河南省孟津县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0322民初2605号原告:郭遂欣，男，汉族，1963年11月25日出生，住孟津县。被告:孟津县平乐镇高级中学法定代表人:生建寿，任校长委托代理人:范广德，系副校长，一般代理。委托代理人:杜纪庚，河南兴豫律师事务所律师,特别授权。第三人:乔利斌，男，成年，住。第三人郭建军，男，成年，住。原告郭遂欣诉被告孟津县平乐镇高级中学，第三人乔利斌、郭建军土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭遂欣，被告孟津县平乐镇高级中学的代理人范广德、杜纪庚，第三人乔利斌、郭建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、依法判令被告完全交付租赁土地并清退第三人在原告租赁土地上的建筑物，第三人应配合清除。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年12月3日，原、被告签订土地有偿使用协议后，原告就开始使用该片土地，使用时发现原告所租赁的土地上，第三人乔利斌建有简易棚等，第三人郭建军建有厕所等，就与被告协商让被告完全交付租赁土地，被告一直推托，因原告无法直接要求第三人清除地上物，现原告所租赁土地无法综合利用，脏乱严重，严重影响原告的餐饮业发展。无奈起诉以实现诉求。被告辩称：原告起诉土地租赁合同纠纷，是合同到期想继续占有不愿腾离该地段之手段，臆借合法行为达到非法永久占用之目的：一、该土地是由原告及第三人来与答辩人协商租赁的，因答辩人不愿参与他们的合伙行为，故与原告名义签订租赁合同，可由他们自行协商；作为第三人是如何与原告协商的答辩人一概不知，且七年来原告与第三人共同占用并未向答辩人提出异议，事实上第三人的占用是原告同意的，即属民法上的默示行为。二、第三人在租赁的土地上建设是原告租赁后原告认可的行为，答辩人还以为是原告生产建设的相关行为，事实上原告应当按照合同第四条的约定，保证土地的完整性，否则属原告的违约行为。综上，应依法驳回原告的诉求。由于原告在该地段上兴建永久性建筑物属于违约行为，为到期答辩人另行租赁设下障碍，此答辩人要求按照约定终止答辩人与原告2011年12月3日所签订的土地有偿租赁协议；同时原告应补交部分租赁费。现一并提出反诉请求（审理中被告又明确表示“不反诉”），请求法院依法支持。第三人（共同）辩述称：一、原被告签订土地有偿租赁协议前半年，第三人乔利斌、郭建军等人与原告郭遂欣多次共同商议，为发展各自的经营生意五家共同形成联合体，共同租赁平乐高中南院的的空闲土地，并明确协商好五家各自使用的地块。随后，因为原告郭遂欣占用地亩大，且自告奋勇，大家才委托郭遂欣与平乐高中签订土地租赁协议，结果郭遂欣无视五家共同商议结果，把土地租赁协议签成了自己独有（有四家共同作证）。二、原被告签订合同后，原告为谋取个人利益，达到违规建房的目的，隐藏合同，不让我们知道合同具体内容，还让我们四家先拉土拉砖准备着，但在我们准备动工时，原告却推三阻四，不让我们施工，原告再次搞欺骗，致使我们四家蒙受巨大损失。至于原告提到“在合同使用生效时才发现租赁土地上有第三人的构建物”更加不符合实际原委，因为在合同生效前多年，原告郭遂欣与第三方一样都盖有简易棚子，且在同一院中，怎么能说是合同生效后新发现？三、原被告《土地租赁合同》中第四条“乙方在租赁期间，不得开发房产，不得建筑一次性永久建筑物，否则应当承担相应的赔偿责任，甲方有权对该行为予以制止”，而实际情况是：原告恶意违规，经过半年时间，一栋前两层后三层的钢筋混凝土楼房建成，面积约1500平方米左右。郭遂欣盖楼房已严重违背合同条款第四条，有原合同和楼房照片为证。四、原被告合同期效为10年，至今其违建楼也将8年，我们第三方多次向镇政府、县教育局、市信访局反映过原告违反合同条例，违规建楼房一事，均未得到解决。