江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1282民初4239号原告（反诉被告）：靖江市斜桥镇旺桥村村民委员会，统一社会信用代码54321282ME24330385，住所地靖江市斜桥镇旺桥村南11。法定代表人：杜磊，主任。委托诉讼代理人：李静、刘巧雯，江苏骥江律师事务所律师。被告（反诉原告）：曹军江（又名曹军刚），男，1982年12月7日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：肖凤筹，江苏苏泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈帆，江苏苏泰律师事务所实习律师。原告靖江市斜桥镇旺桥村村民委员会（以下简称旺桥村委会）与被告曹军江为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告旺桥村委会法定代表人杜磊及其委托诉讼代理人李静、刘巧雯、被告曹军江的委托诉讼代理人肖凤筹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旺桥村委会向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即从位于小工厂的租赁房屋内迁出；2.请求判令被告立即将擅自搭建的简易钢结构厂房拆除，将租赁房屋恢复原状；3.请求判令被告支付原告自2018年1月1日至实际迁出之日按年租金8000元计算的房屋使用费；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年1月，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于小工厂的房屋（一处位于旺桥村委会东侧100米，一层五间平房和两间小屋；一处紧邻村委会西侧两间一层平房，以下简称九组厂房）出租给被告开办工厂，租期三年。2015年1月1日，原、被告续签上述租赁协议，租期至2017年12月30日，年租金8000元。租赁期间被告擅自在九组厂房周边搭建了钢结构厂房。租赁到期后，原告向被告表示不再将九组厂房出租给被告使用，多次催告被告拆除自行搭建的钢结构厂房，并迁出，但被告拒不履行。2018年5月21日、6月14日，原告又向被告送达书面通知，要求被告拆除钢结构厂房并搬迁，但被告至今仍未搬迁。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。原告提供了其与被告于2015年1月1日签订的《房屋租赁协议》、2018年5月21日、6月14日原告向被告送达的《解除租赁合同通知》、《通知》（附被告委托施某处理租赁合同事宜的委托书、施某签收两份通知的收条、照片）。被告曹军江答辩并反诉称：原告所称与被告两次签订房屋租赁协议，租赁届满后原告两次书面通知被告搬迁是事实，对原告提供的证据真实性无异议。被告支付原告租金至2017年12月底，2018年后的租金未再支付。原、被告在2012年签订租赁协议时，九组厂房不够被告使用，经与原告协商，原告同意被告在九组厂房基础上采取搭建钢结构的方式进行扩建，作为对等条件，原告每年的电费由被告交纳。被告扩建的钢结构厂房就在原告眼皮底下，如果原告不同意，被告根本无法扩建，所以被告的扩建是得到原告同意的，并不是原告所述被告擅自搭建。当时被告问原告扩建钢结构厂房要不要办理审批手续，原告答复称：“你使用的是我们村里的集体土地，我们村委会都没有意见，谁还有意见，而且村委会出租给你的房屋也没有任何审批手续，不一样用到现在”。在此情况下被告出资30万元扩建了钢结构厂房，每年为原告支付电费近2万元。被告扩建的钢结构厂房部分覆盖了九组厂房，使九组厂房没有单独进出通道，故现客观上无法返还九组厂房。被告在租赁合同到期后，已从九组厂房内搬出，不再使用，而仅使用扩建的厂房。被告自租赁合同期限届满起已从九组厂房内迁出，故不同意支付原告使用费。在原告赔偿被告因拆除扩建的钢结构厂房损失的情况下，被告同意将扩建的钢结构厂房自行拆除。故反诉请求判令反诉被告赔偿反诉原告搭建钢结构厂房损失182172元，反诉费及评估费3000元由反诉被告承担。被告提供了旺桥村部2017年、2018年度电费账单、记账凭证、钢结构厂房评估报告（附评估费发票）；另申请施某到庭作证，施某陈述：曹军江在2012年向旺桥村委会租赁房屋签订合同时我在场，东边的老车间，里面5间，外面2小间，只有300平方米，曹军江说不够用，村委会说东面有空地，你们可以搭建起来使用，后来曹军江就自己出资了24万多元搭建了钢结构厂房，村委会也没有制止。