广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初1819号原告（反诉被告）：杨炜焜，男，1989年12月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告（反诉原告）：佛山市顺德区城业投资发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道桂新西路20号之五。法定代表人：叶家伟。委托诉讼代理人：李思远，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁惠敏，广东仲马律师事务所律师。原告杨炜焜与被告佛山市顺德区城业投资发展有限公司（以下简称为城业公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日受理后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，被告城业公司向本院提起反诉，经本院审查后予以受理，并依法决定与本诉合并审理（为便于表述，以下统一将杨炜焜称为原告，城业公司称为被告），于2019年3月13日、2019年4月12日两次公开开庭审理。原告杨炜焜到、被告城业公司的委托诉讼代理人梁惠敏到庭参加两次诉讼，被告城业公司的委托诉讼代理人李思远到庭参加了第二次诉讼。本院现已审理终结。原告杨炜焜向本院提出以下诉讼请求：1.判令撤销双方于2018年9月20日签订的《租赁合同》；2.判令城业公司返还履约保证金462000元并支付占用期间的利息（利息自2018年9月18日起按月利率2％计算至实际给付之日止）；3.判令城业公司赔偿拍卖费50000元；4.判令城业公司赔偿评估费5000元；5.判令城业公司赔付工程费472770元；6.判令城业公司赔偿水电费2580.11元（暂计至2018年12月份）；7.判令城业公司赔付保洁费5400元（暂计至2018年12月份）；8.判令城业公司赔偿物业管理费28000元；9.判令城业公司赔偿保安工资11200元（暂计至2018年12月份）；10.判令被告承担本案的诉讼费用；11.判令城业公司协助杨炜焜办理交接手续。事实与理由：原告杨炜焜于2018年9月12日经公开竞拍竞得坐落于佛山市顺德容桂德胜路7号不动产的承租权，并于2018年9月20日与被告城业公司签订《租赁合同》，合同约定该不动产为商业用途。被告城业公司于2018年9月30日签署移交确认书，正式将场地移交给原告杨炜焜。原告杨炜焜在接收场地后根据《拍卖公告》与《租赁合同》中的约定对场地进行改造，并将设计好的改造方案提交给被告城业公司，其后被告城业公司告知原告杨炜焜可开工改造。但开工改造后不久，顺德环境运输和城市管理局容桂分局派员到场责令原告杨炜焜停止建设并出具《协助调查通知书》。原告杨炜焜经向该局了解得知，被告城业公司并未为改造工程办理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，甚至在出租的该地块上现有的建筑物都未有办理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，原告杨炜焜只能待完善手续后才可以开工建设。为此，原告向国土城建和规划部门深入了解该地块情况，并得知该地块现有建筑物确未办理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，在此情况下，行政部门不可能对该建筑物的改建、扩建、修缮加固、消防设备升级工程批准同意施工。原告杨炜焜又继续了解能否在空地上进行报建后再进行建设，国土城建和规划部门告知原告杨炜焜，该地块土地使用权证载为工业用地，但现根据控制性规划，大部分为商业用地，小部分为绿化用地，还有部分为道路用地，即现土地使用权证载用途与现行规划不符，在空地上报建亦不可能通过审批。