内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内2921民初923号 原告：马飞，男，1989年8月22日出生，汉族，系个体经营者，住内蒙古自治区阿拉善左旗。 委托诉讼代理人：刘开慧，系内蒙古睿华律师事务所律师。 被告：乌海市冠龙房地产开发有限责任公司。 法定代表人：田宇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵宏彦，系宁夏矜群律师事务所律师。 被告：张永春，男，1954年10月5日出生，汉族，系个体经营者，住内蒙古自治区阿拉善左旗。 委托诉讼代理人：王鑫（系张永春女婿），男，1982年9月14日出生，汉族，系内蒙古广安律师事务所律师，住内蒙古自治区阿拉善左旗。 第三人：常晓斌,男，1979年7月11日出生，汉族，职业不详，住内蒙古自治区阿拉善左旗。 第三人：孙俊伟,男，1982年1月12日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区乌海市。 委托诉讼代理人：潘天启，系内蒙古安民律师事务所律师。 原告马飞诉被告乌海市冠龙房地产开发有限责任公司（以下简称冠龙公司）、张永春，第三人常晓斌、孙俊伟确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马飞的委托诉讼代理人刘开慧、被告冠龙公司的委托诉讼代理人赵宏彦，被告张永春及其委托诉讼代理人王鑫，第三人孙俊伟的委托诉讼代理人潘天启到庭参加了诉讼，第三人常晓斌经传票传唤，无正当理由拒不到庭的参加诉讼，本案依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告马飞向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认二被告于2018年10月26日签订的《内蒙古商品房买卖合同》无效；2、请求依法确认鹿鸣新苑24号楼2单元301室房屋归原告所有，价值20万元。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年10月17日冠龙公司给孙俊伟出具《鹿鸣新苑22＃、24＃、28＃楼划分确证书》确认鹿鸣新苑24号楼全部属于孙俊伟。2015年3月13日孙俊伟与常晓斌签订《房屋买卖合同》将24号楼2单元301室房屋出售给常晓斌。2016年6月12日，常晓斌与原告签订《房屋买卖合同》，将上述房屋以20万元价格出售给原告，原告于签订合同当日给常晓斌支付购房款10万元，常晓斌将房屋交付原告，原告对房屋进行装修并入住。2017年原告得知阿拉善左旗人民法院因张永春诉冠龙公司物权确认纠纷一案作出（2017）内2921民初437号民事调解书，确认鹿鸣新苑小区24号楼2单元301室房屋归张永春所有，原告认为该确权之诉损害了原告的合法权益，遂提起“第三人撤销之诉”，要求人民法院撤销上述调解书。经人民法院审理认定张永春在起诉冠龙公司时案涉房屋已由原告占有的事实清楚，根据《划分确认书》、《建设工程承包合同》载明内容可以看出冠龙公司对诉争房屋已经划分给孙俊伟的事实是明知的，因本案诉争房屋涉及到权属纠纷，在权属存在争议的情况下，二被告之间形成的（2017）内2921民初437号民事调解书侵害了原告的合法权益，阿拉善盟中级人民法院于2018年10月8日作出（2018）内29民终373号民事判决书对（2017）内2921民初437号民事调解书予以撤销。2018年10月26日，二被告签订《内蒙古商品房买卖合同》，冠龙公司将案涉房屋出售给张永春。 原告认为，二被告在法院已认定案涉房屋存在权属争议，其二人对案涉房屋进行确权的民事调解书已被撤销后又签订了《商品房买卖合同》，将案涉房屋登记在张永春名下。依据《合同法》第五十二条：“恶意串通并损害国家、集体或第三人利益的，合同无效”之规定，二被告在明知案涉房屋存在权属争议的情况下，恶意串通签订《商品房买卖合同》，损害了原告的合法权益，该合同应当被认定为无效合同。