广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初11934号原告：余明明，女，1973年4月15日出生，汉族，住广东省江门市。委托诉讼代理人：林绮华，系广东丰邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫家欣，系广东丰邦律师事务所律师助理。被告：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：余庆培。委托诉讼代理人：卢婉贞，系广东扬真律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凤娜，系广东扬真律师事务所律师。被告：中山市华强伟业房地产投资有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：何晓桐。委托诉讼代理人：李君延，系广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨弱丽，系广东厚弘律师事务所律师助理。原告余明明诉被告中山市万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）、中山市华强伟业房地产投资有限公司（以下简称华强公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法适用简易程序进行了审理。经审理后，本院发现本案有不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人林绮华，被告华强公司的委托诉讼代理人李君延、杨弱丽到庭参加了诉讼，被告万隆公司的委托代理人卢婉贞到庭参加第一次庭审。被告万隆公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告华强公司签订的《楼宇认购书》；2.被告华强公司双倍退还原告定金100000元，并立即退还原告设计款249159元，并从起诉之日起向原告支付违约金（违约金以349159元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；3.被告万隆公司对上述被告华强公司的第2项债务承担连带赔偿责任。事实和理由：被告万隆公司及华强公司共同向原告销售被告万隆公司的楼盘。2018年1月8日，原告与被告华强公司签订《楼宇认购书》，约定原告认购被告万隆公司名下位于中山市东凤镇金××“××广场××号”的房屋，该房屋总价为724675元，原告以银行贷款形式购买，贷款金额21万元。同日，原告按认购书约定向被告华强公司支付定金5万元。2018年1月8日，原告再按被告万隆公司要求于2018年2月2日支付房屋设计款249519元，设计款实为房款，因两被告规避高房价而要求原告以设计款名义交纳。同时原告带着款项准备付款，但因两被告没有合法手续而要求原告将首期款转入第三方私人账户而暂时没有转账。后原告多次要求两被告按正规手续交纳剩余房价款并办理签署《商品房买卖合同》手续及其他相关手续，但两被告均以各种理由进行推脱。后原告了解到两被告未能为购买该小区的业主办理签署《商品房买卖合同》及相关手续，被告万隆公司的整个楼盘已被查封，原告要求两被告退款，但两被告拒绝退款。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。华强公司辩称，一、华强公司为包销方，万隆公司为委托方，双方签署《中山东凤世宝广场第九栋7－20层包销协议》，就万隆公司为发展商的“世宝广场第九栋苹果时代公馆7-20层”的房产进行包销。原告购买的房地产为华强公司包销范围内的房产，万隆公司作为发展商及委托方，应承担房屋买卖合同的权利义务。二、万隆公司将销售房产以3000元/平方米抵押给兴业银行，在华强公司完成包销工作，所销售的房产购买业主将购房款存入万隆公司银行账户，华强公司也借款给万隆公司撤销包销房产的抵押登记的前提下，华强公司总销售122房，万隆公司仅解押9户包销房地产的抵押登记，并对解押的9户包销房地产与购买小业主办理网签手续，余113户未办理解押和解押后网签手续。自包销关系建立以来，华强公司和购房顾客均多次要求万隆公司履行约定，撤销包销房产的抵押登记，为购房顾客办理网签备案手续，万隆公司以各种理由拖延不予办理，华强公司已经多次面谈、发函要求万隆公司撤销抵押登记，协助购房顾客办理网签备案手续，万隆公司仍以实际行为拒绝履行包销协议约定，导致包销房产无法实现网签备案。