昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2014）盘法民三初字第60号原告：昆明新元酒家有限公司。住所地：昆明市新迎小区****团。法定代表人：朱培世，总经理。委托代理人：蔡从伟，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明尊良房地产开发有限公司。住所地：昆明市盘龙区东华街道办事处小龙村**。法定代表人：高立国，公司总经理。委托代理人：董明，云南华汇律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明市盘龙区新迎社区周家营股份合作社。;'>住所地：昆明市盘龙区白云路**div>法定代表人：潘加宁，合作社理事长。委托代理人：师海云，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明新元酒家有限公司（以下简称新元公司）诉被告昆明尊良房地产开发有限公司（以下简称尊良公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于二0一三年十二月二十四日受理后，依法组成合议庭，于二0一四年一月二十七日追加昆明市盘龙区新迎社区周家营股份合作社（以下简称周家营合作社）作为第三人参加本案诉讼，并于二0一四年二月二十八日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新元公司法定代表人朱培世及委托代理人蔡从伟，被告尊良公司诉讼代理人董明，第三人周家营合作社委托代理人师海云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新元公司起诉称：2012年3月，原告原以昆明市集体经济研究会科技服务部的名义向昆明市盘龙区东华街道办事处周家营村股份合作社租赁的土地纳入了盘龙区周家营片区城中村改造的规划范围，被告在昆明市盘龙区人民政府东华街道办事处的见证下与原告签订了《盘龙区周家营村租地建房货币补偿协议》，《货币补偿协议》中约定：由被告向原告支付上述土地的地上房屋补偿款共计8912352.25元，而且《补偿协议》对补偿的支付期限、腾房期限及逾期付款违约金等事项作出了明确约定。协议签订后，原告已严格按照《货币补偿协议》中的约定履行了相关义务并将房屋移交给了被告，但被告除分别于2012年4月19日支付了1357490.30元补偿款以及2012年9月13日支付了1000000元补偿之外，余款2167477.35元至今未予支付，而根据《补偿协议》的约定，被告应于被拆迁房屋验收交房后十个工作日内即2012年6月11日前付清全部拆迁补偿款。被告的行为已构成违约，请求人民法院判令：1、被告支付原告拆迁补偿款2167477.35元及逾期付款违约金447254.08元，上述合计2614731.43元。2、由被告承担本案诉讼费。被告尊良公司答辩称：该公司和昆明城建共同开发项目，涉及本案原告拆迁是在合同履行期内，我公司具有履约能力也愿意向适格的主体进行支付，我们认为我们并没有违约。第三人周家营合作社答辩称：我们和昆明市集体经济研究会科技服务部有过分配拆迁补偿款的协议。请求法庭支持我方诉讼请求。第三人周家营合作社诉称：本案中，拆迁所涉及地上建筑物、附着物是昆明市集体经济研究会科技服务部1993年10月29日承租第三人场地后建盖，租期30年。合同第5条约定“企业承办期间，如国家征用或借用企业厂房场地，甲方出面依法调解，调解所获赔偿，按使用年限协商解决”。2012年，该地块纳入盘龙区城中村改造范围。同年3月，昆明新元酒家有限公司与被告公司签订《货币补偿协议》，补偿总款人民币4524967.65元，尚有尾款2167477.35元在诉讼中。根据地随房走原则及上述约定，上述《货币补偿协议》中的被拆迁人应为合作社，并且合作社对全部拆迁款应享有2633889.55元的份额。为维护合作社权益，第三人在本案中对原被告诉争的款项主张权益，并保留对余款进行另案追索的权利。据此，诉至法院请求判令：1、本案诉争的拆迁补偿尾款2167477.35元由原、被告共同支付给第三人；2、诉讼费由原、被告承担。原告新元公司答辩称：1、地上建筑物要到承办期满了后才交给第三人，但现在承办其还没有届满，地上建筑物的所有权仍然属于原告。