河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终422号上诉人（一审被告、申请执行人）：张雍坤，男，汉族，1971年2月16日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：马社论，上海段（郑州）律师事务所律师。被上诉人（一审原告、执行案外人）：裴治国，男，汉族，1978年4月2日出生，住河南省新安县。委托诉讼代理人：韩明侠、韩礼，河南慕容律师事务所律师。原审被告（被执行人）：洛阳中大房地产开发有限公司。住所地：洛阳市西工区洛浦路**华源河畔名居**楼****。法定代表人:甄书彪。上诉人张雍坤因与被上诉人裴治国、洛阳中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）案外人执行异议之诉一案，不服洛阳市中级人民法院（以下简称洛阳中院）（2018）豫03民初880号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年4月2日，公开开庭进行了审理。上诉人张雍坤的委托诉讼代理人马社论，被上诉人裴治国及其委托诉讼代理人韩礼、韩明侠到庭参加诉讼。中大公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张雍坤上诉请求及理由：请求撤销洛阳中院（2018）豫03民初880号民事判决，依法改判张雍坤有权继续执行位于新安县城××广场西侧××国道北滨湖新城房号为A-9-1004号房产。诉讼费由裴治国承担。理由：一审法院适用法律错误。从主体结构上看，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定。被执行人系房地产开发企业，裴治国为房屋消费者，第二十八条与二十九条是特别规定与一般规定的关系，根据《立法法》第九十二条规定，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。从内容上看，也应该优先适用第二十九条。第二十八条第三款“已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；”一审法院仅仅依据裴治国在起诉书中陈述“愿意”交付剩余房款就终止执行是严重错误的。只有将剩余价款交纳人民法院之后或按照人民法院指定期限完全交付的才纳入二十八条的保护范围，否则，张雍坤的权益将处于必然被侵犯的危险境地，也与二十八条规定设立的初衷相悖。一审法院在未做任何工作的情况下，终止执行违反上述法律规定，应予以纠正。裴治国答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予以维持。裴治国在2014年6月30日之前就与中大公司签订协议并支付了首付款，之后便开始装修入住，均发生在法院查封之前，根据合同法规定，裴治国享有相应的物权，应受法律保护。《执行异议和复议规定》第二十八和二十九条，其立法本意均系对不动产买受人物权期待权的保护，该二条规定并不发生冲突和对立，第二十九条系设定于第二十八条基础之上对不动产买受人的特别保护，故在本案中，房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款，也可以适用普通条款。裴治国为交付全部房款系中大公司的过程造成，不应将过错强加在裴治国身上，其所购房屋应当排除强制执行。中大公司未到庭亦未答辩。裴治国一审诉讼请求：1.请求判决终止对新安县新城西区广场西侧310国道北滨湖新城的房号为A-9-1004的房产的执行;2.请求确认新安县新城西区广场西侧310国道北滨湖新城的房号为A-9-1004的房屋权属归原告所有;3.被告承担本案的诉讼费用及其他费用。一审法院认定事实：裴治国于2012年12月2日与中大公司签订《商品房买卖合同》一份，约定中大公司将其开发建设的位于新安县新城西区广场XXX号房面积106.26平方米的涉案房产，以每平方米2672.69元共计284000元出卖给案外人裴治国。合同约定首付款为100000元，贷款18.4万元。裴治国同时提交加盖中大公司财务专用章于同日出具的收到10万元购房款的收据，以及证明其交纳暖气费、物业费、燃气费及水电费的收据5张，水电费收据中均载明户名为裴治国，地，地址为涉案房产安县房地产管理局及新安县不动产登记中心出具的信息查询情况显示裴治国名下未登记有房产信息。另查明，该院在执行张雍坤与中大公司、洛阳恒生源农业科技有限公司、甄奇彪民间借贷合同纠纷一案中，于2014年6月30日查封了涉案房产。一审法院认为，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院应当对案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性以及是否能够排除执行，根据案外人举证证明的事实进行综合审查判断。关于本案法律适用的问题。张雍坤认为本案应当适用《执行异议复议规定》第二十九条判令驳回裴治国的诉求。该院认为，该规定第二十八条是对于无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条是基于消费者生存权这一更高价值的保护需要，而赋予房屋消费者对买受房屋之物权期待权以排除执行。从法律制度的设计上看，该规定并非是要限制房屋消费者的权利，而是要对房屋消费者的权利给予更周全的救济与保护，因此在参照适用该规定第二十八条应当对房屋消费者权利进行保护的情况下，不应再参照适用第二十九条而不保护房屋消费者的利益，否则将与法律关于保护房屋消费者生存利益的立法宗旨相违背。在房地产企业作为被执行人的案件中，既可参照适用《执行异议复议规定》第二十八条也可参照适用第二十九条。关于裴治国提交的证据能否证明其享有排除执行民事权益的问题。本案中，裴治国提交了购房合同、交付房款收据、水电费、物业费等票据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，本院对裴治国主张的关于其在涉案房产被查封前已合法购买并实际占有使用涉案房屋的事实予以认定。涉案房产所在小区因手续不全等原因均未办理产权登记手续，《商品房买卖合同》中约定由中大公司申请备案登记，故不能认定涉案房屋未办理产权登记的过错责任在裴治国。另，依据裴治国与中大公司签订的《商品房买卖合同》及房款收据，可以认定裴治国已经按照合同约定交付了房屋首付款10万元，按照合同约定余款18.4万元系通过贷款方式支付，且贷款需要房产开发企业协助办理相关手续，故对裴治国关于因中大公司原因未取得贷款故未尚交付余款的理由予以采信。裴治国在诉状中明确陈述愿意交付剩余购房款，参照《执行异议复议规定》第二十八条的规定，应当终止对涉案房产的执行，裴治国应当按照本院执行部门的要求支付剩余房款交付执行。因涉案房产尚未办理产权登记手续，房款也未全部交付，裴治国要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求法律依据不充分，不予支持。一审法院判决，1、终止对位于新安县新城西区广场西侧310国道北滨湖新城房号为A-9-1004房产的执行；2、驳回裴治国的其他诉讼请求。案件受理费5560元，由张雍坤负担。本院查明，2012年12月2日裴治国与中大公司签订《商品房买卖合同》约定涉案房屋总价款为28.4万元，裴治国按照合同约定，交纳10万元房款。后经原一、二审法院多次与裴治国沟通、催促，裴治国至今未按照要求将剩余房款18.4万元缴付执行法院。其他事实与一审相一致。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，争议的焦点为裴治国是否对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。参照《执行异议复议规定》第二十八条的规定，房屋买受人如果享有排除强制执行法人民事权益，就必须同时符合下列四个要件，即“在人民法院查封之前是否签订有效的房屋买卖合同、是否已实际占有涉案房屋、已支付全部价款及非因自身原因未办理房屋过户登记手续。”只有符合上述四个要件，买受人所提的执行异议才能得到人民法院支持。本案中，裴治国于2012年12月2日与中大公司签订《商品房买卖合同》后，按照合同约定交纳首付款10万元。后经原一、二审法院多次催促，裴治国仍未将剩余18.4万元交付执行法院。裴治国请求法院排除强制执行的诉讼请求不符合上述法律规定。综上，张雍坤上诉理由成立，本院予以支持，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（一）项之规定，判决如下：一、撤销洛阳市执中级人民法院（2018）豫03民初880号民事判决；二、准许对登记在洛阳中大房地产开发有限公司名下位于XXXXXXXX房产的执行。一审案件受理费5560元，二审案件受理费5560元均由裴治国负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  牛建华审判员  王朝阳二〇一九年五月二十七日书记员  赵之越