广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3069号上诉人（原审被告）：佛山市科学技术局，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：周佩珊。委托诉讼代理人：陈伟杰，广东龙浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈良壮，男，汉族，1950年9月22日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：陈逸逊，广东豪益律师事务所律师。上诉人佛山市科学技术局（以下简称佛山市科技局）因与被上诉人陈良壮房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初22724号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人佛山市科技局上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈良壮的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定陈良壮与佛山市科学器材公司存在房地产买卖合同关系属认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认为房屋买卖无须签订书面合同符合当时情况有误。因双方未就案涉房屋买卖达成最终合意，因此才未签订合同。根据1983年12月17日施行的《城市私有房屋管理条例》第七条第二款的规定，购买城市私有房屋必须提交买卖合同方能办理房屋所有权的转移登记手续。虽然上述条例于2008年1月15日失效，但按陈良壮所述佛山市科学器材公司系于1992年同意转让案涉房产且通知其支付购房款，双方理应一并签订书面买卖合同方能办妥房屋所有权转移登记手续才符合当时情形，因此一审法院认为房屋买卖未签订书面合同符合当时情况有误。作为一家全民所有制企业，佛山市科学器材公司在处置不动产资产上应更为严格，需严格的审批流程，案涉双方未签订买卖合同，明显不符合常理和一般逻辑。结合佛山市科学器材公司一直未与陈良壮签订买卖合同，也未曾向主管部门提交处置案涉不动产申请的客观情况可推断双方就案涉房产并未达成最终房屋买卖合意，实际上该65000元款项要退回陈良壮。佛山市审计事务所于1996年3月24日作出的《关于佛山市科学器材公司资产、负债、盈亏的查证报告》反映，该事务所对佛山市科学器材公司的注册资本、固定资产、其他应付款及现金结存进行审计陈述，结合该报告全文结构，每一部分的“其中”内容均系对该科目的进一步具体描述，“其中”内容不能脱离整个报告结构而单独片面理解。一审法院片面截取报告并以此认为佛山市科学器材公司就收取陈良壮购房款65000元已达成房屋买卖合意有误。根据该报告，陈良壮的购房款65000元在“其他应付款”科目陈述，应属“其中向职工借款266011.25元”科目。因此，陈良壮支付的购房款65000元为负债，系佛山市科学器材公司需向其支付的款项，进一步证明双方未就案涉房屋买卖达成最终合意。因此案涉房产买卖关系尚未成立，房屋所有权未曾转移。二、根据陈良壮陈述，佛山市科学器材公司出于陈良壮任职期间工作能力和家庭生活关怀考虑出资购买案涉房产供其使用，对此予以认可，陈良壮于1988年（在职期间）开始使用案涉房屋。1992年3月21日，经当时佛山劳动局确认，陈良壮已收取足额工资在佛山市科学器材公司除名，即陈良壮于1992年3月21日或之前已与佛山市科学器材公司解除劳动关系。陈良壮已离职后，佛山市科学器材公司己无将房产转让予陈良壮的基础和理由，此与陈良壮于1988年起使用该房屋并不矛盾，一审法院以此否认佛山市科技局意见，不合逻辑。