成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0124民初848号 原告郫县犀浦镇西江月首届业主委员会，住所：成都市郫县犀浦镇金粮路599号1栋5单元1楼办公室。 负责人魏建强。 委托诉讼代理人杨亚军，四川彰明律师事务所律师。 委托诉讼代理人祝皓峰，四川彰明律师事务所律师。 被告四川三合实业有限公司，住所：成都市郫县（现郫都区）犀浦镇五粮村。 法定代表人：李睿，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人黄靖然，北京中伦（成都）律师事务所律师。 被告成都洁华物业管理有限公司，住所：成都市武侯区龙腾西路2号。 法定代表人：洪云。 委托诉讼代理人车泓志，北京中伦（成都）律师事务所律师。 原告郫县犀浦镇西江月首届业主委员会（以下简称“西江月业委会”）诉被告四川三合实业有限公司（以下简称“三合实业公司”）、成都洁华物业管理有限公司（以下简称“洁华物业公司”）车位纠纷一案，本院于2018年2月1日受理后,因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告西江月业委会的负责人魏建强及委托诉讼代理人祝皓峰、被告三合实业公司的委托诉讼代理人黄靖然、被告洁华物业公司的委托诉讼代理人车泓志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西江月业委会向本院提出诉讼请求：1、判决确认犀浦西江月小区地面停车位共计325个，属于原告所代表的全体业主共有；2、判令被告三合实业公司、洁华物业公司将犀浦西江月小区地面停车位共计325个返还给原告进行管理；3、判令被告三合实业公司、洁华物业公司退还原告已收取的地面停车费共计1430000元，并从2014年3月起按照银行同期贷款利率的两倍向原告支付资金占用损失至实际偿还之日止；4、本案诉讼费由被告三合实业公司、洁华物业公司承担。事实和理由：犀浦西江月小区位于郫都区，该小区工程分三期完工并分三次交付业主，最终竣工时间为2013年5月。该小区由被告三合实业公司开发并由被告洁华物业公司提供物业服务。原告系于2016年9月依法成立并经登记备案的小区业主群众自治组织。本次诉讼，原告依法将相关情况向全体业主进行了公示，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该小区露天地面占用植草砖共设立了325个地面停车位，至2009年8月起便由被告三合实业公司委托被告洁华物业公司进行管理并收取停车费用。根据其收费标准原告从2014年3月统计至2017年10月，二被告共收取停车费2145000元，扣除被告洁华物业公司的物业管理费后为1430000元。原告认为，上述325个停车位所占地面的土地性质是绿地，该些停车位面积100%计入绿地面积。根据《物权法》第七十三条的规定，该小区的地面植草砖停车场是建立在绿地的基础上，依法应当属于全体业主共有。被告三合实业公司在不具备该些停车位所有权的情况下即使与业主通过合同约定所有权属于被告三合实业公司,该约定也属于无效约定。因此原告认为二被告对该些停车位收取的费用也属于无权处分行为，应当将已收取的全部停车费返还给原告。因协商未果，故诉至法院。 被告三合实业公司辩称，首先，原告不具备提起本案诉讼的主体资格，没有根据《物业管理条例》及西江月《业主大会议事规则》的规定获得西江月业主大会的决议同意，不具有代表性；其次，案涉地面车位的性质属于经规划部门审批认可的规划用于停放汽车的车位，并在商品房销售过程中已经由被告三合实业公司与业主明确约定其权属归被告三合实业公司所有，根据《物权法》第七十四条第二款之规定，相关地面车位应属于被告三合实业公司所有；其三，案涉325个地面车位不属于《物权法》第七十四条第三款规定的占用业主公共道路或其他场所增设的地面车位，不应属于业主共有；其四，案涉停车位不属于公共绿地范围，系按照规划车位申报并通过审批，修建为植草砖系因为环保及提高小区品质等原因。综上，请求驳回原告西江月业委会的全部诉讼请求。 被告洁华物业公司辩称，其仅是接受被告三合实业公司的委托处理小区物业管理等相关事宜，与原告没有直接联系。被告三合实业公司与原告之间发生的任何债权债务关系，与其无关，其不应当承担任何责任。请求驳回原告西江月业委会的全部诉讼请求。 经审理查明，位于郫都区犀浦金粮路599号的西江月小区由三合实业公司分期开发销售。三合实业公司于2009年6月23日取得西江月一期（1、2、3、13号楼、商业用房、地下车库）的《建筑工程规划验收合格证》，于2011年7月1日取得西江月二期（9-12#及地下室）的《建筑工程规划合格证》，于2013年3月13日取得西江月三期（4-8号楼及地下室）的《建筑工程规划合格证》。原郫县房产管理局于2010年5月25日出具的《成都市郫县西江月建筑区划的划分意见书》载明，西江月小区绿地率为29.1%，建筑区划内的绿化属建筑区划内全体业主所有，按规划配备的未出售机动车停放库（位）所有权属于开发建设单位，按规划配备的已出售机动车停放库（位）所有权属于购买业主。