青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2013）西民一终字第179号上诉人（原审原告、反诉被告）解安清，女，汉族，1976年6月7日生。委托代理人石国荣，男，汉族，1974年10月5日生。被上诉人（原审被告、反诉原告）行三萍，女，汉族，1975年10月16日生。委托代理人行立萍，女，汉族，1968年9月29日生。委托代理人康禄财，男，汉族，1973年12月7日生。上诉人解安清因与被上诉人行三萍房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省格尔木市人民法院（2012）格民初字第1068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月21日受理后，依法组成合议庭于2013年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人解安清的委托代理人石国荣、被上诉人行三萍的委托代理人行立萍、康禄财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）解安清诉称，2008年1月10日，原、被告经协商，原告将使用的位于格尔木市铁路东区泰和小区38-3-102室房屋一套（面积55平方米），以45000元的价格通过内部过户的方式转让给被告，并签订房屋买卖协议，合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。但在办理内部转让手续时，因对方隐瞒已经内部购房的事实，造成青藏铁路公司不予办理，协议无法履行，也因此造成原告购买西宁青藏花园48号楼1071室住房无法再享受福利补贴。原告多次与被告协商解决，但被告置之不理，无奈原告只能向西宁仲裁委员会格尔木办事处申请仲裁，西宁仲裁委员会于2012年7月27日出具仲裁裁决书，原告对该仲裁有意见，并于2012年8月28日向西宁市中级人民法院申请撤销裁决书。9月26日西宁市中级人民法院经审理认为双方签订的房屋买卖合同无效，并作出（2012）宁法仲字第13号民事裁定书，撤销了仲裁决定。因被告隐瞒已有铁路住房的事实，造成无法过户，双方合同无效，被告应承担责任，因被告至今仍占据原告房屋，合同无效后双方应各自返还，被告亦应支付使用房屋期间的租赁费。故诉至法院，要求判令：1、要求被告返还格尔木市泰和小区38-3-102室房屋一套；2、赔偿2008年1月10日至2013年4月9日共计63个月，每月房租按1250元计算，房租损失78750元，仲裁费2588元；3、案件受理费由被告承担。被告（反诉原告）行三萍辩称，双方签订房屋买卖合同属实。2008年1月6日，被告看到原告张贴于铁路小区房屋出售小广告联系了原告并告知其为父亲买房，被告在向原告询问是否可以办理过户时，原告称其认识青藏铁路公司房管所的人，可以办理过户，并给被告看了《兰州铁路局按成本价出售公有住房买卖协议书》第四条，乙方按成本价购买住房后，拥有全部产权，住用5年后，乙方可依法进入二级市场，在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。原告称保证可以给被告办理过户，但认为被告父亲系退休职工，将来取暖费、物业费从工资中扣除不便，最好是在职职工与原告签订房屋买卖合同。因此，双方经协商后签订了房屋买卖协议，因协议中没有约定被告必须是“无房户”，该情况也可以从原告于2011年6月2日给被告的信中反映出，双方在交易前并未说明被告必须为“无房户”，原告对此并未进行要求，故不存在被告故意隐瞒已有住房无法办理过户的情况。另双方在房屋买卖协议中还约定，被告交付房款后不再承担原告的任何住房补贴，因此原告称其购买西宁青藏花园48号楼1071室住房无法享受福利补贴与被告无任何关系。双方协议还约定该房屋在可以办理过户手续时，由原告办理过户手续并交纳相关费用，原告不得以任何借口推辞，因此，从双方约定可以看出，办理过户时限双方并未明确约定，即隐含着可能暂时无法办理过户的事实，进而证明原告所述“被告故意隐瞒已有一套福利房”的说法不能成立。