浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终2129号 上诉人（原审被告）：陈跃军，男，1976年9月28日出生，汉族，住浙江省常山县。 委托诉讼代理人：金翔、吴雪龙，浙江天施律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：童苏力毛，男，1976年11月28日出生，撒拉族，住青海省循化县。 被上诉人（原审原告）：钱宏，女，1978年6月16日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人：刘顺云、陶学委，浙江滔腾律师事务所律师。 上诉人陈跃军、童苏力毛因与被上诉人钱宏房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初3326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2014年11月17日，出租方（甲方）倪勤勤与承租方（乙方）陈跃军签订《商铺租赁合同》，合同约定：出租的商铺地址坐落于杭州，建筑面积161.03平方米；租赁期限“五年”，自2015年5月10日起至2018年5月10日止。租赁期间甲方收取乙方10000元作为保证金，合同期满退还；第一年租金、第二年、第三年租金均为138000元；租金每半年一付，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，逾期交付，乙方视作自动解除合同，甲方有权停水停电或终止合同，造成一切经济损失均由乙方自负；租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先向甲方申请，由第三方确认，征得甲方的同意。取得使用权的第三方当即成为本合同的乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务；若甲方在乙方没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金；承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金10000元，因此造成房屋损坏的，应负责赔偿。合同签订后，陈跃军交纳了10000元的租赁保证金，倪勤勤则将房屋交付陈跃军管理使用。陈跃军在承租案涉位于商铺后，将该商铺一分为二分别出租，其中的80平方米左右商铺转租给童苏力毛，并于2016年10月15日与童苏力毛签订《房屋租赁合同》。合同约定：租赁房屋的用途为商业用途，在租赁合同期间内承租人不得转让、转租此房屋，否则视为违约。租赁期间为2016年10月15日起至2017年12月30日止；2016年10月15日至2016年12月30日的房租已付清，2016年12月30日至2017年12月30日年租金为85000元，在2016年12月1日前付清。双方在合同第十二条手写如下特别约定：1、水费、物业费由乙方（承租人童苏力毛）直接支付给物业公司；2、收取乙方保证金10000元整，合同期满后结清所有费用予以退还；3、本合同结束后乙方拥有优先租赁权；4、如能续签双方约定：2017年12月30日到2019年12月30日房租为90000元（壹年），2019年12月30日到2020年12月30日房租为95000元。童苏力毛按约支付了10000元的租赁保证金以及2017年的房屋租金，并预交了2018年的房屋租金20000元，陈跃军将20000元转交给原房东倪勤勤。另，2016年10月15日，陈跃军还将剩余面积的商铺（）另行出租给案外人张晓康。原审审理过程中，钱宏确认案涉房屋由陈跃军分割成两间房屋用作出租。2018年5月3日，案涉的位于商铺的所有权人倪勤勤、朱峻（甲方）将房屋出售给钱宏（乙方），双方签订了《杭州市房屋转让合同》，合同中约定甲方“无原房屋租赁合同和腾空房屋，乙方因对原租赁合同产生的纠纷不承担责任”。2018年5月9日，倪勤勤、朱峻与钱宏办理了房屋过户登记。钱宏作为新的房屋所有权人，不再续签案涉商铺租赁合同，要求收回房屋。自2017年5月10日至2018年5月10日最后一个租赁年度中，陈跃军已付清前两个季度的租金，第三季度支付了20000元（即为童苏力毛支付的20000元），尚欠房屋租金49000元。钱宏于2018年7月9日起诉至原审法院，请求判令：1、陈跃军向钱宏支付其拖欠的房屋租金49000元；2、童苏力毛立即腾空其非法占有的钱宏房屋（位于杭州市滨江区江南大道××号）；3、陈跃军、童苏力毛赔偿自2018年5月11日起非法占有钱宏房屋期间给钱宏造成的租金损失11500元（暂计至2018年6月10日，计算至陈跃军、童苏力毛实际返还房屋之日止）；4、本案诉讼费由陈跃军、童苏力毛承担。