河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民初801号原告（执行案外人）：贺粉霞，女，汉族，1979年8月6日出生，住河南省洛宁县。委托诉讼代理人：常会涛，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：石会敏，河南千业律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：许庆留，男，汉族，1960年4月24日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：李根成，河南广文律师事务所律师。委托诉讼代理人：武文君，河南广文律师事务所律师。第三人（被执行人）：洛宁紫竹房地产开发有限公司，住所地河南省洛宁县城永宁大道北侧。法定代表人：张利国。第三人（被执行人）：洛宁县大瑞房地产开发有限公司（原洛宁县房地产开发总公司），住所地河南省洛宁县南环路北侧。法定代表人：张超献。第三人（被执行人）：洛宁县冠科置业有限公司，住所地河南省洛宁县城永宁大道东段南侧。法定代表人：张超献。第三人（被执行人）：张超献，男，汉族，1962年11月20日出生，住河南省洛宁县。第三人（被执行人）：宋小鹏，男，汉族，1979年6月15日出生，住河南省洛宁县。原告贺粉霞与被告许庆留、第三人洛宁紫竹房地产开发有限公司（以下简称紫竹公司）、洛宁县大瑞房地产开发有限公司（原洛宁县房地产开发总公司，以下简称大瑞公司）、洛宁县冠科置业有限公司（以下简称冠科公司）、张超献、宋小鹏案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺粉霞的委托诉讼代理人常会涛、石会敏，被告许庆留的委托诉讼代理人李根成、武文君到庭参加了诉讼。紫竹公司、大瑞公司、冠科公司、张超献、宋小鹏经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺粉霞向本院提出诉讼请求：1.判令停止对大瑞公司开发的紫竹购物中心二层D88所购房产的执行；2.判令解除对大瑞公司开发的紫竹购物中心二层D88所购房产的查封；3.本案诉讼费用由许庆留承担。事实和理由：2010年8月18日贺粉霞与洛宁县房地产开发总公司（以下简称开发总公司）签订《商品房买卖合同》，并于2010年8月19日支付了全部房款。后按该公司要求，贺粉霞与洛宁嘉信商业经营管理有限公司（以下简称嘉信公司）签订《紫竹购物中心商铺委托管理协议书》，委托嘉信公司以自己的名义对外出租房屋，并向贺粉霞支付租金至今。2012年7月11日，开发总公司在未告知贺粉霞的情形下，擅自将贺粉霞所购房产所在的紫竹购物中心第二层6220.18㎡房产抵押给许庆留。2014年11月6日，许庆留与宋小鹏、张超献、紫竹公司、开发总公司、大瑞公司、冠科公司股权转让纠纷一案在洛阳中院审理过程中由当事人达成和解，洛阳中院依据和解协议出具（2014）洛民四初字第78号民事调解书，确认宋小鹏应支付许庆留股权回购款9990万元，开发总公司等承担连带保证责任。该民事调解书第五项载明：如被告未按照调解协议履行付款义务，许庆留有权对紫竹购物中心第二层6220.18平方米的抵押房产行使优先受偿权。另开发总公司为洛宁县房地产管理局下属的全民所有制企业，后变更为大瑞公司。2014年11月10日，许庆留申请强制执行，随后法院查封了紫竹购物中心第二层6220.18㎡房产。贺粉霞提出执行异议申请，要求停止执行房产并解除房产抵押。洛阳中院作出（2018）豫03执异165号裁定书（以下简称异议裁定）驳回其异议请求。因贺粉霞不服该裁定，特提起诉讼，请求判令停止执行房产，解除查封。一、（2014）洛民四初字第78号民事调解书并未为许庆留享有的9990万元债权设立抵押权担保，异议裁定认定事实错误。1.执行依据调解书第五项显示的条款实质上是调解协议各方在诉讼中另行达成的抵押合同，该调解书在确认各方意思表示真实后对抵押合同予以确认。依据《中华人民共和国物权法》物权登记生效的原则，该调解书并未设立抵押权。贺粉霞依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条提出排除执行的异议请求，不构成对该调解书的异议。2.本案所涉9990万元金钱债权并未取得抵押权担保。许庆留2012年7月11日对涉案房产取得的抵押权仅限于2000万元借款。3.即便被告履行了对9990万元债权的抵押登记手续，也不能就该部分债权对涉案房产取得抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定的公示原则和第十六条规定的公信原则，不动产上设立抵押权应当以登记公示为准。本案中，抵押登记记载的抵押财产并非紫竹购物中心二层全部房产，贺粉霞所购买的商铺是否包括其中并不明确，由此产生的风险及不利后果应由抵押权人承担。