广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0802民初683号 原告：黄某，女，1984年5月2日出生，汉族，住广西贵港市港**。 原告：冼某1，男，2012年7月08日出生，汉族，住广西贵港市港**。 法定代理人：黄某，女，1984年5月2日出生，汉族，住广西贵港市港**。系冼某1的母亲。 原告：冼某2，女，2007年3月4日出生，汉族，住广西贵港市港**。 法定代理人：黄某，女，1984年5月2日出生，汉族，住广西贵港市港**。系冼某2的母亲。 上述三原告的共同委托诉讼代理人：李文旺，广西万益（贵港）律师事务所律师。 上述三原告的共同委托诉讼代理人：陈坤，广西万益（贵港）律师事务所实习律师。 被告：广西贵港市中大发展有限公司，住所地：贵港市工业品批发市场西侧（南梧公路）。统一社会信用代码：91450800747959201W。 法定代表人：谭济昊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马彬华、黄婷，均系广西骏扬律师事务所律师。 原告黄某、冼某1、冼某2与被告广西贵港市中大发展有限公司（以下简称中大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月22日受理后，依法适用简易程序于2019年3月19日公开开庭进行审理。原告黄某、冼某1、冼某2的共同委托诉讼代理人李文旺、陈坤及被告的委托诉讼代理人黄婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告承担逾期办证违约金（违约金计算方法：以417952元为基数，按日万分之一计算，从2014年11月27日起算计至2019年1月16日止暂计63236.14元）并付至被告办证并取得房屋所有权登记之日止；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年8月4日，冼国韶（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定：买受人购买的商品房为城市怡景12幢3层1单元1-304号房屋，建筑面积125.070平方米；按建筑面积计算该商品房单价为每平方米3344.15元，总金额418253元；付款方式为贷款方式付款，原告首付30%，其余价款向银行借款支付。合同第19条第（三）项约定，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365个工作日内办讫房屋所有权登记的，原告选择不解除合同的，自原告应取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。原告已支付了购房款417952元，被告于2013年6月12日向原告交付房屋。按双方签订的商品房买卖合同，被告应于2014年11月26日前办原告办讫房屋所有权登记，但被告至今仍未为原告办理房屋所有权证。原告曾到被告售楼部了解何时能办房屋所有权证，但被告以各种理由推脱。2016年9月初，小区部分业主到售楼部向被告讨说法，被告基于此才出具《致城市怡景小区业主公开道歉信》，承认没能按合同约定如期办理好不动产登记证，确实违约，愿意承担相关的法律责任；并说明延迟办证是历史遗留问题造成，主要是土地出让金问题。因买受人冼国韶与2014年4月6日因病死亡，该房产便由其妻子黄某、儿子冼某1、女儿冼某2三人共同继承。基于上述，原告认为，按合同约定，被告未能如期办理好房屋所有权证，已构成违约，应承担违约责任。被告除应协助办理产权过户登记手续之外，还应从原告应取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。为保护自身的合法权益，原告依法向人民法院提起诉讼，请判如所请。 被告中大公司辩称，一、被告没有违约。《商品房预售合同》第十九条约定商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，由出卖人在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，办讫房屋所有权登记。根据补充协议约定，由于办证机关的责任导致延误的，出卖人不承担责任。被告中大公司已依法在限定的时间内向政府相关行政部门提出办证申请，但办证机关不履行职务，才致使原告不能办理房产证，与被告无关。2003年11月3日，被告中大公司通过政府挂牌出让取得土地，被告在取得项目用地后，一期开发农产品综合市场，剩余79.57亩于2008年8月18日经贵港市政府第六次城市规划建设委员会第六次例会同意，土地变为商住用地，建设高层住宅（城市怡景小区）。城市怡景二期项目在整个开发建设到销售再到交付都不存在违法违规建设销售的现象。被告在预售商品房时已具备了五证：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》；具备了销售商品房的条件，并且已按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。