贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔2301民初8013号 原告（反诉被告）：周桂松，男，1979年4月6日生，汉族，贵州省盘县特区人，高中文化，个体工商户，现住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人:田芳，贵州众吉律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：贵州圆梦商业管理有限公司，住所地兴义市神奇东路12号。 法定代表人：曾清雄，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵云，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：兴义市过锅瘾三汁焖锅餐饮地标广场店，住所地兴义市桔山办神奇东路地标广场二楼10号。 经营者：殷华。 原告周桂松与被告贵州圆梦商业管理有限公司（以下简称圆梦公司）租赁合同纠纷一案，本院2017年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月22日公开开庭进行了审理。原告周桂松，被告圆梦公司到庭参加了诉讼。后原告周桂松向本院申请鉴定，被告圆梦公司向本院提起反诉，本院同意其反诉后依职权追加兴义市过锅瘾三汁焖锅餐饮地标广场店（以下简称过锅瘾地标广场店）为本案第三人，依法适用普通程序于2019年2月27日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）周桂松及其委托诉讼代理人田芳，被告（反诉原告）圆梦公司的委托诉讼代理人赵云到庭参加了诉讼，第三人过锅瘾地标广场店经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）周桂松向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告装修损失9000元、营业损失120000元、修理费300元，三项共计129300元；2.判令被告从2017年10月29日起顺延免租期到恢复营业之日止；3.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年6月2日，原、被告签订《商铺使用合同》、《商铺管理合同》，合同约定了双方的权利义务，特别在《商铺使用合同》9.9明确约定“因甲方原因而导致火、烟雾在该商铺内扩散或任何来源的水在该商铺或其任何泄漏或是满泄而造成乙方的人员或任何物品的损害，甲方负责赔偿乙方的损失。”。原告于9月9日开始装修，10月27日装修完毕新店开业，10月29日原告发现污水侵入店铺的美容间内，导致木地板及墙面严重损毁，原告及时通知被告，被告要求原告自行检查，原告查明是主污水管道破裂所致，要求被告及时来修理，但被告推迟不予修理，为防止损失进一步扩大，原告被迫于10月2日自行请人修理，花费300元修理费，因污水渗透，给原告新装修店面的调配间和美容间造成严重损毁，其重新修复需约9000元。又因为美容院臭味四散，顾客无法驻足，导致无法营业，预估至修复正常为止期间的营业损失为120000元。因事故造成严重损失，原告通知被告协商赔偿事宜，被告态度强硬，双方无法协商，综上，双方形成租赁合同的法律关系，因为签订合同才办理营业执照营业，根据合同相对性原理，原告主体应该是自然人，双方合同明确约定被告的义务，而被告没有管理好导致水渗透毁坏原告财产，属于合同约定的违约行为，给原告造成的损失理应赔偿，合同约定的免租期四个月，原告在享受合同约定的免租期的同时，因被告违约造成的停业期间除享有四个月免租期外还要顺延，故原告诉至法院。 被告（反诉原告）圆梦公司辩称，1.被答辩人应对其商铺漏水原因承担举证责任，被答辩人诉称2017年10月29日才开业不到两天就通知答辩人称其商铺发现污水侵入，此时答辩人才知道被答辩人的商铺漏水，但是什么原因漏水、什么原因导致主水管破裂，应由被答辩人承担举证责任。2.答辩人已按照地标广场购物中心《商铺使用合同》、《商业管理合同》的约定，履行了交付商铺和管理义务，无任何违约行为，不应对被答辩人承担任何责任。