江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0902民初2532号原告：陈海萍，女，1955年9月10日生，住所地在江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈卫萍（陈海萍胞妹），女，1967年10月12日生，住所地在江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：迟先荣，江苏鑫鼐律师事务所律师。被告：盐城市公房管理所，机构代码468214979，住所地在江苏省盐城市迎宾南路158号盐城市房产大厦19层。法定代表人：凌奎杰，该所所长。委托诉讼代理人：沈安明，该所副所长。委托诉讼代理人：郭霞普，江苏瑞信律师事务所律师。原告陈海萍与被告盐城市公房管理所（下称房管所）财产损失赔偿纠纷一案，本院于2018年4月24日受理后，因案情复杂，依法转为普通程序并组成合议庭于2018年6月1日、2019年3月7日公开开庭进行审理。原告陈海萍及其委托诉讼代理人陈卫萍、迟先荣，被告房管所的法定代表人凌奎杰、委托诉讼代理人沈安明、郭霞普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈海萍向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告赔偿原告1、搬迁临时安置补偿费、停业、停产损失、奖励及补助费合计257612元（被告与盐城市亭湖区住房和城乡建设局〈下称住建局〉签订的盐城市国有土地上房屋征收补偿协议书中确定的货币补偿数额）；2、鉴定报告资产评估报告中确定的美容产品价格评估明细金额为401900元，设备及仪器的价格评估42830元。以上金额合计702342元。事实和理由：原告从2002年起租赁被告坐落于盐城市-*门面房经营“梦妮幻美容保健中心”，以后每两年签订一次租赁合同。2016年，原告租赁的门面房被拆迁。12月10日凌晨4时许，在未通知原告的情况下，被告派人强行破门而入，拆除了原告经营的“梦妮幻美容保健中心”，当原告得知赶到现场，发现中心内所有美容用的设备设施、美容产品、空调、消毒柜、微波炉等都没有了，导致原告损失巨大。原告多次与被告交涉，被告均不予认可支付原告拆迁的各项补偿款和赔偿原告的经济损失。原告多次与被告协商无果，为维护自身利益，依据相关法律规定，提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告房管所辩称：原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。理由：1、原被告双方合同已于2016年9月20日解除，原告从2016年9月1日起确认了双方解除了合同且不再支付房屋租金。2、原告租赁关系已解除，原告不是房屋承租人，不是拆迁当事人，不应获得拆迁补偿。2015年3月24日，原告的丈夫赵国兆作出过承诺：如该房屋拆迁时，五日内无条件搬出，室内装潢拆除无任何补偿。本案案涉房屋被告已于2016年12月9日向拆迁人住建局进行交付，在交付时被告已明确房屋内的物品没有搬迁，要求住建局在拆迁时根据拆迁的相关规定依法处置。因此，从2016年12月9日始被告对原告所有的货物并没有管理、处置、安置的法律义务，从该日起所有物品及房屋全部由拆迁人负责处置，与被告无关。3、原告已经用自己的行为表明放弃案涉房屋内的所有物品的所有权，因在双方于2016年9月20日起解除合同后，原告占据房屋并将物品存放在案涉房屋内是非法行为，在被告向原告明确表明限期搬清，如不能搬清作无主财产处理的情况下，原告没有作出任何回应，此行为已放弃了所有物品的权利。原告提起诉讼无任何依据。4、本案已经不是拆迁补偿纠纷，而是房屋租赁合同结束后非法侵占房屋纠纷，原告提出拆迁补偿事项在本案中不应处理。经审理查明：盐城市-*门面房是直管公房，系政府国有资产，产权登记人为盐城市住房保障和房产管理局，由房管所代为管理。2002年5月起，陈海萍租赁上述房屋，并注册“梦妮幻美容保健中心”（下称美容中心）用于经营。