内蒙古自治区磴口县人民法院民 事 判 决 书（2018）内0822民初2423号原告（案外人）：常某,住内蒙古巴彦淖尔市。公民身份号码×××。原告（案外人）：刘某1，住内蒙古巴彦淖尔市。公民身份号码×××。原告（案外人）：刘某2，住内蒙古呼和浩特市。公民身份号码×××。三原告委托诉讼代理人：徐某，内蒙古金川律师事务所律师。被告（申请执行人）：莫某，住内蒙古巴彦淖尔市磴口县。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张某，系北京市安理（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴某，系内蒙古恒众尧律师事务所律师。第三人（被执行人）：内蒙古天旗房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地内蒙古呼和浩特市和林格尔县。法定代表人：付某，系公司董事长。委托诉讼代理人：王某，系公司副董事长。原告常某、刘某1、刘某2诉被告莫某、第三人内蒙古天旗房地产开发有限公司（以下简称天旗房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告常某、三原告委托诉讼代理人徐某，被告莫某的委托诉讼代理人张某、吴某，第三人天旗房地产公司委托诉讼代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求磴口县人民法院判令终止执行贵院（2017）内0822执1105号执行裁定轮候查封的位于内蒙古自治区巴彦淖尔市××县交汇处XX县**川大酒店附属楼在建工程项目（面积1476.96平米）房地产。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告（申请执行人）与第三人（被执行人）天旗房地产公司民间借贷纠纷一案，磴口县人民法院（2017）内0822执1105号执行裁定（被告莫某申请执行的文书）已发生法律效力，将对XX县人民法院轮侯查封的位于内蒙古自治区巴彦淖尔市××县交汇处XX县**川大酒店附属楼在建工程项目（面积1476.96平米）的房地产进行拍卖。对此原告常某、刘某1、刘某2不服，已向贵院提出执行异议，但被（2018）内0822执异20号裁定书驳回。原告认为，涉案房产早已不是被执行人天旗房地产公司所有，而是申请人的被继承人刘某某所有。2012年10月20日，案外人的被继承人刘某某（常某的丈夫，刘某1、刘某2的父亲）与天旗房地产公司签订《商品房认购协议》，约定由刘某某购买本案所涉房地产，合计价格1200万元，由刘某某1签订协议后一次性支付，天旗房地产公司须在2013年12月31日前将上述房屋交付刘某某1，否则承担约定违约责任（详见商品房认购协议）。协议签订后，刘某某1如约支付了房屋价款1200万元，只是由于天旗房地产公司没有按约定完成工程，故此未交付房产，刘某某1才是贵院执行涉案房产的实际所有人。现在刘某某1由于疾病去世，其继承人有权利提出对该房产的异议之诉。本案原告完全具备足以排除执行的物权期待权：1、在法院查封涉案房屋前已经签订合法有效的买卖合同。2、未办理产权登记的原因不可归责于原告。3、已经履行了买卖合同的全部价款支付义务。综上，依据法律规定，原告向贵院提出案外人执行异议之诉，请求贵院终止对本案标的房地产的查封执行。原告为证明自己的诉讼主张，在庭审中出示以下证据：证据1：2018年11月15日由天旗房地产公司给原告出具的情况说明一份，证明原告与第三人之间房屋买卖合同形成并履行的经过。证据2：付款凭证11份、2012年10月20日刘三平与天旗房地产公司签订的《商品房认购协议》及售房收据各一份，证明2011年10月份原告以借款的形式向第三人天旗房地产公司转账支付13000080元，后因天旗房地产公司不能按照双方约定还款，双方于2012年10月20日达成以物抵债协议。刘某某1用其中1200万元借款用于支付购买天旗房地产公司开发的XX县学府花园酒店附楼，一楼南侧1476.96平米，双方并签订了认购协议。同时也证实双方签订的商品房认购协议书意思表示真实，合同内容合法有效，刘三平并已履行了合同约定的全部内容。证据3：编号2015001号预售报告一份，证实案涉房屋未能网签备案，未能办理产权，未能实际交付，系第三人天旗房地产公司违约所致。质证时被告莫某对证据1真实性不认可，认为天旗房地产公司没有加盖公章，王某作为天旗房地产公司代理人出具该份证明，与证人身份相冲突，且被告不清楚借贷及顶账的细节，但认可以物抵债。对证据2中的付款凭证真实性不认可；对于商品房认购协议书真实性无异议，但认为认购协议书只能请求签订正式的商品房买卖合同，基于认购协议书不产生物权期待权；对于售房收据真实性无异议。对证据3真实性及原告的举证意图均不予认可，认为涉案执行标的连初始登记也没有办理，所以不具备办理转移登记的条件，未办理产权变更登记是双方的过错。第三人天旗房地产公司对原告出示的证据1认可。