四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初9458号 原告：吴勇，男，1972年9月4日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：张居强，上海段和段（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。（2019年3月21日解除代理） 委托诉讼代理人：吴勇，四川原则（都江堰）律师事务所律师。一般授权代理人。（2019年4月9日接受委托） 被告：葛峻，女，1974年11月12日出生，汉族，住成都高新区。 委托诉讼代理人：吴凯棋，四川公生明律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：吴春霞，四川英冠律师事务所律师。一般授权代理人。 原告吴勇与被告葛峻房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2018年8月31日、2018年10月15日、2019年1月17日公开开庭进行了审理，原告吴勇及委托诉讼代理人张居强、被告葛峻的委托诉讼代理人吴凯棋、吴春霞均到庭参加诉讼。后，本案又于2019年4月10日、2019年5月20日公开开庭进行了审理，原告吴勇及委托诉讼代理人吴勇、被告葛峻的委托诉讼代理人吴凯棋、吴春霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴勇向本院提出的诉讼请求（变更后诉请）：1、要求解除吴勇与葛峻于2016年9月6日签订的房产买卖合同；2、要求判决葛峻返还吴勇的定金400000元；3、要求判决葛峻承担吴勇垫付的居间服务费用50250元；4、要求葛峻赔偿目前房屋市场价格与2016年9月6日签订合同期间的增值部分的损失4980000元；5、本案的诉讼费、鉴定费、保全费由葛峻负担。事实与理由：2016年9月6日，原、被告及成都中福房地产经纪有限公司共同签订《房产买卖合同》，约定由吴勇购买葛峻位于成都市高新区成汉南路366号9栋1单元401号房屋，房屋总价款5025000元，吴勇向葛峻支付定金100000元，首付款1900000元在葛峻按揭银行通知其偿还按揭款前一个工作日由吴勇支付给葛峻，余下3000000元由吴勇通过银行按揭的形式支付给葛峻。成都中福房地产经纪有限公司提供居间服务，居间服务费50250元，由吴勇承担。《房产买卖合同》签订后，吴勇于2017年9月6日向葛峻支付定金100000元。2016年9月30日，吴勇、葛峻及成都中福房地产经纪有限公司共同签订《补充协议》，约定将定金改为400000元，由吴勇代葛峻偿还银行按揭款2300000元。《补充协议》签订后，吴勇于2016年9月30日向葛峻又支付了定金300000元。2017年1月9日，吴勇、葛峻及成都中福房地产经纪有限公司又共同签订《补充协议》，约定由葛峻自行支付房屋按揭尾款，吴勇在葛峻取得房产证次日后支付葛峻首付款2300000元。2017年1月，葛峻为获取高额不当利益，将双方签订协议的房产又转卖给案外人赵云。2017年2月，在葛峻取得房产证后，本应按合同约定告之吴勇，但葛峻故意隐瞒已取得房产证的事实。现葛峻于2017年3月27日向吴勇发出解除《房产买卖合同》通知，拒绝履行合同义务。吴勇认为，葛峻为获取高额不当利益，一房两卖，违反双方签订的《房产买卖合同》，给吴勇造成经济损失。为维护自己的合法权益，故特起诉至贵院，请求依法判决。 葛峻辩称，吴勇的诉讼请求没有事实依据和法律依据，不应当得到支持，请求全部驳回。理由如下：一、本案的吴勇在2017年曾经起诉过本案的葛峻，也是因为本案的诉争房屋，那次案件有一审和二审，在审理过程当中仅仅是确认了本案的吴勇和另外一个买受人的优先履行问题，其判决结果是驳回吴勇的诉讼请求，吴勇的诉讼请求是要求确认房屋归吴勇所有，帮吴勇办理过户。在上次案件审理过程当中，分为两个层次进行审理，第一个层次是解决本案的吴勇与另外的买受人赵云的优先履行问题，第二个问题是解决本案诉争房屋的买卖合同及补充协议是否解除的问题。