中华人民共和国 福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终1728号 上诉人（原审原告）：魏燕彬，女，汉族，1980年12月25日出生，住福建省福州市仓山区。 上诉人（原审被告）：黄雪珍，女，汉族，1942年5月18日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：郑文华、吴天桂（实习），福建国富律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：平琦（外文名为ＰＩＮＧＱＩ），1965年12月18日出生，住美国（Ｎｏ.15580ｍｅｄｆｏｒｄａｖｅｎｕｅ,ｐａｌｏａｌｔｏ,ＮｅｗＹｏｒｋ,ＵＳＡ）。 委托诉讼代理人：张德城（系被告平琦的姑丈），住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审被告）：平锋，男，汉族，1975年7月30日出生，住福建省福州市台江区。 被上诉人（原审被告）：福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部，住所地：福州市鼓楼区温泉支路**(个体工商户)。 经营者：杨辉，男，汉族，1979年6月11日出生，住福建省福州市马尾区。 上诉人魏燕彬、黄雪珍因与被上诉人平琦、平锋、福州市鼓楼区联辉房产经纪服务部(以下简称“联辉房产经纪服务部”)房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初6960号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 魏燕彬上诉请求：1.请求撤销福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初6960号民事判决；2.改判支持魏燕彬一审全部诉讼请求；3.本案一、二审所有诉讼费用全部由黄雪珍、平琦、平锋、房产经纪服务部承担。 事实和理由：一审法院虽查明认定黄雪珍违约的事实，但在判决黄雪珍除双倍返还定金外，仅赔偿可得利益损失60万元，而一审以随机摇号方式委托第三方估价，评定讼争房产市场评估价值为318.19万元，经计算，除定金10万元外，经济损失应为178.19万元，与判决的赔偿金额相差悬殊，严重不足以弥补魏燕彬实际损失。 黄雪珍上诉请求：请求撤销福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初6960号民事判决，改判驳回魏燕彬的全部诉讼请求。 事实和理由：一、魏燕彬怠于履行合同，导致黄雪珍的订约目的无法实现，已经构成根本性违约，依照合同约定，黄雪珍有权要求终止交易。黄雪珍的丈夫平锦森因生病治疗需要支付高额的医疗费，才将房产低价出售给魏燕彬，这也是黄雪珍的订约目的。根据三方签订的《银行个人商业按揭贷款交易程序》的约定，魏燕彬应于签订本合同后2016年8月12日前自行委托银行认可的评估事务所对上述房产进行评估并前往银行办理商业按揭贷款申请手续，在办理商业按揭贷款申请手续当日魏燕彬应将除定金10万元外其余购房首付款及差额款存入贷款银行冻结。但是，魏燕彬没有按照合同约定的期限支付购房款，导致黄雪珍不能及时获得购房款用于支付平锦森的医疗费用，平锦森于2016年9月20日因病医治无效死亡，黄雪珍的订约目的无法实现。根据《补充条款》第二条第1款的约定：本合同签订后任何一方中因其自身原因和改变买卖意愿等因素以至严重影响合同履行中重要环节的时间超过15天以及单方面终止合同的，均视为违约。第2款约定：双方任何一方违约，除了承担合同第十五条第1点的违约责任，违约方还需要支付赔偿金10万元，同时双方终止交易。因此，黄雪珍有权依据合同约定单方终止交易。一审法院却认为，根据双方约定，一方违约，自发生违约行为之日起超过10日，应由房产经纪服务部向违约方发出挂号信促其履约，寄出邮戳之日起超过15日仍未回复并履约的，才应按照《房地产经纪合同》规定承担违约责任。一审法院所引用的违约责任条款系《房地产经纪合同》的内容，适用于一般性违约情形，而《补充条款》所约定的条款属于根本性违约条款，并不以提前通知和给予宽限期限为条件。因此，魏燕彬根本性违约已超过15日，守约方黄雪珍有权终止交易并要求魏燕彬承担违约责任。