云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书(2016)云0627民初3334号原告陈思聪，女，汉族，生于1978年11月21日，云南省镇雄县人，城镇居民，现住镇雄县。原告李堂华，女，汉族，生于1966年3月13日，云南省镇雄县人，城镇居民，现住镇雄县。原告田先菊，女，汉族，生于1969年12月18日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县。三原告共同委托代理人王兴康，云南南广律师事务所律师。被告胡翠珍，女，汉族，生于1928年11月24日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县，系**贵之母。被告朱兰，女，汉族，生于1994年2月20日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县，系**贵与王玉之女。被告朱熙，男，汉族，生于1994年2月20日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县，系**贵与王玉之子。被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人李慧英，云南意衡（镇雄）律师事务所律师。被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人王玉，女，汉族，生于1969年2月9日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县，系朱兰、朱熙之母，胡翠珍前儿媳。被告朱某，男，汉族，生于2010年7月21日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县，系**贵与王某之子。法定代理人王某，女，汉族，生于1981年11月13日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县，系朱某之母。原告陈思聪、李堂华、田先菊诉被告胡翠珍、朱兰、朱熙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日受理后，根据本案实际，依法追加朱某作为本案被告参加诉讼。本院依法组成合议庭，分别于2017年10月12日、2019年5月7日公开开庭进行了审理，原告陈思聪、李堂华、田先菊及其共同委托代理人王兴康，被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人李慧英、王玉到庭参加诉讼，被告朱某的法定代理人王某经本院公告送达参加诉讼通知书、开庭传票等法律文书，公告期届满未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈思聪、李堂华、田先菊诉称，2012年12月18日，我们共同与**贵签订《购房合同书》，合同约定，**贵将其位于镇雄县（房产证编号：镇房权证字第××号）出售给我们，购房款单价为1228元／平方米，购房总价为人民币1123620元。虽然合同签订前，**贵已将争议房屋抵押给镇雄县农村信用合作联社（以下简称镇雄信用社）贷款人民币570000元，但我们已代**贵向镇雄信用社偿还了全部贷款本息，镇雄信用社已明确表示**贵名下房产在其社为其贷款的抵押担保已经解除。截止2017年6月22日，三原告已向**贵支付房屋款共计1006292.68元，其中，包括代**贵偿还其向镇雄信用社全部贷款和利息。而且，**贵已将争议房屋实际交付给我们使用至今。因此，我方与**贵签订的《购房合同书》真实有效。第一次开庭审理后，我们仔细核算，购房款尚有117328元未支付给**贵，2019年5月4日，我们通过银行将尚欠的购房款117328元转入**贵账户，同年5月8日，原告李堂华将该款转入镇雄县人民法院的执行专户，要求法院提存。**贵现已死亡，四被告系**贵的继承人。我方多次要求四被告协助办理争议房屋过户手续，但四被告拒绝配合。综上所述，请求人民法院依法判令：一、继续履行我方与**贵签订的购房合同，由我方支付四被告购房款117328元；二、由四被告立即协助我方办理争议房屋的过户手续；三、由四被告共同承担案件受理费。被告胡翠珍、朱兰、朱熙辩称，一、**贵无权处分本案争议房屋，**贵系胡翠珍之子，朱兰、朱熙之父，本案争议房屋系胡翠珍向他人购买公房后拆旧建新的房屋，在拆旧建新过程中，胡翠珍将其所有的土地征收款用于建房，胡翠珍一直与**贵共同生活，没有分家，因此，本案争议房屋属胡翠珍与**贵的家庭共同财产，**贵未征得胡翠珍的同意无权单独处分争议房屋。