上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第12489号原告虞根生。委托代理人王伟，上海朋洋律师事务所律师。委托代理人郭志明，上海朋洋律师事务所律师。被告上海汇裕置业有限公司。法定代表人郑晖。委托代理人孙靖，上海市东方剑桥律师事务所律师。委托代理人肖万华，上海市东方剑桥律师事务所律师。原告虞根生与被告上海汇裕置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年4月21日、6月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王伟、郭志明、被告委托代理人孙靖、肖万华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虞根生诉称，2010年8月24日，原、被告签��《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定原告向被告购买坐落于上海市浦东新区周浦镇周康路129弄《南郊花园东区南块1#》2号5层503室房屋（以下简称系争房屋）。合同约定被告应于2011年3月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），双方在被告取得大产证后7日内签署《房屋交接书》，在签署《房屋交接书》之日起7日内向房地产交易中心申领该房屋的房地产权证（小产证）。原告按约付清了全部购房款人民币780，204元（以下币种相同）。被告于2014年1月3日才取得大产证，造成原告逾期办理小产证。现向法院起诉要求：一、判令被告支付以780，204元为本金自2011年4月14日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（按照中国人民银行公布同期同类贷款基准利率上浮50％）计算至2014年4月21日止的逾期办���小产证的违约金；二、诉讼费由被告负担。被告上海汇裕置业有限公司辩称，被告未在合同约定的期限内取得大产证是政府规划变更的原因，属不可抗力，不应由被告承担相应违约责任。原告于2014年4月2日起诉，已超过法定二年诉讼时效，对于超出诉讼时效期间的逾期办证违约金，法院不应予以支持。原告要求按照中国人民银行公布同期同类贷款基准利率上浮50％计算违约金的标准过高，要求法院予以调整。被告于2014年1月3日取得大产证，并及时通知原告办理小产证，故逾期办证违约金的截止日期应计算至2014年1月3日。经审理查明，2010年8月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，总房价款为775，464元。第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销���甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2011年3月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。第十一条约定，甲方定于2010年8月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证（大产证）后7日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起7天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。补充条款第三条约定，本合同正文条款第十一条所述不可抗力是指：1、地震、火灾、爆炸、雹灾、台风、飓风、暴风雨、洪水、地面下陷下沉、雷电等现象；2、战争、类似战争行为、武装冲突、罢工、暴乱、动乱等社会现象；3、政府管制、征用或政府规划变更等政府行为，包括但不限于在施工期间由于政府重大活动规定不得开挖运土、交通管制、不准施工等非甲方原因，及由于政府主管部门调整规划、市政基础设施调整和配套部门调整施工规划等；4、法律规定的其他情形。原告按系争房屋实测面积支付全部购房款780，204元。被告于2014年1月3日取得系争房屋大产证。本案在审理过程中，经被告申请，证人邹某某、李某出庭作证证明于2014年1月收到被告电话，告知称已取得系争房屋大产证，通知签署《房屋交接书》并申领小产证。以上事实，有原告提供的《预售合同》、房款发票，沪房地浦字（2014）第200249号房地产权证、上海市浦东新区国有土地使用权出让合同、《关于周浦镇“南郊花园”房地产项目补地价的请示》以及原、被告庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《预售合同》是双方真实意思表示，并不违反国家法律规定，应属合法有效，双方理应按约履行。根据合同约定，被告应于2011年3月30日取得大产证后14日内协助原告申领小产证。被告于2014年1月3日取得系争房屋大产证，造成原告逾期办理小产证，理应按约承担相应违约责任。被告抗辩未在合同约定的期限内取得大产证是政府规划变更的原因，被告以不可抗力为由要求免除己方责任，但被告所称的不可抗力不符合法律规定以及《预售合同》中对不可抗力的界定，故对被告的抗辩，本院难以采信。根据合同约定，被告应于2011年3月30日取得大产证，在取得大产证后7日内签署《房屋交接书》，在签署《房屋交接书》后7日内双方向房地产交易中心申领小产证，违约金应自义务履行期限届满之次日即2011年4月14日起算，原告应当知道自己的权利自该日起受到侵害，但原告于2014年4月2日才向本院提起诉讼，期间又无诉讼时效中止或中断的事由，故2011年4月14日起至2012年4月2日止的逾期办证违约金已超出法律规定的二年诉讼时效期间，法院不予保护，逾期办证违约金应自2012年4月3日起算。关于违约金的计算标准，因司法解释仅规定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告要求按照中国人民银行公布同期同类贷款基准利率上浮50％标准计算，被告认为该标准过高，要求本院予以调整，本院综合考虑原告的实际损失，被告的主观过错、违约情况等因素，将违约金的计算标准酌定调整为按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30％为标准。关于截止日期，被告于2014年1月3日取得系争房屋大产证。被告主张于2014��1月6日在小区内张贴通知书通知小业主签署《房屋交接书》申领小产证，原告对此不予认可。本院认为：首先，照片上未显示拍摄时间。其次，《通知》落款日期为2014年1月6日无法证明该张通知于当日张贴。故对被告主张于2014年1月6日张贴通知办证，本院难以采信。被告主张曾于2014年1月8日电话通知原告签署交接书并申办小产证，原告对通话记录的真实性无异议，但对关联性有异议，认为被告致电原告是催讨物业费，而非通知签署《房屋交接书》并申领小产证。本院认为，首先，被告提供通话清单。其次，被告申请证人邹某某、李某出庭作证均证明于2014年1月收到被告电话，告知称已取得系争房屋大产证，通知签署《房屋交接书》并申领小产证。再次，被告于2014年1月3日取得系争房屋大产证，之后致电原告，被告主张通话内容为通知签署《房屋交接书》并申领小产��，符合常理。故对被告主张，本院予以采信。被告于2014年1月8日通知原告签署交接书并申办小产证，《预售合同》约定原、被告在被告取得大产证后7日内签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》之日起7天内申领小产证，故逾期办证违约金的截止日期计算至2014年1月22日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：被告上海汇裕置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告虞根生以780，204元为本金自2012年4月3日起按照中国人民银行规定同期同类贷款基准利率上浮30％的标准计算至2014年1月22日止的逾期办理小产证的违约金。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，676元，减半收取计2，338元，由被告上海汇裕置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨怡霖二〇一四年七月三十日书记员  陈莹瑶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计���方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款���额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。