河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1028民初464号 原告（反诉被告）任学民，男，1982年3月30日出生，汉族，住黑龙江省巴彦县。 委托代理人赵明宇，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。 委托代理人张守栋，广东金词律师事务所律师。 被告（反诉原告）张雪莲，女，1978年10月13日出生，汉族，住大厂回族自治县。 委托代理人赵海峰，河北驰峰律师事务所律师。 第三人大厂回族自治县腾兴房产经纪有限公司，住所地：河北省廊坊市大厂回族自治县上游尚品城**楼****，统一社会信用代码：91131028MA07N9KP59。 法定代表人张辉，经理。 委托代理人哈兴燕（公司员工），女，1984年11月8日出生，回族，住大厂回族自治县。 第三人李广胜，男，1992年2月14日出生，汉族，住，山东省梁山县。 原告（反诉被告）任学民与被告（反诉原告）张雪莲、第三人大厂回族自治县腾兴房产经纪有限公司、李广胜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李福金独任审判，公开开庭进行了审理。原告任学民及委托代理人赵明宇、张守栋，被告张雪莲及委托代理人赵海峰，第三人大厂回族自治县腾兴房产经纪有限公司的委托代理人哈兴燕到庭参加诉讼，被告李广胜经合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告任学民（反诉被告）诉称，原告与李广胜、大厂回族自治县耀鑫不动产咨询服务有限公司于2016年7月3日签订房屋买卖合同，约定原告将位于大厂回族自治县房屋卖给李广胜。合同履行过程中，被告张雪莲欲购买该房屋，原告与李广胜均同意将该房屋卖给被告张雪莲。原、被告与李广胜、大厂回族自治县腾兴房产经纪有限公司共同签订了声明书。根据该声明书，原、被告与大厂回族自治县腾兴房产经纪有限公司于2016年11月30日签订房屋买卖合同，约定该房屋总价款为1790000元，后又签订一份补充协议，约定了违约责任，即违约方应在违约行为发生之日十五日内，按房屋总价款的60%向守约方支付违约。房屋买卖合同及补充协议签订后，按原告要求，被告将定金250000元及首付款450000元支付到李广胜帐号。原告先将房屋交付给李广胜，李广胜将房屋交付给被告。2018年12月17日，原告取得该房屋的不动产权证书，并于当日通知被告李广胜及大厂回族自治县腾兴房产经纪有限公司，督促二者办理银行贷款事宜，但被告以各种理由推托，至今不履行给付剩余购房款的义务，被告的行为已构成违约，故原告诉至法院，请求依法判令被告支付剩余购房款1090000元并支付违约金1074000元。案件审理中，原告变更诉讼请求为请求判令解除房屋买卖合同及补充协议。被告返还原告已交付的房屋及取得的房屋租金共计50400元（自2016年12月起至2019年3月，按每月租金1800元计算）；被告赔偿原告损失即房款的60%107.4万元。 被告张雪莲（反诉原告）辩称，对于原、被告之间形成的房屋买卖合同关系，没有异议。因为限购、限贷政策的出台，导致被告不能继续履行合同。而且被告在大厂县已拥有三套住房且有三处贷款，已不符合廊坊市的房屋限购政策，该事由系不可归责于原、被告双方的事由，故被告不应承担违约责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人大厂回族自治县腾兴房产经纪有限公司述称，三方协议是在2016年11月30日签订的，当时还没有出台限购、限贷政策。限购政策是在2017年6月份出台的。现在银行贷款肯定无法做，如果补齐购房款，房管局有可能给办理过户。 第三人李广胜未到庭进行陈述。 反诉原告张雪莲（本诉被告）诉称，根据2016年11月30日签订的房屋买卖合同、补充协议、声明书，张雪莲向任学民支付了首付款700000元，现张雪莲已有四处住房且均有贷款。2017年3月和6月，廊坊市政府和大厂回族自治县政府均出台相应的政策，张雪莲的情况不能再购买住房，也不能办理银行贷款，故诉请法院，判令解除张雪莲、任学民与大厂回族自治县腾兴房产经纪有限公司于2016年11月30日签订的房屋买卖合同、补充协议和声明书并要求任学民返还张雪莲支付的购房首付款700000元。 反诉被告任学民（本诉原告）辩称，没有收到张雪莲不能买房、不能贷款的相关证据，因此对于房屋买卖合同是否解除不能确定。根据廊坊的限购、限贷政策，需要知道张雪莲有几套住房，如果合同不能继续履行，任学民也可以同意。但因合同无法继续履行给任学民造成了巨大的经济损失，故张雪莲支付的首付款700000元应用于赔偿任学民的损失，不应予以退还。 第三人大厂回族自治县腾兴房产经纪有限公司述称，坚持本诉的陈述意见。 第三人李广胜未到庭进行陈述。 