湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2012）岳民重字第00193号原告（反诉被告）湖南金工房地产开发有限公司。法定代表人陈某，。。委托代理人方某，男，1963年1月6日出生，汉族，××。委托代理人李某，湖南××律师事务所律师。被告（反诉原告）张某，男，1984年11月3日出生，汉族，××。委托代理人邹某，男，1979年6月6日出生，汉族，××。原告（反诉被告）湖南金工房地产开发有限公司（以下简称金工公司）诉被告（反诉原告）张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年12月19日立案受理后，于2012年10月25日作出（2012）岳民初字第00193号民事判决书。被告（反诉原告）张某不服，向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院于2013年3月22日作出（2013）长中民三终字第0146号民事裁定书，裁定撤销本院（2012）岳民初字第00193号民事判决书，并将本案发回本院重审。本院依法组成由审判员黄婧为审判长，审判员张雄、人民陪审员孙新容参加的合议庭，于2013年5月31日公开开庭进行了审理，书记员刘彬担任庭审记录。原告（反诉被告）金工公司的委托代理人方某、李某、被告（反诉原告）张某及其委托代理人邹某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金工公司诉称：原、被告于2011年3月21日签订《房屋租赁合同》，原告将位于长沙市岳麓区枫林一路81号指南针商场门店楼建筑面积约1200平米的场地出租给被告。合同签订后，被告组织人员进场进行装修。装修完成后，被告经营的魔锅天下于2011年8月14日开始营业，双方约定租金自2011年8月14日开始收取。按照双方合同约定，被告需要预先支付三个月的租金，被告开业至今已经长达三个半月之久，仅向原告支付了7万元，原告多次催告被告支付租金和水电、物业管理费，但被告仍未支付，后来原告迫不得已暂停了对涉案场地的供电，而被告中断与原告的联系，占用使用原告场地至今。原告认为，虽然涉案租赁合同因违反法律强制规定，为无效合同，但原告依法仍有权以租金标准要求被告支付房屋使用费和物业管理费，被告应承担其经营期间产生的水电费，为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令：1、确认原、被告之间的租赁合同无效，责令被告立即归还房屋；2、被告支付从2011年8月14日至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费（暂计算至2013年4月15日为962000元，扣除被告已经支付的70000元租金）；3、被告支付自2011年8月14日至2011年11月11日的物业管理费7200元；4、被告支付拖欠的2011年8月14日至2011年11月11日的水电费18416.50元；被告承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）张某辩称：原告请求96万元的房屋使用费，被告认为应当驳回，被告拒绝支付房屋使用费是行使抗辩权，由于房屋未经消防验收合格是不能出租的，故被告不用向原告支付租金，出租的房屋不受法律保护。原告请求物业管理费用应驳回，物业管理费是交给物业公司，水电费是物业公司代收，原告既不是物业公司，也不是供电公司，应驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）张某反诉称：2011年3月21日，反诉原、被告签订《租赁合同书》，根据该合同约定，租赁期从2011年4月8日至2015年4月7日止，反诉原告租赁该物用于经营轩腾饭店。同时，合同还约定经营场地的初装修部分由反诉被告提供，具体包括对专柜场地范围内以及场地外为配合销售功能服务的消防系统、空调系统等。合同签订以后，反诉原告对场地进行了装修，并支出装修费用、物品设备60余万元。反诉原告为了经营该餐馆，办理了相关卫生许可证件，但是在办理经营执照的过程，需要由出租方提供房屋产权证明方能予以办理，但是由于反诉被告的建筑物未经消防验收合格，也未能办理房产证，从而导致反诉原告无法办理营业执照，反诉原告无法继续经营。反诉被告的违约行为导致反诉原告各项支出共计1389722.89元的损失无法挽回，损失包括下列七项：1、室内装饰、装修，2、经营物品（经评估），3、加盟品牌使用费，4、员工培训工资，5、广告宣传费，6、食材损失，7、合同保证金及柜押金。