甘肃省迭部县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘3024民初14号 原告：姜英瑞，女，汉族，1964年8月15日出生，原籍甘肃迭部县人，住迭部县，住迭部县。 委托代理人：王灵平，甘肃佳运律师事务所律师，代理权限：特别代理。 委托代理人：白敏华，甘肃佳运律师事务所律师，代理权限：特别代理。 被告：甘肃中天健房地产开发集团有限公司，住甘肃省兰州市城关区东岗西路**金融国际大厦写字楼**。 法定代表人：吴兴平，甘肃中天健房地产开发集团有限公司总经理。 委托代理人：高建民,北京大成（兰州）律师事务所律师，代理权限：特别代理。 第三人：王永孝，男，藏族，1986年2月18日出生，原籍甘肃迭部县，原籍甘肃迭部县。 第三人：王永青，男，藏族，1981年10月1日出生，原籍甘肃迭部县人，农民，住迭，住迭部县，住迭部县div> 第三人：阿苍，女，藏族，1975年6月1日出生，原籍甘肃迭部县人，系个体经营户，住迭，住迭部县，住迭部县div> 原告姜英瑞诉被告甘肃中天健房地产开发集团有限公司（以下简称中天健公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月27日公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人王灵平和诉讼代理人白敏华、被告甘肃中天健房地产开发集团有限公司诉讼代理人高建民、第三人王永孝、第三人王永青、第三人阿苍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜英瑞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告交付位于××县位于××县的房屋（建筑面积分别为649.44平米、312.3平米，套内面积分别为482.13平米、231.84平米）；2、判令被告赔偿原告因其未交付房屋产生的损失414145.8元（暂计算至2018年12月31日），2019年1月1日之后的损失按照每平米13.3元计算至实际交付之日；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年9月24日和2015年11月16日签订合同，约定被告将位于××县位于××县的房屋出售给原告，原告依约分别足额交付了房款1006632元和480876.4元。被告于2015年10月15日和2015年11月15日协助办理了过户手续，但自办理过户手续后被告一直未向原告实际交付上述房屋，且被告于2013年11月22日将上述房屋租赁与王永孝，随后原告多次与被告协商交房事宜，但被告推脱至今。现诉至贵院望判如所请。 被告中天健公司辩称，本案不是交付请求之诉，是返还财产之诉，故答（被）双方基于房屋买卖合同没有纠纷，故答辩人不是本案的适格被告。答辩人已经将涉案房屋实际交付被答辩人，并且被答辩人也已经办理入住手续。并且在答辩双方签订房屋买卖合同时，被答辩人明知房屋已经租赁于本案第三人王永孝，对该时第三人王永孝实际占有涉案房屋的事实也是明知的。而且被答辩人的利益相关方王军与本案原告是近亲属，与本案第三人王永孝等均相互认识，而且该时为合作关系。被答辩人主张答辩人延期交房，同样没有合同依据。合同第八条约定的交房时间分别为2012年10月30日与2013年10月30日前，但原被告双方的商品房买卖合同实际时间分别为2015年9月24日和2015年11月16日，合同实际签订时早已超过合同文本中约定的交付时间。但答被双方于合同签定时并未对房屋交付期限做出新的约定，也就是双方以事实行为变更了房屋交付的时间，对新的交付时间又无另行约定，故被答辩人依据合同主张答辩人延期交房没有依据。被答辩人请求答辩人赔偿延期交房的损失，没有合同依据、事实依据和法律依据，房屋已实际交付被答辩人。故被答辩人基于交付请求权，请求答辩人赔偿延期交房损失没有法律依据，而且其主张的损失没有事实证据来支持。实际上给被答辩人造成损失的真实相对方应为本案的所有第三人，即房屋的实际占有人。被答辩人的诉讼请求超过了民事诉讼的相关事项。