二、贺粉霞依法享有足以排除强制执行的民事权益，异议裁定适用法律错误。1.贺粉霞完全满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的排除执行的条件，执行异议应当得到支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称民诉法解释）第三百一十二条规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。异议裁定忽略了最高人民法院审理执行异议案件的评判标准，属适用法律错误。2.依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，贺粉霞享有足以排除本案执行的民事权益。依据该批复第一条、第二条之规定，抵押权和其他债权劣后于建设工程承包人的优先受偿权，优先受偿权劣后于商品房买受人。本案中贺粉霞依照该《批复》享有优于抵押权的民事权益，足以排除执行。3.贺粉霞与开发总公司签订《商品房买卖合同》在先，许庆留因与本案无关的其他债权取得抵押权在后，贺粉霞对此没有过错。因2014年4月洛宁县政府曾出面主持协商，开发总公司书面承诺2014年12月8日前解除抵押。半年之后该公司就与许庆留等人达成和解，原告有理由认为当时被告明知涉案房产已出售给包括原告在内的数百名群众。综上，执行异议裁定认定事实不清，适用法律错误。贺粉霞作为紫竹购物中心二层144名业主之一，倾尽多年积蓄所购房产不应被非法侵吞。请求法院查明案件事实，正确适用法律。依法支持原告诉讼请求。许庆留辩称，异议裁定认定事实和适用法律正确，原告的起诉不符合法律规定，且其对涉案房屋不享有实体权利，没有权利要求停止对涉案房产的执行，也没有权利要求解除对涉案房产的查封，应驳回原告的起诉。一、原告的起诉不符合法律规定。洛阳中院对登记在开发总公司名下已经为许庆留办理抵押登记的财产采取执行措施，有洛阳中院已经发生法律效力的调解书为依据，该调解书确认许庆留享有抵押权并有优先受偿权的财产范围包括涉案房产。原告在起诉书中认为：洛阳中院（2014）洛民四初字第78号调解书第五项实质上是调解协议各方在诉讼中另行达成的抵押合同，调解书对抵押合同予以确认。依据《中华人民共和国物权法》登记生效的原则，第78号民事调解书并未创设抵押权。原告的该主张明确是对洛阳中院原生效裁判的异议，其认为（2014）洛民四初字第78号调解书第五项是错误的，所提的诉讼请求在于否定洛阳中院的生效调解书作为执行依据的合法性。根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，原告应通过审判监督程序主张权利，原告通过案外人执行异议之诉解决本案争议，没有法律依据。另外，原告提起的执行异议之诉也不符合《民诉法解释》第三百零五条规定的起诉条件。鉴于以上原因，应驳回原告的诉讼请求，否则做出的判决就与已经生效的调解书相矛盾。二、依据洛阳中院的生效调解书，开发总公司、大瑞公司应对宋小鹏向许庆留履行付款义务及支付违约金承担连带责任，许庆留申请执行二公司名下的财产，合法有据。许庆留申请查封执行的洛宁县紫竹购物中心第二层房屋的所有权人是开发总公司，许庆留对该房屋拥有担保物权，可以对抗所有权人，更可以对抗包括原告在内的其他第三人。《执行异议和复议规定》第二十七条明确规定申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。洛阳中院裁定驳回原告的异议申请，该裁定认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。三、原告不是本案涉案房产的权利人，其没有权利排除对涉案房产的强制执行。《民诉法解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，原告应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明的责任。首先其要对执行标的享有实体权益。其次，如果其对执行标的享有权益，该权益应该是能够排除强制执行的权益。《执行异议和复议规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案涉及的房产登记在开发总公司名下，原告没有进行变更登记、也没有进行预告登记，因此，原告不是该房产的权利人。原告认为其在签订《商品房买卖合同》中的身份是消费者，这是错误的。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条的规定，消费者是指为生活消费购买、使用商品或者接受服务的人。《最高人民法院关于康永贤等13人执行异议请示案的复函》(〔2005〕执他字第16号)答复:《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。