河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀09民终3105号 上诉人（原审被告）：河北计经鸿翔房地产开发有限公司，住所地河北省沧州市运河区御河路21号天厨饮食有限公司五楼。 法定代表人:魏永强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张亚兰、杨坤，河北福鑫律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡兰英，女，汉族，1947年9月18日出生，沧州市运河区。 委托诉讼代理人：孙占栋、李金杏，河北宁昌律师事务所律师。 上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司（以下简称鸿翔房地产公司）因与被上诉人胡兰英房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初2227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。鸿翔房地产公司委托诉讼代理人张亚兰、杨坤，胡兰英委托诉讼代理人孙占栋、李金杏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 河北计经鸿翔房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销运河区人民法院（2017）冀0903民初2227号民事判决（以下称一审判决），并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定涉案房屋缺失阳台，属于认定事实和适用法律错误。1.上诉人向被上诉人的交付的房屋并不缺失阳台，阳台的建筑形式、位置、面积等与户型图、施工图均是一致的，从被上诉人提交的户型图与上诉人提交的施工图对照即可确定，涉案房屋不存在所谓的阳台缺失的问题。2.涉案房屋的施工图是由专业的图纸设计机构设计的，阳台的建筑形式、位置、面积等经过了专业论证，经过了房屋建设主管部门的批准，取得了合法的建设施工行政许可，且已经竣工验收合格，并交付被上诉人实际使用多年，根本不存在阳台缺失问题，否则行政机关是不可能许可上诉人施工建设的。如果被上诉人认为涉案房屋缺失阳台，应通过行政程序或行政诉讼来解决。未经行政程序，在上诉人施工图审批文件、规划施工许可等行政审批文件均合法有效的情况下，一审、二审法院在民事案件中直接否定行政机关的上述行政行为认定涉案房屋缺失阳台是以司法权干涉、替代行政权，没有任何法律依据。3.被上诉人主**台缺失并要求赔偿损失应由其承担举证责任，但被上诉人没有提供合法、有效的证据证明其主张，也未向法院申请司法鉴定以确定涉案房屋是否缺失阳台，一审法院未将举证责任分配给被上诉人，也未告知其申请司法鉴定属于适用法律错误。二、一审判决按照所谓的阳台缺失面积计算损失没有任何法律依据。1.上诉人没有违法、违约行为，《商品房预售管理办法》第二十四条在本案中不应适用。上诉人向被上诉人交付的房屋在结构型式、户型、进深、空间尺寸、朝向等方面没有变更，施工图和户型图一致，无需通知被上诉人并征得其同意。2.房屋交付时，双方对房屋面积据实进行了结算，上诉人向被上诉人交付的房屋面积并未减少，被上诉人没有直接的物质性损失，其要求按照阳台面积计算损失不符合客观事实，也没有合同和法律依据，不符合等价有偿的基本原则。一审判决按照所谓的阳台缺失面积计算损失实际支持了被上诉人的不当得利行为，属于适用法律错误。三、一审判决违反法定程序。被上诉人主张涉案房屋缺失阳台并要求赔偿损失，应由被上诉人承担举证责任或申请司法鉴定，被上诉人没有申请，法院应当依职权委托司法鉴定以确定涉案房屋是否缺失阳台的专业性问题，而一审法院未履行上述程序、违反法律规定。四、一审判决认定被上诉人起诉不超过诉讼时效认定事实和适用法律错误。从涉案房屋交付被上诉人至提起本案诉讼已经超过两年的诉讼时效，在被上诉人没有提供充分、有效的证据证明诉讼时效中止中断的情况下，一审法院直接认定原告起诉不超过诉讼时效属于认定事实和适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，程序违法。请求二审法院撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。 胡兰英答辩称，被上诉人认为一审法院审理事实清楚，适用法律正确，不存在任何程序问题，应当驳回上诉人的上诉请求。1.阳台功能缺失是事实，上诉人上诉理由不成立，本系列案中一审法院及二审法院法官多次到小区调研取证，能确定涉案房屋不具备阳台功能。2.施工图系开发商与承建商之间的施工图纸，其与户型图是否一致和本案没有关联性，户型图与实际房屋不一致开发商就应当承担赔偿责任。3.本案属于民事审理范畴，认定开发商提供房屋与户型图不符并非行政案件审理范畴。4.阳台缺失并非司法鉴定范畴属于法官认定范围，无须鉴定。5.户型图与实际房屋不一致，应当通知购房者，否则即存在违约。6.阳台功能缺失应当按照现在的房产价格乘以平米数确定损失数额，实际上一审法院确定的金额不仅不存在过多的问题，甚至非常低，开发商确定的不当得利没有法律依据。7.本案并没有超过诉讼时效，通过一审被上诉人提供的证据可以体现出老百姓维权从来没有中断过。 胡兰英向一审法院起诉请求：判令被告依法支付原告因阳台缺失给原告造成的经济损失15892元及违约金1590元共17482元，诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2008年原告所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造，2009年12月3日原告与被告签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后原告根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了12号楼1单元403室（其中南阳台面积为3.96㎡，北阳台面积为1.62㎡，安置价格为2878元/㎡）房产。户型图中注明了涉案房屋设计有南、北阳台。被告于2012年8月19日向原告交付了上述房屋。交房后原告发现12号楼1单元403室房屋中没有户型图中约定的阳台。原、被告就阳台问题发生争议，原告多次找到沧州市运河区许官屯小区管委会、沧州市运河区西环街道办事处钟楼街社区居委会及沧州市信访局、沧州市政府要求解决阳台缺失问题未果。原告诉至我院并经诉前调解未果，2017年8月9日我院立案受理了此案。另查明，12号楼1单元403室安置房屋系原告通过拆迁取得，选房确认单上亦登记为原告。 一审法院认为，原告系被拆迁房屋的原所有权人，且选房确认单也是其自己签字，因此原告作为涉案房屋的所有权人起诉被告符合法律规定。