福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终1362号 上诉人（原审被告、反诉原告）：泉州市鲤城房地产公司，住所地福建省泉州市鲤城区后城8号楼103号。 法定代表人:黄文明，该公司经理。 委托诉讼代理人:郑宝玉，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建省安雅物业管理有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区登仙桥11号1幢202室。 法定代表人:杨梅红，该公司总经理。 委托诉讼代理人:石全江，男，1947年10月5日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人:陈金川。 原审第三人：泉州市鲤城区江南花园城小区业主委员会，住所地福建省泉州市鲤城区江南花园城小区A区9号楼。 负责人:洪小平，该委员会主任。 委托诉讼代理人:苏生固，男，1959年10月26日出生，汉族，住福建省安溪县。 上诉人泉州市鲤城房地产公司（以下简称鲤城房地产公司）因与被上诉人福建省安雅物业管理有限公司（以下简称安雅物业公司）、原审第三人泉州市鲤城区江南花园城小区业主委员会（以下简称江南花园城业委会）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2018）闽0502民初3194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鲤城房地产公司的委托诉讼代理人郑宝玉，安雅物业公司的委托诉讼代理人石全江、陈金川，江南花园城业委会的委托诉讼代理人苏生固到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲤城房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认江南花园城业委会与安雅物业公司签订的《江南花园城物业服务合同》无效，驳回安雅物业公司的原审诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由安雅物业公司承担。事实和理由：一、江南花园城业委会与安雅物业公司签订的《江南花园城物业服务合同》严重违反法律法规的规定及损害江南花园城业主的合法权益是无效合同。原审判决以不具有证据效力、没有经过双方确认的证据认定合同有效，是错误的。根据《物权法》第七十六条规定，本案安雅物业公司和江南花园城业委会提供的《议事规则》没有经过法定程序由江南花园城业主制定和修改，不具有法律效力。江南花园城业委会选聘安雅物业公司作为物业管理单位及与其签订的《江南花园城物业服务合同》没有组织召开业主大会审议，也没有根据《物权法》、《物业服务条例》规定的程序组织业主对此进行表决，故涉案的《江南花园城物业服务合同》违反法律、法规的规定，损害业主的合法权益，属无效合同。江南花园城是分期建设的，一期和二期建设区域均为相对独立、可封闭管理的区域。备案的《议事规则》建筑物总建筑面积只有江南花园城一期的范围，当时召开业主大会也只有一期的业主参加，二期的业主没有参加，所以《议事规则》只对一期的业主有法律效力，对二期业主不具有法律效力。《江南花园城物业服务合同》是在篡改《议事规则》的基础上签订的，显然安雅物业公司与江南花园城小区恶意串通损害江南花园城二期业主的权利，其签订的合同根据《合同法》第五十二条规定为无效。二、安雅物业公司违反法定和约定的诉前书面催收义务，其诉讼请求不应得到支持。原审判决没有审查安雅物业公司诉前书面催收义务，是错误的。安雅物业公司起诉鲤城房地产公司物业服务合同纠纷之前从来没有就涉案之诉与鲤城房地产公司进行过沟通，更没有履行书面催缴义务，违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于物业公司应履行书面催交义务的规定。另根据安雅物业公司提供的证据显示，其所诉的江南花园城的物业服务费中所涉许多房屋均已出售，所有权已经转移，鲤城房地产公司没有理由支付该部分物业服务费。三、案涉江南花园城小区为保障性安居住宅，鲤城房地产公司不应支付其空置房的物业服务费。