四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）成民终字第1598号上诉人（原审原告）：姜彬。委托代理人：郑蓉，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。委托代理人：张国蓉，四川法邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都双流和骏置业有限公司。住所地：四川省双流县白家镇红樱村。法定代表人：程耀贵，董事长。委托代理人：吕瑞，泰和泰律师事务所律师。委托代理人：胡嘉。上诉人姜彬因与被上诉人成都双流和骏置业有限公司（以下简称和骏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2013）双流民初字第5104号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年2月24日立案后，依法组成合议庭，于2014年3月3日公开开庭审理了本案，姜彬的委托代理人郑蓉、张国蓉，和骏公司的委托代理人吕瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，姜彬与和骏公司于2008年12月13日签订商品房买卖合同及补充协议，约定和骏公司将其开发的“圣菲TOWN城”19幢1单元5层的507号房屋以274173元的价格售与姜彬。合同第十九条中关于产权转移登记约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之一每日向买受人支付违约金，直至买受人所有权证书办理完毕。”合同签订后，姜彬支付了购房款。2010年12月14日，和骏公司将上述商品房交付姜彬。2012年7月3日，为姜彬办理了房屋产权证。2013年11月4日，姜彬向法院起诉请求和骏公司支付违约金5620.54元。原审认定上述事实，采信的证据有姜彬提交的商品房买卖合同、补充协议、交房凭证、房产证复印件及双方的一致陈述。原审法院认为，姜彬与和骏公司签订的合同合法有效，对双方具有约束力。和骏公司于2010年12月14日向姜彬交付房屋，根据双方合同约定，和骏公司应当在房屋交付之日起360日内，即2011年12月9前将产权登记至姜彬名下，但和骏公司于2012年7月3日才完成转移登记，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条的规定，和骏公司应当承担违约责任。在姜彬未对逾期办证所受损失提交相关证据，和骏公司根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》【以下简称《合同法解释（二）》】第二十七条规定要求调整违约金的请求，原审予以采纳。《合同法解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。从本案查明的事实看，首先，姜彬已经取得了其购买的房屋，可以对房屋进行占有、使用和收益，在其不对房屋加以处分的情况下，房产证的价值其实只是证明房屋所有权存在及归属，使姜彬心里上安全和满足感，和骏公司未在约定期限内为姜彬办理房屋所有权证，给姜彬造成的损失是在一定期限内因没有取得房产证而产生的不安全感和不满足感，姜彬根据合同约定要求和骏公司对心里上的不适进行赔偿没有法律依据；其次，和骏公司已向姜彬交付了房屋，履行了合同主要义务，过错程度较轻；第三，双方就迟延办理产权证约定违约金，包含着通过约定一定数额违约金，防止和骏公司怠于为姜彬办理房产证的行为，保证姜彬能取得产权证，因此该违约金具有一定的惩罚性质。综合以上几个因素，原审认为违约金酌情调整为2248元。据此，依照合同法第一百零七条、第一百一十四条第二款、《合同法解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：和骏公司在判决生效之日起十日内支付姜彬违约金2248元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由和骏公司负担（此费用已由姜彬预交，和骏公司在履行本判决时一并向原告支付）。宣判后，姜彬不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。理由是：一、原审判决对房产证的作用认定错误。1.《物权法》明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。原审判决完全忽视这一至关重要的作用。2.原审判决先入为主的假设姜彬不会对房屋进行处分。房产证除了法定的公示作用外，还关系到融资、转让、入户及子女入学等问题。和骏公司迟延办证，影响了姜彬对房屋预期利益的获得。二、原审判决混淆开发商的办证义务和交房义务。履行了交房义务不是减轻开发商其他违约责任的理由。三、原审判决适用法律不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第十八条规定，出卖人应在交付之日起90日内取得房屋产权证，损失可以参照逾期银行贷款利率。承担违约责任和买受人所受到的损失无关。且约定的违约金远低于法律规定的参照标准，故违约金过高的事实不存在。同时，合同法及其司法解释是针对所有合同的普通法，《商品房买卖合同解释》是仅仅针对商品房买卖合同作出特别规定的特别法，二者竞合时应适用特别法即《商品房买卖合同解释》。和骏公司答辩称，一、和骏公司已经履行其主要义务即开发建设和交付房屋，即使未按约定办理权属证书，也不会给买受人造成实际损失，姜彬也未举证证明实际损失；二、《商品房买卖合同解释》第十八条的适用前提是双方对违约金无特殊约定，而本案中双方对迟延办证的违约金有明确约定，故不适用《商品房买卖合同解释》第十八条。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院二审所查明的事实与采信的证据与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点有三个，现分别评判如下：一、双方约定的违约金是否过高。根据合同法第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，合同法有关违约金规定的立法本意是以补偿性为主，惩罚性为辅。违约方有权请求法院对约定的过高的违约金予以调减。通常，购房人收房后就可以占有、使用房屋，逾期办证并不影响购房人居住或出租，不会对购房人造成直接损失。诚然，购房人取得产权证后，可转让或将房屋抵押融资，逾期办证可能造成购房人不能及时交易或抵押贷款，但该损失并非不能实现收益，而是迟延实现可能错失交易机会而减少的可得利益。姜彬未对其损失举证，与一般购房人的损失相比，本案约定的违约金明显过高。二、原审法院对违约金的调整是否适当。《合同法解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”故人民法院对违约金的调整要以受害人的损失为基础，兼顾其他因素综合认定。从本案迟延办证给买受人造成的一般损失，综合本案合同的实际履行情况及当事人的过错程度等因素来看，原审法院将违约金调整为2248元并无不当。三、原审法院适用法律是否正确。《商品房买卖合同解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”适用该条的前提是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，而本案中：1.双方合同明确约定“……出卖人按买受人已付房款的万分之二每日向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书。”2.姜彬因迟延办证而受到的损失也并非难以确定，可以根据一定的方法予以确定，故本案不应适用《商品房买卖合同解释》第十八条，原审法院适用合同法及其司法解释正确。综上所述，上诉人姜彬的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。原审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费50元，由上诉人姜彬负担。本判决为终审判决。审 判 长  王长军代理审判员  张 锦代理审判员  范 珍二〇一四年三月七日书 记 员  冷 雪