合肥市中级人民法院 民事判决书 (2018)皖01民初1776号 原告：金汇川，男，汉族，1984年12月3日出生，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：顾国富，上海宝申律师事务所律师。 委托诉讼代理人:詹梦昊，上海宝申律师事务所律师。 被告：合肥春天运输有限责任公司，住所地安徽省合肥市瑶海区当涂路与长江东大街西南角春天城市广场**。 法定代表人：张璐，总经理。 委托诉讼代理人：阮涛，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗寅瑜，安徽安泰达律师事务所律师。 原告金汇川与被告合肥春天运输有限责任公司（以下简称春天公司）合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金汇川的委托诉讼代理人顾国富、詹梦昊、被告春天公司委托诉讼代理人阮涛、罗寅瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 金汇川向本院提出诉讼请求：1.请求判令春天公司返还金汇川房屋定制款人民币16468480元；2.请求判令春天公司支付金汇川违约金人民币2593785.6元（暂计算到2018年9月14日，实际以16468480元为基数，从2017年11月3日开始，按每天万分之五，计算到款项付清之日止）；3.请求判令春天公司支付滞纳金人民币996343.04元（暂计算到2018年9月14日，实际以16468480元为基数，从2018年5月16日开始，按每天万分之五，计算到款项付清之日止）；4.诉讼费由春天公司承担。 事实与理由：2017年11月1日双方签订《定制商业及办公用房合同书》，约定由金汇川定制春天公司开发的位于合肥瑶海区角的春天城市广场项目中的14套商业及办公用房（19层、20层），房屋定制款总计16468480元，并约定如截至2018年4月30日定制房屋尚未项目竣工验收的或者发生其他严重情形包括春天公司涉及金额超过2000万元的诉讼等的，则协议自动解除，春天公司需返还金汇川已支付的房屋定制款，并支付违约金、滞纳金等。2017年11月3日金汇川支付了房屋定制款16468480元，但至今所涉定制房屋尚未项目竣工验收，且发生合同约定的严重情形即春天公司被案外人提起金额高达4999万余元的诉讼。根据上述合同约定，在此情况下，合同自动解除，春天公司应返还房屋定制款并承担违约金、滞纳金。 春天公司辩称，1.涉案的定制合同属于无效合同，涉案的项目春天广场是经合肥市国土资源局同意的升级改造项目，春天公司与国土局签订的所有土地使用权出让合同、补充合同明确约定涉案房屋不能作为商品房对外销售，而且涉案房屋没有取得预售许可证，根据最高院关于审理商品房司法解释，涉案合同属于无效合同；2.金汇川与春天公司之间并非存在真实的买卖定制房屋的意思表示，本案的真实情况是天津市腾华置业有限公司（以下简称腾华公司）欠付上海桐柏建筑工程有限公司（以下简称桐柏公司）工程款及借贷款，经上述两公司以及安徽华仁置业有限公司、春天公司协商，将春天公司开发项目的部分房屋售于桐柏公司以及桐柏公司指定的第三人，以作为腾华公司欠付桐柏公司的款项担保，金汇川与春天公司之间没有建立房屋买卖合同的意思表示。3.华程公司是桐柏公司持股企业，金汇川是桐柏公司的法人，金嘉川是金汇川的亲戚，华程公司、金嘉川、金汇川都是桐柏公司指定的与春天公司签订合同的当事人，桐柏公司也已经就相同的事实和关系起诉了春天公司。也说明本案的真实的法律关系并非房屋买卖，而是桐柏公司与腾华公司之间的借贷的法律关系。涉案款项金汇川确实转到春天公司，但是随后让春天公司转款到桐柏公司指定的第三人公司，春天公司并无实际收到转款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。金汇川为支持其诉请提交如下证据：证据1.《定制办公用房合同书》，证明金汇川定制春天城市广场项目14套商业及办公用房，房屋定制款总计16468480元。合同约定如截至定制房屋尚未项目竣工验收的或者发生其他严重情形的，则协议自动解除，春天公司需返还金汇川已支付的房屋定制款，并支付违约金、滞纳金。证据2.电子银行回单，证明金汇川支付房屋定制金16468480元。证据3.收据，证明春天公司出具房屋定制金收据。证据4.应诉通知书、民事起诉状，证明春天公司被案外人提起金额高达4999万余元的诉讼。证据5.