福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初9461号 原告：杜建华，男，汉族，1964年1月11日出生，住福建省厦门市集美区。 被告：福建省凤湖实业公司，住所地：福建省福州市工业路北段，统一社会信用代码：913500001581407326。 法定代表人：陈孔华，董事长。 委托诉讼代理人：罗良，福建沃泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵小菊，福建沃泰律师事务所律师。 被告：福州大学，住所地：福建省福州市福州地区大学新区学园路2号，统一社会信用代码：12350000488002092Y。 法定代表人：付贤智，校长。 委托诉讼代理人：丁文辉，北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈安迪，北京德恒（福州）律师事务所实习律师。 原告杜建华与被告福建省凤湖实业公司、福州大学房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜建华、被告福建省凤湖实业公司委托诉讼代理人罗良、赵小菊及被告福州大学委托诉讼代理人丁文辉、陈安迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜建华向本院提出诉讼请求：1.判令被告福建省凤湖实业公司提供原告购买的福州市鼓楼区乌山西路570号石湖小区3号606室房屋办理产权登记的完整手续、协助原告取得该房屋的权属证书，被告福州大学提交相关手续协助被告福建省凤湖实业公司办理产权登记；2.判令被告福建省凤湖实业公司自起诉之日起按现房产总价的千分之三／日标准支付逾期办理违约金至取得产权证之日止；3.判令被告福建省凤湖实业公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2007年10月10日，原告与被告福建省凤湖实业公司的委托人陈积承签订了《房屋买卖协议书》，购买被告福建省凤湖实业公司开发建设的位于福州市（福州大学学生公寓拆迁安置房）根据该协议的约定，原告交付购房定金35万元（预定金5万元和汇款30万元）2007年12月7日汇款25万元，2009年1月16日汇款5万元，2009年3月17日汇款3万元，合计68万元整，交房时间为2008年7月31日（最迟不超过2008年底）。2008年12月3日，原告将上述最后一笔房款全部交付给被告福建省凤湖实业公司当日双方签订了《安置房认购协议书》，并将房屋交付给原告，双方在该《协议书》明确约定：甲方（被告）应当在安置房住宅交付使用后360工作日，协助乙方（原告）联系办理产权申报，现已逾10年之久，被告至今仍然没有协助产权登记手续，遂虽经原告反复催促，但被告仍未予理睬，严重损害了原告利益。综上所述，原告认为被告福建省凤湖实业公司的行为已构成违约，现原告根据我国法律的相关规定，向法院提前诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告福建省凤湖实业公司辩称，一、诉争项目的权属人为福州大学，土地项目审批都是福州大学作为主体。这个项目施工承建方是福建省闽侯建筑工程公司，竣工验收已经验收。其作为诉争项目的全额投资人，二被告签订了拆迁安置及剩余房产认购协议，被告福建省凤湖实业公司有权处置剩余房产。从职责来源及权属，被告福建省凤湖实业公司无法办理产权登记，只能配合办理。福建省凤湖实业公司也很想办理，但能够办理手续才能办理。原告在诉状中对于诉争房产系福州大学学生拆迁安置房的性质也已经清楚，不是商品房，安置房办产权人不是被告福建省凤湖实业公司。手续齐全被告福建省凤湖实业公司一定帮助办理。二、整个合同里面及协议中，被告福建省凤湖实业公司不是作为办理产权人的主体。合同中没有约定违约金，被告福建省凤湖实业公司也承担不了违约责任。三、即使法院判决被告福建省凤湖实业公司办理产权，也是无法行使这项权利。 被告福州大学辩称，一、福州大学不是本案的适格被告，追加福州大学为本案被告缺乏事实和法律依据。首先，本案是房屋买卖合同纠纷，但福州大学与杜建华之间未形成任何民事法律关系、根据杜建华提交的证据可知，《房屋买卖协议书》的合同当事人陈积承和杜建华，《安置房认购协议书》的合同当事人为杜建华和凤湖公司。福州大学没有参与上述两份协议的洽谈，签订和履行的任何一个环节。凤湖公司将诉争房产出售给杜建华，没有征询福州大学的意见，所收房款也没有支付福州大学分文。因此，根据合同相对性的原则，福州大学不是房屋买卖的合同当事人，不是本案适格被告，不应作为本案被告参与诉讼。其次，根据《房屋买卖协议书》和《安置认购协议书》约定，为杜建华办理房产权登记是陈积承和凤湖公司的约定义务，与福州大学无关。因此，本案的适格被告有且只是凤湖公司和陈积承，福州大学不是适格被告。二、福州大学与凤湖公司之间就拆迁安置及剩余房屋分配等事宜达成过协议，出售诉争房产系凤湖公司的行为与福州大学无关。福州大学因兴建学生公寓，申请征用凤湖公司所属的姚厝地块的里土地，拆迁安置房选址在凤湖公司所属的石湖桥地块。为了提交拆迁安置房的建设效率，福州大学与凤湖公司于2005年3月15日签订《协议》，并于2007年8月3日签订《补充协议书》就拆迁安置建设事宜达成合作。根据《协议书》第九条及《补充协议书》第1条约定，包括诉争房产在内的剩余房产归凤湖公司所有，凤湖公司为获得该房产产权需要支付一切费用由凤湖公司承担，相关手续由凤湖公司办理。但《协议书》及《补充协议书》并没有约定凤湖公司可以在没有取得房产征收的情况写出售剩余房产，福州大学也并未同意为凤湖公司出售的房产办理产权登记。三、杜建华不是拆迁安置户，不具备办理诉争房屋个人产权登记的条件。本案诉争房产所在的小区为拆迁安置小区，仅有拆迁安置户才具备办理产权登记的条件，且福州大学已经为大多数拆迁安置办理了产权登记。