上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第145号原告黄益昌。原告秦绥芳。被告吕晓宇。委托代理人贾某。原告黄益昌、秦绥芳与被告吕晓宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理。依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄益昌、秦绥芳、被告吕晓宇的委托代理人贾某到庭参加诉讼。原告黄益昌、秦绥芳诉称，2013年6月，原告欲出售位于上海市闵行区上中西路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）。邻居夏某夫妇及被告父亲得知消息后，由夏某夫妇出面介绍，原、被告口头商定涉案房屋转让净价为人民币（币种下同）126万元。后原、被告及被告的母亲贾某于2013年7月14日签订《上海市房地产买卖合同》和补充协议，约定被告愿意购买被告所有的涉案房屋，面积56.04平方米，总价126万元，合同同时约定原告应于2013年10月31日前将涉案房屋交给被告，被告必须在交房前将剩下的房屋尾款6万元一次性付给原告，随后原告协助被告办理其他水、电、煤等过户手续。2013年10月19日，原告搬离涉案房屋，并在10月22日主动将原告一家的户口迁走。10月20日，原告接到被告母亲的电话，要求移交房屋，原告表示涉案房屋已腾出，只是由于搬迁等原因，原告较忙，过几天会将涉案房屋交给被告。经约定，原告黄益昌一人在10月26日上午赶到涉案房屋与被告的父母见面，但被告父母当时很恼火，先是责怪原告拖延时间，未按他们要求交出涉案房屋，后又说原告私自将屋内设备拆光。但原告仅是将涉案房屋内的一个旧空调、两个旧吊扇、一个旧热水器、一个旧煤气灶、一根挂毛巾的管子拆除，且在签约时，双方口头明确同意原告拆走空调，其他设备是否保留都没有明确说明，被告只是提到要将涉案房屋出租。为此，被告父母与几个要好邻居对原告黄益昌软硬兼施，原告黄益昌在他们的逼迫下，交出了钥匙，又在未征得秦绥芳同意的情况下违心地认可被被告扣款。当时被告的母亲贾某要办理水、电、煤过户手续后再付款，原告黄益昌见钱拿不到，故报了110，警察来后进行调解，除了让黄益昌交钥匙，其他无果。11月4日，被告电话通知原告去办理水、电等过户手续及付款，但当原告于11月5日上午9点赶到XX村时，被告又出尔反尔，说原告将房屋内的电线剪掉了，被告受了损失，要求赔偿，关于付款及过户事宜无法继续进行。对于电线问题，原告此前因不住在涉案房屋，怕线路有隐患，故将涉案房屋内插座里的线路剪断。原告打算在交房时向被告说明，但当时原、被告有矛盾，故没有说明。后原告找中介公司、闵行调解中心进行协调，但均无果。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付购房尾款6万元；2、被告向原告支付违约金3，000元。被告吕晓宇辩称，被告仅同意支付原告购房尾款56，000元，不同意原告的其余诉讼请求。当时购房尾款确有6万元未支付。但是买卖涉案房屋过程中，双方曾口头约定涉案房款包括涉案房屋内的生活设施，但2013年10月26日交接房屋时，被告发现原告违背承诺将原有设施全被拆走。当时被告与原告交涉，原告表示购房款中不包含房屋内的设施。后经民警协调，双方达成协议，原告赔偿被告4，000元，故原告当时在出具的单子上将尾款改为56，000元。且交房当天，原告只交了一套钥匙（总门、铁门、房门）给被告母亲，还有两套钥匙和机顶盒没带来，原告说之后将钥匙和机顶盒全部交接完，并结清水电煤相关费用后再结清尾款。2013年10月27日，被告搬入家具时发现，主卧及阳台内的灯不亮、无法使用，最后发现是电线被剪断，故花费了相应费用并拍摄了照片，当时因仓促未联系原告。10月28日被告到居委会协调，居委会干部也拍摄了相关照片，被告本想由居委会进行协调，原告后与被告约好11月5日至当初买房处协商，但原告不承认剪断电线的事实，遂无法继续协商。11月8日双方到调解处调解，但依旧失败。12月9日，被告想通过居委会解决水电煤的事情，但原告表述其已经向法院起诉。故并非被告违约，而是原告未全面履行合同在先导致。此外，被告已代原告支付了水费24.20元、燃气费580元、电费22.81元，被告应当负担。