广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初2426号原告：余水兔，男，汉族，1959年9月12日生，香港特别行政区居民，委托代理人：刘向东，广东深大地律师事务所律师。被告：广东浦京集团有限公司（曾用名深圳中远国茂投资发展有限公司，以下简称浦京公司），住所地深圳市福田区滨河路与彩田路交汇处联合广场A栋塔楼A1901，统一社会信用代码91440300668513869A。法定代表人：黄宇宁。被告：深圳市中远国茂科技有限公司（以下简称中远公司），住所地深圳市光明新区公明办事处长圳社区沙头巷工业区第12栋第1层A区，统一社会信用代码914403005747957971。法定代表人：黄水源。被告：李宝燕，女，汉族，1967年7月17日生，户籍地址广东省深圳市宝安区，被告：深圳市天韵科创科技有限公司（以下简称天韵公司），住所地深圳市光明新区公明街道长圳社区沙头巷工业区第12栋2楼，统一社会信用代码91440300MA5ETLLX8N。法定代表人：林旭奇。上述被告共同委托代理人：姜涵时、黄暄予，北京市康达（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市永泰顺手袋箱包厂（以下简称永泰厂），住所地深圳市光明新区公明街道长圳社区沙头巷工业区第8栋第3层B区，统一社会信用代码91440300573140967Q。法定代表人：张云飞。被告六：张云飞，男，汉族，1975年2月6日生，户籍地址湖南省祁阳县，上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员谌平担任审判长，与人民陪审员古井华、杨碧组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘向东、被告浦京公司、被告中远公司、被告李宝燕、被告天韵公司委托代理人姜涵时、黄暄予以及被告永泰厂的法定代表人张云飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,2009年被告浦京公司的代表李宝燕找到原告，提出租赁原告位于深圳公明街道长圳社区龙仔工业区的厂房、宿舍、办公楼及铁皮房共37145㎡。经双方协商，2010年3月30日，原告与被告浦京公司签订《厂房及生活配套设施租赁合同》，同意将涉案租赁房屋出租给被告浦京公司使用。被告浦京公司在接受涉案租赁房屋后交由被告中远公司实际经营并对外转租给被告天韵公司和被告永泰厂等次承租人。2016年8月2日，原告与被告中远公司的负责人签订了《补充协议》。其后，原告与被告中远公司因租赁问题产生争议。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告与被告浦京公司、被告中远公司签订的《厂房及生活配套设施租赁合同》、《补充协议》以及被告中远公司与各次承租人签订的租赁合同均属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，被告浦京公司、被告中远公司及各次承租人应当立即返还租赁房屋。在原告向各次承租人函告返回房屋后，部分次承租人已与原告达成协议书同意返回房屋并支付了占有期间的占有使用费，但被告浦京公司、被告中远公司、被告天韵公司和被告永泰厂却仍占用了部分房屋拒绝返还及支付相应的占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条规定，被告浦京公司、被告中远公司、被告天韵公司和被告永泰厂占有使用了租赁房屋，应当支付相应的占有使用费。因涉案租赁房屋的市场租金已达到26元/㎡，被告浦京公司、被告中远公司、被告天韵公司和被告永泰厂应当按实际占有使用面积及市场价格向原告支付相应的占有使用费。被告李宝燕作为一人有限责任公司即被告中远公司的股东，多次向各次承相人收取租金等费用，其个人财产与公司财产混同，根据《中华人民共和国公司法》第六十四条规定，应当对被告中远公司的债务承担连带责任。被告张云飞作为个人独资企业即被告永泰厂的出资人及负责人，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定，在被告永泰厂的财产不足以清偿债务的，被告张云飞应当以其个人的其他财产予以清偿。