天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2013）丽民初字第4946号原告李桂莲。被告天津中滨置业有限公司（组织机构代码：79250339-3），住所地天津市东丽区华明街华明家园会馆。法定代表人张春静，董事长。委托代理人孙卫卫，该公司前期部主管。委托代理人王顺玉，该公司工程部主管。原告李桂莲与被告天津中滨置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月18日、2月27日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告自2009年4月28日由被告处购入座落于津塘路与金乡路交口西南侧新世嘉大厦5号楼-315（下称315房）的商品房屋一套。2009年12月12日夜间315室吊顶污水主干管大面积破漏，粪便、尿液、污物倾泄室内，致使原告刚刚装修好的新房严重受损至今未能使用，给原告造成了重大的经济损失，至今被告已经逾期交付房屋1574天，且被告没有进行妨碍的排除，原告经过委托东丽法院指定《国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所》进行鉴定，鉴定结论说明，315室排水管道存在安全隐患。”原告认为由被告处购得的房屋是经验收质量合格的房屋，原告支付了全总工程款，但被告向原告隐瞒了该房屋交付使用时就是属于质量不合格的房屋的真相，原告自购房至今不能入住及将该房屋进行正常使用，该责任是由被告所售房屋质量不合格造成的，因由于被告人为原因造成的逾期交付房屋，实际上该房屋并未实现真正意义上的交付，因此原告依据购房合同约定及相关法律法规，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《天津市商品房管理条例》等相关规定，提起诉讼，要求：一、因被告原因造成房屋质量不合格，以至于逾期交付房屋，因此要求被告向原告承担截止到目前的损失赔偿责任，即支付已付款利息共计295565.41元整，其中自2009年4月28日支付的总房款为866676元，计算支付利息时间自2009年4月29日起至2013年8月20日（共计1574天，每日按187.78元计算）为295565.41元整；以及自2013年8月21日至被告实际交付给原告经天津市建委验收合格的商品房之日止的已付款利息。二、要求被告向原告支付截止到目前的违约金共计136418.58元整，即自2009年4月29日起至2013年8月20日期间的违约金（共计1574天）136418.58元，以及自2013年8月21日至房屋设计图纸经由天津市建委经合法审查备案确定能施工后；原被告双方签订《补充合同》并在市建委、区房管局备案后；在市建委监督及由法院指定的专业权威鉴定机构鉴定后;按该备案的图纸进行施工验收合格后之日止的违约金（按合同每日按86.67元计算），该鉴定费由被告承担。三、要求被告将擅自更改的两次图纸分别出具书面的更改方案及书面说明，并按购房合同的约定，与原告签订《补充合同》并将其在市建委及东丽区房地产管理局进行合法的合同备案。四、要求针对被告擅自更改的两次图纸，由法院指定专业的鉴定机构对其重新出具的两次图纸是否合格及可实施性，按照相关的国家标准进行专业的鉴定评估，该两次重新出具的图纸是否合法、合格、可否实施以鉴定机构出具的鉴定报告为准，该鉴定费要求由被告承担。五、要求被告将原告支付的中水设施款进行退还并自2009年4月29日起至被告将向原告收取的中水设施款退还之日止的该款利息，按银行同期贷款利率计算，该款的退还及赔偿标准，由法院指定的鉴定评估机构按现今的房价进行鉴定评估，评估费要求由被告承担。六、要求被告向原告支付违约金共计136418.58元整，（计算期间即自2009年4月29日起至2013年8月20日期间的被告收取中水设施款而该设施未按约运行的违约金（共计1574天）以及自2013年8月21日至被告将收取的中水设施款及利息全部退还、将全部的此项违约金都赔偿给原告完毕之日止的违约金（按购房合同每日按86.67元计算）。七、要求被告向原告支付自2009年4月28日起至2011年6月30日期间的由原告所交的物业费4986.32元整；自2011年7月1日起至2013年8月20日的物业费4882.66元由被告支付（此项共计781天）；自2013年8月21日至被告向原告交付经市建委进行房屋质量验收，认定其交付的确是质量合格的房屋之日止的物业费由被告承担。