由于反诉被告在合同签订过程中并未对该情况向反诉原告予以说明，从而导致反诉原告在不知情的情况下签订该租赁合同，反诉被告的欺诈行为与反诉原告的损失之间存在直接的因果关系，反诉被告应当承担赔偿责任。综上，反诉原告提出反诉，请求人民法院依法判令：1、反诉被告赔偿反诉原告经济损失共计1389722.89元；2、反诉被告承担本案的诉讼费。原告（反诉被告）金工公司对反诉辩称：反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院判决予以驳回原告的诉讼请求。1、反诉原告所称的138万元损失是否存在无法证实。2、房屋是否通过消防验收不影响反诉原告办理营业执照。反诉被告认为，本案中反诉原告不能证明反诉被告存在欺诈行为，亦不能证明其存在实际损失，因此请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。为支持其诉讼请求并反驳反诉原告的诉请，原告金工公司向本院提交了如下证据：证据1，房屋租赁合同。拟证明原告将诉争标的出租给被告及合同相关权利义务。证据2，宋某的证人证言及被告出具的欠条。拟证明租金的起算时间从8月14日开始起算。证据3，水电费月报明细单、董某的证词、董某与被告关于电费的约定、商场的外部沟通函。拟证明被告截止至11月2日欠付租金、水电费及物管费共100816.5元。证据4，催款通知书、快递存单。拟证明原告多次催促被告支付拖欠水电费及房租和物管费，被告一直拒绝履行。证据5，张某出具的承诺书，拟证明反诉原告在签订合同时已对房屋情况知晓，反诉被告不存在欺诈情形。证据6，商场其他经营户的营业执照。拟证明是否取得消防验收的资格不影响反诉原告取得营业执照，两者之间不具有因果关系。证据7，证明两份。拟证明对租赁房屋停电的原因。证据8，快递。拟证明原告寄给被告的书面解除合同的快递，因为被告拒收所以退回给原告。为支持其答辩理由及提起反诉，被告张某向本院提交了如下证据：证据1，行政处罚登记表。拟证明2011年3月23日湖南指南针商业广场未经消防验收擅自投入使用，合同的签订是3月21日，合同签订后岳麓区对指南针做出处罚决定。证据2，收据4张。拟证明被告在2011年8月缴纳租金，交了第一个季度的租金，将水电费缴纳至2011年12月，另向被告支付押金6000元。证据3，餐饮卫生许可证。拟证明反诉原告为了经营轩腾饭店已经办理了相关卫生许可证件。证据4，区域总代理合同。拟证明反诉原告为了经营轩腾饭店而与加盟商签订了一个特许经营的总代理合同，根据该合同约定反诉原告需要支付加盟费。证据5，授权书。拟证明反诉原告已获得加盟的授权。证据6，加盟商风行天下企业管理有限公司提供的单据。拟证明反诉原告因加盟所支出的费用为30万元。证据7，职工考勤表。拟证明反诉原告为经营轩腾饭店所聘请员工出勤的情况。证据8，工资表。拟证明反诉原告支付员工工资的情况，共计26万余元。证据9，部分员工的卫生检疫的证件。该部分证据与证据7、8相印证，拟证明这些人系轩腾饭店的员工，因为办理卫生许可只需要18个人的，而且餐饮业人员流动也大，只有这18张证件在。证据10，照片。拟证明双方合同尚未解除，但是原告擅自将三楼出租给通城电器，通城电器的摆设完全堵塞了轩腾饭店，原告在第一次违约后又有了第二次违约行为。证据11，收据。拟证明原告收到了被告2万元的保证金。对原告（反诉被告）提交的证据，结合被告（反诉原告）的质证意见，本院作如下认定：对证据1，被告质证对真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据2，被告质证对欠条的真实性、合法性、关联性无异议，对于其证明目的有异议，被告认为其拒绝支付租金是因为原告的违约行为而行使的抗辩权；对宋某的证明，被告质证对合法性有异议，证人应当出庭作证。从其证明内容，魔锅天下是试营业，而办理的临时执照，而不是正式营业。本院对欠条的真实性、合法性、关联性予以确认，对证人证言，因证人未出庭作证，对其真实性无法确认。对证据3，被告质证对水电费月报明细单的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议，该明细单仅能够证明被告餐厅在这个月所产生的水电费是多少，不能证明被告拖欠了多少水电费。对董某与被告关于电费的约定，与本案没有关联性；对董某的证明，对证据合法性有异议，其本人没有出庭，其证言不能作为证据使用；关于外部沟通函的三性无异议，对其证明内容有异议，并非本案被告违约，而是合法行使抗辩权；本院对证据3中水电费月报明细单、董某与被告关于电费的约定、外部沟通函的真实性、合法性、关联性予以确认，对董某出具的证明，该证据系证人证言，因证人未出庭作证，对其真实性无法确认。