山西省长治市潞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0402民初38号 原告（反诉被告）武赵良，男，1982年7月29日出生，汉族，山西省孝义市人，系山西巧手广告有限公司法定代表人，现住长治市。 委托代理人张标志、陈晋京，山西隆德晟律师事务所律师。 被告（反诉原告）王和平，男，1977年1月13日出生，汉族，山西省武乡县人，无业，现住长治市城区太行西街省。 委托代理人宋素平，山西诚欣律师事务所律师。 原告（反诉被告）武赵良诉被告（反诉原告）王和平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院于2018年9月11日作出（2018）晋0402民初44号民事判决书，判后，被告王和平不服提出上诉，长治市中级人民法院以（2018）晋04民终2897号民事裁定书，撤销长治市城区人民法院（2018）晋0402民初44号民事判决书，发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武赵良及其特别授权代理人张标志、陈晋京，被告（反诉原告）王和平及其委托代理人宋素平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）诉称：2016年3月25日，原告武赵良与被告王和平签订《房屋租赁合同》，将梅辉坡小区10号楼A楼7号门面房租赁给被告使用，租赁期限为一年，自2016年3月25日起至2017年3月24日止，年房屋租金四万元。合同签订后，被告支付房租，原告将房屋交付被告使用。合同到期后，双方口头约定续约一年，合同续约后，被告迟迟不交付租金，2017年5月10日，在原告催要下交付租金5000元，剩余房租被告迟迟不予交付。2017年11月2日，原告又向被告发出书面通知，通知被告解除与其签订的《房屋租赁合同》，并在3日内即2017年11月5日前搬离，缴清欠付的所有租金及违约金。但被告至今仍未搬离，也未交付所欠租金及违约金，其行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了严重的经济损失。请求人民法院判令:1、被告支付拖欠的租金及违约金，按原承租标准计算自2017年3月25日起到被告将上述房屋恢复原状并返还原告之日止，现暂计算为拖欠租金21667元、违约金6500元，以上共计28167元；2、本案的诉讼费由被告承担。原告当庭表示撤销第一项诉请。 被告（反诉原告）辩称：1、原告起诉被告主体资格不适格。与原告签订合同的是瑞年生物科技有限公司长治分公司，合同中有该公司的印章，合同具有相对性，即本案被告王和平不是适格的被告；2、原、被告从未签订过2016年租赁合同，双方于2015年签订《房屋租赁合同》，原告在诉状中未提及，是为了掩盖被告除2015年交纳40000元租金外，还交纳过17000元保证金的事实；3、2017年双方口头约定不定期缴纳房租，并无违约之说。因为2017年续约后，租赁房屋前修路导致四个月停止营业，经和原告协商同意减免两个月租金6600元，因生意不好，才造成晚交租金。路修好后，被告开门营业，原告要求增加租金，否则解除合同并强行锁门，属于原告违约。从2017年3月25日续约至2017年11月1日原告强行关门，共计七个月零五天，应交租金23650元，被告2017年已交5000元，加上2015年3月10日签订合同时交纳的5000元，3月20日交纳的12000元（以上两项是保证金17000元），再加上修路减免的6600元，原告应付违约金6500元，共计35100元，原告反而应在折抵后支付被告11450元。 被告（反诉原告）反诉称：原告以增加租金为由，于2017年11月1日擅自锁了被告租用的门面房，扣押了被告价值71430元的货物，还造成了被告5个月不能经营，利润损失30000元。请求人民法院判令：1、原告立即返还扣押的被告价值71430元的货物（其中保健品在扣押期间过期，其他货物损坏）；2、原告承担强行锁门、擅自另行出租给他人给被告造成的5个月的利润损失30000元。 原告（反诉被告）辩称：被告的反诉请求没有事实和法律依据，请人民法院予以驳回。 原告为支持其诉请，提供下列证据： 1、房屋产权证一份，证明原告对本案的涉案房屋具有所有权，是本案适格的主体； 2、房屋租赁合同一份，证明由被告的妻子签字认可，故原告追加其为本案被告，合同租赁期限为2016年3月25日至2017年3月24日，年租金40000元。需要指出的是其中包括违约金，原告按30%计算，被告的签名及手印均由其妻子书写，该合同签订以后被告于2017年5月支付过5000元，总欠款21167元； 3、110接处警记录3份，证明2017年10月27日、2017年11月1日、2017年12月15日原告三次报警，被告承诺将钱给原告，但最终未向原告支付； 4、录音光盘一份，证明从2017年4月至2017年11月，原告一直找被告及其妻子索要房租。 针对原告所举证据，被告发表质证意见称： 证据1认可；证据2不认可，原、被告未签订过该份合同，也未授权其妻子签订过该合同，该合同系伪造的合同，要求申请笔迹鉴定；证据3真实性认可，第一次报警后经派出所处理，但11月1日原告在未经被告同意的情况下将门撬开，是原告违反约定，且原告于11月1日就锁门，没有等到双方约定的11月15日支付租金的时间；证据4无法证明原告要证明的事实。 