山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)日民一终字第44号上诉人（原审原告）：宋代军，男。委托代理人：滕兆国，男。被上诉人（原审被告）：山东筑诚集团有限公司，住所地日照市济南路257号兴业财富广场B-7。法定代表人：胡明东，总经理委托代理人：张华磊，该公司副总。委托代理人：田芳，山东律苑律师事务所律师。上诉人宋代军因与被上诉人山东筑诚集团有限公司（以下简称筑诚公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2013）东民一初字第1736号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋代军的委托代理人滕兆国、被上诉人筑诚公司的委托代理人张华磊、田芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：宋代军于2010年3月23日与筑诚公司签订商品房买卖合同一份,宋代军购买筑诚公司预售的位于日照市黄海三路以北、文登路以西的筑诚摩登LOFT项目商品房一处。其中合同第六条约定：“宋代军于本合同签订之日一次性付清全部房价款合计人民币167000元。”合同第八条约定：“出卖人应当在2011年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自约定产权登记的次日起，按已付房款的日千分之三支付违约金，因买受人原因未能取得房地产权属证书的买受人承担相同违约责任。”2011年5月31日，筑诚公司向宋代军收取契税、土地证费等各项费用3740元，其中契税1670元。因宋代军购买的涉案房屋并非首套住房，2011年12月5日宋代军补交契税3340元。2012年9月17日，宋代军与筑诚公司签订商品房买卖合同面积及价款补充协议，协议约定：“本附件为商品房买卖合同编号201003230018的补充内容，为合同中买受人所购房屋实测后，预测和实测建筑面积及最终价款对照表。预测建筑面积为22.5平方米，实测建筑面积为21.07平方米，最终价格为167000元。”2013年1月25日，日照市房地产管理局为宋代军颁发房屋所有权证书。筑诚公司向原审法院提交了商品房交接结算单，该结算单证实宋代军与筑诚公司进行房屋交接的时间为2011年5月31日，宋代军交纳契税1670元。提交的工作日报表、工作人员李欣欣的工作日记复印件能够证实筑诚公司的工作人员李欣欣于2012年9月13日曾通知宋代军，于2012年9月17日前来处理办证的相关事宜。客户办证情况明细表中客户宋代军姓名后面对应的“备注”栏显示为“已通知资料未到售楼处”。提交了认购、租赁合同证实筑诚公司将宋代军所有的房屋予以出租。摩登公寓办证客户资料统计表中客户宋代军姓名后面对应的“是否有首套房证明”栏显示为“补交契税”。宋代军对商品房交接结算单和认购、租赁合同均无异议，但认为既然宋代军购买该房屋是为投资，筑诚公司在租赁该房屋时应该知道宋代军的涉案房屋为非首套住房。对于工作日报表、客户办证情况明细表、摩登公寓办证客户资料统计表、工作人员李欣欣的工作日记复印件等，宋代军认为上述证据属于电脑数据或者人工记录，随意性较大，真实性无法确定，但未提供证据证实该主张。审理过程中，宋代军认可筑诚公司曾催促其前去办理房产证相关手续的事实，但在交纳契税的时间即2011年12月5日以后。原审认定上述事实的证据有宋代军与筑诚公司当庭陈述、调查笔录、商品房交接结算单、认购租赁合同、房屋所有权证、土地使用证、收款凭证、付款凭证等。原审法院认为，宋代军与筑诚公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，原审法院予以确认，宋代军与筑诚公司均应按该合同履行各自义务。本案中，宋代军向筑诚公司付清房款，筑诚公司于2011年5月31日向宋代军交房并收取契税、宋代军补交契税，及其后双方又签订房屋买卖合同补充协议，双方均无异议，原审法院予以确认。本案宋代军与筑诚公司争议的问题在于筑诚公司于2013年1月25日将已办好的房屋所有权证书交给宋代军是否构成违约及应否承担违约责任。首先，2013年1月25日房地产管理机构才向宋代军颁发房产证是否系筑诚公司违约的问题。按双方签订合同约定，筑诚公司的义务是“在商品房交付使用后360日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。”关于备案的内容、如何备案双方并未明确约定。根据《中华人民共和国住房和城乡建设部房屋登记办法》第七条，办理房屋登记，一般依照申请、受理、审核、记载于登记簿、发证等程序进行。根据上述规定，房屋产权手续的办理，需要宋代军即购买人的申请，而绝非仅仅筑诚公司进行备案即可。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第（一）项规定：“一方当事人提出的书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。”本案中，宋代军虽然对筑诚公司提供的工作日报表、客户办证情况明细表、摩登公寓办证客户资料统计表、工作人员李欣欣的工作日记等证据提出异议，但未提交足以反驳的相反证据。