山东省桓台县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0321民初2254号 原告：张勃，女，1969年4月30日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 原告：张云波，女，1973年1月20日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。系原告张勃之妹。 委托诉讼代理人：宋立会，山东大地人（桓台）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宗敏，山东大地人（桓台）律师事务所律师。 被告：张奎平，男，1948年2月29日出生，汉族，现住山东省桓台县。 委托诉讼代理人：张锋，男，1978年6月24日出生，汉族，现住山东省桓台县。系被告张奎平之子。 委托诉讼代理人：田国帅，山东洪筹律师事务所律师。 原告张勃、张云波与被告张奎平物权确认纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张勃及其委托诉讼代理人宋立会（同时作为原告张云波的委托诉讼代理人），被告张奎平的委托诉讼代理人张锋、田国帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张勃、张云波向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还两原告父母张经语、张桂兰位于唐山的老宅；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系姐妹关系。两原告父亲张经语（2009年病故）、张桂兰（1993年病故）生前在唐山拥有老宅一处（面积185平方米、北邻张经敏、南邻张孝勇、张孝晨，西邻田承金；1991年桓台县普查集体用地使用面积时登记在母亲张桂兰名下），因面积小居住不便，原告及家人于1990年之前搬离老宅在别处居住。老宅经原告父母许可由睦邻用于养鸡等使用。自1995年左右开始由被告长期使用，期间由被告负责房屋维护修缮、无需支付使用费用。2018年春，涉案房屋因棚户区改造列入改造范围，原告为配合棚户区改造要求被告返还腾退房屋，被告无正当理由拒不返还并强占房屋至今。据此，诉至法院请求依法支持原告诉讼请求。 被告张奎平辩称，两原告所诉涉案院落房屋为被告张奎平所有。请求依法驳回两原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 一、原告张勃、张云波为证实其诉讼主张，提交下列证据： 1、桓台县唐山村民委员会于2018年6月21日出具的“证明”一份。该证明内容为：张桂兰（1993年病故）在楼二村有一处房子，北邻张经敏、南邻张孝勇、张孝晨、西邻田承金，宅子是张经语、张桂兰夫妇分家分得的老宅。张桂兰于1993年身故、张经语于2009年身故，其中有两个直系亲属，大女儿：张勃，身份证号。小女儿：张云波，身份证号。特此证明。在该证明中加盖有“桓台县唐山村民委员会”的章印。 2、桓台县唐山村民委员会于1990年出具的“宅基地登记明细表”一份。该登记名细表封面内容为：楼二村委关于宅基地、闲散地、土地有偿使用、生活煤票发放等问题的承包合同、明细表，自90年1月至90年12月，保管期限为永久，在该封面中加盖有“桓台县唐山村民委员会”的章印。在明细表中载明有：姓名张桂兰，东西宽18.00/12.30，南北长5.30/5.95，面积185㎡，超标准185㎡，金额37.00元，收款合计37.00元。 3、涉案房屋西邻田承金之子田军于2018年6月6日出具的“证明”一份。该证明内容为：我家楼二村的老宅，东邻是张经民家和张桂兰家的老宅，张桂兰家是张经民家的南邻。 4、涉案房屋现场照片两张。证明涉案院落房屋仍然保持老宅原状。 