广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初2513号原告：田光军，男，1978年8月7日出生，汉族，住贵州省凤冈县。委托代理人：王金键，系广东联合发展律师事务所律师。委托代理人：刘颖，系广东联合发展律师事务所实习律师。被告：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码9144。法定代表人：李卫华，执行董事。委托代理人：李安琦，系北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告田光军诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田光军的委托代理人王金键、刘颖，被告泽信公司的委托代理人李安琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田光军诉称：2015年8月22日，原告与被告签订《商铺买卖合同》，约定：原告向被告购买位于广州市天河区*路39—45号三层3492号铺，面积共8.0791平方米，房价款总计为631632元。原告已向被告支付购房定金100000元,首付款281632元，税专款20095元和团购折扣金50000元。依据《商铺买卖合同》第四条，买受人选择出卖方推荐的银行办理购房贷款手续，但被告没有通知其办理按揭手续，没有向其推荐可以办理按揭贷款的银行，导致原告无法向银行申请到按揭贷款。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。请求法院依法判令：1、解除《商铺买卖合同》；2、被告返还原告支付的购房定金100000元，购房款281632元，税专款20095元；3、被告返还团购折扣金50000元；4、诉讼费由被告承担；被告泽信公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告要求解除合同及返还款项的理由为被告没有通知其办理按揭手续，没有通知按揭贷款银行，导致其无法办理按揭贷款，被告认为情况不属实。根据原告提供的资料，被告已经向原告推荐了办理按揭的银行，事实上原告也已经委托了相关的代理机构，向银行申请办理按揭贷款手续。故被告已经按照《商铺买卖合同》的约定履行了推荐办理按揭贷款银行的义务，不存在原告所陈述要求解除合同的情形。2、根据原告诉讼请求解除合同的法律依据为《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，该条款所规定的是对方当事人可以请求解除合同，而并非应当。根据法律规定，有合同约定应当按照合同约定，没有合同约定按该规定。根据双方签订的《商铺买卖合同》第四条：被告作为出卖人义务仅是推荐银行，具体由买受人与银行协商，银行是否批准贷款，是买受人与银行的义务；原告完全知悉风险，任何办理贷款只是支付房款的渠道，以何种方式支付房款是买受人的义务；如果无法办理按揭的话，买受人应当在收到通知的第15天内一次性全额支付全部房价款。故被告认为本案中被告已经履行了向原告推荐按揭贷款银行的义务，且根据合同约定无论以何种形式最终足额支付涉案房价款均是买受人的义务。3、原告没有按照合同约定足额支付涉案商铺的全部房价款，已构成违约，且被告不存在违反合同约定的情形。原告要求解除合同返还款项的诉讼请求没有事实和法律依据。4、原告请求返还的团购折扣金是由案外人*公司收取，并不是由被告实际收取，被告也不认可该团购费是房价款的一部分。故原告要求被告返还团购费没有事实和法律依据。5、被告需要明确在之前涉及被告的系列案件中包括（2018）粤01民再224号案及其他在广州市天河区人民法院审理案件中被告代理人周乐忆发表的意见及庭审过程中的陈述被告不予认可，特别是对于由于被告原因导致无法办理按揭的陈述被告不予认可，被告从未授权该代理人发表上述意见。6、相关案件都有成功办理贷款的事实，不存在原告陈述无法办理按揭的情况。经审理查明：2015年8月22日，田光军（买受人）与泽信公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买受人所购的商铺为广州市天河区*路39-45号三层492号铺（以下简称“涉案商铺”）；涉案商铺属按现状销售，按建筑面积计价，房价款总金额为631632元；（第四条）付款方式及期限：买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照按揭付款方式按期付款：2、按揭付款：（1）2015年8月22日前支付总房价款的60%（包含定金100000元）计381632元；……（3）余下房价款计250000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；备注（买家自选）：买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续，若买受人选择该项，同意按照以下约定执行：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的代理机构办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭手续的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；买受人特别声明：（1）无论任何情况下（包括但不限于买受人申请按揭贷款的，贷款银行未能批准买受人按揭贷款申请或批准的按揭贷款不足房价款余款），不论出卖人是否另行通知，买受人均应按本合同约定的时间支付购房款，（2）出卖人仅是推荐银行予买受人，由买受人自行与银行协商，办理按揭贷款手续，出卖人不保证及不负责买受人获得银行贷款之审批，申请取得该贷款的责任在买受人，（3）买受人虽然提交了按揭资料及签订了相关的申请表或按揭合同后，并不视为买受人已履行完毕其义务，按揭是否办理完毕，应以银行将按揭款转至出卖人的账户为准，在银行放款前，买受人还有义务根据银行的要求进行配合，如买受人未尽配合义务造成逾期付款的，视为逾期付款，应当按本合同第五条承担违约责任，（4）买受人在签署本合同时，已完全了解按揭贷款的办理条件、程序及按揭所需支付的全部费用，确认其自身的资信情况及还款能力符合按揭贷款的要求，完全知悉用按揭方式履行合同的商业风险，并认可办理按揭付款是买受人支付房款的融资渠道，以何种方式支付房款均是买受人的义务，买受人知悉并同意，贷款政策的调整或没能获得贷款审批（含审批额度不足的），均不作为买受人不能履行合同的抗辩理由，（5）……（6）如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的代理机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付涉案商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；经双方协商一致，为实现涉案商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将涉案商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为l0年，自2016年1月1日商场开业之日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的管理费收益；原则上，委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回涉案商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营涉案商铺等条款。