安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1802民初1993号 原告：王彩凤，女，1965年9月14日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市宣州区，现租住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：王伟，安徽南宣律师事务所律师。 被告：陈亮，男，1965年7月23日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市宣州区，现住安徽省宣城市宣州区。 被告：吴泳，女，1967年9月8日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市宣州区，现住安徽省宣城市宣州区。 以上两被告共同委托诉讼代理人:许志梅，安徽师阳安顺律师事务所律师。 第三人：宣城壹城房产经纪有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区丽景嘉园4A幢4号，统一社会信用代码91341800MA2MYWEF5L。 法定代表人：汪翔，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱政，安徽南方法律服务所法律工作者。 第三人：宣城市宣州区金金房产信息咨询部，住所地安徽省宣城市宣州区西林中山后路32号，统一社会信用代码9234182MA2NNX1G4E。 经营者：孙金金，女，1983年5月18日，汉族，住所地安徽省宣城市宣州区。 原告王彩凤与被告陈亮、吴泳及第三人宣城壹城房产经纪有限公司（以下简称：宣城壹城房产公司）、宣城市宣州区金金房产信息咨询部（以下简称：宣州金金房产咨询部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王彩凤及其委托诉讼代理人王伟、被告陈亮及被告陈亮、吴泳委托诉讼代理人许志梅以及第三人宣城壹城房产公司委托诉讼代理人朱政、宣州金金房产咨询部经营者孙金金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王彩凤向本院提起诉讼请求：1、请求依法撤销2018年11月29日原被告双方签订的《买卖协议》；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月原告在第三人处了解房屋买卖信息，第三人宣州金金房产咨询部向原告发布一则房屋信息为“坐落在宣州区”，房屋面积约80平方米，3室，总价58万元”，原告看到后即与第三人取得联系，后原告与被告、该第三人前往该房屋看房。看房时，被告声称该房屋的公摊面积约为27平方米。2018年11月29日原、被告在第三人宣城壹城房产公司处签订《买卖协议》，约定房屋成交价款为55.8万元。原告按照《买卖协议》约定支付了全部价款，并与被告办理了房屋过户手续后发现案涉房屋产权证登记的建筑面积仅仅为53.56平方米，而分摊土地使用权面积为27.46平方米，此两项合计约为80平方米，而并非房屋的建筑面积为80平方米，双方签订《买卖协议》时被告隐瞒了房屋的真实建筑面积，严重损害了原告的合法权益。根据法律规定，原告特提起诉讼，请求依法撤销2018年11月29日原、被告签订的《买卖协议》，请求依法支持原告诉讼请求。 被告陈亮、吴泳辩称，原告诉请依法不能成立：1、被告以房屋现状进行交易，双方明知房屋的产权证面积仅为53.56平方米，且原告已到实地进行了查看，最终以55.8万元成交，被告没有隐瞒房屋的现状情况，不存在欺诈行为，本案不符合法定撤销的范围；2、被告房屋通过第三人进行交易，第三人对被告房屋情况负有审查义务，第三人未告知被告应对房屋进行实际丈量，而是以被告自报的面积向客户推荐，实际上是对房屋现状进行交易，无论是原告还是第三人均是认可现状交易的事实，且该房屋存在自建部分，以现状进行交易符合宣城市房地产交易的习惯。