上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）沪0112民初12341号之一 原告(反诉被告)：芮希，男，汉族，1989年12月18日出生，住安徽省。 委托诉讼代理人：周贝昕，上海丰进立和律师事务所律师。 被告(反诉原告)：上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司，住所地上海市闵行区。 法定代表人：苏波，总经理。 委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡(上海)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱柳，北京炜衡(上海)律师事务所律师。 被告：上海新华联房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。 法定代表人：苏波，董事长。 委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡(上海)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱柳，北京炜衡(上海)律师事务所律师。 原告(反诉被告)芮希与被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司(以下简称新华联仁合分公司)、被告上海新华联房地产开发有限公司(以下简称新华联公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，先适用简易程序审理，后因案情复杂依法组成合议庭适用普通程序于2019年1月16日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)芮希及其委托诉讼代理人周贝昕，被告(反诉原告)新华联仁合分公司、被告新华联公司的共同委托诉讼代理人蔡国强、朱柳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)芮希向本院提出诉讼请求：1.确认芮希与新华联仁合分公司签订的《上海新华联购物中心的租赁合同》于2017年9月16日解除；2.新华联仁合分公司、新华联公司向芮希退还租金及物业管理费人民币(币种下同)22,880元；3.新华联仁合分公司、新华联公司向芮希退还装修管理费1,540元；4.新华联仁合分公司、新华联公司向芮希退还装修保证金5,000元；5.新华联仁合分公司、新华联公司向芮希双倍退还履约保证金26,400元；6.新华联仁合分公司、新华联公司向芮希退还水费220元；7.新华联仁合分公司、新华联公司向芮希退还电费及电费卡押金3,000元；8.新华联仁合分公司、新华联公司向芮希赔偿装修费及通风整改损失135,135元；9.新华联仁合分公司、新华联公司向芮希赔偿灯具损失2,608元；10.新华联仁合分公司、新华联公司向芮希赔偿餐厨设备损失8,197元；11.新华联仁合分公司、新华联公司向芮希赔偿餐饮培训费及食品安全培训费3,160元；12.新华联仁合分公司、新华联公司向芮希赔偿珍辣味品牌加盟费31,800元。诉讼中，芮希将上述第8项诉讼请求的金额调整为101,694元，另撤回上述第9项诉讼请求。关于第10项诉讼请求中餐厨设备损失的具体组成，芮希明确为：油水分离器油烟净化器2,100元，桌椅3,400元，水池1,600元，柜子430元，消毒柜399元，拖车238元(以上合计8,167元)。 事实和理由：2016年9月19日,芮希与新华联仁合分公司签订《上海新华联购物中心的租赁合同》，新华联仁合分公司作为出租方,将位于上海市闵行区申滨路XXX号上海新华联购物中心X层X铺位的计租区域出租给原告使用。租赁用途为经营餐饮;计租面积为44平方米;租赁期限为3.5个租约年;进场日为2016年10月19日;履约保证金为13,200元;装修管理费为1,540元;物业服务费标准为每月每平方米50元;租金计算及支付方式有具体约定标准。2016年10月19日,芮希进场开始装修,随后芮希按合同约定交纳了履约保证金、租金、装修管理费、物业服务费等费用,并投入资金装修租赁场所、购置大量餐饮服务设施及用具、招聘员工等。2016年11月19日,芮希按照合同约定开业。然而,由于新华联仁合分公司始终无法提供租赁场所产证等原因,致使芮希一直迟迟无法办理食品卫生许可证、餐饮服务许可证、营业执照等经营餐饮必须具备的证照。