宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院   民事判决书   （2019）宁0303民初1218号   原告：马某1，住宁夏回族自治区吴忠市。   委托诉讼代理人：兰某（系原告马某1之妻），住宁夏回族自治区吴忠市。（特别授权代理）   委托诉讼代理人：王某，吴忠市红寺堡区法律援助中心援助律师。（一般授权代理）   被告：马某2，住宁夏回族自治区吴忠市。   被告：马某3，住宁夏回族自治区吴忠市。   原告马某1与被告马某2、马某3确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某1的委托诉讼代理人兰某和王某、被告马某2和马某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告马某1向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令确认原告与二被告签订的《院落房屋转让协议》无效；2.二被告返还原告院落房屋转让费98000元；3.二被告支付原告违约金29400元（98000元×30%）；4.本案的诉讼费由二被告负担。事实与理由：2017年1月2日，原告与二被告签订了《院落房屋转让协议》，约定二被告将位于红寺堡区红寺堡镇城东蔬菜基地的一处院落转给原告，该处院落东西长16米、南北宽23米，转让款为98000元。原告给二被告支付98000元后，在此院落中建造了三间房屋，面积共计128.78平方米。之后，原告得知该院落属于菜棚，实际面积为1.5亩，此菜棚只能用于种植，不能作为宅基地建房使用，被告隐瞒了这一真实情况，将此块菜棚分割后作为宅基地分别转让给马某1（368平方米）、案外人马某4（368平方米）、案外人妥维清（337.5平方米、案外人马某5（425.5平方米）。该菜棚被分割后的面积为2.25亩，比实际面积多出0.75亩，因此导致原告及案外人因面积问题产生争执，故原告与二被告签订的《院落房屋转让协议》无效。请求法院支持原告的诉讼请求。   被告马某2、马某3辩称，二被告和原告签订《院落房屋转让协议》的时候，该块土地系种菜大棚。原告将菜棚推倒后建房。现在，原告要求二被告返还转让款，原告应将菜棚恢复原状。被告马某2从张万喜手中转让了案涉菜棚，转让的时候菜棚里面种植葡萄，前后种植黄花菜，但是现在这些农作物都没有了。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告向法庭提交了《院落房屋转让协议》一份、《国有土地承包经营合同》复印件一份，二被告质证后均无异议。本院对原告提交证据的认定意见：对《院落房屋转让协议》的真实性予以认定；《国有土地承包经营合同》与本案无关，不予认定。   本院经审理认定事实如下：2005年4月12日，原红寺堡开发区国土资源管理局将位于红寺堡镇蔬菜基地1.5亩土地无偿承包给张万喜，并签订了《国有土地承包经营合同》，土地用途为设施农业用地，承包期限30年。被告马某2、马某3从张万喜处以310000元取得上述土地后，又将该土地分割后转让给原告马某1及案外人妥维清、马某4、马某5。2017年1月2日，原告马某1（乙方）与被告马某2、马某3（甲方）签订了《院落房屋转让协议》，约定：甲方将红寺堡区红寺堡镇张万喜蔬菜基地房屋院落转让给乙方，东西长16米、南北宽23米；转让价款为100000元；转让价款分二次付清；甲方给乙方交付院落房屋所有手续，乙方享有院落房屋的使用权、收益权、生产权、处置权；政府性的拆迁、补偿都与甲方无关；签订协议之前，甲方对此院落的一切债务由甲方承担，签订协议之后，此院落的任何费用由乙方承担；违约方支付另一方违约金为本金的30%。2017年7月1日之前，原告分二次给二被告支付合同价款共计98000元（第一次支付50000元，第二次支付48000元）。双方签订该协议时，案涉土地上面没有房屋。之后，在未经政府审批的情况下，原告在案涉土地上面擅自建房三间，房屋长13米、宽8.6米。2018年9月20日，自治区农牧厅、自治区国土资源厅联合下发宁农（种）发〔2018〕17号《关于开展“大棚房”问题专项清理整治行动坚决遏制农地非农化实施方案的通知》，2018年9月30日，吴忠市红寺堡区人民政府办公室下发〔2018〕225号《关于印发“大棚房”问题专项清理整治行动实施方案的通知》，专项整治“大棚房”问题，本案所涉土地被纳入“大棚房”问题专项清理整治行动中，2019年3月初，政府部门依法拆除原告自建的三间房屋。   本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，土地不得买卖，原告马某1与被告马某2、马某3签订的《院落房屋转让协议》实为土地买卖协议，该协议因违反法律强制性规定应属无效合同，故对原告请求法院确认原告与二被告签订的《院落房屋转让协议》无效的诉讼请求，予以支持。关于原告要求二被告支付违约金29400元的诉讼请求，原告提供的证据能够认定涉案土地性质为设施农业用地，原告在受让土地过程中未对土地的性质、用途进行审查，其未尽到合理注意义务，且未经审批擅自改变土地性质私建房屋，现自建房屋已被政府作为违章建筑强制拆除，原告的损失不应由二被告承担，故对原告的该项诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，二被告向原告返还98000元，原告向二被告交付位于红寺堡区红寺堡镇张万喜蔬菜基地房屋院落。   综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条规定，判决如下：   一、确认原告马某1与被告马某2、马某3签订的《院落房屋转让协议》无效；   二、被告马某2、马某3于本判决生效后十五日内一次性返还原告马某198000元；原告马某1于本判决生效后十五日内一次性将位于红寺堡区红寺堡镇张万喜蔬菜基地房屋院落交付于被告马某2、马某3；   三、驳回原告马某1的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2848元，减半收取计1424元，原告马某1负担329元，被告马某2、马某3负担1095元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。   审判员 宋建军     二〇一九年五月二十八日   书记员 马 驰   附法律条文：   《中华人民共和国土地管理法》   第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。   全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。   任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。   国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。   国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。