广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终348号上诉人（原审被告、反诉原告）：信宜鸿业房地产开发有限公司。法定代表人：彭文秋，执行董事。委托诉讼代理人：陈劲，广东前瞻律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：信宜市万豪商业城有限公司。法定代表人：吕国源,总经理。委托诉讼代理人：李龙周，广东粤茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦华，广东粤茂律师事务所实习律师。上诉人信宜鸿业房地产开发有限公司（以下简称鸿业公司）因与被上诉人信宜市万豪商业城有限公司（以下简称万豪公司）租赁合同纠纷一案，不服信宜市人民法院(2018)粤0983民初2096号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。鸿业公司上诉请求：1.撤销(2018)粤0983民初2096号民事判决，并改判解除鸿业公司与万豪公司于2017年3月24日签订的《场地租赁合同书》，并判令万豪公司支付违约金100000元给鸿业公司；2.本案一、二审诉讼费用由万豪公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决中认定万豪公司未经鸿业公司同意确认的情况下欲将商铺部分分租给蓝某盛，明显违反合同约定，但又认为万豪公司与蓝某盛的《场地租赁合同书》尚未履行，违约事实尚未发生，自相矛盾。万豪公司明显根本违约，鸿业公司有权解除双方于2017年3月24日签订的《场地租赁合同书》。理由：1.根据鸿业公司与万豪公司签订的《场地租赁合同书》，未经鸿业公司书面同意，万豪公司不得擅自将商铺用于其他用途，并不得转租。如超出上述经营范围或违反前属约定的，鸿业公司有权收回商铺的承租权，本合同作废。一审判决认定万豪公司未经鸿业公司同意确认的情况下欲将商铺部分分租给蓝某盛，明显违反合同约定，因此应当判令解除双方签订的《场地租赁合同书》，而非判令继续履行。2.万豪公司与蓝某盛签订《场地租赁合同书》的行为属于法律行为，根据《中华人民共和国合同法》第44条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。万豪公司与蓝某盛签订《场地租赁合同书》后，该《场地租赁合同书》成立并发生法律效力，因此万豪公司的行为已经属于以其明确行为表示拒绝履行合同的主要义务，属于根本违约，并且已经实际发生。二、一审法院判令鸿业公司向万豪公司支付50000元违约金没有事实和法律依据。万豪公司作为违约方应当向鸿业公司支付100000元的违约金。据鸿业公司的《建设工程规划核实合格证》显示，鸿业公司在2018年5月31日才由信宜市住房和城乡规划局核发该证，而万豪公司在2017年9月便与案外人蓝某盛签订《场地租赁合同》将涉案商铺擅自转租给案外人蓝某盛。万豪公司的行为违反与鸿业公司的约定，在本案涉案商铺于2018年5月经验收合格符合交付条件后，由于万豪公司的根本违约行为显示其无法继续履行其合同义务，鸿业公司可以按照《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定行使不安抗辩权，鸿业公司在万豪公司违反双方约定就商铺与案外人签订转租合同之时，可以中止履行将商铺交付万豪公司的义务且无需承担违约责任。万豪公司擅自转租的行为属于违约行为，鸿业公司可以根据合同约定解除合同并没收万豪公司已经支付的100000元押金作为违约金。三、若一审判决认定的万豪公司未经鸿业公司同意确认的情况下将商铺部分分租给蓝某盛，明显违反合同约定但又认为万豪公司与蓝某盛的《场地租赁合同书》尚未履行，违约事实尚未发生的逻辑成立，该判决无疑是鼓励交易过程中的不诚信行为。万豪公司与蓝某盛签订了《场地租赁合同书》，且万豪公司未经鸿业公司同意确认的情况下将商铺部分分租给蓝某盛，该行为已经明显违约，该行为是否产生影响不是是否违约的必然条件。在万豪公司明显违约的前提下，一审判决不但不对其加以认定反而以该违约行为未产生影响为由主张其不承担违约责任而判令鸿业公司支付违约金，该判决明显将交易导向于无需恪守诚信的方向，只要违约未产生重大影响，即无需承担违约责任，违法成本大大降低而导致大量的违约行为及不诚信的行为出现。万豪公司辩称：一、万豪公司没有将涉案商铺整体转租，只是与案外人蓝某盛签订分租部分商铺协议，分租是双方合同约定允许的，所以不存在违约。