甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）兰民三终字第946号上诉人（原审原告）王XX，男，汉族。委托代理人王XX，男，汉族。被上诉人（原审被告）孙XX，男，汉族。委托代理人冯孝力，男，汉族。上诉人王XX与被上诉人孙XX房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省城关区人民法院（2013）城民一初字第41号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，位于兰州市城关区九洲大道石峡口住宅小区（包括4、5、6号楼）的规划和建设，经兰州市城关区城乡规划土地管理局批准由兰州市九洲房地产开发公司（以下简称“九洲公司”）实施。1999年6月28日，九洲公司与临洮县第三建筑工程公司签订《建设工程施工合同》，由临洮县第三建筑工程公司对九洲经济开发区石峡口小区1-1#楼，1-4#楼进行施工，案外人牟XX以委托代理人的身份在该合同上签字。2001年8月6日、2004年9月24日，兰州市房地产管理局分别为九洲公司颁发了（2001）兰房商预字28号、兰房九商预字（2004）第011号商品房预售许可证。该住宅楼建成后，九洲公司认可与案外人牟XX有联建关系，将石峡口小区4号楼5、6单元30套房屋的处分权交由牟XX行使。取得房屋预售许可证后，九洲公司经牟XX认可，为上述30套房屋中的21套房屋办理了房屋所有权证。因被告孙XX与案外人牟XX有资金往来关系，2005年，牟XX将自己有处分权的石峡口小区4号楼5、6单元的5套房屋抵顶给被告孙XX。2005年10月6日，马XX与孙XX签订了上述两套房屋的购房《协议》，约定，将上述两套房屋抵顶给案外人马XX。2005年10月25日，马XX与九洲公司签订了上述两套房屋的《商品房买卖合同》。被告孙XX欠案外人马继诚的砖款，2005年10月20日，被告孙XX与马继诚签订《购房协议》，将401室房屋以每平方米1350元的价格出售给马继诚，协议记载401室面积为76.48平方米，价款为103，000元。马继诚取得该房屋后，因资金周转困难，委托石峡口小区4号楼的居民将该房屋出售，案外人王XX欲在此小区购买住房，与马继诚接洽，双方协商后，2005年11月9日，经马继诚同意，被告孙XX将抵顶给马继诚的房屋出售给了案外了王XX，并将其与马继诚签订的《购房协议》背书转让给了王XX。双方签订的购房协议约定：“甲方（孙XX）负责该房的房产证办理事宜，户名以乙方（王XX）姓名为准，并保证住房水、暖、电设施齐全有效，物业管理到位，产权证在2006年12月以前交到乙方手中，如在协议约定时间内甲方未将产权证办理完毕，甲方应无条件如数退还乙方的房款及损失，现甲方将本房钥匙交给乙方管理使用。”2005年11月10日，被告孙XX收到原王XX交付的房款103，000元，并将该房款支付了所欠马继诚的砖款。孙XX也将房屋交付王XX居住使用。王XX自2005年11月起居住401室房屋至2009年5月16日九洲开发区山体滑坡该房屋灭失。该房屋灭失后，兰州市城关区人民政府为地质灾害受灾住户发放过渡费，2009年12月至2011年5月，王XX之父王如财领取401室房屋的过渡费。2011年5月27日，原告马XX向被告九洲公司发出证明称401、403室房屋的权属归马XX，其主动放弃2011年5月30日前的过渡费，2011年6月1日以后的过渡费要求停止发放。后九洲公司停止发放401、403室的过渡费。在此期问，原告多次催促被告为其办理房屋所有权证，被告孙XX向原告称，因之前与马XX抵顶房屋时，马XX与九洲公司签订了《商品房买卖合同》，马XX在退回401室房屋时，没有将合同一起退回，现马XX声称合同已经丢失。被告孙XX积极协助为原告办理房屋所有权证，因办证未果，原告诉讼来院。原审法院认为，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。位于兰州市城关区九洲大道石峡口住宅小区（包括4、5、6号楼）的规划和建设，经兰州市城关区城乡规划土地管理局批准由九洲公司实施，后九洲公司取得了该小区的商品房预售许可证，因此，该住宅小区因九洲公司合法建造而取得不动产物权。