重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2014)足法民初字第04207号原告：重庆市双安物业管理有限责任公司（组织机构代码77848450-1），住所地重庆市大足区双路镇双北路192号。法定代表人：李光元，总经理。委托代理人：夏洪祥，男，汉族，住重庆市大足区，系公司员工。被告：范昌国，男，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区。原告重庆市双安物业管理有限责任公司（以下简称双安公司）诉被告范昌国物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理后。依法由审判员王锋适用简易程序于2014年3月6日公开开庭进行了审理。原告双安公司的特别授权委托代理人夏洪祥、被告范昌国到庭参加诉讼。被告范昌国在庭审中无正当理由中途退庭，本院对被告范昌国依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2006年4月12日，原告与被告所在某小区的开发单位安顺德胜房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同书》，安顺德胜房地产开发有限公司将其开发的重庆市双桥区某小区的物业服务工作交与原告。合同签订后，原告随即进入某小区，按照物业合同的约定对某小区业主的房屋及配套、公共设施、设备及相关场地进行维修、养护管理，并对某小区的环境卫生和相关秩序进行物业服务。按照2011年1月1日原告的价格公示，某小区住房缴纳的物业费为0.5元/平方米，商业门市物业费为0.8元/平方米。被告从2011年1月1日至2013年12月15日止，共拖欠物业服务费2196元。根据《前期物业服务合同书》的约定，按每日万分之三计算，截止2013年12月，被告还应缴纳滞纳金658.8元。现原告起诉来院，要求法院依法判决被告及时付清拖欠物业费2196元，滞纳金658.8元，共计2854.8元。被告辩称：被告没有与原告签订物业服务合同，原告与被告无任何关系，加上原告的物业服务不到位，所以被告拒绝交物业服务费。审理中，原告为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供如下证据：1、原告的营业执照、机构代码证书、法定代表人证明书复印件各一份，证明原告系本案适格的主体；2、《前期物业服务合同》、《补充协议》原件各一份，证明原告与某小区开发商签订的合同是合法的，是双方的真实意思表示，原告也是按照合同要求为业主服务的；3、物价局颁发的《物业服务收费许可证》原件一份，证明原告收取物业服务费是符合物价部门规定的，不违反价格规定；4、原告向某小区业主发的《通告》一份，证明原告已在2011年1月1日就物业费变更为每月0.5元/平方米通知了某小区业主；5、关于调整某小区物业服务费函一份，证明原告收物业服务费的规定函已报物价局备案，于2011年1月1日公示。6、保安巡逻登记的记录一份，证明原告的保安是做了工作的，物业服务是到了位的；7、某小区业主领取包裹的登记表复印件一份，证明公司是为某小区业主服了务的。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有对对方当事人提交证据进行质证的权利，本案被告未经本院准许，无正当理由中途退庭，视为其放弃质证的权利。原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7具有真实性、合法性、关联性，本院对其予以采信，以上证据可以作为认定本案事实的依据。经审理查明：原告双安公司成立于2005年9月，物业服务企业叁级资质，经营范围：物业管理、家政服务等。2006年8月16日，原告与被告所在某小区的开发商安顺德胜房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同主要约定原告为被告所在的某小区提供物业服务，服务的主要内容为：物业共用部分及共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木等的养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等等。签订合同后，原告随即进入某小区进行物业服务。2009年1月15日，原告与安顺德胜房地产开发有限公司再次签订《补充协议》，约定由原告继续为被告所在的某小区从事物业服务。2011年1月1日，原告将某小区的住宅物业服务费上调至每月0.5元/平方米，并在物价部门进行了备案登记。2013年12月15日，原告搬离被告所在的某小区，终止了对某小区的物业服务。另查明：被告系重庆市双桥经济技术开发区车城大道某小区业主，房屋建筑面积为121.73平方米，被告从2011年1月1日至2013年12月15日未缴纳物业服务费，按照0.5元/月/平方米计算，现被告共欠原告物业费为2160.7元。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。支付物业管理费是业主基本的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。国务院《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因重庆市双桥经济技术开发区车城大道某小区未成立业主委员会，故某小区的建设单位安顺德胜房地产开发有限公司与物管单位双安公司签订《物业管理前期服务合同》和《补充协议》，对某小区的物业管理具有拘束力。根据《物业管理前期服务合同》和《补充协议》的约定，原告双安公司作为被告居住的某小区物业管理单位，已按照合同的约定履行了物业管理职责，被告作为某小区的业主理应按照合同的约定向原告支付相应的物业管理费。被告辩称原告的物业服务不到位，在举证期限内和庭审中，被告并未针对原告物业服务不到位的主张提交证据证明，故对被告的辩称意见，本院不予采信。根据我国《合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，对于原告要求被告缴纳2011年1月1日至2013年12月15日的物业管理费2196元的诉讼请求，本院对其合理部分予以支持。关于欠缴物业管理服务费的滞纳金问题。合同约定，某小区的物业费滞纳金应从逾期之日起按每天应缴管理费的万分之三缴纳。但在诉讼中，原告自愿将被告应缴纳的物业费的滞纳金从658.8元降低为300元，本院认为这是原告对自己权利的处分，为此，对原告要求被告支付300元滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下:一、由被告范昌国于本判决生效后十日内向原告重庆市双安物业管理有限责任公司支付2011年1月1日至2013年12月15日的物业服务费2160.7元，滞纳金300元，合计2460.7元；二、驳回原告重庆市双安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（已减半），由被告范昌国承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院；如双方当事人均未在法定的期限内提起上诉，本判决书即发生法律效力，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  王锋二〇一四年三月六日书记员  李琴