山东省海阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0687民初1955号 原告：李海，男，1977年10月3日出生，汉族，住海阳市。 委托诉讼代理人：吴树林、郑玉（实习），山东鲁通律师事务所律师。 被告：徐成良，男，1948年11月25日出生，汉族，住海阳市经济开发区。 委托诉讼代理人：张君英，山东息相通律师事务所律师。 第三人：海阳市宜居房地产中介服务部，住海阳市文山街5号公安小区门市房。 经营者：王旭峰。 委托诉讼代理人：潘晓培，女，1984年2月21日出生，汉族，户籍地：河南省平顶山市卫东区，现住海阳市，系该个体工商户工作人员。 原告李海与被告徐成良、第三人海阳市宜居房地产中介服务部（以下简称宜居房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李海及其委托诉讼代理人吴树林、郑玉，被告徐成良的委托诉讼代理人张君英，第三人宜居房产中介的委托诉讼代理人潘晓培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李海向本院提出诉讼请求：1、解除三方签订的编号为900241的《买卖定金协议》。2、要求被告双倍返还原告定金40000元，赔偿原告损失中介费5400元，合计45400元。3、案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年3月24日通过宜居房产中介签订了一份《买卖定金协议》，约定由原告购买被告所有的位于海阳市房屋，房屋单套价款为27万元，协议签订时支付定金两万元。本协议自买卖双方签订之日起1月内有效，买卖双方签订买卖合同后，本定金合同失效，双方按照买卖合同履行。同时协议第五条第一款约定“若卖方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《买卖合同》，视为卖方违约，则卖方应双倍返还买房支付的定金，同时赔偿经济方服务费损失，赔偿额为本协议约定的出售总价的2%”。协议签订后原告依照协议约定支付了2万元定金及中介服务费5400元，但现在被告却反悔不想出卖该房屋，为了维护原告的合法权益，特具状法院，请求依法裁判。 被告徐成良辩称：1、该买卖定金协议是无效的，涉案房产属于农村宅基地经拆迁调换而来，该房产基于宅基地性质，是对农民原宅基地房的调换。2、该房产属为徐成良与其妻子姜素珍共有，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，下列房地产不得转让：（四）共有房地产未经其他共有人书面同意的。该买卖定金协议无效，原告至今也没有交付《买卖定金协议》中约定的定金给被告。 第三人宜居房产中介未提出答辩意见。 原告为支持其诉请，向本院提交以下证据：1、原被告及第三人于2019年3月24日签订的《买卖定金协议》原件1份，证实原被告及第三人于2019年3月24日协商一致，原告购买被告位于海阳市山海名苑房产两套，每套房款27万元，并约定定金20000元，同时约定双方一个月内签订买卖合同。2、提交收据原件2份，证明原告向被告交付定金20000元，向第三人交付中介服务费5400元。同时主张：首先，涉案房产系被告从开发商处购得的商品房，不存在法律禁止买卖的情况，且买卖定金协议系双方真实意思表示，被告同意出售该房产，因而涉案协议真实有效；其次，依据本协议第3条约定，如果买方将上述定金交经纪方代收，待卖方将该房屋的产权证交给经纪方保管后，则该笔定金由经纪方转付给卖方，庭审中第三人认可双方协商一致，由经纪方代收定金的事实，第三人已实际收取定金，已履行完毕协议项下的定金支付义务，应适用合同法关于定金的规定。因原被告双方的房屋买卖过程系由第三人提供的中介服务，第三人作为中介方，根据房屋买卖的交易习惯，双方必然是将定金交付至中介方，中介方为保证合同的顺利履行，必须在出售方提供真实有效的产权证明前提下才可将定金支付给卖方，原告将定金支付给第三人时已履行完毕定金支付义务，已产生定金效力。 对于原告提交的上述证据，第三人宜居房产中介没有异议。