河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1081民初912号原告（反诉被告）：张建巍，女，1978年2月21日出生，汉族，住霸州市城区。委托代理人:王长青，河北天禹律师事务所律师。委托代理人：王汝杰，河北天禹律师事务所律师。被告（反诉原告）：廊坊市汇通房地产开发有限公司，住所地：廊坊市广阳区新世纪步行街第五大街H216号，统一社会信用代码91131000692095935M。法定代表人：祝梦伟，该公司董事长。委托代理人：辛贺军，该公司职工。委托代理人：程轶侠，该公司法律顾问。被告：祝梦伟，男，1959年9月27日出生，住廊坊市广阳区。原告张建巍与被告廊坊市汇通房地产开发有限公司、祝梦伟为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人王长青、王汝杰，被告（反诉原告）廊坊市汇通房地产开发有限公司委托代理人辛贺军、程轶侠到庭参加诉讼，被告祝梦伟经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告张建巍向本院提出诉讼请求：1、要求二被告依法连带承担延期交房的违约责任，按约定支付原告违约金83776元（自2016年2月1日起至2019年1月16日），剩余违约金计算至实际交房之日。2、判令诉讼费用由被告承担。事实及理由:原、被告于2013年11月7日签订购房合同一份，原告购买被告开发的位于霸州市开发区，购房金额为520212元，附属房价款21056元，合计541268元，原告以首付款及银行按揭贷款方式支付完毕。合同约定，被告应于2016年1月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用。如逾期交付，按日向买受人支付已付购房款万分之五的违约金。截止至起诉之日，被告仍未交付房屋，被告祝梦伟系廊坊市汇通房地产开发有限公司的唯一股东，应当以其个人财产偿还公司财产不足以清偿的部分。为维护原告的合法权益，诉至贵院，请求法院依法查明。被告廊坊市汇通房地产开发有限公司辩称，原告的起诉书内容和关于主张违约金的诉讼请求均没有事实和法律依据，本案被告逾期交房是由于政策因素和政府部门有关机构行为所导致的，符合原、被告双方签订的商品房买卖合同中的免责条款，很明显被告方不存在违约的情形，不应当承担违约责任，希望法庭在查明本案基本事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求。针对被告廊坊市汇通房地产开发有限公司的答辩，原告补充称：2014年10月19日至2016年1月16日，因政府行为不允许施工共计81天，我方在起诉时已经对该天数予以扣减，被告的答辩没有法律和事实依据。被告祝梦伟未答辩。反诉原告廊坊市汇通房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、解除反诉人和被反诉人2013年11月7日签订的商品房买卖合同；2、本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2013年11月7日，反诉人和被反诉人签订了一份《商品房买卖合同》，约定由反诉人售与被反诉人霸州市金康雅居小区商品房一套及附属用房一间，被反诉人按照约定时间向反诉人支付了购房款541268元。合同签订后，2015年至今由于受到京津冀大气污染雾霾治理等环保政策的影响，霸州市政府及有关部门多次下达通知，责令反诉人在建楼盘停止施工建设。这原本是政府部门的行政干预行为，属于政策性调整因素，导致建筑商无法正常完成施工进度，从而导致反诉人逾期交房，符合《商品房买卖合同》第八条“因有关政策、法律的变动，或政府部门有关机构行为导致逾期交房”，出卖人可以据实予以延期的免责条款。而被反诉人置上述基本客观事实于不顾，置反诉人多次善意解释于不顾，置上述合同免责条款于不顾，故意歪曲事实，向法院起诉反诉人违约，索要所谓的违约金，这种行为严重干扰和影响了反诉人的正常生产经营活动，给反诉人的工作人员造成诉累，严重侵害了反诉人的合法权益。综上所述，被反诉人的上述行为，违反了合同法有关规定，损害了反诉人的商业信誉，为此，特向人民法院提起反诉，请求依法判决。反诉被告张建巍辩称，1、反诉请求只是说解除买卖合同，但没有明确说明购房款返还金额，请求法庭要求被告对该诉讼请求予以明确；2、被告反诉没有事实依据和法律依据，治理雾霾停工相关部门有具体的停工时间，被告混淆这一概念，将所有时间全部予以扣除，没有事实依据；3、被告要求解除合同没有法律依据，本案并不符合法律规定的解除合同的合理范围，双方之间签订的合同也没有对被告解除合同进行约定，故请求法院依法驳回被告的反诉请求；4、被告如果没有缴纳诉讼费用应承担不利后果。