河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0302民初8742号 原告：河北东升房地产开发集团有限公司，住所地河北省保定市定州市，统一社会信用代码： 法定代表人：杨东升，总经理。 委托代理人：李学业，河北渤海明达律师事务所律师。 委托代理人：徐新民，男，汉族，现住秦皇岛市海港区，公司职工。 被告：刘义，男，户籍地：河北省秦皇岛市青龙满族自治县。 被告：中国农业银行股份有限公司秦皇岛开发区支行，住所地秦皇岛市经济技术开发区。统一社会信用代码：。 负责人：高鹏，行长。 委托代理人：刘博，男，汉族，现住秦皇岛市海港区，公司职员）。 原告河北东升房地产开发集团有限公司（以下简称东升房地产）与被告刘义、中国农业银行股份有限公司秦皇岛开发区支行（以下简称农行开发区支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东升房地产法定代表人杨东升及其委托代理人李学业、徐新民，被告农行秦皇岛开发区支行委托代理人刘博到庭参加诉讼，被告刘义经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东升房地产向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令解除原告与被告刘义于2014年8月14日签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》（合同备案号B20140814044844，合同编号2012009000063）；原告收回海港区东升家园2号楼2-1202号和2号地下车库-144号房产另行销售。二、请求依法判令解除原告与二被告于2014年8月22日签订的《个人购房担保借款合同》三、请求依法判令被告刘义支付已被被告农行开发区支行扣划的款项本息共计27377.71元，并支付违约金116263.10元。四、本案诉讼费用由被告刘义承担。事实和理由：2012年5月6日，原告与被告农行开发区支行签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定合作项目为东升家园。坐落于和平大街北侧，己取得预售许可证号为秦房预售字（2013）第062号。协议约定原告应按被告农行开发区支行向合作项目发放的个人住房贷款额的5%交纳保证金，并存入保证金专户（户名：河北东升房地产开发集团有限公司，账号：S08110629********），原告以该保证金专户内的资金为所担保的债务设定动产质押担保。原告依本协议、贷款合同、担保合同约定需承担担保责任时，被告农行开发区支行有权直接从保证金专户扣划相关款项。2014年8月14日原告与被告刘义签订了《秦皇岛市商品房买卖合同》（合同备案号B20140814044844，合同编号2012009000063），合同约定，被告刘义购买原告开发建设的海港区东升家园2号楼2-1202号和2号地下车库-144号房产，总房款为人民币1162631元整。同时，双方签订《合同补充协议》；2014年8月22日与二被告签订《个人购房担保借款合同》为被告刘义购买上述商品房在被告农行开发区支行处的借款提供阶段性保证担保。合同签订后，被告刘义于2014年8月14日支付首付款人民币382631元整，向银行贷款人民币780000元整。由于被告刘义从2018年1月至今未已连续7个月未向被告农行开发区支行履行还款义务，导致被告农行开发区支行从原告在其处开立的保证金账户中扣划被告刘义拖欠的贷款本息共计27377.71元。现原告依据与被告刘义签订的《合同补充协议》第一条第2款之约定诉请解除双方于2014年8月14口签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》，由原告收回海港区东升家园2号楼2-1202号和2号地下车库-144号房产另行销售，并诉请被告刘义向原告支付总房款（1162631元）10%的违约金，即116263.10元。另因商品房买卖合同的解除，致使担保借款合同的目的无法实现，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，诉请解除原告与二被告签订的《个人购房担保借款合同》。另依据《中华人民共和国担保法》之规定，要求被告刘义支付原告已被被告农行开发区支行扣划的款项本息共27377.71元。