广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2012）深福法民二初字第2604号原告李淑欣，女，1982年8月10日出生。原告赵楚杰，男，1975年3月30日生出。两原告共同委托代理人寇星明，广东晟典律师事务所律师。两原告共同委托代理人黎永绿，广东晟典律师事务所律师。被告中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人赖国强，总经理。委托代理人胡维刚，广东天浩律师事务所律师。被告陈武雄，男，汉族，1977年4月1日出生，住址广西苍梧县。上列原告李淑欣、赵楚杰与被告中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）、陈武雄居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理，于2012年7月6日公开开庭进行了审理，原告委托代理人黎永绿、被告中原公司委托代理人胡维刚、被告陈武雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告赵楚杰为香港公民，原告夫妻名下有多套在深房产。2011年4月，原告因拟继续在深购房找到被告，请求提供居间服务。被告在明知原告不符合在深购房有关政策法规规定的情况下，令其签订编号为084208的空白《二手房买卖合同》（以下简称买卖合同）及编号为0079664的空白《资金托管协议》（以下简称托管协议)，并收取所谓“定金”2万元。4月10日，被告觅得房源后，在未充分告知原告出让人夏天身份信息、房产（房产证号为深房地字第××号）信息、成交金额、付款方式及时间等内容的情况下，擅自将前述信息填写于空白买卖合同及空白托管协议之上，并令出让人签署。为规避现行法规、国家政策的规定，保证原告取得购房贷款，被告特别于空白买卖合同第十四条第2款填写约定：“买方在产权转移登记时将买方姓名写为其指定公司名下并以公司名字向银行申请贷款”。同时，为非法赚取居间服务费用，被告向原告承诺：“如不能为以上物业银行评估价货款放大1.5倍至2倍的金额，便把所有订金及费用全数退回”、“因填写的后补资料不实或遗漏，致使交易产生法律诉讼及一切法律所需费用，均一律承担”。前述空白买卖合同签署后，因其内容违反国家法规、政策规定，且内容前后矛盾，在法律上和事实上均无法履行。2011年6月，涉案房产出让人夏天以两原告违约为由向法院提起房屋买卖合同之诉，2011年11月10日，深圳市中级人民法院作出（2011）深中法民五终字第2408号民事判决书，判令两原告向夏天支付违约金22.5万元，承担一审诉讼费3500元、二审诉讼费4675元，前述费用合计人民币233175元。被告作为居间方，违反诚实信用原则，未适当履行居间合同义务，导致原告遭受巨大经济损失，依法应当承担赔偿责任。请求法院判令：1、被告中原公司返还托管定金2万元；2、被告中原公司赔偿原告经济损失233175元；3、被告陈武雄就前述赔款233175元承担连带赔偿责任；4、二被告承担本案全部诉讼费用。被告中原公司辩称：1、涉案的二手房买卖合同是经被告中原公司促成的，该合同已经两审法院认定为有效合同。2、原告没有证据证明居间方在居间过程中存在过错。在签署合同时，被告作为居间方已经尽到审慎的法律义务，并向买卖双方告知了交易房产现状，披露了深圳市购房政策及贷款政策。原告自愿签署涉案的二手房买卖合同，同时要求在过户时将合同的权利义务转让给其指定的公司，其行为已表明原告对深圳的购房政策和贷款政策是明知的。因此原告的诉讼请求没有法律和事实依据，请求驳回。原告的损失是因违反了二手房买卖合同导致的违约责任，是原告的过错所致，与居间方无关，应由原告自行承担损失。第三人述称，其在操作过程中没有过错，不应承担责任。经审理查明，（2011）深中法民五终字第2408号民事判决认定：“涉案房产出让人夏天与李淑欣、赵楚杰于2011年4月10日签署了《二手房买卖合同》，合同中约定：李淑欣、赵楚杰购买夏天名下的位于深圳市罗湖区×××××，转让成交价为450万元，李淑欣、赵楚杰应在合同生效之日起一日内（含当日）向夏天支付定金2万元，合同生效后两日内（含当日）再向夏天支付定金3万元，并于2011年5月10日前将余下的购房款445万元打入中国银行产权登记中心支行的资金托管账户予以监管，双方应于2011年6月30日前签订《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。合同还约定：如李淑欣、赵楚杰未按照合同约定的期限履行义务，夏天有权要求李淑欣、赵楚杰以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如李淑欣、赵楚杰逾期履行超过五日，夏天可解除合同并选择要求李淑欣、赵楚杰支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收李淑欣、赵楚杰已经支付的定金。夏天与李淑欣、赵楚杰以及中原公司于2011年4月10日签署了《资金托管协议》，协议约定双方同意将定金2万元委托给中原公司托管，李淑欣在协议签订当日将定金2万元打入到中原公司的账户，做定金托管，并由中原公司出具了编号为5230202的收据，目前2万元定金仍在中原公司处做监管。