针对本诉争议焦点，被告向法庭提供下列证据： 1、原一审庭审笔录第72页和74页，证明原、被告之间第一次签订合同的时间是2015年，并非2016年，该时间与被告办理营业执照的时间相吻合； 2、租赁合同一份，证明2015年原、被告首次签订租赁合同，其内容与原告提供的2016年合同内容一致，里面标注有被告缴纳的17000元保证金。 针对被告所举证据，原告发表质证意见称： 证据1不予认可；证据2真实性不予认可，与本案无关联性，该合同中的原告的签字不是本人书写，另外注明的内容也不是原告书写，原告没有确认。在合同第二页中表明复印件与原件一致，该合同复印件并不是原件，不能作为定案的依据。 针对反诉争议焦点，被告（反诉原告）向法庭提供下列证据： 1、货物清单一份，证明原告扣留被告的货物品种及价值； 2、出库单一份，证明被告的货物被扣留在原告处，每种货物的价值； 3、电脑票据一支，证明原告扣留被告的电脑价值； 4、证人马某、刘某出庭作证，证明马某在租赁本案涉案房屋时，发现原告有扣留被告的货物。刘某是被告王和平的朋友，证明原、被告多次因租赁问题发生纠纷，原告承认收到过被告17000元的保证金，且扣留了被告的货物。 针对被告（反诉原告）所举证据，原告（反诉被告）发表质证意见称： 证据1不予认可，仅为被告个人陈述；证据2不予认可，该证据没有任何人签字，不能认定该物品的存在，原告并没有扣留出库单上的物品；证据3不予认可，该票据不是正式发票，也无法证明原告扣留了该物品；证据4证人证言属于孤证，被告未提供其他证据进行佐证，与本案无关。 经审理查明： 2015年3月10日，原告武赵良（甲方）和被告王和平（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将梅辉坡小区10号A楼7号门面房出租给乙方使用。租期从2015年3月25日起至2016年3月24日止，全年租金为40000元，租金是否支付以甲方当年当日开出的收据为依据，租赁期满前一个月，双方应就是否续租或解除合同通知对方，续租提前一个月交下一年房租；乙方支付甲方零租赁保证金；乙方未按合同规定和时间内交纳租金，乙方应当支付滞纳金：相关费用×10%×逾期天数，超过十五天的，除收取滞纳金外，甲方有权解除本合同且收取的当期租金和保证金不予退还。双方履行完合同后，2016年5月17日，原、被告补签了新一年度的房屋租赁合同，租期从2016年3月25日起至2017年3月24日止，其余合同内容与上一年度合同内容相同。2017年3月25日起，双方没有再续签书面合同，但被告王和平仍然继续租用该门面房经营。2017年11月1日，原告武赵良将门面房上锁，12月4日将该门面房出租给他人。原、被告双方因房屋租金纠纷，诉至本院。 审理中，被告王和平称2015年双方签订合同后，原告分两次收取了其5000元、12000元共计17000元的合同保证金；原告武赵良不认可被告的陈述，双方各执一词，被告以其提交的合同上王和平妻子吴华丽的手写注明作为证明。 审理中，被告王和平称其尚未将经营的货物搬完，原告武赵良就强行锁门，扣押了其价值71430元的货物（其中保健品在扣押期间过期，其他货物扣坏），还给被告造成了5个月的利润损失30000元；原告武赵良不认可被告的陈述。双方各执一词，被告提交了其自己制作为的扣押物品清单一份及证人证言佐证。 本院认为，本案中，2017年度被告王和平续租房屋，原告也未提出异议，2016年签订的租赁合同继续有效，因双方未约定租赁期限，故2017年租赁合同视为不定期租赁合同。原、被告双方应按原合同履行相应的合同义务。2017年11月1日，原告武赵良将门面房上锁，被告王和平事实上也无法继续租赁房屋，视为不定期租赁合同于当日解除。被告王和平仅支付5000元租赁费后，未支付剩余房屋，应当依合同约定付清，剩余房屋为221天（2017年3月25日-2017年10月31日），40000元÷365天×221天-5000元≈19219元。根据合同约定，被告还应支付原告逾期支付租金的违约金，因双方约定的违约金过高，本院酌情按未支付租金的30%计算，即19219×30%=5765元，以上共计24984元。被告王和平主张原告收取其17000元保证金一节，因该部分内容系王和平妻子吴华丽的手写注明，并非预先印制好的合同条款，也没有原告武赵良的签字确认，且被告也未提供原告出具的收款收据等书面证据予以佐证，于常理相悖，对此主张，本院不予确认。被告王和平反诉称因原告武赵良强行锁门，扣押了其71430元的货物损失及5个月的利润损失30000元一节，因其提供的扣押物品清单系其自行单方制作，未提供其他客观有效的证据证明被扣押物品的品名和数量，也未向法庭提供证据证明因原告的锁门行为造成其间接的经济损失，故对此反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王和平于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）武赵良租金及违约金共计24984元； 二、驳回原告（反诉被告）武赵良的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）王和平的反诉请求。 如果被告（反诉原告）王和平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费504元，由原告（反诉被告）武赵良承担57元，由被告（反诉原告）王和平承担447元；反诉费1165元，由被告（反诉原告）王和平承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。 审 判 长  李惠园 人民陪审员  屈艳华 人民陪审员  杨 霞 二〇一九年五月二十二日 书 记 员  郭骏骝