山东省寿光市人民法院山东省寿光市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0783民初8477号 原告：高立娥，女，1961年3月20日生，汉族，住东营市东营区。 委托诉讼代理人：李维国（系原告之夫），住址同上。 被告：潍坊北大科技园建设开发有限公司。住所地：寿光市兴隆路567号201室（新汽车站东邻）。统一社会信用代码：91370783778439372G。 法定代表人：傅继礼，董事长。 委托诉讼代理人：曹路平，山东优克律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔德旺，山东优克律师事务所实习律师。 原告高立娥与被告潍坊北大科技园建设开发有限公司（以下简称“北大科技园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高立娥的委托诉讼代理人李维国，被告北大科技园公司的委托诉讼代理人曹路平、孔德旺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高立娥向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；一次性退还原告已支付全部房款704748元，支付全部房款利息183478元（其中，346798元×5.1%×5.125年；5576元×2×5.1%×3.85年），总计888226元；2.案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月10日，原、被告双方签订《诺诚凯龙国际广场·诺诚凯龙国际建材家居馆订购协议书》，约定原告购买被告该项目第二层203号和204号两间商铺。2013年10月10日原告交定金20000元，2013年11月3日交清全部房款693596元，2015年2月8日再次补交房屋实测面积差价11152元，共缴纳704748元。2013年10月10日原告与被告签订订购协议，2013年11月3日按被告要求与潍坊凯龙商业管理有限公司签订商铺委托管理合同，2015年7月17日与被告签订商品房买卖合同两份，合同编号分别为wfbdys201505801/wfbdys201505802。被告违反了合同第十一条、第十二条、第二十条的约定，形成事实违约。同时，被告出售尚在抵押期间的房屋，具有欺诈性，也违背了合同约定。根据合同约定，原告诉求解除与被告签订的商品房买卖合同，解除合同后的15日内退还原告已付全部房款704748元；并支付全部房款每年5.1%的利息183478，总计888226元。 北大科技园公司辩称，1.被告不同意解除与原告签订的商品房买卖合同；2.双方之间签订商品房买卖合同之后原告将涉案商品房委托给潍坊凯龙商业管理有限公司进行管理，并收取租金，若法院判决解除双方之间签订的商品房买卖合同根据损益相抵的原则应将租金从原告主张的房款及利息中扣除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证，对双方无异议的原告提交的二份订购协议书、二份商品房买卖合同（预售）、二份委托管理合同、四份收款收据真实性无异议，本院依法确认为有效证据并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月10日，原告高立娥（乙方）与被告北大科技园公司（甲方）签订《诺诚凯龙国际广场·诺诚凯龙国际建材家居馆定购协议书》两份，约定乙方购买甲方位于寿光市文圣街与菜都路交汇处（新汽车站对面）商铺两套，房号分别为2203、2204。协议签订之日乙方向甲方交纳定金各10000元。协议签订后,原告已按约定向被告支付每套房屋定金各10000元。 2015年7月17日，原告高立娥（甲方）与潍坊凯龙商业管理有限公司（乙方）签订商铺委托管理合同补充协议二份，就双方于2013年11月3日签订的《商品委托管理合同》达成补充协议，协议确认2203商铺、2204商铺建筑面积均变更为32.86平方米。原合同第四条第一款甲乙双方约定本合同委托经营期间，该商铺委托管理收益标准变更为自2015年11月4日起至2020年11月3日为固定收益，年收益标准为：自2015年11月4日起至2016年11月3日，年收益为33559元；自2016年11月4日起至2018年11月3日，年收益为37754元；自2018年11月4日起至2020年11月3日，年收益为41949元。双方约定自2015年11月4日起至2023年11月3日，乙方将在每年的5月份将委托管理收益存入甲方账户。 