福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第4982号原告阳光城物业服务（福建）有限公司，住所地：福州市马尾区罗星路4号。法定代表人叶兰。委托代理人关惠霞，阳光城一区物业服务中心主任。被告曾美娇，女，汉族，1963年4月16日出生，住福州市鼓楼区。委托代理人杨尊花（系被告丈夫），1963年5月9日出生，住福州市鼓楼区。原告阳光城物业服务（福建）有限公司诉被告曾美娇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员蒋东帆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人关惠霞，被告及其委托代理人杨尊花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2003年8月12日，原告与福建阳光房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，依法承担阳光城一区的物业管理服务。被告自2003年8月12日接收所购房产阳光城一区16号楼201单元及阳光城一区I期地库60号车位以来，一直接受原告提供的物业服务。但是，被告没有依法向原告支付相应的停车管理费用。为此，原告分别于2010年8月13日、2011年9月23日通过圆通速递向被告发出《催缴车位管理费》的快件，2011年9月28日通过EMS速递向被告发出《催缴车位管理费》的快件，要求被告在收到通知15日内支付所欠停车管理费。但时至今日，被告仍未按照《合同》交付停车管理费。共拖欠停车管理费5460.0元（拖欠时间为2007年3月1日至2013年8月31日），被告的行为已构成违约，应当承担民事责任。为此，特向你院起诉，判令1.被告支付所欠停车管理费5460.0元及其违约金3282.9元（2007年3月1日至2013年8月31日，按日万分之五计算），合计8742.9元；2.被告承担本案诉讼费用。被告辩称，原告诉称被告与其存在物业服务合同关系，要求被告支付地库车位的停车管理费用，但原告有管理之名无服务管理之实，根本没有资格向被告要求支付管理费用，主要的事实与理由是：一是只管收费不管服务，管理措施严重缺位。阳光城住宅区被周边人认为是高档小区，原告也声称是全国三十强的一流物业管理企业（并入选成长性十强），按理业主们也应该享受到高级别的服务，可是业主们普遍感到连三流低级别服务水平都享受不到。刚入住时，各种的管理措施还算可以，但随着时间推移，熟悉业务的管理人员先后离职，只剩下“老弱病残”的员工强撑门面，管理措施逐步退化，小区就象自由市场，什么人都可以进，车辆乱停，毫无秩序，小区内的堵车现象时有发生，因为堵车业主们互不相让经常吵架。小区管理尚且如此，地库车位的管理可想而知，乱象重重是自然的事。在地库没有车位的其他车辆可以随便开到地库，通道上停满了车辆，有车位的业主的车辆停在自己的车位上根本没有安全保障，时常遭到破损、刮擦、毁坏。出现这些问题业主们经常向原告反映，但原告却置若罔闻，反正每月管理费照收不误。根本不当成一回事。2012年12月的一天，被告停在地库自己车位上小车发现左前轮没气，当时还以为是车胎自然漏气，后来到修理厂经检修后明确告知，该车胎是被人故意捅破的，创口明显，不可能是自然漏气，也不是在行车的路上被钉子扎中后慢慢的渗漏。之后向原告反映此事，但原告却坚称不是停在地库中被人破坏的，硬说是车胎是路上被硬物扎中后渗漏的。此后在相隔不到20天即2012年12月29日晚上8时许，地库的一个老伯到我家中敲门说：“刚才在散步时突然听到一个喷气声，当时被告还一时不知道该声音是从哪里发出的，随后就巡到你的小车边时才发现是你的车右前轮被人捅了，那时还发现一个人影从你车后边跑出去”，随后被告与丈夫马上就到地库，果然车的右前轮没气了。被告立即就打电话报警，温泉派出所出警后受理了该案。当晚被告根据有关线索通过小区的监控设备截取了作案人进出小区的行动路线图像资料，提供给办案部门作为破案证据，可当被告第二天反映该情况时，原告仍然不当成一回事，被告要求相关人员提供线索配合调查，可原告态度消极，被动作为，好像这事与原告没有关系似的，两只轮胎价值1700元的损失只能由被告自认倒霉地去承担，看到这种情况，被告感到相当寒心与震惊。难道这就是所谓全国三十强物业企业的所应有服务的内涵与担当的责任吗。谁都知道，吃饭付钱服务付费，这是天经地义的事情，世上没有免费的午餐，这是市场经济的自然法则，被告不是不缴费，也不是缴不起这些费，而是在多次反映并呼吁其完善管理措施无效情况下而表达出一种无声的抗议与无奈。相信原告也知道有偿服务给被服务对象造成的损失应当负有赔偿的责任这个道理。二是原告未经地库车位业主同意擅自将通道的车位出租，并将租金占为已有，侵害了地库车位业主的利益。被告于2006年12月正式购置了地库车位后，发现紧临被告车位后面的通道上停满其他车辆，直接影响到被告上下车的进出通道，于是多次向原告反映，要求原告采取措施妥善处理，但都没有得到正面的回复，后经了解，停在公共通道上的车辆都向原告缴纳了停车费用。被告认为，地库通道是地库车位业主共有物业，原告未经业主同意，无权将其出租，而且还将收取的费用占为已有，侵害了业主的利益，为此要求原告停止不法行为并将不法收取的费用进行清算，归还业主，但原告我行我素、置之不理。无奈之下被告只能采取不缴车位停车费用以示抗议。此后经过反复交涉，原告于2013年8月才正式布告《关于II期地库公共通道禁止停车通知》，之后在公共通道上划出10个停车位置，用招投标的形式公开出租，每个车位月租金650元，第一次承认该租金属于地库有车位的业主，并承诺改善管理措施，由此可见，几年累积下来，收取的不当收入该是多少，原告心中应该清楚。所以被告主张用被不法收取的费用相抵应缴的车位费用没有过分，完全属正当的要求。