云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初456号原告（反诉被告）赵吉龙，男，满族，1965年2月4日出生，住长春市二道区。委托代理人罗东、浦绍宇，云南民定律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）何建国，男，彝族，1967年6月28日出生，住云南省宣威市。被告（反诉原告）惠兴玲，女，汉族，1968年2月7日出生，住云南省宣威市。二被告共同委托代理人吴静园，云南北川律师事务所律师。特别授权代理。第三人昆明中环房地产经纪有限公司，住所云南省昆明市官渡区顺新时代大厦****。法定代表人：张勇。委托代理人牟怡，女，彝族，1987年12月17日出生，住，住云南省昆明市官渡区公司员工，特别授权代理。第三人官渡区泽家信息咨询服务部，经营场所：云南省昆明市官渡区关上街道办事处日新中路****。经营者：刘刚。委托代理人任成明，男，汉族，1982年2月5日出生，身份证住址四川省宁南县，特别授权代理。原告赵吉龙诉被告何建国、惠兴玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日受理后，依法通知昆明中环房地产经纪有限公司（以下简称“中环公司”）、官渡区泽家信息咨询服务部作为第三人参加本案诉讼，反诉原告何建国、惠兴玲提起反诉，本院依法组成合议庭，于2019年4月18日公开开庭进行审理。原告赵吉龙的委托代理人罗东，被告何建国、惠兴玲及其委托代理人吴静园，第三人中环公司的委托代理人牟怡，第三人泽家服务部委托代理人任成明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵吉龙提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付违约金人民币310000元（叁拾壹万元整）及利息人民币4495元（暂计至2018年12月5日，按照银行同期贷款利率计算，要求计息期间为自2018年9月1日至实际支付之日止），合计人民币314495元；2、原告多次往返产生的差旅费28000元人民币；3、被告承担本案的全部诉讼费用及律师代理费10%，按最后赔偿金额计算。事实和理由：2018年7月29日，原告赵吉龙、两被告何建国、惠兴玲、官渡区泽家信息咨询服务部及昆明中环房地产经纪有限公司四方签订了《昆明市城市房屋存量房买卖居间合同》，两被告向原告购买位于春城路××立交桥西侧××花园小区××单元××号房屋，合同约定：房屋买卖价款为人民币1550000元（壹佰伍拾伍万元整），并约定如被告银行贷款无法贷人民币：750000.00（柒拾伍万元整），剩余房款由被告在一个月内现金补齐，银行按揭贷款预计2018年9月1日前放款到原告账户。在原告与其他买房人要签订房屋买卖合同时，昆明中环房地产和两被告在晚上八点钟给原告打来电话，说是两被告可以一次性付清买房款并提前交纳定金20万元，但两被告欺骗了原告，未能交纳定金20万，只给了5万元人民币。两被告保证在签订合同之日起一个月内将155万元房款全部拨付给原告。原告再次强调，便宜卖这个房子是被逼无奈，是为偿还外界的高利贷和银行欠款及利息，必须在一个月内拿到155万元，两被告承诺没有问题，原告才将该房屋155万元卖给两被告。原告说道，该房屋是小区唯一的独门独路，有人给出到185万元人民币都没卖，他们也要分期按揭贷款需要两三个月才能付清购房款，因原告急等用钱无法等待两三个月，欠的外债追的非常紧，两被告又承诺一个月内一定能全部付清155万元房款，被告惠兴玲再次说道，我是教师，我丈夫何建国是铁路局大理铁路段的，我们都是国家公职人员绝对不会骗人，为此，原告才相信了两被告，并与两被告签订了房屋买卖合同。2018年8月1日原告作为出卖人与两被告作为买受人签订《二手房买卖合同》并到房管局办理了合同公证，原告按时将自己名下的位于春城路××立交桥西侧××花园小区××单元××号房屋过户给两被告，并积极配合两被告办理房屋过户手续，原告已百分之百的履行了卖房义务，合同约定房屋成交价为人民币1550000元（壹佰伍拾伍万元整），首付款人民币800000元（捌拾万元整），剩余尾款人民币750000（柒拾伍万元整）买受人说以商业贷款的方式贷款。2018年8月9日原告与两被告签订了《补充协议》，协议中约定乙方（被告）在2018年8月30日前必须将房屋尾款75万元支付给甲方（原告），如乙方原因未能及时贷款，乙方应自筹资金按时支付甲方。如乙方未在约定期限内足额支付尾款75万元，属于乙方违约，乙方应支付房屋交易总额的20%作为违约金赔偿给甲方。