河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终2330号 上诉人（原审第三人）：香河兴达恒远房地产经纪有限公司，住所地河北省香河县新华大街北侧五一路东侧香城郦舍**楼****房屋。 法定代表人：闫雪梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：褚衍芳。 委托诉讼代理人：李杨，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：许献华，女，1964年6月10日出生，汉族，山西省大同市人，住大同市城区。 被上诉人（原审被告）：王丹薇，女，1994年5月31日出生，汉族，北京市海淀区人，住海淀区。 委托诉讼代理人：孙颖，河北宝成律师事务所律师。 上诉人香河兴达恒远房地产经纪有限公司（以下简称兴达恒远公司）因与被上诉人许献华、王丹薇房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 兴达恒远公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判上诉人无需承担违约责任；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人不存在违约行为，且许献华在一审诉讼请求部分并未对上诉人主张违约责任。 王丹薇辩称，上诉人在提供居间服务过程中明知限购政策的存在还促成二被上诉人达成房屋买卖居间合同，其本身存在严重过错，应承担违约责任。 许献华未到庭发表答辩意见。 许献华向一审法院起诉请求：一、依法判令解除三方于2018年6月30日签订的合同编号为0000500的《房屋买卖居间合同》；二、判令被告王丹薇给付原告违约金21.5万元；三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年6月30日，原告（甲方）许献华、被告（乙方）王丹薇及第三人兴达恒远公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》、《房屋交易居间服务合同》及《房屋出售委托协议书》，约定甲方将位于河北省房屋［产权证号：冀（2017）香河县不动产权第0008070号］出售给乙方，总价款为86万元；签订合同时乙方支付甲方购房定金50000元；乙方贷款购买房屋，乙方在签订本合同面签日内将房屋首付款43万元交付甲方；并需在支付首付款当日内向银行申办抵押贷款，若遇银行贷款政策调整，则甲乙双方均同意无条件配合按照银行贷款政策继续履行合同，……乙方因自身原因未获得银行批准的，双方同意按照下列两种方式解决：Ａ、乙方自行筹齐剩余房款支付给甲方，具体时间由甲乙双方协商确定；Ｂ、乙方在30个工作日内继续申请其他银行贷款，其间已发生的及要产生的各项费用由乙方自行负担，如仍未获得批准的，甲方应在扣除乙方已付款项（含定金及首付款）的50%后，将余款在三日内退还乙方，乙方承担在房屋交易过程中发生的各项费用，合同终止。合同还约定乙方向丙方支付居间服务费、贷款服务费及权证代办费合计20480元。被告于签订合同当日给付原告购房定金50000元，并于2018年7月13日向原告支付首付款430000元（包括购房定金）。2018年11月11日，被告明确告知原告，其无法办理涉案房屋的贷款手续，也无法全款购买涉案房屋。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室发布《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称《实施意见》），该《实施意见》规定：“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房，补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证”。同年6月4日，香河县人民政府办公室发布《香河县人民政府办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称香河《实施意见》），对非本地户籍居民限购的规定与廊坊市人民政府办公室发布的《实施意见》的规定内容相同。另查，被告王丹薇系非香河县户籍居民家庭，无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明。上述事实，有原、被告当庭陈述、《房屋买卖居间合同》、收据、录音、交易流水明细清单、廊坊市人民政府办公室［2017］61号通知、香河县人民政府办公室香政办［2017］45号文件等证据予以佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，原告许献华与被告王丹薇、第三人兴达恒远公司签订的《房屋买卖居间合同》客观真实，合法有效，三方均应按合同约定全面履行自己的义务。被告虽已将涉案房屋的首付款给付原告，但因其不具备购房资格致银行贷款无法办理，且未能通过其他方式积极筹措款项继续履行给付原告购房尾款43万元的义务，故上述合同不能继续履行，系因被告违约行为所致，原告请求解除合同，一审法院予以支持。合同解除后，原告许献华应将已收取的购房款43万元退还给被告王丹薇。本地的房地产限购政策在涉案房屋买卖合同签订时已实施一年时间，根据第三人兴达恒远公司提供的证据，被告王丹薇在第三人提供的香河《实施意见》上签名并捺印，证明其对该限购政策应知晓，其明知自身无购房资格继续购买房屋，致使涉案房屋的银行贷款未获审批，故合同不能继续履行被告自身存在过错；第三人兴达恒远公司作为涉案房屋交易的居间方，应熟悉房屋交易流程及当地的房地产政策，其明知被告不具有购房资格仍为原、被告双方提供中介服务，促成双方订立房屋买卖合同，导致因被告不能办理银行贷款而合同不能继续履行，也存在过错，以各自承担50%责任为宜。原告许献华主张被告王丹薇支付违约金，一审法院应予支持，但因原告未提交因被告违约产生的实际损失的证据，故其主张的违约金数额过高，一审法院酌定为5万元，此款由被告王丹薇及第三人兴达恒远公司按过错比例各承担25000元，并互负连带责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告许献华与被告王丹薇、第三人香河兴达恒远房地产经纪有限公司于2018年6月30日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告王丹薇给付原告许献华违约金25000元；第三人香河兴达恒远房地产经纪有限公司给付原告许献华违约金25000元，双方互负连带责任；三、原告许献华退还被告王丹薇购房首付款43万元；四、驳回原告许献华的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2313元，由原告许献华负担1737元，被告王丹薇负担288元，第三人香河兴达恒远房地产经纪有限公司负担288元。 本院二审期间，上诉人没有提交新证据。被上诉人提交三方签订的房屋交易居间服务合同一份，证明上诉人在本案中应承担相应的过错责任。上诉人发表质证意见：认可该份证据的真实性，但不认可证明目的，买卖双方使用上诉人格式合同文本签订合同并不代表上诉人承诺买卖双方交易能够顺利进行。 二审审理查明的事实与一审法院认定一致。 本院认为，许献华在一审诉讼请求中并未主张兴达恒远公司承担违约责任，故一审法院判决兴达恒远公司承担违约责任，超出诉讼请求。 综上所述，兴达恒远公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初136号民事判决第一、三、四项，即“解除原告许献华与被告王丹薇、第三人香河兴达恒远房地产经纪有限公司于2018年6月30日签订的《房屋买卖居间合同》”、“原告许献华退还被告王丹薇购房首付款43万元”、“驳回原告许献华的其他诉讼请求”； 二、撤销河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初136号民事判决第二项，即“被告王丹薇给付原告许献华违约金25000元，第三人香河兴达恒远房地产经纪有限公司给付原告许献华违约金25000元，双方互负连带责任”； 三、变更维持河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初136号民事判决第二项为“被告王丹薇给付原告许献华违约金25000元”。 一审案件受理费减半收取2313元，由原告许献华负担1737元，被告王丹薇负担288元，第三人香河兴达恒远房地产经纪有限公司负担288元。二审案件受理费425元，由香河兴达恒远房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘炳辉 审判员  张海霞 审判员  王建军 二〇一九年五月八日 书记员  窦博涵