包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终597号   上诉人（原审被告）：包头市恒嘉置业有限公司。   法定代表人：温建国，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：康丽梅，内蒙古承达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：魏枫，内蒙古承达律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：包头市公路工程股份有限公司。   法定代表人：杜成龙，该公司董事长。   委托诉讼代理人：田会坤，内蒙古万生律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张韡霆，内蒙古万生律师事务所律师。   上诉人包头市恒嘉置业有限公司因与被上诉人包头市公路工程股份有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不服包头市九原区人民法院（2018）内0207民初1656号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人包头市恒嘉置业有限公司的委托诉讼代理人康丽梅、魏枫，被上诉人包头市公路工程股份有限公司的委托诉讼代理人田会坤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   包头市恒嘉置业有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院错误曲解《补充协议》的约定内容系认定事实不清。《补充协议》系对《承诺书》的进一步约定，具有明确的指向性，《补充协议》变更了原《承诺书》的内容。根据《补充协议》的内容，底商商品房预售手续办理是付款的条件，不存在首选金钱履行或销售房屋的区别。也就是说，双方支付870万元的唯一条件系底商商品房预售手续办理完毕。另，一审法院判决认定内容违反了前期同一法院生效裁定认定的事实，应当予以纠正。二、一审法院判决支持被上诉人主张的利息和违约金无事实和法律依据。一审法院判决结果的第二条和第三条分别支持了被上诉人利息和违约金的请求。在一审庭审过程中，合议庭询问上诉人针对利息和违约金的请求是否认可，上诉人一直表示付款条件不成就，上诉人不存在违约行为，该违约金约定条件并不触发。一审法院判决违约金及利息的支付依据系经济适用房商品房预售许可证已经办理完毕。但双方约定的商品房预售许可证有明确指向即底商的商品房预售许可证办理完毕后三个月内支付870万元。如上诉人未支付，则发生的也为房屋“销售”行为，并非付款行为。违约金的性质既具有补偿性，又具有赔偿性，在守约方不能举证证明其除利息损失外还存在其他损失，违约金能够足以涵盖其利息损失的情况下，另行主张赔偿其利息损失的，应不予支持。抛开附款条件是否成就，法院也不应同时支持被上诉人违约金和利息的主张，且违约金数额畸高于损失金额，应当予以调整。   包头市公路工程股份有限公司辩称，答辩人并不知道被答辩人在保障房建设项目用地上建设的底商是商品房，当时签订补充协议的目的是为了确保债权的实现。根据补充协议的约定，销售房屋是履行债务的担保方式，即使双方发生争议，也为一般的债权债务纠纷。上诉人将预售许可证理解为商品房预售许可证，不符合双方当时的约定。在双方约定的抵顶底商无法实现的情况下，答辩人选择及时用金钱履行，符合双方约定的本意，应予支持。上诉人已经取得了经济适用住房的预售许可证，但没有付清款项，构成违约，一审判决并无不当。   包头市公路工程股份有限公司一审的起诉请求：1.判令被告恒嘉公司给付原告公路公司土地补偿款870万元，并从2016年3月8日起按银行同期贷款利率支付利息至款付清之日止，截止2018年10月24日利息为137.025万元，本息合计1007.025万元；2.判令被告恒嘉公司给付原告公路公司违约金174万元；3.本案诉讼费由被告恒嘉公司承担。   一审法院审理查明的事实：2012年6月5日，原、被告签订了《土地合作开发框架协议》，约定被告恒嘉公司出资1800万元作为原告公路公司位于包头市××区以南、巴音高勒路以北、健康路以东、东临富丽家园占地30亩的划拨土地的土地补偿费用。2015年1月20日，被告恒嘉公司作出《承诺书》，其公司已经依据双方协议支付土地补偿款630万元，承诺：“1、我公司在作出承诺之日付剩余土地补偿款中的300万元。2、如我公司办理预售许可证手续后，三个月之内未能一次性付清剩余土地补偿余款870万元，我公司同意按同期银行贷款利率按月支付利息，并向包头市公路工程股份有限公司支付174万元违约金。”2015年1月21日，原告包头公路公司（甲方）与被告恒嘉公司（乙方）签订了《补充协议》，约定“一、双方同意乙方将恒泰嘉园项目1#楼二层底商以单价为7000元/平方米的价格销售给甲方，总计销售面积为1528.54平方米，总计销售价格为1070万元。……。甲方应支付房款1070万元的支付方式为：以乙方承诺书约定的在乙方办理预售许可证手续后，三个月内未能一次性付清甲方剩余土地补偿余款870万元加乙方应向甲方支付的174万元违约金折抵。二、如果乙方办理预售许可证手续后三个月内一次性付清甲方剩余土地补偿余款870万元，则本协议第一条双方约定的房屋销售关系自动解除。如果乙方办理预售许可证手续后，三个月内未能一次性付清甲方剩余土地补偿余款870万元，则本协议第一条双方约定的房屋销售关系开始履行，甲方安排职工开始接收上述房屋，如乙方不配合或其他原因造成甲方不能正常接收房屋，乙方承担全部赔偿责任。本协议签订后，在双方约定的房屋销售关系自动解除前，乙方不得以任何形式销售上述房屋，否则甲方有权安排职工接收乙方不低于同等价值的任何房屋。