贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0102民初14736号 原告：沈秀江，男，汉族，1969年7月25日出生，住贵州省金沙县。 委托代理人：戢骁，贵州公成律师事务所律师，执业证号：15201201510453977，特别代理。 委托代理人：刘坤，贵州公成律师事务所律师，执业证号：15201201710010014，特别代理。 被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地：贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。 法定代表人：肖春红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕弘，该公司法务，特别代理。 第三人：中国银行股份有限公司贵阳市都司路支行，住所，住所地：贵阳市南明区都司路**div> 负责人：秦振华，该支行行长。 委托代理人：吴超，贵州心海律师事务所律师，执业证号：15201201810037890，一般代理。 委托代理人：张渭娟，贵州心海律师事务所律师，执业证号：15201201810211871，一般代理。 原告沈秀江诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）、第三人中国银行股份有限公司贵阳市都司路支行（以下简称中国银行）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈秀江的委托代理人戢骁、刘坤，被告宏益公司的委托代理人吕弘，第三人中国银行的委托代理人吴超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈秀江向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2015年6月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：192171）；二、依法解除原告与第三人中国银行贵阳市都司路支行签订的《个人商业用房贷款合同》（合同编号：2015年都零商字015号）；三、判令被告返还原告购房首付款人民币211400元；四、判令被告宏益公司赔偿原告已向第三人中国银行贵阳市都司路支行偿还的按揭贷款本息（暂计至2018年10月29日为人民币103650.48元，最终计算至判决确定的《个人商业用房贷款合同》解除之日止），并从起诉之日以原告已经支付的贷款本息为基数，按年利率24%向原告支付违约金，最终计算至被告实际支付原告已经支付的贷款本息之日止；五、判令被告宏益公司赔偿原告违约金（截止2017年12月31日为人民币49203.97元，2017年12月31日后的违约金以211400元为基数，按年利率24%计算，从2018年1月1日起暂算至2018年10月29日为人民币41978.83元，最终计算至被告实际返还原告全部购房款之日止）；六、判决被告宏益公司承担向第三人中国银行贵阳市都司路支行偿还原告自判决确认的《个人商业用房贷款合同》解除之日起剩余的按揭款本息的义务；七、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2015年6月2日，原告沈秀江与被告宏益公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：192171），约定被告将位于贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目M区10栋2-13号商铺，出售给原告，建筑面积33平方米，房屋总价为422400元，首付款211400元于签订合同当天支付。后原告与第三人中国银行贵阳市都司路支行签订《个人商业用房贷款合同》，约定贷款211000元。上述合同签订后，原告于2015年6月2日支付房屋首付款211400元，并向第三人偿还按揭款，截止2018年10月已累计还款103650.48元。根据原被告商品房买卖合同第十一条约定，被告理应在2017年12月31日前向原告交付商铺。因商铺位于二层，需待人行廊桥建设交付使用后方能达到交房条件。但由于宏益公司对连通商铺的人行廊桥“违规先建”，导致已修建好的廊桥被拆除，无法投入使用、无法通行，致使商铺不能按时交付，无法达到预期商业价值且该商铺预期交房已超过商品房买卖合同约定的180个工作日，达到合同解除的条件。因被告宏益公司一直没有履行合同义务，经原告与被告多次协商未果，原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出如前诉请。 被告宏益公司答辩称：一、针对原告解除合同的诉请，被告承认逾期交房的事实，对解除合同没有异议，对返还购房款没有异议。在原告履行注销相应登记义务后，宏益公司按照合同约定承担违约责任。二、对原告主张的违约金诉请，双方的商品房买卖合同中对逾期交房的违约金有明确的约定，原告主张按年利率24%的标准支付被告不认可，要求按照合同相应约定承担违约责任。三、原告主张的理由是被告宏益公司违规修建连廊导致房屋无法交付，被告不认可。涉案的商铺是宏益公司修建，但是连廊并非宏益公司修建，而是中建南投公司，所以导致逾期交房的原因并非被告宏益公司造成。四、原告以被告存在欺诈行为因而合同应当解除，宏益公司认为在签订商品房买卖合同时廊桥已经处于建设阶段，而廊桥的建设单位、规划单位均非宏益公司，宏益公司并未隐瞒连廊的任何问题。并且现在连廊规划已经得到了许可，故宏益公司不存在欺诈行为。综上，请求法院依法判决。 第三人中国银行述称：原告的诉请与第三人无关，第三人不应承担相应责任。原被告与第三人签订的个人商业用房贷款合同，原告为借款人，被告为保证人，原被告任何一方向第三人还清贷款本息后第三人才同意解除贷款合同。 