广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初8226号 原告：南宁中海宏洋房地产有限公司，住所地南宁市兴宁区厢竹大道63号副楼6楼609号房，统一社会信用代码：91450100579409066B。 法定代表人：张贵清，董事长。 委托诉讼代理人：赵士恒，广西融荣律师事务所律师。 被告：古武理，男，1972年11月18日出生，汉族，住广西武鸣县。 被告：黄冬梅，女，1983年3月17日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 原告南宁中海宏洋房地产有限公司与被告古武理、黄冬梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月16日公开开庭进行审理。原告南宁中海宏洋房地产有限公司的委托诉讼代理人赵士恒到庭参加诉讼。被告古武理、黄冬梅公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告古武理、黄冬梅向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告古武理、黄冬梅签订的《南宁市商品房买卖合同》（编号YS00413232），判令南宁市中海·御湖熙岸3号楼1单元3302号房归原告所有；2、判令被告古武理、黄冬梅赔偿原告代为向按揭银行偿付的借款本金、利息、律师费、公告费、诉讼费等合计464903.37元；3、判令被告古武理、黄冬梅赔偿原告案件申请执行费6143元；4、判令被告古武理、黄冬梅按总房款578148元的20%支付原告违约金115629.6元；5、判令被告古武理、黄冬梅在判决生效之日起7日内配合原告办理撤销《商品房买卖合同登记备案证明》及抵押权预告登记手续，并承担相关费用；6、本案诉讼费用由二被告共同承担。 事实和理由：2013年11月20日，原告与两被告签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号YS00413232），约定两被告以总金额578148元购买原告开发的位于南宁市中海·御湖熙岸3号楼1单元3302号房，房屋建筑面积为71.89平方米，被告于合同签订之日付清总价款的30%计174148元，余款404000元办理完银行手续时付清。合同附件六《合同补充协议》第五条第2款约定，被告申请银行按揭贷款，原告作为借款担保人的，担保期间为银行放贷之日起至取得房产证、办妥抵押登记并将抵押文件交按揭银行之日止。如被告未按规定偿还借款本息导致借款银行收回剩余贷款余额或原告代被告清偿贷款本息累计达到总房款的20%，原告在承担连带责任后即有权解除合同。合同解除后，被告除向原告支付所代为偿付的贷款本息外，另须按总房款的20%向原告支付违约金，出卖人的房屋所有权归原告所有等内容。合同签订后原告到房产部门办理了合同备案手续。原、被告与中国农业银行股份有限公司广西区分行营业部（以下简称农行广西区分行营业部）共同签订一份《个人购房担保借款合同》，被告向农行广西区分行营业部借款404000元购买南宁市中海·御湖熙岸3号楼1单元3302号房，借款期限自2014年7月22日至2029年7月22日止。由于被告未按时还款，农行广西区分行营业部起诉至南宁市青秀区人民法院，南宁市青秀区人民法院经审理后作出（2016）桂0103民初9533号民事判决书，判决解除《个人购房担保借款合同》，两被告共同偿还农行广西区分行营业部借款本金、利息、罚息复利、律师费、案件受理费、公告费等，原告承担连带偿还责任。判决生效后，两被告拒不履行判决义务，农行广西区分行营业部向南宁市青秀区人民法院申请强制执行，后原告代两被告向债权人农行广西区分行营业部偿付借款本金、利息、律师费、诉讼费、公告费等共计464903.37元。原告另外代两被告向青秀区人民法院支付申请执行费6143元。综上，原告为维护自身权利，依据与被告签订的商品房买卖合同约定以及相关法律规定，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告古武理、黄冬梅均未作答辩。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月20日，原告作为出卖人，被告古武理、黄冬梅作为买受人签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号YS00413232），约定两被告向原告购买位于南宁市中海·御湖熙岸3号楼1单元3302号房，建筑面积为89.37平方米，套内建筑面积71.89平方米，按套内建筑面积计价，单价每平方米8042.12元，总金额578148元。合同第七条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式：（1）银行按揭付款，买受人于签订本合同之日付清房屋总价款的30%计174148元，余款404000元在办理完银行按揭手续时即付清。 其中合同附件六：合同补充协议第五条第2款约定，买受人申请银行按揭贷款或公积金贷款，由出卖人作为借款担保人的，买受人自按揭银行放贷之日起至取得房屋产权证，办妥抵押登记并将有关抵押文件交按揭银行或公积金贷款机构之日止。如因买受人未按规定偿还借款本息，导致出借方延收回剩余贷款余额的，或出卖人代买受人清偿贷款本息累计达到总房款的20%，则出卖人在承担连带责任后即有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人除向出卖人给付所代付的贷款本息外另须按总房款的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权自动取得买受人所购房屋的所有权，买受人须配合办理房屋产权变更给出卖人的手续，并在接到出卖人通知之日起30日内将房屋交付给出卖人。买受人已付银行利息、装修费用及其他损失由买受人自行承担。如因买受人未按规定偿还借款本息，导致出卖人代为清偿累计数额在总房款的20%之下的，出卖人除有权要求买受人清偿代付款之外，另向出卖人按总房款的5%支付违约金。第六条第2款约定，买受人违反本合同任何约定被解除合同的应在解除合同通知到达之日起7日内配合出卖人办理撤销商品房买卖合同备案、注销合同预告登记或房屋产权过户登记手续，产生的费用由买受人承担。