广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1323民初6735号原告：惠东碧桂园房地产开发有限公司，住所地广东省惠东县稔山镇边马（镇政府大院**）。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：何炜宗，男。委托诉讼代理人：杨博，女。被告：徐天喜，男。委托诉讼代理人：谭海波，广东江湾律师事务所律师。原告惠东碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“惠东碧桂园”）与被告徐天喜商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告惠东碧桂园的委托诉讼代理人何炜宗、杨博，被告徐天喜及其委托诉讼代理人谭海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠东碧桂园向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》（编号：0026983）及其附件、附录，并由被告配合原告办理注销《商品房买卖合同》的手续。2、判令被告支付违约金2375000元。3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2017年11月30日签订《商品房买卖合同》（编号：0026983），原告作为出卖方，出售银沙湾二街6号商品房给被告。根据商品房买卖合同第六条、第七条及其附件四约定，该商品房总购房款为23750000元，付款方式为：非银行按揭分期付款，被告必须签订合同时支付购房款9500000元；被告必须在2018年2月28日支付购房款14250000元。《商品房买卖合同》签订后，原告一直积极履行合同义务，然而，被告未按合同约定时间支付购房款，经原告催缴，被告至今仍欠交购房款14250000元。根据商品房买卖合同第七条约定，被告逾期付款超过90日后原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按商品购房款的总金额的10%向原告支付违约金。因此，原告有权解除合同，并且被告应向原告支付商品购房款总金额10%的违约金2375000元。综上，被告的行为违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定和合同约定，严重损害了原告的经济利益，现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起民事诉讼，望判如诉请。庭审期间，原告将事实与理由中的付款方式非银行按揭分期付款的“非”删除。被告徐天喜辩称，1、起诉状中对于付款方式与实际不符。2017年11月30日被告与原告签订的《商品房买卖合同》，双方约定的付款方式为：银行按揭分期付款方式，具体详见合同第六条规定。2、被告逾期付款是因上述商品房买卖合同签订后，政府出台限购限贷政策，导致被告的房贷申请迟迟未能得到银行批准，从而未能及时取得房贷导致，并不是主观原因造成，如果继续履行合同中的违约条款，对于被告乙方显失公平。《商品房买卖合同》签订后，被告一直在积极与惠东碧桂园公司联系提供的平安银行惠州支行沟通房贷事宜，合同按揭总款1425万元，因政策原因实际现在银行批复给被告的贷款额度（1000万）。被告在2018年9月7日按照碧桂园营销人员通知到平安银行惠州支行签订贷款手续，并且在12月5日银行已经通过审批贷款额度（1000万元），与此同时被告与原告的营销部门也一直保持联系，沟通房贷后续情况，在这过程中也得到了原告的理解，具体有微信沟通记录证据、电话录音证据。但就在被告用尽一切办法，取得房贷有望的情况下，原告突然提出解除合同并要求解除合同并要求被告承担高额违约金，被告实在无法接受。被告认为上述合同第七条违约责任的约定，是在未考虑无法预见的政策因素时双方拟定的，如果双方仍依据该条款执行，那么对被告显失公平。根据相关法律规定，请求法院依据公平原则，对合同的违约条款进行变更，被告愿意遵循诚信原则，继续履行合同。庭审期间，补充答辩意见：我方不存在逾期付款及违约情形，双方对商品房买卖合同第六条的付款方式进行了变更，原告给予被告付首付的期限是2018年6月30日之前付4成首期款，剩下购房款可以通过银行按揭支付。我方在2018年5月14日前已将首期款950万元支付完毕，在5月份我方有催告银行办理按揭手续，原告回复是因银行政策原因无法办理按揭，在其与银行协商好后，我方才交按揭材料，直到原告通知，被告于2018年9月7日与平安惠州支行提交办理按揭的所有资料，直到2018年12月5日，银行告知原被告审批额度中有1000万元，剩余425万元无法通过银行办理按揭。