广东省深圳市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0309民初249号 原告（反诉被告）：林亚德，男，汉族，1976年2月15日出生，身份证住址福建省莆田市荔城区， 委托诉讼代理人：郭向锋，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雨霏，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：周汉强，男，汉族，1967年12月11日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区， 委托诉讼代理人：周喜葵，广东惠商律师事务所律师。 上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭向锋、李雨霏，被告周汉强及其委托诉讼代理人周喜葵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原、被告诉辩争议 原告林亚德的诉讼请求：1、确认原、被告间的合作经营协议于2018年7月21日解除；2、被告赔偿原告经济损失824304元及逾期赔偿利息38330.14元，逾期利息实际计至被告履行义务止；3、本案的诉讼费用由被告承担。以上金额总计862634.14元。事实与理由：2018年6月12日，原、被告签订《合作经营协议》，内容为：就深圳市龙华区民治大道328号嘉熙业广场一楼104号铺（现中域）（以下简称涉案商铺）达成合作经营；经营场地面积为225平方，经营项目为珠宝品牌；经营方式为：被告将涉案商铺提供给原告使用，被告负责经营所需证照办理，原告负责管理费、全部投资及具体经营，被告不参与原告投资及具体经营，原告按月给予被告利润分成；合作经营期限自2018年7月1日至2022年6月30日；利润分成：原告自2018年7月1日起至2021年6月30日，月利润分成135000元，自2021年7月1日起至2022年6月30日，月利润分成为146000元；利润支付方式：原告应在每月5号前向被告交纳当月合作经营利润分成135000元；原告应于签订协议当日向被告支付押金270000元；同时约定违约责任，被告需保证原告在协议内正常经营，不得擅自提前解约，遇第三方提出异议，影响原告无法正常经营，被告赔偿原告由此造成的全部损失。2018年6月13日，原告向被告支付27万元押金和30万元进场费用。2018年6月24日，原告与深圳创艺佳盟展示装饰设计有限公司签订《装修合同书》，由该公司负责装修涉案商铺，装修期限为2018年6月25日至2018年7月25日，工期30天；工程款为802400元，合同签订当天，原告支付装修公司50%工程款，工程开工7天支付20%，柜台拉到现场预付25%，安装完工三日内支付剩余钱款；装修公司指定张文辉为收款人；双方还约定6月25日支付定金，开工进场，工厂开工；另约定，一方原因造成合同无法履行时，应及时通知对方，办理终止手续，并由责任方赔偿对方相应的经济损失。合同签订当天，原告即以转账的形式向装修公司指定账户转入定金401200元，同时装修公司开展相关工作。2018年7月21日，被告与第三人签订《合作经营协议》，将涉案商铺租给他人，且他人已入驻商铺实际经营。因被告前述行为致使原告与装修公司间的合同无法继续履行，根据装修合同书第八条第二点，装修公司现要求原告赔偿其经济损失363104元。原告认为，原、被告间签订的合作经营协议书名为合作，实为租赁，故原、被告间的合法租赁关系应当受到法律的保护，而被告在租期内将涉案商铺又租给他人，严重违背了诚实信用原则。根据协议第六条第一点，被告应赔偿原告经济损失：1、原告已向被告支付的27万元押金及30万元场地转让费（被告已返还51万，剩余6万）；2、原告为履行合同已实际做的准备，含出设计图纸15000元，故原告需对装修公司承担经济损失共计363104元；3、原告已支付的装修费401200元；4、逾期赔偿的利息38330.14元，按损失824304元算，自2018年7月21日暂计至2018年10月22日，实际计至被告履行义务止。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定及原、被告合同第六条第一点之约定，被告已构成根本违约，合同无法继续履行，被告应赔偿原告的全部损失及利息862634.14元。恳请法院依法查明案件事实，维护原告的合法权益。 被告周汉强的答辩意见：一、本案案由应为合伙协议纠纷，并非被答辩人所称的房屋租赁合同纠纷；二、答辩人系因被答辩人违约在先，为防止损失进一步扩大，在无奈之下才与可得利润更低的第三人暂时签订了《合作经营协议》，答辩人不存在违约行为；三、与第三方签订合作协议并不妨碍答辩人与被答辩人之间《合作经营协议》的继续履行，经营场地使用权仍在答辩人手上，答辩人随时可以将场地使用权交由被答辩人，故此不能构成答辩人违约的事由；四、被答辩人诉称存在装修损失，且就此提出要求答辩人承担损失没有事实和法律依据。