湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0682民初773号原告：老河口市汉龙商业管理有限公司,住所地：老河口市汉十路888号，统一社会信用代码：91420682082331312R。法定代表人：王三豹，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋志杰，系湖北正音律师事务所律师。代理权限为：特别授权。被告：黄艳,女，1984年9月25日生，汉族，户籍地襄阳市樊城区，现住湖北省老河口市。委托诉讼代理人：王俊丰（系黄艳之夫）,男，1980年1月16日生，汉族，户籍地襄阳市樊城区，现住湖北省老河口市。代理权限为：特别授权。委托诉讼代理人：焦彬，系湖北宏义律师事务所律师，代理权限为：一般代理。原告老河口市汉龙商业管理有限公司（以下简称：汉龙公司）与被告黄艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汉龙公司的委托诉讼代理人蒋志杰到庭参加诉讼，被告黄艳及其委托诉讼代理人王俊丰、焦彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉龙公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金31871元及违约金（按照拖欠租金的20%计算）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月9日原、被告签订《租赁合同》，被告租赁原告的老河口光彩国际商贸城2区6栋101、102号2间商铺，面积共计111.44平方米，租期3年，租金每平方米每月25元，及免租期限等进行了约定。2014年9月28日，原、被告确认验收交付商铺，截止目前，包括租赁期届满，及届满后的不定期租赁期间，被告均没有交纳租金。期间原告下调了租金至每平方米11元。但经原告多次催要，被告仍然拒不交付。依据法律规定，诉至法院，请支持原告的诉讼请求。被告黄艳辩称：1.原告诉称的情况与事实不符，原告对被告商铺的租赁期限和租金金额计算有误，且被告实际交付原告的费用足够交纳商铺租金。（1）关于租赁期限：被告就租赁老河口光彩国际商贸城项目2-6-101、102商铺（面积共计111.44平方米），与原告签订有《租赁合同》。合同约定：上述商铺租期为3年，免租装修期3个月，免租期为24个月。故被告在合同约定租赁期限内仅应向原告交纳9个月的租金。2017年11月9日，原告发布《告商户书》，明确商贸城自2015年5月1日正式营业，之前入住光彩商贸城的商户均自2015年5月1日开始交纳商铺租金。因此，被告的商铺租赁期限应自2015年5月1日至2018年4月30日（共计3年36个月）。（2）租金交纳情况：被告在2015年1月22日向原告交纳租金12000元。2015年“五一”前后，由于光彩国际商贸城项目的开发商——襄阳登雄投资发展有限公司（以下简称“登雄公司”）原定在2015年3月25日-5月7日期间开展的“你装修，我买单，百万装修基金免费送”购货返现金商业促销活动未能如约兑现，时任光彩国际商贸城物业部兼运营部经理的罗俊杰代表登雄公司，要求包括被告在内的商户应对消费者退货并承担损失，造成被告各项退货损失20000余元；后经协商，罗俊杰于2015年5月14日，以光彩国际商贸城物业部名义，按照被告的实际损失数额计算，向被告出具免除被告8个月租金的条据。当时的商品租金为每平方米每月25元，按照被告的实际租赁面积，8个月的租金合计22288元，与被告代为承担的损失基本一致。被告前期交纳的租金和减免8个月租金价值共计34288元。（3）根据原告2017年11月9日发布的《告商户书》，光彩商贸城商铺租金交纳标准由原告的25元每平方米每月调整为11元每平方米每月。