浙江省杭州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）浙01行初611号 原告杨东春，男，1967年11月11日出生，汉族，住杭州市江干区。 被告杭州市江干区人民政府，住所地杭州市庆春东路1号。 法定代表人楼建忠，区长。 委托代理人洪瀚，杭州市江干区司法局工作人员。 委托代理人江旭，浙江几丰律师事务所律师。 第三人傅志莉，女，1968年10月14日出生，汉族，原住杭州市江干区。 委托代理人杨东春，身份情况同上。 原告杨东春不服被告杭州市江干区人民政府（以下简称江干区政府）作出的杭江政征补字[2018]第4号房屋征收补偿决定，于2018年12月3日向本院提起行政诉讼。本院当日受理后，向被告发送起诉状副本和应诉通知书。因傅志莉与本案被诉行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加本案诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年4月18日公开开庭审理了本案。原告杨东春，被告江干区政府的委托代理人洪瀚、江旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2018年6月13日，江干区政府作出杭江政征补字[2018]第4号房屋征收补偿决定，决定：一、对杨东春、傅志莉采取房屋产权调换的补偿安置方式，由杭州市江干区住房和城乡建设局（以下简称江干区住建局）向杨东春、傅志莉提供七堡区块安置房屋（期房）进行产权调换，安置房屋建筑面积不小于76.37平方米（安置高层住宅的，增加被征收房屋建筑面积10%的安置面积，该增加部门面积按照1200元/平方米进行结算）且评估价值不低于2107659元，被征收房屋与安置房屋的差价按《钱江新城七堡单元E-R21-05地块农转居公寓建设项目国有土地上房屋征收补偿方案》和房屋征收的相关法律法规进行资金结算；二、杨东春、傅志莉应当配合房地产价格评估机构对房屋装修及附属物进行评估。江干区住建局应当根据房地产价格评估机构的评估结果另行支付房屋装修及附属物补偿费，并按相关规定标准向被申请人发放搬家补助费、电话移机、有限电视、管道煤气、宽带网迁装等相关费用；三、江干区住建局向杨东春、傅志莉支付超容积率土地补偿价值202381元；四、江干区住建局向杨东春、傅志莉提供杭州市江干区笕东嘉苑1幢2单元702室（建筑面积104.67平方米）的房屋，作临时过渡使用；五、杨东春、傅志莉须于本决定书送达之日起15日内搬迁腾空杭州蚕种场宿舍1幢2单元101室房屋并交付申请人处置。 原告杨东春起诉称：江干区政府的房屋征收不合法，补偿明显不合理。一、评估机构不能做到独立、公正。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地展开房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。但征收人未能严格执行此条款，评估机构不能做到独立、客观、公正地作出评估，评估内容不能做到公开、透明，流于形式。二、补偿安置明显不合理。被征收人居住的小区土地总面积5767平方米，建筑面积5295.95平方米，容积率只有0.91，与普通商品房有重大区别。被告以普通商品房的补偿标准获得更多的土地，明显不合理，只给予被征收人一部分土地容积率补偿是不公平的。三、原告在小区内有约10平方米的附属房，未作补偿安置。请求：撤销被告于2018年6月13日作出的杭江政征补字[2018]第4号房屋征收补偿决定，判令其重新作出补偿决定。 原告在法定期限内向本院提供证据有：1、房屋所有权证，证明原告是合法房屋所有权人；2、征收补偿决定，证明被诉行政行为的内容；3、申请书及回复，证明原告针对小区整体基准价评估报告提出了异议，评估公司作出了回复；4、针对征收补偿方案的意见三份，（第一份有业主签名，第二、三份没有签名），证明被征收人在征收决定作出之前向四社联动征收指挥部提出过意见；5、基准比较价格评估结果公示、致委托人函、分户初步评估结果（一）（共5页），均为评估公司的公示材料，证明原告房屋的评估价与其他户的房屋评估价格差距很小；6、不同评估公司对周边地块制作的评估基准价的公示（3份），证明三家不同的评估公司针对邻近8个地块的评估基准价一模一样的，安置期房价也都一样，证明这些价格是政府的指导价，评估就是走过场，不具有独立公正的效力。 