浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终2991号 上诉人（原审原告）：徐向东，男，1987年2月24日出生，汉族，住浙江省宁波市江东区。 被上诉人（原审被告）：龚方茹，女，1994年8月11日出生，汉族，住湖北省钟祥市。 委托诉讼代理人：应媛扬，浙江一墨律师事务所律师。 上诉人徐向东因与被上诉人龚方茹房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2018）浙0191民初3578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2018年4月8日，龚方茹（甲方）与徐向东（乙方）签订《门面转让合同》，约定：一、甲方将自己位于学林街16号的门面转让给乙方使用，建筑面积为27平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、甲方已签订了租赁合同，租期到2018年10月20日止月租金为5000元，甲方剩余租期为6个月，剩余租金30000元由乙方支付给甲方。三、门面转让给乙方后乙方同意代替甲方履行原有门面租赁合同汇总所规定的条款。四、转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有。乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用情况下进行装修。五、乙方于本合同签订之日向甲方支付定金10000元。甲方在合同签订后向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费共计25000元。上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。六、乙方接收前该店铺所有的一切债权债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责。该合同签订后，徐向东支付龚方茹商铺租金30000元，转让费25000元，定金10000元。原审法院另查明，杭州师范大学资产经营有限公司（甲方）与陈福镇（乙方）签订《杭州市市直机关事业单位房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落在杭州市下沙高教园区学林街16号杭师大2号学生公寓14号房屋，其房屋建筑面积约27平方米（3号标的），出租给乙方使用。房屋租赁期三年，自2017年8月5日至2020年8月4日。房屋年租金50000元，先付后用，按年支付。若乙方逾期付款，每日按逾期额的千分之一向甲方支付违约金。逾期付款超过20天，视乙方根本违约，杭州产权交易中心有限公司与甲方有权单方面解除已签订的《成交确认书》和《杭州市市直机关事业单位房屋租赁合同》，乙方已付的交易保证金不予返还。租赁期内，乙方不得有任何形式的转租、合租行为。如乙方擅自转租、合租的，其转租、合租行为无效。甲方有权单方面解除合同并收回房屋，乙方的履约保证金归甲方所有。陈福镇承租案涉房屋后，将其转租给案外人，案外人将其转租给龚方茹，龚方茹将其转租给徐向东。杭州师范大学资产经营有限公司表示对于徐向东、龚方茹之间的店铺转租事宜不知情，且表示不同意陈福镇转租，因陈福镇转租和逾期支付租金而解除了与其的房屋租赁合同。2018年9月12日，杭州师范大学资产经营有限公司（甲方）与陈福镇（乙方）签订《杭州师范大学资产经营有限公司出租商铺腾退确认单》，载明：水费26.4元，电费1755元，物业费3888元，租金滞纳金4491.6元。工商注册登记是否注销或迁移：2018年9月30日前完成注销。经过验收，双方确认该房屋归还时的状态与双方签订的《房屋租赁合同》以及附件中约定的合同期满房屋归还条件相符，乙方将该房屋钥匙归还给甲方，甲方同意接受，交接完成。根据合同约定中途退租履约保证金不予退还。徐向东自述其于2018年9月26日腾退完毕案涉商铺。以上事实认定，由徐向东提交的《门面转让合同》、转账记录、《杭州市市直机关事业单位房屋租赁合同》、《杭州师范大学资产经营有限公司出租商铺腾退确认单》，龚方茹提交的微信聊天记录，以及徐向东、龚方茹双方的当庭陈述等加以证明。此外，徐向东、龚方茹提交的其他证据，其真实性无法确认，原审法院不予认定。徐向东向原审法院起诉，请求：1.