广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3378号上诉人（原审被告）：广州泛薰芳企业有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：何燕，职务：经理。委托诉讼代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京创盟世纪科技开发有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：郑元音，职务：董事长。委托诉讼代理人：蒋容波，广东强邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑光争，广东强邦律师事务所律师。原审第三人：广州市白云区鹤龙街黄边经济联合社，住所地广州市白云区。法定代表人：龙敏飞，职务：董事长。委托诉讼代理人：王锋，广东宏诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李硕，广东宏诚律师事务所律师。上诉人广州泛薰芳企业有限公司（以下简称泛薰芳公司）因与被上诉人北京创盟世纪科技开发有限公司（以下简称创盟公司）、原审第三人广州市白云区鹤龙街黄边经济联合社（以下简称黄边联社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初12555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人泛薰芳公司上诉请求：撤销一审判决并驳回创盟公司的诉讼请求。事实及理由如下：一、一审判决没有查清基本事实。创盟公司没有证据证明已搬离，在使用状态持续的情况下，如果合同有效，就应当支付租金；如果合同无效就应当继续支付使用费。一审判决在未查清事实的情况下就判决退回保证金，对使用费、水电费等费用未作处理。同时，一审判决存在逻辑错误，本案合同是有效合同，即便是合同无效，也应该以相应的欠款抵扣部分保证金。二、一审判决引用2009年9月1日生效的司法解释，从而判断涉案合同为无效合同，属于适用法律错误。1.涉案物业主要部分建设于1999年，扩建部分建于2007年6月前，而司法解释生效于2009年9月1日，建设工程规划许可证是在建房之前就应具备的证件，但是涉案的建筑是历史建筑，当时对于农村建厂房并没有规定建设规划许可证制度。且涉案建筑，在没有建设许可证状态下，一直正常出租，也已得到工商和城管部门的许可。2.涉案建筑是以xx光学有限公司作为招商引资项目引入的，当时以xx光学有限公司为投资主体，投资开办广州路可光学眼镜公司。对于场地的使用，适用的是外资投资的法律和行政法规。涉案的场地经过申报，取得白云区外经委和白云区政府的审批，整套资料出现在广州路可光学眼镜公司的工商登记中，当时30年的使用权也报经政府部门同意的。涉案厂房及土地1999年3月2日由xx光学有限公司租赁，后授权给泛薰芳公司履行，不能抛开这个建筑取得的缘由，单独来看是否具备建设工程规划许可证。3.《城市规划法》2008年1月1日实施，该法第四十条、第四十一条规定了乡村建设规划许可证制度。而正式的乡村建设工程规划许可证制度到2014年1月21日才正式实施。涉案的土地和厂房属于农村地区，是否由建制镇统—规划调整，需要进一步举证。4.根据《广州市旧厂房更新实施办法》第二条的规定，涉案土地既已获得更新审批，城市更新局已经通过改造的批文证明是合法建设。5.《广州市违法建设查处条例》第二条的规定：本条例施工前，已建成的建筑物，构筑物是否属于违法建筑，依照当时施行的法律和法规依法认定。6.根据有关工商和城市管理法规，只有合法建设的建筑物方能领取工商营业执照。而本案的建筑均已申领营业执照，且已经营多年。7.涉案土地和房屋大部份已超过20年，既然不具备建设工程规划许可证，但有关执法部门没有说明其违法。明显是企图以违章为由行逼迁之实。8.法律判决有指引和评价功能，如果1999年建成的厂房所签租赁合同，依据现有2008年法律和2009年司法解释判处无效，会造成企业动荡、对社会产生重大影响。三、泛薰芳公司与广州市白云区xx第二经济合作社（以下简称xx二社）的租赁合同仍在履行，xx二社每个月仍收取泛薰芳公司的租金，同时泛薰芳公司与创盟公司的合同关系仍然处于持续履行的状态，即使合同无效，也属于使用继续的状态。应该按照实事求是的原则处理涉案款项纠纷。被上诉人创盟公司二审辩称：同意一审判决所认定的事实及适用的法律，泛薰芳公司的上诉理由请法院查明后予以驳回。原审第三人黄边联社二审述称：请求依法驳回泛薰芳公司的上诉请求，维持一审判决。1.涉案租赁合同是无效的；2.合同的出租方是xx二社，与我方没有直接的租赁关系。创盟公司于2018年9月19日向一审法院起诉请求：1.请求法院判令泛薰芳公司返还创盟公司保证金49500元；2.请求法院判令泛薰芳公司及黄边联社连带向创盟公司支付经营性补偿金54450元（18150元×6个月×50%）、搬迁费补偿金33000元（100元/平方米×660平方米×50%）、搬迁奖励金33000元（50元/平方米×660平方米），共计120450元；3.本案诉讼费由泛薰芳公司和黄边联社承担。经一审法院审理查明：2014年，创盟公司（乙方）与泛薰芳公司（甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方同意将位于黄边村××栋顶楼房屋租赁给乙方作经营用地，面积大约660平方米。租赁期限从2014年1月22日至2019年1月21日止。租金从租赁之日起每月租金为16500元，每两年递增10%。乙方需向甲方先交纳3个月月租的保证金49500元以及第一月租金16500元，合计为66000元，乙方在租赁期满后，恢复甲方原来之建筑原貌，或由甲方同意认可后收回房屋、解除合同之日起甲方将保证金49500元退回给乙方。如因不可抗力的原因，或国家、集体征用该地时合同即终止，不属违约，造成本合同无法履行时，双方互不承担责任。