湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2013）岳民初字第00793号原告（反诉被告）丁某，女，1964年9月4日出生，汉族，××。委托代理人朱某，男，1964年2月29日出生，汉族，××，。。被告（反诉原告）刘某甲，女，1971年7月31日出生，汉族，××。委托代理人周某，湖南××律师事务所律师。原告（反诉被告）丁某诉被告（反诉原告）刘某甲合同纠纷一案，本院立案受理后，在审理过程中，被告刘某甲向本院提起反诉。本院依法受理了反诉，并决定本诉与反诉合并审理，依法由审判员周赞适用简易程序公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，后本院转为适用普通程序，组成由审判员周赞担任审判长、审判员黎春林、审判员肖必芳参与的合议庭，对本案公开开庭进行了审理。书记员孙静担任记录。原告（反诉被告）丁某及其委托代理人朱某，被告（反诉原告）刘某甲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁某诉称：2007年11月，被告作为湖南省委党校拟将该校分配给被告的团购房指标进行转让（该团购房为长沙市岳麓区梅溪湖麓阳和景某），经原告和被告充分协商，双方于2007年11月6日签署了《房屋购买权转让协议》，协议约定：该指标转让费为人民币一万元，被告有义务告知原告交纳购房款的时间和方式，并有义务积极主动协助原告办理购房过程，户主变更过程及过户过程中的事宜。协议签署后，原告已经按照协议约定完全支付了房屋指标转让费，并依照购房统一部署和要求支付了部分购房款，但随着近两年长沙房产市场价格的上涨，被告单方面撕毁协议，不按照协议约定履行相关义务，其主要表现为：被告在开发商统一召开的选房抽签会议上被告独自一人抽签选择了开发商开发的商品房，被告在选房之前既没有将选房之事宜告知原告，也没有在事后将选房结果告知原告，原告不得已事后从省委党校了解得知房号为1栋1105号；根据协议约定，被告应该配合原告交纳购房款项，但被告多次不予以配合，原告交纳该款项，原告不得已才将相关款项直接交付至开放商；被告独自选房后发现有利可图，于是多次电话通知原告，被告明确表示将拒绝履行《房屋购买权转让协议》并拒绝将房屋交付给原告，双方曾多次协商，却因被告的无理要求，协商未果。为此，原告认为，被告的行为不但严重违背了协议约定和《合同法》之规定，同时也违背了民法的基本原则即“诚实信用原则”，被告的行为理应得到法律的制裁和否定评价，因此，为了维护法律的公平与正义，同时为了维护原告的正当合法利益，原告特诉至法院，请求依法判决：确认《房屋购买权转让协议》合法有效。被告刘某甲辩称：原、被告双方签订的指标转让协议在2011年4月29日、至迟在2011年5月29日已经解除，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）刘某甲反诉称：反诉原告与反诉被告于2007年11月6日签订《房屋购买权转让协议》，反诉原告将其省委党校团购房购买权转让给反诉被告，其中第4条约定了双方解除合同之条款即“若甲方（反诉原告）要求乙方（反诉被告）退出购房，甲方承诺双倍退还乙方累计交纳的购房款及相关费用，若乙方要求退出购房，乙方承诺累计交纳的购房款及向甲方交纳的相关费用归甲方所有”。合同签订前反诉被告支付了转让款一万元及预交了部分房款，后反诉被告将上述购买权又转让给了他人。2011年4月29日、2011年5月29日，反诉原告委托律师二次发函给反诉被告通知解除上述合同，反诉被告亦于2011年7月6日委托律师致函反诉原告明确表示收到了上述解除通知，反诉原告认为，根据法律之规定，上述合同自通知到达对方时已解除，为维护自身的合法权益，反诉原告特提起反诉，请求依法判决：确认2007年11月6日签订的《房屋购买权转让协议》已解除。反诉被告丁某对反诉辩称：一、基于反诉原告在收房屋指标转让费后其身份已经演变为完全的义务主体，义务主体在本案中不具备解除权。根据《合同法》之规定，解除权的行使主体是权利人，只有在合同对方当事人违约或对方当事人违反法律并达到可以行使解除权之情形时才可以行使解除权。在本案所涉协议中，在反诉被告将房屋指标转让费已经完全支付给反诉原告后，反诉被告的义务已经履行完毕，反诉被告成为了完全的权利人，而反诉原告在收取房屋指标转让费后已经成为了完全的义务人，义务人由于是义务主体，所以其不具备解除权。二、反诉被告没有违反合同约定或法律规定，反诉原告行使解除权没有法律依据，不符合解除成立的条件。在反诉被告将房屋指标转让费支付给反诉原告后，反诉被告的义务已经完全履行完毕，时至今日，反诉被告没有任何违约行为，既然没有任何违约行为，反诉原告理所当然不能行使解除权。三、反诉被告从未收到反诉原告有关解除合同的通知，假设反诉被告收到有关律师事务所的律师函，但该律师函也没有明确表示解除合同，即使明确表示解除合同，但由于反诉原告的身份限制和反诉被告没有违约的事实，反诉原告解除合同的事实与理由也不成立。四、《房屋购买权转让协议》第4条中约定：本协议签订后，甲方不能以任何理由要求乙方退出购房或增加转让费，乙方不能以任何理由（本协议第5条理由除外）退出购房或减少转让费。