呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2121号上诉人（原审原告）：张建伟，男，个体，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：王晓琴，内蒙古蒙中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古巨东房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：张玉宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁莅，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娟，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。上诉人张建伟因与被上诉人内蒙古巨东房地产开发有限责任公司（以下简称巨东公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区土默特左旗人民法院（2018）内0121民初2503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭，依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。张建伟上诉请求：一、请求二审法院维持一审判决第一项、第二项;二、请求二审法院撤销一审判决第三项;三、支持张建伟的原审诉讼请求；四、本案的一、二审诉讼费由巨东公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清,原审法院已经认定了张建伟与巨东公司签订的《商品房买卖合同》合法有效,双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。原审法院以该小区未能办理房屋权属证书并非巨东公司客观不协助业主办理,而是由于市政工程未配套导致,该责任不可归责于开发商,所以,对张建伟主张的逾期办理房屋权属证书的违约金及逾期交房的违约金不予支持，这是错误判决。现提出如下上诉理由：一、2015年1月15日,巨东公司向张建伟交付了房屋,该小区的供水是巨东公司提供的自备井供水、供暖目前由呼和浩特市富升热力有限责任公司供暖,排污也是自备化粪池,用电是接入村里的供电。燃气及排污接入管网但至今无法正常使用。目前该小区仍未接入供水管网、供电管网及供暖管网,收房之日房屋的相关配套设施的使用性能与现在配套设施使用性能没有任何的变化或改善。房屋是否能办理房屋权属证书与上述配套设施是否接入市政管网无任何关系,原审法院以市政工程未配套导致张建伟购买的房屋至今未办理的责任不可归责于开发商是错误认定。供水、供电、供暖、燃气及排污是否接入市政管网是政府的指导性意见,不是办理竣工验收的强制性规定。原审庭审巨东公司称其开发的楼房“五证,政府立项”齐全,至今未办理房屋权属证书是政府行政单位决定及市政工程未配套,使得政府部门延迟对涉案小区进行各项验收、竣工综合验收并延期发出相关文件所致,巨东公司不存在违约行为,不承担责任,不应支付违约金,巨东公司上述陈述无事实与法律依据。本案未出现不可抗力及情势变更的事由,巨东公司逾期办证的违约行为不属于不可归责的事由,不可免责。原审法院的判决未对巨东公司履行其办证义务起到强制性约束作用,使得判决形同虚设。本案诉讼的发生就是巨东公司怠于为张建伟办证而引发的纠纷,原审法院未依法判令巨东公司承担逾期办证的违约责任,不认定巨东公司违法、违约的行为无法彰显法律的公平、正义,原审法院未查清本案事实,请二审法院予以纠正。二、巨东公司已于2015年1月15日向张建伟交付房屋,巨东公司逾期交房61天,未按照合同的约定交付房屋,应承担逾期交房的违约金。本案《商品房买卖合同》至今未履行完毕,双方的权利义务一直在持续履行中,不适用诉讼时效,巨东公司应该支付逾期交房的违约金。三、本案是由于巨东公司未按照合同约定导致逾期办证及逾期交房引发的诉讼,虽然《商品房买卖合同》中未约定如发生诉讼产生律师费如何承担,但违约方是巨东公司,其是过错方,巨东公司应承担因其违约行为导致发生的各项费用,所以,一、二审诉讼费用及律师费应该由巨东公司承担。四、原审法院采信证据不当,其仅依据巨东公司提供的证据就认定是供水管网、燃气管网、污水管网、供暖管网等未接入市政公共管网,导致竣工验收迟迟未通过。这是错误认定。目前,该小区仅接入了排污管网,供水管网、燃气管网、供电管网、供暖管网至今均未接入市政管网,巨东公司也未向有关单位缴纳上述管网的费用,政府相关单位也未出示证据证明张建伟不能办理房屋权属证书是其责任导致,所以上述政府的相关单位是否有责任与巨东公司违约导致逾期办证及逾期交房无关。张建伟要求巨东公司办理房屋权属证书及逾期办证和逾期交房的违约责任是基于合同的相对性及合同约定的内容来向其主张权利的,与第三方无直接因果关系。原审法院已经查清2018年1月25日该小区已通过备案,且该项目五证齐全,巨东公司称目前已具备办理房屋权属证书的条件,但张建伟购买的房屋至今未能在房管部门进行备案登记及初始登记。