云南省易门县人民法院民 事 判 决 书（2013）易民一初字第149号原告云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司（以下简称“一心堂药业公司”），组织机构代码：72528786-2，地址：昆明市西山区人民西路821号。法定代表人阮鸿献，公司董事长。委托代理人蔡宗馥，女，汉族。被告李蕾，女，1972年生，汉族（现下落不明）。原告一心堂药业公司诉被告李蕾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月9日受理后，决定适用简易程序进行审理。但因被告李蕾下落不明，2013年5月7日裁定转为普通程序审理，于2013年5月10日、9月16日采用公告方式向被告李蕾送达诉状、应诉通知、开庭传票等法律文书。公告期限届满后，本院依法组成合议庭于2013年8月9日、12月16日两次公开开庭对本案进行了审理。原告一心堂药业公司的委托代理人蔡宗馥到庭参加诉讼，被告李蕾未到庭应诉，本案现已审理终结。原告一心堂药业公司诉称，2010年11月24日原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于易门县龙泉镇新建街141、143、145、147号4间铺面（面积合计120㎡）出租给原告，出租房屋所有权人为易门县新安物资供应有限责任公司（以下简称“新安物资公司”），房屋租期为4年。原、被告签订房屋租赁合同时，征得了房屋所有权人同意。合同租期内原告严格按照合同约定履行义务。2012年年末，房屋所有权人告知原告，被告与房屋所有权人解除房屋租赁合同，现要收回原告承租的4间铺面。知此情况后，原告多次与被告联系，但被告置之不理。原告认为，被告与原告签订房屋租赁合同仍在履行期内，被告私自与房屋所有权人终止房屋租赁关系，导致原告合法承租权无法行使。被告的行为构成根本违约，并使原告遭受巨大经济损失。原告诉请判令：1、判决解除原、被告于2010年11月24日签订的《房屋租赁合同》。2、由被告承担违约责任，赔偿原告铺面装修费65215.30元、广告宣传费20000元、搬迁费2750元、违约金22000元、合计109965.30元。3、被告退赔水电费押金2000元。4、公告费、诉讼费由被告承担。被告李蕾未出庭应诉，也未提出答辩。原告提供并出示了如下证据：1、企业法人营业执照复印件一份、组织机构代码复印件一份、法定代表人身份证明书原件一份、李蕾身份证复印件一份，以证明原告及被告的身份信息情况。2、房屋租赁合同原件一份、房屋产权证复印件一份、情况说明原件一份。以证明原告与被告签订了《房屋租赁合同》，房屋所有权人为新安物资公司，房屋所有权人同意被告将铺面转租给原告经营。3、银行电汇凭证原件二份、收条原件三份。以证明合同签订后原告严格按合同约定支付了房屋租金及水电费押金。4、房屋租赁终止协议复印件一份，以证明2012年6月27日被告与房主私自签订房屋租赁终止协议，解除租赁关系。5、装饰工程承包合同原件一份、有限责任公司变更登记申请书复印件一份、企业法人营业执照复印件一份、授权委托书原件一份、施工任务书传真件一份、现场验收与公司标准评定表传真件一份，以证明原告与装饰施工方签订装饰施工合同，施工方对原告承租铺面进行装修，并且已经过验收合格。6、收款收据原件二份。以证明被告违约，房屋产权方要求原告迁出，产生搬迁费2750元。7、电子转帐凭证原件一份、发票原件二份，以证明原告已经向施工方支付装修工程款65215.30元。8、保修卡复印件一份，以证明原告承租铺面的装修工程还在保修期内，被告违约给原告造成了损失。9、邮政储蓄银行汇款收据原件一份，以证明原告支出公告费500元。10、房屋租赁合同原件一份、房屋所有权证复印件一份、企业法人营业执照复印件一份、组织机构代码证复印件一份、居民身份证复印件一份。以证明被告的违约行为导致原告重新与新安物资公司签订房屋租赁合同，致使原告2013年、2014年房屋租金损失共计49600元。11、云南省国家税务局通用机打发票原件一份，以证明因第二次刊登开庭公告支出公告费250元。本院调取并出示了以下证据：1、房屋租赁合同复印件一份、房屋租赁终止协议复印件一份、询问笔录一份，证明被告李蕾于2008年1月22日与房屋所有权人新安物资公司签订租期为十年的房屋租赁合同，后被告李蕾于2012年6月27日与新安物资公司终止了该房屋租赁协议，约定双方签订的租赁合同到2012年12月20日届满终止。2013年5月17日原告重新与新安物资公司签订了房屋租赁协议。2、《云南法制报》公告内容原件二份、公告及送达照片9张，证明法院已经到被告住处送达应诉材料但无法找到本人，后采用登报公告送达。