判令解除徐向东、龚方茹双方签订的《门面转让合同》；2.判令龚方茹向徐向东返还已付房租30000元，定金10000元，转让费25000元；3.判令龚方茹赔偿徐向东损失80000元；4.本案诉讼费用由龚方茹承担。 原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，案外人陈福镇从杭州师范大学资产经营有限公司承租案涉房屋后，擅自将其转租给其他案外人，其他案外人将其转租给龚方茹，龚方茹将其转租给徐向东，出租人杭州师范大学资产经营有限公司明确表示不同意转租且已与陈福镇解除了房屋租赁合同。本案龚方茹的转租行为符合法律规定的无处分权的人处分他人财产的情形。因龚方茹在无权处分他人财产后，既未取得原权利人的追认，亦未取得相应处分权，故其与徐向东签订的房屋租赁合同依法应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于龚方茹应返还徐向东的费用，徐向东要求龚方茹返还其已付房租30000元、转让费25000元，原审法院认为双方约定合同租期6个月，时间至2018年10月20日，徐向东于2018年9月26日腾退案涉店铺，根据徐向东的使用情况，龚方茹应返还徐向东房屋租金4000元、转让费3333元。徐向东要求龚方茹返还其定金10000元，因案涉合同无效，原审法院对徐向东的该项诉请予以支持。关于徐向东主张的装修损失，首先，徐向东并未提供有效证据证明其装修损失的具体金额；其次，徐向东主张的部分设备可以取走，徐向东按照购买时价格主张装修损失不合理；再次，对于案涉合同无效的后果，徐向东、龚方茹均有过错。原审法院综合考虑本案案情，酌情确定龚方茹赔偿徐向东装修损失15000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，原审法院于2019年2月26日判决：一、龚方茹于判决生效之日起十日内返还徐向东房屋租金4000元、转让费3333元、定金10000元，合计17333元；二、龚方茹于判决生效之日起十日内赔偿徐向东装修损失15000元；三、驳回徐向东的其他诉讼请求。本案案件受理费3200元，减半收取1600元，由徐向东负担1243元，龚方茹负担357元。 宣判后，徐向东不服，向本院提起上诉称：一、原审判决存在事实认定错误。徐向东在承接涉案店铺后，因未变更合规的经营证照，始终未能进行正常的经营。原审判决仅从时间判断上，认为徐向东存在实际使用是错误的。交付而不能基于交付目的地使用店铺，这种客观存在使用不能的情况，并非实际的使用。该部分的损失不能由徐向东来承担。故原审判决酌情确定的返还房租4000元错误。二、原审判决酌定双方过错，有违客观证据，有失公平。徐向东在一审提交的微信聊天记录中，明显显示出龚方茹向徐向东承诺店铺证照可以合法变更，该证据也足以证明徐向东接受店铺是为了能够开展正常经营。若事先知晓无法办理合规证照的，徐向东也不会签转让合同。因此，即便双方转让合同归于无效，但在主观过错上，明显龚方茹才是更有过错的一方。徐向东作为过错较小的一方却承担更大的损失，于法无据，于理不合。请求：1．变更杭州经济技术开发区人民法院(2018)浙0191民初3578号民事判决第一项，全额支持徐向东一审诉请。2．变更杭州经济技术开发区人民法院(2018)浙0191民初3578号民事判决第二项，全额支持徐向东一审诉请。3．撤销杭州经济技术开发区人民法院(2018)浙0191民初3578号民事判决第三项，支持徐向东其他诉请。4．由龚方茹承担上诉诉讼费。 被上诉人龚方茹在二审中答辩称：一、原审法院认定事实清楚、正确，证据确凿充分。本案中，龚方茹已按双方约定于2018年4月21日向徐向东交付了案涉门面，履行了自己的义务。按照双方签订的《门面转让合同》约定，龚方茹的义务是交付案涉门面，权利是收取租金等；徐向东的义务是按约定支付租金等，获得案涉门面的使用权，徐向东接收门面后，其一切经营行为及产生的债权债务与龚方茹无关。事实上，龚方茹于2018年4月21日交付案涉门面后，徐向东自该日起就实际占有、使用了案涉门面及原有的装饰装修物，并对其进行经营使用，自此，有关案涉门面的一切都已均处在徐向东的控制、管理之下。其签订合同的目的既已实现，实际上，在本案中，营业执照的办理与否并没有实际影响徐向东对案涉门面的占有与使用。徐向东原本与龚方茹就案涉门面签订的租赁期限即为六个月，而其已占有使用了五月有余，其支付相应使用期限的租金及转让费于情于理于法都是应该。