河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0304民初578号原告：付孟飞,男，1994年10月14日出生,汉族,住河南省孟津县。委托诉讼代理人：陈炫兑，男，汉族，1966年11月26日生，住瀍河区，系社区推荐人员，一般代理。被告：洛阳稳鑫置业有限公司，住所地：洛阳市瀍河回族区洛常路5号。法定代表人：李广伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩峰伟，河南大鑫（郑州）律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳巨龙通信设备集团有限公司，住所地：洛阳市廛河区大庆路。法定代表人：杨宁，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张国光，系该公司员工，特别授权。被告：洛阳沃居房地产经纪有限公司，住所地：洛阳市瀍河回族区大庆路1号院巨龙家园2号楼1号商铺。法定代表人：杨全保，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨景梅，系该公司员工，一般代理。原告付孟飞诉被告洛阳稳鑫置业有限公司（以下简称稳鑫公司）、洛阳巨龙通信设备集团有限公司（以下简称巨龙公司）、洛阳沃居房地产经纪有限公司（以下简称沃居公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告付孟飞及其委托代理人陈炫兑，被告稳鑫公司之委托代理人韩峰伟，被告巨龙公司之委托代理人张国光，被告沃居公司之委托代理人杨景梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付孟飞诉称，稳鑫公司与巨龙公司系联合开发房屋的合作关系，沃居公司系稳鑫公司雇佣的销售公司。2017年10月5日原告在被告沃居公司大力宣传销售房屋的欺骗下，与稳鑫公司签订了《稳鑫置业房屋定购协议书》。次日又与稳鑫公司签订《订购合同》。两份协议约定，被告稳鑫公司将位于巨龙家园1期7号楼1单元1604号房屋卖给原告，并承诺该套房手续齐全、是合法的商品房，答应在2018年5月31日前交房。原告信以为真就按照协议约定向被告稳鑫公司和沃居公司交了各项费用，而被告稳鑫公司和沃居公司在签订协议后严重违约。经原告查实，原告购买这套房屋时，被告稳鑫公司还不具备《预售房许可证》销售资格，属于不正规、不合法、不允许销售的房屋。尽管一年后补办了《预售房许可证》，但迟迟不能按时交房，被告稳鑫公司及沃居公司已经严重违约，应当解除合同。根据最高人民法院《关于商品房买卖的若干意见》规定，三被告应连带承担违约责任及退还原告房款及利息，并应支付原告二倍的违约金。原告现诉至法院，要求：1、请求人民法院依法解除原、被告之间的《稳鑫置业房屋定购协议书》和《定购合同》；2、要求被告稳鑫公司返还原告所交定金的二倍2万元及退回首付款108035元和利息（利息按同期银行利息的4倍计算，时间从2017年10月6日至实际退款之日止）；3、要求被告沃居公司退回原告所交的渠道费2万元及利息；4、上述三被告相互负连带退款责任及违约责任。被告稳鑫公司辩称，1、同意解除原、被告之间的房屋定购协议书和定购合同；2、不同意双倍返还定金；3、同意退还首付款。渠道费2万元与稳鑫公司无关。被告不存在违约，不应当支付双倍定金。是原告提出解除双方之间的定购合同和定购协议书，原告应当赔偿被告占用房号致使该房屋无法销售的损失2万元，并对该项损失提起反诉。被告巨龙公司辩称，1、答辩人与原告之间不存在实质上的房屋买卖关系。答辩人与稳鑫公司签订有棚户区《委托开发协议》，约定巨龙公司以自身名义取得项目的规划立项，委托稳鑫公司负责项目全部开发建设工作，稳鑫公司以自身名义进行项目施工和销售，稳鑫公司自行承担项目建设过程中全部资金。2、答辩人在本案中不应负连带退款责任及违约责任。巨龙公司并非本案涉案合同的合同主体，与原告无买卖合同关系。稳鑫公司向原告销售房屋，答辩人未从中获得收入，稳鑫公司对涉案房屋有自主销售权利。综上请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告沃居公司辩称，2018年7月1日前，是两家销售公司在销售巨龙家园的房子。原告提供的收据，答辩人无法确定是哪家公司出具的收据，需要回去核实。如果核实结果是答辩人出具的，答辩人同意退还2万元渠道费。经审理查明，被告稳鑫公司以“超低总价，大产权，双气准现房，电商团购交2万元享受直减600元/平方米”等广告内容宣传其开发的巨龙家园住宅小区。原告提供的转账凭证显示于2017年10月6日向账户为“洛阳市瀍河区电商团购”转账12000元，并取得张强出具收据一张，载明收到渠道收费12000元；原告称另交纳8000元现金，并提交张强于2017年10月18日出具收据一张，载明收到渠道收费8000元。2017年10月5日，原告向被告稳鑫公司缴纳巨龙家园购房定金壹万元整，并与稳鑫公司签订了《稳鑫置业房屋定购协议书》。