北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第17244号原告（反诉被告）果连爱，女，1986年10月1日出生，汉族，中国工商银行电子银行中心人工坐席，身份证号×××。委托代理人张仁藏，北京市大成律师事务所律师。原告（反诉被告）吴海猛，男，1985年10月11日出生，满族，新浪网（中国）技术有限公司产品经理，身份证号×××。委托代理人张仁藏，北京市大成律师事务所律师。被告（反诉原告）张海晖，男，1977年10月23日出生，汉族，阿里巴巴（中国）有限公司职员，身份证号×××。委托代理人徐磊，北京市盈科律师事务所律师。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人唐广娟，女，1979年5月14日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司员工。委托代理人闫惠，女，1980年10月4日出生，满族，北京链家房地产经纪有限公司员工。原告（反诉被告）果连爱、吴海猛与被告（反诉二原告）张海晖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋培海独任审判，并于诉讼中依二原告申请追加北京链家房地产经纪有限公司（以下称链家公司）作为本案的第三人，公开开庭进行了审理。果连爱、吴海猛及其委托代理人、张海晖及其委托代理人、链家公司的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：2013年1月6日原被告在链家公司的居间斡旋下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定张海晖���其北京市朝阳区303号房屋（以下称303号房屋）转让给二原告，二原告向其支付房款150万元。二原告应于2013年1月13日将首付款55万元支付给张海晖，并约定原被告双方应于接到链家公司通知3个工作日后共同前往贷款机构办理贷款申请手续，双方应在贷款机构签发批贷函后2个工作日向房屋登记部门申请办理房屋产权属转移登记手续。二原告按照约定履行了自己的义务，并多次要求张海晖依约同二原告去贷款机构办理贷款申请手续，但张海晖一直推脱不予配合。故此起诉请求：1、判令解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。2、判令张海晖返还二原告已付购房款20万元。3、判令张海晖赔偿二原告房屋增值部分33万元。4、判令张海晖向二原告支付违约金30万元。5、判令张海晖赔偿二原告中介费损失32350元。张海晖辩称并反诉称：不同意二原告的全部诉讼请求。合同约定的违约金过高，请求予以减少。合同签订时二原告及中介公司骗张海晖签了阴阳合同。张海晖没有接到中介公司的通知去办理贷款。张海晖没有向二原告提出过增加购房款。张海晖在签订房屋买卖合同时以为是要按照150万元办理网签。张海晖收到链家公司吕楷3月20日发来的电子邮件要求按照100万元办理网签，张海晖查找了相关资料，觉得这样对自己的风险很大，因此拒绝配合办理网签。二原告和中介公司恶意串通把150万元的买卖合同做成了100万元的房屋买卖和50万元的装修装饰和家电款，按照100万元的成交价来交税，以达到偷税漏税的目的，损害国家利益。因此原被告签订的买卖合同无效，二原告应承担定金罚则。故此向法院提起反诉请求：1、确认原被告签订的房屋买卖合同无效。2、二原告承担定金罚则，张海晖不再返还该20万元定���。3、二原告将房屋退还张海晖，并承担在此期间给张海晖造成的损失，损失从2013年3月1日房屋交接当天开始计算到二原告将房屋退还给张海晖之日止，租金按原被告在补充协议中约定的每天126元计算。二原告针对张海晖的反诉辩称：不同意张海晖的反诉请求。买卖合同和补充协议是双方真实意思表示，合法有效。合同约定的成交价就是150万元，不存在恶意串通的行为。网签合同做低价款是二手房买卖合同中常见的交易手段，房屋实际的价格是150万元，是中介公司要求把房价款分成100万元和50万元二部分的，具体原因二原告不清楚。二原告之前不知道网签价格是多少。办理网签时张海晖提出网签价是100万元，与实际成交价不符，并且不同意配合办理面签。3月18日中午，中介公司给二原告打电话，提出按照150万元重新办理网签，二原告同意，但张海晖仍不同意。二原告和中介多次表示愿意按照150万元重新办理网签，张海晖明确表示拒绝。张海晖说不是网签的原因，是房价涨了，房屋卖亏了。张海晖提出一个解决方案是由二原告多支付22万元购房款，中介费也作为房款付给张海晖，另一个方案是解除合同，并要求二原告支付二个月租金。二原告拒绝。合同是中介公司提供的，征得了原被告的同意。二原告没有和中介公司串通，也没有要求过偷税、漏税。如果张海晖主张二原告和中介恶意串通应举证。张海晖主张合同无效，定金罚则就没有存在的基础。二原告没有任何违约行为，而张海晖构成根本性违约。张海晖于2013年3月1日交付房屋是合同约定的义务，二原告不需要再另行支付租金。双方另行达成的补充协议显失公平，交付房屋本身就是被告的义务，被告无权再收取租金。第三人述称：补充协议是否解除听从法院判决。不认可张海晖的反诉请求，合同是有效的。2013年1月6日签约当日二原告支付了定金20万元，1月12号二原告按时支付了首付款35万元。