山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0923民初358号 原告：谢爱华，女，1967年10月5日出生，汉族，居民，住东平县。 原告：谢德英，男，1940年2月27日出生，汉族，居民，住东平县。 委托诉讼代理人：高立成，山东鲁正律师事务所律师。 被告：山东亿豪房地产开发有限公司，住东平县西山路北段（畜牧局对过）。统一社会信用代码：91370923663505245G2-1。 法定代表人：甄志中，总经理。 委托诉讼代理人：王屏，东平平湖法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴子生，男，1964年10月16日出生，汉族，居民，该公司经理。 被告：张澄，男，1987年4月14日出生，汉族，居民，住东平县。 委托诉讼代理人：方芳，山东法雅律师所律师。 原告谢德英与被告山东亿豪房地产开发有限公司（以下简称亿豪公司）、张澄房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢德英及其两原告委托诉讼代理人高立成，被告亿豪公司委托诉讼代理人王屏、吴子生，被告张澄委托诉讼代理人方芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 谢爱华、谢德英向本院提出诉讼请求:1、判令确认两被告双方签订的《商品房预售合同》无效；2、判令被告协助原告办理拆迁置换楼房的不动产手续；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年元月份，原告与山东隆安房地产开发有限公司签订了《房屋拆迁协议》，并于2009年4月26日由东平公证处予以公证，拆迁协议中折算面积210平方米，应分得两套房，其中一套登记在原告谢德英名下，另一套登记在谢爱华女儿谢邺茹名下。因该项目由山东隆安房地产开发有限公司转让于山东宝龙房地产开发有限公司，2010年3月7日宝龙房地产开发有限公司把已建好的东方明珠小区2号楼2单元302室（现更名为3号楼2单元304室），交付于原告谢德英，2012年2月原告谢德英入住至今，而后山东宝龙房地产开发有限公司又把该项目转让于山东亿豪房地产开发有限公司，2018年9月28日原告到房管局办理预售合同登记时，发现该楼房于2014年10月18日登记在被告张澄名下，经了解，开发商为向张澄借款用该房屋担保。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，原告对该房屋有优先取得权利，为维护我的合法权益，特诉至法院，请求判如所诉。 亿豪公司辩称，1、原告与我公司没有关系，我公司也没有义务协助原告办理拆迁置换楼房的不动产手续；2、曹恒强与张澄签定合同事情我公司不知情，系曹恒强与张澄二人恶意串通合同为无效合同；3、本案中我公司无过错，也不应承担任何责任，同时也不承担诉讼费用，综上应驳回原告对我公司的诉求。 张澄辩称，1.两被告签订的《商品房预售合同》合法有效，原告诉请无任何法律和事实依据。2014年10月16日，张澄向亿豪公司支付了297618元首付款，双方于2014年10月18日签订了《商品房预售合同》，合同约定：亿豪公司将东平县城“东方明珠”小区3号楼2单元304室出售给张澄，张澄为此在东平县农行办理了19万元的房贷。双方于2014年11月18日办理了商品房预告登记，预告登记号为：东平房建城区字第××号。签订合同时，亿豪公司从未向张澄提及该房屋已拆迁安置补偿给原告，否则张澄也不会购买。原告诉求不符合《合同法》关于合同无效的任何法律规定。2.原告主体不适格，两原告什么关系不清楚，原告诉称：其中一套登记在原告谢德英名下，另一套登记在谢爱华女儿谢邺茹名下。谢德英到底是原告还是原告父亲？且当初《拆迁补偿协议》中，涉案房屋到底是分给谢德英还是谢邺茹，谢爱华又为何成为原告？原告诉状中主体、诉请与事实理由相互矛盾，法律关系不清，原告显然主体不适格。3.原告诉状中称的东方明珠小区2号楼2单元302室与3号楼2单元304室到底是什么关系，隆安公司、宝龙公司与亿豪公司之间转让时，相互权利义务是如何约定的，因此为查明案情，必须追加隆安公司和宝龙公司为本案当事人。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对原告提交的东方明珠返迁户选房确认表，被告亿豪公司提交的亿豪公司企业变更情况表，对被告张澄提交的不动产预告登记手续等证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下： 1、原告提交的房屋拆迁合同、公证书、房屋面积补充协定、拆迁通知各一份，用于证明原告谢德英在东平县西山路原贸易公司家属院拥有住房一套，经拆迁换取回迁面积为219.5平方的两套住房，其中涉案的一套为原告谢德英回迁所有，并在东平县公证处公证，公证号为2009东平证民字第131号；被告张澄对该组证据无异议；被告亿豪公司认为上述证据签订时间均在公司土地摘牌之后，对证据涉及的情况不知晓；其中有一份曹义祥、武树民书写的补充协定一份，足以证实案涉楼房是由曹义祥、武树民等人开发建设及安置使用的，与公司无关；隆安公司和宝龙公司与亿豪公司没有任何接触，也没有办理任何交接手续，曹义祥也不是公司人员，由曹义祥及山东隆安、山东宝龙公司出具和办理的所有事宜均有其承担，与亿豪公司无关；本院认为拆迁合同、拆迁通知中加盖的公章均为“山东隆安东方明珠小区开发建设项目部”，补充协议系案外人曹义祥、武树民对谢爱华原拆迁房屋面积增加9.5平方米，公证书系山东隆安房地产开发公司与谢爱华签订的《合同合同补充条款》的公证，涉及内容为原告于该项目部之间房屋拆迁安置补偿事宜，对原告房屋拆迁签订房屋安置的事实予以确认。 