湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终1613号上诉人（原审被告、反诉原告）：张生红，女，1970年8月2日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：杨修理，湖北开运律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：襄阳格威物业管理有限责任公司，住所地襄阳市樊城区中原路**。法定代表人：胡青松，该公司总经理。委托诉讼代理人:曾勇，湖北三顾律师事务所律师。上诉人张生红因与被上诉人襄阳格威物业管理有限责任公司（以下简称格威物业公司）租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2016）鄂0691民初2484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月27日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张生红上诉请求：一、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2016）鄂0691民初2484号民事判决；二、判令被上诉人对出租给上诉人的房屋履行维修责任或义务；三、判令被上诉人赔偿装饰装修损失64227.95元，退还多收取上诉人的电费80245.6元（多收取的费用截止至2017年4月5日，此后多收的费用另行主张）；四、判令被上诉人给上诉人开具已收取的水电费发票，其中水费发票金额为28006元，电费发票金额为522100元；五、本案一审诉讼费、鉴定费、保全费及二审上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决将上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》的日期确认为2014年4月7日、将第一年的租金交纳时间确认为2014年6月1日没有事实依据，属认定事实错误。二、一审判决判令上诉人承担诉讼之前的“防水费用17132.50元”及此后维修费用的一半没有事实依据，与法律规定不符。《合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。上诉人与被上诉人在租赁合同中并未约定房屋的维修责任由上诉人承担，被上诉人作为出租人，依法应承担维修责任。陈友金只是以证明人的身份在被上诉人一审提交的“便签纸”上签名，并没有说要承担本次维修费用的一半，更没有承诺以后维修费用也要承担一半。三、一审判令被上诉人只承担因房屋漏水给上诉人造成的装修费用的一半是错误的，被上诉人应承担全部装修损失64227.95元。四、2018年8月1日至2019年7月30日的租金47.25万元属未到期债权，一审判令上诉人向被上诉人支付未到期债权与法律规定不符。五、一审未支持上诉人要求退还多收取的电费，与合同约定不符。上诉人与被上诉人在合同第五条约定，电费为1.25元/度，如遇全市统一调整水电价格，甲方有权同步调整水电价格。六、一审未支持上诉人要求开具水电费发票的请求违反了法律规定，被上诉人收取上诉人的费用，应当开具发票。七、一审判令上诉人承担26580元案件受理费，属判决不公。1.上诉人不向被上诉人足额交纳租赁费，是因为被上诉人未对出租房屋履行维修责任，行使的是抗辩权，而非故意拖欠。2.一审判决有未到期债权，增加了诉讼标的额，从而增加了诉讼费用。3.上诉人从未逃避自己的合同责任，被上诉人申请对上诉人账户的查封，应由其自己承担保全费用。基于上述三点，一审判决上诉人承担案件受理费、财产保全费等各项费用的96%有失公平、公正。综上，请求二审法院支持上诉人上诉请求。格威物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。格威物业公司向一审法院起诉请求：1、判令张生红立即支付拖欠的租金17.25万元（即2016年8月1日至2017年7月31日期间的租金）及自2016年6月10日起按银行同期贷款利率的4倍支付利息至付清之日止；2、张生红支付防水费用17132.50元；3、诉讼费用及相关费用由张生红承担；4、判令解除双方于2014年4月7日签订的《房屋租赁合同》，张生红于2017年7月30日返还所租赁的房屋，逾期按约定的年租金47.25万元标准计算占用费直至张生红实际返还房屋止。