广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0323民初641号 原告：中国工商银行股份有限公司灵川县支行，住所地：灵川县灵西路3号。统一社会信用代码：914503239000200821。 负责人：邓振红。 委托代理人：张开用，广西立横律师事务所律师。 委托代理人：胡德海，银行员工。 被告：赵梅艳，女，汉族，1989年10月3日出生，住广西全州县。 被告：桂林浩天房地产开发有限公司，住所地：灵川县桂建路11号“浩天·江山美地”17幢。统一社会信用代码：91450323672455315J。 法定代表人:庞征。 委托代理人：唐玉桂，广西嘉沁律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行（以下简称工行灵川县支行）与被告赵梅艳、桂林浩天房地产开发有限公司（以下简称浩天公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月1日受理后，依法适用简易程序由审判员赵桂华独任审理，于2019年4月26日公开开庭进行了审理，书记员毛玲担任记录。原告工行灵川县支行的委托代理人张开用及胡德海，被告浩天公司的委托代理人唐玉桂到庭参加诉讼，被告赵梅艳经本庭合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年12月4日，被告赵梅艳以其位于灵川县浩天·江山美地13幢1单元X层X-X-X号房做抵押，向原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行借款人民币36万元，贷款到期日为2044年12月4日，贷款年利率6.4575%，采用等额本息法按月归还贷款。截止2018年9月9日，被告未能履行合同之约定按期归还原告贷款本息，累计拖欠贷款本息已达5期，拖欠贷款本息356847.98元，其中，贷款本金344698.79元，利息12149.19元。贷款出现违约后，我行多次电话催收与上门催收，均未有结果。被告桂林浩天房地产开发有限公司作为贷款保证人，承担阶段性连带保证责任。根据《个人借款/担保合同》第十五条、第十七条、十八条之约定，为维护国有资产不流失和原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：一、解除双方签订的《个人借款/担保合同》；二、判令被告赵梅艳归还原告贷款本金344698.9元，利息12149.19元（利息暂计至2018年9月9日，以后利息按照借款合同约定利息计算办法计付至清偿之日）；三、判令被告赵梅艳给付为实现债权的律师代理费16558.16元；四、判令原告对被告为上述债务设定的抵押物（地址：灵川县浩天·江山美地13幢1单元X层X-X-X号；房屋预告登记证明：灵川县房预灵川镇字第201403095号）享有优先受偿权；五、判令被告桂林浩天房地产开发有限公司对被告赵梅艳贷款承担阶段性连带保证责任；六、被告承担本案诉讼费及其他相关费用。 原告对其诉称在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》复印件，证明被告赵梅艳在被告浩天公司处购房；2、《个人购房借款/担保合同》复印件，证明被告赵梅艳向原告借款用其在被告浩天公司出购买的房产抵押，被告浩天公司承担阶段性担保责任；3、预购商品房抵押权预告登记复印件，证明被告赵梅艳将其向被告浩天公司购买的房屋抵押给原告；4、借款凭证复印件，证明原告将36万元借贷给被告赵梅艳；5、催款通知书复印件，证明至2018年7月26日止被告赵梅艳有7期未按合同约定还款，原告向二被告催收的事实，合同约定超过3期未还款原告有权解除合同，截止2018年9月9日被告赵梅艳归还本金15301.21元，尚欠本金344698.9元及利息12149.19元；6、律师费发票2张，证明原告为本案支付律师代理费16558.16元。 被告浩天公司辩称，主债务人是被告赵梅艳，浩天公司只是阶段性连带担保责任，关于律师代理费不在阶段性担保范围，合同中尚没有明确的法律规定，有担保物的先变卖担保物偿还债务。 被告浩天公司对其辩称在举证期限内未提供证据材料。 被告赵梅艳未书面答辩，也未向本院提交书面证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告赵梅艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。 经过开庭质证，被告浩天公司在对原告提供的证据1、2、3、4、5的原件进行核实后表示均无异议；对证据6认为虽然是真实的，但两张税票中一张是46867元另一张是50000元，本案的诉请律师费没有这么多，该证据与本案无关，且无代理合同，律师费不在担保范围。本院对原告提供的证据1、2、3、4、5的真实性、合法性和关联性予以认定；对证据6的真实性予以认定。 综合本案的证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2014年10月21日，被告赵梅艳与被告浩天公司签订了《商品房买卖合同》，被告赵梅艳购买了被告浩天公司开发的位于灵川县浩天·江山美地1单元X层X-X-X号房一套，建筑面积122.12平方米，总价款515102元。双方约定：首付款为155102元，余款360000元用银行贷款支付给被告浩天公司。 2014年12月4日，原告为贷款人，被告赵梅艳为借款人，被告浩天公司为担保人，三方签订《个人购房借款/担保合同》，合同与本案有关的条款：第一条贷款人根据借款人的申请同意向其发放以下第A种贷款，金额为人民币360000元。A、个人购置住房贷款。第二条2.1本合同项下贷款用于购买坐落于灵川县浩天·江山美地13幢1单元X层X-X-X号房一套，建筑面积122.12平方米。2.2本笔贷款的担保方式为D，具体约定见本合同相关担保条款。D、其他抵押+阶段性担保。第三条本合同项下贷款期限为30年。第四条贷款利率4.1贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。4.2贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下第A种方式处理：A、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。第五条放款5.1贷款发放或继续发放的前提条件是以下第A项：A、本合同下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供贷款人认可的其他阶段性担保方式）并持续有效；且借款人本合同项下未发生任何违约的情形。5.3借款人授权贷款人按以下第A种方式发放贷款，贷款利息自实际放款日计算：A、将贷款一次性划入下列账户：户名：桂林浩天房地产开发有限公司。账号：21×××60。开户行：中国工商银行股份有限公司灵川县支行。第六条还款经协商一致借款人按下列第A种方式偿还贷款本息：A、按月等额本息还款法（按月计息）；借款人自愿选择每月15日为还款日。借款人应从贷款发放的次月开始还款。6.4、借款人指定其在中国工商银行开立的以下个人结算账户作为还款账户：户名：赵梅艳。账号：62×××32。开户行：中国工商银行股份有限公司灵川县支行。6.5、如果还款账户中的款项不足以支付本合同项下的到期应付款项，贷款人有权决定费用、利息（包括罚息、复利）、本金的清偿顺序。第九条罚息9.1借款人未按合同约定日期（包括提前到期）偿还贷款、贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加50%确定。9.3贷款利率按在第四条约定调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。