陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕08民终1125号上诉人（原审被告、反诉原告）：白兴荣，男，1973年1月15日出生，汉族，陕西省吴堡县人。委托诉讼代理人:王晓瑞，陕西富能律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐玉霞，女，1960年12月22日出生，汉族，陕西省佳县人。委托诉讼代理人：刘伟，陕西尊尚律师事务所律师。上诉人白兴荣与被上诉人徐玉霞因房屋租赁合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2018）陕0802民初481号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。白兴荣上诉请求：1.撤销原判，查清事实依法改判支持上诉人诉讼请求并驳回被上诉人诉讼请求，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院已查明被上诉人并未提供约定的三相电总电源，这是明显的违约行为，一审法院未认定为违约错误。原审法院全部采信被上诉人证据并全部否认上诉人提交的证据，同时原告要求法院调查得来的调查笔录否认上诉人的合法证据，显失公平。原审法院当庭通过电话联系方式，向徐志诚核实有无断电事实，违反证据规则。对于上诉人提出的相关损失的鉴定申请，原审法院认为鉴定没有必要不予准许错误。综上，被上诉人违反合同约定，且未排除妨害，应当承担赔偿责任，上诉人的诉讼请求应予支持。被上诉人答辩认为，原判认定事实清楚，处理正确。请求驳回上诉，维持原判。原告徐玉霞向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的租赁合同有效并予以解除；2、依法判令被告将位于榆阳区昌汗界车管所对面商铺三层楼其中11间，面积638平方米的租赁物返还原告管理；3、依法判令被告支付原告租赁费（从2017年2月1日起至返还租赁物之日止，按年租金15万元计算租金），并承担2017年1月30日前已产生的租金322000元；4、本案诉讼费由被告承担。原审法院经审理查明的事实：2012年10月2日，原告徐玉霞（甲方）与被告白兴荣（乙方）签订租赁合同，约定租赁范围为榆阳区昌汗界村原告所有的三层商住楼其中11间638㎡有偿租给乙方开宾馆使用，具体的四至界限是一层两间，二层一间，三层八间；租赁期限自2012年10月2日起至2018年10月1日止。租赁期限为六年。每月每平方米以20元计收，共计年租金153000元整，前三年每年租金按153000元计收，后三年每月每平方米28元，每年租金按21万元计收，第一年少收两月房租25400元，让作装修时间，实收127600元；交款方式为每间押金3000元整，每年按签约之日前两个月交清全年的房租费，否则违约甲方有权收回出租物另租他人重新使用，概不承担乙方的装修和其他任何损失；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告提供了租赁房屋，被告依约向原告支付了部分租金，从2012年10月2日到2017年1月30日的剩余租金322000元未付。在庭审中，原告自认将2017年2月1日之后的租金降至15万元。被告认为其与原告丈夫口头约定将租金变更为4万元，并认为在租赁期间，从2016年5月10日起，由于原告与第三人因变压器权属纠纷停电导致被告无法正常经营，给其造成损失，故提出以上反诉请求。另查明，审理过程中，本院于2018年11月3日组织原被告双方进行交房，当日被告向原告交付了涉案房屋且原告予以接收，原被告协商将被告经营宾馆内可移动财产折抵从2018年10月2日至2018年11月3日的租金共计12500元，并形成了交房笔录。原审法院判决认为，原告（反诉被告）徐玉霞与被告（反诉原告）白兴荣签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。双方均应恪守并严格履行。合同签订后，原告依约向被告交付租赁物，被告向原告交纳部分租金后，剩余322000元租金未支付，构成违约，依法应当承担违约责任。本案中，原告请求原被告签订的租赁合同有效并予以解除，并请求将涉案租赁物返还原告管产，庭审中，被告同意解除合同，且本院于2018年11月3日组织原被告双方进行交房，当日被告向原告交付了涉案房屋且原告予以接收，原被告之间的房屋租赁合同于2018年11月3日予以解除，故原告该两项诉讼请求，有事实依据，依法予以支持；原告请求由被告支付租赁费（2017年1月30日前已产生的租金322000元及从2017年2月1日起至返还租赁物之日即2018年11月3日止，按年租金15万元计算），被告辩称其尚欠2014年到2015年的租金78000元，从2016年5月10日起被告称原告与第三人因变压器权属纠纷被迫停业，租金被告不应当再支付，且认为根据被告与原告口头协商年租金降至4万元，拖欠租金共计为23000元。经审查，被告向本院提供的证据不足以反驳原告，现原被告签订的租赁合同已经解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应当向原告支付2017年1月30日之前的租金322000元及从2017年2月1日起至2018年10月1日以年租金15万元计算的租金25万元（15万元÷12个月×20个月），共计572000元。被告在本案中提出反诉，请求解除双方签订的房屋租赁合同，该主张在本诉中已经论述，双方签订的合同前述已经解除；被告反诉由原告赔偿其多交的电费损失5000元，经审查，被告提供的证据不能证明其电费损失5000元，故被告该反诉请求，依法不予支持；被告反诉请求原告赔偿被告营业损失20万元、房屋装饰装修损失，并请求对损失进行鉴定，根据本案查明的事实，被告反诉称由于原告与邻家的变压器权属纠纷导致涉案租赁物停电致其经营的宾馆无法经营，应当赔偿其营业损失、房屋装饰装修损失，但被告提供的证据不能证明其主张，原告提供的证据足以反驳被告提出的反诉主张，且双方签订的合同约定：“每年按签约之日前两个月交清全年的房租费，否则违约甲方有权收回出租物另租他人重新使用，概不承担乙方的装修和其他任何损失。”，故本案中原告不存在违约情形，被告违约未按照合同约定交付租赁费，现双方的合同已解除，对于被告提出的该反诉请求，没有事实依据，且根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十五条：“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。”之规定，对被告提出的鉴定申请，本院不予准许，对其反诉请求依法不予支持。据此，经审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告徐玉霞与被告白兴荣签订的房屋租赁合同有效，于2018年11月3日予以解除。二、由被告白兴荣将位于榆阳区昌汗界车管所对面商铺三层楼其中共11间商铺向原告徐玉霞返还，并由原告徐玉霞管产（被告白兴荣已于2018年11月3日向原告徐玉霞返还）。三、本判决生效后十五日内，由被告白兴荣支付原告徐玉霞租赁费共计572000元。四、驳回反诉原告白兴荣的其他反诉请求。案件受理费2420元，反诉费2230元，共计4650元，由被告白兴荣负担。二审与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人白兴荣与被上诉人徐玉霞签订的房屋租赁合同，属双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同。关于上诉人主张被上诉人徐玉霞赔偿营业损失20万元、房屋装饰装修损失，并请求对损失进行鉴定的理由，经查，双方签订合同约定：“每年按签约之日前两个月交清全年的房租费，否则违约甲方有权收回出租物另租他人重新使用，概不承担乙方的装修和其他任何损失”，因上诉人迟延交纳房屋租赁费构成违约，且上诉人所提供的证据不能证明其主张，故原审驳回上诉人的该请求正确。关于合同的解除及上诉人下欠租赁费的事实清楚，原审判决上诉人给付被上诉人租赁费正确。综上，原审法院判决认定事实清楚，处理正确。上诉人所持上诉理由，因证据不足，依法不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9520元，由上诉人白兴荣承担。本判决为终审判决。审判长  韩燕妮审判员  杜波云审判员  任晓明二〇一九年五月二十二日书记员  刘力好