江苏省南京市溧水区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0117民初517号 原告：袁美发，男，1966年7月12日出生，汉族，住南京市溧水区。 委托诉讼代理人：陈万山，南京市溧水区永阳法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陶木康，南京市溧水区永阳法律服务所法律工作者。 被告：朱小华，女，1970年10月26日生，汉族，住南京市溧水区。 委托诉讼代理人：吴达斌（朱小华丈夫），男，1969年6月21日生，汉族，住南京市溧水区。 被告：张巧生，男，1962年3月20日生，汉族，住南京市溧水区。 被告：王带娣，女,1962年4月19日生，汉族，住南京市溧水区。 第三人：南京宝龙居房地产中介服务中心，住所地南京市溧水区永阳街道中山东路34-13号。 经营者：黄桂宝，男，1965年9月17日生，汉族，住南京市溧水区。 原告袁美发与被告朱小华、张巧生、王带娣、第三人南京宝龙居房地产中介服务中心（以下简称“宝龙居房产中介”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告袁美发的委托诉讼代理人陶木康、被告朱小华及其委托诉讼代理人吴达斌、第三人宝龙居房产中介的经营者黄桂宝到庭参加诉讼，第三人张巧生、王带娣经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁美发向本院提出诉讼请求：要求被告协助原告办理溧水区永阳街道幸庄佳苑8幢304室房屋的过户手续并承担违约金10万元。事实和理由如下：2014年1月21日，原告通过第三人介绍与被告一签订《购房协议书》。被告一将位于南京市溧水区的房屋（102.04平方米），包含该房附有储藏室（车库20平方米左右）连同房屋一起一并以62.5万元的价格转让给原告。2014年7月1日，原告按照约定支付了购房全款并入住至今。2018年1月1日，涉案房屋具备办理产权证书手续。经查，被告一转让给原告的上述房产，系于2010年1月15日在二、三被告手中所购房的房产。原告按照约定要求被告协助办理房屋过户手续，被告借故搪塞，一拖再拖，构成了违约。依据《协议书》第十八条约定，被告应承担违约金10万元。综上所述，原告为了维护合法权益，依法向法院起诉，请求判令被告协助原告办理涉案房屋的过户手续。 被告朱小华辩称，1.原告提供的协议书第十条是在甲方不知情的情况下进行了改动。事实是2014年1月21日签订的房屋买卖订房协议书中第五条约定甲方协助乙方过户，费用由乙方负责，不论政策变化。原告按照订房协议书支付了第一次购房款后双方于2014年2月28日签订了协议书，在总购房款总价没有增加的情况下，朱小华不可能同意营业税、个税由甲方承担。2.原告主张要求朱小华协助办理房屋过户手续一拖再拖与事实不符，事实上是朱小华通过微信告知原告是在顾家上班，要原告到朱小华上班的地方面谈过户事宜，原告不去，但原告却屡次到朱小华丈夫单位进行无理取闹，败坏被告丈夫的名誉，作为协议的签订人原告不与朱小华、中介进行协商，而是一直采取那样的方式逼迫朱小华的丈夫，不知何意，其中中介也打电话给原告要求当面协商，原告也不愿意去。3.关于违约，协议书没有约定履行期限，从协议书签订的基本情况看，作为买受人是知道涉案房屋的特殊性的，也就是说房屋当时是被告朱小华和被拆迁安置对象张巧生都是没有房屋权属证书的，原告对房屋是什么时间能够过户应当有自己的判断与考量，从协议书内容看没有约定过户时间，也是考虑到房屋本身就是拆迁安置房，在没有取得不动产登记之前是无法确定办证的时间节点；目前该房屋尚不具备办理房屋产权证的手续，因为案涉房屋还未取得产权证书，案涉房屋系被告朱小华于2010年1月通过中介购买张巧生的安置房所得，2014年因为其他原因朱小华将案涉房屋转让给了原告，在签订定房协议之前也履行了告知义务，目前张巧生因种种原因没有取得案涉房屋的产权证书，因此造成无法过户给原告的事实，被告也从未说过不过户给原告，客观事实是无法过户给原告；根据政府政策规定现在涉案房屋还不能过户，根据南京市政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知宁政发（2017）103号第六条规定，购房人新购住房在取得不动产后三年内不得转让，因此即使被告现在取得了不动产产权证也需三年后才能办理过户手续；购房款尚未全部支付，依据协议书第十四条第五款规定，房屋过户前乙方应付清三万元余款，目前乙方尚未支付。综上，原告要求被告协助办理过户的条件不成立，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 被告张巧生、王带娣未作答辩。 第三人宝龙居房产中介陈述，涉案房屋刚开始的时候不是在宝龙居房产中介这边买的，宝龙居房产中介是给朱小华与袁美发的合同做了完善，经营者黄桂宝是作为见证人，当时说按照订房协议办，他们没有意见。原告心里不放心，主要是担心怕房款付了拿不到房子，所以约定了两万元的违约金，1月21日的合同是双方的真实意思表示。