广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初1395号 原告：覃朝阳，男，1968年7月2日出生，壮族，住广西壮族自治区横县。 原告：石秦佳，男，1970年12月10日出生，壮族，住广西壮族自治区上林县。 以上两原告共同委托诉讼代理人：罗霄，广西方园律师事务所律师。 被告：叶晓光，男，1974年3月25日出生，汉族，住广西壮族自治区荔浦县。 委托诉讼代理人：黄财基，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林雨悦，广西广合律师事务所实习律师。 原告覃朝阳、石秦佳与被告叶晓光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，于2016年12月12日作出（2016）桂0102民初1112号民事判决书。被告叶晓光不服上述判决提出上诉。南宁市中级人民法院于2018年6月22日作出（2017）桂01民终1822号民事裁定书，裁定撤销原判决并发回重审。本院于2019年3月4日重审立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告覃朝阳、石秦佳及委托诉讼代理人罗霄，被告叶晓光的委托代理人黄财基、林雨悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃朝阳、石秦佳向本院提起诉讼请求：1、被告退还两原告的租赁保证金105000元；2、被告支付两原告装修店铺的折价款50000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月14日，两原告与被告双方签订《商铺租赁合同》，由两原告租赁被告位于南宁市兴宁区临街交通配套设施用房第一层10、11、12号三间铺面；租期自2015年2月1日至2019年12月31日，租金35000元每月。合同签订后两原告向被告缴纳了保证金105000元及2015年2月1日至2015年4月31日的租金105000元。房屋交付后，两原告花费装修费用180000元。由于在双方签订合同后，原告发现被告租赁其的铺面为被告向广西星邦物业有限公司租赁后转租给原告的，故经双方协商后，另行达成了口头补充协议，即被告同意如广西星邦物业有限公司下调整铺面的租赁价格，其也随之下调原被告双方的租金价格。2015年5月，由于广西星邦物业有限公司考虑到这一系列的铺面商业价值目标尚未实现，为了鼓励经营者做好铺面的各项经营，故统一调低了位于兴宁区的临街公交配套设施用房的铺面租赁价格，故被告随之自2015年5月起开始调低了原告的租金价格，将原来每月35000元的租金调整为26250元/月。2015年8月底，随着广西星邦物业有限公司下调租赁价格，被告再次下调原被告双方的租金价格为20618元/月，并从2019年9月开始计收。原告之后一直按照20618元/月的租金价格向被告或其代理人葛莉玲缴纳铺面租金。2015年11月底，经原告向周边铺面了解，发现物业公司又再次调低了其与被告之间的租赁价格，故原告向被告提出按照物业调整的比例下调双方的租金价格。但这次却遭到了被告的拒绝。之后，经过双方多次协商，最后原被告双方达成协议，同意终止双方之间的《商铺租赁合同》，由被告收回铺面另行租赁。2015年12月15日，原告按照双方达成的共识向被告清退铺面并交还了钥匙。之后，原告要求被告返还之前缴纳的租赁保证金，但被告却以原告自愿解除合同为由拒不退还。由于本案的租赁物是临时建筑，其所涉及的规划许可证有效证为一年，即至2015年3月18日止到期。由于本案原一审的判决是在2016年12月12日作出，而被告是在这之后才通过南宁公交总公司向规划局申请延期。因此，虽然规划局最终同意了延期，但是由于该延期是在原一审判决下达之后申请的，且该延期申请是规划许可证到期后才提交的，故双方的合同应当自2015年3月18日就应当认定为无效合同。被告依法应当退还原告的保证金，并支付装修款。如法院认定本案所涉合同在2015年3月18日之后仍有效合同。则由于本案的租赁合同是在原被告双方协商一致的情况下签订的，合同的终止是双方协商后自愿的解除，原告在解除合同前一直按照双方的约定缴纳租金并无任何违约的行为发生。现双方合同解除，被告应当将原告的保证金予以退还。一万步来说，就算原告自愿同意与被告解除合同，给被告造成了一定损失，但以该105000保证金作为违约金也是明显过高的。因为在原告与被告解除合同后，被告已收回了铺面，其能够又将铺面租给第三人而获利。可见，原告的行为并未给被告造成重大损失，以该105000元保证金作为违约金显然是明显过高。最后，原告在承租铺面后，对该铺面进行了精心的装修，装修费用总共花费了18万多元，且原告在装修后使用尚未超过一年，其装修上能很好使用。原被告双方在《商铺租赁合同》中并未就双方合同解除后，装修部分折价补偿的问题进行任何约定。现被告将铺面租赁给第三人，第三人直接利用了原告的装修，因此，被告依法应当对原告所作的装修进行折价补偿。考虑到折旧等各方面的原因，原告认为被告应当向原告支付该装修折价款以5万元较为合理合法。上所述，原被告双方的《商业租赁合同》经双方协商一致后己经解除，被告拒不退还保证金及支付装修折价款的行为，显然损害了原告的合法权益。为此，原告特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告叶晓光辩称：原告诉请无事实和法律依据。1、合同合法有效，涉案房屋为临时建筑，有效期从2014年3月18日至2017年3月17日。2.两原告未按照合同约定按时支付租金已经构成违约，被告有权单方解除《商铺租赁合同》收回铺面且不返还如约履约保证金；3、认可被告与两原告于2015年7月2日达成降租金为每月28000元；4、两原告请求被告支付装修店铺折价款50000元无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认如下并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月14日，被告的爱人葛莉玲代被告与两原告签订《商铺租赁合同》，原、被告对此予以认可，本院予以确认该合同的相对方分别为本案原、被告。