广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初2805号原告：深圳赛威商贸有限公司，住所地深圳市南山区南山街道前海路118号南山花园4栋301，统一社会信用代码91440300MA5EY34F0Q。法定代表人：曹波波，总经理。委托诉讼代理人：董雷兴，广东深南律师事务所律师。被告：梁田，女，1964年12月10日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，原告深圳赛威商贸有限公司（以下简称赛威商贸公司）与被告梁田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案受理，于2019年4月10日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董雷兴到庭参加诉讼，被告梁田经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：l、依法判决被告向原告退还押金20,000元；2、依法判决被告向原告赔偿律师费6,000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告刚开始通过股东与被告于2018年1月2日签订《房屋租赁合同》，后又自己与被告补签《房屋租赁合同》，在使用中，原告在2018年8月10日发现房屋漏水，即刻通知了被告，要求其维修，但被告不加理会，原告无奈于2018年9月28日提出提前解约，被告同意原告于2018年10月中旬搬走，但却要收取5,000元的漏水维修金，原告不同意，随后向其发出律师函，要求退押金，被告却拒收，并经电话联系被告表示只能原告通过诉讼解决。原告认为房屋漏水属于房子自身的原因，而且原告已经尽到了通知的义务，被告的扣押金行为实属无理纠缠，经过多次沟通无果后，原告为维护自身合法权益，不得已向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告辩称：一、被告没有收取原告的租房押金，被告也没有给原告出具任何租房押金收据，如果有，请对方出示。二、被告在2018年1月2日在深圳市万成房屋销售代理有限公司与曹亚洲先生签订了《房屋租赁合同》，合同编号为0001602，后来在2018年5月，因为曹亚洲先生有开公司（就是后来的原告）的需要，需要使用到租赁地址，曹亚洲先生对被告说只要有份登记合同就行，在合同登记期内，自己承担所产生的任何费用。被告出于好心配合曹亚洲先生到深圳市房屋租赁管理中心办理登记了一份形式上的租赁合同，其上所写租赁时间和租金都跟真正签订的合同编号为0001602的《房屋租赁合同》完全不同，被告也从来没有给当事人交过任何费用。鉴于上述原因，请求人民法院对原告的起诉请求予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：原告赛威商贸公司的股东为自然人股东、股东名称为曹亚洲、曹波波，出资比例均为50%。2018年1月2日，被告梁田（出租方、甲方）与原告赛威商贸公司的股东曹亚洲（承租方、乙方）、经纪方签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方同意将坐落于南山区前海路南山花园4栋301室（以下简称涉案房屋），建筑面积169.79平方米，作为住宅的房屋及设备在良好的状态下租给乙方使用；租期为1年，自2018年1月17日至2019年1月16日止，甲方应当在2018年1月7日前将该物业交付给乙方使用；租金每月10,000元，租金应于每月17日前由乙方支付给甲方；在本合同签订后3日内，乙方向甲方支付相当于2个月租金的租赁押金，即20,000元，甲方应向乙方开具收据；及其他内容。该合同落款出租方有“吴科贤”的签名。合同签订后，原告赛威商贸公司的股东曹亚洲依约缴纳涉案房屋的押金20,000元，由吴科贤出具《收款收据》。2018年3月28日，被告梁田出具《委托授权书》，载明：委托吴科贤代理涉案房屋的房屋租赁事宜；代理权限包括有以委托人的名义签订房屋租赁合同、以受托人的名义签订房屋租赁合同、收取房屋租金；本委托有效期自2018年3月28日至2019年3月1日止；及其他内容。2018年5月2日，原告赛威商贸公司（承租方、乙方）与被告梁田（出租方、甲方）、委托代理人吴科贤签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方住宅使用；乙方租用出租房屋的期限自2018年4月28日至2019年4月28日止；月租金总额为8,000元；乙方同意，在甲方交付出租房屋时向甲方支付2个月租金数额的租赁保证金16,000元；甲方向乙方返还租赁保证金的条件为不损坏原有家具和原屋配置，返还租赁保证金的方式及时间房屋验收后通过归还、搬离3天内；甲方不予返还租赁保证金的情形为损坏地板、家具等扣除修补费用；及其他内容。2018年5月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》后，到深圳市南山区人民政府房屋租赁管理登记处对该合同进行备案登记。深圳市南山区人民政府房屋租赁管理登记处出具登记备案号为：深房租南山2018009411的《房屋租赁凭证》，该凭证中载明：出租人为梁田、承租人为深圳赛威商贸有限公司、持证人为赛威商贸有限公司；及其他内容。