广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0122民初121号 原告：邓汉义，男，1975年10月23日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人:刘柱柱，广西通桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人:黎经伟，广西通桂律师事务所律师。 被告:周锦，女，1961年8月27日出生，壮族，住南宁市武鸣县。 委托诉讼代理人:谭小苗，广西谭小苗律师事务所律师。 原告邓汉义诉被告周锦租赁合同纠纷一案。本院于2018年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘柱柱、黎经纬，被告委托诉讼代理人谭小苗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告于2015年1月16日签订的《厂房及场地租赁合同》无效；2、判令被告向原告返还定金人民币100000元；3、判决被告向原告返还租金人民币200000元和其他费用10000元，共计人民币210000元整；4、判令被告赔偿原告对场地投资而产生的机械租金、购置工程材料款、支付工人工资款等费用共计人民币649500元；5、判令被告赔偿原告转租租金损失人民币150000元、转租合同违约金损失人民币60000元，共计人民币210000元；6、判令被告向原告支付资金占用利息98757.78元（以1169500元为基数，按照银行同期贷款利率的标准，从2016年3月9日起原告起诉之日计至被告实际付清之日止，现暂计至2017年12月9日）；7、本案诉讼费用由被告负担。 事实与理由：2015年1月16日，原告与被告经过共同协商一致签订了《厂房及场地租赁合同》，约定被告将其租赁所得的位于太平镇新联村的厂房及场地租赁给原告使用。合同生效后，原告依合同约定支付给被告合同定金100000元，后根据合同约定支付本年度租金200000元，以及其他费用10000元。之后，原告开始租赁场地的投资建设工作。2015年1月8日至2015年3月10日间，原告为租赁机械、购置工程材料款，支付工人工资款等费用共计支出649500元。因被告未向该厂房及场地的原出租人武鸣县村委会交付租金，原出租人就此采取停水停电等措施，阻挠原告继续对场地进行投资建设，现原告已经无法继续对场地进行开发建设，致使租赁合同目的无法实现，遂双方产生纠纷诉至法院。本案经一审法院审理查明，案涉土地属于农用地，不得用作工业投资建厂使用。此外，在原告和被告签订合同时，新联淀粉厂已经停止经营，按照被告与村民签订的租赁合同约定，此时被告已经丧失对土地的使用权和转租权。但是，被告为谋取利益，隐瞒真相，依然转租给原告使用，被告的行为属于无权租赁。原告认为签订的《厂房及场地租赁合同》属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被告应向原告返还所收定金和租金等费用。此外，被告为谋取私利，隐瞒真相，无权租赁，在申请人使用土地过程中，没有尽到妥善处理好村民闹事的合同义务，存在重大过错行为，致使合同目的无法实现，造成原告重大经济利益损失，依法应向原告承担损害赔偿责任。 原告提交的证据有：1、厂房及场地租赁合同，证明原被告双方存在租赁合同关系以及双方的权利义务约定事实，合同第四条第六项载明被告的义务即被告应该协调好与村民用地的关系，保证原告正常的生产秩序；2、合同书，证明租赁场地和厂房系武鸣县村委会所有，现因被告不向其支付租金，导致武鸣县村委会不允许原告继续对场地进行投资开发的事实；3、场地租金收据，证明原告向被告支付场地租赁定金10万元；4、其他费用收据，证明原告向被告支付场地其他费用1万元的事实；5、原告为投资开发建设厂房及场地支出的机械租金、购置工程材料款、支付工人工资款等费用收据，证明原告为投资开发建设厂房及场地所花费的损失；6、场地投资建设现场图片，证明原告已对租赁土地进行土地平整、投资开发建设情况；（2016年3月18日原告补充提交证据）7、通告，证明因被告违约的原因导致原出租人武鸣县12队和19队不允许原告继续投资租赁场地，原告已无法实现租赁合同目的事实；8、武鸣县新联淀粉厂用地红线图，证明原告租赁被告厂房及场地的土地性质、面积、位置、四至范围等事实；9、被告书写黄红梅农行卡账号字条，证明户名为黄红梅的农业银行账号为被告指定的收款账户；10、2014年10月25日，10月27日，12月16日，2015年1月6日，农业银行业务凭证，证明被告已收到原告支付的30万元厂房及场地租金的事实；11、广西北部湾银行电子交易回单；12、中国工商银行广西分行查询单；13、中国农业银行南宁南湖支行业务查询单，证明周栋善收到原告支付刘某2拉土运费191750元的事实；14、租用场地合同书，证明被告同意原告将部分场地转租给黄立刚的事实；15、《厂房出租合同》，证明原告与黄立刚存在租赁合同关系，以及双方权利义务约定的事实；16、租赁场地现场相片，证明原告转租给黄立刚的厂房及场地的现场位置情况；17、中