2017年6月2日，答辩人与被答辩人双方经协商一致，就被答辩人承租答辩人位于兴义市签订了《商铺使用合同》、《商业管理合同》。《商铺使用合同》对双方的权利义务以及商铺交付验收、商铺装修、商铺修缮、违约责任等方面进行了详细约定；《商业管理合同》对商业管理、违约责任等方面亦进行了详细约定。2017年7月25日，被答辩人到答辩人处详阅、领取了《地标广场装修手册》，并签订了《装修手册确认书》、《装修申请表》、《收费确认表》、《消防安全责任书》、《地标广场保险承诺书》、《装修施工人员出入证申请表》。后于2017年8月8日进场装修1-32号商铺。期间，被答辩人并没有按照《地标广场装修手册》3.2.10项竣工验收的约定向答辩人进行报验就直接于2017年10月27日开业了。随后，也就是2017年10月29日，被答辩人才开业不到2天就通知答辩人，声称其店铺发现污水浸入。答辩人接到通知后，立即视察了现场，为查明漏水原因，让被答辩人关掉自来水观察两天。2017年11月2日，被答辩人通知答辩人，称系店内排水管主管接头漏水，随即，答辩人又对漏水处进行了现场勘察，并联系接入该管道的相关商家，同时要求被答辩人先将漏水处进行修复并统计相关工程量后给相关公司报价，后被答辩人报价笼统、过高，与其他商家沟通未果起诉至法院。而答辩人不论是作为出租人还是管理人，都已按照《商铺使用合同》第六条6.1，6.8项约定以及《商业管理合同》第四条商业管理约定，履行了交付商铺和管理义务。同时，答辩人还需特别说明，截至目前为止，被答辩人都未曾支付过分文管理费。且被答辩人在接收商铺后，亦未在《商铺使用合同》约定的接收商铺期限内提出异议或书面通知答辩人商铺存在缺陷等事宜。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，答辩人已按照《商铺使用合同》及《商业管理合同》的约定，全面履行了自己的义务，无任何违约行为，不应对被答辩人承担任何责任。3.本案商铺排水管主管接头漏水系被答辩人违约选择不具有正规资质的装修公司违约加装曲形管道施工造成，应由其自行承担责任。如上所述，答辩人系2017年11月2日对被答辩人商铺排水管主管道进行勘察时才得知，被答辩人是在没有获得答辩人书面同意的情况下，擅自对排水管主管道进行了曲形管道加装，且加装后对隐蔽工程封闭前亦未向答辩人申请验收工作，其行为违反了《商铺使用合同》第八条8.3项和《地标广场装修手册》3.2.9项的约定。且直至答辩人领取被答辩人的起诉状和证据清单时，才发现被答辩人未按照《商铺使用合同》第八条8.1.2项的约定聘请具有装修资质的公司进行装修，而是聘请了不具有装修资质的个人进行的装修，该个人在加装曲形管道施工过程中损坏排水管主管道接头导致漏水，故本案损失应由被答辩人自行承担。被答辩人诉请的数额明显过高，且大部分项目和金额不符合法律规定。被答辩人主张的装修损失、营业损失未实际产生，且原告未进行举证，主张装修损失不符合法律规定。加之，被答辩人诉状中陈述其系2017年10月27日新店开业，以及其承认新店几乎没有什么人充分证实被答辩人不可能也不会存在营业损失。且在答辩人要求被答辩人打开商铺进行修复，以便恢复商铺正常营业，不影响商场其他商铺及商场整体秩序和名誉时，被答辩人以赔偿金额未谈妥为由拒绝打开商铺，故意拖延和扩大损失。且本案商铺漏水原因系被答辩人擅自加装管道施工造成，即便存在装修损失、营业损失也应由其自行承担。同理，其主张的维修费，即便产生也应由其自行承担。另，被答辩人主张的顺延免租期不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的法律规定，且本案商铺漏水原因系被答辩人擅自加装管道施工造成，应遵循“谁损坏谁负责的”原则进行维修，而答辩人也已尽到了管理人的管理义务，不存在任何违约行为。故，顺延免租期亦不应得到人民法院的支持。 被告（反诉原告）圆梦公司反诉请求：1.请求人民法院依法判令解除反诉原、被告双方签订的地标广场购物中心《商铺使用合同》、《商业管理合同》；2.依法判令反诉被告立即支付反诉原告截止2018年7月31日期间的门面使用费5328元，并按照0.9%月利率支付逾期违约金至支付完毕之日止（截止2018年7月31日的逾期违约金为129.01元）；3.