广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第715号上诉人（原审被告）广州市宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）。法定代表人谢丽颜，该公司总经理。委托代理人陈秀芬，女，该公司职员。委托代理人许德超，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）广州市南越物业管理有限公司（以下简称南越公司）。法定代表人叶向阳，该公司总经理。委托代理人杨志恒，男，该公司职员。上诉人宏宇公司因物业管理合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，南越公司曾就涉案房屋的物业管理费及公摊电费的问题于2012年3月29日向原审法院提起诉讼，要求宏宇公司及涉案房屋的业主伍某承担相应的责任，原审法院于2012年8月23日作出（2012）穗海法民三初字第676号民事判决书，宏宇公司不服提起上诉，广州市中级人民法院于2012年12月4日作出（2012）穗中法民五终字第3565号民事判决书，维持原判。（2012）穗海法民三初字第676号民事判决书查明，2005年5月25日，南越公司与宏宇广场A、B座业主委员会签订了一份《物业管理委托合同》，约定由南越公司对宏宇广场A、B座实行物业管理，管理期限从2005年6月10日至2008年6月9日，南越公司负责向业主和物业使用人收取物业管理费、代收水费、代收各种应分摊费用，物业管理费由南越公司通过投标决定的收费标准为住宅按1.1元／月／平方米计算，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的1%交纳滞纳金……等。2006年9月1日，宏宇广场A、B座业主委员会出具了一份《证明》，载明：因原物业管理公司（宏宇物业管理有限公司）提前退出宏宇广场A、B座的物业管理工作。广州市南越物业管理有限公司自2005年6月5日起正式接管某宇广场A、B座的物业管理工作，其物业管理费用由接管之日起计算。2007年5月25日，南越公司与宏宇广场A、B座业主委员会签订了《续订﹤物业管理委托合同﹥补充协议》，订明物业管理委托年限延长至2008年6月9日止。2008年4月26日，南越公司与宏宇广场A、B座业主委员续签《物业管理委托合同》，约定物业委托管理期限为叁年，自2008年6月10日起至2011年6月9日止，住宅的物业管理服务费为1.25元／月／平方米。南越公司自2005年6月5日起为宏宇广场A、B座提供物业服务，并于上述合同期满后撤出，服务期间代垫了涉案房屋的公摊电费。涉案房屋产权人伍某（乙方）与广州华海房产实业有限公司（甲方）于1997年9月18日签订《房屋拆迁安置协议》，约定由甲方拆除乙方位于宝岗路的房屋，并将宏宇大厦B座回迁大楼的房屋安置乙方回迁；管理费、装修按宏宇大厦B座拆迁户的标准；等。2005年5月16日，宏宇公司在宏宇广场AB座大堂张贴了一份《关于对宏宇广场AB座拆迁户、拆迁单位物业管理费用减免问题的函》，载明：宏宇广场AB座业主大会暨业主委员会：宏宇广场AB座业主因自主选聘物业管理公司的需要，向我司提出新的物业公司接管后，原我司对拆迁户、拆迁单位物业管理费用的减免承诺如何兑现的问题，现答复如下：1、我司与宏宇广场AB座物业的拆迁户、拆迁单位签订的拆迁协议中，已对物业管理费用的减免问题予以约定，我司承诺将继续履行原协议的约定。2、由于物业管理费用的减免待遇属拆迁补偿的一部分，故只对特定的拆迁户名，如在物业管理费用减免期内，该物业发生产权转移，则物业管理费用减免的拆迁补偿待遇自然终止。2005年9月16日，宏宇公司向宏宇广场AB座回迁户以及南越公司发出一份《关于宏宇广场AB座回迁户、回迁单位物业管理费用减免的拆迁补偿费用报销问题的通知》，内容大致为“我司于2005年5月16日致函宏宇广场AB座拆迁户业主暨业主委员会，已就继续履行原拆迁协议约定，减免物业管理费问题做出了承诺（该公函已在AB座大堂张贴），之后，有回迁户业主提出如何具体实施的问题，我司再次答复如下：宏宇广场AB座物业原由广州市宏宇物业发展有限公司在管，该项物业管理费用减免补偿数额多年来一直由我司直接划拨解决。