湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终1799号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄立青，女，1972年10月29日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张明忠，男，1975年8月9日出生，汉族，住湖北省汉川市。上诉人黄立青因与被上诉人张明忠房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2018）鄂0607民初1714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。黄立青上诉请求：一、依法改判张明忠返还黄立青租房押金5000元及赔偿损失33333元；二、本案上诉费用均由张明忠承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审法院认定黄立青在第二年要求张明忠将房租降为30000元，违反合同约定错误。该行为是双方对原合同的协议变更，不存在违约。第三年时，黄立青依据原合同要求张明忠对租金随行就市继续交30000元，张明忠违反合同要40000元租金，如张明忠不认同该随行就市租金可以起诉到襄州区人民法院，而张明忠确采取违法行为，喊四个黑社会男子，将黄立青员工赶出正在经营的店面，锁上店面门至今。黄立青以此店为生，几十万投资到店里无法经营，锁门导致黄立青生活困难。张明忠违法行为已上诉到法院，法官却不对张明忠违法行为进行审判，难道想充当黑恶势力的保护伞？一审庭审时黄立青为支持自己的主张提交了相应证据，法院也进行了质证，可一审法官仍认定黄立青违约在先，属认定事实错误。是张明忠违法锁门，根本违约导致双方不能履行合同，那么，既然一审判决双方解除合同，为何又不让张明忠返还黄立青租房押金5000元，一审法官只管结案却不管事，办案极不负责。上诉人认为一审法院不认定上诉人损失33333元错误。张明忠在黄立青正在经营过程中，强行将黄立青的几名工作人员赶出租赁房屋，锁上房门，导致黄立青员工工资损失，营业损失，黄立青一审时一一举证，可一审却认为损失证据不足，不予保护。试想，有谁雇请工人不支付工资？假设黄立青提供的证据不足，也有社会同行业平均工资。难道张明忠违法锁门，黄立青一点损失都没有？从张明忠锁门至今黄立青没有生活来源，举债度日，还有个上大学的孩子要养。这一切损失难道不是张明忠违法锁门造成的？综上所述，请求支持黄立青上诉请求。张明忠辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张明忠向一审法院起诉请求：1、判令解除双方当事人之间签订的《商铺租赁合同》，黄立青立即腾退租赁房屋；2、判令黄立青偿还拖欠2017年的房屋租赁款10000元；3、判令黄立青支付从2018年2月20日至2018年3月30日的商铺租赁款4400元及按租金标准每日110元支付实际腾退房屋期间的房屋占有使用费；4、判令黄立青支付违约金8800元（违约金从2018年2月20日至2018年3月30日租金的2倍），支付直至退房屋之日的2倍日租金的违约金；5、本案诉讼费用由黄立青承担。黄立青向一审法院反诉请求：1、判令张明忠继续履行双方签订的《商铺租赁合同》，租金按照同地段平均价支付；2、判令张明忠交付黄立青租金发票；3、判令张明忠赔偿妨碍黄立青使用房屋期间2018年3月13日至2018年5月3日经济损失33333元；4、本诉及反诉费用均由张明忠承担。一审法院认定事实：2016年2月20日，张明忠与黄立青签订一份《商铺租赁合同》，由黄立青租赁张明忠所有的位于襄州钻石大道43号的襄阳新世纪家居生活广场项目一期33幢铺位号为216/217/218的商铺，合同约定：本租赁物租赁期限为60个月，自2016年2月20日起至2021年2月20日止，房屋租赁费一年一交，乙方（黄立青）必须提前30日向甲方（张明忠）交付下一年的房屋租赁费；租金总额为每年40000元，租金支付采用先付后用的原则；乙方应于此合同签订当日支付第一年的租金，租金支付方式，按一年支付；如乙方未按前二项履行，甲方有权解除合同，收回租赁物；在乙方租赁期内租金价格按2016年2月20日到2018年2月20日，此二年价格不变，后期租金价格调整根据市场的大形势变动，随行就市；如乙方未按照上述日期支付甲方租金超过3日以上，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳补偿金；若乙方未按时交纳租金超过10日，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同；乙方应向甲方交纳5000元房屋押金作为履行本合同的担保，合同期满后乙方若无违约行为甲方无息退还给乙方；租赁期间，乙方违反本合同以下任何付款义务或不遵守不履行广场经营管理合同等其他任何条款、附件、补充协议规定的义务，甲方有权暂停供水、供电及其他甲方应提供的服务，甲方有权采取适当的措施，直至乙方对上述行为改正、履行为止，因此产生的费用及造成的损失由乙方自行负责，乙方未能在甲方通知后的7日内，遵守上述规定，则视乙方违约，甲方有权提前收回租赁物及单方面解除合同，并按本合同第十条追究乙方违约责任；在本合同有效期内，乙方未按照合同时间按时支付租金和其他费用逾期超过10日，乙方除应按合同规定向甲方支付滞纳金外，甲方有权立即单方面终止本合同，强制清退出场，并按本合同第十条追究乙方违约责任；本合同终止或解除后，乙方需及时退出租赁场地并归还租赁物，乙方交还租赁物时应保持租赁物原有设施完好，租赁物内部固定装修归甲方所有，乙方不能拆走，如有损坏，照价赔偿，乙方退出租赁场地后，场内遗留下的任何物品，均视为乙方放弃所有权，甲方有权以任何方式进行处置，乙方放弃与遗留物有关的所有抗辩权，同时，甲方保留向乙方追讨因清理场地所发生的一切费用的权利；甲乙双方在合同履行过程中发生争议的，应协商解决，协商不成双方自愿将争议提交人民法院处理。2016年2月16日，黄立青将2016年2月20日-2017年2月20日的40000元租金及5000元押金交给张明忠的妻子张悦。