二、三原告与**贵所签的购房合同书存在诸多疑点，主要表现为：1、三原告向法庭提交的收条记载的时间、金额与购房合同书上记载的时间、金额存在差别，购房合同书第一页记载的内容“公证”被划掉后按捺的手印与合同书上其他的手印明显不同，不能证明合同的真实性。2、被告方向法庭出示的借条记载**贵将其所建房屋向原告陈思聪抵押借款，但**贵死亡前只与胡翠珍修建过本案争议房屋，并无其他自建房屋，而**贵与三原告签订合同是在借款之前，如果争议房屋已出卖给三原告，就不会有用争议房屋抵押借款一事。3、三原告与**贵签订的购房合同书上，购买方是原告陈思聪，原告李堂华、田先菊只在合同书的末尾签名按手印，且合同书的内容中并没有记载李堂华、田先菊是购买方，因此李堂华、田先菊是否是本案适格原告也存在疑问。三、三原告与**贵签订的购房合同属无效合同，理由是：1、从三原告与**贵签订的合同内容可以看出，双方签订合同时，三原告已知本案争议房屋已抵押给镇雄信用社，根据法律规定，抵押物在抵押期间，未经抵押权人同意不得转让。2、国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定，农村住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农村集体土地修建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证，2004年11月，国土资源部颁布的《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证，本案争议的房屋所涉及的宅基地属农村土地，该证件属无效证件。本案中，三原告属城镇居民，因此三原告向**贵购房系城镇居民到农村购房，且该房屋系抵押期间的转让，违反国家法律的强制性规定。对三原告陈述的已于2019年5月4日将尚欠的购房款117328元存入**贵账户，该款我方不同意接收，**贵已经死亡，该款项与本案无关。因此，三原告与**贵签订的购房合同属无效合同。综上所述，请求法院判决驳回三原告的诉讼请求。被告朱某及其法定代理人王某均未到庭答辩。综合本案原、被告双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：1、三原告与**贵签订的购房合同是否有效。2、三原告尚欠**贵购房款多少元。3、四被告是否有义务协助三原告办理本案争议房屋的过户手续。本案在审理过程中，三原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、购房合同书复印件一份，合同主要内容为：卖方为**贵（简称甲方），买方为陈思聪（简称乙方），正文：第一条，甲乙双方交易房屋现状：房屋所有权人**贵，房屋坐落乌峰镇南广社区呢噜坪，产别私有，状况为砖混4层，建筑面积915.32平方米，设计用途为住宅，土地使用面积305.34平方米（详见镇房权证乌字第××号和镇国用（2008）第××号）。该房屋现在镇雄信用社抵押贷款570000元，超期未还。第二条：上述房产的交易价格，单价为1228元／平方米，总价为人民币1123620元。本合同签订前，乙方已于2012年12月14日向甲方支付人民币30000元作为购房定金。第三条,付款时间与办法：1、甲乙双方同意在合同签订公证（其中“公证”被划掉后捺印）后乙方向甲方支付人民币现金623620元，甲方负责偿还银行贷款利息后，办理续贷手续。2、甲方续贷50万元整由乙方负责按银行规定偿还。第四条，甲方收到乙方应付房款（除银行贷款部分）起3天内将交易的房产二楼以上全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水电等费用结清。2013年3月20日前将剩余房产全部交付乙方使用，并应在交房当日将水电等费用结清。第五条，甲方在本交易房屋周边建房时，必须留足3米以上间隔距离供乙方通行、采光。甲方东南面空地乙方享有免费通行和停车权，甲方必须保证乙方车辆通行和三张以内车辆停放。第七条，违约责任：甲、乙双方合同签定后，如有违约，除赔偿由此造成的一切损失外，另按交易金额的10%向对方支付违约金。第九条，乙方需过户或将该房产转卖给其它人时，甲方应全力配合完善签字过户所有相关手续。第十三条，为方便与房屋相关的其它手续的完善，甲方委托乙方全权代理甲方为该房屋的银行借贷、还款、房产证和土地使用权的抵押、过户和其它处置完善签字手续。