福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)闽0802民初45号 原告：陈玉霞，女，1995年10月8日出生，汉族，居民，住福建省上杭县。 原告：丘福清，男，1982年4月4日出生，汉族，居民，住福建省上杭县。 原告：赖炎华，男，1981年5月12出生，汉族，居民，住福建省上杭县。 原告：邹小峰，男，1971年6月19日出生，汉族，居民，住福建省连城县。 被告：龙岩亚金工贸发展有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区工业西路**（龙州工业园），统一社会信用代码91350800779636247J。 法定代表人：黄可平，总经理。 委托诉讼代理人：刘新策，福建正廉律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：沈红，福建正廉律师事务所执业律师。 原告陈玉霞、丘福清与被告龙岩亚金工贸发展有限公司（下称亚金公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。2017年10月25日，本院作出（2017）闽0802民初5733号民事判决。宣判后，陈玉霞、丘福清不服提起上诉。2018年4月18日，龙岩市中级人民法院作出（2018）闽08民终336号民事裁定，将案件发回本院重审。本院于2019年1月2日受理后，依法另行组成合议庭，并追加赖炎华、邹小峰作为共同原告参加诉讼。2019年4月30日，本院公开开庭审理本案，原告陈玉霞、丘福清以及被告委托诉讼代理人刘新策到庭参加诉讼。原告赖炎华、邹小峰经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈玉霞、丘福清向本院提出诉讼请求：一、确认陈玉霞、丘福清与亚金公司签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201606390）于2017年7月22日解除；二、判令亚金公司返还陈玉霞、丘福清购房首付款各175073元、代收税费款11277.29元及利息（利息从2017年7月22日起按银行逾期贷款利率计付至实际清偿时止）；三、判令亚金公司赔偿陈玉霞房屋装修损失120000元、赔偿丘福清房屋装修损失240000元（具体金额待法院委托具有相应资质的评估机构评估后确定）；四、亚金公司清偿本案所有债务后，再由陈玉霞、丘福清按房屋现状将涉案房屋【涉案房屋位于：龙岩市新罗区钟城山片区（亚金富都工贸中心标准厂房及仓储二期）第14幢307-1Ａ511、307-1Ｂ611号房】交还亚金公司。诉讼中，经本院依法释明，陈玉霞、丘福清变更第一项诉讼请求为：确认陈玉霞、丘福清与亚金公司签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201606390）无效；其他诉讼请求不变。 事实与理由：2016年5月，陈玉霞、丘福清与赖炎华、邹小峰看到“亚金富都”楼盘广告，宣传该项目属于产权房可办理户口，带户口学区，享受城市医社保，便考虑在此买房。2016年6月8日，陈玉霞、丘福清、赖炎华、邹小峰、与亚金公司签订一份《商品房买卖合同（现售）》，合同约定陈玉霞、丘福清购买龙岩市新罗区钟城山片区（亚金富都工贸中心标准厂房及仓储二期）第14幢307号房屋，建筑面积200.73平方米，套内面积174.72平方米，分摊面积26.01平方米，规划用途为厂房、仓储；房屋价格6976元／平方米，总价款1400292元；付款方式及期限为买受人应当于2016年6月8日前支付首期房价款700292元，余款700000元向中国建设银行股份有限公司龙岩新罗支行申请贷款支付。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解；或依法向房屋所在地人民法院起诉。