北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第00767号上诉人（原审被告，反诉原告）王莉，女，1978年4月20日出生。委托代理人王国章，北京市中银律师事务所律师。上诉人（原审原告，反诉被告）陈宝强，男，1973年7月18日出生。委托代理人樊延国，山东志城律师事务所律师。委托代理人王磊，山东志城律师事务所律师。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人孙凤起，男，1980年7月16日出生。第三人中国工商银行股份有限公司北京崇文支行，营业场所北京市崇文区永定门外大街86号。负责人高平，行长。委托代理人王欣，女，1979年1月11日出生。委托代理人李响，女，1986年7月11日出生。上诉人王莉、上诉人陈宝强与第三人北京链家房地产经纪有限公司（下简称链家公司）、第三人中国工商银行股份有限公司北京崇文支行（下简称工行崇文支行）房屋买卖合同纠纷一案，王莉、陈宝强均不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第10345号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王莉及其委托代理人王国章，上诉人陈宝强及其委托代理人樊延国、王磊，第三人链家公司之委托代理人孙凤起，第三人工行崇文支行之委托代理人王欣到庭参加了诉讼。陈宝强于2014年2月7日以同意一审判决为由，向本院申请撤回上诉，本院予以准许。本案现已审理终结。陈宝强本诉诉称：2012年12月9日，我与王莉签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》，由我购买王莉名下位于北京市朝阳区×房屋，房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施总价为3150000元。按照约定，我于签约当天向王莉支付定金110000元。当我依约于2013年1月29日向王莉交付首付款时，王莉拒绝接收并要求提高房价，随后，王莉拒绝履行合同义务。我认为，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》合法有效，双方应遵照执行，王莉拒绝履行合同义务的行为构成违约，按照《中华人民共和国合同法》规定，王莉应继续履行，因此我诉至法院，请求判令：1.王莉继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《买卖定金协议书》，于判决生效之日将位于北京市朝阳区×房屋交付与我，并于判决书生效之日协助我方办理产权转移登记手续；2.王莉承担因违约导致合同延期履行所增加的个人所得税。王莉答辩并反诉称，不同意陈宝强的诉讼请求。2012年12月9日签订的买卖合同约定的时间相矛盾，并且只约定了2012年12月30日前我办理完解押，但没有约定解押款的支付时间，显失公平，应当撤销。补充协议是倒签的，链家房地产经纪公司和陈宝强签订首付款的支付日期为2013年1月30日，只约定了房屋的价格，没有约定解押款由谁支付，但实际上当时三方口头约定解押款由陈宝强于2012年12月30日前支付，补充协议不是我的真实意思表示。签合同时，二手房交易按转让所得的20%缴纳个人所得税的政策尚未出台，如有损失也是陈宝强违约，因为签订合同时约定，解押款由陈宝强承担。综上，我请求判令1.解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《买卖定金协议书》；2.陈宝强已付的定金110000元不予退还。陈宝强对反诉辩称，根据房屋买卖合同和补充协议的约定，对还款解押和首付款的支付方式最终以补充协议为准，根据补充协议的约定，还款解押时间为2013年1月30日前，由王莉进行还款解押，王莉应于2013年1月30日前向抵押银行提出申请，首付款时间为2013年1月30日前，而我在2013年1月29日向王莉交付首付款时，王莉拒绝接受，并且在房屋买卖合同和补充协议中不存在王莉所讲的三方口头约定解押款由我承担。王莉的反诉请求没有依据，我方不存在违反房屋买卖合同和补充协议的行为，请法院驳回王莉的反诉请求。链家房地产经纪公司述称，陈宝强的本诉请求和王莉的反诉请求与我公司没有实际关系，我公司仅对房屋买卖过程中的基本事实和时间点进行确认。2012年12月9日，在我公司的居间下，陈宝强和王莉签署了房屋买卖合同及补充协议和居间服务合同，双方确定了房屋价款为3150000元，定金为110000元，并且书面约定了解抵押的时间（补充协议第二条第二款）和首付款支付时间（补充协议第二条第四款）。工商银行北京崇文支行述称，北京市朝阳区×房屋在我行办理了贷款，我行对该房屋具有抵押权，如果解除抵押须清偿贷款，在贷款本息还清前不得买卖房屋。原审法院经审理查明：位于北京市朝阳区×房屋（以下简称×房屋）登记在王莉名下，建筑面积为98.20平方米。2010年10月20日，王莉与工商银行北京崇文支行签订《个人借款／担保合同》，由工商银行北京崇文支行向王莉发放个人房屋抵押贷款800000元，王莉以按月等额本息还款法偿还贷款本息，工商银行北京崇文支行成为×房屋的抵押权人。截止2013年7月26日，王莉尚有贷款本金746929.09元未偿还。2012年12月9日，陈宝强、王莉与链家房地产经纪公司签订了《居间服务合同》，三方约定，陈宝强、王莉同意共同委托链家房地产经纪公司作为交易居间人；因本次交易涉及贷款等复杂事宜或手续的办理，由陈宝强向链家房地产经纪公司支付居间代理费78750元。