广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初6867号 原告：杨文娟，女，1977年1月18日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：黄洁，广西通诚律师事务所律师。 被告：广西名丞创展房地产投资有限公司，住所地南宁市那洪大道**南宁恒大城商业楼****，统一社会信用代码91450100310202898F。 法定代表人：赵炜。 委托诉讼代理人：磨新鹏，系公司员工。 委托诉讼代理人：卫志坤，广西利业律师事务所律师。 原告杨文娟与被告广西名丞创展房地产投资有限公司（以下简称名丞创展公司）、赵炜、龙金玉合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，审理过程中，原告杨文娟撤回对被告赵炜、龙金玉的起诉。本院于2018年11月2日、2018年12月19日公开开庭进行了审理。原告杨文娟及其委托诉讼代理人黄洁,被告名丞创展公司的委托诉讼代理人磨新鹏、卫志坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨文娟向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《菜爸爸商铺使用权转让合同书》无效；2.解除原告与被告签订的《菜爸爸商铺使用权转让合同书》；3.被告向原告返还92029元转让金；4.被告向原告赔偿损失654元（损失数额仅计算至起诉之日，损失数额以92029元为基数，按照人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年7月1日起计至本案生效判决规定的履行期限届满之日止）；5.被告赵炜、龙金玉对上述第三、四项诉请中的债务承担连带清偿责任；6.被告承担本案的全部诉讼费用。庭审过程中，原告撤回第1项、第5项诉讼请求。事实和理由：被告名丞创展公司投资开办南宁市江南区那洪大道9号恒大城菜爸爸生鲜市场，并委托商务管理公司进行该生鲜市场经营服务管理。被告对外宣传称该生鲜市场占地面积600㎡，摊位公摊面积占建筑面积的40%-50%，专有建筑面积为摊位台面投影面积，摊位台面的长和宽的比例为2:1。2017年9月9日，原告与被告签订《菜爸爸商铺使用权转让合同书》，被告向原告转让广西南宁市江南区那洪大道9号恒大城菜爸爸连锁生鲜市场铺，建筑面积共计4.29平方米。转让金总额为153383元，原告已向被告支付转让金92029元。合同约定被告向原告交付该铺位的时间为2018年6月30日前，但迄今为止，菜爸爸生鲜市场都未取得建设工程规划许可证，更没有取得有关部门批准建设的文件，至今未通过相关部门验收。被告迄今都无法向原告交付合法的、经验收合格的商铺，原告在摊位没有相关合法审批手续的情况下，即使取得了摊位，也不可能进行合法经营，原告合同目的无法实现。原告曾到菜爸爸生鲜市场查看原告所购买的的摊位，发现被告欲交付给原告的摊位专有面积只有大概0.8平方米，算下来公摊达到81%，完全违背了双方约定，被告构成违约。被告的违约行为给原告造成了损失，原告解除与被告名丞创展公司的合同书，符合法律规定。另外，原告认为本案双方签订的合同实为租赁合同，实际上被告名丞创展公司对菜爸爸生鲜市场的土地和房屋均没有所有权，无权与原告签订相关使用权转让合同，同时被告在没有合法审批许可的前提下处分菜爸爸生鲜市场的土地和建筑物的产权，也导致双方签订的合同无效。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告名丞创展公司辩称：1.签订的合同实质为租赁合同，合同系双方真实意思表示，合同真实有效；2.关于规划问题，被告方已取得相关部门全部规划许可证；3.关于摊位，被告没有虚假宣传，原告购买铺面之后可以正常办理营业执照，双方都是按照合同约定履行，收费标准也按合同约定面积收取，不存在公摊面积过大的问题；4.根据合同法，被告已按合同约定施工，但原告方未按照合同约定支付尾款，原告方违约在先，应由原告承担责任。 经审理查明：南宁市那洪大道9号南宁恒大城综合楼项目开发商系南宁金碧恒大置业有限公司。该项目已取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等。2017年6月11日，被告以案外人磨新鹏的名义与南宁金碧恒大置业有限公司分别签订三份《南宁市商品房买卖合同》，约定磨新鹏向南宁金碧恒大置业有限公司购买江南区那洪大道9号南宁恒大城商业楼一层号商铺。商铺的实际出资人为被告，磨新鹏授权被告对商铺出租或经营管理。上述三间商铺交付后，被告将商铺打通，分割为多个摊位。 2017年9月9日，被告作为甲方与原告作为乙方签订了《菜爸爸商铺使用权转让合同书》，合同约定：1.甲方将所拥有的南宁市江南区那洪大道9号恒大城菜爸爸生鲜市场028号铺使用权转让给乙方，建筑面积共计4.29平方米（包含公摊面积）；2.交付时间：2018年6月30日前；3.本合同期满或因故提前终止合同后，乙方应立即返还该商铺及附属设施、设备；4.使用权转让自2018年7月1日至2038年6月30日止，以上日期届满后，乙方享有单方面主动续约10年的权利，且乙方无需再向甲方支付任何费用，即乙方自动取得该物业自2038年7月1日至2048年6月30日止的免费使用权；5.