河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初1797号 原告：郝某1，男，汉族，现住秦皇岛市。 委托代理人：张某、邢某，河北沃法律师事务所律师。 被告：郝某2，女，汉族，现住秦皇岛市。 委托代理人：顾某，女，汉族，现住秦皇岛市。系郝某2女儿。 被告：郝某3，男，汉族，现住秦皇岛市。 委托代理人：郝某4，女，汉族，现住秦皇岛市。系郝某3女儿。 被告：王某，女，汉族，现住秦皇岛市。 被告：郝某5，男，汉族，现住秦皇岛市。 委托代理人：赵某，女，汉族，现住秦皇岛市。系王某儿媳、郝某5妻子。 被告：李某，女，汉族，现住秦皇岛市。 委托代理人：郝某6，女，汉族，现住秦皇岛市。系李某女儿。 被告：郝某7，女，汉族，现住秦皇岛市。 被告：郝某6，女，汉族，现住秦皇岛市。 原告郝某1与被告郝某2、郝某3、王某、郝某5、李某、郝某7、郝某6房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法由审判员莫军适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝某1及委托代理人张某，被告王某、郝某5的委托代理人赵某，被告郝某3的委托代理人郝某4，被告郝某2的委托代理人顾某，被告李某的委托代理人郝某6、及被告郝某7、郝某6到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郝某1向本院提出诉讼请求：要求确认2000年4月5日原告与郝恩太签订的的位××镇北的房屋买卖协议有效，并确认该房产的拆迁补偿款（约60万元）全部归原告所有。事实与理由：2000年4月5日，原告与郝恩太（己故）签订协议，郝恩太将位于××镇北的房屋卖给郝某1，房款为1万元，并经海阳二村村民委员会见证，签订协议时由于郝恩太不识字，由郝恩太的三个儿子郝长林（已故，为被告王某的丈夫，郝某5的父亲）、郝某3、郝长海（己故，为被告李桂萍的丈夫，郝丽、郝某6的父亲）在协议书上签字，但是房款1万元经村干部杨保昆直接交给郝恩太。协议签订后，郝恩太也将房屋交付给原告，但是并没办理房屋过户手续。现由于海阳二村拆迁，政府对案涉房屋征收并进行补偿，被告方要求分割该房屋的拆迁补偿款，与原告产生争议。故原告提起诉讼，请求依法确认2000年4月5日原告与郝恩太签订的的位××镇北的房屋买卖协议有效，并确认该房产的拆迁补偿款（约60万元）全部归原告所有。 被告郝某2辩称，我根本不知道房屋已经出售，拆迁以后才知道有买卖的事实，我们看到该协议以后认为协议是不生效的。协议上并没有房主郝恩太的签字，郝恩太的三个儿子不能代表房主签字；郝某2作为家中一份子，没有经过我同意侵犯了我的权益，房屋买卖后并没有过户。 被告王某、郝某5辩称，原告起诉的主张违背事实，不符合法律规定，请求依法驳回其诉讼请求。一、根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表达真实。在本协议中，协议人郝恩太具有相应的民事行为能力，而原告诉状中说郝恩太不识字所以协议由三个儿子代签，这一点是不真实的，事实上，老人家不但识字，还能够独立阅读、书写。退一步讲即使郝恩太不会写字他也可以盖章或摁手印，而这份协议中均没有。没有任何表述或证据证明该协议是其真实意愿的表达。所以我方不认可这份协议是郝恩太签订的，就是说我们认为该协议为无效协议，不予认可。二、根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款和第六十四款规定，每个村民只能申请一处宅基地，如果买房人不符合上述条件，而是以买卖的形式变相的占有更多的宅基地，这样的买卖是得不到法律支持和保护的。而本协议中原告郝某1已经拥有自己的宅基地和住宅，明显属于变相占有更多宅基地的情况。三、根据《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国物权法》相关规定，出售房屋主体必须是该房屋的所有权人。而本房屋的所有权人为郝恩太及其妻子杨素兰共有。杨素兰去世后，该房产由其夫郝恩太，长子郝长林、次子郝某3、三子郝长海，长女郝某2五人共同拥有。而本协议中并未有拥有房屋所有权60%的郝恩太的签字、盖章或手印。也没有郝恩太长女郝某2的签字、盖章或手印。而仅拥有10%所有权的长子郝长林、次子郝某3、三子郝长海的签字和手印。根据《中华人民共和国合同法》第三章第五十一条规定，房屋所有权为共有的，必须征得共有人的同意才能出卖，而本案明显违背了这一原则。由此可知本协议应属无效协议。综上所述，依法驳回原告的无理诉求，依法确认该协议无效。 被告李某、郝丽、郝某6辩称，原告起诉的主张违背事实，不符合法律规定，请求依法驳回其诉讼请求。首先我同意王某、郝某5代理人赵颖的诉讼请求。其次我补充两点：一、本协议明确指出郝恩太路北有正房一间半，厢房三间经双方协商卖给郝某1，其中并未提到土地使用权，也同时转让的说法，而我国法律法规也没有任何明确规定，农村房屋买卖必须执行，房随地走，房地一体，同时转让的原则，本情况我们认为该协议是无效协议。二、未办理登记过户手续的合同无效，根据《中华人民共和国合同法》必须由县市级以上房管部登记过户标准，不是房屋买卖合同不能生效，故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房款，将房屋交付买房使用。