过了一个多月，原告还是不放心，当时签订合同的时候是朱小华协助过户，即第一人将房子直接过户给原告，原告怕到时候第一人不将房子过户给其，所以合同约定朱小华有了合法产权后过户给原告，所以有了第二份合同，后来原告还是不放心，后来黄桂宝就说如果朱小华不将房子卖给原告，就将原来的违约金提至10万元。按照交易习惯，谁买房子就由谁付过户费，第一份合同也是这么约定的，双方也是同意的，作为中介，有义务告知双方国家的相关政策，当时的规定是房产证满五年可以免交税，2015年12月30日改为房产证满两年免交营业税，原告说不认识张巧生，认识朱小华，房产证到朱小华名下他不怕，拆迁安置房第一次过户给买房人时免交过户费，2017年7月1日改为拆迁安置房过户给买受人要交营业税。第一份合同定的是乙方袁美发交过户费。黄桂宝告知如果要享受国家的免交政策，就要等满五年，袁美发的老婆说就将营业税挂在朱小华名下，改合同这件事情朱小华是不知道的。朱小华是以净得价卖的涉案房屋。合同中十一条的定金2万元是要在房屋过户的时候才作为房款，即原告还有5万元未付。就算朱小华现在领取了房屋产权证，也要满三年以后才可以过户给袁美发。 本院经审理查明事实如下：2010年1月15日，张巧生、王带娣（作为转让方）与朱小华（作为买受方）签订《房地产转让协议书》，协议约定将位于南京市溧水区佳苑建筑面积为100平方米的房屋出售给朱小华，房屋总价为29.5万元；该房屋过户时，所有费用由乙方承担，但甲方应积极配合（含两税都由乙方承担，甲方领证费用甲方承担）。 2014年1月21日，朱小华（作为甲方）将买受的上述房屋（房屋门牌号已确定为幸庄佳苑二单元8幢304室）出售给袁美发（作为乙方），双方签订《定房协议书》,协议约定房面积102多面积（具体以登记房产证为准），送储藏室意见（面积约22平方）；房屋售价为62.5万元，甲方保证此房过户前价格不变；甲方协助乙方过户，费用（过户给乙方的费用）由乙方负责，无论政策变化；乙方于2014年1月21日付定金2万元，2014年1月25日付18万元，2014年3月15日前付29.5万元，2014年7月1日前付10万元，甲方同意留尾款3万元，过户时付清，此款不计息；甲方同意付中介费3000元、乙方同意付5000元中介费，定房当日付清。定房协议书上，黄桂宝作为见证方签字。 2014年2月28日，朱小华、袁美发作为甲、乙双方签订《协议书》，协议约定甲方将位于溧水区的房屋出售给乙方，协议第九条约定乙方负责支付过户时所产生的各种费用，如契税、评估费、公证费等；第十条约定因出售该房所引起的营业税、个税由甲方承担；第十二条、十三条约定房屋总价为62.5万元，该房附有储藏室（车库）20㎡左右，连同房屋一并卖给乙方，不再另行收费；第十八条约定甲乙双方约定本协议设违约金10万元。协议书约定的购房款支付条款同定房协议的约定一致。2014年7月1日，朱小华、吴达斌（朱小华的丈夫）向袁美发出具收据，累计收到房款59.5万元。2014年7月，朱小华向袁美发交付了涉案房屋，袁美发占有使用涉案房屋至今。 另查明，双方于2014年2月28日签订的《协议书》第十条有改动痕迹，改动前的应为“因出售该房所引起的营业税、个税由乙方承担”，改动后变更为上述费用由“甲方承担”，朱小华抗辩其对合同改动内容并不知情；宝龙居房产中介陈述上述改动系应袁美发的妻子的要求，朱小华对此并不知情。朱小华未能提供其所持有的协议书。 另查明，涉案房屋现已具备过户条件。涉案房屋现登记在南京溧水城市建设集团有限公司名下。 本院认为，各方当事人之间签订的协议书，系各方真实意思表示，不违反法律规定，各方均应按约履行。各方对房屋转让并交付的事实不持异议，现涉案房屋已经具备过户条件，张巧生、王带娣应当协助朱小华办理涉案房屋的过户手续，相关费用按照双方签订的《房地产转让协议书》的约定各自承担。 朱小华将涉案房屋出售给袁美发，应当履行协助袁美发办理过户手续的义务。关于相关费用承担，朱小华抗辩其对《协议书》的改动不知情，宝龙居房产中介亦陈述朱小华对《协议书》的改动不知情，结合《协议书》中改动内容并未有双方签字确认，袁美发亦未对朱小华知晓费用负担发生变更承担进一步举证责任，因此，本院认为朱小华、袁美发关于过户费用承担应当按照改动前的合同约定，即“因出售该房所引起的营业税、个税由乙方承担”。 关于袁美发向朱小华主张违约金10万元，因涉案房屋并未过户登记在朱小华名下，朱小华客观上无法完成协助袁美发办理涉案房屋过户手续的义务，且双方协议书中并未约定办理过户的时间，因此，本院认为朱小华不构成违约，袁美发向朱小华主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、被告张巧生、王带娣于本判决生效之日起十五日内将坐落于南京市溧水区的房屋登记至其名下； 二、被告张巧生、王带娣于取得坐落于南京市溧水区房屋的权属证书之日起十五内协助被告朱小华办理过户登记手续； 三、被告朱小华于取得坐落于南京市溧水区房屋的权属证书之日起十五内协助原告袁美发办理过户登记手续； 四、驳回原告袁美发的其他诉讼请求。 案件受理费2400元，减半收取1200元，由原告袁美发负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  陈海燕 二〇一九年五月十六日 书记员  俞玉琴