国家、集体对建筑、土地的补偿归甲方所有，国家、集体对乙方的经营性补偿归乙方所有，但甲方需退回给乙方三个月保证金本金。上述合同签订后，泛薰芳公司收取了创盟公司交纳的保证金49500元，并将涉案房屋交付创盟公司使用。2017年1月23日，广州市白云区城市更新局作出《白云区城市更新局关于黄边村工业园项目改造方案的批复》（云更新〔2017〕5号），就黄边联社报审的《黄边村工业园项目改造方案》作出批复，批准按照市政府《广州市城市更新办法》（市政府令第134号）及配套文件《广州市旧厂房更新实施办法》，以黄边联社为改造主体，采取《广州市旧厂房更新实施办法》第十三条中规定的方式实施工业园区升级改造。2018年4月10日，xx二社向泛薰芳公司发出《搬迁通知书》，内容为：根据广州市白云区城市更新局的批复，位于白云区鹤龙街黄边村北至黄边北路，南至白云三线，西至云城西路延长线（规划），东至空港大道（广云路）即将启动搬迁程序，由于你方的使用场地在上述搬迁范围内，特此通知你方提前做好搬迁工作。自本通知发出之日起至2018年7月11日前搬迁完毕。若搬迁时间合同上有协定，甲方有权按照合同执行。自2018年7月11日起通知范围内即停止供应水电并开始围蔽工作。本通知发布时日期：2018年4月10日。一审诉讼中，创盟公司自述其于2018年7月11日前搬离涉案场地，但未提供证据证明其与泛薰芳公司办理了交接手续。一审另查明，创盟公司承租的房屋所在建筑未取得合法规划报建手续。一审法院认为，创盟公司与泛薰芳公司订立的《房屋租赁合同书》因租赁房屋未取得合法规划报建手续，违反法律法规的强制性规定而无效。泛熏芳公司主张合同有效的抗辩意见没有事实、法律依据，一审法院不予采纳。租赁合同无效，双方应当就因此取得的财物相互返还。创盟公司应当将其承租的房屋返还给泛薰芳公司。泛薰芳公司应当将收取的保证金返还给创盟公司。因此，创盟公司主张泛薰芳公司返还保证金的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。对于创盟公司主张泛薰芳公司及黄边联社连带向其支付经营补偿金、搬迁费补偿金、搬迁奖励金的诉讼请求，一审法院认为，创盟公司的上述诉讼请求与租赁合同无效导致的损失无关。泛薰芳公司及黄边联社在本案法律关系中均无支付上述费用的义务。因此，创盟公司的上述诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，于2018年11月27日作出如下判决：一、泛薰芳公司于本判决生效之日起5日内向创盟公司返还保证金49500元；二、驳回创盟公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3699元，由创盟公司负担2622元，由泛薰芳公司负担1077元并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳。本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，泛薰芳公司提交一份广州路可光学眼镜公司外商投资企业的工商登记资料。拟证明泛薰芳公司与创盟公司以及泛薰芳公司与黄边联社之间的合同关系是有效的。从该份工商登记资料显示涉案场地最开始是作为白云区的招商引资项目，在1999年3月2日出租给xx光学有限公司，之后才由xx光学有限公司授权泛薰芳公司行使权利。泛薰芳公司与xx二社签订了合同，此后泛薰芳公司就将涉案场地的部分分租给创盟公司等人。在该工商登记资料中，白云区国土规划管理所出具了一份场地使用证明，也证明了当时国土规划管理所许可建设并出租给xx光学有限公司用于开发外商投资企业的。创盟公司质证认为：对该材料的真实性予以确认，但广州路可光学眼镜公司外商投资企业与我司是两个不同的公司，涉案合同是否有效应当按照法律规定予以认定。黄边联社之后质证认为：该材料与本案无关，泛薰芳公司与xx二社的租赁合同已经被另案认定为无效合同，泛薰芳公司提交的工商登记资料只是显示土地的用地情况，并非规划证明。二审中，各方均确认黄边联社在涉案厂房门口有张贴搬迁通知书，要求创盟公司在2018年7月11日前搬迁完毕。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点一是涉案租赁合同的效力，二是本案应否审查创盟公司是否拖欠费用的问题。对此，本院评析如下：关于争议焦点一。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，创盟公司与泛薰芳公司签订的《房屋租赁合同书》所出租的房屋未取得合法规划报建手续，一审法院认定涉案租赁合同无效，并无不当，本院予以维持。泛薰芳公司二审中提供的证据也未能证实涉案房屋取得了建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故泛薰芳公司以此主张涉案合同有效，法律依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。黄边联社在涉案厂区门口张贴《搬迁通知书》，要求租户在2018年7月11日前搬迁完毕，故创盟公司主张其在2018年7月11日前已经搬离涉案房屋，符合常理，泛薰芳公司在一审期间未反诉主张创盟公司支付2018年7月11日之前拖欠的租金及之后的房屋使用费和水电费，二审中也未能提供证据证明创盟公司在2018年7月11日后仍在继续使用涉案房屋，其现上诉主张一审未查清创盟公司应支付的房屋使用费和水电费情况，理据不足，本院二审不予审查。若创盟公司确未付清应由其承担的房屋使用费和水电费，泛薰芳公司可另依其他法律途径主张。综上所述，泛薰芳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3699元，由上诉人广州泛薰芳企业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年五月十日书记员 冯 韵彭诗敏