依法判令反诉被告立即支付反诉原告截止2018年7月31日期间的门面商业管理费1942.5元及推广费46749.5元、电费156元，并按照2%月利率支付逾期违约金至支付完毕之日止（截止2018年7月31日的逾期违约金为5976.01元；4.依法判令反诉被告立即履行腾房义务，并按83.25元每日的标准和194.25元每日的标准承担自2018年7月31日起至其履行完毕腾房义务之日止的房屋占用费和商业管理费及推广费；5.本案反诉案件受理费由反诉被告承担。 事实与理由：2017年6月2日，反诉原、被告双方经协商一致，就反诉被告承租反诉原告位于兴义市，并签订了《商铺管理合同》、《商铺使用合同》。《商铺管理合同》、《商铺使用合同》对双方的权利义务以及商铺使用费、商业管理费、推广费、电费的支付方式及违约责任等方面进行详细约定。合同生效后，反诉原告根据上述合同的约定履行了交付门面、提供商业管理、推广、代缴电费的义务，而反诉被告从2017年10月27日起未按照合同的约定履行支付上述费用的义务，并且一直停业至今，根据《商铺管理合同》第十九条19.1项、19.4项的约定和《商铺管理合同》第九条9.1项、9.2项约定，反诉被告在承租期内若停止经营连续五日以上或者累计10日以上的，反诉原告可以解除与阁下签署的合同，并收回商铺，对反诉被告逾期交付的各种费用，反诉原告有权收取违约金并且在反诉被告逾期超过15日后据此解除双方合同。综上，反诉被告的行为已经违反了合同的约定，并且达到了合同约定的解除条件。同时给反诉原告造成了严重的经济损失，故诉至法院。 原告（反诉被告）周桂松辩称，1.圆梦公司没有按照双方签订的《商铺管理合同》、《商铺使用合同》的约定保持水管通道及电线的良好使用状态等管理责任，致使承租方发生财产损失及人身伤害的应承担赔偿责任，承租方有权单方面解除合同，要求出租方承担损失；2.双方签订《商铺管理合同》、《商铺使用合同》后，经出租方多次电话催促对门面进行装修，在多次电话催促装修门面的情况下，答辩人向出租方提交了装修设计图，答辩人就开始装修，在装修过程中，答辩人工作人员每天都到门面进行查看，但并未提出装修有问题，也没有提出装修需要出租人书面审核无异议后才进行装修，包括加装管道，因为答辩人的加装管道里面包括了加装管道的设计，并且在签订合同的时候双方就对加装管道相关事宜进行了商谈，所以出租方在与答辩人签订《商铺使用合同》、《商铺管理合同》就已经知道答辩人对漏水管道进行加装，但装修过程中未提出任何异议；3.答辩人在装修前发现租赁门面的墙上多了一个洞，就与出租方联系，出租方告知商场要加装污水管道，答辩人担心商场多次加装污水管道会出现漏水，影响我商铺的使用，就请出租方加装时不要出现漏水情况，出租方讲，若漏水他们全权负责，加装后也未进行漏水测试，也没有跟答辩人进行沟通，也没有把墙体修复；4.开业当天就出现大面积漏水情况，答辩人通知了出租方，把漏水部位找出来，并找了漏水的商家进行沟通，但都没有沟通下来，维修方只支付4000元的维修费，答辩人认为出租方的行为违反了合同法的规定，导致答辩人的损失巨大，请求法院公正判决维护答辩人的合法权益。另外，本诉是在2017年11月17日立案，2017年12月22日开庭，本案一直在诉讼程序中，反诉原告的诉请判决未下，所以反诉原告所主张的违约情形并不存在，因为本诉原告主张的免租期顺延的时间点并没有得到确认；本案比较特殊，第一次开庭传票上2017年12月14日举证期限届满前本诉被告未提出反诉，仅仅因本案涉及鉴定多次更改开庭时间，所以才出现本诉原告所陈述的违约情形，其违约情形因本诉在审理中并不存在，所以其诉讼请求应当被驳回；在反诉状中反诉原告陈述2018年5月28日开始起算违约金，说明反诉原告承认顺延免租期的情形；本案已经诉至法院，双方确认不能合作解除合同后，反诉被告也会在合理的期限内搬出商铺，在合同未解除时反诉原告就开始起算占用商铺并计算违约金实为不妥，所以其主张反诉被告占用商铺的费用及主张应当被驳回。 