福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终7286号 上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡金虎，男，1985年10月3日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：王剑斌，福建磊德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：石狮世茂房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市灵秀镇钞坑片区世茂摩天城会所一楼。 法定代表人：孙岩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林丽琴，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：石狮世茂商业管理有限公司，住所地福建省石狮市灵秀镇钞坑片区世茂摩天城售楼处二楼。 法定代表人：赵军，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：林丽琴，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 上诉人蔡金虎因与被上诉人石狮世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂房地产公司）、石狮世茂商业管理有限公司（世茂商管公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2017）闽0581民初7166号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡金虎上诉请求：撤销一审判决，改判支持蔡金虎一审的诉讼请求，驳回世茂房地产公司、世茂商管公司的反诉请求。事实和理由：一、世茂房地产公司、世茂商管公司的反诉与蔡金虎的本诉并非基于同一法律关系，一审法院同时审理世茂房地产公司、世茂商管公司的二个反诉系违反程序，应予纠正。二、一审判决认定事实错误，应予纠正。1.蔡金虎在一审中提交的《空调通风设计说明》足以证明世茂房地产公司提供的中央空调自始不合格，一审判决对此未予认定是错误的。2.世茂房地产公司提交的《建设工程规划许可证》未经蔡金虎的质证，不应作为认定租赁物合格的证据。3.一审判决认定蔡金虎与世茂房地产公司、世茂商管公司就卫生、空调制冷噪音等问题有过协商，又认定无法证明上述问题系由世茂房地产公司、世茂商管公司造成的，系自相矛盾的认定。4.世茂房地产公司、世茂商管公司提交的《服务卡》可以证明中央空调确实无法制冷，一审判决对此未予认定是错误的。三、蔡金虎支付给世茂房地产公司、世茂商管公司的款项性质应由双方合同约定，无约定的应以蔡金虎的主张为准。1.意向金30000元系蔡金虎在租赁商铺前交付的款项，该款项性质没有任何合同约定，应以蔡金虎的主张为准。2.意向金支付时，蔡金虎与世茂商管公司并未签订任何合同，一审判决认定该款项是蔡金虎根据《商业管理协议》支付的管理费是错误的。3.一审判决认定意向金系支付管理费用违背了蔡金虎与世茂商管公司所签订的《世茂摩天城商业管理协议》。4.一审判决认定蔡金虎支付52000元的性质前后矛盾。四、《解除通知函》中所谓的解除条件并未成就，该通知函形式上、程序上、内容上均违法且无效，一审法院直接判决解除租赁合同、管理合同是错误的。1.世茂房地产公司、世茂商管公司并未在2017年2月10日通知蔡金虎解除合同，而是拖延至2017年3月8日才送达给蔡金虎。2.蔡金虎已履行支付租金、管理费用的义务，但世茂房地产公司、世茂商管公司未能交付合格的租赁物，且在空调出现制冷、噪音问题时无法修复。五、世茂房地产公司、世茂商管公司的反诉请求不符合事实，不应予以支持。一审判决蔡金虎应支付租金、管理费等错误。 世茂房地产公司、世茂商管公司共同辩称，一、世茂房地产公司、世茂商管公司要求解除合同的反诉请求完全符合民事诉讼法关于反诉的规定，本诉与反诉属于同一法律关系，诉讼请求之间具备因果关系，且所依据的也是同一事实。