广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初354号 原告：吴相颖，女，1987年9月19日出生，汉族，住广西宜州市。 委托诉讼代理人：廖秀行，广西桂盟律师事务所律师。 被告：苏庆强，男，1961年10月26日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：陈立环，广西金卡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦文丰，广西金卡律师事务所律师。 被告：苏醒，男，1989年8月14日出生，汉族，住南宁市。 案由：房屋买卖合同纠纷。 适用程序：简易程序（√）普通程序（）。 立案时间：2019年1月4日。 开庭时间：2019年2月27日。 当事人到庭情况： 原告吴相颖：本人及其委托诉讼代理人廖秀行到庭。 被告苏庆强：委托诉讼代理人陈立环到庭。 被告苏醒：未到庭（传票送达时间：2019年1月16日）。 原告起诉要点 诉讼请求：1、两被告支付尚欠的购房款325000元；2、两被告支付逾期利息（利息计算：以325000元为基数，自2008年3月1日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费用由两被告承担。 事实与理由：原告于2005年5月18日向广西南宁星江物业发展有限公司购买南宁市房。2007年12月3日，原告与两被告签订了一份《商品房转让协议》，将上述房屋转让给两被告。双方约定的转让价为人民币80万元，签订协议时支付1万元，合同签订后15天内支付首付款45万元，剩余35万元待银行向被告放贷后即支付给原告。合同签订次日，两被告将45万元交付原告，原告将房屋交付给两被告使用。随后，原告分别到银行办理了房屋的贷款解押手续，同时到开发商处办理了上述房屋的买方为两被告的更名手续及到南宁市房屋产权交易中心办理撤销备案手续。因原告尚欠案外人谭凌的款项，三方于2007年12月25日签订了一份协议书，约定两被告先行偿还案外人款项后再结清原告的购房款，但两被告以种种理由故意拖延不支付剩余房款。原告于2007年12月31日已办理房屋的解押手续，如被告在更名手续办理完毕后向银行申请贷款，最长两个月内便可获得银行贷款用于支付所欠的房款。但原告多次催讨，被告均以各种理由故意拖延恶意不履行合同义务。 被告答辩要点 被告苏庆强答辩称，原告的主张没有任何事实和法律依据。1、被告已付原告的购房款是48.5万；2、原、被告于2007年12月3日签订《商品房转让协议》时，房屋已被兴宁法院查封，被告在支付48.5万后，于12月26日去办理备案登记时，该房又被柳州中院查封，导致双方的转让协议无法履行，被告无法办理房屋备案登记。原告从始至终都在欺骗和玩弄被告，存在严重的违法违纪行为；3、被告去办理备案登记受阻后，被告要求原告去处理或退回，但原告以各种理由推托、回避或拒接电话，随即直接失踪至今；4、被告在原告失联、房款已付款数十万元而房子又被查封的情况下，不得不花费款项去解决和协调相关债权人及相关部门，不得不与开发商签订新的购房合同和重新支付购房款43万元。被告取得房屋产权证与原告的协议和合同无关；5、从2007年12月签订协议至今，原告的诉讼已超过法定的诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。 被告苏醒未作答辩亦未提交证据。 认定事实及法律适用 经审理查明：2005年5月18日，原告吴相颖与广西南宁星江物业发展有限公司签订《商品房买卖合同》(合同编号:2005059)，约定：原告向该公司购买位于南宁市房屋，总价为535379元；该公司于2005年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用。此外，该合同还对其他事项进行了约定。双方于2015年11月22日办理了合同登记备案。2007年12月3日，原告吴相颖与被告苏庆强、苏醒签订《商品房转让协议》，约定：原告将其购买的南宁市房（建筑面积：167.97平方米)转让给被告，转让价格按套计算，价格为800000元；被告于协议书签订后向原告支付定金10000元，于协议签订后15天内支付原告首付款450000元，剩余350000元待银行向被告放贷后即还给原告；原告收到被告450000元首付款后，应在5个工作日内与按揭银行办理解除按揭合同和解除抵押手续，并将房屋移交给被告；如果原告在收到被告的10000元定金和450000元购房款后，不在规定的时间内与被告办理房屋更名手续或不移交房屋，原告应向被告支付10000元违约金，同时原告必须继续履行本协议，如果被告在接到原告的更名通知及银行向被告放贷后不向原告支付其余转让款，被告应向原告支付10000元违约金，同时原告有权解除本协议，收回房屋，被告的装修损失由被告自行承担;原告在将房屋移交给被告的同时,必须结清此前一切水电、煤气、物业费用，否则被告将从余款中扣除。此外，该协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，原告于2007年12月将涉案房屋的物业、水电等费用结清后将该房屋交付被告，被告自2007年12月起入住该房屋。原告吴相颖与广西南宁星江物业发展有限公司于2007年12月26日办理了合同注销登记备案。