山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁17民终633号 上诉人（原审原告）：菏泽市建筑防水协会，住所地山东省菏泽市牡丹区长江路**南平花园**楼**。 法定代表人：张广银，会长。 委托诉讼代理人：赵玲，菏泽牡丹北斗法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：菏泽市南平花园业主委员会，住所，住所地山东省菏泽市牡丹区长江路****楼**div> 法定代表人：樊立新，主任。 委托诉讼代理人：庞培林，山东陆直律师事务所律师。 委托诉讼代理人：路春聚，男，汉族，1964年10月5日出生，住址山东省菏泽市牡丹区。 上诉人菏泽市建筑防水协会（以下简称防水协会）因与被上诉人菏泽市南平花园业主委员会（以下简称南平花园业委会）房屋租赁合同纠纷一案,不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2018）鲁1702民初4325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭,公开对本案进行了审理。上诉人防水协会的法定代表人张广银及其委托诉讼代理人赵玲，被上诉人南平花园业委会的法定代表人樊立新及其委托诉讼代理人路春聚、庞培林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人防水协会上诉请求：一、撤销一审判决，改判或发回重审；二、一、二审案件受理费由南平花园业委会负担。事实与理由：2016年5月29日，防水协会与原南平花园业委会签订合同时，双方负责人和有关人员均在场，合同中要求防水协会更换铁门、安装防盗窗、粉刷外墙等附加条件。另外，该合同的租赁价格与当时租赁给其他人的房屋价格一致，并未有显失公平的情况，更未损害业主的利益。至于防水协会的设立申请表中有马某的名字，马某本人并不知情，防水协会的负责人张广银只是利用马某的政治身份，并且防水协会也从未给马某下聘书、支付报酬。南平花园业委会没有证据证明马某是防水协会的秘书长，一审法院适用法律条款不当。 被上诉人南平花园业委会答辩称，防水协会为了自身的办公场所安全和环境，对该楼房装修，更换铁门，安装防盗窗，粉刷外墙，不属于合同的附加条件。防水协会称未经马某同意将马某名字填在设立申请表中，但该申请表上填写了马某的详细身份信息，职务及工作经历，身份证号，不经马某同意，防水协会是不可能获得如此多的马某的信息，说明马某对此是知情的。另外，《山东省社会团体注册登记申请表》最后一页的2016年4月27日的《租赁证明》显示每年租金5000元，未经业主委员会和全体业主同意，租赁费变成3000元。且马某提交给南平花园业委会的租赁合同与防水协会向法院提交的租赁合同不一致的，两份合同不一致。以上说明马某作为南平花园原业主委员会留守人员，掌握公章，同时做为防水协会的秘书长，恶意串通，损害了南平花园广大业主的利益。 上诉人防水协会向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认南平花园业委会与防水协会双方签订的《南平花园会所租赁合同》为有效合同，判决南平花园业委会继续履行该合同。2、判令南平花园业委会立即停止违约侵权行为，为防水协会尽快恢复供水供电。 一审法院认定事实如下：2016年5月29日，防水协会作为合同的乙方与南平花园业委会作为合同的甲方签订了《南平花园会所租赁合同》。合同约定，南平花园业委会将其拥有的坐落于菏泽市长江路18888号南平花园××号楼××楼南侧的建筑面积约60平米出租给防水协会，租赁期限十年，自2016年6月1日至2026年5月30日，租金每年3000元，出租方南平花园业委会在该合同落款处加盖公章，张广银在承租方处签名并书写联系电话。2016年4月29日，菏防水协会作为社会团体筹备成立，马某拟任社团秘书长职务，张广银拟任会长职务。合同签订时，马某为南平花园业委会的负责人，保管着南平花园业委会的公章；该合同签订时未经南平花园业主大会讨论同意。2016年6月28日，防水协会成立，马某任协会理事会秘书长，张广银任协会会长。2018年8月29日，南平花园业委会出具声明不予认可该合同并要求防水协会迁出腾房，停止侵权，全体楼长和业主代表在该声明中签字。上述事实，由当事人的陈述，书证等证据记录在卷，且所有证据均经质证。 一审法院认为，南平花园业委会与防水协会签订《南平花园会所租赁合同》之时，马某作为南平花园业委会的负责人，保管着南平花园业委会的公章，系南平花园业委会利益的代表，同时马某亦是防水协会的主要负责人，代表着防水协会的利益；因此，马某作为持有南平花园业委会公章的经办人与防水协会签订租赁合同存在损害南平花园业委会利益的可能，存在双重代理情形，该租赁合同且未能体现全体业主的意志，该租赁合同应为无效合同。防水协会要求确认上述租赁合同为有效合同，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、防水协会与南平花园业委会于2016年5月29日签订的《南平花园会所租赁合同》无效。二、驳回防水协会要求恢复供水供电等相关诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由防水协会负担。 