贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民初1号原告贵州嘉士诚房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市黔西县莲城大道（原黔西县城关镇政府对面），统一社会信用代码91520522795286881B。法定代表人何红阳，该公司执行董事。委托诉讼代理人吴学文，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人蔡鹏，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被告黔西县公安局，住所地贵州省毕节市黔西县莲城大道，法定代表人李旭，系该局局长。委托诉讼代理人成勇，贵州谦明律师事务所律师。委托诉讼代理人王涛，贵州谦明律师事务所实习律师。原告贵州嘉士诚房地产开发有限公司（下称嘉士诚公司）与被告黔西县公安局（下称黔西公安局）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告嘉士诚公司法定代表人何红阳及委托诉讼代理人吴学文、蔡鹏，被告黔西公安局委托诉讼代理人成勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉士诚公司起诉请求：1.判决被告支付委托代建黔西县公安局备勤大楼委托费用（回购款）33120000.00元（暂计）；2.判决被告支付原告自开工日至实际支付完毕欠付委托费用之日止的垫付建设资金利息，至起诉时暂计36920520.00元。诉讼中，原告嘉士诚公司变更诉讼请求为：1.判决被告支付原告代为建设黔西县公安局备勤楼项目的购房款31603373.10元；2.判决被告支付原告自开工日至实际支付完欠付购房款之日止的垫付建设资金利息，至起诉时暂计35229860.00元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：1.原告与被告口头协商后于2011年开工，双方于2011年9月签订协议，案涉工程于2013年8月竣工，同年11月工程验收合格，之后原告向被告交付490套民警宿舍。案涉备勤大楼地下两层、地面两层总面积为16000平方米，被告拒绝支付该部分工程的款项33120000.00元。我方认为案涉协议是双方真实意思表示且未违反国家法律法规的效力性强制性规定，因此应视为对合同双方具有约束力，被告应当全面履行协议，支付原告案涉工程款33120000.00元。2.由于被告的违约行为，给原告造成了经济损失，被告应当按照协议约定承担违约责任，弥补原告损失。被告黔西公安局答辩称：1.案涉合同不属于建设工程合同，也不属于代理合同，而是定制的买卖合同；2.案涉买卖合同属于无效合同，由于案涉项目没有立项，没有资金，现在无法履行。原告方依据无效合同要求我方履行不能得到支持，请求予以驳回。原告嘉士诚公司向本院提交如下证据：第一组证据为《营业执照》《法定代表人身份证明》、法定代表人身份证复印件，用以证明原告及其法定代表人身份信息。经质证，被告黔西公安局对该组证据的三性无异议。第二组证据为《协议》，用以证明原被告双方就案涉项目签订委托代建协议，原告受被告委托代表被告作为建设单位实施案涉项目工程。经质证，被告黔西公安局对该组证据的合法性不认可，认为该协议属于无效协议；对原告方主张其代表被告的陈述，我方认为不客观。原告并非代表修建案涉工程，原告是按照被告的购买要求修建案涉房屋；黔西县公安局无权代表民警购买案涉490套房屋，购房款是由民警自行出资。第三组证据为《关于同意黔西县公安局民警备勤楼项目开展前期工作的函》《竣工工程验收意见书》，用以证明：1.案涉工程经过发改部门立项备案；2.案涉工程于2011年4月30日开工建设；3.案涉工程验收合格。经质证，被告黔西公安局认为《关于同意黔西县公安局民警备勤楼项目开展前期工作的函》与本案无关联性，该函件是发生在本案协议签订之前发改局与县政府的意见沟通函，该函件不属于立项文件，不能证明本项目已经立项。