第三人过锅瘾地标广场店经本院合法传唤未到庭参加诉讼，庭审后，亦未向本院提交书面意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对双方提交的证据综合认证如下:周桂松提交《身份证》复印件、《商铺使用合同》、《商铺管理合同》、照片、《收据》、《装修合同》、《鉴定意见书》，被告提交的《营业执照》，《检验报告》、《工程材料、构配件或设备报审表》、《排水管道及配件安装报审、报验表》、《给水管道及配件安装报审、报验表》、《建筑给水排水及供暖分部工程质量验收记录》、《地标广场进场单》、《地标广场装修手册》、《过锅瘾防水隐蔽工程质量检验记录表》、《地标广场营运部巡查表》、《工作汇报》、《工程部工作记录》、漏水处照片、《魔法传奇加装管道示意图》及证人付某的证言，内容真实，来源合法，与本案具有关联，作为本案的证据使用。 本院经审理认定事实如下：2017年6月2日，周桂松作为乙方与圆梦公司作为甲方签订《地标广场购物中心商铺使用合同》，合同约定周桂松以每月每平方45元的价格租赁圆梦公司提供的面积为55.5平方米的1-32号商铺,经营品牌为化妆品（膜法传奇），免租期4个月，自商城整体开业之日起算，合同年限3年，2017年9月1日至2020年8月30日，装修期20天，自进场之日起算。同时，合同还对使用费及支付方式、商铺交付与验收、商铺装修、商铺修缮、合同变更和解除、商铺交还、违约责任等进行了约定。其中，在合同第五条使用费及支付方式部分第5.8约定：“乙方不得因甲方有不能完成或拖延完成修理、或不能及时提供服务设施、或甲方提供商业管理服务不到位等任何本合同或者商业管理合同的义务，而减少或停止支付使用费或其他根据本合同需支付的费用。”；第七条免费装修期与免租期部分第7.2、7.3、7.6约定：“免费装修期内，乙方无需交付基本使用费，但仍需承担装修和/或经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费等）。免费装修期内，乙方除免交基本使用费外，本合同及附件规定的其他义务均不免除。若乙方于免费装修期结束之前完成装修工程，则不论乙方是否进行经营活动，乙方依然需于起算日开始向甲方支付使用费。”；第八条商铺装修部分第8.1.2约定：“选择具有正规资质的装修公司进行，且装修使用的装修材料质量应符合国家标准、行业标准，并保证在装修完成后向甲方提供相关的质量合格证。”；第8.2约定：“甲方在会审乙方的装修申请时，有义务向乙方说明该商铺的装修标准，并向乙方提供《用户装修手册》，乙方需按照甲方提供的《用户装修手册》进行装修，以确保装修安全。”；第九条商铺修缮部分第9.9约定：“因甲方原因而导致火、烟雾在该商铺内扩散或任何来源的水（包括风暴或雨水）在该商铺或其任何部分泄漏或满泄而造成乙方的人员或任何物品的损害，甲方应负责赔偿乙方的损失。”；第十七条合同变更和解除部分第17.4.3约定：“乙方违反本合同及补充条款的约定，且经甲方提出后的30天内，乙方未予纠正的，甲方有权提出解除合同。”；第十八条甲方违约责任部分第18.1、18.2约定：“使用期限内，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，造成该商铺发生损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。在使用期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予以赔偿：违反本合同的约定，使乙方无法按其用途继续使用该商铺的。违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续使用的。……”及第十九条乙方违约责任部分第19.1、19.4条约定：“在使用期内，乙方逾期交付使用费和/或管理费和/或推广费/或其他费用的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金。乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，履约保证金不予退还，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：……19.4.6乙方拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次迟交使用费及其他费用的；19.4.7乙方停止经营连续五日以上或者累计10日以上；……”同日，周桂松作为乙方还与圆梦公司作为甲方签订了《地标广场购物中心商业管理合同》，合同约定周桂松应当向圆梦公司交纳商业管理费每月每平方米5元，推广费每月每平方米100元。