重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初18000号原告：张宽，男，汉族，1986年7月27日生，住重庆公司渝中区。委托诉讼代理人：张俊，重庆智豪律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：刘源圆，重庆智豪律师事务所律师，一般代理。被告：谭大娟，女，汉族，1984年9月9日生，住四川省大竹县。第三人：中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行，住所地重庆市沙坪坝区小新街75-6，统一社会信用代码915001067562011608。负责人：罗明。第三人：重庆到家了网络科技有限公司西郊路分公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪前进路48号平街一层，统一社会信用代码91500107MA5U73F80G.法定代表人：周燕委托诉讼代理人：杨鹏程，男，汉族，1992年6月28日生，公司员工，特别授权。原告张宽与被告谭大娟、第三人重庆到家了网络科技有限公司西郊路分公司（以下简称到家了公司西郊路分公司）、第三人中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行（以下简称工商银行小龙坎支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘香军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张宽及其委托代理人刘源圆，被告谭大娟，第三人到家了公司西郊路分公司的委托代理人杨鹏程到庭参加诉讼。第三人工商银行小龙坎支行经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张宽诉称，2018年4月9日，在第三人到家了公司西郊路分公司（经纪方）居间下，原告张宽（买方）与被告谭大娟（卖方）签订《房屋买卖合同》。签约后，买方积极履行合同义务，但被告拒不配合办理解押及过户手续，经多次协调未果，原告现起诉来院，请求判决：1、原、被告双方继续履行《重庆市房地产买卖合同》,原告继续支付剩余房款888000元（包括代被告向第三人工商银行小龙坎支行偿清案涉房屋按揭贷款本息、剩余款项在过户当日一次性向被告支付）；2、被告、第三人工商银行小龙坎支行配合办理房屋解押手续，被告配合办理房屋过户和付款手续；3、被告支付迟延履行解押手续违约金331800元（暂计算至起诉之日，并要求被告支付迟延履行违约金至实际办理解押手续之日止），该违约金直接扣除剩余房款；4、本案诉讼费由被告承担。审理中,原告表示若法院支持原告的诉讼请求,原告愿意在房屋过户当日一次性支付完剩余房款,并请求将该项纳入判项。被告谭大娟辩称，1、愿意继续履行合同，并配合原告办理解押及过户手续。但因原告办理按揭贷款的时间较长给我方造成了损失，原告需支付被告合理的资金占用损失。2、对于原告的违约金请求，被告不认可，是原告迟延支付首付款才导致合同无法继续履行，系原告违约。第三人到家了公司西郊路分公司述称，2018年4月9日在中介公司的居间下双方签订买卖合同关系。2018年5月份三方去浦发银行办理面签手续，第一次因原告的征信问题没审核通过。后双方又在浦发银行进行了第二次面签，2018年6月26日买方面签通过。中介公司于2018年6月27日通过短信的方式通知卖方办理房屋解押手续，但是卖方称其在外地，且屋里有事不能办理。2018年7月20日，中介公司又再次通知卖方办理解押过户手续，卖方又称其不在主城无法前来办理。2018年7月29日，中介公司约买卖双方在门店进行协商，协商的结果是卖方要涨价，涨价28万元，买方不同意。后买方又主动给卖方打电话可以加2万元但卖方不同意，之后买方就起诉至法院了。第三人工商银行小龙坎支行未到庭亦未提交书面答辩意见。经审理查明，重庆市九龙坡区广厦城5号32栋xxx号房屋登记的产权人为被告谭大娟，产权证记载登记日期为2015年2月。该房屋尚有银行抵押贷款未结清，抵押权人为工商银行小龙坎支行以及原告张宽因本案申请财产保全而产生的司法查封。2018年4月9日，原告张宽（买方）与被告谭大娟（卖方）在第三人到家了公司西郊路分公司（经纪方）居间介绍下签订了《房屋买卖合同》，约定：1、买方购买卖方位于重庆市九龙坡区广厦城5号32栋xxx号房屋，该物业建筑面积127.66平方米，套内面积102.05平方米。2、该物业转让成交价格为人民币948000元。3、买方于签订合同当日支付定金5万元；买方支付首付款24万元，用于该房屋解押；买方银行按揭贷款64.8万元由放贷银行直接交付卖方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由买方在办理权属转移登记申请并取回回执单当日交付差额给卖方；尾款1万元由买方于卖方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交付予卖方。4、该房屋已设定抵押，抵押权人为中国工商银行，卖方于2018年5月20日前办理完成解押手续、自行承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件；买方应于抵押权人告知或卖方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向卖方银行还款账户汇入房款（首付解押款）用于该房屋解押，如买方贷款购买该房屋，则买方须于买方向银行申请的按揭贷款获得审批通过后再向卖方交付房款用于解押。5、买卖双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料、办理该房屋权属转移登记申请手续。