本案的争议焦点为该案是否超过诉讼时效；被告是否违约以及因违约给原告造成的损失数额。关于本案是否超过诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“权利人向人民调解委员会以及其他有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断”。本案中，根据原告提供的证据，能够互相印证形成完整的证据链条，证实其对阳台问题曾多次向有关机关及社会团体提出过保护相应民事权利的请求。依据以上法律规定，应认定本案诉讼时效中断，对被告辩称原告起诉已过两年诉讼时效的主张，本院不予支持。关于被告是否违约以及因违约给原告造成的损失数额问题。原、被告之间签订的城市房屋拆迁补偿协议系各方真实意思表示，不违反国家相关法律规定，系有效约定，各方均应按约定履行。原告按照被告提供的户型图、安置楼价格表选取了房屋，户型图、安置楼价格表亦是约束双方行为的合同组成部分。本院对上述协议及户型图、安置楼价格表予以确认。根据2005年4月15日中华人民共和国建设部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的公告，其中对“阳台”定义为：“供使用者进行活动或晾晒衣服的建筑空间”；对“飘窗”定义为“为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗”。本案中原告与被告签订《城市房屋拆迁补偿协议》时，被告提供的户型图中，标明了诉争房屋设计有南阳台，而被告在向原告交付上述协议房屋时，房屋并未包括双方合同所约定且符合上述规范所定义的阳台。同时，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第二十四条第二款规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”。本案中，被告在房屋施工过程中变更协议签订时所提供的户型设计，未与原告协商一致也未按上述规定的期限书面通知原告。对被告主张对涉案楼房是否存在阳台缺失进行鉴定的申请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。而诉争楼房阳台的缺失，被告已无法承担上述法律规定的继续履行或采取补救措施等违约责任形式，其只能依法赔偿原告因此造成的损失。因被告在户型图中注明了涉案房屋设计有南阳台，但被告交付给原告的房屋没有符合规范中定义的阳台部分。本院认为，阳台作为住宅房屋的重要组成部分，在日常生活中发挥着不可替代的作用。房屋的布局以及阳台的朝向，是购房者选择房屋的重要参考依据。从法律意义上与人们的普遍认识上，阳台是一种建筑空间，被告在未征得原告同意的前提下，擅自变更合同约定，未能提供与户型图相符房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于损失的确定，本院酌定以双方合同所约定阳台的面积乘以协议时房屋安置单价计算，本院认为该计算方式符合客观事实，且与被告因违约给原告造成的损失相当，故被告应赔偿原告的此项损失为11397元（3.96㎡×2878元）。被告为原告提供的户型中北阳台符合阳台设计规范，北阳台并未缺失，故对原告要求的北阳台损失本院不予支持。对原告主张的违约金，因原、被告之间的拆迁协议并未约定违约金，遂判决：一、被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司赔偿原告胡兰英因阳台缺失造成的经济损失11397元，限判决书生效之日起十五日内履行。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238元，减半收取119元，由原告负担25元，被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司负担94元。 本院二审查明：2008年胡兰英所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造。2008年12月3日，胡兰英与鸿翔房地产公司签订了《城市房屋拆迁补偿协议》一份，后胡兰英根据鸿翔房地产公司提供的户型图、安置楼价格表选取了12号楼1单元403室（B5户型）一套房产，经对户型图与鸿翔房地产公司提供的施工图比对，未发现两者在结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面的差异，也未发现阳台缺失情形，只是户型图中体现的阳台在施工图中未做空间上的合理划分，没有使阳台形成较为独立的室内空间，诉争房屋部分平窗改为飘窗。其他事实与一审查明一致。 本院认为，在案证据足以证明被上诉人对案涉阳台问题曾多次向有关机关和社会团体提出过保护其民事权利的请求，属于法定诉讼时效中断的情形，故本案应未超诉讼时效。综合本案全部证据，胡兰英主张房屋阳台面积缺失的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。部分平窗改为飘窗也未减损诉争房屋的价值和使用功能。鸿翔房地产公司在施工的过程中，未对涉案房屋阳台空间进行合理的区分，虽未严重影响阳台的使用功能，但已影响到胡兰英的主观感受，也给胡兰英生活带来不便。基于以上理由，本院酌定由鸿翔房地产公司对胡兰英进行部分补偿。综合本案案情，本院酌定对胡兰英12号楼1单元403室（B5户型）住房以补偿共5000元较为适宜。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销河北省沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初2227号民事判决第一项； 二、维持河北省沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初2227号民事判决第二项； 三、上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司补偿被上诉人胡兰英人民币5000元。限判决书生效之日起十五日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费238元，由被上诉人胡兰英负担170元，上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司负担68元；二审案件受理费84元，由被上诉人胡兰英负担60元，上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司负担24元。 本判决为终审判决。 审判员  孙广贞 审判员  位海珍 审判员  常秀良 审判员  郭彦妍 审判员  陈 华 二〇一九年五月三十一日 书记员  苏志越