广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初5902号 原告：李生南，男，1977年12月8日出生，汉族，住广西壮族自治区武鸣县。 委托诉讼代理人：林琳，广西欣源律师事务所律师。 被告：南宁长江企业投资集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市金湖路49号圣展独立公社大厦，统一社会信用代码91450100MA5K9RDF25。 法定代表人：覃万丰。 委托诉讼代理人：欧兴国，广西桂三力律师事务所律师。 被告：广西崇左市建卓资产经营有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市江州区德天路28号，统一社会信用代码：91451400669740297P。 法定代表人：吴力强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦刚，男，该公司工作人员。 被告：南宁正达投资有限公司，住所地广西-东盟经济技术开发区武华大道35号华强科技孵化园1号综合楼201-5室，统一社会信用代码：914501003972315270。 法定代表人：李国维。 委托诉讼代理人：夏天，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄燕宁，广西广合律师事务所实习律师。 第三人：李建威，男，1978年8月21日出生，汉族，住广西壮族自治区武鸣县。 委托诉讼代理人：林琳，广西欣源律师事务所律师。 原告李生南与被告南宁长江企业投资集团有限公司（以下简称“长江公司”）、广西崇左市建卓资产经营有限公司（以下简称“建卓公司”）、南宁正达投资有限公司（以下简称“正达公司”）、第三人李建威商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案受理后，于2019年1月13日转为普通程序，于2018年12月3日、2019年3月29日、2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告李生南、第三人李建威的共同委托诉讼代理人林琳，被告长江公司的委托诉讼代理人欧兴国，被告建卓公司的委托诉讼代理人韦刚，被告正达公司的委托诉讼代理人夏天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李生南向本院提出诉讼请求：1.被告长江公司向原告返还购房首付款本金166004元，并解除原告与被告长江公司签订的《参与合作定向开发协议书》；2.被告长江公司向原告支付违约金90564.4元（以166004元为基数，按照年利率8%计算，从2011年11月30日起暂计至2018年8月20日；以后计至实际付清之日止）；3.被告建卓公司、正达公司对上述债务承担连带清偿责任；4.各被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年8月3日，原告与被告长江公司签订了一份《参与合作定向开发协议书》，以被告长江公司的职工李建威的名义，购买被告长江公司与被告建卓公司合作建设的位于南宁市南梧公路南面地块的“圣展国际”1号楼B单元901号房屋。而后，原告依约向被告长江公司支付了第一笔购房款。该楼盘项目后更名为“汇豪国际”，并于2018年1月25日取得《商品房预售许可证》。但被告长江公司、建卓公司并未将案涉房屋登记备案到原告名下，亦未如期向原告交付房屋。因此，长江公司已构成根本违约，应向原告退还房款并支付违约金。此外，由于建卓公司系该楼盘的开发商，应就本案债务承担连带责任。由于长江公司将其在该项目的权利义务概括转让给了正达公司，故正达公司亦应就本案债务承担连带责任。 被告长江公司辩称,1.同意退还已付购房款并按年利率8%的标准支付利息；2.