经审理查明，2013年7月14日，原告黄益昌、秦绥芳（卖售人，签约甲方）与被告吕晓宇（买受人，签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海某房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋，面积56.04平方米，转让价款为100万元；甲方于2013年10月31日前腾出涉案房屋并通知乙方进行验收交接；2013年9月15日前，双方向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该合同第九条约定，乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款10%的违约金，余款返还给乙方；该合同附件三付款协议约定，乙方于2013年7月14日支付甲方首付款34万元，乙方申请公积金贷款16万元，贷款不足部分现金补足，乙方于交易过户前支付甲方房款44万元，乙方于交房当天支付甲方房款6万元；该合同附件四约定，甲方在合同所约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。合同还对其他内容作了约定。同日，原告黄益昌（卖售方，签约甲方）与被告吕晓宇（买受方，签约乙方）签订《房屋买卖补充协议》，约定涉案房屋购买总价上定位126万元，现双方决定在2013年7月14日签订房屋交易合同价为100万元，另外差价26万元定在房屋买卖合同签订时与该买卖合同的首付款34万元共60万元由乙方一次性在2013年7月14日付给甲方；由于乙方要进行贷款的原因，过户手续要持续一段时间，乙方愿意在2013年8月5日再一次性付给甲方60万元，而不必等贷款成功，待乙方的贷款到达甲方的账户，甲方必须将贷款如数还给乙方；其他房屋尾款交付与交房以房屋买卖合同为准。被告的委托代理人贾某亦在该协议书上签字。前述合同、协议签订后，被告按约向原告支付了购房款120万元。涉案房屋于2013年8月17日变更登记至被告名下。2013年10月26日，原、被告办理涉案房屋的交接手续。交接当日，原、被告就涉案房屋内的设施设备发生争议。后原告黄益昌出具书面材料一份，载明交接当日水、电、煤的抄表数，欠房款5.60万元等内容。本案审理过程中，原告认可被告代其支付的水费24.20元、燃气费580元、电费22.81元，但表示会在本案结束后向被告支付。对此，被告表示因原告认可被告代原告支出的水、电、燃气费，故其就该些费用不作为反诉提出。此外，就被告为涉案房屋的修缮所支出的费用，被告也不作为反诉提出。以上事实，由原告提供的原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，被告提供的2013年10月26日由原告黄益昌出具的书面材料、水电煤发票等证据及当事人的庭审陈述所证实。本案审理过程中，应被告申请，本院传唤证人夏某、顾某、俞某、孙某、彭某当庭作证。证人夏某述称，其与原、被告住同一小区，其与被告住同一栋楼，2013年，原告想出售房屋，被告想购买房屋，故其向被告提供了涉案房屋的信息。其老婆陪被告至涉案房屋看房。看房后，原、被告下楼，在其面前协商。原告说房子内的装修都保留，其没听到过空调必须拆除之类的话。大概9月底、10月初，原告到其家门口，其对原告说，被告已经将钱给原告了，原告应将钥匙交给被告，之后原告叫来110，其只听到警察说“恢复原状”，原告说“好好”，之后听到他们协商价格，最后原、被告双方谈好价格是4，000元。证人顾某述称，其和原、被告是邻居，2013年7、8月份，被告谈买房的事情，其也跟着一起去。其听到原、被告商量，最终成交价126万元，房屋内的固定装修、空调、煤气灶、热水器等都留下来。之后的事情其不清楚。交房时，其没有上楼，其只听到他们吵架，吵什么，其不清楚。后来警察来了，原、被告双方就谈赔偿事宜，最后双方谈妥为4，000元。之后的事情，其不清楚。证人俞某述称，其系XX村的居委书记，2013年10月28日被告的委托代理人贾某来居委会表示原告将房屋内的电线剪掉，居委会也派调解干部到房屋内查看，调解干部反映电线都被剪掉了，也拍了照片。其29日到房屋内，看到电线确实是剪掉了，之后是否修好其不清楚。后续事情其交给了孙某去协调。12月9日孙某打电话给原告要他过来协商，但原告未到。证人孙某述称，其系XX村居委会的调解员，2013年10月28日，被告到居委会反映原告将房屋内电线都剪掉了，其就带了照相机去现场拍了照片，当时其看到新排的电线，能够看到电线被剪断的痕迹，也看到毛巾架被拆除的痕迹。后被告和其回到居委会，被告说原告还有尾款在她手里，希望其能够帮忙调解，其让被告把原告也叫过来，其可帮忙调解，但后来一直没有消息。其把信息反馈给居委书记，也打过电话给原告，但原告拒绝了。12月9日因为水电煤的单子在其手里，且被告反映有尾款在被告那里，其想能调解就都调解掉，于是就联系原告，但原告拒绝了。证人彭某述称，其在上中西路XX号-X开五金店。2013年10月27日中午12点多，被告的委托代理人贾女士的丈夫到其店里表示家里的灯不亮，叫其去看一下如何修理。故其到涉案房屋内查看，当时贾女士夫妇均在屋内。其发现客厅的灯是亮的，卧室的灯确实不亮。之后反复通过更换灯管、灯架、开关、接明线等方式，灯仍然不亮，原因不明。在排查原因的过程中，贾女士提出因插座、开关老旧、有些松动，故要求换插座、开关，于是其换了五个新插座、三个开关。