陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）陕03民初158号 原告：宝鸡市世华制粉有限责任公司，住所地宝鸡市，组织机构代码2234474-7。 法定代表人：强士敏，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹长征，男，汉族，生于1959年11月30日，住宝鸡市渭滨区。 委托诉讼代理人：曹铁强，宝鸡市渭滨区清姜法律服务所法律工作者。 被告：宝鸡市泽润房地产开发有限公司，住所地宝鸡市，组织机构代码745046****。 法定代表人：李有林，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：汶莉，陕西国文律师事务所律师。 宝鸡市世华制粉有限责任公司（以下简称世华公司）诉宝鸡市泽润房地产开发有限公司（以下简称泽润公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，宝鸡市渭滨区人民法院于2010年5月25日作出（2009）宝渭法民初字第1634号民事判决，原被告均不服提起上诉，本院于2010年10月25日作出裁定，撤销原判，发回重审。宝鸡市渭滨区人民法院于2011年9月22日作出（2010）宝渭法民重字第00020-13号民事裁定，驳回原告世华公司的起诉。原被告均不服提出上诉，本院于2012年3月2日作出裁定，撤销原裁定，指令宝鸡市渭滨区人民法院对本案进行审理。宝鸡市渭滨区人民法院于2013年1月9日作出（2012）宝渭法民再字第00003号民事判决，原被告均不服提起上诉，本院于2015年6月17日作出（2013）宝民二终字第00015号民事判决，已经发生法律效力。嗣后，原告不服，向陕西省高级人民法院申请再审，陕西省高级人民法院于2016年11月10日作出（2016）陕民申968号民事裁定，提审本案。陕西省高级人民法院于2017年4月14日作出（2016）陕民再112号民事裁定，撤销本院（2013）宝民二终字第00015号民事判决及宝鸡市渭滨区人民法院（2012）宝渭法民再字第00003号民事判决；本案发回宝鸡市渭滨区人民法院重审。宝鸡市渭滨区人民法院受理后，以原告增加诉讼标的，超出管辖范围为由，将本案移送至本院审理。本院受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。世华公司法定代表人强士敏及委托诉讼代理人曹长征、曹铁强，泽润公司法定代表人李有林及委托诉讼代理人汶莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宝鸡市渭滨区人民法院作出（2009）宝渭法民初字第1634号判决时，原告诉求为：1、判令被告返还住宅房12套、办公房4套。2、被告承担违约金532398元、赔偿租房损失29800元、擅自改变室内设施建筑标准赔偿320968.79元。3、本案诉讼费由被告承担。 宝鸡市渭滨区人民法院作出（2010）宝渭法民重字第00020-13号裁定时，原告诉讼请求没有发生变化。 宝鸡市渭滨区人民法院作出（2012）宝渭法民再字第00003号判决时，原告诉求为：1、判令被告依法返还住宅12套、办公房4套。2、被告承担违约金1964903.55元、赔偿租房损失119680元、擅自改变室内设施建筑标准赔偿320968.79元。3、本案诉讼费由被告承担。 陕西省高级人民法院再审发回宝鸡市渭滨区人民法院重审后，原告变更诉求为：1、判决被告赔偿原告房价款1994㎡共计8973000元。（住宅12套1554㎡、厂房450㎡，每平米4500元）。2、判决被告因逾期交付房屋赔偿原告违约金12059712元。3、判决被告付给原告土地款和违约金共计3150297元（拖欠土地款1050099元，双倍赔偿违约金2100198元）。4、判决被告赔偿原告违约收取原告职工购房款（2920302元）的损失3819755元。