广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初11063号原告（反诉被告）：朱明贤，男，1959年11月25日出生，汉族，住广东省中山市。原告（反诉被告）：朱明甜，男，1968年12月5日出生，汉族，住广东省中山市。两原告共同委托诉讼代理人：李可赵，中山市板芙镇法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：霍润森，男，1959年5月19日出生，汉族，住广东省中山市。被告（反诉原告）：吴瑞珍，女，1958年9月19日出生，汉族，住广东省中山市。两被告共同委托诉讼代理人：程玉军，北京京润律师事务所律师。原告朱明贤、朱明甜与被告霍润森、吴瑞珍宅基地使用权纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，被告霍润森、吴瑞珍提起反诉，本院予以受理并与本诉一并审理。本案依法适用简易程序于2018年10月25日公开开庭进行审理，后发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年4月10日再次公开开庭进行了审理。朱明贤、朱明甜的共同委托诉讼代理人李可赵，吴瑞珍及其与霍润森的共同委托诉讼代理人程玉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱明贤、朱明甜向本院提出诉讼请求：判令确认朱明贤、朱明甜与霍润森、吴瑞珍于2003年1月3日签订的《土地转让协议书》无效。事实和理由：2003年1月3日，朱明贤、朱明甜与霍润森、吴瑞珍签订了1份《土地转让协议书》，约定将朱明贤、朱明甜位于埒西××组编号为××285㎡村民集体分配用地，以220元/㎡的价格（总计62700元）转让给霍润森、吴瑞珍，后者先预付订金80%，余下20%在村交付土地时付清。协议签订后，霍润森交付买地订金4万元，余款截至起诉前仍未支付。在签订协议时，朱明贤、朱明甜不了解国家政策法律对于农村集体分配用地的相关规定，后经法律咨询才得知：集体分配用地属于村内集体所有，分配给朱明贤、朱明甜使用，依法不能流转买卖，且霍润森、吴瑞珍并非朱明贤、朱明甜集体经济组织成员，双方签订的协议书依法应认定无效。霍润森、吴瑞珍亦长期拖欠剩余“买地款”，依理不通。朱明贤、朱明甜本着有错就改的精神，特依法提起诉讼，望法院判如所请。霍润森、吴瑞珍辩称，不同意朱明贤、朱明甜的诉求，双方签订的协议书合法有效，系双方真实意思表示，对双方均有拘束力，双方均应依照约定履行协议内容。1.霍润森、吴瑞珍与朱明贤、朱明甜于2003年1月3日签订《土地转让协议书》是在双方自愿、见证人朱某及朱明贤、朱明甜2人的家庭成员同意的情况下签订的。2.2003年，朱明贤在小榄镇埒西二村担任村干部一职，主要负责村内规划、土地转让、土地买卖等相关工作，对土地转让、土地买卖相关的法律法规和政策非常清楚了解。其在起诉状中称“不了解国家政策法律对农村集体分配土地的相关规定”是不实的说法，所以双方签订的《土地转让协议书》是有效的，若协议书无效，则当时朱明贤、朱明甜存在隐瞒和欺诈行为，且霍润森、吴瑞珍是根据小榄镇联丰社区买卖土地相关政策与朱明贤、朱明甜签订《土地转让协议书》。3.在签订协议当日，霍润森、吴瑞珍已将买地款80%即4万元作为订金以现金方式支付给朱明贤、朱明甜。2003年11月，朱明贤、朱明甜多次找霍润森、吴瑞珍协商将买地款剩余的20%直接交到村委以当作是朱明贤、朱明甜向村委缴纳的超出用地款，多除少补。吴瑞珍于2003年11月29日在朱明贤、朱明甜的带领下找到当时村委出纳麦金和缴款23280元。