需要注明的是，原告几次向被告强调卖房前提：原告因急需资金周转，所以得到两被告的保证能在2018年8月30日一个月内付清尾款75万元，原告才将房屋低于市场价售出。可是在合同签订后，原告将该房屋过户给两被告，两被告仅仅按时支付了首付款，后期尾款75万元一直未能按时支付，原告一直发信息、打电话催要，但是被告均置之不理一直拖延，直到2018年11月9日原告才收到银行放款75万元人民币，被告逾期近3个多月，原告在卖房前多次向被告强调必须在一个月内付清房款155万元，可被告在没有把握的前提下为了买到原告的便宜房价，就与原告签订房屋买卖合同，由于被告的严重违约才导致原告30多万元不必要的经济损失，这都是被告一手造成的。被告未按约定时间支付75万元房款给原告，原告欠外界的高利贷、银行利息及信用卡无法按时偿还（包括云南省高级人民法院必须及时缴纳的诉讼费），损失巨大，原告在无奈之下只能以自己名下价值200多万元的六层别墅作为抵押向案外人（丁永旭）借款60万元人民币，承担20多万不必要的高额利息，两被告的违约行为，导致原告经济、信用受损。现原告资金周转压力非常困难，连租房的钱都拿不出，必须等被告赔偿给原告30多万元房款违约金后，原告想办法再找办公地点，租房装修，将该房屋内办公设备、珠宝饰品腾出后，将该房屋交于被告，因原告房屋一直是珠宝公司运营部，原告的大量珠宝首饰无法在其他外界摆放，还要摆放到春城路××立交桥西侧××花园小区××单元××号房屋，该房屋被告的房屋尾款违约金还未支付完毕给原告，该房屋还不属于被告拥有。两被告的上述行为已经严重损害了原告的合法权益，为买到原告的便宜房屋而欺骗原告，根据《合同法》《民事诉讼法》等相关法律的规定，原告依法向法院提起诉讼，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告何建国、惠兴玲辩称：一、从合同履行来看，我方完整履行了双方签订的两份合同约定义务，不存在违约情况。（一）根据赵吉龙、何建国、惠兴玲与昆明中环房地产经纪有限公司（以下简称“中环经纪”）于2018年7月29日签订的《昆明市城市房屋存量房买卖居间合同》（编号：KF1900485）（以下简称《买卖居间合同》），以及赵吉龙与何建国、惠兴玲于2018年8月1日签订的经过公证的《二手房买卖合同》（编号：WHKM201808010186）的约定，二答辩人分别应于2018年7月29日向被答辩人支付50,000.00元定金（于过户当日转为购房款）、2018年8月1日前提供合格有效材料申请贷款预审手续，并于不动产登记机构受理当日将购房首付款800,000.00元支付给被答辩人，其余750,000.00元申请办理二手房按揭贷款。二答辩人已完全按照上述约定按时、足额支付了定金、首付款，并提供了有效材料用于申办贷款。（二）在贷款申请办理成功后，兴业银行股份有限公司昆明分行按与何建国、惠兴玲签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，向指定的赵吉龙账户发放了750,000.00元的贷款。因此，二答辩人已完整履行了《买卖居间合同》《二手房买卖合同》约定的全部义务，不存在任何违约情形。二、被答辩人据以诉称二答辩人违约的形成于2018年8月9日的《补充协议》应当予以撤销，二答辩人将保留进一步请求人民法院撤销该协议的权利。（一）从《补充协议》的签订过程看1.2018年8月1日，即何建国、惠兴玲与赵吉龙约定的支付首付款当日，由于需要ATM转款，二答辩人对设备不熟悉，几次操作均未成功。出于对赵吉龙的信任，惠兴玲便将银行卡交由赵吉龙并告知其密码，请赵吉龙代为操作。然，赵吉龙将惠兴玲卡上245,000.00元的款项转到了自己的账户上后，在未征得任何人同意的情况下，擅自将500,000.00元的款项转到了赵艳君的账户上，更言而无信的是，赵吉龙拒绝针对前述500,000.00元的款项出具《收款收据》。但对于二答辩人而言，2018年7月29日支付了50,000.00元定金，2018年8月1日通过银行转账支付了745,000.00元购房款，首付款已按时足额支付。2.由于赵吉龙上述行为，未有足额支付购房首付款《收款收据》的事实给银行贷款申办造成了障碍；同时，赵吉龙自称其经商多年，与多家银行信贷部门较为熟知，由其联系办理贷款较好，但赵吉龙迟迟不将500,000.00元的款项交还二答辩人又拒绝出具收据，故，辗转多家银行，贷款申请均未能办妥。二答辩人多次与中环经纪、赵吉龙进行协商，要求赵吉龙将500,000.00元归还并再付至赵吉龙本人账户，否则，将影响办理银行按揭，赵吉龙均以各种理由推脱。