广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初571号 原告（反诉被告）：秦志海，男，1956年5月10日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：龙飞云，广西伟宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈康，广西伟宁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南宁市白沙南城百货有限公司碧翠园分店，住所地南宁市友谊路西二里**中房碧翠园**团**及地下**，统一社会信用代码91450100MA5KE83E6K。 负责人：钟永利。 委托诉讼代理人：李春晖，广西颂诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦晓阳，广西颂诚律师事务所律师。 原告（反诉被告）秦志海与被告（反诉原告）南宁市白沙南城百货有限公司碧翠园分店（以下简称南城百货分店）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月21日公开开庭进行了审理，南城百货分店于2018年3月28日提出反诉，本院于2018年5月16日、7月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）秦志海的委托诉讼代理人龙飞云、陈康，被告（反诉原告）南城百货分店的委托诉讼代理人韦晓阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）秦志海向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2016年11月签订的《租赁合同》；2.被告向原告赔偿经济损失共计325346.37元；3.本案的诉讼费由被告承担。后原告变更其项诉讼请求为：1.解除原被告于2016年11月签订的《租赁合同》；2.被告向原告赔偿硬装损失135600元、软装损失35950元、自然损耗8753元、相关设备经济损失42450元；3.被告返还原告押金、纪律保证金76100元，返还首月租金37050元；4.本案诉讼费用及评估费用由被告承担。事实和理由：2016年11月，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《租赁合同》一份，合同中约定如下：1.甲方将南宁市友谊路西二里19号中房碧翠园B组团地下一层南城百货的指定位置租赁给乙方用于经营儿童游乐场；2.乙方承租的场地仅限于经营儿童游乐场；3.乙方租赁场地的租赁期间自2016年11月20日起至2018年11月19日止；4.乙方需要向甲方缴纳履约保证金及纪律保证金76100元（其中履约保证金74100元，纪律保证金2000元）。合同签订后，原告于2016年11月25日向被告缴纳了履约保证金及纪律保证金共计76100元。12月8日，原告委托装修公司进场装修。装修过程中原告同时购入了经营游乐园所需的儿童娱乐机器，共计花费458080元，12月27日，涉案场地装修工程竣工，所有游乐器材在涉案场地竣工后抵运。2017年1月份，游乐场所有前期筹备工作顺利进行，原告开始试业。2017年2月底，被告通知原告，3月10日左右，为办理南城百货碧翠园分店的营业执照，经开区消防大队要对商场进行二次消防检查。为了应付二防检查，被告要求原告在10号之前将所有的器材先搬到被告仓库存放，检查过后，被告处当时与原告商谈《租赁合同》的招商。经理董玲玲找到原告，告知原告因消防原因，涉案场地不能作为儿童游乐场对外经营。此时，为了经营该儿童游乐场，原告已投入了巨额的成本，包括但不限于租赁场地费用、装修费用、购买器材费用、工人工资等等。经原告及供货商统计，原告的经济损失为已缴纳的履约保证金及纪律保证金76100元、装修涉案工程款187174.36元、因在仓库存放过久导致部分器材设备不可使用的损失及耗材费用共计62072元，事后原告了解得知，根据住建部于2014年8月27日发布的文件规定，儿童游乐园不能设立在地下室或半地下室。被告作为一家专业的百货商场，在明知或应该知道地下一层不能经营儿童游乐场的情况下还依然与原告签订《租赁合同》，明显故意隐瞒了与订立合同有关的重要事实，原告的合同目的不能实现，为维护原告的利益，遂向法院起诉。 被告（反诉原告）南城百货分店辩称：1.同意解除租赁合同，赔偿损失没有事实和法律依据；2.根据合同约定，对于需要经过审核的事项，由原告自行报批，原告无法开业的损失应由原告自行承担；3.对于履约保证金和押金金额没有异议，应该在反诉款项中扣除；4.对于装修的损失，也不应依据装修的合同来计算，淘气堡损失清单是由订货单位作出，不是合法的评估公司，其出具的评估报告不能作为损失依据；5.被告只认可硬装部分，评估报告书不能作为原告主张赔偿的依据；6.原告装修时就应该预见其消防有可能不被通过，责任应由原告自行承担；7.可移动部分原告早就应当搬离，但原告一直没有搬离，所以造成损失部分应由其自行承担；8.