黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0104民初946号原告：李长山，男，1981年2月22日出生，汉族，哈尔滨市城市建设投资集团有限公司职工，住哈尔滨市道外区。被告：王顺莲，女，1963年7月13日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。被告：王顺芝，女，1960年7月7日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区二被告共同委托诉讼代理人：陈玉凤，北京盈科（海口）律师事务所律师。原告李长山与被告王顺莲、王顺芝房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审理公开开庭进行了审理。原告李长山、被告王顺莲及王顺莲、王顺芝共同的委托诉讼代理人陈玉凤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李长山向本院提出诉讼请求：1.请求确认李长山与王顺莲、王顺芝签订的房屋买卖合同有效;2.请求确认李长山取得哈尔滨市道外区公益街18-40号土地上所有房屋的拆迁权利，王顺莲、王顺芝不得以任何方式干扰李长山对已经对价取得财产的处分权；3.请求判令王顺莲、王顺芝配合李长山办理该房屋动迁赔偿、补偿相关手续；4.请求判令王顺莲、王顺芝因怠于配合李长山办理动迁赔偿补偿事宜给李长山造成经济的损失20万元。事实和理由：2017年5月13日，李长山与王顺莲、王顺芝签订房屋买卖合同，约定王顺莲、王顺芝将坐落于哈尔滨市道外区陶瓷二期01、02、03地块棚改项目（公益街、滨江街沿线北侧区域征收范围内的房屋）及土地一并以103万的价格转让给李长山。同时合同又明确了该房屋的转让范围，即其所取得项目指挥部的动迁喷号2-164、2-165、2-166。同时约定该房屋坐落土地证号为哈权证外工字第00016139号、哈国用（2004）第82891号土地使用权一并转让给李长山，同时王顺莲、王顺芝将其上述两个土地使用权证及房屋产权证一并交给李长山。需要说明的是，上述喷号2-164面积为25.4平方米，喷号2-165面积为84.03平方米，2-166面积为15.7平方米。上述喷号为动迁办统一喷号，作为辨识动迁房屋的依据。其中只有喷号2-165是有产权证，另外两个喷号没有产权证。签订合同后，李长山依据合同向王顺莲、王顺芝支付购房款103万元。王顺莲、王顺芝出售该房屋并收取房屋款后，以各种方式反悔其出售行为，不配合履行合同。李长山为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼。王顺莲、王顺芝辩称，1、王顺莲、王顺芝认可双方签定的房屋买卖合同有效；2、王顺莲、王顺芝对自已房屋进行处分与李长山无关，当然更没有干拢李长山对价取得的有照房屋84.03平方米财产处分权；3、李长山并没有真正意义上取得该地上房产，只是取得该地面上建筑物的拆迁款；4、王顺莲、王顺芝一直配合李长山办理该买卖合同中动迁的84.03平方米有照房屋的动迁相关手续；5、因李长山已经对价取得了84.03平方米的动迁有照房屋，王顺莲、王顺芝也一直配合其办理该房屋的动迁赔偿事宜，并没有怠于配合，因此李长山是否造成损失都与王顺莲、王顺芝无关，至于李长山当庭诉请赔偿损失20万没有依据；6、李长山给付王顺莲、王顺芝103万的购房款，取得的是84.03平方米有照房屋，并不包括无照房屋，而且动迁办所喷的2-164、2-165、2-166都是在有照的房屋上喷的编码。所以李长山在诉状中陈述的事实理由与客观事实不符，贵院应驳回李长山的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：李长山举示的证据A1与王顺莲、王顺芝举示的证据B1，均系双方签订的房屋买卖合同，李长山举示的证据A3与王顺莲、王顺芝举示的证据B3，均系哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室出具的照片及视频资料，以上证据来源合法，客观真实，与本案有关联性，能够证明部分案件事实，故对上述证据的证明效力本院予以部分采信。李长山举示的证据A2，系案涉房屋的房产证及土地证，来源合法，客观真实，能够证明王顺莲、王顺芝将该两本证照交给了李长山，但不能证明房屋及土地的所有人系李长山，故对该证据的证明效力本院予以部分采信。李长山举示的证据A4，系证人夏某的证言，因证人系促成双方形成买卖关系的介绍人及见证人，故对该证据的证明效力本院予以采信。王顺莲、王顺芝举示的证据B2，系二人单方制作的图纸，李长山对真实性有异议，王顺莲、王顺芝亦未举示其他证据对该图纸的真实性予以佐证，故对该证据的真实性本院不予确认，对其证明效力不予采信。