二、世茂房地产公司已经向蔡金虎交付合格的租赁物及附属设施设备，蔡金虎也签署了交付确认书对该事实予以认可。一审法院进行现场勘验时，蔡金虎已停止经营超过四个多月，空调设备也一直处于停用状态，勘验的结果是不客观的，并无法说明空调自始就不合格。更何况即使空调设备存在问题，也是在世茂房地产公司世茂房地产公司将商铺交付给蔡金虎使用后产生的问题，而空调设备究竟属于自然损坏还是蔡金虎故意或重大过失造成损坏的，理应由蔡金虎承担举证责任。三、一审法院要求世茂房地产公司提供建设工程规划许可证是依职权对《租赁合同》及其《补充协议》的效力进行审查，而一审判决认定世茂房地产公司已经向蔡金虎交付合格的租赁物及附属设施设备的标准是蔡金虎签署的《商铺交付确认书》。四、世茂商管公司已经尽到物业管理义务。五、整个商场的空调都是统一供应的，其他商户空调制冷都没有问题，就蔡金虎的有问题，显然是其使用不当造成的。根据合同约定，空调等公共设施发生故障只有在世茂房地产公司或世茂商管公司的过错造成的，世茂房地产公司、世茂商管公司才予以免除停业期间的保底租金及管理费。六、一审判决对意向金3万元的认定并无不当，但对22000元清偿顺序的认定适用法律错误。 蔡金虎向一审法院起诉请求：一、确认世茂房地产公司、世茂商管公司于2017年2月10日向蔡金虎发出的《解除通知函》无效；二、世茂房地产公司继续履行与蔡金虎签订的《世茂摩天城租赁经营合同书》及《补充协议》，世茂商管公司继续履行与蔡金虎签订的《世茂摩天城商业管理协议》；三、世茂房地产公司、世茂商管公司赔偿因违约给蔡金虎造成的损失共计428682.33元（详见赔偿清单）。一审法庭辩论结束前，蔡金虎明确其第一项诉讼请求为确认蔡金虎与世茂房地产公司签订的《世茂摩天城租赁经营合同书》及其《补充协议》及蔡金虎与世茂商业公司签订的《世茂摩天城商业管理协议》尚未解除，第三项诉讼请求中世茂房地产公司应赔偿蔡金虎的损失金额为126059.63元，世茂商管公司应赔偿蔡金虎的损失金额为302892.7元，并撤回其第二项诉讼请求。 世茂房地产公司向一审法院反诉请求：一、确认世茂房地产公司与蔡金虎于2016年7月25日签订的《租赁合同》及其《补充协议》于2017年3月8日解除；二、蔡金虎立即向世茂房地产公司支付自2016年9月9日起至2017年3月8日止的租金34800元；三、蔡金虎立即向世茂房地产公司支付解除合同违约金24649.35元（8216.45元×3个月）；四、蔡金虎立即将案涉商铺腾空并恢复原状后返还给世茂房地产公司；五、蔡金虎按386.67元/日标准向世茂房地产公司支付自2017年3月16日起至蔡金虎实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费；六、蔡金虎承担世茂房地产公司因本案支出的律师费5500元。 世茂商管公司向一审法院反诉请求：一、确认世茂商管公司与蔡金虎签订的《商业管理协议》于2017年3月8日解除；二、蔡金虎立即向世茂商管公司支付自2016年11月14日起至2017年3月8日止的管理费24454元，并按每日212.7元的标准支付至实际腾空房屋之日止；三、蔡金虎向世茂商管公司支付解除合同违约金19140元（6018.87元/月×1.06×3个月）；四、蔡金虎承担世茂商管公司因本案支出的律师费5500元。 一审法院认定事实：世茂房地产公司成立于2013年5月16日，营业期限自2013年5月16日起至2053年5月15日止，经营范围为房地产开发建设、自有房屋出租、出售及配套服务建设等，于2014年6月30日取得案涉项目建设工程规划许可证。