广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初21762号原告：李书松，男，1956年10月11日出生，汉族，住广东省东莞市。委托代理人：周国辉，广东文国律师事务所律师。委托代理人：郑跃锋，广东商达（东莞）律师事务所律师。被告：林潮，男，1970年5月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：周乐忆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告李书松诉被告林潮房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李书松的委托代理人周国辉，被告林潮的委托代理人周乐忆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李书松诉称：2016年5月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：商铺价款为765000元；原告于2016年5月22日前一次性付清全款，被告应于2016年10月1日前以书面形式通知并向原告交付商铺；被告应于原告支付了全部购房款之日起的210个工作日内办理交易过户手续；被告逾期办证，自合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，每日按原告已付房价款的万分之一的标准向原告支付迟延履约违约金。原告依约向被告付清了房价款，被告未能在约定的时间办理产权变更过户手续，请求判令：1、被告继续履行合同，将广州市天河区*路39-45号2508号商铺的产权过户登记至原告名下；2、被告支付逾期办理过户及办证的违约金（自原告支付全部购房款之日即2016年5月22日起满210个工作日起计至实际办理之日止，每日按已付总房款的万分之一的标准计算）；3、被告承担本案诉讼费、保全费。被告林潮辩称：原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。涉案商铺虽然登记在被告的名下，但被告仅系名义持有人，涉案商铺的实际权益人是广州市*物业管理有限公司（以下简称“*公司”），被告与*公司之间签订了关于涉案商铺的委托代持协议，原告所支付的全部购房款实际上由*公司实际控制、使用并享有最终权益。在双方买卖合同的签订过程中，原、被告从未见面，未就买卖合同的协商、签订进行过协商，《商铺买卖合同》系由*公司统一拟定的标准版本；事实上*站二楼登记在被告名下的商铺与三楼登记在*公司名下的商铺均是使用统一版本的买卖合同、委托经营管理协议，亦由*公司的工作人员统一来完成销售、签约、收款等。在双方的《商铺买卖合同》中，被告的签名使用的是签名章，并非被告本人的亲笔签名，《商铺买卖合同》出卖人一方实际上是*公司，被告只是被借名，并非真正意义上的合同主体，且现实中整个二楼的销售款实际上亦由*公司控制。涉案商铺的房产证、相关的收款收据均不在被告处，且被告作为自然人不具备支付违约金的经济能力，故原告相应的诉讼请求，应向*公司主张。经审理查明：2016年5月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买受人向出卖人购买广州市天河区*路39-45号二层508号铺（以下简称“涉案商铺”）；房价款总金额为765000元；买受人按一次性付款方式按期付款，买受人于2016年5月15日前支付全部房价款的50%（包含定金100000元）即382500元，于2016年5月22日前支付剩余房价款即382500元；买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间长短，分别处理；逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款5‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行，同时，本合同第九条所约定的申办涉案商铺的交易过户手续的期限相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延办证的违约责任；逾期超过15日的，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款5‰的标准向出卖人计付延迟履行违约金，同时本合同所约定的申办涉案商铺的交易过户手续的期限相应顺延；经双方协商一致，为实现涉案商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将涉案商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为10年，自2016年10月1日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