山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0911民初4786号原告（案外人）：泰安市金典典当有限公司，住所地：泰安市长城路北段西侧大展新城国际1号楼6号房。法定代表人：李轲，职务总经理。委托诉讼代理人：任永强，山东泰山法正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶，山东泰山法正律师事务所律师。被告（申请执行人）：泰安岱岳农村商业银行股份有限公司，住所地：泰安市岱岳区财兴街90号。法定代表人：孙法学，职务董事长。委托诉讼代理人：赵士林，山东望岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，山东望岳律师事务所律师。第三人：泰安市延利建材有限公司，住所地：泰安市泰山青春创业开发区。法定代表人：徐延利，职务总经理。第三人（被执行人）：刘某，女，1979年3月9日生，汉族，住泰安市泰山区省庄镇南河东村384号。第三人（被执行人）：徐某（曾用名：徐钰锐），汉族，2006年4月8日生，住泰安市泰山区。法定代理人：刘某，系徐某之母。第三人（被执行人）：武丰珍，女，1955年7月19日生，汉族，住肥城市。原告泰安市金典典当有限公司（以下简称典当公司）与被告泰安岱岳农村商业银行股份有限公司（以下简称岱岳农商行）、第三人泰安市延利建材有限公司（以下简称延利公司）、刘某、徐某、武丰珍执行异议之诉，本院于2018年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告典当公司的委托诉讼代理人李晶、被告岱岳农商行的委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼，第三人延利公司、刘某、徐某、武丰珍经本院公告送达开庭传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称典当公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告在租赁期限内（租赁期至2035年1月26日）对被告延利公司名下位于泰安市泰山青春创业开发区的35亩土地及厂房三间（即泰土国有（2012）第D-0289号、泰土国有（2012）第D-0003号土地使用权及地上厂房、车间）享有租赁权予以保留；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告岱岳农商行与第三人延利公司、刘某、徐某、武丰珍金融借款合同纠纷一案，本院立案后保全了第三人延利公司名下位于泰安市泰山青春创业开发区泰土国有（2012）第D-0289号、泰土国有（2012）第D-0003号土地使用权并查明第三人延利公司为向被告借款将其名下上述土地使用权在2015年3月20日抵押给被告并办理土地他项权证。本院于2018年4月16日现场张贴拍卖公告。原告向本院提起执行异议，以原告于2015年1月27日已与延利公司签订《土地及厂房租赁合同》且租赁合同期限未届满，请求保护原告租赁权。本院于2018年9月7日向原告送达(2018)鲁0911执异142号执行裁定书，驳回原告的执行异议。原告认为，提交的证据能够证实涉案土地厂房的租赁及移交、转移占有的过程，该过程均发生在向被告抵押之前，原告提起案外人执行异议之诉符合《物权法》第一百九十九条第一款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定的条件，望判如所诉。岱岳农商行答辩称，1.原告将岱岳农商行作为被告，主体不适格，岱岳农商行已将对债务人延利公司等人享有的债权转让给山东泰山财金实业有限公司，法院于2018年9月5日作出(2018)鲁0911执异143号执行裁定书，将(2017)鲁0911执1483号案件申请执行人变更为山东泰山财金实业有限公司；2.原告与延利公司之间不存在真实的租赁关系，法院应依法驳回原告的起诉，徐延利、刘某、延利公司向岱岳农商行申请涉案贷款时，出具了同意抵押担保证明，承诺涉案房产未涉定任何抵押权利，原告与延利公司不存在真实的租赁关系；3.原告未提供证据证实涉案土地在抵押前原告已实际占有使用涉案土地；4.根据中华人民共和国城市房地产管理法第54条、住房和城乡建设部制定的商品房租赁管理办法第14、19条规定的租赁登记备案的手续，经查询，原告所主张的上述租赁行为未在房管部门办理相应租赁备案手续，不具有对外公示的效力，不应对抗法院对涉案土地的强制执行。