江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0682民初12495号 原告：张耀曦，男，汉族，1981年11月9日生，住如皋市。 原告：苏小红，女，汉族，1981年10月3日生，住如皋市。 委托诉讼代理人：王国柱，如皋市九华法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：如皋市永华置业有限公司，住所地：如皋市石庄镇新生港社区二十二组。 诉讼代表人：如皋市永华置业有限公司管理人。 负责人：陈标，上会会计师事务所（特殊普通合伙）江苏分所主任。 委托诉讼代理人：徐建威，系永华置业有限公司破产清算小组副组长，特别授权。 委托诉讼代理人：钱秀山，江苏张峰律师事务所律师，特别授权。 原告张耀曦、苏小红与被告如皋市永华置业有限公司（以下简称永华公司）别除权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张耀曦及张耀曦、苏小红的特别授权委托诉讼代理人王国柱，被告永华公司的管理人及特别授权委托诉讼代理人徐建威、钱秀山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张耀曦、苏小红向本院提出诉讼请求：1、确认原告享有对购买的金石庄园1幢1单元01号商业商住房享有满足交房请求权的债权人权利；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系房地产开发企业，双方于2015年1月15日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的金石庄园第1幢1单元01号房，建筑面积186.03平方米（其中一层约80平方米，二层约100平方米），实为商住两用房，总金额为110万元，买受人采取按揭付款方式，于合同签订时付款62万元，余款48万元在2015年1月30日前采用向银行按揭贷款的方式，后由于被告未与银行协调好，被告欠阮秀峰45万元由原告偿还并支付利息，因此被告让步3万元计着利息。现被告公司破产，将原告购房款确认为普通债权，原告不能接受，原告省吃俭用积存和向他人借款凑足首付款，同时原告住房实在拥挤，年久失修无法居住才购买房屋，为维护原告合法权益，特具状起诉法院，请求依法判决。 原告张耀曦、苏小红为证明其诉称主张，向本院举证如下： 证据1、债权审查通知书，证明原告购买永华置业的房屋且经过了永华公司确认相关的房屋付款情况以及证明永华公司管理人将有关债权认定为普通债权。 证据2、商品房买卖合同，证明原告购买永华置业公司的房屋的有关情况。同时证明原告所购房屋的合同都已经经过了房管部门网上备案确认。 证据3、发票，证明被告永华公司收取原告房款情况。 证据4、张耀曦租房协议、营业执照，证明张耀曦长期租姚正华的房屋从事个体餐饮服务，购买被告的房屋是经营所需要。 证据5、张耀曦如皋市石庄镇石庄社区居民会证明，证明张耀曦全家是六口人，上有父母，下有子女，家中房屋年久失修，又没有土地可以耕种，长期靠租房开饭店维持全家人的生活，购买房屋既是用于经营又是用于居住。同时证明生活居住所必须购买房屋。 证据6、原告张耀曦老家的房屋结构照片，墙面已经裂缝很大，是无法居住，购买房屋是因为生活所必须，家中房屋无法居住。 被告永华公司发表质证意见如下： 对证据1、其真实性没有异议，证明被告管理人已经尽到了充分的审核义务，对案涉房屋进行区分，确认本案的原告均不享有相应的优先权。 对证据2、真实性没有异议，从签订的合同中可以明显看出对于商品房的用途除胡俊明的合同外均明确地写为商业，由此可以看出签订合同时双方就已明确清楚案涉房屋为商业用房，并非住宅用房。所谓的商住楼仅仅是一个楼盘的统称，该楼盘下层的店铺属于商业用房，上层的住宅属于住宅用房，不能混为一谈。同时该购房合同的网签备案也应是被告公司所做的一个备案，并不是由房管部门进行。同时，网签备案也并不能产生任何物权变动和所有权转移的法律效果。合同的相对方也不能依据相关的备案而主张任何的优先权。 对证据3、真实性没有异议。 对证据4、张耀曦租房协议、营业执照，均是复印件，对其真实性不予认可。且该营业执照能够表明张耀曦本身系个体工商户，更能认定其购房是为了其个体经营而不是为了进行居住。租房协议的甲乙双方均没有本案的原告张耀曦与本案没有任何关联。 对证据5、张耀曦如皋市石庄镇石庄社区居民会证明，三性均不予认可，证明家庭组成成员系公安部门的职责，而非村委会的职能。该证明中也没有表述其无房居住的相关事实，其他证明内容与本案不具备关联性。 对证据6、原告张耀曦老家的房屋结构照片，不能证明系张耀曦家中房屋，即使是其房屋也可以看出该幢建筑是楼房，其居住权益得到了很好的保障。 被告永华公司辩称，1、本案的原告不是法律意义上的个人消费者，根据最高院的相关规定其购买案涉房屋并不是为了保障其居住权，也不是为了直接用于满足其生活实际需要。