广东省东源县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1625民初632号原告：郑锦周，男，汉族，1988年3月4日出生，住址：广东省河源市源城区。原告：舒海燕，女，汉族，1991年2月28日出生，住址：广东省河源市源城区。委托诉讼代理人：叶晓东、徐丹华，广东竞方律师事务所律师。被告：东源县中大农业发展有限公司。住所地：东源县城规划区木京1小区C33-5地块（-1至2层）。法定代表人：张美珍，执行董事。委托诉讼代理人：田飞、王苗苗，广东王苗苗律师事务所律师。原告郑锦周、舒海燕诉被告东源县中大农业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2019年4月16日立案受理，依法适用简易程序审理。原告委托诉讼代理人叶晓东、被告委托诉讼代理人王苗苗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑锦周、舒海燕向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付违约金7957元；2、请求判决被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年3月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的泰和江畔一区B栋xxxxx房。房屋总价款为353645元。原告及时履行了支付房款的义务。根据《商品房买卖合同》第十一条约定“（一）出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条（被告交付房屋时应当满足下列两个充分条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告）约定的证明文件，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，构成违约的按照第十二条处理。”截止合同承诺的房屋交付时间，被告仍未合法取得建设工程竣工验收备案文件及房屋测绘报告。根据合同第十二条约定：逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。根据依申请公开的文件显示，被告实际取得建设工程竣工验收备案证明文件的时间为2018年12月6日，取得房屋测绘报告时间为2018年12月14日。被告作为开发商，在通知原告收楼时不满足合同约定的充分必要条件，其行为已构成违约应当按照实际满足交付房屋前置承诺之日按日计付违约金，累计违约天数45日，应付违约金人民币7957元。被告东源县中大农业发展有限公司辨称：一、因不可抗力导致答辩人未能在约定的交付时间取得涉案泰和江畔项目的建设竣工验收备案证明及房屋的测绘报告，依法应予以免除因此导致的逾期交付的责任。根据东源县住房和城乡规划建设局出具的“关于泰和江畔建设项目规划验收情况说明”可知，被告于2018年8月底已向原东源县城建规划局提出了规划验收申请。根据《广东省城乡规划条例》第46条规定，城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府应当自受理申请之日起二十个工作日内办理核实手续，但因2018年9月初，东源县城建规划局依据县政府的要求进行机构调整，直至2018年10月初，东源县住房和城乡规划建设局才派出工作人员进行现场规划验收，并于2018年11月27日，颁发了《建设工程规划验收合格证》。在取得《建设工程规划验收合格证》后，被告立即申请了竣工验收备案，并于2018年12月6日取得了涉案项目的《竣工验收备案表》，在取得《竣工验收备案表》后，被告立即向东源县房地产测绘队申请测绘，并于2018年12月14日取得了房屋测绘报告。根据上述事实可知，被告已经提前两个月向城建规划部门提出了规划验收申请，按正常流程，完全可以在本合同约定的交付时间即2018年10月30日前取得涉案项目的竣工验收备案表及房屋测绘报告，但因原东源县城建规划局依据县政府的要求进行机构调整，导致未能按时取得，而政府机构调整属于《合同法》第117条规定的不可抗力，是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，根据《合同法》第117条第一款之规定因不可抗力不能履行合同的，可以全部免除责任。二、因上述不可抗力导致被告不能履行合同，被告已及时通知了原告，并在合理期限内提供了证明。鉴于合同约定的交付时间已届满，且收到了部分业主的意见及诉求，被告及时将业主书面函件抄送了政府部门，并积极与城建等相关部门协调尽快办理涉案项目的竣工验收及备案等事宜，并于2018年11月7日向业主进行了书面情况说明。在取得了东源县住房和城乡规划建设局出具的“关于泰和江畔建设项目规划验收情况说明”后，也依法进行了公示说明。综上，因不可抗力导致被告未能在约定的交付时间前取得涉案泰和江畔项目的建设工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告，依法应予以免除因此导致的逾期交付责任，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年2月22日，被告东源县中大农业发展有限公司（出卖人）原告郑锦周、舒海燕（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的泰和江畔一区B栋xxxxx房。