四川省泸县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0521民初3660号 原告（反诉被告）：代其伟，男，1947年3月23日生，汉族，住四川省泸县。 原告（反诉被告）：熊廷会，女，1949年11月17日生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：戴学斌（原告熊廷会之子），男，1976年12月30日生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：罗怀利，四川京泸律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川泸州万福商贸有限公司，住所地四川省泸县福集镇，统一社会信用代码91510521731608351Y。 法定代表人：付学银，公司总经理。 委托诉讼代理人：孙震宇（公司员工），男，1975年10月10日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 第三人：四川恒信伟业投资有限公司，住所地四川省泸州市龙马潭区罗汉高坝商城7、8、9号门市。 法定代表人：傅韬，公司总经理。 委托诉讼代理人：曹琴，四川贤辩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王睿媛，四川贤辩律师事务所律师律师助理。 原告代其伟、熊廷会（反诉被告）与被告四川泸州万福商贸有限公司（反诉原告，以下简称万福公司），第三人四川恒信伟业投资有限公司（以下简称恒信公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告代其伟及二原告的委托诉讼代理人罗怀利，原告熊廷会的委托诉讼代理人戴学斌，被告万福公司的委托诉讼代理人孙震宇，第三人恒信公司的委托诉讼代理人曹琴、王睿媛到庭参加诉讼。诉讼中，原告增加诉讼请求，请求判令被告按0.8%的月利率支付资金占用利息。本案现已审理终结。 本诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告万福公司支付原告二楼房屋拆迁补偿款829,910元，并从2018年3月起按0.8%的月利率计付资金占用利息至付清款之日止，第三人恒信公司承担连带责任；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：二原告共有位于泸县玄滩镇泸荣路一段403号附1号门市及二楼和四楼住房各一套。被告为了对该地段进行商业开发，将其拆迁。双方于2012年7月1日签订了《房屋改建拆迁补偿协议》及《补充协议》，《补充协议》中约定：原告原住宅位于二楼，现改建为商业，待实现销售后，按合同售价扣除2500元/㎡综合成本后的差价以100㎡将余值返还给原告。协议后，原告按约履行了腾房义务，但被告将二楼的部分商业用房出售后，拒不按约补偿原告。原告二楼原址被告修好后现已出售给泸县玄滩信用社，价格为1,079,910元,按照双方约定的100㎡、2500元/㎡的标准扣除综合成本后，被告应当补偿原告829,910元。原、被告对此多次协商未果，请求判令支持原告的诉讼请求。 本诉被告万福公司辩称：1、原告的诉讼请求不能成立。根据双方签订的《补充协议》的约定，要等到整个二楼销售完毕，被告才根据销售的均价，扣除2500元/㎡的综合成本后的单价，然后按100㎡补偿原告，而被告现尚有二十余个门市未售出；2、原告计算补偿的单价错误。原告以其原址出售给玄滩信用社，应以该销售价作为补偿标准的理由不成立。出售给玄滩信用社的单价只是单一商户的单价，并不能反映整个二楼的销售均价，只有二楼商铺全部销售完后，才能计算出均价，才能对原告进行补偿。双方签订的《补充协议》是一个附生效条件的合同，现合同生效条件尚未成就，因此原告的诉讼请求不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人恒信公司述称：恒信公司系开发企业，与被告万福公司系合作关系，是相互独立的法人。第三人与原告没有合同关系，不应承担法律责任。 反诉原告万福公司诉称：反诉原告因与第三人恒信公司合作开发泸县玄滩万福商业城，而与反诉被告先后签订了《房屋改建拆迁补偿协议》及《补充协议》，协议约定由反诉原告对反诉被告所有的玄滩镇泸荣路一段403号附1号的门市及住宅进行拆迁改建。双方约定四楼搭建的住宅由反诉原告返还120㎡左右住房一套，扣除85㎡后，面积超出部分按2000元/㎡由反诉被告补差。2018年6月19日，反诉被告接收了反诉原告1-2-902号房屋，面积133.65㎡，反诉被告应当补差价97,300元。双方多次协商未果，请求判令支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告代其伟、熊廷会辩称：1、反诉原告返还的住房面积实际是100㎡，反诉被告的住房面积是85㎡，相差15㎡，要补只补30,000元，且反诉被告与反诉原告的詹经理协商后，其同意互不补差；2、2016年6月30日开始，反诉原告陆续向购房户交房，而拆迁户的却迟迟不交。2016年11月下旬，反诉被告等拆迁户找玄滩镇政府要求解决未果后，到泸州市政府上访，玄滩镇政府派车将反诉被告等拆迁户接回。