广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终305号 上诉人（原审被告）：容天，男，1978年10月8日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：江武，广西济见律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北流市新天地房地产有限公司，住所地北流市新天地商业街****楼**商铺。 法定代表人：马力，该公司董事。 委托诉讼代理人：彭世瑶，该公司职工。 原审被告：王堂生，男，1979年7月12日出生，汉族，住广西北流市。 上诉人容天因与被上诉人北流市新天地房地产有限公司（以下简称“新天地公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服北流市人民法院（2018）桂0981民初1963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人容天及其委托诉讼代理人江武，被上诉人新天地公司的委托诉讼代理人彭世瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 容天上诉请求：一、撤销北流市人民法院作出的（2018)桂0981民初1963号民事判决，改判驳回新天地公司的一审诉讼请求。二、本案的诉讼费用均由新天地公司承担。事实与理由:一、一审认定上诉人不支付租金构成违约，判令解除上诉人与新天地公司签订的《商铺租赁合同》是错误的。上诉人不支付租金系因新天地公司欠缴电费，导致上诉人在超市正常经营过程中被北流市供电公司断电，上诉人履行的是合同规定的一种抗辩，不存在任何的无故不支付租金的情况。上诉人对商铺进行了装修，投入了大量的人力、物力、财力，如合同解除，上诉人投资的资金无法收回，有违合同法的立法目的，新天地公司应继续履行合同。二、一审认定新天地公司就该商铺的费用问题多次与上诉人交涉，其已经履行了相关催告义务，该事实认定错误。在上诉人没有支付租金期间，新天地公司明知是由于自己的行为导致上诉人不能对租赁商铺进行合理有效利用，一直没有对上诉人进行任何的催交。三、从2017年5月至2018年10月，涉案商铺的供电停止。该停电原因系新天地公司造成，损失应由新天地公司自行承担。四、本案的违约行为在于新天地公司,一审认定上诉人须支付违约金的依据不足，二审法院应驳回新天地公司的该项诉讼请求。五、一审判决上诉人负担物业管理费的依据不足，因新天地公司的违约行为致使上诉人不能对租赁商铺进行有效利用，该后果应由新天地公司承担。即使在上诉人对承租商铺正常使用的情况下，物业管理费也理应交付给提供物业服务的物业管理公司，上诉人不交物业管理费也应由物业管理公司向上诉人进行追偿。 新天地公司辩称，一审判决认定事实基本清楚，程序合法，判决结果正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人容天的上诉请求。 王堂生二审未出庭参加诉讼也未提交书面意见。 新天地公司向一审法院起诉请求：1.解除2016年11月1日新天地公司分别与容天、王堂生签订的两份《商铺租赁合同》；2.判令容天、王堂生支付2017年5月1日起至本案判决生效之日止的商铺租金给新天地公司（暂计至2018年6月份的租金为14个月×19200元/月=268800元）；3.判令容天、王堂生支付租金滞纳金给新天地公司（滞纳金计算方法为：从2017年5月26日起至判决生效之日止，每日按照拖欠的租金的1%计算，其中暂计至2018年6月止为604800元）；4.判令容天、王堂生承担从2016年11月1日起至本案判决生效之日止的商铺物业费（暂计至2018年6月，容天、王堂生拖欠的物业费为53050.75元）。 一审法院认定事实：2016年11月1日，新天地公司与容天签订《商铺租赁合同》，约定新天地公司作为出租方将北流市松木岭路“北流新天地商业街”2#、3#、16#栋一层的商铺（共计1338.83平方米，实际计收租金面积为1200平方米）出租给容天；合同期自2016年11月1日起至2026年10月31日止，共十年；容天向新天地公司交纳20000元保证金，作为设备押金，此笔押金待计算租金时间开始后，转为租金押金；租金计算方式为递增模式，按月支付，2017年5月1日至2020年4月30日的月租金为人民币19200元，2020年5月1日至2023年4月30日的月租金为人民币21120元，2023年5月1日至2027年4月30日的月租金为人民币24240元；容天如违约不按时交纳租金的按每日每月租金的1%加收滞纳金，超过20天不交租金的，按违约处理，合同自动终止，容天10天内将商铺交还给新天地公司，押金不予退还；租赁商铺在租赁期间所产生物业管理费、水电费、维修费、租赁费、宣传费、税费等一切费用由容天承担。