云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初11689号原告：李泓涵，男，1993年6月9日出生，彝族，云南省蒙自县人，住云南省红河哈尼族彝族自治州蒙自县。委托诉讼代理人：束昕奇，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明上佳餐饮管理有限责任公司，住所地昆明市江东和谐家园D3幢1层A08a号，统一社会信用代码91530100797215729T。法定代表人：陶州，经理。委托诉讼代理人：许萍，云南优谛律师事务所律师，特别授权代理。原告李泓涵与被告昆明上佳餐饮管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月14日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李泓涵的委托代理人束昕奇，被告昆明上佳餐饮管理有限责任公司的委托代理人许萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李泓涵向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2018年8月2日签订的《房屋租赁合同》及《物业服务合同》；2.依法判令被告返还原告所支付的各项费用共计304548.5元；3.依法判令被告赔偿原告装修费用19000元；4.依法判令被告向原告支付律师费15000元；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求变更为：依法解除原、被告于2018年8月2日签订的《房屋租赁合同》，第二项诉讼请求变更为：依法判令被告返还原告所支付的各项费用共计196304.67元。事实和理由：2018年8月2日，原告与被告签订房屋租赁合同及物业服务合同，合同约定被告将其管理的昆明市五华区房屋出租给原告使用，租赁房屋面积为489.05平方米＝套内建筑面积391平米十（套内建筑面积391平米Ｘ公摊系数24.98%），租期自2018年8月3日至2021年8月28日，租金单价44.6元／平方米／月。签订合同后，原告已完全按照被告要求及合同约定交纳租金、履约保证金、物业服务费、消防改造费等费用共计304548.5元，但接房后测得套内建筑面积只有317平方米，差合同约定面积74平方米。被告交付的房屋面积少于约定面积，其行为已经构成违约，原告多次找被告协商无果，无奈只能诉至法院，请求维护自身合法权利。被告昆明上佳餐饮管理有限责任公司书面答辩称：合同签订后，我方按照合同约定将房屋及钥匙交给了被告，所以不存在违约。双方的合同均在实际履行中，双方的合同应当继续履行。《房屋租赁合同》和《物业服务合同》是不同的合同，不应在一个案子中处理。原告第二项诉讼请求中陈述的费用还包含消防费用，消防费用双方是有其他的协议的。本案原告提出的第三、四项诉讼请求没有约定依据，我方将房屋承租给原告后，将房屋进行装修是市场的需要，且合同期满后装修需要留给被告。律师费我方不需承担。签订合同之前，原告亲自去查勘并选定了房屋，合同签字均是原告本人签字，认同了房屋的面积。奇境公司并未与我方签订合同，我方不需满足奇境公司的要求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、2018年8月2日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将其位于昆明市五华区房屋出租给原告使用，房屋用于原告经营奇境ＳＰＡ（经营业态：奇境美妆、奇境医疗、冷／热饮、简餐、衣服）类项目。房屋面积为489.05平方米［房屋租金的计算面积＝实测套内建筑面积＋（实测套内面积×公摊系数），其中公摊系数为24.987%］，租赁期限为1122日，自2018年8月3日起至2021年8月28日止，筹备期自2018年8月3日其至2018年9月11日止，该期间内免收租金，但该期间产生的水电费、物业费或其他费用由原告按期缴纳。计租日期自2018年9月12日起。租金单价44.6元／平方米／月，自第二年起在上一年每平方米月租金单价的基础上递增7%，第三年不递增。同时约定，为保证合同的履行，原告方应向被告交付65434.89元的履约保证金。一方违约应当承担守约方为实现权力而支付的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费等。协议还对其他条款进行了约定。二、2018年8月3日，原、被告签署“场地移交确认表”，明确D5幢301号3层附D5-3-03号房屋已交付给原告使用。同日，被告向原告出具两份收据，载明原告向被告交付履约保证金65434.89元；载明原告向被告支付人民币148474.81元（预收租赁费人民币130869.78元，2018年9月12日起至2019年3月11日；预收服务费人民币17605.03元，2018年8月3日起至2019年2月2日）；庭审中，原、被告一致确认预收服务费系物业费。2018年8月17日，原告向案外人云南北龙装饰工程有限公司支付装修垃圾拆除清运费人民币19000元。