辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽02民初1370号 原告（案外人）：马俊，男，1980年12月3日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。 委托诉讼代理人：冯瀛璐，辽宁锴亿律师事务所律师。 被告（申请执行人）：江苏南通三建集团股份有限公司，住所地江苏省海门市狮山路131号。 法定代表人：黄裕辉，董事长。 委托诉讼代理人：孙志杰，北京德和衡（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宫国栋，男，该公司法务。 被告（被执行人）：大连东港房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市中山区人民路55号。 法定代表人：刘彩苓，董事长。 第三人：傅氏国际（大连）双金属线缆有限公司，住所地辽宁省大连市金州区工业配套园区双强街1号。 法定代表人：傅利，董事长。 委托诉讼代理人：赵署峰，男，1977年7月12日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。 原告马俊与被告江苏南通三建集团股份有限公司（简称南通三建公司）、被告大连东港房地产开发有限公司（简称大连东港公司）、第三人傅氏国际（大连）双金属线缆有限公司（简称傅氏公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月26日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年1月18日公开开庭进行了审理。原告马俊的委托诉讼代理人冯瀛璐，被告南通三建公司的委托诉讼代理人孙志杰、宫国栋到庭参加诉讼。被告大连东港公司和第三人傅氏公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。 原告马俊向本院提出诉讼请求：1、解除对位于大连市中山区房屋（简称案涉房屋）的查封并停止对上述房屋的执行；2、确认案涉房屋归原告马俊所有（共计人民币1000万元）。事实和理由：2012年，傅氏公司与大连东港公司签订《房屋买卖合同》，确定案涉房屋买卖的价款为人民币1000万元。因马俊对傅氏公司享有债权，故2014年7月3日马俊与傅氏公司签订《抵账协议》，将案涉房屋抵顶给原告马俊用于抵偿马俊对傅氏公司的1500万元债权，原告取得案涉房屋的商品房买卖合同及收款收据。至此，原告实际取得案涉房屋并办理入住手续，合法占有使用至今。大连市中级人民法院在执行申请执行人南通三建公司与被执行人大连东港公司的商品房买卖合同案件中，于2018年7月2日作出了（2017）辽02执恢622号民事裁定书，查封了位于大连市中山区所有的已办买卖合同登记备案、尚未办理产权登记的房屋（包括案涉房屋）。原告作为案外人提出案外人执行异议，大连市中级人民法院作出了（2018）辽02执异819号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告马俊认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原告在案涉房屋被查封之前已取得房屋，房屋的对价已付完毕，该房屋应归原告所有。 被告南通三建公司辩称，不同意马俊的诉讼请求。理由是：一、原告不是案涉房屋的所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。案涉房屋至今没有办理房屋所有权登记，因此原告马俊不是案涉房屋的所有权人。二、原告马俊对案涉房屋不享有足以排除执行的权利。原告马俊的主张不符合适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定可以排除强制执行的情形。原告马俊与被告大连东港公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，而是以物抵债，因此原告马俊和南通三建公司与被告大连东港公司之间均是债权债务关系。原告马俊提交的以物抵债协议，目的在于消灭其与傅氏公司之间的债权债务关系，只是债务人履行债务的变通方式，并不必然引起房屋权属的变动。且案涉房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金饯债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债并不优于其他债权，故不应依据以物抵债协议而认定物权期待权或物权本身，该协议的订立不能阻却有其他合法权益的当事人基于生效法律文书申请强制执行。因此，原告马俊对案涉房屋不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益，其诉讼请求应予驳回。 被告大连东港公司和第三人傅氏公司均未发表意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实： 南通三建公司与大连东港公司商品房买卖合同纠纷一案，本院作出（2004）大民房初字第××号民事调解书：一、大连东港公司于2004年12月31日之前将位于大连市中山区的亚太国际金融中心第11层的1101号、1106号、1107号、1108号、1109号、1112号的房屋的产权登记在南通三建公司名下，并为南通三建公司办产权证，若在该期限之内未完成以上所述的产权登记事项，大连东港公司应向南通三建公司支付用于购买以上房屋所抵顶的工程款9,175,560元；二、办理房屋产权手续所需费用按有关部门的规定执行；三、在办理上述手续的同时，南通三建公司应向大连东港公司开具以上数额的工程款收据，大连东港公司应向南通三建公司开具以上数额的商品房销售专用发票；四、案件受理费47,196元，南通三建公司已预交，大连东港公司应在第一项规定的期限之内给付南通三建公司。