证据2付款凭证中打给季某和刘某某1的认可，打给乌某、赵某某、赵某的付款凭证需要和财务上核实，对于王某某的凭证不是汇款单而是取款单，对《商品房认购协议》及售房收据认可。对证据3认可。被告莫某辩称:磴口县人民法院作出的（2017）内0822执1105号《执行裁定书》符合法律规定。常某、刘某1、刘某2不是案涉在建房地产项目的所有权人，就执行标的不享有排除执行的实体权益，其诉讼请求依法应予以驳回。一、案涉的被执行人天旗房地产公司在××县交汇处**川大酒店附属楼在建工程项目房地产为被执行人天旗房地产公司所有，三原告对涉案在建工程项目房地产不享有任何不动产物权等权利，磴口县人民法院作出的（2017）内0822执1105号《执行裁定书》符合法律规定应予执行。二、三原告对案涉土地不享有实体权益，不能排除人民法院的强制执行。被答辩人提供的《商品房认购协议书》不属于商品房买卖合同，且案涉在建工程主体工程仍未完工，不可能符合合法占有的情形。被答辩人常某、刘某1、刘某2提供的1200万元白条《收据》及《预售报告》。对于1200万元收据，没有任何支付凭据，而且如此巨大数额又是其他人代替交款、又是所谓认购而且案涉房地产没有预售手续又处于停工状态，被答辩人称一次付款1200万元，明显悖于生活常理。此外，该《商品房认购协议》乙方签字一栏是“任根来代刘某某1”，白条收据交款人处也是“任根来代刘某某1”，该协议全程由任某来操作，刘某某1并未参与，协议中并不能体现出刘某某1的意思表示。因此，被答辩人常某、刘某1、刘某2的主张不能排除人民法院的强制执行。另，答辩人莫某申请执行被执行人天旗房地产公司建设工程合同纠纷中，任根来提起的（2018）内0822执异16号执行异议案件中，任根来也提供一份编号为056的2012年10月20日签订的《商品房认购协议书》，该协议书与被答辩人常某、刘某1、刘某2提供的《商品房认购协议书》签订时间和签订人相同且认购的商品房均为案涉房地产但楼层及面积不同。对比两份《商品房认购协议书》，每平方米房屋均价相差5100多元，在同一天同一人签订同一房地产的两份合同情形下，出现如此巨大差距严重悖于常理。三、《商品房认购协议书》并没有引起案涉在建房地产项目的所有权变动，被答辩人基于认购书既不享有实体权益，也并没有形成优于答辩人的债权的利益，并且损害了与第三人天旗房地产公司之间存在债权债务关系的答辩人的合法权利救济途径，故不能阻却有合法权利的答辩人基于生效法律文书申请强制执行案涉在建房地产项目，被答辩人不享有能够排除执行的实体权益。执行异议程序中，天旗房地产公司称实际情况是天旗房地产公司以此协议书中所涉及的房产抵顶刘某某1的债务。据此，该协议实质上是以物抵债协议，目的在于消灭债权而不是单纯的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起物权变动。且以物抵债协议约定的房产未完成权属变更登记手续，债权人只有债权请求权，而非物权。债权人（本案中的原告常某、刘某1、刘某2）提起执行异议之诉是寻求救济途径不当，在房屋权属变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，并且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与债务人有债权债务关系的当事人（即本案被告莫某）的合法权利救济途径，故不能认定依据以物抵债协议而产生物权期待权及物权本身，以物抵债协议不能阻却有合法权利的第三人（即本案被告莫某）基于生效法律文书申请强制执行。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，被答辩人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。该案中，被答辩人常某、刘某1、刘某2不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益，依据最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，其诉讼请求依法应予驳回。被告莫某为证明自己的辩驳主张，在庭审中出示以下证据：磴口县法院（2016）内0822民初1772号民事判决书、巴市中院（2017）内08民终395号民事判决书、磴口县法院（2017）内0822执1105号执行裁定书、磴口县法院（2018）内0822执异20号执行裁定书各一份，证明被告莫某依据生效法律文书申请强制执行，磴口县法院依法查封被执行人天旗房地产公司开发的的位××县和黄河路交汇处**川大酒店附属楼在建工程符合法律规定，并且磴口县法院的执行异议裁定书也认为原告不是案涉查封的在建工程项目的产权人，天旗房地产公司并未交付案涉在建工程，且天旗房地产公司承认认购协议书是双方达成的以物抵债协议。质证时原告及第三人对被告出示的证据的真实性均无异议。