广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初4432号原告（反诉被告，以下简称原告）东莞市友旗便利店有限公司，住所地：广东省东莞市莞城街道东正社区学院路**叫尾综合楼**，统一社会信用代码：91441900MA4WKHFN2X。法定代表人：黄世伟。委托代理人：姜远波，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托代理人：何梦怡，湖南人和（东莞）律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下简称被告）李庆发，男，汉族，1986年6月29日出生，住广东省东莞市南城区，委托代理人：李嘉豪，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托代理人：王超，广东广和（东莞）律师事务所律师。原告东莞市友旗便利店有限公司与被告李庆发租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黄世伟，被告的委托代理人李嘉豪、王超到庭参加了诉讼。本案本诉部分本院于2018年6月7日作出（2018）粤1971民初4432号民事裁定书，裁定本案本诉部分按原告自动撤诉处理，本案反诉部分现已审理终结。被告向本院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《物业租赁合同》并且不予返还履约保证金43176元；2、判令原告支付拖欠2017年11月至2018年3月共四个月的租金共计86352元、逾期滞纳金6476.4元、2018年1月至3月的物业管理费4147.3元、垃圾处理费0.55元、水费2.51元、污水处理费1.21元，以上款项合计96985.7元；3、原告承担被告因本案诉讼所产生的合理维权费用20000元；4、本案的诉讼费由原告承担。事实与理由：2017年8月18日被告与原告签订《物业租赁合同》，约定被告将位于东莞市××城区黄金××路天安数码城F区105-106单元（以下简称案涉物业）出租给原告使用，租金具体约定为：2017年9月20日至2019年9月19日，月租金为21588元；2019年9月20日至2021年9月19日，月租金为23747元；2021年9月20日至2022年9月19日，月租金为26121元。原告于2017年8月18日交付43176元履约保证金，被告按照合同约定向原告交付物业。合同约定2017年9月20日至2017年11月19日为免租期，但免租期届满至今，原告从未支付租金，共拖欠四个月租金合计86352元，根据《物业租赁合同》7.7条约定，原告应缴纳逾期滞纳金6476.4元且原告逾期缴纳租金已超60天，被告有权单方解除合同收回租赁单元，并且不予退还履约保证金43176元。另，根据《物业租赁合同》3.2.2条约定，原告应当缴纳承租期间的物业费，现被告已实际垫付物业管理费4157.3元，原告应当依法返还被告垫付的物业费。原告答辩称，原告没有实际进场，不应缴纳垃圾处理费、水费、污水处理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。另查，位于东莞市××城区黄金××路天安数码城****科研楼105、106单元的产权人均系被告，合同编号分别为201611179C8097488292、20161117815556488282。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于被告是否将案涉物业交付给原告使用及何时交付的问题。原告与被告于2017年8月18日签订《物业租赁合同》，约定案涉物业的租赁期限为2017年9月20日至2022年9月19日，交付日期为2017年9月20日。原告主张被告从未将案涉物业交付原告使用。被告主张其于2017年9月20日在物业公司相关人员的协助下，其与原告就租赁案涉物业事宜进行协商并于当日将案涉物业交由原告使用，但未签署交接材料，后被告应开发商要求于2017年9月25日签收了有关案涉物业的相关文件。被告向本院提交《物业交楼验收表》和《转租更名申请》，主张原告于2017年10月18日对案涉物业进行签收并与原告签订转租更名申请，原告对此不予确认。被告提交的、原告确认真实性的《装修申请表》显示，被告于2017年10月26日向案涉物业的物业管理公司申请对案涉物业进行入场装修。本院认为，原告确认其申请对案涉物业进场装修并取得物业管理公司的同意，充分表明原告已经取得案涉物业的使用权，即被告有实际交付案涉物业给原告使用，本院对原告主张被告未交付案涉物业给原告不予采信。至于交付的时间，被告主张其于2017年9月20日已将案涉物业交付给原告使用但未签署交接单，但被告未提交任何证据予以证明，应承担举证不能的不利法律后果。原告对被告提交的《物业交楼验收表》和《转租更名申请》不予确认，主张其上加盖的公章并非原告的公章，后又对该公章的真实性予以确认但主张当时系应物业公司要求在2张空白纸上加盖了原告的公章，每张纸加盖了几个印章不清楚，无法确定被告提交的《物业交楼验收表》和《转租更名申请》加盖的印章是否为当时原告在空白纸张上加盖的印章。