山东省菏泽市中级人民法院山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁17民终744号 上诉人（原审被告）：李体金，男，1979年9月9日出生，汉族，居民，住郓城县。 委托诉讼代理人：梁翠凡，山东鲁韵正道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高金刚，男，1980年5月4日出生，汉族，居民，现住济南市历下区。 委托诉讼代理人：许芝境，山东德衡（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓庆，山东德衡（济南）律师事务所律师。 原审第三人：陆建坤，男，1957年10月16日出生，汉族，居民，住郓城县。 上诉人李体金和被上诉人高金刚、原审第三人陆建坤房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省郓城县人民法院（2018）鲁1725民初5760号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人李体金及委托诉讼代理人梁翠凡，被上诉人高金刚的委托诉讼代理人许芝境、李晓庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李体金上诉请求：请求二审法院依法撤销（2018）鲁1725民初5760号民事判决，依法改判。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，作出错误判决。上诉人自2013年就与原房屋所有人李体民、李某1父子签订了房屋租赁合同，租赁期限是2013年1月23日至2020年1月23日，合同约定上诉人享有转租权，上诉人缴纳了合同约定全部租金，承租了涉案房屋。被上诉人在2017年9月30日经法院判决取得了涉案房屋。根据《合同法》229条确定的买卖不破租赁的规则，上诉人享有2020年1月23日前涉案房屋的承租权，不因房屋所有权的变更丧失该权利。原审时上诉人不仅提交了租赁合同，还提交了缴纳租金的银行记录和转租权人的缴纳房租证明，上诉人的租赁合同是合法有效的，上诉人的承租权应受法律保护。本案是被上诉人与原房屋所有人李体民的的纠纷，应当由他们二人解决，原审法院判决上诉人返还已收取的租金11000元给被上诉人、陆建坤缴纳40000元租金给被上诉人，违反了《合同法》229条确定的买卖不破租赁的规则，侵犯了上诉的权利。请求二审法院查明事实，撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉，依法保护上诉人的权益。 被上诉人高金刚答辩称，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 高金刚一审诉称，1.依法要求被告和第三人缴纳自2017年10月1日起的房屋租金80000元；2.本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求判令被告李体金向原告返还房屋租金（自2017年10月1日起至今）120000元；2.请求判令第三人陆建坤向原告支付租金（2018年10月1日至2019年9月30日）40000元；3.涉案费用由被告负担。 一审法院认定事实如下：2017年9月30日，郓城县人民法院作出（2016）鲁1725执198号之二执行裁定书，将涉案房屋评估作价扣除原告清偿的抵押债权后，交付给原告高金刚抵偿债务。2017年11月8日，郓城县房产管理局给原告办理了“房屋交易和产权确认书（转让）”。自2017年10月1日，被告李体金收取山东神舟食品集团有限公司租金3万元（从4万元租金中扣除2017年7月1日至9月30日的租金1万元）、收取第三人陆建坤租金4万元（2017年10月1日至2018年9月30日）、收取马东富租金4万元（2018年7月21日至2019年7月20日）。第三人陆建坤于2018年9月29日将4万元租金（2018年10月1日至2019年9月30日）交到一审法院。2018年10月8日李体金将收取马东富的4万元租金交到一审法院。庭审中，一审法院依法准许原告撤回对山东神舟食品集团有限公司的起诉。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这是我国从法律上明确了“买卖不破租赁”的规则，要适用该规则，在所有权让与时租赁合同应该已经成立并且生效。