江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初2533号原告：李春龙，男，1983年8月25日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：郭海滨，上海正源（昆山）律师事务所律师。被告：王尤赛，男，1968年7月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。第三人：周伟华，男，1970年9月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。第三人：昆山北区房产咨询有限公司震川店，统一社会信用代码91320583694530355A，住所地江苏省昆山开发区震川中路**。负责人：戴磊，该公司经理。委托诉讼代理人：邹本谊，该公司员工。第三人:中国建设银行股份有限公司昆山分行,统一社会信用代码913205838381314853,住,住所地昆山市玉山镇前进西路**/div>负责人：顾洪声，该单位行长。委托诉讼代理人：陆瑶，该单位员工。原告李春龙与被告王尤赛、第三人周伟华、第三人昆山北区房产咨询有限公司震川店（以下简称北区房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，依法由审判员孙得愚独任审判，后王尤赛和周伟华申请追加中国建设银行股份有限公司昆山分行（以下简称建行昆山分行）为本案第三人，本案于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告李春龙及其委托诉讼代理人郭海滨，被告王尤赛、第三人周伟华到庭参加诉讼，第三人北区房产、建行昆山分行经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告李春龙向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间的《存量房买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金人民币516000元；3.判令被告向原告支付律师费人民币8000元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年10月15日，原告与被告的授权代理人周伟华于中介方营业地签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于周市镇新镇×××号楼×××室住宅出售给原告，合同总价为172万元。合同签订当日，原告向被告支付了购房定金10万元，11月8日原告按约向被告支付第二笔购房款时发现其账户多出人民币10万元，经查系从被告接收定金的账户汇出，再确认得知系被告以无法涤除抵押权为由而进行的退款。因被告退定金在先，原告为谨慎起见于当日将第二笔购房款82万元汇入合同第三条第一款约定的中介方账户暂存。隔日，原告到第三人周伟华处沟通，周伟华表示因无法按约涤除抵押权所以退款，并明确无法按约定继续履行合同。原告认为被告应当信守承诺，积极履行合同，并应于2018年11月15日前涤除交易房屋上的抵押权，现被告退定金、没有按约涤除抵押权的违约行为均已超过30日，按照合同约定已经构成根本违约，原告据此获得合同单方解除权，并有权约定向对方主张交易总价30%的违约金，并要求被告承担律师费。原告现为了维护自身的合法权益，诉至法院。被告王尤赛辩称，同意解除合同，不同意支付违约金及律师费，因为我没有实际收取原告的房款，我还要求原告赔偿。即使法院判决支付违约金，也认为违约金约定过高，要求法院调整。第三人周伟华辩称，原被告之间的房屋买卖被告是委托我参与的。交易过程中，原告的付款我方未经手，所有支付的10万元定金直接交于建行指定账号。我方积极主动的想完成该笔交易，但由于建行昆山分行在交易手续办理的时候出尔反尔，原被告的合同中约定是按揭支付，后建行昆山分行不同意按揭，要求172万元全部支付才能涤除抵押权，造成了合同无法履行。第三人北区房产辩称，我方受原告委托购买涉案房屋，于2018年10月15日与被告代理人周伟华签订了涉案房屋的买卖合同，买卖双方对该房屋存在建行昆山分行抵押都是明确知晓的，建行昆山分行提出的方案要求买方将该房屋购房定金10万元打入建行昆山分行指定账户。该合同签订后，原告通过转账如约支付，该合同成立。后因建行昆山分行不同意之前其承诺的方案，导致原告无法贷款，合同无法履行。第三人建行昆山分行书面辩称，我行于2016年9月26日向昆山市亿丰装饰机电城物业管理有限公司发放流动资金贷款1350万元，以王尤赛、包小青名下44套房产做了最高额抵押担保。后因企业资金周转困难，我行为其办理期限调整业务，截止2019年3月尚有本金余额320万元，贷款到期日为2019年9月25日。根据我方与王尤赛、包小青签订的《最高额抵押合同（自然人版）》的约定，抵押财产范围以本合同“抵押财产清单”中的全部房产，抵押财产的担保范围包括主合同项下的全部债务，抵押最高限额为2692万元整。因此，抵押清单中的44套房屋担保范围为我行全部未清偿债务，而不是以抵押登记权证上记载的金额为限。被告王尤赛确向我行提出通过出售抵押房产方式归还贷款，但是我行自始至终均要求其归还全部贷款本息，再行解除房产抵押。该案原告其他诉讼请求与我行无关，请依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证，原告提交的房屋买卖合同、授权委托书、委托人身份证、涉案房屋房产证、土地证、定金支付记录及收款收据、招商银行个人账户收款回单、个人转账汇款业务受理回单、中介方收款收据、涉案房屋产权信息查询回单、律师代理合同及收款收据、进账记录，第三人周伟华、北区房产对真实性均无异议，被告对房产证及合同真实性无异议，对付款不知情，称其未收到；原告庭后补充提交的退款凭证，北区房产无异议，本院予以确认；本院对原告提供的上述证据予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月15日，被告（甲方）委托第三人周伟华与原告（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将其所有的位于昆山市周市镇新镇×××号楼×××室房屋以172万元价格出售给原告。