广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初1074号原告：周云松，男，1993年4月4日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：赖玮泽，广东嘉骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈若苗，广东嘉骏律师事务所实习律师。被告：珠海市腾基房产有限公司，住所地广东省珠海市斗门区井岸镇新堂路**山水花城********，统一社会信用代码91440400797791822M。法定代表人：BENTULANRUDELEEROSAUT，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：黄雅茵，员工。委托诉讼代理人：钱国雄，员工。原告周云松与被告珠海市腾基房产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周云松的委托诉讼代理人赖玮泽，被告珠海市腾基房产有限公司的委托诉讼代理人黄雅茵、钱国雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周云松向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《补充协议》第八条第二项为无效条款；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金11,921.91元（以房价款977,206元为基数，按日万分之一计，自2018年7月1日计至2018年10月30日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年12月3日与被告签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》，购买被告所开发的位于珠海市斗门区××镇××街××号××栋××单元××房，购房金额为977206元，并已经按照合同约定履行付款义务。合同约定：1、第十一条，被告应于2018年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。2、第十二条，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之一的违约金……。买受人要求继续履行合同的，合同应当继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。截至起诉日，原告多次要求被告承担违约责任均被拒。原告认为，被告迟延交房不存在法定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。双方虽在《补充协议》中第八条第二项约定：“遭遇不可抗力或非出卖人所能控制的客观原因包括但不限于如下客观情况：1）遭遇自然灾害，例如大雨、暴雨、强风、台风（6级以上）、地震、战争、地震当发生上述情况时出卖人不承担延期交楼的违约责任，商品房交付期限应当相应顺延”，但是该条款具有定型化、预先拟定、无协商自由的特征，符合《合同法》第三十九条第二款对格式条款的规定。该条款免除了被告承担逾期交房的责任且被告没有采取合理的方式提请原告的注意和说明，根据《合同法》第三十九条、第四十条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条的规定，该约定应被认定为无效。原告现诉至法院，请求根据《合同法》第一百零七条之规定以及双方签订合同第十一条、第十二条之约定，判令被告向原告支付逾期交房违约金。被告珠海市腾基房产有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、合同合法有效。2、原告迟延支付首期款，应当支付违约金。未付清违约金的情况下，被告有权依据附件十一《补充协议》第八条第1款第（3）项的规定拒绝交付房屋。3、即使需要支付违约金，违约金总额不超过已付房款的1%。4、即使需要支付违约金，对于没有收楼的业主，违约金截止计算至取得竣工验收备案表之日止。5、因下列原因而应顺延相应的天数，共计168.5天：因强风、台风而应顺延36天，因大雨而应顺延64天（已经扣除台风下雨的14天），因政府行为导致的影响而应顺延68.5天。6、如果原告表示未收到收楼通知书，被告则当庭再次通知原告按被告提交的证据37中的材料前往现场收楼。逾期收楼而导致的后果由原告承担。原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、发票、贷款记录等证据。