贵州省遵义县人民法院民 事 判 决 书(2014)遵县法民初字第696号原告杨天勇，男，1966年9月23日出生，汉族，贵州省贵阳市人。被告绥阳县精卫房地产开发有限公司遵义县分公司。负责人陈跃进，系该公司经理。委托代理人陈晓涛，贵州山一(金沙)律师事务所律师。原告杨天勇诉被告绥阳县精卫房地产开发有限公司遵义县分公司(以下简称精卫公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年1月28日受理，由审判员胡禁适用简易程序依法公开开庭进行了审理。原告杨天勇、被告精卫公司的委托代理人陈晓涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨天勇诉称：2011年4月29日，我与被告签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定拆除我名下位于遵义县南白镇西大街南段(象山公园门口中)宅基地住宅房60㎡一套，被告于2013年11月9日交付建筑面积90.34㎡安置房一套，安置房地点为遵义县南白镇扬州恬苑商住小区第二期晴雪坊住房第十四层5号房。协议签订后，我即按约履行了自己的义务，将拆迁房屋交付给了被告。2013年12月下旬，被告通知接房。2014年1月1日，我到安置房实地看房，发现房屋大小与合同约定图纸标识严重不符，依合同标识尺寸(见合同图纸)计算的建筑面积为90.34㎡，与合同约定面积一致，但实际房屋面积严重缩水，根据被告提供的图纸，客厅的宽度由4.80米变为4米，卧室长度由3.96米变为3.3米，总面积只有75.96㎡，相差14.38㎡。我与被告交涉，被告声称合同图纸标识错误，另拿一份同户型售房图纸，称此图纸中标识才是实际房屋大小尺寸(见附件)。2014年1月12日，我再次向被告询问如何处理此事，被告以图纸标识错误为由，对房屋面积严重缩水拒绝负责，公然违反合同。根据《民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”和《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告应当按照拆迁补偿安置协议的内容提供建筑面积为90.34㎡的安置房。根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任和赔偿责任。被告提供的安置房面积严重缩水，与协议要求严重不符，被告的行为已构成实质上的违约，应当承担相应的违约责任，同时被告故意不履行协议，妄图以“建筑面积”概念混淆视听，有“履行合同义务不符合约定”的主观故意。根据法律的相关规定，“房屋拆迁安置补偿协议”比照“商品房买卖合同”执行。双方合同约定的建筑面积是90.34㎡，实际建筑面积为75.96㎡，相差14.38㎡，面积误差比达15.95%。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，“房屋实际面积小于合同约定面积的”，被告应当返还原告“面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息”，计算公式为：(90.34㎡×3%)×商品房单价，目前扬州恬苑商住小区第二期住房售价为每平方米3248元，计8802.08元(免除利息)；同时被告还应当双倍返还原告“面积误差比超过3%部分的房价款”，计算公式为：(90.34㎡×(15.985%-3%)×商品房单价×2，以每平方米3248元计算，计75996.89元，两项合计84798.97元。为此，诉至法院，请求判令：1、被告承担违反该协议书的违约责任和赔偿责任，向原告支付面积误差比在3%以内的房款及利息8802.08元，并双倍支付面积误差比超过3%部分的房款75996.89元，共计84798.97元。2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告杨天勇增加诉讼请求为：被告继续履行原、被告于2011年4月29日签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》。被告精卫公司辩称：我公司实际补偿给原告的房屋面积是91.55㎡，不存在违约行为，不应承担违约责任，请法院驳回原告要求我方承担违约责任和赔偿责任的诉讼请求，但同意继续履行《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》。经审理查明：精卫公司因遵义县南白镇扬州恬苑商住小区工程建设需对杨天勇的房屋进行拆迁。2011年4月29日，原、被告签订了《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，由精卫公司以房屋所有权调换的方式对杨天勇安置补偿，杨天勇被拆迁住宅的建筑面积为60㎡，由精卫公司于2013年11月9日前，在本市遵义县南白镇象山社区地段安置杨天勇住宅房壹套，合计建筑面积90.34㎡，具体位置及户型：扬州恬苑商住小区第二期晴雪坊住房第十四层5号房(其余详见户型图)。另第四条约定：甲方(精卫公司)用同等建筑面积住宅房安置乙方(杨天勇)后，超出乙方原房建筑面积部分30.34㎡，乙方按每平方米2000、2100、2600元向甲方补价购买，合计金额为67884元。同日，遵义县扬州恬苑建设项目服务办公室出具了情况说明，表示精卫公司免收该差价款。2013年年底，精卫公司通知杨天勇接房，杨天勇经实地看房和自行测量后发现，安置房的实际面积与原户型图标明的面积不符，精卫公司以原户型图标识有误另提供了新的户型图。该安置房经遵义天络房地产测绘处遵义县分所的《遵义县房屋面积测绘报告》载明：建筑面积为91.55㎡，套内面积为76.86㎡，分摊面积为14.69㎡。杨天勇对该《测绘报告》所载测绘面积无异议，但以安置房实际面积应为双方约定的面积，不应包含公摊面积而与精卫公司发生争议并引发本案诉讼。另查明，杨天勇被拆迁的房屋系为其宅基地上的一层建筑，其实际面积为60㎡。上述事实，有原、被告的陈述，《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》、《关于减免杨天勇户房款有关情况的说明》、户型图、《遵义县房屋面积测绘报告》等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，杨天勇与精卫公司于2011年4月29日签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》及《关于减免杨天勇户房款有关情况的说明》，均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制效力规定，其依法成立，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告均应按约履行。根据该协议和情况说明，被告应按约向原告提供安置还房，并免收原告超出面积部分所补差价。本案争点在于原、被告协议中约定的安置房面积的真实含义，即是指实际建筑面积还是包含有公摊的面积。根据协议第三条、第四条的约定，其中写明了安置房的建筑面积、具体位置等内容，以及户型详见户型图等字样，同时还写明了精卫公司系用同等建筑面积住宅房安置杨天勇，而杨天勇被拆迁房屋实际面积为60㎡，结合被告在订立合同时提供的户型图，由此可见，该协议中所指安置还房的建筑面积应为实际面积，而非含有公摊的面积。根据测绘报告所载，被告提供的安置房套内面积(实际面积)为76.86㎡，与双方约定的90.34㎡相差13.48㎡，被告的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对原告诉请被告继续履行协议和赔偿损失，本院予以支持。被告辩称协议中约定的建筑面积应是包含有公摊的面积，其不构成违约，与事实不符，本院不予采纳。原、被告在协议中未约定违约责任，对损失赔偿额的计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，结合协议中关于超出部分面积补价款的约定，被告应当承担的损失赔偿额以订立合同时双方约定的面积补价标准(67884元/30.34㎡≈2237.44元/㎡)计算为宜，即应由被告赔偿原告损失30160.69元(13.48㎡×2237.44元/㎡)。原告主张按照《最高人民法院》的相关规定计算损失，根据该司法解释的具体内容，不适用于本案，对原告的该主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、被告绥阳县精卫房地产开发有限公司遵义县分公司继续履行其与原告杨天勇2011年4月29日签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》。二、由被告绥阳县精卫房地产开发有限公司遵义县分公司赔偿原告杨天勇损失30160.69元(限判决生效后十日内付清)。三、驳回原告杨天勇的其余诉讼请求。案件受理费减半收取950.00元，由被告负担330.00元，原告负担620.00元。如果未按判决规定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。审判员  胡禁二〇一四年三月二十七日书记员  王莹