上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三(民)初字第554号原告(反诉被告)成婉萍，女，1983年11月26日生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)陈苓红，女，1970年5月12日生，汉族，住上海市宝山区。原告成婉萍诉被告陈苓红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本案依法由审判员戴筱岚独任审判，公开开庭进行了审理。原告成婉萍，被告陈苓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成婉萍诉称，2012年8月12日原被告签订租赁合同，由原告承租被告的宝山区绥化路XXX弄XXX号XXX室。2014年3月22日因房屋卫生间漏水需要施工，双方口头约定施工两三天，不影响原告日常居住，但实际施工时，地砖、马桶、台盆、浴缸、洗衣机等均要移位或拆除，灰尘一片，严重影响了原告的使用，原告与被告沟通，但被告不回复，为维护原告合法利益，故原告向法院起诉，要求1、解除原被告之间签订的房屋租赁合同；2、被告退还房屋押金2,000元和租金人民币3,355元；3、被告赔偿网络迁移费100元、中介费700元、误工费1,965元。被告陈苓红辩称并反诉称，2014年2月楼下101室业主反映漏水情况，被告请了施工队修理卫生间，当时约定需要1至2周修完，原告也没有异议。到了3月23日，装修队表示原告已经搬走了。既然原告搬走了，被告就让装修队彻底装修了一下，到4月上旬装修结束。原来准备是简单装修，原告可以使用房屋，当时被告还表示如果实在不行，可以让原告去小旅馆居住。由于原告直接拒绝了，双方就没有谈到居住小旅馆的费用承担问题。由于是原告擅自搬离，属于违约，故反诉要求1、解除原被告签订的房屋租赁合同，原告擅自搬离属违约，支付的押金被告不予退还并且原告赔偿被告一个月违约金2,000元；2、原告承担卫生间地板修缮费用7,890元(含窗纱)；3、原告承担201室、101室墙面重新粉刷费用800元；4、原告补交2013年11月至2014年2月所欠房租700元及2014年2月至2014年5月所欠房租222元；5、原告支付2014年4月电费48.7元；6、原告支付2014年5月水费31.1元；7、原告支付2012年8-12月物业费80元，2014年1-5月物业费114.15元；8、原告承担厨房煤气灶更换和专人上门安装的赔偿费用650元；9、原告承担阳台玻璃推拉窗、客厅电视柜两扇门、主卧电视柜侧板、铝合金文件柜、大便器维修或部分更换费用，否则原告赔偿被告800元；10、原告承担室内保洁费200元、厨房保洁费250元，排油烟机保洁费150元或原告自费请人修理，被告验收；11、原告承担冰箱维修费用1,770元；12、原告承担空调购置费、安装费人民币1,350元；13、原告承担被告及其丈夫在诉讼期间的误工费785.91元。针对被告的反诉，原告辩称，同意解除合同，但是原告不存在违约，不同意支付违约金，押金应予退回。房屋交付给原告时，都是二手家具和电器，均是多年使用过的，应该由被告承担维修责任。原告垫付了685元空调修理费及2013年的物业管理费237元，所以不欠被告的租金。关于水电费，原告同意承担3月23日前的电费40.68元，水费11.52元。被告应该退还原告煤气费93.75元。关于空调，是在2013年3月10日，被告突然主动发短信给原告，同意安装一台空调，这台空调在合同到期后，归被告所有，原告只是使用空调。后来原告在使用中发现空调有问题，所以产生了维修费685元。因为被告不履行房东的责任，被告违约，故不存在误工费。综上不同意被告诉讼请求。经审理查明，2012年8月12日原被告签订租赁合同，由原告承租被告的宝山区绥化路XXX弄XXX号XXX室。租期为2012年8月12日至2013年8月11日，月租金2,000元，租期内由原告承担水电费、燃气费、电话费、有线电视费、垃圾清扫费，设备自然损坏由被告修理，人为损坏由原告修理。如原告违约，赔偿被告1个月的租金。2013年8月14日双方续签合同，约定租期为2013年8月12日至2014年8月11日。原告于2013年11月4日支付租金5,300元，2014年2月10日支付租金5,778元。2014年3月22日因房屋卫生间漏水，故被告请施工队进行修理，3月23日原告搬离。审理中，原告称原告搬离的时候抄过水电表，其中电费抄见数1896和503，水费的抄见数是628，减去之前的抄见数，就是原告应支付的数额。3月18日原告新买了80元煤气费，之前还余了11立方米，共计93.75元，被告应该予以退还。修理空调前原告向被告告知过。煤气灶确实是用的比较脏，原告愿意承担清理费150元。移窗原告是正常使用，但是确实是不太好拉。至于柜子的门板交房时就是那样的，所以原告不碰柜子的。马桶在交房时就有裂缝，原告是正常使用。冰箱在原告搬离时是制冷的，原告搬走的时候拔了电源，因为天气热可能导致发霉。原告没有交过垃圾清扫费，至于应交多少，由法院判决。被告称2012年物业管理费是被告支付的。因为签合同的时候，被告已经支付了，所以现在反诉要求原告承担。