二、黄雪珍所签署的《告知函》，系由联辉房产经纪服务部草拟的，是房产经纪服务部与魏燕彬恶意串通形成的文件。由于平锦森处在病危状态，而魏燕彬迟迟不履行合同，黄雪珍又急需钱款，迫于压力，只能终止该笔交易，就在服务部草拟的《告知函》签署姓名，《告知函》中关于按照合同约定承担违约责任的表述，不是黄雪珍的真实意思表示，该行文内容与客观事实严重不符，亦不符合情理。三、退一步讲，即便属于黄雪珍违约解除合同，根据《补充条款》第二条约定，违约方至多也仅承担赔偿定金及支付赔偿金10万元的责任，一审判决结果不具有正当性和合法性。四、一审法院以2017年9月18日作为评估房产价值的时间点，以此作为计算魏燕彬的损失，明显不当。根据《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。若黄雪珍能够预见到在订立合同后的一年内房屋价格能够飙到300多万元，就不会以130万元价格进行出让。故一审法院以2017年9月18日作为时间点评估房产的价格，远远超出订约之时的双方预期。因此，一审判决认定黄雪珍应赔偿定金10万元及损失60万元，无事实和法律依据。 平琦辩称，一、平锦森因年迈且患多种疾病，2016年以来病情日趋严重，急需用钱治病，故以讼争房产124.24m2的大套房换购45-60m2的小套房供两老安度晚年。平锦森经联辉房产经纪服务部介绍，于2016年3月8日与魏燕彬签订《房地产经纪合同》，据该合同约定，魏燕彬没有在约定期限内提交合规、合法、有效的房产评估材料，办妥商业按揭贷款手续，构成违约，造成房款始终不到位，延误了平锦森的治疗并导致平锦森于2016年9月19日不幸病故和无法换购小套房的严重后果。二、出于急用钱治病的目标无法达成情况下，平锦森不得已于2016年8月29日通过联辉房产经纪服务部出函告知于2016年8月31日解除合同，终止交易。时间上，魏燕彬违约在先，发出《告知函》在后，且《告知函》是由服务部发出。房产未能成功交易，是由于房产中介在合同运行过程中服务不到位，没有尽职尽力，没有及时催促、督促魏燕彬履约导致。三、联辉房产经纪服务部所草拟的《告知函》内容与客观事实不符，无视魏燕彬违约在先的事实，侵犯了黄雪珍的合法权益。一审法院仅凭借《告知函》判决黄雪珍承担违约责任，平琦在继承平锦森遗产范围内承担违约债务的行为，脱离客观实际。四、双方签订的合同并无房价涨跌赔偿约定，房价涨跌对房产纠纷双方极不公平，一审法院所作判决超出合同及补充条款规定。且房产评估时点应以合同签约时间2016年3月或服务部发出《告知函》的2016年8月任选其一，才符合客观实情，一审法院以2017年9月为评估时点，显失公平。五、根据合同约定，黄雪珍只收房款总额实数130万元，其余费用概不负责，一审法院判决黄雪珍、平琦承担评估鉴定费8356元，于理无据。 联辉房产经纪服务部辩称，一、其作为居间方一直希望双方履行合同，在得到黄雪珍告知不想继续履约后也积极与魏燕彬进行沟通协调，其无任何违约行为，不应承担责任。二、魏燕彬与黄雪珍于2016年3月8日通过联辉房产经纪服务部居间，当天签订《房地产经纪合同》，购买讼争房产，双方约定魏燕彬于2016年8月12日前首期款及评估报告备齐时到银行办理商业按揭贷款申请手续。签订合同后，黄雪珍由于已经看中并想购买台江区颐景园2号706单元房产，于2016年3月19日到服务部要求将出售本案讼争房产的定金拿走作为购买台江区颐景园2号706单元房产的定金。按照最新监管要求，服务部转账给黄雪珍的儿媳叶秀锦5万元。因此服务部保管的定金只有5万元，并应当按照合同约定扣除中介佣金13000元，余额愿意直接支付给魏燕彬。 被上诉人平锋未作答辩。 魏燕彬向一审法院起诉请求：1.判令黄雪珍（含平琦、平锋下同）双倍返还其购房定金共计20万元，并赔偿因单方解除合同给其造成的超过定金部分的损失为104.48万元，二项合计124.48万元；2.联辉房产经纪服务部对黄雪珍双倍返还定金承担连带责任；3.本案诉讼费用由黄雪珍、平琦、平锋、房产经纪服务部承担。 一审法院认定事实：2016年2月4日，平锦森以公证方式委托黄雪珍出售其所有的福州市鼓楼区房产。2016年3月8日，魏燕彬作为乙方（买方）、平锦森作为甲方（卖方）、联辉房产经纪服务部作为丙方（中介服务方）签订《房地产经纪合同》、《银行个人商业按揭贷款交易程序》及《补充条款》。三方约定：“甲方将福州市鼓楼区以1300000元价格出售给乙方。