上海市闵行区人民法院行 政 判 决 书（2018）沪0112行初173号原告何绍林，男，1957年9月22日出生，汉族，住上海市。被告上海市静安区住房保障和房屋管理局，住所地上海市静安区。法定代表人姜伟成。委托代理人吴泽军，男。委托代理人杨佳梅，上海市凌云永然律师事务所律师。第三人何春兰，女，1953年3月7日出生，汉族，住上海市杨浦区。第三人何玉兰，女，1955年10月3日出生，汉族，户籍地上海市，现住上海市。委托代理人杨文漪，男，住上海市闵行区。第三人何绍元，男，1960年3月13日出生，汉族，户籍地上海市，现住上海市嘉定区。第三人何绍生，男，1948年10月8日出生，汉族，户籍地上海市，住上海市。第三人石景玲，女，1952年1月11日出生，汉族，户籍地上海市，住上海市。第三人上海市闸北第一房屋征收服务事务所有限公司，住所地上海市。法定代表人周昕。委托代理人张兆雄，男。原告何绍林诉被告上海市静安区住房保障和房屋管理局(以下简称静安房管局)征收补偿合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案。为查明事实，本院在审理过程中分别追加何春兰、何玉兰、何绍元、何绍生、石景玲以及上海市闸北第一房屋征收服务事务所有限公司(以下简称闸北一征所)作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年1月28日公开开庭审理了本案。原告何绍林，被告静安房管局的委托代理人吴泽军、杨佳梅，第三人何玉兰的委托代理人杨文漪，第三人何绍元、何绍生、石景玲，第三人闸北一征所委托代理人张兆雄到庭参加诉讼。第三人何春兰经本院传票传唤无正当理由未到庭，不影响案件审理。本案现已审理终结。原告何绍林诉称，根据生效民事调解书等证明材料，原告系上海市海宁路XXX弄XXX号房屋(以下简称被征收房屋)的所有权人之一，原告享有五分之一的产权份额，从小也是居住在该房屋中。该房屋所在华兴新城地块启动征收工作以来，原告与被告协商,一直坚持要求共得七套房屋，同时要求单独分给原告一套房屋，但并未能与被告达成一致。2017年9月11日，被告静安房管局与第三人石景玲就被征收房屋签订了征收编号为J-9-079的《上海市国有土地所房屋征收补偿协议》(以下简称被诉征收补偿协议)。原告对静安房管局、闸北一征所与石景玲协商动迁事宜以及签订上述协议均不知情，也没有授权签字，故原告的知情权收到侵害。因此，请求法院判决：确认被告静安房管局与石景玲签订的被诉征收补偿协议无效。被告静安房管局辩称，不同意原告的诉讼请求。本案原告户被征收房屋地址为海宁路XXX弄XXX号，属华兴新城地块旧城区改建项目征收范围，由闸北一征所实施具体征收补偿工作。被征收房屋性质为私房，所有权人为潘娥纳(已故)。被征收房屋建筑面积为15.7平方米。该户分户评估价值为每平方米28,586元(人民币，币种下同)，低于被征收范围内居住房屋的评估均价每平方米32,776元，故以评估均价为准。该户在册户籍人数为7人，符合居住困难户的补偿安置条件，公示居住困难人口为何绍元、石景玲、何玉兰、何安琪、杨艺菡共五人。被征收户被征收房屋价值补偿款为1,160,598.16元，居住困难保障补贴为214,401.84元，共计1,375,000元。该户选择房屋产权调换的补偿方式，产权调换房地址分别为本市慈竹路175弄2栋东单元1号2301室，慈竹路175弄2栋西单元2号604室，慈竹路175弄4栋西单元10号2202室，三套房产价值共2,584,909.43元，原告户应向被告支付差价1,209,909.43元，同时被告还应支付原告户被征收房屋装潢补偿4,710元，各类补贴、奖励费用643,811元，共计648,521元，最终协议确定原告应支付被告561,388元。另，本案征收范围内的征收补偿协议系附生效条件的协议，于2016年3月18日已公告生效，故原告户与被告所签协议签订时即已生效。被征收房屋原产权人潘娥纳死亡后，经由(2012)闸民一(民)初字第2665号《民事调解书》确定，该房屋产权由何春兰、何绍生、何玉兰、何绍林、何绍元各占五分之一产权份额。