湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2013）天民初字第2283号原告张朝晖，女，1967年12月5日出生。委托代理人陈利军，湖南人和人律师事务所律师。被告湖南裕邦律师事务所，住所地湖南省长沙市五一大道***号五一新干线****房。负责人谭曼。委托代理人欧阳开方，男，1979年6月2日出生，汉族，湖南裕邦律师事务所员工。委托代理人马敬超，男，1985年2月3日出生，汉族，湖南裕邦律师事务所员工。原告张朝晖诉被告湖南裕邦律师事务所房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月29日立案受理后，依法由代理审判员张澜适用简易程序于2013年10月15日公开开庭进行了审理，原告张朝晖及其委托代理人陈利军、被告湖南裕邦律师事务所的委托代理人欧阳开方、马敬超到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成由代理审判员张澜担任审判长，人民陪审员彭长生、张闻骥参加的合议庭，于2014年3月3日公开开庭进行了审理，原告张朝晖的委托代理人陈利军到庭参加了诉讼，被告湖南裕邦律师事务所经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张朝晖诉称，原告与被告于2012年6月16日签订《房屋租赁合同》，约定将位于长沙市五一大道某房租与被告，租赁期限为2012年7月14日期至2013年7月13日止，且承租方不得擅自装修房屋或破坏房屋的装修和结构。合同签订后，原告如约交付了房屋。房屋交付时为精装修无损坏。被告一直使用房屋。但自2013年4月起，被告未如约交房租，也不再支付物业管理费。经原告多次催要，被告仍未支付房租。此外，被告在使用原告房屋过程中，造成原告房屋装修损失。为保护原告合法权益，特诉至本院，请求判令：1.解除原被告所签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付房租21150元（自2013年4月13日至起诉时）；3.被告支付物业费水电费1419.84元（截至2013年8月1日）；4.被告赔偿装修损失10000元（具体数额以鉴定为准）；5.被告承担本案诉讼费用。被告湖南裕邦律师事务所辩称，原被告的租赁关系起始于2009年6月，房屋租赁合同每年一签。2013年3月原被告双方已约定解除房屋租赁合同，解除日期为2013年4月10日，且被告已于2013年4月搬离了房屋。只是原告对房屋维修问题有异议，被告约原告来公司解决善后事宜，协商房屋维修费用，但原告没有如约过来，所以该由原告承担相关的责任。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。庭审中，被告同意将入住前已支付给原告的损毁保证金2900元用于赔偿原告的装修损失。原告张朝晖为支持其诉讼主张成立，向本院提交了下列证据：证据一、房产证，拟证明房屋产权情况；证据二、租赁合同，拟证明1、约定房屋是精装修无损毁，2、本合同一经签订任何一方不能提前解除合同；证据三、物业水电费单据，拟证明截至起诉前的物业水电费的欠款情况；证据四、相片四张，拟证明房屋在被告使用过程中的损坏情况；证据五、装修损失工程造价咨询报告，拟证明原告的装修损失为7713元；证据六、物业水电费发票，拟证明物业水电费交纳情况和交纳标准。被告湖南裕邦律师事务所的质证意见为对证据一、证据二无异议；对证据三不认可，因为没有原件、没有物业公司的盖章；对证据四的真实性不认可，对证据五、证据六未发表质证意见。被告湖南裕邦律师事务所向本院提交了下列证据：证据一、2009年6月至2013年的租赁合同四份，拟证明被告和原告保持了近四年的租赁关系；证据二、被告工作人员与原告及原告丈夫的电话通话记录，拟证明原被告双方已经约定解除房屋租赁合同。原告张朝晖的质证意见为对证据一无异议，对证据二的内容无异议，但对证明目的不认可，因为在通话内容中原告没有明确同意与被告提前解除合同，而且还可以反映被告仍然在使用该房屋。本院对证据的审核认定如下：对原告提交的证据一、证据二以及被告提交的证据一因原被告双方均无异议，本院予以采信；对原告提交的证据五装修损失工程造价咨询报告，系本院依原告的申请委托鉴定机构出具的鉴定意见，本院予以采信；对原告提交的证据六物业水电费发票符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信；对原告提交的证据三物业水电费单据，系原告自行提供，且被告不予认可，本院不予认定；对原告提交的证据四相片所反映的内容与被告提交的证据二相印证，本院予以采信；对被告提交的证据二通话记录，因原被告双方对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定。但通话内容中并无原告明确同意被告提前解除合同的内容，故该证据无法实现被告的证明目的。根据以上采信的证据及庭审笔录，本院确定如下案件事实：长沙市五一大道某房系原告的女儿刘佳颖所有，2009年7月14日原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订房屋租赁合同，将2305房、2306房出租给被告使用，租赁期限为1年，从2009年7月14日至2010年7月13日。后原被告双方每年均续签了一份房屋租赁合同。