5、判决被告付给少计算的0.6亩土地款及利息88.2万元。6、判决被告赔偿原告房屋租赁费、停产经营损失共计7519352元。7、判决被告赔偿原告改变住宅室内装饰标准损失320968元。8、两审及再审诉讼费由被告承担。共计36257084元。宝鸡市渭滨区人民法院以标的超出管辖范围，将案件移送至本院审理。 本院审理过程中，原告申请变更诉讼请求：1、判决被告赔偿原告房价款1994㎡共计9970000元。（住宅12套1554㎡、厂房450㎡，每平米5000元）。2、判决被告因逾期交付房屋赔偿原告违约金14556200元。3、判决被告付给原告土地款和违约金共计4406136元（拖欠土地款1468712元，双倍赔偿违约金2937424元）。4、判决被告赔偿原告违约收取原告职工购房款和违约金335200元。5、判决被告付给少计算的0.6亩土地款和利息615930元。6、判决被告赔偿原告12套住房租赁费1152000元，（每户每月800元，12户10年）。7、生产经营损失十年共计3336万元（包括利润、工人工资、职工养老、失业、医疗保险）。8、判决被告赔偿原告改变住宅室内装饰标准损失520000元。9、两审及再审诉讼费由被告承担。共计64915466元。 原一审法院经审理查明，2006年6月16日，原告收取被告保证金40万元。同年11月16日，原、被告双方签订了下列三份协议：《联合开发建设协议书》、《土地使用权转让合同》、《土地使用权转让补充协议》，主要内容为：原告将其位于宝鸡市XX路XX号土地面积约十亩转让给被告，被告支付转让金为每亩49万元；被告向原告返还24套两个单元的住宅房、面积约为450平方米24间办公用房，价格以建筑成本价计算，在转让金内扣除。上述合同签订后，被告按照相关法律规定参与了招、拍、挂手续，于2007年2月12日签订了土地成交确认书，原告向被告交付了土地，被告于2008年1月18日开工。2007年6月15日，双方签订一份《协议》，约定：被告在临河堤楼东边返还原告两个单元24套住宅房，面积不得少于2500㎡。在临河堤楼西边单元返还一至二层办公用房4套，面积不得少于450㎡；住宅、办公用房每平方米含楼层系数均价为1500元／㎡，交房时间为从被告正式开工之日起十五个月内返还；原告的困难职工由被告办理按揭手续。同时约定了室内设施建筑标准。2008年12月27日双方签订《土地使用权转让合同书补充协议》，约定：被告应付土地款466.235万元；原告已收被告土地款131万元，原告收其24户职工房款168.3468万元；扣除被告已付的土地款131万元、土地出让金20.017万元、原告已收职工房款168.3468万元，被告尚欠原告土地款146.8712万元（未扣除原告办公楼工程款）；原告及时通知其职工缴纳房款及签订商品房销售合同，并保证于2009年1月3日前缴清全部房款；被告保证于2009年1月4日至1月16日前付清下欠原告除办公楼工程款外土地款。后就4套办公房双方未签订房屋买卖合同，原告未向被告交付房款，也未与被告约定以多少价款的房款数额折抵土地款。在签订上述《土地使用权转让合同书补充协议》同日，原告向被告提交一份住房人员名单，载明24户购房人姓名、楼位、面积、单价、总价、已向原告交纳房款、欠交数额。其中24套住宅房总价为460.377万元、已预收168.3468万元、下欠292,0302万元。2008年12月29日起至2009年1月8日止，原告方13名职工以自己名义或亲属名义与被告签订了商品房买卖合同，在商品房买卖合同中对装饰、设备标准予以约定。其中有九户向被告提交了向原告交纳的房款票据，票面房款共计57万元，剩余房款以现金支付或贷款方式向被告交纳。其余4户以现金支付或贷款方式向被告交纳了全部房款。后其中一户焦某退房，未实际履行。2009年2月19日被告书面通知原告，要求原告单位其余12户购房人于2009年2月22日下午六点以前到被告售楼部办理手续、签订商品房销售合同，否则视其自动放弃，后果自负。