四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）自民二终字第8号上诉人（原审被告、反诉原告）何令，男，1973年6月9日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。委托代理人刘莉，女，1973年4月4日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区，系上诉人何令之妻。委托代理人周治鹏，四川博胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）黎英，女，1967年8月24日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。委托代理人高文，四川泽仁律师事务所律师。上诉人何令与被上诉人黎英房屋租赁合同纠纷一案，前由四川省自贡市自流井区人民法院于2012年8月22日作出（2012）自流民初字第449号民事判决，原审原告黎英不服该判决，上诉至本院，本院于2012年11月21日作出（2012）自民二终字第76号民事裁定以原判决认定事实不清，证据不足为由撤销原判决，发回重审；原审法院另行组成合议庭，重新审理后于2013年10月30日作出（2013）自流民初字第358号民事判决，上诉人何令不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月2日受理后，依法组成合议庭于2014年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人何令的委托代理人刘莉、周治鹏，被上诉人黎英的委托代理人高文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年4月5日黎英与何令签订《商铺租赁合同》，合同约定的主要内容有：“何令（甲方）将位于自贡市自流井区石缸井路58号101.76平方米的门面租赁与黎英（乙方），租赁期五年，每月租金3600.00元（2011年5月1日起算），押金5000.00元，如需对所租赁房屋进行装修或改造，必须先征得甲方书面同意，如室外排烟道出现问题造成停业则由甲方免除乙方停业期间的租金，并按实际停业天数赔付乙方损失（注：每月2000.00元）。”合同签订当日，黎英向原承租人林强支付转让费10000.00元，向何令支付押金5000.00元及第一个月的房租3600.00元，何令亦于当日将房屋交付黎英。2011年4月16日何令在黎英的装修图上签名，黎英即对房屋进行了装修，购置设备和用品，并于2011年6月27日、7月27日向何令支付租金各3600.00元。2011年9月7日自贡市自流井区环境保护局对黎英开办报送的《叙伦阁餐厅建设项目环境影响登记表》作出不予审批的批复，理由是该项目室外排烟道违反了自贡市《关于整治城区饮食服务业烟尘和油烟污染的通告》第七条“禁止利用下水道和居民住宅楼内的民用烟道排放油烟和燃烧废气”的规定。黎英通过短信方式就排烟问题向何令提出要求解决排烟和暂停支付租金的意见，但双方未能达成协商处理意见，同年10月黎英搬走店内空调1台。2012年1月31日黎英发现租赁房屋门锁被换向公安机关报案，同年2月17日黎英发现租赁房屋内的物品不见，再次向公安机关报案。2012年2月5日刘莉（何令之妻）将出租房屋出租与赖雪菲，赖雪菲已对该出租房屋进行了重新装修。原审法院在审理过程中，为确认原告黎英的装修损失，委托了双方选定的鉴定机构自贡方圆资产评估事务所对黎英的装修情况进行鉴定，但该所以鉴定缺乏相关的原始资料和现场勘查的程序，决定放弃此次委托，并将委托书返还该院。该院经过征求双方意见，双方均不再委托其他机构鉴定，对于被告搬走的出租房屋内的物品，原告要求折价赔偿。原审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定合法有效。原告诉称在签订合同时存在重大误解并据此要求撤销合同的理由无证据证明，不予支持。对被告以原告未按约定交纳租金要求解除合同的反诉理由，该院认为，黎英未按时缴纳房租系因不能正常使用租赁房屋所致，何令以黎英未按时缴纳房租请求解除合同的理由不充分，该院亦不予支持。由于原、被告签订的商铺租赁合同现已无继续履行条件，该院依法予以解除。对此双方均有过错，何令在出现排烟问题影响经营时，未及时配合解决问题，在合同未依法解除的情况下，单方自行收回出租房屋，将房屋再次出租，使合同已无继续履行条件，应承担主要责任；黎英作为房屋租赁使用方，在排烟问题出现后，较长时间内未对排烟问题进行处理，其消极行为放任损失的扩大，应承担次要责任。该院依法确认何令承担80%的责任，黎英承担20%的责任。对于原告的损失，装修价值由于被他人租赁房屋后进行的装修覆盖而无法鉴定，该院根据原告提交的证据酌情认定为40000.00元；物品损失，因黎英提交的物品价值证据不充分，无实物对照，空调1台已由其搬走，该院酌情认定为15000.00元；转让费损失10000.00元。