并主张我们签订《买卖定金协议》时是争取了被告的意见，我们当时向被告说明如果被告自己收取定金的话，需要将其两套房子的购房合同放在中介作抵押，被告认为这样会耽误办理房产证。然后被告就同意由我方代收定金。 被告徐成良对签订《买卖定金协议》的真实性没有异议，但对协议的内容有异议，主张对协议中第8条补充条款中的意思不清楚。另外，被告没有收到定金，也没有委托他人代收定金。定金应该交给被告即房屋所有权人，交给其他任何人没有效。对中介服务费主张无法确认，主张该中介费与被告无关。认为定金协议第三条，定金交给谁当初约定的是交给被告的。没有约定交给第三人的选项，所以说原告说的“如果”之后的内容都是不存在的。“如果”之后的条款实现的前提是在两个选项中作出选择交给经纪方代收。该条款没有作出选择定金就应该直接交给被告。 经审理查明，原告李海与被告徐成良于2019年3月24日签订《买卖定金协议》约定：买方（李海）拟定向卖方（徐成良）购买位于山海名苑B23号楼4单元201号、202号房屋，两套房屋建筑面积均为76.63平方米，每套价格均为27万元。在协议第三条中约定：买房在签署本协议时支付购房定金人民币贰万元并交给□经纪方代收□卖方收取。本定金协议自买卖双方签订后立即生效，如果买方将上述定金交经纪方代收，待卖方将该房屋的房地产权证交给经纪方保管后，则该笔定金由经纪方转付给卖方，否则视作卖方委托经纪方代收该笔定金，买卖双方均确认该代付行为不影响定金应有的法律效力。本定金协议自买卖双方签订之日起1个月内有效，超过1个月即失效；买卖双方签订买卖合同后，本定金协议自动失效，双方按照买卖合同履行。若卖方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《买卖合同》，视为卖方违约，则卖方应双倍返还买房支付的定金，同时赔偿经纪方服务费损失，赔偿额为本协议约定的出售总价的2%；若买方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《买卖合同》，视为买方违约，则买方支付的定金由卖方没收不再返还，同时赔偿经纪方服务费损失，赔偿额为本协议约定的出售总价的2%。卖方配合办理过户委托之日买方付清房屋所有房款，卖方有义务配合买方至银行办理按揭手续。上述《买卖定金协议》签订后，原告李海将定金20000元及中介费5400元于2019年3月24日交给案外人刘士华，刘士华向李海出具收款收据2份。对于刘士华的身份，原告李海称其是海阳市浩源房产中介的负责人，是李海方找的房产中介，宜居房产中介是徐成良一方找的房产中介，对于定金的收取方，李海及宜居房产中介均主张是经徐成良同意由刘士华代收，对此，被告徐成良予以否认。 另查，2019年3月24日原被告及第三人三方签订《买卖定金协议》时，山海名苑第23号楼4单元第201号、202号两套房屋未办理房屋产权证书。 本院认为，原告、被告、第三方签订的该《买卖定金协议》系当事人自愿订立，未违反法律规定，自签订之日依法成立。三方之间的法律关系应为定金合同关系。《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”，本案中原被告及第三人签订的《买卖定金协议》中未对定金收取方式作出约定，原告将20000元定金交付给案外人刘士华，在买卖定金协议中未作出约定，事后亦未得到被告徐成良的认可，不能以此认定原告李海依据合同约定支付了定金，被告徐成良并未收到原告交付的定金，使《买卖定金协议》成立但未生效。合同的解除是以合同生效作为前提的，若合同处于未生效状态，该未生效合同对当事人不具有约束力，不产生合同约定的权利义务关系，自然也就不存在合同的解除问题。本案中，由于《买卖定金协议》未生效，故原告要求解除该《买卖定金协议》、要求被告返还双倍定金40000元并基于该《买卖定金协议》向原告主张中介费损失5400元的请求于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条之规定，判决如下： 驳回原告李海的诉讼请求。 本诉案件受理费935元减半收取468元，由原告李海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  包自莲 二〇一九年五月八日 书记员  宁世光