经审理查明，2016年7月3日，原告与李广胜、大厂回族自治县耀鑫不动产咨询服务有限公司于签订房屋买卖合同，约定原告将位于大厂回族自治县房屋卖给李广胜。合同履行过程中，被告张雪莲欲购买该房屋，原告与李广胜均同意将该房屋卖给被告张雪莲。原、被告与李广胜、大厂回族自治县腾兴房产经纪有限公司共同签订了声明书--“李广胜将自任学民处购买的涉案房屋出售给张雪莲，张雪莲于2016年11月30日前将定金250000元支付给李广胜，2016年12月20日前将首付款700000元（含定金）支付给李广胜”。2016年11月30日，原、被告与第三人大厂回族自治县腾兴房产经纪有限公司签订房屋买卖合同及补充协议，约定将涉案房屋卖给被告张雪莲，价款为1790000元。合同签订后，被告按合同约定及原告的要求，将购房款700000元（含定金250000元）汇入第三人李广胜帐户。 另查明，张雪莲及丈夫苗宏在大厂回族自治县内已经拥有三套住房且均有银行贷款。 2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知（廊政办【2017】27号）出台，通知内容包括：被告区域性住房限购和差别化住房信贷政策。实行住限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。对购买第三套及以上住房的本地户籍居民家庭，暂停办理商业性个人住房贷款。 2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室出台关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见（廊政办【2017】61号），内容包括：从严调整住房限购措施。实行住限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。当地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房。本实施意见自印发之日起施行。《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》（廊政办【2017】27号）同时废止。 涉案房屋已交付被告张雪莲。依前述限购规定，被告张雪莲已不能办理就涉案房屋办理商业性个人住房贷款。 2018年11月30日，涉案房屋取得不动产权证书。 上述事实，有任学民提交的房屋买卖合同、补充协议、声明书、通话录音、聊天记录、银行交易明细、廊坊市人民政府文件、英国宫房价走势、孔雀城房屋租金标准、不动产权证书复印件等，张雪莲提交的房屋买卖合同、补充协议、声明书、不动产产权情况表、不动产查询结果证明、银行明细、结婚证复印件、廊坊市人民政府文件等及原、被告、第三人陈述在案为凭。 本院认为，原、被告与李文胜、大厂回族自治县耀鑫不动产咨询服务有限公司签订的声明书及原、被告与第三人大厂回族自治县腾兴房产经纪有限公司签订的房屋买卖合同、补充协议，均是当事人真实意思表示，客观真实，合法有效。但根据廊坊市人民政府出台的限购、限贷政策，被告张雪莲与其丈夫苗宏在大厂回族自治县住房的情况下，其已经不符合购房条件，也无法办理银行贷款，导致合同不能继续履行。原告请求解除房屋买卖合同、补充协议及声明书，被告张雪莲反诉亦请求解除，本院依法予以照准。因限购、限贷政策的出台，导致合同目的无法实现，属于不可归责于双方当事人的原因，故双方均不构成违约。但考虑到当时购房价格与现在购房价格的差异，并结合本地实际，酌定张雪莲给予任学民适当的差价补偿，本院酌定为150000元，故任学民再返还张雪莲购房款550000元。原告主张的损失赔偿107.4万元明显高于其实际损失，无法律及事实依据。原告主张的租房损失50400元，未提供充足证据，本院依法不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 1、解除原告（反诉被告）任学民、被告（反诉原告）张雪莲与第三人李广胜、大厂回族自治县耀鑫不动产咨询服务有限公司于2016年11月30日签订的房屋买卖合同、补充协议。 2、原告（反诉被告）任学民于判决生效之日起十日内返还张雪莲购房款550000元。 3、驳回原告（反诉被告）任学民其他诉讼请求。 4、驳回被告（反诉原告）张雪莲其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12056元，反诉案件受理费5400元，财产保全费5000元，共计22456元，原告任学民与被告张雪莲各负担11228元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期限最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  李福金 二〇一九年五月二十日 书记员  刘晓波