云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0802民初2859号原告：普洱宏霖房地产开发有限公司。住所地：普洱市思茅区茶苑路1号。统一社会信用代码：91530802218353327Y。法定代表人：何燕妮，该公司董事长。委托诉讼代理人：**，云南申慧律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王进，云南申慧律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：李梅珍，女，1973年6月8日出生，白族，云南省普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。原告普洱宏霖房地产开发有限公司（以下简称宏霖公司）诉被告李梅珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏霖公司委托诉讼代理人王进到庭参加诉讼，被告李梅珍经本院传票传唤(公告)，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告宏霖公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》；2、判令被告李梅珍支付所欠原告宏霖公司租金193286.80元；3、判令被告李梅珍向原告宏霖公司支付物业费及其他费用10018.96元；4、判令被告李梅珍承担违约金228163.00元；5、判令被告李梅珍承担本案的诉讼费用。事实及理由：2015年10月12日，被告李梅珍和与原告宏霖公司签订了《梅子湖商业步行街店铺合作书》1份，双方约定：被告李梅珍向原告宏霖公司租赁位于普洱市店铺，租赁期限为5年，自2016年1月18日起至2021年1月1日止。合同签订当日，被告李梅珍按约向原告宏霖公司支付合同保证金72482.00元，在该租赁的商铺开展茶室经营业务，原告宏霖公司同时提供物业管理服务，但被告李梅珍未按合同约定向原告宏霖公司支付房屋租金及物业管理服务费用，原告宏霖公司多次向被告李梅珍催要无果，特向法院提起诉讼。被告李梅珍经本院传票传唤(公告)，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。原告宏霖公司为证明所诉主张的事实向本院提交：1、《梅子湖商业步行街店铺合作书》1份，用于证明：1、证明原、被告双方存在合法的房屋租赁法律关系，原告宏霖公司具备起诉的主体资格条件，同时双方的权利、义务应当按照合同约定确定；2、按照合同约定被告李梅珍的租赁期限从2016年1月18日至2021年1月18日，被告李梅珍应当按照合同约定缴纳租金和缴纳物业管理服务等费用的义务的事实；2、《催款通知书复印件》3份，用于证明：1、因被告李梅珍违反合同约定未向原告宏霖公司交付租金，2016年10月21日，原告宏霖公司以短信的方式到通知被告李梅珍个人，告知被告李梅珍应当按约履行交费义务；2、原告宏霖公司尽到了告知义务后，被告李梅珍仍然没有主动履行合同义务，原告宏霖公司认为被告李梅珍已构成根本违约，依法应当解除与被告李梅珍之间的租赁合同，并要求被告李梅珍承担违约责任的事实。被告李梅珍未到庭参加诉讼进行质证。本院认为，原告原告宏霖公司提供的《梅子湖商业步行街店铺合作书》及《催款通知书》来源合法、内容客观真实、与本案极具关联性，本院均予以采信。被告李梅珍经本院传票传唤(公告)，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交任何书面证据材料。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：原、被告双方于2016年1月17日签订了《梅子湖商业步行街店铺合作书》1份，由被告李梅珍向原告宏霖公司承租位于普洱市店铺，建筑面积为201.34㎡，租赁期限为5年，自2016年1月18日起至2021年1月18日止，其中约定：自2016年1月18日起至2017年1月18日止为免租期，免租期内承租方免交租金和6个月的物业管理费，自2017年1月18日起至2018年1月18日止为折扣优惠期，自2017年1月18日起计收租金，自2016年7月18日起计收物业管理费。基准租金为60元／㎡·月，租金一年一付，第一年按基准租金计算，免租期12个月，剩余0个月租金；第二年租金，按基准租金7折计算，合计101475.00元，于2016年10月18日缴纳。第三年租全，……。该合同中约定：“未经甲方书面同意，乙方不能转租、转让、委托或特许第三方经营或管理该店铺，否则甲方有权终止本合同并追究乙方的违约责任”。承租方应于签订合同之日交纳首期租金、物业费及其他相关费用、交纳合同保证金3个月的租金，合同期满、承租方无违约行为及出售的商品或产品无质量问题，出租方将保证金无息全额退还。该合同第三条第五款中约定：“乙方（承租方）须按本合同约定的方式和时间，如期交纳租金、物业管理费和其他应付款项；逾期交纳须按逾期天数（即从到期日至实际交纳之日）向甲方（出租方）交纳逾期付款滞纳金，滞纳金每日按拖欠款项总额之千分之三计算。如果逾期30日仍未缴纳，甲方有权终止本合同，收回该商铺，并没收定金且无需承担任何责任。”、第十一条第二款第一项中约定：“在下列情况下，甲方（出租方）有权提前终止合同并收回出租店铺：乙方（承租方）就租金物业管理费和合同项下应付的其他款项任一项在到期后30天后仍未支付（无论有无正式要求支付）；……”。该合同签订当日，被告李梅珍向原告宏霖公司交纳了合同保证金72482.00元，被告李梅珍接受承租商铺后，用承租的商铺进行茶室经营活动。2016年10月21日，原告宏霖公司向被告李梅珍发出手机短信通知，催促被告李梅珍交纳截止2016年10月18日应付租金101475.00元、基本物业服务费1812.00元、公摊费用1208.00元、生活垃圾费420。00元、消防设备维护费350.00元，合计应付金额105265.00元。并明确告知被告李梅珍在收此通知后7日内到巴塞城营销中心财务室付清款项，如在期限内未付清，原告宏霖公司有权对被告李梅珍承租的商铺进行处理并收回商铺，并用交付的保证金抵扣所欠租金及相关费用，并对其造成的损失提起诉讼。2016年10月21日、2017年3月10日、2017年5月18日期间，原告宏霖公司先后向被告李梅珍发出手机短信，催促被告李梅珍交纳租金、基本物业服务费、公摊费用、生活垃圾费、消防设备维护费等。被告李梅珍至今未按约按期履行合同义务。另查明：被告李梅珍经营业务所在区域系普洱市思茅区鑫海物业服务有限公司提供物业管理服务。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原、被告双方于2016年1月17日签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》1份，系原、被告双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规，未扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益。