福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽01民终2770号 上诉人（原审原告）：张霖，男，1982年4月1日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：郭东洪，福建辉扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程专，福建辉扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建太梓置业有限公司，住所地福建省连江县凤城镇玉荷西路2#楼207室。 法定代表人：庄建魁，董事长。 委托诉讼代理人：兰小容，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈勇，北京大成（福州）律师事务所律师。 上诉人张霖因与被上诉人福建太梓置业有限公司（以下简称太梓公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2018）闽0122民初4083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张霖上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求;2.本案诉讼费用由太梓公司承担。事实和理由：一审法院认定上诉人的违章行为导致了涉案小区规划验收整体被延期，由此认定逾期办证的所有责任由上诉人承担，并判决驳回上诉人的诉讼请求。对此，上诉人认为一审的判决没有相应证据支持。一、一审法院认为“需要统一整改的23户业主行为导致涉案小区规划竣工验收延期通过”、“而上诉人属于这23户业主之一”，由此判决驳回上诉人的诉讼请求，没有事实依据。1.一审法院在判决书中的本院认为“有23户业主有不同程度的违章需要整改。。。。。”，既然法院也认为存在不同程度的违章，那么这些程度不同的违章不是都属于导致规划竣工验收不能通过的情形.而一审法院却认为只要有违章，不管什么程度的违章，都能导致规划验收不能通过，这显然是荒谬的。2.太梓公司提交的证据能够证明规划验收不能通过，是由于上诉人之外的其他个别业主的行为导致的。太梓公司提交的连江县建设局出具文件--“规划竣工整改通知”可以确认在2014年3月14日组织规划验收时发现该“项目存在花池等位置违章搭盖问题”而于2014年3月27日下发整改通知，而太梓公司提交的两份给连江县建设局的报告中确认以下两方面的事实：其一，太梓公司确认规划验收人员在过户验收时发现2座201单元业主违章装修、规划人员要求其整改后即可验收通过;其二，是因“个别业主存在在花池违章搭盖，影响办理规划验收手续而导致无法办理产权”，以上三份证据证明系因2座201单元业主在花池部位将墙体外移突破了审批通过的设计才导致规划验收不能通过，太梓公司到2015年8月份在其向建设局的报告中还在确认是2座201单元业主的行为才导致规划验收不能通过。3.退一步讲，即使上诉人存在如太梓公司所陈述的安装防盗网的情形，但是因该行为也不是规划验收不能通过的原因（上述已经作了详细阐述，不再赘述），与规划验收逾期、办证逾期之间不存在因果关系。另外，从太梓公司在一审提交的两页共7张照片（太梓公司证据2照片），显示拆除违章搭盖后仍然有防盗网存在，由此证明防盗网并不是规划验收不能通过的原因。实际上是因为个别业主在花池位置超出外廊外围安装玻璃墙体而违反规划图纸设计，由此才导致规划验收不能通过的。故此，上诉人认为系因个别业主而不是上诉人行为导致规划验收不能及时通过，由此造成的规划验收逾期与上诉人无关。根据我国《合同法》第一百二十一条规定，太梓公司应当对上诉人承担逾期办证违约责任。二、退一步讲，即使上诉人存在违章安装防盗网行为，且该行为系造成规划验收不能通过的原因，但是不能由此否认太梓公司逾期办证的事实，太梓公司仍然应当对上诉人承担相应的逾期办证违约责任。太梓公司作为出卖人其应当向产权登记部门提供办证所需的所有材料中，规划验收只是众多环节之一，而在其他环节上的太梓公司只要存在逾期，仍然应当承担相应的违约责任。即使上诉人安装防盗网造成规划验收不能通过，则上诉人所应当承担的违约责任也只能是与规划验收环节分的责任，即上诉人只能承担规划验收逾期责任，而不能把其他诸如消防验收延期、报送产权登记部门逾期等都归责到上诉人，不然对上诉人极为不公平。而根据合同约定太梓公司应当在交房后90日内将办证所需材料提供给产权登记部门，否则就构成违约。本案太梓公司交房时间为2013年9月29日，太梓公司直到2014年2月13日才办妥消防验收，已经逾期逾期72天，2014年3月14日建设局组织规划人员进行验收后下达整改，整改后于2015年10月15日规划验收通过，而太梓公司怠于履行其义务，直到没有及时报送材料给产权登记部门，直到2015年11月30日才向产权登记部门缴纳总登记手续费，期间又逾期了45天，前后逾期时间达到117天，而这117天逾期与上诉人没有任何关系，太梓公司对上诉人承担这部分的逾期违约责任。