云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2504民初709号原告：章燕，女，1953年3月22日出生，汉族，居民，住个旧市。委托诉讼代理人：刘永生，云南红河谷律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈诗霖，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告章燕与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的章燕委托诉讼代理人刘永生、被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人陈诗霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章燕向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告2016年度3月1日至2019年2月28日的房屋租金117514.97元；2.判令被告支付原告2016年4月1日起至2019年1月31日止的逾期付款违约金38263.61元；两项合计155778.58元；3.判令被告以未付租金为基数，按日万分之五计算支付原告自2019年2月1日起至租金付清之日止的违约金；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年10月13日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定以522450元购买了湖泉湾1号第5幢第14层02号房屋，后因面积误差，原告实际支付购房款516277元。当日，原告与被告又签订《房屋租赁合同》，约定被告承租该房屋，租期自2013年3月1日起至2016年2月29日止，年租金按该原告所购房屋价款的8％计算，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五计算违约金。2013年11月13日，原、被告签订了补充协议，将租期延长至2019年2月28日，其他约定不变。2016年月，被告以资金周转困难为由，拒绝支付2016年度租金。经协商，2017年2月被告与原告签订《[湖泉湾1号]2016年返租公寓分期支付协议》，约定将扣税后租金分12期支付，但被告在支付两期6391.51元后，再次拒绝支付2016年度租金。原告认为被告的行为严重损害了原告的合法权益，故提起诉讼。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：房屋租金过高请求调整，需要开具发票或者扣减代扣代缴的部分后再支付租金；违约金约定的标准过高，也请求调整。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.原告身份证复印件、《企业信用信息公示报告》各一份，欲证实原告及被告的基本情况和诉讼主体资格；2.《商品房购销合同》、《补充协议》一份、发票复印件四份，欲证实原告实际以516277元的价格购买了湖泉湾1号第5幢第14层02号房屋；3.《房屋租赁合同》、《补充协议》一份、账户明细清单复印件三份，欲证实原、被告双方签订房屋租赁合同，并约定了租金和违约责任；被告于2017年3月14日、2017年6月14日支付了6391.51元的租金；4.《2016年返租公寓分期支付协议》复印件一份，欲证实双方约定将2016年度租金分12期支付；经质证，被告对原告提交的证据均无异议，但认为房屋租赁合同约定的租金是含税租金。被告未提供证据。经认证，被告对原告的证据无异议，本院确认为有效证据。本院经审理认定事实如下：2012年12月30日，原告与被告签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定原告以522450元的价款向被告购买弥勒市XXX，后因面积存在误差，原告实际支付了购房款516277元。2012年10月13日，双方签订《房屋租赁合同》约定被告承租该房屋，租期3年（自2013年3月1日起至2016年2月29日止），年租金按该房产价款的8％计算，租金一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五计算违约金。2013年11月13日，双方签订《补充协议》，将租期延长三年至2019年2月28日，租金计算和给付时间按房屋租赁合同约定不变。上述合同及协议均系被告提供。2017年2月23日，原、被告签订了【湖泉湾Ⅰ号】2016年返租公寓租金分期支付协议，约定将2016年度的租金38349.06元分12期支付，每期3195.75元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日以前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。后被告于2017年3月14日、6月14日共支付原告二期的租金共6391.51元。现因被告仍拖欠原告的租金及迟延支付违约金，故请求法院判决支持原告的诉讼请求。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后予以扣除。综上所述，被告应支付原告的房屋租金为：2016年度含税租金为34910.65元（516277元×8%-6391.51元）；2017年度含税租金为41302.16元（516277元×8%），2018年度含税租金为41302.16元（516277元×8%）元，以上合计117514.97元。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为地产房开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实被告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，原、被告双方对2016年度的租金支付方式达成新的协议，该协议未明确是否支付违约金，协议签订前的违约金应按房屋租赁合同的约定计算，协议签订后，被告未按该协议支付租金的，仍应结合违约情况，按房屋租赁合同约定的标准计算支付每期因违约所产生的违约金。综上所述，被告应支付原告自2016年4月1日起，截止至2019年1月31日的违约金分别为：2016年度的违约金为16013.06元，其中签订分期付款协议之前的违约金为6773.56元（41302.16元×0.0005×328天，即2016年4月1日至2017年2月23日），签订分期付款协议之后的违约金为2885.76元[3195.75元×0.0005×1806天，即自2017年2月24日至2018年1月31日(14天+105天+306天+276天+245天+215天+184天+153天+123天+92天+62天+31天）]+[34910.65元×0.0005×364天（2018年2月1日至2019年1月31日）]；2017年度的违约金为13836.22元[41302.16元×0.0005×670天（2017年4月1日至2019年1月31日）];2018年度的违约金为6298.58元[41302.16元×0.0005×305天（2018年4月1日至2019年1月31日）];以上合计36147.86元。被告辩解主张调整租金标准，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，对被告的该辩解意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告章燕2016年度、2017年度、2018年度的房屋租金117514.97元及自2016年2月1日至2018年12月31日止的违约金36147.86元，共计153662.83元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年2月1日起至租金付清之日止的违约金。二、驳回原告章燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3416元，减半收取计1708元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  董惠敏二〇一九年五月二十一日书记员  张艳萍