济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0104民初5020号原告：齐鲁银行股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：王晓春，董事长。委托诉讼代理人：孙玮，山东舜翔律师事务所律师。被告：济南博羽羽绒服饰有限公司，住所地济南市。法定代表人：潘峰，董事长。委托诉讼代理人：杨峰，男，1975年8月16日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：姚虎明，山东众成清泰（济南）律师事务律师。原告齐鲁银行股份有限公司（以下简称齐鲁银行）与被告济南博羽羽绒服饰有限公司（以下简称博羽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，被告博羽公司向本院提出管辖权异议，要求将本案移送至济南市市中区人民法院审理。经本院审查，作出（2018）鲁0104民初5020号民事裁定书，驳回被告博羽公司向本院提出的管辖权异议。被告博羽公司不服本院裁定，提出上诉，经山东省济南市中级人民法院审查，作出（2019）鲁01民辖终132号裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告齐鲁银行委托诉讼代理人孙玮、被告博羽公司委托诉讼代理人姚虎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐鲁银行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2018年第二季度、第三季度、第四季度租金1086750元；2、请求判令被告支付逾期付款的违约金277121.25元(第二季、第三季度租金违约金以724500元为基数、按每日5‰计算至2018年8月15日)，以及自2018年8月16日起至实际付清之日止(以724500元为基数、按每日5‰计算)；3、请求判令被告支付第四季度租金违约金（以362250元为基数、自2018年10月16日起至实际付清之日止、按每日5‰计算)；4、判令被告承担诉讼费、保全费及律师费57000元。事实和理由：被告承租原告位于济南市经二路575号的房屋，并签订了相应的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，租赁期限自2016年1月1日至2021年12月31日，前三年的年租金为144.9万元，根据2018年1月2日签订的补充协议约定，按季度支付租金，分别于每季度首月的10日前支付。但是2018年4月10日和7月10日，被告应当向原告支付2018年第二季度和第三季度的租金，至今没有向原告支付，虽经原告多次催款，但被告无正当理由拒不支付，严重损害了原告的利益。根据签订的《房屋租赁补充协议》第一条约定，被申请人应于2018年10月10日前向申请人预付下一阶段租赁使用费。第十一条第1款约定，每迟延一天，按欠款额的千分之五支付迟延履行金。为此，申请增加诉讼请求。原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。博羽公司辩称，1、济南市槐荫区城市更新局于2018年1月30日下这《征收冻结通告》，答辩人租赁的房屋在该区域范围内，征收人在发布冻结通告的同时，对拟拆迁房屋进行围挡，人员、车辆均无法正常出入答辩人租赁的房屋，导致答辩人无法正常经营，给答辩人造成极大的经营损失，答辩人认为自冻结之日起不应当再向原告支付租金。2、答辩人不应当承担滞纳金。本案的实际情况是答辩人缴纳了2018年第一季度的租金，在此期间，征收人济南市槐荫区城市更新局先发布冻结通告造成原告无法正常经营，且具体拆迁的时间不确定，答辩人与原告双方一直未能就合同终止、设施设备补偿、停产停业损失补偿、搬迁奖励等协商一致，答辩人曾提出在上述费用中直接抵扣，未形成一致意见。故答辩人不存在拖欠租金的问题，也谈不上需要承担滞纳金问题。3、若法院判决认定答辩人应当承担，但双方签订的租赁合同约定的滞纳金标准过高，根据合同法相关规定，应当调整滞纳金的标准。不应当支持原告的其他费用，是原告故意扩大的损失行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人双方对下列证据和事实真实性无争议：原告提交的如下证据：1、齐鲁银行所有的位于济南市槐荫区经二路575号济房权证槐字第177165号房产证复印件1份；2、2015年11月26日原、被告签订的《房屋租赁合同》1份；3、2018年1月2日签订《房屋租赁补充协议》1份；4、2018年第一季度、同年8月6日收取租金凭证各1份。被告提交证据与陈述事实：1、已支付2018年第一季度租金、同年8月6日支付租金5万元；2、提交济南市槐荫区城市更新局发布的《征收冻结通告》影印件1份、被征收房屋现场照片5张。对双方当事人有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月26日，齐鲁银行（甲方、出租方）与博羽公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、乙方合法租赁使用甲方位于济南市经二路575号（原济南鑫兴大厦）一层部分、二层至六层的房产，房产面积约为4130平方米。二、租赁期限自2016年1月1日起至2021年12月31日（6年整）。