山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终1601号上诉人（原审原告）：王瑞国，男，1963年9月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：冯芝芹，山东元序律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜良，山东元序律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东七里堡置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘永风，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：覃强，山东豪才律师事务所律师。上诉人王瑞国因与被上诉人山东七里堡置业有限公司（以下简称七里堡置业）商品房销售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0191民初1681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王瑞国上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判七里堡置业支付王瑞国逾期办证违约金147642元；2.本案一、二审诉讼费用由七里堡置业承担。事实与理由:一、一审判决认定事实不清，证据不足。1.一审法院以766238元为基数计算逾期办证违约金错误。一审法院已经查明房屋及地下室总价款为975821元，但判决时却以766238元为基数计算违约金，不知该数字从何而来。2.一审法院认定的王瑞国所购涉案房屋面积错误。涉案房屋建筑面积为137.83平方米，购房合同有明确记载，但一审法院错误认定为118.85平方米。二、王瑞国主张并未超过诉讼时效。1.一审法院认定王瑞国于2016年12月13日参与以解决本案争议为目的的上访事宜，但以针对的是办证难问题，而非违约金，从而没有认定诉讼时效中断有误。王瑞国通过上访方式维护合法权益，合法权益包括要求解决办证和逾期办证违约金。上访发生于2016年12月13日，但从聚集50名上访群众来看，这并非突然发生，之前就向七里堡置业主张，群众多次讨论酝酿。通过2014年12月3日、2015年7月9日、2017年4月1日网络载图内容也能综合印证。2016年12月13日之前，王瑞国在内的群众一直主张权益，诉讼时效多次中断。本案不存在超过诉讼时效问题。2.违约金按日计算是合同约定的计算方式。这仅是一种计算方式，不能因此理解为每日违约金为独立债权，应单独适用诉讼时效。七里堡置业逾期办证是一个持续行为，一审法院把日违约金作为单独债权适用单独诉讼时效系错误。3.即便将日违约金作为单独债权，王瑞国部分时间段权益超过诉讼时效，王瑞国于2018年7月新起诉立案的案件，执行三年诉讼时效没有任何问题。一审法院应支持王瑞国自2014年10月31日开始，至少三年的违约金。综上，应当以总房款975821元为基数计算违约金。王瑞国一直向七里堡置业及国家机关主张权利，不存在超过诉讼时效问题。请二审法院撤销一审判决，支持王瑞国上诉请求。七里堡置业辩称，一、请求依法驳回王瑞国的全部上诉请求，维持原判；本案一审、二审的案件受理费等费用由王瑞国承担。事实和理由：一、王瑞国于一审庭审中，已对其起诉状中的第一项诉讼请求进行明确，即违约金的计算方式，属对自身民事权利的处分。一审庭审中，王瑞国到庭并参加诉讼，其明确表明一审起诉状中违约金的计算方式系以766238元为基数进行计算，即便该数额与实际付款不同，也属于其对自身民事权利的处置，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，王瑞国系合法行使处分权利的行为，人民法院应当以其诉求范围和当庭确认的计算方式为限进行审判。另外，王瑞国在上诉状中否认一审庭审中已确认的言论，违反了禁反言原则，亦无法律依据。二、每日违约金都系独立债权，应单独适用诉讼时效，且王瑞国从未向七里堡置业主张支付违约金，故其2015年10月1日之前的违约金已超过诉讼时效，七里堡置业不应予以支付。首先，根据七里堡置业和王瑞国签订的购房合同约定，违约金系按日计算，即每日的违约金均为独立债权，应当单独适用诉讼时效；其次，王瑞国亦从未亲自或者通过其他途径向七里堡置业主张支付任何违约金；最后，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，王瑞国2015年10月1日之前的诉讼时效均已届满二年，其要求适用三年的诉讼时效于法无据。王瑞国向一审法院起诉请求：1.七里堡置业支付王瑞国逾期办证违约金147642元（自2013年9月9日起至2017年10月31日）；2.判令七里堡置业承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2010年1月31日，出卖人（七里堡置业）与买受人（王瑞国）签订了《济南市商品房买卖合同》，该房屋位于济南市历城区XXXX，为XXXX，建筑面积118.85平方米，房屋及附属物价款共计975821元。其中合同第1条约定：开发项目经营权证明号为XXXX号。建设用地规划许可证号为XXXX号，建设工程规划许可证号为XXXX号，施工许可证号为XXXX号。第2条约定：买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为XXXX号。第6.3条约定：买受人于2010年1月31日缴纳伍拾柒万伍仟捌佰贰拾壹元作为首期房款，其余房款：伍拾万元向银行申请按揭，并在签订合同的五个工作日内提交申请人住房贷款所需全部资料，积极协助银行有关部门办理履行银行按揭手续，最终获得的贷款的数额，以银行批准的数额为准。如获得的贷款额不足申请贷款额时，买受人应在银行批复的5日内，按批准贷款与申请贷款的差额补足房款。否则，逾期视为买受人自动退房，出卖人有权将该房屋另行出售。第八条交付期限的约定：出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经竣工验收备案”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第15条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内（具体期限的约定见补充协议）取得房产权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之壹/日向买受人支付违约金”处理。合同附件四：《合同补充协议》第5.4条约定：双方所签《济南市商品房买卖合同》中第十五条约定的365天是指出卖人将需由乙方提供的资料报产权登记机关备案的时限。