2018年12月5日到开庭前，被告积极与原告进行协商，原告先答应被告剩余425元可以分期支付后变更为一次性支付。被告为积极履行合同，在2018年12月22日将425万元已经一次性支付给原告，该425万元原告未能获得银行按揭审批是因原告未能为被告提供担保。在整个交易过程中，被告积极履行合同，不存在违约，在签订合同当天被告有支付27631元维修基金。被告要求继续履行合同，要求法院驳回原告诉请。我方反诉要求原告继续履行合同，并要求原告配合办理银行按揭手续及产权证。原告惠东碧桂园围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.被告身份信息复印件，证明被告主体资格；2.商品房预售许可证，证明被告销售商品房合法资格；3.《商品房买卖合同》及其附件、附录，证明双方签订的商品房买卖合同意思表示证实、合法有效，对双方均具有法律约束力，合同就被告支付购房款的时间、违约金的计算方式等做出了约定；4.已到期应缴款通知书及寄件详情单，律师函及寄件详情单，证明因被告逾期付款，原告向被告寄发函件进行催收，但被告仍未履行，已构成严重违约。被告徐天喜围绕其辩解提交如下证据:1、含电子回单在内的11张付款凭证，证明被告在2018年5月14日之前已经支付4成首付共950万元，支付27631元维修基金。另外在2018年12月22日支付425万元按揭不足的差额，实际支付1375万元购房款。2、成交确认单，证明中介带被告看房的凭证，证明陈丹、应传能是原告员工。3、按揭手续通知书，证明原告有通知被告办理按揭手续，被告与原告营销总监吕国恒微信聊天，吕国恒让被告不要理会该通知书，我方已经在2018年5月催促原告办理按揭手续，总监回复银行政策暂时不能办理。4、与陈丹、应传能、吕国恒的微信聊天记录，证明双方对买卖合同交易一直有沟通协商，贷款审批额度只有1000万元时，对未能按揭的425万元如何支付进行沟通。5、2018年9月7日，我方办理按揭的律所收款收据，证明我方为办理按揭寻找律师支付费用。6、当庭播放录音证据，证明首付款分6期付款的事实原告是同意并知道的。7、承诺书，证明对首期款的变更支付。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告徐天喜对原告惠东碧桂园提交证据的质证意见：对商品房买卖合同的真实性认确认，但双方对合同约定的付款方式及期限进行变更。首付款变更到2018年6月30日之前付清。对5月份的法律函的内容不确认，与合同内容完全不相同，且我方未违约，我方提交的微信聊天记录已经显示原告工作人员表示不需要理会该函。对11月份的函我方已经收到，对该函内容不确认，双方对付款方法进行变更。对已到期应交款通知书内容不确定，我方不存在违约事实。原告对被告提交证据的质证意见为：对证据1三性认可；对证据2、3中的陈丹、应传能、吕国恒是我司员工予以认可，但对该记录内容不认可，以上公司员工无权对合同的重大条款作出变更，且被告所称的变更付款期限无任何证据；对证据3内容予以认可，但对被告所称的吕国恒与其沟通内容不认可，公司员工无权代表公司输出该内容。对证据5收据的真实性、合法性认可，关联性有异议，该收据主体是广东百德律师事务所，与我司无关。对证据6录音三性均不予认可，因双方在2017年11月30日签订的商品房买卖合同第六条约定了付款方式为被告应于2017年11月30日支付950万元，在2018年2月28日前支付1425万元，除此之外，并不存在被告所称的变更付款期限的事实，且申请办理按揭的主体是被告，原告只是递交材料到银行，不对资料进行实质审查，实际无法办理按揭原因是被告个人原因。被告应在2018年2月28日之前付清1425万元，否则原告有权依据商品房买卖合同约定解除合同并要求被告支付违约金。对证据7的三性不予认可，该承诺书是被告单方提供的复印件，无原告方的任何公章或签名。对当事人无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。本院认定事实如下：原告惠东碧桂园为有限责任公司（法人独资），于2008年1月23日经工商登记注册，法定代表人杨文杰，经营范围：房地产开发及销售；石化大道东段（沿海高速公路小径湾出口至惠东××）市政工程建设、自有房产租赁；进出口贸易；房地产信息咨询；建筑工程；装饰工程。涉案房产位于惠东县××山镇亚××角地段××桂园××号,于2012年6月21日完成竣工验收备案登记，权属人为原告惠东碧桂园，房屋编号：FB00022981。2011年6月27日，惠东县房产管理局发放编号为：惠东房预许字第××号有效期限至2012年6月26日的《广东省惠东县商品房预售许可证》给原告，该证显示项目名称惠东县碧桂园，项目坐落：惠东县稔山镇亚婆角地段，土地使用权证号及用途：惠东国用（2010）第140138号，商服、住宅，预售房屋栋号及层数：银沙湾一街1-20号、二街1-8、10、12号，共30套，框架3、4层。