广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初2007号 原告（反诉被告）：覃文东，男，1975年8月10日出生，汉族，住广西宾阳县。 被告（反诉原告）：何应光，男，1954年5月19日出生，汉族，住南宁市江**。 原告覃文东（反诉被告）诉被告何应光（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月10日公开开庭进行了审理。原告覃文东、被告何应光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃文东向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告与原告于2016年2月19日签订的租赁合同；2.判令被告清空房屋内物品（玉石、奇石、建筑垃圾），拆除隔墙，恢复房屋完整性，腾退强占房屋；3.判令被告向原告支付占用房屋期间产生占用金差额2190元（2730元/月×3个月—被告自行支付的6000元），暂计算至2018年12月1日至2019年2月29日，占用期间到判决生效日按此方法计算；4.请求判令被告向原告支付2016年7月15日至2016年11月15日被告实际转租后不当得利共5个月（每个月600元）合计3000元；5.判令被告赔偿承诺腾退房屋后反悔造成原告赔偿第三人合同违约金损失2730元；6.判令被告腾退房屋后，赔偿原告因房屋空租损失（按一个月计算）2730元；7.判令被告退还原告担保的第三方租赁保证金7000元；8.判令被告支付原告代偿因强锁铺面门造成物业公司的误工费损失400元；9.判令被告为强占行为公开道歉，并书写张贴在房屋门口一个月，以消除影响；10.本案诉讼费、评估费、保全费等费用由被告承担。本案在审理过程中，原告放弃了第9项诉讼请求。事实和理由：原、被告在2015年8月1日签订房屋租赁合同，原告将南宁市江南区全层车库右边第一间租赁给被告，租金每月2000元整（原告的管理成本价），第二年按35元每平计算，租金每月2590元。由于被告经营困难，与原告经协商后按月租2000元重新签订合同，并在合同中载明因出租单价原因，被告在承租合同期内不能转租给第三方。到2016年11月15日，被告在原告不知情的情况下已实际转租给第三方经营5个月，后因第三方需原告出具证明才能办理营业执照，被告无奈只能就转租事宜与原告交涉。经原、被告及第三方协商共同签订了三方协议，原告与第三方另签订租赁合同约定房租为2600元每月。三方协议并不是租赁合同，只载明转租后各方的责任义务，原告在此协议中起到担保被告退回原告所交租赁保证金7000元的责任。丙方经营到2018年11月15日后，因经营困难不再交租金违约，导致合同解除。原告于2018年11月30日通知被告搬离房屋内物品，被告先是要求15天期限，后双方又约定7天。被告12月2日以房屋内有贵重物品为由强行锁房屋，拒绝按原口头承诺腾退房屋，晚上十点多通过网银自行汇款6000元到原告账户，宣称是三个月房租，对房屋有继续租赁权而强行占用房屋。原告明确回复被告，因被告私自转租、退回定金、自愿签订三方协议及收取第三方的租赁保证金及租金的行为构成2016年2月19日签订的合同实质违约，其已无继续租赁权，且2000元的月租更无根据，要求收回租赁权。被告应按市场租金价格向原告支付占用房屋期间的占用金，应向原告支付实际转租后的不当得利3000元，应向原告赔偿口头承诺腾退房屋后反悔造成原告赔偿第三人合同违约金损失2730元，还应向原告赔偿腾退房屋后房屋空租损失2730元。被告应向原告退还第三方支付由原告的担保的租赁保证金7000元。因涉案铺面内安装的楼上生活管线总阀门老化损坏，急需物业公司维修，2019年1月13日维修时多次电话联系不上被告，造成物业公司损失误工费400元，物业要求原告代偿，被告应偿付该费用给原告。因被告强占行为在（产权方）造成极大影响，被告应公开道歉。 被告何应光辩称：一、2016年6月，第三方与被告协商决定合作红酒生意，而非将铺面转租，亦没有签订任何合同。第三方与被告协商店面多由被告管理，租金、垃圾、水电费的交纳及门面安全、水电维修等均由被告负责，第三方愿意出2300元费用。第三方分两次共向被告支付了合作定金7000元。2016年7月18日，被告短信通知原告自己只占五分之一股份。2016年9月21日，被告短信告知原告第三方要求签单方面租赁合同否则办不了执照并询问原告的意见。2016年10月11日，被告再次征求原告意见。这说明原告称实际已实际转租给第三方无证经营5个月是不符合事实的，被告一直没有和第三方签订合作协议或者租赁合同。至2016年10月下旬，被告与第三方已经联系和商谈了几个月，也做了许多工作，已经撤掉铺面中间的货架，桌子和奇石，三面墙壁铁架上的奇石，多数已合并到墙壁铁架上放置，第三方也联系砌工并准备运砖到铺面砌墙隔开奇石等。