综上，被答辩人对答辩人的诉讼请求无事实依据、法律依据。 第三人王永孝辩称，1、同意法庭追加王永孝为第三人参加诉讼。2、王永孝不应该对原告的诉讼请求承担任何责任。理由如下：第一，王永孝虽然租赁了涉案房屋在内的有关房屋，但是，该协议在2017年4月26日就与被告以民事调解的方式约定，于2017年6月30日解除。而且在2017年6月30日之前的房租等相关费用已经确认由王永孝向天健公司承担，因此王永孝不能重复承担2017年6月30日之前的费用。第二，王永孝对原告提出的房屋无交付义务，也不应承担任何责任。王永孝在合同解除后，也没有收到天健公司任何的交付通知，在天健公司申请强制执行的时候，也没有提出交付房屋，所以本案所涉案房屋2017年6月30日后已经交付或者形成新的租赁关系。天健公司既是出租方又是管理方，他应该有义务组织相关方交付房屋，因此王永孝不应该承担任何责任。第三，我们认为王永青在房屋租赁协议解除之前已经实际掌控使用4-9层的房屋。迭部县法院（2017）甘3024民初16号的民事调解书，又是王永青代为王永孝与天健公司达成协议，因此王永青也清楚该协议解除的情况，在此情况下王永青如果不继续租赁该涉案房屋，那么就应该主动向王永孝或者天健公司提出退房交房。但是，王永青并没有这么做。所以王永青对2017年6月30日之后的房屋的使用或者闲置承担相应的责任。与此同理，阿苍作为涉案房屋的实际使用人也应该与王永青共同承担责任。3、原告方在购买涉案房屋时应该是明知该房屋出租的事实，根据买卖不破租赁的基本原则，原告方既然买了这个房屋，原告就应该承认和接受已经形成的租赁事实。因此，我方认为原告方对2017年6月30日之后的房租应该向实际使用人主张。 第三人王永青辩称，2017年6月30日之前的房租我们2015年11月15日已经调解了，按照那个内容执行。后来，我也去了天健物业公司询问，他们答复前面的租赁关系已经终止了，以后的房租给谁交，天健物业公司回答说是不清楚。2017年6月30日之后实际房屋空置到现在。9层的有200平方米的房屋是2017年6月30日合同没解除前，我就给别人租出去了。至于其他的房屋一间都没有用，房东也不知道，也没有来过，也没有人找我要过房屋。如果要我承担，我就承担9层200平方米的茶馆的租赁费。我的想法是，天健即是房屋的租赁方又是房屋的管理方，有义务告知我和下一个实际使用房屋人的交接，所以让我掏钱，我觉得冤枉，不应该承担这个钱。王永孝也有义务告知我，但没有告知。 第三人阿苍辩称，现在9楼和7楼我都没有用，这些我都不知道，至于茶馆我没有签过合同，我也不知道。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告姜英瑞为支持自己的主张，向本院提交了以下三组证据，并向本院申请调取了以下证据： 1、商品房买卖合同及办证发票复印件。证明目的一是××公寓的一是××公寓）面积分别为649.44平米、312.3平方米，以价款1006632元和480876.4元的价格出卖给原告。二是约定的付款方式是在合同签订之日一次性付清。三是合同约定的交付期限是2012年10月30日。 2、房屋所有权证书复印件。证明目的××县的××县）的所有人是姜英瑞，登记时间分别是2015年10月15日和2015年11月15日。 3、租赁合同、招商服务合同和（2017）甘3024民初16号民事调解书复印件。证明目的是涉案房屋是由被告租赁给第三人王永孝到现在没有交付；被告将房屋租赁给王永孝相关的租金情况，证明原告受到的损失。 被告中天健公司向本院提交了4组证据： 房屋买卖合同复印件2份，证明目的是原告所主张的延期交房及损失赔偿均没有合同依据。 2、涉案房屋收款收据单复印件和代收代缴入住费的相关单据复印件。证明目的是原告姜英瑞向被告交纳了涉案房屋的房款及相关费用后，被告依约为原告办理了房屋产权证书，并向其交付了房屋，原告也已实际接收了该房屋。 3、（2017）甘3024民初16号调解书和（2017）甘3024民初69号判决书、（2018）甘3024民初124号民事调解书复印件。证明目的是原告的利益相关人王军在相关的案件中，经法院查明，其为涉案房屋的合作者、投资人。