河北省秦皇岛市山海关区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0303民初124号原告（执行案外人）：董立军，男，1976年12月3日出生，蒙古族，住秦皇岛市山海关区。委托诉讼代理人：范景梅，女，1978年11月20日出生，蒙古族，住秦皇岛市海港区，系董立军妻子。委托诉讼代理人：黄冬梅，河北高俊霞律师事务所律师。被告（申请执行人）：陈智君，男，1972年9月7日出生，汉族，住秦皇岛市山海关区。第三人（被执行人）：秦皇岛市伟腾房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市山海关区关城南路（电影院内）。法定代表人：兰新刚，职务：董事长。原告董立军与被告陈智君、第三人秦皇岛市伟腾房地产开发有限公司（伟腾房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董立军及委托代理人范景梅、黄冬梅、被告陈智君到庭，第三人伟腾房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董立军向本院提出诉讼请求：判令撤销秦皇岛市山海关区人民法院（2016）冀0303执407号裁定书中山海关区商业宾馆（商业服务楼）三层除银行网签外3000平方米、四层2200平方米房屋的执行措施，并解除查封措施。事实与理由：2015年10月17日，原告董立军与第三人伟腾房地产公司签订商品房买卖合同，合同约定了申请人以1755万元购买伟腾房地产公司所有的山海关区原商业宾馆（商业服务楼）地上**除银行网签外3000平方米、四层2200平方米房屋以及商业服务楼所有的变电、供水设施、消防设施、楼外停车场。合同签订后，原告以其他商品房屋的形式交付了合同约定的1755万元，履行完付款义务后，原告对购买的房屋实施装修、管理等（重新制作消防、水、电等系统，并架设两部电梯），装修完毕后现已经正式投入使用。原告在办理房屋网签手续时得知，原告购买的上述房屋已经被山海关区人民法院查封，原告向法院提出执行异议，山海关区人民法院以被告陈智君在申请执行本案第三人时，山海关区人民法院于2016年11月29日作出（2016）冀0303执407号裁定书，查封了本案第三人所有的山海关商业宾馆改造工程未出售面积13175.4平方米，但是原告认为，法院的查封没有任何事实与法律依据，其本案第三人未售出部分的房产如何查证原告不得而知，但其查封未售出的房产面积中包含着原告已经购买的房屋，故该查封存在违法，请求在诉讼中查清案件事实，支持原告的诉讼请求。董立军为支持其诉讼请求，提交了：1.董立军与伟腾房地产公司签订的商品房买卖合同；2.付款明细。陈智君辩称，2018年9月份第一次参加法院诉讼，法院已经出了裁定书，我认为应该执行裁定书，2018年11月26日出的裁定书。我是买房户，有商品房预售协议，2009年8月4日买的这个房，房子是商业宾馆改造工程一层进西门左手第一间，当时花了30万元，有汇款单和收据。我的诉求是宾馆具备开业的条件，就应交付我房屋，再给我两万违约金，具备经营条件，我就开业或者出租。要是不具备经营条件，法院拍卖后就给我利息和本金。我是2015年起诉伟腾房地产公司。2015年法院作出了（2015）山民初字第1134号调解书，调解书内容是房屋验收合格或者达到交付条件之日起，伟腾房地产公司向原告交付房屋，并在2016年3月1日前一次性给我违约金2万元。陈智君为支持其答辩意见，提交了：1.商品房预售协议；2.银行汇款单和收据；3.（2015）山民初字第1134号调解书；4.（2018）冀0303执异65号执行裁定书。本院经审理认定事实如下：2015年11月2日，被告陈智君因房屋买卖合同纠纷起诉第三人伟腾房地产公司。2015年12月24日，本院作出（2015）山民初字第1134号调解书，双方协议约定：一、待山海关商业宾馆改造工程南北段第一层进西门左第一间房屋验收合格或达到交付条件之日起十日内，伟腾房地产公司向陈智君交付该房屋；二、伟腾房地产公司于2016年3月1日前一次性给付陈智君20000元违约金。该调解书发生法律效力后，2016年6月8日，陈智君向本院申请强制执行。