广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初1499号原告：柯国健，女，1980年2月4日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：张海舰，广东众帮律师事务所律师。委托诉讼代理人：易淑兰，广东众帮律师事务所实习律师。被告：国寿投资控股有限公司，住所地北京市朝阳区景华南街5号17层（14）1703单元，统一社会信用代码911100001020321266。法定代表人：尹兆君，董事长。委托诉讼代理人：邓春燕，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。被告：中国人寿保险股份有限公司广东省分公司，住所地广州市荔湾区中山七路133号广东荔湾大厦2、7、8、13－15层及首层，统一社会信用代码914400009311115189。法定代表人：陈盛银，总经理。委托诉讼代理人：邓春燕，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。被告：中国人寿保险股份有限公司佛山市三水支公司，住所地佛山市三水区西南街道健力宝北路11号，统一社会信用代码914406078937615787。法定代表人：陈彬，总经理。委托诉讼代理人：邓春燕，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。原告柯国健与被告国寿投资控股有限公司（以下简称国寿投资公司）、中国人寿保险股份有限公司广东省分公司（以下简称人寿保险广东分公司）、中国人寿保险股份有限公司佛山市三水支公司（以下简称人寿保险三水支公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张海舰，三被告的共同委托诉讼代理人陈紫嫣出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令三被告协助原告将位于广东省三水市大塘镇建设路50号首层、二、三楼的房屋（以下简称涉案房屋）产权过户到原告名下；2.判令三被告赔偿原告因不履行房屋过户手续造成的经济损失（以房屋价值163.8万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年2月16日起计至实际赔偿之日止）；3.判令三被告负担本案诉讼费用。事实与理由：2016年10月17日，国寿投资公司、人寿保险广东分公司与北京嘉禾国际拍卖有限公司（以下简称北京嘉禾拍卖公司）签订《委托拍卖合同》，由国寿投资公司委托嘉禾拍卖公司清查处置留存的资产，人寿保险广东分公司作为留存资产委托管理方经国寿投资公司授权，代国寿投资公司与北京嘉禾拍卖公司、意向方、买受人等就标的拍卖过程中相关事宜进行接洽，并在合同明确的权限范围内代国寿投资公司作相关确认。2016年11月11日，北京嘉禾拍卖公司与厦门嘉禾拍卖公司在羊城晚报旗下的《新快报》上刊登了“受国寿投资公司委托定于2016年11月23日在广州市越秀区北京路374号广州大厦会议厅举行拍卖会拍卖国寿投资公司持有的房产”的拍卖公告。2016年11月22日，原告与北京嘉禾拍卖公司签订了《竞买协议书》，拟参与竞拍三被告委托北京嘉禾拍卖公司拍卖的房屋。2016年11月23日，原告参与北京嘉禾拍卖公司举办的拍卖会，以成交价163.8万元竞得人寿保险三水支公司的涉案房屋，并取得拍卖成交确认书。原告付清全部款项后，该房屋原权利人因其内部各种原因（原登记产权人中国人寿保险公司三水市支公司大塘办事处变更为中国人寿保险公司三水市支公司大塘营业部，其后再变更为中国人寿保险股份有限公司佛山市三水支公司大塘营业部，之后，该营业部被注销）一再拖延协助原告办理房屋过户手续，导致涉案房屋至今无法过户到原告名下。原告为维护其合法权益，遂诉至本院。三被告共同辩称，一、人寿保险广东分公司、人寿保险三水支公司与原告不存在权利义务关系本案案由为房屋买卖合同纠纷。根据合同的相对性原则，案件当事人应为房屋买卖合同的签订方或者与涉案房屋有利害关系的人，但根据原被告提交的证据可知，涉案房屋的权利人已经注销，涉案房屋现在的管理人以及委托拍卖人均为国寿投资公司。人寿保险广东分公司、人寿保险三水支公司只是在国寿投资公司授权指示下进行相关业务活动，并无管理涉案房屋，也无对房屋过户的权限，亦从未与原告签订文件。因此，人寿保险广东分公司、人寿保险三水支公司并非本案的适格主体，法院应驳回原告对两公司的诉讼请求。二、原告要求三被告赔偿经济损失、诉讼费没有事实和法律依据（1）原、被告从未约定三被告对于涉案房屋承担协助办理过户的义务以及过户时限限制。（1）根据《竞买协议书》第六条第四款、第八条第四款、第八条第十四款等条款可知，国寿投资公司及拍卖人已就涉案房屋向原告告知了全面的风险。原告已完全了解涉案房屋可能存在无法办理过户、或需要多次过户、或过户时间长等风险，原告在协议中承诺不对上述风险提出异议或请求赔偿。