贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2014)黔六中民终字第4号上诉人（原审被告）邓本礼。被上诉人（原审原告）冯学明。被上诉人（原审被告）六盘水原瑞经纪公司。上诉人邓本礼因与被上诉人冯学明、六盘水原瑞经纪公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院作出的（2013）黔钟民初字第2278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审判决认定，原告冯学明与被告邓本礼于2013年7月3日签订一份《房地产买卖协议》，甲方为邓本礼，乙方为冯学明，协议约定：甲方自愿将坐落在xx处的房地产（房屋建筑面积约96平方米出售给乙方；房价为300000元，乙方于2013年7月30日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵；乙方在7月30日前一次性付给原瑞公司中介费5800元；双方同意于2013年7月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；协议第五条违约责任为：乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金；甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起3日内将定金退还给乙方，另付给乙方相当于定金数额的违约金；协议第十条约定：该房是甲方在2008年9月20日向李xx购买的，办理房产证相关事宜由李xx办理，甲方承诺让李xx把房产证办到乙方名下等内容。原告冯学明在协议乙方处签字捺手印予以确认，被告邓本礼在协议甲方处签字捺手印予以确认。同日，原告冯学明向被告邓本礼支付购房定金20000元，被告邓本礼向原告出具了一份收据。至今该房屋未办理相关产权登记手续。被告邓本礼也未将该房屋交付原告使用。庭审中，双方当事人均认可被告六盘水原瑞经纪公司在《房地产买卖协议》加盖公章仅系代表见证人，并不代表协议中的甲方或乙方。现原、被告双方就是否存在违约行为发生争议，故原告诉至一审法院。一审判决认为，原告冯学明与被告邓本礼于2013年7月3日签订的《房地产买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律法规的规定，该协议合法有效，各方当事人均应按照协议约定履行各自义务。现双方当事人对解除该协议均无异议，故对原告主张要求解除双方于2013年7月3日签订的《房地产买卖协议》的诉讼请求予以支持。对原告冯学明主张要求被告双倍支付40000元定金的诉讼请求，根据原告冯学明与被告邓本礼签订的协议，被告邓本礼要将该房的相关产权手续登记至原告名下，但该房至今未办理相关的房屋产权手续，双方签订的协议并不能实现协议目的，被告邓本礼存在违约行为，协议约定如被告违约，则应在三日内将定金退还给原告，并另付给原告相当于定金数额的违约金，签订协议后，原告按协议约定向被告邓本礼支付了20000元的购房定金，故被告邓本礼应双倍返还原告购房定金40000元。对被告六盘水原瑞经纪公司，因被告六盘水原瑞经纪公司在原告冯学明与被告邓本礼签订的协议中仅是见证人，该公司不是原告冯学明与被告邓本礼签订的协议中的权利、义务人，故对原告主张由被告六盘水原瑞经纪公司返还原告双倍定金的诉讼请求，一审法院不予支持，六盘水原瑞经纪公司在本案中不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告冯学明与被告邓本礼于2013年7月3日签订的《房地产买卖协议》；二、被告邓本礼于本判决生效后十日内返还原告冯学明双倍定金40000元；如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、被告六盘水原瑞经纪公司在本案中不承担责任。案件受理费860元，因适用简易程序减半收取430元，由被告邓本礼负担（原告已预交，由被告邓本礼连同上述款项一并返还给原告）。宣判后，邓本礼不服，向本院提起上诉，请求依法撤销原判，依法改判或者发回重审，由被上诉人承担一二审全部诉讼费用。理由是：一、一审法院认定证据错误。原判第4页“2013年7月30日收据”是假的，上诉人从未出具过此证据，应当追究有关人员责任，并不能作为定案依据。二、一审中事实错误。原瑞公司在2013年6月和上诉人口头协议作为中介为其出售房屋，并从中收取购房人中介费，达成口头协议时上诉人已明确告知出售的房屋产权情况，暂无证件。2013年7月3日由原瑞公司介绍上诉人和冯学明签订房地产买卖协议，并承诺办理登记到冯学明名下，办理时限未规定，从签订协议中已履行了告知义务。原瑞公司在本案中应承担责任。从上诉人与冯学明签订的房地产买卖协议第二条约定由冯学明支付中介费5800元给原瑞公司，是有偿服务，原瑞公司应当履行义务告知冯学明房屋的产权情况，原瑞公司未履行告知义务，就应当承担责任。上诉人与冯学明签订的房地产买卖协议是附条件的购买协议，协议中第二条约定由冯学明于2013年7月30日前一次性支付房款给上诉人后再由上诉人协助李xx办理产权事宜，被上诉人并未支付房款，原瑞公司和冯学明都清楚知道该房屋的产权情况，且上诉人提供了原建房人李xx签订的购房协议，所以上诉人不承担违约责任。