麦金和能证明朱明贤、朱明甜在2003年11月29日通知霍润森、吴瑞珍缴交朱明甜分配宅地超出用地款，且能证明此款项就是霍润森、吴瑞珍买地款剩余的20%，就此可证明霍润森、吴瑞珍的买地款已缴清，且小榄镇联丰第五经济合作社的工作人员亲自向朱明贤、朱明甜及2人的家庭成员证实霍润森、吴瑞珍已缴清所有买地款后才办理土地过户手续、完成测量、出红线图及中山市土地确权手续等。2006年，霍润森、吴瑞珍又交纳了778元，即其二人是分了3次将购地款全额支付给朱明贤、朱明甜，已按合同约定履行了义务。从2017年11月起，朱明贤、朱明甜及2人的家庭成员找到村委要求向霍润森、吴瑞珍索取30万元。2018年5月至6月，朱明贤、朱明甜及2人的家庭成员找到村委要求向霍润森、吴瑞珍索取25万元。后来经小榄镇联丰社区开展扫黑除恶行动大力打压下，朱明贤、朱明甜及2人家庭成员的勒索行为才得到制止，但朱明贤、朱明甜并未罢休，而向中山市第二人民法院提出无理诉讼，恳请法院法官能判此起诉不成立，有力开展扫黑除恶，严厉打击朱明贤、朱明甜及2人的家庭成员不利于社会稳定的行为，并要求朱明贤、朱明甜承担本案的全部诉讼费。恳请法院法官督促朱明贤、朱明甜及2人的家庭成员于2018年11月30日前到小榄镇联丰社区签署《宅基地使用权转让申请书》，如其二人及家庭成员过时不办理签署手续，则视为放弃编号349号的285㎡村民集体分配地的使用权，该使用权归霍润森、吴瑞珍所有。朱明贤、朱明甜及2人的家庭成员不得以任何理由追究。若因朱明贤、朱明甜及2人的家庭成员不按时办理手续而影响霍润森、吴瑞珍行使土地使用权所造成的损失，由朱明贤、朱明甜及2人的家庭成员负责全额赔偿，赔偿金额另计。朱明贤、朱明甜违反合同约定，也违反诚实信用的合同履行原则，不仅没有协助霍润森、吴瑞珍办理宅基地转让的申请手续，反而提出不合理要求，在未得到满足后提起本案诉讼。双方签订的土地转让协议书并未损害集体经济组织的利益，也没有违反国家强制性规定。请求法院查明事实，驳回朱明贤、朱明甜的诉讼请求。霍润森、吴瑞珍向本院提出反诉请求：判令朱明贤、朱明甜履行协议义务办理宅基地使用权转让登记手续。事实和理由：朱明甜在村里已有宅基地。后来联丰村委会又拿出部分土地分给本村村民。按照村里的分配方案，朱明甜一家三口应分配120㎡，但因统一成片分配，实际分到280㎡，有160㎡超额，村里要求超额部分需缴纳超过宅基地补偿款差价，朱明甜没有能力向村里补交差价，也不想分配的120㎡土地被收回。朱明贤作为村里管理土地的干部，找到霍润森、吴瑞珍出钱购买土地。2003年1月3日，霍润森、吴瑞珍与朱明贤、朱明甜签订《土地转让协议书》，约定朱明贤、朱明甜将编号349号、面积285㎡的宅基地转让给霍润森、吴瑞珍，霍润森、吴瑞珍支付价款。协议签订当日，霍润森、吴瑞珍即依约支付买地定金4万元，之后分别于2003年11月29日、2006年1月3日应朱明贤、朱明甜通知要求向中山市小榄镇联丰经济联合社交款23280元和778.5元。村里要求朱明甜支付超额土地的补偿款为150元/㎡，而霍润森、吴瑞珍是按220元/㎡向朱明贤、朱明甜支付的购地款。故实际购地款分两个部分，一是交给朱明甜，二是交给村委的差价。双方于2003年签订土地转让协议，朱明贤、朱明甜于2018年提起诉讼，其不能以违反诚实守信的基本原则来获得本应由霍润森、吴瑞珍获得的利益。霍润森、吴瑞珍已依协议约定履行了付款义务，且村委对双方的土地转让属于一种默认的状态，朱明贤、朱明甜应按却未按约定履行协助办理涉案宅基地使用权转让申请手续的义务。为此，霍润森、吴瑞珍提起反诉，望法院依法判决。朱明贤、朱明甜针对反诉辩称，反诉请求不成立。双方签订的土地转让协议违反国家强制性规定，主要是违反了土地管理法第六十三条的规定而无效。