而根据2015年7月30日太梓公司提交给有关部门的《报告》中也是非常明确办理产权证只剩下最后一道《规划竣工验收》，此外就没有其他需要办理的手续，而太梓公司却不积极及时将已经全部完成的办理产权所需材料提交给房产登记部门或者不及时通知上诉人，由此可以明确太梓公司对上诉人的权利是极为漠视的，其违约事实也是一清二楚的。三、太梓公司主张应当根据商品房买卖合同后附的“补充协议”第十二条约定的因太梓公司原因办证逾期应当在交房后180天计付违约金，而不能根据商品房买卖合同第十四条约定计付违约金，对此，上诉人认为太梓公司的主张不符合双方的约定，补充协议第十二条的相关约定无效：根据商品房买卖合同第二十二条约定，涉案的商品房买卖合同系由福建省建设厅和福建省工商行政管理局一起监制并颁发的，上述这条内容规定就是为了限制开发商利用其强势地位损害购房者利益而特别制定的，而由90日延长至180日的补充协议的约定就是减轻了太梓公司作为出卖人责任，故此该条款无效，同时，代理人认为该条款无效不是基于合同法有关规定认定为无效，而是违反主合同约定而无效。 太梓公司辩称，一、一审法院认定因23户业主行为导致涉案小区竣工验收延迟通过而导致太梓公司逾期办证，是有事实依据。太梓公司在项目建设过程中，在规定的时间内通过了各个部门的验收，分别如下：在2013年9月6日通过配套绿化竣工验收、2013年10月12日通过人防审批手续、2013年11月25日通过城建管线综合竣工验收、2013年12月6日通过环保验收、2014年2月13日通过消防验收等。而在竣工过程验收中，由于“存在花池等位置违章搭盖问题”而导致验收不能通过。在2015年7月30日双方共同签字的《报告》一文中，可知悉太梓公司在这一年多时间里通知并断水断电积极整改中，但不仅未成功，还导致其它业主跟风违章防盗网等行为。且被太梓公司亦承认签字确认规划竣工验收除“外廊违章”导致规划验收无法通过外，还有存在安装防盗网等其它无法通过竣工验收的违章行为。上诉人及其他业主未拆除违章建筑的情况下，为了保障上诉人的利益，太梓公司于2015年8月12日向连江县住建局发出整改报告，确定由太梓公司“统一派人拆除整改花池”的方式，促进项目达到规划验收的条件。2015年8月31日，太梓公司自掏腰包总共花费34500元请张国民拆除上述违章建筑，后张国民确认总计拆除违章防盗网总计23户，而被太梓公司在一审中亦承认是属于这23户之一，以上事实有《协议》《证明》《收据》为证。2015年9月将上述的违章事项整改后，建设局才于2015年10月19日予以通过验收通过。验收手续齐全后，太梓公司即向房产管理交易所递交材料，经其核验后于2015年11月30日向太梓公司发出缴费通知书，太梓公司收到缴费的通知后，第二天缴纳了相应的费用。综上，太梓公司作为开发商已是战战兢兢履行合同义务，逾期办证的责任不在于太梓公司，而是上诉人及其它相关业主。根据《商品房买卖合同》补充协议第十二条约定，上诉人无权要求太梓公司承担违约责任。二、上诉人陈述太梓公司存在逾期办理消防验收、没有及时报送材料给产权机关而导致逾期办证，没有事实根据。根据《商品房买卖合同》补充协议第十二条约定，涉案房屋是于2013年9月29日交付的，而消防验收通过的时间是2014年2月13日，并未晚于180天。建设局才于2015年10月19日予以通过验收通过后，太梓公司即向房产管理交易所递交相应总登的材料，经房产管理交易所审核通过后，于2015年11月30日通知太梓公司缴纳费用，太梓公司第二天即缴纳完毕。综上，太梓公司报送材料给产权几个并办好相关事宜是合理的时间。三、《商品房买卖合同》补充协议第十二条是合法有效的。补充协议是双方经协商一致而达成的系合法有效的。该条款是太梓公司办证的合理时间范围内，而非减轻或免除太梓公司的责任而制定。综上，太梓公司认为一审法院认定上诉人的违章行为导致竣工验收延期、逾期办证，应由上诉人自行承担相关责任，是有事实和法律依据的。现请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 张霖向一审法院起诉请求：1.判令太梓公司支付张霖逾期办证违约金共计62533.5元（自2014年1月1日起按照每日90元计算至2015年12月6日（705天））。2.本案的全部诉讼费用由太梓公司承担。 一审法院认定事实：张霖采用支付首付款加上按揭贷款的方式向太梓公司购买位于连江县，购房总价计人民币887513元。2012年5月18日，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定：“……第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房……第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。……第二十条文书送达。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送到，由此产生的法律责任由当事人自行承担。……第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。第二十三条本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。……。第二十五条本合同自双方签订之日起生效。……双方还签订一份附件六：合同补充协议……12.