河北省唐山市开平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0205民初358号 原告：龚茂林，男，1987年1月5日出生，汉族，无业，户籍地住四川省巴中市巴州区，现住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：周雨杨，北京乾成（广州）律师事务所律师。 被告：唐山市中运房地产开发有限公司，住所地唐山市开平区开越路888号-502室。 法定代表人：田景瑞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董艳洁，河北***律师事务所律师。 被告：北京义和品尚文化传媒有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号-A476。 法定代表人：修海燕，该公司执行董事。 原告龚茂林与被告唐山市中运房地产开发有限公司（以下简称中运公司）、北京义和品尚文化传媒有限公司（以下简称义和品尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚茂林及其委托诉讼代理人周雨杨，被告中运公司委托诉讼代理人董艳洁到庭参加诉讼。原告于2019年4月29日撤回对义和品尚公司的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告龚茂林向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告中运公司于2017年11月11日签订的《商品房认购协议书》；2.判令被告中运公司退还原告已付房款229920元整，并依据中国人民银行同期贷款利率，支付原告自2017年5月7日起直至返还之日资金占用利息；3.判令被告义和品尚公司返还原告7万元电商费，并依据中国人民银行同期贷款利率，支付原告自2017年5月1日直至返还之日资金占用利息；4.请求判令被告中运公司支付原告赔偿款10万元；5.诉讼费由二被告共同承担。诉讼中，原告龚茂林变更诉讼请求为：1.解除原告与被告中运公司于2017年11月11日签订的《商品房认购协议书》；2.判令被告中运公司退还原告已付房款223958元整，并依据中国人民银行同期贷款利率，支付原告自2017年5月1日起直至返还之日资金占用利息；3.判令被告中运公司支付原告赔偿款10万元；4.诉讼费由被告中运公司承担。事实和理由：原告与被告中运公司于2017年11月11日签订了《商品房认购协议书》，约定原告购买被告尚未修建的、位于河北省唐山市开平区“名仕·雅居”7号楼1单元901房屋，价款共629920元。原告在被告与义和品尚公司的要求下，与2017年5月1日向义和品尚公司支付了7万元电商费，于2017年5月7日支付被告中运公司首付房款229920元。然而原告付款后，被告所销售房屋却迟迟没有竣工的迹象。原告多方打探，方才了解到被告所销售的房屋尚未完全取得建造及销售资质，系非法销售。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。 被告中运公司辩称，1.被告与原告签订的《商品房认购协议书》依法属于预约合同，系原告对其所选商品房的预订，是双方为了将来在具备商品房预售条件后订立《商品房预售合同》而签订的合同，即预约合同。商品房买卖“预约合同”不是商品房“买卖预售”合同。《商品房认购协议书》约定原告自愿购买由被告开发的坐落于唐山市开平区“名仕•雅居”项目的楼房，并在《商品房认购协议书》签订同时交纳了定金及认购金共计223958元，约定待正式签署《商品房买卖合同》时，定金及认购金转入房款，并明确约定在《商品房买卖合同》正式生效时，该《商品房认购协议书》自行终止。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持，该法条明确规定了预约合同的效力问题。本案中《商品房认购协议书》系原告对其所选上述商品房的预订，双方签订的目的是为了将来该项目具备商品房预售条件后订立正式的《商品房预售合同》而作的前期准备，且该《商品房认购协议书》第五条明确约定了双方在日后签订《商品房买卖合同》时定金及认购金的处理方式、双方配合签订本约合同的事项及违约责任，第六条、第九条明确约定了待双方签订的《商品房买卖合同》生效后，本《商品房认购协议书》自行终止，从上述条款的约定也能够进一步确认《商品房认购协议书》预约合同的性质就是为了日后签订《商品房预售合同》而签订的合同，故应当依法对《商品房认购协议书》认定为预约合同。2.从《商品房认购协议书》约定内容上来看，符合《最高人民法院民事案件案由规定》中关于商品房预约合同的规定，且其亦不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理等诸多条款，故依法应认定为商品房预约合同，不能将其等同为商品房买卖合同。依照《最高人民法院民事案件案由规定》第四部分：十、合同纠纷中，第82项房屋买卖合同纠纷下设第四级案由“商品房预约合同纠纷”，明确规定了商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。在合同内容中，商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容，故《商品房认购协议书》依法应认定为商品房预约合同。另外，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但本案中，双方签订的《商品房认购协议书》缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等诸多《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，故依法不能对此认定为商品房买卖合同。3.依照唐山市开平区人民法院作出的（2017）冀0205民初1961号、（2018）冀0205民初191号生效判决，因案涉工程已依法取得《国有土地使用证》、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、《建筑工程施工许可证》，故《商品房认购协议书》依法有效，且预约合同的效力与被告是否取得商品房预售许可证并无关联性，原告主张因被告开发的上述项目尚未取得商品房预售许可证，依法不能进行销售，进而导致《商品房认购协议书》无效的事由理据不足，应予驳回。综上，双方缔结预约合同的初衷是为了创造交易机会、促成交易实现、稳定交易秩序，也为被告开发建设多大面积、何类房屋提供参考依据。预约合同的签订不违反法律的规定，故《商品房认购协议书》合法有效，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年11月11日，原告龚茂林与被告中运公司签订了《商品房认购协议书》，该协议约定，原告认购被告建设开发的位于唐山市开平区房屋，建筑面积约为85.75平方米，单价为每平米7346元，总价款为629920元。2017年5月7日，原告向被告交纳首付款223958元，被告给原告出具收据一份。另查明，被告中运公司开发的名仕.雅居”项目已取得国有土地使用证、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证。 上述事实，有原告提供的《商品房认购协议书》、收据，被告提供的国有土地使用证、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证以及原、被告当庭陈述予以证实。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。已成立的合同产生法律效力，需具备如下条件：主体适格；意思表示真实；内容不违反法律及行政法规的强制性规定。从《商品房认购协议书》内容看，确认单就房屋的基本情况、预定房款金额等条款进行了约定，系双方对以后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，而不是对商品房买卖结果的直接确认，故该协议书应认定为商品房预约合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，在案涉商品房未取得预售许可在的情况下，该成交确认单不因此无效。被告中运公司开发的名仕.雅居”项目已取得国有土地使用证，建设用地规划许可及建设工程规划许可证明，建筑工程施工许可证，原告与被告签订的《商品房认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。现原告以案涉房屋尚未完全取得建造及销售资质、系非法销售而构成根本违约为由，要求解除原告与被告中运公司于2017年11月11日签订的《商品房认购协议书》、被告中运公司退还原告已付房款223958元及日资金占用利息、被告中运公司支付原告赔偿款10万元，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告龚茂林的诉讼请求。 案件受理费7299元，简易程序减半收取为3649.5元，由原告龚茂林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 周立荣 二〇一九年五月十四日 法官助理 王 娜 书 记 员 赵 钰