湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）郴民一终字第26号上诉人（原审被告）曾巧玲上诉人（原审被告）曾谋委托代理人曾巧玲（系曾谋姐姐），被上诉人（原审原告）雷平。委托代理人雷梦云（系雷平之妻）上诉人曾巧玲、曾谋因与被上诉人雷平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2013）桂阳法民初字第749号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年2月21日公开开庭审理了本案。上诉人曾巧玲（亦即上诉人曾谋的委托代理人），被上诉人雷平的委托代理人雷梦云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2013年3月20日，雷平与曾巧玲就租赁曾巧玲位于桂阳县迎宾路73号1-6层房屋达成意向协议，同时雷平向曾巧玲交纳押金8000元。2013年4月1日，曾巧玲、曾谋作为甲方与雷平作为乙方签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：房屋租期15年，从2013年4月1日至2028年3月30日止；房屋租金：2013年4与1日至2018年3月30日为每年100，000元，2018年4月1日至2022年3月30日为每年110，000元，2022年4月1日至2025年3月30日为每年125，000元，2025年3月30日至2028年3月30日为每年130，000元。房屋租金按季度缴纳，每季度的租金一次性交清。首次（13个月，其中7个月为不计房租的装修期）的房屋租金50，000元于本合同生效之日缴纳，此后提前3日交纳下一季度的房屋租金。《房屋租赁合同》另就出租房屋情况、用途、转租、权利义务、违约责任、续租、解除和终止合同等相关问题作了约定。房屋租赁合同签订后，雷平准备对租赁的房屋进行装修时，发现所租的第一层门面被曾巧玲于2012年12月出租给了案外第三人周水保。租期三年，从2012年12月至2015年12月。同时曾巧玲收取了周水保从2012年12月至2013年5月30日的房屋租金6600元。为此，雷平以曾巧玲、曾谋一房多租，骗取他人钱财为由，诉至法院。请求：一、判令解除雷平与曾巧玲、曾谋于2013年4月1日签订的房屋租赁合同，并按合同约定双倍赔偿雷平一切经济损失；二、判令曾巧玲、曾谋赔偿雷平与他人签订租赁房屋装修合同的经济损失8500元×2=17，000元；三、判令曾巧玲、曾谋退还雷平押金8000元；四、本案案件受理费由曾巧玲、曾谋负担。原审法院认为，雷平与曾巧玲、曾平签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，该合同合法有效。但因曾巧玲、曾谋将第一层门面租与案外第三人周水保，致使该合同无法履行。且雷平在庭审中也表示不愿意履行合同，对雷平要求解除《房屋租赁合同》的请求应当予以支持。对于雷平要求退还押金8000元的主张，因为致使合同不能履行的过错在于曾巧玲、曾谋，所以曾巧玲、曾谋应当将押金8000元退还给雷平。对于雷平要求赔偿其与他人签订租赁房屋装修合同所造成的经济损失17，000元（8500×2）的主张，虽然曾巧玲、曾谋构成违约，但是雷平提供的经济损失17，000元证据不足，不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定，作出如下判决：“一、解除原告雷平与被告曾巧玲、曾谋于2013年4月1日所签订的《房屋租赁合同》；二、由被告曾巧玲、曾谋返还原告雷平押金8000元，限本判决生效后十日内履行；三、驳回原告雷平的其他诉讼请求。如未按本判决所指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费505元，由被告曾巧玲、曾谋负担。”上诉人曾巧玲、曾谋不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判上诉人与被上诉人继续履行房屋租赁合同或者改判上诉人不返还押金8000元；二审案件受理费由雷平负担。事实与理由：一、一审判决认定事实部分不清。1、被上诉人没有按合同约定，在合同签订之日缴纳租金，在上诉人多次催缴下仍然不缴，被上诉人已构成违约。而且被上诉人在庭审中明确表示不愿意履行合同，因此，违约过错在被上诉人一方。2、在上诉人与被上诉人签订租赁合同之前，被上诉人就知道73号房屋的第一层门面租给了周水保，并且也知道周水保虽然与上诉人签订了三年租赁合同，但周水保租金只交到2013年5月30日。上诉人在2013年5月30日后可以将第一层门面交付雷平使用。上诉人在租赁合同中约定给被上诉人7个月的装修免交租金，就是为了弥补雷平的租赁期。上诉人是真心实意想与雷平履行该租赁合同。从上诉人与案外第三人左加驹签订的合同足以看出，73号房屋的第一层门面，周水保2013年3月底就未租用了。因此，被上诉人以上诉人将门面租给周水保导致合同不能履行，请求解除合同的理由不能成立。3、被上诉人明确表示不履行合同，已经违约，但又不承认自己的过错。依据租赁合同被上诉人所缴押金已经抵作房租，被上诉人违约不按时交欠下的租金，是不能要求退回租金的。二、一审判决适用法律错误。一审认定上诉人提供的证据真实有效，那么就是被上诉人不遵守诚实信用原则。因此，原审判决上诉人返还押金是错误的。被上诉人雷平答辩称：上诉人在上诉状中陈述的不是事实。双方最初协商签订租赁合同的时候，上诉人承诺73号门面随时可以交给我们。但上诉人与答辩人签订合同之前，已将该门面租赁给周水保，合同2015年才到期，而且上诉人一直到现在都没有收回该门面。因为上诉人不能按照合同约定如期交付门面，所以答辩人没有缴纳50，000元租金。上诉人一房二租，存在过错。