上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第521号上诉人（原审被告）上海袭明房地产开发有限公司。委托代理人董晓娜。委托代理人张健。被上诉人（原审原告）康荣卫。被上诉人（原审原告）张美红。被上诉人（原审原告）康乔波。被上诉人（原审原告）康骋波。上列四被上诉人之共同委托代理人孙琦。上诉人上海袭明房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第38162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月17日受理后，依法组成合议庭于2014年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人上海袭明房地产开发有限公司（以下简称袭明公司）的委托代理人董晓娜，被上诉人康荣卫、张美红、康乔波、康骋波的共同委托代理人孙琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2011年11月4日，康荣卫、张美红、康乔波、康骋波曾向法院提起诉讼，要求袭明公司支付2011年1月1日至2011年6月16日按合同约定的逾期交房违约金，因合同约定的违约金低于其实际损失，故其根据法律规定，按实际损失主张每月人民币13，000元（以下币种相同），2011年6月17日之后因房屋无法使用按每月租金损失13，000元，暂时计算至判决之日止。法院经审理查明后确认系争房屋（以下简称系争房屋）属袭明公司开发“某小区”小区一期。2010年3月18日，康荣卫、张美红、康乔波、康骋波作为乙方（买方）、袭明公司作为甲方（卖方），双方就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定系争房屋房价款为268万元，房屋建筑面积暂测43.03平方米；合同第十一条约定，甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过120天，乙方有权单方面解除本合同。合同补充条款第二十条约定，……由于目前中大东街道路施工，交房后将对中大东街沿线商铺的实际经营使用造成影响，在此特此提示。合同签订当日，康荣卫、张美红、康乔波、康骋波支付袭明公司房款268万元。2011年6月16日，因系争房屋实测面积增加，康荣卫、张美红、康乔波、康骋波向袭明公司支付房款9，342元。同日，袭明公司将系争房屋交付给康荣卫、张美红、康乔波、康骋波。并查明，系争房屋位于周浦镇中大东街，左侧南北向通行道路为周浦镇周市路，中大东街过周市路往西延伸为中大西街，袭明公司交付系争房屋当日，因“某小区”二期施工，在中大东街与中大西街中间段周市路横向设有施工围墙截断周市路，纵向有施工临时房截断中大西街与中大东街。后法院于2012年5月22日依法作出（2011）浦民一（民）初字第40784号民事判决，“一、被告上海袭明房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告康荣卫、张美红、康乔波、康骋波逾期交房违约金（按每日268元，自2011年1月1日计算至2011年6月16日止）；二、被告上海袭明房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告康荣卫、张美红、康乔波、康骋波租金损失（按每月7，000元，自2011年6月17日计算至判决之日止）。”判决后，袭明公司依法提起上诉，本院于2012年7月19日依法作出（2012）沪一中民二（民）终字第1663号民事判决，“驳回上诉，维持原判。”另查明，康荣卫、张美红、康乔波、康骋波于2013年8月9日向上海市浦东公证处申请保全证据，上海浦东公证处于2013年8月20日作出（2013）沪浦证字第9450号公证书，康荣卫、张美红、康乔波、康骋波为此支付公证费、调查费3，030元。另康荣卫、张美红、康乔波、康骋波于2013年8月26日支付法律服务费3，000元。康荣卫、张美红、康乔波、康骋波向原审法院提起诉讼，以袭明公司二期施工围墙的设置而无法对外出入至今，导致系争房屋无法正常经营，且经生效判决判令袭明公司赔偿2011年1月1日至2012年5月22日的租金损失等理由，请求法院判令：1、袭明公司支付康荣卫、张美红、康乔波、康骋波租金损失，按每月7，000元，自2012年5月23日起计算至2013年12月12日止；2、袭明公司承担律师费3，000元、公证费3，030元；3、本案诉讼费由袭明公司承担。袭明公司辩称，袭明公司在与康荣卫、张美红、康乔波、康骋波签订的买卖合同补充条款第20条中告知可能无法使用情况，康荣卫、张美红、康乔波、康骋波在收房时也没有异议，因此袭明公司不应承担损失。康荣卫、张美红、康乔波、康骋波主张每月7，000元租金损失标准无法律依据，因为每天每平米5.40元明显过高，周边租金行情在2，000元／月左右。另外，系争房屋即使没有被围墙围住，其也可能不会一直出租出去，要求袭明公司承担全年的租金损失也不公平。原审审理中，袭明公司明确系争房屋的现状没有改变，但施工将于近期结束。原审认为，依法成立的合同受法律保护。康荣卫、张美红、康乔波、康骋波、袭明公司就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，康荣卫、张美红、康乔波、康骋波、袭明公司均应按约履行。