广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初7097号原告：吴志鹏，男，1984年4月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托代理人：黄晓明，广东青晖律师事务所律师。被告：王金珠，女，1952年6月3日出生，汉族，住福建省福清市，经常居住地广东省广州市海珠区晖悦一街6号3001房，委托代理人：雷应熹，广东红棉律师事务所律师。原告吴志鹏诉被告王金珠租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴志鹏及其委托代理人黄晓明，被告王金珠的委托代理人雷应熹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：我与被告于2016年11月9日签订了《房屋租赁合同》，约定我将位于广州市海珠区新港东路996号1301、1302、1303、1304、1305号房屋出租给被告作为办公使用，租赁期自2016年11月15日至2021年11月15日止，租金按月结算，每月21日前支付当月15号至次月14号的租金。若被告逾期支付租金，每逾期一日应按逾期支付金额的1%支付违约金。被告逾期15天未支付租金，我有权单方解除合同，并没收合同保证金。另约定保证金不能抵扣租金。2016年12月24日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定被告在将房屋交还给我之前将房屋恢复原状，否则将没收保证金。合同签订后，我于合同签订当日将房屋按现状交付给被告，但被告自2018年8月15日起未缴纳房屋租金，我于2018年9月29日邮寄《解除房屋租赁通知书》给被告，并于2018年9月30日通过电话、短信、现场通知等方式，明确通知被告，决定解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议。2018年10月8日被告将房屋交还给我，但未将房屋恢复原状，也未支付租金。此后，我已经将房屋恢复原状并重新出租。被告拖欠租金的行为构成违约，故我起诉要求：1、确认双方于2016年11月9日签订的《房屋租赁合同》和2016年12月24日签订的《房屋租赁合同补充协议》均已于2018年9月30日解除；2、判决被告支付原告租金290186.4元、逾期违约金、房屋占用费50467.2元（租金分两部分计算，第一部分自2018年8月15日起至2018年9月14日止为189252元，第二部分自2018年9月15日起至2018年9月30日止为100934.4元；逾期违约金分两部分计算，第一部分以拖欠租金189252元为本金，按照每日1%计算，自2018年8月22日起计算至2018年9月21日止为58668.12元；第二部分以拖欠租金290186.4元为本金，按照每日1%计算，自2018年9月22日起计算至全部租金完毕之日止；房屋占用费以189252元/月为标准，计算2018年10月1日至10月8日的占用费）；3、判决被告赔偿我对房屋进行恢复原状所需的费用167742.92元；4、判决被告承担本案诉讼费。被告辩称：我确认尚欠原告租金，金额与原告主张一致。双方已经在2018年9月中旬口头达成了终止租赁关系的协议，原告口头同意被告以保证金抵扣尚欠的租金，因此不存在我恶意欠租的行为。原告主张修复房屋，但未能提交证据予以证明，无法证明费用已经实际发生。原告主张的违约金明显偏高，我认为以中国人民银行同期贷款利率计算为宜。涉案房屋现处于出租状态，原告没有任何损失。经审理查明：位于广州市海珠区新港东路996号1301房、1302房、1303房、1304房、1305房均登记在原告名下，规划用途为办公。2016年11月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于广州市海珠区新港东路996号1301房、1302房、1303房、1304房、1305房（以下简称：涉案房屋）租赁给被告作办公用途，建筑面积共计1502平方米。约定如下：租赁合同期限为5年，自2016年11月15日起至2021年11月15日止。2016年11月15日至2016年12月14日为免租期，此后租金每月为180240元，每年递增5%，即2016年12月15日至2017年11月14日每月租金为180240元，2017年11月15日至2018年11月14日每月租金为189252元，2018年11月15日至2019年11月14日每月租金为198715元，2019年11月15日至2020年11月14日每月租金为208650元，2020年11月15日至2021年11月14日每月租金为219083元。被告向原告缴纳保证金360480元。租赁合同终止时，若被告已全部履行本合同规定的义务，则原告应于被告返还房屋且办理完街道终止合同备案后7日内返还保证金本金数额（不计利息），保证金不能用于抵扣租金、物业管理费、水电费等费用。租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，须向守约方赔偿人民币360480元作为违约金。若被告未能按合同规定的期限支付每月租金，每逾期一日应按逾期支付金额的1%支付违约金给原告。被告逾期支付租金或者物业管理费、水费、电费等费用超过15日的，原告有权单方解除租赁合同，并没收合同项下的全部保证金，自原告的解除通知到达被告之日合同自动解除。