江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1322民初12289号 原告（反诉被告）：殷地杰，男，1968年12月16日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：张雷，江苏衡上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾卫龙，江苏华脉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：魏爱林，男，1979年9月10日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：王奎，江苏怀容律师事务所律师。 原告殷地杰与被告魏爱林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案受理后，被告魏爱林提出反诉，本院审查后依法予以合并审理，并依法适用普通程序，于2018年10月11日公开开庭进行了审理。原告殷地杰及其委托诉讼代理人张雷、贾卫龙，被告魏爱林的委托诉讼代理人王奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告殷地杰向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告之间的商铺租赁合同，被告返还原告租金及保证金108000元、赔偿原告损失132000元（庭审中，原告明确要求被告返还的租金及保证金为107000元，赔偿的损失132000元具体指装修材料及人工费99000元、营业损失33000元）。事实与理由：2017年10月，原告准备在沭阳县宁波路附近开超市，经人介绍与被告相识，被告称有房屋可以出租开超市，让原告先装修后签订合同，原告将房屋装修好后于2017年11月19日与被告签订任巷公寓商铺租赁合同，约定用途为超市，原告向被告交付租金及保证金108000元，原告签订合同后积极筹备超市相关设备，并且准备相关货源。在原告办理营业执照的过程中，被告知要提供出租房屋的产权证明，原告也多次要求被告提供产权证明，被告一直推诿，致使营业执照至今无法办理。后得知被告并不是涉案房屋产权人，无法提供产权证明。被告的欺诈行为致使原告的合同不能履行，并给原告造成损失。为维护合法权益，原告特提起诉讼。 被告魏爱林答辩并反诉称：双方于2017年11月19日签订租赁合同属实，被告收到原告部分租金及保证金也属实，具体数额以被告出具给原告的收条为准，但被告没有违约，且原告至今仍继续使用涉案房屋。相反，根据租赁合同约定，原告应于2017年12月30日前一次性付清第一年租金260000元，逾期每天按所欠租金金额的5%支付违约金。但原告至今未付清租金，尚欠租金172000元及物业费6000元未付，原告的行为构成违约。现被告同意解除合同，但不同意原告的其他诉讼请求，且保证金20000元不予退还，并要求原告承担违约责任，故提起反诉，请求：判令反诉被告殷地杰给付反诉原告魏爱林租金、物业费共计178000元及违约金（以178000元为基数，从2018年1月1日起至付清款之日止，按照月利率3%计算）。诉讼过程中，反诉原告魏爱林变更反诉请求为：判令反诉被告殷地杰给付反诉原告魏爱林租金126500元[260000元/年÷12月×10.5月-（87000元+14000元）]及违约金（违约金以126500元为基数，自2018年1月1日起至付清款之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算）。反诉原告魏爱林表示现主张的租金仅计算至2018年10月11日，以后的房屋占用费另行主张，并同意将反诉被告殷地杰交纳的20000元保证金冲抵反诉被告殷地杰未付的物业费6000元，另14000元冲抵2017年11月29日至2018年10月11日间的租金。 针对反诉原告魏爱林的反诉，反诉被告殷地杰辩称：由于被告的原因造成合同不能履行，原告没有过错。签订合同时，反诉原告没有说明也没有提供相关产权证明。反诉被告租赁房屋的目的是开超市，签订合同后，反诉被告给付反诉原告部分租金及保证金，后多次要求反诉原告提供相关资料办理营业执照，反诉原告一直推诿，导致反诉被告至今未能办理营业执照。所以反诉被告认为造成合同不能履行的责任完全在反诉原告，反诉原告要求给付未付清的租金及违约金没有事实及法律依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。 原告殷地杰为支持其诉讼请求，向法庭提供以下证据： 证据1、《任巷公寓商铺租赁合同》一份，证明双方于2017年11月19日签订合同对租金及租期等事项进行约定。 