大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初365号原告：大连市佳兆业商业经营管理有限公司，住所地大连市中山区天津街271号。法定代表人：岳耀磊，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘鸿鹏，系该公司职员。被告：林林，男，汉族，1975年5月26日生，住大连市中山区。原告大连市佳兆业商业经营管理有限公司与被告林林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连市佳兆业商业经营管理有限公司的委托诉讼代理人刘鸿鹏到庭参加了诉讼。被告林林经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付自2019年6月1日至2019年9月18日期间欠付的租金人民币66778.70元、逾期付款违约金人民币9081.90元（按欠费金额日千分之一计算，自2019年6月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）；2.被告向原告支付自2019年9月1日至2019年9月18日期间欠付的物业管理费人民币25326.00元、逾期付款违约金人民币3444.34元（按欠费金额日千分之一计算，自2019年9月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）；3.被告向原告支付欠付的装修管理费人民币71757.00元、逾期付款违约金人民币9758.95元（按欠费金额日千分之一计算，自2019年6月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）;4.被告向原告支付欠付的水电费人民币46647.83元（自2019年7月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告腾退商铺之日）、逾期付款违约金人民币1898.51元（按欠费金额日千分之一计算，自2019年7月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）；5.被告向原告支付合同解除后逾期交还房屋的占有使用费人民币29500.58元（每日按合同终止时租赁房屋租金标准的200%计算，自2019年9月25日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告腾退商铺之日）；6.请求判令被告立即腾退位于大连佳兆业广场二层L201号商铺，并恢复至交付使用时的原状；7.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2019年6月1日签订了《租赁合同》，合同约定原告将大连佳兆业广场二层L201号商铺出租给被告用于经营“金钱柜KTV”。原告按照租赁合同约定已履行了商铺交付义务，根据合同约定被告应依约履行缴纳租金、管理费等费用的义务。2019年6月开始，被告长期欠缴租赁保证金、租金、物业费等各项费用，原告多次致函催缴欠费，但被告仍未缴清相关费用，被告的违约行为已达租赁合同约定的解约条件，被告的欠租行为已致使合同目的不能实现。原告根据合同约定行使单方解约权向原告发函解除合同，租赁合同已于2019年9月18日解除，被告应按合同约定支付欠付租金及逾期付款违约金，腾退房屋并恢复至交付使用时的原状，承担逾期交还房屋期间的占有使用费。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告林林经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）于2019年6月1日签订《租赁合同》约定：甲方将位于大连市中山区商铺出租给乙方，房屋建筑面积为2398平方米，套内建筑面积1407平方米；租赁期限为陆年，自2019年6月1日起至2025年5月31日止；租金按第4.1.1款计取固定租金，其中自2019年6月1日至2019年11月30日含税租金为18895元/月，本合同项下第一期租金人民币113370元，即自2019年6月1日至2019年11月30日租金于本合同签订后五个工作日内支付；第二期租金即自2019年12月1日至2019年12月31日租金，于2019年9月25日前支付；本合同签署后五个工作日内，乙方应当向甲方支付人民币102204元作为乙方在本合同项下的履约保证金,双方确认，本合同因乙方违约擅自提前解除合同，或因乙方违约导致甲方单方解除合同的，则甲方有权不予返还本合同项下之履约保证金、物业费保证金、水电费保证金、质量保证金；物业管理费计费面积1407平方米（套内建筑面积），收费标准为人民币30元/平方米（套内建筑面积）/月，由乙方向甲方或甲方委托的物业管理公司缴纳；乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，迟延超过30日，甲方有权单方解除合同；本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方，该期限为本合同项下该房屋之交还期；无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将符合第23.2款要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付租金，并按照合同终止时该房屋管理费标准的100%向甲方支付管理费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止；乙方指定其通讯地址为大连市中山区群峰街22号3-2并约定租赁期间，该房屋也是乙方有效的通知地址。