3.2018年8月9日，何建国未在场且不知情的情况下，赵吉龙威胁惠兴玲说，若不签这份《补充协议》，500,000.00元便不予归还。惠兴玲无奈之下在尚未看清内容的情况下《补充协议》便签了字。见惠兴玲已签了字，赵吉龙将500,000.00元的款项归还，惠兴玲又转账至赵吉龙的账户上，赵吉龙才愿意出具《收款收据》。款必须于2018年8月30日前付至其账户，否则二答辩人需以现金补齐。众所周知，银行按揭有严格的内控、审核程序，从申办至最终放款，至少需要三个月的时间。并且，二答辩人均为普通工人，能凑齐首付款已属不易，赵吉龙还要求二人以现金补齐尾款。其背信弃义、故意制造障碍影响二答辩人贷款在先，又在《补充协议》里提出此要求，有悖常理、毫无诚信亦显失公平。《补充协议》记载：本补充协议一式三份……然，该协议仅赵吉龙持有一份，且其胁迫惠兴玲在一份《补充协议》上签了字，二被答辩人此后便未再见过该协议。（三）同时，上述《补充协议》的形成过程与内容已经表明，被答辩人主张二答辩人违约的情形根本不存在，二答辩人的贷款办理过程被拖延系赵吉龙故意造成。（四）从涉案的所有合同、协议的效力来看《买卖居间合同》《二手房买卖合同》均为赵吉龙、何建国、惠兴玲的真实意思表示，《二手房买卖合同》经过公证，而《补充协议》的内容与《买卖居间合同》《二手房买卖合同》的约定相违背，并且签订过程存在胁迫手段与乘人之危的情形，故应当以经过公证的《二手房买卖合同》的约定为准。综上，赵吉龙故意将款项转至他人账户，乘何建国与惠兴玲急于申办银行按揭贷款又缺少赵吉龙出具的《收款收据》的危难之机，将本不由二答辩人能掌控的贷款发放的时间条件、以及超出二答辩人经济承受能力的支付尾款的时间条件均强加于何建国与惠兴玲，属于乘人之危。同时，赵吉龙故意制造障碍影响二答辩人贷款，又以此胁迫惠兴玲在《补充协议》上签字，协议内容亦显失公平，应当予以撤销。对于赵吉龙此种以胁迫的手段并且乘人之危，使惠兴玲在违背真实意思的情况下订立的协议，二答辩人将保留进一步请求人民法院撤销该协议的权利。三、被答辩人违反了《买卖居间合同》《二手房买卖合同》约定腾房交房义务，已构成违约，二答辩人同样保留向被答辩人追责的权利。《买卖居间合同》《二手房买卖合同》均明确约定，被答辩人应于房款结清之日起三十日内将涉案房屋腾空并交付二答辩人使用。二答辩人如约交清首付款并及时向银行申请办理贷款，虽然赵吉龙故意制造障碍，但二答辩人仍积极协调，在全部手续办妥后，2018年11月9日贷款银行兴业银行股份有限公司昆明分行将其余购房款750,000.00元全部发放至赵吉龙的账户。赵吉龙却迟迟未按约定将涉案房屋腾空并交给二答辩人使用，二答辩人多次催促，均未果。故，赵吉龙的行为已构成违约，二答辩人将保留追究赵吉龙违约责任的权利。综上所述，二答辩人认为，二答辩人完整履行了合法有效的《买卖居间合同》《二手房买卖合同》约定的义务，不存在任何构成情形，反而答辩人拒绝腾房交房已构成违约；并且，答辩人据以主张违约责任的《补充协议》应当认定为可撤销协议，答辩人称贷款延迟发放的原因系答辩人故意造成。故，被答辩人的诉讼请求均无事实基础与法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。反诉原告何建国、惠兴玲提出反诉诉讼请求：一、判令撤销被反诉人与二反诉人于2018年8月9日签订的《补充协议》；二、判令被反诉人立即将位于昆明市房屋腾空并交付二反诉人使用；三、判令被反诉人向二反诉人支付违约金310000元；四、由本案产生的案件受理费、保全担保费（如有）、评估鉴定费（如有）、公证费（如有）等全部由被反诉人承担。事实与理由：二反诉人在昆明中环房地产经纪有限公司（以下简称“中环经纪”）的居间下，于2018年7月29日与反诉人签订《昆明市城市房屋存量房买卖居间合同》（编号：ＫＦ1900485）（以下简称《买卖居间合同》），对房屋价格、支付方式、交房时间、违约责任等事项作了约定，同日，二反诉人按约定支付了定金并向中环经纪提供合格有效材料用于申请贷款。2018年8月1日，二反诉人与被反诉人签订《二手房买卖合同》（编号：ＷＨＫＭ201808010186）并进行了公证，其中约定：被反诉人向二反诉人出售位于昆明市房屋；价格1550000.00元，首付款800000.00元，其余750000.00元向银行申请办理二手房按揭贷款；被反诉人于房款结清30日内将涉案房屋腾空并交付二反诉人使用；若违约，违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金。上述两份合同签订后，2018年8月1日，即何建国、惠兴玲与赵吉龙约定的支付首付款当日，二反诉人对ＡＴＭ设备不熟悉，几次操作均未成功。