广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终3149号上诉人（原审原告）：佛山市爱巢装饰材料实业有限公司，住所地广东省佛山市三水区*****科技工业园南丰大道南32号（F3、F4、F5），统一社会信用代码914***********110F。法定代表人：林某，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋芳跃，北京市东元（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市国标不锈钢产业基地开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区********司令部干休所农场内之十八，统一社会信用代码914***********648W。法定代表人：周国金，该公司总经理。委托诉讼代理人：张卫东，广东翔途律师事务所律师。（委托权限自2019年1月28日至2019年4月28日）委托诉讼代理人：彭国强，广东翔途律师事务所律师。（委托权限自2019年1月28日至2019年4月28日）委托诉讼代理人：邓宏平，广东华登律师事务所律师。（委托权限自2019年4月29日起）委托诉讼代理人：邓明辉，广东华登律师事务所实习律师。（委托权限自2019年4月29日起）被上诉人（原审被告）：冼伟标，男，汉族，1961年9月17日出生，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码440************032。被上诉人（原审被告）：梁国章，男，汉族，1973年8月17日出生，住广东省佛山市三水区*****横涌上横涌南四巷2号，公民身份号码440************713。被上诉人（原审被告）：周国金，男，汉族，1963年7月24日出生，住广东省广宁县**************，公民身份号码442************43X。上诉人佛山市爱巢装饰材料实业有限公司（以下简称爱巢公司）、佛山市国标不锈钢产业基地开发有限公司（以下简称国标公司）因与被上诉人冼伟标、梁国章、周国金租赁合同纠纷一案,不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初1946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。爱巢公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判国标公司赔偿爱巢公司因厂房搬迁的经济损失2669277元（原请求3048139元，现以评估结论作为计数），退还爱巢公司租赁押金369052元，并承担逾期付款利息45575元（自2018年3月1日起计算至付清款日止按年利率6%标准计算，暂计至2018年5月31日止），共计3083904元；2.冼伟标、梁国章、周国金承担连带赔偿责任；3.一、二审诉讼费由国标公司、冼伟标、梁国章、周国金承担。事实和理由：一、国标公司出租给爱巢公司的案涉厂房属于违章建筑，国标公司应对《厂房租赁合同》无效的法律后果承担主要过错，且其过错责任应不少于80%。国标公司及其股东向爱巢公司承诺案涉厂房交付予爱巢公司使用时将由其全权办理所有政府验收等手续以达到符合合法建筑的使用要求。爱巢公司正是基于对国标公司的信任承租案涉厂房，但《厂房租赁合同》直至本案诉讼发生之时仍未获得相关建设规划、消防等部门的验收通过。可见，办理案涉厂房通过政府部门验收手续的责任和义务全部在于国标公司及其股东，案涉厂房被法院认定为违章建筑从而导致《厂房租赁合同》无效的过错主要在于国标公司，国标公司应承担80%的过错责任。一审判决国标公司承担60%，明显存在错误，依法应予纠正。二、爱巢公司的损失（包括设备拆装、搬迁费用，人工损失等）均有充分的事实和法律依据，国标公司应按80%的过错责任承担赔偿责任。1.爱巢公司的损失。经过一审法院委托评估机构进行实地现场勘查，其最终出具的评估结果理应作为法院确定爱巢公司设备拆装及搬迁费用损失的依据。一审法院没有采信该评估结果错误。2.