福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初1405号 原告：中海物业管理有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市集美区。 法定代表人：刘忠，负责人。 委托诉讼代理人：方辉，福建贝盈律师事务所律师。 被告：伍嘉欣，女，1988年5月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：唐平荣，女，系伍嘉欣之母。 原告中海物业管理有限公司厦门分公司（以下简称“中海物业厦门分公司”）与被告伍嘉欣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。中海物业厦门分公司的委托诉讼代理人方辉，伍嘉欣委托诉讼代理人唐平荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中海物业厦门分公司向本院提出诉讼请求：1.伍嘉欣立即支付2015年7月1日至2018年12月31日拖欠的物业服务费10689.66元及其违约金6890.71元；2.伍嘉欣立即支付2015年7月1日至2018年12月31日拖欠的公共维修金1233.58元及其滞纳金2385.47元；3.伍嘉欣立即支付2015年7月1日至2018年12月31日拖欠的二次供水费1817.5元及其滞纳金3092.03元；4.伍嘉欣立即支付2015年7月1日至2018年12月31日拖欠的公摊水费55.24元及其滞纳金88.18元；5.伍嘉欣立即支付2015年7月1日至2018年12月31日拖欠的公摊电费1350.93元及其滞纳金2542.2元；6.伍嘉欣立即支付2015年7月1日至2018年12月31日拖欠的代收电费1311.73元及滞纳金2833.34元；上述款项合计34290.58元。6.本案诉讼费由伍嘉欣承担。事实和理由：中海物业厦门分公司与厦门海合美地产有限公司签订了《中海锦城国际花园前期物业服务合同》(以下简称前期物业合同)，约定由中海物业厦门分公司对“中海锦城国际”商品房项目进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准及费用支付等内容进行了约定，同时约定逾期缴纳物业服务费、有偿服务费、其他代收费用的，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之一支付违约金；由中海物业厦门分公司代收代办的费用（如公共维修金、水、电、煤气、有线电视费等），其费用标准与违约金标准按政府及市政单位的具体规定执行（即每日按拖欠费用的千分之三支付违约金）。伍嘉欣于2013年6月2日与厦门海合美地产有限公司签订了合同号为：03075123的《厦门市商品房买卖合同》，购买了中海锦城国际9#楼28层2804室商品房，面积为97.64平方米，交房日期为2015年6月30日前。2015年6月1日交房后，伍嘉欣拒不支付物业服务费等费用，自2015年7月1日至2018年12月31日，伍嘉欣累计拖欠物业服务费10689.66元、公共维修金1233.58元、二次供水费1817.5元、公摊水费55.24元、公摊电费1350.93元、代收电费1311.73元、并产生高额的违约金和滞纳金，经中海物业厦门分公司多次催讨，伍嘉欣均以各种理由予以搪塞不交。伍嘉欣作为中海锦城国际9#楼28层2804室商品房的业主，理应依法依约交纳物业管理服务费、公共维修金、二次供水费、公摊水费、公摊电费、代收电费等费用。伍嘉欣享受了中海物业厦门分公司提供的物业服务，却并没有按时向中海物业厦门分公司交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。现中海物业厦门分公司为维护自身合法权益，根据相关法律的规定，特向法院提起诉讼，恳请依法判如所请。 伍嘉欣辩称，违约金、滞纳金不应由业主承担，因为对于公维金等各项公摊、代收费用，其有向物业公司提出要交，但物业公司要求要与物业服务费一起交，而中海物业厦门分公司在物业管理方面存在诸多问题：1.物业在与本人交房时未提供厦门市房屋使用说明书、厦门市房屋质量保证书及物业管理合同，未出示消防验收报告，经本人多次交涉，物业均以各种理由推脱，并扬言不再对本人提供任何物业服务工作；2.本人在交房时向物业公司提交了银行卡及身份证复印件以供办理代扣业务，但物业多次将材料遗失并让本人补交，直至2016年10月才将电表过户到本人名下；3.案涉房屋存在入户大门倾斜，主阳台、卧室窗台、客厅天花板雨天墙体渗水严重，小阳台开发商未作防水处理，造成餐厅渗水严重，厨房门框有虫蛀现象等质量问题，有些小问题解决了，大问题没有解决，本人找过物业总部协商，总部承诺七天内回复最终也没有得到解决；4.关于代收电费，2016年10月之后的电费都是本人去电业局交的，2016年10月之前的电费因为物业公司无法提供发票，所以本人拒交；5.小区主要道口门禁虚设，没有对访客及施工人员身份进行确认，违反管理规约；6.小区存在严重安全隐患，9#楼下门禁经常故障未能及时修理，数次发生业主被盗事件；7.部分小区业主违规饲养宠物，影响邻居生活情况，物业未作处理；8.小区商铺存在违规加盖情况，物业未及时制止和报警；9.