山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0403民初3311号 原告：张广荣，女，1955年8月18日出生，汉族，居民，住薛城区。 原告：张建刚，男，1955年11月8日出生，汉族，居民，住址同上，系张广荣之夫。 两原告的共同委托诉讼代理人：徐秀萍，山东薛国律师事务所律师。 被告：刘宝峰，男，1974年3月25日出生，汉族，干部，住枣庄市中区。 委托诉讼代理人：李辉，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。 第三人：枣庄市海天房地产开发有限公司；住所地：薛城区天山南路**；机构代码证号：73371119-8。 法定代表人：种衍排，经理。 原告张广荣、张建刚与被告刘宝峰、第三人枣庄市海天房地产开发有限公司（以下简称海天公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月12日立案受理后，经审理2017年11月14日作出（2017）鲁0403民初2120号民事判决书，被告刘宝峰不服提起上诉。2018年10月16日，枣庄市中级人民法院作出（2018）鲁04民终2145号民事裁定书，决定撤销本院（2017）鲁0403民初2120号民事判决；本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张建刚及二原告的共同委托诉讼代理人徐秀萍，被告刘宝峰的委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼，第三人海天公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张广荣、张建刚向本院提出诉讼请求：1、准予执行枣庄市市中区文化东路泰和园小区1号商业楼3－12号门市房。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：其与海天公司、山东众信投资担保有限公司民间借贷纠纷一案，经薛城区人民法院（2015）薛民初字第918民事号裁定书，于2015年6月29日保全涉案房产，2016年12月29日，被告刘宝峰对执行标的提出书面异议。薛城区人民法院于2017年6月27日作出（2017）鲁0403执异4号执行裁定：中止对枣庄市市中区文化东路泰和园小区1号商业楼3－12号门市的执行，原告于2017年6月29日收到执行裁定书。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，认为被告不能排除涉案房产的执行措施，理由如下：首先，其在申请查封第三人海天公司名下的财产时，2015年5月，本院工作人员前往市房地产监理处电子档案查询，在确认涉案房屋没有任何销售登记情况下，当即向枣庄市监理处出具协助执行通知书。同时原告张建刚前往泰和园售楼中心做了现场调查（录音证实），确定房屋一直未出售，所以才申请法院查封保全，被告刘宝峰的合同签订时间为2013年3月14日，显然与客观事实向相背。被告自认的申请书中网签备案号和房地产开发管理部门登记的网签备案号不一致，显然其申请查封的房产非被告备案的房产。其次，被告刘宝峰提交的购房款的证据为一张白条，而购房款140万元，被告声称房款支付的方式为银行转账，但被告没有提交银行转账凭证。通过庭审被告对付款方式第一次陈述是3月13日一次性付清，第二次陈述是3月14日，在陈述款项交付时，陈述交付给了种衍排指定的姓孙的女士，结合付款的时间签订合同的时间，被告和第三人的关系，四次所谓的房款均是种衍排个人授意交给非房地产开发公司的工作人员，显然该房地产合同被告履行付款义务的证据不足，不能够达到证明已经支付购房款的程度，同时该收款人非公司工作人员，让人更能相信系为前几次的收款签订的合同作为担保，而不是真正的购房，通过其当庭补充的证据和被告回答资金的来源系个体工商户或公司，通过查询公司成立时间是不成立的，2013年至2014年一天的营业额在几万元至十几万元不符合常理。请法庭审查购房合同的真实性。最后，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的实际占有，系狭义的实际占有，是已经实际入住并使用该房屋，涉案房屋仍处于闲置状态，被告并未实际占有该房屋。被告当庭陈述只是复印了表格签字，开发商应当提供三书一证一表，即住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工验收合格证、竣工验收备案表。因此，房子还是种衍排使用，原告在申请保全时房子还是种衍排使用。被告不能够排除其对涉案房产的执行，请法庭依法恢复对涉案房产的执行措施。综上，被告的情况不符合上述规定的情形，不能够排除执行，为维护其合法权益，特向本院提起诉讼，请求依法判准所请。