南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）鼓民初字第3278号 原告董世明，男，汉族，1966年6月7日生，，住江苏省兴化市。 委托代理人谢文俊，男，汉族，1990年10月5日生，居民身份证号码******************，国浩律师（南京）事务所职工，住江苏省溧阳市。 被告王爱良，男，汉族，1961年8月2日生，，住本市栖霞区。 委托代理人杨继军，江苏诺法律师事务所律师。 委托代理人耿延，江苏诺法律师事务所律师。 被告顾兴余，男，汉族，1964年6月21日生，，住南京市鼓楼区。 原告董世明与被告王爱良、被告顾兴余案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董世明及其委托代理人谢文俊、被告王爱良及其委托代理人杨继军、耿延到庭参加诉讼，被告顾兴余经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告董世明诉称：2011年11月5日，原告经金国付介绍，购买了被告顾兴余所有的位于江苏省兴化市、107商铺。由于顾兴余当时急需资金，在与其达成购买意向后，被告顾兴余叫原告将60万元承兑汇票交给其侄子顾书东，顾书东出具收条。2011年11月6日，原告和金国付、董世情一起前往南京，在顾兴余家附近一家饭店内，签订了补充协议书，并由被告顾兴余出具收条，同时将顾书东书写的收条交给了被告顾兴余。合同订立后，被告顾兴余答应2012年2月11日腾让房子，此时该房正由顾书东经营超市，顾书东向原告提出由于超市有货，与原告协商待货处理后腾让房子，原告答应了，同时原告搬到了该房二楼居住。因原告购买房屋时，该房被顾兴余抵押贷款，后来原告还清了该房的贷款，并取出了被告顾兴余抵押在银行的房产证和土地证，准备过户。由于被告顾兴余较忙，没来得及办理过户，而被南京市鼓楼区人民法院查封。原告于2012年11月3日提出执行异议，法院于2013年1月25日驳回了原告的异议。 原告认为，原告与被告顾兴余的房屋买卖行为是双方当事人的真实意思表示，原告已经付清全部房款，该协议应是合法有效的。此外，本人现在在兴化市城区工作，已无其他住所。南京市鼓楼区人民法院查封上述房屋，并驳回原告的异议申请是错误的。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令在南京市，解除对江苏省兴化市、107商铺的查封。 原告为支持其诉求，向本院提交了如下证据：1、原告与被告顾兴余签订的补充协议书一份，证明双方就涉案房屋签订了书面协议；2、被告顾兴余出具的收条，证明被告顾兴余收到了原告以承兑汇票支付的60万元购房款。该60万元是在原告与被告顾兴余达成买房意向后，根据顾兴余的要求，原告先将三张合计60万元的承兑汇票交给了顾兴余的侄子顾书东。原告与被告顾兴余签订协议后，顾兴余重新向原告出具了60万元的收条；3、承兑汇票复印件三张，证明被告顾兴余收到了原告支付的60万元房款；4、江苏省农村信用社转账、存款凭条，证明原告为购买涉案房屋向案外人金国付所借的60万元承兑汇票已通过银行还清；5、短信记录，证明原告多次催促被告顾兴余交付房屋，被告顾兴余承诺交付；6、江苏省兴化市公安局出具的人员信息表一份，证明原告的户口于2012年4月1日迁入涉案房屋，原告已实现对该房屋的占有；7、房屋租赁合同，证明原告于2013年5月，将涉案房屋出租给刘维国，原告已实现对房屋的占有。 被告王爱良辩称：1、我国不动产物权依法登记后发生效力，未登记不发生效力，本案房产登记在顾兴余名下，所有权人是顾兴余。2、原告与顾兴余签订的购房协议，没有具体的位置，没有价款，而他所付的六十万元与原告陈述的五十六万多也不符合。南京市鼓楼区人民法院保全房屋时对房屋实际占有人顾苏东作了笔录可以证实该房屋实际占有人为顾苏东，该房屋既未租赁也未出售给别人。原告对付款事实也无任何证据证明，原告称付款方式为承兑汇票，而原告提供的三张汇票已经过期，而且出票人和承兑人与本案无任何关联。综上，原告董世明对该房屋既未付款也未实际居住，请求驳回原告的诉讼请求。 被告王爱良未提供证据。 被告顾兴余未答辩。 经庭审质证，被告王爱良对原告提交的证据发表质证意见如下：1、对补充协议书，真实性无法认定，且该协议书缺少房屋总价、面积、付款时间等重要内容；2、对顾兴余出具的收条，真实性无法确认；3、对承兑汇票复印件，该三张承兑汇票的到期日分别是2011年5月和7月，而原告陈述交易的时间为2011年11月，在交易之前，该三张承兑汇票已过期。