广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3317号上诉人（原审被告）：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：张荣军,总经理。委托诉讼代理人：李秀如，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李珊，女，1990年10月5日出生，壮族，住广东省连山壮族瑶族自治县。委托诉讼代理人：封华清，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：符微丽，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人佛山市明福市场运营发展有限公司（以下简称“明福公司”）与被上诉人李珊因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初27151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。明福公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第二项；2.维持一审判决第三项；3.改判明福公司与李珊于2018年8月19日签订的《物业使用权转让合同》(合同编号：0××1)合法有效；4.判令李珊承担本案一审诉讼费。事实与理由：一、明福公司与李珊的合同合法有效。法律只规定房屋出租期最长不超过20年，但法律并不禁止明福公司准许李珊免费使用20年。在明福公司与李珊签订的合同中，双方明确合同标的是20年的物业使用权，当20年物业使用权期满，如果李珊不违反合同的约定，明福公司同意李珊免费再使用该物业20年。该合同内容不违反法律强制性规定。二、一审法院认定事实错误。明福公司收取的物业使用权转让款不是40年物业使用权的对价，双方明确收取的物业使用权转让款是2018年6月30日至2038年6月29日的使用权价款。物业使用权的有偿转让是明福公司与李珊自由的市场经营行为，合同双方有权按市场实际情况约定价格及价款所包括的使用年限。一审法院引用物业使用权转让总价明显超出以租金市场标准计得的前二十年租金总额没有法理依据，也没有提供现时租金市场的标准。一审法院认为物业使用权转让总价明显超出以租金市场标准计得的前二十年租金总额，不考虑当事人意思自治原则下签订合同的合法有效性，租金是有增幅的客观事实。一审法院判决明福公司赔偿律师见证费250元给李珊无法律依据，因李珊所支付的律师见证费给案外人刘世辉系其本人意愿，与明福公司无关。李珊辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，明福公司的上诉请求没有事实与法律依据,请求二审法院予以驳回。双方合同签订时间以及约定的租期，确属于租赁期限超过20年的法律禁止的情形。合同中有关于明福公司同意李珊在物业使用权届满后再无偿使用涉案房屋21年的约定，目的在于规避租赁期限超过20年部分无效的法律规定。李珊向一审法院起诉请求：1.确认解除李珊、明福公司签订的《物业使用权转让合同》；2.明福公司向李珊返还租金200730元；3.明福公司赔偿李珊律师见证费用损失1000元；4.明福公司承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2018年8月19日，明福公司（甲方）与李珊（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：0××1），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区**路南侧、××路西侧佛山××公馆项目（以下简称‘该项目’）的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第×栋××房（以下简称‘该物业’）的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为26.25平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自2018年6月30日至2037年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方21年使用期，即从2037年6月30日至2058年6月29日止，土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区**街道××股份合作经济联合社无偿收回。届时，原物业使用权人可提前与佛山市禅城区**街道××股份合作经济联合社协商续租事宜。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为（人民币）每平方米12599.24元：总金额（人民币）￥330730.00元整。2、乙方选择下列付款方式三支付物业使用权转让款：……付款方式三乙方须于本合同签订当天（即2018年8月19日内）向甲方支付首期转让款即200730.00元整（包括定金）。剩余转让款乙方通过平台借款129000.00元整，剩余转让款1000.00元整，于2037年6月30日前付清。该借款甲方不作任何承诺和保证，非甲方原因造成拒绝审批或者发放的借款低于借款金额，乙方应在甲方或借款平台发出书面通知之日起30日内，按上述‘付款方式二’分批次及或按上述‘付款方式一’支付剩余转让款130000.00元整，否则视为乙方逾期付款……第八条违约责任1、甲方违约责任……2）甲方应于2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方……。”2018年8月12日、8月15日，明福公司出具《收款收据》，确认收取李珊支付的公寓定金20000元、30000元。2018年8月19日，明福公司出具《收款收据》，确认收到李珊支付的公寓使用权租赁款150730元。此外，李珊还支付了律师见证费1000元。另查明一，佛山市禅城区**路南侧、弼唐路西侧土地（地号：44060××××0007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为案外人佛山市禅城区**街道××股份合作经济联合社，土地所有权人为××股份合作经济联合社农民集体。2018年6月8日，案外人佛山市禅城区**街道××股份合作经济联合社出具《情况说明》，确认：明福××公馆项目已取得《集体土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《使用标准地名许可证》及《广东省企业投资项目备案证》等开发所需证件，且明福公司享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内明福公司有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让予第三方。另查明二，2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案**路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440********0027号）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案××路西侧、××路南侧、××公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440********0043号）。