浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0702民初15953号 原告：周玉丹，女，1987年10月10日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：曾宣龙、何姹，浙江今日律师事务所律师。 被告：金华市美的房地产发展有限公司，住所地金华市婺城区怡和雅苑C8幢301室。 法定代表人：唐佩文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨慧芳、李标森，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 原告周玉丹与被告金华市美的房地产发展有限公司（以下简称美的房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2018年11月27日向本院起诉。本院于当日受理后，先依法适用简易程序进行审理，后因无法及时向被告送达诉讼文书，本院于2019年2月12日裁定本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，先后于2019年4月1日、5月20日公开开庭进行了审理。原告周玉丹的委托诉讼代理人曾宣龙、何姹，被告美的房地产公司的委托诉讼代理人杨慧芳、李标森到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉请判令：1、原被告继续履行2018年4月25日签订的合同编号为201804240117的《浙江省商品房买卖合同》及2018年4月19日签订的《美辰园地下车位使用权转让协议》；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月25日，原被告签订一份合同编号为201804240117的《浙江省商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的位于金华市西侧，解放西路南侧的美辰园8幢2501室商品房。合同约定在2018年4月19日前原告应支付首付款1455344元，于上述合同签订之日支付定金10万元。并以按揭贷款方式支付剩余购房款140万元。原告按约于2018年4月19日前支付了首付款及定金，合计1555344元。2018年4月19日，原被告签订一份《美辰园地下车位使用权转让协议》，被告将美的美辰园地下1层435号车位使用权转让给原告，转让费为26万元，约定于本协议签订之日支付10万元，2018年4月19日前支付16万元。原告按约支付了转让费26万元。原告在办理银行按揭贷款手续时发现，原被告签订的合同编号为201804240117的《浙江省商品房买卖合同》未报主管部门登记备案，且被告出售的房屋建设工程尚未结顶，导致原告无法到银行办理按揭贷款手续。2018年6月21日，被告向原告寄送“关于解除合同通知书的复函”，以原告未按合同约定支付各期房款为由，要求解除双方签订的《浙江省商品房买卖合同》和相关附件。又于2018年6月28日向原告寄送“签署《商品房买卖合同》催促函”，要求与原告再行签订正式的购房合同。原告认为，原被告之间已于2018年4月25日签订了《浙江省商品房买卖合同》，该份合同即为双方真实的意思表示，合同已约定相关的权利义务。原告在收到被告的函件之后，也回函表示继续履行合同，且已告知被告未及时办理按揭贷款手续，系被告原因所致。原告认为，原告未能办理按揭贷款的原因，系被告未将双方签订的商品房买卖合同报主管部门备案，且被告出售的房屋建设工程尚未结顶等原因造成，非原告原因。因此，原告在履行《浙江省商品房买卖合同》过程中不存在任何违约行为。 原告为证明其主张，向本院提供了下列证据： 1.《浙江省商品房买卖合同》、《美辰园地下车位使用权转让协议》、增值税普通发票，证明原被告签订商品房买卖合同及车位使用权转让协议，原告购买商品房及车位使用权，合同已对双方权利义务作出约定，原告已按约支付购房款及转让费等事实。2.《关于商品房买卖合同相关问题的函》及物流信息复印件，证明原告发函告知被告，因被告原因导致按揭贷款手续未能办理等事实。3.《解除合同通知书》、《关于“解除合同通知书”的复函》及物流信息，证明被告致函原告要求解除《商品房买卖合同》及相关附件，原告明确复函告知不解除及相关原因等事实。4.签署《商品房买卖合同》催促函、关于要求切实按照《商品房买卖合同》履行的函及物流信息、律师函，证明被告要求与原告签署正式的商品房买卖合同，又要求解除合同，相互矛盾，原告回函告知不存在任何违约行为等事实。5.办理按揭贷款通知书，证明原告在特定时间到银行办理按揭贷款。 被告答辩称，双方的合同是有效的，原告未按时把房款打入，是原告自身的原因造成的。 