重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝五中法民再终字第00051号申请再审人（一审被告、二审上诉人）：李伍强，男，1967年9月6日出生，汉族。委托代理人：金代良，男，1948年4月4日出生，汉族。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：重庆通贸物资有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道**隆鑫钢材市场******，组织机构代码45044835-5。法定代表人：胡华泽，总经理。委托代理人：程林，重庆坤博律师事务所律师。委托代理人：李茜，重庆坤博律师事务所律师。李伍强与重庆通贸物资有限公司（以下简称通贸物资公司）房屋租赁合同纠纷一案，原经重庆市綦江县人民法院于2013年2月18日作出（2013）綦法民初字第00387号民事判决。李伍强不服，向本院提起上诉。本院于2013年6月19日作出（2013）渝五中法民终字第01797号民事判决。判决已经发生法律效力。李伍强仍不服，向重庆市高级人民法院提出申诉，重庆市高级人民法院于2013年10月9日作出（2013）渝高法民申字第00900号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，由审判员代贞奎担任审判长，与代理审判员余梅、李平组成合议庭，于2013年12月5日、2014年1月17日、2月10日公开开庭审理了本案。被申请人通贸物资公司委托代理人程林、李茜、再审申请人李伍强及其委托代理人金代良等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2005年12月16日，出租人重庆友通实业有限公司与承租人重庆宏发家俱商场业主李伍强、綦江全友家私业主张运祥签订《房屋租赁合同》。合同约定：1、租赁房屋位于重庆市綦江县古南镇核桃湾6号车站综合市场三楼；2、出租房屋建筑面积6000平方米；3、租赁期共五年。自2006年2月16日起至2011年2月15日止；4、第一年租金每月32000元，年租金为384000元；第二年租金每月37000元，年租金444000元；第三年租金每月42000元，年租金504000元，出租人考虑到承租人租赁房屋会给车站综合市场繁荣带来一定的推动作用，同意免去承租人第三年的后六个月房租费；第四年租金每月47000元，年租金564000元；第五年租金每月52000元，年租金624000元；5、本合同签订后三日内，承租人向出租人交付第一年的第一季度租金，以后承租人必须在每季度前10天内支付当季度租金；6、承租人在本合同履行前，应向出租人交纳履约保证金100000元，支付方式为签合同当日支付保证金100000元。保证金的返还方式和返还时间是：保证金在本合同期满，承租人又未违反本合同条款的情况下，出租人在当日一次性返还；7、租赁期间内，房屋使用产生的水、电及其他相关费用由承租人自行承担；8、出租人将房屋现状交与承租人，承租人自行进行装修；9、承租人应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备完好交还出租人；10、如出租人原因使承租人不能经营给承租人造成经济损失，出租人除免收承租人停止期间场租外，按当月租金的5%／每天支付补偿金。拖欠房租累计三个月以上的是承租人违约，承租人如逾期支付租金，每逾期一日，则按当月租金的5%向出租人支付滞纳金。合同签订后，出租人重庆友通实业有限公司、承租人李伍强、张运祥在《房屋租赁合同》上签字。2007年9月30日，通贸物资公司取得重庆市綦江县古南镇核桃湾6号第三层的房屋产权。庭审中，李伍强认可2010年11月16日至2011年2月15日共一个季度的租金78000元未缴纳。另查明，重庆市綦江县古南镇核桃湾6号第三层的房屋由李伍强、张运祥各使用一半，租金亦按合同约定各承担一半，由双方分别向通贸物资公司缴纳。2010年5月18日，李伍强认为租赁房屋屋面出现漏水，起诉通贸物资公司要求赔偿直接经济损失8000元，并对房屋漏水进行整改和减少租金等，原重庆市綦江县人民法院以（2010）綦法民初字第1754号民事判决书判决通贸物资公司对承租的房屋漏水部分进行修复，其他请求全部驳回，现判决已经发生法律效力。后因李伍强拖欠2010年8月16日至2010年11月15日期间的房屋租金，通贸物资公司将李伍强起诉至法院。李伍强辩称：未缴纳房屋租金是因为房屋漏水导致商品被浸泡，虽经法院判决整改，但通贸物资公司一直未整改。在审理过程中，李伍强提出反诉，反诉请求：1、要求从2010年11月1日起解除与通贸物资公司的房屋租赁合同；2、由通贸物资公司退还保证金5万元；3、按评估报告赔偿装修残值394000元的二分之一即197000元；4、赔偿李伍强2010年4月起漏水、人工费等各项损失208100元；5、反诉费由通贸物资公司负担。原重庆市綦江县人民法院以（2010）綦法民初字第03250号民事判决书判决李伍强支付通贸物资公司2010年8月16日至2010年11月15日期间的房屋租金78000元及滞纳金，同时驳回李伍强全部反诉请求。李伍强不服判决，提起上诉。重庆市第五中级人民法院以（2012）渝五中法民终字第00855号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该判决现已发生法律效力。一审法院认为，重庆友通实业有限公司与李伍强于2005年12月16日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应属有效。通贸物资公司于2007年9月30日取得所租赁房屋的产权，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。因此，通贸物资公司、李伍强均应按照该《房屋租赁合同》履行。李伍强认可2010年11月16日至2011年2月15日的租金共计78000元未缴纳，该租金李伍强应当向通贸物资公司支付。李伍强辩称，因商场漏水及通道大门被堵造成其从2010年10月31日起停止经营，通贸物资公司的行为已构成违约，依照合同约定，应当免收场租并进行补偿。