呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2018）内0103民初3281号原告：张焱，男，回民区帝濠洗浴宾馆经营者，住巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：魏德顺、李文静，内蒙古若辉律师事务所律师。原告：蔺福忠，男，回民区帝濠洗浴宾馆合伙人，住巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：魏德顺，李文静，内蒙古若辉律师事务所律师。被告：呼和浩特市蒙君经贸实业有限公司，住所地呼和浩特市回民区巴彦淖尔路中段路西。法定代表从：张君，该公司总经理。委托诉讼代理人：高桂芝，内蒙古恒羽律师事务所律师。原告张焱、原告蔺福忠与被告呼和浩特市蒙君经贸实业有限公司（以下简称蒙君实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月30日受理后，于2018年12月5日公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人魏德顺，李文静与被告蒙君实业公司的委托诉讼代理人高桂芝到庭参加诉讼，。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付装修补偿款63.39万元；2、请求人民法院依法判令被告向原告支付营业损失639839元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告张焱系原回民区帝豪快捷宾馆、现回民区帝濠洗浴宾馆的负责人，原告张焱与原告蔺福忠系合伙关系。原告蔺福忠与被告蒙君公司法定代表人张君于2012年3月16日签订了《房屋租赁合同》。因支付租金问题，经呼和浩特市回民区人民法院一审、呼和浩特市中级人民法院二审并于2016年6月16日出具了2016内01民终1731号《民事调解书》，主要内容为：1、蔺福忠、回民区帝豪快捷宾馆支付蒙君公司房屋租金85万，已支付完毕；2、违约金按7万元计算，已支付完毕；3、继续履行2012年3月16日签订了《房屋租赁合同》，并对合同内容作如下变更：（1）租赁房屋用途增加洗浴一项；（2）同意洗浴转租，收益归蔺福忠、回民区帝豪快捷宾馆；（3）确定房屋租金55万元及给付时间等。《民事调解书》生效后，原告依约支付了租金，履行了调解书内容。2017年4月4日，呼和浩特日报头版发布了市委、市政府做出的《我市今年重点打造“两环四线”交通网》的规划通告。其中改造项目前包括原告租赁的房屋拆迁工程，原告得知该消息后及时通知了被告法定代表人张君。同时，对原告租赁楼房楼梯进行亮化工程的施工单位停止了施工，多种现象均表示市政府的规划已经做出，楼体即拆迁。2017年4月27日，中共呼和浩特市委员会常委会会议[2017]14号会议纪要明确了拆迁的具体位置，其中包括原告租赁的房屋。呼和浩特市回民区人民政府于2017年7月18日，发布了《巴彦淖尔路（回民区段）改造提升项目房屋征收公告》，将本案房屋划入征收范围内，并要求经营商户，在规定时限内完成搬迁，现房屋已经拆迁。原告签订租赁合同后用六个多月时间，投资近300余万将承租的楼房装修至焕然一新。双方约定的《房屋租赁合同》六条第3款明确约定，若政府原因需要拆迁或改造该租赁房屋，乙方投入的装修部分可以与拆迁部门达成装修部分的拆迁补偿协议。鉴于此，该房屋的装修补偿款应当支付给原告所有。原告租赁房屋使用面积为1800平方米，该拆迁建筑物面积为2217.6平方米。原告租赁面积占总面积约为81%。被告从拆迁部门领取营业损失为788282元，依据拆迁补偿条例，营业损失应当归实际经营者所有，被告应当将788282元营业损失的81%共计639839元支付给原告。现该房屋已经拆迁，双方的合同目前的已经无法实现，双方的合同已经因拆迁行为解除。原告与被告蒙君公司多次协商补偿装修款事宜未果，后原告得知被告违法领取了营业损失且不归还原告，原告为维护合法权益，只能起诉至贵院，请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求。被告蒙君公司辩称，1、张焱作为原告主体不适格，根据相关法律规定，是个体工商户，按民诉法第59条规定，应以帝濠洗浴宾馆名义起诉，2、原告没有履行中院判决书内容，故双方早解除合同，原告依据解除合同起诉不符合规定，3、原告与被告的租赁合同号，（2015）回民四字第00498号，以解除合同提起诉讼，不符合规定，由于原告不按期履行交付租金，房屋经过强制执行，已经收回，双方合同早已结束。4、依据双方签订的合同，第六条第三款，在合同履行情况下，出现政府拆迁等等，原告的经营损失也不应由被告承担，但是本案的事实，早在政府拆迁补偿，双方已解除合同，应驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：1、2012年03月16日，原告蔺福忠（乙方）与被告经理张君（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定，被告将位于呼和浩特市回民区巴彦淖尔中段西侧288号蒙君综合楼1800平米的房屋出租给原告经营。