现如今原告编造事实、虚假诉讼，欺诈被告和第三方，严重违反《民事诉讼法》，违背《合同法》五十二条第三和第四情形，且其有严重违规占用教育事业用地行为。望法院公正判决。庭审中，当事人围绕各自的诉辩主张进行了举证和质证，具体情况如下：原告方提供的证据：一、2011年12月30日原告（乙方）与被告（甲方）签订的土地租赁协议复印件一份，内容“…：一、甲方南院有土地7.07亩（四至见附图）…计约5.88亩（以附图所标数据为准）租赁给乙方…。四、乙方依双方约定进行的相关生产建设须告知甲方，在协议正常执行的情况下，甲方不得采取任何方式影响乙方的生产建设活动；乙方在租赁期间应保持土地的完整性，不得开发房产，不得建筑永久性建筑物，否则…。…”。拟证明：涉诉土地的承包使用人是原告。二、2008年数字化制图复印件一份。拟证明：涉诉土地四址状况。三、照片7张。拟证明：原告承包的土地上有第三人的建筑物。被告质证意见：对证一真实性无异议、对证明方向有异议，订合同时原告及第三人还有另外两家，五家共同与被告协商，原告一个人照头与被告签协议。对证据二有异议，该图纸不是当时租赁给原告的现实图纸、而是2008年时土地部门在办理土地使用证时由土地部门绘制的草图，与实际的状况不符。对证据三照片有异议，该图片分不清是什么，这块地交给原告之后，被告没有去管理；图纸西北角土地有第三人乔利斌的部分宅基地，东南角有第三人郭建军的房子，当时第三人的建筑物紧邻租赁土地；不清楚第三人以后是否在租赁土地进行建筑，也不清楚租赁以前该土地第三人的建筑情况。第三人（共）质证意见：对证据一有异议，具体异议见答辩状。对证据二、三看不清，不发表意见。被告方提供的证据为现场照片一张，拟证明：原告改变了土地的现状，无法来说明原告诉讼请求的正确性；当时租赁给原告时只允许他使用地面的三间瓦房，并由原告保证该地块的完整性，如果别人对这块土地有妨碍，由原告自行解决。原告及第三人对被告提供的照片均无异议。第三人提供的证据：一、4户联名签字的证明一份（内容：2011年度，我们四户加郭遂欣共计五户…组成同一联合体，承租平乐高中南院空地…大家委托郭遂欣去和高中签合同…以上所写敢负法律责任…）。拟证明：四家委托原告去签订合同，五家都是高中邻居是一个共同体。二、协议书一份（内容：…将郭遂欣承包高中南院土地…转让给郭晋使用…承包费由郭晋付出…）；三、郭新军证明一份（内容与第三人答辩意见基本一致）。二、三拟证明：原告承诺将承包地的一部分分给郭进，当时原告让我们几家先准备建筑材料，以后又不让我们使用这块地，并把他与高中签订的合同给我们每人（复印了）一份。四、地块分割草图一张。拟证明：当时已经协商好分割承包，但原告没有签名。五、照片一张。拟证明：原告的建筑物不是简易房，两层都是钢筋混凝土结构，只有上盖是钢构，按照有关规定，钢构也属于固定建筑。六、协议书一份（与原告提交的协议一致）。拟证明：原告的建筑物是违规建筑，与合同约定不一致。原告质证意见：对证据一有异议，原告根本不清楚，也没有人委托原告签合同。对证据二有异议，当时原告盖房子时兰英阻挡，无奈之下给他出具协议，这与本案无关。对证据三有异议，他与郭建军是亲兄弟。对证据四有异议，以前就没有见过，他们自己商量怎么划分与原告没有关系。对证据五本身无异议，原告盖房是餐厅使用，为了保证安全，与自己租赁这块地的初衷是一样的。对证据六本身无异议，但土地租赁协议第四条完整意思是原告盖房子应通知甲方，原告已经通知了甲方，否则就盖不成房子。被告质证意见：对第三人的证据，有一些被告不清楚，佐证了一点，他们原来都想租赁学校的土地的事实；原告签名的协议说明他们原来有协商的意图；原告盖房子没有通知学校，因为学校把土地交给原告以后，学校对土地就不再管理了。对协议第四条第一层意思是原告搞生产建设需要告知学校，第二层意思是原告应当保证土地的完整性，不得建永久性建筑物。这块地是学校按图纸标明的数据交给了原告。原告坚持：订合同时是自己一家去和被告签订的协议，并没有其他人参与；承包前第三人在这块土地上有建筑物，承包以后没有再在上面盖建筑物；我提供的图纸是被告给的，我在租赁土地该房是经过被告同意的，我盖的房子是简易房，不是永久性建筑。