四川省汶川县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3221民初77号 原告:汶川县家禾物业管理有限公司，住所地：汶川县威州镇较场街50号二单元2-1号。 法定代表人：周继强，系公司经理。 委托代理人：王世兵，四川维州律师事务所律师，一般授权。 委托代理人：肖金全，男，汉族，1978年4月13日生，住黑龙江省北安市，系该公司经理。 被告：汶川县羌州资产管理有限责任公司，住所地：汶川县威州镇桑坪路39号附68-70号。 法定代表人：彭鸿，系公司经理。 委托代理人：练狄，四川蜀望律师事务所律师。 被告：中国农业银行股份有限公司汶川县支行，住所地：汶川县威州镇岷江路尔玛天街11号。 法定代表人：梁德宽，系该公司行长。 委托代理人：陈敬，男，系该公司员工。 委托代理人：郭军，男，系该公司员工。 被告：汶川县禹城城镇开发建设投资有限责任公司，住所地：汶川县威州镇桑坪路39号附93-98号。 法定代表人：雷震，系该公司总经理。 委托代理人：练狄，四川蜀望律师事务所律师。 第三人：中国羌城业主委员会，住所的：汶川县威州镇。 负责人：杨然，该委员会主任。 原告汶川县家禾物业管理有限公司（以下简称：家禾物业）诉被告汶川县羌州资产管理有限责任公司（以下简称：羌州公司）、中国农业银行股份有限公司汶川县支行（以下简称：农行汶川支行）、汶川县禹城城镇开发建设投资有限责任公司（以下简称禹城公司），第三人中国羌城业主委员会（以下简称羌城业委会）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年3月5日、2019年5月8日公开开庭进行了审理，2019年3月5日，农行汶川支行申请追加羌城业委会为本案第三人，2019年3月10日佳禾物流追加禹城公司为本案被告，原告家禾物业原告委托代理人肖金全、委托代理人王世兵，被告农行汶川支行委托代理人陈敬、郭军，被告禹城公司、羌州公司委托代理人练狄、第三人负责人杨然、委托代理人廖勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告家禾物业诉称，被告农行汶川县支行现在使用的办公用房位于汶川县中国羌城2、4号楼，该两栋楼属于被告羌州公司所有面积分别为3438.97㎡、1219.07㎡。原告公司从2013年10月11日入驻中国羌城，截止2016年10月14日，物业管理费用一直由被告羌州公司缴纳。后因城市建设，县农行拆建，被告羌州公司将该物业整体移交给了被告农行汶川支行。2018年3月23日被告羌州公司公司又将位于汶川县中国羌城4号楼移交给了被告农行汶川支行。2018年9月5日，被告羌州公司公司向被告农行汶川支行发出了《汶川县羌州资产管理有限责任公司关于汶川县羌韵古街（中轴线）2号楼物业交费的函》，函中明确指出“由使用方自行支付产生的一切费用（水、电、气、停车、物业管理费等）”。 按照《物业管理委托合同》的第七章第二十四条第一款之规定：物业管理服务费的缴费方式为由业主或物业使用人每年（季）度初向乙方交纳年（季）度物管费。物业管理服务费标准：商业带电梯：1.3元/㎡；商业不带电梯1.2/㎡。被告农行汶川支行使用的办公用房为商业不带电梯物业1.2/㎡。从被告农行汶川支行入驻中国羌城2、4号楼至今，其非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告农行汶川支行均置之不理。 截止2018年底，被告共计欠原告物业费：120462元（人民币大写：壹拾贰万零肆佰陆拾贰元整），具体算法如下： 1.2号楼物业费：107296元。面积3438.97㎡，从2016年10月14日至2018年12月14日共计26个月：3438.97×1.2×26=107296元。 2.4号楼物业费：13166元。面积1219.07㎡,从2018年3月23日至2018年12月23日共计1219.07×1.2×9=13166元 按照《物业管理委托合同》的第七章第二十四条第4款之规定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下条款处理：（1）从逾期之日起按每天0.3%交纳滞纳金；（2）从逾期之日起按每天应交管理费的0.3%交纳滞纳金。按照本条规定被告农行汶川支行每天应交的滞纳金基数为：120462÷365=330元。故被告农行汶川支行应支付原告滞纳金：1084.05元。具体算法如下： 第一年已逾期2年（2016年10月14日至2018年10月14日）为：330×0.3%×365×2=722.7元 第二年已逾期1年（2017年10月14日至2018年10月14日）为：330×0.3%×365×1=361.35元 上述物业付费、滞纳金两项费用共计：121546.05元（大写：壹拾贰万壹仟伍佰肆拾六元零五分）。根据羌州公司的陈述以及羌城业委会《会议纪要》第一期、原告出具的物业费发票存根可以证实：禹城公司在原告公司进驻中国羌城的时候系该小区的业主。