爱巢公司在搬迁期内的人工损失771750元同样应该得到法院的支持。爱巢公司在搬迁期内无法正常生产，对此有爱巢公司2018年2月至5月的水电费凭证可以证明，且一审法院（2018）粤0607民初4359号也按照50%的标准确定爱巢公司向国标公司支付期间的租金，期间的工人工资等基本福利待遇爱巢公司必须正常支付。因此，爱巢公司所主张的工人工资损失应予以支持。且上述两项损失均应由国标公司按80%的过错责任予以赔偿。三、冼伟标、梁国章、周国金未履行对国标公司实缴注册资本的义务，理应分别在未实缴注册资本的限额内对爱巢公司的损失承担赔偿责任。二审期间，爱巢公司变更其上诉请求1为：维持一审判决第二项，变更一审判决第一项为：国标公司向爱巢公司赔偿损失2684042.38元及逾期付款利息45575元（自2018年3月1日起计算至付清款日止按年利率6%标准计算，暂计至2018年5月31日止）。针对爱巢公司的上诉，国标公司称其答辩意见与上诉意见一致。针对爱巢公司的上诉，冼伟标、梁国章、周国金没有发表答辩意见。国标公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判案涉合同有效，并驳回爱巢公司赔偿损失的诉讼请求；2.一、二审诉讼费全部由爱巢公司承担。事实和理由：一、一审判决认定合同无效错误。1.案涉租赁物所在土地是军用土地，地上的厂房、宿舍、办公楼是国标公司和部队合作建设开发的军用房地产。根据《中国人民解放军房地产管理条例》第二十八条关于“凡利用军队空余房地产开展经营业务，都必须纳入军队房地产管理部门归口管理”，第二十九条关于“军队房地产开发经营的主要方式：（一）利用空余房屋或者场地租赁；（三）军用土地有偿转让、合作经营”的规定，军用房地产的管理单位是军队房地产部门。而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》所规范的是城镇房屋，一审判决以该解释为依据认定案涉合同无效错误。2.根据《中国人民解放军房地产管理条例》第十四条关于“军队房地产必须根据国家有关规定，由各使用单位向当地县以上人民政府办理登记注册，领取房屋所有权证和国有土地使用证，并认真负责管理和维护”，第二十六条关于“军队土地有计划的实行定额管理，依据军队建设项目用地定额指标核定需求量，进行用地规划，审批用地计划”及《中华人民共和国建筑法》第八十四条关于“军用房屋建筑工程建筑活动的具体管理办法，由国务院中央军事委员会依据本法制定”的相关规定，军用房地产的建设在取得土地以后，其规划审批权归军队房产部门专门管理，无需向地方行政规划部门办理审批和取得规划许可证。故一审判决认定案涉租赁物没有合法报建和应取得建设工程规划许可证错误。案涉租赁物是否符合规划，应由军队房地产部门认定，不是由法院直接判断。二、国标公司不存在违约，不应承担赔偿责任。案涉合同约定的租赁物没有办理相关产权、消防、规划许可等证件的事实，爱巢公司在承租时是明知的，双方对该问题在合同中也进行了约定。合同履行中租赁物因没有产权、规划等相关证件而产生的使用风险应由爱巢公司自行承担。根据《建设项目环境保护管理条例》第九条第二款及第十六条的规定，依法合规的营业生产是企业的法定义务。2017年爱巢公司因违法生产被行政机关要求整改，但其仍然持续违法生产，因此被责令停止生产。爱巢公司被相关部门处罚后，不采取合理的经济的救济手段进行整改、恢复生产，反而违反常理的将生产设备搬迁他处，进而产生搬迁费用。国标公司的出租行为及案涉租赁物与爱巢公司的违法经营和搬迁行为没有法律上的因果关系，搬迁所产生的费用，应由爱巢公司自行承担。一审判决国标公司承担60%的赔偿责任，理由不成立。二审期间，国标公司明确其上诉请求为：1.撤销一审判决；2.改判驳回爱巢公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费全部由爱巢公司承担。国标公司并补充上诉理由如下：（一）爱巢公司是因为不能依法办理环评而被责令停产进行搬迁的。根据《中华人民共和国环境影响评价法》第25条的规定，爱巢公司未依法取得环评批准不得开工建设，而其擅自违法开工建设所损失的建设费用属于爱巢公司导致的扩大损失，应由爱巢公司自行承担。