《居间服务合同》中丙方链家房地产经纪公司处由王×2作为经纪执业人员签字，王×3作为经办人签字。同日，陈宝强、王莉与链家房地产经纪公司签订了《买卖定金协议书》，三方约定，交易房屋为×房屋，建筑面积为98.20平方米，产权人是王莉；陈宝强确认以3150000元的总价款购买×房屋，本次房屋买卖涉及的税费由陈宝强承担，陈宝强以公积金贷款的方式支付房款，拟贷款1040000元；陈宝强应于本协议签署时向王莉支付购房定金110000元；陈宝强、王莉应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。同日，陈宝强与王莉在链家房地产经纪公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方约定，由陈宝强购买王莉名下的×房屋，建筑面积98.20平方米；×房屋已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行，抵押登记日期为2010年10月21日，王莉应于2012年12月30日前办理抵押注销手续；王莉和陈宝强通过链家房地产经纪公司居间介绍成交，房地产经纪执业人员为王×2；×号房屋的成交价格为1490000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1660000元，陈宝强向王莉支付定金110000元，具体付款方式及期限的约定见补充协议，陈宝强向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为1040000元；王莉应在过户当天将×房屋交付给陈宝强；本合同履行过程中，陈宝强、王莉应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，双方承担税费的具体约定见补充协议，本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；自本合同签订之日起60日内，陈宝强、王莉共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，陈宝强、王莉、链家房地产经纪公司签订了补充协议，内容为，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计3150000元；陈宝强于2012年12月9日向王莉支付定金110000元；王莉应于2012年12月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且王莉最迟应于2013年1月30日前办理完毕解除抵押登记手续；陈宝强于2013年1月30日前将首付款2110000元（包含定金110000元）自行支付给王莉；陈宝强、王莉应于2013年1月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；陈宝强、王莉在批贷后3个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续；本次交易涉及的税费全部由陈宝强承担；王莉若出现下列情形之一的，王莉构成根本违约，陈宝强有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.王莉提供的房屋所有权证、原购房合同等相关财产权证明手续不真实、不完整、无效，导致陈宝强无法取得房屋所有权的；2.房屋被查封或限制转让，导致陈宝强无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；4.拒绝将房屋出售给陈宝强或者擅自提高房屋交易价格的；5.将房屋出售给第三方；陈宝强若出现列情形之一的，陈宝强构成根本违约，王莉有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；3.逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。在补充协议的其他约定一栏，王×2手写了如下内容：陈宝强、王莉约定，由于房子存在出租状态，所以自双方过户当天开始承租合同即转入陈宝强名下，房租也一并转交给陈宝强，直至合同结束。庭审中，王莉表示2012年12月9日其在空白的补充协议上签字后，王×2表示要拿回公司盖章，后王莉于2013年1月份去链家房地产经纪公司才取回补充协议，故其只认可补充协议中“其他约定”的内容，其余内容不是其真实意思表示，陈宝强则表示其与王莉于2012年12月9日都在补充协议上签了字，内容也填好了，就差盖章，当时王×2说先拿回公司盖章，后来自己去链家房地产经纪公司取的补充协议。庭审中，王莉向本院提交鉴定申请，要求对《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议的笔迹形成时间进行鉴定，本院向其告知，2012年北京市司法局对相关案件答复“字迹形成时间类鉴定在行业内属难题，方法尚欠成熟，无统一的技术标准和技术规范”，故目前暂停笔迹形成时间的文书鉴定。2012年12月9日，陈宝强向王莉支付了×房屋购房定金110000元。2013年1月29日，陈宝强在中国农业银行的账户内的存款数为2034730.74元。同日，陈宝强在王×2的陪同下找王莉支付首付款，但王莉未接收。2013年1月31日，陈宝强将王莉诉至本院，要求王莉继续履行合同。