呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）呼商终字第00005号上诉人（原审原告）：呼和浩特天恒物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区光华街雅苑新居**楼1—**。法定代表人：张德世，总经理。委托代理人：李占源，该公司办公室主任。委托代理人：刘文正，内蒙古庆胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古万嘉方兴房地产开发有限公司，，住所地呼和浩特市回民区钢铁路金泉小区**框架楼**法定代表人：翟连科，总经理。委托代理人：张惠珍，内蒙古昭君律师事务所律师。上诉人呼和浩特天恒物业服务有限责任公司（以下简称天恒物业公司）因与被上诉人内蒙古万嘉方兴房地产开发有限公司（以下简称万嘉方兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2013）回商初字第00079号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天恒物业公司委托代理人李占源、刘文正，被上诉人万嘉方兴公司委托代理人张惠珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2008年9月7日，原审原告天恒物业公司与原审被告万嘉方兴公司签订《万嘉康城前期物业服务合同》，双方在合同中约定，由原审原告天恒物业公司向原审被告万嘉方兴公司开发的万嘉康城商住小区提供前期物业服务。该合同第十九条约定：根据本物业管理区域所在地物业服务收费指导价格，双方约定向业主及物业使用人收取的公共性物业服务费用标准如下：住宅：每平方米0.70元／月，不带电梯的商业物业：每平方米1.2元／月；带电梯的写字间和商业物业：每平方米2.0元／月；该费用由业主按其物业拥有的建筑面积交纳，（甲方未售出的房屋，由甲方按每日每户1元向乙方交纳服务费，房屋售出后由购房人自购房之日起按建筑面积全额支付物业费用，甲方自动停止向乙方交纳该户的服务费）。第二十三条第九款约定，甲方督促业主或物业使用人按时交纳物业费。合同第三十四条约定：本合同期限为三年。自2008年10月1日起至2011年9月30日止，本合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。该合同签订后，双方按合同进行了履行，原审原告天恒物业公司为万嘉康城小区提供物业服务。由于双方账目混乱不清，在合同履行期间至合同期限届满之日没有进行对账核算，无法查明原审被告万嘉方兴公司向原审原告天恒物业公司交纳的物业费的具体数额，也无法查明原审被告万嘉方兴公司代替原审原告天恒物业公司向业主收取物业费的具体数额。原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷，其争议焦点是原审原告主张判令原审被告支付2008年9月7日至2013年8月15日物业管理服务费569106元的诉讼请求有无事实与法律依据。原审原、被告双方签订的《万嘉康城前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原审原告一直为万家康城小区提供物业服务，但原审原告向法庭出示的证据并不能证明原审被告向原审原告交纳物业费的具体数额，也无法查明被告代替原审原告向业主收取物业费的具体数额，应承担举证不能的法律后果。故对于原审原告的诉求请求，原审法院不予支持。综上，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告呼和浩特天恒物业服务有限责任公司的诉讼请求。案件受理费4750元由原告承担。宣判后，原审原告天恒物业公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判被上诉人万嘉方兴公司支付上诉人物业管理费共计569106元，并提出以下事实和理由：1、一审认定无法查明被上诉人代替上诉人向业主收取物业费的具体数额属认定事实错误。根据双方签订的《万嘉康城前期物业服务合同》、《补充协议》的约定和业主具体数量计算出的，物业服务费合计为2448500元。上述费用由被上诉人依约定代上诉人收取。