西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初14970号原告：牛永鸣，男，汉族，1979年4月16日出生，住河南省三门峡市湖滨区，身份证号：411XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：关晴，陕西弘业律师事务所律师。委托代理人：张君，陕西弘业律师事务所实习律师。被告：李晖，女，汉族，1987年3月22日出生，住甘肃省兰州市城关区，身份证号：620XXXXXXXXXXXXXXX。被告：韩策，男，汉族，1986年8月13日出生，住甘肃省兰州市城关区，身份证号：620XXXXXXXXXXXXXXX。共同委托代理人：潘宁，北京德恒（西安）律师事务所律师。共同委托代理人：沈芸，北京德恒（西安）律师事务所律师。原告牛永鸣与被告李晖、韩策房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牛永鸣及其委托代理人关晴、张君，被告李晖、韩策之共同委托代理人潘宁、沈芸到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告牛永鸣诉称，原告与两被告及居某某伍月房地产营销策划有限公司于2018年3月10日签订《房屋买卖三方合同》及其《附属协议》,约定被告将位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX室房屋一套(房屋登记号为:陕2016西安市不动产权第1024104号)出售给原告,成交价为105万元,付款方式为部分按揭贷款,原告当日向被告支付定金10万元并向居某某支付中介费30000元。因被告出售的房屋2018年7月22日网签才五年到期,本着交易能够如约进行,原、被告双方约定交付定金后等网签到期后再按照合同交付首付款并办理过户手续等,同时被告在合同签订后将房屋钥匙交付原告保证合同履行。合同签订后原告按照合同约定履行合同,但被告现明确表示拒绝履行合同。现原告诉至法院，请求：1、判令二被告按照约定继续履行房屋买卖合同及附属协议并限期协助原告办理房屋过户手续等；2、判令二被告给付原告违约金10万元；3、判令二被告给付原告已支付的中介费3万元；4、本案诉讼费、保全费、担保费用、律师代理费及原告因被告违约额外支出的交通费、误工费等由二被告承担。被告韩策、李晖辩称，一、三方签订的房屋买卖合同及附属协议为无效合同;二、即使合同有效,被告已向原告发出书面解除合同书并经公证,合同已解除;三、原告要求赔偿违约金、中介损失、诉讼费、保全费、担保费用、律师代理费及额外支出的误工费、交通费没有法律依据。经审理查明，2018年3月10日，原告牛永鸣（乙方）与被告韩策、李晖（甲方）及西安伍月房地产营销策划有限公司（丙方）签订了《房屋买卖三方合同》（中介方组织双方分头签字）及《买卖三方附属协议》，约定：原告牛永鸣购买被告所有的位于西安市曲江新区XX路XX小区XX幢XX室房屋(面积118.35㎡)，房屋成交价格为1050000元（包含定金100000元），购房首付款320000元。双方应于本协议签订后，将购房首付款320000元存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户，剩余款项通过商业贷款支付至资金监管账户。待乙方领取《不动产登记证》后，资金解除监管，由监管银行自行划转至甲方银行账户。首付款具体根据银行以及国家政策为参考。作为本次买卖交易的丙方，丙方负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同的签订即视为丙方已促成买卖交易且居间服务已经完成，甲乙双方同意于本合同签订同时，向丙方支付居间报酬（中介佣金）共计31500元，同时丙方应对付款方出具收款凭证。房产的交付，甲方应当在过户当天将该房产交付给乙方占有、使用，并移交该房产房门钥匙作为房屋转移占有的标志。由于甲方或乙方未在指定时间提供申请材料或提供资料不真实、不完备，导致房屋权属登记主管部门延迟登记或做出不予登记决定的，应赔偿因此给对方造成的本合同下的相关损失，导致不予登记或逾期超过7天履行义务，守约方主张解除合同的，违约方按合同总价款的20%支付违约金。守约方主张继续履行本合同的，违约方每逾期一天按合同总价款5‰承担违约金。因甲方或乙方违反本合同约定，除应按本合同约定承担违约责任外，还应当承担守约方因此发生的因市场上涨或下跌所造成市场房价差额损失、及守约方主张权益所发生的律师费、诉讼费、调查取证费等各项费用及损失。《买卖三方附属协议》约定，1、买方提前支付给卖方涉案房屋定金100000元，作为购房定金；等到2018年7月22日房屋网签满五年后进行交易，后续因未满五年政策原因双方不追究居某某责任，买卖双方同意并且接受此方案。