广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初17073号原告（反诉被告）：深圳市华亚信科技有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道沙头社区沙头工业区民福路18号北102(在深圳市宝安区沙井街道马鞍山社区原丽丽时装厂房A栋二楼202号仅从事办公活动)，统一社会信用代码91440300MA5DKLRX64。法定代表人：陈弟。委托代理人：王祥林，广东淳锋律师事务所律师。委托代理人：吴世聪，男，汉族，1984年2月6日出生，身份证住址广东省雷州市，系公司员工。被告（反诉原告）：深圳市惠龙兴房地产投资有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道西环路52—3栋二层201，统一社会信用代码914403000780127652。法定代表人：蒋小江。委托代理人：杨凯，系公司员工。被告（反诉原告）：深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道西环路52—3栋二层202，统一社会信用代码91440300667092329D。法定代表人：蒋小江。二被告共同委托代理人：余守学，广东先见律师事务所律师。上述原告深圳市华亚信科技有限公司与被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司（以下简称惠龙兴投资公司）、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司（以下简称惠龙兴顾问公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王祥林，二被告的委托代理人余守学、被告惠龙兴投资公司的委托代理人杨凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告惠龙兴投资公司及被告惠龙兴顾问公司称拥有**社区**厂房A栋二楼202号之物业，是该物业的合法持有人。原告与被告惠龙兴顾问公司签订《房屋租赁合同》，合同明确了用途为工厂使用，约定的租赁期限为2017年9月6日起至2020年9月5日止，共三年。对于工厂办理登记变更、消防、安检、环保等所需的场地使用证明等资料，二被告称会尽快办好。合同签订后，原告出于对合同以及二被告的信赖，根据租赁用途对该物业进行了装修，共花费325469元。由于办理工厂登记变更、消防、安检、环保等均需要物业方出具场地使用证明，原告多次向二被告索取，但是二被告迟迟不予提供。后经多方了解，才发现二被告并不是该物业的合法持有人，既不是所有权人，也不是合法的承租人，因此，二被告无权对该物业进行出租。原告认为，由于二被告并非合法占有该物业，所以没有转租权，因此该租赁合同属于无效合同，且自始无效。由于无法办理场地使用证明等资料，导致原告无法办理地址变更，影响后续开票、收款等，严重损害了原告的合法权益。另外，为了后续经营，原告需要搬迁至其他地址，也导致现址的装修费用的损失，这完全是二被告自称是该物业的合法持有人的欺骗行为所造成，其应当承担法律责任。现原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求贵院判如所请：1.确认原被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、二被告向原告返还房屋租赁押金49400元；3、二被告向原告赔偿装修损失费325469元；4、本案诉讼费由二被告承担；庭审中，原告将其第三项诉讼请求变更为，二被告向原告赔偿装修损失377805元。二被告答辩并反诉称，被告惠龙兴顾问公司将深圳市宝安区**社区**厂房A栋二楼202号出租给原告，双方并于2017年9月6日签订了一份《房屋租赁合同》，租赁物的面积为1300平方米，租金为19元/平方米，租赁期限为3年，自2017年9月6日起至2020年9月5日止。租金每两年上浮10%，双方的具体权利义务见《房屋租赁合同》。租赁合同签订后，二被告严格按照租赁合同之约定将租赁将租赁物交付给原告使用，原告也能如期向二被告缴纳租金，双方合作愉快。后原告开始拖欠二被告的每月租金。截止起诉之日，经二被告核算，原告尚欠二被告租金及水电费共计169004元，为此二被告多次找原告处理此事，但原告总是以种种理由拖延搪塞，从而使被告的租金权益之实现遥遥无期。综上，二被告认为原告拖欠租金的行为已经严重侵害了被告的合法权益，特向法院提起反诉，请求判如所请：一、原告支付拖欠的水电费及租金（2018年3月至8月）169004元，租金从2018年3月1日起计至搬离之日止；二、原告支付二被告因逾期支付租金的违约损失439541.05元；三、原告承担本案诉讼费用。