贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0526民初1278号 原告威宁众鑫物业管理有限公司。住所地：贵州省毕节市威宁县草海镇威双大道 统一信用代码：91520526577112517B。 法定代表人：张宇，系该公司执行董事。 委托代理人陈龙，贵州草海律师事务所律师，执业证号：15224201510172482。特别授权代理。 委托代理人吕溪，贵州草海律师事务所律师，执业证号:15205201810068985。特别授权代理。 被告曹凛，男，1975年3月8日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 委托代理人吴岚，贵州岚圣律师事务所律师，执业证号：152001200911353463。特别授权代理。 委托代理人李芝超，贵州岚圣律师事务所律师，执业证号：执业证号：1520120181068980。一般授权代理。 被告贵州黔蒙房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市威宁县草海镇建设西路1-13号。 统一社会信用代码：91520526580670974J。 法定代表人：向林丰。 被告委托代理人陇康，贵州浩锐律师事务所律师，执业证号：15205200810360802。特别授权代理。 原告威宁众鑫物业管理有限公司（以下至判决前简称：众鑫物业公司）诉被告曹凛、贵州黔蒙房地产开发有限公司（黔蒙房开公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案受理后，依法由审判员代定梅适用简易程序公开开庭进行了审理，在审理中，本院依被告曹凛申请追加黔蒙房开公司作为被告参加诉讼，原、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告众鑫物业公司诉称：2014年11月11日，黔蒙房开公司与原告签订了《黔蒙.天河时代广场（1-9号楼）前期物业服务合同》，该合同约定物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，合同签订后原告于2015年1月1日开始管理物业。其中，被告曹凛使用的物业商业建筑面积为7867.87平方米，即按照物业合同相关约定应当以每平方米1.5元每月向原告缴纳物业费。2018年8月，被告曹凛与黔蒙房开公司解除租赁合同，但未向原告支付物业费。经原告催要，被告仍未向原告缴纳物业费，原告向被告曹凛提供物业服务累计达43个月，根据《黔蒙.天河时代广场（1-9号楼）前期物业服务合同》相关约定，被告曹凛所欠物业费为1.5元/月.平方米×7867.87平方米×43月，共计488128元。现诉至法院请求判令被告向原告支付物业管理费共计488128元，本案诉讼费由被告承担。 被告曹凛辩称：1、原告与被告曹凛之间并未签订物业服务合同，双方并未建立物业服务合同法律关系，曹凛既不是业主，也不是实际使用人，曹凛不是本案适格被告。根据物业管理条例第六条房屋所有权人为业主。第41条业主应当根据物业服务合同约定缴纳物业服务费用。2、黔蒙房开公司从未向曹凛实际交付房屋，根据租赁合同第四条，租赁场所的交付第四条第二款完成交付的条件是如一方验收合格，甲乙双方共同签署租赁场所交付确认书予以确认，确认书签署之日为租赁场所正式交付之日。而物业管理费的规定是，物业管理费是自甲方向乙方交付租赁场所之日起算。根据调解书所确认的事实，租赁场所由于黔蒙公司一直未正式安装住宅区供配电设施也一直未通过消防验收，黔蒙公司也一直未按照租赁合同约定签订正式的租赁场所交付确认书。3、由于本案被告曹凛即不是业主也不是实际使用人，其不应当承担物业管理费。原告诉请曹凛承担物业管理费没有事实和法律依据。 被告黔蒙房开公司辩称：1、本案应当适用普通程序审理，因为本案属于复杂疑难案件，人民法院送达增加被告申请开庭时间不足一个月，被告黔蒙房开没有合理充分时间收集证据并答辩，故本案应当延期审理。2、（2018）黔0526民初2842号民事调解书当中所约定的没有包含物业管理费。且该调解书黔蒙房开公司申请再审，毕节市中级人民法院已经受理并在审查中，故申请本案中止诉讼，待该案件作出结果后再行开庭。3、黔蒙房开公司并不是物业合同相对人也并非使用人，根据合同相对性原则，黔蒙房开不具备诉讼主体资格。4、原告应当提供证据证实其与曹凛之间签订物业服务的范围标准和收费单价，从而才可据此主张权利。原告在物业合同期间无故撤出，造成业主以及黔蒙房开的经济损失。原告还存在向转租人收取物业费的事实。5、被告曹凛自认其与房开公司签订租赁合同后转租他人，系自认其系案涉物业的使用人。 经审理查明：2014年5月6日，被告黔蒙公司（作为甲方）与被告曹凛（作为乙方）签订了《租赁合同》，约定黔蒙房开公司将位于威宁县草海火车站前黔蒙天河时代广场西区物业（1-5号楼）地下一层至地上二层的房屋租赁给被告曹凛使用。该合同对租赁场所面积约定为经甲方测定约为7078平方米。合同第八条第（三）款物业管理费约定：就甲方按照本条第（一）款之规定提供的物业管理服务，甲方按照相关规定向乙方收取物业管理费，计人民币元/月。乙方应于每月30日前向甲方交纳当月的物业管理费。物业管理费自甲方向乙方交付租赁场所之日起算。如甲方未按本合同规定的物业管理职责向乙方提供完善的物业管理服务，经乙方催告后仍未及时纠正弥补的，乙方经通知甲方后可自行完成相应的物业工作，所发生的费用从乙方应向甲方交纳的物业管理费或租金中扣除。