商铺业主买断车位，并私自设置障碍物影响其他业主停车，物业未及时制止和报警；东门、南门的洗车店占用多个车位，私自架设门闸，物业与之合谋，在每次城市文明检查时把门闸撤销，等检查结束后继续设置门闸，侵吞小区业主权益；10.物业提供的电费清单，没有电力或银行部门的公章；且物业对欠缴物业费的业主个人信息在小区东门电子显示屏滚动播放，将业主信息用A3纸打印出来在小区各个宣传栏内张贴；小区公摊曾存在不合理情况，将地下车库的水电费公摊到全体业主身上；11.小区东门时常有商业活动，影响了小区安全，且物业未将场地费列入公共收益账目里；12.一楼业主占用小院子种菜，物业未有作为；13.11#楼一楼从2015年6月起至今一直有商业用途，违反了物业管理条例的规定，且1楼前绿化也被践踏影响美观；14.小区二次供水存在质疑，物业也未将清洗检测结果公示；15.小区地下车库有电动汽车充电，电梯口被电动车、摩托车占位，物业未有作为；16.小区非住宅的一楼经常被保洁员占用堆放杂物，影响小区安全；17.小区绿化未维护到位，很多枯死树未补种，绿化用自动浇水器从傍晚一直浇水到次日上午，无人看管，浪费业主的公摊费；18.物业未及时向业主通告有关小区物业管理的重大事项，没有向全体业主公示房屋共用部位、共用设施设备维修资金等账目；19.物业未定时巡逻，违反物业服务合同约定；20.小区电梯广告及电梯口电视广告从2015年6月就有了，物业未经业主同意私自拉广告，且未公示广告收益的去向和用途；21.小区公共区域卫生糟糕，物业未有制止和及时清理；22.6#楼一楼有墙体被打通与外面商铺联通，12#楼、13#楼地面一层，物业未经业主许可，全部用作服务处食堂住宿及办公电地；23.小区公摊水电费过高，泳池的水费疑似摊给业主了，多数业主对此质疑，但物业未予回应；24.物业对业主与业主之间的争吵事件处理不到位，不能化解业主矛盾，甚至偏袒某一方，导致矛盾激化；25.业主把车停在物业管理范围内的停车场，并有在车上留下联系方式，但物业管理者三番五次叫下属打交警和110电话来为难；26.开发商在小区7#、8#、9#楼外墙做大型广告和小区每栋楼大堂宣传栏内做广告宣传，却未向对方收取广告费用，侵犯了业主利益；27.物业公司对没有交费的业主，在小区的大屏幕实名显示，还张贴在公告栏里，侵犯了业主的隐私；28.有一次厦门文明城市检查，本人在不知情的情况下将电动车开进地下车库，物业保安骂的非常难听，事后也未向本人道歉。综上，中海物业厦门分公司的物业管理存在诸多问题，应及时整改，否则业主有权根据前期物业服务协议等相关文件向其主张相关权利。 本院经审理认定事实如下：伍嘉欣与厦门海合美地产有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定伍嘉欣购买厦门海合美地产有限公司开发的中海锦城国际9#楼28层2804室房产，合同约定房屋建筑面积为97.64平方米，合同第十八条约定“本商品房项目由出卖人依法以招标方式选聘中海物业厦门分公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四”。该合同附件四为《前期物业服务合同》，约定厦门海合美地产有限公司选聘中海物业厦门分公司对中海锦城国际小区进行物业管理，物业服务费按政府实测房屋建筑面积向业主收取，收费标准为高层住宅用房按2.6元/月.平方米收取，公维金按0.3元/月.平方米收取。《前期物业服务合同》第六条约定“本物业管理区域的物业服务资金主要由物业服务费收入及其他由于使用业主共有的公共设施、场地所产生的相关的经营性收入构成，物业服务资金用于物业服务支出和乙方（即中海物业厦门分公司）酬金”；第十条约定“业主应于《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，房屋提前交付的，按实际交付之日开始交纳物业服务费，并一次性预交三个月的物业服务费”；第十二条约定“物业服务费按月交纳，业主应在每月10日前（遇节假日则顺延）预交本月物业服务费；逾期交纳物业服务费、有偿服务费、其他代收费用等，从逾期之日起每日按应缴费用的1‰收取违约金”；第十六条约定“由乙方（即中海物业厦门分公司）代收代办的费用（如水、电、媒气、有线电视费等），其费用标准与违约金标准按政府及市政单位的具体规定执行”；第二十条约定“乙方（即中海物业厦门分公司）可开展有利于业主及物业使用人的经营活动，所得收益用于物业服务资金的补充，甲方（即厦门海合美地产有限公司）及业主对相关事宜应予以认可”。合同签订后，中海物业厦门分公司对中海锦城国际小区进行了物业管理服务至今。 案涉房屋至今未办理不动产权属登记手续。中海物业厦门分公司提供的《厦门市不动产登记信息查询结果》显示案涉房屋不动产登记证明号为“YGH2013033713”，建筑面积97.64平方米（2013年7月3日）。中海物业厦门分公司又提供由福建省地质测绘院出具的《土地房屋产籍调查表》复印件，显示案涉房屋建筑面积97.95平方米（2015年11月19日）。 伍嘉欣当庭认可其自2015年6月1日交房之后就未再向中海物业厦门分公司交纳过物业服务费、公共维修金、二次供水费、公摊水费、公摊电费、代收电费等费用。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、催缴函、费用明细、厦门市不动产登记信息查询结果、土地房屋产籍调查表，伍嘉欣提交的电费发票，本院庭审笔录以及双方的当庭陈述、书面质证意见相互佐证，本院予以确认。 