乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2014）沙民三初字第153号原告（反诉被告）：新疆百草堂医药连锁有限公司。法定代表人：蔡刚。委托代理人：马宏彬，新疆赛天律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆浩博房地产开发有限公司。法定代表人：戚越。委托代理人：于兵，男，出生，汉族，新疆浩博房地产开发有限公司副总经理，住乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路74号1号楼1单元403号。委托代理人：闫东，新疆北方律师事务所律师。原告（反诉被告）新疆百草堂医药连锁有限公司（以下简称百草堂公司）与被告（反诉原告）新疆浩博房地产开发有限公司（以下简称浩博房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）百草堂公司的委托代理人马宏彬、被告（反诉原告）浩博房产公司的委托代理人于兵、闫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）百草堂公司诉称，，原告指派员工高广华与被告签订《商业用房租赁合同》约定原告租赁被告位于西山东街416号小区2号楼1、2、3、4号商铺，建筑面积，用于药品销售。该合同约定租期五年，但是约定一年一签，每年租金递增不超过8%。合同签订后当年租金等各项费用均已交清。，原告再次向被告缴纳租金227043.43元及押金35000元。原告租赁该门店后，将该门店承包给朱亚云进行装修，但是由于西山片区修路导致装修材料等运输非常困难，对该门店装修暂停施工。2013年，在西山路通后，原告再次准备施工时，发现商铺被锁死，在原告施工人员去除该锁具后，被告工作人员告知原告无权使用该商铺，并要求赔偿锁具，原告予以了赔偿，被告随即将该商铺再次锁死。在原告再次缴纳租金后，被告仍旧拒绝将该商铺交付原告。，被告向原告提供《关于润和居小区2号楼商铺（百草堂租用）存在的问题说明》提出三项建议：1、重新签订合同；2、购买该物业；3、放弃租赁该物业。原告根据该建议与被告协商时，被告无视法律规定、双方约定，坐地要价严重侵害原告合法权益，导致协商根本无法进行。原告认为由于被告的根本违约行为导致双方事实上的租赁关系无法履行，为保护原告合法权益，特向法院提起诉讼。请求判令解除双方租赁关系；判令被告返还原告缴纳的租金227043.43元、返还押金35000元；判令被告补偿原告损失221168.64元；合计483212.07元；判令被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）浩博房产公司辩称并反诉称，1、原告与被告依法签订的合同是受法律保护的，合同对双方有约束力，双方应该依约履行。被告无法定、约定违约行为，原告无权要求解除合同，否则原告应承担合同约定的违约责任。2、原告无权要求被告返还租金及返还押金，原、被告双方至今未签订书面的租赁合同，原、被告实际已达成了续约合同，被告没有违约行为，原告应该继续履行合同，除非双方达成合意解除合同。3、原告无权要求被告补偿损失，原告在长达一年多中，未开展正常经营，是原告自己的原因，故原告无权要求被告补偿损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。百草堂公司负责人高广华与浩博房产公司签订《商业用房租赁合同》，百草堂公司租赁浩博房产公司位于润和居小区2号楼的1至4号商铺，建筑面积287.9平方米，租赁期限5年，合同一年一签。第一年租赁期为至，经营范围是药品，合同约定百草堂公司签订合同正式入住前一次性交清房屋等各项费用252282.6元（其中一年租金210025.4元，一年物业费5183.7元，一年门前三包卫生费2073.5元，履约保证金35000元）。合同约定租赁期满需续租的，租赁方应在租赁期满前一个月以书面形式提出申请，经甲乙双方协商一致，租金每年递增不超过8%。自第一年合同到期，百草堂公司于缴纳第二年租金227043.43元，缴纳履约保证金35000元和第二年物业费5183.7元，但拒绝签订书面合同，第二年门前三包卫生费至今未缴纳。百草堂公司自第一年签订合同之日起，并未按合同约定的使用性质使用租赁房屋进行药品经营，而是用作与此不相关的办公用品装饰装修场所，对周围住户和业主造成极大的影响，经我方书面通知和多方沟通无法解决，已严重影响到我小区的正常管理秩序和住户的生活起居；同时，百草堂公司在履行双方合同约定和缴纳各项费用方面都存在多项违约行为，已给出租方带来巨大的经济损失。浩博房产公司认为百草堂公司起诉事实明显错误，应承担因违约行为而给浩博房产公司造成的损失，请求法院判令被反诉人支付反诉人其拖欠的门前三包费2073.50元；判令被反诉人支付反诉人至开庭之日止逾期缴纳房租及其他相关费用的滞纳金9726.20元；判令被反诉人支付反诉人因其违约终止合同而应承担的违约金45408.69元；判令被反诉人支付反诉人因其违约使用租赁房屋而应承担的违约金45408.69元；判令被反诉人支付反诉人因其违约装修租赁房屋而应承担的违约金68113.03元；上述一至五项合计203006.95元；诉讼费用全部由被反诉人承担。原告（反诉被告）百草堂公司针对反诉辩称，根据被告的答辩可以看出，原、被告在2013年没有形成书面的房屋租赁关系，只是存在事实的房屋租赁关系。2012年签订的书面合同不能适用2013年的租赁关系，不能以该合同来要求我方承担违约责任。合同约定是一年一签。双方协商时，被告要求增加合同价款，被告的合同税金要求我方承担。2012年的合同是格式化的合同，是被告制定的，我方是弱势的一方，应该倾向于我方。我方并没有违规使用房屋的情况。不能正常营业是因为，在装修期间楼上漏水，导致装修停止，还有原因是西山修路，不利于我方正常开展经营。没有被告说的当成装饰装修的场所，被告所说的我方违约行为均不存在，请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明，，原告（乙方）指派员工高广华与被告（甲方）签订《商业用房租赁合同》约定原告租赁被告位于乌鲁木齐市西山东街416号小区2号楼1、2、3、4号商铺，建筑面积，乙方租赁该商业用房仅限用于百草堂；乙方承租甲方商业用房租赁期限自至止，租赁期限为五年，合同壹年壹签；乙方如需续租的，应在租赁期限届满前一个月以书面形式提出申请，经甲乙双方就续租事宜协商一致，签订租赁合同后办理续租手续，否则，视为不再续租；租金从第贰年起（含第贰年）每年递增不超过8%。