广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初15442号原告：陈爱明（CHAN,OIMING）,女，1970年3月11日出生，香港特别行政区居民，住澳门特别行政区。委托诉讼代理人：张宏，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于欢，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇。法定代表人：余庆培，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗艺康，广东万**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小莹，广东励而德律师事务所律师。被告：中山市华强伟业房地产投资有限公司，住所地广东省中山市民众镇浪网社区。法定代表人：何晓桐，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李君延，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨弱丽，广东厚弘律师事务所实习律师。原告陈爱明与被告中山市万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）、中山市华强伟业房地产投资有限公司（以下简称华强公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈爱明的委托诉讼代理人张宏、于欢，被告万隆公司的委托诉讼代理人罗艺康、吴小莹,被告华强公司的委托诉讼代理人李君延、杨弱丽，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈爱明向本院提出诉讼请求：1.万隆公司、华强公司继续履行《楼宇认购书》；2.万隆公司协助办理位于中山市东凤镇××××房商品房预售合同登记备案及预告登记手续。诉讼过程中，陈爱明变更诉讼请求为：1.解除陈爱明与万隆公司、华强公司签订的《楼宇认购书》、《室内装饰设计合同书》；2.万隆公司返还购房款（设计款）843779元及利息（利息按照同期银行贷款利率，自合同约定的付款日期2018年1月31日计算至实际清偿之日止），并承担向陈爱明返还定金20万元的违约责任。华强公司对万隆公司的前述债务承担连带责任。事实和理由：万隆公司为中山市xx号世宝广场开发商，华强公司为万隆公司委托的销售代理公司。2018年1月10日，陈爱明与华强公司签订《楼宇认购书》，约定陈爱明认购世宝广场第九栋908房，认购款404676元。同时，华强公司又与万隆公司签订《室内装饰设计合同书》，约定由陈爱明支付设计费457386元。合同签署后，陈爱明按照约定支付上述款项合计862062元。但此后万隆公司未给陈爱明办理商品房预售网签备案登记手续。陈爱明认为，万隆公司为涉案商品房的开发商，华强公司为万隆公司委托的销售代理公司，陈爱明与华强公司达成的商品房买卖合同关系，效力及于万隆公司，现涉案商品房已被万隆公司抵押给了兴业银行，且万隆公司名下的土地均已被多次轮候查封，不能履行与陈爱明之间的房屋买卖合同，故陈爱明有权解除合同，并要求万隆公司、华强公司连带返还已付房款（设计费），为维护陈爱明的合法权益，特向法院提起诉讼。万隆公司辩称，1.华强公司滥用委托代理关系形成的代理权，肆意制定出售价格，对外虚假宣传，作出违法、违约的销售承诺，严重违反了与万隆公司签订的包销协议，是导致涉案房产无法办理备案的原因；2.华强公司在与客户签订认购书后，拒绝向万隆公司提供客户信息，导致万隆公司无法核对客户信息，是导致商品房买卖合同无法备案的重要原因；3.《室内装饰设计合同书》是华强公司虚构的商品房买卖合同，实际目的是为了逃税及截留销售款项，华强公司的行为严重违反了包销协议，华强公司应在收到款项范围内承担退还的责任。华强公司辩称，1.万隆公司是委托方，华强公司是包销方，双方签订了《中山东凤世宝广场第九栋7－20层包销协议》，就万隆公司为开发商的世宝广场第九栋苹果时代公馆7一20层的房产进行包销，涉案房产即为华强公司包销范围内的房产，华强公司销售的部分购房款也汇入万隆公司，万隆公司可以采取滚动解押的方式解除抵押登记，但万隆公司不协助办理，万隆公司存在违约行为；2.