同日，亚金公司向龙岩市住房和城乡建设局提交《商品房买卖合同》备案。前述房产被亚金公司分割成四套房屋，陈玉霞、丘福清、赖炎华、邹小峰每人各得一套。陈玉霞房号为307-1Ａ511、丘福清房号为307-1Ｂ611、赖炎华房号为307-2Ａ512、邹小峰房号为307-2Ｂ612。2016年6月8日，陈玉霞、丘福清、赖炎华、邹小峰向亚金公司支付了首期房价款700292元以及契税等费用45109.16元。2016年10月9日，陈玉霞、丘福清、赖炎华、邹小峰与亚金公司办理了交房手续并装修入住。此后，陈玉霞、丘福清、赖炎华、邹小峰多次要求亚金公司协助办理该房屋的不动产权证书，但其均以各种理由拖延拒不协助办理。 经了解，亚金公司根本无法为业主办理商品房性质的产权证，购房者也无法享受城市户口、学区等福利，合同目的根本不能实现。亚金公司的虚假宣传构成根本违约。2017年7月21日，陈玉霞、丘福清向亚金公司发函要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，但亚金公司未予回复。为此，陈玉霞、丘福清诉至法院。 赖炎华、邹小峰均未向本院提交书面意见。 亚金公司辩称：亚金公司系通过出让方式取得“亚金富都工贸中心”的土地使用权［证号：龙国用××号］。同时，亚金公司经政府相关部门批准取得建设规划许可证和建筑工程施工许可证，依法对“亚金富都工贸中心”项目进行开发建设。亚金公司在取得商品房预售许可证后，才对外销售“亚金富都工贸中心”的厂房和仓储用房。在与陈玉霞、丘福清签订《商品房买卖合同》前，亚金公司分别与陈玉霞、丘福清签订了“亚金富都”订购协议书，该协议书明确约定亚金公司销售给陈玉霞、丘福清的房屋是标准厂房及仓储，土地类别；在与陈玉霞、丘福清签订的《商品房买卖合同》中，亚金公司明确告知该项目的建设依据、销售依据、土地类别、商品房规划用途等事实；另，在物业管理服务合同中也明确约定物业类型为厂房及仓储；亚金公司销售给陈玉霞、丘福清的房屋的单价实际为3488元／平方米，远远低于相同时期、临近地段的其他楼盘的单价，陈玉霞、丘福清应当知晓其购买的房屋的土地类别及房屋性质，因此亚金公司没有任何隐瞒和欺诈行为。亚金公司认为，《亚金·富都楼盘宣传单》在法律上定性为要约邀请，不是要约，双方的权利义务应以订购协议书及《商品房买卖合同》的约定为准，且亚金公司的宣传没有夸大宣传，该房屋既可以用于居住也可以用于仓储，案涉房屋，根据政府当时的政策，可以就读北城中心小学。同时，亚金公司还于签订《商品房买卖合同》时通过龙岩房地产管理信息网提交商品房备案工作，完成了销售给陈玉霞、丘福清厂房、仓储用房的产权初始预登记。亚金公司开发的“亚金富都工贸中心”项目一期厂房和仓储用房，房管部门已将该房的产权证办至买受人名下。亚金公司暂缓为陈玉霞、丘福清办理厂房和仓储用房的产权证是由于陈玉霞、丘福清未向银行办理按揭，迟迟未按合同约定支付购房尾款。陈玉霞、丘福清若付清购房款后，亚金公司就将该房过户至陈玉霞、丘福清名下，不存在无法办理产权证以及无法办理户口的情形。此外，陈玉霞、丘福清在接收亚金公司交付的厂房和仓储用房后，擅自更改设计和规划用途对房屋进行装修，属于违法的财产添附行为，依法不应支持。陈玉霞、丘福清系与赖炎华、邹小峰共同购买亚金公司开发的房屋，陈玉霞、丘福清未经其他共有人的同意，即单独要求解除《商品房买卖合同》，缺乏法律依据，亚金公司恳请法院驳回陈玉霞、丘福清的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：亚金公司成立于2005年10月17日，经营范围包括房地产开发经营、铝合金加工、建筑材料等。2006年7月5日，龙岩市城乡规划局向亚金公司颁发“建设用地规划许可证”，确认亚金公司申请的位于龙岩市新罗区的用地项目（标准厂房、仓库，用地面积86758平方米）符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。