淘气堡设备损失与自然损耗的损失属于重复相加。 被告（反诉原告）南城百货分店向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付经营场地租金、电费344727.75元；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。后南城百货分店明确反诉请求为：1.反诉被告支付2016年12月20日至2018年3月21日经营场地租金、电费共计344727.75元，以后从2018年3月22日计至被告实际搬离之日止，按照原合同支付标准计算；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2016年11月20日签订《租赁合同》，约定租期为2016年12月20日起至2018年11月19日止。2016年12月20日起至2017年11月19日止每月租金30161.55元，2017年11月20日起至2018年11月19日止，租金按上一年的基数递增5%，即每月租金为31669.63元。由于反诉被告自己的原因，反诉被告既不愿意缴纳租金，又不愿意解除合同，导致诉争土地长期空置，造成反诉原告巨大的经济损失，直至2018年3月21日，经过人民法院释明后，反诉被告才要求与反诉原告解除租赁合同，反诉被告应赔偿反诉原告因合同解除造成的损失。 原告（反诉被告）针对反诉辩称：1.根据租赁合同的约定，租赁物用于儿童游乐场，该约定是违背相应的消防法规的，被告并没有实际交付租赁合同约定的租赁物给原告；2.被告提供的租赁物不能达到合同的目的，承租人可以解除合同；3.原告在装修十天后，接到被告不能经营的通知，合同不能实现是被告方导致的，原告并没有不及时解除合同。综上，原告并未实际使用到租赁物，租赁物与合同约定的用途不符，原告方不应该缴纳租金。 经审理查明：2016年11月20日，原告作为乙方与被告作为甲方签订一份《租赁合同》，合同约定：1.甲方将坐落于南宁市友谊路西二里19号中房碧翠园B组团地下一层南城百货租赁给乙方；2.乙方承租的场地只能用于经营儿童游乐场；3.租赁期限自2016年11月20日至2018年11月19日止，第一年租金为每月28025元，第二年租金单价须在上一年的租金基数上递增5%；4.甲方给予乙方免租装修期30天，从第31天起，即从2016年12月20日起，开始计收租金；5.甲、乙双方自签订本合同之日起的两个工作日内，乙方应向甲方一次性支付具体金额为人民币56050元的履约保证金；6.乙方交纳纪律保证金2000元/年。 合同签订后，原告于2016年11月25日分别向被告交纳了履约保证金5000元、履约保证金69100元、纪律保证金2000元、首月租金37050元。后被告依约将案涉场地交付给原告使用，原告对案涉场地进行了装修，并购买了淘气堡等游乐设备。 2017年2月底，被告通知原告因3月8日进行消防检查，要求原告将设备搬离，2017年3月8日，原告将设备搬离案涉场地。后被告告知原告案涉场地不能作为儿童游乐场经营使用，并与原告协商更换场地，被告提供位于亭江路和普罗旺斯的场地供原告选择，原告未同意更换，双方未就更换租赁场地达成一致。2017年5月3日，原告向201×××＠ｑｑ.ｃｏｍ的邮箱发送一份邮件，附件为“碧翠园赔偿方案书”。原告认为因被告原因导致合同目的无法实现，被告应赔偿损失，遂起诉至本院。 原告向本院申请对其装修损失进行评估鉴定，本院予以准许，并依法委托评估公司进行鉴定，原告向评估机构预交评估费5500元。 2018年11月20日，国宏信价格评估集团有限公司广西分公司出具了国宏信（广西）（价）字[2018]第11087号《价格评估报告书》，价格评估结论为：1.硬装修在价格评估基准日的损失为135600元，软装修损失在价格评估基准日的损失为35950元；2.淘气堡设备在价格评估基准日的损失为58350元，自然损耗的损失为8753元；3.相关娱乐设备自然损耗的经济损失为42450元。 本院认为，关于《租赁合同》的效力问题：《租赁合同》约定由被告出租位于“南宁市友谊路西二里19号中房碧翠园B组团地下一层南城百货”位置给原告用于经营儿童游乐场，该约定虽不符合《建筑消防设计规范》（GB50016-2014）关于儿童游乐厅不能设置在地下建筑（室）内的要求，但《建筑消防设计规范》系住房和城乡建设部发布的文件，并非法律、行政法规。《租赁合同》的内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，且系双方的真实意思表示，依法成立并生效。 关于合同的解除问题：从本案合同的履行情况来看，原告已经于2017年3月8日搬离了案涉场地，后被告与原告协商更换租赁场地，但双方未达成一致意见。2017年5月3日，原告向201×××＠ｑｑ.ｃｏｍ的邮箱发送了赔偿方案书，并主张该邮箱为被告的联系人所有。庭审过程中，被告否认收到该邮件，但认可双方就更换场地事宜协商了几个月。本院认为，原告向被告发送赔偿方案书的时间系其搬离案涉场地近两个月后，与被告陈述的双方协商时间相吻合。尽管被告否认收到该邮件，但原告发出赔偿方案书后，双方对更换场地事宜不再进行磋商，亦不再履行《租赁合同》的约定。