被告江干区政府答辩称：一、原告户房屋位于杭州蚕种场宿舍1幢2单元101室，土地性质为国有土地。因钱江新城七堡单元E-R21-05地块农转居公寓建设项目需要，江干区政府于2017年8月7日作出杭江政征字(2017)第004号《杭州市江干区人民政府房屋征收决定》，决定对案涉房屋予以征收。因房屋征收部门杭州市江干区住房和城乡建设局(以下简称江干区住建局)与原告在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，江干区住建局于2018年1月19日向江干区政府提出房屋征收补偿决定申请，申请对原告的房屋作出征收补偿决定。2018年6月13日，江干区政府作出杭江政征补字[2018]第4号房屋征收补偿决定。2018年6月15日，该决定书留置送达原告。二、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，江干区政府具有作出房屋征收补偿决定的法定职权。三、案涉房屋征收补偿决定认定事实清楚，适用法律正确。1、该房屋征收补偿决定已经包含补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、周转用房、搬迁期限、过渡方式等事项，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条及第二十六条的规定。2、原告主张“评估机构不能独立公证评估”，该主张不能成立。原告户房屋所在地块的评估机构为浙江恒信房地产土地评估有限公司（以下简称恒信评估公司），该评估公司系摇号产生，摇号活动由浙江省杭州市钱塘公证处公证，评估机构选定后亦依法进行公示。因此，房地产价格评估机构的选定，符合《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条的规定。3、原告主张“补偿安置明显不合理”且未对其10多个平方的小房屋进行补偿安置，该主张于法无据。房地产价格评估机构在对原告户房屋进行评估时，已经充分考虑该房屋的具体区位、楼层、朝向、建筑结构、成新等因素，同时，考虑原告户房屋所在小区容积率较低，在对原告户进行补偿时，已经增加了超容积率土地补偿价值，该评估结果已经充分保障了原告户的合法权益。原告并未提供其享有10多平方米小房屋所有权的证据，江干区政府以房屋房权证登记面积为依据对原告户进行补偿，并无不当。四、江干区政府作出案涉《房屋征收补偿决定》程序合法。江干区政府对江干区住建局提交的补偿决定方案审查后，将补偿决定方案、补偿方式选择告知书及补偿决定方案听证通知等留置送达原告，原告未参与听证会，亦未提出意见或选择补偿方式，因此，江干区政府于2018年6月13日作出《房屋征收补偿决定》，依法留置送达原告，并在房屋征收范围内予以公告。江干区政府作出被诉房屋征收补偿决定的程序，符合《浙江省国有土地上房屋征收补偿条例》第三十二条规定，并无不当。请求依法驳回原告诉讼请求。 被告在法定期限内向本院提供的证据有：1、杭江政征字（2017）第004号《杭州市江干区人民政府房屋征收决定》、公告、房屋征收补偿方案及（2017）浙杭钱证内字第17398号《公证书》（部分）、网站公告、杭州日报公告，证明原告户房屋在钱江新城七堡单元E—R21—05地块农转居公寓建设项目征收范围内；2、房屋征收补偿决定申请书；3、房屋征收补偿决定方案及过渡方案，证据2、3共同证明房屋征收部门江干区住建局报请被告作出房屋征收补偿决定；4、房屋征收委托合同，证明房屋征收部门江干区住建局委托江干区彭埠街道办事处实施房屋征收工作；5、征收范围房屋入户调查表，证明实施单位江干区彭埠街道办事处对原告户房屋进行了入户调查；6、房屋产权信息查询记录、土地证复印件、房屋所有权证复印件，证明原告户房屋的权属情况；7、（2017）浙杭钱证内字第14184号《公证书》；8、房屋评估公司选定公告及公示材料；9、房屋征收委托评估协议书，证据7—9共同证明房地产价格评估机构系依法选定，并与房屋征收部门签订委托评估协议书；10、房屋基准比较价评估结果、公示材料及（2017）浙杭钱证内字第17399号《公证书》（部分），证明钱江新城七堡单元E—R21—05地块农转居公寓建设项目房屋基准比较价格依法进行评估并予以公示；11、评估通知书及送达回证，证明江干区住建局依法告知原告户将对其房屋进行评估；12、被征收房屋初步评估结果及公示材料，证明江干区住建局对钱江新城七堡单元E—R21—05地块农转居公寓建设项目国有土地上被征收房屋进行初步评估并将初评结果进行公示；13、关于