陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕01民初997号 原告曹方，女，1969年1月5日出生，汉族，北京市秦华律师事务所律师，住西安市。 委托代理人何君伟，陕西呼建武律师事务所律师。 委托代理人王秀云，陕西呼建武律师事务所律师。 被告绿地集团西安湖景置业有限公司，住所地西安市浐灞生态区幸福南路**。 法定代表人李蓟，该公司董事长。 委托代理人马乐，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。 委托代理人张汇子，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。 被告西安永绿物业服务有限公司，，住所地西安市高新区锦业路**绿地世纪城物业公司 法定代表人钱杰，该公司总经理。 委托代理人马小方，陕西云德律师事务所律师。 原告曹方因与被告绿地集团西安湖景置业有限公司（以下简称绿地公司）、被告西安永绿物业服务有限公司（以下简称永绿物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月31日作出陕西省西安市中级人民法院（2016）陕01民初200号民事判决，宣判后，原告曹方与被告绿地公司均不服，向陕西省高级人民法院提起上诉。陕西省高级人民法院于2018年3月27日作出（2017）陕民终1194号民事裁定，裁定：撤销西安市中级人民法院（2016）陕01民初200号民事判决，本案发回本院重审。本案发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹方的委托代理人何君伟、王秀云，被告绿地公司的委托代理人马乐，被告永绿物业公司的委托代理人马小方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹方诉称，2011年11月14日，其与被告绿地公司签订《商品房买卖合同》，约定由其购买被告绿地公司开发的绿地国际生态城二期第37幢1单元1层10101号房一套，建筑层数地上3层，，地下**建筑面积298.66平方米，房屋总价款人民币6638316元，合同签订时其一次性支付全部购房款。2013年7月14日，其收房时发现地下室渗水及其他问题，被告永绿物业公司工作人员记录在册后告知修复后通知。同年9月，被告永绿物业公司的工作人员通知其已全部修复，要求其收房。随后，其收房并着手装修，同时二被告共同为其出具了《西安市商品住宅质量保证书》作为本合同的附件。2013年10月初，其在装修过程中发现地下室墙面严重渗水；同年11月初，房屋二楼阳台北边“天沟处”渗水；与此同时，其西侧邻近房屋发生大面积塌方，被告仅告知其修复西围墙期间需占用其庭院，并称修复后会恢复原状，但并未告知其房屋塌方原因；11月中旬，其装修过程中发现车库北侧墙面渗水，经与被告永绿物业公司沟通反复修了三次后仍未解决，导致其装修也一停再停。2014年3月，其恢复装修后，再次发现地下室墙面、配电箱、开关和车库多处渗水；同年6月，，地下室洗衣房因地漏预留孔未对接第一次出现倒灌；同年7月，在其地下室过道吊顶完成后，因被告房屋建设时所预埋管道发生严重问题，雨水倒灌冲垮吊顶。为此，其派专人与被告协调，被告召集水、电工等各方人员修复、查找原因予以处理。同年9月，被告再次告知其修复完成，保证不会发生类似问题，并承诺其多项补偿措施，其遂再次恢复装修，并于2014年12月将其住房转卖他人，收取定金50万元，并约定2015年6月30日前交房。2015年4月，其完成装修，并将购买的家电、家具及灯具等全部安装到位，等待入住。同年6月初，，地下室洗衣房处再次发生倒灌使得整个地下室泥浆满地，其多次要求被告处理，被告均置之不理。因房屋各处不停渗水，尤其是作为日常生活空间的地下室渗水、倒灌现象严重，经多次修复都未能解决，已装修的墙面出现大面积霉斑，已无法入住使用。