第一，案涉小区为政府提供的保障性安居住宅，非营利性的商品房，空置房的物业服务费没有计入保障性安居住宅的设计成本中。第二，安雅物业公司对江南花园城小区物业管理严重不负责任，对于空置房屋并没有实施管理职责，该部分空置房均由鲤城房地产公司自行管理。 安雅物业公司辩称，一、鲤城房地产公司上诉称《江南花园城物业服务合同》严重违反法律规定及损害业主权利是无效合同，其诉称不符合客观事实及法律规定不能成立。江南花园城业委会选聘安雅物业公司是经过小区业委会依据《议事规则》程序依法进行选聘的。2017年10月10日晚上，江南花园城业委会在玉霞社区三楼会议室召开物业服务企业选聘大会。鲤城区住房和城乡建设局（以下简称鲤城区住建局）、玉霞社区均派员到会监督、指导选聘工作全过程。由43名业主代表到会投票选举，安雅物业公司以42票绝对优势当选。安雅物业公司是按程序合法合规当选，其服务资格毋庸置疑。二、安雅物业公司经过选聘后与江南花园城业委会签订了自2017年10月18日起至2022年10月17日止的物业服务合同，至一审诉讼期间已按照合同约定履行将近一年。由于鲤城房地产公司无理拒交物业服务费，于2018年7月4日通过挂号信发催款函给鲤城房地产公司。三、根据《江南花园城物业服务合同》第七条约定，未出售的房屋物业服务费由开发建设单位全额支付，该合同约定也符合《物业管理条例》第四十二条规定。鲤城房地产公司上诉称案涉小区为保障性安居住宅，其不应支付空置房物业服务费，该诉称违背合同约定也违背法律规定，不能成立。另外鲤城房地产公司上诉称安雅物业公司严重不负责任，小区管理脏乱差，不符合客观事实。自2017年10月18日安雅物业公司进驻案涉小区，投入了大量人力、物力、财力，2018年9月份经泉州市城市管理综合考评成绩公示80分，其服务工作得到了业主和相关部门的广泛认可。 江南花园城业委会述称，一、选聘安雅物业公司程序合法、真实有效。江南花园城业委会选聘安雅物业公司作为案涉小区物业服务企业是按照法定程序，依据小区业主大会制定的《议事规则》（业已经鲤城区住建局、金龙办事处备案）公开进行选聘，并进行公示，未收到异议，该选聘合法合规、真实有效。2017年10月10日晚上，江南花园城业委会在玉霞社区三楼会议室组织召开物业服务企业选聘大会，鲤城区住建局等相关单位均派员到会监督、指导选聘工作。由43名业主代表（业主选举的楼梯长及代表）到会投票选举。按照选聘大会程序要求，三家物业公司逐一做了公司简介、管理方案、整改措施、服务承诺等各方面的详细陈述报告。最后由43名业主代表进行了无记名投票选举，安雅物业公司以42票当选。江南花园城业委会成立时，按照法律法规规定，经过召开业主大会形式制定并通过了业主大会《议事规则》、《管理规约》，亦进行了公示和备案。选聘安雅物业公司作为小区物业服务企业正是依据《议事规则》确定的业主代表参加业主大会的规定进行议事的，而《议事规则》的法规依据是2009年12月1日国家建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》［住建房（2009）274号］第二十七条，物业管理区域内业主人数较多的可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选表决办法应当在业主大会议事规则中规定。江南花园城的业主代表系各幢各楼梯推选的并经过公示公告的，业主无异议的，合法有效、 安雅物业公司向一审法院起诉请求：鲤城房地产公司立即清偿拖欠安雅物业公司物业服务费100662元及代垫公摊电费11052元，共计111714元，并支付自2018年8月5日起至还清款项之日止每日千分之三的逾期付款违约金。 鲤城房地产公司向一审法院反诉请求：确认江南花园城业委会与安雅物业公司签订的《江南花园城物业服务合同》无效。 