上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民初1200号原告(案外人)：蔡照焄，女，1960年11月26日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：张志东，上海君伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思达，上海君伦律师事务所律师。被告(申请执行人)：曾云，女，1962年8月19日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：寿如林，上海市联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：于荣，上海市联合律师事务所律师。被告(被执行人)：上海银浦房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：苏乾国，董事长。第三人：董荣亭，男，1962年6月29日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：寿如林，上海市联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：于荣，上海市联合律师事务所律师。原告蔡照焄与被告曾云、上海银浦房地产开发有限公司(以下简称银浦公司)、第三人董荣亭案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡照焄及其委托代理人张志东、被告曾云委托代理人于荣、第三人董荣亭委托代理人于荣到庭参加诉讼。被告银浦公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡照焄向本院提出诉讼请求：1、不得执行上海市镇宁路XXX号XXX层XXX室房产(以下简称系争房产)并解除查封；2、确认系争房产归原告所有；3、诉讼费用由两被告承担。事实和理由：在系争房产查封之前，原告与银浦公司于2005年8月15日签订系争房产的买卖合同并已经支付全部价款。银浦公司已经于2005年10月19日向原告交付了系争房产。原告于2005年10月20日开始装修。原告多次催促银浦公司协助办理系争房产过户，因该房产上设立抵押，故未能办理过户非蔡照焄自身原因造成。另外，银浦公司出具的两份情况说明确认系争房产是2005年10月19日交付原告。(2009)沪二中民二(民)终1873号一案认定董荣亭和上海色柯拉房产代理有限公司作为销售代理人代理银浦公司销售本案的系争房产，董荣亭作为曾云的丈夫，参与系争房产的交付，曾云也知晓销售交付的过程，因此系争房产的交付时间应由曾云、董荣亭举证确认。综上，原告的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议复议规定》)的规定，应当支持原告的诉讼请求。曾云辩称，不同意蔡照焄的诉讼请求。本案焦点系原告的主张是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形。不论是合同还是补充协议，原告与银浦公司交接房屋是有时间和程序性约定，银浦公司单方出具的证明函不能证明系争房产的交付时间是在法院查封之前。原告以大额现金向案外人周建华支付房款，而未向银浦公司直接支付，不能证明其已支付全部房款。原告明知系争房产上设立了抵押，未能及时办理过户登记是由于系争房产上设立的抵押权尚未解除，故其未办理过户登记系其自身原因所致。综上，蔡照焄的主张不符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形。被告银浦公司未到庭发表意见。第三人董荣亭同意曾云的意见。蔡照焄围绕诉讼请求向本院提交了《上海市房地产买卖合同》、(2005)沪静证经字第4421号公证书、支付凭证、购房款发票、银浦公司出具的两份《情况说明》、协议书、《上海装饰装修施工合同》、沪房地静字(2005)第002586号房地产权证、不动产登记薄、本院(2018)沪02执异128号执行裁定书、上海臻鼎装饰设计工程有限公司股东监事巫放《调查笔录》、张智凯与张智乔的《调查笔录》《房屋委托代理出售协议书》、(2009)沪二中民二(民)终字第1873号判决书、上海亚泰门窗制品有限公司业务定制单、空调设备及安装工程合同等证据，并申请证人林某某到庭作证，本院组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院于2008年5月21日作出(2005)沪二中民二(民)初字第138号民事判决，判令银浦公司应于判决生效之日起十日内支付曾云履约保证金的补偿金30万元，支付曾云500万元及自2005年9月10日起至判决生效日止的利息(以500万元为本金，按银行同期贷款利率的四倍计算);本诉案件受理费、诉讼保全费共计162,715.03元，由曾云负担95,502.16元，银浦公司负担67,212.87元;反诉案件受理费35,369.26元，由银浦公司负担。