湖北省南漳县人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0624民初1847号原告：陶俊典，男，生于1965年5月9日，汉族，住南漳县。委托诉讼代理人：全文庆，湖北水镜律师事务所律师。被告：南漳县公路管理局，住所地：南漳县城关镇大巷子2号。统一社会信用代码：124206244205245135。法定代表人：余虎，系该局局长。委托诉讼代理人:黄峻，湖北水镜律师事务所律师。原告陶俊典与被告南漳县公路管理局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月17日公开开庭进行审理。原告陶俊典及其委托诉讼代理人全文庆，被告南漳县公路管理局的委托诉讼代理人黄峻到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并提交本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告陶俊典向本院提出诉讼请求：1、请求法院责令被告立即履行为原告办理房屋权属登记的义务；2、办理房屋权属登记产生的一切费用由被告承担；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年4月2日，被告下属单位南漳县公路段小漳河养路工区与原告签订资金结算决议，经结算，应支付原告资金9848.20元，同时将位于雷坪道班房屋出售给原告，价款6000元。当日，双方签订了雷坪道班房屋买卖协议，约定此房屋系雷坪街面房，共平房八间，厕所、猪圈及园田，价格6000元。协议注明房产手续由公司经理冯泽榜办理。双方及见证人在协议书上签字，随后被告将该宗房屋内的土地使用证交给原告持有。之后冯泽榜调离到县公路管理局上班，原告多次找被告要求对其房屋权属登记，被告以种种理由推诿，致使原告所购买的房屋至今无权属证明。被告作为南漳县公路局小漳河养路工区主管单位，对下属单位所作出的决议应承担履行义务，为了维护原告的合法权益，现依民事诉讼法119条和民法总则的相关规定，诉至人民法院请求支持原告的诉讼请求。被告南漳县公路管理局辩称：一、房屋买卖合同无效。本案涉诉房屋系违章建筑，没有办理建房及登记手续，根据法律规定不能进行买卖；房屋所占土地系集体土地，现规划为国有土地，但是土地证上还是集体土地，没有经过国家批准，所以无效；该房屋系国有资产，未经上级主管部门或国有资产管理部门的签字认可；我方保留起诉合同无效的权利。二、原告所述土地和房屋是不能办理产权登记的，因没有房产证，我方咨询房管部门不能办证，土地性质必须变更为国有出让土地才可以办证，但现在变更不了。原告主张要求为其办理过户手续不能成立。三、不能办理过户的责任在原告，签订合同13年，原告方没有向被告主张权利，原告主张办理过户的费用由被告承担没有依据，根据法律规定也不可能所有费用由被告一方承担；协议上注明房产手续由公司经理冯泽榜办理，只是表明冯泽榜进行对接协助办理，并不是由冯泽榜一人办理，需要原告的配合交纳相关费用及手续才能办理。四、本案已过诉讼时效，请求法院依法驳回，房屋买卖合同早在2005年4月2日已经签订，被告当时将土地使用证交给原告，原告当时就应当主张办理过户手续，原告没有主张自己的权利导致现在不能办证。故原告主张不能得到支持并且已过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：1986年10月11日，根据用地单位南漳县凉泉乡道班的建设需要，经原南漳县凉泉乡人民政府（后撤乡政府现归板桥镇管辖）和南漳县板桥区公所（现为板桥镇人民政府）批准，征用板桥凉泉乡老湾村一组土地1.34亩用于建设凉泉乡道班。1987年6月10日，南漳县土地管理局为凉泉乡道班办理了土地使用证，被征土地总面积为1.65亩，被征用土地总面积为1095.8平方米，其中房屋建筑面积372.6平方米、禾场366.2平方米、菜园357平方米。2005年4月2日，南漳县公路局路通公司与原告陶俊典签订了关于陶俊典同志资金结算的决议，主要内容为：甲方南漳县公路局路通公司乙方板桥镇竹坪甘沟村六组村民陶俊典经甲乙双方协商，陶俊典同志资金结算达到以下决议：1、2004年承包经费20000元，到2005年2月28日支出18167元，节余1833元，通过协商公路局路通公司追加经费3900元，甲方付给乙方承包经费合计5733元；2、返乡费3600元，已借支1000元，下余2600元；3、2003年条据款1515.20元（未报销）；4、上述资金合计9848.20元，由甲方付给乙方，并办好结算手续；5、经甲乙双方协议甲方将雷坪道班房出售给乙方，价格￥6000元，乙方应向甲方签订售房协议；6、甲乙双方资金收付抵消后甲方应付给乙方资金3848.20元，大写叁仟捌佰肆拾捌元贰角整。