被告绿地公司所交付并同时提供住宅质量保证书的房屋现存在严重质量问题，虽经被告多次修复仍未能根本解决，使得其购买房屋居住使用的目的已无法实现，现要求解除其与被告之间的房屋买卖合同并要求被告退还其已付购房款。此外，因被告房屋质量问题，使得其装修过程中遭遇了巨大的装修损失及经济损失，同时因所购房屋无法及时入住，使得原住房未能如期交付买受人承担了巨额的定金损失。其多次找被告协商解决均未果，现依法诉至人民法院，请求：1、判令解除原告曹方与被告绿地公司的《商品房买卖合同》，原告曹方将房屋退还给被告绿地公司，绿地公司返还原告曹方购房款6638316元及利息（利息自2011年11月14日起按同期银行贷款利率4倍计算）；2、判令被告绿地公司赔偿原告曹方装修、财产损失1509500元及利息（利息自2015年4月1日起按同期银行贷款利率4倍计算）；3、判令被告绿地公司赔偿原告曹方定金损失100万元、误工费100万元；4、判令被告永绿物业退还原告曹方装修保证金、物业费等11796.1元及利息（利息自2013年11月4日起按同期银行贷款利率4被计算）；5本案诉讼费由二被告承担。 原告曹方于2018年7月19日变更诉讼请求为：1、判令解除原告曹方与被告绿地公司的《商品房买卖合同》，原告曹方将房屋退还给绿地公司，绿地公司退还原告曹方购房款6638316元，并以6638316元为基数，按同期银行贷款利率4倍支付原告曹方自2011年11月15日至实际退还日期间的资金占用损失；2、请求对涉案房屋装修、财产损失重新评估，判令被告绿地公司按重新评估数额赔偿原告曹方装修、财产损失，并以该损失为基数，按同期银行贷款利率4倍支付原告曹方自2015年4月1日至实际给付日期间的资金占用损失；3、判令被告绿地公司赔偿原告曹方自2015年11月至2018年7月之间的租金损失（月租金8500元/月）280500元；4、判令被告绿地公司赔偿原告曹方房屋买卖的定金损失100万元、误工损失100万元；5、判令被告永绿物业退还原告曹方装修押金、物业费等11796.1元，并以11796.1元为基数，按同期银行贷款利率4倍支付原告曹方自2013年10月9日起至实际退还日期间的资金占用损失；6、本案诉讼费用由二被告承担。 被告绿地公司辩称，其公司承认有渗水问题，但并非质量问题。1、原告曹方对涉案房屋违规装修、私自拆改房屋结构，负一层娱乐厅西墙面壁纸返潮发霉原因主要是室内墙面结露的冷凝水附着墙面造成，而原告曹方私自加盖天井雨棚、未设置通风设备导致墙面结露返潮，负一层天井北面墙面渗漏系原告曹方加盖玻璃顶工程的施工质量问题，一层父母房东墙面渗漏系原告曹方改造楼台造型，防水层搭接恢复不当，存在漏水通道，同时，雨水口改为地漏后排水不畅，雨水在东北角位置局部聚集，造成渗漏，该问题均系原告曹方自行改造所致。2、本案未对漏水原因进行鉴定，被告绿地公司有证据证明房屋交付时合格，不存在质量问题，漏水原因系原告曹方私自改造房屋所致。3、关于补充评估报告增加损失的部分被告绿地公司认为其公司在第一次评估中原告已经到场，鉴定机构已经全面勘查，补充评估报告所列事项并非遗漏项问题，原告曹方新增的损失不能成立。4、原告曹方无权解除合同，应驳回原告曹方的诉讼请求。 被告永绿物业公司辩称，本案涉及的两个法律关系，一个是商品房买卖合同关系，一个是物业合同关系，原告曹方不应一并起诉，也不应一并受理。原告曹方与第一被告绿地公司的纠纷属于房屋质量纠纷，相关的责任不应由物业方承担，物业方根据与原告曹方签订的物业协议，已经为原告曹方提供了公用设施设备的相关服务，物业方非违约方也非侵权方，依法不应承担责任。原告曹方要求退还装修保证金、物业费没有法律依据，依法不应支持。原告曹方在缴纳装修保证金后，按照与物业方的约定并未做装修的完工验收，不符合退还押金的条件，物业方对其提供的服务已经实际发生，不可能收回，因此要求我司退还物业费没有法律依据。原告曹方要求的冷水费和生活垃圾处理费均由我公司代收代缴，已经实际发生，不存在退还。 