广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初3442号原告：深圳市招商公寓发展有限公司，法定代表人：周跃球,总经理。委托诉讼代理人：张志伟，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周小兵，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。被告：吴卓娟，原告深圳市招商公寓发展有限公司与被告吴卓娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，依法适用简易程序于2019年4月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张志伟，被告吴卓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：l、确认原、被告于2009年8月11日签订的编号为ZZ2005071803的《房屋租赁合同》于本案应诉材料送达被告之日解除；2、被告向原告返还深圳市南山区住宅房；3、被告向原告支付2009年11月1日至2018年9月30日期间拖欠的租金152368元（人民币，下同）及滞纳金暂计1000元（滞纳金以每日千分之一为计算标准，以1424元为计算基数，均自欠租次月1日起计算至判决确定的支付之日止）；4、被告缴纳的租赁保证金4472元归原告所有，原告不予退还；5、被告向原告支付2018年10月1日起至被告将房屋实际返还原告之日止的租金（按1424元/月计算）；6、被告自判决确定的返还房屋之日起至实际返还房屋之日止另行向原告加付一倍房屋使用费（按1424元/月计算）；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年8月11日，原、被告之间签订编号为ZZ2005071803的《房屋租赁合同》，被告租用原告位于深圳市南山区蛇口工业区工业九路爱榕园住宅楼2栋303房（以下简称涉案房产）；租期自2009年9月1日至2010年8月31日；租金为1424元／月。被告向原告缴纳了租赁保证金4272元。合同签订后，原告如约将上述租赁房屋出租给被告使用，但被告自2009年11月1日起被告拖欠房屋租金至今，计算至2018年9月30日，被告拖欠房屋租金合计152368元。原告多次催促被告支付所欠租金，但被告至今仍未支付，且被告一直占用并使用原告房屋至今。被告的行为已经构成严重违约，应当承担相应的违约责任。按合同约定，被告逾期支付租金的，则每逾期一日，被告应按应付租金千分之一的标准向原告支付滞纳金；被告不交租金达一个月的，原告有权终止租约并收回房产，且原告有权不退还被告缴纳的租赁保证金；被告逾期交还房屋的，还应按双倍租金的标准支付房屋使用费。为维护原告的合法财产权益，特向贵院提出诉讼，请求依法判如所请。被告答辩称：被告请求驳回原告相关无理诉求。一、涉案房产非原告所有，原告无权要求被告返还。根据原告提供的深圳市不动产权证书记载，权利人为深圳招商房地产有限公司，并非原告。原告无任何房屋上的权利却与被告签订租赁合同已属诈骗行为，其现要求被告返还房屋更是毫无道理。二、涉案房产性质应为职工宿舍，原告无权要求被告返还。根据不动产权证书记载，涉案房产权利性质为“其他”，且为非市场商品房。由此可以证明涉案房产既非出让也非划拨的获得方式，此房屋应当为当时蛇口工业区分配给工业区内下岗职工的宿舍楼。而被告身为蛇口工业区下岗职工的一员，自然有权利一直居住在此。原告前身系蛇口工业区职工住宅有限公司，负责管理工业区职工的住房待遇，然而其将企业名称变更后就企图通过租赁合同的方式解决工业区与职工关于福利待遇等历史遗留问题，简直是天方夜谭。三、涉案房产属历史遗留的落实性政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作范围，应当不予受理或驳回起诉。依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三款，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。涉案房产系单位内部自建房引发的腾房纠纷，符合上述规定，因此法院不应当受理，如受理了应当驳回起诉。三、原告要求2009年11月1日到2013年5月9日期间的房租诉求已超过诉讼时效，原告无权要求被告支付以上时期的租金。2013年5月9日的《催款通知单》是于2013年5月12日由他人代收，并非被告本人签收，被告对此事毫不知情，被告确切收到原告催告租金函的时间是2014年5月9日。