天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0114民初8674号原告（执行案外人）：赵亚丽，女，1973年10月18日出生，汉族，住黑龙江省双城市。委托诉讼代理人：田志成（赵亚丽之夫），男，1970年7月2日出生，汉族，住黑龙江省双城市。委托诉讼代理人：李永明，哈尔滨市双城区诚实法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：汪丽霞，女，1971年5月6日出生，满族，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：王英，天津嘉权律师事务所律师。第三人（被执行人）：赵文，男，1961年5月4日出生，汉族，住黑龙江省双城市。第三人（被执行人）：张永芹，女，1959年11月30日出生，汉族，住黑龙江省双城市。委托诉讼代理人：赵成忠（张永芹之妹夫），男，1965年3月6日出生，汉族，住黑龙江省双城市。原告赵亚丽与被告汪丽霞、第三人赵文、张永芹案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵亚丽的委托诉讼代理人田志成、李永明、被告汪丽霞的委托诉讼代理人王英、第三人张永芹的委托诉讼代理人赵成忠到庭参加了诉讼。第三人赵文经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵亚丽向本院提出诉讼请求如下：1.请求法院依法解除对诉争房屋即位于黑龙江省哈尔滨市双城区房屋的查封，并停止对该房屋的拍卖和执行；2.请求确认诉争房屋产权归赵亚丽享有。事实及理由：赵亚丽于2014年4月7日看到第三人赵文与张永芹在中桥信息报上刊登卖房广告，内容为：“售楼：富余家园Ｆ栋1单元5楼，93.19平米，中等装修，价格面议，131××××2380、159××××4162”。后赵亚丽找到张永芹、赵文，经协商达成房屋买卖协议。协议约定：张永芹将其所有的位于黑龙江省哈尔滨市双城区房屋（建筑面积93.19平方米，有预告登记，登记在张永芹名下）出卖给赵亚丽，价款38.5万元，赵亚丽已全部付清。张永芹于价款全部付清之日将该房屋交付给赵亚丽占有，赵亚丽一直居住至今。而张永芹、赵文将该房屋出卖给赵亚丽后就去南方打工，不知去向，杳无音信。赵亚丽曾去其原户籍所在地双城区找张永芹、赵文多次，均未找到，未能同时去房产住宅局办理该房屋产权过户手续。同时，还因双城区富余家园小区开发商的原因，使该房屋不能办理过户手续，直到2015年5月7日该房屋被武清区人民法院查封。赵亚丽认为诉争房屋的产权登记证和房屋均已交付给赵亚丽，赵亚丽也已付清购房全部价款，因客观原因，而未办理过户手续，故该房屋产权已转移至赵亚丽名下，武清区人民法院对该房屋查封、拍卖有误，侵害了赵亚丽的合法权益。请求法院支持赵亚丽的诉讼请求。汪丽霞辩称，根据最高人民法院有关规定，人民法院可以查封、扣押被执行人财产，诉争房屋所有权人为张永芹，因此法院查封其财产合理合法，请求法院依法驳回赵亚丽的诉讼请求。张永芹述称，认可赵亚丽陈述的事实，同意赵亚丽的全部诉讼请求。赵亚丽提交的证据具有真实性、合法性，足以证明涉案房屋已经出卖给赵亚丽。本第三人归还涉案房屋贷款尾款就是用赵亚丽支付的房款，还款时间就是赵亚丽第二次交款的时间。而且也没有法律规定买卖不允许用现金，无论额度大小。赵文未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵亚丽提交证据如下：1.房屋买卖协议，证明赵亚丽于2014年4月30日购买张永芹位于黑龙江省哈尔滨市双城区的房屋，价款38.5万元；2.张永芹身份证复印件及在建工程预告登记证、不动产销售发票，证明张永芹身份、本案诉争房屋登记在张永芹名下、合同签订并付完款后张永芹将相关手续交付赵亚丽；3.收据三张，证明赵亚丽分三次分别向张永芹支付购房价款1万元、14万元、23.5万元，均为现金付款，未通过银行转账；4.双城市房产住宅局及双城市房地产交易中心出具的证明，证明赵亚丽购买张永芹的房屋因客观原因即开发商没办理验收手续无法过户；5.