且该事实形成于房屋买卖合同之前。基于案外人王军与本案原告的近亲属关系,故原告在购买该房屋时,已明知房屋出租于本案第三人王永孝的事实,并予以认可。第二点，结合生效法律文书可知,本案第三人依法应负有向原告支付租金的义务。第三点，原告请求被告交付房屋并基于延期交房赔偿损失的诉讼请求不应成立，其应向涉案房屋的实际占有人主张。本案被告不适格。第四点，被告应向原告返还的2017年6月30日之前的房租并非因延期交房而产生，本案原告延期交房赔偿损失的诉讼请求不成立。 第三人王永孝向本院提交了3组证据： 个人股份转让协议复印件。证明目的是王永孝于2015年9月10日将4-9层房屋的使用权益转让给了王永青，退出了对本案所涉房屋的管理经营。 2、迭部县人民法院（2017）甘3024民初69号判决书和（2018）甘3024民初124号调解书复印件，证明1、当时合伙人是同意转让，转让协议有效。2、本案所涉房屋是由王永青实际控制和经营管理。 3、迭部县人民法院（2017）甘3024民初16号调解书复印件，证明目的是2017年6月30日之前的房租已经由这份民事调解确认，由王永孝向天健公司承担。在2017年6月30日租赁合同予以解除。因此，2017年6月30号之后，王永孝再不对涉案房屋承担事宜。 第三人王永青没有证据。 第三人阿苍没有证据。 本院为查明案件事实，依法调取了以下9组证据： 迭部县住建局调取的两套商品房买卖合同复印件和房屋买卖发票复印件。 房屋所有权证复印件。 被告中天健公司营业执照副本复印件和法人身份证复印件。 内资公司变更通知书复印件。 （2017）甘3024民初16号的调解笔录复印件。 （2018）甘3024民初124号调解笔录复印件。 个人股份转让协议复印件。 8、2019年3月28日的询问笔录复印件。 9、迭部县七天连锁酒店的个体经营执照复印件。 经庭审质证，对原告提交的第三组证据，被告中天健公司和第三人王永孝对证据真实性无异议，对证明目的有异议，被告认为该组证据不能证明延期交房，更不能作为延期交房向被告主张请求赔偿的依据。第三人王永青、阿苍认为与其无关。经合议，本院结合原被告及第三人王永孝和本院调取的证据以及被告应承担的举证责任，认为被告未实际交付房屋，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院决定予以采信。 经庭审质证，1、对被告提交的第一组证据，原告和第三人王永孝对证据真实性无异议，对证明目的有异议，原告认为该组证据恰好证明了被告延期交付，第三人王永孝认为合同交付期限和合同是矛盾的，第三人王永青、阿苍认为与其无大的关系。经合议，本院认为原告的该份证据仅能证明双方签订了房屋买卖合同及合同内容和依法依约产生的效力及双方的权利义务，而被告的这一证据与其待证事实无关联性，决定不予以采信。2、对被告提交的第二组证据，原告对收款收据证据真实性无异议，对房款通知单的证实性有异议，对证明目的有异议，原告认为该组证据恰好证明了被告延期交付。第三人王永孝认为合同交付期限和合同是矛盾的，第三人王永青、阿苍认为与其无大的关系。经合议，本院认为被告的该份证据只能证明被告在房屋买卖合同中的水、暖、电等的相关价款，原告依约进行了交纳，与被告的待证事实无关联性，决定不予以采信。3、对被告提交的第三组证据，原告对证据真实性无异议，对证明目的有异议，原告认为该组证据客观证明了被告没有交付房屋这一事实。第三人王永孝、王永青、阿苍没有意见。经合议，本院认为被告的该组证据仅能证明原被告双方签订房屋买卖合同前该房屋被被告出租以及出租后租赁关系双方因纠纷产生的诉讼及承租方内部因股份关系承包关系产生纠纷而产生的诉讼及诉讼结果，而被告的这一证据与其待证事实无关联性，决定不予以采信，但对被告提出的本案第三人依法应负有向原告支付租金的证明观点决定予以采信。 经庭审质证，1、对第三人王永孝提交的第一组证据，原告和被告对证据真实性有异议，对证明目的有异议。原告认为该份证据对外是不产生效力的，而2017年在法院的法律文书上又有王永孝承担的责任。被告认为该份证据并不能排除任何一位第三人向原告承担租金的义务。第三人王永青认为股份权转给我是事实，但对个人股份转让协议上铅笔写在上面的“4-9层房屋租赁使用权益已经转让给了王永青。”