福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初3752号 原告：庄国强，男，1973年2月6日出生，汉族，住南靖县。 委托诉讼代理人：张志华，福建衡评律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李华妹，福建衡评律师事务所实习律师。 被告：漳州市锦鸿房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区金峰工业区北斗工业区金闽路**金源大厦**，统一社会信用代码：91350602550976913H。 法定代表人：郑存建，总经理。 委托诉讼代理人：王俊贤，福建中仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨伟钦，福建中仑律师事务所律师。 原告庄国强与被告漳州市锦鸿房地产开发有限公司（以下简称：锦鸿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄国强的委托诉讼代理人张志华、李华妹，被告锦鸿公司的委托诉讼代理人杨伟钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄国强向本院提出诉讼请求：1、请求判令锦鸿公司支付庄国强逾期办证违约金28116元；2、本案诉讼费用由锦鸿公司承担。事实和理由：1、庄国强与锦鸿公司于2015年3月16日就漳州市芗城区漳华路与金星交汇锦鸿.西欧御景02地块26幢201号商品房买卖签订《商品房买卖合同》，该合同约定，讼争房屋面积78.79平方米，总价款为330760元。合同签订后，庄国强支付全部购房款，锦鸿公司于2015年12月31日交付房屋，按照合同第十四条约定，锦鸿公司应该在2016年1月1日起90日内办理并交付给庄国强讼争房屋的房屋权属证书，否则，庄国强有权在交付房屋后91日起至取得讼争房屋的房屋权属证书止，按每日已付购房款的0.01%要求锦鸿公司支付逾期办证违约金。但锦鸿公司直至2018年7月25日方才办理出讼争房屋权属证书，逾期845天，因此锦鸿公司应支付给庄国强逾期办证违约金332733元×0.01%×845天=28116元（从2016年4月1日至2018年7月25日）。2、锦鸿公司在申请讼争房屋权属初始登记时，并无直接需要环评验收等材料，环保验收与否与办理讼争房屋的权属证书没有直接关系，本案锦鸿公司逾期办证是锦鸿公司自身原因造成的，因此锦鸿公司应该承担相应的违约责任。3、根据《合同法》第121条规定，即便是因为第三人原因造成一方违约，按照合同相对性原则，守约方也有权向违约方主张违约赔偿，违约方与第三人的纠纷另行解决。本案即使是因为漳州市芗城区人民政府的原因而违约，锦鸿公司还是应当承担违约责任。4、根据法庭调取的函件体现，漳州市佳昶家具有限公司环评审批时间是2016年8月26日，锦鸿.西欧御景项目总环评时间是2016年11月17日，但是漳州市国土局在2016年7月25日就已经发布不动产登记公告，由此说明，西欧御景项目总项目环评验收与办理涉案不动产产权证是无关的。5、锦鸿公司没有任何证据证实相关部门的机构改革和系统变更导致或者延误了庄国强名下房产的办证时间。6、本案的诉讼时效应该以违约终止之日的第二天开始起算。因为锦鸿房地产公司的违约是连续的违约，其违约行为应该视为一个整体，且合同约定“每日按买受人已付款的0.01%”支付违约金，只是对双方违约责任违约金的计算方式进行的约定，不应该因为“每日”的表述将锦鸿公司整体的违约行为分裂开。7、锦鸿公司在本案中存在严重过错，首先该公司并没有明确告知芗城区政府出具的《承诺函》可能对交房和办证造成不利影响；其次锦鸿公司没有证据证实其积极主动要求政府履行《承诺函》的义务；锦鸿公司在相关环评未达标的情况下就开发涉案项目，严重违法。8、庄国强在本案中不存在任何过错，不清楚周边环境会影响到不动产权证的办理。9、《补充协议》中的将办证时间变更为450天系无效的约定，该约定是属于格式合同，锦鸿公司没有任何证据证明有向原告提示或提醒，该450天约定与《商品房买卖合同》第十四条约定对比，明显减轻了锦鸿公司的责任和义务，排除庄国强的相关权益。 锦鸿公司辩称，1、《漳州市芗城区人民政府关于“锦鸿•西欧御景”项目周边企业搬迁的承诺函》内容记载，漳州市芗城区人民政府承诺在【锦鸿•西欧御景】项目竣工前，完成对项目有环境影响的漳州市佳昶家具有限公司和漳州三和木业有限公司这两家周边企业的搬迁，并将两家企业所在的两宗土地的用地性质调整为商业用地。但项目竣工后，漳州市芗城区人民政府未按承诺搬迁上述两家企业，导致【锦鸿•西欧御景】项目未能完成环评验收，从而导致原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书。2、因《不动产登记暂行条例》的实施，漳州市住建局2015年年底启用新的办证系统，实行“两证合一”的新政策导致原告先前提供的材料多次退件，经多方协调，由行政服务中心的信息中心负责最终解决系统内面积核实。之后该系统又出现锦鸿项目01地块和02地块之间的楼栋号及房号信息源自动混在一起情况，重新录入后再行确认。为此，因《不动产登记暂行条例》的实施，房屋权属登记机构启用新的办证系统办理不动产登记证，“两证合一”造成办理权属登记证书期间拖延，属于锦鸿公司不可预见的情形，其产生的后果不应锦鸿公司承担。