上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三(民)初字第65号原告(反诉被告)宋小溪，女，1987年6月20日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)郑志诚，男，1982年2月28日生，汉族，住上海市宝山区。上列两原告(反诉被告)共同委托代理人赵建高，上海市信诚律师事务所律师。上列两原告(反诉被告)共同委托代理人丁海滨，上海市海华永泰律师事务所律师。被告(反诉原告)曹勇兵，男，1967年7月7日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)邓淑贞，女，1972年8月1日生，汉族，住址同上。上列两被告(反诉原告)共同委托代理人李仁正，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)宋小溪、郑志诚与被告(反诉原告)曹勇兵、邓淑贞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，曹勇兵、邓淑贞于2014年1月13日向本院提起反诉。本案依法由代理审判员王卿独任审判，公开开庭进行了审理。宋小溪、郑志诚及其共同委托代理人丁海滨、曹勇兵及其与邓淑贞的共同委托代理人李仁正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)宋小溪、郑志诚诉称，2013年8月18日，原被告就上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订了《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定被告向原告购买系争房屋，转让价款130万元，装修补偿款45.8万元，合计175.8万元整。合同约定过户时间为2013年11月25日前，宋小溪、郑志诚按约办妥还贷及抵押注销手续，但曹勇兵、邓淑贞迟迟怠于办理贷款。按照约定，贷款不足则应在过户当日现金支付。但曹勇兵、邓淑贞在2013年11月25日未能现金补足贷款部分房款，导致过户受阻。按照合同约定曹勇兵、邓淑贞逾期付款10日，宋小溪、郑志诚有权单方解除合同，并要求曹勇兵、邓淑贞支付总房价的20%作为违约金。因此，宋小溪、郑志诚起诉要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，曹勇兵、邓淑贞向宋小溪、郑志诚支付违约金人民币351,600元。被告(反诉原告)曹勇兵、邓淑贞反诉并辩称，不同意宋小溪、郑志诚的诉请。曹勇兵、邓淑贞严格履行合同约定的付款义务，之所以在2013年11月15日向公积金担保公司申请贷款，是因为宋小溪、郑志诚在2013年11月12日才完成系争房屋原有抵押的注销，只有在注销抵押之后，曹勇兵、邓淑贞才可以申请公积金贷款，所以曹勇兵、邓淑贞在11月15日才办理公积金贷款是由于宋小溪、郑志诚拖延注销抵押造成的。且按照买卖合同补充条款第9条，有关曹勇兵、邓淑贞贷款的特别约定，曹勇兵、邓淑贞在2013年11月25日备齐申请贷款资料即可，所以曹勇兵、邓淑贞不存在违约，宋小溪、郑志诚要求解除合同没有法律依据。宋小溪、郑志诚为达到不出售系争房屋的目的，寻找种种借口，于2013年12月2日单方发函终止履行买卖合同及补充协议约定之义务，其行为已经严重损害了曹勇兵、邓淑贞的合法权益。为维护自身权益，要求宋小溪、郑志诚继续履行双方之间的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，配合曹勇兵、邓淑贞办理贷款手续，将系争房屋过户至曹勇兵、邓淑贞名下，并向曹勇兵、邓淑贞支付逾期过户违约金(自2013年11月26日起，以130万元为本金，按日千分之五计算至实际办理过户之日止)。原告(反诉被告)宋小溪、郑志诚针对反诉请求辩称，不同意反诉请求。宋小溪、郑志诚是严格按照买卖合同履行的，《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第1条约定宋小溪、郑志诚应在2013年11月25日办好贷款还款手续及抵押登记注销手续，而且宋小溪、郑志诚在这个时间之前办理好了。双方应当在2013年11月25日之前去房地产交易中心过户，如果因为贷款不足或未审批，应在过户当日以现金补足。因为曹勇兵、邓淑贞在过户当日无法现金补足，导致无法过户，问题在被告，所以宋小溪、郑志诚有权按照合同约定解除合同并要求曹勇兵、邓淑贞支付违约金。经审理查明，2013年8月18日，甲方(宋小溪、郑志诚)乙方(曹勇兵、邓淑贞)就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定乙方向甲方购买系争房屋，转让价款130万元，装修补偿款45.8万元，合计175.8万元整。