同时载有11户未办理购房职工名单。原告法定代表人强士敏在该书面通知上签字。但其余12名购房人未在限定的时间内履行购房手续，与被告签订商品房买卖合同。2009年4月18日至2010年1月28日，被告陆续将原告未办购房手续12套房屋出售给案外人。2008年9月6日至2009年2月22日，被告陆续将原定于售予原告的4套办公房出售绐案外人。 原一审法院认为，原、被告先后签订了五份名称不同的合同，根据几份合同性质，本案案由应确定为建设用地使用权转让合同纠纷。几份合同的实质内容是，原告将土地使用权转让给被告，被告除向原告支付土地转让金外，还需以成本价向原告返还24套住宅和4套办公房。原告签订合同的目的不仅是获得土地转让金，还有解决职工住房和改善办公条件的目的。现原、被告对土地转让价款和土地使用权属没有意见和分歧，本案争议的焦点是被告未向原告交付16套房屋违约责任、违约损失的认定。（一）、关于12套住宅房。根据双方约定，原告应及时通知其职工缴纳房款、签订商品房销售合同，并保证于2009年1月3日缴清全部房款。但截至2009年1月8日，原告方只有13名职工（后一名职工退房）履行了购房手续，至此原告有违约行为。2009年2月19日被告书面通知原告，要求原告单位其余12户购房人于2009年2月22日下午六点以前到被告售楼部履行购房手续，但其余12名购房人仍未在规定时限内履行购房手续。原告两次违约，致本案纠纷发生，应承担一定的违约责任。被告向本院提交了2009年6月12日“解除合同通知书”一份，原告称从未收到，被告仅向本院提交了一份书面证人证言，且无其他证据予以佐证，故该证言不予采信。被告无充分证据证明原告收到，故该解除合同通知书不应认定。在本案一审诉讼中，被告向原告送达了解除合同通知书，但此时被告已经将涉案房屋出卖。被告在未解除合同的情况下，就将涉案房屋出卖他人，致双方有关房屋买卖合同目的彻底不能实现，构成根本性违约，应承担主要违约责任。因约定的房屋已出售，交付房屋已无法实际履行，给原告造成了现房价格与约定价格之间的差价损失。对于本案执行时房屋市场价格与约定价格（1500元／平方米）之间的差价，应由被告赔偿原告70%，剩余30%由原告自行承担。原告虽未向被告实际缴纳购房款，但双方约定原告以收取职工房款168.3468万元折抵土地款，应视为原告已向被告交纳168.3468万元房款。现该房款中57万元已实际履行，剩余111.3468万元，被告应返还原告。原告认为被告与案外人未网签就证明房屋未出售，坚持要求被告交付房屋，但被告提交的与案外人书面售房合同，足以认定涉案房屋已出售。尽管2009年3月26日后出售的房屋未按照政府规定网签，但这只是被告违反政府相关规定的行为，并不能否认被告与案外人签订的书面合同的效力，故应认定涉案房屋已出售。本院告知原告可以变更诉讼请求，原告坚持不予变更，按照相关法律规定，应判决驳回原告该项诉讼请求。但因本案纠纷历时较长、又涉及职工住房问题，为减少当事人诉累、尽快平息本案纠纷、维护社会稳定，故对该问题直接依法裁判。（二）、关于4套办公房。原告提交的《土地使用权转让合同书补充协议》原件载明的第八条“乙方保证于2009年1月4日至1月16日前付清下欠甲方除办公楼工程款外土地款”，其中“除办公楼工程款外”字迹被抹掉。被告对此提出质疑，称抹掉行为系原告私自行为，并提交了一份被告自己持有的另一份原件，在该份原件中“除办公楼工程款外”字迹未被抹掉。故应认定该补充协议第八条的完整内容应有“除办公楼工程款外”的意思表示。被告辩解双方曾口头变更2007年6月15日双方约定条款，将“被告在临河堤楼西边单元返还一至二层办公用房4套，面积不得少于450㎡”条款，变更为被告在小区西边另行盖2层小楼，给付原告200平方米作为办公用房。但因小区西边未拆迁完毕，故不能交付。原告对该辩解意见虽不予认可，但从2008年12月27日双方签订的《土地使用权转让合同书补充协议》和原告提供的住房人员名单可以看出，签订该补充协议时，双方已能计算出24套住宅房每套房的准确房款数额，并约定交款时间。