河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫02民终4400号上诉人（原审被告）：河南蓝码置业有限公司。住所地河南自贸试验区开封片区郑开大道296号自贸大厦A座209室住所集中地。统一社会信用代码91410200MA3X4XK28L。法定代表人张淑云，总经理。委托诉讼代理人：徐亚鸽，上海锦天城（郑州）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：安利娜（实习），上海锦天城（郑州）律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：王玉萍，女，汉族，1961年9月18日出生，住河南省开封市金明区。委托诉讼代理人：邵国宇，河南正言律师事务所律师,特别授权。委托诉讼代理人：毕长川，河南正言律师事务所律师,特别授权。上诉人河南蓝码置业有限公司（以下简称蓝码公司）因与被上诉人王玉萍商品房预售合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院（2018）豫0211民初2504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。河南蓝码置业有限公司上诉请求：1、请求依法撤销开封市金明区人民法院（2018）豫0211民初2504号民事判决书，依法发回重审或依法改判；2、本案上诉费用由王玉萍承担。事实与理由：1、蓝码公司与王玉萍在签订涉案《商品房买卖合同》前，曾签署了约定蓝码公司履行回购涉案房屋义务的《补充协议》，双方签订的《商品房买卖合同》实际是借款的担保措施，王玉萍实际履行的是借款合同义务，并未履行购房义务，双方不存在真实的房屋买卖关系，一审法院认定事实错误，二审法院应当予以撤销。2015年蓝码公司因资金周转向王玉萍借款3094410元，为使王玉萍的债权顺利实现，双方协商一致采取“买房+回购”的方式向蓝码公司提供借款。2015年6月23日，蓝码公司与王玉萍先行签署《补充协议》，该《补充协议》明确约定蓝码公司应于2015年9月23日之前回购王玉萍购买蓝码公司的位于开封市××新区××大道与××大街交汇处西南角开封国际金融中心项目二期E座的涉案房屋，总建筑面积1031.47平方米。2015年6月24日，蓝码公司与王玉萍签署了13套涉案房屋的《商品房买卖合同》。一审中，蓝码公司未向法院提交该证据系因蓝码公司一审阶段的代理人不了解案件的真实情况所致。从上述《补充协议》及《商品房买卖合同》签订时间及内容可以看出，《补充协议》约定蓝码公司的回购义务系偿还王玉萍借款的方式，《商品房买卖合同》实质是为借款义务提供担保，在蓝码公司与王玉萍无购房真实意思表示的情况下，法院不应强行认定双方系房屋买卖关系，一审法院认定事实错误。2、截止王玉萍起诉之日，蓝码公司已向王玉萍偿还借款共计1345105.60元，法院应当认定该还款事实，该还款总金额应当从借款本金中予以扣除。自2015年8月开始，蓝码公司累计通过第三方（即郑州歌亿房地产开发有限公司、青岛蓝码实业有限公司）代付的方式向王玉萍偿还借款本金共计1345105.60元。本案中，因蓝码公司与王玉萍均未对该笔借款约定利息，故法院应认定蓝码公司偿还的款项均为借款本金。一审中，蓝码公司未向法庭提交该证据的原因系因蓝码公司一审阶段的代理人不了解案件真实情况所致。但王玉萍作为出借方明知蓝码公司的还款情况而未向法庭陈述，实质是为隐瞒本案为民间借贷的事实。法院应查明案件事实，依法驳回王玉萍的起诉；3、根据事实和法律，本案中的《商品房买卖合同》应属无效，一审法院适用法律不当，二审法院应当依法改判或发回重审。蓝码公司与王玉萍签订的《商品房买卖合同》实际是为蓝码公司对王玉萍借款提供的担保措施，《补充协议》中约定“违约30日后（即2015年10日23日），甲方未支付回购款的相应房产，则视为甲方放弃回购……未回购商品房全部归乙方所有”，该相关约定属于“流质”条款，根据《物权法》第二百一十一条：“质权人在债务履行期间届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。”之规定，该《商品房买卖合同》应属无效。另外，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”之规定，一审法院应当按照民间借贷法律关系审理或裁定驳回王玉萍的起诉。但一审法院在审理本案时，错误适用《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、六十条的规定，在未查清蓝码公司与王玉萍签订的涉案《商品房买卖合同》的真实意图的情况下，就牵强认定本案中的《商品房买卖合同》成立、有效，可见，一审法院所依据的法律和对其认定事实所作的解释均没有充分理由，其适用法律不当最终导致认定事实错误，作出的判决对蓝码公司极其不公，二审法院应当依法改判或发回重审。