广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初2917号原告：粟广艳，女，汉族，1983年8月20日出生，住广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：林建辉，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝浩，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所：珠海市香洲区。法定代表人：黄滢静，总经理。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲韵，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所：珠海市香洲区。法定代表人：董来荣，经理。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲韵，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海百盛时代商业运营管理有限公司，住所：珠海市香洲区。法定代表人：叶耀明，总经理。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲韵，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所：珠海市香洲区。法定代表人：李永山，董事长。被告：珠海永通商业运营管理有限公司，住所：珠海市横琴新区。法定代表人：肖成智，执行董事。原告粟广艳与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海百盛时代商业运营管理有限公司（以下简称百盛时代）、珠海金山房产有限公司（以下简称金山房产）、珠海永通商业运营管理有限公司（以下简称珠海永通）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告粟广艳的委托诉讼代理人林建辉、蓝浩，被告诺德置业、时代百货、百盛时代的委托诉讼代理人何志锋、曲韵，被告珠海永通的法定代表人肖成智均到庭参加诉讼。被告金山房产经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告粟广艳提出的诉讼请求如下：一、解除原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》（合同编号6-095）；二、被告诺德置业、时代百货、金山房产连带赔偿原告已支付的购房款575241元及应计利息（按银行同期同类逾期贷款利息从2016年3月29日计至全部款项返还止）；被告珠海永通对已付房款中的150000元及应计利息向原告承担连带偿还责任；三、被告诺德置业、时代百货、金山房产连带赔偿原告逾期交房违约金23762.05元（以575241元为基数，按每日万分之三从2016年10月1日起计至2019年2月21日）；四、被告时代百货与百盛时代连带赔偿原告自2017年3月至2019年3月的租金54055.25元及逾期付款违约金4402.26元（暂计至2019年3月10日，余下租金按2162.21元/月计算至《商品房买卖合同》解除时止）；五、本案诉讼费由五被告承担。事实与理由如下：2016年3月29日，原告与被告诺德置业签订《商品房买卖合同》，合同编号为6-095。被告诺德置业已获得开发商金山房产及被告时代百货的授权，全权代理本项目的销售，原告购买位于珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场项目第六层159号商铺，建筑面积13.33平方米，总价850482元。合同约定诺德置业在2016年10月1日前交付，逾期按每日万分之三支付违约金，逾期超过30天买受人有权解除合同并由出卖人按买受人已付款的5%支付违约金。同日，原告与百盛时代签订《统一经营管理协议书》，约定将159号商铺交给百盛时代统一经营管理。百盛时代在每月10日前支付当月租金，逾期按日万分之一支付违约金，逾期超过30天以外的部分按日万分之二计算违约金，逾期超过60天以外的部分按日万分之三支付违约金。同日，原告与时代百货签订《担保合同》，由时代百货对百盛时代按《统一经营管理协议书》中向原告支付租金承担连带责任。原告在合同签订当日已向诺德置业支付首期款425241元，加上诺德置业承诺可以用于抵偿购房款的以珠海永通服务费名义收取的15万元，原告共支付购房款575241元。诺德置业未按合同约定期限交付商铺给原告。百盛时代按2126.21元/月的标准仅支付了2016年10月1日至2017年2月28日的租金，其余租金拖欠至今未付。被告诺德置业、时代百货、百盛时代共同辩称，一、被告诺德置业同意与原告解除《商品房买卖合同》；二、被告时代百货同意退还原告实际已付涉案商铺的购房款425241元。剩余的款项是珠海永通向原告收取的服务费，该款项原告并未实际支付给时代百货，应由实际收款方负责退还；三、根据《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项的约定，原告诉请解除合同，违约金应按原告实际已付购房款的5%计算违约金；四、诺德置业与时代百货是民事代理关系。时代百货委托诺德置业代理出售涉案商铺并与买受人签订买卖合同。该代理关系已经在合同第一条及销售现场的委托书向原告明示。根据《合同法》第四百零二条的规定，诺德置业在授权范围内与买受人签订商品房买卖合同，该买卖合同直接约束买受人与时代百货。因此，诺德置业不应对返还购房款及支付违约金承担违约责任；五、时代百货向原告支付租金是因涉案商铺出现逾期交房的情况下，经政府协调会议后时代百货向原告支付的逾期交房补偿。根据《统一经营管理协议书》第二条、第三条约定，租金支付时间自经营管理期限开始之日计算，经营管理期限自商铺交付之日起计算。涉案商铺至今仍未交付，租金支付条件并未成就，百盛时代不需要向原告支付租金及违约金。同理，在主债务未形成的情况下，时代百货也不需承担支付租金的担保责任。被告珠海永通辩称，本公司只同意退还15万元中的4.3万元，其余10.7万元已经转由中山永通公司分配，应由中山永通公司返还。被告金山房产未作答辩。本院认定事实如下：2016年3月29日，原告（买受人）与被告诺德置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件（编号为6-095），就原告购买第六层159号商铺进行了约定。该合同及附件约定：出卖人已获得开发商金山房产及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售；买受人购买的商品房已预告登记至时代百货名下；商铺总价为850482元，由买受人分期支付；出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。2016年3月29日，原告（委托人、乙方）与百盛时代（受托人、甲方）签订《统一经营管理协议书》，主要内容包括：乙方委托甲方经营管理涉案商铺，该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；乙方将涉案商铺委托甲方统一经营管理，期限为15年，自开发商将涉案商铺交付乙方次日起计算；如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金，上述约定租金自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定租金。上述协议约定租金标准为：第1、2、3年每年支付租金51028元；第4、5、6年每年支付租金59533元；第7至第15年每年支付租金68038元。