广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初19235号原告：黎逢兵，男，1968年10月11日出生，汉族，住湖北省通城县，被告：何胜，男，1976年9月23日出生，汉族，住湖南省汩罗市,被告：钟雷钢，男，1980年8月22日出生，汉族，住湖北省通城县，原告黎逢兵诉被告何胜、钟雷钢案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月22日受理后，依法由审判员尹国辉担任审判长，与人民陪审员马巧玲、陈胜光组成合议庭，于2019年3月28日公开开庭进行了审理。原告黎逢兵、被告何胜到庭参加诉讼，被告钟雷钢经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告黎逢兵诉讼请求：一、解除对位于通城县隽永镇怡景花园15栋一单元1502号房（以下简称：怡景花园1502房）的查封；二、确认上述房屋为黎逢兵所有；三、诉讼费用由被告承担。事实及理由：我与钟雷钢是老表关系，因其办厂向我借款11万元，后经济困难又向我借款5万元，并承诺卖掉房子还给我。之后，钟雷钢多次打电话给我要求帮其卖掉怡景花园一套房子，我因两个儿子没有房，于是想自己买下，遂于2015年11月10日与钟雷钢夫妻签订了《房屋买卖协议书》，以306000元买受，约定先支付房款13万元，但借款11万元不能抵扣房款，借款5万元可抵扣房款，当时我给了钟雷钢8万元现金，但没有写下收条，他老婆可以证明，剩下房款由我偿还。后钟雷钢带我到物业公司说明情况，经物业公司同意后我收到钥匙，于2018年7月1日交付了物业管理费等一切费用，并签订了房屋物业管理协议，之后物业管理费由我缴纳，且一直居住该房屋。另外，我于2016年9月9日把钟雷钢房贷176000元全部还清，并取回在银行的产权预售证及银行借款合同，2016年10月26日我支付21552元给通城县银山房地产开发公司李有平用于办理水电开户及房产证费用，后因钟雷钢未撤销登记，且至今一直找不到他，房屋未办理过户登记。故此，请求法院解除对房屋的查封措施。被告何胜庭审答辨称：钟雷钢欠我款是事实，且案涉房屋是登记在钟雷钢名下没有过户，其后果由原告自己承担。被告钟雷钢未向本院提交书面答辩意见，也未提交任何证据。经审理查明，何胜诉钟雷钢、宋汉月民间借贷纠纷案，本院于2018年3月6日作出（2017）粤1972民初11103号民事判决书，判令钟雷钢于判决发生法律效力之日起五日内偿还何胜借款本金50000元及利息，驳回何胜的其他诉讼请求。判决生效后，因钟雷钢未履行生效判决确定的还款义务，何胜向本院申请执行，案号为（2018）粤1972执6805号，在执行过程中，本院于2018年9月7日查封了登记在钟雷钢名下的怡景花园1502号房，黎逢兵以所查封商品房为钟雷钢已出售给其为由，向本院提出所有权执行异议要求解除查封，本院经审查后于2018年10月26日作出（2018）粤1972执异253号执行裁定书，驳回了黎逢兵的异议请求，黎逢兵对此不服遂向本院提起执行异议之诉。另查，2012年1月15日，钟雷钢、宋汉月与通城县银山房地产开发有限责任公司（以下简称：银山公司）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定银山公司将其开发的怡景花园1502号房以346445元出售给钟雷钢、宋汉月，首期房款146445元于2011年10月12日已付，余款200000元办理银行按揭贷款，交房日期为2013年2月28日，交房之日起360天内办理房产权属登记，另外合同还就违约、装修等作出约定。合同签订后，钟雷钢与中国银行股份有限公司通城支行（以下简称：通城支行）签订了住房贷款合同，并于2012年1月18日办理了抵押登记手续。2015年11月10日，钟雷钢、宋汉月与黎逢兵签订《房屋买卖协议书》，约定钟雷钢、宋汉月将怡景花园1502房以306000元（包括银行按揭贷款176000元）出售给黎逢兵，已收取黎逢兵定金130000元，黎逢兵负责每月10日前支付银行按揭贷款1884元（账号：55×××77,户名：钟雷钢），待黎逢兵交全款项后即可为其办理过户手续，买卖交易产生的一切费用由黎逢兵承担等。2016年6月1日，黎逢兵向通城家旺物业管理有限公司（以下简称：家旺公司）缴纳了怡景花园1502房自2016年10月至2018年10月管理3200元，同年10月26日向银山公司交付21552元为怡景花园1502房的房产证代办费，2018年7月1日向黎逢兵出具《怡景花园房屋交接书》，将怡景花园1502房及房门钥匙交付给黎逢兵，同时与黎逢兵签订物业管理协议、房屋装修管理协议及防水、防火责任书。另外，黎逢兵提供由通城县供水、供电部门出具的发票，显示其于2018年11月至2019年3月期间缴交水费、电费的事实。关于购房款支付情况，黎逢兵陈述及提供证据如下：首付款130000元，黎逢兵称钟雷钢向其借款50000元，用于抵扣房款，其提供的证据为通城支行出具的历史交易明细清单，显示黎逢兵于2015年11月1日向钟雷钢账号为72×××02转账50000元，80000元黎逢兵称是现金支付给钟雷钢，明确表示钟雷钢没有出具收款收据，但提供宋汉月出具的一份证明，内容称其与钟雷钢原为夫妻关系，后双方于2016年9月20日离婚。