广西壮族自治区平果县人民法院民 事 判 决 书（2013）平民二初字第275号原告陆玉琪。委托代理人黄宏城，广西全通律师事务所律师。被告马跃飞。原告陆玉琪诉被告马跃飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月22日受理后，依法由审判员韦青枚独任审判，分别于2013年12月3日、2013年12月26日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，并依法由审判员韦青枚担任审判长、与代理审判员廖丽萍、人民陪审员韦绥佳组成合议庭，于2014年2月26日第三次公开开庭进行审理，书记员蓝惠瑛担任法庭记录。原告陆玉琪的委托代理人黄宏城、被告马跃飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆玉琪诉称，原告与被告于2010年3月1日签订《房屋租赁合同》，约定由原告将自己位于平果县兴平路幸福嘉园1号楼S1-2、S1-3商铺出租给被告使用，租期为3年，自2010年4月1日起至2013年4月1日止。合同第二条第一款第1项约定“1、该房屋结构竣工（S1-2内墙过白，顶棚为铝扣板吊顶，地面为毛地面，沿街为12毫米落地玻璃窗，S1-3内墙、顶棚为水泥混合砂浆抹灰，地面为毛地面，沿街为12毫米落地玻璃窗）”。合同期满后，被告仍继续使用商铺，直至2013年5月24日才退房，被告退房时，未结清其租房期间的电费、物业费及房屋租金。为此，原告代其垫付了电费1068元，物业管理费300元，另被告还拖欠原告4月份租金551元，5月份租金4440元（按天数计，24天×185元／天），共欠租金4991元。被告租用原告的商铺用于经营猪肉和熟食，其承租后将商铺内原有的铝扣板吊顶及沿街的落地玻璃窗全部拆除，合同期满后经原告多次催告仍未归还，造成原告重大经济损失。事后经广西科桂司法鉴定中心评估，上述两种物品损失价值共计32719元，原告为此支付鉴定费2000元。合同第十条第2款关于违约责任有约定“2、乙方（被告）所欠各项费用达1万元以上的，甲方有权解除合同，并追缴所欠费用及其20%的违约金。”因为被告拖欠上述各种费用高达4万余元，故原告依约有权要求被告酌情支付违约金2000元。综上，请求法院依法判令：1、被告支付原告垫支的电费1068元、物业管理费300元，共计1368元；2、被告支付其尚拖欠原告的租金4991元；3、被告赔偿原告因其拆除原告商铺落地玻璃窗、铝扣板吊顶而造成的经济损失32719元；4、被告酌情支付原告违约金2000元；5、本案的评估费2000元和诉讼费由被告负担。原告陆玉琪对其陈述的事实提供的证据有：1、《房屋租赁合同》，证明原、被告之间存在租赁合同关系；出租商铺的原状；租金及违约金的约定等；2、平果幸福嘉园业主委员会的证明，证明被告承租原告的两间商铺又转租给他人经营，直至2013年5月下旬才停止营业；被告营业期间两间门面是开放式的，没有落地玻璃窗，被告将原告原先安装的落地玻璃窗拆除；3、电费收据，证明原告垫付2013年2月至5月份的电费1068元；4、物业管理费收据，原告垫付2012年11月份至2013年1月份的物业管理费300元；5、《广西科桂司法鉴定中心资产评估司法鉴定意见书》、《更正函》及发票，证明被告拆除的该商铺落地玻璃窗（“12厘米”为笔误，应更正为“12毫米”）及铝扣板吊顶重置价值为32719元；鉴定费2000元。被告马跃飞辩称，对原告的诉讼请求、陈述的事实和理由均有异议。