长江公司与建卓公司原约定共同成立南宁圣展房地产开发有限公司（以下简称“圣展公司”）用于案涉楼盘运营，并将案涉地块使用权人由建卓公司变更为圣展公司，但相关部门认为土地未开发前不能办理土地使用权转让，导致原定合作方式无法进行；而后长江公司与建卓公司重新约定，建卓公司提供案涉土地使用权，并以建卓公司名义进行开发建设，长江公司负责投入资金，但又因兴宁区政府推行的城中村整体改造项目范围涉及案涉地块，案涉项目的报建手续受影响而停滞了一定时间；后长江公司因经营困难，将长江公司在该项目的全部权利义务概括转让给正达公司；综上，前述原因耽误了案涉楼盘的开发建设，长江公司未能继续履行合同系事出有因、履行不能；3.2015年原告已向长江公司提交了退房申请，应认定原告与长江公司的合同已经解除；且正达公司已经将该楼盘出售完毕并办理了合同备案等手续，故原告所签订的合同客观上已无法履行。 被告建卓公司辩称，1.建卓公司对原告与长江公司之间签订的合同不知情，亦未收取原告任何款项，故建卓公司不应在本案中承担责任；2.经核实，案涉房屋已实际销售给他人，无法重复出售给原告；3.建卓公司对长江公司与正达公司之间的概括转让协议并不知情，且无论其是否转让，长江公司、正达公司亦仅涉及项目的资金投入问题，案涉项目系以建卓公司的名义进行开发、建设、销售的。 被告正达公司辩称，1.正达公司与长江公司签订项目转让协议时，长江公司并未告知正达公司关于其与原告签订合同的任何事宜；而在长江公司告知正达公司关于原告所签订合同的情况后，正达公司亦积极协调、催促长江公司做好解除合同、退还房款等工作；2.正达公司虽与长江公司存在概括转让的协议，但概括转让的对象，系2012年12月5日长江公司与建卓公司签订的协议，该协议并未涉及长江公司与原告签订的合同；3.案涉项目的土地清表、前期报建、立项、招标、项目策划营销、资金筹措等均由正达公司实际负责操作；由于建卓公司系项目的开发商，故前述工作由建卓公司配合完成。 第三人李建威述称，各项意见与原告一致，原告与长江公司签订合同系使用了李建威的购房指标，李建威同意案涉房屋的相关权利义务均归属于原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年9月5日，原告李生南、第三人李建威共同作为乙方，与作为甲方的被告长江公司签订了一份《参与合作定向开发协议书》（以下简称“《定向开发协议》”），主要约定：甲方于2011年8月3日与建卓公司签订了《崇左市国有土地开发项目合作合同》《南宁圣展房地产开发有限公司增资扩股协议书》《南宁圣展房地产开发有限公司股权转让协议书》等系列合作开发协议，共同出资成立圣展公司（甲方占股51%），开发圣展公司名下，位于南宁市兴宁区南梧公路南面（白土岭），面积为8466.52平方米（折合为12.70亩）的白土岭地块房地产项目，乙方为甲方投资、管理、关联系统内职工（或职工家属，下同），甲方为有效解决内部职工的住房困难，提高员工福利，拟将此项目的部分面积以定向开发形式，按优惠价格定向开发给集团系统内职工，乙方自愿参与该项目的定向开发合作，为此，甲、乙双方本着平等互利、诚实守信原则，订立本协议；乙方参与合作定向开发的项目位于南宁市兴宁区南梧公路南面，面积为8466.52平方米（折合为12.70亩），土地性质为出让土地，土地证号：南宁国用（2011）第565374号，土地宗地号04××01，土地用途为城镇住宅用地，容积率为不高于4.0；定向开发的项目暂定名称为“圣展国际”，由甲方负责统一规划设计，暂定为地上27层，地下一层，分1#、2#楼两栋，计容建筑面积约为33866.08平方米；本合作定向开发采用分户析产形式，乙方根据甲方委托设计单位提供的设计图，选定相应的户号，采取合作优先原则，先交款先选房，乙方本次参与合作定向开发所选的房号为1号楼B单元901号，面积为116.74平方米，乙方按选定的房号和本协议规定相应的合作定向开发款项直接交付给甲方，由甲方统一安排到项目的建设开发中使用；乙方所选的房屋B901号对应的合作定向开发单价商定为4740元/平方米，要缴纳的合作开发款总额为553348元，在报名时即选择好相应的房号并签订本协议，第一次缴纳总款的30%即166004元，第二次