贵州省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）黔民终119号上诉人（原审原告、案外人）：徐方红，男，汉族，1980年10月30日出生，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：遵义市华丰建筑安装工程有限责任公司，住所地：遵义市白杨小区**楼旁物管楼。法定代表人：陈丰伦，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐闪光，贵州文熙律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：遵义市永安房地产开发有限公司，，住所地：贵州省遵义市红花岗区中华北路**法定代表人：李跃春,该公司执行董事。上诉人徐方红因与被上诉人遵义市华丰建筑安装工程有限责任公司（以下简称华丰公司）、遵义市永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省遵义市中级人民法院（2018）黔03民初374号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。徐方红上诉请求：1.请求撤销（2018)黔03民初374号民事判决书与（2006)黔高民一终字第138号民事判决；2.请求对该房屋的实体权利，并请求对该房屋停止执行；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2004年8月17日，上诉人徐方红与永安公司签订了《商品房买卖合同》，并按照合同约定支付了所有购房款，而永安公司却以各种理由推脱办理产权手续。上诉人于2010年搬进遵义市红花岗区南宫山综合农贸市场C幢2层31号（现编为717附67）商业房居住至今，一直合法占有该房屋，从未发生争议，直到2017年年初，收到传票后，才知道房屋涉嫌诉讼。2008年2月26日华丰公司申请法院查封了包括涉案房屋在内的，永安公司所有的位于南宫山综合农贸市场C栋第二层1到20号共计768.47平方的营业房（该营业房中就包含了上诉人的遵义市红花岗区南宫山综合农贸市场C幢2层31号商业房）。贵州省遵义市中级人民法院于2008年2月27日在查封现场张贴了查封公告。基于以上事实，上诉人认为：一、本案中永安公司是具有商品房预售许可证明的，那么他出售房屋，我们购买是合法的。二、上诉人己于2004年8月17日与永安公司签订了《商品房买卖合同》，且上诉人支付了全部房款，永安公司交付了房屋，上诉人接房将房屋装修并居住至今，上诉人与永安公司之间买卖合同成立，并实际占有该房屋，买卖合同有效，买卖关系成立，房屋物权属于上诉人，法院无权去执行已经不属于永安公司的房产。三、一审法院以上诉人未办理备案登记为由，认为上诉人不享有该房屋物权属于适用法律错误。法律规定当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，认为合同无效，不予支持，且开发商在南宫山项目的所有售出房屋至今都没有备案，为何只执行我们的房屋？四、一审法院认定涉案房屋物权已经发生转移给华丰公司属认定事实错误。华丰公司至今未办理房屋备案登记及产权过户。五、上诉人在此争议的房屋中居住了十多年，水电部门也合法的给予我们开户通了水电，被上诉人也从未争议过。六、在（2006)遵市法民二初字第3号案件审理中，法院未通知上诉人参加诉讼。综上所述，依照《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人于2004年就与永安公司签订了《商品房买卖合同》，并于2004年8月17日全额支付了所有购房款，并且上诉人已经于2010年搬进该商品房居住，已经合法占有该商品房十多年了，都未曾发生争议，且2008年法院所张贴的查封公告，上诉人从未得知，故上诉人认为该诉争房屋已经于法院查封前由上诉人合法占有。故法院不应该只保障华丰公司的权益，也应保障购房者的权益。请求法院能够停止该房屋作为执行标的，作出公正的判决。并且虽然永安公司与华丰公司的经济纠纷上诉人无权干涉，但涉及了上诉人所购的房屋，在开庭时未通知上诉人参与，根据《民事诉讼法》第五十六条第三款规定的因不能归责于本人的事由未参加诉讼，是指没有被列为生效判决、裁定、调解书的当事人，且无过错或者无明显过错的情形。请求撤销贵州省高级人民法院于2006年12月14日作出的（2006）黔高民一终字第138号民事判决。华丰公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。2007年年初，答辩人依据贵州省高级人民法院（2006）黔高民一终字第138号民事判决书，向遵义市中级人民法院申请强制执行永安公司财产。