内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初662号原告：张志军，男，汉族，1986年2月24日出生，个体，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：付玉霞，内蒙古启安律师事务所律师。被告:内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司，住所地:呼和浩特市金山开发区金山大道南黄金道西(内蒙古胜利钢业制造有限公司院内)。法定代表人:王凤维，该公司经理。委托诉讼代理人：王晓曼，慧聪律师事务所律师。原告张志军与被告内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司（以下简称阜兴房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月20日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张志军向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告退还多收原告的购房款62346元及利息（利息算至实际给付之日，从2014年3月24日起算，以62346元为基数，按年利率6.55%计算）；2、依法判令被告给原告出具购房款发票并将双方签订的《商品房买卖合同》换成正式的网签合同，办理房屋权属证书并支付违约金（违约金算至实际给付之日，从2014年6月22日起算，以351284元为基数，按年利率6.55%计算并加收50%的罚息）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年，原告以分期付款方式购买了被告开发的位于呼和浩特市金川开发区金海路“雅阁时代广场”项目第2层、铺位编号为149的商铺，建筑面积为23.27㎡，单价为15093元/㎡，房款总价为351284元。该房款由两部分构成，一部分是原告交付给被告的房款323181元；另一部分是由呼和浩特市立鑫商业运营有限公司应返给原告第一年的房屋租金（原告与呼和浩特市立鑫商业运营有限公司签署的《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》，合同中明确面积为23.27㎡）28103元（该笔租金是按合同约定以房款总价351284元计算得出），但该笔钱实际并未直接返还原告，而是由被告（被告内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司与呼和浩特市立鑫商业运营有限公司是关联关系）扣留后补足房款。原告在签署《商品房买卖合同》时，发现购房款中只写了原告交纳的那一部分，被告扣留的第一年租金部分并未填写在买卖合同购房款中。且该合同中所填写的单间是以购房款中原告交纳的部分除以购买时面积计算出的，而不是购买当时实际的单价。原告向被告问询，被告说是为规避税费，希望原告能够通融。于是购房合同中房款便只填写了原告交纳部分。后被告通知原告进行房屋网签时，因房屋的实际面积（19.14㎡）与当时购房面积不否，相差4.13㎡，于是原告要求被告退还其多收的房款62346元，被告却总是以各种理由推诿，经多次协商，均未果。且被告至今未给原告办理相关房屋权属证书，无奈，原告为维护自己的合法权益，只得向法院提起诉讼。原告认为：原告向被告购买面积为23.27㎡的商铺，且已足额支付了购房款。现被告向原告交付的商铺面积只有19.14㎡，理应将多收取的房款退还给原告。向被告不退还房款的行为已构成违约，且在原告一再催要的情形下仍不退还，应承担违约责任。根据《合同法》第六十条、《商品房销售管理办法》第二十条、《民法通则》第九十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干法律解释》第十八条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条等相关法律规定，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告阜兴房地产公司辩称，（一）被告同意依据双方签订买卖合同退还多收取的4.13㎡差价57358.75元(计算工式:4.13㎡×13888.31元/㎡)，并按被告实际测量数量取得之日，即2017年6月28日起至2018年初被告通知原告办理网签之日止的相应利息（按同期银行贷款利率，利率4.75%)。（二）被告同意依据原买卖合同约定内容与原告签订网签合同，并办理网签手续。（三）被告不存在因过错而逾期办理产权登记的违约行为，不应当承担违约赔偿责任。原告合同项所购买的“房屋”实际属性为摊位，这一事实原告在与被告签订买卖合同的最初就已明知。自被告交付以来五年多的时间，原告委托第三方经营管理，收取租金的事实也可以证明原告对租赁物属摊位的性质是明知的。摊位具有不可封性和位置的公有性等特点。基于摊位的这一特点，国家要求履行建设基本程序时应为整体一户，原告所购买的摊位依据国家政策法规不具备办理分户的条件。本案中，非出卖人原因导致不给原告办理登记手续，而是摊位的特殊性质造成的。此处，本案不能够适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定。因为，原告购买的摊位不具备房屋的特征，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》所指房屋的规定，即：土地上的房屋等建筑物及构筑物；也不符合《不动产登记暂行条例》的规定：土地、海域、房屋、森林等定着物。原告所购买的摊位，是整个不动产的一部分，各业主对该不动产按份所有，只能属于整体商城的一部分。（四）双方签订的合同未约定办理权属登记的具体时间，只是约定以国家相关部门法律、法规为准。由原告所购买“物”的性质决定了不能为原告单独出具发票，只能开具一个大的不动产发票，里面包含每个购买业主，产权登记也是如此。目前，被告依旧愿意按照合同约定、依据国家法律法规为原告办理产权登记事宜，前提是具备办理条件。就本案而言，依据双方合同约定及履约事实，被告不存在违约，不应当承担违约责任。原告张志军为证明案件事实，向本院提交两组证据，第一组证据：1.商品房买卖合同、2.“雅阁时代广场”商铺委托经营合同书、3.银行账户明细，拟证明原、被告双方签订书面合同且对本案争议事项在合同中都有约定，被告应该按照合同约定履行相应义务承担违约责任。第二组证据：1.通话记录碟和整理的文字，雅阁时代购物广场楼层布置落位图，拟证明原告所购买的商铺实际面积与合同不符，被告应返还多收的房款和相应利息。被告质证意见，对第一组证据的质证意见为：一是对商品房买卖合同真实性、合法性、关联性予以认可，对证明问题不认可。这个合同恰恰证明了原、被告之间签订合同的单价及总价，并非是原告诉求的单价和总价。二是因原告所采纳的与第三方立鑫公司签订的委托经营合同，其银行流水履约主体非被告，权利义务与被告无关，与本案无关，故对“雅阁时代广场”商铺委托经营合同书及银行账户明细真实性、合法性及证明的问题不予认可。