四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0112民初6507号 原告（反诉被告）宋新春，男，1980年4月7日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人税飞，四川律治律师事务所律师。 被告（反诉原告）谭洁，女，1982年4月18日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人林光炳，四川聚沙律师事务所律师。 委托诉讼代理人邹勋，四川亮锋律师事务所律师。 原告宋新春与被告谭洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用简易程序进行审理，2019年4月3日被告提起反诉，本院依法受理并对本案公开开庭进行了审理。原告宋新春及其委托诉讼代理人税飞、被告谭洁的委托诉讼代理人林光炳、邹勋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋新春向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行2017年7月21日签署的《过户合约》，将成都市龙泉驿区X房屋确权并过户至原告名下；2.判令被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费、鉴定费等全部费用（以实际发生金额为准）。事实和理由：2013年9月，原、被告登记结婚。同年10月15日，被告与开发商签订了X房屋（建筑面积105.28平方米，总价713349元，以下简称“标的房屋”）的《商品房购房合同》，原告支付了22万元的房屋首付款。后因办理贷款需要，原、被告于2013年11月28日办理了“假离婚”。后被告顺利办理了公积金贷款。其后，原、被告仍以夫妻名义共同生活居住并于2016年产下一女。房屋于2016年交付后，原告支付了房屋的契税、维修基金等费用，并投入23万元装修，其后一直管理使用至今。2017年7月21日，原、被告签订一份《过户合约》，合约约定原告向被告支付30万元，被告将标的房屋过户至原告名下。后因2017年7月至11月期间房价涨幅较快，被告反悔并要求原告增加房款，在原告要求付款时被告又拒绝提供收款账户再次反悔，且被告不仅拒绝履行《过户合约》且在约定的过户期限以前起诉原告要求原告搬离标的房屋。原告认为，《过户合约》是在原、被告双方综合计算考量后达成的一致意见，均应当按约履行，被告已严重违约。据此，原告提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告谭洁辩称，1.原、被告于2013年9月结婚，2013年11月28日离婚，双方没有共同生活，没有共同财产，被告以个人名义购买的案涉房屋应属个人财产，且该房屋的出资系被告以其个人公积金贷款所得，原告在离婚时也对该房产的所有权做了放弃声明并进行公证，现原告要求取得房屋所有权无事实和法律依据；2.对于合约而言系合同范畴，应由合同双方当事人亲自达成合意并签字确认才发生法律效力，而原告并未在合约上签字确认，且被告也记不清楚是否签署过该份合约；3.从合约的内容来看，2017年7月案涉房屋的价值在150万元左右，原告仅以30万元取得该房屋，对被告而言显失公平；4.对于原告支付给被告的部分资金系原告用于支付与被告非法同居期间的生活费及女儿的抚养费，该款与案涉房屋无任何关系。 反诉原告谭洁向本院提出反诉请求：请求依法判决解除反诉人与被反诉人本案所涉及的《过户合约》。事实和理由：被反诉人所提交的《过户合约》虽然是复印件，已经不知道是否与原件一致，但是就按复印件的内容被反诉人也已经构成根本性违约。从合约来看被反诉人有三个先履行义务。其一，必须在2017年10月底前支付反诉人20万元，而被反诉人无正当理由未履行；其二，2018年6月底前必须结算完所涉房屋按揭款，被反诉人同样无正当理由未履行；其三，在双方的聊天记录里反诉人已经明确告知被反诉人如果在约定期限内交不起款就要处理该套房屋。所以根据合约内容来看被反诉人已经无权要求取得本案所涉及的房屋，该合约已经满足了解除条件。另外，该合约本身就是一份非常不对等的、不公平的、非正当的产物。本案所涉及的房屋市场价值150万元左右，而该合约中约定被反诉人却以30万元加27万元按揭贷款来取得，实属不公正合约。反诉人之所以不知道该复印件是不是真实的，是因为该《过户合约》是被告在离婚后长期纠缠，弄得反诉人精神快崩溃的情况下所同意。现在在被反诉人根本性违约的前提下如果再不解除该合约，会对反诉人更加的不公平、不合理。据此，提起反诉，请依法判决。 反诉被告宋新春辩称，1.《过户合约》确实为反诉人谭洁本人所签，双方交流的短信和微信中有与合约完全一致的方案，被反诉人也已经按照合约履行了义务，反诉人无视基本事实的行为已严重违背诚实信用原则。