福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽09民终257号 上诉人（原审被告）：沈清，女，1993年10月2日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：缪君智，福建之秀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁德市京港进出口有限公司，住所地福建省福安市经济开发区管委会办公楼四楼，统一社会信用代码91350900705300484C。 法定代表人：郭芳芳，董事长。 委托诉讼代理人：余幼芳、缪万明，福建韩诚律师事务所律师。 上诉人沈清因与被上诉人宁德市京港进出口有限公司（以下简称京港公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省福安市人民法院（2018）闽0981民初625号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 沈清上诉请求：撤销一审判决并重新判决。事实与理由：1、原判认定租赁面积为608平方米系错误的，608平方米为建筑面积而非租赁面积，沈清实际使用的面积为原餐厅位置，仅为380平方米，故应当按照380平方米计算租金。2、原判按照合同约定时间计算租金系错误的。京港公司已经在2017年10月收回租赁房屋并将房屋交给案外人使用。京港公司在沈清拖欠租金后，仍待合同期限届满后方才起诉，明显属于恶意扩大损失，对扩大的损失，不应当得到支持。3、原判将滞纳金条款当作违约金条款进行适用，并且将损失条款与违约金条款认定为选择执行条款，明显错误。4、原审将履约保证金抵扣违约金错误。 京港公司辩称，1、本案店面的租赁面积为608平方米。沈清已按照608平方米的面积交付了第一个半年的租金，且在签订补充协议时亦未对租赁面积提出异议并变更，因此，沈清主张实际租赁面积远少于608平方米的主张，依据不足，不应当得到支持。2、根据租赁合同的约定，沈清累计欠缴租金超过15日时，京港公司可自由选择解除合同，收回店面，并主张1万元违约金，也可以选择继续履行合同并主张违约金，本案中京港公司选择继续履行合同至租赁期间届满，并向沈清主张逾期支付租金的违约金，并无不当。3、履约保证金指的是一方当事人未按约定履行合同义务而需要承担的违约金，因此，京港公司主张履约保证金用于抵扣违约金系正确的。 京港公司向一审法院起诉请求：1、判令沈清返还京港公司店面租金163004元；2、沈清支付京港公司违约金，按月利率2%的标准从逾期支付租金之日起计算至实际还清租金之日止，暂计至2018年8月14日的违约金为36414元；3.本案诉讼费由沈清负担。 一审法院认定事实：2015年8月15日，京港公司与沈清签订《公租房店面租赁合同》，约定：京港公司将坐落于福安市赛岐经济开发区小留村桥洋公租房1号楼一层原餐厅位置，建筑面积608㎡的店面出租予沈清，店面租期为5年，自2015年8月15日起至2020年8月14日止；沈清有下列情形之一的，京港公司可以中止合同，收回店面：…⒊沈清拖欠租金累计达15天的，并赔偿违约金1万元；租金计算方式为第1-3年每平方米9.3元/月，每年租金为67450元，第4-5年租金按公租房房屋租赁价格上浮率相应上浮，租金以现金形式每半年交付一次，即33725元，合同签订之日起三日内交至京港公司，租金需按约定时间缴纳，若无故拖欠，京港公司有权向沈清每天按实欠租金的0.5%加收滞纳金；合同签订之日，沈清应按3个月的租金标准缴纳履约保证金16963元，合同期满或终止，沈清无违约事项和其他损害事由的，自沈清腾退出门店之日起七个工作日内退还履约保证金；合同同时就租赁期间店面修缮、各项费用的缴纳等其他问题做出了约定。《租赁合同》签订后，沈清于2015年8月18日向京港公司给付履约保证金16963元并支付了2015年8月15日至2016年2月14日的租金33725元。2015年8月24日，京港公司与沈清签订《补充协议》，约定将租赁期间变更为2年11个月，自2015年8月15日至2018年6月30日。2017年10月31日、2018年8月21日，沈清向京港公司分别给付5000元、2000元。此后，沈清再未向京港公司支付任何款项。 一审法院认为，京港公司与沈清签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应全面履行各自义务。合同签订后，京港公司依约交付了案涉店面，现沈清未能按约定支付租金，已经构成违约，应当承担继续支付结欠租金并赔偿违约金的违约责任。案涉租赁合同对租金的计算方式作出明确约定，沈清租赁期限为两年十一个月，按年租金67450元计，租金总额为196729元，扣除沈清已支付的半年租金33725元及后续支付的租金7000元，尚欠租金为156004元。