山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初4091号原告：胶州市洋河镇仉官寨村民委员会，住所地胶州市洋河镇仉官寨村。组织机构代码：79750287-5法定代表人：张均忠，该村村主任。委托诉讼代理人：宋屴，山东汇融律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雪，山东汇融律师事务所律师。被告：张守富，男，1962年1月17日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：周茂璞，胶州三里河法律服务所法律工作者。原告胶州市洋河镇仉官寨村民委员会与被告张守富房屋租赁合同纠纷一案，于2018年4月12日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年6月28日进行证据交换，于2018年11月29日公开开庭进行了审理。原告胶州市洋河镇仉官寨村民委员会（以下简称仉官寨村委会）的委托诉讼代理人宋屴、周雪、被告张守富的委托诉讼代理人周茂璞参加诉讼。本案现已审理终结。原告仉官寨村委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾房；2、判令支付房屋租赁费96500元。事实和理由：原被告于1997年1月签订用房合同，将原告原学校的三间房屋及大院租赁给被告使用，租期20年，自1997年1月1日起至2017年12月30日止，年租金1000元，被告于1999年交付3000元，尚欠费用至今未交。2002年1月原告又将另外三间房屋租赁给被告使用，双方口头协议该三间房屋使用年限为16年，每年租金5000元，但被告分文未交。2017年7月28日原告向被告送达书面通知，告知合同期满不再续租，租赁期满令其交房，但被告既不交费也不交房。本案审理过程中原告变更诉讼请求，请求撤销被告张守富提交的《用房用院合同》，并且撤回第二项关于租赁费的诉讼请求。被告张守富辩称：一、原告所诉不实，被告只欠原告房租15000元，没有约定租金每年5000元；因原告欠被告诸多费用，因此被告未交齐房租，请求法院查明事实，依法驳回原告诉请。二、显失公平必须具备两个条件，一是一方当事人利用对方处于危困状态，二是客观上民事法律行为成立时，双方当事人在民事法律行为中的权利义务明显失衡，本案中被告提交的两个合同都不具备。三、撤销权应在知道或应当知道一年内行使，当事人自民事法律行为发生之日五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，因此即使构成显失公平，申请人的撤销权也早已消灭。原告仉官寨村委会在本案证据交换时提交以下证据：证据一，用房用院合同复印件一份，证明原告提供给被告房屋三间，院四至，房屋租赁费每年1000元，租赁期限20年；证据二，收款收据复印件一份，证明1999年11月22日，原告收到被告房租3000元；证据三，房屋照片打印件三张、通知复印件一份，证明截止目前，房屋仍被张守富占有使用，2017年7月28日，原告向被告送达通知，告知其租赁期满将收回承租房屋，催告缴纳尚欠费用；证据四，证人证言一份，证人原系原告村主任，1997年1月1日将房子三间及院子租赁给被告，2001年张守富提出再租赁三间，张某和李某商议，李某同意；证据五，张某证人证言一份，证人张某原系原告村支部书记，1997年1月1日将房子三间及院子租赁给被告，2001年张守富提出再租赁三间，张某和李某商议，三间房租每年5000元，双方均同意。被告张守富质证意见如下：证据一，无异议；证据二，无异议；证据三，对照片无异议，对通知有异议，不是自己收的；证据四、五，有异议，证言不实。被告张守富在本案证据交换时提交如下证据：证据一，租赁合同，与原告相同；证据二，原被告后续合同，证明被告仍租用原告房屋六间和院子，到2040年，年租金1000元；证据三，缴款单据，证明原告欠被告1800元，慈善捐款单据，证明被告替原告捐款，村里有了钱给被告，但是一直没给被告，缴费单据，同原告提交的缴费单据。原告仉官寨村委会质证意见为：证据一，无异议，证据二，对真实性不认可，村委会今天第一次知道还有这份合同存在。合同所用纸张，原告从未使用，原告工作使用纸张均为横条的，该合同形成是在空白的纸张上后添加的，肉眼可见先盖章后写字，该合同记载的内容与客观事实不相符，证据中的六间房屋与双方之间签订的1997年合同重叠，1997年双方签订合同没有到期，不需要另行签订合同，该合同记载的使用年限明显超出法律规定，从上述瑕疵可以认定，该合同是他人以村委名义与被告另行签订的，原村委的班子成员及现任村委班子成员均不知此事，该证据不是有效证据。对于第一次签订的合同，因一年租金1000元较低，村民反响较大，因此在第二次另三间房屋租赁时考虑到该因素及平衡前三间的房屋年租金，带有弥补性的将后三间的房屋租赁费约定为每年5000元。