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《大连佳兆业广场金钱柜KTVL201物业服务合同》约定：自2019年9月1日起至2025年5月31日止物业管理费含税总价为42210元/月；第一期物业管理服务费应于本合同签订后5个工作日内支付，收费期间为2019年9月1日至2019年11月30日，应缴物业管理服务费为人民币126630元；物业管理服务费以季度为一个缴纳期；乙方应支付因其使用公共事业设施设备所产生的全部费用，包括但不限于乙方独立使用的水、电（含乙方独立使用的室外广告、泛光照明等用电）、燃气、通讯、有线电视等费用，甲方有权按公共事业部价格标准对水电收费标准进行调整，甲方应在调价当期向乙方提供相应的书面证明材料以确认调价的真实性，乙方经营实际发生的水电等费用，按其独立安装的水电表读数向甲方或物业产权人缴纳，其电价为1.2元/度，水价为5.05元/吨，乙方租赁区域的电、水等能源损耗应按月按照租赁区域实际用量占总用量的比例分摊；为确保乙方按本合同约定履行，乙方应于本合同签订之日一次性缴纳相当于贰个月的物业管理服务费人民币84420元；乙方应按人民币10元每平方米的标准向甲方缴纳水电费保证金人民币14070元；如果乙方违约延迟支付物业管理服务费、水、电、热力、燃气等公用事业费的，每延迟一日，乙方应向甲方支付应付而未付金额的万分之三作为逾期付款违约金。2019年8月23日，原告向被告发送《关于敬请尽快缴清欠费的督促函》，要求被告于2019年8月28日18点前付清2019年7月1日至2019年8月9日期间的欠费合计人民币347503.56元，其中包括租金113370元、租金保证金27156.56元、装修管理费71757元、物业费押金84420元、装修押金50000元、临时水费800元。2019年9月18日，原告通过EMS向被告发送《关于解除大连佳兆业广场的告知函》，载明：被告欠费214482.59元（未含2019.8.21-9.18期间水电费），其中包括租金68022元、物业管理费25326元、水电费28886.04元、装修管理费71757元、滞纳违约金16797.55元、合同保证金3694元；基于贵方上述违约情况，贵我双方所签订的合同于2019年9月18日解除，贵方已缴纳的保证金102204元、管理费保证金84420元、水电费保证金10376（部分）元将不予退还；贵方应在合同解除后七日内（即2019年9月25日18:00前）缴清全部欠款214482.59（以及2019.8.21-2019.9.21期间产生的水电费用）元，并按合同第23条第2款要求交还租赁房屋。该EMS快递单内件品名为“大连佳兆业解除租赁合同的告知函”，无收件人签收签字。原告提供了现场送达照片。2019年9月20日，原告通过EMS向被告发送《大连项目金钱柜KTV限期交还租赁房屋告知函》，要求被告于2019年9月25日前完成租赁房屋的复原工作并将租赁房屋返还原告。该EMS快递单内件品名为“大连佳兆业限期交还租赁房屋告知函”，无收件人签收签字。查，原告提供的附件七：装修施工收费明细上载明：装修管理费人民币6元/平方米·月，以租赁面积为准；装修押金50元/平方米。但上述文件并未显示签订日期，也未显示合同双方，原被告双方更未在其上签字盖章。又查，根据原告提供的自5月21日至9月21日的《大连佳兆业广场商户用水抄表单》显示，上述期间金钱柜共产生水费3191.6元。又根据原告提供的自6月21日至9月22日电表号为44292、44112以及44259的《大连佳兆业广场商户用电抄表单》显示，上述期间金钱柜KTV共产生电费52681.92元（6月21日至7月22日，编号44292电表显示电费共计17477.76元，编号44259电表显示电费共计270.72元；7月22日至8月21日，编号44112电表显示电费共计781.44元，编号44292电表显示电费共计16567.68元；8月21日至9月22日，编号44112电表显示电费共计2928.96元，编号44259电表显示电费共计14655.36元）。原告庭上述称，截至开庭之日，案涉房屋空置，被告经营KTV的设备未搬离。本院所确认的上述事实，有原告提供的租赁合同及补充协议、物业合同、关于敬请尽快缴清欠费的督促函、解除租赁合同告知函、快递底单、现场送达照片、限期交还租赁房屋告知函、快递底单、装修施工收费明细、大连佳兆业广场商户用电抄表单、大连佳兆业广场商户用水抄表单以及原告的陈述笔录在案为凭，这些材料已经本院审查，应予采信。