广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初3253号原告：梁正君（反诉被告，以下统称原告），女，1979年4月26日出生，汉族，身份证地址成都市温江区，委托诉讼代理人：钟锦锋，广东蛇口律师事务所律师。被告：宋绪伟（反诉原告，以下统称被告），男，1966年1月28日出生，汉族，身份证地址广东省深圳市盐田区，委托诉讼代理人：吴海拥，北京市京都（深圳）律师事务所律师。原告梁正君诉被告宋绪伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以合并审理，并依法适用简易程序于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟锦锋、被告的委托诉讼代理人吴海拥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付剩余的违约赔偿37600元（人民币，下同）；2、被告退回租金3133.33元；3、被告退回原告预交的水电费266元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月28日，原告与被告签订了房屋租赁合同书，约定被告将深圳华润城润府二期（一区）C座2702租给原告使用，原告应于每月18日前向被告支付月租金18800元，租期为三年，自2018年5月18日起至2021年5月17日止，并在合同的第八条约定了违约责任，如被告提前解除租赁合同、收回房屋，应向原告双倍返还租赁押金。合同签订当日原告向被告支付了租赁押金37600元及5月份的租金18800元、预交水电费266元，向中介支付了中介费6000元，被告及中介也向原告出具了收据。原告入住后依约于每月18日向被告支付月租金18800元。2018年8月，被告突然称要收回房屋，提前解除租赁合同，双方协商后达成了协议，约定原告按被告要求提前搬离房屋，被告则退还押金并赔偿两个月租金，及被告共计需向原告支付相当于四倍月租金的违约赔偿，另如果原告在18号之前提早退房，则被告按天向原告退还房租。后被告以卡上只有两个月的钱为由向原告先行转账了37600元，称待退房时一并结清剩余的37600元。2018年9月13日，原告提前搬离房屋，9月14日，被告向原告丈夫发送短信确认了房屋完好接收，之后却以原告划伤房屋地板而拒绝支付剩余的违约赔偿37600元和提前退房的租金及预交水电费。原告认为，被告已构成违约，有违诚实信用，损害了原告合法权益，现提起诉讼，望判如所请。被告答辩称，原告在租赁期间不曾交纳过水电费、物业管理费、停车费等费用，已构成违约，被告有权解除合同收回房屋，无需向原告退回押金。被告向本院提出反诉请求：1、原告向被告返还37600元押金；2、原告向被告支付2018年5月至9月水电费、排污费、垃圾处理费、物业管理费、停车费等费用9838.87元；3、原告向被告支付地板维修费、清洁费共计3800元；4、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：被告与原告签订的《房屋租赁合同书》约定，租赁期间房屋的管理费、清洁费、水电费、煤气费等费用均由原告承担，合同签订后，原告已于2018年4月29日实际入住，并为其黑色奔驰汽车（车牌粤Ｂ×××××）在物业管理处办理了停车手续。2018年8月，被告与原告协商提前解除合同，收回房屋，并向原告退回押金37600元，同时约定原告将水电费、物管费等费用结清。2018年9月14日，原告再搬家过程中，划伤地板且利用餐边柜，故意隐藏划伤痕迹，后原告亦在微信聊天中认可地板划伤事实。收回房屋后，被告请了工人对房屋进行清洁以及地板维修，共计花费3800元，但原告至今未向被告支付上述费用。2018年9月，华润城润府二期物业服务中心催促被告缴纳2018年5月至9月物业管理费、水费、垃圾处理费、电费等费用，被告前去物业服务中心才了解到原告在租赁期间从未缴纳过上述费用，也从未向被告支付过上述费用，依据合同第七条第六款以及违约责任条款的规定，原告的行为已构成违约，被告有权终止合同收回房屋，无需向原告退回押金。得知此事后，被告多次要求原告返还已退押金37600元，并支付上述费用，但是原告不予配合。2019年4月，华润城润府二期物业服务中心向被告出具了涉案房屋在租赁期间所产生的费用明细证明，证明原告在此期间从未缴纳上述费用的事实，经告知原告，原告仍不予支付。综上，原告未按合同约定支付管理费、水电费等费用，已构成违约，为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求贵院依法支持被告的反诉请求。原告针对被告的反诉答辩称：1、如被告缴纳所有相关费用并提交有效证据，原告愿意支付上述费用；2、从被告2018年9月14日的短信可知被告认可原告拖欠水电费等费用的事宜；3、如被告能提供维修地板的正式发票，原告愿意支付地板维修费；4、原告已于2018年9月13日搬出涉案房屋，且被告已确认房间完好接收，现被告要求支付清洁费没有依据；5、原告没有违约，无需支付违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月28日，被告宋绪伟（出租方、甲方）与原告梁正君（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于深圳华润城润府二期（一区）C座2702号房（涉案房产）出租给乙方使用；租期三年，自2018年5月18日起至2021年5月17日止；本合同签订之日，乙方须向甲方支付相当于两个月租金的租赁押金（即37600元）和首月租金18800元；租金为每月18800元；租金应于每月18日前由乙方支付给甲方；在租赁期间房屋的管理费、清洁费、水费、电费、煤气费、电话费等费用均由乙方承担并负责支付；乙方必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费两月，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方须无条件立即迁出该物业且承担违约所造成的全部责任，及负责赔偿甲方的经济损失；若甲方提前解除租赁合同，收回房屋的，甲方应向乙方双倍返还租赁押金；及其他内容。2018年8月，被告向原告提出提前终止合同，收回涉案房屋。2018年9月9日，被告向原告转账相当于两个月租金的赔偿金。