沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初2438号原告：辽宁中恒物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区奉天街346号（B1-21-16）室。法定代表人：初赫勋，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨玉梅，辽宁越佳律师事务所律师。被告：张传凯，男，1974年11月4日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。原告辽宁中恒物业管理有限公司与被告张传凯物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月22日受理后，依法由审判员祝仰宝适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁中恒物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨玉梅、被告张传凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁中恒物业管理有限公司诉称，2013年10月30日辽宁中恒物业管理有限公司与郦都花园业主委员会签订物业服务合同，合同期限是2013年11月1日至2016年10月31日，之后又于2016年11月23日续签了物业服务合同，合同期限是2016年11月1日至2019年10月31日。两份合同均在第六章物业管理服务费用第二十四条规定本物业管理服务费用，住宅房屋由乙方按照0.8元/平方米/月向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费用的，从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。对于不交纳物业服务费的或拒缴物业费的业主，物业公司有权依法向人民法院提起诉讼。被告张传凯系沈河区小河沿路5甲31号144（建筑面积为79.6平方米）的产权人，其应该根据合同的约定按时交纳物业管理服务费，但被告一直拒绝交纳。被告自2016年1月1日至2018年12月31日共拖欠物业服务费为2,292元。原告先后多次催要，被告均拒绝履行交费义务，故起诉来院，请求法院判决：1、被告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费2,292元；2、被告支付迟延付款违约金300元；3、被告承担本案诉讼费用。被告张传凯辩称，原告起诉的物业地址、建筑面积、欠费期间属实，不交费的理由是：1、物业合同无效，原告出示两份物业合同，一份是2013年，一份是2016年。2013年的合同是与原来的业主委员会签的，不符合物权法、物业管理条例的程序，既没有召开业主大会，也没有进行入户调查，私下里签了合同，损害了广大业主的合法权益，所以在法律上是无效的。2016年的合同，原来的业主委员会解散，新的业主委员会没有成立，这时候社区代签，社区也曾经做过一些调查，但也没有召开业主大会，也没有进行入户调查问卷，也违反了法律程序，也是无效的。就物业合同本身来说，里面问题也很多，其中最主要的是拒交物业费，原告需要收被告的滞纳金，滞纳金目前来说，没有任何法律支持，列到物业合同里面，合同本身是无效的合同。2、小区二期业主整个园区大部分是没有维修基金的。我们的房产证显示的是二手房，二手房在法律上是没有义务交纳维修基金的。一手房主是沈阳金席房屋开发有限公司，房屋开发有限公司下属有一个子公司沈阳鑫竹物业有限公司，中途更名为中恒物业有限公司，所以说从园区建设入住之后一直到离开都是这家公司所操作的，主要就是回避业主和开发商的矛盾，比如房屋维修等开发商遗留问题，如果业主找物业公司，中恒物业就可以说和他们没关系。目前房屋出现的问题很多，维修基金至今没有解决，没有维修基金只能是住户自己来自费维修，严重损害了广大业主的利益，物业公司包括开发公司有推脱不了的责任。3、细化到物业服务质量问题，包括乱停车、卫生、绿化、保安、保洁，甚至更严重的是小区门口有三个便利店、一个网吧，其中两家便利店和一个网吧开后门，多次向物业公司反映，物业公司说他们没责任，没权利管，以上三点就是我不交物业费的理由。经审理查明，2013年10月30日，郦都花园二期业主委员会作为甲方，原告作为乙方签订《郦都花园二期物业委托服务合同》，约定甲方委托乙方为郦都花园二期提供物业服务，服务主要内容包括房屋建筑共用部位的维护和管理、公共设施、设备的维修、养护、运行和管理、市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、公用绿地、花草、树木的养护与管理、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理、维护公共秩序、管理与物业相关的工程图纸、住户档案、竣工验收资料等。委托期限自2013年11月1日起至2016年10月31日止。物业管理服务费住宅房屋由乙方按建筑面积0.8元/平方米/月向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人可以按季度、半年度、年度交纳物业费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日0.3%交纳滞纳金。2016年11月23日，沈阳市沈河区泉园街道御龙社区委员会作为甲方，原告作为乙方签订《郦都花园二期物业委托服务合同》，内容与前述合同基本相同，期限自2016年11月1日至2019年10月31日。