福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0322民初6537号 原告：李露生，女，1982年4月16日出生，汉族，住仙游县。 原告：郑志强，男，1980年1月5日出生，汉族，住仙游县。 原告：郑世霞，女，1976年9月13日出生，汉族，住仙游县。 原告：郑志彭，男，1977年10月2日出生，汉族，住仙游县。 四原告共同委托诉讼代理人：黄清国，福建梦延律师事务所律师。特别代理。 被告：谢清琼，女，1986年10月6日出生，汉族，住仙游县。 委托诉讼代理人：陈宗贤、刘媛媛，福建鹏翼律师事务所律师、实习律师。特别代理。 第三人：王志英，女，1976年8月23日出生，汉族，住仙游县。 第三人：蔡吓群，女，1979年12月18日出生，汉族，住莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：林惠文，福建道旺律师事务所律师。特别代理。 原告李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭与被告谢清琼、第三人王志英、蔡吓群租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月15日公开开庭进行了审理。因案件事实较为复杂，当事人争议较大，本院于2018年11月15日将本案转为普通程序审理，并于2019年1月28日公开开庭进行了审理。原告李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭的委托诉讼代理人黄清国、被告谢清琼的委托诉讼代理人陈宗贤、第三人蔡吓群的委托诉讼代理人林惠文到庭参加诉讼，第三人王志英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭向本院提出诉讼请求：1、判决谢清琼继续履行其与郑金概于2015年7月28日签订的《房屋租用协议》。2、判决谢清琼支付租金172500元及该款自2018年10月16日起按年利率6%计至付清款项之日止的利息。事实和理由：郑金概系李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭父亲。郑金概受李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭委托，于2015年7月28日将李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭所有的位于仙游县租赁给谢清琼使用。双方为此签订《房屋租用协议》一份，约定租期自2015年8月1日起至2021年8月1日止。前三年租金为150000元，后三年租金为172500元。后三年租金应于2018年8月1日一次性付清。上述协议签订后，谢清琼仅支付前三年租金150000元，后三年租金172500元至今未支付。 谢清琼辩称，1、涉讼《房屋租用协议》的合同当事人为郑金概、谢清琼。李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭的诉讼主体不适格。2、经李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭等人同意，涉讼房屋已于2017年1月7日转租给王志英、蔡吓群，故讼争租金应由王志英、蔡吓群支付，与谢清琼无关。谢清琼已申请追加王志英、蔡吓群作为本案被告参加诉讼。3、李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭早已知道涉讼房屋转租，但其在六个月以后才主张该转租行为无效，已超过涉讼诉讼时效期间，丧失胜诉权。综上，请求驳回李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭对谢清琼的诉讼请求。 蔡吓群辩称，1、李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭有义务提供涉讼房屋的产权依据。2、谢清琼与王志英、蔡吓群之间的转租行为未经李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭同意，双方签订的《转让协议书》为无效合同。3、即使谢清琼与王志英、蔡吓群签订的《转让协议书》有效，但双方未约定租赁期限，实际租赁期限应以实际使用期限为准。王志英、蔡吓群已于2017年8月12日将涉讼房屋转租给吴林娜、曾莉婷，故涉讼房屋在2017年8月12日以后的租金应由吴林娜、曾莉婷支付。蔡吓群已申请追加吴林娜、曾莉婷作为本案被告参加诉讼。4、蔡吓群的诉讼地位应为第三人，不应为被告。 王志英未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，当事人举证、质证如下：一、李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭提供中华人民共和国不动产权证书复印件二份，欲证明李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭为涉讼房屋的权利人。谢清琼、蔡吓群均质证认为，真实性没有异议，但无法证明该证据项下房屋即为涉讼房屋。二、李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭提供《房屋租用协议》复印件一份，欲证明郑金概受李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭委托，于2015年7月28日将李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭所有的位于仙游县租赁给谢清琼使用，双方为此签订《房屋租用协议》一份。谢清琼、蔡吓群均质证认为，真实性没有异议，但《房屋租用协议》的合同当事人为郑金概、谢清琼，李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭的诉讼主体不适格。三、谢清琼提供落款时间为2017年1月7日的《转让协议书》复印件一份、手机银行转账截图一份，欲证明经李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭等人同意，涉讼房屋已于2017年1月7日转租给王志英、蔡吓群。转租时，李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭提出需补偿其18000元，故由蔡吓群转账支付补偿款18000元给李露生。李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭质证认为，对《转让协议书》不清楚。对手机银行转账截图一份的真实性没有异议，但该款系李露生与蔡吓群的其他经济往来，与本案无关。蔡吓群质证认为，《转让协议书》的真实性没有异议。对手机银行转账截图真实性没有异议，该款系谢清琼让蔡吓群转的，具体用途蔡吓群不清楚。四、蔡吓群提供落款时间为2017年8月12日的《转让协议书》复印件一份，欲证明王志英、蔡吓群已于2017年8月12日将涉讼房屋转租给吴林娜、曾莉婷，涉讼房屋的租金应由吴林娜、曾莉婷支付。李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭质证认为，不清楚。谢清琼质证认为，不清楚。 本院经审查认为，一、经本院现场勘察，李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭提供中华人民共和国不动产权证书二份项下房屋即为涉讼房屋，故本院对该组证据的真实性、合法性及关联性予以确认。