2010年9月8日，福建省龙岩市城乡规划局向亚金公司颁发“建设工程规划许可证”，其上载明建设项目名称为标准厂房及仓储二期（13＃-22＃楼），建设位置：龙门谢洋钟形山。2010年9月29日，龙岩市新罗区城乡规划建设局向亚金公司颁发《建筑工程施工许可证》，其上载明工程名称：亚金工贸标准厂房、仓储二期；建设地址：龙州工业园（龙门镇谢洋村）；合同开工及竣工日期分别为2010年9月26日、2012年1月26日。2008年4月7日，原福建省龙岩市房地产管理局向亚金公司颁发《商品房预售许可证》【（龙）房预售证（2008）第06号】，其上载明项目名称：“亚金富都工贸中心”1-12号楼；房屋坐落地点：龙岩市新罗区5巷2号“亚金富都工贸中心”；房屋用途性质：厂房。同时，前述许可证中还注明“经审查，批准以上所列“亚金富都工贸中心”1-12号商品房屋公开预售。2013年10月28日，原福建省龙岩市房地产管理局又向亚金公司颁发《商品房预售许可证》【（龙）房预售证（2013）第46号】，其上载明项目名称：亚金富都工贸中心标准厂房及仓储二期13＃、14＃楼；房屋坐落地点：龙岩市新罗区钟城山片区（亚金富都工贸中心标准厂房及仓储二期），预售总建筑面积13681.58平方米，共96套。房屋用途性质：厂房、仓储。同时，前述许可证中还注明“经审查，批准以上所列亚金富都工贸中心标准厂房及仓储二期13＃、14＃楼商品房屋公开预售。 陈玉霞、丘福清分别于2016年3月8日、2016年5月3日与亚金公司各签订《“亚金富都”订购协议书》一份，协议约定为确保买受方（订购人）能购买中意的房产，在对亚金富都项目情况及拟签订的《商品房买卖合同》及补充协议的内容充分了解后，自愿达成以下协议。协议主要内容为“亚金富都”项目坐落于龙岩市新罗区钟城山片区（亚金富都工贸中心标准厂房及仓储二期），规划用途为：工业，土地使用权年限至2007年1月22日至2056年12月27日。买受方与其他三位订购人共同订购以下商品房：“亚金富都”14号楼307单元，该套销售建筑面积198.67平方米（其中：套内建筑面积为174.72平方米，公摊面积为23.95平方米）。买受方占该商品房25%的份额，即买受方份额内的商品房销售建筑面积计49.6675平方米。“亚金富都”14号楼307单元销售单价为6976元／平方米，买受方按其所占份额应向出卖方支付房价款合计346480元。总房价款仅指商品房本身的价格，所有与该商品房有关的税费由买受方与买受方共有产权人按己方份额分担，如契税、印花税等。买受方应于签订《商品房买卖合同》时向出卖方支付己方份额内房价款的50%，即173980元，余款690000元四户一起配合公司人员办理银行按揭手续。订立本协议时，买受方应向出卖方支付定金30000元。同时，订购协议书中落款处还载明：签订本协议前，请认真审阅前述各条款及附件、售楼部墙上公示的《商品房买卖合同》（示范文本）及其他《补充协议》的各条款，不理解的，可以向出卖方工作人员咨询。您充分理解前述各条款后，方可签订本协议。2016年3月8日，陈玉霞向亚金公司缴纳了购房定金30000元；2016年5月3日，丘福清向亚金公司缴纳了购房定金30000元。 2016年6月8日，亚金公司（出卖人）与陈玉霞、丘福清、赖炎华、邹小峰（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定出卖人以出让方式取得坐落于龙岩市新罗区地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为龙国用××号，土地使用权面积为86758平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为工业用地，土地使用权终止日期为2056年12月27日。