王玉萍答辩:一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持，驳回蓝码公司的上诉请求。理由：1、《补充协议》是对《商品房买卖合同》所附生效条件的约定，而不是《商品房买卖合同》为借款提供担保。《补充协议》明确约定蓝码公司违约30日后（即2015年10月23日）未支付回购款的相应房产则视为放弃回购权利，不得再次主张回购权利，未回购的商品房全部归王玉萍所有，蓝码公司按照《商品房买卖合同》承担有关责任。该约定符合合同法第四十五条的规定，系对《商品房买卖合同》所约定的附条件生效。《补充协议》和《商品房买卖合同》并不冲突，《商品房买卖合同》是具有一定回购功能的房屋买卖合同，法律关系明确。2、蓝码公司向王玉萍支付的款项有违约金，也有劳务报酬，而非支付借款本息。蓝码公司逾期交付房产，应承担逾期交房的违约金，系双方的合同约定。同时，王玉萍曾帮助蓝码公司销售房产，蓝码公司向王玉萍支付劳务报酬符合法律规定。三、双方签订的《商品房买卖合同》在条件成就时生效，无法律规定的无效情形，属于有效合同。《商品房买卖合同》在达到《补充协议》约定的蓝码公司“违约30日后（即2015年10月23日）未支付回购款的相应房产则视为放弃回购权利，不得再次主张回购权利，未回购的商品房全部归王玉萍所有，蓝码公司按照《商品房买卖合同》承担有关责任”条件生效，该约定未违反法律、行政法规的禁止性规定，也没有合同法第五十二条规定的无效情形。本案争议的标的系双方对其权利的处分行为，符合民法总则和合同法规定的当事人自治原则，应为有效，双方理应按照《商品房买卖合同》约定履行各方的权利义务。王玉萍向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法确认双方签订的编号为0045786、0045787、0045788、0045789、0045790、0045795、0045802、0045804、0045805、0045806、0045807、0045808、0045809的《商品房买卖合同》有效；；2、请求人民法院依法判令蓝码公司按照合同约定为王玉萍办理合同备案、商品房预告登记、交付房产、办理产权登记等商品房买卖手续；3、请求人民法院依法判令蓝码公司支付违约金（以3094410为基准，自2016年1月1日起按照日万分之二计算至实际交房之日止）；4、由蓝码公司承担本案的诉讼费用、保全费用、诉讼保全担保保险费。一审法院认定事实：王玉萍与蓝码公司于2015年6月24日签订了13份《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》编号为0045786、0045787、0045788、0045789、0045790、0045795、0045802、0045804、0045805、0045806、0045807、0045808、0045809，约定由蓝码公司将其开发建设的开封国际金融中心综合楼E-3-302、E-4-401、E-4-402、E-3-305、E-3-304、E-3-303、E-5-501、E-4-405、E-4-403、E-4-404、E-5-504、E-5-505、E-3-301号房产以单价3000元/平方米的价格出售给王玉萍，出售的房产建筑面积分别为92.49㎡、97.99㎡、92.49㎡、72.21㎡、73.47㎡、57.74㎡、97.99㎡、72.21㎡、57.74㎡、73.47㎡、73.47㎡、72.21㎡、97.99㎡，13套房产的总价款3094410元；双方约定付款方式为一次性付款；出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且合同注销完毕后30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2015年6月24日，王玉萍通过牛腾将购房款足额支付至蓝码公司指定账户，蓝码公司出具收据一份予以确认。另查明：本案所涉的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关是开封市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为汴住建预（销）售证字（2014）第031号。目前本案所涉的商品房尚不具备交付条件。还查明：王玉萍在诉讼保全时向阳光财产保险股份有限公司开封中心支公司支付保险费4000元，阳光财产保险股份有限公司开封中心支公司出具编号为1066619192018000142号《诉讼财产保全责任保险保单保函》一份，为王玉萍的诉讼保全提供担保。