山东省青岛市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）鲁02行初66号 原告刘晓伟，女，汉族，1966年10月3日生，住山东省青岛市市北区。 法定代理人刘晓鹏，男，汉族，1964年7月13日生，住山东省青岛市市北区。 被告青岛市市北区人民政府，住所地青岛市延吉路80号。 法定代表人杨旭东，区长。 出庭负责人潘广成，青岛市市北区司法局副局长。 委托代理人陈美虹，山东博论律师事务所律师。 原告刘晓伟不服被告青岛市市北区人民政府（以下简称市北区政府）作出的房屋征收补偿决定，于2019年2月19日向本院提起行政诉讼。本院于2019年2月20日立案受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2019年4月2日组织证据交换，又于5月17日在第十五审判庭公开开庭审理了本案。原告刘晓伟的法定代理人刘晓鹏，被告市北区政府的出庭负责人潘广成、委托代理人陈美虹，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘晓伟诉称，原告在2017年5月12日继承了刘延芝在青岛市四方区人民路272号x户合法房屋一处，现该房屋被纳入了市北区人民路268-276（双号）棚户区改造项目的征收范围内。2018年8月30日原告收到被告作出的《青岛市市北区人民政府房屋征收补偿决定书》（青北补决字[2018]246号）。原告认为被告作出的青北补决字[2018]246号《青岛市市北区人民政府房屋征收补偿决定书》严重违法，应予撤销。因此，请求：1、依法撤销被告作出的《青岛市市北区人民政府房屋征收补偿决定书》（青北补决字[2018]246号）；二、本案诉讼费由被告承担。 原告刘晓伟向本院提交以下证据： 1、《青岛市市北区人民政府房屋征收补偿决定书》（青北补决字[2018]246号），证明被告作出被诉行政行为。2、《房地产权证》（青房地权市字第房改22××96号），证明房屋在原告父亲名下，一直未办理过户，房屋使用用途是住宅。3、《公证书》[（2017）青市中证民字第005067号]，证明涉案房屋由原告继承。 被告市北区政府辩称，一、被告作出的《房屋征收补偿决定书》（青北补决字[2018]246号）程序合法、事实清楚、适用法律正确。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，经被告研究决定于2017年7月22日正式启动市北区人民路268-276号（双号）棚户区改造项目的房屋征收与补偿工作，并发布房屋征收公告、补偿方案。在《征收公告》规定的签约期限内，未能签订房屋征收补偿协议，为尽快推进改造项目，被告在2018年7月19日依法作出《房屋征收补偿决定书》并依法送达。二、被告依据评估机构作出的房屋评估价格作为补偿依据符合法律规定。根据《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估技术规范》第六条规定："房屋征收评估机构应当参照邻近、同类房地产的市场交易价格，结合被征收房屋的状况，按照被征收房屋所在地的新建房屋市场价格进行评估。被征收房屋的同类房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、建筑结构、建筑面积等相同或者相似的房地产。"从以上规定可以看出，被征收房屋的评估要结合房屋的状况确定评估价格，同时评估报告由专业机构作出，具有专业性，原告亦未在规定期限内向原评估机构申请复核，被告以此评估价格作为补偿依据符合法律规定。根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十三条规定的计算方式，按照被征收房屋建筑面积32.66㎡计算，被征收房屋的货币补偿金计算方式为：1、以被征收房屋建筑面积为基数增加10㎡改善面积42.66㎡；2、被征收房屋面积与改善面积之和不足45㎡的按照评估价的一半支付款项，即2.34㎡/2=1.17平方米；3、按照42.66㎡乘以23%的公摊，即45㎡*0.23=10.35平方米。被征收房屋应补偿面积为54.18平方米（1+2+3），乘以房屋的评估单价19101元，货币补偿金为1034892.18元。