山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁07民终5926号 上诉人（原审原告）：潍坊中色阳光置业有限责任公司，住所地潍坊高新区北宫东街以南金马路以西瑞景园小区B栋2号楼25号。 法定代表人：孙卫中，董事长。 委托诉讼代理人：马来军，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王玉萍，山东大韵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李梦圆，女，1999年3月31日生，户籍所在地潍坊市奎文区，现住荷兰。 被上诉人（原审被告）：孙元芹，女，1973年9月18日生，系李梦圆之母，户籍所在地潍坊市奎文区，现住荷兰。 以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：李倩华，山东诚公律师事务所律师。 上诉人潍坊中色阳光置业有限责任公司（以下称中色公司）因与被上诉人李梦圆、孙元芹财产损害赔偿责任纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0791民初236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中色公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人赔偿上诉人财产损失78159.46元；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2016年1月20日，上诉人与被上诉人签订《商品房预售合同》，合同约定被上诉人李梦圆购买上诉人开发的汇嘉·瑞景园小区4号楼2单元2-1601室。2016年1月20日，上诉人将房产交付给被上诉人李梦圆。2016年4月15日，被上诉人李梦圆申请对房产进行装修。2016年9月30日，由于被上诉人李梦圆装修保护不力，造成大量漏水，且流入到上诉人的麒麟公馆D座1-1502室、2-1501、1502、1401、1402、1602室，致使上诉人的上述房产被水浸泡，给上诉人造成严重的财产损失。二被上诉人作为涉案漏水房屋的实际权利人，应对上诉人的损失承担全部赔偿责任。被上诉人从未将涉案房屋交付上诉人代管，物业公司也非上诉人的下设部门，上诉人对损害的发生无过错，不应当承担任何责任。 李梦圆、孙元芹辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人出国前，已经关闭相关阀门，尽到管理义务，非外力原因不可能出现跑水情形。从现场看，户外水井的锁被人为拧断，损坏了水井。水井位于房屋之外，属于物业公司公共管理范畴，物业公司监管不当，应当承担责任。被上诉人出国前将房屋钥匙交与上诉人处保管，委托上诉人妥善管理房屋，上诉人应当承担管理不善的责任。被上诉人出国前将水井总阀门关闭，户内水龙头关闭，已经尽到了充分的注意义务，如果因水龙头未关闭，那么跑水事件早就应该发生，而不是在被上诉人离开后两个月才发生。 中色公司向一审法院起诉请求：1、李梦圆、孙元芹赔偿中色公司损失514370.83元及利息；2、李梦圆、孙元芹赔偿中色公司公证费3600元；3、诉讼费用由李梦圆、孙元芹承担。 一审法院认定事实：2016年1月20日，中色公司与李梦圆、孙元芹签订商品房买卖合同一份，约定李梦圆、孙元芹购买中色公司开发的位于潍坊高新区（麒麟公馆）小区4号楼2单元1601室房屋，总价款1745150元，付款方式2016年1月20日前支付全部房款，同时合同约定了违约责任、交付期限等其他条款。合同签订后，中色公司向李梦圆、孙元芹交付了房屋。 2016年9月30日，中色公司向东明路派出所报警，并由东明路派出所出具报警证明一份，载明：2016年9月30日10时45分，中色公司工作人员李月华（身份证号：3707861986××××××××）拨打110报警电话称，高新区瑞景园（麒麟公馆）小区Ｄ座4号楼2单元1601室房屋因家中没人跑水，东明路派出所出警。 