山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0403民初633号 原告：程晓婷，女，1987年2月13日生，汉族，住枣庄市。 委托诉讼代理人（特别授权）：岳保国，山东长明阳律师事务所律师。 被告：枣庄民贸实业有限公司，住所地枣庄高新区中央花城（****房），统一社会信用代码91370403593617275E。 法定代表人：冯飞，总经理。 委托诉讼代理人（一般代理）：陈登亮，男，该公司员工。 原告程晓婷与被告枣庄民贸实业有限公司（以下简称民贸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告程晓婷的委托诉讼代理人岳保国、被告民贸公司的委托诉讼代理人陈登亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程晓婷向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告支付逾期交房的违约金152,210.2元（购房款507,367元＊30%）2．诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发销售的位于薛城区巨山街道办事处的双子星城市广场D区（现更名东方壹号）7号楼1单元2602室商品房一套。房屋建筑面积123.23平方米，每平方米单价4,117.24元，购房总价款507,367元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告未在合同约定的交房时间2015年12月31日交房。2016年4月9日，原、被告签订《延期交房补充协议书》，被告承诺在2016年9月30日前交房，逾期自2016年10月1日起，违约金每日按原告所交实际购房款万分之五计算，每月最后一个工作日交付，违约由当地法院管辖。协议签订后，被告再次违约，至今未向原告交房。按照《延期交房补充协议书》的约定，从2016年10月1日至2019年5月1日约940天，按照房价款507,367元的万分之五计算违约金应为238,462.49元，原告自行调低违约金的数额，按照房价款的30%计算，要求被告支付逾期交房的违约金152,210.2元，请求依法判令支持诉请。 民贸公司辩称，1．《延期交房补充协议书》约定的逾期交房违约金按所交实际款额日万分之五计算显著过高，应依法按照原告所受之租金损失予以调低。原告可通过出租同地段同期的房屋，实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故应参照同地段同期的房屋租金标准确定违约金标准。被告因其他业主起诉而申请法院委托对租金标准进行评估的评估报告显示，原告所购房屋小区日租金水平为0.42元/平方米，补充协议约定违约金标准不合理，且对被告不公平，依法应参照原告的租金损失予以调整降低；2．补充协议是被告在业主胁迫的情况下订立的，协议内容不公平、不合理。补充协议的签订背景是：两百多户业主上访、围攻被告售楼处、住建局、市政府等各个部门，甚至有业主以跳楼威胁被告签订高额违约金条款。被告在多方施加压力下，被迫与185户购房业主签订了高额违约金的补充协议。原告要求被告按补充协议约定标准支付违约金严重不公平，且严重影响被告后期开发，加重被告负担，影响被告尽快交付二期房屋，损害全体买受人和债权人利益，影响社会稳定；3．被告已于2018年1月书面通知原告于2018年1月31日收房，违约金应计算到被告通知原告收房之日，原告拒收文件应承担不利后果；4．补充协议订立时及订立后业主多次上访、闹事，导致被告无法施工，这些群体性事件应认定为不可抗力，事件持续时间应从违约时间中予以扣除。综上，请求查明事实，依法支持被告的答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2014年5月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发销售的位于薛城区巨山街道办事处的双子星城市广场D区（现更名东方壹号）7号楼1单元2602室商品房一套。房屋建筑面积123.23平方米，每平方米单价4,117.24元，购房总价款507,367元。合同同时约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房。2014年5月25日，原告向被告支付购房款157,367元，2014年12月8日，原告用贷款支付余款350,000元。