综上，被告作出的房屋征收补偿决定书认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请贵院查明事实，驳回原告的诉讼请求。 被告市北区政府向本院提交以下证据：第一组证据：1-1、房屋征收决定；1-2、房屋征收公告；1-3、房屋征收补偿方案及奖励办法；1-4、2017年棚户区改造项目增加异地房源的公告。证明2017年7月22日，青岛市市北区人民政府决定对人民路268-276号（双号）棚户区改造项目实施征收，并予以公告，同时发布补偿方案，奖励办法。第二组证据：2-1、关于选择人民路268-276号（双号）棚户区改造项目房地产价格评估机构的公告；2-2、关于选择人民路268-276号（双号）棚户区改造项目房屋征收评估机构的公告；2-3、关于选定人民路268-276号（双号）棚户区改造项目房地产价格评估机构的通知。证明评估机构选定程序合法。第三组证据：3-1、房屋所有权证；3-2、公证书。证明被征收房屋产权情况（同原告提交的证据一致）。第四组证据：4、分户评估表（4-1房屋、4-2装修、4-3中南熙悦、4-4中海寰宇）、4-5、送达回证、4-6、房地产评估机构资质证书、4-7、评估人员资质证明。证明被征收房屋、安置房屋由具有资质的评估机构出具评估结果并送达。证据五、约谈记录，证明房屋征收部门与原告约谈情况。第六组证据：6-1、提请区政府作出补偿决定的申请；6-2情况说明。证明因在规定的期限内未达成补偿协议，房屋征收部门申请作出房屋征收补偿决定书。第七组证据：7-1、房屋征收补偿决定书；7-2、送达回证；7-3、公示照片。证明市北区政府作出《房屋征收补偿决定书》予以送达，并在现场予以公示。第八组证据：8-1、关于宜昌路31号地块项目安置房屋回收价格确认的复函、8-2、关于海岸路36号项目安置区房屋回购价格的复函，证明青岛市棚户区改造工作领导小组办公室根据专家小组及评估机构出具的估价报告确定宜昌路31号地块和海岸路36号项目安置房屋的价格。证据九、公示照片一组。证明履行了相关公示义务（征收决定、公告、补偿方案、评估机构选定程序）。 被告市北区政府对原告证据的质证意见为：对原告证据1-3的真实性和证明事项均没有异议。原告对被告市北区政府证据的质证意见为：对九组证据的真实性均没有异议，但对证据五约谈记录认为，虽然对进行过约谈的事实没有异议，但没有具体对拆迁房屋的交待和说法。本院对原被告证据真实性予以确认，双方所提交的证据与本案相关联，均予以采纳。 本院经审理查明： 1、原告刘晓伟的父亲刘延芝（已去世）在青岛市四方区人民路272号x户有房屋一处，房地产权证号为青房地权市字第房改22××96号，证载房屋坐落于四方区人民路272号x户，用途为住宅，房屋建筑面积32.66㎡，证载权利人为刘延芝。青岛市市中公证处于2017年5月12日作出（2017）青市中证民字第005067号公证书，公证该房屋由原告刘晓伟继承。 2、2017年7月22日，被告市北区政府作出青北政发[2017]57号《青岛市市北区人民政府关于人民路268-276号（双号）零星片棚户区改造项目房屋征收决定》，决定于2017年7月22日正式启动人民路268-276号（双号）零星片棚户区改造项目的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门为青岛市市北区房屋征收安置管理办公室，房屋征收组织落实单位为青岛市市北区人民政府四方街道办事处，房屋征收范围为人民路268-276号（双号）范围内的合法房屋。同日，被告市北区政府发布《青岛市市北区人民政府关于对人民路268-276号（双号）零星片棚户区改造项目实施房屋征收的公告》，将《市北区人民路268-276号（双号）零星片棚户区改造项目房屋征收补偿方案》作为附件一并公告，同时告知被征收人签订房屋征收补偿协议时限为2017年8月26日至2017年9月25日，搬家交房时限为2017年8月30日至2017年9月25日。《房屋征收补偿方案》载明该项目被征收房屋基本情况为：征收区域内涉及被征收人155户（其中非住宅0户），总建筑面积约为0.5万平方米。发布征收公告当日，市北区房屋征收安置管理办公室还将被告作出的《市北区人民路268-276号（双号）零星片棚户区改造项目房屋征收奖励办法》一并公示。原告的涉案房屋在上述房屋征收范围内。