无效的合同自始无效，不存在诉讼时效的问题。同时，根据朱明贤、朱明甜了解,法院承办的其他案件中，所涉及的案件与本案事实基本相符，法院也是按照前述法律规定认定转让协议无效，法院裁判应维持统一性。其次，既然合同自始无效，就没有履行的可能性，对应法律后果是相互返还。最后，朱明贤、朱明甜是在其二人缺乏法律意识的基础与霍润森、吴瑞珍签订的协议。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩均依法提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：霍润森与吴瑞珍系夫妻关系，均属于中山市小榄镇东区经济联合社成员；朱明贤与朱明甜系兄弟关系，均属于中山市小榄镇联丰经济联合社（以下简称联丰经联社）成员。2003年初，原中山市小榄镇联丰第五经济合作社（以下简称联丰第五经济社）拟新分配生活用地给朱明甜一户（3人，分别为朱明甜与其妻钟海群、其子朱景琦），按生活用地分配指标，朱明甜户可新分得120㎡宅基地，但当时联丰第五经济社规划分配给朱明甜户的土地面积为285㎡（实测为280.39㎡），超出应分配160.39㎡，即朱明甜户需向村集体按150元/㎡交纳超地款24750元才能使用该土地。2003年1月3日，朱明贤、朱明甜（甲方）与霍润森（乙方）签署《土地转让协议书》1份，主要载明：朱明贤有村民集体分配用地一块，坐落于埒××××组，编号为349号，面积285㎡（详见村小组图纸）转让给霍润森使用，土地转让价为220元/㎡，签订协议书后，甲方先收乙方预付金80%，余下20%在村交付土地时乙方交清给甲方，如村委声明不能交付土地给乙方使用时，甲方无条件归还乙方全部预付款，村小组收取有关土地转让费用由甲方负责支付，有关三通费用和基建费用全部由乙方负责等。协议书落款甲方处为朱明贤、朱明甜签名，乙方处为吴瑞珍代签名，见证人为朱丽容。签订协议书当日，吴瑞珍按约支付了购地款4万元，朱明贤出具收据确认“收到霍润森买地订金40000元正”。后因朱明甜未向村集体补交超地款，吴瑞珍于2003年11月29日向联丰第五经济社交纳“朱明甜超出生活用地款23280元”（155.2㎡×150元/㎡），经手人为村财务麦金和，土地分配后村直接备案登记前述宅基地的使用权人为霍润森、吴瑞珍。案涉土地于2004年2月25日的测绘图显示为“小榄镇联丰吴瑞珍、霍润森用地图”，面积为278.8㎡，折合0.4102亩。后因村集体再次核测土地，发现案涉土地超出5.19㎡，故经村集体通知，吴瑞珍于2006年1月13日又向联丰经联社交纳“超宅地款778.5元”（160.39㎡×150元/㎡-已交23280元）。故，2006年2月份“小榄联丰吴瑞珍、霍润森用地图”及“用地示意图”均显示，案涉土地面积为280.4㎡，折合0.4206亩。案涉土地交付霍润森、吴瑞珍后，一直由霍润森、吴瑞珍用于种植花木。2018年初，霍润森、吴瑞珍到联丰社区申请在该土地上建房，便自行清除了地上花木，土地现状为空地。因社区要求霍润森、吴瑞珍补办土地转让的确认手续，但朱明甜的妻子钟海群以其未在协议书上签名为由，拒绝配合霍润森、吴瑞珍办理土地转让的确认手续导致双方发生纠纷，经多次调解无法达成共识，最终导致本案诉讼。在本案诉讼过程中，本院向中山市小榄镇联丰社区居民委员会（以下简称联丰居委会）及联丰经联社发函调查相关事宜。联丰居委会于2019年3月6日向本院回函时对前述事实基本予以确认，同时表示：1.案涉土地属原小村时期村民之间私下买卖，原生产队原则上默认协助登记，不需再办理其他手续，故没有收取相关转让费用，后期吴瑞珍使用该土地时，集体协助其办理红线图，测量队有收取其测量费。