河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初273号原告：洛阳升龙置业有限公司，住所地洛阳市西工区王城大道升龙广场C区商业营销中心。法定代表人：周海萍，董事长。委托诉讼代理人：安学锋、畅陶杰，河南焦点律师事务所执业律师。被告：孟薇薇，女，1986年10月10日出生，汉族，住洛阳市老城区。第三人：中国农业银行股份有限公司洛阳分行，营业场所洛阳市西工区凯旋路59号。负责人：苏军，行长。委托诉讼代理人：胡海舟，男，该行员工。原告洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙置业公司）与被告孟薇薇、第三人中国农业银行股份有限公司洛阳分行（以下简称农行洛阳分行）合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。升龙置业公司的委托诉讼代理人安学锋、畅陶杰，农行洛阳分行的委托诉讼代理人胡海舟到庭参加诉讼。孟薇薇经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。升龙置业公司向本院提出诉讼请求：1.解除升龙置业公司、孟薇薇于2011年9月23日签订的《商品房预售合同》（合同编号YS0126449），包括合同附件及补充协议；2.判令孟薇薇腾空、搬离涉案房屋并向升龙置业公司返还西工区洛阳××龙广场××区××单元××号房屋（房屋代码为449944）；3.判令孟薇薇配合升龙置业公司办理以上《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销及涉案房屋预告登记注销等相关手续；4.判令孟薇薇与农行洛阳分行配合升龙置业公司办理涉案房屋抵押权预告登记注销等相关手续；5.判令孟薇薇向升龙置业公司支付升龙置业公司代其偿还的款项及罚息（暂计至2019年3月28日为35399.37元，之后以农行洛阳分行出具的扣划清单为准）；6.判令孟薇薇向升龙置业公司支付代其偿还款项的违约金130652.2699元（以代其向贷款银行还款的金额为本金，按日百分之一，从升龙置业公司代其实际还款之日起计算至孟薇薇将升龙置业公司代其偿还的款项全部还清之日止）；7.判令孟薇薇向升龙置业公司支付解除《商品房预售合同》违约金125947.2元；8.判令本案诉讼费、保函费、保全费、律师费、公告费、邮寄费由孟薇薇承担；9.判令升龙置业公司从《商品房预售合同》解除后升龙置业公司应退还孟薇薇的已付房款中直接扣除上述诉求第五项、第七项及第八项款项。事实和理由：升龙置业公司、孟薇薇于2011年9月23日签订的编号为YS0126449《商品房预售合同》包括合同附件及补充协议，合同约定孟薇薇购买升龙置业公司开发的洛阳××龙广场××区××单元××号房屋，合同总价款为419824元。付款方式为商业按揭贷款，其中首付款为169824元。2011年10月31日，升龙置业公司、孟薇薇及农行洛阳分行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》一份，合同约定，孟薇薇向农行洛阳分行贷款250000元，升龙置业公司为该贷款合同承担阶段性担保责任，孟薇薇用位于洛阳××龙广场××区××单元××号房屋为农行洛阳分行设立抵押权预告登记。合同履行过程中，孟薇薇未能按《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》的约定向农行洛阳分行按时履行还款义务，致使农行洛阳分行以从升龙置业公司的保证金账户扣划的方式要求升龙置业公司承担保证责任，截止2019年3月28日，农行洛阳分行已从升龙置业公司保证金账户扣划35399.37元。《商品房预售合同》附件四合同补充协议第六条第4项规定“如××未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代××向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则××应在3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用”；第六条第5项规定“如因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的”，“出卖人有权随时选择以通知方式解除该商品房的《商品房买卖合同》包括合同附件、本补充协议，自通知到达××时合同解除，××应配合出卖人办理退房相关手续，且××须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之三十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从××已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用”；第七条规定“合同签订后，如因××原因导致《商品房预售合同》解除的，××应支付总房款百分之三十的违约金给出卖人，且由此产生的一切费用由××承担。