3月15日第一次面签失败，原因是张海晖对于网签合同中关于新政策出台税费由政策规定方承担一条不认可，并以此为由拒绝面签，并拒绝接受协商。3月18日第二次面签失败，原因一是张海晖要求修改网签合同中关于新政策出台税费由政策规定方承担的约定，二是张海晖对于网签合同的成交价不认可。当时我方提出重置网签价格，张海晖明确拒绝。从3月18日之后，我方多次催促张海晖履行合同，遭到拒绝。3月23号我方给张海晖发出催告函。第一次面签时，针对张海晖提出的税费承担问题，我公司对张海晖进行了解释，新政策是关于个税变化的，张海晖是满五年的唯一住房，按照新政不会产生个税。张海晖没有发表意见，协商无果。第二次面签时，针对张海晖对税费的顾虑，二原告提出了由二原告代张海晖先缴税再面签的方案以打消张海晖多缴税费的顾虑，张海晖也拒绝该方案。经审理查明，2013年1月6日，经链家公司居间介绍，二原告与张海晖签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：张海晖将其303号房屋转让给二原告，成交价100万元，家具、家电、装饰装修及配套设备等作价50万元；卖方将房屋内所有家具家电留给买方；买方于签订合同时支付定金20万元，于2013年1月13日向卖方支付首付款55万元（含已付定金20万元），买卖双方应于链家公司通知3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，买方向公积金管理中心申办抵押贷款80万元；由链家公司代为办理三方资金托管15万元；卖方应于2013年2月10日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且卖方最迟应于2013年3月5日前办理完毕解除抵押登记手续；双方应在贷款机构签发批贷函后2个工作日向房屋登记部门申请办理房屋产权属转移登记手续；卖方逾期履行配合贷款面签等合同约定义务超过15日的，构成根本违约，买方有权书面通知解除合同，卖方应在违约行为发生日起15日内，以房屋总价款的20％向买方支付违约金；卖方应在2013年3月1日前将房屋交付买方；双方同意本次交易涉及的税费全部由买方承担，并直接向主管机关交纳。二原告于2013年1月6日向张海晖支付了定金20万元，于2013年1月12日向张海晖支付了剩余首付款35万元。张海晖于2013年3月1日将303号房屋交付二原告使用，交房当天双方签订《补充声明》，内容为：1、买方自2013年3月26日向卖方支付房屋租金至过户当日；2、买方支付的租金按每天126元计算；3、卖方在2013年3月1日至过户当日的房屋���租事宜全权委托给买方，并提供相应的证件及复印件；4、无论买方是否成功出租均需向卖方支付租金；5、双方就贷款过户、物业交割等一切手续积极配合链家公司办理，如因卖方或买方任何一方因个人原因造成该条款所述流程时效迟延的，由过失方承担相应迟延日按天计算的租金。张海晖提交原被告签署的网签《授权委托书》，证明双方授权链家公司以150万元办理网签手续，但实际网签价格是100万元，与授权内容不符。因二原告申请，链家公司业务员吕楷到庭作证称，双方签订合同后，2月底时卖方给我打过电话问我同户型房屋的价格是多少，并问我有无可能在最短时间内再次卖掉303号房屋，我提示卖方既然已成交了，已收了买方的定金和首付款就别想那么多。3月15日第一次面签时张海晖说国家出台了新国五条，有可能会增加卖方20%的个��所得税，他担心增加的这部分税费会由他承担，所以不同意办理面签。3月18日第二次面签时，张海晖提出对于网签价是100万元有异议，认为应该是150万元，拒绝做网签。双方协商一致的网签价格是100万元，网签授权委托书中写成150万元是笔误。当天我们提出可以按照150万元重新做网签，买方同意重新做网签，但张海晖不同意。3月18日之后我和卖方协商重做网签，双方继续面签，卖方仍不接受。我就提醒卖方，如果不办理面签，超出约定时间，要承担违约责任和违约金。张海晖给了二个方案，一是买方追加22万元房款，并且我公司退给他3万元中介费。二是三方解约，买方给卖方二个月租金。这二个方案买方都不同意。我公司给张海晖邮寄了《催告函》，快递公司说收件人签收了，就签了一个姓。快递回执是我向快递公司索取后提供给二原告的。张海晖提交���被告2013年3月18日在链家公司协商时的通话录音，证明二原告与链家公司串通，以违约条款威胁张海晖签订已经更改的网签合同。在该录音中，对于张海晖提出的担心由其承担增加税费的问题，二原告提出可以由二原告先缴税再办面签，张海晖称如不同意其要求其不会配合缴税。二原告提交吕楷与张海晖在2013年3月23日的电话录音，证明张海晖承认其不去配合二原告办理贷款面签不是因为网签的问题，而是因为张海晖要求二原告增加22万元房款。张海晖认可该录音的真实性。在该录音中，吕楷称，网签合同价格填成了100万元而不是150万元的责任由链家公司承担，可以注销该网签重新办理，但张海晖不应因此不与买方办理贷款面签，否则构成违约。张海晖称，不是网签做错了，买方按150万元走也要交22万元税，相当于172万元把房子买下来他也不亏，中介的中介费也别要了，最后我拿到175万元，你们能接受就接受，不能接受的话等过了15天之后再说吧，反正这个事情我也不着急。二原告提交其在2013年3月20日至2013年3月26日期间给张海晖发的手机短信内容文字稿，证明张海晖经二原告和链家公司多次催促拒不配合办理贷款面签。