湖南省衡阳市中级人民法院民事判决书（2014）衡中法民一终第102号上诉人（原审原告）衡阳云锦纺织有限公司。法定代表人游松柏，该公司总裁。委托代理人彭琦，湖南居安律师事务所律师。上诉人（原审被告）衡阳市银佳职工医院。负责人吴清，该医院院长。委托代理人秦家湘、刘超，湖南秦湘律师事务所律师。上诉人(原审第三人)吴清。被上诉人(原审被告)陈怀宇。被上诉人(原审第三人)衡阳创展房地产开发有限公司。法定代表人陈国荣，该公司执行董事。委托代理人高宇，湖南湘华律师事务所律师。委托代理人吴瑶，女，1990年6月30日出生，汉族，广东省丰顺县人，该公司员工，住广东省丰顺县丰良镇莘桥村莘陂。上诉人衡阳云锦纺织有限公司(以下简称云锦公司)、衡阳市银佳职工医院(以简称银佳医院)、吴清因与被上诉人陈怀宇、衡阳创展房地产开发有限公司(以下简称创展公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2013）雁民一初字第350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，于同年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人云锦公司的委托代理人彭琦、上诉人银佳医院的委托代理人秦家湘、刘超、上诉人吴清、被上诉人创展公司的委托代理人高宇、吴瑶到庭参加诉讼，被上诉人陈怀宇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明，2004年，原衡阳纺织印染厂国有企业改制时，云锦公司通过购买的方式取得了银佳医院（原衡阳纺织印染厂职工医院）的房屋产权。2005年4月23日，云锦公司与陈怀宇签订租赁合同，将银佳医院土地、房屋租赁给陈怀宇，租期五年。租赁期间，陈怀宇对医院进行了设备添置和改造并经营医院。2009年4月3日，云锦公司（甲方）与陈怀宇（乙方）再次续签租赁合同，约定，租赁期限从2010年5月1日起至2013年4月30日止，时间为三年；甲方根据发展要求，中途需中止合同，可提前一年告知乙方，乙方不得有任何异议，若无变更，期满乙方可优先续签；租金每年90000元，半年支付一次；在合同期内，如有违约，违约方须赔偿另一方相应的违约金，即租金的同期数；合同还对双方的其他权利义务作了约定。2009年4月3日，陈怀宇与吴清、银佳医院签订《衡阳市银佳职工医院转让协议书》，陈怀宇将银佳医院以410000元价格整体转让给吴清。吴清接手后对医院进行经营，房租及水电费均按陈怀宇与云锦公司的合同约定，在合同期内房租及水电费均由吴清向云锦公司交纳，云锦公司对上述行为并未提出异议。2012年10月24日，衡阳市人民政府作出衡政通(2012)10号关于“收回国有建设用地使用权决定”，决定收回包括涉案房屋所在地在内的云锦公司名下雁峰区纺织新村1号4宗国有建设用地使用权，收回后，该宗地由创展公司通过网上挂牌竞得，创展公司于2013年11月1日取得了国有土地使用证，但涉案房屋所有权人仍为云锦公司。云锦公司分别于2013年3月22日、6月24日、10月11日通知陈怀宇合同期满后不再续租，并要求其尽快搬迁返还房屋，其中2013年6月24日通知由吴清签收。2013年4月30日房屋租赁合同到期后，因云锦公司与吴清为房屋搬迁事宜协商未果，云锦公司没有收取银佳医院合同到期后的房屋租金，遂酿成本案纠纷。原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。陈怀宇与云锦公司签订租赁合同的同时将银佳医院整体转让给吴清，其实质为转租行为。吴清接手后，虽未与云锦公司签订合同，但按原合同履约，将房租、水电费按时交给云锦公司，云锦公司并未提出异议，应视为默认陈怀宇的转租行为，租赁合同对吴清和云锦公司双方具有约束力。涉案房屋土地虽经政府收回、出让，但该地面上的建筑物并没有灭失，原告仍是银佳医院的房屋所有权人。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定以及合同相对性原则，云锦公司是本案租赁合同纠纷适格的原告主体。银佳医院及吴清辩称原告不是本案的适格主体，理由不成立，该院不予采纳。陈怀宇将医院转租后，不再参与经营管理，因此，其在本案中不承担民事责任，创展公司取得涉案房屋土地进行房地产开发，与本案纠纷没有因果关系，因此，创展公司在本案中亦不承担民事责任。2013年4月30日，本案租赁合同期满后吴清以种种理由拒不返还租赁房屋给云锦公司，是引起本案纠纷的根本原因，应负本案全部责任。故吴清与银佳医院负有腾退房屋和支付房屋占有使用费的民事责任。至于银佳医院及吴清辩称云锦公司未在一年前通知其不能续签合同情况，有违合同约定。该院认为，云锦公司（甲方）与陈怀宇的合同是约定若中途需中止合同可提前一年告知（乙方），而本案吴清使用到房屋租赁期限届满，不存在中止情形，故不存在云锦公司有违约行为。政府作出规划调整，决定收回涉案房屋土地，情势发生变更，致使双方不能续签合同，云锦公司并无过错。因此，云锦公司要求银佳医院及吴清腾退房屋和支付2013年5月1日至2013年10月31日期间的房屋占有使用费37500元以及按每月7500元的标准支付2013年11月1日至实际履行支付义务时止的房屋占有使用费的诉讼请求，合理合法，该院予以支持。原告在庭审时要求变更房屋占有使用费金额的诉讼请求，因超出规定的举证期限，该院不予支持。