襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初167号原告：张砚迪，女，1993年11月9日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：肖青梅，张砚迪之母。委托诉讼代理人：张渊，广东普罗米修（武汉）律师事务所律师。被告：赵付莲，女，1980年10月7日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被告：孙涛，男，1980年11月17日出生，汉族，住老河口市。上列二被告共同委托诉讼代理人：田文成，湖北米芾律师事务所律师。第三人：襄阳锦宇房地产开发有限公司，住所地襄阳市襄城区庞公路附一路。法定代表人：刘华，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵康，湖北元领律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琦，湖北元领律师事务所实习律师。第三人：曾书兰（曾用名曾淑兰），女，1956年12月18日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：刘宏伟，湖北长久律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛建国，湖北长久律师事务所实习律师。原告张砚迪与被告孙涛、赵付莲、第三人襄阳锦宇房地产开发有限公司（以下简称锦宇公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，于2019年3月6日依法通知曾书兰作为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，于2019年4月12日公开开庭进行了审理。原告张砚迪的委托诉讼代理人肖青梅、张渊，被告赵付莲及其与被告孙涛的共同委托诉讼代理人田文成，第三人锦宇公司的委托诉讼代理人赵康，第三人曾书兰委托诉讼代理人刘宏伟、毛建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张砚迪向本院提出诉讼请求：1.判令孙涛、赵付莲立即腾出其占有的位襄阳高新技术产业开发区××路××单元××室室房屋，并自2019年1月15日起按同地段同类房屋租金标准赔偿张砚迪损失直至实际腾出之日止（房屋价值183582）；2.本案诉讼费、鉴定费由赵付莲、孙涛共同负担。事实和理由：2009年12月8日，张砚迪及其母亲肖青梅向第三人锦宇公司购买锦宇公司所有的位襄阳高新技术产业开发区××路××单元××室室房屋，约定每平方米售价1260元，按实际面积结算总房款；因房屋手续尚未齐备，由张砚迪支付60000元购房定金，剩余款项待房产证办至张砚迪名下后十五个工作日内付清。当日，张砚迪及其母亲向第三人锦宇公司支付购房定金60000元，并由第三人锦宇公司出具了收条。但张砚迪支付定金后第三人锦宇公司迟迟未办理房产证，亦未向张砚迪交付房屋。经张砚迪走访调查才发现，张砚迪所购房屋已由孙涛、赵付莲占用。为此，张砚迪与第三人锦宇公司交涉多年，经过艰难协商，直至2018年12月才正式领取不动产权证，但所购房屋仍由孙涛、赵付莲占用至今。张砚迪认为，孙涛、赵付莲占用张砚迪所购房屋多年，已严重侵害其享有的物权，应当立即腾出房屋，并赔偿张砚迪因此遭受的损失。故特向法院提起诉讼，望判如所请。庭前会议中，张砚迪变更诉讼请求第1项为：判令孙涛、赵付莲、曾书兰立即腾出其占有的位襄阳高新技术产业开发区××路××单元××室室房屋，并自2019年1月15日起按同地段同类房屋租金标准赔偿张砚迪损失直至实际腾出之日止（房屋价值183582）。孙涛、赵付莲共同辩称，请求驳回张砚迪对孙涛、赵付莲的诉讼请求。1.孙涛、赵付莲及曾书兰、锦宇公司主体资格不适格，按照合同相对性，张砚迪与锦宇公司之间房屋买卖合同，孙涛、赵付莲不应列为本案被告。2.本案中，张砚迪提供的相应证据出现“襄阳锦宇房地产开发有限公司”、“襄樊锦宇房地产开发有限公司”、“襄樊锦宇房地产建筑开发有限公司”，但张砚迪无证据证明上述三公司之间的关系及本案第三人锦宇公司地位适格。