呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终998号上诉人（原审原告）：内蒙古巨华房地产开发集团有限公司，住所地呼和浩特市京包公路南侧大华综合厂东院二楼。法定代表人：王宏俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓华，北京王玉梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璐璐，北京王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。被上诉人（原审被告）：牡某，女，学生，住呼和浩特市。法定代理人：王某（系牡某父亲），男，无固定职业，住呼和浩特市。原审第三人：史婷婷，女，护士，住呼和浩特市。上诉人内蒙古巨华房地产开发集团有限公司（以下简称巨华公司）因与被上诉人牡某、原审第三人史婷婷房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初3589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。巨华公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持巨华公司的一审诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由牡某承担。事实和理由：一、一审判决对呼和浩特市第一医院（以下简称第一医院）与史婷婷签订的《购房认定书》、巨华公司与牡某签订的《商品房买卖合同》的法律效力认定错误。案涉项目非普通的面向市场销售的商品房项目，而是第一医院作委托巨华公司代建，巨华公司定向为第一医院建设开发的项目。第一医院委托目的是职工住房利益，第一医院与巨华公司签订协议，约定购买单价、交房时间、交付条件等，职工据此协议与巨华公司签订《商品房买卖合同》，第一医院与职工之间是委托代理关系，第一医院与巨华公司达成合意法律效力应及于职工，不能将第一医院和巨华公司签订的协议与职工和巨华公司签订《商品房买卖合同》割裂开，二者是前因后果、密不可分的关联关系。史婷婷与牡某提供虚假母女关系证明办理了《购房认定书》就是对限购政策的认同。第一医院出具的证明也明确了其从签订协议到出具《购房认定书》、到本案诉讼全过程对限购政策的认同。限购政策是交易双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，故限购政策对交易双方具有法律效力。第一医院与史婷婷办理的《购房认定书》非合同性质，而是根据第一医院与巨华公司达成的限购政策，对购买人资格的内部审核，该审核不对巨华公司产生法律效力。第一医院出具的证明也明确了其也是被骗。二、一审法院认为史婷婷提交虚假信息将案涉合同变更到牡某名下，虽不符合第一医院的政策，但是不违反法律强制性规定，巨华公司作为合同相对方并没有受到损害，且史婷婷提交与牡某之间的虚假关系证明并不影响其与牡某之间的转卖行为的效力，也属于事实认定错误，法律适用错误。首先，牡某的行为已经违反法律规定，构成欺诈。牡某明知其不具备购房资格，而提供虚假母女关系证明，与巨华公司签订了《商品房买卖合同》，牡某的行为已经违反《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条以及最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)的通知》第六十八条的规定。巨华公司是基于其欺诈行为，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，要求解除合同的事实及法律依据充分。其次，巨华公司作为合同相对方利益受到了损害。如前所述,这个项目非普通的面向市场销售的商品房项目，而是第一医院委托巨华公司代建，巨华公司按成本价建设。项目的回报是除第一医院职工购买外的商品房归巨华公司。牡某非第一医院职工，却以欺诈的形式购买了房屋，损害了巨华公司的利益。第三，一审判决对史婷婷与牡某之间转让行为的认定错误。史婷婷一直未出庭，牡某从未提出该项主张，巨华公司提供的证据显示史婷婷与牡某恶意串通，通过欺诈行为转让购房资格，在这种情形下，一审判决认定史婷婷与牡某之间转让房屋缺乏证据及依据，且该转让不符合法律规定。案涉房屋在签订房屋买卖合同时(2013年9月7日)未领取权属证书，也未竣工属预售状态，该房屋不能转让。史婷婷与牡某之间如确有转让，也因违法了法律强制性规定的而属无效行为。且史婷婷向牡某转让时，需经巨华公司的同意，否则其转让不对巨华公司发生效力。牡某成为买受人是基于欺诈行为，《商品房买卖合同》并非双方的真实意思表示。史婷婷与牡某恶意串通，提供虚假信息及文件意在证明其为母女关系，而无论是第一医院的《购房认定书》还是牡某与巨华公司签订的《商品房买卖合同》，均认为牡某是史婷婷的女儿，故签订合同并非巨华公司真实意思表示。牡某辩称，2013年牡某与巨华公司签订《商品房买卖合同》。牡某以案件贷款的方式购买了第一医院职工住宅向其××楼东户的房屋。合同签订后，巨华公司未依照合同约定交付房屋，实际通知交付时间晚于约定时间近4年，且拟交付交约定面积少20平米的房屋。牡某与巨华公司交涉未果后向呼和浩特市玉泉区人民法院提起诉讼，请求解除合同并由巨华公司承担赔偿责任，该案现中止审理。史婷婷未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。