四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1502民初8690号 原告：宜宾县天久物业管理服务部，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇吉祥公寓1栋2单元1楼1号，统一社会信用代码91511521684190086D。 执行事务合伙人：杨刚。 被告：宜宾市建州房地产开发有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区明伦堂223号1幢1单元2层1号，统一社会信用代码915115002088589894。 法定代表人：韦汉应，总经理。 委托诉讼代理人：黄国雄，四川契合律师事务所律师，执业证号15115201810029555。 委托诉讼代理人：陈德建，四川契合律师事务所律师，执业证号15115201410734501。 原告宜宾县天久物业管理服务部（以下简称天久物业服务部）与被告宜宾市建州房地产开发有限责任公司（以下简称建州房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天久物业服务部的执行事务合伙人杨刚，被告建州房地产公司委托诉讼代理人黄国雄、陈德建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天久物业服务部向本院提出诉讼请求：1.判令被告向支付原告所欠2016年1月1日至2017年3月31日宜宾市翠屏区西郊天池路155号天宇华庭空置物业费，共计332675.16元（其中包括应由被告缴纳的案涉小区23户业主2017年1月-3月的物业管理服务费）；2.判令被告支付原告2016年1月至2017年3月之间的资金利息5584.94元（以332675.16元为基数，按中国人民银行零存整取利率计算）；3.判令被告支付天宇华庭《前期物业管理委托合同》违约金10万元，支付天宇华庭《车位承包协议》违约金1万元，合计11万元；4.判令被告向原告支付被迫终止合同而产生的经营性损失10万元；5.本案受理费由被告承担。事实和理由：2015年12月31日，原告天久物业服务部（以下称原告）根据与建州房地产公司（以下称被告）签订的天宇华廷《前期物业管理委托合同》和被告发布的天宇华廷交房通知，正式对小区开展物业管理服务。交房工作开展仅2天，就因小区车辆停放费用过高和小区竣工验收备案尚未取得，引起购房业主不满，拒绝接房，派出代表多次与被告进行协商，要求完善综合验收报告和合理调整小区车辆收费价格。虽被告多次对消防进行整改，但直到2016年2月26日消防验收才通过，取得竣工验收备案书。期间接房的业主寥寥。竣工验收备案书取得后，业主开始陆续接房。但业主在接房时提出，被告是2月26日才取得小区的竣工验收备案，按照国家关于小区商品房交付使用标准，出售的商品房需取得竣工验收备案后方能交付给业主使用，物业管理费用起算的时间不能以被告通知的时间作为起算时间，应以通过竣工验收备案时间作为物业管理费用起算时间，否则拒绝接房。原告将业主意见转达被告后，被告未置可否，也没有任何答复。为有效开展工作，根据国家法律的规定，原告对接房业主的物业管理费用起算时间进行了备注，即从2016年3月1日开始计算物业服务费用。至于业主提出的交房违约金事情，则要求业主自行与被告进行协商处理。工作基本理顺后，至2016年2月底，原告将2016年1月期间被告空置的尚未出售的住房、门面、幼儿园、车库的物业管理费用进行优惠后要求被告予以结算，但被告不予支付。期间原告虽多次催促，仍然未收到相应费用。至2017年3月原告被迫中止天宇华廷《前期物业管理委托合同》时，被告仍未支付上述物业管理费用。2016年5月，迫于小区广大业主对于小区停车费用强烈要求调低的要求，被告对小区地面和地下的停车费用进行了下调，并委托原告进行管理实施，补充签订了天宇华廷《车位承包协议》，于2016年6月1日正式实施。但调整后的车位价格业主仍然觉得过高，脱离了周边价格基础，并组织代表多次向社区、西郊办事处反映，后发展到极端行为，堵塞小区进出通道。后经新天社区、西郊办事处、天池派出所调解，在被告提供住宅公摊面积分摊系数后车辆管理秩序得以恢复正常。但被告2016年6-11月期间并未按照补充签订的天宇华廷《车位承包协议》缴纳相应费用。2016年11月，在原告多次催促下，开始支付车位管理费，在收取了2016年12月、2017年1月费用后，被告再次停止了车位管理费的支付。而原告却依照天宇华廷《车位承包协议》的约定按月足额的向被告缴纳了车位租赁费用。被告是天宇华廷项目的开发企业，理应按照国家相关法律开发建设该项目和承担质量保修责任。但被告却因个人关系在小区交付前，在小区5号楼顶层违章加层，在广大业主中造成极其恶劣的影响，纷纷向原告反映，要求协调相关部门对违章建筑予以撤除。因违章者多属于被告亲属或职工，原告多次找到被告请求协调处理。在没有收到效果后，根据广大业主要求，原告按照《四川省物业管理条例》规定，向西郊办事处联合执法大队进行了报告。