原告在对房屋进行查看时也未对房屋进行丈量，说明是认可房屋现状的；3、案涉房屋已经根据原告的要求变更登记到王珑（系王彩凤之子）的名下，双方间签订的合同已无法撤销，因此原告的诉请不能成立，请法庭予以驳回。 第三人宣城壹城房产公司述称，1、本次房产交易是合法有效的民事行为，具有法律效力；2、整个交易不存在欺诈、胁迫或者乘人之危的违法行为，是原、被告在自愿平等的基础上签订的协议，是双方真实意思表示，在我方与原、被告共同努力下圆满完成本次房产过户的全部手续；3、原告系成年人，具有完全民事行为能力及理解能力，且协议内容与房产过户中也不存在重大误解、显失公平的情形，所以本次房产交易是合法有效的民事法律行为，不应撤销。 第三人宣州金金房产咨询部述称，同意原告诉状诉称的事实。 原告为证明自己提出的诉讼请求所依据的事实，向本院提供了下列证据材料： 一、原告身份证、两被告身份证、第三人企业信息查询单各一份。拟证明原、被告及第三人的身份情况； 二、原告与第三人宣州金金房产咨询部聊天记录一份。拟证明2018年11月28日该咨询部向原告发布一则房屋信息：坐落于宣州区，房屋面积约80平方米，三室总价58万元的房屋信息，此信息也就是本案买卖协议所涉房产，第三人宣州金金房产咨询部向原告发布此则信息时，均认可案涉房屋的建筑面积为80平方米，均价每平方米7250元，此价格符合现时段同等地段同等房屋条件的均价市场价格；原告之所以答应与第三人宣州金金房产咨询部、宣城壹城房产公司，包括被告一起看房及后期达成买卖协议，不仅仅是对案涉房屋的地理位置、房型等条件的认可，更是基于7250每平米的价格才与被告达成买卖协议； 三、《买卖协议》、皖（2019）宣城市不动产权证第0008377不动产权利证书各一份。拟证明：1、原、被告交易的过程，2018年11月29日原、被告在宣城壹城房产公司中介签订买卖协议，约定成交价款为55.8万元。原告按照协议约定支付了全部价款并办理了房屋过户手续；2、当原告拿到新办的房屋产权证后，发现案涉房屋登记建筑面积仅为53.56平方米，分摊土地权使用面积为27.46平方米，此两项合计才80平方米。如果按照房屋建筑面积53.56平方米、总价55.8万元计算，案涉房屋交易价格高达10418.2元每平方米，此价格明显远远超过了同地段二手房市场交易价格，超过了当初被告及第三人发布的7250元每平方米的价格，二者相比原告在每平米价格上多花费了3168元，总价多花费近17万元购买了案涉房屋，然而本案房屋总价才55.8万元，占总房价的30%还多，此明显违反了公平公正、等价有偿原则，严重侵犯了原告的合法权益；3、被告作为原房屋的产权证持有人、房屋销售信息发布人，其在出卖自己房屋时应当知道同等房屋的价格，更是应当知道自己房屋的真实建筑面积，然而被告却以高达10418.2元的价格与原告达成协议，完全可以推断出被告隐瞒了房屋的真实建筑面积，将房屋建筑面积与分摊土地使用面积合并对外以房屋建筑面积予以销售； 四、录音光盘一张（附录音文字材料一份）。拟证明背景为当原告知道房屋真实建筑面积时，原告与被告吴泳在宣城壹城房产公司、宣州金金房产咨询部中介的参与下在一起进行协商处理的过程：1、在33秒时，被告陈述在售出前在58同城进行网上售卖；2、1分57秒是吴泳是根据房产证售卖的；3、6分12秒是，吴泳亲口陈述其认为房产证载明的27平方米就是房屋的公摊面积；4、1分59秒-2分27秒时房屋加盖的部分和其本身面积加在一起都没有80平方米，被告在售卖案涉房屋时，将27.46平方米房屋分摊土地使用权算进了建筑面积里，原本每平米为7250元的房屋售价最终以1万多元每平米成交，严重侵犯了原告的合法权益； 五、58同城的信息截屏（庭审中提交）一份。拟证明2019年4月19日还是能看到吴泳当初在上面发布的房屋信息。2018年11月15日吴泳在58同城发布案涉房屋销售信息，信息载明案涉房屋总价为58万元，均价为7250元每平米，建筑面积为80平米，中介宣城壹城房产公司看到信息才与原告取得联系，后期原、被告才达成买卖协议。 