山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1302民初5430号 原告：临沂某某物业服务有限公司，住所地临沂市兰山区。 法定代表人：龚某，经理。 委托诉讼代理人：杨某某（公司法务），男，1985年12月9日出生，汉族，住临沂市兰山区。 被告：杜某某，男，1982年5月9日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：张馨月（系杜某某妻子），女，1982年5月28日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告临沂某某物业服务有限公司与被告杜某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告临沂某某物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨金照，被告杜某某及委托诉讼代理人张馨月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告临沂某某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付拖欠物业费5978元，并按欠费总额每日支付千分之三滞纳金；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为临沂市兰山区北城新区环球香樟园小区的物业服务公司，被告为小区业主，双方签订《前期物业管理服务协议》，但被告未能按照合同约定缴纳物业管理费，原告多次催要后，被告仍欠5978元未缴纳。 被告杜某某辩称，1.原告公用的污水泵占用了我的房屋面积2平方米，放在我的院子西南角，原告楼上11户人家的污水全部排放到我的院子里，另外污水泵损坏，原告要求我方自行维修，污水泵使用了我家里的电，我方认为公用设施应当由原告维护，并且不应建在我家里；2.被告房屋有5条裂缝，原告一直不予处理。根据物业服务协议第3章第3条的约定，上述两项问题应属于原告的维修范围内，但原告迟迟未予以修复；3.小区物业收费按照每平方米1.2元，根据临沂市政府指导价为每平方米1.1元，小区物业应当承担超5星服务的标准，但小区物业的服务标准未达到4星；4.物业从未对小区收益和相关支付情况进行公示；5.一楼公共楼道阴水，就在我的家门口，物业也未进行处理；6.单元楼道门从来没有锁上过，反映多次物业不予处理。 原告临沂某某物业服务有限公司为证实其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.物业服务合同一份，证明原、被告之间物业服务关系；2.被告欠费明细一份，证明被告所欠物业费及生活垃圾处理费5978.31元；3.临沂某某物业缴费单一份，证明被告自交房至2015年12月31日的物业费缴费情况；4.通知单一份，证明2016年至2018年期间，原告多次向被告催费的情况。经质证，被告对原告提交的证据1真实性无异议，其认为证据2、3系原告单方制作，证据4从来没有见到过。 被告杜某某为证实其抗辩主张，向本院提交证据如下：1.污水管照片一份，证明楼上用户的污水都流到被告院子里；2.环球香樟园业主宝典一份，证明原、被告之间的物业服务关系。经质证，原告临沂某某物业服务有限公司认为被告杜某某提交的证据1不能证明被告所需要证明的问题；证据2只是业主宝典，对于双方权利义务，应当以双方签订的物业服务协议为准。 对原、被告所提交证据的真实性，本院均予以确认。对原、被告依据证据所要证明的问题，本院将结合事实认定再行分析论述。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告临沂某某物业服务有限公司为环球﹒香樟园提供物业服务，原告杜某某系环球﹒香樟园23号楼2单元101室业主，房屋面积为122.74平方米。2014年9月13日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，约定物业服务期限自签订本合同之日起至业主委员会成立后并且与新选定的物业管理服务公司签订物业服务合同生效之日止。委托服务内容包括：物业共有部分的维修、养护。共有部分是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；物业共有设施设备的运行、维修、养护。共有设施设备是指共用的给排水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、某某、道路、路灯、沟渠、池……物业服务费，由甲方（原告）根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，计费面积按房屋购买协议或房产证，有关资料中注明的建筑面积（含共用面积分摊）确定。双方同意约定物业服务费收费标准为1.花园洋房每平方米1.2元/月；2.（小）高层每平方米1.5元/月；3.沿街商铺物业每平方米2.5元/月。物业服务费及其他费用的计费时间、收取方式。1.物业服务费自开发商发出的收楼通知书上确定的收楼之日起开始收取，若业主未按照收楼通知书上约定的日期收楼，则依约视为已收楼；管理费从收楼通知上约定的办理收楼日期截止之日起开始计收。2.物业服务费及其他费用的收取、采用现金缴纳或银行划账两种方式，业主可自行选择，选择银行划账方式的业主，需向物业管理公司提供银行账号复印件。3.业主自收楼之日起一次性预交六个月的物业服务费，以后按季度提前交纳下个季度的物业费，业主3月份、6月份、9月份、12月份的1号—8号履行缴纳义务（包括因业主原因空置的房屋），业主现金缴纳或在此日期之前将所需交纳款项存到账户，如因业主原因导致费用缴纳失败或延迟，业主将承担相应的滞纳金，从每年4月1日、7月1日、10月1日、次年1月1日起每日按应交物业管理费总额的千分之三向物业缴纳滞纳金……二、合同签订后，被告杜某某按约定将物业费交纳至2015年12月31日止。2016年1月1日起至今的物业费被告杜某某未交纳。 本院认为，原告临沂某某物业服务有限公司与被告杜某某签订《前期物业服务协议书》，依约为被告杜某某提供了物业管理服务，被告杜某某作为该小区业主，应按合同约定的物业管理服务费的交纳标准、时间及时向原告交纳相关费用。原告临沂某某物业服务有限公司要求被告杜某某支付2016年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费5744元（122.74平方米*1.2元*39个月）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于被告杜某某陈述的公用污水泵占用其自有房屋面积及房屋5条裂缝等。本院认为，公用污水泵是否占用被告自有房屋面积及原告所主张的房屋裂缝等问题均系业主与房屋开发商之间纠纷，与原告物业公司无直接的法律关系，且房屋裂缝的原因现暂不明确。关于被告杜某某陈述的污水泵损坏维修问题，原告认为该污水泵系一楼带院业主自用防止水淹设施，不属于业主共有，且污水泵已过质保期。被告杜某某对该污水泵系全体业主共有的主张未提供证据予以证实。关于原告陈述的物业费价格问题，原、被告签订的合同中明确约定了每平方米每月价格为1.2元，该约定并不违反法律规定。关于被告陈述的一楼公共楼道阴水及单元楼道门无法上锁问题，被告杜某某亦未提供有效证据予以证实其主张。关于物业未对小区收益和相关支付情况进行公示问题，被告杜某某作为业主可以要求原告公示或到原告处查询相关的收入及支出状况,双方产生的纠纷应通过合法途径另行处理。被告杜某某的上述抗辩理由，均不能对抗其向原告临沂某某物业服务有限公司支付物业管理费。 关于原告临沂某某物业服务有限公司主张的生活垃圾处理费。本院认为，原、被告签订的物业服务合同未对该部分收费进行约定，且生活垃圾费不属于强制性收费项目，该费用应包括在物业服务费范围内，对原告要求被告支付垃圾处理费234元的诉讼请求，本院不予以支持。 关于原告主张的滞纳金问题。原告庭审后向本院提交申请书一份，要求滞纳金自起诉之日起（即2019年4月2日）按年利率24%计算。结合原、被告物业服务合同中的约定，原告临沂某某物业服务有限公司自愿下调滞纳金，系其对诉讼权利的自行处分，且不损害被告杜某某的合法利益，本院予以准许。 综上，原告临沂某某物业服务有限公司的部分诉讼请求成立，对成立部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告杜某某于本判决生效后十日内支付原告临沂某某物业服务有限公司物业管理费5744元及滞纳金（以物业管理费5744元为基数，按年利率24%计算，自2019年4月2日起至履行完毕之日止）； 二、驳回原告临沂某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告杜某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  董希林 二〇一九年五月二十一日 书记员  许宇翔