被告提供的合同载明六间房屋年租金1000元显失公平，按法律规定无效，损害了村委和村民的集体利益。证据三，对2001年8月1日的承包土地的缴款单据，与本案无关；对慈善捐款，是个人行为，村委从未要求被告为其垫付捐款，该收费单据上没有村委或领导的签字，不予认可；对1999年3000元缴费单据没有异议。原告在证据交换时申请证人张某出庭作证称“第一次租了三间屋和院子，2002年，被告要再租三间屋，我找李某商量，因为当时村民反响很大，我们商量了，告诉他，再加5000元，一是对村民有说法，二是对他也不是很大的负担。就和他说了。但是后来要订合同，一拖再拖，就拖下来了，就没有签合同。就是当时我和李某口头批的”。经当庭出示被告张守富提交的2010年的租赁合同，张某称：2010年时其任村支部书记，任职到2011年6月，不知道这份合同，不知道字迹是谁书写的，一直不知道此事。在任职期间，都是张均成书写和村民签订的合同，没有他人执笔。张均海2009年至2014年任职村委会主任。本院予以确认并在卷佐证，认定证据和事实如下：1997年1月，原告仉官寨村委会（甲方）与被告张守富（乙方）签订《用房用院合同》，约定“一、甲方提供房屋三间，院四至，南至南圲，北至路，东至张守展南北胡同，西至西沟；二、乙方每年交使用费壹仟元整，使用期限二十年，从1997年1月1日至2017年12月30日；三、房北铁门属乙方自治财产，永远属乙方所有；四、乙方每年使用费壹仟元，每年底交清，如违约合同，停止使用；五、甲方自行废除合同赔偿乙方一切设施投资”。落款处甲方盖有公章，李某签字，乙方张守富签字。1999年11月22日，被告张守富缴纳“房租”3000元。被告张守富提交的《用房用院合同》载明“甲方：仉官寨村委会乙方：仉官寨张守富一、甲方提供房屋六间，院四至，南至南圲，北至路，东至张守展南北胡同，西至西沟；二、乙方每年交使用费壹仟元整，使用期限三十年，从2010年1月1日至2040年12月30日；三、房北铁门属乙方自治财产，永远属乙方所有；四、乙方每年使用费壹仟元，每年底交清；五、甲方自行废除合同赔偿乙方一切设施投资”。落款处甲方盖有公章，张均海签字，乙方张守富签字。原告仉官寨村委会称2017年7月28日给被告张守富发出《通知》，内容为“张守富：你所承包的原小学三间房子及场地，承包期20年，自1997年1月1日至2017年12月30日，2018年1月1日期满，经两委研究不再往外发包，计划建文化广场，党员活动室，老年活动室，望你见通知后按期原样交回村委会。自2002年1月1日至2017年12月30日共计15年没交承包费，合同价每年1000元，累计欠交承包费15000元。2002年1月1日双方口头协议另外三间房子，每年使用费5000元，至今未交。2002年1月1日至2017年12月30日共计15年，累计使用费75000元。15年的承包费三间房子的使用费共计欠交90000元，望你收到通知之日起30日内交齐，逾期不交按银行贷款利息计算，特此通知。”张守富否认收到该份通知。原告提交的证据三房屋照片打印件三张，对真实性予以确认。原告提交的证据四证人证言一份，因证人李某未到庭，不予采信。原告提交的证据五张某证人证言一份，证人张某到庭作证，对证据本身的真实性予以确认。被告提交的证据三慈善捐款缴款单据，原告不予认可，与本案无关，不予审查。本院认为，本案中被告张守富提交的《用房用院合同》，仉官寨村委会系出租本村的房屋及土地一处给被告张守富使用，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》规定，涉及“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”的事项，经村民会议讨论决定方可办理，本案中被告未提交证据证明上述租赁事宜经村民会议讨论决定，原告仉官寨村委会对此合同亦不予认可，故该合同应为无效。根据《中华人民共和国合同法》规定的“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故被告张守富目前占有使用的房屋六间应返还给原告仉官寨村委会。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，判决如下：一、被告张守富于本判决生效后二十日内腾出张守富提交的后续《用房用院合同》中的房屋；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告张守富负担，于本判决生效后十日内付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  纪光辉审 判 员  王晓晖人民陪审员  刘 辉二〇一九年五月十日书 记 员  张 栋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。