广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初1040号 原告：梁新科，男，1994年2月14日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：李富鑫，广西启辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴媛华，广西启辉律师事务所实习律师。 被告：柳州市峻禄房地产开发有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市西江路**双恒商业办公大楼**，统一社会信用代码：91450200065433712Y。 法定代表人：郭志寿，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李义，广西正泰和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈兵，广西正泰和律师事务所律师。 原告梁新科与被告柳州市峻禄房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁新科的委托诉讼代理人李富鑫、吴媛华，被告柳州市峻禄房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李义、陈兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁新科向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金27208元；2.被告向原告支付逾期办理不动产权证违约金581元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发建设的位于柳州市，建筑面积100.21平方米，购房款581369元；被告应当在2016年10月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用；如被告逾期交房超过60日，合同继续履行的，被告应按最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款，但被告直至2017年4月5日才取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，办理交房手续，逾期交房共计156天。原告认为被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，为此原告诉至法院，请求法院判如所请。 被告柳州市峻禄房地产开发有限责任公司辩称，被告已经按照合同的约定履行义务，不存在违约行为，因此原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求法院依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年5月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于柳州市房屋一套，建筑面积为100.21平方米，套内建筑面积为90.43平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5801.51元，总价款为581369元。另外，《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人未付清应付款；供水、供电部门连续停水、停电四个小时以上或气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上；3.因政府行为因素影响，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引起的延误。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：。。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。因买受人原因（如未向有关部门缴纳契税、逾期提交办理产权证资料、查封等）造成该房屋不能如期办理房屋产权登记或取得房屋产权证书的，出卖人不承担任何责任。”《商品房买卖合同》还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。合同签订后，原告向被告付清了购房款。2017年11月27日，被告向原告开具广西增值税普通发票，显示购房款金额为581369元。 2017年1月12日，被告在《柳州日报》刊登交房公告，通知峻禄住宅小区1#-7#楼的业主于2017年1月13日至15日办理入伙手续。 2017年1月21日，原告在《交房资料移交清单》上签字，认可收到交房通知书、物业服务手册、住宅使用说明书、、住宅质量保证书等资料及房屋钥匙 2018年5月2日，被告向峻禄住宅小区业主发出《通知》，通知各业主自2018年5月7日起到被告处换取不动产销售发票，银行按揭的业主自2018年5月14日起提交不动产登记材料到被告处。现原告认为被告逾期交房及逾期办理不动产权证，应承担违约责任，故诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明，柳州市气候评价所出具的《气象资料服务》显示，从原、被告签订《商品房买卖合同》（2015年5月23日）之后至合同约定的交房时间（2016年10月31日）期间，气象部门记录的日降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上的天数为44天，结合被告提交的由广西中信恒泰工程顾问有限公司出具的《监理日志》记载情况，二者能相互佐证的2015年5月23日之后至2016年10月31日期间，符合“日降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上”天气且实际停工的天数为11天。 2019年4月29日，广西中信恒泰工程顾问有限公司出具《证明》一份，证实该公司承接了柳州市峻禄住宅小区的监理工程，被告提供的《监理日志》（时间为2014年7月14日至2017年1月11日）由该公司负责制作、记录并保存。2019年5月9日，本院到广西中信恒泰工程顾问有限公司调查，该公司办公室副经理认可上述《证明》的真实性。同日，该公司指派负责柳州市峻禄住宅小区项目的监理人员李林到法院配合调查，李林陈述，被告提交的《监理日志》是该公司制作的，是按照实际施工情况记录的。 又查明，被告向本院提交了柳州市峻禄住宅小区1#-7#楼及地下室的《建设工程质量竣工验收意见书》两份，其中一份意见书系被告从柳州市城建档案馆调取，意见书封面载明的竣工验收时间为2017年1月11日，五方单位（施工、勘察、设计、监理、建设单位）在“参加验收单位”处签名盖章的落款日期为2017年1月20日；另一份意见书出自被告处，封面载明的竣工验收时间及五方单位在“参加验收单位”处的落款日期均为2017年1月11日。