2016年7月25日，世茂房地产公司作为甲方（出租方）与蔡金虎作为乙方（承租方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方向甲方承租位于石狮市钞坑片区××号楼××号商铺用于经营餐饮“妈咪可丽芙”品牌；就该商铺的商业管理服务，乙方应在本合同签署时与甲方指定的管理公司签署商业管理服务协议，甲方指定世茂商管公司为本项目商业管理公司；如乙方违反管理协议相关约定亦视为对租赁合同的违约……；租赁面积116平方米；租赁期限为37个月10日，自2016年7月30日起至2019年9月8日止；甲方预计交铺日期为2016年7月30日，乙方应于交付日到商场与甲方办理该商铺的交接手续；商铺交付时，双方应派代表到现场办理交接手续，交接的商铺以交付时的现状为准，并签署“商铺交付确认书”，即视为甲方已履行将该商铺合格地交付给乙方的义务；乙方应在2016年9月9日正式营业；乙方需在本租赁合同签署的同时，一次性支付甲方租赁保证金23200元，如乙方在签约后15个工作日内仍未支付租赁保证金，甲方有权解除合同；如乙方采用银行转账方式进行支付，乙方应将履约保证金汇入甲方指定的银行账户；在本合同有效期内，因乙方违约而导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予返还租赁保证金；自开业日起计收租金，乙方应付租金总额为保底租金与营业额抽成金中较高额×（1＋%增值税税率），其中2016年9月9日至2017年9月8日，保底租金为5523.81元／月，增值税率为5%，2017年9月9日至2018年9月8日，保底租金为11047.62元／月，增值税率为5%；2018年9月9日至2019年9月8日，保底租金为11931.43元／月，增值税率为5%；租金的结算周期为3个月，乙方应于每个结算周期的前七日先按保底租金向甲方预付该结算周期的租金【预付租金＝保底租金×（1＋增值税税率）】，其中首期租金应于计租日前支付；若因乙方的违约行为导致本合同解除的，则乙方应承担违约责任，并将商铺恢复原状返还甲方，剩余租赁期内装饰装修残值损失由其自行承担，与甲方无涉；合同期限届满或提前终止，乙方应于合同终止后7日内撤出商铺内全部物品，将商铺按照甲方交付乙方时的状态（自然损耗及甲方明确表示不用恢复原状的除外）交还甲方，未在7日内交还商铺的，每延期一日，应按照最后一期日保底租金的两倍的标准支付商铺占用费及相应的增值税税款；若乙方延期交还超过5日，甲方有权自行回收该商铺，在无须通知乙方的情况下，甲方或管理公司有权进入该商铺，届时该商铺内遗留的所有装修装饰、家具、设施设备、货品、物料等任何物品均视为乙方放弃所有权，甲方或管理公司有权以任何甲方或管理公司认为合适的方式处理，并有权自行将该房屋恢复原状，因此而产生的费用甲方或管理公司有权向乙方追偿；乙方放弃就其中的物品向甲方货品管理公司主张任何权利；乙方逾期不支付或不足额支付应支付给甲方及或甲方指定的管理公司的租金、管理费、保证金、税款等任何费用超过15个工作日的，甲方有权书面通知乙方解除合同，并有权不予返还保证金，且乙方应向甲方支付相当于解除日前12个月平均月保底租金标准的3个月保底租金总额的违约金；如果乙方未按时支付本合同所约定的租金或任何其它应付费用的全部或一部分，且在甲方将书面催款通知送达乙方后七日内，乙方仍不支付，甲方因向乙方追讨欠款而支出的任何费用可按照本合同的约定向乙方追索，该等费用包括但不限于：1.甲方为向乙方追讨欠款所支付的合理的法律费用（包括但不限于律师费和诉讼费）……；如果商场内的任何公用设备、设施及公共服务，诸如消防设施、中央空调（若有）等发生故障或中断并且该等故障或中断系由甲方或管理公司的过错行为造成的，甲方或管理公司应在合理工期内使之恢复正常，如果甲方或管理公司未能在合理工期内使之恢复正常，并因此造成乙方无法正常经营的，除免除停业期间保底租金外，甲方及管理公司不承担乙方任何经济损失等内容。同时，双方就《租赁合同》相关条款签订《补充协议》一份。合同签订后，世茂房地产公司于2016年7月27日将案涉商铺交付给蔡金虎，蔡金虎与世茂房地产公司的员工签署《商铺交付确认书》一份，载明：“按照出租方与承租方于2016年7月25日签署的《租赁合同》之约定，出租方于2016年7月27日将《租赁合同》项下的商铺交付给承租方。承租方现确认已收到本商铺及其各项设施设备及物品，其现状完好，符合《租赁合同》的约定，承租方同意自即日起接受本商铺。承租方承诺遵守出租方商户手册及装修手册内的内容及条文，并承诺交付一切有关费用……”。