福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0122民初393号 原告：福建中胜房地产开发有限公司，住所地福建省连江县凤城镇文山北路**金凤名都**楼**店。 法定代表人：董秀金，执行董事。 委托诉讼代理人：周奕、黄孝明，福建名仕律师事务所律师。 被告：陈成铭，男，1978年9月12日出生，汉族，住福建省连江县。 被告：张惠姜，女，1975年3月12日出生，汉族，住福建省连江县。 原告福建中胜房地产开发有限公司（以下简称福建中胜公司）与被告陈成铭、张惠姜追偿权纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建中胜公司的委托诉讼代理人周奕到庭参加诉讼，被告陈成铭、张惠姜经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建中胜公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令陈成铭、张惠姜偿还福建中胜公司代为偿还的银行贷款本息1007515.08元；2.陈成铭、张惠姜赔偿福建中胜公司因代偿款项产生的利息损失，以1007515.08元为基数，按月利率2%计算，自代偿之日起至实际清偿之日止（其中156161.49元自2015年10月26日起暂计至2018年10月25日为112436.27元，851353.59元自2015年11月20日起暂计至2018年10月19日止为595947.51元）；3.请求判令福建中胜公司有权以陈成铭、张惠姜已支付的购房款优先抵扣上述1、2项诉求中陈成铭、张惠姜应偿还或赔偿的款项。诉讼中，福建中胜公司申请撤回第3项诉讼请求。事实和理由：2011年4月4日，福建中胜公司（出卖人）与陈成铭、张惠姜（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0328815），约定陈成铭、张惠姜向福建中胜公司购买位于连江县财富天下2＃楼1901号商品房，该商品房建筑面积143.72平方米，合同总价款为1348165元，约定陈成铭、张惠姜采用按揭付款的方式向福建中胜公司支付购房款。在《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条约定：“……4、买受人有义务按期偿还银行按揭贷款，并使出卖人免于遭受按揭银行追索；如买受人不按期偿还银行贷款，或由于买受人方面的其他原因，致使出卖人因按揭银行追索而遭受损失的，一经出卖人要求，买受人应承担全部赔偿责任，如该等损失表现为出卖人向按揭银行赔付款项，买受人应在出卖人书面通知之日起10日内赔偿出卖人向银行全部赔付款和以该等赔付款为基数按日千分之五自出卖人向银行做出赔付之日起计至买受人实际偿付出卖人之日止的违约金;5、如果自收到出卖人前述损失赔偿要求之日起60日内买受人未能付清前述款项，则视为买受人单方终止买卖合同和补充协议，买受人应支付总房价款的20％作为违约金，其他应由买受人承担的费用（包括但不限于房屋使用费、物业管理费、出卖人因此支付的律师费、各种罚息等），出卖人有权从已付款之中扣除;6、因买受人原因导致买卖合同解除时，买受人同意出卖人将买受人已付房价款（包括首付款和银行贷款）先行扣除本协议规定款项后直接退还贷款银行以抵偿买受人应付贷款本息及罚息，如抵偿后仍有剩余，则在买卖合同办理注销登记手续后向买方无息退还剩余款项，不足部分应由买受人补足。为本条之目的，上述‘本协议规定款项’包括但不限于:违约金、房屋被交付或视为被交付后的房屋使用费、物业管理费、出卖人因此而支付的律师费和各种罚息;……”。故福建中胜公司应从陈成铭、张惠姜已支付的款项中扣除垫付款项、违约金、房屋使用费及律师费后，无息将剩余款项退还给陈成铭、张惠姜。合同还对双方其他权利义务作了明确规定。合同签订后，陈成铭、张惠姜向福建中胜公司支付了首付款408165元，剩余购房款940000元通过商业按揭贷款支付。2011年10月19日，福建中胜公司与陈成铭及案外人中国银行股份有限公司连江文山支行三方签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号：ＴＰＡＡ2Ｏ110092），约定陈成铭向中国银行股份有限公司连江文山支行借款940000元用于购买讼争房产，由福建中胜公司提供阶段性连带责任保证。合同签订后，中国银行股份有限公司连江文山支行于2011年10月26日按约放款。2013年3月31日，福建中胜公司向陈成铭、张惠姜交付了该商品房。陈成铭、张惠姜从2014年3月起未按约定向中国银行股份有限公司连江文山支行履行还款义务。2014年12月，中国银行股份有限公司连江文山支行向连江县人民法院提起诉讼，连江县人民法院作出（2015）连民初字第71号民事判决书，判决解除陈成铭与中国银行股份有限公司连江文山支行的借款合同；由陈成铭、张惠姜向中国银行股份有限公司连江文山支行支付885130.73元并支付利息；福建中胜公司对上述债务承担连带保证责任，并承担诉讼费13206元。判决生效后，福建中胜公司代陈成铭、张惠姜向中国银行股份有限公司连江文山支行偿还借款本息总计1007515.08元（分别于2015年10月26日支付156161.49元、2015年11月20日支付6681.66元及844671.93元）、其他经济损失共计23271元〔（2015）连民初字第71号案件受理费13206元、律师费9800元、公告费265元〕于2016年1月22日支付。2016年3月3日，福建中胜公司向陈成铭、张惠姜发出《缴款告知函》，要求陈成铭、张惠姜清偿代偿款项及违约金，陈成铭、张惠姜并未理会。2016年5月10日，福建中胜公司向陈成铭、张惠姜发函解除《商品房买卖合同》。福建中胜公司代陈成铭、张惠姜偿还中国银行股份有限公司连江文山支行按揭贷款本息1007515.08元，有权向陈成铭、张惠姜追偿代偿款及利息损失。 