重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第00735号上诉人（原审原告）何志刚，男，1973年8月13日出生，汉族。上诉人（原审原告）邓晓璘，女，1974年10月10日出生，汉族。二上诉人委托代理人王海亮，重庆巴国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）恒大地产集团重庆有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦31层，组织机构代码：79071779-3。法定代表人廖嘉宁，总经理。委托代理人吴永彬、吴卫航，恒大地产集团重庆有限公司职工。上诉人何志刚、邓晓璘与被上诉人恒大地产集团重庆有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院作出（2013）中区民初字第04608号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审查明，2009年8月31日，恒大地产重庆公司（合同中称“甲方”）与何志刚、邓晓璘（合同中称“乙方”）签订《重庆市商品房买卖合同》，双方约定：乙方购买甲方开发建设的重庆市渝中区石油路1号恒大名都××××××装修房一套，套内建筑面积为102.05平方米，总成交金额为652798元。其中，第七条“交房期限及交付条件”中约定：“（一）本商品房交房期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2011年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）……”第八条“交房手续的办理”中约定：“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担……”第九条“甲方逾期交房的违约责任”中约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日（与本条第一款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1.0向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金（该比率不小于本条第一款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金……”第十六条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”中约定：“甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2、按合同附件五的相关约定执行……”第十七条“关于基础设施、公共配套建筑的约定”中约定：“……甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1、基础设施……（2）于2011年6月30日前通电……2、如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：（1）由于甲方原因造成的，视为延期交楼……”恒大集团重庆公司在合同附件四中对房屋装修标准作出说明，其中，第二条“住宅配套设施”中约定：“……4、供电：每户设独立电表、电线暗装、配优质名牌电箱、‘松下’高级开关、插座面板……”同日，双方还签订《合同补充协议》作为附件五，其中，第十条“双方同意本合同第十六条补充如下”中约定：“乙方在交楼日如对装饰、设备提出异议，由甲方按双方约定的标准进行修理、更换、重做，并在30日内解决，此段期间不视为延期交房。乙方不得以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。”双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，何志刚、邓晓璘向恒大地产重庆公司支付了全部购房款。2011年5月4日，恒大地产重庆公司取得了“恒大名都8-10号楼”的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（渝中建竣备字2011-07号），其上载明竣工验收时间为2011年4月15日。2011年6月24日，金碧物业有限公司重庆分公司重庆恒大名都客户服务中心按照何志刚、邓晓璘在合同中确认的地址通过国内特快专递邮件向其邮寄送达《通知函》。2011年6月30日，何志刚、邓晓璘签署《收楼证明书》，何志刚、邓晓璘即接收房屋并居住使用。何志刚、邓晓璘对交房时房屋已通电的事实无异议。2013年3月5日，何志刚、邓晓璘以本案诉讼请求向本院提起诉讼。庭审过程中，何志刚、邓晓璘举示《情况说明》，拟证明其于2012年8月9日在国家电网正式备案立户成为一户一表用户。恒大地产重庆公司对《情况说明》上供电局加盖的印章真实性无法确认且认为用电手续需用户本人申请办理，开发商只负责通电并配合办理。何志刚、邓晓璘一审诉称，2009年8月31日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的渝中区石油路1号恒大名都×××××××精装商品房，套内面积为102.05平方米，房屋总价款为652798元，交房时间为2011年9月30日。被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件，其中，于2011年9月30日前通电。如果在约定日期内未达到使用条件，由于被告原因造成的，视为延期交楼。被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。双方还在《附件四：房屋装修标准说明》中约定每户设独立电表、电线暗装、配优质名牌电箱、“松下”高级开关、插座面板。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。原告入住后却发现被告未按合同附件四的约定安装独立电表，房屋使用的是临时用电。临时用电不是市政居民生活用电，所以电压不稳，频繁跳闸停电，严重影响原告正常生活秩序。直到2012年8月9日，原告才成为国家电网一户一表用户。原告与同小区数百户经历相同的业主多次要求被告整改并赔偿损失，均未果。被告给原告使用其申请的临时用电的行为违反《供电营业规则》第十二条的规定，不合法，不能达到通电要求。被告没有兑现合同第十七条的承诺，属“视为延期交楼”的违约行为。被告应根据合同第九条约定按原告已交房款每日万分之一赔偿原告2011年7月1日至2012年8月9日，共计406日的逾期交房违约金。现原告诉至法院，请求判决：被告赔偿原告逾期交房违约金26499.62元。恒大地产重庆公司一审辩称，被告按合同附件四约定完成装修。基础设施、公共配套设施如期达到合同第十七条第一款约定的使用条件。被告于2011年5月4日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。涉案房屋在合同约定的交房日2011年6月30日已具备合同第七条第一款第二项、第七条第二款及第八条第一款约定的交付条件。