出于对赵吉龙的信任，惠兴玲便将银行卡交由赵吉龙并告知其密码，请赵吉龙代为操作。然，赵吉龙将惠兴玲卡上245000.00元的款项转到了自己的账户上后，在未征得任何人同意的情况下，擅自将500000.00元的款项转到了赵艳君的账户上，更言而无信的是，赵吉龙拒绝针对前述500000.00元的款项出具《收款收据》。但对于二反诉人而言，2018年7月29日支付了50000.00元定金，2018年8月1日通过银行转账支付了745000.00元购房款，首付款已按时足额支付。由于赵吉龙拒绝出具全部首付款《收款收据》的事实给银行贷款申办造成了障碍，并且，赵吉龙迟迟不将500000.00元的款项交还二反诉人，导致辗转多家银行，贷款申请均未能办妥。二反诉人多次与中环经纪、赵吉龙进行协商，要求赵吉龙将500000.00元归还并再付至赵吉龙本人账户，否则，将影响办理银行按揭，赵吉龙均以各种理由推脱。2018年8月9日，赵吉龙拿出一份事先拟好的《补充协议》，在何建国未在场且不知情的情况下，赵吉龙威胁惠兴玲说，若不签这份《补充协议》，500000.00元便不予归还。惠兴玲无奈之下在尚未看清内容的情况下《补充协议》便签了字。见惠兴玲已签了字，赵吉龙将500000.00元的款项归还，惠兴玲又转账至赵吉龙的账户上，赵吉龙才愿意出具《收款收据》。二反诉人才得以继续办理银行贷款手续，2018年11月9日贷款银行兴业银行股份有限公司昆明分行将750000.00元贷款全额支付至反诉人账户。然，约定的交房时间早已届满（2018年12月9日），被反诉人却迟迟未将涉案房屋腾空并交给二反诉人使用，反诉人多次催促，均未果。二反诉人认为，二反诉人与被反诉人之间的《买卖居间合同》《二手房买卖合同》合法有效，应当受到法律保护。二反诉人按该两份合同的约定向被反诉人足额支付购房款，被反诉人却拒绝将涉案房屋交由反诉人使用，不仅违反了涉案合同的约定，也严重侵害了二反诉人的合法权益；同时，赵吉龙故意将款项转至他人账户，乘何建国与惠兴玲急于申办银行按揭贷款又缺少赵吉龙出具的《收款收据》的危难之机，将本不由二反诉人能掌控的贷款发放的时间条件、以及超出二反诉人经济承受能力的支付尾款的时间条件均强加于何建国与惠兴玲，属于乘人之危。同时，赵吉龙故意制造障碍影响二反诉人贷款，又以此胁迫惠兴玲在与前述两份合同约定相违背的《补充协议》上签字，对于赵吉龙此种以胁迫的手段并且乘人之危，使惠兴玲在违背真实意思的情况下订立的《补充协议》应当予以撤销，关于当事人的商品房买卖合同关系应当以经过公证的《二手房买卖合同》的约定为准。现二反诉人具文提起反诉，请法院支持二反诉人的各项反诉请求。反诉被告赵吉龙针对反诉原告何建国、惠兴玲的反诉答辩称：对方诉请1没有事实和法律依据，双方都是自愿签订的，合同当事人对自己自愿签订的合同付法律责任和履行责任；诉请2根据合同法67条，对方的合同尾款延期2个多月付款，构成严重违约，对方对于约定的付款时间是没有异议的；诉请3没有事实依据和法律依据；诉请4是因为对方先违约造成的，应该由对方承担。第三人中环公司述称：我方认为应驳回原告赵吉龙的诉请，二被告不存在违约的情况。对于反诉原告何建国、惠兴玲的反诉无意见。第三人泽家服务部述称：我方认为应驳回原告赵吉龙的诉请，二被告不存在违约的情况。对于反诉原告何建国、惠兴玲的反诉无意见。原告赵吉龙为证实其诉讼主张向本院提交证据如下：一、赵吉龙身份证，证明原告的身份情况；二、何建国、惠兴玲身份证，证明被告的身份情况；三、《昆明市城市房屋存量房买卖居间合同》（原件），证明2018年7月29日，原告赵吉龙、两被告、泽家服务部、中环公司四方签订了《昆明市城市房屋存量房买卖居间合同》，两被告向原告购买位于春城路××立交桥西侧××花园小区××单元××号房屋，合同约定：房屋买卖价款为人民币1550000元，该合同第十八条第五项约定如被告银行贷款无法贷人民币柒拾伍万元整，剩余房款由被告现金补齐，银行按揭贷款预计2018年9月1日放款到原告账户；四、《定金收条》（原件），证明2018年7月29日签订合法有效的《昆明市城市房屋存量房买卖居间合同》后当日，被告向原告支付了购房定金5万元，定金在交易过户后转为房款；五、《公证书》（原件），证明2018年8月1日原告作为出卖人与两被告签订合法有效的《二手房买卖合同》并办理了公证，合同约定房屋成交价为人民币1,550,000元，首付款800,000元（含定金50,000元），剩余尾款人民币750,000元买受人以商业贷款的方式贷款。