福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初1493号 原告：邱宏辉，男,1973年3月17日出生,汉族,住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：于金丹，福建闽源律师事务所律师。 被告：福州存房房地产经纪服务有限公司,住所地福建省福州市台江区鳌峰街道鳌江路8号(江滨中大道北侧、曙光路东侧)福州金融街万达广场二期B1#甲级写字楼17层05室。统一社会信用代码：91350103M00001RY3P。 法定代表人：代建宁，执行董事。 委托诉讼代理人：林海菁，福建共与和律师事务所律师。 原告邱宏辉与被告福州存房房地产经纪服务有限公司居间合同纠纷一案，本院于2019年2月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人于金丹、被告委托诉讼代理人林海菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱宏辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还中介费13800元，其中佣金13000元，交易服务费800元；2.判令被告支付违约金，以交易服务费800元为基数，按日千分之五自2016年4月26日计算至房屋交易结束之日，违约金暂计至起诉之日为3756元；3.判令被告赔偿原告造成的各项损失，其中50000元购房保证金的资金占用费，按照年利率6%计算，自2016年5月25日计算至2018年6月19日为6200元；律师费32000元，律师费6000元；诉讼费29750元，以上各暂计合计91506元；4.被告承担本案全部诉讼费。 庭审中，原告变更第一、二项诉讼请求为：1.判令被告返还中介费6900元，其中佣金6500元，交易服务费400元；2.判令被告支付违约金，以交易服务费400元为基数，按日千分之五自2016年4月26日计算至房屋交易结束之日。 事实和理由：2016年3月6日，在被告福州存房房地产经纪服务有限公司的居间下，原告邱宏辉（卖方）与案外人苏蒨（买方）签订《房产买卖合同》、《补充协议》及《一次性付款交易程序》，同时三方签订《居间合同》、《交易服务合同》。三方约定，买卖双方向被告支付中介佣金，分别按照房屋成交价的0.5%，共计13000元；向被告支付产权证代办费、房屋交接手续代办费共计800元。并约定，由被告协助卖方办理解押手续，协助买卖双方办理房屋所有权过户手续以及房屋交接手续，如因被告原因导致该房屋交易时间拖延的，应每日按本合同约定的房屋交易服务费千分之五支付违约金。合同签订后，被告未按照合同约定履行居间义务，致使合同履行不畅。买卖双方发生争议后，原告多次请求被告进行居间协调，被告偏袒一方，要求原告单方面履行义务，导致买卖双方矛盾激化，发生诉讼，致使本该2016年5月份就能完成的交易拖延至今仍未完成。原告卖房本意是为了买新房，现因诉讼导致交易搁置，50000元购房定金被告无息占用至今。原本可以通过调解化解的小矛盾，现因被告不作为，未尽居间服务，致使原告付出大量的时间、精力去应诉，工作生活均受到严重影响，损失巨大。故被告应当按照合同约定以及合同法的规定承担违约责任，并赔偿给原告造成的各项损失。为此，原告提起本案诉讼。 被告福州存房房地产经纪服务有限公司辩称，原告的陈述是不能成立的，根据合同约定佣金是买方支付，交易服务是买卖双方各付400元，所有的费用由买方承担，不存在原告承担的情形，而且至今，买方未支付佣金和服务费。在整个交易中，被告不存在偏袒一方的情形，合同签订后因原告出售的房屋存在抵押，需要办理解押，合同约定原告向担保公司借款，原告向买方出具委托交易公证书后，买方支付解押资金。并且由买方承担解押过程的费用。合同成立后，原告擅自变更了合同条款，自筹资金进行解押，而且原告与买方联系过，要求买方将本应当交给担保公司的费用直接交给原告。中介协助原告办理解押登记，在原告的通知下，被告将产权证交给交易中心办理抵押注销手续，2016年4月22日，抵押注销的产权证出证后，原告没有通知被告的经办一起去领取产权证，而是自行领取了产权证，而后通知被告和买方，被告就于当天通知买方与原告到交易中心办理过户手续。当天买方与中介到了现场，原告并未出现。经被告的经办以及买方多次催告后，仍拒绝到现场办理过户手续。事后，被告经办多次联系原告要求办理手续，但原告拒绝办理。2016年4月29日向原告发出催告函，催告原告在三日内，与被告经办联系，并且继续履行合同。4月26日至4月28日被告经办多次催告原告履行合同，原告只是提出合同有问题，以及被告与买方履约行为存在问题，但是具体出现什么问题，原告一直不肯明确。