被告城业公司作为佛山市顺德容桂街道办事处公有资产管理办公室下属的企业，对该地块情况是绝对清楚的，但被告城业公司在《拍卖公告》、拍卖文件及《租赁合同》中完全没有告知现有建筑物没有取得建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，更没有告知该地块证载用途为工业，与现行规划不符的事实，被告城业公司对原告杨炜焜隐瞒了该地块的真实情况。为解决问题，原告杨炜焜多次与被告城业公司联系催告收回物业，完成交接手续，但被告城业公司毫不理会。原告杨炜焜认为，本案《租赁合同》是其在被告城业公司的误导及欺诈下签订的，被告城业公司没有履行如实告知的义务，导致原告杨炜焜承租场地后无法完成改造工程，也无法进行经营，产生重大损失。被告城业公司提出以下答辩意见：1.答辩人不存在欺诈的行为，答辩人在本次公开招租的时候，已经在公示中提醒竞投人对于案涉租赁物的情况进行了解，并提示愿意接受条件才参与竞投。被答辩人积极参与竞投，并参与了多轮竞价，最后又与答辩人签订租赁合同，足以证明被答辩人对于租赁物的现状是接受的，双方签订的租赁合同中对此也有相关约定。2.答辩人认为，被答辩人已经达到签订租赁合同的目的，利用租赁物取得了相应的经济收益，因此，被答辩人不存在欺诈行为。被告城业公司向本院提出以下反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人签订的《租赁合同》，并判令被反诉人将位于佛山市顺德容桂街道容山居委会德胜路7号的租赁物按原状退还予反诉人；2.判令被反诉人支付拖欠的租金231000元（租金自2019年1月暂计算至2019年3月，实际应计算至被反诉人向反诉人退还上述涉案物业止），且每日按欠款总额的千分之五向反诉人支付逾期支付租金的违约金至实际清偿之日止；3.判令反诉人有权没收被反诉人的履约保证金462000元；4.判令本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年9月20日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》，约定：反诉人将其位于佛山市顺德容桂街道容山居委会德胜路7号的租赁物出租给被反诉人使用，租赁期为10年，租金首期为77000元／月，租金每三年在上一期租金基础上递增10％。反诉人已按《租赁合同》的约定，将租赁物交由被反诉人使用，但被反诉人一直拖欠租金至今，经反诉人多次催收未果。除拖欠租金之外，被反诉人在实际履行《租赁合同》的过程中还存在以下多种违约行为：未经城业公司同意私自转租；在未依法取得建设手续前，违法擅自改建租赁物；未依约配备合格的消防、排污设备设施；未依约为租赁物购买商业保险。综上，因被反诉人存在多项违约行为，反诉人根据《租赁合同》第八条第（一）款第2、4项、第（二）款第5项主张解除合同。原告杨炜焜对反诉请求提出以下答辩意见：1.被反诉人知道案涉租赁物不能报建后，就多次与反诉人协商，由反诉人收回租赁物，并且也向反诉人发送了催收函，但反诉人拒绝接收租赁物，被反诉人才没有支付租金；2.根据反诉人提供的现场照片，场内绝大部分商铺是空置的，没有对外经营；3.被反诉人并没有私自转租，案涉的场地一直是反诉人的关联企业佛山市顺德容盛物业管理有限公司提供物业服务，对场内的转租情况是清楚的，反诉人一直没有提出异议，且被反诉人转租的租客中包括被反诉人承租之前就已与反诉人建立承租合同的承租人；4.被反诉人对建筑物进行改建，是基于合同的约定，在六个月内投资不少于100万元对场地进行改造，被反诉人已经将改造的内容告知过反诉人，也把相应图纸交给反诉人，也经过反诉人的审批，反诉人同意建设后，被反诉人才开始建设，在建设期间，反诉人也没有提出过异议。在环运分局叫停建设后，原告也与被告沟通过，被告也没有提出过不允许建设。5.根据约定，我方需要建设消防及排污设备，但建设消防及排污，不单只是购买设备，包括土建及申报过程，原告不可能在得知案涉租赁物不能改造建设后还仍然投入改造建设。6.