天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2014)二中民四终字第244号上诉人（原审原告）沈静。委托代理人李源泉，天津四方君汇律师事务所律师。上诉人（原审原告）沈丽。委托代理人李源泉，天津四方君汇律师事务所律师。上诉人（原审被告）天津奥联房地产开发有限公司，住所地天津市河西区吴家窑大街19号503室。法定代表人STEVENDAMIENTIMOTHYGARGANO（史蒂芬)，总经理。委托代理人魏莉，天津凌宇律师事务所律师。委托代理人张红霞，天津凌宇律师事务所律师。上诉人沈静、沈丽，上诉人天津奥联房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2013）西民一初字第1045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月12日公开开庭进行了审理。上诉人沈静、沈丽的委托代理人李源泉，上诉人天津奥联房地产开发有限公司的委托代理人张红霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，沈静、沈丽与天津奥联房地产开发有限公司(以下简称奥联公司)于2011年1月21日签订《天津市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：沈静、沈丽购买奥联公司开发建设的坐落于天津市河西区吴家窑大街中段南侧奥发大厦-XXX室商品房一套，建筑面积为82.88平方米，每平方米价格为18119.20元，房屋总价款为1501719元，奥联公司于2011年7月31日前将竣工验收合格的房屋交付沈静、沈丽，交房标准为精装修，除遇不可抗力外，奥联公司如未按合同约定日期交付房屋，逾期在30日内的，沈静、沈丽有权向奥联公司追究已付款利息，利息自合同约定奥联公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超出上述约定期限的，合同继续履行，奥联公司应支付沈静、沈丽已付款利息，利息自合同约定奥联公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外奥联公司还应每日按商品房价款的万分之一向沈静、沈丽支付违约金；补充协议约定在合同履行过程中出现政府行为、自然灾害、社会异常事件，奥联公司已经办理进件手续并交纳相关费用，但因行政主管部门等原因导致延期交付或配套设施延期的，其他无法预见、无法避免或者无法控制的事件，导致合同项下商品房逾期交付的，不适用合同有关奥联公司逾期交付商品房的处理的条款，但奥联公司应出具相关文件方能作为延期交付的依据；合同另约定无论沈静、沈丽选择何种方式支付房款，如沈静、沈丽未能按合同约定的时间付款，则奥联公司有权迟延交付房屋，且奥联公司的行为不视为逾期交付房屋，奥联公司不承担延迟交付房屋的违约责任。同日，沈静、沈丽与案外人天津圣劳斯酒店管理有限公司签订了《商品房委托管理合同》，约定：沈静、沈丽委托案外人对上述房屋进行经营管理，期限为三年，自沈静、沈丽实际将该房屋交付给案外人起算；自沈静、沈丽向案外人实际交房的次日起开始计算投资收益，年度投资收益比例为6%，案外人于沈静、沈丽实际交房后30日内向沈静、沈丽支付第一年的投资收益，投资收益为收益比例计算基数（商品房价款）的6%，以后案外人于每个投资收益年度的第一个月按6%支付当年度投资收益款。合同签订后，沈静、沈丽依约交付首付款，其余房款办理贷款。2012年11月14日，奥联公司向沈静、沈丽寄送入住通知书，要求沈静、沈丽办理入住手续。沈静、沈丽于2012年11月15日收到该入住通知书。另查，2006年10月11日奥联公司取得津西吴95-100号地块的土地使用权，该项土地用途为商业，地上总建筑面积为28987平方米。2007年9月17日天津市规划局下发标准地名证书，确定地名为奥发大厦。天津市规划局批准该项目为混合式公寓，规划用地性质为商业金融业用地，地上25层，地下2层。2007年12月5日、21日奥联公司为申请公用配电依天津市电力公司要求交纳配套工程费。2008年7月19日设计单位、施工单位、监理单位、奥联公司签署奥发大厦复工前已建的地上四层、地下二层部分整改工程质量验收证明书。2009年4月19日奥联公司与天津市国土资源和房屋管理局签订补充合同，同意该宗地公寓确定为混合型公寓。2010年3月29日奥发大厦工程设计单位、施工单位、监理单位、奥联公司签署1-10层主体工程质量验收证明书，2010年5月17日奥发大厦工程勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、奥联公司签署11-顶层主体工程质量验收证明书。2010年11月17日奥联公司与案外人签订《天津市建设工程施工合同》三份，由案外人承包奥发大厦室内精装修工程，约定工期自2010年11月19日至2010年12月30日止。2010年8月24日奥联公司与案外人签订卫浴花洒采购合同，约定案外人于“2010年11月31日”交货；奥联公司与案外人签订洁具采购合同，约定案外人于收到预付款之日起三个月内交货。