江苏省滨海县人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0922执异35号案外人：李如祥，男，1963年8月9日生，汉族，居民，住滨海县。委托诉讼代理人：李林成（系李如祥次子），男，1990年3月18日生，汉族，居民，住滨海县。委托诉讼代理人：赵亚萍，江苏海悦律师事务所律师。申请执行人：李建，男，1962年5月16日生，汉族，居民，住南京市雨花台区。被执行人：刘春潮，男，1973年4月30日生，汉族，居民，住滨海县。被执行人：江苏嘉成木业有限公司，住所地在滨海县。法定代表人：黄娅。被执行人刘春潮、江苏嘉成木业有限公司共同委托诉讼代理人：刘来红（系刘春潮姐姐），女，1968年11月16日生，汉族，居民，住滨海县。被执行人：盐城市盛潮置业有限公司，住所地在滨海县。法定代表人：刘善俊。委托诉讼代理人：李昌超，江苏强仕律师事务所律师。被执行人:潘恒亮，男，1973年10月12日生，汉族，居民，住滨海县。被执行人：王新波，男，1960年11月25日生，汉族，居民，住滨海县。在本院执行申请执行人李建与被执行人刘春潮、江苏嘉成木业有限公司（以下简称嘉成公司）、盐城市盛潮置业有限公司（以下简称盛潮公司）、潘恒亮、王新波民间借贷纠纷一案中，案外人李如祥对本院执行的嘉成公司位于本县八滩镇民营创业园的国有土地使用权及地面房产设施提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年4月29日公开听证，李如祥及其委托诉讼代理人李林成、赵亚萍，李建，刘春潮和嘉成公司的共同委托诉讼代理人刘来红，盛潮公司的委托诉讼代理人李昌超，潘恒亮，王新波均到庭参加听证，本案现已审查终结。李建与刘春潮、嘉成公司、盛潮公司、潘恒亮、王新波民间借贷纠纷一案，本院速裁审判庭于2018年8月20日作出（2018）苏0922民初4230号之一民事裁定书，裁定查封登记在盛潮公司名下的房产、登记在嘉成公司名下位于本县民营创业园的国有土地中价值200万元的部分。同年8月24日，本院执行局在案涉厂区张贴公告，公告查封了嘉成公司名下位于本县民营创业园的国有土地中价值200万元的部分及地面房产设施。同年11月6日本院作出（2018）苏0922民初4230号民事调解书：一、被告刘春潮自愿偿还原告李建借款本金100万元及利息（从2010年12月25日起至实际履行完毕之日止，按照月利率2%计算）。此款由被告刘春潮在2018年11月30日前自行向原告李建履行本息还款义务；二、被告江苏嘉成木业有限公司、盐城市盛潮置业有限公司、潘恒亮、王新波自愿对上述款项承担连带担保责任；三、如被告刘春潮在上述还款期限内未按时足额履行，则原告李建有权就未归还欠款及利息向本院申请强制执行；四、原告李建与被告刘春潮、盐城市盛潮置业有限公司、江苏嘉成木业有限公司、潘恒亮、王新波因本案引起的民间借贷纠纷至此处理终结，余无纠葛；五、其他无争议。该调解书发生法律效力后，根据李建申请，本院于2019年1月23日立案执行，案号为（2019）苏0922执184号。案外人李如祥针对上述执行措施提出异议称，撤销（2018）苏0922民初4230号之一民事裁定书，并解除该裁定中位于滨海县××镇民营创业园的国有土地及地面房产设施的查封措施。事实和理由：一、案涉厂房及土地使用权并非登记在嘉成公司名下。1、李建提供的《建设用地规划许可证》不真实，嘉成公司成立于2008年12月11日，该证记载的日期是2007年10月28日，八滩镇人民政府无权发证；2、国土部门、城市规划行政主管部门、八滩镇人民政府都没有核发该证的原始资料；二、李如祥对案涉房地享有排除执行的权利。1、案涉厂房系刘春潮所建，刘春潮于2016年4月12日委托王兆华洽谈案涉厂房及土地的出售事宜，2018年5月20日在滨海县八滩法律服务所见证下，李如祥与王兆华以325万元的价格签订案涉房地转让协议，李如祥已支付对价并合法占有案涉房地；2、胡开龙系李如祥与王兆华交易的介绍人，胡开龙曾于2016年购买案涉地块东厂房，也是通过王兆华购买，刘春潮同样出具了委托书给王兆华，胡开龙使用至今，刘春潮并未提出异议，类似交易印证了本案买卖行为的真实性；3、李如祥在交易过程中无过错，案涉房地无法办理过户手续；三、公告查封的范围超出了裁定查封的范围。综上，李如祥享有案涉房屋的所有权和土地使用权，其权利足以排除执行，依据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条之规定，应支持李如祥的异议请求。