原审诉讼过程中，钱宏明确其第三项诉讼请求为仅由童苏力毛赔偿占有期间的租金损失。 原审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案钱宏在取得案涉房屋的所有权后承受原有的房屋租赁合同，其有权依据原房屋租赁合同向承租人主张未支付的租金。钱宏主张陈跃军尚欠其房屋租金49000元，陈跃军抗辩位于的商铺（分割租赁给次承租人张晓康的部分）已经在2017年底被钱宏收回，但未提交相关证据予以证明，故对该抗辩不予采纳，故扣除保证金10000元后，陈跃军应支付钱宏房屋租金39000元。房屋租赁合同履行期限届满，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，涉案的《商铺租赁合同》已于2018年5月10日因期限届满而终止，而次承租人童苏力毛仍占用其中一间商铺，因此童苏力毛应腾空房屋并支付房屋占用使用费。参照承租人与出租人之间签订的《商铺租赁合同》中约定的租金，按照面积折算计算童苏力毛应支付的房屋占用使用费为每日187.8元（138000/161.03/365*80），计算至实际腾退之日。钱宏主张3672-26-1号的商铺（分割租赁给次承租人张晓康的部分）也一直由童苏力毛占有使用，然无证据证明，故对钱宏该部分的租金损失（占有使用费）也应由童苏力毛承担的诉请不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2018年12月26日判决：一、陈跃军于判决生效之日起五日内支付钱宏房屋租金39000元；二、童苏力毛于判决生效之日起十日内腾退位于杭州市滨江区江南大道××号中占有的80平方米的商铺；三、童苏力毛于判决生效之日起五日内支付钱宏自2018年5月11日至实际腾退房屋之日的房屋占用使用费（按187.8元/天计算）；四、驳回钱宏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1312元，由钱宏负担394元，由童苏力毛和陈跃军负担918元（当事人须在案件生效之日起7日内向法院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行）。 宣判后，陈跃军、童苏力毛均不服，向本院提起上诉。 陈跃军上诉称：一、原审判决认定的事实有误。陈跃军与案涉房屋原房东倪勤勤签订有两份《商铺租赁合同》，2010年5月10日签订第一份《商铺租赁合同》，合同第2条约定：租赁期限为自2010年5月10日起至2015年5月10日止；第3条约定：第一年租金为十万元；甲方（原房东倪勤勤）收取乙方（陈跃军）一万元作为保证金，合同期满退还；从第三年起，租金每年比上一年度增加5%，直至租赁期限满；租金每一季度一付。2014年11月17日，在第一份租赁合同尚未到期的情形下，双方续签了《商铺租赁合同》，第二份《商铺租赁合同》第2条约定：租赁期限为自2015年5月10日起至2018年5月10日止；第3条约定：每年租金为138000元。陈跃军自第一份合同签订时按季度向倪勤勤提前支付房租，且后续一直是按照这种方式支付房租。支付房租的节点一般为每年的3月、6月、9月、12月。且每年1月至12月的房租陈跃军都会在本年度的12月份与原房东倪勤勤结清。故陈跃军2017年12月份支付的20000元实际支付的是2018年1至3月份即2018年度第一个季度的房租。一审判决认定该20000元是支付自2017年5月10日至2018年5月10日最后一个租赁年度的第三季度即2017年11月11日至2018年2月10日之间的房租的事实是错误的，陈跃军实际尚欠租金数额为19000元。综上所述，原审判决认定事实错误，请求二审法院：1、撤销原审判决第一项判决，依法改判陈跃军支付钱宏房屋租金19000元或发回重审；2、上诉费用由钱宏承担。在二审审理中，陈跃军认为其未收到原房东倪勤勤的债权转让通知，即由钱宏代收房租的事实，故钱宏无权向陈跃军主张相关房租。故，请求二审法院撤销原判。 上诉人陈跃军在二审中提交以下证据：1、《商铺租赁合同》复印件一份，证明陈跃军自2010年5月10日起至2018年5月10日止租赁原房东倪勤勤商铺的事实；2、交通银行交易清单复印件一份，证明陈跃军一直按照12月、3月、6月、9月的时间节点支付租金的事实；3、微信及短信聊天记录打印件十页，证明陈跃军支付给原房东倪勤勤房租是按照提前支付的事实，即本季度支付下季度的租金。 