广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2013)中一法民一初字第771号原告：FORNOANTONIO（中文名：付龙），男，意大利国籍，1964年1月18日出生，住中山市南区，护照号Y434326/YA3751615。委托代理人：薛洪和、梁桥容，系广东香山律师事务所律师。被告：余梦，女，1979年7月4日出生，汉族，住中山市南区。委托代理人：覃大新，女，1968年9月10日出生，土家族，住中山市南区。被告：中山市万科房地产有限公司，住所地中山市南区城南一路5号万科城市风景花园友晖苑F座701房。法定代表人：蔡立彬，职务董事长。委托代理人：张利、方俊，系北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市万科物业服务有限公司中山分公司，住所地中山市南区城南一路5号万科城市风景花园（友臻苑D座物业管理用房），组织机构代码76382820－1。法定代表人：周媛。委托代理人：欧汉莹、黎细红，系该公司员工。原告FORNOANTONIO诉被告余梦相邻关系纠纷一案，本院受理后，根据原告FORNOANTONIO及被告余梦的申请，依法追加中山市万科房地产有限公司（以下简称万科房地产公司）、深圳市万科物业服务有限公司中山分公司（以下简称万科物业公司）作为共同被告参加诉讼。并依法由审判员董爱民独任审判，后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告FORNOANTONIO的委托代理人薛洪和，被告余梦的委托代理人覃大新，被告万科房地产公司的委托代理人方俊，万科物业公司的委托代理人欧汉莹、黎细红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告FORNOANTONIO诉称：原告是位于中山××城××号万科城市风景花园合院美墅1号E座102房（以下简称102房）的房地产所有权人，与被告余梦位于中山××城××号万科城市风景花园合院美墅1号E座101房（以下简称101房）相邻，因被告余梦的101房漏水，导致原告的102房被水浸泡，从而导致原告的102房的装修及家具等被严重毁坏，造成财产损失约300000元。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》以及其他相关法律法规之规定，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告余梦向原告支付因房屋装修及家具等被损坏而产生的赔偿款300000元；2.被告余梦承担本案的所有诉讼费。诉讼中，原告FORNOANTONIO以万科房地产公司是涉案房地产的开发商，所建造的房屋存在质量问题；万科物业公司是涉案房地产的物业服务公司，未尽到管理义务为由，申请追加为共同被告，并要求两被告与被告余梦对其上述损失承担连带赔偿责任。原告FORNOANTONIO对其主张事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.原告的护照；2.涉案房屋的房地产权证及国土使用证；3.涉案房屋的中山市房地产产权档案馆档案资料证明表；4.物业管理费的发票；5.视频的截图；6.照片15张；7.鉴定报告三份。被告余梦辩称：1.原告没有证据证明其房屋实际发生的损失价值是300000元；2.原告没有证据证明其损失是我造成的，也没有相应的证据证明是何原因导致漏水；3.即使原告所指的损失是原告的水管开裂漏水所致，该水管漏水的责任应在开发商万科房地产公司，是属于建筑质量问题，我本身也是受害人；4.如果从原告所指的水管开裂的位置从结构上，离我的房屋室内墙面一侧更近一些，我发现漏水后立即找到万科物业公司处理过，且经物业公司处理后已经不漏水了，不可能造成原告诉求的大面积积水，也不可能导致如此严重的损失。由于原告自身的原因导致损失扩大部分应由原告自行承担。综上，原告要求我承担连带赔偿责任没有事实和法律依据，请法院驳回原告对我的诉讼请求。被告余梦就其辩解主张在举证期限提交的证据有：光盘及打印资料。被告万科房地产公司辩称：根据《建设工程质量管理条例》第四十条的规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”本案中，根据余梦与万科房地产公司签署的《住宅质量保证书》，同样约定房屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限为5年，自竣工验收合格之日起算。而根据涉案的万科城市风景花园合院美墅1号的《广东省中山市商品房预售许可证》《中山市建设工程综合验收合格证》，万科城市风景花园合院美墅1号早已在2005年1月30日竣工验收合格，并且房屋交付给业主时都是没有任何问题的，业主也办理了收楼、入伙和入住手续。