本案原告购买涉案房产为商铺，其目的是经营而不是居住，而且该房产也无法居住，其身份是经营者，而不是消费者。因此，原告引用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》来证明其享有足以排除本案执行的民事权益是不成立的。最高人民法院在其（2017）最高法民终278号民事判决书中认为，《执行异议和复议规定》第二十九条针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，第二十九条的规定是第二十八条规定的特殊情形，即专指房地产开发企业商品房出售的情形，也就是说，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的适用二十九条，不适用二十八条。最高人民法院于2018年5月22日做出的（2018）最高法民终172号民事判决也是该情形的最高权威判例，该案件的事实和本案的事实非常相似，本案可以参照该判决进行审理。本案涉案房产系开发总公司所开发的商品房，原告系向开发总公司认购商品房，诉争的被执行房屋登记在开发总公司名下。因此，依据原告诉讼主张的权利基础，应适用《执行异议和复议规定》第二十九条对本案进行判决。本案涉案房产是商铺，原告购买商铺明显不是用于居住。因此，原告提出的执行异议之诉不符合第二十九条的规定，其享有的债权不能对抗许庆留享有的担保物权，不能阻却对涉案房产的执行。综上，洛阳中院查封并执行涉案房产合法有效，依法应当继续查封执行，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人举证及质证的情况，本院认定事实如下：1.贺粉霞购买涉案房产并收取房屋租金的相关事实。贺粉霞与开发总公司签订《商品房买卖合同》一份（合同落款处未注明时间），合同中约定贺粉霞购买开发总公司建设的位于永宁大道与××交叉口洛宁县国用（2010）第0003号地块上所建商品房二层D88号房，贺粉霞2010年8月19日付清全额房款145119元，出卖人应当在2010年12月31日前将商品房交付给贺粉霞。洛宁紫竹购物中心售房部于2010年8月18日给贺粉霞出具收据，确认收到贺粉霞交纳的紫竹购物中心商铺D88号定金款项，2010年8月20洛宁紫竹购物中心售房部给贺粉霞出具收据，确认收到贺粉霞交纳的紫竹购物中心商铺D88号购房款100289元。后贺粉霞与嘉信公司签订《紫竹购物中心商铺委托管理协议书》（合同落款处未注明时间），约定贺粉霞将自己所有位于洛宁县永宁大道北侧紫竹购物中心二层D88号商业用房委托给该公司管理使用，委托期限为2011年1月1日至2030年12月31日，因前三年的租金已经在房款中抵扣，返租时间从2014年12月10日开始。2016年12月13日，河南大张实业有限公司、洛宁紫竹购物中心一、二楼业主委员会与大瑞公司、洛宁紫竹购物中心有限公司、洛宁县人民政府共同签订《房屋租赁合同》，合同确定因租赁房屋被开发总公司抵押、出售（暂时没有办理产权过户手续）给业主或债权人造成因产权过户及房租收益不能实现与开发总公司发生纠纷，双方纠纷直接影响了河南大张实业有限公司的正常经营活动，导致大张盛德美洛宁店被迫关店停业，经洛宁县人民政府多次召开业主大会协调，达成租赁协议。合同约定租赁期限为5年，自2017年1月1日至2021年12月31日止。大瑞公司、洛宁紫竹购物中心有限公司同意房租由业主收取，收取的房租先汇入洛宁县商务局账户，再由商务局分配给各业主。贺粉霞等业主提交了其在合同签订后收取紫竹购物中心租金的返租明细，2014、2015年的租金有各业主签名确认的返租明细单为证，此后有加盖洛宁县商务和工业信息化委员会公章及中国银行股份有限公司洛宁支行条形章的银行租金付款明细为证，洛宁县商务和工业信息化委员会于2018年10月23日出具证明，证明按照县政府会议纪要，由该委将洛宁紫竹购物中心2016年、2017年、2018年房屋租金发放给一、二层业主。贺粉霞按照合同约定持续收取房屋租金。2014年4月20日，开发总公司与贺粉霞签订承诺书一份，承诺紫竹购物中心将于2014年12月8日前解除抵押，否则客户的一切损失由公司承担，客户也承诺在抵押解除之前，不能上访、闹事。2018年大瑞公司出具证明一份，证明其公司开发建设的紫竹购物中心二层144名业主购买紫竹购物中心二层房产后，于2010年至今多次全体业主联名到其公司要求办理房产证，因其公司原因至今未给业主办理房产证。张超献在该证明中签字。2.许庆留查封涉案房产的相关事实。许庆留与紫竹公司于2012年7月1日签订借款合同，约定由许庆留向紫竹公司出借资金2000万，借期一年，至2013年7月1日，年息30%，12个月的利息600万，到期一次性还本付息。