被告为反驳原告诉讼请求所依据的事实，向本院提供了下列证据材料： 登记在被告名下的案涉房屋原房产证复印件一份（原件已缴销）。拟证明该房产证上登记的和买卖协议的登记内容一致，即面积为53.56平米，房产证号与买卖协议中的房产证号一致。原告是知道房屋实际面积为53.56平米的，双方并非以80平方米交易。 第三人宣州金金房产咨询部、宣城壹城房产公司在本案中没有提交证据。 陈亮、吴泳对原告提交的证据材料发表以下质证意见如下： 对证据一无异议； 对证据二聊天记录是在2018年11月28日，截图聊天的文字内容实际是不完整的，根据原告提供的截图只显示到2018年11月29日早上9点23分，下面的内容没有显示出来，查看原告的聊天记录后面显示宣州金金房产咨询部和原告约定“2018年11月29日12点后看房”，下面显示2018年11月30日下午16:16分，显示原告给宣州金金房产咨询部留言“明天给中介费”，2018年11月30日下午16:26分，宣州金金房产咨询部留言时间是，1月16日下午15:09分“不要说什么，你说不懂，叫我进去说”。2019年1月29日晚上19:11分，宣州金金房产咨询部和原告方留言“还说了”等等聊天内容。通过聊天记录，我们认为宣州金金房产咨询部在向原告推荐房屋时仅仅告知房屋的大致情况，比如“鳌峰新村二楼”，描述本身就不准确，并不能因此推断宣州金金房产咨询部所推荐的房屋信息百分之百是正确的，不能成为原告主张撤销的理由。同时聊天记录可以看出来宣州金金房产咨询部要求原告看房，此后也是宣州金金房产咨询部和原告确定将房屋办理在王珑名下，原告与宣州金金房产咨询部的经营者孙金金是亲戚关系； 对证据三真实性无异议。但在买卖协议上明确约定的面积为53.56平米，并非按照80平米销售，对这一事实原告是明知的，且买卖协议中已经告知原告产权证号，该房产证在销售时已提供给原告查看，因此原告签协议不知道房屋的实际面积不能成立。在买卖协议中有张收据，时间为2018年11月29日，收款事由是中介费，金额是5000元，此收据与宣州金金房产咨询部的经营者和原告之间的微信聊天记录正好吻合，证明原告向孙金金支付了中介费5000元，因此要求原告将收据也作为证据一并提交；对房产证真实性无异议，但产权证上登记面积与原、被告双方签订协议约定的面积相一致，原告认可以房产证实际面积为53.56平米进行交易，该房产证分户图登记案涉房屋并非是二楼而是一、二层，并且该房屋总楼层仅为两层，因此市场价格与普通的商住楼价格无可比性，原告以自认为的价格来评定案涉房屋的价格没有依据； 对证据四录音光盘事实不否认，但是与其提供的文字材料是否一致、是否完整请法庭核实。通过原告的文字材料可以看出原告在购买房屋前到实地进行了看房，但对房屋面积未予核实，同时说明被告是根据房产证来进行销售的，房屋进行了加盖，但加盖面积具体多少被告并未核实；原告在录音时，并没有告知被告，从聊天过程来看，吴泳一直处于被动状态，无论是孙金金还是原告均对吴泳进行有意识的引导，从而让吴泳作出对他们有利的陈述，因此对录音的合法性有异议，宣城壹城房产公司作为中介方并没有过多参与他们之间的聊天，因此我们有理由相信孙金金和原告因亲属关系在找吴泳之前做过沟通，共同商讨了此次录音的事件，从而推卸自身的责任； 对证据五，对该项证据真实性予以认可，但与本案无关联性，无论吴泳在其他的途径上如何推荐自己的房屋，均不能作为本案的依据，因此该份证据不能作为案涉房屋价格认定的标准。 宣城壹城房产公司对原告提交的证据材料的质证意见如下： 对证据一无异议； 对证据二真实性我们第三人不清楚； 对证据三买卖协议、房产证的真实性、合法性无异议。但是原告所述的80平方米在买卖协议上面没有显示，价格原告认为高了，当时价格是原、被告共同商议也同意的； 对证据四真实性有异议，对录音不清晰，对录音内容作为第三人也不清楚，第三人依据的是双方的协议； 对证据五真实性有异议。 宣州金金房产咨询部对原告提交的证据材料的质证意见如下： 对原告上述五组证据均无异议。