广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂01民初953号 原告（反诉被告）：周慧敏，女，1986年11月23日出生，汉族，住湖南省祁阳县。 委托诉讼代理人：陈世华，广西双贺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈波，广西双贺律师事务所律师。 被告（反诉被告）：李林，男，1980年10月19日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：黎明，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄俊霖，广西同望律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄承洋，男，1963年5月4日出生，台湾居民，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：黄秀艳，女，1952年10月1日出生，汉族，住南宁市。 原告（反诉被告）周慧敏与被告（反诉被告）李林、被告（反诉原告）黄承洋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月17日受理后，依法于2019年3月20日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）周慧敏的委托诉讼代理人陈波，被告（反诉被告）李林的委托诉讼代理人黎明及被告（反诉原告）黄承洋的委托诉讼代理人黄秀艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）周慧敏向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告于2015年10月26日订立的《租赁协议》；2、请求判令被告李林返还原告交付的租赁押金6万元；3、请求判令被告李林返还原告多交电费33732元；4、请求判令被告李林赔偿原告装修损失11.45万元（以评估结果为准）；5、请求判令被告李林赔偿原告可得利润损失60万元（以评估结果为准）；6、请求判令被告黄承洋对前述2-5项债务承担连带责任；7、本案诉讼费、评估费由被告承担。事实和理由：2015年9月16日，李林向黄承洋出具委托书，载明李林因个人原因不能亲自租赁开泰路128号（一楼两个铺面、二楼全部），特委托黄承洋作为李林的代理人，全权代表其办理相关事宜。2015年10月26日，原告与黄承洋签订了《租赁协议》，约定被告将位于南宁市青秀区两个铺面70平米，二楼全部200平米）出租给原告。合同签订后，被告将租赁物交给原告经营，原告向被告缴纳了租赁押金6万元，租金19万元（2015年11月3日至2016年8月18日期间租金）。原告租赁的场地用于开办南宁市非同凡湘餐馆，投入装修资金22.9万元。2016年7月26日，被告给原告发出一份《终止与黄承洋的租赁合同的通知》，该通知载明：“鉴于黄承洋上述违约行为，房东先后三次发出书面通知，催促缴纳租金，但至今无动于衷。为确保所有租赁者的经济利益和人身安全，我们决定终止同黄承洋的租赁合同，收回全部租赁场地。……”原告接到该通知后多次报警处理和司法调解，因被告与黄承洋的矛盾无法调和，原告无法与被告达成一致意见，原告无法缴纳2016年8月18日以后的租金。2017年4月28日、5月5日被告再次通知原告终止合同，停水停电，原告被迫停止经营。原告经营期间，为被告多交了不属于自己租赁范围的楼层电费33732元。2015年10月26日原告与黄承洋签订了《租赁协议》，因黄承洋是被告李林委托代理人，该合同应视为原告与被告李林签订的合同，该合同所产生的民事责任，由李林来承担。由于其与黄承洋的内部矛盾，被告单方解除合同，导致原告无法继续经营，被告李林应承担本案的全部违约责任。被告理应赔偿原告经济损失71.45万元，其中装修损失11.45万元，可得利润60万元，并返还原告的租赁押金和垫付电费。 