天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0103民初10615号原告：韩远智。委托诉讼代理人：许春海，天津瀚和洋律师事务所律师。被告：李珅。被告：吕津生。委托诉讼代理人：张鑫，天津诺信律师事务所律师。第三人：顺驰（中国）不动产网络集团有限公司（以下简称“顺驰公司”）。法定代表人：屈春发，总经理。委托诉讼代理人：宋晓毅，天津晓章律师事务所律师。原告韩远智与被告李珅、吕津生、第三人顺驰公司确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩远智及其委托诉讼代理人许春海，被告吕津生的委托诉讼代理人张鑫、第三人顺驰公司的委托诉讼代理人宋晓毅到庭参加诉讼。被告李珅经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩远智向本院提出诉讼请求：1.请求判令李珅与吕津生签订的《天津市房产买卖协议》（坐落于天津市河西区房屋）无效；2.诉讼费由李珅、吕津生承担。事实与理由：2004年11月17日，韩远智与顺驰公司签订《房屋调出合同》，由韩远智购买天津市河西区房屋。合同著名产权为私产，合同注明产权为私产，所有权人为李珅，房屋价款675000元。合同签订后，韩远智支付顺驰公司包括首付款在内的各项费用215000元，余款由顺驰公司代为办理贷款，韩远智依约定履行了合同。顺驰公司在2004年11月将房屋钥匙及水电煤气等手续交付给韩远智，韩远智入住房屋至今。但后来韩远智再也联系不到顺驰公司，2017年韩远智得知，2016年11月28日，该房屋由李珅委托顺驰公司的原法定代表人文海山与被告吕津生签订《天津市房产买卖协议》，以2030000元的价格成交，李珅与吕津生就诉争房屋的成交单价仅为15544元，而当时诉争房屋所在地的市场单价为36000元。韩远智认为李珅、吕津生、顺驰公司恶意串通，损害韩远智的合法权利，李珅与吕津生所签订的买卖合同无效，故韩远智起诉来院。韩远智向本院提交如下证据：1.《房屋调出合同》1份、收条5张及存折1份，证明韩远智与顺驰公司之间存在合同之债，韩远智是债权人；2.公证书1份、《天津市房产买卖协议》1份、天津市存量房屋交易监管资金收款凭证1张、天津市增值税普通发票1张及中华人民共和国不动产权证书1份，证明李珅以不合理的低价将诉争房屋卖与吕津生，严重损害了韩远智的权益；3.（2017）津0103民初5966号民事判决书1份，证明顺驰公司与韩远智签订的《房屋调出合同》已经被法院确认合法有效。李珅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未发表答辩意见，未向法庭提供证据。吕津生辩称，不同意韩远智的全部诉讼请求。1.韩远智并不是本案适格主体，韩远智不是诉争房屋的产权人，韩远智曾以债权人撤销权之诉先后两次诉至天津市和平区人民法院，经多次审理后撤回起诉，在撤销权之诉韩远智曾表示其并未与诉争房屋的原产权人即本案被告李珅签订任何房屋买卖合同，按照韩远智所述，其居住在诉争房屋内也未付清房屋全部款项，韩远智对诉争房屋不享有权利，不是本案适格主体；2.吕津生与房屋产权人李珅签订的房屋买卖协议合法有效且已经实际履行完毕，诉争房屋已经过户到吕津生名下，其他没有了。吕津生向本院提交如下证据：资金监管账户打款凭证及发票各1张，证明吕津生已经履行了房屋买卖合同的义务，将房款2030000元支付给了李珅。顺驰公司述称，不认可韩远智所述，不同意韩远智诉讼请求。韩远智请求权的基础不存在，韩远智不享有物权。韩远智主张的债权也未完全履行完毕，还有剩余房款没有给付完毕，其没有完全履行是因为韩远智不愿履行。法院现在也没有生效判决认定应该继续履行韩远智与顺驰公司签订的《房屋调出合同》。韩远智的诉讼请求与顺驰公司无关。顺驰公司向本院提交如下证据：1.市场主体基本信息2张，证明顺驰公司名下尖山路店的经营至2012年12月止，之后不再经营了；2.工商档案底档24张，证明顺驰公司名称变更情况，由天津顺驰置业集团有限公司变更为顺驰（中国）不动产网络集团有限公司，并且韩远智签《房屋调出合同》的店由天津顺驰置业集团有限公司尖山路店变更为顺驰（中国）不动产网络集团有限公司尖山路店；3.租赁合同3份及补充协议1份（出租方为天津歌舞剧院，承租人为天津顺驰置业集团有限公司），证明天津顺驰置业集团有限公司尖山路店在租赁了天津歌舞剧院的坐落于天津市河西区房屋用于经营，经营至2012年12月止；4.