我不是与其他人共同租赁，我盖房子也是一个人投资，没有其他人参与。被告把这块地租赁给我以前，地面上的建筑物就已经存在，至今为止被告也没有把土地完成的交给我。协议约定的三间瓦房也没有给我，现在是第三人乔利宾占了两间，原告占了一间，签订租赁协议之前就是这个状况。被告方（代理人）坚持：因为学校的法人代表多次更换，现在没法确定是何时发现原告盖永久性建筑的，但发现后学校没有去制止；因为这块土地是国有土地，校方作为国家工作人员不便与民争地，所以协议签订是以数据为准交付土地，不是以现状为准，因此原告必须保证土地的完整性。因为房子是固定资产，被告交给了原告，如果别人占用，原告应当向占用人主张权利，不应该再找被告，原告租赁至今已达8年，说明其已经默认现状。根据审理中第三人的证明，被告已经把土地房屋完整地交付给了原告。第三人乔利斌坚持：三间瓦房还有一间平房，签租赁协议之前已经说好三间瓦房给我使用，一间平房原告使用，实际上后来我只用了两间，原告用了两间；我当时拉的土还在原地放着。第三人郭建军坚持：郭新军虽然是郭建军的弟弟，但他也是此纠纷的当事人；2012年3月份原告让我们准备建筑材料并提出他盖完以后让我们盖，我们在2012年4月份动工盖房时，原告不让盖，并拿出了合同；当时原告的工程已基本竣工，他说让我先停停，待他和高中再协商好后再说。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，分析认定如下：（一）、原被告签订土地租赁协议后，原告承包了涉诉土地，之前在此地块上就存在有第三人的建筑物，原告承包后第三人未再添盖建筑物，原告在承包后实际仅占用了其中的一部分土地，也即当初被告并未按照协议约定完整地将协议范围内的土地交付给原告。虽然原告租赁至今已达8年，但并不能当然地认为原告已默认现状；被告称交付土地是“以数据而不是以现状为准、原告必须保证土地的完整性”等，因协议无明确约定、原告也不认可，故不能认定被告已完全地履行了交付义务。（二）、第三人的建筑物在原告承包涉诉土地之前就存在是事实，被告认可的情况结合第三人的相关证据，可以说明被告及第三人所述情况“订合同时原告及第三人等共同与被告协商、原告照头与被告签协议”、“五家共同租赁并明确协商好各自使用的地块”等与事实相符的盖然性较高，但依合同的相对性原理，该租赁协议的权利义务人只能是原、被告双方而非第三人。被告把土地租赁给原告，交付之前就应当与第三人积极协商、将租赁无关的地上物进行清除，但因被告的消极不作为，至今地上物仍然存在，仍未能完整地履行合同义务；被告以“原告应保证土地的完整性、否则属违约”为由来搪塞、回避其应履行的合同义务，系对原告的违约，应对原告承担继续履行等违约责任。故原告要求被告完全交付租赁土地，合法有据，本院应予支持。第三人在涉诉土地上的建筑物在原告租赁之前就已存在，此情况构成对原告行使租赁权利的妨碍，被告应当但至今为止仍未能妥善处理，被告应当完整地对原告履行合同义务，排除相关建筑物对原告造成的妨害；被告可通过诉讼或其它途径解决，但被告与第三人的纠纷与本案不属于同一法律关系，本案不作处理。同样依合同的相对性原理，原告就租赁生效之前就存在的“被告与第三人之间的纠纷”无权向第三人主张权利，故原告对第三人的诉求不能得到支持。被告在未对原告完整地交付土地的情况下，认为应由原告自行解决别人对该地的妨碍、要求原告保证土地的完整性，不具有可行性，本院对其相关抗辩意见不予采纳；被告提出了终止协议等要求，但又明确表示“不反诉”，其请求本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告孟津县平乐镇高级中学按照与原告郭遂欣之间的土地租赁协议将租赁土地完整地交付给原告，限判决生效后两个月内履行完毕。驳回原告郭遂欣的其它诉讼请求。本案受理费100元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判长  韩南方陪审员  潘明丽陪审员  李润生二〇一九年五月十六日书记员  张翔飞