河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫14民初472号原告：潘亚丽，女，汉族，1971年11月29日生，住信阳市平桥区。委托诉讼代理人：白敬喜，信阳市平桥区法律援助中心法律工作者。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：李凤霞，河南文开律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：夏邑县农村信用合作联社,住所地夏邑县。法定代表人：倪凯光,理事长。委托诉讼代理人：王宁，河南宇言律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建海，男，汉族，1977年6月18日出生，住河南省夏邑县，系该公司职工。被告：河南恒喆实业有限公司(原为河南省雷硕照明电器有限公司)，住所地河南省郑州市。法定代表人：张建功。委托诉讼代理人：马飞，河南紫鼎律师事务所律师。被告:信阳市上浦置业有限公司,住所地信阳市平桥区。法定代表人:朱顽强,总经理。原告潘亚丽与被告夏邑县农村信用合作联社（以下简称夏邑农信社）、信阳市上浦置业有限公司（以下简称上浦置业公司）、河南恒喆实业有限公司（以下简称恒喆实业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人白敬喜、李凤霞，被告夏邑农信社的委托诉讼代理人陈建海、王宁，被告恒喆实业公司的委托诉讼代理人马飞到庭参加诉讼。被告上浦置业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。潘亚丽向本院提出诉讼请求：一、停止对河南省信阳市××中心大道东侧××农贸市场××楼××、××号房的执行行为；二、请求确认原告对上述房屋拥有合法的所有权；三、本案的诉讼费及相关费用均由被告承担。事实和理由：2011年1月25日，原告同被告信阳市上浦置业有限公司签订《商品房买卖合同》并付清全部购房款，被告上浦公司将位于大别山农贸市场18号楼110、210房屋交付给原告居住至今。原告多次催促被告上浦公司办理产权登记，但被告上浦置业有限公司一直以房产手续不完善为由，拒绝给原告办理产权登记，原告对于房屋所有权未能过户登记不存在过错。2013年12月12日，上浦置业有限公司同被告签订抵押担保合同将归原告所有的房屋进行抵押担保，其行为是严重侵犯原告合法权益的。本案的判决及执行程序置原告购买该房屋七年且已经实际入户居住的事实于不顾，严重侵害了原告的合法权益。夏邑农信社答辩称，夏邑农信社申请执行的依据是生效判决，且生效判决确定了夏邑农信社对涉案房屋享有抵押权和优先受偿权。原告虽与上浦置业公司签订了《商品房买卖合同》，但该合同未在房产登记部门进行登记备案，请求驳回原告的诉讼请求。恒喆实业公司与夏邑农信社的答辩意见一致。上浦置业公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告为支持其诉讼请求，提交如下证据：1.原告身份证复印件、执行裁定书原件，证明原告主体资格适格。2.《商品房买卖合同》、上浦置业公司出具购房款收据、增值税普通发票、水电费交费票据、领取房屋钥匙通知单，证明原告在办理抵押登记及査封公告发出前已实际取得该房屋，是商丘市中级人民法院(2018)豫14执66号裁定书中被执行房屋的合法所有权人之一。3.商丘市中级人民法院(2018)豫14执66号查封公告复印件，证明商丘市中级人民法院于2018年7月11日对原告所有的房屋已发出査封公告。4.上浦置业公司于2018年9月13日出具的通报复印件一份，证明上浦置业公司已于2018年9月12日与夏邑农信社达成执行和解协议。5.90余名原告共同签名的说明材料一份，证明原告对不能办理房产证不存在过错。夏邑农信社、恒喆实业公司对原告提供证据的真实性均无异议，对其证明目的异议认为，房屋所有权应以不动产权属证书登记的时间为准，原告提供的证据仅证明其与上浦置业公司之间存在合同关系，不能证明对争议房屋享有所有权。本案各被告均未提交证据。鉴于各方对原告所举证证据的真实性没有异议，本院予以确认，对原告的证明目的，本院予以采信。根据原告提交的有效证据及各方当事人的当庭陈述，本院查明本案事实如下：2011年1月25日案外人潘强与被告上浦置业公司签订《购房协议书》，就购买18号楼两间门面房达成协议，并于2011年2月10日与本案原告签订协议书，约定将其购买的商铺其中一间同价转让给原告，前期认购选房及手续由潘强办理，后期正式买卖合同的签订及增值税发票开具后落户于原告名下的相关手续由原告自己办理。2012年7月2日，原告与被告上浦置业公司签订《商品房买卖合同》，协议约定原告购买被告开发建设的上浦时代广场大别山农贸市场18号楼110、210号房屋，面积86.28平方米，总价776520元，一次性付款；交房期限为2014年5月30日前，合同还约定了其他事项。