辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2014]沈中民二终字第275号上诉人（原审原告）：王炳芝，女，1958年9月12日出生，汉族，系沈阳市秋田电子设备有限公司工作人员，住址沈阳市铁西区。委托代理人：王永成，男，1951年5月8日出生，汉族，系沈阳市于洪区中小企业局退休干部。被上诉人（原审被告）：辽宁三利房地产实业有限公司，住所地：沈阳市和平区南三经街20号。法定代表人：郑弘。上诉人王炳芝因与被上诉人辽宁三利房地产实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院作出的[2013]沈和民二初字第578号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2014年1月21日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，代理审判员孙卓、代理审判员王虹（主审）参加评议的合议庭，对此案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2002年11月12日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区河北街55号15幢431号房屋一套。合同第三条约定“……该商品房（合同约定）建筑面积共125.99平方米……。本合同约定的建筑面积为沈阳市产权测绘大队审核批准的销售建筑面积，如因该面积有误，合同中第五条约定的条款视为有效条款。”。合同第四条约定“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3050元，总金额人民币叁拾捌万肆仟贰佰柒拾元整。……”。合同第五条约定“根据当事人选择的计价方式，本条规定以（建筑面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理；……2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；……面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%……”。合同签订后，原告依约向被告支付了合同约定的房款384270元，被告也将房屋交付给原告使用。另查，涉诉房屋后经沈阳市房产测绘大队测算审核，最终产权面积确定为128.69平方米，比合同约定面积多2.7平方米。原告于2012年6月13日向被告交纳了多出的2.7平方米的房款8235元.双方于2012年7月31日就上述多出的2.7平方米面积签订了商品房买卖合同补充协议一份，协议第二条约定“双方同意在买受人向房屋产权登记机关申请房屋产权登记时，房屋产权证登记的建筑面积按房产专业测绘部门出具的竣工测绘面积128.69平方米予以确认。”。第三条约定“因房屋竣工建筑面积与双方当初签订的商品房买卖合同约定面积不一致：实测面积大于约定面积2.7㎡，所差房款及相关费用，双方协商按下列第1项处理：1、双方自行约定：（1）双方对此面积予以确认，其它未近事宜协商解决。……”原审法院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应自觉履行。被告交付的房屋经沈阳市房产测绘大队测量，比合同约定的125.99平方米多2.7平方米，即128.69平方米，因双方在合同中约定了面积误差比的计算方法，依该计算方法，面积误差比绝对值为|（128.69平方米-125.99平方米）/125.99平方米︳=2.14%，小于3%。另外，虽然双方在合同中约定了面积误差比绝对值小于3%时房款的处理方法，但双方在之后签订的补充协议中对面积误差所差房款和相关费用的解决方式做出了变更，变更为协商解决，而双方至今未能协商一致，应视为补充协议中对面积误差所差房款和相关费用的解决方式没有约定，因此应适用法律及司法解释的规定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，上述情况应按照合同约定的价格据实结算。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。对于原告所述的多出的2.7平方米面积为被告所作出的属于赠与面积的要约及被告收取8235元属于不当得利的情况，因原告所提供的证据不足以证明上述事实的存在，故对原告的上述观点，本院不予采信。原审法院判决：驳回原告王炳芝的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告负担。宣判后，王炳芝不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审民事判决书，依法改判。主要理由：一审法院认定事实和适用法律错误。一、商品房买卖合同约定面积与登记面积相差2.7平方米是被上诉人为促销以要约方式赠送给买受人的阳台面积。立式剖面图显示面积为125.99平方米，不含阳台面积2.7平方米，赠送阳台面积不是基于法定的测绘误差，不适用“面积误差比绝对值”调整范围。被上诉人出售房屋时明知有2.7平方米阳台面积的存在，但并未向买受人收取该部分房款，除按套出售外其他多数阳台面积都是赠送的。上诉人入住十多年，被上诉人一直未要这部分房款，办理房产证时以不给办证要挟，一审无须苛求上诉人再提供任何证据。二、房屋真正的出卖人是一家建筑公司，被上诉人以卖楼花形式由建筑公司出资建楼，完工后以被上诉人名义销售，被上诉人每平方米提成50元，被上诉人不是真正的房屋所有权人，8,235元阳台面积款属于不当得利，应当退还给上诉人。三、补充协议明确约定“未尽事宜双方协商解决”，并非一审判决认定的“约定不明确”。即使2.7平方米阳台面积不算赠送，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“合同有约定的按约定处理”，被上诉人应当退还8,235元阳台面积款。被上诉人单方提供格式文约，上诉人不知内容情况下签字放弃了主要权利，依照《合同法》第四十条规定应该认定无效。本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、购房款发票、房款收款、《补充协议》、原审法院调取的《房屋产权面积测算审核分层分户表》等证据，已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：本案争议焦点为被上诉人是否应当返还上诉人2.7平方米阳台面积款8,235元及利息。首先，上诉人、被上诉人于2002年11月12日签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同约定涉案房屋的建筑面积为125.99平方米，计价方式为按建筑面积计算，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房等等。根据沈阳市房产测绘中心出具的《房屋产权面积测算审核分层分户表》，能够证明涉案房屋的产权登记面积为128.69平方米，比合同约定面积多出2.7平方米。上诉人主张2.7平方米阳台面积为被上诉人赠送部分，被上诉人予以否认，双方之间对此并无明确的书面约定。而按照《商品房买卖合同》约定，应当以产权登记面积为准，按建筑面积计算，据实结算房价款。其次，双方在办理房屋权属登记之时，对于2.7平方米面积款的补交问题进行过协商。上诉人于2012年6月13日向被上诉人补交了2.7平方米面积款8,235元，2013年7月31日双方又签订了《补充协议》，根据补充协议第二条、第三条的约定内容，能够证明双方已对争议的2.7平方米面积予以确认。对于上诉人提出补充协议为被上诉人单方提供格式文约，上诉人在不知内容情况下签字放弃主要权利，主张合同无效等，因上诉人作为具有完全民事行为能力的自然人，应当知道签字行为将会产生的法律后果，并应对此承担法律责任，故双方应当按照补充协议约定履行，上诉人主张返还的理由不成立。此外，对于上诉人提出不当得利的主张，因上诉人是与被上诉人履行商品房买卖相关手续，并不是与其主张的建筑公司，故该项上诉主张不成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉主张缺乏事实及法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵明静代理审判员  孙 卓代理审判员  王 虹二〇一四年三月三日书 记 员  张 莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。