江苏省南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0105民初1648号 原告：徐锋，男，1976年10月25日生，汉族，住南京市玄武区。 被告：李瑛，女，1978年10月29日生，汉族，住南京市建邺区。 原告徐锋与被告李瑛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定本案转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告徐锋到庭参加诉讼，被告李瑛经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐锋向本院提出诉讼请求：1.判令被告李瑛归还房屋、支付拖欠的房租、物业、水电气等费用；2.判令李瑛承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告徐锋变更诉讼请求为：1.判令解除双方之间的不定期租赁合同，并由李瑛返还南京市建邺区黄山路19号X幢2单元303室；2.判令被告支付房屋租金（自2019年3月20日起至实际交房之日止，按4000元/月计算，再扣除已付的3500元）；3.判令被告据实支付物业费、水电气费至实际交房之日止；4.判令原告不退还押金3800元；5.判令被告赔偿房屋防盗门损坏费用2000元（具体金额由法院酌定）；6.判令被告承担本案诉讼费用、保全费。事实和理由：2016年5月21日，原告徐锋、被告李瑛签订一份《房屋租赁合同》，约定：李瑛承租南京市建邺区黄山路19号X幢2单元303室，租期自2016年5月20日至2018年5月19日；租金3800元/月，按季支付，每季度20日支付。租期届满后，双方电话联系，由李瑛继续租赁，按原合同执行，但租金调整为4000元/月。自2018年9月起，李瑛不按时支付租金。虽经多次催要，但李瑛仍不按原合同约定的方式支付租金，并存在拖延支付的违约行为。因双方之间系不定期租赁合同关系，故徐锋可以随时解除合同。因李瑛存在违约，故请求不退还其已付押金3800元。另外，承租期间，该房屋防盗门被损坏，应由李瑛承担赔偿责任。为维护自身的合法权益，故提起本次诉讼。 被告李瑛未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告徐锋系南京市建邺区黄山路19号X幢2单元303室房屋产权人。2016年5月21日，徐锋与被告李瑛签订一份《房屋租赁合同》，约定：李瑛承租涉案房屋；租期自2016年5月20日起至2018年5月19日止；租金3800元/月，每季度20日前支付，并应交纳押金3800元，承担租期内水电气、物业费；如李瑛对外转租、分租，徐锋有权收回房产且不退还押金等。庭审中，徐锋称租期届满后，双方电话联系，由李瑛继续承租，但未签订书面合同。另外，李瑛前往本院签收诉讼材料时填写的送达地址即为涉案房屋地址。 另查明，徐锋提交一份微信聊天记录，现摘录如下：2018年12月9日，徐锋：根据约定，房租应为季付，请于12月20日前支付；但李瑛未作回复。2018年12月10日，徐锋：还有十天时间，如果你不付房租，请搬家；李瑛：会按时给钱的。2018年12月16日，李瑛：我现在没时间找地，何况孩子还在上学，明年正好考完。2018年12月19日，徐锋：明天二十号，如果你还不付房租，我只能上门收房了。2018年12月20日，李瑛通过微信转账方式给付徐锋4000元。2019年1月15日，徐锋：上月水电573元，已经QQ截图给你，对你每个月付钱的方式，实在没精力去烦，但我租别人的房子，也是三个月一付，到期收不到房租，只能收房，只能租到今年6月，暑假我要回来住；李瑛：好的，到6月。2019年1月20日，徐锋：三点多了，可以打钱了吧；但李瑛未作回复。2019年1月21日，徐锋：合同已于去年5月到期，后电话协商续租一年，因你擅自改变付款方式并拖欠租金，今日解除合同，请于2月4日前搬离，并支付租金等费用。2019年1月22日，李瑛通过微信转账方式给付徐锋4573元。2019年2月16日，李瑛：我不欠你钱，只是因我的原因，由原来的季付变为月付，回去就立刻找、立刻搬。