吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）长民一终字第53号上诉人（原审被告）：长春市金华建筑工程有限公司，住所地长春市绿园��城西镇跃进村三舍卜屯，临时办公地点：长春市宽城区芙蓉路256号关东妇科医院3楼。法定代表人：张为民，经理。委托代理人：关兴山，男，1950年12月15日生，汉族，该单位副经理，住长春市朝阳区。委托代理人：杨胜利，吉林金证律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄艳玲，女，1979年7月7日生，汉族，住长春市南关区。委托代理人：王永田，吉林华盟律师事务所律师。上诉人长春市金华建筑工程有限公司（以下简称金华公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2013）绿民二初字第704号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金华公司的委托代理人关兴山、杨胜利，被上诉人黄艳玲的委托代理人王永田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2008年4月10日，原告黄艳玲��人介绍向被告金华公司交纳440000元购买康盛时代小区3幢614号房屋，金华公司给黄艳玲开具了一枚收款收据，金华公司收取了黄艳玲购房款后一直未将房屋交付给黄艳玲，该房屋仍由金华公司控制。2013年7月25日，黄艳玲起诉至一审法院，要求判令金华公司返还购房款440000元及利息，赔偿损失，并承担诉讼费用。金华公司答辩认为：黄艳玲与蔡宇馨是买卖614室房屋的双方当事人，无论行为事实还是法律事实，二者之间的房屋买卖关系成立。金华公司与黄艳玲之间无合同关系。黄艳玲自2008年4月10日购房到2013年9月24日起诉，已超过5年，早已超过法定的诉讼时效，金华公司不同意返还黄艳玲购房款44万元及利息并赔偿损失，请求驳回黄艳玲的诉讼请求。黄艳玲向一审法院提供了一枚收据（时间是2008年4月10日，内容为：交款单位黄艳玲，收款单位金华公司，收款额44万元，收款事由为购房款），证明原、被告间存在着房屋买卖关系，买房人为黄艳玲，卖房人为金华公司，收款额为44万元。金华公司质证：真实性没有异议，对证明问题有异议：在2008年1月17日金华公司与蔡宇馨签订了15套房屋的买卖合同，已将15套房屋交付和出售给蔡宇馨，按照该合同第3条约定，双方已经在2008年1月底之前将15套房屋中的4套房屋进行了调整，其中含614房屋。2008年3月11日金华公司与蔡宇馨买卖15套房屋的合同双方认可终止履行，按照2008年3月11日金华公司送达给蔡宇馨的终止合同通知中的规定，虽然合同已经终止，但蔡宇馨仍将15套房屋的全部房款交付给金华公司，2008年4月10日，蔡宇馨将614房屋出售给黄艳玲之后，与黄艳玲一起到金华公司财务处交付了44万元的房款，是符合合同约定的，也正是说明蔡宇馨出售的614房屋应当交付该房款。金华公司向一���法院提供了下列证据：证据1、2006年1月10日长春市中级人民法院（2005）长民一初字第149号民事调解书，证明法院判决长春冠洋国际房地产开发有限公司给付金华公司工程款，金华公司对其施工的长春市平泉路12号住宅楼享有优先受偿权；证据2、2006年10月12日长春市中级人民法院（2006）长执字第54号民事裁定书，证明法院将冠洋公司所有的、坐落在长春市平泉路12号3号住宅楼中的72套房屋（含614室房屋）裁定给金华公司；证据3、2006年11月16日长春市中级人民法院（2006）长执字第54号通知，证明冠洋公司提供相关手续协助金华公司办理72套房屋手续；证据4、2008年1月17日金华公司与蔡宇馨签订的《康盛时代3号楼认购合同书》，2008年3月11日金华公司交付给蔡宇馨的终止履行合同的《通知》，证明：（1）该合同第二条约定：“甲方金华公司限定乙方蔡宇馨在2008年1月底之前���乙方售房款85%付给甲方金华公司（房间号可适当调整）”。