上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第78号上诉人（原审原告、反诉被告）周俊。上诉人（原审原告、反诉被告）王元元。两上诉人之共同委托代理人张洁。被上诉人（原审被告、反诉原告）李允家。被上诉人（原审被告、反诉原告）沈秀兰。上诉人周俊、王元元因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第28296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月30日受理后，依法组成合议庭于2014年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人周俊及其与王元元之共同委托代理人张洁，被上诉人李允家、沈秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2012年12月28日、2012年12月29日，李允家、沈秀兰先后收取王元元、周俊支付的购房定金人民币（以下币种相同）1万元及9万元共计10万元，并出具相应《收款收据》。2013年1月8日，李允家、沈秀兰与周俊、王元元签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》），《合同》约定：李允家、沈秀兰将上海市系争房屋的房屋（以下简称系争房屋）出售给周俊、王元元，转让总价190万元；周俊、王元元应在双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续（若需）后当日内，直接支付或通过某公司（以下简称某公司）转付给李允家、沈秀兰部分首期房价款50万元，加上之前周俊、王元元已支付的定金10万元，如此共同构成周俊、王元元支付的全额首期房价款计60万元，李允家、沈秀兰同意尾款2万元由某公司暂为保管，李允家、沈秀兰同意周俊、王元元通过向贷款银行申请130万元贷款的形式支付第二期房价款，周俊、王元元应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需），若周俊、王元元之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则周俊、王元元应于本协议第三条所述送件当日将其补足并支付给李允家、沈秀兰。待周俊、王元元的贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后三日内，双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由某公司收执收件收据，待上海市浦东新区房地产交易中心出具以周俊、王元元为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，周俊、王元元应将他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行交付给李允家、沈秀兰第二期房价款，贷款期限以贷款银行规定或者借款合同约定为准。待周俊、王元元取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至李允家、沈秀兰指定账户后七日内，双方应对房地产进行验看、清点，确认无误后，李允家、沈秀兰将系争房屋交付周俊、王元元，同时待李允家、沈秀兰将房屋内所有户口迁出当日，周俊、王元元应自行支付或某公司代为转付给李允家、沈秀兰房价尾款（若有）计2万元；双方同意，李允家、沈秀兰于2013年6月30日前腾出系争房屋并通知周俊、王元元进行验收交接；双方确认，在2013年4月20日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；周俊、王元元未按本合同约定期限付款的，应当向李允家、沈秀兰支付违约金，违约金按周俊、王元元逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过七日后周俊、王元元仍未付款的，除周俊、王元元应向李允家、沈秀兰支付七日的违约金外，李允家、沈秀兰有权单方解除合同，李允家、沈秀兰单方解除合同的，应书面通知周俊、王元元，周俊、王元元承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，李允家、沈秀兰可从周俊、王元元已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给周俊、王元元，已付款不足违约金和赔偿金部分的，周俊、王元元应在接到书面通知之