该商品房幢号为14，房号307，总层数5，所在层3，实测建筑面积200.73平方米，套内面积1743.72平方米，分摊面积26.01平方米，规划用途厂房、仓储。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6976元，总价款1400292元。合同订立后，陈玉霞、丘福清、赖炎华、邹小峰共缴纳了购房款700292元及缴纳了契税款45109.16元。2016年6月8日，坐落于龙岩市新罗区钟城山片区（亚金富都工贸中心标准厂房及仓储二期）14幢307室房屋在龙岩市住房和城乡建设局办理了龙岩市商品房买卖合同备案登记。备案信息表中亦载明项目规划用途为厂房、仓储。 2016年11月19日，陈玉霞与龙岩市博业物业管理有限公司订立一份《亚金·富都物业管理服务合同》，合同约定陈玉霞将亚金富都工贸中心14号楼307-1A单元511房委托龙岩市博业物业管理有限公司进行管理。物业类型为厂房仓储。陈玉霞实际的使用面积为100.365平方米。同时，双方还就具体的物业服务费用等事项作出了约定。2016年11月3日，丘福清与龙岩市博业物业管理有限公司订立一份《亚金·富都物业管理服务合同》，合同约定丘福清将亚金富都工贸中心14号楼307-1B单元611房委托龙岩市博业物业管理有限公司进行管理。物业类型为厂房仓储。丘福清实际的使用面积为100.365平方米。同时，双方还就具体的物业服务费用等事项作出了约定.2017年7月13日，亚金公司通知陈玉霞、丘福清、赖炎华、邹小峰，要求其在接到通知10个工作日内至银行办理房屋按揭贷款手续。若拖延不办，亚金公司将要求一次性付清全部购房款。陈玉霞、丘福清以其所购买的涉案房屋至今无法办理不动产权属证书为由诉至法院，请求判如所诉。 另查明，亚金公司制作印刷品对“亚金富都工贸中心”楼盘进行宣传，其中一张宣传单中载明：亚金·富都电梯房2,988元起/平方米，多层电梯房，超低公摊，得房率高；紧邻北三环，交通畅达，带户口学区，产权房，可办理户口中。举家进城，享受城市医社保。项目临近重点小学北城小学，该校将于2016年起开始招生，优良的教育环境，给孩子更高的起跑线。2017年11月30日，龙岩市不动产登记中心函复陈玉霞，主要内容为关于“亚金富都工贸中心”14号楼307室能否办理房产证及房屋能否作为住宅使用的诉求，不属于行政机关在履行职责过程中制作或者获取的信息，且不动产登记资料的查询也不适用《政府信息公开条例》。关于“亚金富都工贸中心”能否办理《不动产权证》的问题，龙岩市国土资源局已将该项目的情况呈报政府，请耐心等待。2018年2月8日，龙岩市新罗区工商行政管理局作出行政处罚决定书【新工商龙处（2017）13508021700412号】，以亚金公司利用印刷品宣传单发房地产广告（宣传“亚金富都”楼盘），其内容含有升值或者投资回报的承诺，其行为违反了法律规定，责令亚金公司停止发布上述印刷品宣传单房地产广告，并处以10,000元罚款。 又查明，2014年12月1日，龙岩市新罗区钟城山片区（亚金富都工贸中心标准厂房及仓储二期）14幢3层307房屋登记于亚金公司名下（龙房权证字第××号），建筑面积200.73平方米，规划用途为厂房、仓储。此外，谢兆年、杨忠辉、陈梅英等部分案外人业已先后办理了其所购买的龙岩市新罗区钟城山片区（亚金富都工贸中心）房屋的产权证，产权证书上登记的规划用途均为“厂房、仓储”。 以上事实，有陈玉霞、丘福清提供的工商登记信息表、“亚金富都工贸中心”楼盘宣传单、《商品房买卖合同（现售）》、龙岩市商品房买卖合同备案信息表、交房通知书、缴费清单、《亚金·富都物业管理服务合同》、律师函、行政处罚决定书，亚金公司提供的建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、《“亚金富都”订购协议书》、商品房预售许可证、房屋产权证、2017年7月13日通知及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，陈玉霞、丘福清、赖炎华、邹小峰与亚金公司于2016年6月8日签订的《商品房买卖合同（现售）》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规，合法有效，双方均应遵照履行。