一审认定事实：2017年10月18日，江南花园城业委会作为甲方与安雅物业公司作为乙方签订一份《江南花园城物业服务合同》，相关约定如下：第一条，甲方选聘乙方对泉州市鲤城区江南花园城小区提供物业服务，物业类型多层住宅、高层住宅、商业；第二条，物业服务期限为五年，自2017年10月18日起至2022年10月17日终止；第三条，乙方提供物业服务的主要内容为第一款根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度、物业服务工作计划并组织实施，保管相关的工程技术资料、承接查验资料等；第二款负责本物业共用部分的日常维修、养护和管理；第三款负责本物业共用设备的日常维修、养护和管理，第三条第二、三款费用超过1000元则须报送业委会，经双方协定后由乙方组织实施，单项维修、养护费用超过1000元遵循谁受益，谁承担的原则。由受益人按实分摊，或由业委会账户支出；第四款负责本物业共用部分、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；第五款负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理；第六款负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；第四条，乙方按照《泉州市住宅物业服务等级标准及收费指导》中的三级物业服务标准；第七条第一款，1.物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取，2.未办理所有权证已出售的房屋，物业服务费暂按房屋买卖合同约定的建筑面积收取，尚未出售的房屋按照商品房预售建筑面积收取，房屋所有权登记办理后按照登记面积结算，多退少补；第七条第二款物业服务费标准，1.高层住宅1元/月·平方米、商业物业店面1元/月·平方米、安置房按0.3元和0.4元；第七条第三款，物业服务费从物业交付买受人之日起按季度收取，业主自愿预缴的除外；第七条第四款，未出售的房屋物业服务费由开发建设单位全额支付，已出售但尚未交付给买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位全额支付，开发建设单位承诺减免物业服务费的，所减免的物业服务费由开发建设单位承担；第七条第十款，物业管理区域内，公共使用的供电由业主按实分摊，具体分摊办法由业主大会或者业主委员会决定；第十六条第二款，业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之三的标准向乙方支付违约金；该合同还对其他权利义务进行约定。合同签订后，安雅物业进驻泉州市鲤城区江南花园城小区提供物业服务。 另查明，截止2018年6月30日，泉州市鲤城区江南花园城小区未出售或未交付给买受人的房产中住宅共65套，建筑面积共计7673.25㎡；安置房共19套，建筑面积共计1368.77㎡；店面共5间，建筑面积共计990.04㎡。 一审法院认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故江南花园城业委会与安雅物业公司签订的《江南花园城物业服务合同》，双方当事人主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。鲤城房地产公司主张江南花园城业委会与安雅物业公司签订的《江南花园城物业服务合同》无效，证据不足，法院不予采纳。鲤城房地产公司请求确认《江南花园城物业服务合同》无效，于法无据，法院不予支持。根据《江南花园城物业服务合同》约定，安雅物业公司为泉州市鲤城区江南花园城小区提供物业服务，现安雅物业公司要求作为诉争未出售或未交付的房产开发建设单位鲤城房地产公司支付2017年10月18日至2018年6月30日的物业服务费，依法应予支持。根据《江南花园城物业服务合同》约定，安雅物业公司提供的物业服务应达到《泉州市住宅物业服务等级标准及收费指导》的三级物业服务等级标准，但安雅物业公司在本案中提供的证据不足以证明其提供的物业服务已达到该标准。根据安雅物业公司在涉案物业服务合同中实际履行情况，法院酌情按照《江南花园城物业服务合同》约定服务费标准70%确定鲤城房地产公司应支付的物业服务费数额，即鲤城房地产公司应当支付安雅物业公司住宅物业服务费45387.27元（即7673.25平方米×8.45月×1元/月·平方米×70%)；安置房物业服务费3238.51元（即1368.77平方米×8.45月×0.4元/月·平方米×70%)；店面物业服务费5856.09元（即990.04平方米×8.45月×1元/月·平方米×70%)，共计54481.87元。