广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第634号上诉人（原审原告）：陆伟民（曾用名：陆伟文），男，汉族，1947年4月2日出生，身份证住址：广州市黄埔区文冲桥头大街墟圣塘边二巷8号。委托代理人：黄涛，广东海际明律师事务所律师。委托代理人：曾静仪，广东海际明律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：周玉玲，女，汉族，1965年9月13日出生。被上诉人（原审被告）：陆俊炜，男，汉族，1990年7月21日出生。被上诉人（原审被告）：陆俊铭，女，汉族，1993年5月12日出生。上述三被上诉人共同委托代理人：罗学军，广东邦达律师事务所律师。上诉人陆伟民与被上诉人周玉玲、陆俊炜、陆俊铭因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2013）穗黄法民三初字第38号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：陆伟民于2004年2月取得穗集地证字第0094979号《集体土地房产证》，为广州市黄埔区大沙镇文冲村圩坣塘边二巷8号（下称文冲圩坣塘边二巷8号）宅基地房屋的权属人，该房屋用地面积64.4809㎡，建成混合结构两层半，建筑面积共166.6025㎡。陆伟民一直使用“陆伟民”的名字，但在办理第一代身份证时被登记为“陆伟文”，直到2005年办理第二代身份证时才改回来，所以该房产证上的名字登记为“陆伟文”。2007年8月7日，陆伟民作为甲方，陆灿辉作为乙方签订一份《房屋买卖协议》，约定：甲方以28万元将文冲圩坣塘边二巷8号房屋卖予乙方，甲方收齐28万元时即将集体土地房产证交与乙方，签字之日起，即将使用权交与乙方；甲方卖房后应有义务协助乙方办理日后过户手续和屋界分清事务；以后遇征地拆迁补偿由乙方所得，甲方（包括甲方后人）不得有任何争议及索偿；附件：双方夫妻身份证复印件及户口簿复印件、甲方后人（儿子）身份证复印件。陆伟民因视力不佳，甲方签名处由其后人陆金泉代签“陆伟民”后再由本人捺下指模，陆伟民兄长陆伟权、后人陆金泉、陆灿辉兄长陆灿开均签名见证。同日，陆伟民作为屋契人出具《证明》，称从今日起将文冲圩坣塘边二巷8号赠送本村堂侄陆灿辉，今后之永久使用，一切与本人后人无关，特此为证；陆灿辉在“受益人”签名栏签名。同日，陆灿辉依照约定向陆伟民支付了房款28万元后，陆伟民将上述房屋及相应的集体土地房产证交付陆灿辉，陆伟民自始与妻子一起改住于广州市海珠区广纸路丙西街68号。陆灿辉于2009年5月14日死亡，据广州市黄埔区文冲街文冲社区居民委员会（下称文冲社区居委会）出具的亲属关系证明显示，其继承人包括其父陆后其（已于2010年4月25日死亡，其继承人可包括其妻麦苏、其子陆灿开、陆容根，及陆灿辉的晚辈直系血亲，陆灿开、陆容根已明确向原审法院表示不会对涉案房屋主张继承权，不愿参加本案诉讼）、其母麦苏（已于2011年2月9日死亡）及其妻周玉玲、子陆俊炜、女陆俊铭。因广州市黄埔区文冲城中村改造，麦苏、陆俊炜及陆俊铭于2010年7月1日在一份《房屋权属证明》中确认，周玉玲为黄埔区大沙镇文冲村圩坣塘边二巷8号房产的合法继承人。周玉玲于2010年9月13日与广州市黄埔区文冲街文冲股份经济联合社（下称文冲经联社）签订了《文冲石化路以西城中村改造拆迁补偿安置协议》，于2011年8月23日将该房屋交付改造方并已拆除。2013年1月28日，陆伟民向原审法院提起本案诉讼，请求：确认上述《房屋买卖协议》及《证明》无效。另查明，陆后其是于1966年新建的广州市黄埔区文冲村渡东大街9号宅基地房屋的权属人，其与其妻麦苏、其子陆灿辉一家包括周玉玲、陆俊炜、陆俊铭的户籍均登记在该房屋下。陆灿辉则是广州市黄埔区文冲村渡东大街7号及7号之一宅基地房屋的权属人。