山东省昌乐县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0725民初2002号原告：潍坊盛唐置业有限公司，住所地：昌乐县南环路2627号69号楼，统一社会信用代码：913707256906142874。法定代表人：王晓杰，总经理。委托诉讼代理人：刘志国、冯宁，山东宝都律师事务所律师。被告：王洪存，女，1973年7月28日出生，汉族，住昌乐县，委托诉讼代理人：张威，山东潍州律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈安南，山东潍州律师事务所实习律师。原告潍坊盛唐置业有限公司（以下简称盛唐置业）与被告王洪存房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛唐置业的委托诉讼代理人刘志国，被告王洪存的委托诉讼代理人张威、陈安南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即腾空搬离涉案盛唐御园27号楼；2、判令被告支付房屋占有使用费189000元（自2013年3月17日起至实际搬离房屋之日止，按每月3000元标准计算）；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2011年11月26日签订《购房预约协议》，被告缴纳订金55万元预购原告位于昌乐盛唐御园27号楼，房屋总价款为326万元，剩余房款被告未交纳。基于原、被告友好关系原告在2013年3月17日为被告办理了房屋入住手续，被告实际入住并占有房屋、后原告根据预约协议的约定以多种方式通知被告在七日内到原告处签订正式买卖合同并结清房款，但被告逾期未履行签约及交款义务。原告于2018年5月21日向被告发出解除购房预约协议的通知，并要求被告限期搬离涉案房屋，但被告至今未搬离，给原告造成了巨大的经济损失。被告辩称，原、被告签订房屋预约协议后，被告交纳了55万元的订金，后原告在被告不知情的情况下私自将涉案房屋到银行办理了抵押贷款手续，只是被告所购房屋权利被限制长达7年之久，这是双方不能签订商品房买卖合同的根本原因，后来被告为了维护自己的合法权益对原告提起诉讼，原告在法院审理期间为了减轻责任对房屋进行了解押，后被告撤诉准备与原告签订合同的同时，原告为了个人恩怨又将被告起诉。涉案房屋原告已经交付，被告为此装修投入200余万元，现原告要求被告腾出房屋无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的事实，原、被告分别举证并提出了各自的质证意见：（一）原告提供的证据：1、预约协议一份；2、房产所有权证一份；3、查档证明一份；4、签约交款通知书一份；5、解除预约协议通知书一份；6、异议书一份；7、（2018）鲁0725民初1198号民事裁定书一份；8、（2018）鲁0725民初1198号案件审理笔录一份；9、查封信息一份；10、短信截屏记录一份、录音一份。经质证，被告对证据1的真实性无异议，但认为该协议第3条第1项内容约定不明，且在销售该房屋时原告未取得预售许可证，要求业主交款是违法的；对证据2真实性无异议，但涉案房屋已经交付给被告占有使用；对证据3查档证明真实性无异议，但是在2018年5月8日（2018）鲁0725民初1198号开庭之后才得知被告已解除抵押；证据4与预约先协议中约定的履行期限不符，依据该签约交款通知要求解约缺乏依据，且没有收到；对证据5的质证意见同证据4；对证据6、7、8、9、10无异议；（二）被告为证明其主张提交如下证据：1、照片25份；2、2018年5月10日给原告发出的签订涉案房屋商品房买卖合同的通知。经质证，原告对证据1的真实性无异议，但是被告对涉案房屋的装修投入与确定本案被告是否违约没有关联性；原告当庭打开被告提供通知的快递，原告主张该通知不具有影响原告方解约行为的效力。经审查，原告提供的证据1、2、3、5、6、7、8、9、10，形式合法、内容真实、与本案有关联，为有效证据，依法予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和本院审查确认的证据，认定如下事实：2011年11月26日，原告盛唐置业（甲方）与被告王洪存（乙方）签订预约协议一份，内容为“…第二条关于商品房买卖合同的约定乙方向甲方预购的商品房位于昌乐盛唐御园27号楼，该商品房独栋销售，总房款为叁佰贰拾陆万元整…第三条预约订金1.