二、万豪公司与蓝某盛签订分租协议时，鸿业公司尚未将涉案的商铺交付给万豪公司使用，也没有明确实际交付的具体时间，因此万豪公司没有按约定书面向鸿业公司申请同意分租，该事实也不构成万豪公司违约，因为分租的事实尚未发生。三、鸿业公司没有按合同的约定在2017年7月1日前将涉案的商铺交给万豪公司，已经构成违约。在双方约定的交付时间两个多月之后，也即2017年9月14日，万豪公司才签订商铺的分租协议，该事实发生在鸿业公司完全违约之后，因此违约责任应由鸿业公司承担。四、鸿业公司在上诉状声称2018年5月31日才取得涉案商铺的《建设工程规划核实合格证》，说明是鸿业公司单方违约，双方合同约定2017年7月1日鸿业公司便要交付商铺，但是鸿业公司的商铺于2018年5月31日才验收合格，也可以说明鸿业公司构成违约。万豪公司向一审法院起诉请求：1.判决鸿业公司继续履行合同义务，马上交付位于信宜市塘面XX小区1***、二层商铺给万豪公司并支付违约金100000元、经济损失117000元，合计217000元给万豪公司；2.本案的诉讼费用由鸿业公司负担。后万豪公司增加诉讼请求：判决鸿业公司支付经济损失135000元给万豪公司。鸿业公司向一审法院反诉请求：1.判决解除鸿业公司与万豪公司于2017年3月24日签订的《场地租赁合同书》并判决万豪公司支付违约金100000元给鸿业公司；2.本案的反诉费用由万豪公司承担。一审法院审理查明：2017年3月24日，鸿业公司（甲方）与万豪公司（乙方）签订《场地租赁合同书》约定：乙方承租甲方所属的位于信宜市塘面XX小区****、二层商铺，租用面积：总共2910平方米，其中首层为1400平方米，二层为1510平方米；甲方同意自2017年7月1日起至2029年9月30日止将“商铺”出租给乙方，从2017年10月1日开始计租；乙方在签订合同书3天内向甲方支付人民币壹拾万元作为租赁押金，其押金不充当租金使用，甲方应在租赁期满之日，在乙方不存在任何违约情况下，将所交押金退还乙方；如乙方在租赁期间内，擅自整体转租（如乙方为了更好充分利用现有场地发挥效益，可以在租金期限内自由分拆部分分租，但分租前应书面向甲方申请并经甲方确认）、整体转让、改变用途的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同书并没收乙方已支付的合同押金；在租赁期间内，未经对方同意任何一方均不得擅自变更或解除本协议，否则视为违约，守约方除有权要求违约方继续履行协议外，还有权要求违约方支付违约金人民币壹拾万元，如因违约方的行为导致合同无法履行的，违约方除应赔偿守约方经济损失以外还应向守约方支付违约金人民币壹拾万元。该合同还对其他相关事项作了约定。此后，万豪公司依约支付了100000元押金给鸿业公司。2017年9月14日，万豪公司（甲方）与蓝某盛（乙方）签订《场地租赁合同书》约定：乙方承租甲方所属的XX小区二层商铺，租用面积1525.6平方米，一层入口分摊面积37.4平方米；甲方同意自2017年10月1日起至2025年9月31日止将商铺出租给乙方，租赁期为8年，从2018年1月1日开始计租；乙方在签订合同2天内向甲方支付人民币伍万元作为租赁押金，甲方应在租赁期满之日，在乙方不存在任何违约的情况下，将所交押金退还给乙方，不计利息；在租赁期间内，未经对方同意任何一方均不得擅自变更或解除本协议，否则视为违约，守约方除有权要求违约方继续履行协议，还有权要求违约方支付违约金人民币陆万元，如因违约方的行为导致合同无法履行的，违约方除应赔偿守约方经济损失以外还应向守约方支付违约金人民币陆万元。该合同还对其他相关事项作了约定。2017年7日18日，蓝某盛支付50000元押金给万豪公司。由于鸿业公司没有按约定期限将商铺交给万豪公司，而蓝某盛与万豪公司签订《场地租赁合同书》，租赁的商铺是鸿业公司与万豪公司签订《场地租赁合同书》所指商铺的一部分，因而万豪公司未能按期交付租赁商铺给蓝某盛。2018年1月23日，蓝某盛诉至一审法院，请求：1.判决解除蓝某盛与万豪公司于2017年9月14日签署的《场地租赁合同书》；2.判决万豪公司返还定金50000元给蓝某盛；3.判决万豪公司赔偿经济损失合计57000元及支付违约金60000元给蓝某盛；4.本案诉讼费用由万豪公司承担。2018年8月13日，万豪公司诉至一审法院，提出上述诉讼请求。2018年9月25日，鸿业公司提出上述反诉请求。2018年10月15日，万豪公司向一审法院提出增加诉讼请求申请，请求一审法院增加判决鸿业公司支付经济损失人民币135000元给万豪公司。诉讼中，万豪公司提供广州XX信息技术有限公司开具的收据（复印件）1份及设计图纸（复印件），欲以此证明为准备装修租赁商铺，由广州XX信息技术有限公司进行装修设计，并支付了设计费135000元。