经审理查明，2011年11月14日，原告曹方与被告绿地公司签订《商品房买卖合同》，约定原告曹方购买被告绿地公司开发的绿地国际生态城二期第37幢1单元1层10101号房屋一套，建筑层数地上3层，，地下**建筑面积298.66平方米，每平方米单价为22227元，房屋总价款人民币6638316元，合同签订时原告曹方一次性支付全部购房款。合同签订当日，原告曹方向被告绿地公司支付人民币6638316元，被告绿地公司于2013年7月14日将案涉房屋交付给原告曹方。原告曹方收房时发现地下车库、墙面渗水未收房，同年9月经维修后收房并开始房屋装修。后原告曹方发现案涉房屋地下室再次渗水，经与被告绿地公司多次协商维修未果。审理中，被告绿地公司承认案涉房屋有渗水问题，但并非房屋质量问题，该渗水问题系原告曹方对案涉房屋违规装修、私自拆改房屋结构所致。被告绿地公司于2016年4月12日向本院提出司法鉴定申请，请求对案涉房屋渗水原因进行鉴定，本院司法技术室将该申请委托陕西信远建筑工程司法鉴定所进行鉴定，后于2016年10月25日以（2016）西中鉴委字第1636号函告：因当事人不配合，无法对现场进行勘查，致使鉴定工作无法正常开展，将委托退回我庭。2018年7月19日，被告绿地公司向本院提交司法鉴定申请，请求对本案案涉房屋渗水原因进行鉴定。本院司法技术室委托陕西省建筑工程质量检测中心进行鉴定。陕西省建筑工程质量检测中心后于2018年11月23日向本院司法技术室出具的退案函载明“收到卷宗审阅后，于2018年10月12日进行现场勘查研究发现：1、案件的时间跨度较长，案涉房屋的负一层发生倒灌时间不能明确，现有技术手段有限，难以还原现场寻找倒灌原因。2、案涉房屋发生质量纠纷的部位较多，现有技术手段无法判定是工程质量问题还是装修质量问题，责任难以划分。故予以退案处理。”本院司法技术室于2018年11月25日出具（2018）陕01鉴4611号函告，终结本次的对外委托工作。 另查明，原告曹方曾于2016年3月30日申请对案涉房屋的装修及财产损失进行评估，本院司法技术室将该申请委托陕西通海资产评估有限责任公司进行评估，该公司于2016年7月19日作出陕通海评报字（2016）061号评估报告，对曹方与绿地公司房屋买卖合同纠纷一案所涉及房屋装修及财产损失的成本价值评估分别为：1、房屋装修656797元；2、家具家电515635元；3、苗木136950元。2017年5月31日作出《对陕通海评报字（2016）061号评估报告遗漏项目的补充》，补充遗漏项目评估值为200137元。合计：1509519元。 另查明，2016年陕西信远建筑工程司法鉴定所对案涉房屋渗水原因鉴定进行现场勘查时，被告绿地公司工程部工作人员未能到场，也未能提供案涉房屋设计、施工相关图纸。 2019年1月15日，本院组织原告曹方、被告绿地公司、被告永绿物业公司前往案涉房屋查看，原告曹方委托代理人何君伟，被告绿地公司的工程部工作人员以及委托代理人马乐，被告永绿物业公司的工作人员均到场。现场查看，案涉房屋地上三层、、地下**地面已经铺设墙面张贴壁纸，家具、家电现场存放，灯具安装完整，，地下室客厅墙面返潮发霉情况明显。本次现场查看时，被告绿地公司仍未能提供案涉房屋设计、施工相关图纸。 另查，2012年12月7日经西安市工商行政管理局以“西工商内名核字[2012第022350号]”核准，“上海绿地集团西安湖景置业有限公司”更名为“绿地集团西安湖景置业有限公司”。2015年12月17日经西安市工商行政管理局核准，“西安太平戴维斯永绿物业管理有限公司”更名为“西安永绿物业服务有限公司”。庭审调解，因双方各持己见未果。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《工作联系单》、《物业报修存根联》、《西安市建设工程竣工验收备案表》、《房屋交接验收表》、《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、《承诺书》、《消防防火责任书》、《房屋装饰装修管理服务协议》、陕通海评报字（2016）061号评估报告及补充报告、（2016）西中鉴委字第1636号函、退案函、现场照片、房屋装修清单、庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同对合同当事人均具有约束力。