（2018）沪0112民初30649号民事判决书，证明金汇川和春天公司在2017年11月6日签订1350万元的借款合同是双方关于借款的真实意思表示，说明除了定制房屋以外，金汇川和春天公司还有其他经济往来。 春天公司质证意见为：对证据1真实性无异议，对合法性和关联性有异议，涉案合同属于无效合同，条款对双方当事人不发生法律效力。金汇川主张要求春天公司支付违约金、滞纳金没有法律依据。对于证据2、证据3真实性和合法性无异议，对其关联性有异议，该款项支付到春天公司账户后立刻应金汇川要求转到了金汇川指定账户，春天公司未实际收到款项；对于证据4的真实性由法院核实，因为本案合同无效，所以与本案无关联性。本案的双方之间定制合同款项实际是从腾华公司工程款和欠付款中分割的，实际是欠付款作为本案的房屋款项。春天公司未收到房屋的出售款。对证据5的真实性和合法性无异议，对关联性有异议。不否认金汇川与春天公司除了本案纠纷外还有其他经济往来，该案的借款仅仅是借款关系，但是本案的借贷已经演变成以定制房买卖的形式，本案双方真实的法律关系是借贷。 春天公司为支持其抗辩意见，提交如下证据：证据1.《国有土地使用权出让合同补充合同》两份，证明春天公司“春天广场”项目系经合肥市国土资源局同意的升级改造项目，不能作为商品房对外销售，且涉案房屋未取得预售许可证，故涉案商品房买卖合同无效。证据2.《协议书》一份，证明目的因腾华公司欠付桐柏公司工程款及借贷款，腾华公司、桐柏公司、安徽华仁置业有限公司、春天公司签订该协议书，约定春天公司与桐柏公司及桐柏公司指定的第三人即本案金汇川签订定制合同，作为腾华公司欠付桐柏公司款项的担保，金汇川与春天公司之间并不是真实的买卖合同关系。3.还款协议一份、转账凭证七张，证明春天公司在收到定制款后旋即转给桐柏公司。故本案定制合同并非真实的买卖合同关系，只是作为腾华公司欠付桐柏公司款项的担保。4.《借款合同》两份，证明金汇川是桐柏公司的法定代表人，该两份借款合同事实上的出借主体是桐柏公司，桐柏公司与春天公司存在借贷法律关系，金汇川与春天公司签订定制合同是作为借款的担保，双方之间不是真实的买卖合同关系。 金汇川质证认为，对于证据1真实性无异议，但是与本案没有关联性，因为金汇川诉请解除合同返还房屋是针对有重大诉讼的出现，而不是针对春天广场有无建筑许可证；对于证据2真实性无异议，但与本案没有关联性，案涉房屋金汇川是通过支付款项进行购买的。对证据3真实性无异议，但对关联性有异议。对证据4的真实性没有异议，对其关联性有异议。双方之间除了有定制合同外依然由借款合同，该借款合同已经进上海市法院审理结案。 本院经审查对金汇川提供的证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，对其证据效力予以认定。对春天公司提供的证据的真实性予以确认，但与本案不具有关联性，本院对其证据效力不予以认定。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人举证质证及庭审陈述，本院查明事实如下：2017年11月1日，金汇川与春天公司签订《定制商业及办公用房合同书》，约定由金汇川定制春天公司开发的位于合肥瑶海区角的春天城市广场项目中的14套商业及办公用房（19层、20层）。合同约定：金汇川对定制房源的定制要求为：定制房源按照金汇川确定的产品配置、设计方案进行施工建设并作为春天公司向金汇川交付的标准，该定制要求／方案需要经相关政府部门审批的，以政府部门审核通过的文件为准。金汇川要求春天公司定向开发的房屋在春天公司项目竣工验收（最迟不晚于2018年4月30日）后，金汇川须购买该房屋，且双方商定按照约定的价款签署《商品房买卖合同》。双方约定总房价款为16468480元。合同同时约定：定制房屋的最终价款在签订商品房买卖合同时，在单价不变的情况下按照合同约定面积对成交总价进行确定。并约定如截至2018年4月30日定制房屋尚未项目竣工验收的或者发生其他严重情形的（包括但不限于春天公司破产，或者被追究刑事责任或者发生春天公司涉及诉讼金额超过2000万元的），则协议自动解除，春天公司须无条件的返还金汇川所支付的全部款项，并按照每日万分之五计算支付违约金（起始时间为金汇川向春天公司支付款项之日起，截止春天公司支付之日止，计算基数为金汇川已经向春天公司支付的全部款项）。如逾期超过15日，春天公司仍未能向金汇川返还款项和支付违约金的，则春天公司除按照前述约定按日支付违约金外，每日还应按照应付未付金额的万分之五向金汇川支付滞纳金。 2017年金汇川向春天公司共支付了房屋定制款16468480元。