实际上华强公司也已经通过面谈、发函形式催促万隆公司协助业主办理网签手续。三、万隆公司一直提供售楼部供华强公司使用，并在售楼部公示相关网签商品房买卖合同、预售证、授权华强公司独家包销等文件。万隆公司对华强公司对外销售世宝广场第9栋7-20层应知和明知。其后，万隆公司违反包销合同约定，万隆公司应承担赔偿华强公司经营经济损失。四、本案，2018年1月8日，原告与华强公司签署《楼宇认购书》，约定原告购买世宝广场9栋1313房，购房价425516元，原告选择按揭方式交付房款165516元，余款21万元按揭。但原告未按约支付第一期房款165516元。原告亦没按《时代公馆特殊申请表》的承诺于1月31日交清首付。依据合同，华强公司有权解除《楼宇认购书》，没收原告已缴纳的定金。对于原告称其携带首期款准备付款不是客观事实，原告未提供证据证明，亦无证据证明其有支付尾款的经济能力。另外，原告亦未按2018年1月8日签署的《室内装饰设计合同书》向原告支付全部的设计费，仅支付249159元。被告万隆公司辩称，原告与万隆公司没有签订任何协议，万隆公司也没有收取过原告任何款项，万隆公司对原告不负任何义务及责任，请求驳回原告对被告万隆公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：万隆公司系中山市世宝广场商业塔楼的开发商。2017年9月18日，万隆公司与华强公司签订《中山东凤世宝广场第九栋7-20层包销协议》，约定：自2017年9月13日至同年12月31日，世宝广场第九栋7-20层，约28475.4平方米，共361套公寓交华强公司包销；华强公司承诺在三个月内完成总面积的85%（24204.09平方米）或者完成15732.65万元万隆公司实收的销售任务，剩余总面积15%的物业，在六个月内完成全部销售或由华强公司一次性买断，再进行另行销售；华强公司在三个月内完成前述销售任务的，万隆公司按6500元毛坯房每平方米结算销售底价（即世宝广场第九栋项目7-20层约28475.4平方米共361套公寓按18509.02万元与华强公司结算，销售溢价部分扣除18%税费后归华强公司所有）；华强公司在三个月内未完成前述销售任务的，则万隆公司全部按7000元每平方米与华强公司结算底价（即世宝广场第九栋项目7-20层约28475.4平方米共361套公寓按19932.79万元与华强公司结算，销售溢价部分扣除税费后归华强公司所有）；协议签订后5天内华强公司向万隆公司支付500万元作为本协议的履约保证金，待华强公司全部销售完毕，履约保证金无息退还给华强公司；万隆公司向华强公司提供已取得预售许可证商品房源和销售所需宣传材料、售楼书、销售中心、样板房现状交付华强公司使用；合同生效之日起，在华强公司按计划完成销售工作的前提下，万隆公司保证华强公司独家代理权；由于本项目目前已抵押给银行，需要销售并进行解封，万隆公司保证华强公司顺利销售；华强公司有销售定价权，有权对包销产品进行商业包装、经营、签订联营合同的权利（在不影响万隆公司及损害万隆公司利益的前提下）；华强公司负责销售人员安排及派驻；华强公司按销售面积每平方米预留850元/平方米3.9米单层（600元装修费加装冷气费250元）及1250元/平方米双层（1000元装修费加250元安装冷气费用）标准计算装修款，装修款监管在万隆公司或者万隆公司指定的账户内，按华强公司指定的装修公司施工进度支付给华强公司指定的装修公司；本项目房价由房价及装修款组成，销售价不高于12000元/㎡，如高于12000元/㎡超出部分扣除税费后与万隆公司五五分成，房款直接入万隆公司银行账户，装修款直接入装修公司账户。上述包销协议后附表总房款（最高不超12000元/㎡）的分配方式是总房款分为房款和装修款，其中房款中的首期款由华强公司提供首付贷并入按揭银行账户，银行贷款3000元/㎡入万隆公司账户，装修款分为公共部分装修款和室内装修款，室内装修款入装修公司账号，并且其中的850元/㎡或1250元/㎡转入万隆公司账号。附表11000元（总房价）的分配方式是房款6000元、装修款5000元，其中房款6000元扣除18%税费后的4920元中的3000元/㎡给银行，余下的1920元/㎡入万隆公司账号；装修款5000元，其中的总房价25%作为华强公司的营销费用，另外2250元/㎡入华强公司账号，且2250元/㎡的款项中850元/㎡或者1250元/㎡装修费入万隆公司账号，余下1400元/㎡或者1000元/㎡中的50%借入万隆公司账号或者80%借入万隆公司账号。