根据合同约定，原告需要在签订合同十天内购买商业保险，商业保险的内容包含场内的财产安全、人身安全，因为保险包括财产安全，而场内头6个月在改造过程中，故场内的财产并不能准确进行评估盘点，致使保险公司无法准确核实场内的财产价值及安全风险，故无法进行投保。双方当事人围绕各自的诉讼主张，向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证。被告城业公司对原告杨炜焜提交的以下证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证：《容桂街道办事处办公室关于同意将白平街1号等1644宗经营性物业移交给城业公司经营管理的复函》及移交清单各一份、《顺德拍卖行公有资产招租竞投公告（2018八期）》《顺德容桂房产招租竞投须知》《竞投申请书》《佛山市顺德拍卖行有限公司竞投笔录》《租赁合同（商业样本）》及附件各一份、拍卖保证金支付凭证及退还凭证各一份、评估费支付凭证一份、《租赁合同》一份、履约保证金支付凭证一份、《顺德环境运输和城市管理局容桂分局协助调查通知书》一份、地址名称变更证明一份、不动产登记信息查询结果及证明各一份、公证书一份。对被告城业公司不予确认的证据，本院分析如下：1.对原告杨炜焜提交的建设工程合同一份、工程量预算表五张、工程结算表一张、微信聊天记录打印件两页及工程预付款凭证（网上银行电子回单）一张，本院认为，上述合同、工程预算表及结算表均系原告杨炜焜与案外人李日成签订，本院无法核实其真实性，但微信聊天记录及付款凭证可证明原告杨炜焜为改造案涉租赁建筑物而向李日成支付50000元工程预付款的事实；2.保洁服务承包合同一份，保洁员身份证复印件、保洁费用支付凭证两份、收款人存折首页复印件一份，本院认为，上述证据能相互印证，且双方的合同约定承租人需保证租赁场地公共厕所24时小时的清洁，因此，本院对上述证据的真实性予以确认；3.对原告杨炜焜提交的《容桂印象保安方案》一份、网上银行电子回单两份、保安员聘用合同三份、网上银行电子回单四份，上述证据能相互印证，且合同约定的保安员的收入水平符合当地一般同行业平均水平，本院对该组证据的真实性予以确认；4.对原告杨炜焜提交的土地规划图纸一张，上述图纸没有行政部门盖章确认，本院对该土地规划图纸的真实性不予确认；5.对原告杨炜焜提交的吕焯鹏与金晨、陈卓辉的微信聊天记录打印件、文字整理稿及音频资料，被告城业公司确认金晨及陈卓辉系城业公司的员工，被告城业公司没有提交相反证据予以反驳，本院对该组证据的真实性予以确认。原告杨炜焜对被告城业公司提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证，对上述证据证明的内容，本院将结合其他证据在下文中进行综合分析。经审理，根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：根据佛山市顺德国土城建和水利局于2019年3月21日出具的《不动产登记信息查询结果》显示，坐落于顺德容桂街道办理处容新社区居民委员会德胜路22号的土地记载的权利人为顺德市容业投资控股有限公司，土地面积为5455平方米，土地用途为工业，套内面积为757.7平方米。佛山市顺德容桂街道容山社区居民委员会于2019年1月3日出具一份证明，记载“兹有佛山市顺德容桂街道办事处公有资产管理办公室房屋位于佛山市顺德容桂街道办事处容山社区居委会德胜路7号，现地址为容桂德胜路22号，原地址与现地址同属一个地点。”容桂街道办事处根据容桂街办（2017）172号《容桂街道办事处办公室关于同意将白平街1号等1644宗经营性物业移交给城业公司经营管理的复函》将上述地块交给城业公司经营管理。被告城业公司委托顺德拍卖行有限公司于2018年8月29日发布《顺德拍卖行公有资产招租竞投公告》，拟定于2018年9月12日上午10点对坐落于顺德容桂容山社区居民委员会德胜路7号的物业承租权进行招租竞投，该公告中还对场地情况进行了说明，包括部分场地及商铺的移交，物业的地理位置，物业出租后的证照、消防等手续的办理，物业的修缮及修缮费用的承担等内容，并附有《租赁合同（商业样本）》以及宗地图、房地产单元平面图。