张建伟在原审中出示了巨东公司于2018年8月30日张贴在小区单元门上的通知书,通知书落款日期为2018年8月1日,在此之前,巨东公司从未通知张建伟办证房屋权属证书事宜。巨东公司出示的证据证明其在开发建设商品房过程中不依法施工建设,造成竣工综合验收无限期拖延是其自己的责任。2015年1月15日,巨东公司私自违规向张建伟收取办证各项费用,至今占用办证费用,现如今却以各种理由变相向张建伟收取无理的费用而推脱办证责任。所以,巨东公司是有过错的,其有义务为张建伟办理房屋权属证书,是逾期办证的违约方。并且巨东公司出示的证据不能证明是由于市政工程未配套导致无法办证。在《商品房买卖合同》第十二条商品房权属登记中约定自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移。张建伟与巨东公司在合同中约定的违约金过低，张建伟请求法院增加，按照已付购房款总额，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，由巨东公司向张建伟从交付房屋之日起承担逾期办证的违约责任。张建伟在原审庭审中出示的证据链条完整,原审法院采信的证据不当,适用法律错误,请二审法院依法改判。综上所述,张建伟已按照合同约定给付房款并交付办证的相关费用,巨东公司将未经竣工验收的房屋违规向张建伟交付,构成逾期交房违约,巨东公司在合同约定的期限内不能为张建伟办理房屋权属证书,构成逾期办证违约,违反了合同的约定,请二审法院支持张建伟的上诉请求。巨东公司辩称，一、涉案房屋在签订《商品房买卖合同》时立项、五证齐全。二、碧水蓝山小区所在的土默特左旗台阁牧镇地区的市政基础配套设施未建设或者不完备使得综合验收迟延、《建设工程竣工验收备案表》延迟取得，并导致购房者的不动产登记、不动产权证书的办理迟延。三、巨东公司不存在逾期交房的违约行为。张建伟要求给付逾期交房违约金的诉讼请求也已经超过3年诉讼时效应予驳回。四、对于主张的律师费既无约定也无法律规定，不应得到支持。张建伟向一审法院起诉请求：一、请求判令张建伟、巨东公司继续依法履行2012年10月30日签订的《商品房买卖合同》；二、请求依法判令巨东公司协助张建伟办理位于土左旗台阁牧镇霍寨村南碧水蓝山小区XXX号房屋的房屋权属证书,并支付逾期办理房屋权属证书的违约金76593元(逾期办证违约金按已付房款325242元为基数,自2014年1月14日起至2018年9月6日为止,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算;自2018年9月6日起至办理完上述产权证为止,按照已付房款325242元为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；三、判令被告向原告支付逾期交房的违约金元1808元(自2014年11月13日至2015年1月14日,按照同类地段同类房屋的租金计算);四、本案诉讼费用及其他费用由巨东公司全部承担。一审法院认定事实：2014年11月13日，张建伟与巨东公司签订《商品房买卖合同》，约定张建伟购买巨东公司开发的位于土左旗台阁牧镇霍寨村碧水蓝山小区16栋1单元501号房屋，建筑面积91.36平方米,每平方米价格3560元，房屋价款为325242元，买受人于2014年11月13日前交付商品房总价款的35%作为首付款(不包含定金),合计人民币115242元，余款为商品房总价款的65%,即人民币210000元，由买受人向银行申请贷款的方式支付。2014年8月30日前将房屋交付使用买受人。在第十二条商品房权属登记中约定自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移，由于甲方原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，甲方应按房屋价款的0.01%向乙方支付违约金。第十三条商品房预告登记中约定，乙方向房屋权属机关申请房屋权属预告登记，办理房屋权属预告登记。另查明，张建伟于2013年11月12日向巨东公司交付定金10000元及首付款105243元，同时巨东公司向张建伟出具了相应收据。2015年1月7日，张建伟向中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部贷款210000元，中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部已经将张建伟申请的贷款一次性划入巨东公司账户内。2015年1月15日张建伟交纳房本费用11228元，同日办理了缴费入住手续。再查明，2011年7月5日，土默特左旗发展和改革局向巨东公司，作出《关于碧水蓝山B区基建项目的批复》。2012年3月12日，土默特左旗发展和改革局向巨东公司，作出《关于碧水蓝山商住小区续建项目的批复》。2018年11月7日，土默特左旗台阁牧镇霍寨村民委员会出具《情况说明》，该村自2018年5月开始建设排污管网，2018年8月份完工，完工后110国道北侧的村里、万盛凯小区、巨东公司开发的碧水蓝山小区等的排污管网接入主管网排污。