广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）���中法民五终字第736号上诉人（原审被告）余富祥，男，1941年12月16日出生，汉族，住增城市。委托代理人陈天军，广东穗益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张耀华，男，1978年2月9日出生，汉族，住增城市。委托代理人简涛，广东兆鹏律师事务所律师。委托代理人刘勇锡，广东兆鹏律师事务所实习律师。原审被告余永洪，男，1968年12月26日出生，汉族，住增城市。上诉人余富祥因与被上诉人张耀华、余永洪建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2013）穗增法民一初字第425号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。原审被告余永洪经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年1月28日，新塘镇华利达制衣厂（出让方、甲方）与张耀���（受让方、乙方）签订《土地使用权出让合同》，该合同载明：“甲、乙双方经友好协商，现就本合同涉及土地使用转让一事达成如下协议：第一、甲方愿意将位于增城市新塘镇广深公路白江东宁村开发区东宁社花塔顶（土名）现门牌地址为：白江村东宁文济岭112号”面积为214.2平方米的国有土地［国有土地使用证证号：增国用（1998）字第C0200044号，建设用地规划许可证编号：9802B418］转让给乙方。该宗土地转让包含地上盖建筑物一并转让给乙方。第二、土地成交价总人民币（该款包含土地及地上盖建筑物的款项）：大写捌拾叁万元整，（小写830000元整）。付款方式，分三个阶段：第一阶段：在签订本合同后2日内，乙方支付现金壹拾万元整给甲方；甲方即提供该土地建设用地规划许可证原件并出具国有土地使用权欠条给乙方。第二阶段：在本合同签订后三天���，……乙方在甲方清退全部租户并交付土地给乙方使用后，即付土地转让款现金四十万元（400000元）给甲方。第一、第二阶段的总付款项合计：伍拾万元整作为乙方向甲方购买该土地的首期款。……第三阶段：甲方在2012年5月31日前，负责将该土地使用权过户至乙方名下，……第四、甲方保证该转让土地权属无争议，确保乙方用地的权利不受他人干涉。如有他人对该土地权属发生争议，甲方必须妥善解决好。如确实不能解决，甲方应双倍退还所收的首期购地款并赔偿乙方由此造成的一切损失。……第五、甲、乙双方应切实履行本合同所确定的权利、义务，如甲方违反以上义务或因故未能在2012年5月31日前将上述土地进户至乙方名下，甲方应双倍退还所收取的购地首期款并赔偿乙方因此造成的损失……等内容。出让方新塘镇华利达���衣厂及法定代表人余永洪在该合同上盖章、签名确认。经手人余富祥、受让方张耀华在该合同上签名捺印确认。双方签订该合同后，余永洪将《中华人民共和国建设用地规划许可证》复印件、《中华人民共和国国有土地使用证》复印件交给张耀华，在《中华人民共和国国有土地使用证》复印件上载明：土地座落：新塘镇白江村东宁村花塔顶（土名）；土地使用权人：广东省增城市新塘镇华利达制衣厂；使用权面积：贰佰壹拾肆点贰零平方米。上述合同签订后，张耀华依约通过银行转账形式向余富祥账户汇首期款500000元，2011年2月24日，余富祥向张耀华出具《承诺书》载明：本人余富祥已将白江东宁花塔顶（土名）214.2平方米的地块以捌拾叁万元人民币转让给张耀华，现收首期款伍拾万元，现已将该地块完全交与张耀华处置，并明确该地块现在实为张耀华所有，对���任土地所有权人张耀华对旧建筑物所从事的拆除和修建行为表示理解和支持。现郑重承诺：不再对该地块及其新盖建筑物的所有权提出任何异议。并明确清楚此地块及其上盖建筑物现为张耀华所有，张耀华对该地块及其上盖建筑物有完全处置权。余富祥在该《承诺书》上签名捺印确认。另查明，一、因双方签订《土地使用权出让合同》后附件《中华人民共和国国有土地使用证》复印件载明的土地使用者为广东省增城市新塘镇华利达制衣厂，与《土地使用权出让合同》中出让方新塘镇华利达制衣厂的名称不一致。为此，原审法院到增城市国土资源和房屋管理局调取《广东省增城市土地使用权出让合同书》，载明：位于新塘镇白江村花塔顶（土名）0.32亩（214平方米）的土地是在1998年12月31日由增城市国土局出让给广东省增城市新塘镇华利达制衣厂，广东省增城市新塘镇华利达制衣厂支付了国有土地出让金。原审法院又向广州市工商行政管理局增城分局调查取证，广东省增城市新塘镇华利达制衣厂为集体所有制企业法人，于1992年6月16日开办经营，于2003年1月14日因未能年检被广州市工商行政管理局增城分局吊销营业执照。新塘镇华利达制衣厂为个体工商户，经营者为余永洪，于2001年12月26日成立。余富祥在庭审中陈述位于新塘镇白江村东宁村花塔顶（土名）的土地已被广州地铁项目征收。