广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法民一终字第161号上诉人（原审原告）胡慧，女，汉族，住广东省佛山市三水区。委托代理人卢*，广东法*律师事务所律师。上诉人（原审被告）佛山市三水区萌茵教育投资有限公司，住所地佛山市三水区。法定代表人陈程，该公司总经理。委托代理人罗*辉，该公司职员。委托代理人林*怡，广东天*律师事务所律师。上诉人胡慧因与被上诉佛山市三水区萌茵教育投资有限公司（以下简称三水萌茵公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2013）佛三法塘民初字第342号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本院，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款的规定，作出如下判决：一、三水萌茵公司于判决生效之日起十日内支付原告胡慧违约金52383元；二、驳回胡慧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1466元，由胡慧负担883元，由三水萌茵公司负担583元。上诉人胡慧、三水萌茵公司均不服上述判决，向本院提起上诉。胡慧称，一审判决认定本案迟延交楼违约金的计算期间为2011年9月2日至2012年7月4日止是错误的，正确的计算期间应从2011年7月1日至2013年10月12日。本案涉讼房屋在2012年7月18日才办理竣工验收备案登记，即三水萌茵公司以其行为表示“同意履行合同义务”，因此，诉讼时效发生中断，诉讼时效应从2012年7月19日起重新计算。三水萌茵公司未提交任何居证实其曾书面通知胡慧收楼且胡慧怠于收楼的事实，原审判决认定胡慧直到2013年10月12日才受领房屋有过分扩大损失之嫌没有事实和法律依据。根据双方所签订的《商品房买卖合同》约定，三水萌茵公司应于2011年6月30日前向胡慧交付经验收合格的商品房。但在本案中，涉案的商品房于2012年7月18日才办理竣工验收备案登记，即在之前是不具备交付条件的。在商品房验收合格后，三水萌茵公司应以书面形式通知胡慧收楼，否则应承担迟延交楼的违约责任。请求：撤销原审判决第二项，改判三水萌茵公司向胡慧增加支付违约金79260元；本案一、二审受理费由三水萌茵公司承担。上诉人三水萌茵公司不服原审判决，向本院提起上诉称:一、原审判决认定事实及适用法律均存在错误，依法应予撤销。首先，原审判决事实认定第八项“合同约定的计付延期交楼违约金的截止日期2013年10月12日”与事实不符，缺乏依据。三水萌茵公司除与胡慧签订商品房买卖合同外，从未与胡慧书面约定延期交楼违约金的事宜。更何况，三水萌茵公司认为违约发生（即计付延期交楼违约金）的起始时间为2011月7月1日，从未确认或者同意延期交楼违约金截止时间为2013年10月12日。其次，原审判决关于“根据原、被告在违约金条款的约定，被告延迟交房后产生的违约金是以日为单位累计计算违约金数额，该违约金性质上属于继续性债权，债务发生才有请求权，因此，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效”认定错误，缺乏法律依据。第一、三水萌茵公司作为发展商，约定的房屋交付时间是统一的，与所有买方（包括本案胡慧）约定的房屋交付时间均为2011年6月30日。当三水萌茵公司无法在约定的日期交付房屋，三水萌茵公司即构成违约。而且，违约责任的起算时间是唯一的，即从2011年7月1日起算。第二、商品房买卖合同约定的延迟交付房屋违约金条款对买卖双方同时发生效力，该违约金的给付义务与违约金的取得权利是对等的、没有差异的。违约金的起算时间就是三水萌茵公司无法交付房屋之后开始，即从2011年7月1日起算。违约金的给付是对违约方的惩罚性条款，是针对违约方的违约事由作出，违约事由一旦发生即可产生违约金，但是违约事由的发生在本案中是一次性的、唯一的，即2011年6月30日三水萌茵公司无法交付房屋后，在同年7月1日产生了三水萌茵公司应当计付违约金的责任。第三、假若原审判决认定“该违约金性质上属于继续性债权，债务发生才有请求权”成立的话，那么，只要违约方没有履行合同或解除合同，守约方就可以违约金仍在持续不断地正在计算为由，认为诉讼时效没有中断。原审判决的此种认定，明显不符合民事诉讼法中关于两年的诉讼时效的规定。第四、原审判决关于应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效的认定错误。三水萌茵公司发生违约的事由只有一个，起算违约时间应当也是只有一个，即从2011年7月1日起算。三水萌茵公司可能因为不同买方不同的交付房屋的时间而出现应当支付迟延交楼违约金不同，所有违约金的起算时间均是2011年7月1日，仅仅是持续的违约时间不同而造成不同买方实际结算的违约金有所不同。三水萌茵公司此前在佛山市三水区人民法院已经就迟延交付房屋向数十位业主承担并给付对应的迟延交楼违约金。但是，不同买方实际收取的违约金不同并不意味着不同的买方拥有不同的诉讼时效，所有收取违约金的买方都是基于三水萌茵公司2011年7月1日开始起算违约金的事实。第五、原审判决作出“被告辩称应当从违约之日起计算全部违约金诉讼时效的意见，本院不予采纳”的认定，明显违反司法程序和超出裁判范围，对胡慧的诉讼请求作出违反法律程序的修改。胡慧的一审的诉讼请求是“自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止（即自2011年7月1日起计至2013年8月8日止，共769天），违约金131643元”。