河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）秦民终字第63号上诉人（原审原告）李茵欣。被上诉人（原审被告）秦皇岛市嘉太房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市北戴河区东经路5号。组织机构代码证代码：76813600-1。法定代表人吴国生，该公司董事长。委托代理人冯勇。委托代理人梁俊，河北德圣律师事务所律师。上诉人李茵欣因房屋买卖合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2013）海民初字第67号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院审理查明，李茵欣购买被告秦皇岛市嘉太房地产开发有限公司（以下简称嘉太公司）开发的位于秦皇岛市海港区渤海明珠小区的1栋1单元603号房屋。2008年12月31日交付房屋时，嘉太公司给李茵欣出具《商品住宅使用说明书》一份，其中载明：……三、本商品住宅各部位类型、使用材料，性能及使用须知：……3、墙面：外墙为混凝土剪力墙，外墙保温采用聚苯板，内墙为陶粒空心砖。不得凸出外墙面安装防盗网和晒衣架等，切勿重物撞击以免损坏墙面装修……。根据嘉太公司提供的渤海明珠住宅小区1#、2#住宅《建筑设计总说明》中载明：……二、工程概况：……土木工程为一类建筑，使用年限50年，抗震设防裂度为7度，耐火等级为一级，建筑高度为96米；3、结构形成：裙房为框架结构，主楼为剪力强结构，基础形式为架筏式基础。三、工程做法：……（二）墙体工程：……4、地上部分内隔墙：裙房采用陶粒混凝土空心砌块，高层住宅户内采用增强水泥空心条板隔墙，厚90，分户墙及公共走道隔墙均采用陶粒混凝土空心砌块墙，部分防火墙采用加气混凝土空心砌块。庭审中，李茵欣主张：李茵欣与嘉太公司签订合同后，在办房本时，嘉太公司将合同收回。房屋交付后，多次发生墙皮脱落、裂痕、漏雨等明显影响正常使用的情况，李茵欣多次找到嘉太公司，李茵欣在使用过程中，多次维修，估算损失为1万元；嘉太公司主张：李茵欣的房屋经过装修，对房屋的内部布置均有一定的改动，产生李茵欣所述的漏雨、裂缝等现象，不可完全归责于质量责任。原审法院认为，李茵欣所述内墙体为“陶粒空心砖”，是嘉太公司给李茵欣出具的《住宅使用说明书》中“须知”载明的内容，而非在买卖合同中约定，且嘉太公司是按照政府有关部门批准的《建设设计总说明》施工的，该说明确定的高层内墙体为“增强水泥空心条板”等结构，而无论是“增强水泥空心条板”，还是“陶粒空心砖”均符合建筑施工规范，故嘉太公司不存在违约的问题，李茵欣要求将内墙“增强水泥空心条板”更换为“陶粒空心砖”的诉讼请求不予支持。李茵欣提出房屋交付后，多次发生墙皮脱落、裂痕、漏雨等明显影响正常使用的情况，李茵欣多次维修，估算损失为1万元，李茵欣未举出证据予以证明。且即使嘉太公司交付的房屋存在质量瑕疵，如在保修期内，李茵欣应向嘉太公司主张，由嘉太公司给予维修，如超过保修期，则分别情况处理，故李茵欣要求嘉太公司赔偿1万元损失的诉讼请求不予支持。遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决对李茵欣的诉讼请求不予支持。上诉人李茵欣不服上述判决，提出上诉。请求二审法院撤销原判，依法改判支持李茵欣的诉讼请求，并由嘉太公司承担诉讼费用。理由如下：一、原审认定事实错误。原审法院认为嘉太公司出具的《住宅使用说明书》中载明的内墙为“陶粒空心砖”，并非是买卖合同中的约定，且嘉太公司按照政府有关部门批准的《建筑设计使用说明》施工，在该说明中确定的高层内墙为“增强水泥空心条板”，所以嘉太公司未构成违约，原审的这一认定明显错误。首先，在原审中李茵欣明确向原审法院说明双方所签订的《商品房买卖合同》已被嘉太公司收回（嘉太公司并未否认这一事实），嘉太公司未向法院提交《商品房买卖合同》应承担举证不能的法律后果。其次，《商品房住宅使用说明书》作为《商品房买卖合同》的补充，是双方明确的约定，嘉太公司仅向李茵欣提供《商品住宅使用说明书》中明确写明内墙为“陶粒空心砖”，嘉太公司不能以工作人员笔误而敷衍了事，嘉太公司确实存在违约行为。二、嘉太公司因未按约定使用“陶粒空心砖”，致使李茵欣的房屋内墙经常发生破裂、脱落等情形，李茵欣多次找到嘉太公司且经多次维修，现仍不能使用，嘉太公司的违约行为已经造成了李茵欣的巨大损失，人民法院应及时纠正违法行为，支付李茵欣的各项诉请。被上诉人嘉太公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确应被依法维持。一、李茵欣称《商品房买卖合同》已由嘉太公司收回与事实不符。嘉太公司从未收回过合同，如依李茵欣所述其又以何为凭证办理的产权手续？李茵欣作为一审原告，本身具有向法院提交房屋买卖合同的举证责任，未能提交应由其自行承担举证不能的法律后果，不可归责于作为原审被告的嘉太公司。二、《商品住宅使用说明书》不属于商品房买卖合同条款，不具有合同约束力。