河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初91号 原告:杨淑贤,女,1961年6月2日出生,汉族,现住河北省秦皇岛市昌黎县。 委托诉讼代理人：刘金凤,河北渤海明达律师事务所律师，执业证号：11303201611923341。 被告:王颖，女，1984年1月10日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 被告：秦皇岛润邦投资咨询有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区在水一方小区A区37-7号，统一社会信用代码：91130302358529785X。 法定代表人：王颖，执行董事。 二被告委托诉讼代理人：周冉，河北秦智律师事务所律师，执业证号：11303201010550827。 原告杨淑贤与被告王颖、秦皇岛润邦投资咨询有限公司（以下简称润邦投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘金凤，二被告委托代理人周冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨淑贤向本院提出诉讼请求：1.请求判决二被告共同返还原告购房款38万元，以及自2018年5月15日起至被告实际履行日止的银行同期贷款利息。共同双倍返还原告定金合计4万元，共同赔偿原告因被告违约导致的房屋差价损失20万元，以上各项请求共计62万元及相应银行利息。2.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：被告秦皇岛润邦投资咨询有限公司股东、执行董事、经理、法定代表人均为王颖，公司经营范围包括房地产经纪服务业务，公司对外悬挂“润邦地产”企业招牌。2018年1月14日，被告王颖指令“润邦地产”员工王冬雪（现已离职），在“润邦地产”办公场所内，以“王冬雪、郑亚亚、李杨（后两人系该房共有房主）三人为“出售方”，与原告签订房屋买卖合同。王冬雪遵照指令在合同上签署出售方三人姓名，原告出于对“润邦地产”的信任而签约。该房屋买卖合同备案号为B2016120728705，合同约定：出售方将坐落在秦皇半岛三区28栋1单元2001号楼房及下房一间，以86万元的价格出售给原告。原告于合同签订的同时支付定金2万元，出售方于2018年5月15日前配合原告办理产权过户手续。合同还约定：此房屋为购房合同、发票手续，出售方负责将房屋产权及发票更名到原告名下。合同签订当日，原告依约将2万元定金交于“润邦地产”员工王冬雪。王冬雪向原告出具收条，并将定金上交给被告王颖。2018年2月11日，应被告王颖要求，原告通过银行转账的方式向被告王颖支付了购房款共计38万元。被告王颖同意收取，并向原告出具了收条。收条注明的合同编号与前述房屋买卖合同编号相同。同时，被告王颖还在收条中声明：钱款由被告秦皇岛润邦投资咨询有限公司法人王颖代收，并办理房屋产权交易、变更等事宜，如有纠纷被告秦皇岛润邦投资咨询有限公司必须承担房主方的所有责任。2018年5月15日之后，因二被告均未能办理房屋过户手续，原告在朋友的见证下多次到“润邦地产”与被告王颖交涉。被告王颖虽同意返还原告40万元，但表明该款的返还遥遥无期，并且拒绝原告提出的其他违约赔偿请求。无奈，原告将二被告诉至法院。 另调查，被告王颖持有被告秦皇岛润邦投资咨询有限公司50%的股权，折合500万元的注册资本金，该500万注册资本金，被告王颖系认缴，尚未实缴。在被告秦皇岛润邦投资咨询有限公司不具备偿债能力的情况下，根据最高人民法院关于适用《公司法》若干问题的规定（三）第十三条的规定，“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。另据原告测算，因二被告的违约行为和过错行为，导致原告40万现金被长期占用，使得原告丧失购房时机，造成原告对房屋上涨差价的合理预期利益损失共计20万元。综上所述，本案房屋买卖合同虽然将“王冬雪、郑亚亚、李杨”列为名义上的房屋出售方，但合同并非“郑亚亚、李杨”二位房主本人签名、根据合同的相对性原则，原告与“郑亚亚、李杨”二房主并无直接的房屋买卖合同关系，同时，王冬雪自签名和代签名，均系职务行为，是在被告王颖的授意下，并利用原告对于被告秦皇岛润邦投资咨询有限公司的信任，方才形成本案这种特殊的房屋买卖合同关系。因此，应认定二被告均为本案房屋买卖合同关系中的实质出售方，应共同对原告承担责任如以上诉求。 被告王颖、润邦投资公司共同辩称，1.