同时合同还对管理费及支付方式、商业管理、税费、双方相互承诺和保证、合同变更和解除、甲方违约责任、乙方违约责任等进行了约定。其中在合同第三条管理及支付方式部分第3.4.1条约定：“乙方须自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气费及其他费用。由甲方代收代缴。”、第3.7条约定：“乙方不得因甲方有不能完成或拖延完成修理、或不能及时提供服务设施等任何其在本合同中应承担的义务，而减少或停止支付管理费或其他根据本合同需支付的费用。”；第四条商业管理部分第4.6.31条约定：“甲方须尽力保持或合理地责成甲方保持该商场的屋顶、主要结构、墙壁、水管通道及电缆电线在良好的使用状态。”；第八条甲方违约责任部分第8.1、8.2条约定：“经营期限内，甲方不及时履行本合同约定的商业管理责任，致使乙方发生财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。在经营期内，甲方出现《铺位使用合同》约定乙方有权单方面解除合同情况的，乙方有权单方面解除本合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予以赔偿。”；第九条乙方违约责任部分第9.1、9.4条约定：“在经营期限内，乙方逾期交付使用费和/或管理费和/或推广费的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金。在经营期内，乙方出现《铺位使用合同》约定甲方有权单方面解除合同情况的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。” 2017年7月25日，圆梦公司向周桂松发送《地标广场装修手册》及相关附件（包含装修申请表、装修手册确认书、装修公司施工许可证等）,周桂松在该手册上签字捺印。该手册3.2流程中载明：“装修单位资质：装修面积在500㎡以下的，装修单位资质为三级以上。”在3.2.4设计方案和设计图的审核中载明：“在您和装修施工单位准备齐全所有材料后到营运部申办装修《施工许可证》。我们在收到商户和装修施工单位提交的装修设计及机电配套方案等材料后3个工作日之内，将对这些设计方案、设计图纸进行审阅和签署意见后通知您，请您和装修施工单位及时按照我司的意见修改方案和设计图，重新提交给我司营运部进行审核，我司将在收到修改方案和图纸后2个工作日内，针对修改图纸给出审批意见，直至合格；”周桂松在上述材料附件一《装修手册确认书》中签字并捺印，该确认书载明：“本人为地标广场号商户。现声明已详阅《地标广场装修手册》，保证遵守本装修手册中所列全部规定及条款。”2017年9月8日，周桂松与案外人周卫保签订商铺店面装修合同，约定由案外人周卫保为周桂松所开设的“润思颜膜法传奇”店面进行装修，合同约定装饰预算金额为121360元，装修内容包括商铺吊顶、钢构阁楼搭建、钢构阁楼楼梯、前厅水泥地板、调配间、防水、前后厅柜子、木地板、木地板楼梯梯步、背景墙、墙纸、水电、洗脸盆套柜、热水器、墙面瓷粉、包门头招牌、隔墙。2017年9月30日，周桂松在兴义市工商行政管理局办理了名称为兴义市润思颜化妆品店、经营者为周桂松、经营场所为兴义市的个体工商户《营业执照》。2017年10月27日，周桂松商铺店面装修完毕并在圆梦公司统一安排下开业。2017年10月29日，周桂松发现店面有污水侵入，经调查系店面顶部主水管伸缩节破裂导致漏水，周桂松找人进行修复并更换了伸缩节后漏水停止。后周桂松、圆梦公司多次就赔偿事宜进行协商，但双方均未能达成一致意见，周桂松一直停业至今，期间也未交纳租金、管理费、推广费及电费。 庭审中，双方均认可周桂松于2017年8月8日进场装修，2017年10月27日在圆梦公司统一安排下开业，开业后两天即2017年10月29日周桂松商铺出现漏水情况。