河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2013）冀民二终第155号上诉人（原审原告）：唐山南北家园实业有限公司。法定代表人：周俊元，该公司董事长。委托代理人：唐凤芝，该公司法律顾问。委托代理人：王厚鑫，河北冀华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：颐高数码连锁有限公司。法定代表人：夏时春，该公司总经理。委托代理人：邹永义，湖北楚都律师事务所律师。上诉人（原审被告）：唐山颐高数码企业管理服务有限公司。法定代表人：邹凯，该公司总经理。委托代理人：邹永义，湖北楚都律师事务所律师。上诉人唐山南北家园实业有限公司（下称南北家园公司）因与上诉人颐高数码连锁有限公司（下称颐高数码公司）、唐山颐高数码企业管理服务有限公司（下称颐高数码服务公司）租赁合同纠纷一案，均不服河北省唐山市中级人民法院（2012）唐民初字第208号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成由审判员赵国栋担任审判长，审判员苑秀霞、代理审判员鲍立斌参加的合议庭，书记员赵瑞杰担任法庭记录，于2014年1月17日公开开庭审理了本案。上诉人南北家园公司的委托代理人王厚鑫、唐凤芝，颐高数码公司法定代表人夏时春，高数码服务公司的法定代表人邹凯及以上两公司的委托代理人邹永义均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院认定：2010年7月28日，南北家园公司与被告颐高数码公司签订了《租赁合同书》，甲方为南北家园公司，乙方为颐高数码公司。合同约定：由颐高数码公司承租位于唐山市建设路与大学路交汇处西北角的南北家园大楼，建筑面积63941.45平方米，租期共计十年，即从2011年2月1日起至2021年1月31日；装修免租期约为180天，即从甲方将租赁标的移交乙方且双方签订交接明细单之日起，计算至2011年1月31日，免租期内不计租金；合同签订后三个工作日内，双方同意按照租赁标的及设施、设备的现有及应有状况（屋面防水、双路电除外）接收并承担；合同签订后十日内，乙方须向甲方支付1000万元，其中保证金600万元人民币作为合同履约的保证，其余400万元用于支付第一年房租；在合同租赁期满后3个月，在甲方确认乙方不存在以下情况，甲方将保证金退还给乙方，不计息。如果到期未还，甲方应按日千分之五支付违约金。合同期内，乙方违反本合同任一条款构成根本违约，保证金不予退还；乙方在唐山成立全资子公司，乙方对该全资子公司履行合同范围内的义务承担连带责任。甲方如果未按照合同约定的时间向乙方交付租赁标的，每逾期一日按当年租金总额的万分之五计算向乙方支付违约金（违约金可在保证金中扣除）；乙方未按照合同约定按时交付租金的，每逾期一日按应交未交租金总额的日万分之五计算向甲方支付滞纳金。超过15天，甲方有权解除本合同，并向甲方支付当年全年租金总额作为违约金；合同履行期间，双方均不得违反合同规定自行终止合同。任何一方有违反合同的行为，应就违约行为给对方造成的经济损失及相关费用进行赔偿。如需提前终止合同，提出方应提前三个月以书面形式告知对方，经对方同意，提出方向对方支付当年全年租金的总额作为赔偿金，赔偿金交付后，合同即行终止。2010年9月28日，双方对合同中未尽事项订立了租赁合同补充协议，该补充协议写明“甲乙双方一致认同本补充协议是《租赁合同书》不可分割的一部分，具有同等的法律效力。”该协议乙方处由颐高数码服务公司盖章；合同签订后，颐高数码服务公司进行了对外招租，将场地出租给IT业主等小商户及淮扬饭店、格林豪泰、煌嘉夜宴三个异业商户并按约定向南北家园公司缴纳1000万元（400万元作为租赁费，600万元作为保证金）。2012年上半年颐高数码服务公司应给付南北家园公司租金8823900元，已给付7823900元，尚欠100万元。2012年下半年未付租金为8823900元，欠水电费93744.57元，取暖费195562.10元。2012年10月29日，颐高数码服务公司又给付南北家园公司租金280万元。2011年5月9日，由于供电公司停电，造成大楼停电10小时。2012年7月3日，南北家园公司致函颐高数码服务公司称，“贵公司应于2012年7月21日前支付我司下半年租金人民币捌佰捌拾贰万叁仟玖佰元整。此款项我司已经做了安排。鉴于上次你司租金一再拖延，望贵公司提前做好准备，最晚于2012年7月21日前付清该租金。为了维护合同的严肃性，双方要严格履行合同。否则，我司将保留追究你司承担违约责任的权利。”