上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初11123号原告吴云海，男，1963年8月3日出生，汉族，户籍地黑龙江省齐齐哈尔市。委托代理人胡菁，上海胡菁律师事务所律师。被告张晓华，女，1971年8月2日出生，汉族，住上海市。委托代理人居长骏，上海英恒律师事务所律师。被告史晓菁，女，1981年7月11日出生，汉族，住上海市。委托代理人张丹，北京安杰(上海)律师事务所律师。第三人上海浦东发展银行长宁支行，住所地上海市。负责人周明强。委托代理人胡祖伟、庄华。原告吴云海与被告张晓华、史晓菁，第三人上海浦东发展银行长宁支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴云海及其委托代理人胡菁，被告张晓华及其委托代理人居长骏，被告史晓菁及其委托代理人张丹，第三人上海浦东发展银行长宁支行的委托代理人胡祖伟、庄华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴云海诉称，原告与张晓华于2005年登记结婚。2014年底，原告出资400万元购得系争房屋即本市真南路XXX弄XXX号全装修房并于2016年1月将产权登记于张晓华名下，为购房所贷的借款在2017年3月前由原告的公司出资但以张晓华名义偿还，房屋购得后一直空置。2017年初，原告与张晓华分居，2017年10月，原告发现系争房屋被外人入住却无法与张晓华取得联系，直至张提起的离婚诉讼于2018年3月进入庭审后，原告方得知系争房屋已被张晓华以六百余万元的低价向史晓菁出售，而该房产当时的实际价值高达1200万元。原告认为，两被告之间订立的房屋买卖合同应为无效，理由为：一、系争房屋系张晓华在有经济能力的条件下未经配偶同意擅自出售；二、买卖合同约定的交易价格明显低于本案中相关评估机构对房屋作出的估值结论，而房屋交易前所作的估值系为交易纳税所需，不能体现真实的市场价；三、被告及其证人对本次交易是否存在居间方的表述前后不一，亦未提交居间协议以证明买卖合同中载明的房价与居间过程中协商的房价相一致，有隐瞒实际成交价的嫌疑，且用于证明史晓菁支付中介费的收据中，收款的中介方与房屋买卖合同中载明的中介方不一致，收费标准也低于交易惯例；四、根据张晓华的陈述，其于交易完成后以现金的形式自银行提取房款340万元有悖于常理，两被告也未就房屋交易后的资金流向提供充分证据。综上所述，两被告之间的交易属于恶意串通侵害原告合法利益的行为，史晓菁应涤除设定于房屋之上的抵押后将房屋产权恢复至张晓华名下，现提起诉讼，请求判令：一、两被告签署的《上海市房地产买卖合同》无效；二、系争房屋产权恢复至张晓华名下；三、本案受理费由两被告负担。被告张晓华辩称，系争房屋由原告与张晓华出资四百余万但以张的名义贷款购置。2017年3月后原告长期离家不归，且未再向属于无业人员的张支付生活费，使张晓华面临银行催收贷款的压力并失去生活保障，只得将系争房屋以700万元的挂牌价出售，该价格参照了当时相关机构的评估结论，具有一定的合理性。后经居间方协调，张晓华与史晓菁完成了交易并净到手643万元，该款用于缴税、还贷及投资后，余款由张保管。整个交易过程无须原告介入，张在房屋出售后亦未告知原告直至双方进入离婚诉讼。上述事实由社保证明、银行的催款通知及还贷记录、离婚案件的笔录、房产估值报告、房价走势信息、两被告及居间方之间的通信记录、房款进账后的资金走向等证据予以证实。根据以上事实，本方认为，一、张晓华为避经济风险被迫售房，史晓菁为自身需求善意购房，两被告在交易前互不相识、交易后亦无资金往来，房款的支付与交易流程相符，居间也符合一般操作模式，故原告的恶意串通之说与事实不符；二、本案所涉的两份房产价值评估结论中，交易当时所出具的结论更为准确，鉴于系争房屋价格区间宽泛，定价应取两次结论的平均值较为合理，且对张晓华而言，房屋交易时市场处于下行趋势，售房所得的溢价已远高于购房时的付出；三、原告于2017年10月得知房屋被出售后并未提出异议，其提起本次诉讼的动机系为离婚时多分得财产，如原告认为张晓华有低价转移夫妻共有产行为的则可在双方的离婚案件中提出权益主张，但在房屋交易已完成的情形下如合同归于无效将造成当事人较大的损失。综上，请求法院在考虑社会效果的基础上确认交易有效。被告史晓菁辩称，两被告并不相识，本方为落户问题急需购房，通过网络获取了系争房屋的出售信息后，于2017年7月经居间方即上海易轩市场营销策划有限公司的协调与张晓华签订了房屋买卖合同，经纪人为张某、居间费为2万元，开具居间费收据的公司为上海易轩房地产策划有限公司，但因房源来自于买方而未签订居间协议。当时房屋的挂牌价700万元虽经相关机构的估值但虚高，鉴于该房屋作为别墅与普通公寓相比存在价格差异、房屋的品质包括地段、朝向、相邻、装修等均有缺陷、出售方提出一次性付款的苛刻条件、房屋的交易税费高、当时市场较为低迷等各类因素，最终双方以较为合理的643万元净到手价完成交易，相应的税费及中介费则全部由本方承担。之后，史晓菁多方筹措资金并于2017年8月22日前通过数家银行转账的方式向张晓华陆续付清了房款，其中620万元为本人支付，23万元由史晓菁之配偶蒯曙光支付，包括税费之内的总支出为XXXXXXX.62元，除此之外两被告之间无其他资金往来。现史晓菁一家四口已入住房屋并迁入户籍，还支出了约五万元的装修费及公用事业费等，房屋还被本方用于抵押向银行借款。