广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初5251号原告（反诉被告）：广州市梅山物业发展有限公司，住所地广东省广州市南沙区黄阁镇亭角村（梅山电厂办公楼），统一社会信用代码91440101191423371H。法定代表人：吴文具，职务董事长。委托诉讼代理人：张臣，广东鸿蒙律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱波，广东鸿蒙律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁锡全，男，1955年9月6日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，广州市南沙区全新餐厅个体工商户经营者，经营场所广东省广州市南沙区黄阁镇梅山工业区建材路北面入口）。委托诉讼代理人：朱恒强，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨远威，广东佑昌律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市梅山物业发展有限公司（以下简称梅山公司）与被告（反诉原告）梁锡全合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梅山公司的委托诉讼代理人邱波，被告（反诉原告）梁锡全及其委托诉讼代理人杨远威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅山公司向本院提出诉讼请求：1.确认梅山公司和梁锡全于2015年6月8日所签订的《物业临时租赁协议》于2017年12月31日解除；2.梁锡全腾空并交还其用以经营餐厅的南沙区梅山工业园内的土地（国有土地使用证为穗府国用2011第××号）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：梅山公司和梁锡全于2015年6月8日签订《物业临时租赁协议》，约定梁锡全向梅山公司临时承租涉案的土地作建设餐厅项目用途，租赁期从2015年7月1日起至原告通知被告解除协议止。租赁期内，当梅山公司要求梁锡全退租时，应提前一个月书面通知。梁锡全必须在规定期限内无条件搬迁，原告不承担任何责任，不作任何补偿。签订合同后双方按约定履行，梁锡全在2017年12月31日前，已按合同约定向梅山公司支付了租金、管理费和水电费。由于梅山工业园区土地即将被政府收储，任何主体均不能在梅山工业园区内从事生产经营工作，因此梅山公司于2016年11月30日向梁锡全发函，要求在2017年5月31日终止双方签订的《物业临时租赁协议》。后来梅山公司再次发函，要求梁锡全在2017年12月31日前终止双方签订的《物业临时租赁协议》，梁锡全无条件搬迁。梁锡全对此均置之不理，拒不退还占用场地。梅山公司依照双方协议，提前告知梁锡全解除合同。梁锡全拒不搬迁已违反《物业临时租赁协议》的约定，严重侵犯了原告的合法权益。因此，梅山公司请求法院支持其诉讼请求。梁锡全辩称，梅山公司曾于2016年12月提出要解除《物业临时租用协议》，但并未明确解除的时间。双方就补偿的问题进行协商，未取得一致意见。因此，梁锡全从2016年12月1日开始就没有正常营业，但一直至2017年11月一直有按约定向对方支付租金、管理费和水电费。涉案土地性质是工业用地。梅山公司将其出租给梁锡全方做商业使用，违反法律规定，故涉案租赁合同无效。梅山公司违法出租应承担相应的责任。梅山公司解除合同是因为涉案土地将被征收，土地及地上建筑物可获得补偿。梅山公司通过解除涉案合同逼迫梁锡全搬走，以达到独自占有征收补偿的目的。因此，不同意梅山公司的诉讼请求。梁锡全向本院提出反诉请求：1.梅山公司向梁锡全支付涉案租赁地块上的房屋和地上附着物的补偿款2000000元；2.反诉被告退还涉案租赁合同的保证金17178元；3.反诉被告承担本诉和反诉的全部诉讼费用。事实和理由：涉案地块之前的承租人冯剑辉经梅山公司的同意在土地上建了房屋经营餐厅。2012年，冯剑辉将上述房屋以650000元的价格转让给梁锡全。梁锡全于2012年3月28日和梅山公司签订承租涉案土地的租赁合同，经营上述餐厅。2015年6月8日，双方再次签订租赁合同。租赁合同时梅山公司单方起草的，梁锡全无权修改。