因双方约定的办公房就在24套房其中一栋楼上，结构与住宅房户型一样，故应同样可以计算出4套办公房的房款准确数额、并约定交款时间。但在该补充协议中双方并未约定办公房房款数额和交款时间，从中可以看出，签署该补充协议时，已变更了原来约定的返还方案，对于如何返还办公房仍在协商之中，并未达成一致意见。原告至今未向被告交付4套办公房房款，也未与被告约定以多少价款的房款数额折抵土地款。这也进一步说明了双方对于如何返还办公房并末达成一致意见。故双方对此问题均未履行积极协商的义务，均有过错，均应承担过错责任。因双方的过错，给原告造成现房价格与约定价格之间的差价损失。对于本案执行时房屋市场价格与约定价格（1500元／平方米）之间的差价，应由被告赔偿原告50%，剩余50%由原告自行承担。对于原告请求4套办公房的房租损失，因双方至今就如何返还未达成一致意见，也就未约定具体的交房时间，故该房租损失应由原告自行承担，原告请求被告赔偿房租损失的诉请不当，不应支持。（三）、关于原告其他诉请。原告主张被告擅自改变房屋室内设施建筑标准应予赔偿，因12户已签约职工在与被告签订商品房买卖合同时已另有约定，对部分改变并未提出异议，故对12户的室内设施建筑标准改变不予赔偿。其余16套房屋（12套住宅房、4套办公房）因已无法实际履行，也就不存在擅自改变房屋室内设施建筑标准的问题，故原告该诉请不予支持。原告要求被告承担违约金1964903.55元，因原、被告均负违约责任，故原告该诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决，一、被告宝鸡市泽润房地产开发有限公司返还原告宝鸡市世华制粉有限责任公司房款111.3468万元。二、被告宝鸡市泽润房地产开发有限公司赔偿原告宝鸡市世华制粉有限责任公司12套房屋（房屋面积、位置详见住房人员名单）差价的70%，差价按本案执行时同地段位置市场价格与约定价格（1500元／平方米）之间的差额计算。三、被告宝鸡市泽润房地产开发有限公司赔偿原告宝鸡市世华制粉有限责任公司450㎡房屋差价的50%，差价按本案执行时同地段位置市场价格与约定价格（1500元／平方米）之间的差额计算。四、驳回原告宝鸡市世华制粉有限责任公司其他诉讼请求。上述第一、二、三项判决给付内容于本判决书生效之日起三十日内履行完毕。本案受理费26050元，财产保全费5000元，由被告宝鸡市泽润房地产开发有限公司承担21735元，原告宝鸡市世华制粉有限责任公司承担9315元。 本院原二审审理针对当事人争议的焦点问题进行了重点审查：1、关于12套住宅房的返还问题。争议焦点是12户职工未去办理手续，还是泽润公司拒绝为其办理，谁构成违约。根据双方提交的证据看：a、世华公司的证据，有购房人的证言，二审时案外人周某某、魏某某的证言，证实听买房人高玉秋丈夫袁太平称开发商不给办手续，容奇的证言，证实听强士敏说不给办手续，其请宝陵公司书记张新民参与协调过程证实了是泽润公司不给办手续。b、泽润公司的证据，售楼部工作人员证言，世华公司职工李巧娟证言，证实世华公司职工未去办手续，公司没有通知。从举证责任的分配来看，去没去应由世华公司举证，世华公司买房人的证明，与世华公司有利害关系，二审中周某某、魏某某的证言在楼层及办理时间上存在矛盾之处，荣奇的证言被告不予认可，也无王新民本人证言。泽润公司出具的售楼中心的证言证明购房户没去，由于该售楼中心是双方案外的第三人售楼中心应当是中立的，故售楼部的证言应当更真实一些，且购房户中的一户也说是没有给她通知，所以没有去。从证据比较看，泽润公司方证据的证明力大于世华公司。原审认定此事实正确，二审予以确认。2、涉案12套房屋是否已出售的问题，因有购房合同和交款凭证，可以认定涉案房屋已出售。是否网签和办理产权证，不能作为认定房屋是否出卖的依据。原审认定此事实正确，二审予以确认。3、关于4套办公楼的问题。