6、买方未按照约定付款的，逾期15天之内的，按每逾期一日，向卖方支付房屋成交价的5‰违约金，并于实际支付之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行；逾期超过15天的，卖方有权解除合同，合同被解除的，买方应自合同解除之日起3日内按房屋成交价的20%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款；买卖双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，或逾期解押、逾期交房的，逾期15天之内的，按每逾期一日，支付房屋成交价的5‰违约金，合同继续履行；逾期超过15天的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应自合同解除之日起3日内按房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款。合同签订当日，买方向卖方支付定金5万元。2018年6月9日，买方按卖方要求向卖方支付1万元解押款。2018年6月26日，买方申请的银行按揭贷款审批通过。审理中，买方认为根据合同约定，买方申请的银行按揭贷款审批通过后才支付解押款被:卖方认为合同约定卖方在2018年5月20日前解押,但是在此之前买方应当支付24万元的解押款,买方应于2018年5月20日前支付24万元；因买方第一次按揭贷款未办理成功，又办理了一次，直到2018年6月26日按揭贷款才审批通过，导致合同不能履行的原因在买方。第三人到家了公司西郊路分公司认为按正常流程买方应当在按揭贷款审批通过后支付解押款，合同约定的卖方2018年5月20日解押是指的卖方应当在2018年5月20日前办理预约还款解押手续。卖方陈述合同签订后通过电话向贷款银行电话预约提前还款，还款日期为2018年5月20日前的周四或周五，并通知了买方。但买方及经纪方均陈述未接到该通知。审理中，买方举示短信记录、录音材料，证明中介公司多次催促卖方履行合同义务，办理房屋解押手续；录音证明卖方陈述在小贷公司有欠款，涉案房屋已抵押给小贷公司，现在无法办理手续，无法出售。卖方对买方举示的短信记录、录音的真实性予以认可，但陈述当时说是抵押给别人，但实际上没办理抵押手续。上述事实，有当事人陈述、存量房交易文件一套、产权证复印件、收条、短信记录、录音、银行流水及庭审笔录等在卷并经过庭审质证，足以认定。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方于2018年4月9日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律规定，对双方均产生法律约束力，双方当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并履行义务。基于上述房屋买卖合同，原、被告建立了房屋买卖关系，买卖双方应当积极、善意地行使和履行各自的权利义务。综观全案，双方争议的焦点在于：买方首付款（解押款）的支付时间问题。对于该争议的问题，本院作如下评述：《房屋买卖合同》约定卖方于2018年5月20日前办理完成解押手续、自行承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件。同时合同约定买方应于抵押权人告知或卖方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向卖方银行还款账户汇入房款（首付解押款）用于该房屋解押，如买方贷款购买该房屋，则买方须于买方向银行申请的按揭贷款获得审批通过后再向卖方交付房款用于解押。而买方的银行按揭贷款审批通过时间为2018年6月26日，该时间晚于合同约定的卖方解押时间，而卖方解押的解押款需要买方支付，买方支付解押款的时间又约定在买方按揭贷款审批通过之后，因此在实际履行中出现了约定之间的矛盾。买卖双方站在不同立场，确实存在不同的理解，在此情况下其责任不可归责于买卖双方。故对买方根据合同约定主张被告支付迟延履行办理解押手续的违约金，本院不予支持。关于原告提出的要求代为还款解押、银行办理抵押注销登记及被告协助过户及交房等诉讼请求。首先，合同继续履行不存在事实和法律上的障碍，被告应当继续履行合同，且被告亦同意继续履行。其次，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，买方可以代卖方向银行偿清按揭贷款使抵押权消灭，工商银行小龙坎支行应予以协助，并在买方代为清偿贷款后协助办理抵押登记的注销手续。因此，原告主张代被告清偿贷款后，由工商银行小龙坎支行协助办理抵押登记注销手续，符合法律规定。被告应在抵押登记注销后，及时协助原告办理将案涉房屋过户至原告名下的手续。再次，审理中原告张宽自愿在过户时将剩余房款（合同总价款94.8万元-已付房款6万元-代付的银行按揭贷款本息）支付给被告谭大娟，并自愿将此内容纳入判项，本院予以尊重。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告张宽在本判决生效后五日内代被告谭大娟向第三人中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行偿清重庆市九龙坡区广厦城5号32栋xxx号房屋在该行处的全部按揭贷款本息余额（具体金额以银行核定为准）。二、第三人中国工商银行股份有限公司重庆小龙坎支行于上述贷款本息余额偿清完毕后五日内办理上述房屋解除抵押登记手续。三、被告谭大娟在上述房屋抵押登记解除后五日内协助原告张宽办理将上述房屋的产权转移登记至原告张宽名下的手续；原告张宽于上述房屋产权转移登记当日将剩余房款（合同总价款94.8万元-已付房款6万元-代付的银行按揭贷款本息）支付给被告谭大娟。四、驳回原告张宽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7889元，诉讼保全费5000元，合计12889元，由原告张宽负担5889元，被告谭大娟负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 刘香军二〇一九年五月二十七日法官助理 张朝义书 记 员 曹丽娟