合同关于解除租赁关系后不做任何补偿的约定显失公平，属于免除梅山公司责任，排除梁锡全权利的条款，故属于无效条款。现土地上的房屋价值为2000000元，梅山公司要解除合同时应对梁锡全作出补偿，并退还保证金。梅山公司辩称，不同意梁锡全的诉讼请求，理由如下：1.关于租赁合同的效力问题：（1）双方经自愿协商一致签订涉案合同，原告未采用欺诈、胁迫等手段，不存在合同法第五十二条规定的情形。上述合同合法有效，双方均应当严格依照合同内容履行；（2）涉案合同条款并非格式合同条款，合同条款是双方协商确定的，不存在梅山公司为了重复使用而预先拟定的情况。合同条款并未免除梅山公司责任，加重梁锡全责任，排除梁锡全主要权利；（3）即使如梁锡全所称合同条款属格式条款，梁锡全也未按合同法第五十五条的规定，在2018年12月31日最后期限届满前行使撤销权。因此双方的租赁协议是合法有效的；2.关于补偿的问题：（1）涉案物业属于梅山公司所有，土地征收补偿时，补偿款应归梅山公司所有，而非被告；（2）土地上的房屋是临时建设的，并未有办理产权证，不在政府征收补偿范围之内；（3）根据租赁协议约定，租赁期内当梅山公司要求梁锡全退租时，应提前一个月书面通知。梁锡全必须在规定期限内无条件搬迁，梅山公司不承担任何责任，不作任何赔偿。根据该条款，梅山公司不需要承担任何补偿责任；3.关于保证金的问题：（1）双方所签的临时租赁协议早在2017年12月31日已经解除，梁锡全应将涉案租赁物也返还给梅山公司。梁锡全至今仍未履行返还的义务，造成梅山公司经济损失。因此，梅山公司有权没收保证金；（2）即使要退还保证金，根据协议约定，保证金应在梁锡全交还租赁物，并由梅山公司在验收合格后10天内退还。在退还保证金的条件未成就的情况下，也不应退还上述款项。本院经审理认定事实如下：梅山公司是位于广州市南沙区亭角村梅山工业区内296917平方米工业用地的土地使用权人。2015年6月8日，梅山公司（为甲方）和梁锡全（为乙方）签订《物业临时租赁协议》，约定：“第二条临时租赁地点、范围及面积乙方临时租用使用权属甲方的位于南沙区梅山工业区内物业，作建设餐厅的用途。租赁物为土地[国有土地使用证：穗府国用2011第××号]，其中土地1#面积为1245平方米，土地，2#面积为62平方米（见附件：梁锡全临时租赁范围红线图）第三条临时租赁时间及租金、管理费1.乙方临时租用甲方物业使用权的期限自2015年7月1日起至甲方通知乙方解除协议止。2.乙方在临时租用期内定期向甲方交纳租金，租金以乙方所租用的土地面积按月计算，其中土地1#租金每月每平方米为人民币2.20元，土地2#租金每月每平方米为人民币2.00元，合计每月租金为人民币2863.00元。租金三年保持不变，以后由双方另行商定，但每三年递增幅度应不大于上一期租金的10%。3.乙方在临时租用期内定期向甲方交纳管理费，管理费以乙方所租用的土地面积按月计算，其中土地1#管理费每月每平方米为人民币2.20元，土地2#管理费每月每平方米为人民币2.00元，合计每月管理费为人民币2863.00元。管理费三年保持不变，以后由双方另行商定，但每三年的递增幅度应不大于上一期管理费的10%。第四条水、电供应……2.由乙方自行设置变压器、铺设埋地电缆（产权属乙方所有）至梅山热电厂有限公司高压变电站（一级电站），提供6KV电源；或由乙方自行铺设埋地电缆（产权属乙方所有）至甲方提供的接驳口（二级电站），提供380V电源。3.由乙方自行铺设工业水管和消防水管（产权属乙方所有）至甲方提供的接驳口。4.上述供水、供电管线在甲方提供的接驳位置设置计量装置，计量装置由乙方提供，甲方负责安装。计量装置后设备的安装及维护由乙方负责。5.双方解除协议后30日内，乙方应将其享有所有权的电缆、管线等物品自行拆除，逾期视为乙方放弃上述物品的所有权，甲方有权进行处置。6.若乙方需安装市政用水，其水费及报装、材料等费用按提供市政用水的自来水公司收费标准执行。7.临时租赁期内，若因甲方热电厂原因，无法继续供电给乙方使用，乙方不得以此为由要求甲方作出任何赔偿。……第六条租赁保证金1.自本协议签订之日起十天内，乙方应交付相当于三个月的租金、管理费给甲方作为保证金，即保证金为人民币17178元。此保证金不计利息，在协议解除，乙方按本协议有关条款的约定交回物业给甲方，验收合格后十天内退回。2.乙方如因违反本协议的规定，造成协议解除的，甲方将没收其保证金。若连带造成甲方经济损失，甲方有权采取任何一种有效的、合法的途径，直至乙方清偿、赔偿完毕为止。