合同落款出卖方（甲方签字）：**贵签字捺印，购买方（乙方签字）陈思聪、田先菊、李堂华签字捺印，合同签订日期：2012年12月18日。拟证明三原告与**贵于2012年12月18日签订了合法的购房合同书，且已支付了定金人民币30000元。2、镇国用（2008）第××号国有土地使用证复印件一份，拟证明该房屋不是农村住宅，该土地使用证原件在银行抵押。3、镇雄信用社关于《云南南广律师事务所查询函》的复函一份，拟证明**贵向镇雄信用社借款490000元的本息已全部还清，**贵名下房产为其贷款提供的抵押担保已解除，该房产办理的抵押登记手续因借款人未及时领取他项权证到抵押登记中心解除抵押登记，现镇雄信用社与**贵已不存在债权债务关系。4、收条复印件一份，拟证明原告陈思聪已将购房款支付给**贵，**贵已收到原告陈思聪支付的购房款1112568元并向陈思聪出具了收条。5、陈思聪、李堂华、田先菊诉朱兰、朱熙、胡翠珍、朱某买卖合同纠纷一案购房款的说明一份，主要内容为：陈思聪、李堂华、田先菊对交付给**贵1112568元购房款的组成作如下说明：1、现金交付136276元（从陈思聪信用社2012年12月18日取款170000元中支付，证据为陈思聪信用社交易记录）。2、代**贵支付2008年12月29日570000元贷款利息145292.68元，归还80000元贷款本金，承担490000元续贷款的归还（证据为信用社出具的贷款帐中从2012年12月18日起所有交易的款项）。3、通过陈思聪丈夫王玺农行转账261000元（证据为王玺账户2012年12月20日、21日、27日交易明细）。以上合计1112568元（也就是收条注明金额）。对收条金额1112568元与双方购房合同金额1123620元存在11052元差额系双方合同签订前原告已经交付30000元定金（证据为购房合同第二条），双方签订合同当日双方未将该款项计入收条总额，而将该30000元定金抵偿该11052元差额所致。拟证明原告陈思聪、李堂华、田先菊向**贵支付本案争议房屋购房款的情况6、陈思聪取款记录复印件一页、贷款帐、借款借据复印件、**贵卡号为62×××35银行卡复印件各一份，取款记录拟证明原告陈思聪于2012年12月18日取款170000元使用其中现金136276元支付**贵购房款；贷款帐拟证明本案争议房屋在卖给三原告前，**贵已将该房屋抵押给镇雄信用社贷款570000元，双方签订房屋买卖合同后，三原告代为偿还该贷款利息145292元、归还本金80000元后，以**贵的名义向镇雄信用社续贷490000元；借款借据拟证明2012年12月25日**贵将争议房屋抵押给镇雄信用社续贷490000元；银行卡拟证明系**贵在镇雄信用社续贷490000元的还款账户。7、结婚证复印件一份、中国农业银行股份有限公司镇雄县支行账户交易明细查询结果（对私）复印件一份（共一页），拟证明原告陈思聪丈夫王玺于2012年12月20日向**贵转款150000元，2012年12月21日向**贵转款50000元，2012年12月27日向**贵转款61000元，合计261000元，同时证明2012年12月21日王玺取款66500元准备用于偿还争议房屋在镇雄信用社抵押贷款的事实。8、云南省农村信用合作联社0312010655贷款回收凭证复印件三份、云南省农村信用合作联社转款记录复印件一份（共四页），拟证明原告田先菊已代**贵偿还2013年3月至2015年9月490000元贷款的利息。9、镇雄信用社客户取款回单复印件、客户存款回单复印件各两份，拟证明原告陈思聪两次取款共计653610元，并将该款存入**贵帐（卡）号为62×××35的事实。10、镇雄信用社出具的证明复印件一份，证明载述：**贵（身份证号码：5321281972××××××××）于2012年12月25日在我部借款490000元，2017年6月22日还本金490000.00元，利息163610.10元，本息合计653610.10元，此笔借款由陈思聪（身份证号码：5321281978××××××××）2017年6月22日从本人个人结算账户（卡号为：62×××26）转账支出653610.10元转入**贵还款账户：62×××35的款项所还。拟证明陈思聪于2017年6月22日代**贵偿还银行贷款本息合计653610.10元，并证明该房屋银行抵押权已解除。11、借条复印件一份，拟证明**贵向陈思聪借款50000元后，没有将该笔借款偿还陈思聪，而是向其出具了该借条。12、出示镇雄信用社客户取款回单及客户存款回单复印件一份，拟证明三原告已于2019年5月4日将剩余的购房款117328元转入**贵账户中。经质证，被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人对三原告提举的证据3、9、10均无异议。