呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终859号上诉人(原审原告)：张俊霞，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：潘广成，男，公司职员，住呼和浩特市。上诉人(原审被告)：内蒙古金汉房地产有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区展览馆西路**金汉御园小区**楼**。法定代表人：孙晓江，该公司董事长。委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。上诉人张俊霞与上诉人内蒙古金汉房地产有限公司（以下简称金汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初2063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张俊霞的委托诉讼代理人潘广成，上诉人金汉公司的委托诉讼代理人白荣升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张俊霞上诉请求：1.撤销原审判决第一项，并改判支持张俊霞原审中的诉讼请求；2.判决一审、二审诉讼费全部由金汉公司承担。事实和理由：原审法院适用法律错误，应改判支持原审诉讼请求。原审法院对于金汉公司逾期办理房本构成违约的事实认定是正确的。但却错误地适用法律,最终错误判决金汉公司承担29.47元的违约金。一、张俊霞和金汉公司在《商品房买卖合同》(以下简称《合同》)及附件四《补充合同》中，关于逾期办理房本的违约责任的约定，属于格式条款。金汉公司作为格式条款的提供者,应当遵守《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，本案中的金汉公司作为提供格式条款的一方，未遵循公平原则确定合同双方的权利、义务，而是完全违背公平原则设定只对自己这一方有利的逾期办理房本的违约责任。在《合同》第十五条约定,“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。但在附件四《补充合同》七条又约定，“甲方(出卖人)或代办机构应在房屋交付之日起二年内，为乙方(买受人)办理并使乙方取得房屋所欲权证。如因甲方原因导致延期，乙方有权退房，甲方应在乙方提出退房要求之日起90日内将乙方已付房价款退还给乙方，并向乙方支付房屋总价款万分之一的违约金。”根据上述两个条款，面对金汉公司逾期办理房本的情况，无论张俊霞退房或者不退房，金汉公司只需承担房价款0.01%的违约金。而对于张俊霞逾期付款的违约金却是未付款的日万分之三。《合同》对于张俊霞和金汉公司违约责任的设定完全违背了公平原则,同时逾期办理房本违约金的设定(总房价款0.01%)过于低，实际上即未能体现违约金的补偿性，更没能体现违约金的惩罚性，对金汉公司未能形成法律上的约束力。金汉公司未曾采取任何合理的方式提请张俊霞注意免除或者限制其责任的上述格式条款。而原审法院却认定,《合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。因此依据上述《合同》中的格式条款,判决金汉公司承担29.47元的违约金，实属不当。二、对于逾期办理房本的违约责任,《合同》第十五条和附件四《补充合同》七条中约定了完全相反的两个法律后果，使得逾期办理房本的法律后果的约定成为“未约定”的状态。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定、《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十八条规定、《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，本案应对逾期办房本违约责任视为未约定或损失难以确定情形,从而支持按资金占用金年6%利息计算违约金。原审法院依据张俊霞和金汉公司签订的《商品房买卖合同》的约定，判决金汉公司承担房价款0.01%即29.47元的逾期办理房本的违约金的结果，实际上纵容金汉公司不诚信，不按期办理房本的违约行为。若按此判定买受人有理由认为:1.按照合同和初判结果,可以推定开发商永远不会给办房本,因为不办房本的损失最多每户赔款不到100元，远比办理房本所需成本低,而且这也得购房者花费较多的律师费及起诉费用才能获得，这样的判决就是倒逼购买者不能以法律手段要求开发商给办理房本。同时也可以认定初级法院的判决就是支持开发商卖房不需要办理房本，这跟国家的商品房买卖基本法律条款相违背。2.没有房本现在不能转让,必须低于有房本的市场价2000多才有可能有人购买，这个就是实际损失费用，或永不能出售，这与无产权房子没区别，同时这个实际损失的费用根本无法用具体发票或者证据来佐证，这个事实是很清楚的。3.没有房本不能办理公积金贷款，商业贷款的利率是公积金一倍以上，这样给购房人造成很大的经济压力。