芮希曾多次向新华联仁合分公司询问原因,新华联仁合分公司才答复是租赁场所未通过相关部门的验收、没有合法的产权证明,新华联仁合分公司声称正在设法解决该问题。2017年3月23日,因租赁场所无产权证不能办理营业执照食品卫生许可证及餐饮服务许可证,上海市闵行区市场监督管理局向芮希送达《责令停止经营活动通知书》要求芮希停止经营活动。截至芮希向法院起诉之日,新华联仁合分公司依然无法向芮希提供租赁场所的合法产权证明,芮希也无法办理相关证照,更无法重新开始经营活动。芮希认为，新华联仁合分公司的违约行为是致使其无法办理相关证照,并被责令停止经营活动,继而蒙受严重损失的根本原因,故特向法院提起诉讼，望判如诉请。 被告(反诉原告)新华联仁合分公司、被告新华联公司共同辩称，针对诉请1，芮希发出解除通知后，芮希并未实际按照租赁合同约定交还房屋，房屋实际还是由芮希控制，直至2018年4月20日左右，新华联仁合分公司向芮希发出解除通知。根据律师函，合同于2018年4月30日解除，解除后20日搬离期，房屋直至2018年5月20日全在芮希控制下，芮希未按照租赁合同约定交还房屋。针对诉请2，租赁合同合法成立，各方应该依约履行，2017年10月19日房屋已经交付给芮希，芮希实际使用了房屋，应该按照租赁合同约定支付租金及物业管理费，要求退还租金及物业管理费，无法律依据。针对诉请3至诉请12，对芮希的损失不予认可，要求退还费用并赔偿损失无合同及法律依据，对金额亦不认可。公司确认收到19,800元租金，芮希自2017年2月19日后再无支付过租金，芮希也明确支付的物业管理费是3,080元，每月物业管理费2,200元，芮希仅支付了一个月多的物业管理费，2017年1月后芮希未支付任何物业管理费，芮希存在根本违约，严重违反租赁合同约定。装修管理费确实收到过，但按照合同约定，不应该退还。装修保证金，因芮希严重违约，公司有权以保证金冲抵租赁合同向下的租金。履约保证金收到过，2017年9月14日收到10,000元意向金，9月23日收到3,200元履约保证金。大产证办理迟延是因为不可抗力，并非公司故意或者怠于办理，故不应该退还履约保证金，应没收芮希支付的履约保证金。水费的金额是支付过的，但是要求退还不予认可。装修水费是芮希实际使用。电费、电费卡押金，未收到，即使收到过，是装修期间的电费，芮希在装修期间使用，不应该退还。装修费用不应该由公司承担，金额也不确认。根据相关司法解释，即使租赁合同无效，装修的费用一般不予支持，可以按照双方约定折价受偿，芮希要求支付装修费用无法律依据。对餐饮培训费及食品安全培训费、品牌加盟费的金额不予认可。新华联仁合分公司认为，芮希未按时足额支付租金及合同约定其他费用，经其多次要求仍拒不支付，其于2018年4月25日发送律师函解除合同，租赁合同于2018年4月30日解除。合同解除后，芮希未付清所欠款项、房屋占用费及违约金等，未按合同约定交还房屋，截至2018年6月14日，拖欠房租、滞纳金、占用费、物业服务费、水费及垫付费用(包括消防报验费、消防图纸费、油烟清洗费)，芮希的违约行为已经严重侵害新华联仁合分公司的合法权益，据此新华联仁合分公司提出反诉，请求法院判令：1.系争租赁合同于2018年4月30日解除；2.芮希按照租赁合同约定的交还状态向新华联仁合分公司返还房屋；3.芮希支付拖欠的2017年3月1日至2018年4月30日的租金90,040元(按照每月6,600元计算)、租金的滞纳金115,844.20元(以90,040元为基数，按照每日千分之五分段计算至2018年4月30日止)，以90,040元为基数，按日千分之五计算自2018年5月1日起至实际支付之日止的租金的滞纳金，以及免租期租金6,600元；4.芮希支付房屋使用费4,339.73元(自2018年5月1日起至2018年5月20日止)，自2018年5月21日起至返还之日止，按照每月13,200元计算的房屋占用费；5.芮希支付拖欠的物业服务费35,200元、滞纳金57,288元(以35,200元为基数，按照每日千分之五分段计算至2018年4月30日止)，以35,200元为基数，按照每日千分之五计算自2018年5月1日起至实际支付之日止的物业费的滞纳金；6.芮希支付拖欠的水费246.60元；7.芮希支付垫付的费用11,046元(包括消防报验费10,000元、消防图纸费660元、油烟清洗费386元)。诉讼中，因新华联仁合分公司已收回系争房屋，故其撤回上述第2项诉讼请求及第4项中自2018年5月21日起至返还之日止按照每月13,200元计算的房屋占用费的诉讼请求。 