广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初3727号原告(反诉被告)王容芳，男，汉族，1972年1月21日，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人沈丽锦，广东广和律师事务所律师。委托代理人张悦，广东广和律师事务所实习律师。被告（反诉原告）周剑雄，男，汉族，1979年9月23日出生，身份证住址广东省陆丰市。委托代理人李茂淑，广东法牛律师事务所律师。委托代理人谢凤妃，广东法牛律师事务所律师。原告(反诉被告)王容芳诉被告（反诉原告）周剑雄房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈丽锦、被告委托代理人谢凤妃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年3月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》。合同甲方为出租方王容芳，乙方为承租人周剑雄。合同第一条约定：王容芳将坐落于深圳市××鹏新区××街道的房屋（产权证号:XXXX,宗地号：Ｇ15321-××5）出租给被告。第二条约定：租期为2014年12月15日至2019年12月15日；另延长2年租期至2021年12月15日止。第三条约定：2014年12月15日至2019年12月15日期间，每月租金为18000元（人民币，下同）；2019年12月15日至2021年12月15日期间，每月租金为19000元。每月10日前通过银行转账方式支付租金，如有迟延，则按延迟时间每天加收滞纳金1%。第四条约定：如乙方违约，甲方有权提前终止合同，全部装修、押金不予退还，归甲方所有，同时赔偿拾叁万元违约金给予甲方。第八条约定：水电费由乙方向有关部门缴交。第十条约定：乙方有拖欠房租、水电费超过一个月以上，甲方可单方终止合同。自2017年11月起，被告未按月足额支付租金，在原告多次催收下，被告支付了部分租金。截止至2019年1月，被告拖欠租金长达一年，累计206000元。原告多次向被告催收，包括2018年12月10日通过致送律师函的方式催收，均未果。原告认为，被告作为承租人，未依约支付原告租金且拖欠时间长达一年，已构成严重违约。为维护原告的合法权益，现依法向本院提起诉讼，请求法院判令：一、解除原、被告双方于2017年3月8日签订的《房屋租赁合同》及补充协议；二、被告支付拖欠的租金暂计206000元（暂计至2019年1月31日），最终支付租金数额依据合同的解除日期计算；三、被告向原告支付拖欠租金的违约金（即合同中的滞纳金）暂计20000元（违约金的起算点从2018年2月11日起算，逾期支付的租金的利息也从2018年2月11日起算）；四、被告向原告支付因被告违约导致合同终止的赔偿金130000元；五、被告返还原告房屋并支付逾期返还房屋的使用费；六、被告承担本案所有的诉讼费用。被告辩称，一、被告不同意原告提出的解除合同的请求，理由如下：1、原告与被告签订的房屋租赁合同的每月租金18000元过高，该租金远远高于政府租金指导价格，且由于政府部门对于进入大鹏新区旅游人数采取管控、预约等政策，导致民宿的客源大幅的降低，被告的经营收入亦大幅度减少甚至出现了亏损。考虑到涉案房屋所在地的附近以及其他民宿同类的房屋租金均进行了下调，故本案原告与被告约定的房屋租金亦应当适当下调，调至每月1万元的租金。另外，被告承租原告的房屋用于民宿的经营，目前合同尚未到期。2、从原告与被告签订的合同内容来看，约定的租赁期限与实际并不相符。从原告与被告转账支付租金的情况来看，租金支付的时间也与合同约定的时间并不完全一致，但原告未对支付租金的时间提出过任何的异议，可见应视为对实际履行支付租金的时间进行了改变。被告在签订合同之后已经向原告转账支付206000元的费用，按照每月1万元的租金计算，应当视为被告已经向原告支付了租金共计20.6个月的租金，即应当视为被告已向原告支付租金至2019年的10月份。二、被告并不存在违约的情形，原告请求支付违约金的请求没有依据。退一步说，即使法院支持该项主张，其主张的每天1%即每月30%的滞纳金标准亦远远超过法律规定的标准，参照《最高人民法院关于审理民事关于审理民间借贷案件适用法律问题的若干规定》，总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持，以及合同法规定的违约金过高，请求予以降低的规定，原告请求的标准过高，不应得到法律的支持。三、因为被告并不存在违约的情形，而且原告并不存在实际的损失，其主张的赔偿金请求没有事实和法律依据。四、针对原告当庭所说的第三项请求中的违约金包含了滞纳金和利息，被告方认为原告对于请求违约金系依据合同的约定，又请求利息是不符合法律的规定的，不应得到法律的支持。被告反诉称，原告的房屋具备办理民宿经营的地理条件。2014年以来，原告将涉案房出租给第三人用于民宿经营，并进行了民宿注册工商登记，登记商号为深圳市大鹏新区那些年民宿。