石景玲作为该户推选的签约代表，出具了载有五名权利人签字的全权委托书与被告签约。即使其中何绍林的签名非其本人所签，但根据《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第九十七条之规定，该协议也获得按份共有的不动产三分之二以上份额权利人同意，石景玲作为签约代表签署协议亦属有效。此外，被诉征收补偿协议符合《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(以下简称《实施细则》)和该基地征收补偿政策，内容合法，不存在违法之处。另，根据相关规定，协议认定面积应以产权证明上记载的有效面积为准，附记阁楼面积不计入有效建筑面积，协议中不予认定建筑面积残值补偿部分已经对阁楼部分进行了相应补偿。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人何玉兰述称，被诉征收补偿协议合法有效，确实委托过石景玲前去签约，对协议内容和分配方案没有异议。第三人何绍元述称，对协议的效力没有异议，但被诉征收补偿协议对房屋面积计算不合理。第三人何绍生、石景玲共同述称，两人系夫妻关系，对被诉征收补偿协议的真实性没有异议。虽然已经签约，但被征收房屋中有阁楼面积没有被认定为有效面积。第三人闸北一征所述称，不同意原告的诉讼请求。被征收房屋是私房，原产权人潘娥纳已故，其生前有五个子女，其中何绍生、何绍元、何玉兰是户口在册人员。征收实施单位根据石景玲提供的委托书签订的征收安置补偿协议，签约主体适格。被征收房屋在册户口共七人，该户申请居住困难补贴后，经核查，其中有五人符合居住困难补贴的条件。协议内容也是根据基地公示的补偿方案及该户的居住困难认定结果来进行补偿安置的，因此协议内容是适当的，不存在违法之处。另,依据沪房管征〔2014〕243号文的规定，建筑面积的认定应以房地产权证记载的面积为准，私房中的阁楼(包括产权证中附记部分的阁楼)不予认定建筑面积。第三人何春兰未到庭答辩，亦未提供相关证据材料。经审理查明，根据原上海市房产管理局颁发的《房屋所有权证》记载，被征收房屋所有权人为潘娥纳，房屋所有权性质为私有，砖木结构，1层1间，建筑面积为15.7平方米，另附记违章搭建2.2平方米，阁楼面积9.7平方米。潘娥纳去世后，被征收房屋由其五个子女何春兰、何绍生、何玉兰、何绍林、何绍元共同继承。根据原上海市闸北区人民法院(2012)闸民一(民)初字第2665号《民事调解书》确认，被征收房屋由上述五人共同继承，各占五分之一份额。被征收房屋内户籍在册共七人，分别为：何绍生及其妻石景玲，何玉兰及其儿子杨文漪、孙女杨艺菡，何绍元及其儿子何安琪。2016年1月19日，上海市静安区人民政府作出沪静府房征[2016]001号房屋征收决定，被征收房屋被列入华兴新城地块旧城区改建项目征收范围。2016年3月18日，上海市静安区人民政府在征收基地公示截至当日该征收基地签约率达93.18%，公告华兴新城地块房屋征收与补偿协议于2016年3月18日生效。2017年9月11日，石景玲持该户《全权委托书》与被告静安房管局签订被诉征收补偿协议。上述《全权委托书》载明全体共有权利人共同委托受托人石景玲作为本户征收代理人，代表本户在房屋征收过程中办理与本户房屋征收有关的所有事项。该委托书委托人签章处载有何绍生、何绍林、何绍元、何春兰、何玉兰签名。被诉征收补偿协议约定：被征收房屋认定建筑面积15.7平方米，经上海八达国瑞房地产土地估价有限公司评估，其居住部分房地产市场评估单价为每平方米人民币28,586元，因被征收房屋的评估价低于该基地评估均价32,776元，故按照上述评估均价计算被征收房屋评估价格。根据静安区人民政府确定，房屋征收价格补贴系数为0.3，套型面积补贴为建筑面积15平方米，计算居住困难货币补贴的折算单价每平方米建筑面积为12,500元；被征收房屋价值补偿款为评估价格、价格补贴、套型面积补贴合计1,160,598.16元。经认定，被征收户符合居住困难户的补偿安置条件，居住困难人口为：何绍元、石景玲、何玉兰、何安琪、杨艺菡，增加货币补贴款214,401.84元。