所以在起诉书中的具体损失按照同期银行贷款利息计算，以纠正开发商这种不合理的行为。故请求法院撤销原判第一项,依法改判支持张俊霞诉讼请求。金汉公司辩称，张俊霞上诉请求无事实及法律依据，原审判决第一项认定事实正确，应予维持。上诉理由部分认为买卖合同第十五条是格式条款，金汉公司认为本案诉争的商品房买卖合同系开发商与购房者间经磋商后真实意思表示，在有选择性的地方都由各方书写，所以第十五条是各方真实意思表示。上诉状载明的商品房买卖合同第十五条及补充合同第七条存在冲突，经仔细阅读可发现补充合同第七条是对如果退房如何承担违约金的约定，买卖合同第十五条是对有违约情形但未解除合同情况下如何承担违约责任的约定，所以两条款不存在冲突。上诉状载明应适用民间借贷及年利率6%的违约金计算标准的问题，金汉公司认为双方买卖合同明确约定了违约责任，因此不适用最高院关于商品房买卖合同司法解释第十八条规定，也就不适用其引用的其它法律条款。金汉公司上诉请求：请求撤销原审判决第二项，驳回张俊霞“请求法院判决被告向房屋权属登记主管部门备案办理权属登记需要由被告提供的资料”的原审诉讼请求。事实和理由：原审法院认定并判决“金汉公司于判决生效后将办理权属登记需由金汉公司提供的资料报产权登记机关备案”的核心依据是根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后720日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的产权登记约定，继而认定金汉公司负有在合同约定期限内将应由其提供的资料报产权登记机关备案的合同义务，现金汉公司未按照合同约定履行义务，故对该诉讼请求予以支持。对于合同约定的内容双方无异议，但是涉案楼宇由于政府部门的原因至今未能联合验收，未能联合验收的项目，产权部门拒绝接收相关产权登记材料。金汉公司也正在积极的办理过程中，对于判决生效后将办理权属登记需由金汉公司提供的资料报产权登记机关备案，在客观上暂时不能履行也无法履行。综上所述,金汉公司认为原审法院认定前述事实错误,导致可能将无法履行的判项予以判决，故特提出上列请求,请法院予以支持金汉公司的上诉请求。张俊霞辩称，不同意金汉公司上诉意见，认可一审法院该判项。一审判决要求金汉公司按日期给买受人办房本是对的，金汉公司说这是政府部门原因办不了房本，不管是政府原因还是什么原因，合同约定金汉公司应该按日期办房本，应按合同书走。张俊霞向一审法院起诉请求：1．请求法院判决金汉公司逾期办理房产证的行为构成违约；2．请求法院判决金汉公司向张俊霞支付从2015年3月13日至办理房本为止的逾期办理房本的违约金，暂时计算至2018年3月13日为53094元；3．请求法院判决金汉公司向房产权属登记主管部门备案办理权属登记需要由金汉公司提供的资料，并协助张俊霞办理房本；4．请求法院判决金汉公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年7月11日，张俊霞（乙方、买受人）与金汉公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》，由张俊霞购买金汉御园2号楼10层1001号房。合同约定，该商品房每平方米4210元，房屋总价294700元。付款方式为：乙方采取银行或公积金按揭贷款方式支付房款：乙方应于主合同签订之日向甲方支付房屋首期款人民币88410元，乙方采取银行或公积金按揭贷款的方式，向甲方支付剩余房款人民币206290元。房屋交付期限为：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，且买受人交清购房款，贷款到账以及缴清相关费用后，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0．01％向买受人支付违约金。合同签订后，张俊霞依约向金汉公司交付购房款，金汉公司于2013年11月13日向张俊霞交付房屋。金汉御园2号楼已取得《商品房预售许可证》等证件。涉案房屋至今未办理房屋权属登记。一审法院认为，张俊霞与金汉公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。关于张俊霞请求法院判决金汉公司逾期办理房产证的行为构成违约并向张俊霞支付逾期办理房本的违约金的诉讼请求，因金汉公司的原因，致张俊霞未在约定期限内取得房屋权属证书，金汉公司的行为已经构成违约，应承担违约责任，因双方在合同中已约定违约金的计算标准，且张俊霞未提交证据证明其实际损失，故对张俊霞请求的该项违约金，按照合同约定即29.47元（294700元×0.01％）予以支持。关于张俊霞请求法院判决金汉公司向房屋权属登记主管部门备案办理权属登记需要由被告提供的资料的诉讼请求。根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后720日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的产权登记约定，金汉公司负有在合同约定期限内将应由其提供的资料报产权登记机关备案的合同义务，现金汉公司未按照合同约定履行义务，对该诉讼请求予以支持。