从2004年起，房管所（甲方，出租方）与陈海萍（乙方，承租方）签订书面房屋租赁合同，租期为二年，乙方陈海萍处由赵国兆（陈海萍的前夫）代签。之后合同为二年一签，均由赵国兆代签。合同签订后，陈海萍支付押金1万元，并按约支付租金，双方按约履行合同。因涉案地块被划入征收范围，2015年3月24日，房管所（甲方）与陈海萍（乙方）再次签订房屋租赁临时契约约定，乙方愿意临时承租甲方房屋，临时租期暂定自2014年4月1日至2016年3月31日；月租金为5000元。如遇政府改造拆迁，随时终止租赁关系，乙方应无条件无偿搬清房屋不动产腾空该房屋，租金按季结算。同日，赵国兆出具承诺书：因承租贵单位位于八十间**路*号*号楼*室、*室门市已列入政府实施改造单位，于（应为“与”）贵单位签定门市临时租用合同，其期限暂定为二年。如在临时租赁期限拆除该房屋时，本人承诺，在接到贵单位关于该房屋拆迁通知后五日内无条件搬出腾空归还甲方，其室内装潢无任何补偿（并负责转租门市清空，归还甲方）。该临时合同期满后，涉案门市尚未要求搬迁。2016年3月21日，赵国兆又代表陈海萍与房管所签订了房屋租赁临时契约约定，乙方愿意临时承租甲方房屋，临时租期暂定自2016年4月1日至2018年3月31日；月租金为5500元。如遇政府改造拆迁，随时终止租赁关系，乙方应无条件无偿搬清房屋不动产腾空该房屋，租金按季结算。合同签订后，陈海萍继续使用涉案房屋，并按约支付了至2016年8月31日的租金。2016年9月14日，住建局发布了“八十间二期地块（第二批）房屋征收签约期限公告”，明确签约时间为2016年9月20日至2016年10月19日。同日，房管所向陈海萍和赵国兆发出“关于终止市区八十间*号楼门市房屋临时租赁契约及限期搬出的通知”，要求该户于2016年9月30日前无条件腾空归还房管所，逾期如不搬出，室内物品将按无主财产处理。同年9月23日，房管所又用短信的方式通知陈海萍，要求其在9月27日前与房管所商谈让房事宜。24日，陈海萍短信回复，请求房管所为其争取120万元左右的补偿，同时明确委托他人去房管所商谈相关事宜。同年11月17日，房管所再次向陈海萍发出“关于再次限期搬出八十间*号楼承租门市函”，要求其于2016年11月20日前无条件腾空并归还于房管所，逾期如不搬出，室内财产将按照无主财产处理。次日，房管所委托江苏瑞信律师事务所向陈海萍发出律师函，明确表示，合同已出现终止事由，要求其及时让出房屋，重申不让房的法律后果。陈海萍收到上述通知后，向房管所表示异议，认为合同尚在履行中，不同意让房。房管所与陈海萍未能协商一致，2016年12月9日房管所将涉案房屋向征收部门出具交房腾空验收单，明确请予验收并拆房。同时注明：承租户物品未搬清，请妥善处理。同年12月10日早晨，涉案房屋被拆除。另查明，涉案房屋被拆除前，美容中心仍正常经营。房管所在交房时，也明确物品未搬清。拆除当日，美容中心内有部分美容仪器（各种床5台和美容仪、减肥仪、导入仪等合计5台、喷雾机3台、美容灯3盏）和美容产品（面部、眼部、手部；部分拆封，部分未拆封），另有立柜空调、挂壁空调（奥克斯）各2台、洗衣机（小天鹅）、冰箱（上菱）各1台、靠背椅8张、玻璃桌2张、饮水机、消毒柜、体重秤各1个、落地衣架2个、落地镜1个、落地风扇、台式风扇（美的）各1台、手推车3台。在涉案房屋被拆除当日，住建局将上述物品搬离存放在八十间*号楼*号门市内。据陈海萍方称，拆除当日，其有一枚通灵钻戒放在涉案屋内（因陈海萍胞妹帮客人服务，随手脱下放在抽屉中），价值31760元。2016年9月20日，涉案地块的房屋被征收并与盐城市住房保障和房产管理局签订征收补偿协议，对盐城市住房保障和房产管理局进行了征收补偿，总计2645450元，并注明：总费用中含承租方装潢费、搬家费及临时安置费计88930元（装饰装修76400元、搬迁补偿费1528元、临时安置补助费11002元）。其中2556520元已汇至盐城市住房保障和房产管理局，承租方的款项凭产权单位的介绍函承付。补偿费2645450元组成：装饰装修76400元、附属设施45840元、搬迁和临时安置补偿12530元、停产停业损失补偿122842元（含承租人部分6112元）、奖励及补助费用53241元、房地产市场评估2334597元。