山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一终字第385号上诉人（原审原告）张红武，男。被上诉人（原审被告）王春美，女。委托代理人：林苗，山东诚功律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张朋涛，男。委托代理人：林苗，山东诚功律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）梁杰，女。委托代理人：王欣，青岛李沧北方法律服务所法律工作者。原审第三人唐树英，女。上诉人张红武因与被上诉人王春美、张朋涛、被上诉人梁杰、原审第三人唐树英房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2013）李民初字第2422号民事判决，于2013年12月25日向本院提起上诉，本院于2014年2月24日受理。本案受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长，代理审判员甘玉军担任本案主审、代理审判员苏勇参加评议的合议庭，于2014年3月18日公开开庭审理了本案。上诉人张红武，被上诉人张朋涛、王春美的共同委托代理人林苗，被上诉人梁杰及其委托代��人王欣到庭参加了诉讼，原审第三人唐树英经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。上诉人张红武在一审中诉称，张红武与王春美及其代理人唐树英于2010年11月23日就青岛市李沧区邢台路××号×单元×××户房屋签订了《房地产买卖契约》，后张红武依约分两次支付给王春美购房款共计56.5万元，在行政登记期间，第三人梁杰利用为张红武代办的关系，在签订《青岛市存量房买卖合同》之际私自将该《房地产买卖契约》的合同当事人篡改为梁杰和张红武共同共有，青岛市房屋管理局发放了张红武与梁杰共同共有的房产证，造成张红武单独所有的涉案房屋成为了与梁杰共同共有，侵犯了张红武的合法权益，故张红武诉至法院，请求依法判令：1、确认张红武、王春美于2010年11月23日就青岛市李沧区邢台路××号×单元×××户房屋签订的《房地产买卖契���》有效，并确认该房屋所有权为张红武单独所有；2、确认梁杰与王春美签订的《青岛市存量房买卖合同》无效，并撤销梁杰对该房屋的共有人权利；3、诉讼费、律师代理费由王春美、张朋涛与梁杰承担。被上诉人王春美、张朋涛在一审中辩称，张红武的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。张红武所述的两份合同均是与原审第三人唐树英所签，对此唐树英予以认可，唐树英也对其与王春美于2010年10月13日签订的《房地产买卖契约》中附加条款第5条中约定的双方自“委托公证”办完止日起出现任何经济问题的房产纠纷与王春美无关的内容也予以认可，因此张红武是否与梁杰、唐树英签订合同的真实性和合法性应当由张红武和梁杰、唐树英承担责任，与王春美、张朋涛无关。被上诉人梁杰在一审中辩称，1、张红武与梁杰在购买涉案房屋时已商定，以���人名义与王春美签订房屋买卖合同，但2010年11月23日张红武私自以其个人名义与王春美签订《房地产买卖契约》，应属非法无效，2、张红武与梁杰重新签订的《青岛市存量房买卖合同》系张红武真实意思表示，且该合同经房产管理部门登记备案，并发放房产证，应属合法有效，3、本案已超过法定的两年诉讼时效，张红武丧失胜诉权，4、张红武与梁杰离婚后，为非法独自侵吞与梁杰共同共有的涉案房屋，属恶意诉讼，不应得到法律支持，5、张红武要求撤销梁杰对涉案房屋共有人权利的诉讼请求属于行政诉讼范围，应驳回张红武的起诉。综上，请求驳回张红武的起诉。原审第三人唐树英在一审中辩称，其是出售涉案房屋王春美、张朋涛的受委托人，在办理涉案房屋贷款及过户手续时张红武和梁杰均在场，是按照正规程序进行的，张红武所述的两份房屋买卖合同均是双方的真实意思表示，应属有效。原审法院查明和认定的基本事实是：2010年10月19日，王春美、张朋涛与唐树英签订委托书，约定王春美、张朋涛委托唐树英代为办理出售青岛市李沧区邢台路××号×单元×××户房屋的相关手续，2010年10月20日对该委托书办理公证。2010年11月23日，张红武与王春美的委托代理人唐树英签订《房地产买卖契约》，约定由张红武购买王春美座落于青岛市李沧区邢台路××号×单元×××户房屋一处，购房总价款为人民币56.5万元。