山东省海阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0687民初260号 原告：刘淑梅，女，1954年7月14日出生，汉族，住上海市杨浦区。 原告：朱妮，女，1982年5月17日出生，汉族，住上海市黄浦区。 二原告委托诉讼代理人：许方叔、张晓明，山东德衡律师事务所律师。 被告：山东明联置业有限公司，驻山东省海阳市凤城旅游度假区黄家村。 法定代表人：孙伟波，总经理。 原告刘淑梅、朱妮与被告山东明联置业有限公司（以下简称明联公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月18日作出（2017）鲁0687民初3747号民事判决。刘淑梅、朱妮不服该判决，向山东省烟台市中级人民法院提起上诉。山东省烟台市中级人民法院于2018年10月8日作出（2018）鲁06民终2987号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘淑梅、朱妮的委托诉讼代理人许方叔到庭参加诉讼，被告明联公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 刘淑梅向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除刘淑梅、朱妮与明联公司于2013年9月9日签订的商品房买卖合同及相关补充协议及协议；2.请求法院依法判令明联公司向刘淑梅、朱妮返还已付房款547630元及维修基金1143元，并判令明联公司按照同期贷款利率向刘淑梅、朱妮支付自2015年6月1日起至实际付清之日止的利息，暂计至2017年9月6日的利息为60173.33元；3.由明联公司负担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2013年9月9日，刘淑梅、朱妮与明联公司签订《商品房买卖合同》，约定明联公司将位于海阳市旅游度假区、原京海宾馆东的东方夏威夷1号楼1612户出售至刘淑梅、朱妮，该房屋建筑面积为57.14平方米，总价款为547630元，双方约定明联公司应当在2013年12月31日前将房屋交付刘淑梅、朱妮使用，若明联公司逾期交房超过60日后，刘淑梅、朱妮有权解除合同，且双方约定明联公司应当在商品房交付使用后360日内为刘淑梅、朱妮办理产权过户，如刘淑梅、朱妮未能在规定期限内取得房地产权属证书的，刘淑梅、朱妮有权退房，明联公司应当退还房款并支付违约金。刘淑梅、朱妮按照合同约定将总房款及维修基金全部支付至明联公司后，明联公司至今没能为刘淑梅、朱妮办理房地产权属证书。刘淑梅、朱妮因此将明联公司诉至法院，以维护其合法权益。 明联公司无正当理由未到庭，也未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。 1.刘淑梅、朱妮向本院提交证据其于2013年9月9日同明联公司签订的合同编号为201308310186的《商品房买卖合同》及补充协议、补充协议二，证明涉案房屋概况、交房期限及逾期交房违约责任、办理不动产权属证书期限及逾期办证违约责任。 2.刘淑梅、朱妮向本院提交证据刘淑梅2013年9月18日银行汇款凭证一份、刘淑梅银行取款记录一份、明联公司出具的收款收据四份，证明刘淑梅、朱妮已向明联公司支付全部购房款547630元、公共维修基金1143元、装修款102852元，明联公司已针对上述款项出具收据。 3.刘淑梅、朱妮向本院提交证据海阳市国土资源局调查材料一宗，证明涉案房屋至2016年12月19日尚不具备交付使用条件，明联公司逾期交房近三年，属根本性违约。 4.刘淑梅、朱妮向本院提交证据明联公司于2017年7月28日出具的《目前东方夏威夷产证办理流程及大致需要时间》，证明明联公司应当根据合同约定在2013年12月31日前交房，并在2014年12月26日前将包括房产实测面积资料在内的办理不动产权属登记资料备齐报产权登记机关备案，但涉案房产直到2017年7月29日尚不具备办理不动产权属登记的条件，明联公司逾期办证已超过约定时间两年半以上，属根本性违约。 5.刘淑梅、朱妮向本院提交证据海阳市国土资源局《关于山东明联置业有限公司开发的坐落于海阳市海景路22号东方夏威夷1号楼情况说明》，证明明联公司在2017年10月9日才办理完毕坐落于海阳市海景路22号东方夏威夷1号楼国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记并具备办理其他类型登记条件，超过合同约定的2014年12月26日办理房屋权属登记时间两年半多，明联公司开发建设的涉案项目房产在刘淑梅、朱妮向法院提起诉讼时仍不具备办理不动产权属登记的条件，刘淑梅、朱妮要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求具备事实和法律依据。 6.刘淑梅、朱妮向本院提交证据山东省烟台市中级人民法院作出的（2017）鲁06民终1991号、（2017）鲁06民终1994号、（2017）鲁06民终2694号、（2018）鲁06民终385号民事判决书，证明刘淑梅、朱妮的诉讼请求具备事实和法律依据，应当得到支持。 刘淑梅、朱妮提交的上述前五组证据符合最高人民法院关于证据规则规定的证据的形式上的要件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条前四项规定“审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核认定：（一）证据是否原件、原物，复印件、复制品与原件、原物是否相符；（二）证据与本案事实是否相关；（三）证据的形式、来源是否符合法律规定；（四）证据的内容是否真实”，本院对刘淑梅、朱妮提交的上述前五组证据的真实性予以确认；因刘淑梅、朱妮提交的第六组证据与本案不具有关联性，本院对该证据不予采信。 本案开庭审理前，明联公司向本院提交证据法定代表人身份证明、海阳市国土资源局《关于山东明联置业有限公司开发的坐落于海阳市海景路22号东方夏威夷1号楼情况说明》、答辩和质证意见以反驳刘淑梅、朱妮的诉讼请求。刘淑梅、朱妮表示无法确认法定代表人孙伟波身份的真实性，认为法定代表人身份证明并非本案证据，而是明联公司参与诉讼应提交的身份证明材料，该证明材料与本案事实无关；刘淑梅、朱妮对《关于山东明联置业有限公司开发的坐落于海阳市海景路22号东方夏威夷1号楼情况说明》的真实性不发表意见，不予质证；刘淑梅、朱妮认为答辩和质证意见系明联公司单方陈述，内容违背基本事实。