呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2018）内0103民初4842号原告：李殿，男，住呼和浩特市回民区。被告：吴志新，男住呼和浩特市新城区。被告：杨明谓，男。被告：冯惠敏，女，住呼和浩特市新城区。原告李殿与被告吴志新、杨明谓、冯惠敏案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月25日公开开庭进行了审理，原告李殿、被告吴志新、被告冯慧敏到庭参加诉讼，被告杨明谓经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告李殿向本院提出诉讼请求：1.不得执行对位于呼和浩特市回民区海拉尔西街XXX房屋的查封处置（真实门牌号XXX号西房，合同号TD-392）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告和第三人因经济纠纷一案，回民区人民法院（2018）内0103民初36号民事判决已发生法律效力，回民区人民法院以（2018）内0103执922执行裁定书，于2018年10月12日查封了被执行人杨明谓、冯惠敏位于呼和浩特市回民区海拉尔西街XXX房屋（真实门牌号XXX号西房，合同号TD-392）。2018年10月25日原告李殿对执行标提出书面异议。回民区人民法院于2018年11月7日作出（2018）内0103执异128号执行异议裁定：驳回李殿的执行异议。2018年1月26日，由于杨明谓和冯惠敏无法按时偿还我和贺林栋的借款，双方签订了还款抵押保证书。于2018年2月8日正式签署房屋转让协议，以全款将此房出让给我和贺林栋，减去房贷和过户费用冲抵407000元借款本息，并承诺无条件协助办理过户手续。合同签订以后，杨明谓和冯惠敏将购房合同原件及发票，钥匙等交付我们，后我们入住了该房屋。期间我把杨明谓和冯惠敏拖欠贺林栋的200000元支付给了贺林栋，现此房实际占有人为原告一人。我入住不久要求杨明谓和冯惠敏办理过户，他们以开发商刁难为名，一直延期过户时间。直至2018年10月12日法院正式查封。没能及时办理产权登记过户，原告不存在过错。另外被告吴志新申请执行的房号门牌号与真实门牌号不符，查封门牌号：XXX号，购房合同真实门牌号为：XXX号西房，18幢楼不存在XXX号房。根据《中华人民共和国物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立，变更，转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。虽然用债权冲抵了部分购房款，该房屋买卖合同具有以物抵债的性质，但是以物抵债并不是法律禁止的行为，因此签订的房屋买卖合同成立并生效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被告吴志新答辩称，1、吴志新与杨明谓、冯惠敏民间借贷纠纷一案通过呼和浩特市回民区人民法院2018年3月16日一审结案，原被告杨明谓、冯惠敏败诉。并于4月19日申请强制执行。并向法院提供对方财产线索。包括位于呼和浩特回民区海拉尔西街小府路清和家园18号楼11层1103号的房子。2、执行期间回民区执行法官打电话叫杨明谓到法院，杨明谓向执行法官说明财产情况，杨明谓说除了清和家园18号楼11层1103号的房子别无其他财产。同时在执行法官现场调解下，杨明谓和冯惠敏夫妻要把房子过户给吴志新，前提是付现款（卖房款和执行款的差价）还有他们提出的卖房款太高，调解失败。说明房子还是杨明谓和冯惠敏所有。3、2018年12月份，我和我老乡杨良丁又通过执行法官和杨明谓在回民区法院再次商讨房子的事，因杨明谓提出价格高出市场价太多而没有谈成。4、杨明谓于2017年7月24日和谢喜全也因为经济问题签订了位于回民区海西街小府路清和家园18号楼的房子抵押协议。5、吴志新于2018年6月底去过位于小府路清和家园18号楼11层1103号房子找杨明谓商讨就要离开呼市，能否付点欠款的事情，后来我2018年7月中旬离开呼市，我走之前杨明谓一家就住在清和家园18号楼11层1103号的房子。杨明谓欠谢喜全的款至今未还，否则，谢喜全根据他们的协议约定出具给杨明谓书面同意书，同意杨明谓将房屋变更、转让抵押等。6、原告案外人在起诉状提到吴志新申请执行的房屋门牌号不符，那是内蒙古丰大房地产开发有限公司规划编号问题，不影响房屋的所有权。根据以上事实，被告认为：1、望回民区法院查明真相后，支持贵院于2018年11月7日作出的（2018）内0103执异128号执行异议裁定。2、诉讼费由原告承担。被告冯慧敏答辩称，确实在2015年与李殿因民间借贷，将房子抵押给李殿，当时合同、票据都给李殿，2017年年底，和杨明谓签订转让协议，执行的时候，执行房子没过户不算，过户丰大房地产卡住不给过，当时没房本，有购房合同。被告杨明谓经本院依法送达未到庭应诉亦未提供书面答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2009年6月15日，被告冯慧敏与内蒙古丰大房地产开发有限责任公司签订经济适用住房买卖合同，约定被告冯慧敏向内蒙古丰大房地产开发有限责任公司购买本案案涉房屋。被告冯慧敏于当年入住该房屋，因该房屋不具备办理房屋所有权证的条件，被告冯慧敏未取得房屋所有权证。2、2017年9月18日，被告杨明谓向原告借款248000元，被告冯慧敏为担保人，2017年7月3日，被告杨明谓向贺林栋借款248000元，被告冯慧敏为担保人。被告杨明谓于2018年1月26日出具还款抵押保证书，写明：被告杨明谓欠原告和贺林栋共计451000元，如2018年2月2日未交付借款，自愿将位于呼市回民区小府路清河家园18号楼2113号西房作为欠款和违约金无偿转让给李殿和贺林栋。因被告杨明谓未及时还款，被告杨明谓、冯慧敏与原告李殿、案外人贺林栋于2018年2月8日签订《转让协议》，约定：被告杨明谓、冯慧敏将位于回民区小府路清河家园18号楼2113号西房以全款407000元的价格转让给李殿、贺林栋。2018年3月，原告将贺林栋的欠款还清，原告享有单独占有、使用案涉房屋的权利。3、被告杨明谓、冯慧敏于2018年7月向原告交付案涉房屋。交付后原告于2018年8月11日将案涉房屋出租，水、电、燃气、暖气费均由原告交纳。4、呼市回民区小府路清河家园18号楼2113号西房即呼市回民区小府路清河家园第18幢1单元11层1103号房屋。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为原告就执行标的即房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，原告与被告杨明谓、冯慧敏签订的转让协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案经庭审查明可以认定以下事实：在法院查封之前，原告与被告杨明谓、冯慧敏签订了合法有效的转让协议并且原告已合法占有案涉房屋，并以顶账的方式支付全部价款。被告杨明谓、冯慧敏交付房屋时因房屋不具备办理房屋所有权证书的条件导致无法办理过户登记，未办理过户登记的原因与原告无关。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第一项规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。”综上，原告就执行标的房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对于原告提出的要求停止对案涉房屋的强制执行的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：不得执行位于呼和浩特市回民区海拉尔西街XXX号房屋（即呼和浩特市回民区XXX号西房）。案件受理费100元，由被告吴志新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 任红霞人民陪审员 岑巧娥人民陪审员 李清秀 二0一九年五月八日书记员 云 倩