签订租赁合同后，被告曹凛即进场装修。2014年11月14日，原告众鑫物业公司与被告黔蒙房开公司签订《黔蒙.天河时代广场（1-9号楼）前期物业服务合同》，合同第三条约定，本物业管理合同期自本物业正式入伙之日起计，具体起始时间以甲方通知业主正式办理入伙时间(含报纸发布)为准，直至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。业主委员会成立并与物业服务企业签订的服务合同生效后，则前期物业服务合同自动终止。第八条约定，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商业1.5元/月.平方米。 另查明，曹凛租赁该场所后，于2015年6月6日和白连兵、王波、宫艺等三人签订《黔蒙天河时代广场（西区商业二层酒店）暨高原之旅快捷酒店股东合作协议》，共同投资在租赁场所二层开设高原之旅快捷酒店。曹凛另和王大君、赵德伟等十余人签订《商铺租赁经营合同》，将租赁场所一层十余个商铺租赁给王大君等人经营使用。后因黔蒙房开公司和该租赁场所80余户业主约定的返租时间到期，因未按约定付租金给业主，也未将租赁场所交还业主，该80余人多次至威宁自治县委、县政府、县住建局等部门上访。后黔蒙房开与曹凛因租金、酒店装修赔偿、解除租赁合同等事宜协商无果，黔蒙房开诉至本院。经本院（2018）黔0526民初2842号民事调解书调解，于2018年8月21日，解除双方于2014年5月6日签订的关于威宁县草海火车站前黔蒙天河时代广场西区物业（1-5号楼）的《租赁合同》。黔蒙房开在该调解书中自述其出租给曹凛的房屋面积是6593平方米。 上述事实，有原、被告双方陈述及双方提交的书证等证据在卷印证，事实清楚。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。按照《物业管理条例》的规定，开发商应在业主委员会没有成立时与物业公司签订前期物业管理合同，因此众鑫物业公司与黔蒙房开公司签订的前期物业合同合法有效，对业主具有约束力。本案中，黔蒙房开与该租赁场所业主约定了返租期，由黔蒙房开将涉案的商铺出租给曹凛，故黔蒙房开在此期间相当于该涉案商铺的业主，曹凛是承租人。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。原告作为物业管理单位，为被告提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告黔蒙房开公司辩称认为本案案情复杂，应适用普通程序审理，法院送达相关诉讼材料到开庭不足一月时间，没有合理充分时间收集证据并答辩，黔蒙房开公司与曹凛之间的纠纷，法院作出的（2018）黔0526民初2842号调解书，黔蒙房开公司已申请再审，毕节市中级人民法院已经受理并在审查中，申请本案中止诉讼。因本案适用的是简易程序，已在举证期限前向被告送达了相关应诉材料，被告应在开庭前向本院提交延期、转程序申请书后由法院决定其申请是否成立，黔蒙房开公司在庭审结束后本院给予的合理期限内，未向本院提交书面中止申请，即使毕节中院已经立案审查该调解书，但在该调解书中的查明的事实及调解结果黔蒙房开也认可未涉及物业管理费，而黔蒙房开将房屋出租给曹凛是本案不争的事实，原告起诉的物业管理费是在黔蒙房开与曹凛签订商铺租赁合同期间产生的物管费，调解书的调解结果并不影响本案的审理结果，故其辩解理由没有相关法律依据，本院不予采纳。被告黔蒙房开公司还辩称原告并未实际履行物业服务合同，原告已向实际转租人收取了物业服务费，因其并未提交证据证实其主张，也未成立业主委员会，与原告签订的前期物业合同并没有解除，故其抗辩理由不成立。被告曹凛辨称，自己不是商铺的实际使用人，已将商铺转租给他人不应当支付原告物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告曹凛与黔蒙房开在签订租赁合同后即开始装修，后将租赁商铺转租给他人，但其与黔蒙房开签订的租赁合同并没有解除，合同约定了由曹凛支付物业管理费，因此在租赁期间的物业服务费应由曹凛承担，故其辩解理由不能成立。原告主张的物业服务费按合同约定面积7867.87米计算，因黔蒙房开自认交付给曹凛的商铺面积是6593平方米，故应以6593平方米计算，即物业费为1.5元/月.平方米×6593平方米×43月，共计425248.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十四条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百六十六条之规定，判决如下： 一、由被告曹凛支付原告威宁众鑫物业管理有限公司物业管理费425248.5元。由被告贵州黔蒙房地产开发有限公司承担连带责任。定于判决生效后10日内履行。 二、驳回原告威宁众鑫物业管理有限公司其他诉讼请求。 如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4311元由被告曹凛承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不上诉，本判决将发生法律效力。如义务人拒不履行义务，权利人可在本判决确定的履行期限届满后两年内，向本院或被执行人财产所在地人民法院申请强制执行。 审判员  代定梅 二〇一九年五月十日 书记员  陈 尧