在陈良壮已离职的情况下，如将房屋转让予陈良壮，则更应签订书面合同，事实上双方并无签订合同，陈良壮陈述的交易背景不成立，前后矛盾，进一步证明双方未就案涉房屋买卖达成最终合意，仅系缴纳部分购房款即停止了交易。综合上述证据，佛山市科技局认为佛山市科学器材公司的真实意思系打算退回该65000元，因此未向主管部门提出申报，双方交易未继续进行，后历经人员变动最终导致本案。三、佛山市科技局并非房屋买卖合同关系当事人，却因陈良壮主张需承担义务，且陈良状是否已支付案涉房屋全额购房款是认定房屋买卖合同是否成立的重要因素。现佛山市科技局对陈良壮支付的65000元房款是否为房屋全额购房款提出合理抗辩，由陈良壮承担举证责任证实其该笔款项为全额购房款并无不妥，一审法院并未充分考虑佛山市科技局并非合同当事人，由佛山市科技局承担举证责任不公，一审法院不予采纳佛山市科技局抗辩意见有误。综上所述，一审法院认定陈良壮与佛山市科学器材公司存在房地产买卖合同关系有误。被上诉人陈良壮答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，佛山市科技局的上诉请求无事实和法律依据。二、佛山市科技局否认陈良壮与佛山市科学器材公司之间存在房屋买卖合同关系与事实情况不符。（一）案涉房屋于1988年4月27日前已交付予陈良壮使用，即标的物已转移予陈良壮占有。（二）佛山市科学器材公司于1992年3月21日收取了陈良壮65000元案涉房屋购房款，说明当时佛山市科学器材公司与陈良壮已达成案涉房屋转让合意。（三）佛山市科学器材公司的资产负债表及损益表的审计报告明确记载收到陈良壮购房款65000元，已注明是出让款。而在固定资产中并未将案涉房屋列为该公司财产，在公司应收款中亦未记载尚有案涉房屋转让款未收取。因此，案涉房屋的转让价款为65000元确实无疑。佛山市科技局上诉状中的陈述和各种推定、论断明显违背事实真相，无任何事实或证据支持。案涉房屋至今未签订书面买卖合同及办理过户手续的原因，系因当时佛山市科学器材公司领导变动、1996年开始停业，接手的单位及有关人员推托不予办理，导致陈良壮求助无门，拖延至今。三、佛山市科技局以国务院制订并于1983年12月17日施行的《城市私有房屋管理条例》推定不存在案涉房屋买卖合同关系毫无法律依据。（一）法律、法规等仅系调整当事人之间事实关系的法律规范，不能证明当事人是否存在某种事实关系，当事人的事实关系应以事实或证据来证实证明，即陈良壮与与佛山市科学器材公司之间是否有达成案涉房屋买卖合同，不能以该买卖合同是否符合当时的法规定来确认，而应根据当事人的行为认定。（二）本案应适用《中华人民共和国合同法》规定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第三条、第四条的规定，1983年12月17日施行的《城市私有房屋管理条例》系国务院制定的行政法规，该行政法规产已失效且属下位法，不能对抗《中华人民共和国合同法》的规定，佛山市科技局要求适用该条例否认陈良壮与佛山市科学器材公司间房屋买卖合同的存在及效力，违反法律规定。陈良壮向一审法院提出诉讼请求：1.佛山市科技局将位于佛山市禅城区同华西路7号702房（权证号码：0040308）协助过户至陈良状名下；2.案件诉讼费用由佛山市科技局负担。一审法院查明：1982年1月1日，器材公司核准成立，企业类型为内资企业法人，经济性质为全民所有制，于1996年5月13日注销，注销原因为其他法律、行政法规规定的情形。1992年6月20日，器材公司出具《收据》，内容：“今收到陈良壮交来转让房款，金额陆万伍仟元整。”在该《收据》上加盖器材公司财务专用章。1996年3月20日，器材公司向佛山市工商局致函，内容：“我公司经由上级主管部门同意、佛山市审计事务所审计，现申请停业。本公司债权债务俱由佛山市光学技术开发中心承接，请给予办理有关手续为盼。”次日，佛山市科学技术委员会在该函件上加盖公章并书写“同意办理”。