辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书［2013］沈中民提字第57号申请再审人（一审被告、二审上诉人）：沈阳华威置业有限公司。法定代表人：金正飞，该公司经理。委托代理人：张咏，辽宁盛竹律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：罗宏迪，女，1984年6月16日出生，汉族。委托代理人：孙国山，辽宁张正律师事务所律师。委托代理人：高艳，女，1959年8月23日出生，汉族。申请再审人沈阳华威置业有限公司（简称华威置业）与被申请人罗宏迪商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院于2012年5月22日作出的［2011］于民二初字第1519号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年10月21日作出［2013］沈中立民申字第208号民事裁定，提审本案。本院依法另行组成由审判员龙国华担任审判长，审判员邹明宇、ＸＸ参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。罗宏迪诉称，2008年5月5日，罗宏迪、华威置业签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，罗宏迪购买华威置业开发的座落于沈阳市于洪区东湖街16甲1-1号4幢261号的一套商品房，建筑面积106.93平方米，总价款408580元，商品房层高2.8米。逾期交房不超过60日的每日按房价款万分之三支付违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人从违约之日起，按房价款日万分之一向买受人支付违约金。经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；房屋交付时间为2008年8月8日前。合同签订后，罗宏迪按约定交付了房价款及其他税费，而华威置业首先逾期22天交付房屋，将不足2.8米高的10.47平方米阁楼按正常面积收取价款，又擅自变更设计，增加了阁楼面积。为了向罗宏迪收取增加的阁楼面积款，而迟迟不向登记部门报送材料，致使罗宏迪的所有权证到现在还不能办理。为了维护自身合法权益，现罗宏迪诉至法院，请求法院依法判令华威置业支付延期办理房屋权属登记的违约金每日40.85元，计算至2012年4月9日止，共计39583.65元；判令华威置业支付延期交房违约金2696.63元；判令华威置业返还10.47平方米购房款67824.21元；判令华威置业承担超出面积（3.56平方米）的价款，13602.76元；由华威置业为罗宏迪办理权属证明；华威置业承担本案诉讼费用。华威置业经本院依法送达起诉状副本后未提出答辩。一审法院审理查明，2008年5月5日，罗宏迪与华威置业签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，罗宏迪购买华威置业开发的坐落于沈阳市于洪区东湖街16甲1-1号4幢261号的一套商品房，该房建筑面积为106.93平方米，层高2.8米，总价款408580元（每平方米3821元）。《商品房买卖合同》第五条规定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理，即（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足，超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第八条、第九条规定，出卖人应当在2008年8月8日前，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期不超过60日交付的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；如逾期超过60日交付的，买受人有权解除合同。第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照第3项处理，即出卖人从违约之日起，按买受人已付房款日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，罗宏迪按合同约定交付了购房款。2008年8月30日，罗宏迪办理入住手续。2012年4月9日，沈阳市房产测绘中心出具情况说明一份，内容为：经调查沈阳市房产测绘档案07171号、并查找该房屋电子数据库，于洪区东湖街16甲1-1号261房间建筑面积为110.49平方米，其中层高≥2.2米的阁楼部分建筑面积为14.03平方米，六层主户室建筑面积为96.46平方米。另查明，双方在合同中对阁楼部分未做约定，因罗宏迪拒绝补交面积差房款，房屋权属证书一直未办理。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。罗宏迪与华威置业自愿签订商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，罗宏迪已按合同约定履行了义务，华威置业逾期超过22天向罗宏迪交付房屋，应按合同约定承担违约责任，即2696.63元（408580元×0.0003×22天）。关于罗宏迪请求华威置业为其办理房屋权属证书及华威置业承担逾期办证违约金的主张，根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，罗宏迪于2008年8月30日办理入住手续，但至2012年4月9日仍未取得房屋权属证书，已超过合同约定的日期，华威置业应协助罗宏迪办理房屋权属证书。并按合同约定向罗宏迪承担违约责任，即39141元（408580元×0.0001×958天）。关于罗宏迪请求华威置业返还10.47平方米购买款的主张，华威置业交付给罗宏迪的房屋，符合合同约定层高2.8米的面积为96.46平方米，少于约定面积10.47平方米。