另，市北区房屋征收安置管理办公室于2017年8月18日在征收范围内张贴《关于2017年棚户区改造项目增加异地安置房源的公告》，告知增加市北区海岸路36号安置地块作为市北区2017年棚改项目安置房源。 3、2017年7月20日，青岛市棚户区改造工作领导小组办公室作出青棚改办函[2017]33号《关于宜昌路31号地块项目安置房屋回购价格的复函》及青棚改办函[2017]34号《关于海岸路36号项目安置房屋回购价格的复函》，载明宜昌路31号安置区房屋评估结果为均价18440元/平方米，参照以往集中建设房源的定价原则下浮至16600元/平方米；海岸路36号安置区房屋评估结果为均价17400元/平方米，参照以往集中建设房源的定价原则下浮至15700元/平方米。 4、2017年7月22日，市北区房屋征收安置管理办公室在被征收区域现场公示了《关于选定人民路268-276号（双号）零星片棚户区改造项目征收评估机构的公告》，告知被征收人可在2017年7月22日至2017年8月6日期间从青岛市城乡建设委员会定期公布的房屋征收评估机构名录中自主协商选定1家房地产评估机构承担该项目房屋征收房地产市场价格评估工作，并于2017年8月6日（含）前将协商选定结果报告以书面形式通过所在辖区街道办事处认定（盖章）后提交市北区房屋征收安置管理办公室。同时告知，协商选定评估机构未能达成一致意见的，市北区房屋征收安置管理办公室将从公布的房屋征收评估机构名录中按照1:3的比例推荐评估候选机构，在征收区域予以公示，由被征收人投票选定。2017年8月6日，市北区房屋征收安置管理办公室在被征收区域现场公示了《关于选择人民路268-276号零星片棚户区改造项目房地产价格评估机构的公告》，告知被征收人因在15日内未能协商确定评估机构，现从市城乡建设委公布的评估机构名录中按照1:3的比例推荐候选评估机构，由被征收人投票选定，并载明了山东中鲁土地房地产评估有限公司、江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司青岛分公司、青岛青房房地产评估事务所有限公司三家候选评估机构。市北区房屋征收安置管理办公室于2017年8月11日在被征收区域内发布了《关于选定人民路268-276号（双号）零星片棚户区改造项目房地产价格评估机构的通知》，确定山东中鲁土地房地产评估有限公司承担人民路268-276号（双号）零星片棚户区改造项目房屋征收评估工作。 5、2017年8月25日，房屋评估机构山东中鲁土地房地产评估有限公司就原告的涉案屋出具了《人民路268-276号（双号）零星片棚户区改造项目国有土地上房屋征收分户评估表》、《人民路268-276号（双号）零星片棚户区改造项目国有土地上房屋征收装修补偿分户表》，载明的评估时点均为2017年7月22日，房屋评估单价为19101元/平方米，房屋装修补偿单价为260元/平方米，集中供暖设备补偿单价为210元/平方米。同日，评估机构山东中鲁土地房地产评估有限公司出具了《青岛市市北区棚户区改造项目中海寰宇天下安置房均价评估表》和《青岛市市北区棚户区改造项目中南熙悦安置房均价评估表》。该两表载明安置房屋四处房源中两处的坐落及评估均价等事项，评估均价分别为17000元和14000元。上述四份表格均于2018年6月19日送达原告。 6、因就涉案房屋的征收补偿问题未与原告达成一致意见，2018年6月19日，房屋征收实施单位对原告进行约谈，仍未能达成一致。 7、因就涉案房屋的征收补偿问题未与原告达成一致意见，市北区房屋征收安置管理办公室于2018年7月1日向市北区政府提交《提请区政府作出补偿决定的申请》。被告市北区政府于2018年7月19日作出青北补决字[2018]246号《房屋征收补偿决定书》，主要内容为： 刘延芝（已故）在征收范围内青岛市市北区人民路272号603户有私有房屋一处，房屋建筑面积32.66平方米，房屋用途为住宅。经（2017）青市中证民字第005067号《公证书》确认：青岛市四方区人民（路）272号603户房屋一处由刘晓伟继承。经评估，房屋评估单价为每平方米人民币19101元，室内装饰装修价值为每平方米人民币260元，集中供暖设备补偿为每平方米人民币210元。产权调换房屋中海寰宇天下E地块项目房屋均价17000元/平方米，中南熙悦项目房屋均价14000元/平方米，海岸路36号项目房屋均价15700元/平方米，宜昌路31号地块项目房屋均价16600元/平方米。