对此，鸿业公司予以否认。而设计图纸没有标明设计单位，也没有任何信息说明与涉案商铺的关联性。庭审中，鸿业公司称，鸿业公司拿到涉案商铺验收合格证是2017年12月份。一审法院认为：万豪公司与鸿业公司签订的《场地租赁合同书》，是双方的真实意思表示，也不违反法律的规定，是合法有效的。现涉案商铺的交付条件已成就，故万豪公司请求双方依约履行合同，一审法院予以支持。万豪公司请求鸿业公司支付违约金100000元的问题。双方签订的《场地租赁合同书》写明：“如因违约方的行为导致合同无法履行的，违约方除应赔偿守约方经济损失以外还应向守约方支付违约金人民币壹拾万元。”涉案商铺在2017年12月份验收合格前，鸿业公司未能按合同约定期限交付涉案商铺给鸿业公司使用，属客观原因，不应承担违约责任，但涉案商铺验收合格后，鸿业公司仍未将涉案商铺交付万豪公司使用，属违约行为。《场地租赁合同书》写明：“如乙方在租赁期间内，擅自整体转租（如乙方为了更好充分利用现有场地发挥效益，可以在租金期限内自由分拆部分分租，但分租前应书面向甲方申请并经甲方确认）、整体转让、改变用途的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同书并没收乙方已支付的合同押金。”万豪公司未经鸿业公司同意确认的情况下，与蓝某盛签订《场地租赁合同书》，欲将涉案商铺部分分租给蓝某盛，明显违反上述合同约定，但由于万豪公司与蓝某盛签订《场地租赁合同书》尚未履行，万豪公司违约的事实尚未发生。鉴于上述情况，以鸿业公司支付50000元违约金给万豪公司为宜。关于万豪公司的反诉请求问题。如前所述，万豪公司请求双方依约履行合同，一审法院予以支持。故鸿业公司反诉请求解除双方于2017年3月24日签订的《场地租赁合同书》，一审法院不予支持。同时，由于万豪公司与蓝某盛签订《场地租赁合同书》尚未履行，故万豪公司对鸿业公司的违约尚未发生。因此，鸿业公司反诉要求万豪公司支付100000元的违约金，一审法院不予支持。万豪公司请求鸿业公司支付损失设计费订金135000元的问题。因万豪公司提交的证据不足以证明该损失已实际产生，况且不论该笔费用是否已经实际支出，即使已实际支出，由于双方要履行合同，该设计图纸仍可使用的，没有造成万豪公司损失。故对万豪公司的该项请求，一审法院不予支持。关于万豪公司请求鸿业公司支付损失117000元的问题。在(2018)粤0983民初XX号蓝某盛与万豪公司租赁合同纠纷一案中，蓝某盛以万豪公司违约为由，请求万豪公司赔偿经济损失57000元及支付违约金60000元。而万豪公司则以鸿业公司违约，造成其无法按期交付租赁商铺给蓝某盛，致蓝某盛诉请其支付117000元，该损失应由鸿业公司承担为由，提出上述诉求。一审法院认为，即使万豪公司与鸿业公司依约履行了双方签订的《场地租赁合同书》，但由于万豪公司与蓝某盛签订《场地租赁合同书》欲分租涉案商铺时，万豪公司没有按与鸿业公司签订的合同约定事先征得鸿业公司同意，且事后也没有征得鸿业公司同意，因此，万豪公司与蓝某盛签订的《场地租赁合同书》，没有履行的前提条件，其产生的违约责任，并非是鸿业公司造成。故万豪公司请求鸿业公司支付损失117000元，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、万豪公司与鸿业公司在判决生效后继续履行双方于2017年3月24日签订的《场地租赁合同书》（鸿业公司自交付商铺给万豪公司之日起计算租期12年，鸿业公司并自交付商铺给万豪公司之日起三个月内免收租金）；二、限鸿业公司在判决生效后十日内支付违约金50000元给万豪公司；三、驳回万豪公司的其他诉讼请求；四、驳回鸿业公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延覆行期间的债务利息。案件受理费3290元（该款万豪公司已预交），由万豪公司负担2765元，鸿业公司负担525元；反诉受理费1150元（该款鸿业公司已预交），由鸿业公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实，经本院审查，予以确认。本院另查明：鸿业公司与万豪公司签订的《场地租赁合同书》第一条约定“自合同签订起2个月内，甲方交‘商铺’给乙方装修……”，第四条约定“……4、甲方（鸿业公司）同意‘商铺’应用于经营连锁超市及办公场所或者书法培训班等商业经营活动。未经甲方书面同意，乙方（万豪公司）不得擅自将‘商铺’用于其他用途，并且不得转租。如超出上述经营范围或者违反前述约定的，甲方有权收回‘商铺’的承租权，本合同作废。”