原告杨炜焜参与竞投并中标，为此支付了拍卖费50000元，评估费5000元。2018年9月20日，被告城业公司作为甲方（出租方）、原告杨炜焜作为乙方（承租方），双方签订《租赁合同》一份，合同第一条约定甲方将租赁物业按现状租赁给乙方，租赁物坐落于佛山市顺德容桂街道容山居委会德胜路7号，用地面积5117.94平方米，建筑总面积1038.98平方米（详见宗地平面图）；乙方租赁后仅作商业用途，中餐（含烧烤）或产生油污、噪音及其他污染的行业不得经营，乙方不得擅自改变约定的使用用途；乙方已充分了解租赁物业的权属、面积、现状、用途、规划、位置、相关行政部门的使用要求、所处环境、所处气候等与租赁物业有关的一切情况，乙方接受前述租赁物业的条件，没有任何异议，并愿意按现状承租。合同第二条约定租赁期间为10年，自租赁物业交付之日起计算，租赁物业交付使用时间以《移交确认书》为准；租赁前三个月为免租期；双方签订本合同之日起五日内，乙方应向甲方支付履约保证金462000元；租赁期满或合同终止，乙方将租赁物业返还甲方之日起30天内，如乙方没有任何违约违法情形及租赁物业不存在任何纠纷的，履约保证金无息退还；如乙方尚有未缴清的费用或出现本合同约定的违约情形的，履约保证金优先清偿该费用、违约损失的赔偿及违约金；月租金为77000元，乙方应于2019年1月10日前支付首期租金，之后乙方必须于每月15日前缴付当月租金；合同第三条约定，双方经现场交验，在《移交确认书》上签字盖章并移交钥匙后视为交付完成，第2、13、16号商铺以及场地内对开广场约30平方米空地根据甲方实际移交收回后再行移交给乙方。合同第四条约定，乙方需对上述租赁物业总体投入不少于100万元资金，用于租赁物业的改造修缮加固装饰及设施设备升级(含消防及排水设施)等，自租赁物业移交之日起六个月内完成。合同第六条约定，未经甲方书面同意，乙方不得私自转租，私自转租的，甲方有权单方解除合同；乙方向甲方提出转租时，应当将转租情况事先以书面方式告知甲方。合同第八条约定，在租赁期内，乙方逾期支付租金或有关费用，甲方将根据实际情况可选择下列一种或多种措施向乙方主张违约责任：（1）停水、停电或停业整顿，（2）每逾期一日须向甲方支付所欠租金和费用总额的5‰的违约金，（3）要求乙方增加保证金，（4）甲方单方解除合同，收回租赁物业，没收保证金，租赁物业投入、装修、固定设施设备无偿归甲方所有；如乙方有其他违约行为的，甲方可对乙方的违约行为造成的损失，要求乙方赔偿等。合同第九条约定，如乙方违约导致合同解除，已付租金及履约保证金不予退还，乙方对租赁物业的装修无偿归甲方所有，且甲方有权要求乙方依约承担违约责任。除上述条款外，合同还对双方的权利义务作出了其他的约定。合同签订后，原告杨炜焜向被告城业公司支付了保证金462000元。双方于2018年9月30日签署了《移交确认书》，《移交确认书》记载自本确认书签订之日起，视为乙方已正式使用租赁物业，租赁期自2018年10月1日起开始计算。2018年10月23日，原告杨炜焜的合作人吕焯鹏通过微信向被告城业公司的经理金晨发送了两份PDF文件，其中一份文件名称为《停车场（1）》，另一份文件名称为《德胜路7号园10.17》，《停车场（1）》是对案涉租赁场地空地的停车位及商铺经营类别所作的规划图，《德胜路7号园10.17》文件是对建筑物的屋顶平台所作的规划图，规划图显示在混凝土建筑物的屋顶平台上规划了天台花园、舞台以及在花园与舞台之间露天摆放桌椅的效果图。2018年11月19日，吕焯鹏通过微信询问金晨“金经理，上个礼拜说你们工程部不批准，现在是什么情况？”次日，吕焯鹏再次询问，金晨通过语音回复表示“没事的，你一边做一边谈一下关于监控的事情。”杨炜焜于2018年11月20日开始对租赁场地进行施工改造，并在建筑屋的顶部搭建了部分星棚架，佛山市顺德环境运输和城市管理局于2018年11月22日口头通知施工人员停止施工。