对证据4，被告质证对证明内容有异议，并非本案被告违约，而是合法行使抗辩权。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据5，被告质证对该证据的三性无异议，对其证明目的有异议，该证据不能证明被告在签订合同时明知道工商、税务、消防、排烟等存在瑕疵，恰恰证明被告对指南针商业广场的实际状况不知情，才会做出类似的承诺，因为其认为指南针作为商业广场这么大的实体不应该存在这样类似的问题。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但无法达到原告的证明目的。对证据6，被告质证认为与本案没有关联性，双方经营的范围明显不同，在消防上餐饮和服装的要求不同，这些营业执照的办理是通过何种途径办理的被告也不知道，现被告无法办理合法的营业执照。本院对该证据的真实性、合法性予以确认。对证据7，被告质证对合法性有异议，不是书证，也不是证人证言，该两份证据不能作为证据使用，被告有实际缴纳费用的行为，后来没有缴纳费用行为是合法行使抗辩权，不是恶意不缴纳费用。本院认为，该证据系证人证言，因证人未出庭作证，对其真实性无法确认。对证据8，被告质证认为不能说是证据，而且该证据与本案没有关联性，收寄地址也跟被告没有任何关系，原告提到拒收问题不成立，律师函只能证明原告提出相应请求，不能证明请求成立。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告（反诉原告）为支持其答辩理由提交的证据，结合原告（反诉被告）的质证意见，本院作如下认定：对证据1，原告质证对关联性有异议，2011年3月23日湖南指南针广场受到处罚，原、被告签订合同是2011年3月份，证明被告对商场营业情况是清楚的；指南针被消防处罚，这只是指南针被处罚，被告没有受到行政处罚而不能经营。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据2，原告质证对水电费收据关联性有异议，真实性、合法性无异议，只能证明被告交付了9月份一个月的水电费，而不是交付到12月份。原告的诉请也对9月份的水电费进行了减免。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据3，原告质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议；本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据4，原告质证对真实性、关联性均有异议；本院对该证据的真实性、合法性予以确认。对证据5，原告质证对真实性、合法性无异议，关联性有异议，本院对该证据的真实性、合法性予以确认。对证据6，原告质证对真实性、合法性、关联性均有异议，这只是费用报销单，从会计上面说，如果是委托出具的应该是收条，而不是费用报销单；本院认为，上述费用的交纳因未开具正规的发票，且无相关转账凭证等予以佐证，故对其真实性无法确认。对证据7、8，原告质证对真实性、合法性、关联性均有异议，这个证据是被告出具的，被告有多少员工原告无法核实；而且被告的工资和损失不具有关联性，被告在承租后在经营，被告的工资与本案没有关联性。恰好证明被告在承租门面后一直经营到11月份，都不是因为消防问题停止经营，是其自身经营问题而关闭的，与原告无关，商场是否进行消防验收并不阻碍被告经营权的行使。本院对该证据的真实性、合法性予以确认。对证据9，原告质证对真实性、合法性无异议，关联性有异议。本院对该证据的真实性、合法性予以确认。对证据10，原告质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原、被告双方于3月份签订租赁合同，8月份被告进场经营，在经营三个月后被告私自停止经营，原告在找不到被告的情形下不得已起诉解除合同，为了防止损失的继续扩大，为了保证商场的其他安全，在一定程度上进行了重新装修，但是并不妨碍被告租赁权的行使。本院对该证据的真实性、合法性予以确认。对证据11，原告质证认为该证据是湖南指南针商业广场有限公司，不是原告方，无法证实原告收到被告的2万元保证金。经审查，本院认为该证据能够与原告提供的证据1及被告提供的证据2相互印证，故本院对该证据予以认定。