我不承认，是后来加的，第三人阿苍对该份证据表示我不知道。经合议，本院认为第三人王永孝的该份证据结合其所举的其他证据及法院调取的相关证据，能证明王永孝于2015年9月10日将4-9层房屋的使用权益转让给了王永青，退出了对本案所涉房屋的管理经营。该份证据具有真实性、合法性、关联性，决定予以采信，但排除铅笔加注的文字。2、对第三人王永孝提交的第二组证据，原告对真实性无异议，对证明目的有异议。被告及第三人王永青对真实性和证明目的无异议，第三人阿苍对该份证据表示我不知道。经合议，本院认为第三人王永孝的该份证据结合其所举的其他证据及法院调取的相关证据，能证明王永青与其的个人股份转让协议有效，个人股份转让协议可以证明后来本案所涉房屋是由王永青实际控制和经营管理的，该份证据具有真实性、合法性、关联性，决定予以采信。3、对第三人王永孝提交的第三组证据，原告对真实性无异议，对证明目的“王永孝不承担任何责任”有异议。被告对真实性无异议，对证明目的不完全认可，租赁关系解除后，王永孝作为承租人应向出租人承担返还房屋的法定义务。第三人王永青认为2017年6月30日前为了达成和解，我同意了（迭部县人民法院（2017）甘3024民初16号书确定的解除合同支付房租等义务）,（本案关系人）王军在购买这个房子是就知道该房出租，他应该催我交付房屋，2017年6月30日后的房租我不应承担，第三人阿苍对该份证据没有其他意见。经合议，本院认为第三人王永孝的该份证据结合其所举的其他证据及法院调取的相关证据，能证明其与被告2017年6月30日后的租赁合同已解除，2017年6月30日前本案涉案房租已向被告承担，对此本院决定予以采信，对其再不对涉案房屋承担其他责任的证明目的决定不予采信。 经庭审质证，1、对本院调取的第五组证据，原告无异议，被告对证据真实性无异议，但原告认为该房屋出卖前已经出租于王永孝的事实我们承认，这和被告举证和答辩所称的在房屋签订时已出租的事实，原告明知和认可，并不矛盾。本院认为此份依法调取的证据结合原告及第三人王永孝所举的证据并结合本院调取的其他证据可以证明涉案房屋2017年6月30日前的租赁费已确认由第三人王永孝向被告支付，被告当时主张房屋返还请求权，第三人王永孝应予合同解除后向出租人即被告返还房屋，经合议，对此本院决定予以采信。 对本院调取的第六组证据，原告无意见，被告对证据真实性无异议，但被告对该证据提出（1）可证明2017年6月30日前的房租应有王永孝承担，待王永孝向被告返还后，被告作为孳息向原告支付。（2）2017年6月30日后的房租要求被告承担，显然显失公平。第三人王永孝、王永青、阿苍无意见。本院认为此份依法调取的证据结合原告及第三人王永孝所举的证据并结合本院调取的其他证据可以证明涉案房屋2017年6月30日前的租赁费已确认由第三人王永孝向被告支付后也由与第三人王永孝有合伙关系的其他人按比例向王永孝承担，第三人王永孝与王永青按个人股份协议，王永青与其合伙人承担了自2015年9月30日至2017年6月30日期间的本案涉案房租，同时证明此事涉案房屋由第三人王永青占有掌控，第三人王永青有返还房屋的法定义务。经合议，对此本院决定予以采信。 对本院调取的第七组证据，原告对证据真实性无异议，但对该证据提出，这份协议只能对协议双方有法律效力，不能对抗第三方姜英瑞。被告对证据真实性无异议，但被告对该证据提出恰可证明第三人承担相应责任。第三人王永孝、王永青、阿苍无意见。本院认为此份依法调取的证据结合原告及第三人王永孝所举的证据并结合本院调取的其他证据可以证明迭部县七天连锁酒店及涉案房屋于2015年9月30日后由第三人王永青经营占有使用。经合议，对此本院决定予以采信。 对本院调取的第八组证据，原告对证据真实性无异议，但对该证据提出，对（第三人）阿苍所陈述的事实是否真实，我们要结合其他证据一同认定。被告、第三人王永孝、王永青、阿苍无意见。本院认为此份依法调取的证据结合本院调取的××县的××县，建筑面积为3096平方米房屋及涉案房屋于2017年6月30日前由第三人王永青转让给第三人阿苍经营占有掌控。经合议，对此本院决定予以采信。 