原告要求被告支付房租损失，既然原告与被告系房屋买卖关系，不是租赁关系，就无从谈及被告需要支付房租。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，但被告考虑如原告给被告办理过户确有困难，在无法给被告办理房屋过户手续的情况下，被告也同意解除双方房屋买卖合同，要求被告按现时商品房售价给被告补差价，房屋返还给原告，故提起反诉，要求：1、解除双方《房屋买卖合同》，由反诉被告解安清退还反诉原告已支付的购房款45000元并赔偿反诉原告直接经济损失10万元；2、反诉被告解安清赔偿反诉原告仲裁费5348元；3、反诉被告解安清承担房屋鉴定费4000元；4、本诉及反诉案件受理费均由反诉被告承担。原审法院查明，2002年10月31日原告解安清作为青藏铁路公司职工给西宁铁路分局铁路内部房地产交易所交纳20851.70元房款后取得格尔木市铁路东区38号楼3单元102室房屋的居住使用权，同日西宁铁路分局铁路内部房地产交易所给原告解安清发放《成本价出售公房领取房屋所有权证专用卡》，载明：产权证号34-110，住户姓名解安清。产权单位分局，产权性质全部，占有比例100%，购房金额20851.70元，房屋坐落青海省格市东区38号楼3单元102室，建筑年代94，建筑面积55㎡，购房人家庭主要成员房主解安清，爱人石国荣。职工住房补贴申请审批表亦显示，该房屋中包含有原告解安清及其丈夫石国荣享有的单位公房补贴。在解安清与兰州铁路局签订的买卖协议书中第四条确定产权和收益中记载：乙方按成本价购买住房后，拥有全部产权。住用5年后，乙方可依法进入二级市场，在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有，第七条其他约定：乙方若将购买的住房私自出租、转让、倒卖、馈赠和改变原住房性质，一经发现，甲方有权解除购房协议，收回住房，并以原购房款的50%给以处罚，剩余部分退还乙方，不计利息。2008年1月10日原告（反诉被告）解安清（甲方）与被告（反诉原告）行三萍（乙方）签订房屋买卖协议，协议约定：甲方自愿将其房屋（产权证号34-110）出售给乙方，乙方自愿买受该房屋，双方不得违约，甲方保证已如实向乙方陈述该房屋权属和其他具体状况，保证该房屋不受他人（单位）追索或承担其他附加款；经协商该房屋价款45000元，乙方向甲方一次性付清；该房屋正式交付以后所产生的物业管理、水、电、燃气、有线电视、采暖相关杂费，由乙方承担；协议生效后乙方不再承担甲方的任何住房补贴；甲方将《房屋产权证》及该房屋的相关权益随该房屋一并转让给乙方，甲方只是名誉上的户主；今后该房屋在可以办理过户手续时，由甲方办理过户有关手续，并交纳相关费用，甲方不得以任何借口推辞，房屋过户所产生的一切费用由甲方负责（如过户费用超过人民币伍仟元时超过部分费用由乙方承担）；甲、乙双方在履行本协议中若发生争议，应协商解决。协商不成的，提交格尔木市仲裁委员会仲裁，仲裁未果，依法向人民法院起诉。该协议由原告解安清与被告行三萍签字确认。原告解安清的丈夫石国荣亦在该协议中签字，见证人为高海。2011年6月2日原告解安清与其丈夫石国荣给行三萍一封信，内容中反映：由于行三萍已有福利房事实（在交易前并未说明），因无法办理过户，要求解决双方买卖房屋的事情，如无法解决，原告将走司法程序。2011年12月1日，原告解安清以被告行三萍故意隐瞒已经拥有铁路福利房的事实，造成无法过户，致使其损失2万元为由向西宁仲裁委员会申请仲裁，要求：1、请求依法裁决解除申请人与被申请人签订的《房屋买卖合同》；2、请求依法裁决被申请人返还位于格尔木市铁路东区38号楼3单元102室住房；3、仲裁费由被申请人承担。仲裁期间，被告行三萍又以房屋买卖合同系双方真实意思表示，系有效合同，解除合同将给被申请人造成较大经济损失为由提起反申请，要求：1、请求依法裁决被反申请人解安清协助反申请人行三萍办理房屋过户手续或赔偿给反申请人直接经济损失6万元及退还反申请人购房款45000元的基础上解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、仲裁费由被反申请人承担。