经被告（反诉原告）申请，本院委托湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司对被告承租原告的指南针商业广场三楼经营轩腾饭店（魔锅天下）所涉装饰装修费用及经营物品价值进行了评估，湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司于2012年7月30日作出湘求是资评报（2012）字第025号资产评估报告书；经原告提出异议，湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司于2012年8月27日作出了补充鉴定报告，确定室内装饰、装修价值为305970.69元，经营物品价值为268752.20元，总计574722.89元。被告质证对鉴定结论无异议，原告质证认为鉴定报告的评估价值没有考虑折旧问题；本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据上述确认的证据并结合双方当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：2011年3月25日，原告（反诉被告）金工公司与被告（反诉原告）张某签订租赁合同书一份，将长沙市岳麓区枫林一路81号指南针门店（建筑面积1200平方米）租赁给被告（反诉原告）经营餐饮，品牌名称为轩腾饭店。该合同第三条约定：“合同期限为2011年4月8日起至2015年4月7日止（以实际开业日期为准）。在合同签署之日起三日内甲方（被告张某）须向乙方（原告金工公司）缴纳20000元合同保证金，以保证合同的正常执行；……。”合同第六条约定：“经营场地内的初装修部分由乙方提供，具体包括对专柜场地范围内以及场地外为配合销售功能服务的消防系统、空调系统、强弱电系统。”合同第七条约定：“经营场地内的精装修由甲方负责，装修内容包括吊顶、地面、门面、照明、室内间隔及陈列道具等，装修设计方案由甲方自行负责，但须符合乙方的店铺风格及物业管理要求，保证精装修部分为经营品牌的最新一代的装修标准，或是同城商场内最新一代的装修标准，并取得乙方的书面同意。”合同第十条约定：“经甲乙双方约定，乙方同意将2011年4月8日至2011年6月7日作为甲方专柜进出装修施工期间。”合同第十二条约定：“甲方承担其场地内的电器、自来水（热水）、煤气、蒸汽、电话等设备所发生的费用。甲方收到乙方付款通知七日内按月支付给乙方，或直接向当地公用实业部门缴纳，如乙方同意甲方不安装水、电、气表的，其费用由甲、乙双方另行协商解决。”合同第十六条约定：“甲方使用乙方场地、相关设施，51600（固定月租金）＊12个月＝619200（元人民币）场地年度租金，租金三月一交，先预交三个月租金作为押金。”合同第十七条约定：乙方对经营场所提供物业管理，甲方需对享受的该项服务按月支付物业管理费。甲方在下月10日前以现金方式交纳当月物业管理费或由乙方从甲方每月营业收入中扣除。物业管理费为2400元／月。合同还就合同的变更、终止及违约责任等问题进行了约定。合同签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付了房屋，被告于2011年3月28日向原告缴纳了20000元合同保证金，且于2011年6月4日至8月8日对房屋进行了装修，并于8月5日向原告缴纳了专柜押金5000元。装修完毕后，被告于2011年8月14日开始营业，原、被告确认合同期限为2011年8月14日至2015年8月13日，租金起算时间为2011年8月14日；2011年11月11日，原告以被告拖欠租金及水、电费等为由对被告所租赁的场地进行了停电，被告所经营的轩腾饭店开始停业。被告在经营期间向原告缴纳了租金70000元及部分水电费，被告主张因所租场地无产权手续致轩腾饭店无法办理营业执照故拒绝交纳后续租金，截至2011年11月11日，被告共拖欠原告租金79640元（已抵扣缴纳的70000元），水、电费18416.50元、物业管理费6960元。另查明，原告金工公司租赁给被告张某的长沙市岳麓区枫林一路81号指南针商场门店楼至一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证、房屋所有权证，且未经公安消防机构验收。经湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司对被告张某所承租的指南针商业广场三楼经营轩腾饭店（魔锅天下）所涉装饰装修费用及经营物品价值进行评估，确定室内装饰、装修价值为305970.69元，经营物品价值为268752.20元，总计574722.89元。