江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0104民初2077号原告：刘斌，男，1979年1月24日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘嘉豪，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被告：巫永红，女，1958年1月24日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：李艳丽，江苏刘洪律师事务所律师。第三人：张健，男，1956年3月5日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：潘建武，江苏杰仁律师事务所律师。原告刘斌与被告巫永红、第三人张健物权确认纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘斌的委托诉讼代理人刘嘉豪，被告巫永红及其委托诉讼代理人李艳丽，第三人张健及其委托诉讼代理人潘建武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘斌向本院提出诉讼请求：1、确认位于南京市秦淮区中面积为48平方米的房屋不动产产权归原告所有；2、被告巫永红对该房屋办理不动产过户登记至原告名下的手续，过户所需税费由被告巫永红承担；若不能办理房屋过户登记至原告名下则被告巫永红赔偿原告房屋折价损失1700000元；3、被告巫永红立即将上述房屋返还给原告，被告巫永红给付原告2012年度房屋使用费31000元及2015年1月1日起至实际返还之日按每月4000元计算的房屋使用费（暂计算至2018年3月1日为104000元）；4、被告承担本案诉讼费用。本诉诉讼过程中，原告刘斌变更第1项诉讼请求为：确认南京市秦淮区洪武路X室（建筑面积为49.72平方米）的房屋归原告刘斌所有；变更第2项诉讼请求为：被告巫永红十日内协助刘斌将上述房屋不动产所有权过户登记至刘斌名下的手续，过户手续税费由巫永红承担；若不能办理房屋过户登记至原告名下则被告巫永红赔偿原告房屋折价损失732300元；变更第3项诉讼请求为：巫永红立即将上述房屋返还给原告；巫永红给付原告2013年度房屋使用费31000元及2016年1月1日起至实际返还之日或给付房屋折价损失之日按每月3579元计算的房屋使用费。事实和理由：原告刘斌原有一朋友张健，张健原系省属事业单位江苏省信息中心职员，江苏省信息中心原为江苏省声屏文化产业发展有限公司（以下简称声屏公司）控股股东，2016年12月7日江苏省信息中心将其持有的声屏公司股份转让给了张健，张健同时为声屏公司法定代表人（董事长兼总经理）。巫永红系声屏公司职员、张健下属员工。2001年至2002年初，声屏公司需要租赁房屋经营使用，因张健为公职人员，又与声屏公司有利害关系，其不便自己购买房屋租赁给声屏公司，便与原告商定由原告出资购买、以张健下属巫永红的名义购买涉案房屋（南京市秦淮区洪武路26号天丰大厦13层一间约48平方米房屋）出租给声屏公司。后实际由原告支付了该房屋购房款的首付款约122000元、以巫永红名义办理了房屋贷款手续和房屋登记手续，该房剩余房贷均是用原告应收的声屏公司所付租金直接抵付。巫永红为涉案房屋的名义产权人，原告是涉案房屋的实际产权人。从2002年至2011年张健每年年底将扣除当年还贷部分剩余的租金7200元交付给原告，2012年度欠付房屋租金（使用费）未付，2015年4月张健给付了原告该房2013年度、2014年度的租金62000元。从2002年至今涉案房屋均是由巫永红交由张健、声屏公司实际占有使用。涉案房屋实际系由原告购买和支付购房款，并实际收取房屋孳息，原告是该房的实际所有权人。原告多次要求被告及张健将涉案房屋办理过户至原告名下的登记手续，将该房交还给原告，但被告及张健一直拖延不办，故原告诉至法院。被告巫永红辩称，原告的诉讼请求及事实理由完全没有任何事实和法律依据，被告在2001年年底购房时与原告没有任何来往，也没有任何口头和书面合同约定共同出资购房。十几年来，被告从未支付过任何房屋占有使用费给原告，该房屋与原告没有任何关系，系被告一人出资购买。