海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终378号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王振中，男，1981年6月4日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。 委托诉讼代理人：林辰，海南新概念律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘雪梅，女，1968年10月10日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。 委托诉讼代理人：吴宇，海南大兴天泰律师事务所律师。 原审第三人：海南江宏实业有限公司，住所地海南省定安县定城镇定仙路北侧香江丽景商铺。 法定代表人：周经良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘芬，该公司职员。 原审第三人：中国光大银行股份有限公司海口分行，住所地海口市世贸东路世贸中心**首层。 负责人：尤小嵘。 上诉人王振中因与被上诉人刘雪梅、原审第三人海南江宏实业有限公司（以下简称江宏公司）、中国光大银行股份有限公司海口分行（以下简称光大银行海口分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省定安县人民法院（2018）琼9021民初585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王振中上诉请求：（一）撤销原审判决第三项；（二）改判刘雪梅返还王振中位于海南省定安县见龙大道北侧的香江丽景3栋2单元303房（下称“涉讼房屋”），并将涉讼房屋恢复原状；（三）改判刘雪梅将擅自出租涉讼房屋的租金收益5000元（按租金500元/月的标准，暂计10个月，实际应从2016年12月起计至承租人搬离之日止）返还给王振中；（四）撤销原审判决第24页倒数第二行“承诺书中关于过户条件的表述视为对协议书过户条件的变更”的事实认定。事实和理由：（一）《房屋买卖协议》未明确约定将涉讼房屋交付予刘雪梅，王振中同意刘雪梅管理、使用涉讼房屋，但刘雪梅不得在未经王振中许可的情况下，对涉讼房屋进行装修和出租。一审法院认定涉讼房屋已经交付予刘雪梅，属于认定事实不清，适用法律错误。1.王振中尚未取得涉讼房屋的所有权，且王振中不具有将房屋转移给刘雪梅占有的意思表示，双方约定王振中将房屋交给刘雪梅管理、使用并非法律意义上的“交付使用”。涉讼房屋目前仍然登记在江宏公司名下，根据司法解释的规定，在房屋买卖合同中，交付意味着转移占有。不动产的占有作为一种权能，一般是对不动产所有权人而言，因此必须有所有权存在，而王振中尚未取得房屋的所有权。同时，王振中明确反对刘雪梅将房屋装修并出租，证明王振中也不具有丧失对涉讼房屋控制权以及将涉讼房屋转移给被王振中占有的意思表示。2.双方约定王振中将涉讼房屋交给刘雪梅管理使用，而非交付刘雪梅。交付一般是指办理房屋交接手续，不仅包含交钥匙，而且还包含办理水、电等的交接手续。王振中虽已把房屋钥匙交给刘雪梅，但不代表双方已经完成房屋交接手续，不应视为房屋已经交付给刘雪梅。双方关于“管理使用”的约定，应理解为王振中仅授权刘雪梅对房屋享有管理和使用的权利，但该授权范围并不包括收益和处分的权利，在未经王振中许可的情况下，刘雪梅无权对房屋进行装修和出租。（二）《房屋买卖协议》不存在变更情形。双方协议约定办理房屋过户的前提条件是“在还清银行贷款时30天内甲方将房屋所有权过户到乙方名下同时乙方负责付清房屋买卖的余款”，另王振中在《承诺书》中承诺“在付清房屋买卖全款的情况下，负责将房屋所有权过户到刘雪梅名下”。原审判决认定此为对过户条件的变更，属于歪曲案件事实。1.双方未对《房屋买卖协议》的变更进行明确约定，依法应当推定为未变更。合同的变更必须是变更的意思表示明确，否则应推定为合同未变更。2.《承诺书》是对《房屋买卖协议》关于过户条件的补充说明，而不是变更，两者的表述不存在矛盾。3.涉讼房屋为抵押状态，应于王振中还清贷款后办理过户。房屋还清贷款的时间为2035年4月9日，因此，如果仅以付清房屋买卖全款作为房屋过户的条件，会造成房屋即使在刘雪梅付清全款的情况下，仍然无法过户。（三）一审法院在第一次法庭辩论终结后追加无独立请求权的第三人参加诉讼，并放任刘雪梅变更诉讼请求，违反法定程序。