（二）上述损失属于公司违法建设行为所导致的损失，依法不属于租赁合同无效所导致的损失。一审判决将该损失列入租赁合同无效所导致的损失并判决国标公司承担主要责任属认定事实不清，适用法律错误。（三）案涉《厂房租赁合同》第一条第1点明确，爱巢公司对案涉物业做了充分的了解，愿意承租该厂房土地；第五条第2点明确，爱巢公司不得在该厂房内进行违反法律法规有关规定的行为。爱巢公司在明知案涉租赁物的产权及规划报建的情况下承租又违反国家环保法律法规擅自开工建设，由此导致的全部损失应由其自行承担，一审判决国标公司承担其中的60%明显不当。针对国标公司的上诉，爱巢公司答辩称：案涉租赁物没有规划许可证，合同无效的责任在国标公司。针对国标公司的上诉，冼伟标、梁国章、周国金没有发表意见。爱巢公司向一审法院起诉请求：1.国标公司赔偿爱巢公司因厂房搬迁造成的经济损失3048139元（其中厂房装修包括地坪漆、建造、环保设施等1258704元，设备拆装及搬迁费用470977元，办公楼三层装修包括展厅费用546708元，厂房搬迁期间的员工工资771750元，合计3048139元），返还爱巢公司租赁押金369052元，并承担逾期付款利息51257元（自2018年3月1日起计算至付清款日止，按年利率6%标准计算，暂计至2018年5月31日止），共计3468448元。2.冼伟标、梁国章、周国金承担连带赔偿责任。3.案件诉讼费用由国标公司、冼伟标、梁国章、周国金承担。一审法院查明事实：2016年3月20日，由国标公司作为出租人，与承租人赖某（系原告的生产经理）签订《厂房租赁合同》。双方确认此合同实际履行方、厂房和办公楼等租赁物的实际使用人为爱巢公司。合同约定，国标公司将位于三水广州军区干休所农场内的钢结构厂房16602平方米、办公楼及宿舍、空地按实际面积计算出租给乙方使用，租赁期限自2016年5月20日至2025年5月19日止。合同签订后，爱巢公司依合同约定向国标公司支付369052元按金（保证金），对承租的厂房、办公楼进行了装修装饰，设置了产品展厅，安装了环保除尘等设备，随后进行生产。2017年6月8日，佛山市三水区环境保护局作出行政处罚决定书，以“爱巢公司建设项目环境保护设施未经验收，主体工程正式投入生产”为由，责令爱巢公司停止生产并处以罚款。2018年1月23日，佛山市三水区*****办事处向广州军区司令部干休所农场发函，要求该场部配合做好违法违规企业停产停业整顿等工作。2018年1月30日，爱巢公司向国标公司发出《关于回复云东海街道及干休所农场的整改事宜》书面文件，认为政府部门要求整改项目：1.公司租用土地为农业用地，不属工业用地；2.厂房无消防验收；3.无环评，因无法提供工业用地土地证、厂房无规划许可证等，地方无法受理，该公司无法整改，要求国标公司在2018年2月9日前提供能够被政府部门认可的相关资料。2018年1月31日，佛山市公安局三水分局云东海派出所向爱巢公司发出《责令改正通知书》，责令其改正有关消防安全违法行为。2018年2月6日，三水区环保局向爱巢公司发出催告书，责令其停止生产。此后，爱巢公司搬迁至现址。一审法院认为，本案的争议焦点有三：一是案涉《厂房租赁合同》的效力；二是爱巢公司的损失如何确定；三是国标公司、冼伟标、梁国章、周国金是否应当赔偿爱巢公司的全部损失。以下逐一分析。关于案涉《厂房租赁合同》的效力。本案为租赁合同纠纷，租赁物为厂房、办公楼及宿舍等。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，现双方当事人均未向一审法院提交案涉租赁物的合法报建手续及建设工程规划许可证，故双方之间履行的《厂房租赁合同》为无效合同。建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、解放军总后勤部《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》（[2004]后营字第1285号）中规定，出租的军队空房地产必须符合国家和军队规定的租赁条件，达到住用、消防、卫生防疫等安全标准。国标公司主张因为土地是部队用地所以厂房等无需办理规划报建手续，无法律依据，一审法院不予采纳。