广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书(2014)佛南法丹民三初字第6号原告：佛山市南海天晟物业管理有限公司，住所：广东省佛山市南海区金沙新安村东侧碧江花园2号楼办公室，注册号：440682000074010。法定代表人：潘嫣玲。委托代理人：刘财英，广东亚泰律师事务所律师。委托代理人：黄景帮，系原告公司员工。被告：吴湛权，男，汉族，1969年11月1日出生，住所：广东省佛山市南海区，委托代理人：何学兵，广东至高律师事务所律师。原告佛山市南海天晟物业管理有限公司与被告吴湛权物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月4日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员黄小间于2014年3月31日及6月10日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告于2007年10月购买了佛山市南海天晟地产有限公司物业天晟·海琴湾听XX苑X号（天平路X号）独立别墅，建筑面积497.84平方米，花园面积593.14平方米。原、被告双方于2007年10月1日签订《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》，约定原告按物业建筑面积每月每平方米收取2元，私家花园按实际面积每月每平方米收取0.50元，合计每月收取1292.25元管理费；同时原告代收代缴公摊电费。被告自2012年7月起拖欠管理费及公摊电费，至2013年12月已达24234.51元。对于其后的管理费及公摊电费，原告保留另行起诉的权利。根据《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》的约定，被告应支付滞纳金11862.86元。原告多次追讨未果，故诉诸法院，请求判决：1、被告向原告支付2012年7月至2013年12月的管理费及公摊电费24234.51元；2、被告向原告支付滞纳金11862.86元；3、被告承担本案诉讼费。被告辩称：一、原告有严重侵害被告的行为，没有履行物业服务合同约定的义务，原告起诉无理。原告的经理和保安于2012年6月将被告两条价值七、八万元且经过精心饲养和训练的狼狗毒死。事发后原告的保安发短信将真相告知被告。被告要求原告赔偿，但原告对其所为予以否认。被告已向丹灶派出所报警，目前案件仍在调查中。原告的门岗保安经常上班时间睡觉，不经询问就让陌生人进入小区，导致小区经常发生盗窃案，业主没有安全感。因此，被告才饲养狼狗以防盗贼。原告经理和保安将被告狼狗毒死，行为可恨。另外，小区环境卫生不够干净整洁，乱七八糟，原告根本没有履行合同约定的义务。毒死狼狗事件发生后，被告暂停交纳管理费，虽然目前案件仍在调查阶段，但几个月前被告曾到原告处交纳管理费，但原告坚持要求连滞纳金一起交纳，否则不收。原告的行为导致被告没有交纳管理费，原告的诉讼无理。二、原告管理费计算错误，公摊电费没法核实，滞纳金不应收取。被告的别墅建筑面积为497.44平方米，花园面积为574.08平方米，每月管理费应为1281.92元。原告要求的公摊电费只是一个数字，没有提供任何资料予以核实，不公开、不透明，该请求不应支持。原告主张的滞纳金计算标准过高，高达年利率72%。原告毒死被告的狼狗又不予承认、不肯赔偿，致使警方介入调查，被告才暂时不交纳管理费。后来被告去交费时，原告又不予收取，所有责任均在原告。另外《前期物业管理服务协议》并不是被告签署，被告对内容不知情，原告收取滞纳金没有依据。被告不同意支付滞纳金。原告举证如下：1、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》复印件及《法定代表人身份证明》，用以证明原告的主体资格。2、被告身份证复印件，用以证明被告的主体资格。3、《天晟·海琴湾前期物业管理服务协议》、《天晟·海琴湾业主临时公约》、《承诺书》，用以证明原、被告于2007年10月1日签订《天晟·海琴湾前期物业管理服务协议》及《天晟·海琴湾业主临时公约》,约定原告按被告物业建筑面积每月每平方米收取2元，私家花园按实际面积每月每平方米收取0.50元，合计每月收取1292.25元；同时原告代收代缴电费（每户按物业建筑面积公摊）；双方存在合同关系，被告违反协议应当承担违约责任。被告承诺按照《天晟·海琴湾前期物业管理服务协议》约定履行相关义务的依据。4、《别墅面积测绘报告》复印件，用以证明被告购买的听涛雅苑6号的面积，由此确定被告应当支付的管理费及公摊电费的数额。5、《天平路X号管理费明细表》复印件，用以证明被告应缴纳自2012年7月至2013年12月累计拖欠原告物业管理费及公摊电费24234.51元、滞纳金11862.86元，合计36097.37元。6、《挂号信函》，用以证明原告多次向被告催缴有关费用。