广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3251号上诉人（原审原告、反诉被告）：廖东凤，女，1988年6月27日出生，汉族，住广东省揭东县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐福林，男，1966年5月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：彭建芬，广东和方律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：石四花，女，1967年10月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：彭建芬，广东和方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市凯城房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：况斌。委托诉讼代理人：杜颖婷，女，该公司员工。上诉人廖东凤因与被上诉人徐福林、石四花、佛山市凯城房地产代理有限公司（以下简称凯城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初20613号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人廖东凤上诉请求：1.确认廖东凤与凯城公司于2018年5月9日签订的《告知书》存在欺诈行为，“不提供任何协助办理取得购房资格的服务”的约定无效；2.凯城公司赔偿廖东凤经济损失83420元及利息；3.凯城公司承担因涉案房屋买卖合同产生的赔偿责任。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。《告知书》中“不提供任何协助办理取得购房资格服务”的约定是凯城公司欺骗增加的，不是廖东凤的本意，致使廖东凤不能履行购房合同，凯城公司应承担合同履行不能的赔偿责任。被上诉人徐福林、石四花答辩称，涉案房产市价持续下跌，凯城公司表示已充分告知双方签约情况，但徐福林、石四花不了解廖东凤不具备购房资格。被上诉人凯城公司答辩称，一、廖东凤上诉要求凯城公司赔偿83420元及利息并承担廖东凤应承担的合同责任，已超出一审诉讼请求范围，应予驳回。二、凯城公司收到一审判决后，已经联系廖东凤退还中介费2万元并支付利息，一审判决合理合法，应予维持。三、涉案《房屋买卖合同》和《告知书》是廖东凤亲自确认后自愿签订的，廖东凤作为买受人对其是否具有购房资格是明知的，而其在没有购房资格的情况下仍签订合同，法律后果应由其自行承担。凯城公司已尽审查和告知义务，不存在诱导或欺骗行为。上诉人廖东凤向一审法院起诉请求判令：1.撤销2018年5月9日廖东凤与徐福林、石四花签订的房屋买卖合同关于房屋买卖事项的约定；2.徐福林、石四花退还廖东凤所交的押金5万元及支付利息（以5万元为本金从支付之日起至付清款日止按月利率0.036计算）；3.凯城公司退还廖东凤中介费2万元、按揭费19000元、户口费5万元及支付利息（以已付款为本金从支付之日起至付清款日止按月利率0.036计算）；4.本案诉讼费由徐福林、石四花、凯城公司承担。廖东凤在一审中明确，廖东凤的第2项请求建立在第1项请求基础上。被上诉人徐福林、石四花向一审法院提起反诉请求判令：1.廖东凤向徐福林、石四花支付违约金238000元；2.廖东凤承担本案反诉的诉讼费。一审法院查明事实：2018年5月9日，廖东凤（买方）、徐福林、石四花（卖方）和凯城公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定买方购买位于佛山市南海区的房，成交价2380000元。合同签订时支付定金5万元。买卖双方于签署合同后15天内到银行办理按揭手续。首期楼款72万元应在递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。楼价余款166万元以银行按揭贷款方式支付。交易手续应在2018年12月30日前完成。买卖一方未按时履行合同义务，每逾期一天，按物业成交价的千分之一支付违约金，逾期30天，守约方有权不再购买或出售物业，违约方应向守约方支付物业成交价10%作违约金。基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订合同，双方同意买方于合同签订之日支付35000元作为咨询及中介服务费。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则非违约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询及中介服务费。合同末页买方落款处：“买方确认，在购房前已知悉国家及房屋所在地的限购及贷款新政，保证可向相关部门提交合资格文件（包括但不限于纳税或社保缴纳证明，户籍证明等）以办理过户及贷款手续，并承担由此产生的法律责任。2018年5月9日，廖东凤填写告知书，载明请廖东凤在合同签署前提供具备购房资格的证明文件，凯城公司不提供任何协助办理取得购房资格的服务等等。2018年5月9日至5月11日期间，廖东凤向石四花分四次共转账支付定金5万元。2018年5月9日，凯城公司出具收款收据，确认收到廖东凤支付中介费20000元。2018年5月24日、28日、31日，廖东凤转账支付共5万元予凯城公司的员工姚胜。廖东凤在诉讼中确认姚胜在本案诉讼提起后已退还5万元予廖东凤。廖东凤和凯城公司在诉讼中陈述，廖东凤在签订合同前已告知凯城公司廖东凤没有在佛山地区购买社会保险，不具备在佛山限购区域的购房资格。廖东凤陈述，廖东凤告知凯城公司其不具有购房资格时，卖方不在场。各方签订合同时，卖方没有提及购房资格的事宜。