三、租赁期前3年（2016年1月1日至2018年12月31日）年租赁使用费144.9万元，后3年（2019年1月1日至2021年12月31日）年租金159.39元。租期6年合计租金912.39元。租赁使用费按半年预付，乙方应于每年1月10日前及7月10日前预付下一时段的租赁使用费。租赁费支付方式以转账支票或银行汇款形式支付。甲方收取租赁费时应为乙方出具税务部门认可的相关正式发票。乙方每延迟一天缴纳租赁费，按欠缴租赁费的千分之五支付延迟履行金。---。十一、违约及赔偿：1、乙方未按租约约定的日期交付租赁费或者其他费用，又未能在五日内补交的，除如数交纳所欠款项外，每延迟一天，按欠款额的千分之五支付迟延履行违约金。2、如由于甲方原因致使乙方不能正常营业的时间超过一个月，乙方有权以书面通知的方式终止合同。甲方收到书面通知后，双方即终止合同，乙方免交停业期间的租赁使用费。---。十五、其他约定：1、甲方已经明确告知乙方，且乙方已经知悉：本合同项下租赁房屋已被列入拆迁范围，随时可能被拆除。在此种情况下，乙方自愿租赁使用该房屋，并自行承担由此产生的一切后果和损失。同时，乙方承诺，其不得也不会对将来实施的拆迁工作造成任何影响，否则由此给甲方造成不良影响或其他损失的，乙方应予赔偿并采取补救措施消除影响。拆迁根据规定给予的有关该租赁房屋的装饰装修补偿款全部归甲方，对此乙方无异议。2、双方在此一致确认：在本合同约定的租赁期限内，房屋被拆迁的，本合同履行的截止时间以乙方最终搬迁完成日为准，租赁使用费按照前述使用日期支付。---。”双方还对其他事项进行了约定。双方签订上述合同后，原告交付给被告出租房屋，被告按约定支付租金至2017年年底。2018年1月2日，齐鲁银行（甲方、出租方）与博羽公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：“鉴于甲乙双方于2015年12月签订了《房屋租赁合同》，根据约定，租赁使用费按半年预付。现甲乙双方经友好协商，签订如下补充条款，以资遵守：第一条，将原合同第三条第2款第（1）项中“租赁使用费按半年预付”变更为：“租赁使用费按季度预付”，即：每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前、10月10日前预付下一阶段租赁费。第二条，乙方逾期支付租赁费达一个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。乙方需按原合同约定支付租赁使用费及延迟履行金，直至搬离所租赁房产。由此给甲方造成的损失（包括但不限于直接损失、间接损失、律师费等实现债权的费用）由乙方承担。第三条，共他条款仍按原合同执行，本协议与原告具有同等的法律效力。”签订该补充协议后，被告按约定支付了2018年第一季度租金；自2018年第二季度开始拖欠租金，之后又于2018年8月6日支付租金5万元；之后再未支付租金。原告认为，被告拖欠自2018年4月1日至2018年12月31日，按年租金144.9万元标准计算的租金1036750元，诉讼请求被告支付拖欠的该租金。被告认为，对按合同约定计算的数额无异议，但应扣除已支付的5万元。被告还认为，自2018年1月30日起，济南市槐荫区城市更新局发布征收冻结通告，被告承租的房屋在该区域内，征收人对征收的房屋进行了拆迁围挡，限制车辆及人员出入，被告便陆续撤出了部分经营的房屋，只保留1楼金店，故被告应仅支付一部分租金。另查明，2018年1月20日，济南市槐荫区城市更新局在被告承租的原告位于济南市槐荫区经二路575号房屋上粘贴发布的济（槐荫）征冻告字[2018]第5号《征收冻结通告》，载明：“经一纬十二东三角地棚户区改造项目的房屋征收范围已经确定。根据《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十一条、第十二条规定，现将冻结事项通告如下：一、冻结范围：本项目房屋征收范围四至为：东至纬十一路，西至纬十二路，南至经二路，北至经一路。详见项目征收范围附图。二、冻结期限及有关事项：冻结期限为：2018年1月30日至2019年1月29日。自冻结通告发布之日起，至冻结期限届满之日，任何单位和个人不得在房屋征收范围内新建、扩建、改建、翻建房屋及附属物，改变房屋和土地用途。----。”拆迁部门还对拆迁范围进行了围挡。原告提交齐鲁银行与山东舜翔律师事务所签订的《民商案件委托代理人合同》、齐鲁银行支付律师费银行回单、律师费收费发票，要求被告支付律师费57000元。本院认为，关于2015年11月26日，齐鲁银行与博羽公司签订《房屋租赁合同》的效力问题，被告博羽公司在签订合同时已经加盖了公章，且双方已实际履行了合同条款约定，原告已交付了出租的房屋，被告已支付了2016年1月1日至2018年3月底及2018年8月6日支付租金5万元。且双方在2018年1月2日签订的《房屋租赁补充协议》中，对上述《房屋租赁合同》内容又进行了确认，该补充协议上加盖了博羽公司的公章和法定代表人潘峰的个人私章。因此，2015年11月26日双方签订的《房屋租赁合同》，应是双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效合同，予以采信。原、被告双方对签订的《房屋租赁补充协议》效力没有提出异议，亦是双方真实意思的表示，亦应认定为有效合同，予以采信。