三、2018年10月28日，北京奇境天成管理咨询有限公司向原告发函，载明北京奇境天成管理咨询有限公司对昆明市五华区房屋考察评估后，可使用面积为300㎡，不能达到其授权开设的奇境ＧｉｎＳＰＡ品牌店面积最低标准400㎡，建议原告更换项目选址。四、2018年10月31日，经原告申请，本院依法委托云南中正司法鉴定中心对昆明市五华区房屋面积（房屋套内建筑面积）进行专业评估鉴定。2018年12月19日，云南中正司法鉴定中心作出云南中正［2018］测鉴字第247号鉴定意见书，鉴定意见：一、根据《房产测量规范》附录Ｂ1.1“成套房屋的套内建筑面积＝套内房屋的使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积”。房屋的共有建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。二、昆明市五华区江东和谐家园05幢301号3层附05-3-03套内建筑面积：341.35㎡，其中套内房屋的使用面积：321.32㎡，套内墙体面积:20.03㎡。根据被申请人的要求，对与商铺相邻的楼道、通风井进行了测量，其中：楼道22.38㎡，通风井3.79㎡，该面积属于本层共有建筑面积的一部分，不计入套内建筑面积的计算。原告支出鉴定费人民币2500元。五、原告为实现债权支出律师代理费人民币15000元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，本案中，原告认为被告交付的房屋实际面积少于合同约定的面积，导致无法实现合同目的，主张解除解除双方签订的《房屋租赁合同》。本院认为，《房屋租赁合同》中约定房屋面积为489.05平方米[房屋租金的计算面积=实测套内建筑面积+（实测套内面积×公摊系数），其中公摊系数为24.987%]，但根据云南中正司法鉴定中心出具的鉴定意见，涉案房屋的套内建筑面积为341.35㎡，其中套内房屋的使用面积为321.32㎡，套内墙体面积为20.03㎡。由此可以确认被告交付给原告的房屋面积少于合同约定的房屋面积，且原告租赁房屋用于经营奇境SPA项目所需门店面积最低标准为400㎡，被告交付的租赁房屋面积不符合合同的约定，并且因此导致原告不能实现订立《房屋租赁合同》的目的，故对于原告主张解除双方于2018年8月2日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。至于合同解除后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，根据云南中正司法鉴定中心出具的云南中正[2018]测鉴字第247号鉴定意见书以及各方当事人的陈述，本案中被告存在违约行为，原告合同目的已经无法实现。故原告于2018年8月3日向被告支付的履约保证金65434.89元及2018年9月12日起至2019年3月11日期间的预收租赁费人民币130869.78元被告应予退还。同时，原告为装修房屋支出垃圾差拆除清运费人民币19000元，因合同解除系被告违约所导致的，故原告要求被告支付为装修支出的垃圾拆除清运费人民币19000元，本院予以支持。对于原告超出法律规定的诉讼请求，本院不予支持。至于原告主张的律师代理费，本院认为，原、被告在《房屋租赁合同》中约定一方违约应当承担守约方为实现权力而支付的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费，故对于原告要求被告支付律师费人民币15000元的诉讼请求，本院予以支持。对被告所称的其没有违约行为且原告已经使用了场地，被告不应退还场地占用费、履约保证金等费用的主张，因其并未提交相应证据予以证实，且与本院查证的事实不符，故对被告上述意见，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李泓涵与被告昆明上佳餐饮管理有限责任公司于2018年8月2日签订的《房屋租赁合同》。二、由被告昆明上佳餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告李泓涵履约保证金人民币65434.89元。三、由被告昆明上佳餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告李泓涵预收租赁费人民币130869.78元。四、由被告昆明上佳餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告李泓涵垃圾拆除清运费人民币19000元。五、由被告昆明上佳餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告李泓涵律师代理费人民币15000元。六、驳回原告李泓涵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币4755元、鉴定费人民币2500元均由被告昆明上佳餐饮管理有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  罗振兴人民陪审员  郝宪忠人民陪审员  乔新云二〇一九年五月二十八日法官助理张海彤书记员许欢