安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1221民初4370号原告：刘海霞，女，1976年2月25日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：石全，安徽华人律师事务所律师。被告：安徽腾辉国际城开发有限公司，统一社会信用代码：91341221335632720J，住所地安徽省临泉县经济开发区管理委员会6楼。法定代表人：周建廷，任执行董事。委托诉讼代理人：王华栋，安徽安一律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙曙光，安徽安一律师事务所律师。原告刘海霞与被告安徽腾辉国际城开发有限公司（以下简称腾辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘海霞的委托诉讼代理人石全、被告腾辉公司的委托诉讼代理人孙曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘海霞向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判决被告支付逾期交房违约金8146元（以324550元为基数，以0.1‰/日为违约金计算标准，自2016年12月31日计算至2017年9月7日，计251天）；2、请求贵院依法判决被告履行协助办理产权登记的义务；3、请求贵院依法判决被告支付因逾期协助原告办理产权登记的违约金30663元（以324550元为基数，以4.75%/年的1.5倍为违约金计算标准，自2017年12月6日计算至2019年4月5日，计486天）；4、请求贵院依法判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2016年5月10日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告所有的位于临泉县经济开发区前进路北侧、建设路西侧腾晖国际城项目1间商铺（1#楼B区15栋），合同价款324550元。原告依约支付房屋首付款164550元，剩余款项原告依约以银行贷款的方式履行完毕房款给付义务。依据《商品房买卖合同》第八条规定，被告应当于2016年12月31日前，将己验收合格的房屋交付给原告，但直至2017年8月份，被告才通知原告交房。原告要求被告出具上述房屋的验收合格证明，被告却迟迟不予提供。无奈之下，原告于2017年9月7日领取房屋钥匙开始进场装修。此外，被告应当于房屋交付90日内将办理产权登记需由被告提供的资料报产权部门登记备案。至2017年12月6日，被告仍未履行提交办理产权登记资料的义务，导致原告迟迟不能办理产权登记证书。此后，原告多次到临泉县不动产登记中心询问，时至今日，被告仍然没有向产权登记机关提交办理产权登记的资料。故原告起诉，请求判如所请。腾辉公司辩称，一、被答辩人要求支付违约金计算至2017年9月7日，计算时间有误，且答辩人不存在逾期交房违约行为。1、根据《商品房买卖合同》第八条第五款约定：雨雪天气、国家政策法定节假日及政府原因导致和设计变更除外。从2016年5月10日至2018年4月25日，雨雪天气中——雨天180天、降雨量10mm以上的天59天、雪天21天，法定节假日226天。即便答辩人存在逾期交房的时间事实，也应该将上述天数扣除。2、市、县政府出于加强污染防治的政策需要，相继逐级出台下发了要求建设施工单位停工整顿的整治措施，时间长达240天，关于所有与建筑行业的相关产业：水泥、线材、砂石等产品的运输进行严格管制，导致答辩人无法按照正常的工作规划进行施工建设，这是答辩人在合同签订时不能预料、不能避免、不能克服的政府行为导致。在此情况下，答辩人的施工工期不得不停工顺延。因此，根据法律规定及精神，答辩人因上述政府行为这一不可抗力原因导致的逾期交付，即使违反双方合同约定的交付期限，依法也不应当承担违约民事责任。至少，答辩人因上述政府要求停工或者进行整治而延期施工耽搁的时间天数，交付日期应相应顺延并扣除。3、关于交付期限问题，涉案合同第八条第五款约定，如果买受人逾期付款或者执行合同中违约，由出卖人决定交付期限是否按照买受人违约的天数相应顺延。因此应扣除被答辩人逾期付款或者执行合同中存在的违约天数。4、被答辩人主张的交房时间为2017年9月7日。事实上，2017年9月份，被答辩人所购房屋并不具备交付条件，而被答辩人当时所经营的老泉河商城正在拆迁，在临泉县政府的协调下，答辩人无奈将不完全具备交付条件房屋交付给被答辩人，被答辩人所购房屋实际于2018年4月25日竣工验收备案。依商品房买卖合同约定，交房日期应为2018年4月25日。综合上述四点，答辩人不存在逾期交房的事实，不应承担逾期交房的违约责任。二、关于逾期办证违约金问题，根据涉案合同第十五条关于产权登记的约定，房屋于2018年4月25日正式交房，答辩人于2018年7月20日就将首次登记材料提交至登记机关，时间在合同约定的90天期限内。因此也就不存在被答辩人主张逾期办理产权登记的违约金要求，被答辩人提出该主张无任何事实依据。三、根据合同第七条约定，买受人银行按揭应在支付首付款之日起十五日内提交完整合格的贷款申请资料，买受人逾期付款或执行合同中违约的，由出卖人决定交付期限是否按买受人违约天数相应顺延。政府相关政策法律变化及其他行政行为导致延期的，市政配套设施延期滞后导致延期的，出卖人可据实予以延期，原告并未依约提交完整合格的贷款申请资料，导致贷款日期延期，期限应当予以扣除。四、原告诉称部分内容与事实不符，被告方不认可诉状中所称被告要求原告出示房屋验收合格证明，被告不予提供的说法，亦不认可因被告未履行提交办理产权登记资料的义务导致原告迟迟不能办理产权登记证书的说法，更不认可被告至今仍然未向产权登记中心提交办理产权登记的资料；五、被告方在最大限度内将办理产权登记所需材料提交相关登记部门。根据当事人陈述、辩解和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月10日，原告刘海霞与被告腾辉公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于临泉县前进路北侧建设路西侧的腾辉国际城34幢1层109房（坐落于1#楼B区15栋），合同价款324550元。