本协议签订当日，乙方向甲方支付人民币伍拾万元整作为预付订金，乙方在本协议签订后三日内支付剩余首付款或者一次性房款…4.待乙方所购房屋封顶或签订正式商品房买卖合同时，乙方预付房款应到达银行贷款要求。首付不足部分乙方需在甲方规定的时间内补齐，其余部分办理贷款或者一次性付款，如果乙方未按上述双方约定履行或未按期签订商品房买卖合同，则视为乙方自动放弃本协议规定的一切权益，该房甲方有权另行处置，所预付的订金作为违约金不予退还。第四条双方约定1.甲方在本协议生效后，保持乙方在本协议预约之商品及房价不变，但乙方违约的除外。2.甲方在取得“商品房预售许可证”后，通知乙方与甲方签订正式的商品房买卖合同，乙方应在甲方通知后根据甲方通知的编号和期限（通知中给予乙方的期限应不少于7日）前来签订合同，按照甲方规定的付款方式付款并办理相关手续，同时享受本协议约定的付款优惠，逾期视为乙方自动放弃本协议约定的一切权益，甲方并有权解除本协议…”。协议签订后，原告认可被告交付订金55万元。后原告将涉案房屋向银行办理抵押贷款，被告于2018年4月9日向本院起诉要求原告双倍返还购房定金110万及赔偿损失200万，于2018年7月16日又向本院申请撤诉。另查明，2018年5月4日，原告盛唐置业通过短信及电话的方式向被告王洪存发出通知，称涉案房屋已解除抵押，要求其7日内到营销中心签订正式的商品房买卖合同。2018年5月21日，原告盛唐置业因原告未到场签约及履行交款义务，向被告王洪存发出解约通知。2018年7月17日，被告王洪存向原告盛唐置业发出异议书一份，称因原告将涉案房屋抵押导致其无法办理房产登记手续且房屋被查封，原告要求被告签订购房合同并缴纳房款的要求违法，对其解除合同收回房屋的请求提出异议。再查明，2018年4月27日，涉案房屋因（2018）鲁0725民初1198号被告王洪存起诉原告盛唐置业一案被本院查封。2018年5月15日昌乐县国土资源局出具的档案查询证明显示，涉案房屋无抵押。上述事实，有原、被告陈述、预约协议、庭审笔录、民事裁定书、短信截图、通话录音、房产所有权证、查档证明等证据在案佐证。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。原告盛唐置业与被告王洪存签订的预约协议中明确约定若被告未在收到原告的通知后的合理期限内前来签订正式商品房买卖合同，则被告预付的订金作为违约金不予退还，原告有权解除预约协议，该约定不违反法律、法规等强制性规定，视为有效约定。被告虽辩称未收到原告邮寄的签约交款通知书，但通过原告提供的短信截图及通话记录及后续被告向原告发出的异议书，可以知道被告对原告通知其前来签订正式的商品房买卖合同及解除预约协议是明知的，且以实际行动明确表示拒绝履行合同义务，双方之间的预约协议自原告的解除预约协议通知书到达被告时解除。被告虽辩称是因原告将涉案房屋设定抵押导致双方无法继续履行合同，但根据昌乐县国土资源局出具的查档证明，原告在向被告发出签约通知之时已解除抵押，双方不存在签订正式商品房买卖合同的障碍，故对于被告的辩解，不予认可，原告据此要求被告腾空涉案房屋，应予支持，但是要求支付自被告2013年3月17日被告占用房屋以来至搬离之日的占有使用费每个月的3000元，没有约定，原告亦无举证证明该3000元／月的计算标准的来源，此诉求举证不足，不予支持，待原告提供证据后，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王洪存于判决生效后30天内腾空搬离昌乐盛唐御园27号楼；二、驳回原告潍坊盛唐置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4080元，由被告王洪存负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  王文凯人民陪审员  刘彩杰人民陪审员  刘东斌二〇一九年五月二十二日书 记 员  秦珊珊