西安市莲湖区人民法院     民事判决书 （2019）陕0104民初2757号原告：张旭梅，女，1984年3月6日出生，汉族，西安德克士食品开发有限公司员工，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：尚艳燕，陕西普迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁宁娟，陕西普迈律师事务所律师。被告：马建军，男，1961年8月2日出生，汉族，住西安市莲湖区。被告：西安诚德房地产信息咨询服务有限公司，住所地西安市未央区。法定代表人：杨俊，该公司经理。委托诉讼代理人：陈金园，男，1987年12月19日出生，汉族，该公司员工，住该公司。原告张旭梅与被告马建军、西安诚德房地产信息咨询服务有限公司（以下简称“诚德公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张旭梅及其委托诉讼代理人尚艳燕、鲁宁娟、被告马建军、被告诚德公司委托诉讼代理人陈金园均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张旭梅向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告马建军向原告退还合同定金10万元和购房款10万元；2、依法判令被告马建军向原告支付违约金19.24万元；3、依法判令二被告共同向原告返还中介费4.2万元和服务费2.278万元；4、依法判令被告马建军赔偿原告损失11.52万元；5、依法判令被告马建军立即协助原告办理取消《西安市存量房屋买卖合同》的备案手续；6、本案诉讼费由被告马建军承担。庭审中，原告增加诉讼请求：请求依法解除原、被告签订的《西安市存量房屋买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》。事实和理由：2018年6月16日，原告出于次年结婚的迫切需求，经被告诚德公司介绍，与被告马建军签订《西安市XX房XX居间合同》，约定被告马建军将其所有且自住的位于西安市莲湖区XX园XX路XX号XX苑XX幢XX单元XX号房屋出售给原告，房屋建筑面积111.58平方米，交易价格148万元，由原告申请商业银行按揭贷款付款，被告马建军有义务配合原告完成贷款申请、审批及放款等手续。2018年6月16日前原告向被告马建军支付购房定金10万元；2018年9月1日交房，同时双方还约定了违约责任。合同签订后，原告贷款30万元用于支付购买涉案房屋的各项费用，其中2018年6月16日原告以转账方式分别向被告马建军支付购房定金10万元，向被告诚德公司支付中介费4.2万元和按揭费用2.278万元，2018年6月20日原告以转账方式向被告马建军支付购房款10万元，但被告马建军却不按约定时间向原告交付房屋，也未配合原告办理按揭贷款手续等。在原告的多次催促下，马建军于2018年9月17日随原告到西安市房屋交易管理部门办理了二手房交易备案手续，经查原告虽具有购房资格，但涉案房屋仍设定抵押，后马建军虽随原告前往贷款银行办理贷款按揭手续，在原告提供的资料完全符合要求的情况下，马建军却无法提供房屋共有人同意出让证明等资料。对此，马建军虽表示会很快解决，但此后却一直找各种借口予以推诿，致问题根本没有得到解决。到了后期，马建军更是不接听电话、不回复信息。鉴于马建军的行为已构成根本违约，原告的合同目的无法实现，无奈诉至法院，望判如所请。被告马建军辩称，不同意解除合同。与原告签订房屋买卖合同后，我一直积极履行合同义务，但因我配偶离世，子女不同意出售房屋导致合同履行出现障碍，现我已将子女起诉到三原县人民法院，合同履行的障碍很快会被清除，待法院作出判决后合同便可以继续履行。第三人诚德公司述称，我公司已促成双方达成买卖房屋的意向并签订房屋买卖合同，完成了居间服务，故收取的4.2万元中介费不应退还。服务费是办理按揭手续和房屋评估的费用，现对涉案房屋已进行了评估，并支付了评估费350元，故服务费部分应扣除已支付的评估费后予以退还。本院经审理认定事实如下：2018年6月16日原告张旭梅（乙方）与被告马建军（甲方）、被告诚德公司（丙方）签订《西安市XX房XX居间合同》，约定甲方将其所有的位于西安市莲湖区XX园XX路XX号XX苑XX幢XX单元XX号、建筑面积111.58平方米的房屋出售给乙方，交易价格为148万元，付款方式为乙方申请商业银行按揭贷款，乙方应于2018年6月16日前向甲方支付购房定金10万元，甲方应于2018年9月1日交房。本合同签订之时，丙方已经促成成交，乙方应按本合同约定交易价格的3%向丙方支付中介费和代书费；本合同签订当日，甲乙双方应向丙方缴纳中介费及代收费用（包括但不限于按揭费、担保费、评估费、过户费、资料费等相关费用）。