现原告依法提起诉讼，请求人民法院查明事实，公正裁判！ 被告冠龙公司辩称，原告的主张与事实不符。事实是2012年6月25日孙俊伟向被告张永春借款80万元，因孙俊伟名下没有可抵押的财产，又是冠龙公司的施工方，就和冠龙公司与张永春三方协商后，冠龙公司同意为孙俊伟的借款提供抵押担保，但在借款当日冠龙公司在实际借款人处签了字，随即到阿拉善左旗房管局办理了位于阿拉善左旗巴彦浩特镇鹿鸣新苑小区24号楼2单元一至五楼共十户房屋抵押给被告张永春的相关手续，其中包括本案案涉房屋。到2014年10月15日时孙俊伟向被告张永春偿还了部分借款，所产生的利息高达26万元，因此三方再次商议后将案涉房屋以26万元的价格抵顶给被告张永春。2014年10月17日，冠龙公司向孙俊伟出具《鹿鸣新苑22#、24#、28#楼划分确认证书》，事实是该确认书的生效是在孙俊伟所施工工程竣工验收合格后冠龙公司不能支付其工程款时，孙俊伟才完全获得上述三栋楼的所有权。因此孙俊伟明知自己还没有完全获得上述三栋楼所有权且没有通过被告张永春和冠龙公司同意的情况下私自于2015年3月13日将抵顶给被告张永春的案涉房屋出售给常晓斌的行为已经违反了法律规定，侵害了冠龙公司的合法权益。被告张永春因依法获得案涉房屋的所有权，2016年5月26日为办理案涉房屋所有权证，向有关部门申请解除了对该房屋的抵押权，后冠龙公司与张永春签订了《商品房买卖合同》。综上所述，冠龙公司与被告张永春签订的每一份合同都完全符合法律规定，并没有向原告所述涉及《合同法》第五十二条规定的五项内容，因此冠龙公司认为即便是确认合同无效也应分别确认孙俊伟与常晓斌，常晓斌与原告之间签订的两份《房屋买卖合同》无效，而不是冠龙公司与被告张永春签订的《商品房买卖合同》无效。以上答辩意见望人民法院充分考虑，并依据《合同法》、《担保法》、《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》、《物权法》等相关法律法规规定，依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告张永春辩称，原告诉求无事实依据。2012年6月冠龙公司和孙俊伟因资金周转困难向张永春借现金80万元，用于工程资金周转，双方协商一致后于当月25日签订了一份《借款合同》，约定借款本金为80万元，利息每月26800元，还款时间为2012年12月24日。合同签订当日，张永春依约履行出借款义务交付现金。2012年6月26日冠龙公司和孙俊伟按照约定到阿拉善左旗房管局将自己开发建设的“鹿鸣新苑”住宅小区**楼****住宅办理了在建工程抵押登记，为该笔借款提供担保。还款期限过后，冠龙公司与孙俊伟无力偿还全部本金及利息。2014年10月15日冠龙公司、孙俊伟与张永春协商，用办理在建工程抵押登记中的24号楼2单元301室房屋按售楼部最低价格以实物抵顶26万元借款利息。张永春同意后，冠龙公司给张永春出具购房款收据并交付房屋钥匙，张永春出具收到利息收据，自此原告取得鹿鸣新苑24号楼2单元301室房屋所有权，并在2014年10月28日为该房屋申请停暖手续交纳基本热费，此房屋处于闲置状态，采暖费张永春已连续缴纳5年。因张永春想将该房屋出售所以一直未办理网签合同，但房屋抵押权未解封。原告诉求所依据的冠龙公司与孙俊伟之间《鹿鸣新苑22#、24＃、28＃楼划分确认书》是2014年10月17日出具的，自称的买卖行为更是发生在2015年3月13日、2016年6月12日。而张永春合法取得房屋所有权的时间是2014年10月15日，张永春已在冠龙公司与孙俊伟结算划分房屋之前取得房星所有权并实际占有。原告以此主张权利明显没有事实依据。二、原告现占有房屋是非法占有行为，张永春已另案维权。2014年10月15日张永春取得房屋所有权后，房屋是空置状态，张永春只是偶尔过去看看，却发现房屋被人非法进入并更换门锁，张永春随即通知冠龙公司，冠龙公司明确表示不知情，从未将房屋钥匙交给第三人，张永春无奈只能将门锁更换。