再查明：2016年6月22日盐城市亭湖区人民政府（下称亭湖区政府）在盐阜大众报等媒体上发布《关于对八十间二期地块建设范围内房屋实施征收的决定》﹝盐亭房征（2016）3号文件﹞。2016年9月5日-20日，江苏正道土地房地产估价有限公司对迎宾北路47号市区八十间*号楼*室、*室的房屋状况装潢及附属设施进行评估，结果为：*室装潢29920元、*室装潢46480元，合计76400元；附属分别为14020元、31840元，合计45840元。附属的项目为：吊柜、铝塑板镜面广告牌、成品不锈钢含柜体水池、连体不锈钢汉白玉柜台、挂式空调、柜式空调、太阳能热水器、靠墙橱柜、淋浴房隔断、宽带等。2015年9月，陈海萍与赵国兆协议离婚。离婚后，在2016年3月21日赵国兆代表陈海萍与房管所签订房地产租赁临时契约时，陈海萍和赵国兆均未告知房管所两人已离婚的事实。陈海萍处签名仍由赵国兆代签。涉案房屋被拆除后，陈海萍多次与房管所交涉，要求将房屋内原有物品取回，并要求相应的赔偿，但房管所以不知物品在何处而未能同意。2017年5月，陈海萍以盐城市亭湖区人民政府和房管所为共同被告向江苏省盐城市中级人民法院提起诉讼，要求确认行政行为违法并赔偿损失。在江苏省盐城市中级人民法院审理期间，陈海萍得知涉案房屋的征收部门是住建局，同时得知，涉案房屋征收补偿款总计为2645450元。同年12月，陈海萍向江苏省盐城市中级人民法院撤回上述诉讼。2018年4月，陈海萍向本院提起诉讼。在本院审理期间，本院多次通知房管所，要求其提供涉案房屋内的物品并将该物品退还给陈海萍，房管所回复称房屋拆除不是其实施，也不知物品在何处，无现场的视频影像资料。后经陈海萍申请，本院依法追加住建局为本案第三人出庭参加诉讼。经第三人确认，涉案房屋内的物品存放在盐城市八十间*号楼*号门市内。诉讼中陈海萍后又撤回对第三人的诉讼。在本案审理过程中，陈海萍向本院申请对涉案房屋内留有的物品进行鉴定，本院依法委托盐城富昌价格评估有限公司对存放在盐城市八十间*号楼*号门市内的物品并结合陈海萍提供的光盘、照片、清单进行价格评估。2019年1月4日，该评估公司作出富昌评估（2018）10015号价格评估结论书，结论为：444730元，其中美容产品价格为401900元；其他物品价格为42830元（包括通灵钻戒1只，31760元）。陈海萍交纳评估费1万元。本院陪同评估机构工作人员到盐城市八十间*号楼*号门市内对物品进行清点时发现，美容产品均已超过保质期，且产品散落无整盒包装；美容仪器也已损坏；空调、洗衣机、玻璃桌等均已损坏，无法正常使用。以上事实，有原告提供的营业执照副本、房屋征收决定公告、征收实施方案、拆迁安置协议书、江苏省盐城市中级人民法院庭审笔录、物品清单、室内物品视频、照片、评估费发票，被告提供的历年的租赁合同、赵国兆向被告出具的承诺书、通知让房函件、律师函、陈海萍缴费凭证，法院委托评估的评估报告及当事人的当庭陈述等证据在卷证实，本院审核确认。本案经本院主持调解，因双方分歧较大，致调解未果。本院认为：原、被告所签订的租赁合同，是双方真实意思表示，不违反国家法律法规的规定，应认定合法有效。该合同对双方均具有约束力。在合同履行过程中，行为人因过错侵害他人权益的，应当承担侵权责任。一、关于赵国兆的承诺书的效力。赵国兆与原告原系夫妻关系，后于2015年9月协议离婚。从2004年起，原、被告之间所签订的租赁合同，原告方均是赵国兆代表原告与被告签订租赁合同，在2015年9月，双方协议离婚后，原告和赵国兆均未告知被告两人离婚的情况。在2015年9月，原告与赵国兆离婚前，赵国兆的行为构成家事代理，离婚后，赵国兆的行为应构成表见代理。因此，被告有理由相信赵国兆有权代表原告对合同履行过程中的事宜作出相应的意见。2015年3月24日，赵国兆代表原告与被告签订临时租赁契约时，出具了承诺书，故赵国兆出具的承诺书应当有效。二、关于原告主张的财物损失问题。本案中，虽然原告从2002年起就租赁被告的房屋，但之前的租赁合同均已经履行结束。后期，因获悉房屋所在地块将被征收，但具体征收时间尚未确定，故在2015年3月24日、2016年3月21日双方所签订的租赁合同，标题就改为“临时契约”。