河北省保定市竞秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0602民初428号 原告：武新年，男，1963年2月16日出生，汉族，住址保定市莲池区。 委托诉讼代理人：高原、李伟，河北日方昇律师事务所律师。 被告：河北威控机电设备有限公司，住所地保定市风能街315号。统一社会信用代码91130605578238963F。 法定代表人：杜新会，该公司执行董事。 诉讼代表人：河北威控机电设备有限公司破产管理人。 负责人：陈华，管理人组长。 委托诉讼代理人：张军、武笑宇，河北君和诚律师事务所律师。 原告武新年与被告河北威控机电设备有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月7日作出（2016）冀0602民初2871号民事判决。河北威控机电设备有限公司不服该判决，向河北省保定市中级人民法院提起上诉。河北省保定市中级人民法院于2018年12月11日作出（2018）冀06民终4852号裁定，发回重审院依法另行组成合议庭，于2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告武新年及其委托诉讼代理人高原、李伟、被告河北威控机电设备有限公司破产管理人委托诉讼代理人张军、武笑宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武新年向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时办理保定市恒远路北侧2号楼1号车间1-3层厂房竣工验收手续；2、判令被告办理完毕竣工验收手续3日内，与原告办理交接手续，将保定市恒远路北侧2号楼1号车间1-3层厂房实际交付给原告，并协助原告办理产权登记；3、判令被告赔付原告自2016年9月23日至2016年11月23日期间违约金42万元，并自2016年11月23日至交房止按已付房款的日千分之一承担违约责任；4、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中,原告变更诉讼请求1、判令被告将保定市恒远路北侧2号楼1号车间1-3层厂房交付原告，由原告办理竣工验收手续。事实和理由：原告为扩大生产规模，于2016年8月20日与被告签订《厂房认购合同书》，以700万的价格（含56.7万元过户费）购买了被告坐落于保定市恒远路北侧2号楼1号车间1-3层厂房，作为新生产线投产的厂址，面积4200平方米。签订合同后，原告于2016年8月23日将购房款一次性给付被告，但被告至今未按合同约定的2016年9月23日的日期履行交付厂房义务，故诉至法院。 河北威控机电设备有限公司辩称，1、原、被告不存在真实的买卖合同关系，签订该厂房买卖合同书实际是被告向原告借款的担保，原、被告之间属于名为购房实为借贷的法律关系；2、双方签订的厂房认购合同书，约定的购房款明显低于当时市场价格的一半且扣除的契税等相关税费明显高于规定的征缴额，均不符合交易习惯；3、根据合同约定购房款700万元，并不包含契税等相关税费，而是合同约定契税问题双方另行协商，被告退回567000元应是原告提前扣除的利息；4、根据相关法律，未依法登记领取权属证书的房产不得转让，被告在仅具有土地使用权证书尚未办理竣工验收手续的前提下出售厂房的行为无效；5、现被告进入破产程序，即使该购房合同真实有效，被告也无法继续履行。 原告、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼提交如下证据：证据1、2016年8月20日双方签订的《厂房认购合同书》，证明原、被告双方对涉案厂房签订购房合同；证据2、2016年8月23日收据一份，证明原告按照合同约定支付购房款700万元；证据3、2016年8月20日被告出具的保证函，证明被告全额收取原告购房款，并承诺在2017年8月20日前到保定市房管局办理备案登记，并保证在2016年9月23日交付房产时完成各种验收手续；证据4、原告单位营业执照一份，证明原告的身份在保定市普天奥电子科技设备有限公司任法定代表人。 被告质证意见如下：对原告提交的证据1、2、3的真实性无异议，确实收到700万元，但双方签订的厂房认购合同书，不是为了买卖，而是被告向原告借款的担保；对证据4真实性无异议，对原告证明厂房自用不认可。 被告提交如下证据：证据1、被告公司员工王雪与原告的电话录音，证明被告及杨树强与原告之间存在债务关系而召开债权人会议通知原告参加；证据2、2016年12月18日被告组织债权人大会中有原告发言，证明原、被告之间系债务关系；证据3、杨树强建行银行卡账户明细，证明原告在2016年8月23日11时10分7秒向杨树强支付700万元款，杨树强于当天下午14时6分31秒向原告返还567000元；证据4、涞水县人民法院（2017）冀0623民初323号民事裁定书以及厂房转让合同、借条各一份，证明杨树强向涞水县金象科技小额贷款有限公司借款300万元，也是用的厂房转让合同手续。5、保定市风能街51445㎡厂房拍卖公告，证明风能街同时间、同地段的厂房售价为4486.84元/㎡。 原告质证意见如下：对被告提交的证据1、2大会中的发言，原告提到的以借款形式购房，并非真实情况，且与事实不符。