福建中胜公司向连江县人民法院起诉与陈成铭、张惠姜商品房预售合同纠纷一案，连江县人民法院作出（2017）闽0122民初1651号民事判决书判决：一、确认福建中胜公司与陈成铭、张惠姜于2011年4月4日签订的合同编号为ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0328815《商品房买卖合同》于2016年5月10日解除；二、陈成铭、张惠姜应在本判决生效之日起10日内协助福建中胜公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0328815）的备案注销及预告登记证注销手续；三、陈成铭、张惠姜应在本判决生效之日起10日内支付福建中胜公司违约金269633元；四、陈成铭、张惠姜应在本判决生效之日起10日内赔偿福建中胜公司经济损失23271元；五、陈成铭、张惠姜应在本判决生效之日起30日内将连江县财富天下2＃楼1901号商品房腾空返还福建中胜公司；六、福建中胜公司应在本判决生效之日起10日内返还陈成铭、张惠姜购房款1348165元。案件受理费16933元，由陈成铭、张惠姜负担。该判决书己于2017年12月13日生效。福建中胜公司有权依法和依约行使到期互负同种债务的抵消权。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外”，福建中胜公司的债务与陈成铭、张惠姜的金钱债务均已到期，具有合法性，可以相互抵消，抵消后，不足部分应由陈成铭、张惠姜向福建中胜公司支付。 陈成铭、张惠姜未作答辩。 福建中胜公司围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》及合同补充协议、《个人一手住房贷款合同》、个人贷款支付凭证、连江县人民法院（2015）连民初字第71号民事判决书、福建海峡银行进账单及中国银行贷款还款回单、中国银行股份有限公司连江文山支行的《证明》、缴款告知函和EMS寄件凭证及邮件查询、解除合同告知函和EMS寄件凭证及邮件查询、连江县人民法院（2017）闽0122民初1651号民事判决书及生效证明等证据。因陈成铭、张惠姜未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证权利。经审查，上述证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的现有证据，本院认定事实如下：2011年4月4日，福建中胜公司（出卖人）与陈成铭、张惠姜（买受人）签订了一份合同编号：ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0328815的《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定陈成铭、张惠姜向福建中胜公司购买位于连江县财富天下2＃楼1901号商品房，该商品房建筑面积143.72平方米，合同总价款为1348165元。约定陈成铭、张惠姜支付首付款408165元，剩余购房款940000元通过银行按揭贷款支付。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条约定：“……4、买受人有义务按期偿还银行按揭贷款，并使出卖人免于遭受按揭银行追索；如买受人不按期偿还银行贷款，或由于买受人方面的其他原因，致使出卖人因按揭银行追索而遭受损失的，一经出卖人要求，买受人应承担全部赔偿责任，如该等损失表现为出卖人向按揭银行赔付款项，买受人应在出卖人书面通知之日起10日内赔偿出卖人向银行全部赔付款和以该等赔付款为基数按日千分之五，自出卖人向银行做出赔付之日起计至买受人实际偿付出卖人之日止的违约金。5、如果自收到出卖人前述损失赔偿要求之日起60日内，买受人未能付清前述款项，则视为买受人单方终止买卖合同和补充协议，买受人应支付总房价款的20％作为违约金，其他应由买受人承担的费用（包括但不限于房屋使用费、物业管理费、出卖人因此支付的律师费、各种罚息等），出卖人有权从已付款之中扣除。6、因买受人原因导致买卖合同解除时，买受人同意出卖人将买受人已付房价款（包括首付款和银行贷款）先行扣除本协议规定款项后直接退还贷款银行以抵偿买受人应付贷款本息及罚息，如抵偿后仍有剩余，则在买卖合同办理注销登记手续后向买方无息退还剩余款项，不足部分应由买受人补足。为本条之目的，上述‘本协议规定款项’包括但不限于违约金、房屋被交付或视为被交付后的房屋使用费、物业管理费、出卖人因此而支付的律师费和各种罚息……”。合同签订后，陈成铭、张惠姜向福建中胜公司支付了首付款408165元。2011年10月19日，福建中胜公司、陈成铭及中国银行股份有限公司连江文山支行三方签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号：ＴＰＡＡ2Ｏ110092），约定陈成铭向中国银行股份有限公司连江文山支行借款940000元用于购买讼争房产，由福建中胜公司提供阶段性连带责任保证。剩余购房款940000元，陈成铭、张惠姜通过按揭贷款由中国银行股份有限公司连江文山支行支付给福建中胜公司。2013年3月31日，福建中胜公司向陈成铭、张惠姜交付了该商品房。陈成铭、张惠姜从2014年3月起未按约定向中国银行股份有限公司连江文山支行履行还款义务。2014年12月30日，中国银行股份有限公司连江文山支行以陈成铭、张惠姜、福建中胜公司为被告向本院提起诉讼，本院作出（2015）连民初字第71号民事判决书，判决：一、解除中国银行股份有限公司连江文山支行与陈成铭签订的借款合同；二、陈成铭、张惠姜应在本判决生效之日起十日内归还中国银行股份有限公司连江文山支行人民币885130.73元，并支付利息（自2014年3月11日起至款项还清之日止，借款期内利息按借款合同约定利率计算，逾期利息按合同约定计算罚息、复利，已支付的482.9元利息待执行时一并扣除）；三、陈成铭、张惠姜应在本判决生效之日起十日内赔偿中国银行股份有限公司连江文山支行律师费支出9800元。