海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）琼海民二初字第50号 原告：侯维江，男，1954年5月23日出生，汉族，住琼海市德海路金富花园A2幢A-401房。 委托代理人：李学武，琼海市方正法律事务所法律工作者。 被告：海南赢宏实业投资有限公司。住所地：海南省海口市龙昆南路89号汇隆广场三单元2001室。 法定代表人：魏有惠，该公司董事长。 委托代理人：曹开旺，海南国岛律师事务所律师。 委托代理人：戴蔚平，该公司职员。 原告侯维江与被告海南赢宏实业投资有限公司（以下简称赢宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2014年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李学武，被告的委托代理人曹开旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2010年1月23日原告购买被告开发的位于琼海市嘉积镇德海路金富花园A2幢A-701房，合同第八条约定，被告应于2010年10月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用。第九条约定，出卖人逾期交房超过90天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金。合同签订后原告交付购房款217390元，被告直至2012年2月1日才交房给原告使用，共逾期14个月折合420天，被告应承担支付违约金为27391元。为此请求法院判令：被告支付逾期交房违约金27391元。 原告为支持其主张的事实，提供了下列证据材料：1、身份证，证明原告主体资格；2、商品房买卖合同，证明原告购房时间及合同关于违约责任；3、发票，证明原告已支付购房款；4、交房通知书，证明被告通知原告交房时间；5、照片2张，证明洪水时A1、A2主体工程进度及设备管理情况；6、高低压配电设备供货及安装合同，证明高低压配电设备应于交货后4个月完成。7、工程联系单，证明外墙应盱2010年11月30日完成，而到2010年12月3日才完成；8、天气资料，证明琼海市发生暴雨情况，最多扣除10天暴雨天气；9、住宅工程质量分户验收记录，证明2011年9月23日分项工程才验收合格，主体工程未完工。 被告辩称：一、已过诉讼时效免责。我方已于2012年1月1日通知原告收房，是原告于2012年3月12日才来缴纳通知书所列的费用，合同第11条约定，买受人接到通知书后超过三十日未办理交付手续的，视为出卖人已交付。按《民法通则》的规定，原告最迟应于2014年1月1日前起诉，其诉讼请求已过诉讼时效不受法律保护。二、不可抗力免责。由于高压变配电设备、电梯设备重新供货及安装、调试造成延误属不可抗力。2010年10月1日至9日琼海市遭遇特大洪水灾害，造成放在金富花园地下室的变配电设备和电梯设备被洪水浸泡损坏无法使用及电梯部分设备被冲走，监理单位向供货单位发出尽快补货争取按期安装调试验收交付使用的通知，2011年4月2日变配电设备换货到位，4月3日开始安装直到10月29日完成安装调试工作，琼海供电局11月4日作出继电保护整定值通知单对变配电设备进行调试参数设定，并对外高压线做停电接火工作，最后于2011年11月26日通过竣工验收投入使用。电梯设备于2010年11月29日补齐到位，12月5日开始安装调试，预计2011年7月10日安装完成，但由变配电设备尚未安装完成，电梯无法实际运行。直到2011年11月26日金富花园小区的高低变配电供电系统竣工验收使用后，海南锅炉压力容器与特种设备检验所于2011年12月12日作出检验报告通过验收，安装单位12月25日才移交电梯设备给被告。上述不可同抗力情形符合双方合同中关于不可抗力因素造成违约的约定免责事由，因此被告逾期交房行为符合合同约定和法律规定的不可抗力免责事由，不应承担违约责任。 被告为支持其抗辩，提供下列证据材料：第1组证据：1、安装工程开工报审表，证明已按约定完成高压变配电设备的开工条件；2、监理工程师通知单，3、销售清单，4、情况报告，5、继电保护整定值通知单，6、工作票，7、报验申请表，8、照片，证据2-8证明符合不可抗力的免责情形。第2组证据：1、安装工程开工报审表，证明已按约定完成电梯安装的开工条件；2、工作联系单，3、报验申请表，4、检验报告，5、电梯竣工移交资料单，证据2-5证明符合不可抗力的免责情形。6、建筑工程竣工验收报告、竣工验收备案证，证明2011年8月15日房屋已经竣工验收。 经质证，被告对原告提交的证据1-4的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据5-9真实性、合法性、关联性有异议，认为该证据已超过举证时限，并且都是复印件。原告对被告提交的第2组的证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明效力有异议，认为不能证明该情况属于不可抗力的免责情形。 本院对原告提供的1-4证据的真实性、合法性和关联性予以确认。证据5-9虽然是复印件，但该证据都是其他客户起诉被告时被告提供的证据，并经判决书认可，因此对证据5-9真实性、合法性和关联性予以确认。对被告第2组证据的真实性、合法性和关联性予以确认。 经审理查明：原、被告2010年1月20日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的金富花园A2幢A-701号房，建筑面积70.65平方米，其中套内建筑面积60.45平方米，按照套内建筑面积每平方米3596.20元计价，总金额217390元。合同第八条约定，出卖人应当在2010年10月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、台风、暴雨等不可抗力影响，导致工期顺延；3、设计变更或施工中遇到异常困难，不能及时解决导致工期顺延，连续停水、停电四小时以上导致工期顺延。合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告已付完全部购房款。2011年8月15日，金富花园A2幢房屋通过竣工验收。2012年1月1日被告向原告发出交房通知。但原告到2012年3月12日才到被告处收房。