重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）渝北法民初字第17368号 原告重庆市金科物业服务有限公司（组织机构代码45041179-8），住所地重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”。 法定代表人张云，董事长。 委托代理人杨志勋，重庆红岩律师事务所律师。 委托代理人陈才，重庆红岩律师事务所律师。 被告何祖明，男，1965年12月21日出生，汉族，住重庆市綦江县。 被告魏斌，女，1969年5月15日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告重庆市金科物业服务有限公司（以下简称“金科公司”）与被告何祖明、魏斌物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月12日立案受理。依法由审判员叶守忠适用简易程序于2014年2月25日公开开庭进行了审理。原告金科公司的委托代理人杨志勋、被告何祖明，到庭参加了诉讼。被告魏斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金科公司诉称：被告系重庆市北部新区人和XXXX36栋3-603号房屋的业主，原告系为该小区提供物业服务的企业。在原告为该小区提供物业服务期间，被告无故拖欠物业管理费。截至2013年10月31日，被告共欠原告2009年6月至2011年7月及2013年1月至10月期间的物业服务费6182.4元、公摊水电费347元及计付至2013年10月31日止的违约金15162.3元。上述欠费经原告多次催收未果。故提起诉讼，请求法院判令被告支付原告物业服务费6182.4元、公摊水电费347元及违约金15162.3元，共计21691.7元。本案诉讼费用由被告承担。 被告何祖明辩称：被告何祖明仅系涉案房屋产权登记簿上的名义业主，被告魏斌才是涉案房屋的实际业主。其与被告魏斌离婚后已于2007年5月搬离该房屋，其根本没有享受原告提供的任何物业服务，故其不是本案的适格被告，更不应承担本案任何法律责任。另原告的部分诉讼请求已超过了诉讼时效，且计付的违约金明显偏高，应予调整。综上，请求法院依法驳回原告对被告何祖明的诉讼请求。 被告魏斌未作答辩。 经审理查明：原告金科公司系为重庆市北部新区人和黄山大道XXXX小区提供物业服务的一级资质企业，被告何祖明与魏斌系该小区36幢3-603号房屋产权登记的共有人，其房产登记的建筑面积为128.54平方米。 2004年11月1日，重庆弘景房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告对XXXX小区进行物业管理。双方在该合同中就委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务要求和标准、物业管理服务费用、委托服务期限、违约责任等有关内容进行了约定。其中有关物业管理服务费用中的第二十条约定：物业管理服务费，包括管理、房屋设备运行、维护公共秩序、小区安全、日常维修以及提供物业服务费的其他公共性服务收费。物业交付之前，物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担。本物业服务费按下列标准收取：（1）住宅为1.2元／月／平方米，（2）独立别墅为2.2元／月／平方米，（3）商业为4.00／月／平方米。业主逾期不交纳物业服务费的，从欠费当日起按日加收应纳费用3‰的滞纳金（合同中对每月交费的具体时间未作约定）。第二十一条约定：共用的专项设备运行的能源消耗，应设独立计量表核算，合理分摊计收。委托服务期限约定：委托管理期限为三年。自2004年2月30日至2007年12月30日止。若到合同截止时间未成立业主委员会，合同期限顺延。2004年11月9日，原告到房管理部门办理了该《前期物业管理服务合同》的备案证明。2006年1月2日，被告何祖明办理了该小区36幢3-603号房屋的接房手续，并在与前述《前期物业管理服务合同》的内容基本一致的《前期物业服务协议》上予以了签名确认。 2012年5月30日，XXXX业主委员会与原告签订《XXXX小区物业服务合同》，约定由原告对XXXX小区进行物业管理服务。双方在该合同中就物业管理区域概况、委托服务事项、物业服务质量、物业的使用、物业的维护、物业服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、物业服务合同期限及解除、违约责任等进行了约定。其中有关物业服务费用中的第三十二条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择包干制。