因李淑欣、赵楚杰未按合同约定在5月10日前将剩余房款打入银行资金监管账户，夏天相继于5月15日和5月19日向李淑欣、赵楚杰发了履约催告函和履约督促函，要求李淑欣、赵楚杰履行合同，但李淑欣、赵楚杰在收到上述函件后仍未履行合同。因李淑欣、赵楚杰逾期履行合同超过5日，夏天于2011年5月24日向李淑欣、赵楚杰发出了解约通知函，李淑欣、赵楚杰于5月26日收到上述解约通知函”。该院认为，涉案的《二手房买卖合同》合法有效，李淑欣、赵楚杰在签约后除支付了2万元定金之外，未再履行其他合同主要义务，其行为构成违约，维持了深圳市罗湖区人民法院作出的（2011）深罗法民三初字第1229号民事判决：判令李淑欣、赵楚杰向夏天支付违约金22.5万元，承担一审案件受理费3500元。二审案件受理费4675元由李淑欣、赵楚杰承担。该判决还确认涉案的《二手房买卖合同》已于2011年5月26日解除。（2011）深罗法民三初字第1229号民事判决书还载明，李淑欣、赵楚杰答辩称：“由于自己没有购房资格，于是以公司名义购房，但一开始不知道以公司名义购房要准备很多材料，因为材料没有准备好，时间拖延了，贷款也搁置了”。另查明，涉案的《二手房买卖合同》还约定，买方在产权转移登记时将买方姓名写为其指定公司名下并以公司名字向银行申请贷款。原告李淑欣与夏天还签署过《买卖双方自找银行贷款或资金监管确认书》，确认由买方（李淑欣）自找银行办理首期款或一次性全部楼款监管。又查明，被告陈武雄系被告中原公司员工，其出具的《声明书》称：其引导买方李淑欣、赵楚杰以公司经营贷款的方式购入两套房产，分别为×××××及×××××；当时其是以一份空白合同给李淑欣、赵楚杰签署的，作为购买以上该两套物业之用，并介绍深圳市盛泽按揭代理有限公司李易晓给买方认识，协助房产贷款；其承诺“（1）如不能为以上该物业以银行评估价贷款放大1.5倍至2倍的金额，便把所有订金及费用全数退回。（2）本空白合同内容填写前赵楚杰先生及李淑欣小姐绝不知情，因此承诺如因本人填写的后补资料不实或遗漏，致使交易产生法律诉讼及一切法律所需费用，均一律承担”。被告陈武雄还出具情况说明一份：“赵楚杰购买×××××物业向买方赵楚杰作出的贷款承诺系我本人签署，有以下几点承诺：能贷款房价的1.5倍，如贷款办不下来我承担所有的经济责任”。再查明，被告中原地产作为第三人在（2011）深罗法民三初字第1229号及（2011）深中法民五终字第2408号案件诉讼过程中，请求法院处理其收取的2万元定金，但上述两案判决中均未涉及，无证据证明被告中原地产已经将上述款项支付给原告或案外人夏天。以上事实有原告提交判决书、声明书、情况说明；被告中原公司提交的《二手房买卖合同》、《买卖双方自找银行贷款或资金监管确认书》，以及庭审笔录加以证明，本院予以确认。被告中原公司提交的《买方主体变更确认书》因未能提交证据原件，且原告不予认可，本院不予采纳。本院认为，涉案的《二手房买卖合同》已由生效的（2011）深中法民五终字第2408号民事判决确认合法有效。李淑欣、赵楚杰在上述案件中被判令承担违约责任的原因是其在支付了2万元定金后未再履行任何主要的合同义务。除上述2万元定金外，按照《二手房买卖合同》的约定，合同生效后两日内（含当日）李淑欣、赵楚杰应再向夏天支付定金3万元，此后再支付房款。原告违约是由于未能及时足额支付定金，合同履行尚不涉及办理房屋贷款，支付剩余转让款的后续事宜。即使假定将涉案房屋过户至原告指定的公司名下不是原告的真实意思，因原告作为合同当事人依法具有修改的权利，也不构成原告拒不支付全额定金的理由，也就是说合同中后补的关于过户至公司名下的内容不是导致违约责任产生的根本原因；并且，原告在此前的诉讼抗辩中承认其是知晓以公司名义购买的事实的。而在本案中，原告主张其是由于无法办理贷款而无法履行合同的，但原告也未能提交证据证明其向银行申请过贷款，而因不符合贷款条件，或因涉案《二手房买卖合同》约定将涉案房产登记至公司名下不当而被银行拒绝贷款。故，原告因未足额支付定金的违约行为，所导致的违约责任应由其自行承担，与二被告无关。因涉案的《二手房买卖合同》已经解除，且卖方夏天已经在其他诉讼中选择了由李淑欣、赵楚杰赔偿违约金，而非没收定金。因此被告中原公司继续留存涉案定金2万元，已经没有合法的依据，应当将其退还原告。被告陈武雄承诺，如不能为涉案物业以银行评估价贷款放大1.5倍至2倍的金额，便将所有订金及费用全数退回。由于无证据证明原告获得了上述贷款，因此被告陈武雄亦负有偿还2万元定金的义务。至于被告陈武雄抗辩称声明书、情况说明系受他人胁迫所签，因无证据证明，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告中原地产代理（深圳）有限公司在本判决生效之日起10日内向原告李淑欣、赵楚杰返还定金2万元；二、被告陈武雄对上述还款承担连带责任；三、驳回原告李淑欣、赵楚杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5098元（已由原告预交），由原告负担4690元，被告负担408元。如不服本判决，原告应在领取判决书之日起三十日内、被告应在领取判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 霍 云 波人民陪审员 李 宏 新人民陪审员 彭   风二〇一四年三月十日书 记 员 曹婉（代）法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。