2019年2月20日，徐锋：物业费欠1910元，煤气几个月没抄表了。2019年2月21日，李瑛：25号回去后就找房子，半个月应该能找到，先给半个月；当日，李瑛通过微信转账方式给付徐锋2000元。2019年3月6日，徐锋：周六什么时候交接；李瑛：新房的上任租客没搬走，我上班、儿子上学都要考虑，只能等。2019年3月11日，徐锋：转两天房租给我；当日，李瑛通过微信转账方式给付徐锋266元。2019年3月16日，徐锋：明天能收到房子吗？李瑛：明天最后确定一下，实在不行只能重新找。2019年3月18日，徐锋：上周五到期，又差我三天钱了；李瑛：下午就打一周或半个月房租过去，已委托中介找房了；当日，李瑛通过微信转账方式给付徐锋2000元。2019年4月2日，徐锋：水电气343元，已经QQ截图给你，与房租一起支付，已经过了4天；李瑛：收到，最迟明天。2019年4月14日，徐锋：怎么把房门弄成这个样子，并附一张房门破损的图片；李瑛：我老公砍的；当日，李瑛通过微信转账方式给付徐锋1500元。2019年5月11日，李瑛通过微信转账方式给付徐锋2000元。另外，徐锋还提供一份微信转款记录，除前述转款外，李瑛还于2018年5月20日给付5000元、5月22日给付7510元、11月18日给付1203元、11月20日给付4000元。庭审中，徐锋称李瑛已付清租金至2019年3月19日，后又支付3500元，但还拖欠部分租金，水电气、物业费数额无法确定，亦不申请对防盗门损坏赔偿数额进行司法鉴定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应按约定全面履行自己的义务。原告徐锋、被告李瑛签订的《房屋租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，故本院依法予以确认。根据微信聊天记录，可以确认该合同租期届满后，双方就涉案房屋达成续租的意思表示，即租期延至2019年6月底。因双方未就续租签订书面合同，故本院认定应参照原合同条款履行。因李瑛存在擅自改变租金支付方式、无故多次仍拖欠租金，以及经催要仍未按时给付的情形，故本院认定其已构成违约，并对徐锋要求解除合同、返还房屋的诉讼请求，依法予以支持。关于租金标准，根据微信聊天、转款记录，本院认定自2018年5月20日起，双方约定按4000元/月计算。因徐锋提供了初步证据，故本院认定李瑛应自2019年3月20日起，按该标准支付租金至实际腾空交还房屋之日止，但应扣除其在该日后给付的3500元。根据双方约定，本院认定李瑛应承担物业费、水电气费。因徐锋暂时无法明确该费用金额，故本院认定李瑛在交房时应据实结算该等费用。因本案不具备双方约定不退还押金的情形，故本院对徐锋要求不退还押金3800元的诉讼请求，依法不予支持，并应从李瑛应付的租金中予以扣除。根据查明的事实，可以确认涉案房屋防盗门系李瑛丈夫损坏，故本院认定李瑛应承担损害赔偿责任，并酌定李瑛赔偿损失1500元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、解除徐锋与李瑛就南京市建邺区黄山路19号X幢2单元303室形成的租赁合同关系； 二、李瑛应于本判决发生法律效力之日起十日内向徐锋腾空并交付南京市建邺区黄山路19号X幢2单元303室； 三、李瑛应于本判决发生法律效力之日起十日内向徐锋支付房屋租金（自2019年3月20日起至实际交房之日止，按4000元/月计算后，再扣除已付的3500元、押金3800元）、赔偿防盗门损坏损失1500元； 四、李瑛应于本判决发生法律效力之日起十日内向徐锋据实支付至实际交付房屋之日止的物业费、水电气费； 五、驳回徐锋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费100元，保全费140元，合计240元，由原告徐锋负担25元，被告李瑛负担215元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费，本诉案件受理费100元。 审 判 长  胡维华 人民陪审员  葛天荣 人民陪审员  季旭明 二〇一九年五月二十二日 书 记 员  徐 枫