现有证据未能证明鲤城房地产公司已支付上述物业服务费，故鲤城房地产公司应当支付安雅物业公司物业服务费54481.87元。安雅物业公司主张鲤城房地产公司尚欠其公摊电费，证据不足，法院不予采纳。安雅物业公司诉求的公摊电费，于法无据，法院不予支持。安雅物业公司主张鲤城房地产公司支付逾期付款违约金，因其提供的物业服务未能达到《江南花园城物业服务合同》约定的服务等级标准，鲤城房地产公司拒绝交纳物业服务费存在合理的抗辩权，故鲤城房地产公司无需承担违约责任，安雅物业公司请求逾期付款违约金，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，判决：一、鲤城房地产公司应于判决生效之日起十日内支付安雅物业公司物业服务费54481.87元；二、驳回安雅物业公司本诉的其他诉讼请求；三、驳回鲤城房地产公司反诉的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2554.3元，由安雅物业公司负担954元，鲤城房地产公司负担1600.3元；反诉受理费1277.2元，由鲤城房地产公司负担。 二审期间，鲤城房地产公司对一审法院查明的事实均有异议，其认为《江南花园城物业服务合同》为无效合同，双方约定的内容不具有法律效力，对一审法院认定的未交付房屋数量有异议，其认为有多套房子都已交付给业主实际使用。安雅物业公司、江南花园城业委会对一审查明的事实没有异议。 二审期间，鲤城房地产公司提供8组证据：1、挂号信查询结果，证明安雅物业公司所主张的其通过挂号信形式邮寄的《催款函》并非给鲤城房地产公司的，安雅物业公司从来没有以任何形式向鲤城房地产公司催款；2、福州市中级人民法院（2017）闽01民终6939号二审民事裁定书、峨眉山市人民法院（2017）川1181民初2251号一审民事判决书，证明物业服务企业未向业主书面催收物业服务费，法院裁定驳回起诉和判决驳回诉讼请求；3、浙江省高级人民法院民一庭审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见，证明该意见第十六条规定明确未经书面催收的，法院不予受理；4、2019年1月份泉州市城区住宅小区综合管理考评情况通报，证明安雅物业公司管理的案涉小区物业服务考评成绩为52分，安雅物业公司的管理服务水平和现状极差；5、泉州市鲤城区人民政府关于江南经济适用房征收土地方案的通告，证明江南花园城是政府立项的经济适用房；6、建设工程规划许可证，证明江南花园城分二期建设，一期1-14幢总建筑面积15万平方米，二期15-20幢，总建筑面积46067.12平方米；7、鲤城区住建局备案的江南花园城议事规则，证明议事规则第二条物业管理区域范围总建筑面积为152743.55平方米，说明该议事规则只对一期业主有效，议事规则第二十八条规定了业主代表-梯长的职责是“表达本小组业主的意愿”，而不是安雅物业公司所主张的可以直接代为行使业主权利，在没有召开业主小组会议的情况下直接代为行使业主权利，在没有召开业主小组会议的情况下直接凭自己的意愿选定物业公司；8、安雅物业公司和江南花园城业委会一审提供的《议事规则》，证明二者提供的《议事规则》与鲤城区住建局备案存档的《议事规则》内容不一致，第二条第三款、第四十条、第四十一条、第四十四条部分内容篡改，安雅物业公司与江南花园城业委会篡改《议事规则》第二条第三款为的建筑总面积199044.3平方米，已完成交付使用建筑面积152743.55平方米，将原本没有纳入《议事规则》的二期建筑物总面积和业主也直接包含进去，以达到二者签订的《江南花园城物业服务合同》有效的目的。二者伪造证据的行为证明了江南花园城业委会已经超越权限与安雅物业公司签订《江南花园城物业服务合同》有效的目的。