三、一审法院因上诉人不能办理房屋产权手续到被上诉人名下为由判决上诉人违约，无任何证据和法律依据，涉嫌枉法判决。综上所述，上诉人与冯学明之间签订的房屋买卖协议上诉人并没有违约，也不承担双倍返还定金的责任，请求依法改判或发回。被上诉人冯学明、六盘水原瑞经纪公司二审未作书面答辩。本案二审中，上诉人邓本礼向本院陈述：由于一直没有办下房产证所以才以30万元卖给冯学明，没有房产证冯学明是知道的。二审中，经本院向李xx调查，李xx陈述本案争议房屋是其卖给邓本礼的，房产证办不下来，至于邓本礼卖给谁与其无关。同时李xx提交了一份2008年9月20日与邓本礼签订的一份《住房买卖协议》。经质证，邓本礼对李xx的陈述及其提交的《住房买卖协议》没有异议；冯学明质证对李xx的陈述认为其说的有些不一样，他说正在办证，还说土地使用证肯定是有的，在市政府周围没有土地使用证？叫我放心。7月13号交款时候我不放心又继续问他关于办证的事情，结果邓本礼告知我办不了。至于《住房买卖协议》，之前邓本礼拿给我看过，但他说房子正在分户，房产在登记后进行登号，他肯定的说7月30号之前能把房产证办到我的名下。被上诉人六盘水原瑞经纪公司质证认为公司带冯学明看房子时告知冯学明没有房产证，但邓本礼说有一栋楼的大房产证和土地使用证，且可以分户小的房产证和土地使用证给冯学明，签协议时公司叫邓本礼拿出大证时，邓本礼却拿不出来，于是公司第一时间告知冯学明，定金先交由公司经管，当时冯学明可能觉得这个房子有些便宜，怕买不到，所以将2万元定金拿给了邓本礼。经审查，对于争议房屋现没有相关权属证书，所以不能确认该房权利人，对李xx提交的协议真实性、合法性不能确定，故本案中不作认定。本院经审理对一审查明事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点主要是：本案邓本礼是否违约并应当双倍返还冯学明购房定金4万元。本案一审判决第四页第七行载明的“2013年7月30日收据一份”，经查，应为2013年7月3日，一审判决误写为7月30日，本院予以纠正。冯学明主张邓本礼违约，从其起诉状看，是基于邓本礼不能办理相关证件，提供房产手续构成根本性违约，二审中冯学明又主张其是基于双方签订的《房地产买卖协议》第三条主张对方违约。双方签订的《房地产买卖协议》第二条约定“双方议定上述房地产成交价格为人民币叁拾万元整，乙方于2013年7月30日前一次性付清给甲方”，第三条约定“双方同意于2013年7月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方”，第十条约定“该房是甲方在2008年9月20日向李xx购买的，办理房产证相关事宜由李xx办理；甲方承诺让李xx把房产证办到乙方名下。...尾款26万元在7月30日前一次付给甲方”，协议明确邓本礼交付房屋时间是2013年7月30日，而冯学明付清购房款是在2013年7月30日前，从冯学明提交的证据看，其仅交了2万元定金，并未按协议约定将购房款在2013年7月30日前付清，其主张7月13日曾去交过款，但没有证据证明，另协议第十条已经明确房产证由李xx办理，结合六盘水原瑞经纪公司的陈述，可以认定冯学明当时是知道邓本礼并没有取得该房相关权属证书，双方协议中亦未约定由邓本礼办理房产证事宜，也没有约定具体的办理时限，因而本案从双方签订的《房地产买卖协议》约定内容看，不能认定邓本礼违约，冯学明要求邓本礼双倍返还定金的诉请不能成立，邓本礼上诉请求不应双倍返还定金的上诉请求成立，本院予以支持。现在双方均同意解除合同，邓本礼实际收取了冯学明交付的定金2万元，协议解除后，其依法应当返还给冯学明。六盘水原瑞经纪公司并未收取冯学明的定金，也未收取中介费，故其在本案中不应承担违约责任，上诉人邓本礼主张六盘水原瑞经纪公司应承担违约责任的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉请求部分成立，本院予以采信。一审判决由邓本礼双倍返还定金不当，依法应予改判。本案从邓本礼自己的陈述及李xx的陈述看，邓本礼明知该房屋办不了证才卖房给冯学明，但在《房地产买卖协议》中，邓本礼又承诺办理房产证相关事宜由李xx办理，并收取了冯学明2万元定金，李xx也陈述现在该房也办不了证，故本案纠纷的产生，邓本礼应承担相应责任，本案诉讼费用应由邓本礼承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持贵州省六盘水市钟山区人民法院（2013）黔钟民初字第2278号民事判决第（一）、（三）项；二、变更贵州省六盘水市钟山区人民法院（2013）黔钟民初字第2278号民事判决第（二）项为“邓本礼于本判决生效后十日内返还冯学明定金20000元”；如邓本礼未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；一审案件受理费430元，二审案件受理费800元，共计1230元，由上诉人邓本礼负担（一审案件受理费430元冯学明已交纳，邓本礼应于本判决生效后十日内连同上述20000元一起返还给冯学明）。本判决为终审判决。审 判 长  罗敏代理审判员  杨梅代理审判员  敖江二〇一四年三月十九日书 记 员  赵英