1、2013年4月份租金共计5551元，5月初已付5000元，未付551元，但原告说收500元，当时写了一张欠条给原告，只承认欠这500元；2、对原告主张2013年5月份的租金数额不予认可，被告实际搬出的时间是2013年5月10日，并非原告所说的2013年5月24日，在交4月份租金时，被告口头跟原告说要延长1个月时间，原告口头同意延长10天，并在5月7日左右贴搬出通知，被告在那几天就搬出来了，而且电话通知原告，可以提供通话记录证实，所以只同意支付到5月12日的租金；3、电费、物业管理费被告已经交纳至2013年5月份，不存在欠费；4、对拆除铝扣板吊顶和玻璃门窗的赔偿不予认可，被告装修时是经原告同意才拆除的，当时原告也未提出异议，而且铝扣板吊顶已经使用了很久，已损坏了才拆除的，落地玻璃窗原物还在，可以全部退还或恢复原状；5、对评估结果不予认可，不同意赔偿，不同意支付鉴定费；6、没有违约，不同意支付违约金。被告马跃飞为其辩解提供的证据有（证据编号顺延）：6、2013年3月至5月的电费收据，证明被告已经交纳2013年3月份至5月份的电费。经庭审质证，被告对原告提交的证据，质证意见如下：对证据1无异议；对证据2中内容为“两间门面是开放式的，没有落地玻璃窗”没有异议，对内容为“2013年5月下旬才停止营业”不予认可；对证据3有异议，认为2013年2月至5月的电费已经全部交纳；对证据4有异议，认为物业管理费已经全部交纳，不存在欠费；对证据5有异议，不予认可，认为是原告自行委托评估，对其评估结果不予认可，评估费用应由原告自行承担。经庭审质证，原告对被告提交的证据，质证意见如下：对证据6的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为该单据显示的客户名称不是原告，用电地址为幸福嘉园S11号商铺，不是本案讼争的房屋用电，与本案无关。鉴定人出庭作证，证明其于2013年8月8日作出的《广西科桂司法鉴定中心资产评估司法意见书》是受原告委托，综合现场测量及原告提供的材料，对本案讼争房屋的铝扣板吊顶及两处沿街为12毫米落地玻璃橱窗的重置价值进行评估，评估价值为32719元。经庭审质证，原告对鉴定人出庭作证的证言无异议，被告对该证言有异议。本院结合各方举证、质证，认证如下：证据1，被告无异议，本院予以确认；证据2，被告对内容为“2013年5月下旬才停止营业”不予认可，因平果幸福嘉园业主委员会是讼争商铺的物业管理者，其出具的证明是客观、真实的，虽该证据未写明具体时间，但其所述的5月下旬与原告所述的5月24日在时间期间上相吻合，故本院对该证据予以确认；证据3，虽被告有异议，但该电费收据系供电部门出具的收费收据，且该收费收据载明的用电地址均为本案讼争的商铺地址幸福嘉园S1-2号，故本院对该证据予以确认；证据4，被告虽有异议，但未举出相反证据反驳，因该证据载明幸福嘉园S1-2、S1-3在2012年11月份至2013年1月份的物业管理费用交纳情况，故本院对该证据予以确认；证据5，被告有异议，因鉴定人出庭对该评估意见的真实性和合法性进行说明，故本院对该证据的真实性、合法性予以确认，但因被告是经原告同意后对该铝扣板吊顶和玻璃进行拆除的，原告知晓被告拆除却未提出异议，且双方当事人在《房屋租赁合同》第八条约定合同终止后房屋装修后的状态由被告无偿交归原告，可见，被告的拆除行为未违反双方对房屋装修的约定，故本院对该证据的关联性不予确认；证据6，因该电费收据载明的用电地址为幸福嘉园S11号商铺，不是本案讼争的房屋用电，故本院对其关联性不予确认。根据原告的诉称、举证、本院的认证情况及庭审笔录，本院确认以下法律事实：原告陆玉琪是平果县兴平路幸福嘉园1号楼S1-2、S1-3号商铺的所有权人。2010年3月1日，原告陆玉琪（甲方）与被告马跃飞（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容为：甲方将其位于平果县兴平路幸福嘉园1号楼S1-2、S1-3号商铺，建筑面积合计252.33平方米出租给乙方使用；甲方在2010年3月1日交付使用，交付标准［该房屋结构竣工：S1-2内墙过白、顶棚为铝扣板吊顶，地面为毛地面，沿街窗为12厘米（笔误，应为12毫米）落地玻璃窗，S1-3内墙、顶棚为水泥混合砂浆抹灰，地面为毛地面，沿街窗为12厘米（笔误，应为12毫米）落地玻璃窗；水电进入到租赁房屋内］；租期三年，从2010年4月1日起算，算