天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0101民初8921号原告（反诉被告）：赵淼，男，1989年1月27日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：厉达，男，住天津市南开区。被告（反诉原告）：天津沐森企业管理有限公司，住所地天津市和平区滨江道300号、302号长春道263号、265号九层B区。法定代表人：刘子竹，执行董事。委托诉讼代理人：贾树斌，天津天仁律师事务所律师。第三人：王奉民，男，1981年11月15日出生，汉族，住天津市河西区。原告（反诉被告，以下直称原告）赵淼与被告（反诉原告，以下直称被告）天津沐森企业管理有限公司（以下简称沐森公司）、第三人王奉民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵淼、被告沐森公司的委托诉讼代理人贾树斌、第三人王奉民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵淼向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还押金51100元、水电押金1000元；2.被告偿还原告扣押物品、赔偿物品损失52577元；3.被告赔偿原告经营损失20592元；4.本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，赵淼增加诉讼请求为：1.要求解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2.被告退还原告房屋租金51100元；赵淼放弃第2项诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2018年5月22日签订《商铺租赁合同》，被告将坐落于天津市和平区×商铺出租给原告，房屋租赁期自2018年5月22日至2021年5月22日，合同计租日为2018年8月30日，每月租金为17033.3元。2018年5月23日，原告向被告支付了2018年8月30日至2018年11月30日的租金51100元、租赁保证金51100元、水电费押金1000元。因该商铺之前经营品类与原告经营品类相同，被告答应原告该店铺接手即可直接经营。但在原告接手店铺后，被告以跟之前商户存在纠纷，店铺装修需整改等种种理由不让原告开业，原告曾因此多次报警。2018年9月，被告在未通知原告的情况下，给原告店铺断水断电，并撬坏店铺内门锁进入店铺，导致店铺内监控无法工作，店铺内物品损害丢失。原告在忙于其他业务期间，被告擅自解除合同，断水断电不让原告开业，自签订合同至今原告未营业一天，原告的业务无法开展。在此期间，原告多次要求被告继续履行租赁合同，但被告拒不继续履行，对原告的要求置之不理，原告为维护合法权益，起诉至法院。沐森公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.依照《商铺租赁合同》约定，被告不应向原告退还押金51100元，水电押金1000元；2.店铺内物品并非原告所有，故被告不应向原告赔偿；3.被告并未给原告造成任何经营损失，不应赔偿；4.2018年9月，被告已经向原告发送过解除通知，原告已收到，并表示认可解除租赁合同，被告认为原告收到时合同已经解除；5.依据《商铺租赁合同》第17.4条规定，原告已经违约，被告不应退还原告租金，并且原告已经实际占用了商铺。王奉民述称，不发表意见。沐森公司向本院提出反诉请求：1.原告支付被告违约金51099.9元；2.本案反诉费用由原告承担。事实和理由：2018年5月22日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，约定被告将坐落天津市和平区×商铺出租给原告。现由于原告严重违反合同约定，导致合同不能履行。根据《商铺租赁合同》第一部分第17.4条约定，如原告擅自以任何名义转租该商铺、转让该商铺承租权或与他人交换各自承租的商铺的；逾期支付租金超过一周的；未按约定时间开业超过15日的等情形中的任何一种，被告可解除《商铺租赁合同》，且原告应当支付当年三个月的租金和三个月管理费之和的金额作为违约金。原告违反合同约定，违反诚实信用原则，严重损害了被告的权益，特向法院提起反诉，请求依法判决。赵淼对沐森公司的反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。原告没有违约，是被告违约，原告不应该承担违约金。王奉民述称，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将坐落天津市和平区×商铺出租给乙方，商铺类型为商业，租用面积70平方米，乙方租赁该商铺作为经营“土掉渣又卷烧饼”的用途，租赁期自甲方同意的交铺次日起三年，即自2018年5月22日至2021年5月21日，合同期计租日为2018年8月30日起；第一个计收租金年度租金每日每平方米8元，每月基本租金17033.3元，乙方首次向甲方交纳的租金为三个月基本租金为51099.9元；乙方需在甲方通知的交房日后安排进场装修，并承诺在2008年5月30日开业，若逾期未开业的，应按照本合同第六条相关规定执行；双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可单方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于三个月的租金和三个月的管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。合同签订后，原告向被告交纳了租赁保证金51100元、三个月租金51100元、水电押金1000元等费用，并占用商铺。此后，原告与上一租户因商铺内的物品归属问题及商铺的装修存在问题等，未能按照合同约定的时间开业。2018年6月10日，原告出具《承诺书》，要求对商铺进行整改装修完毕后开始营业，自2018年6月10日起产生的纠纷均由本人承担所有责任及赔偿，给被告造成任何纠纷及经济损失均由本人承担，如本人没有履行承担因此事给被告造成的经济损失的约定，本人同意被告单方面立即与本人解除《商铺租赁合同》，同意不退还本人交纳的租金及所有费用，该商铺内的所有设备及设施本人自愿放弃所有权，由被告自行处理。但此后原告仍未能开业经营。2019年9月19日至25日，被告通过邮寄及在租赁商铺张贴的方式向原告送达《解除商铺租赁合同通知函》，以原告违反合同第17.4条的（5）项即在约定的开业时间到期时未按时开业超过15日，单方与原告解除《房屋租赁合同》，并扣除剩余租金、租赁保证金及其他费用，原告于2019年9月30日收到通知函。后被告于2019年10月将商铺另租他人。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告因自身原因导致未能在合同约定的时间开业经营且最终未能开业经营，被告单方与原告解除《商铺租赁合同》符合合同约定，《商铺租赁合同》应自原告收到解除通知函时即2019年9月30日予以解除，故原告要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，因合同已经解除，不予支持。依照合同约定，原告违约被告可单方解除本合同，原告已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，原告还须支付给被告相当于三个月租金作为违约金。上述约定属于当事人约定一方违约时，向对方支付一定数额的违约金，以及约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，按照上述约定，原告交付的三个月租金、租赁保证金、水电押金共计103200元，连同合同约定原告还须支付被告相当于三个月租金的违约金即51100元，均为原告应支付的违约金。现原告主张约定的违约金过高，本院结合合同履行情况、原告的过错程度、涉案商铺空置期间的损失等因素综合衡量认为，原告于2019年5月23日占用商铺，合同于2019年9月30日解除后被告即于10月份将商铺另租他人，原告的主要损失为上述期间即四个多月的商铺空置的租金损失，而按照合同约定被告要承担相当九个月租金的违约金，显系过高，经综合衡量调整为原告支付被告相当于五个月租金的违约金即85166.5元。据此，原告要求被告退还租金、租赁保证金、水电押金共计103200元的诉讼请求，扣除原告应支付的违约金以外，被告应退还原告18033.5元。原告要求被告赔偿经营损失的诉讼请求，因合同解除系原告违约导致，其要求被告赔偿损失于法无据，不予支持。本案已确认因原告违约导致合同解除，原告应支付给付被告的违约金为85166.5元，因此被告反诉要求原告支付相当于三个月租金的违约金51100元已包含在85166.5元之内，故被告要求原告支付违约金51100元的反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，天津沐森企业管理有限公司返还赵淼18033.5元；二、驳回赵淼的其他诉讼请求；三、驳回天津沐森企业管理有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2805元，由赵淼负担2315元，天津沐森企业管理有限公司负担490元（天津沐森企业管理有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付赵淼）；反诉案件受理费1077元，由天津沐森企业管理有限公司自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  杨盛昆代理审判员  卞志杰人民陪审员  靳忠霞二〇一九年五月十六日书 记 员  纪 宇附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。