金华公司出售给蔡宇馨的15套房屋中的4套房屋的房间号调整就是在2008年1月17日之后和2008年1月底之前，经合同双方协商一致进行调整的；（2）该合同第十条约定：“甲方决定派一名代表现场全程监控乙方售楼，乙方每售出一套房屋，必须通知甲方代表，否则视为乙方违约，甲方有权终止合同”。证明：蔡宇馨出售的15套中的房屋必须通知金华公司。蔡宇馨出售614室房屋后，蔡宇馨与黄艳玲一同到金华公司财务室交付房款时，金华公司在出具的收款收据上标明了黄艳玲的名字，符合金华公司与蔡宇馨签订的合同约定，也便于金华公司掌握蔡宇馨出售房屋的情况；（3）蔡宇馨在该《通知》上签字认可承担包括给付15套房款和承担违约金的合同义务。蔡宇馨与黄艳玲一同到金华公司财务室交付房款的行为事实，��合该《通知》第二条中应交付15套房款的规定。蔡宇馨交付15套房屋中的房款和金华公司出具收款收据，证明了金华公司与蔡宇馨签订合同后，已将15套房屋交付和出售给了蔡宇馨；证据5、2011年12月8日长春市南关区人民法院（2011）南民重字第47号审理金华公司与蔡宇馨房屋买卖合同纠纷一案的第一次庭审笔录，该庭审笔录记载：“2008年1月17日签订合同后，被告金华公司就将15套房屋交付给了原告蔡宇馨，法庭问蔡宇馨：金华公司交付的房屋是否是合同约定的房屋号是否进行了调整？答：调整了4套（402、403、404、1201），调整为（608、614、806、1220）。法庭问金华公司：房屋号是否进行了调整？答：调整了4套（402、403、404、1201），调整为608、614、806、1220。证明在2008年3月11日金华公司送达蔡宇馨终止履行合同的通知之前，金华公司就与蔡宇馨协商将15套房屋中402、403、404、1220室更换为608、614、806、1220室；证据6、2012年3月27日长春是南关区人民法院（2011）南民重字第47号民事判决书，该判决书所述，法院经审理查明：合同签订后，被告金华公司将15套房屋交付原告蔡宇馨，在合同履行过程中，经原、被告协商，将15套房屋中402、403、404、1220室更换为608、614、806、1220室。2008年3月11日金华公司送达蔡宇馨通知一份。其内容一至四条（略），因购房者违约，根据合同书的约定购房合同自行终止。自2008年3月12日至2009年12月13日期间，蔡宇馨先后给付金华公司2325021元，尚欠15套房屋的购房款469525元，上述房屋蔡宇馨均已出售。证明：（1）在2008年3月11日金华公司送达蔡宇馨终止履行合同的《通知》之前，在该合同第二条约定的2008年1月底之前，金华公司就与蔡宇馨共同协商已将15套房屋中402、403、404、1220室更换为608、614、806、1220室；（2）该通知第二条所述：本合同终止，购房者仍然承担给付15套房款和违约金的义务。黄艳玲质证：1、对长春市中级人民法院诉讼阶段和执行阶段的相关法律文书的客观真实性没有异议，这些证据证明本案被告取得了72套房屋的权利，我们认为这些证据与本案没有关联性，也证明不了被告答辩中的主张；2、对于南关区人民法院的（2011）南民重字第47号民事判决书真实性没有异议，该判决与本案没有关联性，也证明不了被告的抗辩主张。该判决书是被告与案外人蔡宇馨就履行认购合同发生争议向法院提起诉讼，诉讼当中认定的事实也没有认定蔡宇馨将15套房屋每套房屋具体卖给谁，认定不了蔡宇馨把房屋卖给本案原告，房间号是否调整与本案没有什么关系；3、根据被告出示的相关证据康盛时代3号楼认购书（系被告与案外人蔡宇馨签订）、2008年3月11日被告与蔡宇馨签订的解��合同的相关法律文书，对这两个法律文书原告不持有异议，根据文书的内容72套房屋及蔡宇馨认定的15套房屋所有权自始至终都掌握在被告手中，我认为此约定是清楚的。