华强公司一直要求万隆公司履行约定，办理解押及网签手续，但万隆公司以各种理由拖延不办理，导致涉案房产无法实际办理网签备案，根据包销协议约定，万隆公司未按协议解除涉案房产的抵押手续，相关的责任由万隆公司承担；3.华强公司与万隆公司为委托代理关系，陈爱明在签署《楼宇认购书》时应已知晓华强公司受万隆公司的委托，故《楼宇认购书》应直接约束万隆公司与陈爱明，华强公司作为销售代理方，无权解除《楼宇认购书》；4.陈爱明与华强公司签订《室内装饰设计合同书》，华强公司并向陈爱明交付了设计图纸，陈爱明签署确认书，确认收到设计平面图、效果图和施工图。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：万隆公司系中山市世宝广场商业塔楼的开发商。2017年9月18日，万隆公司与华强公司签订《中山东凤世宝广场第九栋7-20层包销协议》，约定：自2017年9月13日至同年12月31日，世宝广场第九栋7-20层，约28475.4平方米，共361套公寓交华强公司包销；华强公司承诺在三个月内完成总面积的85%（24204.09平方米）或者完成15732.65万元万隆公司实收的销售任务，剩余总面积15%的物业，在六个月内完成全部销售或由华强公司一次性买断，再进行另行销售。华强公司在三个月内完成前述销售任务的，万隆公司按6500元毛坯房每平方米结算销售底价（即世宝广场第九栋项目7-20层约28475.4平方米共361套公寓按18509.02万元与华强公司结算，销售溢价部分扣除18%税费后归华强公司所有）。华强公司在三个月内未完成前述销售任务的，则万隆公司全部按7000元每平米与华强公司结算底价（即世宝广场第九栋项目7-20层约28475.4平方米共361套公寓按19932.79万元与华强公司结算，销售溢价部分扣除18%税费后归华强公司所有）；协议签订后5天内华强公司支付500万元作为本协议的履约保证金，待华强公司全部销售完毕，履约保证金无息退还给华强公司；万隆公司向华强公司提供已取得预售许可证商品房源和销售所需宣传材料、售楼书、销售中心、样板房现状交付华强公司使用；合同生效之日起，在华强公司按计划完成销售工作的前提下，万隆公司保证华强公司独家代理权；由于本项目目前已抵押给银行，需要销售并进行解封，万隆公司保证华强公司顺利销售；华强公司有销售定价权，有权对包销产品进行商业包装、经营、签订联营合同的权利（在不影响万隆公司及损害万隆公司利益的前提下）；华强公司负责销售人员安排及派驻；华强公司按销售面积每平方米预留850元/平方米3.9单层（600元装修费加装冷气费250元）及1250元/平方米双层（1000元装修费加250元安装冷气费用）标准计算装修款，装修款监管在万隆公司或者万隆公司指定的账户内，按华强公司指定的装修公司施工进度支付给华强公司指定的装修公司；本项目房价由房价及装修款组成，销售价不高于12000元/㎡，如高于12000元/㎡超出部分扣除税费后与万隆公司五五分成，房款直接入万隆公司银行账户，装修款直接入装修公司账户。上述包销协议后附表总房价款（最高不超12000元/㎡）的分配方式是总房款分为房款和装修款，其中房款中的首期款由华强公司提供首付贷并入按揭银行账户，银行贷款3000元/㎡入万隆公司账户，装修款分为公共部分装修款和室内装饰款，室内装饰款入装修公司账号，并且其中的850元/㎡或1250元/㎡转入万隆公司账号。附表11000元（总房价）的分配方式是房款6000元、装修款5000元，其中房款6000元扣除18%税费后的4920元中的3000元/㎡给银行，余下的1920元入万隆公司账号；装修款5000元，其中的总房价25%作为华强公司的营销费用，另外2250元/㎡入华强公司账号，且2250元/㎡的款项中850元/㎡或者1250元/㎡装修费入万隆公司账号，余下1400元/㎡或者1000元/㎡中的50%借入万隆公司账号或者80%借入万隆公司账号。2017年9月25日，万隆公司与华强公司双方签订了补充协议，约定：万隆公司确保于2017年10月15日之前解封中山市东凤世宝广场第九栋7-20层的查封事宜，否则万隆公司在2017年11月5日前退回华强公司支付的保证金1200万元，逾期按每日万分之三支付给华强公司利息；在2017年10月15日之前本项目的装修款由华强公司或其委托的装修工程有限公司收取，至项目正常后，按主合同附表及条款约定执行。