若甲方要求乙方退出购房，甲方承诺双倍退还乙方累计交纳的购房款及相关费用，若乙方非本协议第5条之外的原因要求退出购房，乙方承诺累计交纳的购房款及向甲方交纳的相关费用归甲方所有。该条款约定合法有效，至少说明两个事实：协议签订后，甲方（反诉原告）不能以任何理由要求乙方（反诉被告）退出购房或增加转让费，也即是反诉原告不得无故解除合同，无故解除合同理由不成立；“若甲方要求乙方退出购房，甲方承诺双倍退还乙方累计交纳的购房款及相关费用”的约定于反诉原告而言属于义务性条款，不属于约定甲方解除权的条款，因此反诉原告也不能依照本条约定行使解除权。五、依照《合同法》及湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第三条规定：转让购房指标的，只要不违反法律、行政法规的强制性规定的，一般认定有效。因此，反诉被告认为：反诉被告请求法院认定该房屋购买权转让协议合法有效的请求于法有据，请求法院予以支持；反诉被告没有违约行为，反诉原告行使解除权的主体及依据均不充足，请求法院依法驳回反诉原告的全部反诉请求。为支持其诉讼请求和反诉的答辩理由，原告（反诉被告）就本、反诉向本院提交了如下证据：1、房屋购买权转让协议，拟证明原、被告达成了转让协议，指标转让有效，并约定了双方的权利义务。2、收条，拟证明原告已经按协议约定将指标转让费10000元给了被告。3、三次交房款凭证，拟证明原告根据协议约定按时交纳房款，被告也认可原告享有相关的权利。4、通知，第二次缴款通知，拟证明湖南省委党校对于指标转让的行为是认可的。5、中国工商银行业务凭证，拟证明原告按双方所签订的合同向长沙信丰房地产开发有限公司交了78800元购房款。为支持其答辩理由和反诉请求，被告（反诉原告）就本、反诉向本院提交了如下证据：1、房屋购买权转让协议，拟证明原、被告双方于2007年11月6日签订了房屋购买权转让协议，第4条约定了双方均有权解除协议并约定了解除协议之处理办法。2、短信，拟证明被告已将房屋购买权转让牟利。3、被告致原告《律师函》，拟证明被告分别于2011年4月29日与2011年5月29日二次通知被告解除合同。4、特快专递邮件详情单及律师函，拟证明被告分别于2011年5月31日分别向省委党校团购办和开发商发出《律师函》要求房款缴纳必须是从刘某甲本人银行账户转出并要求由刘某甲本人携身份证亲自领取收据。5、原告致被告律师函及快递单，拟证明原告2011年7月6日致函被告确认已收到解除通知。6、进账单，拟证明2012年7月16日刘某甲预交房款138600元。7、民事起诉状，拟证明丁某另购买了张某的房屋购买权，其系炒房者。8、银行进账单，拟证明被告向开发商长沙信丰房地产开发有限公司交了78800元购房款。对原告（反诉被告）提交的证据，本院结合被告（反诉原告）的质证意见，作如下认定：对证据1，被告质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，协议第四条约定了解除合同的处理办法；本院对该份证据的真实性予以确认。对证据2，被告质证对真实性、合法性、关联性无异议，本院对该份证据予以确认。对证据3，被告质证对前两次交款凭证无异议，但第三次交款凭证2012年7月11日凭证不是交房款的凭证，与本案无关，在此期间双方的协议已经解除；本院对三次交房款凭证的真实性予以确认。对证据4，被告质证对证明目的有异议，在此之前原、被告双方的协议已经解除；本院对该份证据的真实性予以确认。对证据5，被告质证对该份证据不予认可，认为合同已经解除了，所以对于原告所交的房款，被告不认可；本院对该份证据的真实性予以确认。对被告（反诉原告）提交的证据，本院结合原告（反诉被告）的质证意见，本院作如下认定：对证据1，原告质证对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，本院对该份证据的真实性予以确认。对证据2，原告质证对真实性无异议，原告是发过短信，但是不能达到证明目的，被告不能证明原告牟利，即使牟利也与本案无关，本院对该份证据不予确认。对证据3，原告质证对真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为被告解除协议的理由不成立，本院对该份证据的真实性予以确认。对证据4，原告质证对真实性、合法性、关联性有异议，被告是向省委党校和开发商发的函原告并不知道此事，本院对该份证据的真实性予以确认。对证据5，原告质证对真实性、合法性、关联性无异议，但是也证明原告不同意解除协议，本院对该份证据予以确认。对证据6，原告质证对真实性无异议，合法性、关联性有异议，被告缴纳房款与本案无关联，被告私自缴纳房款违反了房屋购买权的约定，证明被告违约；本院对该份证据的真实性予以确认。对证据7，原告质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据与本案无关；本院对该份证据的真实性予以确认；对证据8，原告质证认为合同没有终止；本院对该份证据的真实性予以确认。根据上述确认的证据并结合双方当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：原告（反诉被告）丁某与被告（反诉原告）刘某甲于2007年11月6日签订《房屋购买权转让协议》，被告刘某甲以一万元的价格向原告丁某转让湖南省委党校团购房地产开发商长沙信丰房地产开发有限公司开发的梅溪苑的房屋购买权。