黑龙江省佳木斯市前进区人民法院 行 政 判 决 书 (2019)黑0804行初4号 原告张婉莹，女，1971年10月8日出生，回族，无职业，住黑龙江省佳木斯市向阳区。 委托代理人韩东书（原告丈夫），男，1973年10月5日出生，回族，无职业，住黑龙江省佳木斯市向阳区。 委托代理人李晓华，黑龙江精准律师事务所律师。 被告佳木斯市不动产登记中心，住所地黑龙江省佳木斯市郊区长安西路政府**楼。 法定代表人付礼鹏，主任。 出庭负责人徐庆国，副书记。 委托代理人吴春朋，黑龙江艾未律师事务所律师。 委托代理人王天姝，黑龙江艾未律师事务所律师。 第三人佳木斯融和房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市东风区晓云社区。 法定代表人张凤彬，董事长。 第三人吴远香，女，1962年6月17日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市东风区。 原告张婉莹诉被告佳木斯市不动产登记中心（以下简称不动产中心）、第三人佳木斯融和房地产开发有限公司（以下简称融和公司）、吴远香不服行政登记一案，本院于2019年4月23日立案受理，依法向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书，依法组成合议庭于2019年5月30日公开开庭审理了本案。原告张婉莹的委托代理人韩东书，被告不动产中心的负责人徐庆国及其委托代理人王天姝到庭参加诉讼，第三人融和公司及吴远香经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2019年4月16日第三人吴远香向被告不动产中心申请房屋登记，被告于2019年4月17日将坐落于佳木斯市××区乐园社区××小区××楼××单元××室房屋登记于第三人吴远香名下，并向第三人吴远香颁发了黑（2018）佳木斯市不动产权第××号房屋所有权证。 原告张婉莹诉称：2012年6月1日原告与第三人融和公司签订《房屋认购协议》，原告以487270元的价格购买融和公司开发的佳木斯市××区乐园社区××小区××楼××单元××室房屋，原告支付了全部房屋价款，融和公司给原告出具了现金收据，并于2013年6月9日将房屋钥匙交给原告。2017年原告经信访得知该房屋由吴远香在2012年6月29日办理了房屋预售登记备案。因佳木斯市东风区鑫誉小额贷款有限公司与融和公司民间借贷一案，佳木斯市东风区人民法院于2015年6月24日作出（2015）东民商初字第261号民事裁定书，将融和公司名下的29处房屋予以查封。2017年4月6日第三人吴远香作为佳木斯市东风区鑫誉小额贷款有限公司的委托代理人向东风区人民法院申请强制执行，在执行过程中，融和公司与吴远香于2018年4月13日达成协议，约定融和公司将开发建设的位于佳木斯市东风区长胜社区的融和雅居L-1栋2单元2层2号、面积约134平方米的住宅换回查封的杏林湾小区D栋及A栋的11套住宅房屋，其中包括原告购买的房屋，即本案案涉房屋。2018年4月16日佳木斯市东风区人民法院作出（2017）黑0805执104号之五执行裁定书，裁定解除对被执行人佳木斯融和房地产开发有限公司开发的杏林湾小区11套房屋的查封。本案案涉房屋在该11套解除查封房屋之内。第三人融和公司与第三人吴远香将原告购买的房屋解除后，没有通知房屋的实际所有人即本案原告，第三人吴远香以虚构事实等手段将房屋登记于其名下，强行搬进房屋。原告为保护其权益，于2018年6月7日以融和公司及吴远香为被告，向佳木斯市前进区人民法院提起诉讼，要求确认原告与融和公司于2012年6月1日签订的房屋认购协议合法有效；确认房屋归原告所有。佳木斯市前进区人民法院于2018年9月6日作出（2018）黑0804民初663号民事判决书，判决原告与融和公司2012年6月1日签订的《房屋认购协议》合法有效；坐落于佳木斯市××区乐园社区××小区××楼××单元××室房屋归原告张婉莹所有。吴远香不服提出上诉，佳木斯市中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）黑08终1352号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决已发生法律效力，原告为此提起行政诉讼，要求撤销被告作出的黑（2018）佳木斯市不动产权第××号房屋所有权登记行为，案件受理费应由被告承担。 被告不动产中心辩称：被告的行政登记行为符合法律规定，不应予以撤销。