2017年11月30日，原告惠东碧桂园(出卖人)与被告徐天喜（买受人）签订了编号：0026983的《商品房买卖合同》及附件一“房屋平面图”、附件二“公告部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”、附件三“装饰、设备标准”、附件四“合同补充协议”、附录：“委托办理权属登记协议书”。《商品房买卖合同》约定，“……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为现房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为大于或等于2.2米，建筑层数地上3层，地下**。3、该商品房合同约定建筑面积共552.61平方米，其中套内建筑面积为533.1平方米，公告部位与公用房屋分摊建筑面积19.51平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第3种方式计算该商品房价款：3、该商品房属现房，按套出售总价款为贰仟叁佰柒拾伍万元整。……第六条付款方式及期限（买受人按下类第3种方式付款。3、其他方式：即为银行按揭分期付款1）出卖人出售给买受人该商品房的总价款为贰仟叁佰柒拾万元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的40%给出卖人，即玖佰伍拾万元整；（4）买受人必须在2018年2月28日前，付该商品房总价款的60%（银行按揭款）给出卖人，即壹仟四百贰拾伍万元整。买受人应按以上方式约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预收款专用账户。……第七条买受人逾期付款责任买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额应付应付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）向中的比率）的违约金。……第八条交付期限出卖人应当在2018年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×内告知买受人的；2、政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；3、买受人有任何违约行为。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方法处理：……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理。3、买受人委托出卖人代为办理该商品房的《房地产权证》和《国有土地使用证》，该委托的具体事项详见买受人与出卖人签订的合同附件四补充协议的俘虏《委托办理权属登记协议书》。……”。附录：《委托办理权属登记协议书》，“……一、买受人自愿委托出卖办理下列1、4、5、6、7、8、9事宜：1、办理该商品房的房屋登记备案；2、办理该商品房的预告登记；3、办理该商品房抵押权预告登记；4、办理买受人该商品房的《房地产权证》；5、领取买受人该商品房的《房地产权证》；6、申办买受人该商品房的《房地产他项权证》；7、领取买受该商品房的《房地产他项权证》；8、办理买受人该商品房的《国有土地使用证》；9、领取买受人该商品房的《国有土地使用证》；……三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房地产权证》及《国有土地使用权证》所需的权属登记资料分别递交房产国土部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》及《国有土地使用权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人夫妻《商品房买卖合同》及附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他一切应付款等一切款项；……”。2017年月22日，被告徐天喜向原告惠东碧桂园支付定金200000元，原告惠东碧桂园于2017年11月30日向被告徐天喜出具编号为0099046收据。2017年11月17日、11月30日、12月30日，被告徐天喜分别向原告支付800000元定金、1375000元首期、27631元住宅专项维修基金、2375000元首期，原告惠东碧桂园分别出具编号为0100623、0099047及0026819、F10952017123003707收据给被告收执。