山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁02民初1516号 原告（执行案外人）：管来乐，男，1975年6月30日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：李家安，山东琴安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓华，山东琴安律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：赵明乐，男，1953年12月28日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：宋晓，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张少波，山东青大泽汇律师事务所律师。 第三人（被执行人）:青岛天玺房地产有限公司，住所地山东省青岛市经济技术开发区长江中路230号 法定代表人：李刚，董事长。 原告管来乐与被告赵明乐、第三人青岛天玺房地产有限公司（以下简称“天玺公司”）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告管来乐的委托诉讼代理人李家安、李晓华，被告赵明乐的委托诉讼代理人张少波到庭参加诉讼。第三人天玺公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告管来乐向本院提出诉讼请求：1、确认管来乐与天玺公司之间的房屋买卖关系合法有效，位于青岛经济技术开发区产归管来乐所有；2、判决不得执行青岛经济技术开发区产，并解除对该房产的查封；3、判令天玺公司协助并配合管来乐办理该房产的登记手续；4、本案案件受理费由赵明乐负担。管来乐起诉依据的事实与理由：2011年10月30日，管来乐与天玺公司签订《天玺乐城认购书》购买了天玺公司开发的位于青岛经济技术开发区屋，管来乐缴纳了全部购房款，并实际占有入住该房屋。因天玺公司的原因，该房屋未办理产权登记手续。2014年10月15日，赵明乐与天玺公司之间因代位权纠纷一案，赵明乐保全查封了包含上述房屋在内的一系列房屋，2015年5月28日，青岛市中级人民法院作出（2014）青民二商初字第94号民事判决书，支持了赵明乐对天玺公司的诉求。该案现已进入执行程序，案号为（2015）青执字第607号，管来乐得知后依法向青岛市中级人民法院提出书面执行异议，请求解除对该房屋的查封。2017年9月28日，青岛市中级人民法院作出（2017）鲁02执异324号执行裁定书，裁定驳回管来乐的异议，并告知管来乐在送达之日起15日内提起诉讼。管来乐于2017年10月25日签收该裁定书，并依法提起诉讼。 被告赵明乐答辩称：管来乐的起诉无事实和法律依据，应依法予以驳回。一、涉案房产自2011年11月17日至2019年10月8日一直处于查封状态，从未间断。转让被查封房产的行为违法，协议无效。二、管来乐未与天玺公司签订合法有效的书面买卖合同。三、管来乐并未支付任何房屋款项，不能对抗已经查封在先的赵明乐的债权。综上，管来乐主张没有事实和法律依据，请依法驳回其的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，据此确认事实如下: 一、与本案有关的无争议事实 1.关于赵明乐的执行依据。赵明乐与天玺公司代位权纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理，根据赵明乐的申请，同日本院作出（2014）青民二商初字第94号民事裁定书，保全查封了天玺公司所有的位于青岛市经济技术开发区，包括涉案房屋。2014年10月15日，本院向青岛市经济技术开发区房产交易中心送达（2014）青民二商初字第94号民事裁定书及协助执行通知书。2015年5月28日，本院作出（2014）青民二商初字第94号民事判决书，判决天玺公司向赵明乐支付股权转让款、违约金、补偿款、利息等各项款项，以4311万元为限，另负担诉讼费用175456元。该判决书生效后，因天玺公司未履行该判决书确定的义务，赵明乐向本院申请强制执行，本院于2015年7月13日立案执行，案号为（2015）青执字第607号。 执行过程中，本院于2016年9月30日作出（2015）青执字第607-1号执行裁定书，对本院（2014）青民二商初字第94号民事裁定书查封的财产继续查封。2016年10月9日，本院向青岛市黄岛区不动产登记中心送达（2015）青执字第607-1号执行裁定书及协助执行通知书。 另，赵明乐诉李莉、李刚、天玺公司、孙洁、宋志泉股权转让纠纷一案，本院于2011年11月14日作出（2011）青民二商初字第32-2号民事裁定书，保全查封了天玺公司名下位于青岛市经济技术开发区国有土地使用权以及地上1、2栋建筑物，2011年11月17日向青岛市房地产交易中心送达了（2011）青民二商初字第32-2号民事裁定书及协助执行通知书。2012年12月20日，本院作出（2011）青民二商初字第32号民事判决书，判决驳回了赵明乐对天玺公司、孙洁、宋志泉的诉讼请求。 2、本案诉讼来源。在（2015）青执字第607号案件执行过程中，管来乐作为案外人，向本院提出书面异议，请求本院解除对涉案房产的查封。本院于2017年9月28日作出（2017）鲁02执异324号执行裁定书，驳回了管来乐的异议。管来乐对该裁定书不服，向本院起诉，产生本案诉讼。 3、关于管来乐的诉请依据。管来乐在庭审中表示，其据以对抗涉案房屋执行的依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条。 4、关于关键证据的内容。管来乐提交其与天玺公司于2011年10月30日签订的《天玺乐城认购书》，该认购书共1页，载8条款，其中第2条载明“认购方须待甲方（天玺公司）正式通知3日内，携带相关证件及付款收据到天玺乐城销售中心签订《青岛市商品房预售合同》。