2019年1月16日我与原告到西林办事处谈拆迁问题，而不是去看案涉房屋。 原告对被告提交的证据材料发表质证意见如下： 对其真实性无异议，但是被告提供给法庭的房产证在签订买卖协议之前与被告提供给原告的房产证不一致，原告当时没有拍照留存。当时我在宣城壹城房产公司中介看到的房产证面积为53.56平方米、公摊27点几平方米，原来的房产证上有公摊，但现在我拿到的房产证没有公摊。 宣城壹城房产公司、宣州金金房产咨询部对被告提交的证据材料的质证意见如下：无异议。 结合原、被告及第三人的质证意见，根据证据的真实性、合法性、关联性，本院对原、被告所举证据认证如下： 经对原、被告提举的证据材料依法审查认为，其系客观存在，来源合法，与本案事实相关联，符合证据的特征，确认其证明效力。 根据上述认定的证据，结合当事人的陈述，本院审理查明本案法律事实如下： 皖（2018）宣城市不动产权第××号房屋产权证载明，坐落于宣城市宣州区，房屋建筑面积53.56平方米、总层数为2层的混合结构、分摊土地面积27.46平方米（国有建设用地使用权—划拨、城镇住宅用地，房屋所有权—福利房、住宅），权利人：陈亮、吴泳，共有情况：共同共有。2018年11月15日，吴泳在58同城宣城网发布“【住宅】楼上楼下，独门独户，没有干扰，是小孩读…”售房信息，该信息内容为：58万／7250元／平方米、80平方米／建筑面积、三室一厅／户型、高层／2层-楼层、南／朝向、简单装修／装璜，陪读最佳、离学校近、无干扰。宣州金金房产咨询部经营者了解到吴泳发布的该售房信息后，于2018年11月28日下午以微信聊天的方式将该信息内容告知王彩凤，并将拟售该房的售房者和购买者的信息通告给宣城壹城房产公司。2018年11月29日涉案房屋《买卖协议》签订前，王彩凤及中介服务机构宣城壹城房产公司、宣州金金房产咨询部的有关人员共同到涉案房屋的坐落处实地查看了该房的有关现状并查看了陈亮、吴泳该房房产证的证载内容。2018年11月29日，陈亮、吴泳作为甲方与王彩凤作为乙方在宣城壹城房产公司拟定且打印好的《买卖协议》上签名并捺手印，宣城壹城房产公司在该协议上加盖了合同专用章，该《买卖协议》内容：“买卖协议甲方：陈亮、吴泳身份号码（此略）乙方：王彩凤身份号码（此略）中介方：甲乙双方协商，甲方将名下坐落于宣州区鳌峰路报社印刷厂内8室，产证面积53.56平，产证号皖（2018）宣城市不动产权第××号的房屋以55.8万元售于乙方。乙方签订协议当天支付贰万元整（20000.00）定金于甲方，尾款伍拾叁万捌仟元（538000.00）于2019年1月31日前付清。全款支付当日办理过户手续，甲乙双方过户十五日内甲方交房于乙方，并结清水、电、燃气、物业等相关费用。甲乙双方需积极配合中介方办理过户手续。如甲方涨价，取消出售应赔偿乙方双倍违约金。如因乙方原因放弃购买属乙方违约，甲方定金不予退还。…”。王彩凤依协议约定支付了全部购房款后，2019年2月11日，陈亮、吴泳等协助配合王彩凤在宣城市国土资源局对坐落于宣州区鳌峰路报社印刷厂内8室房屋产权进行了变更登记，变更后的《不动产权证书》（编号№Ｄ34004124712）载明：皖（2019）宣城市不动产权第0008377号，权利人王珑，共有情况：单独所有，坐落：宣州区鳌峰路报社印刷厂内8室，权利类型：房屋所有权，用途：住宅，面积：宗地面积264.84平方米／房屋建筑面积53.56平方米，权利其他状况：分摊土地使用权面积：27.46平方米，房屋总层数：2层，所在层数：第1-2层等。该房屋产权在变更登记后，王彩凤认为变更后的产权证书载明的房屋面积不是80平方米，而是53平方米，27平方米不是公摊面积却是土地分摊面积，房屋面积实际少了27平方米，为维权，到宣城壹城房产公司在两房屋中介服务公司的有关人员在场的情况下与吴泳交涉协商处理，最终双方因认识差异、意见不同而无果。2019年3月18日，王彩凤以在买卖时受到欺诈、权益受损为由，向本院提起诉讼。