昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2013）五法民二初字第677号原告：杨慧灵，女，1954年9月15日出生，白族，云南省大理市人，无业，住昆明市。委托代理人：吴茜，云南隆云律师事务所律师，特别授权代理。被告：李玉明，女，1954年5月29日出生，汉族，云南省昆明市人，在昆明市电子电器责任有限公司工作，住昆明市。被告：张东平，男，1960年5月3日出生，汉族，云南省昆明市人，在五华区人民政府文化旅游局工作，住昆明市，（与被告李玉明系夫妻关系）。两被告共同委托代理人：杨振发，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。被告：张东华，男，1963年6月18日出生，汉族，云南省昆明市人，在云南民族大学工作，住昆明市。被告：汪庆平，女，1964年3月9日出生，汉族，云南省昆明市人，在云南农科院工作，住昆明市，（与被告张东华系夫妻关系）。两被告共同委托代理人：侯海元，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。原告杨慧灵诉被告李玉明、张东平、张东华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月5日立案受理。诉讼中依法追加汪庆平做为被告。本案依法由审判员孙敏霞适用简易程序，于2013年12月12日公开开庭进行了审理。原告杨慧灵的代理人吴茜、被告李玉明、张东平及其委托代理人杨振发、被告张东华、汪庆平的委托代理人侯海元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨慧灵诉称：被告于2005年1月购买昆明美璟欣城D2幢706号房屋一套，房屋价格241834.32元。房屋以按揭方式购买，首付49845元。而后，被告向原告提出以原购买价格向原告出售上述房屋（昆明美璟欣城D2幢706号）,原告表示同意购买该房。2007年5月18日，被告将上述房屋（昆明美璟欣城D2幢706号）以原购买价格转让给原告，并同时与原告约定，因双方系多年朋友关系，所以先由原告支付房款，其后在补签完整的书面合同，另外，双方同意待该房屋过5年即2012年时办理过户手续。同日，原告向被告支付了房款，并由被告李玉明向原告出具了收条。同时，被告向原告交付了上述房屋及与该房相关的合同、单据及材料。原告于2007年对上述房屋进行了装修，并一直居住至今。其后，原告与被告商谈上述房屋过户事宜时，被告方提出因房屋市值上涨，让原告再补缴100000元房款给被告方，才配合原告办理该房过户手续的要求。原告随后一直就该房过户事宜又多次找到被告方进行协商，但均遭到被告方的推诿与拒绝。故诉请法院1、确认原告与被告之间的房屋买卖合同有效。2、被告立即将昆明美璟欣城D2幢706号房屋过户给原告。3、由被告承担本案诉讼费。被告李玉明辩称：原被告系多年好友，因原告从日本回昆决定与我方共同创业，考虑到当时原告与其母亲生活在一起诸多不便，于是我把家里空置的房屋转让给原告，不赚取原告一分钱的好处费，原告向我支付了房款100000元，没有签订合同，只是写了收条和房款及计算方式，原告与我很清楚，房屋所有权人系张东平、张东华，我只是共有人之一，无权处理该套房屋，我当时想只要和原告生意成功，就可以说服张东平、张东华卖房，可以弥补家庭的损失，原告把款全部交了以后，让我配合过户，张东平坚决不同意，经多次与张东平、张东华商量，两人勉强答应原告再加100000元将房屋卖给原告，但原告不同意，我为了保存友谊拿出自己的20000元私房钱，想促成交易，为此与张东平的关系搞得很僵。从2009年已告知原告无权处分该房屋，两人的协议无效，请驳回原告的诉求。被告张东平辩称：本案的房产产权是我和弟弟张东华，尾款是我按揭贷款，因父母认为房屋结构不好，不同意要，经我与弟弟协商，由我管理该房屋；2007年以后的房款由原告支付，原告在2009年要求我将房屋过户，但我不同意。我对李玉明处分房屋的行为不同意。房屋是四个人的，李玉明不能由于友情就把房屋贱卖，后我不想伤害爱人，就让原告再支付100000元就同意卖，但原告坚决不同意，此套房是四个人的，李玉明一人不能将此房处分。被告张东华、汪庆平辩称：此房屋是张东平及张东华为父母购买的，因父母不满意，为便于管理，就由张东平管理，按揭款由李玉明、张东平承担；而后房屋一直增值，在接到诉状后才知道此事，即使原告再补偿100000元，我方也不愿意出售该房屋，被告李玉明、张东平在未征得我方同意下出售房屋，我方坚决不同意。针对争议的事实，原告杨慧灵提供了下列证据证明：一、收条、款项明细说明、收据、云南省收款专用发票、云南省其他服务统一发票、税收通用完税证、信用社现金收入传票、云南税控收款机专用发票、商品房购销合同、房屋产权登记查询摘抄表、美璟欣城小区收楼书、房屋配套设备明细表、美璟欣城验房表、工程质量监督证明、置业计划表、开发商房屋销售结算清单，证明被告于2005年1月购买昆明美璟欣城小区D栋2单元706号房屋，房屋总价为241834.32元，房屋以按揭方式购买，首付49845元。