张生红向一审法院反诉请求：1、判令格威物业公司履行出租房屋的维修责任或义务；2、赔偿张生红的装饰装修和经营损失8万元；退还多收取的电费80245.60元；3、判令格威物业公司给张生红出具已收水电费发票（水费28006元、电费522100元）；4、反诉费、鉴定费由格威物业公司承担。一审法院认定事实：2014年4月7日，格威物业公司作为出租方（甲方）、陈友金和张生红作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于中原路37号一层加二层合计约为1575平方米的房屋用于开宾馆。租赁期限为12年，从2014年8月1日起至2026年7月30日止；租金与递增约定：2014年8月1日至2016年7月30日的年租金为45万元整，自2016年8月1日起每3年租金在上年租金基础上递增5%（2016、2019、2022、2025），租金交付方式为每年支付一次，每年的6月1日为租金交纳日；甲方给予乙方装修免租期为4个月（即2014年4月8日至2014年7月31日），计租期从2014年8月1日起开始计算；双方签约后当日内，乙方向甲方预付保证金5万元，甲方在收到5万元保证金和租金后三日内将出租房屋按现状交付给乙方，保证金在租赁关系结束后退还，不计利息；水、电的使用与支付：水费为2.55元/吨、电费为1.25元/度，如遇全市统一调整水电价格，甲方有权同步调整电水价格；违约责任：乙方应按时支付租金，若拖欠租金达10日以上的，应当按国家规定年贷款利率的4倍支付利息，拖欠租金超过30天以上的，甲方有权解除合同，收回房屋。合同签订后，格威物业公司按约将本案所涉房屋交付给陈友金、张生红使用，陈友金和张生红按约向格威物业公司交纳了保证金，并对所租赁房屋进行了装修。2014年9月，格威物业公司自购砂石、水泥等材料，请案外人张旭光对本案所涉房屋二层主楼屋顶及院内右侧二层副楼屋顶重新做防水，防水做好后，格威物业公司、陈友金、张旭光三方对防水工程量进行了测量，并在一张便条上注明“主、副楼总面积为979.77㎡”，张旭光在下方注明“属实。张旭光10.28”，格威物业公司的万传德在便条右方注明“宾馆陈友金按总面积的一半付款单价35元/㎡。万传德”、格威物业公司的杨平也在便条签名。陈友金在便条的最下方注明“证明人陈友金。属实有这个事，但要协议签好付一半平方”。后格威物业公司与张旭光补签了一份书面协议书，但陈友金未按协议支付一半的防水费用。陈友金和张生红租赁涉案房屋后，将涉案房屋用于开办新世佳商务宾馆，并于2014年9月22日支付了第一期即2014年8月1日至2015年7月31日期间的租金45万元；2015年5月15日，陈友金与张生红达成退股协议，主要内容为“陈友金投资新世佳商务宾馆所有股份转让给张生红，以后新世佳商务宾馆所有资产与陈友金无关，从今后陈友金与张生红无任何经济债务，新世佳商务宾馆出现任何法律法规与陈友金无关”，后陈友金退出新世佳商务宾馆的经营。2015年9月21日，张生红支付了第二期即2015年8月1日至2016年7月31日期间的租金45万元。2016年5月31日，张生红向格威物业公司提交了一份《关于对房屋租赁合同履行过程中有关事宜协商函》，主要内容是：1、由于受大环境影响，宾馆入住率下降，周边宾馆房屋租金均已下降，请格威威物业公司能够降低房屋租金，以便其在合同约定的期限内交纳租金；2、因其开办宾馆需要向消防、工商、公安机关报送房屋产权证和土地使用权证，经其多次要求格威物业公司未向其提供上述复印件，影响到宾馆的经营，希望格威物业公司能够向其提供加盖有公司印章的房屋产权证和土地使用证复印件；3、因双方签订的租赁合同约定，若遇全市统一调整水电价格，则同步调整水电价格。现电价下调，请格威物业公司遵守合同约定对电费价格予以下调；4、对2015年的三次停电，造成客人退房、爆表造成一台液晶电视烧毁的损失，格威物业公司应给其赔偿24000元；5、因夏季用电负荷大常出现跳闸现象，请求格威物业公司向供电部门申请专电。上述情况请格威物业公司及时答复，以便其在合同约定期限内交纳房租。同年6月29日，格威物业公司向张生红发出一份书面催款通知，主要内容为：依据双方房屋租赁合同的约定，张生红应于2016年6月1日交纳租金47.25万元，因张生红未按约交纳，已构成违约，故通知张生红在见到通知后二日内立即将所欠的房租及延迟交纳期间的利息向格威物业公司交纳。同年7月6日，张生红再次书面致函格威物业公司，主要内容：1、因格威物业公司对其协商函中所列的合理收取水电费问题、安装变压器问题、屋顶漏水问题、降低租金问题等事项未予答复，已对其经营造成损失，希望格威物业公司考虑周边同类房屋出租价格均已降价的实际情况，拿出诚意解决上述问题；2、上次暴雨又造成房屋顶层漏雨，导致顶层已装修的客房损坏，直接影响到宾馆经营，请格威物业公司及时对房屋顶层防水进行维修，并对因漏水造成的客房装修损失予以折价，从租金中扣除；3、从租赁房屋至今，格威物业公司收取的水电费从未给其出具过税务发票，请格威物业公司给其出具税务票据。