河北省卢龙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0324民初987号 原告：杨若宁，女，1989年4月16日出生，满族，职工,住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：于治国，河北沙洲律师事务所律师。 被告：秦皇岛诚琨房地产开发有限公司。组织机构代码67735057-1。 法定代表人：刘永红，董事长。 地址：卢龙县。 第三人：陈辉，男，1984年6月1日出生，汉族，住秦皇岛市海港区。 原告杨若宁与被告秦皇岛诚琨房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月29日受理后，依法追加陈辉为本案第三人，于2019年5月27日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨若宁的委托诉讼代理人于治国到庭参加诉讼，被告秦皇岛诚琨房地产开发有限公司、第三人陈辉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨若宁诉称，2010年4月26日，原告与被告秦皇岛诚琨房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的卢龙县房屋一套。2010年9月26日，原告向被告支付购房款650000元，被告为原告出具了购房发票。2011年被告将上述房屋交付原告占有使用，之后原告一直要求被告办理该房屋产权登记手续，被告却以种种理由予以推脱。后原告得知，被告在未告知原告的情况下，在原告购买的“卢龙县房屋”上做了他项权利，抵押权人为第三人陈辉。原告认为，原、被告双方就卢龙县房屋签订的房屋买卖合同合法有效，原告应该取得该房屋的所有权，被告将该房屋抵押给第三人陈辉，侵犯了原告的合法权益。故提起诉讼，要求依法确认原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，被告与第三人就卢龙县房屋设立的抵押协议无效，被告协助原告办理房屋产权登记手续。 被告秦皇岛诚琨房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 第三人陈辉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 原告杨若宁为支持其诉讼请求，提供如下证据： 1、原告杨若宁的身份证复印件。 2、商品房买卖合同一份、秦皇岛诚琨房地产开发有限公司为原告杨若宁出具的底商Ｅ号房屋房款发票一份、税收完税证明一份，证明2010年4月26日，原告杨若宁与被告秦皇岛诚琨房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的卢龙县房屋一套。2010年9月26日，原告杨若宁向被告支付房屋总价款650000元，被告为原告出具购房发票。2018年3月6日，原告向卢龙县地税局征收分局交纳印花税、契税26325元。 3、房屋租赁协议两份、电费、物业费收据3张,证明2011年3月26日，原告杨若宁将卢龙县房屋出租给王杰，租期三年，租金合计105000元。2014年4月26日，原告杨若宁又将卢龙县房屋出租给牛志武，租期20年，总租金850000元。房屋出租后，承租方向卢龙大酒店交纳了电费、物业费。 4、河北省秦皇岛市中级人民法院（2016）冀03执异344号执行裁定书，证明第三人陈辉申请执行河北省秦皇岛市中级人民法院作出的（2014）秦民初字第158号民事判决，在执行过程中，原告杨若宁以案外人身份对秦皇岛市中级人民法院查封的卢龙县房屋提出异议。2016年6月12日，秦皇岛市中级人民法院作出（2016）冀03执异344号执行裁定书，查明：2010年4月26日原告杨若宁与被告秦皇岛诚琨房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的卢龙县房屋一套，2010年9月26日，原告向被告交纳购房款650000元，被告为原告出具购房发票。2014年4月26日原告将此房屋租赁给牛志武，租期20年。2014年7月4日，秦皇岛诚琨房地产开发有限公司在卢龙县房产产权产籍监理所办理了秦皇岛市房他证秦卢私房第006754号房屋他项权利证，登记房屋他项权利人为陈辉，债权数额15000000元，第30××08号房产证中包括原告杨若宁购买的底商Ｅ号共计21套房屋作为抵押，抵押期限为2014年4月30日至2014年10月31日。秦皇岛市中级人民法院认为，陈辉申请执行秦皇岛诚琨房地产开发有限公司、秦皇岛诚琨贸易有限公司卢龙大酒店、刘永红、张凤祥民间借贷纠纷一案，案涉执行标的包括卢龙县在内的21套房屋，申请人陈辉在2014年7月4日，即对上述21套房屋办理了秦皇岛市房他证秦卢私房第006754号房屋他项权利证。但是原告杨若宁在陈辉办理房屋抵押登记之前，已与秦皇岛诚琨房地产开发有限公司签订合法有效的商品房买卖合同，已支付全部房屋价款并合法占有该房屋，非因杨若宁的自身原因未办理过户登记。