新疆维吾尔自治区阜康市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2302民初22号 原告：阜康市新城物业服务有限公司，住所地:新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市博峰街新城花园**商业街（**5段）**。 法定代表人：冯江，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘玉霜，女，系公司经理。 委托诉讼代理人：李江红，新疆益一律师事务所律师。 被告：阜康市和美如家酒店，，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市博峰街新城花园小区****** 经营者：杨明，该公司经理。 被告：杨春，男，1967年3月3日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：王加才，新疆瑞升合律师事务所律师。 原告阜康市新城物业服务有限公司(以下简称新城物业公司)与被告阜康市和美如家酒店(以下简称如家酒店)、杨春物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序于2019年2月21日、5月20日公开开庭进行了审理。原告新城物业公司的委托诉讼代理人刘玉霜、李江红，被告如家酒店的经营者杨明，被告杨春的委托诉讼代理人王加才到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠的物业费224834.35元、利息33299.18元，合计258133.53元；2.本案诉讼费及其他费用由被告承担。庭审中，原告请求被告如家酒店承担付款责任，请求被告杨春承担连带清偿责任。事实和理由：原告是被告杨明所经营酒店的物业服务公司，被告杨春是该房屋的所有权人。被告自2013年8月1日办理入住至今，一直未向原告缴纳物业服务费，截止原告起诉时，被告累计拖欠原告物业费合计224834.35元。经原告多次催要，被告至今未予支付。 被告如家酒店辩称，不同意原告的诉讼请求。原告从事酒店服务行业，住宿服务业属于特种行业，有更高的标准要求。原告自己配备有服务员、保洁员、保安、维修工，不需要原告提供物业服务，原告也没有为被告提供物业服务。被告酒店的电力、上下水、燃气、水暖管道、电梯、消防等设施独立并由被告自行维护，被告位置是独立的临街建筑，所有物业问题都由被告自行解决。原告不具有与被告签订物业管理委托合同的主体资格。原、被告从未签订过物业服务合同，原告也未依法依规向被告提供前期物业服务合同。原告未按法律规定进行物业管理，被告有权拒交物业服务费。原告提出的利息没有合同根据。根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第二十一条规定，建设单位交付前期物业应当符合下列条件：(一)取得建设工程竣工规划许可，建设工程竣工验收合格。原告取得建设工程竣工验收合格证是2013年。原告在物业管理服务费收取过程中违反法律规定采用双重标准。原告对与被告同一区域相同行业的格林豪泰酒店免收物业管理服务费。根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第九条规定，非普通住宅及非住宅物业服务收费实行市场调价，各级政府价格主管部门应规范其收费行为。非普通住宅及非住宅物业服务收费由物业服务企业和业主或业主大会自主协商确定，并通过物业服务合同约定物业服务内容及物业收费标准。物业服务企业不得区分业主，被告不同的物业服务收费标准。原告向被告主张的物业管理费和相关费用已过诉讼时效，法院不应支持其诉讼请求。原、被告之间不存在合同关系，即使认为存在合同关系，原告也存在违约行为。原告未完成法定的举证责任，应承担举证不能的法律后果。 被告杨春辩称，被告杨春将房子租给被告如家酒店经营，原告没有合法的依据收取物业管理费，理由是按照物业管理有关法规，一个是物业部门的批准文件，一个是和业主或者业主委员会的合同，原告和业主或者业主委员会没有物业合同，法律法规对物业服务企业的准入有严格要求，要经过招投标的程序，原告进入小区进行物业服务没有经过招投标，德诚的股东与原告是同一套人马，两个牌子，基于这种关联关系，由德诚房产内定给本案原告的，原告准入不合法。本案被告杨春在购买房屋的时候，德诚房产并没有明确告知，物业的服务标准，也未经业主签字确认，如果建设单位没有这样一个程序，应该由建设单位承担物业费。被告如家酒店与原告没有建立事实上的物业合同关系。酒店的安保卫生消防均自成体系，原告也没有提供实际上的物业服务。所以原告主张的物业服务费没有合法依据，也没有事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据为房产面积测绘报告1份、安装合同1份、维保合同3份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告向本院提供证据如下： 1.物业管理委托合同1份，拟证实德诚房地产开发有限责任公司委托原告方进行前期物业管理，物业交付业主后原告方继续履行物业管理职责。经质证，被告如家酒店对该证据有异议，认为物业管理委托合同应该在房产局备案，该证据是第一次见，德诚的股东与原告是同一套人马，证明不了什么问题。被告杨春对该证据的真实性、合法性有异议，认为原告和德诚房产是一家人，合同怎么产生业主没有参与，法律规定物业服务的选聘要经招投标程序，并经过当地建设主管部门和乡镇街道办事处的备案才可以。