日起三日内向李允家、沈秀兰支付；李允家、沈秀兰未按本合同约定期限将系争房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给周俊、王元元，应当向周俊、王元元支付违约金，违约金按周俊、王元元已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过七日后李允家、沈秀兰仍未交付的，除李允家、沈秀兰应向周俊、王元元支付七日的违约金外，周俊、王元元有权单方解除合同，周俊、王元元单方解除合同的，应当书面通知李允家、沈秀兰，李允家、沈秀兰承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，李允家、沈秀兰应在接到书面通知之日起三日内全额退还周俊、王元元已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；经双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；……。双方于签订《合同》同日签订《协议书》一份，《协议书》约定：双方确认系争房屋的协议价格为201万元，加上周俊、王元元补贴李允家、沈秀兰部分房价款计9万元，系争房屋的实际成交价为210万元（李允家、沈秀兰净到手价），房产交易过程中中介费、交易费等均由周俊、王元元承担；《合同》所约定的转让价款190万元为系争房屋的名义成交价格；因上述名义成交价低于实际成交价的差额部分为20万元，该笔费用为周俊、王元元给李允家、沈秀兰的装修补偿金和其他税费补偿，由周俊、王元元在签订《合同》当日直接支付给李允家、沈秀兰，李允家、沈秀兰提供收款收据给周俊、王元元，李允家、沈秀兰不提供该笔装修补偿金的发票；周俊、王元元同意该房产变为以周俊、王元元为所有权人的房地产权证后，李允家、沈秀兰于2013年6月30日前腾出系争房屋，同时待李允家、沈秀兰购买好以李允家、沈秀兰为所有权人的房地产时，李允家、沈秀兰于2013年12月30日前将系争房屋所在户口迁出，周俊、王元元支付李允家、沈秀兰尾款2万元；若周俊、王元元于2013年3月31日前未能办理系争房屋的贷款，周俊、王元元以现金形式补足房款共计130万元，届时李允家、沈秀兰出具收条；李允家、沈秀兰承诺，待周俊、王元元办理好贷款且过户后，系争房屋变成周俊、王元元为所有权人时，周俊、王元元贷款银行直接划给李允家、沈秀兰房款共计130万元，李允家、沈秀兰如数返回给周俊、王元元，李允家、沈秀兰收回出具的借款收条。签订《合同》及《协议书》当日，即2013年1月8日，李允家、沈秀兰收取装修补偿款20万元及额外补偿金7万元，同日，沈秀兰收取房款48万元。2013年3月24日，双方签订《某弄某号某室（产证号：浦2009001888）购房补充协议》（以下简称《购房补充协议》），《购房补充协议》约定：周俊、王元元于2013年4月8日前支付李允家、沈秀兰剩余房款125万元，如逾期一日，周俊、王元元须支付未付房款万分之五的违约金，支付剩余房款时，李允家、沈秀兰开具以本房产为抵押的已收房款（210万元）的抵押证明；双方协商2013年3月27日前办理审税、贷款，2013年4月25日前办理过户（以房产中心通知为准），同时，周俊、王元元给予李允家、沈秀兰10万元的额外补偿金；如果以上方案不成功，周俊、王元元支付李允家、沈秀兰违约金30万元，双方买卖合同中过户时间不受《合同》第六条之2013年4月20日的过户截止日期制约，延迟到2013年7月30日，如果国家政策产生变化，产生的额外20%{（190-25）×20%=33万}的个人所得税由李允家、沈秀兰承担18万元，周俊、王元元承担15万元；李允家、沈秀兰因购买第二套房产生的2%契税及其他额外税费（房产税）由周俊、王元元承担。2013年4月28日，李允家收取周俊支付的部分房价款91，600元（其中契税补贴37，000元，自2013年4月1日至2013年5月10日的违约金24，600元，额外补偿金3万元）。2013年4月28日，系争房屋产权过户手续被受理，2013年5月25日，系争房屋的产权登记于周俊、王元元的名下。2013年6月4日，王元元名下的银行贷款130万元汇入李允家的账户。2013年6月30日，李允家收取周俊违约金22，975元，其中包括2013年5月11日至2013年6月4日的逾期付款违约金15，375元及2013年4月21日至2013年4月28日止的逾期过户违约金7，600元。