国建设银行客户交易查询、打印单，证明黄立刚收到原告退还其15万元场地租金及45341元搬迁款的事实，因被告违约造成的原告租金、违约金损失；（2016年3月18日补充提交证据目录（二））18、现场照片，证明村民进行阻挠；19、收条，证明黄立刚收到原告退回的款项，说明被告违约，造成原告的损失；20、证人刘某1、刘某2、谢某出庭作证，拟证明证人受聘于原告对租赁厂房及场地进行平整和管理，因为受到村民阻挠，施工没有完成；同时证明原告向他们支付了工程款、劳务费，造成原告损失的事实；21、2015年3月18日武鸣县太平镇司法所制作的人民调解笔录，证明冲进厂房打砸、堵门等阻挠原告施工的确系武鸣县12队和19队部分村民；原告此后已无法继续施工，纠纷是由于被告违约原因导致的等事实。 被告辩称：被告认为原、被告双方签订的合同是合法有效的，是双方的真实意思表示，没有违反国家强制性规定，也没有损害到国家和第三人的利益，因此原告方要求返还定金赔偿损失及原告的诉讼请求第2、3、4、5、6项是没有事实和法律依据的，在履行合同过程当中，是原告的环保条件没有达到政府部门的要求，被勒令停止生产经营，其过错在原告方，而不是被告方，因此，原告要求赔偿的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。 被告提交的证据有：1、合同书，证明诉争土地为武鸣县新合淀粉厂与武鸣县委和村民租赁；2、资产出让协议书及申请书，证明武鸣县新合淀粉厂把该厂整体转让给被告并更名为武鸣县新联淀粉厂；3、现金支出单据及银行转账单，证明被告已支付2015年度租金；4、武鸣县供电公司出具的电费发票，证明武鸣县新联淀粉厂已支付日常用电及抽水用电；5、证明，证明村委同意新联淀粉厂将该厂房与场地转租给邓汉义；6、证明，证明武鸣县村委从未管理新联淀粉厂用水用电；7、武鸣县新联淀粉厂红线图，证明被告雇人测量租赁范围及土地性质等事实；8、快递单与催款通知书，证明被告通知原告支付2016年度租金；9、立案告知书与受案回执，证明原告在租赁期间未尽保管义务，造成租赁物被盗；（2016年3月31日补充提交证据）10、现金支出单据，证明被告已支付2015年度租金；11、发票，证明被告已支付测量费用；12、收据，证明被告与原告、黄立刚等商谈租赁事宜支出的餐费；13、武鸣县发改局证明，证明黄立刚所筹办的广西武鸣合亿油脂有限公司未经立项许可；14、武鸣县环保局证明，证明黄立刚所筹办的广西武鸣合亿油脂有限公司未办理环评等手续，不具备生产条件，即使有村民阻碍，也是因为原告、黄立刚的过错，与被告没有关系，现在还有黄立刚的相关设备在厂内；15、账户交易明细，证明2015年1月至今租赁厂房及场地均发生电费并由被告方支付；16、2016年5月20日武鸣县民委员会出具的证明，证明从2015年3月19日起至今村民没有再进入工厂闹事的事实。（当庭提交证据）17、武鸣县新联淀粉厂用地土地利用现状图，证明被告方使用土地是在法律允许范围内，是合法有效的；18、营业执照副本，证明没有搬迁，一直在生产经营当中。 经审理查明:2001年至2004年间，原广西武鸣县新合淀粉厂与武鸣县第12队、第19队以及上述两队的约20多户农户签订合同书，租赁上述生产队及农户的土地用于淀粉生产使用。2005年5月18日，原广西武鸣县新合淀粉厂的合伙人骆金江等人与本案被告签订《资产出让协议书》，将原广西武鸣县新合淀粉厂的所有资产，包括厂房、办公室、机器设备、经营性用地、氧化塘等全部出让给被告。武鸣县第12队、第19队以及上述两队的约20多户农户亦同意将租赁给原广西武鸣县新合淀粉厂的土地继续给被告使用。被告遂将原广西武鸣县新合淀粉厂登记变更为广西武鸣县新联淀粉厂，为私营独资企业。案涉的广西武鸣县新联淀粉厂出租之厂房及场地，包括建设用地18.337亩（围墙内约10.40亩）和围墙外农用地11.97亩、未利用地42.81亩，共计73.117亩土地。 2014年10月25日，原告按被告的授意通过银行汇款，向收款人黄红梅的9559980839867315013账号转账转入6万元，2014年10月27日又转账转入4万元；被告出具收据，称收到原告交来场地租金10万元整。2014年11月24日，被告出具收据，称收到原告交来其他费用1万元。2014年12月16日原告又转账转入10万元，2015年1月6日原告再转账转入10万元。原告则主张2014年10月被告出具收据收到的10万元为合同载明的、原告支付的定金。以上被告共计收到原告款项31万元。 2015年1月16日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《厂房及场地租赁合同》，约定被告将广西武鸣县新联淀粉厂的厂房（不包括设备）、场地、该地块上的附着物两台变压器、一套抽水设备出租给原告，租赁物位于武鸣县，面积、位置、现状与四至范围见合同附件一《武鸣县新联淀粉厂用地红线图》所示，租赁年限以被告与村里原签订的合同期限为准，从2015年3月1日起计算租金。同时约定“租金头五年为每年30万元，为保障双方权益，乙方于2014年月日支付给甲方10万元作为本合同定金。