被告围绕其辩称依法提交了2016年对斗门区造成影响的台风信息、《关于启动Ⅲ级应急响应做好台风“天鸽”防御工作的紧急通知》、《珠海市防台风紧急动员令》、关于启动Ⅰ级应急响应做好台风“天鸽”防御工作的紧急通知、珠海市建筑工地台风“天鸽”后起重机械情况汇总表、被台风“天鸽”吹倒塌的塔吊照片、施工单位和监理单位工作人员灾后到现场查看并指导工作的照片、工作联系函（2017年8月30日）、安全专项施工方案报审表、建筑施工特种作业操作资格证副证、《关于复产申请的复函》、《安全隐患整改通知》、台风灾后复工复产帮扶资金文件附件三、斗门区房屋市政工程台风灾后复工复产帮扶资金申请表、安全专项施工方案报审表（2017年9月14日）、建筑起重机械使用登记牌、塔式起重机附着验收表、关于启动Ⅱ级应急响应做好台风“帕卡”防御工作的紧急通知、2017年对斗门区造成影响的台风信息、《关于落实国家、省防总防御20号台风“卡努”视频会议精神做好台风“卡努”防御工作的紧急通知》、《关于启动Ⅱ级应急响应做好台风“卡努”防御工作的紧急通知》、2018年对斗门区造成影响的台风信息、2016年1月-2016年12月斗门区降雨记录表、珠海市气象资料查询服务（2017年1月至2018年6月24日雨量记录）、《关于做好“航展”期间全区房屋市政工程安全生产工作的紧急通知》、《关于深刻汲取广州“7.22”塔吊倒塌较大事故教训立即开展全区建筑工地安全隐患排查工作的紧急通知》、《关于迎接“十九大”做好国庆期间建筑施工安全生产相关工作的通知》、《关于转发市住规建局的通知》、《关于全市房屋市政工程停工半天开展施工安全培训和检查的紧急通知》、《珠海市斗门区人民政府办公室关于印发开展房屋市政工程扬尘集中整治行动防治大气污染工作方案的通知》、《斗门区2018年扬尘污染防治复工批复》、《关于落实珠海市及斗门区有关建设工程施工扬尘治理有关文件会议纪要》、山水向日豪庭（商住）工程扬尘控制会议纪要、关于实施房屋市政工程信息化监督管理的通知、关于进一步强化管控措施坚决遏制施工扬尘污染的紧急通知、关于加强建设工程施工扬尘治理的通知、关于开展全市房屋市政工程施工扬尘污染防治考核的通知、建筑工地施工扬尘专项整治考核评分表、建设工程规划许可证、《关于进一步落实小区配套建设管道燃气设施相关规定的通知》、《珠海山水向日豪庭二期1、2、3、7栋燃气管道安装工程施工合同》、施工图审查合格书、竣工验收备案表、收楼通知书、中国邮政快递包裹单据、原告签收邮件的情况、珠海市气象资料查询服务报告等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据认定如下：对原告和被告提交的全部证据的真实性、合法性和关联性予以确认，但证明内容以本院确定的为准。根据原被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月3日，原告与被告先后签订《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，约定原告购买被告开发的珠海市斗门区××镇××街××号××栋××单元××房，价款977206元。《商品房买卖合同（预售）》约定的主要内容为：第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条第（一）项约定，出卖人应在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；第十一条第（二）项约定，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十八条约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一《补充协议》约定的主要内容为：第八条对买卖合同第十一条、第十二条的补充修改内容为，1、出卖人交付商品房之前，买受人应当履行完毕下列义务，否则出卖人有权拒绝交付并无须承担违约责任：1）……2）……3）若买受人存在违约行为，出卖人并未行使合同解除权的，买受人已经向出卖人承担全部违约责任，例如付清了各项违约金。2、交付期限相应顺延的情况：“遭遇不可抗力”或非出卖人所能控制的客观原因包括但不限于如下客观情况：1）遭遇自然灾害，例如大雨、暴雨、强风、台风（6级以上）、地震、战争、地震）……3）政策性因素或政府行为导致的影响，例如政府部门、测量机构原因导致的验收、测量、市政配套、安装的延误等；4）……当发生上述情况时，出卖人不承担延期交楼的违约责任，商品房交付期限应当相应顺延。……6、如出卖人交付该商品房非因本补充协议第八条约定的原因或其他非出卖人原因而延迟，则出卖人应根据出卖人延迟的期间，按买卖合同第十二条规定承担违约责任，但双方协商一致同意出卖人累计应付的违约金最高不超过买受人已付款的1%。《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》签订后，原告已支付了全部房价款。