吕焯鹏于2018年11月23日向被告城业公司的工作人员陈卓辉询问是否知道环运部门在昨天巡查并通知停止施工一事，陈卓辉表示其与被告城业公司均不知情，并让吕焯鹏“慢慢做，动作不要太大，应该没有什么问题。”吕焯鹏于2018年11月26日再次和陈卓辉联系，称环运部门要公共资产管理办公室协助向承租方提供同意承租方进行整改、加建的文件或者由城业公司直接将上述文件交给环运部门。陈卓辉于2018年11月30日向吕焯鹏发送了一份顺德档案馆出具的案涉土地权属的证明及宗地图，并表示“走报建肯定不行的，刚刚跟金经理那边谈过，你先写一份可行性报告上来，我们同步走一下那个请示。”之后，原告杨炜焜持被告城业公司提供的各项资料拟履行报建手续，在办理过程中得知案涉租赁场地中的建筑物至今没有取得房地产权证，也没有取得建设工程规划许可证；案涉的地块土地使用权证载为工业用地，现已规划为商业用地，在土地用途未经行政主管部门审批变更前，也不能在空地上加建新的建筑物。因此，原告杨炜焜于2019年1月3日在顺德公证处的公证下，向被告城业公司发出《物业接收催告函》一份，函件内容为：经我方了解后确认佛山市顺德容桂德胜路7号地块现有的建筑物没有建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，并且该地块的用途是工业用地，与现行控制性规划不符，在此种情况下，无法对该地块的建筑物及空地进行改造建设，无法开展经营，我方就此多次与贵司交涉，并多次催告贵司收回该物业，但双方未能解决。如贵司收到此函后3个工作日内仍未派人与我方办理交接手续，我方将视情况决定以下列两种方式处理：（1）我方将决定自贵司收到此函之日起，视为贵司已完成物业接收，接收程序完毕；（2）我方将提起诉讼，违约责任由贵司承担。被告城业公司确认于2019年1月4日收到该催告函。庭审中，原告杨炜焜确认因被告城业公司在收到催告函之后仍不理不睬，因此，案涉的租赁场地仍旧由原告杨炜焜在占用使用，位于案涉地块的车位已对外出租，租金由原告杨炜焜收取，也有数个店铺已转租给他人进行经营，租金也由原告杨炜焜收取，有两户次承租人已领取了营业执照开始对外经营，有一名次承租人还在对商铺进行装修改造。原告杨炜焜在庭审中陈述，其承租该场地打算将建筑物部分用作商铺经营海鲜批发、零售以及少量的以加工海鲜为主的轻餐饮服务，在商铺楼顶搭建灯光棚作为装饰以增加客流量，并以玻璃等搭建部分用于休憩及用餐的空间；空地则用作停车场，并打算在空地上加建一个立体停车场。原告杨炜焜接收租赁物后，为开展经营，聘请了保洁员负责案涉租赁场地的清洁，保洁员月工资为1800元，截止至2018年12月已支付了5400元；原告杨炜焜还与案外人佛山市顺德容盛物业管理有限公司签订《保安服务方案》，约定由该物业公司为案涉的租赁场地提供保安服务，原告杨炜焜需每月支付各项费用12000元，截止至2018年12月已支付物业管理费28000元；原告杨炜焜还先后聘请冯荣标、苏万荣、周建华为场地提供安保服务，按每人每月3000元的标准支付工资，截止至2018年12月，向保安人员支付报酬11200元。再查明，佛山市顺德容桂街道办事处公有资产管理办公室曾将本案的租赁标的物出租给许俊，双方因合同履行发生纠纷并诉至法院，本院作出（2016）粤0606民初19038号民事判决，双方分别提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民终0452号民事判决书，终审判决对案涉租赁合同的效力作出如下认定：涉案租赁物分为三部分，分别为3777.61平方米的场地（含停车场）、约300平方米的临时摆卖摊位以及面积为975.79平方米的混凝土结构建筑物，因场地（含停车场）及临时摆卖摊位并非房屋，并不需要领取建设工程规划许可证，而且上述土地为国有土地，双方约定对该租赁物的使用方式未变更该土地的使用性质，故双方对该部分租赁物的租赁合同应属合法有效。同时，涉案建筑物没有取得建设工程规划许可证等，《租赁合同》中关于租赁案涉建筑物的部分无效。