广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1721民初1127号原告：张利明，男，1988年1月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：陆燕妮，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓静，广东广瀚律师事务所律师助理。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，该公司副总经理。原告张利明与被告广东东方月亮湾有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张利明的委托诉讼代理人陆燕妮，被告广东东方月亮湾有限公司的委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张利明向本院提出诉讼请求：一、被告为原告办理广东省阳西县沙扒镇月亮湾5栋905号房的房地产权证（包括土地使用权证、房屋所有权证、房屋价值为258285元）;二、被告向原告赔偿延期办理上述房屋产权证的违约金13663元（违约金计算方式：258285元×0.01%×逾期天数529天，逾期天数计算方式：从2017年5月5日起至被告实际办理完毕房地产证之日止，现暂时计算至2018年10月16日，计算得逾期天数529天）；三、被告退还原告多收的办证费用9471元；四、本案的全部诉讼费费用由被告承担。事实与理由：2014年8月11日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将月亮湾5栋905号商品房出售给原告。该房屋的建筑面积为45.23平方米，套内建筑面积为34.01平方米，房屋总价款为258285元。原告按照合同的约定向被告支付了全部购房款258285元，被告于2015年4月25日向原告出具购房款发票。2015年5月14日，被告为原告办理了交楼手续。根据《商品房买卖合同》第十五条以及《合同补充协议附件四》第八条的约定，被告应当在涉案商品房实际交付后即原告实际签署房屋交接单后720日内，为原告办理完毕该商品房权属转移登记手续，否则应支付延期办理房地产权证的违约金。然而，被告至今仍未为原告办理上述房屋产权证。另外，双方在签订《商品房买卖合同》时，被告要求原告缴纳办证费用并告诉原告该笔费用按实际情况多退少补，然而，被告收取原告的办证费用9471元后，并没有告知该笔费用的去向，也没有告知原告所交付的费用包含哪些项目，因此，原告要求被告退回该笔费用。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请依法判如所请。被告广东东方月亮湾有限公司辩称，一、被告在2019年1月21日发函给原告，要求共同办理权属转移登记手续，该函在2019年1月22日送达给原告，双方已在2019年2月25日办理完毕权属手续。二、对于延期办证违约金，截止日期应当按照上述函件到达原告之日起第三日，被告愿意在办理完毕该房屋权属转移登记手续后，与原告合理合法协商解决。三、被告预收原告的办证费，包括契税、物业维修基金以及其他办证费用，由于目前尚未颁发原告名下的产权证书，该房屋仍有部分办证费用尚未确定缴纳金额，需等到原告名下的产权证书颁发后才可以确定，因此，被告同意在原告领取其产权证书的同时与原告据实结算，多退少补，目前暂时无法进行结算办证费用。本院经审理认定事实如下：2014年8月11日，原告张利明（买受人）以258285元的价格向被告广东东方月亮湾有限公司（出卖人）购买其位于阳西县沙××镇月亮××房，并签订了一份《商品房买卖合同》，该合同第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条”。该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条第2项载明：“买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权证书延期办理的，则上述规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任”。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，原告支付了购房款258285元给被告。另外，原告还支付了办理金兰湾5栋905号商品房产权证所需的办证费用共9471元给被告。双方没有就办证费的具体税费项目和数额进行约定，但约定收取方式实行多退少补原则。2015年5月14日，被告将合同约定的商品房交付给原告使用。其后，原告认为被告没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续及没有退还多预收的办证费用，构成违约，遂于2019年3月28日向本院提起诉讼。另查明，阳西县国土资源局已向广东东方月亮湾有限公司颁发阳西县沙扒月亮湾金兰湾5栋905号房的不动产权证。被告已代原告为金兰湾5栋905号房缴纳了契税2582.85元、土地登记代理（权籍调查）450元、维修基金952.28元、商品房预收款监督管理服务费258元、房屋所有权登记费初始登记80元、房屋所有权登记费转移登记80元及交易手续费68元。被告于2019年1月21日作出《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》，并于当天投寄给原告，该函于同年1月22日被签收。《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》中载明：“我司正在为您办理不动产权证，烦请您在收到该函之日起3日内与我司共同办理房屋产权登记到您名下的手续……”等内容。2019年2月25日，原、被告双方共同到阳西县不动产登记中心提交了办理涉案房屋的权属证书的相关资料，阳西县不动产登记中心于当天受理了原告的办证申请。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。原、被告应按合同的约定行使权利和履行义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是原告最重要的合同目的之一，被告未按合同约定为原告办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。在本案中，由于阳西县不动产登记中心于2019年2月25日受理了原告的办证申请，故原告请求被告为其办理阳西县沙××镇月亮××房的商品房权属转移登记手续的请求已履行完毕。另外，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在涉案商品房交付后的720日内（从2015年5月14日的次日起算720日），即在2017年5月3日前为原告办理完毕商品房权属转移登记手续，现被告逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。原告请求从2017年5月5日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，本院应予支持。另外,原告收到被告的《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》后在合理的期限内协助被告办理相关手续,原告对逾期办证不存在过错。据此，本案的逾期办证违约金应按房屋价款5栋905元为计算基数，按日万分之一从2017年5月5日计至涉案商品房的权属证书登记至原告名下之日止。因涉案商品房的房地产权属证书尚未办至原告的名下，为此可能产生的各项办证费用目前仍无法确定，原告请求被告退还办证费用，理据不足，本院不予支持。原告可待涉案商品房的相关办证费用确定后再与被告据实结算或另循法律途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定，判决如下：一、被告广东东方月亮湾有限公司应在办理好涉案商品房权属转移登记之日起的十日内支付违约金（以房屋价款258285元为计算基数，按日万分之一从2017年5月5日起计至涉案商品房的权属证书登记至原告张利明名下之日止）给原告张利明；二、驳回原告张利明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费239元，由原告张利明负担127元,由被告广东东方月亮湾有限公司负担112元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  洪文政二〇一九年五月十四日书记员  余梓荣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。