由于一些历史遗留问题，对招商引资优惠政策的执行及土地增容费计算依据的历史基准价的评估，对土地出让金的数额仍有较大的争议。相关政府部门等行政机关以被告未全部缴纳土地出让金等费用为由卡住被告，不让被告申请办证。按照法律规定，如果被告没有全部缴纳土地出让金等费用，可以通过行政处罚或民事诉讼向被告追索，不能以行政职权卡被告及原告等业主。贵港市国土资源局与中大公司的建设用地使用权出让合同纠纷一案经贵港市中级人民法院审理，2018年10月18日贵港中院作出了（2018）桂08民初31号民事判决书，对土地出让金问题进行了判决。同时根据《贵港市人民政府贵政阅﹝2018﹞28号贵港市人民政府和贵港市中级人民法院2018年第一次府院联席会议纪要》第三点：关于房地产开发商已取得预售许可证，但因欠缴土地出让金，政府部门不予办理不动产登记，导致购房户起诉开发商逾期办证的问题，逾期办证、不能办证的原因是由于行政机关的不作为，与中大公司无关。综上，原告不能办证的原因，是由于相关政府部门等行政机关的职责，与被告的行为无关，因此，被告依约不承担责任。二、被告已依法向相关政府部门等行政机关提供了相关资料进行产权登记备案，行政机关没有依法行政与原告没有获准登记存在因果关系，与被告无关，被告无权办理房屋所有权证。被告五证齐全，依照相关法律规定，办证义务是相关政府部门等行政机关的职责。原告不能办理房产证，与被告无关。三、即使被告被认定违约，原告提出的违约金计算有误。原告主张从应取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，按日计算向原告支付全部已付款的万分之一作为违约金要求过高。原告已使用了房屋，不存在已付房价款的利息损失问题。且原告没有提供证据证明被告的行为造成什么损失、损失了多少。而且，根据商品房预售合同第十九条的约定，被告协助原告办理房产证将资料报产权登记机关备案的期限为房屋交付使用之日起365个工作日。而原告收房日期则为实际交付房屋的日期，房屋实际交付时间为2013年6月30日。四、原告没有委托被告办理房产证，因此，办证责任不在被告，原告无权要求被告承担逾期办证违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年8月3日，冼国韶（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房预售合同》，约定：买受人冼国韶购买被告开发建设的位于贵港市金港大道北面城市，房屋总价款为418253元；合同第十九条约定商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内办讫房屋所有权证登记的，如买受人选择不解除合同，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，买受人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；合同第二十五条约定，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十三），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。第二十六条约定，本合同及附件共46页。附件十三补充协议第5条第3点约定由于房屋权属证书办证机关的责任导致延误的，出卖人不承担责任。该合同文本共46页，加盖了骑缝章（被告公司印章），其中第46页系附件十三补充协议的内容，在45页后部分就承诺人处有原告的签字捺印，第46页无原、被告的签章。最后一页双方在出卖人、买受人处签名。 合同签订后，原告依约支付购房款417952元（按实际建筑面积计收）。根据房屋概况记载，交房日期为2013年6月12日，竣工日期为2013年6月30日，保修期起始日为2013年6月30日。原告就此主张交房时间为2013年6月12日，被告对此不予认可。 庭审中，被告出示一份双方于2012年3月18日签订的《商品房预售合同》，该合同文本共56页，加盖了骑缝章（被告公司印章），其中第55页后半页、第56页系附件十三补充协议的内容，第在55页中间部分就承诺人处有原告的签字捺印，第56页无原、被告的签章。附件十三补充协议第5条第3点约定由于房屋权属证书办证机关的责任导致延误的，出卖人不承担责任。第4点约定出卖人应协助买受人办理房屋所有权证，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案的期限为房屋交付使用之日起365个工作日，逾期出卖人未按规定提交相关办证资料，如有特殊原因不能提交，应事先告知买受人，否则出卖人按已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。 另查明，买受人冼国韶于2014年4月6日因病死亡，涉案房产由其妻子黄某、儿子冼某1、女儿冼某2三人共同继承。 被告开发的城市怡景小区第11、12、18、19、20幢楼均属于城市怡景二期工程项目。被告在预售涉案房屋前已依法办理其答辩所述的五证。