福建省惠安法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初3036号 原告：泉州万晟基业房地产开发有限公司，住所地惠安县螺阳镇建筑业发展中心**1401,统一社会信用代码913505210774076261。 法定代表人：陈骏龙，执行董事。 委托诉讼代理人：成幼兰，女，1984年7月1日出生，汉族，住惠安县。 被告：吴亚龙，女，1973年11月13日出生，汉族,住惠安县。 被告：杨尚巧，男，1968年12月23日出生，汉族,住惠安县。 原告泉州万晟基业房地产开发有限公司（下称万晟公司）与被告吴亚龙、杨尚巧商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万晟公司的委托诉讼代理人成幼兰、被告吴亚龙到庭参加诉讼。被告杨尚巧经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万晟公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告吴亚龙签订的合同编号为201607070061的《商品房买卖合同》（含附件）。2、判决被告协助原告办理注销预售商品房买卖合同登记备案、预售商品房买卖预告登记、预售商品房抵押权预告登记手续。3、判决被告向原告支付合同解除违约金186277.4元（以商品房总价款的20%计算）。4、判决被告向原告偿还原告为其向中国邮政储蓄银行股份有限公司惠安县支行代偿的借款本息及罚息、复利677421.39元，律师费16000元，两项合计693424.39元，并按该代偿款实际发生之日起至被告全额偿还原告代偿款之日止按日万之五计算的违约金（暂计至2019年4月17日为6686.21元）。5、判决被告应支付的上述第3、4项款项由原告直接从被告吴亚龙已付的购房款中予以扣除。6、判决原告在上述第2项事务完成后30日内将被告吴亚龙已付购房款中扣除上述第5项确定的款项及本案诉讼费、保险公司保全手续费后的余款返还给被。诉讼中，原告变更第4项诉讼请求为：判决被告向原告偿还原告为其向中国邮政储蓄银行股份有限公司惠安县支行代偿的借款本息及罚息、复利677421.39元，律师费16000元，案件受理费5055元，执行费8900元，四项合计707376.39元，并按该代偿款实际发生之日起至被告全额偿还原告代偿款之日止按日万之五计算的违约金（暂计至2019年4月17日为6686.21元）。事实与理由：2016年7月7日，被告吴亚龙与原告签订合同编号为201607070061的《商品房买卖合同》（含附件），约定被告吴亚龙向原告购买由原告开发建设的位于惠安县××镇××期××＃××号商品房，总价款931387元，建筑面积129.81平方米。其中首付款191387元，余款740000元向银行按揭贷款支付。《商品房买卖合同》附件四第8条约定，在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行按揭贷款本息，则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，买受人应向出卖人支付代偿款项的每日万分之五的违约金并赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于出卖人代买受人偿还按揭银行的贷款本息诉讼费、律师费、执行费等）。若在该商品房达到交付条件时，出卖人有权不予办理房屋交付手续，该商品房交付期限可顺延至买受人缴清银行的借款本息及出卖人代偿的款项及违约金之日后30天。如出现出卖人代买受人偿还部分或者全部按揭贷款本金和／或利息情形的，则视为买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除《买卖合同》，收回房产，追偿代偿款项，买受人需按《买卖合同》第六条约定的商品房价款总金额20%向出卖人支付违约金。因解除《买卖合同》及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担。上述《商品房买卖合同》签订后，被告吴亚龙于2016年9月29日与原告、中国邮政储蓄银行股份有限公司惠安县支行（下称惠安邮储银行）签订合同编号为3599976Ｑ116094170369的《个人购房／购车借款及担保合同》，该担保合同约定惠安邮储银行向被告吴亚龙发放个人购置房屋借款650000元，原告为该笔借款提供阶段性连带保证责任。2016年10月14日，被告吴亚龙付清首付款191387元，惠安邮储银行也依约向被告吴亚龙发放按揭贷款650000元。依上述《商品房买卖合同》约定，被告吴亚龙向原告补足购房款43431元，剩余46569元由财政部门直接拔付给原告用以抵扣被告吴亚龙应付的购房余款。综上，被告吴亚龙共计支付购房款884818元（931387元-46569元）。后两被告因民间借贷纠纷被惠安法院强制执行，导致案涉商品房拟被拍卖。惠安邮储银行于2017年7月6日将两被告及原告作为被告向惠安法院提起诉讼，惠安法院于2017年9月5日作出判决：一、两被告应于判决生效之日起十五日内偿还惠安邮储银行借款63279783元及利息、罚息和复利（截止2017年8月14日的利息、罚息、复利计1240.28元；并按合同约定计付自2017年8月15日起至实际还清借款之日止利息、罚息、复利）。二、两被告应于判决生效之日起十五日内偿还惠安邮储银行律师代理费16000元。