广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初1874号原告：朱江云，男，1976年11月9日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，原告：曾静，女，1979年4月15日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，以上原告共同委托诉讼代理人：翁琦，广东金丰华律师事务所律师。以上原告共同委托诉讼代理人：潘国康，广东金丰华律师事务所律师。被告：林伟航，男，1964年4月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，被告：许平，男，1991年1月8日出生汉族，身份证住址广东省中山市，被告：珠海广昇房产代理有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室-28460，统一社会信用代码91440400MA4WCXNN33。法定代表人：李文杰，总经理。原告朱江云、曾静诉被告林伟航、许平、珠海广昇房产代理有限公司（以下简称为广昇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱江云、曾静的委托诉讼代理人翁琦到庭参加了诉讼，被告林伟航、许平及广昇公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱江云、曾静向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告林伟航、许平签订的广东省房地产买卖合同及补充协议；2.三被告共同向原告返还购房款402300元及以购房款的3%支付违约金12069元。事实与理由：三被告合作开发房地产，在中山市××××号地块建设广昇深中优荟楼盘。2017年10月，原告与被告签订房地产买卖合同及补充协议，原告受让该楼盘3幢205房，被告拆分房屋交易价款，要求原告分别支付定金、房款、装修款及过户费用等。原告依约支付全部款项，但被告至今未能依约交付房产。被告广昇公司因相关人员下落不明，被告林伟航、许平下落不明，本院依法发出公告，通知三被告到庭应诉。公告期限届满后，三被告仍没有到庭应诉，也未出庭辨认核对原告所举证据的真实性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的主要证据有：房地产买卖合同；补充协议；收据；房地产认购协议。根据原告朱江云、曾静提交的证据及陈述，本院经审理查明认定事实如下：1.以林伟航、许平为甲方，朱江云、曾静为乙方，广昇公司为置业顾问，三方签订房地产认购协议1份，约定由乙方认购甲方的位于中山市××××号广昇深中优荟3幢205房，认购总价为315000元；乙方于签订本协议之日起向甲方支付定金50000元，总购房款315000元乙方须于2017年10月30日前于签署广东省房地产买卖合同之日内付清。广东省房地产买卖合同签订后本协议即终止，如有冲突以签订的广东省房地产买卖合同为准。上述协议签订后，朱江云、曾静于2017年10月15日向广昇公司支付了50000元定金，朱江云于2017年10月29日向广昇公司支付了265000元购房款。同时，朱江云交纳了2000元服务费、300元过户杂费，但收费单位不明。2.2017年，许平、林伟航与朱江云签订广东省房地产买卖合同1份，约定朱江云向许平、林伟航购买其位于中山市××××房，房产交易总额为315000元，其中定金50000元，朱江云于2017年10月30日前支付第一期购房款265000元。双方同意在本合同签订之日起180日内携带有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续，并同意于2018年5月1日由林伟航、许平将房地产交付给朱江云使用。林伟航、许平中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作林伟航、许平中途悔约处理，本合同即告解除，林伟航、许平应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给朱江云。合同还约定其他条款。双方还签订广东省房地产买卖合同补充协议1份，约定若林伟航、许平逾期超过90日未按时向朱江云交付该房产，则朱江云有权解除合同，林伟航、许平应向朱江云退还已付房款并支付已付房款3%的违约金，除此以外，双方其他损失互不补偿/赔偿。补充协议还约定其他条款。3.以朱江云、曾静为甲方，以中山市浩方装饰工程设计有限公司为乙方，双方签订了委托装修合同，约定甲方委托乙方装修位于中山市××××房，双方确认甲方基于本协议委托乙方装修之工程款，并不包含在甲方与出卖人广东省房地产买卖合同中的房价款中。