根据《物业管理条例》第七条第(五)款、第四十一条等相关规定，禹城公司也是业主，故请求依法判令三被告向原告缴纳物业服务费用120462元，物业费滞纳金1084.05元;两项费用合计121546.05元；本案的诉讼费用由三被告共同承担。 农行汶川支行辩称，1、自己从来没有与原告签过合同，政府移交时对物业费并没有约定；2、委员会签订的合同中规定的物业服务原告并没有按约履行，农行每年要向垃圾清运公司支付5000元的清理费用；合同9条的保洁约定，原告方并没有进行过，一直都是我们自己进行的。；3、合同服务期限为2018年10月12日到期，物业是否履职，业主委员会最有发言，法庭可以向他们调查；续签合同只有签章没有法定代表人的签字，业主委员会是谁我们不清楚。综上我们不应当支付。 被告羌州公司辩称，1、原告起诉我方主体不适格，我们并不是业主方，不应该承担支付义务；2、物业费应当有实际使用者支付，不应当由业主支付；3、原告主张的物业费的计算标准有异议。 被告禹城公司辩称，1.被告不应承担物业费及滞纳金。原告诉请物业费期间，被告已经不是该两楼的业主，4号楼转给了农行汶川支行，2号楼转给了汶川国投公司，被告不应支付给两笔款项。 第三人羌城业委会未发表答辩意见。 原告佳禾物业为支持其诉讼主张，提供如下证据： 1.原被告双方的基本信息复印件，拟证明原、被告主体适格。 2.汶川县中国羌城业主委员会《会议纪要》第一期、《关于变更汶川中国羌城物业管理公司的函》，拟证明原告系受业主委员会推选对汶川县威州镇中国羌城进行物业管理的事实。 3.物业管理合同复印件，拟证明原告与被告农行汶川支行之间存在物业服务合同关系并有权收取物业费及滞纳金； 4.被告羌州公司历年来支付原告物业费发票存根，拟证明原告与其之间的物业服务合同关系且羌州公司主体是适格的； 5.《汶川县羌州资产管理有限责任公司关于汶川县羌韵古街（中轴线）2号楼物业缴费的函》，拟证明原告有权收取被告农行汶川支行的物业费及滞纳金，且能够确认被告羌州公司主体适格； 6.物业交费通知函及国内挂号信函，拟证明原告多次向被告农行汶川支行催缴物业费； 7.《汶川物业管理办法》，拟证明农行汶川支行具有支付物业费的义务； 8.照片20张，拟证明原告按约定提供了物业服务； 9.汶川县阳光实验幼儿园的证明、营业执照、法人身份证复印件、杨昆的证明、身份证复印件、营业执照复印件、商铺外观图片、发票10张，拟证明原告按约定提供物业服务的并得到其他业主认且可积极缴纳物业服务费用。 经质证，被告羌州公司对证据1、2、4无异议，但认为自己不是适格的被告。对证据3真实性没有异议，但是第一页明确的是汶川禹城城镇开发有限公司；2018年11月21日签的物业合同同样是汶川禹城城镇开发有限公司；对证据6不发表意见；农行的【2018】32号文件并不能证明被告是业主方，移交2号楼仅仅并不能证明被告农行是业主；发票上是汶川县禹城城镇开发有限公司也与我方无关，证据7、8、9达不到原告的证明目的。 被告农行汶川支行对证据1无异议，物业委托合同到期日期是2018年10月12日，第二份物业委托合同2018年11月20日签的，被告不清楚，只有签章没有业主委员会代表的签名，是否生效持有异议。对杨坤的身份有异议；对20张照片的来源、拍摄时间、地点等有异议，不能证明在物业管理期间提供保质保量的服务。对发票的真实性无异议，对其他证据无异议。 被告禹城公司对主体资格无异议；对物业管理委托合同的真实性无异议，认为物业管理合同不能证明原告提供物业管理服务，只能证明双方达成物业管理意向，不能证明是否具体履行物业管理服务。项目业主并无汶川县羌州资产管理有限责任公司。对杨昆及张吉嫦的书面证明不予认可，无相关证人出庭，对真实性产生质疑。对杨昆的身份产生存疑；对20张照片的来源、拍摄时间、地点等产生存疑，不能证明在物业管理期间提供保质保量的服务。对发票真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，发票上购买方诸多单位的身份问题无法证明并体现。发票不是付款凭证，需要转账凭证证明相关公司单位缴纳物业管理费用。 第三人羌城业委会对以上证据无异议。 被告羌州公司无证据向法庭出示。 被告农行汶川支行为支持其诉讼主张，提供如下证据： 物业服务合同，拟证明农行汶川支行未享受物业服务，故没有缴纳物业费用的义务。 经质证，原告认为该物业服务合同是机关楼及营业场所，不属于原告物业服务范围，故对该证据证明目的不予认可。 被告羌州公司对该组证据无异议。 被告禹城公司对该组证据无异议。 第三人羌城业委会对以上证据无异议。 被告禹城公司为支持其诉讼主张，提供如下证据： 1.汶国资办函《2016》143号文件，汶川县国有资产办公室文件(2016）第155号出售4号楼的请示，中国农业银行股份有限公司汶川县支行（2016）10号文件及固定资产评估报告书，拟证明，本案诉争的4号楼在2016年10月，产权转移到国农业银行股份有限公司汶川县支行； 2.汶府函（2016）223号文件，拟证明汶川县人民政府批准汶川县禹城城镇开发建设投资有限责任公司对中轴线建设用地的使用时间、土地使用权已由汶川县禹城城镇开发建设投资有限责任公司转移到汶川县国有资产投资经营公司。 