原告于2014年3月13日同上浦置业公司签订交房协议，并于2014年3月13日领取了涉案房屋的钥匙。上浦置业公司于2014年1月14日为原告出具购房款776520元的收据，并于2016年12月9日出具总额776520元的增值税普通发票；信阳弘成物业服务有限公司分别于2014年6月1日、2015年2月30日出具有该房屋的水电费收据。本院另查明，2013年12月12日，恒喆实业公司因向夏邑农信社借款1.3亿元未偿还（同日上浦置业公司为该笔借款用其位于信阳市××中心大道东侧××农贸市场××、××、××、××、××楼提供抵押担保，并办理了抵押登记），夏邑农信社于2017年1月24日向本院提起诉讼，本院于2017年6月5日作出（2017）豫14民初14号民事判决，该判决第三项判令：夏邑农信社对被告上浦置业公司提供抵押担保的位于信阳市平桥区中心大道东侧大别山农贸市场9、18、19、21、22号楼房地产享有折价、拍卖或变卖价款的优先受偿权。恒喆实业公司不服该判决提起上诉，河南省高级人民法院审理后于2017年12月1日作出“驳回上诉，维持原判”的（2017）豫民终881号民事终审判决。因恒喆实业公司、上浦置业公司未履行该生效判决确定的义务，夏邑农信社向本院申请强制执行，本院于2018年3月23日以（2018）豫14执96号执行案件立案执行。执行过程中查封了上浦置业公司提供抵押担保的上述楼房地产（2018年5月11日作出2018豫14执66号之一执行裁定），并于2018年7月11日发布（2018）豫14执66号查封公告。原告向本院提出执行异议，主张涉案房屋的所有权并要求不得执行该房屋，本院执行部门于2018年10月23日作出（2018）豫14执异64号执行裁定，驳回了原告的异议请求。本院认为，案外人在提起执行异议被裁定驳回后，进一步的诉讼救济方式应当根据其是否系对作为执行依据的裁判本身提出异议而定。案外人执行异议之诉针对的仅是执行标的本身，核心在于案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益为前提，就强制执行应当继续还是停止执行作出评判。涉案执行依据（2017）豫14民初14号民事判决仅对申请执行人有权就包括涉案房屋在内的房产享有优先受偿权进行了确认，并未涉及原告即涉案房产的买受人的权益与优先受偿权之间的关系，故原告的诉讼请求与（2017）豫14民初14号民事判决确认的内容无关，其提起本案案外人执行异议之诉符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情形，即“法律、司法解释另有规定的除外”。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该司法解释规定应当属于第二十七条规定的但书情形，但消费者签订的商品房买卖合同应当在抵押权设立之前及同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定要件。因为从价值衡量来看，如不保护抵押权设立之前开发商合法销售及购买人合法购买的权利，无异于限制交易及用消费者的资金清偿开发商的债务，等于开发商将自己的债务通过设定抵押权的方式转嫁给广大消费者。但如购买行为在抵押权设立之后，除唯一住房者生存权需要保护外，消费者对自身投资行为存在过错，则不能得到法律保护。本案原告在本院对涉案房产查封之前及至2013年12月12日案涉借款抵押担保合同签订之前，即与上浦置业公司签订商品房买卖合同，购买涉案房屋，并支付了全部购房款，且上浦置业公司亦已将涉案房屋交付给原告实际占有并使用，有信阳弘成物业服务有限公司出具的领取钥匙通知单及原告交纳水电装表费的凭证予以印证。同时，涉案房屋不能进行权属登记的原因系上浦置业公司在未告知原告的情况下，擅自设置抵押所致，原告并不存在过错。因此，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原告对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权利。对于原告要求确认涉案房屋所有权的诉请，我国物权法第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。涉案房屋截至目前尚处于抵押状态，且未进行备案登记，不符合确认物权的条件，原告主张在本案中确认其对涉案房屋的所有权，证据不足，本院不予支持。综上，原告主张不得执行涉案房屋的诉请，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行潘亚丽位于河南省信阳市平桥区中心大道东侧大别山农贸市场18号楼110、210号房屋；二、驳回潘亚丽的其他诉讼请求。案件受理费11565元，由信阳市上浦置业有限公司负担。如不服本判决，可以在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  王保中审判员  许秀敏审判员  张学朋审判员  刘一宇审判员  高纪平二〇一九年五月二十日书记员  刘 雪