根据谁投资谁收益的原则，原告有权作为租地建房的部分被拆迁的部分的补偿或者全额补偿。2、根据原告和第三人签订的合同，第三人要获得分配必须存在相关厂房土地被国家依法征收的法律关系基础，本案拆迁补偿是发生在城中村的搭配立项，第三人将以书样形式提出的补偿款取得权，依法转让给房地产开发企业，对相关房屋取得的补偿。根本不存在国家的征收征用等法律关系。3、货币补偿协议已经明确支出原告合法的拆迁程序对周家营村范围内的所有土地签订了补偿协议并给予了经济补偿，取得了盘龙区东华街道办事处周家营股份合作社土地及地上建筑物拆迁补偿的相关权利。4、房随地走的概念并不是一个房屋确权原则，而只是一个房地产的处分规则，该规则仅仅适用于房地产的处分环节，而不适用于本案所涉及的拆迁补偿。综上，第三人并非适格的权利主体和诉讼主体，请求法庭依法驳回诉请。被告尊良公司答辩称：我方未违约，对第三人的请求，我们尊重法庭审判，我们认为村子应该是有拆迁款的收益，具体是多少我们尊重法庭的审判。原告新元公司为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一，合同书、登记卡片、原告从2001年起支付场地承包费（即租金）的发票银行转帐支票存根及相关情况说明。证明：1、昆明市集体经济研究会科技服务部与原告之间存在承继的关系，依据原告和第三人地方合同，租期至2023年12月30日止。2、本案诉争的租地建房的地上建筑物在拆迁时仍然为原告的合法财产，原告是合法的被拆迁人；证据二，《货币补偿协议》。证明：原被告双方约定的内容；证据三，《房屋验收单》。证明：2012年6月1日，原被告双方进行了验收交房；证据四，银行转账凭证。证明：被告履约情况及余款至今未付的事实；证据五，昆明市盘龙区人民政府东华办事处东华政字【2010】9号文件及昆明市盘龙区人民政府关于周家营城中村改造的拆迁公告。证明：第三人全程参与拆迁，对原被告间的补偿协议无异议，未提出分配请求；证据六，《六方签证表》。证明：原告系适格主体，政府主管部门均认可；证据七，《会议纪要》。证明：第三人已经把土地及房屋交给了被告并获得了相应的补偿，因此无权主张任何的分配；证据八，《关于请求社会投资人代租地建房企业垫付拆迁补偿款的申请》，证明：1、城中村改造中，第三人损失的是联营期满后归其所有的房屋形成的利益，是与租地建房企业无关的预期收益；2、周家营股份合作社已经重复取得了自己的利益。经质证，被告尊良公司对原告提交的上述证据的真实性、关联性、合法性均予以认可，但不认可证据一、五、七、八的证明内容；第三人周家营合作社的质证意见与被告尊良公司一致。被告尊良公司提交下列证据证明其诉讼主张：证据一，1、批复；2、会议纪要及附件；3、批复及附件；4、项目合作协议；5、拆迁公告。证明：拆迁项目的合法性；证据二，6货币补偿协议；7、进账单及收据；8、补偿金额明细。证明：原被告所签拆迁协议及付款情况；证据三，9、情况说明；10、申请；11、通知。证明：第三人要求停止支付。经质证，原告新元公司对证据一、二的真实性、关联性、合法性均予以认可；对证据三的真实性不予认可。第三人对被告提交的证据均无异议，并补充说明：知道原告和被告进行洽谈，合作社作为基层组织进行了协调，政府也要求合作社对辖区范围内的拆迁进行协调，但是签订合同我们是不知道。银行付款记录我们是听说被告付了钱，之前我们没有见到过。第三人周家营合作社为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一，股份合作社成立批复。证明：合作社原告主体适格；证据二，合同书。证明：合作社与昆明市集体经济研究会科技服务部存在租赁合同关系及约定；证据三，国有土地使用权证。证明：合作社是涉案房屋所涉土地权属人；证据四，会议纪要。证明：合作社与昆明新元酒家有限公司（朱培世）就补偿分割进行过协商。经质证，原告对证据一、二、三的真实性、关联性、合法性均予以认可，但对证据三的证明内容不认可。对证据四不认可；被告对第三人提交的四组证据均认可。各方当事人对真实性无异议的证据本院予以采信，对每组证据的证明目的能否实现本院将结合查明事实综合评判。本院对其余证据认证如下：对被告提交的证据三，因该组证据系第三人出具给原告的书面材料，且第三人当庭予以确认，故本院予以采信。对原告和第三人提交的会议纪要，因其仅是对会议磋商情况的记录，缺少相对人的签字确认，是否系当事人的真实意思表示难以判断，故证明力较弱，需要结合其他证据加以评判。