广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0881民初3523号 原告：杨荣兰，女，1987年7月3日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：蒙剑，广西仁宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴金铭，广西仁宽律师事务所律师。 被告：桂平市清隆房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇中山路，统一社会信用代码：914508815594146935。 法定代表人：卢培清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢仲健，男，该公司员工。 原告杨荣兰与被告桂平市清隆房地产开发有限公司（以下简称清隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法适用简易程序审理。本案审理过程中，原告杨荣兰以本案双方争议较大，案情复杂为由，申请将本案转为普通程序审理，本院经审查依法裁定将本案转为普通程序，分别于2018年10月8日、2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告杨荣兰的委托诉讼代理人吴金铭，被告清隆公司的委托诉讼代理人卢仲健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨荣兰向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金20233元给原告。本案审理过程中，原告申请变更诉讼请求：判决被告支付逾期交房违约金（以购房款533843元为基数，从2015年5月1日至涉案商品房进行工程竣工验收备案之日止，按日万分之一计算）给原告。事实与理由：2014年1月22日，原、被告签订商品房买卖合同，约定:原告购买被告开发的商品房一套，购房总价533843元；被告应于2015年4月30日前将经验收合格的商品房交付给原告及相关违约责任等内容。被告直至2016年5月14日才将商品房交付给原告。被告未能提供证据证实涉案商品房何时取得建设行政主管部门的工程竣工验收备案证明，原告才获悉涉案商品房不符合法定的交付条件，被告亦未将上述情况告知原告。被告迟延交付商品房给原告的行为已构成违约，故被告应依合同约定，应以已支付购房款为基数，按日万分之一计付违约金给原告。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。 被告清隆公司辩称，1、被告对双方签订的商品房买卖合同约定的内容无异议。2、被告在履行合同过程中，出现了雨天延误74日、停水延误2日、高考期间停工延误6日、原告贷款未能按约定达到被告账户顺延65日等可据此迟延交房的事由，上述期限应予扣减，因此被告交房并未违约。3、原告逾期办理按揭贷款手续和逾期支付购房款，按合同约定应支付逾期付款违约金，该项违约金可相应抵减被告应向原告支付的违约金。4、合同约定交付商品房的期限为2015年4月30日，但原告于2018年9月18日方提起诉讼，已超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院予以确认证据相互印证部分的事实。 结合原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点：1、被告是否存在违反合同约定的行为，应否承担违约责任，应如何承担；2、被告主张迟延交房的免责事由是否成立，应否予以免除违约责任；3、原告的起诉是否超过法律规定的诉讼时效。 本院经审理查明以下法律事实：2014年1月22日，原告杨荣兰（合同买受人）与被告清隆公司（合同出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号：1-2-801），约定：原告向被告购买该公司开发的位于桂平市商品房，商品房总售价533843元。其中合同第六条约定:“买受人于签订本合同之日缴清首期房款213843元，余款320000元向银行按揭贷款付清。买受人须在签订本合同之日起7日内办妥银行按揭手续，包括交纳相关费用及提供办理银行按揭所需的材料。”，第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.采取银行按揭贷款方式购房的，买受人须在签订本合同之日起7日内办妥银行按揭手续（包括交纳相关费用及提供办理银行按揭所需的材料）。逾期的，按本条第1种方式处理。”；第八条约定：“出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行为因素影响、相关政府职能部门或相关单位的行为造成开发建设延期或验收延期的；3、供水、供电部门连续停水、停电4个小时以上，气象部门的气象记录当天降雨量达到3mm的；4、买受人房款未缴清或买受人以个人房屋按揭贷款方式购房，贷款金额未能到达出卖人账户的。”；第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照以下分别处理（不作累加）：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。 原告签订合同当日已支付购房款213843元给被告。2014年3月10日，原告与中国农业银行股份有限公司桂平市支行（以下简称农行桂平市支行）签订个人购房担保借款合同，并授权银行将全部贷款直接划拨至被告的账户，农行桂平市支行于2014年3月20日将贷款320000元汇至被告公司账户。 涉案商品房经桂平市房地产交易中心测绘，该中心于2015年11月10日作出房产测绘成果报告书；于2017年10月19日通过建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位及监理单位五方验收合格；于2018年4月4日通过桂平市住房和城乡规划建设局的竣工验收备案。被告清隆公司已于2016年5月14日将涉案商品房交付给原告使用。 另查明，桂平市环境保护局分别作出浔环字[2014]60号、浔环字[2015]6号文件，要求在当年6月7日至8日全天禁止建筑施工的单位和个人在考点周边进行施工作业。