那次案件的一审和二审已经处理了第一层次的问题，因此没有审理合同是否解除的问题，也就是在另案的判决书当中并没有审理合同是否解除，我们认为吴勇、葛峻双方签订的买卖合同已经于2017年3月27日解除，解除的原因是吴勇在没有理由也不知道赵云存在的情况下，按照合同约定逾期10天未支付了首付款2300000元，葛峻享有合同法规定的合同解除权，葛峻依据法律赋予的合同解除权，在2017年3月27日向吴勇发出了解除合同的通知，按约定，通知到达吴勇处就发生合同解除的效力，因此本案的合同解除时间是在2017年3月27日，解除的原因有两个：1、本案的吴勇逾期付款；2、本案的吴勇不具备购房资格，属于成都市的限购范围，成都市的二手房限购时间是2017年3月24日，葛峻是在限购政策出具以后，在2017年3月27日发的解除通知，因此，吴勇的诉讼请求要求葛峻返还定金，要求支付房屋差价损失和居间服务费都不应当得到支持；二、关于房屋差价的损失，在原、被告双方签订的合同当中，约定了违约责任承担的上限是房屋总价款的20%，按照《中华人民共和国合同法》第113条的规定，在签订合同时，吴勇就已经预见到或应当预见到他的损失不会超过房价的20%，因此对违约金设置了一个20%的上限；三、关于居间服务费，居间服务费在合同里有约定，在《房屋买卖合同》第7.3条应该由违约方向中介支付居间服务费，本案是吴勇违约，因此居间服务费应当由吴勇承担，不应当是葛峻承担。因此，请求法院驳回吴勇的全部诉讼请求。 本案经审理查明案件事实如下：2016年9月6日，吴勇（乙方）与葛峻（甲方）及成都中福房地产经纪有限公司（丙方）签订了《房产买卖合同》，该合同约定，葛峻将其所有的位于成都高新区中海城南华府9幢1单元401号住房一套（建筑面积253.56平方米）出售给吴勇，该合同第二款约定载明：“甲乙双方商定该房屋的成交价为人民币5025000元（大写伍佰零贰万伍仟元整），上述交易总价款包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已经支付的一切费用（包括但不限于该房屋本身及固定装修、足额的维修资金、天然气入户费、电话、网络使用费、有线电视初装及使用费）。此房屋总价包含地下贰个车位：-2层1348号/1403号。”合同第三款付款方式及付款期限3.1购房定金载明：“乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金人民币100000元（大写拾万元整）（购房定金不能超过成交价的20%），该购房定金甲方自行收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转为购房款。甲方应在本合同签订的同时将该房屋的相关资料原件交由丙方保管。”合同3.2条首付款约定载明：“首付款为人民币1900000元（大写壹佰玖拾万元整），甲方申请上述房屋贷款还款；待银行通知其存款日期前一个工作日内交付于甲方还款账户。”合同3.3条约定载明：“其余部分款项，即人民币3000000元（大写叁佰万元整），乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方。……。”合同3.4条约定：“甲方指定收款账户：户名葛峻，开户行中国银行，账号62×××97。”合同第四条办理过户、按揭4.1约定载明：“该房屋在新合同后7个工作日内向借款银行申请还款及注销，待相关银行通知其注销后7个工作日内。”合同4.2条约定载明：“该房屋如在本合同签订时尚未取得才产权证，甲方承诺在2016年9月30日前取得该房屋的房产所有权证，因此所产生的一切费用由甲方自行承担。”合同4.3条约定载明：“乙方需以向银行贷款的形式支付甲方房款，甲乙双方应在甲方房屋产权办理好后10个工作日内备齐办理贷款所需的相关资料，前往银行签订贷款合同。”合同6.1条约定载明：“甲乙双方同意，甲方双方办理完毕过户手续之日起7日内腾出该房屋，并由丙方协助甲乙双方办理该房产交割手续，签订附件二《物业交割单》，视为交割完成。”合同7.2条约定载明：“乙方在签订本合同的同时按房屋成交价的1%的比例向丙方支付居间服务费，即人民币50250元。”合同第八条违约责任的约定载明：“因卖方或买方违反本合同约定，如拒不配合提供或未按时提供交易所需资料、逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付总房价20%的违约金。”合同十四条补充条款载明：“1、甲乙双方另行商议，因甲方需要乙方帮助上述房屋借款还款，甲方需要的还款金额为2300000元（大写贰佰叁拾万元整）（具体金额以银行具体金额为准），乙方另行先支付甲方400000元（大写肆拾万元整）跟首付款一起一并支付于甲方。