浙江省仙居县人民法院民 事 判 决 书(2013)台仙执异初字第1号原告：吴相洪，男，1968年2月15日出生，汉族，住仙居县。委托代理人（特别授权）：蒋武君，浙江神仙居律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：王超，浙江神仙居律师事务所律师。被告：张淮碧，男，1936年8月18日出生，汉族，退休教师，住仙居县城区。委托代理人：张剑锋，男，1975年4月20日出生，汉族，教师，住仙居县。系张淮碧儿子。被告：朱荷仙，女，1944年7月8日出生，汉族，退休教师，住仙居县城区。系张淮碧妻子。被告：张伟峰，男，1971年7月29日出生，汉族，住仙居县城区。系张淮碧儿子。原告吴相洪与被告张淮碧、朱荷仙、张伟峰申请执行人执行异议之诉一案，于2013年7月30日向本院起诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2013年10月18日公开开庭进行了审理。原告吴相洪的委托代理人王超，被告张淮碧的委托代理人张剑锋，被告朱荷仙、张伟峰到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告吴相洪诉称，被执行人张志明向台州和泰房地产开发有限公司预购得仙居县城区香格里拉3幢1单元402室，并于2011年1月19日通过登记取得房产权证。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”首先，三被告未提供任何证据证明已向被执行人张志明支付了全部购房款。法院于2013年6月26日向吴某所作的调查笔录“2010年7、8月间，看到张伟峰在一辆车里将未知数额的钱给了不知名的某人”的内容，不能证明购房款已支付的事实。其次，被告在明知涉诉房屋未办理房屋所有权证的情况下，仍然向被执行人张志明购买，其行为明显违反《房地产管理法》第37条第6款“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”的规定，存在过错。最后，被告不构成对涉诉房屋的占有。2010年10月14日，仙居县人民法院作出（2010）台仙保字第64号民事裁定书，对涉诉房屋进行查封。在被查封后，对涉诉房屋进行任何形式上的持续控制行为，因违反法律禁止性规定，不构成物权法的占有。被告所有的证据只能证明在2011年8月份之后在涉诉房屋居住。综上，被告不能基于房屋买卖合同取得仙居县城区香格里拉3幢1单元402室的所有权，其财产损失可通过合同纠纷之诉得到完全救济。因此，被执行人张志明是仙居县城区香格里拉3幢1单元402室房屋的所有权人。法院作出的(2013)台仙执异字第1号民事裁定书解除对该房屋的查封错误。为此，请求判决对位于仙居县城区香格里拉3幢1单元402室房屋许可执行。原告为证明自己的主张，提交了下列本院依职权调查的证据：1、《商品房预售证》、《房屋所有权证》、《变更登记申请书》、《分割登记凭证》各1份，证明涉诉房屋所有权人是张志明。2、证人徐某证言，证明涉诉房屋于2008年8月6日开始销售，有预售证。于2011年2月22日将住户的证办好，可以领证。3、证人吴某证言，仅证明2010年7、8月，在香格里拉北大门口看到张伟峰与另一个男的在车里，张伟峰将钱给他，不能证明购房款已支付的事实。被告张淮碧、朱荷仙、张伟峰答辩称：被告张淮碧、朱荷仙系夫妻关系，被告张伟峰系被告张淮碧、朱荷仙的儿子。2010年8月10日，由被告张淮碧、朱荷仙出资，被告张伟峰出面向被执行人张志明购买得坐落仙居县城关香格里拉3幢1单元402室房屋一套，双方签订《房屋买卖合同》一份。合同约定由被告一次性付清房价款265000元，并按约定之日开始支付该房屋的水电费、物业管理费、原业主未付清部份的银行按揭贷款等相关费用。合同签订当场，被告张伟峰支付房价款265000元，被执行人张志明交付房屋的相关手续和钥匙。之后，被告对该房屋作了必要的装修，并每月支付房屋的按揭贷款。2010年年底，被告开始入住该房屋。房屋购买时由于该房屋的土地使用证尚未独立，无法办理房屋的过户手续。2011年2月间，被告张淮碧、朱荷仙、张伟峰被告知该房屋法院已查封，为此提出异议。三被告认为坐落仙居县城关香格里拉3幢1单元402室房屋是三被告向张志明合法购买，且已付清房屋，并装修房屋居住至今，该房屋不属于张志明的可执行财产，要求驳回原告对该房屋许可执行的请求。