经规划部门审定，三合实业公司在该小区地面设置植草砖铺地机动车停车位325个，同时经审定的项目技术经济指标中植草砖铺地停车场面积按比例折算绿地面积且未纳入建筑面积计算。 在三合实业公司作为出卖人与购房者签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，本项目范围内，根据规划建设的地面停车位权属归出卖人所有，出卖人有权出售、出租或抵押，地面车位的权属转移登记、按政府的规定办理。在三合实业公司作为出卖人与购房者签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条约定，西江月项目范围内规划设计的地面车位、非机动车停车库，其权属归出卖人所有，出卖人有权进行出卖、出租、抵押等处置。在购房者签署的《西江月临时管理规约》第六条载明，在物业管理区域内，规划用于停车的地面停车位，其权属属于建设单位所有，不属于全体业主共有，建设单位有权以出售（转让）、抵押或出租等方式进行处置；西江月整个项目内未进行门禁管理的公共联通区域之公共绿地、公共道路、公共设施，属于整个项目的业主共有。 洁华物业公司系三合实业公司与购房者约定的西江月小区物业管理服务企业。洁华物业公司与三合实业公司约定，洁华物业公司受三合实业公司委托，按照100元/个/月的标准向前述325个地面停车位的使用人收取租赁费，按照50元/个/月的标准收取物业服务费。西江月小区陆续交房后，洁华物业公司于2014年3月至2017年10月期间向地面停车位使用人收取费用共计人民币1930696.66元，其中车位物业管理费为人民币715000元。洁华物业公司另扣除物业经营管理费人民币486278.66元后，剩余款项人民币729418元已向三合实业公司支付。后西江月业委会与三合实业公司就地面停车位权属等发生争议，且未协商一致，诉至本院。 另查明，犀浦镇西江月业主大会于2016年9月设立并选举产生西江月业主委员会，后于2016年9月27日在原郫县人民政府备案。为解决西江月小区业主与三合实业公司等关于地面停车位权属纠纷事宜，西江月业委会于2017年11月在小区内招贴公告，并通过通达表决票等方式通知小区业主就是否同意采用法律手段解决地面停车位问题进行表决。西江月小区《业主大会议事规则》第十四条载明，表决票业主在15日内不反馈意见的，其投票权书可计入已表决的多数票，但不适用于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金及改造、重建建筑物就其附属设施。后西江月业主大会于2018年1月就表决结果进行公示，载明共收到有效选票918张，参与表决918户，表决面积86165.58平方米，未投票1394户，面积144171.6平方米；表决结果为通过委托业主委员会采用法律手段解决地面车位问题。 以上事实，有原告西江月业委会当庭出示的证据：业主大会备案表、业主投票情况说明、业委会会议纪要、公示、表决票及统计表、停车位照片、往来函、商品房买卖合同及补充协议、测绘图、停车卡复印件、车位收费统计情况说明、聊天记录；被告三合实业公司当庭出示的证据：总平规划图、规划合格证、建筑区划划分意见书、商品房买卖合同及补充协议、前期物业合同及临时管理规约、承诺书、业主大会备案表、议事规则、工作规则；被告洁华物业公司当庭出示的证据：物业管理中标备案表、前期物业合同、备案表、临时规约、车位收费统计表、委托经营管理协议、授权委托书等及当事人当庭陈述等证据予以证实。经当庭质证，原告西江月业委会提交的证据车位收费统计情况说明系原告单方制作，聊天记录系复印件，本院不予采信；其他证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联，能够相互印证本案审理查明的事实，本院予以采信。 本院认为，本案争议焦点为：1、原告的主体是否适格；2、案涉小区地面停车位的权利归属问题。 关于原告主体是否适格的问题。业主大会作为代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织，由其业主委员会执行业主大会的决定事项。本案中，原告西江月业委会是依法成立并经备案的西江月小区业主大会执行机构。小区地面停车位的纠纷是关系到小区全体业主共同利益的重大事项，在业委会与开发商等就该事项未协商一致后，业委会通过张贴公告、直接送达表决票等方式告知全体业主拟通过法律途径维护权利并将结果予以公示，且原告所主张的期待诉讼利益归属于小区全体业主，未从本质上违反该小区业主大会议事规则；庭审中被告虽对原告所提交的表决票等提出异议，但未能提出相反证据予以反驳。故被告关于原告主体不适格的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 关于案涉小区地面停车位的权利归属问题。首先，被告三合实业公司主张根据其与购房人所签订的相关合同等约定，即可取得案涉小区地面停车位的所有权于法无据。