杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初14202号 （2019）浙0105民初1139号 原告（1139号案件被告）：阮美丽，女，1976年4月1日出生，汉族，住浙江省上虞市。 委托代理人：严旭辉、刘畅，浙江全厚律师事务所律师，特别授权代理。 被告（1139号案件原告）：石船山（上海）资产管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区杨高南路428号1号楼1602室。 法定代表人：高亮亮，执行董事。 委托代理人：熊文、程苗苗，北京盈科（上海）律师事务所律师，特别授权代理。 原告阮美丽诉被告石船山（上海）资产管理有限公司（以下简称石船山公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2018年12月4日向本院起诉，本院于当日立案受理。同时石船山公司亦向本院提起诉讼，本院于2019年1月22日立案受理，因两案系基于同一争议事实，故本院决定合并审理，依法适用简易程序由审判员周建利独任审判，于2019年2月21日公开开庭进行了审理。阮美丽的委托代理人严旭辉、刘畅、石船山公司的委托代理人白洋、王程（庭后与石船山公司解除委托关系）到庭参加诉讼，后经双方协商未能达成一致意见，本案现已审理终结。 阮美丽诉称：2017年8月16日，原被告经协商一致，签订《房产租赁合同》，原告将其所有的位于拱墅区绿地运河商务中心（绿地中央广场）3幢701、706、707、708、709、710室出租给被告使用。合同约定租赁期限为两年，免租期为2017年8月24日至2017年9月23日，此后第一年月租金为153689.36元，第二年租金递增3%，房屋实际使用产生的费用如水电费、物业费、供暖费等由被告支付。租金每半年支付一次，第一期租金应于2017年8月23日付清，以后每次付款应提前一个月支付。若未按时支付租金达15日的，原告可提前解除本合同，并要求被告支付本合同约定的违约金，即一个月的租金。2017年9月14日，被告向原告出具《承诺书》，表明因装修需要，需在租赁房屋正对电梯口位置墙壁凿开一个门洞，并承诺负责对此墙壁恢复原状。2018年9月15日，原被告签订补充协议，将第一年月租金调整为181660.82元，第二年租金递增3%。补充协议签订后，被告未补足房租调整后上一年度欠付租金335657.52元，原本应于2018年8月23日支付的下半年度租金1122663.84元也没有支付。鉴于被告的违约行为，2018年11月19日，原告委托律师向被告发送书面律师函，通知被告于2018年11月24日解除，要求被告支付租金709878.8元，违约金187110.64元，并要求被告腾退房屋、将房屋恢复原状，并结算相关费用，被告均拒绝履行相关义务。故原告起诉要求判令：1、确认原被告之间《房产租赁合同》于2018年11月24日解除；2、被告立即将位于拱墅区绿地运河商务中心（绿地中央广场）3幢701、706、707、708、709、710室房屋腾空并恢复原状交付给原告；3、判令被告支付租金709878.8元（暂计算至2018年11月23日，此后以月租金187110.64元的标准计算至房屋实际腾退之日止），违约金187110.64元，合计896989.44元；4、判令被告支付租赁房屋期间物业费、公共耗能费等房屋实际使用费共计35252.2元（暂计算至2018年11月30日，此后以17626.1元每月标准计算至房屋实际腾退之日止）。 石船山公司辩称：双方合同已经于2018年9月21日解除，9月3日已经与房东沟通了，9月18日明确告知房东不再租房，一个月的押金同意给房东。9月21日公司开始搬迁，物业公司根据房东的指示扣押我公司办公物品，并开始停电，导致无法进入工作场地。我们是主动要求腾空的。后续租金不再承担，违约赔偿以押金相抵。物业费、公共能耗费不再承担。 石船山公司诉称：2018年9月18日，原告正式通知被告不再继续租赁被告的房屋。2018年9月21日，原告告知物业公司即将退租，物业公司当日对房屋进行断电。为满足装修需要，原告在正对电梯口位置的墙壁上开了一个门，并于2017年9月14日作出承诺，承诺租赁到期后，原告负责将墙壁复原。被告坚持要求原告退租后仍需承担墙壁开始修补之日至被告成功验收之日期间的房屋租金，并以此作为解约条件，这与双方该约定不符。原告认为原告已明确不再租赁使用该房屋，根据租赁合同原告仅需按合同约定承担违约责任，原告承诺到期后将墙壁复原，并明确表示愿意在租赁合同解除后迅速将墙壁复原，或就墙壁复原工程款对被告作出等价赔偿。因此被告要求原告退租后仍需承担墙壁开始修补之日至被告成功验收之日期间的房屋租金的要求是不合理的。2018年9月21日，物业公司对房屋断电后，房屋大门钥匙被锁在屋内，大门为电子门，被告在电源接通后可打开，原告曾多次与被告沟通协商，但双方未达成一致意见，致使办公设备、家具等也因此一直无法搬离。故诉请要求确认双方合同于2018年9月21日解除，被告退还原告留在房屋内的家具、设备等。 阮美丽辩称：石船山公司并无权解除合同，其诉请公司用品也不具体、不明确，不可执行，我方认为在双方纠纷解决前不能搬出。 