经审理查明，2017年9月6日，原告作为乙方与被告惠龙兴顾问公司作为甲方签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.甲方提供位于**社区**厂房A栋二楼202号租赁给乙方作工厂使用，面积共1300平方米，租赁期限为2017年9月6日至2020年9月5日止，厂房从2017年10月1日开始计租，厂房每月租金为24700元（前两年），厂房满两年一个增幅期，从2019年10月1日开始增幅，增幅率为10%。乙方厂房门口空地给乙方使用，加固修路费由乙方承担；2.乙方每月卫生费100元；3.付款方式：合同签订后，乙方即交两个月的厂房租金作为保证金，合计49400元整，另同时交首月厂房租金、卫生费及电梯费24800元；4.乙方应在每月5日前交清当月的租金和上月的费用，甲方给予收款收据；5.甲方负责厂房用电提供乙方使用，水电费由甲方统一代收，每月按乙方分表的用量向乙方收取（电费按照1.05元/度，另加10%损耗费，同时分摊基本电费，水费按照7元/立方，另加10%损耗费）；6.合同期满后或中途退约，固定装修不能拆除，整体完整地归还甲方。合同甲方处签章为被告惠龙兴投资公司。二被告于庭审中确认收到原告支付的租赁保证金。2018年7月至2019年3月期间，深圳市沙井马安山股份合作公司出具《收款收据》，确认收到“原丽丽时装厂”缴交的2018年6月至2019年3月的水电费。诉讼中，原告申请对涉案房屋的装修残值进行了评估。本院依法委托深圳市广衡兴粤资产评估有限公司对涉案厂房的装修残值进行了评估。深圳市广衡兴粤资产评估有限公司作出了编号为广衡资评报字【2019】第03CSZ003号资产评估报告，评估涉案房屋装修原值为417923.51元，装修净值为377805元。原告垫付了评估费4500元。原告于2018年7月24日诉至本院，并在庭审中自认于2018年3月开始未向二被告缴交租金，目前尚占有涉案房屋。另查明，被告惠龙兴投资公司从谢涛涛处承租涉案租赁房产，向深圳市沙井马安山股份合作公司支付涉案租赁房产的水电费。蒋小江系为被告惠龙兴顾问公司与被告惠龙兴投资公司的法定代表人和股东（持股50%）。以上事实，有《房屋租赁合同》、收款收据、评估报告、银行交易明细以及庭审笔录等附卷为证。本院认为，关于涉案租赁合同的相对人。原告主张其与二被告共同签订涉案租赁合同。本院认为，首先，从涉案合同签订过程看，涉案租赁合同抬头的甲方为被告惠龙兴顾问公司，但合同签订（加盖公章）却是被告惠龙兴投资公司。其次，从合同履行过程中，二被告均向原告出具收据收取合同项下保证金或租金。第三，二被告有共同法定代表人和股东蒋小江，经营地址基本相同。最后，二被告共同应诉并未提出异议，并共同提出反诉。综上所述，二被告主体高度混同，因此，对于原告主张二被告均系涉案租赁合同相对人，本院予以采信。关于涉案房屋租赁合同是否有效。原告主张涉案租赁合同无效。二被告辩称，涉案租赁房屋有房产证，涉案租赁合同应为有效，并提供了《房屋产权登记审批表》为证。本院认为，首先，二被告提供的《房屋产权登记审批表》证据为复印件，并未提供原件，也无法提供涉案房产具体登记信息，无法对真实性进行核实；其次，即使《房屋产权登记审批表》为真实，但该审批表记载的房屋地址为“宝安县沙井镇马安山村第二工业区第二厂房”，并不具体明确，二被告提供的证据不足以证实涉案房屋与审批表记载的地点一致或属于其中的一部分，无法确定与涉案租赁物存在关联性。由于二被告所提供《房屋产权登记审批表》缺乏真实性、关联性，本院不予采信，因此，对于被告主张涉案房屋已取得房产证，本院不予采信。由于二被告未提供充分有效的证据证明涉案房屋已取得房产证或建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，本院确认原告与二被告于2017年9月6日签订的《房屋租赁合同》无效。关于原告主张要求被告返还房屋租赁押金49400元。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告要求二被告返还房屋租赁押金49400元，本院予以支持。关于原告诉请二被告赔偿装修损失。因合同无效，原告占有涉案房屋期间对房屋进行装修后形成的不可拆除的固定装修归二被告所有，二被告应当折价赔偿。本案中，二被告作为出租方，明知涉案租赁物未取得建设工程规划许可证而将其出租，对合同的无效应承担主要过错责任，而原告对此未尽到合理的注意义务，对合同无效应承担次要过错责任。关于上述费用的损失，本院依法委托深圳市广衡兴粤资产评估有限公司对涉案房屋的装修残值进行了评估。