沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)沈中民二终字第00144号上诉人（原审被告）：辽宁泰合房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区。法定代表人：王建伟，系该公司经理。委托代理人：吴文来，男，系该公司工作人员，住址沈阳市铁西区。上诉人（原审被告）：辽宁际原房屋开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区。法定代表人：邵树连，系该公司总经理。委托代理人：代文波，系辽宁华恩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金明子，女，1973年5月5日出生，朝鲜族，住址沈阳市皇姑区。上诉人辽宁泰合房地产开发有限公司（以下简称泰合公司）、上诉人辽宁际原房屋开发有限公司（以下简称际原公司）因与被上诉人金明子商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院[2013]皇民二初字第902号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月9日受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与代理审判员韩彩霞（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2014年2月20日公开开庭审理了本案，上诉人泰合公司的委托代理人吴文来，上诉人际原公司的委托代理人代文波，被上诉人金明子到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2003年5月27日，原告与被告泰合公司签订《碧海新居商品房预订合同》一份，双方约定原告购买由被告泰合公司开发建设的位于沈阳市黄河大街巴山路61号“碧海新居”小区商品房一处，预定房号2#1-9-4，销售面积106.06平方米，总房款348,000元，待双方签订《商品房买卖合同》时此协议书自动失效。截至2003年6月17日，原告分四次向被告际原公司支付购房款共计108,000元。2003年11月3日，被告际原公司为原告出具准住通知单，原告办理了实际入住手续。2003年9月20日，原告与被告泰合公司签订了《商品房买卖合同》一份，双方约定原告购买的商品房地址为沈阳市皇姑区黄河南大街32号2#1-9-4室（即诉争房屋），建筑面积106.06平方米，总房款348,000元，付款方式与《碧海新居商品房预订合同》一致。关于产权登记，双方未做约定。签订该合同时，诉争房屋已竣工。至今原告实际支付购房款108,000元。另查，2000年10月9日，被告泰合公司与被告际原公司签订《联建协议书》一份，双方约定联合开发黄河大街三段二里地块项目，被告泰合公司负责办理开工前各种手续，并和被告际原公司共同组织施工，费用由被告际原公司支付。被告际原公司向被告泰合公司一次性支付包死利润500万元，被告际原公司在该项目上的盈亏均与被告泰合公司无关。再查，2013年3月27日，沈阳市房产局解遗领导小组办公室下发沈房解遗（2013）13号文件，准予对“碧海新居”项目部分购房人办理房屋产权登记。本院依职权到沈阳市房产局调取沈房解遗（2013）13号文件及《房屋登记明细表》，该《房屋登记明细表》中并未登记诉争房屋。诉争房屋至今尚未取得房屋初始登记备案。原、被告因办房证及赔偿事宜协商未果，故原告遂诉至本院。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原与被告泰合公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合同有效，合同双方均应依合同约定条款全面履行合同义务。关于被告泰合公司是否承担逾期办证违约责任的问题。原告与被告泰合公司签订的《商品房买卖合同》关于产权登记未作约定，且签订该合同时诉争房屋为已竣工房屋，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人被告泰合公司的原因，买受人即原告自《商品房买卖合同》订立之日起90日未能取得房屋权属证书的，出卖人被告泰合公司应当承担违约责任。现原告与被告泰合公司于2003年9月20日签订《商品房买卖合同》，但被告至今未能取得房屋初始登记备案，致使原告未能取得房屋权属证书，故被告泰合公司应承担逾期办证违约责任。关于被告际原公司是否承担违约责任的问题。被告际原公司系诉争房屋所在地块项目的联建单位，其实际收取了原告交纳的购房款108,000元，并实际履行了向原告交付商品房的义务，故被告际原公司应对被告泰合公司的违约赔偿责任承担连带责任。关于原告主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效问题。原告与被告泰合公司于2003年9月20日签订《商品房买卖合同》，故被告泰合公司应自该合同订立之日起90日内即2003年12月18日前，将办理权属变更登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此原告从2003年12月19日起即知道或应知道自己的权利受到侵害、被告已违约的事实。原告主张民事权利的诉讼时效期间应从2003年12月19日起算。原告于2013年6月20日才向本院提起诉讼、交纳诉讼费，且原告在庭审中亦未提供相应证据来证明该诉讼时效有中止、中断的情形，故2011年6月19日前的诉讼请求已超过两年诉讼时效，本院对原告要求被告给付2011年6月19日前逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。关于逾期办证违约金的数额问题，因原、被告双方对逾期办证违约金未作约定，且原告主张0.003%/日违约金计算标准未超出法律规定的范围，故被告应按日向原告支付已付房款0.003%的违约金。至原告主张的2013年6月20日止，逾期办证违约金应为2368.44元（已付购房款108,000元×731天×0.003%/日）。2013年6月20日之后发生的违约金，原告可另行诉讼。关于原告主张的被告协助其办理房产证的问题。被告作为诉争房屋的开发建设单位，负有协助买受人即原告办理房屋所有权证的义务。