广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3235号上诉人（原审原告）：陈宇强，男，汉族，1978年9月8日出生，住广东省兴宁市************，公民身份号码441************891。委托诉讼代理人：刘映辉，广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王友生，广东品杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡丽敏，女，汉族，1989年7月14日出生，住广东省陆丰市********，公民身份号码441************664。委托诉讼代理人：林坚，广东华勋律师事务所律师。上诉人陈宇强因与被上诉人蔡丽敏租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈宇强上诉请求：1.将一审判决第三项改判为蔡丽敏向陈宇强支付租金88887元及逾期付款违约金26666.1元；2.一、二审费用由蔡丽敏承担。事实和理由：（一）一审法院对蔡丽敏的租金支付情况认定错误，2017年5月16日蔡丽敏通过银行转账的133006元，其中十万元为进场费。如果按一审法院的认定，上述数额和蔡丽敏支付的租金及保证金数额是对不上的，十万元的进场费加首月租金10774元和保证金32322元，应该是143006元，这个数额和蔡丽敏提交的微信转账记录所谓的服务费用是吻合的，也证明了进场服务费用的真实存在。进场服务费是双方约定一致后蔡丽敏才支付的，该费用是蔡丽敏取得租赁物的成本之一，一审法院不能凭租金标准来否认进场费的存在，更不能以此定性该费用为预付租金。陈宇强在承租案涉商铺时已经支付了近十万元的各种服务费用，陈宇强在转租商铺时收取类似费用，符合市场运作要求，也是收回成本的根本体现。（二）一审法院对十万元进场费定性为预付租金与事实相矛盾。因为蔡丽敏在支付进场费、保证金和首期租金后，仍支付后续的部分租金，且在蔡丽敏拖欠租金期间，陈宇强多次催缴租金，蔡丽敏并未否认或拒绝支付租金，从不提及以所谓的“预付租金”进行抵扣，只是借故拖延，所以一审法院该认定不符合常理。蔡丽敏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。陈宇强的上诉没有合同依据，因为案涉合同、合同法及商业惯例均没有关于进场费的约定或规定。本案的十万元和租金、押金一起缴纳，属于同一性质。陈宇强关于收取进场费的解释在一审和上诉状中不一致且相互矛盾。一审判决根据陈宇强在庭审中表述收取该10万元是租金优惠的对价而做出的认定符合事实和法律。陈宇强向一审法院起诉请求：1.确认陈宇强与蔡丽敏2017年5月15日签订的租赁合同于2018年9月1日解除，并由陈宇强没收保证金32322元；2.蔡丽敏立即支付2018年1月1日至2018年8月31日拖欠的租金88887元（10774×3+11313×5）；3.蔡丽敏向陈宇强支付逾期付款违约金26666.1元（按拖欠租金88887元的30%计算）；4.由蔡丽敏承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：建设项目星港国际广场购物中心于2014年10月取得建设工程规划许可证。2017年5月15日，陈宇强与蔡丽敏签订《租赁合同（商铺）》，约定陈宇强将佛山市南海区******星港城万达广场S2第首层第xxx号商铺出租给蔡丽敏，租赁期为2017年4月1日起至2022年3月31日止。2017年4月1日至2017年4月30日为装修免租期。2017年4月1日至2018年3月31日期间租金及管理费为每月10774元，2018年4月1日至2019年3月31日期间租金及管理费为每月11313元。蔡丽敏承租物业须在签订合同当日一次性交纳租赁保证金32322元及支付合同首月租金10774元，共43096元予陈宇强。蔡丽敏必须在每月5号前向陈宇强交纳当月租金及物业管理费。逾期支付的，蔡丽敏按欠费总额每日按3%向陈宇强支付违约金，逾期7天未交费，陈宇强有权对蔡丽敏所租赁的商铺进行停水停电处理，逾期10天未交费，陈宇强有权解除合同，收回物业，没收蔡丽敏已交纳的一切费用和保证金。双方并约定其他权利义务。2017年5月15日，陈宇强出具收据，确认收到蔡丽敏支付的首期租金（2017年5月1日至2017年5月31日）10774元和保证金32322元。2017年6月12日，蔡丽敏提交装修申请表。2017年11月16日，蔡丽敏支付10774元予陈宇强。2018年6月11日，陈宇强向蔡丽敏发出《催缴租金费用通知书》，通知蔡丽敏支付2017年11月至2018年5月的租金等费用合计42557元，于2018年6月15日前转账支付至指定账户，逾期将按合同租金全额收取（不能享受租金优惠政策），并按合同约定计收滞纳金。2018年8月17日，蔡丽敏支付2万元予陈宇强。蔡丽敏在诉讼中确认除上述款项外，蔡丽敏另行支付了10万元予陈宇强。陈宇强陈述该10万元是进场费，用于促销服务和优惠活动的服务费用。蔡丽敏主张陈宇强称款项是用于争取租金折扣后直接抵扣租金的预付租金。蔡丽敏陈述，2017年6月至8月是免租。涉讼商铺于2018年6月29日被陈宇强上锁，蔡丽敏于2018年8月17日支付了2万元后得以开锁取回商铺内物品。陈宇强陈述，涉讼商铺于2018年9月1日由商铺的业主方径行收回。陈宇强没有收取涉讼商铺2017年6月至8月的租金，该期间租金免收是商场方给予的优惠。