（315室的物业费为每日6.27元。）八、要求被告向原告提供商品房的质量的承诺：附件三，以让原告明白被告对自己因购房所应承担的商品房质量的责任和义务。九、要求被告向原告提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，以让原告明白被告对原告因购房所应承担的对该商品房质量责任及义务。综上所述，原告要求被告截止到目前为止，应该给付原告的，依据购房合同能确定的货币赔偿金额为：578271.55元，其中：1.第一项讼诉请求为：295565.41元；2.第二项讼诉请求为：136418.58元；3.第六项讼诉请求为：136418.58元；3.第七项讼诉请求为：4986.32+4882.66元；合计为578271.55元。以上一至九项的诉讼请求中，除了第四项、第五项诉讼原告请求法院指定鉴定评估机构作出鉴定评估后再作出图纸准确且可行性及中水款赔偿价值的确定，其余的给付要求是以诉讼要求到目前的给付日期为一阶段，以诉讼最终解决的日期为最终截止日期的期限。十、要求被告向原告支付损失赔偿额，并且应当以违约造成的实际损失确定损失赔偿额，损失赔偿额依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条等相关具体条款的规定标准确定：按照逾期交付使用房屋期间请求由法院指定有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金的标准进行确定损失赔偿额的给付标准，计付损失赔偿额的时间自2009年4月29日起至2013年8月20日（共计1574天）；以及自2013年8月21日至被告实际交付给原告经天津市建委验收合格的商品房之日止的，经法院指定有资质的房地产评估机构评定确认后的实际损失赔偿额；要求该损失赔偿额的鉴定评估费由被告承担。十一、要求被告提供《住宅工程质量分户验收表》，并作为《住宅质量保证书》的附件，一同交给原告。十二、本案的诉讼费用以及评估鉴定费用均由被告承担。庭审中原告在第十项诉讼请求中增加赔偿金额30万元。原告为支持诉讼请求，向本院提交如下证据：一、天津市东丽区人民法院（2010）丽民初字第512号民事判决书一份，拟证明经法院认定被告交付的房屋存在质量问题，且属于逾期交房。二、2011年6月8日、2012年1月7日的315房下水管变更设计图纸各1份（复印件），拟证明被告在没有征得原告同意的情况下擅自变更图纸，属于违约行为。三、原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》1份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，合同第九条及《公寓交工及配套设施标准》第三项第1款中有供应中水的约定。四、原告于2013年11月拍摄的315房屋内中水设施照片七张，拟证明房屋内虽然有中水设施，但出水口没有安装管道，管道内没有中水，属于被告违约。五、原、被告签名的《天津市商品房买卖合同》，拟证明合同中的附件三空白。六、原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》，拟证明被告未按合同条款第八条的约定，向原告提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》。七、《天津市住宅工程质量分户验收管理规定》，拟证明按国家规定被告应向原告提供《住宅工程质量分户验收表》。被告质证意见如下：被告对原告证据一的真实性无异议，判决书依据的是司法鉴定报告，但鉴定结论是排水管道的设计深度不够，并非房屋质量不合格；被告对原告证据二的真实性无异议，但否认对设计图纸进行过更改，被告只是履行判决书主文第一项的内容；被告认可原告证据三的真实性，但对原告证明目的不予认可，被告只负责按设计规范安装中水设施，供水并非为被告义务；被告对原告证据四的真实性不予认可，不能认定为涉案住宅楼；被告对原告证据五的真实性认可，但对原告证明目的不予认可，认为合同是房管局统一制定的样本，该附件三是买卖双方在使用制式合同时如有另行约定的内容填写处，双方无另行约定，故此处空白。被告认可原告证据六、七的真实性，但对原告证明目的不予认可，被告认为原告购买的是酒店式公寓，相关规定没有要求必须提供原告主张的《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》。