西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0113民初7229号原告：西安金辉居业房地产开发有限公司，住所地:西安市莲湖区。法定代表人：林茂祺，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张晓静，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟玉莹，北京市康达（西安）律师事务所实习律师。被告：安宇，男，1984年11月23日出生，汉族，住陕西省靖边县。第三人：中国农业银行股份有限公司西安西稍门支行，住所地:西安市莲湖区。负责人：秦立军，该银行行长。委托诉讼代理人：刘帅，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雅，陕西泽诚律师事务所律师。原告西安金辉居业房地产开发有限公司（以下简称“金辉公司”）与被告安宇、第三人中国农业银行股份有限公司西安西稍门支行（以下简称“农行西稍门支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张晓静、孟玉莹及第三人农行西稍门支行的委托诉讼代理人刘帅、张雅均到庭参加了诉讼。被告安宇经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金辉公司诉称，2010年原、被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于西安市莲湖区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积108.13平方米，总金额865269元。被告首付265269元（其中包括定金3万元），剩余60万元办理按揭贷款。《商品房买卖合同》补充协议附件五第1条第（2）项约定：在出卖人担保期间，若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用（以下统称为代付款项）而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知之日起十日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项，以及金额等于房屋总价款的百分之十(10％)的违约金；买受人超过上述期限未能向出卖人返还全部代付款项的，除前述违约金外，每日还应承担金额等于未返还的代付款项万分之四的滞纳金。同时，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及其附件和其他相关协议并将合同项下房屋再次出售，出售房屋的所得在抵偿出卖人承担的全部代付款项和买受人应承担的违约金、滞纳金和相关费用(包括但不限于因解除合同产生的解除贷款合同、办理其他手续发生的登记费、变更费，进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等)后，余额将返还给买受人。如果房屋再次出售价格不足以偿还买受人所欠款项，则不足部分仍应由买受人承担。附件八第19条第2款约定:无论何种原因致使双方解除合同的，买受人应在导致解除合同情况发生之日起七日内，按照国家及地方相关法律、法规办理完结《商品房买卖合同》撤销备案登记手续。”后被告与第三人签订了《借款合同》，原告为被告按揭货款提供连带保证责任。按揭手续办理完成后，被告应按期足额支付贷款本息。但被告停止向银行偿还本息(断供)，且经银行催收不能按期偿还本息。第三人要求原告承担保证责任，原告代被告进行了垫款。被告违约事实清楚，原告享有合同解除权，原告已经通过EMS方式向被告寄送了催款解约函。被告逾期偿还房贷导致原告承担保证责任，已经违反《商品房买卖合同》的约定，原告依照合同约定有权解除合同、要求被告承担违约责任并返还代付款项、协助原告办理商品房买卖合同备案注销及预购商品房抵押登记注销手续。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原被告间签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y10005887）；2、被告协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续；3、被告及第三人配合办理预购商品房抵押登记注销手续；4、被告向原告支付解除《商品房买卖合同》的违约金86526.9元；5、被告支付原告因其逾期偿还银行按揭贷款而履行担保责任支出的代付款项53135.65元（代付款项包括但不限于按揭本金、利息、诉讼费用等，最终以实际金额为准）；6.诉讼费由被告承担。被告安宇经本院合法传唤未到庭，亦未提交答辩意见。第三人农行西稍门支行述称，其对原告金辉居业公司所述事实均无异议。经审理查明，2010年原、被告签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y10005887），约定被告购买原告开发的位于西安市莲湖区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋（建筑面积为108.13平方米），总金额865269元。合同第六条关于付款方式及期限约定：买受人于2010年1月19日前向出卖人支付总房款30.65%计人民币265269元为首付款金额（其中包括定金3万元），余款600000元由买受人向银行办理抵押按揭，按揭所需全部费用由买受人自行承担。合同附件五补充协议第二条第1款第（2）项约定：鉴于出卖人为买受人办理银行按揭提供了阶段性的担保，买受人和出卖人一致同意在出卖人担保期间，若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用（以下统称为代付款项）而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知之日起十日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项，以及金额等于房屋总价款百分之十(10％)的违约金；买受人超过上述期限未能向出卖人返还全部代付款项的，除前述违约金外，每日还应承担金额等于未返还的代付款项万分之四的滞纳金。