浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终393号 上诉人（原审原告）：赵建设，男，1969年6月4日出生，汉族，住浙江省仙居县。 上诉人（原审原告）：郭卫秧，女，1974年3月10日出生，汉族，住浙江省仙居县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：齐华修，浙江君安世纪（台州）律师事务所。 上诉人（原审被告）：张林取，男，1953年4月13日出生，汉族，住浙江省仙居县。 上诉人（原审被告）：徐美仙，女，1955年9月19日出生，汉族，住浙江省仙居县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张敏，女，汉族，1984年2月6日出生，住浙江省仙居县安洲街道城北西路320号。 上诉人赵建设、郭卫秧因与上诉人张林取、徐美仙房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省仙居县人民法院（2018）浙1024民初3894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵建设、郭卫秧上诉请求：撤销浙江省仙居县人民法院（2018）浙1024民初3894号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、拆迁权益（含主体权利和财产权益）确认是行政职权范畴，不属于人民法院民事诉讼范围。行政机关确认赵建设为拆迁权益主体，因《房屋断卖契》无效，一审法院在民事诉讼中只能就赵建设取得的财产应否返还、能否返还、有无必要返还、如何返还及是否折价补偿返还等进行确认，但一审法院认定拆迁权益由张林取、徐美仙享受，属于行使行政职权，是为司法越权，导致法律关系混乱，程序违法。二、退一步说，即使程序不违法，一审对合同无效后财产处置的法律规定的理解也是错误的。一审错误理解“因该合同取得的财产”的法律内涵，将依合同取得的财产和依该合同取得财产进行市场交易（包括政府拆迁征收）后取得的财产混为一谈，从而错误定性，将赵建设投资房屋的市场风险收益作为因合同取得的财产进行返还。房屋具有投资属性，赵建设因拆迁安置取得的利益是无法预见的市场商业风险收益，不属于合同无效的财产返还之列。三、一审判决的损失计算和赔偿部分违反逻辑和民法原则，结果失当。（一）损失计算违反逻辑。一审认定赵建设、郭卫秧的损失为：2355378.2元（104207+2138+2332+47463+379.179×7000-455014.8）。1、前三项分别为房屋重置价格结合成评估新值、附属（着）物补偿、构筑物补偿。一审既然确认返还购房款60000元，则房屋本身价值不应计为赵建设、郭卫秧的损失。赵建设、郭卫秧对房屋进行大规模整修，等同重建，前三项应全部归赵建设、郭卫秧所有，房屋原值返还张林取、徐美仙才符合实际。2、第四项47463元为四项货币奖励，是行政机关对赵建设、郭卫秧的行为奖励，并非对房屋的价值补偿或奖励，不能作为合同财产返还后以损失计赔，应归赵建设、郭卫秧所有。3、关于第五项379.179㎡×7000元/㎡，涉案房屋折算成货币补偿可计算面积为305.91㎡，一审将不能计入的奖励面积73.269㎡计入货币（现金）补偿的计算基数，有悖拆迁政策规定。4、关于第六项455014.8元，按拆迁政策规定，被安置人选择产权调换安置时需向行政机关支付费用，一审以货币（现金）安置计算损失，不产生本项费用。（二）按政府拆迁政策，赵建设、郭卫秧选择产权调换安置方式可获三套安置房，经济利益远大于货币（现金）安置方式。按一审理念，三套安置房归张林取、徐美仙享有，以货币（现金）补偿方式计算损失，将使赵建设、郭卫秧蒙受巨额损失。按一般生活逻辑习惯，分割实物财产时小份额者才以货币补偿，一审反其道而行，有违民法的公平、诚信、诚实、恪守承诺原则。四、一审法院（2018）浙1024民初1051号民事判决认定《房屋断卖契》无效，定性不准。（一）有违房屋买卖已得到政府部门批准的事实。政府拆迁政策规定，在丈量、评估前房屋已转让，有转让协议的确认买受人所有。