但原审法院却将胡慧诉讼请求的起算日期从2011年7月1日改为2011年9月2日。因此，原审判决在认定事实、适用法律以及司法审判程序上均存在错误，依法应当予以撤销。二、三水萌茵公司一审中关于胡慧超过诉讼时效的理由完全符合法律规定，有理有据，依法应当得到支持。三水萌茵公司约定的房屋交付时间2011年6月30日，胡慧自2011年7月1日起应当知道三水萌茵公司出现了违约事由，且应当在三水萌茵公司出现违约事由起两年内，即2013年7月1日前主张其权利。然而，胡慧直至2013年7月12日才以诉讼的方式起诉要求三水萌茵公司向其支付逾期交付房屋的违约金，明显超过法定的诉讼时效。三水萌茵公司在2012年1月7日至9日以挂号信的方式通知全体业主办理收楼手续，胡慧于2013年10月12日办理收楼手续。其已经迟延收楼，胡慧明显超过三水萌茵公司约定2011年6月30日交付房屋的违约事由发生之日起两年后，再提出起诉，要求三水萌茵公司给付违约金，其是为了达到故意扩大三水萌茵公司违约责任，不法索取违约金的目的。综上，三水萌茵公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.驳回胡慧违约金的诉讼请求；3.本案一、二审案件受理费由胡慧负担。上诉人三水萌茵公司在二审期间向本院提交以下证据：1．三水萌茵公司于2012年1月13日寄给胡慧的挂号信收据以及落款日期为2012年1月11日的收楼通知书各一份，证明萌茵公司2012年1月13日就以挂号信的方式向胡慧按照其在合同上留的地址寄出了收楼通知书。2．三水萌茵公司寄出的其他业主的通知收楼的挂号信，因为业主没有签收退件的，证明在原址查无此人，该挂号信会退回，证明胡慧收到了2012年1月13日交寄的收楼通知书。胡慧质证认为，对证据1的真实性、关联性有异议，收楼通知书的落款日期是2012年1月11日，寄出日期是2012年1月13日，但收楼通知书上记载的收楼日期是2012年1月8日，就算三水萌茵公司是寄出该收楼通知书，而且胡慧也收到该收楼通知书，但其通知收楼的时间，是没有经过验收的，物业不符合交付使用的条件。因此，三水萌茵公司就算履行了通知收楼，也应当承担逾期交付物业的责任。证据2即使是真的也与本案无关。本院经审查认为，证据1、2均为挂号信，证据1显示了收件人为胡慧，且与其他当事人邮寄的挂号信为同一时期，故本案对证据1、2的真实性予以采信。胡慧在二审期间未向本院提交新的证据。本院对除第九项外的原审认定的案件事实予以确认。另查明，三水萌茵公司于2012年1月13日向胡慧寄出挂号信，通知其收楼。再查明，胡慧于2013年9月2日提起本案诉讼。本院认为：本案上诉争议焦点为胡慧起诉主张的逾期交楼违约金是否已超过诉讼时效以及违约金的计算期间问题。诉讼双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容无违反法律规定，合法有效，受法律保护，双方应切实履行各自的合同义务。三水萌茵公司未在约定时间内交房，已构成违约,应根据约定承担违约责任。案涉《商品房买卖合同》第九条1（2）约定“逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之6（该比率应不小于第（1）项中的比率的违约金”，胡慧只能在三水萌茵公司逾期交楼超过90日后，方能按前述约定向该司主张违约责任。因此，本案违约金的诉讼时效应当自三水萌茵公司逾期交房90日之次日起算，即2011年9月29日。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。胡慧于2013年9月2日提起本案诉讼，并未超过上述法律规定的诉讼时效，故胡慧起诉主张自合同约定最后交付期限的第二天，即2011年7月1日起计算违约金应予支持，原审法院从2011年9月2日起计算三水萌茵公司的违约金错误，应予纠正。三水萌茵公司虽然于2012年1月13日通知胡慧收楼，但由于该时间涉案房屋并未办理竣工验收备案登记，且胡慧亦未实际接收该商品房，故不能以此作为三水萌茵公司交付商品房的时间。由于涉案商品房于2012年7月4日验收合格，已经具备了交付条件，胡慧在已经收到三水萌茵公司的邮寄的收楼通知书且知道其他业主已经收楼的情况下，直至2013年10月12日才实际接收该房屋，有扩大损失之嫌，故对于房屋验收合格之后至其实际接收房屋该段期间的违约金，本院不予支持。综上所述，三水萌茵公司应向胡慧支付2011年7月1日至2012年7月4日止368天的违约金62997.11元（285313×0.0006×368）。胡慧上诉有理部分，本院予以支持。据此，三水萌茵公司的上诉缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市三水区人民法院（2013）佛三法塘民初字第342号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市三水区人民法院（2013）佛三法塘民初字第342号民事判决第一项为，佛山市三水区萌茵教育投资有限公司应于判决生效之日起十日内支付胡慧违约金62997.11元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1466元，由胡慧负担762元，佛山市三水区萌茵教育投资有限公司负担704元，二审案件受理费2891.07元，由胡慧负担1407.39元；佛山市三水区萌茵教育投资有限公司负担1483.68元。本判决为终审判决。????????审?判?长?徐立伟审?判?员?蔡成中代理审判员 ?舒???琴????二○一四年三月十一日?书?记?员?黄金红