合同第六条房屋装修及归属约定，1、乙方经甲方同意对房屋进行装修时，不得破坏房屋整体结构，装修费用由乙方自行承担。2、乙方返还房屋时应经甲方验收认可，乙方应结清租赁期间应负的各项费用。乙方装修房屋形成的附和的装饰装修部分及与房屋不可分离的设施设备，房屋返还时所有权归甲方所有，乙方不得拆除；与房屋可分离的设施设备归乙方所有，房屋返还时由乙方自行处置。3、若政府原因需拆迁改造该租赁房屋，乙方投入的装修部分可以与拆迁部门达成装修部分的拆迁补偿协议。原告张炎系原回民区帝豪快捷酒店负责人，其与原告蔺福忠系合伙关系。各方在履行上述合同中发生争议，被告诉至本院，经本院判决如下：一、解除原告呼和浩特市蒙君经贸实业有限公司经理张君与被告蔺福忠于2012年03月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告蔺福忠与回民区帝豪快捷酒店在本判决生效后十日内返还原告呼和浩特市蒙君经贸实业有限公司租赁房屋；三、被告蔺福忠与回民区帝豪快捷酒店在本判决生效后十日内支付原告呼和浩特市蒙君经贸实业有限公司2015年06月30日前拖欠租金35万元；四、被告蔺福忠与回民区帝豪快捷酒店在本判决生效后十日内支付原告呼和浩特市蒙君经贸实业有限公司逾期支付租金产生的违约金（滞纳金）236042元；五、被告蔺福忠与回民区帝豪快捷酒店在本判决生效后十日内支付原告呼和浩特市蒙君经贸实业有限公司2015年07月01日至2015年09月10日的租金108493元及（2015年09月10日至实际退还房屋之日的租金据实结算）；六、驳回原告呼和浩特市蒙君经贸实业有限公司的其他诉讼请求。原告蔺福忠、回民区帝豪快捷酒店对上述判决不服提起上诉，中院主持调解，2016年6月16日，各方达成以下调解意见：一、蔺福忠、回民区帝豪快捷酒店共欠呼和浩特市蒙君经贸事业有限公司房屋租金85万元，已于本调解书签订前支付完毕。二、（2015）回民区四初字第00498号民事判决的违约金（滞纳金），按照7万元计算，已于本调解书签订前支付完毕。三、继续履行2012年3月16日签订的《房屋租赁合同》，对合同内容做如下变更：1、租赁房屋用途增加洗浴一项；2、呼和浩特市蒙君经贸事业有限公司同意将一楼和二楼洗浴转租，转租收益归属蔺福忠、回民区帝豪快捷酒店；3、2016年和2017年房屋租金每年55万，蔺福忠、回民区帝豪快捷酒店每年5月30日前支付50%（2016年的50%已于本调解书签订前支付完毕），每年9月30日前支付50%。2018年至租赁合同届满前的租金，每年5月30日前一次性支付。4、如果蔺福忠与回民区帝豪快捷酒店未按照上述约定期限支付租金，则各方当事人均按照呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民区四初字第00498号民事判决执行。2、2017年6月1日，原告张炎登记注册回民区帝濠洗浴宾馆，原告张炎与原告蔺福忠合伙经营使用案涉房屋。3、2017年10月23日，内蒙古中佰房地产土地资产评估有限公司经回民区巴彦淖尔南北路改造提升工程建设西龙王庙村土地房屋征收指挥部的委托对呼和浩特市蒙君经贸事业有限公司所拥有的位于呼和浩特市回民区巴彦淖尔路中段西侧288号蒙君综合楼的房地产被征收房屋价值评估。该评估报告载明，房屋建筑面积为2217.6平方米，现状用途为临界商业店铺及宾馆；建筑物基本状况为根据委托方提供的《房屋所有权证》（房屋所有权证号：呼房权证回民区自第XXXX号），房屋总建筑面积为2621.79平方米，本次估价房屋建筑面积为2217.6平方米，房屋总层数为4层，估价对象位于第1-4层，各层房屋建筑面积均为554.4平方米，混合结构，综合楼用途；估价对象外墙弹涂，底层外墙铝塑板饰面，配有铝合金卷帘防盗门，单层窗户，入户铝合金玻璃地弹门，宾馆入户钛金框玻璃地弹门，室内瓷砖地面，宾馆地面铺地毯，墙面贴壁纸，木质吊顶装饰，房间内设有独立卫生间，墙面瓷砖到顶，普通卫生洁具，经向委托方了解及估价人员调查，得知其于1988年建成，于近期进行了装修改造，现状用途为临街商业店铺及宾馆，使用和维护状况良好。评估对象所在区域的土地开发程度已达“七通”；评估方法由评估机构分析了评估项目的特点和实际状况，并研究了估价委托人提供及掌握的资料，进行了实地查堪和调研，评估对象在同一供求圈内与其同类的商业房地产数量较多、经常发生交易且有一定的可比性，比较容易获得可比实例，故选用比较法对商业房地产进行评估；估价结果为26276086元。4、依据上述评估结果，被告从相关部门领取“评估价26276086元”、“营业损失788282元”、“奖励1330560元”。5、2018年3月16日，二原告委托的内蒙古金天平资产评估有限公司对回民区帝濠洗浴宾馆在评估基准日2017年10月2日的装修及其他辅助设施出具资产评估报告，评估值为63.39万元，该评估报告中附有评估的固定资产-装修及其他辅助设施清查评估明细表。具体包括：1、2、3、4、5、本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件，本案的争议焦点为：1、双方签订《房屋租赁合同》何时解除；2、被告应否向原告支付装修补偿款及营业损失。