江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏08民初388号 原告（案外人）:余绍银，男，1964年6月20日出生，汉族，职业不详,住江苏省宿迁市宿豫区。 委托诉讼代理人：丁律高，江苏知缘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：左晶，江苏知缘律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：曹翠林，1957年12月1日出生，汉族，无业,住江苏省泗洪县。 委托诉讼代理人：戴勇，江苏品维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：解伟英，江苏品维律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：陈波，1977年6月5日出生,汉族,个体户,住江苏省盱眙县盱城镇淮河南路47号。 第三人（被执行人）：马媛媛，1980年2月11日出生,汉族,公司职员,住江苏省泗洪县。 原告余绍银与被告曹翠林、第三人陈波、马媛媛案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月14日立案后，依法组成合议庭于2019年2月28日公开开庭进行了审理。原告余绍银的委托诉讼代理人丁律高、左晶，被告曹翠林及其委托诉讼代理人戴勇、解伟英到庭参加诉讼，第三人陈波、马媛媛经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余绍银向本院提出诉讼请求：1.撤销江苏省淮安市中级人民法院（2018）苏08执异149号执行裁定书；2.判决不得执行案外人余绍银名下的位于江苏省盱眙县城市桃源小区2幢504室房产（以下简称涉案房屋）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月4日，陈波以担保人的身份向原告出具一份承诺函，承诺将涉案房屋抵给原告用于偿还李军欠款。同年2013年10月22日，江苏金和置业有限公司（以下简称金和公司）与原告签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定将涉案房屋出售给原告，同日在房管部门办理网签手续。该合同成立。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告曹翠林辩称：1.涉案房屋的实际所有人为陈波，余绍银只是代为持有以帮助债务人陈波转移财产；2.盱眙县公安局出具的谈话笔录中明确了该房屋是以房抵债，余绍银并未提供相关证据予以佐证，且陈波并未向金和公司支付房款。3.余绍银与金和公司虽然签订《商品房买卖合同》，但并未办理房屋交接手续，余绍银亦未实际占有房屋。4.其对陈波陈述的意见不予认可。理由为陈波与钱瑞夫之间是否存在借款关系与本案无关联性，其亦不清楚陈波与钱瑞夫之间是否存在借款关系。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 陈波辩称：1.其与钱瑞夫之间确实存在借款关系，款项亦投入到金和公司用于经营，上述借款与马媛媛无关。2.余绍银提供的《商品房买卖合同》是由金和公司销售经理徐伟经办，手续不全是金和公司行为造成的。 马媛媛未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：曹翠林与陈波、马媛媛民间借贷纠纷一案，本院于2014年6月19日作出（2013）淮中民初字第0161号民事判决书，判决：一、陈波于判决生效之日起十日内偿还曹翠林借款本金740.5万元,并按中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率的四倍给付利息至实际付清之日是(利息起算日和本金数额分别为:1.2011年5月16日15万元;2.2011年6月12日20万元;3.2011年6月25日35万元;4.2011年7月8日20万元;5.2010年7月18日15万元;6.2010年7月19日10万元;7.2010年7月22日10万元;8.2011年7月13日37.5万元;9.2010年7月15日50万元;10.2010年12月21日150万元;11.2011年11月9日93万元;12.2011年1月7日30万元;13.2011年2月2日135万元;14.2011年3月15日120万元)；二、马媛媛在上述2010年7月15日至2010年7月22日的85万元本金及相应利息范围内与陈波共同承担还款责任。因各义务人未履行义务，本院于2014年8月21日立案执行，案号为（2014）淮中执字第0303号。2015年5月9日，本院作出（2014）淮中执字第0303号执行裁定书，裁定本院（2013）淮中民初字第0161号民事判决书本次执行程序终结。2015年11月18日，曹翠林申请恢复执行，本院立案执行，案号为（2015）淮中执恢字第00056号。2017年5月2日，金和公司向本院出具《证明》，称“邓加勇、余绍银两人与本公司在盱眙住建局已网签的购房合同，并非公司正常销售，公司未收到该三套房的任何款项，该合同无效。”