苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初9480号原告：怡合置业（苏州）有限公司，统一社会信用代码：91320594675488227M，住所地苏州工业园区华池街88号2幢。法定代表人：陈镜平，董事长。委托诉讼代理人：季海兵，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张心源，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。被告：苏州森珩餐饮管理有限公司，统一社会信用代码：91320505576711171F，住所地苏州市高新区狮山路88号1幢1012室。法定代表人：濮秀英，总经理。委托诉讼代理人：汪希烨，江苏悦孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪萌之，江苏悦孚律师事务所律师。原告怡合置业（苏州）有限公司（以下简称怡合公司）诉被告苏州森珩餐饮管理有限公司（以下简称森珩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案受理后，依法由审判员谢淑敏适用简易程序于2018年11月28日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭于2019年4月28日第二次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告怡合公司的委托诉讼代理人张心源，被告森珩公司的委托诉讼代理人汪希烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡合公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将苏州市华池街88号晋合广场项目层105-3、105-5号商铺返还给原告。2、判令被告支付拖欠租金暂计657435.27元，计算至判决确定的合同解除之日止。3、判令被告支付房屋占有使用费，按照合同约定的租金标准，从合同解除之日起计算至被告实际搬离之日止。4、判令被告支付拖欠营销推广费5000元。5、判令被告支付拖欠物业管理费48864.88元。6.判令被告支付拖欠水电费12030.25元。7、判令被告支付违约金138430元。8、判令本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告表示，其已收回房屋，故放弃第一项诉讼，第二项诉请变更为：判令被告支付拖欠租金暂计657435.27元计算至2018年8月8日。事实和理由：2014年5月6日，原被告签订《晋合广场商铺租赁合同》一份，合同中约定原告将位于苏州市华池街88号晋合广场项目层105-3、105-5号商铺出租给被告，租赁期限自2014年4月1日至2017年5月31日。合同约定，租金采用先付后租的方式按季支付。合同中还约定，承租人每年应向原告交纳5000元作为营销推广费。如承租人未按时缴纳租金等费用达30日的，原告有权解除合同，承租人应当支付相当于三个月租赁费用的违约金。合同生效后，原告依约交付了商铺。后双方补充签订了确认书，将租赁期变更为2014年11月1日至2017年10月31日。合同到期后，被告并未搬离，仍在涉案商铺内继续对外经营，原告多次与被告协商续租事宜，但被告未肯定答复，且一直未按时支付租金等各项费用。原告认为与被告签订的房屋租赁合同合法有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务，现被告拖欠租金的行为已构成违约。被告森珩公司辩称，双方租赁合同到期后，并未续约，并在2017年10月31日被告已口头向原告表示不再续租。同时因企业内部原因，实际已不对外经营。只是钥匙没有提交，因此对原告主张的金额被告认为过高，希望法庭酌情予以减少。原告在合同期内并未进行营销推广等服。因此其主张的营销推广费没有事实依据。第三点，在租赁过程中被告已经向原告支付过履约保证金83707元，应在原告主张的金额中予以抵扣。本院经审理查明认定事实如下：原告系苏州工业园区华池街88号2幢105室房屋所有权人。2014年，原告怡合公司（出租方、甲方）与被告森珩公司（承租方、乙方）签订《晋合广场商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的位于苏州市华池街88号晋合广场项目层105-3、105-5号商铺，租赁面积为172来方米。租期期限为自装修日起3年2个月，其中包含2个月的装修期。开业日暂定为2014年6月1日，租赁期限自2014年4月1日起至2017年5月31日。若开业日期顺延，则合同约定的租赁期起始日也相应顺延。首年租金单价8元/平方米/天，第二年起在上年基础上每年递增5%，故2014年4月1日至2015年5月31日，年租金502240元；2015年6月1日至2016年5月31日，年租金527352元；2016年6月1日至2017年5月31日，年租金553720元。租金采取先付后租方式按季支付，双方签订本合同后，租赁保证金自动转为履约保证金，双方签订租赁场地交付确认书后5个工作日内，乙方向甲方支付首期租金125560元整，以后每期租金，乙方应提前1个月支付下期租金。物业管理费收费标准为66.72元/平方米/月，物业管理费采取“先付后用”的方式，按季支付，首期物业管理费于商铺交付之日支付，后期物业管理费，应提前1个月支付，物业管理费由乙方直接向甲方委托的物业管理公司支付。甲方将不时为晋合广场进行商业推广活动，营销推广费按5000元每年标准收取。于本合同签订后5个工作日内，乙方一次性向甲方缴纳相当于2个月租金的履约保证金83707元，作为乙方履行本合同的保证。合同第7.6条约定，本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因终止之日，乙方应当将承租房产交还甲方，乙方还应向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料等任何原件和复印件并使用承租房产复原，复原状态应以取得物业管理方的复原施工验收合格为准。