重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0108民初718号 原告：重庆药上堂医药有限公司，住重庆市南岸区玉马路18号B4幢1-2号201-212。 法定代表人：周厚利，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王小兴，重庆联益律师事务所律师。 被告：重庆东本工业有限责任公司，住重庆市南岸区玉马路18号，统一社会信用代码9150010820317940XH。 法定代表人：王东，执行董事。 委托诉讼代理人：秦坤，四川迪扬（重庆）律师事务所律师。 原告重庆药上堂医药有限公司（以下简称药上堂公司）与被告重庆东本工业有限责任公司（以下简称东本公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告药上堂公司的委托诉讼代理人王小兴，被告东本公司的委托诉讼代理人秦坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 药上堂公司向本院提出诉讼请求：1、判令东本公司向药上堂公司支付逾期办不动产权证的违约损失128493.9元（计算方式为：2390432元×6%÷365×327=128493.9元，损失起算时间从2015年3月21日起扣除180天至2015年9月16日，即2015年9月17日起至2016年8月8日止共327天）；2、判令东本公司向药上堂公司退还东本公司收取药上堂公司办理产权证税费等款项中的25711.64元并支付利息（以25711.64元为基数，自2015年7月7日起按年利率百分之六的标准计算至付清25711.64元之日止）；3、判令东本公司承担本案的诉讼费用。 事实和理由：药上堂公司与东本公司于2014年4月16日签订了合同编号为B4-5-2的《厂房买卖合同》，东本公司于2015年3月20日将《厂房买卖合同》中的房产交付药上堂公司使用。东本公司于2015年7月7日向药上堂公司收取了前述房产的税、大修基金款项共计158935.6元。重庆市国土资源和房屋管理局于2016年8月9日就药上堂公司购买的前述房产颁发不动产权证。重庆市国土资源和房屋管理局已于2012年发文免征购买前述房屋类型买方的转让手续费，然东本公司却还是向药上堂公司收取了转让手续费。药上堂公司已依前述合同履行，东本公司却未按前述合同履行并存在不符合相关规定的行为，致药上堂公司购买的前述房产于2016年8月9日才取得不动产权证。故药上堂公司起诉至本院。 东本公司辩称：东本公司不存在逾期办证行为，且也无为药上堂公司办得权证的义务。东本公司收取的相关费用具有法律依据，仅因房屋面积存在多退少补的情形。药上堂公司主张的违约损失和要求退还的款项已经超过诉讼时效，不应得到支持。 经审理查明：药上堂公司原名称为重庆药上堂药品批发有限公司。2014年4月16日，药上堂公司（乙方）和东本公司（甲方）签订《厂房买卖合同》（合同编号B4-5-2），约定：药上堂公司购买东本公司开发的位于南岸区玉马路18号内B4幢5-2号房屋。项目暂定名重庆东本·茶园·企业上谷（东本茶园产业园标准厂房一期工程）。厂房建筑面积748.50平方米，建筑面积单价3200元/平方米，总成交价2395200元。付款方式为：签订合同当日支付定金500000元，2014年4月16日前支付725200元，余款1670000元办理按揭。第六条交房期限中约定，甲方于2015年6月30日向乙方交付综合验收合格的现房，乙方向甲方支付完所有款项后即可办理接房手续，如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。第七条交房手续的办理中约定，甲方应于确定交房日的七日前通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应出示《单位工程质量验收表》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。交房通知包括但不限于媒体刊登、短信、电子邮件等方式进行送达。第十一条关于办理产权登记的约定中约定：1、甲方收到乙方支付的该厂房全部房款且乙方实际接收该厂房后180日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本厂房《房地产权证》的相关资料，代乙方办理该厂房的相关产权证，乙方应配合提供甲方办理相关产权证，及时提供所需证照、文件。甲、乙双方应按国家有关规定，各自承担办理产权证的相关税、费用。2、如因乙方未按期提交资料、未支付应缴纳税费、未缴付维修基金等原因，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本厂房《房地产权证》的相关资料，甲方不承担违约责任。 合同补充协议第六条中约定：甲方在2014年12月30日前可根据工程进度提前将物业交乙方进行装修，但不作为正式交房，正式交房以主合同中约定的交房时间为准；乙方保证装修作业不得影响甲方工程施工及交房验收工作。因买卖合同及补充协议履行所发出的包括但不限于通知等文件，均应采用电子邮件、传真、挂号邮件、EMS特快专递等方式送达。上述书面文件经送达至乙方在签署买卖合同时预留的或事后书面通知的通讯地址或代收人处即为有效送达。乙方没有预留通讯地址的，其营业执照上载明的地址视为其通讯地址。 2014年11月4日，东本公司收取了药上堂公司交纳的B4幢5-2号房屋房款725200元并出具了发票。2014年11月25日，东本公司收取了药上堂公司交纳的房款5120000元（B4-1-2房款1880000元、B4-5-1房款1570000元和B4-5-2房款1670000元）。 2015年7月7日，东本公司向药上堂公司出具154167.6元的收据，收款事由含大修59760.8元、应退4768元等。收据金额154167.6元为药上堂公司按房屋实际面积应缴之税费和应退的面积价差款4768元品迭而来，故实际收取税费金额为158935.6元。 