福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0521民初5937号 原告：陈建文，男，1968年4月24日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所律师。 被告：汪树实，男，1974年10月22日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 委托诉讼代理人：林主送，福建真诚人律师事务所律师。 原告陈建文与被告汪树实房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈建文的委托诉讼代理人柯曾国、被告汪树实的委托诉讼代理人林主送到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈建文向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的不定期租赁关系；2、判令被告将址在洛阳镇西方村的厂房、店面腾空返还原告；3、判令被告按每月2000元的标准自起诉之日起至实际返还厂房、店面之日止向原告支付占用费用。事实与理由：原、被告于2012年7月21日签订《租赁合同》，由被告向原告承租址在洛阳镇西方村的厂房约1440平方米，店面约310平方米，用于经营使用。双方约定，上述厂房、店面每月租金为2000元，按季度收取，乙方应在每季度前三天向甲方交齐下一季度的租金。租赁期限自2012年7月1日至2013年6月30日 止。合同签订后，原告依约将涉案房产交付给被告使用，租赁期满后，双方没有续签合同，被告继续占有使用，已经超过六个月，应视为不定期租赁关系。原告多次通知被告要求解除租赁关系并收回租赁物，但被告至今仍占有该租赁物拒不腾空返还给原告。 被告汪树实辩称：本案诉争房产原为汪素兰所有，因汪素兰负债，其债权人毁坏该房产。汪志煌在通过法院竞买到该房产后，汪素兰的债权人仍继续对房产进行破坏。故汪志煌以每月3000元雇佣被告对诉争房产进行看管、保护，并无偿让被告使用该厂房用于经营停车场。事后，被告将其作为自己的经营场所，花费40多万元进行重新装修。2012年7月21日，原告称其受汪志煌的儿子汪瓦水的委托，拿了份合同给被告签字。被告对其中的租期等内容提出异议。原告说是根据汪瓦水的意思，签订合同只是一种形式，被告并不要交租金、押金，对于被告的投入由汪瓦水处理。合同签订后，汪瓦水未曾向被告收取租金、押金，厂房也一直由被告在使用管理。本案诉争的房产已于2017年7月17日转移登记到汪瓦水名下，如果汪瓦水要收回房产，应给被告一定的期限，并合理补偿被告投入整修的费用。 经审理查明：汪瓦水有位于泉州台商投资区洛阳镇西方村的房产［不动产权证号：闽（2017）泉州台商投资区不动产权第0001577号］。原告与被告于2012年7月21日签订《租赁合同》，约定：被告向原告承租上述房产中的厂房约1440平方米、店面约310平方米用于经营使用，每月租金为2000元，租赁期限自2012年7月21日起至2013年6月30日止，租金按季度结算，由被告在每个季度使用前三日内一次性交付原告。被告逾期交付租金十五日，即视为被告不履行合同。原告有权收回房屋，所造成的实际经济损失由被告承担。 以上事实，有原告提供的《不动产权证书》、《租赁合同》，以及到庭当事人的陈述等证据加以证明，本院予以确认。 本案争议的焦点：原、被告之间的租赁合同关系是否成立。 原告认为：1、租赁合同的抬头甲方即出租方为陈建文，乙方即承租方为汪树实。根据合同的相对性原则，合同的双方就是原告陈建文与被告汪树实，原告有权向被告主张权利。2、实际产权人汪瓦水认可原告有权以自己的名义将诉争房产对外出租，并有权以自己的名义向承租人主张权利。实际产权人汪瓦水也承诺不向租赁合同的相对方另行主张权利。3、本案诉争房产虽登记在汪志煌名下，但汪瓦水作为汪志煌的法定继承人，且诉争房产已经进行了内部析产，并于2017年办理了不动产更名登记。如果2012年原告的处分行为属于效力待定，有待权利人的追认。那么在起诉之前原告已经得到实际产权人汪瓦水的追认，该追认行为自一开始就具有法律效力。原告有权将诉争房产对外出租，双方签订的租赁合同是有效的。原告作为合同一方的当事人，是本案适格的原告。原告相应提供证据1即《租赁合同》1份，以此证明原告依约将诉争房屋交付被告使用，租赁期满后，双方未再续签合同，被告继续占用使用。证据2即《证明》、《不动产权证书》各1份，以此证明诉争房产为案外人汪瓦水所有，其自2012年起将上述房产交由原告进行经营管理。证据3即《公证书》1份，以此证明实际产权人汪瓦水认可原告有权以自己的名义对外出租，有权以自己的名义向被告主张权利。实际产权人汪瓦水承诺不向合同的相对方另行主张权利。被告质证称：对原告提供的证据1的真实性没有异议，但该合同是格式合同，被告签名只是一种形式，并不是真实意思表示。诉争房产原产权人为汪志煌，原告持格式合同给被告签名，但原告并不是产权所有人，也不是汪志煌的继承人，也未经汪志煌授权，所以该合同无效。