广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0922民初964号 原告：陈静波，男，1958年11月19日出生，汉族，住广西陆川县。 被告：广西华巨房地产有限公司。 法定代表人：丘炬。 委托诉讼代理人：高波，男，1960年8月28日出生，汉族，居民，住广西陆川县，系被告的员工。 原告陈静波诉被告广西华巨房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈静波、被告广西华巨房地产有限公司的委托诉讼代理人高波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈静波提出的诉讼请求：1、判决被告在本案判决生效之日起一个月内办理好华巨商厦604号房屋不动产权证书给原告；2、判决被告支付逾期办证违约金103539元给原告（违约金计算方法：以总房价357976.32元为基数，按每天0.25‰计算，从2014年9月18日至2019年4月1日止共1657天-500天＝1157天，后续违约金另计，计算方法一样，时间从2019年4月2日起计算至原告取得不动产权证书之日止）；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年4月29日,原告与广西华巨房地产有限公司（以下简称华巨公司）签订《商品房买卖合同》购买位于华巨金都商厦604号房,建筑面积共l47.68平方米,每平方米价格2424元，总房价357976.32元。原告分别于2013年3月25日、2013年3月29日、20l3年11月13日、2014年1月22日、2014年4月21日支付华巨公司房款100000元、40000元、110000元、7000元、1000元,合计支付房款258000元。2014年7月1日原告向陆川县农业银行按揭贷款l00000元，2015年8月28日原告提前还清全部贷款本息。至此,原告已分期付清总房款357976.32元。2014年6月4日原告向陆川县地方税务局缴纳了个人房屋买卖契税10771.51元，并于2014年6月9日向被告交付了保险费200元、他项权利费500元、预告登记费80元。2014年9月9日，原告向被告交付了住宅专项维修基金22l5元。2014年6月19日,原告向被告交付房产证办证费6000元、水电开户费1500元（合计7500元,华巨公司人员谢俊新收）。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十九条约定，由买受人委托出卖人到陆川县房地产管理所申请办理房屋所有权登记手续,买受人须协助提供相关办证所需材料。可见买卖双方之间实际已形成代理办证的委托合同关系。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用500日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的,双方同意按下列第三种方式“双方自行约定”处理。由于被告的原因，原告在约定的时间内未能取得房屋权属证书，且被告未按约定与原告协商，应依法承担违约责任。 原告对其的陈述在举证期限内提交有以下证据：1、原告身份证，证明原告的主体资格及身份情况；2、电脑咨询单，证明被告的主体资格及企业情况；3、商品房买卖合同，证明①原告购买被告开发的华巨金都商厦小区物业第604号房；②原、被告双方形成了代理办证的委托关系，被告应按期履行代理办证义务；4、中国农业银行现金缴款受理回执、5、中国农业银行现金缴款单、6、华巨公司收据（原告交房款）、7、中国农业银行借款凭证、8、中国农业银行还清借款证明，证明原告已经按约定履行完毕自己的缴费义务，即还清银行贷款，交清房屋总价款；9、收条，证明原告按被告要求缴纳了代理办证费及水电开户费；10、契税税收缴款书、11、华巨公司收据（原告交杂费），证明原告按国家税收规定及被告要求交清了所有税费；12、关于重新约定房产证办证事宜的函、13委托书，证明被告逾期办理不动产登记证书后，原告根据《商品房买卖合同》第15条第3项约定，通过当地居委会协商办证相关事宜，但被告未赴约，且至今未办证给原告；14、陆川县不动产登记中心答复、15、土地档案查询结果证明，证明被告在收取原告的办证费后，仍没有按照合同的约定履行自己的办证义务。 被告广西华巨房地产有限公司辩称，被告将华巨金都商厦小区604号房屋卖给原告，并承诺接受委托代理办证，但没有承诺取得证书的期限，造成原告至今尚未取得房屋权属登记证书是因为原告一直以来都认为被告收取办证费用不合理且违法，而索退已交的办证费用；且原告至今未提供任何相关办证相关材料给被告。原告不履行合同约定应尽的义务，又对委托办证提出反悔，是造成至今尚未办取房屋产权登记的主要原因，原告的诉讼请求依法不应得到支持。 被告对其的陈述在举证期限内提交有以下证据：1、营业执照，证明被告法定代表人及企业有关信息；2、电脑咨询单，证明被告主体资格及企业有关信息；3、居民身份证，证明被告法定代表人的身份信息。 经开庭质证，被告对原告提交的证据3的真实性没有异议，对证明目的第2点有异议，对证据10、11的真实性没有异议，对证明目的有异议，原告方没有履行自己的义务；对证据12、13有异议，被告认为该证据不能证明原告送达关于重新约定房产证办证事宜的函给被告，对证据14、15有异议，该证据不能证明被告没有做过办证工作。原告对被告提交的证据均没有异议。 原告提供证据12“关于重新约定房产证办证事宜的函”、证据13“委托书”，原告约定双方协商的时间为2017年11月27日早上9点，地点在社区居民委员会，该居民委员会虽在该函上签署“华巨房产有限公司未赴约”的内容，但不能证明该函被告于2017年11月27日前已经收到该函并知晓该函的内容，该证据依法不作为认定本案案件事实的参考依据。