张红武于合同签订当日支付给唐树英购房款15万元，后于2010年12月8日支付给唐树英购房款35.5万元，唐树英出具收条。2010年12月3日，张红武与梁杰、唐树英前往房地产交易中心办理网签手续，签订《青岛市存量房买卖合同》，约定房屋转让价款为13万元，同日前往中国银行青岛山东路支行，梁杰与该银行签订《个人二��住房贷款合同》，约定梁杰作为借款人，以涉案房屋作为抵押担保贷款6万元，用于支付购房款。2010年12月19日颁发涉案房屋的房地产权证（房地产权证号：青房地权市字第××号梁杰、张红武共同共有建筑面积：65.88平方米登记时间：2010年12月8日），后张红武与梁杰实际入住涉案房屋。2013年9月25日，张红武与第三人梁杰在原审法院调解离婚，协议内容为：“一、张红武与梁杰自愿离婚。二、夫妻共同家电：海信42寸彩电一台归张红武所有（已在张红武处）。三、张红武于2013年10月10日前一次性给予梁杰补偿款人民币15000元。张红武、梁杰各自名下的存款及其他有价证券归各自所有。四、关于双方各自名下的存款及其他有价证券一次性处理完毕，再无其他纠纷。五、坐落于青岛市李沧区邢台路××号×单元×××户房屋尚欠中国银行股份有限公司的剩余贷款由梁杰负担。��以上事实有张红武提交的《房地产买卖契约》1份、收条2张、青岛市国土资源和房屋档案馆出具的房产档案盖章复制件1宗、王春美和张朋涛提交的《房地产买卖契约》1份、梁杰提交的青岛房产交易中心李沧交易处出具的房产档案盖章复制件1宗、房地产权证原件1份、原审法院（2013）李民初字第2116号民事调解书原件1份及张红武、王春美、张朋涛与梁杰、唐树英陈述一致的庭审笔录在案为证。张红武主张，梁杰在《青岛市存量房买卖合同》中私自将买受人改为张红武与梁杰，落款处非张红武本人签名捺印，房地产登记询问记录中被询问人没有张红武，登记申请书上申请人及房屋所有权登记审核表上领证人“张红武”处也非本人签名捺印。并提交青岛市国土资源和房屋档案馆出具的房产档案1宗予以证明。王春美、张朋涛对该证据的真实性无异议，但认为因该网签合���系唐树英所签，王春美、张朋涛不知情，且与王春美、张朋涛无关。梁杰对该证据的真实性无异议，但称张红武所谓梁杰篡改买卖合同违背事实，张红武、梁杰、唐树英及中介共同前往房地产交易中心办理网签手续，该合同由张红武本人签名捺印，系张红武的真实意思表示，登记申请书上申请人“张红武”处系本人签名捺印，经工作人员询问张红武是否共同共有后，张红武本人签名捺印，办理完手续后共同前往中国银行办理房贷手续，之后也是张红武、梁杰与中介共同领取房产证，领取人处也是张红武本人签名捺印，张红武对梁杰与其共同共有涉案房屋系知情并认可。唐树英对该证据真实性无异议，称房屋贷款和过户手续是张红武与梁杰共同去办理的，是张红武的真实签字。经庭询，张红武称，其与梁杰商量把当时两人住的房屋出售，购买涉案房屋，因为张红武��体有病，委托梁杰办理房屋买卖和过户手续，一个女的开车拉着张红武、梁杰共同前往房产交易中心，当天又去的中国银行办理贷款，梁杰办理完房屋过户手续后把房产证给张红武，张红武因为有病没仔细看。张红武另主张，因张红武在婚姻存续期间的工资以及房租收入，均由梁杰掌控，故涉案房屋完全是张红武婚前个人财产所购，并提交张红武和梁杰在婚姻存续期间的夫妻协议复印件1份予以证明。王春美、张朋涛对该证据的真实性不认可，认为其是张红武与梁杰夫妻关系之间的生活财产约定，与王春美、张朋涛无关。梁杰质证认为，该证据是复印件，真实性不予认可，且该证据与本案无关，并称涉案房屋系张红武与梁杰在婚姻存续期间购买，购房款系双方共同出资，应归双方共同所有。唐树英认为对该证据真实性及证明事项无法确认。王春美、张朋涛主张，2010年10月13日王春美与原审第三人唐树英签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给唐树英，在合同中约定办理完委托公证以后与该房屋有关的所有纠纷都与王春美无关，2010年10月19日收取购房总价款52万元后将该房屋的房产证交给唐树英，并与唐树英办理了委托公证，王春美、张朋涛不认识张红武及第三人梁杰，张红武和第三人之间的争议与王春美、张朋涛无关。并提交《房地产买卖契约》原件1份，证明2010年10月13日，王春美作为甲方，原审第三人唐树英作为乙方，双方签订《房地产买卖契约》，约定由唐树英购买王春美坐落于青岛市李沧区邢台路××号×单元×××户房屋一处，购房款为52万元。