天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0101民初9297号原告：天津舒泊花园大酒店有限公司，住所地天津市和平区荣业大街2号。法定代表人：刘志坚，董事长。委托诉讼代理人：杨井伯，上海融孚（天津）律师事务所律师。被告：刘培欣，男，1981年9月8日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李雪辉，天津凡佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯梦伟，天津凡佑律师事务所实习律师。被告：天津市金麦迪歌舞娱乐有限公司，住所地天津市和平区南市街荣业大街2号。法定代表人：毕洁帅，总经理。原告天津舒泊花园大酒店有限公司与被告刘培欣、天津市金麦迪歌舞娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津舒泊花园大酒店有限公司的委托诉讼代理人杨井伯、被告刘培欣的委托诉讼代理人李雪辉均到庭参加诉讼。被告天津市金麦迪歌舞娱乐有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津舒泊花园大酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告交还租赁的三楼部分区域房屋（建筑面积4200平方米）；2.依法判令被告向原告支付2018年11月2日至2018年12月1日的房屋租金19万元；3.依法判令被告向原告支付自2018年12月2日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，每月标准为28.75万元。事实及理由：2015年11月30日，原告和被告刘培欣经营的天津市和平区金麦迪娱乐中心签订了房屋租赁合同。约定：原告将坐落于天津市和平区荣业大街2号舒泊花园大酒店有限公司三楼部分区域房屋出租给被告刘培欣经营的娱乐中心，建筑面积4200平方米，租赁用途为KTV娱乐项目。租赁期限自2015年12月2日至2018年12月1日。租金标准按照年租金230万元人民币计算。第一个月、第二个月各为20万元，其余十个月均各为10万元。租金按月交付，每月15日前交付当月的租金。本合同终止之日起15日内返还租赁房屋，遗留物品视为放弃所有权，归原告处置并受益，装修改造现状不得拆除、不得损坏，租赁期满归原告。拒不腾交租赁房屋，应自终止之日起交付相当于每月租金150%的占用费，不足一个月的按一个月计算。2017年8月2日，被告刘培欣经营的娱乐中心注销。2018年2月27日，被告刘培欣经营的娱乐中心和被告天津市金麦迪歌舞娱乐有限公司出具证明，证明名称进行了变更。2018年11月5日，原告向被告娱乐公司发出终止租赁合同、返还房屋通知书，2018年11月13日，被告娱乐公司向原告发出续租租赁合同告知函。2018年11月15日，原告再次通知被告娱乐公司终止租赁合同。现租赁期限已经届满，原、被告双方不存在租赁合同关系，二被告无视原告的通知，继续占有房屋，侵害了原告合法权益。故诉至法院。刘培欣辩称，不同意原告诉讼请求。理由如下：1.被告刘培欣与原告不存在合同关系，实际承租房屋的主体不是刘培欣，故刘培欣不是适格的被告，刘培欣不承担相应的法律责任。2.2018年6月25日，刘培欣与案外人毕洁帅、周桐签订了金麦迪歌舞娱乐有限公司转让合同，刘培欣将歌厅转让给毕洁帅、周桐，自2018年6月30日，刘培欣就退出了经营，故相应的法律后果与刘培欣无关。天津市金麦迪歌舞娱乐有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉案房屋坐落于天津市和平区荣业大街2号三楼的部分区域，产权证记载为和平区南马路与荣业大街交口金耀广场B区3层部分区域，合同约定的面积是4200平方米。涉案房屋的产权人为天津滨江金耀广场有限公司（以下简称金耀公司），金耀公司将涉案房屋委托给原告，由原告负责涉案房屋的经营和出租。2015年11月30日，原告与天津市和平区金麦迪娱乐中心（以下简称娱乐中心）签订了房屋租赁合同（以下简称合同）。合同约定：租期为3年，自2015年12月2日至2018年12月1日止，每年租金是230万元，第一、二个月为20万元，其余十个月是19万元，租金包含水电空调费，但每月不超过2万元，每月15日前交纳租金，用于经营KTV娱乐项目，不得擅自转租。合同目前已经到期。在合同履行期间，2016年1月1日原告与娱乐中心及产权人金耀公司签署了三方协议，约定原告将房屋租赁合同中原告权利义务转让给产权人金耀公司，合同继续履行。2016年4月，娱乐中心开始拖欠租金，产权人金耀公司在2016年5月18日将娱乐中心作为被告、舒泊花园作为第三人起诉至本院，2016年6月8日双方达成和解，2016年6月14日请求法院对调解协议进行确认，法院于当日出具了（2016）津0101民初3005号民事调解书。