该判决已发生法律效力。双方在庭审中一致确认原告杨炜焜与被告城业公司签订的租赁合同约定的租赁标的物中“建筑总面积1038.98平方米”包括上述判决确认的975.79平方米的混凝土结构建筑物以及约70平方米的集装箱构成的临时建筑物。被告城业公司确认在2018年9月发布本案的招投标公告文件之前已经收到该判决，亦已清楚知道该975.79平方米的混凝土结构建筑物在发布公告时仍没有取得《建设工程规划许可证》。被告城业公司在庭审中确认在发布的公告文件中并没有包括与案涉的租赁物的权属有关的文件，也没有告知杨炜焜与案涉租赁物有关的诉讼情况。截止至法庭辩论终结，上述975.79平方米的混凝土结构建筑物仍没有取得《建设工程规划许可证》。经本院释明，原告杨炜焜坚持认为被告城业公司作为顺德容桂街道办事处公有资产管理办公室授权管理公共资产的主体，没有告知租赁物中的建筑物部分未取得《建设工程规划许可证》的行为已构成误导和欺诈，导致其不能按原有计划在现有建筑物及空地上进行扩建、加建而无法开展经营活动，合同目的不能实现，坚持要求撤销双方签订的《租赁合同》；被告城业公司将第二项反诉请求变更为请求原告杨炜焜支付自2019年1月起计算的租金及占用费，租金及占用费按合同约定的租金标准计算并自拖欠之日起按欠款总额的日千分之五计算违约金、利息至实际清偿之日止，其他诉讼请求坚持按起诉状确定。本院于2019年3月13日将反诉状副本送达给原告。本院认为，本案争议的焦点为:一、案涉的《租赁合同》的效力；二、原告请求撤销《租赁合同》的理由是否成立；三、被告请求解除合同的理由是否成立；四、各方当事人的法律责任。一、关于案涉《租赁合同》的效力根据双方签订的《租赁合同》，被告城业公司向原告杨炜焜出租的标的物分为包括场地（含停车场）、混凝土结构的建筑物（占地面积975.79平方米）及货柜箱体构成的临时构筑物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。上述面积为975.79平方米的建筑物部分在庭审辩论终结尚未取得建设工程规划许可证，因此，关于租赁物为建筑物的租赁合同无效，而货柜箱及空地部分并非属于房屋，不需要建设工程规划许可证，被告城业公司已提交证据证明该地块办理了权属登记，属国有土地，《租赁合同》约定对该租赁场的使用方式未变更该土地的使用性质，因此，双方关于上述货柜箱及空地部分的租赁合同有效。《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此，案涉《租赁合同》部分有效、部分无效。二、原告杨炜焜请求撤销《租赁合同》的理由是否成立原告杨炜焜主张被告城业公司作为公有资产管理的受托企业，未依法为建筑的房屋申请建设工程规划许可证，也没有将此情形告知参与竞投的当事人，被告城业公司故意隐瞒租赁标的物权利不清的行为已构成欺诈，据此请求撤销合同。对此，本院认为，被告城业公司未告知租赁标的物中的上盖建筑物没有依法取得建设工程规划许可证是否构成欺诈，应当进行综合分析，首先，没有法律或合同约定要求被告城业公司必须将案涉的建筑物未取得建设工程规划许可证的事项进行公告；第二，被告城业公司并没有作出任何虚假陈述或对租赁标的物的权属情况作出具有误导性的描述，被告城业公司通过拍卖行发布的招投标公告文件中包括了《租赁合同（商业样本）》，该合同样本第一条已明确在签订合同时，乙方（承租方）已充分了解租赁物业的权属、面积、现状、用途、规划、位置、相关行政部门的使用要求、所处环境、所处气候等与租赁物业有关的一切情况，乙方接受前述租赁物业的条件，没有任何异议，并愿意按现状承租。