几天后，玄滩镇张镇长在协调会上宣布，已经和万福公司协商好，住房不管多少面积都不补差，这是政府第二次宣布互不补差；3、2017年6月，反诉被告起诉反诉原告要求履行拆迁补偿协议，交付住房2套、支付房屋补差款及过渡费。泸县人民法院经审理后判决反诉原告继续履行协议；向反诉被告交付1-1-204号、1-2-902号住房；支付门市补差款21,600元及门市过渡费15,000元；承担违约金50,000元。判决后双方均不服，均提起上诉，泸州市中级人民法院审理后，判决驳回上诉，维持原判。该案一审、二审均未判决反诉被告补差，进入执行程序后，反诉原告支付反诉被告案款133,660元，分文未扣反诉被告的房屋补差款，因此这是互不补差最好的证据。反诉原告的反诉请求无事实依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。 第三人恒信公司述称：反诉原、被告之间签订的合同，第三人并未参与，第三人依法不承担责任。 本诉原告代其伟、熊廷会为支持其诉讼请求和反诉辩解理由，向本院提交了以下证据：1、原告的身份信息及被告的工商登记信息，证明双方主体资格；2、《房屋改建拆迁补偿协议》、《补充协议》，拟证明被告应当按照出售给泸县玄滩信用社的单价补偿原告的事实；3、四川省泸县人民法院（2017）川0521民初2275号民事判决书，拟证明当时测量房屋面积时，被告方的经理是参加了的；4、证人赵某、黄某、曾某的出庭证言，拟证明玄滩政府开会时，宣布了互不补差；5、中国农业银行业务凭证，证明被告支付案款133,660元的事实；6、房屋竣工图及原二楼房产证复印件，拟证明原告的二楼住房面积为130余㎡，系净面积不包括公摊面积。 反诉原告万福公司为支持其反诉请求和本诉辩解理由，向本院提交了以下证据：1、《房屋改建拆迁补偿协议》、《补充协议》，证明双方约定的权利义务；2、泸县玄滩镇万福商业城测绘报告，拟证明交付的1-2-902号住房的建筑面积为133.65㎡；3、商品房买卖合同3份，证明二楼商业用房因位置的不同，价格有高有低；4、2017年中国人民银行基准利率表，证明原告主张的资金占用利率过高。 本诉原告提交的证据经本诉被告质证，对1号证据无意见，对2号、3号、5号证据的真实性、合法性无意见，但认为不能达到原告的证明目的。对4号证据有意见，认为证人只是清楚自己的情况，而不知原、被告之间是否要补差，不补差也是证人听说的。对6号证据的真实性、合法性、关联性均有意见。经第三人质证，其质证意见与被告相同。 反诉原告提交的证据经反诉被告质证，对1号证据无意见，对2号、3号证据有意见，认为与本案无关。对4号证据有意见，认为系复印件，且不能达到反诉原告的证明目的。经第三人质证无意见。 本院依本诉原告的申请调取了四川泸县农村商业银行股份有限公司与第三人签订的《房屋买卖合同》、1-204至1-207号商业用房的交费明细表。其中1-204、1-205拆除前系本诉原告住房，销售单价为6500元/㎡；依本诉原告申请，本院依法对玄滩镇工作人员李某进行了调查，其证明泸县玄滩镇政府作为中间人组织过原、被告进行调解，但具体的解决方案均是开发商与拆迁户双方协商，玄滩镇政府并无相应的座谈纪要。 本院调取的买卖合同、交费明细表经本诉原告质证无意见，经本诉被告质证无意见，但认为只是单一商户的单价，不能反映整个二楼的销售均价，不能达到本诉原告的证明目的。证人李某的证言经本诉原告质证有意见，认为不属实，经本诉被告质证无意见。经第三人质证，其质证意见与本诉被告相同。 本诉、反诉原、被告提供的经对方质证无意见的证据以及本院依职权调取的证据，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人和第三人的陈述及本院依法确认的证据，本院认定事实如下： 二原告系夫妻关系，共同所有位于泸县玄滩镇泸荣路一段403号附1号的门市一个、二楼住宅一套及四楼搭建住宅一套。2010年，二原告（乙方）与被告万福公司（甲方）签订《房屋改建拆迁补偿协议》，约定改建二原告现有住房和门市。2012年7月1日，双方再次在已签订《房屋改建拆迁补偿协议》的基础上，对原协议未尽事宜签订《补充协议》。原告代其伟在协议上签字，二原告之子戴学斌作为原告熊廷会的委托代理人在协议上签字，被告万福公司加盖了公章。《补充协议》中约定：二、二楼住房：1、返还乙方二楼建筑面积120㎡左右住房一套，互不补差。2、乙方原住宅位于二楼，改建后二楼为商业，待实现销售后，按合同售价扣除2500元/㎡的综合成本后的差价以100㎡将余值返还乙方。三、四楼搭建住宅：返还乙方建筑面积120㎡左右住宅一套，扣除85㎡后，面积超出部分按2000元/㎡向甲方补差。 协议签订后，被告万福公司将该地块与第三人恒信伟业投资有限公司联合开发建设。该项目建设单位为第三人恒信伟业投资有限公司，项目名称为万福商业城。该项目的施工方案图纸经泸县住房和城乡规划建设局批准通过，且图纸上对各门市应返还给谁进行了明确标注。该项目于2016年9月27日竣工验收备案。原告代其伟于2013年11月11日、14日对返还房屋的位置进行确认，选定1号楼1单元12层1204号（建筑面积131.52㎡）、1号楼2单元9层902号房屋（建筑面积133.65㎡）。 