仅是为了配合被告在债权人会议中稳定其他债权人情绪，从而达到原、被告及丁畔军之间购房目的；对证据3、原告确实将购房款700万元打入杨树强名下，杨树强系被告公司股东，其给原告返还了567000元，这款是原、被告双方协商的厂房契税及办理购房手续的相关费用，是为了防止被告不能及时办理房屋登记手续，避免契税等费用长期质押在被告处，所以经协商被告返还给原告；证据4、涞水县人民法院民事裁定书，与本案无关。5、此证据与本案无关联性。首先本案是被告为了支付工程费用，与原告协商以成本价将涉案厂房出售。其次，被告出示的证据，拍卖的土地接近200亩，而本案买卖涉及50亩土地，价格之间没有可比性；再次，破产管理人已经将厂房价值委托评估，听其他债权人说2000元/㎡。 本院经审理查明，原告于2016年8月20日与被告签订《厂房认购合同书》，原告武新年本人签字，被告单位由法定代表人杜新会及杨树强本人签字，并加盖被告单位公章。合同约定。1、原告购买被告坐落于保定市恒远路北侧2号楼1号车间1-3层标准工业厂房，建筑面积4200平方米（实际面积以产权登记机关实测面积为准，多退少补），每平米为1666.67元，总价人民币柒佰万元整（含契税等伍拾陆万柒仟元）；2、土地使用权限为50年，自2015年12月2日至2065年12月15日；被告应在2016年9月23日前，将符合使用条件的标准厂房交给原告，如被告逾期交房，每逾期一日，应向原告支付已付房款千分之一的违约金。签订合同后，原告于2016年8月23日将购房款一次性给付被告，被告于同日出具收据一张，载明：今收到武新年交来购房款（风能街东侧、恒远路北侧2号楼1号车间1-3层）人民币柒佰万元整（含契税等伍拾陆万柒仟元整），收款人杜新会，收款单位为被告，并加盖公章。原告由于担心被告不能及时办理房屋登记手续，经双方协商，被告又将契税等费用567000元返还给原告。关于本案诉争的房产，被告已于2015年12月2日取得由保定市国土资源局颁发的［保定市国用（2015）第130600-006920号］国有土地使用权证书，坐落于风能街东侧、恒源路北侧，使用权面积37027平方米，使用权类型为出让，土地用途为工业用地，使用权限至2065年12月15日。并于2016年3月29日取得了由保定市城乡规划管理局高新区分局颁发了［建字第130601201600021号］建设工程规划许可证，建设规模为89639.06平方米。原、被告所诉争的厂房已经建成，由于被告未按合同约定交付给原告厂房，为此，原告诉至法院。 庭审后，被告提交代理词，陈述被告于2018年8月2日进入破产重整程序，根据实际情况并无重整的可能性，现准备进入破产清算程序。 本院认为，被告陈述被告准备进入破产清算程序。那么表示尚未进入破产清算程序，亦未提交任何关于进入破产清算程序的证据，故不影响本案的审理。原、被告双方签订的《厂房认购合同书》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告依据合同交付了购房款，且被告出具收款收据，原告的义务已经履行完毕。被告应当按照合同约定办理厂房验收等相关手续并交付厂房，被告怠于办理相关手续且未交付给原告厂房，属违约，应当承担违约责任，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称不存在买卖合同关系，双方系债务关系，未向法庭提交充分的证据予以证实，仅凭债权人大会录音，不能否定双方的买卖合同关系。因《厂房认购合同书》中约定“总价人民币柒佰万元整（含契税等伍拾陆万柒仟元）”与被告出具的收据中“人民币柒佰万元整（含契税等伍拾陆万柒仟元整）”，两份证据相互印证，能够证明原告与被告之间就契税有约定，故被告辩驳退回的567000元应是原告提前扣除的借贷利息的主张不予支持。被告提交的涞水县人民法院民事裁定书及拍卖公告与本案不具有关联性，不予支持。关于原告主张违约金问题，双方约定违约金数额过高，应依据中国人民银行同期贷款利率计息，由于被告已退还原告契税等费用567000元，被告实际收到购房款643.3万元，即自2016年9月24日起至被告实际交付房屋止计算利息。原告在诉讼过程中变更诉求，被告将保定市恒远路北侧2号楼1号车间1-3层厂房交付原告，由原告办理竣工验收手续。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”据此，应由被告河北威控机电设备有限公司办理完厂房竣工验收手续，之后实际交付给原告武新年并办理相关确权手续。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起三十日内，被告河北威控机电设备有限公司办理完厂房竣工验收手续； 二、自本判决生效之日起三十日内，被告河北威控机电设备有限公司将坐落于保定市恒远路北侧2号楼1号车间1-3层厂房实际交付给原告武新年，并协助原告办理产权登记，所交契税等费用由原告武新年负担； 三、违约金计算以643.3万元为基数，依据中国人民银行同期贷款利率计息，自2016年9月24日起至被告实际交付房屋止计算利息。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费63740元，保全费5000元，共计68740元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判长  耿凤国 审判员  苑 辉 审判员  王丽丽 二〇一九年五月二十一日 书记员  宋琳琳