吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）吉中民二初字第35号原告：张德革，男，1967年10月1日生，汉族。委托代理人：孟宪贵，吉林保民律师事务所律师。被告：吉林市金马实业有限责任公司，住所：吉林市船营区。法定代表人：徐成海，该公司总经理。委托代理人：张宏，吉林金风律师事务所律师。第三人：吉林银行股份有限公司吉林汇通支行，住所：吉林市昌邑区。负责人：王洪庆，该行行长。委托代理人：肖铁峰，男，1981年8月3日生，汉族，该行客户经理。原告张德革与被告吉林市金马实业有限责任公司（以下简称金马公司）、第三人吉林银行股份有限公司吉林汇通支行（以下简称汇通支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张德革及其委托代理人孟宪贵，第三人汇通支行的委托代理人肖铁峰到庭参加诉讼，被告金马公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告张德革诉称，2011年5月13日，张德革与金马公司签订房屋买卖合同，该合同已经吉林市中级人民法院（2011）吉中民二初字第113号民事判决确认有效。根据该合同第3.6条第二款约定，被告金马公司应2011年9月1日前，协助原告张德革办理完毕该房产及土地使用权更名过户手续。然而，由于被告的原因，至今未能办理。目前产权变更登记的条件已经具备。根据原、被告双方签订合同的约定，办理产权变更登记的税费由双方各承担50%。房屋产权变更登记应缴纳的税费合计6，733，605元，依照约定，被告应承担3，366，802.5元。请求依法判令：1、被告金马公司履行协助办理吉林市船营区河南街92号吉市房权证船字第y000001463号、y000001464号房屋及吉市国用（2010）第220201000393号土地使用权证变更登记手续；2、产权变更登记费用由被告金马公司承担3，366，802.5元；3、诉讼费用由被告负担。被告金马公司未提交书面答辩意见。第三人汇通支行对原告张德革主张的事实和诉讼请求均无异议。原告张德革当庭出示以下证据：证据1、房屋买卖合同及补充合同各1份。证明：原、被告之间存涉案房屋买卖合同关系，被告负有协助办理产权变更的义务，相关税费各承担50%。证据2、吉林市中级人民法院（2011）吉中民二初字第113号民事判决书1份及生效证明1份。证明：生效判决确认原、被告间涉案房产买卖合同有效。证据3、涉案房屋所有权证及土地使用权证3本。证明：涉案房屋的面积，土地使用权面积等房屋基本情况。证据4、第三人出具的说明1份、吉林银行现金存款单7份。证明：为争议房屋设定抵押（他项权利）的债务已经清偿完毕，第三人应当协助注销他项权利并协助办理产权变更登记。证据5、房产登记信息查询单1份。证明：房屋除第三人设定的他项权利外，已经没有其他查封，具备产权变更登记条件。证据6、房屋买卖更名过户应缴纳税费明细表及税务相关政策规定文件。证明：本案诉争房屋产权变更登记应缴税金6733605元，被告应承担50%，即3，366，802.5元。被告金马公司未对原告张德革提交的证据递交书面质证意见，第三人汇通支行对以上证据均无异议。本院对原告张德革提交的证据均予以采信。被告金马公司、第三人汇通支行均未向本院提交证据。经审理查明：原告张德革与被告金马公司、第三人汇通支行房屋买卖合同纠纷一案，于2011年11月23日向本院起诉，诉讼请求：1、依法确认原告张德革与被告金马公司签订的房屋买卖合同合法有效，并判令被告金马公司限期协助原告张德革办理房屋所有权更名过户手续，更名过户所需的税费由双方各承担50%。本院于2012年3月28日作出（2011）吉中民二初字第113号民事判决，现已发生法律效力。该判决确认：2011年5月13日，张德革与金马公司签订房屋买卖合同，约定金马公司将位于河南街92号土地使用权范围内全部地上建筑物及附属物（含临街两层营业楼、办公楼、锅炉房及该锅炉房内的全部设施）出售给张德革，面积以吉林市房权证船字第Y000001463号、第Y000001464号房屋产权证及吉市国用（2010）220201000393号国有土地使用证为准，锅炉房无产权证，但属于该合同项下标的。