但杜建华并非拆迁安置，不具备办理个人产权登记的条件，因此福州大学亦无法为杜建华办理产权登记。综上所述，福州大学不是本案适格被告，要求其协助杜建华办理诉争房产的产权登记，缺乏事实和法律依据，恳请依法驳回原告对福州大学的诉讼请求。 经审理查明：2003年12月9日，福州市人民政府下发榕政地【2003】435号《福州市人民政府关于福州大学学生公寓拆迁安置房建设用地的批复》的文件，内容载明：同意鼓楼区洪山镇福建省凤湖实业公司石湖桥村集体农用地6323平方米转为建设用地，同时办理征地手续，另征用福建省凤湖实业公司集体工矿居民地4437平方米，以上共批准建设用地10760平方米；同意上述建设用地中3180平方米……划拨给你公司作为“学生公寓拆迁安置房”建设用地；该项目规划建筑总面积为16214平方米。在批准的用地范围内，其建设应符合城市规划，环境保护及文物保护等要求，并办理有关征地及建设工程许可等手续。2007年4月13日福建省发展和改革委员会文件闽发改社会【2007】305号《福建省发展和改革委员会关于同意福州大学学生公寓拆迁安置房建设项目的复函》载明：同意福州大学增加学生公寓拆迁安置房项目建设，建设地点为福州市鼓楼区洪山镇石湖桥村，建筑规模为9000平方米建筑面积，建设单位为福州大学。2005年3月15日，被告福州大学（甲方）与被告福建省凤湖实业公司（乙方）签订《协议书》一份，协议第九条剩余房产的分配的约定载明“扣除甲方收回的住房和店面，剩余住房和店面归乙方。乙方为获得该住宅及店面产权需要支付的一切费用均由乙方负担，相关手续由乙方办理”。 2007年10月10日，案外人陈积承（甲方）作为被告福建省凤湖实业公司的委托代理人与杜建华签订《房屋买卖协议书》一份，约定：甲方出售石湖桥小区3号楼6层Ｂ号壹套给乙方作为私人产业，建筑面积133.76㎡；出售价格为有计算产权面积的按5150元／㎡，楼上不计产权面积的闷顶部分按4000元／㎡计算；协议签订时，乙方付给甲方购房定金35万人民币，桩基完成时付总价款的10%，主体建三层时再付总价款的10%，主体封顶时付足房款总额的95%，余5%交房时付清；交房时间：2008年7月31日（最迟不超过2008年底）。2008年12月3日，福建省凤湖实业公司（甲方）与杜建华（乙方）签订了《安置房认购协议书》一份，内容约定：乙方自愿以60万元价格购买甲方所有的，建筑面积133.76㎡；甲方应当在安置房住宅交付使用后360工作日内，协助乙方联系办理产权申报完毕。申报发生的费用由乙方承担，在办理产权登记之前缴清。若今后乙方需要将安置房转变为商品房，甲方负责协调相关部门的手续，其费用由乙方承担。如因政府政策的原因，乙方不能及时办理产权登记文件，乙方无异议。案外人陈积承作为福建省凤湖实业公司代表在《安置房认购协议书》上签字。原告分别于2007年10月11日、2007年12月7日、2009年1月16日、2009年3月17日向陈积承支付购房款300000元、250000元、50000元、30000元。陈积承向原告杜建华出具两份金额分别为250000元及350000元的收条。现原告杜建华以被告福建省凤湖实业公司逾期未办理诉争房产权属登记为由诉至本院，要求判如所请。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。”本案中，福建省凤湖实业公司与福州大学签订的《协议书》中涉及的包括诉争房产在内的学生公寓拆迁安置房产所在土地的使用权性质为国有划拨土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条的规定，国家实行土地用途管制制度，同时从该法第五十四条的规定可以看出，以划拨方式取得的土地主要用于公共利益和公益事业。另，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条也规定：”以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批；有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，故如果划拨土地未经政府批准进行私下转让，将造成国有资产的流失，危及社会公共利益。即在当事人未经人民政府审批、未办理合法划拨土地使用权出让手续的情况下，其签订的房屋买卖合同处分了划拨土地使用权，违反了法律的强制性规定。故被告福建省凤湖实业公司基于其与福州大学签订的《协议书》第九条剩余房产的分配关于“剩余住房和店面归乙方”的约定将诉争房产出售给非拆迁安置户的杜建华而签订的《房屋买卖协议书》及《安置房认购协议书》应属无效。据此，杜建华请求判令二被告协助办理福州市鼓楼区乌山西路570号石湖桥小区3号606室房屋的产权登记手续并请求支付逾期办证违约金的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，判决如下： 驳回原告杜建华的全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取50元（已由原告预交100元）由原告杜建华承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈裕锦 二〇一九年五月二十四日 法官助理余玲 书记员林晶晶 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第五十四条建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得；但是,下列建设用地,经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得： （一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。