吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书(2013)昌民一初字第1367号原告：吉林市荣瀚物业服务有限责任公司，住所地昌邑区。法定代表人：李刚，该公司经理。委托代理人：李迎吉，该公司法律顾问。被告：吉林市万邦物业服务有限公司，住所地龙潭区。法定代表人：王绍禹，该公司经理。委托代理人：梁音，该公司职员。委托代理人：田丽茹，该公司副经理。原告吉林市荣瀚物业服务有限责任公司（以下简称荣瀚物业）诉被告吉林市万邦物业服务有限公司（以下简称万邦物业）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告荣瀚物业的委托代理人李迎吉、被告万邦物业的委托代理人梁音、田丽茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣瀚物业诉称：2009年吉林市荣祥物业服务有限公司（以下简称荣祥物业）与被告签订伊利雅居园小区物业管理服务合同一份，该合同约定由原告为伊利雅居园小区68号、72号大学生公寓提供物业服务事宜。合同期为2009年6月1日至2010年12月31日，合同到期后尽管双方没有重新续签合同，但原告继续为其提供物业服务，被告仍然继续接受服务。2011年7月21日，原告撤出伊利雅居园不再为其提供服务，但被告至今仍拖欠从2011年1月1日至2011年7月20日期间的物业费。后经原告多次索要，但被告因管理人员更换等因素至今没有支付。另吉林市荣祥物业服务有限公司已于2010年12月20日变更为吉林市荣瀚物业服务公司。原告认为原告已经严格按照伊利雅居小区物业管理服务合同的约定履行义务，同时被告有义务按照合同的约定及时交纳物业服务费，为维护原告合法权益，根据我国合同法、物业管理条例的有关规定，特提起以上诉求，请贵院依法判决：1、判令被告支付物业服务费17，650.7元并支付违约金8，779.46元（违约金暂从2001年7月21日起至2013年11月4日，共829天，每天按0.3%计算）；2、要求被告支付物业服务费22，500.00元，并从2014年1月9日起按日支付0.3%的违约金，直至付清为止；3、由被告承担诉讼费。被告万邦物业辩称：1、关于第一项诉讼请求17650.7元及违约金，被告公司并不是物业的业主，也不是他的实际使用人，这个物业合同只是针对小区的68号、72号楼签订的，我们之所以跟原告签订物业服务管理合同，是因为合同中只约定了68号楼和72号楼，这两栋楼是吉化集团公司所有，作为大学生公寓，吉化集团公司要求被告对其进行管理，并且给我们支付了管理费。但该小区的业主委员会已经委托原告作为物业服务企业，我们被告不方便再介入，一个小区不可能存在两家物业，我们通过签订这份合同把物业费支付给原告，同时由原告为68、72号楼提供物业服务，合同在2010年12月31日已经终止，而且在2010年6月吉化集团公司大学生已经撤离该公寓，合同终止之后我们也不可能再受吉化集团委托对大学生公寓进行管理，也没有再向我们支付任何费用，我们不是物业的产权人，也不是实际使用人，在合同期满后不会再续签合同，也不会再向他支付任何费用。另外在物业合同的第11页第20条载明乙方可应甲方的要求暂时提供物业服务，业主应缴纳物业服务费，我们从来没有要求原告继续提供物业服务，合同自然终止，我们不再向原告支付任何物业费。2、关于原告的第二项诉讼请求22500元的问题，我们与原告签订物业服务合同，我们不是产权人，也不是使用人，只是产权人对物业公司不满意，要求我们提供内保、外保，还有维修一些服务，我们是把产权人给我们的物业费，给了原告一部分，我们按照合同约定履行的，2009年12月15日付给原告17500元物业费，2010年4月份付给原告7500元物业费，2010年6月份大学生都撤出公寓，后产权人没有付给我们物业费，在合同期内68漏水、72号楼下水住管线堵塞，找原告原告也没有维修，都是我们维修的，2010年6月份有一户业主家漏水，屋内被水泡了，大学生撤出以后，对原告的服务不满意，原告也没有向我们要过物业费。按照是按照合同约定履行的。经过原告陈述及被告答辩，本案所争议的焦点为：被告应否向原告支付物业费。针对焦点问题，原告向本院提供了以下证据：1、原告营业执照、变更登记申请书，证明吉林市荣祥物业服务有限责任公司企业名称在2010年12月20日变更为吉林市荣瀚物业服务有限责任公司，法定代表人仍然为李刚；2、被告企业机读档案登记资料，证明被告的登记住所为龙潭区新工四条郑州路101号，但实际住所为龙潭区铁东广西街与辽阳路交叉路口旁；3、2009年原、被告双方签订的物业管理服务合同，证明1）原告依据合同为伊利雅居园小区68号楼72号楼提供物业服务的事实；2）证明18个月的物业服务费为47500元整；3）根据合同第22条拖欠物业费的按照按日加收0.3%的违约金；4）物业服务费每月0.195元每平方米；5）根据合同第19条，被告如果不续签合同的，应提前三个月书面通知原告，原告至今未接到书通知；6）根据合同第20条约定，在合同终止后，在新的物业接管本项目前，原告可以应被告的要求暂时提供物业服务（期限不超过三个月），被告应继续交纳物业费；4、2009年5月23日，原告同吉林市伊利雅居园小区业主委员会签订的伊利雅居园小区物业管理服务合同一份，证明1）原告提供物业服务范围包括68号楼和72号类；2）68号楼和72号楼坐落在伊利雅居园小区院内，原告为整个伊利雅居园小区提供物业服务就等同于为被告提供物业服务；3）物业服务费住宅0.45元每平方米每月，网点和车库0.8元每平方米每月；5、2013年10月29日昌邑区物业管理中心出具的情况说明一份，证明1）根据以上两份合同的第24条和28条约定当双方因履行合同发生纠纷时，原告向昌邑区物业管理中心请求协调、调解时，物管中心证明原告提供服务至2013年7月20日；2）证明原告没有超过诉讼时效；6、追索债务通知书、申通快递的回执单，证明1）原告向被告追索债权没有超过诉讼时效；2）证明被告的实际办公地址是在龙潭区广西街与辽阳路附近，与工商注册地址不一致，开始原告找不到被告，无法主张权利；7、机打发票17张和进帐单一份，证明1）合同期内的物业服务费为47500元整，原告合同期内仅收到25000元整，被告还拖欠原告22500元整；8、证人王亚民证言，用以证明我在主管伊利雅居园项目的时候，被告公司有两栋单身公寓在我们服务的小区中，我们也为该两栋楼提供物业服务。