广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初14050号原告：张琳棋，女，汉族，1984年1月13日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区，委托代理人：刘其祥，广东国晖（龙岗）律师事务所律师。委托代理人：曾庆象，男，汉族，1982年2月3日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区，系其丈夫。被告：深圳嘉联天恒投资合伙企业（有限合伙），住所地广东省深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路与南湖路交汇处北侧深华商业大厦办公2107，统一社会信用代码91440300356438353T。执行事务合伙人：深圳晟晷股权投资基金管理有限公司。被告：深圳晟晷股权投资基金管理有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心1901单元（入驻深圳泛华基金管理服务有限公司），统一社会信用代码91440300581585683G。法定代表人：张玉明。被告：深圳中置丰宝投资合伙企业（有限合伙），住所地深圳市罗湖区东门街道深南东路2028号罗湖商务中心1901单元，统一社会信用代码91440300MA5DE9LK67。执行事务合伙人：深圳晟晷股权投资基金管理有限公司。被告：深圳联信康亿投资合伙企业（有限合伙），住所地深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路与南湖路交汇处北侧深华商业大厦办公2107，统一社会信用代码91440300356439022T。执行事务合伙人：杨介进。四被告共同委托代理人：欧阳宁，广东瀛尊律师事务所律师。四被告共同委托代理人：陈宇婷，广东瀛尊律师事务所律师。原告张琳棋诉被告深圳嘉联天恒投资合伙企业（有限合伙）（以下简称嘉联投资）、深圳晟晷股权投资基金管理有限公司（以下简称晟晷公司）、深圳中置丰宝投资合伙企业（有限合伙）（以下简称中置投资）、深圳联信康亿投资合伙企业（有限合伙）（以下简称联信投资）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张琳棋及其委托代理人刘其祥、曾庆象，四被告的共同委托代理人陈宇婷、欧阳宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、被告嘉联投资向原告支付违约金419808元；2、被告晟晷公司、中置投资、联信投资与嘉联投资共同对上述违约金承担连带清偿责任；3、本案的诉讼费用由四被告承担。事实与理由：2016年12月25日，在Q房网房产中介的宣传推介下，原告到被告投资开发的位于深圳市龙岗区布吉街道湖西路的【LOMO乐摩都会】大芬艺术大厦处看房，被告向原告推荐了建筑面积为19.07平方米的第X层XXX号房产，并表示房屋还赠送面积约1.9平方米，是复式精装修，实际使用面积高达29.17平方米。原告当场交付定金，并与被告嘉联投资签订《房地产买卖合同》（编号：000XXXX)，原告依约按期交付了所有购房款1049520元。原告与嘉联投资于2018年1月18日再次签订了《深圳市二手房买卖合同》【深（龙）房现买字（2017）第2XXXX号】。其后，嘉联投资配合原告办理了案涉房产的按揭贷款（2018年1月29日）、不动产登记（2018年1月29日）等手续。到交房时发现涉案房产是平层，没有窗户，没有当初宣传的天井采光，层高仅约1.9米，且和另一套房子合并装修，产权划分不清晰。涉案房产与被告嘉联投资所言明显不符，嘉联投资明显违约依法应当承担违约责任，其他被告作为嘉联投资的合伙人，依法应当承担连带责任，综上，向法院起诉。被告嘉联投资答辩称：1、原告基于真实意思表示与嘉联投资签订《房屋买卖合同》等相关协议，应当视为对合同内容的认可。被告从未向原告发出“复式精装”等描述，同时，原告通过将涉案房产委托给深圳市皕宇酒店管理有限公司进行经营管理的方式获取房租收益，未对涉案房产的价格产生重大影响，不属于相关法律规定中对商品房的销售广告和宣传资料应被视为要约的情形，因此涉案房产的面积、格局及交付标准应以《房地产买卖合同》约定为准；2、被告已根据《房地产买卖合同》所约定的交付时间，向原告交付房产，原告予以接收，因此原告无权主张赔偿。根据双方《房地产买卖合同》约定的建筑面积、交付时间、交付标准、交付后用途等，说明原告已经清楚并了解房屋的面积、格局、交付标准及用途；原告主张房屋总价款30%的违约金，但合同中没有相应规定，所以原告的主张没有事实和法律依据，原告出于真实意思表示签订合同，并享受房租收益，在此种情况下主张违约于法无据，请求法院驳回原告诉请。被告晟晷公司、中置投资及联信投资答辩称本案系房屋买卖合同纠纷，系因原告与被告深圳嘉联天恒投资合伙企业所签订的房屋买卖合同产生纠纷所致。根据合同相对性的规定，三被告未与原告签订合同，不是合同相对方，也未参与合同的履行，再根据《合伙企业法》第38条之规定，先系由合伙企业对外承担所有责任，原告请求该三被告承担责任于法无据，请求法院驳回原告诉请。经审理查明，2016年12月25日，原告张琳棋与被告嘉联投资签订了《房产认购书》，嘉联投资将位于深圳市龙岗区布吉街道湖西路（乐摩都会）第X层XXX号房产出售给原告，房产建筑面积为19.07平方米，房产认购总价104952元，定金100000元，认购方在签订认购书后7天内，应当与出售方签订《房地产买卖合同》，且支付购房首期款429520元……；双方约定：物业按照现状交付，且认购方同意统一委托给出售方指定的第三方深圳市皕宇酒店管理有限公司（即受托方，以下简称皕宇公司）经营管理，认购方与受托方签订《委托经营管理合同》之日起视为完成物业交付，双方不再另行办理交接手续。