大连市沙河口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0204民初1970号 原告：大连天兴物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区。 法定代表人：刘晓燕，执行董事。 委托诉讼代理人：张鹤，辽宁君子道律师事务所律师。 被告：**，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：刘文涛（被告丈夫），住址同上。 原告大连天兴物业管理有限公司与被告**物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大连天兴物业管理有限公司的委托诉讼代理人张鹤、被告**的委托诉讼代理人刘文涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告大连天兴物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求被告给付原告欠付的物业费264764.28元，并以欠付物业费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向原告支付滞纳金。事实与理由：原告接受大连商业城有限公司的委托为天兴·罗斯福项目提供前期物业管理服务并签订合同，合同约定物业费收取标准为12.8元每月每平方米，逾期交付应按日0.3%交付滞纳金。被告系天兴·罗斯福项目2房屋的业主，房屋建筑面积合计626.81平方米，案涉房屋于2010年9月交付使用，交付时被告签署了《大连市前期物业管理服务协议》《业主临时公约》等文件。自2014年1月起，被告开始拖欠原告物业费，经原告多次催要无果，故为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。 被告**辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原被告未签订物业合同，双方也未就相关内容进行过协调，原告起诉没有合同依据，原告也无据证明为被告提供了物业服务；2.案涉房屋一直由案外人大连鸿通融资担保有限公司使用并承担物业费，物业服务合同的双方是原告与案外人担保公司，担保公司向原告交纳物业费并非代被告交纳更非被告委托交纳，该行为是原告与案外人担保公司之间的合同履行行为，与被告无关，本案应查明案涉房屋的使用情况，担保公司撤出案涉房屋之前的物业费应由担保公司承担；3.被告曾两次补交物业费5万元，原告诉讼请求中没有予以计算；4.原告提供物业期间，公共区域的能源费应由原告自行承担，但原告向被告收取了8年；5.2018年夏天原告停止案涉房屋的中央空调15天，没有达到合同约定的服务标准。 经审理查明，大连商业城有限公司（甲方）曾与原告大连天兴物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方同意委托乙方对天兴·罗斯福国际大厦进行物业管理；乙方管理事项：负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑的维修、养护与管理，公共绿地、花木、小建筑物的养护与管理，公共环境卫生的清扫保洁及垃圾的收集，协助公安部门维护公寓公众秩序，与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾清运的管理，物业档案管理，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，也可在受委托的前提下代为收取电费、水费、煤气费、租金、停车场管理费，物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理等；委托管理期限自本合同生效之日起至本业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据约定按建筑面积每月每平方米12.8元向业主或使用人收取；物业费每年两次集中收费，每年3月20日至4月10日收取第一、二季度费用，9月20日至10月10日收取第三、四季度费用；逾期交纳物业费的，按应交金额的千分之三按日交纳滞纳金；合同还对甲方乙方其他权利义务进行了约定。 2019年5月16日，大连商业城有限公司开具《证明》一份，内容载明：我公司系“天兴·罗斯福”大厦项目（下称该项目）的开发商，我公司委托大连天兴物业管理有限公司为该项目的前期物业服务企业，大连天兴物业管理有限公司于2006年4月1日起正式为该项目提供物业服务。 案涉4套房屋均在天兴·罗斯福国际大厦内，分别位于大连市沙河口区，建筑面积分别为131.22平方米、117.6平方米、128.17平方米、249.82平方米。2010年9月16日，被告**与大连商业城有限公司签订《商品房买卖合同》四份，购买上述房屋，商品房买卖合同补充协议第16条约定“买受人同意在物业产权人选聘新的物业管理公司之前，由出卖人委托的物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订《前期物业管理服务协议》及其它有关协议，买受人承诺遵守出卖人委托的物业管理企业制定的有关物业管理规定以及《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》，并按《前期物业管理服务协议》约定支付物业管理费，物业管理费暂定为每月12.80元/平方米（建筑面积）”。2010年10月8日上述房屋所有权登记于被告名下。大连市沙河口区房屋自2016年1月1日至2018年9月10日期间物业费103392.17元（12.8元/平方米/月×249.82平方米×32个月零10日）；大连市沙河口房屋自2016年7月6日至2018年9月10日期间物业费42928.4元（12.8元/平方米/月×128.17平方米×26个月零5日）；大连市沙河口区房屋自2017年1月1日至2018年9月10日期间物业费30607.36元（12.8元/平方米/月×117.6平方米×20个月零10日）；大连市沙河口区房屋自2017年1月1日至2018年9月10日期间物业费34152.19元（12.8元/平方米/月×131.22平方米×20个月零10日）；被告未向原告交纳上述物业费合计211080.12元。 庭审中，被告提供房屋租赁合同1份及照片1张，拟证明其将案涉房屋出租给案外人大连鸿通融资担保有限公司，双方约定物业费由承租方承担；被告提供专用收款收据19份，金额合计3096元，拟证明原告代收被告公共能源电费3096元；被告提供视频2份及音频3段，拟证明原告曾因被告不交物业费而停供冷气。原告对上述证据的关联性均不予认可。 庭审中，原告提供《大连市前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》各1份，《大连市前期物业管理服务协议》无合同乙方主体信息，《业主临时公约》后附有《承诺书》一份，《承诺书》尾部“承诺人”处有“**”字样的签字。被告对“**”字样签字的真实性不予认可并申请司法鉴定，因该字迹是否为被告本人签写与被告是否承担、如何承担物业费交纳义务并无关联，故对被告的鉴定申请本院不予准许。 上述事实，有原告提供的起诉状、前期物业服务合同、证明，被告提供的答辩状、发票，本院调取的房屋信息查询结果单、商品房买卖合同及双方当庭陈述笔录等在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。 本院认为，原告大连天兴物业管理有限公司与大连商业城有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，原告及小区全体业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告理应及时向原告交纳相关费用。故原告要求被告给付案涉4套房屋拖欠物业费的诉讼请求于法有据，本院予以支持，被告应给付原告物业费211080.12元。被告虽提供房屋租赁合同、照片主张案涉房屋物业费应由承租方承担，但根据《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定及《前期物业服务合同》第八条第1款的约定，无论案涉房屋出租与否，原告均有权向案涉房屋的业主即被告收取物业费，庭审中经本院询问，原告明确表示要求被告而非承租人承担物业费，故被告该项抗辩意见不能免除自身交纳物业费的责任，本院不予采纳，若被告与他人对物业费的承担进行了约定可另行主张权利。 关于被告提出的公共能源费、停供冷气的问题，原告向被告出具的收据均标注代收电费，该费用产生的基础系对电力的使用而非物业服务，被告提供的视频、音频也仅证明其曾多次向物业管理部门投诉原告停供冷气，但视频音频均未体现物业管理部门调查、处理、答复的过程，不足以证明被告的主张。故被告以公共能源费、停供冷气为由拒交物业费的抗辩理由证据不足，本院不予支持。若原告确实存在多收电费、断供冷气的行为，给被告的人身、财产权益造成了损害，被告可另行主张权利。 对于原告主张滞纳金的诉请，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，故对于原告该项主张，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告**于本判决生效之日起十日内给付原告大连天兴物业管理有限公司物业费211080.12元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5621元（原告已预交），退回原告2810.5元，由原告负担577元，由被告负担2233.5元，于本判决生效之日起十日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  谭隽婷 二〇一九年五月二十二日 书记员  赵家艺 附： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。