被告辩称，关于原告的第一、二、三、四、七、十项诉讼请求双方进行过诉讼，天津市第二中级人民法院已作出终审判决，原告属于再次起诉，应适用一事不再理原则，予以驳回。关于原告第五、六项请求，被告已按设计安装了中水配套设施履行了自己的义务；关于原告第八、九、十一项请求，被告开发的楼宇属于酒店式公寓，不适用关于商品房住宅的规定。另外，原告在2009年6月已对房屋验收，现主张权利超过诉讼时效，依法不应得到支持。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。被告为支持其答辩意见，提供如下证据：一、工程竣工验收报告复印件1份、建设单位执行基本建设程序情况1份，拟证明新世嘉大厦工程整体验收合格，并且已交付使用。二、天津市建设管理委员会文件（2003）[1105]号，《天津市中水供水系统建设的规定》拟证明该文件中第五、六条规定，被告只负责建成中水供水设施。三、房屋单位接收记录，证明原告已接收房屋，被告并没有逾期交房。四、新世嘉大厦负一层中水总水表及阀门像片（打印件）各一张，拟证明因无中水水源，按照规定，小区中水管道中充有自水来。五、卫生间照片二张（打印件），拟证明新世嘉大厦其它业主中水管内有自来水，被告建筑的中水管道设施符合要求。原告对被告证据的质证意见，原告认可被告一至四号证据的真实性，但认为验收合格，不能证明原告房屋质量合格，原告至今因下水管泄漏导致不能居住应视为被告逾期交房。证据二属于废止文件，不再适用；证据三，虽然有原告署名的签收单，但房屋质量不合格，原告不能居住，应视为被告逾期交房。证据四虽然证明中水管内有自来水，但不能证明原告家中的中水管内有自来水，且合同约定系供应中水，被告仍构成违约；原告对被告证据五的真实性不认可，认为不能证明系小区业主。被告对原告证据的真实性均认可，但不承认逾期交房及单方变更设计。对原告证据三、四认为双方签订的是制式合同，且被告只负责建成中水设施，不负责供中水。对原告证据五至七，认为被告出售的是酒店式公寓，不适用商品房的有关规定。本院认证意见，原告的证据均具有真实性，但原告一至四号证据的证明目的本院不予认可，原告五至七号证据本院予以采信。被告一至五号证据的真实性本院认可，二号证据因废止本院不采用，其它证据本院采信。本院经开庭审理，综合原、被告提交的证据、举证质证意见及当事人当庭陈述，查明如下事实：2009年4月28日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，原告购买315号房屋，设计用途为酒店式公寓，建筑面积为114.09平方米，价款为866676元。合同第三条约定，甲方（被告）于2009年3月16日将符合条件的房屋交付乙方（原告）。合同第八条约定：商品房质量及保修责任，甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三）。在原、被告签订的商品房买卖合同中附件三处空白。合同第九条房屋配套设施运行的约定，1、上水与入住时间一致。（2-6条略）上述配套设施未按约定日期运行的，甲方应在90日内采取补救措施，并赔偿乙方损失；超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的0.01％向乙方支付违约金。《天津市商品房买卖合同》中的《公寓交工及配套设施标准》第三项第1款给水系统：分为自来水和中水两种。合同第十条商品房设计变更的约定：甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起90日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01％向乙方支付违约金。”合同第十一条约定：“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。”合同签订后，原告支付了全部房款。2009年6月8日，新世嘉大厦工程进行了综合验收，工程质量合格。2009年6月17日，原告在房屋交接记录上签字，领取房屋钥匙。被告没有向原告提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》。2009年12月12日，原告发现315号房屋屋顶处渗漏污水，当月18日，315号房屋内大面积吊顶脱落，粪便、污水流入屋内。