重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2013）南法民初字第09214号原告重庆洋世达物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路阳光华庭C2栋，组织机构代码20316470-X。法定代表人何长君，董事长。委托代理人梁万英，女，1976年3月8日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人谢江东，男，1986年7月17日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告李吉元，男，1957年1月10日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆洋世达物业管理有限公司诉被告李吉元物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王烁独任审判，公开开庭进行了审理。原告重庆洋世达物业管理有限公司的委托代理人谢江东、梁万英，被告李吉元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆洋世达物业管理有限公司诉称：原告系被告居住的某小区的物业服务公司，2001年6月30日被告入住以来，一直接受原告提供的物业服务。2010年8月11日原告与某小区业主委员会签订了一份《物业服务合同》，合同约定由原告继续对某小区提供物业服务。该合同经法院确认合法有效。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了自己的义务，但被告却于2010年9月起不再按时缴纳相关费用，截止2013年7月31日被告累计拖欠原告物业服务费6029元（2010年9月-2013年7月，132.51平方米×1.3元／月×35个月）、水费798元（2011年1月-2013年7月，228吨×3.5元／吨）、气费712.1元（2011年2月-2013年7月，414方×1.72元／方）、电费4238元（2011年1月-2012年8月，4644度×0.52元／度；2012年9月-2013年7月，3376度×0.54元／度）、垃圾处理费248元（31个月×8元／月）、公摊费263.5元（31个月×8.5元／月）、违约金16752.58元，共计29041.18元。虽经原告多次催收，被告仍拒不缴纳。故原告诉至法院，要求判令被告支付以上费用。原告提交以下证据：1.原告的企业法人营业执照、组织机构代码证、资质证书，拟证明原告具体独立的法人资格，是具有壹级资质的物业服务企业，可以从事物业服务活动；2.《物业服务合同》、物业服务合同备案证明一份、公证书，拟证明原告与某小区业委会签订的物业服务合同的期限自2010年8月1日起至2013年7月31日止，合同的主要内容包含原告为某小区提供物业服务、被告应交纳的物业服务费等费用的收取标准、违约金的计算方式等；3、（2011）南法民初字第5060号民事判决书、（2012）渝五中法民终字第3503号民事判决书，拟证明原告与某小区业委会签订的《物业服务合同》经一审、二审判决确认合法有效；4、重庆市物业管理服务收费标价表，拟证明原告对小区每平方米收取1.3元的物业服务费符合物价局的标准；5、《重庆市商品房买卖合同》，拟证明被告系南岸区某小区的业主；6、收款收据，拟证明被告在欠费前均按时缴纳了相关费用；7、欠费清单一份，拟证明被告欠费的构成及金额；8、水电气抄表记录表，拟证明被告欠水、电、气费的情况；9、重庆市自来水有限公司江南营业厅管网所情况说明、重庆燃气集团股份有限公司南岸分公司南坪管理站情况说明、《高压供电合同》、委托书，拟证明某小区由被告代收代缴水、电、气费；10、关于小区2012年公共区域收入情况的公告照片三张，证实原告对该小区公共区域的收入情况进行了公示。被告李吉元辩称：被告系南岸区某小区的业主，被告认为，一、与原告签订《物业服务合同》的某小区业主委员会违反法定程序，擅自选聘物业服务企业并提高物业服务费，所签订的《物业服务合同》系无效合同；二、（2011）南法民初字第5060号民事判决书及（2012）渝五中法民终字第3503号民事判决书的内容是错误的，被告及小区其他业主不服，现正申请再审、抗诉，因此该判决书的效力待定；三、被告的物业服务质量总体来说是很好的，但被告拖欠以上费用是有原因的，被告入住时缴纳了五通费5000元，但是国家的相关规定仅为3180元，剩余款至今未退还给被告；某小区公共收益的公示仅2013年我见到过，其他时间原告未公示过。对原告起诉的物业服务费、水费、电费、气费、公摊费、垃圾处理费无异议，但现在该小区拖欠物业服务费等相关费用的不止被告一家，因此不同意缴纳以上费用，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告系具有壹级资质的物业服务企业。被告系重庆市南岸区某小区业主，该房屋建筑面积131.94平方米。2004年4月24日，某小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定由原告对某小区进行物业服务，服务期限为三年，自2004年5月1日起至2007年4月30日止。2007年2月13日某小区第二届业主委员会成立。2010年8月11日，第二届业主委员会与原告签订了一份《物业服务合同》，并报南岸区房管局备案。