广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书（2014）浔民初��第2124号原告广西桂平市金晟物业服务有限公司。法定代表人覃振松，董事长。委托代理人陈志宏。委托代理人李柏成。被告黄伟健。委托代理人王永安，广西诚济律师事务所律师。原告广西桂平市金晟物业服务有限公司与被告黄伟健物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月21日立案受理后，依法由审判员郑智勇独任审判，于2014年6月10日公开开庭审理了本案，速录员黄小钊担任记录。原告委托代理人陈志宏、李柏成，被告黄伟健及其委托代理人王永安到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广西桂平市金晟物业服务有限公司诉称，2010年3月29日，原告与桂平市金晟房地产开发有限公司签订了《金贵苑小区前期物业服务合同》，双方约定：金贵苑物业管理区域服务由原告负责，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，按多层住宅每月每平方米0.5元、商���物业每月每平方米0.5元收取。原告按该合同约定对金贵苑进行了物业服务，而被告购买拥有金贵苑24#C701房后仅按约定交纳了部分物业服务费，2011年1月1日至2013年6月30日的物业服务费用合计2901元被告至今没有交纳。经原告多次追讨，被告仍拒不支付。为维护原告的合法权益，请求法院判令被告黄伟健支付尚欠的物业服务费2901元给原告，并从2013年6月30日起按银行同期同类贷款利率计算利息至付清为止，本案诉讼费由被告负担。原告对其主张在举证期限内提供的证据有：证据1、《营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明》各一份，证实原告的诉讼主体资格。证据2、《金贵苑前期物业管理合同》一份，证实原告按照物业管理条例的有关规定，与开发商桂平市金晟房地产开发有限公司签订物业合同，对被告实施了服务。证据3、《拖欠物业管理费名单》，���实被告从2011年1月1日至2013年6月30日尚欠2901元的物业管理费。证据4、《收据》一份，证实被告于2010年11月9日交纳过物业管理费，被告是接受原告的物业管理服务，并认可原告的收费标准的。证据5、《桂平市148法律服务所的函》，证实原告已经书面通知要求被告交纳物业管理费的情况。证据6、《前期物业管理服务合同备案表》一份，证实原告作为物业公司收取物业费是经过合法备案的，是合法有效的收费标准。证据7、《（2013）浔民初字第2326号民事判决书》一份，证实原告与金晟房地产开发公司签订的前期物业管理合同是有效，对金贵苑的业主具有约束力。原告收取物业费符合法律的规定。被告辩称：拖欠物业管理费是事实，原告没有按照物业服务的协议提供约定的服务标准，原告提供物业服务时对楼顶属于公用的部位，依协议原告都应承担维护服务，楼���漏水，每逢大雨堵塞水漏到被告的阳台和室内，每逢大雨都需要拿桶来等水，小区的住户用水水压不够不能正常用水，经过小区住户向物业公司多次反映，原告均置之不理，所以导致业主对其意见相当大。对公共设施维护约定由原告提供的，垃圾不及时清理，所以业主就暂时不交，只要原告提供服务达到标准，业主就会按照交纳物业费。认为不应支付利息。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：有照片和光碟证实漏水和水压的问题。照片1证实业主无法正常用水，反映给原告，原告置之不理，只能自己投资安装加压泵。照片2-4是漏水严重的问题。经过开庭质证，被告对原告提供的证据质证意见：对证据1没有异议。对证据2由于是原告与开发商签订的，与本案没有关联性。对证据3只是根据这份名单记录欠多少无法确定具体所欠数额，2901元欠款证据不足，应该��供其他相关证据。对证据4认为属于事实。对证据5无法证实如何给被告的，是邮寄还是直接给的。对证据6与本案也没有关联性。对证据7签订合同是2010年3月29日，二次加压是2012年4月份才安装的，前期没有安装二次加压的时候不够水压使用，物业服务不达到标准。原告对被告提供的证据质证意见：对四组照片单凭照片不能看出照片上陈述的内容，无法证实真实性，本案是追收物业费，建议被告先向开发商提出异议，之后再另案处理。这套房屋是开发商卖给被告的，被告只是进行物业管理。照片1中的增压设备不能反映出时间是什么，是在2012年3月之前还是之后，在签订证据2之前的不能反映问题。照片2安装的太阳能热水器与本案无关，排污道是业主造成的，使用不注意导致无法清理。照片3不能反映这些桶是何用的，从照片看不出排水管堵塞积水的问题。照片4阳台下��被飘水是很正常的，这也是开发商的问题，与物业管理无关。楼面漏水是开发商的问题。本院对双方的举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因双方无相反的证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年3月29日，原告与桂平市金晟房地产开发有限公司签订了《金贵苑小区前期物业服务合同》，原告按该合同约定对金贵苑商品房的业主进行了物业服务，被告购买金贵苑24#C701号商品房，被告仅交纳了前期部分物业服务费，尚欠（2011年1月1日至2013年6月30日）的物业服务费合计2901元未付，经原告追收未果，诉至本院。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第一条规定��建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。该解释第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《金贵苑前期物业管理合同》是金贵苑的建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该服务合同约定事项并未违反法律的强制性规定，其定价亦未超过相关政府主管部门制定的基准价和允许浮动的幅度。因此，《金贵苑前期物业管理合同》合法有效，根据最高人民法院的上述司法解释，该前期物业管理合同对金贵苑的业主具有约束力。原告已书面向被告催交其尚欠的2011年1月1日至2013年6月30日的物业管理费2901元，被告在合理期限内仍拒不缴纳尚欠物业费，理应承担违约责任。原告请求判令被告黄伟健支付拖欠的物业管理服务费2901元，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院应予以支持。被告黄伟健逾期未交纳物业费，应支付逾期付款违约金，原告请求从2013年6月30日起按“银行”同期同类贷款利率计算“利息”至付清该款为止，按“银行”、“利息”属表述不当，应表述为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算逾期付款违约金。逾期付款违约金，其计算的起始期限亦不妥，应当从欠付物业费的最后一日之次日起（即2013年7月1日起）按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算逾期付款违约金。对被告提出原告没有按照物业服务的协议提供约定的服务，未能提供证据证实，原告提供的证据《照片》的关联性和真实性，无法确认。本案原、被告实际上已经形成事实上的物业管理服务关系，原告为被告提供了物业服务，被告没有按时交纳物业管理服务费，被告的行为已构成违约，应承担违约的民事责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第二十五条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告黄伟健应支付物业服务费2901元给原告广西桂平市金晟物业服务有限公司；二、被告黄伟健应以尚欠的物业服务费2901元（从2013年7月1日起至付清物业服务费之日止），按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付逾期付款违约金给��告广西桂平市金晟物业服务有限公司；本案案件受理费25元（原告已预交），由被告黄伟健负担。上述款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部，帐号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑智勇二〇一四年七月八日书记员  严 静