7、供电局需要天晟花园每月缴纳电费的《支出证明单》及相关《发票》，用以证明供电局要求缴纳的电费数额。8、《南建[2006]124号关于丹灶天晟·海琴湾项目协议方式选聘物业管理企业的批复》，用以证明原告是经过南海区建设局同意，以协商方式选聘物业公司负责物业管理。9、《前期物业管理服务协议》，用以证明该协议也是经过南海区建设局备案，该协议在售楼部公示了，所有的1-2期业主包括被告都是执行该协议，原告在售楼书里也有该协议书。10、天平路X号（听涛雅苑X号）物业管理收费面积补充依据。11、天平路X号（听涛雅苑X号）土地登记档案电脑查询信息表。12、天平路X号（听涛雅苑X号）宗地平面图。13、天平路X号（听涛雅苑X号）房屋平面图。14、《商品房买卖合同明细表》。上述证据10-14用以证明：被告购买房屋的建筑面积497.85平方米，花园面积为593.14平方米，所以宗地面积为821.50平方米，首层228.36平方米，有电脑查询登记表作为依据，有被告签名确认，还有南海区测绘局盖章确认；商品房买卖合同明细表有《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》是被告签名确认领取了管理服务协议。15、天平路X号（听涛雅苑X号）公摊电费情况补充说明、支出证明单及相关发票复印件各一份，用以证明原告收取被告公摊电费的依据、计算方法。16、《商品房买卖合同》，用以证明合同第3页约定被告同意聘用原告作为物业管理服务的提供方。经质证，被告对证据1、2无异议。对证据3，协议、临时公约及承诺书中的签名与被告本人的签名不一致，不是被告所签，所以对被告没有约束力，该组证据不合法。对证据4，因没有原件，故对其真实性不予确认。对证据5，该表只是原告单方制作，而且该管理费与前期协议约定的管理费不一致，与前期协议自相矛盾，而公摊电费只是一个数据，没有具体的计算依据，被告对此不予确认。对证据6，只能证明被告没有收到该函件，被告对信函的内容不知情，原告的催收无效。对证据7认为超过举证期限才提交，不予质证。对证据8的真实性无异议，但对被告没有约束力，如果对被告有约束力，原告就没有必要单独与被告签订物业服务协议，无证据证明原告向被告出示或公示过该文件。对证据9的真实性无异议，但关联性与证据8的质证意见一致。对证据10-13的真实性无异议，对证据14暂时无法确认是否真实，即使是真实的，也只能证明被告当时只是看过这份协议，这个协议不是被告签订的，对被告没有约束力。对证据15的真实性因无原件核对无法进行质证，既然原、被告之间不存在物业管理服务协议，那么原告向被告收取物业管理费和公摊电费是没有依据的，更没有依据向被告收取滞纳金。对证据16的真实性无异议，但该合同条款只是意向性的条款，具体事项应再签订协议予以确认，否则就无法确定物业费的收费标准及公摊水电费由谁承担、拖欠物业管理费是否需要缴纳滞纳金。被告没有举证。本院出示如下证据材料：17、《鉴定意见书（正本）》及《鉴定费发票》。经质证，原告对证据17真实性无异议。被告对证据17的真实性、合法性、关联性均无异议。经审查，被告对证据1、2无异议，本院对上述证据予以确认。原、被告对证据17均无异议，本院对该证据予以确认。被告对证据8-13及16的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告对证据3提出异议，经鉴定，协议及承诺书中的“吴湛权”签名并非被告本人所签，双方对鉴定结论均无异议，故本院认定被告并未与原告订立书面物业服务合同。被告对证据4认为没有原件，对真实性提出异议，但该证据与证据11、12、13能相互印证，故本院对证据4的真实性予以确认。被告对证据6提出异议，因该邮件显示的收退日期均是2008年，与本案讼争的2012年7月起的管理费没有关联性，故本院对关联性不予确认。证据7是原件，能够证实天晟花园每月的电费数额，被告未能提供证据予以反驳，故本院对证据7予以确认。证据14上有被告的签名，被告未能提供证据推翻该签名的真实性，故本院对该证据予以确认。证据15的支出证明单及电费发票已在证据7中提供原件，证据15所列的电费公摊方法符合法律规定，证据15和证据5所列的公摊电费数额是原告根据其每月缴交电费的数额和公摊方法计算得出，而证据5所列管理费数额是原告根据被告房屋面积、备案的收费标准计算得出，该两项证据所列数额真实无误，本院对该两证据的真实性予以确认。经审理查明：佛山市南海天晟地产有限公司（以下简称“天晟地产公司”）在佛山市南海区丹灶镇开发天晟·海琴湾项目，选聘原告负责该项目的前期物业管理，并将原告的名单及《前期物业管理服务协议》提交备案。在备案的《前期物业管理服务协议》中原告管理费收费时间及标准为：每月的10日前支付当月的物业管理服务费用，逾期支付应从逾期之日起按日加收应缴费用2‰的滞纳金，别墅（含独立别墅和连体别墅）按建筑面积每月每平方米2元，别墅私家花园按实际面积每平方米0.50元。