《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”九洲公司与牟XX有联建关系，认可牟XX对该小区4号楼5、6单元有处分权，被告孙XX与牟XX有投资关系，该房屋建成后，牟XX将5单元的5套房屋抵顶给被告孙XX，牟XX虽与被告孙XX未签订书面顶帐协议，但该行为实际上系牟XX与孙XX协议变更不动产物权，因此，被告孙XX与第三人牟XX的转让行为有效，孙XX因此取得了房屋的处分权。被告孙XX取得牟XX抵顶的5套房屋后，以协议作价的方式将401、403室出售给原告马XX，该行为也不违反法律规定。因此，在牟XX的授权下，马XX与兰州市九洲房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，马XX虽未取得该房屋的所有权证，但其因购买行为而成为房屋的实际权利人。被告孙XX与原告王XX签订的《购房协议》的行为属无权处分行为，故对原告要求确认其与被告间房屋买卖合同有效的观点不予支持。关于原告要求被告为其办理房屋所有权证的诉讼请求，因涉案房屋已经灭失，且办理房屋所有权证的主体不是被告孙XX，故对原告的该项诉讼请求不予支持。被告孙XX的非法行为致使原告的合法利益受到损失，原告可另行向被告孙XX主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：驳回原告王XX的诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。上诉人王XX不服原审判决，其上诉理由为：原审法院仅以兰州市九州房屋开发公司签订的《商品房买卖合同》为依据，认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同无效，没有法律依据，且上诉人与被上诉人及马继成签订《房屋买卖合同》时并不知情被上诉人与马XX曾经签订房屋买卖合同。所以原审法院适用合同法第五十一条是错误的，违背了最高法院关于商品房买卖中一房二卖中应保护实际居住人的规定。综上所述，一审适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人孙XX答辩称，自己对涉案房屋具有处分权，与上诉人所签订的房屋买卖协议是双方真实意表示，符合法律规定应予保护。本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉和答辩，本院确定本案二审的争议焦点为，就涉案房屋上诉人和被上诉人之间所订立的买卖协议是否有效。双方当事人对本院归纳的争议焦点均无异议，本院针对本案的争议焦点分析如下：九洲公司作为涉案房屋的开发商虽然赋于了牟XX该房屋的处分权，但牟XX在转让该房屋时，应告知九洲公司与受让人签订房屋买卖协议并办理相关产权事宜。因此牟XX对涉案房屋的处分权应得到九洲公司的追认方能实现。本案中涉案房屋牟XX抵顶给孙XX，孙XX又抵顶给了马XX，该抵顶行为经孙XX告知牟XX，牟XX又知会九洲公司，九洲公司在得到牟XX授意的情况下与马XX签订了房屋买卖协议，孙XX亦将房屋钥匙交付给了马XX，至此孙XX已实际丧失了对涉案房屋的处分权。现孙XX主张马XX退回了房屋钥匙的行为是对双方已达成以物抵债协议的反悔，但几方之间以物抵债的行为是一系例连锁债务抵偿行为，在物权人九洲公司未予撤销其与马XX所签合同的情况下，其此主张无法成立。因此一审认定孙XX与王XX签订房屋买卖协议的行为属无权处分行为并无不当。关于王XX主张自己作为涉案房屋的实际居住人，其权利应依法得到保护的上诉理由，因马XX在此之前通过以物代偿的方式已实际获得了涉案房屋的处分权，孙XX亦向其已履行了交房义务，故其此上诉理由不能成立。其因此所受损失可另行予以主张。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律准确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王XX负担。本判决为终审判决。审 判 长  张建军代理审判员  冯 诚代理审判员  白丽娟二〇一四年三月三日书 记 员  卢淑娟