对本院调取的第九组证据，原告、被告、第三人王永孝、王永青、阿苍均无意见。本院认为此份依法调取的证据结合本院调取的其他证据可以证明迭部县七天连锁酒店于2017年3月9日起由第三人阿苍经营，营业场所包括迭部县中心广场项目公寓1#南半段4-9层，建筑面积为3096平方米房屋及涉案房屋也由其占有掌控。经合议，对此本院决定予以采信。 经审理查明：原告姜英瑞与被告甘肃中天健房地产开发集团有限公司（曾用名：甘肃天健房地产集团开发有限公司）2015年9月24日签订《商品房买卖合同》，合同约定中天健公司将位于××县位于××县房），建筑面积共649.44㎡卖给姜英瑞。合同主要内容：按建筑面积计算，商品房单价为（人民币）每平方米1550元；付款方式及期限：合同签订之日，一次性付清总房款即1006632元；商品房交付期限（合同第八条）：出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；买受人逾期付款的违约责任：买受人须在合同签订之日后7日内提供按揭所需资料并办理相关手续，逾期超过壹个月，按应付款千分之一向出卖人支付违约金，逾期超过叁个月，按总房款2%向出卖人支付违约金，出卖人并有权终止合同，买受人单方终止合同，须向出卖人支付总房款20%的违约金等；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房超过五个月，按买受人已付款千分之一向买受人支付违约金，逾期超过八个月，按总房款2%向买受人支付违约金，买受人并有权退房，出卖人单方终止合同，须向买受人支付总房款20%的违约金；房屋交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋接单等。合同签订后，原告依约于签订合同前支付了全部房款。2015年10月15日在迭部县住××乡住××乡房）建筑面积为649.44㎡的房屋。于2015年11月16日原、被告又签订《商品房买卖合同》，合同约定甘肃中天健房地产公司将位于××县位于××县房），建筑面积共312.3㎡卖给姜英瑞。合同主要内容：除商品房单价为（人民币）每平方米1539.79元，总房款为480876.4元，房屋交付期限款2013年10月30日外，合同其它主要内容与原、被告双方买卖迭部县电尕镇中心广场1号公寓楼9层南半段房《商品房买卖合同》主要内容一致。合同签订后，原告依约于签订合同前支付了全部房款。2015年11月15日在迭部县住××乡住××乡房）建筑面积为312.30㎡的房屋。被告至今未实际交付两处房屋。 同时查明：该两套房屋被告在未出卖前，于2013年11月22日由中天健公司、兰州嘉里投资有限公司与第三人王永孝分别签订《房屋租赁合同》《招商服务合同》，《房屋租赁合同》将包括该房屋的迭部中心广场项目公寓1#南半段4-9层，建筑面积为3096平方米，包括1公寓1单元906-913号房屋和1#公寓1单元0706-0709号姜英瑞所有建筑面积分别为649.44㎡和312.3㎡的两处房屋出租给第三人王永孝，用于快捷酒店经营。该合同约定的主要内容：房屋租赁期限为10年，其中免租装修期13个月；其中第一年租赁期2013年12月1日至2014年12月31日，每平方每个月租金为5元，共计253890元（共计13个月），第二年租赁期2015年1月1日至2015年12月31日，每平方每个月租金为5元，共计234360元，第三、四年租赁期2016年1月1日至2017年12月31日，每平方每个月租金为5.25元，共计492156元，第五、六年租赁期2018年1月1日至2019年12月31日，每平方每个月租金为5.5125元，共计516764元。《招商服务合同》中服务费标准与《房屋租赁合同》租赁费标准相同，两合同主要内容相同。之前于2013年1月甘肃嘉里投资有限公司出具《授权委托书》“我公司特授权并委托你公司对已签订《招商服务合同》项下权利义务（包括收费、管理、违约责任、合同解除、纠纷解决等权利）有你公司享有，请你公司按《招商服务合同》约定的条款执行。”（已由本院（2017）甘3024民初16号调解书确认）。