证据2、收条三张，证明原告交付被告保证金20000元、租金5000元、82000元，共计107000元。 证据3、宿迁市人民政府宿某发〔2014〕4号文件，证明申请工商注册登记时提供的住所是租赁房屋的，需要提交租赁协议复印件，转租的房屋应同时提供所有权人同意转租的证明。 证据4、2018年9月25日视频资料三段，证明原告先后多次到沭阳县市场监督管理局申请办理营业执照，该局工作人员称由于原告未提交产权资料或转租人同意转租的证明材料无法办理。 证据5、2018年5月13日19时43分原、被告的谈话录音一份，证明2018年春节前原告要求被告协助办证，因被告拒不配合，故与被告协商退房退租事宜；录音中原告再次要求被告协助办证，被告口头同意，但不同意交付原始租赁合同及转租的相关证明，并表示不能保证营业执照办在原告头上。 证据6、原告与申彩云的结婚证及被告与申彩云的微信聊天记录，证明原告妻子申彩云于2018年1月10日通知被告退房退租、解除合同，但被告未回复。 证据7、沭阳县壹零壹建筑装饰工程有限公司营业执照、装修预算单、微信转账记录打印件，证明原告将涉案商铺装修以包工包料方式交由该公司负责，支出装修费74870元。 证据8、沭阳县阳江钢材经营部营业执照、销售清单、收据、名片，证明原告为改建商铺内二层阁楼支出钢材款13064元。 证据9、福庆家居销售清单、微信转账记录各一份，证明2017年11月7日原告支出模板款2670元（含微信转账1850元），该模板用于搭建阁楼铺设的垫板。 证据10、电焊工秦某出具的收条、微信转账记录各一份，证明原告支出阁楼手工费8500元（其中微信转账4500元，其余是现金支付）。 证据11、2018年7月拍摄的照片五张，证明涉案商铺内在格局及基本装修情况，也能证明超市并未正常营业。 证据12、申请证人秦某出庭作证，证明涉案商铺所用装修材料情况。 证人秦某的证言内容为：其与原、被告之前不认识，但原告找其干过活。沭阳县诚信电焊装潢中心是其经营，原告租的门面房隔层、楼梯、扶手是其所做，材料是原告提供，手工费一共8500元，原告通过微信转账支付4500元，后分两次给付现金，每次2000元。其进场装修时，商铺内部地板砖刚铺，其他没做。二层阁楼隔层面积100平方米左右，需要工子钢20米、槽钢35公分、铁板12块、化学螺栓等材料。 原告殷地杰认为证人秦某的证言真实，能够证明原告支出相关费用的事实。 被告魏爱林的质证意见：对证据1的真实性无异议，该合同第三条第1款约定第一年租金为260000元，应于2017年12月30日前一次性交付，但原告仅交付部分租金，原告的行为构成根本违约；根据该合同第四条第2款约定，因原告违约，被告无需对原告装修支出进行补偿或赔偿；第六条第6款规定各种行业手续由乙方负责办理。对证据2的真实性无异议。证据3系复印件，不予认可，即使真实，被告也可以提供该文件第九条规定的证明。证据4中的第一段视频，原告称其知道涉案房屋是从开发区转租，且当时原告已经起诉，故该视频是刻意录取，原告未通知被告一同去办证，是原告单方行为，被告不知情，不能达到原告证明目的。对证据5的真实性无异议，但是原告偷录，不具有合法性，被告仅承诺可以协助原告办理营业执照，仍需原告本人去办理，事实上，原告完全可以办理到营业执照，该证据不能达到原告的证明目的，反而可以证明原告未按约定时间支付租金。对证据6中结婚证的真实性无异议，微信号×××是被告使用，但微信聊天内容是申彩云自己所发，被告没有回复，也不同意申彩云所发的微信内容，该证据不能达到原告的证明目的。对证据7的真实性无法确认，原告确实对涉案房屋进行装修，但被告并未参与装修过程，不清楚原告支付的款项是否支付涉案装修款。关于证据8、9、10，被告均不知情，原告应当提供发票，且无法确认该部分材料均是用于装修涉案房屋。对证据11的真实性无异议，但不能证明原告没有正常营业。关于证据12，被告不清楚证人秦某所说的情况。 被告魏爱林为支持其答辩意见，向法庭提供如下证据： 证据1、被告与沭阳经济开发区建设投资有限公司签订的《任巷公寓商铺租赁合同》一份，证明被告出租给原告的房屋有合法来源，且沭阳经济开发区建设投资有限公司同意涉案房屋一楼23-14、23-15、23-16室转租。 证据2、企业住所（经营场所）证明一份，证明涉案房屋产权证正在办理过程中，该房屋可以办理相关营业执照。 证据3、2018年10月3日被告拍摄的视频，证明原告租赁的房屋在2018年10月3日仍在正常营业。 原告殷地杰的质证意见：对证据1的真实性无异议，但右下角沭阳经济开发区建设投资有限公司同意转租的内容没有明确书写时间，不排除被告在原告起诉后补充，虽然沭阳经济开发区建设投资有限公司同意转租，但被告自双方确定租赁至今均未提供该同意转租的证明，也是导致原告无法办证的根本原因，现被告当庭提交该证据只能证明被告有能力有条件配合原告办理营业执照；该合同第九条第4款约定擅自转租，沭阳经济开发区建设投资有限公司有权解除合同，也可印证同意转租的备注内容是事后形成。