呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终481号上诉人(原审被告）：呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：董成根，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔晓兵，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：付彦彬，内蒙古誉昊律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：冯连成，男，农民，住呼和浩特市。被上诉人(原审原告）：石文桃，女，农民，住呼和浩特市。上诉人呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司（以下简称天艺公司）因与被上诉人冯连成、石文桃房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2017）内0104民初2024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。天艺公司上诉请求：1、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2017）内0104民初2024号民事判决，改判驳回冯连成、石仙桃的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由冯连成、石仙桃承担。事实及理由：一、一审判令天艺公司返还冯连成、石仙桃370500元无事实和法律依据。天艺公司与冯连成、石仙桃签订的《商品房认购协议》约定的付款方式为房屋置换，冯连成、石仙桃并未向天艺公司缴纳过任何购房款，现因政府原因导致该地块无法进行开发建设，冯连成、石仙桃要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中冯连成、石仙桃置换土地仍在，该土地可以原状返还，故按照法律规定，合同解除后返还的是土地，而不是购房款。且如果返还购房款,使得冯连成、石仙桃既收回了原置换土地又取得了所谓的购房款，属明显违法。二、一审法院判令天艺公司承担违约金无事实和法律依据。本案中案涉土地无法进行开发建设属政府原因导致，应为不可抗力，天艺公司不应承担任何违约责任。一审法院在明知该项目无法进行的原因的情况下，依然判令天艺公司向冯连成、石仙桃支付违约金，无事实和法律依据。冯连成、石仙桃辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。冯连成、石仙桃向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《商品房认购合同》（编号YLW-0000XXX）；2、判令天艺公司向其返还购房款370500元；3、判令天艺公司按照《商品房认购合同》第七条支付逾期违约金，计算为3889.2元（以370500为基数，自2016年12月31日计算至2017年7月31日共计210日，按照日万分之0.5计算）；4、本案诉讼费由天艺公司承担。一审法院认定事实：2011年12月29日，呼和浩特市土地收购储备拍卖中心、呼和浩特市玉泉区人民政府、天艺公司三方签订《玉泉区西二道河村部分地块土地整理项目实施协议书》，约定涉案项目具体位置及土地整理期限等。2011年12月1日，玉泉区小黑河镇重点项目办公室出具证明，内容为：西二道河村城中村改造项目由天艺公司开发部分，该镇预留征地工作经费100万元、信访保证金50万元，共计150万元。2011年12月30日，天艺公司向呼和浩特市土地收购储备拍卖中心交纳项目保证金3000万元。2012年2月10日，天艺公司向呼和浩特市土地收购储备拍卖中心交纳项目保证金1650万元。该协议确定呼和浩特市玉泉区人民政府可委托天艺公司实施被拆迁户回迁房的建设工作，与回迁户就回迁房达成协议，按时回迁。冯连成、石文桃与天艺公司签订《商品房认购合同书》，双方确认乙方冯连成、石文桃认购甲方天艺公司开发建设的玉龙湾（暂定名）项目中的商品房XXX号房屋，建筑面积共123.5平方米，单价为每平方米3000元，购房总款为370500元，付款方式约定为一次性付款（置换）。协议第六条约定甲方应当在2016年12月31日前，将主体经验收合格的商品房交付乙方使用。合同第七条约定甲方如未按合同规定的期限将商品房交付乙方使用，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。协议书尾部加盖天艺公司公章，冯连成签字。在签订合同期间，天艺公司向冯连成出具回迁证，但该回迁证上未填写具体内容，尾部盖有天艺公司公章，冯连成签字。2017年12月4日，天艺公司项目所在地西二道河村委会出具证明，内容为：冯连成二轮承包合同中承包土地中有新房东1.2亩和0.5亩两块土地，共计1.7亩。修南二环时征收冯连成新房东两块土地中的0.56亩，还剩下1.14亩土地。经庭审核实，天艺公司认可土地置换的事实。一审法院认为，天艺公司在2011年、2012年期间经呼和浩特市玉泉区人民政府、呼和浩特市土地收购储备拍卖中心就涉案区块达成土地整理项目实施协议，确认了整理地块的具体位置及区域面积，具备了该块土地前期整理的资格。