法人变更记录材料4页，证明文海山在顺驰公司处担任法定代表人的期间仅为2015年10月25日至2016年11月1日，其他期间与顺驰公司没有任何关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即顺驰公司提交的证据2，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证意见如下：韩远智提交的证据1、2、3、吕津生提交的证据具有真实性、合法性及与本案待证事实之间的关联性，本院予以采信。顺驰公司提交的证据1、3、4具有真实性，但欠缺其他证据予以佐证，无法证实其证明目的，本院对其证明目的不予采信。本院依据当事人的陈述和采信的证据，认定如下事实：诉争房屋坐落于天津市河西区，建筑面积为130.59平方米，楼房总层数为10层，诉争房屋位于3层，诉争房屋原登记权利人为李珅。2016年6月30日，韩远智至本院以李珅、顺驰公司为被告提起所有权确认诉讼，表示其于2004年11月17日与房屋中介即顺驰公司签订《房屋调出合同》，以67500元价格购买李珅名下的本案诉争房屋。韩远智按照合同约定支付了价款并入住诉争房屋，因与李珅、顺驰公司就诉争房屋所有权发生争议，故诉至法院，要求确认诉争房屋为韩远智所有以及要求李珅、顺驰公司协助办理过户手续。2016年10月24日该案进行开庭审理中，李珅称，其并未在诉争房屋居住，不清楚是谁居住，名下就诉争房屋一套房产，物业公司有时会电话联系收取物业费。2017年4月11日，韩远智申请撤回起诉。2017年5月22日，顺驰公司至本院以韩远智为被告提起房屋买卖合同诉讼，表示其与韩远智于2004年11月17日签订诉争房屋的《房屋调出合同》，韩远智未按约支付相关房款，要求解除双方于2004年11月17日签订诉争房屋的《房屋调出合同》。该案件经审理，本院于2017年12月26日作出（2017）津0103民初5677号民事判决书，判决驳回顺驰公司的诉讼请求。顺驰公司不服，向天津市第二中级人民法院提起上诉。经审理，天津市第二中级人民法院作出（2018）津02民终2962号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年7月10日，吕津生以韩远智为被告至本院提起返还原物诉讼，表示其已购买诉争房屋，要求韩远智返还诉争房屋。2017年12月4日，韩远智以李珅为被告吕津生、顺驰公司为第三人向天津市和平区人民法院提起债权人撤销权诉讼，后于2018年8月2日向该院提出撤诉申请。2018年8月6日，韩远智以李珅、吕津生为被告、顺驰公司为第三人向本院提起确认合同无效诉讼，要求判令李珅与吕津生签订的购买诉争房屋的《天津市房产买卖协议》无效。另，2016年11月28日，李珅委托案外人文海山与吕津生签订《天津市房产买卖协议》，约定吕津生购买诉争房屋，房屋总价款为2030000元，2016年12月6日，吕津生办理了诉争房屋产权登记手续，诉争房屋登记权利人由李珅变更为吕津生。顺驰公司表示案外人文海山曾于2015年至2016年期间担任顺驰公司的法定代表人，其他期间与顺驰公司没有任何关系。本院认为，本案争议焦点在于李珅与吕津生就诉争房屋的买卖行为是否存在恶意串通损害韩远智个人权益的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，属于合同无效情形之一为恶意串通，损害国家、集体或者顺驰公司利益。构成恶意串通需要具备三个要件：一是双方均有损害国家、集体或第三人利益的“恶意”，行为人的目的是为了牟取不当利益，即通过实施该行为可以获取一定利益，包括直接利益，或间接得到的利益等，且该行为往往造成他人合法利益的损害；二是双方就此意图存在“通谋”，行为人在主观心态上存在恶意损害或放任损害他人合法利益的故意，即明知某行为会产生损害他人合法权益的后果，仍积极追求或放任该结果的发生，这种通谋既可以表现为双方事先达成协议，也可以表现为一方作出某一意思表示，对方明知其目的非法，仍予以接受；三是行为人恶意串通的结果，损害了国家、集体或者第三人利益。恶意串通作为一种主观心态，属个人内心活动范畴，在司法审判活动中除当事人自行承认外，一般需要从交易行为的客观情况等外在表现，结合日常生活经验法则来综合认定，如买受人是否尽到了必要的注意义务，即合同签订前是否对房屋及其权属状况等进行了合理审查、是否实际支付了合理对价、买卖双方是否存在关联关系等。