2017年2月1日，原告和娱乐中心、产权人金耀公司又签署了一份协议书将涉案房屋租赁合同的权利义务又转回原告，双方租赁合同继续履行。娱乐中心的企业性质为个体工商户，负责人是被告刘培欣，2017年8月2日娱乐中心注销。原告表示不知道娱乐中心注销的情况。2017年12月7日被告天津市金麦迪歌舞娱乐有限公司（以下简称娱乐公司）成立。刘培欣为被告娱乐公司的股东，占有50%的股份。2018年8月27日刘培欣将股份转让给周桐。原告自述被告娱乐公司自2018年1月1日开始向原告缴纳租金，一直缴纳至2018年10月底，从2018年11月2日开始欠付11月的租金至今。双方未有签订书面的租赁合同，按照原告与刘培欣签订的合同履行。2018年2月27日，娱乐中心和被告娱乐公司共同给原告出具了一份证明，证明娱乐中心自2018年1月1日起更名为被告天津市金麦迪歌舞娱乐有限公司。故原告主张其因此认为娱乐中心和娱乐公司仅是更名，实际为一家，就向被告娱乐公司收取房租和出具发票，继续按照原合同履行。被告刘培欣对娱乐中心出具的证明上娱乐中心公章的真实性不予认可，并向本院提出了鉴定申请，后被告刘培欣又向本院邮寄了撤回鉴定申请书，庭审中亦明确表示撤回鉴定申请。被告刘培欣不认可该证据上娱乐中心公章的真实性，应当提供证据予以证明，现被告刘培欣未能提供证据，亦撤回了鉴定申请，故对被告刘培欣该主张本院不予支持。经本院现场勘验，涉案房屋目前由被告娱乐公司使用。由于涉案房屋面积巨大，且被隔断成多个KTV包房，本院查看现场时，无法人工绘制准确的现场图，故让原告提交了涉案房屋的平面图，且该平面图为合同的附件，具体腾房范围原告与被告刘培欣均确认以平面图为准。本院认为，原告作为涉案房屋的管理人，依法享有涉案房屋经营出租的权利。原告与娱乐中心签定的合同，符合法律规定，合法有效，原告与娱乐中心均应按照合同约定履行。因娱乐中心系个体工商户，故娱乐中心在2017年8月2日注销后，合同的权利义务应当由娱乐中心的个体经营者刘培欣承继。刘培欣在此之后也是继续与原告履行合同。被告娱乐公司，系被告刘培欣让其进驻并使用的涉案房屋，被告刘培欣并未明确告知原告被告娱乐公司为新的法人主体，因此被告刘培欣作为合同的承租方，被告娱乐公司作为房屋实际使用人，在原告与刘培欣租赁合同到期后，负有将涉案房屋返还原告的权利。故对于原告要求二被告腾房的请求本院予以支持，二被告应当将涉案房屋立即腾空交还原告。同时原告按照合同主张二被告给付欠付的2018年11月2日至2018年12月1日的租金19万元，符合双方合同约定，本院予以支持。原告要求二被告按照合同第二十一条违约责任中约定的：“乙方拒不腾交租赁房屋的，应当自终止之日起交付相当于每月租金150%的占有费。”即28.5万元每月给付自2018年12月2日合同终止后的占有使用费，本条是对合同终止后占有使用费的约定，但被告娱乐公司作为实际使用人并未就该条款与原告达成过一致意见，该条款对被告娱乐公司未有约束力，故本院比照之前的租金标准，判令被告娱乐公司按照每年230万元的标准向原告支付占有使用费。被告刘培欣虽然未实际使用涉案房屋，但其作为合同相对方以及让被告娱乐公司入驻涉案房屋的直接责任人，对该给付义务应承担连带责任。被告娱乐公司经本院依法传票传唤，未有任何理由拒不到庭参加诉讼，自愿放弃其抗辩的权利，不利的法律后果应自行承担。综上所述，原告部分诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告天津市金麦迪歌舞娱乐有限公司、刘培欣将坐落于天津市和平区南马路与荣业大街交口金耀广场B区3层部分区域（合同约定面积为4200平方米，以合同附件及现场平面图为准）腾空交还原告天津舒泊花园大酒店有限公司；二、本判决生效之日起十日内，被告天津市金麦迪歌舞娱乐有限公司、刘培欣给付原告天津舒泊花园大酒店有限公司2018年11月2日至2018年12月1日欠付的租金190000元；三、本判决生效之日起十日内，被告天津市金麦迪歌舞娱乐有限公司、刘培欣按照每年2300000元标准给付原告天津舒泊花园大酒店有限公司自2018年12月2日至房屋腾空之日止的房屋占有使用费；四、驳回原告天津舒泊花园大酒店有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15639元，由被告天津市金麦迪歌舞娱乐有限公司、刘培欣连带负担（本判决生效后十日内直接给付原告天津舒泊花园大酒店有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘 彤审 判 员  耿 娟人民陪审员  李月霞二〇一九年五月二十八日书 记 员  霍 艺附相关法条：《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。