广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法桂民三初字第12号原告佛山市南海区桂裕物业管理有限公司。法定代表人钟宇钊。委托代理人何杰颜，是原告公司员工。委托代理人李铁锁，是原告公司员工。被告邓文杰。原告佛山市南海区桂裕物业管理有限公司（下称桂裕公司）与被告邓文杰物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月24日受理后，依法适用简易程序，由审判员汤镜波独任审理，本案于同年3月10日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人何杰颜和李铁锁、被告邓文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告是佛山市南海区A苑9座13A01房的业主。原告与被告于2004年11月29日签订了《前期物业管理服务协议》，约定被告按建筑面积0.8元／平方米收取物业管理费，同时协议第四条第八款明确规定“以后物业管理费收费标准按服务成本调整”。2013年4月起，因成本增加，管理费由原来的0.8元／平方米调整至1.15元／平方米，这一收费标准已经佛山市物价部门的审批通过，并通过所在小区77.57%业主同意，调整后收费标准是合法合理的，但被告却执意认为调价是违法行为，并以此为由一直拒绝交纳物业管理费。从2013年4月至2013年12月止被告共拖欠物业管理费1527.68元，滞纳金545.2元。为此，请求法院依法判令：1、被告向原告支付2013年4月至2013年12月的物业管理费共1527.68元（其中包含了水电分摊费和电梯分摊费，具体多少暂时不清楚，2013年4月份开始提价以后被告就没有缴纳物业管理费）；2、被告支付按每日千分之五从2013年7月1日开始直至2013年12月31日止逾期付款的滞纳金545.2元（以125.78平方米×每月1.15元／平方米×3个月为本金计算）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。补充：由于对水电分摊费和电梯分摊费的数额不清楚，原告同意对水电分摊费和电梯分摊费另案起诉。被告辩称：要求原告按每月0.8元／平方米收费，直到业主委员会／业主大会协商通过；要求原告尽快召开业主大会（大会人数要有50%以上，否则无效）；请求诉讼费用由原告承担。原告作为本小区物业管理公司在没有召开业主大会／业主会员会的情况下单方面提出升价，调整物业管理费意见征询和调整住宅物业管理费意见征询汇总统计表与同意书相混淆，以此作为提价依据，是一种不合法行为，本人仍然愿意依照0.8元／平方米标准每季度交纳共301.87元给原告，但受到原告的屡次拒收。请求驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、企业法人营业执照、被告身份证（各1份，复印件，除被告身份证外其他与原件核对无异），证明原、被告的诉讼主体资格。2、江南名居前期物业管理服务协议（1份，复印件，与原件核对无异），证明2004年11月29日，原告与被告签订了涉案物业管理服务协议，原告为被告位于佛山市南海区桂城A苑9座13A01的房屋提供物业服务，合同第四条第8款对物业管理费进行了明确的约定，即于2009年1月1日前保持不变，以后的物业管理服务费用标准按物价局批文或服务成本调整。3、调整物业管理服务费意见征询（30组，复印件，与原件核对无异）、江南名居1-4期调整住宅物业管理服务费意见征询汇总统计表（6份，复印件，与原件核对无异）、物业服务收费备案表（1份，复印件，与原件核对无异）、关于江南名居住宅小区开展调整物业管理服务费意见征询等结果的公示（1份，复印件，与照片核对无异），证明因成本增加，原告按照合同的约定提升服务服务费用，由原来的0.8元／平方米调升至1.15元／平方米，该行为征求了77.57%的业主同意，同时也报物价部门批准，原告提升价格的行为合法。经庭审质证、辩证，被告对原告举证1无异议。对举证2的真实性没有异议。对举证3中调整物业管理服务费意见征询、江南名居1-4期调整住宅物业管理服务费意见征询汇总统计表的真实性不予确认，对合法性有异议，物业管理费提升需要经业主代表大会和业主大会同意，对意见征询、统计表是如何出来的不清楚；对物业服务收费备案表的真实性没有异议，即使是真的该备案表也是物价局同意的，业主没有同意；对关于江南名居住宅小区开展调整物业管理服务费意见征询等结果的公示的真实性不予确认。诉讼中，被告没有证据向本院提交。经审查，原告举证1-2，被告对其真实性没有异议，本院确认其真实性。对原告举证3中的调整物业管理服务费意见征询和江南名居1-4期调整住宅物业管理服务费意见征询汇总统计表，有原件进行核对，且每个业主均留有联系电话号码，以便物价部门和业主予以监督，故本院确认其真实性；对原告举证3中的对物业服务收费备案表，被告对其真实性没有异议，本院确认其真实性；对原告举证3中的关于江南名居住宅小区开展调整物业管理服务费意见征询等结果的公示，与原告举证3的其他证据能相互印证，故本院予以采信。根据上述采信证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：1997年6月16日，桂裕公司登记成立，经营范围包括物业管理、停车服务。