重庆市涪陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0102民初1770号 原告:卢俊呈，男，1996年3月28日出生，汉族，居民，户籍地重庆市江**，现住重庆市江**。被告:王子楠，男，1995年4月26日出生，汉族，居民，住河南省洛阳市西工区。 原告卢俊呈与王子楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了缺席审理。原告卢俊呈到庭参加了诉讼，被告王子楠经本院第一次传票传唤，其以腰部扭伤为由申请延期审理，本院准许后，第二次传票传唤，其又以腰椎间盘突出需休息为由，再次申请延期审理，本院未同意其再次延期审理后，其拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢俊呈向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付房屋租金11700元；2、并支付从2018年3月11日起到2019年3月6日止的违约金26480元；3、补交租房期内应缴纳的水电气及物业管理费1000元。事实及理由：原、被告系同学关系，2017年6月，原告准备不再使用承租的房屋时，被告愿意续租并于2017年6月12日通过转账缴纳了租金1000元；2017年6月29日原、被告双方正式签订《房屋租赁合同》，原告将位于重庆市涪陵区XXXXXX号房屋一套出租与被告使用；租赁期从2017年6月29日起至2018年3月10日止；租金每月1600元，其中2017年7－8月租金为1200元；延期交房和延迟交房屋租金违约金均按月租金每天5%计算；租赁期内,水、电、气以及物业等费用由被告承担。合同签订后，被告仅在2017年9月29日用支付宝支付了房租800元，余款经原告催收，被告称自己有难处,遂向原告出具欠3200元欠条一张。原告基于同学情面,仍让被告继续使用房屋。合同期满后，被告在归还房屋时，原告再次向被告追要房租,被告以各种理由拖延，直至无法与被告联系。 被告王子楠提出书面答辩称：答辩人与原告签订《房屋租赁合同》属实；合同约定房屋租期9个月，自2017年6月29日至2018年3月10日，月租金1600元，其中7.8月份租金为1200元亦属实。合同约定若在房屋租赁期间出现房屋不能正常使用、家电损坏，不能入住等情况时，则原告应允许答辩人提前终止合同并全额退回押金1000元。答辩人拖欠房租，是因为房屋不属于原告所有，且原告未出示原房屋所有者所提供的租赁合同与授权转租合同；答辩人入住后，经常遇到房屋基础设施损坏，找不到人维修，所有问题均由答辩人自己修缮。2017年9月以后，答辩人便未入住该房，答辩人提出解除租赁合同，原告以无人转承租为由拒绝解除合同。答辩人一直与原告联系和协商租金之事，但原告提出高额的违约费用和其他额外的房租费用答辩人拒绝偿还。 原告围绕其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 2017年6月29日原告与被告签订的《个人房屋租赁合同》，拟证明原、被告存在房屋租赁关系，双方权利义务关系明确； 原告与案外人刘建飞签订的《租房协议》，拟证明原告与刘建飞存在租赁合同关系； 刘建飞出具的证明，拟证明原告将房屋转租被告得到刘建飞认可，且刘建飞在合同期满已收回房屋，被告仍欠租房期间的物业费和水电费等，该费用已在原告向刘建飞交纳的押金中予以扣除； 2017年6月12日和2017年9月29日被告分别转款1000元、800元给原告的回单，拟证明被告最先入住时交纳了租金1000元，签订合同后交纳了租金800元； 2017年9月29日被告给原告出具的欠条一张，拟证明原告向被告催收房租时，被告仅支付了800元，还欠3200元未付，被告约定在2017年10月30日之前付清。 本院对原告提交的上述证据材料，经本院开庭审理中审查，可以采信，本案结合原告的陈述和被告的书面答辩，综合认定事实如下： 原、被告系同学关系。2017年3月13日原告与案外人刘建飞签订《租房协议》，协议约定刘建飞将座落于重庆市涪陵区马鞍街道学府新城B区7栋3－5号房屋租给原告使用，租赁期从2017年3月13日起到2018年3月13日止，租金1500元/月，一年支付一次；同时约定原告方无权转租、转借、转卖该房屋及屋内家具家电；原告必须按月缴纳房租，否则视为违约，协议终止；原告缴纳保证金1000元，退房时若原告结清水、电、气等相关费用及保持室内家具家电无损坏即如数退还。协议签订后原告方向刘建飞缴纳了保证金1000元。合同签订后，原告租赁使用该房至2017年6月，因工作原因原告决定不再使用该房，被告得知后承认续租此房，并2017年6月12日向原告转账支付租金1000元。2017年6月29日原告在得到刘建飞许可后与被告正式签订了《房屋租赁合同》。合同约定：原告将位于重庆市涪陵区XXXXXX号房屋一套出租与被告使用；租赁期自2017年6月29日起至2018年3月10日止；月租金1600元，特别约定2017年7、8月份的租金为1200元/月；租金按季度支付，首期支付时间为2017年7月10日，以原告实际收取为准；该房屋设押金1000元，如签订合同以前有支付定金的，由被告补足不足部分，租赁期满如无扣款事项，原告在被告交房之日如数无息返还。被告未经原告许可不得将房屋部分或全部转租他人；原告迟延交房给被告使用或被告迟延交纳房屋租金，每迟延1天，按月租的5%向对方计付违约金。 原、被告之间合同签订后，被告并未缴纳押金，同时也未按期交纳租金，2017年9月29日原告向被告催收租金（7月份1200元、8月份1200元、9月份1600元，共4000元）时，被告于当日向原告转账支付了800元，尚欠3200元，被告当即向原告出具了“欠卢俊呈房租3200元，于2017年10月30日前还清的欠条一张”。嗣后，原告仍让被告继续使用该房至2018年3月10日。合同期满后被告向原告交还了房屋，原告也将房屋交还了刘建飞。被告租赁房屋期间，共欠原告房屋租金共11700元，后经原告多次催收，被告并未按其承诺在2019年春节前解决，原告遂诉至本院。 本院认为，原告经原出租人同意后与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，具有法律效力，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告租用原告转租的房屋后，应当按合同约定如期如数缴纳租金，其不按合同约定缴纳租金的行为属违约行为，应当承担交纳租金和违约金的民事责任。原告转租该房得到原告出租人许可，且该房屋在被告租用期间亦无产权争议，故被告以原告未出示原房屋所有者提供的租赁合同及授权转租合同、入住后经常遇到房屋基础设施损坏找不到人维修为由拒交房租的理由不能成立，本院不予支持。原、被告签订的房屋租赁合同中对违约金的约定确实过高，被告依法可以请求减少，现原告亦无证据证明因被告违约还造成了其他损失，故本院对违约损失酌定调减为按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；对原告称被原出租人扣押金1000元用于补交被告所欠水电费及物业费的主张，无证据证明，故本院对原告要求被告承担水电等费用1000元的主张，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告王子楠在本判决生效后十日内支付原告卢俊呈房屋租金11700元；并支付以3200元为基数，从2017年10月31日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失和以8500元为基数从2018年3月11日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。 二、驳回原告卢俊呈的其他诉讼请求。 如未按本本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费756元，减半收取案件受理费378元，由被告王子楠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审判员  吴朝清 二〇一九年五月三十日 书记员  林 静