重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝01民初455号原告（执行案外人）：上海展放商业运营管理有限公司，住所地上海市浦东新区东靖路****，统一社会信用代码91310115062590763B。法定代表人：JIALINNIU，系执行董事。委托诉讼代理人：彭湖波，重庆美翎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雄，重庆美翎律师事务所律师。被告（申请执行人）：重庆宇英盛卓实业有限公司，住所地重庆市北，住所地重庆市北部新区鸳鸯北路******码91500000MA5U7T7R63。法定代表人：刘钢，系董事长。委托诉讼代理人：邓章涛，重庆章川律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵长寿，重庆章川律师事务所律师。被告（被执行人）：重庆市戎御实业有限公司，住所地重庆市江**江北城西，住所地重庆市江**江北城西大街**14-3105084686651Y。法定代表人：蔡伟，系总经理。第三人（被执行人）：重庆市渝电汽车弹簧有限公司，住所地重庆市永川区工业园区凤，住所地重庆市永川区工业园区凤凰湖工业园91500118203792394K。法定代表人：欧祖孝。第三人（被执行人）：重庆市个人信用融资担保有限责任公司，住所地重庆市江**洋河一村7，住所地重庆市江**洋河一村**000028822。法定代表人：陈伟。第三人（被执行人）：欧祖孝，男，汉族，1963年1月9日出生，住重庆市永川区。第三人（被执行人）：黄知萍，女，汉族，1965年6月6日出生，住重庆市永川区。第三人（案外人）：重庆四联投资管理有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇同熙，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇同熙路**9056480365T。法定代表人：姜喜臣，系执行董事。委托诉讼代理人：刘山川，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷宇，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告上海展放商业运营管理有限公司（以下简称展放公司）与被告重庆宇英盛卓实业有限公司（以下简称宇英盛卓公司）、重庆市戎御实业有限公司（以下简称戎御公司），第三人重庆市渝电汽车弹簧有限公司（以下简称渝电公司）、重庆市个人信用融资担保有限责任公司（以下简称个人信用担保公司）、欧祖孝、黄知萍、重庆四联投资管理有限公司（以下简称四联公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用普通程序，先后于2018年12月28日、2019年1月18日公开开庭进行了审理。原告展放公司的委托诉讼代理人王雄，被告宇英盛卓公司的委托诉讼代理人邓章涛、赵长寿，第三人四联公司的委托诉讼代理人刘山川、雷宇到庭参加诉讼，被告戎御公司、第三人渝电公司、个人信用担保公司、欧祖孝、黄知萍经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。展放公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决撤销（2018）渝01执异378号执行裁定书；2、判决依法排除对重庆市江北区房屋的执行；3、本案诉讼费由宇英盛卓公司和戎御公司承担。主要事实和理由：2015年3月25日，展放公司与戎御公司签订《房屋租赁合同》，约定戎御公司将重庆市江北区庆云路10号“国金中心ＩＦＳＴ3第4层至16层”共155套房屋出租给展放公司，租赁期限15年，自2015年3月25日至2030年3月24日止。且该租赁合同已按《重庆市城镇房地产交易管理条例》的相关规定在重庆市江北区房屋管理局办理了《重庆市房屋租赁合同登记备案证明》。2016年1月31日，重庆市两江新区信联产融小额贷款有限公司（以下简称信联公司）受四联公司委托与戎御公司签订了《委托贷款抵押合同》，约定戎御公司以其位于重庆市江北区房屋作为顺位抵押物，为四联公司向渝电公司的贷款提供担保。2016年10月11日，四联公司、信联公司与宇英盛卓公司签订《债权转让合同》，约定四联公司将其对渝电公司的上述债权全部转让给宇英盛卓公司。2018年2月23日，经宇英盛卓公司申请，本院立案执行申请执行人宇英盛卓公司与渝电公司、欧祖孝、黄知萍、戎御公司、个人信用担保公司借款合同纠纷一案，执行依据为本院（2017）渝01民初58号民事判决。2018年5月30日，本院作出（2018）渝01执304号执行裁定，查封戎御公司名下位于重庆市江北区房屋，并对涉案房屋进行评估拍卖。