河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终2695号 上诉人（原审原告）：郎艳花，女，1982年8月14日生，汉族，住灵寿县。 委托诉讼代理人:刘新勇、何凯，河北三和时代律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北嘉和房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区谈固西街**嘉和商务中心**。 法定代表人：赵炼钢，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张可新、陈京京，河北恩为律师事务所律师。 上诉人郎艳花因与被上诉人河北嘉和房地产开发有限公司（以下简称嘉和房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102民初5769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人及其委托诉讼代理人刘新勇、被上诉人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人郎艳花上诉请求：一、撤销原判，发回重审或依法改判支持原告一审的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定涉诉商铺“银行放款速度较慢，并非不能办理银行贷款”的事实认定错误。一审法院对涉诉商铺能否办下贷款的事实认定上存在以偏概全，未结合上诉人一审提交的全部证据综合认定。录音证据1-3证实了办理贷款的情况，被上诉人及贷款银行均证实，目前被上诉人开发的商铺无法办理贷款。二、一审法院对《商铺认购协议》的性质认定及法律适用上存在错误。该协议属于预约合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条对于违反预约合同后能否强制缔约未规定，因此，判定合同双方继续履行预约合同，没有现行法律依据，同时也违反合同法意思自治原则，故在上诉人明确要求解除与被上诉人签订的认购协议时，被上诉人要求继续履行没有法律依据。三、上诉人与被上诉人签订的《商铺认购协议》条款约定对上诉人不公平且部分条款约定不合法，若继续履行合同，购房者的权利会受到侵害。本案上诉人与被上诉人签订的《商铺认购协议》最重要的目的是取得商铺的所有权，而该协议对商铺的交付时间没有作出任何约定，该协议只约定了上诉人交付购房款的约定，而没有被上诉人交付商铺的约定，显然，这种约定是不公平的。双方签订的《商铺认购协议》第四条第三款约定“如因乙方原因导致银行未批准贷款手续或贷款额度不足的，乙方应在接到银行或甲方通知之日起7日内一次性将房款补足，否则，本《商铺买卖协议》自动解除，甲方有权另行出售该房屋，乙方所缴纳的全部款项不予退还”，该协议约定不合法。根据《合同法》规定，合同解除后，被上诉人应返还购房款，即便上诉人存在违约也只是承担相应的违约责任。一审法院驳回了上诉人的一审请求，双方将继续履行《认购协议》，上诉人将面临商铺无法取得和购房款无法收回的情形。一审法院将该协议的合法性确认必将使大量购房者的权利受到侵害。 被上诉人嘉和房地产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，应当依法驳回其上诉请求。一、上诉人起诉没有事实依据。1、双方签订的《商铺购买协议》系双方真实意思表示，合法有效，本案不存在法定解除条件。2、答辩人所售涉案商铺手续齐全，上诉人因个人征信及还款能力导致银行贷款审批未通过，并非是答辩人项目问题导致银行不能办理贷款。3、在上诉人银行贷款审批未通过的情况下，答辩人已经履行了通知上诉人一次性补足房款的义务。二、一审法院判决上诉人继续履行合同，适用法律正确。三、上诉人的行为表明其不履行合同义务，其行为构成根本违约，《商铺购买协议》自动解除，答辩人不负返还任何款项的责任。四、双方签订的《商铺购买协议》约定的违约责任条款不存在违法问题。五、双方签订的《商铺购买协议》系预约合同，并非正式的《商品房买卖合同》，交付商铺时间以及办理产权证等具体的事项应当以《商品房买卖合同》为准，不存在上诉人所称的若继续履行合同购买者的权利受到侵害的事实。 郎艳花向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的《商铺购买协议》，被告返还原告购房首付款135811元并支付利息17542元（以135811元为本金，按照年利率6%计算，自2016年7月2日至实际给付之日，暂计算至起诉之日），暂计153353元；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：一、2016年7月2日，原、被告签订《商铺购买协议》，约定：“出卖方（甲方）：河北嘉和房地产开发有限公司……买受方（乙方）郎艳花……第一条、房屋基本情况：1、房屋位于石家庄市。