通过上述证据，两原告主张：涉案院落房屋系两原告父母生前合法分得的老宅，并在全县进行集体用地使用权面积普查登记时制进行了登记。两原告作为继承人依法对涉案院落房屋享有物权。 对两原告提交的上述证据，被告张奎平质证认为：1、对上述桓台县唐山村民委员会于2018年6月21日出具的“证明”真实性无异议。但该证据只能证明两原告的父母曾经在楼二村拥有老宅一处，并不能证实涉案房屋现在的归属问题。2、对上述“宅基地登记明细表”真实性无异议，但同样该明细表只能证明当时的产权登记情况。3、对上述田军出具的“证明”真实性及证明内容均有异议。认为该份证据属于证人证言，证人应当出庭接受询问。同时该份证据也不是证明涉案院落房产产权的有效证据。4、对上述两份涉案院落房屋照片真实性无异议，但涉案院落房屋已经在被告张奎平取得后进行了多次翻修建设，原房屋早已坍塌。且该证据也不是证明涉案院落房屋产权的有效证据。 二、被告张奎平为证实其辩称意见，提交下列证据： 1、桓台县唐山村民委员会于2018年8月28日出具的“证明”一份。该证明内容为：桓台县唐山村民委员会于2018年6月21日为张勃、张云波出具的宅基地证明，仅证明在1991年时，该宅基地在村委的登记簿中登记在张桂兰名下。在原村委约1997年进行的登记中，村委登记簿中张桂兰名下的宅基地登记在张奎平名下，现在村委也不清楚怎样登记的。张桂兰及亲属名下已无任何宅基地登记信息。登记在张奎平名下的宅基地现在由张玲及其子闫琪居住。特此证明。张经成。 2、桓台县唐山村民委员会于“1997年”（在该登记表中未载明日期，系上述村委证明提及的“约1997年进行的登记”）出具的“宅基地登记明细表”一份。在该登记明细表中第五行记载有：姓名张奎平，东西宽15.00，南北长15.00，面积225㎡。第六行记载有：姓名张奎平，东西宽18.00、12.30，南北长5.30、5.95，面积185㎡。 3、1993年4月25日的“典契”一份。内容为：经三方协商同意，张经语愿将原老宅房大小六间，火棚一个，门楼带门一个，以现金陆佰元典给张奎平使用，典期十年。在典期期间，房屋由典方负责修理使用。因房屋或地皮上级征收，费用一律由典方负责交纳。未经三方同意，任何一方不得私自反悔。空口无凭，立字为证。甲方张经语，乙方张奎平，证明人张孝刚，1993年4月25日。 通过上述证据，被告张奎平辩称，涉案院落房屋在1997年村委进行宅基地登记时，已经登记在被告张奎平名下，该登记系截至目前最后一次合法有效的登记。涉案房屋的所有权应当以最后登记为准。且在1993年，涉案院落房屋已经被出典给被告张奎平，根据相关法律规定，截至2013年，张经语、张桂兰及两原告未对涉案院落房屋进行回赎，涉案院落房屋已经视为绝卖。被告张奎平系涉案院落房屋的所有人。 对被告张奎平提交的上述证据，两原告质证认为：1、对上述村委会于2018年8月28日出具的“证明”和“1997年”的登记明细表真实性无异议，但该登记明细表中缺乏制表日期等最基本的信息，且村委会出具的证明中，也明确表示“现在村委也不清楚怎样登记的”，故对被告提交的该份登记明细表不予认可。加之，在该登记明细表中，明确载明了被告张奎平有两处宅基地，违反了一户一宅的规定。相反，两原告提交的村委会于上世纪90年代出具的登记表系应当时全县宅基地普查的社会背景下形成的，依法应具有确权登记的效力。2、对该典契的真实性有异议，两原告的父亲从未向两原告提及典契的事情。典契中涉及的三名当事人的签字完全一致，应系同一人签署。且从典契的内容来看，对典期十年之后房屋的处置未作出约定。被告提交的该典契（典期自1993年至2003年），也与桓台县唐山村民委员会所谓的在“1997年”将涉案房产登记在被告名下的事实不符。典契中涉及的600元，被告张奎平也没有证据证明是否缴纳以及如何缴纳。 针对涉案典契，被告张奎平申请证人张某出庭作证。证人张某与被告张奎平系父子关系。证人张某陈述：当时签订典契时，张经语因为生病了，没有到场。在场人为：张经告、张孝刚。张经告系张经语的亲叔伯兄弟，张孝刚系张桂兰的一个舅舅，手续系张经告书写的。