18广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3062号上诉人（原审原告）：黄校标，男，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：刘宏杰，广东维烈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市恒筑物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：徐志盛，总经理。委托诉讼代理人：叶淑玲，广东众淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄智琴，广东众淼律师事务所实习律师。原审第三人：佛山市禅城区张槎街道弼唐弼东股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：庞礼南，社长。原审第三人：广东华兴银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：崔健，行长。委托诉讼代理人：张鑫莹，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鑫蕾，广东至高律师事务所律师。上诉人黄校标因与被上诉人佛山市恒筑物业管理有限公司(以下简称恒筑公司）以及原审第三人广东华兴银行股份有限公司佛山分行（以下简称华兴佛山分行）、佛山市禅城区张槎街道弼唐弼东股份合作经济社（以下简称弼东经济社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初27686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄校标上诉请求：1.撤销一审判决，改判恒筑公司向华兴佛山分行收取的位于佛山市禅城区******恒强凯旋大厦***层房产（以下简称涉案租赁物）共有租金收益，其中，2018年5月12日至2018年10月29日期间，由恒筑公司按照185元/平方米/月（即120840.15元/月）的标准向黄校标分配租金，暂计算至2018年10月29日，恒筑公司应向黄校标分配租金收益676704.84元，自2018年10月1日起，每三年以上一年租金标准为基础递增10%，直至租赁限期届满为止；2.本案一、二审诉讼费用由恒筑公司负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。（一）本案涉及的租金是综合租金，即涉案租赁物一至四层的平均租金，原租金标准由恒筑公司与华兴佛山分行自行协商确定，确实无可争辩。现黄校标主张分割租金的依据是其竞买涉案租赁物中首层P2号房屋（以下简称P2号房屋）后，综合租金中涉及到该房屋的租金应在原有租赁合同及每月总租金不变的情况下对每层的租金予以区分，理由如下：1.租赁权的物权发生了变更；2.租赁物每层的价值也确实不一致，这是客观事实。此前，四会市恒强房产开发有限公司（以下简称恒强公司）与华兴银行签订租赁合同时，因恒强公司是租赁物的唯一所有权人，且租赁物作为一个整体出租，并未考虑每一楼层对整体租金的贡献和影响，故才约定综合单价70元/平方米的标准。现黄校标通过司法拍卖的方式取得P2号房屋的所有权，该租赁合同签订时的客观情况（即租赁物的所有权）已经发生变化，如若每一楼层仍然按照70元/平方米的标准分配租金,相对于二、三、四层房产的租金水平而言，显然对黄校标有所不公。基于此，黄校标才主张在出租人内对每层租金予以区分，最终按照实际的价值计收租金。一审法院忽视上述前提，认为黄校标单方改变租赁合同的现状没有事实依据，属认定事实不清。（二)一审法院适用法律错误。一审中，黄校标多次要求法院对涉案租赁物的租赁价值进行评估，但一审法院置之不理，直接导致无法认定首层租赁物的价值，显然违反法定程序，适用法律错误。(三)一审法院作出本案判决的依据不足。一审法院未对涉案租赁物的租金进行评估，进而认定黄校标改变租赁合同的现状，属于证据不足。黄校标一直强调是在维持原来租赁合同效力和总租金不变的情况下，由恒筑公司、黄校标按照各自租赁物的实际价值来分配租金，并非单方改变租赁合同。恒筑公司辩称，（一）一审判决认定事实清楚，恒筑公司没有收取黄校标自取得P2号房屋之日（2018年5月1日）起的租金收益，无需向黄校标分配租金。