2016年11月，原、被告及第三方签订了《三方协议》，该协议签订前不久才完成隔墙砌筑工作，第三方也在签订该协议以及和原告签订《租赁合同》，办理营业执照之后才开始进货营业。二、被告确实在2017年4月15日，在付给原告借款利息7000元时，扣减了2000元原房租定金（保证金）。因为《三方协议》签订后，第三方已向原告交付了2000元定金，原告无权收取两份定金。被告当时短信通知了原告，原告并没有异议。因此，原告认为被告自行扣减收回定金2000元是自行解除合同的观点不能成立。综合以上两点，原告主张被告没有铺面承租权的理由不能成立，所以自2018年12月1日起，被告当然拥有承租权。原告的各项诉讼请求均无依据。 被告何应光向本院提出反诉请求：1.请求法院判令被反诉人覃文东履行《三方协议》第四条（4）中关于“丙方在租赁期满后，乙方收回承租权”的规定，把转租给第三方的铺面交回原承租方何应光继续承租；2.判令何应光自接收到覃文东交回的原承租铺面之日起，按双方在2016年2月19日签订的《租赁合同》相关规定，向覃文东交纳定金和租金；3.判令在何应光收回铺面承租权后，在无转租的情况下，覃文东无权干涉何应光的业务；4.判令覃文东退回何应光于2018年12月2日作为租金汇入覃文东银行卡号中的6000元款项；5.本案诉讼费由被反诉人覃文东承担。事实和理由：2016年11月28日，何应光、覃文东和第三方签订了《三方协议》。2016年12月1日，覃文东与第三方签订了《租赁合同》。2018年11月15日后，因第三方不交租金，覃文东于2018年11月30日宣布解除其与第三方签订的《租赁合同》。据此，反诉人何应光有权依据《三方协议》的约定继续承租涉案铺面。 反诉被告覃文东辩称：反诉原告何应光没有租赁权，无权对反诉被告提出反诉请求，对反诉原告主张的事实及理由均不认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合上述确认的证据及庭审笔录，本院查明以下法律事实： 2016年2月19日，覃文东（出租方）与何应光（承租方）签订《租赁合同》一份，主要约定：覃文东同意将在南宁市江南区（）房屋租给何应光，每月租金2000元，何应光在签订租赁合同时向覃文东交纳定金2000元；租赁期限10年，租期起始时间2016年2月16日至2026年2月15日止；租赁合同自签订后，租金为叁个月交一次，第一次交租金款时间在租期开始时（2016年2月16日前），承租方必须按照约定时间（租金到期前五天）向覃文东指定账号存缴租金；如超过10天不交，即视为何应光自行终止合同，覃文东有权收回房屋，保证金不予退回；2016年2月16日到2019年2月15日止，月租金为2000元；2019年2月16日至2022年2月15日止，月租金为2100元；2022年2月16日到2026年2月15日止，月租金为2205元。上述合同履行过程中，被告与第三方洽谈在涉案铺面合作经营红酒事宜。而后，2016年11月28日，覃文东（出租方，甲方）、何应光（承租方，乙方）和案外第三方XX（承租方，丙方）签订了《三方协议》，主要约定：“经甲乙丙三方友好协商，就对南宁市江南区房屋转租事宜达成一致；甲乙丙三方在签订本次协议时，丙方向乙方交纳以下费用：租赁保证金7000元；2016年11月15日前租金（由乙丙双方根据租赁保证金交纳生效时间计算）；三方协议期限：5年（起始时间：2016年2月16日至2021年2月15日止）；签订本三方协议后，丙方直接与甲方签订租赁合同，期限与本协议一致到2021年2月15日止。乙方在合同期内不能以任何形式干涉丙方经营活动；甲方丙方在签订租赁合同前，乙方已交给甲方保证金2000元；为保证丙方所租的场所内乙方的一件玉石二件奇石及封闭在墙后货架上奇石安全，三方见证下用相片保存现状，直至本三方协议期满，相片交由三方各保存一份，如在租期内奇石和玉石丢失或损坏，丙方须给予赔偿；丙方在租赁期满后，须在乙方在场地下拆开封闭墙壁及厨房运走材料，如乙方同意不拆时可以保留；丙方在租赁期满后，乙方收回承租权，乙方在承租合同期第六年起只能指定由何应光经营奇石场所使用，不可以再给第三方作为其空用途；至2021年2月15日本协议结束时，由甲方担保乙方无息退回丙方所交租赁保证金7000元，如乙方不能如约退回丙方所交租赁保证金7000元，由担保方甲方代为乙方退回给丙方。”2017年4月，考虑到案外第三方已向覃文东交纳租赁保证金2000元，何应光在向覃文东归还借款时以扣减2000元的方式收回了其曾向覃文东支付的租赁保证金2000元。案外第三方胡加奇经营至2018年11月15日后，不再向覃文东交纳租金。2018年11月30日，覃文东宣布其与胡加奇的租赁合同解除。2018年11月30日当晚，何应光与覃文东口头谈妥何应光于15天内搬走奇石玉石等物品，不再租赁涉案铺面。