福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初2508号 原告（反诉被告）：郑勇，男，1976年12月27日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：缪君智，福建之秀律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：宁德市逸涛房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区华隆大厦12层A区，统一社会信用代码91350900705301540Q。 法定代表人：王亚芳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡振鼎，福建惠尔律师事务所执业律师。 原告（反诉被告，下同）郑勇与被告（反诉原告，下同）宁德市逸涛房地产开发有限公司（以下简称逸涛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑勇及其委托诉讼代理人缪君智，被告逸涛公司的委托诉讼代理人胡振鼎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑勇向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行合同，包括交付房产、协助办理产权证、支付违约金（违约金按首付款57645元的日万分之四计算，从2003年7月31日起至实际交房之日止，暂计至2018年12月24日为129710元）。在庭审过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告继续履行合同，交付房产，并在交房后60日内协助原告办理不动产权证，支付违约金（按购房款总额190716元的日万分之三计算，从2019年3月7日起到实际交房之日止）。事实与理由：2003年6月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的东侨开发区五里亭逸涛华苑第3幢101号房以190716元的价格出售给原告。合同约定交房时间为2003年7月31日前。合同第六条付款方式及期限约定，买受人按附件四付款方式及期限按期付款，而附件四中按揭贷款办法约定：余下部分即总房价款的(住宅70%，商铺60%）由出卖方指定的银行提供按揭，按揭贷款的具体年限、利率等以银行最终审核同意办理时的为准，按揭贷款的办理以出卖方发出的书面《通知》后叁拾天内，买受方应当到指定银行办理。原告支付了首付款57645元后，被告却一直未通知办理按揭手续，也不交房。原告多次催促，被告一直回复说等通知。2011年5月，原告发现所购房屋已被被告擅自出租，就找被告交涉。被告让原告交契税，原告按被告要求到税务部门交纳了契税14029元。被告告知原告如果要继续履行合同，需要按2011年的价格一次性付清余款，原告不同意，一直找被告协商。2013年5月，被告答应在争议解决前，将房屋租金的50%给原告，并通过其员工陈祥芳以转账或微信方式按每月500元或550元支付给原告。2018年8月，被告停止支付租金，原告无奈同意按合同价格一次性付清余款，但被告却表示该房子不卖了。2019年3月6号，原告将购房余款133071元提存到宁德市蕉城区人民法院银行账户，全额支付了购房款。被告有义务立即交付房产，并按购房款总额的日万分之三支付逾期交房违约金。 被告逸涛公司辩称，1、原告未按合同约定付清全部购房款，仅支付了首付款，无权要求被告交付房屋。原、被告虽签订了《商品房买卖合同》，约定了首付款和按揭方式，但被告没有按原告的要求办理按揭手续，拖延时间。在农行与被告的合作期结束后，原告的贷款未能办理，被告要求原告一次性付款或者分期付款，原告根据当时店面的商业情况，认为当时价格比较低迷，不付款，直到2011年整个小区的商业价值提高后，找到被告要求按照合同价格付清余款，被告不同意，所以决定要将店面收回。至于陈祥芳的情况，由于其离职，原告主张的租金情况无法核实；2、被告已反诉要求解除合同并已送达原告，根据《中华人民共和国合同法》的规定，送达对方时合同解除。本案合同已经解除，在合同解除后，原告向法院提存支付购房余款，对被告没有约束力。所以其要求交房、协助办证、支付违约金没有合同依据和法律依据。 被告逸涛公司向本院提出反诉请求：1、判令解除与原告签订的《商品房买卖合同》；2、判令原告支付违约金93539.82元。在庭审过程中，被告变更反诉请求为：1、判令解除与原告签订的《商品房买卖合同》；2、判令原告向被告支付按累计应付款133071元月息0.7%计算的从2003年11月19日起至判决合同解除之日止的违约金。事实与理由：2003年6月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的东侨开发区五里亭逸涛华苑第3幢101号房以190716元的价格出售给原告。约定首付款57645元，余款以按揭贷款办法付款，由农业银行办理，并醒目注明原告必须具备按揭条件，否则，只能一次性付款或分期付款。此后，原、被告双方均未与对方协商解决后续事宜。2011年5月，原告因案涉房产契税事宜联系被告，被告通知原告现阶段合同指定的按揭银行已规定不允许商铺贷款，因此无法按揭贷款付清剩余购房款，按合同约定改为一次性付清余款，通知原告于交契税之日即2011年5月23日付清123535.2元（支付至总房价款的95%），但原告没有支付，构成违约。