当事人仍可提出合同无效主张，该原告提供的也仅仅是一份漏洞百出的协议而已，连房屋买卖合同都不是。综上所述，依法驳回原告无理诉求，依法确认协议无效。 被告郝某3辩称，同意其余被告的答辩意见，合同上没有郝恩太的签字，所以合同无效。 原告提交的证据为，证据一，协议书一份，该协议是2000年4月5日签订，立协议人为郝某1、郝恩太，由郝恩太的三个儿子郝长林、郝某3、郝长海代为签字，并由海阳二村村委会盖章见证，当时的村干部李洪远、杨宝昆、张宏斌作为经办人签字，协议内容为杨宝昆书写，该协议约定郝恩太将涉案房屋卖给原告，并约定郝恩太可以在后边厢房居住到百年为止，证明原告与郝恩太存在房屋买卖关系，并由村委会盖章确认，应为有效协议。证据二，海阳二村村委会说明一份，2019年1月9日出具，并由李洪远、杨宝昆、张宏斌签字，证明原告与郝恩太签订协议的过程，以及郝恩太代为三个儿子签字的原因，并说明交易房款1万元，经杨宝昆直接给付郝恩太，证明原告与郝恩太房屋买卖是郝恩太真实意思表示，并且原告已经履行了支付全部房款的义务。证据三，原告的户口本一份，证明原告为海阳二村村民。 被告王某、郝某5的质证意见为，对证据一，客观性认可，合法性不认可。证据二，不认可，村委会的人对合同不了解，村委会参与了合同的签订，应以原始合同为准，任何合同中没有出现的东西不认可。证据三，没有异议。 被告郝某2的质证意见为，同意赵颖的质证意见。 被代郝某3的质证意见为，同意赵颖的质证意见。 被告李某、郝某7、郝某6的质证意见为，同意赵颖的质证意见。 被告王某、郝某5提交的证据为，证据一，2000年4月5日协议一份，证明协议中没有郝恩太的签字、手印、盖章，不认可协议的有效性，郝某2在涉案房屋中有10%的所有权，协议中也没有郝某2的签字和手印，由此违背了合同法和物权法的规定，协议约定郝恩太住到百年为止，并不是原告所述。证据二，教育局老校长签字、亲兄弟签字的证明一份，证明郝恩太识字并有书写能力，不向原告所说不识字，不能签名。 原告郝某1的质证意见为，对证据一，没有异议，与原告提交证据一一致，能够说明双方存在买卖协议，并由被告方保管。证据二，不认可，属于证人证言，证人没有到庭，无法证明证人身份以及是否本人签字。 被告郝某2、郝某3、李某、郝某7、郝某6的质证意见为，对被告王某、郝某5提交的证据没有异议，认可证明目的。 经审理查明，原告郝某1与郝恩太在秦皇岛市××区各有祖遗房一间半，为同一院落。在1976年前后，郝恩太在该房屋北侧建厢房三间。 郝恩太与妻子育有三子一女，长子郝长林、次子郝某3、三子郝长海，女儿郝某2。郝恩太妻子于1963年去世，郝恩太于2008年去世。郝长林与王某系夫妻关系，二人育有一子即郝某5，郝长林于2018年9月去世。郝长海与李某系夫妻关系，二人育有二女，即郝某6、郝某7，郝长海于2011年去世。 2000年4月5日，原告郝某1与郝恩太经海阳镇二村村委会见证签订《协议》，内容为，一、郝恩太路北有正房一间半、厢房三间经协商卖给郝某1。二、郝恩太正房前滴水至郝恩弟院墙在空地场五米、宽三米，郝恩太给了郝恩弟，郝恩弟有使用权，但有使用权，没有处理权。三、以后郝恩弟如果买房，滴水至郝恩弟院墙的长五米、宽三米的地皮归郝某1。四、郝某1买房后必须留有前后通行的走道。五、郝恩太虽然把房卖了，但后边厢房还由郝恩太居住，住到百年为止。以上五条双方均同意。该协议上有原告郝某1、郝恩太的儿子郝长林、郝某3、郝长海签字，海阳镇二村村委会加盖公章，并有村干部李洪远、杨宝昆、张宏斌作为经办人签字。海阳镇二村证明了协议签订的过程，并证明房屋的买卖价款为1万元，该1万元经村干部杨宝昆交付给郝恩太。该宅院厢房郝恩太居住至其去世，后由原告郝某1使用。被告王某称，原告郝某1翻建房屋时占用了郝恩太的地方，怕郝恩太生气，才签了这份协议，郝恩太其实是不知情的。 以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原告郝某1系海阳镇二村村民。原告郝某1与郝恩太签订的《协议》，虽协议中没有郝恩太的签字，但由其三个儿子在该协议中签字，且海阳镇二村村委会出具的证明中证实了协议签订的过程及款项支付给了郝恩太，该协议不违反法律规定，为合法有效协议。该协议中虽未约定转让土地使用权，但买卖房屋，依据房地一体原则，该房屋所对应的土地使用权应一并转让。该买卖行为不因是否办理过户手续而无效。被告郝某2虽未在协议中签字，但郝恩太在处分该房屋至其去世有近8年时间，正房一间半由原告使用其应为明知，且买卖行为发生时距其母亲去世已过37年，故对郝某2的主张，本院不予支持。故位于海阳镇二村原郝恩太名下的宅院的征收补偿利益应归原告享有。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告郝某1与郝恩太于2000年4月5日签订的转让路北正房一间半、厢房三间的《协议》合法有效； 二、位于××区原郝恩太名下的正房一间半、厢房三间所在宅院的征收补偿利益归原告郝某1享有，被告郝某2、郝某3、王某、郝某5、李某、郝某7、郝某6于本判决生效后7日内协助原告郝某1办理征收安置补偿手续。 案件受理费4900元，由原告郝某1负担，已缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  莫 军 二〇一九年五月十五日 代理书记员  赵思薇