四川省简阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0180执异68号 案外人：姜岩，女，1986年7月2日出生，回族，住宁夏银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：刘成，宁夏宁众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众律师事务所实习律师。 申请执行人：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路**国航世纪中心****。 法定代表人：郭敬辉。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被执行人：宁夏国晟贸易有限公司，住所地宁夏银川市兴庆区高尔夫**综合楼**办公用房。 法定代表人：赵尧珠。 被执行人：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所，住所地宁夏石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公楼**）div> 法定代表人：张航孝。 委托诉讼代理人：马红艳，宁夏江峰房地产开发有限公司业务经理。 被执行人：张航孝，男，1965年10月17日出生，汉族，住浙江省东阳市。 成都市中级人民法院在审理（2016）川01民初120号、121号中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）与宁夏国晟贸易有限公司、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰房地产公司）、张航孝借款合同纠纷两案中，根据中铁信托公司的财产保全申请，于2015年12月10日作出（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书，查封了江峰房地产公司位于宁夏石嘴山市大武口区房屋。判决生效后，成都市中级人民法院将涉案生效法律文书指定本院执行。执行中，案外人姜岩对查封标的提出异议，成都市中级人民法院指定本院审查。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人姜岩称，2011年，江峰房地产公司在取得案涉房屋地块的拆迁许可证和其他合法手续后，于2011年5月5日与案外人签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定案外人将自己位于宁夏石嘴山市大武口区243号土地交由江峰房地产公司拆除，江峰房地产公司将新建成的星海时代花园8-9-1093号房屋作为安置房。2013年11月1日，案外人与江峰房地产公司签订《房屋拆迁安置补充协议书》，将拆迁安置房置换为8-1-903室。星海时代花园房屋竣工验收后，江峰房地产公司按约将房屋交付案外人使用至今。2014年，案外人按照《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定找江峰房地产公司要求办理房屋所有权登记，江峰房地产公司以尚欠政府规费暂时无法开发票为由推诿，此后，案外人才得知该房屋于2015年12月被成都市中级人民法院查封。现成都市中级人民法院委托简阳市人民法院执行（2016）川01民初120号、121号两案，拟拍卖案外人已购买的房屋。案外人认为，与江峰房地产公司签订拆迁安置协议时间在前，占用使用房屋在前，申请执行人委派中铁二院相关人员在江峰房地产公司上班监管数年，对该情况十分了解。案涉房屋系江峰房地产公司过错未办理所有权登记，《房屋拆迁补偿安置协议书》合法有效，且案外人对案涉房屋精装修后使用至今，其合法权益应受法律保护，故提出异议，请求依法解除对星海时代花园8-1-903房屋、8-1-206号地下室的查封。案外人提交了《房屋拆迁补偿安置协议书》（签订日期为2011年5月5日）一份、《房屋拆迁安置补充协议书》（约定以星海时代花园8号楼1单元903号住宅房屋作为产权调换置换房屋，签订日期为2013年11月5日）一份，江峰房地产公司2013年11月1日收到姜岩8-1-903补房款差价14593.60元收据一张、江峰房地产公司2013年11月1日收到姜岩采暖费收据一张，《地下室补充协议》（约定以单价1100元／㎡、总价款12067元购买星海时代花园8号楼1单元负二层地下室1-206室面积10.97㎡，签订日期为2013年7月22日）一份，江峰房地产公司2013年7月22日收到姜岩地下室房款12067元收据一张。 申请执行人中铁信托公司称，案外人姜岩拆迁安置合同和地下室购房合同签订时间均早于查封时间，但缺以前房屋被拆迁的证明。 被执行人江峰房地产公司称，案外人陈述属实。请依法保护其对所购房屋的合法权益。 本院查明：江峰房地产公司在自有的石国用（2011）第5723号国有土地上开发建设星海时代花园商住楼项目。2013年1月，江峰房地产公司以该地块土地使用权为宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款10000万元作抵押担保。案外人2011年5月5日与江峰房地产公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》约定：以位于星海时代花苑小区8号楼A单元9层1093号房屋作为安置房。2013年11月1日江峰房地产公司与案外人又达成《房屋拆迁安置补充协议书》约定：一、乙方（即姜岩）原房屋确权面积为122.71平方米，自愿选择甲方开发位于星海时代花苑8号楼1单元903号住宅房屋做为产权调换置换房屋……三、经对以上款项计算[乙方]应找补[甲方]14593.6元，应于签订此补充协议10日内结清。案外人提交了2013年11月1日江峰房地产公司出具收到案外人8-1-903号房款14593.60元的收据一张。同时，案外人与江峰房地产公司于2013年7月22日签订《地下室补充协议》，约定：一、乙方已购置星海时代花园8号楼1-903室，现因乙方要求甲方将8号楼1单元负二层地下室1-206室出售给乙方，面积为10.97平方米。第二条计价方式与价款该地下室以建筑面积计价，单价为1100元/㎡，总价款合计12067元，币种为人民币。案外人姜岩提供江峰房地产公司出具的2013年7月22日收到地下室8-1-负二层1-206室房款12067元收据一张。2015年12月，依据成都市中级人民法院（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书查封的江峰房地产公司星海时代花园545套房屋包括案外人所购的8-1-903号房屋132.85㎡（查封房屋顺序号为295）、8-1-206号地下室10.97㎡（查封房屋顺序号为284）。后成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，分别判令宁夏国晟贸易有限公司偿还借款6100万元、3900万元及利息，中铁信托公司对借款本息承担连带给付责任。2018年11月18日本院作出（2018）川0180执恢1166号执行裁定书，对8-1-903号房屋132.85㎡、8-1-206号地下室10.97㎡续查封。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建设工程的价款具有优先受偿权，该优先体现在建设工程的价款可优先于在建工程抵押贷款的偿付。即，中铁信托公司享有的抵押权应让位于建设工程价款优先权；根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，即，该规定赋予了交付全部或者大部分款项的商品房购买者对所购房屋享有的权利更优先于建设工程施工方；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，被拆迁人取得拆迁补偿安置房屋的权利又优于普通的已付全款或大部分款项的商品房购买者。即，当同一商品房上有多人享有优先权时，其顺序依次为：被拆迁人--交付全部或者大部分款项的购房者--建设工程施工方（工程价款）--在建工程抵押权人。本案中，案外人姜岩有证据证明其取得8-1-903号房屋系拆迁安置房，8-1-206号地下室系查封前已经购买，其对房屋享有的权利优先于中铁信托公司在该房屋上享有的抵押权。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 解除四川省成都市中级人民法院依据（2015）成执保字第264-1号和（2015）成执保字第265-1号执行裁定书以及本院（2018）川0180执恢1166号执行裁定书对位于宁夏石嘴山市大武口区㎡地下停车位的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向四川省简阳市人民法院提起诉讼。 审 判 长 凌    俊    杰 人民陪审员 林华人民陪审员马劲松 二〇一九年五月三十日 书 记 员 汪        鑫 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。