被告在2017年12月底以前已经支出的现金价值34288元，扣除租赁期限内应交租金111.44×11×9=11032.56元，尚余23255.44元。按照《告商户书》的优惠政策预交第四年全年租赁费的，第三年减半收取租赁费。被告在原告处的余款23255.44元，足够交纳第四年（2018年5月1日至2019年4月30日）的租金14710.08元，且还剩余8545.36元，加上原告按照优惠政策应退还已交纳的第三年租金的50%计7355.04元，被告实际上并不欠原告商铺租金，反而是原告应向被告返还多收的15900.4元费用。2.被告在承租商铺期间，并未违反合同约定，不应承担违约金；且原告违约金的诉求并不明确。被告在承租期间，通过交纳现金和代垫费用的形式，已经向原告交纳34288元费用，不存在违约行为；且被告能够按物业要求如数缴纳物业管理费用。3.根据相关的法律规定，租赁合同在履行过程中因迟延支付或拒付租金引起的纠纷诉讼时效期间为一年。原告在起诉状中主张的2014年9月28日至今被告均未缴纳租金与事实不符，且按照原告提起诉讼的时间（2019年2月24日），依据关于租金纠纷诉讼时效的规定，原告就2018年2月25日以前的租金诉求主张已经超过诉讼时效，应予驳回。4.被告作为合法经营者，选择在光彩做生意，希望得到开发商、物业管理公司等商贸城管理方的优质服务；由于原告方自身促销政策失误，给被告造成的经营损失，原告方应当给予相应补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，对有争议的证据和事实，本院罗列如下：被告提交的证据二：原告于2017年11月9日发布的《告商户书》，用于证明原告经营的光彩国际商贸城于2015年5月开始营业的事实。原告认为，该证据证明目的及关联性有异议，原、被告交付的商铺是2014年9月28日，不能依照被告说的2015年5月计算房租，因为每间商铺交付的时间不一致，经营时间及装修时间也不一致。所以说商铺交付时间开始减免3个月装修期已经有合同的明确约定。证据三：1.襄阳登雄投资发展有限公司（商贸城开发商）《你装修，我买单，百万装修基金免费送优惠政策》；2.退还韩金龙货款的条据。用于证明商贸城开发商的促销活动未能兑现，造成答辩人损失的事实。原告对证据三有异议，认为装修基金原告方作出了承诺也就是在接收商铺后60日内完成装修可以赠送10000元，所以说该基金是直接支付给商户而不是客户。韩金龙字据与本案没有任何关联，而且字据有涂改的痕迹，与租金之间没有任何关联性。证据四：光彩国际商贸城物业部经理罗俊杰出具的免除商铺租金的条据。证明原告自商贸城正式收房租之日起免除答辩人8个月租金的事实。原告认为，该证据不符合证据要件，首先物业部并非汉龙公司，如果罗俊杰系物业部人员，其无权代为处分汉龙公司的租金减免，两者不是一个法律关系。而且该字据没有任何法人单位予以事后追认或者盖章予以确认。经审理查明，2014年7月9日，老河口市汉龙商业管理有限公司作为出租方（简称甲方）与黄艳作为承租方（简称乙方）共同签订《租赁合同》一份，合同约定：“1.1甲方同意按本合同约定的条件将位于中国湖北襄阳市老河口市汉十路888号老河口光彩国际商贸城项目2-6-101、102商铺出租给乙方，乙方按本合同规定的条件承租上述商铺。双方约定该商铺建筑面积111.44平方米……。1.2经营品牌：真诚陶瓷。2.1免租装修期：从商铺交付之日起3个月为免租装修期（商铺交付日期参见附件二）。2.2免租期：从免租装修期满次日起24个月为免租期，租赁费用自乙方免租期满次日起计算。2.3租期：本合同的租期共3年。3.1租赁费用：租赁费用标准为人民币25元/平方米/月（其中房租占30%，管理费占70%）……。3.2交付方式：租赁费用按年度交付。在商铺交付之日，乙方应向甲方交付人民币叁万叁仟肆佰叁拾贰元（大写），33432元（小写）作为首期租赁费用。……下年度租赁费用应于上年度届满前一个月前缴纳。