广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3180号上诉人（原审被告）：佛山市高明区永盛房产代理有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：谭杰荣。委托诉讼代理人：李洁晶，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱爱清，广东禅都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐志杰，男，1993年8月15日出生，汉族，住所地广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：梁楚雯，广东天舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄国荣，广东天舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁嘉颖，男，1995年7月21日出生，汉族，住所地广东省佛山市南海区。上诉人佛山市高明区永盛房产代理有限公司（以下简称永盛公司）因与被上诉人徐志杰、梁嘉颖居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2018）粤0608民初2840号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人永盛公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判永盛公司无需向徐志杰返还3万元；2.一、二审诉讼费由徐志杰、梁嘉颖负担。事实和理由：一、一审判决认定梁嘉颖私自收取徐志杰退还的30000元定金并以个人名义给徐志杰出具收据的行为属职务行为，构成表见代理，属认定事实不清，适用法律错误。该行为是梁嘉颖的个人行为，与永盛公司无关。第一，梁嘉颖在本案中没有代理权。其于2016年8月1日入职，从事二手房买卖工作，于2018年1月30日离职，永盛公司已电话告知徐志杰。因此，梁嘉颖于2018年6月收取徐志杰退还的定金30000元并给徐志杰出具收据的行为是其个人行为，并非职务行为，产生的债权债务应由其自行承担。第二，梁嘉颖私自收取徐志杰退回的定金、开具收据等行为均不在永盛公司授权范围内。第三，徐志杰未尽合理注意义务，并非善意相对人。《房地产买卖合同》已采用加框形式突出提示经纪方未授权经纪个人收取任何费用，合同也没有约定徐志杰需向永盛公司交纳保证金，徐志杰向梁嘉颖交纳2000元保证金后没有和永盛公司核实，也没有要求永盛公司出具加盖公章的收据，存在重大过失，不构成善意。如徐志杰认为其无过失，应承担举证责任。二、在永盛公司的法定代表人谭杰荣的见证下，梁嘉颖与徐志杰签订协议，约定由梁嘉颖退还3万元给徐志杰，可证明徐志杰早已知梁嘉颖并非永盛公司的员工，永盛公司只是作为见证人而非还款人签名。三、徐志杰认为梁嘉颖涉嫌诈骗并报案，永盛公司在本案中并无过错，不需承担返还30000元的义务。四、徐志杰自认其于2018年6月告知叶某未能办理房产证，双方同意解除合同，定金应由徐志杰直接退回叶某，但徐志杰坚持退回梁嘉颖，再由梁嘉颖退回叶某，最终梁嘉颖没有退回定金给叶某，是徐志杰自身的重大过失导致。被上诉人徐志杰答辩称，一、梁嘉颖作为永盛公司的业务主管，代表永盛公司提供中介代理服务，跟进涉案房产买卖事宜。涉案房产买卖合同的解除，是梁嘉颖代表永盛公司与买卖双方协商沟通的结果。永盛公司主张梁嘉颖已于2018年1月30日离职并告知徐志杰没有事实依据。梁嘉颖于2018年6月4日出具的收据，内容反映的是职务行为。一审判决认定梁嘉颖的行为是职务行为正确。二、一审判决关于表见代理的认定是另一层次的分析，该分析也是正确的。三、徐志杰不存在未尽合理注意义务的情形，也不存在过失，一审判决认定《房地产买卖合同》中“经纪方提示”条款对徐志杰没有约束力正确。四、梁嘉颖收取3万元定金是职务行为，本应由梁嘉颖退回永盛公司，由永盛公司退回徐志杰，为了便利，当时约定梁嘉颖直接退回徐志杰，因梁嘉颖没有履行承诺，根据合同法第六十五条的规定，一审判决永盛公司返还款项正确。五、永盛公司庭上自认在签订协议当天在其经营场所才告知徐志杰梁嘉颖已离职，与其上诉状中陈述的时间不一致，应以其庭上陈述为准。梁嘉颖作为居间人负责与双方沟通、协商，徐志杰将款项退回永盛公司，再由永盛公司退回叶某符合服务范围。被上诉人梁嘉颖未发表答辩意见。被上诉人徐志杰向一审法院起诉请求判令：1.永盛公司、梁嘉颖共同向徐志杰返还30000元；2.本案诉讼费由永盛公司、梁嘉颖共同承担。一审法院查明事实：徐志杰于2017年委托永盛公司出售其位于荷城街道的房屋。2017年11月7日，徐志杰与案外人叶某、永盛公司三方签订了《房地产买卖合同》，约定由案外人叶某购买上述房屋，并由永盛公司提供居间房屋买卖服务。签订合同后，叶某依约向徐志杰支付了定金3万元。梁嘉颖是永盛公司的营业主管，负责涉案房产的事务。根据《房地产买卖合同》第五条约定，房屋买卖双方应向永盛公司交付2000元作保证金，后徐志杰通过微信转账方式于2017年11月7日向梁嘉颖支付了2000元。由于开发商的原因，徐志杰的房产暂未能办理房产证。经协商，叶某同意与徐志杰及永盛公司解除《房地产买卖合同》，永盛公司同意由徐志杰向永盛公司退还3万元，再由永盛公司退还给叶某。后徐志杰又通过微信转账方式分别于2018年5月24日、6月4日向梁嘉颖转账2.8万元，梁嘉颖于2018年6月4日写下《收据》给徐志杰，证明共收到徐志杰退还定金30000元，并承诺在2018年6月10日前办理解除《房地产买卖合同》手续。梁嘉颖在收取30000元后，没有将钱交还给永盛公司退还给叶某。经徐志杰与永盛公司催讨，梁嘉颖于2018年7月1日写下一份“协议”，承诺于2018年7月3日前归还徐志杰定金款30000元，永盛公司的法定代表人谭杰荣作为见证人在协议上签名。