现张经告、张孝刚也都已经去世了。当时确定的价格600元，系根据上一个在涉案老宅内养鸡的邢姓人员缴纳的费用确定的。涉案院落房屋在典期内西屋倒塌和房顶坍塌。 针对上述“1997年”的登记明细表，本院向现任楼二村党支部书记张经成及时任楼二村党支部书记张秀新调查，张经成陈述：在1997年时，张奎平在村内有一处宅基地，当时是张奎平拆了旧宅基地又在村内新批的宅基地，与本案争议房屋不是一处。张秀新陈述：1997年当时桓台县国土资源局在楼二村进行发放集体土地使用权证书的试点，村委根据各村民小组组长上报的登记情况汇总制作了涉案“1997”年明细表，但村委对各小组长上报的登记情况不进行审核也不干涉。涉案房屋所在的三组组长张经龙已经去世。 三、关于涉案院落房屋的交付使用过程及现状。 1、原告张勃、张云波主张：涉案院落房屋系其祖上分得的老宅，因为居住不便等原因，在1983年，两原告父母又从村内买了另一处宅子居住。之后，涉案房屋交付给村内好几户人家用于养鸡，并负责修缮和管理。大约在1995年，涉案院落房屋被交付给被告张奎平养鸡使用，并由被告张奎平负责修缮房屋，但不清楚是否收取费用。大约在1993年的时候，两原告的父亲张经语将户口重新落回到村里，并在村内居住生活了很短的时间。1994年，张经语便跟随原告张勃到外面生活。在张经语去世后至获知房屋拆迁之前，两原告每年都回村里看看房屋的情况，但没有和被告张奎平商量过房屋的问题。且两原告提交的照片载明的房屋现状，即为1995年向被告张奎平交付房屋的现状，涉案院落房屋并未重新建设。 2、被告张奎平则陈述：在1993年4月25日签订典契之后，张桂兰将房屋钥匙交付被告张奎平，并将房屋内的物品全部搬走。当时涉案院落内南屋一角坍塌，北屋和西屋也出现漏雨现象。被告张奎平便要求张桂兰先修复房屋，再交付使用。后来张桂兰和张经语经过商量，答复被告张奎平，称：张奎平愿意修就修，不愿意修就这样住着。房子就算卖给张奎平了。大约在2002年被告张奎平便不再涉案房屋内从事养鸡行业，之后房屋空闲了3年，期间涉案房屋北屋的屋顶坍塌，被告张奎平进行了翻修，全部更换为红瓦、换窗门、房门、墙面刷漆、铺设地面砖，重新修盖南屋和西屋。自此后长达25年的时间，张经语、张桂兰及两原告从未过问涉案院落房屋。 3、经本院会同原、被告双方进行现场勘验，涉案院落房屋现状为：整个院落结构包括院墙、大门一处、北屋四间、南屋一间、西屋两间。其中，大门南北方向宽2.43米，高2米（至屋檐下），大门东西1.5米，结构为砖混结构，大门顶为红瓦结构；东院墙南北长9.74米，高2米，全部为空心砖结构，外墙抹水泥；南院墙东段东西长3.5米，高2.4米，底部向上0.6米为砖结构，上部为空心砖结构高1.8米；南院墙中断为南屋外墙，南屋南北方向长2.85米，东西方向宽3米，高1.7米，空心砖结构，外墙水泥，顶部砖瓦结构；南院墙西段东西长3.65米，高2米，空心砖结构；大门外南墙高2.4米，底部向上0.6米为砖结构，上部为空心砖结构高1.8米；西屋南北长6.85米，东西宽3.75米，高1.7米（至屋檐），底部为空心砖、砖结构，上部为土坯，屋顶为红瓦结构；北屋从西往东三间长9.9米，南北宽4.4米（外墙），高2.3米（至屋檐），底座向上0.4米为砖结构，向上1.9米为土坯结构，屋顶为砖瓦结构，后墙用四个支撑柱支撑；从东数北屋一间东西长3.3米，高2.3米，南北宽4.4米，该房屋东墙与院落东墙部分重合，南北墙为砖结构，屋顶为砖瓦结构。 庭审中，两原告关于房屋院落的现状陈述：房屋院落的现状基本保持了原貌，但有少许的改动。原来有南屋两间，现在改成了一间，且不是以前的南屋；原来院子中有厂棚一个，现在已经没有了；原来大门与北屋东西平行，门口朝北，现在大门改变位置且门口朝东。原来从西往东数的三间北屋没有变化，多了东边一间北屋，原告是空地；西屋没有发生变化。两原告认可涉案院落内大门、南屋、增加的北屋一间以及厂棚的拆除，系由被告改动的。 被告张奎平则陈述：现在涉案院落内的房屋基本属于重建，产权应该归被告所有。