被告经办也多次催问具体的理由，但原告拒绝回答，造成被告无法进行调解，5月3日原告进行了回复，但并未将原告认为被告以及买方存在违约的具体理由提出来，并且要求被告三天内回复，召集三方或两方进行协商，被告只能将原告的要求转达给买方，买方就向原告发出律师函，要求原告继续履约。原告与买方之间的诉讼，法院认为原告拒绝履行合同的理由是不成立的，判决双方继续履行合同。被告在中间是起到积极的调解作用，因为原告在5月10日之前，未明确表示延缓履行合同的理由，造成被告无法有针对性地进行调解。在起诉之后，原告也没有及时地与买方进行沟通协商，造成诉讼跨度两年，因此，导致交易时间延长的责任在于原告。交易期间所发生的诉讼费及律师费均应当由原告自行承担。原告主张被告支付本案的律师费缺乏法律与事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的《房产买卖合同》、《补充协议》、《一次性付款交易程序》、《居间合同》、《交易服务合同》、催告函、回复函、短信记录截图、（2018）闽01民终3335号民事判决书、律师费发票、委托代理合同的真实性、合法性、关联性没有异议，原告对被告提交的收款收据、(2017)闽0104民初472号案件《法庭笔录》、《苏蒨房屋买卖合同纠纷一案重审一审代理词》、2016年3月8日苏蒨与被告经办微信记录、2016年4月22日原告与苏蒨微信记录、《律师催告函》、《通知函》、《民事起诉状》、《民事反诉状》、被告经办与原告短信记录、《催告函》三份及邮寄凭证、被告经办与原告短信记录、被告经办与苏蒨短信记录的真实性没有异议。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的通话录音有异议，本院认为，通话录音属视听资料，在被告不予认可情况下，原告未申请鉴定，该通话录音的真实性无法认定，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月6日，原告（委托方，甲方）邱宏辉、案外人（委托方，乙方）苏蒨、被告（居间方，丙方）福州存房房地产经纪服务有限公司签订《居间合同》，约定甲乙双方委托被告居间促成订立《房产买卖合同》，房产位于福州市仓山区路东侧与亭头路南侧交叉处）Ｂ1＃楼1503单元；丙方提供的居间服务范围为向甲乙双方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，协助甲乙双方进行价格协商，协助甲乙双方签订房产买卖合同；乙方应向被告支付的居间报酬金额为《房屋买卖合同》约定的该房屋成交价的0.5%。合同还约定了三方的权利义务和违约责任。 同日，原告（卖方，甲方）邱宏辉、案外人（买方，乙方）苏蒨、被告（居间方，丙方）福州存房房地产经纪服务有限公司签订《交易服务合同》，约定甲方应向丙方支付权证代办费、房屋交接手续代办费400元，乙方应向丙方支付权证代办费、房屋交接手续代办费400元。 同日，原告（卖方，甲方）邱宏辉、案外人苏蒨（买方，乙方）签订《房产买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于福州市仓山区路东侧与亭头路南侧交叉处）Ｂ1＃楼1503单元房产，甲乙双方同意上述房产交易成交价为1300000元。甲方同意从交易服务人代管的成交价款中预留20000元作为房屋及家电家具的物业交接保证金、预留10000元作为附属配套设施过户的物业交接保证金。前述两项保证金分别在相应事项办理完毕后一个工作日内，由交易服务人代乙方退还给甲方，甲方同意从交易服务人代管的成交价款中预留20000元作为户口保证金，若甲方告知该房屋有户口的，乙方应在向贷款银行领取其名下双证且甲方通知户口全部迁出后三个工作日内至相关户籍管理部门对甲方告知的户口情况及保证进行确认并确认结果书面告知交易服务人，否则，甲方有权要求交易服务人退还户口保证金。经确认，若甲方告知的户口情况及保证内容属实，则交易服务人应在收到确认结果书面告知后一个工作日内代乙方向甲方退还户口保证金。上述房产存在抵押，合同还对房屋抵押权的解除作出了约定。 同日，原告（卖方，甲方）与案外人苏蒨（买方，乙方）签订《补充协议》，约定诉争房产成交价为实收1300000元，其他相关费用由乙方承担（其他费用包括中介代办费、综合保障服务费、双方相关过户费用等）。 上述合同签订后，履行过程中，苏蒨和邱宏辉因解押费用承担及苏蒨未提前将购房款汇入指定账户问题产生争议，一直协商不成。 2017年1月19日，苏蒨至本院起诉邱宏辉，提出继续履行诉争合同等诉请，邱宏辉提出反诉，要求解除诉争合同等反诉请求。