四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1621民初969号 原告:四川臻信物业管理有限公司，住所地四川省岳池县九龙镇滨河东路盛世铭都10幢1楼57号，统一社会信用代码91511621588353084M。 法定代表人：程桂梅，该公司经理。 委托代理人：况皇城，男，该公司副总经理，系特别授权。 被告：郑杨，男，生于1980年1月8日，汉族，四川省岳池县村民，住岳池县。 委托诉讼代理人：范虎，男，四川省岳池县村民，系特别授权。 原告四川臻信物业管理有限公司（下称“臻信物业”）与被告郑杨物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告臻信物业的委托诉讼代理人况皇城、被告郑杨及其委托诉讼代理人范虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告臻信物业向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告郑杨向原告缴纳公共物业服务费2424元（108.22m2×0.8元/m2×28个月）及滞纳金5890元（按合同约定总金额的每日千分之三计算2年），共计8314元（自2016年11月1日起至2019年3月1日止）；2.案件诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系东湖盛景小区不动产业主。原告是开发商聘请的前期物业公司，并依法与被告签订了《前期业主临时管理规约》。按照规约的约定，原告履行了相应的公共物业管理服务，被告应当缴纳公共物业服务费，但被告至今欠下公共物业服务费，经原告多次催缴，被告拒不缴纳。 被告郑杨辩称，家顺物业公司变更为臻信物业，被告不知道，他们与被告都没有签订物业服务合同，前期物业服务合同也没有公示；原告不能按物业合同约定提供物业服务，违约在先。根据四川省定价目录规定，前期物业服务收费标准属政府定价范围，但原告的收费项目及标准一直未在岳池发改局备案及审批，未依规在小区醒目位置公示接受业主监督，而原告以最高标准收取费用（高层1.2元/m2，多层0.8元/m2），且巧立名目乱收费（水电公摊费电梯房每户每月10元，多层每户每月5元；垃圾转运费每户每月3元；建筑垃圾清运费4.5元/m2；装修许可证费电梯房每户20元，多层每户10元；装修出入证费每户60元；门禁系统卡每户45元；电梯房楼道修缮费每户200元），拒不开具正规发票；原告进驻本小区后，小区门卫室长期无人在岗，门禁如同虚设，小区24小时无人巡逻；小区甚至出现了摆地摊、晒谷物等景象，广告牌林立，高空广告牌破烂存在坠落风险，商家设点推销，原告不作为，不制止，严重影响小区的环境和业主的生命财产安全；原告拒将业主电瓶车停入车库车位，且以盈利为目的私自将第6栋绿化带改为电瓶车停放场地。物业管理人员还带头将电瓶车停于消防通道上，导致小区电瓶车乱停乱放严重拥堵消防通道；业主私拉电线给电瓶车充电，影响消防安全；长期对电梯维护保养不到位，竟然在收取电梯载货维修保养费的同时妄想动用房屋大修基金修理电梯，在小区业主向住建局投诉后方才将电梯修复；以盈利为目的，私自将物管用房和业委会用房出租；未按合同约定每年向全体业主公布一次管理费用收支账目；小区楼层的消防灭火器一直处于气压严重不足以及灭火器缺失；第4栋的下水管道堵塞，原告拒绝维修，业主被迫自费疏通，违反了物业合同中原告的义务。综上，原告在按一级收费标准收费之后，其提供的实际服务远达不到一级小区服务标准，从进驻至今只应按四级服务标准收取物业服务费。原告在纠正错误行为、正确履行服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用，故请法院驳回原告的诉讼请求，由原告退还以巧取之名收取的上述不合法费用包括每户200元的电梯载货电费，退还多收的建筑垃圾清运费（同意按每平方米2元收取），同时恢复第6栋被私拆的绿化带。 本院经审理认定事实如下： 2014年10月5日，岳池县圣欣房地产开发有限公司（甲方）与岳池县家顺物业管理有限公司（乙方，下称“家顺物业”）签订了《[东湖盛景]小区前期物业服务合同（一期）》，约定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施物业服务与管理；乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任；乙方根据本合同约定向物业买受人收取物业服务费用，并将收费标准和项目在本物业管理区域内公布。乙方开展对本物业的共用部位、共用设施设备的安全检查，发现隐患及时整改。乙方不得擅自占用物管区域内的场地，损害业主共同利益（第八条）；[东湖盛景]小区双方约定多层住宅物业服务费收取标准为（按建筑面积计算）：一楼至顶楼按照建筑面积每月0.80元/m2收取，住宅水电公摊费每月每户10元，生活垃圾转运费每月每户3元，出入小区门禁系统卡每张15元（每家配3张，超额按每张20元收费）。小区公共部分能耗公摊水电费用由小区全体业主据实分摊，自备发电机在发电期间产生的油耗费由受益业主据实分摊（第十条）；“物业服务费主要用于以下开支：……(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”；业主交纳物业公共服务费用时间在接房时预交全年的物业公共服务费，次年按季缴纳。乙方和业主双方约定在每季末的25日至30日内或之前缴纳下一季度的物业公共服务费；乙方应及时处理物业买受人和物业使用人的投诉；乙方与装饰装修房屋的物业买受人或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知物业买受人装饰装修中的禁止行为和注意事项（第二十九条）；物业买受人或物业使用人逾期逾期支付前期物业服务费的,乙方有权要求支付并按应付金额每日千分之三支付违约金（第三十五条），等等。 