《竣工工程验收意见书》没有被告参与，对黔西县公安局不产生法律效力。第四组证据为原告向被告单位民警支付490套住宅的部分资料，用以证明原告已完成被告单位490套民警住宅的修建，已交付477套住房，尚有13套房屋未交付。经质证，被告黔西公安局认为证据中接收房屋的对方不是公安局，该组证据对本案合同的履行不具有关联性。第五组证据为《关于公安备勤楼部分用地性质变更申请书》《县委常委专题办公会议纪要》（2011）第42号，用以证明案涉项目工程的用地性质变更系由被告黔西县公安局申请办理的。经质证，被告黔西公安局对《关于公安备勤楼部分用地性质变更申请书》的真实性无异议，但《关于公安备勤楼部分用地性质变更申请书》对案涉合同的履行不具有关联性；对两份会议纪要的真实性无异议，但同样不具备关联性。第六组证据为《黔西县公安局备勤楼规划设计方案评审意见》《黔西县规划评审会签到册》《工程联系函》《设计修改通知书》，用以证明：1.案涉项目工程的规划设计方案系由被告黔西县公安局组织评审通过；2.案涉项目工程设计及设计变更系由被告黔西县公安局实际委托设计单位完成；3.案涉项目工程系原告按照被告黔西县公安局关于项目性质、用途、设计等指示组织实施完成。经质证，被告黔西公安局对该组证据的真实性无异议，但达不到原告的证明目的。该组证据只能证明公安局对欲购买办公楼提出的相应要求。第七组证据为黔西县发展和改革局出具的《关于黔西县公安局城关刑侦责任区中队项目立项的批复》（黔发改【2010】36号）、黔西县发展和改革局出具的《关于黔西县公安局巡逻特警大队项目立项的批复》（黔发改【2010】37号）、黔西县发展和改革局出具的《关于黔西县公安局城南派出所项目立项的批复》（黔发改【2010】38号），用以证明：1.案涉项目工程系黔西县公安局利用该三个项目整合而来；2.该项目的资金来源为自筹。经质证，被告黔西公安局对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，理由：1.三个项目的总平方数为420平方，总投资460万元，与本案无任何关系；2.文件中的“同意立项”与已经立项是完全不同的两个概念，对方的证明目的不能实现。第八组证据为《贵州嘉士诚房地产开发有限公司的电子账簿》、2010年9月20日原告向被告出具的《收据》和2010年9月20日中国工商银行出具的《进账单（回单）》、2010年10月27日原告向被告出具的《收据》和2010年10月28日中国工商银行出具的《进账单（回单）》、2011年5月19日原告向被告出具的《收据》和2011年6月7日中国工商银行出具的《进账单（回单）》、2011年9月28日原告向被告出具的2张《收据》和2011年10月18日中国工商银行出具的《进账单（收账通知）》《大额支付入账通知书》、2011年12月8日原告向被告出具的《收据》和2011年12月8日中国工商银行出具的《进账单（回单）》《进账单（收账通知）》，用以证明被告黔西县公安局就案涉项目工程已直接向原告支付工程款4050万元。经质证，被告黔西公安局对已付款额度为4050万元的真实性无异议，但对款项的定性有异议，款项注明为“集资购房款”而非工程款。而且，该款项的支付主体不是黔西县公安局而是黔西县公安局的干警。第九组证据为2010年10月13日的《国有土地使用权出让金缴款通知书》《一般缴款书（收据）》、2010年11月2日的《国有土地使用权出让金缴款通知书》《一般缴款书（收据）》、2012年1月17日的《国有土地使用权出让金缴款通知书》《一般缴款书（收据）》《中华人民共和国国有土地使用证》，用以证明原告缴纳出让金1536万元，被告为变更案涉土地的使用性质补缴土地出让金945605.00元，原被告一致同意将案涉土地登记在原告名下，以原告名义事实案涉项目。经质证，被告黔西公安局对该组证据的真实性不持异议，主张案涉土地转让金已由财政部门全部返还嘉士诚公司。对于证明目的，不是原被告一致同意以原告的名义实施，该项目事实上就是在原告的名义下实施的，因为工程实施及土地挂牌都是以原告的名义进行的。