对证据2的真实性无异议。对证据3的真实性均认可，一段是原告早上卖早餐，但没有利用该商铺进行早餐制作、加工，而是从其他地方拉到超市门口出售；另一段晚上的视频与本案无关联性，不能证明原告一直营业，原告开门属实，但未营业，门口摊点是流动摊位，不是原告自己经营，从视频可以看出，超市内部也不是正常经营的状态，不能证明原告一直在经营的事实。 本院认证意见：被告对原告提供的证据1、2、5、6、11的真实性均无异议，原告对被告提供的证据1、2、3的真实性亦无异议，本院均予以确认并在卷佐证。关于原告提交的证据3，被告虽不予认可，但经本院审查，该文件系宿迁市人民政府印发，故本院对其真实性予以认定。被告对原告提交的证据4的真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以认定。关于原告提供的证据7、8、9，被告虽不予认可，但又认可原告实际对涉案房屋进行装修的事实，结合证人秦某的庭审证言，本院对上述证据予以认定。证据10、12能相互印证，结合原告实际对涉案房屋进行装修的事实，本院对此予以认定。 根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月，原告准备在沭阳县宁波路附近开超市，经人介绍与被告相识，并欲从被告处租用房屋，且由原告妻子申彩云于2017年9月10日向被告交付租房订金5000元。随后，被告将房屋交给原告先行装修，原告也实际对涉案房屋进行了装修。 2017年11月19日，原告殷地杰（承租方，乙方）与被告魏爱林（出租方，甲方）签订《任巷公寓商铺租赁合同》，主要内容为：第一条，甲方出租任巷公寓部分房屋给乙方作超市经营使用，房屋概况为宁波路南侧，面积约为250平方米；第二条，租赁期共三年，甲方自2017年11月19日起将房屋交付乙方使用，租期从2017年11月29日起到2020年11月29日止，房屋期满收回，不再另行通知，以房屋租赁终止日为准。第三条，甲乙双方按260000元作为第一年租金，第一年租金于2017年12月30日前一次性交付，第二年租金保持不变，第二年租金于2018年9月30日前缴清，第三年租金上浮10%，在2019年9月30日前缴清；乙方负责每年缴纳物业费6000元，另交保证金20000元，水电费按实收取。第四条，租赁期内的房屋修缮和装饰：1、承租人不得擅自进行装修装潢。特殊情况确需进行局部调整装修的，装修前将施工方案和工程量清单报甲方审核，甲方审核同意后方可装修。合同期满后房屋收回，乙方必须将房屋恢复到装修前的内部结构。2、甲方以现有的房屋条件出租，水、电、消防、屋面等设施保修期内的修缮工作由甲方负责。除房屋质量以外的维修工作由乙方负责。承租期满后或者租赁期间内因乙方违约甲方解除合同，乙方都必须保证水、电、消防功能正常，对装修支出甲方均不予补偿，并且固定装修归甲方所有，乙方所增添投入的可移动设施归乙方所有。3、乙方不得擅自设立广告牌，如有需要，乙方必须报效果图及相关资料，经甲方同意后方可设立。……第六条，乙方其他责任义务：……3、除甲方提供设备之外，乙方经营所需其它设备由乙方自备，如要进行特殊装修、改造，乙方必须征得甲方同意后方可设施。合同结束后，乙方不得对其装修进行拆除。4、乙方必须保护好房屋设备、设施，房屋内所有设备维修的费用由乙方自行负责。乙方经营期满后，保证房屋、设备、设施、墙面、地面的完好，若有损坏必须承担由此产生的相关费用。5、乙方必须按照国家相关法律法规、安全操作规程，合理使用房屋，使用过程中发生的一切安全责任、安全事故均由乙方负责，与甲方无关。6、乙方入住后，各种行业准入手续由乙方负责办理。第七条，保证金的收取与管理：乙方在合同签订时一次性缴纳人民币20000元作为保证金，租赁期满，出租资产完好无缺并且没有本合同中违约情形的，保证金如数退还。如出租资产有损坏或者乙方有本合同违约情形的；则用保证金赔付，保证金不够赔付，仍由乙方继续赔付。第八条，租赁双方的变更：租赁期限内，房屋如因政府征收终止合同的，乙方必须无条件服从，同时甲方对乙方的装修材料费用，按应折旧后的金额进行补偿。第九条，违约责任：1、甲方无其他约定向乙方收取租金、保证金、物业费以外费用，乙方有权拒付。2、乙方擅自逾期交付租金，除补交所欠租金外，并按每天所欠租金金额的5%计算向甲方支付违约金。3、甲乙双方一致同意：如房屋租赁到期之日起或因本合同第二条、第三条、第八条原因解除合同之日起7日内，房屋内物品没有搬迁，视为乙方抛弃物品。甲方有权直接换锁处置房屋内所有物品，一切损失由乙方承担。