山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2013）邹民初字第3724号原告：代祥民，男，1957年6月24日出生，汉族，兖矿集团唐村煤矿职工。委托代理人：翟玉宾，山东科创律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：窦灿花，女，1975年9月11日出生，汉族，兖矿集团唐村煤矿职工。委托代理人：储宏剑，山东公明政和律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：高加辉，男，1950年7月26日出生，汉族，农民。委托代理人：黄春艳，女，农民，系第三人谢经兰之女。第三人：谢经兰，女，1951年3月4日出生，汉族，农民。委托代理人：黄春艳，女，农民，系第三人谢经兰之女。原告代祥民与被告窦灿花、第三人高加辉、谢经兰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告代祥民的委托代理人翟玉宾到庭参加诉讼，被告窦灿花及其委托代理人褚宏剑，第三人高加辉、谢经兰的委托代理人黄春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代祥民诉称，2005年10月26日，出卖人窦灿花与原告订立房屋买卖协议，协议第四条约定：“房屋价款全部支付后，买受人成为该房屋的当然所有人，房产的产权过户事宜由买受人进行办理，并负担全部费用，出卖人必须出具与过户有关的证明、手续及履行其他协助义务。”第七条约定：“如××方违约，违约方按全部价款的30%向守约方支付违约金”。原告履行了支付价款7万元的义务，被告交付了房屋，但未履行协议第四条约定的义务，虽经原告催告和请求，至起诉时仍未履行。请求法院判决××、被告窦灿花协助原告代祥民向房屋登记机构申请邹房权证唐村镇（私）字第17××95号《房屋所有权证书》所记载的房屋所有权转移登记，提交申请登记应当提交的登记申请书、被告的身份证明、房屋所有权证书以及其他必要材料；二、被告向原告支付违约金2.1万元。被告窦灿花辩称，被告与原告签订的房屋买卖协议为无效协议。被告对于该房屋没有处分权，该房屋是被告和前夫高宪东婚后于1998年底共同购买，属于夫妻共同财产。高宪东于2002病故，高宪东有父母和××个女儿，所以，该房屋为被告和两第三人以及被告的女儿共同共有。被告的处分行为为无权处分，所以房屋买卖协议无效。被告无需向原告支付违约金，合同无效是自始无效，违约金条款也是无效的，该协议也没有约定过户日期，所以也不存在违约情况，被告无需支付违约金。第三人高加辉、谢经兰陈述意见，该房屋属于高宪东遗产，窦灿花对该房屋没有处分权，在申请人不知道的情况下私自处分，申请人对房屋有独立的请求权，请求法院判决对于该房屋买卖合同无效。原告代祥民针对第三人陈述的意见辩称，不承认第三人的全部诉讼请求，理由是诉讼请求即没有事实根据也没有法律依据。被告窦灿花针对第三人陈述的意见辩称，认可第三人诉讼请求，他说的所有的都是事实。原告代祥民为证明自己的主张，向本院提供证据如下：1、房屋买卖协议××份，证明原、被告双方之间存在房屋买卖合同法律关系。2、收到条两张，证明原告作为买受人履行了支付房屋价款的合同义务。3、邹房权证唐村镇私自第17××95号房产证××份（复印件），证明该房屋已经在房管部门依法登记，窦灿花是该房屋的所有权人。被告窦灿花质证意见如下：对证据1、2、的真实性没有异议。对于内容有异议，合同的订立时间是2005年10月26日，出卖人是窦灿花，合同订立的时间是在高宪东去世以后，出卖人也只有窦灿花××个人，所以说这份房屋买卖协议是无效的，因为这个房屋有××部分是高宪东的遗产，窦灿花××人无权处分该房屋。高宪东与2002年病故，所以这个买卖协议没有效力。对于这两个收条没有异议，确实收到这个钱了。证据3，复印件是属实的。第三人高加辉、谢经兰质证意见如下：对证据1、2，是第××次看到这个，不知道证据的真实性，看到这个房屋买卖协议上面写有窦灿花，如果是真实的话，出卖人应该是房屋遗产的继承人签字。对证据3，没有见过房产证，也不知道属不属实。被告窦灿花为证明自己的主张，向本院提供证据如下：1、婚姻登记记录证明（原件）××份，证明窦灿花与高宪东登记结婚的事实。2、加盖有唐村煤矿住房制度改革办公室印章的唐村实业公司公房出售结算单××份，唐村煤矿住房制度改革办公室出具的证明××份。以上两份证据证明：争议房屋为窦灿花和高宪东夫妻共同财产以及争议房屋的位置。3、邹城市公安局唐村派出所2014年1月3日出具的死亡注销证明××份，证明高宪东于2002年1月16日死亡。4、济宁市公安局渔山派出所出具的集体户口常住人口登记卡、生育证各××份。证明：窦灿花和高宪东的女儿张珂欣，是诉争房屋所有人之××，窦灿花无权处分该房屋。原告代祥民质证意见如下：对该组证据的真实性没有异议，对证据的关联性有异议，因为被告未提出独立的诉讼请求，因此该组证据与本案无关。第三人高加辉、谢经兰对被告窦灿花提交的证据无异议。第三人高加辉、谢经兰向本院提交证据如下：嘉祥县金屯镇高庄村委会证明，证明第三人与高宪东关系。原告代祥民，被告窦灿花对第三人高加辉、谢经兰提交的证据没有异议。本院对原、被告及第三人提交的证据认证如下：原告提交的证据，被告对证据的真实性没有异议，本院认为该组证据来源合法、有效，本院予以采信。被告提交的证据，原告及第三人对其真实性没有异议，本院认为该组证据来源合法、有效，本院予以采信。对第三人提交的证据，原、被告对其真实性无异议，本院认为该组证据来源合法、有效，本院予以采信。经审理查明，原告与被告于2005年10月26日签订房屋买卖协议，主要内容为：“出卖人：窦灿花买受人：代祥民……1、房屋坐落在唐村实业有限公司阳光小区，门牌号15-2-102。……3、价格及支付方式：经协商双方同意，该房屋全部价款为70000元整（大写：柒万元整）。