对于新华联仁合分公司的反诉，芮希辩称，不同意诉请1，其认为合同在2017年9月16日解除，理由同本诉意见。房屋租赁合同因对方严重违约，导致合同目的无法实现，其按照合同约定解除合同。不同意诉请2，双方因履行产生争议，其认为新华联仁合分公司违约导致合同目的无法实现。为解决争议，保持租赁状态才能查明事实解决纠纷，且因新华联仁合分公司违约导致现状，房屋无论以何种状态交付新华联仁合分公司，现实中均不可能。不同意诉请3，芮希在本诉中提供的视频证据显示，新华联仁合分公司召集过租客，表示过所有租客一律免租、享受租金减免，至今地下商户证照仍未办出导致本案争议，新华联仁合分公司应该履行当时的承诺免除租金，证照办出之前免租。本案争议发生导致合同目的无法实现，违约方不应该在持续违约证照未办出而获利，应当丧失要求芮希支付租金的请求权。2017年3月起，因市场监督管理局关闭停止经营，芮希未因此收取收益，要求支付租金不公平。合同约定了免租期，芮希未违约，应该继续享受免租的待遇。2017年3月后因新华联仁合分公司严重违约，不需要向新华联仁合分公司支付租金，不存在滞纳金。若法院认为需要支付，新华联仁合分公司主张的滞纳金的标准过高。确认经过折抵装修保证金后视为3月支付租金2,360元。数字金额认可，但认为不需要芮希支付。不同意诉请4、5，理由同诉请3。本案租赁合同履行情况不同于其他一般情况。不同意诉请6，芮希认为不拖欠水费情况，之前已经缴纳过水费，新华联仁合分公司提供的证据是芮希实际经营停止后，不在不能产生水费。不同意诉请7，芮希没有费用需要新华联仁合分公司垫付。芮希指示垫付才会产生垫付费用，芮希没有要求新华联仁合分公司垫付的意思表示，芮希收到反诉状才知道所谓的垫付费用。综上，芮希不同意新华联仁合分公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下： 2016年9月19日，新华联仁合分公司(出租方，甲方)与芮希(承租方，乙方)签订《上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司与芮希关于上海新华联购物中心的租赁合同》，约定甲方将位于上海市闵行区申滨路XXX号新华联购物中心区域X层X铺位的部分区域出租给乙方经营餐饮。第1.1条约定，双方确认，该房屋的计租面积为44平方米。第2.2条约定，乙方应在租赁场所统一以珍辣味作为品牌对外持续营业。租赁期限内,乙方应接受和服从管理公司的统一经营管理。未经甲方书面同意,乙方不得擅自变更租赁用途或品牌,否则甲方有权要求乙方限期纠正,逾期不改的,甲方有权解除合同。第2.3条约定，甲方或管理公司有权要求乙方在开业前出示与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件；如乙方经营餐饮，则还应提供卫生许可证、员工健康证等，乙方不能拒绝或拖延提供。乙方若未能在开业前提供合法有效的文件，由乙方自行承担相应违约责任。第2.4条约定，乙方应当是在该房屋所在地设立的具备合法经营资格的经营主体，否则乙方应于本合同签署后30日内在该房屋所在地依法设立具备法人资格的经营主体。该主体设立完成后双方签署变更协议将承租人变更为该新设的法人主体，乙方对该主体履行本合同承担连带保证责任。第3.1条约定，租赁期限为3.5个租约年,自计租日起算。第4条约定，合同项下的进场日为2016年10月19日。乙方应当于该日之前付清本合同项下全部应付费用,自行前往甲方办理房屋交接手续。乙方按照甲方规定办妥全部施工手续后，方可开始装饰装修工程。第5.2条约定，2016年10月19日至2016年11月18日免租装修期。在此免租装修期内，乙方无需承担租金，但是应当承担装修管理费(含审图费及垃圾清运费)，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源费等费用。装修管理费为：1,540元。装修管理费应在办理进场交接手续时一次性支付，且不退还。第6.1条约定，乙方应自计租日起交纳租金。第6.2条约定，第一个租约年150元/月/平方米，月租金6,600元，从第3个租约年(含)起，每个租约年的租金标准在上一个租约年租金标准的基础上递增5%。第6.3.1条约定，首期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，甲方在收到该笔款项后有义务向乙方交付该房屋。