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审开庭庭审时，上诉人曾巧玲向本院提交一份新证据：门面出租合同一份，曾巧玲将73号门面（面积170平方米）租给左加驹，拟证明上诉人完全有能力在和雷平口头协商的时间内将73号门面交付雷平使用。被上诉人雷平对该证据不认可：首先，对该证据证明方向不认可；其次该证据过了举证期限；最后，该合同是2013年8月1日签订，答辩人是4月份起诉，如果双方以前的合同还有效，那么上诉人就是一房三租。本院对该证据认证如下：该门面出租合同系曾巧玲与左家驹签订，因左家驹未出庭证实，该证据真实性无法确认。因此，本院对该证据不予采信。本院二审审理查明，2013年3月20日，雷平与曾巧玲就租赁曾巧玲位于桂阳县迎宾路73号1-6层房屋达成意向协议，同时雷平向曾巧玲交纳押金8000元，并约定“押金8000元以后抵首期租金，门面未处理好不交租金”。2013年4月1日，曾巧玲、曾谋作为甲方与雷平作为乙方签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：房屋租期15年，从2013年4月1日至2028年3月30日止；房屋租金：2013年4月1日至2018年3月30日为每年100，000元……房屋租金按季度缴纳，每季度的租金一次性交清。首次（13个月，其中7个月为不计房租的装修期）的房屋租金50，000元于本合同生效之日缴纳，此后提前3日交纳下一季度的房屋租金；违约责任：1、租赁期内，甲方未按本合同约定履行义务或毁约，甲方应双倍赔偿由此给乙方造成的损失。2、租赁期内，乙方未按本合同约定履行义务或毁约，甲方有权终止合同、收回房屋并处置房屋内外乙方投资置办的所有设施设备。3、租赁期内，乙方未按本合同约定的时间和金额缴纳房租，逾期5个月，甲方有权终止合同、收回房屋并处置房屋内外乙方投资置办的所有设施设备；解除和终止合同：1、合同生效后即具有法律约束力，任何一方不得随意变更和解除。2、承包期满，合同自行终止。《房屋租赁合同》另就出租房屋情况、用途、转租、权利义务、续租等相关问题作了约定，但该合同中，双方并未对何时交付门面作具体约定。签订合同前，雷平已知曾巧玲、曾谋将73号房屋的第一层门面已租给他人，并且在二审庭审时承认其曾同意曾巧玲、曾谋延期到2013年4月底交付第一层门面。房屋租赁合同签订后，曾巧玲、曾谋将73号房屋的2-6层钥匙交给了雷平，但雷平并未按照合同的约定在签订合同当日交付50，000元首期租金。2013年5月14日雷平以曾巧玲、曾谋一房多租，骗取他人钱财为由，诉至法院。请求：一、判令解除雷平与曾巧玲、曾谋于2013年4月1日签订的房屋租赁合同，并按合同约定双倍赔偿雷平一切经济损失；二、判令曾巧玲、曾谋赔偿雷平与他人签订租赁房屋装修合同的经济损失8500元×2=17，000元；三、判令曾巧玲、曾谋退还雷平押金8000元；四、本案案件受理费由曾巧玲、曾谋负担。一审、二审庭审时曾巧玲均表示只要雷平交纳租金其愿意继续履行合同，并可以随时把门面交给雷平使用，但雷平不愿意继续履行合同。本院认为，本案争议焦点是：一、雷平与曾巧玲、曾谋签订的房屋租赁合同是否应当解除；二、如果房屋租赁合同解除，曾巧玲、曾谋是否应当退还雷平押金8000元。一、关于雷平与曾巧玲、曾谋签订的房屋租赁合同是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项之规定，当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行或者当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以请求解除合同。2013年3月20日雷平与曾巧玲、曾谋就签订房屋租赁合同达成意向，并于2013年4月1日签订了《房屋租赁合同》。该合同系双方真实意思的表示，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。按照合同约定在合同签订生效之日雷平应给付曾巧玲、曾谋租金50，000元，但雷平并未在合同签订生效日给付租金。雷平提出其未给付50，000元租金是因为曾巧玲未如期将门面交付给他，但合同中，双方并未对何时交付门面作具体约定。虽然根据交易习惯，曾巧玲、曾谋应当在签订合同时就将门面交付使用，但雷平在签订合同时，已经知道73号房屋的第一层门面已租给他人而不能立即交付，且在此情况下依然领取了73号房屋2-6层钥匙。在雷平没有证据证明其曾催告曾巧玲、曾谋在合理期限内交付73号房屋第一层门面时，可以推定雷平对曾巧玲、曾谋延迟交付73号房屋第一层门面是认可的，且延迟合理期限交付73号房屋的第一层门面并不当然使房屋租赁合同的目的无法实现。综上，本院对雷平以曾巧玲、曾谋将73号房屋第一层门面租给周水保，一房多租、骗取钱财，导致其与曾巧玲，曾谋签订的房屋租赁合同无法履行，请求解除房屋租赁合同的理由不予采纳。但由于雷平已明确表示不愿意履行合同，且该合同不宜强制履行，本院对雷平要求解除《房屋租赁合同》的请求予以支持。二、关于曾巧玲、曾谋是否应当退还雷平押金8000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”雷平与曾巧玲签订意向协议时交付了8000元押金，但双方在合同中并未将该8000元约定为履约定金，而是预付租金性质。且本院已对雷平解除合同的请求已支持，故曾巧玲、曾谋应当将该8000元退还雷平。依据上述法律规定，合同已经解除。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费505元，由上诉人曾巧玲、曾谋负担。本判决为终审判决。审 判 长  许斌海审 判 员  杨利平代理审判员  邵毅波二〇一四年三月二十六日书 记 员  陈道勇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。