福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初1546号 原告：梁宏，男，1974年12月16日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 被告：张萍萍，女，1958年7月13日出生，汉族，住福建省石狮市。 被告：柯碧明，男，1957年1月12日出生，汉族，住福建省石狮市。 共同委托诉讼代理人：林栋梁，男，住福建省晋江市，由泉州市名牌促进会推荐。 共同委托诉讼代理人：陈晰，男，住福建省泉州市鲤城区，由泉州市名牌促进会推荐。 原告梁宏与被告张萍萍、柯碧明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁宏和被告张萍萍、柯碧明的共同委托诉讼代理人陈晰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁宏向本院提出诉讼请求：1.解除梁宏与张萍萍于2017年5月5日签订的房屋租赁合同；2.张萍萍、柯碧明退还押金5000元及剩余租金52500元，并支付自起诉之日起至实际还款之日止按年利率6%计算的利息；3.本案诉讼费用由张萍萍、柯碧明共同承担。庭审中，梁宏减少第2项诉讼请求为要求张萍萍、柯碧明退还押金5000元及剩余租金50416元，并放弃对利息的主张。事实和理由：梁宏于2017年5月5日与张萍萍签订房屋租赁合同，约定租期三年，每年5月5日前支付年租金50000元，押金5000元。合同签订后，梁宏当场支付了押金5000元及第一年的房租50000元，后在2018年4月20日，张萍萍以资金周转不开为由请求梁宏提前支付剩余的全部租金，张萍萍可减免其中的10000元，梁宏同意并支付了90000元的租金。现该房屋被法院依法拍卖，梁宏已不能继续租赁该房屋。张萍萍应退还押金5000元、最后一年的租金40000元和被要求提前搬离的两个半月租金10416元，合计55416元。张萍萍、柯碧明为夫妻关系，且该房屋为张萍萍、柯碧明共同所有，柯碧明应承担与张萍萍共同付款的责任。 张萍萍、柯碧明共同辩称，1.双方签订的房屋租赁合同在签订时没有任何瑕疵，都是善意的。合同签订时该房屋并没有被拍卖或被保全的情况发生。2.涉案房屋被拍卖，并非是张萍萍、柯碧明的原因造成，梁宏享有合法的租赁权，并且在案件执行的过程中梁宏也有对执行提出异议的权利，虽然其未主张该权利，但双方之间签订的房屋租赁合同仍然有效，梁宏仍享有合法权利，合同不应予以解除。3.梁宏称房屋被法院依法拍卖导致其不能租赁房屋，但从其提交证据可见，其与买受人另行签订了租赁合同，在没有证明该租赁合同确实履行的情况下，应当按照本案双方签订的合同继续履行。4.双方确认2019年5月5日至2020年5月4日的租金是4万元。梁宏没有提供证据证明其搬离涉案房屋，或者已经履行了新的租赁合同，梁宏仍然占用案涉店面，即便现在搬出，张萍萍也应该只是退还最后一年的租金。对押金部分不予确认，如果没有证据证明梁宏已经支付了押金，请求法院不予以支持。第二年两个半月的租金，梁宏行使合法租赁权，占有涉案房屋到至今仍未搬出，所以无权主张该两个半月的租金，第三年的租金4万元，也应在梁宏举证证明其已经搬出，或证明其与新的买受人签订新的租赁合同并支付租金的情况下才有权向张萍萍主张退还。5.柯碧明并不是案涉合同的相对人，且不是租金或押金的收款人，梁宏要求柯碧明承担责任没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张萍萍、柯碧明对梁宏提供的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。张萍萍、柯碧明未在举证期限内向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张萍萍与柯碧明于2011年3月31日登记结婚。案涉租赁房屋址于福建省石狮市群英中路134、136号，原登记在柯碧明名下。2016年4月1日，泉州银行股份有限公司石狮凤里支行与柯碧明、张萍萍签订编号为HT9350581002A160300022《个人最高额抵押合同》，抵押合同约定：本合同所担保的债权为自2016年4月1日起至2019年4月1日，在271.84万元的最高余额内，抵押权人（泉州银行股份有限公司石狮凤里支行）依据与借款人（石狮市百鸣服饰织造有限公司）签订的借款合同、银行承兑协议、开立担保协议以及其他融资文件而享有的对债务人的债权。