曾云不服该判决，上诉至上海市高级人民法院。上海市高级人民法院于2008年11月7日作出(2008)沪高民一(民)终字第63号民事判决，驳回上诉，维持原判。因银浦公司未按期履行还款义务，曾云向本院申请强制执行。本院于2008年12月10日受理立案，案号为(2008)沪二中执字第798号。本院在审理(2005)沪二中民二(民)初字第138号案件过程中，于2005年10月25日保全查封系争房产。因本院将拍卖系争房产，蔡照焄不服，遂向本院提出执行异议。本院于2018年10月23日作出(2018)沪02执异128号执行裁定，驳回蔡照焄的异议请求。蔡照焄遂提起本案异议之诉。另查明之一，2005年8月15日，银浦公司(甲方)与蔡照焄(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》。该合同约定，甲方将系争房产转让给乙方；转让价款为3,936,200元，乙方于2005年7月21日支付购房定金10万元，待支付尾款时抵作房价款，于2005年8月16日前支付购房款1,868,100元，于2005年9月5日前支付剩余房款1,968,100元；甲方于2005年11月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，查验后签订房屋交接书、将房地产权证办交乙方名下作为房屋转移占有的标志；自该合同签订之日起的30个工作日内，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。该合同补充条款约定，产权证在全额房款付清后30个工作日内办理；甲方在乙方付清全部房款后开始装修，三个月后向乙方交房；补充条款与主合同有抵触的以补充条款为准。同日，上海市静安区公证处出具(2005)沪静证经字第4421号公证书，证明银浦公司和蔡照焄于同日签订了上述《上海市房地产买卖合同》，明确甲方向乙方告知系争房产的抵押情况，乙方对此无异议。抵押权人中国工商银行上海市第二支行已出具了同意出售的函件，系争房产可依法转让。另查明之二，根据蔡照焄向本院提交的支付凭证、购房款发票及银浦公司和周建华共同出具的《情况说明》证明，蔡照焄于2005年7月21日向银浦公司支付购房定金10万元，于2005年8月16日将现金1,868,100元交付给周建华，于2005年9月20日将现金1,530,000元和本票186,700元交付给周建华，于2005年10月18日将现金251,400元汇入周建华账户。2005年10月18日，银浦公司开具总房款3,936,200元的收据。2005年7月21日，银浦公司开具定金发票10万元。2006年2月20日，银浦公司开具5张购房发票，总金额为3,836,200元。本院认为，案外人执行异议之诉审查的内容应为案外人对执行标的提出的实体权利是否足以排除执行，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以一并裁判。根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，现系争房产登记在银浦公司名下，蔡照焄要求确认系争房产归其所有，尚缺乏切实的证据佐证。本案中，蔡照焄主张人民法院不得执行系争房产应当同时符合下列条件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然蔡照焄在本院查封之前已与银浦公司就系争房产签订《上海市房地产买卖合同》，但未能提供充分的证据证明其在查封前已经向银浦公司支付全部房款和占有使用系争房产，以及非自身原因未办理过户登记。根据本案证据，蔡照焄尽管向本院提供了银浦公司开具的购房发票和收据，但其亦承认向周建华个人支付1,868,100元、1,530,000元、186,700元三笔款项，而未直接向银浦公司支付购房款的事实。同时，根据《上海市房地产买卖合同》的补充条款约定交房时间在银浦公司装修三个月后，且该合同约定以签订房屋交接书与将房地产权证办交蔡照焄名下为房屋转移占有的标志，而蔡照焄未能提供房屋交接书，其提供的银浦公司出具的两份《情况说明》不足以证明系争房产在查封前已经交付蔡照焄。结合考虑蔡照焄在与银浦公司签订《上海市房地产买卖合同》时，已知系争房产上设定有他人的抵押权登记，故蔡照焄应当承担由于存在他人抵押权而不能办理过户登记的风险。综上所述，蔡照焄主张不动产买受人的物权期待权，要求排除曾云的执行，尚不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告蔡照焄的诉讼请求。案件受理费人民币38,289.60元，由原告蔡照焄负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。审 判 长  潘明华审 判 员  张常青人民陪审员  王顺和二〇一九年五月十七日书 记 员  周乃夫附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国物权法》第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。