黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）哈民一民终字第125号上诉人（原审被告）黑龙江省爱地投资有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区汀江路92号9号楼。法定代表人王永德，该公司董事长。委托代理人李志滨，黑龙江富祺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王新平，男，1971年11月26日出生，汉族，无业，住哈尔滨市南岗区。委托代理人孙忠礼，男，1963年3月2日出生，汉族，中北电力建设安装集团有限公司员工，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审原告）姜连生，男，1961年3月15日出生，汉族，无业，住哈尔滨市南岗区。委托代理人孙忠礼，男，1963年3月2日出生，汉族，中北电力建设安装集团有限公司员工，住哈尔滨市南岗区。上诉人黑龙江省爱地投资有限责任公司（以下简称爱地公司）因与被上诉人王新平、姜连生物权保护纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2012）南民一初字第31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月17日公开开庭审理此案。上诉人爱地公司的委托代理人李志滨，被上诉人王新平、姜连生的委托代理人孙忠礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王新平、姜连生在一审诉称：2007年5月10日，案外人中国农业银行哈尔滨市松北支行（原为中国农业银行股份有限公司哈尔滨开发区支行，以下简称松北农业支行）将自有的坐落于哈尔滨市湘江路92号9号楼一至五层房屋租给爱地公司使用，租期为三年。2010年6月，案外人通过拍卖出售上述出租的房屋，被王新平、姜连生以12600000元的价格购得。但爱地公司却以种种理由直到2011年10月30日才从上述房屋中迁出。爱地公司的行为侵犯了王新平、姜连生的所有权，因此，要求爱地公司给付占用房屋期间的租金1715890元（租金每日每平方米1.75元，自2010年7月20日至2011年10月30日）。爱地公司在一审辩称：王新平、姜连生没有提供其享有本案争执之房屋所有权的有效证据，没有取得物权法规定的所有权取得要件，即未取得房屋所有权证。王新平、姜连生与爱地公司之间没有签订过租赁合同。按法院生效的判决，是要求爱地公司将本案所争执的房屋交还给松北农业银行，这与本案王新平、姜连生没有任何关系，因此，王新平、姜连生无权向爱地公司索要房屋租金。王新平、姜连生是向松北农业银行购买房屋，他们之间建立的法律关系与爱地公司无关。所以，爱地公司不应当承担所谓的赔偿责任，而且王新平、姜连生也无权提起诉讼。请求法庭驳回王新平、姜连生的起诉。一审判决认定：2007年5月10日，案外人松北农业支行将自有的坐落于哈尔滨市湘江路92号9号楼一至五层房屋租给爱地公司使用，租期为三年。2010年6月，案外人通过拍卖出售上述出租的房屋。2010年7月19日，王新平、姜连生以12600000元的价格购得。但爱地公司却以种种理由直到2011年10月30日才从上述房屋中迁出。在本案审理中，经委托司法鉴定机构对本案争议之房屋的市场租赁价格进行鉴定，其鉴定意见是：经分析、计算，确定坐落于哈尔滨市南岗区湘江路92号9号楼1-5层办公用途的房地产于鉴定基准日2013年4月27日的正常市场价格总计为1715890元，单价1.75元／平方米／天。一审判决认为：王新平、姜连生通过拍卖竞购的方式购买房屋，在其与相关方签订了拍卖成交确认书，并交付了购房款后，就应视其为取得了竞买房屋的所有权。至于王新平、姜连生是否办理了产权变更手续，或是否取得了相关证照，均不影响王新平、姜连生对上述房屋所有权的取得。爱地公司对本案争议房屋的承租使用，是根据其与案外人松北农业支行签订的租赁合同。