文书内容广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0404民初1626号原告：林柱，男，1979年2月15日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：王爱红，广东文证律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁琼，广东文证律师事务所实习律师。被告：吴炳，男，1942年9月5日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：张德斌，广东常成律师事务所律师。第三人：高健强，男，1970年11月7日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，委托诉讼代理人：赖雪梅，广东正拓律师事务所律师。原告林柱与被告吴柄、第三人高健强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月28日受理后，依法适用简易程序，于2019年5月15日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王爱红、袁琼，被告的委托诉讼代理人张德斌、第三人的委托诉讼代理人赖雪梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告返还购房款100,098元及利息（以100,098元为基数，自2007年2月12日起，按照同期银行贷款利率算至实际支付之日止）；二、被告向原告支付涉案房屋增值部分的损失797,602元及利息（以797,602元为基数，按照同期人民银行贷款利率为标准，自2019年3月29日开始计算至实际付清之日止）；三、被告向原告支付涉案房屋装修现值的费用59,633.51元及利息（以59,633.51元为基数，按照同期人民银行贷款利率为标准，自2019年4月24日开始计算至实际付清之日止）；四、本案诉讼费、评估费均由被告承担。事实与理由如下：原告于2007年在第三人高健强的介绍下购买了被告名下位于金湾区红旗镇矿山路口金山花园11栋3单元101房的经济适用房，并签订了协议书，第三人作为证明人在协议书上签名。原告为此通过第三人支付了指标费22,000元，第三人出具了收款收据。原告还向金湾区财政局支付了购房款73,045元、保证金5,000元。原告于2007年11月5日收房后，进行装修并居住。双方的协议书已经（2015）珠金法民一初字第187号生效民事判决书确定无效，并执行完毕，原告已经将涉案房屋返还被告，被告亦应向原告返还购房款及赔偿原告的损失。原告提交的证据材料有：1、协议书；2、收据、现金缴款单；3、房地产权证；4、入伙通知；5、家庭装潢工程施工合同及材料决算;6、（2015）珠金法民一初字第187号诉讼材料及判决书。被告吴柄答辩称：一、对于涉案房屋的买卖，被告完全不知情，被告怀疑是原告和第三人合伙骗取被告的购房指标。被告在整个交易的过程并没见过原告本人，而原告当时是在管理处工作，其完全可以找到被告，但是原告并没有，且吴瑞芳并非被告的监护人，无权代表被告签名；二、原告是在2007年将指标转让款给了第三人，但是根据第三人提交的情况说明，第三人是在2014年7月14日才将所有的指标款交至被告及其亲妹，被告是不认可该情况说明，对真实性存疑；三、2013年5月份前，被告多次要求返还房屋，甚至前往人民调解委员会申请调解，之后才有此份情况说明。四、即使合同无效，也应当根据双方过错程度予以分担。被告不认识字，也无法很好地理解协议的内容及获得的转让金额，原告应承担全部的过错，被告是没有过错的。被告当庭提交一份证据：人民调解登记表。第三人高健强答辩称：对于原被告之间的买卖行为，第三人只是在协议上做了见证人，实际并没有收取任何款项。第三人提交的证据材料有：情况说明两份。本院经审理认定事实如下：一、合同签订情况。2007年2月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订协议书一份，约定被告将其购房指标转让给原告，由原告购买金山花园11栋3单元101号房，所有款项由原告自付。