被告辩称原告对涉案房产具有所有权不影响租赁合同的效力，因其提交的证据不能证明持有的租赁合同真实有效，对此辩称一审法院不予采信。原告高金刚经一审法院强制执行取得涉案房产，并办理了产权确认，对涉案房产具有所有权，依法应享有占有、使用、收益和处分的权利。被告李体金与原房产所有人李体民父子之间的租赁合同，可另行主张，被告李体金自2017年10月1日起依法不应再收取房屋租金。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、被告李体金于本判决生效后10日内返还给原告高金刚已经收取的租金110000元。二、第三人陆建坤于本判决生效后10日内缴纳给原告高金刚租金40000元。三、驳回原告高金刚其他诉讼请求。案件受理1750元，原告高金刚负担50元，被告李体金负担1700元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人举出证据：申请证人李某2、李某1出庭作证，证明上诉人的房屋租赁合同是客观真实存在的。被上诉人质证认为：1、我方认为两位证人与上诉人之间存在利害关系，该证言应予以排除，不予采信。2、证人李某2称该中国银行内的30多万元为自己经营收入，但是根据上诉人提供的证据流水显示2013年1月23日通过两次转账，共计34万元进入李某2的账户。同一天，分两次取款，一次20万元，一次14万元。该证言与提供的证据不符。3、证人李某1称2013年签订合同时，该房产实际租赁户为两户，租金一年一户为4-5万元不等。而上诉人提供的房屋租赁合同为每年5万元，根据证人李某1的陈述，其夫妻两人无生活收入，根据该合同与证人李某1的陈述相对比，发现签订合同之前的租金远高于上诉人提供的租赁合同的租金，故证人李某1不可能选择低租金的，放弃高租金的租赁合同。之所以选择与李体金签订房屋租赁合同，事实上是为了躲避李体民欠下的巨额钱款，对抗执行而签署的。另，根据本案第三人的陈述显示，在2017年之前，租金全部交付给证人李某1的大女儿，与其陈述的其妻子收取租金的事实不符。4、买卖不破租赁，旨在通过维持原租赁合同的效力，来保障承租人继续使用，而该原则适用的条件为承租人持续占有使用租赁物，而本案李体金自合同签署后并未对该房屋实际占有和使用，通过两证人的陈述，我方认为上诉人与李体民之间形成的是债权关系，不适用于买卖不破租赁。 上诉人举出证据：证据一，郓城县口口香炸鸡店，经营者为本案第三人，证明该炸鸡店自2010年1月5日起就在涉案房屋进行经营，未进行过变更。证明本案第三人实际占有该房屋时间为2013年之前。证据二，本案第三人视频录像一份，证明在2017年之前，该房屋的租金全部交付给证人李某1的大女儿，租金是通过转账的方式缴纳。上诉人质证认为：对第三人的视频有异议，第三人只承租了其中的两间，这两间的租金因为一直由李体民收取，在李某1的大女儿收取租金后，转交给上诉人。另外两间的租金在李某1夫妇外出后，一直由上诉人收取。上诉人与李体民的房屋租赁合同是在2013年1月23日签订的，并非后来签订的，如果被上诉人认为合同的签订时间与事实不符，可以进行鉴定。涉案房屋实际是李某1是房屋所有权人，在2015年李体民通过其他方式在李某1不知情的情况下，将房屋抵押给了被上诉人。 本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这是我国从法律上明确了“买卖不破租赁”的规则，要适用该规则，在所有权让与时租赁合同应该已经成立并且生效。本案中，上诉人称自2013年就与原房屋所有人李体民、李某1父子签订了房屋租赁合同，租赁期限是2013年1月23日至2020年1月23日。但是，该租赁合同与上诉人提供的证人证言之间存在多处矛盾之处，最典型的如“上诉人称上诉人与李体民父子签署的该房屋租赁合同中明确房屋租赁费为每年5万元，期限7年，总金额为35万元，同时约定免除一年租金。故总的租赁费用为30万元”。但上诉人提供的缴纳租金的数额为34万元，且上诉人提供的资金流水账户户名为李某2，另，上诉人申请的证人证言内容也并不一致，因此该租赁合同的真实性存疑，本院依法不予认定。上诉人李体金与原房产所有人李体民父子之间的租赁合同，若确有其他争议，可另行起诉主张权利。 综上所述，上诉人李体金的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3500元，由上诉人李体金负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈淑梅 审 判 员 姜 健 审 判 员 王媛媛 二〇一九年五月十三日 法官助理 王 群 书 记 员 刘蕾蕾