4、乙方有下列情形之一的，甲方有权立即解除合同，收回房屋，并扣除所有保证金：（1）擅自将房屋转租、分租、转让、转借或与其他人调剂交换的；（2）利用承租房屋进行违法活动，损害公共利益的；（3）擅自超过应付租金时间10天以上的；（4）乙方擅自改变房屋经营结构的；（5）乙方擅自改变经营范围的。第十条，其他：本合同未尽事宜由甲乙双方协商解决，协商解决不成的可依法向甲方所在地人民法院提起诉讼…… 合同签订当日，原告向被告交付保证金20000元、租金82000元。 2018年1月10日，原告妻子申彩云通过微信向被告发送信息表示退租，并要求被告退回部分房租，被告未予回复。 2018年5月13日，原、被告就办理营业执照问题进行沟通，被告认可曾承诺协助原告办理营业执照，并表示能办好营业执照，但不一定能办在原告名下。 后原告多次至沭阳县市场监督管理局申请办理营业执照，因未能提交产权资料或转租人同意转租的证明材料而无法办理。 现原告以被告未能协助其办理营业执照为由要求解除合同并退还租金及保证金、赔偿其损失；被告亦同意解除合同，但要求原告支付剩余租金及违约金，双方协商未果。 另查明：1、2017年8月14日，被告与沭阳经济开发区建设投资有限公司签订任巷公寓商铺租赁合同，被告从该公司承租10、11、12号商铺，建筑面积为2479平方米（该房屋的产权证明正在办理中），租期为三年，从2017年10月14日起至2022年10月14日止。原告从被告处租赁的涉案房屋包含在上述2479平方米商铺内，现沭阳经济开发区建设投资有限公司同意被告转租涉案房屋。 2、原告至今未将房屋退还被告，现房屋内仍有原告的物品。 3、原告尚欠被告一年物业费6000元未付。 本院认为，双方争议焦点为：一、合同违约方是谁；二、原告要求被告退还租金、保证金及赔偿损失有无依据；三、反诉原告要求反诉被告支付租金、物业费及违约金能否成立。 本院认为，关于第一个争议焦点，即合同违约方是谁的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方签订的合同中明确约定原告租赁涉案房屋的用途为经营超市，原告向被告支付部分房屋租金及保证金后，被告有义务向原告提供相关文件以协助原告办理营业执照，现由于被告未能及时提供相关文件导致原告未能取得营业执照，致使原告租赁涉案房屋用于经营超市的合同目的不能实现，故被告的行为构成违约。另一方面，原告作为承租人，应按合同约定的时间及数额向被告足额支付租金，但在合同履行中，作为出租人的原告未按照合同约定的时间付清全部租金，原告的行为已构成违约。综上，原、被告双方均存在违约行为。 关于第二个争议焦点，即原告要求被告退还租金、保证金及赔偿损失有无依据。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，原告要求解除涉案合同，被告对此表示同意，本院予以确认，并确认合同解除时间为被告同意解除之日即2018年10月10日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失”。基于上述规定，合同解除后，原告继续使用涉案房屋无法律依据，为减少当事人诉累，且原告在诉讼过程中也表示可将房屋退还被告，故原告应将房屋腾空后退还给被告。关于原告要求被告退还已付租金87000元的问题，因原告自2017年9月起即一直实际使用涉案房屋至今，根据合同性质及租赁合同不可逆的特点，已经实际履行的部分无法恢复原状，则原告应向被告支付该期间的租金。根据双方合同约定，第一年租金为260000元，结合被告主张，经本院核算，至双方合意解除合同之日即2018年10月10日止的租金为227500元（260000元/年÷12月×10.5月），现原告已付的租金尚不足以付清此期间的租金，故对原告要求被告返还租金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告已付的保证金，双方签订的租赁合同第七条中对保证金问题有明确约定，即在出租资产完好无缺并且没有本合同中违约情形时，保证金才如数退还；如出租资产有损坏或者原告有本合同违约情形的，则用保证金赔付，保证金不够赔付，仍由原告继续赔付。本院上述已认定双方均存在违约行为，现双方虽合意解除合同，考虑到原告尚实际欠付被告租金及物业费的事实，且原告支付的保证金不足以支付租金及物业费，故对原告要求被告退还保证金20000元的诉讼请求，本院亦不予支持。关于原告主张的装修材料及人工费99000元，被告认为双方在租赁合同中约定因原告违约导致合同解除，被告对装修支出不予补偿，并且固定装修归甲方所有。因本院上述已经认定双方均存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……”被告应根据过错赔偿原告剩余租赁期内的装饰装修残值。至于装修残值问题，庭审中，本院限期原告进行鉴定，但原告未向本院提交鉴定申请，且表示不申请鉴定。