同日，时代百货（甲方）还与原告（乙方）签订《担保合同》，主要内容包括：甲方对经营管理协议中百盛时代向乙方交付租金的义务承担连带保证责任；若百盛时代未能按时足额履行经营管理协议中约定的向乙方交付的租金时，甲方以其经营收入和甲方与百盛时代签订的经营管理协议规定的储备金作为保证金，向乙方补偿百盛时代应付租金的不足部分；甲方为乙方提供担保期限为乙方与百盛时代签订的经营管理协议之日起即2016年10月2日，止于2031年10月1日。2016年3月29日，原告向时代百货支付商铺首期款（含定金）425241元。此外，原告主张于2016年3月22日在售楼处支付15万元，珠海永通出具的收据载明该款为“服务费”。对此，原告表示当时销售员称该款是前期定金，可以抵扣房款。根据原告提供的银行账户交易明细显示，时代百货向原告支付了2016年10月至2017年7月期间商铺的租金，每月2126.21元，合计21262.1元，之后未再付租金。此外，时代百货、诺德置业确认未按照《商品房买卖合同》约定向原告支付逾期交房违约金。另查明，2016年4月28日，金山房产、时代百货出具《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，载明：“……如因上述产权分割不能或分割结果与商铺买卖合同存在差异的，我公司自愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。”2016年5月5日，金山房产出具《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，载明：“……如上述产权分割不能或未能依时完成产权登记的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。”再查明，位于珠海市香洲区的开发商为金山房产，时代百货于2014年1月向金山房产购买涉案6层商铺，并办理了预告登记。涉案商铺至今仍未完成产权分割，且时代广场项目至今尚未竣工验收。本院认为，根据时代百货的授权，诺德置业于2016年3月29日就涉案商铺与原告签订的《商品房买卖合同》（编号6-095），系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，原告与诺德置业签订的《商品房买卖合同》已载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系。原告在签订合同时既已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述《商品房买卖合同》直接约束原告与时代百货。时代百货是上述合同中原告的相对方，享有合同权利，承担合同义务。原告要求诺德置业承担相应责任，缺乏依据，本院不予支持。关于合同解除。时代广场项目未竣工验收。涉案商铺不具备交付条件，至今未完成产权分割。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，原告要求解除与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》，合法有据，被告时代百货、诺德置业均无异议，本院予以支持。关于款项退还。上述合同解除以后，时代百货应将其收取的商铺款项退还给原告。至于本案争议涉及珠海永通的款项15万元。本院认为，根据珠海永通出具的收据，该笔费用系珠海永通以代理费名义收取，但并无证据显示原告曾向珠海永通作出过委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示。本案也没有证据显示珠海永通在收取款项时向原告明确告知收款主体和性质。因此，虽然该款项的收款方为珠海永通，但对于原告等购房者来说，在付款时主观上是向销售方时代百货支付的房款，而非代理费。综上，原告请求时代百货返还包括该15万元在内的全部房款575241元，本院予以支持。珠海永通是争议15万元款项的实际收取方，应就该部分款项承担连带清偿责任。关于房款占用期间的利息损失。原告请求时代百货支付房款占用期间的利息，属于主张损失赔偿的范畴。另一方面，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，由于时代百货未按照约定期限交付商铺，导致上述合同解除，时代百货应按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。结合原告的付款情况并按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率计算，从2016年3月29日起暂计至2019年2月21日，上述房款占用期间的利息损失远高于《商品房买卖合同》第九条约定的合同解除违约金数额。鉴于合同约定的违约金数额不足以弥补原告的损失，原告主张时代百货支付上述利息损失，本院予以支持。至于利息计算标准应按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率计算。关于逾期交房违约金。本案中，原告在请求解除《商品房买卖合同》的同时又请求被告支付逾期交房违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于租金及逾期支付违约金。结合原告与被告百盛时代签订的《统一经营管理协议书》第二条以及原告、诺德置业签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金，涉案租金应认定从涉案商铺实际交付百盛时代之日起计算为宜。至于时代百货已支付的“租金”属于对逾期交楼所作的补偿。鉴于涉案商铺租金的支付条件尚未成就，对于原告要求被告百盛时代、时代百货连带支付租金及逾期违约金的请求，本院不予支持。关于金山房产的连带责任问题。根据金山房产出具的《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》以及《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，金山房产明确涉案商铺如未能进行产权分割或依时完成产权登记的，金山房产按照买卖合同的约定承担法律责任。现涉案商铺因上述原因无法交付导致合同解除，原告要求金山房产就退还房款及支付利息等诉讼请求承担连带责任的主张，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第四百零二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告粟广艳与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司于2016年3月29日签订的《商品房买卖合同》（编号6-095）；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告粟广艳返还款项575241元并赔偿利息损失（以575241元为基数，从2016年3月29日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计至清偿之日止）；三、被告珠海永通商业运营管理有限公司对被告珠海时代百货有限公司应返还的上述第二项所涉款项中150000元承担连带清偿责任；四、被告珠海金山房产有限公司对被告珠海时代百货有限公司应负担的上述第二项所涉全部债务承担连带清偿责任；五、驳回原告粟广艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6911元，由被告珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司连带负担6371元；由原告粟广艳自行负担540元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 谢 光二〇一九年五月十五日书记员 张景民曾淑莹