福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初514号 原告：福清融辉置业有限公司，住所地福建省福清市宏路镇街道机关大院内，统一社会信用代码91350181691914046B。 法定代表人：董晟，总经理。 委托诉讼代理人：李银、陈静，福建拓维律师事务所执业律师。 被告：林秀敏，女，1973年7月11日出生,汉族，住址福建省福清市音西康达路36号万达Ｂ区，合同约定联系地址福清市。 原告福清融辉置业有限公司（以下简称融辉置业）与被告林秀敏商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年2月27日公开开庭进行了审理。融辉置业的委托诉讼代理人李银到庭参加诉讼，林秀敏经传票使唤，无正当理由拒不到庭应诉,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告融辉置业向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的编号为20120150025-ＦＱ12Ｈ02085的《商品房买卖合同》；2.被告将位于福清市店面返还原告；3.被告协助原告办理编号为20120150025-ＦＱ12Ｈ02085的《商品房买卖合同》备案的注销手续；4.被告协助原告办理位于福清市预告登记的注销手续；5.被告向原告返还销售不动产统一发票；6.被告向原告支付已代为清偿的按揭款项1314806.97元并按照原告代偿款项1314806.97的日千分之五向原告支付自2018年9月6日代偿之日起至被告还清代偿款项之日止的违约金；7.被告向原告支付解除合同的违约金406177.5元（按全部购房款4061775元的10%计算）；8.被告向原告支付因本案所支出的律师费15000元；9.原告有权在被告已付的房价款中直接抵扣被告应承担的第六项、第七项、第八项请求中被告应承担的金额；10.被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费）。事实和理由：2012年4月1日，原告与被告签订了编号为20120150025-ＦＱ12Ｈ02085的《商品房买卖合同》，双方约定：被告购买原告开发的位于福清市店面，建筑面积为87.35平方米；总房价款为4061775元，付款方式为银行按揭贷款，其中房屋首期款（含定金）2031775元，其余房款2030000元通过向银行办理按揭贷款支付；交房时间为2015年7月30日前。根据附件六合同补充协议第九条第4款的约定：“在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款而导致出卖人承担相应的保证责任（即出卖人代买受人支付银行按揭贷款本息），买受人每日按出卖人代偿款项的千分之五（5‰）向出卖人支付违约金，违约金从出卖人承担保证责任之日起计算至买受人还清代偿款项之日止。买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月（从买受人第一个逾期不归还月供款的还款日算起），视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方解除合同，要求买受人支付购房总价百分之十（10%）的违约金。出卖人解除本合同后，有权要求银行提前启动还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金和费用（包括但不限于代偿款项、违约金、赔偿金、实现债权的费用等），且出卖人办妥注销登记手续后无息退还买受人。”另根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条的约定：“由于买受人原因导致合同解除的，出卖人有权要求买受人按本合同约定支付违约金，违约金不足以赔偿因此给出卖人造成损失（包括但不限于另售的差价损失）的，买受人还应据实赔偿。出卖人为解除合同而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由买受人承担。” 合同签订后，被告向原告支付了首付款2,031,775元。原告为被告办理了《商品房买卖合同》的备案登记及店面的预告登记。此后，原、被告与中国工商银行股份有限公司福清支行（以下简称工行福清支行）签订了编号为[闽]字[省分]行[福清]支行2013年TH0011号《个人购房借款/担保合同》，约定被告向工行福清支行贷款2,030,000元，贷款期限为120个月，被告以按月等额本息方式偿还贷款本息；原告作为保证人提供阶段性连带责任保证。工行福清支行已按约定发放了全部贷款本金。原告已按合同约定将房屋交付给被告。现由于被告未按照《个人购房借款/担保合同》的约定向工行福清支行偿还按揭款，导致原告因承担连带保证责任而已代为清偿按揭款合计1,314,806.97元。经原告多次催促，被告至今未向原告履行还款义务，其行为已严重违约。 林秀敏未作答辩，也未举证、质证。 融辉置业围绕诉讼请求依法提交了证据，其为证明自己主张提供了《商品房买卖合同》及其附件、个人购房借款/担保合同、关于解除合同的通知函及快递面单和查询情况、工商银行个人逾期贷款催收通知书、提前还款函、贷款结清证明、法律服务委托协议等证据。上述证据具备真实性、合法性与关联性，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，融辉置业所诉的事实属实。2018年9月6日，融辉置业代林秀敏向工商银行福清支行代偿款项1,314,806.97元。原告为本案诉讼支付律师代理费15,000元。 本院认为，讼争《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。融辉置业为林秀敏按揭贷款提供阶段性保证责任，因讼争房屋尚未办理贷款抵押登记，保证期间尚未届满，其仍负有承担保证责任义务。由于林秀敏未按约定向工行福清支行偿还按揭贷款，导致融辉置业因承担保证责任而代其清偿按揭贷款，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，双方约定解除合同条件已经成就，融辉置业诉请解除讼争《商品房买卖合同》及其附件成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，融辉置业要求林秀敏返还金辉华府1号楼1层37店面，并协助融辉置业办理合同备案登记及房屋预告登记的注销手续，符合约定与法律规定，本院予以支持。讼争合同因林秀敏违约原因而被解除，根据附件六第九条第4款约定，融辉置业诉请林秀敏支付总房款10%的违约金406,177.5元成立，本院予以支持。融辉置业关于代偿贷款违约金的请求，合同约定按代垫款总额的日千分之五计算偏高，考虑到融辉置业代垫款项存在利息损失，且融辉置业关于解除合同违约金的请求已经得到支持等因素，本院予以调整为按日万分之五的标准计算利息。融辉置业为林秀敏代垫按揭款，双方之间就垫付款返还形成债权债务关系，根据债权平等原则，融辉置业作为林秀敏的债权人之一，并无该垫付款的优先受偿权，故融辉置业的第九项请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。林秀敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到应诉，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除林秀敏与福清融辉置业有限公司签订的编号为20120150025-FQ12H02085的《商品房买卖合同》； 二、林秀敏于判决生效之日起十日内将位于福清市店面返还福清融辉置业有限公司； 三、林秀敏于判决生效之日起十日内协助福清融辉置业有限公司办理编号为20120150025-FQ12H02085的《商品房买卖合同》备案的注销手续； 四、林秀敏于判决生效之日起十日内协助福清融辉置业有限公司办理位于福清市预告登记的注销手续； 五、林秀敏于判决生效之日起十日内返还福清融辉置业有限公司销售不动产统一发票； 六、林秀敏于判决生效之日起十日内向福清融辉置业有限公司支付代为清偿的按揭款项1,314,806.97元及利息，利息按每日万分之五的标准自2018年9月6日起计至还清之日止； 七、林秀敏于判决生效之日起十日内向福清融辉置业有限公司支付违约金406,177.5元； 八、林秀敏于判决生效之日起十日内向福清融辉置业有限公司支付因本案所支出的律师费15,000元； 九、驳回福清融辉置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费42,664元，由林秀敏负担（未交），款限判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  吴叔凯 人民陪审员  刘忠霖 人民陪审员  唐湘屏 二〇一九年五月九日 书 记 员  黄小玲 6