此协议甲乙双方各持一份，自签字之日起生效，不再复议。甲方南漳县公路局路通公司程光林签字乙方板桥竹坪甘沟村民陶俊典签字见证人陈某、黎某、刘某1、罗某、刘某2签字，并加盖南漳县公路段小漳河养路工区印章。同日，南漳县公路局路通公司与原告陶俊典签订了关于雷坪道班房屋买卖的协议，主要内容为：甲方南漳县公路局路通公司乙方南漳县板桥镇竹坪甘沟村6组村民陶俊典经甲乙双方协商，现将原雷坪道班房出售给南漳县板桥镇竹坪甘沟村六组村民陶俊典同志，此房屋系雷坪街面房，共有平房八间，厕所、猪圈及园田，价格计币6000.00元，大写陆仟元整。注：房产手续由公司经理冯泽榜办理。此协议一式二份，各持一份。甲方程光林签字乙方陶俊典签字见证人刘某1、陈某、黎某、罗某、刘某2签字，并加盖南漳县公路段小漳河养路工区印章。签订协议后南漳县公路段小漳河养路工区将板桥凉泉乡道班的土地使用证交给陶俊典持有。后因办理该房屋权属登记问题发生纠纷，为此，原告诉至法院。另查明，原告原系南漳县公路管理局小漳河养路工区临时工作人员，2005年被清退；南漳县板桥凉泉乡道班属南漳县公路段小漳河养路工区管理，南漳县公路管理局拟成立路通公司管理公路养护工作，南漳县公路段小漳河养路工区属南漳县公路管理局路通公司管理，后南漳县公路管理局路通公司未成立；本案争议的位于板桥凉泉乡道班房屋至今未办理权属初始登记。还查明，目前涉案土地上现存5间房屋和一间厨房。诉讼中经发函，南漳县国土资源局回复：1、经雷坪道班上级主管部门书面同意材料后依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。2、依据《不动产暂行条例实施细则》第三十五条的规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交下列材料：（1）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（2）建设工程符合规划的材料；（3）房屋已竣工的材料；（4）房地产调查或者测绘报告；（5）相关税费缴纳凭证；（6）其他必要材料。首次登记的费用有登记费、测绘费；登记费（住宅每件80元、非住宅每件550元）不动产中心收取。房屋测绘、宗地测绘属于测绘机构，收费情况请咨询受托测绘单位。3、初始登记办理后可以办理转移登记。依据《不动产暂行条例实施细则》第三十八条的规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（1）不动产权属证书；（2）买卖、互换、赠与合同；（3）人民法院和仲裁委员会生效的法律文书；（4）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（5）划拨转出让的批准资料（需缴纳土地出让金）；（6）相关税费缴纳凭证；（7）其他必要材料。转移登记的费用：登记费（登记费为住宅每件80元、非住宅每件550元）由不动产登记中心收取，土地出让金经专业的评估机构确定具体数额后由所属乡镇国土资源所收取。上述事实，有原告提交的资金结算的决议、房屋买卖协议、土地使用权证及被告提交的国家集体基本建设征拨用地申请书、关于原告陶俊典诉公路管理局房屋买卖合同纠纷一案的回复，法院依职权调取的南漳县国土资源局出具的证明、国家集体建设征拨用地协议书、板桥镇国土资源所所长笔录、法院勘查现场拍摄照片、南漳县国土资源局函及原告、被告的当庭陈述等证据予以证实。本案争议的焦点主要为：1、关于合同是否有效问题？2、关于是否能够办理初始登记相关手续问题及转移登记手续？3、关于费用承担问题？4、关于诉讼时效问题？对争议的焦点本院分项评判如下：1、关于合同是否有效问题？本院认为《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案涉案的房屋虽然没有办理物权登记，但南漳县凉泉乡道班当初建造该房屋是经过相关人民政府批准建造的。原、被告签订的房屋买卖协议系出于双方真实意思表示，且交易价格是根据当时的市场价格经双方确认的。