1.第一次法庭辩论终结后，本案事实基本查清，不应再追加属于无独立请求权第三人的光大银行海口分行和江宏公司参加诉讼。2.第二次开庭系因刘雪梅申请追加第三人，故应仅对第三人的权利义务进行审理，不应允许刘雪梅变更诉讼请求。综上，原审判决认定事实、适用法律错误，程序违法，应予改判。 刘雪梅辨称：原判认定事实清楚，适用法律正确，王振中的上诉请求没有事实根据和法律依据，请求二审法院驳回王振中的上诉，维持原判。理由如下：（一）双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，应当继续履行。1.《房屋买卖协议》第三条约定，在签订买卖合同且刘雪梅交付5万元定金的同时，王振中将房屋交给刘雪梅管理使用；2.王振中在签订《房屋买卖协议》的当天，向刘雪梅出具一份《委托书》，再次明确将房屋出售给刘雪梅，以后有关该房屋的买卖手续由刘雪梅办理；3.案涉房屋用途为住宅，刘雪梅对案涉房屋的管理使用符合房屋用途。基于上述理由，王振中与刘雪梅之间就案涉房屋形成的买卖关系是明确的，王振中在收到5万元定金后，将钥匙交给刘雪梅，由刘雪梅管理使用房屋，是履行合同义务，应视为双方已完成房屋交付，刘雪梅在房屋交付后对房屋装修和管理使用是正当行使权利。（二）刘雪梅在案涉房屋交付后，对房屋进行装修、居住、出租，都是对房屋的管理使用，符合《房屋买卖协议》的约定。 刘雪梅向一审法院起诉请求：1.确认双方签定的《房屋买卖协议》合法、有效；2.刘雪梅立即代王振中向光大银行海口分行偿还尚欠的借款本息；3.光大银行海口分行在刘雪梅偿还借款本息之日起30日内协助办理涉讼房屋的抵押登记注销手续；4.江宏公司立即协助王振中办理涉讼房屋的不动产证；5.王振中在取得涉讼房屋不动产证后30日内协助刘雪梅办理涉讼房屋的不动产证过户登记手续；6.刘雪梅在取得涉讼房屋不动产证后，从购房余款140000元中扣除代王振中偿还的借款本息及代王振中缴纳涉讼房屋不动产证初始登记和过户登记王振中依法应当支付的税费后，所剩款项立即支付给王振中。 一审法院认定事实：2010年1月19日，王振中和江宏公司签订《商品房买卖合同》，约定：江宏公司将其开发的定安县定城镇定仙路北侧香江丽景3栋2单元303房出卖给王振中，建筑面积53.61平方米，其中套内面积47.24平方米，公摊面积6.37平方米，单价每平方米4448元，房款总价238457元。付款方式为按揭付款，首付30%即72457元，余款166000元申请银行贷款。交房时间为2010年12月31日前，江宏公司应在交房后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。另，合同附件四《补充协议》还约定：买受人付清全部购房款或办妥银行按揭贷款手续后，应准备好办理房地产权属证书所需的证件和材料(含完税、缴税单、购房合同等)，于出卖人交付商品房之日起7日内提交出卖人。出卖人承诺在交房并收到买受人交齐办理房屋产权证所需要的全部证件和材料后12个月内办妥房地产权属证书。2010年4月9日，王振中和光大银行海口分行签订《个人贷款合同》。贷款种类：个人住房贷款；贷款用途：购买香江丽景3栋2单元303房；贷款金额：166000元；贷款期限：自2010年4月9日起至2035年4月9日止。王振中以该房屋作为抵押担保，江宏公司作保证担保。2012年12月17日，王振中和刘雪梅签订《房屋买卖协议》。约定：王振中将上述房屋售给刘雪梅，房屋总价款为190000元。房款分两次付清，第一次付定金50000元，同时签订买卖合同。银行贷款由王振中偿还，在还清银行贷款后30天内将房屋所有权过户至刘雪梅名下，同时刘雪梅付清房屋买卖的余款。在签订买卖合同并交付50000元定金的同时，王振中将房屋交给刘雪梅管理使用。税费按税务局规定，双方分别承担。同日，王振中出具《承诺书》，内容为：王振中和刘雪梅签订的合同真实，在付清房屋买卖全款的情况下，负责将房屋所有权过户到刘雪梅名下。同日，王振中还出具了《委托书》，内容为：以后有关该房子的买卖手续由刘雪梅办理。2012年12月19日，王振中出具《收条》，表明其收到刘雪梅房屋首付款50000元。同日，刘雪梅向王振中的账号×××内汇入2200元，代其偿还银行贷款。2013年1月12日，刘雪梅与海南怡谐物业服务有限公司(以下简称怡谐物业公司)就案涉房屋签订《前期物业管理服务协议》，并于当天缴纳了2012年5月1日至2013年4月30日期间的物管费836.32元以及公摊水电费240元和电梯电费300元。