被告（反诉被告）李林辩称，李林与周慧敏不存在任何租赁合同关系，双方没有签订任何合同，也没有委托黄承洋与周慧敏签订合同，周慧敏提供的委托书上李林的字样并非李林本人所签，是他人伪造的，本案的发生是因为黄承洋没有依照合同约定向李林缴纳租金及向有关部门缴纳水电费，导致李林依合同约定解除合同，因此周慧敏如因不能继续使用房屋所产生的损失应由黄承洋承担，与李林无关，请求法院驳回对李林的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）黄承洋辩称，一、我方与周慧敏于2015年10月26日签订的《租赁协议书》是双方协商一致，自愿签订的。现周慧敏请求解除合同，必须履行协议约定的事项与义务后，在协商是否继续履行还是解除合同的问题。二、按协议约定，只有协议要解除或终止后，双方对协议承担的义务履行完毕，核对清双方之间的债权债务，才能处理押金的问题，否则周慧敏没有理由要求返还全部押金。三、我方代收的电费已经交给供电部门了，供电部门是按商铺经营用电收取的，如质疑电费收费不对，周慧敏可自行与供电部门交涉。四、周慧敏请求赔偿装修损失11.45万元，没有事实与法律依据。根据协议书“乙方责任”第一条约定：“所产生的修复费用由乙方承担，租期限满或协议解除，按照来装去留原则，乙方对房屋的固定装修归甲方所有，甲方无需对乙方的装修有任何的补偿或赔偿。”我方无需向周慧敏赔偿装修损失。五、我方只是租赁房屋给周慧敏经营，没有参与或干涉其经营事项，是李林停水停电后周慧敏自己搬走不经营的，因此周慧敏请求赔偿可得利益损失60万元没有事实与法律依据。六、周慧敏与李林的纠纷与我方无关，要求我方承担连带责任于法无据。 被告（反诉原告）黄承洋向本院提出反诉请求：1、请求将本案与（2017）桂01民初983号案合并审理；2、请求判令周慧敏支付拖欠的房屋租金258000元；三、请求判令李林为周慧敏拖欠的租金承担连带支付责任；四、本案反诉费由周慧敏、李林负担。事实和理由：2013年9月2日，黄承洋与李林签订租赁合同书，李林同意将位于南宁市青秀区约1200平方米的面积，出租给我方作经营使用。之后我方对外招商，周慧敏要求租赁房屋经营生意，双方后于2015年10月26日签订租赁协议书，租赁一楼两个铺面70平方米，二楼全部200平方米经营。周慧敏进场后，从2016年8月开始就以各种借口不支付租金，至2017年7月（搬走离开之时）已经拖欠了12个月，共258000元。李林在合同履行期间，发告示，煽动周慧敏不知福租金给我方，强行对客户停水停电，逼迫客户搬离，导致我方收不上周慧敏的258000元租金，李林的行为是周慧敏不交租金的主要原因，故其应对周慧敏拖欠的租金承担连带责任。为维护我方权益，提出反诉如前，请求法院判如所请。庭审过程中，黄承洋明确了李林为反诉的被告，且当庭撤回第一项反诉请求。 原告（反诉被告）周慧敏对黄承洋的反诉辩称，我方并未拖欠黄承洋的租金，在纠纷没有发生之前我方都是按时交租金，在李林后来骚扰导致我方无法正常经营的情况下我方还正常交租金，因此黄承洋的反诉请求没有依据，请求法院予以驳回。 被告（反诉被告）李林对黄承洋的反诉辩称，黄承洋指责李林煽动周慧敏不支付租金给黄承洋是没有事实依据的，要求我方承担连带责任也没有任何法律依据。 原告（反诉被告）周慧敏向法庭提交以下证据以支持其本诉的诉讼主张： 证据1、委托书，证明黄承洋是被告代理人，此证据只能提交复印件，我方与黄承洋签订租赁协议时黄承洋向我们出示了原件核对，但只给了我方一份复印件；证据2、房屋产权证，证明租赁物所有权人为被告李林；证据3、租赁协议，证明原、被告存在租赁合同关系；证据4、交纳租金凭据，证明原告向被告交纳房租；证据5、装修资料，证明原告装修投资；证据6、工商登记材料，证明原告开办非同凡湘餐馆；证据7、电费凭据，证明原告多交电费；证据8、通知、告示，被告单方解除合同的违约行为；证据9、报警回执，证明原、被告曾经报警处理；证据10、调查笔录，证明原被告矛盾调解处理；证据11、广告牌收据，证明原告装修投资；以上证据1、2、6无法提交原件，其余证据提交原件给法院及对方当事人核对；当庭提交补充证据1、2相片，证明原告餐馆的装修状况，已被被告破坏；证据3、视频，证明我方餐馆被破坏前后的情况。 