贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初6292号原告：罗婷，女，1983年7月26日出生，汉族，住贵州省凯里市。原告：吴国徽，男，1983年10月17日出生，苗族，住贵州省凯里市。被告：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地：贵州省凯里经济开发区中昊大道**。法定代表人：姜上桥，公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：郭晓红，湖南云天律师事务所执业律师。原告罗婷、吴国徽与被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称凯威房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗婷、吴国徽，被告凯威房产公司的委托诉讼代理人郭晓红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗婷、吴国徽向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行合同约定的交房义务；2、判决被告支付2018年1月1日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（截止2018年9月30日暂为8736元），支付城市基础设施违约金1600元，支付公共服务设施逾期违约金1600元，租房补贴从2018年4月1日至实际交房之日止（截止2018年9月30日暂计为2400元），支付逾期办理商品房转移登记违约金从2018年7月1日至实际办理商品房转移登记日止（截止至2018年9月30日暂计为2944元），以上共计17280元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年9月18日,原、被告签订《商品房买卖合同》,合同约定：原告购买被告开发的位于凯里经济开发区春晖大道××单元××号房屋,被告应按合同及补充协议规定于2017年12月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，并于2018年6月30日前办理转移登记。原告于2017年9月4日支付定金1万元，同年支付90010元，共计支付100010元首付款，同年11月22日银行将按揭贷款22万元支付给被告，至此，原告已按照合同履行了全部付款义务。但被告未按照合同约定将验收合格的房屋交付原告，经多次催促，被告一直未能交房，小区配套设施未能完善也未出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等验收备案文件。给原告造成很大的损失及压力，被告延期交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。为维护原告的合法权益，请求支持原告如上诉请。凯威房产公司未提交书面答辩意见，庭审中口头辩称：1、原被告双方是2017年9月18日签订合同，预售合同约定交房日期和转移登记日期均是2017年9月18日之前，原告明知被告不能在约定的时间内交房及办理转移登记，仍然签订商品房预售合同，表明原告是在接收被告不能按期交房，按期办理转移登记的情况下签订商品房预售合同，被告对该合同约定的逾期交房、逾期办理转移登记不承担违约责任；2、城市基础设施与公共服务设施，被告不承担违约责任，理由是商品房预售合同第十二条中的款项，没有约定交付期限，交付以上设施，视为双方对该条款没有达成合意，合同行为不成立，该条款约定的副条件，交付时达到施工条件，交付才是条件具备，房屋没有交付，无需达到使用条件，因此，被告对该部分责任不承担；3、被告不承担转移登记违约金，商品房预售合同第22条第3款，被告作出的承诺不是真实意思的表示，是无效的承诺。理由是商品房预售合同第22条中有约定，前提条件是交付使用，没有交付使用不能办理初始登记，被告的承诺违反该条约定，与该约定自相矛盾，该承诺违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，该承诺不是被告真实意思的表示，是无效的民事法律行为，房租补贴没有合同依据及法律依据。本院经审理认定事实如下：2017年9月18日，以二原告为买受人、被告为出卖人就商品房买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，主要内容为：1、原告购买被告开发建设位于凯里经济开发区春晖大道××单元××号房屋一套，房屋建筑面积为106.67㎡，房屋总价款为320010元。2、合同签订之日交付购房首付款100010元，余款22万元以银行按揭支付。3、被告应当在2015年12月31日前将商品房交付给原告使用。逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。4、被告承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理。原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。5、城市基础设施（上、下水交付时达到使用条件，供电、电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为总房款的0.5%。6、公共服务设施（公共配套设施、市政公用设施及园林绿地工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为总房款的0.5%。同日，原、被告双方还签订了《商品房买卖合同》补充协议，该协议主要约定：“双方签订的《商品房买卖合同》约定之房屋，在获得预售证后进行了一系列优化，导致预售证载明的竣工日期适当顺延，为此，特将双方所签《商品房买卖合同》第十一条第（一）项、第二十二条第（三）项及补充协议第四条约定的房屋交付日期顺延到2017年12月31日前交付商品房；并将转移登记时间顺延至2018年6月30日前办理转移登记。《商品房买卖合同》约定的其他条款不变。”合同签订后，原告按合同约定，全额支付了被告购房款320010元。但被告未按《商品房买卖合同》补充协议约定的时间交付房屋以及将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，为此，原告遂诉至本院。另查明，涉案房屋至本案庭审时仍未交付。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按照合同约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，依法依约均应当承担相应的民事责任。被告抗辩称不承担违约责任无事实依据，理由不成立，本院不予采纳。根据双方当事人的诉辩主张和所举证据，本院对原告的诉请和被告的答辩分析认定如下：一、逾期交房违约金及转移登记违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”根据双方所签《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议中的约定，已经对逾期交房违约金及转移登记违约金的计算标准进行了明确的约定，此约定对双方当事人均具有约束力。故逾期交房违约金从2018年1月1日计算至2018年9月30日为8704元（320010元×272天×0.0001）；逾期转移登记违约金从2018年7月1日计算至2018年9月30日为2912元（320010元×91天×0.0001）。原告主张计算有误，超过部分不予支持。二、城市基础设施交付违约金及公共服务设施未达到交付违约赔偿金。关于城市基础设施交付违约金及公共服务设施未达到交付违约赔偿金的问题。被告辩称城市基础设施和公共服务设施双方没有约定交付时间，该部分违约金的合同行为不成立。本院认为《商品房买卖合同》中约定的城市基础设施及公共服务设施至今未竣工是事实，但《商品房买卖合同》约定的交付时间应当视为在商品房交付时，上述设施亦同样具备交付条件。现交付条件尚未成就，原告主张的违约金标准系退房时给予房屋总价款0.5%的赔偿。而现在原告并未主张退房，则违约金根据合同约定应为房屋总价款0.1%。即城市基础设施交付违约金为320元（320010元×0.1%），公共服务设施未达到交付违约赔偿金为320元（320010元×0.1%）。原告主张超过部分本院不予支持。被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。三、房租补偿金。原、被告并未对逾期交房给付房租补偿金进行约定，且双方所签订的《商品房买卖合同》对逾期交房违约金已作出了约定，亦获得了本院的支持，所以原告的该项诉请本院不予支持。关于2018年9月30日之后的逾期交房违约金、逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，考虑到可能出现的变数，双方可通过协商的途径解决，在协商不能的情况下原告可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起15日内支付原告罗婷、吴国徽2018年1月1日至2018年9月30日期间的逾期交房违约金8704元。二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起15日内支付原告罗婷、吴国徽2018年7月1日至2018年9月30日期间的逾期转移登记违约金2912元。三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起15日内支付原告罗婷、吴国徽未交付城市基础设施违约金320元及公共服务设施未达到交付违约赔偿金320元，共计640元。四、驳回原告罗婷、吴国徽的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为116元，由原告负担25元，被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担91元，此款原告罗婷、吴国徽已向本院预交，本院不再退还，被告负担的部分由被告于履行本判决时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  黄原慧二〇一九年五月二十二日书记员  邓汝雪