原告曹方与被告绿地公司于2011年11月14日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同应属有效，双方均应按照约定履行义务。依该合同之约定，被告绿地公司应将经验收合格并达到交付条件的商品房交付原告曹方。但本案中，被告绿地公司于2013年7月14日在向原告曹方交付房屋时的《房屋交接验收表》中载明：：地下车库墙面漏水等。原告曹方提交2014年8月10日《工作联系单》载明：二期3-14地块别墅37-101正处于装修阶段，业主多次前来我司前台反映负一层墙面返潮问题，经项目部权工现场查看后，认为是结露，给出的维修意见是加强通风，但至今仍没有效果，已严重影响业主装修进度。请开发商客服部及项目部协调施工方从根本上彻底解决问题，避免产生索赔问题，以便业主尽快装修。2014年9月20日永绿物业报修存根联载明：37-101地下室、车库漏水。依据上述事实，可以认定案涉房屋虽经工程竣工验收合格，但确实存在渗水问题。且本案当事人均对案涉房屋存在渗水的事实并无异议，故本院认定被告绿地公司向原告曹方交付的案涉房屋负一层存在渗水的现象。 关于案涉房屋产生渗水的原因双方各执一词。被告绿地公司认为渗水的原因系原告曹方违规装修所致。原告曹方认为被告绿地公司交付的房屋存在严重的质量问题。本案审理中，被告绿地公司分别于2016年4月12日、2018年7月19日向本院提出司法鉴定申请，请求对案涉房屋渗水原因进行鉴定。第一次鉴定因当事人不配合致使鉴定工作无法进行。第二次鉴定亦因案件的时间跨度较长，案涉房屋的负一层发生倒灌时间不能明确，现有技术手段有限，难以还原现场寻找倒灌原因等原因无法进行鉴定，鉴定机构予以退案处理。庭审中，被告绿地公司陈述，第一次鉴定，鉴定机构勘查现场时其公司工程部工作人员未到场，也未提供案涉房屋设计、施工相关图纸。本院认为，本案中，原告曹方作为案涉房屋的购买人，其提交的证据足以表明案涉房屋存在渗水现象，原告曹方在向被告绿地公司提出维修申请后，被告绿地公司至今未能及时修复，且本院在对现场查看时，案涉房屋地下室返潮、发霉明显，故原告曹方称该渗水现象已经严重影响到案涉房屋的居住使用功能，本院对此予以支持。被告绿地公司作为出卖人，应向原告曹方交付具备居住使用功能的房屋，但案涉房屋从交付之日起就存在渗水现象，被告绿地公司在向原告曹方交付房屋后至今未能彻底修复，渗水原因至今亦未能查清，被告绿地公司虽称案涉房屋渗水系原告曹方违规装修所致，但被告绿地公司对此并未提交相应的证据予以证明，故被告绿地公司应当承担举证不能的法律后果。被告绿地公司与被告永绿物业公司向原告曹方出具的《商品住宅质量保证书》第七条：经省级以上资格的专业部门鉴定，凡属地基基础和主体结构质量不合格且无法修复的危险房屋我公司将予以退房或调换。被告绿地公司至今未将案涉房屋渗水维修完毕，致原告曹方未能如期入住，故被告绿地公司的行为显属违约。 《最高人民法院的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。依据上述规定，本案案涉房屋的渗水现象已经严重影响到原告曹方的正常居住使用，致原告曹方的合同目的不能实现，故原告曹方请求解除其与被告绿地公司签订的《房屋买卖合同》并返还其已付购房款，本院依法予以支持。 在原告曹方与被告绿地公司签订的《房屋买卖合同》解除后，对于原告曹方的房屋装修及财产损失，被告绿地公司应予赔偿。原告曹方的案涉房屋装修，经陕西通海资产评估有限责任公司评估，案涉房屋装修及财产损失分别为房屋装修费用656797元、家具家电费用515635元、苗木费用136590元、遗漏项目费用200137元，合计1509519元。