本案在审理期间，原告变更诉讼请求为：1、准予执行枣庄市市中区文化东路泰和园小区1号商业楼3－12号门市房（泰和园小区3-12号门市房）。2、诉讼费用由被告承担。 刘宝峰辩称：一、一审法院保全超出原告请求范围，严重违反程序。二、原告申请执行标的错误。三、其购买的1号楼商业3-12号与3号楼北门市112号房屋系同一房屋。四、停止对其购买的3号楼商业3-12号房产的执行。其是在2014年3月13日购买诉争的房产，在市中区房产局签的买卖合同，并付清全款。其购买房屋后，易经协会返租三年，待该区域门市炒热后便由其收取房租，现在房屋已经对外出租。关于购房合同上既有3－12也有3－112，并加盖了公章，原因是海天房产物业登记的号码与海天房产报备建设的号码不一样，此处在合同第4页更正并加盖公章，房屋代码及预售许可证的编号是完全一致的，不存在任何问题，合同上面有记载合同的编号YS0029339，此号是全国唯一的。租房合同能够证明诉争房屋是归其所有。海天公司上房流程表能够证明海天公司已将此房交付。关于付款方式，是分四次以现金方式于2014年3月13日前付清全款。种衍排说年底要给工人发工资，最好以现金方式购房享受一定优惠（现在是怀疑当时种衍排是怕法院查封他的企业账户），第一次是2013年12月底给付现金30万元，当时给了种衍排的指定的姓孙的女士，不知叫什么名，然后孙女士打了收到条；第二次是2014年1月底给了50万元房款，也是现金，因为给现金能享受优惠，钱也是给姓孙的女士了，她打了条；第三次是在2014年2月中旬给了30万元房款，也是给了姓孙的女士了，她打了条；第四次是2014年3月13日全部付清，2014年3月14日由海天公司开具了全款收据，之前的白条收回。综上，原告进行大量的杜撰和主观猜测，根本拿不出实质性的法律证据，而其本人提供了商品房买卖合同、收款收据、交房合同、租房合同，全部真实有效，请法庭查明事实，依法处理。 海天公司未予答辩也没有提交书面答辩意见。 经审理本院认定以下事实：2014年3月13日，海天公司（出卖人）与刘宝峰（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，合同编号：YS0029339。合同主要内容：海天公司将坐落于枣庄市市中区文化东路泰和园小区第3号楼3-12号商业用房（房屋代码111537）出卖给刘宝峰，建筑面积为110.77平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米12,792.27元，总额（人民币）壹佰肆拾壹万柒仟元；刘宝峰应在2014年3月13日前支付全部总房价款；如刘宝峰逾期付款，逾期超过60日后，出卖人海天公司有权解除合同，等等。在该合同第4页，房号“3-12”的文字上面空白处手写“112”，并加盖了海天公司的合同专用章。2014年3月14日，海天公司给刘宝峰出具一份收据（编号为NO.0236809号），内容载明“交款单位刘宝峰，人民币壹佰肆拾壹万柒仟元整（￥141.7万元），收款事由：购泰和园3-12号门市房”。刘宝峰称上述款项均系现金交付。 2014年3月14日，刘宝峰作为贷款方（甲方）与海天公司作为借款方（乙方）签订了《担保借款协议》，双方约定：乙方借甲方人民币170万元整，借期从2014年3月14日至2014年9月14日止，共计6个月。月息2.5％，每月提前付息；乙方以其位于文化东路泰和园小区的商用房三套作抵押：2＃3－17号门市，面积128.98㎡，金额约165万元（大写壹佰陆拾伍万元）。3＃3－12号门市，面积110.77㎡，金额约141．7万元（大写壹佰肆拾壹万柒仟元）；3＃3－1号门市，面积81.8㎡，金额约104.7万元（大写壹佰零肆万柒仟元）。担保方式为乙方与甲方签订标准的商品房买卖合同并到政府有关部门备案，抵押物金额为借款金额的两倍，乙方如逾期偿还本金乙方的抵押物归甲方所有，甲方不需要再付款。双方还约定若乙方在借款期间出售该抵押物，乙方应调换同等金额的抵押物给甲方，甲方积极配合办理有关手续。如乙方提前还款，需提前一周通知甲方，利息以实际使用天数结算。双方在该协议上签字、盖章及捺印。另在该协议下边手写注明：2014.3.14日转入现金60万，余款17日汇入。同日，刘宝峰出具收条一张，注明收到2014年3月14日借款170万元的利息42,500元。 本院在审理张广荣、张建刚与海天公司、山东众信投资担保有限公司民间借贷纠纷一案时，作出（2015）薛民初字第××号民事判决书。在该案审理过程中，本院于2015年6月29日，裁定查封了本案诉争的位于枣庄市市中区文化东路泰和园小区1号商业楼3-12号门市房一处。2015年6月30日本院向枣庄市房地产监理处送达协助执行通知书，该处办理了予以协助查封手续，同时该处工作人员在协助执行送达回证备考栏注明：泰和园小区3-12门市房（字第××号）为首轮查封。