××应配合出卖人办理退房相关手续”。综上，由于孟薇薇不按时向农行洛阳分行履行还款义务，导致升龙置业公司多次承担保证责任，严重影响了升龙置业公司的正常经营，为维护自身合法权益，升龙置业公司特诉至法院。孟薇薇未作答辩。农行洛阳分行述称，1.签订合同时，升龙置业公司作为保证人，农行洛阳分行有权扣除相应保证金。2.在剩余贷款没有偿还完毕前，农行洛阳分行不同意办理抵押权预告登记注销手续。3.其他按照合同约定执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2011年9月23日，升龙置业公司（出卖人）与孟薇薇（××）签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0126449、房屋代码：449944），约定出卖人将位于洛阳市西工区西小屯、东涧沟村洛阳升龙广场A区5幢1单元1-1407号房出售给××；商品房总金额为419824元，付款方式为商业按揭贷款：××于2011年9月23日签订合同已付清首付房款169824元（含定金），并在合同签署后3日内办理完毕银行按揭贷款申请手续及交齐所有资料；出卖人应当在2013年5月10日前将商品房交付××使用；××如未按本合同规定的时间付款，按照附件四合同补充协议执行。该合同还对出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等事项进行约定。上述《商品房预售合同》附件四即合同补充协议第六条第四项约定如××未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代××向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则××应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用；第五项约定如××未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带保证责任的，或者如因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代××向贷款银行偿还所有贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除该商品房的《商品房买卖合同》包括合同附件、本补充协议，自通知到达××时合同解除，××应配合出卖人办理退房相关手续，且××须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之三十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从××已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用；第七条约定合同签订后，如因××原因导致《商品房预售合同》解除的，××应支付总房款百分之三十的违约金给出卖人，且由此产生的一切费用由××承担，××应配合出卖人办理退房相关手续。同年10月31日，农行洛阳分行（贷款人、抵押权人）与孟薇薇（借款人、抵押人）及升龙置业公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额250000元，借款用途为购买坐落于洛阳市××西××村××广场××区5-1-1407，建筑面积64.98平方米的房屋；借款期限自2011年10月31日起至2041年10月30日止；担保方式为阶段性保证+抵押，阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；借款利率为在基准利率基础上上浮10%；借款人按月等额本息还款法偿还借款本息，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日；抵押物为涉案房屋。该合同还对违约及违约责任等进行约定。农行洛阳分行向孟薇薇发放贷款后，孟薇薇自2017年6月起至今连续超过三期未按合同约定还款，致使农行洛阳分行要求升龙置业公司承担保证责任。截止2019年3月28日，升龙置业公司向农行洛阳分行代偿孟薇薇拖欠的贷款本息共计35399.37元。现升龙置业公司以孟薇薇违反合同约定未按时履行还款义务，导致升龙置业公司多次承担保证责任为由诉至本院，请求判如所请。2.升龙置业公司为证明因本案保全涉案房屋其支出保函费的事实，提交有《诉讼财产保全责任保险保函》《诉讼财产保全责任保险保单》及发票，显示升龙置业公司支出保函费1500元。3.