该《商铺租赁合同》主要约定两原告租赁被告位于南宁市兴宁区的临街公交配套设施用房第一层第10、11、12号共三间铺面；租期自2015年2月1日至2019年12月31日，租金：2015年租金35000元/月、2016年租金36750元/月、2017年租金38600元/月、2018年租金41700元/月、2019年租金45000元/月，该合同第三条载明“。租金交付期限：乙方（原告）每季度（三个月）为一期向甲方（被告）交纳租金，乙方（原告）须在本合同签订之日向甲方（被告）交纳首付租金，此后每季度开始前10日前交清该季度租金；保证金：在本合同签订之日，乙方（原告）须向甲方（被告）交付人民币：壹拾万零伍千元整（￥105000元），作为履约保证金，合同期满，乙方（原告）不违约情况下甲方退回保证金给乙方。” 《商铺租赁合同》签订后，两原告向被告缴纳了保证金105000元及2015年2月1日至2015年4月31日的租金105000元。被告分别于2015年12月10日、11日，以原告逾期支付租金为由向原告通知解除《商铺租赁合同》，两原告于2015年12月15日前清空铺面并向被告交付了涉案房屋。 另查明，经本院于2016年6月12日向南宁市规划管理局核实：涉案房屋系临时建筑，于2014年3月18日核发《建设工程规划许可证》，有效期为一年，截至2016年7月11日且尚未办理延期手续。 经本院于2019年4月24日向南宁市自然资源局核实：2016年12月16日，经南宁公共交通有限公司申请，原南宁市规划管理局于2017年1月同意涉案房屋的《建设工程规划许可证》延期至2017年3月17日，目前《建设工程规划许可证》已过期。 涉案房屋所有权人系南宁市公交总公司，其以授权被告叶晓光对外出租。 另查明，关于原告主张的装修款是否申请鉴定经本院向两原告释明后，两原告主张不申请鉴定。 再查明，关于本案《商铺租赁合同》的效力问题，经本院向两原告释明后，两原告坚持不变更诉讼请求。 还查明，就被告主张原、被告之间存在的欠付租金问题，被告保留另行起诉的权利。 以上事实有《商铺租赁合同》、《收据》、《中国银行业务凭证》《中国农业银行卡交易明细清单》、《短信聊天记录》、《建设工程规划许可证》、《证明》、《南宁市规划管理局关于协助南宁市兴宁区人民法院调查的复函》、《南宁市自然资源局关于协助南宁市兴宁区人民法院调查的复函》等证据予以证实。 本院认为，一、关于《商铺租赁合同》的效力问题。涉案房屋为南宁市公交总公司所有，且出具证明同意被告对外出租，故被告有权对享有涉案房屋对外出租。《建设工程规划许可证》（建字第450101201400169号）和《南宁市规划管理局关于协助南宁市兴宁区人民法院调查的复函》、《南宁市自然资源局关于协助南宁市兴宁区人民法院调查的复函》的真实性、合法性原、被告均无异议，其中《建设工程规划许可证》（建字第450101201400169号）发证之日为2014年3月18日，且附件中明确载明“本证自发出之日起一年内有效，如因故可申请延期”、2016年7月11日《南宁市规划管理局关于协助南宁市兴宁区人民法院调查的复函》（南规函[2016]1744号）载明“……目前未办理相关延期手续”、《南宁市自然资源局关于协助南宁市兴宁区人民法院调查的复函》载明“……2017年1月，原市规划局给予其办理朝阳车场配套设施用房临时建设工程规划许可证延期手续，同意延期至2017年3月17日（建设工程规划许可证号：建字第450101201400169号）。目前，该建设工程规划许可证已过期。”综上，涉案房屋原有效期为2014年3月18日至2015年3月17日，之后，自2017年1月延期至2017年3月17日止。原一审系于2016年5月18日开庭审理，故涉案房屋原有效期截止至2015年3月17日后，并在原一审法庭辩论终结后的2017年1月获得批准延期。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，“一审辩论终结前”是当事人补正效力的最后时点，不包含二审发回重审的一审审理阶段，故《商铺租赁合同》于2015年3月17日前合法有效，于2015年3月18日起无效。 二、被告是否应当退还保证金105000元的问题。《商铺租赁合同》签订后两原告向被告缴纳了保证金105000元及2015年2月1日至2015年4月31日的租金105000元，故《商铺租赁合同》有效期内不存在违约行为。因《商铺租赁合同》于2015年3月18起无效，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应当返还两原告保证金105000元。 三、被告是否应当退还装修费50000元的问题。两原告主张被告承担装修损失50000元，但未能充分举证证明其装修损失的数额及其构成，且经本院释明后两原告明确表示不同意进行鉴定，故对两原告主张的装修费50000元本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下： 一、被告叶晓光返还原告覃朝阳、石秦佳保证金105000元； 二、驳回原告覃朝阳、石秦佳的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3400元，由原告覃朝阳、石秦佳负担1000元，被告叶晓光负担2400元负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周云珍 人民陪审员  聂广文 人民陪审员  黄 娟 二〇一九年五月三十一日 书 记 员  黄丽霖 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。