整3年为满期，前一个月为装修时间，免租金；2010年4月1日至2011年4月1日年租金为60559元，2011年4月1日至2012年4月1日年租金为65403元，2012年4月1日至2013年4月1日年租金为66615元；乙方在承租期间必须据实按时支付水费、电费、电讯费、收视费、卫生费、物业管理费等；乙方按照装修管理的有关规定进行装修，合同终止后，所有装修及消防设施由乙方无偿交付甲方所有，乙方不得损坏和拆除；乙方不交付租金或者不按约定交付租金的，除按时补交清租金外另要向甲方交所欠租金的20%承担违约金，同时甲方有权解除合同，乙方所欠各项费用达1万元以上的，甲方有权解除合同，并追缴所欠费用及其20%的违约金。双方还对其他权利义务进行了约定。当日，原告即将该两间商铺交付被告，被告随即对该商铺进行装修、使用，被告在装修时经原告同意将S1-2商铺原有的铝扣板吊顶、沿街落地玻璃窗及S1-3商铺原有的落地玻璃窗拆除。合同到期后，被告未依约于2013年4月1日搬出，同年5月初，原、被告双方对2013年4月份的商铺使用费进行结算，确定4月份使用费为5551元（66615÷12），被告已付5000元，尚欠551元，双方确认只收取500元，后被告于2013年5月24日实际搬出该商铺。被告在承租期间未结清S1-2号商铺自2013年3月份至2013年5月24日的电费及S1-2、S1-3号商铺自2012年11月至2013年1月的物业管理费，后原告分别于2013年7月3日、10月8日垫付上述费用。原告认为被告拆除铝扣板吊顶和落地玻璃窗的行为造成其严重的经济损失，并于诉前自行委托广西科桂司法鉴定中心对该铝扣板吊顶及两处落地玻璃窗的重置价值进行评估，为此支付评估费2000元。原告因就赔偿问题与被告协商未果，遂诉至本院，请求判令：被告向原告支付尚欠租金4991元，支付原告垫付的电费1068元、物业管理费300元，赔偿因拆除商铺落地玻璃窗、铝扣板吊顶而造成的经济损失32719元，支付违约金2000元。另查，被告返还该两间商铺后，原告于2013年6月1日将该商铺另租他人，并已重新装修使用。本院认为，原告陆玉琪是平果县兴平路幸福嘉园1号楼S1-2、S1-3号商铺的所有权人，其与被告马跃飞于2010年3月1日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反国家法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，各方当事人应当全面履行。首先，双方约定的租赁期限至2013年4月1日届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，被告马跃飞应于2013年4月1日租赁期限届满时将其承租的两间商铺返还原告陆玉琪，但被告马跃飞实际于2014年5月24日返还，该超出合同期限部分，应当向原告支付占有使用费用，因此，原告主张的租金实际为该商铺占有使用费。至于该占有使用费的具体数额问题，庭审中双方对被告尚欠原告4月份商铺占有使用费500元的事实均无异议，故本院对该数额予以确认。对于2013年5月份的占有使用费，双方对计算标准（按合同约定的66615元／年，即185元／天）并无异议，只是对被告返还商铺的具体时间表述不一致，原告主张被告于2013年5月24日返还，共使用24天，被告辩称其于2013年5月10日返还，原告的说法有幸福花园业主委员会证实，而被告并未举出证据证实其辩称理由，故本院对原告的主张予以支持，对被告的辩称不予采纳，因此，2013年5月份的商铺占有使用费数额应为4440元（66615÷12÷30×24）。所以，被告应当支付原告商铺占有使用费总额应为4940元（4440元＋500元）。