同时，双方均认可漏水部位系周桂松店面顶部主水管道加装的伸缩节破裂导致，圆梦公司也表示该主水管道原本是圆梦公司安装的，后周桂松楼上的过锅瘾地标广场店装修时在该主水管道上加装了伸缩节，但过锅瘾地标广场店在该主水管道上加装伸缩节系经圆梦公司许可并通过了圆梦公司的验收为合格，圆梦公司同时表示整个商场内需要用水和排水的商铺在装修时都必须要在主水管道上加装伸缩节。 本案审理过程中，周桂松对漏水原因、因漏水造成的损失及营业损失向本院申请鉴定，后因鉴定机构对漏水原因无法鉴定，周桂松撤回了对漏水原因的鉴定申请，仅就因漏水造成的损失及营业损失向本院申请鉴定。2018年8月3日，圆梦公司以周桂松未按合同约定交纳商铺使用费、管理费、推广费、电费构成违约为由向本院提起反诉，要求解除与周桂松签订的商铺使用合同与管理合同并要求周桂松支付门面使用费、商业管理费、推广费、电费及违约金。2018年8月9日周桂松收到了圆梦公司的反诉状。2018年12月6日，贵州皓天价格评估司法鉴定所出具（2018）皓鉴字第503号《鉴定意见书》，载明：“鉴定人员于2018年10月11日在原被告双方相关人员的共同参与下进行了现场勘察，根据委托方提供的资料、现场勘察情况和市场调查情况，确定采用成本法进行鉴定，分别对漏水造成的损失及营运损失进行评估鉴定。由于截止鉴定基准日该纠纷仍然未解决，根据要求，本次只需要根据双方签订的合同约定金额及要求列明从免租期之后暂时算至鉴定基准日（从2018年2月27日开始至鉴定基准日2018年10月11日，约7.47个月）的相关损失金额，根据计算，装修损失价格取整合计得8882元，营运损失包含商铺租赁相关成本损失62188元与员工工资损失9100元，合计71288元，总合计80170元。”2019年1月15日圆梦公司因计算错误向本院递交了变更诉讼请求申请书，2019年1月16日周桂松收到了该变更诉讼请求申请书。后圆梦公司对贵州皓天价格评估司法鉴定所出具（2018）皓鉴字第503号《鉴定意见书》提出异议，要求鉴定机构进行说明，贵州皓天价格评估司法鉴定所于2019年1月25日作出异议回复，载明：“1.商铺租赁成本62188元，属于双方合同约定应由周桂松支付的费用，异议人提出周桂松并未实际支付这些费用，但异议人并未免除周桂松支付这些费用的义务，如今后周桂松仍需支付这些费用，则必然形成相应的损失。除非异议人明确免除周桂松对这些费用的支付义务，否则就应将这些费用确定为周桂松的损失。2.员工工资损失9000元，计算的是周桂松涉案店铺试营业前期培训一个月的员工工资损失，员工人数为4人。根据周桂松涉案店铺规模，配备员工4人合情合理。周桂松提供的工资标准也符合市场行情。本次鉴定以周桂松提供的相关资料客观真实为前提，该部分鉴定结果是否采用，应由人民法院根据双方当事人的举证情况最终认定。” 本院认为，本案的争议焦点为：1.周桂松商铺漏水的原因是周桂松加装曲形管道导致还是圆梦公司未尽管理与维修职责导致，因漏水导致的损失应当由谁承担；2.圆梦公司与周桂松签订的《商铺使用合同》及《商铺管理合同》应否解除；3.周桂松的诉讼请求应否得到支持；4.圆梦公司的反诉请求应否得到支持。 周桂松与圆梦公司在平等、自愿的基础上签订《商铺使用合同》及《商铺管理合同》，不违反法律的规定，是合法有效的合同，双方应当按照合同约定各自履行自己的义务。圆梦公司在根据合同约定交付涉案商铺给周桂松后，因经其许可安装并验收合格的主水管道伸缩节处破裂导致漏水，造成周桂松店铺装修损害。双方对于漏水的部位无异议，但对于导致伸缩节处破裂的原因却各执一词。周桂松认为是因为过锅瘾地标广场店在装修时改造下水管道，圆梦公司没有尽到管理维护的职责而造成，圆梦公司则认为系周桂松聘请无装修资质的装修工人加装曲形管道损坏排水管主管道接头导致过锅瘾地标广场店加装的伸缩节破裂而造成。