广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初12583号 原告：南宁新湄公河房地产有限公司，住所地：南宁市青山路****房。 法定代表人：李运有，董事长。 委托诉讼代理人：王伟占，广西纵华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈诚，广西纵华律师事务所实习律师。 被告：顾秋英，女，1964年9月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。 被告：葛牛扣，男，1961年3月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：顾秋英（系葛牛扣之妻），身份情况同上。 第三人：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所，住所地：南宁市园湖南路**div> 负责人：林道军。 原告南宁新湄公河房地产有限公司（以下简称：新湄公河公司）与被告顾秋英、葛牛扣及第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称：建行园湖支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告新湄公河公司的委托诉讼代理人王伟占、陈诚，被告顾秋英到庭参加了诉讼。第三人建行园湖支行经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告新湄公河公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除新湄公河公司与顾秋英签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、判令顾秋英、葛牛扣协助新湄公河公司办理位于南宁市青秀区的预告登记注销手续、商品房买卖合同备案登记注销手续以及预购商品房抵押权预告登记注销手续；三、判令顾秋英、葛牛扣向新湄公河公司支付房屋折旧费364955元（计算方式：按购房总价4%的年折旧率，从2010年7月18日暂计至2017年10月11日，此后继续计算至合同备案登记注销手续办理完毕之日止）；四、判令顾秋英、葛牛扣向新湄公河公司支付违约金25209.8元（购房总价款1260490元×2%）；五、判令顾秋英、葛牛扣将南宁市青秀区交还给新湄公河公司；六、判令本案诉讼费由顾秋英、葛牛扣承担。事实和理由：2010年3月5日，新湄公河公司与顾秋英签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定顾秋英以1260490元的总价购买新湄公河公司开发建设的位于南宁市青秀区商铺，顾秋英应于合同当日付清总房款50%的首期房款630490元，剩余50%的房款630000元通过银行贷款方式付清。合同签订后，顾秋英作为借款人、与其配偶葛牛扣作为共同抵押人，以上述房屋作为抵押担保，向建行园湖支行贷款630000元用于支付房屋尾款，新湄公河公司对该借款承担保证责任。然而，顾秋英在建行园湖支行发放贷款后未按借款合同约定偿还贷款，建行园湖支行向法院起诉要求提前收回贷款，从而导致新湄公河公司因承担连带保证责任而为顾秋英、葛牛扣代偿债务共计505690元，给新湄公河公司造成了巨大的经济损失。根据合同约定，新湄公河公司有权解除合同，并要求顾秋英、葛牛扣承担相应的违约责任。 被告顾秋英、葛牛扣辩称：一、我们购买商铺时以为是与广西保利房地产有限公司签约，但实际签约的却是新湄公河公司，这是欺诈。二、为购买涉案商铺，我们变卖了上海房产，还向朋友借款，但新湄公河公司至今未兑现《全面解读》上的承诺，造成我们倾家荡产，无法偿还按揭贷款。《全面解读》上的内容是买房人购买的依据，对买受人订立合同和商铺成交价格起决定性关键的作用，属于合同内容，新湄公河公司违约没有兑现《全面解读》上的承诺，应当承担违约责任。三、商品房买卖合同为格式合同，上面都是霸王条款，是不公平不公正的合同。四、新湄公河公司要求支付房屋折旧费，这样计算，涉案商铺仅有25年产权，而合同上载明产权是70年的，这显示是恶意敲诈。涉案房屋目前的溢价部分足以弥补我们使用房屋期间的折旧部分，故不应当支付房屋折旧费。四、我们已经依约支付完全部购房款，并支付契税、抵押费等费用，并不存在违约行为，反而是新湄公河公司未交付经备案和五方验收的商铺，也未依约为我们办理房屋所有权证书，构成违约。 经审理查明：2010年3月5日，新湄公河公司（出卖人）与顾秋英（买受人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定由顾秋英向新湄公河公司购买位于南宁市青秀区商铺（以下简称：涉案商铺），建筑面积共102.07平方米，房屋总价款为1260490元。