本院认为，原被告签订的《租赁合同》、《大连佳兆业广场金钱柜KTVL201物业服务合同》系当事人双方的真是意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《租赁合同》明确约定，被告延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，超过30日，原告有权单方解除合同，根据原告提供的《关于解除大连佳兆业广场租赁合同的告知函》显示，被告逾期缴纳租赁、物业管理费等费用以逾期超过30日，故原告有权单方解除合同，原告于2019年9月18日向合同约定的被告送达地址送达解除合同函件，并载明原被告双方签订的合同于2019年9月18日解除，该函件已送达至合同约定的送达地址，故该合同已于2019年9月18日解除。对于原告要求被告支付自2019年6月1日至2019年9月18日期间欠付的租金人民币66778.70元以及逾期付款违约金人民币9081.90元（按欠费金额日千分之一计算，自2019年6月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）一节，鉴于《租赁合同》明确约定“其中自2019年6月1日至2019年11月30日含税租金为18895元/月，本合同项下第一期租金人民币113370元，即自2019年6月1日至2019年11月30日租金于本合同签订后五个工作日内支付”，且案涉合同于2019年9月18日解除，故被告理应于2019年6月7日内（即5个工作日内）向原告给付2019年6月1日至2019年9月18日租金人民币68022元。原告要求被告给付自2019年6月1日至2019年9月18日期间欠付的租金66778.70元视为对自身权利的放弃，本院予以支持。被告未按时给付上述租金66778.70元，应按合同约定欠费金额的日千分之一承担违约责任，故截至2019年10月18日，被告应给付原告欠付租金违约金人民币8881.57元（66778.70*0.001*133）。故被告应给付原告自2019年6月1日至2019年9月18日期间欠付的租金人民币66778.70元以及逾期付款违约金人民币8881.57元（按欠费金额日千分之一计算，自2019年6月8日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）。对于原告要求被告支付自2019年9月1日至2019年9月18日期间欠付的物业管理费人民币25326.00元以及逾期付款违约金人民币3444.34元（按欠费金额日千分之一计算，自2019年9月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）一节，鉴于《大连佳兆业广场金钱柜KTVL201物业服务合同》约定“自2019年9月1日起至2025年5月31日止物业管理费含税总价为42210元/月；第一期物业管理服务费应于本合同签订后5个工作日内支付，收费期间为2019年9月1日至2019年11月30日”，故被告应于2019年6月7日内向原告给付自2019年9月1日至2019年9月18日的物业管理费25326元，被告逾期给付应承担违约责任，鉴于《租赁合同》以及《大连佳兆业广场金钱柜KTVL201物业服务合同》中对于逾期交纳物业费约定的违约金标准不一致，按照不利于格式合同提供方的违约金条款理解，被告应按应付金额日万分之三承担违约责任，同时原告自愿要求被告给付自2019年9月1日起的违约金，视为对自身权利的放弃，即自2019年9月1日至2019年10月18日，被告应向原告支付违约金364.69元（25326*0.0003*48）。故被告应支付原告自2019年9月1日至2019年9月18日期间欠付的物业管理费人民币25326.00元以及逾期付款违约金人民币364.69元（按欠费金额日万分之三计算，自2019年9月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）。对于原告要求被告支付欠付的装修管理费人民币71757.00元以及逾期付款违约金人民币9758.95元（按欠费金额日千分之一计算，自2019年6月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）一节，鉴于原告并未提供证据证明原被告已就装修管理费事宜达成一致，故原告该诉请本院不予支持。对于原告要求被告支付欠付的水电费人民币46647.83元（自2019年7月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告腾退商铺之日）以及逾期付款违约金人民币1898.51元（按欠费金额日千分之一计算，自2019年7月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）一节，根据原告提供的大连佳兆业广场商户用电抄表单、大连佳兆业广场商户用水抄表单显示，自5月21日至9月21日的案涉房屋共产生水费3191.6元，自6月21日至9月22日案涉房屋共产生电费52681.92元。原告诉请水电费金额系自2019年7月1日至2019年10月18日，根据原告提供的证据，上述期间，案涉房屋共产生水电费共计55873.52元。又根据2019年9月18日，原告发送的《关于解除大连佳兆业广场的告知函》载明：被告欠费214482.59元（未含2019.8.21-9.18期间水电费），其中包括水电费28886.04元。