因刘淑梅、朱妮未针对明联公司提交的法定代表人身份证明、海阳市国土资源局《关于山东明联置业有限公司开发的坐落于海阳市海景路22号东方夏威夷1号楼情况说明》提交相反证据予以反驳，因此本院对该证据真实性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月9日，刘淑梅、朱妮与明联公司签订《商品房买卖合同》，约定明联公司将位于海阳市旅游度假区、原京海宾馆东的东方夏威夷1号楼1612户出售至刘淑梅、朱妮，该房屋建筑面积为57.14平方米，总价款为547630元；刘淑梅、朱妮与明联公司约定，明联公司应当在2013年12月31日前将经当地质检部门验收合格的商品房交付刘淑梅、朱妮使用，若明联公司逾期交房超过60日后，刘淑梅、朱妮有权解除合同，明联公司应当自刘淑梅、朱妮解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按刘淑梅、朱妮累计已付款的2%向刘淑梅、朱妮支付违约金；刘淑梅、朱妮与明联公司另约定，明联公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因使得买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失；刘淑梅于2013年9月18日向明联公司汇款500000元，明联公司分别于2013年8月31日、9月12日、9月12日、9月17日向刘淑梅、朱妮出具收款收据各一份，分别为公共维修基金收款收据1143元、装修款收款收据102852元、房款收款收据449057元、房款（3年酒店返还款已从总房款中扣除）收款收据98573元；明联公司于2016年12月19日将关于涉案房产的竣工验收备案文件交由海阳市建筑工程质量监督站，文件齐全；明联公司于2017年9月8日向海阳市不动产登记中心申请办理由其开发的坐落于海阳市海景路22号东方夏威夷1号楼国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，并于同年10月9日全部办理完结，业主自此具备了办理其他类型登记的条件。 本院认为，刘淑梅、朱妮与明联公司签订的《商品房买卖合同》中约定交房日期为2013年12月31日前，并约定刘淑梅、朱妮在明联公司逾期交房超过60日后有权解除合同，而本院查明明联公司于2016年12月19日将关于涉案房产的竣工验收备案文件交由海阳市建筑工程质量监督站，即刘淑梅、朱妮在2016年12月19日尚未取得经当地质检部门验收合格的商品房，明联公司存在根本违约行为，刘淑梅、朱妮要求解除其与明联公司于2013年9月9日签订的商品房买卖合同及相关补充协议的诉讼请求，符合法律规定及当事人约定，本院予以支持。 《商品房买卖合同》约定，明联公司逾期交房超过60日后，刘淑梅、朱妮有权解除合同，明联公司在合同解除后应当向刘淑梅、朱妮退还已付购房款。对于刘淑梅、朱妮已付房款数额，本院作出以下分析。 刘淑梅、朱妮提交的国内汇款付款通知单、收款收据证据能够证明刘淑梅、朱妮共向明联公司支付全部购房款547630元及公共维修基金1143元，其中一部分房款为通过银行一次性汇款500000元。明联公司在书面答辩和质证意见中主张虽然实际收到刘淑梅、朱妮500000元汇款，但购房款仅为其中的449057元，其余部分50943元为装修费，但未能提供证据予以证实。另外，明联公司出具的总房款547630元收款收据包括两部分，其一为449057元房款收款收据，其二为“房款（3年酒店返还款已从总房款中扣除）”98573元收款收据，明联公司在原一审中以后一收款收据证明其并未向刘淑梅、朱妮收取总房款547630元中扣除449057元房款而剩余的部分，即明联公司将该剩余部分应收房款与其应当向刘淑梅、朱妮支付的“3年酒店返还款”相互兑除，所以本院认为该98573元收款收据载明内容（明联公司在原一审中的主张）与本次庭审中明联公司主张的500000元汇款中50943元部分为装修款相互矛盾。因此本院认定刘淑梅、朱妮已向明联公司支付购房款547630元及公共维修基金1143元，明联公司对于该部分款项应当在合同解除后向刘淑梅、朱妮予以返还。 刘淑梅、朱妮与明联公司于2013年9月9日签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”，因此明联公司应当在合同依法被解除后按照约定向刘淑梅、朱妮支付逾期交房违约金，违约金按照约定应当计算为547630×2%=10952.60元。刘淑梅、朱妮要求明联公司按照同期贷款利率向刘淑梅、朱妮支付自2015年6月1日起至实际付清之日止的利息，暂计至2017年9月6日的利息为60173.33元，但未针对该诉讼请求提出事实及法律依据，未在本次庭审中以约定的违约金低于造成的损失为由而提出增加违约金的请求并加以证明，刘淑梅、朱妮该部分诉讼请求不能对抗双方当事人关于违约金计算方式的合同约定。按照我国司法实践的一般规则，有约定的从约定，无约定的从法定，本案双方当事人所签订的合同合法有效，且内中关于违约金的规定并未超出法律允许的范围，因而是有效约定，应当得到遵守。因而明联公司的违约责任应当按照合同约定确定为10952.60元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下： 一、解除刘淑梅、朱妮与山东明联置业有限公司于2013年9月9日签订的合同编号为201308310186的商品房买卖合同及相关补充协议； 二、山东明联置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向刘淑梅、朱妮支付购房款547630元、公共维修基金1143元、违约金10952.60元，共计559725.60元； 三、驳回刘淑梅、朱妮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9397元，由山东明联置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  王洪沛 人民陪审员  宋显义 人民陪审员  王和禄 二〇一九年五月三十一日 书 记 员  王红芹