其余租金乙方须在本年12月底全部支付甲方……租金一年一交，乙方应于本年度的3月1日交付本年度的全部租金……5、本合同所有租赁物因乙方使用产生的所有费用，如水电费、税费等均由乙方向相关部门按时交纳。6、甲方应当协调处理好与村民用地关系，保证乙方的正常生产，如有村民因用地问题阻挠乙方的正常生产，甲方有义务配合乙方处理、协调，保证乙方的生产秩序……”，合同还约定了其他权利义务。合同签订当月，原告即进场进行场地平整等工作，并聘请刘某1、刘某2、谢某等人为此支付人工工资等各项费用；该项前期投资费用，按原告所称从2015年1月到2015年5月金额达649500元，其中通过银行转账给周栋善191750元。 2015年1月22日，原告与黄立刚签订《厂房出租合同书》，约定原告将租得原武鸣县新联淀粉厂内的场地约10.786亩（厂围墙内）的土地使用权转租给黄立刚经营使用；出租年限为20年，自2014年12月1日起至2034年12月1日，租金从2015年2月1日起，每年15万元。合同还约定了其他权利义务。 合同签订后，黄立刚以广西武鸣合亿油脂有限公司（筹）的名义进驻租赁场地（围墙内）并安装机械设备。但广西武鸣合亿油脂有限公司并未在武鸣县发改局报请立项，也未在武鸣县环保局办理环评手续和排污许可。武鸣县第12队、第19队部分村民即对原告及黄立刚的施工采取堵门等方式进行阻止。 2015年3月18日，原告与被告、黄立刚、武鸣县第12队、第19队村民代表进行调解并由武鸣县太平镇人民调解员制作人民调解笔录，笔录载明各方观点并指出“不要发生类似昨晚村民二、三十人冲进厂房打砸、堵门事件”。村民则担心受到污染并要求新引进的两家公司与村民签订新的合同。 2015年4月，原告经银行转账及现金支付，退还黄立刚合同押金、租金及支付违约金。 被告则于2016年1月份向武鸣县第12队、第19队以及上述两队的约20多户农户交付2015年度土地租金；并于同年3月9日以邮政快递EMS形式向原告发送催款通知书，通知原告向被告交清2016年度的租金。被告又向武鸣县供电公司交纳案涉租赁厂房及场地2015年至今的电费。电费发票显示，案涉租赁厂房及场地2015年度每次电表抄表周期均有金额不等的电费发生，共计4239.36元。 经向武鸣区国土资源局核实，涉案的租赁场地包含建设用地、农用地、未利用地，其中建设用地没有批准文件。 本院认为，关于2015年1月16日原告与被告签订的《厂房及场地租赁合同》的效力问题，国家实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。农业用地转为建设用地，必须依法办理农用地转用审批手续。违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。本案中，涉案租赁合同所涉土地含建设用地、农用地、未利用地，其中建设用地没有批准文件，违反了法律禁止性规定，原、被告之间签订的《厂房及场地租赁合同》依法应认定为无效合同。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告将农用地出租给原告作为工业用地，存在过错应承担相应的责任，原告在向被告租赁厂房及场地的过程中，未尽相应的审查义务，亦应承担相应的过错责任，对原告因合同无效而造成的损失应由原、被告各自承担50%的责任。被告从原告处取得的定金100000元、租金200000元和其他费用10000元应予返还。但原告要求被告赔偿原告对场地投资而产生的机械租金、购置工程材料款、支付工人工资款等费用共计649500元的损失，因无充分的证据证明其损失的数额，原告的该项请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿原告转租租金损失150000元、转租合同违约金损失60000元，共计210000元的诉讼请求，因合同无效，原告无权使用该厂房及土地，其转租所收取的租金应向他人退还，不应视为损失，但违约金损失60000元应由原被告各自承担50%的责任。原告要求被告向其支付资金占用利息的诉讼请求，资金占用利息亦应视为一种损失，也应由双方共同负担。 综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定判决如下： 确认原告邓汉义和被告周锦于2015年1月16日签订的《厂房及场地租赁合同》无效； 被告周锦向原告邓汉义返还100000元定金； 被告周锦向原告邓汉义返还租金200000元和其他费用10000元； 被告周锦向原告邓汉义赔偿转租合同违约金损失30000元； 被告周锦向原告邓汉义支付资金占用利息（利息的计算：以310000元为基数，从2016年3月9日起计至被告实际付清款项之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算所得利息的50%计付）； 驳回原告邓汉义的其他诉讼请求。 案件受理费16225元，由原、被告各负担一半。 上述权利义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 峰 人民陪审员  谢记生 人民陪审员  吴庆华 二〇一九年五月二十八日 书 记 员  韦榕榕