福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2019）闽0503民初1234号原告：中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行，住所地福建省泉州市丰泽区泉秀路运通大厦一层，统一社会信用代码9135050375311079X3。主要负责人：黄晓峰，该支行行长。委托诉讼代理人：朱珣，女，该支行工作人员。委托诉讼代理人：谢颖诗，女，该支行工作人员。被告：杜继业，男，1982年12月15日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。被告：黄红霞，女，1982年6月7日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。被告：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号，统一社会信用代码91350500553225111E。法定代表人：刘峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李峰，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：苏少平，男，该公司工作人员。原告中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行（以下简称农行丰泽支行）与被告杜继业、黄红霞、福建中超实业有限公司（以下简称中超公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行丰泽支行的委托诉讼代理人朱珣、谢颖诗，被告中超公司的委托诉讼代理人李峰、苏少平到庭参加诉讼。被告杜继业、黄红霞经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。农行丰泽支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告杜继业、黄红霞立即偿还借款本金人民币433713.36元及相应的利息、罚息、复利（截至2019年1月2日共结欠利息、罚息、复利总计4825.85元，自2019年1月3日起至全部款项还清之日止的利息、罚息、复利按借款合同约定及中国人民银行有关规定计付），被告黄红霞共同承担还款责任；3、判令原告对被告杜继业、黄红霞提供的贷款抵押物即位于丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天Ａ地块5号楼301室住宅的房产享有优先受偿权；4、请求判令福建中超实业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费及其他实现债权的一切费用由三被告承担。事实和理由：被告杜继业、黄红霞因购买位于丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天Ａ地块5号楼301号房产向原告申请个人住房按揭贷款人民币51万元。2013年10月28日被告与原告签订编号为35020120130090951的《个人购房担保借款合同》，期限20年。原告为被告杜继业、黄红霞提供借款人民币51万元，借款从2014年1月2日至2034年1月1日，利率按人行同期同类档次基准利率执行。被告杜继业、黄红霞自愿以丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天Ａ地块5号楼301号房产作为其借款合同项下债务提供抵押担保，原被告在泉州市（丰）字第201316401号），被告中超公司为被告杜继业、黄红霞借款合同项下债务提供了连带责任保证担保。根据借款合同约定，被告应于每月按期归还贷款本息，然被告杜继业、黄红霞结欠原告多期本息未及时归还，未按照借款合同的规定履行还本付息的义务，其行为已构成违约。被告中超公司在被告杜继业违约的情况下未履行连带保证责任。截止2019年1月2日，被告杜继业、黄红霞已偿还本金76286.65元，合同余额433713.36元。鉴于被告杜继业、黄红霞的行为已严重违反《个人购房担保借款合同》约定的义务，根据该合同第十一条的约定，原告有权提前收回已发放借款，提前行使担保权，根据该合同的第九条的约定，原告有权要求被告中超公司承担连带清偿责任。故诉到法院。杜继业、黄红霞未作答辩。中超公司辩称，担保属实，对农行丰泽支行的起诉没有意见。本院经审理查明的事实与农行丰泽支行的陈述一致。另查明，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》约定，杜继业未按双方约定期限归还借款本金的，农行丰泽支行对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，农行丰泽支行依据中国人民规定计收复利；还款方式为等本递减还款法，还款周期为1个月。被告黄红霞出具《共同还款承诺书》交原告收执，载明其愿意与被告杜继业共同承担还款责任。中超公司提供阶段性保证担保，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止，保证方式为连带责任保证，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金等，保证期间为借款到期日起二年。以上事实，有农行丰泽支行提供的营业执照、身份证、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、预购商品房抵押权预告登记、欠息证明、贷款合约信息及庭审中农行丰泽支行、中超公司陈述为证。杜继业、黄红霞未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。中超公司对农行丰泽支行提交的证据无异议且未提供证据。本院对上述事实予以确认。本院认为，农行丰泽支行与杜继业签订的借款合同，系双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应按合同约定履行义务。杜继业在履行借款合同期间未依约还款付息，已构成违约。黄红霞向农行丰泽支行出具共同还款承诺。农行丰泽支行据此要求杜继业、黄红霞清偿借款，具有事实与法律依据，本院予以支持。中超公司自愿为杜继业的上述借款提供连带保证担保，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效，农行丰泽支行在保证期限内向中超公司主张权利，应予支持。农行丰泽支行另主张对杜继业提供的抵押物享有优先受偿权，但双方办理的系预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记制度旨在保障将来物权的实现，农行丰泽支行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案抵押权并未设立。农行丰泽支行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。农行丰泽支行应在办理正式抵押登记后再行主张优先受偿权。杜继业、黄红霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告杜继业、黄红霞应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行借款本金433713.36元及利息、罚息、复利4825.85元，并支付自2019年1月3日起至款项还清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；二、被告福建中超实业有限公司应对被告杜继业的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告杜继业追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10475元，减半收取7878元，由被告杜继业、黄红霞、福建中超实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  陈琼璋审 判 员  张文智人民陪审员  叶 婷二〇一九年五月二十七日书 记 员  蔡洋洋附注所引用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。