1996年3月24日，佛山市审计事务所接受器材公司的委托，对器材公司1996年1月至3月底的资产负债表及损益表进行审计查证，并作出《关于佛山市科学器材公司资产、负债、盈亏的查证报告》，其中第3点：“截止九六年三月底，其他应付款借贷相抵后的挂账余额有930111.25元，其中向职工借款266011.25元，向其它单位借款740000元，属出让职工（陈良壮）住房收入款65000元及应收万丰泰公司借款120900元。”1996年4月27日，器材公司申请注销登记注册，其中企业的人员安置、设备、设施、物资、债务等处理情况一栏载明“全部转由光学研究中心承担”，佛山市科学技术委员会在“主管部门审批机关”一栏加盖公章。1992年1月31日，光学中心核准成立，企业类型为内资企业法人，经济性质为全民所有制，于2001年4月26日注销，注销原因为其他法律、行政法规规定的情形。据光学中心的企业申请注销登记注册书载明，企业的人员安置、设备、设施、物资、债务等处理情况为无。2009年5月25日，佛山市机构编制委员会作出《关于撤销佛山市光学技术开发中心和佛山市科委招待所的通知》，内容：“根据市委、市政府《关于佛山市事业单位分类改革的实施意见》（佛办发[2008]7号）精神，经市政府常务会议研究决定，撤销佛山市光学技术开发中心，收回事业编制10名；……被撤销单位原有在职、离退休人员的分流安置和资产处理等问题按照佛办发[2008]7号文及有关配套政策执行。”佛山市人事局、佛山市机构编制委员会办公室、佛山市财政局、佛山市劳动和社会保障局、佛山市国有资产管理委员会共同作出《关于印发市直事业单位转企及单位撤销有关问题处理意见的通知》。据《关于市直事业单位转企及单位撤销有关问题处理意见》载明：“三、事业单位撤销后人员管理和资产处理（三）事业单位撤销后资产的处置按照《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第36号）和《佛山市市级行政事业单位资产处置管理暂行办法》（佛府办[2006]126号）的有关规定，进行资产清查后，移交市行政事业单位物业管理中心按规定程序调剂使用或公开处置。”法院依职权向佛山市禅城区不动产登记中心调查询问，该中心作出复函，如下：“经查，来函咨询的佛山市同华西路7号702房（含单车房），由器材公司于1987年2月10日向鸿业综合开发公司购买，已申请核发证号为0040308的房产证，未申请核发国有土地使用证。根据贵院提供的资料，器材公司于1992年将该不动产转让给陈良状陈良壮，但未申请办理转移登记手续。由于器材公司及其资产承接单位光学中心目前均已注销，若将上述不动产过户至陈良状陈良壮名下，故需由其上级主管部门佛山市科学技术局协助办理。申请人办理二手房买卖转移登记，需提交身份证明、佛山市科学技术局批准售房文件、器材公司及光学中心企业注销资料、买卖合同、土地增值税、契税完税凭证、原房产证、补出让的材料等相关资料。上述不动产若法院裁定过户，可按附件2生效法律文书转移登记办事告知提交资料申请办理。由于房屋所在宗地土地使用权类型为划拨，故申请办理转移登记前需先办理出让手续缴纳土地出让金。”附件2生效法律文书转移登记记载申请材料如下：1.不动产登记申请书；2.申请人身份材料；3.不动产权证书；4.人民法院、仲裁委员会的生效法律文书；5.土地增值税、契税完税凭证或免税证明；6.宗地图及宗地界址坐标、房产分户图；7.有法院咨询国土规划部门处置不动产情况意见；8.变更证明。据佛山市禅城区祖庙街道同华社区居民委员会出具的《证明》所载，陈良状的户籍地址为禅城区同华西路7号702房，于1988年4月27日由禅城区金鱼街43号402号迁入，属同华社区居民。诉讼中，陈良状陈述：陈良状与器材公司之间没有签订买卖合同。陈良状于1984年入职器材公司，涉案房屋是器材公司提供给陈良状的福利待遇，自该房屋建成后陈良状就一直居住于此，中间没有转让过，居委会出具的证明、水电费发票等证据可予以证明。1992年，陈良状向器材公司要求办理过户手续时，因缺少公章，后因领导换届无法加盖公章导致无法办理。陈良状同意缴纳土地出让金及各项税费。