福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017闽0212民初259号 原告（反诉被告）：叶清锭，男，1969年7月2日出生， 汉族，住厦门市翔安区。 委托代理人叶志艺，厦门市银信法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：厦门市星空传奇游乐有限公司，住所地 厦门市同安区环城西路639号之二十九。 法定代表人：吴成木，总经理。 委托代理人陈海林，福建知圆律师事务所律师。 第三人：叶龙江，男，1972年3月31日出生，汉族，住厦 门市同安区祥平街道祥平里17号401室。 原告（反诉被告）叶清锭与被告（反诉原告）厦门市星空传 奇游乐有限公司（以下简称星空公司）、第三人叶龙江房屋租赁 合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进 行了审理。原告（反诉被告）叶清锭之委托代理人叶志艺、被告 （反诉原告）星空公司之委托代理人陈海林、第三人叶龙江到庭 参加诉讼。本案现已审理终结。 叶清锭向本院提出如下诉求：一、判令解除原被告之间于 2013年11月15日签订的《店铺租赁合同》；二、判令星空公 司支付叶清锭租金232320元；三、判令星空公司向叶清锭支付 逾期缴交租金违约金47097.6元（暂计至2015年9月30日）， 违约金自2014年9月1日起按年利率24%计算至实际还款之日 止。两项合计279417.6元。四、判令星空公司承担本案诉讼费。 事实和理由：叶清锭将自己拥有租赁使用权的位于同安梵天 美食城一层东面（轮山路308、310、318、320、298、300号） 的店铺出租给星空公司，双方于2013年11月15日签订了一份 《店铺租赁合同》，合同约定：租赁期限5年，即从2013年11 月21日起至2018年11月20日止；租金自2013年12月1日算 起，第一年月租金为22000元，之后每年按8%递增一次；租金 每三个月结算一次，星空公司应于每三个月租期前支付下季度的 租金；星空公司于签合同之日向叶清锭支付履约保证金30000 元；合同第十一（二）1、约定乙方如拖欠租金，则每天应按应 缴租金的千分之3缴纳滞纳金，如拖欠租金达一个月，则甲方 有权单方终止合同收回店铺，并有权拒绝返还保证金等权利义 务。叶清锭按合同约定于2013年12月1日前将店铺交付给星空 公司使用。但是，星空公司却未能按照合同约定如期缴交租金， 仅分别于2013年11月28日支付66000元；2014年03月03日 支付66000元；2014年06月05日支付66000元。实际支付至 2014年8月31日，尚欠2014年9月至2015年6月的租金，经 叶清锭催讨未果。 星空公司在租赁期间，不但未能按时支付租金，同时也没有 尽到合理使用和妥善保管好租赁物的义务，致使租赁房屋的门窗 破损不堪，导致房屋所有权人厦门市同安区土地开发有限公司， 于2015年初以拖欠租金、租赁房屋未合理使用和妥善保管、门 窗破损严重为由向同安区人民法院起诉解除租赁合同并要求支 付租金，星空公司也是该案的第三人，经同安区人民法院审理并 主持调解，于2015年6月23日该租赁房屋已归还房屋所有人。 综上所述，星空公司未能按照合同约定如期支付租金，且没有尽 到合理使用和妥善保管好租赁物的义务，存在严重的合同违约行 为，致使合同目的无法实现。叶清锭为了维护自身的合法权益， 诉至法院，恳请贵院依法支持如上请求。 星空公司辩称：一、双方于2013年11月15日签订的《店 铺租赁合同》属无效合同，为此叶清锭要求支付租金及违约金没 有事实和法律依据。根据叶水世与叶清锭签订的《店铺租赁合 同》，第七条约定，乙方不得转租该店铺。根据《厦门市同安区 土地开发有限公司发给叶清锭的告知函》第一条明确告知，乙方 叶清锭与其他相关公司及其他个人签订的转租合同无效。为此， 星空公司认为双方于2013年11月15日签订的《店铺租赁合同》 无效。为此，叶清锭无权要求租金及违约金。二、星空公司虽然 对讼争房屋占用，但是仅占用至2015年1月5日，因为业主厦 门市同安区土地开发有限公司拒不提供同意星空公司开展游戏 经营活动的文件，致使星空公司一直无法开张经营。叶清锭起诉 要求星空公司支付2015年1月6日至2015年6月30日租金没 有事实和法律依据。