2018年3月31日、3月24日，被告徐天喜分别向原告惠东碧桂园支付1075000元、2375000元首期，原告惠东碧桂园分别出具F10952018033101559、F10952018032401181收据给被告徐天喜收执。2017年11月30日，被告徐天喜出具补齐首付款的《承诺书》给原告惠东碧桂园。2018年4月1日，原告惠东碧桂园出具《已到期应缴款通知书》，向被告徐天喜催收1300000元首期款、14250000元银行按借款及截止2018年4月1日的逾期缴纳楼款违约金。2018年4月4日，原告惠东碧桂园出具《办理按揭贷款手续通知书》，告知原告徐天喜购买的涉案商品房根据工程进度已达到地区银行按揭贷款申请条件，催促被告于2018年4月15日前备齐资料前往按揭银行办理贷款申请手续。2018年5月1日，原告惠东碧桂园出具《逾期付款违约金明细》，根据该明细记载，产品名称：双拼住宅，型号：G65，路址：银沙湾二街6号，合同建筑面积：552.61，合同套内面积：533.10，合同花园面积：817，合同总价23750000，合同交楼日期：2018-3-1，付款方式：现楼联体按揭三个月分期100折【首付50%】，客户名称：徐天喜，跟办业务员：陈丹06，合同房款逾期付款违约金比例：0.03%。应收金额为2375000元，欠交金额15550000元，实交金额820000元，2017年10月22日、2017年11月17日分别交定金200000、800000元，2017年11月30日、12月30日、2018年3月24日、2018年3月31日分别交款1375000元、1375000元，2375000元，1075000元。同日，原告出具《法律函》（惠碧十里银滩法函第8号）给被告，函告：一、《商品房买卖合同》合法有效，双方均应全面履行合同义务。二、违约方需按合同约定承担违约责任。2018年5月14日，被告徐天喜通过中国建设银行向原告惠东碧桂园支付1300000元购房款。自2017年10月22日至2018年5月14日，被告徐天喜向原告碧桂园公司共支付购房款950万元。2018年6月9日，原告惠东碧桂园出具《办理按揭贷款手续通知书》，告知原告徐天喜购买的涉案商品房根据工程进度已达到地区银行按揭贷款申请条件，催促被告于2018年6月16日前备齐资料前往按揭银行办理贷款申请手续。2018年11月19日，原告惠东碧桂园出具《法律函》（惠碧十里银滩法函第0039号）给被告，函告被告徐天喜在2018年11月22日前将所欠房价款1450000元及逾期付款违约金（逾期付款违约金按合同约定的0.03%，暂计至2018年11月19日为1334572.5元）。2018年12月22日，被告徐天喜向原告惠东碧桂园支付4250000元银行按借款，原告碧桂园出具编号F10H22018122200620收据给被告收执。2019年1月3日，被告徐天喜缴纳涉案商品房678571.43元契税。2019年3月7日，本院出具《协助调查函》给中国平安银行股份有限公司惠州支行调查被告徐天喜办理贷款的相关情况。2019年3月14日，平安银行股份有限公司惠州分行回复：“主借款人吕小玲、共同借款人徐天喜向我行申请直客式按揭贷款，申请金额1000万元，期限336个月，房屋地址为惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园沙湾二街6号。我行于2019年1月8日审批通过，该审批通过仅处于预审批通过状态，借款人及开发商需配合我行落实后续过户及抵押相关流程，并在落实后续过户及抵押相关流程后，在出账前提供我行要求的全部出账资料，且所提供资料与借款人向我行提出申请时所填写的《个人贷款申请表》所陈述内容一致，并征信正常方可放款出账，最终出账金额以风险审批出账为准。截止至2019年3月14日我行暂未收到借款人和开发商办理该房屋过户及抵押手续等资料。”原告碧桂园对该回复的真实性、合法性无异议，关联性及证明内容有异议，首先该回复说明碧桂园一致积极配合办理按揭事宜，涉案房屋的按揭已经预审批通过，后续还需按银行要求提供资料；同时该函件表明与被告辩解的通过审批明显不符；其次，原告仅负责按银行要求向银行递交安按揭出账资料，不对被告取得房地产权证书负责，且被告是直客式按揭贷款，银行应先支付购房款，截至目前，被告仍欠原告1000万元的房价款及滞纳金，原告无法按照银行要求提供该房屋过户及抵押手续等资料，足以说明至今银行未能房款与原告无关；最后，银行回复可推断银行暂时无法放款，被告经多次催告仍无力缴纳楼款，已经严重违反合同约定，应按合同约定及相关法律规定，原告有权解除涉案合同。被告徐天喜对该回复的意见：回复函件所述情况属实，现是原告未按合同约定办理相关事宜，配合银行提交房产他项权证等抵押手续；被告已经缴纳契税，并办理相关委托申请手续,请法院督促原告依照合同履行办理房地产权证及相关证书，配合银行提供所需要的各项抵押手续资料，本人也愿意配合银行提交所需资料，早日办理贷款按揭。