从一审中泽润公司员工焦某某、李某某的证言、二审中世华公司齐怀林证言以及补充协议中的第八条综合分析，能够认定办公楼地址变更，其他涉及办公楼的条款未变更。一审认为办公楼的约定全部变更不妥，应予纠正。其他案件事实认定正确，本院予以确认。 本院原二审认为，双方当事人先后签订的五份合同，系双方真实意思的表示，且不违反法律法规禁止性规定，应属有效合同。关于合同性质，应认定为建设用地使用权转让合同，理由是建设用地使用权转让合同是指建设用地使用权人将建设用地使用权转让给受让人，受让人支付价款的合同。本案双方当事人签订的5份合同，实质内容是原告将土地使用权转让给被告，被告除向原告支付土地转让金外，还需以成本价向原告返还24套住宅房和4套办公用房。原告签订合同的目的不仅是获得土地转让金，还有解决职工住房和改善办公条件的目的，虽然双方对土地转让价款和土地使用权属没有意见和分歧，但返还住宅房屋及办公房的约定依附于土地转让协议，故应认定为建设用地使用权转让纠纷较为合适。对于世华公司提出本案为合作开发房地产合同的上诉理由，不能成立。理由是最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权，资金等作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。第二十四条规定，“合作开发房地产合同约定，提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。依据此项法律规定，此案相关协议并无“共享利润，共担风险”的约定，故不属于合作开发房地产纠纷。关于返还购房款的问题。一审判决由泽润公司返还世华公司预交的购房款111.3468万元适当，但应注明预交的房款由泽润公司返还给世华公司，再由世华公司返还给购房人，该款抵顶世华公司的土地转让金。关于12套住宅楼的问题。世华公司指定的购房人在合同约定的时间及通知的时间未去签订合同，违约在先，应承担主要违约责任。购房户虽没有在规定时间去购房，但合同是世华公司与泽润公司所签，在合同未解除或变更的情况下，泽润公司处分涉案房屋，应承担次要违约责任。一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，故，给原告造成的差价损失，应以其起诉时同地段位置市场价格与约定价格之间的差额计算为妥，起诉时的价位根据起诉时（2009年11月）前后即（2009年7月----2009年12月）开发商出卖的房屋价格均价来计算，大约为2250／平方米。即以1500元／平方米与2250／平方米之间的差价，由泽润公司赔偿世华公司40%，剩余60%由世华公司自行承担。原审责任划分及损失起算时间有误，应予纠正。涉案12套房屋已经出售，世华公司请求返还房屋的诉请不能实现，在一审法院释明可以变更诉讼请求后，世华公司坚持不予变更。按照相关法律规定，应该驳回世华公司的起诉。原审考虑此案纠纷历时较长，又涉及职工住房问题，故直接判决赔偿损失，较为妥当，予以支持。关于办公楼的问题，由于只是办公楼地点变更，随后，双方均未尽积极协商之义务，对发生的损失应各半承担责任，造成损失的时间亦应以双方发生争议时起算，故差价应以起诉时同地段位置市场价格与约定价格之间的差额计算为妥，以1500元／平方米与2250／平方米之间的差价，由泽润公司赔偿世华公司50%，剩余50%由世华公司自行承担。另，关于泽润公司提出原审判决只认定2006年6月16日被上诉人收取上诉人保证金40万元，但未认定双方签订的《土地使用权转让合同》是不公平的上诉理由，因此合同系复印件，原告未能提交原件，被告又不予认可，故原审未予认定并无不妥。关于泽润公司提出13户已签合同，原审认定返还12套错误的理由，虽然一户购买后又退房，但对于合同约定应返还12套的约定并未改变。故其上诉理由亦不能成立。