该合同约定，由原告对某小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层（电梯房）以1.3元／月／平方米收取物业服务费，住宅多层（非电梯房）以1.0元／月／平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电实行包干制，按照每月8.5元每户进行收费；物业区域内的供水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，其中直供水3.5元／吨、二次供水4.3元／吨。合同签订后，原告一直为某小区提供物业服务。被告从2010年9月开始未缴纳物业服务费，2011年11月起未缴纳水费、电费、水电公摊费、垃圾处理费，2011年2月起未缴纳气费。另查明，2011年6月23日某小区业主黄文庆等117人向本院起诉，认为某小区第二届业主委员会成员任期届满后，召开业主大会会议，并在未满足法律规定的“双过半”原则下形成决议，于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，其行为违反法律法规规定，侵犯了包含黄文庆等117人在内的全体业主的合法权益，故请求撤销某小区第二届业主委员会于2010年7月10日至2010年8月11期间召开的业主大会会议决议，并确认某小区第二届业主委员会于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。2012年7月10日，本院作出（2011）南法民初字第05060号民事判决书，其中关于2010年8月11日签订《物业服务合同》是否合法有效的问题，本院认为“某小区就是否续聘第三人（即重庆洋世达物业管理有限公司）以及对‘《物业服务合同》（草案）签订意见征求表’二次召开的业主大会会议的程序及结果均符合法律规定，所作出的会议决议符合法律规定，被告（某小区第二届业主委员会）依据该决议于2010年8月11日与第三人签订的《物业服务合同》是合法有效的”，故该判决驳回了黄文庆等117人的所有诉讼请求。黄文庆等117人不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书，驳回上诉，维持原判。此后黄文庆等117人向重庆市高级人民法院申请再审未果，又向重庆市检察院第五分院申请抗诉，至今未果。现原告认为被告无故拖欠应缴纳的物业服务费、水电公摊费、水费，电费、气费、垃圾处理费，依据《物业服务合同》的约定，故起诉来院要求判令被告缴纳：物业服务费6029元（2010年9月-2013年7月，132.51平方米×1.3元／月×35个月）、水费798元（2011年1月-2013年7月，228吨×3.5元／吨）、气费712.1元（2011年2月-2013年7月，414方×1.72元／方）、电费4238元（2011年1月-2012年8月，4644度×0.52元／度；2012年9月-2013年7月，3376度×0.54元／度）、垃圾处理费248元（31个月×8元／月）、公摊费263.5元（31个月×8.5元／月）、违约金16752.58元，共计29041.18元。庭审中，被告陈述原告的服务服务质量是很好的，认可拖欠原告物业服务费、公摊费、水费、电费、气费、垃圾处理费，但认为拖欠上述费用是有原因的，某小区的公共收益原告从未公示过，且该小区拖欠物业服务费等相关费用的不止被告一家，故不同意缴纳以上费用，请求驳回原告的诉讼请求。本院认为：原告与某小区第二届业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同已经生效判决确认合法有效，故依法应受法律保护。虽然黄文庆等117人已就生效判决申请再审、抗诉，但被告至今没有提交相反的证据推翻生效判决，故本院对被告关于《物业服务合同》系无效合同的抗辩理由，依法不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此某小区第二届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务，故原告要求被告支付拖欠的物业服务费6029元、水费798元、气费712.1元、电费4238元、垃圾处理费248元、公摊费263.5元，共计12288.6元，符合法律规定，本院依法予以支持。对于违约金，原告要求被告支付违约金16752.58元。本院认为，某小区《物业服务合同》第八章第二十四条对违约金按每日千分之三的标准约定过高，酌情认定为从2013年8月起以本院支持的金额12288.6元为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算违约金至付清之日止。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定判决如下：一、由李吉元支付重庆洋世达物业管理有限公司物业服务费6029元、水费798元、气费712.1元、电费4238元、垃圾处理费248元、公摊费263.5元，共计12288.6元（此款于本判决生效之日起十日内付清）及其违约金（违约金从2013年8月起以12288.6元为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费526元，减半收取263元，由李吉元承担（此款由重庆洋世达物业管理有限公司垫付，李吉元支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员 王 烁二〇一四年三月十日书 记 员 王忆枫