江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0583民初12877号原告:曹健康,男,汉族,1954年6月17日出生,住所地江苏省昆山市。委托诉讼代理人：邹效顺,江苏君中律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡益,江苏君中律师事务所实习律师。被告：昆山港龙建材有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇339省道北侧，统一社会信用代码91320583744835609F。法定代表人：周陈香，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毕世华，江苏展驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：余宁，江苏展驰律师事务所实习律师。原告曹健康与被告昆山港龙建材有限公司（以下简称港龙公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月22日对本案公开开庭进行了审理。之后，本案依法适用普通程序，于2018年12月20日对本案公开开庭进行了审理。原告曹健康及委托诉讼代理人邹效顺、蔡益，被告港龙公司委托诉讼代理人毕世华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹健康提出诉讼请求：1.港龙公司立即清空位于周市镇×××侧土地上的货物、垃圾，将租赁土地归还曹健康；2.按照月租金70000元标准港龙公司向曹健康赔偿自2018年2月1日至实际清理完成并将土地归还曹健康时的租金损失；3.港龙公司支付曹健康律师费15000元；4.案件受理费、公告费、评估费、鉴定费等诉讼费用由港龙公司承担。庭审中，曹健康明确场地已经清空，不再主张清空。事实和理由：曹健康系原昆山市周市新兴钢管租赁站（个体工商户，注册号3×××）经营者，昆山市周市新兴钢管租赁站于2005年4月4日注销。双方2003年签署《租赁合同》约定曹健康将位于昆山市周市镇×××侧的共计13亩土地租赁给港龙公司使用，用于建设经营建材市场。租赁期限自2003年2月1日至2018年1月31日止。合同到期前，曹健康就多次明确合同到期后不再续签，港龙公司也明确合同不再续签。但港龙公司因违约将租赁土地转租给第三方而且转租期限超出双方约定的租赁期限，导致转租商铺在约定的租赁期满后不同意搬走。虽经曹健康多次催促，港龙公司至今没有能够处理好与转租第三方的关系，将土地交还给曹健康。曹健康认为，港龙公司的行为己经构成违约，而且具有明显过错，遂起诉讼。港龙公司辩称：2018年3月起港龙公司陆续撤场，2018年5月份已经全部撤场完毕，2018年5月21日政府完成了现场包括违章拆除和清理的三合一专项整治工作，因此从2018年5月21日租赁土地不存在诉请所述情况，因此请求法院驳回诉请1；结合租赁土地实际清空的日期，曹健康诉请的赔偿没有约定和法定依据，赔偿标准也没有依据，因此请求驳回诉请2；律师费也无约定依据，请求驳回；诉请4请求驳回。双方并没有约定返还的方式，在2018年5月21日后港龙公司已经全部搬离现场，曹健康应当自行接收，已经返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。曹健康提供以下证据：1.个体工商户营业执照、个体工商户信息查询记录各1份，证明曹健康系前昆山市新兴钢管租赁站经营者，昆山市新兴钢管租赁站于2005年4月4日注销。2.土地使用权登记证与宗地图各1份，证明位于昆山市周市镇×××侧的共计9031平方米土地登记在昆山市新兴钢管租赁站名下，系由曹健康经营。3.租赁协议书1份，证明双方2003年签署《租赁合同》约定曹健康将涉案土地租赁给港龙公司使用，用于建设经营建材市场。租赁期限自2003年2月1日至2018年1月31日止。4.通知1份，证明合同到期前，曹健康就多次明确合同到期后不再续签。5.律师函及签收凭证各1份，证明曹健康多次催促，于2018年4月20日向港龙公司发出律师函，但港龙公司至今没有能够将土地交还。6.港龙公司与第三方的租赁合同3份（复印件），证明没有能够将土地交还给曹健康的原因是港龙公司违约将租赁土地转租给了第三方，而且转租期限超出了与曹健康约定的租赁期限。7.案外第三方于2018年3月份签署的土地租赁合同1份，证明佐证诉请的租金损失计算标准符合目前昆山土地租赁市场价格水平。此份证据中土地面积4000平方米，租金为420000元每年，也就是35000元每月。涉案地块面积为9031平方米，是这份租赁合同面积的2.26倍，而主张的租金损失（每月70000元）只是这份合同约定标准的2倍。主张的单位面积的租金标准明显低于市场水平。而且，涉案地位的位置位于市中心偏北，比这份租赁合同约定地块的地理位置要更好。8.周市镇新兴钢管租赁站与第三人问志强签署的《土地租赁协议》、账户交易流水、转账回单1组，证明港龙公司与周市镇新兴钢管租赁站土地租赁协议到期后，周市镇新兴钢管租赁站与第三人问志强于2018年3月22日签署涉案土地租赁协议，租期自2018年4月1日至2021年3月31日，共叁年，约定租金为，前两年年租金88万元，计算为每月每亩租金约0.54万元，月租金约7.3万元，第三年上涨5%（该协议中约定租金可作为认定涉案土地的租金标准的参考）。之后，问志强于2018年3月23日向夏惠元支付10万元预付款，但因港龙公司逾期未交还土地导致周市镇新兴钢管租赁站与第三人问志强签署的租赁协议不能按时履行，后夏惠元于2018年3月28日向问志强退还所收的全部预付款。9.