2012年7月10日，颐高数码服务公司回函称，1、受经济大环境和IT卖场行业整体经营形势下滑的影响，我方自2010年10月1日开业以来一直处于巨额亏损，现经营入不敷出，没有能力支付你方下一期租金。2、考虑到双方的各自环境，从珍惜双方来之不易的合作局面，避免多方损失的角度出发，我方要求你方对我方提出的下列条件书面确认后，我方才有条件继续投入继续经营。在合同期内每年减300万租金，如若你方不能同意我方提出的上述条件，我方只能遗憾的提出提前终止合同，我方将在2012年7月31日租金时间到期后撤出南北家园项目。该回函未提及双路电问题。2012年7月30日，颐高数码服务公司向南北家园公司发出解除合同通知书，称因南北家园公司未提供双路电，既违反消防相关规定，也存在巨大隐患，故书面通知解除该份合同。南北家园公司于2012年8月3日复函称，贵公司以前没有提及双路电问题，也未影响贵公司经营，解除合同理由不成立。原审法院认为，南北家园公司与颐高数码公司、颐高数码服务公司签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。关于颐高数码服务公司所称2012年8月2日南北家园公司收到“解除合同通知书”该合同即解除的主张，原审法院认为，南北家园公司在8月3日及15日给颐高数码服务公司的复函中认为其解除合同的理由不成立，并于2012年9月16日起诉称〝虽然颐高数码服务公司要求解除合同的理由并不成立，但颐高数码服务公司拒不缴纳租金，已经构成根本性违约，南北家园公司的合同目的已不能实现，为此，同意解除合同。〞由于南北家园公司提起了该诉讼，颐高数码服务公司2012年8月2日解除合同的通知不发生法律效力。关于颐高数码服务公司所称南北家园公司口头承诺尽快解决双路电的主张，由于南北家园公司否认，颐高数码服务公司又无其他证据证明该主张，故不予采信。由于双方对于双路电问题约定不明，颐高数码服务公司在双方履行合同一年多之后，于2012年7月30日以未解决双路电为由主张南北家园公司违约构成法定解除合同条件，该主张理据不足，不予支持。鉴于本案双方当事人均同意解除合同，且租给IT业商户的合同到期日为2013年3月31日的实际情况，法院确定双方从2013年3月31日解除合同，但与淮扬饭店、格林豪泰、煌嘉夜宴三个异业商户的交接处理，可另行解决。颐高数码服务公司应支付给南北家园公司2013年3月31日之前的租赁费，即2012年上半年所欠100万元，2012年下半年所欠8823900元，以及2013年截止到3月31日的租金2941300元，共计12765200元，扣除南北家园公司应支付的水电费93744.57元、取暖费195562.10元，以及颐高数码服务公司2012年10月29日给付的租金280万元，以及预交的保证金600万元，尚欠租金3675893.33元。南北家园公司在2012年7月3日发出催交租金函后，颐高数码服务公司于7月10日回函表示没有能力支付下一期租金并要求变更合同，减少租金，此后双方并未就变更合同达成一致，颐高数码服务公司应按合同约定期限交纳租金，未能交纳即构成违约，应承担违约责任，支付违约金，但南北家园公司主张违约金1764.78万元过高，应适当调整为441.195万元。主张的滞纳金亦理据不足，不予支持。依据双方租赁合同书及补充协议的约定，颐高数码公司和颐高数码服务公司应承担连带给付责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”之规定，判决：一、自2013年3月31日解除南北家园公司与颐高数码公司、颐高数码服务公司所签订的《租赁合同书》及租赁合同补充协议。颐高数码服务公司于本判决生效后十五日内将租赁物返还给南北家园公司；二、颐高数码公司于本判决生效后十五日内给付南北家园公司租金3675893.33元；三、颐高数码公司本判决生效后十五日内给付南北家园公司违约金441.195万元；四、颐高数码服务公司对上述二、三项判决款项承担连带给付责任；五、驳回唐山南北家园公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135421元由南北家园公司负担67710元，颐高数码公司、颐高数码服务公司负担67711元。南北家园公司上诉称：1、原判将违约金调整为441.195万元没有事实和法律依据。按照双方所签租赁合同的约定，一方违约应承担一个年度租金数额的违约金即1764.78万元，颐高数码公司提前解除合同并迟延缴纳租金均构成违约，而且，颐高数码公司提前解除合同给南北家园公司造成的重新装修及二次租赁等损失远大于合同所约定的违约金数额。