合同生效后，双方依约履行。2017年1月27日，张悦向黄立青索要2017年的房租，黄立青称今年生意不好，旁边门面都是一万元一间，要张悦给予优惠，只收30000元。张悦同意后，黄立青给张悦转款30000元。张悦收到上述70000元房租，未出具发票。2018年3月4日，张明忠向黄立青索要2018年的房租，黄立青认为合同约定房租“随行就市”，现在经济下行，要求张明忠再次减租，张明忠不同意，索要合同约定的40000元房租及2017年拖欠的10000元房租，黄立青拒绝给付，张明忠让人把租房大门锁上，黄立青报警，经民警调解，双方达成协议如下：“由黄立青从2018年3月4日-3月9日准备40000元房租，如继续租，交房租给张明忠，不继续租，由黄立青离开，黄立青转让房屋时，张明忠配合，不干涉（赔偿费用）”，张明忠把门打开。2018年3月13日，双方再次因房租发生争执，张明忠让人把租房大门锁上，黄立青报警，民警建议诉讼解决。为此，引起诉讼。一审中，黄立青申请对争议商铺的装修价值进行鉴定，一审法院委托湖北华炬资产评估房地产估价有限公司进行鉴定，但黄立青未交纳评估费用，湖北华炬资产评估房地产估价有限公司将此案件退还。一审法院认为，当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。双方签订房屋租赁协议，约定租金为每年40000元，二年价格不变，但黄立青在第二年就要求张明忠将房租降为30000元，违反合同约定，在第三年时，黄立青还要求张明忠减租，张明忠不同意，引发矛盾。虽然协议约定二年后租金价格调整根据市场的大形势变动，随行就市，但对形势变动、随行就市未作详细约定，致使双方在理解上有偏差，难以履行，矛盾发生后，张明忠未寻求合法途径解决，而采取违法锁门手段，也存在违约行为。张明忠诉请解除双方之间签订的《商铺租赁合同》，黄立青腾退租赁房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。张明忠诉请黄立青偿还拖欠的房屋租赁款10000元，因此10000元租金系其同意减免的，一审法院对此主张不予支持。张明忠诉请黄立青支付2018年的租金及违约金，因张明忠存在违约行为，应当承担民事责任，一审法院对此主张不予支持。黄立青诉请继续履行《商铺租赁合同》，因双方均实施违约行为，表明合同履行不能，一审法院对此主张不予支持。黄立青诉请张明忠出具租金发票的主张符合法律规定，一审法院予以支持。黄立青诉请张明忠赔偿损失33333元，因其违约在先，且其提交的证据不足以证明此损失，一审法院对此主张不予支持。综上，双方的主张部分符合法律规定，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第三项、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十二条之规定，判决：一、解除张明忠与黄立青签订的《商铺租赁合同》；二、黄立青于本判决生效之日起十五日内腾退租赁张明忠的位于襄州钻石大道43号的襄阳新世纪家居生活广场项目一期33幢铺位号为216/217/218的商铺，对于商铺内未形成附合的装饰装修物，可由黄立青拆除，因拆除造成房屋毁损的，黄立青应当恢复原状。三、张明忠于本判决生效之日起十五日内给黄立青出具租金70000元的发票。四、驳回张明忠的其他诉讼请求。五、驳回黄立青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，反诉案件受理费397元，合计667元，由黄立青负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据双方达成的调解协议内容：“由黄立青从2018年3月4日-3月9日准备40000元房租，如继续租，交房租给张明忠，不继续租，由黄立青离开，黄立青转让房屋时，张明忠配合，不干涉（赔偿费用）”表明，上诉人黄立青应当在2018年3月9日前交付租金40000元，但其并未交纳上述款项，亦拒绝搬离租赁房屋，随后张明忠将房屋上锁，要求解除双方租赁关系，并由黄立青承担违约责任。上诉人黄立青主张租金应为30000元，张明忠存在违约行为，应当赔偿其经营损失33333元的上诉理由，因其并未提供相应的证据证实该主张，故本院对其该上诉理由不予支持。关于租房押金5000元是否应当退还的问题，根据双方签订的《商铺租赁合同》的约定，合同期满后黄立青若无违约行为，租房押金5000元予以退还。根据本院已查明的事实，上诉人黄立青在签订调解协议后，仍未交纳房屋租金，已构成违约，一审判决未判决退还其押金，并无不当。上诉人黄立青该上诉请求亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，黄立青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费758元，由黄立青负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年五月十七日书记员  周超群湖北省襄阳市中级人民法院民事裁定书（2019）鄂06民终1799号之一上诉人（原审原告、反诉被告）：张明忠，男，1975年8月9日出生，汉族，住湖北省汉川市刘家隔镇北支村**。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄立青，女，1972年10月29日出生，汉族，，住襄阳市樊城区七里河路**上诉人张明忠因与上诉人黄立青房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2018）鄂0607民初1714号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。张明忠以服从一审判决为由，于2019年4月24日向本院申请撤回上诉。本院认为，张明忠提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条规定，裁定如下：准许张明忠撤回上诉。二审案件受理费150元，减半收取75元，由上诉人张明忠负担。本裁定为终审裁定。审判长陈守军审判员张杨审判员刘媛媛二〇一九年五月十七日书记员周超群