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》规定民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。该法律同时规定一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 本案依据原、被告的陈述及辩论意见，争议焦点主要是：一、陈亮、吴泳在案涉房屋的买卖协议签订时，是否实施了欺诈行为，王彩凤能否有权撤销该民事法律行为？二、王彩凤在签订案涉房屋的买卖协议时是否存在重大误解？本院依据本案查明的事实和相关法律规定，分别阐释如下： 一、陈亮、吴泳在案涉房屋的买卖协议签订时，是否实施了欺诈行为，王彩凤能否有权撤销该民事法律行为？ 《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》规定一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案原、被告买卖的是不动产房屋，该不动产依据《物权法》的规定，其设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，才能发生物权效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。尽管2018年11月15日吴泳在58同城宣城网发布售房信息的有关内容（符合法律规定的要约内容要求）与该房证载面积不一致，但陈亮、吴泳在签订该房屋买卖协议前，已将该房屋产权证出示提供给了王彩凤本人以及为其服务的中介机构查验，且王彩凤本人以及为其服务的中介机构的有关人员也实地查看了该实物。同时原、被告在2018年11月29日签订该房屋的《买卖协议》时，该协议上明确载明房屋产权证面积53.56平方米，无其他面积多少的表述。王彩凤等如对该房屋的面积持有异议或者不能确定其真实面积情况，也可依法到该房产登记机关申请查询。因此，本案上述已存在的事实和有关法律规定的当事人享有的权利表明，陈亮、吴泳在签订售房协议出售该房屋的时，没有实施法律规定欺诈行为的情形，王彩凤主张陈亮、吴泳存在签订《买卖协议》时有欺诈行为的意见及其理由，与法律规定不符，不能成立，本院确难以支持。 二、王彩凤在签订案涉房屋的买卖协议时是否存在重大误解？ 《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》规定行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案涉案房屋权属证书记载的面积等事项明确具体，即房屋建筑面积53.56平方米、分摊土地面积27.46平方米，王彩凤等在购房前既查验了房屋权属证书，又实地查看了该房实际状况，且有专业的房屋买卖中介服务机构跟踪服务，按照社会一般人的认识，可肯定王彩凤对拟购买房屋的实际情况应是清楚明了的，不存在对拟购买的房屋建筑面积为53.56平方米有错误认识。至于分摊土地面积27.46平方米，是不是算入房屋公摊面积，究竟应不应另行付款，不仅法律及有关行政法规有明确的规定，而且社会上一般人也有惯常的相关认识和做法，对此，应以法律及社会一般人的认识作为判断行为的通常标准。王彩凤在本案中基于对27.46平方米的理解和认识而已实施的相关民事法律行为，与法律规定的基于重大误解实施的民事法律行为，具有不同的含义，两者不具有等同性，不构成重大误解，依法不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百四十三条、第一百四十七条、第一百四十八条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条、第71条的规定，判决如下： 驳回原告王彩凤诉讼请求。 本案受理费100元，由原告王彩凤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  吴敬宏 二〇一九年五月二十三日 书记员  林 昕