湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂洪山民商重字第00002号原告：武汉合纵佳物业管理有限公司，住所地：武汉市洪山区珞南街武珞路717号兆富国际大厦1栋2层。法定代表人：刘中翎，该公司总经理。委托代理人：叶平、陈会亮，湖北武珞律师事务所律师，特别授权代理。被告：顾锦光，男，1966年1月3日出生，汉族，无固定职业，住武汉市硚口区多福路135-7号6楼2号，身份证号：420104196601033331。委托代理人：杨庆功，湖北瑞通天元律师事务所律师，一般授权代理。第三人：何仁义，男，1956年9月12日出生，汉族，住武汉市武昌区张家湾70号，身份证号：425106195609124439。原告武汉合纵佳物业管理有限公司诉被告顾锦光租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月14日作出（2012）鄂洪山民商初字第00283号民事判决，因被告顾锦光不服判决，向武汉市中级人民法院提起上诉，武汉市中级人民法院于2013年5月20日作出（2013）武民终字第00241号民事裁定，撤销本院（2012）鄂洪山民商初字第00283号民事判决，发回本院重审。本院于2013年6月26日立案后，依法追加何仁义为本案第三人，组成由审判员刘毅担任审判长，审判员陈红、熊新文参加的合议庭，于2013年10月25日、2013年11月25日两次公开开庭进行了审理。原告武汉合众佳物业管理有限公司的法定代表人刘中翎、委托代理人陈会亮、叶平、被告顾锦光的委托代理人杨庆功均到庭参加了诉讼，第三人何仁义经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告武汉合纵佳物业管理有限公司（以下简称合纵佳物业公司）诉称：2010年12月8日，原告委托何仁义对坐落于武珞路717号兆富国际大厦远三号门车库、门面的房屋对外出租、签约。2010年12月10日，何仁义与被告顾锦光就该处房屋签订了《房屋租赁合同》，在合同中约定2011年1月至2014年12月每年租金为280，000元，同时约定原告为被告提供两个月的装修期，装修期原告不收取房租。2011年11月3日，原告与被告仍然就该处房屋重新签订了房屋租赁合同，约定每年的租金为100，000元。被告在2011年1月1日开始使用房屋到2011年11月3日重新签订房屋租赁合同期间，在扣除两个月的装修期的情况下，拖欠房屋租金188，997元。被告在2011年11月3日重新签订房屋租赁合同后至2012年3月6日，原告向其发送通知解除租赁合同的律师函期间，拖欠房屋租金为42，498元。拖欠两笔房屋租金共计231，495元。但由于违约金的标准约定过高，根据相关司法解释，原告仅主张租金损失的30%，两笔房屋租赁合同的违约金共计69，448.50元。2012年2月17日、2月20日，原告的副总瞿志伟与被告通过四次电话，要求被告立即支付拖欠租金，被告仍未支付，被告拖欠租金的行为长达一年多，明显恶意逃避债务，违反了合同的约定。2012年3月6日，原告向被告送达了律师函，律师函中明确提出了被告的严重违约行为，并正式通知被告终止房屋租赁合同。原告为维护其合法权益，现请求依法判令：1、确认原、被告于2011年11月3日和2011年1月1日签订的房屋租赁合同于2012年3月6日解除；2、判令被告向原告支付拖欠房屋租金283，322元（2011年1月1日至2013年10月期间的租金）；3、判令被告赔偿原告租金利息损失：2011年6，310元，2012年6，310元，2013年5，258元，合计17，878元；4、本案诉讼费用及保全费用由被告承担。原告合纵佳物业公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：2010年12月6日《房屋互换及车库委托管理协议》，2010年12月6日《委托书》，证明：原告通过互换方式，从2011年1月1日开始取得为期10年的兆富大厦地下车库的使用权，包括管理使用或对外租赁、签约。证据二：2010年12月8日《委托书》，证明：原告对何仁义的委托期限自2011年1月1日起至2020年12月31日止，委托权限负责对兆富地下一层3号库管理使用或对外租赁、签约，不包括收取租金和支配使用租金。