2010年8月27日奥联公司与案外人签订电器设备采购合同，约定案外人于“2010年11月31日”交货（灶具、抽油烟机、热水器最晚到货时间2010年5月31日）。2010年11月12日奥联公司与案外人签订电视机采购合同，约定2011年3月5日交货。2012年10月10日天津市公安局消防局下发建设工程消防验收意见书，评定该工程消防验收合格。2012年10月30日天津市河西区建设管理委员会对奥发大厦工程出具《天津市建设工程竣工验收备案书》。期间，2010年奥联公司委托拆迁公司多次对规划范围内的先进里24、28门房屋进行拆除，并委托天津市北方首创建筑工程鉴定咨询有限公司对拆除的可行性及作出拆除后相关连部位的加固方案进行鉴定，确定了拆除的可行性及加固方案，但由于同一楼体的其他楼门居民的阻挠，上述先进里房屋至今未拆除，规划部门因此对奥发大厦未予规划验收，奥联公司在2012年将24、28门顶层部分拆除后，因居民对居住环境不安全而反对后，奥联公司委托案外人对拆除部分进行了复原加固；奥联公司在办理送电令相关手续时，由于原定用于设置配电站的地下负一层位置净高低于电力公司的要求，奥联公司多次与电力公司协调解决，最终确定在先进里待拆除房屋位置设立配电站，后因规划单位不予批准作罢，现奥联公司仍未取得奥发大厦送电令。再查，2010年12月15日奥联公司与案外人KENGFULOGISTICSPTELTD（庆福物流私人有限公司）签订《工程原料采购代理委托服务合同》，约定，奥联公司委托案外人为其从境外采购用于“奥发大厦”项目阁楼层精装事宜的建筑涂料硅藻泥，产地为日本宫城县，装运港为日本石卷港，目的港为中国天津新港，货物到达目的港时间为2011年4月30日。2011年3月11日因日本发生9.0级地震，并发生海啸，导致日本福岛核电站发生核泄漏事故，奥联公司虽函告要求按期到货，但案外人未能按期向奥联公司供货。沈静、沈丽在原审中的诉讼请求：1、依法判令奥联公司继续履行合同；2、依法判令奥联公司向沈静、沈丽支付2011年8月31日至2013年7月31日违约金105120.33元；3、依法判令奥联公司向沈静、沈丽支付自2011年8月1日至2013年7月31日已付房款的利息194076.32元；4、本案诉讼费用由奥联公司承担。原审法院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应为有效合同，双方当事人应按照合同约定履行合同。奥联公司提供的其于2012年10月30日取得的《天津市建设工程竣工验收备案书》，能够证明涉诉房屋所在的奥发大厦工程已竣工、且经验收合格。据此，根据双方的约定，涉诉房屋应已具备交付条件。本案涉诉房屋的设计用途为混合型公寓而非住宅，不属于应当办理《天津市新建商品住宅准许使用证》的范围。诉争房屋所在的奥发大厦为我市停缓建项目，奥联公司取得该工程复工许可后，陆续取得该大厦的相关开工手续，并在建设过程积极办理相关手续、积极解决工程历史遗留问题：在拆迁问题上，多次与相关部门协调解决，并就拆迁的可行性及加固方案进行鉴定，以期得到妥善解决，但由于受到同一楼体其他楼门居民的反对，先进里房屋未能拆除，因此规划部门至今未进行规划验收；在送电令问题上，奥发大厦前身属于商业用途，其配电方式为专用配电，由于奥发大厦被确定为混合型公寓，根据相关规定，奥发大厦可按照“居住”用途办理房地产权属登记，因此奥发大厦的配电方式必须采取公用配电，而由于奥发大厦在复工时原地下配电站已存在，符合电力公司要求的新的配电站必须重新选定，新配电站设立地点未被规划部门批准，导致奥联公司无法取得送电令；规划验收、送电令属于工程验收备案的必要要件，在上述二者无法取得的情况下，工程验收备案的拖延就成为必然结果，导致奥联公司不能按期交付房屋。奥联公司虽就奥发大厦主体在交房前的验收情况提交了证据证明，但由于诉争房屋交房标准为精装修房屋，因此奥联公司应就精装修工程在交房日期前完工情况提交充分证据证明，但奥联公司提供的证据属于间接证据，并且不能形成完整的证据链条，不能单独证明待证事实，因此奥联公司应承担相应的举证不能的法律后果。关于硅藻泥问题，硅藻泥属于精装修建材，硅藻泥能否按时到货并不影响对奥联公司逾期交房事实的认定，且奥联公司在供货方对其催要货物函件无答复情况下，未能及时寻求替代产品，因此对于奥联公司关于其逾期交房适用补充协议中不可抗力条款的反驳意见，原审法院不予采信。关于违约金约定过高问题，合同中关于奥联公司逾期交房的违约责任约定为已付款利息及违约金同时适用，合同中关于上述款项的计算方式共同成为因违约产生的损失赔偿额的计算方法，因此商品房合同中逾期交房承担的已付款利息及违约金同为奥联公司逾期交房的违约金，现奥联公司以违约金过分高于造成的损失为由，请求予以适当减少，根据相关法律及司法解释规定，沈静、沈丽主张的已付款利息及违约金数额过分高于造成的损失，应当予以减少；考虑沈静、沈丽的实际损失，商品房合同的实际履行情况，奥联公司在奥发大厦工程建设过程中所作出的努力及存在的不足，根据公平原则和诚实信用原则，原审法院酌定奥联公司按已付房款的7‰的比例承担逾期交房的违约责任，因此奥联公司因逾期交房应支付沈静、沈丽违约金及利息1501719×7‰＝10512.03元。