天然气管网由燃气公司自2017年7月施工，到2018年1月完工，但自来水主管网、供暖主管网至今未铺设。2018年11月9日，呼和浩特中燃城市燃气发展有限公司出具《说明》，碧水蓝山小区于2011年向该公司报装燃气安装，该公司于当年开始施工，施工完毕后，因110国道主气源未接通，未能给该小区供气。2016年12月，该公司110国道中压主线贯通，该小区具备通气条件，因该小区多年未通气，为保障管道无泄露隐患，经与开发商协商，我公司开始为该小区进行二次打压验收，因小区内大部分为已售无人房，开发商多次联系业主，均未能完成二次打压验收，目前仅剩4栋楼完成二次打压，准备通气。2018年11月9日，土默特左旗住房和城乡建设局出具《关于碧水蓝山住宅小区供水、供暖、排污等市政管网建设情况的说明》，碧水蓝山住宅小区供水由自备井供水，有取水许可证和水质化验报告；供暖由呼和浩特市寅龙热力有限责任公司供给；排污管网已接入市政管网。市政管网接入小区与否影响综合验收。2012年8月1日，巨东公司填报《建设工程竣工验收备案表》报请备案，2018年1月25日，经有关部门批准同意备案。该项目五证齐全。一审法院认为，张建伟与巨东公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后18月内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第1.3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的千分之3赔偿买受人；3、由于买受人未能及时提供相关资料而影响产权登记的，出卖人不承担责任。该小区因供水管网、燃气管网、污水管网、供暖管网等未接入市政公共管网，导致竣工验收迟迟未通过，目前该小区已于2018年1月25日通过备案，巨东公司称目前已具备办理条件，故一审法院认定巨东公司应在九十日内协助张建伟办理位于土默特左旗碧水蓝山小区16号楼1单元501号房屋的房屋权属证书。关于张建伟主张的逾期办理房屋权属证书的违约金76593元的诉讼请求，该小区未能办理房屋权属证书并非巨东公司客观不协助业主办理，而是由于市政工程未配套导致，该责任不可归责于开发商，故该项诉讼请求一审法院不予支持。关于张建伟主张的逾期交房的违约金1808元的请求，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事诉讼时效期间为三年……”，本案中，张建伟于2015年1月15日入住，巨东公司认为已过诉讼时效，一审法院对此抗辩理由应予支持。关于张建伟提出的律师费1300元的主张，因在双方签订的合同中未进行约定，故一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项之规定，判决：一、原告张建伟与被告内蒙古巨东房地产开发有限责任公司继续履行2014年11月13日签订的《商品房买卖合同》。二、被告内蒙古巨东房地产开发有限责任公司于本判决生效后九十日内，协助原告张建伟办理位于土默特左旗碧水蓝山小区XXX号房屋的房屋权属证书。三、驳回原告张建伟的其他诉讼请求。案件受理费1760元由原告张建伟负担。本院二审中，张建伟举示新证据光盘一张，拟证明：小区业主于2019年3月27日去土左旗不动产办理中心咨询，得知该小区无法办证的其中一个原因是开发商超规划2000余平米，有违章建筑。巨东公司的质证意见为：对新证据的真实性、合法性、关联性均不认可。证据取得的行为方式、取得人等均无法证实其真实性，巨东公司将举证证明该视频资料中不真实的地方。巨东公司举示三组新证据。第一组新证据：土默特左旗人民政府2016年9月22日的通告、不动产权证书，拟证明：自2016年9月22日不动产登记由原房屋管理局转到新成立的土默特左旗不动产登记中心进行登记，原房屋管理局不再进行不动产登记。涉案的B、C两个区块的不动产权证书已经于2019年办理完毕，不存在建设工程超标、违章建筑，否则不动产权证书办不下来。第二组新证据：建设部发《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》建质（2004）18号，拟证明：该意见第三条第（四）项明确规定住宅工程未经竣工验收备案的，不得办理房屋产权证。第三组新证据：巨东公司缴纳费用的部分票据，拟证明：巨东公司早已向政府相关部门、燃气公司等部门缴纳了应缴的土地房屋测绘费、城市基础设施配套费、市政建设配套费、市政公用设施配套费、城市配套费、燃气安装费、施工费等全部费用。张建伟的质证意见为：对于第一组新证据中职能转换的通告认可，但2016年以前巨东公司也没办证。大房本是一期和二期的，没有三期和四期的。请法庭核实业主所购房屋是否包含在竣工验收备案表和大房本之内。对于第二组新证据的真实性、合法性、关联性认可。对于第三组新证据，对于测绘费，巨东公司分四笔缴纳，到现在没有测绘公司出具已经缴完费的证据，所以不能证明涉案所有业主的楼的测绘费已经交完了。而且巨东公司一直是在测绘土地，没有测绘房屋。2019年的时候也在测绘土地，没有测绘房屋，所以巨东公司就没有想给业主办理房产证。