待甲方收取到总房款后一个工作日内，甲方退还乙方超出房价已支付400000元（大写肆拾万元整）（具体以银行实际支付为准）；2、甲乙双方商议，在乙方打首付款当日，甲方将身份证、户口本、结婚证、银行卡原件交于丙方托管（且甲方注销还款银行卡网银及手机银行），在条件成功当日，丙方返还甲方上述所有原件证件；3、甲乙双方商议，在条件成功当日，乙方保管甲方贷款放款银行卡，在甲方返还乙方超出房价支付的款项的一个工作日内，将卡原件返还甲方。”三方在该合同签字捺印和盖章，吴勇将100000元的定金支付给葛峻，葛峻出具了收据一张。 2016年9月30日，葛峻（甲方）、吴勇（乙方）与成都中福房地产经纪有限公司（丙方）签订了补充协议，该补充协议载明：“一、甲方双方商议，针对于主合同第三条3.1定金事宜。甲乙双方协商，由100000元变更为400000元，于2016年9月30日支付甲方。二、甲乙双方商议，针对于主合同第四条4.2办理产权证时间。甲乙双方协商约定为以相关部门（开发商、泰和泰律师事务所及房管局）通知办理相关事宜3个工作日内前往办理；三、3.1乙方帮甲方还银行按揭款2300000元（大写贰佰叁拾万元整）。（以银行实际还按揭款项为准）。3.2客户贷款2900000元（大写贰佰玖拾万元整）。3.3甲乙双方约定：乙方多付甲方的款项575000元（大写伍拾柒万伍仟元整）在银行放款后1个工作日返还乙方。（以实际多支付的款项为准）。”葛峻和吴勇在该补充协议签字。吴勇支付给葛峻300000元，葛峻出具收条一张，注明系房屋定金。 2017年1月9日，葛峻（甲方）、吴勇（乙方）及成都中福房地产经纪有限公司（丙方）再次签订补充协议，该协议载明：“一、甲乙双方商议，针对于主合同第三条3.1定金事宜。甲乙双方协商：由100000元（大写拾万元）变更为400000元（大写肆拾万元整）已于2016年9月30日支付给甲方。二、甲乙双方商议，针对于主合同第四条4.2办理产权证时间。甲乙双方协商约定为以相关部门（开发商、泰和泰律师事务所及房管局）通知办理相关事宜3个工作日内前往办理。三、3.1乙方在甲方取得房屋产权证次日支付首付款2300000元（大写贰佰叁拾万元整）给甲方。（甲方自行支付按揭尾款，乙方支付230万元为首付款，甲方未能提前支付房屋按揭尾款，乙方支付230万元则用于支付按揭尾款）。3.2客户贷款2900000元（大写贰佰玖拾万元整）。3.3甲乙双方约定：乙方多付甲方的款项575000元（大写伍拾柒万伍仟元整），在银行放款后1个工作日返还乙方。（以实际多支付的款项为准）。四、本补充协议经甲乙双方签字即可生效，本协议一式三份，具有同等法律效力（原补充协议作废）。”葛峻、吴勇在该补充协议上签字。 另查明，案涉房屋的不动产权证书的办证时间为2017年2月27日。庭审过程中，葛峻陈述自己实际取得不动产权证书的时间为2017年3月10日左右。 2017年3月16日，吴勇通过微信告知葛峻：“葛总，房产交易显示，你的房产证已经办出来了，而且已经领出，应该是中海公司的人领的，明天或后天我们碰一下，协商一下接下来的事情。”葛峻回信：“明确了就好，那接下来是应该付款吧？你说呢”吴勇答：“你知道的，我的钱趴在那儿，已经半年了。”葛峻说：“那还需要商量什么呢？”吴勇答：“货款及相关的事。”葛峻答：“好。”吴勇问：“明天上午我有事要处理一下，明天下午碰面如何？叫不叫中介，你决定。”葛峻答：“电话再定时间吧。”后双方未按约定的时间见面，也未对案涉房屋的处理达成一致意见。 2017年3月27日，葛峻向吴勇发出通知，载明：“致吴勇先生，根据双方签订的《房产买卖合同》和《补充协议》，约定贵方需在我方取得房产证次日支付230万。贵方2017年3月16日告知我方，产权证早已经办好。但是至今未将合同约定的230万元支付给我方。现我方根据《房产买卖合同》第八条约定逾期超过10天仍未履行的，守约方有权解除合同。现通知贵方，双方签订的《房产买卖合同》和《补充协议》视为解除。通知人：葛峻2017年3月27日。”吴勇回信：“你想违约吗？我想确认一下。”吴勇认为自己没有看到葛峻的产权证明和房屋的抵押解除手续，没有构成违约，双方协商未果。 2017年3月29日，成都中福房地产经纪有限公司作出《关于葛峻女士与吴勇先生二手房买卖一事的说明》，说明如下：“1、截止至今日，我公司没有收到葛峻女士关于其已经取得该套房屋产权证的通知及证照的材料。2、在协议履行过程中及《补充协议》签订后，为了能够促成葛峻女士与吴勇先生的交易，我公司等多次催促葛峻女士尽快办理该套房屋的产权证，并请其在取得产权证后即时通知我公司与吴勇先生，以便我公司促使吴勇先生支付230万元首付款，至2017年3月20日前，葛峻女士一直未予回应。