该两份合同约定租赁时间虽然仍约定为二年，但合同中明确约定“如遇政府改造拆迁，随时终止租赁关系，乙方应无条件无偿搬清房屋不动产腾空该房屋，租金按季结算”，因此，在签订该临时契约时，原、被告双方均已知道涉案房屋将被拆迁。在合同履行期间，涉案房屋发生了合同约定的政府征收行为，被告于2016年9月20日向原告发出终止合同的通知，符合法律规定，因此双方的租赁合同应于2016年9月20日已解除。虽然赵国兆出具了承诺书，但该承诺书中仅明确“其室内装潢无任何补偿”，而未明确表示放弃室内物品。被告作为出租方，其已向原告发出解除合同的通知，并要求原告搬出物品，后因原告未能及时腾空房屋，在未通知原告到场的情况下，直接将涉案房屋及屋内物品交给征收人并实施了拆除，致使房屋内的物品被挪至他处，且在房屋被拆除后，也未能及时与原告联系将物品交予原告，在原告多次追要物品时，未能返还，致使美容产品过期，美容仪器和其他物品损坏，已构成侵权，故应赔偿原告的相应损失。鉴于原告在被告向其发出解除租赁合同的通知及多次限期其腾房通知后仍拒绝腾房，导致被告采取侵权的方式来清空房屋并导致其损失，对此原告亦存在一定的过错，可以适当减轻被告的责任。根据各自的过错大小，本院依法酌情被告承担50%的赔偿责任。关于赔偿的损失范围：针对原告提出的物品损失，本院依法委托评估机构进行评估，结论为444730元。原告称评估物品中包括存放在门市内的钻戒一枚，价值31760元。钻戒体积较小，是日常佩戴饰品。原告及其家人明知涉案房屋已列入征收范围，即将被拆迁，却将正常佩戴且较贵重的钻戒放置在即将被拆迁的屋内，不符合一般人生活的习惯，且原告也未能提供其他证据佐证该枚钻戒就在屋内，因此，对存放在门市内的物品应按评估价格444730元扣除戒指的31760元，即412970元计算，由原、被告按照各50%比例承担，原告自行承担206485元，被告承担206485元。三、关于原告主张的搬迁临时安置补偿费、停产停业损失、按期搬家奖励等费用。其中装饰装修76400元、搬迁补偿费1528元、临时安置补助费11002元，合计88930元，征收部门住建局已预留在其单位。附属设施45840元，根据征收补偿协议的约定和评估部门实际评估的依据，该附属设施就是针对原告的添置物品进行的评估，根据公平合理原则，故该费用应当由承租人所得，即应补偿给原告。停产停业损失中包括被征收人和承租人的共同损失，按征收补偿协议中的明确的被征收人和承租人应得比例计算应有6112元为原告所有；对按期搬家奖励，顾名思义，原告未及时按期搬家让房，不存在有奖励，则不应由原告取得。以上合计140882元应补偿给原告。综上，原告的诉讼请求，本院予以适当支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十九条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告盐城市公房管理所在本判决书生效之日起十日内赔偿原告陈海萍的损失347367元。二、驳回原告陈海萍的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10823元，由原告陈海萍负担4313元，被告盐城市公房管理所负担6510元。评估费1万元，双方各半负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  杨淑芬人民陪审员  刘志勇人民陪审员  张云松二〇一九年五月二十七日书 记 员  瞿 艳附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国侵权责任法》第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第六条行为人因过错侵害他人权益的，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔偿道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。公司章程对