3.孙涛、赵付莲对诉争房屋享有合法占有和使用权利。曾书兰购买案涉房屋后将房屋赠送给孙涛、赵付莲居住，孙涛、赵付莲并不享有该房屋的物权。4.张砚迪和锦宇公司有恶意诉讼之嫌，表现在张砚迪并未到诉争房屋勘察，并不知道房屋的占有情况。曾书兰和孙涛、赵付莲已在案涉房屋居住了十几年，张砚迪购买房屋并没有实地勘察，不符合购买房屋的习惯。锦宇公司涉嫌一房二卖，其与张砚迪恶意登记，应优先保护居住权。综上所述，孙涛、赵付莲不构成侵权，张砚迪向孙涛、赵付莲主张权利不符合法律规定，因此应驳回张砚迪的诉讼请求。锦宇公司述称，张砚迪与锦宇公司对案涉房屋的交易属实。曾书兰述称，案涉房屋系曾书兰通过购买方式合法占有，对张砚迪物权的行使具有有效的抗辩，张砚迪诉讼请求不能成立，应当予以驳回。1.张砚迪对案涉房屋不存在排除妨害权利。曾书兰与开发区劳动服务站签订合同，该合同有效。曾书兰已占有15年，占有合法、善意，有法律依据，应受到法律保护。2.张砚迪2009年购买案涉房屋，但曾书兰优先于张砚迪，张砚迪也知道该房屋已有人占有，曾书兰的占有对于张砚迪不构成伤害，系有权占有。张砚迪对案涉房屋的取得不具备善意，其购买行为违背常理，房屋系大件商品，张砚迪没有实地考察就购买了该房屋并不合理，并在购买后长达9年时间都没有向孙涛、赵付莲主张权利，也不合理。3.曾书兰先于张砚迪有权占有，其占有权应优先得到保护。当事人围绕诉讼请求和抗辩主张依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合查明的事实确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：隶属米庄镇二级单位的襄樊汽车产业开发区劳务服务管理站（以下简称开发区劳务服务站），于2002年在原襄樊汽车产业开发区富康大道孙庄段划拨地简易平房的基础上筹建两栋8层住宅楼。2003年开发区劳务服务站取得上述建房地块《建设用地规划许可证》，用地项目名称为办公住宅综合楼。2004年两栋楼房已相继竣工。2004年7月5日，开发区劳务服务站作为甲方，与作为乙方的曾书兰签订《协议》一份。《协议》主要约定，1.乙方购买甲方位于襄樊汽车产业开发区富康大道孙庄段开发的家属区，具体位置为XX苑2号楼1楼东侧；2.房屋面积约为157平方米；2.价格每平方米950元；3.乙方预付50000元定金；4.本单位招待费抵购房款；5.剩余款项在甲方为乙方办齐房产证手续（扣除招待费）后付清。同日，曾书兰将50000元购房款交予襄樊大同实业有限公司（以下简称大同实业公司），该公司为开发区劳务服务站上级单位。交付50000元后，赵付莲（曾书兰儿媳）按照协议约定用招待费抵付部分房款。《协议》签订后，曾书兰及其儿子孙涛、儿媳赵付莲一直居住、占有案涉房屋至今。2006年1月17日，米庄镇人民政府作为甲方，与作为乙方的襄樊锦宇房地产开发建筑有限公司（以下简称锦宇房地产开发建筑公司）同富分公司签订《协议书》一份。协议主要载明，隶属米庄镇二级单位的开发区劳务服务站2002年在原单位划拨地简易平房的基础上筹建两栋8层住宅楼，地址，汽车产业开发区富康路孙庄段。当初议标由乙方全部垫资兴建，由徐国平承建1号楼，刘正王承建2号楼，附属工程由其他人承建。2004年两栋楼房已相继竣工，附属设施完成一部分，因楼房存在三个问题，一是压了红线，二是超层，三是间距不够，无法实现楼盘预售及现房销售，再则楼房设计的热水、暖气及配电，由于甲方无资金投入，也未能完善。协议主要约定，1.甲方将两栋住宅楼以现状全部移交乙方，将土地过户给乙方，以乙方的名称办理各项证件；2.楼盘移交给乙方后，由乙方完善楼房配套设施，自行销售楼房，自负盈亏，并承担物业管理；3.乙方接受后，对楼房设施继续完善的合同，销售楼房的合同，收回的资金与相关单位兑现的资金情况，必须报甲方审核备案，以免今后相关单位和个人与甲方发生民事责任。上述汽车产业开发区富康路孙庄段两栋8层楼房即襄阳高新技术产业开发区富康路XX苑小区（以下简称XX苑小区）。