广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初624号原告（反诉被告）：吴清桃，男，汉族，1981年12月30日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：刘伟松，广东瑞特律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁和文，男，汉族，1968年9月30日出生，身份证住址江西省抚州市南城县，委托诉讼代理人：陈锐，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马振良，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原告吴清桃诉被告梁和文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案。被告在庭审中当庭提出反诉，原告则表示同意放弃答辩期限及举证期限，对此，本院依法适用简易程序，将本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告吴清桃及委托诉讼代理人刘伟松，被告梁和文委托诉讼代理人陈锐到庭参加了诉讼。庭后，被告未在规定期限内缴纳反诉费，视为其撤回反诉。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告就深圳龙华新区景龙居委景乐新村南14栋一层右铺位的不定期租赁合同关系，被告立即搬离上述房屋。2、请求判令被告向原告支付系争房屋自2018年11月1日起至实际搬离之日止的使用费（从2018年11月1日至2019年4月30日，暂计180天使用费共计10200元）。3、请求判令被告向原告支付代垫水电费1093元和电费4803元。4、请求判令被告承担本案的诉讼费。原告起诉的事实与理由：原告与被告于2015年1月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将深圳龙华新区景龙居委景乐新村南14栋一层右铺位出租给被告用作快餐店，租期为2015年1月1日至2016年1月1日，月租金1400元。原、被告约定在租赁期内，所有的水电费由原告依照实际用量开单向被告收取，收取期满后双方更改月租金为1700元，每月5日前结清，不定期租赁。现原、被告2015年4月1日签订书面的《房屋租赁合同》租赁期限已届满，原告可以随时解除合同，并收回房屋，故原告单方解除与被告之间的租赁关系，并有权收回系争房屋。原告多次通知被告解除租赁合同并要求其返还房屋，分别于2018年7月17日向被告邮寄解除合同通知书、于2018年7月17日、2018年10月15日在房屋张贴租期届满期限搬离通知，并于2018年11月6日经深圳市龙华区房管所工作人员的组织双方调解无果后再次要求被告返还房屋，但时至今日，被告仍非法占有房屋。现原告为维护合法权益，根据我国《民事诉讼法》第119条之规定，向贵院提起诉讼，请求依法准前所请。被告答辩称：首先，出租的房屋应当取得建设工程规划许可证。原告并没有提供证据证明涉案房屋已经取得建设工程规划许可证。其次，根据原告提供的房产证，摘要及附记记载内容为，该宗地内建筑物未经建设主管部门和消防主管部门的检验可得知，涉案房屋未取得建设工程规划许可证及消防验收合格证。双方的合同应属无效。再者，根据原、被告合同约定，房屋租赁费用是每月1300元，后更改为1400元/月，被告一直也是按照1400元/月缴纳，并不存在原告所述合同期满后租金更改为1700元/月的事实。原告作为出租方，在明知房产不具有建设工程规划许可证、建设工程竣工合格证的条件下，仍然该房屋出租，原告对涉案房屋租赁合同无效后果负全部责任。根据我国《合同法》第五十八条规定，合同无效或者撤销后取得的财产应当返还，不能返还应当折价返还，应当赔偿对方所受到的损失，由于被告在承租原告房屋时，经原告同意，向第三人支付了50000元转让费用及后期装修费用30000元、押金2600元，以上费用应当由原告赔偿给被告。最后，被告是单独的水表、电表，每月被告都是通过手机转帐形式向水务、供电企业单独缴纳费用。不存在原告代替被告垫付的事实。综上，请求驳回原告所有诉讼请求。经审理查明如下事实：一、涉案房产系位于深圳市××龙××新村××私宅××层右铺位。该私宅已办理了不动产登记，为非市场商品房，用途为私宅，权利人为原告吴清桃。房产所在宗地土地权属为国有，用途为居住用地，宗地内建筑物未经建设主管部门和消防主管部门的检测。