江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0612民初3959号 原告：江苏威格房地产开发有限公司，住所地南通市通州开发区银河路8号。 法定代表人：朱国宾，董事长。 委托诉讼代理人：蔡卫根，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：俞春雷，江苏清心律师事务所律师。 被告：南通中瑾置业有限公司,住所地南通市通州开发区世纪大道188号。 诉讼代表人：江苏金平川律师事务所（南通中瑾置业有限公司、南通一居房地产有限公司管理人），住所地南通市崇川区中南世纪城23号楼25层。 负责人：单鸣姝，组长。 委托诉讼代理人：单正益，江苏金平川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈镇，江苏金平川律师事务所律师。 被告：南通一居房地产有限公司,住所地南通市通州区先锋街道办事处秦家埭村。 诉讼代表人：江苏金平川律师事务所（南通中瑾置业有限公司、南通一居房地产有限公司管理人），住所地南通市崇川区中南世纪城23号楼25层。 负责人：单鸣姝，组长。 委托诉讼代理人，单正益，江苏金平川律师事务所律师。 委托诉讼代理人，陈镇，江苏金平川律师事务所律师。 原告江苏威格房地产开发有限公司（以下简称威格公司）与被告南通中瑾置业有限公司、南通一居房地产有限公司（以下简称中瑾一居公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭。审理中，威格公司提出管辖权异议，江苏省南通市中级人民法院指定本院继续审理。本院于2018年9月30日、11月5日，2019年1月10日、3月6日、3月29日公开开庭进行了审理，原、被告及各自的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告威格公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认2018年4月13日《管理人函》中所列15套房产属其所有，并判令被告停止对其合法财产的侵害；2.请求按照《拍卖公告》约定的付款方式，根据已有的评估价确定其应付上述15套房产的拍卖款的数额，以便履行拍卖义务。事实和理由：2016年5月11日，南通市通州区人民法院发布《拍卖公告》，确定自2016年5月28日10时起至2016年5月29日10时止，在南通市通州区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行拍卖活动，对拍卖标的的组成、相关事项及瑕疵说明、过户手续及办理时间、拍卖价格、竞买人条件、拍卖方式等内容进行了详细说明。威格公司仔细阅读并了解《拍卖公告》的内容后，参与了拍卖，并于2016年5月29日以1.3288亿元的价格拍卖得到中瑾一居公司的破产资产。南通市通州区人民法院于2016年6月20日出具了（2015）通商破字第00006-4号民事裁定书，明确拍卖资产全部归威格公司所有。同日南通市通州区人民法院作为拍卖人与买受人威格公司签订了拍卖成交确认书，确认了威格公司按《拍卖公告》要求支付了拍卖款项的事实，并且在第八条明确了经买受人认可的拍卖须知等拍卖资料是本拍卖成交确认书的组成部分，故《拍卖公告》也属于成交确认书的组成部分。2018年4月13日，管理人向威格公司出具了《管理人函》，要求威格公司将罗福宫15套房产（3幢101室、5幢101室、7幢101室、9幢108室、18幢101室、18幢102室、20幢107室、28幢109室、29幢108室、32幢105室、33幢107室、36幢105室、37幢107室、42幢107室、45幢1006室）的钥匙及相关备案证明的手续移交给管理人，以便于处置。对此，威格公司坚决反对，并马上回复管理人，要求其提供该15套房产移交的事实依据和法律依据，但管理人一直未能提供。 威格公司认为，上述15套房产系其所有，被告的行为构成了对其合法权利的侵害，具体理由如下：首先，根据《拍卖公告》第1.5条，拍卖标的为坐落于通州区罗福宫项目，也就是说威格公司已将整个项目全部买入，案涉15套房产作为项目的一部分，应属其所有。其次，根据《拍卖公告》第2.5条，房屋对于效力待定的部分，待效力确定之后，如果被确认为真实购房户享有优先权的，买受人继续履行上述义务（即威格公司负有完成续建至竣工验收的所有建设成本、向真实购房户交房、结清房款并协助办理产证的义务）；如果被确定为非优先权的部分房产，买受人应无条件接受上述房源，根据评估价与实际成交价的比例支付该部分的价款。