在本案审理中，经陈宝强申请，链家房地产经纪公司的王×2、王×3出庭作证，证明如下内容：1.房屋买卖合同与补充协议系同一天签署，房屋买卖合同的主文和补充协议中的“其他约定”系王×2所填，补充协议的主文是王×3所填；填写房屋买卖合同及补充协议时，陈宝强、王莉均在场，二人看过内容后签字确认。2.2012年12月9日，双方约定的是王莉去解押，首付款支付时间是2013年1月30日之前，没有约定解押款的来源。3.2013年1月29日，王×2陪同陈宝强向王莉支付首付款，王莉拒收。王莉对证人证言不予认可。庭审中，王莉提交2013年1月27日其与陈宝强的通话录音，用以证明对于解押款由陈宝强支付之事存在三方口头约定，其在2012年12月30日之前多次向陈宝强催要解押款。陈宝强对录音的真实性予以认可，但不认可证明目的，其表示，录音的第二段和第八段涉及到解押款由谁支付的问题，但这两段都是王莉个人的陈述，并且这两段陈述中包含了多个问题，陈宝强对此只有简单的回答，王莉通过这个回答证明双方对于解押款由陈宝强支付有约定不符合事实。陈宝强提交2013年1月29日其与王莉、王×2的谈话录音，用以证明录音当天其向王莉支付首付款时，王莉拒绝接收，并要求提高房屋交易价格。王莉认可录音中的声音是其本人的，但不能证明其在录音当天拒收首付款，且录音是摘录的。对此，王莉提交了2013年1月29日其与陈宝强、王×2的完整谈话录音，陈宝强对王莉提交的录音予以认可，并表示其提交的光盘后半部分也有完整的录音。因×房屋存在银行贷款尚未清偿，故本院询问陈宝强是否变更诉讼请求，陈宝强表示坚持要求继续履行房屋买卖合同，其有能力代为清偿银行贷款。为了证明其享有购房资格和履约能力，陈宝强提交了购房家庭填报信息打印件及其在中国农业银行的账户明细对账单。经本院释明，陈宝强表示在其代偿×房屋的银行贷款后，要求工商银行北京崇文支行协助其办理×房屋的抵押权解除手续。另查，2012年12月23日，在链家房地产经纪公司的居间服务下，陈宝强与案外人李艳辉签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方约定，陈宝强将其名下位于北京市昌平区××室出售给李×；房屋成交价格为1315000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价610000元。后因李×在合同约定期限内向陈宝强支付首付款，陈宝强拒绝接收，故李×将陈宝强诉至法院。2013年6月20日，北京市昌平区人民法院做出（2013）昌民初字第04719号民事判决书，判决陈宝强继续履行与李×签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实及反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据，或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方争议的焦点是陈宝强与王莉之间是否存在口头约定由陈宝强支付解押款。王莉表示2013年12月9日三方曾约定2012年12月30日之前由陈宝强支付解押款80万元，并提交两份谈话录音用以证明陈宝强在2013年1月27日认可该事实、链家房地产经纪公司的工作人员王×2于2013年1月29日认可该事实。庭审中，陈宝强对王莉所述不予认可，链家房地产经纪公司的工作人员王×2、王×3出庭作证时明确表示陈宝强、王莉之间未约定解押款由陈宝强支付。而王莉提交的两份谈话录音是在陈宝强、王×2与王莉协商支付首付款的过程中所录制，在两份录音中，王莉多次自述解押款应由陈宝强支付，并且夹杂在多个问题当中，而陈宝强、王×2只有简单的回应，未明确提及解押款应由陈宝强支付。故对于王莉所述其与陈宝强存在口头约定由陈宝强支付解押款一节，法院难以支持。现陈宝强要求继续履行房屋买卖合同，而王莉要求解除合同，其所持理由有二，一是《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和补充协议没有约定解押款何时支付，由谁支付，显失公平，导致合同无法履行；二是补充协议的主文是倒签的，补充协议并非其真实意思表示。法院认为，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和补充协议虽然没有明确约定抵押款由谁支付，但这并不必然导致合同无法履行，因合同中约定了王莉办理解除抵押登记手续的时间，依据合同的有关条款、交易习惯以及诚实信用原则，应该理解为由王莉自行筹措解押款。现王莉主张补充协议系倒签，但并未提交证据佐证，故对此不予采信。此外，只有守约方才享有法定解除权，违约方不得单方主张解除合同，本案中，依据现有证据，能查实陈宝强依约于2013年1月29日向王莉支付首付款时，王莉拒绝接收，其行为违反了交易的诚实信用原则，构成违约，王莉无权要求解除合同，故对于王莉的反诉请求，不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，依据合同信守原则，当事人应按照约定全面履行合同义务，而不得擅自变更或者解除合同。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《买卖定金协议书》是陈宝强、王莉的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应继续履行合同。关于陈宝强要求王莉承担因违约导致合同延期履行所增加的个人所得税之诉请，因本次交易所涉的个人所得税并未实际交纳，且具体数额需要待税务机关核实后才能确定，故对该项请求本案中不宜处理，其可待相关事实确定后再另行主张。