广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）柳市民一终字第6号上诉人（一审原告）覃凤喜。上诉人（一审原告）欧定凤。二上诉人共同委托代理人韦金秋。被上诉人（一审被告）柳州金鹏房地产开发有限责任公司。法定代表人黄志旭。委托代理人余建军。上诉人覃凤喜、欧定凤因与被上诉人柳州金鹏房地产开发有限责任公司（以下简称金鹏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区鹿寨县人民法院（2012）鹿民一初字第890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月3日受理后，依法组成由审判员熊佩云担任审判长，代理审判员司英华和代理审判员覃毅磊参加的合议庭，于2014年2月25日公开开庭审理了本案。代书记员宋筱曼担任记录。上诉人覃凤喜、欧定凤的委托代理人韦金秋、被上诉人金鹏公司的委托代理人余建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年4月3日，覃凤喜、欧定凤与金鹏公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定：1、覃凤喜、欧定凤向金鹏公司购买位于雒容镇新城路金鸿福邸第13幢1单元202号商品房一套，建筑面积为128.35平方米，房屋价款为366550元；2、覃凤喜、欧定凤在2010年4月20日支付首期购房款110550元，余款256000元由覃凤喜、欧定凤于2010年4月30日之前提交办理按揭贷款所需的全部资料到金鹏公司指定的银行申请按揭贷款；3、金鹏公司在2011年5月31日之前将验收合格并符合双方约定的商品房交付覃凤喜、欧定凤使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，金鹏公司可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，并且金鹏公司在发生之日起30日内告知覃凤喜、欧定凤。（2）供水、供电部门连续停水、停电四个小时以上。（3）气象部门的气象记录连续两天以上的风雨天。（4）、金鹏公司将竣工资料报告提交政府部门并受理（以政府部门接到资料的日期为准）；等待验收或丈量的时间；非政府的因素（如政府部门有关通知）造成工程期限延误。4、金鹏公司逾期交付房屋不超过180日，金鹏公司从逾期之日起每日按覃凤喜、欧定凤所交房款的万分之二支付违约金给覃凤喜、欧定凤；金鹏公司逾期交付房屋超过180日，覃凤喜、欧定凤有权解除合同。覃凤喜、欧定凤解除合同的，金鹏公司应当自覃凤喜、欧定凤解除合同通知到达之日起30天内退还其所交购房款，并按覃凤喜、欧定凤所交购房款的5%计付违约金。覃凤喜、欧定凤要求继续履行合同的，合同继续履行，金鹏公司按覃凤喜、欧定凤所交购房款的万分之三计付违约金。5、金鹏公司向覃凤喜、欧定凤发出交房通知书或在《柳州日报》、《柳州晚报》、《南国今报》的其中一种报刊发布交房公告即视为金鹏公司已按合同约定履行了通知交房的义务。覃凤喜、欧定凤、金鹏公司还约定了其他条款。合同签订后，覃凤喜、欧定凤于2010年6月23日向广西鹿寨农村合作银行借款220000元用以支付给金鹏公司购房款。2010年9月19日，金鹏公司开具收到覃凤喜、欧定凤交付的购房款合计366550元的票据交覃凤喜、欧定凤收执。2011年10月18日，金鸿福邸13号商住楼建设完工。同年11月15日，金鹏公司向柳州市规划局柳东分局申请对金鸿福邸9号、10号、11号、12号、13号商住楼进行规划核实。该规划局于2012年1月18日作出核实意见：10号、11号、12号、13号楼没有设置电梯；9号、10号、11号、12号、13号楼均存在住户楼层标高每层均超高20-30厘米问题，与规划许可证不相符，为此9号、10号、11号、12号、13号楼规划核实不合格。