从上述表述可以看出，《拍卖公告》明确了对于效力未定的房屋有两种处理结果：向真实购房户交房或买受人无条件接受房源，并无第三种处理办法，更无属于管理人可以重新处置的说法。第三，根据《拍卖公告》第2.2条、2.9条，明确了买受人继承中瑾一居公司开发翰铂府、罗福宫项目的全部权利和义务。威格公司在成交后，发现原评估报告对于监理、测绘、勘探、供电等存在未评估或少评估情况，导致威格公司增加成本1700余万元，又投资1500余万元对项目的土建、配套设施、小区绿化、路面道路等相关工程维修施工，从而使项目达到继续销售和入住条件。由此可见，威格公司并非购买了几套房，而是将整个项目购买下来，除被真实购房户买走外，其他房产也应当属其所有。否则，威格公司的合法权益及投资无法得到保障。第四，根据《评估报告目录》，该15套房产也已作评估并在《拍卖标的目录》中，仅仅是因为效力待定，故未支付相应的款项。2018年1月29日，南通市通州区人民法院出具了（2015）通商破字00006-9号民事裁定书，对购房户优先受偿债权进行了确认，故而对于属《拍卖公告》第2.5条中真实购房户也应当能够确定。威格公司多次要求管理人对真实购房户进行确认并对剩余房屋按约定确定拍卖款，以便其及时支付款项，但管理人一直拒不回复。故请求支持威格公司的诉讼请求。 被告中瑾一居公司辩称，对被法院裁定破产、威格公司参与拍卖及取得拍卖标的的事实无异议，其已向威格公司交付了拍卖标的。案涉15套房产系破产财产，不在拍卖资产的范围之内，属于《拍卖公告》中待定的资产，待定部分的优先权包括建设工程优先权和抵押权。根据《拍卖公告》的规定，威格公司不具备要求其将上述房屋出让给威格公司的权利，请求法院依法审理。 经审理，本院认定事实如下：2015年10月12日，本院受理中瑾一居公司破产清算一案，10月16日指定江苏金平川律师事务所为中瑾一居公司的管理人（以下简称管理人）。2015年12月15日和2016年3月15日，海安海审资产评估有限公司根据本院的委托对中瑾一居的破产财产进行评估，出具了海审所评报字[2015]第070号破产清算相关资产评估报告和[2016]第3-12号破产清算相关资产补充评估报告。第070号评估报告的评估值为394569746.33元，其中涉权利争议的49套评估价值为77747750.5元。第3-12号补充评估报告的资产范围为罗福宫项目中的16套房屋、翰铂府南区11套房屋和罗福宫21套房屋的车库及地下室，评估价值为35387417元,其中21套房屋车库、地下室评估价值为7579410元。 2016年5月11日，由管理人以本院的名义通过法院司法拍卖网发出《拍卖公告》，公告主要内容为，第1条有关拍卖标的为：中瑾一居公司破产资产，1.1坐落于通州区中瑾翰铂府南区项目；1.2坐落于通州区中瑾翰铂府北区的4套房，面积438㎡，73个储藏室，面积2408㎡，车位646个；1.3坐落于通州区中瑾瀚学院11个店面，面积2677.64㎡，35个车位；1.4坐落于通州区中瑾世纪城3套房，面积1047.64㎡，商铺16个，面积3967.93㎡，车位18个；1.5坐落于通州区罗福宫项目；1.6苏Ｆ×××××、苏Ｆ×××××、苏Ｆ×××××、苏Ｆ×××××四辆车。第2条有关拍卖标的的相关事项及瑕疵说明中，第2.2条规定，翰铂府南区项目、罗福宫项目均属在建项目,拍卖成交以后,买受人拍卖标的涉及项目变更登记等事由由买受人自行办理,委托人及管理人提供必要的配合……,承继翰铂府南区、罗福宫项目的全部权利和义务。同时买受人应于2016年12月底完成项目的竣工验收,竣工验收后三十日内无条件交付房屋,交付之日起90日内协助购房户完成房屋及相应土地使用权证办理手续……。第2.4条规定，通州区中瑾翰铂府南区项目未销售52套，面积6975㎡，未销售商铺15间，面积2174.29㎡，未销售储藏室140个，面积3774.64㎡，未销售车位644个的10幢在建工程，公安编号1号楼的90套商品房及综合楼中的属于新三园村及国资委的2520㎡房屋未列入海安海审资产评估有限公司海审所评报字[2015]第070号资产评估报告评估范围之内；通州区罗福宫项目；未销售43套别墅，面积11004.08㎡（包括在建工程2＃、6＃共16套房，面积3136.46㎡），其中27套房已完工交付，16套房在建，第43幢未销售66套，面积9601.25㎡，第45幢38套，面积5465.11㎡，上述两幢已完工交付，第47幢88套，面积8820.86㎡，在建，第46幢已打桩，未建，车位260个。