2013年7月4日，周俊、王元元委托律师出具《律师函》给李允家、沈秀兰，《律师函》的主要内容为：在房地产买卖合同的签订、履行过程中，双方均确知周俊、王元元系贷款购房，而周俊、王元元方因资金筹措问题，一时无法兑现曾善意承诺在贷款发放前借予李允家、沈秀兰方的125万元房款，双方于2013年3月24日签订了《购房补充协议》，约定就周俊、王元元方不能按约出借资金的所谓“过错”，周俊、王元元应向李允家、沈秀兰支付日万分之五的违约金和额外补偿金10万元，以及李允家、沈秀兰购买第二套住房产生的额外契税37，000元，在系争房屋过户前，周俊、王元元依此约定交付了164，575元的违约金及补偿金；现周俊、王元元的义务已经完全履行，系争房屋已于2013年4月28日过户，产权人变更为周俊、王元元，李允家、沈秀兰也应履行合同约定在2013年6月30日前搬出系争房屋、将系争房屋交付给周俊、王元元（的义务），但截止目前，虽经周俊、王元元多次催告，李允家、沈秀兰仍以各种理由向周俊、王元元索要高额“违约金”，并拒不搬出；律师理解，系争房屋的买卖合同在履行中即使不是非常顺利，但双方已通过补充协议的方式达成一致意见，而周俊、王元元一直善意履约、足额支付房款，对李允家、沈秀兰多次额外的补偿要求，周俊、王元元也予以了充分满足，现房产已经过户，周俊、王元元系系争房屋的所有人，享有完全的支配权和占有权；现周俊、王元元已向李允家、沈秀兰支付房款210万元，从2013年7月1日起，李允家、沈秀兰因拒不交房而应负担的违约金为每日1，050元；要求李允家、沈秀兰收到本函后三日内与周俊、王元元或律师联系，办理房地产的交付事宜，同时依约办理户口的迁出手续。2013年7月14日，王元元向他人租房，每月租金2，800元。2013年8月30日，李允家、沈秀兰将系争房屋交付给周俊、王元元，周俊、王元元支付李允家、沈秀兰尾款2万元。原审另查明，2013年1月16日，周俊作为出国留学人员及其家属来沪工作办理户口申报上海户口，网上查询的“申报状态”一栏为“审核通过”。2013年4月16日，上海市人力资源和社会保障局出具《关于同意接受留学回国人员周俊同志的批复》并出具关于同意周俊、王元元迁入本市的《2013年迁沪落户确认单》。周俊、王元元诉至原审法院，请求如下：一、判令李允家、沈秀兰支付2013年7月1日起至2013年8月30日止的房屋占用费6，000元；二、判令李允家、沈秀兰返还周俊、王元元曾经补偿的购二套房契税37，000元。李允家、沈秀兰不同意周俊、王元元的诉讼请求。同时反诉请求法院判令：周俊、王元元支付违约金30万元、赔偿金20万元。周俊、王元元对李允家、沈秀兰的反诉请求表示不同意。原审认为，双方签订的《协议书》及《购房补充协议》均为《合同》的补充条款，应视为《合同》的一部分。双方关于系争房屋房价的真实约定应为210万元，该房价的约定及《合同》的其余条款均是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。一、关于周俊、王元元请求判令李允家、沈秀兰支付2013年7月1日起至2013年8月30日止的房屋占用费6，000元及请求判令李允家、沈秀兰返还周俊、王元元曾经补偿的购二套房契税37，000元的本诉请求之处理意见。（一）房屋占用费问题。双方约定，李允家、沈秀兰于2013年6月30日前腾出系争房屋，周俊、王元元已于2013年6月30日支付全部房款，李允家、沈秀兰应按约将系争房屋于2013年6月30日前交付周俊、王元元使用，但李允家、沈秀兰仍继续占用系争房屋，致使周俊、王元元自2013年7月1日起至2013年8月30日止另行租房居住，造成周俊、王元元租金损失5，600元，李允家、沈秀兰应承担周俊、王元元的上述租金损失。现周俊、王元元要求李允家、沈秀兰支付周俊、王元元相当于租金损失费部分的房屋使用费5，600元，符合法律规定，予以支持。李允家、沈秀兰以周俊、王元元未支付30万元违约金为由拒绝交房，因双方未约定30万元违约金的支付时间，故李允家、沈秀兰拒绝交房的理由不足，不予采纳。（二）关于购二套房契税问题。李允家、沈秀兰未举证证明已经实际缴纳购买二套房而造成的契税损失37，000元，故周俊、王元元要求李允家、沈秀兰返还37，000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。二、关于李允家、沈秀兰请求判令周俊、王元元支付违约金30万元、赔偿金20万元的反诉请求之处理意见。（一）违约金30万元的问题。双方约定，双方未能于2013年4月25日前办理过户（以房产中心通知为准）的，周俊、王元元支付李允家、沈秀兰违约金30万元，系争房屋的过户时间不受合同原约定的2013年4月20日的限制，延迟到2013年7月30日；系争房屋实际受理过户的时间为2013年4月28日，周俊、王元元应按约支付李允家、沈秀兰违约金30万元。