综上所述，恳请贵院在查明事实的基础上依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 被告（反诉原告）周汉强的反诉请求：一、确认反诉原、被告之间的《合作经营协议》合法有效，反诉原、被告双方应继续履行合同；二、反诉被告立即偿还反诉原告自2018年7月5日起至2019年2月5日止到期应得利润分成人民币108万元，并按照银行同期贷款利率向反诉原告计付资金占用利息，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年6月12日，反诉原、被告签订《合作经营协议》约定：合作经营场地为龙华区民治大道328号嘉熙业广场一楼104号铺（以下称“涉案物业”），合作经营方式为：反诉原告合法取得经营场地使用权并提供给反诉被告使用，并负责租金，反诉原告负责经营所需证明办理，反诉被告负责管理费、全部投资及具体经营，反诉原告不参与反诉被告的投资及具体经营，反诉被告按月给予反诉原告利润分成；合作经营期限自2018年7月1日起2022年6月30日止。同时约定反诉被告应自2018年7月1日起至2021年6月30日向反诉原告交纳合作经营利润分成每月人民币135000元、2021年7月1日起至2022年6月30日向反诉原告交纳合作经营利润分成人民币146000元。同时还约定利润支付方式为：反诉被告应于每月5号前向反诉原告交纳当月合作经营利润分成135000元，且反诉原告利润分成的支付不受反诉被告经营状况的影响，无论反诉被告盈亏，均需按约定时支付利润分成。《合作经营协议》签订后，反诉原告积极履行了协议约定的义务，于2018年6月26日与业主方深圳市兴利达投资发展有限公司签订了《商铺租赁合同》，每月租金为125000元整，租赁期限从2018年7月1日起至2020年6月30日止，成功拿到了涉案物业的使用权，2018年6月30日业主方将涉案物业交付反诉原告，反诉原告当即电话通知了反诉被告随时可以进场，同时告知反诉被告应及时提交经营品牌资料、装修施工图纸及物业装修备案申请资料等资料。此后反诉被告因自身原因，迟迟未到涉案物业办理装修手续，亦没有到社区、街道办办理装修备案手续及进场开展经营，一直怠于提交经营品牌资料、装修施工图纸及物业装修备案申请资料等资料。直至2018年7月15日左右，反诉被告联同案外人方先生（方先生系为反诉被告的债权人，因向反诉被告追索债务与反诉被告前来反诉原告处协商退回合作押金及进场费用）到反诉原告处，称其资金紧张且珠宝经营合作无法继续开展，希望能够协商解除合作事宜，并退回押金及进场费。反诉原告考虑到反诉被告困难处境，出于人道主义便同意提前退还押金及进场费，但并未明确同意解除合作。同时，反诉原告考虑到反诉被告已明确表示可能无法继续合作的事实，并且即使反诉被告继续履行合同，由于反诉被告当时的困难处境，短期内反诉原告也会收不到利润分成，但反诉原告自己每月需要承担高达125000元的商铺租金，为防止损失进一步扩大，无奈直到2018年7月21日才寻求与可得利润更低（每月利润分成6万元，比反诉被告每月应支付利润低7.5万元）的第三方女人心品牌达成合作，将涉案物业使用权暂时提供给女人心品牌使用．并说明了如反诉被告进场经营则随时可能收回。但万万没想到的是，反诉被告在收到全部押金及进场费后，因被自身困境所迫便反咬一口起诉反诉原告，试图以此获取非法利益。综上所述，反诉原告认为双方签订的《合作经营协议》合法并持续有效，反诉原告已经积极履行了协议约定的全部义务，反诉被告应当根据协议约定及时足额向反诉原告支付应得利润分成，但反诉被告一直拖欠利润分成未予支付，自2018年7月5日起至2019年2月5日共拖欠8期利润共计人民币108万元整未向反诉原告支付。同时反诉被告恶意拖欠利润分成，理应以每一期应付未付利润为基数，从每期还款日（即每月5号）起按照银行同期贷款利率向反诉原告计付资金占用利息。反诉被告的行为已严重侵害了反诉原告的合法权益，特向贵院提出反诉，请求依据我国《合同法》等有关规定支持反诉原告的上述诉讼请求。 原告（反诉被告）林亚德的答辩意见：1、被告诉讼请求第一项无事实和法律依据，原告签订协议后从未进场实际经营，且被告与第三方已签订长达三年的协议，第三方已实际经营，原、被告间的合同客观上已履行不能；2、被告擅自改变经营范围，导致原告合同目的不能实现，根据商铺租赁合同相关条款及合同法第九十四条之规定，原、被告间的合同已经构成法律上的履行不能。被告称原告可随时进场使用商铺，称已告知原告提交经营品牌等资料，以上说法均未提供任何证据证实，根据举证规则，应承担举证不能的责任。且根据被告提交的商铺租赁合同相关条款可知该商铺经营范围为服装零售，未经业主同意被告不得擅自转租，不得改变租赁物的用途。