对三原告提举的证据1，被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人不认可该合同书的真实性。认为1、合同第一条说明三原告是知晓该房屋是抵押给银行的，购房合同上没有加盖银行公章，也没有注明银行同意转让抵押物的意见；2、合同第一页第三条第一项中，合同原记载在合同签订公证后“公证”二字被划除后所捺手印与合同捺的其他手印明显不符；3、该合同不能证实原告李堂华、田先菊是本案争议房屋的买方，本案争议房屋是胡翠珍与**贵的共同财产，合同内容侵害了胡翠珍的利益。对三原告提举的证据2，被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人对其来源、真实性无异议，认为该证据是无效证据，因为本案争议房屋的宅基地不在城镇，而属于农村宅基地。对三原告提举的证据4，被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人认为陈思聪支付的金额与合同上约定的金额不符，**贵没有收到原告陈思聪支付的购房款1112568元。对三原告提举的证据5，被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人不认可三原告所陈述购房款中现金支付的部分。对于转账的部分，认为虽然三原告转款到**贵的账户是事实，但三原告与**贵有生意、经济往来，不能证实所转的款是用于支付购房款。对三原告提举的证据6，被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人对取款记录、银行卡、贷款回收凭证、借款借据的真实性无异议，但认为该证据没有载明银行卡交付给原告的具体时间，也不能证实三原告代**贵偿还镇雄信用社贷款本息361568元；对贷款帐的合法性、真实性、贷款570000元的事实无异议，但认为不能证明三原告陈述的代为偿还贷款的事实，也不能证实贷款是用本案争议房屋作为抵押。对三原告提举的证据7，被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人对来源、真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的。对三原告提举的证据8，被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人对该证据的来源、真实性无异议，认为该证据中的贷款收息凭证不能达到原告的证明目的。对三原告提举的证据11，被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人对该证据的真实性无异议，认为借条记载的内容仍然说明**贵将自建房屋抵押给陈思聪，**贵所称的自建房屋只有**贵与其母亲共同修建的本案争议房屋，三原告辩称该房屋已经卖给他们，与本案事实不符。对三原告提举的证据12，被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人对该证据的来源及真实性无异议，认为本案中的**贵已于2015年死亡，该证据与本案无关。在审理过程中，被告胡翠珍、朱兰、朱熙为证实其诉讼主张，向本院提交了以下证据：借条复印件一份，拟证明2013年12月9日，**贵向陈思聪借款50000元，借条载明：借款是将**贵的自建房屋作为抵押物，而不是将房屋卖给原告陈思聪。经质证，原告陈思聪、李堂华、田先菊对该证据的真实性无异议，认为借条是签订了购房合同以后才出具的，与本案无关，**贵没有将该笔借款偿还陈思聪，后来又重新向其出具了一张借条。被告朱某及法定代理人王某未到庭对以上证据质证，未向本院提举任何证据。在审理过程中，法庭出示本院为查清案件事实，依职权调取的以下证据：1、云南省农村信用合作联社借款借据复印件一份。2、个人借款合同复印件一份。3、贷款帐原件一份。4、镇国用（2008）第××号国有土地使用证复印件一份。5、镇房权证乌字第××号房屋所有权证复印件一份。6、镇房他证乌字第××号房屋他项权证复印件一份。经质证，三原告、被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人对本院依职权调取的证据均无异议。被告朱某及法定代理人王某未到庭质证。本院审查认为，被告朱某及法定代理人王某未到庭质证，应视为其放弃质证的权利。三原告提举的证据3、9、10，来源合法、内容真实，且被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人均无异议，本院予以采信。