广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2014）茂南法民二初字第84号原告：吴元传，男，住茂名市茂南区。原告：吴华燕，女，住茂名市茂南区。两原告的共同委托代理人：谢旺盛，广东法申律师事务所律师。两原告的共同委托代理人：郑康均，广东法申律师事务所实习律师。被告：茂名市名雅房地产开发有限公司。住所地：茂名市。法定代表人：邓钧升，该公司董事长。委托代理人：阮传欣、龚健，广东海日律师事务所律师。原告吴元传、吴华燕与被告茂名市名雅房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员吴俏丽适用小额程序公开开庭进行了审理。原告吴元传、吴华燕的共同委托代理人谢旺盛、郑康均，被告茂名市名雅房地产开发有限公司的委托代理人阮传欣、龚健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴元传、吴华燕诉称，原告于2012年5月2日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的房。合同签订后，原告已付清全部房款902508元及合同约定的各项税、费。根据双方合同第八条约定，被告应在2013年12月31日之前向原告交付经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格的商品房。2013年12月28日，原告收到被告寄出的《入伙通知书》，通知原告于2014年3月10日至20日与其交接验收。但据原告了解，被告开发的商品房尚未通过合同第八条约定的各项验收，不符合双方约定的交付条件，因此不能在2013年12月31日之前与原告交接验收。根据合同第九条之规定，因被告逾期交房，应自2014年1月1日起每日按已支付房价款万分之三的标准，自2014年1月31日起按每日万分之五的标准向原告支付逾期交付商品房违约金至房屋符合双方约定之交付条件并通知原告交接验收为止。为维护原告的合法权益，现向法院起诉，请求：1、判令被告支付逾期交房的违约金4061.25元（违约金从双方约定的交房之日起计至实际交房之日止，暂从2014年1月1日计至2014年1月15日为4061.25元，以后的违约金计至实际交房之日）；2、判令被告承担诉讼费。被告茂名市名雅房地产开发有限公司辩称，一、涉案商品房符合合同约定的交付使用条件，2013年12月31日前，该商品房分项验收和监理部门验收均已合格，符合合同约定的交付使用条件，且答辩人在2013年12月中下旬已向所有业主寄送了《入伙通知书》通知原告前往办理收房手续，原告确认收到《入伙通知书》，且部分业主已经收房并装修、入住。原告称答辩人逾期交付不属实。原告故意拒绝接收房屋并有意提起诉讼，原告的行为违背诚实信用原则，破坏了社会和谐稳定。二、即使涉案商品房暂时未符合合同约定的交付使用条件，答辩人也有权据实予以延期交付，且无须承担违约责任。（一）、根据双方的合同约定，买受人未能按合同约定的条款向出卖人交清各种款项，出卖人有权据实予以延期。（二）、答辩人据实予以延期交付商品房是由于出卖人所不能控制的原因致使延误商品房的验收。2013年9月28日，因涉案商品房所在楼盘电梯控制主板（电脑芯片）被盗，造成全部电梯停止运转，导致部分项目不能到达现场施工和延误商品房的验收，为此，答辩人已向公安机关报案，茂名市公安局茂南分局福华派出所立案侦查后已将案件移送化州市公安局。上述刑事犯罪行为造成的后果属于合同约定之出卖人所不能控制的原因致使延误商品房的验收的情形，因此，答辩人依合同约定有权据实予以延期交付涉案商品房。三、原告未实际接收房屋即请求支付逾期交房违约金，于法无据，应予驳回。经审理查明，原告吴元传、吴华燕与被告茂名市名雅房地产开发有限公司于2012年5月2日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：“原告吴元传、吴华燕（买受人）向被告茂名市名雅房地产开发有限公司（出卖人）购买位于茂名市商品房，该商品房建筑面积153.54平方米，总金额902508元。出卖人应在2013年12月31日前将该商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、买受人未按合同约定的条款向出卖人交清各种款项；3、国家政策的约束或政府有关部门的原因及其他出卖人所不能控制的原因致使延误商品房的验收。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。此外，双方签订合同补充协议（附件四）一份，第4条约定：按国家相关规定，买受人应在签订本合同同时到指定银行缴存公用部位和公用设备设施维修基金，缴存标准为每平方米45元（按产权登记面积计算）。未及时足额缴存而导致不能办理按揭贷款、商品房不能交付使用、不能办理房产证等一切后果均由买受人承担。合同签订后，原告吴元传、吴华燕交付了首期购房款，余款办理了银行按揭手续给被告茂名市名雅房地产开发有限公司。随后，被告茂名市名雅房地产开发有限公司于2013年12月27日以《入伙通知书》书面形式通知业主：“房屋现已可收楼装修，你所购置的房屋集中交接验收日期为建议2014年3月10日至20日”。原告拒绝接收房屋，双方致成纠纷。在诉讼中原告申请撤回原诉讼请求中关于2014年2月12日之后的违约金的诉讼请求，确认其请求的违约金是从2014年1月1日起计至2014年2月11日止，按日万分之五计算。被告主张是由于被告所不能控制的原因致使延误商品房的验收，其有权据实予以延期交付商品房，不属违约。另查明，2013年9月28日，茂名市公安局茂南分局福华派出所接到报案：茂名市茂南区西粤北路名雅花园二期建筑工地（即涉案楼盘）的电梯控制主板被人盗窃，一共被盗窃64块主板，总损失462400元。茂名市公安局茂南分局于2013年10月8日立案侦查，后将案件移送到化州市公安局刑事侦查三队办理，该盗窃案尚在侦查阶段。以上事实,有原告提供的商品房买卖合同、入伙通知书、被告提供的派出所证明等，本院调取的化州市公安局刑事侦查三队《案件情况说明》等证据材料及庭审笔录为证。本院认为，本案争议的焦点为被告是否构成违约并支付违约金。经本院查实，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。被告在履行合同过程中，由于涉案楼盘的电梯主板被盗，造成涉案楼盘的电梯停止运转，部分项目不能到达现场施工和延误商品房的验收，导致被告延误商品房交付给原告。根据化州市公安局刑事侦查三队出具的《案件情况说明》，证实被告开发的茂名市茂南区西粤北路名雅花园二期建筑工地（即涉案楼盘）的电梯主板被盗，该起盗窃案件目前尚处于侦查阶段。根据涉案合同第八条“交付期限，……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3、国家政策的约束或政府有关部门的原因及其他出卖人所不能控制的原因致使延误商品房的验收”的约定，本案的情形属于出卖人所不能控制的原因，符合涉案合同免责条款的约定。因此，原告诉称被告违约并支付违约金，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：驳回原告吴元传、吴华燕的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告吴元传、吴华燕负担。本判决为终审判决。代理审判员  吴俏丽二〇一四年三月十日书 记 员  梁玉珊附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。