根据合同第七条买受人逾期付款违约责任“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的月息0.7%向出卖人支付违约金”的规定，被告请求判令解除合同，原告支付被告违约金暂计至2019年1月24日共93539.82元。 原告郑勇辩称，被告提起反诉没有事实和法律依据：首先，按照合同约定，联系银行办理按揭贷款是被告的义务，原告符合贷款条件，但被告却没有通知原告去办理按揭贷款；其次，合同并没有约定一次性付款或者分期付款，也没有证据证明2003年或2011年银行无法办理商铺按揭贷款。由于被告自身原因，没有联系银行，导致按揭无法及时办理；再次，合同并没有约定如果无法按揭贷款就要一次性付款或分期付款，即使要变更付款方式，也需要与原告协商，取得一致意见。被告因为房价上涨想毁约，故2011年要求原告按照当时市场价格而不是合同价格一次性付款，故原告不接受。 原告围绕诉讼请求，被告围绕抗辩意见依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对原、被告无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 原、被告无争议的事实： 2003年6月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的东侨开发区五里亭逸涛华苑第3幢101号房以190716元的价格出售给原告。首付款57645元，余款133071元办理银行按揭贷款。 合同第七条逾期付款的违约责任约定：逾期超过60日后，出卖人（被告，下同）有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人（原告，下同）按累计应付款的月息0.7%向出卖人支付违约金。 合同第八条交付条件与期限约定：出卖人应当于2003年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：该商品房经综合验收合格。 合同第九条逾期交房的违约责任约定：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。 合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 合同附件四补充协议《逸涛商城购房付款方式及期限》第三点按揭贷款方式约定：1、签订《商品房买卖合同》时，住宅支付总房价的30%(商铺40%）；2、余下部分即总房价的70%(商铺60%）由出卖方指定的银行提供按揭，按揭贷款的具体年限、利率等以银行最终审核同意办理时的为准，按揭贷款的办理以出卖方发出的书面《通知》后叁拾天内，买受方应当到指定银行办理。（注：买方必须具备按揭条件，否则，只能一次性付款或分期付款。按揭必须具备的条件为：1、必须是中国的合法公民；2、年龄在18周岁以下，45周岁以上的须提供直系亲属的担保函并经公证部门公证；3、具备出具合法的证明文件；4、符合办理按揭时按揭银行的现行规定）。 原告于2003年6月2日签订《商品房买卖合同》当日支付了首付款57645元。2011年5月24日，该首付款收据经被告盖章并注明“该发票款已收讫核实，望办理相关手续”后，原告向税务机关缴纳了案涉房产的契税5721.05元和滞纳金8307.62元。现案涉房产被告未交付原告，也未协助原告办理产权证。2019年3月6日，原告将购房余款133071元提存交到本院银行账户 2、原、被告争议的焦点：一、原告主张继续履行《商品房买卖合同》问题；二、被告反诉请求解除《商品房买卖合同》问题；三、原告应当支付被告违约金还是被告应当支付原告违约金问题。 围绕上述争议焦点，本院予以调查、分析、认定如下： 一、原告主张继续履行《商品房买卖合同》问题。 原、被告双方对所签订的《商品房买卖合同》及附件的内容无异议。因此，该合同及附件系原、被告双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告双方应按合同约定全面履行各自的义务。原告出示的不动产转让专用发票、税务发票、收款收据，系原件，证据形式合法，该证据可以证明原告按照合同约定于2003年6月2日合同签订当日支付了首付款57645元，并于2011年5月24日，经被告在该首付款收据上盖章注明“该发票款已收讫核实，望办理相关手续”后，原告向税务机关缴纳了按合同约定总购房价款所对应的契税和滞纳金，说明被告在2011年5月24日同意与原告继续按原合同约定的价款履约。虽然目前购房余款未能办理银行按揭贷款，原、被告双方也没提交案涉房屋已符合约定交付条件的证据材料，但原告自愿于2019年3月6日将购房余款133071元以现金形式一次性提存交到本院银行账户，履行了己方的全部义务，请求判令被告继续履行合同，按合同约定交付案涉房产，并在交房后60日内协助原告办理不动产权证。根据原、被告所签订的《商品房买卖合同》第八、第九、第十五条的约定，原告的请求，证据充足，应予以支持。 二、被告反诉请求解除《商品房买卖合同》问题。 被告在反诉状中主张“余款以按揭贷款办法付款，由农业银行办理。