二、李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭提供的《房屋租用协议》虽系案外人郑金概与谢清琼签订，但李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭对郑金概的行为予以认可，并表示其委托郑金概签订该协议，故本院对该《房屋租用协议》的真实性、合法性及关联性予以确认。李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭作为该协议项下房屋的所有人，其诉讼主体适格。三、对谢清琼提供落款时间为2017年1月7日的《转让协议书》及手机银行转账截图的真实性，本院予以确认。李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭主张王志英系谢清琼聘用的园长，李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭不知道也未同意谢清琼将涉讼房屋转租给王志英、蔡吓群，且谢清琼提供的手机银行转账截图一份不足以证明李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭同意或知道谢清琼将涉讼房屋转租给王志英、蔡吓群。 故本院认定谢清琼未经李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭同意将涉讼房屋转租给王志英、蔡吓群，谢清琼与王志英、蔡吓群于2017年1月7日签订《转让协议书》因此不具备证据的合法性特征，不能作为定案依据，但可以证明案件的基本事实。上述手机银行转账截图不具备证据的关联性特征，也不能作为定案依据，但可以证明案件的基本事实。四、因2017年1月7日签订《转让协议书》不具备证据的合法性特征，故吴林娜、曾莉婷与王志英、蔡吓群2017年8月12日的《转让协议书》也不具备证据的合法性特征，本院不予采信，不能作为本案的定案依据，但可以证明案件的基本事实。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李露生、郑志强系闽（2017）仙游县不动产权第0001270号不动产权证书的权利人，郑世霞、郑志彭系闽（2017）仙游县不动产权第0001269号不动产权证书的权利人。上述二份不动产权证书项下房屋合墙而建，位于仙游县牛度，门牌号××、21号。2015年7月28日，李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭共同委托郑金概将上述房屋出租给谢清琼。据此，郑金概以“出租方”名义与谢清琼以“承租方”名义签订《房屋租用协议》，主要内容为：1、谢清琼租用上述房屋的一层与三层，用以创办幼儿园，房屋门前大埕供承租方其他设置；2、租期六年，自2015年8月1日至2021年8月1日；3、2015年8月1日至2018年8月1日的租金150000元，承租方一次性付清；后三年租金172500元，承租方须在2018年8月1日一次性付清；4、租用期间的维修、装璜、设备等费用由承租方承担，租用期满后均归出租方所有。上述协议签订后，谢清琼依约支付2015年8月1日至2018年8月1日的租金150000元，并使用涉讼房屋的第一层及第三层，用以经营“菁华幼儿园”。2017年1月7日，谢清琼未经李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭同意，与王志英、蔡吓群于2017年1月7日签订《转让协议书》，将涉讼房屋及“菁华幼儿园”整体转租给王志英、蔡吓群。2017年8月12日，王志英、蔡吓群与吴林娜、曾莉婷签订《转让协议书》，又将涉讼房屋及“菁华幼儿园”整体转租给吴林娜、曾莉婷。2018年8月间，“菁华幼儿园”停止经营使用。李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭未按约收到2018年8月1日至2021年8月1日的租金172500元。2018年10月16日，李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭以上述诉讼请求诉来本院请求处理。2018年11月19日，谢清琼向本院申请追加王志英、蔡吓群为被告参加涉讼。2018年11月26日，本院追加王志英、蔡吓群作为本案被告参加诉讼。2019年4月11日，本院通知双方当事人进行现场勘察，涉讼房屋第一层、第三层已停止使用，“菁华幼儿园”的空调、电视等设备设施仍保持完好。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。受李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭的事前委托及事后追认，郑金概以自己的名义与谢清琼于2015年7月28日签订了《房屋租用协议》，双方意思表示真实，内容无违反法律法规之规定。李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭以该协议为依据诉至本院，证据来源合法，诉讼主体适格。故该《房屋租用协议》自双方签订之日起生效，合法有效。双方当事人应当按照约定并遵照诚实信用原则全面履行自己的义务。谢清琼在对租用房屋无异议情况下，未按约定于2018年8月1日前支付2018年8月1日至2021年8月1日的租金172500元，系不履行合同义务的行为，即构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭请求判决谢清琼继续履行《房屋租用协议》，并支付自2018年8月1日起至2021年8月1日止的租金172500元及该款自2018年10月16日起按年利率6%计至付清款项之日止的逾期利息，理由成立且于法有据，本院予以支持。合同义务人将合同权利与义务一并转让给第三人，应当经合同权利人同意。谢清琼认为其将涉讼房屋转租给王志英、蔡吓群，系经李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭同意或知情，证据不足。谢清琼又据此主张由王志英、蔡吓群共同支付自2018年8月1日起至2021年8月1日止的租金172500元，及该款自2018年10月16日起按年利率6%计至付清款项之日止的逾期利息，以及本案起诉超过诉讼时效期间，理由均不能成立，本院不予支持。王志英、蔡吓群虽与本案的处理结果有法律上的利害关系，但对本案诉讼标的没有独立请求权，且根据《最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十六条第二款“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”的规定，王志英、蔡吓群应以第三人的诉讼地位参加本案诉讼，故蔡吓群主张其诉讼地位应为第三人，本院予以支持。王志英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 谢清琼应在本判决生效之日起十日内支付给李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭自2018年8月1日起至2021年8月1日止的租金172500元及该款自2018年10月16日起按年利率6%计至付清款项之日止的逾期利息。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3750元，由谢清琼负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈绍坚 人民陪审员  蔡珍强 人民陪审员  林福亮 二〇一九年五月二十九日 法官助理陈志法 书记员吴孝武 附注法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。