且上述三张承兑汇票未背书给顾书东、顾兴余或其他关联人员，与本案没有关系。不能证明已付款的事实；4、对江苏省农村信用社转账、存款凭条的真实性无异议，但与本案无关；5、短信记录的真实性无法确认，且短信中仅提到房产证、房子之类很模糊的词语，并没有表述是本案所查封的房屋；6、对江苏省兴化市公安局出具的人员信息表，真实性无异议，但户籍所在地和该房屋的财产权利没有法律上的因果关系；7、对房屋租赁合同，真实性无法确认，且该房屋登记在顾兴余名下，原告无权处分该房屋。 经审理查明，2011年11月6日，原告董世明（乙方）与被告顾兴余（甲方）签订协议书，约定甲方将江苏省兴化市水乡东路门面房两间（现顾书东所开超市）出售给乙方。双方订立如下协议：一、价格为每平方米3000元。房产证过户费用由乙方承担，甲方需配合办理有关手续。二、乙方一次性付甲方款项，甲方在三个月内腾空房屋（二0一二年正月二十日）。三、乙方再垫付甲方房产证抵押贷款拿出房产证、土地使用证，不计息，但在六个月内归还。四、此协议签订后生效，双方不得反悔。如有反悔，反悔方付对方违约金20万元。同日，被告顾兴余向原告出具收条一张，内容为“今收到董世明购房款陆拾万（待房产证取到后以每平方米3000元计算，多退少补）”。原告称其与被告顾兴余达成买房意向后，根据顾兴余的要求，先将三张合计60万元的承兑汇票交给了顾兴余的侄子顾书东。原告与被告顾兴余签订协议后，顾兴余重新向原告出具了上述收条。原告另称上述三张承兑汇票系从案外人金国付处借得，其分别于2011年11月6日、2011年12月8日、2012年1月17日通过银行转账等方式偿还了金国付该笔借款。 2012年4月1日，原告将其户口迁入江苏省兴化市。2013年5月5日，原告与案外人刘维国签订房屋租赁合同，将江苏省兴化市，年租金为35000元。 另查明，2012年8月22日，被告顾兴余与被告王爱良因民间借贷纠纷一案在本院达成调解协议，协议约定顾兴余于2012年9月30日前、10月30日前、11月30日前偿还王爱良共计143万元，如有违约，王爱良可就全部款项申请执行。调解书生效后，顾兴余未按照规定期限履行还款义务，王爱良向本院申请强制执行。本院于2012年10月9日查封了顾兴余名下位于江苏省兴化市。 庭审中，被告王爱良称本院于2012年10月对涉案房屋采取查封措施时，涉案房屋由顾兴余的侄子顾书东开超市，原告并未在里面居住。原告称在购买涉案房屋时，顾书东确实在里面开超市，因为顾书东想把存货清理一下，就跟原告商量缓一段时间腾房，原告同意了。在此期间原告也多次联系被告顾兴余要求腾房，顾兴余也一直承诺腾房，但直至2012年年底，顾书东才将房子腾空。原告在2012年3月份的时候就已经在楼上居住了。 因原、被告双方各执己见，致使本案调解未果。 以上事实，有补充协议书、承兑汇票复印件、兴化市公安局人员信息表、银行转账（存款）记录、收条、短信记录及当事人陈述等予以证实。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据上述规定，原告要求解除对涉案房屋的查封，需同时具备支付全部房款、实际占有、对未办理过户手续无过错三个条件。首先，关于房款支付的问题。承兑汇票作为一种支付方式，虽不能在个人之间背书转让，但法律并未禁止承兑汇票在个人之间流通。由于其本身具有的流通特点，承兑汇票在个人之间流通的现象较为普遍。经本院了解，承兑汇票在承兑期满后的一定期限内仍然可以兑付，故原告提交的三张承兑汇票，虽超过承兑期几个月，但不影响兑付。其次，关于原告是否对房屋实际占有的问题。原告提供的人员信息表仅能证明户籍的迁移，并不能充分证明原告已实现对房屋的占有，而原告提供的租赁合同系本院对涉案房屋依法采取查封措施后才签订的，不能证明其在本院采取查封措施前已实际占有房屋。再次，原告对于未办理过户有无过错的问题。原告与被告顾兴余订立合同后近一年的时间未办理过户手续，原告对此负有一定过错。综上，原告要求对涉案房屋解除查封的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告董世明的诉讼请求。 案件受理费100元，由被告董世明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  李佳萱 代理审判员  武加庆 人民陪审员  封 肃 二〇一四年三月十八日 见习书记员  卞红艳