故李允家、沈秀兰要求周俊、王元元支付违约金30万元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。（二）关于赔偿金20万元的问题。李允家、沈秀兰称因周俊、王元元违约造成损失20万元，但李允家、沈秀兰对此未予举证证明，周俊、王元元不同意承担，且如果有损失20万元，周俊、王元元支付的上述30万元的违约金已足以弥补该笔损失，故李允家、沈秀兰要求周俊、王元元赔偿20万元损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一三年十一月十一日作出判决：一、李允家、沈秀兰于判决生效之日起十日内支付周俊、王元元房屋占用费5，600元并返还周俊、王元元契税款37，000元；二、周俊、王元元于判决生效之日起十日内支付李允家、沈秀兰违约金30万元；三、驳回李允家、沈秀兰的其余反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费268元，减半收取计由134元，由李允家、沈秀兰负担；反诉案件受理费4，400元，由周俊、王元元负担2，900元，余款由李允家、沈秀兰负担。判决后，周俊、王元元不服，上诉于本院称，关于30万元违约金的理解，按照3月24日补充协议约定，整体过户不成功，买方支付30万元违约金，原判错误认定4月25日之前没有办理过户，上诉人应支付违约金。关于上诉人是否存在违约情形，在签订上述补充协议时，上诉人没有任何违约情形，因为国五条要出台，涉及20%个税问题，才签订补充协议。上诉人签订合同时市人事局已受理户口申报，过户仅比约定晚了三天，且晚过户原因并非上诉人主观所能控制，上诉人为完成交易已多次支付额外补偿款，如果法院判定上诉人承担30万元违约金，应扣除已支付的10万元，且该违约金仍过高，请求予以调低。综上，请求二审撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人在原审中的反诉诉请。被上诉人李允家、沈秀兰辩称，上诉人既逾期付款，又逾期过户，且多次违约，故应承担违约责任。因上诉人违约，被上诉人原本想改善住房条件的目的无法实现，给被上诉人造成了很大的经济损失，故上诉人应按照约定支付被上诉人30万元违约金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人周俊、王元元与被上诉人李允家、沈秀兰签订的《合同》、《协议书》、《购房补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，与法不悖，当属有效，双方当事人均应恪守，任何一方违约，应按约承担相应的违约责任。被上诉人认为上诉人存在逾期付款的违约事实，根据上诉人与被上诉人于2013年1月8日签订的《合同》和《协议书》就付款时间所作的约定以及上诉人的实际履行情况来看，上诉人确实存在逾期付款的行为，对此上诉人以支付逾期付款违约金的方式承担了逾期付款的违约责任。被上诉人还认为上诉人存在逾期过户的违约事实，根据双方于2013年3月24日再次签订的《购房补充协议》约定，即双方于2013年4月25日前办理过户，然双方实际于2013年4月28日完成过户，故上诉人逾期过户构成违约。上诉人认为的免责理由不成立，故上诉人应承担逾期过户的违约责任。二审双方争议焦点在于上诉人应如何承担违约责任，即30万元的数额是否合理。从《购房补充协议》签订的原因以及前后文意理解，该30万元违约金是逾期过户的违约金，并非如上诉人所理解的系整体过户不成功的违约金。因此，根据双方约定，如果以上方案过户不成功，上诉人支付被上诉人30万元违约金。上诉人根据《购房补充协议》给予被上诉人的额外补偿金与违约金性质不同，上诉人要求予以扣除无足够的依据。至于该违约金是否过高，从被上诉人出售系争房屋的目的以及上诉人在实际履行中给被上诉人造成的损失判断，虽然上诉人之前已经支付过补偿金及逾期过户违约金，但不足以弥补被上诉人的损失，故原审未予调整并无不妥。综上所述，原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人周俊、王元元的上诉请求，本院不予支持。原审法院判决主文序列有误，第四项应为第三项，本院已直接予以了更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，900元，由上诉人周俊、王元元负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔美君审 判 员  郑卫青代理审判员  张 婕二〇一四年三月十七日书 记 员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……