在项目开工后30天内缴纳总款的20%即110670元，如乙方不能按时交付第二次应交款项的，视为乙方自动放弃合作定向开发行为，甲方有权解除协议，在两个月内把乙方交付的首次款项无息退还乙方；乙方所选定向开发房号面积为初步设计暂定面积，甲方还继续优化设计，具体面积在项目竣工后以房产部门核准的预测结果为准，在双方签订《商品房买卖合同》时予以调整本协议约定相应房号的合作开发款总额；预测面积小于约定面积时，甲方退还超出部分款项；预测面积大于约定面积时，由乙方补交超出面积款项；甲方保证在2011年10月对定向开发的项目动工建设，目前已进行了规划和设计、报建等前期工作，两年（至2013年9月30日前）内建成封顶；定向开发的项目达预售条件后，乙方（或乙方指定的其他人）必须按甲方的要求和安排与项目开发单位圣展公司签订“商品房买卖合同”，到房产管理部门办理预售登记备案手续，本合作协议自然转为《商品房买卖合同》继续履行；甲方积极主动履行本协议，按约定的时间开工建设，并按约定的时间竣工，交付房屋，如甲方超过2014年1月1日不能交付房屋的，甲方按乙方所交付的总款项按所拖延的时间以年利率8%的标准支付违约金，直至交付房屋止；甲方在收取乙方的定向开发款项后如不能按约定如期开工建设该“圣展国际”项目的，视为甲方违约，甲方要在2011年11月30日前无条件退还乙方所交纳的款项，并按所交款项的5%支付违约金给乙方；乙方可以按揭或现金形式支付第三次合作定向开发房屋款项，甲方配合乙方办理相关手续，但到项目封顶后30天内，如因乙方原因不能通过银行审查办理按揭且不能完成交付房价款的，甲方同意乙方解除本合作协议，按乙方所交付的金额并加算同期银行贷款利息一起退还乙方；本协议在乙方交付完所选定房屋的30%定向开发款后生效。 2011年9月5日，被告长江公司向原告盖章出具了一张《收据》，确认收到原告交来圣展国际定向开发款166004元，并备注房号1B901（李建威指标）。 2016年5月20日，原告向被告长江公司送达了一份《紧急退房申请》，主要载明：原告与长江公司签订《定向开发协议》后，长江公司迟迟未开工建设，已严重违约，现申请退还原购房款。 诉讼中，各方当事人均认可案涉房屋已实际出售给原告以外的案外人，已无法向原告继续履行合同；建卓公司为此提供了《商品房买卖合同登记备案证明》等作为证据。 另查明，被告建卓公司（甲方）与被告长江公司（乙方）于2011年9月28日签订了一份《崇左市国有土地开发项目合作合同》（以下简称“《国土开发协议》”），主要约定：甲方以竞争性谈判的政府采购方式，确定乙方为甲方所拥有的南宁市兴宁区南梧公路南面地块共同开发的合作方，项目建设地块土地证号为04××01；由甲方出资100万元注册成立圣展公司作为项目公司，甲方负责将前述土地资产注入圣展公司，所需费用由乙方承担，乙方协助办理相关手续；甲方以圣展公司注册资本100万元及项目用地作价6910.16万元占增资扩股后的圣展公司注册资本的49%，圣展公司通过增资扩股方式引进乙方共同合作开发该地块，乙方以货币形式出资7192.21万元，占增资扩股后的圣展公司注册资本的51%，圣展公司通过增资扩股方式引进乙方共同合作开发该地块；乙方负责依约向圣展公司投入资金，并负责筹集该项目开发所需的全部资金；乙方按崇左市国资委的监管要求和本合同、公司章程、管理细则负责项目立项、项目规划设计、报建、勘探、建筑工程招投标、建筑施工管理、委托监理、广告策划、销售及售后服务、前期物业招标管理等全部开发经营管理的具体工作，之后以圣展公司名义签订合同及向政府相关部门申报，确保工程建设按国家相关部门的工程质量验收标准进行施工建设，并通过验收、获得《工程建设项目竣工备案证书》。 同日，被告建卓公司（甲方）与被告长江公司（乙方）还签订了一份《南宁圣展房地产开发有限公司增资扩股协议书》（以下简称“《增资扩股协议》”），主要约定甲方以注入圣展公司的资产作价6910.16万元（注册资本100万元，资本公积6810.16万元），占增资扩股后的圣展公司注册资本的49%；乙方以货币形式出资7192.21万元（注册资本104.08万元，资本公积7088.13万元），占增资扩股后的圣展公司注册资本的51%。