原告曹方虽称涉案房屋的装修及财产损失评估价值过低，向本院提交重新评估申请书，但其在庭审中表明其认可上述评估意见，故本院按照评估意见认定原告曹方的房屋装修及财产损失为1509519元。至于原告曹方请求被告绿地公司赔偿其定金损失1000000元、租金损失280500元、误工损失1000000元，因定金损失并未实际发生，租金损失、误工损失原告曹方未向法庭提交合法有效证据予以证明，故其该项诉讼请求本院依法不予支持。原告曹方请求判令被告永绿物业公司返还其已缴纳的装修保证金及物业费11796.1元，系原告曹方对案涉房屋进行装修所产生的费用，原告曹方与被告绿地公司的《房屋买卖合同》已解除，故被告永绿物业公司应向原告曹方予以返还。对于原告曹方主张按照同期人民银行贷款利率四倍计算装修保证金及物业费的资金占有费，该请求于法无据本院不予支持。关于原告曹方请求按照同期人民银行贷款利率四倍计算购房款资金占用损失一节。原告曹方虽主张按照同期人民银行贷款利率的四倍计算上述款项的资金占用损失，但其本质是请求被告绿地公司赔偿其因本案合同解除而带来的损失。原告曹方已于2011年11月14日购买案涉房屋时一次性支付全部购房款，2015年4月装修完毕，同时家具、家电、灯具等全部安装到位，被告绿地公司占用原告曹方已缴纳的房款，但因被告绿地公司交付的案涉房屋不具备正常居住使用条件的原因，原告曹方至今未入住该房屋，被告绿地公司存在过错。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照上述规定，被告绿地应按照同地段同类房屋租金标准计算原告曹方的损失，案涉房屋为整幢别墅，建筑面积近300平米，原告曹方虽未按照租金标准主张损失，但其主张按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算略高，综合案涉合同的履行情况及近年来本市房屋价格上涨的客观事实，依据公平原则，本院酌定以中国人民银行公布的同期贷款利率的3倍计算原告曹方主张的购房款资金占用损失。至于案涉房屋装修及财产损失的资金占用损失，被告绿地公司并未因此而产生相应的既得利益，但该损失确系原告曹方因装修所支出的费用，原告曹方主张按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算过高，本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率计算房屋装修及财产损失的资金占用损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告曹方与被告绿地集团西安湖景置业有限公司签订的《商品房买卖合同》； 二、被告绿地集团西安湖景置业有限公司于本判决生效后十日内向原告曹方返还购房款6638316元，并按中国人民银行同期贷款利率的3倍支付原告曹方2011年11月15日之日起至实际给付之日的资金占用损失； 三、被告绿地集团西安湖景置业有限公司于本判决生效后十日内向原告曹方支付房屋装修及财产损失1509500元，并按中国人民银行同期贷款利率支付原告曹方2015年4月1日起至实际给付之日止的资金占用损失； 四、被告西安永绿物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曹方返还装修保证金及物业费11796.1元； 五、驳回原告曹方其余诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费103130元、评估费25000元，共计128130元（原告曹方已预交），由被告绿地集团西安湖景置业有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审 判 长  侯 静 审 判 员  侯新省 人民陪审员  樊答省 二〇一九年五月十六日 书 记 员  王晓平