因王永孝不按约定支付房屋租赁费及服务费用，中天健公司于2017年2月16日诉至本院，双方经本院调解达成协议，本院以“（2017）甘3024民初16号”民事调解书调解结案，该调解书将《房屋租赁合同》和《招商服务合同》于2017年6月30日解除，该调解书确定中天健公司附条件减免王永孝房屋租金及服务费（即2013年12月1日至2014年12月31日的房租）507780元，王永孝向中天健公司支付房屋租金及服务费共计1206954元。王永孝于2015年9月10日将其在迭部县七天连锁酒店持有的41.757%的股份（全部股份）转让给第三人王永青，其中包括中天健公司出租时的迭部中心广场项目公寓1#南半段4-9层房屋，其中包括承租使用的××公寓的××公寓姜英瑞所有建筑面积分别为649.44㎡和312.3㎡的两处房屋转租给王永青，王永青于2017年3月9日前转租给第三人阿苍，阿苍于2017年3月9日取得迭部县七天连锁酒店个体工商户营业执照，并实际占用掌控迭部县电尕镇中心广场1公寓1单元906-913号房屋和1#公寓1单元0706-0709号姜英瑞所有建筑面积分别为649.44㎡和312.3㎡的两处房屋至今。 再查明：王永孝于2018年8月23日因与王永青等合伙人合伙协议纠纷为由诉至本院。本院以“（2018）甘3024民初124号”民事调解书调解处理并生效。其中，2013年12月1日至2015年9月30日在王永孝与其他三位合伙人合伙经营迭部中心广场项目公寓1#南半段4-9层迭部县七天连锁酒店期间包括1公寓1单元906-913号房屋和1#公寓1单元0706-0709号房屋的租赁费及服务费已由“（2018）甘3024民初124号”民事调解书确认其他三位合伙人按股权比例向王永孝支付承担房屋租赁费。其中，2015年9月10日（此日起王永孝将位于迭部中心广场项目公寓1#南半段4-9层迭部县七天连锁酒店的全部股权41.757%转让给第三人王永青）至2016年2月28日在王永青与其他三位合伙人合伙经营迭部中心广场项目公寓1#南半段4-9层迭部县七天连锁酒店期间包括1公寓1单元906-913号房屋和1#公寓1单元0706-0709号房屋租赁费及服务费也已由“（2018）甘3024民初124号”民事调解书确认王永青和其他三位合伙人按股权比例向王永孝支付承担房屋租赁费。其中，2016年2月28日（此日起位于迭部中心广场项目公寓1#南半段4-9层迭部县七天连锁酒店由王永青和另一合伙人经营）至2017年6月30日在王永青与另一位合伙人合伙经营迭部中心广场项目公寓1#南半段4-9层迭部县七天连锁酒店期间包括1公寓1单元906-913号房屋和1#公寓1单元0706-0709号房屋租赁费及服务费也已由“（2018）甘3024民初124号”民事调解书确认第三人王永青和另一位合伙人按合伙责任向第三人王永孝支付承担房屋租赁费。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告分别于2015年10月15日和2015年11月15日登记取得了迭部县电尕镇中心广场1公寓1单元906-913号房屋和1#公寓1单元0706-0709号建筑面积分别为649.44㎡和337.14㎡的房屋，对该两处房屋依法享有所有权。由于原、被告在《商品房买卖合同》签订时合同第八条交付期限约定分别是出卖人应当在2012年10月30日和2013年10月30日前，“依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列1种条件（1、该商品房经验收合格。），并符合本合同约定的商品房交付买受使用”，将两年前的时间约定为交房日期，应认定为交付时间不确定、不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”，第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”之规定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的两个《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。