第6.3.2条约定，此后乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前(遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日)向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。第7.1条约定，乙方应在本合同签署后的7日内,向甲方交纳13,200元(相当于第一个租约年的2个月租金)的履约保证金。甲方在收到履约保证金7日内向乙方开具收据。如乙方未在规定日期足额支付履约保证金,甲方有权单方解除合同。第7.2.1条约定，如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项,或者乙方违约造成甲方损失的,甲方可以从履约保证金中直接扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的,乙方仍应补足。第7.2.2条约定，甲方按本合同规定从履约保证金中扣除相应金额后,乙方须在接到甲方书面通知后7日内将履约保证金额补足。未及时补足的,按本合同约定承担延迟付款责任。第7.3条约定，本合同终止时,履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分(如有)于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后7日内无息归还乙方,本合同另有约定的,从其约定。乙方应在甲方退款同时返还甲分的履约保证金收据。第8.1条约定，自进场日起,乙方应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费,包括但不限于水、电、燃气、热力、通讯、有线电视等费用。公用事业费标准按商业广场所在地区公用事业统一收费标准确定和调整。第8.2条约定，水、电、燃气等能源传送过程中损耗量所产生的能源费用,乙方应按照租赁场所各项能源的实际使用量占整个商业广场相应能源使用总量的比例承担能耗损失。乙方应当在缴纳相关能源费用同时将分摊的损耗能源费用一并向物业服务公司缴纳,具体费用收取标准以物业管理协议约定为准。前述公用事业费及能源损耗费的支付时间、方式均按物业服务公司规定执行。物业服务公司收到乙方交费后开具收据。第9.1条约定，租赁期限内,除双方明确约定情况外,乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵押租金和物业服务费。对租金和物业服务费支付,乙方无任何对抗权。此种形式包括甲方及其指定的物业公司服务不到位的任何情况。如果乙方认为自己利益因物业公司服务不到位或受到其他侵害,乙方有权在交纳上述费用后与甲方物业公司协商,协商不成可以通过司法途径解决纠纷。第9.2条约定，如果乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项,则每延迟一日,乙方应向甲方支付应付而未付金额万分之五的款项作为逾期付款违约金，延迟达60日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权单方面解除本合同。乙方未经甲方书面同意延迟支付租金超过10日的情况累计逾3次，甲方有权单方解除本合同。第10.1条约定，物业服务的内容及相关权利义务关系由乙方与物业服务公司签署《物业服务合同》加以约定。乙方承诺遵守(上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司)物业管理公约或临时管理规约,并遵守甲方和管理公司制定并不时修改的关于(物业服务合同)各方面管理的一切规章制度(包括装修守则、商户手册、统一经营管理守则、营业员手册、房屋及设施设备使用要求等)。乙方应与管理公司签署物业管理服务协议,乙方在物业管理服务协议项下义务和责任也构成对甲方的单方承诺,甲方有权直接援引向乙方主张权利。物业服务费(不含水、电等公用事业费,包含营业时间内的中央空调使用费)标准为：50元/月/平方米。物业服务公司有权根据该房屋所在地城市居民消费价格指数重新测算、调整该房屋的物业服务费标准。第10.2条约定，物业服务费自进场日起按月支付。首付物业服务费应于乙方进场日前一日支付给物业服务公司。如果进场日是该月第一日,则首付物业服务费应付至进场日开始第一个月的月底,如果进场日不是该月第一日,则进场日当月的物业服务费按实际天数计算,首付物业服务费应付至进场日开始第二个月的月底。