案外人签署的租赁合同1份，证明该租赁合同中的土地与涉案土地同位于昆山市周市镇，该土地2018年9月15日起租时，年租金为62万元，计算为每月每亩租金约为0.42万元，月租金约5.17万元。因为该土地租赁时为草荒地（涉案土地为水泥地），所以涉案土地的租赁价格会略高于该土地。因此曹健康主张涉案土地的租金标准按照每月7万元符合一般市场行情。10.补充说明1份，证明涉案土地于2018年8月中旬前仍处于港龙公司实际掌控中，直到昆山市周市镇城市管理委员会联合多部门对该地块上的租户完成清场。11.房地产咨询报告1份，证明曹健康诉请涉案地块的租金赔偿标准符合一般市场价格。港龙公司提供以下证据：1.情况说明及土地现场照片1组，证明2018年5月21日涉案土地已经完成了清理工作。2.涉案土地及相邻土地宗地图1份，证明门卫室并未设置在涉案土地上，而是设置在承租的相邻土地上，且该门卫室为昆山港龙国信经营管理有限公司设置的，不存在如曹健康所述港龙公司仍实际控制涉案土地的事实。3.涉案土地5月底围墙现场照片1组，证明涉案土地在2018年5月21日即政府拆违时已经将涉案土地北边围墙作为违章构建物拆除，在2018年5月21日前港龙公司根本无法也实际没有控制涉案土地，曹健康可以随时进入涉案土地，宗地图标明了围墙位置。4.租赁协议书1份，证明涉案土地在2018年的市场价格26000元每亩每年。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。与本案无关的证据，本院不予确认。针对双方争议焦点租金金额及占用时间，双方所提供的各种租赁合同等证据，均须按照最终鉴定评估的结果为准，其他均不予确认。港龙公司针对曹健康提供的房地产咨询报告不认可，认为其估价对象平均月租金为6.8万元/月过高，故申请了重新评估鉴定。经鉴定评估，估价对象内场地已铺设水泥且宗地南边、西边围墙已建成状态下的平均月租金价格为6.77万元/月；估价对象内场地尚未铺设水泥且宗地南边、西边围墙尚未建成状态下的平均月租金价格为5.55万元/月。因租赁开始时，估价对象内场地尚未铺设水泥，故应按5.55万元/月价格计算较为合理。关于占用时间及清场时间问题，港龙公司提供了昆山市周市镇城市管理委员会情况说明一份，认为2018年5月21日涉案土地已经完成了清理工作；对此，曹健康提供了昆山市周市镇城市管理委员会补充说明一份，认为2018年8月中旬才完成该地块的清场工作。双方对此争执不下，本院对此时间点赴昆山市周市镇城市管理委员会进行了调查。根据当事人的调查陈述，2018年5月是统一的违章拆除行动，没有完成全面清理，直到2018年8月中旬对涉案地块进行集中驱离，完成该地块的清场工作。故本院对此时间点依法认定。经审理查明，曹健康系原昆山市周市新兴钢管租赁站经营者，与现经营者夏惠元有约定，明确曹健康对涉案地块拥有包括转租权在内经营权与收益权。2003年，曹健康、港龙公司签署《租赁合同》约定曹健康将位于昆山市周市镇×××侧的共计13亩土地租赁给港龙公司使用，用于建设经营建材市场，租赁期限自2003年2月1日至2018年1月31日止。合同到期，双方合同未再续签。曹健康认为，涉案场地港龙公司未及时清退，港龙公司构成违约，遂起诉讼。另查明，根据本院赴昆山市周市镇城市管理委员会进行的调查显示，2018年5月是统一的违章拆除行动，没有完成全面清理，直到2018年8月中旬对涉案地块进行集中驱离，完成该地块的清场工作。涉案地块经鉴定评估，估价对象内场地已铺设水泥且宗地南边、西边围墙已建成状态下的平均月租金价格为6.77万元/月；估价对象内场地尚未铺设水泥且宗地南边、西边围墙尚未建成状态下的平均月租金价格为5.55万元/月。本院认为，曹健康与港龙公司之间的土地租赁合同关系是当事人真实意思表示，不违反法律规定，所约定的权利义务清楚，故依法成立并生效，应受法律保护。双方均应依约履行相应的合同义务。租赁合同到期，双方未再续约，港龙公司应及时依约交还相应地块。根据本案证据及本院赴昆山市周市镇城市管理委员会进行的调查显示，2018年1月31日合同到期后，涉案地块未能按时清退交还曹健康，直到2018年8月中旬对涉案地块进行集中驱离，完成该地块的清场工作，基本满足交还条件。因此，本院依法认定上述交还的时间点，距离合同到期共计7.5个月。另，根据涉案地块的评估鉴定，估价对象内场地尚未铺设水泥且宗地南边、西边围墙尚未建成状态下的平均月租金价格为5.55万元/月，故曹健康主张的租金损失416250元（5.55*7.5）部分，于法有据，本院依法予以支持，诉请主张超过的部分，本院依法不予支持。关于律师费主张，双方并无明确约定，主张于法无据，本院无法支持。另外，本案中的司法鉴定评估费由申请方港龙公司自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条之规定，判决如下：被告昆山港龙建材有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曹健康支付租金损失416250元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费7600元，由原告曹健康负担175元，被告昆山港龙建材有限公司负担7425元。原告预交的案件受理费7425元，本院予以退还，被告应当负担的7425元交纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户帐号：32×××82开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  邹 军审 判 员  王建勋人民陪审员  俞雪莲二〇一九年五月二十一日书 记 员  陆华平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。