其中补充条款第（二）条约定：“乙方办理手续时，若需要办理‘委托公证’甲方须积极配合，备齐材料，若不履行合同，按违约处理，且承担中介费（按总房款的2%收取）”，第���五）条约定：“甲、乙双方自‘委托公证’办完止日起，如出现任何经济问题的房产纠纷与甲方（王春美）无关”。张红武对该证据的真实性无法确认，称该合同的补充条款不能对抗2010年10月20日的委托公证，王春美、张朋涛及原审第三人唐树英的代理纠纷应另案主张。被上诉人梁杰对该证据的真实性不清楚，认为与梁杰无关。原审第三人唐树英对该证据无异议。庭审中，原审法院向张红武、王春美、张朋涛及梁杰出示2013年11月13日对原审第三人唐树英所作的询问笔录1份，被询问人唐树英称，其购买涉案房屋，并支付给王春美52万元，双方未办理过户手续，经王春美、张朋涛同意，为唐树英办理了买卖委托公证，唐树英代理王春美与张红武在中介下签订房屋买卖合同，后张红武、梁杰、唐树英及中介到银行办理贷款，后四人去房产交易中心办理过户手续。张红武��询问笔录发表意见称，唐树英所述只能证明张红武与梁杰去房产交易中心办理手续，但对是否真正办理不能证明，假定存量房买卖合同是真实的，那么应按照13万元履行合同义务。王春美、张朋涛对询问笔录发表意见称，王春美、张朋涛与唐树英办理了委托公证，之后所有事情与王春美、张朋涛无关。梁杰对询问笔录无异议。唐树英庭审中称，办理贷款时得知张红武与梁杰系夫妻关系。张红武称，网签合同约定的价格与2010年11月23日《房地产买卖契约》不对等，该合同是梁杰与唐树英恶意串通，合同无效，应以《房地产买卖契约》为准。梁杰辩称，两份合同的价格不对等，不影响网签合同的真实性和有效性。张红武称，因其年龄原因不能贷款，故以梁杰名义贷款，虽离婚协议第五条约定涉案房屋剩余贷款由梁杰负担，但第三条约定的1.5万元系张红武给梁杰的房贷补偿款，已经还给梁杰。梁杰辩称，该离婚调解书中约定未付清的房屋贷款由梁杰偿还，证明梁杰为借款人和实际还款人，张红武支付梁杰的1.5万元系分割共同存款的补偿款，房屋贷款一直由梁杰偿还。原审法院认为：（一）关于2010年11月23日《房地产买卖契约》是否有效的问题。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。唐树英作为涉案房屋原产权人王春美、张朋涛的委托代理人与张红武于2010年11月23日签订《房地产买卖契约》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定。对于梁杰所称的张红武私自以个人名义签订的《房地产买卖契约》应属非法无效的辩解，原审法院认为，据唐树英陈述，其在签订该合同时对张红武与梁杰为夫妻关系不知情，梁杰未提交证据予以反驳，结合合同内容，原审法院认定张红武系以个人名义与唐树英签订《房��产买卖契约》。在此情形下，因合同相对人无义务实质审查买受人的婚姻情况，故唐树英签订合同的行为善意无过错，梁杰的上述主张不能有效对抗善意第三人。因此，梁杰的上述辩解于法无据，原审法院不予采纳，2010年11月23日《房地产买卖契约》合法有效。（二）关于2010年12月3日《青岛市存量房买卖合同》是否有效的问题。张红武虽主张房产档案中网签合同、登记申请表、领证人等“张红武”处非其本人签字捺印、房屋共同共有系梁杰的私自篡改、梁杰与唐树英存在恶意串通，但张红武在庭审中自认其与梁杰、唐树英共同前往房产交易中心、中国银行办理房屋买卖手续、梁杰领取房产证后将其交与张红武的事实，因张红武参与办理网签手续，故对合同及房产证内容理应知情并认可，因此，原审法院对张红武的上述主张不予采纳，认定2010年12月3日《青岛市存量房买卖合同》中将涉案房屋出售给张红武、梁杰的约定系张红武、梁杰、唐树英的真实意思表示。但该合同中第二条对房屋价款的约定，因双方是按照前合同约定的购房款数额履行房款支付义务，并由唐树英出具收条，故该条款非合同双方的真实意思表示，其系规避国家税收的价格条款，应属无效，但不影响合同其他条款的效力。对于王春美、张朋涛主张涉案合同与其无关的主张，因王春美、张朋涛与唐树英于2010年10月13日签订的《房地产买卖契约》中对办理委托公证后双方责任的内部约定不能对抗2010年10月20日委托公证书的对外效力，故原审法院不予采纳。对于梁杰所称的张红武起诉超过两年诉讼时效的主张，因本案系合同确认之诉，而非给付之诉，不适用诉讼时效规定，故原审法院不予采纳。对于张红武要求将涉案房屋判归其所有、撤销梁杰对该房屋共有人权利的诉讼请求，因本案买卖合同当事人之间存在的是债权债务关系，此为合同确认之诉，而非物权确认之诉，故对于该诉讼请求原审法院不予支持。