2.村集体曾多次催促朱明甜补缴超地款否则由村集体收回土地，故朱明贤（当时的村代表）带吴瑞珍到村集体出纳人员处代为交纳了超地款，因交纳的超地款与剩余购地款数额相近，故吴瑞珍未再支付剩余购地款。3.涉案土地联丰第五经济社早已登记在吴瑞珍一方名下，且已出具有关测量图，并一直由吴瑞珍一方使用多年，原小村是承认双方之间的土地买卖行为的，故社区从尊重历史、解决历史问题的角度，也承认该土地属吴瑞珍所有，但因协议的确存在钟海群未签名的情况，为妥善解决纠纷，才建议吴瑞珍与钟海群友好协商解决并前来补办手续，或由双方商议出结果后由社区办理，若协商不成，循法律途径解决。本院认为，农村宅基地使用权是农村本集体经济组织成员依法享有在农村集体所有的土地上建盖自己居住的住宅之权利。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设……”，属于禁止性强制性规范，不能以个人意志予以变更和排除适用。霍润森、吴瑞珍作为非案涉宅基地所归属村集体经济组织成员，其二人与朱明贤、朱明甜签署的《土地转让协议书》，虽为双方真实意思表示，但该协议违反了前述强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，应认定为无效。故朱明贤、朱明甜关于确认《土地转让协议书》无效之诉求，本院予以支持；霍润森、吴瑞珍关于协议书未违反法律强制性规定，应为合法有效，且朱明贤、朱明甜及其家人应继续履行协议义务的抗辩意见，本院不予采纳。关于霍润森、吴瑞珍是否已全额支付购地款的问题。吴瑞珍向朱明贤、朱明甜直接支付了4万元，又代朱明甜向联丰第五经济社及联丰经联社支付了超地款24058.5元。超地款本应由朱明甜向村集体支付，但其未支付却由吴瑞珍垫付，在无证据证明朱明甜明确拒绝吴瑞珍代付行为的情况下，该代付款应在应付购地款中予以扣减。案涉土地实测面积为280.4㎡（按2006年测量图），双方约定单价为220元/㎡,即交易总价应61688元，吴瑞珍支付了64058.5元，已超过应付交易总价。故朱明贤、朱明甜关于霍润森、吴瑞珍长期未支付剩余购地款的意见，本院不予采纳。无效的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”霍润森、吴瑞珍与朱明贤、朱明甜明知案涉宅基地属于村集体土地，且霍润森、吴瑞珍并非该村集体经济组织成员，却签署前述《土地转让协议书》，故双方对《土地转让协议书》的无效均存在过错，应各自承担相应责任。根据不告不理原则，双方在本案中对土地返还及损失赔偿均未提出诉讼请求，故本院在本案中不予审查处理，双方可协商处理或另行主张。至于本案双方已预付的案件受理费，根据过错原则应由各自承担。关于霍润森、吴瑞珍的反诉请求问题。既然双方签署的协议书已经无效，便不存在继续履行协议约定义务的可能。故霍润森、吴瑞珍诉请朱明贤、朱明甜继续履行协议义务办理宅基地使用权转让登记手续之反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）朱明贤、朱明甜与被告（反诉原告）霍润森、吴瑞珍于2003年1月3日签署的《土地转让协议书》无效；二、驳回被告（反诉原告）霍润森、吴瑞珍的反诉请求。本诉案件受理费100元，由原告（反诉被告）朱明贤、朱明甜负担（该款朱明贤、朱明甜已付）；反诉案件受理费100元，减半收取为50元，由被告（反诉原告）霍润森、吴瑞珍负担（该款霍润森、吴瑞珍已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  李世寅审判员  朱永前审判员  林钰琼二〇一九年五月二十一日书记员  林晓珊