上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2014）普民四（民）初字第9号上海市普陀区人民法院民事判决书（2014）普民四（民）初字第9号原告上海灯塔工贸有限公司。法定代表人叶明，董事长。委托代理人夏晓萍，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告上海会杰餐饮有限公司。法定代表人朱杰，总经理。委托代理人杨会兵，该公司工作人员。原告上海灯塔工贸有限公司与被告上海会杰餐饮有限公司房屋租赁合同一案，本院受理后，依法由代理审判员汪诗尧独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海灯塔工贸有限公司的特别授权委托代理人夏晓萍、被告上海会杰餐饮有限公司的法定代表人朱杰及其特别授权委托代理人杨会兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海灯塔工贸有限公司诉称：原、被告分别于2012年8月30日、2012年12月21日签订《商务大楼租赁合同》及《补充协议》，约定原告将坐落于上海市真北路某房屋（以下简称系争房屋）租赁给被告使用，年租金人民币1，459，452.5元（以下币种均为人民币），按季支付，每季度10日前结算一次。合同签订后，原告依约履行交付房屋义务，并对系争房屋进行物业管理，但被告却自2013年7月起欠付租金至今。原告认为被告的行为已严重违反合同约定，故向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付欠付费用（其中租金256，484.16元，水电费410，000元，上述两项费用金额确定，不再变更；物业费14，540元／月，电梯费1，000元／月，上述两项费用要求自2013年7月起计算至被告实际返还系争房屋之日止）；2、原、被告就系争房屋签订的租赁合同于2013年11月1日起解除；3、被告向原告支付违约金364，863.13元；4、被告向原告支付房屋使用费（按照12，162.1元／日计算，自2013年11月6日起计算至被告实际返还系争房屋之日止）；5、本案诉讼费由被告承担。被告上海会杰餐饮有限公司辩称：被告确实从2013年7月起欠付各项费用，对租金、物业费及电梯费的计算标准不持异议，对水电费410，000元亦予认可。被告曾于2013年12月以现金形式分两次支付租金200，000元与201，483.13元，2014年1月以现金形式支付水电费21，621.4元，以支票形式支付水电费200，000元。不同意解除租赁合同，希望继续租赁。租赁合同中的违约金条款实际用于约束原告，仅适用于原告不向被告继续出租系争房屋或被告不向原告继续承租系争房屋的情形，不适用于被告欠付费用的情形，故被告不同意支付违约金。被告同意支付2013年11月1日起的房屋使用费，但应按照租金标准而非原告主张的使用费标准计算。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：上海市真北路某房屋权利人为原告。2012年8月30日，原告（甲方）、被告法定代表人及案外人（乙方）签订《商务大楼租赁合同》，约定甲方将系争房屋租赁给乙方，实测建筑面积3，635平方米；租赁期限自2012年9月1日起至2015年5月31日止；年租金1，459，452.5元，以付三押一的方式于每季度10日前结算；租赁期间所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理费等费用由乙方自己承担，水费4.3元／吨，电费1.5元／度，物业管理费每平方米4元／月，电梯费1，000元／月，均由甲方按月上门收取，乙方逐月结清。合同7-1条约定：“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期限届满后五天内返还该大楼。未经甲方同意逾期返还大楼的，每逾期一日，乙方按本合同约定承租期间的每日每平方米建筑面积租金的三倍，向甲方支付该大楼占用期间的使用费。”第十条“违约责任”约定：“租赁期间，非本合同规定的情况，甲乙双方擅自解除本合同，提前收、退回该大楼的，甲乙双方向对方支付叁个月租金作为违约金。”2012年12月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议，载明该协议基于甲、乙双方于2012年8月30日签订的《商务大楼租赁合同》事宜订立：“……因当初签订合同时，乙方未注册公司名称，现已注册。乙方改为现已注册企业名称上海会杰餐饮有限公司。……该大厦租金以每季度10日前结算一次，以先付后用为原则，由甲方出具统一普通发票向乙方收款，逾期两个月未付，甲方有权终止合同。其他条款参照原合同。……”2013年3月27日，被告向原告出具承诺书：“……1、我方在2013年4月3日前付清2013年1月-3月的所欠贵公司租金，2012年11月、12月、2013年1月、2月所欠贵公司的水、电费。2、我方2013年4月-6月的租金及水电费在2013年5月6日前结清。