安雅物业公司对上述证据质证认为，对证据1挂号信查询结果的真实性、合法性、关联性有异议，催款函是在安雅物业公司派人向鲤城房地产公司催讨未果后才发函催讨的，催款函是寄给鲤城房地产公司法定代表人黄文明；对证据2裁判文书、证据3浙江省高级人民法院的意见，与本案没有关联性，安雅物业公司有向鲤城房地产公司催讨；对证据4考评情况通报，真实性没有异议，但与本案没有关联性；对证据5政府关于征收土地的通告，真实性没有异议，与本案没有关联性；对证据6建设工程规划许可证，真实性、合法性、关联性均无异议；对证据7鲤城区住建局备案的《议事规则》，真实性无异议，对关联性、合法性有异议，按照《议事规则》中物业管理区域范围，小区二期也属于物业管理区域范围内；对证据8一审提供的证据清单和《议事规则》，真实性没有异议，但并非篡改内容，《议事规则》备案时因具体面积未查清而放空，后来江南花园城业委会根据查清面积填上，这是业委会履行职责并无过错，第四十条当时由于具体名额未确定而放空，第四十一条因根据分期开发的物业面积和进度等因素，确定增补业委会委员的办法放空，后来根据实际需要补填完善，第四十四条公示大会会议通过时间不一致，是根据实际情况填上通过时间，2017年5月1日第一次通过后交鲤城区住建局，其中2017年5月14日根据核查补填完整后，第二次通过交其他有关单位的，不影响《议事规则》已经大会通过的事实，不能证明江南花园城业委会越权与安雅物业公司签订物业服务合同。江南花园城业委会对上述证据1-6未予质证，对证据7、8的《议事规则》质证认为，存在两个版本的《议事规则》很正常，内容一致，并不矛盾，业委会成立之初按《物业管理条例》规定，按程序制定《议事规则》，因江南花园城业委会成员并非专业人员，在工作中难免出现瑕疵，但不影响《议事规则》内容的真实性、一致性、有效性，送鲤城区住建局的版本时间是2017年5月1日，是大会通过《议事规则》的日期，在诉讼期间提供的版本是2017年5月14日公示后修订补充的版本，主要有以下不同：其一，物业管理区域范围（四至）改手写为打字；其二，面积修订为实际数据，提供数据的正是鲤城房地产公司；其三，空格补填系报送时尚未有准确数据，先报送再补填很正常；其四，江南花园城业委会首次办理无经验，加之客观原因自己没有打印机，亦没有专职人员，所以鲤城区住建局要报就先报，办事处、社区又要报就再报，公示后审批后再定稿的实际情况，但以上两个版本的内容一致，并不影响《议事规则》的真实有效。 二审期间，安雅物业公司提供一张邮件邮寄记录，证明邮局将催款函送达三次，因对方拒收被退回。鲤城房地产公司质证认为，真实性没有异议，确认是退件，该证据无法体现邮寄的地址，更无法体现寄送到鲤城房地产公司。 二审审理期间，本院为查清本案事实，依法向鲤城区住建局调查江南花园城业委会成立及选聘安雅物业公司等情况，该局工作人员称：1、江南花园城小区申请成立业委会筹备组时，有按程序依次报送社区、街道、鲤城区住建局审批；2、鲤城区住建局有派人参加筹备协调会，选举成立业委会时没有参加；3、江南花园城业委会覆盖小区一期、二期，是一期、二期共同的业委会；4、江南花园城小区是综合小区，有商品房、安置房和经济适用房；5、关于安置房和经济适用房的开发建设单位对未出售或已出售未交付房屋应否支付物业服务费有无相关规定，该局工作人员称不清楚；6、案涉江南花园城业委会与安雅物业公司签订的物业服务合同应在鲤城区住建局备案、但该合同没有备案，被鲤城区住建局退回，退回原因不清楚；7、江南花园城业委会选聘安雅物业公司时，鲤城区住建局有派人参加。对本院调查情况，鲤城房地产公司质证认为对真实性、合法性、关联性均有异议。安雅物业公司质证认为对真实性、合法性没有异议，对工作人员陈述内容没有异议。 经双方举证、质证，本院认证如下：鲤城房地产公司提供的证据1挂号信查询结果和安雅物业公司提供的邮件邮寄记录可以证明安雅物业公司邮寄的《催款函》被退回；鲤城房地产公司提供的证据2、3，与本案事实无关，本院不予采纳；鲤城房地产公司提供的证据4至证据8经安雅物业公司质证对真实性没有异议，该部分证据的真实性可以确认；鲤城房地产公司提供的证据4综合管理考评情况通报，系对2019年1月份的物业管理考评情况通报，而本案诉争的是案涉小区2017年10月18日至2018年6月30日期间的物业服务费，故该证据与本案事实无关，本院不予采纳；证据5泉州市鲤城区人民政府关于江南经济适用房征收土地方案的通告可以证明江南花园城是政府立项的经济适用房；证据6建设工程规划许可证可以证明江南花园城分二期建设；证据7、8可以证明备案的议事规则与安雅物业公司一审提供议事规则有小部分内容不一致。关于本院向鲤城区住建局核实的情况，符合法律规定，可以作为定案依据。 