本案审理中，余富祥陈述已将收取的土地转让款50万元转交给余永洪，但是并未提供证据予以证实。张耀华因涉案土地不能过户，向增城市国土资源和房屋管理局进行查询，增城市国土资源和房屋管理局出具《增城市地籍档案详细资料》，载明：位于新塘镇白江村东宁村花塔顶（土名）的土地已经抵押给增城市新塘甘沙农村信用合作社。余��祥承认在与张耀华签订《土地使用权出让合同》之前未取得增城市新塘甘沙农村信用合作社的书面同意，亦未办理涂销抵押登记。上述事实除庭审中张耀华、余永洪、余富祥陈述之外，有张耀华提供的《个体工商户开业基本资料》、《增城市地籍档案详细资料》、《收据》、《网上银行电子回单》、《土地使用权出让合同》及原审法院调取的《增城县新塘镇华利达制衣厂的企业法人营业执照资料》、《新塘镇华利达制衣厂的个体工商户开业登记申请书资料》、《增国合字（1998）第139号广东省增城市土地使用权出让合同书》、《广东省增城市新塘镇华利达制衣厂企业吊销基本资料》等为凭，足以认定。因本案纠纷，张耀华于2013年1月16日向原审法院提起本案诉讼请求判令：1、解除张耀华、余永洪、余富祥在2011年1月28日签订的《土地使用权出让合同》；2、余永洪、余富祥承担双倍返还购地款100万元及利息（利息按月息0.8%计，从2012年6月1日起至还清款日止，暂计至起诉之日为64000元）；3、余永洪、余富祥对上述款项负连带责任；4、本案诉讼费由余永洪、余富祥承担。余富祥辩称：余富祥不应承担连带责任，余富祥只是涉案土地的经手人，不是转让方。张耀华请求双倍返还购地款及计算利息是无依据的，而且是重复计算，请求驳回张耀华的诉讼请求。另外购地款不是余富祥收取的，因此，余富祥不承担责任。余永洪未到庭，亦未提出书面答辩意见。原审法院认为，张耀华与余永洪、余富祥签订的《土地使用权出让合同》是双方当事人真实的意思表示，并不违背法律的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约履行自己的权利义务。广东省增城市新塘镇华利达制衣厂作为位于新塘镇白江村东宁社花塔顶（土名），面积214.2平方米土地的使用权人，其并未授权余永洪转让上述土地使用权，而余永洪与张耀华签订《土地使用权出让合同》之后直至庭审辩论终结之日，广东省增城市新塘镇华利达制衣厂未对余永洪转让上述土地的行为进行追认，且余永洪最终亦未取得上述土地的处分权，故原审法院认定余永洪为无权处分涉案土地。同时结合余富祥出具的《承诺书》，足以证明余富祥与余永洪共同将涉案土地的使用权转让给张耀华，且余永洪、余富祥在与张耀华签订《土地使用权出让合同》前，相关权利人将涉案土地已抵押给增城市新塘甘沙农村信用合作社，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，余富祥、余永洪向张耀华隐瞒余永洪、余富祥无土地使用权��上述土地已被抵押的事实，导致涉案土地无法办理过户，已经构成违约，现张耀华请求解除合同并按合同约定要求余永洪、余富祥双倍返还购地款，合理合法，原审法院予以支持。根据张耀华提供的《收据》显示余富祥本人收取了张耀华的土地转让首期款500000元，虽然庭审中余富祥辩称已经将收取的500000元土地首期款交给余永洪，但是余富祥并未提供证据予以证实500000元土地转让款已经交给余永洪，因此，张耀华主张余富祥承担连带责任并无不当，原审法院予以支持。因《土地使用权出让合同》被解除后，余永洪、余富祥双倍返还张耀华购地款已具有惩罚性质，且张耀华请求按月息8%以1000000元为本金计算利息，在合同中并无约定，原审法院对此不予支持。综上所述，张耀华的诉讼请求合理部分，原审法院予以支持，余永洪经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，原审法院依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2013年8月21日判决：一、解除张耀华与余永洪、余富祥签订的《土地使用权出让合同》；二、余永洪、余富祥于本判决发生法律效力之日起十日内连带双倍返还张耀华支付的首期款合计1000000元；三、驳回张耀华的其他诉讼请求。案件受理费人民币14480元，由张耀华承担1400元和余永洪、余富祥承担13080元。判后，余富祥不服原审判决，向本院提起上诉。具体事实与理由如下：一、一审法院对合同的效力认定前后矛盾，认定有误。《土地使用权出让合同》一审法院以不违反法律的强制性规定，���定其有效，但在后面的论述中，又以余富祥与余永洪无广东省增城市新塘镇华利达制衣厂对转让行为进行追认，亦即余永洪属无处分权人签订的《土地使用权出让合同》，合同的主体不合法，故合同何来有效其次，一审法院又引用了《物权法》第191条的规定，该条款明确规定了办理了抵押登记的财产，不得转让，而本案涉及的国有土地使用权正好办理了抵押登记，故《土地使用权出让合同》又何以认定没有违反法律的强制性规定？因此，余富祥认为案涉《土地使用权出让合同》是一份无效的合同。二、一审法院判令余富祥双倍返还购地款100万元，无事实及法律依据。