武清区人民法院（2015）武民一初字第3608-1号民事裁定书、公告1份、查封令，证明涉案房屋自2015年5月开始被法院查封至今，无法过户；6.哈尔滨市双城区胜丰镇胜前村村委会介绍信，证明张永芹、赵文将房屋出卖给赵亚丽后去向不明，致使赵亚丽无法办理过户手续；7.中桥信息报，证明赵亚丽是看见了张永芹刊登的卖房广告后与其联系买房；8.双城市供排水集团丽水嘉园住宅小区物业管理委员会出具的证明，证明该物业管理委员会同时管理富余家园小区，赵亚丽于2014年4月购买涉案房屋后，自2014年5月入住的事实，且因客观原因无法过户，物业费由赵亚丽缴纳；9.证人赵某1和范某的证人证言及视听资料，证明赵亚丽购房及两次交款的过程，并与张永芹于2014年4月签订的买房合同，价款38.5万元，因客观原因无法过户，二位证人因路途遥远无法出庭；10.焦某银行支取款明细、证言，证明其于2014年3月10日从银行支取现金10万元并出借给赵亚丽，用于购买房屋；11.田志成银行贷款凭证、赵某2取款凭证及证言，证明赵亚丽于2013年9月25日以田志成名义贷款10万元，赵某2于2014年4月18日支取10万元借给赵亚丽，用于购买房屋；12.水费缴费票据7张（2015年6月3日至2018年11月8日期间的部分票据）、取暖费缴费票据4张（2015年12月20日至2018年11月10日）、物业费缴费票据3张（2015年8月至2016年12月8日）、数字电视收费票据1张（2015年8月31日）、电费缴费票据9张（2015年6月10日至2018年10月30日期间的部分票据）、固定电话与宽带客户资料变更业务受理单（2014年6月5日迁移），上述票据缴款人均是赵亚丽，固定电话与宽带客户资料变更业务受理单名字为田志成，证明赵亚丽从2014年4月30日购房后一直居住至今；13.（2018）津0114执异49号执行裁定书，证明赵亚丽对该裁定不服，并提起民事诉讼；14.张永芹归还银行贷款的凭证，证明张永芹是于2014年4月21日收到赵亚丽给付的第二笔房款后，于当日去银行偿还的剩余贷款，取回了预售登记证；15.田志成偿还贷款的凭证。汪丽霞质证意见为：对房屋买卖协议的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，认为该合同的签订时间与后续证据收据时间存在冲突，其真实性无法认定；对张永芹身份证复印件及在建工程预告登记证、不动产销售发票真实性无异议，但对证明目的不认可，认为相关手续在赵亚丽手中不能证明双方买卖行为已经完成、房款已经给付；对三张收款收据真实性、合法性、关联性、证明目的不认可，据本被告了解，张永芹与赵文在2012年离婚，并且在离婚协议中将房屋确权给张永芹，收据却显示为赵文；对焦某银行支取款明细及证言真实性、合法性、关联性、证明目的不认可，取款记录上的时间是2014年3月10日，且取款人不是赵亚丽，不能证明该笔款项用于购买诉争房屋；对田志成银行贷款凭证、赵某2取款凭证及赵某2证言的真实性、合法性、关联性、证明目的不认可，田志成银行贷款凭证时间为2013年9月25日，与赵亚丽提交的买卖合同签订时间相差甚远，不能认定为为购买房屋贷款，赵某2的取款凭证时间为2018年4月18日，时间不一致、取款人不一致，不能证明该笔款项用于购买诉争房屋；对双城市房产住宅局及双城市房地产交易中心出具的证明的真实性、合法性、关联性、证明目的不认可，认为双城市房产住宅局及双城市房地产交易中心不能证明张永芹与赵亚丽之间是否存在真实的房屋买卖；对武清区人民法院（2015）武民一初字第3608-1号民事裁定书及公告1份、查封令、（2018）津0114执异49号执行裁定书均无异议；对赵亚丽提交的哈尔滨市双城区胜丰镇胜前村村委会介绍信，不认可，该证据是介绍信，表述错误，且村委会不能证明赵文、张永芹失联，也不能证明张永芹将房屋卖给赵亚丽的事实；对中桥信息报真实性、合法性认可，对关联性、证明目的不认可，本被告认为只是报纸刊载的信息，不能证明房屋买卖相对方、是否有真实的交易、交易是否完成；对双城市供排水集团丽水嘉园住宅小区物业管理委员会出具的证明真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，物业管理公司不是买卖见证人，不能证明双方是否已实际完成房屋买卖；对范某的证言真实性、合法性、关联性、证明目的不认可，范某只能证明赵亚丽实际居住在诉争房屋，不能证明其是否购买了该房屋，是否给付相应价款，不需要对范某的证言录音进行质证，与书面证言的质证意见一致；对赵某1的证言真实性、合法性、关联性、证明目的不认可，其证言具有主观性，其所提及的房款交付过程没有相应证据支撑。