广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗荔法民三初字第541号原告(反诉被告)黄伟佳，住址：广州市花都区。委托代理人徐军，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李云，住址：广州市。委托代理人陈华平，广东鸿开律师事务所律师。原告黄伟佳诉被告李云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐军和被告李云及其委托代理人陈华平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄伟佳诉称：原、被告双方签订了《商铺认购书》、《商铺买卖合同》，约定被告向原告购买广州市荔湾区西华路418号一层102号铺，房价款总金额为￥689358元，被告已付房款￥349358元。合同约定余下房价款￥34万元由被告以申请抵押贷款的形式支付。原告多次向被告催促支付余下房款，但被告至今未支付余款34万元。因此，原告起诉要求：1、被告向原告支付房款人民币340000元及违约金（以购房款340000元为本金，参照中国人民银行同期逾期贷款利率计算，自起诉日即2014年3月10日计至被告付清房款时止）；2、被告承担本案诉讼费。被告李云辩称：一、被告的收入条件及信用记录符合银行发放贷款条件，可以获得银行贷款。根据被告配偶所在单位天祥（广州）技术服务有限公司出具的月收入证明、向中国人民银行征信中心调取的个人信用报表、中国民生银行广州东风分行借记卡流水单以及中国民生银行股份有限公司广州分行出具的还款证明等资料可以证明被告的收入条件及信用记录符合银行的发放贷款条件。同样，东莞银行股份有限公司广州分行也没有向被告出具任何因被告自身原因导致无法发放贷款的书面材料。2、被告向东莞银行广州分行申请贷款是由原告及广州市裕和置业有限公司指定及协助办理的，原告及裕和置业公司应对上述指定承担责任。三、东莞银行广州分行不向被告发放贷款存在因诉争房屋本身、东莞银行广州分行贷款额度限额等原因的可能。被告根据原告及其裕和置业公司要求，提供相应文件及资料由裕和置业公司办理相应的贷款和购房手续。作为东莞银行广州分行在受理被告的贷款申请后，如果拒绝向被告发放贷款，应书面告知拒绝发放的事由。因东莞银行广州分行没有明确具体理由，导致本次诉争案件房屋买卖无法完成，导致责任认定不清，东莞银行广州分行应承担责任。综上所述，被告与原告签订的《商铺买卖合同》约定的付款条件还未成就，在原告提供证据证实是因被告自身原因导致无法办理按揭或银行不批准贷款申请前，被告无需一次性向原告支付款项，更无需支付逾期贷款利息。因此，请求驳回原告全部诉讼请求。另外，被告认为原告及广州市裕和置业有限公司在对合同约定的商铺进行宣传招商存在欺诈行为，明知诉争房屋不能抵押致该商铺不能正常向银行办理按揭贷款手续，还将房屋出售给被告，原告的行为是导致被告损失的全部原因，应由原告人承担所有责任。因此，被告反诉要求：1、解除原告与被告之间签订的房屋买卖合同；2、原告向被告退回已付购房款349358元及利息（以房款349358元为本金，从2010年7月18日计算至实际支付之日止，按照同期贷款利率的标准计算）；3、原告向被告赔偿经济损失暂定26896元（律师费和公证费1680元、中国平安财产保险公司出具的保险费等共3363元、契税、印花税、综合费共21853元，合计26896元）；4、原告承担本案诉讼费用。经审理查明：2010年7月19日，原告的委托代理人广州市裕和置业有限公司与被告签订《商铺认购书》，约定被告向原告购买广州市荔湾区西华路418号首层102号铺，同日，被告向原告支付定金50000元。签订上述认购书后，原告（出卖人）的委托代理人及保证人广州市裕和置业有限公司与被告（买受人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人以689358元（以套内面积单价计算128851.96元/平方米）向出卖人购买广州市荔湾区西华路418号一层102号铺（建筑面积共9.1684平方米，套内建筑面积5.3500平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.8184平方米）；买受人于2010年7月24日前支付全部房价款的20%（即139358元，含定金），2010年9月1日前支付全部房价款的30%即210000元，余下房款340000元由买受人向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拔入出卖人指定的银行帐号。