袭明公司应向康荣卫、张美红、康乔波、康骋波交付能够正常经营使用的房屋。虽系争房屋已交付，但因袭明公司在该小区二期房屋施工过程中在周市路上设置围墙，致系争房屋周围无对外出入通路，无法满足系争房屋作为店铺正常经营之用，故康荣卫、张美红、康乔波、康骋波诉请要求袭明公司赔偿租金损失，于法有据。对于租金损失的标准，法院结合逾期交房违约金标准、周围租金市场行情等认为康荣卫、张美红、康乔波、康骋波提出每月按7，000元计算的请求尚属合理。对于康荣卫、张美红、康乔波、康骋波主张公证费及律师费，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于二○一三年十二月二十三日作出判决：一、上海袭明房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付康荣卫、张美红、康乔波、康骋波租金损失（按每月7，000元，自2012年5月23日计算至2013年12月12日）；二、驳回康荣卫、张美红、康乔波、康骋波的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，034元，由康荣卫、张美红、康乔波、康骋波负担50元，上海袭明房地产开发有限公司负担2，984元。原审法院判决后，袭明公司不服，上诉于本院称，1、双方签署的预售合同补充条款第20条写明道路施工对实际使用带来影响，上诉人已对被上诉人作了提示和告知，被上诉人同意并明知，因此该条款属于免责条款，上诉人履行合同并无不符合约定的情况，不应承担所谓的赔偿责任。原审法院认为上诉人违约并判令上诉人承担赔偿责任属于法律适用错误。2、即使上诉人需要承担赔偿责任，原审法院对损失标准的认定也是不恰当的。因为合同约定的逾期交房违约金和被上诉人主张的租金损失是两个不同的概念，逾期交房的违约金较高，因为具有惩罚性；而租金损失应以实际损失确定。由于系争房屋周边处于开发状态，非成熟商圈，经上诉人了解，被上诉人购买的房屋如果出租的话，租金在2，000元／月，原审法院认定租金7，000元／月既无法律依据，也明显过高。另外，原审法院判令上诉人按每月租金赔偿被上诉人也不符合该地区的实际出租经营情况，被上诉人不可能持续全年出租，应减少上诉人承担的赔偿租金损失的时间。据此，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉请。被上诉人康荣卫、张美红、康乔波、康骋波辩称，1、上诉人的围墙设置造成被上诉人根本无法使用系争房屋，且从2011年持续状态至今，因此等同于没有交房。预售合同补充条款第20条明显排除上诉人一方承担责任，也排除被上诉人一方行使权利，该条款应属无效条款。2、关于租金标准，一方面，上诉人并没有提供证据证明该地区同类型的商铺租金为2，000元／月，上诉人认为一审认定的租金标准过高证据不足。另一方面，被上诉人购买的系争房屋单价6.2万元／平方米，按照上诉人提出的2，000元／月租金标准，被上诉人需要111年才能收回成本，上诉人在销售时也不可能作出此类宣传。根据被上诉人了解，被上诉人购买的小户型起码每天每平方米10元，合计每月租金13，000元，原审法院判决上诉人承担7，000元／月租金对被上诉人一方来说已经有不小的损失，但被上诉人尊重一审法院的判决，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本案争议焦点在于：1、上诉人是否应该向被上诉人承担赔偿责任；2、如果认定承担责任，被上诉人主张按照每月7，000元的租金损失标准认定是否合理。关于争议焦点一，本院认为，虽然上诉人袭明公司与被上诉人康荣卫、张美红、康乔波、康骋波签订的预售合同补充条款第20条中约定了“由于目前中大东街道路施工，交房后将对中大东街沿线商铺的实际经营使用造成影响，在此特此提示”，但该条款对于影响的程度、由此产生的损失的处理等未明确；另外，被上诉人购买的系争房屋为商铺，具有经营性质，然而，上诉人因小区二期施工期间而设置围墙进而导致通道无法对外出入，根本不能满足该商铺的正常经营使用，故上诉人袭明公司应负损失赔偿责任。上诉人以其已经交房及补充条款第20条为免责条款等作为其拒绝承担损失赔偿责任的理由，不能成立。故对其该项上诉意见，本院不予采信。关于争议焦点二，本院认为，基于被上诉人实际无法使用系争房屋的情况，故对上诉人袭明公司应承担的赔偿数额，可以参照双方在合同中约定的逾期交房违约金标准结合该商铺周围租金的市场行情认定。原审法院认定的7，000元／月，并无明显不妥，本院予以维持。上诉人袭明公司认为一审法院确定的赔偿损失数额过高、租金时间的认定不合理等，因其未提交证据加以佐证，故对其该项上诉意见，本院亦不予采信。综上所述，上诉人袭明公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，950元，由上诉人上海袭明房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈福民审 判 员  郑卫青代理审判员  杨斯空二〇一四年三月二十一日书 记 员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……