山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0303民初1817号 原告：淄博市市直机关房管所，统一社会信用代码：12370300493226058R，住所地，山东省淄博市张店区共青团西路25号富丽商城5楼西。 法定代表人：陈琳，副所长。 委托诉讼代理人：唐士霖，山东正腾律师事务所律师。 被告：张桂芝，女，1957年9月23日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：刘运刚（张桂芝丈夫），男，住山东省淄博市张店区。 原告淄博市市直机关房管所与被告张桂芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月23日公开开庭进行了审理。原告淄博市市直机关房管所之委托诉讼代理人唐士霖、被告张桂芝之委托诉讼代理人刘运刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告淄博市市直机关房管所向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告张桂芝的《房屋租赁合同》，并判令被告支付拖欠的房租费合计30236.41元、滞纳金18578.7元，共计48815.11元；2、判令被告张桂芝承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2005年5月29日，原告与被告张桂芝签订《房屋租赁合同》，该合同第一条约定：原告将其坐落于张店区中心路32#大院兽统2号楼209分号，建筑面积47.48平方米的直管公有住房出租给被告张桂芝使用。该合同第五条约定:被告逾期交付房租，每逾期一日，按日加收月租金额百分之三的滞纳金，累计拖欠3个月的原告除加收滞纳金外并有权终止合同收回房屋，并有权向被告索赔，因此引起诉讼的，有关诉讼及律师代理费用及相关其他费用均由被告承担。该合同签订后，原告依照合同约定完成了相关义务。在合同签订后被告张桂芝进入涉案房屋居住。事后,张桂芝违反合同的约定，自2010年7月起就没有向原告支付房屋租赁费。自2010年7月起截至2018年7月共欠房租费30236.41元，滞纳金18578.7元，共计48815.11元。房租计算收取的依据:2010年7月16日淄博市人民政府发布淄政发【2010】55号文件，文件第一条规定自2010年7月1日起调整市直直管公有成套住宅租金由原来的每月每平方米建筑面积2.18元调整为4.30元。2018年1月24日淄博市房产管理局发布淄房发【2018】9号文件，该文件第三条规定：自2018年3月1日起2018年度市直直管住宅租金按每月每平方米7.9元市场租金标准执行。张桂芝的行为已经构成违约，根据《合同法》规定及《租赁合同》的约定，原告有权解除合同并要求被告张桂芝支付所欠房租及滞纳金。故原告诉至法院，望判如所请。 被告张桂芝辩称，我方同意解除房屋租赁合同，但不同意支付租金和滞纳金，因为被告租赁原告涉案房屋，是由于被告家庭困难无房居住，身体不好，常年有病，其父是原告单位的老领导(现已去世)，经申请政府照顾才分到此房，双方约定租金每月104.5元，被告一直按协议缴纳房费，被告一直按协议履行双方于2005年5月29日签订的租赁合同，并未拖欠租金。2010年以后房屋换证涨价，被告不同意涨价，随即申请要求减免或按协议约定的租金104.5元继续履行，将申请递交给第五房管站王站长，是否上报我不清楚，从那以后原告再没有要求被告必须支付房租，被告依然在此居住，没见到任何领导找我，直到现在没见到任何关于我上述申请的回复，至今9年，原告又要求被告支付房租，超过诉讼时效，故请求驳回原告诉求。 本院经审理认定事实如下： 2005年5月29日，原告与被告张桂芝签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定，原告将其坐落于张店区中心路32号大院兽统2号楼209分号，面积47.48平方米的直管公有住房出租给张桂芝居住，月租金为104.35元，合同有效期内如遇政策性调整，按政府规定的租金标准执行；第二条约定，张桂芝向原告缴纳1500元住房保证金；第三条约定，张桂芝每月15日前向原告支付租金；第五条约定，被告不按约定的期限支付房租，按日加收月租金额3%的滞纳金，累计拖欠3个月的，原告除加收滞纳金外有权终止合同收回房屋，并有权向被告索赔，因此引起诉讼的，有关诉讼及律师代理费用及相关其他费用均由被告承担；第十二条约定，本合同有效期一年，自2004年6月1日生效，至2005年5月30日终止。原告按约交付房屋给被告张桂芝使用，被告向原告交纳了1500元押金，自2010年7月份开始，被告没有再向原告支付房屋租赁费。 2010年7月16日，淄博市人民政府发布淄政发【2010】55号文件，通知自2010年7月1日起，市直直管公有住房成套住宅租金调整为每月每平方米建筑面积4.3元；2018年1月24日淄博市房产管理局发布淄房发【2018】9号文件，该文件第三条规定：自2018年3月1日起，2018年度市直直管住宅租金标准按市政府办公厅淄政办字【2017】60号文件公布的2017年度张店区住宅每月每平方米建筑面积7.9元市场租金标准执行。 