合同第三条第一款约定买卖双方定于房款结清30日内交房，但是被告并没有在《二手房买卖合同》及《补充协议》的约定时间“2018年8月30日”之前支付尾款750,000元给原告，应承担《二手房买卖合同》第六条第一款第二项的违约责任，向原告支付成交价20%的违约金310,000元；六、《收条》（原件），证明2018年8月1日签订《二手房买卖合同》后，原告赵吉龙支付给泽家服务部业务员任成明5000元交房押金。因为被告违约，拖延支付尾款75万元，给原告造成重大损失，被告没有向原告支付违约金，原告行使“先履行抗辩权”，一直没有交房，让原告损失了5000元的交房押金，被告应予以赔偿；七、《补充协议》（原件）、不动产登记信息（原件），证明1、原告于2018年8月2日已经把涉案房屋过户到两被告的名下，2018年8月6日办理结束。不动产权证号为第0225459号，原告已经按约履行了自己的义务，但是两被告却违约一直拖欠支付尾款75万元给原告。2、2018年8月9日原告与两被告签订了《补充协议》，协议约定两被告应在2018年8月30日前将银行贷款75万元支付给甲方，如被告原因未能及时贷款，乙方应自筹资金按时支付甲方，如被告未在约定期限内足额支付尾款，属于被告违约，被告应支付房屋交易总额的20%作为违约金赔偿给原告；八、兴业银行借记卡交易明细（原件），证明两被告在2018年11月9日才支付购房尾款75万元给原告，比《二手房买卖合同》及《补充协议》约定的支付时间“2018年8月30日前”晚了2个月10天，应承担逾期付款的违约责任，向原告支付成交价20%的违约金310,000元；九、云南古龙珠宝集团有限公司公示信息及与赵吉龙的关系证明（原件）、云南省高级人民法院《准予缓交诉讼费通知书》（原件）、缴费发票（原件）、缴费转账记录（原件），证明1、云南古龙珠宝集团有限公司系法定代表人赵吉龙个人独资的有限责任公司，该公司的利益就是赵吉龙个人的利益，因此赵吉龙用自己的财产处理公司业务是合法、合理的。2、原告必须在2018年10月24日之前向云南省高级人民法院缴纳111,796元的诉讼费。3、该二手房买卖前提：原告因急需资金周转，所以得到两被告的保证能在2018年8月30日付清尾款750,000元，才将房屋稍低于市场价售出；十、《个人房屋抵押借款合同》（原件）；十一、房产证交付抵押《收条》（原件）；十二、《转账记录》，证明被告一直未按时支付后期购房尾款75万元，原告一直催要，但是被告均置之不理一直拖延，导致原告资金无法及时周转（包括云南省高级人民法院必须及时缴纳的诉讼费），无奈只能向案外人抵押借款60万元，并额外承担216,000元高额利息。两被告的违约行为，导致原告巨额经济损失。被告何建国、惠兴玲对原告提交的证据质证认为：证据一、二的真实性、合法性、关联性认可；证据三的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，原告称房屋价格低于市场价是没有任何依据的，提请法庭注意合同18条的手写约定是无法办理银行贷款，办贷款和办完是不同的，合同中也没有确定2018年9月1日前放款；证据四的真实性、合法性、关联性认可；证据五的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，公证书约定的房屋成交价是155万元，在原告证据12页只约定了贷款金额，没有约定放款时间，我方已及时申报了按揭贷款，不存在任何的违约行为，提请法庭注意，已公证的二手房买卖合同法律效力是高于补充协议的；证据六的真实性认可，但与本案没有任何关系，按常理二手房买卖，卖方都是要支付这部分押金的，关于先行使抗辩权，如果被告没有履行全部房款，原告可以履行，但我方已经履行完毕全部房款；证据七补充协议的真实性、合法性、关联性不认可，不动产登记信息真实性、合法性、关联性认可，但原告的义务除了办理过户，还有交付腾房的义务没有履行，已经构成违约；证据八的真实性、合法性认可，证明目的不认可，反而证明了2018年11月9日原告收到了全部购房款，被告完整的履行了自己的义务，原告一直曲解了办理和办妥的含义；证据九的真实性认可，合法性、关联性、证明目的不认可，提请法庭注意省高院审理的是股权转让纠纷，与本案没有任何关系；证据十、十一、十二的真实性认可，合法性、关联性、证明目的不认可，和本案争议的焦点和事实没有任何的关联性，所以我方不认可。第三人中环公司、第三人泽家服务部对原告所提交证据的质证意见与被告何建国、惠兴玲一致。被告何建国、惠兴玲为证实其辩解及反诉主张向本院提交如下证据：一、1.昆明市城市房屋存量房买卖居间合同（原件），2.