本院经审理认定事实如下：原告沈秀江（乙方）与被告宏益公司（甲方）于2015年6月2日签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目M区10栋（10）2层13号，建筑面积为33平方米商铺一套，总价款为422400元，其中首付款211400元于签订合同当天支付，其余211000元以银行按揭方式支付。合同第十一约定“交付时间和条件：（一）出卖人应当在2017年12月31日向买受人交付该商品房。”合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。……”合同签订后，被告宏益公司办理该房预售合同备案登记，登记号为Y15061939。原告于2015年6月2日交纳房屋首付款211400元，于2015年6月16日与中国银行股份有限公司贵阳市都司路支行签订《个人商业用房贷款合同》，约定以按揭方式支付宏益公司剩余房款211000元。2015年6月25日原告支付的211000元按揭款到达宏益公司账户，宏益公司于2015年6月25日出具收据一张。原告从2015年7月20日开始向第三人偿还按揭贷款，截止2018年10月30日总计还款本金68574.87元、利息35075.61元。原被告双方均认可截止开庭时被告宏益公司尚未交付房屋，且已超过合同约定的2017年12月31日之后180个工作日。庭审中，被告宏益公司明确表示同意解除合同，并按合同约定承担违约责任。原告认为合同约定的违约责任过低，故要求按照年利率24%标准进行主张。 上述事实，有原、被告及第三人的陈述、商品房买卖合同、预售合同备案登记表、收款收据、个人商业用房贷款合同、贷款发放凭证、收款收据、还款流水明细清单等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，本院予以认定。 本院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案中，原被告签订商品房买卖合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性和强制性规定，合法有效，双方均应严格履行合同。合同签订后，原告沈秀江按照合同约定于2015年6月2日支付房屋首付款211400元，其余211000元于2015年6月25日通过向中国银行贷款向宏益公司支付，购房款422400元已经全部支付完毕。根据双方合同约定，被告宏益公司理应于2017年12月31日将涉案商铺交付原告，但宏益公司认可其至今尚未交付，且已超过180工作日，依据双方商品房买卖合同第十三条第（二）项“（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。”的约定，原告有权退房。现原告主张解除商品房买卖合同，被告宏益公司亦同意解除合同，本院对该项主张予以支持。原告主张解除与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，本案商品房买卖合同被依法解除，个人商业用房贷款合同的合同目的已经无法实现，故对解除个人商业用房贷款合同诉请，本院予以支持。合同解除后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保人和买受人。”之规定，宏益公司已收取了购房贷款和购房款，应向中国银行偿还剩余贷款本息及向原告返还购房款。原告主张按年利率24%标准支付违约金，因双方合同约定被告违约，承担的是已付购房款的2%的违约金，而该标准显然过低，原告主张调整，本院酌情按中国人民银行同期贷款利率予以支持。对原告主张的其他违约诉请，属于重复主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告沈秀江与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年6月2日就贵阳市南明区花果园项目M区10栋2层13号，建筑面积33平方米房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议。 二、解除原告沈秀江与中国银行股份有限公司贵阳市都司路支行于2015年6月16日签订的《个人商业用房贷款合同》。 三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告沈秀江购房首期购房款211400元，并支付违约金（违约金以211400元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准从2015年6月3日起计算至付清上述款项之日止）。 四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告沈秀江支付其已向中国银行股份有限公司贵阳市都司路支行归还的贷款本金及利息（以银行于判决生效当月出具的对账单为准），并承担违约金（违约金按照中国人民银行同期贷款利率标准，以每期偿还本息为基数分段计算至还清上述款项之日止）。 五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在履行前述义务的同时向第三人中国银行股份有限公司贵阳市都司路支行偿还原告沈秀江就个人商业用房贷款合同剩余的贷款本金、利息、罚息等（以借款合同的约定进行计算）。 六、驳回原告沈秀江的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取3697元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担1997元，由原告沈秀江自行承担1700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  陈应贵 二〇一九年五月十五日 书记员  刘焕花