重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初719号原告（反诉被告）：恒大地产集团重庆有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路**大西洋国际大厦**，统一社会信用代码915001077907177938。法定代表人：熊敏，该公司董事长。委托代理人：李雪梅，女，汉族，1987年9月25日生，住重庆市云阳县，系该公司员工。被告（反诉原告）：刘晴，女，汉族，1972年10月27日生，住福建省罗源县。委托代理人：潘兴剑，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。委托代理人：赵钦锦，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。原告恒大地产集团重庆有限公司（以下简称恒大公司）诉被告刘晴商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，审理中，被告刘晴提起反诉，本院受理反诉后，依法由审判员阮斐任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告恒大公司的委托代理人李雪梅到庭参加了诉讼，被告刘晴的委托代理人潘兴剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2012年10月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》已解除，并判令被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同登记备案，办理注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房、预购商品房抵押权），解除网签，搬离恒大绿洲*幢*号房屋及返还全部房屋钥匙给原告；2、由被告支付原告代为偿还的利息（包括正常息、罚息、复利）、案件受理费等费用共计97377.58元；3、由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2012年10月20日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发建设的房屋，被告采取按揭付款方式支付余款。合同签订后，原告将所售房屋交付给被告。被告于2012年10月20日前支付首期房款，与东亚银行（中国）有限公司重庆分行签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，采取按揭方式支付余款，被告有义务按期足额清偿按揭贷款。因被告怠于履行个人贷款合同，按揭银行起诉要求被告偿还本金、利息、罚息、复利，原告承担连带清偿责任，经重庆市渝中区人民法院判决原告承担连带清偿责任。原告已向按揭贷款银行支付684577.64元。因被告怠于履行个人贷款合同的还款义务，致使原告承担了担保责任，双方约定的合同解除权已经成就，原告有权解除合同并要求被告承担相应的法律责任，为维护自身合法权益，遂诉至本院。被告刘晴辩称，原告请求确认诉争合同已解除，违反事实和法律规定，对于发生原告为被告垫付按揭贷款本息一事，《抵押贷款合同》明确约定，原告可按有关规定处分抵押物；原告对被告按揭贷款债务承担连带责任，完全是其不履行约定的办理涉案房屋产权登记手续、抵押手续而造成的，理应自负其责。原被告与贷款银行签订《抵押贷款合同》后，被告已经履行了《重庆市商品的买卖合同》约定的全部义务，并依法取得了诉争房屋的占有、使用等权利。对于原告垫付的贷款本息，被告在筹款归还，或者可由原告依《抵押贷款合同》的约定起诉被告归还。综上，原告的起诉违反事实及法律规定，请求依法驳回。反诉原告向本院提出反诉请求：1、依法判决反诉被告协助反诉原告办理恒大绿洲1*幢*房屋的不动产登记手续；2、依法判决反诉被告支付逾期办理恒大绿洲*幢*房屋房屋不动产登记的违约金9415元（从2015年7月4日起，每日支付已付房款896667元的万分之0.1，暂算至2018年6月4日，要求算至反诉被告协助反诉原告办妥不动产登记之日止）；判决反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年10月20日，反诉被告与反诉原告签订《重庆市商品房买卖合同》，将其开发建设的恒大绿洲*幢*商品房出售给反诉原告，房屋总价款896667元，反诉原告支付首期房款276667元，余款620000元以按揭方式支付；房屋应当于2014年6月30日前交付反诉原告使用，交付使用之日360日内，反诉被告应为反诉原告办理《房地产权证》，反诉被告逾期办理房屋权属登记的，按日向反诉原告支付已付房款万分之0.1。截止2012年10月20日，反诉原告已付清首期房款276667元，之后反诉原告与东亚银行（中国）有限公司重庆分行签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，付清房屋尾款620000元。2014年7月5日，反诉被告将涉案房屋交付，但至今为此，反诉被告仍未为反诉原告办理不动产登记手续。现反诉原告反诉请求判如所请。反诉被告恒大公司辩称，反诉原告向反诉被告出具了承诺书，承诺反诉原告未向第三方清偿债务前，反诉被告可暂缓办理涉案房屋的房产证且不承担相应的法律责任，故反诉原告的反诉请求无合同约定亦无法律依据。经审理查明，2012年10月20日，原、被告签订CQ-5304541《重庆市商品房买卖合同》，约定:由被告购买原告开发的项目名为恒大绿洲，坐落于重庆市九龙坡区西郊支路***幢*号房屋；房屋总成交金额为896667元；付款方式为按揭付款。双方同时补充约定:自本合同约定交付使用之日起360日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；在《房地产权证》办理完毕前，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告承担了保证责任的，原告可享有如下权利：如经银行通知，被告未在期限内偿还贷款的，3个月后原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告所交的全部款项不予退还，同时被告必须在原告履行保证责任后30天内，协同原告到房管局办理有关解除合同的手续；被告确认《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为原告向被告发出书面通知的送达地址，如被告通讯地址变更，须在五日内书面通知原告，否则原告按上述地址发出通知，即视为已送达被告；原告按照被告所提供的通讯地址寄出信件，即视为原告已经履行了通知义务。