公证书（内含《二手房买卖合同》）（原件），证明：（1）该两份合同均为相对方真实意思表示，合法有效，且《二手房买卖合同》经过公证；（2）该两份合同均明确约定：涉案房屋售价1,550,000.00元，首付款800,000.00元，其余750,000.00元何建国、惠兴玲向银行申请办理二手房按揭贷款；赵吉龙于房款结清30日内将房屋腾空并交付何建国。惠兴玲使用；若违约，违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金；二、3.收条（原件），4.中国农业银行超级柜台客户回执（原件），5.收款收据（原件），证明（1）何建国、惠兴玲于2018年7月29日向赵吉龙支付购房定金55,000元；（2）2018年8月1日，何建国、惠兴玲如约向赵吉龙支付首付款745,000.00元。赵吉龙借机控制惠兴玲银行卡，未征得任何人同意，擅自将惠兴玲499,999.00元的购房款转至赵艳君账户上，且拒不出具收据；三、6.中国农业银行云南省分行交易明细（原件），7.中国农业银行回单（原件），8.收款收据（原件），证明（1）2018年8月9日，赵吉龙以不归还其擅自转入赵艳君卡上的钱为由，胁迫惠兴玲签下《补充协议》；（2）《补充协议》签订后，赵吉龙才将其擅自转至赵艳君账户上的钱归还惠兴玲；（3）赵吉龙2018年8月9日才出具全部购房首付款的《收款收据》；（4）赵吉龙的行为属于乘人之危并存着胁迫情形，《补充协议》应当撤销；四、9.公证书（内含《个人购房抵押（保证）借款合同》）（原件），10.银行流水，证明（1）何建国、惠兴玲向兴业银行股份有限公司昆明分行办妥贷款并签订借款合同后，2018年11月9日银行将购房尾款750,000.00元付至赵吉龙账户；（2）赵吉龙未按约定腾空涉案房屋并交付何建国、惠兴玲使用，已构成违约。原告对被告提交的证据质证认为：证据一的真实性认可，证明目的不认可，买卖居间合同第18条第5款约定了贷款放不下来由对方现金交付尾款，是对方违约；证据二的收条对没有改动痕迹的部分我方认可，客户回执的真实性认可，证明目的不认可，收款收据的真实性、合法性、关联性认可；证据三的交易明细的真实性认可，关联性不认可，收款方与本案无关，对方称的受到胁迫也没有相应的证据提交，收款收据的真实性、合法性、关联性认可，但证明目的不认可；证据四的真实性、合法性、关联性认可，提请法庭注意是在2018年11月9日才把购房尾款转入我方账户，比双方签订的合同约定时间晚了2个多月，对方违约在先，所以我方才没有腾房交房。第三人中环公司、泽家服务部对被告提交的证据均无异议。第三人中环公司、泽家服务部未向本院提交证据。本院对原、被告提交的证据认证如下：被告及第三人对原告提交的证据一、二、三、四、五、六、八及证据七中的不动产登记信息的真实性均无异议，本院对上述证据予以采纳；原告提交的证据七中的《补充协议》两被告及第三人虽有异议，但该《补充协议》形式真实，且被告惠兴玲亦认可该协议系其所签，本院对该证据的真实性予以确认；对于上述证据的证明效力本院结合本案其他证据予以综合评判。原告提交的证据九、十、十一、十二与本案争议事实不具有关联性，故本院在本案中不予采纳。原告及第三人对被告何建国、惠兴玲提交的证据的真实性均无异议，本院对被告何建国、惠兴玲提交的证据予以采纳。综上，根据原、被告及第三人的陈述、举证、质证，本院确认本案法律事实如下：2018年7月29日，原告赵吉龙（甲方）与被告何建国、惠兴玲（乙方）、第三人泽家服务部（丙方）、第三人中环公司（丁方）签订了《昆明市城市房屋存量房买卖居间合同》，该合同约定，两被告向原告购买位于春城路××立交桥西侧××花园小区××单元××号房屋，房屋买卖价款为人民币1550000元（壹佰伍拾伍万元整），合同签订当日，由两被告支付原告定金50000元。付款方式约定为：甲方同意乙方申请银行按揭贷款方式支付房款；甲、乙双方同意自合同签订之日起2018年8月1日前提供合格有效材料申请贷款预审手续，并同意办理交易手续前通过现金转账捌拾万元整在不动产登记机构受理当日，剩余房款柒拾伍万元整通过银行放款到甲方签订贷款合同的账户。交房约定为：甲乙双方约定甲方收到全部房款叁拾个工作日内与乙方正式办理房屋交接手续。甲方收取购房款时，必须交纳伍仟元履约保证金由丙方代管如逾期交房视为甲方违约，违约金按每日伍佰元向甲方支付。违约责任约定：1、甲、乙双方应认真履行本合同，乙方违约给对方造成损失的，由违约方承担违约责任，违约方有受托人或代理人的，受托人或代理人承担连带责任。2、若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权主张定金罚则追究违约方支付同定金数额的违约金。