贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2730民初372号 原告：马书忠，男，1973年9月26日生，汉族，贵州省贵阳市人，初中文化，无业，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：卢欣，贵州磷源律师事务所律师，律师执业证号：15201201711013866，特别授权代理。 被告：龙里宏基商贸物流开发有限公司，住所地：贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道民主街（金鹏花园），统一社会信用代码：9152273009033162XF。 法定代表人：沈鸣，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈景龙，男，1988年5月16日生，汉族，湖南省沅江市人，住湖南省沅江市，系该公司行政部经理，特别授权代理。 原告马书忠诉与被告龙里宏基商贸物流开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理。依法适用简易程序于2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告马书忠及其委托诉讼代理人卢欣，被告龙里宏基商贸物流开发有限公司委托诉讼代理人沈景龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马书忠向本院提出如下诉请：1、请求依法解除原、被告于2017年6月28日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告退还原告购房款380000元，并赔偿因逾期交付房屋的违约金102904元（按月利息2%为标准，暂计算自2017年1月1日起至2019年2月11日止，后续逾期违约金按被告实际退清购房款的时间延续计算），合计482904元；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于贵州省龙里县××石头寨××电××产业××（××），房屋建筑面积为56.01平方米，总价款为740000元的商铺出卖与原告，原告于合同签订次日首付了购房款380000元，剩余款项待被告为原告办理完毕预告登记后，原告向银行以按揭贷款方式支付。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：被告于2016年12月31日前向买受人交付上述商品房铺面。但截止起诉之日被告仍未能交付房屋给原告。被告不仅未将房屋交付与原告，还未办理房屋预告登记及办理房屋所有权转移登记，按照合同约定，买受人有权要求解除合同，虽合同约定出卖人承担违约金，但合同约定的违约金过低，不足以弥补原告所遭受的经济损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额；第17条损失赔偿数额标准：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告多次与被告协商无果，遂诉至法院，望判如所请。 被告龙里宏基商贸物流开发有限公司辩称：原告请求解除《商品房买卖合同》及赔偿违约金无事实依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原告马书忠与被告龙里宏基商贸物流开发有限公司于2017年6月28日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于贵州省××××街道大冲社区龙里宏基商贸物流城A区10幢1层1号房（建筑面积为56.10平方米），房屋总价款为740000元。该合同第八条约定：“买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计380000元，余款360000元以银行按揭支付。”第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十三条约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1中方式处理：……（2）逾期超过30个工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起45个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之一向买受人支付违约金。该合同第二十二条约定，“……出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于【商品房买卖合同（预售）备案】【商品房买卖合同（现售）签订】之日起365个工作日内申请登记。”2017年6月28日，被告向原告出具一份《龙里宏基商贸物流开发有限公司专用收据》，载明马书忠交购房款380000元。2018年1月11日，被告龙里宏基商贸物流开发有限公司作为抵押权人以案涉房屋办理在建工程抵押登记[不动产登记证明号：黔（2018）龙里县不动产证明第0000296号]，债务履行期限为2018年1月2日至2021年1月1日。 另查明，案涉房屋未办理商品房预售合同备案登记。庭审中被告陈述案涉的龙里宏基商贸物流城A区10幢1层1号房屋因被告龙里宏基商贸物流开发有限公司涉及其他诉讼纠纷，致使龙里宏基商贸物流城A区无法办理竣工验收，故案涉房屋无法办理预告登记也不具备交付条件。 本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》未违反法律的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的，合同的一方当事人可以提出解除合同。原被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当在2017年12月31日前交付案涉房屋；第十三条约定，出卖人逾期30日交付房屋的，买受人有权退房。该合同的第八条约定，原告是以银行按揭形式支付剩余购房款360000元。按揭贷款系购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，原告已经按照合同约定履行了支付首付款的义务，但由于被告的原因导致案涉房屋无法办理预告登记，致使原告不能提供上述所购房屋作为抵押担保办理银行按揭以支付剩余的购房款，以致《商品房买卖合同》不能再继续履行。故未办理按揭贷款的责任不在于原告，且涉案的房屋至今仍未具备交付条件。综上，被告不能按照《商品房买卖合同》的约定履行相应的义务，且相应的违约行为致使不能实现合同目的，符合合同法的规定，原告要求解除《商品房买卖合同》有事实和法律依据，本院予以支持。 针对原告的第二项诉讼请求，原告已向被告支付交购房款380000元，其要求被告返还其购房款380000元的请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金，原告主张约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求调高违约金金额，但原告未能举证证明实际损失的存在。经审查，双方合同关于违约金的约定不违反法律规定，故根据该合同的约定，原告应获得的违约金为38元（380000×0.1‰）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告马书忠与被告龙里宏基商贸物流开发有限公司于2017年6月28日签订的关于龙里宏基商贸物流城A区10幢1层1号房屋的《商品房买卖合同》； 二、被告龙里宏基商贸物流开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马书忠返还购房款380000元及支付违约金38元。 三、驳回原告马书忠的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8544元，减半收取4272元，由被告龙里县宏基商贸物流开发有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  刘红云 二〇一九年五月八日 书记员  罗英艳