该协议约定：原告付孟飞用银行按揭贷款方式购买由被告稳鑫公司开发的巨龙家园项目1期7号楼1单元1604号房，建筑面积89.14平方米，单价3680元/㎡，总价款328035元。原告应于2017年10月12日前缴纳首付款108035元。按揭贷款客户须在缴纳首付款后30日内按银行标准向出卖方提供详细的银行按揭资料。买受人签订本协议时须向出卖人缴纳定金壹万元整；全款购房客户缴纳的定金在缴纳房屋全款时凭定金缴费凭证进行冲抵，按揭购房客户缴纳房屋首付款时凭定金缴费凭证进行冲抵。协议签订次日即2017年10月6日，原告向被告稳鑫公司缴纳巨龙家园首付款98035元，并与稳鑫公司签订《巨龙家园定购合同》一份（棚户区改造房屋洛巨棚改字（2017）__号），对上述《稳鑫置业房屋订购协议书》约定的内容再次予以确认，另约定交房时间为2018年5月31日，定购人接到卖受方通知后3日与稳鑫公司签订《房屋买卖合同》。被告稳鑫公司认可原告缴纳的壹万元定金及首付款98035元。被告沃居公司对于20000元渠道费不予认可。2012年12月25日，被告稳鑫公司与被告巨龙公司就“巨龙家园”棚户区改造工程签订《委托开发协议》一份，协议约定：巨龙公司委托稳鑫公司负责项目全部开发建设工作，稳鑫公司以自身名义进行项目施工和销售。本院已生效的（2018）豫0304民初1219号民事判决书中，审理查明部分认定：被告沃居公司与被告稳鑫置业于2017年4月26日签订了《巨龙家园棚户区改造项目认购房屋咨询代理合同》，该合同期限至2019年4月25日。合同约定被告沃居公司在被告稳鑫公司的授权下，对巨龙家园小区7号楼的房屋寻找目标客户进行认购，对目标客户签订认购协议。关于佣金的约定，稳鑫公司给沃居公司的代理佣金为沃居公司按照稳鑫公司定价认购房屋总金额的2%，房屋价格溢出3380元以上的部分沃居公司提取80%，稳鑫公司提取20%。另查明，巨龙家园7幢于2018年2月11日取得预售许可证。本院认为，被告稳鑫公司隐瞒其未取得涉案房屋预售许可的事实，致使原告作出错误意思表示，并与之签订定购协议书及定购合同，虽然被告稳鑫公司现已取得原告所购房屋的商品房预售许可证，但其至今未依据定购合同约定向原告交付房屋，原告有权解除其与被告稳鑫公司签订的定购协议及定购合同，被告稳鑫公司亦同意解除前述定购协议及定购合同，故对原告要求解除与被告稳鑫公司签订的《稳鑫置业房屋订购协议书》与《巨龙家园定购合同》、返还购房定金及首付款、渠道费及利息的诉讼请求，符合法律规定的部分，本院予以支持。但原告主张按同期银行利率的4倍计付利息过高，应当按中国人民银行同期一年期贷款利率自原告交款之日起计算至实际履行之日止。关于原告所交的2万元渠道费，被告沃居公司虽辩称其没有收到且原告购房时有两家公司代理销售巨龙家园的房子，但并未提供相应证据，而原告提交的付款凭证中载明的“商户名称：洛阳市瀍河区电商团购”与宣传彩页中的“电商团购交2万元”的宣传内容相互印证，故原告所缴纳的2万元确为购房所付，因此被告沃居公司和稳鑫公司应当返还该笔费用并支付利息，利息可按中国人民银行同期一年期贷款利率自实际支付之日起计算。被告稳鑫公司在与原告订立定购协议及合同时，隐瞒其未取得房屋预售许可证的事实且在合同签订后未依约向原告交付房屋，故原告要求被告稳鑫公司承担违约责任的诉求于法有据，本院酌定被告稳鑫公司给付原告违约金2万元。被告巨龙公司已将开发、销售的权利委托给被告稳鑫公司，且原告没有证据证明巨龙公司对涉案房屋从中获益，故原告要求被告巨龙公司承担连带责任的诉求，无事实与法律依据，本院不予支持。被告稳鑫公司要求原告赔偿占号损失，无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳稳鑫置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告付孟飞购房款人民币108035元（含10000元定金）及利息（以10000元为基数，按中国人民银行规定同期一年期贷款利率自2017年10月5日起计算至实际履行之日止；以98035元为基数，按中国人民银行规定同期一年期贷款利率自2017年10月6日起计算至实际履行之日止）；二、被告洛阳沃居房地产经纪有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告付孟飞20000元及利息（按中国人民银行规定同期一年期贷款利率计算，其中12000元自2017年10月6日起计算至实际履行之日止；8000元自2017年10月18日起计算至实际履行之日止），被告洛阳稳鑫置业有限公司对该款项负连带返还责任；三、被告洛阳稳鑫置业有限公司于本判决书生效之日起十日内给付原告付孟飞违约金20000元；四、驳回原告付孟飞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3361元，减半收取1680.5元，由被告洛阳稳鑫置业有限公司负担1420元，被告洛阳沃居房地产经纪有限公司负担260.5元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  冀翠红二〇一九年五月二十三日法官助理李雅然书记员屈欢