第十组证据为2019年3月8日黔西县房地产交易中心就案涉项目工程出具的《房屋面积分层分户资料》，用以证明：1.案涉490套住房面积合计为65037.38㎡；2.案涉争议工程建筑面积（地下2层加地上2层）面积合计为15267.33㎡。经质证，被告黔西公安局对《房屋面积分层分户资料》的真实性无异议，对面积平方数无异议，但案涉房屋面积平方数的确认是在2019年3月8日才确认的，如果我方要承担本案的民事责任，所承担的相应款项及利息的计算时间起点应以2019年3月8日为起点计算。第十一组证据为《备勤楼项目投资总计表》，用以证明原告已支付案涉项目投资款总计163510688.94元。经质证，被告黔西公安局对《备勤楼项目投资总计表》的三性有异议，该总计表是原告方单方制作且与第一次庭前会议中原告陈述的“只投资一个亿”悬殊6000万元。第十二组证据为《借款明细账》，用以证明原告已支付融资利息34542571.26元，尚欠23392349.37元。经质证，被告黔西公安局对《借款明细账》的三性不认可，该《借款明细账》系原告单方制作，且据我方所知，原告在收到第一笔4000多万的集资款后是用于偿还其在黔西县另一项目中所欠欠款。被告黔西县公安局向本院提交如下证据：第一组的证据为协议，用于证明：1.协议未经过招投标，是无效协议；2.协议第9条特别约定第一条中提到“如乙方不愿意购买，嘉士诚公司可向第三方出售”；3.证明原被告之间是买卖合同关系而非工程代建关系。经质证，原告嘉士诚公司对该证据的三性无异议，认为被告主张的合同无效及属于买卖合同的证明目的不能成立，合同的效力及性质属于价值判断，不能根据证据本身作出判断。第二组证据为《商品房买卖合同》（买受人杜凯），用以证明：1.该项目涉及的土地是属于原告向国土局挂牌出让所获得，即原告属于该项目的实际实施人，也是该产权的实际所有人。2.原被告之间系买卖关系。经质证，原告嘉士诚公司对该证据的三性无异议，但认为不能实现被告的证明目的。理由如下：1.合同当事人系原告及杜凯，无法证明买卖关系为原被告之间发生；2.土地挂牌出让予原告及杜凯与原告签订商品房买卖合同的民事法律行为系原告在履行案涉《协议》过程中衍生出来的民事法律行为，其属于履行《协议》的范畴。经审查，对双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告嘉士诚公司提供《备勤楼项目投资总计表》《借款明细账》属于其能力可控制范围内的单方证据。且在商事合同交易中，合同当事人的资金能力，为对方当然应当具有的基本能力，原告嘉士诚公司为本案工程的投资款及投资款的来源，不在本案审查范围内，《备勤楼项目投资总计表》《借款明细账》与本案不具关联性，不予采信。综合本院采信的证据及庭审陈述，认定如下案件事实：2010年5月13日，黔西县发展和改革局同意对黔西县公安局申请的新建公安局城关刑侦责任区中队、巡逻特警大队、城南派出所项目立项，并函告县直相关部门：“黔西县公安局拟修建民警备勤楼，占地面积3234平方米，总建筑面积80000平方米，总投资1.2亿元，资金来源为自筹。现根据黔西县公安局的报告，我局同意该项目开展前期工作，请涉及的单位根据有关规定按程序办理相关手续。”10月13日，嘉士诚公司以挂牌出让方式取得黔西县城××镇金凤大道西侧6115平方米的土地。10月20日，黔西县城乡规划管理委员会召开评审会，对项目建设单位嘉士诚公司报审的“黔西县公安局备勤大楼”建筑设计方案进行评审并获原则同意通过评审。2011年11月21日，黔西县委常委【2011】第42号专题办公会议纪要议定：“（四）为改善公安民警住房条件，原则同意将原划拨给县公安局的379平方米机关团体用地，按2495元/平方米的价格出让给县公安局作为民警备勤楼建设用地。原则同意拍卖民警备勤楼一、二层办公用房，所得利润用于补贴购房民警。”