因广州市黄埔区大沙地污水处理系统工程建设，陆后其、陆灿辉均于2006年8月与广州市黄埔区土地开发中心签订拆迁补偿安置协议，选择了弃产补偿方式将上述广州市黄埔区文冲村渡东大街9号、7号及7号之一宅基地房屋交予拆除。诉讼期间，原审法院向广州市黄埔区文冲街文冲第十、第十三股份经济合作社作了调查，该十社、十三社社长分别确认陆灿辉（除上述渡东大街宅基地外无其他宅基地）、陆伟民为其社社员。原审法院发函文冲社区居委会及文冲经联社，就陆伟民、陆灿辉在广州市黄埔区原文冲村、现文冲街文冲社区的身份情况及是否同意他们买卖涉案的文冲圩坣塘边二巷8号宅基地房屋的问题进行了调查，该居委会、经联社出具《情况说明》称：陆伟民、陆灿辉均是原本土村民，自2002年“撤村改居”后，两人户口均一直在其社区居委会辖内；陆灿辉妻子周玉玲提供了陆灿辉与陆伟民签订的《房屋买卖协议》及确认周玉玲为该房屋合法继承人的《房屋权属证明》；其经联社与周玉玲签订了拆迁补偿安置协议，约定周玉玲作为该房屋的被拆迁人可享有相应的回迁面积、临迁费等补偿待遇，在腾空交付该房屋后，已向其发放了材料损失补偿、房屋搬迁费、签约奖励、两年临迁费等安置补偿费用。原审诉讼中，原审法院询问陆伟民，如果《房屋买卖协议》及《证明》有效，其是否变更诉讼请求。陆伟民表示坚持诉讼请求。原审法院认为：由于陆灿辉已于2009年5月14日死亡，陆伟民可就其与陆灿辉之间的房屋买卖对作为陆灿辉继承人的周玉玲、陆俊炜、陆俊铭提起确认合同无效之诉。陆伟民为处分文冲圩坣塘边二巷8号宅基地房屋，同一天与陆灿辉签订了《房屋买卖协议》及《证明》，从双方的实际履行情况来看，当日双方按《房屋买卖协议》分别交付了房款、房屋及房产证给对方，应认定陆伟民与陆灿辉成立的是宅基地房屋买卖关系。《证明》的内容虽为赠与，但双方的实际真实意思和目的是以赠与的名义对房屋进行买卖，是双方买卖房屋的另一种形式。陆灿辉自父辈起户口就登记广州市黄埔区原文冲村现文冲社区居委会辖内，其父亲及其均在村内分得宅基地建房自住，文冲社区居委会及文冲经联社亦已确认陆伟民、陆灿辉均是原本土村民，因此本院认定本案涉属本村村民之间的宅基地房屋买卖。陆灿辉在2006年8月因政府污水处理系统工程选择了弃产补偿方式将其原宅基地房屋交予拆除后，其户内已无其他宅基地，其于2007年8月向陆伟民购买文冲圩坣塘边二巷8号宅基地房屋时，并未违反土地管理法有关“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定。基于广州市黄埔区文冲城中村改造工程，陆灿辉妻子周玉玲向文冲经联社提交了前述《房屋买卖协议》、《房屋权属证明》等资料并于2010年9月13日与文冲经联社签订了拆迁补偿安置协议，从文冲经联社确认周玉玲作为文冲圩坣塘边二巷8号宅基地房屋的被拆迁人可享有相应的回迁面积、临迁费等补偿待遇，在腾空交付该房屋后，已向其发放了材料损失补偿、房屋搬迁费、签约奖励、两年临迁费等安置补偿费用等可以看出，文冲经联社对陆伟民与陆灿辉就该宅基地房屋进行买卖的事实是知悉和认可的。综上所述，陆伟民与陆灿辉于2007年8月7日在家人见证下自愿签订的《房屋买卖协议》及《证明》均是双方当事人的真实意思表示，鉴于双方同为广州市黄埔区原文冲村本土村民，排除了宅基地不能流转的障碍，土地所有权人文冲集体经济组织亦对双方的宅基地房屋买卖予以认可，而两份合同的内容也没有违反法律法规的强制性规定，故上述《房屋买卖协议》及《证明》应为合法有效。陆伟民主张《房屋买卖协议》及《证明》无效的理据不足，依法予以驳回。原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款的规定，于2013年8月27日作出如下判决：驳回陆伟民的诉讼请求。案件受理费5500元，由陆伟民负担。判后，上诉人陆伟民不服原审判决，向本院提起上诉称：一审认定事实不清，适用法律不当。