2、如果买方在购房期间违约则已支付定金不予退还，作为违约金赔偿给卖方。如果卖方在此期间违约则需退还买方已支付全部定金，并且支付100000元作为违约金赔偿给买方。买卖双方任何一方违约，违约方都需向居某某支付全额中介费31500元。3、居某某协议买卖双方制定签署买卖三方合同，等到该房屋符合西安市房地局交易标准即（2018年7月22日网签满五年）协助买卖双方完成此次交易。合同签订当日，原告支付两被告定金100000元。后因被告认为价格偏低，不愿继续履行，亦未依约建立资金监管账户，原告亦未能将首付款320000元打入。2018年7月5日，被告韩策、李晖向西安伍月房地产营销策划有限公司并牛永鸣发出《解除合同通知书》通知：本通知以任何方式送达或告知居某某和买方时，合同编号为SF0000569《房屋买卖三方合同》正式解除。2018年7月12日，兰州市国信公证处经被告韩策、李晖申请，对韩策、李晖出示的《解除合同通知书》进行公证：证明本公证书所附《解除合同通知书》、《EMS全球邮政特快专递》、《购票证明单》的复印件与原件内容相符。另查明，2016年7月29日西安市不动产登记局向李晖颁发不动产权证，房屋权利人为李晖（产权证号：陕（2016）西安市不动产权第1024104号）。2017年6月25日，西安市政府办公厅发布《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》规定：2017年4月18日以前，在西安市各区购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。2018年6月23日，西安市人民政府办公厅《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》规定：商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。另查明，原告在提起本案诉讼前，已向本院申请诉前保全。本院依法于2018年7月24日作出（2018）陕0113财保274号民事裁定书，对被告名下位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX室房屋予以查封。上述事实，有原告、被告提供的当事人身份证复印件、原告集体户口登记卡、房屋买卖合同、附属协议及房产证、政府文件复印件、收款收据、解除合同通知书、录音、证人证言及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告签订《房屋买卖三方合同》及《买卖三方附属协议》，并未违反国家法律、法规的强制性规定，为有效合同。虽然合同签订时存在限购政策的限制，但三方在合同中已明确，并且均同意等符合政策后依约履行（更符合变更后之限购政策）。故合同有效，三方均应依约履行。在合同的具体履行中，被告认为价格过低，不同意继续履行，并单方提出解除合同，属违约行为。现原告要求二被告按照约定继续履行房屋买卖合同及附属协议，并限期协助原告办理房屋过户手续，依法予以支持。原告要求二被告给付原告违约金10万元，二被告确实构成违约，理应依约支付原告违约金，但双方对违约金的约定过高，结合本案实际，本院酌情由被告支付原告违约金10000元。原告要求二被告给付原告已支付的中介费30000元，因合同继续履行，依约定由原告承担，故依法不予支持。原告要求被告承担保全费、担保费用，因此费用为原告为了保障其权益得到有效实现而为，并非必须之费用，故依法不予支持。原告请求律师代理费40000元，因合同对此有明确约定，故依法予以支持。至于原告请求因被告违约额外支出的交通费、误工费，证据不足，且已提供的证据不能证明系为了诉讼而为，依法不予支持。兹根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、原告牛永鸣与被告韩策、李晖及居某某西安伍月房地产营销策划有限公司签订之《房屋买卖三方合同》及《买卖三方附属协议》有效，双方应继续履行。二、本判决书生效后二十日内原告牛永鸣向被告韩策、李晖支付购房款950000元。三、本判决书生效后二十日内被告韩策、李晖协助原告牛永鸣办理西安市曲江新区XX路XX小区XX幢XX室房屋过户手续。四、本判决书生效后二十日内被告韩策、李晖支付原告牛永鸣违约金10000元，赔偿原告律师费40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费14520元，由原告承担4520元，被告承担10000元。原告已预交，两被告于本判决书生效后直接支付原告10000元。保全费5000元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  毕智强人民陪审员  肖宏伟人民陪审员  杨 瑛二〇一九年五月六日书 记 员  高旸珂打印：高彩娥校对：高彩娥2019年月日送达1