本院依职权调取的证据，经质证，三原告、被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人均无异议，本院予以全部采信。三原告提举的证据1系《购房合同书》，虽然被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人对合同的真实性有异议，但通过对三原告提举的证据1、2、3、6、7、8、9、10综合分析，上述证据形成证据锁链，能够证明三原告提举的证据1系三原告与**贵签订的购房合同，本院予以采信。三原告提举的证据2系争议房屋国有土地使用证，来源合法，内容客观真实，能够证明争议房屋不是农村住宅，被告虽质证认为争议房屋属于农村宅基地，但未提举证据予以反驳，对其质证意见本院不予采信。三原告提举的证据4虽载明：“2012年12月18日，**贵收到陈思聪购买房屋现金112568.00元”，但三原告未提举证据佐证购房合同签订后至今，其已付清112568元的房款，故本院不予采信。三原告提举的证据5系三原告向**贵支付争议房屋全部购房款的情况说明，是三原告就购房款支付本身的说明，不符合证据三性，本院不予采信。三原告提举的证据6，其中取款记录虽载明陈思聪取款170000元，但未提举证据证明将现金136276元用于支付购房款，且被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人不予认可，故对该证明目的本院不予采信；贷款账系三原告代**贵偿还其向镇雄信用社贷款570000元的本金80000元及支付利息145292元，虽然被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人认为不能证明三原告代**贵偿还镇雄信用社贷款的事实，但其未提举证据予以反驳，故对被告方的反驳意见本院不予采信，该证据能够证明三原告代**贵偿还镇雄信用社贷款570000元的本金80000元及利息145292元的事实。借款借据系以**贵的名义向镇雄信用社续贷490000元借款，**贵卡号系作为该借款的还款账户，且被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人对其无异议，本院予以采信。三原告提举的证据7，其中结婚证复印件能够证明原告陈思聪与王玺系夫妻关系，王玺农行交易明细查询结果，能够证明王玺分三次向**贵转款共计261000元用于支付**贵购房款的事实，但取款记录只能证明王玺取款66500元，不能证明用于支付**贵购房款的事实。三原告提举的证据8，系贷款回收凭证、转款记录能证明原告田先菊已偿还2013年3月至2015年9月**贵向镇雄信用社贷款490000元的利息，虽然被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人认为不能达到三原告的证明目的，但其未提举证据予以反驳，故对其质证意见不予采信。三原告提举的证据11系借条复印件，拟证明被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人庭审中出示的借条不能证明**贵已经偿还陈思聪50000元的借款，而是向陈思聪重新出具了借款50000元的借条；被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人质证对借条真实性无异议，但认为该证据能证明**贵没有卖房给三原告，而是将房屋作为借款抵押物；本院认为该证据只能证明原告陈思聪与**贵存在借贷关系，与本案无关联。三原告提举的证据12系客户取款回单及客户存款回单复印件，来源合法，内容客观真实，且被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人未提出实质性的反对意见，能够证明三原告已将尚欠的购房款117328元转入**贵账户的事实，本院予以采信。被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人提举的借条复印件，拟证明**贵未将争议房屋卖给三原告，而是将该房屋作为抵押物抵押给原告陈思聪。三原告质证对借条真实性无异议，但认为该借条是签订了购房合同以后才出具的，与本案无关，**贵没有将该笔借款偿还陈思聪，后来又重新出具了一张借条给陈思聪，待开庭后三原告会将这张借条复印件提交给法庭。本院认为该证据只能证明原告陈思聪与**贵存在借贷关系，与本案无关联。根据当事人的举证、质证和陈述，本院依法认定本案如下法律事实：被告胡翠珍系**贵之母，**贵系被告朱兰、朱熙、朱某之父。