江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）洪民三终字第343号上诉人（原审原告）江西华夏物业管理有限公司，住所地：南昌市高新技术产业开发区创新路1号，机构代码：66749313-0。法定代表人秦爱茹，系该公司总经理。委托代理人王卫东，系该公司职员。委托代理人熊昕，江西东方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江西省高氏置业发展集团有限公司，住所地：南昌市豫章后街27栋，机构代码：75998263-6。法定代表人高永快，董事长。委托代理人李乃智，系该公司法务部职员。上诉人江西华夏物业管理有限公司（以下简称华夏物业）与被上诉人江西省高氏置业发展集团有限公司（以下简称高氏置业）物业服务合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2013）东民初字第1569号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人华夏物业委托代理人王卫东、熊昕，被上诉人高氏置业委托代理人李乃智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2011年11月23日，被告高氏音乐花园业主委员会（甲方）与原告江西华夏物业管理有限公司（乙方）签订《音乐花园物业管理委托合同》一份，合同约定：“甲方将音乐花园小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限为2年，自2011年10月1日起至2013年9月30日止。物业管理服务费用：小高层1.10元／M2.月；高层1.25元／M2.月；商铺、办公2元／M2.月；露天车位80元／月；地下车库200元／月；地下车库管理费40元／月。露天停车费由乙方收取，甲、乙方按6︰4比例分成。业主和物业使用人无故逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按日千分之三计算滞纳金。”合同签订后，原告开始对音乐花园小区业主提供物业服务，原告在提供物业服务工程中，向音乐花园小区其他相关业主提供露天车位服务并向相关业主收取80元／月停车费，相关业主交纳80元／月露天车位费后，按合同约定可以将车辆停放在小区道路旁，由于被告系音乐花园小区的开发商，在该小区共开发地下车位147个，已出售22个，剩余125个车位未售出一直处于空置状态，当小区相关业主交纳80元／月露天车位费后，有部分业主便自行将其小车停入被告未售出的空置地下车位中，直至本案诉讼时，被告对地下车库出入口加装门禁后，才阻止相关业主对地下空置车位的使用。本案在审理中，原告撤回垫付电费和业主聂晓丽、段小妹房屋物业费的诉请。同时，原、被告协商确认高氏音乐花园小区人防地下工程建筑面积为403.20m2。其中，被告实际已利用人防工程地下室三间（面积约60m2），作为通信公司的移动、电信、网络公司的机房，对其余人防工程地下室，被告未实质利用。另外，被告作为音乐花园小区的开发商，对下列房屋交付业主前负有交纳物业费的义务：1、坐落东湖区阳明东路666号高氏音乐花园3栋1单元101室（第1层）房屋，建筑面积：120.68m2，业主张磊，房屋交付时间：2012年10月29日，欠交物业费1725.80元。2、坐落东湖区阳明东路666号高氏音乐花园3栋3单元1002室（第10跃层）房屋，建筑面积：179.85m2，业主刘秀成，房屋交付时间：2012年9月1日，欠交物业费2176.2元。3、坐落东湖区阳明东路666号高氏音乐花园3栋2单元1001室（第10跃层）房屋，建筑面积：179.85m2，业主罗云，房屋交付时间：2012年10月25日，欠交物业费2571.90元。4、高氏音乐花园小区1#、2#、3#、4#店面4个，建筑面积合计：275.44m2，欠交物业费13221.20元。上述物业服务费合计：19695.10元。综上，原、被告双方没有争议的物业费为19695.10元，双方存有争议的物业费为地下车位和人防地下室物业费。原告认为，被告系空置的125个地下车位和人防地下室（403.20m2）的业主，按照物业收费规定，被告应交纳地下车位管理费10万元（125个×40元／月×20个月＝10万元）和人防地下室物业费5806.08元（403.20m2×0.6元／月×24个月＝5806.08元）。被告则认为，由于原告疏于管理，造成125个地下车位被小区其他相关业主使用，原告的违约行为给被告造成了极大的损失，所以，原告无权收取地下车位管理费。对人防地下工程，因人防过程属国家所有，被告不是该物业的交费主体，原告向被告主张权利错误。