同日，新天地公司按容天的要求，与王堂生也签订了一份《商铺租赁合同》，用于办理容氏爱心商贸有限公司营业执照使用，一审庭审中新天地公司、王堂生均认可该合同应予解除，王堂生不应承担商铺租赁、租金滞纳金和物业费。合同签订后，新天地公司将案涉商铺交付给容天装修。2017年2月14日，容天开办的容氏爱心商贸有限公司开始试业经营。2017年5月至2018年10月，案涉商铺的供电停止。除交纳过20000元设备押金外，容天没有向新天地公司交纳过任何费用，就案涉商铺的租赁费用问题，新天地公司多次与容天进行交涉，催促其支付租金，均未果。 一审法院认为，2016年11月1日，新天地公司与容天签订《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，应为有效。新天地公司按约交付商铺后，容天有义务依约按时足额交纳租金，但其除交纳过20000元设备押金外，从未交付过任何的房屋租金或合同约定的其他费用，新天地公司在本案诉讼前，多次向其催收，但容天一直未能支付，其违约行为已经满足合同约定的“超过20天不交租金的，按容天违约处理,合同自动终止，容天10天内将商铺交还给新天地公司，押金不予退还”的合同自动终止的条件，且容天迟延履行租金交纳义务，经催告后在合理期限内仍未履行，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的法定解除情形，新天地公司可以单方解除合同。故新天地公司提出的要求容天依约支付租金及解除合同的诉讼主张，依法予以支持，租金计算时间从2017年5月起至合同解除之日即本案判决生效之日止，租金计算标准为每月19200元。新天地公司将案涉商铺交付给容天使用的时间是2016年11月，而该商铺因欠费被停止供电的事实发生在2017年5月，而双方签订的《商铺租赁合同》约定了“租赁商铺在租赁期间所产生物业管理费、水电费、维修费、租赁费、宣传费、税费等一切费用由乙方承担”，容天作为承租人，对租赁期间的租赁商铺欠费停电事由负有举证责任，但其所举证据仅能证明该商铺确实存在欠费停电的事实，不能证明停电的原因及责任主体，故对其提出的因新天地公司原因造成停电致使合同不能履行的抗辩理由不予支持。同样，根据上述合同条款，容天有义务承担租赁期间产生的物业管理费，故该院对新天地公司提出的由容天承担案涉商铺租赁期间的物业费用的主张，依法予以支持，容天应当按照合同约定承担自2016年11月1日起至本案判决生效之日止案涉商铺产生的物业费。案涉合同约定的滞纳金实为违约金，计算标准明显过高，容天的抗辩理由成立，依法予以调整，违约金计算方法以每月欠付的房屋租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率基础上浮24%,从逾期支付房租之日起计至付清之日止。本案王堂生与新天地公司于2016年11月1日签订的《商铺租赁合同》，庭审中新天地公司与王堂生均认为应当解除，王堂生不应支付租金及相关费用，新天地公司对此予以认可，故对于新天地公司提出的解除该合同的诉讼请求依法予以支持。判决：一、解除新天地公司于2016年11月1日分别与容天、王堂生签订的两份《商铺租赁合同》；二、容天向新天地公司支付租金，租金计算标准为每月19200元，从2017年5月1日起计至本案判决生效之日止；三、容天向新天地公司支付违约金，违约金计算方法以每月欠付的房屋租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率基础上上浮24%,从2017年5月1日起计至付清之日止；四、容天负担北流市松木岭路北流新天地商业街2#、3#、16#栋一层商铺在2017年5月1日起至本案判决生效之日止的物业费用；五、驳回新天地公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13066元，由容天负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 容天提供一份北流市供电局城区供电所出具的《证明》，内容为“原新天地一、二楼家美超市2016年10月倒闭关门，欠下北流供电局电费金额约32545元。原户主至今未清。”容天提交该证据欲证明原承租方拖欠电费导致停电，无法经营，其不交租金是行使抗辩权。 新天地公司质证称，前承租人家美超市不是2016年10月份倒闭，而是2013年5月份退出，其后大大好超市于2013年9月进入，后改为点亮红超市，该超市也于2015年9月份退出。前述超市经营期间的水电费、物业管理费均已经交清。容天的超市2016年11月进驻，一直试业经营至容天说的2017年5月17日停电，容天从来没有交过电费，是容天欠供电公司的电费，与新天地公司无关。