四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川2021民初4944号 原告：杨明，男，1964年11月2日出生，汉族，居民，住四川省安岳县。 原告：林玲，女，1969年9月16日出生，汉族，居民，住四川省安岳县。 委托诉讼代理人：王宗军（系杨明、林玲共同委托），四川博鉴律师事务所专职律师。 被告：四川省勇前房地产开发有限公司，住所地四川省安岳县岳阳镇沱街88号。统一社会信用代码91512021665302652J。 法定代表人：吴伟，总经理。 委托诉讼代理人：刘刚，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：杨建国，该公司工作人员。 原告杨明、林玲与被告四川省勇前房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用简易程序，因审理过程中发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨明、林玲共同的委托诉讼代理人王宗军，被告四川省勇前房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘刚、杨建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨明、林玲向本院提出诉讼请求:判令被告支付逾期交房违约金55576.95元（以342012元为基数，自2013年12月31日起按每日1?计算至2018年6月14日止）。事实和理由：原告于2012年1月7日购买被告开发的“民族星城”二期10幢1单元第7层1-7-1号房屋1套，双方为此签订《商品房买卖合同》，约定了商品房基本情况、计价方式与价款、交付条件和交付期限、违约责任等条款。原告按约履行了义务，但被告未按约定的交付条件和交付期限向原告交付商品房，已构成违约，现诉请被告承担逾期交房违约责任。 四川省勇前房地产开发有限公司辩称：被告在约定的交房期限内及交房期限后多次通知原告接房，原告以暂不需要等理由拒绝，造成接房迟延的责任在于原告，被告不应对此负责；其次，被告未能在约定交房时间前完成项目的综合验收备案系因第三方原因而非被告自身原因造成，被告不应对未能及时完成综合验收备案承担责任；第三，原告主张逾期交房违约金过高且已过诉讼时效保护期间。因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：民族星城房屋移交明细清单，能够证实原告的接房时间；擅自搭建构筑物照片以及安房发〔2017〕66号通知和告知书，能够相互印证，客观反应小区部分业主擅自搭建构筑物及被告和物管部门进行劝阻等事实；房屋征收补偿安置协议书、69号地未拆迁物标注图、岳69号拍卖用地平面图及现状照片、民族星城小区规划总平面图，能够相互印证且与本案相关联；本院（2018）川2021民初153号、1112号民事判决书及四川省资阳市中级人民法院（2018）川20民终502号民事判决书，系法院生效裁判文书且与本案相关联；民族星城10号楼其他业主的接房情况、民族星城对原告电话通知接房的记录、民族星城售楼部工作日志、通知接房电话记录与证人陈某、杜某证言相互印证，对上述证据的证明效力均予确认。本院（2017）川2021民初4431号民事判决书与本案无关，对其证明效力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年8月2日，安岳县人民政府将位于安岳县六社处的集体土地征收为国有。2008年6月、2009年4月，安岳县国土资源局（以下简称安岳国土局）先后将普州大道南段西侧的岳47号地（面积28821㎡）、南段雕雷坡的岳69号地（面积29614.9㎡）出让给姚堂荣和安岳县正兴建筑公司（以下简称正兴公司），并同意在交付土地时达到现状土地条件。后被告与姚堂荣和正兴公司合作，以岳47号、岳69号地为基础共同开发建设“民族星城”小区，被告负责后期建设资金及开发销售。2009年2月至2010年7月期间，被告与姚堂荣共同缴清了岳47号地土地出让金，但未缴完土地滞纳金，安岳国土局为姚堂荣办理了21681㎡的《国有土地使用证》。2011年4-7月期间，被告与正兴公司共同缴纳了岳69号地的部分土地出让金，安岳国土局为正兴公司办理了13953.17㎡的《国有土地使用证》。2014年2月，安岳国土局完成岳69号地内蒋易才、杨定珍等住户房屋的拆迁征收工作。现岳69号地上仍有部分村民的房屋未能拆迁，设计于该地块上的“民族星城”项目消防通道未能修建。2007年8月1日，被告经工商行政管理部门登记设立，经营范围为房地产开发经营等，注册资本2800万元。 2010年12月13日，“民族星城”二期第10幢地基与基础分部工程质量进行了验收。2011年7月7日，“民族星城”二期第10幢主体结构分部工程质量进行了验收。2013年7月8日，“民族星城”二期建设项目通过了规划验收。2014年6月19日，安岳县鸿峰房产测绘有限公司出具了“民族星城”二期第10幢房屋的实测技术报告。“民族星城”二期第10幢房屋至今未综合验收备案。 原告杨明、林玲系夫妻关系。2010年9月5日，原告向被告预定住房一套，并预交购房款135502元。2012年1月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的安岳县岳阳镇普州大道“民族星城”二期10幢1单元第x层x号住宅1套；预测建筑面积123.47㎡，单价2770元/㎡，总价款342012元；原告在签订合同时支付总房款的50%，封顶时支付总房款的45%，余款在交房前付清；被告在2013年12月30日前向原告交房；交房时该商品房已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书；房屋达到约定交付条件后，被告应在交房7日前书面通知原告接房，并在交房时出示房屋符合约定条件的资料，否则原告有权拒绝接房，由此产生的逾期交房责任由被告承担；由于原告原因未能按期办理交接手续，被告在售楼部张贴公告、安岳电视台公告、电话通知等任何一种方式均视为通知原告；除不可抗力外，被告未按约定期限和条件将该商品房交付原告，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付款1?