《上海市房地产买卖合同》第六条约定，甲乙双方确认，在2013年11月25日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续；第九条第(三)款约定，乙方逾期未付款，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的5‰作为逾期违约金，合同继续履行。乙方逾期未付款达到10日，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，乙方自收到甲方书面通知之日起5日内向甲方支付房产总价20%作为违约金。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方承担的因其违约导致的房产总价20%的合同解除违约金，余款返还给乙方，若乙方已付款不足支付违约金部分，乙方应在接到甲方解除合同的书面通知书之日起5日内以现金形式补足。若乙方违约金不足弥补甲方相关损失的，则甲方损失与乙方违约金之间的差额，由乙方以现金形式补足；第十条第(三)款约定，甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起10日内，甲方仍未交房房地产的，乙方有权单方解除合同，合同自甲方收到乙方解除合同通知书之日解除。甲方除应在收到乙方合同解除通知书之日起5日内向乙方返还已收款和利息外，还应按房产总价的20%向乙方支付违约金。若甲方违约金不足弥补乙方相关损失的，则乙方损失与甲方违约金之间的差额，由甲方以现金形式补足；第十一条约定，经甲乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)，第1条约定，甲方应于2013年11月25日前办妥银行贷款还款手续，同时办妥抵押登记手续，注销完毕；第4条约定，甲乙双方应于甲方办妥抵押登记注销手续，及乙方办妥贷款手续后，于2013年11月25日前至上海市宝山区房地产交易中心办理房屋过户手续；第9条约定，(1)乙方于2013年11月25日，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续，并且逾期达10日，则甲方有权单方解除本合同，乙方按本合同第九条第三款之约定违约金承担方式承担违约责任；(2)若乙方的购房贷款不足申请额度或者银行未予审批，则乙方应于甲乙双方至上海市宝山区房地产交易中心办理房屋过户手续当日，以现金形式补足贷款部分；第10条约定，甲乙双方中若有任何乙方未按照本买卖合同中的约定(除补充条款1、2、3条外)全面履行自己的义务，且逾期达7日，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金承担方式承担违约金，乙方应按本合同第九条第3款之约定违约金承担方式承担违约金。补充协议第二条约定，1、乙方于2013年8月12日，支付甲方购房定金人民币一万五千元整；2、乙方于2013年8月18日，支付甲方房款人民币五十八万五千元整，该笔款项甲方必须专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房款及注销银行对物业设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，甲方应于2013年11月25日前办妥银行贷款还款还款手续；3、乙方于2013年9月25日，支付甲方房款人民币四十万整；4、乙方于2013年10月26日，支付甲方房款人民币二十万元整；5、乙方于2013年11月5日，支付甲方房款人民币一十五万八千元整；6、甲乙双方关于乙方贷款发放的特别约定，乙方向银行申请贷款人民币四十万元整，由贷款银行在收到他项权利证明后三十日内直接支付给甲方。第五条约定，双方一致同意，双方签署的《上海市房地产买卖合同》中与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。曹勇兵、邓淑贞于2013年8月12日支付定金1.5万元，2013年8月18日支付58.5万元，2013年9月18日支付40万元，2013年10月18日支付20万元，2013年11月3日支付15.8万元，总计支付房款135.8万元。宋小溪、郑志诚于2013年11月4日办理银行还款，2013年11月5日向宝山区房地产登记处申请抵押注销登记，并于2013年11月12日将系争房屋上原有的抵押注销。2013年11月15日曹勇兵、邓淑贞到上海市住房置业担保有限公司宝山营业部办理房产查询及预约手续，工作人员告知在2013年12月2日可以办理公积金贷款。2013年12月1日曹勇兵、邓淑贞短信告知宋小溪、郑志诚于2013年12月2日上午九点至宝山公积金中心协助办理公积金贷款合同，宋小溪、郑志诚收到短信，但当天未到场。