广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初7160号原告：陈庆铭，男，1959年2月17日出生，台湾居民。委托诉讼代理人：芦道宾，广东德元律师事务所律师。被告：麦顺源，男，1960年9月20日出生，香港居民。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁晶晶，广东香山律师事务所实习律师。原告陈庆铭与被告麦顺源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈庆铭及其委托诉讼代理人芦道宾、被告麦顺源及其委托代理人黄俊科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈庆铭向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告房屋占有使用费至被告完全归还占用的2000平方米厂房给原告之日止。（截至起诉之日为418650元，未付部分360平方米按照每月4680元，348平方米按照每月3480元，259平方米按照每月2590元计算）；2.所占比亨公司场地126平方米用于排污水的费用262080元（从2001年我司建厂房开始计算，每月1260元计算）；3.归还比亨厂红线图（当初购地合同时有拿走规画图正本一直未归还比亨）。事实和理由：2009年8月26日，原告与被告签订土地与厂房买卖合同，约定原告将位于中山市的土地及厂房卖给被告。2009年10月30曰，原告与被告签订补充协议，约定因暂时无法落实买卖合同，故原告提供2000平方米厂房给被告使用。2013年5月10日，中山市第一人民法院作出（2012）中一法三民一初字第903号判决，判决买卖合同无效，原告退回被告之前支付的100万元并支付相应利息（利息从2012年7月1日其计算），被告退回2000平方米厂房。被告后来向中山市第一人民法院申请强制执行该903号判决。被告不讲诚信，并没有归还其承诺的应当于2012年6月底归还的2000平米厂房。该2000平米厂房一直由被告使用或出租给他人牟利，其中607平米厂房于2013年8月归还原告，另外还有360平方米的单独厂房则一直是被告出租牟利，但没有支付使用费给比亨公司；1272平米厂房还有一间宿舍加厨房一直是被告从2014年6月开始收取租金，截止2018年4月份被告已收到租金482062元，由中山市第一人民法院曾作出执行裁定，裁定将该1272平米厂房的租金收入提取给被告直到还清执行款为止。原告认为被告无理由占用原告厂房并牟利，被告应当支付原告占有使用费。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。诉讼中，法院审查认为，原告诉讼请求第一项与第二项并非同一法律关系，不应当在本案中一并审理。经本院释明后，原告当庭撤回第二项诉讼请求。原告陈庆铭围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.土地及厂房买卖合同、补充协议；2.（2012）中一法三民一初字第903号判决；3.（2014）中一法执字第1105-1号裁定书；4.收据及手机短信截图；5.红线图；6.收款收据6份；7.照片一组；补充证据有：8.划拨土地协议书及付款凭据；9.债权转让通知书及中院执行通知2份；10.比亨公司厂房建筑图纸；11.麦顺源的2组录音（光盘）及文字记录。被告麦顺源辩称：1.现有证据无法证明涉案地块的权属，原告对涉案地块未出示享有合法使用权的证明，其主张占用费没有事实依据；原告主张2、3项占用比亨场地，归还红线图，也即说明涉案厂房权利人为比亨而非原告，原告本次诉讼主体错误。2.原告主张所谓被告占用房屋没有事实依据，涉案房屋在原告厂区管控之下，除了法院裁定1272平方米厂房由被告收取租金外。原告作为厂房项目的使用权人，当然享有房屋的使用处分权利，原告自行收回即可。如今因原告未能出租获利而要求被告承担承租占用费，缺乏依据；3.原告主张占用其排污场地没有事实依据，从红线图中反映，涉案房屋与相邻文具厂有一条明显通道，在涉案厂房的红线图外，并非原告权属范围，不存在被告占用排水场地的客观事实。4.即使被告真的要为占用场地而支付租金，占用费，原告所主张的占用费也早已超过《民法通则》136条规定的一年诉讼时效，依法应当予以驳回。