该协议还约定了具体出资方案、公司组织结构等内容。 2011年9月30日，被告建卓公司（甲方）与被告长江公司（乙方）又签订了一份《崇左市国有土地项目合作合同补充协议》（以下简称“《补充协议》”），主要约定乙方同意在2013年7月30日前出资6910.16万元收购甲方持有的圣展公司的全部股权，并约定了具体付款方式、股权转让程序、圣展公司的董事长等核心岗位设置分工等内容。 2012年12月5日，被告建卓公司（甲方）与被告长江公司（乙方）签订了一份《崇左市留邕国有土地白土岭地块建设项目协议书》（以下简称“《白土岭项目协议》”），主要约定：甲、乙双方自愿合作，以甲方作为开发建设主体，合作开发南宁国用（2011）第565374号土地；由甲方提供前述项目建设地块，乙方负责投入项目工程建设资金共同开发建设，以甲方名义为合作开发建设主体，不再另设项目企业法人；在项目经营管理上，以乙方为主、甲方为辅的方式运作，在符合法律法规的前提下乙方全权负责项目工程具体的开发建设事务，包括但不限于土地清表、平整、勘察、规划、设计、报建、立项、施工单位的招标、监理单位的委托、项目策划、营销、资金筹措、销售、物业公司的选聘等一切开发建设和管理事务，甲方予以监督和配合；因合作为乙方承包方式，不论盈亏，甲方从项目中收回土地成本3701.06万元，收取固定收益2900万元（含甲方应承担的营业税等税金共500万元），两项共计6601.06万元；若项目开发经营过程中所得收益不足以支付的，由乙方按照本协议约定金额、时间和方式向甲方支付；本项目开发建设、结算完毕，扣除前述款项及涉及本项目的一切税费后，剩余一切利润和剩余物业产权归乙方所有；本项目的经营风险全部由乙方承担，无论盈亏，乙方均应保证甲方能收回土地成本并获得前述约定的固定收益；本项目达到商品房预（销）售条件时，甲乙双方可另行设立一共管账户，销售收入全部转入该账户；项目建设过程中，需要以甲方名义对外签订的与项目开发建设有关的合同及文件，包括但不限于工程勘察、设计、施工、监理合同、设备材料采购合同、商品房买卖合同等，均应经过甲方审查同意并由甲方管理人员加盖甲方公章；乙方应依约投入项目工程除土地成本之外的全部建设资金，负责本项目工程的一切开发建设事务，甲方不能超越本协议约定干涉乙方合法的经营管理权，派往项目的各管理人员工资及福利等甲乙双方各自承担；乙方负责本项目开发建设竣工验收和交付使用，并对本项目工程承担终身的质量安全责任；本协议生效后，双方于2011年9月28日签订的《崇左市国有土地开发项目合作合同》《补充协议》《南宁圣展房地产开发有限公司增资扩股协议书》等一系列合作协议自动解除。 再查明，2015年4月2日，被告长江公司（甲方）与被告正达公司（乙方）签订了一份《“汇豪国际”项目委托开发建设协议书》（以下简称“《委托开发协议》”），主要载明：长江公司与建卓公司于2012年12月5日签订了一份《崇左市留邕国有土地白土岭地块建设项目协议书》，约定由建卓公司提供其土地使用权（南宁国用（2011）第565374号国有土地使用权），长江公司负责投入项目工程建设资金并负责开发建设，建卓公司收取固定回报，长江公司承受其余全部收益并承担除不可抗力外的全部经营风险；而后由于建卓公司前期开发合作流程失误原因和南宁市兴宁区政府于2014年5月16日干预，报建手续被拖延至今；现兴宁区政府已撤销干预，项目开发重新步入正轨；现阶段由于长江公司项目开发任务过重，为确保该项目开发建设成功，确保建卓公司固定回报的实现，现长江公司委托正达公司代长江公司实施本项目的合作开发，完成本项目的全部投资，完成本项目的开发建设；正达公司已详细透彻了解建卓公司与长江公司于2012年12月5日签订的《白土岭项目协议》，该协议作为本协议的主要附件，与本协议具有同等法律效力；正达公司完全明了该《白土岭项目协议》中双方的权利义务及风险，并自愿完全替代长江公司在该协议中的乙方地位，代长江公司全部享有乙方的合同权、承担合同义务，将该协议中的乙方完全视同于正达公司；