上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初23174号原告(反诉被告)：万继光，男，1970年2月9日生，苗族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：李君，女，1971年10月22日生，土家族，住上海市浦东新区。两原告委托诉讼代理人：盛琬刚，上海关天律师事务所律师。被告(反诉原告)：江素琴，女，1957年3月9日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：姚建君(被告女婿)，男，1983年12月28日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：龚雷军(被告女婿)，男，1978年3月14日生，汉族，住上海市奉贤区。第三人：刘旸，男，1970年5月24日生，汉族，住上海市奉贤区五四农场兴隆村报警器厂。原告(反诉被告)万继光、李君诉被告(反诉原告)江素琴和第三人刘旸房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2018年11月26日和2019年5月7日两次公开开庭进行了审理。原告李君及两原告的共同委托诉讼代理人盛琬刚和被告江素琴到庭参加了上述两次庭审，被告的托诉讼代理人姚建君雷军到庭参加了第一次庭审，第三人刘旸经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告万继光、李君向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2002年1月24日签订的五四农场三村XXX号XXX室《买房协议》解除；2、判令被告退还原告五四农场三村XXX号XXX室房屋；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：1995年至2007年期间,原告万继光和原告李君系夫妻关系,位于奉贤区五四农场三村XXX号XXX室的房屋系原告李君公改私房屋,2002年1月24日原告万继光将上述房屋在原告李君不知情的情况下,出售给被告江素琴,并签订《买房协议》,约定房屋价款20,000元,签订协议后支付10,000元,余款10,000元在房屋过户后支付。协议签订后,被告支付原告10,000元,被告实际占有使用上述房屋至今。因原被告双方房屋买卖发生争议,系争房屋没有及时过户。2006年10月10日,被告李君与第三人刘旸签订《上海市房地产买卖合同》,约定将系争房屋出售给第三人刘旸房价50,000元。2006年11月9日,系争房屋核准登记过户至第三人刘旸下。2007年8月1日,被告江素琴诉原告万继光,诉请系争房屋过户,并知道系争房屋已经过户给第三人刘旸,被告申请撤诉,奉贤区法院于2007年12月11日作出民事裁定(2007)奉民(初)字第4479号】,准予被告江素琴撤诉。2017年5月3日,被告江素琴诉被告万继光、李君、第三人刘旸诉请确认2002年1月24日签订的《买房协议》有效,要求过户;确认被告李君和第三人签订的房屋买卖协议无效,过户无效等。2017年10月23日,奉贤区人民法院判决被告江素琴与被告万继光2002年1月24日签订的《买房协议》有效;驳回被告江素琴其他诉讼请求,案号(2017)沪0120民初字10326号。本案原告李君不服一审判决,向上海市第一中级人民法院提起上诉,2018年4月13日作出判决,维持原判,案号(2018)沪01民终1260号。原告认为,系争房屋本案第三人刘旸已经依法取得物权;本案被告江素琴虽然占有使用系争房屋,但未取得系争房屋的物权,仅是债权纠纷。根据相关法律法规,物权优于债权的法律原则,请求法院依法判决解除原告与被告江素琴签订的《买房协议》,原告退还被告10,000元购房款,被告江素琴退还占有的系争房屋。被告江素琴辩称，不同意解除合同，除非原告另行赔偿一套相同楼层面积的产权房。第三人刘旸提供书面答辩意见，要求原告万继光、李君按约交付房屋。被告江素琴反诉请求：1、两原告按照买房协议约定，不得以任何理由收回坐落于上海市奉贤区海湾镇五四中港三村XXX号楼301室房屋；2、原告购买一套坐落于上海市奉贤区海湾镇五四中港三村区域内三楼以下与系争房屋相同面积的产权房给反诉人作产权证过户，以此承担房产证不能交给被告的损失；3、原告承担被告请律师调查其个人信息费人民币2,500元；4、本案案件受理费由原告承担。事实和理由：2002年1月24日，原告万继光与被告江素琴签订《买房协议》，万继光以20,000元价格将位于五四三村XXX号XXX室的房屋出售给江素琴，由江素琴先付10,000元后交付房屋，余款10,000元过户时支付。2007年被告江素琴起诉得知2006年10月10日原告将上述房屋转让给第三人刘旸。被告认为双方存在恶意串通的情形。原告现起诉违反诚实信用原则。为维护被告的合法权益，提起反诉。原告万继光、李君辩称，同意解除合同。被告主张的赔偿标准过高，同意按照2007年的标准予以赔偿。不同意其余诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2002年1月24日，原告万继光和被告江素琴签订《买房协议》，约定原告万继光将五四三村XXX号XXX室(即奉贤区五四农场中港三村3幢301室)出卖给被告江素琴，房价20,000元；原告先付10,000元，原告万继光同意最迟两年内交给被告江素琴房产证，交房产证时支付余款10,000元等。