广东省梅江区人民法院民 事 判 决 书(2014)梅江法民二初字第32号原告张为民，男，汉族。原告洪伟梅，男，汉族。原告陈伟彪，男，汉族。原告陈剑宇，男，汉族。原告陈伟东，男，汉族。原告黄丽霞，女，汉族。原告杨坤昌，男，汉族。原告杨健萍，女，汉族。原告黄旋元，男，汉族。原告陈伟军，男，汉族。原告钟旭东，男，汉族。原告刘初科，男，汉族。原告叶涛，男，汉族。原告刘晓东，男，汉族。原告何应举，男，汉族。原告黄志元，男，汉族。原告李振骞，女，汉族。原告陈丹丹，女，汉族。原告陈汉祥，男，汉族。原告熊雪红，女，汉族。上述二十位原告的委托代理人：黄砚乔、李娜，广东粤梅律师事务所律师。被告梅州市梅江区水岸新天业主委员会，地址：梅州市梅江区正顺路水岸新天小区内。负责人叶振东，该业委会主任。委托代理人丘佳华，广东日方升律师事务所律师。委托代理人郭秋英，女，该业委会委员。原告张为民、洪伟梅、陈伟彪、陈剑宇、陈伟东、黄丽霞、杨坤昌、杨健萍、黄旋元、陈伟军、钟旭东、刘初科、叶涛、刘晓东、何应举、黄志元、李振骞、陈丹丹、陈汉祥、熊雪红诉被告梅州市梅江区水岸新天业主委员会（以下简称“水岸新天业委会”）业主撤销权纠纷一案，本院于2013年12月30日立案受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告洪伟梅、陈伟彪及二十位原告的共同委托代理人黄砚乔律师、被告水岸新天业委会的委托代理人丘佳华律师、郭秋英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，自水岸新天小区从2005年落成之后，37个业主长期向水岸新天管理处支付车位租赁费租赁小区内划定的37个露天车位，已经与水岸新天管理处形成了合法的租赁关系。2013年12月1日被告以向入住业主发放418份调查问卷（含短信问卷），按照问卷调查结果多数意见的方式，发布《关于露天车位回归全体业主的决定公告》将小区内划定的37个露天车位的使用权收回。原告认为该方式不符合相关法律规定，侵害了业主的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：......（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；......（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，对于修改该37个露天车位的管理、使用方式应当依法召开业主大会，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，被告采用问卷调查方式来取代业主大会、决定应由全体业主共同决定的事宜，程序违法，且损害了业主的合法权益。同时，对于该问卷调查的结果，是否是业主的真实意思表示、签名是否真实，无任何公证部门予以证实，无法核实其真实性。小区内划定的37个露天车位已经由包括二十位原告在内的37人依照约定缴交车位租赁费，与小区物管处形成了合法有效的租赁合同关系，是双方真实意思表示，受法律保护。如果一方需解除租赁合同关系，应当与对方协商，协商不成，依法向法院提起诉讼等法律途径解决。被告仅以张贴公告形式，就将露天车位收回，无法律和事实依据。因原告多次派代表与被告协商均未果，为维护原告合法权益，原告遂向本院提起诉讼，请求：一、依法判令撤销被告于2013年12月1日发布的《关于露天车位回归全体业主的决定公告》。二、确认原告享有水岸新天露天固定车位的优先承租权。三、本案诉讼费用由被告承担。原告在举证期限内变更诉讼请求为：一、依法判令撤销被告于2013年12月1日发布的《关于露天车位回归全体业主的决定公告》。二、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、被告作出的公告没有违反规定，业委会召开了3次会议，其中的2次有会议记要。被告作出的公告是根据物业管理条例中与物业有关的车位，没有侵害原告的权益，原告请求撤销被告作出的公告没有事实和法律依据。二、被告于2013年12月作出的公告是针对小区全体业主，并不是针对本案的20位原告，决定内容关系全体业主的权益，据物业条例第11条规定，公告决定程序没有违法，没有侵害业主的权利。业委会是依法成立，被告行使的权利合法，对外行使聘请物业管理公司的职能亦符合规定。业委会发放418份问卷（包含短信）调查，回复358份问卷（包含短信），业委会据问卷调查结果作出的公告决定，代表的是全体业主，公告内容没有违法，没有侵害各业主的权利，而原告认为问卷有瑕疵，也仅是部分人的意思表示，并不代表全体业主的意思，且据《物权法》第72条和国务院的《物业管理条例》第15、16条，最高人民法院关于区分所有权纠纷司法解释第6条，业委会作出的上述公告合法、有效。因此原告的诉请无据，应予驳回。经审理查明，梅州市梅江区水岸新天小区（以下简称“水岸新天小区”）于2005年落成，小区内设计有37个露天车位，由水岸新天管理处聘请的正兴物业公司将37个车位租赁给包括本案20位原告在内的37人使用，并签订了相应的租赁合同。2011年1月13日，水岸新天小区成立了水岸新天业委会（即本案被告）被告正式成立后辞退了正兴物业公司，另聘请了正喜物业公司管理小区物业，37个车位使用人遂按月支付车位租赁费给正喜物业公司。