从双方签订的合同来看，周桂松的确应当聘请具备专业资质的装修公司进行装修，但在庭审中，双方均认可周桂松须向圆梦公司领取《地标广场装修手册》、交纳装修保证金后才能开始装修，周桂松亦于2017年7月25日向圆梦公司领取了《地标广场装修手册》及其附件并在该手册上签字捺印，同时交纳了装修保证金，虽然圆梦公司不认可周桂松在领取装修手册前曾提交过装修设计图，但从周桂松领取的《地标广场装修手册》及附件上来看，该装修手册明确要求商户及装修施工单位必须向圆梦公司申请《施工许可证》并提交装修设计图，待圆梦公司审核通过后商户才能进行装修，且在周桂松对其承租商铺装修过程中，如圆梦公司认为其装修不符合合同约定，在审核时圆梦公司就应当提出，同时按照《地标广场装修手册》中的约定审核装修公司资质，并阻止周桂松进行装修，但圆梦公司怠于履行自己的义务，并没有阻止或劝阻周桂松装修，还要求周桂松要按商场的统一安排在2017年10月27日开业，其行为可以视为圆梦公司已同意了周桂松的装修行为；另外，通过庭审查明，圆梦公司整个地标广场内的商铺凡是需要用水与排水的商铺在装修时都必须要在主水管道上加装曲形管道，否则是不能正常用水与排水的，周桂松楼上的过锅瘾地标广场店也是因为经营需要用水与排水加装了曲形管道而加装了伸缩节，而周桂松与圆梦公司在签订《商铺使用合同》及《商铺管理合同》时对于周桂松经营的品牌进行了明确记载，对于加装曲形管道是否需要书面申请未明确约定，故本院认为，从双方签订的合同及加装曲形管道的必要性方面审查，圆梦公司对于周桂松必须要在主水管道上加装曲形管道应该是明知的，因为周桂松必须要加装曲形管道才能正常经营，而圆梦公司在周桂松加装曲形管道时未对该加装行为提出任何异议还要求周桂松按公司统一安排开业的行为应视为一种默认，故圆梦公司有关周桂松聘请无装修资质的装修工人加装曲形管道损坏排水管主管道接头导致过锅瘾地标广场店加装的伸缩节破裂造成漏水仅仅系其单方面的猜测，没有证据予以证明，圆梦公司员工付某的证言中有关伸缩节破裂的原因也仅是一种凭经验的猜测与判断，故圆梦公司的该项辩解理由不能成立。虽然现无法确定导致伸缩节破裂的原因，但通过庭审查明，在圆梦公司交付涉案商铺给周桂松时，并没有这个伸缩节，而该伸缩节系过锅瘾地标广场店在征求得圆梦公司同意后加装的，且在加装以后圆梦公司还对其进行了检查、验收，说明圆梦公司对于过锅瘾地标广场店加装的下水管道具有管理、维护的义务，但圆梦公司并没有完全尽到维护和管理的义务，应当按照合同约定承担责任。根据双方在合同中“如因甲方原因而导致火、烟雾在该商铺内扩散或任何来源的水（包括风暴或雨水）在该商铺或其任何部分泄漏或满泄而造成乙方的人员或任何物品的损害，甲方应负责赔偿乙方的损失。”的约定，圆梦公司应当就周桂松商铺漏水产生的损失承担相应的赔偿责任。 关于圆梦公司与周桂松签订的《商铺使用合同》及《商铺管理合同》应否解除的问题。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，作为承租人应当按照约定的方法使用租赁物，并按照约定的期限支付租金。本案中，虽然周桂松承租的商铺发生损害，圆梦公司未尽到维护与管理的义务，但按照圆梦公司与周桂松签订的《商铺使用合同》及《商铺管理合同》中“乙方不得因甲方有不能完成或拖延完成修理、或不能及时提供服务设施、或甲方提供商业管理服务不到位等任何本合同或者商业管理合同的义务，而减少或停止支付使用费或其他根据本合同需支付的费用。”的约定，圆梦公司自履行合同义务将商铺交付给周桂松后，其房屋的使用权就已经交付给周桂松，免租期结束后，根据合同约定的使用费、管理费、推广费就应当开始计算，作为商城的圆梦公司，其推广以及管理是一个整体的行为，不能因为周桂松未使用就予以免除，房屋在交给周桂松以后，无论是用于经营还是闲置都不影响对于上述费用的交纳；另外，虽然圆梦公司对周桂松商铺的漏水原因及周桂松有关修理、修复费用的报价有异议，但不影响周桂松可自行修复后再向圆梦公司主张权利，周桂松也不能因圆梦公司有异议而直接关门停止营业并停止向圆梦公司支付使用费、管理费、推广费及其他应该支付的费用，故周桂松向圆梦公司承租涉案商铺后应当按照合同约定交纳使用费、管理费、推广费，周桂松未按合同约定履行支付租金义务已构成违约，享有解除权的圆梦公司向本院反诉要求解除与周桂松签订的《商铺使用合同》及《商铺管理合同》于法有据，本院予以支持。周桂松应当在解除合同后履行腾房义务，将承租的涉案商铺腾空交付给圆梦公司。 关于原告（反诉被告）周桂松的诉请及被告（反诉原告）圆梦公司的诉请是否支持的问题。如前所述，圆梦公司因未履行维护与管理义务应承担周桂松商铺漏水产生损失的赔偿责任，而周桂松未按合同约定履行支付使用费、管理费、推广费及相关费用应承担违约责任。由于双方均存在违约行为，故本院对于圆梦公司诉请的违约金不予支持。