经质证，原告佳禾公司对函的真实性无异议，但此证据不能证明中国农业银行汶川支行有产权，需要提供产权证明。2、对汶川县国有资产管理办公室出具的4号楼出售请示的真实性无异议，但根据这份请示并不能证明产权产生变动，并具有对抗公示效力。4、认为农行的函件同样无法证明产权变动，仅能证明被告和合资办达成合议。5、评估报告为复印件，对评估报告不予认可。 被告农行汶川支行对以上证据无异议。 被告羌州公司对以上证据无异议。 第三人羌城业委会对以上证据无异议。 第三人羌城业委会为支持其诉讼主张，提供如下证据： 中国羌城业主委员会《会议纪要》、照片，拟证明新一届业主委员会成立事实。新一任业主委员会于2018年11月20日成立，由13年的羌城业主委员会移交。 经质证，原告对该组证据无异议。 被告羌州公司对该组证据真实性无异议。 被告农行汶川支行对该组证据真实性无异议。 被告禹城公司该组证据真实性无异议。 经审理查明，2013年8月14日，羌城业委会第一次会议召开，确定禹城公司曾强为业委会主任，同时与成都兴隆物业经营管理有限公司（佳禾物业）签订了《物业管理委托合同》，将羌城小区物业管理交由佳禾物业，期限为5年，自2013年10月12日起至2018年10月12日止，物业合同规定物业管理服务费标准为商业带电梯1.3元/㎡，商业不带电梯1.2元/㎡，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天0.3%交纳滞纳金，从逾期之日起按每天应交管理费的0.3%交纳滞纳金。截止2016年10月14日，物业管理费用一直由被告羌州公司缴纳，2016年10月14日，禹城公司按照汶川县委、县政府部署，将羌韵古街2号楼移交被告农行汶川支行作为临时过渡办公用房使用，羌韵古街4号楼于2016年10月出售给被告农行汶川支行。2018年11月20日，佳禾物业于羌城业委会继续签订《物业管理委托合同》，将羌城小区物业管理交由佳禾物业，期限为5年，自2018年10月12日起至2023年10月12日止。2018年11月20日，羌城业委会改选，由杨然当选为业委会主任。原告已被告农行汶川支行2016年10月14日入驻中国羌城2、4号楼至今，其非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告农行汶川支行均置之不理，羌州公司在2018年9月也发函给农行汶川支行，告知其2号楼物管费应由农行交纳。原告在多次催缴无果后向本院提起诉讼。 另查明，汶川县人民政府于2016年8月10日将2号楼、4号楼交由汶川县国有资产投资经营公司。 本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案《物业管理合同》由羌城业委会与原告依法签订，因此，该合同对农行汶川支行具有法律约束力。佳禾物业按照物业服务合同的约定对农行汶川支行小区实施物业服务，农行汶川支行应当履行按时交纳物业服务费用的义务。佳禾物业关于物业服务费用金额的计算标准，符合物业服务合同的约定及相关法律之规定，本院予以支持。对于2号楼、4号楼滞纳金，该两楼面积不同，欠物业费时间不同，其滞纳金计算标准应为2号楼3438.97㎡×1.2元×12月=49521.17元，再用49521.17元÷365天=135.67元/天，135.67元×0.3%×365天×2年=297.12元；4号楼滞纳金1219.07㎡×1.2元×12月=17554.61元，再用17554.61元÷365天=48.1元，48.1元×0.3%×365天×0.83年=43.72元。被告农行汶川支行抗辩原告没有尽到物业服务职责，但其没有提供证据予以证明，如认为提供物业服务过程中存在瑕疵，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为欠缴纳物业服务费的理由，其抗辩的理由不成立，本院不予支持。 对于原告认为被告羌州公司与禹城公司系2号楼、4号楼业主，应承担给付物业费及滞纳金的诉求，根据庭审查明事实，4号楼已于2016年10月出售给农行汶川支行，2号楼汶川县人民政府于2016年8月10日交由汶川县国有资产投资经营公司。故被告羌州公司与禹城公司不是本案适格被告，对原告的这一诉求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告中国农业银行股份有限公司汶川县支行在判决生效后十日内给付原告汶川县家禾物业管理有限公司物业费管理费120462元，滞纳金340.84元，共计人民币120802.84元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1365.00元，由被告中国农业银行股份有限公司汶川县支行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 审判员  冯昊 二〇一九年五月三十一日 书记员  王竺