上述未销售部分房产不包括本公告发出时权利待定的房产。第2.5条规定，本公告发出时翰铂府南区和罗福宫真实购房户优先权已经确定的房产共687户，697套（详见附件），房产共143套。真实购房的房产均不在评估报告范围内，对已经确定优先权部分的买受人负有完成续建至完成竣工验收的所有建设成本、向真实购房人交房、结清房款并协助办理权证的义务……。房屋对于效力待定的部分，待效力确认之后，如果被确认为真实购房户享有优先权的，买受人继续履行上述义务：如果被确定为非优先权的部分房产，买受人应无条件接受上述房源，根据评估价与实际成交价的比例与委托人进行结算并支付该部分的价款。第2.11条规定，本次拍卖不含存放的不在《拍卖标的目录》中的其他任何财产，如拍卖标的中实物资产的名称、规格、型号、数量与拍卖标的目录不一致，则以交接时点的实物现状为准。第4条,本资标的物评估价：324401405.83元，起拍价：13288万元，保证金：2000万元，增价幅度100万元，设保留价。 在参与竞拍之前，威格公司经过了实地看样，并于5月28日参与了竞拍。2016年6月20日本院制作了（2015）通商破字第00006-4号民事裁定书，裁定书中确认2016年5月29日威格公司以1.3288亿元的价格竞得中瑾一居公司的破产资产，管理人应按拍卖成交确认书中约定的标的物现状履行交付义务。其中裁定书主文第三项，中瑾一居公司所有的：通州区中瑾翰铂府南区项目；通州区中瑾翰铂府北区4套房及73个储藏室、车位646个；通州区中瑾翰学院11个店面、35个面通知车位；通州区中瑾世纪城3套房、商铺16个，车位18个；通州区罗福宫项目……。前述财产均归威格公司所有。 2016年6月23日管理人与威格公司进行了拍卖资产的交接，《交接单》的内容为：根据南通市通州区人民法院（2015）通商破字第0006-4号裁定书，威格公司已通过淘宝司法拍卖平台拍得中瑾一居公司全部破产财产。管理人与威格公司经过现场查看，双方对于资产现状予以确认，即所移交的房产为海审所评报字[2015]第070号评估报告中已完工未售房产、车位和在建未售房产、车位等……，管理人已按南通市通州区人民法院（2015）通商破字第00006-4号民事裁定第三项移交破产财产，接收人已接收该部分破产财产，双方均无异议。 2016年6月27日管理人向威格公司移交拍卖标的，双方代表在《固定资产-房屋建筑物评估明细表》中签名，该明细表中不包含案涉争议的15套房屋。 2017年7月3日管理人向威格公司发出《管理人函》，要求威格公司将《交付给管理人资产清单》中所列资产向管理人移交。清单中所列房屋152套，包括权利待定的47套和案涉的15套房屋。 2018年4月13日管理人向威格公司发出《管理人函》，该函内容为：管理人已于2017年7月3日发函至贵司，要求将《交付给管理人资产清单》中所列资产向管理人移交……。并移交罗福宫15套房产的钥匙（3幢101室、5幢101室、7幢101室、9幢108室、18幢101室、18幢102室、20幢107室、28幢109室、29幢108室、32幢105室、33幢107室、36幢105室、37幢107室、42幢107室、45幢1006室），以利于破产财产的处置变现。 审理中，管理人陈述拍卖资产标的额324401405.83元的组成为：第070号评估报告金额394569746.33元，减权利待定资产（49套）77747750.5元，加第3-12号评估报告中补评的地下室共21套7579410元。另就《拍卖公告》2.5条中“非优先权的部分房产”的含义，威格公司解释为其与管理人之间仅是买卖关系，该条中的优先权仅指的是无真实的购房户，只要是无真实购房户的房屋，就应当属其所有。管理人认为其非市场交易的主体。该条款为单方义务性规定，即房价下降时，买受人应无条件接受。当房价上升时，管理人可根据破产案件的情况，从维护大多数债权人的利益出发，选择不履行交付。此外，该条款中的优先权还包括建设工程优先权及抵押权在内。 另查明，威格公司主张的15套房屋中，有本院（2016）苏0612刑初252号刑事判决书中认定的5套为假按揭所涉房屋，即7幢101室、18幢101室、18幢102室、32幢105室、33幢107室。周建就3幢101室、5幢101室、29幢108室已向本院提起诉讼。42幢107室已被他人入住。其余6套即9幢108室、20幢107室、28幢109室、36幢105室、37幢107室、45幢1006室为无真实购房户的房产。 审理中，本院释明本案纠纷为买卖合同关系，要求威格公司明确诉讼请求。