2016年12月24日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》，协议约定如下：因被告自身办公需要，现要求在二次装修中对租赁办公室保利世界贸易中心G座1301-1305室的部分隔断墙进行拆除或（和）改造，双方协商一致，在原有租赁合同条款不变的情况下另立补充协议，被告所拆除或（和）改造的隔断墙需在房屋交还原告之前恢复原状；隔断墙的拆除或（和）改造以及退租时恢复原状所产生的一切费用都由被告负责；恢复原状的验收标准以改动前的状态为准；若被告未按照协议约定在交还房屋之前把房屋恢复原状则视为违约，原告有权没收被告所交所有保证金。该补充协议另有附图两幅，分别为被告改动前和改动后的平面图。双方均确认实际操作中，租金是每月一付，每月21日前支付当月15号至次月14号的租金；均确认被告已于2016年11月9日缴纳360480元保证金给原告；均确认被告交租金至2018年8月14日，于2018年10月8日将房屋交还给原告；均确认原告于2018年9月30日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已于2018年9月30日解除；均确认涉案房屋现已出租给案外人；均确认被告缴纳的保证金已由原告收取。原告称其收回房屋后已将房屋恢复原状，但仅提交广东证诚价格评估有限公司所做的《评估报告书》，未能提交施工图纸、装修合同、装修费用单据等予以证明；被告对此不予确认。被告称其与原告达成口头协议，将保证金抵扣尚欠租金，但未能提交证据予以证明；原告对此不予确认。被告确认本案中无需处理涉案房屋中的添附物品问题。经本院要求，原告提交了其与案外人就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》，该合同签订时间为2018年10月5日，租赁期为2018年10月10日至2021年11月9日。本院认为：原告将位于广州市海珠区新港东路996号1301房、1302房、1303房、1304房、1305房租赁给被告作办公使用，有原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、双方的庭审陈述予以证实，故本院对原、被告之间存在租赁关系予以认定，双方均应遵照《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的约定履行。在租期未满、被告拖欠租金的情况下，双方均确认《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已于2018年9月30日解除，现原告主张被告清偿2018年8月15日至2018年9月30日的租金共计290186.4元（189252+189252÷30天×16天），合法有理，本院予以支持，被告应予以清偿。被告抗辩认为双方就保证金抵扣租金问题达成协议，并未提交证据予以证明，原告对此不予确认，故本院对被告的抗辩不予采信。关于违约金问题，原、被告的《房屋租赁合同》已于2018年9月30日解除，原告已于2018年10月8日收回房屋，并于2018年10月5日与案外人就涉案房屋重新签订《房屋租赁合同》，租期从2018年10月10日起算。原告主张因被告拖欠租金导致租赁关系解除，原告针对被告拖欠租金行为而提出违约金诉请，但原告在租赁关系解除后，不足半月已将涉案房屋再次出租，且原告已没收被告缴纳的保证金，足以填补原告的损失，被告不应该为同一违约行为承担双重违约责任。现原告主张违约金，依据不足，本院不予支持。关于占用费问题。原告主张被告支付2018年10月1日至10月8日的房屋占用费，考虑双方的租赁关系已于2018年9月30日解除，且2018年10月1日至7日为法定的国庆假期，未在假期内收回房屋的原因难以归责于被告，且原告已于2018年10月8日收回房屋，与解除租赁关系的时间相距较短，故原告主张2018年10月1日至10月8日的房屋占用费，依据不足，本院不予支持。关于涉案房屋恢复原状的费用问题。原告主张在解除原、被告的租赁关系后，已将涉案房屋进行恢复原状的工程，但原告仅提交《评估报告书》作为证据，未有其他证据予以佐证涉案房屋实际进行了恢复原状的工程；且从原告与案外人签订的《房屋租赁合同》来看，租期起始时间与原告收回涉案房屋的时间仅差两天，房屋在两天之内恢复原状并不符合常理。故原告主张房屋恢复原状的费用，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：一、确认原告吴志鹏与被告王金珠于2016年11月9日签订的《房屋租赁合同》、2016年12月24日签订的《房屋租赁合同补充协议》均已于2018年9月30日解除。二、被告王金珠在本判决生效之日起10日内支付原告吴志鹏2018年8月15日至2018年9月30日的租金290186.4元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费12911.3元，由原告负担8799.3元，由被告负担4112元。上述诉讼费由原告垫付，被告在履行本判决时将应负担的诉讼费直接交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 谧人民陪审员  林咏结人民陪审员  区少敏二〇一九年五月二十二日书 记 员  彭智媚招景敏