合同总价款为3800万元，分期给付：1、金马公司向吉林银行汇通支行贷款的1200万元由张德革承接，并承担自承接日起的本金及利息的偿还义务；2、合同签订前给付的定金500万元自动充抵合同价款；3、合同签订之日给付500万元；4、2011年5月16日给付400万元；5、2011年6月1日前给付300万元；6、2011年9月1日前，待金马公司协助张德革办理完毕房产及土地的更名过户手续后，再给付余欠尾款500万元，同时，金马公司将自2011年5月7日至2013年10月20日期间已经收取承租人的租金合计300万元从该笔尾款中抵消（即张德革届时只需再给付200万元）。若2011年9月1日前金马公司未能协助张德革办理完毕更名过户手续，则尾款在办理完毕更名过户手续之次日给付。同日，本案诉争房屋的承租人李允祥自愿放弃对该房屋的优先购买权。随后，金马公司与张德革、徐成海三方签订补充协议书，共同确认以下事实：2011年5月13日签订的房屋买卖合同关于分期付款的约定中遗漏了400万元；张德革在原合同基础上多承接的90万元贷款在购房款中予以抵扣。合同签订后，张德革先后向金马公司给付购房款1990万元，出借资金40万元，并代为偿还贷款利息588238元。庭审后，张德革于2012年1月13日又向吉林银行汇通支行代偿贷款1320万元及相关利息。综上，张德革已实际支付购房款合计3350万元（不含利息），另扣除租金冲抵款300万元，尚欠金马公司购房款150万元。另查明，本案诉争房屋系2009年个人抵字第030号抵押合同的标的物，抵押权人为吉林银行汇通支行，抵押权尚未涤除。诉争房屋分别于2011年10月25日、11月3日、11月14日、11月25日被吉林市船营区人民法院以（2011）船民二初字第392号及392-2号、（2011）船民二初字第279-1号、（2011）船民二初字第564号民事裁定书予以保全查封，于2012年1月11日被吉林市公安局船营分局予以冻结，于2012年2月22日被北京市海淀区人民法院以（2010）海民初字第6931号民事裁定书予以保全查封。本案原告张德革亦申请诉讼保全，诉争房屋于2012年2月29日被本院轮候查封。本院对该案经审理认为，原告张德革与被告金马公司签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且已征得抵押权人同意，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。张德革已经按合同约定履行了支付价款的义务，先后向金马公司支付购房款合计3650万元。尚欠的尾款150万元按约定应在办理完房产及土地更名过户手续后的次日支付。至此，张德革已经履行完毕更名过户前的全部合同义务，而金马公司未能按合同约定的期限协助张德革办理产权更名过户手续，已构成违约，应当承担违约责任。但由于涉案房屋上设定的抵押权尚未涤除，且处于查封、冻结状态，客观上不具备办理更名过户手续的条件，属于客观上履行不能，故张德革主张金马公司在限期内协助其办理更名过户手续的诉请，目前暂无法支持。待具备履行条件时，原告张德革可另行主张权利。该案判决：一、原告张德革与被告吉林市金马实业有限责任公司签订的房屋买卖合同合法有效；二、驳回原告张德革的其他诉讼请求。本院在本案中另查明：本案诉争的吉林市金马实业有限责任公司名下的坐落于吉林市船营区河南街92号，所有权证号：吉林市房权证船字第Y000001463号房屋，分别于2013年10月24日、2013年11月26日被吉林市船营区人民法院分别于以（2013）船民执字第285号执行裁定和（2013）船民执字第102号执行裁定予以保全查封；所有权证号：吉林市房权证船字第Y000001464号房屋，于2013年11月26日被吉林市船营区人民法院以（2013）船民执字第102号-1执行裁定予以保全查封。本院又查明：针对本案诉争的吉林市金马实业有限责任公司名下的坐落于吉林市船营区河南街92号房屋（所有权证号：吉林市房权证船字第Y000001463号），吉林市船营区人民法院于2011年10月25日以（2011）船民二初字第392号民事裁定作出的保全查封，已于2014年1月22日予以解除；于2011年11月14日以（2011）船民二初字第279-1号-2民事裁定作出的保全查封，已于2012年5月10日予以解除；于2011年11月25日以（2011）船民二初字第564号民事裁定作出的保全查封，已于2014年1月16日予以解除；于2013年10月24日以（2013）船民执字第285号执行裁定作出的保全查封，已于2014年1月22日予以解除；于2013年11月26日以（2013）船民执字第102号执行裁定作出的保全查封，已于2014年1月16日予以解除。