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”博羽公司应严格按照双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》中关于租金支付义务的约定，并支付租金。但自2018年4月10日起开始拖欠租金事实存在。原告要求被告偿还自2018年4月1日起至2018年12月31日，按年租金144.9万元标准(每月租金为120750元)计算的租金1086750元，扣除被告2018年8月6日支付的5万元，实际尚欠租金1036750元，证据确实充分，应予支持。对于被告辩称“自2018年1月30日起，济南市槐荫区城市更新局发布征收冻结通告，被告承租的房屋在该区域内，征收人对征收的房屋进行了拆迁围挡，限制车辆及人员出入，被告便陆续撤出了部分经营的房屋，只保留1楼金店，故被告应仅支付一部分租金。”，本院认为，对于因出租房屋拆迁可能影响博羽公司租赁经营问题，双方已经在《房屋租赁合同》第十五条其他约定中预见性的进行了约定：“1、甲方已经明确告知乙方，且乙方已经知悉：本合同项下租赁房屋已被列入拆迁范围，随时可能被拆除。在此种情况下，乙方自愿租赁使用该房屋，并自行承担由此产生的一切后果和损失。”被告再以此为由要求减少租金支付，违反了双方约定。且根据该条约定，被告应支付租金至“以乙方最终搬迁完成日为准。”，截止2018年12月31日博羽公司仍未搬迁完成。因此，被告的辩称违反合同约定，本院不予支持。对于原告诉讼请求被告支付逾期付款的违约金277121.25元(第二季、第三季度租金违约金以724500元为基数、按每日5‰计算至2018年8月15日)以及自2018年8月16日起至实际付清之日止(以724500元为基数、按每日5‰计算)、请求判令被告支付第四季度租金违约金（以362250元为基数、自2018年10月16日起至实际付清之日止、按每日5‰计算)，本院认为，关于计算基数确定问题，根据双方签订的《房屋租赁补充协议》约定，每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前、10月10日前预付下一阶段租赁费。2018年第二季度2018年4月10日前应支付第二季度租金362250元，应自2018年4月11日起按租金362250元为基数计算违约金。2018年7月10日前应支付第三季度租金362250元，合计应支付724500元，鉴于被告2018年8月6日支付租金5万元，应自2018年7月11日起按欠租金674500元为基数计算违约金。2018年10月10日前被告应支付第四季度租金362250元，合计应支付租金674500元+362250元=1036750元，自2018年10月11日起按欠租金1036750元为基数计算违约金。对于原告诉讼请求至实际付清之日止的违约金，因该请求付清之日及欠款数额不能确定，根据法律规定应计算至实际支付之日止，对原告的该请求应予纠正。对于原告诉讼请求的按合同约定的每日5‰计算违约金，被告提出了异议，认为该约定过高，超出了法律规定的保护的违约金比例。《中华人民共和国合同法》一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院酌定按中国人民银行同期贷款年利率24%计算违约金较为合理。原告超出部分不予支持。对于原告诉讼请求被告承担律师费57000元，因双方在《房屋租赁补充协议》第二条约定：乙方逾期支付租赁费达一个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。乙方需按原合同约定支付租赁使用费及延迟履行金，直至搬离所租赁房产。由此给甲方造成的损失（包括但不限于直接损失、间接损失、律师费等实现债权的费用）由乙方承担。原告的诉讼请求符合双方合同约定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告济南博羽羽绒服饰有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告齐鲁银行股份有限公司2018年第二季度、第三季度、第四季度（自2018年4月1日起至2018年12月31日止）的租金1036750元。二、被告济南博羽羽绒服饰有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告齐鲁银行股份有限公司逾期支付租金的违约金（自2018年4月11日起至同年7月10日止以租金362250元为基数、自2018年7月11日起至同年10月10日止以租金674500元为基数、自2018年10月11日起至实际支付租金之日止以租金1036750元为基数、按中国人民银行同期贷款年利率24%计算）。三、被告济南博羽羽绒服饰有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告齐鲁银行股份有限公司律师费损失57000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24321元,由原告齐鲁银行股份有限公司负担1321元；由被告济南博羽羽绒服饰有限公司负担23000元。财产保全费5000元，由被告济南博羽羽绒服饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  丁 哲人民陪审员  韩春华人民陪审员  张乐菊二〇一九年五月三十日书 记 员  李佳乐