广西壮族自治区河池市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）桂12行22号 上诉人（原审原告）河池市金龙湾花园小区业主委员会，住所地河池市金城江区金龙湾花园小区。 代表人王志斌，业主委员会主任。 被上诉人（原审被告）河池市不动产登记局，住所地河池市金城江区颐园路**。 法定代表人莫绍乾，局长。 委托代理人韦静，河池市不动产登记中心工作人员。 委托代理人罗政岐，广西政岐利律师事务所律师。 原审第三人广西河池市宝隆房地产有限公司，住，住所地河池市新建西路**(市财政局小区**楼)一社会信用代码：91451200664824475H。 法定代表人陈惠明，董事长。 委托代理人韦津津，广西兰盛律师事务所律师。 上诉人河池市金龙湾花园小区业主委员会因不动产登记行政管理一案，不服河池市金城江区人民法院2018年12月19日作出的（2018）桂1202行初26号行政判决，向本院提起上诉。本院依法受理并组成合议庭，于2019年5月9日公开开庭审理了本案。上诉人河池市金龙湾花园小区业主委员会（简称金龙湾小区业委会）的代表人王志斌，被上诉人河池市不动产登记局的委托代理人韦静、罗政岐，原审第三人广西河池市宝隆房地产有限公司（简称宝隆公司）的委托代理人韦津津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审判决查明，金龙湾花园小区工程项目由宝隆公司开发建设，其中金龙湾花园Ａ区3＃楼为商住楼，建筑层数为地下二层，地上，地上**一、，地下一车库，讼争的车库位于该3＃楼地下二层。经对该工程验收合格，河池市住房和城乡建设局出具了《建设工程竣工规划验收合格单》。河池市房产局依据宝隆公司的申请，收取了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格单等相关申请材料后，于2011年9月24日给宝隆公司办理了金龙湾花园Ａ区3＃栋-2楼01号房的房屋所有权初始登记，并颁发了河房权证字第××号房屋所有权证。该房屋所有权证记载的主要内容：房屋所有权人为“广西河池市宝隆房地产有限公司”；房屋坐落为“河池市金城东路349号（3栋-2楼01号房）”；规划用途为“车场”；建筑面积为“1029.83㎡”；套内建筑面积为“886.8348㎡”。金龙湾小区业委会不服，提起本案诉讼。另查明，根据河池市机构编制委员会河编［2017］74号《关于房屋不动产登记等相关职责调整及人员划转的批复》，原由河池市房产局行使的房屋登记等职能，现已整合划转至河池市不动产登记局。 原审判决认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”，本案所涉的房屋登记虽由河池市房产局作出，但因房屋登记职能已整合划转至河池市不动产登记局，故河池市不动产登记局是本案适格被告。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”故本案所涉的车库不属于《房屋登记办法》规定初始登记由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书的属于全体业主共有的“公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋”。河池市房产局受理宝隆公司的房屋初始登记申请，根据宝隆公司提交的建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格单等申请材料显示该建筑建设单位为宝隆公司，地下一、，地下一用途为车库，办理了本案诉争车库初始登记，将诉争车库登记在宝隆公司名下，颁发了河房权证字第××号房屋所有权证。该房屋登记行为，并无不当。金龙湾小区业委会的诉讼，理由不成立，证据不充分，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条之规定，判决驳回河池市金龙湾花园小区业主委员会的诉讼请求。 上诉人金龙湾小区业委会上诉称，本案争议焦点系涉案地下车库初始备案登记及房权证办理的法律依据是否完善、合法的问题。一、河池市房产局给宝隆公司办理本案涉及的地下车库初始备案登记时，未严格履行职能、详查核实，准予宝隆公司初始备案登记的行为已系违法，给予证照颁发更是错上加错。(一)商品房项目开发的初始备案登记，除了须“五证”齐备外（国家强制），地方人民，地方人民政府对项目统筹审核及限制批准的容积率）也应系核准产权登记与颁证的合法依据。因为容积率的控制和限量使用直接关系到国家管控的土地出让金和地方政府管控的财税收益。（二）依据《建设用地容积率管理办法》第三条规定“容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定”。河池市金龙湾花园小区项目建设的容积率使用，系经河池市人民政府统筹审定，河池市住房和城乡建设局依法核准给予的，具有法定执行力。《金龙湾花园小区平面规划图》中也明确署明“容积率不含地下建筑面积”。河池市不动产登记局准予宝隆公司申请的初始备案登记及颁证行为，明显违反了国家《建设用地容积率管理办法》的规定。（三）依据《建设用地容积率管理办法》第三条规定“以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效”。此规定已明确容积率在产权确认中的法定意义。（四）在一审过程中，上诉人已针对本案涉及的地下车库的增容或完税问题，向被上诉人、宝隆公司进行质询、质证，其均未能当庭出具合法的增补使用容积率文件或相关完税手续。原审判决未说明不采纳容积率问题的理由。二、原审判决适用法律错误。（一）建筑内的单一标的物的确权，应在整体项目依法审核规划的经济指标范畴内，确权时须具备合法的、完善的法律依据和法律程序办理。针对《中华人民共和国物权法》具体应用的法律问题，中华人民共和国最高人民法院审判委员会已于2009年5月14日下发（法释〔2009〕7号）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”。