呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终666号上诉人（原审原告）：温靖，女，1985年8月7日出生，蒙古族，教师，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：贾志军，内蒙古远舰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古合和置业有限公司，住所地呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街“印象江南”B11号楼3单元2层。法定代表人：杨文生，该公司董事长。委托诉讼代理人：张楠，内蒙古嘉泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪晶晶，内蒙古嘉泽律师事务所律师。上诉人温靖因与被上诉人内蒙古合和置业有限公司（以下简称合和置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初1735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。温靖上诉请求：1.撤销一审判决,并依法改判支持温靖一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由合和置业公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误,适用法律不当。1、一审判决认为温靖购买案涉房屋是通过呼和浩特市中级人民法院司法拍卖程序,而呼和浩特市中级人民法院在拍卖过程中已就拍卖标的可能存在的瑕疵进行了告知,因此本案案涉房屋所出现面积误差的风险和损失就应由温靖自行承担。对此温靖并不能认可,呼和浩特市中级人民法院拍卖案涉房屋是按相关法律规定进行,而关于案涉房屋的相关信息(尤其是面积)却是在合和置业公司与原房屋买受人所签买卖合同中所记载,且该面积信息是由合和置业公司向原买受人提供,合和置业公司也是按该面积收取的购房款,因此即使呼和浩特市中级人民法院在本次拍卖中已按相关法律规定履行了相关告知义务,那么合和置业公司也不能因此免除自己应承担的过错责任和法律责任,况且合和置业公司实际多收取了面积误差部分(8.19㎡)购房款,如果拒不退还,显然构成不当得利。2、一审判决“本院认为”部分认定:“被告合和置业与原告温靖之间并不存在真实的买卖关系,并非买卖合同的相对人、义务人,也并未收取原告温靖缴纳的竞买款项。原告温靖向被告合和置业请求双倍退还面积差的购房款229320元,无事实和法律依据。”对于一审法院该认定,温靖认为是错误的和片面的。合和置业公司没有直接向温靖收取竞买款项并不意味者双方之间就没有形成买卖合同关系。首先,双方在2017年9月30日签订了《商品房买卖合同》,并且合和置业公司给温靖出具了发票,显然双方之间形成了买卖合同关系,也说明合和置业公司对温靖通过竞买方式取得案涉房屋相关合同权利义务的认可和确认;其次,温靖通过参与人民法院司法拍卖的方式竞买了案涉房屋,视为对案涉房屋买卖合同项下权利义务的承继,合和置业公司也对此进行了确认,那么双方就已经形成了买卖合同关系,就应当按照合同履行各自的合同义务,逆向考虑该问题,如果本案案涉房屋的面积不是减少而是增大,那么合和置业公司会向谁主张误差部分的房款呢?显然不会向原买受人主张,反之亦然,合和置业公司应当向温靖退还面积误差部分的购房款。最后,一审法院对于形成买卖合同关系的理解显然是机械的和片面的,认为没有直接发生支付行为就不存在买卖合同关系,那么在实践中,除了直接交易所产生的买卖合同关系以外,还有因抵账、继承、司法拍卖等情形所建立的买卖合同关系,这些法律关系也是合法有效的,应当受到法律的保护,因此,一审判决以此认为温靖的诉讼请求没有事实和法律依据明显错误,二审依法应予纠正。合和置业公司辩称，一、温靖所主张的事实及法律依据错误。(一)案涉2017年9月30日签订的网签合同仅为办理产权登记手续签订,实质是在履行呼市中院的执行裁定及执行通知书,合和置业公司与温靖不存在真实买卖关系,并非买卖合同相对人;另外860424.08元温靖已缴入法院指定账户,合和置业公司未实际收取。最后根据商品房买卖司法解释第一条本案也不适用该司法解释第十四条双倍返还条款。综上温靖以买卖合同为依据不成立。(二)合和置业公司对于呼市中院进行变卖一事并不知情,并且在知情后已第一时间告知温靖实际建筑面积是59.64平方米,温靖也明确表示认可。涉案房屋是现房,所在楼已办理房屋权属证书,根据证书附件《房屋状况附表》记载涉案房屋建筑面积59.64平方米。呼市中院发布变卖公告时实际建筑面积早已确定。合和置业公司收到呼市中院执行裁定书及执行通知书前对司法变卖不知情。办更名改签等手续时合和置业公司已明确告知温靖建筑面积误差,且温靖也出具《申请书》明确对59.64平方米认可。基于温靖对59.64平方米认可,本案双方《商品房买卖合同》约定建筑面积59.64平方米、单价14426.96元、总价860424元。2017年9月30日所签网签合同对建筑面积、单价及总价的约定与前述合同一致。三、根据拍卖成交确认书及呼市中院的公告、须知,温靖一旦作出竞买决定,即表明已完全了解并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵;对于标的物已知或未知瑕疵,属于温靖参与竞买的风险,应由温靖自行承担。四、执行拍卖系法院司法处分行为,是法院对被执行人财产采取的一种执行措施和执行行为。基于执行拍卖具有公法性质,执行拍卖合同不具有可诉性。针对执行拍卖中的纠纷,可通过执行监督方式解决。温靖向一审法院起诉请求：1.判令合和置业公司向温靖双倍退还面积误差的购房款229320元；2.判令合和置业公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月呼和浩特市中级人民法院发布关于变卖呼和浩特市玉泉区印象江南6幢1层1032号门脸房1套,建筑面积67.83平方米的公告。该公告称“呼和浩特市中级人民法院将于2017年6月29日10时至2017年6月30日10时止在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动,拍卖标的为呼和浩特市玉泉区印象江南6幢1层1032号门脸房1套,建筑面积67.83平米(有合同,无房本),起拍价为780424.8元人民币,保证金为15万元人民币,增加幅度为0.2万元人民币。标的物以实物现状为准,本院不承担本标的物的瑕疵担保责任。