2009年12月29原告向本院提起诉讼，要求被告赔偿因漏污水粪便造成的经济损失［装修损失41225元，2009年12月12日至2011年4月11日期间315号房屋延误使用费136000元及至房屋消除妨害之日止的延误使用费（每月按8000元计算），315号房屋内财产（电焊机、楼梯等）损失1万元］；被告中滨置业公司赔偿原告父母的精神损失费共计6万元（每人3万元）被告中滨置业公司赔偿原告父母健康损失费、劳务费共计2万元。2011年5月30日，本院作出天津市东丽区人民法院（2010）丽民初字第512号民事判决书，判决主文：一、被告天津中滨置业有限公司于本判决生效后10日内委托相关单位对315号房屋涉诉排水立管转弯处的深度进行设计（原设计图纸缺失排水立管起拐点和终拐点的具体标高和水平位置尺寸），并于深度化设计完成后15日内拆除315号房屋屋顶既有排水管道，按照深度化后的设计图纸重新施工。二、被告天津中滨置业有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告李桂莲因315号房屋屋顶处下水主管道三通破损造成的装修损失为41225元。三、被告天津中滨置业有限公司于本判决生效后10内赔偿原告李桂莲因315号房屋存在安全隐患，不能正常使用房屋造成的延误使用费，自2009年12月12日至2011年4月11日期间的房屋延误使用费42121.62元，以及2011年4月12日至房屋消除妨害之日止的延误使用费（每日按86.67元计算）。原告不服判决，提出上诉，2011年10月8日天津市第二中级人民法院作出（2011）二中民四终字第676号民事判决书，维持原判。原告向天津市高级人民法院提起申诉，2012年8月2日该院作出（2012）津高申字第53民事裁定书，驳回了原告的再审申请。2012年10月8日原告向本院申请强制执行与此同时，被告委托天津市天勘建筑设计院对本案涉及的排水管进行了变更设计，但该判决主文第一项至今未能全部执行。另查，原告居住的小区没有中水水源，小区中水管内注有自来水。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行各自的权利和义务。当事人在履行合同中行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。关于原告第一项诉讼请求，被告已于2009年6月17日履行了向原告交付房屋的义务，房屋排水管存有质量问题，可以通过维修、变更等方式解决，但原告以此为由，主张被告逾期交房，理由不足，本院不予支持。关于原告第二、三、四项诉讼请求，虽然合同中约定甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局，但本案中被告委托设计单位变更设计是履行天津市东丽区人民法院（2010）丽民初字第512号民事判决书主文第一项的内容，被告的行为不构成违约，有关图纸的合理性、合法性，应在执行程序中解决，本案不予审查，原告所诉理由不足，本院不予支持。关于原告第五、六、八、九、十一项诉讼请求，被告向原告交付房屋时间点为2009年6月，如被告存在违约行为，原告应当自权利受侵害后第一时间知晓，原告现在主张被告违约，并主张违约金，已超过二年的诉讼时效，因此原告此五项请求，本院不再作实体审查，依法予以驳回。关于原告第七、十项诉讼请求，被告已履行了交付房屋的义务，因原告自2009年12月12日排水管泄漏开始进行诉讼，故原告要求被告赔偿此前的损失，超过诉讼时效，本院不予支持。自2009年12月12日至今的损失，原告在（2010）丽民初字第512号案件中提出主张每月按8000元计算房屋延误使用费至房屋消除妨害之日止，本院认为，该主张与本案原告第七、十项诉讼请求虽然称谓上不同，但实际均属于延误使用费，本院在上述案件的判决书第二项已作出由被告赔偿原告自2009年12月12日至2011年4月11日期间的房屋延误使用费42121.62元，以及2011年4月12日至房屋消除妨害之日止的延误使用费（每日按86.67元计算）。现原告再次主张该事项，违反了一事不再理原则，其起诉应予驳回。因原告的诉讼请求均未得到支持，故原告向本院提交的司法评估申请，均予驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项的规定，判决如下：驳回原告李桂莲的全部诉讼请求。案件受理费4791元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  何宪宝代理审判员  张建岳人民陪审员  赵焕彦二〇一四年三月三日书 记 员  熊向菲