宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民初18号 原告（申请执行人）：长城（宁夏）资产经营有限公司 法定代表人：雷某，该公司副总经理、执行董事。 委托诉讼代理人：蔺某、高某，宁夏宁人律师事务所律师。 被告（案外人）杨宁，回族，宁夏黄河银行科技部职工 被告（被执行人）：宁夏家园房地产开发有限公司 法定代表人：纳某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘某，宁夏辅德律师事务所律师。 原告长某（以下简称长城资产公司）与被告杨某、宁夏家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法组成合议庭于2019年3月4日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人高某，被告杨某、家园公司的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长某向本院提出诉讼请求：1.请求撤销银川市中级人民法院（2018）宁01执异295号执行裁定；2.请求准许对位于宁夏回族自治区银川市××区房屋的执行。3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年6月3日，原告与中国农业银行股份有限公司银川市兴庆支行（以下简称“农行兴庆支行”）签订《委托贷款委托合同》（编号：64010620130000009），委托农行兴庆支行向被告宁夏家园房地产开发有限公司发放委托贷款12000万元。农行兴庆支行与被告家园公司于2013年6月3日签订了《委托贷款借款合同》（编号64010620130000009），合同约定：借款本金12000万元，贷款期限24个月，年利率为14%，罚息在原利息基础上浮50%即21%/年。农行兴庆支行与被告家园公司于2013年6月3日签订了《委托贷款抵押合同》（编号64010620130000009－1），合同约定：家园公司用于抵押的抵押物为：西岸国际花园一期国有土地使用权及在建工程（2#108户，3#111户，4#140户，共计359户，未售房产面积43840.31平方米及分摊的国有土地使用权面积）和[土地使用权证：银国用（2012）第16925号、银国用（2010）第60133号、银国用（2010）第60132号、银国用（2013）第60100号]，家园公司以上述抵押物为主合同《委托贷款借款合同》项下的债务提供抵押担保。2013年6月5日，原告长城资产公司对案涉的房产依法设立了抵押登记，享有合法的抵押权。2018年6月26日，长城资产公司依据具有强制执行效力的债权公证文书，向银川市中级人民法院申请强制执行。银川市中级人民法院审查后，作出了《执行裁定书》（2018）宁01执353号、354号。2018年12月5日、6日，银川市中级人民法院听证后作出执行裁定书，中止了本案的执行。综上，被告虽然向家园公司支付全部总价款，且实际居住至今，但是涉案房屋的产权证登记在家园公司名下，不动产所有权的取得以登记为生效要件，被告并没有合法取得涉案房屋的所有权，被告对于涉案房屋享有的合法债权并不能对抗原告对于涉案房屋享有的合法抵押权。故向法院提起诉讼。 被告杨某辩称：杨某与家园公司于2011年2月20日口头达成商品房买卖协议，并于2011年2月20日向家园公司缴纳购房款20万元，2013年3月26日缴纳20万元房款并签订购房协议，后于2014年2月8日缴纳房款20万元，2016年2月29日缴纳18660元房款，截止2016年2月29日涉案房屋购房款已经全部交清。2016年2月29日杨某拿到涉案房屋钥匙并缴纳4890元物业储备金，立即装修并长期居住使用至今。杨某多次向家园公司要求签订正式房屋买卖合同并办理产权手续，家园公司推脱不予办理。杨某认为涉案房屋购房款已交清并已实际居住，应系杨某所有。原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院驳回原告诉请。 被告家园公司辩称：被告杨某与家园公司形成了事实上的房屋买卖合同法律关系，其已支付全部购房款且实际居住使用，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题批复规定，虽然原告对涉案在建工程和房屋办理了抵押登记并依法享有抵押权，但被告杨某作为涉案房屋的买受人，其购得涉案房屋的相应权益优先于建设工程承包人的优先受偿权和长城公司在建工程抵押权。被告杨某所享有的权利能够排除法院执行，原告诉讼请求不成立，恳请驳回原告诉讼请求。 审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织对证据进行了质证。 原告长城资产公司为支持其诉请提交如下证据：（2018）宁01执异289号执行裁定书、（2018）宁执353号执行裁定书（复印件）、宁夏银川市在建工程抵押登记证明（复印件）、房权证金凤区第2016092746、2016082199号（在建工程抵押转现房抵押）（复印件），证明原告办理在建工程抵押时所属的商品房均是未销售的房屋，包含涉案房屋，在具有办理房屋权属证条件后，家园公司作为房屋的所有权人，又将在建工程抵押转为现房抵押，原告的抵押符合法律规定，有权申请强制执行抵押物；同时证明家园公司作为房地产开发企业，明知涉案房屋存在抵押，还出售给消费者，给消费者造成的损失应当由其承担，侵害原告的抵押权于法无据、于情不符、于理不通。 被告杨某对原告提交证据的质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，本案在建工程抵押时间是2013年6月5日，杨某购买涉案房屋的时间是2011年，且在原告办理在建工程抵押前已已支付50%以上的购房款，该组证据不能证明被告不享有排除执行的权利。 被告家园房地产对原告提交证据的质证意见：该组证据真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，涉案房屋虽设置抵押但是否享有优先权不足以证明。 