原告依照相关法规的规定，履行了法定义务；被告对于小区出现的质量问题也是能拖则拖，至原告被迫撤离时，小区仍有多起房屋墙面开裂、渗水的问题未处理。以上种种情况引起广大业主的极大不满，在多次反映未得到处理后纷纷迁怒于原告，拒绝缴纳物业服务费用，从而导致原告因缺乏资金难以运行。给原告造成极大的经济损失。2017年2月，已交2016年1-2月物业管理费的业主在缴纳物业管理费的时候，要求原告扣除已交的2016年1-2月物业管理费，说是因为被告未取得竣工验收备案书，2016年1-2月费用原告应向被告收取，加之被告违章加层和保修处置不及时等因素，很多业主拒绝缴纳物业管理费，更多的则加入了观望的队伍。在运行困难，已经出现亏损的情况下，原告向被告送达了缴纳欠缴费用和中止履行天宇华廷《前期物业管理委托合同》的通知，在多次与被告协商不能达成一致的情况下，原告于2017年4月1日中止了对被告委托项目的物业管理服务，并与被告进行了相关物资和设施设备的交接。 鉴于上述事实，原告认为，天宇华廷《前期物业管理委托合同》一经签订，即具备法律效力，合同双方当事人均应遵守合同约定，履行合同义务。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告建州房地产公司辩称：1、原告主张收费的住宅和商业房空置面积不实，存在重复计算，与事实不符。2、原告主张对面积2998.81㎡幼儿园收费，缺乏依据。3、原告主张的车位空置管理费缺乏依据。4、原告主张的资金利息、违约金、经营性损失等缺乏事实依据。5、原告主张的我方应缴纳的案涉小区23户业主2017年1月-3月的物业管理服务费，属原告与业主的另外一合同关系，应另案处理。 本院经审理认定事实如下：被告建州房地产公司系位于宜宾市天柏组团B2-1-10（6）地块，名称为天宇华廷工程（1至5号楼、幼儿园）项目的建设单位，该工程于2015年12月30日竣工验收，于2016年2月26日通过消防验收，消防验收合格文件编号为【2016】第0015号，相应《竣工验收备案书》于2016年2月26日在宜宾市住房和城乡建设局完成备案，备案编号为备【2016】行03号。 2014年2月18日，原告天久物业服务部（乙方）与被告建州房地产公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，约定乙方通过协议选聘方式受甲方委托对甲方新开发的“天宇华廷”小区项目实施前期物业管理服务。合同第一条约定物业类型为商业性物业，位置位于宜宾市翠屏区原宜宾市变压器厂，规划建设用地面积21441.00平方米，总建筑面积约62655.32平方米，其中高层建筑面积43883.06平方米，幼儿园面积3000.04平方米，物业管理用房210.92平方米，门卫面积42.00平方米，公共厕所面积63.24平方米，共有机动车位406个，摩托、电瓶车位50个。第二条约定委托物业管理服务期限为三年，自正式交房起算；在物业公司运行困难的情况下，公告小区和上报房地产管理局撤离，小区物业管理由业主自行决定。第三.1条约定甲方委托乙方管理的房屋、设施、设备应经国家有关部门验收合格后交付乙方。第三.3条约定在物业管理承接查验时，甲方应向乙方提供和移交下列物业资料：（1）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）各专业部门验收资料；（5）房屋及配套设施的产权归属清单；（6）物业管理所必需的其他资料。第三.9条约定甲方应及时交纳未出售的空置房物业管理服务费（按第五条第3小条）。第四.5条约定乙方应按照相关法律、法规的规定和本合同约定的服务内容和标准提供物业服务，承担物业服务责任，并有权向业主或物业使用人收取物业服务费用。第五条物业服务费用约定物业服务费用标准为：住宅：高层、小高层住宅1.20元/月/平方米；商业物业1.50元/月/平方米。第五、3条约定经甲乙双方协商，对空置房作如下约定：（1）甲方销售房屋空置率大于5％的，按照相关法律规定支付费用给乙方，空置率小于5％的，乙方免收甲方空置服务费用；（2）已出售且已经由开发企业通过信函、电话或广播、电视等方式交房后，买受人自己未能及时接房，所产生的空置费用从通知接房之日起计算，由买受人负责缴纳。第五、5条约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发企业原因未能按时交给物业买受人的物业，根据双方约定，协商处理。第六.1条对停车费收费标准进行了约定，第六.3条约定停车收取费用用于弥补物业管理资金不足。第十条违约责任第1小条约定本合同一经签订，任何一方不得擅自解除合同，任何一方违约，违约方应赔偿守约方人民币10万元违约金，给对方造成经济损失的，应给予赔偿。合同对其他相关事项也进行了约定。 2015年12月31日，被告公司在宜宾晚报上发布《交房公告》，载明：“尊贵的天宇华廷业主：天宇华廷项目已经具备交房条件，请各位业主于2015年12月31日起携带本人身份证、商业房买卖合同、交款收据等资料到天宇华廷售房部办理接房入住手续。