同日，世茂商管公司作为甲方与蔡金虎作为乙方签订《商业管理协议》一份，载明：乙方系世茂摩天城南区3号楼的管理公司，受业主指定为该商场提供商业管理服务；乙方系该商场的租户，承租该商场之Ｇ层Ｇ127Ｂ号商铺，用于经营餐饮，品牌为妈咪可丽芙；甲方为乙方商铺提供商业管理服务的期限为37个月10日，自2016年7月30日至2019年9月8日止；乙方需在协议签署的同时，向甲方支付12760元作为管理费保证金，在根据本协议或法律规定，乙方对甲方有任何应付而未付的费用（包括但不限于管理费、违约金、滞纳金、损害赔偿金）时，甲方有权选择从上述保证金中扣减相关款项，但甲方扣除乙方欠付的相关费用并不免除乙方应承担的违约责任；在本协议期限内，因乙方违约而导致甲方／出租方解除本协议／租赁合同的或乙方擅自中断、停止营业、违约解除本协议的，则甲方有权不予返还保证金；乙方应在该商铺开业前向甲方支付10000元作为销售商品或提供服务的质量保证金；如乙方在签约后5个工作日内仍未支付上述保证金，甲方有权解除本协议，并追究乙方的违约责任，乙方不得提出异议；乙方可以以现金、银行转账或银行汇款的方式向甲方支付上述费用，按该等方式支付的款项均以甲方实际收到款项之日为付款日，甲方账户信息如下……；管理费自乙方与出租方办理完毕物业交付手续之日起，由乙方按时、按期向甲方支付；乙方应于交付日前向甲方支付装修保证金10000元；自物业交付日起至2016年9月8日的管理费（含税）标准为17元／㎡，计1972元；乙方应在交付日前一次性支付该笔费用；自2016年9月9日至2019年9月8日期间，乙方同意以3个月为一个结算周期向甲方支付管理费，该费用采取预付制，乙方应于每个结算周期的前七日支付该结算周期的管理费；乙方应支付的月管理费总额＝管理费＊（1＋增值税税率），具体标准如下：2016年9月9日至2019年9月8日，管理费6018.87元／月，增值税税率6%；乙方应将每期管理费及对应的增值税税款汇入世茂商管公司指定的账号；如因乙方违约导致本协议解除的，则乙方应承担违约责任，并将商铺恢复原状返还出租方，剩余租赁期内装修装饰残值损失由其自行承担，与甲方及出租方无涉；若由于乙方过错导致租赁合同的出租方解除租赁合同的，则视为乙方严重违反本协议，甲方有权解除本协议，不予返还保证金，且乙方应向甲方支付相当于解除日前3个月管理费总额的违约金；乙方未按时足额支付保证金、管理费、公用事业费及以上费用对应的增值税，则每延误一日，乙方除应支付欠缴的保证金、管理费、公用事业及以上费用所对应的增值税外，还应按照应付未付金额0.3%的标准向甲方加付滞纳金；乙方逾期支付达到15日以上的，或违反本合同其他约定经甲方通知后15日内仍未纠正的，甲方有权停止向该商铺提供管理服务（包括但不限于停止向该商铺提供空调、供电、供水和其他管理服务），停止服务期间，甲方仍有权向乙方收取管理费及其他费用，乙方因此而产生的任何损失由其自行承担，与甲方无关；如果乙方未按时支付租金或任何其它应付费用的全部或一部分，且在甲方将书面催款通知送达乙方后七日内，乙方仍不支付，甲方因向乙方追讨欠款而支出的任何费用可按照本合同的约定向乙方追索，该等费用包括但不限于：1.甲方为向乙方追讨欠款所支付的合理的法律费用（包括但不限于律师费和诉讼费）……；如果商场内的任何公用设备、设施及公共服务，诸如消防设施、中央空调（若有）等由于甲方的过错行为无法正常运营，导致乙方无法正常经营的，甲方应免除乙方无法正常经营期间的管理费，除此之外无需向乙方承担任何其它损失等内容。另，世茂商管公司发给蔡金虎的商户管理手册的装修收费标准部分载明100㎡-300㎡（含）收装修保证金10000元／户等内容。上述《租赁合同》及其《补充协议》、《商业管理协议》签订前，蔡金虎于2016年7月18日通过银行转账支付30000元至世茂商管公司的银行账户，并备注为“妈咪可丽芙首层意向金”。后蔡金虎先后于2016年11月1日通过银行转账支付两笔10000元共计20000元至世茂房地产公司的银行账户，备注为“妈咪可丽芙租金”、“妈咪可丽芙租金第二笔”；于2017年5月19日通过银行转账支付1000元至世茂商管公司的银行账户，备注为“妈咪可丽芙电费”；于2017年5月20日支付1000元至世茂商管公司的银行账户，备注为“妈咪可丽芙电费”。之后，蔡金虎未再支付任何款项。