广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0922民初122号 原告：南宁斯恩物业服务有限公司陆川分公司，住所地:陆川县温泉镇新洲路（百盛时代广场）**。 法定代表人：李永坤，该分公司负责人。 委托代理人：李志泉，广西中陆律师事务所律师。 被告：广西陆川骏鑫投资有限公司，住所地：陆川县温泉镇新洲北路**。 法定代表人：韦宗倩，总经理。 被告：刘日联，男，汉族，1966年8月25日出生，住广西陆川县。 原告南宁斯恩物业服务有限公司陆川分公司诉被告广西陆川骏鑫投资有限公司、刘日联物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南宁斯恩物业服务有限公司陆川分公司的委托代理人李志泉到庭参加诉讼。被告广西陆川骏鑫投资有限公司、刘日联经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。 原告南宁斯恩物业服务有限公司陆川分公司向本院提出的诉讼请求：1、判决被告广西陆川骏鑫投资有限公司、刘日联连带支付2017年10月份和2018年1月1日起至2018年12月31日止共13个月物业管理费总计43333.33元给原告；2、判决被告广西陆川骏鑫投资有限公司、刘日联连带支付违约金共计8666.66元（以拖欠物业管理费43333.33元为基数，按20%计算）；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年9月30日，原告与被告刘日联签订《陆川百盛时代物业管理服务协议》，双方在协议中约定：本物业合同期为叁年（即2017年10月1日起至2020年9月30日止），物业管理费按约定第一、第二年作40000元/年（含垃圾处理费）；第三年面积作700平方米，每月7元/平方米计收；按季度交纳，每季度前15日交纳本季度物业管理费。签订协议后，物业管理服务费按被告刘日联的要求，由其物业承租人广西陆川骏鑫投资有限公司向原告交纳物业管理服务费，由原告出具物业费发票给广西陆川骏鑫投资有限公司。但被告广西陆川骏鑫投资有限公司仅于2017年12月22日通过该公司财务韦宗倩支付了2017年第四季度两个月的物业管理费，剩余物业管理服务费拖欠至今未予以支付，经原告多次催收，但两被告均拒绝支付，损害了原告的合法权益，应当承担违约责任，两被告应当向原告支付拖欠的物业管理服务费和违约金。由于按照《陆川百盛时代广场物业管理服务协议》约定的违约条款计算违约金过高，故要求按照被告拖欠物业费总额的20%计算违约金。 被告广西陆川骏鑫投资有限公司、刘日联未作答辩，视为放弃答辩的权利。 原告南宁斯恩物业服务有限公司陆川分公司为证明其诉讼主张向本院提交了以下证据：1、原告营业执照、负责人证明、负责人身份证复印件；2、被告广西陆川骏鑫投资有限公司的营业执照、被告刘日联的身份证复印件；3、物业管理服务协议；4、开票特别说明、发票；5、通知。被告广西陆川骏鑫投资有限公司、刘日联经本院依法传唤拒不到庭，亦未向本院提交证据，视为其已放弃质证的权利。原告南宁斯恩物业服务有限公司陆川分公司所举的证据来源合法，均与本案具有关联性，对本案讼争事实均具有证明力，可以作为认定本案案件事实的依据，本院依法予以采纳。 综合上述经本院依法确认的证据和庭审笔录，本院确认本案法律事实如下：原告南宁斯恩物业服务有限公司陆川分公司是经依法登记领取营业执照的有限责任公司分公司，主要经营物业管理服务等内容。被告刘日联是陆川县新洲北路136号二层“同乐汇”商铺的业主，被告广西陆川骏鑫投资有限公司租赁该商铺开办“同乐汇”经营儿童用品。2017年9月30日，原告南宁斯恩物业服务有限公司陆川分公司（甲方）与被告刘日联（乙方）签订了《物业管理服务协议》，双方在协议中约定：物业名称为陆川百盛时代广场，坐落位置为陆川县“同乐汇”商铺；本物业合同期为叁年（即2017年10月1日起至2020年9月30日）；物业管理费按约定的第一、第二年作40000元/年（含垃圾处理费，第三年面积作700平方米，每月7元/平方米计收；按季度交纳，每季度前15日交纳本季度物业管理费；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日按未交金额的2%交纳违约金；如乙方欠费，甲方有权终止物业服务（包括用水、用电、卫生、设施、维护、安保、消防等物业工作）并向乙方索赔。合同中还约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、违约责任等。两被告约定由广西陆川骏鑫投资有限公司交纳物业管理服务费，广西陆川骏鑫投资有限公司于2017年12月18日出具《开票特别说明》给原告，内容载明“1、本公司租用刘日联的场地（陆川银兴商场二楼内）进行经营（合同复印件一份）；开出票据时请使用广西陆川骏鑫投资有限公司的名称。2、由本公司财务人员韦宗倩转账支付……”。2017年12月22日，广西陆川骏鑫投资有限公司法定代表人韦宗倩支付了2017年11月和12月的物业管理费，原告于当日分别出具了2017年11月和12月的物业费发票给广西陆川骏鑫投资有限公司。但两被告均未支付2017年10月和2018年前三季度的物业管理服务费。2018年8月23日，原告送达《通知》给两被告进行物业费催收，但催收未果。至今，两被告拖欠原告2017年10月和2018年全年的物业管理服务费40000元/年÷12×13=43333.33元未付。原告多次催收，被告广西陆川骏鑫投资有限公司均拒绝支付，被告刘日联无法联系。原告遂向法院提起诉讼。 另查明，涉案物业至今仍由被告广西陆川骏鑫投资有限公司租用经营。 本院认为，原告和被告刘日联签订的《物业服务管理协议》是双方当事人的真实意思表示，合同主体适格，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约严格履行。被告广西陆川骏鑫投资有限公司是涉案物业使用人，从其2017年12月18日出具的《开票特别说明》中，可以确定被告刘日联与其已约定案涉物业的物业服务费由其交纳。但被告广西陆川骏鑫投资有限公司除交纳了2017年11月、12月的物业服务费外，2017年10月及2018年全年的物业服务费未依约交纳，已构成违约，依法应承担违约的民事责任。原告诉请被告广西陆川骏鑫投资有限公司支付2017年10月及2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告刘日联系案涉物业的业主，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，原告请求被告刘日联对本案案涉物业服务费承担连带责任，于法有据，本院予以支持。 至于违约金的支付问题，《物业服务管理协议》第六条第四款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日按未付金额的2%交纳违约金……”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，上述协议中关于违约金支付的约定明显过高，原告自愿将其违约金调整为按欠付物业管理费的20%计算，符合法律规定，故原告诉请被告支付违约金8666.66元，本院予以照准。 综上所述，根据《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告广西陆川骏鑫投资有限公司支付2017年10月份和2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费43333.33元给原告南宁斯恩物业服务有限公司陆川分公司； 二、被告广西陆川骏鑫投资有限公司支付违约金8666.66元给原告南宁斯恩物业服务有限公司陆川分公司； 三、被告刘日联对上述第一、第二项判决负连带责任。 上述判决，被告广西陆川骏鑫投资有限公司、刘日联应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案案件受理费1100元（原告南宁斯恩物业服务有限公司陆川分公司已预交150元），由被告广西陆川骏鑫投资有限公司、刘日联共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  陈永超 人民陪审员  李俊霖 人民陪审员  庞 然 二〇一九年五月十五日 书 记 员  谢金汛