双方在书面解除合同协议当中条款非常清楚，自2008年3月11日起双方解除了原来的2008年1月16日、17日签订的认购协议，解除合同第1、2条非常清楚，按照合同约定甲方收回15套住房，即没有收回之前认购协议上也不发生所有权变更，2008年3月11日开始15套房屋由被告收回了，同时写明蔡宇馨之前所有的售房行为无效。我们购买被告单位的房屋是在2008年4月10日，即本案被告收回房屋之后卖给原告了；证据7、2013年7月24日黄艳玲的《民事起诉状》。黄艳玲在该起诉书中所述：“蔡宇馨领其到小区售楼处，看了3幢614号房，讲好价格后，原告交了购房款44万元，金华公司收款后开具了收据。”证明黄艳玲所述“蔡宇馨领其到售楼处，看了房，讲好价格”，印证了黄艳玲与蔡宇馨之间买卖关系（看房定价）的行为事实已经成立。黄艳玲并不否认这一行为事实，该售楼处就是蔡宇馨出售15套房屋的售楼地点。黄艳玲所述：“被告金华公司收款后开具了收据，并让原告黄艳玲回去等通知尽快交房，但被告至今未履行交房义务，经原告了解，该房又卖给了别人。”黄艳玲所述的“金华公司让其等候通知后交房，至今未交房且又卖给了别人”的说法，完全是捏造事实，并不存在。这是黄艳玲反悔要求退款而编造的谎言。金华公司认为：蔡宇馨出售的614室房屋，应由蔡宇馨向黄艳玲交付房屋，与金华公司无关。金华公司在2008年1月17日已将15套房屋交付给了蔡宇馨，在2008年1月底之前，金华公司与蔡宇馨已将614房屋进行了调整。在2008年3月11日之后，金华公司与蔡宇馨签订的15套房屋的买卖关系已形成了债权、债务关系。现金华公司无权向黄艳玲交付房屋，也无义务向黄艳玲给付房款及利息。金华公司不存在违约问题，请求法院依法驳回其诉讼请求。黄艳玲自2008年4月10日购买蔡宇馨出售的614号房屋至其2013年7月24日起诉已过5年之久，早已超过法定诉讼时效，其诉讼请求已不受法律保护，金华公司请求法院依法驳回其诉讼请求。黄艳玲质证：我认为这不是证据，不发表质证意见；证据8、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房销（预）售许可证，证明开发商的手续齐全，通过法院裁定的72套房屋，法院也通知开发商为金华公司办理产权，如开发商同意就可以办理产权。黄艳玲质证：我们对五证不表示有异议，是开发商的证，但销售许可证有效期是2005年7月12日至2005年12月31日，现在已经不在有效期内了，而且被告要证明���事实与本案无关，被告要证明冠洋与被告之间的72套房屋的事，与本案原告与被告之间的房屋买卖没有关联性，虽然市法院有相关的协助执行，可是至今该房屋没有办理到被告的名下；证据9、法律生效证明一份、申请法院执行申请书一份、2011年南民重字第47号民事判决书一份，证明金华公司与蔡宇馨之间的15套房屋买卖纠纷已经发生法律效力，该15套房屋中包括本案的争议614号房屋，该15套房屋已形成了债权债务关系，金华公司已交付给蔡宇馨，自交付之日起至今金华公司已无权再出售该房屋，614室房屋是蔡宇馨出售的，本案原告应当向蔡宇馨主张权利。金华公司没有法定权利和义务返还房款和退回房屋。黄艳玲质证：对法律生效证明和执行申请书没有异议，对被告要证明的问题有异议，我们认为被告陈述的不准确，南关区法院2011年南民重字第47号民事判决书是被��公司与蔡宇馨之间就履行合同发生争议向法院提起的诉讼，该判决我们认为与本案原告没有关系，本案的被告一直强调15套房屋的判决，我认为该说法不准确，在蔡宇馨向法院提起诉讼之前，被告与蔡宇馨之间在2008年已经以书面的形式解除了，2011年南民重字第47号的判决已经解除的该合同，被告陈述是蔡宇馨将614室房屋卖给原告，但是被告没有提供证据证明，根据被告的陈述，614室房屋至今由被告控制，所以与蔡宇馨将614室房屋卖给原告的说法相互矛盾，再次开庭，我们也申请法院到房屋处核实一下，该房屋到底是卖了还是怎样，是否有人居住。