房屋总价款为353645元。《商品房买卖合同》第九条约定“商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”。第十一条约定：“（一）出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付商品房。（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”，《商品房买卖合同》第十二条约定“逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支全部房价款万分之五的违约金”。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款项。2018年10月15日，被告用中国邮政速递物流的方式向原告发出《入伙通知书》,通知原告10月30日前办理B1栋业主入伙手续，原告实际收房时间为2018年10月30日。被告于2018年11月27日取得《建设工程规划验收合格证》，于2018年12月6日取得《竣工验收备案表》，于2018年12月14日取得《房屋测绘报告》。就迟延取得《竣工验收备案表》及《房屋测绘报告》事宜，被告于2018年11月7日向泰和江畔业主作出了情况说明：“一、关于竣工验收备案表。2018年8月上旬，泰和江畔项目已全面完工，并达到了规划验收条件，2018年8月底，开发商向东源县规划局申请验收，2018年10月9日，东源县规划局相关工作人员到泰和江畔项目进行了现场验收，并当场通过了规划验收。但因2018年9月3日左右，东源县相关政府机构体制改革，东源县规划局公章交由东源县政府收管，导致东源县规划局的相关工作停滞，无法办理相关业务，因此也直接导致了本项目的竣工验收备案表至今未办出……。二、关于房地产测绘报告。2018年8月上旬，泰和江畔项目已全面完工，并达到了规划验收条件。2018年9月中旬，开发商向房管局申请对泰和江畔项目进行测绘，2018年10月9日，房管局相关工作人员到现场进行测绘。但因在测绘完成后，需对每套房屋的实际测绘面积进行计算及与原预测面积进行比对，确定误差范围，工作量较大，导致房管部门至今未能出具测绘报告……”。2018年12月20日，东源县住房和城乡规划建设局向被告出具《关于泰和江畔建设项目规划验收情况说明》“关于泰和江畔建设项目规划竣工验收事宜，就相关情况向你公司作如下说明：2018年8月底，你公司就泰和江畔建设项目规划验收向原城建规划局提出申请。9月初，县城规划局依据县政府的要求进行机构调整。直至10月初，我局按照《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，依法依规派出工作人员对泰和江畔建设项目进行现场规划验收。于11月27日，颁发了《建设工程规划验收合格证》”。上述事实，有原告提供的原告身份信息、被告企业信息、商品房买卖合同、竣工验收备案表、测绘平面图、12××5政府服务热线电话咨询答复、12××5政府服务平台答复。被告提供的营业执照、建设工程规划验收合格证、竣工验收备案表、房屋测绘报告、关于泰和江畔项目两证的情况说明、关于泰和江畔建设项目规划验收情况说明、入伙通知书、快递清单、快递记录。及开庭笔录等予以证实，并经庭审质证，可以作为本案认定事实的依据。本案属于商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定及社会公共利益，合同依法成立并有效。本案的争议焦点是被告在交付商品房时不能提供《建设工程竣工验收备案证明》、《房屋测绘报告》是否构成违约，应否向原告支付违约金。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用，是商品房交付使用的法定条件。被告于2018年8月向东源县住房和城乡规划建设局提出申请验收，因东源县住房和城乡规划建设局(原东源县城建规划局)进行机构调整，延迟至同年10月派工作人员对泰和江畔建设项目进行现场规划验收，11月颁发了《建设工程规划验收合格证》，商品房符合交付使用的法定条件。同年12月取得《竣工验收备案表》和《房屋测绘报告》。被告在合同约定的期限内2018年10月15日向原告发出收楼通知，原告于2018年10月30日收房，且商品房已达到交付的条件。《竣工验收备案表》和《房屋测绘报告》被告虽未在合同约定2018年10月30日的前取得，但没有造成原告的实际损失，原告诉请被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩解迟延办理《竣工验收备案表》及《房屋测绘报告》是由于东源县住房和城乡规划建设局机构调整所致，属于不可抗力。机构调整不符合不可抗力的情形，被告“不可抗力”的辩解理由不成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告郑锦周、舒海燕的诉讼请求。本案受理费25元，由原告郑锦周、舒海燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审判员 叶 芳二〇一九年五月二十二日书记员 赵亚萍