且被告已于2011年6月24日通过EMS向原告本人发出《收楼通知书》通知原告收验楼。原告收到该邮件于2011年6月30日办理收房手续。被告依约完成涉案房屋配套设施，每户设立独立电表、电线暗装，并在取得竣工验收备案登记证之前通过强电主管机构专项验收。原告诉称涉案房屋达不到使用条件缺乏事实依据，不构成要求被告支付逾期交房违约金的事由。如原告认为涉案房屋达不到竣工交付条件，交房日强电状态不具备使用条件，被告不应取得竣工验收备案登记证，则应另行提起行政诉讼，请求撤销竣工验收备案登记证，并中止本案审理。如原告未提起行政诉讼请求撤销竣工验收备案登记证，其要求被告承担逾期交房违约责任即缺乏事实和法律依据，应予驳回。原告在入住且居住使用涉案房屋长达两年后以使用条件与合同约定不符为由主张被告逾期交房并请求支付违约金没有事实和法律依据。据此，请求法院驳回原告的诉讼请求。一审认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”原告何志刚、邓晓璘与被告恒大地产重庆公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《附件五：合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款，被告亦应按照合同约定将房屋交付原告使用。关于涉案房屋在合同约定的最后交房日是否具备交付条件的问题。被告于2011年5月4日取得渝中建竣备字2011-07号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，且按约定的装修标准对房屋进行装修，符合合同约定的交付房屋条件。原、被告双方对装修标准以及对装修异议的处理办法进行约定，原告在交楼日如对装饰、设备提出异议，由被告按双方约定的标准进行修理、更换、重做，并在30日内解决。被告已书面通知原告于2011年6月30日前接房，而原告未举示证据证明未按通知接房具有正当理由。故依照合同约定，视为2011年6月30日被告已交房。原告并未举示充分证据证明其于交房日对装饰、设备提出异议，即房屋装饰和设备与合同附件四约定不符，故涉案房屋在合同约定的最后交房日已具备合同第七条约定的交付条件。关于被告是否存在合同约定的视为逾期交房情形的问题。被告在合同第十七条中承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施于2011年6月30日前达到使用条件。如果在约定日期内未达到使用条件系被告原因造成的，则视为延期交楼。因此，构成合同约定的视为逾期交房的情形为由于被告原因造成供电、供水基础设施在合同约定日期内未达到使用条件。本案中，涉案房屋在约定的交房日前已通过竣工验收，2011年6月30日视为被告已交房，且原告认可交房时房屋已通电，因此，供电的基础设施符合在约定日期达到使用条件的约定。原告称被告违反《供电营业规则》规定提供临时用电并不属于合同约定的视为逾期交房的情形，因此其要求被告承担逾期交房的违约责任缺乏事实和法律依据。遂判决：驳回原告何志刚、邓晓璘的全部诉讼请求。本案受理费596元，减半收取298元，由原告何志刚、邓晓璘负担。宣判后，何志刚、邓晓璘不服一审判决，向本院提起上诉称：双方的商品房买卖合同中对通电的约定是在交付房屋时应达到使用条件，而被上诉人没有办理用电的合法手续，每户也没有设立独立电表，没有达到正常的使用条件，上诉人直至2012年8月才成为供电局合法用户，公司应按照合同约定承担违约责任。请求依法改判。恒大地产集团重庆有限公司二审答辩称：1.被上诉人交付的房屋符合双方的商品房买卖合同中对交房条件的约定，水、强电、电话、有线电视、燃气线路均通过了各主管机关的专项验收并出具验收结论情况说明加盖公章，被上诉人并不存在违约行为；2.上诉人提出在用电上给上诉人造成了损失，但未提供相应证据证明，即使法院认定被上诉人违约，违约金的金额也应以弥补上诉人的损失为限。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审法院查明事实相同。本院认为：上诉人与恒大地产集团重庆有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予确认。关于被上诉人交付的房屋在用电方面是否符合双方合同中对交房条件的约定、是否应承担逾期交房违约责任的问题。本院认为，双方签订的商品房买卖合同第十七条约定，“甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1.基础设施……（2）于2011年6月30日前通电；2.如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：（1）由于甲方原因造成的，视为延期交楼”。《供电营业规则》第十二条规定：“使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。本案双方签订的商品房买卖合同，对通电的要求系需要达到“使用条件”，结合双方订立商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，该“使用条件”应理解为合法、正常的用电。对于“非正式供电”的行为，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市供电网络，既不符合《供电营业规则》第十二条规定，也不符合商品房买卖合同的交易习惯，不能视为其达到了合同约定的“使用条件”。因此，被上诉人并未按合同约定于2011年6月30日前通电并达到使用条件，视为延期交房，应承担逾期交房的违约责任。被上诉人恒大公司二审中提出违约金标准约定过高，请求人民法院依法予以调低。《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人们法院或者仲裁机构予以减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，依照双方合同第十七条约定，被上诉人存在视为逾期交房的情形，应承担违约责任，但上诉人未提供证据证明因此遭受了实际损失，因双方约定的违约金明显过高。本院以上诉人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，双方的过错程度综合考量，酌定被上诉人向上诉人支付违约金1000元。上诉人的该项上诉理由部分成立。综上，原判认定事实有误，依法应予改判。根据《合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第04608号民事判决；二、恒大地产集团重庆有限公司于本判决生效之日起十日内向何志刚、邓晓璘支付逾期交房违约金1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费298元，由恒大地产集团重庆有限公司负担；二审案件受理费596元，由恒大地产集团重庆有限公司负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张泽兵代理审判员  肖 飞二〇一四年三月十二日书 记 员  朱 帝