2018年10月12日，案涉房屋取得《竣工验收备案表》。2018年10月20日，被告向原告发出书面收楼通知书。2018年10月21日，原告收到被告发出的收楼通知。至法庭辩论终结前，原告未接收案涉房屋。另查明，2017年8月22日，强热带风暴“天鸽”登陆珠海，造成案涉房屋所在的建设工程项目停工，且4号塔吊折断倒塌。被告遂停工停产，对倒塌的塔吊进行抢险。2017年9月14日，被告得到珠海市斗门区工程建设安全监督站复函，同意案涉房屋所在的建设工程项目复工复产。本院认为，《补充协议》第八条第2款、第6款，系被告为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与原告协商的格式条款，该两条款在没有以显著方式提请原告注意的情况下，第2款增加了“非出卖人所能控制的客观原因”，不当免除了作为经营者的被告的责任，第6款将被告逾期交付案涉房屋导致的违约金民事责任限定为房价款的1%，不当减轻了作为经营者的被告的责任，该两条款依照《中华人民共和国合同法》第四十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定，应认定该两条款为无效条款。原告起诉要求本院判决确认《补充协议》第八条第2款无效，于法有据，本院予以支持。原被告自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，除上述条款外内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力。根据合同约定，作为出卖人的被告应于2018年6月30日前交付案涉房屋，但案涉房屋于2018年10月12日才取得竣工验收备案，符合合同约定的交付条件，根据合同约定，被告应至少在交付日期届满前10日通知原告收楼，原告于2018年10月21日收到被告发出的书面收楼通知，则原告应该在2018年10月30日前接收案涉房屋，虽然原告经通知后至法庭辩论终结前仍未接收房屋，但案涉房屋应视为已经于2018年10月31日实际交付。被告延迟交付房屋已经构成违约，应承担违约责任，按照约定的计算标准即全部房价款日万分之一向原告支付违约金。故本院确定被告迟延交付期间为2018年7月1日至2018年10月30日，共计122天。原告已支付了全部房价款，被告没有提供充分证据证明原告有逾期支付房价款的行为，被告以《补充协议》第八条第1款为由拒不交付案涉房屋没有事实依据，本院对其该抗辩不予支持。被告抗辩称，因强风、台风、大雨、政府行为，案涉房屋的交付期限应该顺延共计168.5天。本院认为，《补充协议》第八条第2款无效，该条款不能作为案涉房屋交付期限顺延的依据，只有因不可抗力，导致交付期限顺延，被告才能不承担民事责任。从签订《商品房买卖合同（预售）》至约定的交付日期，历经一年有余，被告作为专门从事房地产开发的企业，应当有专业经验和能力，对该期间房屋建设过程中可能遇到的诸如恶劣天气、政府管理要求，相对准确和清晰的预见，或者可以提前做好准备避免风险，或者可以采取措施予以克服，故被告抗辩提出的强风、一般性台风、大雨、政府行为，本院认为，并不属于不可抗力。但鉴于“天鸽”台风相比一般台风，对于珠海的破坏力着实巨大，被告也提供证据证明其重要的建设机械塔吊因“天鸽”台风折断倒塌，损失惨重，案涉房屋所在的建设项目应政府要求也从2017年8月22日至同年9月13日停工停产，延误工期时间较长，故本院认定“天鸽”台风系不可抗力，因该不可抗力导致的案涉房屋交付逾期，被告可以不承担民事责任。因此，因“天鸽”台风停工停产的23天期限，应从被告逾期交付案涉房屋的总期限122天中予以扣除，被告应承担逾期交付案涉房屋99天的违约责任。经本院核算，被告应当向原告支付逾期交房违约金为9,674.34元（977,206元×0.0001×99天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告周云松与被告珠海市腾基房产有限公司于2016年12月3日签订的商品房买卖合同（预售）补充协议第八条第2款无效；二、被告珠海市腾基房产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周云松支付逾期交房违约金9,674.34元；三、驳回原告周云松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98元，减半收取计49元（原告周云松已预交），由原告周云松负担9元，被告珠海市腾基房产有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 何 莹二〇一九年五月三十一日书记员 张凯东附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。