如因电话变更或无法接通导致买受人未能获知交房日期的，则本《公告》发布之日起视为书面通知已送达买受人。宜宾市建州房地产开发有限责任公司。2015年12月30日。” 2016年1月1日，原告进场开展物业服务管理。庭审中，原告称因案涉小区于2016年2月26日才完成消防验收及备案，故其告知新接房业主收取物管费的起算时间变更为2016年3月1日。 2016年5月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《天宇华廷车位承包协议》，约定甲方于2016年6月1日起，将天宇华廷地面停车位，地下负一层、负二层停车位承包给乙方，承包时间从2016年6月1日起至2017年5月30日，承包车位具体包括406个小汽车标准车位，以及摩托车、电瓶车、三轮车、自行车车位。 2017年3月28日，原告在案涉小区发布《通知》，通知小区业主原告公司决定于2017年4月1日起正式终止对小区的一切服务。2017年4月7日，被告向原告发出《对宜宾县天久物业管理服务部正式终止小区一切服务通知的回复》，对相关问题进行了回复。至起诉之日止，被告公司未向原告支付案涉小区空置房部分的物业管理服务费。 另查明：1、经原、被告双方确认，原告在2016年1月1日至2017年3月31日期间，为案涉小区住宅房面积43136.9㎡、商业用房面积729.77㎡、以及406个小汽车标准车位部分提供了物业服务管理。原告称其对案涉小区幼儿园面积2998.81㎡部分也进行了物业服务管理，对此被告不予认可，原告未提供相应证据予以证明，同时原、被告双方均认可幼儿园部分未进行正式交付。 2、案涉天宇华廷小区共有1至5号五幢大楼，其中仅有1号楼有5间门面房，编号分别为1-1、1-2、1-3、1-4、1-5，其中1-1、1-2号共计304.34㎡商业用房，在2016年1月1日至2016年4月30日期间由被告用作售房部使用，被告称其向原告足额缴纳了售房部2016年1月-4月的物业管理服务费，并提供有四份报销人均为原告，且有原告盖章的《费用报销单》，报销单载明的报销项目均为服务人员工资和售房部物资，报销单上未有关于物业管理服务费的记录。2014年9月5日，案外人袁维才（买受人）与被告公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为CH-01-0605），约定买受人向出卖人购买天宇华廷小区1幢1层5号商业房，建筑面积为136.96㎡，总价款1328320元。 3、经双方确认，案涉天宇华廷小区2016年1月份的住宅空置房面积为12158.55㎡，2016年2月份的住宅空置房面积为11482.35㎡，2016年3月份的住宅空置房面积为10914.28㎡，2016年4月份的住宅空置房面积为10070.35㎡，2016年5月份的住宅空置房面积为8581.21㎡，2016年6月份的住宅空置房面积为7215.98㎡，2016年7月份的住宅空置房面积为7038.85㎡，2016年8月份的住宅空置房面积为6355.61㎡，2016年9月份的住宅空置房面积为5460.28㎡，2016年10月份的住宅空置房面积为4822.94㎡，2016年11月份的住宅空置房面积为4685.78㎡，2016年12月份的住宅空置房面积为4428.46㎡，2017年1月份的住宅空置房面积为2176.15㎡，2017年2月份、3月份的住宅空置房面积均为2040.46㎡；案涉天宇华廷小区2016年1月份至2016年4月份商业空置房面积均为288.47㎡，2016年5月份至2017年3月份商业空置房面积均为592.81㎡。原、被告双方确认空置房物业管理服务费的计算公式为：空置房面积×空置房物业费单价×95％，但双方对于空置房物业费单价有争议，原告认为应按合同约定单价计算（其中住宅1.20元/月/平方米，商业1.50元/月/平方米），被告认为应按合同约定单价的一半计算。 本院认为,《前期物业管理委托合同》、《天宇华廷车位承包协议》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当恪守履行。现原告已依约为案涉天宇华廷小区部分物业提供了物业服务，故被告应向原告支付相应的物业管理服务费。关于本案中原、被告双方的争议点，本院具体认定如下： 1、关于案涉小区2016年1月-2月已售出房屋的物业管理服务费。案涉小区于2016年2月26日完成消防验收及备案，根据《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”之规定，小区交房条件成就的日期应为2016年2月26日，故案涉小区2016年1月、2月已售出房屋物业管理服务费应由被告承担。经核算，相应物业管理服务费为75570.36元【（总面积43136.9㎡－1月空置房面积12158.55㎡）×1.20元/月/㎡×1个月＋（总面积43136.9㎡－2月空置房面积11482.35㎡）×1.20元/月/㎡×1个月＋已出售商业用房面积136.96㎡×1.5元/月/㎡×2个月】。 