原告FORNOANTONIO与被告余梦发生漏水争议时，工程早已过保修期。因此，我公司作为开发商是没有任何责任的。请法院驳回原告针对我公司的诉讼请求。被告万科房地产公司就其辩解主张在举证期限提交的证据有：1.商品房预售许可证；2.建设工程综合验收合格证；3.住宅质量保证书及交付约定。被告万科物业公司辩称：原告诉被告余梦的万科城市风景花园合院美墅1号101房漏水，是余梦的专有部分，而不是主体结构或共同设施。根据《物权法》第71条、第79条、《物业管理条例》第54条等有关规定，我公司作为物业管理方，仅是主体结构或共同设施的责任方，而不是业主专有部分的责任方，业主才是自己专有部分的责任方。并且，专项维修资金也是专项用于物业保修期满后共用部分、公共设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。此外，我公司在收到业主反映后，第一时间派人上门查看、检查，并进行管道测试和清洁消毒，联系双方业主现场确认和协商，尽管不属于我公司的责任范围，我公司也尽到了物业管理方的服务、协助和协调的义务。综上，我公司既不是业主专有部分的责任方，在事件的处理过程中，我公司也尽到了应尽的义务，请法院依法驳回原告针对我公司的诉讼请求。被告万科物业公司就其辩解主张在举证期限提交的证据有：1.商品房收楼的确认书；2.装修申请表；3.原告方收楼确认书；4.涉案两套房屋平面图。经审理查明：FORNOANTONIO是位于中山××城××号万科城市风景花园合院美墅1号E座102房（以下简称102房）的房地产所有权人，余梦是位于中山××城××号万科城市风景花园合院美墅1号E座101房（以下简称101房）的房地产所有权人，101房与102房相邻。万科房地产公司是涉案房地产的开发商，万科物业公司是涉案房地产的物业服务公司。万科房地产公司于2005年6月28日将101房交付给余梦使用，余梦于同年8月进行装修。万科房地产公司于2005年7月4日将102房（样板房）交付给FORNOANTONIO使用，FORNOANTONIO较少居住。2013年1月20日中午，余梦发现自已房屋的洗衣房一侧的墙体渗水，遂马上通知万科物业公司人员到场，万科物业公司同时也通知FORNOANTONIO指定的房屋管理人，其管理人于第二天下午5时左右到场并打开102房查看，发现房屋已被2厘米高的水浸泡多时，里面的家具和装修均不同程度损坏。万科物业公司召集双方现场凿开101房的洗衣房一侧的墙体，发现隐藏在墙体内的为101房供水的并行的两条自来水管，在面向101房的一侧分别有条一字排开的有外力切割痕迹的裂痕在往外渗水。万科物业公司当即对渗水的水管作了处理。FORNOANTONIO与余梦协商赔偿事宜无果，遂于2013年3月29日诉至本院，主张前述实体权利。诉讼期间，根据FORNOANTONIO的申请，本院依法于2013年9月12日分别委托中山市香山智勤资产评估事务所（以下简称香山评估所）、中山市捷高建设工程事务所有限公司（以下简称捷高公司）对涉案102房屋因水管漏水造成的损失包括室内家私及室内装修工程进行评估。香山评估所于同年12月31日作出香山评字（2013）第5060083号《资产评估报告书》。其中该报告书载明：评估对象为102房内的家私（以涉案当事人签字确认的清单为准）。经评估人员现场查看，存放委评财产的住宅凌乱、周围可见受潮发霉现象，委评财产均出现不同程度的受潮、发霉现象，影响委评财产的经济价值；评估方法为重置成本法；评估结论：纳入本次报告范围的评估对象在评估基准日的评估值为1992元。捷高公司于2014年1月8日作出《中山××城××号万科城市风景花园合院美墅1号E座102房装修纠纷工程报告书》（以下简称《工程报告书》），其中该报告载明：工程特征：客厅原地面铺四周围为复合木地板中间为石材地面，墙面天花油白色乳胶漆、局部造型天花、局部贴纸墙、木质踢脚线，房间原地面木地板、墙面天花油白色乳胶漆、部分房间墙面为墙纸、木质踢脚线，卫生问地面墙面天花原告同意不拆除、只考虑洗手台及底柜、门洞及门扇拆除重新装修，儿童房天花板由于没有污渍原告同意不作拆除。评估依据：1.法院转送的相关资料；2.2013年12月6日我司造价人员会同法院人员及原、被告双方在标的物现场察看并记录(资料及图片)；3.建设工程工程量清单计价规范(GB505OO－2013)》《广东省建筑与装饰工程综合定额(2010)》《广东省安装工程综合定额(2010)》；材料价格参考中山市建设工程经济信息公布的2O13年10月份价格，公布价缺项部分参考附近地区的价格；本工程按二类城市地区标准取费；利润取人工费的18％，人工工日单价执行广东省建设工程造价管理总站中山市分站颁发的中建造[2013]46文件。