其他事项中约定：5、经甲乙双方协商，乙方银行贷款无法贷人民币柒拾伍万元整，剩余房款由乙方现金补齐；……9、银行按揭贷款预计2018年9月1日放款甲方账户。2018年8月1日，原告作为出卖人与两被告作为买受人签订《二手房买卖合同》并在云南省昆明市骏公证处办理了合同公证，合同约定涉案房屋成交价为人民币1550000元（壹佰伍拾伍万元整），签订本合同时买受人向出卖人支付首付款人民币800000元，剩余尾款人民币750000由买受人以商业贷款方式申请个人房屋抵押贷款，由买受人于2018年8月1日前，向银行申请办理贷款手续，买卖双方应当于2018年8月1日前提供办理贷款手续所需的资料。如银行未批准买受人的贷款申请，买卖双方同意另行选定贷款银行申请办理二手房按揭贷款。买卖双方定于房款结清30日内，正式交付该房屋。违约责任中约定：（一）逾期付款的违约责任，违约方向守约方支付成交价20%的违约金。……（三）逾期交房的违约责任。1、属于出卖方责任的，违约方向守约方支付成交价20%的违约金。2、属于买受人责任的：违约方向守约方支付成交价20%的违约金。原、被告签订《昆明市城市房屋存量房买卖居间合同》当日，两被告向原告支付了定金55,000元（其中5000元作为交房押金由第三人泽家服务部保管），2018年8月1日，两被告按照约定向原告支付首付款800,000元（含定金55,000元）过程中，原告指示被告将其中的245,000元转入原告账户，其中的499,999元转到了案外人赵艳君名下，并拒绝向原告出具该499,999元的收据。当日，双方先至中国银行办理抵押贷款手续，因银行不能承诺2018年8月30日前放款，双方又换至平安银行申请抵押贷款。2018年8月6日，本案所涉房屋已经变更登记过户至被告何建国、惠兴玲名下。另查明。2018年8月9日，在原告的要求下，原告（甲方）与被告惠兴玲（乙方）签订一份《补充协议》约定：按双方约定，甲方赵吉龙已将个人名下位于昆明市官渡区银海花园小区3栋2单元101室房屋于2018年8月2日过户给乙方何建国、惠兴玲二人，不动产权证号为第0225459号，乙方已领取房屋不动产权证，甲方已全部完成应履行的交房义务。乙方尚欠甲方的房屋尾款总额75万元人民币，乙方应在2018年8月30日前向银行贷款支付给甲方赵吉龙，如乙方原因未能贷款或未能按时履行75万元的付款义务，乙方应凑足75万元现金支付给甲方。如乙方未在付款约定期限内支付给甲方75万元尾款，属乙方违约，乙方应支付房屋交易总额的20%作为违约金赔偿给甲方。乙方向银行按揭贷款给甲方支付75万元房屋尾款，银行所需要的全部费用均由乙方和中介公司支付，甲方不承担和支付银行所需要的任何费用。根据甲乙双方和中介公司在买房当日的约定，甲方依事实情况并已经将甲方的房产过户到乙方名下，乙方已领取房屋土地不动产证，甲方已经提前履行了约定义务，没有任何违约，希望乙方和中介公司以客观事实为准，履行相关义务，尽快将甲方的75万元剩余房款支付给甲方。本补充协议一式三份，自双方签字之日起生效，单方修改处无效。本协议与房屋买卖居间合同及公证书具备同等法律效力。原告赵吉龙及被告惠兴玲、第三人中环公司委托代理人任成明（见证人）在该《补充协议》上签字，其中何建国的名字由被告惠兴玲代签。签订该《补充协议》后，原告赵吉龙于当日将其指示汇入的案外人赵艳君账户内的499,999元由赵艳君账户转回给被告惠兴玲，被告惠兴玲收到该款后将该款汇入原告赵吉龙账户内。2018年8月25日，平安银行因两被告所提交的银行流水不符未批准两被告的贷款申请。之后，因原告一直未到场配合两被告办理贷款手续，直至2018年10月26日双方才在兴业银行办理了抵押贷款手续。2018年11月9日，兴业银行将贷款750,000元发放到原告账户。本案所涉房屋现仍由原告占有，未向两被告交付。现原告以两被告迟延支付购房尾款构成违约为由，诉至本院主张上述诉讼请求。两被告亦以原告延迟交房构成违约为由提起反诉诉讼请求。本案原、被告争议焦点：1、本案所涉《补充协议》是否应予以撤销；2、原、被告是否存在违约行为，原告的本诉诉讼请求及两反诉原告的反诉诉讼请求是否应予以支持。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告及第三人所签订的《昆明市城市房屋存量房买卖居间合同》系各方真实意思表示，其内容不违反法律规定，系合法有效的合同，各方当事人均应按照该合同的约定全面履行各自所负义务。