查封时，该门市门头显示使用人为枣庄市易经研究协会，其中的一个联系电话为第三人海天公司的法定代表人种衍排的。枣庄市民政局出具的枣庄市易经研究协会的基础信息显示，该协会的法定代表人为种衍排。枣庄市市中区房地产开发办公室的电子档案资料显示：泰和园小区1-3号楼112号门市房出卖人系海天公司，买受人为刘宝峰。该案判决生效后，张广荣、张建刚向本院对查封的诉争房产申请强制执行，2016年12月29日，被告提出执行异议申请，本院依法进行了听证，并于2017年6月27日作出（2017）鲁0403执异4号执行裁定书，裁定中止对枣庄市市中区文化东路泰和园小区1号商业楼3－12号门市的执行，致使原告提起诉讼。 2017年5月17日，海天公司向枣庄市市中区人民法院提起民事诉讼，要求依法解除其公司与刘宝峰签订的包括泰和园小区第2号楼3-17号商业用房（即上述抵押借款合同中约定的抵押房屋）等三份《商品房买卖合同》。经审理该院以海天公司与刘宝峰之间真实的法律关系是民间借贷关系而非买卖合同关系，海天公司作为债务人，其在本案中起诉作为债权人的刘宝峰于法无据为由，于2017年11月12日作出（2017）鲁0402民初1795号民事判决，判决驳回海天公司的诉讼请求。宣判后，海天公司认为一审判决定双方签订的《商品房买卖合同》系明为买卖实为借款关系的担保，为无效合同。法院应当对此行使释明权，告知海天公司是否变更诉讼请求为依法确认双方签订的《商品房买卖合同》为无效合同，一审法院却没有行使该释明权，致使海天公司无法变更诉讼请求为由，提起上诉；刘宝峰认为一审判决应首先对海天公司解除权的行使是否超出期限进行审查，且一审根据民间借贷关系就推定双方的房屋买卖合同必然是民间借贷的担保明显错误为由提起上诉，要求依法查清案件事实后判决变更一审判决认定的事实，将一审判决认定的刘宝峰与海天公司之间存在民间借贷关系变更为房屋买卖合同关系或者撤销原判决、发回重审。山东省枣庄市中级人民法院经审理，于2018年11月28日出具（2018）鲁04民终2103号民事判决书，以海天公司在民事起诉状中自认陈述双方签订了合同后，刘宝峰未按约定实际支付购房款，故而诉讼请求解除上述三份合同。海天公司作为合同当事人，并未有任何关于上述三份合同为借款合同担保的意思表示为由，认为一审判决认定“（当事人）双方之间签订的房屋买卖合同是为了担保民间借贷合同债权的实现存在高度可能性，海天公司与刘宝峰之间真实的法律关系是民间借贷关系而非买卖合同关系”的依据不足。刘宝峰主张关于双方之间系房屋买卖合同关系的上诉理由具有客观事实根据，予以采信。在案涉事实按照民间借贷法律关系认定和审理依据不足的情况下，海天公司主张一审应行使释明权的上诉理由不能成立，一审判决驳回海天公司解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，裁判结果正确，本院二审予以确认。并驳回了海天公司的上诉，维持原判。 2017年5月22日，刘宝峰向海天公司出具《保证书》一份，内容载明：“今天（5月22日上房拿四套钥匙和收据）收据暂放叶胜处待撤案当场交给我。（住宅我留着）（其他五套房和这三套房在2017年7月底前换到薛城众信大厦）。做到以上承诺，在2017年5月23日-24日配合叶胜去撤案并备到徐玉荣名下。（所有借款本息算到把众信大厦备案到我头上日）。保证人刘宝峰，2017年5月22日，”。 2017年6月10日，刘宝峰向海天公司出具收条一份，内容为：今收到泰和园3-1门市购房收据一张，编号4256862，刘宝峰2017年6月10日；今收到泰和园3-12门市购房收据一张（内容：2014年3月14日，交款单位刘宝峰，人民币壹佰肆拾壹万柒仟元整￥1417000，收款事由以借款抵房款，泰和园门市3-12#，此房对应的原收据作废，此收据生效），编号4256863，刘宝峰2017年6月10日；今收到泰和园住房1-1-1704购房收据一张，编号4256864，刘宝峰2017年6月10日；今收到泰和园门市3-38购房收据一张，编号4256865，刘宝峰2017年6月10日；以上四套对应的此前此后原收据作废。以以上收据为准，刘宝峰2017年6月10日。 2018年10月18日、19日枣庄市市中区房地产开发管理办公室分别出具证明，证实：经查刘宝峰在枣庄市房地产管理局的交易权属登记系统中，有市中区文化东路南侧泰和园小区3号商业3-12号房产一处的预售登记备案信息。预售合同编号YS0029339的预售登记信息显示，合同签约时间2014-3-1317：52：34，申请预登记时间2014-3-1317：54：02，登记房屋为泰和园3号商业楼，室号3-12，房屋序号111537，建筑面积110.77㎡，单价12,792.27元，总价1,417,000元。买受人为刘宝峰，出卖人为海天公司。并专门注明：该房产自2014年3月13日登记备案买受人为刘宝峰，一直至今。