而原告经营的是珠宝品牌，客观上根本无法承租该商铺。这与原告是否提交品牌经营资料无关，退一步讲，即使原告可以承租该商铺，商铺的装修、办理进场交接手续、提供装修图等材料给业主审批，也是被告应尽的义务，与原告无关。再者，被告至今没有提交证据证明其转租行为已经经过业主同意，根据举证规则，被告应承担举证不能的法律责任。综上所述，原、被告之间的合同法律、客观上履行不能，被告请求继续履行合同无事实和法律依据。被告请求原告向其支付利润分成，不符合事实情况，无事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，该协议合同目的不能实现，符合法定解除的条件，且按照协议第6条被告不能保证经营场地由原告正常经营，应当承担原告的损失，返还押金及进场费、赔偿原告已付租金的占用利息，赔偿原告未进场做准备的装修损失，原告认为合同履行的基础已经灭失，且无继续履行的可能性。因此，被告请求原告向其支付利润分成无事实和法律依据。综上所述，被告擅自转租、擅自更改经营范围，在明知无法将商铺正常交付给原告使用的情况下，与原告签订名为合作实为租赁的协议，违反诚实信用，构成严重违约，依法应当承担相应的违约责任，赔偿原告的全部损失，请求法院查明事实，维护我方的合法权益。 本院查明的事实 2018年6月12日，被告周汉强（甲方）、原告林亚德（乙方）签订《合作经营协议》，约定：一、合作经营场地为龙华区民治大道238号嘉熙业广场一楼104号铺（现中域），合作经营场地的面积为225平方，合作经营项目为珠宝品牌，合作经营方式为甲方合法取得经营场地使用权并提供给乙方使用并负责租金，甲方负责经营所需证照办理，乙方负责管理费、全部投资及具体经营，甲方不参与乙方的投资及具体经营，乙方按月给予甲方利润分成；二、合作经营期限自2018年7月1日起至2022年6月30日止。合作经营期满，若乙方有意续约，需另行协商，在同等条件下，乙方享有优先权；三、合作经营期间乙方应按如下约定向甲方交纳合作经营利润分成：2018年7月1日至2021年6月30日期间月利润分成为人民币135000元；2021年7月1日至2022年6月30日期间月利润分成为人民币146000元；四、乙方在每月5号前向甲方交纳当月合作经营利润分成135000元，甲方利润分成的支付不受乙方经营状况的影响，无论乙方盈亏，均需按约定时支付利润分成；五、乙方在签订本协议后当日内向甲方支付人民币270000元作为押金，甲方收到款项后须向乙方开具收据。合作期满此押金七天内甲方退还此款项；六、甲方需保证经营场地让乙方在本协议内正常经营，甲方不得擅自提前解约或遇第三方提出异议、阻挠、干涉，影响乙方无法正常经营，甲方需对乙方所造成的损失进行赔偿；七、本合作协议生效后，如乙方违约或中途单方解除协议，乙方所缴纳的款项概不退还；乙方应及时向甲方支付利润分成，如乙方拖欠利润分成超过一个月时间，则甲方有权单方终止合作协议，收回该商铺……。2018年6月13日，被告向原告出具两张收款收据，证实收到原告交来的押金人民币270000元、进场费用人民币300000元。 2018年6月24日，原告与案外人林新祖签订《装修合同书》，约定对龙华区民治大道238号嘉熙业广场一楼104号铺（现中域）进行装修，工程期限30天，开工日期2018年6月25日，竣工日期2018年7月25日，合同价款人民币802400元。2018年6月25日，原告向《装修合同书》指定的张文辉账户转账人民币401200元。原告另提交了与林新祖确认的预算表以及设计效果图、送货单等证据，主张已对装修项目报价进行了确认，并且装修公司已经对店铺进行了设计，并订购材料，合同已实际履行。被告则表示装修公司没有进场装修，原告也没有向物业报备，原告辩称物业管理公司就业主租赁合同上约定的禁止转租还有商铺用途提出质疑，因为被告和业主签订的合同是禁止转租，而且商铺是用于服装，所以一直没有让装修公司进场。 另查明，被告（承租方，乙方）与案外人深圳市兴利达投资发展有限公司（出租方，甲方）于2018年6月26日签订了《商铺租赁合同》，甲方将坐落于广东省深圳市龙华区民治街道328号民治商务中心（嘉熙业广场）1楼104号商铺出租给乙方使用，商铺面积225平方米，租赁期限自2018年7月1日起至2020年6月30日止；商铺的经营范围为零售，品牌是FiveCaman，种类为服装，乙方未经书面同意不得经营其他品牌；乙方交纳的月租金及综合管理费按建筑面积计算，每月125000元整，租赁期限内无递增；租金起算日2018年7月21日（按实际交付之日计进行顺延或提前）；商铺计划交付日为2018年7月1日，乙方在接到甲方的交铺通知书后三日内办理完进场交接手续，并在进场前三日内提供店铺间隔图、装修图及店面招牌等会审材料于甲方审批；甲乙双方交付接收该商铺时，应当签署一份交接凭据，凭据应当载明交接日期及该商铺之状况；交接凭据一旦签署，则双方的交付接收义务立即完成；乙方有20日的免租装修期，自该商铺交付之日起计算；未经甲方书面同意，乙方不能转租、委任或特许第三方经营和管理该商铺。 