该协议甲方处有吴瑞芳、吴柄签名，乙方处有原告林柱签名，证明人处有高健强签名。二、付款情况。协议签订后，2007年2月9日，原告向第三人高健强支付了房屋转让款22,000元，第三人向原告出具了收据。2007年2月12日，原告向珠海市金湾区财政局支付购房款73,045元，保证金5,000元。同日，珠海市金湾区住房制度改革领导小组出具73,045元购房款及5,000元旧房保证金的收款收据，并盖有财务专用章。2013年9月27日原告以被告的名义支付涉案房屋登记费40元、调查费13元。上述金额共计100,098元。随后，原告对涉案房屋进行了装修并入住。第三人当庭提交的情况说明，内容显示为“2007年2月9日，本人吴炳及亲妹吴瑞芳将金山花园11栋3单元101房购房指标转让给林柱。林柱支付的指标转让款我们委托高健强代收，高健强收款后已将2.2万转交给我们”，说明人处有吴瑞芳、吴柄的签名及按捺指印，落款日期为2014年7月13日。被告吴炳对该情况说明不予认可，且称从未收到过该笔款项。三、诉讼情况。人民调解受理登记表显示，2015年1月9日，原被告双方因购买涉案房屋指标转让产生纠纷，并向红旗司法所人民调解委员会申请调解。调解结果为因双方意见分歧太大，无法达成一致共识，调解无果，告知双方另寻法律途径解决。2015年3月18日，被告吴柄就与林柱因购买涉案房屋的纠纷向本院提起诉讼。本院作出（2015）珠金法民一初字第187号民事判决书，该判决书对原被告双方签订的协议书已认定为无效，并判决林柱应将涉案房屋返还给吴柄及驳回原告请求房屋占用费的请求。该判决已经发生法律效力。（2016）年粤0404执恢30号通知书确定上述判决已在2016年8月执行完毕。四、鉴定情况。本案在审理过程中，根据原告的申请，依法委托广东正大新土地房地产与资产评估有限公司（下称正大新公司）及广东明正项目管理有限公司（下称明正公司）分别对涉案房屋的市场价值及装修现值进行评估，评估结果分别为涉案房屋在2016年8月的市场价值估价结果为875,700元，装修现值可确定造价部分（实地测量部分）为53,282.37元、无法确定部分造价（隐蔽工程估算部分）6,351.14元。被告对房地产评估报告采用的市场评估价值提出异议，认为价值过高。原告为此预付鉴定费4,379元及18,387.05元。2019年3月20日及4月23日，本院分别去函珠海市金湾区红旗镇人民政府及珠海市国土资源局金湾分局，对涉案房屋的建设综合成本单价及缴纳地价款的单价进行调查。上述两单位分别回函称涉案房屋建设综合成本单价约为1,000元/平方米，及如涉案房屋（国有划拨商业用地）已于2016年8月经市政府批准转为出让用地的，该地段商业用地缴纳地价款的基准价为1,200元/平方米。另查明，珠海市金湾区红旗镇矿山路口金山花园11栋三单元101房的房地产权属人为吴柄，建筑面积116.76平方米。以上事实有原、被告提交的证据、本院调取的证据及开庭笔录等在卷证实。本院认为，案涉协议书已经生效判决确定为无效合同，吴炳应承担返还购房款的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错，应当各自承担相应的责任。林柱、吴炳对上述协议书的签订均存在过错。而原告当时在涉案房屋的管理处工作，明知或应当知晓国家法律、行政法规及政策不允许涉案房屋上市交易而仍予购买，应当就合同无效承担主要责任。本院酌情认定原告在过错比例分担上应承担60%的过错责任，被告承担40%的过错责任。结合各方当事人的诉辩意见分析，本案争议焦点为被告吴柄是否向林柱返还购房款100,098元及利息、房屋装修损失费用59,633.51元及利息、房屋增值部分损失797,602元及利息。本院分析如下：一、关于返还购房款的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。合同被认定无效后，买受人应将房屋返还给出卖人，出卖人应当将收取的价款返还给买受人，并支付贷款利息。案涉协议书已经生效判决确定为无效合同，原告已代被告吴柄支付完毕购房款的事实亦已被生效判决确认，被告吴柄应承担返还购房款的法律后果。被告吴柄否认收到第三人转交的购房款2.2万元，但未能提交相应证据予以反驳，对第三人提交的情况说明亦未提出鉴定申请，对于被告吴炳的说法，本院不予采信。