针对原、被告的第一项争议焦点：本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案中，原告与被告惠兴玲于2018年8月9日所签订的《补充协议》虽形式真实，但根据本案查证证实的该《补充协议》的整个签订过程分析，首先在2018年8月1日两被告依约向原告支付首付款时，在原告的指示下将首付款中的499,999元汇入了与双方买卖关系无任何关系的案外人赵艳君的银行卡内，且原告对该笔汇款拒绝向两被告出具相应的《收款收据》，且原告亦未将汇入赵艳君账户的499,999元归还两被告，该行为客观上已经导致两被告因无法取得首付款的《收款收据》及相应支付首付款的凭证而无法办理银行抵押贷款手续，而直至2018年8月9日，在原告的要求下，被告惠兴玲与原告签订本案所涉《补充协议》之后，原告才将汇入案外人赵艳君账户内的499,999元返还至被告惠兴玲账户，在被告惠兴玲再次将500,000元汇入原告账户后，原告才向被告惠兴玲出具了该500,000元的《收款收据》，而本案所涉《补充协议》在内容上与原告与两被告所签订的《昆明市城市房屋存量房买卖居间合同》及经过公证的《二手房买卖合同》的最大区别在于对尾款750,000元的支付方式及时间问题，在双方所签订的该两份合同中对于尾款的支付方式均系由两被告向银行申请抵押贷款支付，特别是在双方所签订的《二手房买卖合同》中对于尾款的支付约定：“如银行未批准买受人的贷款申请，买卖双方同意另行选定贷款银行办理二手房按揭贷款。”从原、被告所签订的《昆明市城市房屋存量房买卖居间合同》及经过公证的《二手房买卖合同》的约定看，两被告对于尾款750,000元的支付一直是要求向银行抵押贷款支付，但在《补充协议》中则约定“乙方尚欠甲方的房屋尾款总额75万元人民币，乙方应在2018年8月30日前向银行贷款支付给甲方赵吉龙，如乙方原因未能贷款或未能按时履行75万元的付款义务，乙方应凑足75万元现金支付给甲方。如乙方未在付款约定期限内支付给甲方75万元尾款，属乙方违约，乙方应支付房屋交易总额的20%作为违约金赔偿给甲方。”，如上所述，两被告在庭审中所辩解的，本案所涉《补充协议》中对于尾款的支付方式并非两被告的真实意思表示，被告惠兴玲系因急于让原告将汇入案外人赵艳君账户的499,999元返还及急于取得原告的《收款收据》从而能及时向银行申请贷款，迫不得已才与原告签订《补充协议》的事实具有高度盖然性，故本院对两被告的辩解意见予以采纳，对两被告要求撤销本案所涉《补充协议》的诉讼请求予以支持。对于本案双方当事人的第二项争议焦点，首先根据本案查证事实，被告何建国、惠兴玲在与原告签订本案所涉《昆明市城市房屋存量房买卖居间合同》及《二手房买卖合同》后均履行了支付首付款的义务，同时也积极履行了向银行申请抵押贷款用于支付剩余尾款的义务，虽银行最终于2018年11月9日才将尾款750,000元发放至原告卡内，但并非两被告故意迟延履行其所负义务所致，相反，根据庭审中第三人的陈述，在银行于2018年8月25日第一次退件后，因原告一直不到场配合两被告办理第二次贷款手续，才导致两被告第二次的贷款时间延后，对此两被告并无过错，综上两被告在履行《昆明市城市房屋存量房买卖居间合同》及《二手房买卖合同》的过程中并不存在违约行为。对于两被告认为原告未按照约定交付房屋的行为构成违约的问题，本院认为，本案中原告因认为被告何建国、惠兴玲构成违约向本院起诉要求两被告承担违约责任进而未向两被告交付涉案房屋，其本身并不存在故意违约的情形，而是因两被告是否存在违约行为向人民法院主张权利，故本院对两被告认为原告存在违约行为的主张亦不予采纳。综上，本案中原告与两被告均不存在任何违约行为的情况下，原告要求两被告承担违约责任并支付违约金、差旅费的诉讼请求无相应事实及法律依据，本院不予支持。同时反诉原告何建国、惠兴玲要求反诉被告赵吉龙承担相应违约责任及支付违约金的诉讼请求亦无相应事实及法律依据，本院不予支持。对于反诉原告何建国、惠兴玲要求反诉被告赵吉龙按照约定交付本案所涉房屋的诉讼请求有相应事实及法律依据，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、撤销反诉原告何建国、惠兴玲与反诉被告赵吉龙于2018年8月9日签订的《补充协议》；二、反诉被告赵吉龙于本判决生效之日起十日内将位于昆明市官渡区房屋交付给反诉原告何建国、惠兴玲；三、驳回原告赵吉龙的诉讼请求；四、驳回反诉原告何建国、惠兴玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6437元由原告赵吉龙承担。反诉案件受理费5950元由反诉原告何建国、惠兴玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 勇人民陪审员  尚炳昌人民陪审员  武俊宝二〇一九年五月二十八日书 记 员  胡 鑫