至合同约定的交房时间2015年12月31日，被告未向原告交房。后原告及其他购房业主多次上访维权，为此枣庄市住房和城市建设局于2016年4月6日召开专题会议并形成会议纪要，该纪要记载：因延迟交房，200多户一期购房业主连续上访，造成了不良社会影响并要求枣庄民贸公司要于2016年4月7日前与购房业主签订购房补充协议，避免新的群体事件以维护社会稳定。2016年4月9日，原、被告签订《延期交房补充协议书》，第四条约定：“由于甲方未按购房合同约定时间将符合使用条件的房屋交付乙方使用，给乙方带来经济损失及不便，构成根本违约，故2015年12月31日至2016年9月30日期间的违约金，按《商品房买卖合同》执行，每天按业主所交实际款额的万分之零点一计算；遵循市住建局2016年4月6日召开的双子座一期住宅基础配套建设协调会会议纪要安排，甲方保证在2016年9月30日前向乙方交房，如到期仍未能交房，从2016年10月1日起，违约金每日按业主所交实际款额的万分之五计算，每月最后一个工作日为缴付日期，甲方未按期交付违约金，乙方可向当地法院提起诉讼”。协议签订后，被告未按照补充协议的约定履行交房义务及支付违约金。2018年1月30日，枣庄市建筑工程质量监督站向被告送达“工程违法行为告知书”，该告知书载明：“2018年1月29日市住建局在市信访局接到群众反映双子星城市广场工程有擅自上房情况，现告知你公司应严格按照《中华人民共和国建筑法》（主席令第91号）第六十一条及《建筑工程质量管理条例》（国务院令第279号）第十六条之规定，严禁将双子星城市广场（东方壹号）D区5#、7#、8#楼工程未经竣工验收合格擅自交付业主装修使用，应及时组织竣工验收工作，完善各项工作。如发生未经竣工验收合格擅自投入使用的现象发生，一切质量安全责任有你方自行承担”。后原告及其他购房业主多次到被告处及市信访局等部门上访，请求被告履行《商品房买卖合同》及《延期交房补充协议书》。2018年5月29日，被告通过中国邮政向原告邮寄《交房通知书》，通知原告收房，原告拒收了邮件。另查明，被告至今尚未按照《商品房买卖合同》的约定取得建设工程验收合格证明文件，原告也未上房。 上述事实，有原、被告提交的《商品房买卖合同》、收据、《延期交房补充协议书》、“工程违法行为告知书”、枣庄市住房和城乡建设局（专纪字【2016】1号）专题会议纪要、EMS全球邮政特快专递等证据，并结合原、被告当庭陈述及质证意见予以证实。 本院认为，程晓婷与民贸公司于2014年5月25日签订的《商品房买卖合同》及2016年4月9日签订的《延期交房补充协议书》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，均应确认有效。双方当事人均应按照上述合同及协议的约定全面履行各自的义务。《延期交房补充协议书》关于违约金的约定系对《商品房买卖合同》中违约金约定的变更，民贸公司未能按照合同及协议约定履行交房义务，已构成违约，应按照《延期交房补充协议书》的约定承担违约责任。民贸公司主张双方约定违约金过高，要求减少违约金数额，补充协议是在业主胁迫的情况下订立的，协议内容不公平、不合理的抗辩主张无事实及法律依据，本院不予支持。因双方当事人对违约金的约定明确具体，本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的情形，故民贸公司要求参照同地段同期租金标准调低违约金的请求亦不能成立，本院不予支持。同时，民贸公司至今尚未按照《商品房买卖合同》的约定取得建设工程验收合格证明文件，违反了合同约定的交房条件，违约行为至今仍在持续，故其关于违约金应计算到通知收房之日的答辩意见本院亦不予采信。按照程晓婷与民贸公司签订的《延期交房补充协议书》的约定，逾期交房的违约金应自2016年10月1日起开始计算，至2019年5月1日按每月30天计算为940天，金额为238,462.49元（507,367元*5?*940天），现程晓婷自愿降低违约金数额，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告枣庄民贸实业有限公司于本判决生效后十日内向原告程晓婷支付逾期交房违约金152,210.2元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,344.2元，减半收取计1,672.1元，由被告枣庄民贸实业有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员 陈 平 二〇一九年五月二十四日 书记员 褚文郡