《证明》没有法人签字，盖章不是法人章，是合同专用章，《证明》不具有真实性、合法性、关联性，不具有法律效力。 本院认为，容天提交的上述《证明》，未在一、二审规定的法定举证期限内提交，《证明》的内容及形式存在瑕疵，容天对此没有作出充分解释，也未申请北流市供电局城区供电所出庭作充分说明。本院对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据本院不予采纳。 新天地公司提交了该公司与承租人张家斌签订的一份《商铺租赁合同》，一份给张家斌的《租金催缴通知函》，一份给张家斌的《缴纳租金通知书》，欲证明新天地公司将五间商铺出租给张家斌经营音乐网吧，张家斌一直拖欠租金，后张家斌将音乐网吧转让给容天经营，新天地公司是在张家斌音乐网吧将给容天和张家斌的租金催交通知书一起送达，从而证明新天地公司向容天催交过租金。 容天质证称，容天是在新天地经营一个音乐吧，但不是张家斌承租的五个商铺，新天地公司送达给张家斌的租金催交通知书与容天无关，不能证明新天地公司给容天送达了租金催交通知书。 本院认为，新天地公司提交的其与张家斌签订的《商铺租赁合同》，给张家斌的《租金催缴通知函》《缴纳租金通知书》，与本案不具有关联性，该证据本院不予认可。 本院二审审理查明，容天对一审认定新天地公司就本案租金问题多次与容天交涉，催促其支付租金的事实有异议。容天认为新天地公司没有催交。新天地公司对一审认定容天对商铺进行了装修的事实有异议，新天地公司认为容天是直接使用商铺，没有装修；对一审认定2017年2月14日容天开始试业经营有异议，认为容天在2016年12月份就开始试业经营；对一审认定2017年5月至2018年10月，案涉商铺的供电停止有异议，认为停电的具体时间应为2017年5月17日。另新天地公司还认为，一审遗漏了容天欠交物业管理费，物业管理公司向新天地公司催交，新天地公司向容天催交的事实。一审查明的其他事实，容天与新天地公司均无异议，本院予以确认。另查明，新天地公司与容天签订的《商铺租赁合同》还约定，容天应在签订合同的当天向新天地公司交纳保证金20000元；2017年1月20日前，容天须向新天地公司预交3个月的租金押金（扣除20000元设备押金）；2017年5月1日前，容天须向新天地公司交纳第一个月租金19200元。此后，每月25日前，容天须向新天地公司交纳下一个月的租金到新天地公司指定账户。容天如不按时交纳租金的按每日每月租金的1%加收滞纳金，超过20天不交租金的,按容天违约处理,合同自动终止,容天10天内将商铺交还给新天地公司,押金不退还。合同签订后，新天地公司将案涉商铺交付给容天试业经营，容天在签订合同时交纳了20000元设备押金，此后，没有按合同的约定交纳租金押金、房屋租金、水电费、物业管理费。新天地公司没有按照合同的约定在容天欠交租金超过20天后，通知容天终止合同，容天也没有按合同约定将商铺交还给新天地公司。2017年5月17日，容天承租涉案商铺试业期间因欠缴电费被停电。2018年10月10日，容天向供电公司承诺承担所欠电费并支付部分电费后，供电公司恢复供电。本院二审期间，组织容天与新天地公司调解，容天表示不能按合同的约定补缴租金。 本院认为，新天地公司与容天签订《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按合同的约定履行义务。 一、关于新天地公司是否欠缴北流市供电局电费并导致商铺停电，容天是否可以以新天地公司欠缴电费为由拖欠租金的问题。 新天地公司确认商铺曾租赁给他人开办超市。承租人在退出租赁时应交清全部的水电费及有关费用，出租人也会要求承租人交清水电费及有关费用，而新的承租人在承租铺面时，也会对水电的使用情况，尤其是前面承租人是否欠交水电费及其他费用的情况予以关注了解，如前承租人尚欠水电费，一般会在合同中约定处理方式。本案中，新天地公司与容天签订《商铺租赁合同》并没有言及承租商铺尚欠电费，新天地公司将商铺交容天使用时，供电正常。容天开办容氏爱心超市经营几个月后，供电公司才于2017年5月17日断电，根据《商铺租赁合同》的约定，租赁商铺在租赁期间所产生水电费由容天承担，容天没有提供证据证实其试业期间的电费已交清。因此，供电公司断电原因是原承租人所欠电费还是容天试业期间所欠电费无法认定。虽然二审庭审时容天提供了一份以北流市供电局城区供电所名义出具的《证明》，但该《证明》没有在一、二审规定的举证期限内提交。《证明》中涉及的铺面租赁时间、原承租人等内容与新天地公司陈述不一致。《证明》所盖公章是合同专用章，不是法人章，北流市供电局城区供电所没有出庭对上述问题作充分说明，故该《证明》不能作为定案证据，无法认定供电公司断电是因为新天地公司的原承租人所欠电费造成。 即使是因为新天地公司原承租人所欠电费造成断电，容天也不能以此为由拖欠租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝履行其相应的履行要求。”