同时，迭部县电尕镇中心广场1公寓1单元906-913号房屋和1#公寓1单元0706-0709号房屋是现房，也已验收合格，并出租给了王永孝，所以现实完全具有交付的条件。而且，房屋交付是《商品房买卖合同》中被告的主要义务，对其主张已向原告交付房屋承担举证责任，同时，原、被告在《商品房买卖合同》第十一条交接中约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋接单。”，被告并未提供相应证据。对于被告辩称的被答辩人（原告）的利益相关方王军（被答辩人的近亲属）与第三人王永孝在《商品房买卖合同》买卖前就合作经营迭部县七天连锁酒店使用涉案房屋，该合同签订后王军仍使用涉案房屋经营该酒店，进而推定出被答辩人（原告）实际接收了涉案房屋并同意继续维持现状的意思表示的观点，因无事实和法律依据本院不予采纳。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，被告将经验收合格的房屋转移给原告占有才标志着进行了交付，显然被告也未提供相应证据，故本院认为被告未实际交付房屋应承担违约责任，并且交付时间应认定为分别是2015年10月15日和2015年11月15日即原告取得房产登记的当日。所以本案应确定为因房屋交付而引起的房屋买卖合同纠纷，故被告提出的本案应为权利人请求返还财产之诉及原告应主张返还财产产生的财产孳息及本案被告主体不适格的主张不成立。另外，虽然在该房屋出卖之前已出租，相关的权利义务由被告中天健公司行使，但也不存在被告交付的法律和事实障碍。同时，本院以“（2017）甘3024民初16号”民事调解书将中天健公司与王永孝《房屋租赁合同》已认定为有效合同，并于2017年6月30日予以解除，王永孝应及时向中天健公司返还该房屋，王永孝应承担向中天健公司返还租赁物房屋的责任。同时，根据本院“（2017）甘3024民初16号”民事调解书，该合同已于2017年6月30日解除，故2017年6月30以后因无法律和合同依据，王永青对该两处房屋的占有为无权占有使用。因该两处房屋最迟于2017年3月9日已由王永青转租给了第三人阿苍，所以2017年6月30日后阿苍亦为无权占有使用。根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》的相关规定，2015年10月15日至2017年6月30日因迟延交付姜英瑞迭部县电尕镇中心广场1号公寓楼1单元9层南半段房（即1公寓1单元906-913号房）建筑面积为649.44㎡的房屋的损失和2015年11月15日至2017年6月30日因迟延交付姜英瑞迭部县电尕镇中心广场1号公寓楼7层南段房（即1#公寓1单元0706-0709号房）建筑面积为312.30㎡的房屋的损失应有由中天健公司承担。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。/对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十二条“在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。”之规定，可以明确的是，对应当承担民事责任的无独立请求权的第三人，在案件审理中必须认定进而判决其承担民事责任，不仅民诉法有明确规定，而且是诉讼经济原则及全面化解矛盾纠纷的必然要求。同时，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”之规定，所以该涉诉房屋租赁过程中该房屋又进行了出售，后来租赁合同又予以解除，因迟延交付所产生的损失由该房屋的实际占有使用人承担损失赔偿是有实体法律依据的，虽然原告称，原告并未请求第三人承担责任，法院不能超越原告的诉请进行判决等，但原告对2017年7月1日起的因迟延交付所产生的损失是诉请主张的，而且被告中天健公司作为出租人主张由第三人承担占有使用费的，2017年7月1日起该涉诉房屋是由本案第三人阿苍实际占有控制，应该承担相关民事责任。故在民事诉讼第三人法律规定的意义下判决第三人承担民事责任是依法审理的结果，对原告主张2017年7月1日起仍由被告承担，本院不予采纳。