经质证，原告对本院调取的询问笔录认为该份笔录不属于法院应依职权调取证据的情形，且房屋所有权人为法人，没有法人的盖章确认，不能作为本案的定案依据。对其他证据予以认可。本院认为，原告提供的第6组证据因不属正式发票，且原告不能提供收款人的具体信息，在被告没有到庭进行质证的情况下，本院不能对该证据的客观性以及与本案的关联性进行审查核实，因此该组证据不予认定。本院依法向新安物资公司法定代表人李有福所作的询问笔录程序合法，调查询问的内容与本案案件事实存在关联性和必要性，因此应予认定。综上，原告提交的其他证据与本院依法调取的所有证据，符合证据的合法性、客观性、关联性，并且能够互相印证，能够证明本案的案件事实，应作为本案的定案依据。通过原告提交的证据及陈述，结合本院依职权调查取证的结果，本院确认以下事实：2008年1月22日被告李蕾与新安物资公司签订房屋租赁合同，约定由新安物资公司将位于易门县龙泉（镇）街道办事处新建街25号一楼的六间铺面出租给李蕾使用，租期自2008年1月16日至2018年1月15日。2010年11月24日，经新安物资公司同意，被告李蕾（甲方）与原告一心堂药业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，将被告从新安物资公司承租的六间铺面中的四间（面积120㎡）转租给原告用于药品销售。原、被告双方约定：甲方保证对房产具有出租权；房屋租期为4年，自2010年12月20日至2014年12月19日止；租金44000元∕年，先付后用，一年一付；乙方向甲方支付水电费押金2000元，待合同期满后全额退还乙方。对于违约责任，双方约定如下：（若）甲方不具有房屋出租权而导致甲方不能履行合同，使乙方不能在合同期内进行经营，甲方应赔偿乙方的全部房屋装修费用及20000元的广告宣传费等各项费用，并退还乙方未使用时间的房屋租金。《房屋租赁合同》于2010年11月24日签字生效。随后乙方按约定支付了租金，甲方也将房屋交付给乙方使用。乙方于2010年12月7日将房屋交由玉溪水晶室家居装饰工程有限公司进行装修（实由红塔区星灯世家施工），支出装修费65215.30元。2012年6月27日，因不能及时向新安物资公司支付房租等原因，被告李蕾与新安物资公司商定解除房屋租赁合同，约定双方的租赁合同至2012年12月20日终止。到期后，新安物资公司要求原告清退房屋，原告于2013年1月停止经营。后经与新安物资公司协商，原告于2013年5月17日与新安物资公司重新签订房屋租赁合同，约定由原告继续使用原租赁房屋，租期自2012年12月21日起至2015年12月20日，租金68800元∕年。随后，原告恢复经营。诉讼中，因联系、查找不到被告李蕾，原告支出公告送达费750元。本院认为，（一）原、被告之间签订的《房屋租赁合同》内容不违反法律的禁止性规定，被告的转租行为经房屋所有权人同意，双方签订的《房屋租赁合同》成立且有效。（二）被告于2012年6月27日向房屋所有权人提出解除合同并与房屋所有权人约定自2012年12月20日起解除合同的行为，违反了原、被告之间“甲方保证对本房具有出租权”（合同第一条1.3）的约定，使原告自2012年12月21日起至2014年12月19日期间对承租房屋的使用权得不到保障，双方之间的合同丧失了继续履行的基础，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项规定之情形。至此，原告方依法获得了单方解除合同的权利，可以主张解除与被告之间于2010年11月24日签订的《房屋租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照约定或者法定事由主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因本案被告下落不明，原告客观上不能将解除合同的意思表示通知被告。在本院受理原告的起诉之后，以公告方式向被告送达了诉状、应诉通知等文书，公告期间届满时，应视为原告解除合同的意思表示已经通知到达被告。因此，原告解除合同的主张具有事实及法律依据，应予支持，但双方合同权利义务终止的时间应溯及被告与房屋所有权人之间租赁关系终止之次日。（三）《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，被告的违约行为导致原告尚有二年的房屋使用权得不到保障，实际造成原告房屋租金的增加及不能正常经营近五个月时间，并可能给原告造成搬迁费支出、营业收入减少的损失。依据法律规定，在合同解除之后，原告有权要求被告赔偿损失，但损失的计算和确认须以客观真实为准，并有经过审查核实的证据予以证明。