2008年2月26日，遵义市中级人民法院依法查封了永安公司位于遵义市红花岗区共计768.47平方米的营业房及其他房产，后因无人报名竞买而流拍。为此，答辩人向法院提出申请，请求用所拍卖房屋抵偿，并放弃未受偿部分款项和自愿承担评估费、拍卖费和执行费，遵义市中级人民法院裁定准许。因被执行人永安公司的原因，该房屋未能办理产权证，但该房产已经登记在答辩人名下。答辩人将上述营业房的卷帘门锁住，但因法定代表人陈丰伦身患重病，未能对营业房进行全面管理，陈丰伦身体有所好转后，却发现上述房屋己被其他人占用，并且拒不搬离。答辩人遂向红花岗区人民法院提起诉讼，要求对方搬离，一审支持了答辩人的诉请，但二审认为该纠纷属于人民法院执行权调整的范围，而不属于人民法院受理民事诉讼的范围，从而驳回了答辩人的起诉。为此，答辩人向遵义市中级人民法院提出了继续执行的申请，被答辩人向法院先后提出了执行异议及执行异议之诉。一审判决认定事实清楚、证据确实充分，应当予以维持。被答辩人因《商品房买卖合同》所受损失应当向遵义市永安房地产开发有限责任公司主张权利。遵义市中级人民法院的一审判决并无不当，应予维持。原审第三人华丰公司二审未作陈述。徐方红一审诉讼请求：1、请求依法撤销遵义市中级人民法院（2018）黔03执异87号执行裁定；2、请求依法确认徐方红于2004年8月17日与永安公司签订的《商品房买卖合同》有效，并确认遵义市红花岗区南宫山综合农贸市场C幢2层67号商业房归徐方红所有；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：华丰公司与永安公司因建设工程施工合同拖欠工程款纠纷一案，贵州省高级人民法院于2006年12月14日作出（2006）黔高民一终字第138号民事判决，判决永安公司支付华丰公司工程款1025583.76元。该判决生效后，华丰公司于2007年1月向一审法院申请执行，一审法院于2007年3月22日作出（2007）遵市法执字第35号民事裁定，2008年2月26日华丰公司申请一审法院查封了永安公司所有的位于遵义市红花岗区（背面为第一层）第1至20号共计20间营业房，建筑面积共计768.47平方米。一审法院于2008年2月27日在查封现场张贴了查封公告，在（2007）遵市法执字第35号执行卷宗档案存有被查封营业房的现场图片、查封公告张贴图片，被查封的位于遵义市红花岗区门面房在评估对象特征状况就装修情况表述为：建筑物外墙为面砖，评估对象地面、墙面及顶面部分为水泥清光，卷帘门、铝合金窗，通水、电。2008年10月22日拍卖公司就该资产进行公开拍卖，在拍卖特别说明中，就拍卖标的遵义市红花岗区南宫山集贸市场内Ｃ1-Ｃ20号门面房现状表述为：该集贸市场于2003年完成，未取得《房屋所有权证》，现闲置。本房屋所属建筑物共6层，混合结构，本房屋在第二层（市场外侧第一层，卷帘门上标注为Ｃ20-Ｃ39号），建筑面积约768.47㎡，并附有标的物参考图片。拍卖公司在当年的《遵义晚报》发布了拍卖公告，还制作了专门的宣传资料，到人流集中地进行散发，制作张贴公告到市区各处固定宣传栏张贴，经过两次流拍后，第三次拍卖通知书于2009年2月23日一审法院已送达永安公司签收，但仍因无人报名参与竞买第三次流拍。经华丰公司申请，一审法院于2009年3月11日作出（2007）遵市法执字第35-2号执行裁定，裁定：一、将永安公司所有的位于遵义市红花岗区共计768.47平方米的营业房作价895267.55元抵偿给华丰公司，用于抵偿贵州省高级人民法院（2006）黔高民一终字第138号民事判决确定的债务，同时解除对上述房屋的查封；二、华丰公司应持本裁定于30日内到房管部门办理权属变更登记手续；三、永安公司应于本裁定书送达后30日内将上述房屋交付给华丰公司。逾期一审法院将依法予以强制交付等。2009年5月20日向遵义市房管局送达了（2007）遵市法执字第35-2号执行裁定书和协助执行通知书。涉案争议房屋在一审法院裁定抵偿给永安公司的营业房的房号为Ｃ栋二层12号，《商品房买卖合同》中约定的房号为Ｃ栋2层31号，上述房屋实际为同一房屋。2016年公安部门因管理的需要，重新对上述房屋进行编号，编号为南山路717附67号。另查明，华丰公司作为原告诉被告李昭会（系徐方红之母）排除妨碍纠纷一案，不服遵义市红花岗区法院一审判决提起上诉，一审法院二审于2017年11月24日作出（2017）黔03民终5300号民事裁定，认为遵义市红花岗区房屋没有办理产权手续，永安公司也未向华丰公司交付房屋，一审法院作出的（2007）遵市法执字第35-2号执行裁定第二、三项所确定的义务尚未执行完毕，华丰公司起诉请求将位于南宫山综合农贸市场Ｃ栋二层12号营业房（现编号为南山路717附67号）返还给华丰公司，属于法院执行权调整范围，而不属于法院受理民事诉讼的范围。华丰公司可以继续申请执行，李昭会可在执行中提出执行异议。