诉争房屋因存在多种原因，造成该房屋初始登记备案无法办理。现该客观障碍仍然存在，导致被告目前仍无法办理房屋初始登记备案。而房屋初始登记备案的取得，是被告协助原告办理房屋所有权证的前提。故本院对原告的该项诉讼请求暂不予支持。关于被告泰合公司提出的其被告主体不适格、不应承担赔偿责任的抗辩理由。被告泰合公司系诉争房屋的开发建设单位，亦是《商品房买卖合同》的签订主体，虽在其与被告际原公司签订的《联建协议》中双方约定诉争房屋所在地块项目的盈亏均与被告泰合公司无关，但该协议书系二被告内部约定，不能对外对抗第三人。故本院对该抗辩理由不予采信。关于被告泰合公司提出的《商品房买卖合同》上该公司的公章系私刻的抗辩理由。因被告泰合公司未在法庭限期内提交鉴定申请,故本院对该抗辩理由不予采信。综上所述，根据《中华人民共合同合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告辽宁泰合房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告金明子至2013年6月20日止的逾期办证违约金2,368.44元，被告辽宁际原房产开发有限公司对其承担连带责任；被告如逾期履行上述给付款项，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费657元，原告金明子自行承担607元。被告辽宁泰合房地产开发有限公司承担50元，被告辽宁际原房地产开发有限公司对其承担连带责任。宣判后，上诉人泰合公司不服，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，改判上诉人不承担违约赔偿责任。主要理由：一、泰合公司已经被吊销营业执照，无任何赔偿财产。上诉人已经被吊销营业执照，依法正进入清算程序。对被上诉人的违约赔偿无法实现，会损失被上诉人的利益。二、根据合同相对性原则，泰合公司未与被上诉人实际履行过任何合同，际原公司为实际履行人，购房款为际原公司所收，泰合公司明显权利与义务不对等，不应该成为赔偿义务的主体。际原公司答辩称：同我方上诉意见。金明子答辩称：同意原审判决。际原公司亦不服原审判决，提出上诉请求撤销原审判决，依法改判，驳回被上诉人请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、原审判决认定泰合公司应承担逾期办证违约责任，上诉人承担连带责任，认定事实错误，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。导致上诉人至今无法为被上诉人办理产权登记的违约责任并不在上诉人，上诉人无法干涉政府行为，上诉人不应承担违约责任。但是，上诉人一直积极与政府协调，且现在正在办理中。二、被上诉人主张的违约金没有事实和法律依据，原审法院适用法律错误。根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，双方对逾期办理房屋产权登记违约责任及违约金数额计算并未作约定，因此，被上诉人无权向泰合公司及上诉人主张逾期办理产权登记违约金。原审判决上诉人给付被上诉人逾期办理产权登记违约金无事实及法律依据。因我方与泰合公司之间有联建协议，在协议中责任是我方承担的，但在本案中我方不同意承担违约责任。金明子答辩称：同意原审判决。泰合公司答辩称：答辩意见同我方的上诉意见。本院查明的事实与原审法院认定的事实相一致。上述事实，有当事人陈述、《碧海新居商品房预订合同》、《商品房买卖合同》、收款收据、准住通知单、《联建协议书》、解遗文件等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在原审卷宗佐证。本院认为，泰合公司与金明子签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照协议诚信恪守履行合同义务。双方所签订的《商品房买卖合同》对于产权登记未作明确约定，双方签订合同时案涉房屋尚未竣工，金明子于2003年11月3日办理了入住手续，但金明子至今未能取得房屋权属证书，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，因出卖人泰合公司的原因，金明子自商品房交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，泰合公司应当承担相应的违约责任。现泰合公司于2003年11月3日将诉争房屋交付给金明子使用，但泰合公司至今未能取得房屋初始登记备案，致使金明子未能取得房屋权属证书，因此泰合公司应承担逾期办证的违约责任，故原审法院判令泰合公司向金明子支付逾期办证违约金2,368.44元未超出法定的范围，应予维持。关于泰合公司主张其已经吊销营业执照，无任何赔偿财产，际原公司应为赔偿义务主体的问题，本院认为泰合公司系案涉房屋的开发建设单位，亦为与金明子签订《商品房买卖合同》的合同相对方，金明子与泰合公司签订《商品房买卖合同》时有理由相信泰合公司为案涉房屋的出卖人，因此泰合公司也应承担相应的合同义务。泰合公司与际原公司签订的《联建协议书》系双方的内部协议，不具备对外公示力，不能对抗作为购房人的金明子应享有的合同权利，泰合公司虽然已经吊销，但其仍具备诉讼主体资格，因此应承担相应的赔偿责任，故对于上诉人泰合公司该上诉主张，本院不予支持。关于际原公司所提其不应当承担逾期办证违约责任之主张，本院认为际原公司为案涉房屋所在地块的联建单位，实际收取了金明子的购房款，并实际向金明子履行了交付房屋的义务，且泰合公司与际原公司签订的《联建协议书》中明确约定案涉房屋所在楼盘均由际原公司负责，故原审法院判令际原公司承担支付逾期交房违约金的连带责任并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人辽宁泰合房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费657元，由上诉人辽宁泰合房地产开发有限公司负担；上诉人辽宁际原房屋开发有限公司交纳的二审案件受理费657元，由上诉人辽宁际原房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛代理审判员  韩彩霞代理审判员  朱闻天二〇一四年三月十三日书 记 员  郑金玲