在原告的诉状中对于其拥有其他房屋的事实也已经进行了阐述和自认，原告所购买的是商业用房，与最高院批复中应是用于直接居住不能用于经营的规定相互矛盾，因此，购买商铺的原告对于本案来说其不具有个人消费者的身份。张耀曦1号楼101合同价款为1100000元，已付1070000元，剩余30000元。 被告永华公司为证明其抗辩主张，向本院举证如下： 商品房预售许可证一份、建设工程规划许可证两份、如皋市物价局关于金石庄园1-2号商住楼、3-5号住宅类价格备案的通知及如皋市商品房销售价格备案表一份。证明房屋的性质为商业用房，不属于住宅用房，不得用于居住，原告不得据此主张相应的优先权。 原告张耀曦、苏小红发表质证意见如下： 对该组证据的真实性没有异议，但该组证据并不能证明原告方购买的房屋为商业用房。原告与被告的相关合同可以看出房屋的层高是4.2米或者是2.9米，2.9米是两层合卖的，就充分说明了原告方购买的房屋是商业和住宅两个性质。即原告购买被告房屋的目的是主要解决的是居住问题，同时因为原告是石庄镇镇区常住人口，无土地可以耕种，世代从事商业必须购买被告的房屋用于经营便利。 本院经审理查明：永华公司于2014年10月18日取得金石庄园1#、2#商住楼以及3#、4#、5#住宅楼、地下车库的商品房预售许可证。 2015年1月15日，张耀曦、苏小红与永华公司签订经备案的《商品房买卖合同》，双方约定被告将位于如皋市房屋出售给张耀曦、苏小红，该商品房的用途为商业，建筑面积共186.03平米，每平方米5913.02元，总价款为1100000元，并约定付款方式为买受人在合同签订之时，支付给出卖人620000元（其中包括定金20000元），余款480000元在2015年1月30日前由买受人采用向银行按揭贷款的方式全部付清，如果贷款不成，仍必须在上述期限内以现金方式支付，房屋交付日期为2016年12月1日、违约责任等相关条款。 永华公司出具的销售不动产统一发票载明：2015年6月8日张耀曦、苏小红向永华公司交纳金石庄园1-1-01铺的购房款1070000元。 另查明，2016年7月26日，本院出具（2016）苏0682民破4号民事裁定书，裁定受理永华公司破产清算，2016年9月4日，指定上会会计师事务所（特殊普通合伙）江苏分所为永华公司管理人。在债权申报期间，张耀曦、苏小红向永华公司管理人提交债权申报材料，管理人于2017年10月31日向张耀曦、苏小红发送债权审查通知书，告知张耀曦、苏小红：“对你申报的主张金石庄园1号楼01号店铺的交房请求权不予确认，对你支付的购房款107万元，确认为普通债权，并请你配合管理人撤销金石庄园1号楼01号店铺的房屋网签备案手续……”。 本院认为，本案案由应为别除权纠纷；本案争议焦点为：张耀曦、苏小红对永华公司的107万元购房债权是否享有优先权。因永华公司已经破产，张耀曦、苏小红对永华公司的107万元购房债权是否享有优先权，应按照破产法等特殊法的规定处理。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，上述规定确立了消费性买受人的优先地位。苏高法电【2017】794号省高院关于印发《破产案件审理指南》的通知明确，在确定“消费性买受人”标准中可参照以下标准：一是在查封之前已签订合法有效的商品房买卖合同，二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，三是已支付的价款超过合同约定价款的百分之五十。 对于原告主张其对购买的金石庄园1幢1单元01号商业商住房享有满足交房请求权的债权人权利的诉讼请求，鉴于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设定的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非出于经营或者抵债等其他原因。本案中，涉案房屋的商品房买卖合同签订在永华公司申请破产之前并已网签备案，原告已经按照约定给付部分购房款107万元。但从原、被告签订的商品房买卖合同可知，原告所购买的商品房用途为商业，皋价发【2014】146号文件中也明确载明金石庄园1-2#为商住楼，张耀曦、苏小红所购买的金石庄园1幢1单元01号即为1号楼商铺，又因原告名下已经有其他居住房产，生存利益已经得到保障，其并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中所指消费性买受人。综上，对于原告的诉讼请求，本院难以支持。 据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下： 驳回原告张耀曦、苏小红的诉讼请求。 案件受理费14700元，由原告张耀曦、苏小红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费14700元（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审 判 长  刘德兵 人民陪审员  张春兰 人民陪审员  何晓燕 二〇一九年五月二十七日 法官 助理  唐杨静 书 记 员  葛洲花