2、关于案涉小区幼儿园部分的物业管理服务费。原告称其对幼儿园部分进行了物业服务，对此被告不予认可，原告也未提供证据证明其对幼儿园部分进行了物业服务管理，故原告请求被告支付幼儿园部分物业服务管理费，证据不足，本院不予支持。 3、关于原告诉请案涉小区非空置商业用房的物业管理服务费（含案涉小区1幢1层5号面积为136.96㎡的商业房以及面积为304.34平方米的售房部用房）。天宇华廷小区1幢1层5号商业房已于2014年9月5日出卖给案外人袁维才，故该房屋2016年3月-2017年3月的物业管理费应由案外人袁维才承担。被告辩称其已足额缴纳了售房部用房2016年1月-4月的物业管理服务费，对此原告不予认可，被告也未提供相应证据予以证明，故被告该主张本院不予采信，相应物业管理费应由被告支付，具体金额为304.34㎡×1.5元/月/㎡×4个月=1826.04元。 4、关于案涉小区406个车位的物业管理服务费。根据原、被告双方签订的《天宇华廷车位承包协议》，双方关于406个小汽车标准车位的承包合同关系从2016年6月1日建立，与本案属于不同的法律关系，故案涉406小汽车标准车位2016年6月1日后的相关费用，原告应另案主张。另外，相应物业合同第六条第3款约定停车收取费用用于弥补物业管理资金不足，该406小汽车标准车位2016年1月1日至2016年5月31日的车位管理费按约应由原告收取，现原告诉请被告支付该406个车位的物业管理服务费，本院不予支持。 5、关于原告主张的应由被告缴纳的案涉小区23户业主2017年1月-3月的物业管理服务费。因该主张涉及原告、被告及相关业主三方，故原告应另案主张。 6、关于案涉小区空置房屋的物业管理服务费。本院认为，相应物业合同中未对空置房屋的物业费单价进行明确约定，庭审中双方也未协商一致，原告主张按照合同约定物业单价计算（其中住宅1.20元/月/平方米，商业1.50元/月/平方米），本院予以支持。经核算，1.案涉小区空置商业用房的物业管理服务费为10936.58元，即按2016年1月至2017年3月期间每月空置商业用房面积分月计算[（288.47㎡＋288.47㎡＋288.47㎡＋288.47㎡＋592.81㎡＋592.81㎡＋592.81㎡＋592.81㎡＋592.81㎡＋592.81㎡＋592.81㎡＋592.81㎡＋592.81㎡＋592.81㎡＋592.81㎡），×1.50元/月/㎡×1个月×95％]；2.案涉小区空置住宅房的物业管理服务费为113397.75元，即按2016年1月至2017年3月期间每月空置住宅房面积分月计算[（12158.55㎡＋11482.35㎡＋10914.28㎡＋10070.35㎡＋8581.21㎡＋7215.98㎡＋7038.85㎡＋6355.61㎡＋5460.28㎡＋4822.94㎡＋4685.78㎡＋4428.46㎡＋2176.15㎡＋2040.46㎡＋2040.46㎡）×1.2元/月/㎡×1个月×95％]。两项共计124334.33元。 7、关于原告主张的违约金10万元。根据相应物业合同第十条第1款约定，10万元违约金的适用情形为一方擅自解除合同，故原告该诉请本院不予支持。 8、关于原告主张的经营性损失10万元。原告并未提供相应证据予以证明，证据不足，本院不予支持。 9、关于原告诉请被告按银行零存整取利率支付2016年1月至2017年3月差欠物业管理费的资金利息。经本院审理查明，被告确实存在差欠物业费情况，原告按照银行零存整取利率要求被告支付相应利息，符合法律规定，利息标准也未超出法律规定，故对该期间资金利息本院酌情支持为3000元。 综上，被告应向原告支付案涉小区相关物业管理服务费201730.73元（75570.36元＋1826.04元＋124334.33元）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告宜宾市建州房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告宜宾县天久物业管理服务部支付2016年1月至2017年3月期间相应物业管理服务费201730.73元及资金利息3000元。 二、驳回原告宜宾县天久物业管理服务部的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9282元，由原告宜宾县天久物业管理服务部负担5815.93元，被告宜宾市建州房地产开发有限责任公司负担3466.07元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜宾市中级人民法院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向宜宾市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  刘 晗 审 判 员  刘 琳 审 判 员  王 利 二〇一九年五月三十一日 法官助理  严涪均 书 记 员  杨象婷