之后，被告苏庆强、苏醒与广西南宁星江物业发展有限公司分别于2007年12月28日、2009年10月10日签订了两份除签订日期不同，其他内容基本相同的《商品房买卖合同》(合同编号分别为:2007018、2007026)，内容为:苏庆强、苏醒向广西南宁星江物业发展有限公司购买位于南宁市房屋，总价为435379元，苏庆强、苏醒于签订合同的同时付清全部房款；该公司应于2005年12月30日前将经验收合格的商品房交付被告使用。此外，该合同还对其他事项进行了约定。广西南宁星江物业发展有限公司于2010年6月11日开具收到两被告交来购房款436363.2元的发票。 另查明，被告苏庆强分别于2007年12月3日、2007年12月18日通过银行转账方式向原告吴相颖转款80000元、360000元。2007年12月18日，原告吴相颖向被告苏庆强出具《收条》，载明：“现收到苏庆强交来购买本人的新民路59号太阳广场B栋2803号购房款共计人民币肆拾伍万元整（￥450000元），（注：肆拾伍万元已含预付款玖万元）”。2007年12月25日，原告吴相颖、被告苏庆强与谭凌签订《协议书》，内容为：因吴相颖尚欠太阳广场物业谭凌115000元，苏庆强在支付吴相颖购房余款时须扣除吴相颖尚欠谭凌的欠款后方能向吴相颖结清购房余款。同日，谭凌向被告苏庆强出具《收条》，载明：“现代吴相颖收到苏庆强购房（购太阳广场B栋2803号）款贰万伍仟元整（25000元），特此收据”。 还查明，涉案房屋于2007年11月19日被本院查封，于2007年12月20日解封。2007年12月26日,在原告吴相颖与广西南宁星江物业发展有限公司办理合同注销登记备案后,涉案房屋即被柳州市中级人民法院查封。2011年2月17日，该房屋登记至被告苏庆强、苏醒名下。 本院在审理过程中，依法向广西南宁星江物业发展有限公司及南宁太阳广场物业管理有限责任公司就原、被告转让涉案房屋的情况进行调查。广西南宁星江物业发展有限公司工作人员肖海涛证实：原、被告双方协商好转让事宜后，广西南宁星江物业发展有限公司收回了该公司与吴相颖签订的《商品房买卖合同》原件，并与双方到房产部门办理了合同的注销登记备案；因该房要办至被告名下，需与被告重新签订《商品房买卖合同》，该公司并未收到被告的任何购房款；该房屋在办理该公司与被告签订的《商品房买卖合同》登记备案时被法院查封，后合同登记备案及办理房产证事宜均由被告苏庆强办理。南宁太阳广场物业管理有限责任公司的工作人员谭凌证实：原、被告自行协商转让房屋后，开发商的工作人员与双方到房产部门办理了原告的合同注销登记备案，后来的手续是被告去办理的；在原、被告办理物业交接后，原告因尚有30多万购房款没有收到，一直通过其帮助找被告追讨购房尾款。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《商品房转让协议》、《个人住房抵押贷款合同》、《房屋产权证》、涉案房屋档案材料、个人信用报告、《收条》、《协议书》、银行转账回单、南宁太阳广场物业管理有限责任公司出具的《证明》、证人证言及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被告苏醒经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 根据《中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条六十四条、第七十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原告与被告之间形成的房屋买卖合同关系，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，原告办理了其与广西南宁星江物业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》的注销登记备案并将房屋交付给被告，被告于2007年12月起入住至今。涉案房屋亦于2011年2月17日登记至两被告名下。现原告要求被告交付剩余的购房款，有事实及法律依据，本院予以支持。对被告苏庆强提出其与原告在签订合同及交付首付款后，因涉案房屋被法院查封导致被告未能办理合同变更登记备案，原告存在违约的抗辩意见，对此被告未举证证实其因原告的违约行为造成实际损失，且以此作为不支付剩余购房款的抗辩理由，于法无据，本院不予支持。对被告苏庆强提出被告之所以取得房屋产权证，是其与开发商签订新的购房合同并重新支付购房款，与原告的协议和合同无关的抗辩意见，被告对其提出的已向开发商支付购房款的主张仅提供了购房发票却未能提供相应的付款凭证证实，且其与开发商签订的两份《商品房买卖合同》中签订时间分别为2007年12月28日、2009年10月10日，但合同中的交房时间却为2005年12月30日，明显不符合常理；而广西南宁星江物业发展有限公司工作人员肖海涛证实了该公司之所以与被告重新签订《商品房买卖合同》，是因办理合同登记备案及房屋权属证书所需，该公司并未收到被告的任何购房款，故被告苏庆强的上述抗辩意见与本案查明的事实不符，且未能提供相应证据证实，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法》第八条八条、第六十条六十条、第一百零七条一百零七条的规定，两被告应向原告支付剩余的购房款及相应利息。 