被告（反诉被告）李林质证认为，对证据1真实性、合法性、关联性不认可，李林的签字不是其本人签名，我方已向铁路法院提出过笔迹鉴定申请；对证据2真实性、合法性、关联性无异议；证据3的真实性无法认可，这是黄承洋与周慧敏签订的协议，我方不清楚；证据4真实性无法认可，即使是真实的，收款人也是黄承洋，不是李林；证据5、6、7的真实性、合法性、关联性不认可；证据8真实性不认可，关联性不认可，正是因为黄承洋长期拖欠租金水电，才导致李林多次提出要解除合同收回房屋；而且黄承洋是从2016年开始拖欠房租，李林向各次承租人多次发出解约通知，告知其做好相关清理准备，而且这些通知收出后原告也没有意愿直接向李林交纳租金，所以李林只得在2017年正式收回房屋解除合同；证据9、10的真实性、合法性、关联性不认可，这是周慧敏与黄承洋之间的事情，我方不清楚；证据11的真实性、合法性、关联性不认可；对补充证据照片及视频的真实性、合法性、关联性均不认可。 被告（反诉原告）黄承洋质证认为，对证据1委托书不予认可，我方没有接受委托，我方也没有见过这个委托书；证据2真实性由法院认定；证据3是双方签订的，我方认可这个证据；证据4认可真实性；证据5真实性有异议，与我方无关；证据6与我方无关；对证据7，电费是周慧敏自己去交的，与我方无关，是否真实我方也不清楚；证据8是真实的，认可真实性；证据9、10真实性认可，没有异议；证据11对此不清楚，也不认可；对三份补充证据真实性、合法性不认可，也与我方无关。 被告（反诉被告）李林就本诉向法庭提交以下证据予以反驳： 证据1、租赁合同书，证据2、关于楼房出租合同的补充条款租赁合同书，共同证明李林与黄承洋的租赁合同关系；证据3、关于终止同黄承洋的租赁合同的通知及回执（2016年7月26日）；证据4、关于终止同黄承洋的租赁合同的通知及回执（2016年5月8日），证明因黄承洋因长期拖欠租金，李林终止与黄承洋的合同；证据5、电费发票，证明黄承洋欠交电费，李林代为缴纳了出租期间的电费、违约金。庭后提交补充证据：黄承洋向李林缴纳租金的个人银行账户明细单，证实黄承洋确实欠付租金的事实。 原告（反诉被告）周慧敏质证认为，对证据1、2、3、4，在本案开庭前我方都没有见过，真实性由法院确认；对证据5真实性无异议，对关联性有异议，代缴的违约金我方不清楚，这也证明了李林只是缴纳了一部分电费，我方提交的证据我方交了四次整栋房屋的电费。对补充证据的真实性、合法性、关联性无异议，但这是李林和黄承洋之间的租金支付凭证，与我方无关。 被告（反诉原告）黄承洋质证认为，对证据1、2、3、4真实性我方认可，没有异议；对证据5有异议，分不清是李林自用的电费还是租户的电费，黄承洋之前还有一个租户留下来的电费要求黄承洋承担，黄承洋不同意。对补充证据的真实性无异议，但我方没有拖欠租金，押金也已经交了。 被告（反诉原告）黄承洋就本诉向法庭提交以下证据予以反驳： 证据1、租赁协议书，证明我方对原告的装修损失依约不负有补偿或赔偿责任与义务；证据2、告示，关于清理租赁场地的通知，证明系李林逼迫原告无法经营及搬走的事实；证据3、租赁合同，证明我方与被告李林是出租方与承租方的关系。庭后提交补充证据：证据1、账单，证明黄承洋向李林交付租金的事实；证据2、租赁协议书，证实李建清转租赁期的3万元的押金被李林扣押；证据3、租赁合同，证明黄承洋有8万元的押金被李林扣押；证据4、日记账，证明系黄承洋支付装修费的事实；证据5、记账凭证，证明黄承洋装修的事实；证据6、照片，证明涉案房屋的范围、地点、状况、装饰的面貌系黄承洋装修的。 原告（反诉被告）周慧敏质证认为，对证据1真实性无异议，对关联性有异议；协议约定是在正常退租的情况下有补偿责任，但现在是因被告的行为导致我方无法经营，这个责任应由被告负担；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，证据3无法核实其真实性，由法院确认。对补充证据1的真实性、合法性、关联性无异议，这是黄承洋向李林交付租金的情况；对证据2真实性无法确认，由法院确认，证据与本案无关；对证据3真实性无法确认，我方没见过这份合同，如合同为真，则因李林与黄承洋之间违约造成我方的损失，李林与黄承洋应予以赔偿；对证据4、5的真实性、合法性、关联性不予认可，这只是黄承洋单方制作；对证据6与本案无关，我方承租的装修并不是黄承洋完成的。 