证据三：2011年1月1日《房屋租赁合同》，2011年11月3日《房屋租赁合同》，证明：原被告形成租赁关系，双方对租赁物、租赁期限、租金及支付方式，解除合同的情形，违约责任等条款进行了具体约定。证据四：2012年2月17日《律师函》，2012年3月15日《律师函》，证明：就被告长期拖欠租金，违反合同约定，原告委托律师发函给被告，终止双方《房屋租赁合同》，并要求被告返还租赁物，支付所欠租金，该函于2012年3月6日送交被告生效。证据五：原告银行账户2010年6月流水单，证明：何仁义于2010年6月4日转账存入原告账户220，000元以后，同时按何仁义的要求转入余艳梅账户，何仁义借原告账户走账，原告并未实际收到该款；2010年6月8日，何仁义转账存入110，444.72元是为了支付2010年6月4日原告代何仁义支付给中国石油天然气第六建设公司房屋租赁费，原告并未实际收到该款。证据六：关于清欠房屋租金的函，证明：2010年6月8日何仁义转入原告账户的11万余元是为了支付何仁义所欠中国石油天然气第六建设公司房租费用。被告顾锦光辩称：我方认为2013年度的租金和违约金，在重审中超出原审诉讼请求范围，不应作为本案的诉讼请求：1、原告虚构和隐瞒事实；2、原告的第一项诉讼请求没有事实和法律依据。顾锦光已经支付了40万元租金且本案不具备解除合同的条件；3、2011年度租金的诉讼时效已经超过，且被告已经支付租金，若原告认为租金未付，原告仅能按每年10万元的标准主张2012年度的租金。4、被告已经支付租金，不存在违约的事实；合同约定违约金明显过高。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。被告为支持其抗辩理由，向本院提交了下列证据：第一组证据：证据一、2010年12月10日草签的未盖章生效的《房屋租赁合同》；证据二、2011年元月1日何仁义作为原告代表与顾锦光签订的《房屋租赁合同》（加盖了原告公章）；证据三、2011年11月3日原告及原法定代表人刘中伟与顾锦光签订的《房屋租赁合同》；证据四、原告公司于2010年12月8日出具的对何仁义的《委托书》；证据五、湖北俊华商务有限公司于2010年12月6日出具的《委托书》；证据六、原告于2011年8月18日出具的认可转租的《证明》；以上证据证明：1、原告和被告建立了租赁合同关系，租赁合同合法有效。2、何仁义是原告公司的签订合同的经办人，顾锦光通过何仁义支付租金是正常的、合法的行为。第二组证据：证据七、承租人顾锦光将40万元汇到何仁义银行卡上的凭证；证据八、何仁义于2010年6月6日出具的《收条》；证据九、何仁义于2010年12月23日出具的《证明》；证据十、何仁义于2010年6月4日向原告单位汇款的凭证；证据十一、何仁义于2010年6月8日向原告单位汇款的凭证；以上证据证明：1、顾锦光已经将40万元的租金提前预付给了何仁义；2、何仁义承认“收到租金，待租赁协议正式签订后抵扣房租”；3、何仁义证明预收的租金“均用于原告公司的日常经营”；4、原审法官前往银行调查查明“何仁义收取的40万元，其中的绝大部分汇给了原告单位”。可以认定承租人顾锦光预付了租金，原告的一系列诉讼请求不能成立。第三组证据：证据十二、原告公司的工商登记信息资料；证据十三、何仁义的身份证复印件；该组证据证明：在租赁合同的签订和汇款40万元的时候（即2011年7月6日之前），何仁义是持有原告公司90%股份的大股东。2011年7月6日以后，何仁义将持有原告公司90%的股份分两次转给刘中伟和他人。刘中伟又于2012年2月2日将85%的股份转让给刘中翎。刘中翎成为原告公司的大股东和法定代表人之后，因不知前面的事实过程才产生诉讼。因此，本案是原告公司内部的管理混乱引起的，不能因此否认40万元租金已经提前预付的事实。第四组证据：证据十四、原告向被告收取租赁房屋电表系统费用的凭证；证据十五、原告向被告收取租赁房屋电费的凭证；证据十六、原告向被告收取租赁房屋装修押金的凭证；证据十七、原告向被告收取租赁房屋物业费的凭证；该组证据证明：原告作为以收取物业费和租金为主业的公司，正常收取了被告的电表系统费用、电费、装修押金、物业费等费用。按照常理，原告不可能连续两个年度不理会租金的收取，相反，若原告没有收到租金，被告和原告的经营地点都在一栋楼里，原告不可能只收其他费用，而不收租金。