根据《中华人民共和国土地管理法》等法律规定，宅基地房屋及宅基地使用权只能在集体经济组织成员之间转让，并须经所在地镇和县级人民政府审核、批准，否则均属无效。陆伟民与陆灿辉签订《房屋买卖协议》和《证明》时，即2007年8月7日，陆灿辉并非广州市黄埔区文冲街文冲第十三股份经济合作社的社员，也非第十股份经济合作社的社员，同时相关协议及证明也未经所在地镇和县级人民政府审核、批准，故双方签订的协议及证明当属无效。事实上，陆灿辉早在2002年撤村改居前已脱离集体经济组织，不是村民，早已不以村集体经济组织成员身份承担相关义务，也不享受任何相关权利。据此上诉请求：撤销原审判决；确认《房屋买卖协议》和《证明》无效。被上诉人周玉玲、陆俊炜、陆俊铭答辩认为：双方签订的买卖合同没有违反民法通则及合同法关于合同无效的情形；双方的合同在签订的时候符合诚实信用公平交易的原则；双方签订合同以后因陆灿辉死亡，且陆灿辉与周玉玲是夫妻关系，故虽然周玉玲不是买卖合同当事人之一，但合同标的物应属于夫妻共同财产。原审法院认定陆灿辉是居民，户口所在地是社区，周玉玲及两个继承人都是社区居民；对方当时卖房的房价很低，几年后房产增值，陆伟民欺负我方家庭经济支柱死亡，提起本案诉讼，不讲诚信。经二审审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，陆伟民向本院提交《调查取证申请书》，申请法院向广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处调查了解陆灿辉的相关身份情况，包括其生前在原文冲村、文冲社区的身份情况，是否同意陆伟民与其买卖涉案房屋等。二审中，陆伟民提交其的股权证作为新证据，认为只有股权证才能证明集体经济组织成员的身份，陆灿辉不能提供该股权证，就证明其不是集体经济组织的成员。陆灿辉质证后确认该证据的真实性。陆灿辉提交收楼确认书，证明涉案房屋被拆迁后，其已经签收了安置房。陆伟民质证后认为该证据上没有交付房屋的单位和公司的确认，是陆灿辉单方制作的材料，不确认其真实性。本院认为：本案二审争议的焦点是陆灿辉是否具有广州市黄埔区文冲街文冲股份经济联合社集体组织成员的身份。根据广州市黄埔区文冲街文冲股份经济联合社以及文冲社区居民委员会给原审法院的复函可知，上述单位均确认陆灿辉是“原本土村民”，且已就涉案房屋的拆迁问题与陆灿辉的妻子周玉玲签订了拆迁补偿安置协议，表明上述单位对陆伟民与陆灿辉买卖涉案房屋的情况知晓并认可。原审法院确认陆灿辉具有广州市黄埔区文冲街文冲股份经济联合社集体经济组织成员的身份，并无不当，本院予以维持。陆伟民主张陆灿辉不具有广州市黄埔区文冲街文冲股份经济联合社集体组织成员的身份，但并未提供证据推翻广州市黄埔区文冲街文冲股份经济联合社以及文冲社区居民委员会的确认，本院对该主张不予支持。陆伟民据此主张涉案买卖协议无效，理据不足，本院不予支持。因广州市黄埔区文冲街文冲股份经济联合社以及文冲社区居民委员会已确认陆灿辉是文冲集体经济组织的身份，故本院对陆伟民要求向广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处了解陆灿辉身份情况的申请不予接纳。二审中，陆伟民提交的证据并不属于新证据，且与案件处理无关，本院对该证据不予审查；陆灿辉提交的证据属于其单方制作的证据，本院对该证据不予接纳。综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人陆伟民的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5500元，由上诉人陆伟民负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆代理审判员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一四年三月××日书 记 员  李 焕