先履行方新天地公司已经依约交付了商铺，容天已经开始试业，后履行方容天应在2017年5月1日前支付租金却未支付，断电又是发生在2017年5月17日，故容天不具有先履行抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”本案中，容天已接收并使用新天地公司的铺面，亦未举证证明新天地公司存在《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的情形，故容天也不具有不安抗辩权。若系因新天地公司的原承租人欠缴电费而停电，容天也应通过与新天地公司、供电公司协商解决，恢复供电，事实上2018年10月10日容天在向供电公司承诺承担所欠电费并支付部分电费后，供电公司恢复了供电。容天不能以原承租人欠缴电费停电为理由拒缴租金。 二、关于一审判决解除容天与新天地公司签订的《商铺租赁合同》并判决上诉人容天承担违约责任、支付违约金是否有事实和法律依据的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）或者当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。”按照租赁合同的特点，出租方的主要义务是按时交付铺面，承租方的主要义务是交付租金。新天地公司已按照合同的约定于2016年11月将铺面交付容天使用，按照合同约定履行了义务。容天应在2017年1月20日前向新天地公司预交3个月的租金押金（扣除20000元设备押金）；2017年5月1日前向新天地公司交纳第一个月租金19200元。此后，每月25日前向新天地公司交纳下一个月的租金到新天地公司指定账户。但容天除交纳了20000元设备押金外，没有按合同的约定交纳租金押金和任何的房屋租金，直至二审审理期间，经本院组织调解，容天仍不能按合同的约定缴纳租金。容天的行为构成根本违约，导致新天地公司通过出租商铺收取租金，获得经济利益的目的无法实现。按照合同法的上述规定，新天地公司可以解除合同。一审法院判决解除新天地公司与容天签订的《商铺租赁合同》，并由容天支付从2017年5月起至合同解除之日即本案判决生效之日止的租金是正确的。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，容天不按合同的约定交纳租金，应该承担违约责任。一审法院判决容天承担违约责任，并考虑到案涉合同约定的滞纳金计算标准明显过高，按照《中华人民共和国合同法》的规定依法予以调整，违约金计算方法以每月欠付的房屋租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率基础上浮24%,从逾期支付房租之日起计至付清之日止，有事实和法律依据，本院予以认可。 三、关于一审判决上诉人容天负担租赁商铺的物业费用是否有事实和法律依据的问题。 物业管理公司提供了物业管理服务，应该收取物业管理费。根据新天地公司与容天签订的《商铺租赁合同》的约定，租赁商铺在租赁期间所产生的物业管理费、水电费、维修费、租赁费、宣传费、税费等一切费用由承租方负担，容天有义务承担租赁期间租赁商铺所产生的物业管理费。物业管理费的收取方式有两种：一是物业管理公司向铺面承租人容天直接收取；一是由物业业主新天地公司向铺面承租人容天收取，再由新天地公司向物业管理公司交纳。本案中，因新天地公司与容天在《商铺租赁合同》中对物业管理费的交纳有明确约定，而容天在2016年11月从新天地公司接收商铺并使用后，从未向物业管理公司或者新天地公司交纳过物业管理费。新天地公司按照合同的约定，向容天主张物业管理费，有事实和法律依据。一审判决虽然认定容天应当按照合同约定承担自2016年11月1日起至本案判决生效之日止案涉商铺产生的物业管理费，但一审判决容天负担北流市松木岭路北流新天地商业街2#、3#、16#栋一层商铺在2017年5月1日起至本案判决生效之日止的物业管理费用，在计算时间起点上存在误差，但判决由容天承担租赁商铺租赁期间的物业管理费用并由容天支付给物业业主新天地公司，没有违反法律的规定和合同的约定，新天地公司也没有提出上诉，依法应予维持。 综上所述，容天的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律准确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13066元，由上诉人容天负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘拥建 审 判 员 吕海欢 审 判 员 郑燕冰 二〇一九年五月十九日 法官助理 林芸生 书 记 员 卢丽娟