在该案件执行过程中，展放公司依法向本院提出书面异议，要求保护展放公司作为承租人的合法权利。2018年7月27日，本院作出（2018）渝01执异378号执行裁定，驳回展放公司的异议请求。展放公司与戎御公司签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，理应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前己签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。具体到本案而言，在人民法院依法查封涉案房屋之前，展放公司已合法占有并使用涉案房屋，因此展放公司依法享有排除执行的实体权利。故起诉来院，望判如所请。宇英盛卓公司辩称:戎御公司与展放公司具有高度关联性，双方签订房屋租赁合同的时间为2015年3月25日，当时的房屋是空置状态，且有判决书证明当时戎御公司并未接房，没有接房何来出租，故宇英盛卓公司认为该房屋租赁合同是虚假的，请求法院驳回展放公司的诉讼请求。四联公司述称:本案存在承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产甚至伪造租赁关系的情况，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款规定，展放公司的诉讼请求不能成立。被告戎御公司、第三人渝电公司、个人信用担保公司、欧祖孝、黄知萍均未到庭，无答辩和陈述意见。经审理查明：2017年1月17日，宇英盛卓公司以渝电公司、欧祖孝、黄知萍、重庆市个人信用融资担保有限责任公司、戎御公司为被告，以四联公司、信联公司为第三人，向本院提起诉讼。2017年9月8日，本院作出（2017）渝01民终58号民事判决：“一、被告重庆市渝电汽车弹簧有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告重庆宇英盛卓实业有限公司委托贷款2000万元，并支付利息、复利和逾期利息（利息以2000万元为基数从2016年2月3日起至2016年8月2日止按年利率16％计算；复利以2016年2月3日至2016年3月20日的应付利息、2016年3月21日至2016年6月20日的应付利息为基数，分别从2016年3月21日起和2016年6月21日起，按年利率24％均计算至2016年6月30日；逾期利息以2000万元为基数从2016年8月3日起至付清时止按年利率24％计算；已付利息1235555.56元从中扣除）；原告重庆宇英盛卓实业有限公司在上述第一项所定债权范围内对被告重庆戎御实业有限公司位于重庆市江北区房屋（房地产权证号分别为：103房地证2014字第××号、58××04号、58××05号、58××08号、58××09号、58××11号、58××56号、58××55号、58××54号，58946号、58941号、58936号、60024号、60025号、60027号、60028号、60029号、60031号、60032号、60038号、60040号、60043号、60046号、60047号、60050号、60052号）享有优先受偿权；三、被告欧祖孝、黄知萍、重庆市个人信用融资担保有限责任公司对被告重庆市渝电汽车弹簧有限公司的上述第一项支付义务承担连带清偿责任；四、驳回原告重庆宇英盛卓实业有限公司的其他诉讼请求。”该案的立案时间为2017年1月17日。宇英盛卓公司依据上述生效判决向本院申请执行，本院于2018年2月23日以（2018）渝01执304号案受理该申请。并于同年5月30日裁定查封戎御公司所有的位于重庆市江北区房屋。2018年6月25日，展放公司以其于案涉房屋被抵押之前就合法承租并使用案涉房屋为由，向本院提出书面异议。经审查，本院以展放公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益为由，于2018年7月27日作出（2018）渝01执异378号执行裁定，驳回展放公司的异议请求。2018年8月12日，展放公司对上述裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2016年7月18日，戎御公司以侵权为由向本院起诉重庆嘉益房地产开发有限公司（以下简称嘉益公司）、成都天府时代广场物业管理有限公司重庆国金中心分公司（以下简称天府公司国金分公司）、成都天府时代广场物业管理有限公司（以下简称天府公司）。戎御公司在起诉时陈述，2015年5月6日，其正式发函要求嘉益公司交房，嘉益公司未作回复。2015年7月3日、7月14日等，戎御公司为减少损失，先后三次到天府公司国金分公司要求接房。