福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终2663号 上诉人（原审被告）：林玉顺，男，1959年11月26日出生，汉族，户籍所在地泉州市丰泽区，现住泉州市丰泽区。 被上诉人（原审原告）：泉州市冠祥物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区丰泽街东段北侧福邸仁居A1#601。 法定代表人：潘珍珍，该公司经理。 委托诉讼代理人：王志坚，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄世榕，福建闽荣律师事务所律师。 上诉人林玉顺因与被上诉人泉州市冠祥物业管理有限公司（以下简称“冠祥物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初7240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 林玉顺上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费用由冠祥物业公司承担。事实和理由：1、冠祥物业公司与泉州市丰泽区沉洲花园业主委员会签署的《沉洲花园物业服务管理委托合同》系其委员会在没有业主大会决议情况擅自签署的，该合同为效力待定的合同，未经业主追认，对林玉顺不发生效力。2、冠祥物业公司侵害沉洲花园业主的合法权益：1）未履行安全保卫义务。各个小区出入口设置的岗亭保卫，只对外来停车人员收费，对小区内治安无保卫措施。2）未履行维护公用设施的义务。电梯及防盗门出现故障未修复，导致防盗门形同虚设，电梯经常卡机关人甚至掉落。林玉顺父亲乘坐4号楼电梯被卡在7楼一个多小时，期间物业没人值守，未及时施救导致林玉顺父亲身体不适住院治疗。林玉顺儿媳因电梯故障被关电梯二次，导致上班迟到被扣工资。3）冠祥物业公司通过违法手段窃取林玉顺身份信息。4）冠祥物业公司未依照合同约定每年向全体业主公布一次管理费用收支账目。3、冠祥物业公司行为有涉黑性质，危害社会安定。物业维修水管未提前告知，给居民生活造成生活极大不便利，且为此双方之间产生严重矛盾冲突，物业公司的行为严重侵害了小区居民的合法权益。一审判决后，冠祥物业公司人员多次来电恐吓，并将判决书张贴在小区内。另外补充一点，小区中有共同车位，物业公司未经业主同意出租，出租收益也是冠祥物业公司取得，私自出租导致业主无法停车。综上，一审法院认定事实错误，应当予以纠正。 冠祥物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，上诉请求不能成立，请求维持原判。1、关于电动车丢失问题，林玉顺应该举证是否由于冠祥物业公司物业管理有管理上过错导致的，电动车丢失是治安管理范畴，不应该归责物业。2、电梯出现故障导致林玉顺父亲被困，是由于其父亲年纪大，不懂呼救设置导致的。林玉顺在一审中提供的材料上显示受困时间均不一致，其父亲因电梯故障受困冠祥物业公司是无过错的。3、林玉顺的身份信息来源是有合法途径的，且仅限本案诉讼。4、林玉顺提出的停水告知问题，冠祥物业公司无法预知骤然性的停水，若有自来水公司通知，冠祥物业公司均有通知。5、物业服务费与水电公摊均有公示，不能成为业主不缴纳物业服务费的抗辩理由。6、地面停车位收取车位管理费是有依据的。根据冠祥物业公司与业委会签订的相关协议，取得收益，扣除成本后，冠祥物业公司按比例提取，剩余是交给业委会，冠祥物业公司未违约，林玉顺主张先履行抗辩权是没有法律依据。冠祥物业公司已经尽到了合同义务，至于业委会到期后冠祥物业公司继续管理，是根据住建部相关规定由物业公司与社区、居委会签订协议继续管理，目前需要等新的法律规定来进行规制，冠祥物业公司物业管理依据是合法的，请求驳回上诉维持原判。 冠祥物业公司向一审法院起诉请求：林玉顺支付冠祥物业公司自2015年7月份至2018年4月份沉洲花园小区4#2002室物业服务费4828元、水电公摊费1032元（合计5860元）及自起诉之日起至付清款项之日止按年利率6%计算的逾期利息。 一审法院认定事实：2015年6月28日，冠祥物业公司与泉州市丰泽区沉洲花园小区业主委员会签订《沉洲花园物业服务管理委托合同》一份，约定由冠祥物业公司对沉洲花园小区进行物业服务管理，委托管理期限三年，自2015年7月1日至2018年6月30日止，收费标准为高层住宅1.1元/月/平方米，公摊水电费以实际支出按照面积及层高标准进行分摊。冠祥物业公司依约为该小区提供了物业管理服务。林玉顺系沉洲花园小区4号楼4#-2002室房屋业主，该住宅面积为129.19平方米。 一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”冠祥物业公司主张林玉顺应交纳相应的物业管理费用，提交了《交房验收单》、《住户钥匙交付登记表》、《房屋登记信息查询结果表》《沉洲花园物业服务管理委托合同》，关于公共水电费按面积摊分的通知、水电费明细表、各套水电公摊计算表等，可以证明其依法对包括林玉顺住宅在内的小区提供了物业管理服务，可以向林玉顺收取相应的物业管理费用。林玉顺辩解冠祥物业公司未依约尽到物业管理服务职责，但未向一审法院提供相应的证据，且冠祥物业公司亦不予认可，依法应承担举证不能的法律后果。