反诉原告廊坊市汇通房地产开发有限公司补充，对返还购房款以法院判决为准。在庭审中原告（反诉被告）向本院提供以下证据：1、身份证复印件一份，证实原告主体身份。2、商品房买卖合同一份，证实原、被告于2013年11月7日签订合同，原告购买霸州市金康雅居第6A#座一单元1503室；房屋总价款541268元；合同第八条约定：被告应当在2016年1月31号前交付房屋；合同第九条约定：被告逾期交付房屋按日向原告支付房价款万分之五的违约金。3、收据两张：2013年9月16日首付款收据260212元，2014年2月8日公积金贷款收据260000元；证实原告已经履行了交纳购房款的义务。4、工商银行借款凭据一份，证实原告购房贷款260000元，已交付给被告。5、企业信用信息公示报告一份，证实被告成立时间2009年8月3日，企业类型为有限责任公司（自然人独资）。依据《公司法》第63条规定，二被告应承担连带责任。原告举证中明确违约金计算依据：按银行贷款年利率4.35%的1.3倍标准计算。999天÷365天×541268元×4.35%×1.3=83776元（计算至2019年1月16日），剩余违约金按照该计算标准计算至实际交房之日。被告（反诉原告）质证意见为：对于原告提供的证据1、2、3、4、5真实性无异议。对于证据2商品房买卖合同的证明目的不予认可，本合同第8条证明了被告不存在违约的情形，反而证明原告无视本款约定，不遵守合约，说明被告不应当承担违约责任。庭审中被告（反诉原告）廊坊市汇通房地产开发有限公司向本院提供证据如下：证据一本（共51份），证明因政策和法律的变动或者政府部门有关机构行为导致逾期交房，符合双方签订的商品房买卖合同第8条免责情形。原告（反诉被告）质证意见为:对于证据1，第一对于合法性不予认可，城区办事处并不是大气污染治理工作的法定部门，其所出具的证明不具有真实性；第二该证明不能证实具体停工时间；对剩余证据2-51真实性、合法性、关联性均不予认可，所提供的全部是复印件，有部分通知并不影响施工，具体扣减天数请法庭依法核实。被告祝梦伟未到庭质证，亦未向本院提交证据。本院结合庭审对原、被告证据认证如下：因被告对原告证据1、2、3、4、5的真实性均无异议，故本院对原告证据1、2、3、4、5的真实性予以采信。对被告证据，本院对其真实性予以采信。经审理查明，原告与被告廊坊市汇通房地产开发有限公司于2013年11月7日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的霸州市金康雅居小区第6A#座01单元1503室，房屋总价款520212元，原告以首付款（260212元）及银行按揭贷款（260000元）方式支付完毕；原告并支付附属用房（地下室一间）房价款21056元，上述合计541268元。合同约定被告应于2016年1月31日前交付房屋，但被告至今未达到约定的房屋交付标准，未交付案涉房屋。原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期交房，买受人要求继续履行合同的，自约定交房日期的第二天至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之五的违约金。结合本院审理其他类似案件查明：自2013年11月7日至2016年2月1日期间因霸州市大气污染治理工作领导小组办公室发布停工通知，2014年11月4日至2014年11月12日停工9天，2015年6月23日至2015年6月30日停工8天，2015年9月15日至2015年9月18日12时停工3.5天，2015年9月18日12时至2015年9月20日24时停工2.5天，2015年10月5日至2015年10月17日24时停工3天，2015年10月13日至2015年10月17日24时停工5天，2015年10月31日至2015年11月5日24时停工6天，2015年11月10日至2015年11月21日24时停工12天，2015年11月26日20时至2015年12月2日停工6天，2015年12月5日12时至2015年12月10日12时停工5天，2015年12月8日晚至2015年12月15日12时停工5天，2015年12月18日0时至2015年12月235日24时停工8天，2015年12月31日12时至2016年1月3日24时停工3.5天，2016年1月4日至2016年1月5日24时停工2天，2016年1月14日0时至2016年1月15日24时停工2天，2016年1月14日0时至2016年1月15日24时，停工2天；被告停工共计80.5天。