合同第七条约定，甲方若出现下列情形之一，均视为甲方违约，乙方有权单方面解除合同并要求甲方承担违约责任，甲方应在违约责任发生之日起5个工作日内，向乙方退还已收取的房款和定金，并支付本合同约定交易价格10%的违约金，丙方收取甲、乙方的中介费不予退还，由甲方直接赔付乙方：（1）甲方房屋产权不清晰，导致无法办理产权转移登记。逾期交房责任。甲方未按照本合同第五条之约定将房屋交付给乙方，每逾期1日，甲方应支付乙方本合同约定交易价格1‰的滞纳金，超过30日，甲方应额外向乙方支付本合同约定交纳价格10%的违约金。合同签订当日，原告向马建军支付购房定金10万元，向诚德公司支付中介费4.2万元及按揭服务费2.278万元，6月30日原告再次向马建军支付购房款10万元，马建军向原告出具收条，诚德公司向原告出具收款收据。2018年9月17日，原告与马建军签订《西安市存量房买卖合同》（合同备案号：C18046172）及《二手房交易结算资金监管协议》。马建军虽着手办理撤销抵押登记相关手续，但并未按合同约定时间向原告交付房屋。2018年10月25日陕西中奥天成房地产评估咨询有限公司对涉案房屋进行评估，产生评估费350元。2018年11月3日马建军配偶刘银珠去世，其子女不配合办理出售涉案房屋的相关手续导致合同履行出现障碍。另查，2018年6月20日，原告与案外人谢某某签订《借款合同》，向谢某某借款30万元，借款期限60个月，借期自2018年6月30日至2023年6月19日，还款方式为等额本息，借款利率为月利率0.96%，借款过程中产生的各项服务费共计18900元，合计每期还款7880元，原告于2018年7月19日开始还款。                                      本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案被告马建军在未取得配偶书面授权的情况下出售涉案房屋，在配偶去世后继承人亦不同意出售该房屋，导致合同履行障碍长时间不能涤除，原告订立合同的目的无法实现，其行为已构成违约，现原告起诉要求解除涉案合同并办理撤销备案登记手续，符合法律规定，故法院确定原、被告签订的《西安市XX房XX居间合同》、《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》、《二手房交易结算资金监管协议》自庭审之日即2018年4月19日解除，马建军应退还已收取的购房款20万元并支付违约金及中介费。关于违约金的金额，马建军未按约定时间交付房屋，原告按日1‰主张30日滞纳金4.44万元并按合同总价款10%主张违约金14.8万元，符合法律规定，依法应予支持，违约金共计19.24万元。关于服务费，因诚德公司已委托第三方对涉案房屋进行了评估并支付评估费  350元，该费用应由违约方即马建军承担，其余费用诚德公司应予退还。关于原告主张的其向案外人支付的贷款利息损失11.52万元，原告用贷款支付购房款系其本人自愿选择，因贷款产生利息亦非被告马建军的违约行为导致，其因合同不能履行产生的损失已通过违约金予以补偿，故其要求马建军赔偿该项损失的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告张旭梅与被告马建军、被告西安诚德房地产信息咨询服务有限公司签订的《西安市XX房XX居间合同》、原告张旭梅与被告马建军签订的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》、《二手房交易结算资金监管协议》于2019年4月19日解除，二被告协助原告办理《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》的撤销备案登记手续；二、本判决生效后十日内，被告马建军退还原告张旭梅购房款20万元；三、本判决生效后十日内，被告马建军赔偿原告张旭梅违约金19.24万元；四、本判决生效后十日内，被告马建军赔偿原告张旭梅中介费4.2万元、评估费350元，共计4.235万元；五、本判决生效后十日内，被告西安诚德房地产信息咨询服务有限公司退还原告张旭梅服务费2.243万元；六、驳回原告张旭梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9524元（原告已预交），减半收取4762元，由被告马建军承担4000元，原告自行承担762元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审    判    员       郭富丽 二〇一九年五月八日 书    记    员       焦莉萍 1