涉案房屋系赵建设从张林取处受让所得，仙居县旧城改建指挥部（仙居县中城建设开发有限公司）受行政机关委托具体实施政府拆迁安置工作，认可买卖行为，与赵建设、郭卫秧签订安置协议。涉案房屋买卖虽无政府主管部门正式批准文件，但受委托单位签订拆迁安置行政合同，包含与批准文件相同的意思表示和法律效果，买卖行为事实上已获得政府批准。（二）一审认定未经批准的集体土地上的房屋买卖行为无效，与一审法院（1999）仙执字第3255号民事裁定相矛盾。王锦湘非西门村人，向他人买得涉案房屋，未得到政府批准，未得到西门村认可。按一审逻辑，王锦湘购买房屋的行为无效，折抵行亦为无效，张林取也不能取得涉案房屋合法产权。综上，请求支持上诉请求。 张林取、徐美仙辩称，一、一审程序合法。赵建设、郭卫秧上诉称，拆迁权益（含主体权利和财产权益）确认是行政职权范畴，不属于人民法院民事诉讼范围，但一审认定拆迁权益由张林取、徐美仙享受，属于行使行政职权。这一上诉理由没有事实依据和法律依据。《房屋断卖契》已被一审法院确认无效，赵建设、郭卫秧无权与仙居县旧城改建指挥部（仙居县中城建设开发有限公司）签订拆迁安置补偿协议，仙居县旧城改建指挥部（仙居县中城建设开发有限公司）将赵建设作为被征收主体并将有关拆迁的权益确认归其享有，实属违法。一审判决确认与涉案房屋有关的安置补偿政策由张林取、徐美仙享有，完全正确，程序合法。二、赵建设、郭卫秧上诉认为，一审判决对确认《房屋断卖契》无效后的损失和赔偿计算错误。张林取、徐美仙认为，一审判决确有错误。一审法院应对涉案房屋拆除前的原状按当年市场价委托评估机构对房屋价值进行评估，评估机构作出的评估报告才能作为合同无效损失赔偿的依据。根据《仙居县旧城区房屋征收与补偿暂行办法》、《仙居县旧城西门片区二期改造工程房屋征收与补偿安置方案》等有关规定的安置标准，好大一部分属于安置指标面积奖励。赵建设、郭卫秧无权享受涉案房屋被征收安置指标面积和奖励部分，其要求涉案房屋被征收有关安置拆迁的权益归其享有的上诉理由没有事实依据和法律依据。三、赵建设、郭卫秧上诉称，王锦湘系原杨府乡石牛村人，王锦湘与张光良之间的房屋买卖合同应为无效，王锦湘不能享有涉案房屋的合法产权，一审法院（1999）仙执字第3255号民事裁定将涉案房屋折抵给张林取不合法，张林取不能主张涉案房屋产权，如王锦湘可通过买卖方式取得涉案房屋的合法产权并折抵给张林取，则赵建设同样也可取得。这一上诉理由不能成立，且与本案无关。一审法院（2018）浙1024民初1051号民事判决确定《房屋断卖契》无效，赵建设、郭卫秧对该民事判决未提起上诉，但于2018年7月23日提起诉讼主张因合同无效造成的损失，要求张林取、徐美仙返还购房款及赔偿利息损失，涉案房屋拆迁安置待遇由其享有，表明其对《房屋断卖契》无效已无异议，现又对《房屋断卖契》的效力表示异议，依法不能成立。四、赵建设、郭卫秧明知涉案房屋的土地性质系集体土地使用权，不能购买涉案房屋而购买，应对合同无效的后果承担主要责任，张林取、徐美仙应承担次要责任。一审认定张林取、徐美仙承担90%的责任，是错误的。综上，赵建设、郭卫秧的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求予以驳回。 张林取、徐美仙上诉请求：撤销浙江省仙居县人民法院（2018）浙1024民初3894号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：本案主要涉及因合同无效引起的财产返还和损失赔偿问题。双方对返还财产无争议，争议的主要是对导致合同无效的双方过错责任大小及对涉案房屋的增值部分如何评估等问题。一、导致《房屋断卖契》无效的过错责任问题。一审认定，双方对合同无效均有过错，张林取、徐美仙因房屋拆迁而主张合同无效并占有相关拆迁利益，有违诚实信用原则，应承担主要责任，赵建设、郭卫秧明知其他集体经济组织土地上的房屋而购买，亦有一定责任。这一认定错误。赵建设、郭卫秧的过错大于张林取、徐美仙，赵建设、郭卫秧明知涉案房屋系其他集体经济组织土地上的房屋，不得购买而购买，属于明知故犯，而张林取、徐美仙即使有过错，也是过失，赵建设、郭卫秧应承担主要责任，张林取、徐美仙只能承担次要责任。