由于2013年5月9日的诉讼时效中断，因此原告只能要求从2013年5月9日后的租金，即原告有效的请求是从2013年5月9日到2018年9月30日，租金应当为92560元而并非152368元。四、涉案房产的租赁合同为不定期租赁合同，原告要求没收保证金无法律依据。本案租赁合同已经成为不定期租赁合同，因此在租期内，原告解除合同需通知被告。然而事实上原告并未通知被告解除租赁合同而直接起诉至法院，其并未履行合同约定的通知义务，原告非但不能没收被告所支付的保证金，还应该赔付被告一个月租金的违约金。五、原告已经于2014年7月划扣了房租1424元，以及于2015年6月陆续从被告的慈善救助医疗补贴款中扣缴了房租12816元。被告提供的银行存折显示上述时间，原告分多笔扣划了房租共14240元。因此原告应当扣除上述被告已缴纳的租金。综上所述，首先，原告无权要求被告返还涉案房产；其次，原、被告之间依据相关法律及政策并非普通的承租关系，涉案房产为蛇口工业区职工的宿舍楼，理应让被告居住；再者，原告部分的诉讼请求已超过诉讼时效因此无效，部分诉讼请求被告已经支付应当扣除。被告恳请法院尊重蛇口工业区职工住宅的历史事实，依法依规确实保障蛇口工业区职工的合法住房权益，驳回原告的无理诉求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告公司名称原为深圳蛇口工业区职工住宅有限公司，于2017年6月30日变更为现名。位于深圳市南山区蛇口工业区工业九路爱榕园住宅楼（涉案房产）登记在原告名下，登记在深圳招商房地产有限公司名下，登记建筑面积56.5平方米。原告提交了深圳招商房地产有限公司于2011年9月10日出具的《关于蛇口工业区职工住宅小区产权与经营权状况的列明》用于证明涉案房产由该公司委托其以自己名义对外管理及出租；被告表示其对此不清楚。2009年8月11日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了编号为的《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将涉案房产出租给乙方使用，每月租金1424元；乙方应于每月5日前支付当月租金，乙方逾期支付租金的，则每日按应收租金千分之一的标准向甲方支付滞纳金；租期从2006年6月1日起至2007年5月31日止；本合同签订时，乙方须向甲方缴纳相当于三个月租金数额的租赁保证金4272元；乙方不交租金达一个月的，或乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达1000元的，甲方有权追究乙方的损害赔偿责任和违约责任，并有权单方解除合同、收回房屋且不退还租赁保证金；租期届满终止合同或无论何种原因提前终止本合同时，乙方必须于合同终止日前迁离房屋和将房屋中的自有货物产品、家私或器具设施等物件搬离，清理干净出租房屋，并办理退房手续；乙方逾期交还房屋的，应就逾期部分按照双倍租金标准向甲方支付房屋使用费，并且甲方有权不退还乙方交纳的租赁保证金；一方向对方发出的函件应以书面形式作出，并可通过人工送递或用邮寄、快递服务、传真方式送达，函件到达收件方得通讯地址为送达，其中，乙方送达地址为出租房屋地址；租期内，若一方按本合同载明地址未能联系上对方，函件通过特快专递方式亦无法送达对方的，则一方有权通过在租赁房屋的小区内的公告栏上张贴的方式送达函件，或通过在蛇口的相关报刊或深圳特区内相关报刊上刊登的方式公告送达函件；及其他内容。原告分别于2013年5月9日、2014年5月9日、2015年5月9日、2016年5月9日、2017年5月9日、2018年5月9日向被告邮寄《催缴通知单》。原告提交的邮件跟踪查询结果显示2018年5月9日的邮件被退回；其他邮件显示已妥投，其中2013年5月9日的邮件的签收日期为2013年5月12日。庭审中，被告表示上述邮件并非其本人签收，其未收到任何邮件。被告提交了银行存折用于证明原告分别于2014年7月17日扣取了房租1424元，于2015年6月8日分9笔扣取了房租共计12816元；原告对上述证据的真实性认可，关联性不予认可，表示2014年7月17所扣取备注为“物业”，并非房租，另据代理人了解，2015年6月扣取的已抵扣2009年11月之前的房租。庭审中，原告与被告确认被告最早一份租赁合同签订时间为2005年；被告确认其现仍居住在涉案房产内。被告表示，其从2009年11月开始欠付租金，之前均有支付，其向原告提交过减免租金的申请，原告口头表示同意并且曾上门慰问；原告对此不予认可，表示其与被告未达成过免除租金的协议。另查，原告的起诉状等材料于2019年3月31日送达被告。