广东省开平市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0783民初889号原告：开平市长沙街八一村民委员会，地址：开平市负责人：陈现龙。委托诉讼代理人：林褀祥，广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁炜俊，广东风采新纪元律师事务所律师。被告：梁洪彬，男，1976年10月14日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：方俊强，广东泉胜律师事务所律师。原告开平市长沙街八一村民委员会诉被告梁洪彬租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月26日公开开庭进行审理，原告开平市长沙街八一村民委员会（以下简称为八一村委会）的委托诉讼代理人梁炜俊、被告梁洪彬的委托诉讼代理人方俊强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。八一村委会向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告2014年9月9日签订的《租赁合同》，被告缴交的合同保证金15000元归原告所有。合同总价值为852120元；2、判决被告支付从2016年1月起至上述《租赁合同》解除之日止的租金（租金暂计算至2019年2月3日为202470元）及违约金给原告（违约金以被告每期逾期支付的租金为基数，按照每日3%的标准从每期租金逾期支付之日起计至全部租金清偿之日止，暂计至2019年2月3日为202470元）；3、判决被告于上述《租赁合同》解除之日返还开平市长沙街八一工业楼厂房3-5楼给原告；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月9日，被告与原告签订《租赁合同》。上述合同约定：1、被告承租原告名下位于开平市长沙街八一工业楼厂房3-5楼；2、租赁期从2014年10月1日起至2026年9月30日止；3、2014年10月1日止2017年9月30日的月租金为5100元，2017年10月1日至2020年9月30日的月租金为5610元；4、被告应于每逾3日前缴交租金，逾期缴交的，每日按拖欠款的3%支付违约金给原告，逾期超过三十日的，原告有权解除合同，收回厂房，并没收被告支付的合约保证金15000元。上述合同签订后，原告依约将厂房交付给被告使用，但被告从2016年1月开始拖欠租金至今。截至2019年2月3日止，被告共拖欠原告到期租金201470元，期间，原告层多次催促被告缴交租金，但无结果。梁洪彬辩称，一、双方签订的合同是无效的。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。此是我国强制性规定，原告提交的证据只有双方签订的租赁合同，而且合同上只有原告负责人的签名和盖有原告的公章，并没有其他的证据证明本案涉及的出租行为已经经过村民会议讨论通过，所以双方签订的合同是无效的。进行村民讨论表决不是被告的义务，如果原告不能举证租赁合同已经经过村民会议表决通过而导致合同无效，则被告也没有任何过错，不需要承担责任。二、原告存在扩大自己损失的行为，被告不应对扩大的损失负责。被告没有交纳租金，也没有对出租物进行使用，其行为已经是根本违约，导致原告想通过出租收取租金的合同目的不能实现，根据合同法的规定，原告是可以行使法定解除权，解除双方合同，另外被告存在违约情形，根据双方合同约定，在被告存在延迟交纳租金30日之后，原告就可以解除合同，收回出租物。无论法定或者合同约定，原告可以行使解除权，将自己的损失降到最少，而且本案的租赁物是不动产，原告是否知情被告没有使用租赁物或者原告解除合同收回租赁物都是极其容易可以达成的，但原告在被告延迟交租的三年后才向法院起诉要求解除合同，此行为明显是原告扩大自己损失的行为。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”被告认为在被告根据违约的前提下，即使算上原告催告被告履行义务的时间，一年应是原告行使解除权解除合同的合理期限，被告不应承担2017年1月1日起的合同租金。三、原告诉求的违约金过高，请求法院予以减少。合同法第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条规定：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告在本案中的损失只是被告没有按时支付租金所产生的利息，其损失应以延迟支付的租金为本金按照存款利率计算，合同约定的违约金计算严重过高的，请求法院予以减少。综上所述，请求法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院确认并在卷佐证。对于有争议的证据本院认定如下：对于原告提交《租赁合同》，该证据具有真实性，来源合法，且与本案有关联性，本院对该证据予以确认。根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：原告八一村委会与被告梁洪彬于2014年9月9日签订《长沙街八一村民委员会租赁合同》，原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），合同约定原告将位于开平市平方米，共计2430平方米），租赁期间从2014年10月至2026年9月30日，租赁总金额为852120元。合同还约定如下：……2、租金的计算办法：由2014年10月1日至2017年9月30日止，每月向甲方缴纳租金为5100元；2017年10月1日至2020年9月30日止，每月向甲方缴纳租金5610元；……。3、合同签订当日，乙方要交合同违约保证金人民币缴纳壹万伍仟元整（15000元）给甲方。期满后，乙方应已结清租金、水费、电费、工人工资、政府税费等一切费用，若乙方未付清上述费用，则优先在合同违约保证金支付，若有剩余后甲方将余下的合同违约保证金无息退回给乙方。如无欠费则全额无息退还合同违约保证金。4、租金按月缴交，要在每月3日前通过银行转账或收取现金，如不按期缴交的，按拖欠款每日罚违约金3%，如超过30天不缴款的，甲方有权单方终止合同收回厂房，没收乙方合同违约保证金，并追回所欠租赁款项，其损失由乙方自负。终止合同后，乙方一切浮动财产限在15天内搬走，如逾期不搬的，无偿归甲方所有。……13、合同租赁期间：乙方若违约导致甲方解除合同或因乙方擅自终止本合同，乙方无权要回本合同保证金。甲方若违约擅自终止本合同，甲方应双倍返还合同保证金及赔偿乙方经济损失。甲方由原告八一村委会的法定代表人陈现龙签名并加盖了原告的公章。乙方由被告梁洪彬本人签名捺印。原告与被告签订上述租赁合同后，将涉案厂房交付给被告使用，被告于2016年1月开始没有向原告支付租金。