2014年1月22日，原告以被告逾期交房为由向本院提起诉讼，要求被告承担逾期交房违约责任。 另查，自原、被告签订合同之日（2010年1月20日）至双方约定交房之日（2010年10月31日），琼海本地区暴雨以及特大暴雨天气有11天，2010年国庆期间连续9天的强降雨天气导致金富花园工地受淹严重，围墙倒塌，路基受损等。 再查，2010年6月10日，被告与海南伍强电气设备有限公司签订《高、低压变配电设备供货及安装合同》，由该公司安装、调试金富花园的高、低压变配电设备并交付使用。2010年8月3日，海南伍强电气设备有限公司将变配电设备送达金富花园小区A2栋地下室配电房。2010年10月1日至10月9日，琼海市连续9天的强降雨导致琼海遭遇五十年一遇的特大洪涝灾害，全市约有70％的在建项目工地受淹，金富花园位于琼海市嘉积镇低洼地区，工地受淹严重，地下室配电房里的变配电部分设备被洪水浸泡损坏不能使用，监理部门于2010年10月14日向海南伍强电气设备有限公司发出尽快补货，争取按期安装、调试验收交付使用的通知。2011年4月2日损坏的变配电设备换货到位,海南伍强电气设备有限公司开始进行高压设备的安装。赢宏公司于2011年3月22日向琼海市供电局提出高压用电申请，琼海市供电局于2011年3月24日审批通过供电方案。2011年5月7日琼海市供电局嘉积供电所通知赢宏公司为确保供用电线路安全运行，应经审批后方可接火用电，如不经批准擅自接火，将停止供电等。2011年11月22日海南伍强电气设备有限公司完成高、低压变配电等调试，同年11月26日，经琼海市供电局验收合格后正式供电投入使用。该特大洪涝灾害还致使赢宏公司向三亚永政机电工程有限公司购买的电梯设备部分报废或被洪水冲走，被告及时要求该公司补货安装，2011年12月12日通过电梯竣工验收合格。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等、自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应予遵守和履行。本案争议焦点是：一、被告是否应承担逾期交房违约责任；二、原告主张的违约金是否超过诉讼时效。 一、关于被告是否应承担逾期交房违约责任问题。被告认可逾期交房，但认为因暴雨导致洪涝灾害，使高、低压变配电安装以及工地其他配套工程安装的调试异常困难，属于不可抗力，符合合同约定的合理延期情形。（一）暴雨导致工期顺延问题。《合同法》第一百一十七条规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。本案中，2010年10月1日至9日琼海市连续9天强降雨造成洪涝灾害属于琼海近五十年不遇的情形，超出了应当预见的一般恶劣天气范围，客观上不能避免和克服，属于不可抗力。根据合同第八条第二款第2项：台风、暴雨等不可抗力影响，导致工期顺延，出卖人可据实予以延期的约定。因此，强降雨造成洪涝灾害，并导致金富花园工地受淹，围墙倒塌，路基受损，故被告抗辩应予延期的理由充分，本院予以采纳。（二）高、低压变配电设备、电梯设备遭洪水浸泡引起补货、换货导致工期顺延的问题。金富花园小区位于低洼地区，是洪涝灾害受灾较为严重的地区，电梯设备及高、低压变配电设备当时安放在小区A2栋地下室和工地上，在洪水来临时无法及时安全转移，导致电梯设备及高、低压变配电设备被洪水冲走或者浸泡损坏，必须向厂家补换设备。补货、换货以及重新安装调试是需要一段时间来完成，因此，补货、换货以及重新安装调试的时间应免除被告的违约责任。本案中，被告于2011年3月22日向琼海市供电局提出高压用电申请，琼海市供电局于2011年3月24日审批通过供电方案，2011年4月2日高、低压变配电设备补货到位开始安装，至2011年11月26日才通过竣工验收使用。2011年12月12日电梯通过验收。合同约定交房日为2010年10月31日，原告收房的时间是2012年1月1日。故应免除被告2010年11月1日至2011年12月12日的违约责任。但被告应承担2011年12月13日至2012年1月1日交房前的违约责任。 二、关于原告主张的违约金是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告对其主张的被告迟延交房的违约责任应当在法律规定的二年诉讼时效期间内主张，扣除被告免责的期间2010年11月1日至2011年12月12日,被告违约之日应从2011年12月13日起计算。双方约定从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的逾期交房违约金。被告逾期交房，其逾期交房的违约金每天都发生，属于连续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，应从人民法院审查立案之日起，向既往的时间计算两年，这两年内发生的违约金没有超过诉讼时效。本案中，原告于2014年1月22日始向本院起诉主张权利，并且未能举证证明诉讼时效曾经发生中止、中断、延长情形，故其请求被告支付2012年1月22日之前的违约金已超过诉讼时效期间，本院不予支持，但2012年1月22日后产生的违约金，未超过诉讼时效期间，依法应予保护。 综上，被告就原告的诉求提出不可抗力免责和诉讼时效两个抗辩意见，理由均成立，本院予以采纳。结合上述两个时间起点和被告2012年1月1日通知原告收房的事实作比较后认定，原告诉请被告支付逾期交房违约金人民币27391元的主张，已超过诉讼时效，其请求本院不予支持，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第153条之规定，判决如下： 驳回原告侯维江的诉讼请求。 本案受理费人民币485元，由原告侯维江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  陈宏友 审 判 员  周英俊 人民陪审员  张家谋 二〇一四年三月二十五日 书 记 员  王望来 附本案适用法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见 第153条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理，受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求。