被告为证明自己的主张，提交了下列证据：1、张伟峰与张志明签订的房屋买卖合同1份。2、商品房买卖合同1份，发票6份，证明张志明向台州和泰房地产开发有限公司购买得3幢1单元402室房屋。3、建设银行存款凭证19九份，仙居供电局催缴电费通知书2份，仙居水厂催缴水费通知书2份、宽带业务登记表1份，邮政电费收据1份，仙居县广播电视局有线数字电视收据1份，证明三被告购买该房屋后按揭还款、支付实际费用等情况。4、电器销售清单1份，电器发票1份，证明为装修、居住该房屋所购买。5、台州江南物业服务有限公司证明1份，证明2010年8月26日张伟峰持房屋买卖合同来物业公司备案并交纳物业管理费等有关费用。6、张志明之妻吕爱连出具的证明1份和吕爱连的身份证复印件1份，证明吕爱连知晓并同意把该套房卖给张伟峰。7、上列法院调查的3份证据，证明房屋的权属登记情况及已支付购房款。原、被告所提交的证据经当庭质证，认证如下:被告所提交的证据与本院所调查的3份证据能相互印证，本院予以确认。根据原、被告陈述及认证，本院认定的事实如下：被告张淮碧、朱荷仙系夫妻关系，张伟峰系被告张淮碧、朱荷仙的儿子。2010年8月10日，被告张伟峰与被执行人张志明签订《房屋买卖合同》约定：1、甲方（被执行人张志明）出卖的房屋坐落仙居县香格里拉小区3幢1单元402室。……3、该房屋售价总金额人民币贰拾陆万伍仟元整。自合同生效之日起，甲方与该房屋的按揭贷款本金及利息由乙方（即被告张伟峰）承担。4、付款方式以现金方式乙方一次性付清甲方贰拾陆万伍仟元的房价。5、甲方应于本合同生效之日，将就该房屋向台州和泰房地产开发有限公司支付款项所有发票原件、房屋所有锁匙、所有房屋门禁磁卡、银行按揭贷款合同及相关手续等移交给乙方。6、在自本合同生效之日起，该项房屋的产权、使用权、收益权、处分权全部归乙方所有，甲方及甲方产权共有权人不得有任何异议。如该房屋办理产权过户，甲方予以配合，所有税费及全部费用由乙方承担。7、有关费用、物业管理费、水电费等均按合同生效后由乙方自行缴纳、办理等条款。2010年10月14日，原告吴相洪与被执行人张志明、李波为民间借贷一案向本院起诉，并于同日申请本院财产保全，本院于同日作出（2010）台仙保字第64号民事裁定书，查封了登记在被执行人张志明名下的坐落于仙居县香格里拉小区3幢1单元402室的房屋。2010年10月间，被执行人张志明外出至今。被告张淮碧、朱荷仙、张伟峰购买该房屋后装修入住至今。2013年1月17日，被告张淮碧、朱荷仙、张伟峰向本院提出执行异议。同年7月9日，本院作出(2013)台仙执异字第1号民事裁定书，解除了对该房屋的查封。为此，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。另查明，仙居县城关香格里拉房产由台州和泰房地产开发有限公司开发销售。台州和泰房地产开发有限公司开发的该处房产于2008年8月取得商品房预售证，2011年1月19日取得房产权证，2011年7月13日，取得土地使用权证。本院认为，本案所讼争的执行标的物仙居县城关香格里拉3幢1单元402室房屋，在本院作出查封裁定书之前，被执行人张志明已出售给被告张伟峰，被告张伟峰已按约定向被执行人张志明支付了购房款，并已实际占有该房屋。被告未办理房屋过户手续，主要是台州和泰房地产开发有限公司于2011年才办理该房屋所有权证和土地使用证的分户手续，且被执行人张志明又外出下落不明，导致被告无法办理房屋的过户手续。因此，被告在房屋未办理过户手续上并无过错。原告吴相洪认为被告与被执行人张志明间的房屋买卖缺乏真实性和合法性，理由不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回原告吴相洪要求对位于仙居县城区香格里拉3幢1单元402室房屋许可执行的诉讼请求。案件受理费80元，由原告吴相洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费80元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局；开户银行：台州市农行；账号：19-900001040000225089001。）审 判 长  王 泽审 判 员  高恩望审 判 员  张鑫伟二〇一四年三月二十一日代理书记员  吴好好附：法律条文：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。