被告王颖不存在违约情形，双方在买卖合同中已经约定被告王颖如果无法将房屋产权发票变更到原告名下，退还原告已经缴纳的费用，但是并没有注明该种做法要承担违约责任；2.原告的诉请既要了购房款的银行同期贷款利息，又要求赔偿22万元的违约金，依照法律规定，违约金和银行贷款利息不能同时适用，原告只能择其一；3.即使认定被告王颖需承担相关的违约责任，买卖合同中也明确约定：违约责任为双倍返还房屋定金；4.第二被告秦皇岛润邦投资咨询有限公司不应承担本案的相关责任，根据合同相对性原则，本案为房屋买卖合同纠纷，买卖双方均不是第二被告，第二被告也没有从此买卖中获利，因此，不是本案合法被告，不应承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2018年1月14日经明哲房地产经纪服务部介绍，王冬雪、李杨、郑亚亚等三人为甲方，原告杨淑贤为乙方，双方签订了《房屋买卖合同》。合同约定甲方将秦皇半岛三区28栋1单元2001号房屋103.97平方米，下房一间出卖给乙方，房屋售价86万元。合同签订时付定金2万元，甲方于2018年5月15日配合乙方办理过户手续后，乙方将剩余房款84万元支付给甲方，甲方收到全部房款后，将房屋交付给乙方。产权过户时发生的一切费用均由甲方承担。合同补充条款约定：此房为购房合同、发票手续，甲方负责将房屋产权及发票更名到乙方名下，办理更名所发生的费用由甲方承担，更名时限为2018年5月15日前办理完毕。如甲方因房屋合同无法在规定时限内办理更名手续，乙方有权解除合同，甲方无偿退还购房定金，甲方不能因为房屋涨价并以不能办理更名手续为由解除、支付中介费用。如乙方在甲方未能办理更名手续的情况下，仍可以继续购买此房屋，价格不动，在房屋产权证办理完后完成过户手续。所发生的费用由甲方承担。在此基础上，甲方收到房款后将房屋交付乙方使用。合同签订后原告当日支付了定金2万元，王冬雪将定金交付给了王颖。2018年2月11日王颖收取原告购房款38万元。收条注明如有纠纷秦皇岛润邦投资咨询有限公司必须承担房主方的所有责任。王冬雪出具书面证言证实其受雇于王颖，与原告签订的合同是在王颖的授意下所为，郑亚亚和李杨没有在合同中签字。后因为其他原因，被告没有履行与原告签订的房屋买卖合同。 另查明，2018年10月10日王颖与李杨、郑亚亚签订《房屋买卖合同》，约定王颖以74.5万元的价格购买秦皇半岛三区28栋1单元2001号房屋。因为李杨、郑亚亚没有在合同约定的2018年10月15日交付房屋，2018年10月31日王颖起诉李杨、郑亚亚履行合同交付房屋，案号（2018）冀0302民初10986号。 以上事实，有当事人的陈述及提供的证据予以证实。 本院认为，根据查明的案件事实，能够证明2018年1月14日王冬雪代表郑亚亚、李杨与原告杨淑贤签订的《房屋买卖合同》，并非郑亚亚、李杨的真实意思表示，该合同对郑亚亚、李杨不具有约束力。王冬雪是在王颖的授意下签订的合同，并且履行合同的款项由王颖收取，因为王颖在2018年2月11日收取杨淑贤的房款时，在收条中承诺润邦投资公司承担出卖方的所有责任。故原告杨淑贤的购房不能的责任，应当由王颖和润邦投资咨询公司共同承担。 关于原告的诉讼请求，原告主张返还房款38万元，双倍退还定金4万元、房款的利息损失、及因为延误购房的房屋差价损失。本院认为既然原告选择了的赔偿损失的权利，就不应再选择定金罚则，不能重复计算其损失。合同中补充条款约定“如甲方因房屋合同无法在规定时限内办理更名手续，乙方有权解除合同，甲方无偿退还购房定金”，该约定否定了双方的定金约定。房屋没有更名或过户到原告名下，视为被告违约，被告应当承担违约责任。因为合同约定的履行期限为2018年5月15日，被告没有按约定履行，双方均应当积极采取措施，减少损失的扩大。故原告的房屋差价损失经济损失不宜支持到现在。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条之规定，判决如下： 一、被告王颖于本判决生效后十日内返还原告杨淑贤购房款40万元，赔偿原告经济损失7万元。被告秦皇岛润邦投资咨询有限公司对王颖的上述的退款、赔偿行为承担连带保证责任； 二、对原告杨淑贤其他诉讼请求不予支持。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费10000元减半收取5000元（预交5000元），由二被告负担3800元，其余部分由原告自行负担，于本判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  刘长利 二〇一九年五月三十日 代理书记员  吴 迪