针对合同第十四条关于产权登记的约定，经甲乙双方友好协商，达成如下约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后180日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。后张霖付清购房款，太梓公司于2013年9月29日向张霖交付房屋。随后，“太梓·滨江公寓”项目先后通过人防审批手续、城建管线综合竣工验收、环保验收、消防验收。连江县住房和城乡建设局组织规划技术人员对“太梓·滨江公寓”项目进行规划竣工验收，经现场勘验，发现该项目存在花池等位置违章搭盖问题，并于2014年3月27日下发连建函［2014］35号《关于福建太梓置业有限公司开发的太梓滨江公寓规划竣工验收整改的通知》，要求太梓公司在2014年4月27日前按工程规划许可证审批的建设施工图进行施工，违章搭盖须清除并整改到位，重新申报竣工验收。2015年7月30日太梓公司联名30户业主向连江县住建局提交《报告》，恳请尽快解决办理30户产权手续。2015年8月12日，太梓公司向住建局出具《整改报告》，确认整改期间有7户没有违章，并恳请住建局规划部门给予专人指导支持及时给予协调配合验收，以便办理相关产权手续。后太梓公司与张国民签订《协议书》，约定由张国民对小区内23户花池位置搭盖的防盗网拆除，待验收后再组装。2015年10月19日连江县住建局原则同意“太梓滨江公寓项目”通过规划条件核实（验收）；并决定滨江公寓1号楼701未整改到位，暂停办理产权登记，其余予以办理产权登记手续。2015年11月30日，连江县房产管理交易所通知太梓公司已办理初始预登（总登），需缴纳的交易手续费用，次日，太梓公司按规定缴纳相关手续费。2015年12月6日，太梓公司通知张霖可以办理房屋权属证书。2015年12月14日、2018年4月9日，张霖以邮政特快专递方式向太梓公司主张逾期办证违约金。诉讼中，太梓公司确认其在2015年8月12日向住建局出具《整改报告》中确认整改期间没有违章7户分别是1-201陈济禧、吴妹妹,1-401陈兰香,1-901林清芳,1-902孙龙杰,2-202张项冠、林文琴,2-801庄菁,2-802王宝旺、王松秦。张霖确认其属于太梓公司出面统一对小区内23户防盗网拆除的业主之一。另查明，“太梓·滨江公寓”项目共2栋30户，一审法院同期还受理陈增峰、邱保雄、黄建鹤、胡时芝、张项冠、魏守铸、陈兰香、陈明华、程航、林贤成、高湧、孙明健、曾凡实、周秀香诉福建太梓置业有限公司商品房预售合同纠纷14件。 一审法院认为，原告张霖向太梓公司购买其建设的位于连江县，双方签订的《商品房买卖合同》及附件六均是双方当事人的真实意思表示，系依法成立的合同，具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定享受权利和履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现根据双方签订的《商品房买卖合同》及附件六约定：如因太梓公司的原因造成买受人不能在商品房交付使用约定时间内取得房屋权属证书的，太梓公司应按约定支付违约金。现连江县住房和城乡建设局出具的《关于福建太梓置业有限公司开发的太梓滨江公寓规划竣工验收整改的通知》明确太梓滨江公寓项目系因该项目存在花池等位置违章搭盖问题未整改到位导致验收不能通过。参与花池等位置违章搭盖的业主从太梓公司提供的《整改报告》和《协议书》等可以相互印证，证实有23户业主有不同程度的违章需要整改，并经统一对该23户的花池等位置进行整改后，连江县住建局原则同意“太梓滨江公寓项目”通过规划验收；并决定滨江公寓1号楼701未整改到位，暂停办理产权登记，其余予以办理产权登记手续。因此，应认定导致规划竣工验收逾期通过的原因系由该23户业主的行为导致。而张霖属于该23户业主之一，因此，造成本案诉争商品房逾期办证的责任应由张霖自行承担。据此，一审法院判决如下：驳回张霖的诉讼请求。 二审中，当事人均未向本院提交新证据，对一审认定事实亦无异议本院予以确认。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。根据涉案合同及附件约定，如因被上诉人太梓公司原因造成买受人不能在商品房交付使用约定时间内取得房屋权属证书的，太梓公司应按约定支付违约金。现连江县住房和城乡建设局出具的《关于福建太梓置业有限公司开发的太梓滨江公寓规划竣工验收整改的通知》已明确项目不能验收通过的原因系该项目存在违章搭盖问题，即导致规划竣工验收预期通过的过错在于上诉人等；而上诉人提交的证据不能证实太梓公司存在其他违约行为导致逾期办证，故上诉人主张太梓公司应向其支付逾期办证违约金无依据，本院不予支持。 综上，上诉人张霖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费1363元，由上诉人张霖负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈朝晖 审判员  陈 青 审判员  刘茂元 二〇一九年五月二十九日 书记员  马洁琳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。