原告赛威商贸公司提交了其股东曹亚洲与被告梁田签订涉案租赁房屋的委托代理人吴科贤的微信聊天记录，该聊天记录中显示：2018年8月10日，原告方告知被告方“主卧天花都起皮了，老掉下来，然后还漏水”，被告方回复称“天台防水还是没搞好”、“我找师傅来看看，钥匙没法弄的话，你就必须搬地方”；2018年9月28日，原告方告知被告方“吴总，主卧天花基本报废了，渗水起泡掉渣”、“我想十月中旬左右搬走”，被告方回复称“好的，我很抱歉”；2018年10月14日，原告方告知被告方“吴总，我今天开始搬家了，差不多两三天就能搬完”；2018年10月16日，被告方告知原告方“你能否放一套钥匙在管理处那儿，明天我要过去做些准备工作”、“你们搬到哪里去了”，原告方回复称“好的”、“海王大厦旁边，现代城华庭”；2018年10月18日，原告方告知被告方“架子搬走了，门锁好了，钥匙给保安处”，被告方告知原告方“水电气费用共计1,834元”；2018年10月19日，原告方转账1,834元，被告方予以收款；及其他内容。2018年10月19日，原告赛威商贸公司委托广东深南律师事务所向被告梁田及吴科贤通过EMS快递方式，邮寄《律师函》，要求退还20,000元押金等事宜。原告赛威商贸公司为了证明其已为本案诉讼支付律师费6,000元向本院提交了《广东深南律师事务所代理合同》及相应的深圳增值税专用发票。2019年4月10日，原告赛威商贸公司的股东曹亚洲出具《情况说明》，载明：其于2018年1月2日所签订的租赁合同实际上是受原告赛威商贸公司的指派，所缴纳的押金、房租实际最终均由原告赛威商贸公司承担，其仅为代付；经原告赛威商贸公司、被告梁田、曹亚洲三方协商一致同意，于2018年5月2日将合同主体关系正式变更为原告赛威商贸公司与被告梁田之间的房屋租赁合同关系，并签订合同备案；变更签订合同时，各方同意将曹亚洲缴纳的押金条直接转给原告赛威商贸公司，原告无须重新缴纳押金，待合同解除时被告梁田直接向原告赛威商贸公司结算押金；2018年4月28日后缴纳的房租，实际是代表原告赛威商贸公司向被告缴纳；及其他内容。原告赛威商贸公司提交了曹亚洲通过微信转账的方式向被告梁田签订涉案租赁房屋合同的委托代理人吴科贤，支付租金的转账记录及被告梁田开给原告赛威商贸公司的备注2018年4月28日至2018年10月31日月房租租金的深圳增值税普通发票。本院认为，本案的争议焦点为：1、被告梁田就涉案租赁房屋实际履行的租赁合同是与原告赛威商贸公司签订的《房屋租赁合同书》，还是与原告赛威商贸公司的股东曹亚洲签订的《房屋租赁合同书》；2、被告梁田是否应向原告赛威商贸公司退还押金及押金的数额。对此，本院分析如下：第一，就原告赛威商贸公司与被告梁田签订的租赁合同的履行情况看，该合同中的押金条款，原告赛威商贸公司未依约履行缴纳义务，而被告梁田亦未提交证据证明其主张过，合同的双方均不履行作为租赁合同的该重要条款，该情况不符合正常的交易习惯；第二，原告赛威商贸公司与被告梁田签订租赁合同中约定的租金为每月8,000元，原告赛威商贸公司提交的其支付月租金的凭据均显示每月实际支付租金为10,000元，该数额与合同约定的租金数额不一致，亦明显不符合正常的租赁交易习惯；第三，从原告赛威商贸公司提供的微信聊天记录显示，涉案租赁房屋一直是由其股东曹亚洲在居住、使用；第四，原告赛威商贸公司提交的《收款收据》、微信转账记录，能证明其股东曹亚洲向被告梁田支付了涉案房屋的押金20,000元，且每月支付月租金10,000元。综上，原告赛威商贸公司提交的证据显示其与被告梁田签订的租赁合同的履行存在不符合正常的租赁交易习惯的情况，而其提交的证据能形成完整的证据链，证明就其承租涉案租赁房屋，实际履行的是其股东曹亚洲与被告梁田签订的租赁合同。关于被告梁田是否应向原告赛威商贸公司退还押金及押金的数额。本院认为，通过原告赛威商贸公司提交的微信聊天记录可以证明，其股东曹亚洲与被告梁田就租赁涉案房屋的委托代理人吴科贤于2018年9月28日，达成一致意见解除了双方的租赁合同；且曹亚洲已与吴科贤于2018年10月18日，完成了钥匙的交接以及水、电、气等费用的结算，曹亚洲并于当日搬离涉案租赁房屋。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行”，故被告梁田应退还向曹亚洲收取的涉案房屋的租赁押金20,000元。现作为原告赛威商贸公司的股东曹亚洲出具《情况说明》，称其系受原告赛威商贸公司的指派，在原告赛威商贸公司设立期间，代为与被告梁田签订租赁合同，其支付的租金亦是由其代替原告赛威商贸公司予以支付；被告梁田的答辩亦称其系明知曹亚洲设立原告赛威商贸公司，且与原告赛威商贸公司就涉案租赁房屋签订了已备案的租赁合同，故原告赛威商贸公司主张向其退还涉案租赁房屋的押金20,000元，于法有据，本院予以支持。关于原告赛威商贸公司主张的律师费，没有合同及法律依据，本院不予支持。被告梁田经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的自由处分。本案已经缺席审理，现可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告梁田应于本判决生效之日起十日内向原告深圳赛威商贸有限公司返还押金20,000元；二、驳回原告深圳赛威商贸有限公司其他的诉讼请求。如被告未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费225元，由原告深圳赛威商贸有限公司负担51.92元，被告梁田负担173.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王小燕二〇一九年五月二十日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。