即被告城业公司已提示参与承租权竞投的投标人应当在参与竞拍前就租赁标的物的权属、面积、用途、规划等情况进行了解；第三，原告在参与竞投前疏于对租赁标的物进行详细的调查和了解，原告杨炜焜在庭审中陈述其仅仅是根据拍卖行发布的信息了解租赁标的物，在参与竞拍前没对租赁标的物的权属等非外观情况作进一步的了解，原告杨炜焜在参与竞投前已对使用租赁物开展何种经营有初步的设想，而租赁物作为不动产，相应的物权状态以登记为生效要件，原告并非只能依赖被告城业公司主动告知才能获悉案涉建筑的权属状况，其完全可通过向政府相关职能部门进行查询或向拍卖机构询问等方式进一步了解租赁标的物的真实情况以及租赁标的物的使用限制等，显然，原告自身没有尽到合理审慎的义务；第四，原告完全可以按租赁标的物的现状使用，合同并非约定被告必须保证原告可对建筑物进行加建、改建，原告也是因为不能对租赁标的物改建、加建才提起本案诉讼，即案涉建筑物未取得建设工程规划许可证并没有导致原告的利益必然受损。因此，本院认为，被告城业公司主观上没有欺诈的故意，客观上也没有实施欺诈的手段，原告杨炜焜在签订履行期限长达十年，需要投入较大资本的合同时，显然没有尽到一个成年人应当具有的审慎义务，原告杨炜焜请求撤销《租赁合同》没有依据，本院不予支持。原告杨炜焜于2019年1月3日发出的《房屋催收函》不产生合同解除的效果。三、被告城业公司请求解除《租赁合同》的理由是否成立被告城业公司以原告杨炜焜存在多项违约行为而主张解除租赁合同，本院认为，对于原告杨炜焜将店铺私自转租是否构成违约的问题，因双方关于建筑物租赁部分的约定无效，与此相关的合同条款亦属无效，即使杨炜焜将作为商铺使用的建筑物转租给他人，亦不适用合同条款认定为违约行为；对原告杨炜焜未依法取得建设手续违法擅自改建建筑物是否构成违约的问题，如前所述，案涉地块上的建筑物因未取得建设工程规划许可证，而导致该部分的租赁合同无效，原告杨炜焜在未通过行政审批的情况下在建筑物的楼顶搭建棚架的行为亦不能适用违约责任予以处理；对原告杨炜焜未配备合格的消防及排污设备设施是否构成违约的问题，本院认为，合同约定原告杨炜焜应当在租赁合同签订后六个月内投入资金对消防及排污设备设施进行改造，但合同亦约定承租人对租赁物业进行扩建、装修或者增加设备的，必须完成报建手续且经出租方同意，而租赁的建筑物部分未能获得建设工程规划许可证，原告亦不可能就改造取得报批手续，被告以此为由主张解除合同，理由不成立；对于原告杨炜焜未在合同签订后十天内为租赁标的物购买商业保险的问题，如前所述，《租赁合同》包括有效部分及无效部分，对未取得建设工程规划许可证的建筑物是否能向保险公司投保商业保险尚不确定，即使可以进行投保，但没有购买商业保险的行为尚不足以构成根本违约，被告城业公司以此为由主张解除合同不成立；关于原告逾期支付租金的行为是否构成违约，本院认为，被告交付的租赁物中确有建筑物部分没有取得建设工程规划许可证，但这并不影响原告对建筑物的利用，原告亦自述其转租给他人经营的店铺也办理了营业登记，原告实际是因为不能对现存的建筑物及空地进行加建、扩建而拒绝继续履行合同，并一直拒绝支付租金，原告杨炜焜的行为已构成违约，被告以提起反诉的方式主张解除合同，本院予以支持，案涉租赁合同（除建筑物部分）以原告收到反诉状副本的时间即2019年3月13日解除。四、合同双方的责任承担关于本诉部分，对原告主张的拍卖费、评估费损失，本院认为，原告中标后，被告与原告已签订了租赁合同，并按合同约定的标准向原告交付了租赁物，被告不存在过错，原告因此产生的费用应当由其自行承担，对该项请求，本院不予支持。对原告主张的截止至2018年12月，原告在对租赁物进行经营期间产生的水电费、物业管理费、保洁费、保安人员工资等费用，上述费用是原告在经营期间产生的成本，且原告亦通过对案涉租赁物进行经营而产生了相应的收益，该部分费用应当由在告自己承担。对原告主张的工程费472770元，该损失是否应当由被告承担的问题，首先，根据原告提交的微信聊天记录，原告是明知其提交的施工改造方案应当由被告的工程部予以审核，原告在2018年11月19日时还在询问被告是否批准了改造方案，且原告庭审中提交的发送给被告的经理金晨的方案中并不包括搭建星棚架等内容，仅是租赁场地的规划布局图，即原告在其施工改造方案没有经过被告批准之前即与案外人签订了施工合同，并定制了特殊尺寸的材料，该损失应当由原告自己承担；另外，原告自认仅支付了定金50000元，尚未与施工方进行结算，也实际仅施工了两天，因此，原告主张的上述费用并未实际发生，对该项诉讼请求，本院不予支持。