（2012）中一法三民一初字第903号判决已生效，原告尚欠债务本息等百万元以上，至今尚未完全履行退款义务，扣除被告依法执行裁定的已收抵扣租金外，原告尚欠被告120余万元。若法院认定被告应支付占用费，则属于互负到期应付债务，应当依法予以抵销。2000平方米的厂房的面积及起算时间没有依据。综上所述，原告所主张的诉讼请求缺乏事实依据，请法院依法予以驳回。被告麦顺源对其辩解提供的证据有：1.（2012）中一法三民一初字第903号判决；2.（2014）中一法执字第1105-1号执行裁定书；3.比亨饰品（中山）企业有限公司厂房红线图。经审理查明：原告提供的《划拨土地协议书》显示，2000年11月10日，中山市三乡镇白石管理区（甲方）与陈庆铭（乙方）签订《划拨土地协议书》，约定：一、甲方将管辖范围内白石工业区，工业用地面积30亩划拨给乙方自建工业厂房，到时双方到实地丈量面积为准；二、地价以人民币计算，每亩75000元，甲方负责为乙方办理好国有土地使用证，费用由甲方支付……六、乙方办厂后，实行独立核算，自负盈亏，一切往来债权，债务均属乙方自理……八、乙方拥有该土地的永久使用权和建筑物所有权，如乙方因某种原因将土地使用权和建筑物所有权出售或出让其他客所时，甲方应协助乙方办理转让手续。协议还约定了其他内容。2009年8月26日，陈庆铭（甲方、出卖人）与麦顺源、郑淑芬（乙方、买受人）签订《土地及其厂房买卖合同》，合同约定：甲方出卖给乙方的土地及厂房，位于中山市依《中山市三乡测绘工程有限公司》丙测资字4418287图示所确定的、属于甲方的全部土地使用权及其厂房得所有权（含一层铁皮房）；甲方同意将该房产作价人民币527.5万元出卖给乙方，在该房产过户给乙方时乙方已借给甲方的借款可抵作该房地产价款，该价已含欠村委土地欠款152.5万；合同双方签字后当日乙方支付甲方定金40万元，此款在该房地产价款中扣除；甲方在转让给乙方前，所有的债务由甲方自行承担，与乙方无关；如甲方违约则须向乙方支付40万元违约金，另退还乙方已交付的定金40万元；如乙方违约则定金40万元归甲方所有（即定金不退还乙方）；甲方担保人比亨饰品（中山）企业有限公司对甲方在本合同中义务承担担保责任至本合同经甲乙双方确认终止之日止。2009年10月30日，陈庆铭（甲方）与麦顺源（乙方）签订《关于厂房及地转让合同补充协议》，协议载有：甲方同意将在享有的厂房内腾出2000平方米左右厂房，供乙方无条件使用（时间到状态合同成效为止）；乙方在已付定金40万元的前提下，再付甲方60万元（作为原合同内金额的前期付款）；补充协议违约责任，参照2009年8月26日，签订转让合同第九条内容执行。陈庆铭和麦顺源在补充协议上签名及捺印确认。2012年8月10日，麦顺源就其与陈庆铭、比亨饰品（中山）企业有限公司（以下简称比亨公司）的建设用地使用权转让合同纠纷，向本院提起诉讼，请求判令：一、解除陈庆铭与麦顺源于2009年8月26日签订的《土地及其厂房买卖合同》以及2009年10月30日签订的《关于厂房及地转让合同补充协议》；二、陈庆铭退还原告100万元购地款以及赔偿原告违约金40万元，共计140万元；三、比亨公司对陈庆铭的责任承担连带赔偿责任；四、诉讼费用由陈庆铭、比亨公司承担。2013年5月10日，本院作出（2012）中一法三民一初字第903号民事判决书，查明了陈庆铭如约向麦顺源提供了2000平方米厂房给其使用，直至2012年6月底原告将该厂房退还给陈庆铭，涉案房地产系中山市三乡镇白石村的集体土地，无土地证和房产证，麦顺源在与陈庆铭签订上述合同时已经清楚该情况等事实，并认定双方在签订补充合同后，陈庆铭无条件将位于比亨公司内的2000平方米厂房交付给麦顺源使用，据公平原则，麦顺源在占有使用陈庆铭提供的厂房期间，其资金被陈庆铭占用的损失，不应计算。并判决：一、确认麦顺源与陈庆铭于2009年8月26日签订的《土地及其厂房买卖合同》及2009年10月30日签订的《关于厂房及地转让合同补充协议》无效；二、被告陈庆铭于判决生效之日起七日内向原告麦顺源返还房地产价款1000000元并支付相应利息（从2012年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决指定履行期限届满之日止）；三、被告比亨饰品（中山）企业有限公司对麦顺源不能清偿上述债务的三分之一部分承担连带清偿责任；四、驳回原告麦顺源的其他诉讼请求。