同年7月11日，格威物业公司给张生红一份书面答复意见及再次催款函，函件主要内容：1、关于降低租金、水电费等问题已与其律师多次沟通，并已口头答复，可与其律师沟通联系；2、暴雨造成的损失从未听其反映过，请张生红提供详细资料，以便公司及时与防水工程的施工方联系，另防水费用承诺的一半也应及时支付；3、格威物业公司仅系代收单位，现正在与税务和供电部门协商，有结果后立即给回复；4、按合同约定，应在每年的6月1日交纳租金，但至今未交，已严重违约；故认为张生红所提的意见均不能免除其按期交纳租金的义务，再次通知其在收到函件后二日内按合同约定向格威物业公司交纳租金。同年8月2日，张生红向格威物业公司转款30万元，因张生红未足额交纳租金，格威物业公司索要无果，故诉至法院。诉讼中，张生红于2016年6月21向一审法院提交鉴定申请，要求对其所承租的房屋因漏水造成的装修损失和因漏水造成的2015年5月至今的经营损失进行鉴定。格威物业公司申请对租赁房屋漏水原因进行鉴定。一审法院于2017年7月28日将本案移交鉴定部门进行鉴定。2018年8月9日，湖北东锦工程质量检测有限公司出具了一份关于司法鉴定的回复函，称其公司接受委托后进行了现场初次勘验，并提出案件双方提供相关设计图纸及相关施工资料文件，在给予长时间的资料整理及现场准备后，案件双方未能提供涉案房屋相关的设计及施工资料文件，其公司依据委托书要求，对涉案房屋渗水、漏水严重部位、结合实际天气条件充分的情况下，多次勘验后，勘验结果不能直接证明涉案房屋渗水、漏水的原因，故该委托鉴定项目技术资料不全、勘验结果无直接指向，为此，其公司决定不能受理此项鉴定。2018年8月29日，湖北华炬资产评估房地产估价有限公司（下称华炬评估公司）作出了鄂华资评报字［2018］第155号资产评估报告书，结论为张生红承租的房屋因漏水造成的装修损失，在评估基准日2017年12月5日的评估值为64227.95元，并出具了一份异议回复函，称对于申请的委托经营性损失因当事人无法提供经营性损失周期内的雨水天资料，故无法进行经营损失鉴定。张生红支付评估费1万元。格威物业公司对该资产评估报告书真实性无异议，但认为之前预估报告上显示的装修损失是42539.12元，正式报告显示的装修损失是64227.95元，两者相差2万多元没有依据，故对结论不予认可。2018年10月22日，华炬评估公司向一审法院出具回复函，函件中对正式报告中价格变动做了回复，称预评报告中房屋受损面积是按照现场损坏的面积计算的，在张生红提异议后，其公司通过向本市几家装修公司咨询后，房屋受损面积应按照整体面积计算，其公司在重新实地进行测量取样后，通过市场询价，在正式报告中作出了调整，故正式评估报告与预评报告的评估价格差异主要为受损面积的调整及墙纸单价的调整。诉讼中，张生红分别于2018年5月29日和11月5日向格威物业公司转款30万元、270772元，共计570772元。上述事实，有房屋租赁合同、汇款凭证、转账凭证、催款通知书及往来函件、协议书、证人出庭作证、照片、鉴定报告、发票等证据证实，足以认定。一审法院认为，陈友金与张生红共同作为承租方，与格威物业公司签订的《房屋租赁合同》自愿、真实、合法、有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，格威物业公司按约履行了交付租赁房屋的义务，陈友金和张生红按约支付了第一期租金后，陈友金退出与张生红的合伙，按照退伙协议，上述租赁房屋的权利义务由张生红继续享有和承担。经查，张生红在继续履行上述租赁合同时，依法足额交纳了第二期租金，在交纳第三期房屋租金时，张生红向格威物业公司提出因入住率低、房屋漏水、停电爆表给其造成损失为由要求降低租金、维修屋顶、赔偿损失、下调电费等，遭拒后张生红未足额交纳第三期租金，为此双方发生争议。根据双方的本诉、反诉请求及答辩意见，本案争议的焦点有：1、合同约定的租金交纳日如何认定？2、关于双方之间的合同是否应予以解除？3、涉案房屋漏水原因和维修责任由谁承担的问题？对于第1个焦点：格威物业公司认为合同约定的租金交纳日是当年的6月1日；张生红认为合同约定的租赁期限是2014年8月1日起至2026年7月30日止，并未约定先交租金后使用房屋，合同约定的每一年度租期内只有次年才有6月1日，故租金交纳日应是次年的6月1日。