2012年2月23日，柳州市规划局将柳规建（核）字（2012）第00031号（柳东）建设工程规划核实意见书送达金鹏公司。2012年3月28日，柳州市城市管理行政执法局对金鹏公司未按建设工程规划许可证的要求建设金鸿福邸9号、10号、11号、12号、13号商住楼的行为作出罚款513877元的行政处罚决定。金鹏公司对该行政处罚决定无异议，并于当日交清罚款513877元。同日，金鹏公司再次向柳州市规划局申请对金鸿福邸9号、10号、11号、12号、13号商住楼进行规划核实。次日，柳州市规划局作出柳规建（核）字（2012）第00075号（柳东）建设工程规划核实意见书：金鸿福邸9号、10号、11号、12号、13号商住楼违法建筑处理完毕，给予金鸿福邸9号、10号、11号、12号、13号商住楼规划核实合格。该规划局并于当日将该建设工程规划核实意见书送达金鹏公司。2012年4月11日，金鸿福邸13号商住楼竣工验收。2012年4月29日，金鹏公司在《南国今报》刊登交房公告：金鸿福邸9号、10号、11号、12号、13号商住楼的业主从2012年5月2日起至2012年5月31日止办理交房手续。2012年5月2日，金鹏公司将金鸿福邸第13幢1单元202号商品房一套交付覃凤喜、欧定凤管理使用。2012年5月22日，金鸿福邸第13号商住楼办理了竣工验收备案登记。之后覃凤喜、欧定凤要求金鹏公司支付逾期交房违约金，金鹏公司不同意，为此引起本案诉讼，覃凤喜、欧定凤诉请法院判令金鹏公司支付违约金37840元（366550元×0.3‰×344天）。另查明：1、金鸿福邸第13号商住楼于2009年8月15日开工。2、从2010年4月3日起至2011年5月31日止，降雨天数合计为190天，其中连续二天以上降雨的天数合计为165天；停水19天，其中与连续二天以上降雨之日发生重合的天数合计6天。3、覃凤喜、欧定凤为夫妻关系。4、2011年8月16日，金鹏公司向阳和公安消防大队申请对金鸿福邸9号、10号、11号、12号、13号商住楼工程竣工验收消防备案。同日，阳和公安消防大队向金鹏公司送达《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》。5、2010年3月3日，金鹏公司领取了鹿预2010字第02号预售商品房许可证。一审法院审理认为，覃凤喜、欧定凤与金鹏公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并且未违反我国法律法规的强制性规定，该合同合法有效，覃凤喜、欧定凤、金鹏公司均应按合同的约定全面履行义务。覃凤喜、欧定凤已按合同约定支付了购房款，但金鹏公司未按合同约定的期限交付房屋，金鹏公司的行为已构成违约，应承担违约责任。关于金鹏公司逾期交付房屋的天数问题，由于金鹏公司在建筑金鸿福邸13号商住楼过程中，遇到连续二天以上降雨的天数为165天、停水四个时间以上的天数为13天（不包括与连续二天以上降雨重合的天数），合计178天，根据覃凤喜、欧定凤、金鹏公司签订《商品房买卖合同》的约定，金鹏公司可相应延期178天交房；金鹏公司向柳州市规划局申请对9号、10号、11号、12号、13号商住楼进行规划核实，柳州市规划局核实后将规划核实意见书送达金鹏公司，柳州市规划局用时102天，根据覃凤喜、欧定凤、金鹏公司签订的《商品房买卖合同》的约定，金鹏公司可相应延期交房102天。综上原因，金鹏公司交房时间可顺延至2012年3月6日。金鹏公司于2012年5月7日将金鸿福邸13幢1单元202号商品房一套交付覃凤喜、欧定凤管理使用，为此金鹏公司逾期交房的天数为62天。关于违约金的问题，由于金鹏公司逾期交付62天，根据覃凤喜、欧定凤、金鹏公司签订的《商品房买卖合同》关于金鹏公司逾期交付房屋不超过180日，金鹏公司从逾期之日起每日按覃凤喜、欧定凤所交房款的万分之二支付违约金给覃凤喜、欧定凤的约定，金鹏公司应支付给覃凤喜、欧定凤违约金4545.22元（366550元×0.2‰×62天）。