该裁定驳回华丰公司的起诉后，徐方红向一审法院提出书面执行异议申请，一审法院受理审查后于2018年7月13日作出（2018）黔03执异87号执行裁定，认为（2007）遵市法执字第35-2号以物抵债执行裁定已送达债权人华丰公司，并向房管部门送达了《协助执行通知书》，位于遵义市红花岗区,即案涉标的物南宫山综合农贸市场合同约定的******营业房（现编号为南山路717附**）其物权已发生转移；徐方红未能证明争议房屋系法院查封前已合法占有，且所提供的证据并不能产生物权变动和对抗一审法院查封及执行该房的法律效力，据此，裁定驳回徐方红的异议请求。徐方红遂于2018年8月27日向一审法院提起案外人执行异议之诉。又查明，徐方红向一审法院提交了《商品房买卖合同》，合同约定：徐方红购买位于南宫山综合农贸市场第C幢2层31号房，用途为商用，建筑面积40.43平方米，每平方米500元，总金额20200元。永安公司在该合同落款处签订的时间为2004年8月17日，徐方红在落款处未签订时间。徐方红还向一审法院提交了签订合同之日支付购房款20200元的收款收据1份。徐方红提交了2017年11月16日垃圾清运费收据1份。徐方红在一审法院（2018）黔03执异87号执行裁定一案中，提交了遵义市红花岗区南关镇南山村村民委员会于2018年4月17日出具的证明，证明其购房并于2010年搬入居住。徐方红在本案起诉书中自述涉案房屋其于2010年入住至今。还查明，张代涛因与杨昌念、永安公司返还原物一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2013）红民一初字第1563号民事判决，向一审法院提起上诉，一审法院审理后于2014年8月12日作出（2014）遵市法民一初字第659号民事判决，认为“南宫山综合农贸市场Ｃ栋一层有门面房19间，二层有门面房20间，杨昌念与永安公司签订的《商品房买卖合同》中约定买卖的房屋为Ｃ栋二层25号房，结合一审法院至现场核实的情况，杨昌念与永安公司签订的《商品房买卖合同》中约定买卖的房屋为Ｃ栋二层25号房与华丰公司抵偿给张代涛的Ｃ栋二层6号房为同一间，原审判决认定事实不清，一审法院予以纠正。Ｃ栋二层20间门面房经（2007）遵市法执字第35－2号执行裁定书被全部执行给华丰公司，并向房管部门送达了《协助执行通知书》，华丰公司将其中一间房屋抵偿给张代涛的行为有效，并进行了交付，张代涛因此取得该房屋合法的占有使用权。杨昌念与永安公司签订的《商品房买卖合同》上没有明确签订时间，仅有永安公司出具的收款收据上载明为‘2004年7月15日’，双方没有到房管部门办理相关备案手续，在人民法院执行争议房屋时，永安公司与杨昌念均未提出异议，因此，一审法院认为，杨昌念没有取得该房屋的相关权利，其占有该房屋的行为侵害了张代涛的合法权益，对张代涛要求其返回该房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。”故判决杨昌念于本判决生效后三十日内将其占有的位于遵义市红花岗区房屋返还给张代涛。再查明，永安公司经批准开发了位于遵义市红花岗区房屋，并取得遵义市商品房屋预售许可证。遵义市不动产登记事务中心于2018年10月15日向一审法院提供的《证明》载明：“经查询，遵义市永安房地产开发有限公司修建的南宫山综合农贸市场Ｃ栋未首次登记，南宫山综合农贸市场Ｃ栋二层无房产登记信息，其已于2009年5月20日根据2007遵市法执字第35-2号过户给华丰建筑安装工程有限责任公司。”一审法院认为，本案的争议焦点为：1、徐方红与永安公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；2、本案涉案标的物是否归徐方红所有；3、徐方红是否就本案涉案标的物享有足以排除强制执行的民事权益。关于徐方红与永安公司签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”规定的案外人对于执行异议审查裁定不服而提起的案外人异议之诉。本案诉讼的诉讼请求应是对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行。但本案中徐方红的诉讼请求之一是确认其与永安公司签订的《商品房买卖合同》是否有效，该项诉讼请求实质上是涉及合同效力问题，并不是案外人异议之诉的审理范畴，故本案对该诉讼请求不予审理。关于本案涉案标的物是否归徐方红所有的问题。本案涉案的永安公司修建的遵义市红花岗区南宫山综合农贸市场C栋未办理首次登记，在不动产初始登记没有办理的情况下，诉争房屋物权变动亦不能完成，徐方红尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认对本案涉案标的物归其所有之诉求，依法不能支持，一审法院予以驳回。关于徐方红是否就本案涉案执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益的问题。