广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第582号原告佛山市诚泰物业管理有限公司，住所：佛山市禅城区福宁路213号A座四层C单元A间。法定代表人吴红云。委托代理人黄芳、吴丁娟，广东华法律师事务所律师。被告胡思梅，女，汉族，1975年8月1日出生。原告佛山市诚泰物业管理有限公司诉被告胡思梅物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，依法由审判员谢燕贞适用简易程序独任审判，并于2014年6月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴丁娟到庭参加诉讼，被告胡思梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2003年12月19日原告与佛山市君宁物业有限公司签订《合同》，约定由佛山市君宁物业有限公司投资建造的位于佛山市禅城区福宁路213号君宁大厦物业服务委托给原告管理，合同期限从2004年6月1日起至2024年6月1日。依据此合同的约定原告为君宁大厦全体业主提供物业管理服务。根据原告向佛山市禅城区物价局关于该大厦服务收费的备案，原告向该大厦收取的管理费（高层住宅）为每平方米1元每月，小区公共电费分摊包括小区电梯、供水水泵等公共设施用电按照粤价（1197）173号文件规定执行，公共电费分摊按每户每月35元收取。被告是君宁大厦三座701房的业主，该套房屋建筑面积为152.1平方米，被告从2012年1月起至今一直未向原告缴纳物业管理费，从2014年1月起至今未向原告缴纳公摊电费，被告在原告多次催收的情况下，以各种理由延付，至2014年4月被告共拖欠28个月物业管理费，拖欠的管理费金额为4258.8元（152.1元/月×28个月）；拖欠2014年1月至2014年4月共4个月公摊电费140元（35元/月×4个月），上述两项共计4398.8元。故请求判令：1、被告立即向原告支付拖欠的2012年1月至2014年4月物业管理费4258.8元、2014年1月至2014年4月的公摊电费140元，合计4398.8元。2、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告明确诉讼请求1的物业管理费、公摊电费均主张被告支付至2014年4月。被告未到庭，但庭后提交了书面答辩意见，内容如下：被告2004年8月购买涉案房屋，当时是佛山市新居业物业管理有限公司负责管理，但在被告不知情的情况下，更改为现时的原告负责管理，其中是否有违法违规的情况。加上原告不是一流管理公司，把属于四楼业主的地方占为己有，非法占用业主公用地方作为原告的办公室，私自出租，但未将每月收入支出告知业主。原告的工作人员长期每天上班12小时，影响他们的情绪，导致发生打架报警处理的情况，他们是否有上岗证不清楚，这很影响小区的治安。有些管理人员因被告欠费而到被告公司大吵大闹��管理处也曾非法强行停水停电，被告报过警。因担心影响正常生活，被告前段时间交了部分管理费。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的企业法人营业执照、组织机构代码证、资质证书各1份。证明原告的诉讼主体资格。2、《委托合同》、房地产登记信息查询表各1份。证明原告与佛山市君宁物业有限公司存在物业管理委托合同关系，对君宁大厦进行管理，涉案房屋为被告所有且在原告管理范围内，被告实际接受了原告提供的物业服务，原告收取被告物业服务费的计收面积是152.10平方米，被告应对该房屋产生的物业管理费、公共电费分摊费用承担清偿责任。3、服务（收费）备案回执1份。证明原告物业服务费的收费标准，被告的房屋属于高层住宅，物业管理服务费标准为每平方米1元每月。4、缴费最后通知书（复印件）4份。证明原告每月均向被告发出缴费��知，但由于每月的收费通知向被告发出后没有存档，只有年中和年末的缴费通知单留有复印件。5、律师函、EMS投递单及妥投证明各1份。证明原告于2013年10月17日委托律师发函向被告催缴物业管理费及公摊电费，被告本人签收了律师函。6、发票5张及发票照片23张、福宁路213号3座电梯电费清单、福宁路213号电费清单各1张。证明电梯电费、加压泵电费、消防通道照明、空中花园照明用电已实际发生，原告也向电力部门代缴了上述电费。7、企业名称预先核准通知书1份。证明签订委托合同时，原告已向工商部门申请设立，但是工商部门没有保留相关的申请材料档案，只能调取到企业名称预先核准通知书，记载的时间为2004年7月7日，但是原告签订合同时已进行申请，因为先有申请才有批准。8、关于胡思梅交纳物业管理费的说明及银行扣划清单。证明被告在收到律师函后主动到原告处缴纳了物业管理费。以前物业管理费是在银行扣划的，当银行无钱扣划时被告就到原告处交纳现金。诉讼中，被告提交以下证据：1、住宅使用说明书、住宅质量保证书（复印件）各1份。证明原告的物业管理存在瑕疵。2、发票1张。证明被告已经向原告交纳了2008年10月-2011年12月的物业管理费。本院依职权调取佛山市禅城区房地产登记信息查询表、商品房购销合同各1份。本院认证：原告提供的证据1-3、证据5-7，有原件核对，本院对真实性均予以确认；原告提供的证据4，无原件核对，本院将结合本案其他证据待后予以认定；原告提供的证据8中的情况说明虽为原告单方制作，但结合本案其他证据及诉讼中被告的陈述，本院对情况说明予以采信；银行扣划清单有原件核对，本院对真实性予以确认。被告提供的证据1，无原件核对，且原告对真实性、合法性、关联性均不予确认，本院不予采信；被告提供的证据2，原告对真实性无异议，本院予以采信。本院依职权调取的证据，原告对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2003年12月19日，原告佛山市诚泰物业管理有限公司（受委托方、乙方）与案外人佛山市禅城区君宁物业有限公司（委托方、甲方）签订《合同》，主要约定：一、甲方投资建造的君宁大厦位于佛山市禅城区普君西路一至三号，建筑面积6万平方米，内有住宅、写字楼、商场。甲方从2004年6月1日起，委托乙方按国家和佛山市人民政府的有关规定条例和规定承担其物业管理工作。......