2、乙方自愿购买嘉和广场项目裙房商业5层5183号，建筑面积为15.67平方米。第二条、计价方式和价款：1、甲乙双方约定按建筑面积计算该房屋的价款：单价（人民币）16324.88元／平方米，总房款255811元（贰拾伍万伍仟捌佰壹拾壹元整）。……第三条、付款方式及期限:乙方选择按下列第2种方式按期付款：……2、银行按揭：在签订本协议时，乙方向甲方交纳首付款135811元人民币（大写：壹拾叁万伍仟捌佰壹拾壹元整），剩余房款120000元人民币，（大写：壹拾贰万零仟零佰零拾零元整）须在甲方通知的时间内办理按揭贷款……乙方应按上述约定的期限和金额如期足额向甲方交纳款项，否则甲方有权单方面解除本协议，并有权另行处理乙方所购房屋。第四条、办理银行按揭及期限：1、甲方已经详细了解贷款银行发放贷款的借款人条件规定，乙方必须按照要求提交所有贷款资料并承担所需的一切相关费用。2、乙方应在签订本协议时，按照银行要求交齐所有贷款资料，并在接到银行通知后三日内签署有关贷款文件。若因乙方原因造成贷款银行不能在签订《商品房买卖合同》之日起二十天内发放贷款，则视为乙方逾期付款，由乙方承担违约责任，每逾期一日，按照总房款千分之三的比例向甲方支付违约金。3、如因乙方原因导致银行未批准贷款手续或贷款额度不足的，乙方应接到银行或甲方通知之日起七日内一次性将房款补足，否则，本《商铺买卖协议》自动解除，甲方有权另行出售该房屋，乙方所缴纳的全部款项不予退还。第五条、在签订本协议时，乙方须一并签订《商铺委托管理合同》，并根据《商铺委托管理合同》中约定的时间内，不享有自主经营权，须全权委托甲方或甲方指定的第三方公司做统一经营管理。乙方的委托经营收益在《商铺委托管理合同》中具体约定。第六条、通知方式：甲方以本协议所留联系电话及通讯地址为准进行通知，乙方应向甲方提供准确、详细的联系电话及通讯地址（按合同所载为准），若乙方联系电话或通讯地址变更，应在三日内书面通知甲方，如因乙方的联系电话或者地址不准确、不详细或变更后未及时通知甲方，甲方按以上方式进行通知或送达的，视为甲方已将相关信息送达乙方，由此造成的一切后果由乙方自行承担。……第九条……甲方在确定签订《商品房买卖合同》时间之后，以电话或书面方式通知乙方，乙方须在规定的时间内在指定地点签订《商品房买卖合同》；逾期15天未办理的，本协议将自动失效，甲方可另行出售乙方所选定的商铺。乙方与甲方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动失效。……”上述《商铺购买协议》签订之后，原告向被告交付首付款135811元，被告为原告出具收据。同日，原告与河北天石企业管理服务有限公司签订《商铺委托管理合同》，约定：“甲方（委托方）郎艳花……乙方（受托方）河北天石企业管理服务有限公司……第一条、商铺基本情况：甲方将自己合法拥有的嘉和广场裙房商业5层5183号商铺，房屋建筑面积15.67平方米，委托给乙方统一经营、统一管理。第二条、商铺委托管理约定：1、委托期间，商铺的使用权、经营权、收益权归乙方享有，甲方不得自行委托经营管理。2、委托期间，乙方全权代表甲方与第三人（承租方）签约，甲方不得干涉。3、甲方委托经营期限内的收益由乙方给予固定回报。4、委托期间，甲方不得以任何理由收回商铺，影响乙方的统一经营、统一管理。5、委托期间，甲方若需转让产权的，应提前60日书面通知乙方，且甲方需保证其受让方继续履行本合同，否则视为甲方违约……”原、被告至今未签订《商品房买卖合同》。二、原告称因被告项目原因及银行贷款政策收紧，原告始终无法获得银行贷款，原告主张解除合同，并主张依照《合同法》第97条及商品房买卖司法解释第23条的规定，要求被告返还购房本金及利息，利息从交款之日起按照年利率6%计算；提供被告处张贴的贷款办理情况说明，证明因银行政策调整收紧贷款导致原告无法办理贷款，原告无力一次性支付剩余款项，被告至今也不能与原告签订正式的商品房买卖合同，原告支付首付款已经近两年，双方签订的协议至今无法履行；提供录音材料及石家庄住房和城乡建设局网页截屏（显示该宗土地有抵押），证明因银行贷款政策收紧及被告项目原因，导致原告所购商铺的贷款无法办理，合同无法履行；提供嘉和广场五楼的照片，证明嘉和广场五楼的状态仍是毛坯房，没有任何装修，开业时间无法确定，协议内容更无法实现；提供原告签订的《商铺委托管理合同》、石家庄生活频道法制时间关于嘉和广场的采访视频，证明原、被告签订《商铺购买协议》时，被要求与第三方河北天石企业管理服务有限公司签订《商铺委托管理合同》，当时被告承诺为原告办理贷款并按时返租，现被告未能为原告办理贷款且不按时返租，被告的违约行为使双方的合同丧失基础，继续履行合同可能导致商铺无法交付，被告不能定期返租，而且原告还要偿还银行贷款利息，在这种情况下应让原告作出理性的选择，即解除合同。