还查明，2016年1月31日，信联公司受四联公司委托，与戎御公司签订了《委托贷款抵押合同》，戎御公司以涉案房屋为渝电公司向四联公司的2000万元借款本金、利息、违约金及实现债权的费用提供抵押担保，并于合同签订后在相关登记机关办理了抵押权登记手续【登记号为：渝（2016）江北区不动产证明第000079846号】。2016年2月3日，信联公司向渝电公司发放了2000万元委托贷款。2016年10月11日，四联公司、信联公司与宇英盛卓公司签订《债权转让合同》，将四联公司拥有的对渝电公司的上述债权转让给宇英盛卓公司。2017年6月15日，原重庆市江北区房屋管理局出具重庆市房屋租赁合同登记备案证明，字号：合同登记备案江（2017）字第商号，载明：出租人戎御公司，承租人展放公司；出租人向承租人出租位于重庆市江北区房屋，房屋证明号为58299，用途为办公用房，租赁期限为2015年3月25日至2030年3月24日等内容。2013年3月15日至2017年7月28日期间，陈德强担任展放公司董事。2013年12月11日至2016年5月4日期间，陈德强担任戎御公司执行董事、法定代表人。戎御公司的两股东分别是上海夏威颐物业管理股份有限公司、烟台金盈沣实业有限公司，陈德强担任该两公司董事，牛嘉林（JIALINNIU）担任烟台金盈沣实业有限公司的董事长、法定代表人，并担任上海夏威颐物业管理股份有限公司董事，同时也是本案原告展放公司的现任法定代表人。展放公司系烟台金盈沣实业有限公司的股东之一。以上事实，有（2017）渝01民终58号民事判决书、（2018）渝01执304号执行裁定书、（2018）渝01执异378号执行裁定书、重庆市房屋租赁合同登记备案证明、（2016）渝01民初643号民事判决书、企业信用信息公示报告等证据予以佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：展放公司对涉案标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。就此，本院认为，展放公司对涉案标的不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，理由如下：首先，宇英盛卓公司提起包含对案涉戎御公司的房屋优先受偿诉讼请求在内的诉讼案件的立案时间为2017年1月17日，而房屋租赁合同登记备案的时间为2017年6月15日，在前述立案时间之后。展放公司既然早在2015年即与戎御公司签订了房屋租赁合同，其为何在租赁合同签订后长达两年的时间都没有到房产登记部门进行备案，而是在宇英盛卓公司对戎御公司提起上述诉讼之后才到房产登记部门进行备案？展放公司并未就此作出合理的说明。其次，展放公司认为其与戎御公司签订房屋租赁合同的时间是2015年3月25日，但其举示的房屋租赁合同中，签署日期为空白，且无法定代表人签字。根据戎御公司在其起诉嘉益公司、天府公司国金分公司侵权案件中的陈述，至少在2015年7月14日之前，其尚未接收涉案房屋。如上所述，双方在租赁合同中约定房屋的起租日期为2015年3月25日，但戎御公司于此时尚未接收房屋，其如何将房屋出租给展放公司使用？结合展放公司与戎御公司系关联公司之事实，存在二者互相串通，伪造房屋租赁合同或将房屋租赁合同日期提前的可能。鉴于展放公司与戎御公司系关联公司，对于双方租赁合同的真实性，理应课以更加严格的证明义务。因双方签订的租赁合同存在上述疑点，本院认为其举示的证据尚不足以证明双方在涉案房屋被抵押之前即签订了合法有效的房屋租赁合同。再次，展放公司举示的证据材料亦不足以证明其在涉案房屋办理抵押登记之前即对房屋进行了合法占有。而且，从戎御公司与展放公司签订的房屋租赁合同内容来看，包括租赁期限、租金给付、免租期等约定，明显更加有利于展放公司，而不利于戎御公司，如双方按此租赁合同实际履行，显然也会影响戎御公司债权人对戎御公司主张权利。据此分析，亦不能排除对展放公司与戎御公司之间存在互相串通，采取相关措施以规避强制执行的合理怀疑。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，如上所述，因展放公司未举示充分证据证明其在涉案房屋被抵押之前即已与戎御公司签订了合法有效的租赁合同，故其与戎御公司签订的租赁合同不能对抗抵押权人行使优先受偿权，其对涉案房屋不拥有足以排除人民法院强制执行的合法权益，其要求撤销本院（2018）渝01执304号执行裁定，解除对涉案房屋的查封等强制执行措施，本院不予支持。综上，案外人展放公司就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，判决如下：驳回原告上海展放商业运营管理有限公司的诉讼请求。案件受理费81800元，由上海展放商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长 闫信良审 判 员 师玉婷审 判 员 郑 泽二〇一九年五月十六日法官助理 王 玲书 记 员 张冬梅