苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初4263号原告（反诉被告）：苏州信一药谷生物科技有限公司，住所地苏州工业园区长阳街415号。法定代表人：金鹏德，总经理。委托诉讼代理人：薛玉平、赵璇，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：德工照明（苏州市）有限公司，住所地苏州工业园区长阳街415号。法定代表人：刘奇，经理。委托诉讼代理人：营文中，江苏衡圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：高玉龙，系该公司员工。原告苏州信一药谷生物科技有限公司（以下简称“信一公司”）与被告德工照明（苏州市）有限公司（以下简称“德工公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告德工公司提出反诉，本院予以受理、合并审理。原告信一公司委托诉讼代理人薛玉平，被告德工公司委托诉讼代理人营文中、高玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信一公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间的《房屋租赁合同》于2018年4月15日解除；2、判决被告立即退还承租房屋；3、判决被告支付房屋租金132621元及至退还房屋时的房屋占用费；4、判决被告支付物业费20924元；5、判决被告支付违约金64984元；6、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告撤回第2项诉讼请求，明确第3项诉讼请求金额为498417元（自2018年1月8日至2018年4月15日的房屋租金为132621元，自2018年4月16日至2019年1月15日的房屋占用费为365796元）。事实与理由：2017年5月8日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告名下苏州工业园区长阳街415号厂房，原告按约定交付了房屋，被告拖延支付相关租金、物业费，2018年4月9日，原告向被告发出通知函，要求被告支付拖欠款项并限期搬离涉案房屋，但被告至今占有涉案房屋，拒绝支付相关款项。被告德工公司辩称，双方签订租赁合同时，原告口头允诺加装货梯，但至今日仍未安装，导致被告部分大型生产设备无法进场安装，生产作业无法展开，停工至今；原告交付的5楼房屋至今未取得权属登记属违章建筑，原告变更整栋房屋规划用途，涉案房屋设计承载力无法满足被告设备安装、生产作业需求，存在安全隐患，故原告违约在先，被告拒绝租金、物业费，合理合法。反诉原告德工公司提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告对案外人上海瀚金照明有限公司承担的违约金；2、判令反诉被告赔偿反诉原告设备租赁费20万元、装修费465000元、员工工资229622.01元、搬厂费60000元；3、判令反诉被告返还反诉原告已付房租243864元、租赁保证金40644元；4、判令反诉案件受理费由反诉被告承担。诉讼中反诉原告撤回第1项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为判令反诉被告赔偿反诉原告设备租赁费20万元，装修费719250元，员工工资229622.01元，搬厂费119900元。事实和理由：2017年5月8日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》约定反诉原告承租反诉被告名下苏州工业园区长阳街*号厂房，建筑面积2258平米，反诉被告承诺会为反诉原告承租的5楼房屋加装货梯。后反诉原告对承租的涉案房屋进行了装修，并使用吊车通过拆除墙体的方式将积分球、光谱仪、沙尘试验箱等部分生产设备吊运至厂房，因反诉被告称很快会加装货梯，反诉原告未在继续吊运设备。后反诉原告依约支付半年度租金，但反诉被告却迟迟未能安装货梯，严重影响反诉原告正常生产经营活动，后经多次催促，反诉被告承认加装货梯违反相关法规，未能获得审批，故无法加装。反诉原告在诉讼中知晓，反诉被告提供涉案厂房在规划文件中只有四层，而反诉原告承租的系第五层，规划用途系科研检测实验，房屋承载无法满足反诉原告用于生产作业需要。反诉被告信一公司辩称，涉案房屋租赁合同解除系反诉原告的违约导致，应由其承担相应的责任及后果；反诉诉请没有相应的事实、法律依据，相关费用不应由反诉被告承担。