2017年3月7日，世茂房地产公司、世茂物管公司向共同蔡金虎邮寄一份落款时间为2017年2月10日的《解除通知函》，载明：“贵方（即蔡金虎）与世茂房地产公司签署《租赁合同》及《补充协议》，约定贵方承租世茂摩天城南3＃Ｇ127Ｂ商铺经营妈咪可丽芙品牌，同时，贵方与世茂商管公司就该商铺管理事宜签署了《商业管理协议》，上述合同及协议合法有效，贵方应按合同及协议约定按时向出租方及管理方支付各项费用。然，出租方已授权管理方就商铺租金及其他费用收缴事宜向贵方多次催告，贵方至今尚拖欠出租方2016年9月9日-2016年12月31日租金21653.33元，滞纳金10068.8元，租金保证金3200元、滞纳金1881.6元；2017年1月1日至2017年3月31日租金17400元、滞纳金2557.8元；拖欠管理方2017年1月1日至2017年3月31日管理费19140元、滞纳金2813.58元，管理费保证金10492.67元、滞纳金6169.69元，质量保证金10000元、滞纳金4620元，装修保证金10000元、滞纳金5850元，且逾期支付天数已超过15日，根据合同第十六条第2.5款的约定，出租方和管理方有权解除合同与协议。现正式通知贵方：一、贵方与出租方签署的合同及贵方与管理方签署的协议自贵方收到本函之日起解除；二、请贵方收到本函后立即付清全部未付款项；三、请贵方收到本函之日5日内搬离贵方全部物品，逾期撤离的，管理方有权按遗弃物品处理，由此造成的一切损失均由贵方承担。四、请贵方收到本函之日5日内向出租方返还商铺，逾期返还的，出租方有权按合同的相关约定向贵方收取占用费等费用……。”蔡金虎于2017年3月8日签收该《解除通知函》。蔡金虎因与世茂房地产公司、世茂商管公司就租赁事宜未能达成一致意见，遂于2017年6月1日提起诉讼。诉讼过程中，世茂房地产公司、世茂商管公司提起反诉。2017年9月7日，一审法院组织蔡金虎、世茂房地产公司、世茂商管公司到案涉商铺现场勘验。勘验情况及结果为：1.案涉商铺址于福建省石狮市世茂•摩天城一层；世茂公司将案涉商铺的外围用木板及不锈钢结构封闭，留有一小门，小门未上锁；2.案涉店铺大门由蔡金虎自行上锁（玻璃门上锁），水、电已经切断，并未通电、通水；经世茂公司充值后，打开电闸，水、电均可正常使用；店铺内四处放置蔡金虎用于经营所需的材料、设备及其他物品；3.生活垃圾场在地下停车场（负一层），垃圾场与店铺直线距离约200米，停车场与通往一楼电梯用玻璃房隔开，有玻璃门可供通行；4.案涉店铺内装有三处空调设备（包括出风口和回风口），经打开空调后约1个小时时间测量出风口：回风口温度为厨房处20.5℃：26℃，大堂靠柜台处26℃:27.8℃，大堂靠佛龛处26.8℃:27℃；5.现场用速录员手机下载“分贝测试仪”ＡＰＰ测量打开空调的分贝，最低值为51ｄＢ，最高值为75ｄＢ；6.经与周边商铺了解，周边商铺人员称世茂公司每周定期对商场公共部分进行消杀，对世茂公司是否有对停车场进行消杀不清楚，商场苍蝇确实比较多；7.经现场查看，在世茂商场与大路的过渡地带，系原来大仑引水渠的地面往下部分，是否系市政工程、由谁负责修建等问题难以直接通过现场勘验判断。 一审法院认为，一、关于世茂房地产公司交付给蔡金虎的商铺是否符合合同目的，世茂商管公司是否按约定履行管理职责的问题。根据蔡金虎签署的《商铺交付确认书》，可以证实蔡金虎已确认世茂房地产公司交付的商铺及其各项设施设备及物品现状完好，符合《租赁合同》的约定。根据世茂商管公司提交的《消杀服务合同》及《消杀记录》，可证实世茂商管公司在日常管理中有委托第三方对世茂摩天城商业广场提供日常消杀服务。现蔡金虎主张世茂房地产公司交付的商铺的空调存在噪音大、无法制冷等问题，不符合合同目的，世茂商管公司未履行管理职责导致案涉商铺蝇虫过多，并据此主张其有权拒交租金和物业管理费，因其提供的证据不足以证明案涉商铺的空调存在的问题系因世茂房地产公司的过错行为导致，也不足以证明案涉商铺蝇虫问题是因世茂商管公司管理不当导致，故其上述主张不予采纳。二、关于蔡金虎支付给世茂房地产公司、世茂商管公司款项的性质的问题。蔡虎金于2016年7月18日通过银行转账支付至世茂商管公司30000元款项系支付至世茂商管公司在《商业管理协议》中指定的银行账户，故该款项应为支付《商业管理协议》约定的相关费用。