浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2013）甬慈民初字第1282号原告：宁波维科置业有限公司慈溪分公司。法定代表人：郭波。委托代理人：郎慈甬。被告：张强权。委托代理人：岑睿杰。原告宁波维科置业有限公司慈溪分公司（以下简称维科公司）诉被告张强权商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年10月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年12月16日公开开庭进行了审理。原告维科公司的委托代理人郎慈甬和被告张强权的委托代理人岑睿杰到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告维科公司起诉称：2011年8月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各1份，约定：被告向原告购买位于慈溪市古塘街道太屺村太子湾项目38号房屋，总价为19130000元，优惠后为18184978元；买受人在签署合同时支付总房款的30%，剩余房款以按揭方式支付，买受人自合同签订之日办妥银行要求的全部贷款手续，具体按揭额度从银行实际的批准额度为最终按揭贷款金额；若银行实际批准的按揭贷款额度不足以支付买受人应支付的购房款，不足部分由买受人在接到银行或出卖人通知之日起10个工作日内以现金方式补足。签订合同当日，被告依约支付了约总房款的30%计5464978元（含定金3000000元），双方签订的购房合同在慈溪市房地产管理中心作了网上备案。嗣后，被告未按银行要求提供完整的按揭办理资料，按揭银行（招商银行慈溪支行）多次通知被告补充按揭办理资料，原告至今拒绝办理。原告认为，被告未依约履行办妥按揭贷款手续的义务，也未将首付款后的其余购房款以现金方式补足，其行为已构成违约，应承担违约责任，并继续履行合同。现原告为维护自身合法权益，诉请：1.判令被告继续履行2011年8月30日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，即时支付购房款余额12720000元；2.判令被告承担自2011年8月31日起至判决确定的履行日止、以12720000元为基数、按每日万分之三计算的逾期付款违约金，其中计算至2013年6月18日为2507112元；3.判令被告按定金罚则向原告承担定金3000000元；4.判令被告承担本案的诉讼费。庭审中，经本院释明，违约金和定金罚则只能选择适用，原告变更诉讼请求，放弃第3项诉讼请求。被告张强权书面答辩称：1.原告与招商银行慈溪支行存在合作关系，应当知道对于年满65周岁的人员不能办理按揭的规定，故原告在与被告签订合同时明知合同无法履行，现被告要求与原告解除签订的商品房买卖合同；2.对于定金和违约金，原告只能择一主张，原告主张的违约金数额与其实际损失差距较大，根据合同约定，若被告逾期超过90日，原告有权解除合同或要求继续履行合同，超出上述履行期后，原告未依约通知被告是解除合同还是继续履行合同，后续扩大的损失应由原告自行承担；原告隐瞒被告的年龄，致使被告无法办理按揭贷款，不能办理按揭贷款的责任不应由被告承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。为证明自己的诉讼主张，原告向本院提供以下证据：A1.商品房买卖合同及补充协议各1份，证明原、被告双方就买卖太子湾38号房屋各项权利义务及违约责任进行约定的事实；A2.招商银行慈溪支行出具的情况说明1份，证明被告至今未补齐办理按揭手续资料的事实；A3.律师函及EMS详情单各1份，证明原告委托律师通知被告办理按揭手续或支付余款的事实。被告质证意见如下：对证据A1的真实性无异议，原告应在被告逾期90天后告知被告继续履行合同还是解除合同，因原告未通知，被告可不履行合同；对证据A2的真实性无异议，但该证据不能证明未办妥按揭手续的责任在被告；对证据A3，被告未收到该证据，EMS详情单只能证明原告邮寄的事实，不能证明被告收到的事实。被告未向本院提供证据。对上述证据，结合被告的质证意见，本院认证如下：对证据A1，被告对其真实性无异议，该证据来源合法，与本案待证事实具有关联性，故予以确认；证据A2可客观证明被告未办妥按揭手续的事实，至于未办妥的原因及责任负担，本院将在以下部分予以阐述；证据A3，被告否认收到该证据，因原告未进一步提供证据证明该证据所证明的事实，故对该证据不予确认。根据上述认定的证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：原、被告双方于2011年8月30日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各1份，约定被告购买原告位于慈溪市古塘街道太屺村太子湾项目38号商品房，房屋总价款为18184978元（优惠后价款）。