西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书                       (2019)陕0113民初4445号原告：张颖，女，1987年2月11日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。被告：许金华，女，1984年3月23日出生，汉族，住陕西省咸阳市礼泉县。委托诉讼代理人：赵新平，陕西彬泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵珩阳，陕西彬泽律师事务所实习律师。原告张颖诉被告许金华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张颖、被告许金华的委托诉讼代理人赵新平、赵珩阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张颖诉称，原告一直催要房屋无果，按房屋买卖合同第二条第3款之规定，该房产已设定抵押，甲方应于2018年8月15日前办理完毕抵押注销手续，或取得抵押权人书面同意文件。逾期办理撤押手续应按日承担合同总价款5‰的违约金至撤押手续办理完毕之日止，逾期超过90天乙方有权单方解除合同，甲方应按合同约定价款20%的违约金返还乙方。房产交付，甲方应在业主拿到总房款十天之内将该房产交给乙方占有、使用、并移交该房产房门钥匙作为房屋转移占有的标志。诉至法院，请求判令：1、被告向其交付房屋，在交付房屋之前水电费、燃气费、暖气费、物业费由被告结清；2、被告赔偿逾期办理抵押注销手续的违约金，约定2018年8月15日，实际注销为2018年10月19日，共计63天，总房价800000元，违约金为5‰每天，共计252000元；3、被告赔偿逾期交房违约金，约定为业主拿到总房款十天之内交房完毕，拿到总房款为2018年12月19日至暂算至2019年2月22日违约金为224000元；4、诉讼费、律师费、调查取证费用由被告承担。被告许金华辩称，其未向原告交房是基于原告的违约行为，是行使先履行抗辩权，原告负有先履行合同的义务。原告的外地户口不符合“西安二手房购买条件”，其办理西安落户的时间导致合同迟延进行，直至2018年8月1日，才开始第一步网签程序；由此导致的双方合同义务不能如约进行的违约责任在于原告。其始终积极履行合同义务，房屋过户后，张颖一直未向其支付剩余20000元。房屋买卖三方合同约定的每日5‰的违约金有违诚实信用原则，属于恶意诉讼。经审理查明，2018年6月5日，原告张颖（乙方、买方）、被告许金华（甲方、卖方）、西安广源房地产信息咨询有限公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方出售位于西安市雁塔区XX路XX小区XX栋XX单元XX室，房产证载明建筑面积为94.96㎡；不动产权证号为117XXXXXXX-3-4-50702～2；合同第二条第3款约定，该房产已经设定抵押，甲方应于2018年8月15日之前办理完毕抵押注销手续，或取得抵押权人书面同意文件；逾期办理撤押手续应按日承担合同总价款5‰的违约金至撤押手续办理完毕之日止；第三条约定，甲、乙双方协商一致，该房产成交价格800000元，含定金100000元；成交价款中含固定装修装饰、卖方已交的大修基金及契税；第七条第5款约定，房产的交付，甲方应当在业主拿到总房款十日之内将该房产交付给乙方占有、使用，并移交该房产房门钥匙作为房屋转移占有的标志，该房产交付时，应履行下列 (1、2、3、4)项手续，甲乙双方共同对该房产附属设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的度数，并交接该附件中所列物品；甲方为该房屋已支付费用、物业费等实际使用费，只需提交最后一次缴纳票据。（1）甲乙双方在房产附属设施、装修装饰、相关物品清单上签字；（2）移交该房产的门禁卡、房门钥匙；（3）若该房产甲方已经落完户口，应于交房后将户口转移出去；（4）车库（位）、地下室移交；第八条第1款约定，除不可抗力外，甲方未按照第七条约定的期限和条件（含甲方应交付的附属清单及地下室、车库等）将该房产交付乙方的，逾期交房责任按照下列约定处理；自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付合同总价款5‰的违约金；逾期超过20日后，乙方有权要求退房，乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起退还全部已付款，或完成资金监管退还手续，同时按照合同总价款的20%向乙方支付违约金；第3款第（1）项约定，由于甲方或乙方未在指定时间提供申请材料或提供资料不真实、不完备，导致房屋权属登记主管部门延迟登记或做出不予登记决定的，应赔偿因此给对方造成的本合同下的相关损失，导致不予登记或逾期超过20天履行义务，守约方主张解除合同的，违约方按合同总价的20%支付违约金，守约方主张继续履行本合同的，违约方每逾期一天按合同总价款5‰承担违约金。