（二）P2号房屋的租赁关系形成于黄校标取得所有权之前，其应继受原合同的权利义务，一审法院适用法律正确。（三）黄校标关于按185元/平方米分配租金的请求，明显改变原租赁合同的租金标准和计收方式，毫无事实和法律依据。华兴佛山分行述称，黄校标参与拍卖时已清楚P2号房屋是带租约拍卖的，其应受租约之约束，按原合同约定继续履行合同，其单方要求提高租金标准，无事实和法律依据，亦损害华兴佛山分行的合法权益。黄校标向一审法院提出诉讼请求：1.分割恒筑公司向华兴佛山分行收取涉案租赁共有的租金收益，其中，2018年5月12日至2018年10月29日期间，由恒筑公司按照185元/平方米/月（即120840.15元/月）的标准向黄校标分配租金，暂计算至2018年10月29日，恒筑公司应向黄校标分配租金收益676704.84元，自2018年10月1日起，每三年以上一年租金标准为基础递增10%，直至租赁限期届满为止；2.本案全部诉讼费用由恒筑公司承担。一审法院认定事实：2012年5月27日，案外人恒强公司）（甲方、出租方）与华兴银行（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条租赁物（一）租赁物位于：佛山市禅城区******恒强某某汇大厦。租赁物建筑面积分别为首层为1209.22平方米，二层为1319.78平方米，三层为1237.66平方米，四层为1008.34平方米，总计4775.00平方米。（二）租赁物用途：作为广东华兴银行佛山分行（暂定名）经营、办公场所。租赁期限为15年（180个月），自2012年6月1日起至2027年5月31日止。其中免租期为：自2012年6月1日起至2012年8月31日止，免租期内乙方免交房屋租金，但需缴纳物业管理费以及乙方施工实耗水、电等能源费用。租金金额：一至四楼综合月房屋租赁费为70元/建筑平方米；月物业管理费为3.5元/建筑平方米。租金的支付方式：1.首期租金所对应的租赁期间为2012年9月1日至2012年11月30日。乙方应在本合同签订之日起十日内向甲方缴纳首期租金1002750元，缴纳首期物业管理费50137.50元，合计1052887.50元（已扣除免租期）。2.除首期租金外，租金按季缴纳，具体缴纳时间为每季第壹个月十五日前。3.甲方应于乙方支付租金前提前七日向乙方提供合法、正规的全额发票，否则乙方有权拒付租金并不构成违约，相应损失由甲方自行承担；租赁保证金：乙方无需向甲方交纳租赁保证金。抵押、转租、转让、交换、退租和扩租：1.甲方声明，于本合同签署时，租赁物及其所属土地没有设定抵押。如甲方在本合同签署时未将该房屋或其所属土地设定抵押，但在租赁期间设定抵押的，甲方有义务在设定抵押前十五个工作日以书面形式通知乙方，并向乙方承诺该房屋抵押后，如甲方与第三方协议以折价、变卖方式处分该房屋的，应提前三十个工作日书面征询乙方是否购买该房屋的意见……6.在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前六个月通知乙方。乙方在同等条件下有优先购买权，甲方应当保证本合同对房屋受让人继续有效，否则，甲方应向乙方赔偿因受让人未继续履行本合同而使乙方受到的全部损失。其他约定：1.计租日和租金递增方式：自2012年9月1日开始计租日起，第一、二、三年内不变，自第四年开始，每三年以上一年租金标准为基础递增10%；……3.本合同自广东华兴银行佛山分行成立之日起，乙方在本合同项下的全部权利和义务转移至广东华兴银行佛山分行。双方同意广东华兴银行佛山分行届时可在本合同上加盖其公章，但是否加盖其公章不影响本条款效力。2012年6月27日，恒强公司（甲方、出租方）与华兴银行（乙方、承租方）就2012年签订的《房屋租赁合同》的补充条款签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：一、租赁起止日期。租赁期自2012年7月1日起至2027年6月30日。二、免租期及计租日。1.免租期为自2012年7月1日起至2012年9月30日止；2.计租日为2012年10月1日。三、首期租金。首期租金所对应的租赁期间为2012年10月1日至2012年12月31日。乙方应在2012年7月10日前向甲方缴纳首期租金1002750元，缴纳首期物业管理费50137.50元，合计1052887.50元（已扣除免租期）。