宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民初10号 原告：长城（宁夏）资产经营有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区修业路长信春天综合楼11层。 法定代表人：雷军辉，该公司副总经理、执行董事。 委托诉讼代理人：高东庆，宁夏宁人律师事务所律师。 被告（案外人）：闫翠梅，女，回族，1955年4月6日出生，退休工人，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人:纳冬梅，女，回族，1982年3月27日出生，住宁夏银川市金凤区，系闫翠梅女儿。 被告：宁夏家园房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区和信商务中心A号楼401室。 法定代表人：纳树德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。 原告长城（宁夏）资产经营有限公司（以下简称长城资产公司）与被告闫翠梅、宁夏家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法组成合议庭于2019年3月4日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人高东庆，被告闫翠梅的委托代理人纳冬梅、家园公司的委托诉讼代理人刘莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长城（宁夏）资产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求撤销银川市中级人民法院（2018）宁01执异292号执行裁定；2.请求准许对位于宁夏回族自治区银川市金凤区××××房屋的执行。3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年6月3日，原告与中国农业银行股份有限公司银川市兴庆支行（以下简称“农行兴庆支行”）签订《委托贷款委托合同》（编号：64010620130000009），委托农行兴庆支行向被告宁夏家园房地产开发有限公司发放委托贷款12000万元。农行兴庆支行与被告家园公司于2013年6月3日签订了《委托贷款借款合同》（编号64010620130000009），合同约定：借款本金12000万元，贷款期限24个月，年利率为14%，罚息在原利息基础上浮50%即21%/年。农行兴庆支行与被告家园公司于2013年6月3日签订了《委托贷款抵押合同》（编号64010620130000009－1），合同约定：家园公司用于抵押的抵押物为：西岸国际花园一期国有土地使用权及在建工程（2#108户，3#111户，4#140户，共计359户，未售房产面积43840.31平方米及分摊的国有土地使用权面积）和[土地使用权证：银国用（2012）第16925号、银国用（2010）第60133号、银国用（2010）第60132号、银国用（2013）第60100号]，家园公司以上述抵押物为主合同《委托贷款借款合同》项下的债务提供抵押担保。2013年6月5日，原告长城资产公司对案涉的房产依法设立了抵押登记，享有合法的抵押权。2018年6月26日，长城资产公司依据具有强制执行效力的债权公证文书，向银川市中级人民法院申请强制执行。银川市中级人民法院审查后，作出了《执行裁定书》（2018）宁01执353号、354号。2018年12月5日、6日，银川市中级人民法院听证后作出执行裁定书，中止了本案的执行。综上，被告虽然向家园公司支付全部总价款，且实际居住至今，但是涉案房屋的产权证登记在家园公司名下，不动产所有权的取得以登记为生效要件，被告并没有合法取得涉案房屋的所有权，被告对于涉案房屋享有的合法债权并不能对抗原告对于涉案房屋享有的合法抵押权。故向法院提起诉讼。 被告闫翠梅辩称：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，沈万斌与家园房地产开发有限公司在签订了房屋买卖合同后支付了全部购房款和物业储备金。2014年沈万斌与闫翠梅签订房屋买卖合同，沈万斌将涉案房屋以65万元出售给闫翠梅，闫翠梅分两次将房款支付给沈万斌，闫翠梅一直居住涉案房屋至今。闫翠梅与沈万斌签订涉案房屋买卖合同在法院查封之前，闫翠梅将房款支付完毕并装修房屋后一直居住至今。综上，闫翠梅对涉案房屋享有的权利能够排除执行，请求驳回原告的诉讼请求。 被告家园公司辩称：被告闫翠梅与家园公司形成了事实上的房屋买卖合同法律关系，其已支付全部购房款且实际居住使用，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题批复规定，虽然原告对涉案在建工程和房屋办理了抵押登记并依法享有抵押权，但被告闫翠梅作为涉案房屋的买受人，其购得涉案房屋的相应权益优先于建设工程承包人的优先受偿权和长城公司在建工程抵押权。