针对第一个争议焦点，本院认为，《房屋租赁合同》的前后经过双方协商签订、呼和浩特市中级人民法院调解变更补充，均系双方真实的意思表示，不违反相关规定，合法有效，双方均应当依约履行。在呼和浩特市中级人民法院的调解书中明确约定了：“3、2016年和2017年房屋租金每年55万，蔺福忠、回民区帝豪快捷酒店每年5月30日前支付50%（2016年的50%已于本调解书签订前支付完毕），每年9月30日前支付50%。2018年至租赁合同届满前的租金，每年5月30日前一次性支付。4、如果蔺福忠与回民区帝豪快捷酒店未按照上述约定期限支付租金，则各方当事人均按照呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民区四初字第00498号民事判决执行。”双方在履行过程中，二原告未按照上述约定于2017年5月30日前向被告支付应付的租金，已构成违约，双方应当依约执行呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民区四初字第00498号民事判决，即解除《房屋租赁合同》、二原告向被告返还租赁房屋。故此，《房屋租赁合同》已于2017年5月31日解除条件成就，被告在其后向本院申请执行（2015）回民区四初字第00498号民事判决，被告作为解除权人已行使解除权，《房屋租赁合同》已于2017年5月31日解除并终止双方的权利义务。对于二原告主张双方的《房屋租赁合同》案涉房屋涉及拆迁致原告未及时支付租金，系二原告行使不安抗辩权，中止《房屋租赁合同》的履行。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十八规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”二原告中止履行，应当及时通知被告，二原告提交与被告法定代表人张君的通话录音并不能证明其为通知，也不能证明其录音的时间，故本院对于二原告的该主张不予认可。针对第二个争议焦点，本院认为，本案中，虽然《房屋租赁合同》的第六条第二款约定了：“乙方返还房屋时应经甲方验收认可，乙方应结清租赁期间应负的各项费用。乙方装修房屋形成的附和的装饰装修部分及与房屋不可分离的设施设备，房屋返还时所有权归甲方所有，乙方不得拆除；与房屋可分离的设施设备归乙方所有，房屋返还时由乙方自行处置。”在该条款中，双方约定了乙方返还房屋时应如何处理后续问题，但该条款中约定的“乙方返还房屋时”并未写明基于何种原因返还房屋时适用本条款，且根据合同第六条第3款约定的：“若政府原因需拆迁改造该租赁房屋，乙方投入的装修部分可以与拆迁部门达成装修部分的拆迁补偿协议”的内容，系本合同在履行过程中出现拆迁情况的处理方式。故联系上下文文意可知，该“乙方返还房屋时”指合同正常履行到期，双方履行完毕后返还房屋的情形，而不包含遇政府拆迁而返还房屋的情形。故本案并不能据此认定本合同只要涉及返还房屋时均适用该条款的约定。因本合同中未明确约定合同解除时，对于装饰装修物的处理方式，本院认为，根据《最高人民法院》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应当在利用价值范围内予以适当补偿。”本案中，通过内蒙古中佰房地产土地资产评估有限公司中对案涉房屋评估对象在评估基准日的现状的客观评价、评估方法的最终选定及评估结果来看，二原告对案涉房屋的装饰装修均增加了案涉房屋的评估价值，且被告领取了全部的评估价值，故本院认为出租人领取评估价值的行为可视为对已形成附和的装饰装修残值的利用。据此，本院认为被告应当对二原告在利用范围内予以适当补偿。关于补偿金额，因二原告委托的内蒙古金天平资产评估有限公司对案涉房屋在评估基准日2017年10月2日的装修及其他辅助设施出具资产评估报告，评估值为63.39万元，考虑到该评估报告中并非均为已形成附和的装饰装修物的价值，还包括一部分辅助设施，而个别项目中无法确定已形成附和的装饰装修的具体金额，综合上述具体情况及评估报告中的评估项目、金额，本院参照上述评估值酌情认定被告应补偿原告已形成附和的装饰装修物残值损失32万元。关于营业损失，本院认为，双方的《房屋租赁合同》已于2017年5月31日基于二原告的违约行为导致解除，故二原告已无继续租用案涉房屋进行营业的依据，进而已无营业损失，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、《最高人民法院》第十一条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告呼和浩特市蒙君经贸实业有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性补偿原告张炎、原告蔺福忠装修损失32万元；二、驳回原告张炎、原告蔺福忠的其他诉讼请求。上述款项如逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16260元，由原告张炎、原告蔺福忠负担12163元，由被告呼和浩特市蒙君经贸实业有限公司负担4097元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 温静波审 判 员 张琢琳人民陪审员 赵晓蒙 二0一九年五月三十日书 记 员 邢燕玲