佛山市科技局陈述：器材公司、光学中心是佛山市科学委员会（现佛山市科学技术局）的下属单位，器材公司、光学中心均实行独立核算，自负盈亏。因事业单位撤消后资产的处置，按照有关规定应移交市行政事业单位物业管理中心按规定程序调剂使用或公开处置，佛山市科技局无权对光学中心注销后的资产进行处置。现阶段佛山市科技局尚未将资产移交市行政事业单位物业管理中心处置。佛山市科技局应该有涉案房屋的原房产证，但佛山市科技局无法提供复函所提到的买卖合同、批准售房文件。另查明一：涉案佛山市禅城区同华西路7号702房的权利人系器材公司，建筑面积102.47平方米，登记时间为1991年8月28日，无查封、无抵押的情形。另查明二：据佛山市禅城区不动产档案馆的查询结果所载，截止到2018年12月18日，未查到陈良状的有效的不动产产权登记记录。一审法院认为，案件属房屋买卖合同纠纷。案件争议焦点主要有：一是陈良状与器材公司是否存在房屋买卖合同关系？二是佛山市科技局的主体是否适格？三是陈良状的起诉是否超过诉讼时效？四是佛山市科技局是否应协助陈良状将涉案佛山市禅城区同华西路7号702房过户至陈良状名下？对此，法院具体分析如下：关于陈良状与器材公司是否存在房屋买卖合同关系。涉案702房于1991年8月28日登记在器材公司名下，器材公司于1992年6月20日出具《收据》确认收到陈良状支付的转让房款65000元。结合佛山市审计事务所于1996年3月24日作出的《关于佛山市科学器材公司资产、负债、盈亏的查证报告》载明“属出让职工（陈良壮）住房收入款65000元”，以及同华社区居委会出具的《证明》，可知陈良状已实际占有使用涉案702房，并向器材公司支付转让款65000元。因陈良状曾就职于器材公司，故双方就房屋买卖没有签订书面合同符合当时的历史情况。佛山市科技局抗辩主张陈良状无法证实其已全额支付该房屋的购房款，但佛山市科技局也未能提供明确有效的证据予以反驳，法院对该抗辩意见不予采纳，故在双方没有签订书面买卖合同及无其他相反证据的情形下，法院推定该转让款65000元为涉案702房的全部购房款。佛山市科技局抗辩认为陈良状已与器材公司解除劳动关系后才出资购买涉案房屋，与一般常理不符。据同华社区居委会出具的《证明》可知陈良状于1988年4月27日迁入涉案702房，该时间早于陈良状离职时间，故法院对佛山市科技局的该项抗辩意见不予采纳。因此，器材公司将登记在其名下的涉案702房交付给陈良状占有和使用，并收取陈良状支付的全部购房款，可证实双方就涉案702房存在房屋买卖合同关系。关于佛山市科技局的主体是否适格。据查明，器材公司已于1996年5月13日注销，注销后的全部债权债务转由光学中心承接，而光学中心亦于2001年4月26日注销。据佛山市机构编制委员会作出的《关于撤销佛山市光学技术开发中心和佛山市科委招待所的通知》，可确定被撤销单位原有资产处理等问题按照佛办发[2008]7号文及有关配套政策执行。据《关于市直事业单位转企及单位撤销有关问题处理意见》，可确定事业单位撤销后的资产处置按照《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第36号）和《佛山市市级行政事业单位资产处置管理暂行办法》（佛府办[2006]126号）的有关规定，进行资产清查后，移交市行政事业单位物业管理中心按规定程序调剂使用或公开处置。佛山市科技局确认器材公司、光学中心是其下属单位，现阶段佛山市科技局尚未将光学中心的资产移交市行政事业单位物业管理中心处置。结合佛山市禅城区不动产登记中心作出的复函，在器材公司及其资产承接单位光学中心均已注销的情形下，若要求办理涉案房屋的过户手续，需由器材公司、光学中心的上级主管部门即案件佛山市科技局协助办理。故，陈良状有权向佛山市科技局主张权利，佛山市科技局是案件适格的主体。关于陈良状的起诉是否超过诉讼时效。如前文所述，法院推定陈良状已履行了全部的付款义务，器材公司也交付了涉案702房予陈良状，但没有办理过户手续。