四、本协议为原合同的补充协议，具有同等法律效力。如与原合同条款有冲突，以补充协议为准，本协议无约定的，按原合同执行。除上述补充条款外，原合同其他条款不变。2013年9月10日，恒强公司（甲方、原出租方）、恒筑公司（乙方，现出租方）与华兴佛山分行（丙方、承租方）签订《变更合同主体协议书》，约定：鉴于甲方与丙方于2012年6月27日签订了《房屋租赁合同》，约定丙方租赁甲方位于佛山市禅城区******恒强某某汇大厦（首层及二、三、四层，面积总共4775平方米），现三方就变更上述合同的出租方等事宜达成如下条款：一、原合同中的出租方由甲方变更为乙方，甲方作为出租方的权利、义务自本协议签订之日起全部由乙方享有和承担，甲方退出与丙方的租赁关系。二、丙方承诺按原合同约定履行承租人的所有义务，自本协议签订后，向乙方按时交付租金等。2017年11月21日，一审法院作出关于P2号房屋（带租拍卖）的拍卖公告，主要内容如下：一、拍卖标的物广东省佛山市禅城区***********（带租拍卖），租赁期限为2012年6月1日至2017年5月31日止，买受人拍卖成交后应继受原业主与承租方所签订的《房屋租赁协议书》详见附件。相关附件包含P2号房屋租赁情况说明、租赁合同、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果等。附件中的《关于“佛山市禅城区***********”房产租赁情况说明》载明，华兴佛山分行说明涉案租赁物的租赁事实以及恒筑公司将的租金收益权质押给华兴佛山分行的事实。附件中的佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果载明P2号房屋的权属人系恒筑公司，建筑面积653.19平方米，房屋用途为商业服务用房；该房屋于2015年4月29日设定抵押登记，抵押权人为黄校标、刘某倡；该房屋于2015年8月10日、8月28日被一审法院及佛山市顺德区人民法院查封。2018年1月24日，黄校标向一审法院提出执行异议申请，请求依法裁定驳回华兴佛山分行提出的对恒筑公司名下P2号房屋的租金收益质押权申请。2018年3月6日，一审法院依法作出（2018）粤0604执异75号执行裁定书，裁定驳回黄校标的执行异议申请。2018年5月11日，P2号房屋拍卖成交。据粤（2018）佛禅不动产权第0089044号不动产权证所载，P2号房屋的权利人系黄校标，房屋建筑面积653.19平方米，取得方式为根据（2017）粤0604执5252号执行裁定书所得。2018年11月1日，恒筑公司向华兴佛山分行出具《情况说明》，内容如下：“一、因我司租给贵行位于佛山市禅城区*****************，建筑面积653.19平方米，于2018年5月11日拍卖成功，交接给新接手人。因此需与贵行说明以下情况：1.截止至2018年5月10日我司与贵行签订的合同1-4层面积为4775平方米，2018年5月11日-2027年6月30日的合同面积变更为4121.81平方米。2.截止至2018年5月10日我司与贵行铺位租赁合同的租金367675元/月，2018年5月11日起租金为317379.37元/月，直至合同期2027年6月30日止租金每三年递增10%。3.贵行在2018年5月多支付租金34071.23元，6月多支付租金50295.63元，共计多支付84366.86元，该部分租金在2018年第四季度进行扣减。4.2018年10月1日起租金递增，递增后租金349117.31元/月。2018年4月26日、5月3日，恒筑公司向华兴佛山分行开具增值税专用发票，确认涉案租赁物2018年4月至6月房屋租金合计1103025元及车位租金10500元。同年5月16日，华兴佛山分行转账支付上述房屋及车位租金113525元。2018年8月至9月期间，恒筑公司向华兴佛山分行开具增值税专用发票，确认涉案租赁物2018年7月至9月租金合计952138.11元及车位租金10500元。同年11月14日，华兴佛山分行转账上述房屋及车位租金962638.11元。2018年11月期间，恒筑公司向华兴佛山分行开具增值税专用发票，确认涉案租赁物2018年10月至12月租金合计962985.07元及车位租金10500元。同年11月27日，华兴佛山分行转账上述房屋及车位租金973485.07元。另查明一：华兴佛山分行于2012年12月26日核准成立。另查明二：佛山市禅城区***********、二层、三层、四层的权利人系弼东经济社。