本院经审理认定事实如下：2017年5月8日，陈倩（承租方、乙方）与原告信一公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：本合同租赁房屋位于苏州工业园区长阳街*号，建筑面积2258平方米，房屋租期为3年，自2017年5月8日起至2020年5月7日止，租赁用途为办公及车间；第一年标准租金含税487728元/年，半年一付，先付后用，甲方提供6个点的仓储服务发票，租金在交房前一次性支付，以后每半年度租金在该租赁期开始前一次性以现金或者转账方式付清；乙方应按时向甲方缴纳租金，逾期支付的，则每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于应纳租金的0.5%的违约金，乙方拖欠租金累计达15日的，甲方有权解除租赁合同，收回租赁房屋，乙方除应补缴所欠租金外，仍需支付相应的违约金，租赁期间该房屋的水费、电费、煤气费、有线电视费、电话费、物业管理费等日常费用由乙方承担；本合同签署后，租期开始前，乙方应一次性向甲方支付租赁保证金40644元，保证金在合同签订后7天内支付，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；房屋起租前2个月自2017年5月8日至2017年7月7日为乙方装修期，装修期免房租；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋，已收房屋租金不予退还，给甲方造成损失的，乙方应当赔偿，1、不支付或者不按照约定支付租金达10日的，2、欠缴各项费用达2000元的；合同期满或提前解除之日，乙方应交还房屋并腾空房屋内添置的设施设备或财物，逾期，甲方则有权自行处理留置的财物，所产生的责任和损失均由乙方自行承担；此合同为过渡性合同，等公司注册后以公司名义重签合同。合同另就其他事项进行约定。原告信一公司在甲方处加盖公章，原告前法定代表人陆志强在甲方处签名署期，陈倩在乙方处签名署期。2017年6月20日，刘奇、周卫与原告信一公司签订《合同变更申明》一份，载明原信一公司与陈倩签订的房屋租赁合同，现需做承租方变更，申明如下，合同租赁房屋位置苏州工业园区长阳街*号*号楼*楼，变更原因苏州公司的名称注册还在进行中，无法以公司名义签订厂房，公司委托陈倩暂签订房屋租赁合同，现因本人离职，故需将承租方变更为苏州工厂负责人刘奇、周卫，与此租赁合同相关的事项均与代理人陈倩本人无关。陈倩在代理人处签名署期，刘奇、周卫在变更人处签名署期，原告加盖了公章。2018年4月9日，原告信一公司向被告德工公司发出通知函，言明：由于贵司已拖欠本司4个月房租且我司已多次催缴，贵司以各种理由未支付我司房租，故请于2018年4月15日前搬离我司，并补缴至2018年4月15日的房租；请贵司于2018年4月30日前将拖欠本司的房租缴纳至我司账户；如贵公司无法按时缴纳所拖欠房租，本司将按按合同规定收取违约金并保留司法上诉权利。2018年4月24日，原告信一公司向被告德工公司发出催款函，言明：由于贵司已拖欠本司4个月零16天房租且我司已经多次对款，贵司以各种理由未支付我司房租，故请于2018年4月25日17:00前补交2018年4月24日前房租184252.8元、2017年5月8日至2018年4月24日物业管理费28300.26元、2017年5月8日至2018年4月4日水费5910.16元、电费106572元，合计325035.22元；如贵公司无法按时缴纳所拖欠房租及相关费用，本司将于2018年4月25日18时对贵司断水断电，本司将按按合同规定收取违约金并保留司法上诉权利。2018年4月25日，原告信一公司向被告德工公司发出律师函，言明双方于2017年5月8日签订房屋租赁合同，对于租金标准、违约情形进行了约定，我司于2018年4月9日向贵司发出通知函，要求贵司支付拖欠租金并于2018年4月15日前搬离涉案房屋，应认为双方租赁合同于2018年4月15日解除。2018年4月24日，我司再次向贵司发出催款函，要求贵司支付拖欠租金、物业费、水电费。现再次通知：1、我司再次明确，解除与贵司于2017年5月8日签订的房屋租赁合同；2、贵公司收到本律师函后，立即搬出承租房屋；3、请贵公司依照合同约定支付拖欠租金、房屋占有使用费、物业费、水电费、违约金等；4、若逾期未完成上述义务，我司将采取法律手段，维护合法权益。2018年4月26日，被告德工公司收到上述律师函。2019年1月15日，原告信一公司（甲方）与德工公司（乙方）签订协议，确认：乙方于2019年1月15日，将厂房钥匙交于甲方；现乙方厂区内所有物品归甲方所有，甲方不要求乙方将厂房恢复原状；乙方于2019年1月15日将属于乙方物品全部搬离完毕，乙方交厂房于甲方实际控制，自2019年1月15日起乙方与厂房没有任何关系。