故原、被告双方签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》合法、有效。关于原告宏霖公司主张解除原、被告双方签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》的问题？根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本院认为，原、被告双方在签订合同中约定被告李梅珍就租金、物业管理费和合同项下应付的其他款项任一项在到期后30天后仍未支付（无论有无正式要求支付），原告宏霖公司均有权提前终止合同并收回出租店铺。本案中，在被告李梅珍未按合同约定交纳租金的情形下，原告宏霖公司就解除合同事宜，第一次于2016年10月21日以手机短信的形式向被告李梅珍发出解除合同的要约，明确表示被告李梅珍在收到交款通知单后7日内到巴塞城营销中心财务室付清拖欠租金，否则，原告宏霖公司有权对被告李梅珍承租的商铺进行处理并收回商铺。根据《中华人民共和国合同法》第十四条的规定：“要约以信件或者电报作出的，承诺期限自信件载明的日期或者电报交发之日开始计算。信件未载明日期的，自投寄该信件的邮戳日期开始计算。要约以电话、传真等快速通讯方式作出的，承诺期限自要约到达受要约人时开始计算。”、第二十二条的规定：“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”、第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，原告宏霖公司向被告李梅珍发出希望与被告李梅珍订立解除合同的意思表示，并明确了被告李梅珍未按通知期限履行支付义务，该合同解除的意思表示，足以让被告李梅珍相信可以通过行为作出承诺，而被告李梅珍未按此短信限定的期限交纳租金，以其不作为的行为作出同意解除合同的承诺，故此，原、被告双方签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》已于2016年10月28日解除。关于被告李梅珍是否应当支付原告宏霖公司租金及违约金的问题？根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十六条的规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本院认为，被告李梅珍对租赁房屋已进行了经营使用，并未按约按期支付租金，违反了双方的合同约定，构成根本性违约。被告李梅珍理应当支付原告宏霖公司房屋使用期间的租金及违约金。本院认为，被告李梅珍与原告宏霖公司对合同解除问题产生纠纷，被告李梅珍应采取积极有效的解决方法，包括及时向人民法院提起诉讼，但被告李梅珍未及时采取积极有效的方法解决双方解除合同矛盾。因此，被告李梅珍应按约定支付原告宏霖公司自合同签订之日起至起诉之日止的租金。本院认为，双方约定的第一年免租期是在合同履行的情形下，在合同解除的情形下，按免租约定计算被告李梅珍应付租金显然对原告宏霖公司显失公平。因此，按双方约定每平方米每月60.00元的7折计算租金为宜，被告李梅珍应支付2016年1月18日起至2016年10月28日止的租金为80052.00元（201.34㎡×60元/㎡×70%÷30天×284天=）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”、第二十九的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的立法原则和精神，虽然原、被告约定了按每日拖欠款项总额之千分之三计算违约金，但本院认为按照双方约定计算违约金过分高于造成的损失，且对被告李梅珍显失公平，应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中，以年利率24%计算为宜，故此，被告李梅珍应支付原告宏霖公司自2016年1月18日起至2016年10月28日止的违约金为14948.00元（80052.00元×24％÷365×284天=）。关于合同保证金72482.00元是否应予扣减被告李梅珍应支付原告宏霖公司租金的问题？本院认为，违约金已经足够弥补原告宏霖公司的实际损失，该合同保证金应从被告李梅珍支付原告宏霖公司的款项中扣减。为妥。综上所述，被告李梅珍应支付原告宏霖公司租金及违约金，二项共合计22516.00元（80052.0元＋14948.00元－72482.00元=）。故原告宏霖公司所诉超过部分，本院不予支持。关于被告李梅珍应否支付原告宏霖公司物业管理费的问题？本院认为，首先，被告李梅珍经营商铺所在区域系普洱市思茅区鑫海物业服务有限公司提供物业管理服务，虽然双方在《梅子湖商业步行街店铺合作书》中对物业费及其他应付费用进行了约定，但物业管理服务不属于原告宏霖公司经营范围内；其次，普洱市思茅区鑫海物业服务有限公司系具有能够独立承担民事责任的主体资格，因此，原告宏霖公司不具有主张物业管理服务费的诉讼主体的资格，故原告宏霖公司主张被告李梅珍支付物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告宏霖公司提出被告李梅珍支付其他费用的诉讼请求。本院认为，原告宏霖公司未提交有效证据证明其他费用的产生，对此项诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，被告李梅珍经本院传票传唤(公告)，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，也未提交证据材料，应视为自行处分其民事诉讼权利的行为，并应承担该行为产生的民事法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十二条、第四十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九的、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告普洱宏霖房地产开发有限公司与被告李梅珍签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》于2016年8月28日解除；二、由被告李梅珍于本判决生效之日起十日内支付原告普洱宏霖房地产开发有限公司租金及违约金，二项共合计22516.00元；三、驳回原告普洱宏霖房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7772.00元，由原告普洱宏霖房地产开发有限公司5441.00负担，被告李梅珍2331.00负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长 刀 楠审判员 蔡 勇审判员 段经权二〇一九年五月二十一日书记员 李 俊