1、装修费、广告费。原告从被告处获得房屋使用权之后，为了满足经营之需，对房屋进行装修并支出了相应的费用。据原、被告双方在合同中的约定（合同第十条10.1、10.3），被告因不具有房屋出租权致使原告在合同期内不能正常经营，为被告违约，被告应赔偿原告的装修、搬迁、经营损失及广告宣传费20000元等费用。该约定的目的在于约束、督促被告必须保障原告在约定期限内享有房屋的实际使用权，但装修及广告宣传对于原告的作用、效用应与原告对承租房屋的实际使用时间及实际经营状况相关联，即在双方正常履行合同至期限届满的情形下，该装修费和广告宣传费为原告的经营成本而非损失；自原告因被告的违约行为而不能使用承租房屋之日起，原告对于房屋的装修成果及广告宣传所能带来的效益丧失，即原告投入的装修费、广告宣传费成为实际损失（已使用期间除外）。而客观情况是，原告在被告与房屋所有权人解除合同的情形下，为避免损失的扩大而采取与房屋所有权人协商并重新签订房屋租赁合同的补救措施，从而获得了在原经过装修的房屋内继续经营的权利，使原装修成果及广告宣传效果得以继续对原告的经营活动发挥效用而未成为实际损失。在合同纠纷中，赔偿损失应以守约方的实际损失为限，即守约方不得获取超过实际损失的赔偿。因此，原、被告之间虽然对于装修费、广告费的赔偿在合同中有约定，但本着客观、公正、赔偿以实际损失为限的原则，对于原告提出的装修费、广告费赔偿请求，本院不予支持。2、搬迁费。原告提交了2012年2月21日、22日的两份“收款收据”作为证明搬迁费支出的证据。因该“收款收据”不是正式发票，且原告不能提供收款人的具体信息，在被告没有到庭进行质证的情况下，本院不能对该证据的客观性以及与本案的关联性进行审查核实，故对于原告提出的搬迁费的赔偿请求不予支持3、违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，如果合同中没有对违约金进行约定，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”因此，违约金的适用是以双方当事人达成合意并明确约定数额为前提，如果合同中没有对违约金进行约定，一方违约，另一方在诉讼中主张违约金的，法院不予支持。本案中，原、被告双方在合同中并未明确约定违约金及数额作为合同的违约责任方式。对于原告提出的违约金请求，根据原告因被告的违约而造成房租增加、近五个月经营不正常的实情，以及经本院释明后原告方的意见，该项请求可视为原告方基于实际损失而提出的请求。同时，有证据证明原告在与房屋所有权人重新签订房屋租赁合同时，房屋租金比与被告的约定增加了49600元（二年），原告的“违约金”请求并未超出其损失范围，所以，该项请求本院予以支持，但理由应为赔偿损失，而非违约金。4、水电费押金。原、被告双方在合同中约定租赁期间水电费由原告自行承担并须自行按时交纳，以原告向被告支付押金2000元（已实际支付）作为保证。因被告方的违约行为致使合同提前终止，且无证据表明原告没有履行按时、据实交纳水电费的合同义务。所以，根据水电费押金的性质及双方的约定，原告的此项请求应予支持。5、公告费。本案中，因被告下落不明，本院为了对当事人的民事权益给予及时、平等的保护，依法决定对诉状、应诉通知、传票等文书以报刊公告的方式向被告送达，原告为此向公告发布报刊—《云南法制报》支付公告费用750元。依据《诉讼费用交纳办法》第二章的规定，公告费属诉讼费用范围，应当按照诉讼费用由败诉方负担的原则确定承担者。所以，原告要求由被告承担公告费750元的请求予以支持。综上所述，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司与被告李蕾于2010年11月24日签订的《房屋租赁合同》自2012年12月21日解除。二、由被告李蕾于判决生效之日起十五日内赔偿原告云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司损失人民币22000元。三、由被告李蕾于判决生效之日起十五日内退还原告云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司水电费押金2000元。四、驳回原告云南鸿翔一心堂药业（集团）股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1270元、公告费750元，由被告李蕾负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审 判 长  马亚伟审 判 员  周继兴人民陪审员  王开明二〇一四年三月十一日书 记 员  张小龙