辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2014]沈中民二终字第00125号上诉人（原审被告）：胡建华，女，1964年11月7日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人：辽宁恒泰物业发展有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路118号。法定代表人：孟庆魁，系该公司经理。委托代理人：朱宁，男，1978年9月12日出生，汉族，系公司工作人员。委托代理人：张立茹，女，1962年2月5日出生，汉族，系该公司工作人员。上诉人胡建华与被上诉人辽宁恒泰物业发展有限公司（以下简称恒泰物业）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院作出的（2013）于民二初字第02606��民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2014年1月8日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长并主审，与审判员白丽萍、代理审判员王纪参加评议的合议庭，于2014年2月24日公开开庭审理了本案，上诉人胡建华，被上诉人恒泰物业委托代理人朱宁、张立茹到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。原审法院审理查明：恒泰物业是具有合法经营资格的物业管理企业。2008年12月21日，胡建华签订《前期物业管理服务协议》，约定服务收费标准为商品住宅：按产权面积，1.20元/月/平方米，商业网点：按产权面积，0.6元/月/平方米，电梯费：按年计算，144年/张。但恒泰物业实际按照1元/月/平方米收取商品住宅物业费。胡建华系居住在由恒泰物业负责物业管理服务的小区业主，其住宅建筑面积为93.98平方米。另查，胡建华拖欠恒泰物业从2010年1月1日至2013年3月25���的物业费3571.24元（93.98平方米×1元/平方米/月×38月），2012年6月5日至2012年7月5日的物业费已扣除。再查，2012年3月3日，恒泰物业张贴《致恒泰骏景小区业主告知书》，写明：“业委会已于2012年1月31日将我公司解聘，现业委会不让我公司收取物业费，也不与我公司交接，让我公司处于尴尬局面。现园区所发生的相关各项费用我公司也无力支付，因此无法再继续为园区业主服务，从即日起停止服务。”2013年6月5日开始，北陵街道办事处接管该园区22日，恒泰物业对于2012年6月5日至2012年7月5日的物业费同意减免。2012年7月5日，沈阳市于洪区北陵街道办事处张贴通告，内容为：通告一，根据住建部[2009]274号《业主大会和业主委员会指导规则》第四十三条第三款规定，恒泰骏景小区业委会主任及两名委员资格终止。根据第五十八条规定，在第一届业委会产生之前由社区代行��主委员会职责。通告二，通过向沈阳市房产局小区物业主管部门查询获悉，沈阳朕豪物业公司由于在没有与原物业正式交接的情况下强行进驻恒泰骏景小区，被市房产局给予记20分的处罚，并禁止该企业两年内承接新的物业管理项目及参加各类评选活动，因此已丧失在恒泰骏景小区的物业服务资格。通告三，为了恒泰骏景小区居民的正常生活不受影响，经北陵街道与恒泰物业公司协商，恒泰骏景暂由恒泰物业公司提供临时物业服务，待新一届业委会产生后，再由业委会负责招聘物业。2012年10月11日，沈阳市于洪区北陵街道七彩阳光社区张贴通知，内容为：“在园区业主的积极支持、大力配合下，辽宁恒泰物业发展有限公司逐步提升服务品质，全心全意为全体园区业主服务。为了确保物业服务能够良性循环，决定由恒泰物业公司继续为恒泰骏景小区服务，直至新一届��主委员会成立为止，由业主委员会召开全体业主大会，再代表全体业主签订新的劳动服务合同。”2012年10月15日，沈阳市于洪区北陵街道七彩阳光社区张贴通知，内容为：“为了确保物业服务能够良性循环，决定由恒泰物业公司继续为恒泰骏景小区服务，如家里有什么问题的可到恒泰物业进行报修备案，并希望恒泰骏景的广大业主积极配合物业公司工作主动交纳物业服务费，以保障园区物业服务工作能够平稳、有序地运转，给大家一个祥和温暖的家园。”原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案胡建华签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司履行了管理服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主胡建华享受了恒��物业提供的管理与服务即应履行交纳相应费用的义务。关于胡建华主张的2012年1月31日之后物业费不应该交纳的问题，该园区所属社区及街道办事处张贴通告决定由恒泰物业司继续提供物业服务，并且恒泰物业一直为该园区提供物业服务，故对胡建华的该项主张，不予支持。关于胡建华提出的服务质量问题，其提供的证据不足以证明其主张，故不予支持。关于恒泰物业提出的要求胡建华支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，原审判决：一、被告胡建华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告辽宁恒泰物业发展有限公司交纳其拖欠的2010年1月1日至2013年3月25日的物业费3571.24元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果胡建华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由胡建华负担。宣判后，上诉人胡建华不服，向本院提起上诉称2013年1月3日恒泰物业就停止物业服务了，且存在违约行为，所以不同意交纳物业费。被上诉人恒泰物业辩称，业委会的解聘是违反规定的，我们在园区已经恢复了服务。上述事实，有当事人的当庭陈述笔录及前期物业管理服务协议、通告在卷为凭，经庭审质证及本院审查，可以采信。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因涉案《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故该协议应认定为合法、有效。双方当事人均应按协议的约定全面履行各自的义务��现恒泰物业实际履行了物业服务管理的义务，胡建华应依合同的约定交纳相应的物业服务费。关于胡建华提出物业服务管理过程中存在质量问题的上诉主张，本院认为，虽庭审中，胡建华向法庭提供了照片等证据材料以证明其所主张的上述事实，但该证据在没有其他证据佐证的情况下，只能证明恒泰物业在物业服务管理过程中存在瑕疵，而不能作为其拒绝交纳物业费的理由，故胡建华就其上诉主张证据不充分，本院不予支持。关于胡建华应当交纳物业服务费的期限问题，本院认为，因2012年3月3日恒泰物业张贴《致恒泰骏景小区业主告知书》注明“从即日起停止服务”，2012年7月5日，于洪区北陵街道办事处张贴通告，恒泰骏景暂由恒泰公司提供临时物业服务”，表明恒泰物业在2012年3月3日至2012年7月4日之间并未对园区提供物业服务管理，即上诉人应当交纳2010年1月1日至2012年3月2日及2012年7月5日至2013年3月25日期间的物业服务费。而原审判决只扣除了2012年6月5日至2012年7月5日期间的物业费不妥，应予纠正。关于庭审中恒泰物业提出其在张贴《致恒泰骏景小区业主告知书》的一周后就恢复了物业服务的辩解意见，本院认为，因恒泰物业就其辩解意见并未提供相应证据予以证明，故本院对该辩解意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2013）于民二初字第02606号民事判决第二项即“驳回原告其他诉讼请求”；二、变更沈阳市于洪区人民法院（2013）于民二初字第02606号民事判决第一项即“被告胡建华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告辽宁恒泰物业发展有限公司交纳其拖欠的2010年1月1日至2013年3月25日的物业费3571.24元”为“���建华于本判决发生法律效力之日起十日内向辽宁恒泰物业发展有限公司交纳其拖欠的2010年1月1日至2012年3月2日及2012年7月5日至2013年3月25日的物业费3261.11元（93.98平方米×1元/平方米/月×33月+93.98平方米×1元/平方米/月÷30日×51日）”；三、驳回当事人的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，胡建华负担20元，恒泰物业负担5元；二审案件受理费50元，由胡建华负担40元，恒泰物业负担10元。本判决为终审判决。审 判 长  王惠丽审 判 员  白丽萍代理审判员  王 纪二〇一四年三月十三日书 记 员  董晓琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；