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。恒强公司与华兴银行签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》均系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。恒强公司与恒筑公司、第三人华兴佛山分行于2013年9月10日签订《变更合同主体协议书》，三方确认将上述《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》的出租方变更为恒筑公司，恒筑公司享有和承担恒强公司在上述合同及协议中作为出租人的权利与义务。虽上述《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的签订主体系华兴银行，但结合该合同第一条第（二）项“租赁物用途：作为广东华兴银行佛山分行（暂定名）经营、办公场所”、第十三条第（五）项第3点“本合同自广东华兴银行佛山分行成立之日起，乙方（即案外人华兴银行）在本合同项下的全部权利和义务转移至广东华兴银行佛山分行，双方同意广东华兴银行佛山分行届时可在本合同上加盖公章，但是否加盖其公章不影响本条款效力”的约定，及华兴佛山分行与原出租人恒强公司、现出租人即恒筑公司共同签订《变更合同主体协议书》，以及华兴佛山分行经核准成立的时间（2012年12月26日），可认定华兴佛山分行是涉案恒强某某汇大厦一至四层的实际承租人。故，恒筑公司及华兴佛山分行均应依照上述合同及协议的约定全面善意履行各自的义务。关于黄校标诉请分割恒筑公司向华兴佛山分行收取的共有租金收益。根据涉案《房屋租赁合同》第三条第（二）项关于“2.除首期租金外，租金按季缴纳，具体缴纳时间为每季第壹个月十五日前。3.甲方应于乙方支付租金前提前七日向乙方提供合法、正规的全额发票，否则乙方有权拒付租金并不构成违约，相应损失由甲方自行承担”的约定，每季度由恒筑公司先向华兴佛山分行开具全额发票，再由华兴佛山分行转账支付。依据该合同约定，涉案租赁物于2018年第二、三、四季度的租金标准分别为77元/建筑平方米/月（70元/建筑平方米/月×110%）、77元/建筑平方米/月（同第二季度）、84.7元/建筑平方米/月（77元/建筑平方米/月×110%），则上述三季度的租金分别为1103025元（77元/建筑平方米/月×4775平方米×3个月）、1103025元（同第二季度）、1213327.5元（84.7/建筑平方米/月×4775平方米×3个月）。因黄校标于2018年5月11日取得P2号房屋的所有权，该房屋的建筑面积为653.19平方米，故涉案租赁物除P2号房屋外的建筑面积为4121.81平方米（4775平方米－653.19平方米），该房屋在2018年第二、三、四季度的租金应分别为1018658.14元（2018年4月1日至5月10日，77元/建筑平方米/月×4775平方米+77元/建筑平方米/月×4775平方米÷31×10天；2018年5月11日至6月30日，77元/建筑平方米/月×4121.81平方米÷31×21天+77元/建筑平方米/月×4121.81平方米）、952138.11元（77元/建筑平方米/月×4121.81平方米×3个月）、1047351.93元（84.7元/建筑平方米/月×4121.81平方米×3个月）。据查明，恒筑公司已收取华兴佛山分行2018年第二、三、四季度的房屋租金分别为1103025元、952138.11元、962985.07元。其中，第二季度收取的租金金额与涉案租赁物未发生产权变更前的租金标准一致，第三季度收取的租金金额与涉案租赁物发生产权变更后的租金标准一致，而第四季度收取的租金金额系与涉案租赁物发生产权变更后的租金标准1047351.93元再扣减第二季度多收取的部分租金84366.86元（1103025元-1018658.14元）相一致。据此，恒筑公司与华兴佛山分行已将涉案租赁物产权变更前后的租金进行调整，不存在拖欠或者多收的情形。在恒筑公司向华兴佛山分行收取自2018年5月11日的租金中未包含P2号房屋所占建筑面积的租金收益，即在黄校标取得P2号房屋之日起的租金收益，恒筑公司并未收取，黄校标诉请主张恒筑公司自2018年5月12日起向黄校标分配租金收益，缺乏依据，一审法院不予支持。