除首付物业服务费外,乙方应在每月20日前向物业服务公司交纳下一季度的物业服务费。第10.3条约定，物业服务公司在收到物业服务费后向乙方开具相应金额的合法发票。第13.2条约定，甲方应向乙方提供为申请办理商业经营证照所必要的文件。甲方应对乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及其国家规定的申请报批手续给予必要的协助。第14.2条约定，乙方负责办理租赁场所经营所需的或可能发生的所有申请报批手续，并应在取得所有必要的政府有关部门规定的验收合格证书(包括但不限于二次装修消防验收合格证书)后方可正式投入商业使用。因前述行为而发生的一切费用及责任均由乙方承担，且不得影响合同的履行。第15.2条约定，乙方应当办齐经营相关的各类证照(复印件提交甲方备案),遵守管理公司制订的商业广场统一经营管理规章制度(包括《商户手册》等),并保证其经营行为不损害其他商户及甲方、管理公司的利益。如乙方因服务态度或商品质量问题被社会新闻媒体曝光,甲方有权要求乙方停业整顿,情节严重的,甲方有权单方解除合同,由乙方承担导致合同终止的违约责任,甲方有权要求乙方赔偿由此造成的一切经济损失。第20.1条约定，任何一方违反合同项下的责任或义务给对方造成损失的，均应赔偿另一方因此遭受的全部损失。第20.2条约定，除非本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延缴纳本合同项下的租金、物业服务费或水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用，即使双方发生争议，在争议解决办法处理期间，乙方仍应继续履行本合同项下各项缴费义务，否则一律视为乙方违约。第20.5条约定，乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则延迟一日，乙方应支付相当于欠费金额千分之五的延迟履行违约金。第20.7条约定，双方特别明确,乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期和租金优惠的前提。如乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约导致甲方解除合同的情形),则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期和减免的全部租金。第21.3条约定，在下列情况下,甲方有权立即解除合同：(5)乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用等超过30日或乙方延迟缴纳租金或其他费用等累计超过3次(含本数)的；(7)乙方擅自变更租赁用途或约定品牌对外经营,经甲方书面通知后未在20日内改正的。第21.4条约定，在下列情况下,乙方有权立即解除合同：由于甲方的原因致使合同目的无法实现或合同无法履行的情形。第21.5条约定，合同一方行使合同解除权的，应当以书面形式通知对方，合同自该解除通知到达对方之日起解除。第21.7.1条约定，甲方依照约定行使解除权(不可抗力除外)或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收乙方的履约保证金并要求乙方补交应缴而未缴的租金和其他费用以及其他违约金。第21.7.2条约定，乙方依照约定解除合同(不可抗力外)或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内(下称交还期)双倍退还乙方的履约保证金，且甲方和物业公司应向乙方退还多收款项(如有)。第22.1.1条约定，无论因何种原因导致合同终止(或解除)，乙方均应在合同终止(或解除)之日起20日内将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离乙方所有的设施、设备(包括所有招牌、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止或解除后归甲方所有)，并将租赁场所恢复到符合乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态(正常使用及时间因素造成的合理损耗除外)，以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方。