二、原审法院适用法律正确，判决公正合理。在双方签订合同前，龚方茹就已明确向徐向东告知了案涉门面的真实情况，并不存在任何隐瞒的情形，徐向东对案涉门面的转让过程、现状有清楚而明确的了解，其作为一个完全民事行为能力人，且长期从事商业活动的人员，应该对此事实及可能存在的风险有明确的认知，但其已用签订合同的行为表明了其认可并愿意承担其中可能存在的风险。况且在本案中，龚方茹从未向徐向东承诺案涉门面一定能够办理营业执照，从头到尾都只是答应协助其办理营业执照。事实上，龚方茹也信守承诺，一直都积极帮助其联系陈福镇、钱丹丹等人。另一方面，据龚方茹了解，案涉门面于2018年9月26日被腾退的原因并非是由于徐向东未办理出营业执照，而是因为徐向东与陈福镇之间未能就后续租赁等事宜达成一致，导致双方产生纠纷，双方还曾于2018年8月15日产生纠纷闹至派出所，派出所有记录，而最后被杭师大腾退。因此可见，之所以产生本案后果的大部分原因及过错在于徐向东一方，而并非是龚方茹，综合各方面原因来看，徐向东是本案最大的过错方，理应承担相应的损失。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉维持原判。 二审中，上诉人徐向东向本院提交4月18日至4月27日的微信聊天记录一份，证明该聊天记录中明确指出，徐向东承租店铺的时候是需要能够办理下来营业执照及卫生许可证的，而且聊天记录中龚方茹有误导、欺骗，徐向东让龚方茹确定过是可以办出营业执照的。针对徐向东提交的证据，龚方茹认为，徐向东提交的证据材料已过举证期限，该证据不属于新证据，应不予采纳；该聊天记录并非双方完整的聊天内容，是经徐向东剪辑，只断章截取了聊天中的一部分，未能完整反映聊天的真实场景与内容，对证据三性均不认可；从内容看，龚方茹从未向其承诺办理营业执照，只是说明帮其办理，而且后续也向徐向东提供了陈福镇、钱丹丹等人的联系方式。本院认为，该聊天记录能够显示双方就办理营业执照等事项进行沟通的情况，部分内容系微信聊天语音转换为文字，聊天内容无法明确显示龚方茹承诺办理营业执照的情况，龚方茹的异议成立，对该证据本院不予确认。 被上诉人龚方茹未向本院提交新的证据。 根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。 本院认为：本案的争议焦点在于，徐向东的上诉主张是否成立。首先，徐向东自认签订合同时曾看过杭州师范大学资产经营有限公司与陈福镇签订的《杭州市市直机关事业单位房屋租赁合同》，该租赁合同中载明，租赁期内，陈福镇不得有任何形式的转租、合租行为，如陈福镇擅自转租、合租的，其转租、合租行为无效。徐向东与龚方茹签订《门面转让合同》时，均明知案涉店铺系层层转租而来，双方约定的租赁时间为龚方茹剩余租期六个月，该合同中并未就龚方茹办理案涉店铺营业执照有书面约定。关于徐向东与龚方茹签订的《门面转让合同》效力，双方均认可一审法院确认的合同无效。合同签订后徐向东自述与2018年4月下旬收到案涉商铺，于2018年9月26日腾退完毕，原审法院结合在案证据认定徐向东占有使用案涉商铺的时间有事实依据。其次，徐向东主张因龚方茹未能办理案涉店铺营业执照，徐向东未实际使用案涉房屋，龚方茹应返还房租、定金、转让费及赔偿损失。本院认为，就办理案涉店铺营业执照问题，双方合同中无明确约定，徐向东提交的证据亦无法显示龚方茹明确承诺办理营业执照及无法办理营业执照的后果，徐向东在一审中未明确系因龚方茹未办理营业执照解除合同，现于二审中主张因龚方茹无法办理营业执照、龚方茹应承担责任缺乏依据。再次，徐向东就损失范围未提交充分有效证据证明，其主张的装修设备及物料中亦有部分系可拆除的未形成附合的装饰装修物，一审法院酌情确定龚方茹应支付的装修损失并无不当。徐向东主张因未办理营业执照其未实际使用房屋，但是否办理营业执照与是否占有使用案涉房屋并无直接因果关系。原审法院认定并无不当，徐向东的上诉理由本院不予采纳，其上诉请求均不能成立。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2554元，由徐向东负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 骏 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一九年五月二十二日 法官助理曹姝隽 书记员张诗雯