该协议第4条约定：甲方（本诉被告）、乙方（本诉原告）本着相互信任、坦诚相待的态度遵守本协议。本协议签订后，甲方不能以任何理由要求乙方退出购房或增加转让费；乙方不能以任何理由（本协议第5条理由除外）退出购房或减少转让费。若甲方要求乙方退出购房，甲方承诺双倍退还乙方累计交纳的购房款及相关费用；若乙方非本协议第5条之外的原因要求退出购房，乙方承诺累计交纳的购房款及向甲方交纳的相关费用归甲方所有。2007年6月19日，丁某即向刘某甲交纳了购房指标转让费10000元。2007年6月15日、2007年10月25日，丁某以刘某甲的名义先后向长沙信丰房地产开发有限公司交纳定购保证金60000元、第一次预交款32400元。2011年4月，中共湖南省委党校组织购房户摇号选房，刘某甲的指标下选定的房屋为长沙市岳麓区麓阳和景雅苑小区1栋1105号房，所选户型面积约140平方米。2011年4月29日，刘某甲向丁某发出《律师函》，称双方签订的房屋购买权转让协议无效，从发函之日起相关房款由刘某甲直接支付。2011年5月29日，刘某甲再次向丁某发出《律师函》，通知丁某解除双方签订的房屋购买权转让协议。2011年7月6日，丁某通过向刘某甲发律师函的方式称收到了刘某甲的上述律师函，并要求刘某甲继续履行《房屋购买权转让协议》，协助丁某办理户名变更及过户手续。2012年7月6日，开发商长沙信丰房地产开发有限公司要求购房职工在2012年7月9日至7月11日集中缴纳房款。2012年7月11日，丁某向长沙信丰房地产开发有限公司汇款138600元。2012年7月16日，刘某甲亦向长沙信丰房地产开发有限公司汇款138600元。2013年6月7日，被告刘某甲向长沙信丰房地产开发有限公司汇款78800元。2013年6月9日，原告丁某亦向长沙信丰房地产开发有限公司汇款78800元。本院认为，本案的焦点问题包括：一、关于原、被告于2007年11月6日签订的《房屋购买权转让协议》是否有效的问题；二、关于原、被告签订的上述《房屋购买权转让协议》是否已经解除的问题。一、关于原、被告签订的《房屋购买权转让协议》是否有效的问题。原、被告于2007年11月6日签订的《房屋购买权转让协议》，是双方真实意思的表示。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”同时，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”本案中签订的上述房屋购买权转让协议，并无法定无效的情形存在，故本院确定为有效。二、关于原、被告签订的上述《房屋购买权转让协议》是否已经解除的问题。结合本案查明的案件事实，该焦点实质上是对双方签订的《房屋购买权转让协议》第4条中的约定“若甲方要求乙方退出购房，甲方承诺双倍退还乙方累计交纳的购房款及相关费用”如何理解的问题。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除分为法定解除和约定解除。本案中，并不存在丁某让刘某甲可以行使法定解除权的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，根据双方签订的协议中第4条的内容，“若甲方要求乙方退出购房，甲方承诺双倍退还乙方累计交纳的购房款及相关费用”，该内容可以理解为甲方（刘某甲）在承诺双倍退还乙方（丁某）累计交纳的购房款及相关费用的前提条件下，甲方可要求乙方退出购房，该内容也是双方约定的该第4条内容中“甲方不能以任何理由要求乙方退出购房或增加转让费”的例外情形，故刘某甲有权在继续履行合同和解除合同并承担相应违约责任之间进行选择。根据查明的事实，刘某甲于2011年5月29日以律师函的形式向丁某发出解除房屋购买权转让协议的通知，丁某在2011年7月6日向刘某甲发出的律师函中认可收到了上述通知，故本院确认双方签订的房屋购买权转让协议在2011年7月6日已经解除。对于因刘某甲主张解除合同需要向丁某承担的责任，丁某可另行主张权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）丁某与被告（反诉原告）刘某甲于2007年11月6日签订的《房屋购买权转让协议》有效；二、确认原告（反诉被告）丁某与被告（反诉原告）刘某甲于2007年11月6日签订的《房屋购买权转让协议》于2011年7月6日已解除。本案本诉案件受理费100元，由原告（反诉被告）丁某负担；反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）刘某甲负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判长 周 赞审判员 黎春林审判员 肖必芳二〇一四年三月三日书记员 孙 静附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益违反法律、行政法规的强制性规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。