阮美丽为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料： 1、房产租赁合同，证明原被告之间存在房屋租赁关系的事实； 2、补充协议，证明原被告将房屋第一年的月租金调整为181660.82元的事实； 3、承诺书，证明石船山公司在租赁房屋时进行了规模较大的装修改造并承诺恢复原状的事实； 4、缴费通知单，证明2018年10月1日至2018年12月31日，石船山公司所租赁房屋产生的物业管理费和公共能耗费共计52878.3元； 5、律师函及邮寄面单，证明阮美丽于2018年11月19日向石船山公司发送书面律师函，告知石船山公司于2018年11月24日解除合同； 6、补充协议，证明2018年3月19日双方达成协议，约定了含税的房租，其中税率为18.2%，并约定税费由石船山公司承担； 7、缴费通知书，证明石船山公司截止2019年2月10日仍在使用租赁房屋并产生电费的事实； 8、付款回单四份，证明石船山公司仍在使用房屋，并对电费进行补缴，停电行为是因石船山公司拖欠电费导致的，不是房东通知的。 石船山公司为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料： 1、房产租赁合同、补充协议，证明原被告签署协议情况； 2、租金、保证金付款回执，证明石船山公司按合同约定支付了保证金及房租，租金支付至2018年9月24日； 3、与房东的聊天记录，证明石船山公司9月18日明确告知阮美丽退租，多次沟通退租事宜； 4、承诺书，证明石船山公司承诺租赁到期后将墙壁复原； 5、货拉拉订单，证明2018年9月21日石船山公司欲搬离的事实； 6、与物业公司的电话录音，证明2018年9月21日物业公司受房东指使对房屋进行断水断电，并扣押办公设备； 7、公司法务函，证明石船山公司发函与房东沟通退款事宜； 8、视频，证明石船山公司要求搬离涉案房屋，但物业公司受房东指示继续扣押上述财物； 9、证人证言，证明石船山公司9月21日搬离，但物业公司及房东阻扰腾退。 双方提交的证据，经当庭质证，本院认证如下： 阮美丽提交的证据1、2、3，石船山公司无异议，本院予以确认。阮美丽提交的证据4，石船山公司认为系搬离期间产生的，不应由石船山公司承担。阮美丽提交的证据5，石船山公司对真实性无异议，本院予以确认。阮美丽提交的证据6，石船山公司认为需要核实，认可何平系公司管理人员目前已经离职。本院经审查后对该证据予以确认。阮美丽提交的证据7，石船山公司表示其在9月21日已经搬离，故对该情况不清楚。本院经审核后对该证据予以确认。阮美丽提交的证据8，石船山公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认。 石船山公司提交的证据1、2，阮美丽无异议，本院予以确认。石船山公司提交的证据3，阮美丽对真实性有异议，表示不能明确沟通对象，且即使内容真实也无法显示双方达成了一致意见。本院采信阮美丽意见，对该证据不予确认。石船山公司提交的证据4，阮美丽无异议，本院予以确认。石船山公司提交的证据5，阮美丽表示异议，本院经审核后认为该证据无法真实性无法确认，无法达到石船山公司的证明目的，对该证据不予确认。石船山公司提交的证据6，阮美丽认为不能确定具体是何人，通话对方也没有明确房东授权内容，故对三性均有异议。本院认为通话内容因无法确认通话双方身份，真实性无法核实，故本院不予确认。石船山公司提交的证据7，阮美丽表示未收到过，本院认为石船山公司未能提交有效证据证明其已经向阮美丽送达了该函件，故本院不予确认。石船山公司提交的证据8，阮美丽对三性有异议，认为视频无法证明石船山公司的证明目的，仅交涉了搬离的事项，没有达成一致意见，本院认为视频内容较为直观显示了石船山公司前往涉案房屋所在地与物业公司相关人员沟通要求腾退且与阮美丽方人员进行沟通的事实，本院对其真实性予以确认。石船山公司提交的证据9，阮美丽有异议，认为证人为石船山公司方人员，其陈述性质属于石船山公司一方当事人的陈述，其客观性有异议。本院认为阮美丽的质疑有一定合理性，但结合各证人的陈述，对中石船山公司要求搬离涉案房屋的事实予以确认。 结合上述有效证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 阮美丽与石船山公司于2017年8月16日签订《房产租赁合同》，约定由石船山公司承租阮美丽位于杭州市拱墅区绿地运河商务中心（绿地中央广场）3幢701、706、707、708、709、710室房产，房屋建筑面积为1175.07平方米。租赁期限自2017年8月24日至2019年9月23日止，免租期31天，自2017年8月24日起至2017年9月23日，免租期只免租金。年租金153689.36元，第二年租金递增3%。租赁保证金为一个月房租即153689.36元。双方约定违约金金额等同于租赁保证金金额。石船山公司同时应承担水电、物业管理等费用。租期内，石船山公司不得擅自改变租赁房产结构及用途。后双方签订补充协议，约定原合同第3.1.1条修改为“经双方协商，该房屋第一月租金181660.82元，第二年租金递增3%。”合同签订后，石船山公司向阮美丽支付了保证金，并按153689.36元月租金标准支付了租金，支付至2018年9月23日。同时对房屋进行了装修，其中在正对电梯位置开挖门洞。