第三人天旗房地产公司述称:2012年10月20日，天旗房地产公司因欠刘某某1、任某某借款4200万元不能按期偿还，经协商，双方达成以物抵债协议，天旗房地产公司以其建设开发的磴口县学府花园楼盘酒店附属楼11674.86平方米抵顶欠刘某某1、任某某借款4200万元，其中，以磴口县学府花园楼盘酒店附属楼超市南一层1476.96平方米建筑抵顶欠刘三平的借款1200万元，以磴口县学府花园楼盘酒店附属楼一层北1474.25平方米建筑和二、三、四层8723.65平方米建筑抵顶欠任根来借款3000万元。协议达成后，天旗房地产公司与刘三平、任根来分别签订《商品房认购协议》，并向刘某某1、任某某出具售房收据。之后由于天旗房地产公司资金链断裂，附属楼一直未能建成，导致无法向刘某某1、任某某交付房地产。2015年，天旗房地产公司试图给刘某某1、任某某办理商品房网签合同手续，并向巴彦淖尔市亨信房屋面积测绘有限公司申请对该附属楼进行了预售前期的面积测绘，该公司于2015年4月7日出具了预售报告，但终因天旗房地产公司未能封顶该附属楼，不具备预售的条件没有给刘某某1、任某某办理成网签合同。天旗房地产公司认为，其与刘某某1、任某某签订的《商品房认购协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护，本案所涉房屋的物权期待权应该归属于刘某某1、任某某，贵院应该支持三原告的异议申请，应依法撤销法院的执行查封裁定,以维护社会交易秩序和法律的尊严。第三人天旗房地产公司未提交任何证据。法院依职权调取了（2017）内0822执1015号执行案件立案审批表、申请执行书各一份，证明被告莫某依据生效的法律文书申请法院对天旗房地产公司强制执行，本院予以立案的事实。质证时原、被告及第三人对法院依职权调取的证据均无异议。本院认为，质证时原、被告及第三人对法院依职权调取的证据均无异议，本院予以采信。被告及第三人对原告出示的证据2中商品房认购协议书及售房收据真实性均无异议，本院予以采信。原告及第三人对被告出示的证据真实性均无异议，本院予以采信。对于原告出示的证据1虽然是第三人代理人在执行异议审查时未出庭所作的说明，但对其与本案开庭时再次向法院提供的说明及其当庭陈述一致的内容，予以采信；证据2中的11张付款凭证无法证实款是打给第三人天旗房地产公司的，本院不予考虑；对证据3与本案不具有关联性，不予考虑。本院查明，本院依据生效的（2016）内0822民初1772号民事判决书，对莫某申请执行天旗房地产公司建设工程合同纠纷一案执行的过程中，2017年12月8日本院作出（2017）内0822执1105号执行裁定书，裁定轮候查封天旗房地产公司在××县交汇处磴口县**川大酒店附属楼在建工程项目（面积8458平方米）。现该工程未完工。另查明，2012年10月20日，天旗房地产公司与刘某某1签订了《商品房认购协议》，该认购协议载明：刘某某1认购天旗房地产公司开发建设的磴口县学府花园楼盘酒店附属楼超市南1476.96平方米，合计1200万，本协议签订后刘某某1向天旗房地产公司一次性全额支付认购以上商品房1200万元及刘某某1平认购的商品房天旗房地产公司于2013年12月31日前交付刘某某1使用等内容，同时由天旗房地产公司出具收据，但该认购协议中买方处及收据交款人处均签有任根来代刘三平字样。庭审中原告及第三人认可天旗房地产公司因欠刘某某1借款1200万元不能按期偿还，经协商，天旗房地产公司以其建设开发的磴口县学府花园楼盘酒店附属楼超市南一层1476.96平方米建筑抵顶欠刘某某1的借款1200万元。又查明，刘某某1于2015年10月14日死亡，原告常某是刘某某1的妻子，原告刘某1、刘某2是刘某某1的儿子。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。该案中，三原告常某、刘某1、刘某2提供了2018年11月15日由天旗房地产公司出具的情况说明、付款凭证、刘某某1与天旗房地产公司签订的《商品房认购协议书》、售房收据及编号为2015001号预售报告，但以上证据中的案涉《商品房认购协议书》的订立是基于三原告的被继承人刘某某1与天旗房地产公司之间的抵账行为，案涉《商品房认购协议书》性质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭刘某某1对天旗房地产公司的债权而非单纯的房屋买卖。本案刘某某1与天旗房地产公司之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然导致房屋权属的变动。况且天旗房地产公司没有按约定完成工程，没有将该房产交付原告，故原告并未合法占有该房产。综上，三原告对案涉执行标的不享有能够排除强制执行的民事权益，三原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定判决如下：驳回原告常某、刘某1、刘某2的诉讼请求。案件受理费100元，由三原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长  孟学琴审 判 员  石 磊人民陪审员  赵国琴二〇一九年五月三十一日书 记 员  刘文燕附判决适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。