如买受人不履行上述协助义务的，除承担合同被解除的违约责任外，另每日按已付购房款总额的万分之五支付违约金……。 2013年12月23日，原告为两被告办理了《商品房买卖合同登记备案证明》（No.000066358）。 此后，因二被告未按借款合同的约定偿还农行广西区分行营业部借款本息，农行广西区分行营业部向南宁市青秀区人民法院起诉，该院于2017年6月9日作出（2016）桂0103民初9533号民事判决书，判决：1、解除农行广西区分行营业部与古武理、黄冬梅、南宁中海宏洋房地产有限公司签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》；2、古武理、黄冬梅共同偿还农行广西区分行营业部偿还借款本金378826.87元；3、古武理、黄冬梅共同给付农行广西区分行营业部借款利息、罚息、复利；4、古武理、黄冬梅共同赔偿农行广西区分行营业部律师代理费17957元；5、南宁中海宏洋房地产有限公司对古武理、黄冬梅的上述债务承担连带清偿责任，南宁中海宏洋房地产有限公司承担保证责任后，有权向古武理、黄冬梅追偿；……。案件受理费7388元、保全费2549元、公告费350元，三项合计10287元，由古武理、黄冬梅负担，南宁中海宏洋房地产有限公司对前述费用承担连带偿付责任。该民事判决书“本案相关情况”第八条载明：“八、抵押物：古武理、黄冬梅名下的位于南宁市中海·御湖熙岸3号楼1单元3302号房，2015年5月18日办理抵押权预告登记。” 上述判决生效后，农行广西区分行营业部向南宁市青秀区人民法院申请强制执行，原告代两被告向农行广西区分行营业部偿还贷款本金378826.87元、利息57482.5元，诉讼费7388元、律师费17957元、保全费2549元、公告费700元，合计464903.37元。原告向南宁市青秀区人民法院支付案件申请执行费6143元。 庭审过程中，原告确认已收到两被告支付的首付款174148元及农行广西区分行营业部支付的按揭贷款404000元，原告已将涉案房屋交付两被告。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告古武理、黄冬梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 原告与两被告签订的《南宁市商品房买卖合同》出自双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》合同附件六：合同补充协议第五条第2款之约定，如因买受人未按规定偿还借款本息，导致出卖人代买受人清偿贷款本息累计达到总房款的20%，则出卖人在承担连带责任后即有权解除合同。本案中，原告为两被告向农行广西区分行营业部偿还贷款本金378826.87元、利息57482.5元，合计金额已超过总房款的20%，现原告主张解除合同，符合前述合同约定，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告之间的《南宁市商品房买卖合同》解除后，两被告应将涉案房屋返还给原告，并配合原告办理《商品房买卖合同登记备案证明》的注销手续。根据生效的（2016）桂0103民初9533号民事判决书查明的事实，涉案房屋已经办理抵押权预告登记手续，现原、被告及农行广西区分行营业部之间的《《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》及原、被告之间的《南宁市商品房买卖合同》解除后，两被告及农行广西区分行营业部应配合原告办理涉案房屋的抵押权预告登记的注销手续。根据合同附件六：合同补充协议第六条第2款约定，办理上述注销手续的费用由两被告承担。 原告已取得农行广西区分行营业部支付的按揭贷款404000元，该部分款项应视为两被告支付的购房款，加上两被告支付的首付款174148元，合计578148元。合同解除后，原告需返还两被告支付的购房款，原告代偿给农行广西区分行营业部的贷款本息、律师费、公告费、诉讼费等费用共计464903.37元应从需返还给两被告的购房款中抵扣，且足够抵扣，故原告要求被告偿还代偿的贷款本息、律师费、公告费、诉讼费等费用没有依据，本院不予支持。两被告违约，按合同约定，两被告应支付原告总房款20%的违约金，因此，原告诉请被告支付违约金115629.6元，于法有据，本院予以支持。至于原告要求两被告赔偿案件申请执行费6143元，由于合同未对该费用的负担进行约定，现原告已按总房款的20%主张违约金，该违约金已足以弥补原告支付案件申请执行费的损失，故原告的该项主张，本院不予支持。 关于原告要求确认涉案房屋归其所有的主张，由于涉案房屋是否具备产权性质，依法应属不动产登记机构审查的范围，在涉案房屋尚未取得不动产登记机构颁发的不动产权证书前，法院不宜对该房的权属问题进行处理，因此，对于原告的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告南宁中海宏洋房地产有限公司与被告古武理、黄冬梅签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号YS00413232）； 二、被告古武理、黄冬梅配合原告南宁中海宏洋房地产有限公司办理《商品房买卖合同登记备案证明》（No.000066358）的注销手续，并承担注销费用； 三、被告古武理、黄冬梅配合原告南宁中海宏洋房地产有限公司办理位于南宁市中海·御湖熙岸3号楼1单元3302号房的抵押权预告登记的注销手续，并承担注销费用； 四、被告古武理、黄冬梅向原告南宁中海宏洋房地产有限公司支付违约金115629.6元； 五、驳回原告南宁中海宏洋房地产有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费9667元，公告费260元，两项合计9927元（原告南宁中海宏洋房地产有限公司已预交），由原告南宁中海宏洋房地产有限公司负担7762元，被告古武理、黄冬梅负担2165元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  班日强 人民陪审员  韦志红 二〇一九年五月十七日 书 记 员  唐 敏