其他有关说明的问题：1.客厅石材地面及厨房瓷砖地面、墙面瓷砖由于原告认为因水沉可能会造成内部结构损坏日后会起鼓、脱落等，但被告认为现场完好不应拆除，因此本报告此部分列为有争议部分，具体由法院裁定；2.原告同意客厅墙身石材不用拆除及二间卫生间地面、墙面、天花不拆除；3.本报告已考虑由于装修时需要拆装的电气及装修时需要保护原有电气的相应工作；4.本纠纷工程评估报告书仅供参考，结果由法院提交原、被告双方质证。评估造价：1.102房装修造价102124.27元；2.有争议部分造价22936.88元。合计125061.15元。根据FORNOANTONIO的申请，本院依法于2013年10月8日委托广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司（以下简称装付宝公司）对涉案房屋墙体内水管破裂是因水管质量问题或是装修原因所致进行鉴定。装付宝公司于同年12月2日作出（质鉴）字（2013）第1129号《鉴定分析报告》，鉴定结果：1.排除水管质量问题造成破裂。因为此处安装的水管是PPR材质，PPR材质水管在正常环境条件下的使用寿命最低为50年；2.从相片资料分析，水管漏水的位置是切割机刀片切割的切口，此切口切割整齐、刀片向下旋转切割并在水管上留下塑料丝絮。鉴定分析：从101房、102房代理律师及项目物业管理处代表提供资料及现场勘查、试验结果分析，确认为102房（原、被告确认属笔误，应为101房，下同）水管漏水经墙体流入101房（原、被告确认属笔误，应为102房，下同）。具体原因：1.在102房发现室内漏水101房室内同时积水。在102房水管维修好后，102房不再漏水，101房室内不再积水。证明是同一水管漏水所致；2.经现场对101房水管系统通水试验，无漏水。同时101客厅、餐厅地面无铺设水管。对102房墙体灌水试验（常态水压），灌水约20分钟后，水从101房餐厅侧墙体孔洞流出。经庭审质证，FORNOANTONIO的质证意见为：对三份鉴定报告书的真实性、合法性没有异议；在关联性方面，与我方认为的实际损失有差距，但仍然认可鉴定结果，并认为被告应该根据鉴定结论赔偿损失。余梦的质证意见为：对《鉴定分析报告》的真实性、合法性没有异议，但是对报告的关联性不确认，认为鉴定报告唯一可取就是说明漏水的地方，但是没有分析漏水的原因。对排除水管质量问题造成有异议，因为若安装水管在安装前已经人为导致损害，水管导致的漏水是否属于水管质量问题？报告书说正常环境使用寿命是50年，但是就是因为使用年限没有达到50年，这样推测不是水管质量问题是荒唐的。原告认为是装修不当切割水管导致是没有依据的，现场没有做任何的技术分析，无法得出这个结论。余梦收的是毛坯房，收房后直接贴瓷砖，万科房地产公司认为余梦改造为洗衣房必然对水管进行切割也是没有证据证明的。相反万科房地产公司提交的图纸说明本身已经有水管的接口，余梦只是安装了水龙头，没有动过墙体。从现场可以看出切割还是挤压的痕迹，水管固定在墙体内，若进行切割，两条切割痕迹不可能在同一个平面上。这就可以分析切割的痕迹不可能是余梦导致的，所以说是余梦切割水管不当导致不确认。对《资产评估报告书》的真实性、合法性确认，对关联性不确认，现场原告签名只是确认登记的灯具的数目，不确认价值。大理石家具、沙发、门的损害不可能与积水有关，无法确认积水前房屋的状况，也无法确认积水是否与房屋损失有因果关系。对《工程报告书》的质证意见与《资产评估报告书》的一致。万科房地产公司的质证意见为：对《资产评估报告书》的真实性、合法性确认，对关联性，我方认为部分家具不需要完全更换，或者积水造成的损失并没有造成完全更换家具的需要；对《鉴定分析报告》的真实性、合法性确认，对关联性不确认，p5,3.3有笔误，将“101房”写作“102房”，将“102房”写作“101房”。另外p4上的图是不直观的，从余梦自行提供的图可以看出水管是垂直平行的，切痕也是垂直平行的，不排除装修切割导致漏水问题。综上，我方的意见认为是余梦装修不当导致漏水的概率更高。对《工程报告书》的真实性、合法性没有异议，对关联性方面，“有争议部分”是不需要拆除的，不应该列入损失的范围。万科物业公司的质证意见为：对《鉴定分析报告》的合法性、真实性、关联性没有异议；对《资产评估报告书》《工程报告书》的真实性、合法性没有异议，对关联性补充一点，我方知道信息后已经告知原告要过来处理漏水问题，事发当时我方已经将101房的水闸关闭，原告委托其朋友在第二天下午才到现场，之后超过两周没有到现场检查房屋情况，也没有做通风排湿的措施，我方认为扩大损失的部分应由原告自行承担。另查：诉讼中，经现场堪查并结合万科房地产公司提交的101房的竣工图纸相比对，余梦在装修房屋时对水管漏水处的墙体作过修改。