徐福林、石四花陈述，签订合同时，徐福林、石四花没有提及廖东凤有无购房资格的事宜，凯城公司也没有提及。由于廖东凤迟迟未办理按揭申请手续，徐福林、石四花于2018年7月、8月期间为此追问凯城公司，通过凯城公司才第一次知道廖东凤没有购房资格。一审法院认为，廖东凤、徐福林、石四花及凯城公司签订的《房屋买卖合同》既包含买卖双方关于房屋买卖合同事项的约定，又包含买卖双方和经纪方的居间合同关系，是混合合同。涉案合同关于房屋买卖事项的约定是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。廖东凤明知自己不具有购房资格，寄望通过凯城公司办理取得购房资格后履行涉案合同。无论廖东凤取得购房资格的方式是否合法，廖东凤关于涉案合同房屋买卖事项的约定是廖东凤的真实意思表示，廖东凤在签订涉案合同时对涉案合同关于买卖双方权利义务的约定均是准备信守执行的。廖东凤和凯城公司或案外人关于获取购房资格事项的约定属于另一法律关系，独立于涉讼房屋买卖合同关系，廖东凤以获取购房资格事项的约定存在违法性为由主张涉案合同关于房屋买卖事项的约定违法或不属于廖东凤的真实意思表示，明显混淆了不同法律关系，没有理据，一审法院对廖东凤的撤销请求不予支持。关于廖东凤对卖方的5万元返还请求，廖东凤确认卖方在签订合同时不知道其没有购房资格，凯城公司没有证据证明徐福林、石四花在签订合同时知悉廖东凤不具有购房资格，房屋买卖合同末页落款处明确载明“买方确认，在购房前已知悉国家及房屋所在地的限购及贷款新政，保证可向相关部门提交合资格文件（包括但不限于纳税或社保缴纳证明，户籍证明等）以办理过户及贷款手续，并承担由此产生的法律责任。”徐福林、石四花基于对廖东凤具有购房资格承诺的信任签订涉案合同，徐福林、石四花不存在欺诈行为。廖东凤没有按约定办理银行贷款申请手续，且由于廖东凤尚未获得购房资格，涉案合同不具备继续履行的条件，涉案合同房屋买卖事项因廖东凤原因无法继续履行，廖东凤已构成违约。廖东凤请求返还定金5万元，一审法院不予支持。徐福林、石四花没有有效证据证明损失的具体情况，徐福林、石四花没收定金5万元已足以弥补其损失，徐福林、石四花主张廖东凤支付违约金238000元过高，一审法院不予支持。关于廖东凤的中介费返还请求，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。凯城公司作为专业的房屋中介机构，明知购房人在签订合同时不具有购房资格，在买卖双方签订房屋买卖合同前，应根据当事人告知的情况，对购房人是否有条件在合同约定的履行期限合法获得购房资格进行基本的分析和相应的风险告知。凯城公司明知廖东凤不具有佛山户籍，也没有在佛山地区购买社会保险，在没有询问廖东凤是否具备其他条件获得购房资格也没有提示告知廖东凤相关风险的情况下，促使廖东凤订立不可能在履行期限内取得购房资格的合同，凯城公司隐瞒影响当事人决定是否订立合同的重要信息，凯城公司在促成买卖合同订立过程中存在过错，无权收取居间报酬。凯城公司应返还中介费20000元及支付该款从支付之日2018年5月9日起至付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，廖东凤主张的利率没有依据，一审法院不予采纳。廖东凤在诉讼中确认已收回户口费用50000元，一审法院对廖东凤的户口费返还请求及相应利息请求均不予支持。廖东凤没有举证证明按揭费19000元由凯城公司收取且已构成实际损失，一审法院对廖东凤的按揭费返还请求及相应利息请求也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、凯城公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还20000元并支付该款从2018年5月9日起至付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予廖东凤；二、驳回廖东凤的其他诉讼请求；三、驳回徐福林、石四花的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，本诉受理费减半收取计12920元（廖东凤已预交）,由廖东凤负担12745元，由凯城公司负担175元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予廖东凤，一审法院不另收退。反诉受理费减半收取计2435元（徐福林、石四花已预交），由徐福林、石四花负担。二审期间，廖东凤围绕其上诉请求向本院提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。经审查，廖东凤提交的《佛山2家地产中介被列入“黑名单”》《佛山买房要警惕了！这两家中介公司已被“拉黑”》文章与本案争议事实没有关联性，本院不予采信。凯城公司确认廖东凤提交的短信截图的真实性，但不能证明其主张的待证事实，本院不予采信。经审理，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，廖东凤上诉请求确认其于2018年5月9日签订的《告知书》中关于凯城公司“不提供任何协助办理/取得购房资格”的条款无效、凯城公司赔偿损失83420元及利息并承担由涉案房屋买卖合同产生的赔偿责任，属其在二审增加的诉讼请求，本院不予审查处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1385.5元，由本院依申请退回廖东凤。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 徐允贤审 判 员 潘伟丹二〇一九年五月二十四日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