原审判决依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的裁定判决，违反上述规定。（二）《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款所指的当事人应系指完全独立单一产权人。宝隆公司在建设涉案小区项目的前期，系完全独立单一产权人无异议，但自宝隆公司对外转让后，宝隆公司已不再是完全独立的单一产权人。依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。所以宝隆公司无权将属于共有部分的避难层、设备层私自向河池市不动产登记局申请办理单一产权。原审判决已明确了《购房买卖合同》不作为质证证据，也就意味着宝隆公司不是《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款中所指的当事人即产权人。宝隆公司既然不是法庭确认的当事人即单一产权人，也就无权行使《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款中所指的权利，更无权将涉案车库产权办于自己名下。被上诉人在明知宝隆公司将原属产权的建筑物、构筑物及其附属设施，于2009年初已对外转让的情况下，于2011年9月24日颁发房屋所有权证给宝隆公司错误。三、法定程序对应事项及数据列式：(一)土地出让金与行政审批的容积率关联；（二）容积率与土地使用权关联；（建筑产权部分）（三）土地使用权与建筑产权（可售）面积关联；（四）已缴土地出让金（即容积率）包括：产权住宅（可售）部分+产权商业（可售）部分。数据列式即土地使用权面积24870㎡×容积率8.4＝有产权（可售）部分208908㎡,地下车库,地下车库为配套规划建设部分使用权面积范围内；（五）不含土地使用权（即容积率）的项目负一、二层,为规划配套无产权（不可售）建筑部分。数据列式即：地下停车：地下停车库38260㎡＋人防工程5370㎡＝43630㎡土地使用权有产权（可售）建筑部分面积208908㎡＋不含土地使用权规划配套无产权（不可售）建筑部分面积43630㎡＋法定配套无产权（不可售）物业用房建筑部分面积342㎡＝总建筑面积252880㎡。数据列式计算结果与经河池市人民政府统筹审定，河池市住房和城乡建设局依法核准批复的规划文件数据相符。综上所述，被上诉人颁证错误，原审判决驳回上诉人的诉讼请求错误，请求二审法院判决撤销原审判决、撤销本案被诉的房屋所有权证，案件受理费由被上诉人负担。 被上诉人河池市不动产登记局答辩称，一、原审判决认定事实清楚、证据充分，应予维持。宝隆公司申请房权证的材料及手续均合法合规，根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013)的规定，地下停车，地下停车场不计入容积率计算指标在地下停车场超容积率指标建设的问题。河池市房产管理局审批符合法律规定、法律程序的，所以河池市住房保障和房产管理局颁发宝隆公司金龙湾小区地下停车场产权证明是合法的。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条：“地下工程;地下工程应本着&lsquo谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”该小区地下停车场由该公司投资开发，自然理应由宝隆公司管理并受益。所以地下停车场的物业产权及其它权益应归开发商所有。二、原审判决适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决适用《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定、《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定正确，上诉人的上诉请求依法不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院判决驳回上诉，维持原判。 原审第三人宝隆公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院判决驳回上诉，维持原判。 经审查，本院确认原审判决确认的证据合法有效，可作为本案的定案依据。据此，本院查明的事实与原审判决查明的事实一致。 本院认为，根据2008年7月1日实施的《房屋登记办法》第三十条的规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”本案中，原审第三人宝隆公司作为房地产开发公司，合法建造金龙湾小区的房屋并向被上诉人申请初始登记，原审第三人宝隆公司根据上述规定提交相应的材料，被上诉人河池市不动产登记局依法审查并向宝隆公司颁发本案被诉的河房权证字第××号房屋所有权证具有事实和法律依据。《房屋登记办法》第三十一条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”本案中，上诉人金龙湾小区未提供充分的证据证明河房权证字第××号房屋是属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，上诉人的诉讼请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人河池市金龙湾花园小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭凌云 审判员  梁海亮 审判员  韦荷嫩 二〇一九年五月二十二日 书记员  吴菊婵 附：本判决所适用的法律、法规依据 1、《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。