被告于2002年3月办理房屋产权证，该产权证登记的产权人为被告一人，被告为该物业的唯一产权人，没有共有产权人，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人述称，第三人与原告之间无共同购房的合意，两人之间仅有民间借贷关系，故原告的诉讼请求及事实理由均不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的事实，本院认定如下：声屏公司成立于1997年5月23日，现巫永红、张健均为声屏公司股东，张健同时为声屏公司法定代表人。2001年9月26日，刘斌从招商银行南京分行城北支行取款122000元并交与张健。庭审中刘斌主张该款为购买案涉房屋的首付款，因张健系国有单位领导，购房再出租给公司不方便，故提出由刘斌购房，后又因张健担心刘斌购房后不将房屋租给公司，故找到巫永红以其名义购房。张健否认该款为购房款，否认存在不方便购房的情形，主张该款为其向刘斌的借款，并陈述公司当时因购买房屋资金困难，无钱建广告牌故向刘斌借款，但后来广告牌没建；因当时双方关系很好，刘斌为张健介绍了很多生意，故没有约定借款借期及利息。2001年11月，巫永红与南京市工人文化宫签订《房地产买卖契约》，约定南京市工人文化宫向巫永红出售坐落于原白下区（建筑面积49.72平方米）、XX室（建筑面积46.54平方米）、XXX室（建筑面积46.54平方米），房款为655316元，付款方式为：巫永红于2001年9月30日前支付购房首期款265316元含定金，余款39000由巫永红以银行按揭方式支付。2002年3月29日，洪武路26号1309、1310、XXX室登记于巫永红名下，为一份房产证，建筑面积142.8平方米。现该三间房屋状况为打通并由声屏公司实际使用。庭审中，巫永红陈述其在声屏公司担任会计，X室、XX室、XXX室均为其个人出资购买，购房款一部分来自炒股赚的钱，一部分为向亲戚朋友的借款，贷款每月还4400元左右，购买后出租给声屏公司并收取租金，并提交了其与江苏声屏信息传播中心于2001年11月28日签订的《房屋租赁合同》、与声屏公司、南京声屏文化传播有限公司于2013年1月8日签订的《房屋租赁合同》及部分房租发票。刘斌质证称，怀疑2013年《房屋租赁合同》中南京声屏文化传播有限公司公章非当时所盖，对房租发票无异议，但仅能证明声屏公司支付了租金，不能证明巫永红实际得到了租金；张健质证称没有异议，租金是给巫永红的，并陈述其对于巫永红的购房未出资。2015年4月28日，张健开具金额为62000元的宁波银行本票一张并交与刘斌。庭审中刘斌陈述，该款为张健所付租金，案涉房屋系贷款购买，其与张健约定以每年房租30000元冲抵贷款，2001年至2012年间，扣除贷款外剩余的租金每年约6、7000元，张健已通过现金方式向刘斌给付；2012年贷款还完后，双方协商每年租金31000元，因当时关系很好且之前一直履行，故未签订租赁协议，但张健仅支付了2013年、2014年的租金，之后未再付。张健陈述，该款为其向刘斌归还借款，并非所付房租，具体是让公司出纳去办的，还完62000元后留下整数60000元；2015年前没有给过刘斌租金和贷款的差额，但互有生日贺礼的现金往来。庭审中，刘斌提交了其与巫永红、张健的电话录音，其中在刘斌与张健2015年12月17日的电话录音中，刘斌多次要求张健办理过户，并同意过户后仍将房屋出租给公司，张健称：“你这个事情肯定给你解决，因为我最近一段时间忙得不得了，你还能等到这个月过掉，一月份？我见面跟你聊一下”、“你这过户是不现实的，过户你怎么弄呢？你过户这一间还有公司在办公”、“我本来是什么想法呢，我本来是想相当于公司把这个买下来，然后把钱给你，就这个想法，你还懂啊”、“这个月底来不及哎，我跟你讲，真的来不及”等。在2014至2015年期间刘斌与巫永红的一份电话录音中，刘斌要求巫永红写个东西，巫永红不同意写，称：“你最终目的肯定是想把房子拿到……我跟他讲，你拍着良心讲……这一切的东西是不是刘斌的？如果是刘斌的，一切话都不要说了……我说你摸着良心讲，这个是不是刘斌的，说是他的，那别的东西都不要说，有必要吗？有必要这样搞吗？搞个你死我活，我们不希望看到这样的局面……这个房子是你的就是你的，就是应该要给你的……”等。在2015年4月23日刘斌与巫永红的电话录音中，巫永红称：“老张他妈妈也是发生点事情，所以最近一两个星期他都没怎么来，所以你这个钱我就落实不了……就我们那天谈的方案，他现在的想法是叫你把前面一年房租希望不要算了，不是三年吗？……我现在给不了钱，要给也是他给，不然他后面要来怪我这个事情……原来不是到今年年底应该要给你三年吗？对吧？要给你三年的房租对吧？然后到明年这个时候把这个房子问题给解决了。我们上次谈好把前面的那个13年、14年房租给你，对不对？他现在希望你减免他1年，就是把14年、15年给你，还行？”