根据合同第五条的规定，在10.47平方米中，面积误差比在3％的面积为3.21平方米，该部分购房款为12265.41元，绝对值超出3％的面积为7.26平方米，该部分购房款为27740.46元，故华威置业应向罗宏迪返还购房款67746.33元（12265.41元＋27740.46元×2倍）。关于罗宏迪请求华威置业承担超出面积价款的主张，因双方在合同中对阁楼部分未做约定，阁楼部分应属华威置业对罗宏迪的赠送，故对超出合同约定面积3.56平方米（110.49平方米-106.93平方米）的价款13602.76元（3821元／平方米×3.56平方米），应由华威置业承担，故对罗宏迪的主张，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第一百一十三条二款、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条一款一项之规定，判决：一、沈阳华威置业有限公司于判决发生法律效力之日起15日给付罗宏迪逾期办理房证违约金39141元（计算至2012年4月9日）；二、沈阳华威置业有限公司于判决发生法律效力之日起15日给付罗宏迪逾期交房违约金2696.63元；三、沈阳华威置业有限公司于判决发生法律效力之日起15日向罗宏迪返还10.47平方米购房款67746.33元；四、沈阳华威置业有限公司于判决发生法律效力之日起15日为罗宏迪承担超出面积的房款13602.76元；五、沈阳华威置业有限公司于判决发生法律效力之日起15日协助罗宏迪办理房屋权属证书；如果华威置业未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2763元，由沈阳华威置业有限公司承担。申请再审人华威置业称，请求撤销原审判决，发回重审，驳回被申请人罗宏迪的诉讼请求，本案的全部诉讼费用应该由被申请人罗宏迪承担。被申请人罗宏迪辩称，同意原审判决，请求维持原判。本院对原审查明的事实予以确认。本院再审认为，1、关于华威置业提出的逾期办理房屋权属登记违约金的数额问题。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，罗宏迪于2008年8月30日办理入住手续，华威置业依合同约定应当在2009年8月25日前履行该合同义务，而华威置业于2010年7月21日将罗宏迪购买的住房在相关部门进行产权登记备案，故华威置业应支付2009年8月26日至2010年7月21日止的逾期为罗宏迪办理产权登记备案手续的违约金，数额为408580元×0.0001×330天=13483.14元。2、关于华威置业提出原审判决华威置业返还10.47平方米购房款及华威置业承担超出合同约定面积款错误的问题。2008年5月5日，罗宏迪与华威置业签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，罗宏迪购买华威置业开发的坐落于沈阳市于洪区东湖街16甲1-1号4幢261号的一套商品房，该房建筑面积为106.93平方米，层高2.8米，总价款408580元（每平方米3821元）。华威置业交付给罗宏迪的房屋，符合合同约定层高2.8米的面积为96.46平方米，少于约定面积10.47平方米。因合同对阁楼部分未作约定，且阁楼部分未达到合同约定的2.8米，故原审判决华威置业返还罗宏迪10.47平方米的房款及华威置业承担超出合同约定的面积款并无不当。根据合同第五条的规定，在10.47平方米中，面积误差比在3％的面积为3.21平方米，该部分购房款为12265.41元，绝对值超出3％的面积为7.26平方米，该部分购房款为27740.46元，故原审判决华威置业向罗宏迪返还购房款67746.33元（12265.41元＋27740.46元×2倍）及由华威置业承担超出合同约定面积3.56平方米的价款13602.76元并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持沈阳市于洪区人民法院［2011］于民二初字第01519号民事判决第二项，即“沈阳华威置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日给付罗宏迪逾期交房违约金2696.63元”；第三项，即“沈阳华威置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日向罗宏迪返还10.47平方米购房款67746.33元”；第四项，即“沈阳华威置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日为罗宏迪承担超出面积的房款13602.76元”；第五项，即“沈阳华威置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日协助罗宏迪办理房屋权属证书”；二、变更沈阳市于洪区人民法院［2011］于民二初字第01519号民事判决第一项，即“沈阳华威置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日给付罗宏迪逾期办理房证违约金39141元（计算至2012年4月9日）”为“沈阳华威置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日给付罗宏迪逾期办理房证违约金13483.14元（计算至2010年7月21日）；三、驳回沈阳华威置业有限公司、罗宏迪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费2763元，由沈阳华威置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙国华审 判 员  邹明宇代理审判员  张 震二〇一四年三月六日书 记 员  韩 丹本案判决所依据的相关法律第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。