陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕03民再15号 再审申请人（案外人)：胡永刚，男，汉族，1974年8月8日出生，住陕西省乾县。 委托诉讼代理人：穆金山，陕西为民律师事务所律师。 被申请人（一审原告)：郑遂成，男，汉族，1953年11月16日出生，退休职工，住陕西省宝鸡市。 委托诉讼代理人：王伟，陕西韬达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈华林，陕西韬达律师事务所律师。 被申请人（一审被告)：陕西瑞麟置业有限公司，住所地：陕西省西安市。 法定代表人:孙瑞林，任董事长。 郑遂成与陕西瑞麟置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月23日作出（2015）宝中民一初字第00001号民事判决，已发生法律效力并强制执行。案外人胡永刚提出执行异议，本院于2016年6月13日作出裁定，驳回其异议。胡永刚对裁定不服，认为原判决错误，向本院申请再审。本院于2017年11月13日作出（2017）陕03民申40号民事裁定，再审本案，再审期间中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人胡永刚及其代理人穆金山，被申请人郑遂成及其代理人王伟到庭参加诉讼，被申请人陕西瑞麟置业有限公司经依法公告传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 胡永刚申请再审称，1、（2015）宝中民一初字第00001号民事判决书认定事实不清，2013年9月10日，申请人以1400万元购得位于西安市临潼区瑞麟公司开发的瑞麟君府一期1号楼S3-S10和8号楼S1-S28中的两处商铺，支付了全部房款1400万元，并于当天在临潼区房地产管理所办理了备案登记（备案合同号为Y201154783、Y201154785）。2、原判适用法律不当、程序违法，侵害了申请人诉讼程序合法权益，属于违法查封第三人合法财产。请求，1、撤销本院（2015）宝中民一初字第00001号民事判决书第一项；2、确认位于西安市临潼区XX环XX号楼XX层商铺S3-S10，合同登记号Y201154783；瑞麟君府一期8号楼一层商铺S1-S28，合同登记号Y201154785房屋归申请人所有。 郑遂成答辩认为，原判正确，请求维持。 郑遂成向本院起诉请求：1、被告依原被告所签订的《商品房买卖合同》约定条款，交付原告所购价值2000万房屋；2、依合同约定支付拖延交付诉前房屋违约金830万元；3、由被告承担本案诉讼费用。 本院原一审查明：2011年9月5日，原被告签订了《商品房买卖合同》四份，合同编号GF-2000-0171，合同登记号为Y201154782，Y201154783，Y201154784，Y201154785。合同约定商品房所在地位于陕西省西安市临潼区XX环瑞麟·君府一期，合同约定商品房买卖基本情况分别为：合同登记号Y201154782为第2幢商铺1层餐厅部，面积506.40平方米，原告于2011年11月5日向被告指定银行帐户一次性支付商品房购房款248万元，被告于2012年9月5日前交付所购房屋；合同登记号Y201154783为第1幢商铺1层S3-S10号，面积779.614平方米，原告于2011年11月5日向被告指定银行帐户一次性支付商品房购房款397万元，交付所购房屋时间同上；合同登记号Y201154784为第9幢商铺1层S1-S3号，面积623.763平方米，原告于2011年11月5日向被告指定银行帐户一次性支付商品房购房款321万元，交付所购房屋时间同上；合同登记号Y201154785为第8幢商铺1层S1-S28号，面积2027.477平方米，原告于2011年11月5日向被告指定银行帐户一次性支付商品房购房款1034万元，交付所购房屋时间同上。同日，四份《商品房买卖合同》原被告签订了《补充协议》，补充协议约定：商品房用途为商铺，被告逾期10日内交付房屋承担所购房屋万分之五违约金，逾期超过10日后，原告有权解除合同，并按解除合同通知达到之日起5日内退还全部购房款，并按已付款的25%年利息承担违约金；原告要求继续履行《商品房买卖合同》，被告按已付款的万分之五承担违约金至被告实际履行之日止。原被告并约定被告交付商品房10日内将办理所购房屋资料在产权登记机关备案，原告不能在规定期限取得房屋产权证书，被告同意退还原告全部购房款，并承担赔偿责任。并约定被告承担办理所购房屋产权证书所有费用，原被告并对销售商品房纠纷及纠纷解决方式等均作出了约定。