对证据2的真实性没有异议，但诉争房产在2017年以前是汪瓦水的父亲汪志煌所有，后于2017年才由汪瓦水继承取得。2017年以前汪志煌将诉争房产交由被告管理，并允许被告投入使用。原告没有转租的权利。对证据3的真实性没有异议，但汪瓦水取得房产的时间是2017年，其让陈建文于2012年出租房产是无效行为。 被告认为：1、汪瓦水于2018年7月1日出具的《证明》，只是对原告于2012年7月1日将诉争房产出租的追认，并没有全部继承人的一致追认。该《证明》也没有授权让原告以其个人名义提起诉讼。2、本案诉争房产原为汪素兰所有，因汪素兰负债，其债权人毁坏该房产。汪志煌在通过法院竞买到该房产后，以每月3000元雇佣被告对诉争房产进行看管、保护，并让被告自行投资整修用于经营收益。原告于2012年7月21日将诉争房产出租给被告，但其并非房产的所有人，也非汪志煌的继承人，双方订立的租赁合同无效。被告会在合同上签名是因为原告说是根据汪瓦水的意思，签订合同只是一种形式，其并不要交租金、押金，对于被告的投入由汪瓦水处理。被告签订后，至今未向原告交租金、押金。3、2017年7月17日，诉争房产由汪瓦水继承取得，汪瓦水可以收回房产，但因被告有对房产进行装修，汪瓦水应合理补偿被告后，被告才予以返还。被告提供证据4即费用清单1份，以此证明汪志煌有偿委托被告保管厂房，并允许被告经营使用。被告投入40多万进行装修。证据5即营业执照1份，以此证明诉争房产在汪志煌交由被告管理时已经破烂不堪，经被告修缮后，被告开始经营停车场，并取得营业执照。原告质证称：证据4为被告单方面制作，没有提供相应的证据加以证实。原告交付的房产是符合使用条件的，被告不存在大额的装修投入。对证据5的真实性没有异议，但被告是在签订合同后办理工商登记的。 本院经审查认为，原告提供的证据1，被告对其真实性没有异议，本院予以认定。合同甲方为原告陈建文，并在甲方落款处加盖有原告的印章。因此，从合同的形式上看，本案诉争租赁合同的出租人应为原告。从原告提供的证据2中的《证明》及证据3均可看出，房产所有权人汪瓦水认可原告以其个人名义对外出租，且确认不会再就诉争店面的使用向被告另行主张权利。原告提供的《不动产权证书》，被告对其真实性没有异议，可以证明汪瓦水于2017年7月17日通过继承取得诉争房产的所有权。被告提供的证据4，系被告单方面制作，真实性无法确定，不予认定。证据5，仅能证明被告在诉争房产经营停车场的业务，无法证明汪志煌将诉争房产委托被告管理，并同意被告无偿经营使用的事实。综上，原告与被告签订有《租赁合同》，该租赁合同签订时间为2012年7月21日，如果正如被告所述，在签订合同时，原告未经汪志煌的所有继承人的同意，那么该合同也属于效力待定，并非无效合同。合同到期后，双方未再重新签订书面的租赁合同，并且被告继续使用租赁物至今，因此该租赁期应认定为不定期。而2017年7月17日，汪瓦水通过继承取得诉争房产的所有权，并认可原告以其个人名义对外出租，且确认不会再就诉争厂房、店面的使用向被告另行主张权利。故原、被告之间形成的不定期租赁合同关系自2017年7月17日起是合法有效的。被告主张其受汪志煌的委托管理诉争房产并无偿使用该房产，但未能提供证据证明，本院不予采信。 综上事实，本院认为，现原、被告之间建立的不定期租赁合同关系，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合同成立有效。租赁合同期满后，被告继续租赁使用，但当事人对租赁期限没有另行约定，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。现原告要求解除原、被告之间关于址于泉州台商投资区洛阳镇西方村的厂房和店面的租赁关系，并要求被告将承租上述厂房、店面腾空返还给原告，依据和理由充分，应予支持。被告未向原告支付租金，原告要求被告按租赁合同约定的每月2000元的标准支付自2018年7月15日原告起诉催告之日起至实际返还之日止的占用费用，符合双方的约定，依据和理由充分，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下： 一、解除原告陈建文与被告汪树实关于址于泉州台商投资区洛阳镇西方村店面、厂房［不动产权证号：闽（2017）泉州台商投资区不动产权第0001577号］的租赁关系； 二、被告汪树实应自本判决生效之日起十日内腾空上述址于泉州台商投资区洛阳镇西方村店面、厂房，并返还给原告陈建文； 三、被告汪树实应于本判决生效之日起十日内按每月2000元的标准支付原告陈建文自2018年7月15日起至腾空该店面之日止的租金和占用费用。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取150元，由被告汪树实负担。被告应于本判决生效后五日内缴交，原告预交的予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  王伟煌 二〇一九年五月十六日 法官助理杨明钦 书记员吴亚香 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算 -1- -6-