2017年11月，双方又签订补充协议（之1121），约定因万隆公司至2017年11月13日才理顺银行贷款及债务等问题，达到销售条件，故包销的期限顺延三个月，自2017年11月13日至2018年2月12日止。2017年12月11日，万隆公司出具了一份声明，载明：2017年9月18日，万隆公司与华强公司签订协议约定华强公司包销万隆公司位于中山市世宝广场苹果公馆第九栋项目7-20层，约28475.4平方米，共361套公寓的销售。华强公司在不违反相关协议约定的情况下有权在2018年2月12日前就上述项目寻找分销商，在不违反国家相关法律规定的情况下进行合法销售。本公司独家包销的公司是华强公司。其他任何公司或个人，以本公司名义或其他公司名义或本项目名义对外签署的任何协议或合同本公司一概不予认可。2018年1月10日，华强公司作为投资方与作为认购方的陈爱明签订《楼宇认购书》，约定陈爱明认购世宝广场九栋908房（66.21平方米），房价为404676元；陈爱明于签署本认购书时向华强公司付清定金5万元，该笔定金为立约定金，是为订立商品房买卖合同的担保，陈爱明交付的定金在商品房买卖合同签订后转抵作相应房款。陈爱明于2018年1月11日交付房款404676元；陈爱明未按上述约定时间支付房款的，华强公司有权不通知陈爱明而解除本认购书，没收陈爱明已缴纳的定金；因陈爱明过错未能及时办理商品房买卖合同备案确认手续的，华强公司有权解除所有购房合约、没收定金并将该物业另行出售，造成华强公司损失的，华强公司有权继续追偿。上述认购书载明有关的预售许可证等文件、图纸、平面图已在销售现场公示，陈爱明已进行查阅并由华强公司作详细说明等内容，但未记载该商品房的开发商系万隆公司或万隆公司与华强公司的包销关系等内容，也未约定办理网签备案的时间。另，华强公司作为设计方与陈爱明作为委托方签订《室内装饰设计合同书》，约定陈爱明向华强公司支付世宝广场九栋908卡（建筑面积66.21平方米）的设计费457386元，并应在协议签订之日支付全部设计费，华强公司在合同签订时将平面图、效果图、施工图交予陈爱明；合同履行期间，陈爱明如果要求终止或者解除合同，应书面通知华强公司，已支付的设计费华强公司不予退回。前述合同还约定了其他事项。2018年1月11日，华强公司出具收据确认收到陈爱明购房定金20万元。2018年1月25日，霍连金以转款方式向何晓桐、万隆公司银行账户分别转账257386元、404676元。当日，华强公司向陈爱明出具了收据，其中一张收据注明收到陈爱明时代公馆9栋908单位设计款257386元（转何晓桐），另一张收据注明收到陈爱明时代公馆9栋908单位房款404676元（客户已转万隆监管账户），代万隆公司写收据。签收收据均加盖有华强公司的财务专用章。陈爱明向华强公司出具了确认书，确认其收到东凤镇金怡南路68号世宝广场商业塔楼908卡的平面图、效果图、施工图，其本人对上述设计图没有异议。涉案商品房所在的土地使用权目前被法院查封，万隆公司与陈爱明未签订商品房买卖合同。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。涉案合同的签订地及履行地均在内地，故本案应适用内地法作为解决本案争议所适用的准据法。双方所争议的焦点问题是：一、关于《室内装饰设计合同书》以及设计费的性质；二、万隆公司、华强公司的责任承担方式；三、涉案《楼宇认购书》与《室内装饰设计合同书》是否应予以解除、房款是否应退还以及双倍返还定金的问题。关于第一个焦点问题。虽然华强公司与陈爱明约定华强公司为陈爱明提供涉案房产的装修设计，但双方未签订正式的商品房买卖合同，涉案房产在签订合同时仍未达到交付标准，在涉案房产属未明确的情况下,陈爱明聘请华强公司装修设计房屋,不符合常理，并结合万隆公司、华强公司签订的包销协议反映房价包括房款及装修款的事实，可以认定陈爱明虽分别签订《楼宇认购书》和《室内装饰设计合同书》，但华强公司并未实际提供设计，设计费并非真实的设计费用，而是房价款的一部分，《室内装饰设计合同书》中约定的设计费与《楼宇认购书》约定的购房款共同构成涉案房屋的总价款。关于第二个焦点问题。