诉讼中，李珊明确解除合同的理由：1、涉案房屋不具有建筑工程及消防合法条件；2、涉案房屋尚未建设，其收取巨额的19年租金，严重违反交易习惯，在承租人没有使用涉案房屋的情况下，承租人拥有单方解除租赁合同的权利，出租人拒不退还租金的行为，是严重违法也是对承租人极其不公平的；3、明福公司故意将出租的合同解释为出售对李珊进行欺诈，隐瞒了真实情况，存在重大的违约行为，故李珊有单方解除合同的权利。一审法院认为，据一审法院查明的事实，涉案《物业使用权转让合同》项下交易的标的物为涉案××房使用权，双方明确约定该房屋于土地使用期限届满后将由案外人佛山市禅城区**街道××股份合作经济联合社无偿收回，此后李珊亦依约向明福公司交纳公寓使用权租赁款200730元，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。关于涉案《物业使用权转让合同》的效力。依据上述合同的约定，涉案614房的使用期限为2018年6月30日至2058年6月29日，故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，上述合同使用期限超出2038年6月29日的部分应属无效。该合同未超出法定租赁期限部分则系双方当事人真实意思表示，合法有效。关于解除涉案《物业使用权转让合同》的问题。涉案合同部分有效部分无效，无效部分自始无效，不存在合同解除的问题。对合同有效部分的解除，结合李珊的诉称及明福公司的辩称，作如下分析：首先，明福公司已提交《集体土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《使用标准地名许可证》等证实涉案房屋业经合法规划报建，土地所有权人也出具情况说明证明明福公司有出租的资质，李珊的合同并非不能实现。其次，出租房屋仍在建设之中，李珊对此是知情的，其仍然与明福公司签订了合同，合同对租金的给付没有违反法律强制性规定，在未有证据显示明福公司存在导致合同解除的违约情况下，李珊不享有单方解除权。最后，李珊所举证据不能证明明福公司存在欺诈行为导致李珊违背其真实意思表示签订了涉案合同。综上，李珊诉请解除合同的理由不成立，一审法院对李珊要求解除涉案合同的诉请不予支持。关于李珊主张明福公司返还租金200730元的诉请。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因涉案《物业使用权转让合同》使用期限超出2038年6月29日的部分无效，故该无效部分所涉财产应予以返还。李珊、明福公司双方虽于合同中约定上述超出期间（后二十年）由李珊无偿使用涉案614房，但该行为有违交易常理，且双方约定的物业使用权转让总价明显超出以租金市场标准计得的前二十年租金总额，明福公司亦未提交相关定价依据予以佐证。据此，一审法院结合双方当事人真实意思及依据公平原则，推定李珊、明福公司双方约定的物业使用权转让总价330730元应为总使用期限（即40年）的租金对价。结合上述分析，李珊实际所应支出的物业使用权转让款应为165365元（330730元×50%）。因李珊已付转让款200730元，故明福公司应向李珊返还物业使用权转让款即租金35365元（200730元-165365元），李珊诉请超出部分，一审法院不予支持。关于律师见证费用损失1000元的问题。李珊订立合同时支付了律师见证费1000元，涉案合同超过20年租赁期限的部分无效，故李珊仅存在500元（1000元÷2）的律师见证费损失。对合同无效，李珊与明福公司存在同等过错，故明福公司应赔偿李珊律师见证费损失的50%即250元，对李珊诉请超出部分，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认李珊与明福公司签订的《物业使用权转让合同》（合同编号：0××1）中租赁期限超出2038年6月29日的部分无效；二、明福公司于判决发生法律效力之日起十日内，向李珊返还租金35365元并赔偿律师见证费损失250元；三、驳回李珊的其他诉讼请求。如果明福公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2163元，李珊负担1773元，明福公司负担390元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。二审期间，明福公司向法庭陈述，涉案土地是明福公司从案外人佛山市禅城区**街道××股份合作经济联合社承租而来，涉案房屋是明福公司出资建设，并没有预售许可证。本院审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。围绕着诉辩双方的意见，二审争议的焦点为：1.李珊与明福公司签订的《物业使用权转让合同》（合同编号：0××1）的性质及效力问题；2.明福公司是否应向李珊返还租金35365元；3.明福公司是否应赔偿李珊律师见证费250元。关于争议焦点一。《中国人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”案涉《物业使用权转让合同》约定明福公司将涉案物业一定期限内的使用权转让予李珊，李珊向明福公司支付一定数额转让款，出让期限由李珊行使对该物业使用、收益权利，期限届满后由原土地所有权人无偿收回。上述约定符合租赁合同的法律特征，案涉《物业使用权转让合同》实为租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”根据上述规定，一审法院认定使用期限超出20年部分无效理据充分，明福公司上诉主张案涉《物业使用权转让合同》全部有效于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二。如上所述，案涉《物业使用权转让合同》所约定的20年使用期限部分有效，李珊理应支付该部分的使用费。对于20年租赁期限届满后，明福公司无偿给予李珊的使用期是否包含对价问题，明福公司上诉主张其在20年使用期满后再给予李珊20年无偿使用涉案物业，其收取的物业使用费转让款不是40年的物业使用权的对价，仅为20年使用期限的对价。对此本院认为，案涉标的物的使用费金额为330730元，若上述金额为20年使用期间的对价，该使用费金额远远超过市场价格。其次，明福公司作为民商事主体，其签订案涉《物业使用权转让合同》的目的系通过让渡案涉标的物的使用权而取得对价并获得利益。《物业使用权转让合同》约定转让款为20年使用期间的使用费，使用期满后无偿给予李珊20年使用期也与生活常理相悖。上述约定实为规避《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的规定而作出的虚假意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律的效力，依照有关法律规定处理”之规定，一审法院认定双方所约定的使用费总价实为40年使用期限的对价，明福公司应向李珊返还超过20年使用期限部分的价款及利息并无不当。明福公司上诉主张《物业使用权转让合同》全部有效及明福公司不应返还上述款项理据不足，本院依法不予支持。对于争议焦点三。李珊在双方签订合同时支付了律师见证费1000元，因涉案合同租赁期限超过20年的部分无效，导致李珊损失律师见证费500元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，明福公司与李珊对案涉《物业使用权转让合同》无效均存在过错，一审法院判令明福公司和李珊应各自承担律师见证费损失的50%即250元正确，本院予以维持。综上所述，上诉人明福公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费690元，由上诉人佛山市明福市*运营发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年四月三十日法官助理 杨全欣书 记 员 李雅倩