3、2017年3月20日，我公司邀约吴勇先生和葛峻女士协商履行相关事宜，葛峻女士以需要与家人协商为由未予以回应，后我公司业务人员催促，葛峻女士一直未回应。” 2017年4月26日，中福房地产中介公司作出《关于吴勇先生与葛峻女士座谈的说明》，说明提到中介公司于2017年3月16日与葛峻沟通，希望三方座谈协商房产过户事宜，约定3月17日下午3时，于锦城大道的南苑茶楼座谈，后葛峻并未到达并提出改天协商，后又约定于3月20日晚8点座谈，三方交谈后，葛峻女士表示房价上涨，吴勇应该多出钱进行购买才行，并提出需要回家与老公商量后再沟通。但双方未达成一致意见。 另查明，2017年1月17日，葛峻与案外人赵云签订《成都市存量房买卖合同》，约定将案涉房屋以6000000元的价格出卖给赵云。 2017年3月31日，吴勇将葛峻及赵云、李奇爵起诉至本院，要求葛峻继续履行合同，将案涉房屋及土地使用权过户给吴勇。本院于2017年11月2日作出（2017）川0191民初5852号判决书，认为案外人赵云的权利存在，无法支持吴勇要求的继续履行合同的诉请，故驳回了吴勇的诉讼请求。吴勇不服，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院于2018年4月13日作出（2018）川01民终1150号民事判决书，驳回吴勇的上诉。维持原判。后吴勇再次诉至本院，其诉请如前。 另查明，吴勇委托的特别授权诉讼代理人上海段和段律师事务所律师张居强与葛峻的委托诉讼代理人一致同意对被告葛峻所有的位于成都市高新区中海城南华府9幢1单元401号住房一套（建筑面积253.56平方米）的价值进行委托评估，且该案涉房屋在2017年3月27日作为房屋升值的评估时间点，经成都精至诚房地产评估有限责任公司评估该住房的价值为6624000元。但因双方买卖的两个车位没有办理产权登记，故没有对两个车位进行评估。吴勇垫付了评估费36300元。 上述事实，有原、被告的陈述，原、被告的身份证复印件，《房产买卖合同》，2016年9月30日《补充协议》，2017年1月9日《补充协议》，被告2016年9月6日出具收取原告10万元定金的收条，原告2016年9月30日银行转款凭证，被告发给原告的《解除通知函》，第三人成都中福房地产经纪有限公司出具的《情况说明》2份，案外人赵云、叶玉与被告签订的《商品房买卖合同》，房屋不动产权证书，微信截图等证据予以证明。经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，依法应属合法、有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人均应依约履行己方的义务。 本案的争议焦点为葛峻是否存在违法解除合同的情形，合同是否已经解除，何时解除。 于本案中，葛峻主张解除合同是由于吴勇存在违约行为，故本院首先对于吴勇是否存在违约行为进行认定。葛峻主张吴勇在知道房产证办下来并告知葛峻后逾期10天未支付首付款2300000元构成违约，葛峻享有《合同法》规定的合同解除权的辩称意见。本院认为，根据葛峻、吴勇及成都中福房地产经纪有限公司2017年1月9日签订的《补充协议》第三条的3.1约定吴勇在葛峻取得房屋产权证次日支付首付款2300000元给葛峻。尽管这一条约定了吴勇的付款义务，该义务的前提是葛峻取得房屋产权证的次日。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，于本案中，从交易目的和交易习惯来看，从葛峻取得房屋产权证到吴勇顺利支付首付款之间，还应存在的潜在的应当通知的义务，即在葛峻取得房屋产权证后应及时地通知吴勇，吴勇知悉后下一步才是付款的问题。而根据庭审查明，葛峻于2017年3月10日左右就已取得案涉房屋的不动产权证书，但并未通知吴勇和中介公司。尽管吴勇自己从别处获悉了不动产权证书已办理下来的事实并于2017年3月16日告知葛峻，但并不能视为葛峻已经履行了接受付款的前置性通知义务，且在此之后吴勇和中介公司也和葛峻约定于2017年3月17日在三方见面时沟通付款和过户的事项，但葛峻并未按时出现，此后吴勇和中介公司也积极地联系葛峻进行沟通，但双方并未就付款和过户达成最终结果。