被告对上述证据的质证意见为：对证据1-4均表示无异议；对证据5、6真实性无异议，该两份证据恰恰可以说明一个问题，从2011年12月31日被告和原告签订的合同截止之后，原告一直未向我们要过物业费。情况说明只写明了向我们追索2011年1月1日-2011年7月20日的物业费，在合同期的物业费一直未向我们主张，已经超过诉讼时效；对证据7无异议；对证据8，证人证言有异议，被告公司的办公地点没有改变，我们的地址一直没变，证人找过我要过2011年1月1日-7月20日的物业费，我说我们已经撤出去了，我让他找产权人，证人所说的催要物业费都是口头的，与2013年书面的矛盾。针对焦点问题，被告未向本院提供证据。针对上述证据，本院综合分析评判如下：对原告提供的1-4、7，被告无异议，本院予以采信；证据5、6，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据8，证人能客观陈述，予以采信。通过以上分析，结合庭审情况，本院对以下事实予以确认：坐落于吉林市伊利雅居园小区68号楼、72号楼大学生公寓的产权人系吉化集团公司，吉化集团公司委托被告万邦物业对该两栋楼进行物业服务。2009年，荣祥物业与被告万邦物业签订一份《物业管理服务合同》，合同约定被告选聘荣祥物业为伊利雅居园小区68号楼、72号楼大学生公寓业主提供物业管理服务事宜，合同期限自2009年6月1日起至2010年12月31日止，合同期内价款47，500.00元，合同期内被告向荣祥物业支付物业费25，000.00元，双方在合同中约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按日加收千分之三的违约金。2010年6月上述两栋楼的大学生从该公寓撤出。2011年7月21日，荣祥物业从伊利雅居园小区撤出。另，2010年12月20日吉林市荣祥物业服务有限责任公司变更为吉林市荣瀚物业服务有限责任公司。现原告来院告诉，要求被告给付合同期内欠付的物业费22，500.00元及违约金（从2014年1月9日起按0.3%计算至付清之日止）和2011年1月1日至2011年7月20日期间的物业费及违约金。本院认为：荣祥物业与被告万邦物业签订的物业管理服务合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属有效合同。根据《合同法》第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，物业合同期限已届满，在合同期内，荣祥物业已提供了相关物业服务，被告应按合同约定交纳物业服务费用，双方约定合同期内价款为47，500.00元，被告已交纳25，000.00元，其还应交纳22，500.00元。因荣祥物业已变更为吉林市荣瀚物业服务有限责任公司，故原告作为荣祥物业公司权利义务的承受人系本案的适格主体，对原告请求被告给付合同期内欠付的物业服务费用22，500.00元的主张，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告未足额交纳物业服务费用，应支付相应的违约金，但双方当事人在合同中约定未能按时足额交纳物业服务费用的，按日加收千分之三的违约金，该违约金的约定过分高于造成的损失，应予以适当减少，本院酌定其违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的130%予以支持。原告请求违约金的计算日期从2014年1月9日起至付清之日止，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告请求被告给付双方合同期满后至原告撤出之日止的物业费及违约金的问题，因原、被告双方的合同履行期间已届满，被告亦非合同约定的两栋公寓的产权人，且该两栋公寓的大学生早已撤出，原告对该两栋公寓已无相关的服务，故对原告的该项请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告吉林市万邦物业服务有限公司给付原告吉林市荣瀚物业服务有限责任公司物业服务费22，500.00元及拖欠该物业服务费用的违约金（自2014年1月9日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率130%计算）；二、驳回原告吉林市荣瀚物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费461.00元，由被告吉林市万邦物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  丁宁宁人民陪审员  高繁英人民陪审员  许玉梅二〇一四年七月十四日代理书记员  齐永鹤