上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三(民)初字第143号原告(反诉被告)丁圣银，男，1981年12月16日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托代理人金康仪，上海凯正律师事务所律师。委托代理人张晔，上海凯正律师事务所律师。被告(反诉原告)霍惟迪，女，1986年8月24日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人潘康(霍惟迪之夫)，住址同上。原告(反诉被告)丁圣银与被告(反诉原告)霍惟迪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员金敏浩独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)丁圣银及其委托代理人张晔、被告(反诉原告)霍惟迪及其委托代理人潘康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)丁圣银诉称，2013年9月7日与霍惟迪签订《上海市房地产买卖合同》和《特别协议书》，约定，霍惟迪以人民币118万元的价格向丁圣银购买上海市宝山区友谊路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称902室房屋)，霍惟迪应将其上海农商银行70万元公积金贷款在银行放款后立即划入丁圣银指定账户，并同时支付购房尾款7万元。霍惟迪在银行公积金放款后的几个月内，虽经多次催告，但仍拒绝履行付款义务。此外，根据合同第六条的约定，霍惟迪应在2013年9月30日前同丁圣银至宝山区房地产交易中心办理过户手续，但霍惟迪以各种借口拒绝办理过户手续。霍惟迪已构成根本违约，应承担违约责任。现根据合同补充条款(一)之第8条约定，起诉要求解除双方所订《上海市房地产买卖合同》和《特别协议书》，霍惟迪向丁圣银支付违约金23.6万元。被告(反诉原告)霍惟迪反诉并辩称，对丁圣银所述双方就902室房屋签订《上海市房地产买卖合同》和《特别协议书》等事实没有异议，但认为，根据合同约定，丁圣银承诺办理转让过户时予以配合，但丁圣银拒不配合，在霍惟迪多次电话、短信通知并发出律师函要求配合的情况下，丁圣银仍置之不理。丁圣银已属违约，应承担违约责任。现反诉要求丁圣银继续履行合同并办完过户手续。原告(反诉被告)丁圣银针对反诉辩称，丁圣银按约履行全部义务后，应由霍惟迪完成之后的义务，但霍惟迪没有履行相关义务，霍惟迪是违约方。丁圣银出售902室房屋是为了改善住房，需要售房款购买其他房屋，签订合同至今房价已大涨，902室房屋的售房款目前已无法达到改善住房的目的，故合同主要条款已显失公平。霍惟迪的反诉请求，没有事实依据，请求驳回。经审理查明，2013年9月1日，丁圣银(甲方)与潘康、霍惟迪(乙方)及案外人上海吉李房地产经纪事务所(丙方)签订《房地产买卖居间协议》及其附件《房地产买卖合同》，约定，902室房屋总房价款为118万元，首期房价款31万元，第二期房价款10万元在2013年9月17日付清。乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后3日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议，办理公证及其它一切相关手续。银行贷款应于取得贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准。尾款与公积金放款同时支付。双方应于房地产交易中心出具以乙方权利人的房地产权证后14日内，对该房地产进行验看清点，确认无误后，由甲方交付给乙方。2013年9月7日，丁圣银(甲方，卖售人)与霍惟迪(乙方，买受人)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定，甲乙双方通过上海春翔房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方902室房屋，房屋建筑面积61.26平方米，转让价款100万元。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2013年9月7日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2013年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第九条第三款约定，乙方逾期未付款，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日，则甲方有权单方面解除本合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应向甲方支付本合同约定之总金额20%的违约金。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。合同第十条第三款约定，甲方逾期未交接房地产，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金按本合同约定应当交付之日起到实际交付日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，则乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应向乙方支付本合同约定之总金额20%的违约金。甲方应在接到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。合同补充条款(一)之第8条约定，甲乙双方同意任何一方未按《上海市房地产买卖合同》约定履行相应义务，则甲方按本合同第十条第三款之约定承担违约责任，乙方按本合同第九条第三款之约定承担违约责任。该合同附件三“付款协议”约定，乙方于签订本合同当天付给甲方首付款30万元，此款用于甲方还贷，专款专用，甲方不得挪做他用，若该款不足甲方贷款，则不足部分由甲方自行补足；乙方以银行贷款方式支付给甲方房款70万元。乙方于交易过户之前办妥银行贷款的申请和审批手续，甲方必须配合办理并提供相关资料；若乙方申请的银行贷款未获批准或银行批准的金额不足申请额度，则乙方应于交易过户之前以现金形式补足该不足部分。