不需要对赵某1的证言录音进行质证，与书面证言的质证意见一致；对焦某和赵某2的证言真实性、合法性、关联性不认可；对赵亚丽提交的物业、水费、电费、取暖费收据，最早的是2015年6月，是在法院查封以后，在此之后进行的更名，对其真实性、合法性、关联性、证明目的不认可；对固定电话与宽带客户资料变更业务受理单真实性、合法性、关联性、证明目的不认可，该变更不以享有房屋所有权作为迁移条件，不能证明赵亚丽是房屋所有权人；对赵亚丽提交的张永芹还贷凭证真实性无异议，证明目的不认可，不能证明张永芹还贷款的钱就是赵亚丽给的购房款；赵亚丽提交的田志成银行还贷凭证，与本案无关。张永芹质证意见为：赵亚丽提交的全部证据具有真实性、合法性，本第三人认可，足以证明涉案房屋已经出卖给赵亚丽。经本院准许，证人宫某和焦某为赵亚丽出庭作证：宫某证明了赵亚丽、田志成购买涉案房屋的过程，其本人是中间人，从中洽谈及三次付款均有其本人参与，且后两次付款因金额较大，均到银行进行验钞过钱；证人焦某证明其本人是田志成的妹夫，2014年3月份，田志成要买房子找其借款20万元，后其本人答应借款10万元，并于2014年3月10日在中国建设银行新城分理处取款10万元交给田志成。庭审中，本院及汪丽霞均就相关问题对证人进行了询问，均已记录在卷佐证。汪丽霞及二第三人均未提供证据。本院调取证据如下：（2018）津0114执异49号卷宗第3至17页及第30页至第47页，包括汪丽霞申请执行书、赵亚丽执行异议申请书、本院（2015）武民一初字第3608号民事判决书、查封涉案房屋手续、哈尔滨市双城区胜丰镇胜前村村民委员会出具的介绍信、销售不动产统一发票、张永芹的在建工程预登记证、双城市房产住宅局证明、双城市房地产交易中心证明、双城市供排水集团丽水嘉园住宅小区物业管理委员会证明、中桥信息报、房屋买卖合同、收据、问话笔录、（2018）津0114执异49号裁定书。原、被告及第三人对上述证据的真实性均无异议，赵亚丽及张永芹同意由法院依法核实认定，汪丽霞对卷宗中与本案原告提交证据相同的证据，同本案中陈述的质证意见一致。通过本院组织当事人质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于赵亚丽与第三人张永芹、赵文是否在法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。赵亚丽提供了与二第三人签订的房屋买卖合同、中桥信息报等证据，以证明其在本院查封涉案房屋之前签订了房屋买卖合同。汪丽霞虽不认可，但未提交相反证据反驳，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在;对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在;法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。本案中，赵亚丽举证的待证事实中，存在买卖关系并签订书面买卖合同的部分，虽具有高度可能性，被告反驳未达到使待证事实真伪不明的程度，但结合下述对购房款支付问题的分析等因素，对赵亚丽提交的房屋买卖合同的效力，本院不予认定。2.关于赵亚丽是否在人民法院查封前已合法占有该涉案房屋。本院查封涉案房屋的时间为2015年5月7日，而赵亚丽提交的水费缴费票据、取暖费缴费票据、物业费缴费票据、数字电视收费票据、电费缴费票据等所记载的时间及双城市供排水集团丽水嘉园住宅小区物业管理委员会出具的证明，均在本院查封涉案房屋之后，仅赵亚丽提交的固定电话与宽带客户资料变更业务受理单（客户名称为田志成）的时间是在本院查封涉案房屋之前，此证据不足以证明赵亚丽是在人民法院查封前已合法占有该涉案房屋。故本院认定赵亚丽未能提交充足证据证明其在人民法院查封之前己合法占有该涉案房屋。