一审法院认为，《房屋租赁合同》约定的通贸物资公司免收场租的前提条件是通贸物资公司的原因造成李伍强不能经营情形出现，而原重庆市綦江县人民法院（2010）綦法民初字第03250号及重庆市第五中级人民法院（2012）渝五中法民终字00855号生效民事判决对该事实均未予以确认，且李伍强也并没有证据证明通贸物资公司存在违约并造成其停业，故对此意见不予采纳。李伍强逾期支付租金已构成违约，除支付租金外还应当承担相应的违约责任。因合同约定的滞纳金过高，现通贸物资公司要求李伍强从拖欠租金之日起按中国人民银行同期贷款利率标准支付利息，不违反法律规定，予以支持。综上，一审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：李伍强于本判决生效后10日内支付重庆通贸物资有限公司房屋租赁费78000元，并从2010年11月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清时止。本案案件受理费减半收取875元，由李伍强承担（该款已由重庆通贸物资有限公司预缴，限李伍强于本判决生效后10日内将该款直接支付重庆通贸物资有限公司）。李伍强不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回通贸物资公司的诉讼请求，并判决通贸物资公司赔偿李伍强停业期间的损失和退还保证金。其主要事实和理由为：因通贸物资公司未与物管公司衔接，物管公司于2010年10月31日封闭了李伍强承租经营的商场大门通道，按照合同约定，通贸物资公司应当免收停止经营期间的租金，并按合同约定赔偿李伍强停业损失和退还保证金，一审未据实判决。李伍强已对（2010）綦法民初字第03250号民事判决和（2012）渝五中法民终字第00855号民事判决申请再审，该两份判决不能作为本案判决的依据。重庆通贸物资有限公司答辩称：（2010）綦法民初字第03250号生效民事判决已经确认，李伍强承租经营的家俱卖场到2011年1月24日现场勘查时仍在经营中，李伍强所称的2010年10月31日之后停止经营与事实不符。一审判决正确，要求维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的相同。本院二审认为，本案中通贸物资公司要求李伍强支付的为双方合同履行期最后三个月，即2010年11月16日至2011年2月15日的租金及滞纳金，根据生效判决已查明的事实，在此期间，李伍强仍然承租房屋用于了经营，并无停业的情况发生。李伍强称按合同约定停业期间有权拒付租金没有事实依据，李伍强应当支付租金及逾期利息。对于李伍强主张的因家俱卖场通道被封堵而要求通贸物资公司赔偿损失及退还保证金，之前生效判决对此已作出认定，根据“一事不再理”的原则，不属于本案审查范围。综上所述，李伍强的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。李伍强不服，向重庆市高级人民法院提出再审申请称，1、因商场大门被堵死，已不能营业，租赁合同不能实现，故不应缴纳2010年11月至2011年2月的房租。2、对于商场漏水，通贸物资公司一直未予修复，后又发生大门被堵，租赁房屋主体要件都不符合条件的情况下，一、二审法院判令承租人缴纳房租的判决明显错误。被申请人通贸物资公司辩称，1、房屋漏水未予修复是由于涉及大修基金等问题与物管公司未协商一致，故责任不在通贸物资公司。2、商场大门的堵塞并非通贸物资公司所为，且商场并未因此停业，李伍强未出具证据证明存在营业损失。综上，李伍强应当依约支付房租。重庆市高级人民法院经审查后，认为李伍强的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二款规定的情形，故作出（2013）渝高法民申字第900号民事裁定，指令本院再审。本院再审对原一、二审查明的事实予以确认。本院再审查明，（2010）綦法民初字第1754号民事判决于2010年8月19日生效。通贸物资公司未对讼争租赁房屋漏水部分进行修复。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，李伍强租赁该房屋系用于经营，堵塞通道虽不是通贸物资公司的行为，但租赁物已不符合租赁时的状态，李伍强虽未能提供充分证据证明商场已停止经营，以及由此造成的经营损失，但主要通道的堵塞客观上会使商场的经营受到一定程度的影响。因此，通贸物资公司要求李伍强全额交纳租金的请求不当，可酌情对此期间的租金予以减免。同时，对于房屋漏水的问题，通贸物资公司未履行生效判决对漏水房屋进行修复。由于李伍强租用此房屋系作为经营家俱的卖场，通过现场勘查的视频及图片可以看出，漏水对商场的外观及使用已客观上受到影响。綦江县人民法院（2010）綦法民初字第1754号民事判决虽对李伍强要求通贸物资公司减免租金的请求未予主张，但当时对通贸物资公司是否履行判决，对房屋进行修复尚无法预见，现通贸物资公司迟迟不履行生效判决，因通贸物资公司不作为而造成的不利后果，不应由李伍强承担。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。综上所述，由于通贸物资公司租赁给李伍强的租赁物因第三人堵塞及租赁房屋漏水，该租赁房屋已不完全符合租赁时约定的用途，由于李伍强未能出具充分证据证明已停业，同时，从客观上反映，该房屋在2010年11月16日至2011年2月15日期间，仍由李伍强占有使用，因此，李伍强认为其不应当支付租金的理由尚缺乏依据，本院不予支持。但此期间的租金，应酌情减免50%较为适当。原一、二审判决李伍强全额支付租金并支付违约金不当，依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市綦江县人民法院（2013）綦法民初第387号民事判决；二、撤销本院（2013）渝五中法民终字第1797号民事判决；三、李伍强于本判决生效之日起五日内，支付重庆通贸物资有限公司房屋租赁费39000元。四、驳回重庆通贸物资有限公司的其他诉讼请求。原一审案件受理费875元，由通贸物资公司负担525元，李伍强负担350元。原二审案件受理费1750元，由通贸物资公司负担1050元，李伍强负担700元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  代贞奎代理审判员  余 梅代理审判员  李 平二〇一四年三月十三日书 记 员  李娜娜