2017年9月25日，万隆公司与华强公司双方签订了《补充协议》，约定：万隆公司确保于2017年10月15日之前解封中山市东凤世宝广场第九栋7-20层的查封事宜，否则万隆公司在2017年11月5日前退回华强公司支付的保证金1200万元，逾期按每日万分之三支付给华强公司利息；在2017年10月15日之前本项目的装修款由华强公司或其委托的装修工程有限公司收取，至项目正常后，按主合同附表及条款约定执行。2017年11月，双方又签订《补充协议（之1121）》，约定因万隆公司至2017年11月13日才理顺银行贷款及债务等问题达到可销售条件，故双方一致同意包销的期限顺延三个月，自2017年11月13日至2018年2月12日止。2017年12月11日，万隆公司出具了一份声明，载明：2017年9月18日，万隆公司与华强公司签订协议约定华强公司包销万隆公司位于中山市世宝广场苹果公馆第九栋项目7-20层，约28475.4平方米，共361套公寓的销售。华强公司在不违反相关协议约定的情况下有权在2018年2月12日前就上述项目寻找分销商，在不违反国家相关法律规定的情况下进行合法销售。本公司独家包销的公司是华强公司。其他任何公司或个人，以本公司名义或其他公司名义或本项目名义对外签署的任何协议或合同本公司一概不予认可。特此声明！2018年1月8日，华强公司作为投资商（甲方）与作为认购方（乙方）的余明明签订编号为0000121的《楼宇认购书》，约定乙方认购世宝广场9栋1313号公寓（68.4平方米），房价为425516元；乙方于签署本认购书时向甲方付清定金5万元，该笔定金为立约定金，是为订立《商品房买卖合同》的担保，乙方交付的定金在《商品房买卖合同》签订后转抵作相应房款。乙方于2018年1月15日交付房款165516元；因乙方过错未能及时办理商品房买卖合同备案确认手续的，甲方有权解除所有购房合约、没收定金并将该物业另行出售，造成甲方损失的，甲方有权继续追偿。上述认购书载明有关的预售许可证等文件、图纸、平面图已在销售现场公示，乙方已进行查阅并由甲方作详细说明等内容，但未记载该商品房的开发商系万隆公司或万隆公司与华强公司的包销关系等内容，也未约定办理网签备案的时间。同日，华强公司作为设计方（乙方）与作为委托方（甲方）的余明明签订《室内装饰设计合同书》，约定甲方向乙方支付世宝广场商业塔楼9-1313卡（建筑面积68.4平方米）的设计费299159元，并应在协议签订之日支付全部设计费，乙方在合同签订时将平面图、效果图、施工图交予甲方；合同履行期间，甲方如果要求终止或者解除合同，应书面通知乙方，已支付的设计费乙方不予退回。前述合同还约定了其他事项。2018年1月8日，原告余明明向华强公司转账支付50000元，华强公司向原告出具了收据。上述收据载明其收到原告时代公馆9栋1313房定金50000元。2018年1月21日，原告余明明向华强公司提出申请，房号1313面积68.4平方米优惠后总价724675元，已交房款5万元，剩余房款674675元因资金周转原因申请首付延迟到2018年1月31号。2018年2月2日，原告余明明向华强公司支付249159元，华强公司向原告出具收据。上述收据载明其收到原告时代公馆9栋1313设计费249159元。另查明，万隆公司开发的世宝广场商业塔楼已取得《中山市商品房预售许可证》，中山市住房和城乡建设局政务网公开信息显示，世宝广场商业塔楼预售许可证编号为：中建房（预）字第××号，预售房屋建筑面积88294平方米共2038套；因万隆公司申请办理上述2038套房屋的预售商品房在建工程抵押登记，2016年12月8日中山市国土资源局在其网站公示《关于中山市万隆房地产开发有限公司办理预售商品房在建工程抵押登记的通告（网签，SFJ-2016-100013）》，涉案商品房在上述2038套商品房名单内；因涉及多宗财产保全及执行案件，万隆公司名下位于中山市东凤镇伯公村的所有土地使用权（共三宗）已分别被中山市中级人民法院、中山市第一人民法院、本院查封或轮候查封。另外，根据原告提交的国土部门2018年10月19日的备案查询表反映，涉案房产金怡南路68号世宝广场商业搭楼1-313卡于2018年6月8日被中山市中级人民法院查封。