四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0114民初4467号 原告：成都市保丰投资有限公司，住所地成都市新都区大丰街道办事处高家社区。 法定代表人：刘百灵，董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）律师事务所律师。 被告：孟庆玉，女，1975年8月7日出生，汉族，住河南省固始县。 第三人：刘松，男，1985年5月12日出生，白族，住四川省会东县。 委托诉讼代理人：张兆坤，四川天润华邦律师事务所律师。 原告成都市保丰投资有限公司（以下简称保丰公司）与被告孟庆玉、第三人刘松商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月18日受理，依法适用简易程序审理，由于被告孟庆玉下落不明，案件转为普通程序，公告向被告孟庆玉送达了诉讼文书，由审判员赵乐担任审判长，与人民陪审员黄剑、骆恒组成合议庭，于2019年2月13日公开开庭进行了审理。原告保丰公司的委托诉讼代理人陈娇、第三人刘松及其委托诉讼代理人张兆坤到庭参加诉讼，公告期届满，被告孟庆玉未到庭应诉。本案现已审理终结。 保丰公司向本院提出诉讼请求：请求判令1.解除保丰公司与孟庆玉签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件；2.孟庆玉清理腾退已解除合同的房屋；3.保丰公司可单方面申请办理合同网上签约及合同登记备案的注销手续；4.孟庆玉向保丰公司支付总房款20%的违约金共计111824.2元；5.孟庆玉承担本案的诉讼费、公告费、保全费。事实与理由：保丰公司与孟庆玉签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及附件，约定孟庆玉购买由保丰公司开发建设的位于成都市新都区××街道××社区××组，三元社区6组春天花语X幢X单元X层X号房屋，孟庆玉选择贷款方式支付购房款，保丰公司为其提供连带责任担保。但因孟庆玉未履行支付按揭款的义务，导致按揭银行解除按揭贷款合同并要求保丰公司承担连带清偿责任。根据双方签订的合同及补充协议的约定，保丰公司享有解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件并要求孟庆玉承担违约责任的权利，故诉至法院。庭审中，因案涉房屋现实际由刘松居住使用，保丰公司要求刘松清理并腾退该房屋。 孟庆玉未作答辩。 刘松述称，保丰公司解除其与孟庆玉签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件的诉讼请求无事实和法律依据，双方所签订的合同中并未约定保丰公司在代孟庆玉支付相应房屋贷款后有权收回该房屋。保丰公司代孟庆玉归还完毕银行贷款后，其享有的是对孟庆玉追偿垫付款项的债权，而非合同解除权。 刘松向本院提出诉讼请求，请求确认成都市新都区××街道××路××号××幢××层××号房屋归刘松所有。事实与理由：刘松与孟庆玉于2016年12月16日签订了《房屋买卖合同》及补充协议，约定刘松购买孟庆玉所有的位于成都市新都区××街道××路××号××幢××层××号房屋，刘松按照合同约定分别于2016年12月16日、12月19日向孟庆玉支付了购房定金及购房款共计279800元，孟庆玉依约向刘松交付了案涉房屋，刘松实际入住并占有该房屋。保丰公司未按照合同约定将该房屋的产权登记至孟庆玉名下，致使刘松无法实际取得该房屋的所有权，现保丰公司起诉孟庆玉要求解除商品房预售合同的行为侵害了刘松的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条规定“根据民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。”根据上述法律规定，刘松申请作为本案第三人参加诉讼并请求支持诉讼请求。 保丰公司辩称，保丰公司是案涉房屋在不动产登记部门的登记所有权人，因此该房屋是保丰公司所有，刘松关于确认该房屋归其所有的诉讼请求事项不能成立。因案涉房屋现由刘松实际占有使用，故保丰公司要求刘松立即清理并腾退该房屋。 孟庆玉未作答辩。 本院经审理查明的事实如下：2014年12月31日，孟庆玉（买受人）与保丰公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》、《春天花语商品房买卖合同补充协议》及附件（合同备案号：XXXXXX），约定孟庆玉购买保丰公司开发的位于成都市新都区××街道××社区××组，三元社区6组地块“春天花语”X幢X单元X层X号房屋，测绘建筑面积104.74平方米，房屋总价款559121元，孟庆玉选择贷款方式购买。补充协议中载明：“附件五：付款方式及期限的约定……买受人采用以下方式支付购房款。按揭贷款（含公积金贷款）：1.买受人在签订《商品房买卖合同》后的当日，一次性付清该商品房的首付款的40%即¥67648元；买受人在2015年3月31日前付清剩余60%的首付款，即¥101473元；其余房款¥390000元，买受人在《商品房买卖合同》签订后通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。”