本院认为，原、被告签订的租赁涉案房产的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，《房屋租赁合同》已于2007年5月31日到期终止，双方未续签合同，原告未对被告继续使用涉案房产的行为提出异议，故双方的《房屋租赁合同》继续有效，原、被告之间形成不定期租赁合同关系。本案中，被告自2009年11月起未按合同约定向原告支付租金，原告有权要求解除租赁合同，且双方系不定期租赁合同关系，原告亦有权随时要求解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告于2019年3月31日收到本案的应诉材料，故本院确认涉案租赁合同已于2019年3月31日解除。合同解除的，应恢复原状，故被告应向原告交还涉案房产，对于原告要求被告返还涉案房产的诉讼请求，本院予以支持。因被告违约，原告要求没收被告已缴纳的租赁保证金4472元符合合同约定，本院予以支持。对于原告主张的2009年11月1日起至2018年9月30日的租金及之后的租金（房屋占用费）。被告对此提出时效抗辩。原告在2013年至2018年期间每年均向被告承租的涉案房产的地址邮寄催收函，已构成诉讼时效的中断；但原告提交的《催缴通知单》最早签收日期为2013年5月12日,原告未提交该日期之前的催缴记录，故2012年5月12日之前的租金，已过诉讼时效，本院不予支持。2012年5月13日至2018年9月30日期间，被告应向原告支付租金共计109096.77元（1424元/月÷31天×19天＋1424元/月×76个月）；被告提交了银行存折用于证明原告分别于2014年7月17日、2015年6月8日扣取了房租共计14240元，上述扣款时间在原告主张的租金支付期间，原告抗辩称所扣除的上述款项为2009年11月1日之前的租金，但对此未提交证据证明，本院对原告此项抗辩不予采纳，对于被告关于上述款项予以抵扣的主张予以采纳，综上，被告应向原告支付2012年5月13日至2018年9月30日期间的租金共计94856.77元（109096.77-14240）。2018年10月1日之后被告继续占用涉案房产，应参照租赁合同约定的每月租金1424元的标准向原告支付2018年10月1日起至本院判决确定返还房屋之日止的租金（房屋占用费）。关于原告诉求的2009年11月1日至2018年9月30日期间的租金违约金。如上所述，2012年5月12日之前的租金已过诉讼时效，原告无权要求被告支付相应的违约金。对于2012年5月13日至2018年9月30日期间的租金，被告拖欠该期间租金，应按照合同约定向原告支付滞纳金。原告主张按合同约定的日千分之一计算滞纳金标准过高，本院酌定调整至按日万分之三计算，故滞纳金应以每月租金1424元为基数，按每日万分之三的标准，自次月1日起依次计算。原告诉求被告加倍支付判决确定的返还房屋之日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，因该事实尚未发生，故对原告的该诉求本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市招商公寓发展有限公司与被告吴卓娟于2009年8月11日签订的编号为的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除；二、被告吴卓娟于本判决生效之日起十日内向原告深圳市招商公寓发展有限公司返还位于深圳市南山区蛇口工业区工业九路爱榕园住宅楼2栋303房；三、被告吴卓娟于本判决生效之日起十日内向原告深圳市招商公寓发展有限公司支付2012年5月13日至2018年9月30日期间的租金共计94856.77元及其滞纳金（以每月租金1424元为基数，按每日万分之三的标准，自欠租次月1日起依次计算至本判决确定的付款之日止）；四、被告吴卓娟于本判决生效之日起十日内向原告深圳市招商公寓发展有限公司支付2018年10月1日起至本院判决确定返还房屋之日止的租金（房屋占用费）（按每月1424元计算）；五、原告深圳市招商公寓发展有限公司没收被告吴卓娟交纳的租赁保证金4472元;六、驳回原告深圳市招商公寓发展有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1728.4元，由原告负担631.96元，被告负担1096.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张 黎二〇一九年五月八日书记员 伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。