因此，原告所谓“没有收到租金”的观点不符合常理。第五组证据证据十八、原告公司原法定代表人刘中伟于2011年12月1日向被告汇款5万元的凭证；该组证据证明：刘中伟在担任原告单位大股东和法定代表人期间，原告公司向被告汇款5万元，按照常理，若被告没有支付租金（即拖欠租金），原告公司原法定代表人刘中伟不会向被告汇款。这个常理，反过来证明：租金已经付了。在原审中，法院依职权调取了两组证据材料：第一组是被告顾锦光给何仁义40万元的资金走向，包括何仁义账号的流水单、协助查询通知书回执两份、银行进账单两份。第二组是原告银行存款记账本复印件（从2010年5月30日至2011年9月21日）、2012年8月23日法庭对原告公司会计陈翠凤的调查笔录。经过庭审质证，被告对原告提交的证据一、证据二、证三真实性、证明目的均无异议。对证四真实性有异议，表示其没有收到过该律师函，对合法性有异议，如果要解除合同，原告通知被告的同时，要有被告收到通知的凭证，但是原告没有这方面的凭证。对证据五真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据正好证明了被告交给何仁义的钱，何仁义已经交给了公司，至于公司如何使用该笔钱与本案无关，因此该证据不能达到原告的证明目的。对证六真实性无法确认，对证明目的有异议，该证据恰好证明了中国石油天然气第六建设公司向原告追缴租金，而被告已将租金交给何仁义，何仁义也将租金交给了原告公司。原告对被告提交的第一组证据真实性无异议，对证明内容有异议，原告授权何仁义签订合同是从2011年1月1日开始的，之前并未授权何仁义签订合同。授权范围是签合同，不包括收取租金。对第二组证据中的证据七、十、十一真实性无异议，对证据八、九真实性有异议，对该组证据证明内容有异议，银行的转账凭证不能证明被告转账给何仁义的性质为提前预付的租金，转账凭证上没有附注说明。对第三组证据真实性有异议，对证明内容部分有异议，原告公司确实存在被告所述的股权转让情况，但是不能证明刘中翎成为原告公司的法定代表人后才产生的诉讼，也不能证明被告40万元租金已支付的事实。对第四组证据真实性无异议，对关联性有异议，该组证据与本案没有关联性，原告向被告收取电费、物业费等费用是原告正常收取的费用，不能证明被告向原告支付了租金。对第五组证据真实性无异议，对证明内容有异议，该证据系刘中伟个人与被告之间的经济往来，并不是被告支付给原告公司的租金。原、被告双方对法院依职权调取的两组证据的真实性均无异议。对双方对真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认，对证明效力以及有争议的证据，本院结合案件事实予以综合认定。经审理查明：2010年12月6日，原告与湖北骏华商务有限公司签订了《房屋互换及车库委托管理协议》，约定湖北骏华商务有限公司将其所有的兆富大厦地下车库、夹层互换给武汉合纵佳物业管理有限公司使用，并于当日出具委托书一份，委托武汉合纵佳物业管理有限公司负责对兆富大厦地下一层3号库管理使用或对外租赁、签约，委托期限为2011年1月1日至2020年12月31日。2010年12月8日，原告委托何仁义就该处房屋对外租赁、签约，委托期限也为2011年1月1日至2020年12月31日。2010年12月10日，何仁义与顾锦光签订了一份《房屋租赁合同》，该合同未经原告签章确认，双方均认可该合同未生效。2011年1月1日原告委托人何仁义与被告顾锦光签订了正式的《房屋租赁合同》，约定被告承租位于湖北省武汉市洪山区武珞路717号兆富国际大厦原三号车库、门面，面积470平方米（即上述兆富国际大厦地下车库、夹层房屋），租赁期至2011年元月3日起至2021年12月31日止；租赁期间租金为每年10万元。租金及支付方式，每年的租金为100，000元，乙方（即被告）房租按年支付，每年12月31日前向甲方（即原告）支付下年度租赁费用，第一年租金自本合同签订之后起二个工作日内，乙方可通过现金或支票等方式一次性汇款至甲方指定账户。拖欠房租连续30天的，甲方有权解除合同。甲方若未按期向乙方移交租赁房产，除应顺延本合同租赁期外，每逾期一日，则应按合同金额的千分之五向乙方偿付违约金；如逾期交付租金超过30天，甲方则有权单方提前终止本合同，收回租赁房产。