后因覃文东要求何应光8天内搬离涉案铺面，何应光不同意，要求继续租赁涉案铺面，并于2018年12月2日转账6000元给覃文东，表示收回铺面承租权，作为2018年12月1日至2019年2月28日的租金。覃文东与何应光因此发生纠纷诉至本院。 另查明：涉案铺面的产权人系南宁市江南区XX委员会。覃文东于2014年12月1日与该村民委员会签订《房屋租赁合同》承租涉案铺面，并依合同约定享有转租权。 本院认为：本案的争议焦点及调查重点是，1.覃文东与何应光之间是否存在合法有效的租赁合同关系；2.如果覃文东与何应光之间存在合法有效的租赁合同关系，何应光是否存在违约行为，覃文东的各项诉讼请求有何依据；3.覃文东是否存在违约行为，何应光的各项反诉请求有何依据。 覃文东与何应光签订的一系列涉案合同系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，均合法有效。覃文东与何应光均应按合同约定享有权利、履行义务。根据《三方协议》的约定，在案外第三方租赁期满后，何应光收回租赁权继续经营奇石场所使用。2018年11月30日，覃文东与案外第三方就涉案铺面的租赁合同解除，则何应光有权继续承租涉案房屋。覃文东并未提交证据证明何应光在签订《三方协议》之前存在擅自转租的行为，覃文东以何应光转租为由要求解除其与何应光之间的租赁合同缺乏依据，本院不予支持。在签订《三方协议》时，仅确认何应光与覃文东在签订租赁合同前，何应光已向覃文东交纳保证金2000元，在案外第三方与覃文东签订租赁合同时又约定第三方亦向覃文东支付2000元保证金，实际上覃文东就涉案铺面收到了两份保证金，各方对何应光交纳的2000元保证金如何处理并没有明确约定。本院认为，租赁保证金是为保证出租人的相应权利，覃文东已收取了案外第三方另行交纳的租赁保证金，达到了维护自己权利的目的，而且何应光在庭审时明确继续承租愿意按原租赁合同的约定再交纳该2000元保证金给覃文东，因此，覃文东以何应光自行收回该2000元保证金为由要求解除与何应光之间的租赁合同，缺乏依据，本院亦不予支持。覃文东与案外第三方解除合同后，覃文东和何应光曾达成了附件解除合同的口头约定，但因条件未成就，所以双方之间的合同仍未解除。综上，对覃文东要求解除与何应光于2016年2月19日签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。对覃文东基于合同解除，请求判令被告清空房屋内物品、腾退房屋的请求亦不予支持。 覃文东与案外第三方解除租赁合同后，何应光即实际占用了涉案铺面，并向覃文东支付6000元作为2018年12月1日之后三个月的租金。本院对何应光与覃文东之间的租赁合同已于2018年12月1日继续履行的事实予以确认。何应光应按其与覃文东于2016年2月19日签订的《租赁合同》向覃文东交纳定金和租金，即何应光应向覃文东交纳定金2000元，从2019年3月1日起按2100元每月按合同约定的时间及支付方式向覃文东支付租金。因何应光已实际继续租赁并使用了涉案铺面，因此，本院无需另行判决覃文东把转租给案外第三方胡加奇的铺面交付给何应光继续承租。庭审中覃文东明确2018年11月30日前如果案外第三方欠有水电费，则由覃文东负担。本院对何应光请求覃文东退回6000元租金的请求不予支持。因何应光未举证证明覃文东存在干涉其按约定使用铺面的事实，因此，本院对其请求法院判决覃文东无权干涉其业务的诉讼请求不予支持。 关于案外第三方交付给何应光的7000元保证金，是案外第三方向何应光履行合同义务的保证，覃文东无权要求何应光退回该7000元。庭审中何应光提到的拆封墙壁问题，根据合同约定，属于案外第三方应履行的义务，何应光可从该7000元保证金中扣抵，不足部分可另行向案外第三方主张。覃文东要求何应光支付占用房屋期间的占用金差额、不当得利款、违约金损失、空租损失、退还第三方租赁保证金及偿付物业公司误工费损失的诉讼请求缺乏依据，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告覃文东的全部诉讼请求； 确认反诉原告何应光与反诉被告覃文东于2016年2月19日签订的《租赁合同》于2018年12月1日继续履行；反诉原告何应光向反诉被告覃文东支付租赁定金2000元；反诉原告何应光从2019年3月1日起按月租金2100元按合同约定的支付时间及方式向反诉被告覃文东支付租金； 驳回反诉原告何应光的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费251元，由原告覃文东负担；反诉案件受理费50元，由反诉原告何应光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  燕纪飞 人民陪审员  陈伟生 人民陪审员  黄爱娥 二〇一九年五月三十一日 书 记 员  赵海冰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 ——