2016年，第三人将该民宿转让给等4人（含被告）共同经营，2017年2月其他三名合伙人退出民宿经营，将该民宿全部转让给被告经营，四方按照民宿装修等价值评估后，被告向其他三名合伙人合计支付了1040000元的受让款。原被告双方于2017年3月就房屋租赁事宜签订了房屋租赁合同及补充协议。原告向被告收取了130000元的租房押金，且双方约定2014年12月15日至2019年12月15日期间的月租金为18000元。为了取得良好的经营效果同时支付了昂贵的租金，被告再次对该民宿进行装饰装修的资金投入，现原告提出提前解除合同，原告应向被告返还所收取的租房押金和赔偿被告的装修损失。另外，因原告在合同到期前解除合同，应赔偿被告的经营损失。现为维护被告自身合法权益，依法向法院提起诉讼，请求判令：一、原告返还被告押金人民币130000元；二、原告向被告支付房屋装修损失暂计人民币700000元（具体以鉴定机构鉴定的装修损失为准）；三、原告向被告支付损失赔偿金人民币260000元；四、原告承担本案的反诉费。原告答辩称，一、原告无需退还押金130000元，该押金也不能用于抵扣租金。理由如下：截至2019年3月31日，被告拖欠租金长达14个月，暂计242000元，经原告催告后被告在合理期限内仍未履行，依照双方签订的《房屋租赁合同》第四条、第十条约定，原告有权单方终止合同，并无需退还押金；二、因被告长期拖欠租金的违约行为导致解除合同的，被告的损失应由其自行承担。理由在于原、被告双方在《房屋租赁合同》第四条中明确约定了“乙方违约，甲方有权提前终止合同，全部装修、押金归甲方所有，不予退还”的内容，并且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，在被告违约导致合同解除且原告也不同意利用被告装饰装修物的情况下，其装饰装修残值损失应由被告自行负担；三、被告拖欠租金的违约行为导致的经营损失应当由其自行承担；四、被告的反诉请求和理由没有事实及法律依据，被告应自行承担全部的反诉费用。综上，法院应当驳回被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，其中原告提交如下证据：1、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，证明双方存在房屋租赁合同关系及租期、租金数额、支付时间、违约责任等；2、银行交易明细单，证明被告自2017年11月起就未按月足额支付租金，截止2019年3月31日，被告共拖欠租金242000元；3、律师函及邮寄回执，证明原告于2018年12月10日通过律师函方式向被告催收过租金；4、电费、水费单据，证明至今被告一直占用原告房屋；5、房地产证（复印件），证明原告房屋有合法产权，具备租赁条件。被告提交如下证据：1、转让证明，证明被告在2017年3月份与原告签订租赁合同前，从第三人处受让了这个民宿，支付了股权的受让款，含装修的这些相关费用，分别是32.5万元、45.5万元、26万元；2、押金收款收据，证明原告向被告收取了押金13万元；3、装修凭证（复印件），证明被告进行了装修，其中部分金额197089.6元，具体装修价值由法院对房屋鉴定评估为准；4、观湖民宿经营协议书，证明内容是涉案房屋在2016年4月1日是包括被告在内的四人在共同经营，2017年3月，被告从其他三人处受让股权之后独立经营涉案民宿房屋；5、收款凭证，证明被告进行了装修，其中部分金额197089.6元，具体装修价值由法院对房屋鉴定评估为准；6、微信账单截图（打印件），证明被告使用涉案房屋，承担涉案房屋水电费。本院经质证审查后对原告提交的证据1-4及被告提交的证据1-6的真实性均予以确认。庭审中，因原告收取被告押金，考察双方合同约定，该押金属于定金性质，在本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定向原告进行释明后，原告选择定金条款。本院经审理查明：原告自2014年起出租房屋用作民宿经营。2016年，被告及其合伙人从第三人处接手该民宿，共同经营。2017年2月，其他合伙人与被告达成转让协议将民宿全部转让给被告一人经营。2017年3月8日，被告与原告签订了《房屋租赁合同》。合同约定原告将其位于深圳市××鹏新区××街道的房屋（产权证号:XXXX,宗地号：Ｇ15321-××5）出租给被告，租期为2014年12月15日至2019年12月15日，另延长2年租期至2021年12月15日止；2014年12月15日至2019年12月15日期间，每月租金为18000元；2019年12月15日至2021年12月15日期间，每月租金为19000元。双方订立合同时，被告应向原告交纳押金13万元和第一个月租金18000元，本押金到合同期满，全部合同条款执行完毕后，原告将无息押金全部退还给被告。租金按月交纳，每月10日前通过银行转账方式支付，如有迟延，则按延迟时间每天加收滞纳金1%。在合同期内，被告要按照合同要求的时间，及时支付给原告租金，如原告违约提前终止合同，应将押金全部退还给被告，另押金数额的两倍给被告作为违约金。