呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终365号上诉人(原审原告)：韩建明，男，农民，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郭松，呼和浩特市“148”协调指挥中心第一法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村民委员会，住所地呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村。法定代表人：郭彦林，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：祝东华，内蒙古恒羽律师事务所律师。上诉人韩建明因与被上诉人呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村民委员会（以下简称坝口子村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初3142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韩建明的委托诉讼代理人郭松，被上诉人坝口子村委会的委托诉讼代理人祝东华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩建明上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.诉讼费由坝口子村委会承担。事实和理由：2012年初,呼和浩特市新城区建有混凝土搅拌站,给坝口子村委会坝口子村回迁小区供混凝土,坝口子村委会给搅拌站订房。2012年8月24日,搅拌站用坝口子村委会顶账的9套楼房作抵押,通过陈升贷款,并将9套房屋过户给了陈升,由于陈升未能按约给贷上款,因此搅拌站要陈升退还被抵押的9套楼房,陈升同意,但说手续已丢失可以作废。于是搅拌站找到坝口子村委会说明情况后,提出给陈升过户的9套房屋已无效,要求作废,问村委会看怎么解决。坝口子村委会告知,只要搅拌站登报声明作废就可以了。于是2012年9月11日,搅拌站在首府新闻报刊上将抵押给陈升9套房屋的《认购协议书》声明作废,坝口子村委会对这9套房屋认购协议的声明作废是予以认可的。2012年9月因搅拌站资金周转困难,无法偿还自己的小额贷款,经和韩建明协商,韩建明自愿出资85万元,替搅拌站偿还贷款。由于搅拌站还欠韩建明罐车租金及电费等,加上替换的贷款共计约欠韩建明170多万元。所以搅拌站就将上述9套楼房中的3套抵顶给韩建明,分别是11号楼1单元1楼东户,单价3920元每平米,房屋总计391569元;11号楼2单元5楼西户,单价4040元每平米,房屋计价403556元;11号楼2单元6楼西户,单价4100元每平米,房屋计价409549元；总计1204674元。于是2012年9月27日,搅拌站会同韩建明一起在坝口子村委会又办理了相关更名和过户手续。坝口子村委会和韩建明正式签订了上述楼房的房屋认购协议，合同编号为000155、000160和000158。根据合同约定,在到了应交付楼房时,坝口子村委会以各种理由推诿,拒不交付房屋。因此韩建明诉至回民区法院，请求判令坝口子村委会按约交付上述3套楼房。本案事实清楚、证据确凿,一审法院却驳回诉讼请求。一、一审认定事实清楚,但适用法律错误。一审法院对双方签定的房屋认购协议书合法性、有效性给予确认，但却错误认为该协议是预约合同,不能请求实际交付,还需订立所谓本约合同。该认购协议既然合法有效,坝口子村委会也未提出其他要求,那么一审法院“本约”合同出自何处,又根据何法律条款。既然合法有效,坝口子村委会就应按约实际交付楼房。否则任何理由的托词都是严重违约。二、坝口子村委会的违约行为严重侵害了当事人的合法权益。这几套楼房是农民工十几年乃至几十年血汗钱换来。当时签定认购协议既是实事求是,又是双方真实意思表述。坝口子村委会拒不交付楼房是严重侵权行为。综上一审判决错误,不能接受。为保护当事人合法权益现上诉，请查明事实以支持诉讼请求。坝口子村委会辩称，上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，判决正确，应依法维持。上诉状中提到的认购协议不是商品房买卖合同，而是商品房买卖合同的预约合同，认购书性质是双方就签订商品房买卖合同事宜需进一步磋商，不是对商品房买卖结果的直接确认，所以一审认定认购协议是预约合同正确，根据上诉状陈述，韩建明是因为与案外人有其他债务关系，案外人将认购协议与其进行抵顶，根据认购协议中的内容确定双方权利义务关系，韩建明享有的是基于认购协议与坝口子村委会进一步磋商，签订商品房买卖合同，坝口子村委会也有权决定是否与韩建明签订商品房买卖合同，在本案双方未签订正式商品房买卖合同情况下，要求交付房屋无事实及法律依据，一审法院驳回其该诉讼请求正确。认购协议中提到的房屋是坝口子村委会村民回迁项目，坝口子村委会将该项目发包给包头第四建筑工程公司，坝口子村委会用房屋抵顶的部分工程款，包头四建又将房屋抵顶给他人，认购协议虽有坝口子村委会公章，但坝口子村委会不是卖房一方主体，加上韩建明在事实中陈述的房屋认购协议丢失的客观情况，案外人存在认购协议多次抵顶情况。案涉三个上诉人的就存在多次抵顶情况，坝口子村委会不参与韩建明与案外人之间关系，坝口子村委会基于认购协议没有向韩建明交付房屋义务。