上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）杨民四（民）初字第2597号原告王玉琴。原告朱清杨。原告张素心。法定代理人朱胜梅。三原告共同委托代理人周文宣，上海观庭观盛律师事务所律师。三原告共同委托代理人陈洋洋，上海观庭观盛律师事务所助理律师。被告朱胜伟。被告路芬霖。第三人上海大桥物业管理有限公司。法定代表人陆松桥。委托代理人黄胜强。第三人过元芳。原告王玉琴、朱清杨、张素心诉被告朱胜伟、路芬霖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理，被告朱胜伟下落不明，本院采用公告送达，并且根据案情需要，依法追加上海大桥物业管理有限公司（以下简称大桥物业公司）、过元芳为本案第三人共同参与诉讼。原告王玉琴、原告朱清杨、原告原告张素心的法定代理人朱胜梅及三原告的共同委托代理人周文宣、陈洋洋、被告路芬霖、第三人大桥物业公司的委托代理人黄胜强、第三人过元芳到庭参加了诉讼。被告朱胜伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告王玉琴、朱清杨、张素心诉称，上海市杨浦区杨树浦路XXX号统楼房屋（以下简称系争房屋）系不独立成套公有住房，原告王玉琴原系承租人，原告朱清杨、张素心系同住人。王玉琴与被告朱胜伟原系夫妻，原告朱清杨系他们所生之子。2006年6月，经本院另案判决王玉琴与朱胜伟离婚，明确朱胜伟在给付王玉琴系争房屋补贴款人民币80，000元（以下货币单位均为人民币）后，办理房屋租赁户名变更为朱胜伟的手续。然而，朱胜伟未向原告支付补贴款就擅自将系争房屋的承租人变更为自己。2009年7月15日，朱胜伟在三原告不知情的情况下，模仿王玉琴、朱清杨的笔迹，在承租权转让合同中公有住房同住成年人意见书上签字，擅自与被告路芬霖签订系争房屋承租权转让合同，将系争房屋承租权以120，000元低价转让给路芬霖。现系争房屋面临动迁，原告才得知上述情况。系争房屋系原告唯一住房，对三原告居住、生存权益至关重要，两被告的行为严重侵害了三原告对系争房屋的合法权益。现诉至法院，要求判令：1、确认两被告于2009年7月15日就系争房屋签订的《上海市公有住房承租权转让合同》无效；2、确认朱胜伟于2009年5月19日就系争房屋承租人变更为其自己的行为无效，将系争房屋的承租人恢复至王玉琴名下。被告朱胜伟未到庭应诉，未作答辩。被告路芬霖辩称，不同意原告的请求。本人出资400，000元购买系争房屋，通过中介及房地产交易中心的正常手续与审核，支付了对价而获得系争房屋承租权，系善意第三人。自己不认识朱胜伟，2009年购买系争房屋时，王玉琴同住于相同的弄堂内，不可能不知道自己购房。如果原告认为房屋买卖有瑕疵，早就应该诉讼了，目前起诉系与朱胜伟恶意串通。第三人大桥物业公司述称，不同意原告的诉请。系争房屋承租人由王玉琴变更为朱胜伟系根据法院的民事判决书予以变更，当时朱胜伟和其多位家人均到场。承租人由朱胜伟变更为路芬霖，系经交易中心审核系争房屋的买卖后，由本公司按照规定办理变更手续。故系争房屋两次承租人变更均有效。第三人过元芳述称，不同意原告的请求。系争房屋承租人由王玉琴变更为朱胜伟，本人未参与不清楚，但朱胜伟与路芬霖的买卖，本人作为中介全程参与，该买卖与承租权的变更是通过正常手续并经交易中心审核后完成的，买卖真实有效。因朱胜伟急需用钱，打算将系争房屋售予一张姓老头，但因疏于办理相关手续，且出现了问题，委托本人重新寻找买方。后路芬霖愿以400，000元的价格购房，故路芬霖和朱胜伟在本人的居间下签订合同。路芬霖分期向自己的账户打入房款400，000元，其中20，000元在签订合同之前支付，剩余房款在办理了相关手续后支付，后自己将这400，000元房款支付给了张姓老头。在办理退房手续时，发现朱清杨户口在册，转让手续需其签字，故朱清杨到场签字，张姓老头当着自己的面支付其80，000元，当时朱清杨出示了身份证原件，并打电话给其母亲王玉琴，王玉琴明确必须支付80，000元才能签字。至于张姓老头和朱胜伟之间钱款往来支付，自己不知情，后为朱胜伟在崇明另行购房亦是张姓老头支付的房款，本人陪朱胜伟将其户口自系争房屋迁至崇明。