内蒙古自治区商都县人民法院民事判决书（2018）内0923民初688号原告（反诉被告）崔俊，男，1962年9月15日生，汉族，教师，现住商都县。委托诉讼代理人王春明，内蒙古蒙元律师事务所律师。被告（反诉原告）赵昱亮，男，1974年6月27日生，汉族，现住商都县。被告（反诉原告）张旺，男，1970年1月2日生，汉族，现住商都县。被告（反诉原告）张彦冲，男，1974年9月1日生，汉族，现住商都县。以上三被告委托诉讼代理人牛才，内蒙古典源律师事务所律师。原告（反诉被告）崔俊诉被告（反诉原告）赵昱亮、张旺、张彦冲建筑工程施工合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭于2018年10月19日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）崔俊的委托诉讼代理人王春明、被告（反诉原告）张旺及其委托诉讼代理人牛才到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告崔俊提出诉讼请求：1.要求判令被告继续履行协议未尽义务：安装钛金门，补偿面积缩水费68000元；2.要求被告赔偿原告违约损失105000元；3.要求被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年11月1日，原告与三被告签订《房地产出让协议》，将自有的位于原商都县教委南门路南砖木结构正房三间、鸡舍一排（占地东西41.5米、南44米）的一处院落置换被告两套门脸房和一套复式楼，外加补偿费33万元，约定的置换房标准为：门脸房4.5米×（轴线×12米外线）三层，复式楼6.8米×（轴线×10米外线）三层，同时约定了装修标准。之后，双方再次补充了《附属协议》，约定了交房期限，并由被告交付办理房产证所需的建设手续等。原告将房屋交给三被告后，三被告在原址上进行了开发建设，但三被告互相推诿，一直没有完整地交工，一直也没有交付建设手续，故具状起诉，要求法院判如所请。被告赵昱亮、张旺、张彦冲的委托诉讼代理人口头辩称，双方签订《房地产出让协议》和《附属协议》属实，被告已经履行了协议义务；没有安装钛金门不是事实，是原告多次阻拦所以导致至今未安装；原告要求补偿面积缩水费68000元不能成立，交付房屋不存在缩水，实际是超过协议约定面积交付的房屋；房屋已经盖好并交付了原告，我方手续齐全，原告随时可以拿去办理房屋产权手续。被告（反诉原告）赵昱亮、张旺、张彦冲的委托诉讼代理人提出反诉请求：1.要求原告（反诉被告）给付被告（反诉原告）补偿面积门脸房54000元，平房27000元，复式楼52000元，合计133000元；2.要求原告（反诉被告）赔偿因邻里纠纷导致被告（反诉原告）原来的规划建筑面积缩水造成所建楼房地基材料、机械、人工费等损失217875元；3.要求原告（反诉被告）承担违约责任，按约返还原告（反诉被告）已置换的门脸房、复式楼各一套；4.由原告（反诉被告）承担反诉费。事实与理由：2012年11月1日，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）达成了《房地产出让协议》，2013年4月5日，双方又签订了《附属协议》。协议中明确约定了置换内容、补偿价款、装修标准及面积等，《附属协议》中第二条对原协议第七条又做了明确补充，“甲方在与乙方形成协议之前与原买土地股东之间发生的争议以及与邻里纠纷一切责任由崔俊负责，若乙方施工期间出现以上问题或纠纷影响乙方施工进程，乙方有权扣留甲方置换的门脸房、复式楼各一套作为保证，并且乙方不再承担工期进展责任”。签订协议及附属协议后，被告（反诉原告）开始规划、绘图、施工进行建设，地基全部完工时，由于邻里纠纷导致被告（反诉原告）无法正常施工，不得不停了下来，为此，被告（反诉原告）多次要求原告（反诉被告）解决邻里纠纷，但原告（反诉被告）至始至终没有与邻里协商成功，因而导致被告（反诉原告）不得不缩水建筑，原施工完成的地基全部作废，直接经济损失达217875元，这个损失应由原告（反诉被告）承担，由此产生的违约按照《附属协议》的约定应由原告（反诉被告）承担违约责任（乙方有权扣留甲方置换的门脸房、复式楼各一套）。施工结束后，原告（反诉被告）接受被告（反诉原告）交付的置换门脸房二套，超约定面积9平方米，平房9平方米，复式楼超13平方米，合计超31平方米。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）按照市场估价给予补偿133000元，综上，请求法院支持被告（反诉原告）的反诉请求，做出公平、公正的裁判。原告（反诉被告）崔俊的委托代理人书面辩称：1.原告（反诉被告）依据双方所签订的《房地产出让协议》，按时按约将答辩人自有的位于商都县教委南门路南砖木结构正房三间、鸡舍一排，实际占地东西41.5米、南44米的一块土地完全交于被告（反诉原告），交付的土地没有任何瑕疵，也不存在土地相邻纠纷，前面的住户并没有与答辩人争执土地的多少。施工当中，被告（反诉原告）没有合理规划，把楼房建在前户人家的房檐下，进而发生矛盾，这一矛盾的实质是被告（反诉原告）违反规划建设，不考虑相邻人的建筑实际和今后的生活便利，侵害了他人的权利，引发了纠纷。这一切与被告（反诉原告）的规划有关，与答辩人的土地无关；2.双方所签订的《房地产出让协议》是合法有效的，且已部分履行。被告（反诉原告）没有按约定的标准交付答辩人房屋，是违约行为，这一后果应由被告（反诉原告）承担。被告（反诉原告）并未交付答辩人平房，要求给付房款无事实及法律依据；3.