贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初3406号 原告：贵州龙诚汽车装饰美容有限公司，住所地：贵阳市南明区花溪大道北段**，统一社会信用代码91520000714306458F。 法定代表人：张晓凤，该公司总经理。 委托代理人：王进，贵州合兴律师事务所律师，执业证号：15201200310659716，特别代理。 被告：贵阳南明区沙弗英语学校，住，住所地：贵阳市南明区花溪大道北段**龙诚大厦****/div> 法定代表人：唐亚丽，校长。 委托代理人：周志勇，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201200920732107，特别代理。 委托代理人：刘政宁，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201820029932，特别代理。 原告贵州龙诚汽车装饰美容有限公司（以下简称龙诚公司）诉被告贵阳南明区沙弗英语学校（以下简称沙弗英语学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙诚公司的委托代理人王进、被告沙弗英语学校的委托代理人刘政宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙诚公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告腾退其占用的监狱办公楼五层南栋房屋；二、判令被告支付从2018年7月起至被告还房止的占用房屋使用费，截止2018年12月31日占用使用费为30420元；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2003年4月14日，原告与贵州立新通用机械供销有限公司（以下简称立新公司）签订《监狱办公楼租赁协议》，原告承租监狱办公楼，并将部分房屋出租给被告。监狱办公楼租赁协议到期后，立新公司向原告发出通知，要求原告腾退租赁房屋，随后原告向被告发出腾退房屋通知，但被告拒不腾退房屋。后立新公司起诉原告及被告，贵院作出（2018）黔0102民初7337号民事判决，判令原被告腾退房屋，并判令原告支付房屋占有使用费。因房屋的实际使用人为被告，故被告理应向原告支付房屋占有使用费。为维护原告合法权益，望法院支持原告如前诉请。 被告沙弗英语学校辩称：原告要求被告腾退贵阳监狱办公楼房屋以及支付房屋占有使用费没有请求权基础，原告无权起诉被告，应驳回原告起诉。理由如下：一、沙弗英语学校作为次承租人从原告（承租人）处租赁贵阳监狱办公楼进行经营活动，并定期按时向原告缴纳租金，最后一期租金支付至2018年6月30日。2018年4月，立新公司与原告因房屋租赁合同纠纷诉至法院，被告才得知原告作为承租人与立新公司签订的《监狱办公楼租赁协议》已于2018年4月14日届满而终止。以及被告得知涉案房屋于2017年已经纳入贵阳市棚户区改造范围并准备进行拆迁。二、原告起诉被告系主体不适格。原告诉请的涉案房屋系贵阳监狱所有由立新公司统一集中管理，原告作为该房屋的承租人，其与立新公司的房屋租赁合同已于双方约定的日期即2018年4月14日届满。被告作为次承租人在租赁涉案房屋期间一直向原告正常缴纳租金至2018年6月。根据最高法关于城镇房屋租赁合同司法解释第十五条的规定，原告与立新公司的租赁关系已于2018年4月14日终结，原告对租赁标的物已不享有任何权利，其与次承租人的房屋租赁合同也因超期转租而无效，被告与原告的房屋租赁关系已随原告与立新公司房屋租赁关系的终结而结束，原被告权利义务已终结，而被告与立新公司形成新的事实上的房屋租赁关系。故原告无权要求被告腾退房屋并支付房屋占有使用费，原告起诉主体不适格。三、涉案房屋的待拆迁属性是原被告涉诉的焦点原因。涉案房屋已于2017年被确认进行棚户区改造并准备进行拆迁，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被告作为涉案房屋的次承租人和实际使用人应当享有拆迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、装饰装修损失补偿费等费用的权利；城镇房屋租赁合同司法解释第十一条第四项已明确，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方按照公平原则分担。