广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法民一初字第193号原告：中山市中宏物业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区。法定代表人：李志坚，经理。委托代理人：陈科、梁翠莹，均系广东正日律师事务所律师。被告：卢嘉强，男，1968年2月21日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。被告：李泳萧，女，1969年3月12月出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托代理人：卢嘉强，系本案被告，被告李泳萧的丈夫。原告中山市中宏物业管理有限公司（以下简称中宏物业公司）诉被告卢嘉强、李泳萧物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月2日受理后，依法由代理审判员杨丽独任审判，分别于2014年1月27日、2014年3月19日公开开庭进行了审理。原告中宏物业公司的委托代理人陈科、梁翠莹，被告卢嘉强（同时系被告李泳萧的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中宏物业公司诉称：两被告是中山市石岐区东盛花园映月居＊座＊卡商铺的业主，该物业建筑面积为46.88平方米。按照约定，两被告于2010年12月起每月应按1.5元每平方米的标准向原告支付物业管理费；2011年8月起每月应按1.8元每平方米的标准向原告支付物业管理费。如逾期支付，两被告应按逾期金额的每日1‰支付违约金。两被告从2010年12月起拖欠物业管理费至今。经原告及委托律师催缴后未果，两被告的行为已构成严重违约，给原告造成了重大损失。为保护原告合法权利，特向本院提起诉讼，请求判令：1.两被告从2010年12月起至2011年7月止、2011年8月起至2012年8月止按每月分别70.32元、84.38元向原告支付物业管理费，以上合计1659.55元；2.两被告从逾期之日起按逾期金额的每日1‰支付违约金至该欠费付清之日止；3.两被告承担全部诉讼费用。庭审中，原告明确违约金计算的起算点为逾期之日起每月的7日。原告就其诉讼请求及主张的事实在举证期限内向本院提交的证据有：1.中山市土地房产产权档案资料证明表；2.物业服务合同2份；3.律师函及回执；4.业主委员会备案表2份、回执存根、申请；5.员工培训及制度。被告卢嘉强、李泳萧辩称：1.由于原告未清疏下水管及维修伸缩缝故两被告拒交物业费；2.伸缩缝在2006年、2009年、2011年都发生过问题，公用下水管从2006年开始时有堵塞导致房屋渗漏、白蚁泛滥。这些问题两被告多次向物业公司反映但是一直没有真正修复，都是两被告自己处理；3.小区有人打扫卫生，但没有保安进行日常巡逻，原告应每6个月清疏排水系统一次；4.即使小区业主委员会的备案表上有房地产行业协会的章，也不代表业委会成立的程序合法。被告卢嘉强、李泳萧就其辩解在举证期限内提交的主要证据有：照片3张。经审理查明：原告系经营范围包括物业管理的企业法人。2009年10月31日，中山市石岐区东盛花园映月居业主委员会（以下简称映月居业委会）与原告签订物业服务合同，约定由原告对东盛花园映月居提供物业管理服务，服务期限为三年，自2009年10月24日起至2012年10月23日止；收取物业服务费的时间为每月1-6日；物业服务收费采用包干制，商铺按建筑面积每月每平方米1.5元收取；业主或业主使用人逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起每日按应交物业服务费的1‰交纳滞纳金；交给原告管理的房屋、设施、设备应当符合国家规定的验收标准，如存在质量问题，应由映月居业委会负责返修；因房屋建造质量、设施设备质量或安装质量等原因，使物业或者物业的一部分达不到正常使用功能，由映月居业委会承担责任并作善后处理。物业服务合同还约定了其他内容。2011年7月22日，原告与映月居业委会签订新的物业服务合同，从2011年9月1日起至2012年8月31日止收费标准调整为：商铺（含空置）暂按建筑面积每月每平方米1.8元收取。该合同约定的其他内容与2009年10月31日签订的物业服务合同基本一致。