2016年9月3日，被告向该小区的业主发出《致城市怡景业主公开道歉信》，称因历史遗留问题，政府核计土地出让金的数额与该公司取得土地享受的优惠政策不符而存在争议，导致被告迟延办证，被告就此而向业主致歉。被告至今未就办理讼争房屋的相关房屋产权登记资料报产权登记机关完成备案登记，未能在约定的期限办讫房屋所有权证，至今原告亦未能取得房屋所有权证。为此，原告遂向本院提起诉讼。 以上事实，有身份证、户口本、结婚证、公证书、死亡医学证明书，电脑咨询单，商品房预售合同，个人贷款支付凭证、税收缴款书、收据、发票，住宅质量保证书，收费收据，致城市怡景业主公开道歉信，营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，贵港市中级人民法院（2018）桂08民初31号民事判决书、贵港市人民政府贵政阅﹝2018﹞28号贵港市人民政府和贵港市中级人民法院2018年第一次府院联席会议纪要，《国有土地使用证》（贵国用（2004）第1358、1359号）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，城市怡景业主临时公约、城市怡景房屋装饰装修管理服务协议、前期物业服务协议、装修申请和许可材料、防火责任书、业主资料登记表、承诺书等证据及双方当事人的陈述等证据佐证，足以认定。 本院认为，原告、被告分别向本院提交的《商品房预售合同》在签订时间及补充协议约定都不一致，根据原告提交的《商品房预售合同》中，冼国韶在补充协议的前一页签名，并在补充协议后一页有冼国韶及被告的签名、盖章，而被告提交的《商品房预售合同》在补充协议第五点中的第56页中未有双方的签名或盖章，因此，本院认定以原告的提交的《商品房预售合同》为准，据此认定冼国韶与被告于2011年8月4日所签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。合同签订后，原告已支付购房款417952元。关于涉案房屋的交付时间，被告抗辩在房屋概况记载的交房时间存在笔误，交房时间应为2013年6月30日的意见，根据被告出具给原告的房屋概况中明确记载交房时间为2013年6月12日，及收款收据落款时间也是2013年6月12日，据此本院认定涉案房屋交付时间为2013年6月12日，对被告的抗辩意见不予采信。根据合同有关产权登记的约定，被告应在商品房交付使用后365个工作日内办讫房屋所有权登记，但在该约定期限届满后至今原告仍未取得房屋权属证书。综合本案到案证据看，被告提供的证据不足以证明其在商品房交付使用后365个工作日内将所需办理房屋所有权证相关的资料报产权登记机构备案并已完成了备案登记，亦无证据证实被告至今为止已完成该房产相关权属资料的备案登记，而被告就该相关资料备案登记的行为，系能否办理房屋所有权证的前提条件，故为被告须履行的义务。因冼国韶已于2014年4月6日死亡，黄某、冼某1、冼某2作为冼国韶的遗产继承人，有权向被告主张权利。因此，双方签订合同后，因被告未就办理房屋权属证明相关资料完成备案登记，至今尚不具备房产权属转移登记的条件，是导致原告至今未取得房屋所有权证的根本原因，无关原告委托被告办证与否，故被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，根据双方的约定，原告主张被告支付逾期办证违约金，以417952元为基数，按日利率万分之一计，从2014年11月27日起至实际取得房屋所有权登记之日止，暂计至2019年1月16日的违约金为63236.14元，有事实和法律依据，本院予以支持。 被告提出未能办理房屋所有权证系政府有关部门的责任，其不应承担责任的抗辩，从被告所提供的证据分析，因城市怡景因二期用地土地出让金问题尚未解决，导致其未能完成办理产权权属登记的备案登记。由于被告系有偿取得城市怡景小区土地使用权，其应依法缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后方可使用土地，其应依法解决前述问题。但因被告自身的原因其未依法解决前述问题，且前述问题并不符合双方合同所约定被告免责事由的情形，且系其与政府有关部门之间的关系，不能对抗原告。被告亦未能提供充分的证据证明有关出让金等问题以及未能办理房屋所有权证系有关政府部门的责任，故被告该抗辩理由，依据不足，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告广西贵港市中大发展有限公司向原告黄某、冼某1、冼某2支付逾期办证违约金63236.14元（违约金暂计至2019年1月16日，之后以417952元为基数，按日利率万分之一计，从2019年1月17日起至实际取得房屋所有权登记之日止）。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1380元，减半收取计690元，由被告广西贵港市中大发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1380元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陆婷婷 二〇一九年五月六日 书记员  张蓝月