依据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建设部建房（1998）第102号）第三条规定：“《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。”即《住宅使用说明书》虽然是和《住宅质量保证书》同时交给李茵欣，但只有《住宅质量保证书》才可以作为主合同的补充约定。且在嘉太公司交给李茵欣的《住宅使用说明书》扉页的说明第1条已对《住宅使用说明书的》作用进行了解释：“旨在为用户更好地了解住宅各部位（部件）技术参数和相关设施的使用知识，以便正确合理的使用和维护。”因此，该《说明书》仅仅是“说明性文件”，不具有合同条款的效力。三、嘉太公司交付李茵欣的《商品住宅使用说明书》中关于内墙墙面的说明部分实为嘉太公司工作人员的笔误所致，同时造成了李茵欣的误解。该笔误位于《商品住宅使用说明书》第三条第3项的墙面部分。建筑学通说认为墙包含墙体和墙面，而墙面的概念就是墙体的表面，也就是墙身的外表饰面，又细分为室内墙面和室外墙面。在说明书第三条中第2项为墙体，第3项的内容为墙面的装饰材料情况，其中外墙部分就是外墙所用的装饰材料是墙砖还是涂料；内墙部分就是内墙墙面是壁纸还是涂料。且在该第3项后半部分载明“切勿重物撞击以免损坏墙面装修”。因此在墙面的饰面部分填写将外墙（饰面）填写为混凝土剪力墙，将内墙（饰面）部分填写为陶粒空心砖完全是嘉太公司工作人员笔误所造成，不具有客观性，不能做为李茵欣主张墙体内部结构的依据。四、嘉太公司严格按照政府有关部门审批的《建筑设计总说明》及图纸施工，内墙结构符合建设施工规范要求。在已通过审批的渤海明珠小区①号、②号、④号三栋楼房的设计图纸中的建筑设计总说明中，第三条工程做法下的第二项墙体工程中的第四点明确写明：“高层住宅户内采用增强水泥空心条板隔墙（厚90）。”已经过审批的渤海明珠小区⑤号、⑨号、⑩号三栋楼房的户型图说明的第6条中明确写明：“除注明外，内墙为100厚陶粒条形板墙。”即由有关行政机关审核合格的施工做法及图纸设计均显示内墙材料为有别于“陶粒空心砖”的其它建筑材料，嘉太公司完全依图施工，具备验收合格条件且拥有所有行政机关验收合格材料，渤海明珠小区属竣工验收合格建筑。五、李茵欣所要求损失费没有事实发生证据也没有损失计算依据。从李茵欣起诉状和二审上诉状内容来看其要求的是所谓“内墙未按约定使用陶粒空心砖”，而要求嘉太公司对其整改时会造成的修缮、误工、延误居住的损失，因嘉太公司的施工符合行政审批标准，并不存在违约行为，且这些损失并未发生，故该诉请无任何依据。另，嘉太公司交付房屋全部经由有关行政机关检验合格，不存在质量问题，但十一名业主自二零零八年接收房屋至今均对房屋进行过各种各样的装修，对房屋内部布置进行过一定改动，所以李茵欣所谓“质量问题”不可归责于嘉太公司。李茵欣要求赔偿损失理应提供能够真实、有效、完整的证明损失额度的证明材料，如认为房屋存在质量问题应提供在有关机关主持下，由权威鉴定机构出具的鉴定材料，但在一审审理时李茵欣对此均未提供，因此其损失费请求没有计算依据。本院二审查明事实与一审查明无异，本院予以确认。本院认为，本案双方争议焦点为《住宅使用说明书》是否为《商品房买卖合同》的补充协议。首先，建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建设部建房（1998）第102号）中，未将《住宅使用说明书》列为《商品房买卖合同》的补充协议。该规定第三条规定，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。可见《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》中，只有《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。其次，《住宅使用说明书》的定义和作用看，《住宅使用说明书》不是《商品房买卖合同》的补充协议。《住宅使用说明书》是开发商在交付住宅时，提供给业主，用以告知安全、合理、方便使用住宅相关事项的文本。它的主要作用是指导业主如何正确使用所购买的商品房，而不是对《商品房买卖合同》未尽事宜补充约定。综上，《住宅使用说明书》不是《商品房买卖合同》的补充协议，嘉太公司出售的商品房按《建筑设计总说明》施工，且经过质量验收，不构成违约。上诉人李茵欣主张按嘉太公司在其购卖的商品房内墙使用“增强水泥空心条板”构成违约，没有事实依据，本院不予支持。关于上诉人李茵欣主张的1万元损失问题，本案中，上诉人李茵欣未能提供证据证明损失的原因、损失数额的依据，对此上诉人李茵欣应承担举证不能的责任，故其提出的1万元的损失赔偿请求本院亦不能支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人李茵欣负担。本判决为终审判决。审判长  刘子明审判员  李德权审判员  邹德林二〇一四年三月六日书记员  孙秀丽