3、双方签订的两份合同中《补充协议》第十条约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后450天内取得房屋权属证书的，按原合同第十四条第2项处理。”结合该约定，涉案房屋的办证时间为涉案房屋交付使用后450天。该《补充协议》系庄国强签字确认，是庄国强的真实意思表示。4、根据合同约定，逾期办证的违约金是按日计算的，为继续性之债，应该是以每个个别债权分别适用诉讼时效，庄国强直到2019年1月17日才向法院提交起诉状，因此庄国强的诉讼时效已经超过二年的诉讼时效，应当予以驳回。5、根据我方提供的不动产总确权登记备案材料中第十项中，明确要求工程竣工备案表，福建省住房和城乡建设厅明确要求工程竣工验收备案材料中必须具备环境部门出具认可的文件即环境保护验收通过的文件，据此可以说明，环评验收直接影响涉案小区是否可以办理房屋权属证书。因此原告主张与事实不符，应该予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对以下事实无异议，本院依法予以确认：1、2015年3月16日，庄国强与锦鸿公司双方签订《商品房买卖合同》，约定（摘要）：（1）庄国强向锦鸿公司购买位于“锦鸿·西欧御景”02地块26幢201号房产，房产建筑面积78.79平方米，总价款330760元；（2）交付条件与期限：出卖人应当在2015年12月31日前，将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；（3）关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。（4）商品房买卖合同补充协议对前款约定之补充：出卖人应当在商品房交付使用后360天内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后450天内取得房屋权属证书的，按原合同第十四条第2项处理。如因买受人自身原因导致房地产权属证书不能按时办理，出卖人不承担违约责任，由买受人自行办理房地产权属证书。2、2015年2月13日，庄国强支付锦鸿公司首付购房款100760元余款通过银行按揭贷款支付锦鸿公司。3、2015年9月30日，锦鸿公司交付庄国强讼争房屋，同日，庄国强向锦鸿公司支付超面积补差款1973元。4、2017年9月30日，漳州市国土资源局芗城分局发布不动产登记公告（记载）：凡购买漳州市锦鸿房地产开发有限公司开发的“锦鸿﹒西欧御景02地块24幢-27幢”住宅的单位或个人，可持相关材料至我局行政服务中心窗口申请办理不动产登记。5、锦鸿公司应该在自交房日期次日2015年10月1日后450天，即2016年12月23日之前完成讼争房产的初始预登记。2016年12月24日至2017年9月30日止，期间为281天。6、诉讼期间，本院致函漳州市芗城区环境保护局查询锦鸿公司所述“承诺函”事宜是否属实，及上述两家周边企业的搬迁对“锦鸿﹒西欧御景”项目环评有否造成影响。该局函复本院（摘要）：一、关于“承诺函”，讼争房产项目因建设规模确定编制环境影响评价报告书，并于2011年5月29日组织专家技术审查，专家提出该项目与周边工业企业卫生防护距离不足的问题，当时该房产项目周边工业用地已列入“退二进三”的范围，未确定规划实施具体时间。为支持项目开发建设，针对当时项目环评提出的污染影响较大的两个工业企业，2011年9月16日，区政府出具《承诺函》一份，主要内容为“为大力支持锦鸿﹒西欧御景项目建设，芗城区人民政府承诺在该项目竣工前，完成对该项目有环境影响的漳州市佳昶家具有限公司和漳州三和木业有限公司这两家周边企业的搬迁，并将两家企业所在的两宗土地用地性质调整为商住用地。”该项目于2011年10月8日通过环评审批。二、关于环保验收，该项目建成后，根据需要向我局申请环保验收。验收共分三次，前两次为阶段性验收，具体是第一次总11幢阶段性验收，于2014年8月26日做出验收意见。第二次总32幢阶段性验收，于2014年10月15日做出验收意见。最后一次，进行总体验收，由于三和木业和佳昶家具未搬迁，因此项目未能达总体验收要求。2015年以来，区政府对“锦鸿﹒西欧御景”两证办理问题高度重视，涉及到环保验收的问题要求我局帮助解决。我局经研究决定，在此规划地块未实施的过渡期内，对该项目周边污染较大的两个企业重新开展环境影响评价及验收。经调查，三和木业有限公司已经停产搬迁，佳昶家具公司生产工艺和生产过程中的重要辅助材料发生重大改变，临近该项目的生产线搬出厂区，企业产生的污染物减少较多。佳昶家具公司针对存在的环境污染问题，进一步加强整改，并向我局提出环保审批申请。2016年8月26日，佳昶家具公司通过环评审批。“锦鸿﹒西欧御景”项目已基本符合环保总体验收要求，于2016年11月17日通过总体验收。三、环保意见，在该项目周边企业用地的规划调整实施前，佳昶家具公司已加大环境污染治理力度，逐步退出产生污染物的生产工艺，加强污染治理设施运行管理，污染物基本达标排放，从环境保护的角度，我们认为佳昶家具公司与该项目能够相容。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于计算锦鸿公司逾期向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记违约责任的起止期限，及非因锦鸿公司原因造成延期应否扣除的争议。