2011年5月，原告因案涉房产契税事宜联系被告，被告通知原告现阶段合同指定的按揭银行已规定不允许商铺贷款，因此无法按揭贷款付清剩余购房款，按合同约定改为一次性付清余款，通知原告于交契税之日即2011年5月23日付清123535.2元（支付至总房价款的95%），但反诉被告没有支付，构成违约”，但在庭审过程中被告并未出示合同指定的按揭银行系农业银行和2011年5月农业银行已规定不允许商铺贷款的证据材料，以及按合同约定改为一次性付清余款，已通知原告于交契税之日即2011年5月23日付清123535.2元（支付至总房价款的95%）的变更付款方式通知材料，而且按合同约定剩余的房价款也不是被告反诉状中主张的123535.2元（总房价款的95%）而是133071元（总房价款的70%）。被告在庭审过程中又辩称按揭银行系中国银行，原告不按规定办理按揭贷款，但也没有出示中国银行有关原告不按规定办理按揭贷款的证据材料。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认”的规定，对被告主张的该项事实不予采信。被告虽出示了2003年11月28日拍发给原告的电报，主张“已于2003年9月15日及2003年11月3日分别以邮寄方式向原告发出《办理按揭通知》和《收楼通知》，原告没有回应履约。于2003年11月28日又以电报形式通知原告遵照合同履行约定，原告依然没有履约”，但没有出示相应的《办理按揭通知》、《收楼通知》及其邮寄件，以及该电报原告已收讫的证据材料予以佐证，不予采信。被告于2011年5月24日在原告首付款收据上盖章注明“该发票款已收讫核实，望办理相关手续”，同意与原告按原合同约定价款继续履约后，既没有催告通知原告办理银行按揭贷款手续，也没有催告通知原告变更付款方式为一次性付款及付款日期。根据《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款违约责任“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同”的约定，原告行使合同解除权应在被告逾期付款超过60日后，但现已过多年后被告才主张原告迟延支付购房款，反诉请求判令解除《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，被告反诉请求解除合同，不予支持。 三、原告应当被告支付违约金还是被告应当支付原告违约金问题。 原告按合同约定支付了首付款，缴纳了按合同约定总购房款所对应的契税和滞纳金，并于2019年3月6日将购房余款以现金形式一次性提存交到本院银行账户，履行了己方的全部义务。目前被告仍未交付约定的房产，根据《商品房买卖合同》第九条逾期交房违约责任“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”的约定，现原告请求判令被告支付原告从交款次日2019年3月7日起至被告实际交房之日止以购房款总额190716元为基数按日万分之三计算的逾期交房违约金，予以支持。被告反诉主张原告构成违约，请求判令原告支付被告按累计应付款133071元月息0.7%计算的违约金，证据不足，不予支持。 综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护。不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告郑勇与被告宁德市逸涛房地产开发有限公司签订的东侨开发区五里亭逸涛华苑第3幢101号房《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，原、被告双方应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。原告已按约支付了全部购房款190716元，但被告未按约履行合同义务，其行为已构成违约。现原告请求判令被告继续履行《商品房买卖合同》，交付上述房产，在交房后60日内协助原告办理不动产权证，并支付原告从2019年3月7日起到实际交房之日止以购房款总额190716元为基数按日万分之三计算的逾期交房违约金，证据充足，应予以支持。被告提出反诉，请求判令解除上述《商品房买卖合同》，原告支付被告按累计应付款133071元月息0.7%计算的违约金，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条规定，判决如下： 一、被告宁德市逸涛房地产开发有限公司应继续履行与原告郑勇2003年6月2日签订的东侨开发区五里亭逸涛华苑第3幢101号房《商品房买卖合同》； 二、被告宁德市逸涛房地产开发有限公司应于本判决生效之日向原告郑勇交付上述房产，并在交付房产之后60日内协助原告办理不动产权证； 三、被告宁德市逸涛房地产开发有限公司应于本判决生效之日向原告郑勇支付以已付购房款190716元为基数按日万分之三计算的逾期交房违约金（从2019年3月7日起至实际交房之日止）； 四、驳回被告宁德市逸涛房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5242元，反诉案件受理费2621元，合计7863元，由被告宁德市逸涛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审 判 长  石孟发 人民陪审员  钟兰军 人民陪审员  钟岩梅 二〇一九年五月二十日 书 记 员  王 琦 一、申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 二、相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认。