考虑到原告实际对涉案房屋进行装修，结合原告提供的证据、合同剩余租赁期间及双方的过错情况，本院确定由被告赔偿原告装修损失30000元。原告还要求被告赔偿其营业损失33000元，但原告对此未能提供相应证据予以证实，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，即反诉原告魏爱林要求反诉被告殷地杰支付租金、物业费及违约金能否成立的问题。双方在合同中明确约定反诉被告殷地杰负责每年缴纳物业费6000元，现反诉被告殷地杰也认可未向反诉原告魏爱林支付第一年物业费6000元，故对反诉原告魏爱林要求反诉被告殷地杰支付物业费6000元的诉讼请求，本院予以支持。本案审理过程中，反诉原告魏爱林同意从反诉被告殷地杰已付的保证金中冲抵物业费6000元，不违反合同约定和法律规定，本院予以确认。另外，本院上述已认定至双方合意解除合同之日即2018年10月10日止的租金为227500元，现反诉原告魏爱林同意剩余14000元保证金冲抵此间的租金，故反诉被告殷地杰实际尚欠反诉原告魏爱林2017年11月29日至2018年10月11日止的租金为126500元[260000元/年÷12月×10.5月-（87000元+14000元）]。诉讼过程中，反诉原告魏爱林表示对于合同解除后的房屋占用费另行主张，不违反法律规定，本院予以确认。关于违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方签订的租赁合同第九条第2款约定，反诉被告殷地杰擅自逾期交付租金，除补交所欠租金外，并按每天所欠租金金额的5%计算向反诉原告支付违约金，现反诉原告魏爱林自愿将违约金标准调整为中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍，不违反法律规定，本院依法予以支持。 综上，原、被告之间签订的涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。被告没有协助原告办理营业执照，导致原告合同目的不能实现，故被告存在违约行为；原告未能按合同约定时间足额支付租金，其行为也构成违约。诉讼过程中，双方一致同意解除合同，符合法律规定，本院予以确认。鉴于原告至今仍实际占用涉案房屋，且其已付的租金和保证金远低于合同实际履行期间的租金及已产生的一年的物业费，故原告要求被告退还租金及保证金无事实和法律依据，本院不予支持。由于原告实际对涉案房屋进行装修，根据现装修残值及双方过错，本院确定由被告赔偿原告装修损失30000元。原告要求被告赔偿其营业损失33000元，依据不足，本院不予支持。因反诉被告应支付反诉原告合同实际履行期间的租金为227500元及已发生的一年的物业费6000元，扣除反诉被告已付的保证金20000元和租金87000元，反诉被告尚需支付反诉原告2017年11月29日至2018年10月11日止的租金126500元。由于反诉被告存在逾期支付租金的违约行为，故其应承担相应的违约责任，现反诉原告要求反诉被告按中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、解除原告殷地杰与被告魏爱林于2017年11月19日签订的《任巷公寓商铺租赁合同》； 二、原告殷地杰应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于沭阳县宁波路南侧的任巷公寓250平方米房屋腾空后退还给被告魏爱林； 三、被告魏爱林应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告殷地杰装修损失30000元； 四、反诉被告殷地杰应于本判决发生法律效力之日内向反诉原告魏爱林支付2017年11月29日至2018年10月11日止的租金126500元及违约金（违约金以126500元为基数，自2018年1月1日起至实际付清款之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率1.5倍计算）； 五、驳回原告殷地杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4900元，由原告殷地杰负担4350元，被告魏爱林负担550元；反诉案件受理费1930元，由反诉原告魏爱林负担515元，反诉被告殷地杰负担1415元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6830元。 审 判 长  沈小芹 人民陪审员  李红霖 人民陪审员  马同卓 二〇一九年五月二十日 法官 助理  曹小小 书 记 员  赵 雪 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。