2017年8月份，被告到原告处交还钥匙，原告未同意接钥匙。原告当庭主张其于2018年7月份将房屋钥匙交还原告，原告当庭表示不清楚相关事实，本院当庭指定原告庭后三日内核实被告实际交还钥匙时间并向本院提交书面核实意见，但原告并未在本院指定期限内提交书面核实意见，应自行承担相应法律后果，故本院认定被告于2018年7月份将房屋钥匙交还原告。 上述事实，由原告提供的房产证、房屋租赁合同、被告提供的租金收款单及当事人陈述等证据在卷佐证。被告提供的诊断证明与本案无关联性，电费明细表无相关单位盖章或负责人签字，故该两份证据本院不予采信。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用，承租人支付租金的合同。租赁期届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思合意，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方约定租赁期限为一年，租赁期满后，被告仍继续使用租赁房屋，原告亦没有提出异议，故原租赁合同继续有效，被告应按原《房屋租赁合同》的约定支付租金。鉴于合同第一条约定“合同有效期内如遇政策性调整，按政府规定的租金标准执行”，合同履行过程中，政府对市直直管公有住房成套住宅租金进行了调整，2010年7月1日起调整为每月每平方米建筑面积4.3元，2018年3月1日起调整为每月每平方米建筑面积7.9元，鉴于涉案房屋面积47.48平方米，故2010年7月1日起涉案房屋相应租金应为204.16元/月(4.3元/平方米×47.48平方米)，2018年3月1日起应为375.09元/月(7.9元/平方米×47.48平方米)。 关于诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为1年。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》规定，民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定；民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。原告未提供证据证明存在时效中止、中断的情形，并且双方当事人约定租金按月支付，每月15日前支付，故2016年10月份之前的租金在《中华人民共和国民法总则》施行之日已经超一年诉讼时效，本院不予支持，采纳被告关于诉讼时效的辩论观点；2016年10月份的租金，应于2016年10月15日前支付，2017年10月1日《中华人民共和国民事总则》施行时，未满原规定的一年的诉讼时效，应适用三年诉讼时效的新规定，故本院认为2016年10月份开始的租金未超诉讼时效，被告应支付原告。虽然被告2017年8月份欲交还房屋钥匙，但原告没有同意接受，被告亦未将钥匙实际交还原告，应视为双方继续履行租赁合同；2018年7月份，被告将钥匙实际交还原告，交钥匙之日应视为双方实际解除了房屋租赁合同，双方的《房屋租赁合同》已经解除，故本院不再另行判令解除，被告应支付原告房屋租金至2018年7月，本院据此计算2016年10月-2018年7月的租金为5346.17元(204.16元/月×17个月+375.09元/月×5个月)。被告未按约定支付租金，应按约定支付原告滞纳金，双方约定按日加收月租金额3%的滞纳金，数额过高，被告不认可，本院认为按中国人民银行同期贷款利率4.75%上浮30%，即年利率6.175%，以每月应付租金为基数，自每月应付房租的逾期之日即16日开始分段计算至原告主张的2018年7月为宜，本院据此计算滞纳金为265.48元。综上，被告欠原告2016年10月至2018年7月的房屋租赁费共计5346.17元及相应的滞纳金265.42元(计算至2018年7月)。鉴于双方当事人均同意被告向原告交纳的1500元住房保证金从租金中抵减，本院对此予以支持，抵减后，被告尚需支付原告房屋租赁费3846.17元(5346.17元-1500元)及相应的滞纳金265.42元(计算至2018年7月)。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条规定，判决如下： 一、被告张桂芝于本判决生效之日起十日内支付原告淄博市市直机关房管所房屋租赁费共计3846.17元及相应的滞纳金265.42元(计算至2018年7月)； 二、驳回原告淄博市市直机关房管所其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1020元(原告已预交)，减半收取510元，由原告淄博市市直机关房管所负担485元，被告张桂芝负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  姜晓燕 二〇一九年五月二十日 书记员  陈 天