此门锁又被数次更换并进行简单装修，为此张永春与冠龙公司多次蹲点守候，发现居住人员只是暂时租住，不是实际侵权人。经张永春、冠龙公司多次蹲点守候、多方打听始终无法确定非法侵占人是谁。2018年张永春申请法院强制执行排除妨碍才知道，原告非法侵占房屋的事实。其行为严重侵犯张永春对房屋合法权利，张永春已另案维权。三、原告诉求无法律依据。原告以张永春与冠龙公司违反《合同法》第52条规定诉请法院确认《商品房买卖合同无效》属恶人先告状，没有法律依据。2014年10月15日冠龙公司、孙俊伟已将房屋抵顶给张永春，当时房屋已进行交付，未签订网签合同只是为将来出售方便，日后再签，所以他项权证直到2016年张永春出售房屋时才解封，发现因冠龙公司自身原因己无法签订网签合同，张永春无奈只能通过法院确权后再出售，所以双方在(2017)内2921民初437号确权案件中形成调解书。2017年6月27日按照房管局要求交纳了住宅专项维修基金1991.4元。2018年10月26日冠龙公司已处理完内部原因具备签订网签合同条件，双方自愿通过合法程序签订网签合同。该合同是双方2014年10月15日以房屋抵顶利息，将房屋出售给张永春买卖合同履行义务行为，未侵犯原告任何权益。冠龙公司与孙俊伟之间《建筑施工承包合同》明确约定，孙俊伟虽有销售权，但价格不能低于售楼部的最低价格。而原告购房价格为每平米2000元，将房屋出售原告的常晓斌更是以75万元的价格购买4套房屋，房屋价格明显低于售楼部价格，甚至低于建造成本价，完全不符合正常的交易惯例，违反正常的社会经济秩序，明显违反了合同法第七条遵纪守法原则，不得扰乱社会经济秩序的规定，原告自称买卖行为完全是以合法手段掩盖非法目的。综上，原告起诉既无事实也无法律依据，请法院依法查清事实驳回其诉求。 第三人孙俊伟述称，1、正如原告起诉状所述，冠龙公司划分确认给孙俊伟属实；2、2015年孙俊伟将上述房屋出卖给常晓斌并签订房屋买卖合同，双方在合同签订后，当即履行了义务，相互向对方交付了房屋、房屋钥匙、房款；3、2012年6月冠龙公司和孙俊伟一起向张永春借款事实不属实，借款系孙俊伟个人借款，与冠龙公司无关；4、孙俊伟从未在以案涉房屋抵顶利息的书面文书上签过字。 第三人常晓斌未到庭参加诉讼，亦未提交书面材料。 本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。2015年8月3日，张永春作为原告将冠龙公司、孙俊伟诉至阿拉善左旗人民法院，要求偿还借款本金500000元及利息203000元（暂从2013年12月14日计算至2015年8月14日，实际承担至本息付清之日）。阿拉善左旗人民法院经审理认定事实如下：2012年6月25日被告冠龙公司、孙俊伟向原告张永春提出借款，双方签订一份《借款合同》。合同约定二被告向原告借款金额为800000元，每月24日被告给付原告利息26800元即借款月利率为3.35％，借款期限自2012年6月25日起至2012年12月24日。被告冠龙公司在《借款合同》借款方落款处加盖印章，被告孙俊伟在借款方签字捺印。《借款合同》签订后，原告以银行转账的方式向孙俊伟的账户内转入773200元。同时二被告向原告出具借款凭据1份，证明收到原告提供的借款。借款到期后，被告于2013年5月13日、7月3日分2次向原告偿还借款本金300000元。2014年10月15日原、被告协商以鹿鸣新苑小区24号楼2单元301室房屋一套，作价260000元抵顶2013年至2014年期间的利息。阿拉善左旗人民法院于2016年6月22日作出（2015）阿左民一初字第1502号民事判决，判决冠龙公司、孙俊伟于本判决生效后十五日内偿还张永春借款本金473200元及利息（以473200元为本金从2014年10月15日起按人民银行同类贷款利率4倍计算至本判决确定的给付之日止）。冠龙公司不服该判决书，遂上诉至阿拉善盟中级人民法院，阿拉善盟中级人民法院作出的（2016）内29民终378号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。 