2、原判颐高数码公司拖欠2013年度两个月的租金数额计算错误。根据租赁合同的约定，第三年度的租金为1994.97万元，两个月的租金应为3324950元，而不是原判的2941300元。3、原判将颐高数码服务公司预交的保证金600万元抵顶租金错误。按照租赁合同的约定，颐高数码公司违约解除合同后，保证金不应予以退还，而应当以此承担违约责任。4、对南北家园公司主张的滞纳金应当支持。颐高数码公司未按租赁合同约定如数、按期缴纳租金，应承担迟延付款的违约责任。5、关于水电费、取暖费不应扣除，即便扣除，颐高数码公司欠缴的2012年度和2013年度的热力费及滞纳金也应当一并处理。6、原判颐高数码公司转租的四、五、六层租赁物另行处理没有法律依据，南北家园公司是对租赁物整体对外出租的，租赁合同解除后应一并处理。另，颐高数码服务公司应对颐高数码公司的所有义务承担连带责任，原判没有将返还租赁物的义务判决由颐高数码服务公司承担连带责任属适用法律错误。故请求改判颐高数码公司给付南北家园公司违约金1764.78万元，给付2012年度上半年租金100万元及至2012年8月1日前的滞纳金289019元及之后至返还租赁物之日止的滞纳金，给付2012年度和2013年度欠缴的热力费及滞纳金1625908.12元，返还租赁物并由颐高数码服务公司对上述颐高数码公司应承担的责任负连带责任。颐高数码公司和颐高数码服务公司共同辩称，因颐高数码公司解除合同的原因是南北家园公司未按合同约定提供符合合同要求的租赁物，而且，保证租赁物具备双路电供应的条件也是消防的要求，是国家的强制性规定，其应当提供租赁物双路电的供应，但颐高数码公司经营一年多后仍未能提供双路电，导致承租人拒绝向颐高数码公司缴纳租金，给颐高数码公司造成损失。因此，导致合同解除的过错和违约方是南北家园公司，颐高数码公司不应承担南北家园公司所提出的任何损失和违约责任。颐高数码公司和颐高数码服务公司共同提起上诉称：1、原判认定双方所签订的租赁合同未违反法律的强制性规定是错误的。《高层民用建筑防火规范》和《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》均规定了高层建筑物应当具备双路电条件，虽然双方口头约定了租期内第二年解决双路电问题，但不能改变租赁合同违反法律强制性规定的事实。2、原判认定颐高数码公司于2012年8月2日发出的解除合同的通知不发生法律效力是错误的。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，解除合同的通知到达对方时合同解除，对方有异议的应当在一个月内向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁。但南北家园公司收到解除合同通知后，既未在规定时间提起诉讼，又未申请仲裁，依法应当认定合同已经解除。3、本案不适用法定解除的条件，南北家园公司应当提供租赁物双路电的供应，这是南北家园公司的法定义务，其没有提供双路电即构成违约，颐高数码公司以此为由请求解除合同不属于法定解除的情形。4、原判认定颐高数码公司未按期缴纳租金构成违约属认定事实和适用法律错误。南北家园公司提供双路电是其法定义务，在其未能提供双路电供应的情况下，颐高数码公司享有《合同法》规定的先履行抗辩权，颐高数码公司拒绝缴纳租金的行为不构成违约。综上，原判认定事实错误且对南北家园公司的违法行为未予制裁，该判决将严重损害社会公共利益，故请求撤销一审判决，改判驳回南北家园公司的全部诉讼请求。南北家园公司对颐高数码公司、颐高数码服务公司的上诉主要辩称：没有提供双路电供应是事实，但双方并无口头约定租期内第二年提供双路电的事实，且未提供双路电也不违反法律的强制性规定，颐高数码公司及颐高数码服务公司所依据的所谓法律规定均属于部门规章，并非法律、法规的规定，也不是效力性的规范，不应因此认定租赁合同无效。关于颐高数码公司提出的合同解除权问题，南北家园公司收到对方解除合同的通知后，于2012年9月16日即向法院提起诉讼，没有超过法律规定的三个月的期间。颐高数码公司没有按照合同的约定缴纳租金应属违约，其不享有合同解除权，原判自2013年3月31日为合同解除之日并无不妥。综上，原判认定颐高数码公司构成违约正确，应驳回颐高数码服务公司及颐高数码公司的上诉，支持南北家园公司的上诉请求。本院经审理查明：颐高数码公司与南北家园公司所签订的租赁合同的履行情况是：租赁房屋共计地下一层，地上六层，其中，1-3层出租给了IT业主，4-6层租给了淮扬饭店、格林豪泰及皇家夜宴等餐饮行业。