付款方式为合同签订之日支付首付款164550元，余款办理按揭贷款。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理···；2、银行按揭，买受人应在支付首付款之日起15日内提交一套完整合格的贷款申请资料，因买受人责任而未能在60日内放款的，出卖人有权要求买受人按一次性付款方式付款，买受人应当在收到出卖人要求付款通知之日起10日内付款，逾期不付的出卖人有权另行销售该物业。合同第八条约定，商品房交付时间为2016年12月31日前。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、买受人逾期付款或执行合同中违约的，由出卖人决定交付期限是否按买受人违约的天数相应顺延；3、政府相关政策法规变化及其他行政行为导致延期的；市政配套设施延期滞后导致延期的；因规划和设计变更导致延期的。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如买受人自行办理房产证或由于买受人的原因未能及时办理房产证的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，原告当日支付涉案房屋首付款164350元，余款办理按揭贷款，于2016年7月12日与贷款银行签订住房按揭借款合同。2017年9月7日，原告接收涉案房屋，但原告至今未取得房屋产权登记证书。另查明，2018年4月25日，腾辉国际城1号楼B区经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格，2018年4月28日在临泉县住房和城乡建设局竣工验收备案。2018年7月20日，被告将涉案房屋的资料提交临泉县不动产登记中心，进行房屋所有权首次登记。临泉县不动产登记中心向被告出具《临泉县不动产登记受理通知书》。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。原告已按约支付购房款，但被告未按合同约定时间向原告交付房屋，违反了合同约定，依法应承担逾期交房的违约责任。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉求，本院予以支持。被告辩称，原告并未根据合同第七条约定在支付首付款之日起十五日内提交完整合格的贷款资料，导致贷款日期延期，期限应当予以扣除，被告可据实予以延期。本院认为，合同约定原告应于首付款之日起15日内提交贷款申请资料，并在60日内完成放款，但发放贷款的时间并非原告所能控制，如原告能在75日内办理完毕按揭贷款手续，应视为原告完成付款义务，超过75日的，应自次日起至原告与银行签订按揭贷款合同之日的期间计为逾期天数。本案中原告已如约完成相应义务，付款时间在合同约定的期限之内。故对被告的该项辩解，本院不予采信。原告于2017年9月7日收房，逾期交房违约金应自合同约定的最后交付之日第二天计算至实际交房之日止，逾期交房天数为250天，违约金应为8113.75元（324550元×250天×0.1‰）。对于原告要求被告履行协助办理产权登记义务的诉求，因被告已于2018年7月20日向临泉县不动产登记中心提交相关房屋所有权首次登记所需资料，应视为被告履行合同第十五条约定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，故对于原告的该项诉求本院不予支持。被告2017年9月7日将涉案房屋交付原告，根据合同约定，其最迟应于2017年12月6日履行协助办理产权登记义务，但被告于2018年7月20日才向临泉县不动产登记中心提交资料，已属违约，依法应承担逾期办证违约责任。对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉求，本院予以支持。因合同中就逾期办证的问题只约定了买受人退房的违约责任，对于买受人不退房应当如何承担违约责任没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院酌定按照年利率4.35%上浮40%即年利率6.09%计算。被告逾期提供资料的天数从2017年12月7日计算至2018年7月20日，共计226天，被告应支付违约金为12238.11元（324550元×6.09%×226天÷365）。被告辩称不存在逾期交房行为，并应根据合同第八条第五款约定，扣除雨雪天气、法定节假日及因政府环保整治要求停工的天数。因合同第八条并未有上述约定，且雨雪天气及法定节假日均不属于合同第八条约定的“不可抗力”的范畴，建筑行业施工过程中遵守政府环保相关政策应当是常态，涉案房屋工程因违反政府出台的扬尘污染治理等相关管控政策而被处罚停工整治，不属于合同第八条约定的“政府相关政策法规变化”导致的延期，故对于被告的该项辩解意见，本院不予采信。被告辩称，因政府协调被告于2017年9月7日交房，但直至2018年4月25日才符合交房条件，交房日期应认定为2018年4月25日，被告于2018年7月20日将首次登记材料提交至登记机关，时间在合同约定的90日内，被告不应承担逾期办证违约责任。本院认为，被告将不符合交房条件的房屋交付给原告，原告接收房屋，系双方当事人自愿对自己的实体权利作出的处分，并应承担由此产生的法律后果，故对于被告的该项辩解本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告安徽腾辉国际城开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘海霞逾期交房违约金8113.75元；二、被告安徽腾辉国际城开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘海霞逾期办证违约金12238.11元；三、驳回原告刘海霞的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取385元，由原告刘海霞负担183元，被告安徽腾辉国际城开发有限公司负担202元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  杨玉岭二〇一九年五月二十八日书记员  尹振宇附:判决所依据的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。