河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2013）商梁民初字第2582号原告靳某某，女，汉族。委托代理人王金号，河南梁园律师事务所律师。代理权限，特别授权。委托代理人商俊龙，系河南梁园律师事务所实习律师。被告商丘市智宇房地产开发有限公司。地址商丘市梁园区归德路（福利电线厂西楼第5号）。法定代表人梁昀，职务：董事长。委托代理人张春生，男，1967年3月12日出生，汉族，户籍住所地商丘市梁园区。系该公司业务经理。代理权限，特别授权。原告靳某某与被告商丘市智宇房地产开发有限公司（简称智宇公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，由审判员周孝忠任审判长、审判员庞**、人民陪审员宗建红参加合议。本院于2014年3月7日公开开庭进行了审理。原告靳某某的委托代理人王金号、商俊龙，被告智宇公司委托代理人张春生到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告靳某某起诉称：原告购买被告商品房一套，合同约定被告应在2011年7月31号交房，如延期交房，被告每天按房屋总价款的万分之一支付违约金。被告于2012年5月31日才将房屋交付给原告，延期300天，原告支付购房款375226元，为此被告应支付违约金11256.78元。另外，合同约定被告交付后90天内办妥房产证，否则按房屋总价款的1%支付违约金，被告没有按照约定办妥房产证，应支付违约金3752.26元。经多次交涉无果，特起诉到法院，请依法判处。被告答辩称：延期交房的违约责任我们不愿意承担。我们有证据证明。原告没有在合同约定期限内交付商品房维修资金，原告违约。本案争议焦点为原告的诉请有无事实和法律依据。原告向本院提交的证据材料有：2011年6月3日商品房买卖合同一份，证明原、被告存在房屋买卖合同关系，被告方没有按照约定办理房产证，被告延期交房构成违约。被告向本院提交的证据材料有：一、2010年7月1日商丘市建设监理公司的监理通知单一份，证明2010年7月1日进行初次检验，工地工程已经完工。二、工程竣工验收报告，证明2010年10月1日通过综合验收合格。三、商丘电视台广告发票和商丘电视台广告部证明，证明被告通知业主2010年10月31日办理交房手续。四、业主装修承诺书，证明原告购买的2号楼的房产，其中部分业主开始装修，房屋已经达到交房条件，但原告没来。被告对原告提交的证据商品房买卖合同真实性无异议，逾期办理房产证属实，我们已多次通知原告交房，原告没来办理房屋交房手续。故该证据不能证明被告延期交房。原告对被告提交的证据一2010年7月1日商丘市建设监理公司的监理通知单无异议。对证据二工程竣工验收报告有异议，异议认为工程竣工验收报告属于补签，不是当时签订的，10月1日是法定假日，十个单位同时出具意见不符合情理。对证据三商丘电视台广告发票和商丘电视台广告部证明有异议，异议认为系单方通知，原告没有见到这份通知，如果当时具备交房条件，签订合同时就可以通知不必再另行通知。对证据四业主装修承诺书有异议，异议认为该证据不具有真实性，系复印件，是不是业主也不确定，该证据与本案无关。经庭审质证，各方当事人对被告提交的证据一2010年7月1日商丘市建设监理公司的监理通知单一份，真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。各方当事人对以下涉及本案焦点的证据提出异议。一、对原告提交的2011年6月3日商品房买卖合同客观真实与本案有关联性，可作为本案的证据使用。二、对被告所提交的证据二工程竣工验收报告，证据三商丘市电视台广告部证明及广告发票，证据四业主装修承诺书客观真实与本案有关联性可作为本案的证据使用。本院根据上述认证查明：原、被告于2011年6月3日签订了商品房买卖合同，出卖人为被告智宇公司，买受人为原告靳某某。合同的主要条款约定：一、买受人所购商品房位于工贸路南侧睢阳路西侧祥和馨苑3栋4单元101（东户）号房。二、计价方式与价款，每平方米为2566元，总金额375226元。三、付款方式及期限，分期付款，2011年6月3日支付305226元，于2011年9月3日办理银行按揭支付70000元。四、买受人逾期付款的违约责任，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。五、交付期限为2010年10月31日前。六、出卖人逾期交房的违约责任，最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一的违约金。七、交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。因出卖人的原因延期交房责任由出卖人承担，由于买受人的原因未能按期交付的一切后果由买受人承担。八、关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理房产权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%支付违约金。九、本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。合同补充协议的主要内容：第3项、买方选择银行按揭方式的，在签约买卖合同之日买方带齐所有银行按揭所需资料到指定银行办理按揭手续，如买方原因未按时办理且延误7天以上者（含第7天），卖方可要求买方支付按揭贷款总额的千分之五的违约金。第4项、买方逾期不办理交房手续的，视为卖方已于买方逾期办理交房手续之日将上述房地产交付给买方，自交付之日起，上述房产的风险责任转移给买方，买方自该日起应承担物业管理费用、水电费等一切相应费用。买方在交房之日未付清本合同约定的款项的（一次性付款的客户必须付清所购房屋的全款，银行按揭客户必须办理完毕所有按揭手续并放款到位），卖方不予办理交房手续，且卖方不承担延期责任。第5项、在买方未付清款项之前则无权要求卖方办理房产证。若买方未按卖方书面通知时间与卖方共同办理产权转移登记，由此引起延迟办理房产证的责任由买方承担。合同签订后，原告于2011年6月3日支付305226元，于2011年9月3日办理银行按揭支付70000元。该栋楼房于2010年7月1日工程已全面完工，于2010年10月1日通过综合验收合格，具备交付使用条件，一次性付清所购房全款客户或银行按揭客户必须办完所有按揭手续并放款到位的，随时可以办理交付手续。且被告又在商丘电视台广告部所做了相关交房通知的广告，播放时间2010年10月1日至2010年10月7日，字幕内容：祥和馨苑1号至15号已经验收合格，具备交付条件，请业主携带有关手续自2010年10月15日至2010年10月31日到鑫源物业办理交房手续。部分业主已经办理交房手续并已进行装修入住。商品房交付使用后，原告于2013年12月28日支付商品房维修资金，被告未在合同约定的期限内办理好房屋产权登记形成纠纷，协调未果，诉至法院。上述事实由各方当事人提交的上述证据及庭审笔录在案佐证。本院认为：原、被告在平等自愿的基础上签订了商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按合同约定履行各自的义务。原告在被告处购买商品房时已对该商品房的情况做了细致的调查和了解。应该知道只要购房款交齐可随时办理商品房交房手续，且被告又在商丘市电视台广告部做了相关交房通知的广告，部分业主已在该栋楼房装修入住，被告履行了自己的义务不存在逾期交房。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。因被告与原告办理商品房交房手续后未在合同约定期限内办理好房屋产权证书，其行为已构成违约，应承担违约的民事责任。原告要求被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金的诉讼请求依法应予支持。被告抗辩称原告未交纳商品房维修资金。该资金如何交纳，被告告知不明，且未提交有关证据佐证，故被告的抗辩理由不成立。本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、一百三十四条，《中华人民共和国民法通则》一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告商丘市智宇房地产开发有限公司支付原告靳某某逾期办理房地产权属证违约金3752.26元，于判决书生效后十日内履行完毕。二、驳回原告靳某某的其他诉讼请求。一审案件受理费170元，由被告商丘市智宇房地产开发有限公司承担85元，由原告靳某某承担85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  周孝忠审 判 员  庞**人民陪审员  宗建红二〇一四年三月十二日书 记 员  徐守建