第22.3.1条约定，因租赁期限届满、甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止或解除，乙方在交还期限内无需缴纳场地占用费，但因乙方违约导致合同提前终止或解除，在交还期内，乙方应按合同终止或解除时的日租金标准及实际占用天数向甲方支付场地占用费，该占用费不包括按本合同约定乙方应当承担的违约金及滞纳金等其他费用。第22.3.2条约定，无论因何种原因引起的合同终止或解除，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止或解除时日租金的两倍标准根据实际延期天数向甲方支付场地占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止。双方另对其余事项作了约定。 2016年10月10日，新华联仁合分公司(甲方)与芮希(乙方)签订《物业服务合同》，约定物业服务收取标准为35元每月每平方米×租赁面积，合计每月1,540元。 2016年10月25日，上海市工商行政管理局出具《企业名称预先核准通知书》，同意预先核准**元、芮希出资设立的企业名称为“上海蕊熙餐饮管理有限公司”。 2016年11月1日，芮希作为上海蕊熙餐饮管理有限公司的法定代表人申请公司登记(备案)，经营范围为餐饮企业管理，餐饮服务。 2017年3月，芮希原经营的珍辣味麻辣捞汤，商户名称改为“饭饭而谈”。 2017年3月23日，上海市闵行区市场监督管理局向商户“饭饭而谈”发出询问通知书。同日，上海市闵行区市场监督管理局以该商户“应当取得而未依法取得许可证或者其他批准文件和营业执照，擅自从事经营活动”为由，向该商户制发责令停止经营活动通知书。自此，芮希停止“饭饭而谈”经营活动。 2017年3月31日，新华联仁合分公司发出《水费缴纳通知函》，函告商户“珍辣味”缴纳自2016年11月20日开业至2017年3月3日的水费201.60元。 2017年5月11日，新华联仁合分公司发出《水费缴纳通知函》，函告商户“珍辣味”，缴纳自2017年3月3日至2017年4月25日的水费39.20元。 2017年7月10日，新华联仁合分公司发出《水费缴纳通知函》，函告商户“珍辣味”，缴纳自2017年4月25日至2017年5月25日的水费5.60元。 2017年7月，上海市民防办公室向新华联公司出具行政处罚决定书，载明新华联公司在对新华联国际中心C区商业广场项目地下民防工程使用中，违反国家有关规定，危害民防工程安全和使用效能，决定作出行政处罚。 2017年9月15日，芮希委托律师向新华联仁合分公司发出《律师函》，通知解除双方租赁合同，要求新华联仁合分公司向其退还履约保证金、租金、装修管理费、物业管理费、赔偿损失等。新华联仁合分公司于2017年9月16日签收上述律师函。 2018年4月25日，新华联仁合分公司委托律师向芮希发出律师函，通知合同于律师函发出之日起第5日解除，要求芮希于解除之日起20日内返还房屋并结清所有款项，另告知芮希若未能交还房屋的，除应支付占有使用费外，新华联仁合分公司将对房屋实施强制清场。上述律师函于2018年4月26日完成投递。 2018年5月16日，新华联仁合分公司拆除涉案房屋内的装饰装修。 另查明，2016年9月17日，芮希与上海群鼎投资管理有限公司签订《珍辣味·麻辣捞汤品牌标识授权使用合同》，约定上海群鼎投资管理有限公司许可芮希在上海市闵行区上海新华联国际中心开设的麻辣烫主题餐厅店使用上海群鼎投资管理有限公司“珍辣味·麻辣捞汤”系列商标，许可使用期限自2016年9月17日起至2017年9月16日止，技术服务费29,800元，履约保证金2,000元。上海台派餐饮管理有限公司出具收款收据，载明收到芮希支付的技术服务费29,800元及履约保证金2,000元。上海蕊熙餐饮管理有限公司的发起人**元与顶正餐饮管理有限公司签订合作协议，由顶正餐饮管理有限公司提供培训服务，培训项目为“菜饭”。**元支付培训费用2,960元。上海交通大学向名称为上海市珍辣味麻辣捞汤的商户开具收款票据，收款项目为食品安全培训费，金额为200元。芮希为开展经营活动购置物品，包括油水分离器、油烟净化器、桌椅、水池、柜子、消毒柜等。 还查明，2013年7月3日，新华联公司与上海市规划和国土资源管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》，新华联公司受让坐落于新虹街道的东至申滨路，西至泰虹路，南至泰虹路，北至兴虹路的宗地，用途为商办，地下空间中经营性建筑面积为0平方米。