与IT业主所签合同于2013年3月31日到期，该部分的租赁合同已解除，租赁物闲置。餐饮行业的租赁期限经唐山市人民政府协调，南北家园公司同意上述餐饮行业继续按与颐高数码公司签订的租赁合同约定的数额缴纳租金并继续承租，现该部分服务仍处于租赁中，但三承租人拒绝与南北家园公司继续签订租赁合同和缴纳租金，只是暂付了部分保证金。租赁合同约定，2012年度的租金为1764.78万元，2013年度的租金为1994.97万元。2013年度2-3月的租金应为3324950元。除上述事实外，原审查明其他事实无误，本院予以确认。本院认为：双方所签租赁合同内容系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。颐高数码公司及其所属的服务公司认为因南北家园公司所提供的租赁物没有双路电供应构成违约，但并没有因此主张租赁合同无效，其所依据的《高层民用建筑防火规范》和《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》均不属于法律、法规的范畴，亦不属于法律规定可认定合同无效的情形。因此，双方所签租赁合同应当认定有效。颐高数码公司和南北家园公司均对租赁合同的解除没有异议，故原判解除合同予以维持。关于合同解除的时间。本院认为应当以原判决确定的时间作为租赁合同解除的时间，理由如下：1、颐高数码公司与承租人IT业主所签订的租赁合同到期日为原判决确定的合同解除日期，如果提前解除合同，将导致颐高数码公司对IT业主的违约，其结果将加重颐高数码公司的违约责任，以该日期作为合同解除日不损害颐高数码公司的利益。2、颐高数码公司向南北家园公司发出的解除合同的通知不发生合同解除的效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定行使合同解除权的前提是依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款和九十四条的规定，而上述规定适用的前提是具有当事人协商一致或一方构成根本违约的情形，在合同不具备上述条件的情况下，当事人不得随意解除合同。本案中，既无当事人就解除合同达成一致，又无南北家园公司构成根本违约的事实存在，故不能以解除合同的通知到达为合同解除日期。依据有关司法解释的规定，当事人对合同解除有异议的，应当在通知到达后的三个月内提起诉讼或仲裁，当事人未在上述期限内提起诉讼或仲裁的，合同解除。本案中，南北家园公司在收到颐高数码公司解除合同的通知后三个月内即提起了诉讼，故颐高数码公司解除合同的通知亦不能产生解除合同的法律后果。综上，颐高数码服务公司及颐高数码公司主张租赁合同应于2012年8月2日解除的上诉理由，本院不予支持；原判认定2013年3月31日为合同解除日期应予维持。关于违约责任的认定。本院认为应当认定颐高数码公司构成违约，理由如下：1、根据双方所签租赁合同的约定，颐高数码公司是按照租赁标的及设施、设备的现有及应有状况（屋面防水、双路电除外）接收并承租。可以认定颐高数码公司对租赁标的不具有双路电是明知的；2、颐高数码公司主张签订租赁合同后，南北家园公司口头同意为其提供双路电供应没有证据证实，且南北家园公司不予认可；3、颐高数码公司认为南北家园公司提供双路电供应是其法定义务没有法律依据，颐高数码公司所依据的《高层民用建筑防火规范》和《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》均不属于法律、行政法规的强制性、效力性规范，南北家园公司未提供双路电不违反法律、法规的强制性规定，不宜因此认定合同无效或以此承担违约责任；4、即使存在南北家园公司提供租赁标的不符合合同要求的情形，因颐高数码公司在签订合同时已知晓租赁物的状况，其也应在一年内提出，但颐高数码公司是在合同签订一年后提出的。综上，颐高数码公司主张南北家园公司构成违约的理由不能成立，其上诉理由应予驳回。而颐高数码公司未按租赁合同的约定缴纳租金并单方解除合同构成违约，原判其承担违约责任并无不当，应维持。关于颐高数码公司欠租金数额。按照租赁合同的约定，2013年度的租金为1994.97万元，该年度2-3月的租金应为3324950元。原判按2941300元计算两个月的租金错误，应调整为3324950元，原判决少计算颐高数码公司拖欠租金383650元。应在原判决颐高数码公司所欠租金3675893.33元的基础上再加上383650元，即颐高数码公司欠南北家园公司的租金应为4059543.33元。关于颐高数码公司承担违约责任的数额。