四川省简阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0180执异65号 案外人：李新伟，男，1976年10月10日出生，汉族，住宁夏石嘴山市惠农区。 委托诉讼代理人：刘成，宁夏宁众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众律师事务所实习律师。 申请执行人：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路**国航世纪中心****。 法定代表人：郭敬辉。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被执行人：宁夏国晟贸易有限公司，住所地宁夏银川市兴庆区高尔夫**综合楼**办公用房。 法定代表人：赵尧珠。 被执行人：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所，住所地宁夏石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公楼**）div> 法定代表人：张航孝。 委托诉讼代理人：马红艳，宁夏江峰房地产开发有限公司业务经理。 被执行人：张航孝，男，1965年10月17日出生，汉族，住浙江省东阳市。 成都市中级人民法院在审理（2016）川01民初120号、121号中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）与宁夏国晟贸易有限公司、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰房地产公司）、张航孝借款合同纠纷两案中，根据中铁信托公司的财产保全申请，于2015年12月10日作出（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书，查封了江峰房地产公司位于宁夏石嘴山市大武口区世纪大道与解放东街交汇处星海时代花园545套房屋。判决生效后，成都市中级人民法院将涉案生效法律文书指定本院执行。执行中，案外人李新伟对查封标的提出异议，成都市中级人民法院指定本院审查。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李新伟称，2014年7月11日案外人与江峰房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定以4128元/㎡购买星海时代花园12-1-602号面积109.72㎡房屋。合同签订后，案外人按约支付房款，江峰房地产公司也将涉案房屋依约交付案外人进行装修并居住至今。2015年，案外人要求江峰房地产公司办理房屋所有权登记，江峰房地产公司以尚欠政府规费暂时无法开发票为由推诿，此后，案外人才得知该房屋于2015年12月被成都市中级人民法院查封。现成都市中级人民法院委托简阳市人民法院执行（2016）川01民初120号、121号两案，拟评估拍卖案外人已购买的房屋。案外人认为，与江峰房地产公司签订的《商品房买卖合同》时间在前，且双方已实际履行，合同合法有效，案外人对案涉房屋已进行装修并入住居住多年，对房屋系合法占有，应受法律保护，为维护其合法权益故提出异议，请求依法解除对该房屋的查封。案外人提交了《商品房买卖合同》一份（约定单价4128元/平方米、总价款452924元，签订日期为2014年7月11日），江峰房地产公司2014年7月11日收到李新伟12-1-602房款452924元收据一张、2014年12月26日收到12-1-602房款3385元收据一张，江峰房地产公司2017年4月20日向李新伟开具的销售星海时代花园12-1-602不动产452924元购房款增值税普通发票一张、江峰房地产公司2014年12月26日收到李新伟门牌工本费、物业储备金收据两张，石嘴山立昌物业管理有限公司2014年12月26日收取李新伟公共照明费、2015年4月至2016年3月物业费及装修服务费收据两张，2016年3月18日石嘴山立昌物业管理有限公司收取李新伟电费收据一张、2017年8月2日收取物业费（2016.6.9-2016.12.31）、电梯费（2016.6.9-2016.12.31）、公共能源费（2016.6.9-2016.12.31）、水费及电费收据两张，2017年11月14日收取物业费（2017.1.1-2017.12.31）、电梯费（2017.1.1-2017.12.31）、公共照明费（2016.6.9-2016.12.31）、水费及电费收据两张。 申请执行人中铁信托公司称，案外人李新伟于查封前购买，但其购买时该房屋已出卖给中铁公司，并办理了备案登记。且购房发票开具于查封后。 被执行人江峰房地产公司称，案外人陈述属实。请依法保护其对所购房屋的合法权益。 本院查明：江峰房地产公司在自有的石国用（2011）第5723号国有土地上开发建设星海时代花园商住楼项目。2013年1月，江峰房地产公司以该地块土地使用权为宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款10000万元作抵押担保。2013年11月21日，中铁信托公司与江峰房地产公司签订了房屋买卖合同，将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下。案外人2014年7月11日与江峰房地产公司签订《商品房买卖合同》约定：以4128元/㎡购买星海时代花园12-1-602号109.72㎡房屋，总价款452924元，一次性付款，2014年12月31日前交房。案外人提交了2014年7月11日江峰房地产公司收取案外人星海时代花园12-1-602号房屋购房款452924元的收据一张及江峰房地产公司于2017年4月20日向李新伟开具收取452924元购房款的增值税普通发票一张，证明其自2014年就入住的物业服务费、水电费等缴纳票据。2015年12月，依据成都市中级人民法院（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书查封的江峰房地产公司星海时代花园545套房屋包括案外人所购的12-1-602号房屋109.72㎡（查封房屋顺序号为444）。后成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，分别判令宁夏国晟贸易有限公司偿还借款6100万元、3900万元及利息，中铁信托公司对借款本息承担连带给付责任。判决生效后，指定本院执行。2018年11月18日本院作出（2018）川0180执恢1166号执行裁定书，对12-1-602号房屋109.72㎡续查封。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建设工程的价款具有优先受偿权，该优先体现在建设工程的价款可优先于在建工程抵押贷款的偿付。即，中铁信托公司享有的抵押权应让位于建设工程价款优先权；根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，该规定又赋予了交付全部或者大部分款项的商品房购买者对所购房屋享有的权利更优先于建设工程施工方。本案中，案外人李新伟有证据证明其在房屋查封前支付了全部购房款，并实际取得房屋。其对所购房屋享有的权利优先于中铁信托公司在该房屋上享有的抵押权。关于2013年11月21日中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同，并将涉案房屋备案登记的行为能否对抗案外人异议的问题。因本案的执行依据，即成都市中级人民法院（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，支持了中铁信托公司要求债务人偿还全部借款本金10000万元及利息的诉讼请求，可见中铁信托公司也是认为其与江峰房地产公司达成的房屋买卖合同（即使备案登记）是没有实际履行的合同。故中铁信托公司以此对抗案外人异议，本院不予支持；综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 解除四川省成都市中级人民法院依据（2015）成执保字第264-1号和（2015）成执保字第265-1号执行裁定书以及本院（2018）川0180执恢1166号执行裁定书对位于宁夏石嘴山市大武口区世纪大道与解放东街交汇处星海时代花园12-1-602号109.72㎡房屋的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向四川省简阳市人民法院提起诉讼。 审 判 长  凌俊杰 人民陪审员  林 华 人民陪审员  马劲松 二〇一九年五月三十日 书 记 员  汪 鑫 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。