同时，叶清锭与厦门市同安区土地开发公司 的民事调解书，叶清锭亦支付租金自2014年11月1日至2015 年1月31日而已，厦门市同安区土地开发公司也知道星空公司 及其他人在2015年2月1日之后并未实际使用讼争店面，故也 没有向叶清锭收取该期间的租金。三、星空公司在讼争店面租赁 合同签署后，因厦门市同安区土地开发有限公司不同意星空公司 经营游乐项目，同安区文体局不予审批许可文件，导致双方签订 的合同目的无法实现，为此，叶清锭主张2014年9月1日之后 的租金没有事实和法律依据，同时，叶清锭还应赔偿星空公司的 全部经济损失。首先，因星空公司当时承租讼争标的物的目的在 于经营游戏机等娱乐项目。为此，在签订正式协议之前，星空公 司要求叶清锭提交厦门市同安区土地开发有限公司同意在讼争 店面上经营游乐项目的书面同意文件。在签订合同之前，叶清锭 拿了一张落款时间为2013年11月1日的《申请书》给星空公司， 来证明厦门市同安区土地开发有限公司已经同意厦门市星空传 奇游乐有限公司在讼争店面经营游乐项目的证明。但是星空公司 向同安区文体局申请办理游乐项目证件时，厦门市同安区土地开 发有限公司告知文体局《申请书》是伪造、变造的。之后叶清锭 又一直无法提供厦门市同安区土地开发有限公司的书面证明。叶 清锭的欺诈行为导致星空公司一直无法使用讼争店面，为此，对 于2014年9月1日之后星空公司未缴纳租金，叶清锭无权再向 星空公司收取。 星空公司向本院提出反诉诉求如下：1.确认双方于2013年 11月15日签订的《店铺租赁合同》无效；2.判令叶清锭赔偿星 空公司各项经济损失394000元（经鉴定后再确认）；3.叶清锭 立即向星空公司退还履约保证金30000元；4.本案反诉诉讼费由 叶清锭承担。事实和理由：星空公司承租后，交付了相应的租金 及保证金，并立即对店面进行了装修，并按经营要求设置了消防 设施，并将相关设备搬至上述店面。到2014年8月份，星空公 司方知叶清锭隐瞒了厦门市同安区土地开发有限公司与叶水世 签订的《店铺租赁合同》及叶水世与叶清锭签订的《店铺租赁合 同》中明确约定了，不得将上述店面进行转租。但是叶清锭将上 述店面出租给星空公司后也未经厦门市同安区土地开发有限公 司书面同意。因此，双方订立的《店铺租赁合同》系无效。叶清 锭提供的2013年11月1日厦门市同安区土地开发有限公司同意 用于经营游乐项目的书面资料系虚假的，这导致星空公司无法申 请相关经营证件，致使星空公司自承租之日至2015年1月5日 搬出之日不能对外开展营业活动。这导致了星空公司租金损失、 装修损失、搬迁运输费及消防安装费用等损失，暂计394000元。 因合同无效的过错是叶清锭造成的，为此，叶清锭应当赔偿上述 损失，并退还履约保证金30000元。 叶清锭辩称：一、叶清锭与星空公司于2013年11月15日 签订的《店铺租赁合同》合法有效，双方应依法按合同约定履行 各自的义务。理由如下：首先，叶清锭于2012年8月3日与叶 水世签订的《店铺租赁合同》，经同安区人民法院确认于2012 年11月30日解除。嗣后，于2012年12月17日该房屋所有人 同安土地开发公司通知叶清锭等受转租人不得再向叶水世缴纳 租金，而应向同安区土地开发公司直接缴交租金，根据该通知双 方已实际履行至2015年6月，双方之间形成了事实租赁关系。 因此，叶清锭取得了该讼争房屋的使用权和转租的权利。其次， 叶清锭与星空公司签订《店铺租赁合同》后及时将转租合同提交 给房屋所有人土地开发公司备案，房屋所有人并未提出异议，根 据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用 法律若干问题的解释第十六条的规定，叶清锭与星空公司签订的 租赁合同属于有效合同。星空公司主张的叶清锭与星空公司签订 的合同没有法律依据。二、叶清锭不存在合同违约，无需赔偿星 空公司经济损失和退还履约保证金。根据双方签订的合同并未约 定叶清锭有义务向星空公司提供申请证照的相关材料，星空公司 以叶清锭没有提供相关的材料给星空公司申请经营证照没有合 同依据和法律依据。同时双方在合同约定的店面用途和经营范围 为一般性商业，而星空公司要申请的经营项目是游乐项目，明显 违背了合同的约定，叶清锭更不可能向星空公司提供该相应的材 料。其实，星空公司自合同签订后都一直在经营使用该房屋，并 向第三人缴交租金至2014年8月，星空公司实际是于2015年2 月搬走。租金停缴后还继续使用至2015年6月同安土地开发公 司才收回，星空公司至今并未提交证据证明其租赁期间受到干 扰，即使有办理证照上的障碍那也与叶清锭没有任何关系，因为 星空公司经营游乐项目本身存在违反合同约定。