被告（反诉被告）李林质证认为，租赁协议的真实性、合法性、关联性不认可；证据2真实性认可，关联性不认可，这些告示和通知恰好证明黄承洋长期拖欠租金的事实；对证据3的真实性无异议，关联性有异议，这份租赁合同第三条明确约定逾期交租金的处理后果，第7条约定水电费由黄承洋承担，第5、10条约定黄承洋在承租后必须对房屋重新装修，期满后装修不能拆走，在实际履行中黄承洋也没有按合同约定对房屋进行装修，目前房屋的基础装修全部是李林装修的。对补充证据1的真实性、合法性予以认可，当中除了其中一笔37219元我方没有收到以外，其他均予以认可，但黄承洋所缴纳的是2015年的租金，并不是支付当月的租金；对证据2、3的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，我方没有收到黄承洋支付的8万元租金；对证据4、5的真实性、合法性、关联性不予认可，这只是黄承洋单方制作；对证据6的真实性予以认可，但是照片中所显示的地板、包厢的隔断、吊顶灯全都是李林装修的。 被告（反诉原告）黄承洋向法庭提交以下证据以支持其反诉的诉讼主张： 证据1、租赁协议书，证明我方与周慧敏有租赁关系，约定在租赁期间有交付租金的义务；证据2、告示房屋催缴通知书，证明周慧敏拖欠租金，我方曾向其追索；证据3、租赁合同，证明我方与李林有出租方与承租方的关系；证据4、告示关于清理租赁场地的通知，证明是李林逼迫周慧敏无法经营及搬走的事实，应负连带支付责任。 原告（反诉被告）周慧敏、被告（反诉被告）李林的质证意见与前述意见一致。 原告（反诉被告）周慧敏、被告（反诉被告）李林并未就反诉提交相应的证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于本诉部分的证据：1.周慧敏提交的证据1、6因未提交原件予以核对，故本院对其真实性不予认可；证据2因各方当事人均对该房产证上记载的内容予以认可，故本院对此予以采信；证据3、4，因黄承洋与周慧敏双方均认可其真实性，亦提交了原件，且内容上与本案存在关联性，故本院对其予以采信；对证据5，因周慧敏提交了原件，且从内容上看与本案存在关联性，故本院予以采信。对证据7，该证据是周慧敏自己记载用电度数，进而自行计算得出的，首先周慧敏并未提交证据证实其已向黄承洋交付了电费及相应的数额，其次周慧敏记载的用电度数并未提交证据证实，故本院对该份证据不予采信。证据8、9、10、11，尽管李林对前述四份证据的真实性、关联性均不予以认可，但周慧敏提交了原件且与周慧敏的陈述相符，故本院对其真实性、关联性予以认可；对补充证据1-3，因内容与本案讼争的主要法律问题不存在关联性，故本院对其不予采信。2.李林提交的证据1-5和补充证据，因已与原件核对，故本院对其真实性予以认可，且从内容上均与本案存在关联性，故本院予以采信。3.黄承洋提交的证据1-3，因已与原件核对，且从内容上均与本案存在关联性，故本院予以采信，对补充证据1-3，因已核对原件，故对其真实性予以认可，其中对于补充证据1中数额为37219元的转账，李林否认其收到该笔款项，但结合李林本人提交的个人交易明细来看，该账户于2016年1月4日入账一笔37219元，是由陈梅红以其账号为62×××05的银行账户转入的，数额可以对应起来，且黄承洋提交证据显示转账提交成功，李林提交的证据显示有相应的入账，在李林未提交相应证据予以反驳的情况下，前述证据足以证实李林已经收到该笔37219元，本院对此予以确认；补充证据2、3与本案的关联性，本院将在后文结合其他证据进行认定，补充证据4-6，因系黄承洋单方制作，且无原件核对，故本院对其不予采信。对于反诉部分的证据：1.黄承洋提交的证据，因与其本诉所提交的证据一致，故本院对其均予以采信。对上述证据，本院将结合各方在诉讼中的起诉和答辩意见和其他证据，在下文作综合评述。 本院查明： 李林系位于南宁市青秀区房屋的所有权人。2013年9月2日，李林（出租方）与黄承洋（承租方）签订一份《租赁合同书》，约定：李林将位于南宁市青秀区仙葫经济开发区开泰路128号一栋楼房（约1200平方米）出租给黄承洋，租期自2016年12月31日起至2020年12月31日止，租金按季度交，每年的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日为租金交付日，租金分两个阶段交，第一阶段从2013年10月1日至2016年12月31日止，第一年租金为27万元，第二年租金为28.62万元，第三年租金为303370元，第二阶段从2017年1月1日至2021年12月31日止，2017年租金为54万元，2018年租金为58.32万元，2019年为629856元。