（1）该协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告无权就过户事宜向国寿投资公司提出异议或赔偿请求。三、在合同没有约定过户义务的前提下，三被告一直自愿配合原告办理过户手续，原告称三被告不履行办理协助过户手续没有事实依据2017年1月拍卖成交后，国寿投资公司迅速通过拍卖人移交了以下证件原件：1.××号房地产权证原件；2.××号房地产权证原件；3.三府国用字（94）第06210200358号土地使用证原件。2018年9月，原告委托办理房屋过户的中介前来人寿保险佛山分公司要求提供过户的有关材料并盖章，国寿投资公司均指示佛山分公司及时提供并配合盖章。此后，原告没有再联系三被告。因原告怠于行使权利，以致延迟办理过户，三被告不存在过错。而且原告未提交证据证明三被告拒绝其要求协助过户的请求，其主张没有事实依据。综上所述，人寿保险广东分公司、人寿保险三水支公司并非本案的适格被告。国寿投资公司已完全履行涉案房屋的过户风险告知义务与协助过户义务，原告无权要求三被告承担经济损失以及本案诉讼费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证和证据交换。对当事人无异议的证据（包括原告提供的《关于同意广东省分公司上报第二批留存资产市场化处置评估结果的函》《委托拍卖合同》、拍卖公告、北京增值税普通发票；被告提交的企业机读档案登记资料、企业机读档案变更登记资料、房地产权证），本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告提供的《竞买协议书》是完整版本，而原告提供的则属于前者一部分，本院确认被告提供的《竞买协议书》的证明力。原告提交的《拍卖成交确认书》可与拍卖公告、增值税普通发票等相互印证，反映了原告竞买得到涉案房屋的事实，本院确认其关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定原告起诉的事实——原告以成交价163.8万元竞投得到涉案房屋除外。另查明，原告以成交价156万元竞投得到涉案房屋，并支付了拍卖佣金7.8万元。国寿投资公司为此开具了增值税发票。拍卖成交后，国寿投资公司通过拍卖人向原告移交了以下证件原件：1.位于三水市大塘镇建设路50号首层的房地产权证原件（证号：粤房地证字第××号）；2.位于三水市大塘镇建设路50号二、三楼的房地产权证原件（证号：粤房地证字第××号）；3.三府国用字（94）第06210200358号土地使用证原件。2018年9月，原告委托办理房屋过户的中介前来人寿保险佛山分公司要求提供过户的有关材料并盖章，国寿投资公司均指示佛山分公司予以配合。其后，双方均派人到本地不动产登记机构等咨询如何办理过户手续，得到答复为可以办理。涉案房屋登记的权利人至今仍为中国人寿保险公司三水市支公司大塘办事处。该办事处于2003年3月19日经核准变更为中国人寿保险公司三水市支公司大塘营业部。该营业部于2010年12月15日被核准注销。涉案房屋在拍卖前的管理人为国寿投资公司。再查明，人寿保险广东分公司、人寿保险三水支公司隶属于总公司中国人寿保险股份有限公司，而中国人寿保险股份有限公司的控股股东是中国人寿保险（集团）公司。中国人寿保险公司三水市支公司大塘营业部原为人寿保险三水支公司的分支机构，受人寿保险三水支公司管理。我国财政部作出《关于中国人寿保险（集团）公司无偿划转留存资产有关事宜的批复》（财金函【2008】39号），该批复同意中国人寿保险（集团）公司就将改制后的留存资产（包括涉案房屋）划至全资子公司国寿投资公司。本院认为，涉案《委托拍卖合同》及其附件、《竞买协议书》是当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，原、被告均应依约全面履行各自的义务。当事人争议的焦点主要有：一、被告应否协助原告办理房屋过户手续；二、如需协助，应由哪个被告承担此义务；三、原告诉请的经济损失应否支持。一、被告应否协助原告办理房屋过户手续（一）涉案房屋能否办理过户手续不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。涉案房屋经依法登记、核发了产权证，这初步表明其可交易过户。原告通过依法竞拍取得了涉案房屋，国寿投资公司亦已将房地产权证原件移交给原告。本案中，没有相反证据证实涉案房屋存在抵押未解除、被依法查封等导致无法过户的情形。事实上，双方当事人已咨询过有关行政管理部门，亦没有答复涉案房屋存在无法办理过户手续的情形。因此，涉案房屋可以办理过户手续。（二）原告诉请被告协助过户的依据《中华人民共和国拍卖法》第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”涉案房屋属于留存的国有资产，国寿投资公司经法定程序取得了涉案房屋的处置和经营的权利。因此，涉案房屋属于国寿投资公司依法可以处分的财产权利。《中华人民共和国拍卖法》第五十五条规定：“拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。”