山东省威海市文登区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1003民初2760号 原告：刘建波，男，1963年7月29日生，汉族，农民，住威海市文登区。 委托诉讼代理人：丛龙英（原告之妻），1960年4月6日生汉族，农民，住址同上。 被告：威海市文登区宋村镇城东村村民委员会，住所地：威海市文登区宋村镇城东村。 法定代表人：王培民，村委主任。 委托诉讼代理人：杨建波，文登大水泊法律服务所法律工作者。 原告刘建波与被告威海市文登区宋村镇城东村村民委员会（以下简称城东村村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘建波及其委托诉讼代理人丛龙英，被告威海市文登区宋村镇城东村村民委员会的委托诉讼代理人杨建波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘建波向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告财产损失10000元；2、判令被告承担楼顶修复费用20000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由如下：原告与被告于2001年7月10日签订售房合同，被告将车站对面新建三号商住楼二层出售给原告，原告已付清购房款，合同第六条约定以后如有质量问题，由被告负责解决，如因楼房质量给原告造成的损失，由被告全部承担，原告2002年开始居住使用房屋，2006年房屋就开始漏水，期间原告多次找被告维修，被告置之不理，2017年夏天下暴雨，楼顶排水管数量太少，防水层以及瓦片存在质量问题，积水大量渗透到原告家中，造成墙壁、柜子、屋顶、窗套、地板等财产受损。 被告城东村村委会提交书面答辩状，辩称原、被告确实签订了一份售房合同，但不同意原告的诉讼请求，理由如下：原告诉请缺乏事实和法律依据，原告所谓的损失一是无法认定，二是与被告无关，双方是2001年7月份形成了房屋买卖的事实，至今已经过去二十年，涉案房屋的损坏无法确认与被告的所谓建筑质量有关联性；二、根据《建筑工程质量管理条例》第40条第二款规定：“房屋防水工程及有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期间为五年”，该条例第41条规定：“建筑工程在保修范围和保修期限内发生质量问题，施工单位应当履行保修义务。”本案中涉案房产已经超过保修期12年，因此不论是否存在所谓质量问题，均不在被告应当担责任的范围之内；三、“售房合同”第6条虽有关于“质量问题、解决方法、损失承担”等方面的表达，但不能作为应由被告承担责任的依据，因为：1是“以后如有质量问题”的以后属于弹性模糊词语，并未具体量化，理解为永久保修显然不可能，因此只能理解为在保修期内；2是“楼房质量”是广义表述，按相关法律规定，建筑物的质量可分为：基础工程、主体工程、屋面防水、墙体防渗、管线铺设等，以上各项只有“基础工程和主体结构”的保修期限规定为“设计年限”，其他各项都有年限的具体量化，据此只能对第6条理解为5年而非保修期间为永久；四、原、被告双方为“合同”关系，故应以《合同法》的规定来规范双方之间的民事行为，合同法第125条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照使用的词句、条款、目的、习惯、信用等原则来确定该条款的真实意思”，以上条款中被告认为对本案应重点从立法本意来理解，如果把“以后”理解为永久，显然有违客观规律和背离合同目的，舍此而只能理解为在法律规定的框架内即5年。综上被告认为原告的诉讼请求不成立，请求驳回原告对被告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对当事人无异议的事实本院认定如下：2001年7月10日，原告刘建波（乙方）与被告城东村村委会（甲方）签订《售房合同》一份，约定甲方将车站对面新建三号商住楼二层（即涉案房屋）出售给乙方，房款为126840元，合同第六条约定：“以后如有质量问题，由甲方负责解决，如因楼房质量给乙方造成的损失，由甲方全部承担”。合同签订后，原告全额交付了购房款，房权证已经登记到原告刘建波名下。