锦鸿公司认为，政府未履行搬迁项目周边企业承诺导致环保竣工验收不合格，不属于“出卖人原因”，属于锦鸿公司不可预见的情形，其产生的责任不应由锦鸿公司承担；庄国强认为，该承诺函及环保竣工验收事宜对办理“两证”没有造成影响，即使有也锦鸿公司也应该承担违约责任。本院认为，环境影响评价简称环评，是指分析项目建成投产后可能对环境产生的影响，并提出污染防治和措施。其评价时间包括环境质量回顾评价、环境质量现状评价、环境影响评价，即贯穿于项目建设全过程。出让土地使用权应当遵守法律法规的规定，依照出让合同的约定交付土地使用权，应当向土地使用者提供有关资料和文件，包括前述环评资料，即土地使用权出让人应当消除出让土地上的负担。本案中，由于对项目有环境影响的漳州市佳昶家具有限公司和漳州三和木业有限公司这两家周边企业致使项目未能达总体验收要求，直接影响了房屋权属证书的办理，符合本案合同“非出卖人原因”的特别约定。本案建设项目址于芗城区金峰开发区金星路，地处，地处工业区强在购买该房时，应当知道周边的工厂或多或少会影响居住环境。由于政府出具承诺函作出承诺，致使锦鸿公司未将“未通过环评”告知庄国强，有一定的过错。因《不动产登记暂行条例》的实施，房屋权属登记机构启用新的办证系统办理不动产权登记证，“两证合一”造成办理权属登记证书期间拖延，属于锦鸿公司不可预见的情形，其产生的后果概由锦鸿公司承担，显然也是不公平的。基于上述成因分析，锦鸿公司应当对迟延办理权属登记证书产生的后果承担60%的违约责任。2、关于锦鸿公司履行协助办证义务的时间。本院认为商品房买卖合同中，锦鸿公司负有的协助办证义务即包括提交初始预登记申请，也包括具备办证条件后通知庄国强，因此无论锦鸿公司何时提交初始登记申请，均应该在履行通知义务后才视为已经完成协助办证义务，房屋管理部门发布的办理房屋权属证书的公告，普通民众均可以通过公开网络进行查询，因此房屋管理部门发布的办证公告可以视为锦鸿公司已经向庄国强履行了通知其讼争房产可以办理房屋权属证书的义务，因此本案应该以漳州市国土资源局芗城分局发布不动产登记公告之日2017年9月30日作为锦鸿公司完成协助办证义务的时间。3、《合同补充协议》第十条第1点的约定是否为无效条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”，庄国强认为锦鸿公司在补充协议中延长办证时间，明显是锦鸿公司减免自身责任，因此补充协议的第十条第1点无效。首先，违反法律及行政法规的强制性规定的合同条款才是无效的条款，补充协议的第十条1点并未违反法律及行政法规强制性规定，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款的规定，双方当事人可以就何时办理房屋所有权初始预登记等事宜作出特殊约定；其次，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，庄国强与锦鸿公司可以就合同未尽事项进行补充约定。不能仅因补充约定对履行协助办证义务的期限进行延长，即认定该条款属于免除锦鸿公司责任，加重庄国强责任的免责条款。由于商品房的所有权初始预登记及权属证书的办理期限包含了相关行政机关审核、批准的时间，根据我市办理商品房权属登记的实践，庄国强与锦鸿公司签订的《商品房买卖合同》第十四条约定的90日期限确实较短，而补充协议第十条第1点约定交房后450日内完成房屋所有权初始预登记尚且在合理范围内。讼争补充协议第十条第1所约定的期限并未显著超过商品房权属证书办理的实际，因此庄国强主张上述条款无效，理由不能成立。4、逾期办证诉讼时效问题。根据庄国强与锦鸿公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，锦鸿公司应该在2016年12月23日之前完成讼争房产的初始预登记。庄国强于2019年1月17日向本院提交诉讼材料，根据《民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持”的规定，庄国强主张锦鸿公司支付逾期办证违约金的诉讼时效未超过法律规定。 综上所述，本院认为，庄国强与锦鸿公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，符合公平原则，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故应当认定合法有效。锦鸿公司应当对迟延办理权属登记证书产生的后果承担60%的违约责任，即锦鸿公司支付庄国强逾期办证违约金逾期办证违约金为332733元（包括面积补差款1973元）×0.01%×281天×60%=5610元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、漳州市锦鸿房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付庄国强逾期办证违约金5610元； 二、驳回庄国强其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费502元，减半收取251元，由庄国强负担201元，漳州市锦鸿房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员      二〇一九年五月二十七日 书记员  王小玲