本院认为，原判将违约金调整为441.195万元应予变更为882.39万元，理由如下：1、租赁合同中约定了一方违约应承担当年租金数额的违约金，颐高数码公司于2012年8月2日提出解除合同，按合同约定应当承担当年的违约金1764.78万元，该约定系当事人真实意思表示，应受法律保护；2、违约金的性质具有惩罚和补偿的双重属性。如果颐高数码公司认为上述违约金约定过分高于损失，可依法申请予以调整。颐高数码公司主张不应当承担违约责任，亦可视为对违约金调整提出主张；3、本案中，可以认定合同约定的违约金过分高于损失。理由是：颐高数码公司解除合同后，南北家园公司应当采取积极措施防止损失扩大，尽快实现租赁物价值利用，但因时至今日已过一年的时间，双方纠纷仍未解决，部分租赁物仍处于闲置状态，其损失应当比照当年的租金计算损失。但考虑到该租赁物地上共有六层结构，建筑物一、二、三层闲置，而四、五、六层则仍处于继续租赁中，其是否会形成损失尚不能确定，原判该部分租赁物另案处理实际上是保留了南北家园公司另诉的权利，该部分的事实不清，另案处理亦不会损害南北家园公司的利益。故若以租赁期内当年按一年期计算的租金作为违约金应属于过分高于损失的情形；4、原判颐高数码公司承担的违约责任实际上是针对闲置的下面三层及地下一层而作出的认定，该部分租赁物占租赁物面积的二分之一，因此，本院确定以租期内当年租金的二分之一作为承担违约责任的违约金更符合公平原则。原判441.195万元不足以弥补南北家园公司的损失，更不足以体现对违约方的惩罚，本院对南北家园公司的上诉请求应给予部分支持。关于南北家园公司提出的颐高数码公司拖欠水、电、暖费用滞纳金的诉讼请求，因南北家园公司在原审中并未提出该方面的诉讼请求，其在二审中提出，超出了其诉讼请求的范畴，本院依法不予审理，南北家园公司可另行提起诉讼。关于南北家园公司主张对颐高数码服务公司预交的600万元保证金不予返还的上诉理由，本院认为，南北家园公司已经主张了合同约定的违约金，如果再主张以600万元保证金承担违约责任，属于违约金的重复计算，其只能选择一种违约责任的承担方式，且本院判决颐高数码公司承担的违约金已经足以弥补其损失。故对南北家园公司该方面的上诉理由本院不予支持。对南北家园公司提出的迟延缴纳租金应支付滞纳金的上诉理由，因前述颐高数码公司承担的违约责任是针对颐高数码公司违约解除合同的责任承担，对租赁合同约定的延期缴纳租金的违约责任并未作出处理。依据合同约定，颐高数码公司还应对迟延缴纳租金部分按合同约定的日万分之五承担违约责任，该约定亦过分高于其损失，本院确定颐高数码公司应自原判决确定的合同解除之日至本判决确定的付款之日，由颐高数码公司按同期人民银行规定的贷款利率给付南北家园公司利息损失的方式承担该方面的违约责任。南北家园公司该部分上诉理由本院予以支持。另，对其所提出的颐高数码服务公司应对租赁物承担连带返还责任的上诉理由，因颐高数码公司是实际承租人，故颐高数码服务公司不具有返还租赁物义务，南北家园公司该上诉理由无事实和法律依据，应予以驳回。综上，颐高数码公司和颐高数码服务公司的上诉理由均不能成立，应驳回；南北家园公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。原判认定基本事实清楚，但适用法律不当，应依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河北省唐山市中级人民法院（2012）唐民初字第208号民事判决第一项、第四项、第五项；二、变更河北省唐山市中级人民法院（2012）唐民初字第208号民事判决第二项为：颐高数码连锁有限公司于本判决生效后十五日内给付南北家园实业有限公司租金4059543.33元并支付该款自2013年4月1日至本判决确定的给付之日按同期人民银行贷款利率计算的利息；三、变更河北省唐山市中级人民法院（2012）唐民初字第208号民事判决第三项为：颐高数码连锁有限公司于本判决生效后十五日内给付南北家园实业有限公司违约金882.39万元。如当事人未按本判决确定的给付之日履行付款义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费135421元由颐高数码连锁有限公司和颐高数码企业管理服务有限公司共同负担75421元，南北家园实业有限公司负担60000元；二审案件受理费135421元由颐高数码连锁有限公司和颐高数码企业管理服务有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵国栋审 判 员  苑秀霞代理审判员  鲍立斌二〇一四年三月二十四日书 记 员  赵瑞杰