请慎重决定竞买行为,竞买人一旦作出决定,即表明已完全了解,并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”呼和浩特市中级人民法院发布司法变卖须知第十条载明“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的,就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍买资料中详尽的说明,拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等,仅供竞买人参考,不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物,调查是否存在瑕疵,认真研究查看所竞买标的物的实际情况,请亲临展示现场,实施看样,未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认,慎重决定竞买行为,竞买人一竞买决定,即表明已完全了解,并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”温靖在获悉该公告的内容后,按照该公告的要求报名参加竞拍并缴纳了保证金150000元人民币。2017年6月30日,温靖以最高价竞得拍卖标的物呼和浩特市玉泉区印象江南6幢1层1032号门脸房1套,成交价为860424.08元人民币,温靖于2017年7月5日将拍卖成交价的余款710424.08元人民币缴入呼和浩特市中级人民法院指定的账户,呼和浩特市中级人民法院向温靖出具了《拍卖成交确认书》、《强制执行交房手续》以及(2015)呼执字第00027号之十《执行裁定书》,之后温靖持有上述文书接收了位于呼和浩特市玉泉区印象江南6幢1层1032号的门脸房。2017年9月5日温靖办理改签、变更手续时向合和置业公司出具申请书一份,主要内容为本人已向贵公司了解到,根据房屋产权的记载,拍得标的的登记房号为B6-1031号,建筑面积为59.64平方米,本人予以认可。2017年9月5日,温靖与合和置业公司就该套门脸房签订了《商品房买卖合同》,合同约定该商品房建筑面积共59.64平方米,单价每平方米14426.96元人民币,总金额860424元,2017年9月30日,温靖与合和置业公司就该套门脸房签订了网签合同,约定房屋建筑面积59.64平方米,房屋单价为每平方米14426.96元人民币,总金额860424元。另查明,2016年11月16日,呼和浩特市玉泉区印象江南6幢1层1032号门脸房所在的B6号楼房办理了呼房权证玉泉区字第XXXX号房屋权属证书,其中涉案房屋建筑面积为59.64平方米。一审法院认为，温靖诉请合和置业公司向其双倍退还面积误差的购房款229320元。首先,根据本案查明的事实,温靖在执行法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动中,通过竞拍取得拍卖标的呼和浩特市玉泉区印象江南6幢1层1032号门脸房1套,建筑面积67.83平米(有合同,无房本)执行法院出具的《拍卖成交确认书》确认拍卖价款即购房款860424.08元人民币,温靖已于2017年7月5日缴入法院指定账户。根据变卖公告、变卖须知和拍卖成交确认书的要求和记载,执行法院在拍卖时已经按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条、第十二条、第十三条、第十四条的规定在网络上公布拍卖公告、拍卖须知等资料,告知拍卖标的上可能存在的瑕疵,并明确提示竞买人实地查看、核实,竞买人决定参与竞买的,视为对拍卖财产完全了解,并接受拍卖财产现状和一切已知和未知瑕疵。本案虽然涉案房屋实际面积59.64平方米与拍卖公告表述的建筑面积67.83平方米存在误差,但是执行法院的变卖公告和变卖须知等资料将拍卖标的物可能存在的瑕疵向竞买人进行了告知,温靖作为具有完全民事行为能力的自然人,在决定参与执行法院司法拍卖活动之前,应当按照拍卖公告的要求亲自实地看样，尽到注意义务,既然决定参与竞买,依照上述规定,就视为对拍卖财产完全了解,并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。对于标的物已知或未知瑕疵,属于竞买人参与竞买的风险,应由温靖自行承担。其次,本案涉及的2017年9月30日签订的网签房屋买卖合同仅仅是为了办理产权登记手续方才签订,实质上是在履行执行法院的执行裁定及执行通知书,即履行协助办理改签合同、产权过户登记手续,合和置业公司与温靖之间并不存在真实的买卖关系,并非买卖合同的相对人、义务人,也并未收取温靖缴纳的竞买款项。温靖向合和置业公司请求双倍退还面积误差的购房款229320元,无事实和法律依据,故温靖的诉讼请求,不予支持。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条、第十四条、第十五条规定,判决如下：驳回原告温靖的诉讼请求。案件受理费2370元,由原告温靖负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：温靖要求合和置业公司双倍退还面积误差购房款229320元有无事实及法律依据。本案双方2017年9月5日所签《商品房买卖合同》约定建筑面积59.64平方米、单价每平方米14426.96元人民币、总金额860424元，还在第五条面积确认及面积差异处理条款中约定商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意以产权登记面积为准,按合同第四条第1款购房单价据实结算，多退少补。因此，虽温靖通过司法拍卖以860424.08元竞得案涉房屋面积为67.83平方米，但随后其与合和置业公司所签《商品房买卖合同》将860424.08元确定为房屋总价，在认可建筑面积59.64平方米的情况下将房屋单价确定为14426.96元，根据该意思表示，特别是房屋单价的确定，应当认定温靖认可其为取得案涉房屋而支出的款项与59.64平方米房屋相对应，合和置业公司按照该59.64平方米履行即可；且在清楚该59.64平方米即实际面积情况下，仍与合和置业公司约定该59.64平方米若与产权登记面积发生差异将据实结算，多退少补，综上应认定双方已确认按59.64平方米履行即完成合同义务，故一审法院处理结果并无不当，对温靖要求合和置业公司双倍退还面积误差购房款的请求不予支持。综上所述，温靖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4740元，由温靖负担。本判决为终审判决。审判长 姜  怡审判员 苏  毅审判员 额日德尼二〇一九年五月二十四日书记员 曹 建 飞