三、原告对被告吴亚龙上述借款本息及律师费承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向被告吴亚龙追偿。后因两被告未能向惠安邮储银行偿还上述民事判决书项下的全部款项，导致惠安邮储银行向惠安法院申请强制执行要求两被告履行还款义务，并要求原告承担连带责任保证。原告分别于2019年3月28日和2019年3月29日为两被告向惠安邮储银行代偿还上述民事判决书项下的律师费16000元及贷款本息及罚息、复利677421.39元、并向惠安法院缴纳案件受理费5055元，执行费8900元，四项合计707376.39元。根据《商品房买卖合同》附件四第8条的约定，被告吴亚龙已构成根本违约，原告请求解除与被告吴亚龙签订的《商品房买卖合同》（含附件）。因两被告为夫妻关系，应共同承担相应的债务。 被告吴亚龙辩称，原告陈述双方签订《商品房买卖合同》、《个人购房/购车借款及担保合同》以及被告吴亚龙逾期还款属实。被告吴亚龙实际向原告支付购房款234818元。《个人购房担保借款合同》签订后，被告吴亚龙已偿还一年的银行按揭贷款。 被告杨尚巧未作答辩。 经审理查明，两被告系夫妻关系。2016年7月7日，原告与被告吴亚龙签订编号201607070061《商品房买卖合同》（含附件），约定被告吴亚龙购买原告开发建设的位于惠安县××镇××期××＃××号商品房，建筑面积129.81平方米，总价款931387元。合同第七条约定“付款方式及期限……（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当在2016年7月7日前支付首期房价款人民币（币种）191387元（大写：壹拾玖万壹仟叁佰捌柒元整），占全部房价款的20%。余款人民币币种740000（大写柒拾肆万元整）向银行（贷款机构）申请贷款支付”。第八条约定“逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过90日［该期限应当与本条第（1）项中的期限相同］后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内安装累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）……”。合同第二十五条约定“送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”。合同第二十八条约定“补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应得由买受人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同附件四：《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第8条约定“在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行按揭贷款本息，则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，买受人应向出卖人支付代偿款项的每日万分之五的违约金并赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于出卖人代买受人偿还按揭银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等）。若在该商品房达到交付条件时，出卖人有权不予办理房屋交付手续，该商品房交付期限可顺延至买受人缴清银行的借款本息及出卖人代偿的款项及违约金之日后30天。如果出现出卖人代买受人偿还部分或者全部按揭贷款本金和／或利息情形的，则视为买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除《买卖合同》，收回房产，追偿代偿款项，买受人需按《买卖合同》第六条约定的商品房价款总金额20%向出卖人支付违约金。因解除《买卖合同》及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担”。第10条约定“无论任何原因导致《买卖合同》解除，有办理银行按揭的买受人均应负责解除与银行的借款合同及担保合同（包括出卖人向银行提供担保的合同）。买受人同意出卖人有权直接从出卖人应向买受人返还的已付购房款中扣除买受人应支付给银行的贷款余额本息及其他相关费用，并由出卖人直接将该部分款项支付给银行，付款后视为出卖人向买受人履行了相应的退款义务，对此买受人无异议”。2016年9月29日，被告吴亚龙作为借款人及抵押人与原告、惠安邮储银行签订合同编号为3599976Ｑ116094170369的《个人购房／购车借款及担保合同》，约定被告吴亚龙向惠安邮储银行贷款650000元用于向原告支付购房款。之后，惠安邮储银行依约发放贷款650000元。2017年7月6日，惠安邮储银行以原告及两被告作为被告向惠安法院提起诉讼，惠安法院于2017年9月5日作出（2017）闽0521民初5895号民事判决，判决：一、被告吴亚龙、杨尚巧应于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司惠安县支行借款632797.83元及利息、罚息和复利（截止2017年8月14日的利息、罚息、复利计1240.28元；并按合同约定计付自2017年8月15日之日起至实际还清借款之日止利息、罚息、复利。二、被告吴亚龙、杨尚巧应于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司惠安县支行律师代理费16000元。