安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2013）相民一初字第00828号原告：李敏，女，1949年7月1日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。原告：袁化兰，女，1952年3月5日出生，汉族，无业，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。二原告共同的委托代理人：袁力学，安徽安方律师事务所律师。被告：董运侠，女，1948年1月9日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市。第三人：张秀臣，男，1963年5月1日出生，住安徽省淮北市。委托代理人：孙冠，淮北市相山区任圩法律服务所法律工作者。原告李敏、袁化兰与被告董运侠民间借贷纠纷一案，本院于2013年7月16日立案受理后并在审理过程中，经张秀臣申请，本院依法追加其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2013年12月25日公开开庭进行了审理。原告李敏、袁化兰及其委托代理人袁力学，第三人张秀臣及其委托代理人孙冠到庭参加诉讼，被告董运侠经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李敏、袁化兰诉称：2011年8月10日，李敏、袁化兰与董运侠签订《协议书》，双方约定：董运侠以20万元将某小区A区5栋408室卖给李敏、袁化兰，李敏、袁化兰在签约时按约支付20万元，2012年8月11日之前，董运侠支付20万元转让款及利息后有解约权。协议签订后，李敏、袁化兰支付给董运侠20万元。2012年8月11日至今，董运侠既不支付20万元转让款及利息，也不交付房屋。经查，董运侠子女放弃对涉案房屋的继承权，房屋属董运侠一人所有。据此，请求依法判令李敏、袁化兰与董运侠之间买卖房屋行为有效，董运侠依法办理房屋过户手续；董运侠负担房产交易卖方所有费用；如董运侠不能交付房屋，依法判令李敏、袁化兰偿还20万元，利息及违约金8万元。为支持其诉讼请求，李敏、袁化兰提交证据如下：1、房屋买卖协议及公证书，证明房屋买卖协议的内容；2、借据二张，客户回单一份，证明董运侠从袁化兰处借款6万元、从李敏处借款14万元；3、拆迁补偿协议，证明董运侠与市建委拆迁补偿协议内容，董运侠对该房产拥有产权，是产权人；4、放弃继承声明，证明董运侠四子女放弃对某小区A区5栋408室的继承权；5、情况说明，证明某小区A区5栋408室为拆迁补偿房屋；6、授权委托书，证明董运侠授权袁化兰全权处理308、408房屋办理登记过户手续；7、公证复查争议投诉处理意见书；8、撤销（2012）皖淮国公证字第937号公证书的决定，证明因董运侠隐瞒了交易标的已转让的事实，公证机关依法撤销了（2012）皖淮国公证字第937号公证书的决定。董运侠未进行答辩，亦未提交证据。张秀臣述称：李敏、袁化兰与董运侠房屋买卖纠纷一案已经法院立案审理，但是涉案房屋董运侠已于2012年2月14日卖给我，并经淮北市国信公证处进行了公证。涉案房屋于2013年1月6日实际交付给我，我对涉案房屋进行了装修，家人入住生活。因此，为维护我的合法权益，请求依法判令确认我与董运侠之间房屋买卖合同有效，涉案房屋所有权属于我所有；本案诉讼费用由董运侠承担。为支持其主张，张秀臣提交证据如下：1、公证书，证明涉案房屋张秀臣已于2012年2月24日购买，并经公证；2、收条，证明张秀臣已付清购房款和缴纳多出平方款，房屋于2013年1月6日实际交付给张秀臣使用；3、物业服务合同，张秀臣于2013年1月7日与安徽宏发物业服务有限公司签订了物业服务合同书；4、物业管理费收据，证明张秀臣于2013年1月7日交付一年物业管理费并入住。上述证据经庭审举证质证，本院认证如下：李敏、袁化兰提交的1-8号证据，具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。张秀臣提交的1号证据，具有真实性、关联性，但该公证书李敏、袁化兰已提交相应证据证明被撤销；2号证据不能单独证明张秀臣已付清房款；3、4号证据与本案不具有关联性。经审理查明：2009年11月14日，因某小区区建设需要，淮北市建设委员会与董运侠签订《某小区区建设项目拆迁补偿安置协议》，淮北市建设委员会拆迁董运侠住房，并将位于某厂北侧A区4幢302室、5幢308室、408室、508室置换给董运侠。2011年8月10日，董运侠与李敏、袁化兰签订《协议书》，协议书约定主要事项如下：1、董运侠将取得某厂北侧某小区A区5幢408室房屋的权利以20万元的价格转让给李敏、袁化兰；2、李敏、袁化兰于签订本协议之日将上述房款20万元支付给董运侠，董运侠将房屋相关手续交付给李敏、袁化兰，房屋交付使用后，2012年8月11日董运侠将房屋交付给李敏、袁化兰使用；3、董运侠协助李敏、袁化兰将房产证办理到李敏、袁化兰名下，所需费用由李敏、袁化兰承担；4、2012年8月11日之前董运侠可单方解除合同，但要将20万元退还给李敏、袁化兰，并按董运侠持有此笔转让金的期限按月支付给李敏、袁化兰利息，利息每月5000元。2012年8月11日之后，如董运侠违约，按照房屋当时的市场评估价格另加评估价格的30％支付违约金等内容。双方签订协议后于2011年8月15日在淮北市国信公证处办理了公证，淮北市国信公证处作出（2011）皖淮国公证字第4032号公证书。李敏、袁化兰将20万元给付给董运侠。当日，董运侠与袁化兰签订《授权委托书》，董运侠委托袁化兰全权处理关于淮北市某厂北侧某小区A区5幢308、408室房屋的房地产登记、过户的相关事宜。