辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2014]沈中民二终字第408号上诉人（原审被告）：付德山，男，1953年6月26日出生，汉族，皇姑区园林管理处退休工人，住址沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：沈阳和鑫物业供暖有限公司，住所地沈阳市皇姑区延河街52号。法定代表人：赵旭东，该公司经理。委托代理人：唐娟，女，1977年5月21日生，汉族，系该公司工作人员。上诉人付德山与被上诉人沈阳和鑫物业供暖有限公司（以下简称和鑫物业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院[2013]沈皇民二初字第1605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月12日受理后，依法由审判员刘冬担任审判长并主审，与代理审判员李妍、代理审判员郑竹玉组成合议庭，于2014年3月3日公开开庭审理了本案，上诉人付德山、被上诉人沈阳和鑫物业供暖有限公司的委托代理人唐娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：坐落于沈阳市皇姑区宁山中路95号174室房屋（即本案诉争房屋）系公有住房，房屋使用面积37.79平方米，该房屋产权人为沈阳机车车辆厂，承租人为付德山。1995年12月27日，沈阳机车车辆厂为付德山发放该房屋住宅分配通知单。1996年1月3日，付德山领取该房屋钥匙并实际入住。自1996年1月3日起至今，付德山从未交纳过房租。2002年6月28日，中国铁路机车车辆工业总公司下发北车劳（2002）94号《中国北方机车车辆工业集团公司文件》，决定撤销沈阳机车车辆厂，成立沈阳机车车辆有限责任公司和沈阳机车车辆工贸总公司。同年，沈阳机车车辆有限责任公司和沈阳机车车辆工贸总公司企业名称分别变更为中国北车集团沈阳机车车辆有限责任公司和中国北车集团沈阳机车车辆工贸总公司。和鑫物业公司系由中国北车集团沈阳机车车辆工贸总公司所属的物资公司、供暖公司和房地产公司合并改制设立的新企业。2008年3月26日，和鑫物业公司与中国北车集团沈阳机车车辆有限责任公司及中国北车集团沈阳机车车辆工贸总公司签订《协议》一份，约定将中国北车集团沈阳机车车辆有限责任公司和中国北车集团沈阳机车车辆工贸总公司现有自管房产小区的物业管理委托和鑫物业公司负责，并将未出售部分自管房产每年的全部租金作为物业管理费，由和鑫物业公司代收代支。和鑫物业公司因要求付德山给付租金未果，故和鑫物业公司于2013年9月27日诉至原审法院。和鑫物业公司一审诉讼请求是：请求法院判令被告给付其拖欠的1995年12月至2013年3月房屋租金12440.2元（租金标准建筑面积1.6元/平方米/月），并承担本案诉讼费。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。和鑫物业公司与中国北车集团沈阳机车车辆有限责任公司及中国北车集团沈阳机车车辆工贸总公司签订的《协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。关于付德山是否应向和鑫物业公司交纳房屋租金的问题。付德山与沈阳机车车辆厂间系房屋租赁关系，付德山作为本案诉争房屋的承租人有义务向出租人沈阳机车车辆厂交纳房屋租金。沈阳机车车辆厂现已变更为中国北车集团沈阳机车车辆有限责任公司和中国北车集团沈阳机车车辆工贸总公司，故付德山有义务向该二公司交纳租金。该二公司于2008年3月26日将收取付德山租金的权利即对付德山享有的租金债权转让给和鑫物业公司，即使付德山之前对债权转让事宜并不知情，但自本案开庭之日即2013年11月29日起付德山应已得知债权转让事宜，该债权转让对付德山发生法律效力，付德山应向和鑫物业公司交纳其拖欠的房屋租金。关于付德山房屋使用面积的问题。鉴于付德山、和鑫物业公司均不能提供证据直接证明该房屋使用面积，故该面积应参照坐落于沈阳市皇姑区宁山中路95号154室房屋的使用面积即37.79平方米予以确定。关于付德山应交纳租金的标准问题。和鑫物业公司虽主张付德山应按使用面积1.6元/平方米/月的标准向其交纳租金，但其提供的证据不足以证明和鑫物业公司从1996年1月3日起即执行该收费标准，且付德山不予认可。