原告请求被告吴柄返还购房款共计100,098元及利息，有事实及法律依据，本院予以支持。按照前述，原告的利息损失计算标准应为以100,098元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2007年2月12日起算至实际付清之日止的40%为宜。二、关于房屋增值部分损失问题。第一，关于原告林柱是否可以主张房屋增值部分损失。本院认为，合同无效或者被撤销后，一方因房产价值波动受到的损失，由当事人按照各自的过错责任承担。这里的损失应当包括实际损失和可得利益的损失。被告吴炳应当赔偿原告该部分损失；第二、关于评估方法是否合理问题。被告认为采用市场比较法来评估，远远高于真实的房屋价格，但未能向本院提出更为合理的评估方法。本院认为正大新公司参照同地段国有出让土地性质进行评估，然后扣除集体土地转为国有土地补交地价及成本价，符合客观公正公平等民法基本原则，能够更准确体现涉案房屋及土地现有市场价值，本院予以采纳。第三、关于评估确定评估基准日为2016年8月是否恰当问题。被告认为本案房屋价值的时间应当在2013年5月或之前，理由为当时被告已经向原告主张合同无效和归还房屋的请求。本院认为，2013年5月被告虽曾提出要求返还房屋的要求，但被告也未及时提起诉讼，原告并未实际腾退房屋，被告直到2015年才提起诉讼，而原告最终腾退房屋的日期为2016年8月，故本院最终确定2016年8月为评估基准日符合客观事实，并无不妥。综上，正大新公司评估报告程序合法，使用市场比较法方法客观公正，本院予以采纳，可以此作为确定原告损失的依据。第四、关于损失数额问题。正大新公司出具的评估报告显示2016年8月涉案房屋的市场价值为875,700元，扣除划拨土地转为出让土地补交地价款140,112元（116.76㎡×1,200元/平方米）及建设的成本价116,760元（116.76㎡×1,000元/平方米），得出涉案房屋在2016年8月的增值部分损失应为618,828元。据此，结合被告吴炳的过程责任程度，其应向原告林柱支付涉案房屋增值部分损失247,531.2元（618,828元×40%）。至于原告主张该部分利息损失，没有法律依据，本院不予支持。三、关于装修损失的问题。首先、关于原告林柱是否可以主张信赖利益损失。信赖利益损失，意旨一方实施某种行为后，另一方对此产生信赖，并为此发生了费用，后因前者违反诚实信用原则导致合同未成立或者无效，该费用未得到补偿而受到的损失。根据本案查明事实显示，吴炳将案涉房屋指标出卖给林柱，林柱基于房屋买卖行为认为自己可以取得案涉房屋的权利，并且重新装修房屋。生效判决已经确定双方之间房屋买卖行为无效，林柱须向吴炳返还房屋，返还行为势必导致林柱投资建设房屋归吴炳占有使用，吴炳则应当补偿林柱因此造成的装修损失。其次，关于装修损失数额的问题。根据本院委托的广东明正项目管理有限公司出具的造价鉴定书，涉案房屋在房屋实际返还之日2016年8月止的装修现值为59,633.51元。按前述确定的过错责任比例，被告吴炳应向原告支付装修损失23,853.4元（59,633.51元×40%）。至于原告主张该部分利息损失，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告吴炳于本判决生效之日七日内向原告林柱返还购房款100,098元及支付利息（以100,098元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2007年2月12日起算至实际付清之日止的40%）；二、被告吴炳于本判决生效之日七日内向原告林柱支付房屋增值部分损失247,531.2元；三、被告吴炳于本判决生效之日七日内向原告林柱支付房屋装修损失23,853.4元；四、驳回原告林柱的其他诉讼请求。如果未按本判决在指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币1,776元，评估费22,766.05元，以上共计24,542.05元，由原告林柱负担15,019.05元，被告吴炳负担9,523元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  张少凯二〇一九年五月二十二日法官助理陈妙斯书记员何洪标