被告称对贷款办理情况说明与本案的关联性有异议，此证据仅是关于银行放贷时间缓慢进行的情况说明，不能证明银行不放贷，该证据不属于合同解除的法定事由；对录音材料，真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对于网页截图有异议，在双方签订《商铺购买协议》时，被告已经取得预售许可证，且在建工程已经注销抵押；原告与河北天石企业管理服务有限公司签订的《商铺委托管理合同》与被告无关，根据合同相对性，被告不是合同相对人。被告提供2015年9月14日的石家庄商品房预售许可证（副本），证明在签订《商铺购买协议》时，在建工程的抵押已经注销；提供原告的录音材料，证明被告已经按照《商铺购买协议》的约定通知原告补足剩余房款，原告之前交过办理贷款的手续，但因资料不全，银行向其退件，最后一次办理贷款被告已经通知过原告，但是原告的电话一直处于关机的状态，导致上述贷款未办理。原告称对石家庄商品房预售许可证认可，但称预售许可证是2015年9月14日取得，原、被告签订《商品房买卖合同》是在2016年左右，项目从2016年至今已经有2年，项目拖的时间太长，因此办理不下贷款也有被告的原因；对于原告的录音材料的真实性、合法性无异议，但无法证明贷款办不下来是由原告造成的。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。2016年7月2日，原、被告签订的《商铺购买协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，予以确认。原、被告均应按该《商铺购买协议》的约定享受权利并履行义务。原、被告在签订上述《商铺购买协议》时，被告已取得了涉案房屋的预售许可证，且在建工程的抵押已注销，故原告主张系因被告项目自己的原因导致无法办理贷款，不予采信。原告又称系因银行贷款政策收紧无法办理贷款，因被告处张贴的贷款办理情况说明只能证明被告通知业主贷款办理有先后顺序及银行放款速度较慢，并非不能办理银行贷款，被告的置业人员已通知原告其贷款未获银行的审批，通知原告补交全款，即被告已向银行提供原告的贷款资料，但审批未通过，故原告主张系被告的原因导致无法办理银行贷款，理据不足，不予采信。原告以上述理由为依据，主张解除原、被告签订的《商铺购买协议》，返还购房款并支付利息，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决如下：驳回原告郎艳花的诉讼请求。案件受理费3367元，减半收取1683.50元，由原告负担（上述费用原告已预交）。 二审中，上诉人提交企业信用信息公示报告、个人信用报告，证明被上诉人的名称变更情况，上诉人2017年1月至2018年12月个人信用良好，不存在办理贷款的障碍。被上诉人质证称，个人信用报告起止时间为2017年1月至2018年12月，而双方签订《商铺购买协议》的时间为2016年7月2日，并不在该征信报告期间，且天津银行有具体的放贷标准，上诉人提交的征信报告与天津银行批贷标准不具有关联性；对企业信用信息公示报告真实性无异议。被上诉人提交天津银行与其单位员工的微信聊天记录，证明不存在上诉人所称的银行不批贷款的情形。上诉人对微信聊天记录的真实性、合法性不发表意见，称该证据不能证明办不了贷款是上诉人的原因。经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料予以证实。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商铺购买协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人应依照协议约定全面履行各自的义务。双方签订该协议时，被上诉人已经取得涉案商铺的预售许可证，在建工程的抵押已注销。上诉人提交的个人征信报告期间未包含双方签订《商铺购买协议》的时间，不能证明签订协议时上诉人的征信情况。上诉人提交的证据不能证明系因被上诉人的原因导致不能办理贷款，且被上诉人按协议约定履行了相应的义务。综上，上诉人的主张理据不足，原审判决对其诉讼请求不予支持并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3367元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈爱民 审判员  宋广道 审判员  张 洁 二〇一九年五月六日 书记员  李娅萌