陈良状已经实际占有该房屋，系基于占有权请求出卖人办理过户手续的，具有物上请求权的性质，不适用诉讼时效的规定。故，佛山市科技局的抗辩缺乏理据，法院不予采纳。关于佛山市科技局是否应协助陈良状将涉案702房过户至陈良状名下。如前文所述，陈良状已履行完毕了全部的付款义务，器材公司也交付了涉案702房予陈良状，但没有办理过户手续，该项手续系买卖合同的附随义务，器材公司作为出卖人应予以协助办理。现器材公司及其资产承接单位光学中心均已注销，佛山市科技局作为其上级主管部门应履行该协助义务。故，佛山市科技局应协助陈良状将涉案702房过户至陈良状名下。依据佛山市禅城区不动产登记中心的复函，涉案房屋所在宗地土地使用权类型为划拨，故在申请办理转移登记前需先办理出让手续缴纳土地出让金。陈良状同意缴纳该笔土地出让金，以及缴纳房屋过户时的各项税费，属陈良状自行处分的权利，法院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：佛山市科技局于判决发生法律效力之日起十五日内协助陈良壮将佛山市禅城区同华西路7号702房办理权属变更登记手续至陈良壮名下。如佛山市科技局未按判决指定的期间履行协助义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。案件受理费减半收取50元，由佛山市科技局负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：陈良壮与原器材公司是否存在房屋买卖合同关系，佛山市科技局应否履行协助陈良壮将案涉房屋变更登记至其名下的义务。本案中，陈良壮提交了原器材公司于1992年6月20日出具的收据，载明收到陈良壮交来转让房款65000元，佛山市审计事务所出具的审计报告亦明确记载“属出让职工（陈良壮）住房收入款65000元”，同华社区居委会出具的《证明》则可证明陈良壮于1988年4月27日已迁入涉案房屋居住。上述证据相互印证，可以证明陈良壮已向原器材公司支付购房款65000元并占有使用案涉房屋的事实。佛山市科技局虽上诉主张上述证据无法证明65000元即为全部购房款，亦无法证明65000元为案涉房屋的购房款。对此，本院认为，陈良壮提交的收据并未注明65000元为部分购房款，佛山市科技局并未提供相反证据证明上述购房款明显低于案涉房屋当时的市场价格，亦未举证证明陈良壮与原器材公司存在其他房屋转让关系。故一审法院认定陈良壮已支付案涉房屋全部购房款65000元，与原器材公司存在房屋买卖关系并无不当，本院依法予以维持。佛山市科技局还主张陈良壮交付购房款时已与原器材公司解除了劳动关系，故房屋买卖行为不合理。对此，本院认为，根据同华社区居委会出具的《证明》可知，陈良壮于1988年4月27日已迁入涉案房屋实际居住，其在与原器材公司解除劳动合同关系后三个月左右时间交齐购房款，购买涉案房屋亦属合理。佛山市科技局该项上诉主张理据不足，本院依法不予支持。由于陈良壮与原器材公司存在真实的房屋买卖合同关系，而器材公司及器材公司的承接单位光学中心均已注销，佛山市科技局作为器材公司、光学中心的上级主管单位，现并未将光学中心的资产移交市行政事业单位物业管理中心处置，一审法院结合佛山市禅城区不动产登记中心复函所述，在器材公司及其资产承接单位光学中心均已注销的情形下，若要求办理案涉房屋的过户手续，需由器材公司、光学中心的上级主管部门即佛山市科技局协助办理，从而判令佛山市科技局协助陈良壮将佛山市禅城区同华西路7号702房办理权属变更登记手续至陈良壮名下并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。佛山市科技局的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人佛山市科学技术局负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年五月二十七日法官助理 赵超琳书 记 员 冯隽尧