第二次开庭审理时原告向本院提供了签订日期为2011年12月20日物业管理委托合同1份，拟证实的问题与该组证据证实的问题一致。经质证，被告如家酒店认为已过举证期限，不予质证。被告杨春对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为日期是后补的，并认为委托合同不具有收费的法律依据。本院对该组证据的真实性予以确认。 2.收费许可证2页，发改委文件1份，拟证实商业物业收费标准为每月每平米1.2元，车库物业收费标准每月每平米0.6元，原告方是依法设立的物业服务公司，收费经过行政审批。经质证，被告如家酒店认为该组证据为复印件，对证据的真实性有异议。并认为收费许可证日期是2013年，房子交付时间是2014年，不可能房子没建好收费许可证就办下来了。被告杨春认为收费许可证是复印件，对其真实性有异议，收费许可证已过期，是否将2015年之后的物业费计算进去不清楚。与本案没有关联性。本院对该组证据的真实性予以确认。第二次开庭时，原告又向本院提供了复函1份、情况说明1份、加盖发改委公章的收费许可证2份，拟证实的问题与该组证据证实提问题一致。经质证，被告如家酒店认为已过举证期限，不属于新证据，不发表质证意见。被告杨春对该证据的真实性无异议，合法性有异议，情况说明及复函均无法律依据。本院对该组证据的真实性予以确认。 3.水费收据2张，消防设施保养合同1份，消防检查维修明细表1份，消防系统维修报价单1份，消防设施整改意见书1份，拟证实原告履行了服务职责，对小区用水进行统一管理，被告向原告缴纳水费才可以用水。对小区的消防设施、维护、保养均由原告方完成，并且原告方承担了维修保养的费用，被告方应承担物业费。经质证，被告如家酒店认为原告没有对酒店提供物业服务。被告杨春对该组证据真实性无异议，对证实的问题有异议，认为被告如家酒店属于旅馆业，消防有特殊要求，酒店有自己的消防系统，与原告提供的不是一回事，原告属于卖水方，原告从自来水公司买来水后又卖给用户，并不是提供物业服务，其他证据无异议。本院对该组证据真实性本庭予以确认，对被告杨春于2013年8月1日在××园的水费的事实予以确认。 4.照片5张，拟证实原告方作为物业服务单位对消防设施进行维修检查，对排水管线，路面设施进行维护、保洁，履行了物业服务的义务，被告应当支付物业费。经质证，被告对照片有异议，认为照片中未显示拍摄的时间、地点。被、地点对该组证据的真实性有异议，认为照片中无拍摄时间、地点，照、地点源不清楚。因该组证据与证人韩伟玲的证言相印证，本院对该证据的真实性予以确认。 5.清单1份，拟证实原告请求物业费的计算公式。经质证，被告如家酒店无异议。被告杨春对酒店部分物业费的计算有异议。车库部分的物业费，原告与被告杨春之间有份协议，物业费收取按协议办，协议约定10个车位按5个车位从2017年1月1日开始收取物业管理费。本院对该证据的真实性予以确认。 6.证人韩伟玲出庭作证，拟证实对被告门前的路面进行保洁，植被进行绿化。经质证，被告如家酒店对证人陈述打扫路面的事实有异议。被告杨春对证人陈述没有到如家酒店打扫卫生的事实无异议，对证人证实打扫路面的事实有异议。证人是原告的职工，二者有利害关系。因证人证言与原告提供的照片相印证，本院对证人证言的真实性予以确认。 被告如家酒店提供证据如下： 1.维保合同5份，拟证实2014年至今如家酒店的消防都是自己在做维保，与原告物业公司没有关系。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但认为被告的消防设施与小区整个消防设施相关联。被告杨春对该组证据无异议。本院对该组证据真实性予以确认。 2.行政处罚决定书1份，拟证实被告如家酒店的消防是自己维护，自己管理的。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但认为被告的消防设施与小区整个消防设施相关联。被告杨春无异议。本院对该组证据真实性予以确认。 3.收据18张，拟证实2017年至2019年被告向原告交纳地下车库物业费3650元。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，认为被告如家酒店只交了4个车位的物业费。被告杨春对该组证据无异议。本院对该组证据予以确认，对被告从2017年3月6日至2019年1月24日共计向原告交纳物业管理费2885.4元的事实予以确认。 被告杨春向本院提供如下证据： 三方协议1份，拟证实被告杨春有10个车位按五个车位计算，缴费日期是2017年1月1日起。经质证，原告对协议的真实性无异议，该协议书是前任经理在职时签订的，原告不同意按协议内容执行。被告杨春对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以确认。对杨春购买新疆德诚房地产开发有限公司10个车位，按5个车位从2017年1月1日缴纳物业费的事实予以确认。 根据原告的陈述、举证、质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月1日，被告杨春办理了由其购买、拆迁安置所得阜康市新城花园高层8号楼102门面房，共计三层。一层面积为334.54㎡、二层面积为1294.92㎡、三层面积为1088.15㎡。同时，杨春购买车库10间，面积共计362.5㎡。后于2014年1月出租于被告阜康市如美如家酒店用于酒店经营。