对于张红武要求律师费用由张红武与梁杰负担的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。据此，原审法院根据本案案情，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条之规定，判决：一、张红武与唐树英于2010年11月23日就青岛市李沧区邢台路73号3单元102户房屋签订的《房地产买卖契约》有效。二、张红武与梁杰、唐树英于2010年12月3日就青岛市李沧区邢台路××号×单元×××户房屋签订的《青岛市存量房买卖合同》中第二条涉及房屋价款的条款无效，其他内容为有效。三、驳回张红武的其他诉讼请求。案件受理费人民币9450元（张红武已预交），减半收取人民币4725元，由张红武负担4625元，梁��负担100元。梁杰于判决生效之日起10日内支付给张红武人民币100元。宣判后，上诉人张红武不服一审判决上诉至本院。上诉人张红武上诉请求二审改判，一、确认涉案2010年12月3日《青岛市存量房买卖合同》无效，梁杰返还房屋产权，赔偿上诉人精神损失；二、判令梁杰个人婚前房屋出租所得收入列入夫妻共同收入分割，梁杰返还上诉人西宁房屋出租收入的一半；三、判令梁杰承担本案诉讼费、代理费；四、依法追究原审办案人法律责任。其上诉事实与理由为：一、上诉人房屋出租所得和工资写入张红武和梁杰夫妻协议，用于夫妻二人生活，剩余以梁杰名存入银行，但是梁杰房屋出租所得未写进夫妻协议，离婚时梁杰婚前房屋出租所得应当列入双方夫妻共同财产进行划分。二、张红武因年龄原因无法贷款，梁杰年龄当时不足50岁可以贷款，所以以梁杰名字办理贷款，办理贷款手续上的张红武的签名均为张红武为办理贷款所签，不能产生法律效力。三、《青岛市存量房买卖合同》是梁杰利用在行政登记时为张红武代办的机会，擅自将当事人改为梁杰与张红武两人，该合同上“张红武”的签名均非张红武所签，梁杰属于恶意侵占张红武房屋产权。四、本案已提起要求撤销行政登记的行政诉讼。被上诉人王春美、张朋涛对上诉人张红武的上诉辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审驳回上诉人，维持原判。被上诉人梁杰对上诉人张红武的上诉辩称：原审判决正确，上诉人的上诉请求与原审诉求不一致，请求二审驳回上诉人的上诉，维持原判。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本案经调解，未能达成协议。本院认为，本案诉争焦点为：涉案《青岛市存量房买卖合同》是否有效。本院认为，根据《���高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人张红武主张被上诉人梁杰利用为张红武代办购房手续的机会与他人恶意串通，违背《房地产买卖契约》的内容，在《青岛市存量房买卖合同》签名，成为涉案房屋的共有人，要求确认《青岛市存量房买卖合同》无效。张红武诉讼中未能提交证实被上诉人梁杰与他人恶意串通的充分证据，其应当承担举证不能的法律责任。张红武的主张亦与其诉讼过程当中自认的与梁杰、唐树英共同前往房产交易中心办理手续相违背，亦同其与梁杰一起办理银行贷款、在贷款过程中签名的事实不一致，结合涉案房屋房地产权证书��直由其保管，双方夫妻关系存续期间一直未就房屋与梁杰共有提出异议的事实，本院认为，原审法院不采信张红武的主张并无不当。至于张红武提出的，《青岛市存量房买卖合同》的内容背离双方之间签订的《房地产买卖契约》，主张依格式条款与非格式条款不一致的法律规定，适用《房地产买卖契约》，认定《青岛市存量房买卖合同》无效。本院认为，《青岛市存量房买卖合同》与《房地产买卖契约》是当事人之间就涉案房屋买卖先后签订的两份合同，对其效力的认定不能适用格式条款与非格式条款的法律规定，张红武该诉讼主张缺乏法律依据。张红武提出的其他诉讼请求，并非本案能够一并处理的法律关系，原审法院不予处理符合相关法律规定，其上诉亦不能予以支持。综上，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人张红武的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人张红武负担。本判决为终审判决。审 判 长  嵇焕飞代理审判员  苏 勇代理审判员  甘玉军二〇一四年三月二十八日书 记 员  徐雪峰书 记 员  张倩云