项目开发完毕，长江公司依《白土岭项目协议》应分配得到的利润全部归正达公司所有，如有风险、亏损也全部由正达公司承担；正达公司的代理开发工作均以长江公司名义进行，本协议全部内容严格保密；由于开发现场的项目部印章和项目财务印章均由建卓公司掌管，长江公司派原开发该项目的有关人员参与现场工作，其主要任务是负责与建卓公司的联络与协调，协助正达公司办理报建等联络性工作，其对外仍为长江公司的工作人员，对内是正达公司本项目负责人的助手，一切文件和意见要经正达公司本项目负责人的书面批准，长江公司的工作人员不得干预正达公司日常工作和内部事务；本项目以外的长江公司所有债权债务，与正达公司无关，并与本项目无关，均由长江公司承担全部法律责任。 2017年6月28日，被告长江公司（甲方）与被告正达公司（乙方）签订了一份《合作谅解备忘录》，主要载明：在签订《委托开发协议》时，甲方没有如实告知乙方，甲方已与其部分员工（包括员工的亲戚朋友）等46户签订了《定向开发协议》并收取相应款项的事实，对此，甲方表示由其承担全部经济和法律责任，乙方不承担任何经济和法律责任。 还查明，案涉项目的建设用地使用权证载明：证号为南宁国用（2011）第565374号；土地使用权人为建卓公司；座落为南宁市兴宁区南梧公路南面；地号为04××01；图号为东沟岭-A-2；地类（用途）为城镇住宅用地；取得价格为3591.5063万元；使用权类型为出让；使用权面积为8466.52平方米。案涉项目的建设用地规划许可证载明：证号为地字第450101201200125号，用地单位为建卓公司；用地面积为8466.52平方米；用地位置为南梧大道南面。案涉项目的建筑工程施工许可证载明：证号为450101201701120101；建设单位为建卓公司；工程名称为汇豪国际；建设地址为兴宁区南梧大道96号；建设规模40338.20平方米，合同价格6445.82万元；勘察单位为广西华蓝岩土工程有限公司；设计单位为南宁市建筑设计院、广西有色勘察设计研究院；施工单位为广西正洋建设工程有限公司；监理单位为浙江耀华工程咨询代理有限公司。案涉项目的商品房预售许可证载明：证号为南房预字（2018）第044号；开发企业名称为建卓公司；预售项目名称为汇豪国际；预售范围为汇豪国际1、2号楼住宅部分；预售建筑总面积为33823.74平方米，住宅面积33823.74平方米，住宅套数414套；有效期限2018年1月25日至2020年4月12日。 又查明，原告在本案诉讼中原主张要求继续履行合同及逾期交房违约金等诉讼请求，经法庭依法释明关于合同履行可能存在客观障碍的情况后，原告于2019年4月2日变更为前述诉讼请求。 本院认为，本案应结合原告与被告长江公司之间的权利义务内容，对原告与长江公司之间的《定向开发协议》的合同性质、合同效力予以认定；进而分析认定原告依据《定向开发协议》所提出的退还购房款并支付违约金的主张；再从被告建卓公司、长江公司之间签订的《国土开发协议》《补充协议》《增资扩股协议》《白土岭项目协议》，以及被告建卓公司、正达公司签订的《委托开发协议》的约定内容及履行情况，综合分析认定被告长江公司、建卓公司、正达公司对本案债务的责任承担问题。 一、关于合同性质及合同效力的问题。 由于原告与被告长江公司之间签订的《定向开发协议》中仅约定了案涉房屋的预测面积、预测价格，并明确约定“定向开发的项目达预售条件后，乙方（或乙方指定的其他人）必须按甲方的要求和安排与项目开发单位圣展公司签订‘商品房买卖合同’，到房产管理部门办理预售登记备案手续，本合作协议自然转为《商品房买卖合同》继续履行”；可见，仅依据该《定向开发协议》无法全面确定商品房买卖中的主要权利义务，且合同相对方仍需进一步从长江公司变更为最终确定的项目开发商，故该《定向开发协议》应认定为预约合同。 对于合同效力问题，虽然长江公司在诉讼中提出该《定向开发协议》签订时，该项目尚未取得商品房预售许可证，应属于无效合同；但该项目在诉讼前已取得商品房预售许可证，且该协议并非最终确定的开发商建卓公司所签订，并未形成预售合同，故该《定向开发协议》的效力，与签订时该项目是否取得商品房预售许可证并无关联。