现因宏宇广场AB座业主自主选聘物业公司，新的物业管理公司接管，故该物业管理费用减免补偿的支付方式应作相应的改变调整，改由我司直接补差到户（原拆迁户）。为方便报销工作，回迁户、回迁单位可任取以下二个方式的一种进行报销工作：1、请宏宇广场AB座物业回迁户、回迁单位，今后在向在管物业公司按商定服务收费标准全额缴交每期物业管理费、公共电分摊费后，再向广州市宏宇房地产开发有限公司报销。2、宏宇广场AB座物业回迁户、回迁单位，也可委托现在管某宇广场AB座的广州市南越物业管理有限公司办理该项物业管理费用补偿工作。南越公司收齐以下文件凭证（略），再由南越公司携件造表，到广州市宏宇房地产开发有限公司办理报销手续，核对无误后我司可将补偿金额划拨南越公司。上述两种报销方法，我司都可受理。等等。（2012）穗海法民三初字第676号民事判决书认为，南越公司和宏宇广场A、B座业主委员会签订的《物业管理委托合同》是当事人的真实意思表示，当事人均应切实履行。南越公司依约对宏宇广场A、B座提供了物业服务，期间还代垫了公摊电费，涉案业主理应按合同约定向南越公司支付相应的物业管理费和公摊电费。但鉴于涉案业主是宏宇公司安置回迁的拆迁户，涉案《房屋拆迁安置协议》明确约定“管理费、装修按宏宇大厦B座拆迁户的标准”。在宏宇公司向回迁户发出的《关于宏宇广场AB座回迁户、回迁单位物业管理费用减免的拆迁补偿费用报销问题的通知》中，宏宇公司也确认对拆迁户免交的费用多年来一直由宏宇公司直接划拨解决。由此可见，宏宇公司实际上是涉案物业管理费和分摊电费的实际承担者，并以实际行为形成了由其直接向原物业管理公司支付费用的支付方式。（2012）穗中法民五终字第3565号民事判决书认为，宏宇公司实际上是涉案物业管理费和分摊电费的实际承担者，并以实际行为形成了由其直接向原物业管理公司支付费用的支付方式，宏宇公司称其与本案无关，不应承担责任，不符合客观事实。本案诉讼中，南越公司还提供了2005年-2011年期间的欠费明细表、公摊电费公布及发票等予以证明其主张，宏宇公司对南越公司提交的公摊电费公布及发票真实性没有异议，对南越公司主张的公摊电费计算方式也没有异议，但抗辩南越公司主张的2005年6月至2011年5月12日期间的公摊电费已过诉讼时效。南越公司主张宏宇公司在（2012）穗海法民三初字第676号案中对其主张的公摊电费予以确认，也没有提出诉讼时效的问题，另南越公司主张其一直就公摊电费问题向涉案业主主张权利，且在（2012）穗海法民三初字第676号民事判决书生效前并不清楚宏宇公司是涉案房屋的公摊电费的实际承担者，现其依生效的判决向宏宇公司主张权利，并没有过诉讼时效。宏宇公司抗辩在（2012）穗海法民三初字第676号南越公司没有向其主张公摊电费的承担，故其才没有在该案中对公摊电费提出异议。再查，根据南越公司提供的公摊电费的计算方式，涉案房屋在2005年6月至2011年6月的公摊电费为2648.6元。原审法院认为，对南越公司与宏宇广场A、B座业主委员会签订的《物业管理委托合同》合同效力及涉案物业管理费、公摊电费支付主体的认定，已经由生效的（2012）穗海法民三初字第676号及（2012）穗中法民五终字第3565号民事判决书予以查明并认定，故原审法院对宏宇公司抗辩其并非本案适格主体的事由不予采信，宏宇公司应向南越公司支付涉案房屋的公摊电费。关于诉讼时效的问题。宏宇公司是基于其与涉案业主之间签订的《房屋拆迁安置协议》的约定而需要向南越公司承担支付公摊电费的义务，而南越公司、宏宇公司之间未就支付公摊电费的期限进行约定，现宏宇公司提出的诉讼时效抗辩，因缺乏依据，原审法院不予采纳。因宏宇公司对南越公司主张的公摊电费计算方式没有异议，涉案房屋在2005年6月至2011年6月的公摊电费为2648.6元，上述费用已由南越公司代垫，故宏宇公司应向南越公司支付公摊电费2648.6元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款之规定，判决如下：宏宇公司广州市宏宇房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，向南越公司广州市南越物业管理有限公司支付2005年6月至2011年6月的公摊电费2648.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元由宏宇公司负担。