宁夏回族自治区贺兰县人民法院   民事判决书     （2019）宁0122民初202号          原告：张亚栋，男，1988年2月4日出生，系仟佰家咨询服务有限公司经纪人，住宁夏回族自治区贺兰县。   委托诉讼代理人：刘宏杰，宁夏辅德律师事务所律师。   被告：银川奥特莱斯投资有限公司，统一社会信用代码91640122585379190K，住所地宁夏回族自治区贺兰县。   法定代表人：陈由龙，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：李军勤，宁夏宁人律师事务所律师。   原告张亚栋与被告银川奥特莱斯投资有限公司（以下简称奥特莱斯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张亚栋及其委托诉讼代理人刘宏杰，被告奥特莱斯公司的委托诉讼代理人李军勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张亚栋向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告承担违约金10371.96元（违约金万分之一，按日计算，282天×36.78元）；2.本案诉讼费及其他费用全部由被告承担。事实和理由：原、被告于2014 年6 月18 日签订了商品房买卖合同，约定由原告以按揭的方式购买被告开发的银川中城.国际城第34幢2-201号住宅，建筑面积128.16平方米，总金额367819元。其中与本案诉请有关的合同条款为两项: 一是合同第九条约定，住宅交付使用条件为:l.取得 《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证；2.该商品房取得《建设工袒竣工验收备案表》。二是合同第十条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定时间向银行办理按揭贷款，支付了涉案房屋的价款及相关费用。2015年7月19日，被告正式向原告交房。但原告入住后，发现小区内没有配套物业服务，电梯不能使用、天然气没有开通，电表未分户计量等明显不符合交付条件的诸多问题，给原告生活造成极大的不便，并产生了一定的损失。期间原告一直要求被告提供《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》和《建设工程竣工验收备案表》，被告一直百般推诿。直至20l8年12月24日，原告才从被告工作人员得知，涉案小区《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》取得时间为20l6年4月27日，即被告向原告交付涉案房屋时，并不满足合同中约定的交付条件，实际的交付房屋时间应该为2016年4月27日。综上所述，被告所交付的涉案房屋不符合合同约定的交付条件和相关法律规定，故意欺瞒原告，并造成了原告居住的不便和经济损失，己构成违约。故原告提起诉讼，请求判如所请。   被告奥特莱斯公司辩称，一、原告放弃了收房时的合同权利，并与被告用实际行为变更了双方合同约定的交房条件。原告与被告在2014年6月18日签订的《银川市商品房买卖合同》第九条虽然约定了住宅交付使用条件为取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》和《建设工程竣工验收备案表》。但该合同文本为银川市住房保障局、银川市工商行政管理局共同制定，住宅交付使用条件为系统自动生成，原、被告双方无法选择，并非双方真实意思表示，原、被告可以通过实际行为对合同约定进行变更。双方在合同第十二条第一款明确约定，如果被告不出示《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》和《建设工程竣工验收备案表》，原告有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由被告承担。实际上，被告于2016年5月31日才在《银川晚报》上刊登了案涉房屋的交房公告，原告完全可以等到2016年5月31日后再来收房，但其用提前收房的行为表明其放弃了这一权利，也就意味着原告和被告通过实际行为变更了合同关于交房条件的约定；二、被告依约已向原告支付了2015年6月1日至2015年7月18日的逾期交房违约金1719.1元。2015年7月19日，在明知原告不具备《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》和《建设工程竣工验收备案表》的情况下，原告等人以被告已超过约定的交房期限，导致其徒增租房费用或住宿舍为由，要求被告尽快交房。据此被告才为原告等中城国际城第34号楼的部分业主办理了交房手续。并且按照买卖合同第十条的约定“逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；”被告向原告支付了2015年6月1日至2015年7月18日的逾期交房违约金1719.1元，原告以此款抵顶了其应缴纳的2015年7月19日至2016年7月18日的部分物业费。从合同第十条的约定不难看出，如果出卖人逾期交房，而买受人选择继续履行合同的，出卖人承担违约金的期间均为“第九条规定的最后交付期限的次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。”而实际交付之日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”应为2015年7月19日。对最后交付期限的次日即2015年6月1日至实际交付之日2015年7月19日期间的逾期交房违约金，被告已向原告支付，原告对此也无异议。虽然取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》和《建设工程竣工验收备案表》是双方约定的交房条件，但合同只约定了被告逾期交房的违约责任，并未对被告如果不具备上述证明文件约定违约责任，即，未取得上述证明文件并不等于被告没有向原告实际交房。因此，被告虽然存在违约事实，但并未给原告造成实际损害，双方对此也未约定违约责任，故被告不应承担2015年7月19日至被告实际取得上述证明文件期间所谓的“逾期交房违约金”；三、本案诉讼时效已逾三年，对原告诉请不应支持。原告实际接房日期为2015年7月19日，接房后原告也未提出异议，距今已逾三年多，早已超过《民法总则》规定的三年诉讼时效，应判决驳回原告诉讼请求；四、涉案房屋的质量问题不属于本案审理范围。被告分别于2016年1月4日和4月27日取得案涉房屋所在的34号楼的《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》和《建设工程竣工验收备案表》，表明案涉房屋根本不存在质量问题，符合实质交付条件。原告在诉状中提到案涉房屋存在质量问题，但其在本案的诉讼请求中既未提起具体请求事项，也未提供证据予以证明。