广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3327号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘华胜，男，1990年9月6日出生，汉族，住广东省吴川市塘㙍镇雅兰村64号，公民身份号码440************719。委托诉讼代理人：钟文晖，广东华登律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李杜文，男，1986年5月7日出生，住广东省佛山市三水区************，公民身份号码406***********211。委托诉讼代理人：盘付有，广东聚英华律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁紫琪，广东聚英华律师事务所实习律师。原审第三人：广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区************，统一社会信用代码914***********456L。法定代表人：阚某1。上诉人刘华胜因与被上诉人李杜文、原审第三人广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初18358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。刘华胜上诉请求：1.撤销原判，改判李杜文向刘华胜支付违约金50000元、咨询及买卖代理费9000元；2.本案一、二审诉讼费用由李杜文承担。事实和理由：一、刘华胜已举证证明李杜文拒不配合办理按揭贷款手续，李杜文的行为构成违约。本案中，一审法院已查明因实际落户人梁丽英与《房地产买卖合同》的买方刘华胜不一致，需要办理主体变更手续，即需要李杜文配合重新签订买卖合同供银行办理按揭贷款使用，而李杜文没有提供证据证明已配合刘华胜办理按揭贷款手续。另链家公司于2017年6月13日向李杜文发送《告知书》，要求其配合办理相关手续，同时，链家公司在一审庭审中陈述李杜文于2017年5月前后无故拒不配合办理按揭贷款手续，多次沟通均未果，以上事实均可证实李杜文拒不配合办理按揭贷款手续。二、双方联系沟通是否通畅不应以李杜文单方向刘华胜发送一条微信记录予以认定，刘华胜作为购房人亟待办理按揭贷款及房产过户手续，李杜文于2017年5月前后拒不配合办理相关手续时，刘华胜已多次尝试通过电话及房产中介与李杜文进行联系，但均未果。可见李杜文恶意违约，并编造上述微信记录，混淆事实。三、因涉案房产的价格在2017年5月前后存在较大的涨幅，李杜文在2017年5月6日知须配合办理主体变更手续后，与其律师、链家公司经办人员进行协商，并告知刘华胜若需要办理主体变更手续，须按新的市场价格签订合同。刘华胜未予以同意后，李杜文拒不配合办理相关手续。刘华胜在尝试多方努力均未果后，于2018年7月23日向李杜文邮寄《解除合同通知书》，李杜文无故拒收。综上所述，为维护刘华胜的合法权益，维护法律的公平公正，请求法院依法裁判，支持刘华胜之诉请。李杜文答辩称：李杜文为促成交易，配合刘华胜办理房屋贷款手续，已经将案涉房屋的贷款提前清偿。但案涉房屋贷款不能通过是刘华胜自身原因所致，最终导致合同无法履行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院予以维持。刘华胜向一审法院起诉请求：1.李杜文向刘华胜返还定金20000元；2.李杜文向刘华胜支付违约金50000元、咨询及买卖代理费9000元；3.李杜文承担本案全部诉讼费用。诉讼中，刘华胜要求解除双方2017年4月27日签订的房地产买卖合同。李杜文向一审法院提出反诉请求：1.刘华胜立即支付违约金30000元；2.刘华胜承担本案的诉讼费用。一审法院查明的事实：2017年4月27日，刘华胜作为买方、李杜文作为卖方及链家公司作为经纪方，就买卖佛山市禅城区***********签订《房地产买卖合同》，主要约定：第二条，物业成交价为50万元；第三条，1.定金：20000元，买方在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日；定金余款30000元，买方须在2017年6月9日前支付给卖方，卖方同意委托经纪方代收买方定金，经纪方收取买方定金视同卖方收取，具同等法律效力……3.按揭贷款：买方应于2017年5月5日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。……第九条，合同备注：1.买方房产证名字梁丽英……2.买方贷款审批后2天内支付定金余款……第十一条，违约责任：签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：……2.违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：解除合同，违约方须承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的咨询及买卖代理费。4.……守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。同日，刘华胜与链家公司签署《买卖代理费支付承诺书》，刘华胜同意签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共9000元。同日，李杜文出具收款证明，确认收到刘华胜定金20000元。2017年5月6日，刘华胜与银行工作人员“农行按揭陈宝基”微信沟通按揭贷款事宜，对方告知，三方协议中购房人与借款人姓名不符，“要中介重新出一份”。2017年5月24日，李杜文向刘华胜微信发出《告知书》，称其接到链家公司通知后，得悉刘华胜要求李杜文配合办理《房地产买卖合同》主体变更手续，现李杜文同意配合刘华胜，请尽快定出合理时间。如果从即日起超过七天不通知李杜文来办理，视为刘华胜放弃合同主体变更手续的权利，今后发生的后果将由刘华胜全部承担。