广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终922号 上诉人（原审原告）：谭某，女，1973年4月13日出生，汉族，住广西北流市。 上诉人（原审原告）：苏某，男，2012年1月19日出生，汉族，住广西北流市。 法定代理人：谭某，系苏某之母。 被上诉人（原审被告）：广西北流市鼎泰投资有限公司，住所地广西北流市城南二路。统一社会信用代码：91450981561551523R。 法定代表人：李志丹，公司执行董事。 委托诉讼代理人：庞锦，男，汉族，1956年2月1日出生，住广西北流市，广西北流市鼎泰投资有限公司总经理。 上诉人苏某、谭某因与被上诉人广西北流市鼎泰投资有限公司（以下简称鼎泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北流市人民法院（2018）桂0981民初3728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谭某、苏某上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判鼎泰公司向谭某、苏某交付《商品房买卖合同》及正式购房发票；鼎泰公司十五日内在北流市房管所办理案涉房屋备案登记手续；3、案件一、二审受理费由鼎泰公司负担。事实和理由：1、鼎泰公司与谭某、苏某已经签订《商品房买卖合同》，鼎泰公司已将《商品房买卖合同》交由北流市房管所留存；2、根据合同约定，鼎泰公司应当自本合同签订之日30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知谭某、苏某。鼎泰公司认为案涉房屋已被查封无法办理登记备案手续，但是该房并未查封。 鼎泰公司辩称，案涉房屋已经进行了初步备案，鼎泰公司基本账户在与广西一建诉讼中已被法院查封，现无法开具发票和税票。基本账户解封后，补交税款后，鼎泰公司能够尽快办理手续。一审判决正确，应予维持。 谭某、苏某向一审法院起诉请求：1、请求法院确认苏某、谭某与鼎泰公司的买卖行为成立；2、请求法院判令鼎泰公司向谭某、苏某交付双方签订的正式《商品房买卖合同书》及正式购房发票；3、请求法院判令鼎泰公司对谭某、苏某购买广西鼎盛世家项目A区1栋1单元401号房在北流市房屋管理所办理备案登记手续；4、案件诉讼费用由鼎泰公司承担。 鼎泰公司作为开发商（甲方）与谭某、苏某作为认购方（乙方）于2014年10月1日签订《鼎盛世家（A区）意向预定书》，约定：一、乙方自愿预定甲方座落于广西鼎盛世家项目A区1栋1单元401号房物业，建筑面积约99.22平方米。以上物业面积最终以国家有关部门核定的结果为准。二、房号1-1-401，一次性价为2010.00元/㎡，总价为199432元；三、乙方自愿向甲方应缴199432元作为以上物业意向房号的预约金，在签订本意向约定书时缴交预约金199432元。四、1、双方签署《鼎盛世家（A区）意向预定书》后，甲方不再出售乙方所认购的物业，但乙方须在甲方通知7日内缴清应付房款项，逾期未办理的，上述物业总价优惠取消，并可视为乙方自动放弃购买，甲方有权将该物业另行出售，预约金不予退还。3、本认购书经双方签字盖章之日起生效。乙方签署《商品房买卖合同》后，所有条款以《商品房买卖合同》为准，本预定书自动终止。本认购书一式两份，甲乙双方各执一份。谭某代表苏某与鼎泰公司的经办人林小琪在该预定书上签名确认，并加盖了“鼎盛世家销售中心”的印章。 2014年10月1日，谭某、苏某向鼎泰公司支付了购买住宅房房号1-1-3A01号房的定金199432元，并出具《鼎盛世家收款收据》给谭某、苏某收执。2015年12月5日，谭某、苏某向鼎泰公司交付了住宅房房号1-1-3A01号的管道煤气安装费2600元、契税2943元、房管所费用150元，合计5693元，鼎泰公司出具《鼎盛世家收款收据》给谭某、苏某收执。上述收据均加盖了鼎泰公司的收款专用章确认。 另查明，鼎泰公司是依法领取有营业执照并具有房地产开发资质的独立企业法人，其开发的鼎盛世家小区A区1#楼于2015年11月24日取得北流市商品房预售许可证。鼎泰公司开发的鼎盛世家中的A区1号楼1单元302号房（电脑楼盘表显示是1号楼1单元3A01号房）已于2018年3月1日由北流市房产管理所录入备案号：201803010020，但尚未审核通过。该商品房暂未通过竣工验收备案，鼎泰公司未向谭某、苏某交付该商品房。 一审法院认为，谭某、苏某与鼎泰公司于2014年10月1日签订的《鼎盛世家（A区）意向预定书》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，且该商品房于2015年11月24日取得了商品房的预售许可证，谭某、苏某与鼎泰公司之间的商品房预约合同关系依法成立有效。 根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条：“民事法律行为应当具备下列条件（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”的规定，本案中谭某、鼎泰公司均具有民事行为能力，就买卖涉案商品房的意思表示真实，且该行为不违反法律或者社会公共利益，因此谭某、苏某要求确认其与鼎泰公司之间的买卖行为成立的诉讼请求，依法予以支持，鼎泰公司理应遵循诚实信用原则，按双方的约定履行订立《商品房买卖合同》及提供有关材料协助谭某、苏某办理备案登记等义务。 但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备案录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。”的规定，是否订立《商品房买卖合同》是当事人之间协商决定的，在一方不履行订立买卖合同义务时，守约方可要求其承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿，法律并未赋予当事人强制缔结本约之权利或者加诸缔结本约之强制义务于任何一方。