黎逢兵与钟雷钢于2015年11月10日签订的房屋买卖合同是真实的，黎逢兵2015年11月1日转账50000元加上合同签订时付现金80000元，130000元定金已付清，当时80000元确实没有写收条，双方已确认。根据通城支行出具的交易明细清单、客户付费回单、无折现金存款、贷款还款回单、贷款结清凭证等证据显示，黎逢兵分别于2015年11月10日、2016年9月9日向钟雷钢账号55×××77汇款1884元、1650元，于2016年9月20日向钟雷钢账号55×××77存入现金160000元，2016年9月21日，通城支行将该款用于清偿钟雷钢银行贷款本金157971.35元、利息260.17元、提前还款补偿金1419.1元，当天银行出具贷款结清凭证，证明贷款已结算完毕。以上事实，有民事判决书、执行裁定书、商品房买卖合同、房屋买卖协议书、管理服务协议、装修管理协议、房屋交接书、银行历史交易明细清单、客户付费回单、无折现金存款、贷款还款回单、贷款结清凭证、抵押物清单、水电费缴费发票、代办证费收据、证明、庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告黎逢兵对本院查封的被告钟雷钢名下的怡景花园1502号房主张所有权而排除执行，其事实依据是在法院查封前被告钟雷钢已向其出售该房，且其已全部支付了房款。本院根据原告黎逢兵提供的证据及庭审查明事实，认定如下：一、原告黎逢兵提供与被告钟雷钢签订的《房屋买卖协议书》的时间为2015年11月10日，协议书约定原告替代被告钟雷钢清偿银行房贷，结合原告黎逢兵提供的由通城支行于2016年9月21日出具的贷款还款回单、贷款还款（已结清）凭证，可以认定原告黎逢兵与被告钟雷钢签订的《房屋买卖协议书》是真实合法的，且在法院查封之前已签订买卖合同，另外，从其提供的《房屋交接书》、《管理服务协议》、《装修协议》及水电费缴交发票，可认定原告黎逢兵实际占有房屋的事实。对于房款的支付事实，原告黎逢兵称在签订合同时已支付首期款130000元，其中50000元为被告钟雷钢向其借款，同意抵作房款，80000元为现金支付，对此原告所提供的由通城支行出具的《历史交易明细清单》显示，原告黎逢兵确实于2015年11月10日向被告钟雷钢账户72×××02转账50000元，但该笔款是否为借款，并用于抵作房款，原告黎逢兵并没有提供任何证据予以证明，不能认定该笔款为原告黎逢兵的支付购房款。至于80000元为现金支付，原告黎逢兵亦明确表示当时没有写收据，如此大额资金交易通过现金交易，且付款后没有要求对方提供收据，本院不予采信，虽然原告黎逢兵提供了宋汉月（自称是钟雷钢前妻）出具证明，证明原告黎逢兵支付了购房款80000元现金给被告钟雷钢，但其是被告钟雷钢的前妻，双方存在利害关系，其出据的证明存在法律上的证人身份瑕疵，不能仅凭其证言而确定原告黎逢兵付款事实。原告黎逢兵提供的由通城支行出具的交易明细清单、客户付费回单、无折现金存款、贷款还款回单、贷款结清凭证等证据，充分证明原告黎逢兵分别于2015年11月10日、2016年9月9日向被告钟雷钢账号55×××77汇款1884元、1650元，于2016年9月20日向被告钟雷钢账号55×××77存入现金160000元，2016年9月21日，清偿钟雷钢银行贷款本金157971.35元、利息260.17元、提前还款补偿金1419.1元等款项是事实，本院予以确认其为支付购房款，总额为163534元，即原告黎逢兵提供的证据不足以证明其已全部支付被告钟雷钢购房款306000元。另外，原告黎逢兵于2015年11月10日与被告钟雷钢签订《房屋买卖协议书》，且已于2016年9月21日已清偿房屋按揭贷款，但一直至本院于2018年9月7日查封前，黎逢兵未办理任何申请过户登记手续，目前仍登记在被告钟雷钢名下。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产之规定》第十七条“被执行人将其所有需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结……”的规定，本院查封的怡景花园1502号房所有权并未发生转移或变更，原告主张对该房屋享有所有权而排除法院执行，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款（二）项、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产之规定》第十七条的规定，判决如下：驳回原告黎逢兵的诉讼请求。本案受理费5890元，原告黎逢兵承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  尹国辉人民陪审员  陈胜光人民陪审员  马巧玲二〇一九年五月二十日书 记 员  梁彩红附：相关的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不足以享有排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第9不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产之规定》第十七条被执行人将其所有需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结……