2016年10月24日，潍坊市昌潍公证处作出公证书两份，载明中色公司工作人员赵松海、王某1分别于2016年9月30日、2016年10月9日到公证处，称因李梦圆、孙元芹所购买的麒麟公馆小区Ｄ座2单元1601室房屋漏水，导致中色公司名下的其他房产（Ｄ座2-1501、1502、1401，以及Ｄ座1-1502）出现不同程度的漏水、浸泡的情况，要求对房产现状进行拍照、录像并进行保全证据公证，公证员王某2、刘某2对现场情况进行了公证。 中色公司主张，公证书中的光盘、照片以及报警记录，可以证明中色公司的损失是由于李梦圆、孙元芹对房屋的管理不当造成的。李梦圆、孙元芹对中色公司的主张不予认可，称公证书仅能证明公证人员所进驻的房屋有水浸泡的情况，不能证明案发原因是李梦圆、孙元芹的管理不善导致的，该证据也不能证明中色公司的受损面积、受损金额。中色公司有李梦圆、孙元芹家中的钥匙，李梦圆、孙元芹一直在国外，突然跑水，管理原因不在李梦圆、孙元芹。中色公司不认可其持有D-2-1601室的门房钥匙，主张李梦圆、孙元芹从来没有委托中色公司管理其房产。 中色公司提交以下证据：1、2016年1月20日，由李梦圆、孙元芹签字确认的物业管理服务协议、业主家庭情况登记表、交房记录各一份，主张中色公司已经于2016年1月20日将房产交付给李梦圆、孙元芹，李梦圆、孙元芹均已验收登记。2、2016年4月15日，李梦圆、孙元芹签字确认的装修申请表、李梦圆、孙元芹与潍坊吉田物业有限公司签订的装修管理协议、打压确认单、进场施工承诺书两份、麒麟公馆阳台封闭承诺书两份，主张李梦圆、孙元芹于2016年4月15日申请对涉案房屋进行装修，中色公司已经履行协助义务且告知李梦圆、孙元芹装修所注意的事项并由李梦圆、孙元芹作出承诺，在装修申请表中的业主承诺中明确写明“如因本人装修（厨房、主卫、客卫）破坏原防水层，出现漏水、渗水情况，由此产生的相关责任由本人承担”。李梦圆、孙元芹质证，对证据的真实性无异议，但主张该证据不能证实房屋是否出现跑水及房屋跑水的真实原因，与本案无关联。事故发生时，李梦圆、孙元芹在国外，该房屋没有人居住，在此期间房屋处于中色公司的管理范围内，中色公司的物业管理部门持有李梦圆、孙元芹的家庭钥匙，如果出现了跑水，与中色公司的管理不善和中色公司供水的管理不善有因果关系。 中色公司主张，由于李梦圆、孙元芹房屋漏水给中色公司造成损失共计514370.83元，并提交装修公司出具的损失清单一份。提交潍坊市公证处发票两份，主张花费公证费3600元。上述两项损失应由李梦圆、孙元芹赔偿。李梦圆、孙元芹质证，对证据不予认可，主张该证据与本案没有关联性，证据不能证明泡水后实际的地面、墙面、壁纸等受损面积和受损情况，所提供的报价单是中色公司单方委托制作。对公证费发票真实性无异议。 针对损失的具体数额，中色公司申请对损失进行司法评估。法院依法委托山东乾业土地房地产资产评估有限公司对受损房屋的价值进行评估。经该评估公司作出鲁乾业资评报字[2018]第2-03号资产评估报告书载明，委托评估的是麒麟公馆D-2-1501、D-2-1502、D-2-1401、D-1-1502四套房产的财产损失，评估基准日麒麟公馆D-2-1502、D-2-1401、D-1-1502三套房产的受损情况现场已无法勘验，因楼上漏水，麒麟公馆D-2-1501房产装修受损，包括木地板浸水、顶棚部分渍水、顶棚石膏线部分渍水、门套渍水、客厅壁纸渍水部分脱落、卧室壁纸少量翘边、客厅墙面立体装修渍水、踢脚线渍水、衣橱需检修，损失共计78159.46元。 一审法院认为，本案争议的焦点问题为：1、中色公司的损失是否与李梦圆、孙元芹的管理行为存在直接的因果关系；2、中色公司主张的损失数额及相应的责任承担问题。 关于第一个焦点问题，根据中色公司提供的报警记录及公证书中的现场照片及录像，可以看出2016年9月30日，李梦圆、孙元芹位于麒麟公馆D-2-1601的家中发生漏水现象，直接导致其楼下的D-2-1501等房屋出现不同程度的被水浸泡的情形。李梦圆、孙元芹虽对报警记录及公证书有异议，但未提供相反证据予以反驳，对中色公司提供的证据，予以采信。李梦圆、孙元芹作为房屋的所有权人，其未尽到善良管理义务，系导致中色公司房屋受损的直接原因，应当承担相应的法律责任。 关于第二个焦点问题，《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第二十六条规定，被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。