安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宜民一终字第00366号上诉人（原审被告）：成都市全友家私销售有限公司。组织机构代码67969915-2.法定代表人：黄跃成，该公司经理。委托代理人：王冬梅，该公司员工。委托代理人：毛杰，该公司员工。被上诉人（原审原告）：林维福，男，1964年1月21日出生，汉族，经商，户籍地福建省永安市贡川镇龙大村****。委托代理人：唐功彬，安徽唐功彬律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陈最祥，男，1968年6月7日出生，汉族，个体工商户。委托代理人：刘金苗，安徽精龙律师事务所律师。上诉人成都市全友家私销售有限公司（以下简称“全友公司”）因与被上诉人林维福、被上诉人陈最祥房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省太湖县人民法院（2013）太民一初字第00821号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人全友公司的委托代理人王冬梅、被上诉人林维福及其委托代理人唐功彬、被上诉人陈最祥及其委托代理人刘金苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林维福诉称：原、被告于2010年5月10日签订“租赁合同”一份，约定由原告将其拥有的位于太湖县新城建设路与龙山路交叉口约2478平方米三层楼房租赁给被告作商业店铺经营使用。随后，被告与第三人合作，设立“太湖县联强家具商场新城分店”，专用于销售“全友”品牌家具。租期自2010年7月20日至2015年7月19日止共计5年，其中2010年7月20日至3013年7月19日三年租金合计1430000元，由第三人陈最祥经手分期支付了1183300元，以装修及完善消防设施为由冲抵租金146700元，前期仍欠租金100000元未付。按租赁合同约定，第四个租赁年度的租金560000元应于2013年6月20日前支付，现因被告及第三人之间产生矛盾均拒付租金。原告为维护自身合法权益，故诉诸法院，请求判令被告立即支付房屋租金660000元，并自2013年6月21日起按商业银行同期逾期贷款利率计付利息至租金付清之日止。全友公司辩称：涉案房屋的实际使用者系第三人陈最祥，本被告与第三人陈最祥签订的合同中明确约定陈最祥是自负盈亏，故房租应由实际使用者陈最祥支付，原告的诉求与本被告无关。陈最祥述称：一、本次纠纷的法律关系是租赁法律关系，租赁双方是本案的原、被告双方，与第三人无关；二、虽然第三人是房屋的实际使用者，但第三人与租赁双方无关，所以原告要求第三人承担连带责任于法不符，请求驳回原告对第三人的诉讼请求。原审经审理查明：2010年5月10日，原告与被告签订一份《租赁合同》。合同约定：原告将位于太湖县新城建设路与龙山宫影剧院一、二、三楼出租给被告用于商业店铺经营使用。房屋出租建设面积为一楼1136平方米、二楼768平方米、三楼574平方米，共计2478平方米。租期自2010年7月20日起至2015年7月19日止，租金第一年为460000元、第二年为460000元、第三年为510000元、第四年为560000元、第五年为610000元，五年租金共计2600000元。第一年租金在2010年7月20日前付230000元，2011年1月20日前付230000元，以后被告于每年的6月20日前支付下一年度租金。原告于2010年5月20日前将该房屋交付给被告用于装修，被告于2010年5月20日向原告交付房屋租赁保证金100000元。2012年6月9日，被告与陈最祥签订“全友家私专卖店经营协议书”，将租赁的房屋交给第三人经营，专用于销售“全友”品牌家具。截止2013年7月19日，由陈最祥经手共支付原告租金1183300元，另以装修及完善消防设施冲抵租金146700元，尚欠第三年租金100000元。按照合同约定，第四年租金560000元应于2013年6月20日前支付。约定期届满后，被告未能按时支付租金，原告多次催要未果。故原告诉至本院，其请求前述。原审法院认为：原、被告于2010年5月10日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效，对原、被告双方具有法律约束力。原、被告应当遵守诚实信用的原则，依照合同约定的内容行使权利、履行义务。本案中，原告已按约交付了房屋。在租赁期内，被告应当按照合同约定交付房屋租金，故原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求，法院予以支持。庭审中，被告提出房屋实际使用人系第三人陈最祥，被告不应当支付房屋租金。原审法院认为，合同具有相对性。本案中合同签订的双方为原、被告，原、被告应当按照合同约定的内容行使权利、履行义务。虽然房屋一直是由第三人陈最祥使用，其行为属于被告与第三人之间内部行为，约定应当属于内部约定，不具有对外的效力，故对被告的抗辩意见本院不予采信。第三人不是合同的当事人，原告请求其承担租金及逾期利息的连带责任无法律依据，本院不予支持。为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，原审判决如下：一、被告成都市全友家私销售有限公司于本判决生效后十五内向原告林维福支付房屋租金660000元，并自2013年6月21日起按国有商业银行同期贷款利率计息至本判决确定给付之日止。二、驳回原告林维福其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。全友公司上诉称，上诉人全友公司因欠交租金，依据合同约定已于2013年3月20日同被上诉人林维福自然解除了合同。因此，此后的租金应由被上诉人陈最祥承担。被上诉人林维福辩称，上诉人全友公司同我方解除合同没有事实和法律依据，原判事实清楚，处理适当，请求二审依法维持原判。被上诉人陈最祥辩称，原判事实清楚，处理适当，请求二审依法维持原判。二审期间，被上诉人林维福虽提交新证据一组（太湖县人民法院《通知书》、上诉人全友公司起诉被上诉人陈最祥的起诉状及被上诉人陈最祥反诉上诉人全友公司诉状），但该组证据达不到证明上诉人全友公司对双方《租赁合同》关系继续存在的自认，因此本院不予认定。二审审理查明的事实与原判查明的事实一致，故对原判查明的事实予以认定。本院认为，被上诉人林维福与上诉人全友公司于2010年5月10日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效，对双方具有法律约束力。各方应当遵守诚实信用的原则，依照合同约定的内容行使权利、履行义务。上诉人全友公司认为，该合同因上诉人全友公司欠交租金，依据合同约定已于2013年3月20日同被上诉人林维福自然解除了。因此，此后的租金应由被上诉人陈最祥承担。但从双方签订的《租赁合同》来看，双方约定的租赁期限自2010年7月20日起至2015年7月19日止。目前仍在期限内。另外，双方签订《租赁合同》中并未约定因上诉人欠交租金合同就自然解除。且被上诉人至今也未行使解除权。因此上诉人全友公司提出的，《租赁合同》已于2013年3月20日同被上诉人林维福自然解除的理由因无事实和法律依据，本院依法不予支持。至于租金是否应由被上诉人陈最祥承担的问题。虽然上诉人全友公司承租的房屋一直是由被上诉人陈最祥使用，这是因上诉人全友公司与被上诉人陈最祥签订“全友家私专卖店经营协议书”，将租赁的房屋交给第三人经营，其行为属于上诉人全友公司与被上诉人陈最祥之间的内部行为。而《租赁合同》的合同相对人是上诉人全友公司和被上诉人林维福，给付义务人是上诉人全友公司。原审法院依据合同约定，判令上诉人全友公司承担租金给付义务，处理适当，上诉人此节上诉请求依法不能成立。本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10400元，由上诉人成都市全友家私销售有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  章伏虎审判员  胡 毅审判员  马 骥二〇一四年三月三十一日书记员  许德志附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。