现葛峻主张吴勇在2017年3月16日告知房屋产权证书办理下来之后逾期10日未付款已经构成违约，对此本院认为，从案件事实来看，吴勇之所以没有在2017年3月26日之前付款是因为吴勇和葛峻双方没有就付款和协助办理过户的意见达成最终一致，且在此过程中葛峻方面也较为消极对待，没有积极履行相关协助义务。综上，本院认为，吴勇并不存在违约行为，合同约定的解除权的条件并未成就，葛峻并不享有合同约定的解除权，葛峻的行为系违法解除合同，不产生合同解除的效力。 现吴勇于庭审中主张解除合同，同样也需考查其是否享有合同约定或法定的解除权。就本案查明事实来看，在吴勇和葛峻的案涉合同有效存续期内，葛峻又与案外人赵云签订案涉房屋的买卖合同，属于典型的“一房二卖”的不诚信的违约行为，且在吴勇对此起诉后，一审和二审法院对于该案涉房屋的优先履行问题进行了确定，认定案外人赵云为案涉房屋的优先履行人。吴勇客观上已不能要求葛峻继续履行合同，致使不能实现合同目的。故，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:…(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，吴勇享有法定的合同解除权，有权解除案涉合同，该合同自吴勇提出的解除案涉合同的起诉状副本到达对方时解除即2018年7月26日，故本院确认案涉合同于2018年7月26日解除。 关于违约责任的承担。首先是返还定金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”及第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回…收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，合同解除后，吴勇有权要求葛峻返还已交的400000元定金，故本院对吴勇的此项诉请予以支持。 其次，吴勇主张的赔偿损失金额的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，吴勇因葛峻的违约行为有权主张赔偿损失，赔偿损失额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。于本案中，由于吴勇委托的特别授权诉讼代理人即上海段和段律师事务所律师张居强与葛峻委托诉讼代理人均同意以2017年3月27日作为案涉房屋的市场价值鉴定的时间点，本院予以认可。经鉴定，案涉房屋（不包含两个车位）的市场评估价值为6624000元，由于两个车位在鉴定时还未办理产权证而未能评估其价值。庭审中，双方对于车位是单独购买的还是购房附带赠送的存在争议，本院认为，案涉合同第二款明确约定：“甲乙双方商定该房屋的成交价为人民币5025000元，…此房屋总价包含地下贰个车位：-2层1348号/1403号。”由此可知，案涉房屋的两个车位也包含在房屋成交价中，并非葛峻赠送的。而车位的价值，由于客观原因无法鉴定，本院结合葛峻和案外人赵云的房屋买卖合同中约定的车位成交价及市场行情，综合确定两个车位的预估市场价值为300000元，综上，案涉房屋（包含两个车位）的市场评估价值为6924000元，赔偿损失的范围为6924000元-5025000元=1899000元。故本院对于吴勇主张的要求被告葛峻赔偿案涉房屋的增值部分的损失诉请在1899000元范围内予以支持，对其超出部分的诉请，本院不予支持。 关于吴勇主张的葛峻返还垫付的居间费50250元的问题。由于本院支持了房屋的增值部分的损失，已经包含且足以弥补吴勇垫付的居间费用，对吴勇主张房屋增值部分损失后再单独主张垫付的居间服务费损失的请求，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下： 一、确认原告吴勇与被告葛峻签订的《房屋买卖合同》于2018年7月26日解除；。 二、被告葛峻于本判决生效之日起十日内向原告吴勇返还定金400000元； 三、被告葛峻于本判决生效之日起十日内向原告吴勇赔偿损失1899000元； 四、驳回原告吴勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半后收取24906元，保全费5000元，鉴定费36300元，共计66206元，由被告葛峻负担28030元，原告吴勇负担38176元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  许剑 二〇一九年五月三十日 书记员  冷雄