而宋代军提交的筑诚公司向宋代军收取办证、交接费用的付款凭证、筑诚公司向宋代军收取补交契税的付款凭证等证据，筑诚公司通知宋代军补交契税、与宋代军补签合同及宋代军认可的筑诚公司曾催促其办证的一系列事实，足以认定在办证过程筑诚公司履行了相关义务及宋代军怠于办证的事实。故对宋代军关于筑诚公司逾期办证属于违约的主张，原审法院不予采信。其次，筑诚公司应否承担违约责任的问题。虽然合同第十五条约定买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自约定产权登记的次日起，按已付房款的日千分之三支付违约金。但此项约定的前提条件是出卖人对此负有过错，而宋代军提交的证据并不足以证明筑诚公司有过错，因此筑诚公司不应承担违约责任。综上所述，宋代军要求筑诚公司承担合同违约金的诉讼请求缺乏事实依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条，原审判决：驳回宋代军要求筑诚公司支付合同违约金107214元的诉讼请求。案件受理费2444元，由宋代军负担。上诉人宋代军不服原审判决上诉称：一、一审认定事实不清。一审判决认定的2012年9月17日补充协议是被上诉人伪造的，被上诉人提供的公司内部材料作为证据没有证明力，一审予以认定不当，上诉人有证人证明上诉人已完成合同义务，被上诉人存在违约行为。二、一审适用法律错误。一审根据《中华人民共和国住房和城乡建设部登记办法》认定上诉人应提出申请，才能办理权属证书，而根据合同约定是出卖人在交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，一审依据被上诉人提供的虚假的内部材料及补签协议认定上诉人存在过错与事实不符。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审判决被上诉人支付上诉人合同违约金107214元并承担本案诉讼费或发回重审。被上诉人筑诚公司答辩称：一、关于2012年9月17日双方签订的补充协议，上诉人在原审已认可并已经原审庭审质证确认其合法有效性，上诉人关于该证据系伪造的上诉理由不能成立。二、原审采信被上诉人提供的内部材料系因该组证据均系记载该事实的最原始的直接证据，上诉人否认该组证据的真实性应提供证据。三、上诉人在办理交房手续时故意隐瞒其非首套住房的事实，按首套房屋缴纳了契税，致使被上诉人未能按期办理缴纳契税，后经被上诉人催收，上诉人于2011年12月5日补交了契税，另因房管部门要求商品房面积及价款补充协议需要本人签字方可办理房产手续，上诉人于2012年9月17日方才在该补充协议上签名，因此造成房产证不能按期办理的责任在于上诉人，被上诉人不应承担违约责任。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。经审理查明：二审庭审期间上诉人申请证人李传礼（系上诉人岳父）到庭作证证明上诉人于2011年5月31日缴纳了全部购房款，被上诉人应按合同约定于2012年5月30日前办理相关产权证明。对该证人证言，被上诉人质证认为，证人与上诉人存在利害关系，其证言没有证明力，另证人亦当庭认可其不清楚上诉人与被上诉人在2012年9月17日签订的补充协议，而上诉人对该协议已在一审中认可。二审查明的其他事实和证据与原审查明的相同。本院认为:上诉人宋代军与被上诉人筑诚公司签订的商品房买卖合同系合法有效的合同，上诉人已按约交付房款，被上诉人于2011年5月31日按约向上诉人交付房屋，上诉人于2011年12月5日将契税交齐，2012年9月17日补签协议，上述事实清楚，本院予以确认。本案争议的焦点问题在于被上诉人是否存在违约行为，原审查明2012年9月17日的补充协议系上诉人本人签字，上诉人上诉主张该协议系被上诉人伪造的，并提供证人证言予以证明，但上诉人的代理人在原审庭审中认可该签字系上诉人本人所签，该证人证言不能推翻这一事实，上诉人关于该补充协议系伪造的主张不能成立，本院不予支持。上诉人主张原审确认应由上诉人提出申请办理房屋权属证书错误，根据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条之规定，房屋权属登记由权利人申请，另根据《商品房销售管理办法》第三十四条第二款之规定及双方合同的约定，房地产开发企业应当在商品房交付使用后一定时间内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，因此房屋权属证书的办理需要买受人及房地产开发企业共同履行提供办理权属证书所需要的材料的义务，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采信。上诉人主张原审采信的被上诉人提交的内部材料系伪造的，但未提供足以推翻上述材料的证据，原审据此确认上诉人未积极履行办证义务并无不当，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采信。因上诉人怠于办理相关手续，原审认定被上诉人延期办理权属证书的责任在于上诉人、被上诉人不存在违约行为并无不当，上诉人关于被上诉人存在违约的主张亦不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2444元，由上诉人宋代军负担。本判决为终审判决。审 判 长  卜雪雁代理审判员  王林林代理审判员  李 云二〇一四年三月十三日书 记 员  魏 娜