重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初7954号原告：曾祥保，男,汉族,1984年3月4日出生,住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：陈建波，重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人：王聪，重庆康实律师事务所律师。被告：重庆兴浩置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区彩云大道8号附93号3-40，统一社会信用代码91500000086309585P。法定代表人：唐垠。委托诉讼代理人：周新，该公司员工。原告曾祥保诉被告重庆兴浩置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日受理后，依法由审判员李霄敏适用简易程序独任审判，于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈建波、王聪，被告的委托诉讼代理人周新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾祥保诉称：2017年3月24日，原告参加被告组织的拍卖会，经过多轮竞价，原告以最高价1339万元竞得被告位于重庆市九龙坡区彩云大道8号金茂悦9的房屋，并于当天签订了《金茂悦认购协议书》，该协议书约定：1、该房屋总价款1339万元，原告向被告支付定金30万元；2、双方在签署认购协议书之日起7日内签订《重庆市商品房买卖合同》；3、原告需要在规定的时间内办理完毕签约手续；4、被告在规定的时间内，拒绝与原告签订《重庆市商品房买卖合同》或者擅自将房屋另行处置的，应双倍返还定金。同时被告在拍卖公告和拍卖会上承诺原告在签订合同时需要支付30%的购房款以及房屋用于开办幼儿园等，幼儿园交付时间为2017年12月31日前。后由于被告迟迟未能办理房屋的预售许可证，原被告之间就办证问题和支付方式产生较大分歧。2019年1月2号，被告向原告邮寄了《解除合同通知》。原告认为，被告在签订了认购协议书后长达622天才提出正式签约，随意变更重要条款，故意设置交易障碍，已经构成根本违约。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求：1、判决被告立即向原告双倍返还定金60万元；2、本案的诉讼费由被告承担。被告重庆兴浩置业有限公司辩称：1、认购协议系双方真实意思表示，合法成立并生效；2、原告诉状中陈述的部分事实，被告不予认可，主要为：一是虽然认购协议是2017年签约，但是因为幼儿园政策不确定等原因，双方协商并同意延后签约，所以被告才没有发出签约邀请；二是被告在向原告发出签约通知前，有其他意向购房者愿意全款购买幼儿园，但鉴于原被告已经签署了认购协议，所以被告一直在等待交易，被告并不存在恶意违约或设置交易障碍；3、认购协议明确约定了适用定金法则条款，所以本案是原告单方违约才致未能订立买卖合同，所以被告有权解除认购协议并拒绝退还定金。经审理查明：2017年3月24日，原被告签订《金茂悦认购协议书》（以下简称《认购协议书》），协议书中主要载明：1、原告向被告定购位于重庆市九龙坡区彩云大道8号金茂悦9号楼，建筑面积为1614.51平、总价1339万元；2、原告在签署该《认购协议书》时向被告支付定金30万元，并在被告通知签约之日起7日内凭本《认购协议书》原件、身份证原件、定金收据签署《重庆市商品房买卖合同》等，并与银行办理按揭相关手续并向被告支付首付款及相关税费，原告支付的定金将不计息全额转为该《重庆市商品房买卖合同》约定的购房首期款；3、若原告未在本《认购协议书》前述约定时间内与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，本《认购协议书》随即失效，所认购的物业单位被告勿需通知原告可以自行处理，定金不予退还；4、因政策或法律规定变更或其他非被告原因，导致原告不能在约定时间内获得按揭贷款的，不构成原告可以解除本认购书或《重庆市商品房买卖合同》的理由；除非被告书面认可原告其他付款方式，否则原告应直接支付相应房款；5、若被告在规定时间内，未经原告同意，擅自将前述房屋另行处置，拒绝与原告在规定时间内签订《重庆市商品房买卖合同》的，双倍返还原告所缴纳定金（不含利息）；如遇不可抗力之意外导致本认购协议书无法履行的，任何一方均有权解除本认购书，被告仅需将原告已付定金不计息退还给被告，双方不承担其他任何责任。原告按约支付了30万定金。另查明：2018年9月29日，原告给被告发出《律师函》1份，主要载明：因被告一直不通知原告签约和交房，原告也多次要求被告完善相应购房手续，但被告一直拖延、不作为，给原告造成了巨大损失，故要求被告：1、双方尽快签订涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》；2、如果被告仍不履行签订《重庆市商品房买卖合同》和交付房屋的义务，则被告应赔偿原告损失750万元。被告辩称该律师函可以证明双方对延期交房达成了一致意见。2017年11月20日，被告给原告发出《告知函》1份，主要载明：1、原告购买了被告房屋，并交纳了30万元定金，双方约定在该物业完成竣工备案并达到签约条件后7日内签订《重庆市商品房买卖合同》；2、被告于2017年11月14日接到重庆市九龙坡区不动产登记中心通知，暂停办理幼儿园物业的产权转移手续；3、被告将根据最新政策重新调整该物业处置方案，方案确定后及时告知原告，在同等条件下，原告有对该物业的选择权。2018年12月6日，被告向原告发出《关于签署的通知》，主要载明：1、涉案房屋总价1339万元，房款支付方式为：第一期房款800万元应于2018年12月30日前付清、第二期房款应于2019年12月31日前支付、第三期房款在办妥房屋产权后15日内一次性支付；2、产权证办理：签订《重庆市商品房买卖合同》后3年内，根据被告通知，原告配合共同办理房屋产权证。2018年12月14日，原告到被告公司就涉案房屋的购房手续进行协商，原告不同意按照前述《关于签署的通知》中载明的条件进行签约。