该合同到期后，爱地公司即失去了再在该房屋中继续承租使用的资格。鉴于王新平、姜连生自2010年7月19日取得了本案争议之房屋所有权，以及爱地公司在此之后至2011年10月30日期间无因使用该房屋的客观事实，爱地公司应当按照司法鉴定确认的租金价格，向王新平、姜连生交付其无因使用本案争议之房屋期间的租金。爱地公司明确表示拒绝向王新平、姜连生交付租金，是对王新平、姜连生合法权益的侵犯。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定判决：一、爱地公司于本判决生效后十日内给付王新平、姜连生租金1715890元；二、驳回王新平、姜连生其他请求。如果爱地公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27100元，由王新平、姜连生负担6857元，爱地公司负单20243元。鉴定费17100元，由爱地公司负担。宣判后，爱地公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决程序违法。一审期间，王新平、姜连生超过法定期限申请鉴定，爱地公司已经明确表示不同意鉴定，但一审法院仍坚持鉴定，且违反审级，由省法院交由林业中院委托鉴定机构进行鉴定。在鉴定结论作出后，爱地公司要求重新鉴定，而一审法院对此未予处理，直接作出判决，应属于程序违法；二、一审委托鉴定的鉴定报告明显违反法律规定，一审判决采信该鉴定结论错误。第一、一审鉴定程序违法。首先，王新平、姜连生提出鉴定申请超过法定期限，一审法院无权组织鉴定。其次，在鉴定期间，于2013年组织出现场，办案法官要求双方在7个工作日内举证，但鉴定机构在举证期限届满前作出鉴定结论，剥夺了爱地公司的举证权利。再次，一审组织鉴定期间，各方均要求按照纠纷当时的市场价格作为评估标准，但鉴定结论最终却以2013年4月27日作为鉴定基准日错误。最后，一审期间，爱地公司已经提出重新鉴定，但一审法院未予处理及答复。第二、一审鉴定内容及鉴定结果违法。首先，鉴定机构的鉴定期间与委托鉴定期间明显不一致，鉴定结论的数额是否同样多计算无法证明。其次，一审鉴定的是房产的市场价值，而非租金价格。再次，一审鉴定采用市场比较法，但没有对比较的市场同类或同面积、同地段的房产价格的比较依据。最后，一审鉴定没有鉴定依据，作为申请鉴定人，并未持有房产证，故该鉴定明显缺少事实依据。三、王新平、姜连生并未取得房屋所有权，其无权要求爱地公司迁出。王新平、姜连生虽通过拍卖购买涉案争议房屋，但并未办理房屋登记，根据《物权法》、《合同法》的规定，其仅依据合同取得债权而并未取得房屋所有权，也正是基于此，案外人松北农业支行才将爱地公司诉至法院要求迁出，经两级法院判决，爱地公司迁出并将房屋返还松北农业银行，一审判决爱地公司支付租金明显错误。请求：撤销一审判决，驳回王新平、姜连生的诉讼请求。王新平、姜连生在法定期限内未提交书面答辩状，在二审庭审中辩称：爱地公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。同意一审法院判决。二审中，双方均未提供新的证据。二审中，爱地公司书面申请重新进行鉴定。经征求王新平、姜连生意见，王新平、姜连生不同意重新鉴定。二审经审理确认一审判决认定的事实。另查明：松北农业支行在其与爱地公司签订的房屋租赁合同于2010年5月9日期满后，向南岗区人民法院提起诉讼，要求爱地公司给付自2008年5月10日至2010年5月9日共2年期间拖欠的房屋租金并迁出。2011年10月20日，一审法院作出（2010）南民二初字第1580号民事判决，判令爱地公司给付拖欠的房屋租金，同时判令爱地公司于判决生效后15日内从涉案争议房屋中迁出。2011年10月30日，爱地公司从涉案争议的房屋中迁出。本院认为：王新平、姜连生与爱地公司双方并未签订房屋租赁协议，本案是基于王新平、姜连生通过拍卖程序以竞购的方式购买了涉案争议房屋后，爱地公司在其与案外人松北农业支行签订的房屋租赁合同期限届满仍无正当理由占有、使用该房屋所引发的侵权纠纷，双方并不存在租赁关系，一审判决认定双方为租赁合同纠纷不当，本院予以纠正。