现该房屋发生漏水现象，屋内因漏水导致一定毁坏。 为核实情况，本院组织双方当事人到现场进行了勘察，经勘察，涉案房屋分南北两部分，北屋的主卧、厨房、卫生间及次卧，南北屋阳台的相连通道，南屋的客厅厨房都存在不同程度的漏水导致的物件损坏现象，被告认可上述损失均为漏水造成，称漏水的原因是否与质量有关、是否与原告疏于管理有关不清楚。 本案审理过程中，原告申请对房屋漏水原因进行司法鉴定，本院依法启动司法鉴定程序，委托威海市建筑工程质量检测站进行鉴定，后该检测站以其单位不具备房屋漏水现场检测相关资质为由将卷宗退回，后双方当事人选择威海市文登区建设工程质量检测有限公司进行鉴定。该公司接受委托后要求原告预交鉴定费15000元，原告告知本庭该费用过高，希望和被告协商一下，被告称漏水是自然损耗造成的，属于正常现象，是原告没有履行管理责任导致损失进一步扩大。原告表示不再对漏水原因进行鉴定，申请对造成的损失和房屋维修费用进行司法鉴定，被告表示尊重原告的要求，是原告自己的权利。本院遂委托威海志诚资产评估房地产估价有限公司对涉案房屋因漏水造成的财产损失及房屋维修费用进行鉴定，该公司于2019年3月1日出具威志诚【2019】资评报字第0027号资产评估报告，鉴定意见为财产损失（包括墙面乳胶漆、顶棚乳胶漆、床围硬包等）为6607元，维修费用（包括瓦屋面防水修复费用、平屋面防水修复费用等）为19513元，共计26120元，鉴定费3000元已由原告缴纳。经质证，原告对该评估报告并无异议，并变更诉讼请求为要求被告赔偿原告财产损失6607元，维修费用19513元。被告对报告的真实性并无异议，提出异议称该报告不能作为本案定案的依据，因为原告的损失是原告怠于履行维修责任导致损失扩大造成的，与被告无关。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。原、被告双方签订的《售房合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照该合同的约定履行各自的义务。本案中，涉案房屋存在漏水情形，根据现场勘察及评估报告对维修部位的认定，本院认为原告主张房屋因质量问题导致漏水理由充分，本院予以认定。被告辩称因原告疏于管理、怠于履行维修责任导致损失扩大，本院认为双方合同第6条明确约定“以后如有质量问题，由甲方负责解决，如因楼房质量给乙方造成的损失，由甲方全部承担”，原告系完全民事行为能力人，被告系基层群众性自治组织，双方当事人签订时对合同的内容及条款的约定显然具有明确而清晰的认识，双方当事人既然在该条约定中未约定固定期限，而是用了“以后”这一字样，显然系无限期规定；同时根据法无禁止皆自由的原则，民事法律关系中的主体，在不违反国家法律、法规的前提下，根据意思自治原则，享有充分支配自己行为的权利，在此情况下，双方所发生的民事行为，优先适用双方在平等、自愿下达成的协议，而不是直接适用法律，除非该协议违背法律、法规或者损害公共利益。本案中双方当事人签订的合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，双方当事人理应按该条规定履行各自的义务，故房屋漏水的维修义务理应由被告承担而非由原告承担，同时根据该条规定，在原告要求被告履行维修义务但被告拒绝履行的情况下，因漏水导致的相关损失被告亦应由被告负担。双方对威志诚【2019】资评报字第0027号资产评估报告均无异议，本院据此认定涉案房屋因漏水造成的财产损失为6607元，维修费用为19513元，原告要求被告承担于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、判决如下之规定，判决如下： 被告威海市文登区宋村镇城东村村民委员会向原告刘建波支付财产损失6607元及房屋维修费用19513元，共计26120元，于本判决生效后十日内付清。 如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费453元，鉴定费3000元，均由被告威海市文登区宋村镇城东村村民委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  栾哲元 人民陪审员  于 明 人民陪审员  潘见志 二〇一九年五月二十四日 书 记 员  吕晓慧