如被告违约，原告有权提前终止合同，全部装修、押金不予退还，归原告所有，同时赔偿130000元违约金给原告。被告拖欠房租、水电费超过一个月以上，原告可单方终止合同。随后，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，原告允许被告对部分墙体进行装修改动。2017年3月8日，被告向原告支付了押金130000元。租赁期间内，被告陆续向原告转账支付租金共计12个月，累计金额为208000元。自2017年11月起，被告未按月足额支付租金。2018年12月10日，原告向被告发送律师函，要求被告在2018年12月16日前向原告支付拖欠租金188000元及逾期交付租金的滞纳金和违约金。2018年12月11日，被告签收了该律师函。截止2019年3月，被告共拖欠租金242000元，并一直占有使用该房屋。本院认为，本案系租赁合同纠纷，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。关于合同效力问题。结合合同第一条约定，合同标的为原告住宅楼，且备注了房地产产权登记证号，双方按月支付租金，并非按面积计算租金，通过对合同的解释，原被告的意思表示范围系就该合法产权进行了租赁约定，并不包括产权之外的租金约定，被告按交易习惯对产权之外的部分使用，不属于合同约定范围，被告主张因其实际租赁房屋面积与合同标的房产登记面积不一致，合同效力应属部分有效，没有事实和法律依据，本院不予支持。本院认为，原被告双方签订的房屋租赁合同，属双方当事人真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定行使权利和履行义务。被告自2017年11月起未按合同约定向原告缴纳租金，拖欠租金数额较大，已构成严重违约。原告向被告发函限其在期限交纳拖欠租金，被告逾期仍未交纳，合同约定的解除条件已经成就，原告于2019年2月19日向本院提出诉请解除双方房屋租赁合同以及补充协议，符合法律规定，本院确认双方房屋租赁合同以及补充协议解除日期为2019年2月19日。被告抗辩向原告提出合同租金下调要求，双方租金应按每月10000元计算，但未提交获得原告同意的证据，本院不予支持。合同解除后，被告不再享有对涉案房屋的占有使用权利，被告应将涉案房屋返还给原告并支付占有使用期间的费用，该费用参照合同约定的租金标准自2019年2月20日起支付至实际搬离之日止。关于租金支付问题，被告应支付原告2017年3月8日至2019年2月19日的租金共计421071元，被告已向原告支付租金累计208000元，仍应支付原告剩余租金共计213071元。关于原告诉请第三项、第四项，原告请求被告支付滞纳金、赔偿金，因双方在《房屋租赁合同》中既约定了逾期支付租金的滞纳金计算方法，也约定了定金条款，还有违约赔偿金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条至第一百一十六条之规定，本院在向原告进行释明后，原告选择定金条款，放弃主张违约金，故本院对原告主张的滞纳金、利息、违约赔偿金不予支持。原告主张定金13万元归于原告，本院予以支持。关于被告提出的反诉，本院认为，本案双方房屋租赁合同解除，系被告单方违约所致。双方合同第四条约定：“如乙方违约，原告有权提前终止合同，全部装修、押金不予退还”，原被告双方已就装修残值及押金进行约定，故被告主张原告返还押金130000元、支付房屋装修损失、赔偿经济损失没有事实和法律依据，本院不予支持。鉴于双方合同中已就装修进行约定，且解除系被告单方违约所致，原告在本案中并无过错，被告申请对装修残值及相关损失进行司法鉴定缺乏事实和法律依据，亦无必要性，本院不予准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2019年2月19日解除。二、被告（反诉原告）周剑雄支付的押金130000元归原告（反诉被告）王容芳所有。三、被告（反诉原告）周剑雄于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王容芳支付拖欠的租金人民币213071元。四、被告（反诉原告）周剑雄于本判决生效之日起三十日将涉案房屋返还原告（反诉被告）王容芳，并向原告（反诉被告）王容芳支付房屋占有使用费（自2019年2月20日起计至房屋返还之日止，占有使用费按人民币18000元/月计算。）五、驳回原告（反诉被告）王容芳的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）周剑雄的全部诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币3320元（原告已预交），由被告周剑雄承担人民币1987元，原告王容芳承担人民币1333元；反诉案件受理费人民币7305元（被告已预交），由被告周剑雄承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 黄 俊二〇一九年五月九日书记员 魏灵灵