上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第576号上诉人（原审被告、反诉原告）王程华。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海中星集团申城物业有限公司。上诉人王程华因物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，上海中星集团申城物业有限公司（以下简称中星公司）与上海湘大房地产开发有限公司于2005年6月30日签订《前期物业管理服务合同》一份，约定上海湘大房地产开发有限公司将位于上海市松江区＊＊弄华亭新苑小区委托中星公司实行物业管理，物业类型为小高层、别墅；委托管理期限自第一户业主进户开始至小区首家业主委员会成立后选聘物业管理企业、签订物业管理合同止。合同另对其他物业管理事宜作出约定。2007年1月9日，经上海市松江区物价局审核，华亭新苑小区高层的物业服务费收费标准为每平方米建筑面积1.60元（人民币，下同）／月。原审另查明：王程华系上海市松江区＊＊弄29号303室房屋权利人，于2009年6月5日取得松2009012737号上海市房地产权证，载明的建筑面积为104.75平方米，房屋类型为公寓。中星公司诉至原审法院，请求判令：1、王程华支付自2011年10月1日起至2013年3月31日止的物业服务费3，016.80元；2、王程华支付滞纳金2，579.40元。原审庭审中，中星公司放弃滞纳金的诉讼请求。王程华提起反诉，请求判令：中星公司退还已交纳的物业服务费2，262.60元（0.6元／月／平方米×104.75平方米×36月）。原审认为，物业管理是物业管理公司依照合同约定为业主提供包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。中星公司与上海湘大房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对业主具有约束力。中星公司依照《前期物业管理服务合同》为王程华所在小区提供有偿的物业管理服务，王程华应当依据诚实信用的原则，按约向中星公司支付物业服务费。王程华在庭审中陈述，中星公司所提供的物业服务未达服务标准，不应按照1.60元／月／平方米的标准收取物业服务费，并提供了一组照片及证人证言等证据为证，中星公司对王程华的证据不予认可。对此，原审法院认为，关于证人王志亮的证言，因其未在原审法院指定期限内提供身份证明，原审法院对其证言不予采信。王程华所提供的照片未注明拍摄时间，即便照片及证人武玉红提供的证言中反映的情况客观存在，在中星公司提供物业服务的过程中，双方也可通过协商、沟通的途径予以解决，中星公司作为物业服务企业，应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，对业主反映的问题及时解决或予以配合。但王程华以此作为其拒付物业服务费的理由，缺乏依据，原审法院难以支持。中星公司自愿放弃滞纳金，系对自己民事权利和诉讼权利的自由处分，于法不悖，原审法院予以许可。关于王程华要求中星公司退还已交纳的物业服务费2，262.60元的反诉请求，理由有二：其一认为中星公司服务有瑕疵；其二中星公司在收费标准上存在不统一的情形，对有些业主的物业服务费进行了减半收取。对理由一原审法院已经进行了阐述，在此不再赘述。关于中星公司减少收取部分业主的物业服务费，是对自己权利的自由处分，不违反法律的强制性规定，根据合同相对性的原则，也不能构成王程华要求减免或不付物业服务费的理由。故王程华的反诉请求，缺乏相应依据，原审法院不予支持。原审法院审理后于二○一四年一月十五日依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，作出判决：一、王程华于判决生效之日起十日内支付上海中星集团申城物业有限公司自2011年10月1日起至2013年3月31日止的物业服务费3，016.80元；二、驳回王程华的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，合计诉讼费100元，由王程华负担。判决后王程华不服，向本院提出上诉称，被上诉人对上诉人所居住的房屋亦未尽过相应的物业管理及修缮职责，致使上诉人房屋渗水、霉变等问题日趋严重，影响上诉人的居住安全，无法正常使用房屋，已给上诉人带来重大经济及精神损失。此外，被上诉人亦未尽到物业服务合同规定的管理职责，小区环境脏、乱、差，故其提供的服务内容与收取的物业管理费质价不符，其还利用优势地位擅自对部分业主降低收费标准，造成小区业主同房不同价的混乱状态，故被上诉人没有理由向上诉人主张任何物业管理费用，并应向上诉人退还多收取的物业管理费用。原审法院未能全面审查本案事实，所作判决显失公正。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人原审的全部本诉请求，支持上诉人原审的全部反诉请求。被上诉人中星公司辩称，其作为上诉人所在小区的物业管理企业，已尽到了物业管理之责。上诉人接受了被上诉人提供的服务，理应支付相应的对价。其系上诉人所居住小区的物业管理单位，其应履行的义务是为小区居民提供相应的物业管理服务。上诉人所称的房屋质量问题，系上诉人与开发商之间的争议，不属于被上诉人物业管理服务范围。故上诉人拒付物业管理费没有理由，其上诉请求应予驳回。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依据《上海市住宅物业管理规定》及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。现被上诉人作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括上诉人在内的业主提供了物业管理服务后，上诉人应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业管理费用。物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括物业公共部位、公共设施设备的使用管理和维护、公共绿化的维护、公共区域的秩序维护、环境卫生、安全防范、交通消防等综合项目的有偿服务行为。故其主要职责是为被上诉人所在小区业主提供相关的服务，而上诉人所称其房屋质量方面的问题，则属于其与开发商间履行商品房出售合同所发生的争议，依据相关的法律规定，如果该问题发生在房屋质量保修期内，应由开发商承担相应的保修责任，保修期后需对房屋的公共部分进行维修、更新、改造和养护的，由与之有关联的业主经投票表决后决定，包括相关费用的分担责任，此系涉及业主自身的利益，被上诉人作为物业管理服务单位，并无此决定权。现上诉人以此作为拒付相应物业管理费的理由缺乏依据，本院不予支持。至于上诉人称被上诉人未尽到物业管理职责，故其可以拒付物业管理费的上诉理由，本院认为，鉴于上诉人所提出的均涉及上诉人所在小区公共环境、公共设施的维护等涉及小区公共利益的内容，因此涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，依据法律规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定或与被上诉人协商解决。故本案中上诉人以此作为其一户拒付物业管理费并主张退还部分物业管理费的理由缺乏依据，本院难以支持。综上，本院认为原审法院查明的事实清楚，判决适用法律无误，本院予以维持。上诉人的上诉理由均缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由上诉人王程华负担。本判决为终审判决。审 判 长  方方代理审判员  孙飞代理审判员  毛焱二〇一四年三月二十六日书 记 员  胡蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……