福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0426民初1526号 原告：福建益晖房地产开发有限公司，住所地福建省尤溪县城关镇闽中大道2号二层。统一社会信用代码：913504266943732308。 法定代表人：肖光昭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周培金，福建威明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽珍，福建威明律师事务所实习律师。 被告：蔡圣乾，男，1973年5月9日出生，汉族，住福建省尤溪县。 被告：周琴云，女，1975年7月16日出生，汉族，住福建省尤溪县。 俩被告共同委托诉讼代理人：蔡经，福建金欧律师事务所律师。 原告福建益晖房地产开发有限公司（以下简称“益晖房地产公司”）与被告蔡圣乾、周琴云商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。因本案案情较复杂，不宜适用简易程序进行审理，本院于2018年11月15日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告益晖房地产公司的委托诉讼代理人周培金，被告蔡圣乾、周琴云及其委托诉讼代理人蔡经到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 益晖房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令蔡圣乾、周琴云支付超建筑面积的购房款103,496.13元及费用34,671.20元，合计138,167.33元；2.判令蔡圣乾、周琴云支付益晖房地产公司为其代缴的费用96,831.4元（其中土地出让金92,434.19元、契税及印花税2,819.24元、罚款1,578元）；3.本案诉讼费由蔡圣乾、周琴云负担。事实和理由：2013年6月14日，益晖房地产公司与蔡圣乾、周琴云签订一份商品房买卖合同及合同补充协议，约定蔡圣乾、周琴云向益晖房地产公司购买尤溪县闽中豪庭4号楼1704号房，建筑面积175.34平方米，单价6,558.69元/平方米，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议并补交全部应补款项。蔡圣乾、周琴云在签约之日付450,000元，余款700,000元办理按揭贷款。合同还对交付条件与期限、违约责任、交接、产权登记等条款进行了约定。合同签订后，蔡圣乾、周琴云交付450,000元首付，余款办理按揭。2013年7月24日双方办理交房手续。可是，蔡圣乾、周琴云在装修过程中擅自改动复式楼二楼原建筑结构，自行搭建，致使楼宇验收无法通过，瑞景物业闽中豪庭管理处多次发函要求蔡圣乾、周琴云进行整改，在蔡圣乾、周琴云拒不整改的情形下，为了闽中豪庭能顺利通过验收，只好改变了原设计方案，涉案房屋建筑面积增加15.78平方米。为此，益晖房地产公司代缴下列费用：⑴土地出让金92,434.19元；⑵契税及印花税2,819.24元；⑶尤溪县城关建设管理监察大队罚款1,578元。另外，涉案房屋增加面积后蔡圣乾、周琴云应补交房款103,496.13元及费用34,671.20元，合计138,167.33元。益晖房地产公司认为双方签订的合同及补充协议合法有效，双方应严格执行。现因面积增加，蔡圣乾、周琴云依约应补交全部应补款项及因增加面积多支付的相关税费。可是，经益晖房地产公司多次催讨，蔡圣乾、周琴云至今未能将上述应补房款及税费予以支付，严重违反了涉案合同及补充协议的约定。为此，特具状起诉，请依法判决。 蔡圣乾、周琴云辩称，一、本案中，蔡圣乾、周琴云未私自搭盖与原设计不符的建筑，也未擅自改动复式楼二楼原建筑结构及自行搭建，只是在复式楼二屋阳光房将玻璃屋顶改为水泥屋顶，经实地测量屋顶面积仅2.9米×3米不到9㎡，此外并无其他任何改动。根据《建筑法》第六十一条第二款“建筑工程经竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”和《消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的强制性规定，建筑工程竣工须经验收合格后方可交付使用。