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。王玉萍和蓝码公司于2015年6月24日签订的编号为0045786、0045787、0045788、0045789、0045790、0045795、0045802、0045804、0045805、0045806、0045807、0045808、0045809《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，王玉萍要求确认王玉萍和蓝码公司签订的编号为0045786、0045787、0045788、0045789、0045790、0045795、0045802、0045804、0045805、0045806、0045807、0045808、0045809《商品房买卖合同》有效的诉求，一审法院予以支持。依法成立的合同，双方均应严格按照合同约定履行各自义务，王玉萍要求判令蓝码公司办理合同备案、商品房预告登记的诉求，一审法院予以支持，但因本案所涉商品房尚不具备交付、办理产权登记等条件，蓝码公司应在房产具备交付、办理产权登记条件时为王玉萍办理房产交付手续、办理产权登记等手续。蓝码公司因未在2015年12月31日前交付房产，应当按照合同约定支付逾期交房违约金，王玉萍要求蓝码公司支付逾期交房违约金（以3094410元为基准，自2016年1月1日起按照日万分之二至实际交房之日止）的诉求符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。王玉萍因蓝码公司违约诉至法院，在诉讼过程提出保全申请，由阳光财产保险股份有限公司开封中心支公司为王玉萍提供担保，王玉萍因此支付保险费4000元，因蓝码公司违约引起本案诉讼，王玉萍为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系王玉萍支出的合理必要费用，属王玉萍的损失部分，王玉萍要求蓝码公司承担诉讼保全担保保险费的诉求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王玉萍与河南蓝码置业有限公司于2015年6月24日签订的合同编号为0045786、0045787、0045788、0045789、0045790、0045795、0045802、0045804、0045805、0045806、0045807、0045808、0045809的《商品房买卖合同》有效；二、河南蓝码置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向开封市不动产登记交易中心办理本案涉案合同的合同备案、预告登记手续；三、河南蓝码置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向王玉萍支付违约金（以3094410为基准，自2016年1月1日起按照日万分之二计算至实际交房之日止）；四、河南蓝码置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向王玉萍支付诉讼保全担保保险费4000元；五、驳回王玉萍的其他诉讼请求。案件受理费减半后为15778元，保全费5000元，共20778元，由河南蓝码置业有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织了证据交换并质证。二审经审理查明如下事实：2015年6月23日王玉萍与蓝码公司签订补充协议一份，该协议约定，根据甲乙双方于2015年6月23日签订的《商品房买卖合同》，本着平等、自愿的原则，就下列房屋的买卖事宜，订立本协议如下：1、甲方（蓝码公司）承诺于2015年9月23日之前回购乙方（王玉萍）购买的甲方位于开封市新区郑开大道与第四大街交汇处西南角开封国际金融中心项目二期E座公寓13套（商品房清单详见附件），上述商品房建筑总面积为1031.47平方米。2、回购价格及回购款项支付：甲乙双方一致同意，商品房的总回购价格为人民币3465739.2（大写叁佰肆拾陆万伍仟柒佰叁拾玖元贰角）。其中2015年7月23日支付123776.4元；2015年8月23日支付123776.4元；剩余3128186.4元回购款应于2015年9月23日之前全部支付给乙方。3、甲方回购上述商品房的时限为2015年9月23日之前，经乙方同意后可顺延，具体事宜双方另行协商；乙方同意甲方提前回购上述房源，若甲方提前回购上述房源，每提前回购一个月，回购总金额递减123776.4元；4、违约责任：在回购上述房屋的时限内，若甲方无法按约定履行回购并付款的，则视为甲方违约，甲方须承担违约责任，每逾期一天需向乙方支付未付回购款千分之二的违约金。