据此，原审法院于2013年8月作出判决：一、陈宝强于本判决生效后十日内代王莉向第三人工行崇文支行偿还北京市朝阳区×房屋贷款；二、待陈宝强清偿上述房屋贷款后，第三人工行崇文支行协助陈宝强办理房屋解押手续；三、陈宝强于本判决生效后十日内支付王莉剩余购房款（计算方式为：涉诉房屋成交价格三百一十五万元－定金十一万元－代为偿还的银行贷款）；四、王莉继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《买卖定金协议书》约定的合同义务，在陈宝强解除抵押后十日内，配合陈宝强办理北京市朝阳区×房屋的交付及所有权过户登记手续；五、驳回陈宝强的其他诉讼请求；六、驳回王莉的全部反诉请求。判决后，王莉不服一审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.一审判决认定案件事实部分错误。首先，上诉人提交的第一份录音证据的时间是2013年1月23日，而非2013年1月27日。其次，在上诉人与被上诉人录音中，至少存在两处被上诉人确认银行抵押贷款由被上诉人偿还的陈述。被上诉人在录音中的表述明确而清晰，没有进行怀疑或否定之意思。第三，2013年1月29日下午，上诉人与原审证人王×2的谈话再次明确上诉人银行贷款的解押款应由被上诉人支付这一事实。2.一审判决对于证人王×2、王×3证言的认定错误。出庭作证的证人王×2、王×3身份不符合民事诉讼法关于证人的规定，既然链家公司作为第三人身份出庭，第三人所陈述的事实都是来自于经办人王×2、王×3，那么此二人不应再作为证人出庭。其次，王×2、王×3与被上诉人有严重利害关系。被上诉人在本案中的交易涉及“连环单”，即被上诉人先通过链家公司卖掉自己的房子，在通过链家公司购买一套，因此，链家公司与被上诉人存在着十几万元中介费的利害关系。第三，上诉人、被上诉人与中介公司之间存在着由被上诉人支付首付款用以解押的口头约定。而被上诉人2013年1月29日才向上诉人支付首付款，故上诉人不可能在2013年1月30日之前办理完解押手续。3.一审判决适用法律错误。首先在证据规则上适用错误，链家公司作为本案第三人，而链家公司工作人员又作为证人出庭，违反法律规定。其次，一审法院在判决书中依据交易习惯判决本案错误。对已有的二手房买卖的交易习惯，依据法制日报的相关文章可明确，不应由卖方出钱解押。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。陈宝强辩称，不同意王莉的上诉意见，同意一审判决。王莉关于录音中双方对话的判断属于主观臆断，从录音中无法推断出由陈宝强对涉诉房屋进行解押。关于解押款的来源，双方通过书面的合同明确约定解押由王莉负责，双方从未口头约定由陈宝强支付解押款，王莉也没有证据证明双方曾进行过这样的口头约定。链家公司与王×2是不同的主体，所有知道案件事实的人都可以作证人，王×2可以作为适格的证人。王莉所引用的法制日报文章不属于法律依据。综上，请求驳回王莉的上诉请求。链家公司述称：同意一审判决，意见同一审一致。工行崇文支行述称：同意一审判决，意见同一审一致。本案审理中，王莉提交网上摘录的二手房交易惯例证明应该由陈宝强代付解押款。陈宝强认为该证据缺乏关联性，且不属于新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述及相关证明材料在案佐证。本院认为：陈宝强与王莉签订的《北京市存量房买卖合同》及补充协议、《买卖定金协议书》均系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应遵照履行。双方于上述协议中明确约定“王莉应于2012年12月15日前向房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且王莉最迟于2013年1月30日前办理完毕解除抵押登记手续”，现王莉虽主张因双方另存有由陈宝强支付解押款的口头约定，但其提交的录音证据无法证明其该项主张，而依据证人王×2的证言，双方并未约定解押款的来源，故本院对于王莉称双方口头约定由陈宝强支付解押款之主张不予采信，王莉以此为由认为陈宝强存在违约并要求解除合同之请求缺乏依据，原审法院依据审理查明的事实判令双方继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《买卖定金协议书》并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条，凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。王×2作为出庭作证的个人与作为第三人参加诉讼的链家公司属不同主体，并不违反法律规定，原审法院对此适用法律亦无不当。综上，王莉的上诉主张难以成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费70元，由王莉负担，于本判决生效之日起七日内交纳；一审反诉案件受理费1250元，由王莉负担（已交纳）。保全费5000元，由王莉负担，于本判决生效之日起七日内交纳。二审案件受理费105元，由陈宝强负担35元（已交纳），由王莉负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  金园园审判员  周文祯审判员  王 朔二〇一四年三月十八日书记员  云 凝