院落老宅的具体情况为：原房屋院落大门朝北，正冲胡同口，位置在北邻张经语大门的东南侧，且门楼简陋，与现在南墙距离为10.5米。牛棚位置位于，空间狭小，东西1.7米左右，南北2.4米左右。北屋屋顶为麦秸，四周墙壁从上至下全部为土坯，屋顶有渗雨现象。北屋包括一个窗户，前门一个，后门一个，门窗窄小。室内墙面为泥土墙面，地面为土地面。北屋三间无墙壁隔开，为一大间。南屋屋顶为麦秸，四周墙壁全部为土坯，屋顶一角一开始就有塌陷，漏雨严重。窗户一个，门一个。地面为土地面。西屋屋顶为麦秸，南面距离南邻墙壁1.1米左右，北边距离北邻墙壁1.2米左右。四周墙壁为土坯，屋顶漏雨。西屋包括门一个，窗户一个，地面为土质地面。整个院落内地面未经硬化，为泥土地面。后，被告重建了北屋一间。原先北屋三间，房顶系草坯结构，现已经全部没有。现在房顶是砖瓦结构房屋的房梁，已经全部更换房屋的外墙，地面都做了填充，其现存的三间北屋，基本已经没有了原貌。涉案院落老宅原来的东墙、南墙、大门均已不存在，全部系被告重建。南屋也是被告新建。原来的西屋也已经全部坍塌。法院现场勘验载明的西屋全部系被告重建。被告在接手房屋后，对涉案院落进行了整体全面的重建，原先房屋已基本不存在。只有北屋三间的部分房屋的墙壁是原来的。 被告张奎平陈述新修建房屋的时间及内容为：1995年西屋坍塌，后被告重新用砖、土坯空心砖等重建西屋两间，屋顶采用红瓦、西屋包含门一个、窗户一个。1996年南墙倒塌，被告用砖及空心砖重建。2006年10月份，重建北屋房顶，包括红瓦、大梁，四周墙壁下方用砖加固；西墙砖高75厘米，南墙砖高70厘米，北墙砖高55厘米，东墙砖高70厘米；墙面重新刷墙皮，重建门两个、窗户一个，后墙加四个支撑柱支撑北墙；原来的北屋后门用砖封住，用以加固墙体；自西墙往东2.6米处，用空心砖砌墙，用于加固墙体和承重。2007年用空心砖新建南屋一间，屋顶为红瓦结构；原三间北屋东侧，用空间砖和砖新建一间北屋，包含门一个，东窗户一个，房顶为红瓦，四面墙壁粉刷；新建东院墙四米及大门一个，一厕所一处；北屋做水泥铺装地面，院子做水泥地面和砌砖地面。2010年北屋地面铺设瓷砖，全屋吊顶，室内墙面刷乳胶漆，北屋室外门窗作遮雨棚。1993年至2017年间，房顶及墙壁多次整修加固，房顶未坍塌之前添加麦秸，修补外墙及内墙，修补因雨水潮湿造成的脱落。北屋重新翻盖后，因坡度较陡，造成红瓦向下滑并漏雨，被告多次针对漏雨部位进行整修，外墙墙皮修补。原涉案房屋结构等已因时间、房屋结构和材料等原因全部坍塌，现存房屋为被告重建，与原告所称的老屋已没有任何关系。 另查明，涉案争议院落房屋所属的桓台县唐山已被列入拆迁改造计划，已有部分村民住宅被拆除。 本院认为，桓台县唐山村民委员会于2018年6月21日出具的“证明”中，明确载明了涉案争议院落房屋的四至，即北邻张经敏、南邻张孝勇、张孝晨、西邻田承金，原、被告双方对该“证明”的真实性，及载明的涉案争议院落房屋的四至范围均无异议。且在该“证明”中，明确载明了该涉案争议院落房屋为张经语、张桂兰夫妇合法分得，原、被告双方对此亦无异议。对涉案争议院落房屋原属于张经语、张桂兰所有的事实，本院予以确认。在涉案争议院落房屋没有发生其他法律关系引起物权变动的情况下，张经语、张桂兰去世后，涉案争议院落房屋应由原告张勃、张云波继承。本案争议的焦点在于：涉案院落房屋是否因发生法律关系而导致物权发生变动。针对该焦点，本院应着重查明的是1993年4月25日的“典契”和被告张奎平提交的涉案“1997年”桓台县唐山村民委员会“登记明细表”能否达到物权变动的效力，以及涉案院落范围内房屋是否倒塌灭失和新建，从而导致物权灭失和新的物权创设。 一、关于涉案1993年4月25日的“典契”的认定。被告张奎平提交涉案该典契，主张在典期届满后十年内，两原告父母及两原告均未对房屋进行回赎，应当视为绝卖，涉案争议房屋应为被告张奎平所有。但被告张奎平之父张某证实，当时书写典契时两原告父亲张经语并未在场，且典契内容及当事人署名均为“张经告”一人书写。