抵押物址在石狮群英中路134、136号，房屋所有权证：狮凤字第0110号，土地使用证：狮凤国用（1996）字第0109号。双方并办理了抵押登记手续。2017年5月5日，张萍萍作为出租人、梁宏作为承租人签订房屋租赁合同一份，载明：出租之物业落于石狮市群英中路134-136号店面；租赁期共3年，从2017年5月5日起至2020年5月4日止；租金为每年50000元，每年付一次等内容。合同中部另载明手写内容：“押金伍仟元整”、“房租到期、水电费交清、没损坏房子、退还押金。”张萍萍以收款人身份于2018年4月20日在合同底部注明：“2017年5月5日至2020年5月4日止叁年房租交清。”本院在执行申请执行人泉州银行股份有限公司石狮凤里支行与被执行人石狮市百鸣服饰织造有限公司、晋江市百鸣服饰织造有限公司、柯碧明、张萍萍、柯小乐金融借款合同纠纷一案中，于2018年5月17日对案涉房屋进行现场查封。案涉房屋经公开拍卖，买受人王聪阳、朱棋源、杨荣鹏于2018年11月10日竞买成交。2019年3月6日，本院将案涉房屋交付给买受人杨荣鹏。2019年3月7日，本院作出（2018）闽0581执245号之二执行裁定，确认案涉房屋的所有权及相应的其他权利归买受人王聪阳、朱棋源、杨荣鹏所有。梁宏与杨荣鹏、朱棋源就案涉租赁房屋另行签订《店面租赁合同》，载明租赁范围为石狮市群英中路134-136号其中一层和二层约130平方米，租期为一年，自2019年4月1日起至2020年3月31日止，年租金36000元等内容。 诉讼中，张萍萍向本院申请追加王聪阳、朱棋源、杨荣鹏为第三人参加诉讼。本院经审查认为，王聪阳、朱棋源、杨荣鹏与本案处理没有法律上的利害关系，对张萍萍的申请不予准许。 本院认为，案涉房屋原登记在柯碧明名下，并已取得房屋所有权证，梁宏与张萍萍就案涉房屋签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”梁宏与张萍萍于2017年5月5日订立房屋租赁合同时，案涉房屋已登记设立抵押权，双方的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。案涉房屋因抵押权人泉州银行股份有限公司石狮凤里支行实现抵押权而被拍卖，并发生所有权变动，张萍萍已事实上无法保障梁宏对案涉房屋的承租权利，梁宏要求解除与张萍萍签订的房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。梁宏与张萍萍在房屋租赁合同打印文本的基础上，另行书写“押金伍仟元整”、“房租到期、水电费交清、没损坏房子、退还押金”等内容，系双方特意就押金作出的补充说明，可以证明梁宏已向张萍萍支付押金5000元的事实。张萍萍主张未收到押金，但未提供相反证据证明，也未对双方专门约定押金退还条款的目的及必要性作出合理说明，对其主张本院不予采信。梁宏与张萍萍签订的房屋租赁合同已经解除，梁宏要求张萍萍返还押金5000元，依据充分，本院予以支持。梁宏与张萍萍均认可2017年5月5日起至2020年5月4日止的租金140000元已缴纳完毕，其中第一年和第二年的租金均为50000元，第三年的租金为40000元，本院予以确认。自2019年3月6日本院向杨荣鹏移交案涉房屋之日起，梁宏基于其与张萍萍签订的房屋租赁合同而对案涉房屋享有的承租权已经终止，张萍萍应返还梁宏自2019年3月6日起至2020年5月4日止的租金48219元（50000元×60天÷365天+40000元）。梁宏主张其在2019年正月期间被要求提前搬离，但未提供证据证明其实际搬离租赁房屋，梁宏要求张萍萍返还租金超出48219元的部分，本院不予支持。柯碧明并非案涉租赁合同的相对人，梁宏要求柯碧明承担返还押金和租金的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项规定，判决如下： 一、解除梁宏与张萍萍于2017年5月5日签订的《房屋租赁合同》； 二、张萍萍应于本判决生效之日起十日内返还梁宏押金5000元和租金48219元； 三、驳回梁宏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1185元，由梁宏负担55元，张萍萍负担1130元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  邱堂寅 人民陪审员  黄文露 人民陪审员  洪真真 二〇一九年五月二十九日 法官助理庄英材 书记员林莹莹 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -7-