广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0705民初475号原告：中国工商银行股份有限公司江门新会第二支行，住所地广东省江门市新会区三和大道南146号106至111、二层全部，统一社会信用代码91440705894139406M。负责人：林飞，该支行行长。委托诉讼代理人：陆海阳，该支行员工。被告：詹绍桂，男，1983年5月5日出生，侗族，住湖南省会同县，被告：梁慧，女，1984年10月14日出生，侗族，住湖南省会同县，被告：江门市新会区会城建筑工程有限公司，住所地广东省江门市新会区会城冈州大道中74号，统一社会信用代码91440705194158278G。法定代表人：张瑞祥。原告中国工商银行股份有限公司江门新会第二支行与被告詹绍桂、梁慧、江门市新会区会城建筑工程有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司江门新会第二支行（以下简称“工行新会第二支行”）的委托代理人陆海阳到庭参加诉讼，被告詹绍桂、梁慧、江门市新会区会城建筑工程有限公司经本院合法传唤均没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行新会第二支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告詹绍桂、梁慧签订的2016年新二住自第0876号《个人购房借款/担保合同》；2、判令被告詹绍桂、梁慧偿还贷款本金490476.17元及利息（含罚息）6900.25元【暂计至2018年12月21日，自2018年12月22日起至贷款实际还清之日止的利息按当年中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮15％计算（如基准利率在同一个日历年度内经两次或两次以上调整，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）、对未清偿的贷款本金以上述利息执行年利率基础上加收50％按日计收罚息，对未清偿的贷款利息以罚息利率标准按日计收复利）】；3、判令被告詹绍桂、梁慧对上述债务承担抵押担保责任，原告对抵押物处置所得款项享有优先受偿权；4、判令被告江门市新会区会城建筑工程有限公司对被告詹绍桂、梁慧上述债务承担连带保证责任；5、判令三被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告詹绍桂、梁慧于2016年10月20日与原告签订合同编号：2016年新二住自第0876号《个人购房借款/担保合同》一份，向原告借款金额为54万元，借款期限为20年。自2016年10月20日起至2036年10月20日止，约定还款日期为每月15日。上述合同约定，被告詹绍桂、梁慧将所购房屋：江门市新会区金牛路23号10座401作为借款抵押担保物。原告依照上述合同约定于2016年10月20日向被告詹绍桂、梁慧发放了贷款54万元，履行合同约定义务。贷款发放后，被告詹绍桂、梁慧自2018年9月份开始出现违约还款的情况，经原告催收后仍未能按照合同约定履行还款义务，截至2018年12月21日，其已连续4个月、累计4期未依约足额偿还原告贷款本息，至此原告贷款出现风险。现在被告詹绍桂、梁慧积欠本金8976.17元及积欠利息6900.25元（暂计至2018年12月21日）。根据以上事实，被告詹绍桂、梁慧的行为已构成违约。原告认为，原告与被告詹绍桂、梁慧所签订的合同内容合法，形式有效，依法具有法律效力。被告詹绍桂、梁慧未能依法履行合同义务，按照编号：2016年新二住自第0876号《个人购房借款/担保合同》第十四条14.1L约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的及14.2(4)，借款人已构成违约，贷款人有权宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；按照编号：2016年新二住自第0876号《个人购房借款/担保合同》抵押条款第二十一条21.1A约定：贷款到期（包括宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人有权请求人民法院拍卖、变卖抵押物，所得价款优先受偿。同时，根据开发商江门新会区会城建筑工程有限公司与原告签订编号：江门[2015]041号《按揭贷款业务合作协议》第四条：在《房屋他项权证》未办妥之前，房地产开发企业同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带保证责任。因此被告江门新会区会城建筑工程有限公司应对詹绍桂、梁慧上述债务承担连带保证责任。原告围绕诉讼请求依法提交了詹绍桂、梁慧的身份证、户口簿、结婚证及《房地产买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、江门新会区会城建筑工程有限公司的营业执照、《按揭贷款业务合作协议》、《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》、《催收通知函》等证据。三被告未到庭参加诉讼亦未提交答辩意见及证据材料，视为其放弃举证、质证、辩证的权利。对原告所举证据本院经审查后予以确认并在卷佐证。经审理查明：中国工商银行股份有限公司江门分行（甲方）与江门市新会区会城建筑工程有限公司（乙方）于2015年5月28日签订编号为江门[2015]041号《按揭贷款业务合作协议》，其中载明：经双方协商，就乙方开发并销（预）售的阳光金沙项目的按揭贷款合作事宜达成协议，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证；条款约定同时适用于甲方（工商银行江门分行）辖下的所有分支机构（支行），包括但不限于中国工商银行股份有限公司江门新会第二支行。詹绍桂、梁慧是夫妻关系。2016年10月13日，詹绍桂、梁慧作为买受人与江门市新会区会城建筑工程有限公司作为出卖人签订合同编号为16100937的《商品房买卖合同》，约定由詹绍桂、梁慧向江门市新会区会城建筑工程有限公司购买位于会××××号的预售商品房。詹绍桂、梁慧因购买坐落于江门市××区会城××号商品房向工行新会第二支行申请按揭贷款540000元。2016年10月20日，詹绍桂、梁慧作为借款人及抵押人与原告作为贷款人签订合同编号为2016年新二住自第0876号《个人购房借款/担保合同》，其中载明：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放个人购置住房贷款金额为540000元；贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%确定；还款方式采取按月等额本金还款法（按月计息）；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收50%确定；詹绍桂、梁慧以其购买的坐落于江门市××区会城××401房屋作抵押担保；抵押担保的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。