原告按照上述2份合同的约定从2009年10月起进驻东盛花园映月居实施物业管理，但被告卢嘉强、李泳萧从2010年12月起未向原告交纳物业管理费。2012年11月1日，原告委托广东正日律师事务所梁翠莹律师向被告卢嘉强、李泳萧发出《律师函（催交物业管理费通知书）》，要求被告卢嘉强、李泳萧于2012年11月8日前付清拖欠的物业管理费及滞纳金。被告卢嘉强、李泳萧收到该函件后未予理会。原告遂于2014年1月2日诉至本院，主张前述实体权利。另查：被告卢嘉强、李泳萧系中山市石岐区东盛花园映月居12座3卡商铺的产权人，该商铺建筑面积46.88平方米，用途为商业。庭审中，被告卢嘉强、李泳萧确认从未交纳过维修基金，并确认其所提及的有问题的伸缩缝及下水管均属于小区共有部分。原告确认被告卢嘉强、李泳萧曾向其反映过下水管及伸缩缝的问题，但因没有维修基金所以未进行维修。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与映月居业委会签订的2份物业服务合同是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。对被告卢嘉强、李泳萧主张涉案小区业委会成立的程序不合法的辩解意见，由于原告提供了映月居业委会在中山市房地产行业协会的备案表且被告卢嘉强、李泳萧对其真实性予以确认，故对被告卢嘉强、李泳萧的该辩解意见，本院不予采信。根据《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”之规定，原告根据合同的约定为东盛花园映月居小区物业提供了物业管理服务，被告卢嘉强、李泳萧作为该小区物业的业主，应受上述合同的约束，履行向原告交纳物业服务费的义务，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费的违约责任。被告卢嘉强、李泳萧商铺建筑面积为46.88平方米，从2010年12月至2011年8月每月应向原告支付按照合同约定标准计算的物业服务费为70.32元（1.5元／平方米×46.88平方米），从2011年9月至2012年8月每月应向原告支付按照合同约定标准计算的物业服务费为84.38元（1.8元／平方米×46.88平方米）。被告卢嘉强、李泳萧从2010年12月起拖欠原告的物业服务费，至2012年8月尚欠原告物业服务费为1645.44元（70.32元／月×9月＋84.38元／月×12月）。故本院对原告要求被告卢嘉强、李泳萧支付从2010年12月至2012年8月的物业服务费1659.55元的诉求，合理部分予以支持。对被告卢嘉强、李泳萧关于因原告未及时清疏下水管及维修伸缩缝故拒交物业服务费的辩解意见，被告卢嘉强、李泳萧确认该伸缩缝及下水管属于小区共有部分且从未交纳过维修基金，但未提供证据证明上述问题产生的原因及原告疏于履行对房屋共用设施维修、养护和管理的义务。无论伸缩缝及下水管的问题系何原因导致，原、被告应当即时沟通，拿出合理的方案进行解决，而不能单个的拒交物业管理费，形成对其他已经依约交纳物业管理费的业主不公平的局面。故对被告卢嘉强、李泳萧的上述辩解意见，本院不予采信。同时，由于被告卢嘉强、李泳萧所述的问题从2006年开始就存在，作为物业公司而言，单纯的收取物业费而不真正地想为业主所想、急为业主所急、做业主想做，也是不可取的。物业公司与小区业主并不是天然相对立的，相反的是一种长期且相互依存的关系，只有不断提高物业服务质量，才能赢取广大业主欢迎，也就能与小区业主和谐共处，物业服务费的收取自然而然就不再是难题，更不会诉至法院加剧双方的矛盾。鉴于原告的服务存在欠缺之处，故对于原告要求被告卢嘉强、李泳萧交纳逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告卢嘉强、李泳萧于本判决生效之日起七日内向原告中山市中宏物业管理有限公司支付自2010年12月至2012年8月的物业服务费1645.44元；二、驳回中山市中宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告卢嘉强、李泳萧负担（两被告在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员 杨 丽二〇一四年三月三十一日书 记 员 卢翠香