吉林市公安局船营分局于2012年1月10日作出的查封措施（吉船公经权冻字（2012）001号-1），已于2014年1月21日予以解除。北京市海淀区人民法院于2012年2月22日以（2010）海民初字第6931号民事裁定作出的保全查封，已于2014年1月16日予以解除。本院于2012年2月29日以（2011）吉中民二初字第113-1号-1民事裁定作出的保全查封，查封期限已于2014年3月1日到期。针对本案诉争的吉林市金马实业有限责任公司名下的坐落于吉林市船营区河南街92号房屋（所有权证号：吉林市房权证船字第Y000001464号），吉林市船营区人民法院于2011年11月3日以（2011）船民二初字第392-2号民事裁定作出的保全查封，已于2014年1月22日予以解除；于2011年11月14日以（2011）船民二初字第279-1号-1民事裁定作出的保全查封，已于2012年5月10日予以解除；于2011年11月25日以（2011）船民二初字第564号民事裁定作出的保全查封，已于2014年1月16日予以解除；于2013年11月26日以（2013）船民执字第102号-1执行裁定作出的保全查封，已于2014年1月16日予以解除。吉林市公安局船营分局于2012年1月10日作出的查封措施（吉船公经权冻字（2012）001号-2），已于2014年1月21日予以解除。北京市海淀区人民法院于2012年2月22日以（2010）海民初字第6931号-2民事裁定作出的保全查封，已于2014年1月16日予以解除。本院于2012年2月29日以（2011）吉中民二初字第113-1号民事裁定作出的保全查封，查封期限已于2014年3月1日到期。2014年1月23日，第三人汇通支行向本院出具“关于同意解除船营区河南街92号两处房屋抵押权的函”，明确表示同意对涉案房屋解除抵押权，注销该行对涉案房屋设定的他项权利。本院认为，原告张德革与被告金马公司、第三人汇通支行房屋买卖合同纠纷一案，本院已于2012年3月28日作出（2011）吉中民二初字第113号生效民事判决，确认原告张德革与被告吉林市金马实业有限责任公司签订的房屋买卖合同合法有效。同时认为，原告张德革已经履行完毕更名过户前的全部合同义务，而被告金马公司未能按合同约定的期限协助原告张德革办理产权更名过户手续，已构成违约，应当承担违约责任。但由于涉案房屋上设定的抵押权尚未涤除，且处于查封、冻结状态，客观上不具备办理更名过户手续的条件，属于客观上履行不能，故张德革主张金马公司在限期内协助其办理更名过户手续的诉请，目前暂无法支持。待具备履行条件时，原告张德革可另行主张权利。现经本院在本案中审理查明，本案诉争房屋原被查封、冻结措施已经全部解除，该房屋的抵押权人，即本案第三人汇通支行明确表示同意对涉案房屋解除抵押权，配合注销该行对涉案房屋设定的他项权利。因此，本院（2011）吉中民二初字第113号民事判决中认定的，阻碍涉案房屋办理产权更名过户手续的客观事由已经全部消除，办理产权更名过户手续的条件已经成就。原告张德革关于被告金马公司协助办理更名过户手续的诉请应予支持。此外，涉案房屋产权更名过户手续尚未实际办理，应缴税费金额尚不确定，原告张德革关于承担涉案房屋产权更名过户手续应缴税费金额按照约定由被告金马公司承担50%，即3，366，802.5元的请求没有事实依据。本案应当根据原、被告双方的约定，并结合原告诉请实际调整为被告金马公司对涉案房屋办理产权更名过户手续应缴税费承担50%为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款之规定，判决如下：一、被告吉林市金马实业有限责任公司于本判决生效后三日内协助原告张德革将吉林市船营区河南街92号吉市房权证船字第y000001463号、y000001464号两座房屋的所有权人和该房屋占用范围内，国有土地使用权证号为吉市国用（2010）第220201000393号国有土地使用权人变更登记为原告张德革。二、对于履行本判决第一项确定的内容应缴纳的全部税费，由被告吉林市金马实业有限责任公司承担50%（以实际发生数额为准）。案件受理费231，800元，保全费5000元，合计236，800元由被告吉林市金马实业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长  徐 玖审 判 员  刘 然审 判 员  王国峰二〇一四年三月四日代理书记员  王洋子