针对陈跃军的上诉，钱宏在二审中辩称：陈跃军所述的内容毫无事实与法律依据。钱宏于2017年12月付清房款后成为本案案涉房屋的实际产权人，于5月办理出房产权证。陈跃军的租金支付方式为季付，自2017年5月10日至2018年5月10日最后一个租赁年度中，陈跃军付清了前两个季度的租金，第三季度仅支付了20000元，尚欠490000元租金（690000-20000），该事实一审法院已查明，至于陈跃军在之前是如何和原房东结算租金的，与钱宏无关，钱宏也从原房东处确认了陈跃军在最后租赁年度中的最后两个季度仅支付了20000元的事实，且陈跃军在一审也已经承认了该事实。从陈跃军在二审中提交的证据来看，该转账记录无相对人的姓名，即使是陈跃军支付租金的交易记录，单从月份来看也无法证明陈跃军所主张的事实。该转账记录至2017年9月即止，房屋租赁合同的起租月份为5月，陈跃军租金支付的月份为6、9、12、3，按照起始月份5月的事实和交易习惯，6、9、12、3这四个月应当才是一个租赁年的租金支付周期。陈跃军于2017年9月后仅支付了两万元的租金，其提交的证据也恰好能说明除去两万元部分，陈跃军尚欠两季度的租金490000元的事实。故原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，依法驳回陈跃军的诉讼请求。 针对陈跃军的上诉，童苏力毛在二审中表示没有意见。 童苏力毛上诉称：一、原审判决认定的事实有误。陈跃军与案涉房屋原房东签订的租房合同于2018年5月10日到期，童苏力毛与陈跃军签订的租房合同虽然于2017年12月30日到期，合同到期后，虽未续签纸质租赁合同，但童苏力毛同意继续租赁该房屋，且已向陈跃军交了20000元租金。该房屋在2017年8月、9月期间，在政府部门的要求下，进行电力改造，在改造期间，童苏力毛处于歇业状态。当时钱宏就有意要购买该房屋，在跟童苏力毛及原房东协商改造费用时，钱宏及原房东都再三承诺合同到期后会继续将案涉房屋租赁给童苏力毛经营，改造费用由童苏力毛承担。如果在未得到钱宏及原房东允诺继续将该房屋租赁给童苏力毛的情况下，童苏力毛是不可能在租赁合同期限只剩两三个月的情况下，投入近15万元（加上停业期间的损失）的改造费用。所以从以上事实都可看出童苏力毛是想继续租赁案涉房屋，且钱宏及原房东也向童苏力毛承诺会继续将该房屋租赁给童苏力毛经营。虽然在当时并未签订书面的租赁合同，但是不可否认童苏力毛与陈跃军之间的租赁合同关系并不因纸质合同上标注的2018年5月10日到期而终止。故原审判决未认真考虑以及核实上述情况下，认定房屋租赁期限届满的事实存在错误。二、原审判决忽略重大事实。童苏力毛在租赁该房屋时投入了大量的财力，加上前期装修以及改造费用近80万元。且在获得钱宏承诺会继续将房屋租赁给童苏力毛后又反悔要求收回房屋，导致童苏力毛投入的财力无法收回，造成童苏力毛巨大的经济损失。钱宏不顾童苏力毛的利益，利用童苏力毛的装修以及改造后的商铺再转让赚取额外的转让费，实属对童苏力毛不公平。童苏力毛是国家在三江源头实施退耕还林后，失去原有赖以生存土地而加入政府号召的劳务输出队伍的，在老乡和朋友的帮助下才租下案涉商铺，全家老小的生活全靠这个店铺的经营收入来维持，小孩也在这边上学，如果商铺被收回，童苏力毛除面临巨大的经济损失之外，全家的生活也无着落，还背负着巨额债务无法偿还，小孩也要被迫辍学。童苏力毛也愿意按期交租金，继续租赁该商铺。即使钱宏强制要求童苏力毛腾退，那也应当对童苏力毛进行一定的赔偿以弥补童苏力毛的损失，给童苏力毛一定的生存空间。综上所述，原审判决认定事实错误，请求二审法院：1、撤销原审判决第二、三项判决，驳回钱宏对童苏力毛的一审诉讼请求；2、上诉费用由钱宏承担。 上诉人童苏力毛在二审中未提交新的证据。 针对童苏力毛的上诉，陈跃军在二审中表示没有意见。 针对童苏力毛的上诉，钱宏在二审中辩称：童苏力毛陈述的内容没有事实与法律依据。钱宏从未向童苏力毛作出过对其继续出租房屋的承诺，童苏力毛所称无凭无据。关于童苏力毛对租赁房屋的投入，其作为一个完全民事行为能力人，应对自己的行为所产生后果和风险有预知能力，陈跃军作为转租方，其转租权至2018年5月10日即消灭，童苏力毛对于该事实应当是明知的。而且在陈跃军与童苏力毛的转租合同里也写得很清楚，双方之间对于租金的约定成就的前提是陈跃军能够续租该案涉房屋，但陈跃军并未继续取得该房屋的承租权，陈跃军与童苏力毛关于续租的租金约定其实并无实际意义。即使童苏力毛主张因误解造成了损失，其应当向转租人陈跃军主张赔偿损失，与钱宏无关。故现在童苏力毛为该房屋的无权占有人，应当立即腾退房屋，并支付钱宏自2018年5月11日起至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费。