江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民初1933号 原告：周建新等人（基本情况详见附表一）。 共同委托诉讼代理人：曾强，江西吉泰律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：许忠民，江西吉泰律师事务所律师。 被告：吉安市穗华房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区。 委托诉讼代理人：胡晓芬，江西智桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓启红，江西智桥律师事务所律师。 原告周建新等人（基本情况详见附表一）与被告吉安市穗华房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“穗华公司”）商品房销售合同纠纷38案，本院于2019年5月4日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。周建新等38案原告的共同委托诉讼代理人曾强、许忠民，被告穗华公司的委托诉讼代理人胡晓芬、邓启红到庭参加诉讼。该38案现已审理终结。 原告分别向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房所产生的违约金（详见附表二）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015-2016年期间，各原告分别购买被告开发的、位于江西省吉安市吉州区穗华花园房产（38案原告分别购买的房号、金额、面积、签约和交房时间详见附表二）。根据合同约定，逾期180日交房的，每日按总房款的万分之0.1支付违约金。上述违约金约定明显低于业主的实际损失。根据相关法律规定，各原告分别诉请被告以已付房款为基数，按日万分之1偿付违约金至实际交房之日止。 被告穗华公司辩称：1、各原告与被告已就逾期交房违约金赔偿问题达成口头约定，即被告代原告偿付水电费以抵扣前者应偿付给被告的违约金，故被告无需另行承担违约金损失；2、被告所应偿付的逾期交房违约金应从约定交房次日计算至原告实际交房的前一日止；除（2019）赣0802民初1928、1929、1941、1942、1943、1945、1950号7户原告尚未交房外，其余31户原告均已办理交房手续；3、（2019）赣0802民初1920、1948案原告存在逾期支付房款的违约行为，二户原告应偿付逾期付款违约金给被告；4、原告诉请按日万分之1计算违约金没有法律依据，且原、被告约定的逾期交房和逾期付款违约责任对等，应按合同约定的日万分之0.1偿付违约金；5、被告对原告诉请附表一、附二中载明的原告主体资格、购房金额、面积、逾期交房起算时间均无异议。 各原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：商品房买卖合同、房款交纳凭证、入住声明、物业费收取凭证等。根据上述证据，可以认定以下事实：2015-2016年期间，各原告与被告签订商品房买卖合同并约定，原告购买被告开发的穗华花园二期（玖隆嘉园）房产（38案原告所购房号、金额、面积、签约和实际交付时间详见附表二）。关于交房时间和标准，合同第八条约定：出卖人应当分别在2016年6月30日、同年12月30日，2017年6月30日、同年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖方原因的规划调整或重大变更等。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。关于交付形式，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 另查明，在38起商品房销售合同纠纷中：（2019）赣0802民初1928、1929、1941、1942、1943、1945、1950号7案原告至今尚未办理交房手续；（2019）赣0802民初1917、1918、1920、1925、1927、1931、1932、1933、1934、1935、1936、1937、1939、1940、1947、1948、1951号17案原告已在被告处签署，经其查验所购商品房符合购房合同载明条件的入住声明（时间见附表二）；（2019）赣0802民初1914、1915、1916、1919、1921、1922、1923、1924、1926、1930、1938、1944、1946、1949号14案原告已于本案庭审辩论前向案涉小区物业公司缴纳物业费并领取房屋钥匙。在庭审过程中，被告自认案涉小区未办理竣工验收。 本院认为：商品房买卖合同，是指开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告抗辩（2019）赣0802民初1920、1948号2户原告应向其偿付逾期付款违约金，因未提出反诉请求，就其抗辩主张，本院不予审理。同时，被告未举证证明各原告已享有免缴或少缴水、电费的实际利益，以及双方就水、电费折抵逾期交房违约金达成一致，应承担举证不利的后果，故对其相关抗辩，本院不予支持。综合原、被告诉辩及本院查明的事实，可以将双方争执的焦点概括如下：1.各原告实际交房时间的认定，即对已签订入住声明或缴纳物业费并领取钥匙的业主，其主张的逾期交房违约责任应否截止至其办理前述手续的前一天？2.原告提出的违约金计算标准能否得到支持？ 关于第一项争议焦点。案涉商品房迟延交付违约金的计算期限，双方以约定的交房次日起算均无异议。但就止算点，相关原告签订入住声明或缴纳物业费并领取钥匙之事实交付，是否视为开发商房屋交付义务的完成。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”根据意思自治原则，合同中约定的交付条件是双方的真实意思表示，应坚持有约定从约定的原则，即严格按照双方约定的条件及基本的法定条件来认定商品房符合交付条件的时间。其次，从交付条件来看。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”由此，竣工验收是房屋交付使用的条件。商品房交付条件既应符合合同约定的标准，亦须不违背法律、行政法规的强制性规定。换言之，开发商与业主在进行房屋验收交接之时，开发商应当出示房屋符合交付条件的相关证明文件等，绝非交钥匙。只有在买受人明知或应当知道房屋尚不具备交付条件而仍接受交付的情况之下，才可认定买受人放弃房屋的交付条件，而视为双方变更房屋交付条件。（2019）赣0802民初1914、1915、1916、1919、1921、1922、1923、1924、1926、1930、1938、1944、1946、1949号14案原告已认可领取钥匙，仅表明被告履行了交钥匙这一项义务，不能视为开发商房屋交付义务的完成。再次，事实交付并不免除开发商应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”出卖人无证据证明买受人在接收房屋时明知或应当知道商品房不符合交付条件的，交钥匙之事实交付不符合商品房销售合同约定，买受人仍可向出卖人主张逾期交房违约责任。最后，如买受人明知或应当知道未达法定交付条件而接收房屋的，视为双方变更房屋交付条件，应视为买受人已放弃追究出卖人之逾期交房责任。38起案件中，对至今未办理交付手续（7户）及被告仅提交物业费凭证（14户）的21户原告，其主张的逾期交房违约金应计算至房屋竣工验收合格之日止。17户已在被告处签署入住声明书，载明与被告共同查验所购商品房已符合购房合同载明条件的，应视为双方变更房屋交付条件，买受人已放弃追究出卖人之逾期交房责任。 关于第二项争议焦点。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，原、被告关于逾期交房约定的违约金为日万分之0.1。涉案小区已有大批业主诉请主张逾期交房违约金且案涉小区业主达数百户的情况下，结合当下商品房销售形势及地方经济发展需要，兼顾社会效果与法律效果，且合同法关于违约金的约定是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，原告要求调整违约金的主张，于法有据，本院酌定将违约金计算标准调整为每日按总房款的万分之0.5计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告吉安市穗华房地产开发有限公司偿付各原告逾期交房违约金及计算标准、截止日期（详见附表三），限判决生效后七日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费数额详见附表三，由各原告、被告各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  王国勇 二〇一九年五月二十三日 书记员  张诗雪 法条链接 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。