广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初2324号 原告：赵森林，男，1965年12月24日出生，汉族，住广西资源县。 被告：唐景科，男，1954年4月20日出生，汉族，住广西南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：罗强，广西永泰和律师事务所律师。 原告赵森林与被告唐景科房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告赵森林、被告唐景科及其委托诉讼代理人罗强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵森林向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告押金30000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月11日，原告与案外人李满秀就位于南宁市兴宁区大官塘的天兴招待所转让事宜达成一致，招待所所有设备物品及经营权均归案外人李满秀所有，原《楼房租赁合同》规定的权利义务也归李满秀享有和承担，转让总金额20.45万元，双方约定案外人李满秀将20.45万元转入原告指定账户即视为成交。在双方确认无遗漏事项后，原告通知事先已沟通好的房东即被告唐景科到场确认，但被告唐景科突然提出要求原告额外交纳30000元押金以担保租赁合同中第四条约定的恢复7间房原貌的履行，否则不同意原告转让，并警告原告，今后不再同意原告任何转让行为。原告被逼无奈只得当场交清押金30000元，被告为此出具押金条，并约定：如李满秀中途跑了，致使被告找不到人，才可没收押金30000元。后案外人李满秀向原告支付了转让费20.45万元，被告唐景科也另行与案外人李满秀订立了内容一致的《楼房租赁合同》。由于案外人李满秀生意欠佳，于2015年11月20日前向被告提出退租。被告在得知李满秀即将放弃经营，并迟迟收不到预交房租的情况下，却不责成李满秀履行恢复7间房原貌的义务，也不告知原告这些情况，属故意隐瞒，并且单方面将招待所的大门及各个房间的门锁全部换了，扣押了招待所的全部设备及物品据为己有，拒绝原告上楼查看。李满秀既接手旅馆，又与被告唐景科另行订立了内容一致的《楼房租赁合同》，说明原告的权利义务关系已经全部转给李满秀，7间房的恢复原貌义务只能由李满秀承担，被告收取押金30000元纯属霸王条款。而被告在已扣除李满秀所交押金1万元的情况下，又超出合同第15条规定擅自锁门，提前扣留家电空调，并另行扣下毫无争议的热水供应设备及床、床头柜、床上用品、卫生用品等所有物品，足以抵销房屋恢复原貌费用之所需，还额外扣除原告支付的押金30000元，实无法律依据，应承担返还责任。另原告在本案诉讼中主张涉案《楼房租赁合同》无效。 被告唐景科辩称，一、被告在庭审中主张原告要求退回押金3万元没有事实和法律依据，《押金条》是原、被告在被告与李满秀租赁关系之外达成的担保关系，合同达成内容约定只要李满秀不履行相应义务，押金是可以不退的，现原、被告之间约定的条件未成就，原告无权要求退回押金。被告并没有锁门，是李满秀锁的，被告在联系派出所、村委会后才开的锁，原告从未到招待所要求被告退回空调等物品，房间内的空调是李满秀的儿子拆走的，并非被告拆除。根据被告与李满秀之间的协议，原告的合同权利义务已转移给李满秀，空调等设备物品应退回李满秀而不是原告，原告亦无权主张上述设备物品的权利。二、被告在本院开庭后再行组织双方当事人质证时主张，因被告在开庭前未收到《押金条》证据，庭审答辩仓促，现修正答辩意见为：根据《押金条》约定，只是原、被告之间就3万元押金如何处理的约定，并非属于担保关系，原告要求退回押金应按《押金条》约定履行，原告主张租赁合同无效不涉及《押金条》以外约定的双方权利义务的处理。另被告主张涉案《楼房租赁合同》合法有效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1998年6月29日，南宁市郊区房地产管理所向被告唐景科填发《房屋所有权证》（证号：南郊津桂房证字第**），载明：“所有权人：唐景科；房屋座落：南宁市郊津头乡官桥村一组；地号：A0601337;幢号：1幢，间数：12，建筑结构：砖混，层数：4，建筑面积（平方米）：301.97。” 南宁市兴宁区民生街道办事处官桥村民委员会于2019年5月27日出具《证明》一份，载明：“兹有民主路大官塘12栋4号是唐景科的私人房屋，出租给天兴招待所使用，情况属实。特此证明”。 