四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0504民初789号 原告：李玉群，女，1941年8月14日出生，汉族，住泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：杨庆宇（系母女关系），女，1963年10月3日出生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：董敏，四川秉和律师事务所律师。 被告：李长珍，女，1969年7月8日出生，汉族，住泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：苏静，四川辞鉴律师事务所律师。 被告：郑树怀，男，1969年9月23日出生，汉族，住泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：王红，泸州市江阳区南城法律服务所法律工作者。 原告李玉群与被告李长珍、郑树怀买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨庆宇、董敏，被告李长珍的委托诉讼代理人苏静、被告郑树怀的委托诉讼代理人王红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李玉群向本院提出诉讼请求：1、请求被告继续履行房屋折抵借款协议，为原告办理房权证号为泸龙房权字第××号房屋的过户转移登记手续；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1995年间被告因资金需要向原告借款，原告共向被告出借3万元。后因被告无力偿还原告借款本息，双方于1997年达成协议，明确约定被告将登记于李长珍名下位于龙马潭区农贸市场的房屋作价用于抵偿被告在原告处的借款，同时，双方对该协议进行了公证。协议签订后，被告向原告交付了该房屋的相关产权证明文件，多年来一直由原告对该房屋占有使用、经营管理和收益。现原告多次要求被告配合办理产权过户手续，被告拒不履行。为此，诉至本院，望判如所请。 被告李长珍辩称：1、协议上的字不是李长珍签的，手印也不是李长珍盖的，协议无效；2、二被告在离婚时约定夫妻财产由被告李长珍所有，房屋应由李长珍所有，本案协议无效，原告无权主张权利；3、李长珍一直在外打工，没回来管理，当时把双证都交给了郑树怀管理，房子也是交给郑树怀管理的，李长珍没管。知道有人在使用这个房屋，但是不清楚是原告在使用。4、对原告诉称的借款3万元的事实不清楚。 被告郑树怀辩称：1、原告诉称属实，争议房屋是我和李长珍结婚后买的，但当时只登记在李长珍一人名下。1995年因做生意需要资金周转我和李长珍向原告借款3万元并约定了利息，后生意亏本无偿还能力，原告遂与我和李长珍商量将涉案门市以三万元的价格出售给原告，考虑大家有一定的亲属关系，利息部分原告对我们进行了适当减免，为防止以后发生纠纷我们双方就在公证处对此办理了公证。在签协议时双方都没有要办理过户的意识，因此没办理过户手续，从办理公证即1997年之后，房屋及购房收据等均交给了原告，都是由原告管理使用该房屋，我没有对门市进行管理；2、我和李长珍商定将涉案房屋作价三万元卖给原告，就以3万元房款抵消我们和原告之间的债务，这个事情是我和李长珍一起商量决定的，后来办理公证，公证书里的协议内容是我和李长珍都认可的，协议李长珍的签字是我签的，当时她说谁签都差不多，喊我签了就是，李长珍的手印应该是她自己按的，但事情过了那么久我真的记得不是很清楚了。但是协议的内容绝对是我和李长珍共同商量一致后办理的，且当时公证员在场，也知道这个事情。3、我和李长珍应当为原告办理该房屋的过户登记，但由于我和李长珍已经离婚且房屋登记在李长珍名下，我无法办理，应当由李长珍配合办理。