万豪公司与案外人蓝某盛签订的《场地租赁合同书》中约定租赁面积为1525.6平方米，蓝某盛用于经营健身娱乐（不含KTV）饮食（不含酒楼饭店）会所。本院认为，本案争议的焦点有：一、鸿业公司与万豪公司签订的《场地租赁合同书》是否应予解除；二、本案中鸿业公司与万豪公司的违约责任应如何认定。一、关于鸿业公司与万豪公司签订的《场地租赁合同书》是否应予解除的问题。鸿业公司与万豪公司签订的《场地租赁合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。从该《场地租赁合同书》的第四条“……4、甲方（鸿业公司）同意‘商铺’应用于经营连锁超市及办公场所或者书法培训班等商业经营活动。未经甲方书面同意，乙方（万豪公司）不得擅自将‘商铺’用于其他用途，并且不得转租。如超出上述经营范围或者违反前述约定的，甲方有权收回‘商铺’的承租权，本合同作废。”及第六条“……2、如乙方在租赁期间内，擅自整体转租（如乙方为了更好充分利用现有场地发挥效益，可以在租金期限内自由分拆部分分租，但分租前应书面向甲方申请并经甲方确认）、整体转让、改变用途的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同书并没收乙方已支付的合同押金……”的约定来看，双方明确约定涉案商铺的用途，并约定万豪公司如要转租应当书面向鸿业公司申请并得到确认。但从本案查明的事实来看，鸿业公司出租的商铺总面积为2910平方米，但万豪公司在未向鸿业公司申请也未取得鸿业公司同意的情况下，即将涉案商铺中的1525.6平方米转租给了案外人蓝某盛用于经营健身娱乐场所，因此，万豪公司的转租行为已经严重违反上述合同的约定，鸿业公司有权根据上述约定请求解除双方签订的《场地租赁合同书》。一审判决认定万豪公司存在上述违约行为，但却驳回鸿业公司解除合同的诉讼请求明显错误，本院予以纠正。二、关于本案中鸿业公司与万豪公司的违约责任应如何认定的问题。1.鸿业公司是否存在违约行为及过错。从《场地租赁合同书》第一条“自合同签订起2个月内，甲方交‘商铺’给乙方装修……”的约定来看，鸿业公司并未能按该约定如期向万豪公司交付涉案的商铺，因此，鸿业公司存在违约行为。虽然鸿业公司未能及时交付涉案商铺的原因是商铺尚未取得《建筑工程规划核实合格证》，但鸿业公司作为涉案商铺的所有权人，其应当清楚涉案商铺未有取得《建筑工程规划核实合格证》，而其将未取得《建筑工程规划核实合格证》的商铺出租给万豪公司，存在过错。2.万豪公司是否存在违约行为及过错。如上述第一个争议焦点所述，万豪公司在未取得鸿业公司同意的情况下，将涉案商铺转租给案外人蓝某盛用于经营健身活动场所，存在违约行为。且其在与鸿业公司签订《场地租赁合同书》时，没有对涉案商铺是否取得《建筑工程规划核实合格证》进行核查，同样存在过错。综上，本案中，因鸿业公司与万豪公司双方均存在违约行为和过错，但鸿业公司作为涉案商铺的所有权人，其将未具备出租条件的商铺出租给万豪公司，其过错程度大于作为承租人的万豪公司。故鸿业公司请求万豪公司赔偿违约100000元的理由不成立，本院不予支持。本院根据本案的实际情况，酌情由鸿业公司向万豪公司支付违约金30000元为宜。因双方签订的《场地租赁合同书》已解除，故鸿业公司收取万豪公司的100000元押金应予退还。综上所述，鸿业公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销信宜市人民法院(2018)粤0983民初2096号民事判决；二、解除上诉人信宜鸿业房地产开发有限公司与被上诉人信宜市万豪商业城有限公司于2017年3月24日签订的《场地租赁合同书》；三、限上诉人信宜鸿业房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付违约金30000元及退回押金100000元给被上诉人信宜市万豪商业城有限公司；四、驳回被上诉人信宜市万豪商业城有限公司的其他诉讼请求；五、驳回上诉人信宜鸿业房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3290元，由信宜市万豪商业城有限公司负担2765元，由信宜鸿业房地产开发有限公司负担525元；反诉受理费1150元，由信宜鸿业房地产开发有限公司负担。二审案件受理费3350元，由上诉人信宜鸿业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  江剑兵审判员  庞健军审判员  曾维海二〇一九年五月十日书记员  郑富华书记员  汤智磊