浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙杭民终字第530号上诉人（原审被告）：张道伍。委托代理人：冯群，浙江海浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡旺素。被上诉人（原审原告）：薛春美。二被上诉人共同委托代理人：蒋子侃，浙江人地律师事务所律师。二被上诉人共同委托代理人：章晓敏。原审第三人：章志能。上诉人张道伍因与被上诉人蔡旺素、薛春美，原审第三人章志能房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2013）杭西民初字第1489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审判决认定：张道伍自2008年9月9日起承租章志能原所有的103室商铺经营饭店，租金每年一付。2011年9月9日，双方又签订《房屋出租合同书》一份，其中约定：每年租金为55000元，租赁期为两年，从2011年9月9日至2013年9月9日止；租金一年一次付清；张道伍不可随便改变使用功能和转租，确实有特殊情况经章志能同意后，方可协商改变功能和转租。按照惯例，张道伍向章志能先行支付了2011年9月9日至2012年9月8日期间的一年租金55000元。2012年3月，张道伍在章志能在场的情况下，将103室商铺转让给吴国霞经营，章志能在原《房屋出租合同书》上签字“同意转让”，吴国霞支付张道伍包括转让费及部分房租在内共计108000元。后该商铺由吴国霞实际承租经营。2012年5月19日，章志能与蔡旺素、薛春美签订《杭州市房屋转让合同》一份，将103室商铺以98万元的价格出卖给蔡旺素、薛春美，并告知该商铺上尚有2012年9月9日至2013年9月9日的一年房租可向吴国霞收取。2012年6月4日，蔡旺素、薛春美取得该商铺的所有权。嗣后，蔡旺素、薛春美向吴国霞催收房租时，吴国霞却称已支付于张道伍。蔡旺素、薛春美在催收未果的情况下，遂向张道伍催要房租。2013年3月15日，蔡旺素、薛春美以传真方式要求章志能共同签字后，又向张道伍发送书面通知一份，以张道伍转租为由，要求张道伍支付2012年9月9日至2013年9月9日的租金及逾期支付利息。但张道伍均以103室商铺已整体转让并非转租、其并未收到吴国霞支付的2012年9月9日至2013年9月9日的租金而予以拒绝。蔡旺素、薛春美诉至原审法院，请求判令：一、张道伍立即支付蔡旺素、薛春美租金55000元及逾期利息2888元（自2012年9月10日起、按银行同期贷款利率标准暂计算至2013年6月27日，之后利息损失继续计算至款项全部付清之日止）；二、诉讼费用由张道伍承担。原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，张道伍在承租章志能原所有的103室商铺后，又将该商铺剩余租期内的承租权和经营权转让于吴国霞经营，吴国霞亦向张道伍交纳了商铺转让金及部分租金，其转租行为成立。按照《房屋出租合同书》的约定，103室商铺不可随便转租，但确实有特殊情况并经章志能同意后，仍可协商转租。庭审中，章志能已确认三方曾在场协商转租事宜并曾在原《房屋出租合同书》上签字“同意转让”，故张道伍的转租行为应视为已取得章志能的同意，其与吴国霞之间的转租合同关系有效。因吴国霞并未与章志能直接签订租赁合同，张道伍亦无证据证明《房屋出租合同书》已发生变更或另有约定，其作为承租人，应当继续履行《房屋出租合同书》，即向章志能支付2012年9月9日至2013年9月9日期间的房屋租金。至于吴国霞是否已向张道伍付清上述租金，属于张道伍与吴国霞之间的转租合同纠纷，与章志能无涉。之后，章志能将103室商铺转让于蔡旺素、薛春美，同时将收取上述《房屋出租合同书》中剩余房屋租金的权利也予以一并转让，并将该转让情况通知了张道伍，张道伍应当向蔡旺素、薛春美履行支付租金的义务。根据张道伍的自认，每年的租金应当于每年的9月9日前一个月付清，但其至今未付，已构成违约。故蔡旺素、薛春美要求张道伍支付2012年9月9日至2013年9月9日期间的房屋租金55000元以及自2012年9月10日起、按银行同期贷款年利率6.31%的标准计算逾期利息损失的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，予以支持。至2013年6月27日，逾期利息损失暂计算为2767元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条、第二百二十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张道伍于判决生效之日起十日内支付蔡旺素、薛春美房屋租金55000元，并支付逾期利息损失2767元（暂计算至2013年6月27日）；2013年6月27日起至判决确定的履行之日止的逾期利息损失仍按本金55000元及年利率6.31%的标准计算支付；二、驳回蔡旺素、薛春美的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1247元，由蔡旺素、薛春美负担3元，张道伍负担1244元；其中张道伍负担部分于判决生效之日起七日内交纳至原审法院。宣判后，张道伍不服，向本院提起上诉称：一、张道伍与章志能签订的《房屋出租合同书》已转让他人，张道伍并非该合同的当事人，故原审法院错列被告，且判令张道伍承担支付租金的义务无事实及法律依据。