因大连东港公司未履行该民事调解书所确定的义务，南通三建公司向本院申请执行。执行过程中，本院于2018年7月2日作出（2017）辽02执恢622号民事裁定，对包括案涉房屋在内的十四套房屋采取了查封措施。马俊作为案外人针对案涉房屋被采取的前述强制措施提出书面异议，本院于2018年9月10日作出（2018）辽02执异819号执行裁定书，驳回了马俊的异议请求。 2012年4月15日，甲方（出卖人）大连东港公司与乙方（买受人）傅氏公司签订《房屋买卖合同》，双方就房屋买卖案涉房屋事宜签订如下协议：房屋售价总金额为壹仟万人民币，本合同签订之日起十日内支付；乙方允许甲方2014年4月30日前以壹仟叁佰万元的价格回购案涉房屋，如甲方2014年4月30日前不能回购案涉房屋，甲方将案涉房屋登记备案至乙方指定的第三人名下（以乙方加盖公章的具体名单为准），备案价格为8000元/平方米，如逾期，甲方承担总房款日万分之三点五的违约金；办理产权所产生的税费双方按照法律规定各自承担。2012年4月23日深圳发展银行网上银行电子回单显示，傅氏公司通过深圳发展银行大连金州支行向大连东港公司汇款壹仟万元整，备注“往来”。 2011年3月11日深圳发展银行支付系统补充记账凭证显示，马俊于该日向傅氏公司支付款项叁仟万元整，附言“132××××0916往来”。2014年7月3日，甲方傅氏公司与乙方马俊签订《抵账协议书》，双方约定：1、甲方将案涉房屋抵顶给乙方，本协议签订后，乙方对甲方的1500万元债权消灭；2、甲方负责协助乙方到物业公司交房，本协议签订之日起上述房屋归乙方所有，权利义务均由乙方承担；3、甲方应向乙方交付上述房屋的《商品房买卖合同》即发票（收据）原件。2014年7月3日，甲方大连东港公司、乙方马俊和丙方大连雅泰物业管理有限公司分别就案涉八套房屋签订了《大连亚泰国际金融中心使用、管理、维修公约》。 另查明，大连东港公司于2014年4月29日致大连市房地产交易所，对大连亚太国际金融中心不办理产权的封存面积明细作出说明，案涉房屋均在封存面积范围内。 本院所确认的上述事实，有原告提交的大连东港公司与傅氏公司签订的《房屋买卖合同》、2012年4月23日深圳发展银行网上银行电子回单、2011年3月11日深圳发展银行支付系统补充记账凭证、《抵账协议书》、八份《大连亚泰国际金融中心使用、管理、维修公约》和被告南通三建公司提交的《大连亚泰国际金融中心封存面积明细》、（2018）辽02执异819号执行裁定书以及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。关于被告南通三建公司于庭审过程中申请对原告马俊提交的《房屋买卖合同》、《抵账协议书》和《大连亚泰国际金融中心使用、管理、维修公约》的形成时间进行鉴定的问题，因该节事实与本案诉争的焦点问题并无关联，故本院不予准许。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、马俊对案涉房屋是否享有足以排除执行的实体权利；二、能否认定案涉房屋归马俊所有。 关于第一个焦点问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据以上规定可知，对于无过错不动产买受人购买登记在被执行人名下的不动产的物权期待权，如果买受人能够同时满足司法解释中所列明的要件，则应当认定其对案涉不动产所享有的权利能够排除执行。而从本案已查明的事实看，原告马俊并不是案涉房屋的买受人，其与大连东港公司之间不存在关于买卖案涉房屋的合同关系。具体来说，原告马俊取得案涉房屋是基于2014年7月3日与傅氏公司签订的《抵账协议书》，而不是在法院查封之前已签订的合法有效的书面买卖合同。因此，原告马俊对案涉房屋所享有的并不是房屋买受人的物权期待权，而是通过取得案涉房屋实现对傅氏公司的债权，而该种情形并未列入前述法律规定所保护的范围。况且，傅氏公司也并不是案涉房屋登记的所有权人，现有证据并不足以证明傅氏公司有权处分案涉房屋。综合以上论述，本院认为，原告马俊对案涉房屋并不享有足以排除执行的实体权利。 关于第二个焦点问题，《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力。本案中，原告马俊主张权利的案涉房屋所有权并没有登记在其名下，故案涉房屋的所有权没有发生变动，而原告也不能提供证据证明本案存在法律另有规定的情形，因此，对于原告要求将案涉房屋确认为归其所有的诉讼请求，不能成立，不予支持。 综上所述，原告马俊的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 驳回原告马俊的诉讼请求。 一审本诉案件受理费81,800元，公告费560元，合计82,360元，由原告马俊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  丁大勇 审判员  任 娲 审判员  阁成宝 二〇一九年五月十日 书记员  任建芳