昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初4310号原告：昆明皓瑞通物业管理有限公司。统一社会信用代码：915301006682977213。法定代表人：陈文廷，职务：总经理。住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11地块2幢-5层5a、5b号。委托诉讼代理人：傅强，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周璐莎，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。被告：王福珍，女，纳西族，1986年6月1日出生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。原告昆明皓瑞通物业管理有限公司与被告王福珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用简易程序于2019年4月18日公开开庭进行了审理。原告昆明皓瑞通物业管理有限公司的诉讼代理人周璐莎、傅强被告王福珍到庭参加了诉讼。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十三条，双方当事人申请和解期限一个月。本案现在已审理终结。原告昆明皓瑞通物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、由被告向原告支付自2016年1月至2017年12月的物业管理费用共计人民币6964.3元；2、由被告以3617.26元为基数，按照同期银行贷款利率向原告支付自2016年1月10日起至实际支付之日止的逾期付款利息，暂计算至2018年8月14日利息为451.98元；由被告以3347.04元为基数按同期银行贷款利率向原告支付自2017年1月10日起至实际支付之日止的逾期付款利息，暂计算至2018年8月14日的利息为256.58元。以上利息共计708.56元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告与原告于2014年12月21日签订《广福城住宅物业服务合同》，合同约定由原告为被告使用的建筑面积为143.94平方米的广福城住宅雅福园1-2702提供物业管理服务，被告按照1.28元/平方米/月/户的标准向原告支付物业管理费、按照0.32元/平方米/月/户的标准向原告支付电梯运行费及维修保养费、按照25元/月/户的标准向原告支付二次供水运行费及维修保养费、按照22元/月/户的标准向原告支付消防远程监控费、设备实施维护费。协议签订后，原告依照合同约定向被告提供了物业管理服务，被告接受了原告提供的服务。但被告自2016年1月10日起至今未向原告支付物业管理费用，原告多次向被告催要，被告均拒绝履行付款义务，其行为损害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼以维护其合法权益。被告王福珍辩称：首先、2014年广福城延期交房半年，原告是开发商找来的，并非业主找来的物管公司，合同是在我方非自愿、不可抗力的时候进行签署的；其次、交房五年来，业主委员会成立不起来，物管公司与业主关系恶劣，合同签订五年是否还有效，我方对于合同条款及收费标准都有异议；第三、案涉小区的消防设备到现在还没有达标；第四、小区经常停水停电，且没有备用电源，导致电梯使用存在安全隐患；第五、原告是否有资质进行小区的管理，请求法庭进行核实；第六、交房五年了，消防未通过验收，入住一年才正式通水、入住三年才正式通电，房屋不具备交房条件，物业公司也不可能提供相应服务；第七，楼道到处张贴广告，物业公司从未公开收益，应当以此收益抵扣物业费；第八、物业公司利用共用部位进行经营，小区公共区域被占用，且脏乱差，物业公司不作为；第九、地下室卫生差，每天都有外来人员翻找垃圾，被人随意大小便；第九、未满足交房条件物业服务费应当由开发商缴纳；第十、物管费收费不合理，装修垃圾清运费价格、车位费价格不合理、拆除墙体费用、装修使用电梯负载增容费200元，每搞一层增加10元无规定；第十一、原告服务不达标，垄断经营网络。本院依法组织原被告双方进行举证和证据交换，对原被告双方有异议的证据材料，本院认定如下：一、原告提交的《广福城住宅物业服务合同》，被告认可真实性，本院确认其真实性；二、对于被告提交的报纸电子版截图，两张消火栓箱的消防设施照片、两份民事调解书，本院确认其真实性；三、微信缴费的截图两张、四张照片、微信截图四张，短信截图一张、照片十二张，本院确认其真实性,但不能证明被告的主张，本院不予确认；四、昆发改价格【2014】181号文件、昆发改价格9201101129号文件，本院确认其真实性；五、住宅物业服务二级标准，本院不予确认；六、光盘一份，光盘中的视频对客观状态的拍摄和录制，本院确认其真实性，录音是对电话通话过程的录制，本院确认其真实性，但前述视频和录音不能切实充分证明原告的证明目的，故本院不予确认。经审理，本院确认下列法律事实：2014年12月21日，原告作为受托方、被告作为委托方双方签订《广福城住宅物业服务合同》，约定被告以广福城住宅业主的身份委托原告对广福城住宅雅福园1-2702建筑面积143.94平方米的住宅实行物业管理服务。