但梁嘉颖至今没有归还该款。徐志杰认为，梁嘉颖为永盛公司的工作人员，永盛公司通过其员工收取徐志杰款项，至今永盛公司、梁嘉颖仍未退还，其行为构成违约，应当共同向徐志杰返还。一审法院认为，本案属于居间合同纠纷。徐志杰与永盛公司、叶某签订的《房地产买卖合同》合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。本案的争议焦点为梁嘉颖、永盛公司应否承担本案的民事责任。永盛公司作为一间房地产中介公司，在办理徐志杰与第三人叶某房屋买卖过程中，收取相应的报酬，促成房屋买卖双方订立合同，协助买卖双方办理相关的手续。期间由于开发商的原因，徐志杰的房产暂未能办理房产证，造成《房地产买卖合同》无法履行，合同各方同意解除合同。合同解除后的法律后果是恢复原状，即一方依据合同所取得的利益应予以返还。后经协商，徐志杰依合同收取的30000元定金，由其退还给永盛公司，再由永盛公司退还给叶某。梁嘉颖作为永盛公司的工作人员，具体负责涉案房产的买卖工作。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条关于职务代理的规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。梁嘉颖处理涉案房产事务的行为是代表永盛公司履行公司职务的行为，其在履行职务过程中所引发的法律后果应由永盛公司承担。故梁嘉颖经手收取的徐志杰退还的定金，实是代表永盛公司收取。梁嘉颖在收取徐志杰退还的定金后没有将该款交还给永盛公司，造成该笔定金无法退还给涉案房屋买受人，是对徐志杰利益的损害。退一步讲，即使永盛公司对梁嘉颖收取定金后出具的收据没有盖上其公司的财务专用章而不予认可，根据《民法总则》第一百七十二条关于表见代理的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。故即使梁嘉颖超越代理权，但由于其本身的身份、从事的业务，足以令徐志杰有理由相信其有代表永盛公司收取定金的代理权。因此，在永盛公司没有依约将定金退回第三人叶某的情况下，徐志杰要求永盛公司返还定金30000元，理据充足，应予支持。而作为定金的收取人，梁嘉颖愿意将所收取的30000元定金退还给徐志杰，故徐志杰要求其与永盛公司共同返还该笔款项，也合理合法，予以支持。永盛公司辩称己方没有收取徐志杰的定金，徐志杰提交的证据并没有加盖本公司公章，违反《房地产买卖合同》中“经纪方提示”的约定；另本公司与梁嘉颖签订了相关《保密协议》、《承诺书》，其作为公司员工不能私自收取客户款项，故对诉争的款项不予认可。永盛公司的辩解缺乏理据，一审法院不予采信。对此，除了一审法院上述理由外，还有：《房地产买卖合同》是由永盛公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，提供格式条款一方应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。而永盛公司在订立合同时没有对“经纪方提示”该条款作出足以引起合同相对人注意的提示，也没有对该条款的内容以书面或者口头形式作出明确说明，没有尽到提醒注意的义务。故该条款对徐志杰等没有约束力。再有，永盛公司与梁嘉颖签订的《保密协议》《承诺书》，是其内部之间的约定，不能对抗第三方。永盛公司据此认为梁嘉颖非履行职务行为，对其收取的徐志杰退还的定金不予认可的辩解，明显理据不足，不予采信。梁嘉颖经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上，依照《民法总则》第一百七十条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：永盛公司、梁嘉颖应于判决发生法律效力之日起十日内向徐志杰返还30000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由永盛公司、梁嘉颖负担（迳付徐志杰）。二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，根据双方的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为永盛公司是否应与梁嘉颖共同返还3万元定金予徐志杰。根据查明的事实，梁嘉颖代表永盛公司为徐志杰提供房屋买卖的居间服务。永盛公司主张梁嘉颖已于2018年1月30日离职并已告知徐志杰，但未举证证明，本院对其该主张不予采信。根据《房地产买卖合同》第六条的约定，徐志杰向经纪方支付了2000元保证金，该款项通过微信支付至梁嘉颖个人账户，永盛公司二审期间确认梁嘉颖已将该笔款项支付至公司。徐志杰于2018年5月24日、6月4日支付28000元至梁嘉颖个人账户，梁嘉颖向其开具收据并承诺于2018年6月10日前办理解除合同的手续，故徐志杰在支付28000元时有理由相信徐志杰仍有权代表永盛公司为其提供服务收取款项，且其向梁嘉颖个人账户支付款项符合双方之前的交易习惯。梁嘉颖收取徐志杰支付的定金是履行公司职务的行为，故应由永盛公司承担返还义务。永盛公司主张徐志杰已与梁嘉颖签订《协议》约定由梁嘉颖承担返还30000元定金的义务，本院认为，该《协议》在性质上是债务加入，即梁嘉颖表明其愿意加入到徐志杰与永盛公司的债权债务关系中并承担债务，但永盛公司的返还义务并未因此而免除，故永盛公司应与梁嘉颖共同向徐志杰返还30000元定金。永盛公司上诉主张其无需向徐志杰承担返还义务依据不足，本院不予采纳。综上，永盛公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人佛山市高明区永盛房产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 徐允贤审 判 员 潘伟丹二〇一九年五月二十一日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