根据《商业管理协议》的约定，蔡金虎应于签订《商业管理协议》时支付世茂商管公司管理费保证金12760元，并于商铺开业日（即2016年9月9日）前支付世茂商管公司质量保证金10000元；根据《商户管理手册》，蔡金虎另需支付世茂商管公司装修保证金10000元。该30000元虽由蔡金虎备注为“妈咪可丽芙首层意向金”，但《商业管理协议》、《商户管理手册》并无该项约定，故该款项应按《商业管理协议》、《商户管理手册》约定的相关款项的先后支付顺序予以抵扣，即抵扣管理费保证金12760元、质量保证金10000元、装修保证金10000元。现世茂商管公司自愿将该30000元部分抵作管理费保证金12760元，其余17240元抵作物业管理费，并未违反其与蔡金虎的约定，予以照准。蔡金虎主张该30000元，其中23200元为租赁保证金，1972元为物业管理费，4828元自试营业之日转为租金，缺乏依据，不予采纳。关于蔡金虎于2016年11月1日通过银行转账支付世茂房地产公司20000元的性质。根据《租赁合同》约定，蔡金虎应于签订《租赁合同》时支付世茂房地产公司租赁保证金23200元，并于2016年9月9日前支付世茂房地产公司首期租金。蔡金虎于2016年11月1日支付该20000元时，上述两笔款项均已到期，且其支付的款项不足以清偿该两笔款项。因双方对债的清偿冲抵顺序并无明确约定，而蔡金虎在支付该笔款项时明确备注为“妈咪可丽芙租金”、“妈咪可丽芙租金第二笔”，即蔡金虎指定该笔款项为租金，在双方无约定债的清偿冲抵顺序的情况下，应以债务人的指定为准，故该20000元为蔡金虎支付世茂房地产公司的租金。关于蔡金虎于2017年5月19日、20日支付世茂商管公司共计2000元款项的性质。如同前述20000元，蔡金虎指定该2000元为电费，在双方无约定债的清偿冲抵顺序的情况下，应以债务人的指定为准，故该2000元为蔡金虎支付世茂商管公司的电费。综上，蔡金虎共计支付世茂房地产公司租金20000元，支付世茂商管公司管理费保证金12760元、管理费17240元、电费2000元。三、关于案涉《租赁合同》及其《补充协议》、《商业管理协议》是否已经解除的问题。《租赁合同》约定，蔡金虎应于签署合同时一次性支付世茂房地产公司租赁保证金23200元，并于2016年9月9日开业日前支付首期租金；如蔡金虎在签约后15个工作日内仍未支付租赁保证金，世茂房地产公司有权解除合同；蔡金虎逾期不支付或不足额支付应支付给世茂房地产公司及/或世茂房地产公司指定的管理公司的租金、管理费、保证金、税款等任何费用超过15个工作日的，世茂房地产公司有权书面通知蔡金虎解除合同。《商业管理协议》约定，若由于蔡金虎过错导致租赁合同的出租方解除租赁合同的，则视为蔡金虎严重违反本协议，世茂商管公司有权解除本协议。现蔡金虎直至2016年11月1日才支付租金20000元，已远远超过15个工作日，且未支付租赁保证金，已违反合同约定，因此世茂房地产公司有权解除《租赁合同》及其《补充协议》，同时，世茂商管亦有权解除《商业管理协议》。故世茂房地产公司、世茂商管公司于2017年3月7日向蔡金虎发出《解除通知函》，通知解除与蔡金虎签订的《租赁合同》及其《补充协议》、《商业管理协议》具有合同依据，并无不当。蔡金虎于2017年3月8日签收该《解除通知函》，因此世茂房地产公司与蔡金虎签订的《租赁合同》及其《补充协议》、世茂商管公司与蔡金虎签订的《商业管理协议》已于2017年3月8日解除。蔡金虎主张《租赁合同》及其《补充协议》、《商业管理协议》尚未解除，缺乏依据，不予采纳。经释明，蔡金虎明确不变更其诉讼请求。四、关于世茂房地产公司、世茂商管公司应否赔偿蔡金虎相应经济损失的问题。蔡金虎提供的证据不足以证明案涉商铺的空调存在的问题、蝇虫问题系因世茂房地产公司、世茂商管公司的过错行为所导致，也不足以证明世茂商管公司对案涉商铺进行蝇虫消杀的行为与其主张的各项经济损失之间存在直接的因果关系，故蔡金虎主张世茂房地产公司、世茂商管公司应赔偿其各项经济损失，缺乏依据，不予采纳。五、关于世茂房地产公司、世茂商管公司的反诉请求是否合理合法的问题。