在此前提下，与冯连成、石文桃签订商品房认购合同书，和冯连成、石文桃就其回迁房所涉及的回迁房置换问题达成一致，是双方真实意思表示，一审法院予以确认。针对冯连成、石文桃主张要求判令解除其与天艺公司签订的《商品房认购合同书》的诉讼请求，双方约定的交付房屋时间为2016年12月31日，但截至庭审时该地块仍处于未开工建设状态，双方所签订的《商品房认购合同》中确定的合同目的无法实现，应当予以解除。对于冯连成、石文桃要求天艺公司返还购房款370500元的主张，一审法院认为在涉案土地因天艺公司项目的介入，已属于多年弃耕状态，且呼和浩特市玉泉区人民政府、呼和浩特市土地收购储备拍卖中心的三方协议无证据证明不再履行，天艺公司抗辩认为应当根据置换土地的亩数及位置进行返还，但双方均未能提供当时签的合同书时对上述位置的确认资料，一审法院无法对天艺公司的抗辩理由予以采纳。现佐案依据只有双方的认购合同书，在该认购合同中双方对回迁房的平米数、价格以及总金额均有明确约定，即冯连成、石文桃所主张的370500元，一审法院认为冯连成、石文桃此项主张符合本案客观实际，应当予以支持。冯连成、石文桃要求天艺公司向其承担违约责任支付逾期交房的违约金3889.2元，符合双方的合同约定，应当予以保护。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十九条、第一百三十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除冯连成、石文桃与天艺公司签订的编号为YLW-0000403《商品房认购合同书》（回迁位置“玉龙湾”项目中的商品房第XXX号房屋，建筑面积共123.5平方米）；二、天艺公司在判决生效后三十日内返还冯连成、石文桃370500元（置换价格），并承担违约金3889.2元，合计374389.2元。案件受理费6916元，由天艺公司负担。二审中，天艺公司围绕争议焦点提交两组新证据。天艺公司提交的第一组新证据为《保证书》一份，拟证明冯连成、石文桃用于置换房屋的土地价格为14万元每亩，且天艺公司已经向其支付了该笔款项。冯连成、石文桃发表质证意见认为，对该组证据的真实性认可，但该组证据是其向天艺公司承诺将收到的征地款返还给天艺公司的保证书，不能证明其他问题。该组证据的真实性本院予以确认，该组证据反映的事实是冯连成、石文桃向天艺公司承诺返还征地款，该组证据中的土地价格不能全面体现冯连成、石文桃的房屋置换价格，故对该组证据拟证明的问题本院不予确认，对该组证据本院不予采信。天艺公司提交的第二组新证据为《关于的回复》一份，拟证明呼和浩特市玉泉区土地储备中心御龙湾项目已经停止，天艺公司已经退出了该项目。冯连成、石文桃发表质证意见认为，对该组证据的真实性认可，但该组证据与本案无关。该组证据的真实性本院予以确认，对该证据所证事实本院予以确认，因玉泉区土地储备项目服务中心在其向本院出具的该回复中称“因解除三方协议需核算该地块前期土地整理成本，由于该公司拒不配合，成本核算工作无法开展，三方协议未解除”，该证据所证事实与天艺公司拟证明的事实不符，故对该组证据拟证明的事实本院不予确认。本院查明其他事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：冯连成、石文桃请求天艺公司向其返还购房款370500元并支付违约金3889.2元的诉讼请求是否成立。本案中，天艺公司与冯连成、石文桃签订《商品房认购合同书》，因案涉房屋所在御龙湾项目至今无法开工，案涉合同已无法履行，对于冯连成、石文桃诉请解除与天艺公司之间的《商品房认购合同书》，双方均无异议。关于合同解除后天艺公司是否应当依照合同约定向冯连成、石文桃返还已付购房款370500元。天艺公司提出因冯连成、石文桃未向其实际支付购房款，故应由天艺公司向冯连成、石文桃返还置换土地的上诉理由，因天艺公司未提交证据证明其与呼和浩特市玉泉区人民政府、呼和浩特市土地收购储备拍卖中心的三方协议不再履行，天艺公司的前述上诉理由不能成立。同时因双方在案涉合同中明确约定了回迁房的平米数、价格以及总金额，由天艺公司依据合同约定在合同解除后向冯连成、石文桃返还购房款370500元，符合本案客观实际，一审判决并无不当。天艺公司与冯连成、石文桃在《商品房认购合同书》第六条约定，天艺公司应当在2016年12月31日前，将主体经验收合格的商品房交付冯连成、石文桃使用；第七条约定天艺公司如未按合同规定的期限将商品房交付冯连成、石文桃使用，天艺公司按日向冯连成、石文桃支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。因此，冯连成、石文桃请求天艺公司向其支付以370500为基数，自2016年12月31日计算至2017年7月31日共计210日，按照日万分之0.5计算的违约金3889.2元的诉讼请求，应予支持。综上，呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3458元，由呼和浩特市天艺房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 张蒙江审判员 李婷婷二〇一九年五月十七日书记员 蔡曦琛