2012年10月7日，原告赵森林（乙方）和被告唐景科（甲方）签订《楼房租赁合同》，约定：甲方自愿将位于官桥1组商业区12栋4号二至五楼共16间单间配套全部出租给乙方经营招待所；租期为10年，即2007年6月20日至2017年6月19日止，租金为每半年34200元，自2012年6月20日起递增为每半年36936元；乙方向甲方支付押金10000元，在租期中如乙方半途不租、亏损、经营差、转让等不管乙方什么理由，甲方有权不退押金和租金；因16间房全部是单间配套，现甲方同意乙方为了加大7间房（201、401、501、203、303、403、503）的空间，需要拆开房间的隔厨房内墙的砖、玻璃、铝合金框、纱窗与油烟机、水表，如乙方半途不租，或合同到期，乙方不继续租用时，乙方要把所拆开的各间房恢复成为原来的单间配套，房样照202、302号房的材料恢复；租赁期满，乙方不再承租，不得破坏房间固定装修，每间房屋按原尺寸恢复原来的灶台、洗碗池，房门恢复原状，如乙方恢复好，经甲方验收同意后，乙方的空调、电视及床等活动的家具由乙方自行处理，如乙方不恢复原状的，甲方有权扣除押金10000元，如到期每超过一天不恢复好，每天罚款100元，不够罚的，甲方有权扣家电、空调等来冲抵恢复原状的人工材料费；因合同租期10年，甲乙双方在签订合同并支付租金、押金后，不能单方终止合同，如乙方经营不好，不管乙方发生什么事不想租，甲方一概不退回押金和租金，还要恢复原状；乙方在经营期间不能以我现在叫某某人来帮忙管理作为转让的借口，如转让要经甲方同意，但合同押金10000元不退；如乙方转让则付给甲方转让费8000元。合同还就其他事项作出约定。 2014年9月11日，原告赵森林将案涉租赁房屋转租给案外人李满秀，李满秀向原告赵森林支付了转让费204500元后，与被告唐景科签订了与前述《楼房租赁合同》内容一致的合同。同日，原告赵森林根据被告唐景科的要求向被告支付了押金30000元，被告唐景科向原告出具一份《押金条》，载明：“今收到赵森林交来押金叁万元（¥30000元）整，此押金在天兴招待所再次转让时（即李满秀转让给他人），全额退还给赵森林（但不计息）；如果李满秀一直经营到合同到期，那么我在与李满秀续签合同时必须将此押金全额退给赵森林；如果李满秀既没转让他人也不想续约，也不恢复原合同所规定的那七间房的原貌就跑了，那么我有权没收此押金，但是招待所的空调（8台）、电扇、电视机及机体盒、床、床头柜、被褥等一切物品统统归赵森林所有，并且，招待所的租赁经营权在同等条件下赵森林享有优先权。” 2015年11月，案外人李满秀在向被告唐景科付清实际使用期间的租金后退租离场，未将租赁合同约定的7间房恢复原貌。 南宁市兴宁区民生街道办事处官桥村民委员会于2019年5月8日在被告唐景科自行撰写的事实材料后签注“2016年1月7日接到村民唐景科报告，到现场看开锁。情况属实”并加盖公章。 本院认为，关于涉案合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告提交的《房屋所有权证》载明案涉租赁房屋的层数仅为4层，而两份涉案《楼房租赁合同》中明确约定租赁标的为楼房的二至五楼，原告并未能提交证据证明案涉租赁房屋的第五层已取得建设工程规划许可证或已经相关主管部门批准建设，故依据上述法律规定，本院认定原告赵森林与被告唐景科于2012年10月7日签订的《楼房租赁合同》、被告唐景科与案外人李满秀于2014年9月11日签订的《楼房租赁合同》关于出租楼房二至四层部分有效，而关于出租楼房第五层部分约定无效。 而被告唐景科出具的《押金条》系原告赵森林为案外人李满秀履行《楼房租赁合同》向被告唐景科提供的担保，性质应为被告唐景科与案外人李满秀订立的《楼房租赁合同》的从合同。根据《中华人民共和国担保法》第五条第一款“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。”之规定，现主债权债务合同部分无效，《押金条》中关于第五层租赁部分的押金约定自然也应归于无效。 关于被告应否退回押金的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。前述已论，主合同中关于第五层租赁部分约定无效，则被告唐景科应将原告已付的楼房第五层租赁部分押金予以返还。因原告已付押金总额为30000元，租赁合同约定租赁部分为楼房第二至五层，本院据此按比例折算被告因合同部分无效而返还的押金数额为：30000元÷4层=7500元。其次，原告主张其支付押金30000元系在受到被告胁迫情形下不得不为案外人李满秀提供的担保，但除原告本人陈述外，并未向法院提交相关证据证明其上述主张，故本院对此不予采信。因案外人李满秀于2015年11月退租离场，既未转租他人，也未恢复租赁合同所规定的七间房原貌，故《押金条》约定的返还押金条件并未成就，原告要求退回余下押金22500元没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 被告唐景科退还原告赵森林押金7500元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费550元，由原告赵森林负担412元，被告唐景科负担138元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 林 莉 人民陪审员 黄 娟 人民陪审员 聂广文 二〇一九年五月三十一日 书 记 员 黄丁鸣 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国担保法》 第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。 担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。