另查明，2011年6月10日，冠龙公司（发包方即合同甲方）与孙俊伟（承包方即合同乙方）签订一份《建筑工程承包合同》，冠龙公司将鹿鸣新苑22#、24#、28#住宅楼土建、水、电工程以包工包料的方式承包给孙俊伟。合同约定冠龙公司不以现金支付孙俊伟工程款，以置换楼房的方式支付孙俊伟工程款，置换楼房的平米数为孙俊伟施工工程总平米的55%，等孙俊伟主体工程施工完毕后，冠龙公司支付孙俊伟所顶房屋面积的50%，等孙俊伟工程竣工验收合格后，除留工程总造价的5%作为保修金外，其余面积一次性顶给孙俊伟，为孙俊伟所有。冠龙公司所顶房屋孙俊伟有权自行销售，销售价格不能低于冠龙公司售楼部的最低价格，孙俊伟未自行销售完的房屋必须交由售楼部统一销售，销售的房款由孙俊伟所得，给售楼部的中介费与冠龙公司一致，若孙俊伟压价售楼冠龙公司有权制止。2014年10月17日，冠龙公司与孙俊伟签订一份《鹿鸣新苑22#、24#、28#楼划分确证书》，该确证书明确22#住宅楼全部属于冠龙公司，24#住宅楼全部属于孙俊伟，9#住宅楼1单元202是139m2属于孙俊伟。同时该确证书注明建筑平米按房产测绘报告为准，分配以双方签订的建设施工合同为准，按工程进度付房。 2015年3月13日，孙俊伟与常晓斌签订一份《房屋买卖合同》，孙俊伟将案涉房屋包括在内共4套楼房出售给常晓斌，房屋总价750000元。双方在合同中还对付款方式等事项进行了约定。 2016年6月12日，常晓斌将案涉房屋出售给马飞，双方为此签订一份《房屋买卖合同》，双方约定每平米售价为2000元，房屋总价款为200000元，建筑面积暂定为100平方米，最终以测绘部门测绘面积为准。双方在合同中对付款方式等事项进行了约定。合同签订后，原告马飞于2016年6月12日至6月17日分四次通过银行转账的方式向常晓斌支付房款200000元。合同签订后，原告马飞对案涉房屋进行了装修，并居住至今。 又查明，2012年6月25日，冠龙公司作为抵押人将鹿鸣新苑小区24号楼2单元1-5楼共10套在建楼房抵押于张永春，同年6月26日办理了抵押登记，抵押期限6个月，抵押债权数额800000元，即形成于2012年6月25日《借款合同》约定的借款。2014年10月15日孙俊伟委托其弟孙俊涛用24号楼2单元301室作价260000元抵顶2013年至2014年欠付的利息，张永春出具收条一份，孙俊涛在收条上签字，并代签孙俊伟的名字。同日，冠龙公司向张永春出具收据一份，载明收到24号楼2单元301室房款260000元。2014年、2015年、2016年、2017年、2018年张永春就24号楼2单元301室向内蒙古哈伦能源有限责任公司交纳基本采暖费。另，2016年5月26日，张永春向阿拉善左旗房产管理局申请解除案涉房屋的抵押登记。2017年6月27日，张永春向阿拉善左旗房产管理局交纳24号楼2单元301室专项维修资金1991.4元。 2017年2月14日张永春将冠龙公司诉至阿拉善左旗人民法院，要求确认鹿鸣新苑小区24号楼2单元301室所有权归张永春所有，并要求冠龙公司协助张永春办理房屋产权证。阿拉善左旗人民法院于2017年3月20日作出（2017）内2921民初437号民事调解书，调解确认鹿鸣新苑小区24号楼2单元301室房屋归张永春所有，冠龙公司协助张永春办理案涉房屋登记手续。2018年2月2日马飞以冠龙公司已向孙俊伟出具《鹿鸣新苑22#、24#、28#楼划分确证书》，案涉房屋已经属于孙俊伟所有，孙俊伟后将案涉房屋出售给常晓斌，常晓斌转售给马飞，马飞已经交付了房屋全款，并占有案涉房屋为由，认为阿拉善左旗人民法院就张永春与冠龙公司间作出的（2017）内2921民初437号民事调解书侵害原告合法权益，提起第三人撤销之诉。阿拉善左旗人民法院于2018年7月10日作出（2018）内2921民撤2号民事判决，判决驳回马飞的诉讼请求。