三、本协议等同于房屋销售合同，双方签订后生效。”2015年12月8日，被告恒嘉公司取得了（2015）包房字第0068号恒泰嘉园1-6号楼经济适用住房的预售许可证。2017年10月11日，公路公司诉至一审法院，要求恒嘉公司履行协议，交付恒泰嘉园1#楼总计面积为1528.54平方米、销售价格为1070元的商业房屋，一审法院以恒嘉公司取得的房屋预售许可证是经济适用房住宅的，关于商品房的房屋预售许可，恒嘉公司正在办理中，公路公司请求交付的房屋不具备交付条件为由驳回了起诉。   一审法院认为，原、被告在《补充协议》中约定如果被告恒嘉公司办理预售许可证手续后三个月内一次性付清所欠土地补偿款870万元，则双方关于恒泰嘉园1#楼二层1528.54平方米的底商销售关系自动解除，如果办理预售许可证手续后三个月内未能一次性付清，则双方履行底商销售关系，从上述约定可以反映出双方首选的是金钱履行债务，在付款不能的情况下才选择用底商抵顶，被告恒嘉公司已经于2015年12月8日取得了（2015）包房字第0068号恒泰嘉园1-6号楼经济适用住房的预售许可证，但未取得包括上述底商在内的商品房的预售许可证，在双方约定的抵顶底商无法实现登记的情况下，现原告公路公司选择及时用金钱履行债务，符合双方约定的本义，应予支持，故被告恒嘉公司应当给付原告公路公司所欠的土地补偿款870万元及违约金174万元。至于原告公路公司主张按照中国人民银行同期贷款利率支付870万元自预售许可证办理完毕三个月2016年3月8日起至给付之日的利息（暂计至2018年10月24日为1370250元），被告恒嘉公司在《承诺书》中进行了承诺，且未提出异议，故应予支持。至于被告恒嘉公司抗辩只办理完毕了恒泰嘉园1-6号楼经济适用住宅的预售许可证，商品房的预售许可证并未办理完毕，约定的付款条件不具备，但被告恒嘉公司在《承诺书》中写明“包头市公路工程股份有限公司同意将该宗土地权属归我公司名下，作为恒泰嘉园保障房建设项目用地”，故预售许可证不应只理解为商品房预售许可证，本院对其抗辩理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第十二条第（六）项、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告包头市恒嘉置业有限公司给付原告包头市公路工程股份有限公司所欠土地补偿款870万元；二、被告包头市恒嘉置业有限公司按照中国人民银行同期贷款利率给付原告包头市公路工程股份有限公司上述870万元自2016年3月8日起至给付之日的利息（暂计至2018年10月24日为1370250元）；三、被告包头市恒嘉置业有限公司给付原告包头市公路工程股份有限公司违约金174万元。以上款项于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费92662元，由被告包头市恒嘉置业有限公司负担。   经二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。   本院认为，上诉人包头市恒嘉置业有限公司与被上诉人包头市公路工程股份有限公司于2012年6月5日签订《土地合作开发框架协议》。上诉人包头市恒嘉置业有限公司据此已经取得了土地使用权，并在涉案土地上进行了开发建设，取得了开发利益。上诉人包头市恒嘉置业有限公司给付部分土地补偿款后，尚欠被上诉人包头市公路工程股份有限公司土地补偿款870万元。根据双方之间合同的约定，并结合本案的客观实际情况，一审判决包头市恒嘉置业有限公司给付包头市公路工程股份有限公司土地补偿款870万元并无不当。结合上诉人包头市恒嘉置业有限公司作出的《承诺书》以及其与被上诉人包头市公路工程股份有限公司签订的《补充协议》来看，对于预售许可证是指经济适用住房的预售许可证还是商品房的预售许可证双方约定不明。因双方当事人约定不明，对是否应付土地补偿款争议较大，现有证据不能认定上诉人包头市恒嘉置业有限公司未付土地补偿款构成违约，一审判决包头市恒嘉置业有限公司给付包头市公路工程股份有限公司违约金不当。对于欠款利息问题，鉴于未付土地补偿款会产生损失，包头市恒嘉置业有限公司应自包头市公路工程股份有限公司提起诉讼主张权利之日起按照同期同类贷款利率给付欠付款利息。一审判决从经济适用住房预售许可证取得后三个月开始计算利息依据不充分，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持包头市九原区人民法院（2018）内0207民初1656号民事判决第一项，即被告包头市恒嘉置业有限公司给付原告包头市公路工程股份有限公司所欠土地补偿款870万元。   二、撤销包头市九原区人民法院（2018）内0207民初1656号民事判决第二、三项，即被告包头市恒嘉置业有限公司按照中国人民银行同期贷款利率给付原告包头市公路工程股份有限公司上述870万元自2016年3月8日起至给付之日的利息（暂计至2018年10月24日为1370250元）；被告包头市恒嘉置业有限公司给付原告包头市公路工程股份有限公司违约金174万元。   三、包头市恒嘉置业有限公司按照中国人民银行同期同类贷款利率给付包头市公路工程股份有限公司上述870万元自2018年11月7日起至给付之日的利息。   以上款项于本判决生效后十日内付清。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一、二审案件受理费共185324元，由包头市恒嘉置业有限公司负担136518元，由包头市公路工程股份有限公司负担48806元。   本判决为终审判决。   审判长 张志强   审判员 包杏花   审判员 王 伟     二○一九年五月二十四日   书记员 张景文   附：本判决引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。