上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第2548号原告乐中媛。委托代理人李健，上海胜杰律师事务所律师。被告王慧。委托代理人周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。原告乐中媛诉被告王慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周婉独任审判，于2014年3月4日公开开庭进行了审理。原告乐中媛及其委托代理人李健、被告王慧的委托代理人周懿懿均到庭参加诉讼。审理中，原、被告一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。原告乐中媛诉称，原告与被告于2013年1月5日就上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订上海市房地产买卖合同，同日，双方签订补偿协议，约定被告将系争房屋出售给原告，房屋总价为人民币（以下币种同）363万元，约定原告在2013年3月31日前支付除尾款5万元以外的所有房款。原告已按约履行了给付房款的义务，但被告至今未按照合同中补充条款（一）第一条约定履行在2013年2月28日前还清贷款的义务，也未按照合同中补充条款（一）第四条约定履行在2013年12月31日前与原告至房地产交易中心办理过户手续的义务，原告多次催促被告履行未果。原告认为合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚信原则，双方已经签订合同及协议，原告也已按约履行了义务，但被告怠于履行合同约定义务于法无据，故原告起诉，要求：1、判令被告履行上海市房地产买卖合同，还清贷款，涤除浦东新区浦三路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押；2、判令被告协助原告办理浦东新区浦三路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续；3、判令被告支付原告迟延涤除抵押的违约金573，540元，以总房价款363万元的日万分之五标准计算，自2013年3月1日-2014年1月10日，要求计算至判决之日止；4、本案案件受理费由被告承担。被告王慧辩称，其目前经济困难，2012年至2013年期间投资亏损，现在外负债累累，所以无力偿还贷款，也无力支付违约金，希望法院调低违约金。被告愿意配合原告过户，但因为目前无力涤除抵押，所以无法配合过户。关于违约金的起算日期，被告认为不应该自2013年3月1日起计算，应自2014年1月1日起计算。经审理查明，原告与被告于2013年1月5日就系争房屋签订上海市房地产买卖合同，原告作为买受人（乙方）向被告作为卖售人（甲方）购买系争房屋，合同第二条约定系争房屋转让价款共计245万元，第六条约定双方确认在2013年12月31日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款（一）中第一条约定：补充本合同第一条，双方均认知，目前系争房屋上已设定抵押，抵押权人是中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行及个人路林，抵押金额约为250万元，甲方确认抵押权人同意甲方提前还贷并承诺于2013年2月28日前自行还清以上贷款手续，甲方承诺系争房屋上除上述抵押外无查封、违章限制等权利限制或他人主张权利等情况。第七条约定：在履行本合同过程中，甲乙双方任意一方未按照本合同履行的，即为违约，违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金（迟延履行违约金），若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按本合同约定总房价的20%计或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金（迟延履行违约金）直至恢复履行之日止。附件三付款协议中约定：1、签订本合同当日内，乙方应支付甲方首期房价款32万元，其中包括签署本合同前，乙方已支付甲方定金2万元，本合同签订后该笔定金自行转为乙方支付给甲方的部分首期房价款。2、乙方于2013年3月31日前支付给甲方第二期房价款208万元。3、甲乙双方按本合同约定办妥系争房屋交接及物业等户名变更手续同时，支付甲方房价款5万元。同日，双方签订补偿协议，约定系争房屋净到手价为363万元，系争房屋买卖交易由房屋买卖合同及补偿协议共同组成，乙方同意就现有补偿甲方人民币壹佰壹拾捌万元整（RMB1，180，000元），该笔款于甲乙双方签订买卖合同当日内支付给甲方。2013年1月2日，被告收到原告支付的定金2万元，2013年1月5日，被告分别出具收款收据，明确收到原告支付的部分房价款30万元、装修补偿款18万元、装修补偿款100万元。2013年3月10日，被告出具收款收据，确认收到原告支付的部分房价款50万元，2013年3月31日，被告出具收款收据，确认收到原告支付的部分房价款113万元，同日，原告转账支付被告45万元。另查明，系争房屋权利人为被告，系争房屋上现有两个房地产抵押状况信息：一个是中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行为抵押权人，债权数额为160万元的抵押，债务履行期限为2008年10月16日-2032年10月16日；另一个是邵晶、钱晓峰为抵押权人，债权数额为130万元的抵押，债务履行期限为2013年12月27日-2014年6月26日。再查明，原告于2013年在本院提起过诉讼要求被告交付系争房屋，最终双方达成（2013）浦民一（民）初字第31028号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：“一、被告王慧于2013年11月30日前向原告乐中媛交付上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、被告王慧向原告乐中媛一次性补偿人民币30，000元（该款从原告尚应支付的尾款人民币50，000元中直接扣除）；……”，但被告至今未交付系争房屋给原告。上述事实，由上海市房地产买卖合同、补偿协议、收款收据、银行个人业务凭证、民事调解书、上海市房地产登记簿等证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2013年1月5日就系争房屋买卖签订了《上海市房地产买卖合同》及补偿协议，均系当事人的真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方均应遵照履行。关于系争房屋的买卖总价，合同约定为245万元，补偿协议另行约定原告补偿被告118万元，合计363万元，之后原告据此向被告支付了房款358万元，被告均已收取，且庭审中双方均承认是为了做低房价，双方听取中介建议，在签订房地产买卖合同之外另行签订补偿协议，综上可认定系争房屋买卖的真实价格为363万元。合同签订后，原告已经按照双方约定支付了房价款358万元，原、被告双方之后又在调解书中明确被告补偿3万元，该款直接从原告尚应支付的尾款5万元中扣除，故原告还应支付被告房款2万元。被告理应按约于2013年2月28日前自行还清系争房屋上既有的抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行及个人路林的抵押金额约为250万元的贷款手续，并保证系争房屋上除以上两个抵押外无查封、违章限制等权利限制或他人主张权利等情况，被告亦应该按约定于2013年12月31日前，与原告共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，但至2014年3月4日，系争房屋权利人仍为被告，且系争房屋上除了既存的中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行为抵押权人，债务数额为160万元的抵押外，还于2013年12月30日新增一个抵押权人为邵晶、钱晓峰，债权数额为130万元的抵押，综上被告已经构成违约。因此原告要求被告还清贷款、涤除系争房屋上的抵押，支付相应的违约金，并协助原告办理相应的房屋过户手续，本院予以支持。对于违约金的计算标准，本院结合原告的损失、房价等因素，酌情调整为日万分之三。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告王慧于本判决生效之日起十日内，涤除上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行及抵押权人为邵晶、钱晓峰的抵押；二、被告王慧于涤除上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押之日起十日内协助原告办理上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告乐中媛名下的手续，同时原告乐中媛支付被告王慧房款2万元；三、被告王慧于本判决生效之日起十日内支付原告乐中媛迟延还清贷款的违约金，以总房价款363万元的日万分之三标准计算，自2013年3月1日起，计算至判决之日止。案件受理费40，428元，减半收取20，214元，由被告王慧负担；财产保全费5，000元，由被告王慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 周 婉二〇一四年三月十八日书 记 员 魏婷婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条  当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。