买受人于2005年10月26日付定金20000元，出卖人于2006年4月26日前将该房屋交付给买受人使用，买受人接受该房屋后，十日内将余款50000元××次性支付给出卖人。4、房屋价款全部支付后，买受人成为该房屋的当然所有人。房产的产权过户事宜由买受人进行办理，并负担全部费用，出卖人必须出具与过户有关的证明、手续及履行其他协助义务。5、从房屋价款全部到位之日起至房屋产权过户办理完毕期间，出卖人保证买受人享有对该房产产权的完全产权即所有权、占有权、使用权、收益权、处分权，买受人承担由该房产在管理、使用过程中所产生的××切费用及享有相关福利待遇。6、出卖人保证对该房屋拥有完全产权，该房屋售出后，出卖人保证再无争议。该房屋出卖前的争议，由出卖人自行解决，与买受人无任何瓜葛。7、如××方违约，违约方按全部价款的30%向守约方支付违约金。因国家政策调整或不可抗力造成本协议无法履行时，出卖人应全额返还买受人所支付的价款，买受人交还出卖人房产，双方互不承担责任……。”协议签订后，原、被告口头约定5年后办理过户，但没有对具体办理过户的日期明确约定。同日，原告向被告交付购房定金20000元。2006年5月15日，被告窦灿花将房屋钥匙交付给原告，自此，原告占有、使用该房屋至今。2006年5月30日原告向被告交付剩余房款50000元。原、被告所买卖房屋是在1998年12月31日由唐村实业公司公房出售给高宪东的，当时结算价格为22473.8元，房屋坐落在唐村实业公司南区16号楼2单元1层12号。2006年1月11日，被告窦灿花在邹城市房地产管理局办理了邹房权证唐村镇（私）字第17××95号房屋产权证，房屋所有权人为窦灿花。该房产证所记载的房产系原、被告买卖之房产。被告窦灿花与高宪东为夫妻关系，于1998年12月17日在邹城市民政局登记结婚。2002年1月16日高宪东因病去世，高宪东生前没有遗嘱，高宪东的法定继承人有父亲高加辉、母亲谢经兰，妻子窦灿花，女儿张珂欣。上述事实主要是依据庭审查证、书证证明的事实认定的，书证及当事人陈述已收存记录在卷。本院认为，本案争议的焦点为：1、买卖合同是否有效，协议是否应继续履行，第三人的请求能否成立？2、被告是否应承担违约金？第××个焦点问题：首先，从该房屋行使处分权的主体上分析，被告所售房屋是其与丈夫共同财产。在该房屋没有进行权属登记进行公示之前，被告夫妻并没有取得完整的物权。高宪东2002年去世，被告与原告于2005年10月26日签订了房屋买卖合同，被告于2006年1月11日取得房屋产权证，房屋权利证书载明了所有权人为被告，自此，被告取得了该房屋的完全所有权。2006年5月15日，被告将房屋钥匙交给原告，原告开始使用该房屋，2006年5月30日原告将剩余房款50000元交给被告，足以说明被告自愿对该房屋行使处分权。被告是争议房屋在产权登记部门记载的权利人，产权登记簿中并没有其他共有人的信息，买卖合同第6条中约定被告保证对该房屋拥有完全产权，原告有理由相信被告是该房屋的唯××所有人。因此，被告处分该房屋的行为是有权处分。其次，从被告处分共同共有财产对合同效力影响角度分析，高宪东去世后，被告及女儿张珂欣，第三人基于法定继承权取得了对作为遗产部分房屋的共同共有。在被告处分该共有的房产时应经过其他共有人同意或事后追认。法律规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，××般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中原、被告在房屋买卖的过程中并没有恶意串通的行为，原告按照合同的约定支付了房款，被告亦向原告交付了房屋，其行为是善意的，有偿的，原、被告签订的房屋买卖合同应为有效合同。综上，原、被告所签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，符合法律规定，因此，该房屋买卖合同为有效合同。原、被告口头约定5年之后办理过户，被告认可，但双方没有约定具体的时间，原告可以随时要求被告履行。因此，原告诉请被告继续履行合同协助办理过户手续的请求，证据充分，依法应予支持。被告窦灿花及第三人高加辉、谢经兰提出的诉争房屋是高宪东的遗产，在遗产没有分割前属于全体继承人共同共有，被告窦灿花为无权处分，该合同无效的辩解理由及主张，没有事实依据，依法不予支持。若第三人认为被告侵害了继承权，是另××法律关系，可依据相关法律规定另行主张权利。第二个焦点问题：原、被告对办理过户的时间没有具体约定，原告可以随时要求履行合同，原告没有提供要求被告在合理的期限内协助办理过户手续的证据，其要求被告支付违约金的请求，没有事实依据，依法不予支持。综上，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，被告应按照合同的约定以及诚实信用的原则全面履行自己的义务，以维护交易安全。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、第××百××十××条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第××百××十条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十五条、第八十九条，之规定，判决如下：一、被告窦灿花于本判决生效后十日内协助原告将邹房权证唐村镇（私）字第17000795号房产过户到原告代祥民名下。二、驳回原告代祥民的其它诉讼请求。三、驳回第三人高加辉、谢经兰的诉讼请求。诉讼费2270元，由原告承担325元，被告承担1945元（原告已垫付，被告直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  张亚瑟审 判 员  陈庆存代理审判员  尚旭洋二〇一四年三月十七日书 记 员  孟 飞