一审法院认为，虽然合同约定起租期自2014年8月1日起至2026年7月30日止，但合同签订日期是2014年4月7日，格威物业公司给予张生红4个月的装修免租期，租金的交纳方式为每年支付一次，每年的6月1日为租金交纳日，且张生红交纳第一期租金的时间是2014年9月22日、第二期租金的时间是2015年9月21日，第三期租金的时间是2016年8月2日，据上述查明的事实，一审法院认定合同约定每期租金交纳日是自合同签订之日即2014年4月7日起，每年的6月1日为租金交纳日，而非张生红辩称的次年的6月1日，格威物业公司就本节事实的主张成立，一审法院予以支持。张生红辩称合同并未约定先交租金后使用房屋，其已提前支付了租金，因租金的支付期限未到，故其不应支付租金的理由，与事实不符，一审法院不予采信。对于第2个焦点：格威物业公司认为承租方未按期交纳房租超过30日，按合同约定其有权要求解除合同；张生红认为合同约定的租金交纳期限未到，其已提前支付30万元租金，不存在延期交纳租金的情况，且格威物业公司未履行房屋的维修责任，导致其无法正常使用租赁房屋，其依法享有抗辩权，有权拒付租金。一审法院认为，双方在履约过程中，因对房屋的维修及造成的损失等未能进行友好协商，导致产生矛盾，承租方张生红虽逾期交纳租金超过30天以上，符合合同关于出租方有权解除合同、收回房屋的约定，但因张生红未足额交纳租金是因为双方在合同履行过程中，对房屋漏水等问题未能协商一致造成的，且结合房屋租赁期限、投入情况，以及承租方张生红在诉讼中向格威物业公司转款570772元的实际情况，解除合同不利于经济效益，故对格威物业公司解除合同、返还房屋的请求，一审法院不予支持；但张生红以房屋漏水为由拖欠格威物业公司巨额租金，其抗辩过度，构成违约，应予交纳。对于第3个焦点：格威物业公司认为涉案房屋漏水是因为承租方在楼顶安装太阳能，其员工在楼顶晾晒衣物、随意走动破坏防水，并对原窗户进行了改装造成的，责任在承租方；张生红认为房屋漏水是出租方的责任。一审法院认为，因在租赁合同履行过程中，承租人的合伙人陈友金与格威物业公司达成了对租赁房屋重新做防水，费用各担一半的协议，双方均无法举证证明房屋漏水是房屋本身的质量问题还是因装修造成的，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”和第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，现涉案房屋由承租人张生红占有、使用，由其负责维修更为便捷，故一审法院认定房屋由张生红自行维修，所需费用由格威物业公司和张生红各自承担一半。对于拖欠租金的数额，经查，合同签订后，张生红交纳了前两年2014年、2015年的租金，按合同约定张生红应于2016年6月1日交纳第三期租金47.25万元（45万元×1.05%），张生红于2016年8月2日向格威物业公司转款30万元，欠租金17.25万元未付。诉讼中，张生红于2018年5月29日、11月5日共向格威物业公司转款570772元，故经一审法院核算认定拖欠的租金数额为546728元（2016年17.25万元+2017年47.25万元+2018年47.25万元-已付570772元）。对于格威物业公司要求按银行同期贷款利率的4倍赔偿利息损失的请求，因张生红未足额交纳租金有正当理由，且格威物业公司至今未履行维修义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，一审法院对该项请求，不予支持。对于格威物业公司要求张生红承担一半防水费用的请求，因张生红的原合伙人陈友金在总面积为979.77㎡、单价35元/㎡的便条上注明“属实，协议签好后付一半平方”字样，经核算一半平方的费用应为17145.98元（979.77㎡×35元/㎡÷2），格威物业公司主张17132.50元未超出上述金额，故一审法院予以支持。对于张生红反诉要求赔偿因房屋漏水造成的装修损失和经营损失共计8万元的请求，因漏水造成的装修损失经鉴定为64227.95元，双方均不能举证证明房屋漏水原因，结合双方达成防水费用一人一半的协议，一审法院认定格威物业公司对装修损失承担一半即32114元。对于经营损失，因张生红未举证证明，且其没有采取适当措施防止损失的扩大，故对该项请求，一审法院不予支持。对于张生红反诉要求返还多收的电费80245.60元和出具已收取的水电费发票的请求，因合同约定电费为1.25元/度，如遇全市统一调整水电价格，甲方有权同步调整电水价格，经查，合同签订时2014年全市的电价为0.90元/度，2016年调整为0.88元/度，相差不大，格威物业公司未调整用电价格并不违反该约定，故对该项请求，一审法院不予支持；对于要求出具水电费发票的请求，因合同对此并无约定，故一审法院亦不予支持。