原审法院认为：原告作为音乐花园小区的物业服务企业，在2011年10月1日至2013年9月30日期间，为该小区全体业主提供了相应的物业服务，被告作为音乐花园小区的开发商，对尚未出售或尚未交给物业买受人的相关房屋（即高氏音乐花园3栋1单元101室、3栋3单元1002室、3栋2单元1001室、高氏音乐花园小区1#、2#、3#、4#店面）负有交纳物业费的义务，按照合同约定，被告对上述物业应交纳物业服务费19695.10元，故原告请求被告支付该物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”根据司法解释的规定，业主欠交物业费的，物业服务企业首先应书面催交，经书面催交后，业主仍拒绝交纳的，物业服务企业起诉请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。鉴于原告直至本案起诉前一直没有书面催交上述物业费，故违约金可从本案起诉之日起开始计算，且合同约定按日千分之三计算违约金过高，原审法院调整为参照人民银行计收逾期贷款利息标准计算违约金。关于地下车位物业费的交纳问题？由于原告在履行物业服务合同时，原告只管向小区相关业主收取露天车位费，却怠于对露天停车管理，实际形成了只收费不管理的情形，致使相关业主将车辆停放在被告空置的地下车位上，显然，原告行为违反《音乐花园物业管理委托合同》第十条约定的义务，疏于交通与车辆停放秩序的管理，为此，被告的抗辩理由成立。同时，鉴于被告开发的地下车库设施不够完备，如地下车库出入口未安装门禁，无形中给其他相关业主将车辆驶入地下车库提供了方便，也给原告进行物业管理增加了困难，所以，原、被告双方对此均有一定的过错，按照诚实信用的原则，原审法院对原告收取地下车位物业费的诉讼请求予以酌减即按照收费标准30%计收，故被告应向原告交纳地下车位物业费3万元。关于人防工程物业费的交纳问题？《中华人民共和国人民防空法》第二条规定，“人民防空是国防的组成部分。国家根据国防需要，动员和组织群众采取防护措施，防范和减轻空袭危害。人民防空实行长期准备、重点建设、平战结合的方针，贯彻与经济建设协调发展、与城市建设相结合的原则。”第五条规定，“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”因此，人民防空工程应属于国防工程。根据《中华人民共和国物权法》第五十二条第一款规定，“国防资产属于国家所有。”按照上述法律规定，人防工程所有权应属国家所有。所以，对被告未使用的人防工程部分，被告不属于交纳物业费的义务主体，对被告已使用的人防工程部分，参照物业使用人主体的规定承担交纳物业费的义务，故被告应交纳实际已使用部分的物业费即交纳物业费60m2×0.6元／月×24个月＝864.00元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第五十二条第一款、《中华人民共和国人民防空法》第五条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告江西省高氏置业发展集团有限公司在本判决生效后十日内支付原告江西华夏物业管理有限公司未交给物业买受人的房屋和未出售的店面物业服务费19695.10元及自2013年11月8日起至本判决确定支付之日止的银行同期逾期贷款利率计算的利息；二、被告江西省高氏置业发展集团有限公司在本判决生效后十日内支付原告江西华夏物业管理有限公司地下车位物业服务费3万元及自2013年11月8日起至本判决确定支付之日止的银行同期逾期贷款利率计算的利息；三、被告江西省高氏置业发展集团有限公司在本判决生效后十日内支付原告江西华夏物业管理有限公司人防工程地下室物业服务费864元及自2013年11月8日起至本判决确定支付之日止的银行同期逾期贷款利率计算的利息；四、驳回原告江西华夏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告江西华夏物业管理有限公司预交案件受理费6200元，由原告江西华夏物业管理有限公司承担3100元，由被告江西省高氏置业发展集团有限公司承担3100元。华夏物业不服一审判决，向本院提起上诉。华夏物业上诉请求：1、改判变更第一项判决为：高氏置业在本判决生效后十日内支付上诉人未交给物业买受人的房屋和未出售的店面物业服务费...自2011年10月1日起至本判决确定支付之日止按千分之三计算的滞纳金；2、改判变更第二项判决为高氏置业在本判决生效后十日内支付上诉人地下车位物业服务费10万元及自2011年10月1日起至本判决确定支付之日止的银行同期逾期贷款利率计算的利息；3、改判变更第三项判决为高氏置业在本判决生效后十日内支付上诉人人防工程地下室物业服务费11520元及自2011年10月1日起至本判决确定支付之日止的银行同期逾期贷款利率计算的利息；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：1、一审判决计算违约金的起算时间与计算错误。