第二组证据的质证意见为：光盘证明原告所购买的是摊位，对面积不符的事实是认可的。本院对商品房买卖合同真实性、合法性予以确认，对其予证明的问题，以及对“雅阁时代广场”商铺委托经营合同书、银行账户明细综合全案分析后再做认定。被告阜兴房地产公司为反驳原告诉讼请求，提交三组证据，第一组：1.《商品房预销售许可证》、2.《商品房买卖合同》、3.收据，拟证明：一是被告出售行为合法有效；二是双方是买卖合同法律关系，买卖标的物为摊位，面积为23.27㎡，单价为13888.31元/㎡，总价为323181元，该房款原告已付清；三是被告据此单价承担向原告返还面积差价的责任，即57358.75元（计算公式：4.13㎡×13888.31元/㎡）。第二组证据：《测量报告》，拟证明：一是测量报告出具的时间是2014年8月，被告实际收到测量报告的时间晚于测量部门出具报告的时间，在此被告对实际面积并不知情，无过错，不应当承担违约责任，原告主张从合同签订起支付面积补差显失公平；第三组证据：贷款基准利率，拟证明：面积补差违约金应依据人民银行贷款基准利率计算，即按年利率4.75计算。原告质证意见为对被告第一组证据的真实性、合法性、关联性认可，对于差价计算方式不认可；对第二组证据合法性、真实性认可，对其关联性不予认可，被告出示的第二组证据恰恰说明被告方多收房款的事实，应该按照多收原告房款之日起计算利息，办理不办理网签与本案没有任何关联性，只是进一步说明被告多收原告房款的事实；对第三组证据三性均不认可。本院对被告所举的三组反驳证据综合全案分析后再做认定。经审理查明，2014年3月3日，本案原告张志军与被告阜兴房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同编号：GF-2000-0171。合同约定：买受人张志军以分期付款方式购买出卖人开发的位于呼和浩特市金川开发区金海路“雅阁时代广场”项目第2层铺位编号为149号的商铺,建筑面积为23.27㎡。并在合同第四条约定：按建筑面积计算方式计算商品房价款，商品房单价为13888.31元/㎡,房款总价为323181元。在第五条约定：根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。在商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以产权面积为准，单价不变，多退少补的方式进行处理。在第八条约定：出卖人应当在2014年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该房屋经验收合格，且买受人交情购房款及相关费用后的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。在第十五条约定关于产权登记的约定以国家相关部门法律、法规为准。合同签订后，买受人张志军分三次交付房屋价款共计323181元，被告通知原告进行房屋网签时,因房屋测量的实际面积为19.14㎡与当时购房面积不符,相差4.13㎡。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案原告张志军与被告阜兴房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制定规定，该合同已依法成立并生效。依法成立的合同对合同当事人双方均具有拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。（一）经审查，该合同对房屋的计价方式（含每平方米单价、总价）、建筑面积已明确作出约定。被告交付的房屋实际面积与合同约定面积不符,相差4.13㎡。应依据合同第五条关于面积差价的约定办法，即以产权面积为准，单价不变，多退少补的方式进行处理。本案中《商品房买卖合同》约定的商品房单价为13888.31元/㎡,房款总价为351284元，故被告应以13888.31元/㎡×4.13㎡=57358.75元向原告返还房屋面积差价。原告主张应根据其与立鑫公司签署的《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》来推出房款总价351284元、单价13888.31元/㎡，然后计算得出房屋面积4.13㎡的差价57358.75元，根据合同相对性原则，该委托经营合同不能约束原、被告之间的购房合同，故本院不予支持。（二）被告交付房屋存在面积差异，根据合同约定已构成违约，原告按23.27㎡缴纳了房屋总价款351284元，按照实际交付面积多交付了57358.75元，被告应承担自实际测量数据出具之日（即2014年8月7日）起至退还多交房款之日止的按中国人民银行同期同类贷款利率（年利率6%）计算的资金占用利息损失，本院予以支持。（三）原告诉请被告向其出具购房款发票，将双方签订的《商品房买卖合同》换成正式的网签合同,办理房屋权属证书，本院认为在符合办理房产证的条件时，被告应协助原告办理过户手续。根据原、被告之间《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“以国家相关部门法律、法规为准，在具备条件时应予以办理”，故本院对原告以未办理房屋权属证书，请求支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《商品房销售管理办法》第二十条第一款之规定，判决如下：一、被告内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告张志军多收原告购房款57385.75元（面积差价）及多收购房款资金占用利息[以57385.75为基数,按年利率6%计算自实际测量数据报告出具之日（2014年8月7日）起至实际给付之日止的利息〕；二、在符合办理房产证的条件时，被告内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司协助原告张志军办理涉案房屋房产登记手续；三、驳回原告张志军的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1359元，减半收取679.5元，由被告内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司负担407.7元，由原告张志军负担271.8元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本调解书确定的履行期限届满后两年内，持本调解书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审判员 董朝旭 二○一九年五月六日书记员 梁瑞芳附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。《商品房销售管理办法》第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。产权登记面积－合同约定面积