为此覃凤喜、欧定凤诉请金鹏公司支付违约金37840元过高，其过高请求部分该院不予支持。覃凤喜、欧定凤主张金鹏公司逾期交房屋344天，不符合《商品房买卖合同》关于金鹏公司在建筑房屋的过程中遇到连续二天以上降雨、停水达四小时以上、金鹏公司将竣工资料报告提交政府部门并受理等情形金鹏公司可顺延交房的约定，为此该院对覃凤喜、欧定凤的该主张不予采信。金鹏公司辩称其申请柳州市规划局对9号-13号商住楼进行规划核实用时133天，金鹏公司应顺延交房133天，由于金鹏公司建筑的9号-13号商住楼与规划许可证不相符，金鹏公司对该违法建筑物进行处理所用的时间（从2012年2月24日起至2012年3月28日止）不属政府部门核实竣工资料报告所用的时间，不应顺延，为此对金鹏公司的该辩称意见该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：柳州市鹿寨金鹏房地产开发有限责任公司支付给覃凤喜、欧定凤逾期交房违约金4545.22元。案件受理费746元，由覃凤喜、欧定凤负担696元，柳州市鹿寨金鹏房地产开发有限责任公司负担50元。上诉人覃凤喜、欧定凤不服一审判决，上诉称，一审法院解读格式合同条文有误、采用证据有误、举证责任分配错误，从而导致判决结论错误，理由如下：一、上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中“气象部门的气象记录连续两天以上风雨天可延迟交房”的约定，指的是在雒容镇连续两天风雨足以影响被上诉人施工的，可以在迟延交房日期中扣除。双方签订房屋买卖合同合同时雒容镇已归鱼峰区代管。被上诉人向法庭提供的是鹿寨县气象局的降水日期记录，而鹿寨县气象部门记录的是在鹿寨全县3348平方公里范围内只要某区域有降雨，不管降水量多少都记录为降雨天，与双方约定的含义不相符，因此，该份证据不能作为本案的定案依据。二、一审法院曾依职权向柳州市气象部门调取雒容镇气象记录，因柳州市气象部门坚持收费未能获取。提供有效证据证明符合约定延迟交房的义务是被上诉人，应当由被上诉人承担举证不能的不利后果，一审法院将该举证责任分配给上诉人是错误的。三、柳州市规划局向社会公开承诺“规划核实”项目完成时间是20个工作日内，造成规划核实延误的原因是被上诉人未能按规划许可证建房和存在违法建筑物所致，责任在于被上诉人，而不是柳州市规划局，因此，一审法院扣除102天延迟交房日期不符合双方约定，上诉人认为最多扣除30天符合客观事实。综上所述，一审法院明显偏袒被上诉人，恳请二审法院：一、撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。二、判令由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。被上诉人金鹏公司辩称，一、一审判决有误，显示公平，一审计算政府规划核实时间为102天有误，实际应当为133天，这个延误的责任不在被上诉人而是在规划部门。二、被上诉人在一审中提供的降雨及停水证据符合合同约定，具备合法性、客观性、关联性，应当以此为依据计算应扣除的雨天。另外，本案合同签订及工程施工时是归鹿寨县管辖，施工的范围不仅限于雒容镇，以鹿寨县的气象记录为依据是符合法律规定的。一审法院多计算了违约天数，多算了违约金，且判决违约金由被上诉人承担，显失公平，请二审法院依法判决，驳回上诉人的上诉请求。综合诉辩双方的意见，二上诉人对一审判决认定的“从2010年4月3日起至2011年5月31日止，……重合的天数合计6天。”有异议，认为扣除的天数应当以雒容镇的气象资料为准。被上诉人对一审查明的事实没有异议。二审期间，二上诉人提交柳州市规划局网站对全社会公布的《柳州市建设工程规划核实（公房类）办理须知》一份，证明申请资料齐全，报建核实工作在受理后20个工作日内完成，如果申请人报建的工程没有违章、违法的，应当在20个工作日内核准，如果有违章的话改正后才能核准，本案是因为被上诉人的工程违章才导致逾期，扣除102天不符合双方约定和法律的规定。