的相关收益；有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理协议》约定；出卖人应于2016年10月1日前，以书面形式通知买受人（或其受托人）办理涉案商铺使用权的交接手续；买受人负有积极配合出卖人办理涉案商铺使用权交接的义务，签署收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理协议》的约定，将涉案商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理，买受人不得以任何理由拒绝将涉案商铺交付给经营管理公司，否则经营管理公司有权按照《商铺委托经营管理协议》的约定追究买受人的违约责任，同时出卖人有权参照本合同约定单方面解除本买卖合同并追究买受人的违约责任；（第九条）关于涉案商铺的产权变更登记：1、买受人清楚知悉并接受涉案商铺的抵押现状；2、出卖人在买受人全部支付了购房款之次日起的210个工作日内办理交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、入件等手续），并在此期间内完成涉案商铺的交易过户登记的入件手续（以房管部门出具的收件回执为准），买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，因买受人原因导致的过户不能或过户迟延，不视为出卖人违约，由买受人自行承担责任；3、出卖人办理本条第2款的相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期；4、若因买受人延迟提供相关证件及交付税费，导致出卖人无法按时申办涉案商铺的交易过户手续的，由此产生的全部责任均由买受人承担；出卖人如未按本合同第九条规定的时间办理涉案商铺的交易过户手续的，则按以下约定承担违约责任：（1）逾期不超过3个月的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按买受人已付房价款万分之一的标准向买受人计付延迟履行违约金，但违约金总额不超过总房价款的20%，本合同继续履行；（2）逾期超过3个月的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，应自期满之日起7天内向出卖人发出解除合同的书面通知（逾期或没有发出通知的，视为买受人同意继续履行本合同，违约金支付按上款执行），出卖人应当自收到买受人的解除合同通知之日起60天内退还买受人已付的全部购房款；出卖人为买受人办理交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执等。同日，原告与案外人广州*天地购物中心有限公司（以下简称“*公司”）签订了《商铺委托经营管理协议》，约定：原告同意将其购买的涉案商铺全权委托由*公司统一经营管理，委托经营期限为10年，自《合同》中约定的日期2016年10月1日起算等。关于涉案商铺的房款支付情况。原告提交加盖有广州市*地产服务有限责任公司（以下简称“*公司”）收款专用章的《正式收据》多张（分别载明：2016年5月15日收到定金100000元、铺款217500元；2016年5月16日收到铺款65000元、300000元；2016年5月22日收到铺款82500元）及东莞银行中堂支行出具的《存款账户回单》、《东莞银行（个人账户）交易明细》作为证据。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。在本案中，原、被告均确认被告委托*公司收取涉案商铺的房款，被告亦确认其已向原告收齐全部房款。关于涉案商铺的交付情况。原、被告均确认涉案商铺现由案外人*公司经营管理。现原告以被告未按合同约定办理交易过户手续为由提起本案诉讼，要求被告为其办理涉案商铺的交易过户手续，并支付逾期办证违约金等。对于案涉商铺至今未办妥交易过户手续的原因，被告称其仅是涉案商铺的名义持有人，涉案商铺的实际权益人为案外人*公司，涉案商铺的销售、签约、收款均由*公司实际控制，其从未实际参与涉案商铺的销售，亦未实际占用涉案商铺的房款，其不具备为原告办理过户的能力，且逾期的原因亦系*公司造成的。被告为证明其主张，提交了如下证据：1、*公司于2015年10月25日出具的《关于广州天河*站项目二楼物业之产权登记及销售回款的确认书》（载明*公司将广州市天河区*路39-45号二楼物业产权全部转让给原告，现上述物业房地产权均登记在原告名下，并已办得《不动产权证》；现*公司对该物业产权状况及销售回款归属情况确认如下：一、原告对上述物业产权仅为代*公司持有，系为配合*公司在销售该项目过程中进行项目融资需要，上述物业全部房地产权均由*公司实际持有，因上述物业代持过程中产生的抵押、销售等行为引发的一切法律及经济后果均由*公司实际承担，与原告无关；二、在上述物业对外销售过程中，*公司以原告名义对外签订《合同》，合同中约定的收款账户为原告账户，但该账户的开立、银行预留印鉴、网上银行密码秘匙均实际由*公司人员操作及控制，全部销售回款的所有权均归属*公司，一切资金使用及调度均由*公司负责；因《合同》及销售过程中引发的一切法律及经济后果均由*公司自行单独承担，与原告无关）。