二、确认《房屋断卖契》无效后如何认定有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失即对房屋增值如何评估等问题。一审认定，按仙居县对同类安置房屋7000元/㎡标准进行折价，赵建设、郭卫秧的损失为2355378.2元，张林取、徐美仙应承担90%的赔偿责任即2119840.38元。这一认定没有事实依据和法律依据。涉案房屋是仙居西门片区三期改造项目，仙居县旧城改建指挥部（仙居县中城建设开发有限公司）向赵建设、郭卫秧出具的《个人被征收房屋产权调换预结算书》和《被征收人赵建设补偿收支付凭证》是西门片区住户的房屋被征收的有关安置补偿标准，不能作为合同无效损失赔偿的依据，该安置补偿标准好大一部分属于安置指标面积奖励，如涉案房屋被征收按合法建筑占地面积1：3确定的安置指标面积基础上再按确定的指标面积奖励73.269㎡，总安置面积合计379.179㎡。涉案房屋被征收的有关安置指标的奖励部分面积及1：3确定的安置指标面积，赵建设、郭卫秧无权享受，不能作为房屋增值计算损失，只能按原先房屋占有面积101.9㎡、7000元/㎡计算，共计713300元，此款可作为房屋增值损失的赔偿依据。一审确定为张林取、徐美仙对赵建设、郭卫秧的预期利益损失承担90%的赔偿责任，显属错误。综上所述，一审认定事实错误，判决结果显失公正，请求支持上诉请求。 赵建设、郭卫秧辩称，合同的权益已由行政部门加以确认，人民法院在民事诉讼中不能进行更改，张林取、徐美仙基于对一审法院（1999）仙执字第3255号民事裁定的信赖才购买涉案房屋，一审法院认定赵建设、郭卫秧承担10%的责任，是不公平的。综上，张林取、徐美仙的上诉请求依法不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 赵建设、郭卫秧向一审法院起诉请求：1.判令二被告返还原告购房款60000元并赔偿利息损失（利息从2000年8月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率算至被告付清之日止）；2.判令位于仙居县房屋的拆迁安置待遇由原告享有（约210万元）；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：二原告系夫妻。二被告系夫妻关系。1999年5月24日，仙居县人民法院作出（1999）仙经初字第379号民事判决书，判决王锦湘归还张林取借款本金80000元及利息。该判决生效后，2000年7月28日，仙居县人民法院做出（1999）仙执字第3255《民事裁定书》，该裁定书裁定：“原属被执行人王锦湘所有的坐落仙居城关迎春巷26号楼房三间（四至以王锦湘的房屋所有权证为准）以人民币57500元抵偿给申请人张林取所有。”2000年8月14日，张林取在《房屋断卖契》上签字，确认将上述坐落仙居城关迎春巷26号楼房三间以60000元的价格出卖给赵建设。赵建设付清房屋价款后，上述房屋一直由原告占有使用。直至本案诉讼时止，上述房屋已经被纳入仙居县西门片区三期改造项目，并被拆除完毕。仙居县中城建设开发有限公司为此已经向原告出具《个人被征收房屋产权调换预结算书》和《被征收人赵建设补偿款支付凭证》各一份，载明涉案房屋的各类补偿款为324689元，总安置面积应向被征收人收缴的房款455014.8元，安置房面积大于总安置面积应向被征收人收缴的房款331389元；安置面积305.91平方米，奖励面积73.269平方米，总安置面积合计379.179平方米。原告赵建设选择安置房三套，每套套型面积139平方米。之后，原告赵建设从仙居县中城建设开发有限公司处取得上述补偿款中的220482元。因涉案房屋的土地性质系仙居县西门村的集体土地，原告并非该村集体组织成员，本案房屋买卖无政府管理部门及村集体组织同意，该院于2018年5月19日作出（2018）浙1024民初1051号民事判决，判决赵建设与张林取于2000年8月14日签订的《房屋断卖契》无效。 一审法院认为，一、由于合同的无效为自始无效，因此，被告应向原告返还购房款60000元。被告抗辩称应以租金抵扣购房款，因合同无效所需返还财产中，既包括房屋孳息，即占有房屋期间可获得的使用利益（如租金利益），也包括占有购房款期间相应利息。