合同第五条第二项约定以紫竹购物中心二层面积6220.18平方米及购物中心二期在建项目面积50000平方米设定抵押。2012年6月29日洛宁县房地产管理所将位于洛宁县新城区永宁大道北侧翔梧路西侧紫竹购物中心第二层建筑面积为6220.18平方米的房屋登记于开发总公司名下，房产证号为宁房权证洛宁县字第××号。2012年7月11日，开发总公司将上述房产抵押给许庆留，并办理了房屋他项权证。房屋他项权证中载明设定日期为2012年7月11日，约定期限为2013年7月1日，贷款金额为2000万元。2013年6月1日，许庆留与紫竹公司的股东宋小鹏签订《股权投资及合作协议书》，约定宋小鹏将其持有的40%的公司股权以5000万元转让给许庆留。2014年9月25日签订股权回购协议，写明因宋小鹏未按照《股权投资及合作协议书》约定将紫竹公司负债等事实如实向许庆留披露，紫竹公司涉及对外债务、土地被法院查封，致使紫竹公司未能在协议约定期限内完成相关工作，且不可能按照约定完成可分配利润指标，按照《股权投资及合作协议书》第6.1、6.2款的约定，宋小鹏同意回购转让给许庆留的40%股权，回购价为1亿元人民币。宋小鹏在2014年10月31日前将该回购款足额支付给许庆留，张超献、紫竹公司、开发总公司、大瑞公司、冠科公司对宋小鹏在该回购协议项下的义务承担连带保证责任。该协议第五条约定：鉴于开发总公司曾将其位于新城区永宁大道北侧翔梧路西侧紫竹购物中心第二层6220.18平方米房屋抵押给许庆留并办理了他项权证，担保人同意以该房产继续为本协议项下的义务提供抵押担保。该协议第六条约定，如宋小鹏未能依约足额支付回购款，每逾期一天，按未付金额的万分之八支付违约金。2014年11月6日，我院作出（2014）洛民四初字第78号民事调解书，对许庆留与宋小鹏、张超献、紫竹公司、开发总公司、大瑞公司、冠科公司在该案审理中达成的协议予以确认。协议约定截至本调解协议书签订之日，宋小鹏尚拖欠许庆留股权回购款9990万元，宋小鹏承诺于2014年11月9日前支付90万元，剩余9900万元分6次至2015年5月25日止支付完毕，如宋小鹏未依约付款，许庆留有权就未付部分及未到期部分一并申请法院强制执行，宋小鹏还应向许庆留支付全部未付款项每日万分之八的违约金。张超献、紫竹公司、开发总公司、大瑞公司、冠科公司对宋小鹏该协议项下的付款义务及违约金承担连带保证责任，如宋小鹏未按照该调解协议约定履行付款义务，许庆留有权对开发总公司名下位于洛宁县新城区永宁大道北侧翔梧路西侧紫竹购物中心第二层6220.18平方米的抵押房产行使优先受偿权。3.其他事实。因宋小鹏未履行本院作出的（2014）洛民四初字第78号民调解书确认的还款义务，经许庆留申请执行，本院于2017年12月5日作出（2014）洛执字第219-2号执行裁定书，裁定查封上述位于洛宁县新城区永宁大道北侧翔梧路西侧紫竹购物中心第二层登记在开发总公司名下建筑面积为6220.18平方米的房产。经贺粉霞提出执行异议，本院于2018年7月31日作出（2018）豫03执异165号执行裁定，驳回其异议请求，贺粉霞在法定期限内提起本案之诉。另根据我院（2014）洛民四初字第53号民事判决书查明的事实，大瑞公司系由开发总公司变更而来，开发总公司的企业类型是全民所有制，股东为洛宁县房地产管理局，变更后的大瑞公司为有限责任公司，股东为自然人。紫竹公司法定代表人张利国在我院向其送达时称其与张超献系亲属关系。对于许庆留与紫竹公司于2012年7月1日签订的向紫竹公司出借2000万元的借款合同，及2013年6月1日许庆留与紫竹公司的股东宋小鹏签订以5000万元购买宋小鹏持有的40%紫竹公司股权的《股权投资及合作协议书》，许庆留均没有提交实际支付合同款项的银行转款凭证等能够证明款项已实际交付的证据。庭审中，许庆留称5000万股权转让款中包含之前2000万元的借款，因紫竹公司没有偿还2000万元借款，紫竹公司与大瑞公司及宋小鹏要将借款延期，提出追加2000多万借款，先前抵押财产继续作为5000万元借款的抵押。另因宋小鹏未履行调解书确认的义务，经许庆留申请执行，其已与担保人之一的冠科公司达成执行和解协议，协议以冠科公司位于洛宁县永宁大道的在建“紫竹建材城”面积11819.05平方米抵偿部分执行款2551万元、逾期付款的违约金7785万元。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《执行异议和复议规定》第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条是对房屋消费者物权期待权的特别保护，从适用对象可以看出，第二十八条对所有类型的被执行人均可适用，如果适用第二十八条购房者的异议成立，则不应再以不符合第二十九条为由不支持购房者的执行异议。在本案中，即需要判断贺粉霞提出的执行异议是否符合该规定第二十八条所列明的情形，进而判断贺粉霞享有的权利是否能够产生阻却许庆留依据调解书执行涉案房产的效力。