被告在本案审理过程中，同意解除涉案租赁合同，并同意返还涉案厂房给原告。另查明，原告在签订涉案租赁合同时没有组织召开村民会议对涉案租赁合同事宜进行讨论表决。但原告八一村委会于2019年2月18日组织召开民主议事会议，会议应到会村民代表46人，实际到会村民代表人数40人，占全体比例87%。会议决议事项：1、本村委会与梁洪彬签订的《租赁合同》，因梁洪彬未能履行合同义务，影响了本村委会集团经济的发展。本村委会于2019年2月18日召开村民代表会议，表决以下事项：（1）解除与梁洪彬签订的《租赁合同》，追讨租金，并收回出租物。……2、与会人员经过认真讨论后，其中同意40人，反对0人，弃权0人，同意人数占到会人数的100%，上述方案获得通过。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点：1、涉案租赁合同是否成立、生效；2、涉案租赁合同解除条件是否成就；3、被告结欠原告租金、违约金为多少，原告是否有权没收被告保证金15000元。原告八一村委会与被告梁洪彬签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反法律规定，合法有效，应受法律保护,当事人均应依约自觉履行。关于第一个争议焦点。涉案出租的厂房属于原告村委会集体财产，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;……”规定，涉案《长沙街八一村民委员会租赁合同》在签订前应通过村民会议讨论决定。虽然原告在签订涉案租赁合同时没有通过村民会议讨论决定，但是原告在提起本案诉讼前已于2019年2月18日组织召开民主议事会议，表决通过了解除原告与梁洪彬签订的《租赁合同》，追讨租金，并收回出租物。原告已通过组织召开上述村民会议对涉案《长沙街八一村民委员会租赁合同》作出追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，涉案租赁合同成立，有效。涉案租赁合同是原告与被告的真实意思表示，合法有效，且合同内容没有违反法律规定，合法有效，应受法律保护,当事人均应依约自觉履行。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”涉案租赁合同关于解除合同约定了如果被告超过30天逾期支付租金的，原告有权单方终止合同收回厂房。被告在履行涉案租赁合同中，于2016年1月起逾期支付租金给原告，显属违约，原告根据合同约定，有权解除涉案租赁合同，并收回涉案厂房。原告于2019年2月22月向本院起诉请求解除其与被告之间的租赁合同关系，本院于2019年4月8日向被告梁洪彬送达了起诉状，被告对原告主张解除涉案租赁合同没有异议，故原、被告之间的租赁合同自2019年4月8日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告请求解除其与被告之间的租赁合同关系，并主张被告返还涉案厂房，事实清楚，于法有据，本院予以支持。关于第三个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”以及第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。”涉案租赁合同约定租赁期间从2014年10月至2026年9月30日，其中2014年10月1日至2017年9月30日每月租金为5100元，2017年10月1日至2020年9月30日每月租金为5610元；被告应自每月3日前支付给原告。原告与被告签订涉案租赁合同后，原告已将涉案厂房交付给被告使用，被告应依约向原告支付租金；被告于2016年1月起没有依约按照足额向原告支付租金，原告主张被告支付自2016年1月至涉案租赁合同解除之日（2019年4月8日）止的租金，事实清楚，于法有据，本院予以支持。被告应支付截至2019年2月3日的租金197461元，及其后租金为12115元（从2019年2月4日起至2019年4月8日止按每月租金5610元计算）。综上，被告应向原告支付截至涉案租赁合同解除之日的租金共计为209576元。关于原告主张没收保证金15000元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”涉案租赁合同约定租赁期间，被告违约导致甲方解除合同的，被告无权要回合同保证金。被告在合同履行中逾期支付租金，属违约方，原告根据合同约定主张没收保证金15000元，事实清楚，于法有据，本院予以支持。另关于违约金的问题。《中华人民共和国合同》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。被告截至本案法庭辩论结束前尚欠原告租金209576元，被告逾期付款显属违约，应承担违约责任。涉案租赁合同约定被告逾期支付租金的，按拖欠租金每日罚违约金3%，原告主张被告支付违约金为202470元，原告在本案中的损失为被告拖欠的租金209576元，涉案违约金的约定显属过高。被告自2016年1月起已出现逾期支付租金的情形，被告在合同履行中已构成根本违约，原告在本案中没有提供证据证明其及时行使合同约定的应有权利，向被告催告租金及向其主张相应的违约责任。结合被告拖欠原告租金的期间，双方就合同约定的权利、义务的实际行使、履行情况，以及本案确认原告有权没收被告交纳的15000元保证金，已在一定程度上弥补了原告的实际损失，本院根据公平原则，酌定涉案违约金为被告尚欠租金的20%为宜，即为41915元。案经庭审调解，原、被告无法达成调解协议，本院依法作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、确认自2019年4月8日解除原告开平市长沙街八一村民委员会与被告梁洪彬于2014年9月9日签订的《长沙街八一村民委员会租赁合同》；二、被告梁洪彬应自本判决生效之日起十日内支付租金人民币209576元、违约金人民币41915元给原告开平市长沙街八一村民委员会；三、原告开平市长沙街八一村民委员会有权没收被告梁洪彬交纳的保证金人民币15000元；四、被告梁洪彬应自本判决生效之日起5天内将位于开平市平方米，共计2430平方米）返还给原告开平市长沙街八一村民委员会；五、驳回原告八一村委会的其他诉讼请求。如果被告梁洪彬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费12321.2元，减半收取6160.6元（原告开平市长沙街八一村民委员会已预交），由被告梁洪彬负担6160.6元。原告开平市长沙街八一村民委员会预交的一审案件受理费6160.6由本院予以退回；被告梁洪彬应向本院补缴一审案件受理费6160.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员 司徒艺贞二〇一九年五月十七日书记员 黄 剑 雄