上述合计65000.00元，何令应承担52000.00元；对于原告已交纳的租金10800.00元及押金5000.00元，由于被告交付的房屋的烟道问题使原告的租赁目的不能实现，被告何令应当退还给原告。而被告何令要求原告支付租金以及物管费、违约金以及赔偿损失10000.00元的反诉请求无事实和法律依据，该院不予支持。对于原告主张的停业损失，因原告并未实际营业，故该院不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除黎英与何令签订的《商铺租赁合同》；二、被告何令于本判决生效后10日内，向原告黎英退还租赁费及保证金共计15800.00元，并赔偿损失52000.00元；三、驳回黎英的其他诉讼请求；四、驳回何令的其他反诉请求。本案本诉受理费2200.00元，反诉受理费400.00元，黎英承担520.00元，何令承担2080.00元。上诉人何令不服该判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实有误，适用法律错误，曲解立法本意，请求二审法院撤销原判，判决被上诉人支付上诉人2011年8月至2012年3月的房屋租金28800.00元和上诉人垫付的物业费用1224.00元，合计30024.00元；被上诉人支付上诉人违约金3002.00元；本案诉讼费由被上诉人承担。其理由：一是双方约定上诉人提供有效房产证明和身份证复印件，被上诉人提供营业执照和身份证复印件，上诉人按约提供了相关证件，但被上诉人未按约提供；被上诉人向原承租人支付转让费10000元取得承租权，对排烟道安装使用的情况明知并认可，且该转让费并非由上诉人获得，故原审法院判决上诉人退还转让费明显不符合法律规定，超出法律范畴；二是本案因被上诉人违约导致合同无法继续履行，依照法律规定上诉人不应承担被上诉人的装修费用，且原审法院在没有实质证据的前提下酌定装修损失价值，违反法律规定；三是被上诉人在租赁合同签订后只支付了2011年6月、7月的房租，之后的租金及物业费用均未支付，其应按约支付拖欠的房屋租金、物业费用，并支付违约金。被上诉人黎英未在答辩期内提交答辩状，但在庭审中辩称，本案纠纷的引起是因为室外排烟道的问题，双方在租赁合同中明确约定，被上诉人在按照正常程序办理环评时被禁止从事餐饮才知道室外排烟道不符合环评要求的问题；被上诉人存在的损失就是转让费、装修的损失、物品的损失、经营的损失，一审判决没有全部支持，被上诉人考虑到节约司法资源而没有上诉。望二审维持原判，驳回上诉请求。本院查明事实与原审查明事实一致，本院予以认定。本院认为，当事人双方所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，应认定合法有效。因该房屋现已出租给案外人，原《房屋租赁合同》已无继续履行可能，且双方本诉及反诉均请求解除该租赁合同，故该租赁合同应予解除。双方在租赁合同中第十条明确约定“该店在乙方经营中，如室外排烟道出现问题造成停业则由甲方免除乙方停业期间的租金。并按实际停业天数赔付乙方损失（注壹月两千元）”，该合同中此项约定足以证明双方对室外排烟道问题可能造成停业有所预见，自贡市自流井区环境保护局于2011年9月7日所作出的自井环项批（2011）18号《关于“叙伦阁餐厅”环境影响登记表的批复》对黎英在该场所投资中餐厅的项目因室外排烟道违反“禁止利用下水道和居民住宅楼内的民用烟道排放油烟和燃烧废气”的规定而不予批复致使该餐厅不能正常营业，上诉人何令在排烟道问题出现进而影响经营时，未及时配合解决问题，在合同未协商或依法解除的情况下，单方自行收回出租房屋，将房屋再次出租，使合同无法继续履行，应承担主要责任；被上诉人黎英作为房屋承租方，在排烟道问题出现后，较长时间内未对排烟问题进行处理，其消极行为放任损失的扩大，应承担次要责任。原审法院依法确认上诉人何令承担80%的责任，被上诉人黎英承担20%的责任并无不当，本院予以支持。对于被上诉人黎英所主张的损失，其装修价值由于原装修已被后一承租人所进行的装修覆盖而无法鉴定；上诉人何令擅自搬走租赁房屋内被上诉人黎英所有的物品，却不能提交证据与实物进行核对，原审法院根据被上诉人黎英提交的证据酌情认定装修损失为40000.00元、物品损失为15000.00元并无不当，本院予以支持。被上诉人黎英支付给前一承租人的转让费10000.00元，因该餐厅不能经营，原审法院确定为损失正确，本院予以支持。对于被上诉人黎英所主张的停业损失，因其并未实际营业，且其消极应对的行为不当，原审法院未予支持正确。对于被上诉人黎英已交纳的租金10800.00元及押金5000.00元，由于该租赁房屋的烟道问题致使被上诉人黎英的租赁目的不能实现，该款项上诉人何令应当退还。上诉人何令要求被上诉人黎英支付租金以及物管费、违约金以及赔偿损失10000.00元的反诉请求无事实和法律依据，原审法院未予支持正确。综上，上诉人何令的上诉主张理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000.00元，由上诉人何令负担。本判决为终审判决。审判长  袁万雄审判员  李 彬审判员  王海英二〇一四年三月三日书记员  曾 静