内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院民 事 判 决 书（2014）乌勃民一初字第00434号原告张乐平，男，汉族，1984年10月13日生。被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司。法定代表人余美花，董事长。委托代理人董少真，内蒙古济海律师事务所律师。原告张乐平诉被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员冯遥独任审判，公开开庭进行了审理。原告张乐平、被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司的委托代理人董少真到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告张乐平诉称，2013年5月18日，原、被告签订房屋买卖合同，原告向被告购买世景苑小区B区16号住宅楼3单元的房屋，并在合同第三条约定商品房交付日期为2013年9月30日，至今已逾期四个月（123天）。原、被告协商逾期交付商品房违约金事宜无果，故原告诉至法院。请求判令被告支付商品房买卖合同违约金共计22631元（暂时计算至2014年1月31日，如实际交房日期仍旧推迟，按照实际增加）；判令本季度取暖费用按照剩余取暖天数按日计取，拒交整个取暖期全部取暖费用；判令被告支付因延期交房产生租房费用9000元（半年期，每月1500元），共计31631元；判令被告承担本案的诉讼费用。被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司辩称，被告不予认可原告的诉讼请求。第一，被告实际延期交房日期为113天，且造成延期交房的原因是乌海市人民政府的行政行为，导致被告的建筑图纸一再更改，属于不可抗力，被告公司不应承担责任。第二，原告主张违约金及租房费用属于重复计算，违约金包括了租房费用，被告不予认可。第三，房屋买卖合同中虽然约定了违约金，但被告认为根据相关法律规定双方约定的违约金过高，应按照法律规定计算；第四，原告诉称的取暖费，与本案没有关系，被告不予认可。经审理查明，2013年5月18日，原告张乐平与被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，双方原告约定购买房屋为乌海市海勃湾区神华东街南一街坊世景苑B区16号楼的房屋，房屋价款为455350元，交房日期为2013年9月30日。该合同第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，……，1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之三十向乙方支付违约金。……”、第九条约定“下列配套设施运行日期如下：1、上水于2013年10月15日前同上水，……，超出上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的0.10%向乙方支付违约金。”。2013年4月28日，原告张乐平向被告交付购房款190350元。另查明，2012年10月8日，被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司出具《设计变更通知单》，变更内容为“根据业主要求将16#楼、19#楼外墙保温材料由原设计的……变更为……。详见节能计算书。”。2014年1月20日，世景苑B区16#楼竣工验收，同日，被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司在《乌海日报》刊登交房公告，通知世景苑16#、19#楼全体业主于2014年1月21日至2014年1月28日集中办理交房手续。再查，原告张乐平购买的乌海市海勃湾区神华东街南一街坊世景苑B区16号楼的房屋，经乌海市国力资产评估事务所评估，年租赁价格为16500元。以上事实，原告张乐平向本院出具了《房屋买卖合同》一份（复印件），证明原、被告约定了违约金及计算办法；交款收据一份（复印件），证明原告交款事实，交付190350元，贷款265000元。被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司经质证对原告提供的《房屋买卖合同》、交款收据均无异议，但被告认为违约金过高。被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司向本院提供了以下证据：1、乌海市人民政府下发乌政发（2012）61号文件，证明乌海市政府下达文件要求50米以上的建筑外墙保温一律使用A级材料；2、设计变更通知一份、检测报告六份、检验报告七份、砂浆检验报告三份（复印件），证明2012年10月8日至2013年被告一直在按要求变更建筑材料；3、建设工程竣工验收报告一份（复印件），证明竣工日期为2014年1月20日；4、《乌海日报》一份，证明被告于2014年1月21日正式开始交房。原告张乐平经质证对被告提供的证据的真实性均没有异议，但认为乌海政府下发文件时2012年7月2日，约定交房日期为2013年9月30日，被告完全有时间在此期间调整，且被告应电话通知交房，原告没有看到当时的报纸。原、被告对对方提供的证据的真实性均无异议，本院予以采信。本院认为，公民的合法权益受法律保护。2013年5月18日，原告张乐平与被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该协议是双方真实意思表示，合法有效。原、被告双方在《商品房买卖合同》中并未约定交付房屋的通知方式，之后亦未就交付房屋的通知方式达成补充协议。在本地报纸上刊登公告是通知交房的合理方式之一，故本院对被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司于2014年1月21日开始交房的事实予以认定。原、被告签订的《商品房买卖合同》中明确约定交房日期为2013年9月30日，被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司于2014年1月21日开始交房已明显逾期，逾期天数为113天（2013年9月30日至2014年1月21日）。被告逾期交房属违约行为，应承担违约责任。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》中第五条的约定计算违约金，已明显超出被告所能预见的原告预期收益，有失公平，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司辩称原告主张的违约金过高，请求予以适当减少，本院予以支持。在本案审理过程中，经原、被告双方同意，原告购买房屋经乌海市国力资产评估事务所评估，该房屋的年租赁价格为16500元。原、被告经法庭质证对该《资产评估报告书》予以认可。故因被告的违约行为，原告产生的直接损失即房屋租赁费用为5108元（计算方法：年房租16500元÷365天×逾期113天）。故本院确认因被告违约造成原告的损失赔偿额为5108元。从立法角度而言，因违约金不仅具有补偿性，还具有惩罚性，本院另确认损失5108元的30%即1532元作为赔偿计入违约金，故被告应向原告支付违约金共计6640元。由于违约金被视为当事人对事后发生的损失的预先估算，所以当当事人约定的违约金不足以弥补被违约人的损失时，或当事人没有规定违约金时，才适用赔偿金。本案中，原、被告对违约金已有约定且本院对违约金确认的数额已足以弥补原告的损失，故本院对原告张乐平提出被告另支付因延期交房产生租房费用9000元的诉讼请求，不予支持。原告张乐平提出“本季度取暖费按照剩余取暖天数按日计取，拒交整个取暖期全部取暖费”的诉讼请求，并未向本院提供相应证据予以佐证，且与本案不属同一法律关系，本院不予支持。被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司提出延期交房是政府行为导致，属不可抗力的免责情形，不应承担违约责任的抗辩理由。并向本院提供了乌海市人民政府下发乌政发（2012）61号文件及《设计变更通知》一份、《检测报告》六份、《检验报告》七份、《砂浆检验报告》三份予以佐证，被告提供的乌海市人民政府下发乌政发（2012）61号文件日期为2012年7月2日、《设计变更通知》日期为2012年11月7日，但原、被告之间的《商品房买卖合同》于2013年5月18日签订，被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司与原告张乐平签订《商品房买卖合同》时已知晓变更保温材料的事实，不能构成不可抗力的免责情形。故本院对被告提出的上述抗辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，判决如下：一、被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司支付原告张乐平逾期交房违约金6640元，于判决生效之日起五日内履行完毕；二、驳回原告张乐平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费295元（应交纳诉讼费用590元，因适用简易程序减半收取为295元，原告已预交），由原告张乐平承担105元，由被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司承担62元，于上述付款日期给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的履行期限届满之日起的法定期限内向本院申请执行（申请执行的期限为两年）在法定期限内未申请的，视为放弃申请执行的权利。审判员 冯 遥二〇一四年七月五日书记员 连小艳