原告向被告发出退房通知时告知立新公司会妥善处理补偿事宜，但时至今日立新公司和原告均未对补偿事宜进行回复和处理，让被告独自承担装饰装修残值损失，而拆迁安置补偿费用没有任何体现，严重损害被告获得补偿款的合法权益。四、被告自原告与立新公司的房屋租赁合同届满后一直牵扯在双方的诉讼中，以及周边房屋拆迁，环境恶劣，偷盗事件频发，被告难以进行正常的经营活动且遭受严重损失。被告之所以坚守是为了等待原告与立新公司的回复，等待合理合法的解决涉案房屋拆迁后的遗留问题，故被告不应该承担所谓的房屋占有使用费。综上，原告提起诉请没有依据，应驳回原告起诉。 本院经审理认定事实如下：2014年3月31日，原告龙诚公司与被告沙弗英语学校签订《商业铺位租赁合同书》一份，约定原告将位于南明区××大道北段××龙诚大厦××南××号商铺租赁给被告，租期为一年，从2014年4月1日至2015年3月31日止。合同期满，乙方如需续约，须于本合同期满30日前向甲方提出书面申请，经甲方同意，双方另行签订《商业铺位合同书》。合同期满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权。合同第三条约定“1、在租赁期内，乙方应按月按时交纳租金2700元，服务费300元，保押金（保押金不计息）5070元。2、场地使用原则为先交场租后使用。甲方按月收取场地租金及服务费，乙方须在租金期满前十天交纳下月场租及服务费，不得逾期。3、保押金在合同签订日连同第一月份租金、服务费一起交纳。”第六条约定“1、合同期满，自然解除。甲乙双方不允许任何一方提前终止合同，否则按违约条款处理。2、本合同期内，如遇不可抗力（包括拆迁改造等）或政府行为致使本合同无法继续履行，双方互不承担责任，合同自然终止，但对于终止前甲乙双方之前的一切违约事件，均有权要求对方赔偿损失。”合同第七条约定“……3.合同解除后（含单方解除和双方解除），乙方必须在五日内撤场（撤场日期不得超过合同终止日）。撤出时，只可将乙方自有可移动资产拆除，其装修、不可移动的附着物不可撤出，否则赔偿维修损失金。如逾期未交还铺位，甲方有权按每平方米一百元的标准向乙方收取违约金，超过十五天仍未将物资撤离铺位，未撤离的物资视为乙方遗弃物，甲方有权随意处置乙方遗弃的铺位物资”。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告沙弗英语学校使用，被告沙弗英语学校正常交纳合同约定租期内的租金，但租金按5070元/月进行交纳，合同到期后继续租赁涉案房屋并支付租金至2018年6月30日。2015年3月31日合同到期后，原被告双方未重新签订合同。此后因房屋涉及拆迁，原告以租期已满为由主张收回房屋，被告认为拆迁理应对其进行相应补偿，双方为此产生纠纷，原告诉至法院，诉请如前。 另查明：2002年12月13日，原告与立新公司签订《监狱办公楼租赁协议》，约定立新公司将花溪大道北段262号监狱办公大楼租赁给原告使用，租期为十五年，从2003年4月14日起至2018年4月14日止。租赁期届满原告将大楼完好交还原告，并对租金、支付方式、争议解决等进行了约定。该协议签订后，立新公司向原告交付了监狱办公大楼，原告按约支付租金至合同期限届满。原告承租房屋后，将监狱办公大楼分别转租给沙弗英语学校等在内的个人及公司，其中沙弗英语学校承租并实际占有花溪大道北段262号龙诚大厦（即监狱办公楼）临街7号门面。2018年4月9日，立新公司向原告发出《解除房屋租赁协议通知书》，要求原告按双方租赁协议的届满之日即2018年4月14日起一个月内腾退房屋，同时双方的租赁协议也因租赁期限届满而终止。同年6月8日，立新公司又向原告发出《退出租赁通知书》，要求原告按租赁协议约定的租期届满之日起三个月腾退房屋。同年8月2日，立新公司再次向原告发出《关于限期交还办公楼的函》，要求原告腾退房屋。原告复函立新公司，认可双方的租赁关系已因租赁期届满而终止。租期届满后，因原告及次承租人一直未腾退房屋，立新公司于2018年8月28日诉至本院，要求原告龙城公司和所有次承租人（含本案被告在内）立即向立新公司腾退花溪大道北段262号的全部房屋，以及原告按41666元/月标准支付立新公司2018年5月15日起至房屋全部腾退之日止的逾期腾房占有使用费。