宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0106民初1631号原告：陈浩，男，汉族，公司员工，住宁夏回族自治区银川市西夏区被告：宁夏颐和金凤房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：李志明，该公司总经理。委托诉讼代理人：王佳怡，女，汉族，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告陈浩诉被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司（以下简称颐和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈浩，被告颐和公司的委托诉讼代理人王佳怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈浩向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金至实际交房之日止，暂从2016年1月1日计算至2019年1月31日172941元（556442元×0.00015×182天+556442元×0.0003×945天）；2、判令被告向原告交付xx室并办理该房房屋所有权证；3、判由被告承担诉讼费。事实和理由：原被告于2014年11月6日签订银川市商品房买卖合同（预售），约定原告购买被告开发的银川市金凤区xx室，建筑面积为117.43平方米，单价为4738.5元，房价为556442元。约定交房日期为2015年12月31日，如逾期交房应承担按总房价日计万分之一点五的标准支付违约金。2016年3月22日原被告签订“关于一期工程延期交付的协议”，约定被告从2016年6月30日后违约金赔付按照已付款日万分之三计算等内容。合同签订后，原告按约交付了购房款556442元，但被告至今未能交付房屋已违约。双方协商多次无果。现原告诉至法院，请求判如所请。被告颐和公司辩称，一、被告逾期交房，主要是由于政府拆迁、道路施工、施工单位拖欠农民工工资造成挡工等非被告因素造成的。对被告而言应属于不可抗因素，应当免除违约责任。被告在开发建设过程中，金凤xx交换站土地一直到2016年3月之后才实际交付，xx交叉段因修路，限制施工车辆通行等因素，严重影响了施工进度。施工单位华宸建设工程有限公司拖欠农民工工资，造成农民工挡工、上访，也对工程的进程造成了影响。按照双方在《商品房买卖合同》补充协议第二条第7项约定：“因市政规划改变、政府行为、公共事业部门、异常地质状况、自然因素、突发性社会事件、不可抗力等出卖方不可避免、不能克服的客观原因而影响出卖方交楼的。出卖方可以不需要通知买受方而据实延期交楼。”本案被告迟延交楼的原因应属于合同约定的不可抗力。故应免除责任。二、涉案房屋已经具备了实际入住的条件，原告于2017年11月12日接收了房屋，实现了居住利益，且原告已在2017年11月12日收到我公司支付的逾期交房违约金55000元，故不应该再追究其后的违约责任，且合同约定交房日期为2015年12月31日前，在政府部门的协调下，被告克服种种困难，付出巨大代价完成了房屋的建设，2016年底就已经具备了实际入住提交，小区通水、暖、电、气等，物业也进入涉案小区提供物业服务，目前小区大部分业主都已经入住，正常生活，因此原告居住利益已经实现。自接房后不再追究迟延交房的违约责任，因此即使被告承担违约责任，也应按照双方合同的约定计算违约金，原告主张的违约金过高。本案原告购房款总计556442元，但主张的违约金就高达172941元，该违约金的计算不是按照双方签订的商品房买卖合同约定的标准，而是突破了合同标准。合同第12条约定，如果发生逾期交房，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一点五的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的百分之二。本案中双方合同是合法有效的，对违约责任的约定也十分明确，理应得到双方的遵守。三、迟延交房发生后，业主不是通过法律渠道理智维权，而是采取群体打条幅、围攻、打砸办公场所，攀爬楼顶等极端行为向被告施压，为了维护稳定，在政府部门的要求下，被告被迫作出违背合同约定的承诺。根据法律规定，被告在被胁迫的情况下作出承诺应属无效。所以违约金计算方式应以双方平等签订的商品房买卖合同为准。另由于合同对违约金的计算已经作出了约定，故原告所主张的违约责任即使成立，但其要求的违约金过高，超过了双方合同约定，应当予以减少。综上，请求法院依法判决，维护被告的合法权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月6日，原告与被告签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告颐和公司开发的位于银川市xx交汇处xx室房屋，预测房屋建筑面积117.43元，合同总价款为556442元。出卖人应在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。交房条件为取得竣工验收报告、房屋测绘报告。还约定逾期交房买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金，但违约金总额不超过全部房价款百分之二。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，但被告未按期向原告交房。2015年10月11日，原告与被告签订《金凤花园一期延期交房说明》，约定被告按日万分之一点五向原告支付违约金，并额外赠送2年物业费。2016年3月22日被告又向业主发布工程延期说明，承诺西区在5月30日、东区在6月30日起违约金赔付按已付款日万分之三计算。2017年11月12日，被告向原告交付了涉案房屋。因被告未按照合同约定支付逾期交房违约金及办理产权登记手续，引起诉讼。另查明，1.被告已向原告支付逾期交房违约金55000元；2.被告未取得涉案楼的竣工验收报告、房屋测绘报告。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，双方当事人应按约履行义务。被告未按照合同约定期限交付经竣工验收备案的房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告提供的证据不足以证明涉案房屋未能在约定交付期限前办理竣工验收备案手续系因不可抗力等法律或者合同规定的可以免责的原因造成，故被告辩解无需承担违约责任理由不能成立。作为买受人的原告不解除合同，被告就应当按照约定每日向原告支付全部房价款万分之一点五的违约金且违约金总额不超过全部房价款百分之二支付违约金。但合同签订后，被告于2016年3月22日做出了每日按已付房款万分之三赔付违约金的说明，被告就应当按其说明承担偿付逾期交房违约金的民事责任。但鉴于原告实际取得了房屋的占有使用权，另综合本案案情，现原告分阶段主张赔付违约金明显高于实际造成的损失，且原告到庭也未提供证据证实其实际损失情况，被告请求予以适当降低，本院予以采纳。故被告按照每日已付房价款的万分之一点五承担违约金较为适宜。根据合同约定，涉案房屋需取得竣工备案登记表及测量报告才符合交付条件，被告虽于2017年11月12日向原告交付房屋，但涉案房屋不符合合同约定的交房条件，故被告仍应承担违约责任。经本院核算，自2016年1月1日至2019年1月31日期间（计1127天）的违约金94067元（556442元×1127天×0.00015）。2019年2月1日起的违约金，按照以上计算方式计算至本判决确定的给付之日止。被告已经向原告支付的逾期交房违约金55000元应予以抵扣。被告于2017年11月12日向原告交付了涉案房屋，故对于原告要求被告履行交房义务，本院不予支持。原告按约履行了支付房款的义务，被告却未按约定期限履行向房屋登记机构申请办理涉案商品房的房屋所有权转移登记，致使原告无法自行办理房屋权属证书，被告对此应承担责任。但涉案房屋至今不符合房屋交付条件，原告要求被告协助其办理金凤区xx室房屋的产权登记手续无实现基础，故原告该项诉请暂时无法支持，待涉案房屋符合交付条件后原告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告陈浩支付2016年1月1日至2019年1月31日期间逾期交房违约金39067元；2019年2月1日至本判决确定给付之日止的违约金，以556442元为基数，按照日万分之一点五计算。二、驳回原告陈浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1879元，由原告陈浩负担1500元，被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担379元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  马桂香二〇一九年五月五日书记员  袁红新附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十条第二款规定的“过分高于造成的损失”《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。