二审应驳回上诉，维持原判。韩建明向一审法院起诉请求：1．确认本案双方所签3份房屋认购协议有效；2．判令坝口子村委会交付韩建明坝口子村回迁小区楼11号楼1单元1楼东户、11号楼2单元5楼西户、11号楼2单元6楼西户，房价约1204674元；3．诉讼费由坝口子村委会承担。一审法院认定事实：2012年9月27日，韩建明与坝口子村委会签订了三份《呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村房屋认购协议》，约定韩建明向坝口子村委会购买三套房屋，分别是位于坝口子村回迁小区第11号楼2单元6层西户、坝口子村回迁小区第11号楼2单元5层西户和坝口子村回迁小区第11号楼1单元1层东户。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为：1．认购协议是否合法有效；2．坝口子村委会是否应当向韩建明交付涉案房屋。针对第一个争议焦点，一审法院认为，本案双方签订的《呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村房屋认购协议》的性质应是预约合同。判断商品房买卖中的认购协议是否为预约合同，最主要的是看此类认购协议是否具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的条件，该条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，双方签订的认购协议对于双方当事人的姓名或名称、商品房的房号、建筑面积、单价进行了明确约定，但双方对商品房的付款方式、付款时间、办证时间、装饰、设备标准承诺、面积差异的处理方式等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在认购协议中没有明确约定，属于未决条款，需要签订正式房屋买卖合同时协商一致达成。综上，本案双方签订的认购协议书应认定为双方当事人的真实意思表示，内容、形式均不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方为将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，故对其有效性予以确认。针对第二个争议焦点，一审法院认为，预约合同的订立目的为本约合同的缔结，双方当事人签订预约合同后，双方当事人不仅负有进一步磋商的义务，更具有最终达成本约的义务，预约合同的效力和法律约束力只能是“使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务”。而预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权以及以此请求权为基础而要求义务方承担的包括违约责任、解除预约合同、损害赔偿等民事责任。本案中双方当事人签订的认购协议为预约合同，故韩建明要求依该认购协议交付房屋不属于预约合同的请求权范围，该项主张没有事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第16条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告韩建明的诉讼请求。案件受理费7820元，已减半收取，由原告韩建明负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩建明二审新举示了包四建该项目部的分房登记簿照片、谈话录音摘要（2019年3月21日与包四建第三项目部王颖的谈话录音）、谈话录音（与包四建负责该项目收钱及分配房屋的冯爱军的谈话），申请了证人石云丽出庭作证。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2012年9月27日所签诉争三份《呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村房屋认购协议》中还约定交房时间预定为2014年5月30日,最终交房时间、房权证办理时间以及相关税费负担以双方签署的正式房屋买卖合同为准。本院认为，本案双方所签诉争房屋认购协议对于双方姓名或名称、商品房的房号、建筑面积、单价进行了明确约定，但又约定最终交房时间、房权证办理时间以及相关税费负担以双方签署的正式房屋买卖合同为准，故相关条款需签订正式房屋买卖合同时协商一致达成，因此诉争房屋认购协议的性质应认定为预约合同。订立预约合同的目的为缔结本约合同而非直接进行具体履行，故韩建明要求依诉争房屋认购协议交付房屋不属于预约合同的请求范围；韩建明请求确认本案双方所签3份房屋认购协议有效，本案审理中坝口子村委会对合同效力未提出异议，故本案双方对该确认合同效力的请求不存在诉讼争议，不构成民事意义的诉，综上一审法院判决驳回韩建明的诉讼请求并无不当，应予维持。综上所述，韩建明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15640元，由韩建明负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 姜  怡审判员 苏  毅审判员 额日德尼二〇一九年五月十日书记员 曹 建 飞