另查明，在签订房屋买卖协议并收到50000元定金后，王振中便将案涉房屋的钥匙交给了刘雪梅。因房屋出卖时属于毛坯房，刘雪梅将房屋进行了装修，并在2016年12月出租，房租每月500元，后涨为每月600元，但何时涨租日期不明。还查明，案涉房屋尚未办理产权证，目前处于抵押权预告登记状态，抵押权利人为光大银行海口分行。 一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。（一）关于合同效力。王振中和刘雪梅签订的《房屋买卖协议》，是双方在自愿、平等、协商一致基础上签订，是双方真实意思表示，内容亦不违反法律强制性规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，《房屋买卖协议》为合法有效的合同。关于合同应否解除，王振中称应该解除。其理由如下：一是刘雪梅擅自装修、出租，侵害了其合法权利，触动了信赖基础，违反了合同法第九十四条第四款规定，致使合同目的不能实现；二是房价发生重大变化，涨幅明显，继续履行将对其不公平。针对第一点理由，一审法院认为，双方签订的合同的目的是房屋交易，装修、出租是否违约在此暂且不论，即使违约，也不会因此导致合同目的无法实现。针对第二点理由，应区别“情势变更”和“商业风险”。房价涨跌是市场行为，任何一个投入房市的人都应明白这一商业风险，否则任何人随意因为房价的市场变化主张解除合同，将造成市场秩序的紊乱。故对王振中以上述理由主张解除合同的观点，不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，王振中请求解除合同的理由不适当，且没有证据证明存在合同解除的其他情形。另，根据海南现行限购政策，刘雪梅具有购房资格。故合同应继续履行，不应解除。（二）关于王振中协助刘雪梅办理案涉房屋过户手续的问题。应首先说明的是，《房屋买卖协议》以及王振中同日出具的《承诺书》的先后顺序。二者虽是同一天签署，但从《承诺书》中“王振中和刘雪梅签订的合同是真实的”此内容可看出，双方签订合同在前，承诺书在后。双方在协议中约定还清银行贷款后30日内办理，但在随后的承诺书中又改为“在付清房屋买卖全款的情况下，将房屋所有权过户至刘雪梅名下”。虽然承诺书无刘雪梅签名，但王振中出具该承诺书后，刘雪梅并未提出异议，并且作为证据提交，证明内容为“在刘雪梅付清房屋买卖价款全款的情况下，王振中负责将房屋产权过户到刘雪梅名下”，故视为其认可承诺书的内容。故承诺书中关于过户条件的表述视为对协议书过户条件的变更。根据合同法第六十条第一款“当事人应当按照合同全面履行自己的义务”的规定，刘雪梅应在付清全款后，王振中才有义务协助其办理过户。现刘雪梅仅支付了5万元房款，未达到过户条件，其要求王振中办理过户的诉讼请求，不予支持。刘雪梅可待付清全款后，若王振中不配合办理过户，再另行起诉。一审法院不能违反双方已有约定，直接作出“刘雪梅支付剩余房款14万元，王振中在收到全款后办理过户”的判决。因为付清全款是刘雪梅应先主动履行的义务，而非请求判决其履行此项义务。（三）关于刘雪梅请求代王振中偿还银行借款本息、光大银行海口分行协助王振中办理抵押登记注销手续、江宏公司协助王振中办理不动产证的问题，前提须是王振中协助刘雪梅办理过户的条件成就。但目前该条件尚未成就，故对上述诉讼请求不予支持。（四）关于刘雪梅主动要求在其取得不动产证后将购房余款扣除相关费用后支付给王振中的问题。根据《承诺书》的内容，刘雪梅须付清全款才能过户，而不是过户后再支付余款，而且根据法律逻辑，如前所述，在刘雪梅尚未付清全款的情况下，一审法院不能直接作出“刘雪梅支付剩余房款，王振中在收到全款后办理过户”的判决。（五）关于案涉房屋的返还及恢复原状问题。《房屋买卖协议》约定：在签订合同并且乙方交付5万元定金的同时，甲方将房屋交给乙方管理使用。这属于双方对房屋交付条件的自愿约定，应全面遵守并履行。刘雪梅支付5万元定金后，王振中把房屋钥匙交给了刘雪梅，由刘雪梅管理使用，视为完成交付。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：“标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据上述规定，房屋作为不动产，须依法进行物权登记才能发生效力，但登记只是具有对外公示的效力，和交付是两个不同的概念。在刘雪梅支付5万元房款达到交付条件的情况下，王振中请求刘雪梅返还已经交付的房屋并恢复原状，不予支持。