江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏08执复55号复议申请人（被执行人）：李加伦，男，1968年8月17日出生，汉族，住淮安市清江浦区。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市玄武区。法定代表人：闵捷，该公司总经理。被执行人：淮安市宏盈商贸有限公司，住所地淮安经济技术开发区。法定代表人：黄锐剑，职务不详。被执行人：黄锐剑，女，1971年3月14日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被执行人：黄锐敏，女，1968年11月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被执行人：毛向东，男，1968年2月8日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被执行人：江苏鹏盛集团有限公司，住所地盱眙县。法定代表人：张玉鹏，职务不详。复议申请人李加伦不服淮安市清江浦区人民法院（以下至裁定主文前简称清江浦区法院）（2019）苏0812执异17号执行裁定向本院申请复议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审理终结。清江浦区法院在执行中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融公司）与淮安市宏盈商贸有限公司（以下简称宏盈公司）、黄锐剑、黄锐敏、毛向东、李加伦、江苏鹏盛集团有限公司（以下简称鹏盛公司）债权转让纠纷一案中，被执行人李加伦提出书面异议：1.撤销该院作出的（2018）苏0812执1903号之一执行裁定书；2.对江苏中泰房地产土地评估有限公司出具的编号为SF01-201811-001号房地产估价报告提出异议；3.解除对异议人涉案房屋超标的部分的查封。事实和理由：一、（2018）苏0812执1903号之一执行裁定书对涉案房屋直接裁定评估违法。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，对需要拍卖、变卖的财产，应当遵循当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估的顺序确定财产处置参考价。而本案中执行法院直接下发裁定对涉案房屋以评估方式确定处置价，程序严重违法，应予撤销。二、评估报告遗漏财产，且评估价与市场价严重不符。1.S02号楼02室现状为二层房屋，评估报告遗漏了对二层房屋的评估。2.现茂华二期（璟和名城）在售商铺一楼毛坯房均价在45000元/平方，而且位于小区区间路，位置和商业化程度明显不如涉案房屋，评估报告确定的涉案房屋一楼装修房屋价格明显与市场价不符。3.两套二层房屋虽没有办理产权证，但其已实际用于出租经营，具有商业价值，评估报告按重置成本×成新率确定无证房屋处置价，明显与该房屋的实际功能和价值不符。4.涉案房屋租金市场价约20万元-30万元/年，根据收益法评估规则，房屋价值一般根据房屋年租金的25倍-30倍范围内予以确定，而且根据评估报告的内容，涉案房屋整体条件较优，那么收益也应较高，评估报告根据收益法确定的价格也明显与涉案房屋的市场价格不符。三、执行依据确定的异议人承担抵押责任的数额为530万元，而涉案每套房屋的市场价格均超过了530万元，现执行法院对两套房屋同时查封，明显超过了本案的执行标的，根据法律规定，对于超标的查封部分，应予以解封。申请执行人华融公司称，一、（2018）苏0812执1903号之一执行裁定书的裁定内容包括两项，而就其中的第一项拍卖被执行人黄锐敏、毛向东名下所有的位于淮安市新淮中花园小区综合楼12A03室不动产，异议人并非拍卖标的的权利人，无权对此提出异议。而且根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，当事人议价、定向询价、网络询价等方式并非委托评估的前置程序，故异议人的该项异议请求没有法律依据。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款：当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。然而异议人并无证据证明评估报告存在该条款规定的情形，故其该项异议请求没有事实依据，应予驳回。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条、第二十五条的规定，异议人既没提供超标的查封的证据，涉案房屋又属于不可分割的整体，故异议人的该项请求没有事实和法律依据。清江浦区法院查明，华融公司与宏盈公司、黄锐剑、黄锐敏、毛向东、李加伦、鹏盛公司债权转让纠纷一案，该院于2017年12月11日作出（2017）苏0812民初1907号民事判决：一、被告宏盈公司于判决书生效之日起十日内偿还原告贷款本金2600万元及利、罚息及复利（以1000万元为基数，自2016年1月1日起至2016年4月29日，按年利率7.32%计收逾期罚息及复利，自2016年4月30日起至实际给付之日，按年利率7.32%上浮50%计收逾期罚息及复利；以500万元为基数，自2016年1月1日起至2016年6月18日，按年利率7.32%计收逾期罚息及复利，自2016年6月19日起至实际给付之日，按年利率7.32%上浮50%计收逾期罚息及复利；以1100万元为基数，自2016年1月1日起至2016年3月26日，按年利率6.527%上浮50%计收逾期罚息及复利，自2016年3月27日起至实际给付之日，按年利率6.527%上浮50%计收逾期罚息及复利）；二、原告华融公司有权以折价或者拍卖、变卖被告黄锐敏、毛向东所有位于淮安市新淮中花园小区综合楼12A03（淮房权证清浦字第201020298、201020299号）房屋所得价款在最高额50万元范围内优先受偿本案所涉债务；有权以折价或者拍卖、变卖被告李加伦所有位于淮安市清江浦区茂华国际汇南商业S02号楼02室（淮房权证清河字第A201349666号）、S06号楼06室（淮房权证清河字第A201349682号）房屋所得价款在最高额530万元范围内优先受偿本案所涉债务。