云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0502民初1058号 原告:杨亦琦，女，1982年6月3日生，汉族，云南省巍山县人，住保山市隆阳区。 委托诉讼代理人：黄定新，云南天利达律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：保山奥亚房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9153050259930750XU。 住所地：隆阳区永昌街道建设路90号。 法定代表人：赵丽华，任该公司董长。 委托诉讼代理人：杨立成，男，任该公司执行董事兼总经理。代理权限为特别授权。 原告杨亦琦与被告保山奥亚房地产开发有限公司（以下称保山奥亚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨亦琦及其委托诉讼代理人黄定新，被告保山奥亚公司的委托诉讼代理人杨立成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《商品房预售合同》有效，判令被告履行合同，交付原告房屋；2、支付原告自2015年12月27日起至2018年12月31日止，共1100天的逾期交房违约金101278.20元及自2019年1月1日起按已付房款的0.02%支付至实际交房之日止的违约金，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年11月16日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买圣灵·城市理想二期第14层1402号一套商品房，原告依据合同履行了义务。根据合同第三条约定，被告应于2015年12月26日前将验收合格的商品房交付原告使用，但被告至今未将房屋交付给原告，原告多次找被告交涉未果，被告已构成违约，根据合同第九条第一款第二项“甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金,合同继续履行”之规定,被告应交付原告房屋,并支付自2015年12月27日起至2018年12月31日止，共1100天的逾期交房违约金101278.20元及自2019年1月1日起按已付房款的0.02%支付至实际交房之日止的违约金。 被告保山奥亚公司辩称，被告虽与原告签订《商品房购销合同》，但在签订合同的过程中，原告与被告方工作人员吃吃喝喝，暗箱操作，将被告承建的商品房抵价出售给原告，给被告造成了损失。原告尚欠被告购房首付款60000元，自2015年11月起至2019年3月16日止，拖欠时间长达1125天，根据合同第七条第三款的约定，原告严重违约在先，才导致合同执行中断。根据合同第八条“逾期付款90天内，每天50元向被告支付违约金，逾期90天后，按应付未付款的0.02%乘以逾期天数支付违约金”的约定，原告应支付违约金69750元，被告不存在违约问题。被告根据“保山市规划局”保规发[2018]66号文件要求，房屋正在验收中，为便于双方的合作，只要原告将购房尾款交清给被告，撤回对被告的诉讼，被告可不追究原告暗箱操作的法律责任，并承诺于2019年5月31日前交房给原告。否则，请求法院撤销双方签订的《商品房购销合同》，驳回原告对被告的诉讼请求。 原告就其主张向本院提交了如下证据： 1、《商品房购销合同》一份，欲证实原、被告双方于2015年11月26日签订合同，约定2015年12月26日交房，并就房价款、付款方式、违约责任等进行了约定。经质证，被告不持异议，但认为原告尚欠购房款60000元。 2、收据二份，欲证实原告于2015年11月12日、2016年3月10日支付给了原告首付款、维修基金及税契等费用。经质证，被告不持异议。 3、保山市个人住房公积金借款合同、贷款任证、按揭贷款还款计划表各一份，欲证实原告向住房公积金管理中心按揭贷款支付给被告。经质证，被告不持异议。 本院认为，被告保山奥亚公司对原告提交的上述证据不持异议，本院予以确认并在卷佐证。 被告保山奥亚公司在举证期间内未提交证据。因本案涉及被告建盖商品房竣工验收时间，休庭后，本院责成被告提交该证明材料。被告分别提交了核字第保山市201900044号云南省建设工程规划核实意见、工程竣工情况说明、（2016）云05财保1号民事裁定书各一份。证明保山市自然资源和规划局于2019年5月10日核准被告承建的工程符合规划条件和建设工程规划许可要求，被告承建的商品房于2015年12月竣工，以及原告尚欠被告购房款50000元，被告建盖的商品房其中有一部分已被法院查封。经质证，原告对关联性持有异议，认为不能证明被告可以交房，刚好证明被告存在逾期交房的事实。 本院认为，被告提交的建设工程规划核实意见，能够证实经相关部门核实，被告承建的商品房符合规划条件和建设工程规划要求，本院予以采信；被告出具的工程竣工情况说明，能够证实被告的工程于2015年12月竣工，本院予以采信；民事裁定书与本案争议无关联，本案不作证据使用。 综合以上证据的分析认定，本院确认如下法律事实: 被告保山奥亚公司以出让方式取得位于隆阳区西侧，编号为001-0Ｎ-37-20一综城镇混合住宅用地使用权，国有土地使用权证号为：隆国用（2012）第××号，被告用于开发商品房，项目名称为圣灵·城市理想二期，建设工程规划许可证号为：建字第530510201300082号，商品房预售许可证号为：预许保字（2014-23）号。2015年10月30日，原告与被告签订了《商品房购销合同》和《合同补充协议》。