林玉顺址在沉洲花园小区4号楼4#-2002室房屋面积129.19平方米，自2015年7月至2018年4月，林玉顺应交纳的物业服务费为129.19平方米×1.1元／平方米／月×34月＝4831.71元；林玉顺该房屋应承担的公摊水电费有冠祥物业公司提供的公摊计算表等可以确认1032元。该款项林玉顺应予支付。作为小区物业管理公司的冠祥物业公司亦应依约努力提高小区的物业管理服务水平，及时、高效的为小区业主提供合理、合法的物业管理服务，小区业主也应对物业管理公司予以理解和支持，双方共同配合、互相理解，才能使小区物业管理服务工作良性循环，共同建设美好家园。综上，冠祥物业公司与泉州市丰泽区沉洲花园小区业主委员会签订《沉洲花园物业服务管理委托合同》，林玉顺亦对包括林玉顺房屋所在的沉洲花园小区提供了物业服务。冠祥物业公司请求林玉顺支付自2015年7月至2018年4月址在沉洲花园小区4#2002室物业服务费4828元、水电公摊费1032元，及自起诉之日即2018年8月2日起至款项付清之日止按年利率6%计算的逾期付款利息，有事实与法律依据，予以支持。林玉顺提出冠祥物业公司未能尽到物业管理服务职责等辩解意见没能提供证据予以证明，且冠祥物业公司予以否认，依法应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《国务院物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：林玉顺应于判决生效之日起十日内支付冠祥物业公司物业服务费4828元、水电公摊费1032元，及自2018年8月2日起至款项付清之日止按年利率6%计算的逾期付款利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由林玉顺负担，应于判决生效后五日内缴纳。 本院二审期间，冠祥物业公司未提交新证据。林玉顺为证明其主张依法提交了新证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：林玉顺提交证据1情况反馈、证据2事实确认书、证据3报警回执，拟证明电动车被盗窃事实及家属被困电梯事实。证据4照片，拟证明小区物业管理不善。经冠祥物业公司质证认为，证据1真实性无异议，但是没有居委会签字，不符合民诉法相关规定要求，且无法证明被盗电动车、林玉顺家属被困电梯与冠祥物业公司有关系，也不能证明冠祥物业公司有过错。证据2三性均有异议，林玉顺父亲受困是事实，但是受困时间、情况都不能查实。证据3真实性无异议，但是无法证明电动车丢失与冠祥物业公司有关，无法证实是冠祥物业公司的过错。证据4三性有异议，照片不能证明冠祥物业公司服务不到位情况，该组照片不能证明冠祥物业公司履行物业服务存在重大瑕疵。本院认为，林玉顺提交的证据1-3只能证明电动车被盗、林玉顺家属被困电梯事实，但是无法证明冠祥物业公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵导致该事实发生，无法达到其证明目的，故对上述三份证据本院不予采信。证据4无具体拍摄时间及地点，无法证明冠祥物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，对该证据本院不予采信。 经审查，一审判决查明的事实清楚，应予确认。 本院认为，冠祥物业公司与泉州市丰泽区沉洲花园业主委员会签订的《沉洲花园物业服务管理委托合同》，系泉州市丰泽区沉洲花园业主委员会代表全体业主而签订的，合同被依法撤销或是确认无效前，对双方均有约束力。林玉顺主张泉州市丰泽区沉洲花园业主委员会签署合同的行为未得到业主大会的授权，故所签订的合同效力不及于林玉顺。对此本院认为，即使冠祥物业公司与泉州市丰泽区沉洲花园业主委员会签订的《沉洲花园物业服务管理委托合同》未得到业主大会的授权，这也仅是合同可撤销的情况，在上述合同未被撤销之前应属有效，林玉顺作为泉州市丰泽区沉洲花园安置小区业主，应当按照合同约定及时缴纳物业服务费及其他相关费用。 业主拒绝缴纳物业服务费须基于正当理由，即物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。本案中，林玉顺认为冠祥物业公司不履行安全保卫、维护公用设施务等物业服务义务，致其电动车被盗、家属被困电梯，但提供的证据不足以证明冠祥物业公司不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵，林玉顺拒绝缴纳物业服务费没有正当理由。林玉顺主张冠祥物业公司违法窃取林玉顺身份信息，未按照合同约定公开管理费用收支账目，违规收取地面停车费，但均未提供相关证据证明，对其主张本院不予采纳。林玉顺若认为物业管理服务过程中存在瑕疵，可通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，另行解决。 综上所述，林玉顺的上诉请求，缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人林玉顺负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇一九年五月二十二日 法官助理 李 虹 书 记 员 吴彬彬 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。