第十条担保保证人承担保证责任的范围按下列10.2种方式确定：10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。但满足下列第A项条件的保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任:A、本合同第20.2条约定的正式抵押权登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。第十四条违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形的，构成违约：L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的。14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用；（5解除合同；（6）要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。第十七条费用贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。第二十六条保证方式保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。第二十七条保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年，等等。 合同签订后，2014年12月4日，原告与被告赵梅艳在灵川县房产管理局就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，证号：灵川县房预灵川镇字第201403095号。2014年12月4日，原告依约向被告赵梅艳发放贷款360000元。被告赵梅艳在如期归还了数期贷款后就未能正常继续依约履行归还原告贷款本息的义务，被告赵梅艳最后一次归还贷款（本金569.55元和利息1530.45元）是2018年3月21日，此时尚欠原告贷款本金344698.9元和利息4472.85元。截止2018年8月21日，被告赵梅艳尚欠原告贷款本金344698.9元和利息12149.19元。2018年3月22日起至今都未向原告归还贷款。遂原告向法院提起诉讼。 另查明，因该房屋一直未办理不动产权证，现原告仍持有预购商品房抵押权预告登记证。 本院认为，原、被告签订《个人购房借款/担保合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反国家的有关法律、法规的规定，亦未损害国家和他人的利益，是合法有效的，应受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案原告已依约全面履行了自己的义务。被告亦应按合同约定按期归还贷款，但被告赵梅艳未按期如数归还贷款，于2018年3月21日归还了一笔贷款后，至今都未向原告归还贷款。截止2018年8月21日，被告赵梅艳尚欠原告贷款本金344698.9元和利息12149.19元。从2018年3月22日2019年4月15日，被告赵梅艳已累计拖欠贷款本息达到13期，尚欠原告贷款本金344698.9元及相应利息，其行为已构成违约应承担违约责任。故原告请求：一、解除双方于2014年10月21日签订的《个人借款/担保合同》；二、判令被告赵梅艳归还原告贷款本金344698.9元，利息12149.19元（利息暂计至2018年9月9日，以后利息按照借款合同约定利息计算办法计付至清偿之日）之主张，符合《个人借款/担保合同》第14.1.L、第14.2.（4）的约定，事实清楚、证据充分、合法，本院予以支持。 关于原告请求判令被告赵梅艳给付为实现债权的律师代理费16558.16元主张。本案中，原告的委托代理人张开用律师向本院提交了原告的《授权委托书》、《公函》、《发票》等证据，并履行了代理义务。故原告该项主张，符合《个人借款/担保合同》第14.2.（4）、第十七条的约定，证据充分、合法，本院予以支持。但根据《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的规定，本案争议标的为356848.09元，按费率4.5%计算，律师服务费应为16058.16元，故本院仅支持被告向原告支付律师代理费16058.16元。 原告请求判令被告桂林浩天房地产开发有限公司对被告赵梅艳贷款承担阶段性连带保证责任。经查明，原告与被告赵梅艳、被告浩天公司于2014年10月21日签订的《个人借款/担保合同》，合同中的第十条、第十七条、第二十六条、第二十七条约定，被告浩天公司承诺为被告赵梅艳借款36万元提供承担阶段性连带责任保证，现该公司尚未办妥以贷款人即原告为抵押权人的抵押登记手续，被告浩天公司承担阶段性连带责任保证尚未免除，因此，被告浩天公司对上述债务应承担连带清偿责任。 关于原告要求涉案房屋在依法处分后所得价款就上述债权享有优先受偿的诉讼请求，本院认为，涉案房产上设定的期权抵押登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，因此，对原告的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，被告赵梅艳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院将依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行与被告赵梅艳、被告桂林浩天房地产开发有限公司于2014年12月4日签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告赵梅艳归还原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行贷款本金344698.9元及利息（截至2018年8月21日利息为12149.19元，从2018年月22日起利息按《个人购房借款/担保合同》的第四条贷款利率4.1贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率＝年利率/360。4.2贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下第A种方式处理：A、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。第九条罚息9.1借款人未按合同约定日期（包括提前到期）偿还贷款、贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加50%确定。9.3贷款利率按在第四条约定调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致的约定计算至全部贷款清偿完毕之日止）； 三、被告赵梅艳向原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行支付律师服务费16058.16元； 四、被告桂林浩天房地产开发有限公司对被告赵梅艳的上述二、三项债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行的其他 诉讼请求。 案件受理费6902元，减半收取3451元，由被告赵梅艳负担，被告桂林浩天房地产开发有限公司对该费用承担连带偿还责任。 上述应履行义务，义务人应于本案判决发生效力之日起十五日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费6902元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 赵桂华 二〇一九年五月二十日 法官助理 夏 萍 书 记 员 毛 玲