4、房屋公证后是属于原告的财产，不是夫妻共同财产，不应作为离婚调解书上夫妻共同财产的处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的当事人的身份信息材料、泸龙房权字第××号房屋所有权证及国有土地使用权证、（2001）龙马民初字第1225号民事调解书、鉴定费发票等证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告提交的《房屋折抵借款协议》、（97）泸龙证字第2X5号公证书、公证申请书、申请公证《居民身份证》抄件、借条、关于李长珍、郑树怀向李玉琼借钱不能如期付还而提出用房产作抵押的立据说明、结婚证、泸县公证处谈话记录、李朝珍出具的情况说明、证人刘某的证言，再结合本院对李朝珍的询问笔录。原告拟证明二被告将门市作价公证给原告以抵消借款。被告李长珍的质证意见为公证的《房屋折抵借款协议》上李长珍的签字时伪造，协议无效，同时公证处谈话记录、借条、立据说明上的签字均不是李长珍本人签名，对上述材料中李长珍的签名真实性不予认可，对证人刘某证言中称公证时李长珍已到场的事实不予认可，公证时公证机构对李长珍是否其本人办理公证事宜的审查，是采取形式审查的方式，并不能保证到场的人员一定是李长珍本人，对李朝珍的情况说明材料真实性、合法性、关联性不予认可，对李朝珍的询问笔录真实性予以认可，但李朝珍不清楚以房抵债情况，因此不予认可。被告郑树怀的质证意见为对上述证据均无异议，同时房屋所有权证及国有土地使用权证是郑树怀陪她李长珍交给原告的。 被告李长珍为证明其未在《房屋折抵借款协议》上捺印，该协议无效，遂申请对该协议上其捺印的真实性进行鉴定。本院依法委托泸州科正司法鉴定中心进行鉴定，后该中心作出《司法鉴定意见书》。被告李长珍又提交了证人李某1、梁某的证言，再结合诉讼中本院对被告郑树怀制作的电话笔录，被告李长珍认为上述证据可证明李长珍左手中指残缺发生在《房屋折抵借款协议》签署前，且该协议上“李长珍”签名处捺印不是其指印。原告的质证意见为李长珍是否捺印不影响公证书的效力，且对鉴定意见存疑，鉴定机构程序有问题，鉴定意见不一定真实，因此不应被采纳；同时证人证言与郑树怀的陈述之间有矛盾，证人证言是传来证据，不能达到证明目的。被告郑树怀的质证意见为对上述证据均无异议。 经查，首先，证人李朝珍自述其陈述的关于本案原、被告借款及房屋抵偿借款的事实是由李长珍告知，故该证言系传来证据，又因李长珍对此不予认可，故该证言无其他证据加以佐证，本院不予采信；其次，对原告提交的上述书证，因系（97）泸龙证字第2X5号公证书内材料，来源于泸州市龙马潭区公证处，因此，对该证据的真实性本院予以确认；再次，泸州科正司法鉴定中心作出的《司法鉴定意见书》鉴定程序合法、鉴定意见客观，与本案的待证事实具有关联性，同时证人李某1、梁某的证言可与郑树怀的陈述相互印证，故对被告提交的该组证据本院予以采信；最后，对证人刘某的证言，因刘某系公证处工作人员，又系本案争议的《房屋折抵借款协议》的书写人及公证员，其对本案公证流程的陈述真实客观，因此，对其证言本院予以采信。 二、原告提交的证人李某2、李某3出具的情况说明、缴电费记录、原告李玉群之女杨庆宇收取租金的收条、租房协议2份，再结合本院对李某2、蒋红良的询问笔录，原告拟证明房屋从1997年开始已由原告占有、使用、收益，二被告未进行管理。被告李长珍的质证意见为对上述证据的真实性无异议，但证明目的有异议，只能证明原告向李某2、李某3出租的事实，不能证明原告对门市享有所有权。被告郑树怀对上述证据均无异议。经查，原告提交的该组证据可与本院对李某2、蒋红良的询问笔录中载明的事实相互印证，同时被告李长珍、郑怀树均认可2人未对争议门市进行管理，因此，原告提交的上述证据真实客观，与本案具有关联性，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：1997年7月15日，出借人原告李玉群与借款人被告郑树怀、李长珍签订《房屋折抵借款协议》，约定：一、借款人于1995年10月1日向出借人借3万元，月息2%。