现涉案房屋已拍卖成交，且作为买受人的原告要求办理房屋产权过户手续，因此，国寿投资公司作为委托人，理应协助原告予以办理。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据《委托拍卖合同》的性质及当事人交易的目的可知，原告通过竞价得到涉案房屋，当然是追求利益的最大化，而依法办理房屋的过户手续则是应有之义。在原告接收了房屋的权属证书后，国寿投资公司协助原告办理房屋过户手续仍属于其应当履行的附随义务。虽然《竞买协议书》第六条第四款第一项约定：“甲方及委托人对拍卖标的权益能否实现，以及标的涉及的不动产能否办理权属登记、变更过户不承担任何担保责任。”但在涉案房屋可以办理过户的前提下，且原告已提出请求的情况下，国寿投资公司应履行此协助义务。国寿投资公司以合同没有约定其需要协助办理过户手续作为抗辩理由，缺乏理据支撑，本院不予采纳。（三）举证责任的分担《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”由此可见，本案中，是否履行协助过户义务属于国寿投资公司应承担的举证责任。现国寿投资公司称原告未提交证据证明其拒绝履行协助原告过户，是颠倒彼此的举证责任。国寿投资公司辩解其已履行协助过户的义务，没有事实根据，本院不予采信。二、如需协助，应由哪个被告承担此义务当事人对由国寿投资公司承担协助过户义务当无争议。现争议的问题是人寿保险广东分公司、人寿保险三水支公司是否也需履行协助义务。根据《委托拍卖合同》第一条第一款约定：甲方（国寿投资公司）同意授权丙方（人寿保险广东分公司），清理处置广东省内甲方项下的留存资产。第二条第三款“丙方的权利义务”第十项约定：丙方依据法律、法规及本合同享有其他权利及应履行的义务。第六条第一款约定：买受人付清全部成交价款和拍卖佣金后，丙方代甲方（或乙方根据甲方指示）与买受人办理拍卖标的移交手续。由前述条款可知，人寿保险广东分公司获授权清理处置留存资产，并非单纯卖掉资产就无须履行其他义务，而协助买受人办理资产过户手续也是其应履行的职责。人寿保险广东分公司作为留存资产委托管理方，在原告提出请求的情况下，也应履行协助过户的义务。至于人寿保险三水支公司，本身就是涉案房屋的权利人大塘办事处的直接主管单位，在大塘办事处变更为大塘营业部直至被注销后，一直行使管理职权。三被告亦承认人寿保险三水支公司对涉案房屋在国寿投资公司的指示下进行日常代管。根据逻辑推理，在原告办理涉案房屋过户过程中，不动产登记机构需要人寿保险三水支公司予以配合存在较大的可能性。三被告在答辩状中承认“三被告一直自愿配合原告进行过户手续”，“原告未提交证据证明三被告拒绝其要求协助过户的请求。”由此可见，三被告并不反对配合原告办理过户手续，但人寿保险广东分公司、人寿保险三水支公司同时又辩解自己并非适格被告，不予以协助过户，显然与之相悖。为了降低买受人的过户成本，人寿保险三水支公司也应承担相应的协助过户义务。三、原告诉请的经济损失应否支持（一）本案中，原告未提供证据证实自己从2017年2月16日起向被告提出协助办理房屋过户的请求且被告予以拒绝，因此，原告主张自那时起计算利息，没有事实根据。（二）当事人没有约定因被告违约而造成原告的损失应如何赔偿，且原告也未提供证据证实其实际损失。故原告诉请被告赔偿损失，没有合同依据。（三）《竞买协议书》第八条“特别约定”第四款约定：本次拍卖的标的在办理权属登记或过户中所需文件较多，且可能存在多次过户，因此若标的可以办理权属登记或过户手续，委托人配合办理权属变更的时间可能较长或无法配合，委托人和拍卖人均不承诺办理权证变更的时间，乙方不得以办理权属变更的时间过长或无法办理提出异议。在该协议的附件中，拍卖人及委托人再次就拍卖标的（含涉案房屋）声明：涉案房屋出现说明的瑕疵、缺陷或风险，委托人及拍卖人不承担任何责任，买受人无权要求委托人及拍卖人承担任何损害赔偿责任（侵权责任）。作为竞买人的原告对此确认知悉，并对标的瑕疵和风险不再向委托人及拍卖人提出任何异议。也就是说，原告在缔约时已经知道涉案房屋存在瑕疵，并已声明放弃主张赔偿权利。基于上述分析，原告诉请三被告赔偿其相关经济损失，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告国寿投资控股有限公司、中国人寿保险股份有限公司广东省分公司、中国人寿保险股份有限公司佛山市三水支公司应于本判决生效之日起十日内协助原告柯国健办理将位于佛山市三水区大塘镇建设路50号首层（房屋产权证号：粤房地证字第××号）、佛山市三水区大塘镇建设路50号二、三楼（房屋产权证号：粤房地证字第××号）变更登记至原告柯国健名下的手续。二、驳回原告柯国健的其他诉讼请求。案件受理费21014元,减半收取计10507元，由原告负担736元；三被告负担9771元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何健钊二○一九年五月二对无书记员叶凤华