安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0123民初2425号 原告：程媛媛，女，1989年12月24日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：吴小青，安徽文得律师事务所律师。 被告：安徽慎独商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县金寨南路**，统一社会信用代码91340123584567077L(1-1)。 法定代表人：邱晓宁，董事长。 委托诉讼代理人：江诗敏，住安徽省肥西县，安徽慎独商业经营管理有限公司行政职员。 原告程媛媛与被告安徽慎独商业经营管理有限公司（以下简称慎独公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告程媛媛委托诉讼代理人吴小青，被告慎独公司委托诉讼代理人江诗敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程媛媛向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间于2012年3月9日签订的《用世·生活城委托经营管理合同》；2、要求被告给付租金194952元（计算至2019年5月1日），后续至合同解除日的租金另算；3、要求被告承担违约金26026元（以194952元为基数自2017年11月计算至2019年5月1日，按日万分之三标准），后续违约金自2019年5月1日起计算至款清之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告程媛媛主张被告慎独公司支付其2015年11月1日至2019年10月31日期间的租金232815元、违约金41718元。事实与理由：2012年3月9日，程媛媛作为买受人与安徽用世商业房地产开发投资有限公司（以下简称用世公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定程媛媛以总价957692.12元购买用世公司开发的位于，用途为商业。同日，原告与被告慎独公司签订《用世·生活城委托经营管理合同》，原告程媛媛接受被告作为该商铺的经营管理方，合同中对租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等均作出约定。自2015年11月1日至2019年5月1日，应付租金352956元，被告己付158004元，下欠租金194952元未付。被告已有二年未支付租金，违约次数达四次，已构成根本违约，依据合同法九十四条规定，诉至贵院，请依法支持原告各项诉请。 慎独公司辩称：1、原告与慎独公司签订的是委托合同，双方是委托合同关系，慎独公司仅是代原告进行租赁管理，并非租赁关系。2、如果法院判决慎独公司向原告支付租金，应当将租金收益10%的税金由慎独公司予以代扣，且涉案商铺实际面积与买卖合同签订面积有所减少了，应当以实际面积来计算租金；3、慎独公司已支付部分租金，对于欠付租金所产生的违约金应分段计算；4、因涉案商铺系由慎独公司统一规划、统一经营，若解除经营管理合同将影响到商场其他租户及业主的利益，故不同意原告解除合同的诉请。 本院经审理认定事实如下：2012年3月9日，程媛媛作为买受人与用世公司签订《商品房买卖合同》一份，以单价26195.08元／平方米、总价957692.12元购买用世公司开发的位于，用途为商业。 同日，程媛媛（甲方）委托其父亲程军与慎独公司（乙方）就上述商铺签订《用世·生活城委托经营管理合同》，程媛媛接受慎独公司作为该商铺的经营管理方。合同第一条关于标的物状况约定建筑面积36.56平方米（最终面积以政府实测为准）；第二条委托方式约定：1、甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其他经营权利。2、乙方以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。合同第三条委托经营管理期限：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2012年11月1日起至2022年10月31日止，共十年（每满一年称一个经营年度）。乙方和开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务。合同第四条经营收入的支出和分配方式约定：经营所得收益（指租金收益）由双方按以下约定方式分配：甲方自愿同意免收该商铺前三年租金，前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归乙方，经营成本由乙方承担；第四年起至第八年（即2015年11月1日起至2020年10月31日止）的年收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算，由乙方向甲方支付，若在此期间实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，则甲乙双方按实际租金超出的部分9：1分成，甲方占90%，乙方占10%，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；乙方承诺第四年起至第八年（即2015年11月1日起至2020年10月31日止）每隔半个经营年度向甲方支付租金，第一次租金于2015年11月1日前支付给甲方，以此类推，租金税费由甲方自行承担。另实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；第九年起至第十年（即2020年11月1日起至2022年10月31日止）甲乙双方按实际租金收益分成9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。