本协议签订后，甲方需再就本协议项下的装修工程于签署广东省商品房买卖合同前必须向乙方一次性或分期支付工程费用85000元，此价款为最终工程款，不再产生费用的增减，乙方需就装修工程向甲方开具收据。乙方承包本协议项下装修工程的方式为包工、包料、包设计、包安全、包保修。合同还约定其他条款。合同签订后，朱江云向广昇公司支付85000元装修款。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。朱江云、曾静、林伟航、许平及广昇公司签订的房地产认购协议及林伟航、许平与朱江云签订的广东省房地产买卖合同，均系当事人的真实意思表示，其内容没有违法法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。前述房地产认购协议已在涉案房地产买卖合同签订之日终止，从房地产认购协议可见，广昇公司是涉案房地产买卖的置业顾问。虽然涉案房地产认购协议中认购方为朱江云、曾静，但在正式××广东省房地产买卖合同时，受让方仅为朱江云一人，且签署前述房地产买卖合同后，涉案认购协议亦已终止，因此，曾静并非涉案房地产买卖合同的合同相对方，无权基于该房地产买卖合同及补充协议主张权利。根据涉案广东省房地产买卖合同约定，涉案房产的交付使用时间为2018年5月1日，林伟航、许平至今未将涉案房产交付朱江云使用，其行为已构成违约，按照涉案合同约定，涉案合同于2018年5月17日已达到合同约定的解除条件，朱江云有权解除涉案合同。广东省房地产买卖合同补充协议作为上述合同的补充协议，属于从合同，在主合同解除的同时应一并解除。朱江云诉请解除广东省房地产买卖合同及补充协议，理据充分，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，朱江云诉请林伟航、许平退还购房款315000元及支付已付购房款3%的违约金即9450元，合法有据，本院予以支持。对于朱江云、曾静主张其与中山市浩方装饰设计工程有限公司签订的委托装修合同内载明的装修款实质属于涉案房产的购房款，但其提交的证据显示，涉案房产的房产价值为315000元，涉案房地产买卖合同、补充协议均未涉及85000元款项的约定，亦无其他证据证明该85000元属于涉案房产的购房款，且委托装修合同中亦明确约定“甲乙双方确认甲方基于本协议委托乙方装修之工程款，并不包含在甲方与出卖人《广东省房地产买卖合同》中的房价款中”。综上，本院认为朱江云、曾静提交的证据不足以证明其前述主张，朱江云、曾静应承担举证不能的不利后果，朱江云、曾静诉请判令林伟航、许平、广昇公司基于房地产买卖合同关系向其退还85000元购房款，没有事实及法律依据，本院予以驳回。朱江云、曾静认为林伟航、许平与广昇公司三者合作开发涉案房产所在楼盘，并三者主导签订涉案相关协议、合同，据此要求广昇公司对涉案债务承担连带清偿责任。首先，涉案合同的合同相对方为林伟航、许平与朱江云，基于该合同产生的民事法律责任，应由合同相对方即林伟航、许平与朱江云享有及承担。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，广昇公司作为涉案房产买卖的置业顾问，在涉案房地产认购协议中盖章确定其身份，并代理林伟航、许平向朱江云、曾静出售涉案房产，代林伟航、许平收取涉案房产购房款，履行代理行为，由此引起的法律后果应由被代理人林伟航、许平承担。在涉案房地产认购协议中广昇公司的身份载明清楚，并非涉案房产的出售方，且签订正式广东省房地产买卖合同时，广昇公司已没有参与签订合同，据此，本院有理由相信，朱江云、曾静清楚、了解广昇公司的代理身份。此外，本案无证据证明广昇公司存在没有代理权、或者超越代理权的情况，因此，朱江云诉请广昇公司对涉案债务承担连带清偿责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告朱江云与被告林伟航、许平签订的广东省房地产买卖合同及补充协议；二、被告林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱江云退还购房款315000元及支付违约金9450元；三、驳回原告朱江云、曾静的其他诉讼请求。如果被告林伟航、许平未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7516元（该款原告已预付），由原告朱江云、曾静负担1631元，由被告林伟航、许平负担5885元（两被告负担部分于本判决生效后径付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 杨 颖审判员 王 珊二〇一九年五月十三日书记员 梁敏霞杨丽燕