所以2017年7月1日起至房屋实际交付之日因迟延交付姜英瑞该两处房屋受到的损失应由阿苍承担。同时，第三人王永青、阿苍辩称，涉诉房屋空置到现在，没有使用不应承担相关责任等主张，本院认为从第三人王永孝与被告天健公司的第一份租赁合同签订就很明确，证据已经证实涉诉房屋包括在其中，并随着个人股份协议以及本院的调解书证实被多次转租，并转租至现实际占有控制人第三人阿苍，对此第三人王永青、阿苍也未提供相反证据，证明不应承担责任，所以第三人王永青、阿苍的上述答辩意见本院不予采纳。对于违约损失姜英瑞认为原、被告之间约定的违约损失偏低应予调整，认为迟延交付房屋的损失应按照被告、兰州嘉里投资有限公司与第三人王永孝签订的《房屋租赁合同》《招商服务合同》租赁费、服务费标准确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：/逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。/逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定算。”之规定，原告主张调整损失的标准和计收方法的诉讼请求2018年12月31日前的按被告中天健公司及兰州嘉里投资有限公司《房屋租赁合同》《招商服务合同》租赁费、服务费标准确定，应予支持，2018年12月31日后，2019年1月1日起的损失按照每平方米13.3元计算标准不予支持，本院认为仍按两合同标准认定。同时，姜英瑞的迟延交付损失由阿苍承担的无权占用标准和计收方法亦按此认定。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条的规定判决如下： 一、被告甘肃中天健房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内向原告姜英瑞交付迭部县电尕镇中心广场1号公寓楼1单元9层南半段（即1#公寓1单元906-913号房）建筑面积为649.44㎡的××县的××县房）建筑面积为312.30㎡的房屋，第三人阿苍于上述期限内承担返还该房屋义务腾出该两套房屋，并配合被告甘肃中天健房地产开发集团有限公司向原告姜英瑞交付，第三人王永孝、第三人王永青承担返还该两套房屋的租赁物义务，并配合被告甘肃中天健房地产开发集团有限公司交付该两套房屋； 二、被告甘肃中天健房地产开发集团有限公司于判决生效后十日内向原告姜英瑞一次性支付迭部县电尕镇中心广场1号公寓楼1单元9层南半段（即1#公寓1单元906-913号房）建筑面积为649.44㎡的房屋迟延交付损失139629.6元（自2015年10月15日至2017年6月30日止），向原告姜英瑞一次性支付迭部县电尕镇中心广场1号公寓楼7层南段02室（即1#公寓1单元0706-0709号房）建筑面积为312.30㎡的房屋迟延交付损失63917.4元（自2015年11月15日至2017年6月30日止），共计203547元； 三、第三人阿苍于本判决生效后十日内向原告姜英瑞一次性支付迭部县电尕镇中心广场1号公寓楼1单元9层南半段（即1#公寓1单元906-913号房）建筑面积为649.44㎡的房屋占有使用费164067.64元（自2017年7月1日起至判决给付之日止），向原告姜英瑞一次性支付迭部县电尕镇中心广场1号公寓楼7层南段02室（即1#公寓1单元0706-0709号房）建筑面积为312.30㎡的房屋占有使用费78896.32元（自2017年7月1日起至判决给付之日止），共计242963.96元； 四、驳回原告的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22308元，由原告姜英瑞承担102元；被告甘肃中天健房地产开发集团有限公司承担19319.22元;第三人阿苍2886.78元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘南藏族自治州中级人民法院。 审 判 长  马忠合 人民陪审员  曾 巴 人民陪审员  辛慧云 二〇一九年五月十三日 书 记 员  李 晶