2013年12月1日被告向入住业主发放418份调查问卷（含短信问卷），收回358份（含短信问卷）按照问卷调查结果多数意见的方式，发布《关于露天车位回归全体业主的决定公告》，公告主要内容是将小区内划定的37个露天车位的使用权收回。本案原告认为各原告按照约定缴交车位租赁费，而被告却采用问卷调查方式取代业主大会，决定本应由全体业主共同决定的事宜，程序上不符合法律规定，实体上侵害了业主的合法权益。被告则认为作出的《关于露天车位回归全体业主的决定公告》程序合法，未侵犯各原告权益，双方为此产生争执。原告遂于2013年12月30日诉至本院，提出上述诉讼请求，被告则作出如上答辩。原告为证明其诉请提供以下证据:1、身份证复印件，2、房产证复印件，证明各原告主体资格。3、正兴物业收款收据，证明小区内划定的37个露天车位已经由37个原告依照约定缴交车位租赁费，与小区物管处形成合法有效的租赁合同关系。4、《关于露天车位回归全体业主的公告》，证明被告未召开业主大会将小区内划定的37个露天车位的使用权收回，侵害了原告的合法租赁权。被告对原告提交的上述证据质证如下：1、对四份房产证原件和身份证原件无异议，对其余身份证复印件、房产证复印件因无原件，不发表质证意见。2、对证据正兴物业收款收据有异议，认为本案原告共有20位，但原告仅仅提交了5份，证据不完全，收款单位和时间不符，没有服务合同作为前提支持，证据与本诉无关。3、对证据《关于露天车位回归全体业主的公告》的三性无异议。被告为证明其主张提交如下证据：1、业主大会和业主委员会情况表，证明被告的主体资格。2、《关于露天车位回归全体业主的公告》、业委会的章程，证明公告是依法作出，是有效的。3、致30位原固定车位车主书面问卷及短信，证明车位停放情况已向原告告知并征求意见。补充提交：4、三次业主委员会的会议记要。原告对被告提供的证据发表质证如下：被告超出举证期限提交证据，需要相应的举证期限。1、对《关于露天车位回归全体业主的公告》有异议，认为该公告没有经过召开业主大会作出，程序违法，应予撤销,2、对问卷中业主的签名真实性有异议，认为无签名业主的身份证和房产证，无法确认各业主的身份；对短信回复的真实性有异议，认为手机号码没有显示登记户主，无法确认是否为水岸新天小区的业主。3、对三次会议纪要的真实性、合法性、关联性有异议，认为纪要上的签名人是否为小区业主，无身份证和房产证证实，无证据证实签名人即为业委会成员，亦无证据证实签名人同意执行公告内容。依照法律规定，涉及车位所有权属问题属于全体业主决定事项，应召开全体业主大会，而不是简单由业委会决定。4、对其余证据无异议。庭审中，原、被告一致确认，水岸新天小区内的37个车位权属应属于水岸新天小区全体业主所有。原告确认现仍继续使用各自租赁的车位，被告则认为各原告是占用车位。本院认为，本案争议的焦点是被告于2013年12月1日发布的《关于露天车位回归全体业主的决定公告》程序是否合法。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；……（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。涉及全体业主共同利益的事项都属于业主有权共同决定的事项范围，占用业主共有的道路路边或者其他场地用于停放汽车的停车区域划定及收费分配等，均属于业主有权决定的其他重大事项范围。本案水岸新天小区内的37个车位作为小区业主专有部分以外的共有部分，理应由全体业主共同享有，并共同管理。37个车位的使用、收益、处分等，属于上述第七十六条第七项规定的“有关共有和共同管理权力的其他重大事项”，故本案审查要点是《关于露天车位回归全体业主的决定公告》是否在全体业主大会上商议决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。庭审中，被告确认2013年12月1日《关于露天车位回归全体业主的决定公告》是由水岸新天业委会作出的，并没有召开业主大会，故2013年12月1日《关于露天车位回归全体业主的决定公告》在未召开全体业主大会即作出，并予以公布，程序上违反了上述法律规定。被告以业委会会议纪要、发放问卷调查、短信回复等方式，即认为业委会有权作出上述决定公告为由进行抗辩，于法无据，不予采信。业主享有的专有权、共有权、成员权受法律同等保护，不受任何单位和个人侵犯。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销”，故本案20位原告作为水岸新天小区业主，认为《关于露天车位回归全体业主的决定公告》损害了各原告的合法权益，现原告依法行使撤销权，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：撤销被告梅州市梅江区水岸新天业主委员会于2013年12月1日发布的《关于露天车位回归全体业主的决定公告》。案件受理费100元，由被告梅州市梅江区水岸新天业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  范广文审 判 员  何仕珠人民陪审员  陈纪夫二〇一四年三月十三日书 记 员  吴尽娜