依照法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当返还，故爱巢公司主张国标公司返还369052元租赁押金于法有据，一审法院予以支持。关于爱巢公司的损失如何确定。爱巢公司主张的损失由四部分构成：厂房装修包括地坪漆、环保工程建造、环保设施等费用；办公楼三层装修包括产品展厅费用；设备拆装及搬迁费用；搬迁期间工人工资。鉴于爱巢公司所提交的证据不充分，一审法院确定以工程造价鉴定1460737.78元作为厂房、办公楼及展厅装饰装修物的现存价值。鉴定报告的估算部分14764.6元，因是对拆除部分的估值，对此部分不作为损失计算。对设备拆装及搬迁费用，鉴于本案实际情况，此费用应作为爱巢公司损失，爱巢公司虽无充分证据证明费用情况，但该费用确属实际发生，结合现场察看爱巢公司承租国标公司的厂房面积、现址厂房的设备情况以及价格评估报告，一审法院酌定设备拆装及搬迁费用为300000元。爱巢公司主张的搬迁期间工人工资损失，证据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院确定爱巢公司的损失为1760737.78元（1460737.78元＋300000元）。关于国标公司、冼伟标、梁国章、周国金应否赔偿爱巢公司的全部损失。国标公司作为厂房、办公楼等租赁物的出租方，明知租赁物无报建规划手续而进行出租，导致案涉合同无效，其对此具有主要过错。环保部门《复函》指出，工业厂房与工业生产设施可以一起办理环评相关手续，但单独对工业生产设施进行环评的做法不符合实际。因此，在厂房未办理环评手续的情况下，爱巢公司不能单独就其生产设施办理环评手续。《厂房租赁合同》中约定，乙方如需办理相关证件，甲方应协助乙方办理相关证件。爱巢公司就有关问题的整改事宜向国标公司发出书面文件，要求国标公司提供相关资料，但国标公司未作出回应，亦未进行协助。《厂房租赁合同》中约定，甲方保证乙方租赁期间内对该厂房的使用，但受租用土地性质、不能办理环评手续等限制，在实际上不能完成政府部门要求的整改的情况下，爱巢公司不能继续使用厂房生产而搬迁，国标公司对此应承担责任。爱巢公司作为承租方，未认真审查租赁物的合法性，对合同无效也有过错。《厂房租赁合同》中写明，乙方已对甲方所要出租的物业做了充分了解，既然了解了租赁物的状况，爱巢公司仍与被告签订合同，也应承担相应风险，而不能完全归责于国标公司，且爱巢公司在未办理好消防环评等手续即投入生产，导致被相关部门责令停产，爱巢公司自身也应承担责任。因双方对合同无效均有过错，双方应按照过错程度对爱巢公司主张的损失承担相应责任。经察看现场，爱巢公司搬迁时，将未形成附合的装饰装修物已经拆除、搬走，已形成附合的装饰装修物，国标公司认为不能利用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失”。根据双方过错情况，一审法院确定由爱巢公司自行承担40%的损失，即704295.11元（1760737.78元×40%），国标公司承担60%的责任，即1056442.67元（1760737.78元×60%）。对爱巢公司主张国标公司赔偿损失的请求，一审法院部分支持。对国标公司认为应由爱巢公司自行承担全部损失责任的意见，一审法院不予采纳。爱巢公司主张国标公司支付逾期付款利息，无法律依据，一审法院不予支持。经查，国标公司为有限责任公司，其以公司股东个人账户收取租金，属财务违规行为，但不能以此认定公司股东与公司财产混同，爱巢公司主张冼伟标、梁国章、周国金承担连带赔偿责任，证据不足，一审法院不予支持。对国标公司认为公司股东不应承担连带责任的意见，一审法院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、国标公司应在判决生效之日起十日内赔偿爱巢公司损失1056442.67元。二、国标公司应在判决生效之日起十日内向爱巢公司返还租赁押金369052元。三、驳回爱巢公司的其他诉讼请求。案件受理费34548元，由爱巢公司负担14000元，国标公司负担20548元。鉴定评估费用33520元，由爱巢装饰公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.案涉合同的效力；2.