根据基地征收补偿方案，被征收房屋装潢补偿为4,710元。被征收户选择房屋产权调换，以其应得的货币款由静安房管局提供给该户3套产权调换房屋，房屋总建筑面积218.91平方米，产权调换房地址分别为本市慈竹路175弄2栋东单元1号2301室，慈竹路175弄2栋西单元2号604室，慈竹路175弄4栋西单元10号2202室，三套房产价值共2,584,909.43元，产权调换差价为1,209,909.43元，由该户向静安房管局支付。被征收户还可得不予认定建筑面积残值补偿款、搬家费补贴、家用设施移装费补贴、居住协议签约奖励、异地购房优惠补贴等计643,811元。协议经双方签字或盖章后成立，该地块适用征询制，在规定的签约期内，房屋征收决定范围内签约户数达到被征收总户数的90%，本协议生效。上述协议签约当日，该户即办理搬离原址和腾房等手续。庭审中，何绍元、何绍生、何玉兰对委托石景玲签约不持异议；何绍生确认委托书上何绍林的签名非何绍林所签，而是由何绍生代签。诉讼中，经本院与何春兰核实，何春兰对委托石景玲签约一事亦不持异议。以上事实，有当事人提供的房屋征收决定、《房屋所有权证》《民事调解书》、房屋征收评估分户报告单、华兴新城征收地块评估均价结果公示、户籍资料摘录、生效公告、《符合居住困难保障补贴告知书》《全权委托书》、征收补偿协议、空房接管单等证据材料及当事人在案陈述予以证明。本院认为，根据《实施细则》的规定，房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人签订；被征收人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证计户，按户进行补偿；被征收人以房地产权证所载明的所有人为准。本案中，被征收房屋的原权利人潘娥纳去世后，根据人民法院生效裁判文书记载，由潘娥纳的继承人何春兰、何绍元、何玉兰、何绍林、何绍生五人共同继承该房屋权利，五人各占五分之一份额。在征收补偿协商过程中，何绍生妻子石景玲持上述五人签名的委托书与征收部门签订了被诉征收补偿协议。经查，上述委托书上何绍林的签名系何绍生代签。现何春兰、何玉兰、何绍生、何绍元四人对石景玲代表该户签约均予确认，但原告何绍林不予认可。对此本院认为，尽管何绍林未在委托书上亲笔签名，但被征收房屋权利人中已有占五分之四份额的权利人同意石景玲代表该户签约，被诉征收补偿协议征得三分之二以上按份共有人的同意，符合《物权法》第九十七条关于处分共有不动产的相关规定。从协议内容上来看，被诉征收补偿协议确定的补偿方案，亦不违反《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定以及征收基地的补偿安置政策。此外，被征收房屋被纳入征收范围后，如果该户各按份共有人之间不能达成一致签订征收补偿协议而进入征收补偿决定程序，将造成对该户签约奖励等重大损失，故及时签订征收补偿协议有利于该户补偿利益的最大化，有利于保护被征收房屋全体权利人的整体利益。综合上述分析，对于何绍林提出的协议未经其个人同意而主张协议无效的诉讼意见，本院难以采纳。另关于被征收房屋阁楼部分是否应当计入有效建筑面积，被告静安房管局及第三人闸北一征所于庭审中已作合理说明，本院予以认同。本院还需指出，根据《实施细则》规定，国有土地上房屋的征收补偿以合法有效的权证计户，按户进行补偿，所得补偿利益为该户整体利益。原告作为被征收房屋的产权人之一，如对该户补偿利益的内部分配问题有异议，可另寻其他法律途径解决。综上，原告要求确认被诉征收补偿协议无效的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告何绍林的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告何绍林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蔡 云审 判 员  刘新慧人民陪审员  史嘉安二〇一九年五月三十日书 记 员  岳 峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。