江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初3246号原告：李西斗，男，1972年2月2日出生，汉族，江西省赣州市宁都县人，住江西省赣州市宁都县。委托诉讼代理人：郭忆惠，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨晓玉，江西明理律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：艾贤辉，男，1980年12月20日出生，汉族，江西省抚州市临川区人，住江西省抚州市临川区。原告李西斗诉被告艾贤辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李西斗及其委托诉讼代理人郭忆慧、杨晓玉，被告艾贤辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李西斗向本院提出诉讼请求：1、判令被告艾贤辉立即向原告支付拖欠的45天房租9000元、水费及水费延期缴纳违约金计504.72元（自2019年2月1日起暂计算至2019年3月18日）；2、依法确认原告不予退还被告支付的押金6000元；3、判令被告艾贤辉立即向原告支付滞纳金8100元（自2019年2月1日起暂计算至2019年3月18日，9000元x2%x45天=8100元）；4、判令被告艾贤辉立即向原告支付违约补偿金18000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月18日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，合同对租赁房屋的租赁期限、租金及押金、滞纳金、水、电费等费用、房屋交付、转租和归还、合同双方的权利及义务、违约责任、合同的解除等均有明确约定。合同签订时，原告依约定已履行了房屋交付义务。2018年10月18日，被告依合同约定向原告缴纳6000元店面押金。经原告多次催收，被告于2018年1月18日向原告支付了2018年12月21日至2019年1月31日的房租8000元。原告多次向被告催收2019年2月1日至2019年3月18日的房租及水费，被告均不予理会，且被告于2019年3月18日下午擅自搬离租赁房屋。截至起诉之日，被告仍未返还原告垫付其租赁期间产生的水费及水费延期缴纳违约金计504.72元。被告拖欠房租、水费及搬离租赁房屋，以实际行动解除了与原告之间的房屋租赁关系。综上，被告拖欠房租、水费、擅自搬离租赁房屋的行为已构成根本违约，应当承担全部法律后果。为维护自身合法权益，原告遂起诉至法院，要求依法处理。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；证据2、《商铺租赁合同》、房产证复印件，证明被告的诉讼主体资格；原、被告存在房屋租赁关系的事实；证据3、微信聊天记录截图(6份)、短信通知截图（2份）、水费缴纳截图，证明原告多次向被告催缴房租、水费的事实；原告垫付被告租赁期间水费及水费延期缴纳违约金计504.72元的事实。证据4、涉案房屋图片（6张），证明被告提前退租，涉案房屋截止至开庭之日空置，原告合同预期利益的损失持续扩大的事实。被告艾贤辉辩称，被答辩人的起诉没有依据，答辩人提前一个月已经通知被答辩人将房屋收回去，答辩人不再租赁；之前店铺是由答辩人承租，支付了6000元押金，2019年3月18日，答辩人才过来拿钥匙，交钥匙的时候发生了冲突，被答辩人扣了交钥匙的人，被答辩人要求支付3600元，答辩人也垫付了，当时也报警了，后来没有协商一致；被答辩人要求支付违约金过高，另外，关于被答辩人要求支付45天租金，答辩人提前一个月告知了被答辩人退租及拿回钥匙，被答辩人因自身原因没有来拿钥匙。被告艾贤辉未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月18日，原告李西斗与被告艾贤辉签订了《商铺租赁合同》，约定原告将位于赣州市章贡区华城·山水人家1号楼1＃商铺出租给被告使用；租赁期限为3年，自2018年12月20日至2021年12月19日；商铺租金前一年（2018年12月20日起至2019年12月19日）每月6000元，后两年每年按6%递增，被告每月交给原告房屋租金在当月初5号之前以转账方式支付，延期交房租按每天2%增加滞纳金，超过15天未交房租，原告有权单方终止合同；签订合同时，被告交给原告6000元作为租房押金，租赁期满，被告无违反本合同，原告将押金如数退还给被告；租赁期间，水、电物业管理费等费用全部由被告自行承担；租赁期间，如被告提前退租而违约，应赔偿原告三个月租金并没收被告租房押金。合同签订后，原告依约将店铺交付给被告使用，被告依约缴纳了保证金6000元。合同履行过程中，经原告多次催收，被告于2019年1月18日向原告支付了自2018年12月21日至2019年1月31日的房租8000元。被告自2019年2月1日起未再向原告支付租金。2019年3月18日，被告将案涉店铺的钥匙交还给原告。因被告拖欠房租及水费，原告遂起诉至法院，要求依法处理。另查明：原告于2019年3月27日代被告缴纳租赁期间水费及延期缴纳水费违约金共计504.72元。以上事实，有原告提交的《商铺租赁合同》、房产证复印件、微信聊天记录截图（6份）、短信通知截图（2份）、水费缴纳截图及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，被告艾贤辉未及时支付租金，其行为构成根本违约。经本院查明，被告艾贤辉自2019年2月1日起未缴纳租金，被告艾贤辉于2019年3月18日将案涉店铺的钥匙交还给原告，即尚欠租金45天。因此，原告主张被告艾贤辉尚欠租金9000元（6000元/月×45天）的诉讼请求，符合合同约定，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付水费及延期缴纳水费违约金计504.72元的诉讼请求，根据双方合同约定，租赁期间的水费由被告自行承担，原告代被告垫付租赁期间水费及延期缴纳水费违约金计504.72元，故原告主张被告支付水费及延期缴纳水费违约金计504.72元的诉请，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付每日按拖欠租金的2%支付逾期缴纳房租的滞纳金及因被告违约导致合同解除的违约金18000元，因该约定过高，故本院酌定该两项违约金的计算标准应以每月尚欠租金为基数，自实际拖欠租金之次日起至付清款项之日止，按月利率2%计算为宜（即以9000元为基数，按月利率2%计算，自2019年2月6日起至付清款项之日止）。关于原告要求不予退还被告缴纳的押金6000元的诉讼请求，本案租赁合同中约定的房屋押金，从性质上看应当属于合同法中规定的违约金。作为保证金及逾期违约金均是弥补原告损失的方式，不宜重复计算，本院对原告要求不予返还被告所缴纳6000元租房押金的主张不予支持。被告辩称其提前一个月前告知了原告退租及通知原告拿回租赁店铺的钥匙进行抗辩，但被告未提交证据予以证据，故本院对被告的该抗辩理由不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告艾贤辉于本判决生效之日起十日内向原告李西斗支付拖欠的租金9000元；二、由被告艾贤辉于本判决生效之日起十日内向原告李西斗支付逾期付款违约金（即以9000元为基数，按月利率2%计算，自2019年2月6日起至付清款项之日止）；三、由被告艾贤辉于本判决生效之日起十日内向原告李西斗支付水费及延期缴纳水费违约金计504.72元；四、原告李西斗返还被告艾贤辉缴纳的租房押金6000元，该款可以抵扣上述第一、二、三项给付款；五、驳回原告李西斗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费840元，由被告艾贤辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  郭家春人民陪审员  辜绍仁人民陪审员  邓小红二〇一九年五月二十九日法官助理邹素珍书记员邱琼