桂平市气象科技开发中心提供的气象资料显示，2014年1月22日至2016年5月14日出现日降雨量达到大雨（25mm）以上标准的天数共有50天。 本院认为，原、被告之间订立的商品房预售合同，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律、法规等强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。 诉讼时效的起算点从当事人知道或应当知道其权利受到侵害之日计算，一般从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。涉案合同约定逾期交房违约金的计算是按日累计计算违约金数额的，属于连续性债权，可按日作为单个债权单独起算诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护，对未超过诉讼时效期间的部分可予以支持。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，涉案合同约定被告应于2015年4月30日前交房，诉讼时效期间应从2015年5月1日起算。《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日往前倒推已满二年的违约金即2015年10月1日前的违约金，发生在2017年10月1日前，诉讼时效已超过二年，被告已确定地取得不履行义务的抗辩。因此，原告就2015年10月1日前的违约金起诉，已超过法律规定诉讼时效，其诉讼请求不予支持。而2015年10月1日起的违约金，因《中华人民共和国民法总则》施行而适用三年的诉讼时效，故原告于2018年9月18日起诉请求被告支付自2015年10月1日起的违约金，未超过诉讼时效，应予支持。 涉案合同已约定被告清隆公司应在2015年4月30日前将商品房交付给原告使用，那么清隆公司应在此期限前将符合交付条件的商品房交付给原告。被告虽已于2016年5月14日将涉案商品房交付给原告，但涉案商品房于2018年4月4日才进行工程竣工验收备案。被告发出收房通知时明知其所交付的商品房尚未符合达到已经工程竣工验收备案的交付条件，也没有明确告知原告相关事宜，属隐瞒商品房尚未具备交付条件，原告虽接收了商品房，但可以向清隆公司主张自合同约定的交付期限最后之次日起至商品房实际达到交付条件即已工程竣工验收备案之日的逾期交房违约责任。基于上述论述观点，被告清隆公司应承担2015年10月1日至2018年4月4日期间的迟延交付商品房的违约责任。 被告清隆公司辩称合同履行期间，分别出现合同所约定的降雨、高考、停水、房款未交清等可延期交房的情况，应据实延期交房。对被告抗辩意见，分析如下： 1、关于降雨被告能否据此延期交房的问题。 涉案合同虽然约定日降雨量超过3mm就可以据实延期交房，但结合客观的施工实际，建筑工程施工过程中要有一定强度的降雨才会确实导致停止施工。因此，本院酌情确定出现大雨(降雨量达25mm)以上的降雨天气可顺延交房期一天，结合被告提供的桂平市气象科技开发中心的气象资料，可以确定合同履行期间即2014年1月22日至2016年5月14日出现大雨（25mm）以上天气的共有50天，故本院酌情确定被告可顺延交房50天，被告主张的其余扣减期间，本院不予确认。 2、关于高考期间被告能否据此延期交房的问题。 桂平市环境保护局分别作出浔环字[2014]60号、浔环字[2015]6号文件，要求在当年的6月7日至8日全天禁止建筑施工的单位和个人在考点周边进行施工作业，那么在2014年、2015年高考期间即2014年6月7日-6月8日、2015年6月7日-6月8日，根据上述文件规定被告被要求全天禁止施工，被告可以据此延期交房4天。 3、关于原告贷款金额未能到达被告账户,被告能否据此延期交房的问题。 被告主张原告贷款金额未能按约定到达被告账户，据此延期交房65天。本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同中约定：“买受人房款未交清或者买受人的购房贷款未能到达出卖人账户的，出卖方可以据实予以延期交房。”，但是没有约定贷款金额应何时到达被告账户。据到案证据可以证实，原告的银行按揭贷款在2014年3月20日已到达被告账户，原告已付清购房款，不存在合同约定的原告房款未交清或者购房贷款未能到达被告账户的情形，因此从贷款合同签订之日即2014年3月10日至贷款到账之日即2014年3月20日不能作为被告顺延交房的理由，也不能在被告逾期交房天数中予以抵减。被告辩称原告在签订合同之日起应在7日内办妥银行按揭贷款手续和支付购房款，逾期则违反了合同约定，应向被告支付逾期付款违约金。本院认为，被告对此并没有提出反诉，本案对此不予处理，被告可另行主张权利。 4、关于停水被告能否据此延期交房的问题。被告对此辩解意见没有提供充足证据予以证实，被告应承担举证不能的不利法律后果，对被告该辩解意见，本院不予支持。 综上，因大雨（25mm）以上天气停工共50天、高考期间停工共4天，上述日期有重叠部分1天应从中扣除，本院确认被告可顺延交房的天数应为53天，被告主张其余扣减期间，本院不予确认。 综上，被告共迟延交房916天，扣除符合合同约定的可延期交房天数53天，被告仍迟延交房863天（916天-53天），被告应支付违约金46070.7元（533843元×0.0001元/日×863天）给原告。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告桂平市清隆房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金46070.7元给原告杨荣兰； 二、驳回原告杨荣兰的其他诉讼请求。 本案受理费1226元（原告已预交），由原告杨荣兰负担236元，由被告桂平市清隆房地产开发有限公司负担990元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费1226元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行，帐号：20×××16。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 杨 进 人民陪审员 韩 萍 人民陪审员 李达球 二〇一九年五月十四日 代书 记员 陈丽虹