山东省蒙阴县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1328民初641号原告：刘杰，男，1982年4月5日出生，汉族，居民，住蒙阴县。原告：卞永俊，女，1980年7月6日出生，汉族，居民，住蒙阴县。委托诉讼代理人：刘杰，男，1982年4月5日出生，汉族，居民，住蒙阴县。被告：蒙阴华商置业有限公司。法定代表人：于增义，经理。委托诉讼代理人：王明礼，山东泰蒙律师事务所律师。原告刘杰、卞永俊与被告蒙阴华商置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘杰及原告卞永俊委托诉讼代理人刘杰、被告蒙阴华商置业有限公司委托诉讼代理人王明礼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘杰、卞永俊向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即提供相应资料向产权登记机关为原告办理房屋产权登记备案手续。2、判令被告支付逾期交房违约金5000元。3、判令被告支付逾期办证违约金（自2017年11月1日至被告将办理不动产权属登记材料到产权登记机关办理备案之日止,逾期办证违约金以房款总价497726元为基数，参照最高院会谈纪要年利率6%计算。3、本案诉讼等费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年1月14日签订《商品房预售合同》一份，原告购买被告开发建设的华商·汶水城10号楼2-301室，楼房总价款为497726元。原告依约通过现金和银行贷款支付了全部房款。而被告未按期交房，亦未按合同约定在交房后一年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权机关备案。被告对于逾期交房及逾期办证应当承担违法、违约责任。根据《合同法》第107条等法律规定，具状起诉。被告蒙阴华商置业有限公司辩称，双方间签订的合同第14条约定了关于产权登记的规定，排除了办证违约金的法律适用。我们请求依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告蒙阴华商置业有限公司系从事房地产开发经营、具有独立法人资格的房地产开发企业。被告开发了华商·汶水城A区项目，并取得了相应开发资质和预售许可。2017年1月14日，原告刘杰、卞永俊与被告蒙阴华商置业有限公司签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0026562）一份，约定原告购买被告预售的位于华商·汶水城A区10号楼2单元403号房及10号楼车库116号房，房屋总价款为497726元，原告于2017年1月14日前向被告支付首付房款257726元，余款240000元系公积金贷款。合同第八条约定,房屋交付期限为2016年10月31日前。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理。逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人向买受人提供所需资料，由买受人自行办理，确权费用由买受人承担。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告通过支付现金和银行贷款的方式付清全部房款，最后一次付款时间为2017年2月6日，最后一次付款金额为240000元。被告于2017年2月8日将房屋交付给原告。后原告去办理房屋产权证，因被告所承建该住宅区未综合验收，故未向房管部门提供其应当提供的相应手续，原告因此未能完成房屋产权证办理事宜，至今被告亦未向房管部门提供其应当提供的相应手续，原告亦未取得该房屋产权证。2019年2月12日，原告起诉至本院，要求被告立即向产权登记机关提供其应当提供的资料以供原告办理产权证所需，同时支付逾期交房违约金5000元，并支付逾期办证违约金（以房款总价497726元为基数，自2017年11月1日起至被告将办理不动产权属登记材料到产权登记机关办理备案之日止,按年利率6%计算）。上述事实，由原告提供的商品房预售合同、付款收据、入住协议、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实，均已收集、记录在卷。本院认为，本案的焦点问题是：被告是否存在逾期交房及逾期协助办理房产权证的行为；原告主张的逾期交房违约金及逾期办证违约金的诉讼请求能否得到支持。原告刘杰、卞永俊与被告蒙阴华商置业有限公司于2017年1月14日签订《商品房预售合同》，合同约定交房时间为2016年10月31日前，交房时间在签订合同时间之前，该条款明显非系双方当事人的真实意思表示，应属无效条款。原告于2017年2月6日将房款全部支付后，被告于2017年2月8日将房屋交付原告，符合常理，原告亦无证据证实被告违约，故被告不存在逾期交房的违约行为。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案原、被告签订的《商品房预售合同》中的交房时间条款与其他条款无关联，交房时间条款无效，不影响其他条款的效力，其他条款系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。被告未按照合同约定，在交房后一年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，被告存在未在合同约定的时间内将相应资料提交产权登记机关协助原告办理房产权证的行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。故原告要求被告继续履行合同义务，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案以供其办理房屋所有权证书的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的逾期办证违约金问题。本案原告支付全部房款后被告于2017年2月8日将房屋交付给原告，但未按照合同约定在交房后一年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告无法办理房地产权属登记，被告构成违约，应承担相应的违约责任。双方虽未对逾期办理所有权转移登记约定违约金，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在合同约定的办理房屋所有权登记的期限内未取得房屋权属证书，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据以上规定，参照相关民事政策及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，本案酌定由被告以原告已付房款497726元为基数，按年利率6%的标准向原告支付违约金。违约金的计算期间应自房屋实际交付后满一年起至被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告蒙阴华商置业有限公司于本判决生效之日后三十日内提供相应资料向产权登记机关为原告刘杰、卞永俊办理房屋产权登记备案手续；二、被告蒙阴华商置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告刘杰、卞永俊支付逾期办证违约金（违约金以房款497726元为基数，自2018年2月9日起至被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，按年利率6%计算）。三、驳回原告刘杰、卞永俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，减半收取375元，保全费445元，原告刘杰、卞永俊负担25元，被告蒙阴华商置业有限公司负担795元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  张秀玲二〇一九年五月十五日书记员  田 雪