关于世华公司请求赔偿租金的上诉理由，因已判赔损失，故对其租金不再支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《中人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条之规定，判决：一、变更原审判决第一项为“被告宝鸡市泽润房地产开发有限公司返还原告宝鸡市世华制粉有限责任公司房款1113468万元。（此款从土地转让款中扣除，由世华公司返还给预付款人）”二、变更原判第二项为“被告宝鸡市泽润房地产开发有限公司赔偿原告宝鸡市世华制粉有限责任公司12套房屋（房屋面积、位置详见住房人员名单）差价的40%，差价按本案起诉时同地段位置市场价格2250元/平方米与约定价格1500元/平方米之间的差额计算”。三、变更原判第三项为“被告宝鸡市泽润房地产开发有限公司赔偿原告宝鸡市世华制粉有限责任公司450㎡房屋差价的50%，差价应以本案起诉时同地段位置市场价格（约2250元／平方米）与约定价格（1500元／平方米）之间的差额计算”。四、维持其它判项。一审诉讼费26050元、保全费5000元由世华公司承担12420元，泽润公司承担18630元。二审诉讼费26050元，由世华公司承担10420元，泽润公司承担15630元。 再审审理中，原告提交的证据包括：原审过程中已经提交的证据；新提交的证据有：2004年报表、证人证言、合作协议等，证明企业效益良好。 被告提交的证据包括：原审提交证据不变；新提交的证据有焦太峰证言，已付款明细包括本案执行过程的证据材料等。 原告对被告提交的证据均不予认可，原审中的质证意见不变。 被告对原告提交的证据均不予认可，原审中的质证意见不变。 再审审理中，因原告申请，本院依法对被告泽润公司名下财产采取保全措施，原告支出保全费5000元。同时查明，原审判决生效后进入执行，被告支付的执行款可在本案生效后在执行阶段进行核算。另，被告在签订补充协议后至原判执行前，还支付原告71.1092万元。 本院再审认为，一、关于法律适用问题。 第一、本案属陕西省高级人民法院再审发回重审的案件，虽然宝鸡市渭滨区人民法院以超过管辖标的移送至本院审理，但本案系再审发回重审案件的性质未改变。根据《最高人民法院关于审理民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第八条规定：“再审发回重审的案件，应当围绕当事人原诉讼请求进行审理。当事人申请变更、增加诉讼请求和提出反诉的，按照《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十二条的规定审查决定是否准许。当事人变更其在原审中的诉讼主张、质证意见及辩论意见的，应说明理由并提交相应的证据，理由不成立或者证据不充分的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十二条规定：“再审裁定撤销原判决、裁定发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，符合下列情形之一的，人民法院应当准许：一、原审未合法传唤缺席判决，影响当事人行使诉讼权利的；二、追加新的诉讼当事人的；三、诉讼标的物灭失或者发生变化致使原诉讼请求无法实现的；四、当事人申请变更、增加的诉讼请求或者提出的反诉，无法通过另诉解决的。” 本案中，原告世华公司再审重审后，变更、增加了诉讼请求。因原审过程中已经确认涉案12套住宅被出售，故原告变更请求为赔偿房产价款及违约金，应予准许。对于原告提出的租房损失、装修损失等诉求，因与原审中诉求一致，属于本案审理范围。另外原告本次诉讼中增加的土地款诉求、购房款诉求、经营损失诉求等，系原告围绕双方之间签订的涉案合同而提出，不宜另诉，可在本案中一并审查。 第二、根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条规定，当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，应当补交诉讼费用。