以上事实由房地产买卖合同及补充协议、交易时房屋的现场照片、类似房产的成交记录、居间方经纪人张某的当庭证词、与居间方的通讯记录、筹集资金的记录、支付房款的转账记录、购房完税凭证、房产抵押合同、进户后支付的各类费用等证据予以证实。根据上述事实，本方认为，原告于2017年10月已知晓史晓菁购入系争房屋，其并非房屋的登记产权人且在房屋完成交易前从未提出异议，居间方给出的产权登记信息及卖方的承诺使史晓菁有理由确信张晓华对系争房屋享有产权及处分权，本方在购房过程中已尽到谨慎义务而原告无证据证实交易双方有恶意串通的行为，其与张晓华的家庭内部纠纷应自行处理，故对原告诉请不能同意。第三人上海浦东发展银行长宁支行述称，第三人与史晓菁签订以系争房屋为抵押物的借款抵押合同时其为房屋产权人，故本次抵押行为合法有效，目前史晓菁的还贷状况正常，第三人作为抵押权人的合法利益应得到保护，而原被告之间的争议与第三人无关，故对原告的诉请及涉案证据均不发表意见。经审理查明，原告与张晓华于2005年6月16日登记结婚。2015年10月10日，张晓华以400万元购得系争房屋并登记于其个人名下。2017年7月28日，张晓华与史晓菁签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》一份，约定张将系争房屋以643万元向史出售，合同载明本次交易的居间方为“上海易先市场营销策划有限公司”、产权过户日为2017年8月30日、付款方式为2017年7月11日至2017年8月30日间分四期支付，另对违约责任等作了约定。当日，双方还另立《补充协议》一份、载明张晓华出售房屋的“到手价”为643万元，其余税费由史晓菁负担。交易前，相关房地产评估机构受张晓华委托对系争房屋出具了估价报告，确定房屋的市场价值为737万元。房屋买卖合同签订后，史晓菁通过银行转账的方式共向张晓华付款620万元，分别为：卡号前四位数字为“4367”的中国建设银行账户向张晓华转账250万元，其中2017年7月11日分四笔共转账20万元、7月13日分两笔共转账80万元、7月28日转账50万元、7月29日分两笔共转账100万元；卡号前四位数字为“6217”的中国建设银行账户于2017年7月28日向张晓华转账50万元；上海银行账户于2017年8月22日向张晓华转账320万元。上述钱款的转账期间，“上海易轩房地产策划有限公司”向史晓菁出具收据一张确认收取佣金2万元、案外人蒯曙光通过其名下宁波银行的账户向张晓华转账20万元，该账户同时还发生了3.01万元的“网络快捷支付”。之后，交易双方完成了房屋的实体交接与产权过户，史晓菁还为借款将房屋向第三人作了抵押。2017年12月，张晓华向原告提起离婚诉讼。2018年5月11日，原告诉至本院，请求判决如其诉请。诉讼中，经原告申请，本院委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对系争房屋于2017年7月28日的市场价值进行了评估，结论为：系争房屋包含装修在内于该时点的市场价值为920万元。对此结论，原告表示无异议；张晓华认为，该评估未将房屋的抵押状况、装修价值、土地出让年限等因素纳入考量范围，评估的得出价值偏高；史晓菁认为，与同一小区内的其他房屋相比，该房屋方位、朝向较差，但评估未将上述因素加以综合考虑，其余意见同张晓华。本院认为，当事人对系争房屋属于原告与张晓华共有财产均未表示异议，本院对此予以确认。因史晓菁已通过其与张晓华的交易取得了系争房屋的产权，故原告作为原房产共有人，欲主张该交易行为无效的，必须对史晓菁取得房屋产权的非善意行为举证。将各方当事人的自述及查明的各类证据予以综合分析，涉案房地产买卖合同的签订及此后房款的支付、交房、过户符合一般不动产交易惯例，相应的转账记录、税费凭证等可体现买方为购置房屋已付出了相应的对价，而居间的签约与收费即便存在瑕疵不能必然证实买方有与卖方相串通隐瞒交易实价的行为。关于房屋的交易价格，本院认为，具备行业资质的评估方作出的估价结论具有专业性，此结论在本案中可用作参考与借鉴，但考虑到房价在市场因素作用下的不确定性与浮动性，再结合买卖双方根据交易或标的物的实际状况进行议价行为的合理性与自由度，即使系争房屋的出售价确低于估值，亦不能认定本次交易价格畸低至足以得出买方有明显损害出售方利益之恶意的结论——况张晓华作为原告之配偶，其低价出售共有产的后果应由夫妻双方承担而非交易相对方。综合上述理由，为保障市场秩序及正常的民商事活动得以履行，在相应证据未达到确凿、直观、充分的前提下，原告认为房屋买卖合同无效的主张依据不足，本院对其诉请不予支持，如原告认为张晓华在夫妻关系存续期间擅自转移共有产导致原告利益受损的，可通过另案诉讼解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，判决如下：对原告吴云海的诉请不予支持。本案评估费人民币22900元，由原告吴云海与被告张晓华各半承担。本案受理费人民币59400元，由原告吴云海与被告张晓华各半承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 曹 彬人民陪审员 王 俭人民陪审员 吴静娟二〇一九年五月二十八日法官 助理 沈 南书 记 员 陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。