3.3租赁押金：（1）押金标准为2000元/间商铺，本合同签订当日，乙方应向甲方缴付肆仟元（大写），人民币4000元整（小写）作为租赁押金。乙方不得将此租赁押金冲抵应缴纳的租赁费、水电费、垃圾清运费、运营管理费等费用。（2）在本合同期满自动终止时，在乙方按本合同规定交还租赁商铺并交清租赁费用、运营管理费用、水电费等应交费用后，以上租赁押金由甲方在10天后无息退还给乙方。如乙方在合同租赁期限内提前单方面终止合同，则甲方有权没收该租赁押金。乙方不得以任何理由要求用以上租赁押金冲抵其应缴的任何费用。合同期满自动终止后，如乙方愿继续租赁原店铺经营，应提前二个月向甲方提交书面续约申请并服从甲方统筹考虑，甲方批准同意后方可续约。…3.6滞纳金：乙方保证按合同规定如期足额支付租赁费用及本合同规定的应向甲方或甲方委托的物业管理公司支付的其他费用，否则甲方或甲方委托的物业管理公司有权向乙方收取滞纳金，滞纳金的具体计算公式为：滞纳金=拖欠金额×1%×拖欠天数。（其他条款略）。合同签订后，2014年9月28日，经被告验收，原告交付上述商铺。商铺交接后，被告交纳了装修押金并开始对商铺进行装修。被告黄艳按照老河口光彩国际商贸城招商优惠政策，在60日内完成了装修，应当享受赠送装修基金。2015年1月22日，经原、被告协商，原告同意将应当支付给黄艳的10000元赠送装修基金及装修押金2000元直接抵付黄艳的租金，原告为被告出具了收据一张，收到黄艳租金12000元。另查明，2015年3月，襄阳登雄投资发展有限公司（老河口光彩国际商贸城开发商）为发展老河口光彩国际商贸城业务，预向公众推出“你装修，我买单，百万装修基金免费送优惠政策”的广告宣传活动，其中，活动第三条第二款规定：“活动期间，客户提前登记，到光彩国际商贸城购买建材满10000元或者10000元以上装修新房的客户，在新房装修完毕以后，即可凭借购物小票和装修完毕检验单，到光彩国际领取5000元装修基金。”因此活动取消，致使已经在黄艳店铺订购货物的客户出现退货，为此黄艳找时任老河口光彩国际商贸城业务部负责人罗俊杰，要求赔偿损失。2015年5月14日，罗俊杰为黄艳出具一份书面意见，内容为：“自光彩国际商贸城正式收房租之日起，免除真诚陶瓷2区6栋101-102八个月租金罗俊杰光彩国际商贸城物业部2015年5月14日”。经本院核实原告，原告认可罗俊杰在向黄艳出具书面意见时，其身份为光彩国际商贸城物业部负责人，并认可“罗俊杰”三个字为罗俊杰所写。再查明，2017年12月，因承租户普遍反映生意不好，租金太高，原告主动将合同约定的租金下调为每平方米11元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间的房屋租赁合同关系合法、有效，双方应当依约全面履行自己的义务。本案争议的焦点：1.被告黄艳2015年1月22日抵付的12000元租金的月数，是按合同约定的每平方米每月25元计算还是按原告变更后的每平方米11元计算？原告认为，12000元抵付的是2017年12月下调租金前的租金，应以合同约定的计算。被告认为，12000元应当按照调整后的租金计算。本院认为，原告汉龙公司2017年12月调整租金的原因是因为承租户反映生意不好，租金太高，且在庭审过程中，原告起诉的租金总额计算明细也是按照每平方米11元计算得出的，其中含盖了2017年12月以前被告未交租金，说明原告认可合同的租金统一调整为每平方米11元，原告已经交纳的12000元应当以每平方米11元计算打通算账。故原告在庭审中的辩论意见，本院不予支持。被告的辩称意见，本院予以支持。2.罗俊杰向原告出具的自光彩国际商贸城正式收房租之日起，免除真诚陶瓷2区6栋101-102八个月租金，是否对原告具有约束力？原告认为，光彩国际商贸城物业部不能代表汉龙公司，罗俊杰无权处分汉龙公司的租金减免，物业部或者汉龙公司在事后也未进行追认，因此，罗俊杰的行为对原告不具有约束力。被告认为，光彩国际商贸城物业部的负责人罗俊杰当时在管理所有商铺，罗俊杰的行为应当为职务行为，应当予以认可。