本院经审理认定事实如下：经案外人夏某介绍，李长山（乙方）与王顺莲、王顺芝（甲方）于2017年5月13日签订《房屋买卖协议书》一份，约定：“一、甲方自愿将其坐落在哈尔滨市道外区陶瓷二期01、02、03地块棚改项目，公益街-振江街沿线北侧围合区域征收范围的房屋地址：道外区公益街18-40号房屋，房屋建筑面积：84.03平方米，房屋属性：私产，该房屋所取得项目指挥部的动迁喷号：2-164.2-165.2-166，产权证（土地证）号：哈权证外二字第××号、哈国用（2004）第82891号房产出卖给乙方。二、甲方承诺上述房屋建成年份：1999年。三、双方议定上述房屋总价款为人民币：103万元整（壹佰零叁万元整）。四、付款方式：一次性支付上述房屋购房款。……”合同签订后，李长山于当日将全部购房款103万元给付王顺莲、王顺芝。王顺莲、王顺芝在该《房屋买卖协议书》第二页写明收到该款项，并将编号为哈房权证外二字第××号的房屋所有权证（所有权人：王顺芝）及编号为哈国用（2004）第82891号的国有土地使用证（使用权人：王殿祥）交给李长山。后王顺莲、王顺芝未配合李长山办理房屋拆迁验收手续，且向哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室提出哈尔滨市道外区公益街18-40号院内房屋的产权有争议。另查明，哈尔滨市道外区公益街18-40号院内的房屋包括有房屋所有权证的房屋（建筑面积84.03平方米）和没有房屋所有权证的房屋。该院子的外墙上喷有2-164.、2-165、2-166三个动迁喷号，院内房屋的外墙上亦有上述喷号。2017年9月，在未办理拆迁验收手续的情况下，该院内的所有房屋均被拆除。2018年7月23日，李长山将王顺莲、王顺芝诉至本院，后撤回起诉。基于上述事实，本院认为，李长山与王顺莲、王顺芝签订《房屋买卖协议书》，系双方真实意思表示，虽然协议签订时案涉房屋即将拆迁，且部分房屋没有办理房屋所有权证，但双方就案涉房屋达成买卖协议，不违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效。李长山主张其购买的房屋应包括公益街18-40号院内有房屋所有权证的部分和没有房屋所有权证的部分，有事实和法律依据。首先，李长山与王顺莲、王顺芝达成房屋买卖协议系在证人夏某的介绍及见证下进行的，夏某的证人证言可以作为本案的定案依据。王顺莲、王顺芝虽对夏某的证言有异议，但未举示相反证据予以推翻，故对其该项抗辩理由本院不予采纳。其次，双方当事人在庭审中均认可李长山购买案涉房屋的目的是为了在拆迁中获得利益。如果李长山购买的仅是建筑面积84.03平方米的有房屋所有权证的部分，则其购买的房屋建筑面积达到每平方米12258元，该价格明显高于该地段楼房的价格，李长山将无法获得利润。最后，因在《房屋买卖协议中》双方对房屋面积、喷号、建成年份等内容的约定存在矛盾，故不能将该协议单独作为定案依据，应结合双方签订合同的性质、目的及交易习惯等综合确定双方的真实意思表示。另外，双方对院内房屋上拆迁喷号所在的位置产生争议，并提交照片、视频等证据予以佐证，但因案涉房屋已经被拆除，故无法确定喷号所在的位置，且根据哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室的回复，拆迁喷号仅系房屋征收部门记载房屋位置的方式，没有其他功能，不能证明公益街18-40号院内有多少被拆迁房屋，故对双方的上述主张本院均不予采纳。李长山虽然购买了公益街18-40号院内的所有房屋，但因没有办理房屋所有权证的房屋是否属于合法建筑、是否在航拍范围内及是能够享受拆迁权利等均需房屋征收部门予以确认，故对李长山要求确认其取得公益街18-40号土地上所有房屋的拆迁权利的诉讼请求，本院不予支持。双方签订的《房屋买卖协议书》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故王顺莲、王顺芝作为卖方应配合李长山办理案涉房屋拆迁补偿的相关手续。关于李长山诉请的损失，因王顺莲、王顺芝怠于履行合同义务，导致李长山至今未办理案涉房屋的拆迁补偿手续，故应赔偿李长山的相关损失。李长山主张损失金额为20万元，但未举示证据予以证明，因双方未约定履行义务的期限，故王顺莲、王顺芝应自李长山主张权利之日即2018年7月23日起以103万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率赔偿李长山的损失至判决生效之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李长山与被告王顺莲、王顺芝签订《房屋买卖协议》有效；二、被告王顺莲、王顺芝应自本判决生效后协助原告李长山办理哈尔滨市道外区公益街18-40号院内属于拆迁范围房屋的拆迁补偿手续；三、被告王顺莲、王顺芝应自本判决生效后立即赔偿原告李长山损失，以103万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年7月23日起给付至判决生效之日止；四、驳回原告李长山的其他诉讼请求。案件受理费14,070元，减半收7,035元（原告已预付），由被告王顺莲、王顺芝共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  孟祥秋二〇一九年五月二十三日书记员  于 颖