马飞不服一审判决，遂上诉至阿拉善盟中级人民法院，阿拉善盟中级人民法院作出的（2018）内29民终373号民事判决，判决撤销阿拉善左旗人民法院（2018）内2921民撤2号民事判决，撤销阿拉善左旗人民法院（2017）内2921民初437号民事调解书。 2018年10月26日，张永春与冠龙公司就24号楼2单元301室签订一份《商品房买卖合同》，原告现以被告冠龙公司、张永春在人民法院已认定案涉房屋存在权属争议，撤销了案涉房屋确权的民事调解书后又签订了《商品房买卖合同》，将案涉房屋登记在张永春名下，属于恶意串通并损害了原告的合法权益，属无效合同为由，向本院提起诉讼。 以上事实，有原、被告庭审出示的证据和到庭当事人的陈述在案资证，本院予以确认。 本院认为，本案中原告马飞诉讼要求确认无效的《商品房买卖合同》实际为2014年10月15日冠龙公司、孙俊伟向张永春借款期满后所欠借款利息口头达成以物抵债协议，之后为办理房屋产权证书而签订的合同。双方达成口头以物抵债协议的目的就是及时清偿债务。债务履行期限届满后，债权数额就得以确定，在此基础上达成的以物抵债协议，一般不会存在显失公平的问题。在以物抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应当尊重当事人的意思自治，且双方在达成以物抵债协议时孙俊伟尚未将案涉房屋出售于常晓斌，也就不存在损害国家、集体或者第三人利益，故本院确认冠龙公司、孙俊伟与张永春达成以物抵债合同协议有效。2015年3月13日孙俊伟将案涉房屋出售给常晓斌，孙俊伟与常晓斌为此签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且抵押期限已过，也不违反法律、行政法规禁止性规定，亦应为合法有效。在此情况下，案涉房屋存在“一房二卖”的情形。2016年6月12日，常晓斌将案涉房屋出售马飞，时至今日张永春、常晓斌、马飞均未对案涉房屋进行物权登记，但原告马飞对案涉房屋已经进行装修并占有使用，在此情况下，马飞有权要求取得完整的物权。因为物权的权能包括占有权、使用权、收益权及处分权，占有属于物权的权能之一，占有权是物权的核心，只有占有物，才能使用物，从物上取得收益，以及对物作出处分，当某一民事主体占有物时，即已经享有了对该物的部分物权权能。本案而言，原告马飞占有案涉房屋至今，占有的事实发生在本案民事纠纷乃至确权确认纠纷之前，对于原告马飞占有案涉房屋的事实已经向公安机关报警处理过，马飞的占有属于合法占有，马飞已经享有对案涉房屋的占有权，该占有权应受法律保护。虽然张永春就已欠付借款利息为对价，借款双方达成以物抵债协议，但张永春只享有对案涉房屋的债权。冠龙公司与张永春物权确认纠纷民事调解书在被人民法院依法撤销后，双方还签订《商品房买卖合同》，此行为损害了马飞的利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项的规定，该合同应属无效，故原告要求确认冠龙公司与张永春签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。对马飞提出要求确认案涉房屋属于其所有，对张永春主张达成以物抵债协议后冠龙公司向其交付了案涉房屋的钥匙，张永春对案涉房屋取得所有权的抗辩理由，因本案系确认合同无效纠纷，对于案涉房屋所有权的归属问题系另一法律关系，本案不作处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项，《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认被告乌海市冠龙房地产开发有限责任公司、张永春于2018年10月26日签订的《商品房买卖合同》无效； 二、驳回原告马飞其他诉讼请求。 案件受理费2150元，由乌海市冠龙房地产开发有限责任公司、张永春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。 审判员  张逸涵 二〇一九年五月二十二日 书记员  呼其腾