另查明，苏州工业园区长阳街*号*幢，建筑面积9532.58平方米，3幢866.64平方米，4幢建筑面积677.4平方米，5幢建筑面积10476.4平方米，建筑用途为非居住，土地用途为工业用地，产权人均为苏州信一药谷生物科技有限公司，原被告在租赁合同约定*号*号楼对应的不动产登记薄信息为长阳街*号*幢。诉讼中，反诉原告申请对涉案厂房装修净值进行评估，本院委托昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司对长阳街*号*号楼*楼厂房装修装饰（已形成附合部分）价值进行鉴定，2019年2月28日，昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司出具工程造价鉴定意见书认定，苏州工业长阳街*号*号楼*楼厂房装饰工程造价为719255.94元，其中争议部分（淋浴器）为3693.12元。反诉原被告双方对于鉴定意见均无异议，反诉原告称淋浴器系安装在洗漱间用于喷淋路灯等产品机器设备，反诉被告称淋浴器系洗漱间内一套普通热水器。庭审中，原告信一公司明确2017年5月8日至2017年7月7日系免租期，被告已支付2017年7月8日至2018年1月7日半年度租金243864元及合同约定保证金40644元，被告拖欠了2018年1月8日至合同解除日2018年4月15日租金132621元、2018年4月16日至2019年1月15日房屋占有使用费365796元，另被告拖欠2017年7月至2018年4月间物业费20924元。2018年12月20日本院组织原被告双方至现场查看，经查可见，涉案*号楼（即*幢）厂房已安装4部电梯，均可直达5层，房屋东西两端各安装一部，中间安装两部。诉讼中，被告德工公司提供录音一份，该录音系2018年4月10日原告工作人员金鹏德与被告工作人员周为对话，被告称：“你们当时答应说，在北面一个月时间给我们装起来，对不对？”，原告称：“对，就是我们在房屋规划验收结束后帮你们安装”，被告称：“当时你们给我们承诺是30天就能装起来”，原告称：“没有，我们没有说30天，我们说的是规划验收后，规划验收大约30天能结束，但后来规划验收出了点问题，我们实际验收时间2018年1月31日”。被告称：“你要是不装货梯，房租我是不会付的”，原告称：“我承诺的是货梯要帮你弄，要在规划验收后弄，我在接下这摊子事情后，认真帮你弄，货梯我也在装”，被告称：“我们刚说的不是事实吗，货梯现在什么状态”，原告称：“还没装，确实是审批一直没下来”。被告主张其承租涉案房屋时，原告许诺被告安装货梯。原告质证双方租赁合同并未约定其有安装货梯义务，被告只是需要其和电梯公司联系安装，但因政府审批无法通过故未安装。被告提供微信聊天记录一组，该微信聊天记录系原告工作人员金鹏德与被告工作人员周为对话，2018年3月6日，原告：“因公司主体楼层较高，做液压梯到5楼平台，实际层高达到18米，已到液压梯升高极限，受液体密度，压强，载荷势能约束，目前技术水平对于液压梯在此提升高度的前提下仅能满足2吨，18米，平台2*2米，上述是电梯供应商给我的回复”，被告：“意思做不了？”，原告：“只能做2米*2米，2吨的液压梯，因为高度原因，再大的在技术上已经无法实现”，被告：“这里有其他家介绍，你可以先看下”，原告：“已经联系这位，能做3吨，价格比这边报的还便宜，谢谢”，被告：“不客气，市场上蛮多的”。被告主张原告微信中再次许诺安装货梯梯，并且确认货梯规格。原告质证双方租赁合同并未约定其有安装货梯义务，被告只是需要其和电梯公司联系安装，但因政府审批无法通过故未安装。被告提交搬厂及移机合同、增值税普通发票各一份，主张其因搬迁涉案房屋内设备、货物，委托专业设备安装公司实施，支出费用119900元，该项损失原告应予赔偿。原告质证关联性不认可，合同内容不仅包含移机，还有运输，费用均不应由原告承担。被告提交合同协议书一份，主张2017年11月，被告与案外人上海瀚金照明科技有限公司达成生产加工协议，其中涉及被告向案外人租用机器设备，支出费用20万元，该项损失原告应予赔偿。原告质证真实性、关联性不认可，案外人法定代表人与被告存在紧密联系，而且合同解除系被告违约导致，即便存在相应损失，被告也应自担。被告提交劳动合同书、银行交易明细一组，主张其承租涉案房屋从事产品生产加工，雇佣至少13名工人，支出了人工工资229000元，相应损失应由原告赔偿。原告质证真实性无法确认，被告雇佣工人，可以说明其使用涉案房屋，进行加工生产。上述事实，由房屋租赁合同、合同变更申明、通知函、催款函、律师函、协议、鉴定意见书、不动产登记薄、录音光盘、微信聊天记录、增值税发票、银行交易明细等证据及事人庭审陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告信一公司与被告德工公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并有效。