河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1503民初2933号原告信阳市十三亿房地产营销策划有限公司。住所地信阳市贸易广场北区5栋18、19号。法定代表人唐明卫，该公司总经理。委托代理人刘阳，河南申威律师事务所律师。被告信阳市玉宇置业有限公司。住所地信阳市明港商业大世界。法定代表人王文学，该公司执行董事。委托代理人殷德贵，该公司法律顾问。原告信阳市十三亿房地产营销策划有限公司（以下简称：“十三亿公司”）诉被告信阳市玉宇置业有限公司（以下简称：“玉宇置业公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人唐明卫及委托代理人刘阳和被告法定代表人王文学及委托代理人殷德贵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年9月10日，原、被告签订《明港镇“玉字·祥和苑”策划销售代理合同》，由原告对被告开发的“玉字·祥和苑”进行策划销售。双方约定，出售住宅金额按1.8%计算佣金，出售商铺按1%计算佣金，溢价则按照二八分成，原告享有20%的溢价分成。同时，该合同约定，被告抵付工程款和公司内部人员购房的共计20套房屋不在此次营销范围内。合同签订后，原告积极履行合同，并与2012年11月底进驻“玉宇·祥和范”营销中心。可是被告承诺的开盘日期却一再推迟，直至2014年元旦才正式开盘，这与当初约定的开盘日期推迟了一年。2016年4月，被告突然要求中止合同，并提出对原告的佣金、溢价分成进行结算。结算过程中，被告有意曲解“底价”、“均价”，造成“溢价”计算方式错误，以及对20套不在销售范围内的房屋刻意进行混淆，导致双方至今无法结算。事后在被告的一再要求下，原告与2016年7月全部撤离营销中心。至此，原告再也没有给被告提供策划销售，而被告至今也没有向原告支付剩余的佣金、溢价分成及额外补偿等。同时，在2014年5月15日，被告提出向原告转账20万，并要求原告出具收据，而被告在收取收据后至今也没有转账，其行为存在欺诈。原告认为，被告拒绝履行代理合同的行为已构成实质性违约，双方已无再继续履行合同的必要。而被告未依据代理合同支付佣金、溢价分成及额外补偿的行为已侵害了原告的合法权益。为此，现原告依据《合同法》等相关法律法规依法诉至贵院，请求：1、依法解除《明港镇“玉字祥和苑”策划销售代理合同》；2、依法判令被告向原告支付佣金、溢价分成等共计962431.92元；3、判令被告补偿原告额外开支92422元；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：被答辩人起诉所依据的主要事实错误，导致诉讼请求错误。事实上，答辩人对被答辩人已经不负债务。鉴于双方合同履行的实际情况，答辩人同意与被答辩人解除明港镇“玉宇·祥和苑”策划销售代理合同。被答辩人对答辩人早已不享有所谓的佣金、溢价分成债权；相反，答辩人却向被答辩人超付了佣金和溢价分成69693.85元。1、截止被答辩人撤离销售部之时，双方在履行明港镇“玉宇·祥和苑”策划销售代理合同期间，从售房部共出售151套房屋：①、被答辩人真正出售的只有130套；②、另外21套系答辩人依据合同约定冲抵了建设工程款。2、明港镇“玉宇·祥和苑”策划销售代理合同第四条第（1）项明确约定了房屋销售是以“均价”计算的。该条原文为“甲乙双方根据市场行情经共同协商确定该项目的底价（住宅房屋均价及商铺均价）”，众所周知，括号的作用有两个：一是对前面的话加以解释；一是对有关内容的补充说明；因此，根据文义解释，括号内的“住宅房屋均价”显然系对“底价”的解释和补充说明，“底价”即“均价”。双方于2013年6月9日共同拟订的“玉宇·祥和苑”一期房屋底价汇总表，确定的住宅房屋均价为2800.051441元。后来为了方便计算，双方一致同意取其整数舍去小数，将该数额口头变更为2800元。因此，佣金、溢价分成并不是被答辩人所认为的按照一房一价计算，况且，合同中既未这样约定，答辩人从来也没有签名或盖章认可。3、按照合同约定和1、2、3号楼共出售151套房屋的事实，被答辩人应当得到的佣金和溢价分成为：①、151套房屋应当得到的佣金和溢价款：1826737.03元；②、抵扣工程款的21套房屋所占佣金和溢价款：347589.88元；③、答辩人实际已付款1548841元；第①项与第②、③项之和冲抵结果为-69693.85元，因此，被答辩人不仅不能得到佣金和溢价分成，还应当退还答辩人69693.85元。