同时补充协议第五条约定：“5.6若非因出卖人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准，包括但不限于拖欠银行的按揭款），买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期贷款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额20%的违约金；如非因出卖人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款20%违约金。”合同签订后，孟庆玉依约支付了首付款，保丰公司依约向孟庆玉交付了房屋。 此后，孟庆玉与中国工商银行股份有限公司成都盐市口支行（以下简称工行盐市口支行）签订了《个人购房借款/担保合同》，约定孟庆玉向工行盐市口支行借款390000元用于购买案涉房屋，保丰公司为上述借款承担连带责任担保。截止2018年6月8日，孟庆玉已经连续12期未按约定还款，共拖欠借款本息32870.47元。 工行盐市口支行先后于2018年1月21日、2018年6月8日向保丰公司发出了《中国工商银行股份有限公司个人贷款履行担保责任通知书》，其中6月8日的通知书中载明“成都市保丰投资有限公司（担保人）：孟庆玉（以下简称借款人）与我行签订了《个人购房借款／担保合同》（编号：04402001232015一手贷000XXXX，以下简称合同）……贵公司／您为借款人在该合同项下的借款本金、利息及其他有关费用承担连带保证责任或提供其他第三方担保。我行已依约向借款人发放了贷款，而借款人截至2018年6月8日，已连续12期未按约定还款，共拖欠我行贷款本息32870.47元。我行决定提前收回上述合同项下的本金叁拾陆万伍仟陆佰陆拾叁元贰角陆分及相应利息（截止本通知发出之日该利息为壹万玖仟柒佰玖拾陆元陆角叁分），请贵方抓紧时间筹集资金，于收到本通知日起5个工作日之内到我行办理本息清偿手续。以上两项款项总计：385459.89元……”同日，保丰公司向工行盐市口支行转款385459.89元。2018年6月11日，工行盐市口支行向保丰公司退还884.69元并出具《个人贷款结清证明》，证明载明“兹有借款人孟庆玉（证件号码：××）在我行申请个人一手住房购置贷款，贷款发放日期为2015年4月9日，贷款金额为人民币390000元（大写：叁拾玖万元整），贷款期限为240个月，该笔贷款已于2018年6月11日由成都市保丰投资有限公司结清全部贷款本息384575.2元（本金：365663.26元；利息：18911.94元）。” 另查明： 一、保丰公司与孟庆玉就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》于2015年4月7日办理了签约备案，签约备案号为XXXXXX，案涉房屋的地址登记为新都区××街道××路××号××路××号××X幢X单元X层X号，登记所有权人为保丰公司； 二、2016年12月16日，（买方）刘松与（卖方）孟庆玉签订了《房屋买卖合同》及补充协议，协议约定刘松购买孟庆玉所有的案涉房屋，建筑面积为104.74平方米，成交价为729800元。合同签订后，刘松向孟庆玉支付了定金50000元，首付款229800元，孟庆玉向刘松出具了收条并将该房屋交付给刘松装修居住使用。2016年12月19日，孟庆玉与周梦雅、刘松公证签订了《预约合同》，载明保丰公司已经将案涉房屋交付给孟庆玉，但尚未办理房产证、土地证。刘松、周梦雅对该房屋的权属情况充分知悉。 三、自2016年12月22日起，案涉房屋的物业管理费实际由刘松缴纳。 上述事实有保丰公司提交的《商品房买卖合同》、《春天花语商品房买卖合同补充协议》及附件、《中国工商银行股份有限公司个人贷款履行担保责任通知书》、转款凭证、退款凭证、《个人贷款结清证明》、《业主资料、物品领取清单》、《商品房买卖合同摘要》、网签合同信息查询记录、房屋信息查询记录，刘松提交的《房屋买卖合同》、《补充协议》、转款凭证、收条、收据、增值税发票、《公证书》、情况说明及到庭当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，保丰公司与孟庆玉于2014年12月31日签订的关于成都市新都区××街道××路××号××栋××单元××楼××号房屋的《商品房买卖合同》、《春天花语商品房买卖合同补充协议》及附件系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行己方义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据上述规定，结合《商品房买卖合同补充协议》第五条第六款的约定，由于孟庆玉未按时偿还购房贷款，导致保丰公司承担了连带担保责任，代孟庆玉偿还了贷款本息共计384575.2元，保丰公司在此情况下享有单方面解除合同的权利。