如因出卖人原因，买受人不能在出卖人报产权登记机关备案之日起180天之内取得房地产权证书的，双方同意按《济南市商品房买卖合同》第十五条的约定处理。因买受人及政府部门的原因造成的时间拖延，出卖人不承担违约责任。合同签订后，王瑞国按照合同约定的时间向七里堡置业支付了全部购房款。2011年10月8日,七里堡置业向王瑞国交付房屋，但王瑞国至今未取得房屋所有权证书。另查明，涉案小区名称现为腾骐冠宸花园，且合同中约定的XXXX号楼已改为XXXX号楼。案涉房屋于2014年1月16日取得了房屋产权备案。2016年12月13日，本案所涉小区的50名业主集体向济南市历城区信访局上访反映无法办理房产证的问题，王瑞国系上述50名业主之一。一审法院认为，王瑞国与七里堡置业于2010年1月31日所签订的《济南市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律的保护，双方均应依照合同约定履行自己的义务。2011年10月8日，七里堡置业将涉案房屋交付王瑞国，依照《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，七里堡置业应当在之后的365个工作日后再180天内为王瑞国办理完毕房屋产权证书，即应当在2013年8月28日之前办理完毕，但七里堡置业未能依照约定履行，构成违约。王瑞国要求逾期办证违约金，以购房款766238元为基数，时间自2013年9月9日至2017年10月31日，按日万分之一计算的主张,因违约金计算基数和标准符合合同约定，故一审法院予以支持。关于违约期间和诉讼时效，本案所涉违约虽为持续性违约，但双方约定按日计算违约金数额，因此每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。另，依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，民法总则实施时间为2017年10月1日，故自2015年10月1日至2017年10月31日的逾期办证违约金，一审法院予以支持，且王瑞国要求的于2016年12月13日即上访日开始重新计算诉讼时效的主张亦包含在该期间内，另外王瑞国也未能提交有效证据证明诉讼时效存在其他中止、中断等重新起算的情形，故其主张的其余部分的违约金，于法无据，一审法院不予支持。综上，判决：一、山东七里堡置业有限公司于判决生效之日起十日内支付王瑞国逾期办理房屋产权转移登记的违约金58310.71元（以766238元为基数，时间自2015年10月1日至2017年10月31日，按每日万分之壹计算）；二、驳回王瑞国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3253元，减半收取1626.5元，由王瑞国负担984.5元，山东七里堡置业有限公司负担642元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审另查明，王瑞国与七里堡置业于2010年1月31日签订的《济南市商品房买卖合同》中明确约定涉案房屋及附属物价款为975821元。一审法院2018年7月6日证据交换笔录王瑞国在陈述诉讼请求时虽记载为总房款766238元，但该记录应系笔误，涉案房屋总房款应为975821元，本院予以纠正。一审认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点：1、涉案逾期办证违约金计算的基数如何认定；2、一审认定的诉讼时效是否正确。关于焦点一，王瑞国与七里堡置业于2010年1月31日签订的《济南市商品房买卖合同》中明确约定涉案房屋及附属物价款为975821元。该合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内（具体期限的约定见补充协议）取得房产权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之壹/日向买受人支付违约金。根据上述约定，七里堡置业作为出卖人其未能按照合同约定的期限为王瑞国办理涉案房屋产权登记的，应当系以已付房价款为标准计算逾期办证违约金。王瑞国已按照合同约定向七里堡置业支付了全部购房款975821元，故应以975821元为基数计算逾期办证违约金。关于焦点二，诉讼时效的问题。七里堡置业于2011年10月8日将涉案房屋交付王瑞国，依照双方签订的《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，七里堡置业应当在之后的365个工作日后在180天内为王瑞国办理完毕房屋产权证书，即应当在2013年8月28日之前为王瑞国办理完毕房屋产权证书，但七里堡置业未能依照约定履行，存在违约。王瑞国要求逾期办证违约金，以购房款975821元为基数，按日万分之一计算，符合合同约定，应予支持。关于违约期间和诉讼时效，本案逾期办证违约金，属于迟延履行的违约行为，但双方约定按日计算违约金数额，因此每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。另依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，《中华人民共和国民法总则》实施时间为2017年10月1日，故自2015年10月1日至2017年10月31日的逾期办证违约金，应予支持。王瑞国于2016年12月13日到济南市历城区信访局上访反映无法办理房产证的问题，即王瑞国于2016年12月13日主张权利，故2014年12月13日至2016年12月13日之间的逾期办证违约金亦应予支持。综上，王瑞国主张逾期办证违约金应从2014年12月13日计算至2017年10月31日。综上所述，王瑞国的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0191民初1681号民事判决第二项；二、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0191民初1681号民事判决第一项及案件受理费的负担；三、被上诉人山东七里堡置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给上诉人王瑞国逾期办理房屋产权转移登记的违约金元74259.98元（以975821元为基数，自2014年12月13日至2017年10月31日，按每日万分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3253元，减半收取1626.5元，由上诉人王瑞国负担808.5元，由山东七里堡置业有限公司负担818元；二审案件受理费3253元，由上诉人王瑞国负担1617元，由山东七里堡置业有限公司负担1623元。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  黄宏伟审判员  李 静二〇一九年五月十七日书记员  李在利