（一）张道伍在原审时提交的《房屋出租合同书》、通话录音可以证实。章志能在原《房屋出租合同书》上签字“同意转让”应为租赁合同的转让或者合同项下权利义务的概括转让。1.本案中张道伍将租赁合同项下的权利义务概括转让吴国霞，并经得第三人章志能同意，符合《合同法》第八十八条的规定。2.张道伍与吴国霞未对转租进行约定且不存在转租的事实。本案仅有《房屋出租合同书》，张道伍与吴国霞未签订转租合同，也未就转租租期、租金及其他事项进行约定，故张道伍与吴国霞之间并不存在转租合同法律关系。3.即使三方就张道伍退出租赁关系、吴国霞继受租赁合同等事项约定不明，根据《合同法》第六十一条的规定，也应按照合同有关条款或者交易习惯确定。综观商铺转让市场，所谓的店面转让除所有权的转让外均指租赁合同的概括转让。（二）关于吴国霞向张道伍支付的108000元，共有两部分组成，其一为首年度剩余租期对应的租金32000元，因该笔租金张道伍已向原房东章志能支付，故由吴国霞直接向张道伍支付；其二为店铺转让金76000元，该金额合乎市场行情及双方约定。据此，吴国霞支付的金额中并不包括第二年度的租金，同时进一步说明双方不存在转租关系，张道伍未通过转让获取收益。（三）蔡旺素、薛春美知悉张道伍将商铺转让给吴国霞的事实，也知晓该种转让系合同的概括转让而非转租。在蔡旺素、薛春美受让案涉商铺后，直至原审诉讼前夕，从未通过任何方式告知商铺易主信息，也未向张道伍催讨租金。而是多次向吴国霞主张，甚至该双方曾因索要租金引发争端致使三墩派出所出动警力。进一步还原了章志能、吴国霞及张道伍在商谈店铺转让事项时的真实意思表示是租赁合同的概括转让而非转租。二、退一步说，即便张道伍与吴国霞之间的行为构成转租关系，张道伍也不应承担支付租金及相应利息的责任。（一）吴国霞虽未向张道伍支付2012年9月9日至2013年9月9日的租金，但不排除其已直接向张道伍支付租金。若其已支付租金，而原审法院未查明该事实，直接判令张道伍承担支付责任，则日后张道伍即使起诉吴国霞，也无法受偿代为支付的租金及其利息，这对于张道伍来说是及其不公允的。（二）根据市场交易惯例，案涉租赁物该类商铺均存在店铺转让费，该费用包括内部装修装饰、经营资格转让费、交易机会等。张道伍从前手处受让取得时亦支付高额转让费，2012年3月，张道伍继而又将店铺概括转让与吴国霞，吴国霞支付转让费76000元。现该店铺已由蔡旺素、薛春美自行出租给他人，既不能排除蔡旺素、薛春美与吴国霞谈妥以转让费抵租金的情形也不能排除蔡旺素、薛春美无偿取得店铺经营权、内部装修装饰物等而通过收取高额转让费将店铺租给他人的情形。（三）蔡旺素、薛春美存在过错致使损失产生并扩大，应承担责任。蔡旺素、薛春美在吴国霞拒绝支付租金后完全有可能要求其腾退或者向张道伍要求提供协助。故蔡旺素、薛春美严重扩大损失，其不能收取2012年9月9日至2013年9月9日期间租金的责任应由其自行承担，而不能转嫁张道伍。综上所述，张道伍与吴国霞就店铺转让及租赁合同权利义务概括转让事项达成一致，章志能知晓前述情况并明确表示同意，故张道伍已非原租赁合同的当事人也非本案适格被告；即便张道伍系案涉租赁物的承租人，因不排除吴国霞直接向蔡旺素、薛春美支付租金及蔡旺素、薛春美存在过错致使损失产生并扩大，张道伍亦无须承担支付租金及利息的责任。据此，原审法院事实认定不清，适用法律错误。请求撤销原判，改判驳回蔡旺素、薛春美的全部诉讼请求。蔡旺素、薛春美答辩称：第一，原审被告主体适格，原审认定事实清楚，证据确实充分。转让是承租权的转让，该承租权的转让得到了原房东章志能的同意。因此，张道伍和吴国霞之间是转租合同。又因吴国霞并未与章志能直接签订租赁合同，张道伍也无证据证明房屋出租合同书已经发生了变更或另有约定。张道伍作为承租人是原审被告是适格的，当然也应履行支付租金的义务。第二，张道伍提到即使张道伍与吴国霞之间的行为构成转租关系，其也不应承担责任，其理由均是张道伍的猜测，并没有任何的书面证据予以支持。根据谁主张谁举证的原则，张道伍没有证据证明其要主张的目的，应承担举证不能的不利后果。章志能在二审期间未发表意见。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理认定的事实与原审认定一致。本院认为：章志能与张道伍于2011年9月9日签订了《房屋出租合同书》，后张道伍将案涉房屋交由案外人吴国霞使用，并收取相应款项。张道伍上诉认为其已将该《房屋出租合同书》项下的权利义务概括转让给了吴国霞，张道伍并非合同当事人，不是本案适格被告，无需再承担支付租金等相关合同义务。张道伍在一审庭审中陈述当时在其与章志能签订的《房屋出租合同书》中将张道伍的名字划去承租人改为了吴国霞，但没有提交有效证据证明，对该事实章志能并未确认，且章志能认为案涉房屋的租金蔡旺素、薛春美应向张道伍收取。张道伍也未提交证据证实其与章志能、吴国霞就案涉房屋签订过其他协议，将《房屋出租合同书》项下的权利义务概括转让给了吴国霞。张道伍相关上诉理由本院不予采信。张道伍认为蔡旺素、薛春美存在过错致使损失产生并扩大，并无事实依据，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1244元，由张道伍负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  睢晓鹏代理审判员  盛 峰二〇一四年三月三十一日书 记 员  项 琳