比亨公司不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院于2013年10月17日作出（2013）中中法民一终字第769号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2014年6月12日，本院作出（2014）中一法执字第1105-1号执行裁定书，核实中山市三乡镇伟兴模具加工部及其经营人黄伟平租赁陈庆铭、比亨饰品（中山）企业有限公司的厂房面积1274平方米（本案中，原、被告确认实为1272平方米），其中424平方米租赁期限到2017年7月14日止，截止2015年6月11日租金每月每平方米8元，此后每月每平方米9元，另外850平方（本案中，原、被告确认实为848平方米）租赁期限到2017年5月30日，截止2015年4月11日租金每月每平方米6元，此后每月每平方米7元，并裁定：提取被执行人陈庆铭、比亨饰品（中山）企业有限公司的租金收入1119187元至本院代管款账户；案外人中山市三乡镇伟兴模具加工部、黄伟平应将租赁被执行人陈庆铭、比亨饰品（中山）企业有限公司厂房的租金每月月底前交纳至本院代管款账户。中山市三乡镇伟兴模具加工部、黄伟平收到本院协助执行通知后，不得向被执行人陈庆铭、比亨饰品（中山）企业有限公司或其他人交纳租金，擅自向被执行人或其他人支付的，应当承担相应的法律责任。2014年9月1日，麦顺源出具收据一份，载明：“今收到黄伟平（比亨厂租）6月、7月、8月每月9480元存在法院指定账号28440元”。之后麦顺源就中山市三乡镇伟兴模具加工部、黄伟平向陈庆铭所承租的面积1272平方米为厂房，及小宿舍、厨房，向黄伟平直接收取租金。根据原告提交的由麦顺源签名确认的收据显示，麦顺源收取了黄伟平上述租赁物2014年9月份至2018年2月份租金共435464元【其中2015年7月21日确认收取了66360元，2016年2月4日收取了104280元，2016年10月28日收取了66360元，2017年11月2日收取了71840元，2018年2月9日收取了126624元（含麦顺源同意黄伟平减免的2个月租金21104元）】。被告麦顺源确认，其另从2018年3月份起，按照每月租金10152元的标准，收取上述租赁物租金至2019年1月份止，2019年2月后未再收取租金。原告确认其诉状中所主张348平方米的厂区亦包含在上述1272平方米厂区内。另查：原告陈庆铭主张被告麦顺源另从2012年6月起占用259平方米厂区至2013年8月，占用360平方米厂区至今；被告麦顺源否认占用259平方米厂区，但确认其为尽快收回债权，从2016年8月起按照2300元每月将360平方米厂区出租给案外人刘兴等人，并由被告麦顺源直接收取租金。诉讼过程中，双方一致同意上述360平方米厂区按照8元／平方米／月的标准计算租金赔偿给原告。2019年5月17日，麦顺源（甲方、移交方）、陈庆铭（乙方、接收方）、刘兴（丙方、承租方）在签订《移交确认书》一份，约定：“经甲、乙、丙三方确认，甲方向丙方出租位于中山市，甲方同意于2019年5月31日向乙方返还该厂房，即2019年6月1日起该厂房由乙方接收处分，租金由乙丙双方另行协商处理。2019年6月1日起乙方接收该厂房，各方不再办理移交手续，本确认书作为乙方接收该厂房的依据，特此确认”。本院认为，本案系合同纠纷，双方于2009年8月26日签订的《土地及其厂房买卖合同》以及2009年10月30日签订的《关于厂房及地转让合同补充协议》被已经生效的（2012）中一法三民一初字第903号民事判决书、（2013）中中法民一终字第769号民事判决书认定为无效，且麦顺源已就上述债权申请了强制执行，本院亦作出（2014）中一法执字第1105-1号执行裁定书裁定提取陈庆铭、比亨饰品（中山）企业有限公司的租金收入。因被告麦顺源并未提交其有权直接收取涉案租金的法律依据，亦未证明其已将收取的租金通过合法途径抵扣了陈庆铭的相应债务，故本院认为，麦顺源无权以个人名义直接向中山市三乡镇伟兴模具加工部及其经营人黄伟平收取租金，亦无权将涉案360平方米的厂区出租给刘兴收取租金，其收取中山市三乡镇伟兴模具加工部及其经营人黄伟平的租金，应当返还给原告，并向原告赔偿占用厂区期间的损失。双方争议主要焦点为：一、被告所占厂区面积及时间；二、麦顺源应支付租金损失的金额。