二审审理查明，14幢5号、14幢6号店面已交付给买受人。 本院认为，关于《江南花园城物业服务合同》效力问题，安雅物业公司一审提供的投票情况记录、梯长名单、议事规则等证据，以及本院从鲤城区住建局调查了解的情况，可以体现江南花园城业委会选聘安雅物业公司经过了民主议定程序，符合《议事规则》第十四条规定“采用集体讨论形式议事的，本业主（代表）大会选择以下第（二）种方式：（二）由业主推选业主代表参加会议。推选业主代表参加会议的，业主代表产生方式如下：1、按梯为单位，由该部分业主推选产生”，因此江南花园城业委会与安雅物业公司作为合同主体适格，其签订的《江南花园城物业服务合同》内容未违反法律、法规的禁止性规定，应认定合法有效。鲤城房地产公司对江南花园城业委会成立、《议事规则》等提出异议，但江南花园城业委会及《议事规则》均经合法备案，在鲤城房地产公司未提供证据反驳的情况下，本院对其异议不予采纳。鲤城房地产公司主张该议事规则仅对案涉小区一期业主有效，但从本院调查的情况，以及双方确认安雅物业公司对一期、二期均提供物业服务等情况看，鲤城房地产公司的该主张与事实不符，本院不予采信。关于鲤城房地产公司应否支付空置房物业服务费的问题，根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，鲤城房地产公司作为案涉小区的开发建设单位，依法应交纳未出售或未交付物业的物业服务费用，且物业逐渐交付后，鲤城房地产公司对未转让部分房产享有所有权，其身份为业主，应受《江南花园城物业服务合同》约束，该合同第七条第四款约定“未出售的房屋物业服务费由开发建设单位全额支付，已出售但尚未交付给买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位全额支付”，故鲤城房地产公司应向安雅物业公司支付案涉小区未出售或未交付房屋的物业服务费。鲤城房地产公司主张案涉小区为保障性安居住宅不应支付空置房屋物业服务费，因其主张不应支付物业服务费的依据不足，且案涉小区为综合小区，保障性安居住宅仅系其中一部分，故本院对其主张，不予支持。鲤城房地产公司主张安雅物业公司违反法定和约定的诉前书面催收义务，因交纳物业服务费系鲤城房地产公司的法定义务和合同义务，法律并未明确规定书面催收系起诉的前置程序，故安雅物业公司向鲤城房地产公司起诉主张物业服务费，应予支持。鲤城房地产公司主张安雅物业公司对空置房没有实施管理职责，鲤城房地产公司持有的空置房置于案涉小区内，安雅物业公司对案涉小区进行物业管理，鲤城房地产公司即享受了安雅物业公司提供的物业服务，其主张自行管理，与事实不符，且一审法院已就安雅物业公司服务质量问题，酌定物业服务费为合同约定费用的70%，其上诉主张物业服务差不应支付物业服务费，没有事实依据，本院不予支持。鲤城房地产公司主张许多房屋均已出售，但除双方在二审中确认的14幢5号、14幢6号店面外，未提供证据证明，本院对除该两个店面外的主张，不予支持。综上，鲤城房地产公司关于14幢5号、14幢6号店面不应支付物业服务费的主张，有事实依据，本院予以支持，其余主张均没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市鲤城区人民法院（2018）闽0502民初3194号民事判决第二、三项； 二、变更福建省泉州市鲤城区人民法院（2018）闽0502民初3194号民事判决第一项为泉州市鲤城房地产公司应于本判决生效之日起十日内支付福建省安雅物业管理有限公司物业服务费52288.17元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉受理费2554.3元，由安雅物业公司负担1004元，鲤城房地产公司负担1550.3元；一审反诉受理费1277.2元，由鲤城房地产公司负担；二审案件受理费1162元，由安雅物业公司负担50元，鲤城房地产公司负担1112元。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇一九年五月七日 法官助理 鲍冬凡 书 记 员 吴彬彬 一、引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。