本院于2016年11月29日作出（2016）冀0303山执字第407号裁定书，裁定查封秦皇岛市伟腾房地产开发有限公司所有的山海关宾馆改造房工程未出售面积13175.4平方米（一楼未售906.22平方米、二楼未售1293.42平方米、三楼未售2309平方米、四楼未售5266.76平方米、五楼未售1700平方米、六楼未售1700平方米），查封期间，不得出售、转让、抵押该房产，查封期限为三年（2016年11月29日至2019年11月28日）。山海关宾馆改造房工程未出售面积13175.4平方米系多案共同查封的标的。2018年9月11日，董立军作为案外人提出执行异议，要求解除对商业宾馆（商业服务楼）地下**、三层除银行网签外3000平方米、四层2200平方米房屋及对商业服务楼所有变电、供水设施、消防设施、楼外停车场的查封。2018年11月26日，本院作出（2018）冀0303执异65号执行裁定书，裁定驳回案外人董立军的异议请求。原告董立军不服该裁定，向本院提出执行异议之诉。另查明，原告董立军提交的其与秦皇岛市伟腾房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同显示，该合同签订时间为2015年10月17日。合同载明：原告购买房屋建筑面积共约5200平方米，其中3层商场除银行网签以外剩余约3000㎡，4层约2200㎡。房屋总价款为1755万元。第5、6层商场所有临建及广告牌匾，7层公用房屋及整栋大楼的1300V箱变全部归买受人所有。庭审中，董立军提交付款明细一份，并当庭陈述购房款1755万元中，其中1274万多元是以董立军的19套商品房抵顶，房屋已经交付给了伟腾房地产公司，在房产部门办理了过户手续。另外的480万元是以第三人原秦皇岛市伟腾房地产开发有限公司欠董立军借款抵顶。被告陈述称，我买房的时间比原告早，原告提供的付款明细是用住宅抵顶商业房，我要求法院执行（2018）冀0303执异65号执行裁定书。再查明，该案在审理过程中，本院经依法向秦皇岛市国土资源局不动产登记中心调查核实，该中心出具证明证实董立军陈述的抵顶购房款的19套房屋中，有15套房屋现仍登记在秦皇岛斌扬房地产开发有限公司名下，另有4套房屋均登记在个人名下，且个人名下的房屋来源均为购买于秦皇岛斌扬房地产开发有限公司。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述及相关证据在卷佐证，足以证实。本院认为，根据法律规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当就案外人是否系权利人，该权利的合法性与真实性及该权利能否排除执行进行审查。案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。在本案中，因第三人伟腾房地产公司在本院作为被执行人涉及多个案件，故本院于2016年11月29日作出执行裁定书，依法查封了仍登记在伟腾房地产公司名下的山海关宾馆改造房工程未出售面积13175.4平方米的房屋，此查封标的系多案共同查封。原告董立军主张其在法院查封之前就与第三人伟腾房地产公司签订了商品房买卖合同，并提交记载签署日期为2015年10月17日的合同及付款明细用以证明其对山海关区商业宾馆（商业服务楼）三层除银行网签外3000平方米、四层约2200平方米的房屋享有合法民事权益。但通过庭审调查能够查明，董立军主张的签订于2015年10月17日的商品房买卖合同并未办理网签登记，未按双方合同第二十三条约定的于合同签订之日起3日内向房屋权属登记机构房产局登记备案。其也未提交其他证据佐证该合同签订的时间确为2015年10月17日。另外，董立军主张的其已经全部支付购房款的主张也与本院查明的事实不符。故董立军提交的证据不足以证实其与第三人伟腾房地产公司在本院依法查封涉案标的房屋之前就已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款，不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告董立军的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告董立军负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  刘万昆人民陪审员  褚爱红人民陪审员  葛爱军二〇一九年五月十六日书 记 员  殷 悦