2017年7月，原、被告因门市、住房的交付及补差款发生纠纷，原告诉至本院，诉讼中原告申请撤回二楼1-204号房屋补差款的诉讼请求。本院经审理作出（2017）川0521民初2275号民事判决书，判决：被告继续履行协议；向原告交付1-1-204号、1-2-902号住房；支付门市补差款21,600元及门市过渡费15,000元；承担违约金50,000元。判决后双方均不服，均提起上诉。泸州市中级人民法院经过审理后，判决驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序后，被告向原告支付133,660元案款，并于2018年6月19日向原告交付1-2-902号房屋，面积133.65㎡。 本院认为，《房屋改建拆迁补偿协议》及《补充协议》是二原告与被告万福公司的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，应认定为有效合同，双方当事人应按照合同约定享有权利、履行义务。本案争执的焦点是：一、被告应否向原告补二楼商业房的价差，销售价及面积应如何确定，被告应否承担相应的资金占用利息；二、原告应否向被告补四楼搭建住宅的价差，双方是否协商一致变更为互不补差；三、第三人恒信公司应否承担连带责任。 针对第一个焦点，双方在《补充协议》中约定：乙方原住宅位于二楼，改建后二楼为商业，待实现销售后，按合同售价扣除2500元/㎡的综合成本后的差价以100㎡将余值返还乙方。原告认为，原告的原址住房已经出售给泸县农村商业银行股份有限公司，就应该按该销售价为标准计算价差支付原告，且被告提供的是格式合同，当双方对合同条款含义有不同的解释时，应作出不利于提供格式条款一方的解释。被告则认为，要待整个二楼的商业房全部出售后，按照销售的平均价格计算，再支付给原告，现尚有大部分门市未售出，计算并支付原告补差款的条件未成就。本院认为，双方产生分歧的原因是如何理解“待二楼销售后”这一约定，原、被告分别从自身利益出发，作出有利于自己的理解都有失偏颇，本院认为按被告二楼已经出售的营业用房的均价作为计算标准，对双方都比较公平，且也有利于合同目的的实现。经本院充分释明，本诉被告仅向本院提供三份销售合同，且拒不提供其他已经销售的门市价格的证据，本院按被告出售给泸县农村商业银行股份有限公司的单价6500元/㎡作为计算标准。至于计算的门市面积，原告认为应该按原告拆迁前的净面积计算，不应当包含公摊面积。而被告认为，按照我国现有的房地产销售的政策及交易习惯，销售面积即是建筑面积，均应包含公摊面积。本院认为，双方在拆迁补充协议中并未特别约定100㎡为净面积，因此本院以建筑面积100㎡为计算补差的面积。按此计算，被告应当向原告补差400，000元[（6500元/㎡-2500元/㎡）×100㎡]。双方在协议中未约定逾期支付房屋补偿款的资金占用利息，且原、被告对是否逾期支付存在分歧，本案参照民间借贷司法解释的规定，按0.5%的月利率从原告起诉之日起开始计算资金占用利息。 针对第二个焦点，原告认为，经泸县玄滩镇政府组织双方协调并形成座谈纪要，被告已经答应互不补差，而被告认为并没有承诺原告不补差。本院认为，原告未提供证据证明四楼搭建的住宅不补差，原告应当向被告补差。按双方补充协议的约定，被告返还原告120㎡左右住宅一套，扣除85㎡后，面积超出部分原告按2000元/㎡补差，被告返还的房屋面积为131.52㎡，同理双方未特别约定面积为净面积，按交易习惯，本院以建筑面积为计算标准，据此计算，原告应向被告补差93，040元[（131.52㎡-85㎡）×2000元/㎡]。原告在原诉讼中，申请撤回请求二楼1-204号房屋补差款的诉讼请求，原诉讼一审、二审并未处理二楼补差及四楼搭建住宅补差的问题，原告关于原判决不补差的辩解主张无事实依据，本院不予采信。 针对第三个焦点，《房屋改建拆迁补偿协议》及《补充协议》的合同主体是本案原、被告，根据合同相对性原则，合同权利义务的承受主体应是原告与被告，不应是第三人恒信公司。故原告要求恒信公司与被告承担连带责任的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、本诉被告四川泸州万福商贸有限公司支付本诉原告代其伟、熊廷会二楼房屋补差款400,000元及资金占用利息（利息按月利率0.5%，从2018年11月19日起计付至付清款之日止）； 二、反诉被告代其伟、熊廷会支付反诉原告四川泸州万福商贸有限公司四楼房屋补差款93,040元; 上述一、二项品跌后，由本诉被告四川泸州万福商贸有限公司支付本诉原告代其伟、熊廷会二楼房屋补差款306,960元及资金占用利息（利息按月利率0.5%，从2018年11月19日起计付至付清款之日止），限期于本判决发生法律效力后5日内付清； 三、驳回本诉原告代其伟、熊廷会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费18,157元，由原告代其伟、熊廷会负担14,157元，由被告四川泸州万福商贸有限公司负担4,000元；反诉案件受理费2,232.5元，由原告代其伟、熊廷会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  郑红英 人民陪审员  黄 伟 人民陪审员  王中富 二〇一九年五月六日 书 记 员  徐开兰