2、原告提交两被告签订的《商品房预售合同》及商品房买卖合同登记备案证明复印件各一份，用于证明两被告于2014年10月18日签订房屋预售合同并在房管部门进行了备案登记；被告张澄对该证据无异议；被告亿豪公司对该证据真实性提出异议，认为亿豪公司并未与张澄签订过《商品房预售合同》，且合同中法定代表人孙付宝在合同显示的时间是已不是公司法人，该合同系曹恒强与张澄恶意串通损害公司和他人利益，为无效合同，且在原告提供证据后附有曹恒强身份证明，也更加证实原告知晓该合同系曹恒强、张澄所伪造的合同；本院认为，该合同中加盖有被告亿豪公司的公章，被告亿豪公司虽不认可签订涉案合同系公司行为，既未提交其他证据，也未申请对该印章真实性进行鉴定，应视为该印章系被告亿豪公司所盖，签订合同系亿豪公司行为，本院对原告提交的该份证据效力予以认定。 3、原告提交亿豪公司于2018年9月28日收取原告办理房产证的尾款33203元，用于证明原告为办理涉案房产登记手续向亿豪公司交纳了尾款；被告张澄对该证据不清楚；被告亿豪公司其对真实性无异议，对证明目的有异议，认为亿豪公司只是收取相关办证费用，不涉及房屋尾款事宜，是义务帮助，因案涉楼房不是亿豪公司开发销售，公司也不承担案涉楼房上的权利义务，公司只是摘牌的土地；本院认为，该收据系被告亿豪公司向原告出具用于办理房产证所用，被告亿豪公司认可该收据真实性，但不认可收取的为涉案房屋尾款，收据中首款事由为维修基金7466元，契税7751元，费用2986元，其他15000元。被告亿豪公司未说明收费性质，对该收据真实性予以确认，对原告的主张予以认定。 4、原告提交自2012年4月15日起至2019年3月13日交纳的水电费收据原件一宗（其中2012年5张，2013年8张，2014年12张，2015年10张，2017年4张，2018年10张，2019年2张），用于证明原告一直居住在涉案房屋内，一直连续交纳水电费；被告张澄认为该手续不是正规的水电费发票，也无正式印章，不能作为证据使用；被告亿豪公司对该组证据无异议；本院认为，目前物业收费是代收代交，一般向业主出具内部收据，该宗收据中均盖有“东平街道土产公司水电管理专用章”应认定物业向原告收取了水电费，在被告张澄无相反证据否定原告自2012年4月15日起一直居住在涉案房屋的情况下，对原告该组证据效力及主张予以认定。 根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告谢爱华居住的家属院拆迁改造，2009年1月19日谢爱华与山东隆安房地产开发有限公司签订《拆迁补偿协议》及《补充协议》，两份协议经东平县公证处公证。2014年10月18日，被告亿豪公司与被告张澄签订《商品房预售合同》，合同约定张澄购买亿豪公司预售的东方明珠3幢2单元304号房，房屋代码为46576。房屋预测建筑面积共计125.85平方米；主房单价为4280元/平方米，总金额为538638元；房屋交付期限为2013年10月29日。另，涉案房产于2014年11月18日预告登记在张澄名下，预告登记号东平房建城区字第××号。 同时查明，山东隆安东平县东方明珠项目部于2013年3月7日向原告下发《东方明珠返迁户选房确认表》，确定谢德英选定东方明珠项目部2号楼2单元302号房，户型三室两厅，面积129.84平方米。多余或不足面积多退少补。房源选定经双方签字盖章确认不再更改，任何一方不可单独调换。原告谢德英从2012年4月15日起一直居住在涉案房屋并连续交纳水电费；2018年9月28日被告亿豪公司向原告谢德英收取维修基金、契税等费用共计33203元并出具收据。被告亿豪公司经理即本案委托诉讼代理人吴子生认可在房管局办理手续的时房管部门变更房号，将拆迁合同中的2号楼2单元302室变更为3号楼2单元304室，即两被告预售合同中涉及的房屋； 另查明，亿豪公司2011年11月2日至2014年4月21日之间的法定代表人为孙付宝；2014年4月21日至2014年10月16日之间法定代表人为曹恒强，2014年10月16日法定代表人变更为吴芳军。 本院认为，原告要求确认两被告签订的《商品房预售合同》无效，应提交证据证明合同的签订存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的认定合同无效的情形。被告亿豪公司明知涉案房屋系原告谢爱华拆迁安置房并有原告谢德英实际占有居住的情况下与被告张澄房屋买卖合同，存在恶意侵害两原告权益的行为，但两原告未提供证据证明被告亿豪公司与被告张澄签订的《商品房预售合同》是用于借款担保，也未有证据证明被告张澄与被告亿豪公司签订《商品房预售合同》时，被告张澄存在与被告亿豪公司共同恶意串通侵害原告利益的行为，原告要求确认两被告签订的《商品房预售合同》无效的请求，本院不予支持。谢爱华与前期的拆迁主体签订拆迁安置协议，在具体房屋安置时被告亿豪公司为涉案项目的开发主体，收取了原告谢德英收取维修基金、契税等费用33203元并明确谢爱华应安置的房屋具体位置、应认定被告亿豪公司承继原拆迁主体的权利义务，原告方有权主张优先取得房屋安置的权利，但未明确约定优先取得房屋安置权的主体系两原告，在还是其中的一个原告，其诉讼请求中也未有优先取得房屋安置的诉讼请求，不能直接认定涉案房屋产物权所有人，由于房产物权所有人尚未确定，不存在办理不动产手续的前提条件，原告谢德英要求判令被告协助原告办理拆迁置换楼房不动产手续的诉求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告谢德英、谢爱华的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告谢德英、谢爱华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  董广兴 人民陪审员  崔 菊 人民陪审员  肖翠云 二〇一九年五月十六日 书 记 员  翟亚伟