关于奥联公司主张因沈静、沈丽延期付款，奥联公司不承担逾期交房的违约责任问题，沈静、沈丽出现逾期付款的情况，奥联公司的交房时间可以相应顺延，但奥联公司逾期交房时间长达一年之久，不能因沈静、沈丽逾期付款几十日而免除奥联公司逾期交房的违约责任。关于沈静、沈丽所述至今未收房一节，奥联公司已举证证实其已经按照补充协议中沈静、沈丽自己留存的地址向沈静、沈丽寄送入住通知书，通知沈静、沈丽办理入住手续，视为向沈静、沈丽交房。沈静、沈丽拒不办理该手续，该期间产生的逾期交房损失不应由奥联公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、自本判决生效之日起十日内，被告天津奥联房地产开发有限公司给付原告沈丽、沈静违约金及利息10512.03元。二、驳回原告沈丽、沈静的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5788元，由被告天津奥联房地产开发有限公司负担。一审宣判后，沈静、沈丽及奥联公司均不服，向本院提起上诉。沈静、沈丽上诉请求：1、撤销天津市河西区人民法院（2013）西民一初字第1045号民事判决，依法改判支持其原审全部诉讼请求或发回重审;2、本案一、二审诉讼费用由奥联公司承担。主要理由：1、原审法院认定奥联公司已经向沈静、沈丽交付房屋是错误的，奥联公司向沈静、沈丽寄送入住通知书的邮寄地址与沈静、沈丽留存地址不一致；2、原审法院酌定的违约金数额没有依据，远低于沈静、沈丽的实际损失，应依法改判。奥联公司不同意沈静、沈丽的上诉请求，同时提出上诉，请求：1、撤销天津市河西区人民法院（2013）西民一初字第1045号民事判决，依法改判驳回沈静、沈丽的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由沈静、沈丽承担。主要理由：1、奥联公司已经积极履行了合同约定的义务，但因拆迁、送电令等不可抗力问题未按时交房，奥联公司也遭受了重大损失；2、合同履行中，沈静、沈丽也存在延期付款的违约行为；3、在签署买卖合同时，案外人天津圣劳斯酒店管理有限公司已经返回了沈静、沈丽三年的投资收益，并作为购房款一部分支付给了奥联公司，其二人已经实际获得了收效。沈静、沈丽不同意奥联公司的上诉请求，请求支持己方上诉请求。本院经审理查明，2010年8月27日，奥联公司与案外人签订电器设备采购合同，约定案外人于2010年11月31日交货（灶具、抽油烟机、热水器最晚到货时间为2010年12月15日）。二审庭审中，上诉人沈静、沈丽自认其二人为姐妹关系，沈玉民系二人之父，并自认已于2014年1月1日办理完毕诉争房屋的入住手续。本院二审经审理查明的其他事实与原审法院查明事实一致，对此均予确认。本院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，原审法院确认上述合同合法有效正确。现奥联公司未按照商品房买卖合同约定的时间交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。结合本案实际情况，诉争房屋所属的奥发大厦系停缓建项目，奥联公司取得该工程复工许可后，依法取得了相关开工手续，并在建设过程中陆续办理了其他相关手续，积极解决该工程的历史遗留问题。由于该工程系由之前的商业用途改为混合型公寓，故在开发建设过程中涉及到先进里24、28门房屋的拆除困难以及重新选定配电站等诸多问题，该问题虽至今未能解决并直接影响了奥发大厦的实际交付使用，但奥联公司在此过程中始终积极协调以尽早履行合同义务。面对此种情形，原审法院在综合考量了业主的实际损失以及截至目前该商品房合同的实际履行情况，结合奥联公司在奥发大厦工程建设过程中所作出的努力和尚存在的不足，依据公平原则和诚信原则，酌定奥联公司支付违约金和利息共计10512.03元，应较为公平合理。沈静、沈丽对于原审酌定违约金和利息过低的上诉请求，不能成立，本院对此不予支持。奥联公司主张酌定的违约金和利息过高的上诉理由也不能成立，本院对此亦不予支持。关于沈静、沈丽主张的继续履行合同之请求，因沈静、沈丽自认至二审庭审时已办理完毕诉争房屋的入住手续，故该项诉讼请求已实现。关于沈静、沈丽主张奥联公司向其二人寄送入住通知书的邮寄地址与其二人留存地址不一致一节，虽奥联公司在寄送入住通知书过程中存在瑕疵，但据奥联公司已举证据可以证实，奥联公司已实现了通知沈静、沈丽收房之目的，故沈静、沈丽该项上诉理由，本院难以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，上诉人沈静、沈丽缴纳的5630元，由上诉人沈静、沈丽负担；上诉人天津奥联房地产开发有限公司缴纳的63元，由上诉人天津奥联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张晓彤代理审判员  陈亚洁代理审判员  孙 静代理审判员  郭 鑫代理审判员  苏美玉二〇一四年三月二十日书 记 员  刘建奇速 录 员  李晓旭