世茂房地产公司系登记注册的房地产开发企业，已取得案涉房屋的建设工程规划许可证，世茂商管公司系世茂房地产公司指定的管理公司，世茂房地产公司、世茂商管公司分别与蔡金虎签订的《租赁合同》及其《补充协议》、《商业管理协议》，是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。如前所述，案涉《租赁合同》及其《补充协议》、《商业管理协议》已于2017年3月8日解除，故世茂房地产公司、世茂商管公司请求确认案涉《租赁合同》及其《补充协议》、《商业管理协议》已于2017年3月8日解除，于法有据，应予支持。根据现场勘验结果，案涉商铺大门由蔡金虎自行上锁，商铺内四处放置蔡金虎用于经营所需的材料、设备及其他物品，故世茂房地产公司请求蔡金虎腾空返还案涉商铺，合理合法，应予支持。但因世茂房地产公司未能充分举证证明案涉商铺交付给蔡金虎时的现状，故其要求蔡金虎将案涉商铺恢复原状，依据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”规定，蔡金虎仍应按约定的租金标准支付世茂房地产公司自2016年9月9日起至2017年3月8日止的租金34800元【5523.81元/月×（1+5%）×6个月】，但应扣除蔡金虎已支付的租金20000元，即蔡金虎尚应支付世茂房地产公司租金14800元。蔡金虎同时应按约定的管理费标准支付世茂商管公司自物业交付日起至2016年9月8日止的管理费1972元，以及自2016年9月9日起至2017年3月8日止的管理费38280元【6018.87元/月×（1+6%）×6个月】，合计40252元，但应扣除蔡金虎已支付的管理费17240元，即蔡金虎尚应支付世茂商管公司管理费23012元。世茂房地产公司多请求的租金以及世茂商管公司多请求的管理费，均缺乏依据，不予支持。至于蔡金虎支付的管理费保证金12760元，因蔡金虎违约导致世茂商管公司解除《商业管理协议》，根据约定，该管理费保证金不予返还，亦不予抵扣管理费。虽然蔡金虎至今尚未腾空交还案涉商铺，但根据《租赁合同》约定，“合同期限届满或提前终止，乙方应于合同终止后7日内撤出商铺内全部物品……；若乙方延期交还超过5日，甲方有权自行回收该商铺，在无须通知乙方的情况下，甲方或管理公司有权进入该商铺，届时该商铺内遗留的所有装修装饰、家具、设施设备、货品、物料等任何物品均视为乙方放弃所有权，甲方或管理公司有权以任何甲方或管理公司认为合适的方式处理……”，现世茂房地产公司怠于行使合同约定的权利，导致产生所谓的房屋占有使用费，根据《合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”规定，其不得就扩大的损失向蔡金虎主张权利，故世茂房地产要求蔡金虎支付自2017年3月16日起至实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费，世茂商管公司要求蔡金虎支付至实际腾空房屋之日止的管理费，均缺乏依据，不予支持。因蔡金虎未按约定支付租赁保证金和租金，导致世茂房地产公司解除《租赁合同》及其《补充协议》，世茂商管公司解除《商业管理协议》，根据约定，蔡金虎应支付世茂房地产公司相当于解除日前12个月平均月保底租金标准的3个月保底租金总额的违约金16571.43元（5523.81元/月×3个月），应支付世茂商管公司相当于解除日前3个月管理费总额的违约金19140元【6018.87元/月×（1+6%）×3个月】。世茂房地产公司多请求的违约金，缺乏依据，不予支持。另根据约定，如果蔡金虎未按时支付租金、管理费或其他费用的全部或一部分，且世茂房地产公司、世茂商管公司将书面催款通知送达蔡金虎后七日内，蔡金虎仍不支付，世茂房地产公司、世茂商管公司因向蔡金虎追讨欠款而支出的律师费可以向蔡金虎追索。现世茂房地产公司、世茂商管公司为实现其债权共同支出律师代理费共计11000元，故世茂房地产公司、世茂商管公司分别请求蔡金虎支付其支出的律师代理费各5500元，具有合同依据，予以支持。综上所述，蔡金虎的诉讼请求，于法无据，不予支持。