另查明，原被告签订合同后，原告依据合同约定分别于2011年9月6日、2011年9月7日分四笔向被告指定银行帐户通过转帐支付了全部购房款共计人民币2000万元，2011年9月14日被告向原告出具人民币2000万元收据。又查明，合同登记号为Y201154782，Y201154783，Y201154784，Y201154785，《商品房买卖合同》四份于2011年9月5日在西安市临潼区房产管理所备案登记。再查明，2011年11月5日，原被告签订了《回购协议》一份，由被告出资2500万元回购原告所购全部商品房，回购期为2011年11月6日至2012年9月6日，共计10个月。该协议约定付款方式为回购期结束前10个工作日一次性支付人民币2500万元，并约定由被告承担履行回购协议所涉及一切费用，对违约责任约定双方任何一方不履行回购协议或不完全履行回购协议违约责任约定，被告到期未付清回购款，此协议终止、作废，除双方另有约定除外，本协议任何一方不得擅自变更或提前解除本协议。另按双方约定对争议的解决等条款作出了约定。2012年9月5日，因被告未履行《回购协议》支付回购款义务，原被告又协商签订了《协议书》，协议书约定因被告不能按合同约定期限支付回购款，原告同意按《回购协议》再延长一年至2013年9月6日，被告自愿承担500万元违约金，该违约金不计入回购金额，违约金支付时间2012年9月5日前，违约金支付后，《商品房买卖合同》、《回购协议》中所设定的条款除合同有效外，其余条款不变，继续有效。2014年3月10日，双方再次达成因《补充协议》，协议约定:一、甲方（被告）在2014年3月31日前必须付给乙方（原告）500万元；二、甲方在2014年5月31日前结清全部款项；三、甲方在超出2014年9月31日签订的协议日期按每日2万元罚款计算；四、甲方如果不能在2014年5月31日结清全部款项，甲方无条件协助原告办理房产证款。五、在办理房产证时所有税费按照买卖合同约定由甲方承担；六、甲方已付款项扣除第三款的利息后优先用于应缴的各种税费剩余部分退还甲方；七、甲方承担罚金中双方应缴纳各种税费；八、双方在履行本协议中所发生的争议，由双方协商解决，如协商不成则在乙方所在地人民法院诉讼解决。另再查明，原被告自签订了《回购协议》，被告向原告支付回购款共计人民币1350万元。 本院原一审认为，依法成立的合同，受法律保护。转让不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定之外，合同自成立时生效。本案原被告签订的《商品房买卖合同及补充协议》及《回购协议》、《协议书》、《补充协议》是双方当事人真实意思的表达，且不违反法律、法规强制性规定，应认定为有效合同。合法、有效合同对双方当事人均有约束力。被告未按双方签订的《商品房买卖合同》及同日签订的《补充协议》在规定的时间协助原告办理房产证，按合同约定被告构成违约，被告应继续履行《商品房买卖合同》及同日签订的《补充协议》，并承担违约责任。因原告表示目前暂无法提供被告违约造成实际损失金额，对被告违约金暂不请求处理，系原告变更诉讼请求，本院予以准许。原告因此多缴纳的案件受理费本院予以退还。对于被告已向原告支付人民币1350万元的情况，因本案系商品房买卖纠纷，而非借贷纠纷，被告已向原告支付的1350万元可另案诉讼解决。关于双方当事人自2011年11月6日签订了《回购协议》以来，被告一直未按协议约定全面履行商品房回购义务。按照《回购协议》及《补充协议》约定，被告无条件协助原告办理房产证，交付房屋，并应承担合同约定的相应责任。原告诉请本院要求被告按《商品房买卖合同》约定条款交付本案涉诉房产办理房产证，于法有据，予以支持。关于被告辩称本案所涉纠纷并非商品房买卖，而是借贷纠纷之辩解，因被告并未提交相关证据，原告对被告辩解也不予认可，故被告该辩解理由因缺乏事实和法律依据不能成立，不予支持。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、陕西瑞麟置业有限公司于本判决生效后十日内将坐落位于陕西瑞麟置业有限公司位于陕西省西安市临潼区XX环XX号楼XX层商铺，合同登记号Y201154782，面积506.94平方米；瑞麟·君府一期1号楼1层商铺S3-S10，合同登记号Y201154783，面积779.614平方米；瑞麟·君府一期9号楼1层商铺S1-S3，合同登记号Y201154784，面积623.763平方米；瑞麟·君府一期8号楼1层商铺S1-S28，合同登记号Y201154785，面积2027.477平方米共四部分房产(商铺)交付郑遂成；二、陕西瑞麟置业有限公司于房产交付后九十日内协助郑遂成办理上述房产所有权证。