借款人以借款之日起一直支付约定利息至1996年4月以后，便未支付利息至今。二、由于借款人做副食生意亏本，从1996年7月副食生意报停，9月外出打工到今年6月，故上述借款一直未归还。现双方商定，由借款人用坐落在石洞镇农贸市场自购砖混结构建面33.79㎡折抵3万元，归还出借人。三、借款人尚欠出借人从1996年5月到1997年6月的利息共计7800元整，现借款人已支付出借人2300元整，出借人自愿让利息2500元整。至今借款人尚欠出借人利息3000元整。已由借款人出具欠条给出借人，由借款人在今年底归还出借人。四、本协议一经签订，签约双方必须严格按协议约定履行。任何一方不得违约，若任何一方违约，必须承担由此造成的经济损失和法律后果。该协议由原、被告双方在泸州市龙马潭区公证处签订，协议内容系公证员某有根据双方原有的《关于李长珍、郑树怀向李玉琼借钱不能如期付还而提出用房产作抵押的立据说明》而书写。同时，该协议已经泸州市龙马潭区公证处公证，刘某称办理该公证时李玉群、李长珍、郑树怀三人均在场，且已对三人的身份信息进行核实，现场比对证件照片与在场人员均一致的情况下再对《房屋折抵借款协议》进行的公证。 诉讼中，被告李长珍称《房屋折抵借款协议》上其签字不是本人所签，手印也不是本人所盖。对此，郑树怀称该协议上李长珍的签字由其代签，但手印为李长珍所盖。李长珍遂申请对该协议上的手印进行鉴定，本院依法委托泸州科正司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心作出的《司法鉴定意见》载明“送检样本（YB）为提取的当事人李长珍双手十指指印样本一套（共10枚），该套样本指印（其中左手中指残缺，提取到的是第二指节残缺指印）纹线基本清晰，特征稳定，具备检验鉴定条件……鉴定意见为送检的署名《房屋折抵借款协议》第2页上借款人‘李长珍’三字签名处捺印的红色指印不是样本捺印人捺印形成的指印”。 同时查明，李长珍左手中指残缺在签订《房屋折抵借款协议》前已残缺。 还查明，1995年10月1日，李长珍、郑树怀向李玉群借款3万元，并出具借条一张，载明“今借到李玉琼现金3万元，月利息是600元，每月付利息，如需要时请提前通知”。后李玉群通过现金支付履行了款项出借义务。1997年6月1日，李玉群、李长珍、郑树怀签订《关于李长珍、郑树怀向李玉琼借钱不能如期付还而提出用房产作抵押的立据说明》，内容为：李长珍、郑树怀于1995年10月1日向李玉琼借现金3万元因到期不能付还，现特向李玉琼提出用房子抵押（即：农贸市场门市），经双方协商同意后，李长珍、郑树怀将房产证交给李玉琼作此借款项数额的抵押，现特此立据说明，从签字之日起，该房产归李玉琼所有，并有出售、转让权。借款人：李长珍、郑树怀。2001年9月20日，郑树怀与李长珍离婚纠纷案经本院主持调解，双方达成调解协议，内容为：1、原告郑树怀与被告李长珍离婚；2、在共同生活中所生之女郑丽娜由被告抚育；3、夫妻共同财产原告应得份额全部放弃由被告所有。 另，郑树怀称3万元借款用于其与李长珍共同做生意所用，李长珍抗辩借条上“李长珍”的签字不是本人所签。位于泸州市龙马潭区门市（建筑面积33.79㎡），房屋所有权证为泸龙房权字第××号，登记的所有权人为李长珍，该房屋购于二被告婚姻存续期间。现房屋所有权证及国有土地使用权证持有人为原告李玉群。李长珍、郑树怀均未对该门市进行管理，李玉群从1997年开始使用上述门市，对外出租、收益至今。 本院认为，本案系买卖合同纠纷，争议焦点为原、被告之间借款及《房屋折抵借款协议》是否成立有效。对此，本院作如下评述： 一、关于本案借款事实的确认。