对此，应参照坐落于沈阳市皇姑区宁山中路95号154室房屋的自有住宅租赁证上载明的收费标准，即使用面积0.82元/平方米/月(31元/月÷使用面积37.79㎡)确定2001年1月1日前的租金标准。对于2001年1月1日以后的租金标准应按沈阳市物价局公布的公有住房租金标准即“1985年至1995年期间竣工交付使用的公有住房，每月每平米使用面积由1.6元调整为2元”予以确定，但和鑫物业公司主张租金标准为使用面积1.6元/平方米/月，未超出政府指导价，原审法院予以支持。关于付德山应交纳的租金数额问题。自1996年1月3日起至2000年12月31日止，付德山应向和鑫物业公司交纳租金1857.2元（0.82元/平方米/月×37.79㎡×12个月×5年-0.82元/平方米/月×37.79㎡÷30天×2天）。自2001年1月1日起至2013年3月31日止，付德山应向和鑫物业公司交纳租金8888.21元（1.6元/平方米/月×37.79㎡×12个月×12年+1.6元/平方米/月×37.79㎡×3个月）。共计10745.41元。关于付德山提出的因房屋存在质量问题故不同意交纳租金的抗辩理由。因付德山对该项抗辩主张未提供证据予以证明，故原审法院不予采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告付德山一次性向原告沈阳和鑫物业供暖有限公司支付自1996年1月3日起至2013年3月31日止的房屋租金10745.41元;二、驳回原、被告其它诉讼请求。上述款项于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111元，由原告沈阳和鑫物业供暖有限公司承担21元，被告付德山承担90元。宣判后，付德山不服，向本院提出上诉，上诉请求：1、要求被上诉人撤诉，本案无判决依据；2、判令本案诉讼费用由被上诉人承担。主要上诉理由：该房屋产权为机车车辆厂所有，和鑫物业公司与上诉人的租赁合同不成立，所以不欠和鑫物业公司的房租，和鑫物业公司与车辆厂是代收、代支的关系，没有权利起诉上诉人，代替不了车辆厂，对和鑫物业公司提出证据不认可，上诉人有四份带公章的单据，证明上诉人与车辆厂的关系，上诉人家属是二级视肓，现住弃管小区顶楼，车辆厂房产处答应调房至今没有结果，上诉人至今没有房证，上诉人家顶楼上漏水、墙长毛、墙面鼓包、阳台棚项损坏、不给修理自来水、暖气漏水，地板被水冲后鼓起，将楼下6-5-4楼给冲了，和鑫物业公司不给修，上诉人自己花钱维修，自己向楼下赔偿，2008年至今没有享受任何服务。被上诉人和鑫物业公司辩称同意一审判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明一致。上述事实，有住宅分配通知单、单位自有住宅租赁证，中国北方机车车辆工业集团公司文件等证据材料及当事人陈述，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确定，在卷佐证。本院认为：上诉人使用诉争的公有住房，与房屋所有权人之间属于房屋租赁关系，上诉人有义务向房屋所有权人交纳房屋租金，房屋所有权人通过《协议》约定将收取租金的权利转让给被上诉人，该《协议》不违反法律、行政法规强制性规定，被上诉人向上诉人主张房屋租金的请求应予支持。对于上诉人提出不欠租金，和鑫物业公司代替不了车辆厂的主张，本院认为，付德山与沈阳机车车辆厂间系房屋租赁关系，房屋出租人沈阳机车车辆厂现已变更为中国北车集团沈阳机车车辆有限责任公司和中国北车集团沈阳机车车辆工贸总公司，故付德山有义务向该二公司交纳租金，因该二公司已将收取付德山租金的权利即对付德山享有的租金债权转让给和鑫物业公司，且付德山在本次诉讼中应已得知债权转让事宜，该债权转让对付德山发生法律效力，付德山应向和鑫物业公司交纳其拖欠的房屋租金，故对上诉人该主张本院不予采纳。关于上诉人提出房屋质量问题，因与本案不是同一法律关系，且上诉人就房屋质量问题未提起相应的诉讼请求，故一审法院在本案中未支持上诉人该主张并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费111元，由上诉人付德山负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 冬代理审判员  郑竹玉代理审判员  李 妍二〇一四年三月十日书 记 员  王 鑫本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；