合同签订后，当年租金等各项费用均已交清。第一年租赁期限届满后，原告于向被告交纳至租金227043.43元，于交纳至押金35000元、第二年物业费5183.7元。，被告向原告出具《关于润和居小区2号楼商铺（百草堂租用）存在的问题说明》，该说明称原告在租金及相关费用的交纳上，有违约行为存在，即租金交纳延迟了一个月，物业费延迟二个月零三天，门前三包费至今未交等，并建议1、按合同一年一签的约定，重新签订合同，并交清相关费用；2、购买该物业；3、放弃租赁该物业。被告曾在2013年9月期间将涉案租赁房屋房门锁闭，原告装修人员将锁具砸坏，双方发生纠纷，后原告予以赔偿。此后，双方产生矛盾，就续租事宜以及税金承担问题未达成一致，被告因此未收取门前三包费，双方亦未签订书面合同。经本院至涉案租赁房屋所在小区以及社区走访并查看，核实涉案租赁房屋长时间处于锁闭状态，租赁房屋内原告的装修工程未完成，其装修定做的药柜等物品在租赁房屋中闲置。上述事实的认定,有原告提供的租赁合同、视听资料、当事人陈述、本院工作人员工作记录及庭审笔录为证。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的书面租赁合同约定的第一年租期即至已履行完毕，双方约定一年一签，第二年因双方就租金及税金的承担未达成一致而未签订书面合同，故原书面租赁合同约定的条款不能作为追究违约责任的依据。现原告支付租金至2014年8月，原、被告双方系事实上的租赁合同关系，但原告自2013年9月起即无法正常使用租赁房屋，庭审中双方就租赁房屋由谁锁闭各执一词，本院结合原告提供的视听资料及现场走访情况，认为被告辩称系原告自行锁闭租赁房屋有悖常理，且被告仅提供证人证言用以证明该情节，本院难以采信。故自2013年9月之后相应租期内的租金被告应予退还。双方产生矛盾，租赁关系无法维系，双方均有责任，双方就第二年的相关权利义务未签订书面合同进行约定，故被告无权依照原合同约定扣压原告所交押金不予退还。因涉案合同系一年一签，故合同是否能够实际履行五年存在风险，原告应当预见到该风险，且从现场装修情况来看，原告装修所做药柜等大多数物品均为可移动物品，故原告所主张的装修损失应当自行承担。庭审中，经本庭询问，被告表示若双方没办法合作，同意解除合同。综上，本院对原告要求解除合同及被告退还租金、退还押金的诉讼请求中合理部分予以支持，即被告退还原告租金208123.14元（227043.43元÷12个月×11个月），退还原告押金35000元。本院对原告要求被告承担装修损失赔偿责任的诉讼请求不予支持。关于被告要求原告支付拖欠的门前三包费2073.50元、支付至开庭之日止逾期缴纳房租及其他相关费用的滞纳金9726.20元、支付因原告违约终止合同而应承担的违约金45408.69元、支付因原告违约使用租赁房屋而应承担的违约金45408.69元、支付因原告违约装修租赁房屋而应承担的违约金68113.03元等各项反诉请求，被告未提供合同约定为依据，亦未提供其它证据来证实，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）新疆百草堂医药连锁有限公司与被告（反诉原告）新疆浩博房地产开发有限公司之间的租赁合同关系；二、被告新疆浩博房地产开发有限公司退还原告新疆百草堂医药连锁有限公司租金208123.14元；三、被告新疆浩博房地产开发有限公司退还原告新疆百草堂医药连锁有限公司押金35000元；四、驳回原告（反诉被告）新疆百草堂医药连锁有限公司要求被告（反诉原告）新疆浩博房地产开发有限公司补偿原告损失221168.64元的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）新疆浩博房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）新疆百草堂医药连锁有限公司支付拖欠的门前三包费2073.50元的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）新疆浩博房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）新疆百草堂医药连锁有限公司支付至开庭之日止逾期缴纳房租及其他相关费用的滞纳金9726.20元的诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）新疆浩博房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）新疆百草堂医药连锁有限公司支付因其违约终止合同而应承担的违约金45408.69元的诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）新疆浩博房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）新疆百草堂医药连锁有限公司支付因其违约使用租赁房屋而应承担的违约金45408.69元的诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）新疆浩博房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）新疆百草堂医药连锁有限公司支付因其违约装修租赁房屋而应承担的违约金68113.03元的诉讼请求。上述被告新疆浩博房地产开发有限公司应付原告新疆百草堂医药连锁有限公司款项243123.14元，于本判决生效之日起十日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼标的483212.07元，实际给付243123.14元，占诉讼标的的50.3%。案件受理费8548.18元（原告已预交），由被告新疆浩博房地产开发有限公司负担50.3%即4299.73元，由原告新疆百草堂医药连锁有限公司负担49.7%即4248.45元。邮寄送达费20元（原告已预交），由被告新疆浩博房地产开发有限公司负担。本案反诉案件受理费减半收取4345.10元（被告已预交），由被告新疆浩博房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  朱 丽人民陪审员  王艳华人民陪审员  李 笠二〇一四年七月二十五日书记员曲毅捷