云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2801民初4353号原告：钟志飞，女，汉族，1987年6月20日出生，身份证住址湖南省邵东县。委托诉讼代理人：宋奇薇，云南法泽律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘庆，男，汉族，1981年11月11日出生，身份证住址湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：刘旗，男，汉族，1986年10月30日出生，身份证住址湖南省湘潭县，系刘庆的弟弟，特别授权代理。被告：张灿，女，汉族，1984年10月26日出生，身份证住址湖南省湘潭县。二被告共同委托诉讼代理人：李佳，男，汉族，1980年12月19日出生，身份证住址长沙市岳麓区，系西双版纳喜事贸易有限公司员工，特别授权代理。原告钟志飞诉被告刘庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用简易程序于2018年12月29日公开开庭进行了审理。后经原告申请，本院依法追加张灿作为共同被告参加诉讼，裁定转适用普通程序组成合议庭于2019年3月29日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人宋奇薇，被告刘庆委托诉讼代理人刘旗、二被告共同委托诉讼代理人李佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟志飞向本院提出诉讼请求判令：1、被告刘庆履行原被告双方于2015年10月31日签订的《房屋转让协议》，立即将位于西双版纳国际度假区房屋的所有权过户登记到钟志飞名下。2、刘庆赔偿原告因诉讼而支付的律师代理费5000元。事实及理由：原告钟志飞和被告刘庆因有生意上的来往而认识。2015年10月，被告将其向西双版纳国际旅游度假区开发有限公司购买的、位于景洪工业园区的、项目名称为“西双版纳国际度假区住宅2-1期”的第11栋2单元第2层201号房屋转让给原告，双方于2015年10月31日签订了一份《房屋转让协议》约定：被告以651172元的价格将前述房屋转让给原告，因房产证尚未办理，被告将购房合同、发票等资料移交给原告，被告同时承诺在办理到房屋所有权证后立即将房屋所有权过户登记在原告名下。2016年4月，开发商交房时，被告带着原告去办理了接房的相关手续，原告交付了接房所需缴纳的全部费用以及物业管理费后拿到了房屋的钥匙并入住，但是因房屋的产权证尚未办理，无法办理过户登记。2018年6月，原告了解到该项目的房屋已经在开始办理房屋的产权证照，就向开发商及物业管理咨询，答复说产权证只能办成刘庆的名字，过户登记的事要由原被告双方去房管部门办理。10月原告从外地回到景洪，了解到被告已经领取了房屋产权证书就联系被告办理产权过户登记事宜，但是被告却以要原告撤回强制执行申请为条件才同意办理。而原告认为在此之前依法诉讼长期拖欠货款并申请强制执行是另一个法律关系，与本案无关，因而被告不同意撤回另一案件的强制执行申请。综上所述，原告认为被告以拒绝办理过户登记要挟原告撤回强制执行申请的行为很无赖，为维护自己的合法权益故诉讼至本院。另，涉案房屋的不动产登记证记载的共有人为张灿。但原告与刘庆签订购房合同时，刘庆提供的《商品房购销合同》上只有刘庆一个人的名字。刘庆在办理房屋产权登记时添加张灿作为共有人的行为是恶意侵害钟志飞合法权益的行为。由于本案履行涉及房屋产权的过户登记，需要登记的产权人签字，故申请追加张灿作为共同被告参加诉讼。同时原告申请增加一项诉讼请求：确认钟志飞与刘庆于2015年10月31日签订的《房屋转让协议》有效。被告刘庆辩称：2013年至2015年期间，被告任法定代表人的西双版纳喜事贸易有限公司欠原告货款，由于市场不景气，公司无力偿还原告货款，被告刘庆就用涉案房产冲抵给原告并签订了房屋转让协议。当时是用购买价抵给原告，现在被告愿意以现在的房屋买卖价款将房屋出售给原告。被告张灿辩称：2015年时张灿在湖南省生育，而房屋是与刘庆共同购买的。张灿对西双版纳喜事贸易有限公司差欠原告的货款是认可的，但刘庆与原告签订购房协议的事情被告不知情，请求确认房屋转让协议无效。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告提交的证据材料来源合法、印鉴齐全，且对方对证据的真实性均无异议，故本院依法予以采信。