更换过程中，其发现其中一个插座的零线被黑胶布缠绕着，未与插座连接，故我取掉黑胶布、剥开铜线并与插座连接后，发现卧室的灯、插座均能正常使用了。10月28日上午，因贾女士夫妇表示卫生间内与洗衣机连接的水龙头漏水、不好使，故其又帮忙更换了水龙头，其还安装了卫生间里的浴帘杆和浴帘、毛巾架，更换了卫生间吊顶上里的灯，将原先的螺口普通灯泡更换为节能灯泡（原先的灯泡虽亮，但其在旋灯泡时灯头和玻璃都分离了，说明原来的灯使用时间很长了），其又安装了客厅壁灯节能灯泡（原先无灯泡）、阳台墙上的灯头（原先也是无灯泡），帮贾女士安装了新购置的厨房间煤气灶，为此其提供了煤气软管（连接煤气灶和煤气阀），后又帮贾女士安装了客厅的吊扇，为此其提供了风扇调速器。此后其又帮贾女士安装了卧室内的窗帘轨道。为此，其向贾女士收取了600多元，其中人工费260元，贾女士在其处买东西300多元。对前述五位证人的证人证言，被告均表示认可。但原告认为，夏某和顾某确实是原告当时的邻居，原、被告是通过他们介绍的。对于夏某的证言，原告认为基本属实，但之后的事情，夏某没有参与，夏某的陈述均是听他老婆说的，虽然10月26日夏某确实在场，但夏某仅起到一点协商的作用。对于顾某的证言，虽然顾某带被告上来看房，但顾某陈述的关于装修的事情不属实，当时原告明确说明空调要拆掉的，10月26日顾某不在场，相关纠纷，她实际也不清楚。关于俞某的证言，原告没有和俞某打过交道，俞某陈述的内容，原告无法核实，10月26日交房至10月29日俞某至涉案房屋内查看，此间有3天时间，房屋内的情况其也不清楚。关于孙某的证言，孙某确实打过电话给原告，要原告去调解，原告认为居委会都是被告认识的人，故原告没去。12月9日，居委会打电话给原告要调解，原告没有答应。关于彭某的证言，原告表示其不认识该证人，被告更换东西的时候，原告也没有参与，涉案房屋内部的东西在交房时都是好的，原告仅是为了避免安全隐患故剪断电线，被告要更换东西，与原告无关。本院认为，上述五位证人的证言，客观真实，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容合法，原、被告本应按约履行。现被告已支付了房款120万元，尚余6万元尾款未支付。根据买卖合同约定，被告应当于交房当天支付原告房款6万元。但根据被告提供的由黄益昌书写的材料、双方庭审陈述及证人证言可看出，交房当天，原告黄益昌与被告的委托代理人贾某就涉案房屋内的设施设备发生争议，经协商，原告黄益昌同意被告应当支付的尾款为5.60万元，为此其书写了书面材料确认被告欠付的尾款为5.60万元。虽然黄益昌庭审中表示其是在被迫的情况下书写的，但本院认为，黄益昌作为完全民事行为能力人，应当对其书写的材料承担完全民事责任，黄益昌并未举证证明其被逼迫的事实存在，故本院对黄益昌的该点意见，不予采纳。关于两原告主张该书面材料无秦绥芳的签字，且黄益昌当时亦未征得秦绥芳同意，故该材料无效的意见，本院认为，两原告系夫妻关系，秦绥芳、黄益昌共同参与了涉案房屋交易的大部分过程，被告有理由相信黄益昌有权代表秦绥芳办理交房手续、协商尾款金额。故黄益昌书写有关尾款的材料合法有效，对黄益昌、秦绥芳均具有约束力。据此，本院认定，被告应当向原告支付的购房尾款金额为5.60万元。关于原告要求被告按照买卖合同第九条承担违约金的诉讼请求，虽然原告已自动调整按5%计算违约金，但是本院注意到，该条文是针对被告迟延付款导致合同解除后，被告所应承担的违约责任，并非针对合同履行期间，被告迟延付款所应承担的违约责任，此外，原、被告签署的买卖合同、补充协议均未约定被告延迟付款所需承担的违约责任，故原告主张该违约金的诉讼请求，无合同依据。另，本院注意到，原、被告虽然交房时就涉案房屋内的设备设施的遗留问题发生争议并经协商确定最终尾款是5.60万元，但之后，被告又发现涉案房屋内的电线被原告剪断，对此原告在庭审中也承认其为了安全隐患而剪断电线，但对于该情况，原告并未在交房时如实告知，导致被告为了排查原因，找了证人彭某前来测试、维修，为此支出了部分钱款。而对该部分钱款如何分摊，被告曾试图通过居委会予以协调，欲与尾款部分一并解决，但双方未能协商解决。故被告迟延支付尾款也系事出有因。因此，原告要求被告承担逾期付款的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告吕晓宇于本判决生效之日起三日内向原告黄益昌、秦绥芳支付购房尾款56，000元；二、驳回原告黄益昌、秦绥芳的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计706.25元，由原告黄益昌、秦绥芳共同负担93.07元，由被告吕晓宇负担613.18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张莉二〇一四年三月二十四日书 记 员  林舒附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。