三是不签《物业服务合同》，将前期物业管理服务合同中的霸王条款强加给小区业主，强盗逻辑导致业主欲监督而不能。国务院《物业管理条例》及相关物业管理法规明确规定，前期物业管理服务合同只能适用到业主委员会成立之前，业主委员会成立之后应当签订正式的物业服务合同。本小区2005年就成立了首届业主委员会，到2013年5月已经成立了第三届业主委员会了，但时至今日，2001年7月签订所谓的前期物业管理服务合同还在适用，该合同当中的条款，服务内容既简单又不规范，权利义务不对等，多规定被告的权利，少规定原告的义务，以致于业主无法行使监督的权利。这是一种地道的霸权主义。起诉状中还适用违约金条款中按日万分之五计算的合同条款，要求被告依约支付3282.9元违约金，这就是一条典型的霸王条款，显然是没有法律效力的条款。四是起诉已超过二年的诉讼时效，原告早已丧失了胜诉权。起诉状中列明被告拖欠停车管理费的时间为2007年3月1日至2013年8月31日，起诉时间为2013年9月24日，相距时间6年多。虽然原告三次向被告邮寄《催缴车位管理费》，但只有2010年8月13日有被告的签收，其余两次的2011年9月23日及2011年9月28日并没有本人的签收，故被告均不予承认，所以无论怎么计算时间界限该起诉均已超过法律规定的二年诉讼时效，原告早已丧失胜诉权，人民法院应当驳回其诉讼请求。综上所述，原告的服务有瑕疵，不到位，被告有权拒绝缴纳物业费。原告只收费不管理并侵害了被告利益，已丧失了请求被告支付停车费用的资格，同时所诉事实依据有重大瑕疵，不能证明其诉讼主张，为此，请求人民法院应驳回原告的诉讼请求，以维护被告正当的合法权益。经审理查明，原告于2001年7月28日与福建阳光房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》（以下简称合同），约定由原告对阳光城I区提供前期物业管理服务。该合同约定业主或物业使用人应于每月5日前向乙方交纳当月物业管理费，逾期交纳的每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金；停车场服务费用原告根据政府物价部门批复的标准向业主或物业使用人收取。2004年6月21日，福州市物价局榕价房（2004）19号《关于核定阳光城物业管理服务收费标准的通知》载明，地下车库汽车停放每月每辆70元（不含场地费）。另查，被告系阳光城一区I期地库60号车位使用人，车位每月停车管理费70元。2012年12月29日20时58分，被告丈夫向110指挥中心报警称：2012年12月22日14时许，将闽A587**小车停在东水路阳光城二期地下车库内，29日20时许发现小车前车胎被人扎破。温泉派出所已对该案立案处理。原告于2010年8月13日通过圆通速递向被告邮递《催缴车位管理费》快件。本院认为，原告为阳光城I区提供前期物业服务，与被告之间形成物业服务合同关系。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告作为涉诉物业业主，应对使用物业所产生的费用承担责任。被告享受了原告提供的物业服务，应依约及时向原告支付物业服务费。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未及时支付物业管理服务费，已构成违约，故被告应及时支付所欠的物业管理服务费。原告已履行物业服务的基本义务，即使确实存在一些管理不够完善的情况，亦不能成为被告拒交物业费的理由。被告在接受服务的同时，负有依约支付物业管理费用之义务。被告称因原告管理不到位、未尽到合同义务，被告才未缴物业费。本院认为，被告拒缴物业费，客观上损害了小区其他按时缴纳物业费业主的利益，是对业主共同利益的侵犯。被告作为业主，应当向原告交纳相应的物业管理服务费用，其抗辩理由于法无据，本院不予采纳。被告辩称，原告起诉超过诉讼时效。本院认为《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”。原告于2010年8月13日通过圆通速递向被告邮递《催缴车位管理费》快件，被告确认收到该快件。原告称，分别于2011年9月23日、2011年9月28日向被告邮递《催缴车位管理费》快件，但未能提供特快专递的票据及被告已签收的证据佐证，同时被告否认有收到该催讨函。本案车位管理费为按月缴交，缴交时间为每月5日前，原告于2013年11月向本院提起诉讼，故原告诉请车位管理费中2011年12月以后项目未超诉讼时效，11月之前已超诉讼时效，本院不予保护。故被告需支付2011年12月1日至2013年8月31日的车位管理费1470元。原告诉请被告支付违约金8742.9元，被告在庭审中，向本院提交证据证明原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，故原告该诉请，本院不予支持。综上依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告曾美娇于本判决生效之日起十日内向原告阳光城物业服务（福建）有限公司支付拖欠的物业管理服务费1470元；二、驳回原告阳光城物业服务（福建）有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，适用简易程序减半收取25元，原告负担15元，被告负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  蒋东帆二〇一四年三月十一日书记员  黄小燕附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。国务院《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。