典当公司为证明其诉称主张，提供如下证据：一、2015年1月27日，原告与第三人延利公司签订的土地及厂房租赁合同、交接清单各一份，证实双方签订租赁协议，延利公司于2015年2月9日将租赁物交付原告，同时证实原告自2015年2月9日占有使用租赁物；二、委托书、收条、建行网上银行电子回单、证明各一份，证实原告与第三人延利公司签订租赁协议后，已履行租赁协议与义务，将租赁费120万元支付给延利公司；三、零星施工包干合同、收据一宗、供电公司供电专用收据一宗及延利公司出具的2015年3月、2015年4月、2015年10月等电费收据、天平延利厂治理费用情况表一份，证实原告自接收租赁物后，占有使用租赁物，对租赁物进行零星维修修缮，同时证实原告缴纳电费等使用租赁物，在2018年时，原告配合当地主管部门进行环保治理等情况；电费原告在2015年2月份占有使用租赁物后，即产生用电费用，当时因变压器登记在延利公司名下，系由该公司向电力公司缴纳电费，原告将电费缴纳给延利公司后，延利公司出具缴纳电费收据，后期，延利公司法定代表人徐延利去世后，原告以延利公司名义向电业局缴纳电费，最后，因厂区内东岳建工进行建筑施工，建筑施工用电量大，原告无法为东岳建工缴纳电费，后东岳建工协调将变压器登记在其名下，由东岳建工缴纳电费；四、房屋租赁合同三份，证实原告实际占有使用租赁物，并将租赁物转让收益的事实。被告岱岳农商行质证为，证据一，真实性及证明目的有异议，该证据涉及内容并未实际指向法院强制执行的被执行人延利公司名下证号为泰土国用2012第D-0289号、D-0003号国有土地使用权及地上附属物，从内容看，租赁期限20年且租金为120万元，该约定不符合常规，首先，在延利公司切实存在且正常经营的情况下，将其厂址所在的土地及地上附属物租赁给他人，有背常理，租赁期限20年虽在法律允许范围内，但时间太长，与原告生产经营不符，租金每年6万元且合同内不变，在一次性付清的情况下，有背常理；原告与延利公司签订的土地及房产租赁合同与正常的房屋买卖合同在租赁时间、内容、租金支付方式、租金数额变化等方面均有很大出入，该合同更像是一份名为租赁合同，实为借贷还款协议。因该租赁合同未在有关部门登记备案，该合同真实签订时间不能确定。假设原告与延利公司签订真实有效租赁合同，依合同约定租赁期限为20年，租金为120万元一次性支付，该合同的时间跨度较长、涉及金额较大、原告应主动要求办理租赁备案手续，以维护其在接下来20年时间内的合法权益。原告未办理房屋租赁备案手续，等于其放弃了自我权利的保障，也不符合长时间租赁土地及地上附属物的一般规定。延利公司在办理贷款时，承诺该土地及地上附属物未出租、未抵押，如延利公司认定该土地及厂房租赁合同的真实性，原告可另行向延利公司主张相关权益，与被告岱岳农商行无关。原告典当公司是一家已经营动产质押、典当金融业务为主的货币金融服务企业，涉案标的物所在位于泰安市青春创业开发区，地处郊外，该地段只适合于工厂企业的生产经营，与原告从事的金融服务业所面向的服务群体不一致，原告典当公司实际上没有租赁涉案房产及土地的必要，从这一点可以看出，原告与延利公司签订的该租赁合同应是为借贷行为提供还款的协议，延利公司也并未向原告实际交付该不动产。证据二，2015.1.27收款人署名为徐延利的收到条真实性及证明目的有异议，徐延利已于2015.11.25交通事故中去世，无法证明该收到条的真实性，原告应承担举证不能的责任，租赁合同的出租人系延利公司，应由该公司出具收到条，而非徐延利个人；从该收到条内容看，2015.1.7徐延利就认可收到了该120万元款项，但原告提交的建行回单证实打款时间为2015.2.9，打款时间与出具收条时间相隔近半个月，这与常理不符，应在收到款项后再出具收到条，同时，原告主张其中20万元系现金支付，没有证据予以证明，2019年2月8日落款署名为刘志刚的证明，刘志刚未到庭参加诉讼，也未说明相关情况，该证据应不予采纳；综上，原告是否向延利公司支付了房屋租赁费用，从现有证据看，无法起到该证明作用。证据三，零星施工包干合同书、2018.1.16及2019.2.2收款收据、2018.10.20及2018.8.25及2018.10.18收到条、天平延利厂治理费用情况表等证据落款日期集中在2018年下半年，从原告与延利公司签订合同看，时间为2015年1月份，在此三年多的时间内，原告对涉案房产及土地并未进行使用，可以证实延利公司并未向原告实际交付涉案房产及土地；原告系近期占有使用涉案房产及土地。电费收据落款为延利公司，无法证明其真实性，发票落款为延利公司，无法证明实际是原告缴纳。证据四，根据原告提交的该三份租赁合同，起止日期分别为2017.7.1、2017.10.1、2018.1.1，上述三个时间点均在原告与延利公司签订的租赁合同落款日期2015.1.27之后较长时间内，从现有证据看及结合原告系典当公司，从事金融服务业，工作性质来看，在中间跨度三年半的时间内上述房产属于闲置状态，这与原告租赁上述房产并称原告已实际占有、使用该房产的事实不符，根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议问题的若干规定第31条看，租赁人在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，需符合两个条件，一为在人民法院查封（抵押）之前已签订合法有效的书面租赁合同，二为占有使用该不动产。