本院认为，一、关于原、被告双方签订的《租赁合同书》效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国消防法》及《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》规定了须经公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。本案中，原告（反诉被告）金工公司租赁给被告（反诉原告）张某的长沙市岳麓区枫林一路81号指南针商场门店楼至一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，未经公安消防机构验收，因此原告（反诉被告）金工公司与被告（反诉原告）张某所签订的该《租赁合同书》无效。虽然双方所签订的合同无效，但被告张某已实际使用了该房屋，故应支付上述场地实际经营期间的房屋使用费、水电费及物业管理费，截至2011年11月11日，被告应支付原告房屋使用费79640元（已抵扣缴纳的70000元），水电费18416.50元、物业管理费6960元。对原告主张的2011年11月11日之后至实际腾退房屋之日的房屋使用费，因原告所出租的场地没有建设工程规划许可证，且未经公安消防机构验收，导致双方所签订的租赁合同无效，被告也无法办理相关的营业手续，而原告在2011年11月11日对被告所租赁房屋进行停电，被告在11月11日以后没有对该租赁场地进行实际使用，故对2011年11月11日之后的房屋使用费，本院不予支持。二、关于被告（反诉原告）所主张的经济损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告所签订的《租赁合同书》无效，原、被告双方对造成合同无效均有过错；虽然被告在签订合同过程中，没有尽到审慎注意义务，但原告明知长沙市岳麓区枫林一路81号指南针商场门店楼没有建设工程规划许可证、房屋产权手续且未经公安消防机构验收而进行出租，其过错程度显然大于被告。对被告经原告同意所进行的装饰装修，经湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司评估确认价值为305970.69元，对此本院予以确认，该损失应由原、被告按照导致合同无效的过错予以分担，对责任的承担，本院酌定为原告金工公司承担80%的责任，被告张某承担20%的责任，即原告金工公司需赔偿被告张某该项损失244776.6元。对被告要求原告赔偿的经营物品，因被告对造成合同无效有一定过错，且上述经营物品并未附合于租赁物上，故经营物品被告应自行拆除，并腾空房屋。对被告主张的产品宣传、经营广告费、合同期限营业额等赔偿，因被告对造成合同无效有一定过错，且未提供充分证据予以证实，故本院不予支持。对原告向被告所收取的合同保证金20000元、专柜押金5000元，共计25000元应当予以返还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国消防法》第十条、第十一条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张某自本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）湖南金工房地产开发有限公司支付截至2011年11月11日止的房屋使用费79640元，水电费18416.50元、物业管理费6960元；二、被告（反诉原告）张某在本判决生效后十五日内腾退所承租房屋并交付给原告（反诉被告）湖南金工房地产开发有限公司；如被告（反诉原告）张某未在本判决指定的期间履行上述义务，则限令被告（反诉原告）张某在未履行上述义务之次日起至实际腾退房屋之日止按每月51600的标准向原告（反诉被告）湖南金工房地产开发有限公司支付房屋使用费。三、原告（反诉被告）湖南金工房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日向被告（反诉原告）张某赔偿装饰、装修损失244776.6元，并退还押金5000元及合同保证金20000元；四、驳回原告（反诉被告）湖南金工房地产开发有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3084元，反诉案件受理费减半收取21650元，由原、被告各自承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  黄 婧审 判 员  张 雄人民陪审员  孙新容二〇一四年三月十四日书 记 员  刘 彬附适用的法律条文：第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。