3.乙方如无按期交付保证金，本协议自动失效。第七条物业的出租状态及使用1.甲方按物业的现有状态出租给乙方，在所租物业内任何改动所发生的费用由乙方负责。2.乙方租赁土地的使用用途为临建用地，仅可用做餐厅项目建设，不得用作生产、销售、仓储假冒、伪劣产品的场地；不得更改为非饮食服务以外的其他服务场所。3.乙方租赁土地的最大建筑占地面积为648平方米，若实际建筑面积超过核定范围，则甲方可终止合同的执行，而无需给予乙方任何的补偿。乙方租赁土地建筑性质为临建、一层。5.建筑应满足设计规范的要求，外墙贴玻璃马赛克或以上，天面建筑材料使用彩瓦或以上，门窗材料使用铝合金或以上。……第九条租赁期退租1.临时租赁期间，若乙方要求退租，应提前一个月书面通知甲方办理退租手续，自行拆除所租物业内所建的全部建筑物及一切设施。租金、管理费、水、电费收至乙方搬出其全部物品，将物业交回甲方验收合格为止。2.本协议为临时租赁协议。租赁期内，当甲方要求乙方退租时，应提前一个月书面通知乙方，乙方必须在规定期限内无条件搬迁，甲方不承担任何责任，不作任何补偿。3.双方解除协议后30日内，乙方按协议可拆除而未拆除其增建、加建的建筑物和装修物及其他设施，或未将设备、物品搬离梅山工业区的，视为乙方放弃该建筑物、设备、设施、物品，由甲方处理，乙方不得要求补偿或赔偿，甲方保留追讨乙方支付处理费用。第十条违约及责任1.在临时租用期内，乙方以下行为属于违约：（1）擅自将租赁的物业转租、转借、转让他人或擅自调换使用；（2）超过期限仍未全额缴付甲方租金、管理费、水、电费及相应的滞纳金等费用；（3）因乙方不正当的企业行为，违反国家及地方有关法律、法规，造成严重后果；（4）利用所租物业进行违法活动，或因乙方原因，造成租用物被国家执法机关查封、扣押；（5）对存在的安全隐患，不予整改或整改不合格；（6）未能履行本协议规定的其它条款，对甲方造成严重损失；一旦出现上述的违约行为，甲方有权即时解除协议，收回租用物；并按第六条第2款的规定追究乙方的责任。2.在临时租用期内，甲方以下行为属于违约：（1）因甲方原因，造成租用物被执法机关查封、扣押；（2）未能履行本协议规定的条款。一旦甲方出现上述违约行为，乙方有权即时解除协议。甲方按双倍保证金赔偿给乙方。……”签订合同后双方按合同约定履行。梁锡全向梅山公司支付了保证金17178元，并使用涉案的土地和土地上原有约648平方米的房屋。梅山公司因解除《物业临时租赁协议》向本院提起本案诉讼，本院于2018年9月26日将起诉状副本等应诉材料送达给梁锡全。在本案的诉讼过程中，梅山公司为证明案涉厂房所在土地已经被政府收储而提交了广州南沙开发区土地资源和规划局（甲方）、广州南沙开发区土地开发中心（乙方）、梅山公司（丙方）、广州市南沙区土地征收与补偿工作办公室（丁方）于2018年7月10日签订的《收回国有土地使用权补偿合同》。该合同内容为甲方收回包括涉案土地在内的土地使用权，委托乙方对收回上述国有土地使用权进行补偿，丁方协助开展收地工作。甲、乙、丙、丁四方对上述国有土地使用权进行补偿。上述土地上的青苗、构建筑物、机器设备及土地移交问题等另行协商处理。梅山公司为证明曾通知梁锡全解除《物业临时租赁协议》提供了下列证据：1.梅山函[2016]28号《关于终止物业临时租赁协议的告知函》、《关于签到表》，函件的内容为因梅山公司发展需要，定于2017年5月31日终止双方签订的《物业临时租赁协议》。函件和签到表均有“陈冬根”的签名。梅山公司并未举证证明“陈冬根”的身份或与梁锡全的关系。梁锡全质证称并未收到上述书面材料。2.梅山公司于2017年5月5日出具的《通知》，内容为梅山公司已于2016年11月30日发函告知定于2017年5月31日解除《物业临时租赁协议》要求梁锡全做好搬迁工作，提供搬迁计划表。3.梅山公司出具的梅山函[2017]29号《关于终止物业临时租赁协议的函》和2018年1月12日发快递的EMS快递单，函件内容为梅山公司决定于2017年12月31日前，终止双方签订的《物业临时租赁协议》。要求对方在2017年12月31日前与梅山公司商议并签订《终止协议》，无条件按时搬迁。梅山公司未能提供证据证明2017年5月5日出具的《通知》和梅山函[2017]29号《关于终止物业临时租赁协议的函》已送达到梁锡全处。梁锡全为证明涉案土地的的房屋是梁锡全购买的，申请其前员工郭照坤出庭作证，拟证明郭照坤提供买卖合同给梁锡全签名，并代为收取购房款的情况。