第十二条约定，经甲乙双方协商，此房屋成交价包含甲方缴纳大修基金、契税、天然气、暖气、有线电视初装费。在甲方未拿到总房款、乙方未拿到新的房产证之前；丙方需全程陪同办理至所有手续结束；乙方需在交房之前付于甲方两万元地下室及房屋家具家电费用。原告张颖于2018年6月25日将户口迁入本市。原、被告双方于2018年8月1日签订《西安市存量房买卖合同》（ 合同备案号：C18040288），约定许金华将上述房屋出售给张颖，载明房屋设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理。同日，双方办理了《二手房交易结算资金监管协议》，约定监管资金700000元。被告许金华于2018年8月1日向其银行申请结清贷款。张颖于2018年8月15日，与中国建设银行股份有限公司陕西省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》；于2018年9月18日将280000元存入资金监管账户。被告许金华未能提交证据证明其抵押权注销办理完毕的时间。2018年10月29日，张颖取得涉案房屋的不动产权证书，不动产权证号：陕（2018）西安市不动产权第1466763号，载明房屋建筑面积94.96㎡。张颖未向许金华支付20000元。张颖陈述，其未支付的原因是由于中介公司未向其提出地下室，家具家电没说是20000元，只是说按折旧计算，没具体说多少钱。经询，原告称其主张的逾期办理抵押注销手续的违约金，按照合同第八条第3款第（1）项约定，以800000元为基数计算。被告许金华称，其不存在违约，违约金的数额过高，如果法院认定存在违约，请求法院酌情降低。上述事实，有《房屋买卖合同》、《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》、不动产权证书、不动产登记簿及庭审笔录等在卷佐证，可以认定。本院认为，原、被告签订《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，各方应按合同约定履行己方义务。关于原告诉请主张被告交付房屋一节，根据合同第十二条约定，乙方需在交房之前付于甲方两万元地下室及房屋家具家电费用。张颖未向许金华支付该笔20000元；其称由于中介公司未向其提出地下室，家具家电没说是20000元，只是说按折旧计算，没具体说多少钱。但，《房屋买卖合同》中已就该部分内容明确约定，故对张颖该项陈述，本院依法不予采信。张颖未向许金华支付20000元，故其要求许金华交付房屋、缴清相关费用及承担逾期交房违约金的诉请，无事实依据，本院依法不予支持。关于张颖诉请主张逾期办理抵押注销手续的违约金一节，合同约定，甲方应于2018年8月15日之前办理完毕抵押注销手续，或取得抵押权人书面同意文件。被告许金华未提交证据证明其于2018年8月15日前办理完毕抵押权注销手续，应承担举证不利的法律后果。张颖主张许金华抵押权实际注销为2018年10月19日，其主张按照合同第八条第3款第（1）项约定计算违约金，但该条约定为“由于甲方或乙方未在指定时间提供申请材料或提供资料不真实、不完备，导致房屋权属登记主管部门延迟登记或做出不予登记决定的”，该条款未约定逾期办理完毕抵押权注销的违约金计算方式；许金华已于2018年8月1日向按揭银行申请偿还贷款，且许金华实际办理完毕抵押权注销的时间未对张颖造成其他实际损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，综合本案合同履行情况，酌情认定违约金20000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告许金华于本判决生效之日起十日内向原告张颖支付逾期办理抵押注销手续的违约金20000元。二、驳回原告其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8440元，由被告承担300元，原告承担8140元。因原告已预交，被告在履行上述金钱义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    王      丹人民陪审员    韦  玉  梅人民陪审员    肖      英二0一九年 五 月二十三日书  记  员    孙  曌  琳打印：相丽华     校对：张琪琪     2019年  月  日送达 1