之后，原告以担保方名义与被告、东亚银行（中国）有限公司重庆分行（以下简称东亚银行）签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定由被告向光大银行贷款620000元；在领取《房屋所有权证》之前，如被告不按期清偿债务，原告保证代被告履行该项义务。2013年6月27日，重庆市国土资源和房屋管理局出具《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》（105字第201306191050004号），进行了预购商品房买卖合同登记备案。2013年6月27日，重庆市国土资源和房屋管理局出具《重庆市土地房屋预告登记证明》（105渝预告【2013】字第11156号），将预购商品房进行了预告登记。2013年6月28日，重庆市国土资源和房屋管理局出具《重庆市土地房屋预告登记证明》（105渝预告【2013】字第11157号），将预购商品房抵押权进行了预告登记。被告未按约偿还贷款本息，东亚银行向重庆市渝中区人民法院起诉原被告及陈岩（刘晴另一担保人），要求被告偿还贷款本金、利息、罚息，并要求原告及陈岩就该笔欠款承担连带清偿责任。2016年12月29日，重庆市渝中区人民法院作出（2016）渝0103民初字第6277号判决书，判决被告向东亚银行支付截止2016年1月26日尚欠借款本金587200.06元、利息14639.44元、罚息180.19元、复利267.68元及2016年1月27日起逾期利息及复利；由原告及陈岩对上述付款义务向东亚银行承担连带清偿责任；并由被告及陈岩承担案件受理费等合计9823元、公告费260元、保全费3770元。判决生效后，原告向东亚银行履行生效法律文书，2017年8月21日，东亚银行向原告出具《代偿证明》，载明原告履行完（2016）渝0103民初字第6277号判决书确定的义务向东亚银行支付判决书确定的各项费用684577.64元。原告陈述，其向东亚银行支付的费用总金额扣减贷款本金587200.06后即为本案起诉主张的追偿金额97377.58元。2017年10月30日，原告按照《重庆市商品房买卖合同》中载明的被告送达地址向其发出《关于解除的通知》，函告解除与被告签订的CQ-5571262《重庆市商品房买卖合同》，该通知已于2017年11月2日被退回。另查明，被告支付原告涉案房屋首付款276667元，原告在2014年7月5日将涉案房屋交付被告，被告领取了房屋钥匙17把，涉案房屋现预告登记在被告名下，未办理产权证书，存在银行抵押。再查明，被告刘晴因购买涉案房屋向金碧物业有限公司重庆分公司借款。庭审中，原告恒大公司举示《承诺书》，载明：“恒大地产集团重庆有限公司：本人由于资金周转问题向金碧物业有限公司重庆分公司借款用于人口重庆恒大绿洲*幢*房，双方已于2012年10月20日签订《借款协议》，本人同意该房屋的房产证办理起算日起为本人归还完《借款协议》约定的所借款项之次日，如借款还清日早于《商品房买卖合同》约定的办证起算日期的，则仍按《商品房买卖合同》执行。特此承诺，承诺人刘晴。”被告对承诺书上刘晴的签字有异议，经本院释明限期要求其提交鉴定申请，但被告超期未提交鉴定申请。被告刘晴陈述其尚未归还金碧物业有限公司重庆分公司的借款。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、重庆市土地房屋预购登记证明两份、民事判决书、《代偿证明》、解除《重庆市商品房买卖合同》通知书、邮件回单、邮件记录、房屋登记信息查询证明、承诺书、收款收据、重庆市物业专项维修资金专用收据、商品房屋使用说明书、质量保证书、等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《重庆市商品房买卖合同》是原、被告双方真实意思的表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。被告刘晴经本院释明后逾期仍不申请鉴定，本院对其出具的《承诺书》真实性予以认可，该承诺书系其真实意思表示，对其应当具有约束力。被告刘晴至今尚未归还其向金碧物业有限公司重庆分公司的借款，依该《承诺书》原告恒大公司为其办理涉案房屋产权证的条件尚未成就，故被告刘晴反诉要求原告恒大公司为其办理产权证并支付逾期办证违约金的请求本院不予支持，其抗辩因被告恒大公司逾期办证而承担保证责任应自负其责的辩称理由，本院亦不予采信。因被告怠于履行偿还贷款义务导致原告承担了保证责任，合同约定的解除条件已经成就，原告有权行使解除权。原告按照约定的地址向被告送达了《关于解除的通知》，本院依双方约定视为已送达该通知，原告解除合同的意思表示已于2017年10月30日到达被告，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》自2017年10月30日解除。合同解除后，被告应当返还房屋及钥匙，故原告请求被告搬离涉案房屋及返还全部钥匙，本院予以支持；被告还应当配合原告解除网签、注销各类预告、备案登记。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，原告承担保证责任，向光大银行重庆分行偿还了本金、利息（包括正常息、罚息、复利）、案件受理费等各项费用，有权向被告追偿。故，对原告请求被告支付代为偿还的利息（包括正常息、罚息、复利）、案件受理费、律师费等费用共计97377.58元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：原告恒大地产集团重庆有限公司与被告刘晴签订的《重庆市商品房买卖合同》（CQ-5304541）于2017年10月30日解除；二、被告刘晴于本判决生效之日起三日内协助原告恒大地产集团重庆有限公司注销重庆市九龙坡区西郊支路12号*幢*号房屋的预购商品房买卖合同登记备案（105字第201306191050004号）、预告登记（105渝预告【2013】字第11156号和105渝预告【2013】字第11157号）并解除网签；三、被告刘晴于本判决生效之日起三十日内搬离重庆市九龙坡区西郊支路12号*幢*号房屋，并返还原告恒大地产集团重庆有限公司该房屋钥匙17把；四、被告刘晴于本判决生效之日起三日内给付原告恒大地产集团重庆有限公司代为偿还的利息（包括利息、复利、罚息）、律师费、案件受理费等费用共计97377.58元五、驳回反诉原告刘晴的反诉请求。本案本诉受理费4041元、反诉受理费65元，由原告恒大地产集团重庆有限公司负担1800元，由被告刘晴负担2306元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长  阮 斐人民陪审员  王明华人民陪审员  杭 静二〇一九年五月三十日书 记 员  李 莹