综合上述证据及各方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：1993年10月29日，官渡区金马镇新迎办事处周家营社同昆明市集体经济研究会科技服务部订立《合同书》，约定周家营社将六亩土地作为昆明市集体经济研究会科技服务部的企业用地。合同期限为三十年，自1994年1月1日至2023年12月30日止。该协议第五条第四款约定：企业承办期满，企业内固定建筑物归甲方所有，企业其余资产归乙方所有，企业债权债务由乙方承担；第五款约定：企业承办期间，如国家征用或借用企业厂房场地，甲方出面依法调解，调解所获赔偿，按使用年限协商解决。2011年3月25日，被告尊良公司与昆明市盘龙区建设投资有限公司签订《盘龙区东华街道办事处周家营村城中村改造项目合作协议》，约定双方合作实施昆明市盘龙区东华街道办事处周家营村城中村改造项目。2011年10月20日，昆明市盘龙区政府审定同意实施昆明市盘龙区建设投资有限公司、盘龙区人民政府东华街道办事处上报的《盘龙区周家营村、石闸村城中村改造村民自建房拆迁安置补偿实施方案》，2011年10月31日，昆明市盘龙区城中村重建改造指挥部同意实施盘龙区建设投资有限公司、盘龙区人民政府东华街道办事处上报的《盘龙区周家营村、石闸村城中村改造集体土地房屋拆迁安置补偿实施细则》，2011年11月4日，昆明市盘龙区人民政府发布拆迁公告，对周家营村、石闸村实施城中村改造，涉案土地即包含在拆迁范围内。2012年3月6日，尊良公司同原告新元公司签订《盘龙区周家营村、租地建房货币补偿协议》，约定：补偿标准为房屋补偿合计4350125元，附属设施补偿合计174842.65元，两项共计4524967.65元；付款方式为2012年3月10日之前支付30%第一笔补偿款即1357490.3元，待被拆迁房验收交房后10个工作日内再支付剩余70%第二笔房屋补偿款即3167477.35元，如尊良公司未按期支付款项，应按银行同期贷款利息双倍支付逾期违约金。2012年6月1日，原被告双方完成了被拆迁房屋的验收交房。被告尊良公司于2012年4月19日和2012年9月13日分别向原告新元公司支付了1357490.30元和1000000元人民币，余款2167477.35元未付。2012年3月8日、9月10日、9月24日，第三人周家营合作社以书面形式通知被告尊良公司暂停或部分暂停向原告新元公司支付拆迁安置补偿款。另查明，官渡区金马镇新迎办事处周家营社现名称变更为昆明市盘龙区新迎社区周家营股份合作社，昆明市集体经济研究会科技服务部注销后其同周家营合作社之间的上述合同均由原告昆明新元酒家有限公司承继履行。2006年8月6日，周家营合作社取得涉案土地的国有使用权证。综合双方诉辩主张，本案有以下三个争议焦点：1、原告是否是本案的适格主体。2、第三人是否有权参与本案拆迁补偿款的分配？金额应是多少？3、被告迟延支付剩余补偿款的行为是否系违约？本院认为：针对第一个争议焦点，根据本案查明事实，昆明市集体经济研究会科技服务部注销后，其与周家营合作社签订的《合同书》中享有的权利义务便由新元酒家继受，其后承包费均以新元酒家名义支付，而周家营合作社也未对新元酒家支付承包费的行为提出异议。况且，双方协议第六条直接将昆明市集体经济研究会科技服务部法定代表人同原告新元公司为同一人,周家营合作社所持土地使用证上也将昆明市集体经济研究会科技服务部和新元公司的名称混用。周家营合作社同新元公司还在《六方签证表》上签字盖章，被告尊良公司也同新元公司签订了《货币补偿协议》并已部分履行。因此，尊良公司和周家营合作社主张原告新元公司主体不适格，本院不予支持。因涉案货币补偿协议所补偿的对象为地上建筑物，该建筑物的所有者系原告新元公司，故根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款之规定，地上建筑物的补偿费应当归新元公司所有。综上，新元公司与尊良地产之间的《货币补偿协议》合法有效，双方均应依约履行。尊良公司抗辩：新元公司未依约交付相关批文、证照，且未能证明该房屋为合法建盖。依据原被告双方之间的《货币补偿协议》，尊良公司给予新元公司的补偿标准即按照临时建筑物及附属设施的标准给付，双方在订立合同时也未对被拆迁建筑物附加其他的条件，故该补偿标准系双方合意的结果，且在实际履行中尊良公司也已实现了拆除涉案地上建筑物的合同目的。