因借条及《关于李长珍、郑树怀向李玉琼借钱不能如期付还而提出用房产作抵押的立据说明》上书写的“李玉琼”与本案诉争《房屋折抵借款协议》存于同一公证材料内，且原、被告对“李玉琼”为本案李玉群未提出异议，故本院依法确认上述材料上所写“李玉琼”系笔误，应为本案原告李玉群。现被告李长珍、郑树怀向原告李玉群借款3万元，原告通过现金交付履行了款项出借义务，双方借款关系成立并合法有效。虽李长珍抗辩借条上其名字不是本人签署，但是因该借款发生在李长珍与郑树怀夫妻关系存续期间，且郑树怀述称该借款是夫妻用于做生意所用，且该辩称无事实依据予以支撑，因此，该3万元借款应为夫妻共同借款，二被告均应承担偿还借款本息的义务。 二、《房屋折抵借款协议》是否成立并合法有效。首先，结合查明事实，原告从1997年开始已对诉争门市进行管理至今，且持有诉争门市的房屋所有权证及国有土地使用权证。该事实与郑树怀称其未管理诉争门市且二被告已于1997年将双证交与原告的陈述一致，李长珍称其将门市及双证交与郑树怀管理的辩解与郑树怀的陈述相矛盾，因此，对李长珍该辩解本院不予采信；其次，根据郑树怀陈述，以上门市及产权证书二被告已于1997年交付给李玉群，李长珍作为房屋所有权人，在长达21余年之久的时间里未持有上述证件，未对诉争门市进行管理，该行为不符合日常生活经验法则；最后，虽该协议上“李长珍”处的签字及捺印不是被告李长珍所为，但根据公证人员某有及郑树怀的陈述，公证时被告李长珍在场，且知晓协议内容。因此，李长珍虽未在《房屋折抵借款协议》签字或捺印，但其对协议内容是清楚的，现该协议已签署并履行21余年之久，在此期间李长珍未对协议行使撤销权，应视为其对协议内容认可，故本院对被告李长珍的辩称不予采信。综上，该协议是二被告尚欠原告借款本息的情况下，经原、被告重新协商并对账，将借款关系转变为买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并完成了门市及权属证书的交付。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立买卖合同关系的行为是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院充分尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，贯彻合同自由之原则，依法认定本案《房屋折抵借款协议》合法成立并有效。 现《房屋折抵借款协议》成立于（2001）龙马民初字第1225号民事调解书前，且合法有效，二被告在调解协议中约定“夫妻共同财产原告应得份额全部放弃由被告所有”，未明确载明已对诉争房屋进行了处理，因此，二被告应当继续履行《房屋折抵借款协议》。买卖合同的效力包括了价款支付、标的物交付及其所有权的转移，本案原告将借款本息转为已付购房款，被告有义务交付房屋且协助买受人办理房屋产权的转移登记。现本案原、被告均已履行合同主要义务，即原告支付房款、被告交付房屋及双证，仅被告未完成协助原告办理房屋过户手续的附随义务，故现原告的诉请，合理有据，本院应予支持。诉争房屋虽登记的所有权人为被告李长珍，但系被告郑树怀及李长珍婚姻存续期间购入，属夫妻共同财产，二被告也未提交证据证明离婚后对诉争房屋进行了变更登记等，因此，协助办理房屋过户手续应由二被告共同履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告李长珍、郑树怀于本判决效之日起十日内协助原告李玉群办理位于泸州市龙马潭区门市（建筑面积33.79㎡，房屋所有权证；泸龙房权字第××号）的产权过户手续。 案件受理费510元，诉讼保全费1420元，合计1930元，由被告李长珍、郑树怀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  韦 勇 审 判 员  代春桃 人民陪审员  曾鸣林 二〇一九年五月十日 书 记 员  张 倩