烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0612民初975号原告：涂文碧，女，1971年5月13日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：张辰光，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：烟台富鑫供应链管理有限公司，住所地山东省烟台市牟平区滨海东路653号。法定代表人：曲选风，总经理。委托诉讼代理人：王靖，山东绍元律师事务所律师。原告涂文碧与被告烟台富鑫供应链管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张辰光、被告委托诉讼代理人王靖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涂文碧向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》已于2019年2月28日解除;2.判令被告向原告付清所欠的房屋租金30525.00元及违约金6660.00元。事实和理由：2018年3月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于滨海东路653号108-102号的房屋，其中首期租金33300.00元被告应于2018年6月15日前支付，若被告拖欠租金超过60日，原告有权解除合同、收回房屋，并要求被告支付年度租金20%的违约金。合同履行期间，被告迟迟未向原告支付首期租金，为此原告依约向被告发出了解约通知书。综上，被告迟延支付租金构成违约，原告依约有权解除合同、追究被告的违约责任。被告烟台富鑫供应链管理有限公司辩称，第一、原、被告之间签订房屋租赁合同属实，但被告从未收到原告的解除通知，因此不能认定原、被告之间的合同已解除；第二、2018年2月7日，被告与烟台龙湖置业有限公司为合作“奥特莱斯项目”签订了《协议书》，将包括原、被告之间的租赁合同在内的若干合同作为完成该项目的一个整体，后因烟台龙湖置业有限公司存在未按期提供借款、未按约定交付商铺等违约情形导致该项目目前处于暂停状态，因此，被告为继续完成该项目不同意解除涉案租赁合同；第三，其他意见待质证时提出。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告涂文碧系烟台市牟平区滨海东路653号108-102号楼商铺的业主。2018年3月28日，原告涂文碧与被告烟台富鑫供应链管理有限公司签订一份《房屋租赁合同》，其内容为：“甲方：涂文碧白正彬代签法定代表人：白正彬地址：山东省烟台市莱山区顿汉布什路1号联系方式：138××××6630乙方：烟台富鑫供应链管理有限公司法定代表人：曲淑磊地址：山东省烟台市莱山区广场南路9号联系方式：158××××5678签约地点：山东省烟台市牟平区签订日期：2018年月日甲方：乙方：烟台富鑫供应链管理有限公司甲乙双方在自愿、公平、诚实信用、等价有偿原则的基础上，经充分协商，同意就下列房屋租赁事项，订立本合同，并共同遵守：1房屋状况甲方自愿将座落在牟平区滨海东路653号108-102号楼商铺，建筑面积约50.86平方米的房屋（以下简称‘标的房屋’），出租给乙方使用，乙方愿意按照本合同约定的条件和方式承租标的房屋。2租赁期限该房屋租赁期为10年，租赁时间自2018年4月1日起（起租日），2026年3月31日止，其中2018年4月1日至2018年5月31日为装修期，甲方不收取乙方租金。3租金的支付3.1该房屋的租金计算方式如下：2018.4.1－2019.3.31，实际租金支付33300元；2019.4.1－2020.3.31，实际租金支付44000元；……租金自2018年4月1日开始起算，每期以12个月为一期支付一次，第一期签订合同后，交付钥匙前支付，以后每期初月的第1日，支付本期的租金。三年后如市场行情变化较大，租金则应相应协商调整。3.2乙方以转账方式支付租金。……3.5为规范乙方的履约行为，乙方在签订本合同时需一次性缴纳履约保证金10000元（大写：壹万元整），保证金系乙方履行本合同的保证，合同履行过程中，若因乙方原因导致合同解除或终止，乙方除应按照本合同约定承担相应责任并交还商铺外，乙缴纳履约保证金不予退还。……6房屋租赁期内，乙方担保并承担下列责任：6.1在租赁期间，乙方保证标的房屋的用途为商业零售。……6.5乙方不得将标的房屋对外进行转借、转让、抵押、担保等经济活动。乙方利用承租房进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方利益时；因乙方原因导致拖欠租金超过60日的，甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。……8租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回标的房屋，乙方应按照该年度租金的20%向甲方支付违约金：8.1利用该房屋进行违法犯罪活动的；8.2无故拖欠当期租金超过60日的；……14其他14.1本合同在双方签字、盖章后生效。本合同的有关附件是构成本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。……甲方（签章）涂文碧法定代表人或授权委托人：白正彬（捺印）2018年3月28日乙方（签章）烟台富鑫供应链管理有限公司（盖章）法定代表人或授权委托人：年月日附件一：甲方的产权证书及身份证明、具有出租权的有效证明”。在该租赁合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用至今。