原、被告双方对涉案商铺经营场地是否已交付原告主张不一。被告主张2018年6月30日电话通知了原告，原告不予认可，称直至2018年7月21日仍无法进场，之后案涉场地已由第三人进行经营使用。被告称业主方一直是对这个事情是知悉的，也没有提出异议，虽然被告没有书面的证据证明业主方同意被告把使用权交付给原告。 2018年7月21日，被告与案外人陈金玲签订《合作经营协议》，除合作经营场地面积、合作经营期限、合作经营利润分成不同外，其余条款与本案案涉《合作经营协议》大致相同。深圳市兴利达投资发展有限公司于2019年2月26日出具《关于民治大道328号民治商务中心1楼104号商铺的情况说明》，主要内容为：……该商铺于2018年6月30日交付后，直到2018年8月1日我司才收到周汉强先生提供的【女人心】服装品牌的装修方案并办理了相应的装修手续，进场装修。 再查明，经原、被告协商，被告分多次将原告已经交付的押金、进场费予以退还。 原、被告双方均未提交案涉合作经营场地的产权证或建设工程规划许可证。 本院判决理由和结果 本院认为，原、被告签订的《合作经营协议》约定由被告提供经营场地，原告负责投资经营，被告不参与原告的投资经营，但按月固定收取利润分成，该协议名为合作，实为租赁。因原被告均未提供证据证明用于出租的商铺所属房屋取得产权证书或建设工程规划许可证，双方签订的《合作经营协议》依法应认定为无效。本院对原告要求确认协议解除以及被告要求继续履行协议均不予支持。 根据无效合同的处理原则，依据合同取得的财产应当各自返还，故被告应将押金人民币270000元、进场费用人民币300000元予以返还，本案中，被告已经将上述费用全部返还，故本院对原告的相关诉讼请求不予支持。至于涉案商铺，因被告已经将其另行交付至案外人，未由原告占有，故原告亦无需返还。 被告反诉要求原告支付自2018年7月5日起至2019年2月5日止到期应得利润分成人民币108万元及利息，因双方之间系租赁合同关系，约定的利润分成应为房屋占有使用费，本案中，被告主张在2018年6月30日电话通知原告交付商铺，但无证据证实，原告予以否认，且被告在2018年7月21日又与案外人陈金玲签订《合作经营协议》，客观上无法向原告交付，综合以上事实，本院认定被告并未向原告交付涉案商铺，故原告无需支付场地占有使用费，本院对被告的相应反诉请求不予支持。 至于原告主张的损失问题。依照法律规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经审查，原告为履行《合作经营协议》准备对涉案商铺进行装修，并支出了装修费人民币401200元，原告主张的其他损失无证据证实，本院不予认定。本案中，被告基于《合作经营协议》应当向原告提供涉案商铺，原告基于对被告的信赖进行了装修准备，因此，被告对于原告造成的装修损失应当承担一定的赔偿责任；而原告在2018年6月24日与案外人林新祖签订《装修合同书》时，明知被告尚未取得涉案商铺更未向其交付涉案商铺，即约定装修开工日期为2018年6月25日，并支付相关装修费用，进行装修准备，对风险缺乏控制，主观上具有较大过错，经综合考虑双方的过错程度，本院认定被告应当赔偿原告以上损失的40%即人民币160480元（401200元×40%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）林亚德、被告（反诉原告）周汉强于2018年6月12日签订《合作经营协议》为无效合同； 二、被告（反诉原告）周汉强于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）林亚德装修损失人民币160480元； 三、驳回原告（反诉被告）林亚德的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）周汉强的全部诉讼请求。 如被告（反诉原告）周汉强未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费人民币6213元，由原告（反诉被告）林亚德负担人民币5057元，由被告（反诉原告）周汉强负担人民币1156元。反诉受理费人民币7260元，由被告（反诉原告）周汉强负担。本诉受理费原告（反诉被告）已预缴，反诉受理费被告（反诉原告）已预缴。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员 赵  宏  伟 二〇一九年五月十七日 书记员 刘丽萍（兼） 书记员 黄  梦  园 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。