李建辩称，法院查封合法，有案涉土地《建设用地规划许可证》证实，案涉厂房一直是由嘉成公司对外出租，李如祥在法院查封之前并未占有使用案涉厂房。刘春潮、嘉成公司共同辩称，案涉房地均属嘉成公司，建成后即由嘉成公司对外出租，刘春潮只是嘉成公司股东，无权处置公司财产。盛潮公司辩称，一、李如祥持有的《村镇房屋所有权证》不具有法律效力，滨海县华宇包装服务有限公司（以下简称华宇公司）对案涉房地不享有所有权，无权委托王兆华出售。1、该证记载的房屋座落在八滩镇，而案涉厂房座落在八滩镇××西村；2、该证记载的所有权人为“滨海华宇包装服务有限公司”，与华宇公司名称不符；3、华宇公司2012年9月6日成立，而该证颁发日期为2007年12月30日；二、刘春潮出具给王兆华的委托书，仅是委托其洽谈案涉厂区西边三栋产房及空地、变压器的出售价格，并未委托其对外签订买卖协议和收取转让价款，且根据刘春潮委托的要求，三栋厂房价格不少于400万，而王兆华将厂房整体出售仅卖325万；三、李如祥支付的325元中，仅有5万元是支付给王兆华的，支付给庞学梅的现金10万元及张从洲代付的30万元没有证据，故不认可李如祥已支付全部价款。潘恒亮辩称，我不是太清楚情况，但是我知道《建设用地规划许可证》是刘春潮和黄娅提供的。王新波辩称，我不清楚情况，只是在担保时签了字。经审查查明：2016年4月12日刘春潮出具委托书给王兆华，委托其洽谈案涉厂区西三幢厂房及空地、变压器出售事宜，价格不低于400万元。2018年5月20日，王兆华、华宇公司与李如祥签订《厂房及随房土地转让协议》，约定的主要内容为：就华宇公司所有的位于八滩镇五OO八公路南侧的厂房及随房土地转让事宜，王兆华受华宇公司及刘春潮的委托，对厂房及随房土地进行出租及出售，王兆华将受托范围内的厂房及土地转让给李如祥；转让价格为325万元，一次性给付，凭王兆华收据为准；四邻界址，东至墙头为界、南至一排河为界、西至墙头为界以电线杆为准、北至墙头为界，其中空地至胡开龙墙头向南6米为界；王兆华提供华宇公司、刘春潮授权委托书各一份、《村镇房屋所有权证》一本；王兆华保证所售厂房及随房土地自己有权出售；王兆华接到转让款后，房屋产权、土地使用权均归李如祥所有。该转让协议中的委托书即上述2016年4月12日刘春潮出具给给王兆华的委托书。华宇公司出具的委托书内容为“现我公司委托王兆华处理八滩镇境内的厂房出租、出售事项，王兆华权限为“一、订立厂房租赁合同，收受租金；二、订立厂房出售合同，收取出售价款”，落款日期为2016年10月8日。《村镇房屋所有权证》记载的所有权人为“滨海华宇包装服务有限公司”，填发机关为滨海县××镇村镇建设服务中心，填发日期为2007年12月30日。在听证中李如祥陈述，其购买的是刘春潮的房屋，在与王兆华签订《厂房及随房土地转让协议》前后，没有与刘春潮联系核实过，也未向八滩镇有关部门核实过《村镇房屋所有权证》的真伪，因为胡开龙购买刘春潮的东边厂房也是通过王兆华购买的，刘春潮于2016年3月26日出具委托书给王兆华（胡开龙到庭作证时提供了该委托书，委托书中注明“今委托王兆华商谈八滩厂房东一幢，价格在100万左右”，并称其系王兆华与李如祥之间交易的介绍人）。案涉房地是王兆华在在2018年5月底交付的，其在同年5月底6月初平整场地及在同年6月底安装地磅过程中遭到刘春潮母亲的阻止，阻止的理由是厂房属刘春潮所有。李如祥还称325万元是通过银行转账、交付现金等方式支付给王兆华，王兆华到庭作证表示认可。另查明，李建提交的《建设用地规划许可证》载明：用地单位为嘉成公司；用地位置在八滩原造纸厂；用地性质为国有土地。再查明，案涉厂区位于八滩镇敬老院东侧，厂区内共有6幢建筑物。在厂区内曾设立过滨海滨祥宠物用品有限公司（以下简称滨祥公司）和滨海佳友工艺品制造有限公司（以下简称佳友公司）。嘉成公司设立于2008年12月11日，华宇公司设立于2012年9月6日，住所地在滨海县××号，住所地用房系赵永瞳无偿提供给华宇公司使用。滨祥公司设立于2015年4月13日，住所地用房是吴必高、张宽友于2014年10月16日与嘉成公司签订《厂房租赁合同》承租后，无偿提供给滨祥公司使用，该《厂房租赁合同》第一条约定：嘉成公司出租给吴必高、张宽友的厂房座落在盐城市滨海县××镇敬老院东侧、508公路南侧交叉处嘉成公司厂区内南边第一幢。本院查封时，滨祥公司仍在使用该厂房。佳友公司设立于2018年3月29日，住所地用房系刘春潮无偿提供给佳友公司使用。