4、被答辩人实际应当得到的佣金和溢价分成为1479147.15元（1826737.03元-347589.88元），但根据国家税法的相关规定，被答辩人所取得的收入必须交纳17%的税，计款251455.02元，所以，被答辩人只能有两种选择：①、为答辩人开具1479147.15元的税务发票；或②、答辩人代扣251455.02元的税款。对此，答辩人将根据实际情况保留另行起诉被答辩人的权利，进行依法追索。5、被答辩人所谓的答辩人对其进行了20万元欺诈之说辞，纯属子虚乌有。事实上，因为当时现金流量充足，双方所有交易方式均是现金往来，从来没有使用过转账方式。因行政审批及其他种种客观原因的限制，虽然答辩人没有能够按照合同约定按时开盘，但是开盘时间的顺延，并没有导致被答辩人为此增加额外开支。事实上，在被答辩人自己提供的销售统计表上就清楚显示，其出售的第一套房屋的时间在2013年6月17日，这充分证明在此之前，即使没有开盘，事实上仍然可以实际销售，而被答辩人也实际销售了；况且其提前入住销售部，详细调查明港当地的房地产市场状况，做好销售的前期准备工作，本是被答辩人的分内工作，是其履行合同行为，何来增加额外开支之说？没有增加，又何来补偿?因此，其让答辩人补偿额外增加开支的请求，没有事实依据。故此，答辩人请求人民法院公正裁判，驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明，2012年9月10日，原告信阳市十三亿房地产营销策划有限公司（乙方）与被告信阳市玉宇置业有限公司（甲方）签订一份《明港玉宇·祥和苑策划销售代理合同》，双方约定甲方同意自2012年9月10日起委托乙方代理策划销售位于信信阳市××桥区明港镇玉宇·祥和苑”项目，并预定于2012年12月正式开盘销售，合同对销售率、代理销售底价及佣金收取方式标准、总底价均价及超底价分成之相关约定等做了约定，合同部分内容为：…三、甲乙双方同意销售率之认定如下：销售率=[已销售签约(金额)]÷（可销售(总金额)],并以双方认定之底价对底价为准。四、代理销售底价及佣金收取方式标准：1、在本合同签定后，甲乙双方根据市场行情经共同协商确定该项目的底价（住宅房屋均价及商铺均价）价为本合同的补充协议另行签定。2、乙方收取销售佣金如下：甲方同意在合约有效期内，出售住宅金额均以1.8%计算佣金，出售商铺金额均以1.0%计算佣金。出售金额从甲方与业主签定的正式商品房买卖合同为准。…七、倘甲方因故致开盘延迟,则双方约定的合同期限顺延到正式开盘日起18月为届满日期。为此而导致乙方增加的额外开支,甲方应考虑给以相应补偿。九、……。4、每阶段各层或各户之销售价减去“附件五”所示各层或各户底价，超出部分视为溢价，其溢价总余额按甲方80%，乙方20%分成;于乙方每次请领佣金款时一并计付于乙方。5、建筑方需要房子抵工程款的部分和公司内部人员购房共限定20套，不在营销范围内，抵工程款部分房源成交价不得低于销售底价。合同签订后，原告于2012年11月底入住玉宇·祥和苑营销中心，玉宇·祥和苑于2014年元旦开盘，原告销售至2016年4月份，原告于2016年7月撤离营销中心。后期销售由被告自己进行。双方未进行结算。经对原告提供的销售表核算，176套总面积为20708.87㎡，平均每套为117.66㎡。总销售金额63379787元，平均每平方3060.51元。另查明，2013年5月28日双方制定了一份明港《玉宇·祥和苑》底价表，最后一页显示为：玉宇·祥和苑一期房屋底价汇总表1#楼均价为2808.823529，2#楼均价为2791.515155，3#楼均价为2791.515155,4#楼均价为2795.711286,住宅合计均价2800.051111。并注明：以上底价表为甲乙双方所签销售代理合同的附件。双方于2013年6月9日在该底价汇总表上签章。对于房屋销售数额，原被告双方各提供一份销售数额表，原告提供的为销售176户，被告的为销售172户。被告的名单没有的四户为：1、郑绪清，2号楼一单元401号，2014年10月24日销售；2、张连枝，2号楼二单元604号，2016年1月20日销售；3、徐端阳，1号楼三单元407号，2016牛3月1日销售；4、樊鑫，1号楼3单元，2016年3月10日销售。双方提供的底价单价、底价总金额、溢价、溢价分成大部分计算不一样。原告提供2013年1-12月玉宇·祥和苑售房部员工工资表，用于证明原告因被告没有按约定开盘的额外开支，但该工资表没有领款人的签名或盖章。