国标公司是否应向爱巢公司返还租赁押金；3.国标公司是否应向爱巢公司赔偿损失及其数额的确定。关于争议焦点一。案涉租赁物为厂房、办公楼、宿舍及空地，国标公司作为出租人未举证证明其不属城市、镇规划区内的房屋，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并根据该解释第二条的规定，以案涉租赁物未取得建设工程规划许可证为由认定案涉《厂房租赁合同》无效并无不当，本院予以维持。即便案涉租赁物所在土地是部队用地，根据建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、解放军总后勤部《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》（[2004]后营字第1285号）的关于“出租的军队空房地产必须符合国家和军队规定的租赁条件，达到住用、消防、卫生防疫等安全标准”规定，该土地上的案涉租赁物亦应符合相关法律法规及司法解释的规定。国标公司关于案涉建筑物无需向地方行政规划部门办理审批和取得规划许可证，案涉租赁物是否符合规划由军队房地产部门认定，案涉合同有效的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。如前所述，案涉《厂房租赁合同》因违反法律的强制性规定而依法无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。一审判决对爱巢公司诉请国标公司返还租赁押金369052元予以支持并无不当，本院予以维持。国标公司关于上述租赁押金不应予以返还的上诉主张理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。首先，除一审判决认定的损失数额外，爱巢公司还上诉主张，其设备拆装及搬迁费用应按鉴定机构的评估结果认定，且其关于工人工资的损失亦应予支持。对此，本院认为，案涉设备拆装、搬迁费价格评估是在爱巢公司完成搬迁后进行，爱巢公司提供的证据不足以证明相关机械设备搬迁前的状况，亦无充分的证据证明评估报告中列明的设备均从案涉租赁物搬迁至现址，评估报告亦明确相关设备只是爱巢公司的员工现场指定确认，国标公司不予确认。故一审判决对该评估报告确定的搬迁费数额不予采信，但根据爱巢公司确实存在设备拆装及搬迁的事实，结合现场查看爱巢公司的承租面积、现厂房设备情况并参考上述评估报告，酌定爱巢公司设备拆装及搬迁费用为300000元，并无不当，本院予以维持。爱巢公司就其主张的工人工资损失并未提供充分的证据予以证明，故一审判决不予支持亦无不妥，本院予以维持。爱巢公司的该上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，就双方对案涉合同无效的过错责任及按照各自的过错程度对爱巢公司的损失应承担的份额，一审判决已经进行了详细的论述，本院予以认可并不再赘述。爱巢公司关于国标公司应至少承担80%的责任份额及国标公司关于其不存在违约行为，爱巢公司应自行承担全部过错责任的上诉理由均理据不足，本院不予支持。此外，冼伟标、梁国章、周国金虽系国标公司的股东，但个人财产与公司财产未构成混同，且爱巢公司关于三人理应分别在未实缴注册资本的限额内对爱巢公司的损失承担赔偿责任的主张并无法律依据，故爱巢公司关于冼伟标、梁国章、周国金应就国标公司的债务承担连带赔偿责任的上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，爱巢公司、国标公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37488.02元，由上诉人佛山市爱巢装饰材料实业有限公司负担19858.57元，由上诉人佛山市国标不锈钢产业基地开发有限公司负担17629.45元。本院依申请退回11612.43元予上诉人佛山市爱巢装饰材料实业有限公司。本院依申请退回16918.55元予上诉人佛山市国标不锈钢产业基地开发有限公司。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年五月十七日法官助理 彭振宇书 记 员 钟伊发