同时还约定，黄承洋经营期间的水电费由其支付，黄承洋在租用场地期间有使用权和部分场地转租权（但没有整栋楼房的转租权），但场地租金，由其统一交付给李林，租赁期间双方均不得借故单方解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知进行协商，意见一致后方能解除合同，同时提出解除合同的一方要支付当年一个月的租金作为违约赔偿金给对方。黄承洋分别于2013年10月12日、2014年1月22日、2014年4月11日、2014年8月14日、2014年10月13日、2014年10月24日、2015年1月11日、2015年1月16日、2015年4月9日、2015年4月10日、2015年7月1日、2015年7月7日、2015年10月3日、2015年10月4日、2016年1月4日、2016年4月23日、2016年4月26日、2016年7月9日、2016年7月28日向黄承洋转账租金67500元、75842元、75842元、30842元、20000元、42842元、10000元、35000元、50000元、30390元、40390元、40000元、50000元、30390元、37219元、38216元、22000元、10000元、35216元，以上金额合计共771689元。 2015年10月26日，黄承洋（甲方）与周慧敏（乙方）签订一份《租赁协议》，约定：黄承洋将位于南宁市青秀区两个铺面70平米，二楼全部200平米）出租给周慧敏，出租时间为三年，自2015年11月3日至2018年11月2日止，租金为每月2万元（不包括期间的电费、水费、清洁费、正常使用的维修费等承租内适用的全部费用），按季度缴纳，协议生效之日起周慧敏即应向黄承洋支付第一季度的租金6万元，一季度满，周慧敏须提前五日缴纳第二次一个季度的租金；租赁定金为6万元，应在周慧敏支付完第一次租金后转为履约保证金，待租期满后再将履约保证金退还给周慧敏，周慧敏应如期缴纳租金，每月一号按政府部门的约定价格交付当月水、电等相关的费用，双方还约定，每月产生的水、电费由周慧敏交给黄承洋，再由黄承洋统一交到相应的部门。此前，2015年9月15日，周慧敏已向黄承洋交付15万元，黄承洋出具的《收据》中载明这15万元包含了租赁定金75000元和一季度的租金75000元。2016年2月1日，周慧敏向黄承洋交付4万元。2016年2月18日，周慧敏向黄承洋交付1万元，补足3月2日至2月5日止的租金。2016年4月23日，周慧敏向黄承洋转账2万元。2016年5月5日，周慧敏向欧阳婷转账共2万元。2016年5月21日，周慧敏向欧阳婷转账5000元。2016年5月22日，周慧敏向欧阳婷转账5000元。周慧敏于2016年9月14日与南宁市皖丰建筑装饰工程有限公司签订一份装修合同书，并为此支付了22万元的装修费，另周慧敏还支付了9000元的广告招牌费。周慧敏于2016年9月26日缴纳了2016年7月1日至2016年9月1日期间的电费18301.15元，于2016年11月30日缴纳了2016年9月1日至2016年11月1日期间的电费10522.36元，于2017年2月24日缴纳了2016年11月1日至2017年1月10日期间的电费7395.42元，于2017年4月8日缴纳了2017年1月10日至20107年3月10日期间的电费5387.56元。后，周慧敏分别于2016年7月25日、2016年7月27日、2017年3月5日、2017年5月5日报警。仙葫管委会分别于2016年8月23日、8月24日就涉案租赁场地问题召集包括周慧敏在内的部分租户进行调解。2016年12月，黄承洋向周慧敏出具一份告示，称因周慧敏2016年7月28日起未付应付房租，已拖欠房租达四个多月之久，要求周慧敏在收到告示后3日内停止经营活动，退还铺面。后，黄承洋再次向周慧敏发出《房屋催缴通知书》，向周慧敏催缴2016年8月3日前的租金5万元及6月1日至7月1日的水电费差价1700元、7月1日至9月23日水电费共12140元。 