故，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院：维持一审判决，依法驳回童苏力毛的诉讼请求。 被上诉人钱宏在二审中未提交新的证据。 上诉人陈跃军在二审中提交的证据，经出示，童苏力毛对该些证据无意见。钱宏认为证据1与本案无关，钱宏非合同相对人，该份合同已经履行完毕；钱宏对证据2的真实性无异议，但认为无法证明陈跃军待证的事实。单看支付月份，规律性也不强，比如2014年3月的下一次支付是2014年12月；对证据3，钱宏认为只是倪勤勤向陈跃军催收房租，无法证明其待证内容。本院认为，对证据1的真实性本院无法核实，不予确认；证据2没有显示付款相对人，且亦不能证明陈跃军的证明对象，本院不予确认。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，钱宏与倪勤勤、朱峻于2018年5月3日签订《杭州市房屋转让合同》，并于2018年5月9日将案涉房屋产权登记至钱宏名下，故钱宏自2018年5月9日起对其买受的案涉房屋享有所有权。钱宏在本案中诉请要求陈跃军支付2017年5月10日至2018年5月10日期间欠付的租金49000元，然钱宏在2018年5月9日之前并非案涉房屋所有权人，其无权享有收取该房屋租金的权利，且根据钱宏与倪勤勤、朱峻签订《杭州市房屋转让合同》的约定，双方对案涉房屋的租赁情况约定为“无”，对倪勤勤、朱峻是否应将承租方已交租金转交钱宏的约定也为“无”，同时在钱宏享有倪勤勤、朱峻原租赁合同中的权利义务处也约定为“无”等，可知钱宏在二审中所称其2017年12月就已经付清房款给倪勤勤，倪勤勤告知其在这之后的房屋由钱宏收取的陈述，与证据证明的事实不符，且钱宏在本案中亦未提供证据证明原产权人倪勤勤、朱峻授权其收取2017年5月10日至2018年5月10日期间租金或将该债权转让给钱宏的事实。故，虽钱宏于2018年5月9日成为案涉租赁房屋的产权人，本应对2018年5月9日、5月10日两天的租金享受收益权，但鉴于其与倪勤勤、朱峻之间的约定及因倪勤勤、朱峻并非本案当事人，未参加本案诉讼，对于2017年5月10日至2018年5月10日的租金支付系发生于倪勤勤与陈跃军之间，就租金具体支付情况无法进行核实，钱宏亦未充分举证，因此，钱宏诉请要求陈跃军向其支付房屋租金49000元缺乏依据，不予支持。童苏力毛与陈跃军签订的《房屋租赁合同》约定的租期至2017年12月30日已经期满，双方未续签租赁合同，童苏力毛现继续占有、使用该房屋缺乏依据，钱宏作为房屋所有权人诉请要求童苏力毛腾退交还房屋符合法律规定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”故，钱宏诉请要求童苏力毛支付自2018年5月11日起至实际腾退返还房屋之日止的租金损失（房屋占有使用费）理由正当，应予支持。原审参照倪勤勤与陈跃军的租金标准，按面积折算童苏力毛房屋占有使用费标准为每日187.8元并无不当。至于童苏力毛在上诉中提到的装修及改造费用等损失，因童苏力毛在本案中并未提出反诉，不属于本案审理范围，童苏力毛应另行主张。陈跃军上诉请求成立，予以支持。童苏力毛的上诉理由不成立，不予采纳。综上，原审认定基本事实清楚，但适用法律及实体处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初3326号民事判决第二、三项； 二、撤销浙江省杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初3326号民事判决第一、四项及诉讼费负担部分； 三、驳回钱宏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1312元，由钱宏负担1224元，由童苏力毛负担88元；二审案件受理费863元，由钱宏负担775元，由童苏力毛负担88元（陈跃军、童苏力毛已分别向本院预缴上诉案件受理费775元和1312元，陈跃军应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费775元，童苏力毛应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费1224元，钱宏应于本判决生效之日起十日内将应负担的775元诉讼费交纳至本院，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 盛 峰 审判员 睢晓鹏 二〇一九年五月二十三日 书记员 袁其伟