原、被告均提交了柳州市峻禄住宅小区1#-7#楼及地下室的《竣工验收备案表》，该表载明该工程的开工日期为2013年12月8日，竣工验收日期为2017年1月11日，五方单位签署“同意备案”意见的落款日期为2017年1月20日。2017年4月5日，上述工程取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记。 2019年4月11日，五方单位，即施工单位（广西建工集团第三建筑工程有限公司）、勘察单位（广西水文地质工程地质勘察院）、设计单位（柳州市建筑设计科学研究院）、监理单位（广西中信恒泰工程顾问有限公司）、建设单位（柳州市峻禄房地产开发有限责任公司）共同出具《证明》，确认五方单位共同对柳州市峻禄住宅小区1#-7#楼及地下室工程现场验收合格时间为2017年1月11日，由于政府部门办理备案时要求填写实际收到材料的时间，因此出现五方单位验收合格落款时间不一致的情形。 本案在审理过程中，根据被告的申请，本院向柳州市房产交易所调取了《柳州市房产交易所业务受理单》七份，该证据载明，柳州市房产交易所于2017年5月10日收到柳州市柳石路187号峻禄住宅小区1-7栋房产测绘成果备案材料。另外，根据原、被告的申请，本院到柳州市国土资源局调取了柳州市的不动产登记资料，该证据载明柳州市不动产登记中心于2018年1月9日收到被告提交的办理商品房初始登记的材料。 本院认为，被告与原告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。 首先，关于房屋交付时间的认定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据上述规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，即建筑工程经五方单位竣工验收合格后，便具备了法定交付条件。对于涉案房屋何时经五方单位竣工验收合格，原告认为以取得竣工验收备案的时间即2017年4月5日为准，被告认为竣工验收合格时间为2017年1月11日。对此本院认为，被告提供了从柳州市城建档案馆调取的《施工单位工程竣工报告》《设计单位设计文件及实施情况检查报告》《勘察单位勘察文件及实施情况检查报告》《监理单位工程竣工质量评价报告》《建设工程竣工验收报告》，均载明五方单位于2017年1月11日对涉案工程进行了验收并出具了验收合格的报告，结合五方单位出具的《证明》，本院认定涉案房屋于2017年1月11日经五方单位验收合格。被告在《柳州日报》刊登交房公告，通知峻禄住宅小区1#-7#楼的业主于2017年1月13日至15日办理入伙手续，原告于2017年1月21日领取房屋钥匙，虽然原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付的条件为具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件并符合合同约定的商品房，但被告向原告交付房屋钥匙时，房屋已经达到法定交付条件，故本院认定本案房屋交付时间为2017年1月21日。 其次，关于原告主张逾期交房违约金能否得到支持的问题。本案《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年10月31日前，而被告实际交房时间为2017年1月21日，逾期交房天数为82天，被告构成违约，应按照合同约定承担违约责任。关于被告应承担违约责任的逾期交房天数的认定，《商品房买卖合同》第八条约定日降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上的雨天可据实予以延期交房，本案中，从合同签订（2015年5月23日）之后至2016年10月31日期间，《气象资料服务》和《监理日志》相互佐证的符合“日降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上”天气且实际停工的天数为11天，故应从逾期交房天数中扣除11天作为顺延交房时间，即被告应承担违约责任的逾期交房天数为71天（82天-11天）。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交房违约金按照已付房款每日万分之三计算，则被告应向二原告支付逾期交房违约金12383元（房屋总价款581369元×71天×万分之三）。原告主张超出的部分，本院不予支持。 最后，关于原告主张逾期办证违约金能否得到支持的问题。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告已依约向被告付清全部购房款，被告于2017年1月21日将房屋交付给原告，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告主张其于2017年5月10日向柳州市房产交易所提交了所有办理初始登记应由被告提交的材料，但从本院根据被告的申请调取的《柳州市房产交易所业务受理单》来看，柳州市房产交易所于2017年5月10日收到办理涉案房屋的房产测绘成果备案材料；而从本院向柳州市国土资源局调取的柳州市柳石路187号峻禄住宅小区1-7栋的《柳州市不动产登记受理通知书》来看，柳州市不动产登记中心于2018年1月9日受理被告办理涉案房屋的商品房初始登记申请，因此，本院采信《柳州市不动产登记受理通知书》的记载，认定被告于2018年1月9日履行权属登记备案义务。因被告履行义务已经超过合同约定的期限，构成违约，则应按合同的约定，向原告支付逾期办理产权备案违约金581元（已付房价款581369元×0.1%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告柳州市峻禄房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告梁新科支付逾期交房违约金12383元； 二、被告柳州市峻禄房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告梁新科支付逾期办理产权备案违约金581元； 三、驳回原告梁新科的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费495元（原告梁新科已预交），减半收取247.5元，由原告梁新科负担132元，被告柳州市峻禄房地产开发有限责任公司负担115.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  陈莹 二〇一九年五月二十二日 法官助理叶荣军 书记员杨以佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。