其中3月26日二原告给张海晖发送的短信内容为：“鉴于您对网签价格有异议，我们已经多次提出撤销原网签重新网签，但您一直没有配合，限您于明天3月27日和我们一起去中介按照总价款150万元重置网签价格，如您仍不配合视您违约。”张海晖认可上述短信的真实性。二原告提交链家公司向张海晖邮寄的《催告函》及快递公司回执，证明链家公司要求张海晖于2013年3月26日前配合买方办理交易房屋的银行贷款面签手续。张海晖称，贷款面签我去过二次，第一次面签时我提��了网签合同中关于新政策出台税费由政策规定方承担的约定的问题，我有这个担心，补充协议中确实约定了所有税费由买方承担，但是我认为网签合同效力高于补充协议，而且这也不是我拒绝面签的唯一原因，我还对网签合同成交价格与合同约定不符有意见。因为网签价格是100万元，所以我没有同意做面签。第二次面签时二原告没有说过按照150万元重新做网签。3月23日吕楷给我打电话，说可以撤销原来的网签，按照150万元重新做网签。因为吕楷之前一直说网签没法改，他突然说可以改了，我感到很意外，他变来变去我不知道他什么意思。我当时比较生气，和他发了一顿脾气。挂了电话不久，他们店里另一个员工给我打电话，说要给我发份函，第2天我就接到快递公司的快递。3月26日果连爱给我发了一个手机短信，内容是：“张海晖先生：限您在4月1日（含4月1日）前���合我们办理面签手续，如您继续不配合视您违约”。本案诉讼过程中，二原告于2013年7月11日将303号房屋交还张海晖。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张海晖要求确认双方买卖合同无效的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。按照合同约定，卖方应配合买方办理贷款面签手续，张海晖在二次面签时均拒绝配合，其理由一是网签价格与合同不符，二是网签合同中对税费承担的约定与补充协议不一致。对于网签价格问题，张海晖自愿在买卖合同中约定房屋成交价100万元，家具家电装饰装修及配套设备等作价50万元，对此应自行承担相应后果。且在二原告和链家公司已同��按其要求修改网签价格后，张海晖仍不同意配合办理贷款面签，缺乏合理依据。对于税费承担问题，双方已在买卖合同中约定全部由买方负担，在贷款面签时为了打消张海晖顾虑，二原告同意先办理缴税手续，但张海晖仍不同意配合办理贷款面签，缺乏合理依据。张海晖拒绝配合二原告办理贷款面签，已构成违约，并造成双方买卖合同无法继续履行，张海晖应承担相应违约责任。二原告有权解除原被告签订的买卖合同及《补充协议》，鉴于二原告已于2013年7月11日将303号房屋交还张海晖，本院确认双方买卖合同及《补充协议》已于2013年7月11日解除。二原告要求张海晖返还二原告购房定金20万元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。张海晖要求保留定金的反诉请求本院不予支持。二原告要求张海晖支付违约金30万元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。二原告未能举证证明违约金不足以弥补其损失，二原告要求张海晖赔偿房屋增值损失33万元和中介费损失32350元的诉讼请求本院不予支持。张海晖请求法院减少违约金的抗辩意见本院不予采信。对于张海晖要求二原告支付房租的诉讼请求，二原告和中介公司至迟在2013年3月23日之前已经通知张海晖可以注销原网签重新办理，张海晖此后仍拒绝办理面签造成双方交易履行迟延，按照双方《补充声明》的约定，此后的租金由张海晖自行承担。张海晖要求二原告支付2013年3月1日至2013年3月23日期间房租2898元的反诉请求本院予以支持，超出部分没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）果连爱、��海猛与被告（反诉二原告）张海晖于2013年1月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2013年7月11日解除。二、被告（反诉二原告）张海晖于本判决生效后三日内向原告（反诉被告）果连爱、吴海猛返还购房定金二十万元。三、被告（反诉二原告）张海晖于本判决生效后三日内向原告（反诉被告）果连爱、吴海猛支付违约金三十万元。四、原告（反诉被告）果连爱、吴海猛于本判决生效后三日内向被告（反诉二原告）张海晖支付房屋租金二千八百九十八元。五、驳回原告（反诉被告）果连爱、吴海猛的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉二原告）张海晖的其他反诉请求。原被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规��，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6312元，由二原告负担2642元（已交纳），由张海晖负担3670元（二原告已预交，张海晖于本判决生效后3日内支付）。反诉案件受理费109元，由张海晖负担90元（已交纳），由二原告负担19元（张海晖已预交，二原告于本判决生效后3日内支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋培海二〇一四年三月四日书记员  禹 雷