合同第7.10条约定，无论任何原因，乙方仍未能将符合要求的承租房产交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时承租房产租金标准的200%向甲方支付租金，并按照合同终止时承租房产物业管理费标准的200%支付物业管理费及承担相应的能源费用，直到乙方按照合同要求交还承租房产为止。2014年6月12日，原告向被告交付了涉案房屋。2015年，原、被告双方签订确认书，确认租期自2014年11月1日至2017年10月31日，乙方应支付的商铺租金、推广费计130560元，最迟于2014年1月15日支付，乙方应于2015年1月1日前支付第二期（2015年2月1日至2015年4月30日）租金共计125560元，最晚于2015年2月28日前付清。乙方应承担自2015年1月16日起至实际支付日间（2015年2月28日前）的逾期利息，利率按年利率5.6%计。原告提交物业费发票，该物业费发票载明，原告交纳涉案承租房屋自2018年4月1日至2018年8月8日的物业费合计46098.94元。原告提交水电费发票，主张水电费金额为12030.25元。另，2018年7月9日，原告向被告发送通知函，通知函载明，合同到期后，被告仍占用房屋并对外经营，贵司已拖欠我司2017年5月至今的房租，已构成违约，贵司于2018年8月8日前将出租物恢复到初始状态后将房屋交还我司；并催交了相关的租金、物业费、营销管理费、水电费。双方共同确认被告于2018年7月10日收到通知函。双方共同确认，被告未按该通知函内容履行。诉讼过程中，原、被告共同确认被告自2017年5月1日至2017年7月31日欠付的租金金额为91677.88元，被告认为原告主张的自2017年8月1日起至2018年8月8日的租金过高，自2017年8月1日起确实未再支付过租金。双方共同确认被告支付了履约保证金83707元。被告确认欠原告物业费48864.88元、水电费12030.25元。以上事实，由原告提交的晋合广场商铺租赁合同、确认书、收房表、物业费发票、通知函及邮寄回单及当事人庭审陈述予以证实。就双方租赁合同的履行情况，被告表示，合同到期后，其曾口头向原告表示不再续租，且因企业内部原因，实际上已不再对外经营，只是钥匙没有移交，合同到期后，我方曾向原告提出要搬离，但双方一直没有确定时间，所以一直没有办理，店内物品就存放在那里，没有管，没有处理。原告表示，其大约是在2018年9月份收回了房屋，目前已出租给了下家了，被告在租金支付出现问题后，曾向我们表示过要协商处理，但一直没来。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同、确认书系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据确认书约定，双方租赁合同于2017年10月31日到期，到期后，双方未签订新的租赁合同，被告应当按照双方租赁合同约定向原告交付承租房屋并支付欠付的租金、物业费、水电费。根据庭审查明，被告确认其自2017年5月1日至2017年7月31日尚欠租金91677.88元未付，自2017年8月1日起的租金未再支付、对欠付物业费48864.88元、水电费12030.25元均予以认可，本院依法予以确认。就2017年8月1日至2017年10月31日，租期内的欠付租金，被告按双方合同约定也就在当支付。租期届满后，被告虽表示曾口头告知原告不再续租，但未提供相应证据，且被告确认未与原告办理相关交接手续，而屋内物品也未予处理，应当视为承租人继续使用租赁物，而在原告向被告发送通知函之前，未有证据证实，原告对此提出异议，故本院认为，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，被告应当继续按原租赁合同约定向原告支付租金。后因被告一直未缴纳租金，原告于2018年7月9日向被告发送通知函，告知原告于2018年8月8日前向原告交付房屋，被告表示收到该通知函，但未按通知函履行，故结合上述通知函内容，本院认为，原告发送通知函的行为应视为原告按照双方租赁合同依法行使单方解除权，故双方租赁合同于2018年8月8日解除，故被告应当按照租赁合同约定支付2017年11月1日至2018年8月8日的租金，综上，原告主张被告自2017年5月1日至2018年8月8日的租金合计为657435.27元，结合双方租赁合同约定，本院对原告该项主张予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告按照合同约定的租金标准，支付合同解除后至被告交付房屋之日起的房屋占有使用费及违约金、并扣除履约保证金，本院认为，均是因为被告违约解除导致原告的相应损失。根据庭审查明，原告已收回房屋，且根据原告陈述其与他人签订的租赁合同的租期自2018年9月15日起，故本院结合原告上述陈述及双方租赁合同约定，依法认定被告支付原告违约金92287元，房屋占有使用费不再另予支持，被告已支付的履约保证金83707元与其应支付的租金657435.27元，相折抵后，被告还应支付原告573728.27元。就原告主张的营销推广费，本院认为，原告该项主张有相应的合同依据，本院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州森珩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告怡合置业（苏州）有限公司欠付租金573728.27元及物业费48864.88元、水电费12030.25元、营销推广费5000元；二、被告苏州森珩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告怡合置业（苏州）有限公司违约金92287元；三、驳回原告怡合置业（苏州）有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12418元，由原告怡合置业（苏州）有限公司负担1375元，由被告苏州森珩餐饮管理有限公司负担11043元，被告应负担费用已由原告预交，由被告于履行上述判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  谢淑敏人民陪审员  徐根元人民陪审员  林成香二〇一九年五月十七日书 记 员  马金叶