2016年7月25日，东本公司代药上堂公司交纳了B4幢5-2号房屋大修基金59760.80元。 2016年8月4日，东本公司代药上堂公司交纳了B4幢5-2号房屋契税、印花税共计72913.16元。 2016年8月15日，东本公司代药上堂公司交纳了B4幢5-2号非住宅房屋所有权登记费550元。 2015年6月18日，东本茶园产业园标准厂房一期工程取得《竣工验收备案登记证》。2016年6月1日，东本公司就涉案房屋所在楼栋（B4幢）申请办理初始登记。2016年8月8日，重庆市南岸不动产登记中心受理了涉案房屋（B4幢5-2）不动产登记申请，并出具了不动产登记受理通知单。2016年8月9日，涉案房屋（B4幢5-2）取得不动产权证。 另查明，重庆诚宇物业管理服务有限公司系涉案房屋所在项目物业服务公司。 《项目入驻申请表》载明，药上堂公司申请入驻涉案房屋并于2016年4月6日通过重庆经济技术开发区经济发展局审核。 《重庆市土地房屋权属登记申请书》载明，药上堂公司、东本公司于2016年7月27日就案涉房屋（B4幢5-2）共同提出办证申请。 对于接房时间，东本公司认为2015年6月30日接房，药上堂公司认为2015年3月20日接房。 上述事实有当事人提供的证据材料和法庭陈述为佐证。 本院认为，本案的争议焦点共有三个：一是东本公司是否存在逾期办证的违约行为，是否应支付逾期办证违约损失；二是东本公司是否应向药上堂公司退还款项以及退还的金额；三是药上堂公司主张权利是否已经超过诉讼时效。 一、关于逾期办证问题 双方签订的《厂房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。补充协议约定，“甲方在2014年12月30日前可根据工程进度提前将物业交乙方进行装修，但不作为正式交房，正式交房以主合同中约定的交房时间为准”。主合同约定的交房时间为2015年6月30日，而交房条件之一为“乙方向甲方支付完所有款项后即可办理接房手续。”办证的条件为乙方付清全款且乙方实际接收厂房，办证的相关税费按国家规定各自承担。2015年6月18日，东本公司取得涉案房屋所属项目的竣工验收备案登记证。2014年11月25日，药上堂公司付清房款。2015年7月7日，药上堂公司缴纳相关税费。结合双方庭审中对接房时间的陈述，因此，直到2015年7月7日，药上堂公司才具备要求东本公司办证的条件。东本公司应自2015年7月7日起180日内即2016年1月4日之前为药上堂公司办理产权证，逾期未办证则东本公司违约，应承担违约责任。东本公司辩称因政策原因及药上堂公司未按时缴纳税费、提交办证资料，故东本公司不应承担逾期办证违约责任。本院认为，厂房买卖合同既已约定东本公司代为办理产权证，则东本公司就负有告知药上堂公司提交相关办证资料之义务。东本公司举示的证据不足以证明因政策原因不能办证以及其已告知过药上堂公司需提交相关资料作为办证之用而药上堂公司因自身原因未提交，故本院对东本公司的辩称主张，不予采纳。东本公司于2016年8月8日取得不动产登记受理单，已经履行了办证义务，故东本公司承担逾期办证违约责任的期限应为2016年1月5日（含当日）至2016年8月8日。因涉案房屋并非商品房，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于逾期办证违约责任计算标准之规定，可按厂房实际价款2390432元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算。 二、关于药上堂公司主张的退还税费问题 合同并未明确约定东本公司有权向药上堂公司收取代办产权证的费用，东本公司收取的该笔费用没有依据，应当予以退还。东本公司辩称双方口头约定办证收费标准，且已经实际履行。本院认为，合同约定由东本公司代为办证，为了顺利完成办证义务，东本公司预收相应的税费并交纳给相应的部门符合交易习惯。但合同并未明确约定东本公司有权收取代办费，收取代办费是加重药上堂公司的负担，应以双方明确约定为准，而不应以默示的方式确认。况且药上堂公司已经以诉讼的方式表明不认可东本公司收取的代办费。因此，对东本公司的辩称意见，本院不予采纳。东本公司实际收取药上堂公司税费金额为158935.6元，东本公司代药上堂公司交纳了房屋大修基金59760.80元和房屋契税、印花税共计72913.16元以及非住宅房屋所有权登记费550元，故东本公司应退还药上堂公司25711.64元并支付利息。但药上堂公司要求按照年利率6%的标准计算利息缺乏依据，可按中国人民银行同期贷款利率为准计算。 三、关于诉讼时效问题 药上堂公司应自东本公司逾期办证之日2016年1月5日知道或者应当知道权利被侵害，并应自此在诉讼时效期间内主张权利。本案药上堂公司于2017年11月9日向本院递交民事起诉状主张上述权利，并未超过诉讼时效期间，应予保护。故对于东本公司的该项抗辩理由，本院不予采纳。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告重庆东本工业有限责任公司于本判决生效之日起五日内一次性向原告重庆药上堂医药有限公司支付逾期办证违约损失（以2390432元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，从2016年1月5日计算至2016年8月8日止）； 二、被告重庆东本工业有限责任公司于本判决生效之日起五日内退还原告重庆药上堂医药有限公司税费25711.64元及利息（以25711.64元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，从2015年7月7日起计算至付清为止，利随本清）； 三、驳回原告重庆药上堂医药有限公司其他诉讼请求。 若未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2936元，由被告重庆东本工业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长 王 冲 人民陪审员 汪 庆 人民陪审员 邬文碧 二〇一九年五月二十八日 书 记 员 钟宇焱