合同第七条关于“合同的变更和终止”约定：乙方拖欠租金达两个月以上的，甲方可解除合同。合同第九条违约责任约定：乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。 2015年8月11日，原告程媛媛取得房地产权证（房地权证肥西字第××号），权证登记面积为36.37平方米。2015年11月30日，慎独公司向原告支付租金45144元，2016年5月31日支付租金45144元，2016年12月31日支付租金9029元，2017年1月31日支付租金36576元，2017年8月31日支付租金22572元，2018年5月31日支付租金10000元，共计被告慎独公司已支付租金168465元。此后，被告慎独公司未按约支付后续租金。 本院认为：程媛媛与慎独公司所签订的《用世·生活城委托经营管理合同》，虽名为委托经营管理合同，但从其合同内容来看，实为租赁合同，该合同系双方的真实意思表示，合同内容亦不违反相关法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行义务。慎独公司既自愿承诺管理经营程媛媛所购商铺，理应按约定时间及标准支付到期的租金。现因被告慎独公司多次逾期支付租金，根据双方合同第七条关于“乙方拖欠租金达两个月以上的，甲方可解除合同。”之约定，现程媛媛诉请解除合同并返还商铺，本院依法予以支持。关于欠付租金问题，根据双方合同约定年租金为程媛媛所购商铺实际签约总价款的10.53%，同时双方约定相关税费由慎独公司代为扣缴，且在《用世·生活城委托经营管理合同》中也约定对于租赁标的物面积以实测为准，故对于被告慎独公司应付年租金应按商铺实测面积并扣除10%的税金计算为90288元【36.37平方米×26195.08元/平方米×10.53%×（1-10%）】，半年租金为45144元，月租金为7524元。鉴于程媛媛与慎独公司签订的《用世·生活城委托经营管理合同》约定，慎独公司应自2015年11月1日起支付第一期租金，以后每半个经营年度支付一次租金，即被告慎独公司应分别于2015年11月1日、2016年5月1日、2016年11月1日、2017年5月1日、2017年11月1日、2018年5月1日、2018年11月1日前支付2015年11月1日至2019年5月1日之间共计42个月的租金，但慎独公司并未按约定时间支付租金，其行为已构成违约，应当按约定支付下剩房屋租金及承担违约责任，基于上述本院认定的租金标准，扣除被告已付租金168465元，现被告慎独公司应支付原告程媛媛2015年11月1日至2019年5月1日期间的下剩租金147543元（7524元/月×42个月-168465元），因原告本次诉讼中要求解除双方之间的租赁合同，故对于后续租金应按上述月租金标准计算至商铺返还之日止。关于原告程媛媛主张的违约金即合同中约定的滞纳金问题，《用世·生活城委托经营管理合同》第九条违约责任第3项约定“乙方（慎独公司）无故未按约定支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方（程媛媛）可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止”，该约定标准并未超过相关法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告程媛媛与被告安徽慎独商业经营管理有限公司于2012年3月9日签订的《用世·生活城委托经营管理合同》，被告安徽慎独商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告程媛媛返还用世·生活城1号楼1层1223室商铺； 二、被告安徽慎独商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向原告程媛媛支付2015年11月1日至2019年5月1日期间欠付的租金147543元及逾期付款违约金（计算方法见附件一），2019年5月1日以后的租金按7524元/月的标准计算至商铺返还之日止； 三、驳回原告程媛媛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5417元，减半收取2708.5元，由原告程媛媛负担1002.5元，由被告安徽慎独商业经营管理有限公司负担1706元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  朱利琴 二〇一九年五月二十九日 书记员  王 昕 附件一、逾期付款违约金计算方法 以半年为租金支付周期，按欠付租金日万分之三为标准 1、以45144元为基数，从2015年11月1日计至2015年11月30日； 2、以45144元为基数，从2016年5月1日计至2016年5月31日； 3、以45144元为基数，从2016年11月1日计至2016年12月31日，以36115元（45144元-9029元）为基数，自2016年12月31日计至2017年1月31日，2017年1月31日支付租金36576元，故自2017年1月31日至2017年4月30日期间无逾期违约金； 4、以45144元为基数，从2017年5月1日计至2017年8月31日，以22572元（45144元-22572元）为基数，从2017年9月1日计至本判决确定的给付期限内实际履行之日止； 5、以45144元为基数，从2017年11月1日计至本判决确定的给付期限内实际履行之日止； 6、以45144元为基数，从2018年5月1日计至2018年5月31日，以35144元（45144元-10000元）为基数，从2018年6月1日计至本判决确定的给付期限内实际履行之日止； 7、以45144元为基数，从2018年11月1日计至本判决确定的给付期限内实际履行之日止。 附件二、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。