2015年7月17日，原、被告就上述两套房屋分别签订编号为wfbdys201505801、wfbdys201505802的《商品房买卖合同》，约定：2203号房屋、2204号房屋预测建筑面积32.86平方米，总价款352374元，买受人应于2015年2月8日前支付该商品房全部房款出卖人应当在2014年5月1日前向买受人交付商品房；商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照5.1%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金；如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起一年内取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还出卖人全部已付款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.1%计算给付利息。合同同时约定了其他事项。 原告于2013年11月3日交购房款693596元（含定金20000元），2015年2月8日补交房屋实测面积差价11152元，共交纳704748元。被告于2015年2月15日将上述两套房屋交付给受托管理人潍坊凯龙商业管理有限公司。2015年11月4日至2016年11月3日期间，原告从潍坊凯龙商业管理有限公司共领取房屋收益款9万余元。 因被告未按约定为原告办理房屋所有权登记，原告于2018年11月8日通过邮政快递向被告寄发解除购房合同通知书一份，要求解除与被告签订的两份商品房买卖合同，被告于同年11月9日收到上述通知书。 本院认为，原、被告签订的商品房定购协议书、买卖合同均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。本案争议的焦点问题为二：第一，涉案合同解除条件是否成就；第二，被告返还全部购房款并支付利息是否具备事实及法律依据。 首先，依据案涉商品房买卖合同约定，出卖人应当在2014年5月1日前向买受人交付商品房，但被告自认于2015年2月15日将涉案两套房屋交付给受托管理人潍坊凯龙商业管理有限公司时为实际交房时间，已逾期超过30日，原告有权解除合同。其次，双方约定，商品房交付使用后如因出卖人原因买受人未能在商品房交付之日起一年内取得房屋所有权证书的买受人有权解除合同且买受人解除合同的应当书面通知出卖人，但被告至今未给原告办理所有权登记，即使按被告自认的实际交房时间2015年2月15日起算已超过一年的期限，故原告亦可解除合同。同时，原告从案外人处就案涉商铺获取收益的前提系案外人已收到原告购买的商铺，结合原告已收取2015年11月4日至2016年11月3日期间收益并认可被告于于2015年2月15日将商铺交付给案外人的事实，可以认定案涉商铺的实际交房时间为2015年2月15日。现原告已书面通知被告解除合同，故原、被告之间的两份商品房买卖合同已于2018年11月9日被告收到解除通知时解除。被告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定抗辩原告享有的解除权因其未在发生之日起一年内行使而消灭，但该规定仅适用于法律没有规定或当事人没有约定房屋交付期限的前提下发生迟延交付房屋的情形，且该规定对于迟延办理房屋产权登记解除权行使期限并未限制，对被告提出解除权行使期限已届满的抗辩意见本院不予采信。因被告违约致合同解除，被告应依约返还原告交纳的购房款704748元并自交款之日起按合同约定利率支付利息。 原告与被告之间形成商品房买卖合同关系，与案外人潍坊凯龙商业管理有限公司之间形成委托管理合同关系，根据合同的相对性，二者不属于同一民事法律关系，各合同当事人的权利义务应以各自的约定为准。案涉商品房买卖合同未对原告依据其与案外人之间的委托管理合同所享有的获取收益权予以约定，被告亦非委托管理合同的相对人，故原、被告之间的商品房买卖合同解除后，原告获取收益权之变更、消灭不属于本案审理范围，原告应否将已收取的9万余元房屋收益款直接归还于被告，双方可依据委托管理合同另行处理。 综上所述，原被告之间签订的商品房买卖合同自2018年11月9日解除，对原告主张的返还全部购房款并支付利息的诉讼请求符合合同约定亦不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告高立娥与被告潍坊北大科技园建设开发有限公司于2015年7月17日签订的编号为wfbdys201505801、wfbdys201505802的商品房买卖合同于2018年11月9日解除； 二、被告潍坊北大科技园建设开发有限公司返还原告高立娥购房款704748元并支付利息损失（以693596元为基数，自2013年11月3日起计算至实际给付之日止，按年利率5.1%计算；以11152元为基数，自2015年2月8日起至实际给付之日止，按年利率5.1%计算），于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12683元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  王 静 人民陪审员  齐玉梅 人民陪审员  马增兰 二〇一九年五月九日 法官 助理  王春红 书 记 员  王 菲