同日，田光军（甲方、委托人）与案外人广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流天地公司”，乙方、受托人）签订《商铺委托经营管理协议》（以下简称《协议》），约定：乙方受泽信公司指定，接受甲方的委托，在约定期限内具体经营涉案商铺；委托经营期限为10年，自《合同》约定的商场开业日2016年1月1日开始计算；委托经营管理期限内，甲方不得以任何理由要求提前收回涉案商铺，不得干涉、影响乙方使用及经营涉案商铺等条款。关于田光军的付款情况。田光军提供了加盖有“泽信公司收款专用章”的《正式收据》多张（载明泽信公司收取定金80000元、定金20000元、铺款281632元、税专款20095元）证明其支付付款情况。泽信公司确认田光军已向其支付购房定金100000元、购房款281632元、税专款20095元。田光军另提供加盖“广州*投资咨询有限公司（以下简称‘*公司’）财务专用章”的《收据》（载明*公司收到田光军购买涉案商铺的团购50000元），田光军认为上述团购费用实为泽信公司收取，因此要求泽信公司返还。泽信公司对上述证据不予确认，认为上述费用并非其收取。关于田光军的按揭贷款情况。田光军称涉案商铺现无法办理按揭。另查明，泽信公司在本院受理的（2016）粤0106民初18467号等案件中确认现潮流站（即涉案商铺所在商场，下同）二、三层无法通过办理按揭的方式支付房款，因为潮流站二、三层多个商铺在进行诉讼，潮流站二、三层的整体经营受到影响，所以无论相关商铺是否已进入诉讼，银行对潮流站二、三层购房人的按揭申请均不予批准。另查明，在广州市中级人民法院审理的（2018）粤01民再224号案件中，泽信公司明确表示目前阶段其被列入失信被执行人，银行已无办理按揭可能。另在本案庭审中，田光军明确其要求解除《合同》的依据为目前合同约定的付款方式不能实现，银行无法办理按揭贷款，双方无法协商一致如何付款，导致合同不能继续履行，因此其要求解除合同。鉴于泽信公司目前经营困难的状况，本院已向田光军释明合同解除后可能将面临债权无法实现的后果，田光军表示清楚并明确坚持诉讼请求。另查明，在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈烨祥诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）、*公司合同纠纷一案（以下简称“1550号案”）中，*公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，泽信公司在庭审中陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，*公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购款30000元作为*公司的销售服务费用由*公司收取，*公司收取团购款30000元后也无需向泽信公司返还；陈烨祥与*公司不存在任何合同关系，陈烨祥与泽信公司共同确认*公司向陈烨祥收取的团购款30000元相当于*公司受泽信公司委托而向陈烨祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购款30000元等。本院认为：《合同》是田光军与泽信公司双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于田光军要求解除《合同》的诉讼请求。田光军主张因涉案商铺现无法办理按揭，因此其有权解除合同。结合《合同》第四条上下文内容来看，《合同》第四条特别声明中第（4）、（6）点的约定内容是针对因买受人原因导致按揭不成的情况下如何履行合同所作的约定。《合同》约定田光军以按揭方式支付房款，根据泽信公司在相关案件中确认的事实，现涉案商铺无法办理按揭。根据泽信公司在相关案件中关于涉案商铺所属的潮流站二、三层无法办理按揭及其原因的陈述来看，涉案商铺无法办理按揭不能归责于买受人。而《合同》并未就非买受人原因导致按揭不成情况下如何支付剩余房款进行明确约定，现合同双方亦无法就按揭不成情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《合同》确因不可归责于双方的原因已无法继续履行，田光军现请求解除合同，合法有理，本院依法予以支持。关于田光军要求返还购房款等其余诉请。《合同》解除后，出卖人应当将收受的购房款返还买受人。本案中，田光军提交加盖有“泽信公司收款专用章”的《正式收据》多张证明泽信公司收取定金100000元、购房款281632元、税专款20095元。因合同解除，田光军诉请泽信公司退还上述款项并无不当，本院予以支持。田光军另提交加盖“*公司财务专用章”的收据证明其支付团购费50000元。田光军作为买受人应为基于认为交纳团购款可获得涉案商铺购房款优惠的认知而支付团购款，结合泽信公司在1550号案中关于“*公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购款的用途、流转过程等的陈述，可认定上述款项系田光军为涉案商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，现《合同》已被判令解除，田光军要求泽信公司返还上述团购款，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告田光军与被告广州市泽信物业管理有限公司就广州市天河区*路39-45号三层492号铺签订的《商铺买卖合同》；二、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告田光军返还购房定金100000元、购房款281632元、税专款20095元；三、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告田光军返还团购费50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10820元，由原告田光军负担2525元，由被告广州市泽信物业管理有限公司负担8295元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  刘桂梅人民陪审员  丘东友二〇一九年五月二十三日书 记 员  谢丽军何瑞雯本判决书已于2019年月日送达