乙方在签署合同的同时缴纳首期款，首期为使用权转让金总款的60%，即人民币92029元；乙方在市场交付前30天向甲方缴纳使用权转让金总尾款的40%，即人民币61354元。合同签订当日，原告即向被告支付了转让金92029元。 后原告以被告欲交付的摊位面积不符合约定等为由，将被告诉至本院，产生本案诉讼。2018年11月15日，本院向南宁市规划管理局发函，询问被告打通商铺是否需要再申请建设工程规划许可证。2018年11月26日，南宁市规划管理局函复称：我局规划许可是发给开发商，开发商通过买卖关系将部分房屋卖给购房者，且已取得不动产权证，故房屋购买者将三间相邻房屋打通的行为，已涉嫌擅自改变竣工后房屋建筑结构，根据《南宁市人民政府关于调整城市管理综合行政执法机关行政处罚权范围的通知》（南府发〔2017〕24号）的规定，该涉嫌违法行为由城市管理综合行政执法机关负责查处。2018年11月28日，本院为查明相关案件事实，至恒大城菜爸爸生鲜市场现场勘查，发现较多租户采取台面上增加一隔层的方式来拓展台面面积。 本院认为，关于《菜爸爸商铺使用权转让合同书》的性质问题：转让即买卖，而买卖合同转移的是标的物的所有权。从本案原、被告签订的《菜爸爸商铺使用权转让合同书》来看，双方约定转让商铺使用权，且约定了使用权转让期限，因此涉案合同不宜认定为买卖合同。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁关系终止后承租人需返还原物给出租人。本案中，双方约定被告将商铺交由原告使用，原告支付相应的价款，合同到期后，原告应返还商铺，由此可见，案涉合同符合租赁合同的特征，应定性为租赁合同。 关于《菜爸爸商铺使用权转让合同书》效力问题：《菜爸爸商铺使用权转让合同书》系原、被告双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方均具有拘束力。 关于原告请求解除《菜爸爸商铺使用权转让合同书》的问题：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定“当事人一方迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同”，本案中，首先，被告购买三间相邻房屋后，将房屋打通改为市场，已涉嫌擅自改变竣工后房屋建筑结构，该涉嫌违法行为可能由城市管理综合行政执法机关查处，影响到原告承租铺面使用；其次，依照《南宁市农贸市场管理办法》第十二条“农贸市场改造完成后，规划行政主管部门进行建设工程规划条件核实时，应当邀请商务、工商等行政主管部门共同核查农贸市场是否按照农贸市场建设技术规范和规划条件进行建设。农贸市场未按照农贸市场建设技术规范和规划条件进行建设的，不予通过建设工程规划条件核实；规划行政主管部门应当责令农贸市场业主进行改正，改正完成并通过建设工程规划条件核实后，方可组织验收、交付使用”，现被告将房屋打通改为市场后，未能提供证据证明通过建设工程规划条件核实，亦影响到原告承租铺面的使用。综上，被告行为导致原告承租铺面目的无法实现，原告请求解除《菜爸爸商铺使用权转让合同书》，本院予以支持。 关于原告诉请的返还转让金及赔偿损失的问题：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。原告向被告交付了转让金92029元，合同解除后，原告诉请被告返还该款于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告还应赔偿损失，按合同约定，被告应于2018年6月30日前将合法铺面交付原告，现被告违约，原告主张从次日起计算资金被占用的损失合法有据，本院对此予以支持（即以92029元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年7月1日起至本案生效判决规定的最后履行期限届满止）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 解除原告杨文娟与被告广西名丞创展房地产投资有限公司签订的《菜爸爸商铺使用权转让合同书》； 被告广西名丞创展房地产投资有限公司向原告杨文娟返还92029元转让金； 三、被告广西名丞创展房地产投资有限公司向原告杨文娟赔偿损失（损失计算：以92029元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年7月1日起至本案生效判决规定的最后履行期限届满止）。 上述应付款项,义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕,逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2117元，由被告广西名丞创展房地产投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  丘 理 人民陪审员  滕美琼 人民陪审员  黄爱娥 二〇一九年五月二十七日 法官 助理  周丽君 书 记 员  罗翠颜 附判决书引用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。