河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终1478号 上诉人（原审被告、反诉原告）：苏贻慧，男，1984年10月12日出生，汉族，住北京市通州区。 委托诉讼代理人：吕勇，河北霍振林律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：窦晓雪，女，1984年3月3日出生，汉族，住北京市昌平区。 委托诉讼代理人：关传苗，男，1986年7月13日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 原审第三人：三河市兴达置业房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区京哈路南侧、燕郊粮库西侧。 法定代表人：果士红，该公司执行董事。 上诉人苏贻慧因与被上诉人窦晓雪、原审第三人三河市兴达置业房产经纪有限公司（以下简称兴达置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2018）冀1028民初2103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 苏贻慧上诉请求：一、撤销大厂回族自治县人民法院作出的（2018)冀1028民初2103号民事判决书第二项，即上诉人不向被上诉人支付违约金408000元；二、本案一、二审诉讼费、保全费均由被上诉人承担。事实与理由：一、本案认定事实错误。1.上诉人与被上诉人之间是房屋买卖合同关系，双方是通过三河市兴达置业房产经纪有限公司签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》。上诉人是购房人，在向第三人交纳中介服务费等相关费用后，办理购房的手续都是由中介公司办理的。在合同履行过程中，是中介公司业务员告知上诉人，因政策原因，合同中约定的首付款比例要提高至房屋总价款2040000元的50%，即1020000元，比之前双方约定的首付款610000元提高了410000元，上诉人无能力提高首付。除首付款问题有争议外，上诉人没有违约行为。2、一审法院认定上诉人存在违约行为的依据是，双方在《补充协议》手写部分第5条约定的“乙方贷款资质有问题的情况下，可过户至自己朋友亲戚名下，如有问题自行解决”。双方签订合同时之所以有此约定，一方面是为了更好的履行合同，保障双方的利益，另一方面是上诉人担心自己的贷款资格出现情况，想到的解决办法。但是，这样约定的前提条件是：在订立合同时的贷款政策条件下，双方并没有约定：因政策原因乙方贷款资质有问题的情况下,可过户至自己朋友亲戚名下，如有问题自行解决。上诉人认为，双方这样的约定，应当作狭义解释，即按当时的贷款政策办理是否出现障碍，如果出现障碍按约定办理。而不能作广义解释，出现任何原因的贷款障碍均归责于上诉人，这样解释明显对上诉人不公平。政策原因是双方签订合同时无法预见的，由上诉人承担责任于法无据。二、本案程序方面出现重大问题。1.本案是发回重审案件，开庭时被上诉人作为原告口头变更了诉讼请求。上诉人在庭审前没有收到变更诉讼请求申请书，人民法院也没有给上诉人答辩的时间，庭审时也没有询问上诉人是否需要答辩的时间，上诉人认为一审法院严重剥夺了上诉人的诉讼权利。2.被上诉人在庭审时只说要上诉人赔偿，并没有明确赔偿的数额。根据《民事诉讼法》的规定，原告起诉应当有明确的诉讼请求。被上诉讼人没有提出明确的诉讼请求，一审法院也没有询问被上诉人要求赔偿的具体数额，上诉人无法正常答辩。综上所述，一审法院没有查明案件事实，程序也存在错误。请二审法院纠正。 窦晓雪答辩称，苏贻慧的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 兴达置业公司二审未进行陈述。 窦晓雪向一审法院诉讼请求：1.判令本诉被告继续履行与原告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2.诉讼费用由被告承担。本案发还重审后，窦晓雪变更诉讼请求为要求解除双方订立的《存量房买卖合同》及《补充协议》，并要求被告赔偿相应损失。 苏贻慧一审提出反诉请求：解除合同双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；反诉被告退还购房款61万元，并给付自2018年2月8日起以61万元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付利息至全部退还之日止。 一审法院认定事实：2016年12月21日，窦晓雪与苏贻慧通过兴达置业公司签订《存量房买卖合同》，约定窦晓雪将其名下位于大厂回族自治区出售给苏贻慧，约定成交总价款204万元，合同签订当日，买受方向出卖方交付定金15万元，出卖方将房屋交付。合同同时对其他条款进行约定。2016年12月25日，买卖双方签订《补充协议》，约定买受方应于2016年12月26日前向出卖方支付首付款人民币61万元，同时约定出卖方取得房产权证后通知买受方及第三人，双方在第三人通知后10日内到贷款机构办理贷款申请手续。违约责任约定，任一方如出现根本违约情形，应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋总价款的20%向对方支付违约金。合同及补充协议订立后，原告按约向被告交付房款610000元（包含定金150000元）。 