被告委托原告广福城住宅实施如下物业管理服务：广福城住宅共用部位、共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括广福城住宅公共道路、共用给排水系统、公共照明系统、变配电系统、安防消防系统等；广福城住宅公共设施等的养护与管理；协助业主进行广福城住宅公共秩序的建立和维护。被告负有按协议向原告及时足额交纳应交各项费用的义务，原告有权按国家规定、物业服务合同向被告收取物业管理服务费及其它费用，履行物业管理服务的义务。约定广福城物业管理服务费由原告按1.28元/平方米（证载建筑面积）/月/户的标准向被告收取、住宅电梯运行费及维修保养费由原告按0.32元/平方米（证载建筑面积）/月/户的标准向被告收取、二次供水运行费及维修保养费由原告按25元/月/户向被告收取、广福城消防远程监控费及设备设施维护费由原告按每户22元/月向被告收取；广福城住宅的物业管理服务费自公示后交房之日起计收，按年（12个月）交纳，被告应在每年的1月10日前交纳当年（12个月）的物业管理服务费用；被告逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起，被告每天按欠费金额的3‰的标准向原告交纳违约金，违约金最高不超过欠费金额的1倍；委托管理期限自2014年12月31日起至业主大会召开并授权业主委员会签订新的物业服务合同止。另查明，《广福城住宅物业服务手册》载明，产权车位服务费收费标准人民币40元/个/月。号码为10693056506522541的号码向被告发送短信，内容为：“【皓瑞通物业】雅福园业主请您在4月20日前抽空缴纳物业服务费，逾期将会暂停贵户的二次供水加压服务。”被告陈述前述信息发送时间是2019年4月10日。（2018）年云0112民初10734号民事调解书记载：被告云南集成广福房地产开发商有限公司陈述，因小区验收合格备案工作未完成，且现因电力设施与昆明市供电局有纠纷未解决，该小区现在还使用工程用电，此情况下无法进行备案。庭审中，原告陈述2016年1月19日至2017年12月31日物业管理服务费为4311.29元、车库车位服务费936元、消防远程监控费及设备设施维护费514.8元、电梯运行费及维修保养费为1077.82元、二次供水运行费及维修保养费585元，共计7424.91元，因当庭陈述的物管费金额与诉请金额不一致，以诉请金额6964.3为准。本院认为，首先，《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”。首先，被告抗辩与原告系开发商找来的物管公司，被告与原告签订物业服务合同并非原告真实意思表示，未能提交充分切实的证据材料予以证明，本院不予采信。本院认为，原、被告之间签订的《广福城住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，双方应当按照协议的约定享有权利和承担义务。第二、被告主张因案涉小区消防设备没有达标，故不应当缴纳物业费没有法律依据，本院不予支持。第三、被告主张原告因其没有交纳物业管理费被原告暴力停水，提交了短信及录音予以证明，短信显示：“【皓瑞通物业】雅福园业主请您在4月20日前抽空缴纳物业服务费，逾期将会暂停贵户的二次供水加压服务，”同时，被告提交的录音材料中对话一方陈述：“你方没有交纳物业管理费所以停水。”对于前述证明材料，首先、原告陈述短信发送的时间为2019年4月10日，并非是原告主张物业管理服务费收取期间，其次、被告陈述录音录制的时间系2016年10月19日，但未提交证据予以证明，本院不予采信；第四、原告提供物业服务质量有问题，但未提供切实充分的证据予以证明，本院不予采信；第五、对被告关于小区广告的主张，电梯内发布广告的收益公示及收益分配问题与本案并非同一法律关系，被告主张应当用广告收益抵扣物业费没有事实和法律依据，本院不予支持。第六，被告主张原告在提供物业服务过程中存在侵害原告权益，与本案并非同一法律关系，被告可另行提起诉讼。第七、被告主张因案涉小区不具备交房条件，故不应当缴纳物业费没有法律依据，本院不予支持。现原告主张被告应向原告交纳2016年1月19日起至2017年12月31日止物业管理服务费、车库车位服务费、消防远程监控费及设备设施维护费、电梯运行费及维修保养费、二次供水运行费及维修保养费共计6964.3元，本院予以支持。其次，对于原告诉请的逾期付款利息，合同约定被告应于当年1月10日之前支付当年的物业服务费，被告未按时交纳物业管理服务费违约，合同约定违约金的计算标准过高，本院酌情调整确定为69元。综上所述，依照《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王福珍于本判决生效之日起十日内向原告昆明皓瑞通物业管理有限公司交纳物业管理服务费人民币6964.3元；二、被告王福珍于本判决生效之日起十日内向原告昆明皓瑞通物业管理有限公司支付违约金人民币69元；三、驳回原告昆明皓瑞通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币25元(原告已预交)，已减半收取，由被告王福珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  周永婷二〇一九年五月三十日书记员  张宇琪