2018年9月6日，原告在园区张贴《关于撤出郦都花园小区服务的公告》，以部分业主委员会成员对物业索取好处，想违规启动公共停车费收益，在未得到满足的情况下，违规召开业主大会，未提前15天公示，未取得20%业主提议等，煽动不明真相的业主走票，对物业公司诋毁，使物业工作难以开展，故公司向广大业主公示，于2018年12月31日正式撤出园区，撤出前仍会继续为园区业主提供物业服务。2018年12月21日，原告与园区业主委员会完成交接工作，正式撤离园区。被告系该小区业主，其房屋位于沈阳市沈河区（建筑面积79.6平方米），因其拖欠2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费未付，原告起诉来院。上述事实，有当事人陈述、物业服务委托合同、照片等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”我国原住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”根据上述规定，原告与郦都花园二期业主委员会、沈阳市沈河区泉园街道御龙社区委员会签订的两份物业服务委托合同均合法有效，被告作为小区业主应受该合同内容约束，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。国务院《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。国务院物业管理条例赋予了业主委员会与物业公司签订物业服务合同的权利，也规定了业主大会、业主委员会作出决议的程序，至于业主委员会在签订合同之前，是否组织召开了业主大会，是否符合业主大会的决议程序，属于业主大会及业主委员会的内部事务，作为签约主体的物业公司无需进行此种审查，因此，被告以业主委员会与原告签订物业合同没有召开业主大会，因而主张物业合同无效，本院不予采信。根据我国原住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。因此，在被告所在小区未能产生新的业主委员会的情况下，沈阳市沈河区泉园街道御龙社区委员会代表业主委员会与原告签订的物业合同亦为有效，被告主张未能召开业主大会，该合同无效，本院不予采信。滞纳金在我国一般是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，可以新的金钱给付义务的方法，目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式，属行政法法规的范畴。平等主体之间签订的合同，应该受民事法律调整，不应采用滞纳金的概念，在原告与郦都花园二期业主委员会、沈阳市沈河区泉园街道御龙社区委员会签订的两份物业服务委托合同中均规定了业主逾期交纳物业费的，应当支付滞纳金，该滞纳金实际上应为合同法规定的的迟延履行违约金，虽然采用了滞纳金的概念，但并不导致合同无效，且《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。即使物业委托合同中规定的滞纳金为无效条款，但不影响合同其他部分效力，其他部分仍然有效，因此，被告以物业合同中规定了滞纳金因而主张合同无效，本院不予采信。关于被告主张的维修基金问题。住宅专项维修资金用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。根据建设部和财政部《住宅专项维修资金管理办法》的规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。因此，交纳住宅专项维修资金属于房屋业主的义务。被告主张原告系房屋开发公司的子公司，从公司法的角度来讲，开发公司与物业公司即使为同一主体投资，但均为法律意义的上的独立主体，应各自独立承担责任，因此，小区业主是否交纳维修基金，不属于物业公司的服务范围，被告以此抗辩，本院不予采信。关于被告主张的原告服务质量问题。原告作为物业服务单位，应当根据法律规定及合同约定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质，根据被告提供的照片显示，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平，但原告物业服务不到位并不构成被告拒交全部物业费的理由。鉴于原告服务有瑕疵应当适当酌减物业服务费。因原告为被告所在小区提供物业服务，约定的物业费标准仅为0.8元每月每平方米，收费标准较低，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的85%向原告交纳物业费较为公平，故被告应向原告交纳2016年1月1日至2018年12月21日期间物业费1,932元（79.6平方米×0.8元/平方米×35个月零21天×85%）。关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张传凯于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告辽宁中恒物业管理有限公司物业服务费1,932元；二、驳回原告辽宁中恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告张传凯承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  祝仰宝二〇一九年五月十六日送达日期：2019年月日书记员王星星