综上，杨若宁对执行标的享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，裁定中止对秦皇岛诚琨房地产开发有限公司名下的卢龙县房屋的执行。 本院依法调取的证据： 1、被告秦皇岛诚琨房地产开发有限公司的企业法人营业执照复印件、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，第三人陈辉身份证复印件。 2、各类房地产抵押权设立登记申请书、保证书、抵押物清单、借款合同复印件各一份，证明2014年7月4日，秦皇岛诚琨房地产开发有限公司作为抵押人、陈辉作为抵押权人，在卢龙县房产产权产籍监理所办理了秦皇岛市房他证秦卢私房第006754号房屋他项权利证，对第30××08号房产证中包括原告杨若宁购买的底商Ｅ号房屋共计21套房屋作为抵押，秦皇岛诚琨房地产开发有限公司向陈辉借款15000000元，借款期限从2014年4月30日至2014年10月31日止。秦皇岛诚琨房地产开发有限公司作出书面承诺，保证包括原告杨若宁购买的底商Ｅ号房屋共计21套房屋未对外销售，如有不实，愿承担法律责任。 原告杨若宁的质证意见，对证据的真实性没有异议，原、被告之间签订的商品房买卖合同合法有效，原告履行了交付房款的义务，被告向原告交付了房屋。被告为原告出具的发票及物业、电费等收费票据，足以证明原告已实际占有使用争议房屋。且秦皇岛市中级人民法院已作出执行裁定，认为原告对该房屋享有足以排除第三人申请强制执行的权益。被告与第三人陈辉之间达成抵押协议并办理房屋他项权利证，是在原告购买该房屋并合法占有之后，属于无效协议，不应受法律保护，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。 原告杨若宁提供的证据1、2、3、4及本院调取的证据1、2具有真实性、合法性、与本案的关联性，对其证据效力，本院予以认定。 通过原告陈述、举证，本院查明以下事实：2010年4月26日，原告杨若宁与被告秦皇岛诚琨房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的卢龙县房屋一套。2010年9月26日，原告向被告支付购房款650000元，被告为原告出具了购房发票。2011年3月26日，在被告将案涉的卢龙县房屋交付原告使用后，原告将该房屋出租给案外人王杰，租期三年，租金合计105000元。2014年4月26日，原告杨若宁又将案涉房屋出租给牛志武，租期20年，总租金850000元。期间，原告一直要求被告办理该房屋产权登记手续，被告却以种种理由拒绝办理。2014年7月4日，秦皇岛诚琨房地产开发有限公司在卢龙县房产产权产籍监理所办理了秦皇岛市房他证秦卢私房第006754号房屋他项权利证，登记房屋他项权利人为第三人陈辉，债权数额15000000元，第30××08号房产证中包括原告杨若宁购买的底商Ｅ号共计21套房屋做为抵押，抵押期限为2014年4月30日至2014年10月31日。2015年5月4日，第三人陈辉向河北省秦皇岛市中级人民法院申请执行（2014）秦民初字第158号民事判决，在执行过程中，原告杨若宁得知自己购买的卢龙县房屋被法院查封，以案外人身份向秦皇岛市中级人民法院提出异议。秦皇岛市中级人民法院认为，陈辉申请执行秦皇岛诚琨房地产开发有限公司、秦皇岛诚琨贸易有限公司卢龙大酒店、刘永红、张凤祥民间借贷纠纷一案，案涉执行标的包括卢龙县在内的21套房屋，申请人陈辉在2014年7月4日，即对上述21套房屋办理了秦皇岛市房他证秦卢私房第006754号房屋他项权利证。但是原告杨若宁在陈辉办理房屋抵押登记之前，已与秦皇岛诚琨房地产开发有限公司签订合法有效的商品房买卖合同，已支付全部房屋价款并合法占有该房屋，非因杨若宁的自身原因未办理产权登记。认定原告杨若宁对执行标的享有足以排除强制执行的权益，裁定中止对被告秦皇岛诚琨房地产开发有限公司名下的卢龙县房屋的执行。2018年3月6日，原告向卢龙县地税局征收分局交纳印花税、契税26325元。 本院认为，原告杨若宁与被告秦皇岛诚琨房地产开发有限公司就案涉的卢龙县房屋签订的商品房买卖合同，是原、被告双方的真实意思表示，为合法有效合同。原告按合同约定向被告支付了全部房款，被告应及时向原告交付房屋并协助原告办理房屋产权登记手续。被告秦皇岛诚琨房地产开发有限公司明知案涉的卢龙县房屋已出售给原告杨若宁，又与第三人陈辉就第30××08号房产证中包括卢龙县房屋的21套房屋达成抵押协议，侵犯了原告杨若宁的合法权益，该抵押协议就案涉房屋的部分条款无效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告杨若宁与被告秦皇岛诚琨房地产开发有限公司于2010年4月26日就卢龙县房屋签订的商品房买卖合同合法有效。 二、被告秦皇岛诚琨房地产开发有限公司与第三人陈辉就第30××08号房产证中卢龙县房屋达成的抵押协议无效。 三、被告秦皇岛诚琨房地产开发有限公司于判决生效后三日内协助原告杨若宁办理卢龙县房屋权属证书。 案件受理费10300元，减半收取5150元，由被告秦皇岛诚琨房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员 徐 胜 二〇一九年五月二十八日 书记员 李宝杰