2017年11月6日，春天公司向金汇川出具金额为16468480元的收据，收款事由为“房屋定制金”。 2018年8月18日，案外人钱耀明作为原告向上海市浦东新区人民法院起诉，请求春天公司及时任法定代表人华建忠归还借款26700000元并支付利息23299725元，上海市浦东新区人民法院予以立案受理。 另，案涉定制房屋目前尚未项目竣工验收。 本院认为，本案有如下争议焦点：一、金汇川与春天公司之间的基础法律关系如何认定；二、如果系房屋买卖合同关系，双方签订的《定制商业及办公用房合同书》效力如何；三、金汇川请求春天公司返还房屋定制款并支付违约金、滞纳金有无事实和法律依据。 关于焦点一。根据金汇川提交的证据来看，金汇川与春天公司签订了《定制商业及办公用房合同书》，约定金汇川定制春天公司开发的定向房源。金汇川按约支付了房屋定制款，春天公司亦向金汇川出具了房屋定制金收据。双方成立定制房屋合同关系。春天公司辩称双方之间没有房屋买卖的意思表示，本案所涉定制合同是作为腾华公司欠付桐柏公司的款项的担保，但是春天公司提供的证据不足以证明其主张。春天公司辩称其在收到工程款后随即转给桐柏公司，但是春天公司提供的转账凭证金额与房屋定制款金额并不吻合。双方亦认可春天公司与金汇川之间还有其他经济往来。因此，在春天公司没有充分证据推翻金汇川主张的事实的情况下，本院对金汇川主张的双方之间的定制房屋合同关系予以采信。 关于焦点二。《定制商业及办公用房合同书》系双方真实意思表示，内容并不违反法律法规强制性规定，应为合法有效合同。春天公司辩称涉案房屋没有取得预售许可证，根据相关司法解释，涉案合同属于无效合同。对此，本院认为，金汇川与春天公司签订的《定制商业及办公用房合同书》约定的主要内容为，就春天公司开发的春天城市广场项目，金汇川定制部分房源，春天公司依据金汇川的定制条件定向开发，在房屋竣工验收及具备签署《商品房买卖合同》的条件后，双方签订《商品房买卖合同》，金汇川取得定制房屋的所有权。因此，双方签订的定制合同并非属于最高人民法院《商品房买卖合同解释》第1条所规定的商品房买卖合同的范畴。案涉定制房屋是否取得预售许可证并不影响定制合同的效力。春天公司与合肥市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同补充合同》第七条“乙方升级改造项目不得作为商品房对外销售”的约定，亦不能成为案涉定制合同无效的事由。因此，春天公司关于案涉《定制商业及办公用房合同书》无效的抗辩理由，本院不予支持。 关于焦点三。依据《定制商业及办公用房合同书》约定，如截至2018年4月30日定制房屋尚未项目竣工验收的或者发生其他严重情形的（包括但不限于春天公司破产，或者被追究刑事责任或者发生春天公司涉及诉讼金额超过2000万元的），则协议自动解除。因截至2018年4月30日定制房屋尚未竣工验收，且2018年8月春天公司又因债务问题被案外人提起金额达4999万余元的诉讼，已经符合合同约定的解除条件。现金汇川主张合同已解除，并请求春天公司返还房屋定制款16468480元，本院予以支持。定制合同约定违约金按每日万分之五计算，不违反法律规定，金汇川依据合同约定主张春天公司自2017年11月3日按每日万分之五标准支付违约金，本院予以支持。定制合同另约定春天公司逾期返还定制房屋购房款，除按上述约定支付违约金，另按日万分之五的标准支付滞纳金。本院认为该滞纳金性质上仍属于违约金，因此合同约定的违约金过高，本院予以酌减，金汇川请求春天公司支付滞纳金的请求，本院不予支持。 综上，金汇川的诉讼请求部分成立，本院予以支持；部分不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、合肥春天运输有限责任公司于本判决生效后十日内返还上海华程投资有限公司购房款16468480元，并自2017年11月3日起按照日万分之五标准支付上海华程投资有限公司违约金至款清之日止； 二、驳回上海华程投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费142093元，由金汇川负担7058元，合肥春天运输有限责任公司负担135035元。保全费5000元，由合肥春天运输有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审 判 长  陆建群 审审员方玮韡 人民陪审员  张俊才 二〇一九年四月三十日 书 记 员  金琬莹 附相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。