被告于2007年5月18日将昆明市美璟欣城小区D栋2单元706号房屋以原购买价格出售给原告，原告于同日向被告交清了房款，并由被告李玉明出具了收条。同时，被告向原告交付了本案房屋及与房屋相关的材料和单据。另外，原告与被告约定，待5年后（即2012年），双方再办理该房的过户手续。但由于原告与被告系多年好朋友，所以双方协商等其后再补签完整的书面合同。二、活期一本通、客户存款回单、云南省农村信用社按揭贷款回收凭证、信用社按揭查询清单，证明昆明美璟欣城小区D栋2单元706号房屋的按揭贷款全部由原告支付，该笔房屋贷款已于2009年1月21日由原告全部支付完毕。三、录音（光盘），证明被告同意以房屋购买原价向原告出售昆明美璟欣城D栋2单元706号房屋。原告自2009年起多次因上述房屋过户问题与被告方协商，但被告方均找各种理由推诿，被告提出因房屋市值上涨，要求原告补缴100000元房款的无理要求，被告的行为已经构成严重违约。四、云南伦华物业服务有限公司证明、云南省收款专用发票、美璟欣城物业服务费用结算票据，证明原告自2007年起至今一直在缴纳本案房屋的物业服务管理费及电费等费用。昆明美璟欣城D2栋706号房屋户名现为原告名字。原告是昆明美璟欣城D栋2单元706号房屋的实际居住人，自2007年起原告一直在该套房屋内居住。经质证，被告李玉明、张东平对原告提交的证据一、二、三、四无异议，对证明内容有异议，证据四中户名的更改是原告私自的行为。被告张东华、汪庆平对原告提交的证据一、二、三、四无异议，房屋是原告使用，一切费用均由其支付。被告李玉明、张东平在举证期限内未提交书面证据。针对争议的事实，被告张东华、汪庆平提供了下列证据证明：一、结婚证，证明张东华与汪庆平系夫妻关系。二、房屋所有权证、房屋共有权证，证明本案涉案房屋系李玉明、张东平夫妇与张东华与汪庆平夫妇共同共有。经质证，原告对被告张东平、汪庆平提供的证据无异议，产权证是被告在起诉后才取得的。被告李玉明、张东平对被告张东华、汪庆平提交的证据均无异议。本院认为：被告李玉明、张东平张东华、汪庆平对原告提供的证据一、二、三、四无异议，本院依法予以确认。原告、被告李玉明、张东平对被告张东华、汪庆平提供的证据无异议，本院依法予以确认。综上所述，经审理本院依法确认下列法律事实：2007年5月18日，被告出具收条，载明今收到杨慧灵付美璟欣城D2幢706号房款，现金人民币101446元，已结清。同日被告李玉明即将本案涉案房屋交付原告装修管理使用至今，同时被告李玉明还将该房屋的所有购房材料、银行按揭活期一本通交付给了原告。原告接房后对房屋进行了装修，并支付了相关的物管的费用，并一直支付按揭款项至2009年全部付清。另确认：本案涉案房屋被告张东平、张东华于2005年1月12日与开发商签订商品房购销合同，首付款49845元及其他费用由被告张东华支付，尾款190000元由被告张东平按揭支付，房屋总价239845元。2006年11月20日，房管机关填发了该房屋的房屋所有权证，载明北市区烟草一号路美璟欣城D2幢1-706号房屋所有权人为张东平，共有人为张东华。李玉明系被告张东平之妻，汪庆平系被告张东华之妻。本院认为：本案系房屋买卖而引发的纠纷，根据本案审理查明确认的事实，本案诉争房屋系被告张东平与张东华共有，被告李玉明2007年5月18日出具的收条，载明收到房款，本案诉争房屋的按揭款已由原告全部支付完毕，对此被告张东平无异议。根据最高人法院《关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第89条的规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案被告张东华与被告张东平系亲兄弟关系，长达多年对诉争房屋的买卖未提出异议，对共有房屋有人居住不清楚，一直未提出撤销，应视为被告张东华、汪庆平夫妇对被告李玉明出售房屋一事是明知的，原告作为善意第三人购买房屋无过错，原告与被告李玉明的房屋买卖行为有效，被告依法立即将本案诉争房屋过户给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、根据最高人法院《关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决如下：一、原告杨慧灵与被告李玉明的房屋买卖有效。二、被告张东平、李玉明、张东华、汪庆平于本判决生效后立即将北市区烟草一号路美璟欣城D2幢1-706号房屋过户给原告杨慧灵。案件受理费人民币10800元减半收取，由被告张东平、李玉明、张东华、汪庆平承担人民币5400元，保全费人民币4020元由被告张东平、李玉明、张东华、汪庆平承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  孙敏霞二〇一四年三月十日书记员  朱 瑾