青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2019）青0104民初1446号原告：朱永全，男，汉族，1974年8月13日出生，公民身份号码：×××，互助县第二中学教师，住青海省互助县。被告：青海省年丰投资集团有限公司（以下简称“年丰公司”），统一社会信用代码：×××，住所地，西宁市城北区宁张路189-29号3幢3-1号。法定代表人：张惠明，该公司董事长。委托诉讼代理人：张立，男，汉族，1986年7月24日出生，公民身份号码：×××，该公司资料员，住西宁市。被告：西宁银胜房地产开发有限公司（以下简称“银胜公司”），统一社会信用代码：×××，住所地，西宁市城东区果洛路2号。法定代表人：马进祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：张文龙，男，汉族，1988年1月18日出生，公民身份号码：×××，该公司职工，住西宁市。原告朱永全与被告青海省年丰投资集团有限公司、西宁银胜房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱永全，被告青海省年丰投资集团有限公司的委托诉讼代理人张立，被告西宁银胜房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱永全向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告年丰公司签订的《海湖.年丰家苑商品房申购协议》；2、请求依法判令被告年丰公司向原告返还商品房定金50000元，支付违约金10000元，赔偿经济损失401812元，赔偿利息3250元；3、判令被告银胜公司对该款项承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：2016年9月9日，原告认购被告年丰公司开发的“海湖.年丰家苑”房屋一套，并签订《海湖年丰家苑商品房申购协议》一份。原告向被告年丰公司交纳申购金50000元，后该项目变更由被告银胜公司开发，被告银胜公司告知原告需要涨价，原告与二被告多次协商未果。被告银胜公司未尽管理责任，导致被告年丰公司在其开发的项目地点销售房产，理应承担连带责任，故请求法院支持上述诉讼请求。被告年丰公司辩称，原告主张解除合同的诉讼请求被告同意解除；原告所交款项是认购款而不是定金，且原告主张经济损失无事实和法律依据，故请求法院公正判决。被告银胜公司辩称，原告与我公司并未签订购房合同和房屋预售合同，我公司也未委托其他单位、个人签订合同，亦未收取原告缴纳的购房款及其他相关款项，原告起诉我公司主体不适格，请求法院公正判决。本院经审理认定事实如下：2016年9月9日，原告朱永全与被告青海省年丰投资集团有限公司签订《海湖年丰家苑商品房申购协议》一份，原告朱永全认购被告年丰公司开发的“海湖年丰家苑”房屋一套。该申购协议记载，兹有朱永全自愿申请购买“海湖年丰家苑”商品房，房号为23号楼2单元2304室，面积：129.2平方米，单价3990元/平方米；申请人签定本申购协议当日内，需足额缴纳申购金50000元；另约定，被申购人在申购人未违约的前提下将该房屋转卖与其他人，则向申购人赔偿申购金20%作为违约金；该物业预计交工时间为2018年12月15日。协议签订后原告支付申购金50000元。后被告因未能开发该房地产，致使纠纷产生。另查明，2017年5月27日，被告年丰公司出具《声明》一份，该声明记载，我公司保证团购房屋价格不变，保证各团购客户的合法权益不受侵害。2018年1月23日，被告年丰公司出具《承诺书一份》，该承诺书记载，鉴于年丰家苑客户质疑问题，青海省年丰投资集团有限公司向客户作如下承诺：如我公司起诉汉庄村、西宁银胜房地产开发有限公司、马进祥一案最终败诉，且与客户签订的认购协议中的单价有所调整，如调整范围在合理区间之内，年丰集团将承担客户的差价损失。如年丰集团胜诉，原认购协议继续履行。就以上事实双方当事人提供了《海湖年丰家苑商品房申购协议》、收据、声明、承诺书、双方当事人的陈述、本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，本案争议的焦点：原告与被告年丰公司双方签订的《海湖年丰家苑商品房申购协议》应否解除；原告主张的诉讼请求是否合理，被告银胜公司应否承担责任。原告与被告年丰公司所签订的《海湖年丰家苑商品房申购协议》属双方在签订商品房买卖合同之前对交易房屋有关事宜初步确认的预约协议，不具备商品房买卖合同的主要条款，不是对“年丰家苑商品房”房屋买卖结果的直接确认；原告与被告年丰公司签订协议后原告已按申购协议的约定交纳了申购金，在履行申购协议的过程中，因被告年丰公司原因导致该房产至今未动工建设，亦未取得《商品房预售许可证》，无权预售商品房，原告并无违约行为，对此被告年丰公司应承担全部责任。被告银胜公司并非合同的一方当事人，亦未收取原告相关费用，同时二被告之间不存在转让、委托等关系，故被告银胜公司不承担连带责任。关于原告要求解除申购协议的诉讼请求，鉴于双方签订的《申购协议》已无法继续履行，且双方均同意解除该协议，故应予解除。关于原告主张返还认购金50000元的诉讼请求，符合法律规定应予支持。关于原告主张支付违约金10000元、赔偿经济损失401812元、赔偿利息3250元的诉讼请求，双方所签订的《申购协议》属双方在签订商品房买卖合同之前对交易房屋有关事宜初步确认的预约协议，不具备商品房买卖合同的主要条款，不是对“年丰家苑商品房”房屋买卖结果的直接确认，原告所交付款项属申购金，而非房屋买卖合同的购房款；同时依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，现原告在仅交付申购金50000元的情况下，以实际房屋差价主张损失，无法律依据，且双方对违约责任进行了约定，故原告该诉讼请求应予支持50000*20%=10000元。综上所述，原、被告双方所签订的《申购协议》，已无法继续履行，且双方均同意解除该协议，故应予解除。原告主张的诉讼请求，符合法律规定部分应予支持。关于原告主张被告银胜公司承担责任的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条规定，判决如下：一、依法解除原告朱永全与被告青海省年丰投资集团有限公司签订的《海湖年丰家苑商品房申购协议》。二、被告青海省年丰投资集团有限公司返还原告朱永全申购金50000元，并赔偿违约损失10000元，于本判决生效后五日内付清。三、驳回原告朱永全要求被告西宁银胜房地产开发有限公司承担责任的诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取4425元，由原告朱永全负担3000元，被告青海省年丰投资集团有限公司负担1425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员  李文宽二〇一九年五月二十日书记员  郎 晨附：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十八条第二款：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款：适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款：人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百六十一条：人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。