2018年12月20日，原告向被告发出《关于签署的回函》，主要载明：1、房屋总价1339万元，第一期房款500万元在2018年12月31日前支付、第二期房款200万元在2019年6月30日前支付、第三期房款300万元在2019年12月31日前支付、第四期房款在办妥房屋产权后15日内一次性付清；2、关于网签备案及产权证办理：一是双方签订《商品房买卖合同》后10日内，双方共同配合办理合同网签手续；二是双方签订《商品房买卖合同》后，根据被告通知、原告配合共同办理房屋产权证；三是被告保证于2020年12月31日前办理涉案房屋的产权证；3、如因法律、法规或政策之明确规定，导致房屋不能于2020年12月31日前办理产权证的，则原告开始直接承租涉案房屋（2020年12月31日前不计租金）；原告承租房屋后，配合被告解除网签手续。2018年12月27日，被告向原告发出《关于尽快签署的通知》，主要载明：被告不同意原告提出的相关要求及签约条件，要求原告应于2018年12月29日前到被告处完成签约手续；逾期签约，被告将不予退还定金，并有权另行处置涉案房屋。2018年12月29日，原告向被告发出《关于尽快签署的通知的回函》，主要载明：1、被告故意拖延签署《商品房买卖合同》；2、被告随意变更付款方式设置交易障碍，将按揭付款方式变更为分期付款方式，在原告作出妥协之后仍然强势拒绝；3、被告3年内办理产权证且不承担违约责任显失公平。2018年12月30日，被告向原告发出《解除通知书》，主要载明：被告多次延期，但原告仍未完成签约手续，故根据《认购协议书》相关约定及被告发出的通知，已经视为原告放弃此次购房，故被告正式通知原告：自本通知发出之日，双方签订的《认购协议书》立即解除，被告有权另行将房屋出售给第三方。2019年1月4日，原告向被告发出《关于解除通知书的回函》，主要载明：1、被告无权单方解除《认购协议书》；2、希望双方继续沟通，协商解决。再查明：2019年3月，被告将涉案房屋出卖给第三人，并已经办理了涉案房屋的不动产登记手续。被告没有证据证明2017年告知原告不能办理涉案房屋不动产登记手续的原因系政府原因造成的。上述事实，有《认购协议书》、通知、回函、通知书、EMS回单、告知函、律师函、房屋登记信息查询、庭审记录以及当事人陈述等在卷为凭，足以认定。本院认为：本案争议焦点主要有两个：一是《认购协议书》的性质；二是被告是否违约并双倍返还定金。对此，本院评述如下：第一，《认购协议书》的性质系预约合同。预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。双方当事人在协议书是否明确约定在具备商品房预售条件时，还需要重新签订商品房买卖合同的，是区分预约合同和本约合同的重要因素。本案中，双方签订的《认购协议书》主要载明了房屋位置、总价以及双方需要签订《重庆市商品房买卖合同》等内容，故该《认购协议书》的性质系预约合同，双方都应按照约定内容履行各自义务，否则应承担违约责任。第二，被告应承担举证不能的法律后果。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决以前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。被告主张因政府原因才导致其于2017年底告知原告涉案房屋不能办理不动产登记手续，但被告并未举示证据予以印证，故对被告的该项辩解不予认可。第三，被告变更付款方式、告知原告3年内办理产权证等行为构成违约。订立预约合同的目的是为了将双方达成一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判直至订立本约合同。预约合同的意义是为双方订立本约合同创造一个良好条件，双方在后续磋商过程中应遵守公平、诚实信用等原则。磋商中，如果一方违背公平、诚实信用原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续磋商以订立本约合同，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。正因为如此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，《认购协议书》中明确载明原告有权选择按揭付款方式，故被告通知原告签署涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》时，要求被告分期付款，且首付款为800万元，占总价款的59.75%，明显加重了原告的付款义务。对此，当原告同意首付款为500万元，占总价款的37.34%时，该首付款比例也超出了原告采取按揭付款方式应该支付的金额，双方作为商事主体，本应互相让步、继续协商，但被告不同意让步，明显违背公平原则。此外，取得不动产登记手续系购房者的重要权利，能否办理不动产登记手续不仅对房屋价款有重要影响，也是影响购房者决定是否购房的重要因素。延迟办理不动产登记手续对原告权利的损害是显而易见的。被告于2017年底告知原告不能办理不动产登记手续、于2018年底告知原告需要3年才能办理不动产登记手续，但2019年3月被告将房屋转卖给其他人时，立即办理了不动产登记手续，被告的该行为明显违背诚实信用原则，属于在本约合同磋商中提出的不合理条件，构成对预约合同的违反。据此，被告的行为明显损害原告权利、加重原告义务，构成违约，故对原告要求被告承担定金责任，双倍返还定金共计60万元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告重庆兴浩置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告曾祥保60万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取9800元，由被告重庆兴浩置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 李霄敏二〇一九年五月十日法官助理 宋 浩书 记 员 卢泽胜