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条关于“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性规定”的规定，从《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”中可以看出，该规定中的审批属于合同履行中的问题。划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让；该条规定属于管理性规定，而非效力性规定，不影响合同的效力，且禁止划拔土地转让限制性规定的真正目的不是限制流通，而是保护国家利益不受损失。虽然《行政事业单位国有资产管理办法》中规定“处置事业单位国有资产应向主管部门或同级财政、国有资产管理部门报告，并履行审批手续，未经批准不得随意处置”，但该办法不是合同法第五十二条第（五）项中的法律、行政法规。且关于“报告、履行审批手续”的责任和义务是针对事业单位和事业单位国有资产处置人的，而非房屋买卖合同相对人；至于事业单位和事业单位国有资产处置人未按照管理性规定履行职责，应按照相关规定进行处理，但不影响房屋买卖合同的效力。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条主要处理的是国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，而房屋买卖合同不管从合同签订的形式、双方的真实意思表示、合同的目的、还是房屋使用现状，基础法律关系与土地使用权在适用法律方面存在本质的区别。故本案原、被告所签订房屋买卖协议系双方出于真实意思表示，且合同已经实际履行达十多年，不违反法律、行政法规的规定，系合法有效的合同，应当按照合同的约定全面履行。故被告辩称的房屋买卖合同无效，本案涉诉房屋系违章建筑，没有办理建房及登记手续，根据法律规定不能进行买卖；房屋所占土地系集体土地，现规划为国有土地，但是土地证上还是集体土地，没有经过国家批准，所以无效；该房屋系国有资产，未经上级主管部门或国有资产管理部门的签字认可的抗辩事由与事实和法律规定不符，本院不予支持。2、关于是否能够办理初始登记相关手续问题及转移登记手续？被告辩称“原告所述土地和房屋是不能办理产权登记的，因没有房产证，我方咨询房管部门不能办证，土地性质必须变更为国有出让土地才可以办证，但现在变更不了；被告主张要求为其办理过户手续不能成立。”南漳县国土资源局回函“经雷坪道班上级主管部门书面同意材料后依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。初始登记办理后可以办理转移登记。”故对被告的抗辩事由本院不予支持。3、关于费用承担问题？本院认为，本案协议中土地出让金未明确约定，故按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。原告仅提供一名证人证实当时“公路局领导所述办理房产手续费用由公路局下属路通公司负责”，不足以证明办理房屋登记的手续费用全部应由被告承担。故依照法律规定土地出让金由原告承担，其余办理变更登记费用由原、被告按照法律、行政法规的规定各自承担。4、关于诉讼时效问题？本院认为，本案买受人已依约抵付购房款且房屋已实际交付，办理权属登记是房屋买卖合同的附随义务，可使买受人获得圆满的所有权，故请求出卖人办理权属登记具有物权请求权性质，不应适用诉讼时效的规定。故被告关于超过诉讼时效的理由与法不符，本院不予支持。因涉案房屋现存仅5间房屋和一间厨房，与原有状态发生变化，由相关部门依职权按照规定对房屋办理房屋权属转移登记。经多次调解，双方当事人未达成一致协议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：南漳县公路管理局于本判决生效后三个月内协助陶俊典办理位于南漳县板桥镇雷坪街道原雷坪道班房屋产权转移登记手续；办理转移登记的费用中土地出证金由陶俊典承担，其余办理转移登记费用由陶俊典、南漳县公路管理局按照法律、行政法规的规定各自承担；驳回陶俊典的其他诉讼请求；案件受理费80元，由陶俊典、南漳县公路管理局各自负担40元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  罗 兢人民陪审员  刘厚全人民陪审员  付顺兰二〇一九年五月二十日书 记 员  章豆豆