原告提供证据14“陆川县不动产登记中心的答复”、证据15“陆川县不动产登记中心出具土地档案查询结果证明”，两份证据证明截止至2017年12月15日，被告没有到该中心申请办理不动产首次登记及没有办理过土地转移登记手续，这两份证据与本案讼争之事实具有关联性，依法作为认定本案案件事实的参考依据。 经审理查明，2014年4月29日，原告陈静波与被告广西华巨房地产有限公司签订了一份《商品房买卖合同》,约定由原告购买被告开发的位于陆川县华巨金都商厦604号房屋一套，房屋建筑及公摊面积为l47.68平方米,每平方米价格2424元，总房价357976.32元。上述合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金；3、双方自行约定。”至2014年7月1日止，原告通过现金存入被告账户、向被告交纳现金及银行贷款按歇方式向被告付清了总房款357976.32元。2014年9月18日被告广西华巨房地产有限公司将陆川县华巨金都商厦604号房屋交付给原告使用，原告装修完毕后入住至今。 另查明，被告广西华巨房地产有限公司对其开发坐落于陆川县华巨金都商厦，至今尚未到陆川县不动产登记中心办理不动产首次登记。 再查明，原告陈静波与被告广西华巨房地产有限公司约定由被告为原告办理房产证，被告也收取原告支付的办证费用6000元。但因被告对其开发的华巨金都商厦至今尚未到陆川县不动产登记中心办理不动产首次登记，故未能办得房产证给原告。原、被告双方对逾期未取得房屋权属证书的处理没有进行特别约定，也未签订补充协议。 本院认为，原告陈静波与被告广西华巨房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实,内容条款未违反国家法律法规的强制性规定,合法有效,应予确认。合同签订后,双方应按合同约定履行各自的权利和义务。合同约定被告广西华巨房地产有限公司应在商品房交付后500日内，即在2016年1月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告广西华巨房地产有限公司至今尚未到陆川县不动产登记中心办理不动产首次登记，造成原告至今未取得权属登记证书的原因在于被告方，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。原告请求被告在本案判决生效之日起一个月内办理好房屋不动产权证书给原告，合法有理，本院予以支持。 原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证违约金问题。本院认为，首先商品房买卖合同中买房人的主要义务就是按期足额支付购房款，而开发公司的主要义务就是交付符合条件的商品房和权属证书。商品房买卖合同大多属于格式合同，签订合同过程中开发公司占据主导地位，对于合同内容具有较大的决定权，尤其是交房及办证时间，一般由开发公司确定。本案合同中仅规定了买受人逾期付款的违约责任（按每天0.3‰计算），而对开发商逾期交房和办证的违约责任未作具体约定，可以说双方之间的权利义务不对等。开发公司在享受权利的同时，亦应对其违约的行为承担对等的责任才符合公平原则。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的相关规定，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准是在原贷款利率的基础上再增加30%-50%的罚息，虽然原、被告双方对逾期未取得房屋权属证书的违约金没有进行约定，但依据上述法律规定，原告请求以购房款357976.32元为基数，按日0.25‰计算，未超过法律规定的上限，本院予以支持，但违约金起止的时间应从2016年2月1日起计算至取得不动产登记证书之日止。 关于原、被告之间是否存在委托关系问题。被告辩称，按合同第15条约定并不是为原告办理不动产权证书义务，且原告不配合提供相关材料给被告，以致未能办证的后果，责任在于原告。本院认为，按照行业惯例及现实情况，虽然原、被告之间没有书面的委托手续，但是被告统一在收取了原告办证费用及公共维修基金的情况下，如无相反约定或表示，应当视为其已经接受了原告的委托，承担了办理房屋产权证的责任，形成了代为办理产权证书的事实委托关系。其次，被告开发商作为贷款担保方，如果由原告自行办理房产证后将房产进处置，作为担保方的被告首先应当向贷款银行承担担保责任。在此种情况下，开发商为自身利益考虑，不可能允许业主自行办理房屋产权证。因此，所提供贷款担保的开发商均是代业主办理房产证后直接将产权证抵押在银行，成交银行加盖抵押印章之后交给业主。故此，被告的辩解与本院查明的事实不符，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告广西华巨房地产有限公司在本判决生效后一个月内为原告陈静波办理房屋不动产权证书。 二、被告广西华巨房地产有限公司应支付违约金给原告陈静波（违约金计算方法：以357976.32元为基数，按日0.25‰计算，从2016年2月1日起计至原告取得房屋不动产权证书之日止）。 案件受理费1185元（原告陈静波已预交），由被告广西华巨房地产有限公司负担。 上述第二项义务，被告广西华巨房地产有限公司应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告陈静波可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  林剑波 二〇一九年五月八日 法官助理赵熠昊 书记员罗建胜