合同约定：原告购买的商品房为1幢第14层1402号房，合同编号为：圣灵·城市理想二期（1402）号，按套内建筑面积计价，房屋套内建筑面积109.96㎡，每平方米4639.76元（已包含分摊的共有建筑面积价格），价款总额510188元；原告于2015年10月30日按总价款的21.60%支付被告首付款110188元，余款400000元，由原告向银行或住房公积金管理中心贷款支付；被告应于2015年12月26日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合约定的该商品房交付原告；原告如未按本合同约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止90天内，原告按每天50元向被告支付违约金，合同继续履行，逾期90天后，原告按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向被告支付违约金，合同继续履行;被告如未按本合同约定交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期90天后，被告按原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行;商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以公告、电话或书面形式通知原告办理交接手续，交接时，被告应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；由于被告原因，未能按期交接的，责任由被告承担，双方在进行房屋交接中，被告应原告要求对所购房屋非建筑物结构质量问题外的瑕疵进行一般性检修，修补完善等，检修时间不记入逾期交房时间，视同已交房，由于原告原因，未能按期交接的，责任由原告承担，原告未在被告规定期限内办理交接手续的，自被告公告确定的交房期限届满次日起视为已交付，原告应承担物业管理费用，且应承担交房违约金50元／天，原告购买商品房毁损、毁灭的风险自交房之日起由原告承担，商品房及相关各项设施的保修其从交房公告发布之日起开始计算；房屋交付原告后，在具备政府部门规定的办证条件的情况下，被告应协助原告办理房屋产权证，委托被告办理的，原告应与被告签订《办理房屋产权证登记授权委托书》，并且原告应于交房时将办理房屋产权登记所需要的相关材料提供给被告，同时交清原告应缴纳的各项费用，被告应在原告提供完整资料后的180个工作日内将办理房屋产权登记资料提交到政府产权登记机关，因原告原因逾期60日不交付相关合法完整资料或者不签订代办委托书，致使被告不能顺利代办产权登记的，属一次性付款购房的业主，责任由原告承担，属按揭购房业主，则原告须按每天50元承担向被告支付违约金的责任。被告将原告资料和代办手续提交产权登记机关后，即将为被告已依约履行了代办交务，因政府产权登记机关的原因而延误原告产权证的领取，不属被告违约；本合同签订后，任何一方均不得单方解除或变更合同，单方解除合同的，违约方应向守约方支付合同总房款10%的违约金，经房产管理机关登记备案的商品房购销合同所产生的相关交易税由违约方承担，单方提出更变合同的，在取得对方同意后，办理合同变更手续，并由提出方按合同总价款的10%向对方支付违约金；本合同自签订之日起30天内，由被告向房屋所在地的县或者市房地产管理机关登记备案。商品房购销合同及补充协议签订后，2015年11月16日，被告对该合同办理了备案登记。同年11月16日，双方就商品房购销合同相关条款进行了补充后，被告于同日进行了备案登记。原告于2015年11月12日支付给了被告首付款188元、维修基金11278元、契税7653元，同年12月4日向保山市住房公积金管理中心按揭贷款400000元支付给了被告，2016年3月10日另支付被告首付款60000元，合计支付给了被告购房款460188元,下欠购房首付款50000元至今未支付给被告。双方合同约定的交付房屋时间届满后，被告未能按期交房。2019年5月10日，保山市自然资源和规划局出具被告第201900044号建设工程规划核实意见，确认该工程符合规划条件和建设工程规划许可要求。被告以原告至今尚欠购房首付款50000元未支付，拒绝将商品房交付给原告。被告在答辩中提出原告违约在先，应承担逾期付款违约金及应支付购房首付款50000元。在审理过程中，经征询被告意见，被告明确表示，只作答辩，不予反诉。 本院认为，原告与被告签订该商品房购销合同前，被告依法取得了用地使用权，并办理了商品房预售许可证，原告与被告签订的合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，应合法有效，双方应继续履行合同中约定的义务。原告要求被告交付所购商品房的请求成立，本院予以支持。原告主张逾期交房违约金，被告至今未将原告所购商品房交付给原告，被告存在逾期交房行为，应承担逾期交房的违约责任。因被告除提交由保山市自然资源和规划局出具的第201900044号建设工程规划核实意见外，至今未能提交承建商品房验收合格交房的相关证据，同时，原告至今也未按合同约定的期间支付完被告首付款，造成原告至今未能对所购房屋行使管理权，原告也存在违约行为，故被告逾期交房的时间，本院根据本案的实际，酌情计算至原告主张的2018年12月31日止，原告要求计算至实际交付房屋之日止的违约金本院不予支持。故应从双方合同约定的2015年12月26日交房的次日，即2015年12月27日起计算至2018年12月31日止，3年零4天,共1099天，按照双方合同约定“逾期交房90天内，按每天50元向原告支付违约金，逾期90天后，按已付款的0.02%乘以逾期天数支付违约金”之规定，被告应支付原告逾期交房违约金97365.94元（90天×50元+1009天×0.02%×460188元）,其余部分本院不予支持。被告在答辩中称双方签订的合同属可撤销的合同,其理由不成立,本院不予采纳。被告另在答辩中提出原告违约在先，应承担逾期付款违约金及应支付购房首付款50000元属其反诉内容，在审理过程中，经征询被告意见，被告明确表示不予反诉，本案不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告保山奥亚房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内交付原告杨亦琦圣灵·城市理想二期第1幢14层1402号商品房。 二、由被告保山奥亚房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告杨亦琦逾期交房违约金97365.94元。 三、驳回原告杨亦琦的其他诉讼请求。 本案案件受理费2426元，减半征收1213元，由原告杨亦琦负担213元，被告保山奥亚房地产开发有限公司负担1000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  杨会元 二〇一九年五月二十三日 书记员  马正祥