之后被告顾锦光将该处房屋转租给了武汉爱婴岛网络科技有限公司，原告对此予以认可。2011年11月3日，原告法定代表人刘中伟再次与被告签订《房屋租赁合同》一份，除其中有两处笔误外，内容与2011年1月1日的《房屋租赁合同》一致，双方均认可实际履行的为2011年1月1日的《房屋租赁合同》。另查明，被告顾锦光于2010年6月4日以银行转账形式向何仁义付款40万元，在庭审中，被告顾锦光称与何仁义、刘中伟是多年朋友关系，何仁义称公司有困难，应其要求先垫付40万元为原告解燃眉之急，庭审后顾锦光补充说明因何仁义说公司资金紧张，要求其预付的租金，待原、被告双方签订正式的租赁合同后直接抵扣租金。本院认为，原告与被告顾锦光于2011年1月1日和2011年11月3日签订的两份《房屋租赁合同》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。本案的争议焦点在于：1、关于合同解除的问题双方当事人在庭审中均认可双方实际履行的是2011年1月1日签订的《房屋租赁合同》，根据该合同第七条约定，“拖欠房租连续30天，甲方有权解除合同”。被告认为2010年6月4日向何仁义账户汇款40万元系支付的租金，但此时原告尚未取得出租房屋的使用权，原、被告之间亦未签订租赁合同，原告也未给予何仁义相关授权，该证据仅能证明被告向何仁义个人的付款情况，无法证明支付的款项属于诉争房屋的租金，故原告要求解除合同的理由符合双方当事人约定的解除条件，原告称其于2012年3月6日原告向被告送达了解除《房屋租赁合同》的函，但未能举证证明该函到达了被告，故双方合同未能于2012年3月6日解除。但被告未按时支付房租构成违约，且原告要求解除合同，故本院判决解除双方于2011年1月1日签订的《房屋租赁合同》。对于原、被告双方于2011年11月3日签订的《房屋租赁合同》，内容于2011年1月1日签订《房屋租赁合同》完全一致，且双方表示实际履行的亦为2011年1月1日的合同，亦即双方于2011年11月3日签订的合同并未实际履行并产生约束双方当事人的效力，但该合同合法有效，2011年1月1日的合同解除后，2011年11月3日签订的合同亦应一并解除。2、租金的支付因原、被告双方的合同在诉讼时尚未解除，且被告并未实际搬离该房屋，故被告应按合同约定向支付租金。被告于2011年1月1日开始承租房屋，至今一直未缴纳过租金，但原告在诉讼中自述“扣除两个月的装修期”，故租金实际起算时间应为2011年3月1日，故被告应按每月8，333元（每年100，000元）的标准，支付2011年3月1日至2013年10月期间的租金共计266，656元。至于2013年10月以后的租金，因原告未提出诉讼请求，本院不予处理，原告可另行主张权利。3、关于利息损失问题双方在合同中约定被告未按期交付租金的，每逾期一日应按合同总金额千分之五向原告偿付违约金，但原告请求按中国人民银行同期逾期贷款利率计算利息损失，并计算至2013年10月共计17，878元，这是当事人在法律规定范围自由处分自己权利的行为，并无不当，本院予以准许。本案第三人何仁义经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，也未向本院提交证据，应视为放弃其诉讼权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告武汉合纵佳物业管理有限公司与被告顾锦光于2011年1月1日和2011年11月3日签订的《房屋租赁合同》；二、被告顾锦光于本判决生效之日起十五日内向原告武汉合纵佳物业管理有限公司支付租金266，656元；三、被告顾锦光于本判决生效之日起十五日内向原告武汉合纵佳物业管理有限公司支付利息损失17，878元；四、驳回原告武汉合纵佳物业管理有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行的债务利息。本案案件受理费5，814元，由被告顾锦光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费元，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 刘 毅审判员 陈 红审判员 熊新文二〇一四年三月二十八日书记员 姚紫茶