北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第00970号原告：史克英，女，1960年6月7日出生。委托代理人：谢华平，北京市京锐律师事务所律师。委托代理人：林金微，北京市京锐律师事务所律师。被告：董治平，男，1970年3月29日出生。委托代理人：徐尊立，北京市盈科律师事务所律师。原告史克英诉被告董治平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月27日立案受理。依法由代理审判员代净适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人谢华平，被告委托代理人徐尊立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告史克英诉称：1991年10月16日，原告以郑×的名义与被告董治平签订房屋买卖《协议》，约定以15000元价格将被告所有的本市东城区×××号院×××号×××间（建筑面积16.7平方米）出卖给原告。后被告要求加价10000元，实际成交价格为25000元，原告于1992年8月21日向被告支付了全部购房款，被告将房产证原件以及房屋交给原告。原告将房屋重新翻建后入住，直至2009年第二次翻建后一直居住在此。在此过程中，因被告搬至他处居住，原告无法找到被告。后原告找到被告要求办理房屋过户手续，被告要求加价，遭到原告拒绝，被告拒不配合原告办理过户手续。2010年6月7日，被告将原告的房屋房门撬锁，将原告的物品强行搬走。经报案，原告才得知被告董治平于2010年6月10日将房屋以830000元价格卖与李××，并办理了过户手续。2011年4月，史克英起诉董治平、李××，要求确认董治平与李××之间恶意串通签订的买卖协议无效，法院判决驳回史克英的诉讼请求。后史克英起诉要求确认史克英与董治平之间签订的房屋买卖合同有效，并要求李××返还房屋，法院判决确认史克英与董治平之间存在事实房屋买卖合同关系，但驳回了原告的其他诉讼请求。原告认为，鉴于法院判决已经确认原、被告之间存在事实买卖合同关系，被告恶意违约一房二卖，致使双方的买卖合同无法履行，损害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判令解除原、被告双方之间于1991年10月16日形成的事实房屋买卖合同关系；判令被告返还原告购房款25000元；判令被告赔偿原告购房款25000元的利息损失（以25000元为基数，按年息28%为标准计算自1992年8月29日起至本判决生效之日止）；判令被告赔偿原告房屋差价损失805000元；本案诉讼费由被告负担。被告董治平辩称：同意解除原、被告之间的事实房屋买卖合同关系。原告所述的25000元购房款没有法律依据，法院虽然依法确认原、被告双方之间存在事实房屋买卖合同关系，但并未确定真实的购房价格。对此，被告仅认可向原告借款5000元的事实。原告所主张的利息计算标准也不正确。被告认可出售涉诉房屋的价格为830000元，但被告认为原告以此来主张房屋差价损失的诉讼请求金额过高，希望法院予以调整。经审理查明：位于本市东城区×××号院×××号×××间（以下简称涉诉房屋，建筑面积16.7平方米）原系被告董治平所有的私房。原告自1992年起居住使用涉诉房屋，并持有涉诉房屋的所有权证原件。2010年5月6日，被告董治平与案外人李××签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定被告董治平将涉诉房屋出售给案外人李××，成交价格为167000元，涉诉房屋的租赁情况为未出租。当日，被告董治平与案外人李××签订《装修款补充协议》，约定被告董治平出售给案外人李×的房屋装修折价款为663000元，被告董治平净得总价款为830000元。2010年6月10日，被告董治平与案外人李××以网签形式签订了《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定被告董治平以167000元的价格将涉诉房屋出售给案外人李××。后案外人李××取得涉诉房屋的所有权证。2010年6月，被告董治平与案外人李××及房屋中介公司一同到涉诉房屋处由开锁公司将房门打开，将其中物品清点封存，并搬至他处存放。事后，原告拒绝领取物品。2011年4月6日，史克英在本院起诉董治平、李××房屋买卖合同纠纷一案，以董治平在与史克英于1991年达成事实房屋买卖合同关系后，仍与李××恶意串通签订《存量房屋买卖合同》，将涉诉房屋过户给李××为由，要求确认董治平与李××签订的《存量房屋买卖合同》无效。本院依法作出（2011）东民初字第04705号民事判决书，认定史克英没有证据证明李××购买涉诉房屋时在主观上存在恶意，且李××与董治平存在恶意串通、骗取登记，损害史克英合法利益的行为，故本院判决驳回史克英的诉讼请求。史克英不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院依法作出（2012）二中民终字第4527号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决现已发生法律效力。