2013年12月2日曹勇兵、邓淑贞收到宋小溪、郑志诚邮寄的通知函，表示由于曹勇兵、邓淑贞的违约行为，宋小溪、郑志诚通知曹勇兵、邓淑贞解除合同，并根据合同约定承担总房价20%(计人民币351,600元)的违约责任。审理中，本院向上海市住房置业担保有限公司宝山营业部进行调查，其工作人员表示，从办理名下房产查询、预约开始10个工作日后可正式办理公积金贷款。曹勇兵、邓淑贞于2013年11月15日办理房产查询手续，最早可以在2013年12月2日办理公积金贷款。申请公积金贷款需要卖家配合，卖家收款人应当在贷款申请表上签字。工作人员向本院出具了申请公积金贷款需提供资料的清单，其中二手房公积金贷款需提供房屋无抵押产权调查单(交易中心资料室调阅)。审理中，曹勇兵、邓淑贞向本院申请证人陈某出庭作证。陈某向法庭表示，他是原被告此次交易的中介公司(上海华地房地产经纪有限公司)的经理。当时原被告约定的2013年11月25日是指把相关贷款资料准备好去申请贷款的时间，而不是办出贷款的时间。宋小溪、郑志诚表示实际经办人不是陈某，对证人证言的真实性不予认可。以上事实，有上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》及补充协议、收款收据、转账凭证、公积金贷款预约单、上海市房地产抵押注销登记申请书、通知函、证人证言及双方当事人当庭陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，宋小溪、郑志诚与曹勇兵、邓淑贞双方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同补充条款(一)第1条约定宋小溪、郑志诚应于2013年11月25日前办妥银行贷款还款手续并注销抵押，第4条约定双方应于2013年11月25日前办理房屋过户手续，第9条约定曹勇兵、邓淑贞于2013年11月25日备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，合同将三个事项的期限确定为同一天，对合同的履行造成了隐患。宋小溪、郑志诚于2013年8月18日收到曹勇兵、邓淑贞支付的专项用于注销系争房屋抵押登记的58.5万元，直到2013年11月5日才申请抵押注销登记，2013年11月12日系争房屋上原有抵押注销，没有给予曹勇兵、邓淑贞合理的时间办理贷款。结合本院向上海市住房置业担保有限公司宝山营业部了解的情况，从2013年11月12日系争房屋抵押登记注销至2013年11月25日，不可能完成整个公积金贷款流程。曹勇兵、邓淑贞在抵押注销后于2013年11月15日到上海市住房置业担保有限公司宝山营业部办理房产查询及公积金贷款预约手续，并非有意拖延，亦未违反合同补充条款(一)第9条对办理贷款的约定，而是因宋小溪、郑志诚注销抵押的时间较晚导致，曹勇兵、邓淑贞对此没有过错，不应承担违约责任。因此，宋小溪、郑志诚要求解除合同的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。双方应继续履行合同，宋小溪、郑志诚将系争房屋过户给曹勇兵、邓淑贞，曹勇兵、邓淑贞支付宋小溪、郑志诚40万元购房款。曹勇兵、邓淑贞要求宋小溪、郑志诚支付逾期过户违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)宋小溪、郑志诚与被告(反诉原告)曹勇兵、邓淑贞就上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、原告(反诉被告)宋小溪、郑志诚于本判决生效之日起十日内将上述房屋过户至被告(反诉原告)曹勇兵、邓淑贞名下；三、被告(反诉原告)曹勇兵、邓淑贞于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)宋小溪、郑志诚购房款40万元；四、原告(反诉被告)宋小溪、郑志诚要求解除与被告(反诉原告)曹勇兵、邓淑贞就上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》并要求被告(反诉原告)曹勇兵、邓淑贞支付原告(反诉被告)宋小溪、郑志诚违约金351,600元的诉讼请求，不予支持；五、被告(反诉原告)曹勇兵、邓淑贞的其余反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取3,287元，由原告(反诉被告)宋小溪、郑志诚负担；反诉案件受理费减半收取4,325元，由被告(反诉原告)曹勇兵、邓淑贞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  王卿二〇一四年三月十四日书 记 员  黄莺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。