2013年11月28日，上海市人民政府办公厅转发市规划和国土资源管理局制订的《上海市地下建设用地使用权出让规定》的通知，该通知制定目的是为加强本市地下建筑用地管理，促进地下土地资源的合理利用。2013年12月16日，上海市规划和国土资源管理局作出《关于审定虹桥商务区核心区北片区09地块的决定》，就新华联公司上报的建设工程规划设计方案予以批复。2014年11月19日，上海市规划和国土资源管理局向新华联公司颁发了上海市虹桥商务区核心区北片区09地块C区商业广场建设项目的《建设工程规划许可证》。上海市虹桥商务区核心区北片区09地块C区商业广场包括1号楼、2号楼和商业广场地下室，其中1号楼和2号楼均为2层，使用性质为商业，商业广场地下室-3层，使用性质为其他。2015年1月9日，上海市规划和国土资源管理局作出《关于印发的通知》，通知对本市涉及地下经营性用途建筑面积计算作出规定。2016年11月28日，上海市建筑业管理办公室向新华联公司颁发《建设工程竣工验收备案证书》，对上海新华联国际中心商业广场项目新建项目工程准予竣工验收备案。2016年12月28日，新华联公司委托上海泓诚测绘服务有限公司就新华联国际中心出具《房屋土地权属调查报告书》。2017年3月10日，新华联公司向上海虹桥商务区管理委员会作出请示，请示中载明：“……目前购物已正式对外营业，但地下一层、二层的所有商户由于用地属性的原因存在无法办理正式营业执照及食品安全许可证等问题，导致购物中心的经营管理存在着巨大的法律风险……我司现申请按照上海市规土局的操作要求补缴地下土地出让金，从而彻底解决购物中心地下商户的经营问题。”2017年3月17日，上海虹桥商务区管理委员会组织召开新华联项目补缴地下室空间土地出让金事宜的会议。2017年8月，上海建科工程咨询有限公司受上海虹桥商务区管理委员会委托，编制《虹桥商务区核心区北片区09号、10号地块上海新华联国际中心项目工期评估报告》。2017年11月，上海圆格城市规划设计有限公司编制《虹桥商务区核心区北片区18街坊地下空间规划评估》。2017年11月7日，新华联公司向上海虹桥商务区管理委员会提出调整虹桥商务区核心区北片区09地块建设用地使用权出让合同的申请，主要涉及原合同第十三条中地下空间中经营性建筑面积事宜。2017年12月7日，上海虹桥商务区管理委员会作出《关于同意先行办理虹桥商务区核心区北片区09号地块房屋初始登记的函》，函件载明同意先行办理部分地上房屋初始登记手续，暂停办理所有地下房地产权证。其中包括涉案房屋所在地址申滨路XXX号。2017年12月20日，新华联公司取得位于闵行区泰虹路456弄1-3,5-12,15-19,21-23,25号等房屋的不动产权证书。 又查明，新华联仁合分公司为涉案房屋支付了消防报审费用10,000元、消防图纸费660元，油烟清洗费386元。 再查明，以新华联购物中心地下二层为住所地的餐饮公司有：上海食昶餐饮管理有限公司(设立于2016年8月19日，于2018年2月14日住所变更为闵行区申滨路XXX号地下2层X室)、上海萃趣餐饮管理有限公司(设立于2016年9月23日，于2018年1月26日住所变更为闵行区申滨路XXX号地下2层X室)、上海顶邻实业有限公司(设立于2016年3月3日，于2018年2月9日住所变更为闵行区申滨路XXX号地下2层X室)、上海冉氏餐饮管理有限公司(设立于2016年9月13日，于2018年1月26日住所变更为闵行区申滨路XXX号地下2层X室)、上海黑三娘小面餐饮管理有限公司(设立于2016年10月11日，于2018年1月30日住所变更为闵行区申滨路XXX号地下2层X室)。 诉讼中，芮希提供视频资料，拍摄地址位于上海市闵行区申虹路XXX号的上海虹桥商务区管理委员会，视频中的人员在接受芮希询问证照办理情况时答复：“地下还不能办”“你都知道，那边一个也没办出来”“房产证和租赁合同都要”“那是B2都不能办呀”“B2不能办的，现在新华联所有的地下的执照都没有下来”“都没有，只要是地下的，都没有出来”。另提供的视频资料，内容为上海教育电视台制作的电视节目，下方注有“物业违规出租商户损失惨重”字幕。芮希提供的照片显示，新华联购物中心区域LG2层多家商铺均处于停业状态。 关于芮希已付款项，新华联仁合分公司确认收到租金(2016年11月19日至2017年2月18日)19,800元、物业管理费3,080元、装修管理费1,540元、装修保证金5,000元、水费220元、保证金13,200元、电费卡押金50元、电费充值2,950元(收据中记载装修期电费176元，预充电费2,774元)。 