交易过程中产生的所有费用均由乙方承担。丙方为乙方办理商业银行按揭贷款。如因乙方原因无法办理按揭贷款，乙方需在十五个工作日内转做一次性付款。丙方向乙方收取中介服务佣金人民币13000元。甲、乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，且丙方无过错，甲乙双方仍应全额支付丙方中介服务佣金。签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付定金人民币100000元给甲方（定金可抵作购房款）。甲、乙双方同意暂时将全部定金在交易过程中交丙方代管，丙方出具加盖企业公章的收据。本合同签订后，甲、乙、丙三方应按照约定履行，乙方违约的其定金不予返还，甲方违约的双倍返还定金。自发生违约行为之日起超过10日，丙方即向违约方发出挂号信促其履约，寄出邮戳即日起超过15日仍未回复并履约的，依本合同相关条款处理。签订本合同后于2016年8月12日前乙方自行委托银行认可的评估事务所对上述房产进行评估。甲乙双方约定于2016年8月12日前，前往银行办理商业按揭贷款申请手续，并将办理按揭购房的材料提交给银行。在办理商业按揭贷款申请手续当日乙方应将除定金人民币100000元整外的其余购房首付款及差额款存入乙方贷款银行冻结。本合同签订后任何一方中因自身原因和改变买卖意愿等因素以至严重影响合同履行中重要环节（包含房款解冻、房产交易过户登记、房产移交）的时间超过15天，以及单方面终止合同的，均视为违约。甲、乙双方任何一方违约，除了承担合同第十五条第1点的违约责任，违约方还需要支付赔偿金10万元给守约方，同时双方终止交易。甲、乙双方中的违约方需要全额承担本合同第六条约定的中介佣金。”2016年3月9日，魏燕彬将100000元定金交予联辉房产经纪服务部代管。联辉房产经纪服务部出具《收条》。2016年3月19日，黄雪珍指令联辉房产经纪服务部将定金50000元打入叶秀锦工商银行账号，并出具《收据》。2016年8月29日，黄雪珍向魏燕彬发出的《告知函》载明：“因黄雪珍个人原因决定终止2016年3月8日签订的《房地产经纪合同》，黄雪珍表示愿意按上述合同约定支付违约金。现黄雪珍告知你方，上述《房地产经纪合同》于2016年8月31日正式解除，双方交易就此终止，违约责任按照《房地产经纪合同》执行”。平锦森于2016年9月20日死亡。黄雪珍系平锦森的妻子，平锦森系平琦、平锋的父亲。黄雪珍、平琦、平锋是平锦森的继承人。审理中，经魏燕彬申请，一审法院以随机摇号方式确定由福建立信资产评估房地产土地评估有限公司对福州市鼓楼区以2017年9月18日作为价值时点进行估价。同时，黄雪珍也申请以2016年8月31日作为价值时点进行估价。2018年5月10日，福建立信资产评估房地产土地评估有限公司出具闽立信（2018）房评字第056号《房地产估价报告》。该估价报告载明:坐落于福州市鼓楼区房地产在价值时点（2017年9月18日）的公开市场条件下评估价值为人民币3181900元，评估单价为人民币26030元／㎡。因黄雪珍未缴纳评估费，评估机构未对黄雪珍以2016年8月31日作为价值时点进行估价。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。魏燕彬与平锦森签订的《房地产经纪合同》、《银行个人商业按揭贷款交易程序》及《补充条款》并未违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思的表示，合法有效。黄雪珍作为平锦森的委托代理人向魏燕彬发送《告知函》要求单方解除合同，已构成违约，应当承担违约责任。黄雪珍辩称魏燕彬既没有在2016年8月12日前到银行办理商业按揭贷款申请手续，也未将购房款在15日内一次性付清，先构成违约。一审法院认为，根据双方约定，一方违约，自发生违约行为之日起超过10日，由联辉房产经纪服务部向违约方发出挂号信促其履约，寄出邮戳即日起超过15日仍未回复并履约的，才应按照《房地产经纪合同》规定承担违约责任。平锦森未履行通知义务，同时其自愿以承担违约责任为提前要求单方解除合同。故一审法院对其抗辩不予支持。根据《房地产经纪合同》的规定，违约方应双倍返还定金。因房产经纪服务部仍保管有50000元定金，故平锦森应向魏燕彬支付定金150000元，剩余50000元定金由联辉房产经纪服务部退还。