广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终2900号上诉人（一审原告）：蔡国珍，女，汉族，1979年3月2日出生，住江西省樟树市，委托代理人：李昕，广东华安联合律师事务所律师。委托代理人：钟琦，广东华安联合律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：东莞市富兴房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市厚街镇湖景大道环岗村加州阳光花园一期多层公寓A1-A5栋商铺03b。法定代表人：谭乔尹，该公司经理。委托代理人：陈东萍，广东康浩律师事务所律师。委托代理人：赵紫莹，广东康浩律师事务所律师。上诉人蔡国珍与被上诉人东莞市富兴房地产开发有限公司（以下简称富兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2018)粤1973民初17295号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。蔡国珍起诉请求：1.富兴公司协助蔡国珍按国土房管部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定办理东莞市常平镇板石村富盈都市华府5幢1单元1404号的产权过户和登记手续并将该房地产权证交付给蔡国珍。2.富兴公司向蔡国珍支付逾期办证违约金78705元（以购房款709315元为本金，按照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按照年利率9%计算，自2017年7月8日起计至实际取得房地产权证之日止，暂计至2018年9月30日止）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2018年12月11日判决：一、东莞市富兴房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向蔡国珍支付逾期协助办理产权登记违约金354.66元。二、驳回蔡国珍的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费884元（蔡国珍已预交），由蔡国珍负担880元，富兴公司负担4元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院(2018)粤1973民初17295号民事判决书。蔡国珍不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判：1.富兴公司协助蔡国珍按国土房管局房管部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定办理东莞市常平镇板石村富盈都市华府5幢1单元1404号的产权过户和登记手续，并将该房地产权证交付给蔡国珍。2.富兴公司向蔡国珍支付逾期办证违约金78705元（以购房款709315元为本金，按照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按照年利率9%计算，自2017年7月8日起计至实际取得房地产权证之日止，暂计至2018年9月30日止）。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。《商品房买卖合同》第十五条及补充协议附件五第八条第1、2款的条款实质上免除了富兴公司办证的法定责任，排除了蔡国珍的权利。该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条情形，应为无效条款。法律、法规明确规定了开发商是办理房屋首次登记的唯一义务主体，也明确规定了开发商办理首次登记的时间。上述条款违反强制性法律规定，应为无效合同。二、一审法院判决富兴公司向蔡国珍支付房屋总价款的万分之五的违约金显失公平。蔡国珍认为《商品房买卖合同》关于产权登记的约定中对蔡国珍、富兴公司的违约责任约定相差较大，一审法院却支持该约定，对蔡国珍非常不公平。三、富兴公司应按照中国人民银行逾期贷款利息的标准向蔡国珍支付违约金。《商品房买卖合同》没有约定富兴公司何时完成涉案房屋的首次登记及违约责任，也没有约定因富兴公司原因未能在约定的时间协助蔡国珍办妥案涉房屋的房产证的违约责任，应按照法律规定进行处理。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，富兴公司应向蔡国珍支付违约金应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，且从蔡国珍收楼之日90天后第91天开始计算违约金。四、补充：一审判决富兴公司承担迟延办证的违约责任是万分之五，该违约责任对富兴公司而言不具有任何惩罚性作用。该条款对业主不公平，业主卖房的目的无法实现。富兴公司导致案涉房屋无法办证，即无法取得案涉房屋所有权。故蔡国珍主张根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十九条、第三十八条的规定，按照年利率6%的标准计算违约金是合理的。富兴公司答辩称：一、一审法院认为《商品房买卖合同》第十五条以及附件五第八条关于产权登记，办证期限以及违约责任的约定合法有效，不属于无效的格式条款亦不存在违反法律法规强制性规定的情形，一审法院适用法律正确。蔡国珍认为上述条款无效的主张不应支持。二、双方已经对办理房屋权属证书的期限以及逾期办证的违约责任进行约定，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六以及第十八条的规定，一审法院适用合同约定处理本案纠纷正确。蔡国珍上诉主张于法无据，请求依法驳回。三、富兴公司已在商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记需由富兴公司提供的资料报产权登记机关备案，按约定理应无需承担违约责任。富兴公司一直积极履行提供的资料报产权登记机关备案的义务以及协助蔡国珍办理“小确权”。涉案房屋目前未能办理房产证过错在于蔡国珍而非富兴公司，是蔡国珍改建加建造成，而非富兴公司怠于履行协助蔡国珍办证。四、补充：一审判决的万分之五违约金是属于逾期备案违约金，不是逾期办证违约金，双方合同对于办证期限与违约金的约定是分阶段的，第一阶段是房屋实际交付365日内，如果在该阶段富兴公司进行备案，则无需承担违约责任，如超期但不足730日，承担万分之五逾期备案责任；超过730日未受理的，才承担违约责任。在本案一审辩论终结前，未超过730日，富兴公司只承担逾期备案责任。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。富兴公司在二审中提交《不动产权证明》，拟证明案涉房屋已经于2019年4月23日完成初始登记，可以协助蔡国珍办理转移登记。蔡国珍确认该《不动产权证明》的真实性，并认为协助义务应以受理办证业务的房管部门要求为准。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案首先要解决的问题是《商品房买卖合同》第十五条以及附件五第八条是否约定了案涉房屋首次登记义务，根据《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，案涉房屋首次登记义务主体为富兴公司，案涉房屋首次登记只能由富兴公司完成。而首次登记完成为蔡国珍办理房地产权属证书的必要前提，首次登记证书为蔡国珍办理权属登记所必需的资料，因此，《商品房买卖合同》第十五条“需由出卖人提供的资料”包括了首次登记资料。上述约定系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，也不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，真实有效，双方应依约履行权利义务。富兴公司未能依时完成首次登记义务，存在违约，应承担违约责任。蔡国珍要求调高约定的违约金，但未能就其损失进行举证，本院不予准许。一审认定富兴公司向蔡国珍支付相应的违约金，合法有据，本院予以维持。根据现有证明可见，案涉房屋并未具备办理权属登记的现实条件，蔡国珍要求富兴公司协助其办理产权登记及过户手续，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。蔡国珍的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1759元，由蔡国珍负担（已经预交）。本判决为终审判决。审判长 李 倩审判员 徐华毅审判员 杨洁萍（）二〇一九年五月二十七日书记员 陈佩君