还查明，在江苏省村镇建设档案系统中，未查询到滨海华宇包装服务有限公司和嘉成公司的建设档案记录，八滩镇建设环保服务中心无法核实上述《建设用地规划许可证》和《村镇房屋所有权证》的真伪。滨海县自然资源和规划局无嘉成公司、华宇公司以及滨海县八滩造纸厂在八滩镇境内的用地手续档案资料。滨海县不动产登记中心无嘉成公司、华宇公司以及滨海县八滩造纸厂的不动产登记记录。以上事实有《厂房及随房土地转让协议》、《建设用地规划许可证》、《村镇房屋所有权证》、滨海县市场监督管理局企业登记档案、八滩镇建设环保服务中心证明、滨海县自然资源和规划局证明、滨海县不动产登记中心证明、涉案房地现场照片、本院（2018）苏0922民初4230号民事调解书以及当事人陈述等在案佐证。本案的争议焦点：李如祥对案涉房地是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，李如祥主张其因购买案涉房地而取得房屋所有权和土地使用权，享有足以排除强制执行的民事权益，其应当承担举证责任。本案李如祥未能提供案涉房地属其所有的权属证书，本院不能认定其已经取得房屋所有权和土地使用权。李如祥依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定主张享有买受人物权期待权，该条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案，经审理查明存在以下与该规定不符之处：一、该条适用的前提条件是李如祥需购买登记在嘉成公司名下的不动产，而根据《厂房及随房土地转让协议》约定，李如祥购买的是刘春潮及华宇公司的资产，故本案与该规定的前提条件不符。二、本案《厂房及随房土地转让协议》系王兆华、华宇公司与李如祥签订，李如祥信赖王兆华、华宇公司有权处置案涉房地的依据是刘春潮、华宇公司出具的委托书、《村镇房屋所有权证》、以及胡开龙购买案涉厂区东边厂房的类似交易。对此，本院认为，刘春潮的委托书的内容本意是委托王兆华洽谈厂房出售事宜，价格不低于400万元，并未委托其签订转让协议，王兆华与李如祥的交易行为已超出了刘春潮的授权范围，且刘春潮现不予追认；《村镇房屋所有权证》经本院调查，八滩镇建设环保服务中心无法核实其真伪，滨海县不动产登记中心无华宇公司的不动产登记记录，现有证据无法认定案涉厂房属华宇公司所有；李如祥在听证中主张其购买的是刘春潮房屋，但亦未提交案涉房地属刘春潮所有的证据，尽管其认为胡开龙购买案涉厂区东边厂房的交易情况与其类似，但对于购买价值325万元的资产交易，其在交易前后既未与刘春潮联系核实，也未向八滩镇有关部门核实《村镇房屋所有权证》的真伪，且案涉厂区最南边一幢厂房的使用人滨祥公司是通过他人租赁嘉成公司厂房而享有使用权的，李如祥在购买时应当注意到其购买的资产产权存有争议；更为重要的是，李如祥在2018年5月底从王兆华手中接收案涉房地后，其在同年5月底6月初平整场地及在同年6月底安装地磅过程中即遭到刘春潮母亲的阻止。承上所述，本院难以认定其合法占有案涉房地。三、案涉房地现无证据证明有真实合法的不动产权属登记记录，虽客观上导致无法办理过户手续，但对买卖手续不完备之不动产，李如祥应承担较买卖有权属登记之不动产更谨慎的注意义务。本案中，李如祥如果到八滩镇相关部门核实《村镇房屋所有权证》的真伪，就可以轻松地得出该证真伪存疑的结论，进而谨慎交易，且对《村镇房屋所有权证》的真伪进行验证并不需要很高的成本，这一成本与标的物的价值或者交易风险成本相比是微不足道的，所以说，要求李如祥对标的物权属状况进行必要的认证，并不是对其苛以过重的注意义务，故本院亦难以认定对未能过户登记之结果李如祥没有过错。另，李如祥提出公告查封的范围超出了裁定查封的范围，对此，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”，据此本院执行局在实施查封过程中，公告查封了嘉成公司名下位于本县民营创业园的国有土地中价值200万元的部分及地面房产设施，并不违反法律规定。综上，案外人李如祥的异议请求无充分证据证明，本院难予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回李如祥的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 郁 光 华审 判 员 黄 亚 洲人民陪审员 周 广 兰二〇一九年五月二十三日法官 助理 王 必 武书 记 员 卢琦雅舒