魏燕彬诉请双倍定金以外的经济损失，一审法院认为，合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方可以请求赔偿超过定金部分的损失。损失赔偿额应该包括合同履行后可得利益的损失。房屋涨跌差价应属于合同履行后可以获得的利益。平锦森违约，致使魏燕彬不能取得房屋产权而享有相应的增值利益，其应赔偿魏燕彬可得利益的损失。一审法院综合考虑房屋合同的成交价、过错程度、魏燕彬合同履行情况、房屋价格的上涨幅度等因素，并参考《房地产估价报告》，一审法院酌定魏燕彬的可得利益损失额为60万元及鉴定费损失8356元。平锦森已于2016年9月20日去世，黄雪珍作其配偶应对上述债务承担共同清偿责任，平琦、平锋作为平锦森的第一顺序继承人，应在继承平锦森遗产范围内承担上述债务清偿责任。魏燕彬诉请联辉房产经纪服务部对黄雪珍双倍返还定金承担连带责任，一审法院认为，连带责任由当事人约定或者法律规定，故魏燕彬该诉请于法无据，一审法院不予支持。平锋经一审法院公告传唤，公告期届满未到庭应诉，视为放弃抗辩权，一审法院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第二十九条、最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第九条、第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、黄雪珍于判决生效之日起十日内赔偿魏燕彬定金150000元，并赔偿魏燕彬可得利益损失600000元及鉴定费8356元；二、平琦、平锋在继承平锦森遗产范围内承担上述债务清偿责任;三、联辉房产经纪服务部于判决生效之日起十日内退还魏燕彬定金50000元；四、驳回魏燕彬其他诉讼请求。 二审中，双方当事人没有提交新证据。根据现有有效证据及当事人陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。 二审中，联辉房产经纪服务部陈述：黄雪珍在2016年7月份告知服务部因为其家庭原因表示不卖房，经过多次协商仍表示不卖房，但是在2016年8月12日之前，服务部经办人仍然与魏燕彬一起到建设银行五一支行办理按揭贷款手续，当时服务部有通知卖方黄雪珍，黄雪珍没来，故按揭贷款的相关手续没有办理成功。之后的告知函是魏燕彬及其一审律师在场口述，由服务部经办人打字形成的。 本院认为，魏燕彬与平锦森签订的《房地产经纪合同》、《银行个人商业按揭贷款交易程序》及《补充条款》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。本案争议的焦点是如何认定违约行为。对此，本院认为，黄雪珍主张魏燕彬没有在2016年8月12日前到银行办理商业按揭贷款申请手续，先构成违约，但并未就此举证，且根据联辉房产经纪服务部在二审中的陈述，以及黄雪珍作为平锦森的委托代理人向魏燕彬发送《告知函》的内容，一审法院认定黄雪珍单方解除合同，已构成违约，是正确的。虽然上述合同约定违约责任的承担方式为双倍返还定金，但根据现行法律规定，合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，守约方可以请求违约方赔偿超过定金部分的损失；损失赔偿额应该包括合同履行后可得利益的损失。一审法院虽以2017年9月18日作为价值时点对讼争房产的价值进行估价，但考虑到房地产市场价格涨幅较大这一实际情况，一审法院综合兼顾讼争房屋的合同成交价、违约方的过错程度、房屋价格的上涨幅度等一系列因素，在参考上述《房地产估价报告》的基础上，酌定魏燕彬的可得利益损失额为60万元，并无不当。因平琦并未提起上诉，依法应视为对一审判决的认可，故本院对平琦的辩称内容不予审查。 综上所述，魏燕彬、黄雪珍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16003元，由魏燕彬、黄雪珍各负担8001.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长  闫   榕   霞 审 判 员  林       伟 审 判 员  谢       芬 二〇一九年五月十五日 法官助理  郑芬芳书记员薛初曦 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。