一审法院认为，陈宇强和蔡丽敏签订的《租赁合同（商铺）》（下称涉讼合同）是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。关于起租时间，蔡丽敏于2017年5月15日签订涉讼合同，陈宇强收取首期租金后开具的收据载明首期租金是2017年5月1日至2017年5月31日期间的租金，蔡丽敏接收收据且从未提出异议，证明蔡丽敏对已享受免租期及租金从2017年5月1日起算并无异议，蔡丽敏接收商铺后何时申请装修及实际装修期限不影响免租期约定的执行，一审法院对蔡丽敏辩称起租期应从2017年9月开始的意见不予采纳。关于蔡丽敏占用租赁物的时间，蔡丽敏自认2018年8月17日搬离涉讼租赁物内的物品，蔡丽敏没有证据证明陈宇强对租赁物上锁至2018年8月17日才开锁，也没有举证证明将租赁物交还陈宇强的时间，蔡丽敏应承担举证不能的不利后果，一审法院根据陈宇强主张确认蔡丽敏占用租赁物至2018年9月1日。双方虽对蔡丽敏已支付陈宇强的10万元是属于费用还是预付租金存在争议，但双方的陈述均包含该10万元款项是取得租金优惠对价的意思表示，一审法院认定该10万元在蔡丽敏享受租金优惠的情况下，实为优惠后租金和原约定租金的差额抵扣，故该10万元一审法院在每月租金按合同约定计算的情况下作预付租金抵扣。陈宇强将涉讼租赁物转租并非以业主方出租给陈宇强的价格出租予蔡丽敏，陈宇强在确定租金标准时应已考量其取得租赁物转租权的成本，陈宇强主张租赁物业主方和陈宇强关于费用的约定直接适用于蔡丽敏，没有约定或法律依据。双方当事人均陈述2017年6月至8月不需支付租金，一审法院对双方一致陈述予以确认。除保证金，2018年6月前蔡丽敏合计支付121548元（10774+10774+100000）予陈宇强，该款项足以支付2017年5月、2017年9月至2018年6月按合同约定标准计算的租金120131元(10774×8+11313×3)。但不足以支付2018年7月起的租金，蔡丽敏既确认没有收到租金打折情况的通知，蔡丽敏应按合同约定标准支付租金予陈宇强。蔡丽敏至2018年8月17日支付20000元，蔡丽敏已付未抵扣租金的款项和2018年7月、8月、9月1日的应付租金23003.03元相抵后（121548-120131+20000-23003.03），蔡丽敏尚欠1586.03元未支付。蔡丽敏确存在欠付租金的违约行为，陈宇强主张没收保证金，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。蔡丽敏并应支付未付租金1586.03元予陈宇强。关于陈宇强的逾期违约金请求，一审法院根据合同履行的情况及未付租金的数额、拖欠情况，酌情蔡丽敏支付逾期违约金100元予陈宇强，对陈宇强的租金及违约金请求超出一审法院核定部分均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认陈宇强和蔡丽敏于2017年5月15日签订的《租赁合同（商铺）》于2018年9月1日解除；二、蔡丽敏支付的保证金32322元归陈宇强所有；三、蔡丽敏应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金1586.03元及逾期违约金100元予陈宇强；四、驳回陈宇强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1628.75元，由陈宇强负担1303.65元，由蔡丽敏负担325.10元。二审期间，陈宇强向本院提交了双方2018年6月29日至2018年8月18日的微信聊天记录作为新的证据，拟证明蔡丽敏于2018年6月29日发微信给陈宇强的工作人员称十万元是入场费，而且蔡丽敏自己计算租金到2018年7月份拖欠最少59000元。本院组织双方当事人进行了质证。经审查，陈宇强提交的证据不足以证明蔡丽敏支付的10万元是进场费、不能抵扣案涉租金，故本院对其主张的证明内容不予采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为：1.蔡丽敏向陈宇强支付的10万元是否应作为预付租金予以抵扣；2.陈宇强请求蔡丽敏支付逾期付款违约金26666.1元是否有事实和法律依据。关于争议焦点一。双方当事人就蔡丽敏向陈宇强支付的10万元属于进场费用还是预付租金存在争议。本院认为，双方签订的《租赁合同（商铺）》未对进场费用进行约定，陈宇强提交的证据不足以证实该10万元属于进场费、不能抵扣租金，且陈宇强关于该10万元进场费的理由在一审阶段与二审上诉状中的陈述并不一致，亦未提供证据予以佐证，故一审法院认定该10万元在每月租金按合同约定计算的情况下作预付租金予以抵扣并无不妥，本院予以维持。陈宇强的相关上诉理由依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。如前所述，蔡丽敏支付的10万元可用作预付租金予以抵扣，蔡丽敏所欠租金与该10万元进行抵扣后，蔡丽敏尚欠1586.03元租金未向陈宇强支付，故一审法院根据合同履行的情况及未付租金的数额、拖欠情况，酌定蔡丽敏支付逾期违约金100元予陈宇强，处理妥当，本院予以维持。陈宇强请求蔡丽敏支付逾期付款违约金26666.1元，理据不足，本院不予支持。综上所述，陈宇强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2577.34元，由上诉人陈宇强负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年五月八日法官助理 彭振宇书 记 员 钟伊发