威格公司的请求变更为：1.要求确认6套房屋即罗福宫9幢108室、20幢107室、28幢109室、36幢105室、37幢107室、45幢1006室属其所有。2.请求按照拍卖公告约定的付款方式，根据已有的评估价确定其应付上述6套房产的拍卖款的数额，以便履行拍卖义务。 本院认为,威格公司参与拍卖取得拍卖资产合法有效。本案争议的焦点为：1.变更请求后的6套房屋是否包含在拍卖标的的范围之内；2.《拍卖公告》中“权利待定”、“效力待定”及第2.5条“非优先权的部分房产”的含义；3.威格公司的请求能否得到支持。 关于焦点1，海审所评报字[2015]第070号评估报告的评估值为394569746.33元，[2016]第3-12号补充评估报告的评估值为35387417元。《拍卖公告》第4条规定本资标的物评估价为324401405.83元，说明有部分被评估的破产财产不在拍卖的范围内。就拍卖标的额324401405.83元的组成，管理人解释为第70号评估报告资产394569746.33元，减权利待定资产（49套）77747750.5元，加第3-12号评估报告中补评的地下室共21套7579410元。该解释合理，又有相应的评估报告佐证，本院予以采信。虽拍卖标的中有罗福宫项目，案涉6套房屋也系罗福宫项目中的房产，但2016年6月27日管理人向威格公司移交的《固定资产-房屋建筑物评估明细表》中不含案涉争议的6套房屋，故威格公司就该主张不能成立。 关于焦点2，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同使用的词句、合同相关条款、合同目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《拍卖公告》在第2.4条和第2.5条中，分别使用了“权利待定”和“效力待定”的文字。其中权利待定是指49套房屋，另143套则是效力待定的房屋。2017年7月3日管理人向威格公司发出《管理人函》中所列的152套房屋,包括了权利待定的47套，由此可认定管理人在《拍卖公告》中使用的“权利待定”和“效力待定”具有同一含义的意思。本案系买卖合同纠纷，《拍卖公告》第2.5条中，“非优先权的部分房产”针对的是真实购房户的优先权，而该优先权是指消费者与其他权利如工程款优先权、抵押权存在竞合时的权利，根据文理解释及上下文，可以明确优先权含义指向的是消费者在商品房买卖中的权利，不包括工程款优先权和抵押权。 关于焦点3，买卖合同是指出让人转移标的物所有权于买受人，买受人支付对价的合同关系。威格公司要求管理人交付上述房屋及其按约定支付对价，是根据《拍卖公告》第2.5条的规定。案涉6套即罗福宫9幢108室、20幢107室、28幢109室、36幢105室、37幢107室、45幢1006室系无真实购房户的房屋，属效力待定以及不在拍卖标的范围之内的破产财产。而威格公司占有罗福宫项目，是基于《拍卖公告》第2.2条、2.5条的约定，其对罗福宫项目的整体接收、完成建造、交房，以及向真实购房户交付，是履行拍卖中所约定的义务，但该接收、建造并不代表管理人将本案争议的6套房屋已经交付或转移给了原告。只有在管理人向威格公司明确交付并按约定进行价款结算的情形下，威格公司须无条件接受破产财产，该无条件接受属《拍卖公告》中对买受人规定的义务，而非买受人的权利。管理人出于维护全体破产债权人利益的考虑，有权选择不要求威格公司履行接受义务或不向该公司出让非优先权的部分房产，故威格公司无权利要求管理人交付案涉6套房屋，其两项诉讼请求本院不能支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百二十五条、第一百三十条的规定，判决如下： 一、驳回原告江苏威格房地产开发有限公司要求确认6套房屋即罗福宫9幢108室、20幢107室、28幢109室、36幢105室、37幢107室、45幢1006室属其所有的诉讼请求。 二、驳回原告江苏威格房地产开发有限公司要求按《拍卖公告》约定的付款方式，根据已有的评估价确定其应付上述6套房款的诉讼请求。 案件受理费34718元，由原告江苏威格房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费34718元（该院开户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 长  王 冬 人民陪审员  包晓炜 人民陪审员  吴镇镇 二〇一九年五月二十一日 书 记 员  刘思伟