被告闫翠梅所享有的权利能够排除法院执行，原告诉讼请求不成立，恳请驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下： 经审理查明，2010年12月8日，案外人沈万斌与被告家园公司签订VIP客户认购意向书，沈万斌自愿认购“翡翠湾”楼盘****房屋，建筑面积180平方米，总房款1173240元。2010年12月8日，沈万斌向时任家园公司法定代表人纳雪峰的账户转款30万元。2012年3月1日，沈万斌通过银行转帐缴纳购房款200000元。2012年11月14日，沈万斌通过银行转帐缴纳购房款50000元。2013年9月9日，沈万斌通过银行转帐缴纳购房款80000元。2013年12月20日，沈万斌通过银行转帐缴纳购房款125850元。2014年沈万斌向家园公司缴纳物业储备金6217元。家园公司向沈万斌开具了相应金额房款的收据。2014年12月2日，沈万斌与家园公司签订了《银川市商品房买卖合同》。约定沈万斌购买家园公司开发的××××，面积124.33平方米，单价6500元每平米，房屋总价款808145元。被告家园公司向案外人沈万斌交付涉案房屋。2014年12月30日，沈万斌与被告闫翠梅签订《房屋买卖合同》，约定沈万斌将××××毛坯房，建筑面积124.33平方米，以65万元的价格卖给闫翠梅。闫翠梅自2014年10月27日至2016年6月3日共向沈万斌支付65万元。被告闫翠梅与沈万斌办理了涉案房屋的交接手续后使用涉案房屋。自2017年1月至2018年期间，被告闫翠梅缴纳涉案房屋的物业专项维修资金，并购买了涉房屋的水、电、电视网络等费用。 长城资产公司与家园公司、纳雪峰、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖借款合同纠纷一案，宁夏回族自治区银川市国安公证处于2018年6月16日作出（2018）宁银国安证字第1795号执行证书。后长城资产公司向本院申请强制执行，本院于2018年6月26日立案执行，并向被执行人发出执行通知书，责令被执行人向长城资产公司履行还义务。2018年7月13日，本院作出（2018）宁01执353号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖的银行存款60122161元及利息；二、若被执行人宁夏家园房地产开发有限公司未按期履行，则申请执行人有权对被执行人宁夏家园房地产开发有限公司提供西岸国际花园一期项目2#、3#、4#楼商品住房在建工程转现房后剩余抵押房屋面积5789.56平米，二期号综合楼（原抵押物9－15层、18层）剩余在建工程转现房后剩余抵押房屋面积3809.62平米，以上共计14284.5平米的抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、若被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、马颖的银行存款为足以偿还，不足部分则依法查封、扣押其相应价值的财产。2018年8月8日，本院在西岸国际花园张贴通知，告知西岸国际花园一期、二期住户，本院拟对被执行人家园公司抵押给申请执行人长城公司的房产进行评估、拍卖，凡从家园公司获得上述房产占有、使用权利者，自即日起20日内向本院提交书面执行异议申请书。闫翠梅随向本院提出书面异议申请。经本院审查作出（2018）宁01执异292号执行裁定书，裁定：中止对宁夏回族自治区银川市金凤区××××房屋的执行。 还查明，2013年6月5日，被告家园公司将银川市金凤区西岸国际花园2号楼、3号楼、4号楼及土地抵押给农业银行股份有限公司银川兴庆支行。 本院认为，本案争议的焦点为被告闫翠梅是否享有对涉案银川市××××民事权益并阻却对涉案房屋的查封执行。本案中所涉房屋系被告闫翠梅受让于案外人沈万斌，该房屋系沈万斌向被告家园公司购买。依据已查明事实，案外人沈万斌自2010年12月8日至2012年11月14日向被告家园公司交纳购房款55万元，此时涉案房屋尚未设立抵押。2014年12月2日，沈万斌与被告家园公司签订商品房买卖合同。在该商品房合同签订之前，沈万斌已交纳购房款786250元。被告家园公司也已实际按照合同约定将涉案房屋交付了案外人沈万斌，沈万斌作为房屋所有权有权处置房屋。被告闫翠梅与沈万斌就涉案房屋签订书面房屋买卖合同，合同真实合法有效，被告闫翠梅已按照合同约定支付了全部购房款并实际占有使用了涉案房屋，其对涉案房屋享有的民事权益能够排除民事执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告长城（宁夏）资产经营有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告长城（宁夏）资产经营有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  邢雪梅 二〇一九年五月六日 书记员  赵雨薇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。