浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0802民初1714号 原告：衢州市光标物业管理有限公司，统一社会信用代码913308026725915365（1/1），住所地浙江省衢州市柯城区兴华西苑小区25幢301室。 法定代表人：郑祖平。 委托诉讼代理人：戴美娟，浙江论剑律师事务所律师。 被告：周育湖，男，1953年10月10日出生，汉族，住浙江省松阳县。 委托诉讼代理人：周斌，浙江五正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜萌琦，浙江五正律师事务所律师。 原告衢州市光标物业管理有限公司（以下简称光标物业）与被告周育湖物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月21日进行公开开庭审理。原告光标物业的委托代理人戴美娟与被告周育湖及其委托代理人周斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告光标物业向本院提起诉讼，请求：1.判令被告向原告支付2014年3月至2019年2月的物业管理费26758元；2.判令被告向原告支付违约金12809元（暂计算至2019年3月）；3.本案诉讼费由被告承担。 被告周育湖答辩称，对第二项诉讼请求有异议，其拒交物业费系因原告违约，导致被告房屋多处损毁，房屋漏水未维修，系因原告在工作中存在多处不足才导致被告未支付物业费，应当由原告承担违约责任，并要求原告对房屋进行修复。 原告光标物业为证明其主张，向本院举证如下：1.前期物业管理服务合同三份；2.前期物业管理服务协议、业主临时公约、承诺书，证明一期房屋系2010年交付的；3.催款记录、催款通知书共8页，证明原告多次催缴；4.不动产登记信息查询一份，证明被告系涉案房屋的业主。被告周育湖对证据1真实性无异议，但合同对物业服务内容均有约定，其中第十八条规定由物业负责保修；证据2被告没有见过物业管理服务协议和临时公约，也没有签过字，对证据三性均有异议；对证据3真实性没有异议，但是催款通知书被告没有在门上看过；对证据4没有异议。 被告周育湖提供反驳证据如下：1.照片7页，证明涉案房屋窗户被偷、护栏被拆毁、护栏未维修；2.业务大会表决结果，证明小区业主对原告的服务均不满意；3.图文说明一份，证明原告工作存在的不足。原告光标物业对证据1真实性无异议，对房屋质量问题，不能证明毁损责任在原告，应当向房开公司主张，原告仅负责对公共部分的维护管理，对房屋内部的维护责任不在物业；对证据2真实性有异议，在表决前原告对部分业主拖欠物业费事宜进行诉讼，导致业主对表决内容不客观真实；对证据3对真实性有异议，与事实不符。 本院经庭审、现场踏勘，查明事实如下： 2014年2月28日，原告光标物业与衢州市新宏房地产开发有限公司就新宏·香格里拉小区签订《前期物业服务合同》一份，约定本物业管理费为排屋：1.28元/月/平方米，多层住宅：0.85元/月/平方米，商铺1.28元/月/平方米，半地下车位15元/月/个，物业服务费按年缴纳，委托管理期限为三年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止。物业公司的委托管理服务事项如下：房屋建筑本体共用部位的维修、养护、管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、停车位（库）通道、小区各公共通道。附属建筑物、建筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道，化粪池、沟渠、池、井等附属建筑物、构筑物。公共绿地、花木、建筑小品、休闲运动器械等的维护与管理。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运、日产日清。协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。同时，合同规定了物业管理目标：房屋外观保持完好、清洁、美观，房屋及设施、设备的维护、养护落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋外观整体完好、无损坏，无违章搭建及损坏公共设施。公共环境落实专人进行8小时保洁工作制，实行巡查制度，做好档案记录，小区内垃圾日产日清，无环境污染，环卫设施完好，定期督导、检查，确保小区环境整洁。绿化落实专人养护，实行巡查监督制度，建立养护档案，以确保公共绿化绿地无破坏、无践踏、无渣土裸露现象，发现问题及时修复。协助公安机关做好小区的公共秩序维护与消防管理，落实秩序维护人员岗位职责，实行24小时巡视制度，根据服务标准进行门岗、巡逻、监控等管理服务，维护小区良好的公共秩序，定期对小区消防设施、设备进行维护检修，保持设施、设备正常运行。对房屋共用部位、共用设施设备的维修，急修、小修及时处理，中修、小修在约定时间内处理，保持良好的维修及时率和维修合格率。业主和物业使用人对乙方满意率达85%以上（含85%）。2017年2月28日、2018年2月28日，原告先后两次与衢州市新宏房地产开发有限公司再次签订《前期物业服务合同》《物业服务合同》，物业管理费标准等内容不变，委托期限延长至小区业主委员会成立止，物业服务内容与此前合同一致。上述合同签订后，原告依约为柯城区新宏·香格里拉小区提供物业服务。被告周育湖及其配偶叶丽卿系柯城区香格里拉公寓桃源居20幢20-1号房屋业主，建筑面积348.41平方米，于2013年11月13日办理不动产登记手续，但未缴纳2014年3月至2019年2月期间的物业费。原告光标公司于2019年3月1日起退出新宏·香格里拉小区。另查明，涉案房屋至今一直空置，排屋门前栏杆破损，杂草丛生，二楼一扇窗户缺失，墙面存在渗水痕迹，但房屋钥匙尚由现有物业公司保管。 本院认为，第一，关于是否应当缴纳物业费的争议。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，物业服务企业应当根据合同约定提供物业服务，业主应按时足额缴纳物业服务费用。本案中，被告周育湖系新宏·香格里拉桃源居业主，应当按合同约定按期缴纳物业费，原告光标物业亦有义务按照合同约定的管理目标提供服务。经现场踏勘，与原告提供的现场照片一致，原告提供的物业服务质量确实存在瑕疵。本案综合原告提供的物业服务情况，酌定被告承担90%的物业费。第二，关于被告是否应当支付违约金的争议。原告依据新宏·香格里拉《前期物业管理服务协议》《新宏·香格里拉业主临时公约》的约定，主张业主不按约定缴纳有关费用的，物业公司有权从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三缴纳违约金。本院认为，原告提供的《前期物业管理服务协议》及《新宏·香格里拉业主临时公约》及其承诺书，并非本案周育湖或其配偶签具，系其他业主的相关材料，与本案无关联性。同时，由此可见，《前期物业管理服务协议》及《新宏·香格里拉业主临时公约》应当由业主签字确认对其内容知晓。而本案中，原告未能提供证据证明被告周育湖已对《前期物业管理服务协议》及《新宏·香格里拉业主临时公约》内容知晓或认可，故对原告要求被告按照月利率2%承担违约金的主张，不予支持。但被告拖欠物业费未付，给原告造成一定的利息损失，应当按中国人民银行同期同类贷款利率自主张付款即起诉之日起支付资金占用期间利息。第三，关于被告提出的房屋漏水等问题，系房产交付时的遗留问题，被告应当与房产建设单位解决相应纠纷。综上，对于原告光标物业诉讼请求的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告周育湖于本判决生效之日起十日内向原告衢州市光标物业管理有限公司支付物业管理费24082.2元并支付逾期利息损失（逾期利息损失按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年1月2日起算至本判决履行完毕之日止）； 二、驳回原告衢州市光标物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费790元，减半收取395元，由原告衢州市光标物业管理有限公司负担194元，由被告周育湖负担201元，于本判决生效之日起七日内交纳，逾期强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  吴晔 二〇一九年五月三十日 法官助理金佳慧 书记员方胜绮