华强公司与万隆公司虽内部约定是包销关系，但对外关系上华强公司推销商品房、联系购房人、定价并对包销房产进行商业包装、经营、签订联营合同，并以自己作为投资人的名义与买受人签订预售合同和设计合同书，收取购房款，故对于买受人来说，涉案的商品房的买卖行为是由华强公司与万隆公司共同完成，售房利益也由万隆公司与华强公司共同享有，在对外关系上，万隆公司与华强公司是涉案房产的共同当事人，应对外承担连带责任。关于第三个焦点问题。依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务，陈爱明与华强公司签订的《楼宇认购书》、《室内装饰设计合同书》，均是当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，应确认合法、有效。现涉案房产所在的土地使用权因抵押和查封，导致合同无法继续履行，陈爱明的合同目的显然已无法实现，万隆公司、华强公司存在严重过错，构成违约，故《楼宇认购书》、《室内装饰设计合同书》应予解除，且万隆公司、华强公司应承担返还陈爱明已支付的房屋总价款662062元的违约责任。至于双倍返还定金的问题。首先，定金的数额。双方在《楼宇认购书》中约定定金为5万元，但实际上华强公司收据确认收取的定金为20万元。依据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定，定金合同从实际交付定金之日起生效，故本院认定陈爱明已缴纳的定金为20万元。但因陈爱明缴纳的定金20万元超过了主合同总额的20%，未超出的172412.4元（862062元×20%）有效，超出20%的27587.6元（20万元-862062元×20%）无效，该部分可视为陈爱明给付万隆公司、华强公司的购房款。其次，因陈爱明未按《楼宇认购书》的约定支付购房款，陈爱明存在违约，故陈爱明无权要求返还上述有效定金。同时，本案中双方不能签订商品房买卖合同的根本原因在于万隆公司、华强公司的违约，故万隆公司、华强公司应双倍返还陈爱明上述有效定金。两项相互抵销后，万隆公司、华强公司应返还陈爱明172412.40元，应予以返还。至于陈爱明主张的利息损失，因前述双倍返还定金已经足够补偿陈爱明因万隆公司、华强公司违约造成的损失，故本院对陈爱明主张的利息损失的诉请不予支持。综上所述，万隆公司、华强公司构成根本性违约，华强公司与陈爱明签订的《楼宇认购书》和《室内装饰设计合同书》应予以解除，万隆公司、华强公司应连带返还陈爱明已支付的购房款689649.60元（662062元+27587.6元）、返还定金172412.40元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告陈爱明（CHAN,OIMING）与被告中山市华强伟业房地产投资有限公司签订的《楼宇认购书》、《室内装饰设计合同书》;二、被告中山市万隆房地产开发有限公司、中山市华强伟业房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈爱明（CHAN,OIMING）返还购房款689649.60元;三、被告中山市万隆房地产开发有限公司、中山市华强伟业房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈爱明（CHAN,OIMING）返还定金172412.40元；四、驳回原告陈爱明（CHAN,OIMING）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14224元，诉讼保全申请费5000元，合计19224元，由原告陈爱明（CHAN,OIMING）负担2844元，被告中山市万隆房地产开发有限公司、中山市华强伟业房地产投资有限公司负担16380元（该款原告已预交，两被告于本判决生效之日起七日内返还给原告，本院不另作收退）。如不服本判决，原告陈爱明（CHAN,OIMING）可以在判决书送达之日起三十日内，被告中山市万隆房地产开发有限公司、中山市华强伟业房地产投资有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  阮春莉人民陪审员  陈干枝人民陪审员  古 昕二〇一九年五月二十日书 记 员  潘家敏