益晖房地产公司在2013年7月24日将房屋交付给蔡圣乾、周琴云使用之前就应该通过各种验收合格，却又诉称在交房后因蔡圣乾、周琴云装修问题致使楼宇验收通不过，完全不符合常理，且未提供任何有效证据证明确系蔡圣乾、周琴云原因导致相关部门未通过验收，故其主张的事实缺乏依据。二、益晖房地产公司主张超建筑面积购房款103,496.13元及费用34,671.2元缺乏依据。1.根据《商品房买卖合同》第五条约定，蔡圣乾、周琴云只应承担超建筑面积3%以内的房价款。首先，根据《商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”第一款“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价（人民币）每平方米6,558.69元，总金额壹佰壹拾伍万元整”的约定，双方是根据面积计算房价，因此在处理面积差异问题时显然不能适用合同第五条第二款“当事人选择按（套）计价的，不适用本条约定，双方可在附件六另行约定”和附件六《合同补充协议》第十条的约定，应适用该条其他款约定的办法处理，即对于产权登记面积大于合同约定面积时，超出3%部分的房价款由益晖房地产公司承担，产权归蔡圣乾、周琴云。其次，即便在益晖房地产公司提供格式条款的附件六《合同补充协议》第十条中约定“因面积误差而需多退少补之房价款，在出卖人取得经产权登记机关审核认可的面积测算成果后通知买受人，买受人应在出卖人发出通知之日起七日内向出卖人补交全部应补款项，否则，应按本合同第七条承担违约责任，出卖人并有权停止履行本合同第十四条约定的义务；若买受人多交房款应退回的，买受人应在接到出卖人通知之日起七日内向出卖人办理通款手续”，按照文义理解双方也是针对面积误差比在3%以内部分的房价款进行了细化约定，与《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”中约定的面积增加多出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人，面积减少多于3%部分的房价款应由出卖人双倍返还的内容并不矛盾。2.蔡圣乾、周琴云补交超建筑面积购房款的付款条件尚不具备。根据《商品房买卖合同》第五条第三款“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，第十条“规划、设计变更的约定”第一款“下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起十日内，书面通知买受人”，第二款“买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人有权在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更不通房。出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房”的约定，和《合同补充协议》第五条“对本合同第十条补充如下”第2项“该条所规定的‘视同接受变更’，均指接受规划、设计的变更及由此引起的房价款的变更（但本合同第四条第一款规定的每平方米单价不变）”及第十条等内容，蔡圣乾、周琴云补交超建筑面积3%以内部分购房款的前提条件是：⑴面积差异结果业经产权登记或产权登记机关审核认可；⑵益晖房地产公司应在有关部门批准变更之日起10日内通知蔡圣乾、周琴云是否接受变更；⑶在取得产权登记或产权登记机关审核认可的面积测算成果后，向蔡圣乾、周琴云发出七日内补交房价款的通知。但在本案中，直至开庭，益晖房地产公司仍未取得经产权登记或产权登记机关审核认可的面积测量结果，也未举证证明已在有关部门批准变更之日起10日内书面通知蔡圣乾、周琴云是否接受变更，更未能在取得产权登记或产权登记机关审核认可的面积测算后向蔡圣乾、周琴云发出七日内补交房价款的通知。因此，益晖房地产公司要求蔡圣乾、周琴云补交超建筑面积3%以内购房款的付款条件根本不具备。3.益晖房地产公司主张费用34,671.2元缺乏依据。根据《合同补充协议》第五条“对本合同第十条补充如下”第2项“该条所规定的‘视同接受变更’，均指接受规划、设计的变更及由此引起的房价款的变更（但本合同第四条第一款规定的每平方米单价不变）”等相关约定，蔡圣乾、周琴云在补交购房款条件具备时也只要按照合同第四条第一款规定的每平方米6,558.69元的单价在面积误差3%范围内据实与益晖房地产公司结算即可，益晖房地产公司按应补交的购房款乘以33.5%的费用属于益晖房地产公司经营过程中发生的税费，应由益晖房地产公司缴纳，并不属于双方在《合同补充协议》第十一条约定范围，其主张由蔡圣乾、周琴云负担缺乏依据。