被告为证明其主张，向本院提供了下列证据：备案查询记录截屏，证明已完成备案的事实。 在审理过程中，本院将一方当事人提供的证据交由对方当事人质证，根据当事人的举证、质证意见和证据审核认定的有关规定，现本院认证如下： 被告对原告提供的证据的质证意见为：对证据1的三性均认可，原告只支付了首付款，尾款未支付。对证据2-4公司确实收到原告的函件，房管局要求签订一份合同，原告一直未来签。对证据5办理按揭贷款通知书真实性认可，与本案无关联性，只是提醒原告及时向银行办理按揭手续。 原告对被告提供的证据的质证意见为：该份证据仅仅是一份电脑截屏，没有提供合法链接，出处无法确定，因此真实性有异议。从备案程序上看，由房产公司在网上填写好合同再打印出来，双方签订，然后再由开发商到房产交易中心备案登记，并在合同文本上盖上已备案的章，因此该份证据即使真实，也不能证明案涉合同已备案。 本院认为，对原、被告提供的证据的真实性，予以认定。 根据上述确认的证据，以及到庭当事人的庭审陈述，本院认定的事实如下： 原告周玉丹与被告美的房地产公司于2018年4月25日签订一份合同编号为201804240117的《浙江省商品房买卖合同》。该商品房买卖合同第8条付款约定，买受人在签订合同前已付定金10万元，在签订合同时抵作商品房价款，买受人已于2018年4月19日前支付首期房价款1455344元，剩余房款140万元由买受人申请贷款支付，买受人应当于2018年4月19日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续，2018年5月19日前贷款没有发放的，买受人应在前述期限届满之日起一周内一次性向出卖人付清剩余房款，否则按本合同第9条承担违约责任，该合同第9条逾期付款责任约定，逾期在30日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖了不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金；买受人违约的，出卖人选择依法解除合同的，自出卖人发出解除通知书之日起第7天则该合同即予解除。该合同第12条约定，交房时间定在2019年7月30日前，交房期满，买受人贷款款项未划付到出卖人指定账户，或买受人应付给出卖人的购房款或其他任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交房日期顺延至前述情形消除后确认，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付预期。该合同第29条约定，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议详见附件13），双方于2018年4月19日签订的美辰园地下车位使用权转让协议约定，甲方被告向乙方原告转让该项目地下1层435号（编号）车位，本车位使用权转让，转让费26万元，不办理产权证，乙方应在本协议签订之日付清全部款项，甲方应于2019年7月3日前将该车位交付给乙方。双方签订的附件13补充协议第2条约定，该总房价款不包括物业专项维修基金，买受人同意该基金由出卖人代收代缴，该款应在商品房交付前全额付清，逾期视为买受人逾期付款，出卖人有权推迟交付，并按主合同第9条处理。该补充协议第4条对按揭付款的补充（主合同第8条），买受人申请银行贷款的，并在主合同签订时向出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥有买受人签署的按揭合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用。买受人申请出卖人为其按揭贷款提供阶段性担保，出卖人在担保期间内为其担保，如因买受人的原因而给出卖人造成损失的，买受人同意承担由此给出卖人造成的损失。该补充协议第6条交付标准的补充（主合同第12条），出卖人按主合同第12条约定日期将该房屋交付给买受人的条件是，买受人已付清全部房价款（包括首期物业维修专项基金，税费，逾期付款的违约金，和面积差异款）。若买受人未在约定日期前付清全部房价款，出卖人有权按主合同第9条处理，如出卖人选择继续履行合同的，出卖人有权按主合同第12条约定推迟交付房屋。该补充协议第8条关于商品房交付条件和合同解除的第6项约定，在出卖人和买受人任何一方，根据主合同及本补充协议的规定行使解除权时，主合同及本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。该补充协议第11条第3项关于预售合同登记备案的补充约定，买受人同意，出卖人有权在买受人提供完整登记备案所需资料后30日内向房屋登记机关递交合同备案资料。买受人同意且明确知悉：出卖人在前述期限内完成递交备案登记的所有资料后，出卖人办理备案登记的义务即履行完毕。