根据《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利”的规定，本院不能判决强制双方当事人签订合同。并且在本案中，虽谭某、苏某向鼎泰公司支付了涉案商品房的购房款，但各方均未向一审法院提交《商品房买卖合同》原件，因此，一审法院无法确定当事人之间是否签订有正式的《商品房买卖合同》及开具有正式的购房发票，故谭某、苏某要求鼎泰公司交付双方签订的正式《商品房买卖合同书》及正式购房发票的诉讼请求，证据不足，于法无据，依法不予支持。 因法院不能判决强制双方当事人签订合同，亦无法确定当事人之间是否签订有《商品房买卖合同》，且对《商品房买卖合同》进行备案登记是房地产管理部门的行政登记行为，鼎泰公司应履行的是协助办理合同备案登记的义务而不是备案登记义务。因此，谭某、苏某要求鼎泰公司到北流市房地产管理所办理购买涉案商品房《商品房买卖合同》备案登记手续的诉讼请求，理由不充分，依法不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认苏某、谭某与鼎泰公司买卖行为成立；二、驳回苏某、谭某的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由鼎泰公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。谭某、苏某向本院提交：证据一，《商品房买卖合同》复印件一份，证明案涉商品房正式买卖合同已经签订；证据二，北流房地产管理所开具《证明》一份，证明鼎泰公司2018年2月份持四份商品房买卖合同（预售）到房管所并于2018年3月1日录入信息，该房目前没有被查封，由于无增值税发票、税收缴款单、一次性监管存款证明，所以案涉商品房买卖合同未能审核备案。鼎泰公司对谭某、苏某所提证据质证称，对证据一真实性无异议，是公司盖章，原件交给了房管所，鼎泰公司受理应该还有原件。对证据二真实性无异议，因为鼎泰公司基本账户被封，也欠有税款，无法开出发票和税款。 经二审审理，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实中除“谭某、苏某向鼎泰公司支付了购买住宅房房号1-1-3A01号房的定金199432元”部分有误，应为“谭某、苏某向鼎泰公司支付了购买住宅房房号1-1-3A01号房的购房款199432元”外，一审查明其他事实属实，应予确认。 另查明，谭某、苏某与鼎泰公司已签订正式的《商品房买卖合同（预售）》，双方在合同第十九条中约定“出卖人应当自本合同签订之日起30日办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人”、在合同第二十九条中约定“本合同及附件共52页，一式5份，其中出卖人壹份，买受人壹份，北流市房地产管理所贰份，北流市地方税务局壹份”等内容。双方当事人未在《商品房买卖合同（预售）》签订时间处填写时间。鼎泰公司于2018年2月份将4份盖章后的正式合同交北流市房地产管理所办理备案登记手续，由于无增值税发票、税收缴款单、一次性监管存款证明，北流市房地产管理所未对该商品房买卖合同进行审核备案。 本院认为，关于鼎泰公司应否向谭某、苏某交付正式交付《商品房买卖合同》及正式购房发票的问题。综合全案事实，双方已经签订有正式的《商品房买卖合同（预售）》，该合同符合当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”规定，案涉双方当事人应当依约全面履行合同义务，包括合同随附义务。双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定“合同一式五份、买受人壹份”，目前鼎泰公司持有原件，应当向谭某、苏某交付其盖章后的《商品房买卖合同（预售）》。另，鼎泰公司作为房地产开发公司在出售案涉房屋并收取该房购房款后，应当履行出具发票的合同随附义务。因此，对谭某、苏某关于鼎泰公司交付案涉房屋《买卖合同》及购房发票的请求，本院依法予以支持。 关于鼎泰公司应否对谭某、苏某购买广西鼎盛世家项目A区1栋1单元401号房在北流市房屋管理所办理备案登记手续的问题。根据双方所签《商品房买卖合同（预售）》约定，鼎泰公司应当在案涉《商品房买卖合同（预售）》签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。本案中，鼎泰公司于2018年2月份将4份盖章后的正式合同交北流市房地产管理所办理备案登记手续，但是因鼎泰公司未能提供增值税发票、税收缴款单、一次性监管存款证明导致审核备案未成功，鼎泰公司应当继续按照合同有关办理备案登记手续的约定全面、及时履行。谭某、苏某关于鼎泰公司在十五天内到北流市房屋管理所办理案涉房屋备案登记手续的请求于法有据，本院依法予以支持。 综上所述，苏某、谭某的上诉请求成立，应予支持。一审法院因认定事实错误导致判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北流市人民法院（2018）桂0981民初3728号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区北流市人民法院（2018）桂0981民初3728号民事判决第二项； 三、被上诉人广西北流市鼎泰投资有限公司向上诉人谭某、苏某交付双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及正式购房发票； 四、被上诉人广西北流市鼎泰投资有限公司在判决生效15日内对谭某、苏某购买广西鼎盛世家项目A区1栋1单元401号房到北流市房屋管理所办理备案登记手续。 一审案件受理费50元，由被上诉人广西北流市鼎泰投资有限公司负担；二审案件受理费100元（上诉人已预交），由被上诉人广西北流市鼎泰投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李雪英 审 判 员 梁 凤 审 判 员 蒋绍德 二〇一九年五月二十九日 法官助理 陈桂全 书 记 员 梁婷婷