《商品房买卖合同》第七条约定：符合银行按揭贷款条件而选择按揭付款方式的，被告应在签署合同时支付总房款的30%计5464978元（含定金3000000元），剩余房款以按揭形式支付；被告自合同签订之日办妥银行要求的全部贷款手续（包括但不限于提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭手续须由被告签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用），具体按揭额度以银行实际的批准额度为最终按揭贷款金额；若银行实际批准的按揭贷款额度不足被告应支付的购房款，不足部分须由被告在接到银行或原告通知之日起10个工作日内以现金方式补足；若被告未依约办妥贷款及补足购房款，按第八条第1款的约定应承担逾期付款的违约责任，自被告接到银行或原告通知补足购房款第11日起，被告应按合同总金额的3%向原告支付违约金。《商品房买卖合同》第八条第1款约定：被告如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的3%向原告支付违约金；原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告应向原告支付逾期应付款日万分之三的违约金。合同签订后，被告依约支付了总房款的30%计5464978元，嗣后，被告未按银行要求办妥按揭贷款手续，也未支付原告尚欠的购房款。为此，原告于2013年10月31日向本院提起诉讼。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应依约全面履行各自的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告辩称原告应当知道被告年龄超过65周岁不符合银行按揭贷款条件，故未办妥银行按揭贷款的责任在原告方，被告有权解除合同。本院认为，被告在办理贷款申请时应自行向银行提交申请资料，其对是否符合银行贷款条件应最为清楚，对是否符合银行贷款条件具有且应当具有预见能力，因其自身未尽到必要的审查义务而致贷款未办妥，应自行承担相应的后果，故对被告辩称不予采信，原告要求继续履行合同，并要求被告即时支付购房款余额12720000元，符合法律规定，予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因被告未依约办妥银行按揭贷款手续，亦未按照合同约定以现金方式补足购房款，其行为已构成违约，应承担《商品房买卖合同》第八条第1款约定的违约责任。原告要求被告支付自2011年8月31日起至本判决确定的履行日止的违约金，被告辩称，在被告逾期付款后，原告未依约通知被告是解除合同还是继续履行合同，后续扩大的损失应由原告自行承担。对此，本院认为，《商品房买卖合同》第七条约定“不足部分须在买受人接到银行或出卖人通知之日起10个工作日内以现金方式补足”，根据原告提供的证据，未证明原告或银行曾通知过被告以现金方式补足，原告于2013年10月31起诉，本院诉状副本于2013年11月13日送达，故违约金的起算点为2013年11月24日。原告要求被告承担自2011年8月31日作为起算点计算违约金，不符合合同约定，不予支持。应从2013年11月24日起至判决确定的履行日止以12720000元为基数、按每日万分之三计算的逾期付款违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条之规定，判决如下：一、被告张强权于本判决生效之日起十日内支付原告宁波维科置业有限公司慈溪分公司购房款余额12720000元；二、被告张强权于本判决生效之日起十日内支付原告宁波维科置业有限公司慈溪分公司自2013年11月24日起至判决确定的履行日止的、以12720000元为基数、按每日万分之三计算的逾期付款违约金；三、驳回原告宁波维科置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费131160元，由原告宁波维科置业有限公司负担51000元，被告张强权负担80160元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起的七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：中国银行宁波市营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。审 判 长  黄科军代理审判员  王文艳人民陪审员  徐海洪二〇一四年三月十六日代书 记员  张 严附1：本判决依据的法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。附2：执行法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第十八条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。