本案中，因原告赵建设与被告张林取系不同集体经济组织成员之间进行集体土地上的房屋买卖，致使合同无效，双方均有过错。虽然合同无效，但原告赵建设支付了房款，被告也向原告交付了房屋，原告对案涉房屋进行了长达十八年的占有、使用和管理。现被告因涉案房屋拆迁而主张合同无效并占有相关拆迁利益，有违诚实信用原则，应承担主要责任。故根据过失相抵原则，原、被告应互相返还的租金利益或利息金额相当，故对原告主张的利息损失，该院不予支持，对被告提出的租金抵扣购房款的抗辩，该院不予采纳。二、案涉房屋所享有的安置补偿政策则应由被告张林取、徐美仙享有。但因原告一直占有及管理使用涉案房屋达十八年之久，在被告未举证证明其对房屋进行装饰装修的情况下，关于该房屋拆迁产生的房屋装饰装修补偿88227元应由原告享有，同时因拆迁安置影响原告生活而产生的临时安置费、搬迁费合计80322元应属原告所有，两三项合计为168559元。三、合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告明知涉案房屋系其他集体经济组织土地上的房屋而进行购买，亦有过错，应承担一定的责任。本案中原告除提出拆迁利益归属请求外，庭审中提出增值利益的损失问题，两者系对同一标的法律关系认定问题，故该院依法一并予以处理。原告的该部分主张实际为预期利益的损失，根据上述对合同无效各方过错的分析，结合双方当事人的过错、房屋的占有使用情况、房屋的集体土地性质等因素，确定由被告张林取、徐美仙对原告的预期利益损失承担90%的责任。四、本案中，因案涉房屋已经被拆迁，并由拆迁部门对房屋价值进行了估价，形成了房屋产权调换预结算书。该结算书中对货币补偿款和安置房面积的确定（含奖励面积），是被拆迁人实际获取的利益。同时，因原、被告均未申请对安置房价值进行评估，且安置房未建成不具备评估条件，故该院按照本县对同类安置房屋每平方米7000元标准进行折价。由此本案原告的损失为104207+2138+2332+47463+379.179×7000-455014.8=2355378.2元，被告应承担其中90%的赔偿责任即2119840.38元。综上，被告张林取、徐美仙应当支付给原告的款项为购房款60000元、部分拆迁补偿款168559元以及拆迁利益损失2119840.38元。原告已经领取的补偿款220482元中应返还给被告51923元，与被告应支付的拆迁利益损失相抵扣后，被告张林取、徐美仙尚应支付原告损失2067917.38元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、被告张林取、徐美仙于判决生效之日起十五日内共同返还原告赵建设、郭卫秧购房款60000元；二、坐落仙居城关迎春巷26号楼房三间的拆迁利益中的168559元补偿款归原告赵建设、郭卫秧所有；三、被告张林取、徐美仙于判决生效之日起三个月内另行支付原告赵建设、郭卫秧拆迁利益损失2067917.38元（已抵扣原告领取的220482元）；四、驳回原告赵建设、郭卫秧的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24596元，由原告赵建设、郭卫秧负担366元，由被告张林取、徐美仙负担24230元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对一审认定的事实依法予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为：一、一审程序是否存在不当之处；二、《房屋断卖契》的效力问题；三、若《房屋断卖契》无效，双方对导致该合同无效的各自过错程度和责任比例问题；四、若《房屋断卖契》无效，因此引起的相关损失如何认定问题。针对上述争议焦点，分析如下： 一、我国公民就拆迁权益的归属问题发生争执，属于平等主体之间因财产关系引起的民事纠纷，人民法院有权在民事诉讼中就上述问题进行审理。因此，赵建设、郭卫秧认为一审法院行使行政职权，属于司法越权，依法不能成立。但是，仙居县旧城改建指挥部（仙居县中城建设开发有限公司）虽与赵建设、郭卫秧就涉案房屋的拆迁问题签订相应协议，因《房屋断卖契》无效，故赵建设、郭卫秧不能成为涉案房屋的拆迁权益的合法主体。