经审理查明，王玉琴与朱胜伟原系夫妻，朱清杨系其二人生育之子，张素心系朱胜伟的母亲。系争房屋系公有住房。1988年王玉琴与朱胜伟结婚后共同居住于此，并将户籍迁入，1990年1月朱清杨出生报入户口并居住于系争房屋。1996年，张素心及其丈夫因所在单位增配上海市杨浦区定海路的房屋故搬离系争房屋，未再入住系争房屋。2004年系争房屋承租人由朱胜伟父亲ＸＸ凎变更为王玉琴。2006年6月22日，上海市杨浦区人民法院就王玉琴与朱胜伟离婚纠纷一案作出（2006）杨民一（民）初字第XXX号民事判决书，判决：1、准王玉琴与朱胜伟离婚；2、离婚后，双方所育之子朱清杨随朱胜伟共同生活……4、离婚后，上海市杨树浦路XXX号统楼由朱胜伟租赁；王玉琴迁出该处，居住问题自行解决；5、朱胜伟应于判决生效之日起十日内给付王玉琴房屋补贴款80，000元；朱胜伟在全额给付王玉琴房屋补贴款后，办理房屋租赁户名的变更手续。此后，王玉琴、朱清杨搬离系争房屋，在外租房居住至今。上述判决生效后，因朱胜伟未支付80，000元补贴款，王玉琴于2006年7月申请执行，2006年9月，本院裁定中止执行，2010年1月，王玉琴申请恢复执行，2010年4月12日，本院执行庭承办人找王玉琴谈话，询问王玉琴有何财产线索提供，王玉琴回答：“他（朱胜伟）把房子卖掉了，有卖房款，按判决，他应付清钱后，才能办理房屋租赁手续。他到大桥物业去吵，大桥物业就让他办了变更手续，而且直接从我的名下变更到新的买受人的名下。我说他应付款后才能变更，物业说付款是法院的事，到现在房卡还在我的手里，而且有我和儿子，他的母亲共三个户口还吊在那里。现不知道被执行人现居住何处。判决孩子跟他共同生活的，但实际上孩子一直跟我在一起生活的。房子2009年8月卖掉的，不知卖给谁。”2009年5月19日，朱胜伟向大桥物业公司递交了《公房住户申请过户、更改户名报告》，内容为：“兹有杨树浦路XXX号统楼，现租赁户名王玉琴因家庭协商一致要求将户名改为夫朱胜伟继续承租，并保证按政策可以回沪亲属的居住使用权。”该报告申请人处签有朱胜伟的名字；同住人处签有“张素心”、“王玉琴”、“朱清杨”的名字。嗣后，系争房屋的承租人变更为朱胜伟。2009年7月15日，被告朱胜伟作为转让方（甲方）、被告路芬霖作为受让方（乙方）签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定甲方向乙方转让系争房屋，转让的成交价格为120，000元；自本合同签订之日起的10日内，办理转让手续；审核通过后，乙方将房款120，000元一次性支付甲方，进建设银行监管，领取特种存单等内容。合同《公有住房同住成年人意见书》一栏内容为：“我们一致同意，甲方以人民币（大写）壹拾贰万元正，（￥120，000元），将该公有住房转让给乙方，同时推选朱胜伟为‘个人住房特种存单’的存款人代表。”同住成年签字（盖章）处签有“王玉琴”、“朱清杨”的签名，并有张素心的盖章。2009年7月20日，过元芳向路芬霖出具收据，明确收到路芬霖购买系争房屋的20，000元。2009年7月22日，路芬霖向过元芳转账支付360，000元，当日，过元芳向原告出具收据，明确收到路芬霖支付的购买系争房屋的360，000元。2009年11月10日，过元芳向路芬霖出具收据，明确收到路芬霖购买系争房屋的房款20，000元。2009年7月30日，朱胜伟作为买受人与案外人夏某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定朱胜伟购买上海市崇明县明华一村XXX号XXX室房屋，2009年8月，朱胜伟的户籍自系争房屋迁入上述房屋，2009年9月，朱胜伟作为卖售人与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，出售上述房屋。2009年10月，系争房屋的承租人变更为路芬霖，路芬霖并占有使用系争房屋至今，后其与家人的户籍迁入系争房屋。2013年8月，原告具状来院，作如上诉请。