关于焦点一，原告主张，麦顺源收取中山市三乡镇伟兴模具加工部及其经营人黄伟平所租1272平方米厂区、宿舍及厨房2014年6月至今的租金，并另外从2012年6月起占用348平方米、259平方米厂区至2013年8月，占用360平方米厂区至今；被告主张其在2012年6月返还厂房后，仅自行收取了黄伟兴所租1272平方米厂区2014年9月-2019年1月份租金，并于2016年8月份将360平方米厂区出租给他人收取租金以用来弥补原告欠被告的债务，并未在2012年6月至2013年8月份后占用348平方米、259平方米厂区，也并未在2012年6月至2016年7月份占用360平方米厂区。对此本院认为，（2012）中一法三民一初字第903号民事判决书、（2013）中中法民一终字第769号民事判决书均认定了被告麦顺源已于2012年6月份向原告返还了《土地及其厂房买卖合同》、《关于厂房及地转让合同补充协议》约定的2000平方米厂房。原告主张被告在此之后继续占据厂区，应当承担举证责任，但原告并未充分举证证明被告在该期间占用厂房，故原告未能完成其举证责任，对原告主张的被告在2012年6月至2013年8月份后占用348平方米、259平方米厂区，在2012年6月至2016年7月份占用360平方米厂区的事实，本院不予采信。被告陈述的占用时间虽然亦缺乏证据，但相较而言，被告的陈述对己不利，且原告未有证据反驳，更为真实可信。故本院认定，关于被告收取黄伟兴所租1272平方米厂区2014年6-8月份租金，系通过人民法院执行所得执行款，本院不再重复处理；1272平方米厂区2014年9月-2019年1月份租金，被告无权自行收取，应返还给原告。被告于2016年8月份至2019年5月份占用360平方米厂区，应当向原告赔偿占用期间的损失。1272平方米厂房系原告出租给中山市三乡镇伟兴模具加工部及其经营人黄伟平，被告虽收取租金，但并未占用厂房，故被告无需返还上述厂房；360平方米厂房确系被告占用出租，但原、被告已经达成协议并办理交接，于2019年6月1日返还厂房，故本院予以照准。关于焦点二，原告主张，关于黄伟兴租赁厂房计算方法为2014年9月1日至2015年5月份租金为9480元/月（其中1272平方米厂房租金8480元，小宿舍加厨房1000元），2015年6月份至2016年10月份租金为10750元/月（其中1272平方米厂房租金9750元，小宿舍加厨房1000元），2016年11月份至2017年12月份租金为10550元/月（其中1272平方米厂房租金9750元，小宿舍加厨房800元），2018年1月份之后租金为10150元/月（其中1272平方米厂房租金9750元，小宿舍加厨房400元），关于360平方米厂房同意按照8元/平方米/月标准计算；被告主张，按照麦顺源出具的收据显示，其确认收取了黄伟兴2014年9月至2018年2月份的租金435464元，之后收取了黄伟兴2018年3月至2019年1月份的租金111672元（10152元/月×11个月），另愿意按照8元/平方米/月的标准赔偿原告360平方米厂区2016年8月份至2019年5月份的租金损失97920元（8元/平方米/月×360平方米×34个月）。本院认为，关于黄伟兴租赁厂房的出租方系原告，被告仅需将其确认从黄伟兴收取的2014年9月至2019年1月份租金547136元返还给原告，至于黄伟兴未付少付部分，原告可依据其出租方权利另行向承租人进行主张。关于360平方米厂区2016年8月份至2019年5月份的租金，双方在诉讼中，已经协商按照8元/平方米/月标准计算，本院予以照准，故被告还应向原告赔偿360平方米厂区2016年8月份至2019年5月份的租金损失97920元。本院认为，本案依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告麦顺源应于2019年6月1日向原告陈庆铭返还侵占的360平方米厂房；二、被告麦顺源应于本判决生效之日起七日内向原告陈庆铭返还中山市三乡镇伟兴模具加工部、黄伟平所缴纳的2014年9月至2019年1月份租金547136元，并赔偿所占用的360平方米厂房2016年8月1日至2019年5月31日的租金损失97920元，以上合计645056元；三、驳回原告陈庆铭的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7580元（该款原告已预交），由被告麦顺源负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  唐 群人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇一九年五月二十一日书 记 员  洪艺华