2012年2月12日，黔西县公安局向黔西县规划局提交《关于公安备勤楼部分用地性质变更申请书》，申请书内容为：黔西县公安局2012年1月16日，经黔西县人民政府以黔政函【2012】12号文件批准，依法取得位于黔西县城××镇金凤大道西侧由办公改成住宅用地的379平方米国有建设用地使用权，按相关法律法规已完成土地开发投资任务30%以上，其设计方案经县城规委审查通过的备勤楼第一层、第二层为公用房，按县委常委专题纪要明确“原则同意拍卖备勤楼第一层、二层办公用房，所有利润用于购房民警”的规定，实际拍卖的办公用房为商业用途，分摊面积为379平方米，恳请将该部分用地性质变更为商业用地。2012年1月17日，黔西县公安局通过协议方式取得黔西县城××镇金凤大道西侧379平方米的土地。2012年6月26日，黔西县人民政府向土地使用权人嘉士诚公司颁发国有土地使用证，土地座落于黔西县城关镇金凤××道、土地使用权及独用面积6534平方米。2013年9月22日，黔西公安局向本案工程设计单位——贵阳市建筑设计院有限公司发出工作联系函，函告“黔西公安备勤大楼原设计一层、二层的使用功能和用途为办公用房，现经商议确定改变使用功能和用途，为此原设计的门窗、玻璃幕墙待以后二次装修和确定用途后再按国家有关规范要求进行完善。特报请贵院给予签认。”2011年4月30日，黔西县公安备勤大楼开工。同年9月21日黔西县公安局（甲方）与嘉士城公司（乙方）签订《协议》，由嘉士诚公司在黔西县国土局挂牌出让的地块中取得位于黔西县城关镇金凤大道××号地块（面积约6534平方米，土地出让金1536万元），修建“黔西县公安局备勤大楼”。其中住宅490套，办公二层5938平方米（其中约2650平方米未计入容积率）。协议主要内容是：一、该两栋大楼（住宅490套、办公二层、地下室二层）只能出售给甲方，乙方无权向第三方出售。二、乙方所提供产品的工程质量达到国家相关行业标准，按图施工。如需调整设计的地方须征得甲方同意。三、销售价格按总建筑面积（78010平方米）2070元/平方米计算。四、按商品房的相关规定和本地行业惯例应由业主缴纳的费用，由业主承担。五、工程内容：1.以设计施工图及设计变更所明示的全部工程内容（不含办公、商业装修）。2.商品房应有的全部内容（不含客厅阳台推拉门）。3.散水以外的化粪池和消防通道的硬化（不含绿化工程）。六、电梯使用“通力”或“蒂森”；住宅塑钢窗采用“凯乐”或“塑联”；入户门采用“美心”或“步阳”；电气部分采用“正泰”或“长征”。大楼外饰采用外墙砖及文化石（质量、价格高于黔龙新城电梯楼的外墙质量和价格）。七、工期：从协议签订之日起18个月内完工。即：2013年3月4日前完工。八、付款方式：计划提前一个月申报，按计划进度工程量拨款。九、特别约定：1.如甲方业主自愿放弃购买，则乙方可无条件就该套住宅向市场销售，收益由乙方收取。2.建筑面积暂定为78010平方米，竣工后据实结算。3.为保证工程保质、保量如期完工，按行业惯例，原材价格根据市场调查；钢材：4800元/T——5150元/T。水泥：325#320元/T——395元/T。商品混凝土：以2011年9月19日黔西华宇公司价格为标准。以上三项原材价格及同期用量以双方签字认可为准。如市场价格低于定价，减少的部分乙方应在单价上相应减扣；如市场价格高于定价，调出的部分应在单价上相应增加。4.设计公司为控制容积率，在办公面积部分未计算足，该遗留问题甲方负责协调相关部门处理。5.办理房屋相关手续时，由甲方明确两位职工协助乙方办理。6.如有不可抗力因素造成工期延误，交房时间顺延。十、违约责任：1.如乙方产品未能达到设计要求和本协议内容及国家相关法律法规的规定，所造成的责任由乙方全部承担，且由乙方支付违约金200万元给甲方。2.如甲方不能按期付款，每天按银行同期贷款利率的三倍支付乙方先行垫付款的利息，由此造成的工期延误由甲方负责。2013年8月30日，“黔西县公安局备勤大楼”完工，同年11月27日验收合格。2019年3月8日，黔西县房地产交易中心出具《房屋面积分层分户资料》，经该单位测绘，“黔西县公安局备勤大楼”建筑面积为80304.71平方米，其中地上两层及地下两层为15267.33平方米，470套住房面积为65037.38平方米。另查明：原告嘉士诚公司为自然人投资或控股的有限责任公司，其经营范围包括房地产开发经营、房屋装修装潢。