仲裁期间青藏铁路公司西宁电务段给西宁仲裁委员会格尔木办事处出具介绍信一份，证明解安清按照青藏铁路文件规定，在购买青藏花园四期住房时应享受15360元住房补贴，但由于解安清格尔木已购铁路房，因此不能享受该住房补贴，而且格尔木房63.23㎡，在购买青藏花园房屋时按超面积优惠价2850元／㎡计算，差额35408.8元。2012年7月27日，西宁仲裁委员会经审理认为，双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同，且合同已经实际履行，申请人要求解除合同既无合同约定，亦无法律依据；要求返还房屋的请求不能成立，不予支持；对于被申请人请求依法裁决申请人协助办理房屋过户手续或赔偿直接经济损失6万元及退还反申请人购房款45000元的基础上解除双方签订的《房屋买卖合同》的请求，认为协助办理过户手续时房屋出售人的合同义务及法定义务，予以支持，并作出（2012）宁仲裁字第022号仲裁裁决书，裁决：一、申请人的全部仲裁请求不予支持；二、申请人（被反申请人）应依合同约定协助被申请人（反申请人）办理房屋过户手续；三、本案申请仲裁费用2588元，由申请人承担，已预交的仲裁费用不再退回；四、本案反申请仲裁费用5348元，由被反申请人（申请人）承担3208元；反申请人承担2140元。反申请人预交的仲裁费用不再退回。五、被反申请人（申请人）承担的仲裁费用3208元，自收到本裁决书之日起15日内给付反申请人。该仲裁裁决书送达双方当事人后，申请人解安清不服向西宁市中级人民法院提出撤销仲裁裁决书申请。2012年9月26日西宁市中级人民法院经审理认为，解安清与行三萍签订的《房屋买卖协议》虽系双方真实意思表示，但解安清依此协议处分了产权归青藏铁路公司所有，其只有使用权的涉案房屋，违反了《中华人民共和国合同法》第一百三十二条的规定，应认定为无效协议，该协议对双方均不具有约束力。双方当事人均系铁路系统职工且具有完全民事行为能力，对铁路部门职工住房的相关政策及产权归属应当是明知的，对其行为后果各自承担相应的责任。西宁仲裁委员会仲裁裁决解安清依合同约定协助行三萍办理房屋过户手续，不符合法律规定，该协议继续履行将损害房屋所有权人青藏铁路公司的利益，仲裁裁决应予撤销。申请人解安清申请撤销仲裁裁决的理由成立，应予支持。并作出（2012）宁法仲字第13号民事裁决书，裁定撤销西宁仲裁委员会（2012）宁仲裁字第022号仲裁裁决。2012年10月19日原告解安清诉至本院。本案审理期间，被告行三萍提起反诉，并申请对该案争议房屋现在价值及装修进行鉴定。经本院委托，2013年1月28日格尔木市价格认证中心出具格价认（2013）06号价格鉴定结论书，鉴定双方争议房屋标的价格为人民币116435元。被告行三萍支付鉴定费4000元。2013年1月24日青藏铁路公司作出青藏铁物产（2013）13号《青藏铁路公司关于印发已购公有住房内部交易管理暂行办法的通知》，该通知第四条内容：公司内公有住房交易仅限在公司内职工之间交易，以解决公司内职工的住房困难为原则。无能力购买保障性住房的职工家庭可以在公司内部房产交易所交易房改房。凡公司管辖范围内的房改房不得交易给公司以外的其他人员。第六条内容：房改房对受让人的要求（1）受让人（买方）必须是青藏铁路公司内部职工。（2）受让人必须以自用住房为目的，严禁以交易房改房为名，进行危害公共利益、损害他人合法权益的活动。上述事实有房屋买卖协议、职工住房补贴申请表、成本价出售公房领取房屋所有权证专用卡、（2012）宁仲裁字第022号仲裁裁决书、（2012）宁法仲字第13号、青藏铁物产（2013）13号、青藏铁路公司西宁电务段证明、兰州铁路局按成本价出售公有住房买卖协议书、解安清与石国荣信件、房屋买卖协议、（2013）06号价格鉴定结论书、当事人陈述及庭审笔录予以证实。