一、贺粉霞提出的异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条所列明的情形。首先，贺粉霞与开发总公司在涉案房产被查封前已经签订了合法有效的房屋买卖合同，并支付全部房款且实际占有支配涉案房产。虽然贺粉霞与开发总公司签订的《商品房买卖合同》中没有载明签订时间，但合同中约定的交付房款时间、交房时间，以及紫竹购物中心售房部出具的收取大部分房款的收据时间均在2010年期间，可以认定贺粉霞在2010年即与开发总公司签订购买涉案房产的《商品房买卖合同》并支付了大部分款项。贺粉霞提供的返租明细等证据可以证明贺粉霞自2011年起开始享有租金收益，并通过抵扣前三年租金的方式交齐了全部购房款，此后持续收取房屋租金。其次，未办理房产过户手续的过错不在贺粉霞。开发总公司作为开发商对于何时以及如何办理房产过户较贺粉霞具有信息优势，2012年6月29日开发总公司取得包括涉案房产在内的紫竹购物中心二层6220.18平方米的房屋产权证后，即于2012年7月11日将全部房产抵押给许庆留并办理了他项权证。在有洛宁县人民政府作为保证方签订的房屋租赁合同中写明，未给业主办理产权过户手续的原因系开发总公司将租赁房屋抵押、出售。大瑞公司于2018年出具的证明中也写明未办理房产证系因其公司原因所致，故应当认定贺粉霞对于房产未办理过户没有过错。二、关于许庆留对涉案房产是否享有抵押权以及该权利是否优先于贺粉霞物权期待权的问题。许庆留辩称其对包括涉案房产在内的紫竹购物中心二层房产享有抵押权，根据《执行异议和复议规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，案外人的执行异议不应予以支持。本案中，许庆留持有的他项权证中明确载明抵押担保期限至2013年7月1日，担保的债权数额为2000万元。根据许庆留在庭审中的陈述，该2000万元因紫竹公司没有清偿，经许庆留追加款项，已经转变为后续其向宋小鹏购买紫竹公司股权的部分股权转让款。许庆留原借款合同系与紫竹公司所签，而股权系从宋小鹏处所购，对于该2000万元如何转变为购买股权款项的一部分，许庆留没有举证证明。且按照许庆留的陈述，许庆留对于紫竹公司的2000万元债权既然已经转变为其向宋小鹏购买股权的部分价款，后其又与宋小鹏签订股权回购协议，许庆留即不能再依据借款合同向紫竹公司主张还款，其享有的担保物权也将因主债权的消灭而丧失。虽然许庆留与紫竹公司、大瑞公司、宋小鹏、张超献等在股权回购协议中重新约定继续以紫竹购物中心二层房产提供担保，但因没有进行登记，抵押并没有生效。《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十一条规定，调解协议约定一方提供担保或者案外人同意为当事人提供担保的，人民法院应当准许。当事人或者案外人提供的担保符合担保法规定的条件时生效。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。许庆留基于追讨股权回购款纠纷取得的调解书并不属于可以设立、变更抵押权的法律文书范围。虽然许庆留与宋小鹏等在调解协议中约定其对涉案房产享有优先受偿权，并经调解书确认，但因没有依法进行登记，抵押权并未设立，故许庆留主张其基于调解书所确认的债权对涉案房产享有担保物权的法律依据不足，依法不能成立。贺粉霞在庭审中明确其对调解书无异议，但因调解书不能产生设立抵押权的效力，故其享有足以排除执行的民事权益。因此，本院对许庆留提出的本案应当通过审判监督程序进行处理的答辩意见，不予采信。同时，上述规定第二十七条实际对案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理进行了规定，其适用的一般原则是享有担保物权的申请执行人依法享有对抗案外人普通债权的优先受偿权，但该规定第二十八条、二十九条分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形。本案中，因贺粉霞提出的异议符合第二十八条规定的情形，故许庆留主张依据第二十七条应驳回贺粉霞诉求的法律依据亦不充分，本院不予采信。综上所述，贺粉霞的诉讼请求事实及法律依据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，判决如下：停止执行位于洛宁县新城区永宁大道北侧翔梧路西侧紫竹购物中心二层D88号房产，并解除对该房产的查封。案件受理费3202元，由许庆留负担。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2018）豫03执异165号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇一九年五月十六日书记员 刘 博