自2016年2月1日顺延85.5天期间又停工：2016年3月3日0时至2016年3月4日24时停工2天，2016年3月17日0时至2016年3月18日24时停工2天，2016年3月29日12时至2016年3月31日24时停工2.5天，在此期间停工6.5天。另查明，被告廊坊市汇通房地产开发有限公司系个人独资企业，被告祝梦伟系该公司唯一股东。本院认为，本案中原告与被告廊坊市汇通房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。原告主张被告自2016年2月1日起支付违约金至实际交房之日。因原、被告在合同中约定：如遇有关政策法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，出卖人可以据实予以延期，故对原告要求自2016年2月1日起计算交房日期的主张，本院不予支持。因原、被告签订商品房买卖合同时间为2013年11月7日，该日期之前的政策性停工已经发生，被告与原告签订合同时应对此是明知的，自2013年11月7日至2016年2月1日期间，霸州市大气污染治理工作领导小组办公室发布停工通知，被告实际停工85.5天，故被告交付房屋的日期应予以顺延，顺延85.5天期间又因大气污染停工6.5天，被告实际因政策性原因停工共计92天，故被告交房时间应予以顺延。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，被告对系列案件的违约金总体意见认为约定日万分之五过高，请求减少。本院结合被告的违约程度及本案案情，确认被告应向原告支付的违约金，以原告已交付购房款为基数，按照中国人民银行同期同等贷款利率的1.3倍为标准计算。因原告已按照双方合同约定支付购房款，不存在违约行为，故对反诉原告的反诉请求不予支持。被告至今未向原告交付案涉房屋，属违约行为，违约天数计算到原告主张权利即2019年1月28日起诉之日扣减停工延期92天后为1001天（2016年2月1日至2019年1月28日共1093天扣减92天），被告应向原告支付逾期交房违约金共计83943元（1001天/365天X541268元X4.35%X1.3倍），故本院对原告要求被告按银行贷款年利率4.35%的1.3倍标准支付违约金的主张予以支持。因案涉房屋未能实际交付，故自2019年1月29日至被告实际交房之日的违约金，待被告实际交付房屋后，被告亦应以原告已交付购房款为基数，按照中国人民银行同期同等贷款利率的1.3倍为标准计算至实际交房之日止。因廊坊市汇通房地产开发有限公司为祝梦伟一人公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定：一人有限责任公司的股东，不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。因祝梦伟经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉，应承担不利后果，故本院对原告要求被告祝梦伟对廊坊市汇通房地产开发有限公司债务承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。反诉原告廊坊市汇通房地产开发有限公司的反诉请求既无合同约定亦无法律规定，于法无据于情不符，故本院对反诉原告的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原、被告继续履行于2013年11月7日签订的商品房买卖合同。二、被告廊坊市汇通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告张建巍违约金83943元（截止到2019年1月28日）。三、自2019年1月29日起，被告廊坊市汇通房地产开发有限公司以541268元为基数，按照中国人民银行同期同等贷款利率的1.3倍为标准计算至实际交房之日止。四、被告祝梦伟与廊坊市汇通房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。五、驳回原告张建巍其他诉讼请求。六、驳回反诉原告廊坊市汇通房地产开发有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费947元，由被告廊坊市汇通房地产开发有限公司承担，限于本判决生效后十日内缴纳。反诉案件受理费50元由反诉原告廊坊市汇通房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  梁洪燚二〇一九年五月十六日书记员  曹 洁