对原告杨炜焜主张的履约保证金，本院将在反诉部分中予以处理。关于反诉部分，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告请求原告按原状返还租赁物，本院予以支持。对被告主张的租金及使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告请求参照合同约定的月租金77000元，自2019年1月起开始计算，本院予以支持，计算至租赁合同解除之日即2019年3月13日的租金及使用费为186290元（77000元×2个月+77000元÷31天×13天），2019年3月14日起，按每月77000元的标准支付占用费直至原告向被告返还租赁标的物之日止；对被告城业公司主张的逾期付款违约金，合同约定逾期支付租金的，应按拖欠租金的总额按日千分之五计算，双方约定的违约金计算标准过份高于被告城业公司因此受到的损失，原告杨炜焜虽未提出调整的请求，但杨炜焜已提出撤销合同，其请求中包括否定违约金条款的意思，被告未就其受到的实际损失向本院提交证据，被告实际的损失主要是资金被占用期间的利息损失，为方便计算，本院均参照中国人民银行同期同类贷款年利率予以计算至实际清偿之日止。对被告主张的没收履约保证金462000元，本院认为，上述保证金是对原告租赁的所有租赁物收取的保证金，包括了合同有效部分的履约保证金和合同无效部分的履约保证金。由于租赁合同中关于租赁涉案建筑物的部分无效，双方关于该部分租赁物的履约保证金的约定也因此无效。对于合同有效部分的履约保证金，根据租赁合同的约定，在承租方逾期支付租金的情况下，出租方有权单方解除合同，收回租赁物业，没收保证金。由于双方对合同无效部分和有效部分对应的履约保证金的数额未作约定，本院根据有效部分及无效部分的使用功能、取得的收益、所占的面积大小等综合因素，酌情确定合同有效部分对应的履行保证金为250000元，超出的212000元，被告应当退回给原告。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、杨炜焜与佛山市城业投资发展有限公司于2019年9月20日签订的《租赁合同》除面积为975.79平方米的建筑物部分之外的租赁合同关系于2019年3月13日解除；二、杨炜焜于本判决发生法律效力之日起三十日内将坐落于佛山市顺德区容桂街道容山居委会德胜路7号的租赁物按原状返还给佛山市城业投资发展有限公司；三、杨炜焜于本判决发生法律效力之日起七日内按每月77000元的标准向佛山市城业投资发展有限公司支付2019年1月至实际返还租赁物之日的租金、使用费以及逾期支付租金、使用费产生的利息（利息以每月77000元为基数，于每月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，首次计算利息的时间为2019年1月16日）；四、杨炜焜向佛山市城业投资发展有限公司支付的462000元的保证金中的250000元归佛山市城业投资发展有限公司所有；五、佛山市城业投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向杨炜焜返还212000元；六、驳回杨炜焜的其他诉讼请求；七、驳回佛山市城业投资发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取38240元（杨炜焜已预交），由杨炜焜负担32240元，由佛山市顺德区城业投资发展有限公司负担6000元；反诉费38240元（佛山市顺德区城业投资发展有限公司已预交）由杨炜焜负担32240元，由佛山市顺德区城业投资发展有限公司负担6000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 冯 清 华二〇一九年五月二十六日书记员 欧阳佩玲