原告要求承担合同违约金的诉讼请求，因其不能提供证据证明是租赁方不愿交纳房屋租金，对该项请求该院予以驳回；同样原告要求赔偿经济损失300000元的诉请，因没有证据证实，该院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、被告衡阳市银佳职工医院及第三人吴清在本判决生效之日起45日内将衡阳市银佳职工医院房屋腾空返还给原告衡阳云锦纺织有限公司；二、被告衡阳市银佳职工医院及第三人吴清按每月7500元的标准向原告衡阳云锦纺织有限公司支付从2013年5月1日起至实际履行支付义务时止的房屋占有使用费；三、驳回原告衡阳云锦纺织有限公司对被告陈怀宇的诉讼请求；四、驳回原告衡阳云锦纺织有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费6925元，由被告衡阳市银佳职工医院及第三人吴清负担l125元。超标受理费5800元，由原告衡阳云锦纺织有限公司负担。宣判后，上诉人云锦公司不服，向本院提起上诉称：1、原审判决给予银佳医院、吴清45日履行期限，客观上纵容了银佳医院、吴清刻意违约及侵权的非法行为，应判决银佳医院、吴清在15日内腾空退房；2、银佳医院、吴清应赔偿因其延期退房给上诉人造成经济损失300000元。请求撤销原判，依法改判。针对上诉人云锦公司的上诉，银佳医院答辩称，云锦公司与银佳医院的合同未到期，本案诉争的主要问题是上诉人对银佳医院的补偿及上诉人违约，上诉人上诉无理，应驳回其上诉。吴清答辩称，其赞同银佳医院的答辩意见。原审被告创展公司答辩称，其支持上诉人云锦公司的上诉请求。原审被告陈怀宇未予答辩。上诉人吴清、银佳医院上诉称：1、云锦公司的房屋权属证书在土地被政府征收后本应注销，但云锦公司却违规未办理注销手续，因而云锦公司不是涉案房屋的所有权人，云锦公司不是本案适格主体；2、云锦公司与陈怀宇签订租赁合同后对陈怀宇整体转让给吴清是知情的，云锦公司与吴清是事实上的租赁关系，因而关于租赁期限及附着物等除租金以外的问题处理只能由吴清与云锦公司协商解决；3、银佳医院在租赁期内的装饰装修及其添附应得到补偿。请求撤销原判，改判驳回云锦公司的诉讼请求。针对上诉人吴清、银佳医院的上诉，云锦公司答辩称，上诉人吴清、银佳医院引用并罗列诸多与本案无关的法律概念及法律条文，以混淆视听达到其非法的目的；本案中，政府“收回国有建设用地使用权”这一行政行为的对与错、是与非，有、无损失，这都不是本案审理范围，事实上也不能构成上诉人的抗辩理由；上诉人纠缠“转租”与“事实租赁”的概念，但无法回避其租赁已经到期，必须履行腾空清场的法律义务。请求撤销原判，改判驳回上诉人银佳医院、吴清的上诉。被上诉人创展公司答辩称，其赞同云锦公司的答辩意见。被上诉人陈怀宇未予答辩。二审期间，各方当事人均未向本院提供新的证据。经审理查明，在涉案房屋转租后，上诉人吴清、银佳医院，对银佳医院进行了装饰、装修、新建了小量房屋并购置有关医疗器材，但装饰、装修、新建小量房屋并未经过云锦公司审批和同意。原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，被上诉人陈怀宇与上诉人吴清、银佳医院签订的《衡阳市银佳医院整体转让协议书》，该协议书名义上是整体转让，实际上是转租，因银佳医院的土地使用权人、房屋所有权人均是云锦公司，银佳医院系陈怀宇从云锦公司租赁的。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。本案中，陈怀宇与吴清、银佳医院签订该协议时虽未经云锦公司同意，但转承租后，银佳医院、吴清将租金直接交给云锦公司，云锦公司予以接收并未提出异议，应视为云锦公司默认陈怀宇转租。银佳医院整体搬迁因其医疗设备、器材的拆卸安装及其他财物的转移工程量较大，原审判决给予吴清、银佳医院45日的腾房时间并无不当；上诉人云锦公司提出的“银佳医院、吴清应赔偿因其延期退房给上诉人造成经济损失300000元”，因云锦公司未提供证据予以证实，本院不予支持。本案系房屋租赁合同纠纷，涉案房屋的所有权人即出租人是云锦公司，云锦公司系本案适格主体；但涉案房屋转租后，吴清、银佳医院对银佳医院进行了装饰装修、新建小量房屋，但其装饰装修、新建小量房屋并未经过云锦公司的审批和同意。涉案房屋土地使用权已被政府收回，原租赁合同期满后，吴清、银佳医院要求续租，事实上已不可能。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定，银佳医院已形成附合的装饰装修依法应由吴清、银佳医院负责处理，未形成附合的装饰装修物等，可由吴清、银佳医院拆除。吴清、银佳医院在租赁期内新增的已形成或未形成附合的添附部分是否得到拆迁补偿问题，不属于本案审理范围，本院不予审查。综上，上诉人云锦公司、吴清、银佳医院的上诉主张，无事实和法律依据，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6925元，由上诉人衡阳云锦纺织有限公司负担。本判决为终审判决。（转接下页）（此页无正文）审判长 龙 巍审判员 王洪峰审判员 许建中二〇一四年七月三日书记员 刘宏辉校对责任人：王洪峰打印责任人：刘宏辉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。