由于暂未发现该《定向开发协议》存在违反法律、行政法规效力性禁止规定的内容，该协议的内容系原告与被告长江公司的真实意思表示，故该协议合法有效，原告与被告长江公司应受该协议内容约束。 二、关于解除合同并退还购房款的问题。 本案中，原告已依照《定向开发协议》的约定，向被告长江公司支付了第一笔购房款166004元；但被告长江公司未能依约及时开工建设，又因自身原因在未征得原告及建卓公司同意，且原告及建卓公司均不知情的情况下，与正达公司签订了《委托开发协议》以转让项目相关的权利义务；却又未如实告知正达公司关于原告所签订的《定向开发协议》的相关情况，导致直至案涉房屋出售他人，原告仍未能签订正式的商品房买卖合同；因此，被告长江公司的行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，即“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，原告要求解除其与被告长江公司签订的《定向开发协议》的主张，符合法律规定，本院予以支持。至于原告曾向被告长江公司提出的《紧急退房申请》，由于原告与被告长江公司并未就解除合同的相关事项达成一致意见，故在诉讼前仍未实际解除合同。 在解除原告与被告长江公司签订的《定向开发协议》的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，即“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，原告要求被告长江公司退还购房款166004元的主张，符合法律规定，本院予以支持。 三、关于违约责任的问题。 由于原告与被告长江公司在《定向开发协议》中已约定“如甲方超过2014年1月1日不能交付房屋的，甲方按乙方所交付的总款项按所拖延的时间以年利率8%的标准支付违约金，直至交付房屋止”，可见，双方已约定了逾期交房的违约金标准。对比被告长江公司已无法实际交付房屋造成根本违约的情况，举轻以明重，原告要求以已付款项166004元为基数，按年利率8%的标准计算违约金，并未超过前述逾期交房违约金的标准，且其实质为资金占用利息，符合原告的实际损失情况，应予支持。 至于资金占用利息起算点的问题，由于《定向开发协议》中已约定“甲方在收取乙方的定向开发款项后如不能按约定如期开工建设该‘圣展国际’项目的，视为甲方违约，甲方要在2011年11月30日前无条件退还乙方所交纳的款项，并按所交款项的5%支付违约金给乙方”，而该项目由于无法由圣展公司开发建设，直至2012年12月5日才依据《白土岭项目协议》实际履行；因此，被告长江公司直至合同约定的2011年11月30日，已明知难以按合同约定节点履行合同，即应依约向原告退还购房款。因此，原告主张自2011年11月30日起算资金占用利息，符合法律规定，本院予以支持。综上，原告要求被告长江公司支付资金占用利息（以已付款项166004元为基数，按年利率8%的标准计算，自2011年11月30日起计至实际付清之日止），符合法律规定，本院予以支持。 四、关于被告建卓公司应否承担连带责任的问题。 从案涉项目的建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等方面，可知被告建卓公司为该项目提供开发建设所需的土地使用权，并作为该项目的开发商。被告建卓公司应否承担责任的问题，应结合被告建卓公司是否明知原告所签订的《定向开发协议》的情况，以及被告长江公司是否具有代理被告建卓公司与原告签订《定向开发协议》的权限外观，综合予以分析。 从被告长江公司、建卓公司已经解除的《国土开发协议》的内容看，双方在该协议中约定“乙方按崇左市国资委的监管要求……负责……广告策划、销售及售后服务、前期物业招标管理等全部开发经营管理的具体工作，之后以圣展公司名义签订合同及向政府相关部门申报”；而原告与被告长江公司所签订的《定向开发协议》中已披露《国土开发协议》，并明确该项目将以圣展公司作为开发商；因此，若项目按预期以圣展公司作为开发商，则原告有充分理由相信被告长江公司具有销售案涉房屋的权限外观。