王新平、姜连生通过拍卖程序以竞购的方式购买了涉案争议房屋，并与相关方签订了拍卖成交确认书，足额交付了购房款，根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，应视为其已经合法取得了涉案争议房屋的使用权。爱地公司在其与案外人松北农业支行签订的租赁房屋期限届满，且该房屋已被案外人松北农业支行以拍卖的形式卖与王新平、姜连生的情况下，仍无因占有该房屋，侵犯了王新平、姜连生依法取得该房屋占有、使用的合法权益，应当承担王新平、姜连生由此而造成的实际损失，况且本案在一审诉讼期间，王新平、姜连生已于2012年7月27日取得了涉案争议房屋的所有权证书，故一审判决对此认定正确。关于爱地公司上诉主张一审判决程序违法问题。经本院审查，王新平、姜连生于2011年7月30日提起本案诉讼的诉讼请求为：1、判令爱地公司搬离涉案争议的房屋；2、判令爱地公司给付占有房屋的租金2537542元（按每日每平方米2元计算，暂自2010年7月20日至2011年7月30日）。2011年12月9日又补充申请：请求判令爱地公司给付占有房屋租金3153319元（按每日每平方米2元计算，自2010年7月20日至2011年10月30日）。2013年3月7日，一审法院组织庭前调解期间，王新平、姜连生以爱地公司已于2011年10月30日从涉案争议房屋迁出为由，撤销了原诉求中要求判令爱地公司搬离房屋的诉讼请求，并以其请求判令给付房屋租金按每日每平方米2元计算缺少法律依据为由申请司法鉴定。2013年4月27日，一审法院经由本院司法技术处转省法院司法鉴定室，并由省法院司法鉴定室指定省林区中院技术室，由省林区中院技术室委托哈尔滨滨港房地产咨询估价有限公司对涉案争议房屋被无因占有期间的租金进行鉴定。上述程序，符合法律规定，爱地公司的该项上诉主张，理由不能成立，对其该项主张，本院不予支持。关于爱地公司上诉主张一审判决采信鉴定结论错误问题。如前所述，一审法院按照规定经合法程序委托鉴定机构对涉案争议房屋被爱地公司无因占有期间的租金进行鉴定，以确定王新平、姜连生依法取得该房屋而未实际使用所造成的损失，并无不当。爱地公司上诉主张王新平、姜连生超过期限申请鉴定，从本案实际情况看，爱地公司在其与案外人松北农业支行签订的租赁房屋期限届满，且经人民法院的生效判决判令其迁出后，仍无正当理由占有使用该房屋，属于侵权行为，与中华民族倡导的诚实守信原则相悖。本案中，即使王新平、姜连生没有申请鉴定，人民法院也应当依据公平原则，释明或要求主张权利的一方当事人就其损失进行鉴定，故爱地公司关于一审判决采信鉴定结论错误的上诉主张，理由不能成立，对其该项上诉主张，本院不予支持。关于爱地公司在该项主张中提及到的鉴定期间剥夺其举证权利、鉴定结论没有按照市场价格作为评估标准、鉴定结果违法等问题，因其在诉讼期间并未举示证据证明其主张，故本院对其上诉主张，不予支持。关于爱地公司主张重新鉴定问题，经审查，一审法院在组织双方对鉴定结论进行质证期间，爱地公司虽对该鉴定结论有异议，并口头要求重新鉴定，因其并未举示证据证明该鉴定结论存在符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条关于重新鉴定的情形，一审法院据此对其申请不予准许，并无不当，爱地公司在本院二审期间，又申请重新鉴定，同理亦不予准许。关于爱地公司上诉主张王新平、姜连生并未取得房屋所有权，其无权要求爱地公司迁出的问题。经审查，王新平、姜连生原诉求中虽有该项主张，但后因爱地公司已经搬离涉案争议房屋，王新平、姜连生亦已撤销该项诉求，故爱地公司的该项上诉主张，缺少事实根据，本院不予审查、处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉审案件受理费20243元（爱地公司预交），由爱地公司负担。本判决为终审判决。审判长 许 静审判员 刘松江审判员 刘炳柏二〇一四年三月四日书记员 史万强于波