2004年11月29日，原告桂裕公司（甲方）与被告（乙方）签订一份《A居前期物业管理服务协议》，约定乙方将涉案房产即南海区A苑9座13A01房委托甲方实行物业管理，住宅按建筑面积每月每平方米0.8元计算，由原告根据涉案房产的建筑面积125.78平方米收取物业管理费，2009年1月1日前的物业管理费保持不变，以后的物业管理标准按物价局或者服务成本调整，每次交纳费用时间为每季度第一个月内；被告违反本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日5‰交纳违约金，或者停止向被告提供服务。原告依约为涉案房产提供物业管理服务至今。2012年7月至9月期间，原告向A居的2309名业主发送《调整物业管理服务费意见征询》，结果有77.87%的业主签名（专有面积占总建筑面积达77.57%）同意将物业管理费提升到每月1.15元／平方米以上。事后原告于2012年9月12日将征询结果予以公示。2012年9月24日，佛山市南海区发展规划和统计局作出物业服务收费备案表，同意原告从2013年1月1日起将原来的物业管理费收费标准每0.8元／平方米调整至每1.15元／平方米。但在实际执行过程中，原告2013年1-3月的物业管理费仍按每月0.8元／平方米收取，2013年4月1日后才执行新的收费标准。被告自2013年4月1日开始没有交纳物业管理费，截至2013年12月31日，被告欠付原告物业管理费1301.85元（144.65元／月×9个月）。被告拟继续按每月0.8元／平方米继续向原告交纳物业管理费，但原告拒绝收取。另查1，庭审日时中国人民银行执行的同期同类一年期的贷款年利率为6%。另查2，在实际履行物业服务合同的过程中，原告是在季度末才向业主收取当季的物业管理费。原告和被告确认南海区江南名居小区未成立业主委员会。本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。原告依约为涉案房产提供物业管理服务，被告应按时交纳物业管理费。虽然原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定的物业管理费为每月0.8元／平方米，但由于签订协议时距今差不多十年，现在的物价和工人工资相比九年前已有较大的上涨。因南海区A居小区未成立业主委员会，原告通过发出征询表，在征得超过总人数的三分之二以上的业主同意和专有面积占建筑总面积的三分之二以上的业主同意的情况下，于2013年4月1日提升物业管理费至每月1.15元／平方米，并经物价部门批准，符合《广东省物业管理条例》第十九条第二款“业主大会可以采用集体讨论的方式，也可采用书面征求意见等方式，采用书面征求意见方式的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上，业主有权查阅有关材料”和第二十二条“业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数的三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有或者共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，故被告应按每月1.15元／平方米支付物业管理费给原告。因此，被告应支付从2013年4月至2013年12月的物业管理费1301.85元予原告。原告请求物业管理费的滞纳金本金从下个季度的第1个月的1日起至2013年12月31日止以每季度物业管理费计算，没有违反法律规定，也低于合同约定，本院也予以照准。被告逾期支付物业管理费，确实造成原告利息损失，但原告主张按日利率5‰支付违约金，标准过高，被告也提出认为其无需支付滞纳金，故本院依法予以调整，确定被告应以每季度应缴物业管理费433.95元为本金从逾期付款之日（即2013年7月1日和2013年10月1日）至2013年12月31日止按中国人民银行同期同类一年期贷款年利率6%的1.3倍计付利息予原告，对原告超出本院核定范围的违约金请求，本院不予支持。被告认为原告无权按每月1.15元／平方米收取物业管理费，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十二条、第六十七条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告邓文杰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年4月至2013年12月的物业管理费共1301.85元予原告佛山市南海区桂裕物业管理有限公司。二、被告邓文杰应以每季度管理费433.95元为本金分别从2013年7月1日和2013年10月1日各至2013年12月31日止按年利率7.8%计付利息予原告佛山市南海区桂裕物业管理有限公司。三、驳回原告的其他诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（原告已预交），被告负担，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之元日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  汤镜波二0一四年三月十二日员李丽曼