的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内支付。签订合同当日，原告向被告交纳购房款187000元。 2013年4月6日后，原告购买房所在楼栋业主开始陆续接房。合同约定的交房期间内，被告工作人员曾多次通过打电话、发手机信息等方式通知原告接房，原告未表态接房，也未以案涉房屋未达约定交付条件为由拒绝接房。2018年6月14日，原告向被告补交购房款19510元、支付玻璃费1656元，并接收了房屋。 “民族星城”小区部分业主接房后擅自搭建构筑物，被告与小区物管部门曾要求擅自搭建业主拆除构筑物未果。“民族星城”小区部分业主曾要求相关部门督促被告解决逾期交房、办证及支付违约金等问题，市级部门曾于2013年1月回复业主依法维护自身合法权益。部分业主随后诉讼维权，被告因此承担违约赔偿金3000余万元。现原告提起本案诉讼。 本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应依约行使权利并履行义务。现双方因交房迟延的责任承担问题发生纠纷，彼此争议焦点有三：一是交房迟延的责任在谁；二是原告交房迟延违约金主张是否已过诉讼时效；三是被告承担迟延交房违约金的数额。现分述如下： 一、关于交房迟延的责任在谁的问题。被告应在通过规划验收、完成竣工验收备案及具备实测技术报告三项条件情形下，于2013年12月30日前向原告交房；但原告购买房所在楼栋于2013年7月通过规划验收、2014年6月具备实测技术报告、至今未完成综合验收备案，原告在2018年6月14日补齐购房尾款后才接收房屋。从交房条件是否完备看，被告存在具备实测技术报告迟延、竣工验收备案未完成等行为；从交房时间是否逾期看，被告存在交房逾期四年多的行为。导致交房迟延的原因：从原告角度看：一是原告未在双方签订的买卖合同上预留联系地址，被告无法通过书面方式通知原告接房，只能以电话等非书面方式通知原告接房，而合同已约定电话通知方式属于有效通知方式的一种，原告系被告通知接房而故意不接房。二是原告在接到被告通知后既未到场接房，也未当场要求被告出具符合交房条件的资料，更未以案涉房屋未达约定交付条件为由拒绝接房，即使在前案起诉时亦未提及本案违约事由；而原告购买房所在楼栋虽不完全具备约定交付条件，但该工程的地基与基础、主体结构分部工程质量均已进行验收，亦已通过规划验收，该楼栋房屋也从2013年4月6日起开始向买受人交付，房屋交付状况与当地其他楼盘交付情况基本相同，原告迟迟不接房的原因系其主观认为暂无接房必要而没有接房，不是因购买房不符合交房条件而拒绝接房。从被告角度看：“民族星城”项目建设用地所涉的岳69号地规划有进入小区的消防道路，因未能完成拆迁而致消防道路不能修建；被告未完成综合验收即擅自交房为工程质量验收埋下隐患，部分小区业主接房后擅自改变房屋结构或用途亦对项目验收造成一定障碍，上述原因的综合作用，造成“民族星城”项目至今未能完成综合验收备案；虽然被告从2013年4月6日起即已开始向买受人交房，也陆续符合交房的部分条件，但其至今仍未完全达到合同约定的交房条件却是不争事实。交房迟延四年多时间的原因，既非被告不能在合同约定的期限内交房，亦非原告因交房条件未成就而拒绝接房，而是原告没有接房意思而不接房，造成接房迟延的主要责任在于原告；但亦应看到，毕竟被告至今仍未完全达到约定的交房条件，其对造成交房迟延也需承担次要责任。 二、关于原告迟延交房违约金主张是否已过诉讼时效的问题。双方约定被告未按约定期限和条件交房就需要承担违约责任。被告未在约定期限届满前交付房屋，逾期之日即为违约金起算之日。因本案违约金系以日为计算单位，即违约一日就有一日的违约金，违约二日便有二日的违约金，违约金数额随时间推移而不断叠加，此违约金当为继续性债权，其诉讼时效应分段计算，即把一天的违约金作为一个“个别债权”，单独适用诉讼时效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，法律保护原告主张权利之日的前三年的此项权利，此前的交房迟延违约金不再保护。合同中逾期交房违约金“于商品房实际交付之日起30日内支付”的约定，并非逾期之日才开始适用交房迟延违约责任诉讼时效，而仅指违约金的支付期间，违约责任诉讼时效的起算之日仍为合同约定的交房期限届满的次日。 三、关于被告承担迟延交房违约金数额的问题。虽然合同对逾期交房违约金进行了约定，但考虑交房迟延的主要责任在于原告、次要责任在于被告。同时，该楼盘还存在一定数量的类似问题，众多违约赔偿金的叠加势必数额巨大，被告在与买受人签订合同时当没有预见或者预见不到会承担如此巨额的违约赔偿金。此外，被告在已决同类诉讼案件中已承担违约赔偿金3000余万元，现仍有不少未诉案件。民事交往中，既应遵从意思自治和法律规定，亦应考量各方当事人之间以及当事人与社会之间的利益平衡；当违约案件数量众多、可能赔偿的违约金总额巨大时，不宜简单地、单独地确定个案的违约金数额，而应结合违约责任的大小、造成损失的大小、开发商在系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素综合考虑，使开发商承担的违约金总额与其迟延交证责任相当，避免开发商因承担巨额赔偿导致破产后致使其他已交纳购房款的买受人不能取得房屋的情形出现。因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”的规定，被告当就订立合同时预见到或者应当预见到的违约赔偿金承担民事责任，但应扣减因原告原因导致的损失。 综上所述，原告要求被告承担交房迟延违约金主张符合法律规定部分本院予以支持；主张过高部分不符合法律规定，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定，判决如下： 限被告四川省勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告杨明、林玲逾期交付房屋违约金8000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1190元，由原告杨明、林玲负担700元，被告四川省勇前房地产开发有限公司负担490元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  李红婷 人民陪审员  唐忠敏 人民陪审员  陈代明 二〇一九年五月七日 书 记 员  吴奕帆