2008年12月10日，**贵以其名义办理了本案争议房屋编号为镇国用（2008）第××号中华人民共和国国有土地使用证，同年12月，**贵以其名义办理了该房屋编号为镇房权证乌字第××号中华人民共和国房屋所有权证。2008年12月29日，**贵将该房屋抵押向镇雄信用社贷款人民币570000元。2012年12月18日，原告陈思聪、李堂华、田先菊与**贵签订《购房合同书》，合同约定：卖方为**贵（简称甲方），买方为陈思聪（简称乙方）。第一条，甲乙双方交易房屋现状：房屋所有权人**贵，房屋坐落乌峰镇南广社区呢噜坪，产别私有，状况为砖混4层，建筑面积915.32平方米，设计用途为住宅，土地使用面积305.34平方米（详见镇房权证乌字第××号和镇国用（2008）第××号）。该房屋现在镇雄信用社抵押贷款570000元，超期未还。第二条：上述房产的交易价格，单价为1228元／平方米，总价为人民币1123620元。本合同签订前，乙方已于2012年12月14日向甲方支付人民币30000元作为购房定金。第三条,付款时间与办法：1、甲乙双方同意在合同签订公证（其中“公证”被划掉后捺印）后乙方向甲方支付人民币现金623620元，甲方负责偿还银行贷款利息后，办理续贷手续。2、甲方续贷50万元整由乙方负责按银行规定偿还。第四条，甲方收到乙方应付房款（除银行贷款部分）起3天内将交易的房产二楼以上全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水电等费用结清。2013年3月20日前将剩余房产全部交付乙方使用，并应在交房当日将水电等费用结清。第七条，违约责任：甲、乙双方合同签定后，如有违约，除赔偿由此造成的一切损失外，另按交易金额的10%向对方支付违约金。第九条，乙方需过户或将该房产转卖给其它人时，甲方应全力配合完善签字过户所有相关手续。第十三条，为方便与房屋相关的其它手续的完善，甲方委托乙方全权代理甲方为该房屋的银行借贷、还款、房产证和土地使用权的抵押、过户和其它处置完善签字手续。合同落款出卖方（甲方签字）：**贵签字捺印，购买方（乙方签字）陈思聪、田先菊、李堂华签字捺印，合同签订日期：2012年12月18日。合同签订当日，三原告代**贵偿还其向镇雄信用社贷款570000元中的贷款本息合计225292.68元。2012年12月20日、2012年12月21日、2012年12月27日，原告陈思聪之夫王玺合计向**贵账号为03×××66的银行卡转款人民币261000元。2012年12月25日，**贵通过与镇雄信用社结算，将原贷款570000元重新办理续贷490000元的手续，双方约定将**贵账户为62×××35的银行卡号作为还款账户。2013年3月，**贵将争议房屋实际交付给三原告使用至今。2015年9月20日，**贵因交通事故身亡。审理中，原告陈思聪于2017年6月22日代**贵偿还镇雄信用社贷款本金490000元并支付利息163610.10元。2017年11月21日，镇雄信用社出具关于云南南广律师事务所查询函的复函中记载：“**贵于2012年12月18日与镇雄信用社签订合同编号为0312010655121225110000108的借款合同，借款金额490000元，该笔贷款本息已于2017年6月22日全部结清，**贵名下房产为其贷款提供的抵押担保已解除，贵所查实其名下房产在镇雄信用社办理抵押登记手续属借款人未及时领取他项权证到抵押登记中心解除抵押登记所致，截止目前镇雄信用社与**贵已不存在债权债务关系。”2019年5月4日，三原告将差欠的117328元购房款转入**贵账户为62×××35的银行卡号里。2019年5月7日（第二次开庭审理中），三原告要求将差欠的购房款117328元支付给被告胡翠珍、朱兰、朱熙共同委托代理人，其共同委托代理人明确表示拒收。因镇雄县司法局公证处尚未开展公证提存业务，2019年5月8日，原告李堂华将购房款117328元存入本院执行专户，要求本院提存。本院认为，本案争议房屋的国有土地使用证及房屋所有权证上登记的所有权人均系**贵，**贵系该房屋的合法所有权人。2008年12月29日，**贵将本案争议房屋抵押向镇雄信用社贷款570000元，该贷款到期后**贵一直未偿还。2012年12月28日，**贵与原告陈思聪、李堂华、田先菊签订购房合同书，将争议房屋出售给三原告。2013年3月，**贵将争议房屋实际交付给三原告使用。本案审理中，三原告代**贵偿还其向镇雄信用社的全部贷款。镇雄信用社明确表示其与**贵已不存在债权债务关系，本案争议房屋提供的抵押担保已解除，该抵押登记手续系属借款人未及时领取他项权证到抵押登记中心解除抵押登记所致。