2012年1月1日，原告与新疆德诚房地产开发有限责任公司签订了《物业委托合同》1份，约定：由原告负责新城花园小区的物业管理事宜，委托管理事项是房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊、门厅。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐所。公用环境卫生、包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的管理。维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施以及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，原告应接受委托并合理收费。物业费由业主按拥有物业的建筑面积多层按0.4元/㎡、高层按1.2元/㎡、地下车库、地下车库按0的标准交纳物业管理费。委托管理期限自2012年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 2017年3月1日，原告、被告杨春以及新疆德诚房地产开发有限公司签订《协议书》1份，约定2013年杨春购买新疆德诚房地产开发有限公司的新城花园17号楼地下室10个车位，分隔出来做库房使用。杨春购买的10个车位，共按5个车位缴纳物业费，自2017年1月1日开始缴费。自2017年3月6日至2019年1月24被告如家酒店共向原告交纳车位物业费2885.4元。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前期物业服务合同对被告具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告提供的《物业管理委托合同》属于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，且原告已按照物业服务合同的约定履行了义务，被告阜康市和美如家酒店、杨春应依约向原告支付物业费。原告请求被告向其支付102号门面房(三层)2013年8月1日至2018年10月30日物业费224834.35元，被告抗辩原告向被告主张的物业管理费和相关费用已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，原告主张的2013年8月1日至2015年12月31日之前的物业费，应在2018年12月31日之前向被告主张，且原告未举证证实中止中断的情形，故原告主张的2013年8月1日至2015年12月31日期间的物业管理费已超出诉讼时效的规定，被告不愿意支付，本院不予支持。对于原告主张的2016年1月1日至2018年10月30日物业管理费，本院依据《物业管理委托合同》关于收费标准的约定、《房产面积测量成果报告》中对102号门面一至三层建筑面积的记载，计算得出102号门面房的物业费应为110878元｛（334.54㎡×1.2元/㎡×34个月）＋（1294.92㎡×1.2元/㎡×34个月）＋（1088.15㎡×1.2元/㎡×34个月）｝。对于被告抗辩酒店内的卫生、消防、安保，由被告自行承担，因此不同意交纳物业管理费的抗辩，按照《物业管理委托合同》第四条至第九条约定的委托事项中并不包含业主专有部分的物业管理服务，同时《物业管理委托合同》第十五条约定：业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方(原告)应接受委托并合理收费。故对被告的抗辩，本院不予采信。关于车位物业管理费的问题。根据2017年3月1日，原告、被告杨春、建设方新疆德诚房地产开发有限公司签订的《协议书》约定，被告杨春按5个车位从2017年1月1日开始缴纳物业管理费。该约定不违反法律规定，对双方当事人具有约束力，原告以前任经理在履行职责期间签订的协议，对原告具有约束力，故对原告抗辩前任经理签订，不予认可的理由，本院不予采信。据此，本院计算5个车位从2017年1月1日至2018年10月30日物业费应为2392.5元(362.5㎡×0.6元/㎡×22个月÷2)，根据查明的事实，被告已向原告交纳车位物业管理费2885.4元，已超出原告主张的费用，故对原告请求被告交纳车位物业费的诉请，本院不予支持。对于请求被告支付利息损失33299.18元，因《物业管理委托合同》中未约定，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，被告阜康市和美如家酒店作为物业使用人应承担付款责任、被告杨春作为业主应承担连带清偿责任。综上所述，被告阜康市和美如家酒店应向原告支付物业费110878元，被告杨春承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告阜康市和美如家酒店于本判决生效后十日内向原告阜康市新城物业服务有限公司给付物业管理费110878元； 二、被告杨春对上述债务承担连带清偿责任。 三、驳回原告阜康市新城物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5172元，其他费用160元，合计5332元，由原告阜康市新城物业服务有限公司负担2654元，由被告阜康市和美如家酒店、杨春负担2678元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  黄爱玲 人民陪审员  杜 艳 人民陪审员  曾广新 二〇一九年五月二十一日 书 记 员  马 容