傅志莉、杨东春共同所有的涉案房屋超标准容积率土地补偿意见，证明评估公司在对原告户房屋进行评估时已经考虑超标准容积率，并确定补偿价值；14、房地产估价报告书、房屋征收补偿方案、配合房屋征收奖励补贴、房屋评估复核、鉴定权利告知书、协商通知书及送达回证，证明房地产价格评估机构依法对原告户房屋进行评估，并告知相关权利义务；15、更正通知书及送达回证，证明更正笔误；16、情况说明，证明原告户对房屋评估结果未提出书面评估异议；17、协商记录、情况说明、工作证明，证明被告与原告户就房屋征收补偿相关事宜进行了协商；18、被征收人身份证明，证明原告户的身份情况；19、安置房情况说明及相关材料（期房），证明钱江新城七堡单元E—R21—05地块农转居公寓建设项目安置房情况；20、周转用房情况说明，证明被告依法为原告户提供周转用房；21、房屋征收补偿方式选择告知书、杭州市江干区国有土地上房屋征收补偿决定方案听证通知书及送达回证，证明被告依法要求原告户选择房屋补偿方式，并通知其参与听证；22、房屋补偿方案听证记录、参会人员身份证明，证明对原告户房屋补偿方案进行听证；23、杭江政征补字[2018]第4号《杭州市江干区人民政府房屋征收补偿决定》、送达回证及公告，证明被告依法作出《房屋征收补偿决定》，送达原告户，并在房屋征收范围内进行公告。 第三人傅志莉的意见与原告一致。 第三人傅志莉未提供证据。 庭审中，原告对被告的证据提出如下质证辩论意见：对证据1、2、3、4、7、8、10、12、14、16、22、23的合法性提出异议，对证据11、15提出异议，认为没有收到过该评估通知书、更正通知书，对证据17的证明对象提出异议，认为并没有人与原告协商过征补的具体事宜，对证据13、19的关联性、合法性、真实性提出异议。 被告对原告的证据提出如下质证辩论意见：对证据4、6的关联性提出异议。 第三人的意见与原告一致。 经庭审举证、质证和辩论，本院对证据认证如下：原告提供的证据4、6与本案不具有关联性，不予采信。原、被告提供的其他证据，内容真实，来源和形式合法，与本案具有关联性，能够证明事实经过及各项工作的内容，均予以采信。 经审理查明：2017年8月7日，杭州市江干区人民政府作出杭江政征字（2017）第004号房屋征收决定，决定为实施钱江新城七堡单元E-R21-05地块农转居公寓建设项目，征收国有土地上的房屋。杭海路760号内全部建筑在被征收范围。杨东春、傅志莉是杭海路760号（杭州蚕种场宿舍）1幢2单元101室的房屋所有权人。因案涉征收范围内的被征收人未协商确定案涉征收补偿的房地产价格评估机构，亦无法通过投票确定，2017年8月18日，案涉房屋征收部门采取现场摇号的方式，确定恒信评估公司为钱江新城七堡单元E-R21-05地块农转居公寓建设项目国有土地上房屋征收项目的评估机构，并签订《房屋征收委托评估协议书》。2017年8月29日，恒信评估公司作出《被征收房屋基准比较价格估价报告》和《产权调换基准房屋基准比较价格估价报告》。2017年8月31日，杭州市国有土地上房屋征收房地产价格评估专家委员会对上述两份评估报告进行了评审，维持评估结果。2017年9月1日，恒信评估公司在被征收范围内公示了被征收范围内房屋和用于安置的房源的基准比较价格估价结果。2017年9月10日，杨东春向恒信评估公司提交申请书，要求对被征收房屋基准比较价格估价结果进行复核。2017年9月12日，恒信评估公司向杨东春作出回复，认为基准比较价的估价结果客观反映了被征收范围内基准房屋在价值时点的房地产市场价值，没有错误。2017年10月12日，江干区住建局向杨东春留置送达评估通知书。2017年10月16日，江干区住建局在被征收范围内公示分户初步评估结果。2017年10月24日，恒信评估公司对杭州蚕种场宿舍1幢2单元101室房屋作出《房地产估价报告》，确定该房屋在价值时点的被征收房地产补偿价值为2107659元，单价27598元。因房屋被征收人拒绝估价人员入室现场查勘，该估价结果未包含房屋固定装修及附属物补偿价值。2017年11月3日，江干区住建局及江干区政府彭埠街道办事处联合向杨东春留置送达《房地产估价报告》、房屋征收补偿方案、配合房屋征收奖励补贴告知、房屋评估复核、鉴定权利告知书、协商通知书。因杨东春、傅志莉未能与房屋征收部门在征收决定确定的签约期限内达成房屋征收补偿协议，江干区住建局于2018年1月19日向江干区政府申请作出房屋征收补偿决定，并提交了申请书及相关材料。