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案中，虽然**贵与三原告签订购房合同书时，争议的房屋处于抵押权存续期间，后三原告已代**贵偿还其在镇雄信用社的全部贷款，争议房屋的抵押权已消灭。另外，**贵系本案争议房屋的合法所有权人，其与三原告签订的购房合同书系双方真实意思表示，内容合法，因此，三原告与**贵签订的《购房合同书》合法有效。被告胡翠珍、朱兰、朱熙辩解，原告李堂华、田先菊不是本案适格原告；争议房屋系被告胡翠珍与**贵的家庭共同财产、**贵无权处分；争议房屋的宅基地属农村宅基地，三原告属城镇居民不具备购房资格；三原告与**贵签订购房合同时，明知争议房屋已抵押给镇雄信用社，未经镇雄信用社同意，双方的转让行为无效；认为三原告与**贵签订的购房合同无效，请求驳回三原告诉讼请求的主张，无事实根据和法律依据，本院不予采信。三原告与**贵签订的购房合同书约定，合同签订前，三原告向**贵支付购房定金30000元，该房屋在镇雄信用社抵押贷款570000元，超期未还。房屋价款为1123620元。付款方式为，合同签订后由三原告向**贵支付人民币现金623620元，**贵负责偿还银行贷款利息后，办理续贷50万元的手续，由三原告负责按银行规定偿还该贷款。根据双方合同约定，结合本案实际，本院认为，合同签订前，三原告已支付的购房定金30000元；合同签订当日，三原告代**贵偿还其向镇雄信用社贷款570000元中的贷款本息合计225292.68元；2012年12月20日、2012年12月21日、2012年12月27日，原告陈思聪之夫王玺合计向**贵转款261000元；2017年6月22日，三原告代**贵偿还其向镇雄信用社贷款490000元均应认定为三原告已支付给**贵的购房款。根据双方合同约定，2017年6月22日，三原告代**贵支付镇雄信用社贷款490000元的利息163610.10元不能认定为三原告支付给**贵的购房款，对此，三原告表示认可。综上，本院确认三原告已支付**贵购房款共计1006292.68元，尚欠**贵购房款为117328元。本案中，三原告与**贵签订的购房合同，合法有效，合同签订后，三原告已履行了超过75%的主要付款义务，该合同应当继续履行。现**贵因交通事故死亡，被告胡翠珍、朱兰、朱熙、朱某系**贵的合法财产继承人，三原告应当将尚欠**贵的购房款117328元支付给四被告。审理中，三原告明确表示愿意将尚未支付的购房款117328元交付给四被告。因四被告拒收，三原告已将所差欠的房屋款存入本院执行专户，要求本院提存，该款应由四被告继承，四被告应当协助三原告办理争议房屋的过户手续。综上所述，三原告主张继续履行合同，由三原告支付四被告购房款117328元、由四被告协助三原告办理争议房屋过户手续的请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条、《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由原告陈思聪、李堂华、田先菊支付被告胡翠珍、朱兰、朱熙、朱某剩余购房款人民币117328.00元（该款已由本院提存，四被告协助三原告办理过户手续后到本院领取）。二、由被告胡翠珍、朱兰、朱熙、朱某于判决生效后10日内协助原告陈思聪、李堂华、田先菊办理房屋（编号为镇房权证乌字第××号）过户手续。案件受理费人民币14912.00元，由原告陈思聪、李堂华、田先菊共同承担10000.00元，由被告胡翠珍、朱兰、朱熙、朱某共同缴纳4912.00元。公告费人民币300.00元，由原告陈思聪、李堂华、田先菊共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审 判 长  李太红审 判 员  杨远芳人民陪审员  谭家燕二〇一九年五月二十四日书 记 员  杜 超附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务。当事人应该遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应该承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三十六条买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。《中华人民共和国继承法》第二条继承从被继承人死亡时开始。第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。