证明中所称的三套房包括涉案的504室房屋。2017年6月2日，本院作出（2015）淮中执恢字第56号民事裁定，查封余绍银位于盱眙县城市桃源小区504室房屋。2018年7月20日，本院对该房屋进行续查封。 另查明，2011年2月27日，李军出具借条一份，该借条载明：今借到李艳艳现金人民币贰拾伍万元整。2013年9月4日，钱瑞夫出具承诺函给原告，该函载明：现承诺于壹拾工作日内处理金和公司桃源项目2套商品房给原告，用于抵钱瑞夫抵还李军部分欠款。担保人陈波。2013年9月10日，钱瑞夫出具借条一份，该借条载明：今借到李军现金壹佰万元整。2011年8月10日起借（息未结）。2013年10月22日，金和公司与余绍银签订一份《商品房买卖合同》，约定将涉案房屋出售给余绍银，同日在房管部门办理网签。合同第六条约定，买受人余绍银于2013年10月22日一次性交付购房款人民币182572元。该合同加盖金和公司和陈波的印章，无余绍银签名。余绍银未能提供证据证明已付清购房款，亦未提供证据证明与金和公司有债权债务关系。 2016年7月27日,余绍银在江苏省盱眙县公安局的询问笔录中陈述:泗洪有个叫钱瑞夫，他与我小孩舅舅李军是同学，他通过李军从我这边借款200多万元，之前按月支付利息，后来就渐渐不支付利息了，其找钱瑞夫要求还款，钱瑞夫告知他亲戚陈波在盱眙投资房地产，他的钱全部投资进去了，无钱还给我。2013年9月份，钱瑞夫带我到盱眙看看投资的房地产项目，在饭店外边，我让钱瑞夫在我的笔记本签了份承诺书，钱瑞夫作为承诺人签名，陈波作为担保人签名。2013年10月份，钱瑞夫带我到盱眙陈波办公室签了购房合同，签合同后不放心，又到盱眙县行政审批中心查询，确认该房产确实网签到其名下。 庭审中，余绍银陈述其、李艳艳、钱瑞夫均未与金和公司签订以房抵债协议，各方之间的借款未进行最终结算。其对涉案房屋亦未实际占有。 钱瑞夫陈述：其和李军借款给陈波，由陈波出具借条，陈波作为金和公司的大股东及法定代表人，借款亦用于房地产开发。因陈波无力偿还，用涉案房屋抵陈波欠其借款，其出具收条给金和公司销售经理，大概内容是收到陈波房屋一套、具体门牌号。其与陈波之间借款未进行结算。目前，其持有陈波2260万元借条。 又查明，2018年11月30日，金和公司出具证明，该证明载明：金和公司股东陈波未按正常程序私自签出两套房屋（邓加永，2-404）、（余绍银，2-504），经查实，本公司没有收到上述两人任何购房款，上述两人也没有要求办理交付房屋等相关手续，公司可以认定该两套房屋都属于陈波借用上述两人的身份信息办理的网签，目的是将个人资产藏匿，而且上述两套房屋因没有资金入账证明，一直没有办理房管部门备案登记。 经双方当事人一致确认，本案争议焦点为：余绍银对江苏省盱眙县城市桃源小区2幢504室房产是否享有排除强制执行的权利。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,余绍银是否有权对涉案房屋排除强制执行,应从以上四个条件进行分析。 一、关于余绍银是否于法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中,余绍银与金和公司签订《商品房销售合同》的时间为2013年10月22日,并于同日在房管部门办理网签;案涉房屋查封的时间为2017年6月2日，即余绍银已于法院查封前签订书面买卖合同。涉案《商品房销售合同》上虽无余绍银签名，但该合同加盖金和公司和陈波的印章，余绍银对上述合同亦表示认可，故可以认定余绍银与金和公司签订的《商品房买卖合同》为合法有效的合同。 二、关于余绍银是否已支付全部价款的问题。当事人对自己的主张应该提供证据予以证明。余绍银主张其与金和公司通过以房抵债已支付全部价款之理由不能成立。首先，余绍银与金和公司之间未签订书面以房抵债协议；其次，余绍银提供的证据最多只能证明李艳艳、李军、钱瑞夫、陈波之间存在借贷关系，并不能证明余绍银与金和公司之间存在借贷关系。既然余绍银与金和公司之间不存在合法有效的到期债权债务关系，那么余绍银主张其与金和公司通过以房抵债已支付全部价款无事实与法律依据。 三、关于余绍银是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的问题。余绍银在庭审中自认其未占有使用涉案房屋，本院予以确认。 综上所述,尽管余绍银能证实其已在法院拍卖之前签订了《商品房买卖合同》，但未能提供证据证明余绍银与金和公司通过以房抵债已支付全部价款的事实，亦未占有涉案房屋。故余绍银的请求并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。因此,余绍银对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 驳回余绍银的诉讼请求。 案件受理费3951元,由原告余绍银负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  刘群英 审 判 员  刘玉娟 人民陪审员  史建平 二〇一九年五月二十七日 书 记 员  简 易