违约金则以实欠租金，按月利率2%计，结合应付时间，截止2018年8月14日，沈清结欠的违约金总额为55830.48元（计算方式详见附表），扣除沈清交纳的履约保证金16963元后，其实欠违约金38867.48元，此后违约金以实欠租金按月利率2%继续计至租金还清之日止。综上所述，对京港公司的诉讼请求，合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。另，诉讼费的负担系法院职权部分事项，无需当事人主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条规定，判决：一、沈清应于判决生效之日起五日内清偿京港公司租金156004元并支付违约金（暂计至2018年8月14日为38867.48元，此后的违约金按月利率2%计至款项还清之日止）。二、驳回京港公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4196.68元，减半收取计2098.34元，由京港公司负担98.34元，由沈清负担2000元。 京港公司与沈清对一审法院认定的事实没有异议，本院予以确认。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 关于案涉租赁面积是608平方米还是380平方米的问题？案涉租赁关系由来已久，自租赁至今，沈清是否没有实际使用608平方米的租赁面积已无从考察。但京港公司与沈清签订的《公租房店面租赁合同》明确约定建筑面积为608平方米，沈清也是按此面积数支付了2015年8月15日至2016年2月14日第一个半年的租金33725元。另外，沈清在一审答辩中辩称：“2015年8月15日，其进入场所时发现实际面积与租赁合同约定不符，双方产生争议，因而签订了《补充协议》，对合同进行了变更。”但在双方签订的《补充协议》中仅就租赁期限进行变更，而未对租赁面积进行变更，由此可见，沈清对租赁面积608平方米是予以认可的。因此，沈清认为其只使用了380平方米，只能按380平方米计算租赁面积的主张，没有事实依据，不予支持。 关于租赁合同的终止时间问题？沈清认为案涉合同至2017年10月即已提前终止，但其并未提供证据证明双方已经就此终止时间进行协商并且达成合意，且根据常理，租赁终止后应先清空租赁场所后再交还场所钥匙，但沈清却在二审庭审中陈述其没有搬走相关东西却将钥匙返还，与常理不符。因此，本案的租赁时间应按租赁合同约定的时间计算，即从2015年8月15日起至2018年6月30日止。 关于违约金的认定是否正确的问题？案涉租赁合同第三点约定：沈清有下列情形之一的，京港公司可以中止合同，收回店面3、沈清拖欠租金累计达15天的，并赔偿违约金1万元。第四点约定：租金及交纳方式3、沈清必须按照约定时间向京港公司缴纳租金，如无故拖欠，京港公司有权向沈清每天按实欠租金的0.5%加收滞纳金。上述条款均系对沈清逾期支付租金违约责任作出的约定，沈清累计欠缴租金已超过15日时，京港公司可自由选择按合同第三点的约定中止合同，收回店面，主张1万元的违约金，亦可选择继续履行合同并按合同第四点方式主张违约责任。京港公司在本案中主张继续履行合同至租赁期间届满，并自愿调整按月利率2%计算违约金，符合合同与法律的规定，应当得到支持。 关于履约保证金是否可以用于抵扣违约金的问题？履约保证金指的是当事人预先支付的，用于防止在合同履行过程中违反合同约定时，需要补偿或者赔偿给守约方的经济损失。本案中，京港公司的损失表现为沈清迟延支付租金导致的租金损失与违约金损失，故沈清交纳的履约保证金可以用于抵扣违约金。在当事人没有约定具体的偿付顺序的情形下，参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”的规定，一审法院将沈清交纳的履约保证金先行用于抵扣违约金，并无不当，应予支持。 本院认为，京港公司与沈清签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应全面履行各自义务。合同签订后，京港公司依约交付了案涉店面，现沈清未能按约定支付租金，已经构成违约，应当承担继续支付结欠租金并赔偿违约金的违约责任。一审法院按月利率2%计算逾期支付租金的违约金，并无不当。本案中京港公司的损失表现为沈清迟延支付租金导致租金损失与违约金损失，在双方当事人没有约定具体的偿付顺序情形下，参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条关于偿付顺序的规定，沈清交付的履约保证金应当先行用于抵扣违约金。 综上所述，沈清的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4288元，由沈清负担。 本判决为终审判决。 审判长  方向新 审判员  关 萍 审判员  刘为河 二〇一九年五月十日 书记员  李巧彬 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；