违约30日后（即2015年10月23日）甲方未支付回购款的相应房产则视为甲方已经放弃回购权利，并不得再次主张回购权利，未回购商品房全部归乙方所有，甲方按照《商品房买卖合同》承担有关责任。该协议签订后，双方签订了13份《商品房买卖合同》，但一直未备案办理相关手续。后2015年8月26日、2015年10月23日郑州歌亿房地产开发有限公司付款两笔247552.8元；2016年1月13日郑州歌亿房地产开发有限公司付款100000元；2016年1月29日郑州歌亿房地产开发有限公司付款150000元；2017年5月4日、2017年5月8日、2017年5月26日、2017年6月6日、2017年8月31日青岛蓝码实业有限公司付款五笔共计600000元。以上款项收款人均为牛腾。其他事实与一审法院认定的基本事实一致。本院认为，蓝码公司与王玉萍之间所签的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，双方均应当按照协议约定履行各自的义务，王玉萍依照约定将购房款支付给蓝码公司，蓝码公司应当依照合同约定的价款进行回购。同时，蓝码公司与王玉萍之间签订了涉案13份《商品房买卖合同》，对购买涉案房屋也达成了合意。根据蓝码公司提供的《补充协议》约定，双方对回购的价款以及时间均无异议，蓝码公司若最晚未在2015年10月23日向王玉萍支付相应的回购款，则视为其放弃回购权利，并不得再次主张回购权利，未回购商品房全部归王玉萍所有，蓝码公司应当按照《商品房买卖合同》承担责任。2015年8月26日、2015年10月23日郑州歌亿房地产开发有限公司付款两笔247552.8元，该两笔款项，在双方补充协议约定的回购期间内，且王玉萍也认可收到了上述款项，是其中合同编号为0045790、0045806两套房产的回购款，故，该两套房产双方不再履行《商品房买卖合同》；蓝码公司上诉主张王玉萍支付的价款实际是借款，且双方之间没有约定利息，但是根据蓝码公司提供的《补充协议》可以看出，该协议所约定的回购款超出了购房款，对于超出部分，蓝码公司未作解释；其次，涉案房屋的购买价格为3000元每平方，双方签订商品房买卖合同的时间是2015年6月，正值开封市房价低迷，涉案房屋当时还未建成，至今还未符合交付条件，且蓝码公司未提供相应的证据证明王玉萍购买涉案房屋的价格明显低于市场价格，双方的《补充协议》约定的也是先回购，事实上，在回购期间，蓝码公司也回购了其中两套房产，部分履行了上述协议；在一审庭审中，蓝码公司的代理人自认对王玉萍起诉的事实予以认可，只是因为主体竣工，装修没有完成，整体都没有交付，愿意和王玉萍庭下沟通调解，对于王玉萍在一审中提供的证据也没有异议；综合以上，对于蓝码公司上诉认为本案是以房产做质押的民间借贷的上诉请求，本院不予支持。关于郑州歌亿房地产开发有限公司和青岛蓝码实业有限公司向牛腾转款，2015年8月26日、2015年10月23日转款的两笔王玉萍自认，已经予以扣除，下余款项，王玉萍认可收到，但是认为与本案争议款项无关，不应从本案争议款项中扣除，因上述款项系第三方支付给王玉萍，王玉萍否认与本案有关联性，蓝码公司又认可郑州歌亿房地产开发有限公司和青岛蓝码实业有限公司与其有关联关系，故仅依据其出具的证明不能证明上述款项系偿还的王玉萍借款本金。综上所述，蓝码公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持开封市金明区人民法院（2018）豫0211民初2504号民事判决书的第二项、第四项、第五项；二、撤销开封市金明区人民法院（2018）豫0211民初2504号民事判决的第一项、第三项；三、王玉萍与河南蓝码置业有限公司于2015年6月24日签订的合同编号为0045786、0045787、0045788、0045789、0045795、0045802、0045804、0045805、0045807、0045808、0045809的《商品房买卖合同》有效；四、河南蓝码置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向王玉萍支付违约金（以2653590元为基准，自2016年1月1日起按照日万分之二计算至实际交房之日止）；案件受理费减半后为15778元，保全费5000元，共20778元，由河南蓝码置业有限公司负担19014元，王玉萍负担1764元。二审案件受理费10618元，由河南蓝码置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭宝霞审判员  路 璐审判员  杨雯蒨二〇一九年五月二十八日书记员  楚雯雯