原告并向本院申请对《物业交楼验收表》和《转租更名申请》上打印部分字体形成的先后顺序进行鉴定，但原告逾期未缴纳鉴定费用，本院依法终止鉴定工作。根据谁主张谁举证的证据规则，原告应承担举证不能的不利法律后果。因此，本院依法对被告的主张予以采信，并据此认定被告交付案涉物业给原告使用的时间是2017年10月18日。2、关于原告是否应向被告支付诉求的租金、物业管理费、水费、垃圾处理费及律师费的问题。庭审中，原、被告均确认双方签订的案涉《物业租赁合同》没有解除。被告主张原告一直未向被告返还案涉物业，原告未能举证证明其已向被告返还了案涉物业，故本院对被告的主张予以采信。案涉《物业租赁合同》第2.3条约定免租装修期60日，案涉物业的交付时间是2017年10月18日，因此免租装修期为2017年10月18日至2017年12月17日，原告须从2017年12月18日起按月向被告支付租金；第3.1条约定月租金为21588元，按每两年10%递增；第7.7条约定，若原告未如期支付租金、物业管理费和各项应缴纳的费用，每逾期一日原告须按应缴总额的千分之一支付滞纳金；逾期六十天超过六十天的，原告除必须缴清欠款及滞纳金外，被告有权单方面解除合同，没收保证金并立即收回承租单元，同时原告应承担全部违约责任，包括且不限于被告追讨租金所产生的诉讼费、律师费、保全费等。截至本案开庭时，双方均确认原告未向被告支付过租金、原告亦未向物业管理公司支付过物业管理费。因此，被告有权单方面解除案涉《物业租赁合同》、要求原告支付2017年12月至2018年3月的租金共计64764元及滞纳金3885.84元（2017年12月20日-2018年1月19日的滞纳金：21588×30×1‰=647.64元；2018年1月20日-2018年2月19日的滞纳金：21588×2×30×1‰=1295.28元；2018年2月20日-2018年3月19日的滞纳金：21588×3×30×1‰=1942.92元，以上合计3885.84元），并没收履约保证金43176元。案涉《物业租赁合同》第3.2.1条约定，承租期内，原告除应自觉履行缴纳房屋租金、物业管理费、水电费外，还应依法办理工商税费等；原告为案涉物业的承租人，垃圾处理费、污水处理费属于案涉《物业租赁合同》第7.7条约定的使用案涉物业时的各项应缴纳的费用，应由原告承担。被告主张其为原告垫付2018年1月至3月的物业管理费共计4157.3元，有被告提交的交款通知书及发票为证，原告应予以返还；交款通知书显示垃圾处理费、污水处理费、水费已经包含在物业管理费内，发票的总额与交款通知书的总额一致，因此，对被告诉请原告支付物业管理费4157.3元，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。被告主张其为追讨租金花费律师费20000元，但未提交有效证据证明被告实际支出该费用，故对被告的该主张，本院不予采信。本院认为，原、被告签署的案涉《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依照合同的约定享有权利及履行相应的义务。原告逾期超过六十天未支付租金，根据《物业租赁合同》第7.7条的约定，被告有权单方解除《物业租赁合同》并没收履约保证金，因此，被告诉求解除案涉《物业租赁合同》，并不予返还履约保证金43176元，本院予以支持。被告已将案涉物业交付给原告使用，且原告未能举证证明其已将案涉物业返还给被告，原告依约应向被告缴纳租金，因此，被告诉请的原告向被告支付2017年12月至2018年3月的租金共计64764元，合法有据，本院予以支持。因原告存在逾期交付租金的违约行为，根据案涉《物业租赁合同》第7.7条的约定，被告诉请原告支付逾期滞纳金3885.84元，本院予以支持。被告垫付的2018年1月至3月的物业管理费共计4157.3元，根据案涉《物业租赁合同》的约定，该费用应由原告承担，故原告应予以返还。因此，原告应向被告支付：64764元+3885.84元+4157.3元=72807.14元。被告未能举证证明其实际支出律师费20000元，故对被告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告东莞市友旗便利店有限公司与被告李庆发于2017年8月18日签订的《物业租赁合同》；二、确认被告李庆发无需向原告东莞市友旗便利店有限公司退还履约保证金43176元；三、限原告东莞市友旗便利店有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向被告李庆发支付2017年12月至2018年3月的租金64764元、滞纳金3885.84元及返还被告李庆发垫付的2018年1月至3月的物业管理费4157.3元，共计72807.14元；四、驳回被告李庆发的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案反诉案件受理费减半收取为1751.62元（被告李庆发已预交），由原告东莞市友旗便利店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李艳婷审 判 员  朱 昉人民陪审员  尹镜明二〇一九年五月二十三日书 记 员  黄纪裔陈婷欢