根据庭审、认证以及原、被告当庭认可的事实，本院确认如下法律事实：2015年10月31日，原告钟志飞作为合同乙方与被告刘庆作为合同甲方签订《房屋转让协议》，主要约定：甲方现将西双版纳国际度假区房以651172元的价格转让给乙方。因房产证尚未办理，现将该房资料（购房合同、发票、付款凭证）移交给乙方，甲方承诺在能够取得该房屋所有权、可办理房屋所有权证书时，自愿将房屋的所有权过户到乙方名下。在本协议签订后，甲方与该房屋无任何关系，今后涉及到该房屋的包括但不限于修建、改建、安全责任等问题均与甲方无关。在同一天，原告出具了1份收据主要载明：收到原告给付的购买房款651172元，该款系用被告购买原告红木货款冲抵。该协议签订后，被告刘庆将其与房地产开发商签订的《商品房购销合同》、购房发票等与购房相关的资料交付给了原告。该份《商品房购销合同》是刘庆个人于2013年11月5日与房地产开发商所签订，该合同进行了登记备案。原告于2016年期间与上述房产的物业公司签订了物业管理合同，并交付了物业、垃圾清理费等。经向景洪市不动产登记中心查询，本案所涉房产（座落地址已变更确认为西双版纳景洪万达国际度假区）登记的房屋所有人为被告刘庆、张灿，共有情况为共同共有，不动产权证号为云（2018）景洪市不动产产权第0007299号。另，被告刘庆、张灿系夫妻关系。2018年，本院作出（2018）云2801民初2866号民事裁定书，经景洪民生村镇银行股份有限公司申请，裁定对登记在刘庆、张灿名下的上述房产予以查封。本院认为，根据原、被告的诉辩主张及庭审查明事实，本院归纳本案主要争议焦点并结合原告的诉请作出如下分析认定：一、原告与被告刘庆签订的《购房协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第四条、第六条、第八条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告与被告刘庆签订的《房屋转让协议》合同当事人的签名捺印齐全，系原告与被告刘庆的真实意思表示，对合同双方均具法律约束力。被告张灿辩称涉案房产是其与刘庆共同所有，张灿没有同意转让该房产从而主张《房屋转让协议》无效，而原告则主张刘庆的行为是表见代理。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案原告与被告刘庆2015年期间签订《房屋转让协议》时该房产尚未办理产权证书，登记备案的《商品房购销合同》显示的购房人仅是刘庆1人，被告张灿是2018年期间办理房屋产权证时才登记为房产共有权人。原告在与刘庆签订《房屋转让协议》后，交纳了物业管理费等费用，实际控制、使用了该房屋，张灿作为刘庆的妻子，在明知刘庆将部分财产已冲抵给原告的情况下一直未就该房屋主张权利。基于上述情况，原告完全有理由相信被告刘庆有权处分该房产，本院对原告关于表见代理的诉称意见予以采纳，确认该份《房屋转让协议》合法有效，本院对原告的该项诉请予以支持。二、房屋产权变更手续的办理问题。房屋属于不动产，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条规定，不动产物权的变更，必须在国家法定的房屋产权登记部门办理完毕转移变更登记手续，才发生效力。本案原、被告间签订的《房屋转让协议》虽然合法有效，但原告仅是取得了相应的合同权力，而不能就此取得物权。房屋产权变更过户手续的办理有法定的流程，在涉案房产已被法院受理的其他案件当事人申请予以查封的情况下，在本案中对房屋产权的变更过户、物权确认进行处理会影响（2018）云2801民初2866号保全裁定书中申请人的合法权益，故现阶段不宜对原告要求办理房产变更过户的诉请进行处理，本院对原告的该项诉请不予支持。另，原告要求被告赔偿律师代理费亦无相应合同依据，本院对原告的该项诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、四十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条、之规定，判决如下：一、确认原告钟志飞与被告刘庆于2015年10月31日、就位于西双版纳国际度假区房屋签订的《房屋转让协议》合法有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5181元，由原告负担2590元，被告刘庆负担2591元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  李碧云人民陪审员  黄建明人民陪审员  付桂珍二〇一九年五月七日书 记 员  周子圣