审理中，经原告申请，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行笔迹鉴定，2013年12月5日该中心作出《司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定意见书》，鉴定意见为：2009年5月19日的《公房住户申请过户、更改户名报告》中同住人（签章）处的“王玉琴”、“朱清杨”及2009年7月15日的《上海市公有住房承租权转让合同》中第12页《公有住房同住成年人意见书》上“同住成年签字（盖章）”处的“王玉琴”、“朱清杨”均不是原告王玉琴、朱清杨所写。到庭当事人对上述报告均不持异议。以上事实，由原告王玉琴、朱清杨、张素心提供的租赁凭证、户口簿、上海市公有住房承租权转让合同、申请书、承诺书、居委会证明；被告路芬霖提供的上海市公有住房承租权转让合同、登记收件收据、代理合同、收据、存取款回单、储蓄账户金融类交易明细、协议、承诺书；第三人大桥物业公司提供的租赁凭证、承租权转让合同、（2006）杨民一（民）初字第1246号民事判决书、承诺书；第三人过元芳提供的上海市房地产买卖合同、税收发票、委托书、收条、借条；本院出具的《司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定意见书》、本院调取的谈话笔录及各方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，路芬霖通过中介公司，签订合同，购买系争房屋承租权，经上海市杨浦区房地产交易中心审核，并实际支付了400，000元房款，后获得系争房屋承租权，并实际占有房屋使用至今。现没有证据证明路芬霖的购房行为存有恶意，故应认定路芬霖支付了合理对价，善意购买了系争房屋承租权。系争房屋原承租人虽为王玉琴，但其与朱胜伟离婚的生效判决明确，离婚后系争房屋由朱胜伟租赁，王玉琴获得的是房屋补贴款80，000元，虽然承租权的变更手续应于80，000元支付完毕后实施，但钱款给付与否不能改变承租权已确认变更的实质，80，000元未给付的，王玉琴可以就该债权行使追偿权。生效判决并明确王玉琴迁出系争房屋，居住问题自行解决，事实上王玉琴于离婚后亦迁出系争房屋。并且，王玉琴在2010年4月即已明确获知系争房屋的承租人已变更为朱胜伟，并由朱胜伟转售给他人，此时及此后至今长达三年的期间内，从未提出异议。因此应予认定，王玉琴户口虽未迁出系争房屋，但并非系争房屋同住人。离婚判决朱清杨随朱胜伟共同生活，但事实上，朱清杨系与王玉琴共同搬离系争房屋，并共同生活，如上所述，王玉琴对系争房屋的承租人已变更并出售系明知，朱清杨与其共同生活，称不知道此事有违常情，同样的，朱清杨亦未提出异议，视为其认可系争房屋承租人朱胜伟转让承租权。而张素心于1996年因增配房屋搬离系争房屋，他处居住至今，其不属于系争房屋的同住人。综上，三原告主张朱胜伟与路芬霖于2009年7月15日签订的《上海市公有住房承租权转让合同》无效的请求，缺乏事实与法律依据，本院难以支持。大桥物业公司依据生效的民事判决书变更系争房屋的承租人为朱胜伟，并无不当。原告主张朱胜伟将系争房屋承租人变更为其本人的行为无效，恢复系争房屋承租人为王玉琴的请求，不予支持。朱胜伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃举证、质证、辩论等诉讼权利与义务，由其本人承担对其不利的法律后果，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、的规定，判决如下：驳回原告王玉琴、朱清杨、张素心要求确认被告朱胜伟、路芬霖于2009年7月15日就上海市杨树浦路XXX号统楼房屋签订的《上海市公有住房承租权转让合同》无效及要求确认被告朱胜伟于2009年5月19日就该房屋承租人变更为自己的行为无效及将该房屋的承租人恢复至原告王玉琴名下的请求。本案受理费人民币2，700元，保全费人民币2，270元，鉴定费人民币6，000元，合计人民币10，970元，由原告王玉琴、朱清杨、张素心负担人民币5，485元，由被告朱胜伟负担人民币5，485元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王芩菲代理审判员  金 玮人民陪审员  徐力勤二〇一四年三月二十五日书 记 员  张占平附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。