对于被征收房屋集中安装燃气、供暖设施的具体补偿，由被征收人提供集中安装的相关证明，经评估公司据实评估后进行补偿。 为维护公共利益，保护被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》及《市北区人民路268-276号（双号）零星片棚户区改造项目房屋征收补偿方案》（以下简称《方案》）等规定，经房屋征收部门申请，依法做出征收补偿决定如下： 一、房屋征收部门应按照《方案》对被征收人实行异地房屋补偿或货币补偿。被征收人应在本补偿决定书送达之日起十五日内向房屋征收部门提出异地房屋补偿或货币补偿的书面意见，逾期不提交书面意见，视为选择异地房屋补偿。 二、被征收人选择异地房屋补偿的，房屋征收部门提供位于：1、中海寰宇天下E地块项目新建高层住宅房屋（房屋建筑面积区间段：67.96—74.89平方米，房屋均价17000元/平方米）；2、中南熙悦项目新建高层住宅房屋（房屋建筑面积区间段：92.81—137.22平方米，房屋均价14000元/平方米）；3、宜昌路31号项目新建高层住宅房屋（房屋建筑面积区间段：76.61—109.22平方米，房屋均价16600元/平方米）；4、海岸路36号项目新建高层住宅房屋（房屋建筑面积区间段：66.5—102.6平方米，房屋均价15700元/平方米）。被征收人搬家腾房后，按照《方案》规定的安置定位方式可在上述项目公示的剩余安置房源中进行选择。逾期不选择，房屋征收部门提供位于市北区海岸路36号6号楼1单元1505户房屋一处，房屋建筑面积67平方米（最终以规划部门审批为准），房屋均价15700元/平方米（最终以不动产登记中心备案价格为准）。房屋征收部门将产权调换房屋价值与被征收房屋价值的差额按照《方案》等规定进行结算。 同时，根据《方案》规定，被征收人实行自行临时过渡。选择中海寰宇天下E地块项目补偿的，自被征收人腾房之日计算至2020年3月；选择中南熙悦项目补偿的，自被征收人腾房之日计算至2019年12月；选择宜昌路31号项目补偿的，自被征收人腾房之日计算至2020年7月；选择海岸路36号项目补偿的，自被征收人腾房之日计算至2020年11月。按照40平方米计算临时过渡补助费，以每月每平方米30元的标准发放，逾期按照每月每平方米60元的标准计发。房屋征收部门支付被征收人搬迁补助费人民币1200元、装修补偿费人民币8491.6元、集中安装供暖设施补偿人民币6858.6元，产权调换房屋的产权归被征收人所有。 三、被征收人选择货币补偿的，根据《方案》规定，被征收人实行自行临时过渡，过渡期限为10个月，房屋征收部门支付被征收人货币补偿数额为：1、货币补偿金人民币：1034892.18元；2、货币补偿奖励费人民币：60000元；3、搬迁补助费人民币：1200元；4、临时过渡补助费人民币：12000元；5、装修补偿费人民币：8491.6元；6、集中安装供暖设施补偿人民币6858.6元；上述合计为人民币:1123442.38元。 四、被征收人应当自收到本补偿决定书之日起十五日内，腾空所住用房屋并将房屋所有权证一并交由房屋征收部门，由不动产登记机关依法注销房屋所有权证。被征收人对补偿决定书不服，应当自收到本补偿决定书之日起六十日内向青岛市人民政府提请行政复议；也可以在收到本补偿决定书之日起六个月内向青岛市中级人民法院提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼、又不履行本补偿决定书的，将依法申请人民法院强制执行。” 原告于2018年8月30日签收上述《房屋征收补偿决定书》。原告不服该补偿决定，向本院提起诉讼。 本院认为：一、关于涉案评估报告是否合法的问题 1、从房屋征收评估机构的选择程序上分析。根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十四条、第四十五条、第四十六条规定，市房屋征收部门应当向社会公布房地产价格评估机构的名录，供当事人选择。房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；在征收补偿方案规定的期限内未能协商一致的，由房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人以投票、抽签等方式选定。