福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初580号 原告：李军，女，1965年10月15日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住所地梅列区碧桂园3号199幢3楼。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告李军与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李军的委托诉讼代理人唐滟帆，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李军向本院提出诉讼请求：判令碧桂园公司立即向李军支付逾期办理商品房权属登记违约金49863元。事实和理由：李军与碧桂园公司于2014年3月29日签订《商品房买卖合同》，双方约定李军向碧桂园公司购买碧桂园X号X幢X室商品房（以下简称案涉商品房），建筑面积、单价、总金额及付款时间、方式均有约定。合同同时约定，碧桂园公司应当在2016年12月30日前向李军交付商品房。碧桂园公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需要由碧桂园公司提供的资料交付给李军。如因碧桂园公司原因，李军不能在商品房交房之日起90日内取得商品房的房屋权属证书的，李军不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按李军已付款的0.01%向李军支付违约金。另，双方于2017年6月29日签订《商品房买卖合同》，双方约定李军向碧桂园公司购买碧桂园X号X幢负一层X号车位（以下简称案涉车位），建筑面积、单价、总金额及付款时间、方式均有约定。合同同时约定，碧桂园公司应当在2017年6月30日前交付商品房。如因碧桂园公司原因，李军不能在商品房交房之日起90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天碧桂园公司应向李军支付50元的违约金。合同签订后，李军依约支付了全部房款776264元，碧桂园公司于2016年11月19日向李军交付了商品房，但直至2018年3月22日，碧桂园公司才通知李军办理房屋权属登记手续，逾期357天；碧桂园公司于2017年4月4日向李军交付车位，但直至2018年12月15日，碧桂园公司才将办理车位权属登记资料移交给李军，逾期443天，构成违约，应当向李军支付违约金。本案审理中，李军向本院提出变更诉讼请求：判令碧桂园公司立即向李军支付逾期办理商品房权属登记违约金49387元(其中房屋违约金27237元、车位违约金22150元)。 碧桂园公司辩称，1.商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。2.根据合同的约定，李军主张的逾期办证天数依法应当予以相应的扣减。3.合同约定的违约金过高，应当予以调整。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 一、本案经开庭审理查明以下事实： 1.2014年3月29日，李军与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，主要约定：李军向碧桂园公司购买案涉商品房，房屋总价款为776264元(因面积补差，调整为762939元)；碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋交付给李军使用；碧桂园公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付李军。如因碧桂园公司原因，李军不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，李军不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按已付房款的0.01%向李军支付违约金。合同签订后，李军与碧桂园公司还约定：李军无需支付案涉车位价款90000元，碧桂园公司将5500元的回馈金额冲抵购房款，碧桂园公司仅向李军开具金额为667439元的房屋发票。2016年11月19日，碧桂园公司向李军交付案涉商品房。 2.2017年6月29日，李军与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，主要约定：李军向碧桂园公司购买案涉车位，总价款为90000元；碧桂园公司应于2017年6月30日前将车位交付给李军使用；如因碧桂园公司原因，李军不能在车位交付使用后90日内取得房屋权属证书的，李军不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按50元向李军支付违约金。2018年11月25日，碧桂园公司向李军交付案涉车位。 3.2017年12月21日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1号9幢办理了首次登记(总确权)。2018年3月22日，碧桂园公司与李军办理了案涉商品房的办证资料移交手续。2018年12月15日，碧桂园公司与李军办理了案涉车位的办证资料移交手续。 4.《商品房买卖合同》及《合同补充协议》订立后，李军与碧桂园公司签订了《补充协议书》及《委托办理权属登记协议书》，约定：李军委托碧桂园公司办理案涉商品房的房屋所有权证和国有土地使用权证，并将取得案涉商品房权属证书的时间变更为商品房交付使用后210日内。之后，李军与碧桂园公司签订了《关于买卖人自行办理房屋权属登记的补充协议》，约定：案涉商品房的权属登记办理事宜不按《委托办理权属登记协议书》履行，由李军自行办理案涉商品房的不动产权证书，并将取得案涉商品房不动产权证书的时间确定为商品房交付之日起90日内。 二、本案双方当事人争议的焦点在于：1.碧桂园公司是否应承担违约责任；2.逾期办理权属登记具体期间如何确定；3.违约金约定是否过高，是否应予以调整。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 1.碧桂园公司是否应承担违约责任的问题 李军主张，碧桂园公司于2016年11月19日、2017年4月4日分别向李军交付了案涉商品房、案涉车位，但碧桂园公司于2018年3月22日、2018年12月15日分别才通知李军去办理不动产权证书，分别逾期357天、443天，构成违约，碧桂园公司应承担违约责任。 碧桂园公司辩解认为，商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司。1.碧桂园公司出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的，签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，碧桂园公司在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产登记暂行条例》的施行，三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园公司在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园公司须按不动产权登记要求重新准备资料。