且典契的书写人张经告、证明人张孝刚、房屋所有人张经语现均已去世，相关事实无从考证。加之当时典契中约定的典价600元，被告张奎平并未提交相应支付凭证予以证实。故，对于被告张奎平提交的涉案典契的真实性，本院无法予以认定。而且，个人之间的不动产典当并无相关法律依据。据此，被告张奎平辩称涉案房屋经张经语出典后，因未在法定期限内进行回赎，涉案争议房屋的所有权为被告张奎平所有的辩称意见，本院不予采信。 二、关于涉案“1997年”桓台县唐山村民委员会“登记明细表”。首先，关于该登记明细表的形成事实，本院依法向桓台县唐山时任村书记张秀新进行调查，张秀新称当时系桓台县国土资源局在楼二村进行发放集体土地使用权证书的试点，涉案房屋系根据时任村民小组长张经龙上报的材料进行的登记，村委会不进行审核，但时任村民小组长张经龙也已经去世。故，对张经龙上报该涉案房屋系被告张奎平所有的依据，本院亦无法予以考证。其次，桓台县唐山村民委员会对其辖区范围内房屋的该登记，系针对特定历史背景或需要而进行的表格式记载，并非单独关于院落房屋相关产权的登记，或发放于相关村民的房屋产权凭证。故，该“1997年”桓台县唐山村民委员会“登记明细表”并非房屋物权确认的有效凭证。被告张奎平据此辩称涉案争议房屋归其所有，本院不予支持。 三、关于涉案院落内房屋的新建以及相应物权的确定问题。首先，被告张奎平长期占有并使用涉案争议院落房屋，是历史形成的，两原告对此是清楚、明知且无异议的。其次，被告张奎平在占有使用涉案院落房屋期间，对房屋的新建、改造、修缮，两原告亦应是明知且认可的。第三，关于涉案院落房屋现在的布局及构成，本院已会同原、被告双方进行了现场勘验。庭审中，两原告认可涉案该院落内的大门、从东往西第一间北屋、南屋及部分院墙为后期被告张奎平新建，故原院落部分院墙、大门、南屋已经灭失，所对应物权归于消灭。对于涉案院落内的西屋，原、被告双方各执一词，本院虽经现场勘验，但对于院落西屋是否经过翻建以及翻建程度，本院无法予以认定。对于涉案院落从西往东数的三间北屋，通过原、被告双方的庭审陈述及本院的现场勘验，应当认定涉案该三间北屋并未发生倒塌，属于张经语夫妇原老屋修缮维持至今。故，本案争议院落房屋系由原来张经语夫妇遗留的房屋以及被告张奎平新建、改造、修缮而共同构成的。综上分析，在涉案院落所属集体经济组织桓台县唐山村民委员会未对涉案院落宅基地使用权进行重新分配确认的情况下，依据现有证据，考虑到历史及现实因素，涉案争议院落房屋（即北邻张经敏、南邻张孝勇、张孝晨、西邻田承金），应由原告张勃、张云波与被告张奎平按份共有，原告张勃、张云波享有50%的份额，被告张奎平享有50%的份额。在涉案争议院落已经被列入拆迁改造计划的情况下，涉案争议院落房屋对外作为一个整体不宜分割处理。且原告张勃与张云波对涉案争议院落房屋的权利均属于因继承而来，两原告现均在外居住生活，对涉案争议院落房屋既无生产需要又无生活需要。原、被告双方的利益可在涉案争议院落房屋拆迁补偿时，根据本院确定的共有份额，协商处理。故，原告张勃、张云波诉求被告张奎平返还涉案争议院落房屋，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第九十五条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、对位于桓台县唐山北邻张经敏、南邻张孝勇、张孝晨、西邻田承金的院落房屋，由原告张勃、张云波与被告张奎平按份共有，原告张勃、张云波享有50%的份额，被告张奎平享有50%的份额。 二、驳回原告张勃、张云波的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告张勃、张云波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  田召朋 人民陪审员  田承滨 人民陪审员  于光友 二〇一九年五月五日 法官助理徐书华 书记员张鑫