本院认为，老河口光彩国际商贸城开发商为襄阳登雄投资发展有限公司，与本案汉龙公司的法定代表人均为王三豹。对于本案承租人来讲，其租赁的是光彩国际商贸城商铺，罗俊杰时任光彩国际商贸城物业部负责人，管理商贸城的物业，因租赁费出现纠纷，承租人找光彩国际商贸城物业部解决并无过错，原告也认可罗俊杰签名的真实性，故罗俊杰的行为应当认定为职务行为，对外应当代表光彩国际商贸城物业部。因此，原告对该争议焦点质证及辩论理由，本院不予支持。被告对该争议焦点的辩称意见，本院予以支持。综上，原、被告于2014年9月28日交付商铺，按照合同约定，3个月的装修免租期，装修免租期的截止日为2014年12月29日，24个月的免租期，被告黄艳交纳租金的起算时间为2016年12月30日起。自商铺交付之日起算三年租赁期，合同于2017年9月28日到期，到期后，被告仍然继续租赁租赁物，庭审过程中，原、被告均同意继续履行合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，双方形成不定期租赁关系，原合同继续有效。按照每平方米11元计算，自2016年12月30日至原告诉讼请求的2019年2月28日止，共计26个月，被告应交租金为111.44×11×26＝31871.84元，原告以31871元主张权利，本院予以确认。扣减被告已经交纳的12000元，扣减罗俊杰同意减免的8个月租金9806.72元（111.44×11×8＝9806.72），被告黄艳应当支付所欠原告汉龙公司的租金10064.28元（31871-12000-9806.72＝10064.28）。被告将减免8个月租金按照每平方米25元计算，价值22288元，用于冲抵未交付的租金，因原告对合同约定的租金收取整体调整为每平方米11元，被告的计算方法显失公平，应以原告调整后的租金进行统一结算，故被告的该计算方法，本院不予支持。被告辩称，原告就2018年2月25日以前的租金诉求主张已经超过诉讼时效。本院认为，因双方没有解除租赁关系，已经形成不定期租赁关系，租赁关系仍然在延续，原告主张被告支付前期拖欠租金，并不受诉讼时效的限制，故被告该辩称理由，本院不予支持。原告以《租赁合同》中约定的违约金过高，主动调整为被告未支付租金的20%。本院认为，按照合同约定，被告应当在上年度租期届满时提前一个月交纳下一年的租金，被告冲抵的12000元已经多出了应当交纳的三年租期内的租金（2016年12月30日至2017年9月28日，9个月，111.44×11×9＝11032.56），但原告将被告租期届满后继续租赁的月份所欠租金作为未支付租金违约金的计算基数，与合同约定不符，因被告所欠租金为每月相加而形成，原告按未交纳部分的20%计算违约金的时间节点为2019年2月28日，经本院计算，原告的该项主张高于年利率24%的法定上限（按冲抵后每月拖欠的租金×2%，每月相加）。在庭审以后，经本院释明，原告不要求被告支付违约金，原告变更该诉讼请求属于其对自己民事权利的处分，本院予以确认。被告辩称，由于原告方自身促销政策失误，给被告造成的经营损失，原告方应当给予相应补偿。经庭审释明，被告认可该主张为答辩意见，不属于反诉请求，故本院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告黄艳于本判决生效后十五日内一次性支付所欠原告老河口市汉龙商业管理有限公司2019年2月28日以前的租金10064.28元；二、驳回原告老河口市汉龙商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费597元，减半收取298元，由原告老河口市汉龙商业管理有限公司负担200元，被告黄艳负担98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员 万 庆二〇一九年五月三十日书记员 刘曼丽