房屋征收部门应当将选定的房地产价格评估机构在征收范围内公告。青岛市城乡建设委员会《国有土地上房屋征收评估管理办法》第十八条规定，房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当将拟征收项目的名称、范围、房屋征收评估机构选定方式等相关事项在征收范围内公告，并告知被征收人协商选定房屋征收评估机构的权利和期限，协商期限为十五日。第十九条规定，被征收人逾期协商不成的，房屋征收部门应当从公布的房屋征收评估机构名录中按照1:3的比例推荐评估候选机构，在征收区域内予以公示，由被征收人投票选定。本案中，因市北区人民路268-276号（双号）零星片棚户区改造项目的被征收人在房屋征收部门发布的“2017年7月22日—2017年8月6日”协商期限内未能协商一致选定评估机构，房屋征收部门于2017年8月6日公告通知被征收人，从青岛市城乡建设委员会已公布的评估机构名录中按照1:3的比例推荐候选评估机构，由被征收人投票选定。后根据得票数高低，于2017年8月11日最终确定山东中鲁土地房地产评估有限公司承担人民路268-276号（双号）零星片棚户区改造项目房屋征收评估工作。因此，涉案房屋征收评估机构的选择符合上述规定，程序合法。 2、从评估价格的形成是否符合规定上分析。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。本案中，房地产评估机构评估时点为2017年7月22日，系作出征收决定公告之日，符合上述规定，且原告对房屋评估单价及装修、集中供暖设备评估单价均无异议，本院依法确认评估价格的形成符合法律规定。 二、关于涉案征收补偿决定的合法性问题 1、就被诉房屋征收补偿决定作出的程序而言，在房屋征收部门未能与原告就安置补偿问题达成协议的情况下，房屋征收实施单位对原告进行了约谈，在经约谈仍未能达成一致意见的情况下，房屋征收部门提请被告市北区政府作出补偿决定，被告市北区政府作出了补偿决定并送达原告，程序符合法律规定。 2、对于原告所主张的本次补偿只是针对房屋进行，还应对房屋项下的土地进行补偿的问题。本院认为，《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估技术规范》第四条规定，“被征收房屋的价值是指被征收房屋及其占有国有土地使用权，在正常市场交易下的同类新建房屋的市场价格。”另外，《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条第一款规定，“被征收房屋和补偿房屋的面积以建筑面积计算。被征收房屋的建筑面积，按照以下规定确定：（一）私有房屋以房屋权属证书载明的建筑面积为准。” 根据上述规定，评估单位在对被征收房屋进行评估时已经将土地价值和房屋价值一并考虑在内，该评估价格已经包含有土地价值和房屋价值。据此，以评估价格为基准的征收补偿款项包含被征收房屋价值和其占用国有土地使用权的价值，在计算上按照权属证书所载明的房产面积整体进行补偿。原告要求被告另行作出土地使用权补偿的主张，于法无据。至于原告所主张的《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》，不适用本案情形，该主张本院不予支持。 另，原被告双方对本案的权属证书指向并无歧义，均指青房地权市字第房改22××96号《房地产权证》，被告表述为房屋所有权证，仅为书写习惯问题，确不严谨。 3、对于应补偿面积以及搬迁补助费、临时过渡费、装修补偿费等的补偿标准，原告不持异议，本院经比对《市北区人民路268-276号（双号）零星片棚户区改造项目房屋征收补偿方案》中所确定的标准，被告对相关数额的计算并无错误，故本院对此予以确认。 综上，被告市北区政府作出青北补决字[2018]246号《房屋征收补偿决定书》符合法律规定，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告刘晓伟的诉讼请求。 案件受理费五十元，由原告刘晓伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  李国宁 人民陪审员  孙永浩 人民陪审员  于建英 二〇一九年五月三十日 法官助理 管筱笛 书记员 王崧 书记员 刘佳