巨华公司向一审法院提起诉讼请求：1、撤销巨华公司与牡某于2013年9月7日签订的《商品房买卖合同》；2、判令牡某赔偿巨华公司损失16200元，计算方式：27万元×6%（年利率）×365天；3、判令本案诉讼费由牡某承担。一审法院认定事实：1、2012年7月26日，甲方巨华公司，乙方第一医院签订《团购职工住宅合作协议》。主要内容：经甲乙双方协商一致就南二环巨华呼和浩特市第一医院小区团购职工住宅达成如下协议：（一）该项目共计用地84亩，其中住宅用地归乙方做住宅小区，商业用地归甲方所有。（二）甲方负责该项目土地的招拍挂等报建、立项、设计、规划的审批等事宜，其团购职工住宅设计建设方案要充分听取并采纳乙方的意见。（三）价格：土地成交价格为150万元/亩时，购房均价格为4100元/平方米，土地成交价格高于或低于150万元/亩时，多退少补。（四）房屋结构及层高：框架结构，高层住宅。（五）乙方户型合计面积约为110000平方米（68亩田地，容积率为2.6）。（六）付款形式：合同签订后，甲方在一个月内提供设计图纸，乙方在收到甲方设计图纸后30天内，交付购房款首付款为总购房的20%，（合9020万元），余款根据工程建设进度相应支付，其中分期付款者待主体封顶时支付总购房款到90%，交钥匙前付清全部房款。按揭贷款者在符合贷款条件的前提下，甲方负责给予办理银行团购按揭或公积金贷款。（七）交房标准：毛坯，小区环境、道路、管网等建设完成。（八）交房时间2014年12月30日。上有甲乙双方公章及法定代表人签字。2012年12月17日，出卖人巨华公司与买受人第一医院签订《购房合同》。主要内容：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于南二环以南、辛辛板南路以西的地块的土地使用权。该地块土地面积为41808.501平方米，规划用途为单一住宅，土地使用年限自2013年1月1日至2083年1月1日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名呼和浩特市第一医院住宅小区。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房从1到9号楼。该小区商品房的用途为单一住宅。建筑面积共108700平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4146元，总金额45067.02万元。第六条付款方式及期限。分期付款，首付定金按照每户130000元计算（定金分两次支付，第一次为2012年12月24日前支付50%，第二次为2013年1月2日前支付50%），余款根据工程建设进度相应支付，其中待主体封顶时支付小区总房款到90%（405603180元整，肆亿零伍佰陆拾万零叁仟壹佰捌拾元整），交钥匙前付清全部房款。按揭贷款者在符合贷款条件的前提下，甲方负责给予办理银行团购按揭或公积金贷款。第八条交付期限。出卖人应当在2014年12月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、产权登记等内容。从2012年12月21日至2015年9月，呼和浩特市第一医院分次给付巨华公司房款。史婷婷是第一医院在职职工，申请购买呼和浩特市第一医院住××区东户房屋，并交付购房款13万元。2013年9月4日，第一医院根据史婷婷、牡某的户籍证明按母女关系办理了认购人名称变更，牡某与第一医院于2013年9月4日签订《购房认定书》。主要内容：购房人姓名：牡某（史婷婷），本人自愿购买位于呼和浩特市玉泉区南二环巨华呼和浩特市第一医院小区柒号楼贰单元壹层东户，建筑面积为101平方米住房一套。上述房屋以建筑面积按标准价评估核定为人民币4006元/㎡，该套住房应付总房价款为404606元。已经认定不能随意更改，否则后果自负。上有购房人牡某的签字，落款为呼和浩特市第一医院工会。2013年9月7日，出卖人巨华公司，买受人牡某签订《商品房买卖合同》。主要内容：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于南二环以南、辛辛板南路以西的地块的土地使用权。该地块土地面积为41807平方米，规划用途为单一住宅，土地使用年限自2013年1月至2083年1月。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名呼和浩特市第一医院住宅小区。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房第7号楼2单元1层东户。该商品房的用途为住宅。该商品房合同约定建筑面积101平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4006元，总金额404606元。第六条付款方式及期限。买受人于2012年12月19日付130000元，2013年9月7日付4606元，剩余贰拾柒万元办理银行按揭。第八条交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、产权登记等内容。2017年5月12日，第一医院出具《关于我院职工史婷婷购买市医院住宅小区团购项目的说明》。主要内容：呼和浩特市第一医院住宅小区项目委托内蒙古巨华房地产开发集团有限公司代建，此次团购院方的政策是仅限于本院职工，购买人直系亲属范围内可做变更，内蒙古巨华房地产开发集团有限公司以我院提供的职工花名册为准。我院职工史婷婷申请购买，并交纳首款13万元。2013年9月4日，院方根据史婷婷、牡某户籍证明按母女关系办理认购人名称变更。3、2017年4月7日，呼和浩特市玉泉区人民法院受理牡某诉巨华公司房屋买卖合同纠纷，2017年5月16日巨华公司提起反诉。