由此可见，自原告发出赔偿方案书后，双方均以实际行为终止了租赁合同的继续履行，具有解除合同的意思。因此，本院认定《租赁合同》已经于原告发出赔偿方案书之日即2017年5月3日解除。 关于原、被告是否存在过错问题：根据《租赁合同》约定的内容来看，原、被告均在签订合同时即明知原告租赁涉案场地用于开设儿童游乐场所，但双方均未提出消防安全检查申请。根据合同的约定，本案申请消防安全检查的义务主体应为原告，原告对案涉场地进行装修，但未申请消防审核，原告对合同解除存在过错责任；被告作为场地出租方，理应知晓案涉场地不能用于开设儿童游乐场，其亦未尽合理的审查义务和提醒义务，故原、被告均对本案合同因不能继续履行而解除存在过错。在原、被告均对本案合同的解除存在过错的情况下，本院依据公平原则，酌定双方各承担50%的责任。 关于原告主张的各项损失问题：关于原告主张的装修和设备损失，原告对案涉场地进行了装修，购买了相关游乐设备，因合同无法履行给原告造成了损失，被告应承担50%赔偿责任。经评估，原告的硬装修损失为135600元，软装修损失的损失为35950元，故被告应赔偿原告硬装修损失为67800元、软装修损失为17975元；经评估，淘气堡设备在价格评估基准日的损失为58350元，自然损耗的损失为8753元，故被告应赔偿原告淘气堡设备损失29175元，自然损耗损失4376.5元；相关娱乐设备自然损耗的经济损失为42450元，故被告应赔偿原告相关娱乐设备自然损耗的经济损失为21225元。 关于原告诉请的押金、纪律保证金76100元和首月租金37050元的问题：原告向被告缴纳了押金及纪律保证金共计76100元，合同解除后，被告应予以返还，本院对原告该项诉请予以支持；关于原告主张的首月租金损失，虽原、被告之间的《租赁合同》已于2017年5月3日解除，但原告确已使用被告的场地，原告仍应支付合同解除之前的租金，原告要求被告返还首月租金，于法无据，本院不予支持。 关于被告主张的费用问题：关于被告主张的场地租金，根据《租赁合同》的约定，2016年12月20日起至2017年11月19日止每月租金为28025元，被告主张实际起租日为2016年12月28日，故原告应向被告支付2016年12月28日起至2017年5月2日止的租金为：28025元×（4个月+6天÷30天）=117705元。原告已向被告支付首月租金37050元，故原告还应向被告支付租金80655元。合同解除后，原告亦未再使用案涉场地，被告要求原告支付租金，于法无据，本院不予支持。关于被告主张的2016年12月20日至2018年3月21日的电费，原告已经于2017年3月8日搬离案涉场地，原告搬离后产生的电费不应由原告承担，但此前产生的电费，原告仍应向被告交付。被告向本院提交了电费统计表，证明2016年12月至2017年3月案涉场地产生的电费为7059.87元，本院认为，被告统计的电费情况符合常理，并无不当之处，故原告应向被告支付电费7059.87元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）秦志海与被告（反诉原告）南宁市白沙南城百货有限公司碧翠园分店于2016年11月20日签订的《租赁合同》于2017年5月3日解除； 二、被告（反诉原告）南宁市白沙南城百货有限公司碧翠园分店向原告（反诉被告）秦志海赔偿硬装修损失为67800元、软装修损失为17975元； 三、被告（反诉原告）南宁市白沙南城百货有限公司碧翠园分店向原告（反诉被告）秦志海赔偿淘气堡设备损失29175元，自然损耗损失4376.5元； 四、被告（反诉原告）南宁市白沙南城百货有限公司碧翠园分店向原告（反诉被告）秦志海赔偿相关娱乐设备自然损耗的经济损失为21225元； 五、被告（反诉原告）南宁市白沙南城百货有限公司碧翠园分店向原告（反诉被告）秦志海赔返还押金及纪律保证金76100元； 六、原告（反诉被告）秦志海向被告（反诉原告）南宁市白沙南城百货有限公司碧翠园分店支付租金80655元； 七、原告（反诉被告）秦志海向被告（反诉原告）南宁市白沙南城百货有限公司碧翠园分店支付电费7059.87元； 八、驳回原告（反诉被告）秦志海的其他诉讼请求； 九、驳回被告（反诉原告）南宁市白沙南城百货有限公司碧翠园分店的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8430元，由原告（反诉被告）秦志海负担2993元，被告（反诉原告）南宁市白沙南城百货有限公司碧翠园分店负担5437元；反诉案件受理费3235元，由被告（反诉原告）南宁市白沙南城百货有限公司碧翠园分店负担2403元，原告（反诉被告）秦志海负担832元。鉴定费5500元，原告（反诉被告）秦志海负担2750元，被告（反诉原告）南宁市白沙南城百货有限公司碧翠园分店负担2750元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  丘 理 人民陪审员  罗谊生 人民陪审员  滕美琼 二〇一九年五月八日 法官 助理  周丽君 书 记 员  何春友 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。