重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝一中法民终字第00407号上诉人（原审被告）贾知秀，女，1955年2月26日出生，汉族，退休工人。委托代理人余全友，重庆奔程律师事务所律师。委托代理人何治莲，重庆奔程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郑祥贵，男，汉族，1963年8月5日出生，居民。委托代理人熊廷刚，男，汉族，1949年10月6日出生。上诉人贾知秀与被上诉人郑祥贵房屋租赁合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2013年9月29日作出（2012）合法民初字第05381号民事判决，上诉人贾知秀对该判决不服，向本院提出上诉。本院于2014年1月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月21日适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定进行询问。上诉人贾知秀及委托代理人余全友、何治莲，被上诉人郑祥贵及委托代理人熊廷刚到庭参加询问。本案现已审理终结。郑祥贵在一审中诉称，郑祥贵于2008年5月，通过合法竞标，整体购买了重庆市合川区可达公共交通有限公司（以下简称可达公司）所有的位于合阳办事处交通街三块石X号号（含贾知秀所租住的房屋）的房屋的产权并登记。由于贾知秀等18户人家事先与可达公司有租赁关系，郑祥贵购得该房屋产权后，用电话和特快专递方式催告贾知秀等人前来办理租赁关系的转移手续，并交纳租金，可是，贾知秀等人却不予理睬。郑祥贵遂向法院起诉请求解除双方的房屋租赁关系，由贾知秀腾退房屋并交付给郑祥贵；贾知秀按每月每平方米6元的标准给付郑祥贵应收的2008年5月至2012年12月的房屋租金。贾知秀在一审中辩称，我从上世纪六十年代就住在三块石的直管公房内因旧城改造拆迁至现住房的白云观街X号，郑祥贵主张的房屋是三块石X号2幢，我与郑祥贵没有租赁关系，不应交租金。我与政府的直管公房是共有关系，原合川市城镇建设综合开发公司（以下简称城建公司）没有权利将政府直管公房进行抵债给可达公司。我对合川法院（2009）合法民初字第40号民事判决书所确认的事实有异议，郑祥贵的诉请理由不当，请求法院不予支持。一审法院经审理查明，贾知秀在1990年居住在原合川县合阳房地产管理所所有的位于合川三块石99号直管公房内，因旧城改造拆迁至城建公司所有的位于原交通街三块石X号号（现为白云观街X号）内的2幢楼X单元X-X号房屋（计租面积34.31㎡，使用面积22.99㎡），1994年7月城建公司与贾知秀签订“公有房屋住宅租约”，将上述房屋出租给贾知秀使用。2002年2月7日，城建公司与可达公司签订的《清偿债务协议书》约定，城建公司用自有的位于合川区三块石X号、X号内，由贾知秀等租赁户使用的住宅（建筑面积631.44㎡）抵偿欠可达公司租金304528元。2002年3月1日，城建公司用书面形式向租赁户通知，从2002年3月1日起向可达公司缴纳房租。2002年，可达公司取得合川区三块石X号、X号（土地使用权证载明为合川区三块石X号2幢）631.44㎡房屋所有权。并与贾知秀签订了“公有房屋住宅租约”，从2002年3月1日起继续按1.39元／㎡.月标准向贾知秀收取房租金31.96元。2008年5月8日，可达公司与郑祥贵签订《房屋产权转让协议》，约定将可达公司从城建公司收债所得的房屋整体转让给郑祥贵，可达公司出卖房屋前，向郑祥贵告知了贾知秀等18位住户的租赁情况。郑祥贵交纳相关税费、土地出让金后于2008年7月3日取得了讼争房屋的房地产权证。2008年7月6日可达公司向贾知秀等18户租赁户发出通知，其内容为：“经我公司股东大会决定，现已将X号X单元X号住宅房出售给郑祥贵等人。现经合川区人民政府批准，合川区国土房管局已办理完过户手续，从2008年5月8日起，我公司不再拥有该房屋产权的所有权，具体事项请与郑祥贵联系”。2008年11月24日，合川区将军法律服务法律工作者熊廷刚受郑祥贵的委托以特快专递的形式向贾知秀分别发出了《关于签订房屋租赁合同的告知函》，要求在指定时间、地点办理变更租赁关系。因贾知秀未去办理房屋转租事宜。2008年12月郑祥贵向本院提起诉讼，请求：1、解除郑祥贵、贾知秀间的租赁关系，收回出租给贾知秀的房屋；2、按6元／㎡.月的标准支付2008年5月至2009年3月的房屋租金（重审中将给付时间变更为2008年5月至2012年12月）。一审法院另查明：贾知秀是合川建筑公司的退休工人，有一女已独立生活，其夫是退休工人，其房屋租金交至2007年12月。城建公司在2001年8月18日前企业性质为全民所有，以后改制为有限责任公司；并于2009年9月9日因未办理企业年检而被吊销营业执照。可达公司前身为原合川市公交公司，企业性质为国有，2001年9月24日改制为有限责任公司。两公司改制后股东全部为自然人，公司改制以后，公司对杨友福等租赁户仍然按公房租赁价格收取租金。合川区公租房的租赁价格至今一直执行合川府发（1998）368号文件规定的价格，即公有住房租金按类别为每月0.45-1.56元／㎡，未作任何变动。一审法院认为，贾知秀曾租住原合川县合阳房地产管理所的公房，因拆迁而租住城建公司的房屋，其租住的公房在城建公司与可达公司抵债和该两公司实行公司改制过程中，相关部门和单位未涉及贾知秀等公房租赁户的安置。