垃圾清扫费就是包含在物业费里面，故物业费应由原告承担，物业公司告知被告无法再区分出垃圾清扫费和物业费的数额。对于原告提供的水电抄见数无法确认，因为是原告自己抄的。被告主张4、5月份的水电费是因为装修期间应由原告承担。同意退给原告煤气费93.75元。关于空调，当时原告一直表示要空调，被告因为单位搬迁，将单位里的二手空调安装在房屋内，当时没有约定空调的归属权。如果空调坏的话，原告应当向被告告知，至于修不修由被告决定。审理中，被告申请证人史某某出庭作证，证人称当时被告请证人到系争房屋的卫生间看一下，看到卫生间地砖上是没有水，但是101室的卫生间的天花板是湿的。事后证人按照约定去施工，把卫生间的墙角处的墙砖敲掉，把马桶拆掉，因为原告还要用，故白天拆掉，晚上再装上去。第二天，证人再去施工时，原告表示要搬走了。后来由于发现卫生间地砖下面都是湿的，要等下面干透以后才可以继续施工，故再等了三四天后做防水。如果原告不搬的话，就想局部做一下，把浴缸敲掉，在放浴缸的地方做防水措施，其他地方就不做，工程大概3至5天就可以做好。做防水的这一天是不能使用，第二天可以站在做防水的地方洗澡。拆除的灰尘就产生一天。经质证，双方对证人证言无异议。被告另提供物业公司及101室业主出具的说明，证明是原告使用卫生间不当造成漏水。经质证，原告称物业公司及101室业主不了解具体情况，故不予认可。以上事实，有租赁合同、续签合同、空调修理单、照片、租金凭证、水电费收据及当事人陈述等证据为证，可以认定。本院认为，原被告签订的租赁合同合法有效，受法律保护，双方应当严格履行。根据查明的事实，在合同履行过程中，由于卫生间发生漏水，故被告于2014年3月22日请施工队进行修理，在修理过程中，由于要拆除或移动相关设施、设备，故不可避免的会影响到原告的使用，双方理应就此进行妥善协商。但在双方未能进行协商的情况下，原告即于3月23日搬离，合同已事实上解除。鉴于在修理卫生间时会对原告生活产生影响的客观情况，故双方均无需对合同解除承担违约责任。合同解除后，被告应当返还原告押金2,000元，并承担3月23日前的租金8,800元。原告于2013年11月4日支付租金5,300元，2014年2月10日支付租金5,778元，故被告应返还原告租金2,278元。由于在租赁期间原告修理了空调，该空调的维修责任应由被告承担，故修理费685元由被告承担。关于原告主张的网络移动费100元、中介费700元及误工费，由于原告在未与被告充分协商的情况下搬离，做法欠妥，故对此诉请不予支持。关于被告反诉诉请，因双方均不承担违约责任，故其主张的违约金不予采纳。关于被告主张的水电费，由于原告于3月23日搬离，故原告只需承担该日前发生的水电费。由于双方未办理过水电表核对手续，故本院酌定由原告承担水费15元、电费45元。被告同意返还原告燃气费93.75元，本院予以准许。关于被告的反诉请求2、3、8、9、10、11项，本院认为被告提供的证据不能充分有效的证明是原告原因导致卫生间漏水，故卫生间的修理、装修费用应由被告承担。被告没有证据证明原告故意人为损坏冰箱、家具等，但原告在使用家具电器时存在不够爱护的情况，造成冰箱内发霉、煤气灶油腻较重，家具有损坏等，需进行一定的清洗及修理，故本院酌定由原告补偿被告清洗、修理费600元。关于空调问题，该空调由被告提供，并安装于房屋内，合同终止后，该空调归被告所有，故被告要求原告承担购置费等，无法律依据，本院不予采信。关于物业管理费，在合同中未约定由原告承担，且在2012年签订租赁合同时，被告已交纳过2012年的物业管理费，但在诉讼发生前从未要求原告承担，说明物业管理费应由被告承担。现被告要求原告承担物业管理费，不符合合同约定。但合同中约定垃圾清扫费由原告承担，故本院酌定由原告承担垃圾清扫费50元。由于原告已代交物业管理费237元，据此被告应退还原告物业管理费187元。关于被告主张的误工费，因被告出租的房屋漏水需修理，导致原告搬离，合同解除，被告也负有相应责任，故对于误工费，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十八条、第二百二十条之规定，判决如下：一、原告成婉萍与被告陈苓红签订的租赁合同解除；二、被告陈苓红于本判决生效之日起十日内，返还原告成婉萍租金2,278元；三、被告陈苓红于本判决生效之日起十日内，返还原告成婉萍押金2,000元；四、被告陈苓红于本判决生效之日起十日内，返还原告成婉萍物业管理费187元；五、被告陈苓红于本判决生效之日起十日内，返还原告成婉萍空调修理费685元；六、被告陈苓红于本判决生效之日起十日内，返还原告成婉萍燃气费93.75元；七、原告成婉萍于本判决生效之日起十日内，支付被告陈苓红水费15元、电费45元；八、原告成婉萍于本判决生效之日起十日内，支付被告陈苓红清洗、修理费600元；九、原告成婉萍其余诉讼请求及反诉原告陈苓红其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为25元，反诉案件受理费100元，由原被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  戴筱岚二〇一四年七月三日书记员  王陈虎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。