其次，对于原告主张的电费及物业管理费问题，原、被告双方在《房屋租赁合同》第四条、第六条明确约定“乙方在承租期间必须据实按时支付水费、电费、电讯费、收视费、卫生费等，并自行负责租赁房屋租金收入所产生的税费”、“乙方自行负责交付租赁房物业管理费”，因原告提交的编号为0646637（309.11元）、0646638（329.92元）、0646639（277.99元）、0646640（150.98元）的电费收据均载明缴费时间为2013年7月3日，用电地址为幸福嘉园S1-2号商铺，其中编号为0646637、0646638、0646639的用电期间为2013年2月至2013年5月7日，该用电期间为被告承租期间，而被告未依约据实按时交纳该费用，故原告主张由被告支付其垫付该期间的电费共计917.02元（309.11＋329.92＋277.99），本院予以支持；编号为0646640的电费收据载明用电期间为2013年5月7日至2013年6月3日（共计28天），被告应当承担其承租期间即2013年5月1日至2013年5月24日（共计24天）的电费，该电费数额为129.41元（150.98÷28×24），因此，被告马跃飞应当支付原告陆玉琪垫付的电费共计1064.43元（917.02＋129.41）。原告主张由被告支付其垫付的物业管理费300元，因其提交编号为17616129的收款收据载明缴纳时间为2013年10月8日，地址为平果幸福花园S1-2、S1-3，费用期间为2012年11月至2013年1月，该期间为被告承租期间，被告应当依约支付，故原告的主张有理，本院予以支持，被告辩称其已经交纳该费用，但未举确凿证据证实，故本院对其辩称不予采纳。三、对于原告主张被告赔偿拆除该商铺落地玻璃窗、铝扣板吊顶的经济损失问题：其一，双方签订的《房屋租赁合同》第八条约定“租赁房屋的装修。……乙方按照装修管理的有关规定进行装修。为适合甲方开发建设房屋的总体设计要求，甲方规定乙方的装修应符合双方协商的要求。合同终止后，所有装修及消防设施由乙方无偿交归甲方所有，乙方不得损坏和拆除”，可见，依照双方的约定，被告可以对该两间商铺进行装修，被告在装修时经过原告的同意拆除该落地玻璃窗和铝扣板吊顶，原告对此未提出异议，而且该条款明确约定合同终止后被告对该商铺装修后的状态由被告无偿留归原告所有，因此，被告对该落地玻璃和铝扣板吊顶的拆除并未违反双方对房屋装修的约定；其二，庭审中，被告表示可以返还拆除的玻璃橱窗原物，或者恢复原状，但原告明确表示不接受被告的主张，目前，该商铺原告已另行出租给他人重新装修使用，可见，被告对该商铺落地玻璃窗及铝扣板吊顶的拆除并未影响租赁物的正常使用，故原告请求由被告赔偿其拆除商铺落地玻璃窗和铝扣板吊顶的经济损失，理由不成立，本院不予支持。四、对于被告是否应当向原告支付违约金的问题，双方在《房屋租赁合同》第十条约定乙方不交（不按约定交）付租金或者所欠各项费用达1万元以上的，要向甲方支付所欠租金（或各项费用）20%的违约金，同时甲方有权解除合同。可见，双方约定被告须承担违约责任的期限范围是在合同期限内。本案中，被告在租赁合同期限内未存在不交租金的行为，其在租赁合同期间内所欠的各项费用亦未达1万元以上，故原告请求被告支付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、由被告马跃飞支付原告陆玉琪租金4940元；二、由被告马跃飞支付原告陆玉琪垫支的电费1046.44元、物业管理费300元，共计1346.44元；三、驳回原告陆玉琪的其他诉讼请求。本案的受理费820元，由原告陆玉琪负担770元，由被告马跃飞负担50元（此款原告已预交，被告在履行债务时一并支付给原告），鉴定人员出庭费1000元，由原告陆玉琪负担。上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。（户名：待结算财政款项------法院诉讼费专户，帐号：605101012001397，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  韦青枚代理审判员  廖丽萍人民陪审员  韦绥佳二〇一四年三月十八日书 记 员  蓝惠瑛