涉案租赁物的出租始于2012年5月27日，租赁期自2012年7月1日起至2027年6月30日止，而其中P2号房屋于2018年5月11日产生所有权变动，即由黄校标于该日取得所有权。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，涉案租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响涉案《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》及《变更合同主体协议书》的效力，该合同及协议对新业主即黄校标与承租人即华兴佛山分行继续有效。由此，上述合同及协议中关于租金标准、支付方式等的约定对黄校标产生法律效力。现黄校标主张该租金标准系涉案租赁物一至四层房屋的综合单价，按照市场规律首层房屋的租金标准较第二层房屋高250%-300%，现有合同标准对黄校标不公平，故黄校标主张P2号房屋的租金标准应为185元/平方米/月。原租赁合同未区分涉案租赁物的每层租金标准，仅约定综合单价为70元/平方米/月，现黄校标将该租赁物的租金予以区分，并将P2号房屋的租金标准提高至原一至四层所有房屋的标准的264%，实际上黄校标明显改变了原租赁合同的租金标准及计收方式。黄校标自竞买P2号房屋之前已知悉该房屋带租拍卖的情形，亦知悉包含该房屋在内的涉案租赁物的租赁合同、租金标准等约定，在此情形下黄校标仍参与拍卖，可证实黄校标对该租赁合同的相关权利与义务及带租拍卖购买房屋的法律后果。综上所述，恒筑公司自2018年5月11日起未向华兴佛山分行收取P2号房屋的租金收益，恒筑公司无需向黄校标分配租金收益，而黄校标主张恒筑公司按照185元/平方米/月的标准分配租金，并按每三年递增10%计至租赁期限届满为止的诉请明显缺乏法律与事实依据，一审法院依法予以驳回。因黄校标的诉讼请求未获支持，黄校标所提出的对P2号房屋的租金按照现在市场价格进行评估的申请一审法院不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回黄校标的全部诉讼请求。案件受理费5283元，由黄校标负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。据此，承租人与出租人之间的租赁合同的效力并不因租赁物的权利归属的变动而终止或变动。换言之，租赁物之租赁合同的效力在承租人与买受人之间得以维持。本案中，黄校标因司法拍卖取得P2号房屋之所有权，根据上述法律规定，黄校标应受涉案租赁合同之约束，其自动成为租赁合同的出租人。又因P2号房屋仅属于租赁合同标的中的一部分，故黄校标并不能完全继受原出租人的整体权利义务，其仅属于出租人之一。现其与原出租人恒筑公司之间就租金分配问题发生争议，故本案实质上也是因履行租赁合同而发生纠纷，一审法院将本案定性为租赁合同纠纷，并无不当。经审查，租赁合同约定的租赁物面积为4775平方米，位于恒强某某汇大厦一至四层，综合月租金标准为70元/平方米，自第四年开始每三年递增10%。也就是说，租赁物是作为一个整体出租的，以面积的平均价格作为计算租金的标准，并没有以建筑物的楼层、位置、朝向等相关因素来具体区分不同部分的租金。该租金计算方式属于原租赁合同当事人之间的意思自治，合法有效。黄校标在参与司法拍卖时，拍卖公告已明确拍卖标的（P2号房屋）所附租约为涉案租赁合同，即其知悉拍卖标的物的租金标准，在其自愿以该合同约定的租金标准、租赁期限所对应的成交价竞得P2号房屋后，其作为涉案租赁物的出租人之一应受上述租金计算方式及标准之约束。现其上诉要求恒筑公司按所谓市场规律将该房屋的原租金标准提高至185元/平方米来分配租金，显然缺乏合同依据，也没有实体法之具体规定。因此，一审法院驳回黄校标的诉讼请求正确，本院予以维持。另外，因本案并无必要进行租金的市场价评估，故一审法院未准许黄校标的鉴定申请，并无严重违反程序。综上所述，黄校标的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10566元，由上诉人黄校标负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年五月十六日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