由于新老系统更换，该房与112号备案号1400475系同一套房屋。2019年3月18日，枣庄市市中区房地产开发办公室的电子档案资料显示：泰和园小区1-3号楼112号门市房出卖人系海天公司，买受人为刘宝峰。签订日期2014年3月13日，建筑面积110.77㎡，单价12,792.27元，总价1,417,000元。 海天公司因经营不善，现处于歇业状态，法定代表人种衍排现下落不明。 本院认为，依据法律有关规定，金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须符合法定情形，其权利才能排除执行。首先，从原告提交的证据能够证明，本院对诉争房屋进行查封时，合同备案管理部门的电子查询中，该房屋没有买卖合同的备案登记，该房屋财产权利人应为第三人所有。被告提交的合同，能够证明双方签订合同时对合同进行了网签备案，在政府管理部门进行备案登记为112号房屋。政府管理部门明确确认由于新老系统更换，该房与112号备案号1400475系同一套房屋。因此，能够确认3-12号房屋进行了房屋买卖合同的备案登记。其次，2014年3月14日，刘宝峰与海天公司签订《担保借款协议》第1条内容显示刘宝峰与海天公司存在170万的借贷关系，第3条双方明确约定担保方式为乙方与甲方签订标准的商品房买卖合同并到政府有关部门备案，将案涉泰和园小区3号楼3-12号商业用房作为抵押物抵押给刘宝峰，海天公司与刘宝峰签订标准的商品房买卖合同并到政府有关部门备案，抵押物金额为借款金额的两倍，海天公司如逾期偿还本金，海天公司的抵押物归刘宝峰所有，刘宝峰不需要再付款。综合考虑合同签订的内容、合同实际履行情况、交易习惯及当事人诉辩意见，双方之间签订的房屋买卖合同是为了担保民间借贷合同债权的实现存在高度可能性，因此，2014年3月13日双方签订的案涉泰和园小区3号楼3-12号《商品房买卖合同》应该是为《担保借款协议》提供的担保，属于名为买卖实为双方借贷关系的担保；第三、案涉三套房产标的额巨大，刘宝峰主张案涉房屋均系交付现金，但并未提供充分证据证明其交付行为，且现金交付房款的行为、对案涉房产占有使用情况均不知情的行为均不符合正常房屋买卖交易习惯；第四、2017年6月10日刘宝峰出具的《收条》、2011年1月刘宝峰与海天公司签订《借款协议》的内容、2014年3月14日刘宝峰出具的利息收到条、在借款协议上手写注明已付60万元的内容以及海天公司另行出具了四份收据存根等证据证明双方之间一直存在借贷关系，综合考虑本案合同签订的内容、合同实际履行情况、交易习惯及当事人诉辩意见，可以认定双方之间签订的房屋买卖合同是为了担保民间借贷合同债权的实现，海天公司与刘宝峰之间真实的法律关系是民间借贷关系而非买卖合同关系。第六，根据2017年6月10日刘宝峰向海天公司出具了一份《收条》、2017年5月22日刘宝峰向海天公司出具《保证书》、2017年6月10日刘宝峰向海天公司出具的收条等内容，能够认定双方于2017年5月22日对2014年3月13日双方签订的案涉泰和园小区3号楼3-12号《商品房买卖合同》进行了确认，并用借款抵购房款，该日期应为双方实际履行支付购房款、交付房屋的时间，系在本院查封之后双方完成交易。第七，被告提交的上房流程表，从记载的内容反映，系房屋出卖人要求买受人进行房屋交接提交的相关材料的要约内容，不是房屋交付的有效证据。刘宝峰仅提交的房屋租赁协议，无法证实其实际占用并使用该房屋，且与本院查封该房屋时的使用现状不相符，其没有提交其他证据证明在本院查封该房屋之前已合法占有使用该房屋。因此，本院对被告关于房屋已经交付给其的主张不予采信。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该四项条件应同时满足，方能排除执行。而本案中，刘宝峰仅提交了商品房买卖合同及支付款项的证据，且系在本院查封涉案房屋后双方才形成的房屋买卖的合意，也未举证证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且非因自身原因未办理过户登记。因此，不符合上述规定的条件，对涉案房屋不具有足以排除强制执行的民事权益。张广荣、张建刚申请执行涉案房屋并无不当。综上，被告的证据所证明的事实不符合其权利能够排除执行的法定条件。因此，原告主张准许执行枣庄市市中区文化东路泰和园小区1号商业楼3-12号门市房的诉讼请求，存在事实和法律依据，本院予以支持。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下： 准予执行枣庄市市中区文化东路泰和园小区1号商业楼3-12号门市房。 案件受理费200元，由被告刘宝峰负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判长  李运海 审判员  张志胜 审判员  陈 平 二〇一九年五月八日 书记员  褚文郡