关于XX苑小区不动产登记问题，在市政府2017年出具专题纪要前提下，襄阳市公安××支队××大队、××市国土资源局高新技术产业开发区××、、高新区综合执法局、高新技术产业开发区城乡建设局襄阳市城乡规划局等职能部门出具相应意见及说明基础上襄阳市不动产登记局于2018年1月26日出具《关于解决办证过程中存在若干问题意见的会议纪要》，对XX苑小区不动产登记问题作出决定：按市政府纪要查办分离的意见处理，房屋用途按规划用途和售房合同约定办理，并将登记结果函告高新国土分局；未办理首次登记的小区，按遗留问题处理时，直接办理到业主名下。就案涉XX苑2幢1单元1层1室房屋，张砚迪与锦宇公司达成商品房买卖合同关系。为办证需要，张砚迪与锦宇公司在2018年11月份补签《商品房买卖合同》，落款时间为2009年12月8日。锦宇房地产开发建筑公司同富分公司、锦宇公司未按照《协议书》约定将该合同报米庄镇人民政府审核备案。该合同载明：1.该商品房建筑面积共145.7平方米，每平方米1260元，总价款183582元；2.合同载明的签订时间为2009年12月8日。2018年12月4日，锦宇公司向张砚迪出具金额为183582元的湖北增值税普通发票。2019年1月7日，张砚迪向锦宇公司转账支付100000元；2019年1月9日，张砚迪向锦宇公司转账支付23582元；余款60000元，张砚迪称系肖青梅向锦宇公司现金支付。后锦宇公司、张砚迪就XX苑2幢1单元1层1室房屋申请登记，申请登记事由为国有建设用地使用权、房屋所有权、初始登记。襄阳市不动产登记局为张砚迪办理了证号为鄂（2018襄阳市不动产第0076599号的不动产权证，房屋为张砚迪单独所有，坐落襄阳高新技术产业开发区××路××单元××室室。另查明襄阳市工商行政管理局于2013年7月5日作出《企业名称变更核准通知书》，核准襄樊锦宇房地产开发有限公司将名称变更为锦宇公司。本院认为，本案系排除妨害纠纷，张砚迪以其享有案涉房屋所有权主张排除房屋实际占有人曾书兰及孙涛、赵付莲妨害。本案的争议焦点系张砚迪基于鄂（2018襄阳市不动产第XXXX号不动产权证取得的案涉房屋所有权是否足以排除曾书兰及孙涛、赵付莲对该房屋的占有。张砚迪虽基于不动产权证的公示公信效力取得了案涉房屋的所有权，但该所有权的取得存在重大瑕疵。从现行法律法规的内容来看，商品房的所有权转移登记所涉及的主体包括了开发商和买受人，开发商基于合法建造房屋行为并经初始登记的公示公信效力而原始取得商品房所有权，买受人基于其与开发商之间的房屋买卖合同并经开发商协助办理房屋转移登记的公示公信效力而继受取得商品房所有权。本案案涉房屋所在的XX苑小区办证问题属于历史遗留问题，开发商对案涉房屋的原始取得及张砚迪对房屋的继受取得均存在瑕疵。首先，锦宇公司虽称“因政策原因，房地产开发企业与建筑企业不能注册于同一公司名下，锦宇房地产开发建筑公司变更为襄阳锦宇建筑安装有限公司。2008年，由襄樊锦宇房地产开发有限公司（与建筑安装公司属于关联企业）按照协议约定，在缴纳土地出让金及其他约定的费用后，于同年取得XX苑小区的土地使用权，并于2018年年初取得建设、规划、消防及执法等各部门的同意、审批，拥有案涉房屋完整的所有权及土地使用权”，但富康大道孙庄段2栋8层楼房由米庄镇人民政府二级单位开发区劳务服务站在原单位划拨地上筹建，由徐国平承建1号楼，刘正王承建2号楼，由米庄镇人民政府在2006年1月17日移交予锦宇房地产开发建筑公司同富分公司。锦宇公司未举证证实其与锦宇房地产开发建筑公司同富分公司关系襄阳市不动产登记局亦未将上述楼房初始登记于锦宇公司。在实际办证环节，经锦宇公司、张砚迪申请将案涉房屋初始登记于张砚迪名下，锦宇公司实际履行的是开发商的协助办证工作，襄阳市不动产登记局对此予以认可，故锦宇公司襄阳市不动产登记局认可下取得存在瑕疵的XX苑小区所有权。而锦宇公司对XX苑小区所有权存在的瑕疵势必导致张砚迪基于商品房买卖合同关系继受取得案涉房屋所有权的瑕疵。其次，锦宇公司根襄阳市不动产登记局《关于解决办证过程中存在若干问题意见的会议纪要》（以下简称《会议纪要》）中对XX苑小区不动产登记问题作出的“未办理首次登记的小区，按遗留问题处理时，直接办理到业主名下”决定，协助将案涉房屋登记于张砚迪名下。但按襄阳市不动产登记局文件精神，对于未办理首次登记的小区，锦宇公司应协助将房屋登记于“业主”。