但由于前述《国土开发协议》已实际解除，而对外具有公示作用的商品房预售许可证等证照，均以建卓公司作为开发商；因此，在商品房预售许可证等证照已经公示建卓公司开发商身份的情况下，被告长江公司并不具备代理建卓公司销售案涉房屋的权限外观，原告在建卓公司开发商身份得以公示后亦未重新与建卓公司签订合同，因此，原告所签订的《定向开发协议》仅能约束原告与被告长江公司。 此外，被告长江公司、建卓公司所实际履行的《白土岭项目协议》中亦约定“项目建设过程中，需要以甲方名义对外签订的与项目开发建设有关的合同及文件，包括但不限于……设备材料采购合同、商品房买卖合同等，均应经过甲方审查同意并由甲方管理人员加盖甲方公章”，可见，建卓公司所认可的商品房买卖合同均须建卓公司审查同意；如将被告长江公司与原告所签订的《定向开发协议》的合同义务加之于建卓公司，则明显超出了建卓公司在《白土岭项目协议》中的真实意思表示；且如果无限制地允许长江公司将其签订的同类售房合同义务加之于建卓公司，而建卓公司又如常出售房屋，将导致该项目大量出现“一房多卖”的情况，明显不符合交易常理。综上，被告长江公司与原告所签订的《定向开发协议》不能约束被告建卓公司，对于原告要求被告建卓公司承担连带责任的主张，于法无据，本院不予支持。 五、关于被告正达公司应否承担连带责任的问题。 被告长江公司与被告正达公司所签订的《委托开发协议》中已明确约定“正达公司已详细透彻了解建卓公司与长江公司于2012年12月5日签订的《白土岭项目协议》，该协议作为本协议的主要附件，与本协议具有同等法律效力；正达公司完全明了该《白土岭项目协议》中双方的权利义务及风险，并自愿完全替代长江公司在该协议中的乙方地位，代长江公司全部享有乙方的合同权、承担合同义务，将该协议中的乙方完全视同于正达公司”，可见，被告长江公司、正达公司所概括转让的权利义务仅限于《白土岭项目协议》中长江公司的相关权利义务。而对于长江公司与原告签订的《定向开发协议》，长江公司已在《合作谅解备忘录》中自认并未将该《定向开发协议》告知正达公司；因此，如前同理，如果无限制地允许长江公司将其签订的同类售房合同义务加之于正达公司，则明显超出了正达公司的真实意思表示，且有违交易常理。此外，原告在诉讼中才从长江公司的举证中得知长江公司、正达公司签订《委托开发协议》的相关事实，并在诉讼中要求追加正达公司作为本案当事人，由此可见，即使长江公司有意将《定向开发协议》的合同义务转移给正达公司，原告作为债权人亦从不知情、从未同意，客观上并未实现债务的转移。综上，被告正达公司所承受的案涉项目的权利义务应以《白土岭项目协议》为限，而白土岭项目协议并未提及原告所签订的《定向开发协议》，故原告要求被告正达公司承担连带责任的主张，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第八十四条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告李生南、第三人李建威与被告南宁长江企业投资集团有限公司于2011年9月5日签订的《参与合作定向开发协议书》； 二、被告南宁长江企业投资集团有限公司向原告李生南返还购房款166004元； 三、被告南宁长江企业投资集团有限公司向原告李生南支付资金占用利息（以已付购房款166004元为基数，按年利率8%的标准计算，自2011年11月30日起计至实际付清之日止）； 四、驳回原告李生南的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费9958元，被告南宁长江企业投资集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈龙江 人民陪审员  韦宏斌 人民陪审员  朱卫红 二〇一九年五月二十日 书 记 员  李 健 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。