深圳市广衡兴粤资产评估有限公司作出了编号为广衡资评报字【2019】第03CSZ003号资产评估报告，评估涉案房屋装修原值为417923.51元，装修净值为377805元。二被告对评估报告的折旧率存在异议，认为双方签订的合同为三年，截止目前已过了将近一半，按照合同至少折价50%，但是评估报告是按照物品的使用年限计算的。本院认为，按照合同约定涉案房屋的租赁期限为2017年9月6日至2020年9月5日止，合同期满后或中途退约，固定装修不能拆除，整体完整地归还甲方，即使合同有效，原告对于涉案装修使用价值的期待利益至多为三年，故涉案房屋的装修残值应根据已使用的年限[（从2017年9月6日至2019年4月10日（一审辩论终结时）]进行折价，本院酌定涉案房屋装修残值为417923.51元(原值)×47%=196424.05元。对于该损失，应按造成合同无效的过错责任由双方当事人分担，被告对此应承担主要过错责任，本院酌情由二被告承担原告的装修损失157139.24元（196424.05元×80%）。关于二被告诉请原告支付房屋占有使用费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原告已自认自2018年3月起未缴交涉案房屋的租金，因此，二被告请求原告按涉案租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院予以支持，原告应按涉案租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，即以24700元/月为标准，从2018年3月起实际支付至涉案厂房腾退之日止。关于二被告诉请原告支付水电费。本院认为，原告提供的证据可以证明其已支付2018年6月以后所发生的水电费，但不足以证明其已向二被告缴交2018年2月至5月的水电费，故原告应支付二被告2018年2月至5月的水电费13114元(2775+3213+3606+3520)。关于二被告诉请原告支付因逾期支付租金的违约损失。因合同无效，该诉请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、确认深圳市华亚信科技有限公司与被告深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司、被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司于2017年9月6日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市华亚信科技有限公司房屋租赁合同保证金49400元；三、被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告深圳市华亚信科技有限公司装修损失157139.24元；四、原告深圳市华亚信科技有限公司于本判决生效之日起十日支付被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司涉案房屋占用使用费，以24700元/月为标准，从2018年3月起计至涉案房屋实际腾退之日止；五、原告深圳市华亚信科技有限公司于本判决生效之日起十日支付被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司2018年2月至5月的水电费13114元；六、驳回原告深圳市华亚信科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7708元，由原告深圳市华亚信科技有限公司承担3981元，被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司承担3727元；反诉受理费9885.46元，由原告深圳市华亚信科技有限公司承担2219元，被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司承担7666.46元；评估费4500元，由原告深圳市华亚信科技有限公司承担2808元，被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司承担1692元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 王    辉人民陪审员 贾  令  令人民陪审员 李  基  光二〇一九年五月三十日书 记 员 薛晓媚（兼）书 记 员 王  昭  贤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条、诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。