如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款，则按合同第五条承担违约责任。买受人逾期超过15日付款，若出卖人选择继续履行合同的，合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，按欠付金额每日1.5‰向出卖人计付违约金。出卖人应于2013年8月1日前，将该商铺按合同约定的装修标准移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。合同签订后，被告向原告支付二期购房款共349358元。2011年8月12日，原告与被告办理涉案商铺的交接手续。2011年11月14日，涉案商铺登记过户至被告名下。2013年9月18日，原告委托广东一粤律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告在2013年9月27日前积极履行付款义务。被告不确认收到该《律师函》。庭审中，被告陈述于2011年依原告指定向东莞银行申请了按揭贷款，但银行方一直没有通知被告是否同意贷款，也至今没有发放贷款；被告于2014年5月开始将涉案商铺出租，租约约定半年免租期过后按80元/平方米收取租金。另外，被告为证明其符合申请银行贷款条件及具备还贷能力，提供了其配偶周瑞斌所在单位天祥（广州）技术服务有限公司出具的月收入证明、向中国人民银行征信中心调取的个人信用报表、中国民生银行广州东风分行借记卡流水单以及中国民生银行股份有限公司广州分行出具的还款证明等拟以证实。原告对上述证据的证明内容不予确认。诉讼过程中，被告申请追加广州市裕和置业有限公司及东莞银行股份有限公司广州分行作为本案第三人参加诉讼。另外，被告认为原告出售涉案商铺时存在欺诈和虚假宣传的行为，有可能影响了商铺的价值而导致贷款不成功，故申请本院向广州市工商行政管理局调取穗工商群[2013]121号档案，证明原告出售商铺涉虚假宣传。本院认为：原告与被告签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，各方均应依约履行。被告已向原告支付了部分房款并接收商铺出租使用，原告也已将涉案房屋过户至被告名下，在被告没有证据证明是原告原因导致合同无法继续履行的情况下，被告反诉要求解除合同及由原告退还款项、支付利息、赔偿损失缺乏合同和法律依据，本院不予支持。根据合同约定，余下购房款340000元，由被告通过向银行申请按揭贷款支付或银行贷款不成时自行支付，现被告至今无法通过银行按揭方式向原告支付余下购房款，且经原告发函催促后仍没有支付上述款项，其行为已构成违约，因此，原告要求被告支付余下购房款及违约金的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。原告主张以购房款340000元为本金，参照中国人民银行同期逾期贷款利率从起诉日即2014年3月10日起计算违约金没有违反合同的约定，本院予以支持。关于被告申请追加当事人及调查取证的问题。首先，本案是原告以涉案商铺出售人的身份起诉买受人即被告要求履行《商铺买卖合同》，该合同直接约束的是原、被告双方，本案的处理结果不涉及广州市裕和置业有限公司及东莞银行股份有限公司广州分行的利益，因此，被告申请追加上述两公司作为第三人不符合法律规定，本院不予采纳。其次，被告认为原告出售涉案商铺时存在欺诈和虚假宣传的行为，有可能影响了商铺的价值而导致贷款不成功，但没能证明两者之间存在必然因果关系，故其申请调查内容非本案认定事实的依据，对该申请本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、被告李云自本判决发生法律效力之日起10日内，支付购房款340000元给原告黄伟佳；二、被告李云自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黄伟佳支付逾期付款违约金（以购房款340000元为本金，参照中国人民银行同期逾期贷款利率计算，自2014年3月10日起计至付清购房款340000元之日止）；三、驳回被告李云全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7570元、反诉受理费6994元，由被告李云负担。如不服本判决，原告及被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 浩人民陪审员  卢兰芳人民陪审员  黄少虹二〇一四年七月二十日书 记 员  魏冬菊