山东省菏泽经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）菏开民初字第804号原告毕晓燕，女，1977年9月10日出生，汉族，市民，户籍地菏泽市牡丹区解放南街**号。委托代理人吴昱，山东九洲苑律师事务所律师。委托代理人吴祥松，山东九洲苑律师事务所律师。被告菏泽市大元置业有限公司。法定代表人季建平，该公司董事长。委托代理人巩海岩，山东诚维律师事务所律师。委托代理人黄洪伟，男，1983年1月17日出生，汉族，该公司副经理，户籍地菏泽市牡丹区牡丹路34号。原告毕晓燕与被告菏泽市大元置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2013年11月11日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月17日公开开庭进行了审理。原告毕晓燕的委托代理人吴祥松，被告菏泽市大元置业有限公司的委托代理人巩海岩、黄洪伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告毕晓燕诉称，2010年11月5日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将国贸中心B2B3幢2单元B2-18005号房卖与原告，总房款387087元；买受人于签订合同当日付首期房款117087元，余款270000元做银行按揭贷款；2012年9月18日前交付使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分四的违约金。合同签订后，原告交付了首期房款117087元，后以银行按揭贷款付清全款。后直至2013年9月30日被告通知交付日止，被告逾期交房377天，违约金共计58372.71元。被告在2013年10月初交房时与原告结算，支付给原告违约金30148.04元，依约还欠原告违约金28224.67元。原告要求被告支付原告违约金28224.67元；诉讼费、律师费用由被告承担。被告菏泽市大元置业有限公司辩称，一、原告应按照合同约定向被告支付按揭贷款270000元，由于原告办理按揭贷款不及时，直至2011年3月17日才办理完毕按揭贷款手续，逾期86天，交房期限应依法顺延86天。原告已构成违约，应承担违约责任，被告不应承担逾期交房的违约责任。二、原告所诉违约金过高，应当依法予以减少，以造成损失30%为标准减少。根据最高法院司法解释规定，逾期交房的损失按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。双方约定的违约金日万分之四明显高于实际损失，应依法以造成损失的30%为标准予以减少。三、原告违反约定，在办理银行按揭贷款时提供虚假材料，被告为原告的贷款提供担保，原告的行为已违反诚实信用原则。四、被告施工工地发现元代古船，对古船的发掘影响了施工进度，此期间应予扣除。综上，被告不应再向原告支付违约金，原告诉请应予以驳回。经审理本院认定，2010年11月5日，原、被告签订商品房买卖合同一份，合同约定：原告购买被告位于菏泽市中华路以南和平路东西侧国贸中心第B2B3幢2单元B2-18005号房屋，建筑面积94.94平方米，总价款为387087元；付款方式为：合同签订日首付款117087元，剩余款项270000元办理银行按揭贷款，逾期付款在30日内，自本合同规定的应付款期限次日起至实际支付之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人经出卖人同意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限次日起至实际支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金；出卖人应当于2012年9月18日前，向买受人交付经验收合格并符合合同约定的商品房，逾期交房不超过30日，自合同规定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之四的违约金；逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金。双方另行签订的补充协议约定：一、买受人以申请银行按揭贷款的方式向出卖人支付部分房款时，买受人须在本合同签订之日起七日内，向出卖人指定的贷款银行提交申请贷款所需的真实、有效、合法、完整的申请资料并交清相关费用，办理按揭贷款手续并签署相关的法律文件，逾期视为买受人未能按期付款，按合同约定的买受人逾期付款的违约责任处理；二、买受人逾期付款的（包括按揭贷款），出卖人有权在买受人付清该商品房的房款前不予办理入住手续，且不因此承担任何逾期交房的违约责任，同时按合同约定，视同买受人的原因未能按期交付方式处理。