合同第九条“交付期限及交付条件”约定，出卖人应当于2010年1月1日前将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权退房；对于以贷款方式购房的买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内代买受人提前清偿尚欠的银行贷款本金，贷款利息、手续费、保险费由买受人承担，出卖人将买受人已交的按揭首期款及买受人已还银行贷款本金返还给买受人，同时出卖人按买受人已支付首期款及买受人已还银行贷款本金之和的5%向买受人支付违约金。合同第十七条“合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记”约定，买受人自行办理房屋所有权登记，出卖人应在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。如因出卖人过错，导致上述手续延迟办理，买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.5%。合同附件六《合同补充协议》第三条“付款方式及期限”第2款第（2）项约定，买受人须在签订本合同当日付清50%合同总价款630490元，并在签署合同后7日内将办理银行按揭手续或公积金贷款手续所需要的全套申请材料提交给出卖人或公积金管理中心，剩余50%房款630000元由买受人向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清。第（7）项约定，如买受人向银行申请银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续、出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4%的年折旧率计算），房屋如有损毁，买受人还应另行给予赔偿。同时买受人须按本合同约定的总价款的2%向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费用。买受人购房支付的税费及装修、入住的各项支出损失，由买受人自行承担。 上述合同签订前，顾秋英已向新湄公河公司支付房款合计630490元。为支付购房尾款，顾秋英向建行园湖支行申请贷款630000元。为此，顾秋英（借款人、抵押人）、葛牛扣（抵押人）与建行园湖支行（贷款人）于2010年5月24日签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，约定由顾秋英向建行园湖支行借款630000元用于购买涉案商铺，顾秋英、葛牛扣以涉案商铺向建行园湖支行提供抵押担保。新湄公河公司对顾秋英的上述借款承担保证责任。上述借款合同签订后，建行园湖支行于2010年5月26日根据顾秋英的授权将借款630000元转入新湄公河公司的银行账户。至此，顾秋英已向新湄公河公司付清全部购房款1260490元。涉案商铺于2010年7月7日办理了商品房预抵押权预告登记，登记证号为邕房预字第××号。同时，双方于2010年3月25日办理了上述商品房买卖合同的登记备案手续，于2010年4月19日办结预告登记手续，登记证号为邕房预字第××号。2010年7月18日，新湄公河公司将涉案商铺交付顾秋英使用。涉案商铺在交付前已于2009年7月31日经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。 在建行园湖支行发放贷款后，因顾秋英未按约定按期履行还本付息义务，建行园湖支行于2012年12月将顾秋英、葛牛扣、新湄公河公司作为被告起诉至本院，该案经审理，最终由南宁市中级人民法院于2016年4月13日作出（2014）南市民四终字第477号民事判决书，判决解除建行园湖支行与顾秋英、葛牛扣之间借款合同，顾秋英、葛牛扣共同向建行园湖支行偿还借款本息并支付律师费，新湄公河公司对此承担连带清偿责任。该判决生效后，顾秋英、葛牛扣和新湄公河公司未在生效判决规定的履行期限内履行义务，建行园湖支行遂申请本院强制执行。本院于2017年8月8日从新湄公河公司的账户扣划执行款494846元、执行费10844元，合计505690元。新湄公河公司承担连带保证责任后，遂以顾秋英、葛牛扣违约为由起诉至本院，并提出前述诉讼请求。本院于2017年12月8日向顾秋英送达起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书。 另查明：新湄公河公司已于2011年12月27日取得老挝园区东盟国际第1街商业2-8栋、月亮湾1栋商铺的《商品房现售备案证明》，证号为南房商备字（2011）第02134397。 还查明：新湄公河公司的股东（发起人）为广西保利置业集团有限公司（以下简称：保利公司）。新湄公河公司对涉案商铺所在的保利·东盟国际第1街宣传的《全面解读保利·东盟第1街》（以下简称：全面解读）上载有“365天，天天都是东盟博览会”、“风水第一”、“保利品牌，值得信赖”、“200万人流，200亿财富”等宣传语。