综上所述，为维护原告合法权利，请求法院判令：1、确认原告与被告浦京公司签订的《厂房及生活配套设施租赁合同》及与被告中远公司签订的《补充协议》无效；2、被告浦京公司、被告中远公司、被告天韵公司和被告永泰厂立即腾空并返还位深圳市公明街道长圳社区龙仔工业区的房屋（包括厂房、宿舍、办公楼及铁皮房）；3、被告浦京公司、被告中远公司向原告支付占有使用费2080000元（暂以面积20000平方米、每平方米占用费26元的标准从2018年9月1日开始起算，暂计至2018年12月31日，实际计至返还房屋之日止）；4、其余被告对被告浦京公司、被告中远公司的第三项债务承担连带清偿责任；5、被告承担诉讼费用。庭审中，原告撤回了场地占有使用费的主张，即第三项和第四项主张。被告浦京公司、被告中远公司、被告李宝燕、被告天韵公司辩称,涉案房屋依照深圳市人大关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定及其他相关规定，不仅办理了申报登记，还领取了政府部门颁发的房屋租赁凭证，由此可见，涉案房屋符合规定，有关可以按规定办理临时从事生产经营活动和房屋租赁的相关手续的法律规定。其次，原告以最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干适用问题解释的第二条，请求确认涉案租赁合同无效，适用法律错误。鉴于深圳人大的决定与最高院的该司法解释有关涉案租赁合同效力存在冲突，根据最高人民法院法释200914号关于裁判文书引用法律法规等规范性等法律文件的规定，本案应当以深圳人大颁布的决定为准，本案不适用最高院的该司法解释。因此，涉案物业已经申报了历史遗留违法建筑，但无行政主管部门处理的情形，涉案合同无效无法律依据，请法院驳回原告的全部诉求。被告永泰厂和被告张云飞辩称,我方不认识原告，不知何故原告要起诉我方。我方与被告中原公司签订的租赁合同，按时缴纳所有的费用给被告中远公司，没有拖欠过房租。原告与被告中远公司之间的纠纷我方不清楚，在原告与被告中远解除合同关系前，我方拒绝和原告签订租赁合同。经审理查明,2000年12月7日，深圳市宝安区公明镇长圳村民委员会与原告签订了《土地出租合同书》，当时签订将位于公明长圳村辖区地段土名（龙仔）土地共计30911㎡出租给原告作为工业用地使用，土地使用期限至2050年12月31日止。合同签订后，原告在该土地上投资兴建了厂房、宿舍等物业，该部分物业在国土部门历史遗留编制号码为（1）1807-B00038（2）1807-B00040（3）1807-B00041（4）1807-B00042（5）1807-B00043（6）1807-B00044（7）1807-B00045（8）1807-B00046（9）1807-B00047（10）1807-B00048（11）1807-B00049，区在片区即公明街道长圳社区龙仔工业区。上述物业目前已经在深圳市公明长圳股份合作公司的名义申报了历史遗留违法建筑，申报受理回执编号为701030107018B。2010年10月1日，原告与被告浦京公司签订了《厂房及生活配套设施租赁合同》，该租赁合同记载的主要内容有：原告同意将位于公明街道长圳社区龙仔工业区厂房及配套出租给被告浦京公司经营管理，被告浦京公司同意按照相关的规定合法经营，涉案租赁物的实际经营者为被告中远公司。该合同租赁期限为15年，从2010年10月1日至2025年9月31日止，其中从2010年7月1日至2010年9月30日止，共三个月，为装修期期间免收租金。涉案租赁物中的厂房及宿舍建筑面积为36145㎡，园区内铁皮房建筑面积为1000㎡。厂房、宿舍及办公楼、铁皮房租金为9.7元每平方米，租金每三年递增一次，每次递增8%。（其中原告承诺第一次三年递增时可将厂房、宿舍及办公室、铁皮房的租金单价递增至每月每平方米10.5元）。合同签订时，被告浦京公司须向原告交付720613元作为承租该物业的保证金，折约两个月的租金。合同期满后如原告并无违约则无息退还给被告浦京公司（此处原告与被告浦京公司存在笔误，本院依据上下文予以纠正）。届时如原告明确了该物业交付的具体时间及面积，则原告有权向被告浦京公司多预收两个月的租金作为首月起时的租金。被告浦京公司必须每月15日前准时向原告交纳房租，并按原告指定的私人账号交付当月租金。2013年6月1日，深圳市公明长圳股份合作公司（以下简称长圳公司）与被告张云飞签订了深圳市房屋租赁合同书，双方约定长圳公司将深圳市光明新区公明街道长圳社区沙头巷工业区第8栋第3层B区出租给被告张云飞做厂房之用，涉案租赁房屋权利人为长圳公司，租赁物的出租期限为2013年6月1日至2015年6月1日止，租赁房屋建筑面积为400㎡，建筑物总层数为4层，房租为3200元/月。