但改制以后，可达公司仍然按照原有公有住房的待遇对待原承租人，租金远远低于市场价格。公租房的房屋租赁权是一种特殊的租赁权，因其具有社会福利性质，其目的是为了保障社会困难群体的基本居住权，其租金也不是执行市场价格。郑祥贵在竞买该房时知晓该房屋系享有公房租赁权的人承租的事实，故郑祥贵在购买该房屋时明知该房有物上负担，该负担即是按照公有住房的原则条件出租给贾知秀，公有住房的租赁户在未丧失公有住房资格时，一般不得解除其租赁关系。郑祥贵以贾知秀未交纳租金和不签订租赁合同为由，要求解除租赁关系，腾退房屋，并按市场价格交纳租金，一审法院依法不予支持。但贾知秀实际租赁了该讼争房屋，应按原有公有房屋租赁价格标准缴纳2008年5月至2012年12月底的房屋租金给郑祥贵，郑祥贵要求贾知秀按市场价格即每月6元／㎡支付租金，一审法院不予支持。据此，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十九条规定之精神，判决如下：一、驳回郑祥贵要求解除其与贾知秀的房屋租赁关系及由贾知秀腾退房屋的诉讼请求。二、由贾知秀在一审判决生效后10日内按每月31.96元支付给郑祥贵2008年5月至2012年12月底期间的房屋租金。三、驳回郑祥贵的其他诉讼请求。如果未按一审法院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费130元，由贾知秀负担（此款已由郑祥贵垫付，限贾知秀在给付租金时一并付给郑祥贵。）。贾知秀不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2012）合法民初字第05381号民事判决第二项并改判驳回郑祥贵要求贾知秀支付房屋租金的诉讼请求；一、二审诉讼费由郑祥贵承担。事实和理由：1、贾知秀不应向郑祥贵支付租金。贾知秀租赁的是直管公房，房屋所有权的变更不应改变直管公房的性质，贾知秀与郑祥贵之间没有任何租赁合同关系，不应向郑祥贵支付租金；且贾知秀为拆迁过程中增加的公房面积支付了100元／平方米，买断了房屋的承租使用权，在不违约的情况下贾知秀享有房屋的永久使用权。2、一审判决贾知秀支付给郑祥贵2008年5月至2012年12月期间的房屋租金超过诉讼请求。2009年郑祥贵起诉至一审法院时请求支付的租金是2008年5月至12月，一审法院应就此期间的租金进行判决，但一审法院判决2008年5月至2012年12月期间的房屋租金超过诉讼请求。郑祥贵答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。事实和理由：1、讼争房屋的产权已经因买卖而由可达公司过户给郑祥贵，贾知秀与可达公司的租赁关系就转移至贾知秀与郑祥贵之间，因此，贾知秀与郑祥贵之间存在租赁关系，贾知秀就应向郑祥贵支付租金；讼争房屋已经不再是直管公房，而是郑祥贵的私有房产。2、一审法院重审时，郑祥贵已经调整了诉讼请求，将收取租金的时间变更至2012年12月，不存在超诉讼请求判决的问题。本院审理查明，按照合川城乡建设委员会合川建发（1994）64号文件规定，三块石地区的原直属公房住宅拆迁安置户应就超面积部分交纳100元／平方米的超面积安置费。贾知秀于1993年9月2日向城建公司交纳了超面积建房费。本院另查明，2012年12月12日，一审法院就本案开庭审理时，郑祥贵变更诉讼请求为要求贾知秀支付给郑祥贵2008年5月至2012年12月期间的房屋租金。本院审理查明的其他事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：一是贾知秀是否应向郑祥贵交纳租金；二是一审判决是否超过当事人的诉讼请求。（一）关于贾知秀是否应向郑祥贵交纳租金的问题。贾知秀租住的原三块石2号楼X单元X-X号房屋（建筑面积34.31㎡，使用面积22.99㎡），已于2002年2月7日，由城建公司以《清偿债务协议书》抵偿给了可达公司，由可达公司与贾知秀签订了公有房屋住宅租约并收取贾知秀的房租。可达公司又于2008年5月8日将此讼争房屋以《房屋产权转让协议》转让给了郑祥贵，郑祥贵已经取得讼争房屋的房地产权证，并且可达公司及郑祥贵已经向贾知秀发出了产权转移和租赁关系变更的通知。贾知秀实际租赁了讼争房屋，就应向房屋的产权人郑祥贵交纳房屋租金。至于贾知秀向城建公司交纳超面积安置费的问题与其应向郑祥贵交纳房屋租金没有关系。（二）关于一审判决是否超过当事人的诉讼请求的问题。本案是本院发回重审，一审法院按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定按照第一审普通程序重新审理本案，而根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条之规定，郑祥贵可以在一审程序中变更诉讼请求。一审重审时郑祥贵已经变更了诉讼请求，将支付租金的期限变更为2008年5月至2012年12月，一审法院根据郑祥贵变更后的诉讼请求，判决贾知秀支付2008年5月至2012年12月期间的房屋租金并无不当。因此，贾知秀提出一审判决超出诉讼请求的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人贾知秀的上诉理由不能成立，本院对贾知秀的上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人贾知秀负担。本判决为终审判决。审判长  孔繁树审判员  晏 芳审判员  申和平二〇一四年三月六日书记员  程 容