三、被告泉州万晟基业房地产开发有限公司对被告吴亚龙上述借款本息及律师费承担连带清偿责任。后因两被告未能履行上述生效判决，2019年3月4日，惠安邮储银行向惠安法院申请强制执行。2019年3月29日，惠安邮储银行从原告账户划扣677421.39元。同日，原告向惠安邮储银行支付律师代理费16000元。2019年4月12日，原告向惠安法院缴纳诉讼费用5055元、执行费8900元。另查明，案涉《商品房买卖合同》已办理登记备案手续、预告登记手续，并已办理预购商品房抵押权预告登记。双方共认案涉商品房尚未交付。 以上事实，有原告提供的营业执照1份、户口簿1份、惠安县预售商品房买卖合同（网上签约）备案登记申请表1份、《商品房买卖合同》（含附件）1份、《个人购房/购车贷款及担保合同》1份、中国邮政储蓄银行电子补充回单1份、收款收据4份及PSO机签购单8份、中国邮政储蓄银行个人贷款放款单1份、中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据1份、闽（2016）惠安县不动产登记证明第0003863号不动产登记证明1份、闽（2016）惠安县不动产登记证明第0004487号不动产登记证明1份、（2017）闽0521民初5895号民事判决书1份、中国邮政储蓄银行个人贷款资产保全还款单1份、福建海峡银行网银交易凭证1份、受理执行案件通知书1份、福建省人民法院诉讼费专用票据（结算）2份。 综上事实，本院认为，原告与被告吴亚龙签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告吴亚龙未能按期归还贷款本息，导致原告履行担保责任，先后共代被告向惠安储蓄银行偿还按揭贷款本息等677421.39元并支付相关律师代理费16000元、案件受理费5055元、申请执行费8900元，合计707376.39元。现原告请求解除《商品房买卖合同》，符合双方约定和法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告吴亚龙违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告吴亚龙应向原告支付合同解除违约金。原告请求被告吴亚龙按总房款931387元的20%支付合同解除违约金过高，调整为总房款931387元的5%即46569.35元。原告请求被告吴亚龙偿还其代偿款707376.39元并按该代偿款的日万之五计算自实际发生之日起至被告全额偿还原告代偿款之日止的违约金，符合双方约定，予以支持，但该违约金约定过高，予以调整为以707376.39元为基数自实际发生之日即2019年4月12日起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。被告吴亚龙已付购房款884817.65元（931387元-46569.35元），扣除原告代偿款707376.39元及逾期还款违约金、被告吴亚龙应承担的合同解除违约金46569.35元后的剩余部分，原告应返还给被告吴亚龙。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因两被告系夫妻关系，原告请求两被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》备案注销手续、预告登记及预购商品房抵押权预告登记注销手续，于法有据，予以支持。被告杨尚巧经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告泉州万晟基业房地产开发有限公司与被告吴亚龙于2016年7月7日签订的合同编号201607070061的《商品房买卖合同》(含附件)。 二、被告吴亚龙应当支付原告泉州万晟基业房地产开发有限公司代为偿还的按揭贷款本息及律师代理费、案件受理费、申请执行费共计707376.39元，并自2019年4月12日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金。 三、被告吴亚龙应支付原告泉州万晟基业房地产开发有限公司合同解除违约金46569.35元。 四、上述第二项判决项下的款项，直接从被告吴亚龙已付购房款884818元中扣除。扣除上述款项后的剩余购房款，原告泉州万晟基业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起15日内返还给被告吴亚龙。 五、被告吴亚龙、杨尚巧应于本判决生效之日起十五日内配合原告向房屋登记管理机关办理合同编号201607070061《商品房买卖合同》(含附件)解除后的注销备案登记手续及预告登记手续。 六、被告吴亚龙、杨尚巧应于本判决生效之日起在十五日内配合原告向房屋登记管理机关办理本案注销预购商品房抵押权预告登记手续。 七、驳回原告泉州万晟基业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15015元，减半收取计7508元，由被告吴亚龙负担，应于本判决生效之日起五日内缴交；原告泉州万晟基业房地产开发有限公司预交的15015元予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 赵清花 二〇一九年五月十六日 法官助理 吴燕芬 书 记 员 戴伟锋 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。