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，本案中，原告与被告签订房屋买卖协议，解安清将青藏铁路公司分配给其享有居住使用权的位于格尔木市铁路东区38号楼3单元102室房屋以45000元的价格出卖给同是青藏铁路公司职工的行三萍，按照西宁铁路分局铁路内部房地产交易所给原告解安清发放《成本价出售公房领取房屋所有权证专用卡》载明产权单位系分局，产权性质全部，占有比例100%，因此，解安清仅仅享有该房屋的占有、使用、收益权，而未取得处分权，在尚未取得处分权的情况下，解安清将房产卖给行三萍，且无证据证实，经实际产权人青藏铁路公司的追认或者在双方签订买卖协议后解安清取得处分权，故双方买卖房屋协议虽系双方真实意思表示，但因处分了不具有处分权的房产而造成该房屋买卖协议为无效协议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告解安清要求被告返还格尔木市泰和小区38-3-102室房屋一套，庭审中，行三萍同意解除双方房屋买卖协议，故双方应各自返还，因此，解安清要求返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告赔偿2008年1月10日至2013年4月9日共计63个月的房租损失78750元，买卖合同虽然无效，但因双方所签订的合同为房屋买卖合同并非租赁合同，合同中约定行三萍在一次性付清房款后不再承担解安清的任何住房补贴，该内容并未违反双方的真实意思表示，因此，原告要求被告支付租赁费的诉讼请求，无事实及法律依据，对该项诉求，本院不予支持。原告要求被告支付仲裁费2588元，因该费用系原告以保障自己利益的最终实现为目的申请仲裁而额外支出，不属于双方买卖房屋而必然产生的损失，且已由仲裁部门确认，故本院不予支持。被告行三萍反诉要求解安清退还已支付的购房款45000元，在行三萍返还解安清房屋后，解安清收取的房款亦应返还，故行三萍要求解安清返还已付房款45000元的诉讼请求，本院予以支持。行三萍要求解安清赔偿直接经济损失10万元。因双方合同约定解安清保证已如实向行三萍陈述该房屋权属和其他具体状况，保证该房屋不受他人（单位）追索或承担其他附加款，并约定今后该房屋在可以办理过户手续时，由解安清办理过户有关手续，并交纳相关费用，解安清不得以任何借口推辞。因此，虽双方合同无效，但该合同的内容系双方当事人真实意思表示，自合同所约定内容看，解安清为铁路公司职工，作为房屋使用权人，对铁路部门职工住房的相关政策及产权归属应当是明知的，在明知的情况下，自行处分了不具有处分权的房产，对其行为后果应承担过错责任，且在双方协议中还约定给行三萍办理过户手续，亦无证据证实在双方买卖房屋是行三萍隐瞒其已有青藏铁路住房的事实，再者考虑格尔木地区青藏铁路公司房产对内对外出卖情况较为普遍，故在其违反双方约定，在青藏铁路公司并未向原、被告主张权利的情况下要求确认合同无效并要求行三萍返还房屋过程中存在过错，因此，理应承担因房产增值所造成行三萍的经济损失，具体数额参照格价认（2013）06号价格鉴定结论书，鉴定双方争议房屋标的价格为人民币116435元，扣除所含45000元购房款后余额为71435元，对该损失理应承担赔偿责任。行三萍要求解安清承担房屋鉴定费4000元，属于对双方争议房产价格的确认，双方理应共同承担。行三萍要求解安清赔偿反仲裁费5348元，亦属于行三萍在仲裁阶段提起反申请以保障自己利益的最终实现为目的而额外支出，且已有仲裁予以确认，故该诉求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、被告（反诉原告）行三萍于本判决生效之日起15日内将位于格尔木市铁路东区泰和小区38-3-102室房屋一套返还给原告（反诉被告）解安清；二、原告（反诉被告）解安清于本判决生效之日起15日内将购房款45000元返还给被告（反诉原告）行三萍；三、原告（反诉被告）解安清赔偿被告（反诉原告）行三萍损失71435元，于本判决生效之日起15日内付清；四、位于格尔木市铁路东区泰和小区38-3-102室房屋鉴定费4000元（行三萍预交），由原告（反诉被告）解安清与被告（反诉原告）行三萍各自承担一半计2000元，其中，原告（反诉被告）解安清承担的2000元于本判决生效之日起15内支付给行三萍；五、驳回原告（反诉被告）解安清要求被告（反诉原告）行三萍赔偿房租损失78750元、仲裁费2588元的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）行三萍要求原告（反诉被告）解安清赔偿仲裁费5348元诉讼请求。