一审法院审理后认为：1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”原告黄艳玲向被告金华公司交付购房款，双方当时并未明确约定具体交房时间，原告的权利从何时被侵害无法计算，被告不能提供出计算起止的依据，本院认为本案的诉讼时效应从原告主张权利，即起诉时开始计算，故本案不超诉讼时效；2、原告向被告交付了440000元购房款，被告给原告开具了一枚收据，可以证明原、被告间形成房屋买卖关系，被告在庭审中承认收取了原告购房款440000元，并且到目前为止原告所购买的房屋在其控制之下。庭审中被告明确表示不同意退还购房款，亦不同意交付房屋，原、被告间的房屋买卖合同应予解除。原告自2008年4月10日交购房款至今已有7年之久，致使原告不能实现购买房屋的目的。故原告要求返还购房款440000元及利息的诉讼请求本院予以支持。被告庭审中称，原告所购买的房屋是蔡宇馨所卖，不是被告所卖的主张，因其所提供的证据不能证明其主张成立，从原告提供的证据体现，是被告收了原告购房款440000元���盖被告公司的财务专用章，被告承认收了原告的购房款，被告的辩称与正常交易买卖习惯不符，此主张本院不予支持。关于被告要求追加蔡宇馨参加诉讼一节，因原告所提供的证据足以证明原、被告存在买卖合同关系，并且被告所提供的蔡宇馨地址及联系电话无法通知到蔡宇馨参加诉讼，故其此项要求本院不予支持。原告诉讼请求中要求被告赔偿损失一节，庭审中原告没有提供出证据证明其损失存在，此项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项、第九十七条之规定，判决如下：一、被告金华公司于本判决生效后立即返还原告黄艳玲购房款440000.00元及利息（自2008年4月10日起至本判决生效之日止，按中国人民银行规定同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告黄艳玲的其他诉���请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900.00元、保全费2720.00元，合计10620.00元，由被告金华公司承担（于本判决生效后立即给付）。宣判后，金华公司不服，向本院上诉称：1、一审判决认定事实错误。（2011）南民重字第47号生效判决已经认定，2008年1月17日金华公司已将包括涉案房屋在内的15套房屋出售和交付给蔡宇馨，由蔡宇馨全部出售；被上诉人黄艳玲在起诉时承认，是蔡宇馨让其到售楼处查看的房屋，并谈的价格；2008年1月17日上诉人与蔡宇馨签订的合同也约定，蔡宇馨出售15套房屋后向上诉人支付价款；2008年4月10日，蔡宇馨到上诉人财务处交付的涉案房屋购房欠款。上述事实可以证明，上诉人与被上诉人黄艳玲之间不存在房屋买卖合同关系，蔡宇馨向上诉人交纳614室房屋的购房欠款，不等于上诉人收取了黄艳玲的购房款。被上诉人黄艳玲向法庭陈述是上诉人收取黄艳玲购房款后让其等通知交房，不是事实。上诉人认为，自上诉人将15套房屋出售和交付给蔡宇馨后，蔡宇馨将该房屋出售给谁都与上诉人无关。黄艳玲与冠洋公司签订的《商品房买卖合同》，其应当向冠洋公司索要购房款。在上诉人将15套房屋交付蔡宇馨后很长一段时间内，上诉人发现该房屋无人居住和看管，从安全因素考虑，上诉人将该房屋管控至今，但不存在上诉人将该房屋另行出售他人的问题。因此被上诉人黄艳玲不应当向上诉人主张权利；2、一审判决遗漏了被告。南关区法院生效判决已经确认，上诉人将包括614室房屋在内的15套房屋出售和交付给蔡宇馨，该买卖合同已经转化为债权债务关系，蔡宇馨和冠洋公司均与本案有利害关系。上诉人向一审法院书面申请追加蔡宇馨参加诉讼，并提供了蔡宇馨的通讯地址和联系方式，但一审法院仅以上诉人提供的蔡宇馨住址和联系电话无法通知蔡宇馨为由，对该申请未予支持。一审程序违法；3、被上诉人黄艳玲于2008年7月25日与冠洋公司签订的房屋买卖合同，至其2013年起诉，早已超过了法定的诉讼时效期间，一审判决认定其未超过诉讼时效期间是错误的；4、一审判决仅以上诉人在2008年4月10日收到蔡宇馨交付的44万元购房欠款时，在收款收据上标注了黄艳玲的名字，就认定上诉人与黄艳玲之间存在房屋买卖合同关系是错误的。