对张俊霞请求法院判决金汉公司协助张俊霞办理房本的诉讼请求，因金汉公司尚未取得涉案楼宇的房屋权属证书，其协助张俊霞办理房屋权属证书在客观上暂时不能履行，张俊霞可待条件成就后另行主张。判决：一、金汉公司于本判决生效之日起十五日内向张俊霞支付违约金29.47元；二、金汉公司于本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需由金汉公司提供的资料报产权登记机关备案。案件受理费564元（张俊霞已预交），由张俊霞负担539元，由金汉公司负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金汉公司新举示两份证据：1.《建设工程消防验收意见书》，拟证明案涉楼宇在一审判决后通过了消防验收；2.《关于金汉御园住宅小区遗留项目的审查意见的函》，拟证明案涉楼宇作为遗留问题处理，办理产权的相关手续与普通商品房不一致，要求从快从简。张俊霞的质证意见为消防高层管道没有水，不同意这个消防验收，而且消防器材上也没有3C检验标志。对于遗留项目审查意见函不同意，当时买房时是五证齐全的，也已经网签，但没有房本，没有办法交易。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为:1.原审判决判令金汉公司向张俊霞支付违约金数额是否有事实及法律依据；2.一审判决金汉公司将办理权属登，记需由其提供的资料报产权登记机关备案有无事实及法律依据。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”涉案《商品房买卖合同》第十五条约定如因金汉公司责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％支付违约金；该合同附件四《补充合同》第七条约定如因金汉公司原因导致办房产证延期，买受人有权退房,金汉公司除退款外还支付总价款万分之一的违约金。金汉公司逾期未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助买受人办理房产证，构成违约。不动产所有权具有占有、使用、收益和处分的权能，未能按期协助买受人办理房产证取得物权法意义上的不动产所有权，虽不影响买受人居住，但对处分等权能的实现仍有一定影响，本案双方约定的违约金过低，金汉公司虽举证主张案涉楼宇作为遗留问题处理，但其举证不足以证明造成该违约后果的原因均非其自身原因而系不可抗力，故本院根据本案情况对违约金予以调整，酌定金汉公司向张俊霞支付违约金5304元。关于第二个争议焦点，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，据此金汉公司负有在合同约定期限内将应由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。大房本是开发商代办分户手续应提交的必要材料。现无证据佐证金汉公司已取得大房本。因此，金汉公司目前并不具备将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的条件，待具备条件后应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。张俊霞一审诉讼请求第一项要求判决金汉公司逾期办理房产证的行为构成违约，本案已在认定金汉公司构成违约的基础上对其违约后果进行处理，体现在判决金汉公司支付违约金的相应主文内容中。综上所述，一审判决对金汉公司向张俊霞支付违约金数额的处理有所不当，应予变更；一审判决对金汉公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的履行期限处理不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初2063号民事判决第一项为：“内蒙古金汉房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向张俊霞支付违约金5304元”；二、变更呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初2063号民事判决第二项为：“内蒙古金汉房地产有限公司待具备条件后将办理权属登记需由内蒙古金汉房地产有限公司提供的资料报产权登记机关备案”；三、驳回张俊霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费564元，由内蒙古金汉房地产有限公司负担54元，由张俊霞负担510元；二审案件受理费1078元，由内蒙古金汉房地产有限公司负担160元，由张俊霞负担918元。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 宋晓瑾 二〇一九年五月二十三日书记员 乌日汗