重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初9100号原告：梁阳，男，1983年10月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：桑洋洋，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：田海浪，重庆坤源衡泰律师事务所实习律师。被告：重庆首科实业有限公司，住所地重庆市北部新区大竹林镇楠竹路5号3幢2-6-1号，统一社会信用代码91500000774888699F。法定代表人：李桂云，总经理。委托诉讼代理人：王明平，男，系公司员工。被告：重庆首科实业有限公司盐城分公司，住所地盐城市盐都区秦南镇工业集中区关陈西路8号（L），统一社会信用代码91320903MA1MXYQB7U。负责人：李桂云，总经理。委托诉讼代理人：王明平，男，系被告重庆首科实业有限公司员工。被告：李桂容，女，1980年3月6日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：何惠民，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭春艳，北京市中银（重庆）律师事务所律师。第三人：重庆诚祥房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝北区洪湖西路26号2幢5-1，统一社会信用代码91500000753078494X。法定代表人：荣锋，经理。委托诉讼代理人：段晓红，女，系公司员工。委托诉讼代理人：刘伟，女，系公司员工。原告梁阳与被告重庆首科实业有限公司（以下简称首科公司）、重庆首科实业有限公司盐城分公司（以下简称首科盐城分公司）、李桂容、第三人重庆诚祥房地产经纪有限公司（以下简称诚祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁阳的委托诉讼代理人桑洋洋、田海浪，被告首科公司与首科盐城分公司的共同委托诉讼代理人王明平，被告李桂容，第三人诚祥公司的委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁阳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告首科盐城分公司于2018年3月20日签订的《房屋买卖（转让）合同》；2、判令三被告支付原告房价上涨造成的损失74.98万元；3、判令三被告承担本案的律师费2万元以及保全担保费。事实和理由如下：原告经第三人提供居间服务，与李桂容在2018年3月20日签订《房屋买卖（转让）合同》，约定李桂容将重庆市江北区两江春城X、X号地块X幢X单元X-X的房屋出售给原告。合同签订当日，原告向第三人支付定金5万元，第三人也于同年4月9日将该定金支付至李桂云的个人账户，李桂云系首科公司以及首科盐城分公司的负责人。后因为房价上涨，李桂容便以各种借口和理由告知原告不再履行合同，并声称房屋已经另行出卖给第三方。经过多方了解，原告才知晓首科盐城分公司曾向李桂容出具《委托书》，委托其代为办理涉诉房屋的买卖事宜。首科盐城分公司于2018年5月2日向原告及第三人发送《解除房屋买卖合同的通知》，以原告不能按时办理合同网签、缴纳首付款为由解除合同。首科盐城分公司应当向原告承担法律责任，因其不具有法人资格，不能独立承担责任，因此首科公司应当承担责任，同时李桂容应当承担连带责任，请求人民法院支持原告诉讼请求。被告首科公司以及首科盐城分公司共同辩称，1、涉案房屋系重庆中华置业有限公司以抵款方式抵给首科盐城分公司的。首科盐城分公司委托李桂容与原告和第三人签订了《房屋买卖（转让）合同》。2、合同签订后，二被告虽多次催促，但是原告一直没有办理网签及缴纳首付款等事宜，根据合同约定，首科盐城分公司有权解除合同。3、整个交易过程中，原告与二被告之间没有任何联系，都是第三人在分别联系双方，二被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。被告李桂容辩称，签订合同时就已经告知了原告房屋系重庆中华置业有限公司抵款给首科盐城分公司的，我也是代表首科盐城分公司处理房屋的买卖事宜。2、合同签订后，我一直联系第三人办理网签，第三人也催促了原告，但是原告一直不予办理，系原告违约。第三人诚祥公司陈述，1、签订合同时，李桂容告知了房屋系抵款而来，也拿出了首科盐城分公司与重庆中华置业有限公司之间认购协议的照片，因此原告支付的定金是暂时托管在我司处的，等待后续李桂容提交了认购协议的复印件及首科盐城分公司的授权委托书后，我司才将定金支付给了首科盐城分公司。2、合同当时签的是李桂容的名字，因为其当时并没有带委托书原件。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原、被告及第三人无异议的《房屋买卖（转让）合同》、委托书、中国工商银行转账凭证（5万元）、收款收据、解除房屋买卖合同的通知、通话录音三段（分别为2018年5月2日原告妻子张琴与李桂云、2018年5月2日原告妻子张琴与李桂容、2018年5月6日原告妻子张琴与李桂容）、法律事务委托合同、中国工商银行转账凭证（2万元）、发票、民事裁定书、保全情况告知书、工商银行POS单、《房地产司法鉴定估价报告》、《个人购房借款/担保合同》、李桂容与田伟的微信聊天记录，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月20日，李桂容（卖方、转让方）与梁阳（买方、受让方）经第三人居间服务签订《房屋买卖（转让）合同》，约定卖方将江北区两江春城X、X号地块X幢X单元X-X房屋出售给买方，成交价193万元，买方于本合同签订当日支付定金5万元予卖方，定金在房屋过户后抵做房款。对于剩余款项支付，合同约定：第一次：买方须于开发商网签当日支付98.4万元予卖方。第二次：买方以所购房屋作为抵押物向银行申请按揭贷款89.6万元用于支付房款，此房款由买方向银行申请，卖方配合买方办理贷款申请（包括但不限于提供资料、配合买方与银行签订相关合同等），贷款手续办完后，由银行直接支付给卖方。