因此，星空公司 要求叶清锭赔偿损失，退还履约保证金没有事实和法律依据。 叶龙江述称：同意叶清锭的诉求。 经审理查明：叶清锭受叶龙江委托以自身名义向厦门市同安 区土地开发公司承租同安梵天美食城一层东面店铺。2013年11 月15日，叶清锭（出租方，甲方）受叶龙江委托以自身名义与 星空公司（承租方，乙方）订立《店铺租赁合同》：一、乙方租 用甲方位于同安梵天美食城一层东面的店铺。二、店铺用途、经 营范围。用途为一般商业。三、租赁期限。租赁期限为5年，自 2013年11月21日至2018年11月20日止。四、租金。租金自 2013年12月1日算起，第一年月租金22000元，之后按每年8% 递增。租金每三个月结算一次，乙方应于每三个月月租期前支付 下季度的租金。五、履约保证金。在本合同签订之日，乙方须向 甲方交付30000元，作为履约保证金。租赁期限届满，在乙方完 全履行租赁合同所约定的责任后10天内，甲方将保证金全额退 还乙方。乙方如拖欠租金，则每天按应交租金的千分之三交纳滞 纳金；如拖欠租金达壹个月，则甲方有权单方终止合同和收回商 铺，并有权拒绝返还保证金。2014年2月14日，厦门市同安区 土地开发有限公司向厦门市同安区文体出版局发函《关于梵天寺 广场改造安置房店面办理娱乐经营许可证等相关手续的函》：区 政府拟对梵天寺广场改造安置房进行综合改造，突出宗教文化主 题，将该项目打造成禅宗文化中心。特商请贵局对上述用房办理 娱乐经营许可证等相关手续时予以把关审核，确保项目产业定位 及特色。星空公司申请游乐项目未能获批。星空公司支付租金至 2014年8月31日，自2014年9月1日起的尚未支付。庭审理， 叶清锭认可星空公司经营至2015年2月份，之后搬离租赁场所。 星空公司举示《收款收据》证明星空公司于2015年1月5日搬 离讼争场所。《收款收据》记载：“永诚发家政”刘永召于2015 年1月5日收到从梵天寺到乐海广场搬运费（游戏机100台） 18000元。2015年1月12日，星空传奇公司变更住所地至厦门 同安区环城西路639号之二十九。 2015年，厦门市同安区土地开发有限公司以叶清锭、叶龙 江为被告，星空公司为第三人提起租赁合同纠纷一案，经本院组 织调解达成协议如下：一、厦门市同安区土地开发有限公司与叶 清锭之间关于同安梵天美食城一层东面房屋的租赁关系解除； 二、叶清锭、叶龙江同意于协议签订月23之日起七日内支付拖 欠的房屋租金共计48000元...2015年6日，叶清锭、叶龙江将 讼争租赁场所移交厦门市同安区土地开发有限公司。 审理中，星空公司申请对讼争店铺安装消防设施及店面装修 等所需费用进行鉴定。本院委托福建东霖伟达工程管理有限公司 作为本案鉴定机构，但是东霖伟达公司却因丢失鉴定检材等因素 无法完成鉴定事项，经本院发函终止委托评估。 上述事实，有店铺租赁合同、公证书、（2015）同民初字第 990号民事调解书、租赁房屋移交确认书、关于梵天寺广场改造 安置房店面办理娱乐经营许可证等相关手续的函等证据在案为 证，上述证据经庭审当庭举证、当庭质证，并经本院审查、审核， 对上述证据相应的证明力予以确认。 本院认为，叶清锭受叶龙江委托与星空公司订立《店铺租赁 合同》，叶清锭、星空公司、叶龙江对叶清锭起诉均无异议，故 叶清锭以自身名义提起诉讼并无不当。星空公司主张合同无效， 因出租人厦门市同安区土地开发有限公司对转租事实知晓且未 据此提出解除合同之主张，故转租合同依法应认定为合法有效。 合同订立后，双方应当恪守履行。星空公司承租讼争场地后，未 能办理游乐项目许可，合同目的无法实现。星空公司据此本可提 出解除合同搬离讼争店铺，但星空公司却以拒绝支付租金作为对 抗手段，实则构成违约，应当承担相应的违约责任。合同约定星 空公司逾期支付租金达一个月的，履约保证金归叶清锭，故星空 公司要求返还履约保证金，缺乏事实依据，本院不予支持。星空 公司逾期支付租金，尚应支付相应期间的租金及逾期缴交租金的 违约金。本案中未见叶清锭或者星空公司在办理游乐项目一事上 存在违约之情形，故星空公司据此主张无需支付租金等，缺乏事 实依据，本院不予支持。星空公司举示《收款收据》等证明其于 2019年1月5日搬离讼争场所，证据材料相互印证，可以证实， 本院予以采信。故星空公司欠缴自2014年9月1日至2015年1 月5日租金合计93592元。