合同成立后，原告向被告交付了涉案厂房，被告亦向原告支付了首期租金，后在履行过程中，双方发生争议，原告主张被告拖欠了2018年1月8日后租金、物业费等费用，经多次催促后被告仍拒绝交纳，原告于2018年4月15日向被告发出通知、解除合同；被告辩称原告未能履行安装货梯承诺，致使被告无法继续使用涉案房屋进行生产作业，且涉案房屋系违章建筑、存在安全隐患，拒绝支付租金具有正当性。本院认为，被告提供的录音及微信聊天记录可以证实原告确实允诺过在涉案房屋通过规划验收后，为被告额外加装货梯，但原被告双方租赁合同中对于涉案房屋加装货梯事宜并未约定，而且涉案房屋属于现状出租，被告承租前至涉案房屋进行过查看，清楚涉案房屋设施状况，现涉案房屋货梯加装未能通过相关部门审批，原告对此存在过错，但被告也存在一定过失，未尽到谨慎注意义务，且涉案房屋未能额外加装货梯，被告尚不致于完全无法实现合同目的，故其无权拒绝支付租金，另被告所称涉案房屋系违章建筑，存在安全隐患，无事实依据，本院不予支持，因此在合同履行过程中，双方均存在违约情形，原告解除合同行为不具有法律效力，但因在诉讼过程中双方于2019年1月15日达成协议，被告搬离并将涉案房屋返还原告，视为双方协商解除了合同。根据合同法规定，当事人双方均有违约行为，应当各自承担相应的责任。就原告主张被告拖欠2018年1月8日至2019年1月15日租金498417元及物业费20924元，经本院核算，上述两项金额均不超出双方合同约定标准，本院予以确认。被告主张原告违约行为导致损失，亦提起反诉诉讼请求，要求原告予以赔偿，就反诉原告的损失，本院认为，首先，鉴定机构出具意见认定涉案厂房装饰工程造价为719255.94元，其中包含争议部分淋浴器3693.12元，因淋浴器系可移动拆除物品，并未与装修形成附合，故争议金额予以扣除，另涉案厂房装修完成后，反诉原告使用房屋进行部分生产活动，考虑折旧因素，本院酌情认定原告该项损失为60万元；其次，反诉原告主张搬厂费用119900元，有相应合同及增值税普通发票证实，该项金额本院予以确认；再次，反诉原告所称员工资损失229622.01元，因其提供德工公司账户交易明细显示，银行代发工资金额，远未达到229622.01元，其所称案外人上海瀚金照明科技有限公司帮其代发部分工资，现有证据不能证实该点，且反诉原告雇佣工人从事了部分生产经营活动，本院酌情认定反诉原告该项损失为12万元；最后，反诉原告主张设备租赁费用，无相应证据予以证实，反诉原告主张返还已付房租无事实依据，该两项损失本院不予确认，综上，本院确认本诉原告损失为519341元，反诉原告的损失为839900元，考虑双方合同履行情况过错，本院认定对本诉原告损失，本诉被告应承担65%赔偿责任即337571.65元，本诉原告自担35%损失。对反诉原告的损失，反诉被告应承担35%赔偿责任即293965元，反诉原告自担65%损失。另因反诉原告交至反诉被告处另有保证金40644元，反诉被告应予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉原告苏州信一药谷生物科技有限公司与本诉被告德工照明（苏州市）有限公司就案涉房屋形成的租赁合同关系解除；二、本诉被告德工照明（苏州市）有限公司赔偿本诉原告苏州信一药谷生物科技有限公司337571.65元；三、反诉被告苏州信一药谷生物科技有限公司赔偿反诉原告德工照明（苏州市）有限公司293965元，退还保证金40644元；四、上述第二项与第三项折抵后，本诉被告德工照明（苏州市）有限公司应向本诉原告苏州信一药谷生物科技有限公司支付2962.65元，于本判决生效之日起10日内支付完毕。五、驳回本诉原告苏州信一药谷生物科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告德工照明（苏州市）有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4578元，由本诉原告苏州信一药谷生物科技有限公司负担1600元，本诉被告德工照明（苏州市）有限公司负担2978元，本诉被告负担部分已由本诉原告预交，本院予以退还本诉原告，由本诉被告于本判决生效之日起十日内交至本院；反诉案件受理费9390元，由反诉原告德工照明（苏州市）有限公司负担6100元，反诉被告苏州信一药谷生物科技有限公司负担3290元，反诉被告负担部分款项已由反诉原告预交，本院予以退还反诉原告，由反诉被告于本判决生效之日起十日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  柳海峰人民陪审员  夏泉根人民陪审员  陈燮根二〇一九年五月二十四日法官 助理  闫可可书 记 员  周 敏