2016年7月26日，李林出具一份《关于终止黄承洋的租赁合同的通知》，载明因黄承洋不按合同约定装修房屋，欠交第三季度租金，在李林前后三次发出书面通知的情况下仍未交纳，李林决定终止与黄承洋的租赁合同，收回全部租赁场地。前述通知以挂号信的形式邮寄至黄承洋处。2017年4月18日，李林以房东的身份向该栋楼的住户或经营者发出一份《告示》，因其从2016年8月至2017年4月未收到租金，故准备停电停水。2017年5月8日，李林以房东身份向黄承洋出具一份《关于终止同黄承洋租赁合同的通知》，要求解除与黄承洋的租赁合同，并将该通知以挂号信的形式邮寄至黄承洋处。2017年5月15日，李林以房东的身份向该栋楼租户发出一份《关于清理租赁场地的通知》，载明因黄承洋长期不交租金，其决定终止其与黄承洋之间的租赁合同，收回场地，请各租户于收到通知之日起十日内自动撤离租赁场地。2017年5月，周慧敏搬离租赁场地，之后一直未继续经营。 2017年5月4日，李林缴纳了违约使用电费11149.58元。2017年6月9日，李林补交了2017年3月10日至2017年5月6日期间、2017年5月6日至2017年5月11日期间的电费6536.23元、509.84元。2017年7月3日，李林补交了电费7107.16元。 庭审过程中，周慧敏就其诉讼请求向本院申请司法鉴定，要求评估其所租赁的涉案场地的装修价值及在2017年5月11日至2018年11月2日期间的可得利益损失。本院依法委托中望价格评估集团有限公司进行评估，中望价格评估集团有限公司于2019年2月19日作出中望桂【2019】价评字第02003号《价格评估报告书》，评估得出周慧敏所租赁场地（位于南宁市青秀区“非同凡湘”一楼两个铺面及二楼）的装修损失39180元，该场地在2017年5月11日至2018年11月2日期间的可得利益损失为151210元。庭审过程中，周慧敏与黄承洋一致同意解除双方于2015年10月26日签订的《租赁协议》。 本院认为，关于本案的法律适用问题。本案被告（反诉原告）黄承洋为台湾地区居民，台湾地区与中国大陆属不同法域，故本案系参照涉外程序审理的案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”及《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条第一款“人民法院审理涉台民商事案件，应当适用法律和司法解释的有关规定。”之规定，本案属于因不动产的租赁法律关系所引发的纠纷，故应适用中国大陆法律。 关于本案的处理。李林系位于南宁市青秀区房屋的所有权人，本案中，李林将前述房屋出租给黄承洋，双方约定黄承洋在承租期间对前述房屋享有分租权，故黄承洋有权将前述房屋中的一楼铺面及二楼转租给周慧敏，因此，李林与黄承洋于2013年9月2日签订的《租赁合同书》、周慧敏与黄承洋于2015年10月26日签订的《租赁协议》，主体适格，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。一、关于本诉。前述合同签订后，黄承洋作为《租赁合同书》的承租人和《租赁协议》的出租人，其既应按时向李林交付租金，也应依约向周慧敏提供适租的场地，而周慧敏作为承租人，其负有向黄承洋按时交付租金和水电费的义务。首先，在合同履行过程中，截止至2016年8月，周慧敏已向黄承洋交纳足额租金，但黄承洋却未按时足额向李林交付租金，李林后于2016年7月26日向黄承洋发出解除通知，后又于2017年4月18日向包括周慧敏在内的租户发出告示，通知各租户准备停水停电，2017年5月8日再次书面通知黄承洋，要求解除合同，2017年5月15日又向各租户发出通知要求搬离租赁场地，在前述各行为之间，李林均给予黄承洋相应合理的时间进行处理，但黄承洋一直未补交租金，也未就此事及时通知租户；同时两份租赁合同均约定系由黄承洋负责缴纳租赁房屋的水费和电费，但李林和周慧敏均分别补交过电费和罚款，这足以证实黄承洋并未依约履行缴费义务，导致供电局对此进行了处罚。