综上，被告刘义的违约行为给原告造成了重大的经济损失，原告为了维护自身的合法权益，现依据国家法律的相关规定，特具状本诉，请求人民法院依法审理，判决如诉请所愿。 被告刘义未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 被告农行秦皇岛开发区支行辩称，我行与原告和被告刘义于2014年8月22日签订了个人购房担保合同，依据合同约定发放住房按揭贷款，2014年9月1日将贷款78万元已经打入东升地产账户。我行对被告刘义本笔贷款所购房屋享有优先受偿权，借款人和担保人应按月偿还我行贷款本息，担保人对偿还有连带责任。我行不承担任何诉讼费用。 原告向本院提交证据为：第一组证据，《秦皇岛市商品房买卖合同》（合同备案号：B20140814044844）复印件12页、《合同补充协议》复印件2页。证明：2014年8月14日，被告刘义就购买海港区东升家园2号楼2-1202号和2号地下车库-144号（现更名为秦皇岛市海港区和平花园33-2-1302）房屋事宜与原告签订《秦皇岛市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方约定总购房款人民币1162631元，其中首付款人民币382631元整，以银行按揭贷款支付人民币780000元整。《合同补充协议》第一条第2款约定，被告刘义连续三次或累计六次未向银行足额、按期还款，则原告有权单方面解除合同。合同解除自原告向被告刘义邮寄解除合同通知之日起生效。原告主张解除合同时，被告刘义应按总房款的10%向原告支付违约金。原告于合同解除及办理完毕合同注销登记手续、且原告将该房屋另行售出后60日内，在被告刘义已付房款中扣除其拖欠银行的本金、利息、罚息等费用和欠原告的代还款、被告刘义应承担的各项违约金、税费以及给原告造成的税费等实际损失后，将剩余房款退还被告刘义。原告有权将代银行扣收的款项径行付给债权银行。第二组证据，《个人购房担保借款合同》复印件16页。证明：2014年8月22日，原告与被告刘义、被告农行开发区支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告刘义以讼争房屋作为抵押物向被告农行开发区支行申请贷款780000元用于购买诉争房屋，原告为被告刘义购房贷款提供阶段性担保的事实。第三组证据，《中国农业银行业务凭证》复印件4页、《中国农业银行保证金账户分户账》复印件1页。证明：因被告刘义未按期还款导致原告承担保证责任，自2018年3月起截至2018年12月29日已代被告刘义向被告农行开发区支行偿还贷款本息54827.52元的事实。第四组证据，《合同违约通知书》复印件1页、《解除商品房买卖合同通知书》复印件1页、《EMS全球邮政特快专递凭条》复印件1页。证明：原告分别于2018年7月10日、25日向被告刘义邮寄送达了《合同违约通知书》、《解除商品房买卖合同通知书》，原告依据《合同补充协议》第一条第2款的约定行使解除商品房买卖合同的实事。第五组证据：《河北省非税收人一般缴款书》复印件1页、《江苏增值税普通发票》复印件1页。证明：原告因保全涉案房屋（秦皇岛市海港区和平花园33-2-1302）所花费的担保服务费3480元。 被告农行开发区支行对以上证据均无异议。 被告农行开发区支行提交以下证据。证据一、《个人信贷业务申请表》，证明被告刘义在我行申请贷款780000元，证据二、借款凭证，证明我行2014年9月1日给刘义房款780000存到东升地产账户，证据三、《个人购房担保借款合同》，证明原告与被告刘义、被告农行开发区支行三方签订了担保合同，借款人被告刘义和担保人原告东升房地产都有偿还贷款的义务。 原告对以上证据无异议 经审理，本院认定以下事实，2012年5月6日，原告东升房地产与被告农行开发区支行签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定合作项目为东升家园。该项目坐落于秦皇岛市海港区北侧，己取得预售许可证号为秦房预售字（2013）第062号。协议约定原告应按被告农行开发区支行向合作项目发放的个人住房贷款额的5%交纳保证金，并存入保证金专户（户名：河北东升房地产开发集团有限公司，账号：Ｓ08110629********），原告以该保证金专户内的资金为所担保的债务设定动产质押担保。