2018年9月，石船山公司向阮美丽表示需搬离。9月14日，石船山公司向阮美丽出具承诺书，承诺租赁到期后，恢复墙壁原状。9月21日，石船山公司撤离承租房屋。期间因与阮美丽未能达成一致意见，故相关办公家具等未予以搬离。2018年11月19日，阮美丽向石船山公司寄送律师函，以石船山公司未及时支付租金的理由，通知石船山公司双方合同于2018年11月24日解除，同时要求石船山公司支付欠付租金、违约金等，并腾退房屋、恢复原状。石船山公司于同日收讫该函。2019年1月28日，石船山公司前往涉案房屋所在地，与该物业公司沟通腾退事宜，因未达成一致意见而腾退未果。 另查明，涉案房屋物业管理费为每月14100.9元，公共能耗费为每月3525.2元。物业费、能耗费支付至2018年9月30日。 本院认为，石船山公司与阮美丽签订的《房产租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有拘束力。石船山公司于2018年9月21日自行撤离租赁场所，此后未继续按约缴纳租金，阮美丽据此于2018年11月致函被告要求解除合同，本院予以确认，双方合同于2018年11月24日解除。石船山公司主张其在离开之前已经与阮美丽进行了沟通，故双方合同应于9月21日解除，本院经审查认为，在石船山公司离开之前确向阮美丽方进行了告知，但并未协商合同解除及具体事项，故石船山公司的该项主张，本院不予采信。合同解除前，石船山公司仍负有租金、物业费等支付义务，故阮美丽主张被告支付该期间的租金及物业费，本院予以支持。关于租金的金额，本院认为经双方协商一致同意对租金标准进行了调整，确认每月租金数额为181660.82元，第二年递增3%，该约定对双方均具有拘束力，阮美丽现主张石船山公司按月租金标准181660.82元补交2017年9月23日至2018年9月23日租金差额，并同时主张按月租金标准181660.82×3%＝187110.64元计算租金，本院予以支持。石船山公司主张物业费、能耗费不再承担，本院认为双方合同对于租赁期内的物业费、能耗费的承担进行了明确约定，阮美丽的主张符合双方合同约定，石船山公司的此项辩称，本院不予采信。石船山公司在合同未届满时自行搬离租赁房屋，以自己的行为表示不再履行合同，其行为构成违约，应承担相应违约责任。阮美丽据此主张被告支付违约金，本院予以支持，但关于违约金的数额，合同约定数额为153689.36元，应以此为准。关于合同解除之后的费用问题，本院认为合同解除之前，石船山公司已经明确表示了腾退意见，因与阮美丽意见不一致故未能腾退成功。此后2019年1月28日石船山公司再次要求腾退，而此前阮美丽已经发函解除合同，故此时石船山公司要求腾退，阮美丽应予以配合，最终未能腾退成功，双方均应承担相应责任。故对于合同解除之后的租金、物业费、能耗费，本院认为2019年1月28日之前应由石船山公司承担，此后由阮美丽自行承担。租赁房屋腾退不仅仅是承租方的主动行为，出租房自身亦应予以配合。石船山公司确负有腾退义务，而阮美丽亦负有配合腾退的义务。石船山公司在承租期间对房屋进行了装修，其中在电梯正对墙面开挖门洞，现原告要求恢复原状，本院认为，被告在装修时已经自行承诺在合同解除时将对房屋恢复原状，现原告据此主张修复门洞，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认阮美丽与石船山（上海）资产管理有限公司签订的《房产租赁合同》（及附属补充协议）于2018年11月24日解除。 二、石船山（上海）资产管理有限公司支付阮美丽租金709878.8元（计算至2018年11月23日），支付占有使用费405406.39元（计算至2019年1月28日）。 三、石船山（上海）资产管理有限公司支付阮美丽物业费及能耗费68741.79元（计算至2019年1月28日）。 四、石船山（上海）资产管理有限公司支付阮美丽违约金153689.36元。 上述款项于本判决生效之日起十日内支付。 五、石船山（上海）资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于杭州市拱墅区绿地运河上午中心（绿地中央广场）3幢701、706、707、708、709、710室房屋，阮美丽应予以配合石船山（上海）资产管理有限公司取走房屋内办公设备及家具。 六、石船山（上海）资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内将涉案房屋正对电梯墙面的门洞恢复原样。 七、驳回阮美丽其他诉讼请求。 八、驳回石船山（上海）资产管理有限公司的其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 （2018）浙0105民初14202号案件受理费减半收取6561元，财产保全申请费5000元，由石船山（上海）资产管理有限公司负担，（2019）浙0105民初1139号案件受理费减半收取2150元，由阮美丽负担1075元，由石船山（上海）资产管理有限公司负担1075元。 原告于本判决生效之日起十五日内来本院申请退诉讼费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  周建利 ·二○一九年五月二十七日 法官助理朱昱光 代书记员沈紫依