七、争议焦点综合各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：1.案涉《协议》的性质及效力的认定；2.原告嘉士诚公司主张的购房款、利息的认定。本院认为：关于焦点一，案涉《协议》的性质及效力的认定问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”由此可见，合作开发房地产合同中“共同投资”是合作各方分别投入合法的出让土地使用权、资金、技术、管理等合作开发房地产所必需的要素。“共享利润”是各方共同分享房地产开发成果，分配比例由各方协议约定，分配方式可以是资金、房地产实物、经营权以及其他经济利益表现形式。本案中，嘉士诚公司系具备房地产开发经营资质的有限责任公司，用以修建“黔西县公安局备勤大楼”的土地来源于嘉士诚公司、黔西公安局以挂牌出让、协议方式取得。本案工程项目前期立项、规划审批、土地出让及施工过程中土地性质及设计变更等工作由黔西公安局负责办理，工程资金来源为黔西公安局民警购房资金及嘉士诚公司投资款项。黔西公安局与嘉士诚公司协议约定建成后的“黔西县公安局备勤大楼”即住宅490套、办公二层、地下室二层只能出售给黔西公安局，嘉士诚公司无权向第三方出售，符合合作开发房地合同的“共同投资”、“共享利润”的基本特征。由此，黔西公安局和嘉士诚公司在协议产生前及履行过程中对工程相关事务有着明确具体的合作及分工，无建设项目委托代建人实施代建管理、更无嘉士诚公司转移标的物的所有权于黔西公安局及黔西公安局支付对价的事实基础。黔西公安局与嘉士诚公司产生的合同法律关系的性质应认定为合作开发房地产合同。因此，嘉士诚公司主张案涉协议为“委托代建合同”，黔西公安局主张案涉协议为“买卖合同”，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”的规定，黔西公安局和嘉士诚公司签订的《协议》应当认定为有效合同，黔西公安局主张协议无效，无法律依据。关于焦点二，原告嘉士诚公司主张的购房款、利息的认定问题。案涉《协议》合法有效，对黔西公安局、嘉士诚公司均具有约束力。嘉士诚公司按合同约定完成了“黔西县公安局备勤大楼”的修建，且经验收合格，黔西公安局应当按合同约定的计算单价及方式向嘉士诚公司支付“黔西县公安局备勤大楼”办公二层及地下室二层的购房款，“黔西县公安局备勤大楼”办公二层及地下室二层的面积经有权单位测量确定为15267.33平方米，双方约定的计算单价为2070元/平方米，黔西公安局应支付购房款为31603373.10元。同时，黔西公安局应当支付购房款而未予支付，确实造成嘉士诚公司资金利息损失，但“黔西县公安局备勤大楼”办公二层及地下室二层的面积在2019年3月8日方由黔西县房地产交易中心经测量确定，是日黔西公安局应支付购房款的具体额度亦作确定，嘉士诚公司主张以工程开工时间作为利息起付时间，事实依据不足，不予支持。协议约定及嘉士诚公司主张的“按银行同期贷款利率的三倍”的计算标准计算利息，未超过相关司法解释规定的24%的利息标准，予以支持。综上所述，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黔西县公安局于本判决生效之日起十日内支付原告贵州嘉士诚房地产开发有限公司购房款31603373.10元及利息（利息以31603373.10元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的三倍从2019年3月8日起计算至执行完毕之日止）；二、驳回原告贵州嘉士诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费392002.60元，原告贵州嘉士诚房地产开发有限公司承担2002.60元，被告黔西县公安局承担390000.00元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇一九年五月十七日书记员  曹晶