2016年7月20日，原告与被告中远公司签订了补充协议，双方约定厂房及宿舍租金的上涨事项，同时原告同意被告中远公司对园区4栋宿舍进行改造，改造费用由被告中远公司承担，合同期满后按宿舍原状交回给原告，原告不要求被告中远公司将宿舍改造墙体及其他改造过的设施复回原状。2017年9月1日，被告中远公司和被告永泰厂签订了《房屋租赁合同》，被告中远公司将位于深圳市光明新区公明街道长圳社区沙头巷工业区第8栋第3层B区出租给被告被告永泰厂作为工业用途，同时将位于光明新区长圳村长凤路沙头巷工业区宿舍B3、B4栋共9间出租给被告永泰厂做宿舍之用，合同的起止时间为2017年9月1日起至2022年10月30日止，房屋及宿舍押金为89000元，房屋租金为36000元，宿舍租金为8500元，厂长费为800元，代收治安费及卫生费700元，电梯费500元，以上厂房租金及其他费用合计每月46500元。另查明，1、深圳市中远国茂科技园（长凤路355号）的房屋地址与公明长圳社区龙仔工业区及深圳市光明新区长圳村长凤路沙头巷工业区的房屋地址为同一地址；2、深圳中远国茂投资发展有限公司先后更名为广东浦京投资发展有限公司、广东浦京集团有限公司；3、被告天韵公司实际占有使用着位于公明办事处长圳社区沙头巷工业区第12栋第1层A区的区域。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的土地出租合同书、厂房及生活配套设施租赁合同、补充协议、深圳市房屋租赁合同书、缴纳占有使用费转帐凭证、地址证明、现场照片和通知，被告提交的房屋租赁凭证、补充协议等证据材料及庭审笔录予以证实。本院认为，本案的争议焦点在于涉案租赁物是否是合法的问题？根据我国合同法的规定，合同内容若违反法律、行政法规的强制性规定，该合同当属无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，仅有原告向本院提交了深圳市宝安区历史遗留生产经营性违法建筑申报收件回执，只能证明涉案租赁物作为历史遗留违法建筑办理了申报手续。原、被告均未向本院提交涉案租赁物的建设工程规划许可证或者证明涉案租赁物系经主管部门批准建设的相关证据，即未提交证据证明涉案租赁物系合法建造。根据上述法律规定，原告与被告浦京公司双方于2010年10月1日签订的《厂房及生活配套设施租赁合同》、原告与被告中远公司双方于2016年7月20日签订的《补充协议》应认定为无效。关于被告浦京公司、被告中远公司、被告李宝燕和被告天韵公司主张认为根据深圳市人大关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定及其他相关规定，涉案租赁物不仅办理了申报登记，还领取了政府部门颁发的房屋租赁凭证，故而认为双方签订的《房屋租赁合同》等有效的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，其主要解释的是作为违建的“违法”在于违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条、第四十四条关于在城市、镇、乡、村庄规划区内进行建设的单位或个人应向市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证的法律规定。国家对违反建筑持否定性评价，且违法建筑损害了国家利益，规避了国家对规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场等系列行为的监管，使得违法建筑在现行体制外产生，直接危及社会的公共安全，直接危及人民群众的生命财产安全。违法建筑直接损害国家和社会公共利益，并不是在当事人私权范畴内就能解决的问题。最高人民法院主要从城乡规划管理的角度看待违建问题，并将“建设工程规划许可证”作为建筑物是否合法的行政许可标志。深圳作为经济特区，对于历史违建问题，先后出台了《深圳处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》等三项地方性法规，规定了可以申报处理的历史违建类型，明确了必须经过主管部门根据用地情况、城市规划情况、房屋质量情况等进行个案判断，也明确了违法建筑建设当事人或者管理人需要临时使用的，应当向有关部门申请工程质量和消防安全检验；经工程质量和消防安全检验合格并符合地质安全条件的，可以按规定办理临时从事生产经营活动和房屋租赁的相关手续（申请临时使用的办理程序、使用期限等具体规定，由市政府另行制定），但没有关于确权的规定。