原告依本协议、贷款合同、担保合同约定需承担担保责任时，被告农行开发区支行有权直接从保证金专户扣划相关款项。2014年8月14日原告与被告刘义签订了《秦皇岛市商品房买卖合同》（合同备案号Ｂ20140814044844，合同编号2012009000063），购买原告开发建设的海港区东升家园2号楼2-1202号和2号地下车库-144号房产，总房款为人民币1162631元整。同时，原告与被告刘义双方签订《合同补充协议》；2014年8月22日原告与二被告签订《个人购房担保借款合同》为被告刘义因购买上述商品房在被告农行开发区支行处的借款提供阶段性保证担保。合同签订后，被告刘义于2014年8月14日支付首付款人民币382631元整。以银行贷款方式支付人民币780000元整。由于被告刘义从2018年1月至今未已连续7个月以上未向被告农行开发区支行履行还款义务，导致被告农行开发区支行从原告在其处开立的保证金账户中扣划被告刘义拖欠的贷款本息共计27377.71元。原告分别于2018年7月10日、25日向被告刘义邮寄送达了《合同违约通知书》及《解除商品房买卖合同通知书》。 另查，涉案房屋已经由原告交付被告刘义使用。 本院认为，原告与被告刘义签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，为有效合同，双方应依约履行。原告与被告刘义及被告农行开发区支行三方签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，三方均应依约履行。被告刘义因购买上述商品房由原告为被告刘义在被告农行开发区支行处的借款提供阶段性保证担保。原告为被告刘义承担阶段性连带保证责任。被告刘义未能按期偿还银行借款，致使被告农行开发区支行从原告保证金账户扣划款项，被告刘义的行为构成根本违约，已经符合双方合同及协议约定的解除条件，故对原告解除与被告刘义双方签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。合同解除后，原告与被告刘义及被告农行开发区支行之间的《个人购房担保借款合同》也应随之解除。对因买卖合同已经取得的财产应相互返还。原告应将收取被告刘义所交房款首付及偿还银行的贷款本金返还给被告刘义。被告刘义应将原告代偿的银行借款本金的利息返还给原告。另，合同解除，不影响被告刘义承担违约责任，依据双方约定，被告刘义应向原告支付总房款10%作为违约金即116263.10元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、解除原告河北东升房地产开发集团有限公司与被告刘义于2014年8月14日签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》及《合同补充协议》； 二、解除原告河北东升房地产开发集团有限公司与被告刘义及被告中国农业银行股份有限公司秦皇岛开发区支行于2014年8月22日签订的《个人购房担保借款合同》; 三、由原告河北东升房地产开发集团有限公司代被告刘义偿还在被告中国农业银行股份有限公司秦皇岛开发区支行所贷款的剩余本金及利息； 四、原告河北东升房地产开发集团有限公司返还被告刘义购房首付款382631元以及被告已经偿还的银行贷款本金（以中国农业银行股份有限公司秦皇岛开发区支行出具的还款记录为准），并退还被告刘义已给付原告的住房维修资金及配套费等其他费用（以原告实际收取被告刘义的相关费用票据为准）； 五、原告河北东升房地产开发集团有限公司支付给中国农业银行股份有限公司秦皇岛开发区支行的所有贷款本金的利息（数额以中国农业银行股份有限公司秦皇岛开发区支行出具的账单为准）均由被告刘义承担； 六、被告刘义向原告河北东升房地产开发集团有限公司支付违约金116263.10元； 七、被告刘义于本判决生效后20日内将坐落于秦皇岛市海港区房屋和2号地下车库-144号腾空并交还给原告河北东升房地产开发集团有限公司。 以上履行义务期限除本判决已确定的以外，其余均于本判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1586元。由被告刘义负担，于本判决生效后十日内履行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  王辉久 人民陪审员  陈永清 人民陪审员  吕凤玲 二〇一九年五月二日 代理书记员  董 涛