本院经审理后于2018年10月24日作出（2018）黔0102民初10332号民事判决书，判决“一、贵州龙诚汽车装饰美容有限公司、第三人贵州和祥药业有限公司、贵州优米乐教育信息咨询有限公司、贵阳万润达物资有限公司、贵阳美瑞华通讯设备有限公司、贵阳南明区沙弗英语学校、贵阳南明区启明外语培训学校、贵阳市南明区华艺舞蹈文化艺术交流中心、贵阳南明区金辉文具批发行、贵阳市南明区黄记餐饮店、贵阳市南明区何记餐饮店、贵阳市南明区刘婵餐饮店、贵阳市南明区祥梅服装馆、贵阳市南明区红霞广告经营部、贵阳市南明区龙诚招待所、贵阳市南明区国玲小吃店、贵阳市南明区龙诚个体便利店、赵进民于本判决生效之日起十日内将贵阳市南明区花溪大道北段262号房屋腾空并返还贵州立新通用机械供销公司；二、贵州龙诚汽车装饰美容有限公司按402530.46元/年（即33544.20元/月），支付贵州立新通用机械供销公司自2018年5月15日起至实际返还立新公司之日止的占用房屋使用费。”该判决书因该案第三人即次承租人提起上诉，尚未生效。 上述事实，有原被告的陈述、营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证、临时租赁合同、租金支付情况、（2018）黔0102民初10332号民事判决等证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实，本院予以认定。 本院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案中原被告签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。涉案房屋的出租人为立新公司，龙诚公司为承租人，沙弗英语学校为次承租人。在本院作出的（2018）黔0102民初10332号民事判决书中，已经查明立新公司与龙城公司之间的租赁协议因租赁期限届满而终止。而本案原告龙城公司与被告沙弗英语学校签订的临时租赁协议也已在2017年11月30日期限届满，现原被告双方均认可双方租赁合同已因期限届满而终止。租赁关系终止，承租人应该向原告承担返还租赁物的义务，而本院（2018）黔0102民初10332号民事判决书已判决龙诚公司和沙弗英语学校共同向立新公司返还房屋，故对原告龙诚公司要求被告沙弗英语学校返还花溪大道北段262号（监狱办公楼）五层南1、2、3、4、5房屋的诉请，属于重复主张，本院不予支持。被告沙弗英语学校辩称在沙弗英语学校与龙诚公司的租赁合同终止后，其与立新公司成立新的事实上的租赁关系，本院认为作为租赁关系存在基础主承租合同终止，次承租合同相应也终止，即整个主承租合同与次承租合同均已终止，且出租人与次承租人之间并不会也不可能当然成立新的事实上的租赁关系，对被告的该项抗辩主张，本院不予采信。被告沙弗英语学校主张依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”之规定，沙弗英语学校与龙诚公司之间转租期限超过立新公司与龙城公司之间剩余租期的部分无效，但经本院查明，立新公司与龙诚公司的租期截止2018年4月14日，龙诚公司与沙弗英语学校的租期截止2015年3月31日，龙城公司的转租期限并未超过剩余租期，对被告该项抗辩理由，本院不予采信。被告主张其作为承租人，涉案房屋涉及拆迁理应对其进行安置补偿，本院认为沙弗英语学校并未提供任何证据及政府相关文件证明承租人在拆迁安置工程中可以获得房屋所有权人才能享受的拆迁安置补助及其他补偿，故对该项主张，本院亦不予采信。被告辩称原告应补偿其装修残值损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”之规定，双方租赁期限已经届满，故对被告的该项主张，本院不予支持。原告主张被告按原租赁合同履行的5070元/月标准支付2018年7月1日至2018年12月31日的占用使用费30420元，于法有据，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告贵阳南明区沙弗英语学校于本判决生效之日起十日内支付原告贵州龙诚汽车装饰美容有限公司2018年7月1日至同年12月31日止的房屋占有使用费30420元并继续按5070元/月标准计算支付房屋占用使用费至返还房屋之日止。 二、驳回贵州龙诚汽车装饰美容有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费280元，由被告贵阳南明区沙弗英语学校负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  陈应贵 二〇一九年五月二十日 书记员  刘焕花