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”故可以通过出售、附赠或者出租等方式约定的车位应符合建筑区划内专有部分的认定为前提。虽然本案中，案涉小区地面停车位是被告三合实业公司根据规划审定技术指标建设的，同时三合实业公司也在相关合同中约定规划建设的地面停车位权属归出卖人所有，但根据经规划部门审定的西江月小区技术指标，可以确认植草砖铺地停车场纳入了小区绿地面积折算且未纳入规划建筑面积；行政机关所作出的《成都市郫县西江月建筑区划的划分意见书》也明确建筑区划内的绿化属建筑区划内全体业主所有，按规划配备的未出售机动车停放库（位）所有权属于开发建设单位，可知属于开发建设单位的前提是该车位能够出售；同时三合实业公司也未提交证据证明案涉小区地面停车位能够登记成为特定所有权的客体。故对三合实业公司主张其根据相关合同约定取得案涉小区停车位所有权的抗辩理由，本院不予采纳。 其次，案涉小区地面停车位的权属属于建设用地使用权，归小区全体业主共有。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”。本案中，三合实业公司按照规划审定的技术指标建设的地面停车位属于小区附属设施之一，其性质与其他公共附属设施性质并无不同，且案涉小区地面停车位也不能归属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地之中；同时，三合实业公司在建造西江月小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，除其依法享有的专有权部分外，小区的其他共有部分土地使用权归小区业主共有。故对三合实业公司主张案涉小区地面停车位所有权不应属于业主共有，也不属于公共绿地的的抗辩理由，本院不予采纳。 综上，对原告西江月业委会主张确认案涉小区325个地面停车位归全体业主共有的诉讼请求，与本案审理查明的事实相符，于法有据，本院予以支持。三合实业公司在未取得案涉小区地面停车位权属的情况下，将相关车位委托洁华物业公司管理并收取费用，于法无据。因洁华物业公司系受三合实业公司委托从事案涉小区地面停车位物业管理，故车位应由三合实业公司予以返还，洁华物业公司应予以配合；三合实业公司及洁华物业公司没有法律依据取得不当利益，相关费用应由具体责任人依法予以返还。关于洁华物业公司收取的费用金额的问题，庭审中洁华物业公司自认为人民币 1930696.66元，且西江月业委会与三合实业公司未提出异议，本院依法予以确认；其中车位物业管理费人民币715000元系洁华物业公司根据相关约定收取，且西江月业委会未主张，故本案不予处理；洁华物业公司扣除的物业经营管理费人民币486278.66元系其与三合实业公司自行约定，因三合实业公司无权处分案涉小区地面停车位，洁华物业公司也未举证证明其获取该款项于法有据，故洁华物业公司应予返还；剩余款项人民币729418元因洁华物业公司已向三合实业公司支付，故应由三合实业公司予以返还。对西江月业委会主张由二被告返还相应停车费的诉讼请求，本院在查明事实的范围内予以支持；对西江月业委会主张按照银行同期贷款利率的2倍从2014年3月起计算资金占用利息的诉讼请求，因洁华物业公司的收费系持续行为并非一开始就全额收取，且西江月业委会未提交证据证明其此前曾就费用问题进行主张，故本院依法确定从本案起诉之日起按照人民银行同期基准贷款利率标准计算。对二被告辩称其不应承担相应责任的抗辩理由，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认在郫都区犀浦金粮路599号“西江月小区”的325个地面停车位属于该小区全体业主共有； 二、被告四川三合实业有限公司在本判决生效后十五日内向原告郫县犀浦镇西江月首届业主委员会返还前述325个地面停车位，被告成都洁华物业管理有限公司予以配合； 三、被告四川三合实业有限公司在本判决生效后十五日内向原告郫县犀浦镇西江月首届业主委员会返还款项人民币729418元及资金占用损失（以应付未付款项为基数，按照人民银行同期基准贷款利率标准，自2018年2月1日起计算至款项付清之日止）； 四、被告成都洁华物业管理有限公司在本判决生效后十五日内向原告郫县犀浦镇西江月首届业主委员会返还款项人民币486278.66元及资金占用损失（以应付未付款项为基数，按照人民银行同期基准贷款利率标准，自2018年2月1日起计算至款项付清之日止）； 五、驳回原告郫县犀浦镇西江月首届业主委员会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。 本案收取案件受理费人民币17670元，由原告郫县犀浦镇西江月首届业主委员会承担人民币1500元，由被告四川三合实业有限公司承担人民币9070元，由被告成都洁华物业管理有限公司承担人民币7100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  曹洪智 人民陪审员  黄秀萍 人民陪审员  陈世超 二〇一九年五月三十日 书 记 员  李小容