二、2014年3月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定，原告将涉案房产出租予被告使用，租赁期限1年，自2014年3月6日起至2014年12月31日止；被告可作商业用途，每月租金1300元，应于每月5日前交付当月租金；原告将房产交付被告使用时，向被告收取两个月租金数额的保证金，即2600元，在租赁期满后归还被告；如被告中途停租，定金归原告所有，不予退还；水费每立方8元，电费每度1.3元；本合同终止后，被告应于终止后五日内迁离出租屋，被告所作装修的不动产可拆除、破坏或带走，动产部分由被告自行处理。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，被告向原告支付了租赁押金2600元。三、庭审中，原告提交了一份签订于2015年1月1日的《房屋租赁合同》为证，内容载明：原告将涉案房产出租予被告，租赁期限1年，自2015年1月1日起至2016年1月1日止；租金每月1400元，应于每月5日前交付当月租金；原告将房产交付被告使用时，向被告收取两个月租金数额的保证金，即2800元，在租赁期满后归还被告；如被告中途停租，定金归原告所有，不予退还；水费每立方8元，电费每度1.4元；本合同终止后，被告应于终止后五日内迁离出租屋，被告所作装修的不动产可拆除、破坏或带走，动产部分由被告自行处理。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。被告对签订于2015年1月1日的《房屋租赁合同》真实性不予认可，并主张该合同落款处签名并非其本人签署。对此，本院给予被告在第一次庭审后5个工作日期限决定是否申请进行笔迹鉴定，但被告未在该期限内向本院递交笔迹鉴定申请。四、2018年7月17日至2018年11月6日期间，原告陆续通过邮寄函件、张贴告示等方式要求被告搬离涉案房产，但被告未予搬离。涉案房产至今仍由被告占有、使用。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。具体至本案而言，涉案房产所在的私宅虽然办理了不动产登记，但登记内容中载明该私宅未经建设主管部门检测，亦无证据证明该房产建设时已经取得行政主管部门出具的建设工程规划许可，故原告与被告之间的《房屋租赁合同》依法无效，原告诉请解除双方租赁关系缺乏事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告之间关于涉案房产之租赁合同已由本院确认无效，原告请求被告返还涉案房产之诉求于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定处理。本案中，被告未就其租金支付情况提供证据予以证明，结合原告在2018年7月17日起即向被告作出返还房产之意思表示，本院对原告关于被告从2018年11月1日起计付房屋占有使用费之主张予以认可。关于房屋使用费标准，原告对其主张的双方约定每月租金1700元的事实未提供证据予以证明，故对原告主张以每月1700元作为房屋使用费计算标准之主张，本院不予采纳。本案证据中涉及两份《房屋租赁合同》，且合同期限均已届满。虽然被告对签订于2015年1月1日、约定租金标准为每月1400元的《房屋租赁合同》真实性不予认可，但被告未在规定的期限内申请笔迹鉴定，结合被告使用房产的事实，故本院对该合同的真实性予以采信，同时对该合同约定的租金每月1400元标准予以认可。被告应以每月1400元为标准，自2018年11月1日起向原告计付房屋占有使用费至搬离房产之日止。对原告的房屋使用费诉求，本院部分予以支持。关于水电费。原告对其垫付水电费之事实未提供证据予以证明，其诉请被告支付水电费缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告梁和文应于本判决生效之日起十日内搬离位于深圳市龙华区景龙居委景乐新村南区14栋的私宅一层右铺位。二、被告梁和文应于本判决生效之日起十日内向原告吴清桃支付房屋占有使用费（以每月人民币1400元为标准，自2018年11月1日起计算至被告实际搬离房产之日止）。三、驳回原告吴清桃的其他诉讼请求。如果当事人未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币25元，由原告负担人民币5元，被告负担人民币20元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇一九年五月二十五日书记员  李舒龄书记员  黄淑娟