对于两被告尚欠原告购房款数额的问题。被告苏庆强主张其除了交付原告定金10000元、通过转账方式支付440000元及交付谭凌25000元外，还于2007年12月18日给付原告现金10000元，共计支付购房款485000元。对此，原告否认于2007年12月18日收到被告给付的现金10000元，主张原告出具的《收条》中已包含了定金10000元。结合被告苏庆强于2007年12月3日、2007年12月18日向原告转款80000元、360000元，以及原告吴相颖于2007年12月18日向被告苏庆强出具的《收条》中载明收到包含预付款90000元在内的购房款共计450000元的内容，上述《收条》中的450000元购房款应已包含被告交付原告的定金10000元。本院认定被告已向原告支付了共计475000元购房款，尚欠原告购房款325000元。被告提出其已支付原告485000元的主张，与查明的事实不符，且未提供相应证据证实，本院不予采信。被告应向原告支付购房款325000元。 对于原告诉请被告支付利息的问题。根据《中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法》第一百零七条一百零七条之规定，在签订《商品房转让协议》后,原告办理了房屋的贷款解押手续及合同注销登记备案，并将房屋交付被告,该房已于2011年2月17日登记至两被告名下，现原告诉请被告以尚欠的购房款325000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付利息的请求，本院予以支持。对于利息的起算时间，因在合同履行过程中，涉案房屋被法院查封未能及时办理合同变更登记备案及房屋权属证书，导致该房屋于2011年2月17日始登记至被告名下，被告的合同目的才得以实现。原告未能举证证实其在被告取得房屋产权证后要求被告支付尚欠购房款的具体时间，而双方在《商品房转让协议》中约定剩余购房款待银行向被告放贷后向原告支付，虽然本案被告未向银行贷款，但被告是以向银行贷款或自筹资金等其他方式支付购房款属于其自行选择的范围，本院认定被告应自办理房屋产权证后向银行申请贷款所需的两个月的合理期间内向原告支付剩余购房款，逾期则应承担相应的资金占用利息。故原告主张自2008年3月1日起计付利息，本院不予支持，利息应自2011年4月18日起计算。本院认定利息计算为：以325000元为基数，自2011年4月18日起至实际付清时止，按中国人民银行同期贷款利率分段计算。 关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条八条、《中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，原、被告在《商品房转让协议》中约定了剩余房款待银行向被告放贷后向原告支付，而被告已明确其并未向银行贷款，故双方对支付剩余购房款的期限属于约定不明确，原告可以随时要求被告履行，但应当给对方必要的准备时间。南宁太阳广场物业管理有限责任公司的工作人员谭凌亦证实在原告在交付被告房屋后一直要求被告支付剩余的购房款。故被告提出原告的诉请已超过法定诉讼时效的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。本案原告诉请要求被告支付尚欠的购房款及相应利息未超过法定诉讼时效，本院予以支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国民中华人民共和国民法总则》第一百八十八条八条、《中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法》第八条八条、第六十条六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条六十四条、第七十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告苏庆强、苏醒共同支付原告吴相颖购房款325000元； 二、被告苏庆强、苏醒共同支付原告吴相颖利息（利息计算：以325000元为基数，自2011年4月18日起至实际付清时止，按中国人民银行同期贷款利率分段计算）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3275元，由原告吴相颖负担234元，由被告苏庆强、苏醒负担3041元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  刘文茵 二〇一九年五月三十日 书记员  何 铃 附法律条文： 《中华人民共和国民中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收信的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第七十二条凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。有关单位的负责人应当支持证人作证。 不能正确表达意思的人，不能作证。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。