位。位于贵州省遵义市红花岗区营业房系永安公司依据相关审批手续开发审法院查封时，该房屋尚未办理产权变更登记，房屋应为被执行人永安公司所有，故一审法院查封被执行人财产并无不当。根据查明的事实，2008年10月22日拍卖公司就该资产的拍卖特别说明中，就拍卖标的遵义市红花岗区南宫山集贸市场内Ｃ1-Ｃ20号门面房现状表述为：该集贸市场于2003年完成，未取得《房屋所有权证》，现闲置。本房屋所属建筑物共6层，混合结构，本房屋在第二层（市场外侧第一层，卷帘门上标注为Ｃ20-Ｃ39号），建筑面积约768.47㎡，并附有标的物参考图片。一审法院就该标的物在评估、拍卖以及流拍后系列处置程序合法，执行卷宗材料反映整个执行环节的公告程序期间并无徐方红已购买或占有该营业房的证据，永安公司与徐方红在合理期限内未向一审法院提出执行异议，亦未提交到房产管理部门办理备案登记和产权手续的相关依据，如前所述，徐方红尚不享有案涉房屋的物权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十二条关于“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的,人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务”和第四百九十三条关于“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”的规定，本案中，一审法院作出的（2007）遵市法执字第35-2号以物抵债执行裁定已送达债权人华丰公司，并向房管部门送达了协助执行通知书，位，位于遵义市红花岗区包括案涉标的物《商品房买卖合同》约定的******营业房（现编号为南山路717附**物权已发生转移。且上述事实已被一审法院生效的（2014）遵市法民一初字第659号民事判决予以认定。对徐方红提交的《商品房买卖合同》上载明的时间，因没有提交在法院查封、评估、拍卖处置财产前已合法占有该不动产的证据予以证明且当地村民委员会出具的证明及徐方红的自认均证明徐方红于2010年装修入住，故一审法院不能认定徐方红已于法院查封涉案房屋之前合法占有该房屋。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，因徐方红未能证明涉案房屋系法院查封前已合法占有，且所提供的证据并不能产生物权变动和对抗一审法院查封及执行该房的法律效力，一审法院作出的（2007）遵市法执字第35-2号执行裁定和（2018）黔03执异87号执行裁定并无不当。徐方红请求撤销一审法院（2018）黔03执异87号执行裁定理由不能成立，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，一审法院对徐方红的诉讼请求予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回徐方红的诉讼请求。本院审理查明：（2007）遵市法执字第35-2号以物抵债执行裁定除一审查明的一、二、三项裁定主文外，还包括以下内容：四、解除对对被执行人遵义市永安房地产开发有限责任公司位于遵义市红花岗区房屋的查封；五、终结贵州省高级人民法院（2006）黔高民一终字第138号民事判决的执行；六、评估费10000元、拍卖费用10772元及本案执行费11353元，由申请执行人遵义市华丰建筑安装工程有限责任公司自愿承担。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回……”之规定，案外人对执行标的提出异议的期间应在执行过程中，而本案涉案标的物的执行，已于2009年经（2007）遵市法执字第35-2号生效后终结，且涉案房屋已经登记到申请执行人华丰公司名下，徐方红的起诉不符合民事诉讼法第二百二十七条执行异议之诉的起诉条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条：“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请”之规定，本案徐方红的起诉应予驳回。关于徐方红上诉以其未参加（2006)黔高民一终字第138号案件审理而要求撤销该案民事判决的请求因与本案系不同的法律关系，不属于本案审理的范围。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销贵州省遵义市中级人民法院（2018）黔03民初374号民事判决；二、驳回徐方红的起诉。一审案件受理费100元，退还徐方红；徐方红预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 伍 静审判员 何陆坤审判员 张 文二〇一九年五月七日书记员 饶 灿