2015年，家顺物业入驻“东湖盛景”小区提供物业服务至今，包括协助处理部分违章搭建、地下室换路灯、下水道堵塞改道、清理楼道杂物及空房漏水等物业服务事项，但存在门卫室无人在岗、灭火器缺失、小区电瓶车乱停及充电线私拉乱接、广告牌杂乱且部分坠落、商家设点推销（经投诉后由岳池县住建局核实并要求整改）、自行对第6栋绿化用地改为停车区（经投诉后由岳池县信访局责成整改）等物业服务的问题。2016年3月25日，该小区业主向人民网地方领导留言板投诉家顺物业实际服务未达一级服务标准而按该标准收取物管费。同年4月18日，岳池县住建局要求家顺物业按一级服务标准进行整改。2019年2月，第4栋下水道主管堵塞，后业主在家顺物业人员不予处理的情况下自费疏通。 被告郑杨于2015年7月28日接收房屋，家顺物业于当日向被告收取了一年的物业服务费1044元、“装修出入证”60元、水电公摊费60元、生活垃圾转运费36元、建筑垃圾清运费500元、“装修许可证”10元、“门禁系统卡”45元，合计1820元，另交装修保证金2000元。一年期满，原告臻信物业于2016年7月27日向被告收取了一季度（2016年8月1日至2016年10月30日）的物业服务费260元、水电公摊费60元、生活垃圾转运费36元，合计356元（在原装修保证金中扣除，余款1644元退还）。以后，被告未再向原告交费。 2019年3月14日，原告臻信物业经向被告等欠费业主催交物业服务费等无果，持以上诉讼请求诉来本院。但原告在本案诉讼过程中，未举证证明上述物业服务合同签订后原告按该合同与被告就装饰装修房屋的废弃物清运处置及费用收取，签订了书面的装饰装修管理服务协议。 本院另认定： 1.岳池县家顺物业管理有限公司成立于2011年12月12日，工商登记经营范围为物业管理、家政服务等。2015年6月15日，广安市岳池县工商行政管理局准予该企业名称变更登记为“四川臻信物业管理有限公司”（下称“臻信物业”），并换发营业执照。 2.被告郑杨系岳池县九龙镇“东湖盛景”小区3栋2单元3楼2号多层住宅业主，该小区至今未成立业主委员会。根据双方的诉辩意见及《物业管理服务合同》，被告郑杨应交2016年11月1日至2019年2月28日期间的物业服务费为2424元（0.8元/m2×108.22m2×28个月）。 上述事实，有原告提供的营业执照（复印件）、《准予变更登记通知书》（复印件）、被告的身份证（复印件）、《[东湖盛景]小区前期物业服务合同（一期）》（复印件）、被告之妻的承诺书（复印件）、原告提供的物业管理痕迹照片（打印件）、催款短信及照片（打印件）、收费收据（复印件）、被告提供的物业不作为照片（打印件）、证人杨某、林某证言以及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，被告郑杨所在小区建设单位岳池县圣欣房地产开发有限公司与家顺物业签订的《[东湖盛景]小区前期物业服务合同（一期）》应属有效，对该小区所有业主具有约束力。家顺物业为该小区提供了物业服务，被告系小区业主，应按物业服务合同约定，支付物业服务费等费用。家顺物业于2015年6月名称变更为“四川臻信物业管理有限公司”，属于公司登记事项的变更，不影响主体的同一性，名称变更前家顺物业有关物业服务合同的权利义务应由变更后的臻信物业承继。故此，原告臻信物业主张物业服务费，符合物业服务合同约定且于法有据，本院应予支持。 关于装修许可证费、装修出入证费及建筑垃圾清运费。物业服务合同第二十九条虽载明家顺物业应与物业买受人就装饰装修房屋的废弃物清运处置及费用收取等事项签订书面装饰装修管理服务协议，但原告在诉讼中并未提供该协议，其收取装修许可证费、装修出入证费及建筑垃圾清运费，未见合同的明确约定，也无其他证据证实，应承担举证不能的后果，被告抗辩的理由成立，本院决定以此抵扣被告应付的物业服务费。被告愿意按每平方米2元支付建筑垃圾清运费，本院予以同意。据此，被告尚应支付原告物业服务费2070.44元[2424元－10元－60元－（500元－2元/m2×108.22m2）]。 关于水电公摊费、生活垃圾转运费、门禁系统卡费。该三项费用及收费标准均有物业服务合同第十条的明确约定，被告抗辩退还的理据不足，本院不予采纳。 关于电梯房楼道修缮费及电梯载货电费。被告之房屋系多层住宅，其并无证据证明原告向其收取了该二项费用，认为原告应退还被告的观点，无事实依据，本院不予采纳。 关于滞纳金。原告主张该费用，无物业服务合同的明确约定，从其请求的计算方式看，似为第三十五条载明的违约金，但原告在服务中存在占用绿化带、商家设点推销、灭火器缺失未及时整改致安全隐患等诸多不作为或不当履行义务行为，且无明确依据扩大收费范围，被告据此提出抗辩，理由充分，未按时交纳物业服务费的行为不构成违约，故该项诉求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条第一款、《四川省物业管理条例》第六十七条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告郑杨于本判决生效之日起十日内支付原告四川臻信物业管理有限公司2070.44元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费减半收取25元，由被告郑杨负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 刘 浏 二〇一九年五月二十二日 书记员 杨春华