太原市万柏林区人民法院民事判决书（2019）晋0109民初459号原告：许凤英，女，1945年12月27日出生，汉族，太原市万柏林区西铭街道小西铭村居民，住太原市。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：张存海，太原市万柏林区神堂沟法律服务所法律工作者。被告：杨明明，男，1954年3月26日出生，汉族，太原市万柏林区西铭街道西铭村居民，住太原市。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：张琰刚，山西国晋律师事务所律师。第三人：米有立，男，1938年5月20日出生，汉族，住太原市。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：窦娜，太原市万柏林区千峰法律服务所法律工作者。原告许凤英与被告杨明明、第三人米有立房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月17日作出（2018）晋0109民初575号民事判决，被告杨明明向太原市中级人民法院提起上诉。2018年9月20日，太原市中级人民法院作出（2018）晋01民终4225号民事裁定，将案件发回我院重审。本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月19日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张存海、被告杨明明及其委托诉讼代理人张琰刚、第三人的委托诉讼代理人窦娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许凤英向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销原告与被告签订的《卖房协议》，原告退还被告购房款56000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告今年72周岁，与第三人于1978年至1979年间在太原市万柏林区西铭乡八吊巷137号修建了一处老院子，其中正房三间、偏房一间、东房二间，院子总占地约130平方米。该院子、房屋属于原告与第三人夫妻共同财产。2003年之后，原告与第三人离开该院子搬到南中环国际大都会居住，该院子一直处于对外出租状态。2017年4月，被告利用原告不在本村居住，不知道村中即将拆迁的情形，在明知原告未与第三人协商的情况下，将该院以56000元的低价购买，并签订《卖房契约》。2017年5月底，原告接到八吊沟村邻居电话，得知八吊沟村拆迁测量地块，方知被骗。之后原告多次找到被告，要求解除双方所签订的《卖房契约》，但被告却不同意解除。同时，原告也不得不将卖房实情告知第三人，第三人坚决不同意出卖上述房屋。原告、第三人与被告多次协商均无果。被告在明知村中房屋即将拆迁的情况下，利用原告常年不在村里居住，信息相对闭塞，对拆迁事宜不知情的情况下将诉争房屋以超低价购买，该交易行为显失公平。原告因不了解太原市拆迁政策，将本可以获得拆迁补偿的房屋以超低价售出，也存在重大误解之处。同时，原告未经第三人同意，将房屋出卖，第三人知情后，明确表示不同意出卖诉争房屋。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院请求撤销《卖房契约》，望贵院判如所请。被告杨明明辩称,一、《卖房契约》系原、被告双方的真实意思表示,合法有效,不存在可撤销的情形。《合同法》第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销”。(一)《卖房契约》的签订以及其中所涉及的房屋、价款均为许凤英的真实意思表示,不存在重大误解的情形。最高人民法院印发《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》的通知》第71条规定:行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解。”根据上述规定,只有在行为的后果与行为人的真实意思表示不一致时,才可以认定为重大误解。2017年4月20日,许凤英与杨明明签订《卖房契约》,该契约中的主要内容为许凤英将位于八吊沟的房屋出售给杨明明,金额为56000元,如以后本家等人出面干涉,由许风英完全负责。该契约简单明了,且有在村中德高望重的执笔人执笔书写,其中并无可能产生歧义以及错误认识的表述,因此该契约不存在重大误解的情形。至于许凤英所主张的其不了解太原市拆迁政策,本可以获得拆迁补偿的房屋以超低价出售,并不属于法律规定的重大误解的情形。许凤英对太原市拆迁政策的解读程度,并不影响《卖房契约》中所载明的内容系其与杨明明达成约定的真实反映。综上,《卖房契约》不存在重大误解的情形。(二)杨明明在与许风英签订《卖房契约》时,双方地位平等,且支付了合理的对价,未违反公平、等价有偿原则,不存在显示公平的情形。最高人民法院印发《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》的通知》第72条规定:“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平”。根据上述规定,认定显示公平的前提条件有两个:①一方当事人较另一方当事人更有优势或者经验;②双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则。