巨东公司不能证明已经完全缴纳了这些费用，所以对其缴费完毕不认可，认为没缴完。对于燃气是付的安装费，不是入网费，2018年才安装完，到现在也没有投入使用，而且燃气费肯定不是办理房产证必备的费用。对于土地出让金，到目前为止巨东公司也没有出示，只是出示了部分票据，这些票据的真实性、合法性由法庭核实。巨东公司缴纳的这些土地出让金是否已经完全包含了涉案的所有业主，业主认为其只是缴纳了部分土地出让金。对于防空费业主也是这样认为的，是2017年才交纳的。业主2012年8月就已经向巨东公司交付了办证的费用，但其2017年才交了人防费，这说明巨东公司在2017年时也没有想给业主办理房本。对于市政配套费，一开始是城建局，后来转化成住房和建设局，这六笔费用业主也认为是只缴纳了部分费用，这些费用是否缴纳完毕请法庭核实。对于城市配套费，业主还是认为没有全部缴纳完毕。因此，巨东公司的这些证据不能证明其已经向有关部门缴纳了作为开发商应向相关部门缴纳的全部费用。本院的认证意见为：对于张建伟举示的新证据的真实性不予确认。对于巨东公司举示的新证据的真实性均予以确认。张建伟还向本院申请调查收集以下证据：1、巨东公司是否将涉案房屋的产权信息在土左旗不动产登记机关备案登记。2、巨东公司是否向土左旗相关主管单位缴纳了城市集中供热管网的入网费、城市公共供水网的入网费、供电管网的入网费、污水管网的入网费、燃气管网的入网费，以及上述缴纳入网费的时间。3、巨东公司因办理权属证书向有关部门缴纳的费用的证据（包括建设费、规划费、土地费、人防费、消防费等费用及缴纳费用的时间）。4、巨东公司所有权转移的房屋大证。5、巨东公司是否已经代张建伟向土左旗房屋管理局缴纳了契税及物业基金。对于第1项申请，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条规定，不属于因客观原因不能自行收集的证据，本院不予准许调取。对于第2、3、4项申请，巨东公司已当庭举示其已经缴纳的相关费用的证据并举示小区部分区块的大房本。张建伟申请调取2、3项中的缴费证据，拟证明巨东公司并未缴清相关费用，并因此影响办理产权登记。本院认为，张建伟并未举证证明是否缴清相关费用影响办理产权登记，且巨东公司已经办理了小区部分区块的大房本。因此，张建伟的第2、3项申请不能确认与待证事实的关联性，本院不予准许调取。对于第5项申请，巨东公司当庭表示契税和物业基金已由其代收，但在办理小房本时才提交给办证机构，本案尚未办理小房本，故尚未提交。因此，该证据无调查收集的必要，本院不予准许调取。经巨东公司庭后核实，张建伟所购房屋所属的项目区块尚未经有关部门批准同意建设工程竣工验收备案，未取得大房本，目前不具备办理小房本条件。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，张建伟与巨东公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。《商品房买卖合同》第十二条商品房权属登记中约定自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移，但初始登记日期并未作明确约定，属履行期限不明确。购房者可随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。该小区因供水管网、燃气管网、污水管网、供暖管网等未接入市政公共管网，导致竣工验收至今未通过，未能取得大房本，目前仍不具备办理小房本条件。故对于一审法院判决巨东公司于一审判决生效后九十日内协助张建伟办理所购房屋的房屋权属证书，本院依法变更为巨东公司待具备条件后协助张建伟办理所购房屋的房屋权属证书。关于张建伟主张的逾期办理房屋权属证书的违约金，巨东公司不能协助办理房屋权属证书系市政工程未配套导致，该责任不可归责于开发商，故对于张建伟的该项诉讼请求不予支持。关于张建伟主张的逾期交房违约金，巨东公司提出时效抗辩，本院认为该抗辩理由成立，故对于张建伟的该项诉讼请求予以驳回。关于张建伟主张的律师费，双方当事人对此并无约定，亦无法律依据，本院不予支持。综上所述，张建伟的上诉请求不能成立，应予驳回。依据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区土默特左旗人民法院(2018)内0121民初2503号民事判决第一项、第三项，即：“一、原告张建伟与被告内蒙古巨东房地产开发有限责任公司继续履行2014年11月13日签订的《商品房买卖合同》；三、驳回原告张建伟的其他诉讼请求”；二、变更内蒙古自治区土默特左旗人民法院(2018)内0121民初2503号民事判决第二项，即“被告内蒙古巨东房地产开发有限责任公司于本判决生效后九十日内，协助原告张建伟办理位于土默特左旗碧水蓝山小区XXX号房屋的房屋权属证书”为“内蒙古巨东房地产开发有限责任公司待具备条件后协助张建伟办理位于土默特左旗碧水蓝山小区XXX号房屋的房屋权属证书”。二审案件受理费1760元，由张建伟负担。本判决为终审判决。审判长 赵 俊 平审判员 姜  怡审判员 额日德尼二〇一九年五月十五日书记员 蔡 曦 琛