本诉案件受理费2759元，由原告（反诉被告）解安清承担；反诉案件受理费1203元，由被告（反诉原告）行三萍承担。解安清不服原判上诉称，裁判依据及结论不准，对上诉人是否有处分标的物的权利及双方的错误认定不准，为维护上诉人的合法权益特提起上诉，请求：1.依法撤销（2012）格民初字第1068号民事判决，判令被上诉人返还上诉人位于格尔木市铁路东区38号楼3单元102室住房的使用权；2.被上诉人赔偿上诉人自2008年1月至2013年7月10日房租的损失78750元；3.一、二审诉讼费均由被上诉人承担。被上诉人行三萍及其委托代理人辩称：1.当时我们双方签订的是房屋买卖协议，并不是租房协议，我方不承担赔偿上诉人房租的损失；2.针对返还房屋及购房款的请求，我方当时是按照商品房价买的该房屋，现在也应该按照商品房价格返还给我；3.虽然协议无效但是都是双方真实意思表示，我方没有赔偿房租的责任，且上诉人称我方隐瞒已经内部购房事实的说法根本不能成立。根据双方当事人的诉辩理由，本案争议的焦点是：1.上诉人解安清与被上诉人行三萍签订的《房屋买卖协议》是否有效？2.上诉人解安清与被上诉人行三萍是否承担对方的损失？经本院审理查明，原判认定事实属实，本院予以确认。本院认为。一、关于上诉人解安清与被上诉人行三萍于2008年1月10日签订的《房屋买卖协议》是否有效的问题。本案中，上诉人解安清与被上诉人行三萍于2008年1月10日签订的《房屋买卖协议》虽系双方真实意思表示，但上诉人解安清所处分房屋产权属于青藏铁路公司所有，其只有占有、使用、收益权，并无处分权。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”以及第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，上诉人解安清对该房屋无处分权，且该房屋的所有权人青藏铁路公司至今未对该《房屋买卖协议》进行追认，因此该协议为无效协议。二.关于上诉人解安清与被上诉人行三萍是否承担对方损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上诉人解安清作为青藏铁路公司职工，处分了无权处分的房屋存在过错，导致《房屋买卖协议》无效，其应承担主要责任。被上诉人行三萍作为买受人未就房屋产权尽到合理的审查义务，亦存在一定过错。结合本案实际情况，酌情判决上诉人解安清向被上诉人行三萍赔偿损失35000元。综上所述，上诉人解安清的上诉理由部分成立。原判认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，并报本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持青海省格尔木市人民法院（2012）格民初字第1068号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；二、上诉人解安清与被上诉人行三萍于2008年1月10日签订的《房屋买卖协议》无效；三、撤销青海省格尔木市人民法院（2012）格民初字第1068号民事判决第三项；四、上诉人解安清赔偿被上诉人行三萍损失35000元，于本判决生效之日起15日内付清；五、驳回上诉人解安清的其他上诉请求；六、驳回被上诉人行三萍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2759元，上诉人解安清承担1379元，被上诉人行三萍承担1379元；一审本诉案件受理费2759元，减半收取1379元，由上诉人解安清承担；一审反诉案件受理费1203元，减半收取601元，由被上诉人行三萍承担。本判决为终审判决。审 判 长  巴学农审 判 员  党雪仁代理审判员  谢文娟二〇一四年三月二十八日书 记 员  杨丽丽