三、被告黄锐剑、黄锐敏、鹏胜公司对上述债务承担连带清偿责任。因宏盈公司、黄锐剑、黄锐敏、毛向东、李加伦、鹏盛公司均未按照上述生效判决所确定的内容履行义务，致华融公司向清江浦区法院申请强制执行。该院于2018年4月20日立案受理，执行案号为（2018）苏0812执第1903号。在执行过程中，该院于2018年10月31日作出（2018）苏0812执1903号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人黄敏锐、毛向东名下所有的位于淮安市新淮中花园小区综合楼12A03室不动产；评估、拍卖被执行人李加伦名下所有的位于淮安市清江浦区茂华国际汇南商业S02号楼02室、S06号楼06室不动产。2018年11月21日，江苏中泰房地产土地评估有限公司出具评估报告，在报告中的“估价对象建筑物实况”中写明了“S02号楼02室所处建筑物为一层框架结构房屋……目前隔为两层使用……”，最终估价结果为S02号楼02室299.44万元、S06号楼06室369.72万元。清江浦区法院认为，一、根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条：人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。异议人称必须先进行当事人议价、定向询价、网络询价之后才能委托评估，没有法律依据，故对其要求撤销（2018）苏0812执1903号之一执行裁定书，本院不予支持。二、资产评估是由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的、遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。本案中，一方面，根据评估报告中的“估价对象建筑物实况”内容，在估价过程中评估机构对S02号楼02室隔为两层使用的现状并未遗漏考量；另一方面，异议人亦未提供证据证明评估机构、评估人员不具备相应的资质或者评估程序严重违法。故对异议人对评估报告所提出的异议，该院亦不予支持。三、根据评估结论，两套房屋每套的评估价均未达到530万元，异议人所称的每套房均超过了530万元缺乏事实依据。同时房屋具有整体不可分割的特性，故对其主张的本院超标的查封亦不予支持。裁定驳回异议人李加伦的异议请求。李加伦向本院申请复议称：1.撤销清江浦区院作出的（2018）苏0812执1903号之一执行裁定书；2.对江苏中泰房地产土地评估有限公司出具的编号为SF01-201811-001号房地产估价报告提出异议；3.解除对异议人涉案房屋超标的部分的查封。事实和理由：一、（2018）苏0812执1903号之一执行裁定书对涉案房屋直接裁定评估违法，程序严重违法，应予撤销。二、评估报告遗漏财产，且评估价与市场价严重不符。1.S02号楼02室现状为二层房屋，评估报告遗漏了对二层房屋的评估。2.现茂华二期（璟和名城）在售商铺一楼毛坯房均价在45000元/平方，而且位于小区区间路，位置和商业化程度明显不如涉案房屋，评估报告确定的涉案房屋一楼装修房屋价格明显与市场价不符。3.涉案房屋租金市场价约20万元-30万元/年，根据收益法评估规则，房屋价值一般根据房屋年租金的25倍-30倍范围内予以确定，而且根据评估报告的内容，涉案房屋整体条件较优，那么收益也应较高，评估报告根据收益法确定的价格也明显与涉案房屋的市场价格不符。三、执行依据确定的异议人承担抵押责任的数额为530万元，而涉案每套房屋的市场价格均超过了530万元，现执行法院对两套房屋同时查封，明显超过了本案的执行标的，对于超标的查封部分，应予以解封。本院经审查，确认清江浦区法院异议裁定查明的事实。本院认为：《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定：人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。异议人称必须先进行当事人议价、定向询价、网络询价之后才能委托评估，没有法律依据。执行程序中拍卖涉案财产是为了实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。本案中，评估机构对S02号楼02室隔为两层使用的现状并未遗漏考量，且复议申请人亦未提供证据证明评估机构、评估人员不具备相应的资质或者评估程序严重违法，本案不符合重新评估的条件。复议申请人称每套房价值均超过了530万元没有证据证明，同时涉案房屋具有整体不可分割的特性，故对其主张的清江浦区法院超标的查封亦不予支持。综上，复议申请人李加伦的复议申请无事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回李加伦的复议申请，维持淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812执异17号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  董国华审判员  孙亚平审判员  庞海涛二〇一九年五月十四日书记员  庄 行