合同签订当日，原告支付被告首付款117087元。剩余房款270000元办理按揭贷款，原告在菏泽市住房保障和房产局办理抵押完成之日为2011年3月17日，该贷款到达被告账户时间为2011年3月18日。2013年10月7日，被告向原告交付了房屋。被告已向原告支付逾期交房违约金30148.04元。2010年9月17日，被告国贸中心B区建筑工地发现元代古船。被告曾于2011年3月向菏泽市市政府、开发区政府及市文物局，以书面报告形式称为古船的发掘做了大量辅助工作，对整体项目施工、招商和销售等带来不可预估的潜在影响，请求尽快搬移古船。被告提供菏泽市文物事业管理处出具的证明一份，内容为：2010年9月17日在国贸中心B区项目建设现场发现古沉船，发掘工作由山东省文物考古研究所进行，直至2011年5月发掘工作结束。被告国贸中心B区建筑工地施工单位为中建二局第一建筑工程有限公司，监理单位为山东贝特建筑项目管理咨询有限公司。上述单位出具的证明显示，根据相关政府部门的要求，被告国贸中心B区建筑工地自2010年9月17日至2011年6月11日停工268天。2013年5月20日，被告在大众网发表致国贸中心业主函，声明国贸中心B2、B3号楼将于2013年7月30日交付，B1号楼将于2013年9月30日交付，B4号楼将于2013年11月30日交付；该公司所开发的国贸中心住宅B1、B2、B3号楼绝不会因B1号楼下发现古沉船而推卸自己的责任，该公司将严格按购房合同中的违约条款执行。被告在案件审理过程中，对原告提出反诉，认为原告在办理按揭贷款中违约，要求解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，但未按规定预交诉讼费用。以上事实有商品房买卖合同、违约金计算明细表、文物管理处证明、菏泽市房产局抵押登记材料等证据在卷为凭，并经本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”原、被告所签订的商品房买卖合同，符合法律规定，为有效合同。有效的合同应得到全面、正确的履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”被告在建设过程中，因工地挖掘出考古文物，在当地属于有重大影响意义的事件，虽然原、被告签订合同在古沉船被发现之后，不可抗拒的意外因素已经产生，但对该文物的保护、甄别、发掘工作均是由相关部门进行的，被告对此无法控制和预测，对其所需时间的长短同样无法进行有效准确的判断，故此期间并非被告原因所造成的延迟，应从被告交房期间中予以扣除，此期间为218天。被告实际交付房屋时间为2013年10月7日，距离合同约定的2012年9月18日逾期384天，扣除218天后尚有166天，被告应按照房屋全款支付原告违约金25702.58元（387087×166×4÷10000），被告实际已支付原告违约金30148.04元，故原告诉请被告支付剩余违约金38085元，不应予以支持。被告辩称原告逾期办理按揭贷款逾期86天，此期间应从交房期间中扣除，并由原告承担相应的违约责任，原、被告所签补充协议明确约定：原告提供按揭贷款所需资料及办理按揭贷款手续并签署相关的法律文件为合同签订后七日内，逾期办理视为买受人未能按期付款，按合同约定的买受人逾期付款的违约责任处理，违约责任双方作了明确约定，并未约定此期间从交房期间中扣除，故被告关于从交房期间中扣除逾期办理贷款期间的答辩意见，本院不予采纳。因原告诉请在上述内容中已予驳回，被告对此仅作为答辩意见提出，并未提出反诉请求，故本院不再予以审查。被告反诉请求与原告解除合同，但未按规定预交诉讼费用，故对该反诉请求本院不予审理。关于被告在大众网的单方声明，更改了交房时间，未经原告认诺，不产生法律效力；关于被告在《致业主函》中表示不会因B1号楼发现沉船而推卸责任，将严格按照合同约定执行违约条款的声明，本院认为不可抗力属于法定的免责事由，不因当事人的意志而转移，且该声明中被告也未表示因其它部门对沉船的发掘、保护等工作而延误的交房时间通通计为违约时间，所以该声明不能视为被告事先已对原告违约金的计算方式、方法表示认可。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：驳回原告毕晓燕的诉讼请求。案件受理费506元，由原告毕晓燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  朱秋英审 判 员  李 斌人民陪审员  邵传红二〇一四年三月十九日书 记 员  陈 玮