同时，李敏、袁化兰分别与董运侠签订借据一张，李敏出借14万元、袁化兰出借6万元，期限为1年，自2011年8月12日至2012年8月11日。合同签订后，李敏、袁化兰分别给付董运侠14万元和6万元。2012年8月11日后，董运侠先后分次支付给李敏利息2万元。2012年2月24日，董运侠与张秀臣签订《协议书》，协议约定主要事项如下：1、董运侠将位于某厂北侧A区5栋408室中享有的权利转让给张秀臣，房屋价款27万元；2、张秀臣与本协议签订之日首付10万元，余款于2013年7月30日前一次性交付董运侠；3、董运侠收到张秀臣购房首付款之日起产生的权利、义务均由张秀臣享有或承担，董运侠对该房产不再享有任何权利。双方签订协议后于2012年2月27日在淮北市国信公证处办理了公证，淮北市国信公证处作出（2012）皖淮国公证字第937号公证书。2013年11月1日，淮北市国信公证处根据李敏、袁化兰的申请，作出《关于撤销（2012）皖淮国公证字第937号公证书的决定》，以该公证时当事人之一董运侠隐瞒了交易标的房屋已经转移的事实，另亦存在公证处办理公证时核实不当等错误为由，决定撤销（2012）皖淮国公证字第937号公证书，该公证书自始无效。另查明，2011年8月10日，董运侠因继承陈胜军的遗产向淮北市国信公证处申请办理继承权公证。该公证处于2011年8月15日作出（2011）皖淮国公证字第4030号公证书，被继承人陈胜军所有的位于淮北市某厂北侧某小区A区5幢308、408、508、4幢302室的房屋由其配偶董运侠一人继承。本院根据李敏、袁化兰的申请于2013年6月28日作出（2013）相民保字第00030号民事裁定书，裁定查封被申请人董运侠所有的位于某小区安置房A区5号楼408号房屋。本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李敏、袁化兰与董运侠之间既签订了借据，同时又签订了房屋买卖合同。以房屋买卖合同第五条约定“董运侠在2012年8月11日前可单方解除合同，但必须退还李敏、袁化兰20万元，并每月支付利息5000元”来看，结合本院与董运侠的询问笔录以及交易习惯，李敏、袁化兰与董运侠实为民间借贷法律关系，房屋买卖合同为抵押保证法律关系。在双方签订的借据中虽然没有约定利息，但在房屋买卖合同第五条中约定了每月利息5000元，董运侠亦认可存在利息问题。故本院认定，双方借款本金为20万元，期限一年（自2011年8月12日至2012年8月11日），利息每月5000元，折算为每月利率2.5％，该利率没有超过法定标准，本院予以认定。同时合同第七条约定如果董运侠逾期还款，还应按照该房屋当时的市场评估价格另加评估价格的30％支付违约金，该约定超过了民间借贷的利率不得超过银行同类贷款利率的四倍的规定，对于超过部分的利率不予保护。因双方之间房屋买卖合同实为抵押保证法律关系，而该担保的房屋没有到相关部门办理抵押物登记，故该抵押保证不生效。对于李敏、袁化兰要求董运侠返还借款20万元的诉讼请求，本院予以支持；其要求的利息及违约金8万元亦未超过法律标准，本院亦予支持；李敏、袁化兰要求确认其与董运侠之间的房屋买卖合同有效符合法律规定，本院予以支持；李敏、袁化兰要求董运侠协助办理房屋过户手续，并承担过户费用，因该房屋买卖合同未生效，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于张秀臣的诉讼请求部分，张秀臣与董运侠于2012年2月24日签订了房屋买卖协议书，该协议书是双方真实意思表示，应为有效。但就协议书淮北市国信公证处所作公证书，淮北市国信公证处决定予以撤销，张秀臣要求确定涉案房屋归其所有，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十八条、第四十一条、第四十二条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告董运侠于本判决生效之日起15日内偿还原告李敏、袁化兰借款本金20万元、利息及违约金8万元，以上合计28万元；二、原告李敏、袁化兰与被告董运侠于2011年8月10日签订的《协议书》为有效合同；三、驳回原告李敏、袁化兰的其他诉讼请求；四、第三人张秀臣与被告董运侠于2012年2月24日签订的《协议书》为有效合同；五、驳回第三人张秀臣的其他申请诉求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，由被告董运侠负担；第三人案件受理费2675元，由被告董运侠负担；财产保全费1520元，由被告董运侠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  孟 娇代理审判员  毛献超人民陪审员  李 勇二〇一四年三月十六日书 记 员  张传奇附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。第九十条：合法的借贷关系受法律保护。第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第三十八条：抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条第（二）项：办理抵押物登记的部门如下：（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条：民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。