合同第二条第（二）款定金约定：本合同签订之时，乙方支付人民币10万元作为定金购房。第三条履行过程约定：（一）首付：乙方应当在2018年11月10日之前，将首付款（含定金）人民币92万元支付到甲方名下的银行账户中（账号：32×××04，开户行：建设银行）或者先支付至丙方（可以通过丙方签约门店POS机刷卡），亦可以汇至丙方的银行账户（户名：昆山北区房产咨询有限公司，账号：46×××34，开户行：中国银行昆山支行；户名：昆山侨福房地产咨询有限公司，账号：32×××13，开户行:建行昆山支行）。（二）过户：双方约定于2018年12月31日前办理完税及过户手续，如一方不按期支付首付、交税、配合过户等，即构成违约。经丙方（以书面、电话、短信或微信等方式均可）催促后，逾期三十个工作日仍不配合的，构成根本违约。在甲方签署过户相关文件之前，乙方先行支付首付款。（四）首付之后的余款和贷款：乙方需要贷款：贷款部分人民币80万元，乙方承诺，由于自身原因（包括但不限于资料不全、信用不良、资质不足等）导致银行贷款不能如期发放，应在过户日期之前自行筹款补足。（五）抵押涤除：甲乙双方均确认，交易房屋上存在建设银行抵押，尚有约75万元贷款未偿还，甲方保证于2018年11月15日之前清偿贷款，涤除抵押，使房屋处于可以交易过户的状态。第六条违约责任与居间服务：（一）违约：甲、乙双方中若有一方未按照本合同中的约定履行义务（包括支付定金、支付首付、申请贷款、涤除抵押、配合过户、缴纳税费、交付房屋等），按照每日总房价千分之一的标准承担逾期违约金。逾期超过三十个工作日，构成根本违约。特别约定的除外。如果一方根本违约，守约方有权单方面解除合同，主张违约责任，违约方应当向守约方支付相当于总房价百分之三十的金额作为违约金。同时违约方应承担全部的居间费用。第八条争议解决：甲、乙、丙三方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成的，均向法院起诉。如因居间服务费发生纠纷，提交合同签订地江苏省昆山市人民法院管辖。败诉方承担胜诉方为主张权利而支出的所有必要费用，包括诉讼费、交通费、律师费等。原告在合同尾部签名捺印，周伟华代被告签字捺印，第三人北区房产加盖单位公章。合同签订后，2018年10月15日，原告向被告指定的建行昆山分行账户转账支付定金10万元。2018年11月8日，建行昆山分行将上述10万元退至原告账户。2018年11月8日，原告将首付款余款82万元付至合同中载明的北区房产账户。后原告与周伟华沟通，被告称因建行昆山分行要求将全部房款付至建行账户才可办理抵押权涤除，导致合同无法继续履行，2018年11月13日，北区房产将82万元退还原告。原告为此诉至本院。昆山市周市镇新镇×××号楼×××室房屋登记所有权人为被告王尤赛，该房屋显示在建行昆山分行处由债权数额为75万元的抵押，期限为2015年9月23日至2018年9月22日。本院认为，原告和被告签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，依法应当受到保护。本案中，因抵押权无法涤除导致合同无法继续履行，原告要求解除与被告的房屋买卖合同于法有据，解除时间为应诉材料送达被告之日，即2019年2月13日。原告和被告签订《房屋买卖合同》后，原告向被告指定账户支付了定金和首付款，被告也应当按照合同约定办理抵押权涤除手续。被告称其未实际收到款项，但因上述收款账户为合同明确约定的，且被告就其中的10万元定金在收款收据的收款人处予以确认，表明其对于原告该付款行为知晓且认可。因此，本院对被告未实际收款的抗辩不予采信。按照合同约定，被告应当在2018年11月15日前清偿贷款并涤除涉案房屋上的抵押权，现被告未能在规定期间内涤除抵押权，被告构成根本违约，应当承担违约责任。关于违约金的金额，合同约定为总房款的30%,但被告认为约定过高，要求调整，本院综合考虑原告支付款项与收到退还款项的时间间隔、房地产市场在该期间内价格相对稳定的实际及原告的实际损失情况，酌定被告支付原告违约金10万元。关于被告和第三人抗辩系建行昆山分行出尔反尔导致合同无法继续履行，因本案为原告与被告之间的房屋买卖合同纠纷，如被告认为系建行昆山分行原因导致其违约，则其可另案向建行昆山分行主张，本案不予理涉。原告主张的律师费损失8000元，非必要产生费用，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告李春龙与被告王尤赛、第三人昆山北区房产咨询有限公司震川店于2018年10月15日签订的关于昆山市周市镇新镇×××号楼×××室房屋的《房屋买卖合同》于2019年2月13日解除。二、被告王尤赛于本判决生效之日起十日内支付原告李春龙违约金100000元。三、驳回原告李春龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。案件受理费20352元，减半收取10176元，财产保全费3370元，合计13546元，由被告王尤赛负担。其中，原告预交的案件受理费和财产保全费合计13546元，本院予以退还，被告应当负担的13546元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户帐号：32×××06开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 孙得愚二〇一九年五月五日法官助理 尹丛丛书 记 员 蔡晓晨