本案中，杨明明系西铭村普通村民,许凤英系小西铭村村民,二人之间具有平等的地位,相较许凤英而言,杨明明在此次交易中并无任何优势地位或经验,可以使双方在卖房契约中的权利义务失衡;同时,在庭审过程中,原告多次以2017年10月拆迁公告公布后,案涉房屋的拆迁价值来衡量《卖房契约》签订时房屋的实际价值,以此认定《卖房契约》存在显示公平的情形是错误的。考量《卖房契约》中双方权利是否明显违反公平、等价有偿原则,应当以契约签订时房屋的价值来进行判断。案涉房屋始建于上世纪60年代末期,房屋系砖木结构,外表破败,设施陈旧,在同时期同地段,房屋建筑质量远超案涉房屋,其出售价格亦仅为人民币3万元,本案中被告支付56000元属于完全合理甚至超值的对价。因此,《卖房契约》中双方的权利义务是公平的,被告支付了完全合理的对价。因此《卖房契约》的签订过程中,并不存在显示公平的情形。另,西铭村于2017年10月份公布了拆迁公告,在此之前,杨明明并无特殊渠道能够提前获知该村即将拆迁的消息。即使截止本案开庭审理之日,案涉房屋及周边房屋尚未拆迁,案涉房屋最终是否会拆迁,仍存在不确定因素。二、第三人米有立对原告出卖房屋的行为知晓并且同意,《卖房契约》合法有效,不存在无效的情形。(一)第三人米有立对原告出卖房屋的行为是知晓并且同意的,《卖房契约》合法有效。第一,2017年4月20日,原、被告签订《卖房契约》,第三人米有立在原一审中表示房子刚卖了几天他就知道了(详见2018年3月20日开庭笔录);而在本次庭审审理过程中,原告表示在契约签订时,案涉房屋内尚有租户,直到2017年7月才最终将案涉房屋的钥匙交给被告。那么,在房屋买卖契约签订几天后,第三人就知晓了案涉房屋已经出售,为何未在第一时间找到被告要求确认合同无效呢?即使未在第一时间找被告,那么为何原告在7月份向被告交付钥匙时,也未加阻拦呢?而是直到当年10月份该村的拆迁公告公布后,第三人才于11月份找到被告,提出卖房事宜其不知情,要求确认合同无效。显然,假设原告及第三人陈述的上述事实是真实的,那么第三人在房屋出售后几天后才知道房屋出售事宜,那么其在长达六个月的时间内未提出任何异议,本身就是对房屋买卖行为的一种默认。第二,原告在出售该房屋时,由于原先的建房手续丢失,在被告的要求下,原告起草申请一份,由该村已经卸任的老书记签字确认该事实。在该份申请书中,第三人米有立在申请人一栏签字。虽然原告一再表明该签字系代签,但无任何其它证据证明该签名系代签,被告有理由相信该签字为米有立本人签字。由于该申请中涉及案涉房屋,根据常理推断,米有立在签字时肯定会了解该申请书的用途,那么事后未将原件拿回,说明米有立知晓其真实用途是用来卖房,在房屋出售后长达六个月的时间内米有立未提出任何异议且对该行为默认,被告有理由相信第三人对出售房屋是知情的。第三,《卖房契约》签订时,原告已达72岁高龄,第三人已达79岁高龄。在历次庭审中,从未有迹象表明原告与第三人之间有任何矛盾,且原告前后四次前往西铭村并最终签订该《卖房契约》。在这种情况下,第三人辩称其对原告出售房屋的行为不知情,显然不符合常理。第四,本案在太原中院开庭审理过程中,原告对证人李某的证言内容全部认可;但在本次庭审过程中,却否认证人在起草《卖房契约》时,反复询问其是否能够做了其男人和儿子的主,并称全程未与证人有任何交流。其前后不一的说法,证明在本次庭审中其明显在向法庭陈述虚假事实,证人李某的证言是可信的。(二)《卖房契约》不存在《合同法》52条规定的无效的情形,合法有效。《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合间,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。在法庭审理过程中,原告及第三人均未举证证明《卖房契约》符合上述任一一种情形。被告认为，《卖房契约》的签订是双方真实意思表示,不存在上述任何一种合同无效的情形,《卖房契约》合法有效。(三)第三人米有立以不知情为由辩称合同无效的,人民法院不应当予以支持。《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。根据上述规定,本案中原告及第三人在庭审中以第三人对原告出卖房屋事宜并不知情,原告无处分权为由,辩称合同无效,法庭不应当予以采纳。综上,原告许凤英与被告杨明明签订的《卖房契约》系双方真实意思表示,杨明明支付了合理的对价,该契约不存在显示公平、重大误解及合同无效的情形,合法有效。原告及第三人为谋取巨额拆迁利益,恶意违约,严重违背立诚实信用原则,为维护被告的合法权益,维护市场交易秩序,弘扬诚实信用的社会美德,恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人米有立述称，一、涉案房屋为原告与第三人夫妻共同共有的财产，处分共同财产需经共有人同意。涉案房屋系原告与第三人夫妻婚姻关系存续期间共有的财产，根据《中华人民共和国婚姻法》第17条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。《中华人民共和国物权法》第97条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经全体共有人同意。依据以上法律规定，本案原告处分共同共有的房产，需经共同共有的第三人同意。二、无权处分情形下订立的合同，需经共同人同意。