2.不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。三明市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园公司无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。3.双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 本院认为，1.《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市开始实施不动产登记时间是在2016年10月19日，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。2.在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。3.房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。4.办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。因此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。李军与碧桂园公司签订的案涉商品房、案涉车位的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致李军未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 2.逾期办理权属登记具体期间如何确定的问题 李军主张，案涉商品房逾期办证的天数应从实际交房之日即2016年11月19日起计算至碧桂园公司通知办证之日2018年3月22日，扣除90天，共计357天；案涉车位逾期办证的天数应从实际交房之日即2017年4月4日起计算至碧桂园公司通知办证之日2018年12月15日，扣除90天，共计443天。 碧桂园公司辩解认为，讼争违约金的计算起点时间应当以约定的交付之日或者实际交付之日（以最晚的时间为准）。李军于2016年11月19日办理涉商品房交付，根据合同的约定，违约金的起算时间最早只能以2016年12月30日届满90日的次日起计算至讼争房屋所在楼幢首次登记之日即2017年12月21日止，并应扣除因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日。李军于2018年11月25日办理案涉车位交付，根据合同的约定，违约金的起算时间最早只能以2018年11月25日届满90日的次日即2019年2月24日起计算，故碧桂园公司不应承担案涉车位逾期办证的违约责任。 本院认为，碧桂园公司是何时向李军交付案涉车位的，李军提供了物业费发票以证明是起交物业费的时间2017年4月4日，还提供了产证进度，上面载明是2018年11月25日已收楼，因两份证据均是李军提供，内容相互矛盾，且碧桂园公司对前者有异议，对后者无异议，故本院采信碧桂园公司的主张。《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人从自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。由于碧桂园公司迟延办理案涉商品房的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致李军不能在案涉商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约，故逾期办理案涉商品房首次登记违约金应从碧桂园公司交付商品房的次日（即2016年11月20日）起的第91日（即2017年2月18日）起计算至碧桂园公司履行通知办证义务的前一日（即2018年3月21日）。碧桂园公司履行通知案涉车位办证义务的前一日为2018年12月14日，未超过碧桂园公司交付案涉车位的次日（即2018年11月26日）起的第91日（即2019年2月24日），故碧桂园公司不应承担案涉车位逾期办证的违约责任。由于《补充协议书》及《委托办理权属登记协议书》关于权属登记责任的约定内容，已被双方之后签订的《关于买卖人自行办理房屋权属登记的补充协议》所取代，该约定内容实际已作废，不能再适用，且房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。 3.违约金约定是否过高，是否应予以调整的问题 碧桂园公司主张，案涉商品房及车位逾期办理权属登记没有对李军造成实际损失，双方约定的违约金过高，请求根据公平原则和诚实信用原则依法予以调整。 李军认为，案涉商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，违约金约定明确。约定的违约金是否过分高于造成的损失，应由碧桂园公司承担举证责任，损失数额难以确定的，由负有举证责任的碧桂园公司承担不利后果。 本院认为，李军与碧桂园公司约定逾期办理商品房权属登记的违约金每日按已付房款的0.01%计算，符合法律规定，予以支持。李军与碧桂园公司虽约定回馈金5500元冲抵购房款，但双方同时约定案涉商品房的购房发票价款（667439元）少于合同约定的房屋价款（776264元），且2018年4月15日开具的购房发票上备注的案涉商品房的合同总价仍为《商品房买卖合同》约定的金额776264元，故前述购房发票及回馈金的约定仅是对购房款支付方式进行的变更，而非对购房款数额进行的变更，购房款数额应以《商品房买卖合同》约定的数额776264元为准，但因面积补差调整为以762939元为准。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系李军与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。李军要求碧桂园公司按其已付购房款的日0.01%支付案涉商品房违约金，符合双方的约定及法律规定，予以支持。因李军主张逾期办理案涉商品房权属登记的违约金27237元并未超过按上述标准计算出的数额，本院予以支持。李军要求碧桂园公司按每逾期一日50元的标准支付案涉车位违约金，因碧桂园公司履行通知办证义务的前一日未超过碧桂园公司交付案涉车位的次日起的第91日，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给李军逾期办理商品房权属登记违约金27237元； 二、驳回李军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1035元，减半收取计517.5元，由李军负担232.5元，三明市碧桂园房地产开发有限公司负担285元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  杨伟光 二〇一九年五月十七日 书记员  李志强 附：本判决所依据的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； (二)商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。