在该合同中，作为被拆迁人的新元公司的主合同义务即为依约搬空房屋为拆迁提供条件，本案中，新元公司于2012年6月1日交房给尊良公司，虽晚于约定的交房时间两个月，但实践中未能如期交房的原因很多，尊良公司也未在约定时间支付第一笔补偿款且不能举证证明系可归责于新元公司的原因致使不能按时交房，故本院认为新元公司已经履行了被拆迁人的主合同义务，有权要求尊良公司支付约定的拆迁款。因此，对新元公司要求被告尊良公司支付剩余的拆迁补偿款1247478.70元的诉讼请求，本院予以支持。针对第二个争议焦点，第三人周家营合作社主张《货币补偿协议》中的被拆迁人应为合作社，并且合作社对全部拆迁款应享有2633889.55元的份额。本院在分析第一个争议焦点时，已经论证了为什么原告新元公司是原被告间《货币补偿协议》的被拆迁人，在此不再赘述。然而，本院认为第三人周家营合作社对涉案拆迁安置补偿款中的房屋补偿款有分配权，理由如下：原告同第三人之间的《合同书》第五条第五款约定：企业承办期间，如国家征用或借用企业厂房场地，甲方出面依法调解，调解所获赔偿，按使用年限协商解决。原告辩称涉案土地在06年就由集体所有变为国有土地，是在房地产企业进行城中村改造之前发生的，故涉案地上建筑物的拆迁与国家征收土地没有关系，且周家营合作社并未履行出面依法调解的义务，故不应分配补偿款。合同第五条虽表述为因国家依法征用或借用，其对象明确包括土地及其地上建筑物，因本案中土地补偿款的请求权人依法应为周家营合作社，可见该合同条款的目的和逻辑重心在于确立因征收、征用涉案土地及其地上建筑物导致原告无法继续使用该地上建筑物进行经营的情况下，对取得的地上建筑物补偿款在双方间进行协商分配的原则。至于合同施加给周家营合作社的调解义务，因本身概念模糊，且从本院确认的《六方签证表》等证据表明周家营合作社为原被告双方达成补偿协议做了积极配合，故原告的抗辩理由不成立。尽管《合同书》约定按年限协商解决，但本案不能简单的按照已使用土地年限在合同总期限中的占比来分配补偿款。因为商业生产和经营活动有其周期性，从前期投入到取得收益需要一定的时间，本案中《合同书》的履行期限尚有十余年，原告作为投资人而言，其已经产生的投入不能按照预期收回，生产经营计划被打乱，损失较大，并且在房屋拆迁补偿法律关系中，确定补偿的基本原则为“谁投资，谁受益”，故本院在综合考虑合同履行情况及双方可以得到的预期利益的基础上，判令由新元公司向周家营合作社支付拆迁补偿款450000元。针对第三个争议焦点，根据查明的案件事实，尊良公司并未按照合同约定支付拆迁补偿款，尊良公司认为其不付款是因为收到第三人周家营合作社的止付通知。对此，因周家营合作社有权分配涉案房屋的拆迁补偿款，在周家营合作社未与新元公司就如何分割补偿款的问题达成一致且主张涉案地上建筑物应部分归属于周家营合作社的情况下，尊良公司为保障合同目的能够实现即拆迁等工作的顺利进行而迟延支付部分拆迁安置补偿款的行为不构成违约，本院对新元酒家要求尊良公司承担违约责任的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定判决如下：一、由被告昆明尊良房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明新元酒家有限公司支付拆迁补偿款2167477.35元；二、由原告昆明新元酒家有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人昆明市盘龙区新迎社区周家营股份合作社支付房屋拆迁补偿款450000元；三、驳回原告昆明新元酒家有限公司的其他诉讼请求；四、驳回第三人昆明市盘龙区新迎社区周家营股份合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费合计人民币51858元（其中原告昆明新元酒家有限公司预交27718元，第三人昆明市盘龙区新迎社区周家营股份合作社预交24140元），由原告昆明新元酒家有限公司负担10371元，被告昆明尊良房地产开发有限公司负担22715元，第三人昆明市盘龙区新迎社区周家营股份合作社负担19312元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  郑天柱代理审判员  莫 默人民陪审员  耿志琦二〇一四年三月五日书 记 员  胡龙坤