退一步讲，即使案涉房屋存在质量问题，也与本案的审理范围无关，原告应另行提起诉讼。综上，请求驳回原告起诉，依法维护被告合法权益。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据三微信聊天记录打印件一份，虽经被告质证不予认可，但结合原、被告提交的贺兰县《贺兰县新建住宅交付使用证》和《工程竣工验收备案表》能够证明原告于2018年12月24日得到上述文件的事实，本院予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2014年6月18日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定：原告以367819元的价格购买被告开发的位于贺兰县银川中城·国际城第XX幢XXX号房屋。被告应于2015年5月31日前将符合合同约定的商品房交付原告，住宅交付使用条件：1.取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》；2.取得《建设工程竣工验收备案表》。如被告未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，其中逾期超过90日后，原告有权解除合同，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定最后交付期限次日起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告交纳了房款，被告于2015年7月19日向原告交付了涉案房屋，原告于当日办理了交房手续。   另查明，一、2015年7月19日，被告以抵扣物业费的形式向原告支付了2015年6月1日至2015年7月19日期间逾期交付违约金1719.1元；二、涉案房屋所处的贺兰县银川中城·国际城第XX幢楼房于2015年9月15日竣工验收，于2016年1月4日经工程竣工验收备案机构同意核准备案，于2016年4月27日取得《贺兰县新建住宅交付使用证》。   本院认为，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务，原告依约付清房款，被告应当按照合同约定的时间于2015年5月31日向原告交付符合约定条件的房屋。   针对原告要求被告支付2015年7月20日至涉案房屋具备交付条件之日2016年4月27日期间的逾期交付违约金10371.96元的主张，被告庭审以原告收房时放弃合同权利，并与其用实际行为变更了合同约定的交房条件进行抗辩，本院认为，虽然原告在被告不具备交付条件的情形下，办理了涉案房屋的收房手续，但原告对房屋的接收行为，并非是对被告违约责任的放弃，如果认为原告实际收房就视为认可房屋的交付现状而不追究卖房人的违约责任，则不能进一步约束卖房人使其尽快完成合同义务，这有违民法的公平原则。本案中，涉案房屋于2015年7月19日交付于原告时，尚不具备合同约定及法律规定的交房条件，被告的行为构成违约，应当承担违约责任。对于违约金的数额，被告抗辩其违约行为并未给原告造成实际损害，对于该抗辩，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，从实际损失方面看，原告并未提供证据证明因被告逾期具备房屋交付条件给其造成的实际损失；从合同的履行方面看，涉案房屋已取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》和《建设工程竣工验收备案表》，具备了交付条件。综合以上情形，本院考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务为出发，酌情由被告按日万分之零点五向原告支付违约金。故，对于原告要求被告支付自2015年7月20日至房屋完全具备约定交付条件之日2016年4月27日期间282天的逾期交房违约金10371.96元的诉讼请求，本院以原告全部已付款367819元为基数，按照日万分之0.5支持违约金5186元（367819元×0.05‰×282天≈5186元），超出部分不予支持。   对于被告有关诉讼时效的抗辩因原告庭审能够举证证明其并未怠于行使权利，故，本院不予采信。   综上，对于原告要求被告支付违约金10371.96元的诉讼请求，本院支持5186元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：   被告银川奥特莱斯投资有限公司支付原告张亚栋违约金5186元，于本判决生效之日起十五日内付清。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费30元(已减半收取)，由原告张亚栋负担15元，由被告银川奥特莱斯投资有限公司负担15元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。         审  判  员    高秀荣                                                                      二〇一九年五月二十日      法官助 理    柯玉平   书  记  员    蔡嘉彬           附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》： 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国建筑法》   第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。   建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。   《中华人民共和国城市房地产管理法》   第二十七条房地产开发项目的设计、施工、必须符合国家的有关标准和规范。   房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。   《建设工程质量管理条例》   第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：   （一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；   （二）有完整的技术档案盒施工管理资料；   （三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；   （四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；   （五）有施工单位签署的工程保修书。   建设工程经验收合格的，方可交付使用。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。