三、益晖房地产公司主张土地出让金92,434.19元、契税及印花税2,819.24元、罚款1,578元缺乏依据。1.土地出让金92,434.19元应由益晖房地产公司承担。根据《商品房买卖合同》和《合同补充协议》第十一条等约定，蔡圣乾、周琴云只有补交超建筑面积3%以内房价款的合同义务。土地出让金支出属于益晖房地产开发企业经营过程中一项重要的成本开支，显然已融入到房价款并转嫁到买房人身上，益晖房地产公司既主张按合同每平方米6,558.69元的单价要求蔡圣乾、周琴云补交购房款，又主张要求蔡圣乾、周琴云承担92,434.19元的土地出让金，明显属于重复计价，完全没有依据。2.益晖房地产公司主张契税及印花税2,819.24元依据不足。首先，根据《合同补充协议》第十一条的约定，办理房产及土地登记的登记费、契税、印花税、工本费等相关费用应由蔡圣乾、周琴云承担，但如前所述，益晖房地产公司至今未取得经产权登记或产权登记机关审核认可的面积测算结果，其主张应由蔡圣乾、周琴云承担的契税和印花税的具体金额仍无法计算，故益晖房地产公司主张的该两项费用条件并不具备。其次，根据《尤溪县住房和城乡规划建设局关于建议闽中豪庭建设项目补缴相关税费的函》，闽中豪庭项目规划验收时认定的总面积是45,822.53㎡，减去审定后的总建筑面积45,376.63㎡，总建筑面积超445.9㎡，超计容面积116.36㎡，可是《尤溪县住房和城乡规划建设局行政处罚决定书》认定的总建筑面积超713.55㎡，因此对于超出的建筑面积的认定前后矛盾。益晖房地产公司按照对其最有利的方法计算出的应由蔡圣乾、周琴云承担的契税和印花税20,788.8元÷116.36㎡×15.78㎡﹦2,819.24元，显然依据不足。3.益晖房地产公司主张罚款1,578元缺乏依据。根据《尤溪县住房和城乡规划建设局行政处罚决定书》认定的事实，是因益晖房地产公司未按照规划许可证的要求施工导致总建筑面积超713.55㎡，被认定为违法建设，故对益晖房地产公司处以罚款71,355元，该处罚决定书处罚的对象是益晖房地产公司而非蔡圣乾、周琴云，益晖房地产公司也未举证证明该罚款是因蔡圣乾、周琴云引起和应由蔡圣乾、周琴云承担，故其主张由蔡圣乾、周琴云承担罚款1,578元缺乏依据。综上所述，益晖房地产公司向蔡圣乾、周琴云主张的各项费用均缺乏充足的依据，请求依法驳回益晖房地产公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，对本案主要事实认定如下： 2013年6月14日，益晖房地产公司作为出卖人，蔡圣乾、周琴云作为买受人签订了《商品房买卖合同》，约定：蔡圣乾、周琴云向益晖房地产公司购买其开发的位于尤溪县，该商品房建筑面积共175.34平方米，其中套内建筑面积146.52平方米，公共部分共有分摊建筑面积28.82平方米。商品房价款按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6558.69元，总金额1150000元。合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1.建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2.建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积的3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积＊100%，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。2013年6月14日，益晖房地产公司与蔡圣乾、周琴云签订合同补充协议，约定：因面积误差而需多退少补之房价款，在出卖人取得经产权登记机关审核认可的面积测算成果后通知买受人，买受人应在出卖人发出通知之日起七日内向出卖人补交全部应补款项，否则，应按本合同第七条承担违约责任，出卖人并有权停止履行本合同第十四条约定的义务；若买受人多交房款应退回的，买受人应在接到出卖人通知之日起七日内向出卖人办理退款手续。买受人合同价外需承担的相关税、费。