三、双方的权利和责任。......4、君宁大厦四楼作为乙方办公室和大厦公用会所，乙方可用于为住户提供服务。......6、乙方的公司资质必须达到国家有关部门颁布标准（含佛山市颁布标准）。并严格遵守国家的一切政策、法令法规、不违法经营。......8、乙方在不影响大厦结构，又不干扰业主正常生活和工作的前提下，可以将君宁大厦的现有设施进行商业开发活动，其收入用于补充物业管理开支。9、乙方按照目前国家颁布的法例，聘用物业管理的工作人员。10、君宁大厦的物业管理收费和收费标准，乙方须申报佛山市物价部门，获得批准后执行。……四、合同有效期和中止。1、本合同有效期为20年，期满后如乙方要求续约，可再延续20年。……八、本合同在2004年6月1日生效。双方均在落款处签名盖章确认。2004年7月7日，佛山市工商行政管理局出具企业名称预先核准通知书，主要内容为：根据《中华人民共和国公司登记管理条例》。和《企业名称登记管理规定》，同意预先核准下列3个投资人出资人民币50万元设立的有限责任公司企业名称为：佛山市诚泰物业管理有限公司。该预先核准企业名称保留自2004年7月7日至2005年1月7日。在保留期内，本通知书仅供开设临时银行账号，验证注册资本使用，不得用于从事经营活动，不得转让。投资人名单及投资额、投资比例：杨斌：30万元，60%；吴紫澄：15万元，30%；于志辉：5万元，10%。2008年5月12日，佛山市禅城区物价局出具服务（收费）备案回执，主要内容为：佛山诚泰物业管理有限公司座落在佛山市禅城区普君西路一至三号（君宁大厦）的物业管理服务收费备案表（备案项目和资料）：高层住宅1.00元/㎡.月，写字楼5.00元/㎡.月，商场5.00元/㎡.月；合同一份（有效期至2024年6月1日）和前期物业管理服务协议一份（有效期至业主委员会成立止）已报我局备案。2013年10月17日，原告委托律师向涉案房屋所在��址邮寄《律师函》，限期被告向原告缴清拖欠的2008年10月-2013年9月期间的物业管理费9126元，拖欠的2011年1月-2013年8月的公摊电费1120元。该邮件已妥投。另查明，涉案位于佛山市禅城区福宁路213号三座701房屋权利人为被告胡思梅，建筑面积为152.10平方米。再查明，原告佛山市诚泰物业管理有限公司的公司类型为有限责任公司，成立日期为2004年10月22日，经营范围为物业管理、房地产中介。原告持有三级物业管理资质证书，有效期至2014年5月31日。原告与被告共同确认：涉案大厦尚未成立业主委员会，现仍由原告进行物业管理，物业管理费的收费标准为1.00元/平方米、公摊电费的收费标准为35元/月/户。原告陈述：被告已于2013年12月11日向原告交纳了2008年10月-2011年12月的物业管理费。被告陈述：被告从2008年起开始欠费，后交纳了一部分物业管理费，公摊电费自2014���至今尚未交纳。欠费前均按1元/平方米的标准向原告交纳物业管理费，按35元/月/户的标准向原告交纳公摊电费。被告欠费的原因是原告管理不好，擅自将公共部分出租他人作为仓库使用。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告是具有物业管理资质的物业服务企业，原告正式登记成立的日期为2004年10月22日，其于2003年12月19日与佛山市君宁物业有限公司签订的《合同》，尽管该合同签订时原告主体方面存在瑕疵，但原告成立后已以其行为对该合同加以追认，并已实际履行合同，为涉案大厦提供物业服务并进行收费，故该合同是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的���业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，作为开发单位的佛山市君宁物业有限公司与原告签订的《合同》对佛山市君宁物业有限公司、原告及涉案君宁大厦全体业主均具有约束力，被告胡思梅系君宁大厦业主，亦应按照该合同的约定善意全面地履行。关于原告诉请被告支付欠缴的物业管理费问题。本案中，被告以原告管理不好、擅自将公共部分出租他人作为仓库使用为由拒绝交纳物业管理费，但未提供有效的证据予以证实，本院不予采纳。根据上述《合同》及《服务（收费）备案回执》，原告诉请被告按照1.00元/㎡·月的标准支付涉案房屋的物业管理费有事实和法律依据。原告主张被告欠交2012年1月-2014年4月期间的物业管理费，被告对此并未提出异议，亦未提供其已交��该期间物业管理费的证据，故被告胡思梅应向原告支付2012年1月-2014年4月涉案房屋的物业管理费4258.80元（152.10平方米×1.00元/㎡·月×28个月）。关于原告诉请的公摊电费。诉讼中，原告提交了发票、用电清单等用以证实原告已经实际垫付2014年1月至2014年4月的公摊电费的情况。被告庭审中确认2014年欠费前，其与涉案君宁大厦其他业主均按35元/户/月的标准向原告交纳公摊电费，由于被告不按时缴纳费用会对物业的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳公摊费用的业主或物业使用人也极为不公，故被告胡思梅应向原告支付2014年1月-2014年4月的公摊电费140元（35元×4个月）。被告抗辩提出的欠费理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：被告胡思梅于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市诚泰物业管理有限公司支付2012年1月至2014年4月的物业管理费4258.80元、2014年1月至2014年4月的公摊电费140元，合计4398.80元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取25元，由被告胡思梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人��法院。审判员  谢燕贞二〇一四年七月九日书记员  吴晓蓝附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务���建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。