为证明被告提前解除合同，原、被告达成协议，被告退回押金（相当于两个月租金）及赔偿两个月租金，且被告同意先转两个月租金，余下两个月租金等退房时一并结清，原告向法庭提交了聊天记录予以佐证，被告对该聊天记录真实性予以确认，但认为该证据亦证明原告未缴纳过物业管理费、水电费等，并且划伤地板的事实。原告对未缴纳物业管理费、水电费等费用及划伤地板的事实予以确认。为证明原告已向被告支付押金37600元及5月份租金18800元及提前预交的水电费266元，原告向法庭提交了银行流水予以佐证，被告对该流水真实性予以认可，但认为该流水证实了原告仅支付了押金及租金，并未缴纳过物业管理费、水电费等。为证明原告在租赁期间未支付物业管理费、水电费、排污费等共计8838.87元，被告向法庭提交了华润城润府二期物业中心出具的《关于华润城润府二期C栋27022018年5月至9月所产生的费用证明》；为证明原告需向被告支付停车费1000元，被告向法庭提交了原告为其汽车粤Ｂ×××××办理停车手续的的照片；原告对该证据真实性合法性予以认可，但称据其所知，物业公司并不收取物业管理费、停车费。为证明原告在搬家过程中划伤地板及被告为此支付3000元维修费的事实，被告向法庭提交了照片、微信聊天记录和收款收据，原告对上述证据的真实性予以认可，认可其划伤地板的事实，但仅同意在被告提供正式发票的情况下方承担维修费。为证明被告在原告搬离房屋后请清洁阿姨清洁涉案房屋并为此支付800元，被告向法庭提交了收条，原告对该收条的真实性、合法性、关联性均不予以认可。庭审中，原、被告双方一致确认涉案房屋租赁合同已解除。庭审中，原告确认其并未向物业公司交纳过物业管理费、水电费等费用，被告确认其于2018年9月得知原告从未交纳过上述费用。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方成立房屋租赁合同关系，应依约履行义务。虽原、被告一致确认涉案合同已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故涉案合同的违约条款仍有效，应继续履行。本案中，根据合同第八条违约责任第一款约定，若甲方提前解除租赁合同，收回房屋的，甲方应向乙方双倍返还租赁押金。被告于2018年8月向原告提出提前解除租赁合同、收回涉案房屋，构成违约，依照合同约定应当承担返还双倍押金的责任。由于被告已于2018年9月9日向原告支付37600元，被告尚有37600元需向原告支付。关于被告反诉请求原告返还押金37600元的诉讼请求。本院认为，虽被告提出依照合同约定，原告拖欠物业管理费、水电费等超过两个月，被告有权终止合同、收回房屋，但被告并无提交相关证据证实其或物业公司在租赁期间有向原告催收物业管理费、水电费等费用的通知，且根据其在庭审中陈述，其于2018年9月方得知原告尚欠物业管理费、水电费等费用，但其于2018年8月已向原告提出终止合同，被告终止合同并非基于原告违约在先，其提前终止合同仍构成违约。故关于其要求原告返还押金37600元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告退回提前搬离房屋的租金3133.33元的诉讼请求。本院认为，结合被告于微信中表示“我会按合同约定赔你两个月的房租，9月18日前结清所有费用，提前退房的房租我会按天退你”以及2018年9月12日，原告微信告知被告“明天上午约了搬家公司。明天下午约好人做清洁，后天上午做交接”；2018年9月13日，原告微信告知被告“房子已经腾空，卫生已经搞好，你什么时候过来做交接”，被告回复原告“我9点到”；2018年9月14日，原告微信告知被告“房子已经交接，什么时候退回押金”。原告已于2018年9月13日搬离涉案房屋，被告应依约退还原告提前搬离房屋的租金3133.33元（18800元／30天×5天）。关关于原告要求被告退还其预交水电费266元的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同解除的，当事人可以要求恢复原状。被告对原告提交的银行流水真实性予以认可,虽不认可该款项的性质，但对该款项性质并无提出其他主张，抗辩不能成立，被告需向原告退回其预交的266元水电费。关于被告反诉请求原告支付租赁期间的水电费、排污费、垃圾处理费、物业管理费、停车费等费用9838.87元的诉讼请求。本院认为，根据涉案合同第六条约定，租赁期间房屋的管理费、水电费、煤气费等费用应由原告承担，原告在庭审中承认其并未支付过上述费用，对被告提交的华润城润府二期物业中心出具的《关于华润城润府二期C栋27022018年5月至9月所产生的费用证明》的真实性亦予以认可，故被告应向原告支付租赁期间的物业管理费、水电费等费用8838.87元；关于被告反诉要求原告支付的停车费1000元，由于被告并未提交催收或缴纳停车费的相关证据，故该请求本院不予支持。关于被告反诉请求原告支付地板维修费3000元、清洁费800元的诉讼请求。本院认为，由于原告认可其划伤地板的事实且对被告提交的深圳市都宜装饰设计工程有限公司出具的《收款收据》真实性予以认可，关于地板维修费3000元的诉讼请求本院予以支持；关于清洁费800元的诉讼请求，由于被告单方面提前解除合同，要求原告承担清洁没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告宋绪伟于本判决生效之日起十日内向原告梁正君支付剩余的违约赔偿金37600元；二、被告宋绪伟于本判决生效之日起十日内向原告梁正君退回租金3133.33元；三、被告宋绪伟于本判决生效之日起十日内向原告梁正君退回预交的水电费266元；四、原告梁正君于本判决生效之日起十日内向被告宋绪伟支付水电费、排污费、垃圾处理费、物业管理费等费用8838.87元；五、原告梁正君于本判决生效之日起十日内向被告宋绪伟支付地板维修费3000元；六、驳回被告宋绪伟的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费412.49元，由被告负担；反诉案件受理费270元，由原告负担24元，由被告负担246元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  林陈纯二〇一九年五月二十日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求损失赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。