牡某诉称巨华公司没有按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的面积101平方米（少了12平方米）及交付房屋日期履行合同义务，请求巨华公司双倍退还牡某购房款72000元并支付迟延交房的违约金11037.6元。巨华公司提起反诉，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并请求牡某支付违约金16200元。理由为由于该项目为第一医院职工团购项目，依据第一医院的购房政策及与巨华公司的约定，该项目的购买人只能为第一医院职工，且每人限购一套，购买人可在购房职工直系亲属范围内变更。史婷婷作为医院职工买房后，牡某以史婷婷女儿的名义与巨华公司签订了《商品房买卖合同》。由于政府征地时漏征部分土地，项目交付日期向后调整。项目具备交付条件后，巨华公司通过第一医院通知牡某交纳购房款，并就此事向牡某寄送律师函，但牡某没有支付购房款。故依据合同约定要求解除双方签订的合同并请求牡某承担违约金。2017年7月10日，呼和浩特市玉泉区人民法院对（2017）内0104民初934号牡某诉巨华公司房屋买卖合同纠纷一案中止审理。现查明史婷婷与牡某不是母女关系。一审法院认为，本案的争议焦点为巨华公司行使《商品房买卖合同》的撤销权是否符合《合同法》的规定。首先，第一医院委托巨华公司建设呼和浩特市第一医院住宅小区，并与巨华公司签订《购房合同》，购买呼和浩特市第一医院住宅小区1至9号楼。该合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。该《购房合同》没有约定第一医院购房后的具体分配事项。其次，第一医院将其购买的1至9号楼房按照内部政策只分配给在职职工购买，并同意购房人可以在直系亲属范围内做变更。巨华公司依据第一医院的《购房认定书》与每户购房人签订《商品房买卖合同》。故呼和浩特市第一医院住宅小区1至9号楼的购房人是由第一医院审核认定后，第一医院与购房人达成《购房认定书》才能与巨华公司签订单独的《商品房买卖合同》。史婷婷作为第一医院职工购买第一医院分配给其的××楼东户房屋，并按照第一医院的要求交纳了首付款13万元，已经与第一医院达成购房合意并实际履行了部分内容。史婷婷提交虚假信息将自己购买的房屋变更到牡某名下，虽然不符合第一医院的内部变更政策，但并不违反法律的强制性规定，且牡某与第一医院已经签订《购房认定书》，第一医院与原购买人史婷婷并没有对该《购房认定书》提出异议，故该《购房认定书》对第一医院与牡某都有约束力。第三，牡某依据与第一医院签订的《购房认定书》与巨华公司签订《商品房买卖合同》，该合同是牡某与巨华公司的真实意思表示，不违反法律规定。巨华公司作为合同相对方并没有受到损害，况且史婷婷提交与牡某之间的虚假关系并不影响其与牡某之间的转卖行为的效力。第一医院的政策性规定并没有在《购房认定书》中形成合意，故对史婷婷与牡某之间的转卖行为没有约束力。综上，巨华公司请求撤销与牡某签订的《商品房买卖合同》不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，不予支持。巨华公司请求牡某赔偿损失16200元，没有证据佐证，不予支持。第四，本案巨华公司于2017年5月15日提起诉讼，另一案巨华公司于2017年5月16日在呼和浩特市玉泉区人民法院受理的（2017）内0104民初934号牡某诉巨华公司房屋买卖合同纠纷一案中提起反诉请求，该案已中止审理，故本案应当进入实体审理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回巨华公司的诉讼请求。案件受理费205元，由巨华公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、巨华公司主张撤销其与牡某于2013年9月7日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求是否成立；二、巨华公司请求牡某向其赔偿损失16200元是否有事实和法律依据。关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，本案中，第一医院基于史婷婷与牡某的虚假母女关系证明，与牡某签订《购房认定书》，巨华公司依据该《购房认定书》与牡某签订了《商品房买卖合同》，巨华公司与牡某签订《商品房买卖合同》的行为是基于史婷婷与牡某的虚假母女关系证明作出的，并非巨华公司的真实意思表示行为，应予撤销。因此，对巨华公司主张撤销其与牡某之间《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。该合同被撤销后，巨华公司应当向牡某返还的已付购房款，牡某可另行向巨华公司主张。关于争议焦点二。本案中，巨华公司未提交证据证明其因案涉合同所受损失，因此对于巨华公司请求牡某向其赔偿损失16200元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，内蒙古巨华房地产开发集团有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初3589号民事判决；二、撤销内蒙古巨华房地产开发集团有限公司与牡某于2013年9月7日签订的《商品房买卖合同》；三、驳回内蒙古巨华房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计410元，由牡某负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 张蒙江审判员 李婷婷 二〇一九年五月三十一日书记员 蔡曦琛