三、驳回郑遂成其他诉讼请求。本案受理费141800元，由陕西瑞麟置业有限公司承担。 再审期间，申请人胡永刚提交了其与陕西瑞麟置业有限公司签订的购房合同、转款凭证、收据、合同备案登记表、临潼区房地产管理所证明、西安市临潼区人民法院（2016）陕0115民初1378号民事判决书。被申请人郑遂成提交了陕西瑞麟置业有限公司承诺、西安市临潼区人民法院（2016）陕0115民初1378号民事判决书、西安铁路运输法院（2018）陕7102行初1607号行政裁定书。再审中，本院调取了西安市临潼区房地产管理所对合同备案登记表。 本院组织双方质证。郑遂成对胡永刚提交的证据真实性认可，对其证明目的不予认可；对法院调取的证据形式无异议，不认可登记表能证明房屋所有权。胡永刚对郑遂成提交的证据真实性认可，对其证明目的不予认可，对法院调取的证据表示认可。 另查，2017年9月29日，西安市不动产登记局给郑遂成颁发不动产权证书。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。本案属于案外人胡永刚申请再审的案件，故本案的审理范围为，申请人胡永刚请求确认案涉合同编号为Y201154783、Y201154785的房屋归其所有的诉讼请求能否成立。胡永刚对于其请求，提出的主要证据和理由是，其已经支付了全部房款，该两份合同也已经在西安市临潼区房地产管理所进行了备案登记。胡永刚支付了房款的事实无争议，故本案争议的焦点问题，就是关于商品房买卖合同在房地产管理部门登记备案的效力认定问题。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第六条规定，“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。” 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。” 《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定，“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。” 根据以上规定，商品房买卖合同登记备案行为，不发生物权公示效力。本案中，郑遂成、胡永刚在与被申请人陕西瑞麟置业有限公司签订的商品房买卖合同中，第二条记载了预售商品房批准机关和预售许可证号；第二十三条记载了本合同自双方签订之日起生效；第二十四条记载了商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房地产登记机关申请登记备案。故，本案中，商品房买卖合同登记备案也不是合同生效要件，合同自签订之日起已经生效，合同中并未约定以在房地产登记机关备案作为生效条件。原审判决认定原告郑遂成与被告陕西瑞麟置业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效并无不当。同时，再审申请人胡永刚与陕西瑞麟置业有限公司签订的《商品房买卖合同》亦应有效。 本案中，再审申请人胡永刚、被申请人郑遂成，均要求履行《商品房买卖合同》。从郑遂成、胡永刚与陕西瑞麟置业有限公司分别签订《商品房买卖合同》的履行情况看：郑遂成签订涉案四份合同的日期为2011年9月5日，共计支付购房款2000万元时间为2011年9月14日前（6日、7日、14日），方式为银行转账，瑞麟公司出具收据一张。胡永刚签订涉案两份合同的日期为2013年9月10日，共计支付购房款1400万元时间为2013年9月10日当日。方式为银行转账，瑞麟公司出具收据一张。从房屋交付情况看，郑遂成和胡永刚在签订购房合同后，均无证据表明被申请人陕西瑞麟置业有限公司将涉案房产向其实际交付。郑遂成的商品房买卖合同依法成立生效在先，其起诉请求有合同依据，原判认定事实清楚，判处恰当。再审申请人胡永刚以其合同在房地产管理部门进行了备案登记为由，主张其享有物权的理由，没有法律依据，不能成立。经合议庭评议，并报本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十四条第二款规定，判决如下： 一、驳回再审申请人胡永刚的再审请求； 二、维持本院（2015）宝中民一初字第00001号民事判决。 再审案件受理费105800元，由胡永刚承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审 判 长 杨旭东 审 判 员 崔宝林 审 判 员 刘勇东 二〇一九年五月八日 法官助理 祁莹莹 书 记 员 马 婷 1