固始县人民法院民 事 判 决 书（2014）固民初字第364号原告朱立文，住固始县。被告固始县城关镇幸福社区马坳居民组（下称马坳居民组）。委托代理人焦建国，干部，住固始县城关水道口52号。委托代理人焦俊峰，河南振蓼律师事务所律师。原告朱立文与被告马坳居民组房屋及场地租赁合同纠纷一案，本院于2010年12月15日受理，2012年12月10日作出（2011）固民初字第19号民事判决，原、被告不服，均提起上诉。信阳市中级人民法院于2013年5月22日作出（2013）信中法民终字第623号民事裁定书，撤销原判发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告朱立文，被告马坳居民组委托代理人焦建国、焦俊峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2000年我与被告签订一份房屋及场地租赁合同，被告不按合同约定，多次违约，给原告造成较大经济损失，要求被告支付违约金12万元，赔偿经济损失33540元，退还多收现金4万元，共���193540元。被告马坳居民组辩称，1、原、被告签订的租赁合同期限为10年，后双方协商原告又续租一年，并补交租赁费4万元；2、原告在合同期满后应将自建的建筑物折除，其要求妥善处理自建的建筑物无法律依据；3、原告诉称被告违约不存在，相反是原告未按时交付租金已构成违约，原告目前还拖欠租金10万元。因此，原、被告之间租赁关系已终止，原告无理缠诉应当制止。原审查明，原、被告于2000年1月1日签订房屋及场地出租合同（被告为甲方、原告为乙方），并经被告所在村委会鉴证。合同主要内容为甲方楼房三层共24间（包括中间车马道）场地4000多平米，一楼卷闸门七副、车马道大门一副及所有房内门窗完整出租给乙方。合同第二条约定，甲方负责从南院墙开一通向中原路的六米宽大门及路道，并负责路面硬化及后期护养，保证路面能负载，在五月份完��。合同第四条约定，以上条款经乙方验收合格后开始有效，从2000年1月1日起，承租期为10年，止于2010年12月30日，租金每年32000元，每年一付，于年初一次付清。合同第五条约定，甲方若违约，应付给乙方违约金12万元（因乙方有硬化场地、建设房屋费用）；若乙方违约付给甲方违约金2万元。合同第六条约定，合同期满，所建房屋及场地硬化随合同终止，并自动拆除。合同第八条约定，在承租期间，甲方的所有设施乙方应保护。若有人无故损坏者，乙方应将损坏者交给甲方，有甲方向损坏者索赔。房屋、门窗、院墙及下水道自然损坏倒塌等，院内积水有甲方负责维修及处理。合同生效后，被告未在合同约定的时间内完成南院墙开一通向中原路的六米宽大门及路道，路面硬化、折除绿化带等。原告于2000年10月1日才正式开业。合同履行期中于2006年南院墙被被告居民组村���拆除，直到2007年9月被告才组织人员修补。在此期间，原告租赁场地内停车场失火烧毁车辆，同时，合同约定由被告负责维修的下水道，院墙、门窗、房屋等被告未履行义务，均由原告维修，费用也有原告支付，但未从租金中扣除。仅在第一年租金中扣除2000元作为被告场地不合格的补偿费用。2009年“六城联创”中原路南段固始西关停车场道路硬化工程费用，原告找被告协商支付，被告拒绝支付后，原告支付工程款2000元。2000年10月经被告签订合同代表人之一的徐然峰证实，停车场南门垫石子款1200元，电路维修款每年400元，均由原告支付（均在原告通知被告后在被告拒绝支付后）。2009年12月15日，被告张贴“告知书”，要求原告停车场内的各经营户于10日内搬出，并要锁停车场南大门和断电，理由是原告未按时交纳租金。2010年1月17至23日，被告又以合同到期为由，强行堵住原告经营场地大门，后双方协商原告于2010年1月22日交4万元租金后，被告将堵住的大门打开。原审另查明，原告自合同签订后至2010年1月22日共交给被告租金358000元，其中含2006年9月23日时任被告会计张建华一次性收取原告租金10万元及2010年1月1日至同年12月30日年租金4万元。而原告实际使用租赁物时间为10年零7个半月，应付租金346000元，被告多收12000元。原审查明上述事实的依据有：合同、租金收据、调查笔录、封堵场地锁门断电9张照片、修路及平场地费用、维修水箱、断电告知书等。本案经重审查明，1、基本事实与原审相符；2、对于双方所签租赁合同时间，从2000年1月1日起，承租期为10年，止于2010年12月30日（实际是11年，只能理解为当时计算有误）。