世茂房地产公司、世茂商管公司的反诉请求，合理合法的部分，予以支持，不合理不合法的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认石狮世茂房地产开发有限公司与蔡金虎于2016年7月25日签订的《世茂摩天城租赁经营合同书》及其《补充协议》于2017年3月8日解除；二、确认石狮世茂商业管理有限公司与蔡金虎于2016年7月25日签订的《世茂摩天城商业管理协议》于2017年3月8日解除；三、蔡金虎应于判决生效后十日内将址于石狮世茂摩天城南区3号楼G127B商铺腾空返还给石狮世茂房地产开发有限公司；四、蔡金虎应于判决生效后十日内支付石狮世茂房地产开发有限公司租金14800元；五、蔡金虎应于判决生效后十日内支付石狮世茂商业管理有限公司管理费23012元；六、蔡金虎应于判决生效后十日内支付石狮世茂房地产开发有限公司解除合同违约金16571.43元；七、蔡金虎应于判决生效后十日内支付石狮世茂商业管理有限公司解除合同违约金19140元；八、蔡金虎应于判决生效后十日内支付石狮世茂房地产开发有限公司支出的律师代理费5500元；九、蔡金虎应于判决生效后十日内支付石狮世茂商业管理有限公司支出的律师代理费5500元；十、驳回蔡金虎的诉讼请求；十一、驳回石狮世茂房地产开发有限公司的其他反诉诉讼请求；十二、驳回石狮世茂商业管理有限公司的其他反诉诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：蔡金虎签署的《商铺交付确认书》载明：“承租方现确认已收到本商铺及其各项设施设备及物品，其现状完好，符合《租赁经营合同书》的约定，承租方同意自即日起接受本商铺。”蔡金虎提供的证据及其陈述无法反驳其在接收案涉租赁物时租赁物合格这一事实。一审判决认定案涉租赁物合格的依据系《商铺交付确认书》及蔡金虎提供的证据无法证明案涉租赁物的空调、卫生存在问题，而非《建设工程规划许可证》，蔡金虎对此理解有误。一审判决根据蔡金虎在转账时备注的内容并结合《商业管理协议》《商户管理手册》《租赁合同》中关于有关费用的约定认定蔡金虎支付世茂房地产公司租金20000元，支付世茂商管公司管理费保证金12760元、管理费17240元、电费2000元并无不当。蔡金虎于2016年11月1日支付租金20000元的行为已然违反《租赁合同》《商业管理协议》的约定，世茂房地产公司、世茂商管公司向其发出解约通知，有合同依据，一审判决据此认定《租赁合同》及其补充协议、《商业管理协议》已于蔡金虎签收《解除通知函》时（即2017年3月8日）解除亦无不妥。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，世茂房地产公司、世茂商管公司提供的证据可以证明蔡金虎存在逾期支付租金等违约行为，一审判决据此认定蔡金虎违约并应根据合同约定支付尚欠的租金、管理费以及违约金、律师代理费正确，应予维持。蔡金虎关于其不应支付上述费用的主张，缺乏依据，不予采纳。而蔡金虎提供的证据不足以证明空调、卫生存在问题系世茂房地产公司、世茂商管公司所致，亦无法推翻其接收案涉租赁物时租赁物合格的事实，其应承担举证不能的不利后果，其主张世茂房地产公司、世茂商管公司违约，依据不足，不予采纳。关于程序问题。首先,案涉租赁合同及商业管理协议所涉及的租赁物均系蔡金虎承租的石狮市钞坑片区××号楼××号商铺;其次,租赁合同和商业管理协议中相关权利义务的约定存在关联性;再次,蔡金虎在一审审理过程中并未就此提出异议。因此,一审法院在本案中就世茂房地产公司、世茂商管公司与蔡金虎之间的房屋租赁合同、物业服务合同纠纷一并处理,符合当事人意思表示,有利于节约司法资源,减少当事人诉累,并不违反法定程序。蔡金虎关于一审程序违法的上诉理由,于法无据,不予支持。虽然世茂房地产公司、世茂商管公司对蔡金虎支付的22000元的清偿顺序持有异议，但其对此并未提起上诉，本院不作处理。 综上所述，蔡金虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1914元，由蔡金虎负担。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一九年五月五日 书记员  陈威鸿 附：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。