至于周桂松诉讼请求中的营业损失120000元，周桂松并未提交该损失的计算方式以及相应的证据证明，而周桂松因漏水导致的装修损失及营业损失经贵州皓天价格评估司法鉴定所评估后，因漏水导致的装修损失价格为8882元，营业损失包含商铺租赁相关成本损失为62188元与员工工资损失为9100元。对于装修损失8882元双方均表示认可，故本院予以确认；对于营业损失中的商铺租赁相关成本损失62188元，贵州皓天价格评估司法鉴定所在异议回复中表示该成本损失系根据双方签订的合同约定应由周桂松支付的费用，虽然圆梦公司提出周桂松并未实际支付这些费用，但圆梦公司并未免除周桂松支付这些费用的义务。经查，该费用金额系鉴定机构按双方合同约定的免租期之后开始计算得来，圆梦公司反诉主张的商铺使用费、管理费及推广费也是按合同约定的免租期之后开始计算，与鉴定机构计算的商铺租赁成本损失计算方式一致，故本院认为鉴定机构鉴定的周桂松营业损失中的商铺租赁相关成本损失与圆梦公司主张的商铺使用费、管理费及推广费属于同一笔款项，可与圆梦公司主张的商铺使用费、管理费及推广费相互折抵，互不支付；至于员工工资损失9100元，鉴定机构表示计算的是周桂松店铺试营业前期培训一个月的员工工资损失，该损失是根据周桂松提供的配备员工人数及工资标准计算的，但对于该工资是否产生及是否已经实际支付，周桂松并未提交证据证明，应当承担举证不能的不利后果，故对于该部分损失本院不予确认支持。对于修理费300元，周桂松提供了《收据》一张予以证实，圆梦公司虽认为该证据不是正规发票而不予认可，但从圆梦公司员工付某的证言中可以看出，对于单独修理破裂的伸缩节产生修理费300元符合一般的收费标准，故本院予以支持；至于圆梦公司反诉请求电费156元的问题，圆梦公司提交了相应的票据予以证明，该费用属于周桂松应当交纳的费用，但由于周桂松没有按期交纳，圆梦公司代为其支付，故周桂松应当将该款项支付给圆梦公司。对于圆梦公司要求周桂松支付按83.25元每日的标准和194.25元每日的标准自2018年7月31日起至其履行完毕腾房义务之日止的房屋占用费和商业管理费及推广费，因本案尚在审理阶段且圆梦公司也存在违约行为，故合同解除后应给予承租人周桂松一定的腾房时间，对圆梦公司的该项反诉请求本院不予支持。综上，因周桂松商铺漏水导致周桂松产生的修理费及装修损失费用共计为9182元（8882元＋300元），圆梦公司应当按照合同约定赔偿给周桂松；圆梦公司为周桂松垫付的电费156元，周桂松应予以支付；周桂松主张的营业损失（商铺租赁相关成本损失）与圆梦公司反诉要求周桂松支付的使用费、管理费、推广费相互折抵，互不支付。 关于周桂松要求延长免租期的诉讼请求。免租期是圆梦公司给予周桂松优惠，不属于必然给予的内容，且具有合同解除权的圆梦公司提出解除合同，合同已解除，免租期的诉讼请求就没有存在的意义，故对于周桂松的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除周桂松与贵州圆梦商业管理有限公司于2017年6月2日签订的《商铺使用合同》、《商铺管理合同》； 二、贵州圆梦商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿周桂松修理费及装修损失共计9182元； 三、周桂松于本判决生效之日起三十日内腾空贵州圆梦商业管理有限公司地标广场1-32号商铺交付给贵州圆梦商业管理有限公司； 四、周桂松于本判决生效之日起三十日内支付贵州圆梦商业管理有限公司电费156元； 五、驳回周桂松的其余诉讼请求； 六、驳回贵州圆梦商业管理有限公司的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 诉讼费13369元（其中本诉案件受理费2886元，反诉案件受理费483元，鉴定费10000元），由贵州圆梦商业管理有限公司负担11000元，周桂松负担2369元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南州中级人民法院。 逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  罗云霞 人民陪审员  余 燕 人民陪审员  陈露云 二〇一九年五月二十四日 书 记 员  岑兴梅