山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初3454号原告：李安华，男，1990年8月28日出生，汉族，住山东省商河县。委托诉讼代理人：代宝义，山东诚功（城阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹存召，山东诚功（城阳）律师事务所律师。被告：邢卫卫，男，1985年7月11日出生，汉族，住山东省禹城市。委托诉讼代理人：金学善，山东运策律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏明丽，山东运策律师事务所实习律师。第三人：青岛天润不动产经纪有限公司，住所地青岛市城阳区明阳路盈园广场B区1号楼，统一社会信用代码：91370214766714496J。法定代表人：李志勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：任向丹，男，1995年7月6日出生，汉族，住山东省招远市，系公司员工。原告李安华与被告邢卫卫、第三人青岛天润不动产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李安华及其委托诉讼代理人曹存召，被告委托诉讼代理人金学善、夏明丽，第三人委托诉讼代理人任向丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李安华向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间签订的房屋买卖合同；2、被告支付原告违约金280000元（依据房屋买卖合同约定的房屋总价的20%）；3、被告支付中介佣金费用33600元、律师费11000元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年3月10日，原被告签订《房地产买卖合同》（合同编号2100256），原告购买被告坐落于城阳区户的房屋，房屋面积84.31平方米，转让价款1400000元。2018年5月9日被告告知原告将不再履行《房地产买卖合同》，根据合同第六条、第十一条之规定，被告行为构成违约。被告邢卫卫辩称，原告未及时支付购房款，违约在先，无权要求被告支付中介佣金、律师费等费用，根据双方房产买卖合同第六条约定原告单方提出解除合同不能向被告主张违约金，也不能要求赔偿损失，所以原告的诉讼请求应当驳回。第三人青岛天润不动产经纪有限公司述称，当时签订合同时原告社保差一个月满一年才有购房资格，被告差两个月满2年可以免税，双方都是知情的，被告夫妻双方均到场，同意签订买卖合同，约定过户，被告2018年4月份时告诉第三人不履行合同，要终止合同，双方调解无效。原告向本院提交如下证据：1、房产买卖合同1份、录音证据1份，证明原被告于2018年3月10日签订了房产买卖合同，合同约定房屋总价款为140万元，根据合同第六条规定，被告毁约的行为已经构成违约，需按照房屋总价款的20%承担违约责任。被告对房产买卖合同的真实性无异议，对证明事项有异议，根据合同第六条第一项在解除合同的情形下，双方没有约定需要支付违约金，第二项守约方有权选择继续履行合同，并要求违约方按照房屋总价款的20%承担违约金，原告并没有主张继续履行合同，所以不能主张支付违约金。对录音的真实性需庭后核实，即使录音是真实的，根据合同第六条原告也无权主张支付违约金，签订合同时原告还不具备在青岛地区购房资格，所以合同是无效的。第三人对房产买卖合同的真实性无异议，对录音的真实性无异议，对证明事项无异议。本院对房产买卖合同的真实性予以确认；针对录音证据，被告在本院限期内未提交书面落实结果，应自行承担不利后果，故本院对该录音证据的真实性予以确认。2、收条1份，证明被告于合同签订当日向原告收取了房屋定金3万元整。被告对证据的真实性无异议，对证明事项无异议。第三人对证据的真实性无异议，对证明事项无异议。本院对该证据的真实性、证明效力均予以确认。3、中介佣金费用收据1份，证明原告于2018年3月10日向第三人支付了中介佣金费用33600元。被告对证据的真实性无法确认，认为第三人没有给原告出具正规的发票，违反了法律规定，不能证明第三人实际收取了原告的该项费用。第三人对证据的真实性无异议，对证明事项无异议。因该收据支付方与收款方均认可该事实，且《房产买卖合同》中已明确约定居间服务费33600元，由原告（乙方）支付给第三人（丙方），根据交易习惯，本院对该证据真实性及证明内容予以确认。4、委托代理合同1份、律师费发票1份、银行汇款凭证1份，证明原告委托山东诚功（城阳）律师事务所代理本诉讼，支付律师代理费11000元。被告对证据的真实性无异议，对证明事项无异议。第三人对证据的真实性无异议，对证明事项无异议。本院对该证据的真实性、证明效力均予以确认。被告未向本院提交任何证据。第三人向本院提交如下证据：1、第三人处工作人员况晓峰和被告录音证据1份，证明被告违约。原告对该证据的真实性无异议，对证明事项无异议。被告对该证据的真实性庭后核实，即使是真实的，根据合同第六条原告也无权主张支付违约金，签订合同时原告还不具备在青岛地区购房资格，所以合同是无效的。被告在本院限期内未提交书面落实结果，应自行承担不利后果，故本院对该录音证据的真实性予以确认。2、购房资格查验证明1份、不动产登记信息查询结果证明1份，证明2018年4月27日原告具有购房资格。原告对该证据的真实性无异议，对证明事项无异议。被告对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，该证明材料的内容体现不出原告具有在本地区的购房资格，第三人提交的该份证据和其在答辩时的意见向矛盾。本院对该证据真实性予以确认。3、不动产权证1份，证明涉案房屋的权属情况。原告对该证据的真实性无异议，证明事项无异议。被告对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，述称在签订房屋买卖合同时，第三人向被告索取了被告的结婚证，原告和第三人都知晓被告有配偶的事实，所以虽然权属证书上写明是被告单独所有，但根据婚姻法该房屋属于被告与其配偶共有，被告的配偶没有在买卖合同上签字，该房产买卖合同应无效。