逾期视同违约，出售方不再催告，并有权将本《认购书》对应的标的物业另售第三方，本《认购书》作废，已付款不退”。其中，认购书的备注载明：抵顶管来乐款项，可更名。 二、与本案有关的有争议事实 1、关于管来乐对涉案房屋的付款情况。管来乐提交2011年10月30日，即与天玺公司签订认购书认当日，天玺公司出具的779758元收据，其上收款方式记载为现金。管来乐还提交银行交易明细，欲证明其在2011年4月、5月、6月、8月，即在收据时间2011年10月30日前曾有大额取款的记录，并具备以现金支付房款的能力。赵明乐对管来乐所主张付款事实的真实性不予认可，主张认购书并非正式的房屋买卖合同，该认购书明确载明双方应当另行签订正式的商品房预售合同，且备注购房款系抵顶，与收据付款方式现金相矛盾。 2、关于管来乐对涉案房屋的占有情况。管来乐提交天玺公司加盖公章的字据、装修垃圾费水费收据、2015年10月1日至2015年12年31日的物业费收据等，欲以此证实：2015年9月29日，天玺公司向青岛奥海东星物业管理服务有限公司工作人员杨斌出具字据，指示为管来乐办理钥匙移交手续。管来乐提交青岛奥海东星物业管理服务有限公司的《证明》，并申请青岛奥海东星物业管理服务有限公司工作人员杨斌出庭作证，证明虽然天玺公司盖章的办理涉案房屋钥匙移交手续指示的时间是在2015年9月29日，但是，其早在2013年12月就已经进行交付，只是委托青岛奥海东星物业管理服务有限公司代为对外出租，将钥匙存放于该物业公司；后因2013年12月至2015年9月期间的物业费问题，天玺公司与管来乐互相推诿，在该双方协商由天玺公司承担之后，才出现天玺公司2015年9月29日出具办理移交钥匙手续的指示。管来乐称，因房屋漏雨严重，之前未进行装修和实际入住，目前正在装修过程中。 赵明乐对管来乐主张于查封前合法占有涉案房屋不予认可。 3、关于涉案房屋未能办理过户的原因。管来乐陈述因天玺公司拖延导致未能办理过户，其多次向天玺公司提出，天玺公司一直推脱。管来乐未提交书面证据证实自己的这一主张，赵明乐对管来乐的该主张不予认可。 4、关于涉案房屋是否是管来乐名下唯一住房。管来乐自认涉案房屋并非其唯一用于居住的房屋。 此外，对涉案房屋管来乐并未进行其他方式的购房款支付。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。首先，本案中，就管来乐提交的房屋认购书形式简单，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同所要明确的主要条款，该认购书的第2条明确约定，管来乐与天玺公司尚需另行签订正式的商品房预售合同，因此，该认购书仅系认购协议而非正式的商品房书面买卖合同，系预约而非本约。当事人预约合同的履行结果是签订本约，而本约履行完毕当事人方能取得物权。故，管来乐以该认购书要求本院直接确认其对涉案房屋享有所有权，于法无据，本院不予支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。可见，该二法条均将“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”作为案外人可对抗执行的首要条件。而本案中，如前所述，管来乐与天玺公司尚未缔结正式的书面买卖合同，管来乐以该二法条为依据，要求停止对涉案房屋的执行，于法不符，本院亦不予支持。 其次，对于购房款的支付情况。执行异议之诉并非仅对两方当事人抗辩进行评价和处理，而系处理申请执行人、被执行人和案外人三者之间的关系，在一案存在三方诉辩的情况下，可能会出现两方串通损害第三方利益的情形。故，在执行异议之诉的审理中，确认与之相关的法律事实是否成立时，不应仅以其中两方当事人的自认或其他形式的确认为准，而应由主张法律关系或法律事实成立的一方承担充分的举证责任。具体到本案中，管来乐主张其已向天玺公司支付了涉案房屋的全部购房款，并提交购房款收据予以证明，赵明乐对此不予认可。从形式上看，该收据虽然加盖有天玺公司的印章，但天玺公司未出庭对此予以确认，且如前所述，即使该印章真实，亦不能免除管来乐就其主张的房款已全部支付的事实承担进一步的举证义务。但管来乐提交的收款收据显示系现金支付，而认购书载明系抵顶管来乐款项，两者存在矛盾；管来乐提交的大额取款凭证时间距收据时间相差六至二月不等，不符合常理，且其亦不能证明所取款项系用于支付涉案购房款，故管来乐对是否已支付全部购房款的证据尚不充分，该事实存疑。 再次，对于涉案房屋是否于查封前交付使用，天玺公司移交钥匙的指示字据时间为2015年，在本案房屋被查封之后，管来乐诉讼过程中补充提交的青岛奥海东星物业管理服务有限公司出具的《证明》和证人证言，虽解释实际交付时间应当是2013年12月，但该证据缺乏其他证据佐证，仅系物业公司一方陈述。且涉案房屋的所有权人系天玺公司，管来乐并未提交与天玺公司的房屋交接材料，该所谓交房行为是否能代表天玺公司的真实意思，是否经天玺公司的合法授权，尚缺乏其他证据加以佐证；而涉案房屋于2014年10月通过竣工验收合格，其主张于2013年12月即入住，房屋当时是否具备交付条件亦存疑。故，管来乐提交的证据不能证实其系合法入住涉案房屋。 此外，管来乐自认涉案房屋并非其唯一住房，因此，其亦不满足上述司法解释的相应规定。 综上所述，管来乐并不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，其不能证明对涉案房屋享有具有足以排除执行的权利，故其诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 驳回原告管来乐的诉讼请求。 本案案件受理费11598元，由原告管来乐负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  王楷 审判员  马喆 审判员  孙琦 二〇一九年五月二十七日 书记员  张旭 书记员  原野