福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初2692号 原告：喜得龙（中国）有限公司，住所地晋江市陈埭镇梧埭工业区，统一社会信用代码913505007593593775。 诉讼代表人：韩传华，喜得龙（中国）有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：黄东南，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭晶莹，福建瀛莱律师事务所律师。 被告：陈嘉燊，男，1988年2月13日出生，汉族，住晋江市。 原告喜得龙（中国）有限公司（以下简称喜得龙公司）与被告陈嘉燊合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用普通程序，于同年6月13日公开开庭进行了审理。原告喜得龙公司的委托诉讼代理人黄东南到庭参加诉讼，被告陈嘉燊经公告传唤未到庭。本案现已审理终结。 喜得龙公司向本院提出诉讼请求：1.确认喜得龙公司与陈嘉燊于2016年1月26日签订的《土地及房屋转让合同》无效；2.陈嘉燊向喜得龙公司交付其占用的址在晋江市林清贤空地、南至喜得龙厂房、北至林清贤厝）及该幢房屋建设用地的相关协议、支付土地转让款凭据、该幢房屋勘探资料、设计、施工图纸等与该幢房屋用地及施工相关的文件、资料。事实和理由：2016年8月5日，泉州市中级人民法院裁定受理喜得龙公司破产重整案件，于同年8月23日交由晋江市人民法院审理。晋江市人民法院指定北京中咨律师事务所、福建瀛莱律师事务所、泉州公正会计师事务所担任喜得龙公司的联合管理人。2016年1月6日，喜得龙公司与陈嘉燊签订《土地及房屋转让合同》，约定喜得龙公司将址在晋江市林清贤空地、南至喜得龙厂房、北至林清贤厝，房屋占地面积约6670平方米、建筑面积约9466.18平方米）转让给陈嘉燊。上述房屋及土地系喜得龙公司向案外人受让取得，并由喜得龙公司完成建设，但未办理基建审批手续，未取得土地使用权证，亦未办理建设用地转让及相关审批手续。喜得龙公司管理人发现，陈嘉燊并未支付相应的转让款，但土地及房屋已交付陈嘉燊占有使用，且合同约定的转让价格明显低于喜得龙公司账册记载的账面价值及评估价值。根据法律规定，喜得龙公司建设上述房屋未办理相关手续，违反了法律的强制性规定，其与陈嘉燊签订的土地及房屋转让合同无效。因合同无效，陈嘉燊应将其占用的土地、房屋及相关文件资料返还给喜得龙公司。 陈嘉燊未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对证据和事实，本院认定如下：喜得龙公司提供的泉州市中级人民法院（2016）闽05破申2号民事裁定书、晋江市人民法院（2016）闽0582破4号决定书、（2016）闽0582破4号决定书之一、（2017）闽0582民初2150号民事裁定书、《土地及房屋转让合同》，陈嘉燊未到庭提出异议，真实性予以认定。可以证明，2016年8月5日，泉州市中级人民法院裁定受理喜得龙公司破产重整案件，并于同年8月23日将案件交由晋江市人民法院审理，晋江市人民法院指定北京中咨律师事务所、福建瀛莱律师事务所、泉州公正会计师事务所担任喜得龙公司的联合管理人；2016年1月26日，陈嘉燊与喜得龙公司作为甲乙双方签订《房屋转让合同》一份，主要约定，“乙方自愿将其所有的址在晋江市一幢房屋（包含所占用的土地，下同）转让甲方，一幢房屋占地面积约6670平方米，建筑面积约9466.18平方米，四至分别为东至南霞美村侨声路、西至林清贤空地、南至喜得龙厂房、北至林清贤厝（本幢房屋建设用地均为乙方向第三人受让取得，仅有乙方与第三人签订的相关协议，至今未办理建设用地转让及相关审批手续，未取得土地使用权证，亦未办理基建审批手续。本幢房屋现状为：结构封顶，外立面完成，内部安装工程基本完成）”，“基于甲、乙双方确认，截止2016年1月，乙方计结欠向甲方借款1403.1万元，据此双方商定，甲方应付乙方的房屋转让价款1387.6万元，直接在乙方向甲方借款中抵冲”，“乙方应于本合同签订之日起，将上述一幢房屋交付给甲方，并办理房屋移交手续。同时乙方应将向第三人受让一幢房屋建设用地的相关协议、支付土地转让款凭据、本幢房屋勘探资料、设计、施工图纸等与一幢房屋用地及施工的相关文件、资料，一并完整地移交给甲方”。喜得龙公司主张合同签订后，喜得龙公司向陈嘉燊交付了该幢房屋及所占用的土地以及相关的文件、资料，陈嘉燊未到庭否认该事实，结合《房屋转让合同》第五条“乙方应于本合同签订之日起，将上述一幢房屋交付给甲方，并办理房屋移交手续。同时乙方应将向第三人受让一幢房屋建设用地的相关协议、支付土地转让款凭据、本幢房屋勘探资料、设计、施工图纸等与一幢房屋用地及施工的相关文件、资料，一并完整地移交给甲方”的约定，可以认定喜得龙公司向陈嘉燊交付了该幢房屋及所占用的土地以及相关的文件、资料。案涉合同签订时，上述土地系集体土地，房屋建设未办理基建等相关审批手续。 本院认为,喜得龙公司与陈嘉燊签订《房屋转让合同》时，案涉土地(面积约为6670平方米)位于晋江市，系农民集体所有的土地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，喜得龙公司未办理农用地转用审批手续，也未取得建设用地使用权证，其在案涉土地上建造房子，并将案涉房屋及土地转让给非本集体组织成员的陈嘉燊，违反了法律的强制性规定，本案《房屋转让合同》应认定为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。陈嘉燊应将其占用的土地、房屋及相关文件资料返还给喜得龙公司。 综上所述，本院认为，喜得龙公司与陈嘉燊签订的《房屋转让合同》，合同内容违反了法律的效力性强制性规定，应认定为无效。陈嘉燊应将其占用的房屋、土地及相关文件资料返还给喜得龙公司。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款、第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告喜得龙（中国）有限公司与被告陈嘉燊于2016年1月26日签订的《房屋转让合同》无效； 二、被告陈嘉燊应于本判决生效之日起三十日内将址在晋江市林清贤空地、南至喜得龙厂房、北至林清贤厝）及该幢房屋建设用地的相关协议、支付土地转让款凭据、该幢房屋勘探资料、设计、施工图纸等与该幢房屋用地及施工相关的文件、资料返还原告喜得龙（中国）有限公司。 案件受理费105056元，由被告陈嘉燊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判长  施经营 审判员  陈凯思 审判员  戴晓燕 二〇一九年五月三十日 书记员  李坤煌 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。