时至今日，被上诉人除合计支付过上诉人196000元外，其余均未支付。被上诉人代替上诉人向业主收取的物业费的具体数额很清楚。2、一审判决认定上诉人向法庭出示的证据并不能证明上诉人向被上诉人交纳物业费的具体数额属于适用法律错误。被上诉人代替上诉人收取物业费后，如果将代收的物业费支付给上诉人，则应由上诉人向被上诉人开具收据，被上诉人是否支付过物业费给上诉人的证据为被上诉人所持有，故举证证明被上诉人向上诉人交纳物业费的具体数额的举证责任应在被上诉人。综上，依据双方签订的前期物业服务合同及补充协议，被上诉人代替上诉人收取的物业费的具体数额非常清楚，一审判决认定无法查明被上诉人代上诉人收取物业费的具体数额属认定事实错误。同时，一审判决举证责任的分配不符合法律规定，严重侵害了上诉人的合法权益。被上诉人万嘉方兴公司辩称：1、上诉人要求被上诉人给付2008年9月7日至2013年8月15日物业管理服务费共计569106元没有事实和法律依据。双方在2008年9月7日签订物业服务合同，合同约定的期限为3年，即从2008年10月1日至2011年9月30日。按照合同约定，物业服务费是由业主按照其建筑面积缴纳，被上诉人没有出售的房屋按照每户1元钱向上诉人交纳物业费，被上诉人的义务是督促业主按期交纳物业费。双方签订的补充协议约定的被上诉人代为上诉人收取物业费是一种代理行为，上诉人将这种法律关系错认为是万嘉康城小区的物业费应由被上诉人全部支付。2009年，上诉人不能及时收取业主供热费的情况下，被上诉人垫付了全部的供热费及2010年的供热费，而上诉人将向业主收取的供热费全部扣留，没有向被上诉人支付。上诉人对该小区的物业服务方面几年来没有按照服务合同约定的服务范围以及对公共服务范围的维修尽到合同义务，才导致业主不缴纳物业费。故请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。另查明，2008年9月7日，被上诉人万嘉方兴公司（作为甲方）和上诉人天恒物业公司（作为乙方）签订《补充协议》，双方约定：1、万嘉康城物业服务公共性服务费支付方式为：甲方在万嘉康城代乙方所收取的物业公共性服务费每季度向乙方支付一次，支付时间为每季度开始5日前支付下季度费用；2、甲方实际支付乙方的物业服务费用的结算标准为：住宅每平方米0.65元／月，商铺每平方米1元／月，写字间1.8元每平方米／月（带电梯），该结算方式的有效时限与双方签署的主合同有效时限一致。万嘉康城业主所需开立物业费发票，由乙方开具。3、乙方在2008年9月份发生的人员工资由甲方按实际发生额支付，该费用随第一次物业费支付乙方。乙方需提供物业工作人员9月份考勤及工资标准；……等等。本院认为，根据双方签订的《万嘉康城前期物业服务合同》和《补充协议》的约定，万嘉康城小区的物业服务费系由受托人即上诉人天恒物业公司负责收取，交纳物业服务费的主体则包括被上诉人万嘉方兴公司和购房人两部分，且不同主体的物业服务费的计算标准不同，其中，被上诉人万嘉方兴公司应对未售出的房屋按照每日每户1元的标准向上诉人交纳物业费，对于已售出的房屋，应由购房人自购房之日起按照合同另行约定的标准向上诉人天恒物业公司交纳，被上诉人应督促购房人按时交纳物业费并可代上诉人向购房人收取物业费，对于被上诉人代收的物业费，双方以协议约定的标准进行结算，对于被上诉人未收取的物业费，是否应由被上诉人代付，双方并未明确约定。本案中，上诉人天恒物业公司向本院出示的证据无法区分不同交费主体应交纳物业服务费的具体数额，对于被上诉人代收物业服务费的具体数额亦未提供证据予以证明。另外，双方签订的合同及补充协议约定的期限为2008年10月1日起至2011年9月30日止，对于合同期满后的物业服务费应依照何种标准计算及收取方式、支付方式等内容，双方并未明确约定，亦未达成一致意见。综上，上诉人以被上诉人代收物业服务费为由并要求其给付2008年9月7日至2013年8月15日期间的物业服务费共计569106元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9500元，由上诉人呼和浩特天恒物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  邢连珠审判员  吴铁刚审判员  白雪松二〇一四年三月六日书记员  卜 芳