但实际是2010年1月1日至同年12月30日，原告又交一年租金4万元；3、证人到庭作证并质证证明原��租用被告房屋及场地于2000年10月1日才开业经营，合同第四条约定被告交付的租赁房屋及场地经原告验收合格后开始有效，被告未能提供原告于合同签订日即2000年1月1日至10月1日之间对其租赁物验收合格的依据；4、被告于1999年9月28日提前收取原告租金3万元，而合同第四条规定租金每年一付，于当年年初一次交清（2000年系第一年）。上述事实，有双方签订的租赁合同、租金收据、证人当庭作证证言及当事人陈述等在卷佐证。本院重审认为，原、被告双方签订的房屋及场地租赁合同属有效合同。合同签订后，双方当事人行使权利和履行义务应当遵循诚实信用原则，全面履行各自的义务，以保证合同约定内容的实现。通观本案双方履行合同情况，在合同未签订前的1999年9月原告即交租金被告也收租金，说明双方当时是相互信任和诚恳的，但合同签订后被告却未按合同约定的时间和要求完整的将租赁物交付给原告，致使原告开业时间推迟到2000年10月1日，在这个过程中原告提前履行义务（交纳租金），被告也提前享受了权利（提前收取租金），但被告却未按时履行义务（未于2000年5月前完成六米路及场地的修整），显然，被告属延迟交付租赁物，属第一次违约。被告抗辩未违约，但其未能提供按双方所签协议第四条约定的有原告对租赁物验收合格后开始有效的依据，故只能以原告开业时间视为原告认可被告交付租赁物合格的依据，应以原告开业为起用时间，原告要求按10年计算，因实际时间是原告使用10年零7个半月，故原告主张为10年的请求也不予支持；合同履行期间，按约定租赁物设施自然损坏有被告负责维修，但被告未履行维修和支付维修费用等义务，证明被告再次违约；2010年1月原告仍在合同履行期内（合同约定止于2010年12���30日），被告即采取封堵原告租赁场地大门行为，被告抗辩称原告未按时交纳租金，并欠租金10万元，属原告违约。但被告未能提供原告欠10万元租金依据，相反从被告出具的收租金收条时间和款数看，证实原告已全部交清租金且被告提前收取原告租金（1999年9月28日收据）。故被告抗辩属原告违约无事实依据，其抗辩理由不能成立，依法不予支持。对于双方在合同约定被告如违约向原告支付12万元违约金，原告违约向被告支付2万元违约金问题，本院认为，被告未按合同约定时间交付租赁物，又未按合同约定履行修缮和支付义务，尤其是2010年，在合同期限未满前，封堵原告租赁场地，使原告无法经营，被告事实上已构成违约，被告应承担违约责任和赔偿损失，双方所签合同的违约条款是原、被告自愿协商达成，但双方约定的违约金明显不对等，按违约金的补偿性和惩罚性，显失公平，应按2万元违约金较为合适。对于原告直接损失，经查证为8000元，被告应当赔偿，原告其余损失的请求因其未能提供符合法律规定的依据，本次诉讼，本院不予认定。对于被告提出原告违约问题，因被告提出的依据是原告尚欠10万元租金，但核对被告给原告出具的租金收条显示，原告租金已全部付清，故被告称原告违约无事实依据，本院不予认定，对于被告按11年收取原告租金问题，因原告实际使用10年零7个半月，故被告多收原告4年半租金即12000元应退还给原告。对于本案在重审时被告以原告占用场地为由，反诉原告支付占用场地费10万元，并要求将场地恢复原状等，因本案原告诉请的是确认合同期限和违约责任的承担，而被告反诉请求系是否构成侵权，二者不是同一法律关系，且原告不同意合并审理，故本案不受理被告反诉请求。依照《中华人民���和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第七十六条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告幸福社区马坳居民组，赔偿原告损失（垫付款）8000元，退还多收的租金12000元，支付违约金20000元，共计40000元，于本判决书生效后十日内一次付清。二、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费4170元，原告负担3370元，被告负担800元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式三份，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  蒋耀东审 判 员  王 成人民陪审员  朱 汉二〇一四年七月三日书 记 员  陈青云