郭照坤作证称并未看到买卖双方协商和付款的过程，只是听买卖双方说转让价格480000元，梁锡全通过转账支付了280000元，对其他款项支付情况并不清楚。梁锡全的陈述与郭照坤的证言并不一致，梁锡全未能提供其他证据证明上述主张的事实。本院认为，梅山公司和梁锡全签订的《物业临时租赁协议》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按该协议履行。《物业临时租赁协议》第七条约定：“乙方租赁土地的最大建筑占地面积为648平方米”，“租赁土地建筑性质为临建、一层”，上述建筑物是梅山公司出租土地上原有的临时建筑。关于确认合同解除的诉讼请求，双方在《物业临时租赁协议》第九条约定双方均有权提前通知解除合同。其中约定：“当甲方要求乙方退租时，应提前一个月书面通知乙方，乙方必须在规定期限内无条件搬迁，甲方不承担任何责任，不作任何补偿。”梅山公司虽然提供的证据证明已发出2017年12于31日解除合同的通知，但未能证明该通知已提前一个月到达梁锡全一方，故协议并未在2017年12月31日解除。实际上，梅山公司在诉讼中明确表示解除《物业临时租赁协议》，上述通知已经随应诉材料于2018年9月26日到达对方。根据双方的约定，《物业临时租赁协议》应在相关应诉材料送达后一个月，即2018年10月26日解除。因此，本院对梅山公司请求确认《物业临时租赁协议》于2017年12于31日解除的诉讼请求不予支持。关于腾空交还土地的诉讼请求，《物业临时租赁协议》已经解除，梁锡全根据双方的约定及时将涉案土地腾空交还给梅山公司。因此，对本院梅山公司相应的诉讼请求予以支持。关于支付补偿款的反诉请求，《物业临时租赁协议》第九条第2款约定梅山公司提前解除协议，不作任何补偿。第九条第2款约定：“3.双方解除协议后30日内，乙方按协议可拆除而未拆除其增建、加建的建筑物和装修物及其他设施，或未将设备、物品搬离梅山工业区的，视为乙方放弃该建筑物、设备、设施、物品，由甲方处理，乙方不得要求补偿或赔偿，甲方保留追讨乙方支付处理费用。”根据上述约定，梅山公司不需要对梁锡全作出补偿。由于《物业临时租赁协议》对上述补偿问题有明确约定，为避免讼累，本院不对此委托有资质的评估机构进行评估，对梁锡全的相关请求不予支持。关于退还保证金的反诉请求，《物业临时租赁协议》第六条约定：“保证金不计利息，在协议解除，乙方按本协议有关条款约定交回物业给甲方，验收合格后十天内退回”。“乙方如因违反本协议的规定，造成协议解除的，甲方将没收其保证金。若连带造成甲方经济损失，甲方有权采取任何一种有效的、合法的途径，直至乙方清偿、赔偿完毕为止。”在本案中，梅山公司是提前提出解除《物业临时租赁协议》，并非因梁锡全违约解除上述协议，故梅山公司应根据合同约定在梁锡全腾空交还土地之日起十日内将收取的保证金退还给梁锡全。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）梁锡全（广州市南沙区全新餐厅个体工商户经营者）应于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于南沙区黄阁镇梅山工业区内土地[包括土地1#面积为1245平方米、土地2#面积为62平方米；国有土地使用证号为穗府国用2011第××号]腾空交还给原告（反诉被告）广州市梅山物业发展有限公司；二、原告（反诉被告）广州市梅山物业发展有限公司应于被告（反诉原告）梁锡全实际腾空交还上述土地之日起十日内一次性返还保证金17178元给被告（反诉原告）梁锡全；三、驳回原告（反诉被告）广州市梅山物业发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）梁锡全（广州市南沙区全新餐厅个体工商户经营者）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11668.71元（包括本诉受理费200元、反诉受理费11468.71元），由原告（反诉被告）广州市梅山物业发展有限公司负担本诉受理费100元、反诉受理费114.73元，被告（反诉原告）梁锡全（广州市南沙区全新餐厅个体工商户经营者）负担本诉受理费100元、反诉受理费11353.98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈 健人民陪审员  杜美月人民陪审员  彭淑妹二〇一九年五月二十四日书 记 员  陈洁莹成涵真