然后说到电费问题，由于村委会与我们厂没有单独设表，村里的电费和我们的电费就由我们一起缴纳，村里电费基本上1000元左右一个月，我们负担该电费，是因为村里允许曹军江在空地上搭建厂房使用。针对被告辩称及反诉，原告辩称：对被告提供的电费账单、记账凭证真实性无异议，被告确实为原告缴纳了电费，但该电费系被告对原告的赠予，双方并没有对款项的性质进行界定。证人施某是受被告委托处理房屋租赁的代理人，其证言相当于被告陈述，不具有证明力。2012年-2017年的房屋租金被告也确实付清了。对评估报告的真实性不予认可，被告搭建的厂房在2012年和2015年，而评估依据是2018年的材料及人工价格，另外房屋还有折旧。评估报告中的安全文明施工措施费、规费、税金应在评估价中扣除。村委会虽然知道被告搭建钢结构厂房，但其未经村委会同意，村委会要求被告拆除，但被告拒不改正。在村委会发函给被告时也反复提及要求其拆除，故不同意赔偿被告拆除的损失。在审理过程中，本院对九组厂房及被告扩建的钢结构厂房进行了现场勘验，发现原告出租给被告的九组厂房分两处，一外在原告办公楼东侧约100米，一处紧邻原告办公楼西侧。东侧厂房正屋五间，小屋两间，厂房内已无被告物品。被告在东侧厂房上方及该厂房东侧扩建了钢结构厂房，钢结构厂房内堆放有被告生产的成品及半成品。西侧厂房共两间，厂房内被告存放有机械设备及产品。被告在西侧厂房后面及西侧扩建了钢结构厂房，厂房内存放机械设备及产品。两处九组厂房与被告扩建的钢结构厂房共用厂门。原、被告对本院勘验情况均无异议。根据原、被告陈述及提供的证据，结合本院现场勘验，本院对原、被告签订房屋租赁合同后，被告在向原告租赁的九组厂房上扩建了钢结构厂房，被告为原告缴纳了租赁期间的电费，以及租赁合同到期后，原告两次发函被告要求被告迁出租赁房屋及拆除扩建的钢结构厂房的事实予以认定。另根据被告申请，本院委托鉴定机构对被告扩建的钢结构厂房造价进行了鉴定，经鉴定，按照房屋使用周期，该钢结构厂房工程造价按照70%进行计算为182172.28元，被告为此支付评估费3000元。本案的争议焦点是原、被告间的租赁合同到期，原告是否应当承担被告扩建钢结构厂房的费用。本院认为，原、被告间的租赁合同合法有效，双方当事人应按照合同约定及法律规定，履行各自义务。在租赁合同到期后，被告应从租赁房屋内迁出，并将租赁房屋返还原告，被告未及时迁出及返还，应参照原租金标准支付原告房屋使用费。在原、被告履行合同过程中，被告在租赁原告的九组厂房基础上未经有权部门审批扩建了钢结构厂房，而在被告扩建厂房时，原告是明知的，但未要求被告停工并拆除，并在2015年续签了租赁合同，故被告扩建厂房原告是同意的，而双方对扩建费用的处理没有约定。现因租赁合同到期，原告表示不再继续出租，且钢结构厂房系违法建筑，原告亦要求被告拆除扩建的钢结构厂房，故被告应拆除其扩建的钢结构厂房。根据法律规定，因被告扩建的钢结构厂房系经原告同意，但未办理合法建设手续，故被告扩建钢结构厂房的造价费用应由双方按照过错分担。原告作为基层自治组织，对自己出租的房屋上扩建钢结构厂房应办理建设手续应当是明知的，而原告未要求被告办理或者自行办理建设手续，同意被告扩建，其过错程度较大，应分担大部分造价费用及鉴定费。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条的规定，判决如下：一、被告曹军江在判决发生法律效力之日起十日内从其向原告靖江市斜桥镇旺桥村村民委员会租赁的该村民委员会九组的厂房内迁出，并支付自2018年1月1日起至迁出之日止按每年8000元标准计算的房屋使用费。二、被告曹军江在判决发生法律效力之日起二十日内拆除其在向原告靖江市斜桥镇旺桥村村民委员会租赁的该村民委员会九组的厂房上扩建的钢结构厂房。三、反诉被告靖江市斜桥镇旺桥村村民委员会在反诉原告曹军江拆除判决第二项规定的钢结构厂房后十日内支付反诉原告曹军江该钢结构厂房的造价费用127520元、评估费2100元。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费210元，反诉案件受理费1972元，由原告负担1380元，被告负担802元。原告在判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳1275元，被告负担的剩余部分1170元由本院在判决发生法律效力之日起十日内退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  缪培红人民陪审员  刘泽伟人民陪审员  何灿芬二〇一九年五月十四日书 记 员  赵亚波附：本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持。