根据物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下：（1）住宅中的花园洋房为1.68元／月／平方米，高层为1.68元／月／平方米（3层及以上含0.2元电梯费，1-2层为1.48元／月／平方米），（2）商铺为4.00／月／平方米。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳当月费用的义务。第三十三条约定：共用的部位、共用设备设施运行的能源消耗（即小区的公摊水电费，含楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、江水抽水泵、自备发电机油料等用水、用电费用），独立计量核算，采取按户据实向业主分摊计收。物业服务合同期限及解除中第四十一条约定：本合同期限为五年，自2012年6月1日起至2017年5月31日止。违约责任中第四十六条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费等本合同约定应交费用的，每逾期一日按应缴费用总额3‰的标准计算向原告支付违约金。2013年10月16日，原告到房管理部门办理了该《XXXX小区物业服务合同》的备案证明。 上述合同签订后，原告依约对该小区提供了物业服务。现原告以被告拖欠2009年6月至2011年7月及2013年1月至10月期间的物业服务费、公摊水电费及违约金为由将本案诉至本院。经本院核定，被告共欠缴原告物业服务费的总额为6169.92元，其中2009年6月至2011年7月期间的物业服务费为4010.45元（128.54平方米×1.2元／月／平方米×26月），2013年1月至10月期间的物业服务费为2159.47元（128.54平方米×1.68元／月／平方米×10月）。被告欠缴原告的公摊水电费为347元（7.7元＋7.7元＋12.9元＋9元＋10.3元＋12.9元＋12.9元＋11.6元＋10.3元＋10.3元＋9元＋10.3元＋12.9元＋11.6元＋9.6元＋9元＋10.3元＋10.3元＋11.6元＋10.3元＋9元＋9元＋9元＋12.9元＋11.6元＋10.3元＋12.9元＋20.6元＋18元＋15.5元＋7.7元）。对上述欠费的催收，原告分别举示了其于2010年5月27日、2010年12月9日、2011年11月25日、2013年4月28日以挂号信函或特快专递寄送的方式，向该小区36幢3-603号房屋所在地，给被告魏斌发出的2份缴费通知书、2份律师函及寄送律师函的国内挂号信函收据与邮政特快专递回执。对挂号寄发的2份缴费通知书，原告未举示载有可供查询邮件编号的国内挂号信函收据。 另查明，被告何祖明与被告魏斌已于2007年4月13日登记离婚。其离婚协议中约定，XXXX小区36幢3-603号房屋归被告魏斌所有，离婚后因居住使用该房屋所产生的任何费用与被告何祖明无关，但双方至今未办理该房屋产权的变更登记手续。 上述事实，有房产档案查询结果与证明、物业服务企业资质证书、《前期物业管理服务合同》与备案证明、前期物业服务收费标价表、《前期物业管理服务协议》、《XXXX小区物业服务合同》与备案证明、接房手续书与接房声明、协管巡逻签到表、消防维保记录、前台值班记录、电梯维修保养合同、生化池清掏合同、物业服务照片、缴费通知书、律师函及寄送律师函的国内挂号信函收据与邮政特快专递寄送凭证、公摊水电费发票及业主分摊表、离婚证与自愿离婚协议书、当事人的有关陈述等证据在案证实，应予认定。 本院认为：原告与重庆弘景房地产开发有限公司及XXXX业主委员会所签订的《前期物业管理服务合同》与《XXXX小区物业服务合同》真实、合法、有效。 《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（六）按时交纳物业服务费用。由此可见，共有房产的夫妻离婚时，双方就共有房产所作的归一方所有的分割协议，只要在离婚后尚未办理另一方退出该共有房产的产权变更登记，另一方仍是该共有房产的法定业主，仍应承担交纳该共有房产物业服务费的义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告依照《前期物业管理服务合同》与《XXXX小区物业服务合同》的约定，为二被告所居住的小区提供了物业服务，二被告作为该小区36幢3-603号房屋的业主理应根据上述合同约定支付相应的物业服务费用。被告何祖明辩称：其仅系涉案房屋产权登记簿上的名义业主，被告魏斌才是涉案房屋的实际业主。其与被告魏斌离婚后已于2007年5月搬离该房屋，其根本没有享受原告提供的任何物业服务，故其不是本案的适格被告，更不应承担本案任何法律责任。