本案中，原告申请增加诉讼请求，同时以其企业困难申请缓交诉讼费用，本院批准其缓交至宣判前。审理中，经本院催缴，原告未按期交纳应补交的相应诉讼费用。 综上，本案的审理范围，应围绕原告原审诉讼请求，综合变更诉讼请求的性质，结合其未能按期补交诉讼费用的事实进行判断。 二、关于合同效力问题。本案双方当事人之间签订了五份合同，均属有效。从双方合同中的约定看，原告转让土地使用权，是为了取得土地受让金和解决单位职工住房、办公用房，不存在共享利润、共担风险意向，故本案属建设用地使用权转让合同，双方形成建设用地使用权转让合同关系，价款为466.235万元，即本案双方合同的履行义务是，被告应向原告支付土地款，原告转让土地。 第一、依据2008年12月27日双方补充协议约定，应付土地转让金为466.235万元，被告已经支付的款项组成包括土地款131万元，土地出让金20.017万元，原告已收24户职工房款168.3468万元。此时，被告尚欠原告土地款146.8712元。该补充协议是双方一系列合同中的最后一份，属于双方对土地转让问题最后协商算账后的约定，双方均应遵守。合同履行中，双方约定除支付部分土地款外，原告以自行收取职工购房款抵顶土地款。后原告收取其职工168.3468万元，已购房的12户，房款通过现金或者贷款方式缴纳完毕，其中又有已购房的9户57万元办理到被告名下，被告开具票据。至此，已购房的12户款清。未实际购房的职工预交的购房款及相应责任，应予以退还，因职工交到了原告单位名下，应由原告单位承担该责任，然后被告对该笔款向原告交纳，以补足土地转让款，故实际付款责任仍由被告承担。 双方协议约定，被告应当支付原告土地转让款466.235万元，经算账后，原告实际收到的款项包括，被告支付土地款131万元，支付土地出让金20.017万元，原告预收职工预交购房款168.3468万，原告转入被告57万，后续被告缴纳款项71.1092万元。因原告应承担向其未购房职工退款114.4855万元，故该笔款项应由被告泽润公司补足。即应由被告再支付原告土地款247.2475万元。 第二、双方合同中约定被告向原告以特定价交付住宅和办公用房，且该房产价值从土地转让金中扣减。 1、对于未能取得房产的损失问题，应按照实际住房名单中确定的预付款人员和面积确定基数，由被告将约定价格与约定交付时同时间同地段位置市场价格之间的差价对原告进行补偿。经再审调查，自开工后十五个月即2009年4月份左右，同地段交易房产的价格信息为2100元左右。另查，泽润公司将上述12套房产另行销售的价格在1767元-2325元/平米之间。故原生效判决确定的2250元/平米的价格数额具有合理性。 2、关于各自承担的责任比例问题。从双方签订的建设用地使用权转让合同一系列行为来看，原告转让土地使用权，具有解决本单位职工住房和改善办公条件的意图。根据双方在2008年12月27日签订的补充协议第七条约定，甲方即原告世华公司，应及时通知本单位职工缴纳房款及签订商品房销售合同，并保证予2009年1月3日前缴清全部房款。后被告泽润公司于2009年2月19日又向原告世华公司发通知，要求原告单位其他未办理购房手续的人员，于2009年2月22日下午6点前办理手续，签订合同，原告世华公司法定代表人强士敏在该通知上签字。故，从原告世华公司保障实现自身权利的角度，原告有积极配合的义务。双方签订的补充协议中约定的付款时间原告没有遵守，被告再次通知交款的时间原告仍未遵守。故，对于本案涉案12套住房无法实现的结果，原告应承担主要责任，承担比例确定为由被告承担40%违约责任。 3、对于办公用房问题，因为该办公用房未实际施工，双方对该问题未能协商达成一致。对于未能盖成办公房的原因，有多方面因素，故综合全案情况，确定为由双方各自承担50%的责任。 第三、对原告主张的房屋装修损失问题，因为交付带有一定装修标准的房产，是双方对交付房产标准的约定，也是房屋附加值的一部分，该利益应由实际购房人享有，根据合同相对性，可由原告一并主张。