该组证据仅能证明原告在2017年7月1日后才对外租赁涉案房产及土地，在此前很长一段时间内，原告并未占有该不动产。因此，原告的诉求不应得到支持。岱岳农商行为证明其诉称主张，向本院提供如下证据材料：最高额抵押合同一份、房地产抵押清单二份、同意抵押担保证明二份、承诺书一份、同意抵押决议书一份、2018鲁0911执异143号执行裁定书一份，证实涉案土地在被告岱岳农商行处设置抵押时，未出租；原告将岱岳农商行作为被告，主体不适格，岱岳农商行已将对债务人延利公司等人享有的债权转让给山东泰山财金实业有限公司，法院于2018年9月5日作出2018鲁0911执异143号执行裁定书，将2017鲁0911执1483号案件申请执行人变更为山东泰山财金实业有限公司。原告金典公司对岱岳农商行提交的证据质证认为，真实性无异议，但对证明对象有异议，抵押合同、抵押清单、担保证明等材料仅是被告岱岳农商行与第三人延利公司、徐延利等主体签订，其双方之间的约定无法约束其他人，同时也存在第三人为骗取岱岳农商行贷款虚构事实进行抵押的情形。对2018鲁0911执异143号裁定书将申请执行人变更，原告不知情并认为不恰当并违反法定程序。岱岳农商行将其债权对外转让，应是确定的、无争议的债权，而原告在执行案件中已提出执行异议，并就执行裁定起诉至人民法院，该执行债权并非确定无争议的，因此，岱岳农商行将存在争议的债权对外转让，违反法律规定。第三人延利公司、刘某、徐某、武丰珍未作答辩，也未向本院提交证据。经审理查明，2015年1月27日，原告金典公司与延利公司签订《土地及厂房租赁合同》，约定延利公司将其合法拥有的坐落于泰安市岱岳区泰山青春创业园，土地约35亩，厂房3间，面积10000平方米。租赁期限20年，自2015年1月27日起至2035年1月26日止；租金为每年6万元，合同签订立即生效，金典公司在一个月内一次性支付延利公司全部租金120万元；租赁期间水、电等费用由金典公司承担，金典公司拥有转租权且双方责任和权利不因转租而改变。当日延利公司法定代表人徐延利出具收到厂房租赁款120万元整，且延利公司给金典公司出具委托书，委托金典公司将厂房租赁款100万元打入肖延兴账户。账号：62×××95，开户行：建行岱宗支行；2015年2月9日金典公司向肖延兴上述账户通过网上银行转账100万元整。2015年2月9日延利公司与金典公司办理了租赁物交接手续，该交接单载明：延利公司将位于泰安市青春创业开发区内土地证号为泰土国有（2012）第D-0289号、泰土国有（2012）第D-0003号两处土地及厂房约10000平方、房屋11间、传达室两间交付给金典公司看管使用。交付时间为2015年2月9日。查明，涉案土地位于泰安市泰山青春创业开发区，土地使用权类型及证号为泰土国有（2012）第D-0289号面积9807平方米、泰土国有（2012）第D-0003号面积13683平方米，两块土地面积换算约35亩。还查明，2015年3月16日金典公司向延利公司支付电费250元，2016年4月9日金典公司向延利公司交电费3600元，2016年11月27日金典公司向延利公司交电费3850元，2017年11月向国网山东省电力公司泰安供电公司延利公司账户2017年12月2日预交电费6000元、延利公司账户交款1000元，12月14日向上述账户预存款34000元，2018年2月山东东岳建筑工程有限公司继续向电力公司缴纳电费。2017年7月1日金典公司与刘中签订厂房租赁协议租赁期限2017年7月1日至2018年7月1日租赁北车间东邻厂房；2018年1月1日金典公司与殷秀华签订厂房租赁协议竹林厂区东头厂房，租赁期限2018年1月1日至2020年12月31日；金典公司与刘永军签订厂房租赁协议租赁厂区西车间右二，租赁期限2017年10月1日至2020年9月30日金典公司与李志木签订自2018年7月10日至11日对延利建材厂精心包干维修。另查明，2015年3月19日延利公司与泰安市岱岳区农村信用合作联社签订《最高额抵押合同》，土地证号为泰土国有（2012）第D-0289号、泰土国有（2012）第D-0003号两处土地及厂房作抵押申请贷款540万元。徐延利及共有人刘某出具了同意抵押担保证明。2016年5月泰安市岱岳区农村信用合作联社变更为泰安岱岳农村商业银行股份有限公司。还查明，本院于2016年11月2日作出（2015）岱商初字第1130号民事判决书，判令1、刘某于本判决生效之日起十日内偿还泰安市岱岳区农村信用合作联社借款本金540万元及利息；2、偿还律师代理费198000元；3、泰安市岱岳区农村信用合作联社对延利公司将位于泰安市青春创业开发区内土地证号为泰土国有（2012）第D-0289号、泰土国有（2012）第D-0003号拍卖、变卖后在最高额债权余额947万元内享有优先受偿权等；本院于（2017）鲁0911执1483号对该案立案执行；金典公司提出执行异议，本院于2018年9月3日作出（2018）鲁0911执异142号执行裁定驳回了金典公司的异议请求，9月7日送达典当公司，金典公司于2018年9月20日向本院提起执行异议之诉。