其该等抗辩意见，与上述法律法规及司法解释的规定不符，对此本院不予采纳。 关于原告的部分诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。就本案而言，在原、被告未书面确认有关信函送达地址的前提下，原告直接向被告所购房屋的所在地寄发缴费通知书与律师函虽不够严谨，但也情有可原、趋于合理。因原告未举示邮政部门收寄2份缴费通知书的国内挂号信函收据，其该2次催告行为不能产生诉讼时效中断的效力，故本案二年的诉讼时效期限只能从原告挂号寄送第一份律师函的时间起算。本院对原告诉请判令被告支付2009年12月至2011年7月（128.54平方米×1.2元／月／平方米×20月＝3084.96元）及2013年1月至2013年10月（128.54平方米×1.68元／月／平方米×10月＝2159.47元）尚在诉讼时效期间内的物业服务费5244.43元及公摊水电费309.7元（10.3元＋12.9元＋12.9元＋11.6元＋10.3元＋10.3元＋9元＋10.3元＋12.9元＋11.6元＋9.6元＋9元＋10.3元＋10.3元＋11.6元＋10.3元＋9元＋9元＋9元＋12.9元＋11.6元＋10.3元＋12.9元＋20.6元＋18元＋15.5元＋7.7元）的诉讼请求予以支持，对其诉请判令被告支付2009年6月至2009年11月超出诉讼时效期间外的物业服务费与公摊水电费的诉讼请求不予支持。被告何祖明关于原告的部分诉讼请求已超过了诉讼时效的抗辩主张成立，对此本院予以采纳。 关于原告所主张的违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，被告因拖欠原告的物业服务费与公摊水电费而给原告所造成的损失，一般体现为所欠费用的同期贷款利率损失。《XXXX小区物业服务合同》中约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费等本合同约定应交费用的，每逾期一日按应缴费用总额3‰的标准计算向原告支付违约金。其对违约金计付标准的约定明显偏高，应予调整。结合本案的具体案情，原告所主张的违约金，以调整为根据被告拖欠费用的总额，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%的标准计付较为合理。故本院对原告诉请判令被告支付2009年12月至2011年7月与2013年1月至2013年10月尚在诉讼时效期限内，依次以每月应缴的物业服务费为基数，从应付款截止时间之次日起（2009年12月至2011年7月期间的起算时间为次月的1日，2013年1月至2013年10月的起算时间为当月的26日），按银行同期贷款利率130%的的标准，逐月计付至所欠物业服务费判决确定支付之日止的违约金的诉讼请求应予支持。对原告所主张的其余违约金的诉讼请求不予支持。原告将计付违约金的起算时间及截止时间分别确定为次月的1日与2013年10月31日，系对其自身权益的有效处分，对此本院应予照准。被告何祖明关于原告所计付的违约金明显偏高应予调整的抗辩意见成立，本院亦予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告何祖明、魏斌限于本判决生效后3日内向原告重庆市金科物业服务有限公司支付2009年12月至2011年7月及2013年1月至2013年10月期间的物业服务费5244.43元； 二、被告何祖明、魏斌限于本判决生效后3日内向原告重庆市金科物业服务有限公司支付欠缴2009年12月至2011年7月及2013年1月至2013年9月期间的物业服务费的违约金。此款以每月欠缴的物业服务费为基数，分别从次月的1日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率130%的标准，逐月累计至2013年10月31日止； 三、被告何祖明、魏斌限于本判决生效后3日内向原告重庆市金科物业服务有限公司支付2009年12月至2011年7月及2013年1月至2013年10月期间的公摊水电费309.7元。 四、驳回原告重庆市金科物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费340元，减半收取170元，由原告重庆市金科物业服务有限公司负担90元，由被告何祖明、魏斌负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费340元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  叶守忠 二〇一四年三月七日 书记员  彭 奕