根据《物业管理条例》第六条第一款“房屋的所有权人为业主”规定，业主应为房屋的所有权人，而XX苑小区尚属初次登记，《会议纪要》中所称的“业主”应为与XX苑小区房屋有最密切联系的单位或个人。本案中，与案涉房屋具有密切联系的个人应为案涉房屋占有人曾书兰、孙涛、赵付莲及房屋买受人张砚迪。开发区劳务服务站在2003年取得XX苑小区两栋8层楼房所在地块《建设用地规划许可证》，用地项目名称为办公住宅综合楼，在该地块上建造的房屋应具有居住属性。2004年7月5日，曾书兰与开发区劳务服务站签订《协议》并支付部分房款后，由曾书兰、孙涛、赵付莲以居住形式进行了占有，该占有为自主占有、直接占有、和平占有，且占有至今长达十余年。张砚迪与锦宇公司在2018年11月份补签《商品房买卖合同》，虽张砚迪主张其与锦宇公司在2009年达成案涉房屋购房约定，并提交2009年12月8日《收条》，但该《收条》在形式上为复印件加盖锦宇公司公章，锦宇公司加盖公章行为并不能改变《收条》为复印件性质，且《收条》所载的60000元为现金形式交付，无确切交付记录痕迹，此外锦宇公司向张砚迪出具的湖北增值税普通发票、张砚迪向锦宇公司转账123582元均发生在2018年11月份之后。故本院无法认定张砚迪与锦宇公司商品房买卖合同关系形成时间。综合曾书兰及张砚迪对案涉房屋享有的权利或事实，本院认定曾书兰对案涉房屋的联系比张砚迪更为密切，理由有三：第一，开发区劳务服务站与曾书兰达成了房屋买卖协议，曾书兰在向开发区劳务服务站交付部分购房款及对案涉房屋进行装修后入住至今，曾书兰、孙涛、赵付莲基于上述买卖合同关系对案涉房屋占有使用，且案涉房屋是其唯一住所；第二，张砚迪在购买案涉房屋前，曾书兰、孙涛、赵付莲就已实际入住占有。案涉房屋为现房销售，房屋交易为大宗商品买卖，按照一般社会常理和个人常识，张砚迪在购买案涉房屋之前应对房屋现状进行查勘，且办理不动产证时，由不动产登记机关对不动产面积进行实际测量，也是不动产办证程序之一，但张砚迪均未举证证实之。故本院推定，在张砚迪与锦宇公司达成案涉商品房买卖合意之前，张砚迪已知晓案涉房屋已被占有的状态，其对案涉房屋可能存在交付障碍应有认知，但其仍选择购买该房屋，未尽到民事主体在从事民事活动中的审查、注意、预见、规避等审慎义务，主观上存在过失，张砚迪亦未能实际取得案涉房屋的占有使用等权利。第三，米庄镇人民政府与锦宇房地产开发建筑公司同富分公司签订《协议书》中明确载明锦宇房地产开发建筑公司同富分公司销售楼房的合同必须经米庄人民政府审核备案，以免今后相关单位和个人与米庄人民政府发生民事责任。锦宇公司主张其与锦宇房地产开发建筑公司为关联公司，则其与张砚迪之间的《商品房买卖合同》应须经米庄人民政府审核备案，但其未办理相应审核备案事宜，锦宇公司与张砚迪之间的商品房买卖合同关系存在瑕疵。故较之张砚迪，曾书兰应更适合《会议纪要》中所称的“业主”身份。本案中，XX苑小区办证问题为历史遗留问题，经市政府协调、市不动产登记局认可，2018年锦宇公司才取得XX苑小区存在瑕疵的所有权或者说处分权，取得相应权利后，锦宇公司未能采取合理方式来解决遗留问题带来的各种纠纷，未能准确分析协助办证凭据《会议纪要》“业主”身份，武断协助办证，其不谨慎行为扩大了矛盾纠纷，导致私权与私权冲突、私权与公权冲突。锦宇公司本身取得的XX苑小区所有权存在瑕疵，其与张砚迪的商品房买卖合同关系存在瑕疵，其未审慎进行利益衡量和价值判断武断将张砚迪认定为“业主”，并协助张砚迪办理《不动产权证》，导致张砚迪仅在形式上取得了存在瑕疵的不动产权，该不动产权无法对抗曾书兰、孙涛、赵付莲对案涉房屋长达十余年的自主占有、直接占有、和平占有。综上所述，张砚迪请求曾书兰、孙涛、赵付莲排除妨害、赔偿损失、负担鉴定费等诉讼请求，无请求权基础，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回张砚迪的全部诉讼请求。案件受理费80元，由张砚迪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账17×××566。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  张 军人民陪审员  刘爱华人民陪审员  吕焕云二〇一九年五月二十八日法官助理亢建书记员王靖