浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0104民初2630号原告杭州盛晋国际投资管理有限公司，住所地杭州市江干区杭海路601号三堡产业大厦C座143座。法定代表人王妙法，该公司执行董事兼总经理。委托代理人唐侃洋、潘强，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。被告杭州楼悦茶业有限公司，住所地杭州市江干区杭海路601号三堡产业大厦C座二楼2-32室。法定代表人楼悦，该公司经理。原告杭州盛晋国际投资管理有限公司（以下简称盛晋公司）诉被告杭州楼悦茶业有限公司（以下简称楼悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告盛晋公司于2019年3月14日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员郁莺独任审判，于2019年5月9日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原告盛晋公司基于其与被告楼悦公司签订的房屋租赁合同及解除协议而起诉。请求：1、确认原、被告双方于2017年5月7日签订的租赁合同已于2018年10月6日解除；2、判令被告立即向原告支付2018年5月1日至2018年10月16日期间的租金35000元；3、判令被告立即办理工商注册地址迁移变更手续；4、判令被告向原告支付违约金28120元；5、本案诉讼费由被告承担。被告杭州楼悦茶业有限公司辩称：被告没有收到原告发的解除合同通知书。解除协议是在胁迫的情况下签的，楼悦看到合同第七条写着必须要盖公章后生效，楼悦迫于无奈只能签字，不然他们不让楼悦走。被告在2018年9月就提出要搬掉，被告一直不让被告搬掉，让保安围着楼悦，不让楼悦搬东西。因为如果不搬，原告又要继续算被告的房租，所以楼悦才选择用这个方式签了协议，其实是不赞同的。招商时，被告经理承诺给被告三个月免租期，还同意等到商场开业之后才计房租，后来经理换人就不认可了。被告所在地址早就开了其他的店。原告说双方是在自愿、平等的情况下签的合同，被告不认可，认为房屋租赁合同和解除协议都是霸王合同，原告不同意被告改任何一个条款，而且非签不可。认可租金25000元，不认可违约金。本案经审理查明的事实如下：2017年5月7日，原告盛晋公司与被告楼悦公司签订《租赁合同》一份，约定：出租方（甲方）盛晋公司将坐落于杭州市江干区钱江新城杭海路601号江和美海洋生活广场2-32商铺出租给承租方（乙方）楼悦公司；租赁期共4年，自2017年8月1日起至2021年7月31日止（含免租期），装修期为2个月，自2017年6月1日起至2017年7月31日止；甲方于2017年6月1日将租赁物业交给乙方；年租金为112480元，租金自第3年开始递增，每年环比递增5%；租金6个月结算一次，先付后用，合同签订之日支付第一期租金56240元，以后每期提前一个月支付，即每年的1月1日、7月1日。乙方交付甲方租赁保证金10000元；乙方违反本合同之任何约定，则甲方有权以租赁保证金抵付乙方应付款项、违约金和作为甲方因此而遭受损失之赔偿金；本合同终止（或解除）时或之前，乙方应当将其工商注册地址迁出该租赁物业并办结工商登记手续，若因乙方未按时履行上述义务而导致甲方遭受损失，乙方应承担赔偿责任，并按当期租赁年度的月租金总额的二倍向甲方支付违约金；乙方如有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同的，乙方应按当年度六个月房屋租金总额支付违约金并追缴免租期租金：……乙方逾期支付本合同约定的租金、租赁保证金或者其他本合同约定的费用累计超过30日的……；等等。被告楼悦公司向原告盛晋公司交纳保证金10000元。原告盛晋公司按照合同约定交付了案涉物业，被告楼悦公司未按约定在2018年1月1日支付2018年2月1日至2018年7月31日期间的租金。后经盛晋公司催款，楼悦公司支付了截止至2018年4月30日的租金。后盛晋公司向楼悦公司法定代表人邮寄《解除合同通知书》，载明：杭州楼悦茶业有限公司：你司自2018年5月1日起拖欠租金至今，经我司多次催告仍不履行支付租金的义务，至2018年9月30日已拖欠我司租金43381.52元；鉴于你方拖欠租金的严重违约行为，正式函告你方如下：双方于2017年5月7日签订的《租赁合同》自2018年10月16日起解除；等等。2019年10月14日，该邮件因收件人拒收而退回。2018年10月16日，原、被告签订《解除协议》一份，约定：双方一致同意2017年5月7日签订的《租赁合同》于2018年10月16日解除；乙方（楼悦公司）于2018年11月31日前将租赁场地内经营主体的注册地址从租赁场地迁走并完成注册地址的工商变更登记，否则，乙方向甲方（盛晋公司）支付3个月租金的违约金；乙方腾退完毕并获得甲方书面确认后15日内，乙方支付甲方租金35000元，退还乙方保证金10000元；实际欠租5月个月23天，应付53707.42元，实际支付25000元整；本协议自双方加盖合同专用章或公章后正式生效；等等。被告楼悦公司法定代表人楼悦在上述《解除协议》乙方落款处签名捺印。截止2019年3月13日，被告楼悦公司住所地仍为案涉物业地址。楼悦为楼悦公司自然人股东。以上事实有原告提供的租赁合同、解除合同通知书、EMS邮单、国家企业信用信息公示系统及原、被告的陈述为证。本院认为，依法成立的合同，对于双方当事人均具法律约束力，双方当事人均应按照合同之约定履行其义务，并享受其权利，任何一方当事人不履行其义务的，应承担相应的违约责任。本案中，楼悦系楼悦公司的法定代表人及股东，其本人在解除协议上的签字行为与盖具公章的行为同样具有法律效力，故本院认为，盛晋公司与楼悦公司签订的《租赁合同》及《解除协议》均系各方当事人真实意思的表示，不违反法律及行政法规禁止性规定，合法有效。案涉《租赁合同》于2018年10月16日解除，楼悦公司应按照约定支付拖欠的租金35000元，抵扣楼悦公司交纳的10000元押金，楼悦公司尚应支付盛晋公司租金25000元。对于盛晋公司主张楼悦公司办理工商注册地址迁移变更手续的诉讼请求，因该项主张不属于民事案件审理范围，故不予支持；但对于盛晋公司主张楼悦公司支付因其未按照《解除协议》约定按期完成注册地址工商变更登记产生的违约金的诉讼请求予以支持。楼悦公司辩称《租赁合同》和《解除协议》是霸王合同，系在胁迫的情况下签了《解除协议》的意见，以及盛晋公司承诺给三个月免租期和等到商场开业之后才计房租的意见，因楼悦公司并未提供证据予以证明，故对于上述辩称意见均不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告杭州盛晋国际投资管理有限公司与被告杭州楼悦茶业有限公司于2017年5月7日签订的《租赁合同》于2018年10月16日终止；二、被告杭州楼悦茶业有限公司支付原告杭州盛晋国际投资管理有限公司租金人民币25000元，于本判决生效后十日内付清；三、被告杭州楼悦茶业有限公司支付原告杭州盛晋国际投资管理有限公司违约金人民币28120元，于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告杭州盛晋国际投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1378元，减半收取人民币689元，由原告杭州盛晋国际投资管理有限公司承担人民币125元，被告杭州楼悦茶业有限公司承担人民币564元。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款，被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员  郁 莺二〇一九年五月十六日代书记员  柯铭铭