违约金如下：其中2014年9月1日 至2014年11月30日的租金以66000元为基数，按照月2%计算， 计算自2019年9月1日起；2014年12月1日至2015年1月5 日租金以27592元为基数，按照月利率2%计算自2014年12月1 日起，均计至实际还款之日止。 星空公司于2015年1月5日搬走后，实质上已经以行动向 叶清锭提出解除合同的意思表示，叶清锭与厦门市同安区土地开 发有限公司的合同亦于2015年解除，因此，叶清锭、星空公司 订立的《店铺租赁合同》于2015年已经解除。叶清锭再行提出 解除合同，已无客观必要和事实基础，本院不再支持。星空公司 在承租后，对讼争场所进行装修等，客观上必定进行了支出，但 是星空公司未能办理经营场所审批并非叶清锭的过错，因此星空 公司因合同目的无法实现搬离讼争场所，双方当事人并不存在过 错，且即使存在形成附和的装饰装修物，叶清锭并非产权人，也 未从中受益；因此，星空公司主张叶清锭赔偿装修损失等损失， 缺乏事实和法律依据。 星空公司的委托评估鉴定，因鉴定机构丢失部分材料客观上 亦无法进一步认定，且如上所述，鉴定意见对案件审理并无必要 性，因此，本院不再继续委托鉴定。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于 审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定， 判决如下： 一、被告（反诉原告）厦门市星空传奇游乐有限公司应于本 判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）叶清锭租金93592 元； 二、被告（反诉原告）厦门市星空传奇游乐有限公司应于本 判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）叶清锭逾期支付租 金的违约金（其中以66000元为基数，按照月2%计算计算自2014 年9月1日起；其中以27592元为基数，按照月利率2%计算自 2014年12月1日起，均计至实际还款之日止）； 三、驳回原告（反诉被告）叶清锭的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）厦门市星空传奇游乐有限公司的 全部反诉诉求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人 民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履 行期间的债务利息。 本案本诉受理费人民币5491元，由叶清锭承担3645元，由 星空公司承担1846元；反诉受理费人民币7660元，减半收取 3830元，由星空公司负担。款应于本判决生效之日起三日内向 本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于福建省厦门 市中级人民法院。 审 判 长  林荣堂 人民陪审员  叶金镑 人民陪审员  纪灵围 二〇一九年五月八日 书 记 员  叶彩女 附本案所适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协 助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的 解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装 饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装 修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装 修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根 据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值 损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请 执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间， 从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每 次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起 计算。