本院对该证据的真实性予以确认。通过对证据的分析与认定，本院认定本案事实如下：1、2018年3月10日，原告（乙方）、被告（甲方）、第三人（丙方）共同签订《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》（合同编号：2100256）。合同约定：第一条、1、甲方同意将拥有的青岛市城阳区正阳路27号御景尚都39号楼1单元306户房产出售给乙方，建筑面积84.31平方米，权属证号鲁（2016）青岛市城阳区不动产第0007685号。……第四条、乙方已对甲方以上房产状况做了充分了解，甲乙双方商定的房产交易成交价为1400000元。此价格包括房产配套价格。付款方式为签订合同当日，乙方支付购房定金叁万元整，至乙方贷款审批通过后支付甲方购房首付款三十五万元整（包含定金三万元），尾款一百零五万元整乙方以贷款方式支付。……第六条、此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则属于违约。本协议中涉及到的各种违约，守约方有权选择：1、解除合同，适用定金罚则并赔偿损失；若甲方违约，返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方有权没收乙方购房定金；2、守约方有权选择继续履行合同，并要求违约方按照房屋总价款20%承担违约金。第二选项处画√。第七条、甲乙双方承诺2018年6月30日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续……第十一条、违约方应承担诉讼费、律师代理费、保全费等相关费用……第十五条、鉴于丙方已为甲、乙双方提供居间服务费（1、寻找房源信息。2、提供政策和行情资讯。3、协助乙方看房。4、代为拟定合同。5、协助甲、乙双方签订房产买卖合同等）并促成甲乙双方签订本合同，甲乙双方同意向丙方支付居间服务费33600元，居间费用于本合同签订当日由乙方支付丙方。付款方向丙方支付居间服务费后，如出现违约，付款方有权向违约方追偿。2、原被告签订合同后，原告于当日支付被告定金三万元，被告为其出具收条1张，记载：今收到李安华购房定金叁万元整（30000元）。此房屋位于城阳区户。产权证号鲁（2016）青岛市城阳区不动产权第0007685号。收款人：邢卫卫。原告于当日支付第三人居间服务费33600元，第三人为原告开具收款收据。根据原告提供录音，2018年5月9日，原告致电被告，被告明确表示不再履行合同，原被告就赔偿事宜未达成一致，被告在录音中称其于一个半月、两个月前已通知第三人涉案房屋不卖了，同意双倍赔偿原告。3、涉案房屋坐落：城阳区正阳路77号39号楼1306。产权证号：鲁（2016）青岛市城阳区不动产权第0007685号。权利人：邢卫卫。共有情况：单独所有。4、2018年4月27日，青岛市城阳区不动产登记中心出具的购房资格查验证明显示原告系非本市户籍居民家庭，无住房登记。5、原告与山东诚功（城阳）律师事务所因本案纠纷于2018年5月10日签订委托代理合同，约定律师代理费为11000元。原告于2018年5月11日转账支付律师费11000元，山东诚功（城阳）律师事务所于当天为原告出具发票一张。以上事实，有原告、第三人提交的证据，当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告及第三人签订的《房产买卖合同》系各方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，应当认定合法有效，原被告双方均应按照约定履行自己的义务。案件审理中，原告要求解除《房产买卖合同》，被告亦同意解除。根据民事活动意思自治原则，对于原告要求解除合同的请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付原告违约金280000元的主张，因《房产买卖合同》中明确约定，要求毁约方支付房屋总价款20%承担违约金的前提为继续履行合同，现原告要求解除合同，故其已无权向被告追索违约金280000元，对于原告该主张，本院不予支持，合同解除后，被告应返还原告已支付的购房定金30000元。对于原告要求被告支付中介佣金费用33600元及律师费11000元的主张，根据原告提交证据，足以证明原告已支付第三人中介佣金费用33600元。根据双方合同约定：如出现违约，付款方有权向违约方追偿。因本案系被告违约在先，故对于原告已支付的中介佣金费用33600元，被告应予支付。根据合同约定，违约方需承担律师费，故对原告律师费11000元的主张，本院予以支持。被告在庭审质证时辩称因被告的配偶没有在买卖合同上签字，故该房产合同无效，本院认为，原告提交的2018年5月9日通话录音中被告已认可其配偶同意出售涉案房屋，且结合第三人在庭审中的陈述，足以认定原、被告签订房屋买卖合同时被告配偶在现场，故对被告的该反驳意见不予采信。因被告违约，若原告尚有其他损失产生，可依据相关法律规定及合同约定另案主张。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告李安华、被告邢卫卫与第三人青岛天润不动产经纪有限公司于2018年3月10日签订的《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》（合同编号：2100256）。二、被告邢卫卫于本判决生效后10日内返还原告李安华购房定金30000元。三、被告邢卫卫于本判决生效后10日内返还原告李安华中介佣金费用33600元。四、被告邢卫卫于本判决生效后10日内返还原告李安华律师费11000元。五、驳回原告李安华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元，保全费1920元，由被告邢卫卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  李 珂审 判 员  景艳丽人民陪审员  刘福盛二〇一九年五月二十二日书 记 员  孙瑜阳