（六）关于是否擅自装修、出租及租金返还的问题。《房屋买卖协议》明确约定了刘雪梅可以管理使用。因房屋交付时为毛坯房，不具有使用功能。若不进行装修，连最基本的居住功能都无法满足，无法将“管理使用”的约定变为现实。至于出租，尽管刘雪梅不是物权法上的房屋所有权人，但王振中将房屋交付后，只要刘雪梅不对案涉房屋作出物权变动处分，均符合“管理使用”的范畴。故王振中要求刘雪梅返还租金收益的诉讼请求，不予支持。（七）关于王振中请求刘雪梅支付因处理本案纠纷往返河南与海南的交通费用3417元、因刘雪梅出租案涉房屋导致王振中无处居住而花费租房费用800元的问题。如认证意见所述，并无证据显示刘雪梅恶意诉讼，王振中作为案件另一方当事人，出庭应诉是其权利，也是其义务，支出一定的交通、住宿成本是正常的、必然的。另外，住宿费用没有支付凭证，无法确认是否实际支出。故对王振中的此项请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定，判决：（一）刘雪梅与王振中于2012年12月17日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；（二）驳回刘雪梅的其他诉讼请求；（三）驳回王振中的全部诉讼请求。本诉案件受理费4100元，由刘雪梅负担(已缴)；反诉案件受理费2266.25元，由王振中负担(已缴)。 二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：王振中和刘雪梅签订的《房屋买卖协议》合法有效,双方应当继续依据合同约定履行各自义务。根据协议约定，刘雪梅支付50000元定金的同时王振中将房屋交给刘雪梅管理使用。在刘雪梅支付定金后，王振中将房屋钥匙交给了刘雪梅，应视为已将房屋交付给刘雪梅。房屋交付给刘雪梅后，双方虽尚未进行产权变更登记，产权转移尚未发生法律效力，但是，根据法理、常理及双方协议约定，除了进行物权变动处分外，刘雪梅有权对案涉房屋行使占有、使用、收益等各项权能，对房屋进行装修、出租正是行使上述权能的重要体现。故刘雪梅在接受案涉房屋交付后，占有房屋并进行装修、出租，并不违反法律规定以及双方的协议约定，其行为合法有效。双方签订《房屋买卖协议》后，王振中又于同日出具《承诺书》一份。对于过户与付清全款的关系，两者的约定并不相同。《房屋买卖协议》约定，“在还清银行贷款时30天内甲方将房屋所有权过户到乙方名下，同时乙方负责付清房屋买卖的余款”，而《承诺书》则约定，“在付清房屋买卖全款的情况下，将房屋所有权过户至刘雪梅名下”。王振中认为《承诺书》是对《房屋买卖协议》关于过户条件约定的补充，此理由不能成立。首先，两者约定的过户条件并不相同，亦无歧义。《房屋买卖协议》约定的过户条件为“还清银行贷款时30天内过户”，而《承诺书》则为“付清全款后过户”。两者的表述均清楚、明确，根本无需再专门出具《承诺书》对此作补充说明。其次，《房屋买卖协议》对于付清房屋买卖全款的约定同样清楚、明确，即“将房屋所有权过户到刘雪梅名下的同时付清余款”，加之签订合同时所付的定金，即是付清房屋买卖全款，同样亦无需再补充说明。再次，关于过户与付清全款的关系，两者的约定本系互为条件关系。《房屋买卖协议》约定“还清银行贷款时30天内过户，同时付清余款”，应理解为“过户后付清全款”，即先过户，后付清全款，过户是付清全款的条件；而《承诺书》则为“付清全款后过户”，即先付清全款，后过户，付清全款是过户的条件。本就互为条件关系的两种约定何须补充说明，又如何能说明。故，后者实质是对前者的变更，而非补充说明，即将房屋过户条件由“还清银行贷款时30天内过户”变更为“付清全款后过户”。另外，一审法院在第一次庭审法庭辩论终结后，根据案件审理需要，为查清案件事实依申请追加第三人参加诉讼，并再次开庭审理本案，在第二次庭审法庭辩论终结前，允许当事人变更诉讼请求，并不违反民事诉讼法的禁止性规定，程序不违法。王振中的上诉理由均无事实根据和法律依据，不予支持。 综上所述，王振中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4532.5元，由王振中负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈秀儒 审 判 员 林 敏 审 判 员 卢艳萍 二〇一九年五月九日 法官助理 熊 鹰 书 记 员 张煜浩 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。