2、广州市广州公证处于2015年11月18日出具的《公证书》（载明委托人为原告、受委托人为*公司；委托人是广州市天河区*路39-45号201房屋的产权人，现原告经配偶赖*同意，原告委托*公司作为其合法代理人，就上述房产的有关事宜代理执行和处理以下事项：……8、办理上述房产买卖的一切转名过户手续，签署房地产交易合同及相关文件，若交易不成有权退案；9、收取售房款及其相关款项，并出具有效的收据等）。3、《林潮建行卡及U盾移交情况》（载明2015年10月21日林潮将其银行账户的签约服务申请书等移交给余*、李*等）。4、《林潮建行卡（6217003320047300176）移交情况》（载明2016年8月11日林潮将其银行账户的签约服务申请书等移交给余*等）。5、《行政函》6份（载明预留印鉴“林潮收款专用章”的保管人为余*等）。经质证，原告仅确认《公证书》的真实性，并表示其在签订《合同》时并未见过上述证据。查册时间为2019年4月12日的《广州市不动产登记查册表》载明：涉案商铺现登记在被告名下，他项权利摘要显示涉案商铺原设定的抵押权已涂销。在本案中，被告确认将涉案商铺过户给原告不存在障碍，被告亦同意为原告办理涉案商铺的过户手续。本案双方亦确认按合同约定被告应于2017年3月24日前办理涉案商铺的过户手续。关于逾期办证违约金的计付标准，被告表示对于原告主张的违约金的计算标准没有意见，但按照合同约定违约金的总额不超过总购房款20%，原告认为该约定是不合理的，违约金不应当以总购房款20%为限。在本案审理过程中，本院根据原告的保全申请于2018年8月17日对涉案商铺进行查封。本院于涉案商铺出入口张贴申报权利公告多张告知对涉案商铺主张权利的公民、法人或其它组织向本院申报权利。在本院指定的申报权利期间，无相关人员向本院申报权利。本院认为：《合同》是原、被告的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。被告为原告的合同相对方，被告辩称其不应对原告承担合同责任缺乏依据，本院不予采纳。《合同》约定：原告应于2016年5月22日前付清房款；被告在原告全部支付了购房款之次日起的210个工作日内办理交易过户手续；被告如未按合同规定的时间办理涉案商铺的交易过户手续的，逾期不超过3个月的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，被告每日按买受人已付房价款万分之一的标准向原告计付延迟履行违约金，但违约金总额不超过总房价款的20%，本合同继续履行；逾期超过3个月的，原告同意继续履行本合同的，违约金支付按上款执行；被告办妥交易过户手续的标志为已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执等。原告提交《正式收据》等证明其已于2016年5月22日付清房款，被告亦确认其已向原告收齐房款。被告应按上述合同约定在2016年5月23日起的210个工作日内即2017年3月24日前办理涉案商铺的交易过户手续。被告至今未为原告办妥涉案商铺的交易过户手续，已构成违约，原告诉请被告办妥涉案商铺的交易过户手续并向其支付逾期办证违约金具有合同依据，本院予以支持。因此，被告应为原告办妥涉案商铺的交易过户手续，并向原告支付逾期办证违约金（每日按总房价款765000元的0.01%计付，自2017年3月25日起计至被告取得涉案商铺的交易过户递件回执之日止，违约金总额以不超过总房价款765000元的20%即153000元为限）。对于原告超出上述金额的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告林潮自本判决发生法律效力之日起10日内，协助原告李书松到房地产管理部门办理广州市天河区*路39-45号2508号商铺的产权过户手续；二、被告林潮自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李书松支付逾期办证违约金（每日按总房价款765000元的0.01%计付，自2017年3月25日起计至被告林潮取得上述商铺的交易过户递件回执之日止，违约金总额以不超过153000元为限）；三、驳回原告李书松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11800元及保全费4345元，均由被告林潮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  王玉珊人民陪审员  曹 霞二〇一九年五月二十八日书 记 员  何靖文牛立萍判决书已于2019年月日送达