涉案楼房于2017年12月21日取得不动产登记证书，证书记载楼房坐落为大厂县鸿祥苑小区18号楼2单元2602号。原告取得该不动产权证书当日将其交付第三人，并要求第三人通知被告办理贷款申请手续，未果。 另查明，根据《河北省人民政府办公厅关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》及《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，明确规定大厂回族自治县作为限购、限贷地区，非本县户籍居民家庭购买本县首套住房的，首付款比例不低于50%,包括新建商品房和二手住房。双方约定首付款610000元（包含定金15万元），按调控政策规定首付款须达到1020000元，买受人实际须提高首付款410000元。 一审法院认为，涉案房屋买卖合同系各方当事人自愿达成，内容不违背法律、行政法规禁止性规定，合法有效。买卖双方均应遵约守信，全面、诚信、善意履行合同义务。当事人在订立合同时应对合同内容有较为全面的认知，对自身合同义务的履行及风险具有较为充分的预见。涉案合同已在本县房管部门办理了二手房交易备案登记，并不受限购政策影响。政策同时要求，“在大厂回族自治县境内非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付比例不低于50%”，但一般情况下，贷款是否获得批准或贷款额度的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同。双方在合同中已明确约定“乙方贷款资质有问题的情况下，可过户到自己朋友或亲戚名下，如有问题自行解决”，可见，合同各方在签订合同时对后续可能出现的银行贷款额度不足等的履行障碍已有充分、合理的预见，并有相应的解决方案，故限贷政策的施行亦未对合同履行产生影响。但基于本案被告在原审中反诉要求解除合同，原告在重审过程中亦主张解除合同，法院依法照准。第三人兴达置业公司为原、被告提供订立合同的机会，并促成双方买卖合同订立，已提供了相应居间服务，但涉案房屋买卖合同已无法履行，兴达置业公司代为办理产权变更登记及按揭事项等已经成为履行不能，该代理关系应一并予以解除。故对反诉原告要求解除合同并返还已付购房款610000元的反诉请求法院一并予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除系基于被告未能按合同约定办理银行贷款所致，被告应依约向原告承担违约责任，双方合同约定任一方如出现根本违约情形，按该房屋总价款的20%向对方支付违约金，上述约定系双方自愿达成，不违反法律规定，法院予以确认。反诉原告要求反诉被告支付利息的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条，《中华人民共民和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告窦晓雪与被告苏贻慧于2016年12月21日订立的《存量房买卖合同》、《补充协议》；二、被告苏贻慧返还原告窦晓雪位于大厂回族自治区，同时向原告窦晓雪支付违约金408000元；三、反诉被告窦晓雪返还反诉原告苏贻慧购房定金及首付款610000元；四、驳回反诉原告苏贻慧的其它反诉请求。上述二、三项折抵后，由原告窦晓雪返还被告苏贻慧购房定金及首付款202000元，于本判决生效后七日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5000元、财产保全费3570元，反诉案件受理费4960元，共计13630元，原、被告各负担6815元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审认定事实一致，对一审认定事实本院予以确认。 本院认为，双方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。社会经济发展瞬息万变，任何民事法律行为均不能在开始之初就对所有变化做出全面预判。双方在《补充协议》中约定了“乙方贷款资质有问题的情况下，可过户到自己朋友或亲戚名下，如有问题自行解决”。本案中银行按揭贷款首付款增加，实质上属于双方在签订《补充协议》时约定的贷款资质也即贷款条件发生变化的情况，只不过是由于政策变化所导致，且该变化并未带来合同约定房屋交易总价款的变动，也并不必然导致双方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》无法继续履行，因此一审认定限贷政策实行并未对合同履行产生影响，本院予以维护。上诉人苏贻慧一审反诉解除合同，明示不再继续合同，构成违约，应承担违约责任。鉴于考虑房屋价格下跌因素，合同解除给窦晓雪造成的实际损失，上诉人虽然二审提出调整违约金，但其未举证证明约定违约金过分高于损失，所以，本院对违约金不予调整。 被上诉人在本案发回重审后，对原诉讼请求作出变更，与上诉人反诉请求解除合同的诉求主张一致。一审的程序虽略有瑕疵，但不影响实体的认定和处理。本院对上诉人对一审提出的程序异议问题，不予支持。 综上所述，苏贻慧的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7420元，由上诉人苏贻慧负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘德璋 审 判 员 马 兰 审 判 员 杨立军 二〇一九年五月十三日 法官助理 张世宗 书 记 员 马云龙