2007年10月29日，被告与天晟地产公司签订《商品房买卖合同》，被告购买佛山市南海区丹灶镇天晟·海琴湾听涛雅苑X号（天平路X号）别墅一间，被告同意在业主委员会出任物业管理机构之前，由原告提供物业管理服务。听涛雅苑X号别墅建筑面积497.84平方米，花园面积593.14平方米。按《前期物业管理服务协议》的收费标准计算，被告每月应交纳的别墅住宅管理费为995.68元、花园管理费为296.57元，合共1292.25元。2009年7月15日，被告领取了《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》。被告在入住上述听涛雅苑X号别墅后，有向被告交纳管理费和公摊电费。后被告认为原告的经理、保安毒死了被告饲养的狼狗，双方产生矛盾，被告自2012年7月起没有再交纳管理费和公摊电费。2012年7月至2013年12月期间，被告的听涛雅苑X号（天平路X号）别墅管理费共计23260.50元，2012年6月至2013年11月期间公摊电费每月数额在42.47元至74.37元之间，合计为974.01元。另查明：被告对原告提交的《天晟·海琴湾前期物业管理服务协议》及《天晟·海琴湾业主临时公约》上“吴湛权”签名进行笔迹鉴定。鉴定结论认为该签名并非被告本人签署。被告垫付了鉴定费4800元。本院认为：天晟地产公司作为建设单位，选聘原告为前期物业服务企业，并向主管部门提交了企业名单、《前期物业管理服务协议》等资料予以备案。天晟地产公司选聘原告为前期物业服务企业的行为，合法有效。被告与天晟地产公司签订的《商品房买卖合同》是被告的真实意思表示，合法有效，被告在合同中亦明确表示同意原告提供前期物业管理服务。虽然原告提供的《天晟·海琴湾前期物业管理服务协议》中的“吴湛权”签名并非被告本人签署，但被告有领取《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》的行为，可见原、被告双方是有以书面方式订立物业服务合同的意思表示。虽然被告最终并未在合同上签名，但原告已按合同约定提供物业管理服务，被告亦承认有接受原告的服务，故应认定合同成立。被告入住听涛雅苑X号，接受原告的物业管理服务，但未交纳2012年7月至2013年12月期间的管理费，原告请求按《前期物业管理服务协议》约定收取上述期间的管理费23260.50元，原告的请求合法有理，本院依法予以支持。被告辩称原告未履行合同约定的义务且毒死被告的狼狗才导致被告未交纳管理费，但被告未能就此举证，故被告的辩解意见缺乏依据，本院不予采纳。2012年6月至2013年11月期间被告应分摊的电费为974.01元，原告请求被告支付，该请求合法有理，本院亦予支持。被告虽然辩称原告所主张的公摊电费缺乏透明度且没有原始凭证予以核实，但原告在举证阶段已提供了支出证明单及供电部门的发票等证据，原告分摊计算方法亦符合法律规定，故被告的辩解缺乏依据，本院不予采纳。原、被告约定了逾期支付管理费的滞纳金计算方法，被告认为计算标准过高。本院认为该滞纳金应属于逾期付款违约金，鉴于没有其他证据显示原告在利息损失外有其他损失，原告要求按每日2‰计收逾期付款违约金共11862.86元，该数额过分高于其损失，故本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，对违约金予以适当减少，酌定被告按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计付违约金，即按年利率9%、日利率万分之二点五计付违约金，违约金数额为1482.86元。对原告超出上述标准的违约金请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告吴湛权应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年7月至2013年12月期间的管理费23260.50元予原告佛山市南海天晟物业管理有限公司。二、被告吴湛权应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年6月至2013年11月期间的公摊电费974.01元予原告佛山市南海天晟物业管理有限公司。三、被告吴湛权应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金1482.86元予原告佛山市南海天晟物业管理有限公司。四、驳回原告佛山市南海天晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取351.21元（原告已预交），由原告负担129.74元，被告负担221.47元。本案另产生鉴定费4800元（被告已预交），由原告负担。原、被告应根据费用分担情况，于本判决发生法律效力之日起十日内相互迳付，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  黄小间二〇一四年七月十四日书 记 员  张 扬