被告提供有八份收据和收条用于证明被告的付款情况：2014年5月15日200000元收据，加盖有原告公章；2014年9月3日陈诗胜200000元收条；2015年1月15日陈诗胜100000元收条；2015年2月13日陈诗胜50000元收条；2015年4月4日陈诗胜50000元收条；2015年7月14日陈诗胜100000元收条；2015年12月21日389000元收条；2016年8月5日陈诗胜459841元收条。以上共计1548841元。原告方对200000元收据有异议，认为其开收据后被告没有及时付款，与9月3日的200000元为同一笔，但无证据证明，且原告称被告有通过银行转账支付款项，但未能提但转账凭证。本院认为，原、被告签订《玉宇·祥和苑策划销售代理合同》，系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，原、被告应按合同约定履行各自义务。关于原告请求解除《玉宇·祥和苑策划销售代理合同》问题，双方于2016年4月已经停止了业务，原告并于同年7月撤离了销售场地，双方的合同已处于解除状态，双方明确表示同意解除代理关系，故原告请求解除销售代理合同的诉请，本院予以准许。关于佣金、溢价分成问题，该项争议的焦点有三个。（1）、底价单价的数额问题；（2）、销售房屋套数；（3）、第一笔付款200000元的问题。关于第一个焦点问题，《合同》第四条第（1）项规定“在本合同签订后，甲乙双方根据市场行情经同协商确定该项目的底价（住宅房屋均价及商铺均价）”作为本合同的补充协议另行签订。2013年6月9日双方签字盖章的玉宇·祥和苑一期房屋底价汇总表显示住宅合计均价为2800.051111元，根据以上两点可以表明，双方将住宅房屋的均价作为底价计算，本案的底价按2800元计算。关于第二焦点问题，双方所提供的销售表中相差四套，而这四套房屋都是在原告履行销售合同期间销售的，被告没有提供证据证明该四套房屋非原告销售，故原告销售房屋总数按176套计算，减去合同约定抵扣工程款的20套，实际销售为156套。关于第三个焦点问题，第一笔200000元付款，此收据系原告出具，原告对此也予以认可，原告没有证据证明该笔款项未付，应承担举证不能的责任。对佣金、溢价分成计算为：1、佣金计算：117.66㎡×（176-20）套=18354.96㎡，18354.96㎡×3060.51元/㎡=56175538.63元，56175538.63元×1.8%=1011159.69元。2、溢价分成计算为：18354.96㎡×2800元/㎡=51393888元(底价),56175538.63元-51393888元=4781650.63元,4781650.63元×20%=956330.13元。两项合计1011159.69元+956330.13元=1967489.82元，扣除被告已付的1548841元，被告另应支付给原告418648.82元。关于被告补偿原告额外开支问题，《合同》第七条约定:“倘甲方因故致开盘延迟,则双方约定的合同期限顺延到正式开盘日起18月为届满日期。为此而导致乙方增加的额外开支,甲方应考虑给以相应补偿。”原告提供了2013年1-12月份《玉宇·祥和苑售房部员工工资表》,用于证明因被告因延迟开盘导致原告增加的额外开支,虽工资表没有员工的签名,存在瑕疵，但因为被告方的延迟开盘确实给原告增加了额外的开支，被告应给予一定的补偿。补偿费酌定40000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条/《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告信阳市十三亿房地产营销策划有限公司与被告信阳市玉宇置业有限公司于2012年9月10日签订的《玉宇·祥和苑策划销售代理合同》；二、被告信阳市玉宇置业有限公司于本判决生效后三十日内支付原告信阳市十三亿房地产营销策划有限公司佣金、溢价分成人民币418648.82元；三、被告信阳市玉宇置业有限公司于本判决生效后三十日内支付原告信阳市十三亿房地产营销策划有限公司补偿款人民币40000元；四、驳回原告信阳市十三亿房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14293元，由原告信阳市十三亿房地产营销策划有限公司负担6114元，由被告信阳市玉宇置业有限公司负担8179元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院审判长  梅发友审判员  王春勇审判员  刘 严二〇一九年五月二十八日书记员  蒋玉珊