此外，该合同还约定，发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的等；借款人发生约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同等。合同订立后，原告依约将借款540000元划转至指定账户，履行了合同的义务。坐落于江门市××区会城××401房屋已于2016年12月10日在不动产登记部门办理了预购商品房预告登记手续，不动产登记证明号为粤（2016）江门市不动产证明第2016586号，权利人是詹绍桂、梁慧，义务人是江门市新会区会城建筑工程有限公司；上述房屋已于2017年3月22日在不动产登记部门办理了预购商品房抵押预告登记手续，不动产登记证明号为粤（2017）江门市不动产证明第2005425号，权利人是中国工商银行股份有限公司江门新会第二支行，义务人是詹绍桂、梁慧，担保债权的数额为54万元。另查明，据原告工行新会第二支行信贷系统自动生成的数据记载，自2018年9月15日，詹绍桂、梁慧开始逾期还款，截至2019年4月21日止，詹绍桂、梁慧已连续8期逾期还款，尚欠贷款余额490457.61及积欠利息14013.10元。詹绍桂、梁慧逾期还款期间，原告工行新会第二支行分别向詹绍桂、梁慧及江门市新会区会城建筑工程有限公司发出《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》及《催收通知函》催收欠款，但三被告均没有履行还款义务。本院认为：本案为金融借款合同纠纷。原告与詹绍桂、梁慧签订的《个人购房借款/担保合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，意思表示真实，符合法律规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告依约将贷款540000元发放给詹绍桂、梁慧，已履行了合同义务，但詹绍桂、梁慧在借款后，自2018年9月15日起连续超过3期逾期还款，原告有理由据此认为该情形的发生已对其债权构成严重威胁，依照双方在上述借款合同中的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”以及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告有权宣布贷款提前到期，并解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，合同自通知到达对方时解除。故此，原告主张确认解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》的效力，并要求被告詹绍桂、梁慧清偿尚欠的贷款本金490457.61元及相应利息、罚息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告请求确认对抵押房屋享有优先受偿权一节，因原、被告对案涉房屋仅办理了预购商品房抵押登记，原告未取得房屋他项权证书。根据《物权法》等相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生法律效力。预告登记的，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他的效力。因此，作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实的抵押权，故原告不能对案涉房屋享有优先权。因此，原告诉请詹绍桂、梁慧承担抵押担保责任，且其对案涉抵押物享有优先受偿权，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。被告江门市新会区会城建筑工程有限公司与原告工行新会第二支行签订的《按揭贷款业务合作协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，意思表示真实，符合法律规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。该《按揭贷款业务合作协议》约定在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交贷款人收押之前，江门市新会区会城建筑工程有限公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。同时依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”的规定，原告请求被告江门市新会区会城建筑工程有限公司对案涉债务承担连带清偿责任依法有据，本院予以支持。被告詹绍桂、梁慧、江门市新会区会城建筑工程有限公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百八十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告中国工商银行股份有限公司江门新会第二支行与被告詹绍桂、梁慧于2016年10月20日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：2016年新二住自第0876号）自本案起诉状副本、应诉通知书到达詹绍桂、梁慧时（即2019年3月4日）解除。二、被告詹绍桂、梁慧应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告中国工商银行股份有限公司江门新会第二支行偿还贷款本金490457.61元及相应利息、罚息（暂计至2019年4月21日为14013.1元，此后按照本案涉讼的《个人购房借款/担保合同》约定的贷款利率和罚息利率标准计至实际清偿之日止，具体参照中国工商银行信贷系统自动生成的数据确定）。三、被告江门市新会区会城建筑工程有限公司对被告詹绍桂、梁慧的上项债务承担连带清偿责任，江门市新会区会城建筑工程有限公司承担保证责任后，有权向詹绍桂、梁慧追偿。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司江门新会第二支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8760.64元、保全费3020元，合计11780.64元由被告詹绍桂、梁慧、江门市新会区会城建筑工程有限公司负担。原告中国工商银行股份有限公司江门新会第二支行预交的受理费、保全费，予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  谭学明人民陪审员  梁瑞琴人民陪审员  黎玉萍二〇一九年五月二十日法官助理李开羚书记员陈思静