广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1302民初2024号原告：廖燕芬，女，汉族，1979年9月14日出生，住址：湖北省红安县。原告：柯红兵，男，汉族，1977年3月15日出生，住址：湖北省红安县。以上两原告的共同委托诉讼代理人：黄晓斌，广东建议律师事务所律师。被告：惠州市穗都实业有限公司，住所地：广东省惠州市仲恺高新区沥林镇沥林村西龙地段**。法定代表人：王德强，该公司总经理。委托诉讼代理人：何丹，广东宝晟律师事务所律师。原告廖燕芬、柯红兵诉被告惠州市穗都实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告廖燕芬、柯红兵向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同，交付通过综合验收合格的房屋；2、被告向原告支付从2018年5月1日起至2018年9月30日止共153日逾期交房违约金人民币19720.38元，并按照每日总房价款万分之3承担从2018年10月1日起至实际交付综合验收合格房屋之日止的违约金；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告将第一项诉请明确为：交付标准为竣工验收合格并在当地主管部门备案，配套基础设计及公共设施已建成并满足使用；第二项诉请违约金的截止时间修正为“至交付符合国家强制性标准和合同标准的房屋为止”，即竣工验收合格并在当地主管部门备案，配套基础设计及公共设施已建成并满足使用。事实与理由：原告于2017年8月4日与被告惠州市穗都实业有限公司签订商品房买卖合同，购买被告所开发的位于惠州市××新区××镇××林村××单元××房，购房金额为429638元。合同签订后，原告已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十一条规定，被告应于2018年5月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十二条规定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。截至起诉日，被告都未能交付通过综合验收的房屋给原告，被告也未向原告书面说明无法按期按质交房的原因。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。暂计至2018年9月30日，被告己经逾期153天交楼，应当支付违约金19720.38元给原告，被告的全部违约金应计至经综合验收合格后交付房屋之日止。原告现诉至贵院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第十一条、第十二条之约定，判令被告继续履行合同规定的交房义务，并根据逾期交楼时间，按每日计算向原告支付全部房价款的万分之3的违约金。以上请求，请法院依法支持。被告惠州市穗都实业有限公司在庭审中辩称：本案已经收楼，且事后证明涉案房屋符合收楼标准，因此原告的主张没有事实和法律依据，请求法院驳回。查明的案件事实经审理查明：2017年8月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定：原告购买被告开发的位于惠州市××新区××镇××林村××单元××房；预测建筑面积：65.42㎡；商品房总价款为人民币429638元；付款方式：原告应于2017年4月16日前支付首期房价款人民币129638元，余款人民币300000元向当地银行（贷款机构）申请贷款支付；商品房交付条件（合同第四章第九条）：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告；交付时间：被告应当在2018年5月1日前向原告交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条（商品房相关设施设备交付条件）约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告；交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理；逾期交付责任（合同第四章第十二条）：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之2的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]，（2）逾期超过90日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照0%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之3的违约金[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]。双方还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款人民币429638元。2018年8月22日，被告取得建设工程竣工验收备案证明文件。2019年2月11日，原告以被告逾期交付房屋及未满足商品房交付条件即交付房屋为由诉至本院，要求判如所请。另查，根据被告提交的《收楼确认书》显示，原告实际于2018年5月8日收楼，并在该收楼书中签名确认。判决理由和结果本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，因此，该合同合法有效，对双方均具有约束力。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按合同约定向被告履行了支付购房款的义务，被告亦应按合同约定于2018年5月1日前将具备合同约定交付条件的商品房交付给原告使用。而被告直至2018年8月22日才取得竣工验收备案证明文件，即未在约定的期限内将满足交付条件的商品房交付给原告，其行为已构成了违约，依法应承担相应的违约责任。本案中，原告已于2018年5月8日实际完成收楼，且被告亦已为案涉房屋在当地房管部门完成了竣工验收备案等工作，现原告主张案涉房屋还应符合配套基础设计及公共设施已建成并满足使用的条件，因双方并未对该交付标准作出约定，原告单方增加该交付标准，于法无据，对于原告增加的上述标准，本院不予支持。根据双方约定，逾期交房在90日之内，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金；逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。原告据此要求被告支付违约金的诉讼请求，亦符合权利义务对等原则，本院予以支持。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”的规定，原告已于2018年5月8日实际接收涉案房屋，其主张此后的逾期交房违约金，本院不予支持。根据双方合同约定，逾期交房违约金计算基数为429638元，2018年5月2日至2018年5月8日期间，按日万分之二计算为515.57元（429638元×6天×0.02%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市穗都实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告廖燕芬、柯红兵支付逾期交房违约金人民币515.57元；二、驳回原告廖燕芬、柯红兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取为196.5元（原告已预交），由原告廖燕芬、柯红兵共同负担192.5元，由被告惠州市穗都实业有限公司负担4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  苏绿琴二〇一九年五月八日书记员  古杏蓓