首先，2018年4月17日被告作出的房屋登记适用的是《不动产登记暂行条例》及其实施细则，本案的行政登记行为是严格依照该条例及细则进行的登记，合同的实质效力不是被告审查的范围，被告也没有职责与能力对合同效力进行审查。商品房买卖合同的审查备案等职能不属于被告登记中心，而是属于另一法人机关交易中心。其次，登记机关办理房屋登记法律依据充分，并且已经尽到了全部法定的形式审查的义务，保证申请材料的真实性的责任在于申请人，保证合同的真实性也在于申请人，因此，即使本次诉讼中相应登记行为被撤销，其原因也不在于房屋登记机关。最后，被告的行政登记行为本身不存在任何的错误或瑕疵，如因合同问题影响了该登记行为的效力，则原因不在于登记机关。恳请法院在裁决时对被告的上述意见予以参考。 第三人融和公司及吴远香未出庭未陈述。 原告在法定期限内提供的证据有： 证据一、融和公司与吴远香签订的协议书一份及黑龙江省佳木斯市东风区人民法院作出的（2017）黑0805执104号之五执行裁定书一份。欲证明2018年4月13日第三人融和公司与吴远香签订协议，案涉房屋已由融和公司用其他房屋予以抵回，法院于2018年4月16日将案涉房屋解除查封。 证据二、黑龙江省佳木斯市前进区人民法院（2018）黑0804民初663号民事判决书一份及黑龙江省佳木斯市中级人民法院（2018）黑08民终1352号民事判决书一份。欲证明案涉房屋已经生效的法律文书确认所有权人为原告张婉莹，该房屋登记在吴远香名下是错误的，被告的登记行为应予撤销。 被告不动产中心在法定期限内提供的证据有： 证据一、被告佳木斯市不动产登记中心法人证书复印件一份、国土资厅发[2016]39号国土资源部办公厅文件一份、第四十二次佳木斯市人民政府市长办公会议纪要一份、佳编[2016]105号佳木斯市机构编制委员会文件一份、佳编[2016]106号佳木斯市机构编制委员会文件一份、建办房[2015]45号住建部关于印发《房屋交易与产权管理工作导则》的通知一份、《不动产登记暂行条例》一份、《不动产登记暂行条例实施细则》一份、《中共黑龙江省委办公厅·黑龙江省人民政府办公厅关于进一步做好回迁安置和不动产权证办理工作的意见》（厅字[2017]35号）一份、黑龙江省住建厅《关于加快解决历史遗留建设项目房产登记问题的通知》（黑建函[2017]33号）一份、《佳木斯市人民政府关于推进解决历史遗留开发项目房屋交易与产权登记问题的意见》（佳政规[2017]7号）一份。欲证明1、佳木斯市不动产登记中心是于2016年11月新设立的新的政府职能部门，其职能是依据《不动产登记暂行条例》新被赋予的职能权限，并且对于房屋产权交易部分,即相应合同的审查与备案，是属于另一机关法人主体即佳木斯市房屋交易与产权管理中心的职能与权限；2、在办理不动产登记的过程中，被告只有依据《不动产登记暂行条例》及其实施细则的规定，对申请人的材料进行形式审查的职能与权限，保证材料的真实性的责任系在于申请人；3、行政机关无法对实质性的合同效力进行审查，也没有该能力与义务对合同效力进行审查，即无论本案被诉具体的登记行政行为是否被撤销，在本案中相应行政机关也已经尽到合理审慎地进行审查的义务。4、本案被诉具体行政行为在形式上与程序上，依法成立并生效。 证据二、有关涉案房屋即坐落于佳木斯市××区乐园社区××小区××楼××＃××单元××室，建筑面积为139.22平方米的房屋的不动产登记簿登记档案一份。欲证明1、申请人在申请办理登记时提交的材料，在形式上是齐全的并且符合登记要件的，相应登记机关在形式上尽到了审慎地合理审查的义务；2、根据档案记载，原告与被诉具体行政行为并不存在利害关系，也无法在形式上看出本案买卖合同存在任何的问题，登记机关已经尽到相应审查义务；3、原告的起诉已经超过起诉期间。 第三人融和公司及吴远香未举证。 经庭审质证，被告对原告所举证据认为：对证据一，真实性和关联性有异议，因被告没有参与该协议或是该执行裁定的诉讼，因此无法确定真实性，并且该证据不是原告系该案涉房屋所有权人的依据，假设申请人提交的是虚假材料，则根据暂行条例实施细则的规定，承担该责任的是申请人，被告无权超出法定范围对任何民事关系与合同效力进行实质性审查。对证据二，被告仅作为登记机关无权确认民事上的权利归属，更无法审查合同实质效力，该证据不是被告本身存在过错的证据，假设登记存在问题原因也不在于被告，被告已经履行了全部应尽的法定义务。 经庭审质证，原告对被告所举证据认为：对证据一，真实性无异议。对证据二，真实性无异议，但是第三人吴远香与融和公司恶意串通，提供的申请材料不真实，该房屋的实际所有权应为原告的事实已经生效的法律文书予以确认。 第三人融和公司及吴远香未出庭视为对质证权利的放弃。 本院经审查认定：对原告所举证据一，经本院核查，形式来源合法，内容真实，可证实原告的主张，本院予以确认。