本院认为，物业服务合同的履行关乎城市的市容市貌，物业公司与业主均应履行合同约定，共同创造文明、和谐的人居环境。物业服务费性质是公共性服务收费，包含公共设施、设备的日常运行、维修及保养费、绿化管理费、清洁卫生费、保安人员费用等在内的一系列综合性收费，关系到物业服务企业的正常运转及小区业主的居住环境。中海物业厦门分公司为中海锦城国际小区提供了物业服务，伍嘉欣作为小区业主应按约定缴交相应的物业服务费等费用。伍嘉欣提出的中海物业厦门分公司未按合同约定履行物业管理职责，导致小区存在安全隐患、宠物扰民、商业活动、二次供水清洗不明、绿化维护不到位、未定时巡逻等问题，其未提供相关证据证明中海物业厦门分公司在物业管理上长期存在上述问题；关于伍嘉欣提出的中海物业厦门分公司对违章建筑未予制止、对其他业主占地的行为未予制止、对业主之间的矛盾处置不到位等问题，因物业服务企业并无执法权，其无权对业主进行处罚，亦无权拆除违法建筑，业主如果认为相邻业主的违章搭盖行为妨害其相邻权，可以另行起诉解决；关于伍嘉欣提出的房屋存在质量问题、交房手续不完整，及中海物业厦门分公司在小区公布未交物业服务费的业主姓名，对其人格权造成侵害等意见，与本案不属同一法律关系，其可另谋途径解决。伍嘉欣以上述理由拒付物业服务费，既无合同依据，也缺乏法律依据，故本院不予支持。伍嘉欣自认其自2015年6月1日交房之后未向中海物业厦门分公司缴交过物业服务费等费用，其虽表示认可物业服务费、公共维修金、二次供水、公摊水费、公摊电费、代收电费等费用的本金，但对中海物业厦门分公司提交的《土地房屋产籍调查表》记载的房屋测绘面积97.95平方米有异议，本院认为，该《土地房屋产籍调查表》系复印件，来源于中海物业厦门分公司而非双方认可的有权机关，故本院认定涉案房屋的面积为商品房买卖合同的面积，并据此对中海物业厦门分公司主张的物业服务费、公共维修金予以调整，物业服务费调整为97.64平方米*2.6元*42个月=10662.29元、公共维修金调整为97.64平方米*0.3元*42个月=1230.26元，对中海物业厦门分公司主张的二次供水费1817.5元、公摊水费55.24元、公摊电费1350.93元、代收电费1311.73元的诉讼请求，因不涉及房屋面积，且伍嘉欣予以认可，故本院予以支持。关于物业服务费的违约金，中海物业厦门分公司主张依据物业服务合同的约定,从逾期之日起每日按应缴费用的1‰收取违约金；伍嘉欣抗辩物业服务没做到位，不同意支付违约金，本院认为，该违约金计算标准过高，中海物业厦门分公司亦未提交证据证明其实际损失，本院酌情将违约金计算标准调整至年利率12%，按每月实际欠缴金额从逾期之日起计算至2018年12月31日止。关于公共维修金的违约金，中海物业厦门分公司主张按《厦门市房屋公共维修金管理规定》第十二条的规定即按欠缴金额的日千分之三计算，本院认为，中海物业厦门分公司主张的违约金计算标准过高，且合同对此未作约定，故酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率计算，以每月欠缴金额为基数，从逾期之日计至2018年12月31日止。关于二次供水费、公摊水费、公摊电费、代收电费的违约金计算标准，合同约定按政府及市政单位的具体规定执行，但未予明确，在中海物业厦门分公司未提供证据证明其实际损失的情况下，亦调整为按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。另，中海物业厦门分公司亦应听取业主的合理化建议，提高物业服务质量，促使小区物业管理进入良性运行轨道。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告伍嘉欣应于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理有限公司厦门分公司物业服务费10662.29元及违约金（以每月欠缴金额为基数，按年利率12%的标准，从逾期之日计至2018年12月31日止）； 二、被告伍嘉欣应于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理有限公司厦门分公司公共维修金1230.26元、二次供水费1817.5元、公摊水费55.24元、公摊电费1350.93元、代收电费1311.73元及相应违约金（分别以各项费用每月欠缴金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从逾期之日计至2018年12月31日止）； 三、驳回原告中海物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费96元，减半收取48元，由原告中海物业管理有限公司厦门分公司负担16元（已预缴），由被告伍嘉欣负担32元，该款应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦 门市中级人民法院。 审 判 员 洪娟娟 二〇一九年五月二十七日 代书记员 黄勇婷 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定:“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”