合同中违约责任约定：1、买卖双方或买卖双方各自的委托代理人之任何一方违反本合同约定（包括但不限于拒不或逾期办理解押；拒不或者逾期提交真实有效的按揭贷款、过户资料；拒不或者迟延办理或配合办理按揭贷款、过户手续；拒不或逾期交付房屋；拒不或逾期或无法支付房款、中介服务费、水费等费用；拒不或者迟延或无法履行本合同项下之其他义务），则（1）逾期10日（含）以内的，违约方须每日按该房屋成交价格的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该房屋成交价格20%的违约金。守约方应当向违约方发出解除合同通知书。（3）逾期超过10日仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按成交价格千分之一支付违约金，以上违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应当向守约方补足损失与违约金之间的差额。2、合同未约定明确履行期限的，以守约方或者经纪方发出督促履行通知之日起10日为履行期限……5、若买卖双方任何一方违反本合同约定使该房屋交易不能顺利完成，视为违约。6、本合同之任何一方违约而导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、诉讼保全费、律师费、交通费、住宿费、执行费）等均有违约方承担。合同签订当日，梁阳向第三人工作人员支付了定金5万元，2018年4月9日，第三人将该笔定金支付给案外人李桂云，李桂云系首科公司的法定代表人以及首科盐城分公司的负责人。2018年5月2日，首科盐城分公司向梁阳及第三人发送《解除房屋买卖合同的通知》，该通知载明：《房屋买卖（转让）合同》签订后，梁阳一直到4月3日才到银行办理面签事宜，银行贷款审批通过之后，我司虽多次催促，但是梁阳一直未能确定网签合同时间，一直到4月26日，网签事宜也未能落实……现通知买方及中介方解除合同。根据李桂容与第三人工作人员田伟的微信聊天记录可以认定以下事实：2018年4月9日，李桂容催促田伟通知梁阳办理网签。4月12日，再次催促田伟相关事宜。田伟反馈梁阳因担心按揭贷款通不过不愿先行进行网签并支付首付款。4月16日、17日，李桂容又连续催促田伟。4月18日，田伟反馈其已经通知梁阳夫妇，梁阳和爱人“这两天就去对接开发商这边，看交易流程是不是这个样子。”2018年5月2日获悉解除合同通知当日，梁阳之妻张琴与李桂容通电话，电话中张琴认可以下事实：第三人工作人员曾通知梁阳到开发商处确认相关流程，但是并没有明确通知什么时间之前必须确认完；再加之工作忙、回老家等原因，梁阳夫妇就“想着空了再去看，看了再回话”。后来，中介说再不确定网签时间就不卖了，梁阳夫妇遂明确5月4日办理网签。2018年5月23日，原告向本院提起本案诉讼，并于同年5月28日提交增加诉讼请求申请书，增加解除《房屋买卖（转让）合同》的诉讼请求。本院于同年6月30日将起诉状及增加诉讼请求申请书副本送达首科盐城分公司。审理过程中，原告申请对涉诉房屋的市场价值进行司法评估。2018年10月24日，重庆金友资产评估土地房地产估价有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》，认定涉诉房屋截至2018年9月7日的市场总价为267.98万元。另，庭审中，李桂容陈述其系受首科盐城分公司委托办理涉案房屋的买卖事宜，首科公司以及首科盐城分公司对此也予以认可。梁阳亦认可房屋的出卖方为首科盐城分公司。本院认为：李桂容受首科盐城分公司的委托处理江北区两江春城X、X号地块X幢X单元X-X房屋的出售事宜，其与梁阳签订《房屋买卖（转让）合同》，梁阳对委托事宜予以认可并向首科盐城分公司主张合同责任，符合《中华人民共和国合同法》第四百零三条之规定。《房屋买卖（转让）合同》的当事方为梁阳与首科盐城分公司，双方的权利义务受该合同条款约束。对于第一项诉讼请求。首科盐城分公司在2018年5月2日已经发出解除合同通知，梁阳当日即知悉，首科盐城分公司发出通知时，其具备合同解除权，因此《房屋买卖（转让）合同》在该日已告解除。具体评析如下：《房屋买卖（转让）合同》明确约定全部购房款分三笔支付：定金5万元、首付款98.4万元、按揭贷款89.6万元。其中首付款梁阳须在开发商网签当日支付给出卖方。虽然合同未明确约定“开发商网签当日”具体为何日，但是合同中约定了“合同未约定明确履行期限的，以守约方或者经纪方发出敦促履行通知之日起10日为履行期限。”根据李桂容与第三人工作人员田伟的微信聊天记录，结合梁阳妻子与李桂容的通话录音，能够确认第三人工作人员田伟在不晚于2018年4月18日的时间已经催促梁阳办理网签及支付首付款事宜，梁阳夫妇因担忧按揭贷款问题，并未及时办理。根据《房屋买卖（转让）合同》中“买卖双方或买卖双方各自的委托代理人之任何一方违反本合同约定（包括但不限于拒不或逾期办理解押；拒不或者逾期提交真实有效的按揭贷款、过户资料；拒不或者迟延办理或配合办理按揭贷款、过户手续；拒不或逾期交付房屋；拒不或逾期或无法支付房款、中介服务费、水费等费用；拒不或者迟延或无法履行本合同项下之其他义务），则（2）逾期超过10日的，守约方有权解除合同，守约方应当向违约方发出解除合同通知书”之约定，首科盐城分公司于2018年5月2日发出解除合同通知，有合同依据，本院予以支持。本案中梁阳再行起诉要求解除合同，本院不予支持。前述已经认定，合同解除系因梁阳迟延办理网签及支付首付款导致，因此其向出卖方主张解除合同后赔偿损失等违约责任，本院不予支持。相应的，对于律师费、保全担保费等诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第四百零三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告梁阳的全部诉讼请求。本案案件受理费9670元，保全费2670元，评估费17000元，由原告梁阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  何建群人民陪审员  别晓玲人民陪审员  李 蓉二〇一九年五月十五日法官 助理  柴世斌书 记 员  罗 静