2017年1月5日，原告（买方）与嘉联投资（卖方）签订《房地产买卖合同》（合同号0000XXX），约定将前述认购书中的房产转让给买方，价款为1049520元，定金100000元，双方约定买方须于2017年1月5日前支付定金之外的首期款429520元，并申请银行抵押贷款；同时双方约定：房产按照现状交付，且买方同意统一委托给卖方指定的皕宇公司（即受托方）经营管理，买方与受托方签订《委托经营管理合同》之日起视为完成房产交付，双方不再另行办理交接手续。原告与皕宇公司签订《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》，约定原告将涉案房屋委托予皕宇公司经营管理，委托经营管理期限为3年，其中2017年10月31日至2020年10月30日止为固定返租年限，经营管理期间皕宇公司按照每季度10495元的标准向原告支付租金；该协议第八条约定，在本协议有效期内，原告将物业不可撤销地全权委托皕宇公司经营使用，且不参与、不干涉物业经营管理，皕宇公司权利包括但不限于：……E、物业结构改造及装修权……。2016年12月25日，原告还与深圳市邦博天盛装饰有限公司（以下简称邦博公司）签订了《LOMO乐摩都会物业委托装修协议》，约定原告委托该公司对涉案房屋进行统一装修改造，改造方式包括但不限于：户型合并、指定部位搭建、部分建筑面积用途及门窗位置调整、户外面积延展等（具体装修改造范围及方案详见附图）……。2018年1月18日，原告与嘉联投资签订了《深圳二手房买卖合同》［深（龙）房现买字（2017）第2XXXX号］，约定将涉案房产转让给原告。该合同为双方办理备案登记的网签合同。2018年1月29日，原告办理了按揭贷款。2018年1月29日，原告办理了涉案房屋的不动产权证，编号为粤（2018）深圳市不动产权第002XXXX号，权利人登记为原告张琳棋，权利性质为出让/商品房，用途为二类居住用地，文化娱乐用地/商业；使用期限70年，自2011年3月25日至2081年3月24日。经查，皕宇公司于2018年2月11日、2018年5月11日以及2018年8月10日分别向原告支付反租款项，每期支付10495.2元，共计31485.6元。本案审理中，原告提交了一系列图片，显示涉案房屋的宣传资料，其中有“40-70平方米精装复式三至五房”、“买一层享两层70年超长产权”等措辞。原告提交与涉案房屋同栋的其他房屋户型图，均有“一层平面图”以及“二层平面图”的图样。另外，原告称其在签订合同前参观了样板房，样板房均为精装复式房屋，并带有窗户。原告称，其房屋装修完毕后发现涉案房屋为平层且无窗，不是被告嘉联投资前期一直宣传展示的复式，层高4.5米。原告称，其是通过中介人员和被告的宣传资料以及去参观的样板房显示涉案房屋系复式精装修，而当时涉案房屋交付时房屋正在施工，并没有实际查验房屋。再查，2018年6月21日，深圳市规划和国土资产委员会龙岗管理局出具的查档资料（规划图及房屋建筑面积分户位置图）显示，涉案房屋为平层，且四周无天井规划，亦无窗户规划。本案审理中，本院对涉案房屋进行了现场勘察，房屋现场确实由皕宇酒店对外经营，涉案房屋位于酒店的XXXX号房间，为平层房屋，因进行了吊顶装修，房屋内地面至吊顶距离为2.05米，且与另外一套房屋合并装修成一个酒店房间，而酒店楼梯间可见，楼层层高已达4.5米。被告嘉联投资主张原告已享受租房收益，且根据房屋买卖合同第6条规定主张已完成交付，不应承担责任。其他三被告认为自己并非合同相对方，根据相关法律规定不应承担连带责任。本院认为，原告为了购买涉案房屋，与被告嘉联投资签订《房地产买卖合同》；同时，原告与皕宇公司签订《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》、与邦博公司签订《LOMO乐摩都会物业委托装修协议》，上述合同均为双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。本案中，首先，房屋买卖合同中并无有关房屋是否为复式、是否存在窗户及天井规划设计的内容，而原告提交的相关宣传资料，也无与涉案房屋面积及户型相对应的宣传资料，而中介人员的微信回复亦不能直接证明被告嘉联投资有相关的承诺。其次，根据国土部门的档案资料，涉案房屋规划为平层，且并无天井和窗户的规划设计，而原、被告双方在合同中约定的交付标准是按现状交付。再次，原告在《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》中约定皕宇公司有“物业结构改造及装修权”、在《LOMO乐摩都会物业委托装修协议》与邦博公司约定“改造方式包括但不限于：户型合并、指定部位搭建、部分建筑面积用途及门窗位置调整、户外面积延展等（具体装修改造范围及方案详见附图）……”的内容，可见，无论是房屋的经营管理方还是装修施工方均有权对房屋的装修进行调整。而根据现场可见，房屋高度已达4.5米，为用于酒店经营，对房屋天花吊顶，吊顶后地面至吊顶高度为2.05米，并与另套房屋进行合并改造，该形式的装修符合酒店统一装修的用途，亦不违反上述合同的约定。综上，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张琳棋的全部诉讼请求。本案受理费7597元（原告已预缴），保全费2619.04元，由原告负担。如不服本判决，原、被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  马小梅人民陪审员  陈 伟人民陪审员  陈远红二〇一九年五月十六日书 记 员  黎晓琳