具体到本案来讲，经生效判决文书认定，2004年11月17日韩远智与顺驰公司签订《房屋调出合同》，约定韩远智购买李珅名下的诉争房屋，2004年11月26日，顺驰公司将诉争房屋交付韩远智。自此，诉争房屋由韩远智控制使用至今。2016年6月韩远智以李珅、顺驰公司为被告，提起了对诉争房屋所有权的确认之诉，在2016年10月24日庭审活动中，诉争房屋当时的登记权利人李珅称，其并未在诉争房屋居住，不清楚是谁居住，名下就诉争房屋一套房产，物业公司有时会电话联系收取物业费。随后，李珅于2016年11月22日即通过公证方式委托案外人文海山出售诉争房屋。2016年11月28日，文海山与吕津生签订《天津市房产买卖协议》，将诉争房屋出售吕津生，并办理了过户手续。根据以上的事实经过、时间节点，李珅在明知其与韩远智存在诉争房屋权属纠纷的情况下出售诉争房屋，主观恶意明显。同时李珅与吕津生之间买卖诉争房屋的交易过程，亦存在诸多不合常理之情形。具体表现在以下几点：首先，庭审询问吕津生具体的买房经过，吕津生称由文海山带其去查看了诉争房屋。但根据以上查明事实，诉争房屋一直由韩远智控制，不可能允许其他人看房。同时，吕津生称曾进入诉争房屋内部查看，文海山告知系李珅在此居住。根据韩远智起诉顺驰公司、李珅所有权确认案件中2016年10月24日庭审笔录显示，李珅称其并未在诉争房屋居住，不清楚是谁居住。那么文海山如何取得诉争房屋钥匙带领吕津生进入诉争房屋内部查看，吕津生并未对此提供详细合理的说明，亦未提交证据予以佐证。因此，本院对吕津生主张在买房时进行过现场看房存在合理怀疑。房屋作为一种特殊商品，具有高价值性、稀缺性等特点，房屋买卖活动不同于其他商品买卖活动，作为买受人，其所购买的房屋是否存在纠纷，在购买后能否为自己正常使用是房屋买卖过程中最受关注的问题，房屋买受人对买卖房屋进行实地看房是正常房屋买卖活动的基本而且是必要程序，买卖房屋而未进行过现场看房明显不符合正常的生活常理及经验。其次，李珅于2011年11月通过公证方式委托了案外人文海山将诉争房屋出售与吕津生，吕津生亦称买受诉争房屋时未见过李珅本人，均由文海山代表李珅办理相关手续。根据当事人提交的证据显示，文海山曾于2015年至2016年期间担任顺驰公司的法定代表人，顺驰公司称除上述期间外，文海山与顺驰公司不存在任何关系。但，韩远智起诉顺驰公司、李珅所有权确认案件中2017年4月6日庭审活动中，顺驰公司仍以文海山作为法定代表人参加诉讼活动。因此，本院对李珅、顺驰公司、文海山之间的关联关系存在合理怀疑。第三，李珅于2016年11月将诉争房屋出售与吕津生，房屋总价款为2030000元，诉争房屋坐落于天津市河西区，建筑面积为130.59平方米，建筑总楼层为10层，诉争房屋所在楼层为3层。根据诉争房屋的位置、面积、楼层，结合2016年底的天津市二手房屋市场价格行情，李珅与吕津生转让诉争房屋的价格明显低于当时的市场价格。通过上述李珅与吕金生在订立合同时及履行合同过程中存在的诸多与日常生活经验法则相悖的情形，本院认定吕津生并非善意买受人。最后，韩远智于2004年11月17日与顺驰公司签订签订《房屋调出合同》，由韩远智购买李珅名下的诉争房屋。该《房屋调出合同》已被生效民事判决确认为有效。同时，顺驰公司于2004年11月26日将诉争房屋交付韩远智，由韩远智控制使用至今。韩远智虽取得诉争房屋所有权，但基于有效的《房屋调出合同》及对诉争房屋控制使用事实，其对诉争房屋已享有一定的合法权利。在此情况下，李珅与吕津生再行买卖诉争房屋的行为已经侵害了韩远智的合法权益，双方签订的《天津市房产买卖协议》应为无效。至于吕津生、顺驰公司的抗辩意见欠缺法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告李珅与被告吕津生于2016年11月28日签订的《天津市房产买卖协议》无效。案件受理费80元，公告费600元，由被告李珅、吕津生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张国栋审 判 员  王文通人民陪审员  杨 英二〇一九年五月三十一日书 记 员  王梓阳本案引用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。