本院认为：本案为相邻关系纠纷。相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理好各方面的相邻关系。本案争议焦点在于：一是可归责于哪一方的原因致水管漏水而导致102房受损；二是如何确定102房的受偿金额。关于是可归责于哪一方的原因致水管漏水而导致102房受损的问题。诉讼期间，为确定漏水原因，本院根据FORNOANTONIO的申请，依法委托装付宝公司对涉案房屋墙体内水管破裂是因水管质量问题或是装修原因所致进行鉴定，装付宝公司作出的《鉴定分析报告》，是由专业的司法鉴定机构本着客观、独立、科学、公正的原则，按照公认的鉴定方法和程序，对委托事项进行鉴定后作出的公允反映,上述鉴定结论并不存在鉴定机构或鉴定人员不具备相关司法鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足或经过质证认定不能作为证据使用等情形，故本院对上述报告予以采纳，可作为认定本案事实的主要依据。根据该鉴定报告载明的鉴定分析和鉴定结论，可排除101房水管漏水是因水管质量问题造成破裂所致。同时从鉴定认为101房水管的切口切割整齐、刀片向下旋转切割并在水管上留下塑料丝絮方面的分析，应认定101房水管漏水是因水管被切割机刀片切割出的切口所致。又从鉴定中根据双方提供的资料及现场勘查、试验结果分析，确认为101房水管漏水经墙体流入102房。因漏水的水管及切口均在朝向101房一侧，可排除102房人为损坏水管的可能，由此应认定102房的渗水与101房水管被切割致漏水所致有直接因果关系。结合余梦在装修房屋时对水管漏水处的墙体作过修改的事实，本院认定余梦在对其101房装修时不慎将水管切割出切口致漏水的事实具有高度的盖然性，故余梦应对损害后果的发生承担相应的赔偿责任。余梦发现自已房屋的洗衣房一侧的墙体渗水后，及时通知了万科物业公司人员到场，万科物业公司也及时通知FORNOANTONIO指定的房屋管理人，而其管理人于第二天下午5时左右才到场。FORNOANTONIO对其房屋的不慎管理，不能及时发现渗水现象，也是造成102房家具和装修不同程度损坏的主要原因。故FORNOANTONIO对损失扩大部份也负有直接责任。综合以上分析，本院认定余梦承担50%的赔偿责任，FORNOANTONIO承担50%的赔偿责任为宜。因万科房地产公司是涉案房地产的开发商，万科物业公司是涉案房地产的物业服务公司，没有证据证明102房的损害与其有因果关系，故万科房地产公司和万科物业公司在本案中不承担赔偿责任。关于101房受偿金额的确定问题。为确定涉案的102房屋因水管漏水造成的损失，本院根据FORNOANTONIO的申请，依法分别委托香山评估所、捷高公司对涉案102房屋的室内家私及室内装修工程进行评估。香山评估所作出的《资产评估报告书》和捷高公司作出的《工程报告书》，鉴定程序合法，本院予以采纳。对于《资产评估报告书》评定的102房内的家私损失的评估值为1992元予以认定。对于《工程报告书》评定的102房装修造价102124.27元予以认定；对于有争议的部分造价为22936.88元，确因该部份所涉及的石材地面及厨房瓷砖地面、墙面瓷砖完好，不应拆除，故不应计入损失范围。因此，本院确定102房屋因水管漏水造成的损失为104116.27元（1992元＋102124.27元）。根据上述责任分担比例，确定余梦应向FORNOANTONIO赔偿损失为52058.14元（104116.27元×50%）。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十四条、第八十五条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告余梦于本判决发生法律效力之日起七日内向原告FORNOANTONIO支付损失款52058.14元；二、驳回原告FORNOANTONIO的其他诉讼请求。若被告余梦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元（原告FORNOANTONIO已预交），由原告FORNOANTONIO负担4794元，被告余梦负担1006元；鉴定费7600元（原告已预交），原告FORNOANTONIO负担3800元，被告余梦负担3800元。（被告余梦负担部份于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告FORNOANTONIO，本院不另行收退）。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董爱民审 判 员  丁向娜人民陪审员  陈蔚俊二〇一四年三月十三日书 记 员  梁心然