云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初964号原告（案外人）：曹丽娜，女，满族，1988年2月12日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：张万华、史冬梅，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被告（申请执行人）：李卓恒，男，汉族，1978年10月1日出生，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：吴喜智、王毅，云南王永明律师事务所律师。特别授权代理。第三人（被执行人）：云南巨和房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区房产交易中心主楼10层24号法定代表人：胡云河，董事长。第三人（被执行人）：昆明安泰房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市园博路6号青云街道办事办公楼308309号。法定代表人：胡云河。上述二被告共同委托代理人：杨永利，男，汉族，1958年12月15日出生，住云南省昆明市五华区，系云南巨和房地产开发有限公司员工，特别授权代理。原告曹丽娜与被告李卓恒、第三人云南巨和房地产开发有限公司（下称巨和公司）、昆明安泰房地产开发有限公司案外人执/行异议之诉一案。本院于2018年5月15日受理后，依法组成合议庭于2018年10月31日公开开庭进行了审理，原告曹丽娜的特别授权代理人史冬梅，被告李卓恒的特别授权代理人吴喜智，第三人云南巨和房地产开发有限公司、昆明安泰房地产开发有限公司的共同特别授权代理人杨永利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年5月17日，原告与被告巨和公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告购买被告巨和公司开发的巨和美术小区17栋902号房，房款为551819元，合同签订后原告向该公司支付了全部购房款。2012年11月，巨和公司将上述房屋交付给原告，原告实际占有使用该房屋。签订合同后，因办理备案手续的需要，巨和公司将《商品房购销合同》收走，但是因为房屋限购等原因，备案手续一直未能办理。2016年4月25日，昆明市中级人民法院查封了上述房屋。原告因以上房屋被昆明中院查封而向昆明中院提出执行异议，昆明中院以（2017）云01执异484号裁定，驳回异议人的异议，根据民诉法，最高法院关于执行异议和复议案件若干问题的相关规定，特提起诉讼，请求判令：1、确认原告为昆明市盘龙区白龙路巨和美术小区17栋902号商品房的所有权人；2、终止对昆明市盘龙区白龙路巨和美术小区17栋902号房屋的强制执行，并解除查封；二、由被告承担本案诉讼费。被告李卓恒答辩：原告没有签订合法有效的书面买卖合同，原告提供的《材料款抵房购房协议》《补充协议》是债权的处理和转让，实质是以物抵债协议，而非买卖合同，并未实际支付购房款；原告对涉案房屋的占有不合法，对涉案房屋不享有物权期待权。涉案房屋系云南巨和房地产开发有限公司的财产，原告的诉请无事实和法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。第三人云南巨和房地产开发有限公司、昆明安泰房地产开发有限公司辩称：同意原告诉讼请求。原告针对其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、曹丽娜身份证明、昆明安泰房地产开发有限公司及巨和公司的工商登记信息，欲证明原被告双方的身份信息；2、补充协议、购房款发票、巨和小区项目结算单、电费收据、水费发票等，欲证明原告购买涉案房屋并付清房款及实际入住的事实；3、（2017）云01执异484号执行裁定书及送达回证，欲证明其提起执行异议申请被驳回的事实经过；4、授权委托书、银行交易明细，欲证明曹丽娜委托其父曹彪代其以刷卡方式支付房款的事实；5、昆明市不动产信息档案管理中心于2019年4月18日出具的查询无结果通知书，欲证明曹丽娜在昆明市无其他住房；6、曹丽娜申请本院调取的曹彪名下银行账户2011年1月20日交易金额为555799元的交易的对方账户名称及其他信息，协查反馈表显示，该笔交易对方商户代码为：909530115201241、商户名称为：云南巨和房地产开发有限公司。经质证，昆明安泰房地产开发有限公司及巨和公司对原告所提交的证据无异议；李卓恒认可原告提交的证据1，不认可其余证据的三性及证明目的。本院认为：因曹丽娜未提交《商品房购销合同》，故上述证据不能证明曹丽娜已与巨和公司签订《商品房购销合同》；证据5不能证明涉案房屋购买时曹丽娜名下房产登记情况，与本案无关，本院不予采信；曹丽娜提交的其余证据形式来源符合法律规定，与本案具有关联性，本院予以采信。被告向法庭提交相关法院裁判文书四份，欲证明其向法院申请强制执行，符合法律规定，应收法律保护。经质证，原告及被告昆明安泰房地产开发有限公司、巨和公司认可上述证据的三性，但不认可其证明目的。本院认为：上述证据能够证明其申请强制执行的依据及经过，但不能直接证明其对涉案房屋的强制执行申请应受法律保护。本院依法询问曹彪，曹彪称其系曹丽娜的父亲，涉案房屋是其经手为曹丽娜购买的，并以其名下农业银行卡转款给巨和公司为曹丽娜支付了房款。经质证，昆明安泰房地产开发有限公司及巨和公司对曹彪所作陈述无异议；李卓恒不认可曹彪所作陈述。本院认为，曹彪所作陈述与银行交易明细及查询结果印证，本院予以采信。根据双方当事人陈述及本院所确认证据，本院依法确认如下案件事实：2011年5月17日曹丽娜（乙方）与巨和公司（甲方）签订《补充协议》，约定：甲方同意乙方采取以下付款方式购买巨和美术小区住宅：《商品房购销合同》签订之日乙方支付房屋全款给甲方，在昆明当地媒体上首次刊登接房公告之日起的15日内，乙方付清全部房款、配套费和其他相关税费后，可办理接房手续、装修入住。乙方同意，待限购政策到期取消、具备办理所购房屋的产权登记手续条件后，由甲方在上述条件具备之日起的90各工作日内，为乙方或乙方指定人员办理产权证。2011年1月26日，巨和公司出具发票载明：收到曹丽娜巨和美术小区购房款551819元。曹丽娜于2012年入住巨和美术小区17栋902号房屋。曹彪代曹丽娜以银行转账的方式向巨和公司付款555799元。被告李卓恒在本院（2016）云01民初758号民事调解书执行过程中，向本院申请对云南巨和房地产开发有限公司的财产进行查封，其中包括巨和美术小区17栋902号房屋。后原告向本院提出书面异议，本院作出（2017）云01执异484号裁定，裁定驳回案外人曹丽娜的异议请求。裁定书送达后，曹丽娜不服，提起本案执行异议之诉。本案争议的焦点为：原告就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该司法解释的规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，只要以上条件具备，即可排除人民法院的执行。本案中，原告明知自己属于限购政策无法及时办理产权登记，却依然同第三人巨和公司签订补充协议，约定“待限购政策到期取消、具备办理所购房屋的产权登记手续条件后”再办理房产证。作为买受人的原告对本案未能及时办理房产证存在重大过错，因其自身原因导致未办理过户登记，其不满足上述规定中第（二）项排除执行的条件，不足以排除执行，故对原告要求对涉案房屋停止执行并解除查封的诉讼请求本院不予支持。对于原告曹丽娜是否为涉案房屋所有权人的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋登记在巨和公司名下，曹丽娜依照认购协议享有的是要求巨和公司办理房产过户登记，协助完成产权变更登记的合同权利，并不能对涉案房产享有所有权，故其请求确认其为涉案房屋所有权人及巨和公司为其办理不动产权证的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回原告曹丽娜的全部诉讼请求。案件受理费人民币9318元，由原告曹丽娜负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审判长  薛艳审判员  杨茜审判员  李蕊二〇一九年五月十五日书记员  韩晨