2014年12月，顾秋英曾以新湄公河公司、保利公司未兑现售房广告、宣传资料中的规划和承诺构成欺诈为由起诉至本院，要求确认其与新湄公河签订的《商品房买卖合同》无效并要求新湄公河公司、保利公司连带返还购房款并承担赔偿责任。本院于2016年6月27日作出（2015）青民一初字第12号民事判决，判决驳回顾秋英、葛牛扣的全部诉讼请求。 本院认为：新湄公河公司与顾秋英于2010年3月5日签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。合同生效后，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。 一、关于合同的解除问题。 合同附件六《合同补充协议》第三条第2款第（7）项约定，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同。本案中，顾秋英未按借款合同约定向银行偿还按揭贷款，新湄公河公司作为保证人为顾秋英代偿债务合计505690元，双方约定的解除合同条件已成就，故新湄公河公司享有解除权。现新湄公河公司通过诉讼方式要求解除合同，故应当以起诉书副本送达顾秋英之日即2017年12月8日视为解除合同通知到达之日，合同自该日起解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。故新湄公河公司要求顾秋英返还涉案商铺并协助其注销涉案商铺的商品房预告登记及商品房买卖合同备案登记的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因顾秋英与建行园湖支行之间的借款合同已经解除，且新湄公河公司已经向建行园湖支行承担保证责任清偿了顾秋英的全部债务，故顾秋英应协助新湄公河公司注销涉案商铺的预抵押权登记。 二、关于新湄公河公司是否存在违约行为的问题。 顾秋英辩称其不能依约还贷系因新湄公河公司未兑现《全面解读》中的承诺导致其不能经营获利所致，新湄公河公司存在违约。《全面解读》是新湄公河公司为宣传东盟国际第1街发放的宣传资料，该宣传资料所载内容并不符合要约的规定，不能认定为要约，且双方就宣传资料中的相关内容并未在商品房买卖合同中作出明确约定，故顾秋英主张新湄公河公司未兑现《全面解读》中的承诺构成违约的抗辩意见，本院不予采纳。顾秋英还辩称新湄公河公司未交付合法商铺和办理房屋所有权证书构成违约。对此，本院认为，首先，新湄公河公司于2010年7月18日交付商铺给顾秋英时，涉案商铺已经五方验收合格，符合合同约定的交付条件。其次，合同第十七条的约定，房屋所有权登记由顾秋英自行办理，新湄公河公司仅负有办理《商品房现售备案证明》的义务。而新湄公河公司已于2011年12月27日办结了涉案商铺所在楼栋的《商品房现售备案证明》，不存在逾期情形。因此，顾秋英的上述抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 三、关于违约责任的承担问题。 合同附件六《合同补充协议》第三条第2款第（7）项约定，出卖人因承担保证责任后解除合同的，买受人须按本合同约定的总价款的2%向出卖人支付违约金。故新湄公河公司依据该约定要求顾秋英支付违约金25209.8元的诉请，于法有据，本院予以支持。至于房屋折旧费的问题。因新湄公河公司并未提交证据证实涉案商铺目前的市场价值，涉案商铺的价值是否降低本院无法认定，故新湄公河的该项诉请，无事实依据，本院不予支持。 四、关于葛牛扣应否承担责任的问题。 因葛牛扣并非本案商品房买卖合同关系中的当事人，根据合同相对性原则，新湄公河公司要求葛牛扣对上述债务承担清偿责任的诉请，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告南宁新湄公河房地产有限公司与被告顾秋英于2010年3月5日签订的《南宁市商品房买卖合同》（含六个附件）已于2017年12月8日解除； 二、被告顾秋英将位于南宁市青秀区商铺返还给原告南宁新湄公河房地产有限公司； 三、被告顾秋英协助原告南宁新湄公河房地产有限公司办理上述房屋的商品房买卖合同备案注销手续、商品房预告登记注销手续及抵押权预告登记； 四、被告顾秋英向原告南宁新湄公河房地产有限公司支付违约金25209.8元； 五、驳回原告南宁新湄公河房地产有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项及应履行的义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费19656元，由原告南宁新湄公河房地产有限公司负担4346元，由被告顾秋英负担15310元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢 倩 人民陪审员  胡晓明 人民陪审员  潘济遍 二〇一九年五月二十一日 书 记 员  丘 珏