3.关于涉案房屋的购房款支付情况。关于赵亚丽向本院提交的书面证人证言（范某、赵某1、赵某2），证明其购买房屋及支付购房款情况，汪丽霞对上述证据不予认可。本院认为，除法定情形外，证人出庭作证是证人证言这种证据产生法律效力的前置条件，只有获得法庭许可的情形下，书面证言才有可能作为认定案件事实的依据。范某、赵某1、赵某2未向本院提出正当理由未出庭作证，其出具的书面证人证言，因违反直接言辞原则，在证据形式上存在瑕疵，证言的真实性无法确认，本院不予采信。赵亚丽总购房款为38.5万元，其提交的三份交款收据的时间分别为：2014年4月16日交定金1万元、2014年4月21日预付购房款15万元（含定金）、2014年4月30日交全部购房款38.5万元（含已付15万元）。而赵亚丽未提交其本人或丈夫田志成自银行取款的任何凭证，只提交田志成2013年9月25日贷款10万元的贷款凭证、焦某于2014年3月10日自建行双城新城分理处交易金额101068.75元的交易凭证、赵某2于2014年4月18日自中国银行股份有限公司双城支行取款10万元的银行回单，用以证明购房款的来源，而上述款项的交易人、交易时间及金额均不能与赵亚丽交款金额、时间相对应，且赵亚丽就剩余购房款，均未能说明其来源。本院认为，38.5万元购房款在当时、当地应属大额款项，法律虽不禁止现金交易，但赵亚丽所提交的贷款凭证、银行交易凭证等证据不足以证明上述38.5万元现金的来源，其所举证据及陈述未达到使待证事实具有高度可能性的程度，故本院对赵亚丽已向张永芹、赵文支付全部房款的事实不予认定。4.关于未办理过户手续的原因。赵亚丽主张在双方签订完房屋买卖合同并付完全部款项后，曾与赵文、张永芹共同去过房产住宅局询问预告登记证更名问题，被告知现在无法变更，需要等房产证办理下来再将名字由张永芹变更为赵亚丽，后因赵文、张永芹二人下落不明及开发商原因，一直无法办理过户。本院认为，赵亚丽主张二第三人下落不明，该事实难以考证，仅凭哈尔滨市双城区胜丰镇胜前村村民委员会出具的介绍信不足以证明。赵亚丽提交的双城市房地产交易中心及双城市房产住宅局出具的证明均没有出具人签字，汪丽霞对其真实性不予认可，本院亦无从核实，故对两份证明的真实性及证明目的不予认定。故本案中，赵亚丽提交的证据不能证明是非因其自身原因导致其无法办理房屋产权过户手续。另查明，赵文、张永芹于2010年8月登记结婚，于2012年12月登记离婚。汪丽霞于2015年4月以赵文、张永芹为被告以民间借贷案由向本院提起诉讼，本院于2015年5月6日依申请查封了预售登记在张永芹名下的坐落于黑龙江省哈尔滨市双城区的房屋，后于2015年9月10日作出（2015）武民一初字第3608号民事判决书，判决赵文、张永芹偿还汪丽霞借款本息73万余元，该判决已生效。在该案执行过程中，赵亚丽作为案外人提出执行异议，本院于2018年5月18日作出（2018）津0114执异49号裁定书，裁定驳回赵亚丽的异议请求，赵亚丽遂提起本案诉讼。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产；(三)己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，通过本院对争议事实的分析认定，赵亚丽提出的异议不符合上述规定的全部条件，其所提交的证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，因此，赵亚丽对于涉案房屋的相关执行所提异议不能成立，对赵亚丽的诉讼请求,本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回赵亚丽的全部诉讼请求。案件受理费7075元，公告费260元，均由赵亚丽负担；如本判决仍需公告送达，公告费凭正规票据由赵亚丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  齐志双审 判 员  李 青人民陪审员  梁建元二〇一九年五月二十四日书 记 员  段 微附相关法条：一、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。