《中华人民共和国合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第三人知道原告将涉案房屋出售后，明确表示不同意原告将该房屋以低价出售给被告，因此《卖房契约》第三人不予追认，该合同应当予以撤销。三、被告与第三人系多年同事，其在购买房屋时明知房屋系原告与第三人的夫妻共同财产，不构成善意取得。拆迁方案公布的时间为2017年10月，但是，根据当地的正常情况，拆迁一事早在2016年10月就已经传的沸沸扬扬，被告说不知情明显与实际情况不符。因此，原告与被告签订的《卖房契约》是未经第三人同意的情况下签订的，且第三人知情后坚决不同意，故应当支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告许凤英与第三人米有立系夫妻关系，于1977年9月16日登记结婚。第三人米有立与被告杨明明原系同事。在原告与第三人夫妻关系存续期间，经第三人与原告申请，太原市万柏林区西铭街道西铭村同意第三人与原告在八吊沟水泵房后的荒地建房居住，该地块后被规划为太原市万柏林区西铭村八吊巷137号。1978年至1979年间，原告夫妇在该地块上新建了正房三间、偏房一间、东房二间，该地块共占地约2分。2003年，原告及第三人搬到太原市小店区南中环街国际大都会巴黎花苑6号楼A区203号居住至今。2017年4月20日，由李某执笔，原告与被告杨明明在被告的家中签订《卖房契约》1份，该契约载明：“因本人（原告）急用钱，自愿将自己在西铭八吊沟137号院一处（正房三间、偏房一间、东房二间）卖给杨大明名下，计价人民币伍万陆仟元整。笔下交情，分文不欠。如以后本家等人出面干涉，由本（人）完全负责。…另外房后有一片空基。”该契约有执笔人、原告、被告签名捺印。同时，原告还将其与第三人曾经在1979年向西铭村委会的用地申请补写并经西铭村原党支部书记闫全锁签字的书面材料交付给被告。上述卖房契约签订后，被告当场向原告支付了对价56000元。2017年10月21日，太原市万柏林区西铭街道西铭村村民委员会发出公告，公布西铭村被太原市列为城边村改造重点项目，整村拆迁，并出台了整村改造拆迁补偿安置方案。根据该方案公布的拆迁补偿安置办法，涉案地块的拆迁安置权益可能会达到100余万元以及其他补偿。原告得知上述情况后，认为其与被告签订的《卖房契约》显示公平，要求撤销与被告签订的《卖房契约》。本院认为，本案争议焦点一，本案涉争合同是否存在重大误解或者显示公平的情形。因重大误解或者在订立合同时显失公平的合同，属于我国《合同法》规定的可变更、可撤销合同。重大误解是指行为人作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果使得行为人受到重大损失，以至于达不到缔约目的。本案中，原、被告签订卖房契约时，原告对其签订卖房契约的后果了解，对法律关系的主体、内容、客体等要素方面没有根本性的错误认识，原告的行为后果不与其意思相悖。故原、被告签订契约时不存在法律规定的重大误解情形。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第72条规定:“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平”。据此，显示公平必需同时具备两个条件：1.双方的权利义务违反公平、等价有偿原则；2.一方当事人利用了优势地位或者利用了对方没有经验。本案中，原、被告具有平等的法律地位,现有证据不能证明被告在此次交易中存在有任何优势地位或经验,可以导致双方在卖房契约中的权利义务失衡。在原、被告之间的房屋买卖行为中，原、被告意思表示真实，被告支付了较为合理的对价，原告完全能够理解行为的内容并预见到行为的后果，出于真实意思表示而对权利义务予以处分，不存在显示公平的情形。本案争议焦点二,原告以其在处分夫妻共同财产时未与第三人协商一致损害了第三人合法权益为由，认为本案所涉《卖房契约》无效能否得到支持。我国《合同法》第五十二条对合同无效的情形作出了明确规定，即“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合间,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。显然，原告的该项主张不符合上述法律规定。最高人民法院印发《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》的通知》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有同样的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，现无证据能够证明被告在签订契约时存在主观恶意，相对于双方签订《卖房契约》的时间点来说，被告支付的房屋对价相对合理。故原告主张合同无效没有法律依据，本院不予支持。综上，本案不存在合同无效或者合同可撤销、可变更的情形，原、被告签订的卖房契约合法有效。依照《中华人共和国合同法》第四十四条、第五十四条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第七十一条、第七十二条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告许凤英的诉讼请求。案件受理费1200元由原告许凤英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 张 奕人民陪审员 冯 萍人民陪审员 郝莉芳 二〇一九年五月二十三日书 记 员 李婷婷