四、福建中胜房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。……案件受理费13206元，由被告陈成铭、张惠姜、福建中胜房地产开发有限公司共同负担。判决生效后，福建中胜公司分别于2015年10月26日、2015年11月20日代陈成铭、张惠姜偿还了借款本息156161.49元、6681.66元及844671.93元，共计1007515.08元。2016年3月3日，福建中胜公司向陈成铭、张惠姜发出《缴款告知函》，要求陈成铭、张惠姜清偿代偿款项及违约金；2016年5月10日，向陈成铭、张惠姜发出《解除合同通知函》，通知解除双方于2011年4月4日签订的编号为ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0328815的《商品房买卖合同》。2017年4月10日，福建中胜公司就确认解除《商品房买卖合同》等事项向本院起诉，本院作出（2017）闽0122民初1651号民事判决书，判决：一、确认福建中胜房地产开发有限公司与陈成铭、张惠姜于2011年4月4日签订的合同编号为ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0328815《商品房买卖合同》2016年5月10日解除；二、陈成铭、张惠姜应在本判决生效之日起10日内协助福建中胜房地产开发有限公司办理商品房买卖合同（合同编号：ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0328815）备案注销及预告登记证注销手续；三、陈成铭、张惠姜应在本判决生效之日起10日内支付福建中胜房地产开发有限公司违约金269633元；四、陈成铭、张惠姜应在本判决生效之日起10日内赔偿福建中胜房地产开发有限公司经济损失23271元；五、陈成铭、张惠姜应在本判决生效之日起30日内将连江县财富天下2＃楼1901号商品房腾空返还福建中胜房地产开发有限公司；六、福建中胜房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内返还陈成铭、张惠姜购房款1348165元。案件受理费16933元，由陈成铭、张惠姜负担。该判决书己于2017年12月13日生效。 本院认为，债务应当清偿。陈成铭、张惠姜由福建中胜公司担保向中国银行股份有限公司连江文山支行借款940000元，作为债务人，应按合同约定按月支付约定的借款本息，但陈成铭、张惠姜自2014年3月起未按合同约定按时归还约定的借款本息，中国银行股份有限公司连江文山支行向本院起诉，本院判决解除双方签订的借款合同，并判令陈成铭、张惠姜归还中国银行股份有限公司连江文山支行885130.73元，并支付利息，福建中胜公司承担连带保证责任等。判决生效后，福建中胜公司作为连带责任保证人，已代陈成铭、张惠姜偿还了借款本息1007515.08元。福建中胜公司在履行了保证义务后，陈成铭、张惠姜应及时偿还福建中胜公司的代偿款，但陈成铭、张惠姜却怠于履行偿还义务，占用了福建中胜公司的资金，并造成利息损失，福建中胜公司依法享有向债务人陈成铭、张惠姜追偿的权利。现福建中胜公司主张陈成铭、张惠姜偿还代偿款1007515.08元，符合法律规定，依法予以支持。但要求陈成铭、张惠姜按月利率2%赔偿利息损失，应予调整，可按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失。诉讼中，福建中胜公司申请撤回第3项诉讼请求，属于其自行处分诉讼权利，予以准许。陈成铭、张惠姜经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，依法可缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第一项、第一百零八条、第一百一十二条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 陈成铭、张惠姜应在本判决生效之日起十日内偿还福建中胜房地产开发有限公司代偿款1007515.08元及赔偿利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中156161.49元、851353.59元分别从2015年10月26日、2015年11月20日起至实际支付之日止） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20243元，由陈成铭、张惠姜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  郑晨亮 人民陪审员  詹方和 人民陪审员  蔡晨龙 二〇一九年五月十七日 书 记 员  林仕军 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 1、《中华人民共和国民法通则》 第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行： （一）保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。 （二）债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。 （三）当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。 （四）按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。 当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。 2、《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 1