首先，《土地使用权出让合同》是一份无效的协议，不能用来作为要求余富祥承担双倍返还购地款的依据；其次，一审法院认定余富祥存在隐瞒土地被抵押的情况，这不是事实，从张耀华在房管部门的��询来看，张耀华是完全有能力进行调查了解购买标的的状况，余富祥是无论如何无法隐瞒抵押事实。三、余富祥不应当承担返还购地款的责任。在《土地使用权出让合同》上，余富祥是以“经手人”的身份签字的，转让方是新塘镇华利达制衣厂，新塘镇华利达制衣厂是余永洪开办的个体工商户，基于余富祥与余永洪是父子关系，所以才在后面以个人的名义出具《收据》、《承诺书》，但是，这也改变不了《土地使用权出让合同》的转让方主体是新塘镇华利达制衣厂的事实，因为张耀华在签订转让合同时也明确是与新塘镇华利达制衣厂签订的转让合同。余富祥上诉请求本院撤销（2013）穗增法民一初字第425号《民事判决书》关于余富祥承担责任部分，驳回张耀华对余富祥的诉讼请求。张耀华二审答辩称其认为土地转让合同是合法有效的，没有违反强制规定，是���事人真实的意思表示。余富祥应该根据合同规定双倍返还首期款100万元，根据合同第六条的规定，签订合同时双方当事人应当遵守诚实信用原则，余富祥在订立合同时故意隐瞒土地已经抵押给信用社的事实，导致无法过户，应该根据合同约定双倍赔偿给张耀华。余富祥应当承担连带责任，由于余富祥与余永洪是父子关系，张耀华有理由相信他们两个是共同经营关系，而且在合同、收据承诺等都有余富祥的签字，有些还是他们两人一块签字的。余富祥没有证据证明将收到的50万元首期款交给余永洪，张耀华认为一审法院判决余富祥与余永洪承担连带责任返还100万元是正确的。余富祥的上诉请求是要求撤销对余富祥承担责任部分及驳回对余富祥承担的诉讼请求，对法院认定双倍返还100万元的事实余富祥是没有异议的，只是对其分配有异议。余永洪二审未到庭答辩。��院二审经庭询调查确认原审查明事实。二审期间，本案当事人均无新的证据提交本院。本院认为：从本案证据及当事人的陈述可知，位于新塘镇白江村东宁社花塔顶（土名），面积214.2平方米的土地使用权登记在广东省增城市新塘镇华利达制衣厂的名下。本案现无证据证明广东省增城市新塘镇华利达制衣厂授权余永洪转让上述土地使用权，亦无对余永洪转让行为进行追认，故原审法院认定余永洪为无权处分涉案土地并无不妥。本案余富祥对转让上述土地的过程中，在上述土地使用权证复印件上与余永洪共同注明为转让的“甲方”，未注明其为经办人并无向本院作出合理解释，而在2011年2月24日出具给张耀华的《承诺书》中，余富祥则自认是其已将上述土地以83万元转让给张耀华，另结合余富祥与余永洪之间为父子关系的事实，原审认定余富祥与余永洪共同转让了涉案土地亦无不妥。如上所述，涉案土地的转让行为为无权处分，且未得到土地使用权人的同意，故余永洪与张耀华签订的《土地使用权出让合同》应为无效。合同无效，自合同签订之日起即无效，合同中约定的违约条款亦无效。原审法院根据双方签订的《土地使用权出让合同》中第四条的约定，认定余永洪、余富祥在转让涉案土地过程中未曾告知过张耀华涉案土地已抵押给增城市新塘甘沙农村信用合作社，导致涉案土地无法办理过户，已构成违约，对张耀华请求解除合同及按合同约定双倍返还已付款予以支持不妥，本院予以更正。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条中：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还”的规定，余永洪应将张耀华支付的50万元返还给张耀华。张耀华至今未收回上述50万元，故对张耀华主张2012年6月1日起至付清之止的利息本院予以支持，但该利息应按中国人民银行公布的同期贷款利率支付。如上所述，余富祥与余永洪共同转让涉案土地，而余富祥已收取了张耀华50万元的首期款，现无证据显示其已将该50万元转交余永洪，故余富祥对返还张耀华已付50万元及利息应承担连带清偿责任。余永洪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，上诉人余福祥上诉请求、理由部分成立，本院予以支持，原审判决应相应予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省增城市人民法院（2013）穗增法民一初字第425号民事判决第三项；二、撤销广东省增城市人民法院（2013）穗增法民一初字第425号民事判决第一、二项；三、张耀华与余永洪、余富祥签订的《土地使用权出让合同》无效；四、余永洪、余富祥于本判决发生法律效力之日起十日内连带返还张耀华支付的首期款50万元及利息（以50万元为本金，按中国人民银行公布的同期贷款利率从2012年6月1日起计至还清之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14480元，由张耀华负担4480元，余永洪、余富祥负担10000元；二审案件受理费13080元，由张耀华负担10000元，由余富祥负担3080元。本判决为终审判决。