本院二审期间，上诉人防水协会提交以下证据： 证据1、南平花园业委会出具的公告，证明南平花园业委会与防水协会签订租赁合同前，已经对租赁内容及租赁房屋向全体业主进行了公告，进而证实双方签订的南平花园会所租赁合同合法有效，并不存在恶意串通。该公告张贴后，未有任何一位业主提出异议。南平花园业委会质证认为所有楼长都不知晓该情况，如果对外租赁应召开业主大会，经业主大会同意，才能对外租赁。 证据2、同期南平花园业委会其他租赁户的租赁费收款收据7张，证明其他三家的租赁费分别为3500元，与防水协会所租赁房屋的租赁价格基本一致，涉案合同没有恶意串通行为，系有效合同，租赁合同的价格是当时市场价格，没有严重低于市场价格。南平花园业委会称防水协会使用的房屋与其他租赁户的房屋状况严重不同，不具有可比性。其他租赁户租赁的房屋是平房，无水无电、地面潮湿、、地面潮湿房屋的位置在小区里面的东南角，防水协会所使用的房屋是二楼，有水有电、有卫生间、有暖气，朝阳，靠近广场，其他租赁户面积约50平方，防水协会租赁的房屋约80平方。 上诉人防水协会申请证人马某出庭作证，马某称因南平花园小区一楼几间房屋长期空闲，为业主开源节流，业委会将一楼房屋租给防水协会。因张广银认为一楼环境不好，想换到二楼。所以业委会就向防水协会提出了公示上的条件。2016年时南平小区业主100多平方米的房一年租金7000-9000元，60平方米连体平房是3000元，与防水协会租赁的房子面积差不多，且防水协会又答应了公示上的条件。该公示在小区很多位置进行了张贴。张贴后没有业主提出异议。在申请设立防水协会时，因马某是退伍军人干部，张广银在马某不知情的情况下把马某的信息填到申请表里。防水协会从未给马某工资、批文或聘书。就南平花园业委会提交的租赁合同与防水协会提交的租赁合同内容不能的原因，马某称第一份合同签订后，张广银提出1楼办公条件差，要求搬到2楼，业委会提出了5个条件，所以签订了第二份合同。马某称已经想不起来防水协会的申请表中的租赁证明是否是马某所出具。被上诉人南平花园业委会质证认为防水协会团体登记表中记载马某的身份信息和简历，应是马某告知的防水协会，马某称其不知道防水协会在登记时填写其为秘书长不符合事实。马某是防水协会秘书长，其与防水协会存在利害关系。 上诉人防水协会申请证人王某出庭作证，王某以前为防水协会粉刷过墙面。经防水协议当庭出示公告，王某确认其在粉刷6号楼时将该公告撕掉。王某称撕过不止这一份公告，还有其他公告和广告。经询问，王某已不记得公告的内容和撕掉公告的大约时间。被上诉人南平花园业委会对王某的证人证言提出异议，认为王某已不能回忆公告的具体内容。 另查明，防水协会向一审法院提交的租赁合同内容与南平花园业委会向一审法院提交租赁合同内容不一致，日期分别为2016年5月29日、2016年6月1日，且后者第四条第3项约定：随行就市，根据广大业主意见和市场情况，三年后，每年在续租前决定价格，原则上不高于市场价格。而前者没有上述内容的约定。 防水协会的《山东省社会团体注册登记申请表》中的《租赁合同》时间为2016年4月27日，证明将南平花园5号楼2楼南房屋8间，320平方米，租赁给防水协会，租赁期限为10年，租赁费为每年5000元。该证明上加盖了南平花园业委会公章。 防水协会提交2016年5月21日的南平花园业委会公告一份，告知业主：将现业委会办公室租赁给防水协会，防水协会必须答应以下条件方可签订租赁合同：1、必须将会所内外全部粉刷一遍；2、必须将一楼办公室木门、两个厕所木门、乒乓室木门、二楼两个木门全部更换成铁门；3、必须将一楼和二楼的7个窗户全部安装防盗窗；4、二楼铺设的地板砖，到期后不得人为破坏；5、必须同意业主委员会可以在二楼办公。如有不同意见，请在公示后7日内向业委会反映。马某出庭作证称该公告在小区进行了张贴。 南平花园业委会向田庆桥等人出具的收款收据载明，田庆桥等租赁户的租金为每年3500元。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，首先，防水协会申请马某出庭作证称其本人不知道防水协会在申请设立时，将马某作为秘书长填写在注册登记申请表中。但是防水协会设立时申请登记提交的《菏泽市建筑防水协会拟任负责人简历》中，秘书长一栏记载马某的出生年月、身份证号码、工作简历。在防水协会没有做出合理解释并提交证据予以反证的情况下，可推定马某将上述信息告知防水协会，防水协会申请设立时将马某作为秘书长进行申报。 其次，虽然防水协会向本院提交了同期南平花园业委会其他租赁户的租赁费收款收据，拟证明该协会的租赁费与市场价格基本一致。但其他租赁户和防水协会租赁的房屋状况，硬件条件不相同，且其他租赁户的租赁费为每年3500元，低于防水协会的租赁费。因此，防水协会的该项主张难以得到支持。 再次，虽然防水协会提交了公告，主张已向南平花园业主告知将房屋租赁给防水协会，但不能证明将每年3000元的价格租赁给防水协会的事宜进行告知。 因此，一审法院以案涉租赁合同存在损害南平花园业委会利益的可能，存在双重代理情形，该租赁合同且未能体现全体业主的意志为由，驳回防水协会的诉讼请求并无明显不当，本院对一审判决予以维持。 综上，上诉人防水协会的上诉理由不成立，其上诉请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人菏泽市建筑防水协会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈淑梅 审 判 员 王媛媛 审 判 员 姜 健 二〇一九年五月十三日 法官助理 田 源 书 记 员 刘蕾蕾