至于张林取、徐美仙是否是涉案房屋的拆迁权益的合法主体，与本案实体处理结果并无直接联系，故本院在本案中不加以认定。 二、一审法院（2018）浙1024民初1051号民事判决确认《房屋断卖契》无效，赵建设、郭卫秧对此并未依法提起上诉，该民事判决已经发生法律效力。现赵建设、郭卫秧在本案二审期间又对《房屋断卖契》的效力提出异议，违反民事诉讼的“一事不再理原则”，故本院在本案中不再对这一问题进行审查。 三、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”张林取、徐美仙已与赵建设、郭卫秧签订《房屋断卖契》，后因房屋拆迁而主张合同无效，严重违反诚实信用原则，过错程度较大。赵建设、郭卫秧明知涉案房屋的土地性质为集体土地而进行购买，亦存在一定过错。一审法院根据双方当事人的主观过错程度、房屋占有使用情况、房屋土地性质等因素，酌情确定由张林取、徐美仙对赵建设、郭卫秧的预期利益损失承担90%的责任，赵建设、郭卫秧承担10%的责任，合情合理合法，故本院予以维持。赵建设、郭卫秧认为，一审认定赵建设、郭卫秧承担10%的责任，是不公平的。张林取、徐美仙认为，赵建设、郭卫秧的过错大于张林取、徐美仙，应对合同无效承担主要责任，而张林取、徐美仙即使有过错，也是过失，只能承担次要责任。上述双方当事人的各自主张，均不符合法律规定，故本院不予采纳。 四、关于因合同无效引起的损失如何确定的问题。赵建设、郭卫秧认为，一审判决将依合同取得的财产和依该合同取得财产进行市场交易（包括政府拆迁征收）后取得的财产混为一谈，从而将赵建设、郭卫秧投资房屋的市场风险收益作为因合同取得财产进行返还。本院认为，因《房屋断卖契》无效，赵建设不能取得涉案房屋的合法产权，依该合同取得的财产进行市场交易（包括政府拆迁征收）后取得的财产与赵建设、郭卫秧没有直接关联，故赵建设、郭卫秧同样不能取得该部分财产的合法产权。张林取、徐美仙认为，一审应委托评估机构对涉案房屋拆除前的市场价格进行评估并以评估报告作为合同无效引起的损失赔偿的依据。但是，涉案房屋已经拆除且确定以产权调换方式进行安置，一审法院按照仙居县对同类安置房屋每平方米7000元标准和总安置面积合计379.179㎡折价计算赵建设、郭卫秧的损失，并无不当，故本院对这一主张依法不予支持。赵建设、郭卫秧认为，涉案房屋折算成货币补偿的可计算面积为305.91㎡，一审将不能计入的奖励面积73.269㎡计入货币补偿的计算基数，有悖拆迁政策规定。张林取、徐美仙认为，涉案房屋被征收的有关安置指标的奖励部分面积及1：3确定的安置指标面积，赵建设、郭卫秧无权享受，只能按原先房屋占有面积101.9㎡计算损失。双方的上述说法均存在偏颇，且无相应法律依据，故本院不予支持。赵建设、郭卫秧对房屋进行大规模整修等同重建，一审判决确认房屋重置价格结合成评估新值、附属（着）物补偿、构筑物补偿为赵建设、郭卫秧的损失，与一审判决确认返还购房款60000元之间并不矛盾。四项货币奖励47463元是行政机关对拆迁行为的奖励，只要涉案房屋的合法产权人配合政府的拆迁工作，即可取得该款项，因此，赵建设、郭卫秧认为上述奖励不能作为合同财产返还后的损失计赔，应归其所有，本院依法不予支持。本案房屋系选择产权调换方式进行安置，涉案房屋的合法产权人取得安置房屋时应向政府缴纳总安置面积应收缴的房款455014.8元，该部分费用必然会产生，故应予以计入。按照政府拆迁政策，选择产权调换安置方式可获三套安置房，但赵建设、郭卫秧非涉案房屋的合法产权人，故其要求三套安置房归赵建设、郭卫秧享有，以货币（现金）补偿方式计算张林取、徐美仙的损失，与法相悖，本院不予支持。如上所述，一审判决关于损失计算的认定符合民法的基本原则和具体规定。 综上所述，上诉人赵建设、郭卫秧与上诉人张林取、徐美仙的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24596元，由上诉人赵建设、郭卫秧负担2460元，上诉人张林取、徐美仙负担22136元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李至坚 审 判 员 王文兴 审 判 员 汤坚强 二〇一九年五月六日 代书记员 戴兴超