判决后，宏宇公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院判决存在认定事实不清。其一，原审查明“由此可见，被告实际上是涉案物业管理费和分摊电费的实际承担者”，一审法院没有查明分摊电费的实际内容，根据《房屋拆迁安置协议》第十条第1款，实际范围仅为“永久性免交电梯费等，永久性有权使用电梯”；其二，原审遗漏查明南越公司提供的欠费明细表、公摊电费公布（包括报纸催收公告和照片公告）及发票等证据与本案的关联性，因上诉人只是负责“该住户永久性免交电梯费”，故其他公摊电费项目与本案没有关联性；其三，原审遗漏查明上诉人在原审提供的《关于原告所主张的费用金额的意见》，根据该意见，上诉人无需承担涉案房屋任何公摊电费。二、根据《房屋拆迁安置协议》第十条第5款并无约定上诉人应为涉案物业住户承担任何公摊电费。被上诉人没有提供任何能证明应由上诉人承担包括照明、电梯、水泵、消监电、差额公摊五项公摊电费的合同依据及法律根据，被上诉人无理由的将与涉案物业住户之间因物业服务合同关系所产生的债权债务全部转嫁给上诉人，无限扩大和加重上诉人作为拆迁合同一方当事人的责任范围。三、被上诉人在本案中，是按其所谓计算方式向上诉人主张承担照明、电梯、水泵、消监电、差额公摊五项费用，其中有四项公摊电费如照明、水泵、消监电、差额公摊内容超出《房屋拆迁安置协议》第十条第1款的约定，不应由上诉人承担。综上，请求：1、撤销原判；2、驳回南越公司对宏宇公司的诉讼请求；3、本案一审、二审的诉讼费用由南越公司承担。被上诉人南越公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，我方主张的费用都有生效判决认定，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。二审中，上诉人宏宇公司提交了以下证据材料：证据1-6、宏宇广场C座、D座、E座、F座、G座个别住户的缴费通知单及恒仕大厦的缴费通知单，拟证明宏宇广场C、D、E、F、G座及其他楼盘小区（恒仕大厦）一直以来收取住户公摊电费的项目仅包括电梯、梯灯、水泵三个费用项目；证据7-9、回迁户李鑑才、周某、唐某的《房屋拆迁安置协议》、宏宇公司费用报销单及支票存根、发票、收费通知单、欠费明细表、现金支出证明单，拟证明上诉人宏宇公司实际为李鑑才报销的公摊电费仅为电梯电费，实际没有为周某、唐某报销过任何公摊电费。被上诉人南越公司质证意见为：证据1-6的合法性、真实性无法确认，且不属新证据，与本案无关，证据7-9不属于新证据，不予质证。被上诉人南越公司二审中没有新证据提交。二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，针对上诉人宏宇公司的上诉意见，本案二审争议焦点为上诉人宏宇公司是否应承担涉案房屋的公摊电费。已经发生法律效力的（2012）穗海法民三初字第676号民事判决书认为，涉案业主范运洪是上诉人宏宇公司安置回迁的拆迁户，双方签订的《房屋拆迁安置协议》明确约定拆迁户回迁新楼应交水电费、卫生费、治安联防费及当地居委收费，永久性免交房屋租金、电梯费、大楼管理费等。在上诉人宏宇公司向回迁户发出的《关于宏宇广场AB座回迁户、回迁单位物业管理费用减免的拆迁补偿费用报销问题的通知》中，上诉人宏宇公司确认对拆迁户免交的物业管理费用多年来一直由其直接划拨解决，其提供的两种报销方式亦明确报销范围包括物业管理费、公共电分摊费。由此可见，上诉人宏宇公司实际上是涉案物业管理费和公摊电费的实际承担者，并以实际行为形成了由其直接向原物业管理公司支付费用的支付方式。上诉人宏宇公司现主张其义务范围仅为承担电梯电费，与其在上述《通知》所作陈述不符，其在本案一、二审中提供的证据不能充分推翻其在《通知》中所作陈述，故本院对上诉人宏宇公司的主张不予支持。原审判令上诉人宏宇公司向被上诉人南越公司支付2005年6月至2011年6月的公摊电费，处理并无不当，本院予以维持。上诉人宏宇公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由上诉人广州市宏宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆代理审判员  姚伟华代理审判员  李 民二〇一四年三月××日书 记 员  李 焕颜玉婵