上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第391号上诉人（原审被告）上海伊诺餐饮管理有限公司。上诉人（原审被告）费成明。两上诉人共同委托代理人周学敏，上海市润和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）沈建华。委托代理人马建明，浙江天卓律师事务所律师。委托代理人戚海燕，浙江天卓律师事务所律师。上诉人上海伊诺餐饮管理有限公司（以下简称伊诺公司）、费成明与被上诉人沈建华因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第2710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审认定，2011年6月25日，沈建华（甲方）与伊诺公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方上海市广元路作为咖啡店经营使用，租赁期限为八年，自2011年6月25日起至2019年6月24日止（装修免租期为二个月）。该房屋不含税租金第一至第三年每年为人民币（下同）330，000元，自2011年6月25日至2014年6月24日；第四至六年自2014年6月25日至2017年6月24日每年租金为349，800元，按第一年租金上涨6%；第七至八年自2017年6月25日至2019年6月24日每年租金为370，788元，在第四年的租金上涨6%。租金每半年（六个月）付清一次，房租在每半年到期前一个月15号前支付清后6个月房租，须先付后用。第一次付房租时须付贰个月房租作为保证金计55，000元。若乙方未能按期支付的，则甲方有权将乙方交纳的保证金作违约金予以没收。租赁期间的一切费用：如水电费、卫生费、管理费、物业费等及税金均由乙方承担并自行办理一切手续，与甲方无涉。乙方逾期支付租金的，应按照逾期支付金额的百分之五／日支付违约金。乙方于签订本合同时向甲方先支付租赁保证金55，000元，作为乙方履行合同的担保，交房时乙方按本合同约定须付清房租及保证金。若乙方有违约行为，则甲方有权没收保证金作违约处理，或从交纳的保证金中直接扣除。不够扣除的向乙方直接结算。若乙方未违反本合同，则甲方应于本合同到期后如数退还。乙方违反合同约定逾期支付租金的，甲方有权留置乙方放置于租房内的财产。甲方因乙方违约而支付的实现债权费用由乙方承担。合同并就其他内容进行了约定。因伊诺公司未向沈建华支付2013年2月25日至2014年2月24日的租金，2013年8月29日，沈建华诉诸原审法院，请求判令：一、伊诺公司向沈建华支付2013年2月25日至2014年2月24日止的房屋租金330，000元；二、伊诺公司向沈建华支付滞纳金（以330，000元为本金，按日千分之五为标准，计算至实际支付之日止）；三、伊诺公司向沈建华补交保证金55，000元；四、伊诺公司向沈建华支付欠付的2011年6月至2013年6月的物业管理费5，849.50元；五、伊诺公司向沈建华支付实现债权的费用47，700元；六、费成明对伊诺餐公司的上述还款义务承担连带清偿责任；七、本案诉讼费由费成明、伊诺餐公司承担。另查明，2013年4月沈建华曾向伊诺公司发出律师函一份，要求其支付第四个半年度租金165，000元。2013年5月21日，沈建华向伊诺公司发出没收保证金通知书，告知其沈建华已经没收了其支付的55，000元保证金，并要求伊诺公司于收到本通知后三日内重新缴足保证金55，000元并支付拖欠的第四个半年度租金165，000元及滞纳金。对以上两份函件，伊诺公司表示均未收到。还查明，沈建华要求伊诺公司支付的实现债权的费用为律师费。庭审中，沈建华明确放弃要求伊诺公司支付欠付的2011年6月至2013年6月的物业管理费5，849.50元的诉讼请求。原审认为，沈建华与伊诺公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，伊诺公司应于每半年到期前一个月15号前支付清后6个月房租，先付后用，逾期支付租金的应向沈建华支付相应的滞纳金。伊诺公司应按照合同约定向沈建华支付其所拖欠的房屋租金，故沈建华起诉要求伊诺公司支付房屋租金的诉讼请求法院依法予以支持。因沈建华起诉要求伊诺公司支付的滞纳金计算标准过高且计算方式有误，法院依法予以调整。根据合同约定，伊诺公司有违约行为的，沈建华有权没收保证金作违约处理，或从交纳的保证金中直接扣除，庭审中沈建华同意以伊诺公司支付的保证金在滞纳金中予以抵扣，系自行处分自己的民事权利，法院依法予以准许。沈建华起诉要求伊诺公司补足保证金缺乏合同依据和法律依据，法院难以支持。沈建华起诉要求伊诺公司支付其实现债权的费用，并且在庭审中明确该笔费用为其支付的律师费。对此法院认为，从合同中该条约定来看，该条款中所谓的“实现债权的费用”应当为伊诺公司存在违反合同约定逾期支付租金的行为，沈建华因此而留置了其放置于租赁房屋内的财产，在此种情况下沈建华所支出的相关费用。聘请律师为沈建华自己的诉讼成本支出，无权要求伊诺公司承担，故该项诉请法院难以支持。沈建华要求费成明对伊诺公司的上述还款义务承担连带责任，因本案系房屋租赁合同纠纷，沈建华无权要求费成明就伊诺公司的还款义务承担连带责任，故对该项诉请法院难以支持。庭审中，沈建华自愿放弃要求伊诺公司支付2011年6月至2013年6月的物业管理费5，849.50元的诉讼请求，系自行处分自己的民事权利，法院依法予以支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条之规定，于二一三年十二月十二日作出判决：一、上海伊诺餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向沈建华支付2013年2月25日至2014年2月24日止的房屋租金330，000元；二、上海伊诺餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向沈建华支付滞纳金（以165，000元为本金，按日千分之二的标准自2013年1月16日起计算至实际支付之日止；以165，000元为本金，按日千分之二的标准自2013年7月16日起计算至实际支付之日止，其中应扣除沈建华已没收的上海伊诺餐饮管理有限公司支付的保证金55，000元）；三、驳回沈建华其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12，422元，减半收取计6，211元，保全费5，000元，合计11，211元，由沈建华负担6，114元，上海伊诺餐饮管理有限公司负担5，097元。判决后，伊诺公司、费成明不服，上诉称，被上诉人无权没收其财产，故租约中关于没收保证金条款无效；另关于逾期付款日5％之违约金违法，原审调整为日千分之二也缺乏依据，故上诉请求撤销原审判决第二项，改判按人民银行同期贷款利率计算滞纳金。沈建华辩称，没收保证金是双方就违约责任作出的合法约定；对于违约金的问题，一审已经依据上诉人提出的违约金过高进行了调整，合理合法。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，沈建华与伊诺公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同约束合同当事人全面履行。本案上诉争议焦点为租约中没收保证金约定是否合法有效及违约金是否过高。根据查明事实，房屋租赁合同中所谓没收保证金约定实系在承租人未按约支付租金情况下之违约金条款，该违约金约定未违反强制性法律规定，本案一、二审中上诉人亦始终未提交任何证据佐证其主张，故作为双方真实意思表示的该约定依法具有法律效力，该上诉主张本院不能采信。另逾期付款违约金部分经查原审法院已按上诉人要求调整为日千分之二，该标准并未明显高于交易惯例或行业标准，本院应予确认。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。两上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，175元，由上诉人上海伊诺餐饮管理有限公司、费成明负担。本判决为终审判决。审 判 长  庞闻淙审 判 员  叶振军代理审判员  许 京二〇一四年三月二十一日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……