蔡圣乾、周琴云在合同签订当天向益晖房地产公司支付购房款450000元，余款700000元以向银行办理抵押贷款的方式向益晖房地产公司支付。2013年7月24日，蔡圣乾与益晖房地产公司办理了交房手续，房屋建筑面积为175.34平方米。交房后，蔡圣乾、周琴云在房屋装修过程中将复式楼二楼的原阳光屋顶改造为水泥屋顶。2013年9月5日、2014年1月22日，瑞景物业闽中豪庭管理处向蔡圣乾、周琴云发送整改责任书，责令其将复式楼二楼搭建处进行整改并恢复原貌，蔡圣乾、周琴云未予整改。 另查明，2014年4月14日，益晖房地产公司因超面积116.36平方米而向尤溪县国地资源局缴纳土地出让金681,600元。2014年4月15日，益晖房地产公司向税务部门缴纳印花税340.8元、契税20,448元。2014年4月22日，尤溪县住房和城乡规划建设局对益晖房地产公司因总建筑面积超713.55㎡，属于违法建设作出了行政处罚，处该建设工程违法部分的工程造价10%罚款，计人民币71,355元，益晖房地产公司于同日缴纳了罚款71,355元。 再查明，益晖房地产公司开发建设的尤溪县闽中豪庭房地产项目于2013年1月30日竣工验收合格。蔡圣乾、周琴云购买的尤溪县城关镇闽中大道2号闽中豪庭4幢1704室房屋于2018年8月27日办理了不动产产权登记，证号为闽（2018）尤溪县不动产权第0004636号，登记的产权面积为191.12平方米。 本院认为，益晖房地产公司与蔡圣乾、周琴云签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、法规强制性规定，合法有效。益晖房地产公司与蔡圣乾、周琴云订立合同后向蔡圣乾、周琴云交付了商品房，蔡圣乾、周琴云亦向益晖房地产公司支付了购房款1,150,000元。因蔡圣乾、周琴云在装修过程中将复式楼的阳光房的玻璃房顶改造成水泥房顶，经有关部门重新测量，蔡圣乾、周琴云购买的该商品房房屋建筑面积由175.34平方米增至191.12平方米，面积增加了15.78平方米。根据商品房买卖合同以及合同补充协议的约定，因设计变更造成面积差异的，双方不解除合同的，在出卖人取得经产权登记机关审核认可的面积测算成果后通知买受人，买受人应向出卖人补交全部应补款项。蔡圣乾、周琴云主张应按产权面积超面积的3%补交购房款的辩解理由不能成立。故益晖房地产公司主张要求蔡圣乾、周琴云补交购房款103,496.13元（15.78平方米×6,558.69平方米）的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。益晖房地产公司要求蔡圣乾、周琴云承担房屋补交款103,496.13元33.5%的费用34,671.2元没有事实和法律依据，本院不予支持。益晖房地产公司建设该房地产项目时超计容建筑面积被尤溪县住房和城乡规划建设局处以罚款，该处罚决定书是对益晖房地产开发项目的总建筑面积超面积的处罚，并没有体现蔡圣乾、周琴云所购房屋的超面积情况，故益晖房地产公司主张要求蔡圣乾、周琴云支付罚款1,578元没有事实和法律依据，不予支持。益晖房地产公司要求蔡圣乾、周琴云支付土地出让金92,434.19元及契税、印花税2,819.24元没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，对益晖房地产公司的诉讼请求中符合本院认定的部分予以支持，对益晖房地产公司的诉讼请求超出本院认定的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、蔡圣乾、周琴云应于本判决生效之日起十五日内支付福建益晖房地产开发有限公司购房款103,496.13元。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回福建益晖房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4,825元，由福建益晖房地产开发有限公司负担2,700元，由蔡圣乾、周琴云负担2,125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  张忠谋 人民陪审员  刘 斌 人民陪审员  陈沈雁 二〇一九年五月二十三日 法官 助理  吴智文 书 记 员  姜 辛 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。