经本院（2017）闽0104民初472号、福州市中级人民法院（2018）闽01民终3335号案一、二审审理，二审经审理，判决认定：……邱宏辉依约负有办理房产解押手续义务，其以买受人未付解押相关费用为由拒绝继续履行合同，缺乏合同和法律依据……苏蒨未将购房款提前冻结并不违反合同约定，邱宏辉主张解除合同理由不能成立……；同时认定基于案涉房产价值自双方缔结合同至今已大幅上涨，苏蒨的包括可得利益在内的损失已可获得相应赔偿……邱宏辉并非有意不履行案涉买卖合同，作为交易居间人的福州存房房地产经纪服务有限公司除于2016年4月25日催告邱宏辉办理产权过户手续外，并未居间协调解决因合同关于房产解押方式发生变更所引发的合同履行争议，亦未按约定交易步骤指令双方履行各自交易事项，如并未再要求出卖人办理过户同时通知并协助买受人进行购房资金冻结……。判令：维持本院关于继续履行合同的第一、二、五项判决，并撤销邱宏辉应承担违约赔偿责任的第三项判决。 2019年2月8日，邱宏辉以福州存房房地产经纪服务有限公司未尽居间服务义务为由，诉至本院。 本院认为，原告、被告、案外人苏蒨签订的《居间合同》、《交易服务合同》、《房产买卖合同》、《一次性付款交易程序》、《补充协议》，系各方当事人真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案争议的焦点是被告是否未尽居间职责及是否承担违约责任的问题。根据福州市中级人民法院（2018）闽01民终3335号生效民事判决认定，被告未居间协调解决因合同关于房产解押方式发生变更所引发的合同履行争议，亦未按约定交易步骤指令双方履行各自交易事项，如并未再要求出卖人办理过户同时通知并协助买受人进行购房资金冻结。该生效民事判决与本案具有关联性，因此该案件认定事实本院予以采纳。被告未按约定履行居间义务，导致房产买卖双方无法依合同顺利完成房产交易，被告不得要求原告支付报酬并应承担相应违约责任。从原告诉请来看，一、原告诉请要求被告返还中介费6900元（其中佣金6500元，交易服务费400元）及违约金。根据本案原告与苏蒨间的《补充协议》约定，原告实收1300000元，其他相关费用由苏蒨承担（其他费用包括中介代办费、综合保障服务费、双方相关过户费用等），而《居间合同》仅约定佣金6500元由案外人苏蒨承担，即便《交易服务合同》有约定交易服务费800元，邱宏辉和苏蒨各承担400元，但原告均未能提交证据证明已实际向被告支付了相关费用，被告亦抗辩未收取原告的中介费用，故原告诉请要求被告返还交易中介费6900元及违约金，无事实和合同依据，本院不予支持。二、原告诉请被告赔偿原告造成的各项损失，其中50000元购房保证金的资金占用费；律师费32000元，律师费6000元；诉讼费29750元。根据《房产买卖合同》约定，50000元保证金中的30000元系房屋、家电家具、附属配套设施过户的物业交接保证金，应在相应事项办理完毕后一个工作日内退还原告，另外20000元是户口保证金，被告应在收到确认结果书面告知后一个工作日内退还原告。虽原告述称诉争房屋物业水电已经交接，但未提交相应证据，无法证明30000元物业交接保证金退还条件已成就，原告自认户口还未迁出，故实际上20000元户口保证金退还条件亦尚未成就。综上，原告诉请50000元保证金的资金占用费，无事实依据，不予支持。原告诉请的律师费32000元、诉讼费29750元系本院（2017）闽0104民初472号、福州市中级人民法院（2018）闽01民终3335号案件所产生的，在上述案件中，系邱宏辉拒绝履行合同构成违约，邱宏辉因自身违约承担的败诉后果并非居间行为直接导致的，故原告要求被告赔偿上述律师费和诉讼费损失，于法无据，本院不予支持。原告诉请因本案支出的6000元律师费由被告承担，《居间合同》、《交易服务合同》并未约定律师费的承担问题，故原告要求被告赔偿本案律师费6000元，无合同依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告邱宏辉的诉讼请求。 案件受理费1868元，由原告邱宏辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  兰幼清 人民陪审员  叶树光 人民陪审员  陈 云 二〇一九年五月二十五日 法官 助理  潘彩虹 书 记 员  林建华 附一：本民事判决书引用的主要法律条款 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条第一款：发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。