被告于2018年4月27日通过银行转账向原告支付履约保证金10000.00元，并将涉案房屋与其他商铺之间的墙打通，同时拆除原告自建的楼层隔板，用于进行“奥特莱斯项目”建设。后被告未按约向原告支付第一期租金33300.00元，拖欠至今。2019年4月3日后，原告在起诉后便派人对涉案房屋进行施工。原告于2019年1月21日以EMS方式分别向被告在涉案租赁合同中载明的地址和工商登记地址发送《函告》，通知被告自2019年1月21日起终止涉案租赁合同，以“收件人迁移新址，原址查无此人”、“无此地址，电话拒收”的理由退回，原告遂诉来本院。庭审中，原告明确表示即使法院不能认定租赁合同的解除时间为2019年2月28日，原告的第二、三项诉讼请求亦不变更。原告为证明自己的诉讼请求向本院提交了《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、银行流水、解除函和EMS邮件凭证；被告对上述证据中除解除函之外的真实性均无异议，承认未按期支付租金，并未收到原告的解除函，认为解除函中的解除时间与原告诉状和庭审中的解除时间相互矛盾，即使解除也应在起诉之日，但不同意解除租赁合同。被告针对自己的抗辩主张向本院提交了其与烟台龙湖置业有限公司的《协议书》及2019年5月14日拍摄的涉案房屋施工视频一份，该视频里施工方并非被告方，原告在合同履行中亦存在违约情形，但未就此提起反诉。原告对协议表示无法确认其真实性，因为其并不是该协议的参与人，且根据合同的相对性原则，该协议不能约束原、被告之间租赁合同的履行。原告对视频的真实性没有异议，但是原告是在2019年4月3日立案后安排人员进行施工，恢复房屋原状，也是原告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，进行私力救济。另，本院于2019年4月23日向被告送达本案的起诉状副本、应诉通知书及开庭传票等诉讼文书。本院认为，本案原、被告争议的焦点为涉案《房屋租赁合同》能否解除；若能，何时解除？首先，原告涂文碧与被告烟台富鑫供应链管理有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国相关的法律、法规，故该租赁合同合法有效。对于有效的合同，双方当事人均应严格按照合同的约定行使权利和履行义务。其次，涉案《房屋租赁合同》第3条规定租金的支付金额、时间为：“3.1该房屋的租金计算方式如下：2018.4.1－2019.3.31，实际租金支付33300元；……租金自2018年4月1日开始起算，每期以12个月为一期支付一次，第一期签订合同后，交付钥匙前支付，以后每期初月的第1日，支付本期的租金。”即被告应于2018年4月1日前向原告支付第一期租金33300.00元。而该租赁合同第6.5条又约定：“因乙方（即被告）原因导致拖欠租金超过60日的，甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。”即双方当事人在合同中约定了一方行使解除权的条件，待条件成就时就享有单方解除合同的约定解除权，现被告已远远超过60日未支付第一期租金，原告解除合同的条件已成就，故原告享有单方提出解除合同的权利，所以本院对原告要求确认解除涉案租赁合同的诉请予以支持。对于被告主张不同意解除合同的抗辩，因其未提供充分的证据予以证明涉案租赁合同不能解除的依据，且表示所涉“奥特莱斯项目”已处于暂停状态，故对被告的该抗辩张本院不予支持。另外，虽被告主张原告存在违约情形，但被告违约在先，且被告未就原告违约提起反诉，故本院不予审理，被告可另行主张。再者，对于涉案租赁合同的解除时间问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时起解除。……”合同单方解除的时间应以解除通知到达相对方为准。虽然原告在2019年1月21日向被告邮寄了解除函，但被告并未实际收到该解除函，即解除通知并未到达被告处，被告是在2019年4月23日签收本案的起诉状副本，所以原告的解除意思表示实际到达被告处的时间为2019年4月23日，即涉案租赁合同的解除时间应为2019年4月23日，而不是原告主张的2019年2月28日。至于原告庭审中要求被告支付第一期租金33300.00元中的30525.00元及违约金6660.00元的诉请，因被告未提出异议，且在前述租赁合同中第8条有：“租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回标的房屋，乙方应按照该年度租金的20%向甲方支付违约金：8.1利用该房屋进行违法犯罪活动的；8.2无故拖欠当期租金超过60日的”的约定，故本院对原告的该诉请予以支持。综上所述，原、被告之间的租赁合同合法有效，现被告超过60日未支付到期租金，构成违约，原告有权依约要求解除合同，同时被告亦应承担支付到期租金及违约金的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告涂文碧与被告烟台富鑫供应链管理有限公司之间在2018年3月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月23日解除。二、被告烟台富鑫供应链管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告涂文碧支付租金30525.00元及违约金6660.00元，合计37185.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费465.00元由被告烟台富鑫供应链管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  于秀丽二〇一九年五月二十七日书记员  刘晓宇