庭审中，原告称：被告华强公司所称的设计款实际是房款，因为规避政府的限价就以设计费的名义来收取房款。被告华强公司称，因原告违约在先，合同已解除，华强公司无办理网签义务。原告应在约定时间支付房款，在2018年1月曾有11户业主办理了网签，此时不安抗辩的情形尚未出现，原告亦未提供证据证明其享有不安抗辩权并已及时告知华强公司，理应承担举证不能的不利法律后果。本院认为，本案实为商品房预售合同纠纷。双方所争议的焦点问题是：一关于《室内装饰设计合同书》以及设计费的性质；二、万隆公司、华强公司的责任承担方式；三、涉案《楼宇认购书》与《室内装修设计合同书》是否应予以解除、已支付房款是否应退还。关于第一个焦点问题，虽然华强公司与余明明约定华强公司为余明明提供涉案房产的装修设计，但双方未签订正式的商品房买卖合同，涉案房产在签订合同时仍未达到交付标准，在涉案房产权属未明确的情况下,余明明聘请华强公司装修设计房屋,且设计价格高于购房总价，明显不符合常理，并结合万隆公司、华强公司签订的包销协议反映房价包括房款及装修款的事实，可以认定余明明虽分别签订《楼宇认购书》和《室内装饰设计合同书》，但《室内装饰设计合同书》中所约定的设计费并非真实的设计费用，而是房价款的一部分，《室内装饰设计合同书》中约定的设计费与《楼宇认购书》约定的购房款共同构成涉案房屋的总价款。关于第二个焦点问题。华强公司与万隆公司虽内部约定是包销关系，但对外关系上华强公司推销商品房、联系购房人、定价并对包销房产进行商业包装、经营、签订联营合同，并以自己作为投资人的名义与买受人签订预售合同和设计合同书，代收取购房款，故对于买受人来说，涉案的商品房的买卖行为是由华强公司与万隆公司共同完成，售房利益也由万隆公司与华强公司共同享有，在对外关系上，万隆公司与华强公司是涉案房产的共同当事人，应对外承担连带责任。关于第三个焦点问题。依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务，余明明与华强公司签订的《楼宇认购书》，均是当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，应确认合法、有效。现涉案房产所在的商品房及开发用地因抵押和查封，导致合同无法继续履行，被告万隆公司亦未作出愿意排除上述障碍继续履行合同的意思表示，余明明的合同目的显然已无法实现，故《楼宇认购书》应予解除。但是对于余明明主张被告双倍退还定金100000元及退还房屋设计款249159元的诉讼请求，因余明明未按《楼宇认购书》的约定支付款项，且对于余明明主张涉案房产存在抵押查封无法继续履行，故其未按约支付房款的辩解，根据原告提供的备案查询表可知，涉案房产金怡南路68号世宝广场商业搭楼1-313卡于2018年6月8日才被中山市中级人民法院查封，但根据双方签订的合同及申请书，余明明应于2018年1月31日前支付购房款，为此，本院对原告余明明的主张不予采纳。而原告余明明违约在先，其要求被告双倍返还定金100000元，本院不予支持。但因《楼宇认购书》已解除，华强公司、万隆公司未提出独立的诉讼请求，且涉案的房产现存在抵押查封的情况无法履行，为此，两被告应退还购房定金50000元及设计款249159元。至于余明明主张从起诉之日至实际清偿之日按中国人民银行同期贷款利率计付违约金的问题，因原告余明明违约在先，本院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告余明明与被告中山市华强伟业房地产投资有限公司于2018年1月8日签订的《楼宇认购书》;二、被告中山市万隆房地产开发有限公司、中山市华强伟业房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告余明明退还购房定金50000元及返还设计款249159元；三、驳回原告余明明其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6538元，由被告中山市万隆房地产开发有限公司、中山市华强伟业房地产投资有限公司负担（该款原告已预交，本院不另收退，被告中山市万隆房地产开发有限公司、中山市华强伟业房地产投资有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  阮明俞审判员  高嘉敏二〇一九年五月七日书记员  杨明山邓小玮