华夏物业与业主委员会签订的《物业管理委托合同》约定无故逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金，该协议是双方真实意思表示，合法有效，该条款对全体业主包括被上诉人均有约束力；2、一审法院认定地下车位管理上诉人有过错缺乏事实与法律依据。被上诉人在硬件上没有提供相应的设施便利，导致上诉人管理不能，且上诉人既没有下达对业主的通知，也没有要求上诉人进行相应的阻止，因此上诉人禁止业主将车辆停放在地下车位也缺乏执行依据。上诉人已经对地下车位的供电、保洁、保安巡逻提供了服务，没有任何过错，因此一审法院要求上诉人承担责任明显错误；3、一审法院混淆了所有人与投资管理人的概念。被上诉人作为人防工程的投资管理人，使用管理权与收益权均由被上诉人行使，则相应管理费用支出的义务也应由其承担。无论被上诉人对人防工程使用与否或使用多少，收益多少，这都不免除上诉人对人防工程的管理与支出义务，因此被上诉人应按全部人防工程面积交纳物业费。被上诉人高氏置业辩称，1、被答辩人未经答辩人授权的情况下，擅自允许其他业主占用使用答辩人的地下车库，并收取相关费用。被答辩人不仅违反了《音乐花园物业管理委托合同》的规定，同时也侵害了答辩人的地下车位的所有权。原审法院对被答辩人应承担的过错减收的部分合理。答辩人也就被答辩人的侵权责任进行了另案起诉。2、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，答辩人在书面催交后或是合理期间内支付物业费用都无需交纳滞纳金。本案中被答辩人并未提交任何书面文件证明之前有过催交行为，原审法院认定自起诉时计算银行贷款利息有理有据。如按被答辩人诉请，按《音乐花园物业管理合同》规定的日千分之三交纳滞纳金，滞纳金将远高于本金。原审法院判决按银行同期贷款利息支付滞纳金，公平合理；3、人防工程所有权为国家所有，答辩人不是交纳物业服务费的主体，不应承担交纳物业服务费的责任。人防工程如按实际面积交纳物业费用，将会促使开发商对人防工程的部分或全部占用，如遇战时很难起到应有的作用。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、如何确定高氏置业未按期支付物业管理费的违约金即滞纳金的起算时间和计算标准；2、高氏置业是否应当支付地下车位管理费？3、高氏置业应当支付多少人防工程物业管理费？关于焦点一，根据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，物业服务企业在业主欠交物业费时应当以书面形式进行催交，催交之后业主仍未交纳物业费的，人民法院对物业服务企业的主张才应予支持。本案中，在华夏物业未书面催交物业费之前，未尽到告知催交义务，未向业主主张权利，因此业主不应对在华夏物业未进行书面催交之前承担未交物业费的滞纳金。另，华夏物业与高氏音乐花园业主委员会签订的《音乐花园物业管理委托合同》中按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金的约定明显过高，根据《最高人民法院﹤关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）﹥》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，故原审法院对华夏物业主张的滞纳金进行调整并无不妥，应予维持。关于焦点二，根据《音乐花园物业管理委托合同》中第二章委托管理事项第十条的规定“交通与车辆停放秩序的管理”，华夏物业对地下车位停放秩序负有管理的职责。因此，华夏物业在收取每个地下车位管理费40元的前提下，对高氏置业所有的125个地下车位被音乐花园其他业主占用存在一定的管理责任，即在无法阻止其他业主停放地下车位的情况产生时应当及时告知高氏置业采取措施防止其车位被继续占用。本案造成高氏置业所有的125个地下车位被其他未购买地下车位的业主擅自停放的另一重要原因是地下车库未安装道闸。关于地下车库道闸的安装华夏物业上诉认为是音乐花园开发商高氏置业的义务但没有证据予以证实，因此对于未及时安装地下车位道闸华夏物业与高氏置业均有责任。原审法院综合上述情况酌定高氏置业交纳地下车位物业费3万元并无不妥。关于焦点三，人防工程属国防的组成部分，而国防资产属于国家所有，按照人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有的原则，高氏置业应当对已使用的人防工程交纳物业服务管理费。综上，原审法院查明事实清楚，对地下车位物业费处理不当，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计6202元，由江西华夏物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  裴重芳审 判 员  龚 燕代理审判员  曹 渊二〇一四年三月三十一日书 记 员  王 倩