江干区政府受理后，向杨东春送达房屋征收补偿决定申请书、房屋征收补偿方式选择告知书、房屋征收补偿决定方案听证通知书、房屋征收补偿决定方案及过渡方案，并于2018年5月16日召开听证会。杨东春、傅志莉未参加听证会。2018年6月13日，江干区政府作出杭江政征补字[2018]第4号房屋征收补偿决定，2018年6月15日将决定书送达原告，并在房屋征收范围内予以公告。 另查明：2017年10月20日，恒信评估公司向江干区住建局出具《关于傅志莉、杨东春共同共有的位于杭州蚕种场宿舍1幢2单元101室超标准容积率土地补偿意见》，提出对蚕种场地块超标准容积率土地应予以补偿，计算公式为“超容积率土地补偿单价（分摊到建筑面积）=征收房屋补偿基准比较价格*30%*（1/实际容积率-1/标准容积率）=27800*30%*（1/0.92-1/1.3）=2650元/平方米，案涉房屋超标准容积率土地补偿价值为202381元。杭州蚕种场宿舍1幢2单元101室房屋的《房地产估价报告》中不含这一补偿价值。 再查明：朱木富等6人不服江干区政府作出的杭江政征字[2017]第004号房屋征收决定，向本院提起行政诉讼。本院于2018年2月26日作出（2017）浙01行初428号行政判决，驳回朱木富等6人的诉讼请求。朱木富等6人不服，上诉至浙江省高级人民法院。二0一八年七月三日，浙江省高级人民法院作出（2018）浙行终541号行政判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为：江干区政府作出的杭江政征字[2017]第004号房屋征收决定已经人民法院司法审查，当然具有法律效力。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。基于案涉房屋征收决定由杭州市江干区人民政府作出的事实，被告根据上述规定具有作出被诉补偿决定的法定职权。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第5.3.3条第1项规定“被征收房屋价值应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值。”据此，对被征收房屋的价值评估结果中应含房屋占用范围内的土地使用权价值。房屋征收补偿工作中，在评估公司出具的《房地产估价报告》之外另行就“超容积率土地使用权”补偿金额作单独评判违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定。此外，《关于傅志莉、杨东春共同共有的位于杭州蚕种场宿舍1幢2单元101室超标准容积率土地补偿意见》中列明的计算公式没有法律依据。江干区政府提供了恒信评估公司对杭州蚕种场宿舍1幢2单元101室房屋作出的《房地产估价报告》，又再提供了《关于傅志莉、杨东春共同共有的位于杭州蚕种场宿舍1幢2单元101室超标准容积率土地补偿意见》对该房屋占用范围内的土地使用权价值另作评价，两份证据存在矛盾。被告江干区政府无法说明《房地产估价报告》的评估结果中是否已含房屋占用范围内的土地使用权价值、是否存在遗漏，如有遗漏，是否导致该《房地产估价报告》违反《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）。江干区政府作的补偿决定中，决定主文第一项确定的2107659元为《房地产估价报告》对杭州蚕种场宿舍1幢2单元101室房屋补偿价值的估价结果，决定主文第三项确定的202381元为《关于傅志莉、杨东春共同共有的位于杭州蚕种场宿舍1幢2单元101室超标准容积率土地补偿意见》中确定的超标准容积率土地补偿价值。对被征收房屋补偿价值的判断是补偿决定的最根本的内容，江干区政府作出的杭江政征补字[2018]第4号房屋征收补偿决定中，对被征收房屋补偿价值的判断认定事实不清，证据不足，应予撤销。 依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市江干区人民政府作出的杭江政征补字[2018]第4号房屋征收补偿决定； 二、责令杭州市江干区人民政府依法重新作出房屋征收补偿决定。 案件受理费50元，由被告杭州市江干区人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。 审 判 长  秦 方 人民陪审员  朱志华 人民陪审员  李 慧 二〇一九年五月二十三日 书 记 员  叶 嘉 附： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。