同时，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及其附件和其他相关协议并将合同项下房屋再次出售，出售房屋的所得在抵偿出卖人承担的全部代付款项和买受人应承担的违约金、滞纳金和相关费用(包括但不限于因解除合同产生的解除贷款合同、办理其他手续发生的登记费、变更费，进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等)后，余额将返还给买受人。如果房屋再次出售价格不足以偿还买受人所欠款项，则不足部分仍应由买受人承担。合同附件六第四条第1款约定，《商品房买卖合同》中所规定的出卖人通知的方式包括：登报公告，按照买受人在合同中预留的联系方式寄送挂号信件或特快专递；出卖人采取上述任何一种方式通知均将视为已经通知买受人。合同附件八第十九条第2款约定:无论何种原因致使双方解除合同的，买受人应在导致解除合同情况发生之日起七日内，按照国家及地方相关法律、法规办理完结《商品房买卖合同》撤销备案登记手续或提供完整的办理《商品房买卖合同》撤销备案登记的相关文件和提供必要的配合。同时查明，2010年3月18日，被告因购买上述商品房向第三人贷款，经三方协商一致签订《个人购房担保借款合同》，约定：第三人农行西稍门支行向被告安宇放款600000元，被告安宇用于购买原告金辉公司开发的XX城XX楼XX单元XX层XX号房屋，被告安宇按月等额本息归还贷款，借款期限自2010年3月18日起至2040年3月17日共计30年；同时原告金辉公司为该笔贷款承担阶段性连带担保责任。合同签订后，农行西稍门支行按照合同约定向被告安宇发放了个人住房按揭贷款600000元，且贷款全部用于购买房屋。但被告安宇并未按照合同约定按月还款，自2016年6月8日开始逾期付款，虽经农行西稍门支行多次催收仍怠于还款。后第三人以金融借款合同纠纷为由，将原、被告诉至西安市莲湖区人民法院，请求：判令原、被告连带支付第三人贷款本金、利息及其他费用共计人民币565747.99元（利息计算至2017年5月20日），并要求利息支付至实际还款之日；判令第三人对被告安宇所有的位于XX城XX楼XX单元XX层XX号房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；诉讼费、律师费及其他实现债权的费用由原、被告承担。该院依法审理后，于2018年1月2日作出（2017）陕0104民初6509号民事判决，判决被告安宇于判决生效之日起十五日内向第三人农行西稍门支行偿还贷款本息565747.99元（截止至2017年5月20日，2017年5月21日后的利息及罚息按照合同约定计算至实际履行日）；原告金辉居业公司对被告安宇的上述借款承担连带保证责任，其实际清偿后，可按实际清偿的金额向被告安宇进行追偿。判决生效后，被告安宇并未向第三人偿还上述借款。原告于2018年3月28日代偿53135.65元、2018年9月26日代偿524748.63元，共计代偿577884.28元。截止起诉之日，被告仍未向原告偿还该笔代垫款项。2018年4月11日，原告向被告邮寄送达了《催款函》，告知被告：1、收函后立即与按揭银行联系，协商偿还借款事宜；2、收函后立即与原告联系，偿还代垫款及协商解决逾期还款事宜；3、若被告在本函寄发后10日内未清偿欠款，原、被告签订的《商品房买卖合同》即于该期限届满日解除。另查明，2013年8月16日，西安融侨置业有限公司更名为西安金辉居业房地产开发有限公司。上述事实，有商品房买卖合同、（2017）陕0104民初6509号民事判决书、记账凭证、农行西稍门支行出具的还款明细、催款函、EMS回执单等证据在卷佐证，并经当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，商品房买卖合同系原、被告自愿协商一致签订，且合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，对原、被告双方均具有法律拘束力。按照合同附件五的约定，若因被告拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用而导致原告代为偿还的，自原告发出通知之日起十日内，原告有权单方面解除商品房买卖合同，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”对于原告要求解除其和被告之间签订的商品房买卖合同的请求，本院依法应予支持。根据《合同法》第九十七条之约定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，原告应向被告返还购房款865269元。对于原告要求被告及第三人配合办理预购商品房抵押登记注销手续的请求，因合同附件八第十九条第2款已作出约定，因此，对于原告的上述请求，本院依法应予支持。对于原告要求被告向其支付解除商品房买卖合同违约金86526.9元的请求，因双方在合同附件五中已约定在原告代偿后，被告应向原告支付房屋总价款10%的违约金，因此，对于原告的上述请求，本院依法应予支持。对于原告要求被告支付代付款项的请求，庭审查明，原告代付577884.28元，且双方在合同附件五中约定在原告代付款项后，被告应全额向原告返还代付款项，因此，对于原告的上述请求，本院依法应予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告西安金辉居业房地产开发有限公司与被告安宇就位于西安市莲湖区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y10005887）；原告西安金辉居业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告安宇返还购房款865269元。二、被告安宇于本判决生效之日起十五日内协助原告西安金辉居业房地产开发有限公司办理合同登记号为Y10005887的《商品房买卖合同》登记备案注销手续，所产生的费用由被告安宇承担。三、被告安宇、第三人中国农业银行股份有限公司西安西稍门支行于本判决生效之日起十五日内协助原告西安金辉居业房地产开发有限公司办理商品房抵押预告登记注销手续。四、被告安宇应于本判决生效之日起十五日内向原告西安金辉居业房地产开发有限公司支付违约金86526.9元。五、被告安宇于本判决生效之日起十五日内向原告西安金辉居业房地产开发有限公司支付代偿款577884.28元。原、被告在履行上述判项时相互折抵。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12453元，由被告安宇负担。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张元平人民陪审员  贺晓娅人民陪审员  韩莹莹二〇一九年五月二十九日书 记 员  程 俊