双方协议中约定的1500元/平米，包含有装修标准，本案审理调查双方约定交付房产时间的房屋参考价格是毛坯房，故该价格差额隐含的装修损失部分未计算在内。原告对该主张，在本次审理中，提高了诉求，但是仍未提交直接证据，亦未履行补交诉讼费用的义务，因房屋交付时是毛坯房与带有一定装修客观上必然会产生差价和费用，原告原审中主张的320968.79元，结合未交付的12套房产面积，比较符合客观实际，可以认定，也同样由被告以40%的责任比例承担责任。 第四、关于原告主张的住宅和办公房租赁费用问题。因为原告与被告之间签订的是土地使用权转让合同，不同于拆迁安置问题，在签订土地使用权转让合同时，不存在拆除旧房翻建新房问题，本案是对新盖住宅及办公用房予以优惠购买。故，原告主张的租房损失，没有合同依据，对该主张应不予支持。 第五、对于原告本次审理中增加的其他诉求。1，主张的经营损失3336万元，及企业租赁场地产生费用问题。2，主张的少计算0.6亩土地应支付土地款及利息问题。3，主张的被告应赔偿违约收取原告职工购房款和违约金的问题。4，主张被告支付拖欠的土地款及违约金问题。5、主张的逾期交付房屋违约金问题。该多项诉求，超出原审诉求范围，部分诉求已经在前面诉求中包含解决，且原告未履行按期交纳诉讼费义务，本次审理不予审查。 三、本案诉讼相对人应以双方签订的协议确定，即合同相对方是原告世华制粉公司与被告泽润公司。又因为世华制粉公司与其职工之间存在由职工向原告预交购房款，原告收取预交购房款后抵顶被告泽润公司应付土地款的关系。在涉案12套住宅无法实现后，交款而未取得房产的职工有权收回向原告预交的购房款，职工从原告处收回预交款后，导致原告用预收款抵顶土地款的数额不足，被告应将该不足部分予以补足。因该款数额可以确定，被告泽润公司应承担该项损失，本案中予以明确，一并判决到合同相对人世华公司名下，为彻底解决本案纠纷，将该问题一并查清，世华制粉公司与职工之间关于预交房款的退回及房屋差价、装修损失问题可另案处理。 综上，经合议庭评议，并报院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十二条规定，判决如下： 一、被告宝鸡市泽润房地产开发有限公司十日内向原告宝鸡市世华制粉有限责任公司支付土地款247.2475万元，并自2009年1月17日起支付利息，按人民银行同期同类贷款利率支付至款清之日。 二、被告宝鸡市泽润房地产开发有限公司十日内赔偿原告宝鸡市世华制粉有限责任公司因未能按约定时间交付12套住宅房差价的40%，差价按本案约定交付时同地段位置市场价格2250元/平方米与约定价格1500元/平方米之间的差额计算，人员、面积详见住房人员名单。 三、被告宝鸡市泽润房地产开发有限公司十日内赔偿原告宝鸡市世华制粉有限责任公司450㎡房屋差价的50%，差价应以本案约定交付时同地段位置市场价格2250元／平方米与约定价格1500元／平方米之间的差额计算。 四、被告宝鸡市泽润房地产开发有限公司十日内赔偿原告宝鸡市世华制粉有限责任公司未交付12套住宅房屋装修损失320968.79元的40%部分，即128387.52元。（人员、面积详见住房人员名单） 五、驳回原告宝鸡市世华制粉有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原一、二审阶段案件受理费各26050元，已经交纳并结算，本次审理重新确定为，原告各承担60%即15630元，被告各承担40%即10420元，原一审保全费5000元由原告承担60%即3000元，被告承担40%即2000元。再审保全费5000元由原告承担60%即3000元，被告承担40%即2000元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审 判 长 刘勇东 审 判 员 姚 坤 审 判 员 赵荣辉 二〇一九年五月二十七日 法官助理 赵晶晶 书 记 员 高 霞 1