2.《过户合约》既不符合约定解除条件，也不符合法定解除条件，合约中并未约定一方解除合同的条件，且自合约签订后被反诉人一直严格按照合约中约定的条款履行支付房屋补偿款和房贷的义务，反而是反诉人多次要求加价，拒不配合被反诉人，企图变更合约内容。反诉人自始至终向被反诉人传达的意思是要求加价变更合约而不是解除合约退还房款，反诉人从未明确告知被反诉人要求解除合约，被反诉人也从未收到反诉人要求解除合约的任何书面催告。根据相关法律规定，未经催告的，解除权也应在解除权发生之日一年内提出，现已超过一年，不符合解除条件。3.反诉人通过拒绝提供按揭账号等方式阻碍被反诉人对合约的顺利履行，反诉人才是违约方。4.被反诉人为房屋付出很多，反诉人称合约本身不公平、不对等完全是无稽之谈。 本院经审理认定书事实如下：1.2017年7月21日，被告谭洁手写《过户合约》一份，合约载明：“本人谭洁（身份证号码：5130011982××××××××）已收到宋新春（身份证号码：6502041980××××××××）壹拾万元整，并承诺宋新春，若在2017年10月底前再付贰拾万元整并于2018年6月底前结清房屋贷款，则龙城大道666号卓锦万黛归宋新春所有。此前与该房产的其它所有文件无效。宋新春需承担：①房产过户费用②自2017年7月开始以后的房贷费用③该房产剩余的银行贷款。并承诺积极配合过户及提前还款（宋新春承担房贷尾款），最迟过户时间2018年6月底”。合约落款处有被告谭洁签名和日期。当日，被告另手写收条一份，载明“今收到宋新春（身份证号码：6502041980××××××××）转账＋现金累计壹拾万元整。此款项做为龙城大道666号卓锦万黛3幢21楼1号房产《过户合约》的首付款”。落款处有被告谭洁签名和日期。2.2017年7月23日，原告向被告父亲谭显怀转账10万元。3.2017年6月7日，被告给原告发短信称“准备好三十万，这个月房贷开始你们自己还。否则我就只有卖房了”。2017年7月18日，原、被告双方通过微信协商案涉房屋处理的相关事宜，协商内容与《过户合约》内容意思一致。4.2017年11月4日，被告给原告发信息称“房子已经过了十月三十一号了，不算了，钱我也不要了，但是房子我要，所以请你搬出去”，2017年11月7日、8日，原告约被告见面商量房子事宜，2017年11月8日，被告给原告发短信称“你想谈什么？要房子？又拿不出钱？有什么好谈的。直接卖了，还你父母养老钱”、“你要房子可以，按现在市场价把增值的部分给我补齐。再给你半个月时间”，2017年11月18日，被告给原告发短信称“对不起房子你住起，娃儿你完全不管，还让你吃亏了真是不好意思。忘了告之你，你发信息我看不到了。全部拉黑。如果你还想指责我尽管发”，2018年1月13日，被告给原告发短信称“房子再给你住一年。一年后你搬家”。5.2018年3月，原告曾起诉被告要求被告履行《过户合约》，后于2018年5月撤诉；2018年6月，被告起诉原告，要求原告搬离案涉房屋，案件正在审理中。6.原、被告原系夫妻关系，双方于2013年8月13日登记结婚。2013年10月15日，被告以个人名义与开发商成都盛泉置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，当日，原告通过其尾号为4791的银行卡向“卓锦万黛”支付22万元。2013年11月28日，原、被告在民政局协议离婚。2013年12月13日，原告签署声明书一份，表示认可案涉房屋的首付款均系被告交纳并自愿放弃案涉房屋的所有权，房屋归被告单独所有，今后不主张房屋的任何权利，该声明书进行了公证。2013年12月19日，被告与中国建设银行股份有限公司成都第三支行签订《个人住房公积金借款合同》申请公积金贷款。原、被告双方协议离婚后仍同居共同生活并于2016年5月20日生育一女。2016年底，案涉房屋交付，由原告向小区物业管理部门申请装饰装修施工许可证并进行装修施工。2017年五、六月期间，原、被告开始发生矛盾并开始谈及案涉房屋的处理事宜。上述事实，有原、被告当庭陈述、身份信息、《过户合约》、收条、结婚登记审查处理表、银行卡交易明细、《商品房买卖合同》、离婚协议书、《个人住房公积金借款合同》、银行转账记录、短信和微信聊天记录、房产证、司法鉴定报告、装修合同、空调地暖安装合同、《卓锦万黛装饰装修许可证》等证据予以证实。 本院认为，本案中原告提交了《过户合约》和收条欲证明其主张，尽管未能提供合约原件，但其自行委托西南政法大学司法鉴定中心对该证据复制件进行了鉴定，鉴定意见认为《过户合约》及收条均未检见篡改痕迹，且《过户合约》和收条上“谭洁”的字迹与供检的谭洁签名样本字迹源自同一人书写，供检的检材有《结婚登记审查处理表》、《离婚协议书》和《个人住房公积金借款合同》等材料，上述三份材料在庭审质证过程中原、被告双方均无异议，被告方对鉴定意见书提出异议，认为不经人民法院委托鉴定在程序上缺乏公正性，但在本院告知被告有权申请重新鉴定后，被告未在本院指定的期限内提交重新鉴定书面申请书，视为其放弃重新鉴定的权利。