该条第6项约定，因买受人自身原因，在具备办理商品房权属转移登记和预告登记的情况下，未依法申请办理该商品房权属转移登记或预告登记，导致其权利受到侵害的，其后果由买受人和侵权人承担，出卖人不承担与此相关的法律责任。原告周玉丹已于2018年4月19日将首期购房款1555344元和地下车位使用权转让费26万元交付给被告美的房地产公司。 被告美的房地产公司于2018年5月10日通知原告周玉丹办理按揭贷款手续通知书，要求周玉丹于2018年5月15日前备齐资料前往按揭银行办理贷款申请手续，原告周玉丹于当月20日向被告发出“关于商品房买卖合同相关问题的函”，提出美的房地产公司的原因，使双方签订的商品房买卖合同至今未报主管部门登记备案，未备案的商品房买卖不符合办理银行按揭贷款的法定条件，不能办理按揭贷款，要求立即将双方签订的商品房买卖合同报主管部门登记备案，因未备案不能办理银行按揭贷款的法律后果由房产公司承担。被告美的房地产公司于同年6月21日向原告发出“解除合同通知书”，提出现由于周玉丹逾期付款已超过63日，经其多次催付未付，其决定自即日起解除双方签订的商品房买卖合同。原告于当月27日向被告发出“关于解除合同通知书的复函”，提出其没有任何违约行为，不同意解除合同，房产公司没有将商品房买卖合同报主管部门备案，不符合按揭贷款的法定条件，造成无法办理按揭贷款，不能办理按揭贷款的原因是房产公司造成的，并非其的原因，美的房地产公司提出解除合同不符合合同约定和法定条件，要求美的房地产公司继续履行商品房买卖合同。当月28日，美的房地产公司向原告发出“签署商品房买卖合同催促函”，提出双方于2018年4月10日签订的美辰园项目认购书已生效，你已经逾期76日仍未依约定日期前来我司签署正式购房合同，要求周玉丹三日内到美辰园项目营销中心支付首期款并签署商品房买卖合同，逾期将视周玉丹违约，所付定金不退。原告于同年7月9日向被告美的房地产公司发出“关于要求切其实按照商品房买卖合同履行的函”，要求被告在具备按揭贷款法定条件后及时函告通知周玉丹。被告美的房地产公司于同年8月29日向原告发出律师函，重申美的房地产公司与周玉丹签订的商品房买卖合同（预售），于2018年6月21日解除。 本院认为，原被告双方自愿签订的商品房买卖合同及其补充协议，美辰园地下车位使用权转让协议，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点有二点：1.涉案预售的商品房是否已办理商品房预售登记备案？原告认为未登记备案。被告认为送去登记备案已备成，但因房管部门要求修改删除商品房买卖合同中的定金条款，已退回登记备案。本院认为，原告提供的商品房买卖合同及其补充协议，美辰园地下车位使用权转让协议上有“已备案”的水印文字及金华市房地产交易市场管理所的合同备案专用章，因此应当认定上述合同及其补充协议、协议已经登记备案。故采纳被告对此提出的抗辩意见，同时不采纳原告对此提出的主张。2.原告未付剩余房款是否违约？原告认为是被告未将商品房登记备案及未结顶无法办理按揭贷款支付房款，其未违约。被告认为原告未付剩余房款已违约。原被告双方签订的买卖合同及其补充协议约定，涉案预售的商品房首期房款支付后，剩余房款140万元由买受人申请按揭贷款支付，如届时贷款未发放的，买受人应在2018年5月26日前付清剩余房款。本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同后，经双方协商一致，方可变更合同。预售商品房登记备案并办理预售证及预售登记后才能办理按揭贷款，且应当有房产开发企业提供担保。结合本案，原被告双方虽约定任何一方都有权解除合同，但应当符合约定的条件。原被告双方间的商品房买卖合同签订并登记备案后，为便于原告申请按揭贷款，被告应将涉案预售的商品房办理预售证及预售登记，并按约为该按揭贷款提供担保。因被告并未提供证据证明，是原告原因未办理按揭贷款支付剩余购房款。正因被告未为涉案预售的商品房办理预售证及预售登记，导致原告按揭贷款无法申请，因此被告履行合同义务不符合约定，故本院采纳原告提出的其未付剩余房款并未违约的主张，同时不采纳被告就此提出的抗辩意见。依照《中华人民共和国合法》第一百零七条之规定，判决如下： 原告周玉丹与被告金华市美的房地产发展有限公司于2018年4月25日签订的合同编号为201804240117的《浙江省商品房买卖合同》（预售）及原告周玉丹与被告金华市美的房地产发展有限公司于2018年4月19日签订的《美辰园地下车位使用权转让协议》继续履行。 本案受理费65046元（原告已预交），由被告金华市美的房地产发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  李跃进 人民陪审员  陈丽雅 人民陪审员  田建平 二〇一九年五月二十七日 代书 记员  应毅超