2012年6月16日，原被告双方签订了第四份房屋租赁合同，约定月租金为4700元，租赁期限从2012年7月14日至2013年7月13日止，房屋装修情况为精装修、无损毁。合同第三条约定：“3、甲方提供完好的房屋、设施、设备，乙方应注意爱护；乙方租房期间未经甲方同意不得擅自装修房屋或破坏房屋的装修及结构。4、乙方在租房期间不得损毁房屋地面、墙壁、门、锁等，否则应按价赔偿或修复。乙方如需更换门锁，应将原有的门锁交给甲方。……6、本合同一经签订，任何一方不得提前解约……8、租赁到期时，乙方应主动将损坏的设施（含空调、热水器、壁柜、灯具、龙头、开关、插座等）进行修复或更换，并将修复情况及时告知甲方。9、其他约定事项：乙方在入住前向甲方支付损毁保证金：2900元，在本合同到期后经双方确认达到本合同第三条第8款时，甲方应向乙方无条件退还保证金”。被告承租房屋后，未经原告允许在房屋墙面贴了墙纸，并将原告安装的坐式马桶更改为蹲式马桶，房屋的门窗、空调等设备也有一定程度的损坏。2013年3月12日，被告电话通知原告，被告欲于4月13日提前退租，原告要求被告先将屋内设施进行维修。后原被告经过多次沟通，始终无法就维修问题与房屋租金达成一致意见，被告自2013年4月13日起未向原告交纳房租，原被告双方未对房屋进行退租交接，被告亦未将房屋钥匙交给原告，故原告诉至本院。在本案审理过程中，在法院的主持下，原被告于2013年11月25日对房屋的钥匙和电卡进行了交接。原告于2013年11月26日，向湖南省万和物业管理有限公司交纳2305、2306房物业管理费1823元，对应期限为2013年4月1日至2013年11月30日，交纳水电费160元。2014年1月20日，湖南利安达工程造价咨询有限公司出具《关于长沙市五一大道717号五一新干线2305、2306号房装修损失工程造价咨询报告》，鉴定结论为装修损失造价为7652元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为原被告于2012年6月16日签订的《房屋租赁合同》是否已于2013年4月13日经双方协商一致提前解除，被告应当支付房屋租金到何时为止。首先，被告虽于2013年3月12日向原告提出解除合同，但被告提供的证据中并无原告明确同意被告提前解除合同的内容，不能证明原告已明确作出同意被告提前解除合同的意思表示，故不能认定原被告双方已对提前解除合同协商一致，加之房屋租赁合同中约定合同一经签订任何一方不能提前解除合同，对于被告提出原被告的房屋租赁合同已于2013年4月13日解除的答辩意见，本院不予采纳。房屋租赁合同并未于2013年4月13日经双方协商一致提前解除，原被告应当继续按照房屋租赁合同的约定履行各自的义务。第二，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。按常理推断，被告作为一家专业提供法律服务的单位，在合同履行过程中比一般公民具有更强的法律风险控制意识，在诉讼中也具有较强的诉讼能力，但至原告起诉时，被告未将房屋钥匙交给原告，亦未提交证据证明被告已通过其他方式尽到返还租赁物的义务，该房屋在原告起诉时仍然处于被告的实际控制之下。虽然被告辩称已于2013年4月搬离，但经本院释明，被告仍未提交证据予以证明，故本院对该事实不予认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。鉴于租赁合同到期后，被告未返还且继续使用租赁物，故对于原告请求被告支付房租21150元（自2013年4月13日至起诉时）的诉讼请求，本院予以支持。2013年7月13日后的租赁期限为不定期，原告可随时解除合同，故对原告提出的解除原被告所签订的《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。被告未经原告的同意改变了房屋装修并在使用过程中导致了房屋设施的损坏，应根据《房屋租赁合同》第3条、第4条、第8条的约定予以修复或赔偿，现原告主张被告赔偿装修损失10000（具体数额以鉴定为准），本院对鉴定结论确认的装修损失7652元予以支持，扣减被告已交纳的2900元损毁保证金，被告还需支付原告装修损失4752元。对于物业水电费，根据《房屋租赁合同》第5条的约定，被告租房期间的水、电、物业费应由被告支付，因被告搬出前未予缴纳，原告已自行缴纳1983元，故原告请求被告支付物业水电费1419.84元的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告张朝晖与被告湖南裕邦律师事务所于2012年6月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告湖南裕邦律师事务所在本判决书发生法律效力之日起十日内向原告张朝晖支付房屋租金21150元，装修损失4752元，水、电、物业费1419.84元，共计27321.84元。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费625元，鉴定费1000元，共计1625元，由原告张朝晖承担262元，被告湖南裕邦律师事务所承担1363元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张 澜人民陪审员  彭长生人民陪审员  张闻骥二〇一四年三月十九日代理书记员  杜健伟