诉讼期间，被告徐天喜提交：1、吕国恒的微信聊天记录，显示6月9日，吕国恒称银行政策原因做不了按揭，收不了楼。2、陈丹的微信聊天记录，显示2018年12月5日，“行政也给我打电话了，说审批通过了，要求本月补齐425万元首付款，才能放款。”3、雪婷微信聊天记录，显示“徐天喜在12月28日开庭，麻烦跟办通知下客户，如果能交完款的话我们就能撤诉，不用开庭，我们这边也会催的。”庭审中，原告确认被告已支付的13750000元购房款；涉案房产尚未交付，吕国恒是原告公司营销中心副经理，雪婷是营销部门销售事务专员。被告徐天喜称没有人通知其领取商品房买卖合同，至庭审时都未拿到涉案合同；确认收到5月1日的法律函，收到法律函后与原告的营销陈丹联系，陈丹让被告无需理会，其为购买涉案房产通过卖房、卖商铺来筹集首付款，要求继续履行合同。本院认为，原告惠东碧桂园具备经营资质，涉案房产取得预售许可，原告与被告徐天喜于2017年11月30日签订的《商品房买卖合同》及附件、附录依法成立并生效，双方均应遵守合同约定。关于涉案商品房买卖合同应继续履行还是应解除的问题。涉案商品房买卖合同能否继续履行的根本在于被告徐天喜能否付清购房款，根据被告徐天喜申请办理按揭的中国平安银行股份有限公司惠州支行的回复，“……我行于2019年1月8日审批通过，该审批通过仅处于预审批通过状态，借款人及开发商需配合我行落实后续过户及抵押相关流程，并在落实后续过户及抵押相关流程后，在出账前提供我行要求的全部出账资料，且所提供资料与借款人向我行提出申请时所填写的《个人贷款申请表》所陈述内容一致，并征信正常方可放款出账，最终出账金额以风险审批出账为准。截止至2019年3月14日我行暂未收到借款人和开发商办理该房屋过户及抵押手续等资料。”，银行未能放款是因涉案房屋未能过户登记到被告徐天喜名下，未能办理抵押手续。根据商品房买卖合同第六条付款方式及期限关于被告采取银行按揭的方式支付剩余购房款及附录《委托办理权属登记协议书》第三条关于原告将办理涉案商品房《房地产权证》及《国有土地使用权证》所需要的权属登记资料分别送交房产国土部门的约定，其中条件是被告徐天喜已经付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款等一切款项的约定。被告徐天喜的有付清购房款的合同先履行义务，原告惠东碧桂园有基于被告委托办理房地产权证的合同后履行义务。截至本案开庭之日即2018年12月28日，涉案房产总价款为23750000元，被告徐天喜已支付13750000元，剩余10000000元未付,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”规定，至本案开庭之日，被告徐天喜未能付清购房款，涉案商品房买卖合同未在职能部门办理备案，原告诉请解除涉案商品房买卖合同及附件、附录，本院予以支持。被告徐天喜主张继续履行合同，本院不予采纳。对被告徐天喜已支付的13750000元购房款、27631元住宅专项维修基金，被告抗辩继续履行合同，亦为对涉案款项的主张，为避免诉累，涉案商品房买卖合同解除，原告惠东碧桂园公司应一并退还给被告徐天喜。对被告徐天喜已支付的678571.43元契税，由原、被告自行到相关职能部门办理退还。关于违约责任的承担。根据被告徐天喜提交的支付购房款记录、微信聊天记录及录音证据，结合原告惠东碧桂园2018年12月22日收取被告徐天喜支付的4250000元，认定双方对合同约定的支付日期进行变更，在合同履行过程中，被告徐天喜积极与原告沟通，办理按揭手续，补交购房款，因原、被告签订涉案《商品房买卖合同》时涉案房产为现房，被告系无法办理间客式按揭贷款，而《商品房买卖合同》仍约定办理不动产权属登记需被告付清涉案房款、税款等款项为前提，故原告与被告签订以按揭贷款作为支付方式的合同，导致合同无法履行，双方均存在过错，原告诉请被告支付违约金，本院不予支持。综上，原告惠东碧桂园的诉请，被告徐天喜的辩解，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告惠东碧桂园房地产开发有限公司与被告徐天喜签订的（编号：0026983）《商品房买卖合同》及附件、附录于本判决生效之日解除。二、原告惠东碧桂园房地产开发有限公司向被告徐天喜返还13750000元购房款和27631元住宅专项维修基金。三、驳回原告惠东碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25800元（原告惠东碧桂园房地产开发有限公司预交12900元），由原告惠东碧桂园房地产开发有限公司、被告徐天喜各负担12900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  罗晓燕人民陪审员  叶兰香人民陪审员  陈秋萍二〇一九年五月六日法官助理叶璐