2012年3月27日，史克英在本院起诉董治平、第三人李××房屋买卖合同纠纷一案，要求确认史克英与董治平就涉诉房屋存在事实房屋买卖合同关系，第三人李××将涉诉房屋返还史克英。本院依法作出（2012）东民初字第04559号民事判决书，认定史克英虽未直接与董治平签订房屋买卖合同，但根据《协议》及证人郑×的证言，可认定1991年10月16日，史克英与董治平就买卖涉诉房屋达成一致意见，并已实际履行，故本院判决确认史克英与董治平就涉诉房屋存在事实房屋买卖合同关系，驳回史克英的其他诉讼请求。史克英不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院依法作出（2013）二中民终字第06506号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决现已发生法律效力。庭审中，证人郑×出庭证明，1991年底其与原告共同与被告协商原告购买涉诉房屋事宜，确定价格为15000元，由被告书写《协议》，内容为：“董治平将鼓楼（东城）×××号×××间卖给郑×，已交付7500元，待过户后另付7500元，共计15000元。特定以下协议，原一切书面协议均作废。”当时原告给付被告8000元。1992年初，被告取得产权证后将房价提高到25000元，原告给付7000元后，接受了该价格，并于此后给付被告10000元。郑×书写了1992年8月29日的《收条》，并由被告签字。对此，被告不认可证人证言的真实性。另，原告提供被告于1992年8月29日签字的《收条》复印件以及被告按印的《证明》，拟证明被告收到原告购房款25000元的事实。对此，被告不认可真实性，否认收过原告购房款25000元，称与原告之间系借款关系，且《证明》系原告强迫被告的情形下由被告按印的，不认可原告的证明目的。上述事实，有（2011）东民初字第04705号民事判决书，（2012）二中民终字第4527号民事判决书，（2012）东民初字第04559号民事判决书，（2013）二中民终字第06506号民事判决书，《协议》，证人证言及当事人的当庭陈述等证据在案为证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张解除与被告之间就涉诉房屋形成的事实房屋买卖合同关系的诉讼请求，根据人民法院已生效判决确认，原告与被告就涉诉房屋存在事实房屋买卖合同关系，现因被告已将涉诉房屋出售给案外人李雄飞，并已办理完毕房屋过户手续，致使原告与被告之间就涉诉房屋的事实房屋买卖合同目的客观上无法实现。故对原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告返还购房款25000元，并给付购房款利息的诉讼请求，根据原告提交的1991年10月16日的《协议》及证人郑×的证言，可认定原告于1992年8月29日共计向被告支付购房款为25000元。故对原告要求被告返还购房款并给付购房款利息的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。但对原告主张按年息28%计算购房款利息的标准，于法无据，本院酌情予以调整。关于被告主张与原告之间系借贷关系的抗辩意见，因被告未提供证据予以证明，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。关于原告主张被告赔偿原告房屋差价损失805000元的诉讼请求，根据原、被告之间约定的涉诉房屋购房款，以及被告董治平与案外人李雄飞之间签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《装修款补充协议》中约定的涉诉房屋总价款，可以确定原告就涉诉房屋确实存在差价损失，由于该损失数额明确，且系因被告董治平违背诚实信用原则，将涉诉房屋“一房二卖”所导致，故被告董治平应就该差价损失给予原告合理赔偿。具体赔偿数额，考虑到原告在长达十几年的时间里未及时向被告主张权利及合同其他具体履行情况，本院酌情予以判处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告史克英与被告董治平于一九九一年十月十六日形成的事实房屋买卖合同关系于本判决生效之日解除；二、被告董治平于本判决生效后十日内返还原告史克英购房款二万五千元；三、被告董治平于本判决生效后十内给付原告史克英购房款利息损失（以二万五千元为基数，自一九九二年八月二十九日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告董治平于本判决生效后十日内赔偿原告史克英房屋差价损失七十万元；五、驳回原告史克英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6900元，由原告史克英负担1897元（已交纳），由被告董治平负担5003元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 代 净二〇一四年三月十八日书 记 员 宿云达