从上述规定可以看出，违法建筑临时使用的前提条件是须经过有关部门申请工程质量和消防安全检验，工程质量和消防安全检验合格并符合地质安全条件。因此，即使在深圳，虽进行了历史遗留违法建筑申报并取得了主管部门的回执只能作为涉案房屋为历史遗留违法建筑的表明证据，判断所涉的房屋租赁合同效力还要再审查该栋（幢）历史违建是否可以取得相应政府行政许可、行政确权或其他行政手续文件。本案中，涉案房屋的历史遗留违法建筑申报以及取得了主管部门的回执只能作为涉案房屋为历史遗留违法建筑的表明证据，原告诉求涉案房屋的租赁合同有效，还需提交证据证实本案中所涉的租赁房屋取得了市、县（区）政府行政许可、行政确权或其他行政手续文件。被告提交的房屋租赁凭证仅为合同备案手续且所加盖的印章也是“深圳市宝安区房屋租赁管理办公室合同备案专用章（2）（光明新区专用）”无法证明所涉房屋经过了相应政府机关进行了相关资质审批。本案各方均未就涉案租赁物已经有关部门申请工程质量和消防安全检验，且工程质量和消防安全检验合格并符合地质安全条件提供证据，应承担不利的法律后果，因此被告浦京公司、被告中远公司、被告李宝燕、被告天韵公司关于涉案租赁物符合临时使用条件而主张租赁合同有效的主张，于法无据，本院不予采纳。综上所述，原告与被告浦京公司双方于2010年10月1日签订的《厂房及生活配套设施租赁合同》、原告与被告中远公司双方于2016年7月20日签订的《补充协议》因违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。关于合同无效后相关事宜的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据上述关于无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还，因此本案中仍实际占有使用涉案租赁物的被告浦京公司、被告中远公司、被告天韵公司和被告永泰厂应将承租的涉案厂房返还给原告。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条、第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告余水兔与被告广东浦京集团有限公司于2010年10月1日签订的《厂房及生活配套设施租赁合同》无效；二、确认原告余水兔与被告深圳市中远国茂科技有限公司于2016年7月20日签订的《补充协议》无效；三、被告广东浦京集团有限公司、被告深圳市中远国茂科技有限公司于本判决生效之日起五日内将位于深圳市公明街道长圳社区龙仔工业区厂房及配套（厂房及宿舍建筑面积为36145㎡，园区内铁皮房建筑面积为1000㎡）返还给原告余水兔；四、被告深圳市永泰顺手袋箱包厂于本判决生效之日起五日内将位于深圳市光明新区公明街道长圳社区沙头巷工业区第8栋第3层B区和深圳市光明新区长圳村长凤路沙头巷工业区B3、B4栋的9间宿舍返还给原告余水兔；五、被告深圳市永泰顺手袋箱包厂于本判决生效之日起五日内将位于深圳市光明新区公明办事处长圳社区沙头巷工业区第12栋第1层A区返还给原告余水兔。案件受理费50元，本院已预收23440元，退还原告23390元，由被告广东浦京集团有限公司、被告深圳市中远国茂科技有限公司、被告深圳市天韵科创科技有限公司和被告深圳市永泰顺手袋箱包厂共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 谌   平人民陪审员 杨   碧人民陪审员 古 井 华二〇一九年五月七日书 记 员 黄燕（兼）书 记 员 赵   畅附相关法条如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法法规标题中华人民共和国土地管理法(2004修正)制定机关全国人大常委会效力等级法律公布日期2004.08.28时效性现行有效》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。第四十二条城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可。第四十四条在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。