上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松���三（民）初字第1693号原告上海汉宇房地产顾问有限公司，住所地上海市嘉定区黄渡镇钱家村钱家场。法定代表人施少鸣。委托代理人潘虹。被告房洪玉。被告顾元芬。上列二被告共同委托代理人吴佳倩，上海保诚律师事务所律师。原告上海汉宇房地产顾问有限公司（以下简称“汉宇地产”）与被告房洪玉、顾元芬居间合同纠纷一案，本院于2014年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年6月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人潘虹、被告房洪玉、顾元芬及其共同委托代理人吴佳倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉宇地产诉称：2013年2月，被告至原告松江新城分行处，对上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室之房地产表达了购某意向。同月，原、被告及案外人何某某、毛某在原告的居间下签订了《房地产买卖居间协议》，原、被告还签��了佣金确认书，被告承诺支付佣金人民币（以下币种同）17，000元。2013年2月21日，在原告的积极促成下，被告与案外人何某某、毛某签订《上海市房地产买卖合同》。因原告已经促成被告与案外人签订房屋买卖协议，故已经完成本次居间服务，被告也应按约支付佣金。现原告起诉至法院，请求判令：被告支付原告佣金17，000元。被告房洪玉、顾元芬辩称：不同意原告的诉讼请求。被告未提供全部居间服务，因为在原告介入进来前被告已经看过房，被告之所以让原告以中介身份帮助签订合同目的是让在原告处工作的被告的朋友赚取中介费；此外，由于原告事先承诺被告此次购房可以享受个人首套的贷款政策，并引导被告房洪玉以单身名义取得首套房30%首付款、其余以银行贷款的方式购某房屋，但被告房洪玉在办理房地产产权登记时才被告知，由于被告房洪玉是非本��户籍，属于限购人群，无法在上海购某房屋。原告为促成交易故意隐瞒潜在的政策障碍，未尽到告知义务，导致房屋不能办理产权变更，未能促成本次交易，故不应就此交易获取佣金。经审理查明：2013年2月，原、被告签订《房地产求购看房协议》，约定被告委托原告购某位于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉案房屋”）。2013年2月20日，原、被告签订佣金确认书一份，载明被告应支付原告的佣金为17，000元；支付日期为签订上海市房地产买卖合同时支付。2013年2月21日，案外人何某某、毛某作为出卖方（甲方），二被告作为买受人（乙方）与原告作为居间方（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定二被告向案外人购某系争房屋，成交价110万元；甲、乙双方同意在签订《房地产买卖协议》等证明买卖关系已经成立的合同后，分别按照总房价的1%或者《佣金确认书》等约定向丙方支付居间佣金；甲、乙、丙三方一致同意如甲乙双方之任何一方未能履行本协议，导致本次房地产买卖未能最终完成或《上海市房地产买卖合同》无法签署的，违约方应向丙方支付居间服务补偿费21，400元（数额可以参照本次交易完成后丙方应收取甲乙双方的居间佣金之和）作为对其预期利益之补偿，如甲乙双方经协商合意解除本协议，致使房屋买卖未能最终完成的，则上述金额应由甲乙双方共同向丙方支付。协议另对其他事项进行了约定。同日，案外人何某某、毛某作为卖售人（甲方）与二被告作为买受人（乙方）签订《房地产买卖协议》，约定乙方向甲方购某涉案房屋。合同另对房屋面积、价格、支付方式、违约责任等进行了约定。该合同第四条约定，甲乙双方在签订本买卖协议前，应当知晓国家和上海市住房限售规定���转让房屋应当符合限售规定。同日，何某某、王磊作为卖售人（甲方）与被告房洪玉作为买受人（乙方）还签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号XXXXXXX），该合同对于出售的房屋、价格、交房时间、过户时间、房款支付方式、违约责任等进行了约定。该合同补充条款（二）约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应损失。2013年4月15日，上海市松江区房地产交易中心向被告房洪玉发出《不予办理房地产交易、过户通知》一份。通知载明，经核被告房洪玉于2013年2月21日购某的住房，不符合国家和本市住房限售规定，该中心不予办理房地产交易、过户手续。嗣后，被告以其限购无法办理过户手续，而买卖合同约定此种情况双方同意解除合同为由要求解除与何某某、王磊之间的《上海市房地产买卖合同》，并就解除的后果予以了主张；何某某、王磊反诉要求被告支付违约金、赔偿金及定金损失。本院于2013年4月22日受理原告的起诉，案号为（2013）松民三（民）初字第932号（以下简称932号案件）。932号判决认为：松江房地产交易中心于2013年4月15日向原告发出的《不予办理房地产交易、过户通知》使原、被告所签的买卖合同已符合合同约定解除条件，故房屋买卖合同予以解除。该案另对买卖双方的其他主张予以了处理。该案现已生效。庭审中，二被告确认其与案外人之间房屋买卖合同未��继续履行的原因系买卖合同写了被告房洪玉一个人名字，因房洪玉系外地人，被限购所致。同时二被告表示，二人系夫妻关系，就居间合同中相对方是其二人无异议。以上事实，有房地产求购看房协议、房地产买卖居间协议、佣金确认书、房地产买卖协议、民事判决书以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中原告作为二被告与案外人房屋买卖的居间人，已经促成买卖双方签订了《房地产买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》，故按照原、被告居间协议及佣金确认书的约定，二被告理应支付原告佣金。关于二被告所提原告错误引导，未明确传达限购政策，导致其购房目的没有实现的抗辩意见，本院认为二被告以此拒付佣金不能成立，理由如下：其一、《房地产买卖协议》第四条及《上海市房地产买卖合同》补充条款（二）中被告已经明确确认对于限售规定知晓，特别是补充条款（二）对于一旦出现限售情况的后续处理也予以了约定，由此可以确定被告对于限售政策是特别予以注意的，而且对于限购风险也是有所预见的。既然被告对限售已经知晓且予以了注意，也就不存在被告所称的原告未尽告知义务，导致其购房目的不能实现了。其二，本案产生限购是因为将原来的二被告作为买受人变更成了就被告房洪玉一人作为买受人，二被告称此系原告要求这样做，但却并未提供证据对此予以证明，况且二被告作为完全民事行为能力人，在进行合同主体变更时仅凭中介的要求，自身未作任何判断和考量也有违常理。故此，本院认为被告的抗辩意见难以成立，本院不予采信。关于被告所提，原告未提供全部居间服务的抗辩意见。本院认为，二被告主��原告并未带看房屋及帮助磋商与其自己签订的《房地产求购看房协议》、《房地产买卖居间协议》显示的内容并不一致，故本院不予采信。当然按照目前二手房买卖的一般操作流程，居间人的居间服务不但包含促成签约，而且包含过户、房屋交接等后续流程的完成，这些环节均需要居间方承担成本，结合本案中原告提供的实际服务，本院酌定二被告目前应承担的佣金数额为10，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，判决如下：被告房洪玉、顾元芬于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉宇房地产顾问有限公司佣金10，000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元，减半收取112.50元，由原告上海汉宇房地产顾问有限公司负担87.5元（已付），被告房洪玉、顾元芬负担25元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张莉二〇一四年七月二十三日代理书记员  黄燕代理审判员  张莉二〇一四年七月二十五日书 记 员  黄燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……