对原告所举证据二，系已发生法律效力的法律文书，对其所认定的事实予以确认，作为本案的定案依据予以参考；对被告所举证据一、二，该组证据来源于房屋权属登记部门，系行政机关作出行政行为的依据，故予以确认。 本院根据庭审调查及当事人陈述，认定以下事实： 2012年6月1日原告张婉莹与第三人融和公司签订《房屋认购协议》，原告以487270元的价格购买融和公司开发的佳木斯市××区乐园社区××小区××楼××单元××室房屋，原告支付了全部房屋价款，融和公司给原告出具了现金收据。原告缴纳各项费用入住房屋。2012年6月28日，本案二位第三人签订《商品房买卖合同》将上述房屋预售备案至吴远香名下。2012年6月29日佳木斯市东风区鑫誉小额贷款有限责任公司与融和公司签订《借款合同》及《抵押合同》，约定融和公司用包括案涉房屋在内的37户房屋作为抵押，借款400万。因融和公司未按期还款，佳木斯市东风区鑫誉小额贷款有限责任公司以民间借贷为由将融和公司诉至佳木斯市东风区人民法院。该院于2015年6月24日作出（2015）东民商初字第261号民事裁定，查封了包括案涉房屋在内的29户抵押房产，且该29户房产商品房合同网上备案购房人均为吴远香。佳木斯市东风区鑫誉小额贷款有限责任公司与融和公司民间借贷一案经法院调解，佳木斯市东风区人民法院作出（2015）东民商初字第261号民事调解书。融和公司未按调解书约定履行义务，2017年4月6日第三人吴远香作为佳木斯市东风区鑫誉小额贷款有限公司的委托代理人向东风区人民法院申请强制执行，在执行过程中，融和公司与吴远香于2018年4月13日达成协议，约定融和公司将开发建设的位于佳木斯市东风区长胜社区的融和雅居L-1栋2单元2层2号、面积约134平方米的住宅换回查封的杏林湾小区D栋及A栋的11套住宅房屋，其中包括原告购买的房屋，即本案案涉房屋。该协议书同时约定佳木斯市东风区鑫誉小额贷款有限责任公司配合融和公司及11户业主解除佳木斯不动产管理局及佳木斯东风法院的一切查封手续直到能为房照为止，吴远香作为公司代表人签字。2018年4月16日佳木斯市东风区人民法院作出（2017）黑0805执104号之五执行裁定书，裁定解除对被执行人佳木斯融和房地产开发有限公司开发的杏林湾小区11套房屋的查封。解除查封同日，即2018年4月16日，第三人吴远香持2012年6月28日的《商品房买卖合同》申请房屋产权登记，次日被告向第三人吴远香颁发了黑（2018）佳木斯市不动产权第××号房屋所有权证照。原告张婉莹于2018年6月7日以融和公司及吴远香为被告，向佳木斯市前进区人民法院提起诉讼，要求确认原告与融和公司于2012年6月1日签订的房屋认购协议合法有效；确认房屋归原告所有。佳木斯市前进区人民法院于2018年9月6日作出（2018）黑0804民初663号民事判决书，判决原告与融和公司2012年6月1日签订的《房屋认购协议》合法有效；坐落于佳木斯市××区乐园社区××小区××楼××单元××室房屋归原告张婉莹所有。吴远香不服提出上诉，佳木斯市中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）黑08终1352号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，原告张婉莹诉融和公司及吴远香确认合同效力纠纷一案的生效民事判决中，已经确认了融和公司与吴远香签订的《商品房买卖合同》名为买卖，实为抵押，而非真实的商品房买卖，该合同应为无效。原告与融和公司签订的房屋认购协议合法有效，案涉房屋应归原告张婉莹所有。即第三人吴远香向房屋权属登记部门申请变更登记时，提交的材料中商品房买卖合同无效，第三人吴远香与融和公司不存在真实的买卖关系，不符合办理买卖商品房屋所有权转移登记的法定条件，被告作出的（2018）佳木斯市不动产权第××号房屋所有权登记不具有真实性。原告的诉请于法有据，应予支持。另，关于被告抗辩原告超过起诉期间的主张，因原告在得知权益受到侵害，一直在通过法律途径主张权利，其提起行政诉讼未超过起诉期限，故被告的该抗辩理由本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 撤销佳木斯市不动产登记中心作出的（2018）佳木斯市不动产权第××号房屋所有权登记行为。 案件受理费50元，由被告佳木斯市不动产登记中心承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。 审 判 长  丁文博 审 判 员  隋德鸣 人民陪审员  王伯智 二〇一九年五月三十日 书 记 员  赵竟宏