升龙置业公司提供2013年5月15日《洛阳升龙广场楼宇交接书》一份，显示孟薇薇是洛阳升龙广场A区5栋1单元1407室业户，证明已收洛阳升龙广场该物业单元的钥匙并确认单元房屋及附属设备完好，符合购房合同的条件和要求，同意自即日起由孟薇薇接收本单元。4.涉案房屋已被洛阳市公安局西工分局、偃师市人民法院、洛阳市西工区人民法院查封。本院认为，升龙置业公司、孟薇薇之间签订的《商品房预售合同》、以及升龙置业公司、孟薇薇、农行洛阳分行三方签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人自愿合意签订，不违反法律规定，协议各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同履行过程中，发生法定或约定的合同解除情形的，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，孟薇薇已累计超过三期未按期归还银行贷款，导致升龙置业公司承担保证责任，根据双方签订的《商品房预售合同》及附件四合同补充协议的约定，升龙置业公司有权解除《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议），以及要求孟薇薇配合办理合同备案登记注销的相关手续。关于升龙置业公司要求孟薇薇返还房屋及配合办理涉案房屋预告登记注销的相关手续，因涉案房屋已被其他机关查封，故该主张不予支持。关于升龙置业公司要求孟薇薇与农行洛阳分行配合升龙置业公司办理涉案房屋抵押权预告登记注销等相关手续的主张，本案第三人未提出诉讼请求，故本案件仅处理商品房买卖合同纠纷，《个人购房担保借款合同》本案不涉，故该主张不予支持。关于升龙置业公司要求孟薇薇支付代偿款项及罚息的主张，截止2019年3月28日，升龙置业公司作为保证人向农行洛阳分行代偿孟薇薇拖欠的贷款本息共计35399.37元，故升龙置业公司有权向孟薇薇进行追偿，孟薇薇应当向升龙置业公司支付代偿本息共计35399.37元，该数额暂计算至2019年3月28日，实际产生的代偿数额以农行洛阳分行出具的扣款清单为准。关于升龙置业公司要求孟薇薇支付代偿款项违约金的主张，因升龙置业公司主张的该项违约金过高，结合升龙置业公司的实际损失予以调整，酌定孟薇薇以各笔代偿款项为基数，按照年利率6%的标准向升龙置业公司支付自各笔款项代偿之日起至实际清偿之日止的违约金。关于升龙置业公司要求孟薇薇支付因合同解除所产生违约金的主张，因升龙置业公司主张的违约金过高，结合升龙置业公司的实际损失以及当前房价上涨等因素，予以调整，酌定按相当于商品房总价款的10%支付违约金即41982.4元（419824元×10%），高出10%的部分，不予支持。关于升龙置业公司要求孟薇薇支付保函费、律师费、公告费、邮寄费的主张，升龙置业公司因本案保全支付保函费1500元，且符合合同约定，予以支持；关于律师费，升龙置业公司未提供证据，公告费及邮寄费升龙置业公司并未实际支付，不予支持。关于升龙置业公司要求从商品房预售合同解除后该公司应退还孟薇薇的已付房款中扣除上述解除合同的相关费用和违约金的主张，因升龙置业公司无法明确应退还孟薇薇已付房款的具体金额，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告阳升龙置业有限公司与被告孟薇薇于2011年9月23日签订的合同编号为YS0126449的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）；二、被告孟薇薇于本判决生效之日起十五日内协助原告洛阳升龙置业有限公司办理合同编号为YS0126449的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）登记备案注销手续；三、被告孟薇薇于本判决生效之日起十五日内向原告洛阳升龙置业有限公司支付代偿款（截止2019年3月28日为35399.37元，实际产生的代偿数额以中国农业银行股份有限公司洛阳分行出具的扣款清单为准）；四、被告孟薇薇于本判决生效之日起十五日内向原告洛阳升龙置业有限公司支付代偿款项违约金（以各笔代偿款项为基数，按照年利率6%的标准自各笔款项代偿之日起计算至实际清偿之日止）；五、被告孟薇薇于本判决生效之日起十五日内向原告洛阳升龙置业有限公司支付解除合同违约金41982.4元；六、被告孟薇薇于本判决生效之日起十五日内向原告洛阳升龙置业有限公司支付保函费1500元；七、驳回原告洛阳升龙置业有限公司的其他诉讼请求。如果孟薇薇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4511元，由洛阳升龙置业有限公司负担2100元，由孟薇薇负担2411元；保全费2619元，由孟薇薇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长 陶 源陪审员 任淑文陪审员 王小刚二〇一九年五月十四日书记员 王丹阳