故上述欠费数额加上8月21日至9月22日新产生水电费，被告共欠水电费47131.91元。原告诉请被告承担欠付的水电费人民币46647.83元（自2019年7月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告腾退商铺之日）视为对自身权利的放弃，本院予以支持。对于原告要求被告给付逾期支付水电费违约金人民币1898.51元（按欠费金额日千分之一计算，自2019年7月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止），鉴于《租赁合同》以及《大连佳兆业广场金钱柜KTVL201物业服务合同》中约定的违约金标准不一致，按照不利于格式合同提供方的违约金条款理解，被告应按应付金额日万分之三承担违约责任，故截至2019年10月18日，被告应给付上述费用的违约金人民币947.53元(19021.08*0.0003*88+17722.82*0.0003*57+18245.87*0.0003*26）。故被告应支付欠付的水电费违约金人民币947.53元（按欠费金额日万分之三计算，自2019年7月22日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）。对于原告要求被告支付合同解除后逾期交还房屋的占有使用费人民币29500.58元（每日按合同终止时租赁房屋租金标准的200%计算，自2019年9月25日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告腾退商铺之日）一节，虽然《租赁合同》明确约定占有使用费为租赁房屋租金标准的200%，但是被告承担的违约责任应以补偿为原则，现被告已承担逾期给付租金、物业管理费、水电费等的违约金，故本院将上述占有使用费调整为租金标准，鉴于原告要求被告于2019年9月25日前腾退房屋，故自2019年9月25日至2019年10月18日，被告应给付原告占有使用费人民币14120.46元。即被告应支付原告合同解除后逾期交还房屋的占有使用费人民币14120.46元（自2019年9月26日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告腾退商铺之日）。对于原告要求被告立即腾退位于大连佳兆业广场二层L201号商铺，并恢复至交付使用时的原状，鉴于《租赁合同》已经解除，被告继续占有案涉房屋已无法律依据，应腾退案涉房屋，故原告该诉请，本院予以支持。被告林林经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，应视为对自身举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃，本院依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告林林向原告大连市佳兆业商业经营管理有限公司支付自2019年6月1日至2019年9月18日期间欠付的租金人民币66778.70元；二、被告林林向原告大连市佳兆业商业经营管理有限公司支付租金逾期付款违约金人民币8881.57元（按欠费金额日千分之一计算，自2019年6月8日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）；三、被告林林向原告大连市佳兆业商业经营管理有限公司支付自2019年9月1日至2019年9月18日期间欠付的物业管理费人民币25326.00元；四、被告林林向原告大连市佳兆业商业经营管理有限公司支付物业管理费逾期付款违约金人民币364.69元（按欠费金额日万分之三计算，自2019年9月1日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）；五、被告林林向原告大连市佳兆业商业经营管理有限公司支付自2019年7月1日至2019年10月18日期间欠付的水、电费46647.83元；六、被告林林向原告大连市佳兆业商业经营管理有限公司支付水电费逾期付款违约金人民币947.53元（按欠费金额日万分之三计算，自2019年7月22日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告支付之日止）；七、被告林林向原告大连市佳兆业商业经营管理有限公司支付合同解除后逾期交还房屋的占有使用费人民币14120.46元（自2019年9月26日暂计至2019年10月18日，实际金额计算至被告腾退商铺之日）；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。八、被告林林立即腾退位于大连佳兆业广场二层L201号商铺，并恢复至交付使用时的原状；九、驳回原告大连市佳兆业商业经营管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费5260元（原告已预交），由被告林林负担3247元，原告大连市佳兆业商业经营管理有限公司负担2013元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  牛小琦人民陪审员  于淑丽人民陪审员  杨 波二〇一九年五月十九日书 记 员  周晨辰