之后原告实际占有使用系争房屋。2006年10月24日，原告李君与第三人刘旸签订《上海市房地产买卖合同》，约定将奉贤区五四农场中港三村3幢301室房屋出卖给第三人刘旸，房价50,000元。2006年11月9日，该房被核准登记过户至第三人刘旸名下。2007年8月1日，被告江素琴起诉来院，要求确认其与万继光签订的《买房协议》有效，要求万继光办理过户手续。后因无法送达被告万继光诉讼材料，并且知道房屋已经过户给第三人刘旸，故江素琴申请撤诉，本院于2007年12月11日作出民事裁定，准予江素琴撤诉。2017年10月23日，江素琴再次起诉来院，请求：1、确认其与万继光《买房协议》合法有效，并履行产权过户义务；2、判令李君与第三人房屋买卖协议以及产权过户无效。该案审理期间，经本院向江素琴释明，因系争房屋已经过户给第三人，现无法过户给原告，原告可以变更诉讼请求，但原告坚持诉请。该案经审理认为，江素琴与万继光签订《买房协议》，是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当遵守与履行。但因之后系争房屋已经另行出售，并已经登记过户至第三人名下，致使江素琴与万继光签订的《买房协议》无法继续履行，且经法院释明，江素琴还坚持诉请，故江素琴要求万继光办理过户手续的诉请，本院不予支持。江素琴认为李君与第三人恶意串通，损害江素琴合法利益，但并没有证据证明，江素琴主张李君与第三人刘旸签订的《上海市房地产买卖合同》无效，没有事实依据，本院不予采信。故判决一、确认原告江素琴与被告万继光于2002年1月24日签订的《买房协议》有效；二、驳回原告江素琴的其余诉讼请求。该案判决后，李君认为合同无效故提起上诉。经上海市第一中级人民法院审理，认为李君在一、二审中均无证据能够有效证明系争合同存在法定的无效情形，故对其上诉主张无法采信。至于系争合同不能履行之客观结果，并不影响对其效力的认定。一审认定系争合同有效，同时基于系争房屋的实际状况，认定系争合同无法继续履行，均属合法有据。判决驳回上诉，维持原判。本案审理期间，原告万继光、李君申请对上述系争房屋在2007年12月期间的市场价进行评估。经上海市科东房地产土地估价有限公司评估，2007年12月期间，系争房屋的市场单价为1,765元每平方米，总价为81,000元。经庭审质证，原告万继光、李君认为，估价过高，同类型房屋在2007年底成交价在5-6万元，并提供了两份房地产买卖合同。被告江素琴认为评估价值和自己无关。对于原告的异议，评估单位认为，评估单位系走访询问相关中介机构，采集相关交易信息和案例作出的结论。合同价低不排除做低房价避税的可能性。本院认为，评估单位根据相关信息和案例及走访情况作出的评估，具有客观、公正和合法性，原告虽也提供了相关交易信息，但不足以推翻评估单位的评估结论，本院采信评估单位的评估意见。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告万继光和被告江素琴签订的《买房协议》已经生效法律文书认定有效，但由于系争房屋经李君和第三人刘旸之间买卖合同，所有权已经过户至刘旸名下，原、被告双方的买卖合同已经无法继续履行。故对于原告万继光、李君要求解除合同返还房屋的请求予以支持。造成合同无法继续履行的责任在于原告方另行转卖给第三人刘旸，故原告应承担相应的赔偿责任。对于赔偿的金额，原告万继光、李君要求参照2007年12月期间的房价；被告江素琴要求按照现在的房屋价值给予一套房屋。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告江素琴在2007年8月起诉时，已经知道系争房屋无法继续履行，但其撤诉后未采取任何措施进行止损，其自身存在一定的责任。故本院采信原告的意见。根据付款情况、过错责任，并参照2007年12月期间的房屋价值，酌情由原告万继光、李君赔偿江素琴71,000元。江素琴主张的律师调查其个人信息费2,500元，没有提供证据，也不属于本案合同纠纷范围。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百一十三条、第一百一十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下：一、解除原告(反诉被告)万继光和被告(反诉原告)江素琴于2002年1月24日签订的《买房协议》；二、原告(反诉被告)万继光、李君于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)江素琴房款10,000元；三、被告(反诉原告)江素琴于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告(反诉被告)万继光、李君位于上述奉贤区五四农场中港三村3幢301室的房屋；四、原告(反诉被告)万继光、李君于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)江素琴损失71,000元；五、驳回被告(反诉原告)江素琴其余诉讼请求。本诉案件受理费人民币80元，减半收取计40元；反诉案件受理费300元，减半收取计150元，均由万继光、李君负担。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇一九年五月三十一日书记员  顾佳艺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。