南关区法院生效判决已经认定，上诉人是将该房屋卖给蔡宇馨的，是蔡宇馨向上诉人支付的44万元购房欠款。黄艳玲是从蔡宇馨手中购买的房屋，因此黄艳玲与上诉人之间不存在房屋买卖合同关系；5、黄艳玲在一审时隐瞒向冠洋公司购买涉案房屋的事实，故意将上诉人告上法庭，并查封了上诉人的银行账户，给上诉人造成了损失，上诉人保留追究黄艳玲损失赔偿责任的权利。请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人黄艳玲的诉讼请求，诉讼费用由黄艳玲承担。黄艳玲二审答辩：一审判决正确，应当维持原判。本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。另，1、二审中，金华公司向法庭提供了一份其从蔡宇馨起诉金华公司的（2011）南民重字第47号案卷中调取的冠洋公司与黄艳玲于2008年7月25日签订的《商品房买卖合同》，该合同约定冠洋公司将康盛时代小区3号楼614号房屋出售给黄艳玲，价款为44万元。金华公司依此主张黄艳玲是与冠洋公司签订的房屋买卖合同，与金华公司无关，其应当向冠洋公司主张权利。黄艳玲质证：在2006年该房屋就已经被法院判给���华公司了，冠洋公司无权卖房，黄艳玲是被骗在合同上签的字，是因为当时金华公司说是为了办产权需要，黄艳玲是向金华公司支付的房款，是金华公司出卖的房屋；2、金华公司主张44万元是蔡宇馨交给金华公司的购房款，收款收据上写黄艳玲的名字是应蔡宇馨要求写的，金华公司与黄艳玲之间没有房屋买卖合同关系。黄艳玲不认可金华公司的说法，提出其不是从蔡宇馨手中购买的房屋，是金华公司出卖的；3、黄艳玲主张权利的收款收据上仅标注了收取黄艳玲44万元购房款，未注明房间号码，也未标注交房日期。本院认为：1、黄艳玲持有金华公司开具的收取购房款44万元的收款收据，足以证明黄艳玲与金华公司之间存在房屋买卖关系。金华公司主张其未收取黄艳玲购房款，而是收取蔡宇馨的购房款，但金华公司并未提供充分的证据证明，不足以对抗黄艳玲手中持有的金华公司加盖公章出具的收取购房款的收据，故金华公司此主张本院不予支持；2、金华公司主张黄艳玲与冠洋公司签订的房屋买卖合同，黄艳玲应当向冠洋公司主张权利而非金华公司。因黄艳玲虽然与冠洋公司签订过康盛时代小区3号楼614号房屋的买卖合同，但冠洋公司并非涉案房屋权利人，冠洋公司无权出售房屋给黄艳玲，其与黄艳玲签订的合同也不发生法律效力，而金华公司虽然未与黄艳玲签订过书面房屋买卖合同，但其收取了黄艳玲44万元购房款，并且在该收款收据上亦未标注房屋的具体号码，无法确定就是冠洋公司与黄艳玲合同所约定的3号楼614号房屋，二者之间并不发生冲突，故金华公司主张是冠洋公司将涉案房屋卖给黄艳玲，与金华公司无关不能成立，本院不予支持；3、因金华公司收取了黄艳玲44万元购房款却未向黄艳玲交付任何房屋，黄艳玲主张��除与金华公司之间的房屋买卖关系，金华公司返还44万元购房款及利息符合法律规定，而金华公司并无充分证据证明其收取黄艳玲的44万元购房款，是蔡宇馨或冠洋公司出卖的房屋，故其主张一审判决遗漏当事人，应当追加蔡宇馨和冠洋公司参加诉讼不能成立，本院不予支持；4、金华公司为黄艳玲开具的44万元购房款收据上未标注标的房屋及交付房屋的具体时间，无法推定黄艳玲何时知道其权利被侵害，不宜认定黄艳玲的起诉超过了法律规定的诉讼时效期间，故金华公司主张黄艳玲的起诉超过诉讼时效本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，程序合法，金华公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7900.00元，由上诉人长春市金���建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 智代理审判员  张新华代理审判员  吴东旭二〇一四年三月十日书 记 员  胡 亮