综合上述理由，本院认为，黄承洋的行为已构成违约，其违约行为导致租赁场地处于不适租的状态，各方均无法实现合同目的，则李林有权解除与黄承洋之间的租赁合同，要求收回场地，在此情况下周慧敏因此而未继续支付2016年8月之后的租金，是周慧敏为防止其损失进一步扩大而做出的防御性行为，应属于行使不安抗辩权的行为，且周慧敏在2016年8月之后还代黄承洋缴纳租赁房屋电费的行为足以证实其并非不想履行租赁合同，因此，周慧敏未支付租金的行为，并不属于违约，而黄承洋的违约行为，导致周慧敏无法继续经营，故周慧敏亦有权解除与黄承洋之间的租赁合同，因双方在庭审过程中一致同意解除双方于2015年10月26日签订的《租赁协议》，且周慧敏于2017年5月搬离租赁场地，故本院确认前述《租赁协议》已于2017年5月解除。因租赁合同已告解除，租赁押金应予以返还，故周慧敏请求黄承洋返还租赁押金6万元，于法有据，本院予以支持。由于系黄承洋的违约行为导致周慧敏被迫中断租赁合同的履行，也无法继续经营，搬离租赁场地，因此而导致的装修损失39180元及在2017年5月11日至2018年11月2日期间即租赁合同约定的租期内应得的可得利益损失151210元，应由黄承洋予以赔偿。由于与周慧敏签订合同的相对方是黄承洋，而非李林，故其要求李林对黄承洋前述债务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。至于电费的问题，周慧敏与黄承洋之间就《租赁协议》口头约定电费由周慧敏交付给黄承洋，再由黄承洋统一交至供电局，周慧敏主张黄承洋高于供电局的指导价收取电费，且因黄承洋未按时交纳电费导致断电，因此请求黄承洋返还其多收取的部分电费。本院认为，虽然周慧敏与黄承洋就电费价格问题约定应按政府部门的约定价格缴纳水、电费，但是周慧敏却未提交证据证实其已向黄承洋交付了电费，亦没有证据证实周慧敏所缴纳的电费是超过政府部门的约定价格的，故对周慧敏的诉请，本院不予支持。二、关于反诉。因周慧敏于2017年5月搬离租赁场地，但其租金仅支付到2016年8月3日，还尚余1万元，则周慧敏应继续向黄承洋支付2016年8月4日至2017年5月的租金，即2万元/月×9个月-1万元=17万元。由于与黄承洋签订合同的相对方是周慧敏，而非李林，故黄承洋要求李林对周慧敏前述债务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十九条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 确认原告（反诉被告）周慧敏与被告（反诉原告）黄承洋于2015年10月26日签订的《租赁协议》已于2017年5月解除； 被告（反诉原告）黄承洋应向原告（反诉被告）周慧敏返还租赁押金6万元； 被告（反诉原告）黄承洋应向原告（反诉被告）周慧敏赔偿装修损失39180元； 被告（反诉原告）黄承洋应向原告（反诉被告）周慧敏赔偿2017年5月11日至2018年11月2日期间的可得利益损失151210元； 原告（反诉被告）周慧敏应向被告（反诉原告）黄承洋支付拖欠的租金17万元； 驳回原告（反诉被告）周慧敏的其他本诉请求； 驳回被告（反诉原告）黄承洋的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费11882元，由被告（反诉原告）黄承洋负担9083元，由原告（反诉被告）周慧敏负担2799元。反诉案件受理费2585元，由原告（反诉被告）周慧敏负担1703元，由被告（反诉原告）黄承洋负担882元。评估费7000元，由被告（反诉原告）黄承洋负担。 如不服本判决，原告（反诉被告）周慧敏、被告（反诉被告）李林可在本判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）黄承洋可在本判决书送达之日起三十日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定，开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77）,逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  宋桂芬 审判员  覃若鹏 审判员  覃 斯 二〇一九年五月八日 书记员  覃叶玫