今后每季度租金，我方在收到发票后最多不超过一周付清，水、电费按合同准时付清。3、如今后我方未能按此承诺准时缴纳租金、水、电费的，我方与贵公司签订的租赁合同将自动终止，我方无条件撤离承租区域，贵公司不承担任何法律责任和费用。”2013年7月起，被告欠付租金、水电费、物业费等各项费用，原告认为被告已构成违约，遂向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持其诉请。审理中，针对被告辩称意见，原告表示，确于2014年1月10日收到被告支付的水电费21，621.4元，诉请主张的水电费金额中业已扣除该款项；截至2013年12月31日，原告收到被告支付的租金221，483.13元，与诉请主张租金金额抵扣后，被告仍应支付租金35，001.03元。原告另表示，被告曾支付相当于一个月租金金额的押金121，621.05元，该款应用于抵扣被告各项欠付费用。被告对押金金额不持异议。针对系争房屋装修一节，原告表示，被告确曾实施装修，但未经得原告同意，被告将资金用于装修，而不支付各项欠付费用，其行为属于恶意装修，对装修残值不发表意见，要求按照被告承诺书记载处理，原告不承担任何费用；被告表示，最近一次装修发生于2013年12月至2014年1月期间，投入约1，200，000元。本院指定被告于庭审后3日内提供装修协议、支付费用凭证及对装修残值的考虑意见，但被告未于指定期限内提供任何材料或反馈意见。本院认为，原、被告就系争房屋租赁订立的《商务大楼租赁合同》、补充协议及被告出具的承诺书均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告未按照约定支付租金及各项费用，构成违约，原告主张租赁合同于2013年11月1日起解除，无不当，本院予以支持，被告应搬离系争房屋，并将系争房屋返还给原告。原告另主张被告付清欠付费用，该主张符合事实与法律规定，本院亦予支持。被告辩称曾支付部分欠付费用，但除原告认可的部分外，剩余费用被告并未提供相关证据予以证明，该辩称本院难予采纳。关于违约金，租赁合同中违约责任条款适用范围中并未涵盖被告欠付费用的违约情形，原告以该条款主张被告支付违约金，欠缺事实与法律依据，本院不予支持。关于房屋使用费，被告占有、使用系争房屋至今，依法应当支付使用费。然，租赁合同相关条款适用前提亦与本案实际情况不符，原告关于按照租金标准三倍计算房屋使用费的主张本院亦难予支持，本院依法调整使用费计算标准为租赁合同约定的租金标准。关于房屋装修，鉴于被告既未对装修残值发表意见，亦未提供任何与装修相关的证据，加之被告曾出具承诺书，明确表示如因未按时缴付费用导致合同终止，被告无条件撤离系争房屋，原告不承担任何法律责任或费用，故对装修一节原告无需支付被告任何费用。关于押金，合同解除后原告应依法返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告上海灯塔工贸有限公司与被告上海会杰餐饮有限公司于2012年8月30日就上海市真北路某房屋签订的《商务大楼租赁合同》于2013年11月1日起解除；二、被告上海会杰餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上述房屋，并将上述房屋返还给原告上海灯塔工贸有限公司；三、被告上海会杰餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海灯塔工贸有限公司欠付费用（包括租金人民币35，001.03元，水电费410，000元，物业费按照人民币14，540元／月计算，电梯费按照人民币1，000元／月计算，物业费与电梯费自2013年7月1日起计算至被告上海会杰餐饮有限公司实际迁出并返还上述房屋之日止）；四、被告上海会杰餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海灯塔工贸有限公司房屋使用费（按照人民币121，621.05元／月计算，自2013年11月1日起计算至被告上海会杰餐饮有限公司实际迁出并返还上述房屋之日止）；五、原告上海灯塔工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海会杰餐饮有限公司押金人民币121，621.05元；六、原告上海灯塔工贸有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币14，042元，减半收取，计人民币7，021元，由原告负担人民币2，494元，被告负担人民币4，527元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  汪诗尧二〇一四年三月二十四日书 记 员  陈文渊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。代理审判员汪诗尧二〇一四年三月二十四日书记员陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。