本案中，事故发生时，李梦圆、孙元芹虽不在涉案房屋中居住，但对所有房屋仍负有不可推卸的监管职责，对房屋的水、电、暖、气安全仍负有高度的谨慎注意义务。但李梦圆、孙元芹的行为不能证明其对房屋的水、电安全等尽到了完全的注意义务，对房屋漏水造成其他房屋损失存在一定过错，根据侵权责任法的相关规定，应当承担相应的赔偿责任。鉴于事故发生时，李梦圆、孙元芹在国外居住，房屋并不在李梦圆、孙元芹的实际控制之下，中色公司的物业管理部门负有对房屋及时监管、照看以及妥善维护的义务。但中色公司及其工作人员未尽到善良管理义务，对损害的发生也存在过错，根据侵权责任法的相关规定，可以适当减轻李梦圆、孙元芹的责任。综上，酌情认定由李梦圆、孙元芹承担50%的赔偿责任为宜。 山东乾业土地房地产资产评估有限公司作出的鲁乾业资评报字[2018]第2-03号资产评估报告书，鉴定程序合法，鉴定人员具有相关从业资质，对该评估报告书，予以采信。根据评估报告书载明，中色公司主张的麒麟公馆D-2-1502、D-2-1401、D-1-1502房产在评估基准日已不具备评估条件，D-2-1501房产损失为78159.46元。即，确定由李梦圆、孙元芹赔偿中色公司损失39080元（78159.46元*50%）。中色公司超出此数额部分的诉讼请求，不予支持。 鉴于本案系财产损害赔偿责任纠纷，中色公司主张由李梦圆、孙元芹支付利息，不予支持。另，中色公司主张由李梦圆、孙元芹支付公证费用3600元，该费用系中色公司为证明自己主张所花费，应由中色公司自行承担，对此费用，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李梦圆、孙元芹赔偿潍坊中色阳光置业有限责任公司损失39080元，于判决生效之日起十日内付清。二、驳回潍坊中色阳光置业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费8994元，由潍坊中色阳光置业有限责任公司负担8217元，李梦圆、孙元芹负担777元。 本院二审期间，上诉人申请证人刘某1、王某1出庭作证，二证人均曾系上诉人处工作人员，证人刘某1称其持有涉案房屋的钥匙，根据被上诉人指示在涉案房屋装修时为工人开门使用，涉案房屋在装修过程中出现漏水，物业人员发现后通知被上诉人，被上诉人又通知证人去打开房门，进入房间后看到北边卫生间水龙头被拆除，并漏水，物业人员将户外的总阀门关闭止水。证人王某1称其到过漏水现场，漏水地点为涉案房屋的卫生间。经质证，被上诉人称其对出水点在涉案房间内的事实没有异议，但是对造成损害后果的原因及责任承担存在争议。 另外，法庭对一审时上诉人提交的公证录像光盘一份当庭进行了播放，录像中未出现涉案房间的内部情况。 二审查明的其他事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，根据双方当事人提交的证据及陈述内容，可以确认涉案房屋系被上诉人从上诉人处购买，被上诉人在对涉案房屋进行装修期间，发生漏水事故。关于漏水事故发生的原因及财产损害赔偿责任的承担，双方当事人存在争议。被上诉人作为涉案房屋的购买人，已经从上诉人处交接占有涉案房屋并进行装修，漏水处的设施因装修而改动，造成漏水的后果与被上诉人的装修行为之间存在因果关系具有高度盖然性，被上诉人应当对漏水事故造成的损害后果承担责任。上诉人作为涉案房屋的出售人及物业管理的关联人，在被上诉人出国期间，其工作人员接受被上诉人委托持有涉案房屋钥匙，对涉案房屋负有妥善管理义务，因根据现有证据无法准确认定漏水事故发生的具体原因，不能排除上诉人因管理、维护不到位而造成损害后果的可能性，一审酌情认定由上诉人及被上诉人各承担50%的赔偿责任并无不当。上诉人虽主张系被上诉人原因造成的财产损失，但其提供的证据均无法直接证明本案事故损害后果系完全由被上诉人造成，其主张由被上诉人承担全部赔偿责任证据不足。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1753.99元，由上诉人潍坊中色阳光置业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇一九年五月二十四日 书记员  于 涛