被上诉人质证称，该证据的真实性没有异议，虽说规划局是这样规定，但是规划局并没有按照规定的时间将不予核准的材料退回被上诉人。被上诉人提交鹿寨县气象局于2013年12月11日出具的证明，证明被上诉人在一审中提交由鹿寨县气象局出具的气象记录包括雒容镇范围的气象记录。二上诉人质证称，真实性由法院核实，但该证据不能证明被上诉人的目的，恰恰证明气象局所给予的降水日期表包括的是鹿寨县全县的。本院对当事人新提交的证据及异议事实的分析与认定：对二上诉人提交的《柳州市建设工程规划核实（公房类）办理须知》，因被上诉人对其予以认可，同时，该材料为规划部门外公布的办事须知，故本院予以认定，但是否能够证明上诉人的主张，本院将结合其他证据予以确定。对被上诉人提交的证明，因该证明为有关部门出具，并加盖公章，故本院对其真实性予以确认对于上诉人的异议，因为一审法院是根据被上诉人提供的气象记录计算的雨天，一审判决如此认定并无不当，至于本案是应以鹿寨县的气象记录为扣除雨天的依据还是应需以雒容镇的气象记录为计算依据为本案的争议焦点，将在本案说理部分予以阐述。综上所述，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，柳州市鹿寨金鹏房地产开发有限责任公司于2013年6月25日变更为“柳州金鹏房地产开发有限责任公司”。本案的争议焦点为，被上诉人可以据实延期交房的天数应该如何认定，有多少天。本院认为，根据二上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同的》第八条的约定，供水、供电部门连续停水、停电四个小时以上及气象部门的气象记录连续两天以上的风雨天，被上诉人将竣工资料报告提交政府部门并受理（以政府部门接到资料的日期为准）等造成工程期限延误的，被上诉人可以据实延期交房。现上诉人主张被上诉人逾期交房，应当承担违约责任，被上诉人抗辩称因为发生合同约定的特殊原因，其可以据实延期交付，根据双方合同的约定“气象部门的气象记录连续两天以上的风雨天”被上诉人可以据实扣除雨天，并提供鹿寨县气象局的气象记录证明因雨天可据实延期的天数，因在双方签订的合同中并未明确约定以何处的气象记录为准，故被上诉人对其主张已经完成举证责任，上诉人对被上诉人的抗辩不予认可，在一审庭审及上诉理由中均称不能以鹿寨县的气象记录为扣除雨天的依据，认为涉案的工程位于雒容镇，应以雒容镇的气象记录为计算雨天的依据，因而应当由上诉人提供证据证明雒容镇区域降雨天数，故提供雒容镇区域的气象资料的举证责任转移到上诉人一方，但在一审法院向其释明后，上诉人仍未提供其所主张事实的依据，因此一审法院依照被上诉人提供的证据确定可扣除的雨天并无不当，上诉人认为应当由被上诉人提供雒容镇区域的气象资料的理由不成立，本院不予支持。对于本案工程的规划核实时间如何确定的问题，本院认为，被上诉人于2011年11月15日已经向柳州市规划局柳东分局申请对涉案商住楼房进行规划核实，但在2012年2月23日柳州市规划局方将建设工程规划核实意见书送达被上诉人，因此，因规划核实的原因造成的迟延时间，并非被上诉人造成，虽然上诉人提交《柳州市规划局网站对全社会公布柳州市建设工程规划核实（公房类）办理须知》，证明规划核实需在20个工作日完成，但因何本案的规划核实未能按照办理须知的规定完成，非被上诉人能够控制，因此，规划核实的时间属于双方在合同约定的内容，应当据实扣除。综上所述，一审法院依据本案查明的事实及双方提供的证据认定本案可以据实扣除延期交付的天数并无不当，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费746元（上诉人已预交），由上诉人覃凤喜、欧定凤负担。本判决为终审判决。审 判 长  熊佩云代理审判员  司英华代理审判员  覃毅磊二〇一四年三月十二日代书 记员  宋筱曼