被告杨某为支持其抗辩提交如下证据：商品买卖协议一份，银行转款凭证三份，收款收据四份，无房证明一份，天然气缴费发票一份，证明：杨某已经向家园公司交清全部房款并居住至今，且名下无其他房屋。 原告对被告杨某提交证据的质证意见：对以上证据真实性无异议，对证明目的有异议。无房证明与本案无关。被告向纳雪峰缴款凭证不能证明就是购房款，被告及家园公司未能出具纳雪峰代表公司收取购房款并交回家园公司账户的证据，即说明该款并未实际交入家园公司法人账户。 被告家园公司对杨某提交证据的质证意见：对证据三性和证明目的无异议。 被告家园公司提交证据如下：企业信息查询单和情况说明各一份，证明2009年3月26日至2014年1月27日期间纳雪峰担任家园公司法定代表人。 原告、被告杨某对被告家园公司提交证据的质证意见：证据的真实性、合法性、关联性及证明目的没有异议。 经审查，原告、被告提交的证据，各方当事人对证据的真实性无异议，经审查，上述证据真实、合法，能证实本案客观事实，应予采信。 本院认定如下事实：长城资产公司与家园公司、纳雪峰、纳某、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖借款合同纠纷一案，宁夏回族自治区银川市国安公证处于2018年6月16日作出（2018）宁银国安证字第1795号执行证书。后长城资产公司向本院申请强制执行，本院于2018年6月26日立案执行，并向被执行人发出执行通知书，责令被执行人向长城资产公司履行还义务。2018年7月13日，本院作出（2018）宁01执353号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、纳某、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖的银行存款60122161元及利息；二、若被执行人宁夏家园房地产开发有限公司未按期履行，则申请执行人有权对被执行人宁夏家园房地产开发有限公司提供西岸国际花园一期项目2#、3#、4#楼商品住房在建工程转现房后剩余抵押房屋面积5789.56平米，二期号综合楼（原抵押物9－15层、18层）剩余在建工程转现房后剩余抵押房屋面积3809.62平米，以上共计14284.5平米的抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、若被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、纳某、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖的银行存款为足以偿还，不足部分则依法查封、扣押其相应价值的财产。2018年8月8日，本院在西岸国际花园张贴通知，告知西岸国际花园一期、二期住户，本院拟对被执行人家园公司抵押给申请执行人长城公司的房产进行评估、拍卖，凡从家园公司获得上述房产占有、使用权利者，自即日起20日内向本院提交书面执行异议申请书。后杨某向本院提出书面异议申请。经本院审查作出（2018）宁01执异295号执行裁定书，裁定：中止对宁夏回族自治区银川市××区房屋的执行。 另查明，2013年6月3日，长城公司与中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行（以下简称农业银行兴庆支行）签订《委托贷款借款合同》，委托农业银行兴庆支行向家园公司发放委托贷款12000万元，农业银行根据上述合同与家园公司签订《委托贷款抵押合同》，家园公司以其开发建设的西岸国际花园一期国有土地使用权及在建工程和西岸国际花园二期国有土地使用权及在建工程（涉案西岸国际花园4-1-1503室房屋在抵押范围内），为家园公司在《委托贷款借款合同》项下的债务提供抵押担保。农业银行兴庆支行作为长城公司的委托代理人与家园公司办理了抵押登记。上述合同经宁夏回族自治区银川市国安公证处（2018）宁银国安证字第1795号执行证书确认。 还查明，2011年2月20日，被告杨某及其父亲杨志云因认购家园公司开发的银川市××区房屋，杨志云向家园公司缴纳购房款200000元。2013年3月26日，杨某与家园公司签订了《商品房买卖协议》,约定最终购买家园公司名下位于银川市××区房屋,每平米单价6300元,，预测面积约97.84平方米，总价款616392元(最终以实测面积为准，多退少补，据实结算)。协议签订的当日，杨某以其父亲杨志云名义通过银行转帐支付购房款200000元。2014年2月8日，杨某以其父亲杨志云名义通过银行转帐支付购房款200000元。2016年2月29日，杨某向家园公司通过银行转帐支付购房款18660元及物业储备金4892元。家园公司向杨某出具了相应金额房款的收据。家园公司于2014年将该房屋交付杨某，杨某装修后入住至今。 本院认为，本案争议的焦点为被告杨某是否享有对涉案银川市金凤区西岸国际花园4－1－1503房屋的民事权益并阻却对涉案房屋的查封执行。依据查明事实，被告杨某因认购家园公司开发的西岸国际花园房屋于2011年2月20日、2013年3月26日向被告家园公司交纳购房款40万元，2013年3月26日双方就涉案西岸国际花园4－1－1503房屋签订了《商品房买卖协议》，该合同合法有效，此时该房屋尚未设立抵押，被告就房屋买卖关系的成立及大部分付款义务的履行发生在原告抵押权设立之前。其抵押权不能对抗被告杨某因房屋买卖而取得的物权期待权。且上述《商品房买卖协议》亦发生在法院查封之前，现被告杨某已按照合同约定支付了全部购房款并实际占有使用了涉案房屋，且其名下无其他用于居住的房屋，其在本案中提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，其对涉案房屋享有的民事权益能够排除民事执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告长某的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告长某负担。 如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  邢雪梅 二〇一九年五月十四日 书记员  赵雨薇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。