，刘斌称：“你先给我吧”，巫永红称：“我先把钱给你，等于是14年、15年的钱哦”、“你讲话是要作数的，因为房子明年就要给你的”、“那行，给的时候我肯定给你一张本票了，上面是写房租，那这个事情不就确凿了吗？”等。对于刘斌与张健的电话录音，张健质证称真实性认可，但陈述起因是刘斌觉得向张健出借借款十几年很亏，故要求张健过户一套房屋以补偿，但张健不同意，后刘斌以向巡视组举报相威胁，张健为避免激怒刘斌故对其安抚并拖延。对于刘斌与巫永红的电话录音，巫永红质证称，不确定录音中声音为其本人，但其与刘斌有过几次通话，目的是安抚刘斌和张健的矛盾，故顺着刘斌说，不知晓刘斌要的是巫永红名下的房子。本院向巫永红释明可申请对电话录音进行鉴定，其未申请。关于为何确认所购房屋为X室，刘斌称其支付的首付款122000元与X室购房款228000元相吻合，故推定是X室，同时其当时只知道巫永红购买了X室，房外悬挂的门牌号××室，并不知道巫永红还买了另外两间。经本院释明，刘斌认为虽三套房在同一房产证上，但可以独立办理过户。张健称电话录音中未讲哪一套房，也没有具体承认哪一套房办理过户。巫永红称根据刘斌自己的陈述是要天丰大厦的房屋，但哪一套其未说，且起诉前刘斌从未向巫永红要过巫永红名下的房屋。本案审理过程中，刘斌向本院申请对刘斌、张健所陈述的本案相关事实进行测谎鉴定，本院依法委托南京森林警察学院心理测试中心进行鉴定，后南京森林警察学院心理测试中心以争议事实发生在16年前，且无具体事件支撑，对当事人主观认知较难进行测谎为由退回鉴定委托。刘斌又向本院申请对南京市秦淮区洪武路26号天丰大厦XX室房屋2019年1月22日的市场价格评估，其认为因庭审中对过户哪一套房屋存在争议，虽其主张过户的为X室，但三间房屋面积不一致，故申请对面积较小的XX室进行评估，单价可以参考。本院依法委托江苏中策行土地房地产资产评估咨询有限公司进行评估，江苏中策行土地房地产资产评估咨询有限公司于2019年3月5日作出《房地产估价报告》，确定XX室房屋市场总价值为73.23万元。各方对该报告真实性无异议，但巫永红、张健认为评估报告结果与刘斌的诉请无任何关联，且系针对通常买卖交易下所作的评估，包含卖方应付税费在内，故不能作为本案赔偿的依据。本院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，刘斌主张其所付122000元为购房首付款，张健付款62000元为房租，而张健主张刘斌付款为借款，张健付款为归还借款，双方对基础法律关系存在重大争议，又因双方对各自主张事项均不能提供书面约定，故本案中刘斌提供的其与巫永红、张健的电话录音对本案事实的认定至关重要。本案审理过程中，张健对其与刘斌电话录音真实性予以认可，巫永红虽对其与刘斌的电话录音存有异议，但未申请鉴定，故本院对刘斌与张健、巫永红的电话录音的真实性均予以采信。张健虽主张电话录音中双方谈及房屋过户系因刘斌要求对借款予以补偿，但电话录音中不能反映其上述主张事项，而张健反在电话录音中拖延过户时间，并表示其想法是由公司将房屋买下，并把钱给刘斌，更与其主张事项不符，故本院对其主张不予采信；巫永红虽主张出其部分言论系为安抚刘斌而作出，但在电话录音中可以看出巫永红明确认可房屋是刘斌的，并详细谈及支付房租的年份、方式等，亦表明了其对刘斌系房屋实际权利人完全知晓，故本院对其主张不予采信。综合以上分析，本院认为，各方于电话录音中谈及过户、支付房租等事项并非对借贷关系履行过程中以房抵债的重新约定，而是对已有的借名买房约定如何履行的确认，即存在刘斌与张健约定由刘斌出资购房、以巫永红名义购买并登记的事实,且巫永红对此知晓。但本案中存在特殊情况，即巫永红同时购买了X室、XX室、XXX室三套房屋。根据刘斌的陈述，其主张所购房屋为X室系根据其支付的购房首付款与房款情况推测得出，但与巫永红购房合同载明房款情况不符；同时在电话录音中，各方也始终未明确刘斌所购的是X室、XX室、XXX室中的哪一套房屋。而刘斌于本案中提出的诉讼请求均明确基于其对X室这一特定物享有的权利而产生，在现有证据不能证明其购买的即为X室的情况下，本院对其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告刘斌的诉讼请求。案件受理费12473元，鉴定费6400元，合计18873元，由原告刘斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  黄子辰人民陪审员  董家富人民陪审员  朱永昇二〇一九年五月十日书 记 员  窦丹丹