诉讼中，陈玉霞、丘福清主张亚金公司发布虚假广告，且在与其订立《商品房买卖合同（现售）》时具有欺诈行为，致使陈玉霞、丘福清根本无法实现合同目的，故讼争合同应确认合同无效。对此，本院作如下分析、评判： 首先，从本案查明的事实来看，陈玉霞、丘福清除了与亚金公司订立《商品房买卖合同（现售）》外，还先后就涉案房产与亚金公司、龙岩市博业物业管理有限公司订立了《“亚金富都”订购协议书》、《亚金·富都物业管理服务合同》。在前述三份合同中，均十分明确地载明陈玉霞、丘福清、所购置的涉案房屋，即第14幢307-1A511、307-1B611号房屋占用的土地用途为“工业用地”、规划用途或物业类型为“厂房仓储”，并且陈玉霞、丘福清在涉案房产的订购协议书中落款处签字，表明其在订立本协议前，已审阅以及充分理解了协议的各项条款。由此可见，陈玉霞、丘福清在订立讼争合同前即已知晓其所购置的涉案房产所占用土地范围用途为工业用地，涉案房产的规划用途为厂房仓储。 其次，亚金公司在销售包括涉案房地产在内的楼盘时，虽然在对外发放的宣传单中载明目标房产属于“产权房、可办理户口、带户口学区、住电梯房、做城里人、举家进城享受城市医社保等”内容，但上述内容抽象而宽泛，该宣传资料和销售广告中所载的内容并非要约，而是要约邀请。实际上，亚金公司在销售涉案楼盘时，对其所作出的含有升值或者投资回报的承诺，亦违反了法律规定，工商行政管理部门对其进行了相应行政处罚。因此，陈玉霞、丘福清主张其上所载内容对双方当事人均具有约束力，本院不予采纳。换言之，陈玉霞、丘福清与亚金公司之间就涉案房产所产生的权利义务关系，依法应按《商品房买卖合同（现售）》的约定来规制。 再次，亚金公司在将涉案房产出售给陈玉霞、丘福清时，虽然将其隔层并改造成住房，但此举并不改变涉案房产的规划用途，其本质上仍然为厂房仓储。作为完全民事行为能力人，陈玉霞、丘福清对此应有清醒的认知，其现以涉案房产无法办理住宅性质的不动产权证书为由主张解约，缺乏合同依据本院不予采纳。实际上，陈玉霞、丘福清、赖炎华、邹小峰所购置的涉案房产已于2014年12月1日登记至亚金公司名下，而案外人谢兆年、杨忠辉、陈梅英等也先后办理了所购置的龙岩市新罗区钟城山片区（亚金富都工贸中心）房屋的产权证，前述产权证书上登记的规划用途均为“厂房、仓储”。因此，陈玉霞、丘福清主张涉案房产无法办理过户手续，没有事实依据。至于在房屋所有权证、土地使用权证两证合一以后，涉案房产能否办理《不动产权证》的问题，可由有关行政部门依法处理，其并不属于人民法院的审理范畴。 综上，亚金公司在依法取得建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证后，即具备了开发以及对外销售讼争楼盘的资格，其与陈玉霞、丘福清订立的《商品房买卖合同（现售）》合法有效。陈玉霞、丘福清以亚金公司存在欺诈行为致使无法实现合同目的为由诉请合同无效无理，本院不予支持。赖炎华、邹小峰经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回陈玉霞、丘福清的诉讼请求。 案件受理费14,443元，由陈玉霞、丘福清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 长 江  晓  萍 人民陪审员 赖  小  专 人民陪审员 杨  爱  瑛 二〇一九年五月七日 书 记 员 杨重苑（代） 书 记 员 邱琦奕（代） 附主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 2