被告（反诉原告）作为建设方，请求法庭要求其出示建设部门核准的规划建设手续，交纳建安税、配套费的说明。基于以上理由，请求人民法院依法驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。原告（反诉被告）提交了原告身份证复印件、《房地产出让协议》、《附属协议》、供热收据三张、房屋方位图及照片，人防易地建设费单据、建设工程规划许可证二张、司法鉴定意见书，被告（反诉原告）对以上证据真实性认可，但不认可证明目的，对司法鉴定意见书无异议，但认为复式楼面积的计算应该按照房屋产权证上的面积计算。被告（反诉原告）提供身份证复印件三张、《房地产出让协议》、《附属协议》、建设工程规划许可证二张、建设用地批准书、建设用地规划许可证、施工协议书、李志永身份证复印件及证明材料、贺金龙和高梅的房屋产权证复印件，原告（反诉被告）对施工协议书、李志永证明材料不认可，其它证据真实性认可，但是不认可证明目的。经审查，以上证据本院对双方当事人均无异议的证据予以确认并在卷佐证。结合以上证据材料及当事人陈述，本院对以下事实予以确认：2012年11月1日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《房地产出让协议》，原告（反诉被告）将自有的位于商都县原教委南门路南砖木结构的正房三间、鸡舍一排的一处院落置换被告（反诉原告）两套门脸房和一套复式楼，外加补偿33万元。2013年4月5日双方又签订了《附属协议》。《房地产出让协议》约定由被告（反诉原告）为原告（反诉被告）安装钛金门，产权办理是由乙方（被告即反诉原告）负责产权办理，所需费用甲方（原告即反诉被告）支付。《附属协议》中约定：“在房屋竣工后，乙方（被告即反诉原告）向甲方（原告即反诉被告）只需提供城镇规划建设用地规划证和国有土地使用证，房屋产权手续甲方（原告即反诉被告）自理，乙方（被告即反诉原告）概不负责”。该工程于2013年底竣工，被告（反诉原告）交付了原告（反诉被告）二套门脸房和一套复式楼，被告（反诉原告）没有为原告（反诉被告）安装已交付的二套门脸房的二个钛金门。2013年12月17日，被告（反诉原告）补办了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，2013年12月6日被告（反诉原告）办理了建设用地批准书，以上证、书的建设（用地）单位名称均为案外人高梅。被告（反诉原告）没有按约定为原告（反诉被告）提供国有土地使用证。原、被告双方均认可交付的复式楼约定面积为204㎡。2019年4月3日，经我院委托乌兰察布兴正工程造价咨询事务所有限公司鉴定，作出以下鉴定意见：（一）复式住宅楼面积：1、根据商品房销售面积测量与计算规范与房产证面积一致为205.06㎡；2、根据建筑工程建筑面积计算规范面积为193.84㎡；（二）、平房面积为6.41平方米，工程造价为7083元；（三）、复式住宅楼基础工程造价为89549元。以上事实双方当事人均无异议。本院认为，原告（反诉被告）崔俊与被告（反诉原告）签订《房地产出让协议》和《附属协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行自己的义务。被告（反诉原告）理应按照协议约定为原告（反诉被告）安装门脸房的二个钛金门；据鉴定意见书，被告（反诉原告）交付原告（反诉被告）的复式楼按照商品房销售面积测量与计算规范与房产证面积一致为205.06㎡计算，故原告（反诉被告）崔俊应退还被告（反诉原告）超面积1.06㎡的金额，本院酌情认定4000元；原告（反诉被告）主张违约损失105000元，因双方在合同中对于房屋产权手续的办理没有约定违约条款，且原告（反诉被告）没有提供违约损失的证据，故本院不予支持；被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）补偿门脸房超面积金额54000元未提供证据证明，本院不予支持；请求平房补偿27000元，原告（反诉被告）不认可被告（反诉原告）已实际交付了平房，且被告（反诉原告）没有提供证据证明平房由原告（反诉被告）实际占有使用，故本院对该项诉讼请求不予支持；被告（反诉原告）请求因邻里纠纷导致规划面积缩水，造成所建地基材料、机械、人工等损失217875元，仅提供施工协议书和李志永证明材料不能完全证明发生损失的原因和金额，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告赵昱亮、张旺、张彦冲于本判决生效之日起十日内为原告崔俊安装本案所涉门脸房的钛金门（质量以被告为本案所涉门脸房同排其它住户安装的钛金门为准）二个；二、原告（反诉被告）崔俊于本判决生效之日起十日内补偿被告（反诉原告）赵昱亮、张旺、张彦冲复式楼超面积费4000元；三、驳回原告崔俊的其它诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）赵昱亮、张旺、张彦冲的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3760元，由原告崔俊负担3587元，由被告赵昱亮、张旺、张彦冲负担173元。反诉费3282元，由被告（反诉原告）赵昱亮、张旺、张彦冲负担3246元，由原告（反诉被告）崔俊负担36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院。审 判 长 郝晓燕审 判 员 张慧敏人民陪审员 赵亚琼 二0一九年五月二十九日书 记 员 李文杰附注：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。