四川省简阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0180执异67号 案外人：饶建付，男，1978年7月9日出生，汉族，住宁夏石嘴山市大武口区。 案外人：王**，女，1977年11月16日，汉族，住宁夏石嘴山市大武口区。 申请执行人：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路**国航世纪中心****。 法定代表人：郭敬辉。 委托代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被执行人：宁夏国晟贸易有限公司，住所地宁夏银川市兴庆区高尔夫**综合楼**办公用房。 法定代表人：赵尧珠。 被执行人：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所，住所地宁夏石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公楼**）div> 法定代表人：张航孝。 委托代理人：马红艳。 被执行人：张航孝，男，1965年10月17日出生，汉族，住浙江省东阳市。 成都市中级人民法院在审理（2016）川01民初120号、121号中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）与宁夏国晟贸易有限公司、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰房地产公司）、张航孝借款合同纠纷两案中，根据中铁信托公司的财产保全申请，于2015年12月10日作出（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书，查封了江峰房地产公司位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××房屋。判决生效后，成都市中级人民法院将涉案生效法律文书指定本院执行。执行中，案外人饶建付、王**对查封标的提出异议，成都市中级人民法院指定本院审查。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人饶建付、王**称，2013年9月27日案外人与江峰房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买星海时代花园6-2-1102号房屋及6号楼负一层2-102地下室，并一次性交付全款483944元，于2013年10月16日收房并装修，于2014年1月6日入住使用至今。此后，案外人多次要求江峰房地产公司办理房屋所有权登记，江峰房地产公司以各种理由未予办理，导致该房屋于2015年12月被成都市中级人民法院查封。现成都市中级人民法院委托简阳市人民法院执行（2016）川01民初120号、121号两案，拟拍卖案外人已购买的房屋。案外人认为，于涉案房屋被查封前已与江峰房地产公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，并交付全部购房款合法占有使用，未办理房屋备案登记手续或房产证非案外人原因，故提出异议，请求依法解除对该房屋的查封。案外人提交了《商品房买卖合同》一份（无签订日期，交房时间2013年12月31日）和江峰房地产公司收取案外人星海时代花园6-2-1102号房及6号楼负一层2-102地下室购房款发票两张（均有税务监制章，开票时间均为2015年7月6日，一张金额461954元；一张金额21990元），2013年10月16日江峰房地产公司收取案外人王**6-2-1102号房屋专项维修基金、门牌号本费、采暖费收据三张，2013年10月16日石嘴山市立昌物业管理有限公司向案外人王**收取装修许可证费、公共电费、预收水费及电费、2013年10月-2014年12月物业费及装修服务费、2013年10月-2014年12月电梯费收据五张，2015年4月15日、2016年10月28日石嘴山市星瀚市政产业（集团）有限公司向案外人王**收取星海时代花苑6-2-1102号热力费用正式发票两张，2014年1月21日、2015年1月2？日国家宁夏电力公司石嘴山供电公司收取石嘴山市立昌物业管理有限公司用电地址为星海.时代6#6-2-1102城镇居民生活用电正式发票两张，2015年7月31日石嘴山市立昌物业管理有限公司向案外人收取6-2-1102号房公共照明费、2015年1月-2015年12月31日物业费、电梯费、水费收据四张，2016年3月3日宁夏广播电视网络有限公司收取案外人王**数字电视节目传输费正式发票一张，2016年3月3日宁夏有线电视收取案外人王**2016-03-03至2017-03-03有线数字电视基本收视维护费专用收据一张，2016年6月22日、2016年9月13日石嘴山市星泽燃气有限公司收取案外人王**卡燃气费正式发票两张，2017年10月19日石嘴山市宜禾物业服务有限公司收取案外人王**6-2-1102号房屋2017.1.1-12.31期间物业费、2017.1.1-12.31期间电梯费、2017.6.1-12.31期间公共照明费及水费专用收据两张。 原案申请人中铁信托公司称，案外人提供的购房发票时间为2015年7月6日，能够证明案涉房屋及地下室是在被查封前购买，也出示了占有使用该房屋的物管费、装修和采暖费等证据，可以证明案外人在案涉房屋及地下室被查封前已实际占有使用，同意解除对星海时代花园6-2-1102号房屋及6号楼负一层2-102地下室的查封。 原案被执行人江峰房地产公司称，案外人陈述属实。请依法保护其对所购房屋的合法权益。 本院查明：江峰房地产公司在自有的石国用（2011）第5723号国有土地上开发建设星海时代花园商住楼项目。2013年1月，江峰房地产公司以该地块土地使用权为宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款10000万元作抵押担保。案外人与江峰房地产公司签订的《商品房买卖合同》（无签订时间）约定：以3388元/㎡购买星海时代花园6-2-1102号136.35㎡房屋及以1000元/㎡购买6号楼负一层2-102号21.99㎡地下室，总价款483944元。案外人提交了2015年7月6日江峰房地产公司开具的收取案外人星海时代花园6-2-1102号房屋及6号楼负一层2-102购房款483944元正式发票两张（2015年7月6日收6-2-1102号房屋购房款461954元、收6号楼负一层2-102购房款21990元），证明其从2013年10月起实际入住6-2-1102号的物业服务费、热力使用费、水费、电费等缴纳票据。2015年12月，依据成都市中级人民法院（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书查封的江峰房地产公司星海时代花园545套房屋包括案外人所购的6-2-1102号房屋132.38㎡（查封房屋顺序号为160）及6号楼2-102地下停车位21.65㎡（查封顺序号为152）。2018年11月18日本院作出（2018）川0180执恢1166号执行裁定书，对6-2-1102号房屋132.38㎡及6号楼2-102地下停车位21.65㎡续查封。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建设工程的价款具有优先受偿权，该优先体现在建设工程的价款可优先于在建工程抵押贷款的偿付。即，中铁信托公司享有的抵押权应让位于建设工程价款优先权；根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，该规定又赋予了交付全部或者大部分款项的商品房购买者对所购房屋享有的权利更优先于建设工程施工方。本案中，案外人饶建付、王**有证据证明其在房屋查封前支付了全部购房款，并实际取得房屋。其对所购房屋享有的权利优先于中铁信托公司在该房屋上享有的抵押权。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 解除四川省成都市中级人民法院依据（2015）成执保字第264-1号和（2015）成执保字第265-1号执行裁定书以及本院（2018）川0180执恢1166号执行裁定书对位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××号××㎡房屋及6号楼负一层2-102地下停车位21.65㎡的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向四川省简阳市人民法院提起诉讼。 审 判 长 凌    俊    杰 人民陪审员 林华人民陪审员马劲松 二〇一九年五月三十日 书 记 员 汪        鑫 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。