2017年6月13日，链家公司制作《通知》向李杜文发出，称因按揭贷款需要，贷款银行要求李杜文与落户人梁丽英签订房地产买卖合同，但李杜文至今仍未配合，致使交易无法顺利进行，现督促李杜文配合完成上述义务。2017年6月24日，李杜文向刘华胜微信发出催支付定金余款3万元的通知。另查明：根据刘华胜提交的微信聊天记录，2017年5月4日，刘华胜、李杜文在微信中就到农行办理业务问题进行了交流。庭审中，经询问，李杜文同意在违约责任尚有分歧的情况下解除合同，刘华胜、李杜文双方均表示合同无法继续履行。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同为各方真实意思表示，合法有效,受法律保护。关于合同解除。结合刘华胜主张及庭审情况可知，刘华胜认为李杜文不配合办理按揭贷款，导致交易无法继续进行，构成根本违约，但对此刘华胜未能提供充足证据加以证明。相反，从李杜文提交的证据来看，其已明确表明愿意配合刘华胜办理按揭贷款手续，而在2017年5月24日起七天内双方未能签订新的房地产买卖合同，刘华胜未能举证证明过错在李杜文。刘华胜主张没有签订新的房屋买卖合同，是因为无法联系李杜文，但从双方提交的微信聊天记录来看，双方在涉案交易过程中，有通过微信进行联系，在无证据证明双方微信沟通不畅的情况下，刘华胜主张无法联系李杜文，与常理不符。刘华胜在李杜文微信告知其愿意配合办理合同主体变更手续后，完全可以通过微信通知李杜文办理，因此，根据现有证据，无法认定涉案贷款手续未能办理，过错在李杜文。刘华胜以对方违约为由主张解除合同，缺乏依据，不予支持。但经询问，李杜文同意在违约责任尚有分歧的情况下解除合同，刘华胜、李杜文双方均表示合同无法继续履行，故涉案房屋买卖合同项下刘华胜、李杜文之间的房屋买卖合同关系应予解除，解除时间为解除通知到达对方即开庭之日（2018年9月3日）。关于返还定金。合同解除后，李杜文收取刘华胜定金已无依据，应向刘华胜返还，故刘华胜主张李杜文返还定金20000元，予以支持。关于违约金、咨询及买卖代理费。如前所述，刘华胜未能证明李杜文违约，其主张李杜文支付上述费用，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于反诉。结合合同约定可知，定金余款支付的前提条件为按揭贷款审批通过，但因该条件尚未成就，刘华胜未支付定金余款，不构成违约。另，李杜文主张因刘华胜资信问题而无法获得银行贷款，但未就此提供充足证据证明。因此，李杜文主张刘华胜构成违约并要求李杜文支付违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认刘华胜与李杜文及广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司于2017年4月27日签订的《房地产买卖合同》项下刘华胜与李杜文的房屋买卖合同关系于2018年9月3日解除；二、李杜文在判决发生法律效力之日起十日内向刘华胜返还定金20000元；三、驳回刘华胜的其他诉讼请求；四、驳回李杜文的反诉请求。一审案件本诉受理费888元，由刘华胜负担663元，由李杜文负担225元；反诉费275元，由李杜文负担。在本案二审期间，刘华胜与李杜文均未向本院提交新证据。一审法院认定的事实清楚，证据确实充分，本院经审查均予以确认。本院认为，刘华胜对一审判决解除案涉《房地产买卖合同》以及李杜文向刘华胜返还定金2万元无异议。故，刘华胜上诉要求李杜文支付违约金50000元和咨询代理费9000元,此为本案二审审理范围。案涉《房地产买卖合同》第三条第3项约定：“按揭贷款：买方应于2017年5月5日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭”。合同履行过程中，由于贷款银行告知刘华胜因购房人与借款人姓名不符，需要重新签订买卖合同导致刘华胜未能办理贷款手续，上述按揭贷款手续无法办理的责任应由刘华胜承担。虽然李杜文于2017年5月24日向刘华胜发出《告知书》，李杜文告知刘华胜其同意配合刘华胜办理案涉合同的主体变更手续，且如果从即日起超过七日不通知李杜文办理，视为刘华胜放弃合同主体变更手续的权利。对此，刘华胜提交链家公司向李杜文发送《告知书》，以及链家公司在一审庭审中陈述来证明李杜文拒不配合办理按揭贷款手续。但是刘华胜并没有提供证据证明其在2017年5月24日至同月30日期间联系过李杜文，且从李杜文其后通过微信和短信形式向刘华胜发送过《催支付定金余款3万元的通知》可知李杜文与刘华胜之间并无联系不畅的情形。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”变更合同主体，需经当事人协商一致，而案涉合同中没有约定变更合同主体事项的内容，本案也没有证据证明事后刘华胜与李杜文之间就变更合同主体达成一致意见，李杜文不配合刘华胜变更买方主体亦不属于违约。故刘华胜诉称李杜文无法联系，拒不配合办理按揭贷款构成根本违约的上诉意见，无证据支持，本院不予支持。本案按揭贷款手续无法办理导致案涉合同无法继续履行的过错责任不在李杜文。综上，一审法院关于根据现有证据无法认定案涉贷款手续未能办理，过错在李杜文的判断，理据充足，本院予以确认。关于李杜文需承担的违约责任。案涉《房地产买卖合同》第十一条第2项约定：“解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或者没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的咨询及买卖代理费。”本案中，李杜文并未存在违约行为，故刘华胜诉请李杜文承担违约金、咨询及买卖代理费的上诉意见，无事实和合同依据，本院不予支持。综上所述，刘华胜的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1275元，由上诉人刘华胜承担。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年五月二十一日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