现没有证据推翻原告方提交的鉴定意见书，本院对该意见书予以采信。且原、被告提交的短信、微信聊天记录内容能够与《过户合约》及收条中载明的内容相互印证，现有证据能够证实《过户合约》及收条上“谭洁”的名字为被告本人所签，对该两份证据本院予以采信。关于《过户合约》的性质，本院认为，尽管只有被告一人签名，但合约中对原、被告双方的权利、义务及合同的标的、价款、履行期限等内容约定得比较具体、明确，符合了买卖合同的构成要件，该合约的实质为房屋买卖合同。经审查，该《过户合约》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对原、被告具有约束力，当事人双方应按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。对于被告提出的《过户合约》权利义务不对等、不公平的意见，本院认为，本案纠纷与一般的房屋买卖合同纠纷不同，应考虑买卖双方原系夫妻关系的背景及原告对房屋的先期投入情况，另外，三十万的交易价款是被告首先提出，即便说交易价低于当时市场价，也是双方当事人自愿协商的结果，再者，衡量是否公平应考虑合约签订当时的情况，而非以一年后甚至两年后的房屋市场价来衡量当时的合约公平与否，综上，被告方对于该问题的辩论意见不合理，本院不予采纳。现原告已履行合约的部分义务，已支付被告10万元购房款，在后续履行过程中双方发生纠纷。本案中原告要求继续履行合约，而被告提起反诉主张解除合约。对于《过户合约》是否符合解除条件，首先，原、被告在合约中未约定合约解除的条件，不适用于约定解除；合同法第九十四条列举了可以解除合同的情形，本案中，原告尽管存在延迟履行主要债务的情形，未在合约约定的时间内支付款项，但在原告延期支付后，被告并未催告原告要求其在合理期限内履行原合约内容，不符合合同法第九十四条第（三）项规定的“当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”可以解除合同的情形。合同解除权属于形成权，适用除斥期间的相关规定。合同法第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，合同法对解除权的行使期限未明确规定，对未经催告的，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“……对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，合同解除权的行使期限为1年。退一步讲，即便说被告在2017年10月31日之后开始享有合同解除权，但其在之后长达一年半的时间里从未明确提出过要求解除合约，而是要求变更合约内容，其解除权已消灭。鉴于此，本院认为《过户合约》既不符合约定解除条件，也不符合法定解除条件，原告该辩论意见成立，本院予以采信，且《过户合约》有继续履行的可能性，应当继续履行。在审理过程中，本院多次要求本、反诉当事人应考虑合约继续履行或者解除的后果并明确己方主张，但双方均未明确表态。根据民事诉讼法“不告不理”的原则，在本院认定《过户合约》继续履行的情况下，仅针对原告方的诉讼请求依法进行处理，对原告要求被告继续履行过户合约的诉讼请求予以支持；对于原告要求对案涉房屋确权并过户至被告名下的诉讼请求，本院认为，目前案涉房屋产权是明确的，不存在确权问题，根据过户合约内容，原、被告履行义务有先后顺序，即原告需在另行支付被告20万元并结清银行贷款后，才有权利要求被告配合办理过户手续，现原告方主要义务均未履行，尚不符合办理过户的条件。因此，既然被告未对原告履行义务提出明确要求，本院不宜主动进行审查处理，则被告应在原告支付其20万元且代为结清银行贷款并涤除抵押权后配合原告办理房屋过户手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告谭洁于原告宋新春支付其20万元且代其向中国建设银行股份有限公司成都第三支行还清按揭贷款（具体金额以银行核定为准）并涤除设定在龙泉驿区房屋（权X）上的抵押权后十五日内协助原告宋新春办理该房屋的转移登记手续。 二、驳回原告宋新春本案中其余诉讼请求。 三、驳回反诉原告谭洁的全部诉讼请求。 本诉案件受理费760元，由原告宋新春承担380元，由被告谭洁承担380元。 反诉案件受理费760元，由反诉原告谭洁承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谷金燕 二〇一九年五月十四日 书记员  冯 菁