庭审中刘松述称贷款银行只是提前收回贷款并非解除购房贷款合同，故保丰公司不享有商品房买卖合同的解除权。本院认为，虽工行盐市口支行在《中国工商银行股份有限公司个人贷款履行担保责任通知书》仅告知保丰公司孟庆玉购房贷款提前到期且要求保丰公司承担连带清偿责任代为偿还贷款，但保丰公司清偿完毕孟庆玉所欠全部贷款本息后，孟庆玉与工行盐市口支行的购房贷款合同关系终止，该情形属于商品房买卖合同中约定保丰公司承担连带清偿责任后享有合同解除权的情形，故本院对刘松的上述意见不予采纳，对保丰公司要求解除与孟庆玉签订的《商品房买卖合同》、《春天花语商品房买卖合同补充协议》及附件的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权赔偿损失。”根据上述规定，合同解除后，保丰公司应退还孟庆玉实际已支付的购房款559121元，孟庆玉应归还保丰公司垫付款项384575.2元，该款项按照约定可在孟庆玉已实际支付的购房款中扣除。对于保丰公司要求刘松清理、腾退返还房屋的诉讼请求，本院认为，首先，刘松庭审中述称合同中并未约定保丰公司有收回案涉房屋的权利，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，保丰公司应当退还孟庆玉已经实际支付的购房款，同时保丰公司有权要求孟庆玉返还该房屋，返还义务系孟庆玉的法定义务而非约定义务，故对刘松的上述意见本院不予采纳；其次，虽案涉房屋现由刘松实际占有使用，但刘松对该房屋的占有是基于其与孟庆玉之间成立的房屋买卖合同关系，而本案中保丰公司要求解除的是其与孟庆玉成立的《商品房买卖合同》，根据上述法律规定，合同解除后保丰公司有权要求返还房屋，但根据合同相对性原则，本案中保丰公司要求返还该房屋的主体应为孟庆玉，而非刘松，故本院支持孟庆玉清理并腾退案涉房屋。《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》第十三条规定：“持法院或仲裁机构生效裁判文书或协助执行通知书判定由单方办理的，可单方申请办理。”根据上述规定，对保丰要求单方面申请办理合同网上签约及登记备案的注销手续的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”根据上述法律规定，同时结合保丰公司与孟庆玉签订的补充协议中第五条第六款的约定，孟庆玉未按约偿还购房贷款导致保丰公司承担了连带清偿责任，其行为已经构成违约，应当承担违约责任，故保丰公司要求孟庆玉支付总房款20%的违约金共计111824.2元的诉讼请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 关于刘松要求确认案涉房屋归刘松所有的诉讼请求，本院认为，刘松与孟庆玉之间签订了《房屋买卖合同》，且双方均履行了该合同的部分义务，但刘松基于该合同对孟庆玉仅享有合同债权，刘松向本院诉请要求确认案涉房屋归其所有，实质是确认其对案涉房屋享有物权，即占有、使用、收益、处分的权利，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据上述规定，刘松与孟庆玉仅成立了房屋买卖合同关系，并未进行物权转移登记，且房屋信息查询记录显示现案涉房屋的登记所有权人仍为保丰公司，故本院对刘松要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持。刘松与孟庆玉签订了《房屋买卖合同》，因孟庆玉的原因导致案涉房屋尚未取得房屋产权证且被限制登记，致使双方签订《房屋买卖合同》的目的无法实现，由此给刘松造成的损失，刘松可另案向孟庆玉主张。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告成都市保丰投资有限公司与被告孟庆玉签订的《商品房买卖合同》（签约备案号：XXXXXX）、《春天花语商品房买卖合同补充协议》及附件； 二、被告孟庆玉于本判决生效之日起三十日内清理并腾退位位于新都区××街道××路××号××栋××单元××楼××号房屋； 三、原告成都市保丰投资有限公司可于本判决生效之日起五日内单方面申请办理位于新都区××街道××路××号××栋××单元××楼××号房屋的《商品房买卖合同》的网上签约及登记备案的注销手续； 四、被告孟庆玉于本判决生效之日起十日内支付原告成都市保丰房地产开发有限公司违约金111824.2元。 五、驳回原告成都市保丰投资有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回第三人刘松的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1668元，保全费3316元，共计4984元，由被告孟庆玉负担4784元（上述费用原告成都市保丰投资有限公司已预付，原告成都市保丰投资有限公司可在退还被告孟庆玉购房款时直接扣除），由第三人刘松负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  赵乐 人民陪审员  黄剑 人民陪审员  骆恒 二〇一九年五月七日 书 记 员  王倩