同日，双方签订《特别协议书》，约定，房屋实际成交价为118万元(为到手价)，买卖合同价为100万元，差额为18万元，差额部分分两次支付给甲方，第一次乙方应于甲乙双方签订买卖居间当日直接支付给甲方1万元，9月17日再给予甲方10万元，第二次乙方应于乙方公积金贷款到账之日以现金直接支付给甲方7万元。该房屋在交易过程中产生的所有税、费都由乙方承担(甲方承诺确保除此房外，另无其他房产，故承诺唯一，如若政策有变，税费甲方不以承担)。若乙方未按时支付给甲方，则乙方按前述买卖合同约定承担违约和赔偿责任。交房时间为9月7日，甲方将房屋现有固装加钥匙交于乙方，内含水、电、煤以当日抄表数结清。2013年9月7日，丁圣银将902室房屋交付给霍惟迪。霍惟迪已向丁圣银支付购房款41万元。同年9月20日，霍惟迪与贷款银行签订抵押借款合同，向银行借款70万元，借款期限为20年，从2013年9月30日至2033年9月30日止，借款日期以实际放款日为起始日期，其后日期相应顺延。嗣后，经协商后确定于11月24日前往宝山区房地产交易中心办理房地产权利转移手续。该日，因系星期日，霍惟迪未能拿到公积金贷款合同，霍惟迪也未前往交易中心，双方未能办理房地产权利转移手续。双方又约定次日前往办理房地产权利转移手续。次日，双方当事人与中介人员均到了宝山区房地产交易中心，但因故未能办理房地产权利转移手续。嗣后，丁圣银、霍惟迪通过电话、短信等方式联系、交涉，未果，故涉讼。审理中，丁圣银表示，中介联系11月25日下午一点到房地产交易中心办理过户手续，但中介与霍惟迪三点多才来。因霍惟迪未支付中介费，中介不愿意办理过户，双方一直交涉至四点半，导致未能办理过户。霍惟迪表示，中介通知的时间是三点。中介要求先付清中介费，否则不予办理过户。霍惟迪转账支付了全部中介费，丁圣银只同意先付1000元中介费，过户后再付剩余中介费，中介不配合过户，拖到交易中心下班也没有办理。霍惟迪提供了其2013年11月25日支付中介费3500元的收款收据。丁圣银对收据的真实性没有异议，但认为其与中介约定等过户完后再付剩余中介费，为此提供中介经办人潘林于2013年11月25日出具的收据，收据载明，收到丁圣银中介费1000元，剩余中介费过户当天补足。霍惟迪认为该收据证明丁圣银没有付清中介费，是丁圣银的原因导致中介不予过户。以上事实，有原告(反诉被告)丁圣银提供的《上海市房地产买卖合同》、《特别协议书》、特别签订条款、短信内容、被告(反诉原告)霍惟迪提供的《房地产买卖居间协议》、《律师函》、短信内容，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，丁圣银与霍惟迪就902室房屋达成的《上海市房地产买卖合同》及《特别协议书》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应根据诚实信用的原则全面履行。丁圣银主张霍惟迪拖延办理过户手续及拖延支付购房款构成根本违约，并依据补充条款(一)之第8条约定要求解除合同。霍惟迪已支付购房款41万元，对于其余购房款，合同约定霍惟迪以银行贷款方式支付给丁圣银房款70万元，公积金贷款到账之日以现金直接支付给丁圣银7万元。对于公积金贷款，合同约定霍惟迪于交易过户之前办妥银行贷款的申请和审批手续，若申请的银行贷款未获批准或银行批准的金额不足申请额度，则应于交易过户之前以现金形式补足该不足部分。合同约定的交易过户日期为2013年9月30日之前，故霍惟迪应在2013年9月30日前办妥银行贷款的申请和审批手续。《房地产买卖合同》约定霍惟迪应于签订买卖合同示范文本后3日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议，而霍惟迪在2013年9月30日才与贷款银行签订借款合同，并由此导致双方2013年9月30日未能办理902室房屋过户手续，其责任应由霍惟迪承担。但此后双方当事人就过户日期几次达成变更协议，先是约定在2013年11月24日办理902室房屋过户手续，仍然由于霍惟迪的原因造成未能办理，其责任应由霍惟迪承担。此后又约定在11月25日办理902室房屋房地产权利过户手续，霍惟迪提供的收据表明其在该日支付了应付中介费，丁圣银提供的收据证明其当日支付了中介费1,000元，但中介方经办人同意剩余中介费过户当天补足，该收据的日期为2013年11月25日，故该收据所写过户当天应不是指2013年11月25日，故2013年11月25日未能完成过户的责任难以归咎于任何一方。同时，该收据还表明，双方在2013年11月25日之后仍须办理902室房屋的过户手续。由于此后办理过户手续的日期未予确定，双方当事人应协商确定。根据交易习惯，银行贷款的发放在买卖双方办理交易过户手续且银行取得他项权证之后，双方当事人几经变更过户日期约定后，未办理902室房屋过户手续，故银行未放款的责任显然不应由霍惟迪一方承担。鉴于尾款7万元与公积金贷款发放日期相同，故丁圣银以霍惟迪逾期付款为由要求解除合同的理由不成立。办理过户手续，其性质是丁圣银将902室房屋的房地产权利转移给霍惟迪，霍惟迪系房地产权利受让人，丁圣银以霍惟迪迟延受让权利为由行使合同解除权，没有合同依据，也无法律依据。综上，虽然由于霍惟迪的原因导致双方未能及时办理902室房屋房地产权利过户，并由此导致丁圣银迟延取得购房款，但由于双方已多次达成变更过户日期的协议，故丁圣银要求解除合同的诉请，本院难以准许。丁圣银要求霍惟迪支付解除合同之违约金的诉请，本院亦不予准许。霍惟迪已支付购房款41万元，并已办妥贷款手续，故其要求丁圣银办理902室房屋过户手续的诉请，可予准许。霍惟迪在办理相关手续后，应按约履行支付剩余购房款的义务，由于目前房地产权利过户手续尚款办理，银行放款日期难以确定，导致尾款支付日期也难以确定，故本案对购房款余款问题不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)丁圣银继续履行与被告(反诉原告)霍惟迪就上海市宝山区友谊路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《特别协议书》，于本判决生效之日起十日内，协助被告(反诉原告)霍惟迪办理该房屋的房地产权利转移过户手续；二、原告(反诉被告)丁圣银要求解除《上海市房地产买卖合同》及《特别协议书》等诉讼请求，不予支持。本诉案件受理费减半收取2,420元、反诉案件受理费减半收取5,750元，由原告(反诉被告)丁圣银、被告(反诉原告)霍惟迪各负担4,085元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  金敏浩二〇一四年三月二十四日书记员  王陈虎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。