综上，本案经一审法院审判委员会讨论决定，对格威物业公司要求支付拖欠的租金和防水费用的诉讼请求，对张生红反诉要求赔偿漏水损失的诉讼请求，一审法院予以部分支持；对格威物业公司、张生红与一审法院评述不符的其他诉讼请求、反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条的规定，判决：一、张生红应向襄阳格威物业管理有限责任公司交纳截止2019年7月31日的租金546728元、承担防水费用17132.50元，合计563860.50元；二、襄阳格威物业管理有限责任公司应向张生红支付装修损失32114元；三、涉案租赁房屋的漏水维修由张生红在本判决生效后二个月内自行维修，费用由襄阳格威物业管理有限责任公司和张生红各自承担50%；驳回襄阳格威物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。驳回张生红的其他反诉请求。上述（一）、（二）项相抵后，张生红还应向襄阳格威物业管理有限责任公司支付531746.50元，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11500元，反诉费1080元、保全费5000元、鉴定费10000元，合计27580元。襄阳格威物业管理有限责任公司负担1000元，张生红负担26580元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点问题为：一、合同约定交纳房租的时间以及由此产生的违约责任；二、租赁物的第一次维修时的维修义务；三、租赁物后期维修及装修损失的责任承担；四、水电费用是否应予部分退还以及已交纳部分是否应由格威物业公司出具发票；五、诉讼费的承担问题。上诉人张生红与格威物业公司于2014年4月7日签订《房屋租赁合同》，约定，“每年的6月1日为租金交纳日”，上诉人张生红当庭陈述格威物业公司实际交付房屋的时间为2014年4月7日，2014年4月8日至2014年7月31日为装修免租期，租赁期限以2014年8月1日起算，从实际支付租金的时间来看，第一年租金于2014年9月22日支付，第二年租金于2015年9月21日支付，第三年租金于2016年8月2日支付大部分，据此可以认定房屋租赁合同约定的租金交纳时间为提前交纳租金。上诉人张生红上诉认为应当认定其租赁房屋的租金交纳时间为使用房屋后次年6月1日，缺乏事实依据，对其该上诉理由，本院不予支持。张生红合伙人陈友金在房屋维修结算总面积为979.77㎡、单价35元/㎡的便条上注明“属实，但要协议签好后付一半平方”字样。上诉人张生红上诉认为该便条注明内容仅能作为证实房屋进行了维修，无法证实陈友金已同意对房屋已维修部分协商承担一半费用。本院认为，张生红合伙人陈友金在便条中注明的内容直观明确，上诉人张生红亦无法对标注的“付一半平方”的意思表示作出合理解释，故一审法院认定对房屋前期维修部分双方已达成各承担一半维修费用的意思表示并无不当，上诉人张生红的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于房屋后期维修费用的承担问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。关于出租人的维修义务，本院认为，出租人的维修义务一般是在承租人按约定正常使用租赁物的情况下出现的租赁物的损耗或者是由租赁物的性质所要求的对租赁物的正常的维护，如果因为承租人的保管、使用不善，造成租赁物损坏时，出租人不负有维修的义务，同时当事人另有约定的亦除外。本案中，上诉人张生红主张房屋漏水系因房屋本身存在质量问题，被上诉人格威物业公司认为因上诉人张生红使用房屋不当造成，因双方均无法举证证明房屋漏水是房屋本身的质量问题还是因装修造成的，且双方已对房屋的前期维修达成了各承担一半的共识，一审法院酌定对房屋的后期维护及装修损失亦由双方各承担一半费用并无不当。上诉人张生红该上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。上诉人张生红上诉主张要求返还多收的电费80245.60元和出具已收取的水电费发票，无合同约定的依据，一审法院未予支持并无不当，本院对其该上诉理由亦不予支持。关于诉讼费用的承担问题，一审法院依据诉讼双方的胜诉、败诉的比例决定双方各自负担的诉讼费用的数额并无不当，本院不予累述。综上所述，张生红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12580元，由张生红负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年五月十日书记员  周超群