被告岱岳农商行提交2018年9月5日本院作出（2018）鲁0911执异143号执行裁定书变更本院（2017）鲁0911执1483号执行案件的申请执行人为山东泰山财金实业有限公司，因该裁定在原告提起执行异议之诉的裁定之后，岱岳农商行以此抗辩其非适格被告的理由,本院不予采信。上述事实由原、被告陈述，《厂房租赁合同》、厂房交接单、网上银行转账单、电费缴纳凭证等证据在案证实。本院认为，原告请求确认在租赁期限内（租赁期至2035年1月26日）对被告延利公司名下位于泰安市泰山青春创业开发区的35亩土地及厂房三间（即泰土国有（2012）第D-0289号、泰土国有（2012）第D-0003号土地使用权及地上厂房、车间）享有租赁权权予以保留，本院认为本质是确认对被告延利公司名下位于泰安市泰山青春创业开发区的35亩土地及厂房三间（即泰土国有（2012）第D-0289号、泰土国有（2012）第D-0003号土地使用权及地上厂房、车间）至2035年1月26日享有租赁权。综合本案查明的事实，应当认定原告与延利公司之间存在租赁合同关系，且租赁期限至2035年1月26日，具体理由如下：1、2015年1月27日，原告金典公司与延利公司签订《土地及厂房租赁合同》，约定：延利公司将其合法拥有的坐落于泰安市岱岳区泰山青春创业园，土地约35亩，厂房3间，面积10000平方米。租赁期限20年，自2015年1月27日起至2035年1月26日止。2、2015年1月27日延利公司法定代表人徐延利出具收到厂房租赁款120万元整，且查明延利公司给金典公司出具委托书，委托金典公司将厂房租赁款100万元打入肖延兴账户。账号：62×××95，开户行：建行岱宗支行；2015年2月9日金典公司向肖延兴上述账户通过网上银行转账100万元整。被告岱岳农商行抗辩收条系徐延利非延利公司出具,其中20万元现金证明人刘志刚未出庭作证不予认可、徐延利死亡真伪无法认定等，但未提交证据加以证明,徐延利系延利公司法定代表人与法人是同一主体,法定代表人的行为就是法人的行为。3、2015年2月9日延利公司与金典公司办理了租赁物交接手续，该交接单载明：延利公司将位于泰安市青春创业开发区内土地证号为泰土国有（2012）第D-0289号、泰土国有（2012）第D-0003号两处土地及厂房约10000平方、房屋11间、传达室两间交付给金典公司看管使用。4、自2015年3月16日起金典公司向延利公司及电力公司支付电费，且提交支付看门人工资及零星维修票据相印证。租赁合同登记备案并非法律法规强制性规定。综上所述，原告金典公司与延利公司签订的泰土国有（2012）第D-0289号、泰土国有（2012）第D-0003号土地使用权及地上厂房、车间存在的租赁合同关系至2035年1月26日。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，金典公司与延利公司签订《土地及厂房租赁合同》时间为2015年1月27日，且金典公司实际占有讼争房屋的时间亦在2015年2月9日，均在被告岱岳农商行于2015年3月19日取得的抵押权之前，属“先租赁后抵押”的情形。综上，延利公司所有的泰土国有（2012）第D-0289号、泰土国有（2012）第D-0003号土地使用权及地上厂房、车间存在租赁，且该租赁属“先租赁后抵押”的情形，原告金典公司与延利公司签订的《厂房租赁合同》，系双方自愿订立，不违反法律规定，故对该合同的效力予以确认，原告要求确认在租赁期限内（租赁期至2035年1月26日）对被告延利公司名下位于泰安市泰山青春创业开发区的35亩土地及厂房三间（即泰土国有（2012）第D-0289号、泰土国有（2012）第D-0003号土地使用权及地上厂房、车间）享有租赁权，有事实和法律依据，本院予以支持。第三人延利公司、刘某、徐某、武丰珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，理应承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：确认泰安市金典典当有限公司在租赁期限内（租赁期限至2035年1月26日）对泰安市延利建材有限公司名下位于泰安市泰山青春创业开发区的35亩土地及厂房三间（即泰土国有（2012）第D-0289号、泰土国有（2012）第D-0003号土地使用权及地上厂房、车间）享有租赁权。案件受理费15600元，由原告泰安市金典典当有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判长  高长梅审判员  孙 泰审判员  张 琴二〇一九年五月八日书记员  黄迎春