审理中，经芮希申请，本院委托上海申元工程投资咨询有限公司对上海市闵行区申滨路473弄上海新华联购物中心LG2层31铺位的装修工程进行审价，并于2018年10月29日出具了《工程造价鉴定意见书》，经鉴定工程原值总造价为105,822元，其中争议金额为4,602元，现值总造价为86,972元，其中争议金额为3,782元。上述争议项为“美术字、金属中文字”装修部分(直接费2,298.51元)，“点光源艺术装饰灯具安装、射灯、吸顶式，点光源艺术装饰灯具”安全部分(直接费1,309.35元)。鉴定人员称上述争议项一般包含在装修工程中，不属于和移动的设施设备。新华联仁合分公司、新华联公司认为，“美术字、金属中文字”的装修部分，因“珍辣味”更换为“饭饭而谈”，改变了合同约定的经营品牌，故不应计入造价中。 关于芮希主张的餐厨设施设备的价值(即油水分离器油烟净化器2,100元，桌椅3,400元，水池1,600元，柜子430元，消毒柜399元，拖车238元)，芮希未申请资产评估，请求法院根据其提供的购货凭证进行处理。新华联仁合分公司称，其在2018年4月25日向芮希发出律师函，通知解除合同后，芮希未交还房屋，故为避免损失，其对房屋实施了强制清场。房屋内遗留物品现在地下车库中。审理中，本院释明双方尽快就上述可移动的餐厨设施设备办理交接手续。后芮希称因地下车库杂物堆放，芮希的物品与其余商户的物品混同堆放，无法辨认，无法清理，其在地下车库仅发现了冰箱及桌椅，但芮希仍未将上述物品搬离。新华联仁合分公司称，物品均在地下车库内，芮希拒绝清点，拒绝接收。 上述事实由原告(反诉被告)芮希提供的租赁合同、企业名称预先核准通知书、股东会决议(企业登记)、公司登记(备案)申请书、视频资料、询问通知书、责令停止经营活动通知书、建筑工程项目表、行政处罚决定书、照片、律师函及邮寄凭证、租金收据、借记卡账户历史明细清单、查询明细、意向金收据、履约保证金收据、电费卡押金收据、电费充值收据、购电卡、合作协议、培训费收据、食品安全培训费票据、品牌标识授权使用合同、收款收据、企业信用信息公示报告、购置油水分离器及油烟净化器的发票、购置桌椅的订货单、购置水池的销货单、购置柜子的订货单、购置消毒柜的订购详情及银行卡交易明细，由被告(反诉原告)新华联仁合分公司、被告新华联公司提供的国有建设用地使用权出让合同、上海市地下建设用地使用权出让规定的通知、关于审定虹桥商务区核心区北片区09地块《建设工程设计方案》的决定、规划与建筑方案设计、建筑工程规划许可证、关于印发《上海市地下经营性用途建筑面积计算及分类规则》的通知、建设工程竣工验收备案证书、土地权属调查报告、补缴地下土地出让金的请示、通知、会议纪要、工期评估报告、地下空间规划评估、调整建设用地使用权出让合同的申请、同意先行办理房屋初始登记的函、不动产权证书、部分商户的工商登记信息、物业服务合同、水费账单、催款函、消防咨询合同、消防工程设计合同、清洗维护合同书、付款凭证、律师函及邮寄凭证，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。 诉讼中，芮希提供了视频资料，旨在证明因出现无证照情况，租赁双方于2017年3月17日召开会议，新华联仁合分公司知晓无合法的产权证明，导致租赁商场无法办理企业登记，被告新华联仁合分公司明确表示给予租户租金、物业费等减免优惠。新华联仁合分公司、新华联公司确认有开会的事实，但认为拍摄未经过被拍摄人许可，属于偷拍，对于证据的合法性不予认可。本院认为，视频资料虽未经过被拍摄人员许可，但该视频资料的拍摄方法未侵害他人合法权益，内容未侵犯他人隐私、人身、人格等权利，也未违反法律禁止性规定，且与本案具有关联性，故本院对该份证据予以确认。 关于芮希提供的购置平板车的账单详情及信用卡对账单，因从账单详情反映的送货地址并非涉案房屋，与本案不具有关联性，故本院对该份证据的证明效力不予确认。 本院认为，芮希与新华联仁合分公司就系争房屋签订的租赁合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。现本案的争议焦点为：1.系争房屋能否用以租赁合同约定的餐饮经营，以及双方对于租赁合同解除的过错责任；2.因租赁合同解除，芮希就系争房屋从事餐饮经营的损失，以及新华联仁合分公司的赔偿范围。 关于争议焦点一，本院认为，根据租赁合同的约定，芮希承租系争房屋的目的系用于餐饮经营。而从事餐饮经营，经营商户应当取得市场监管部门核发的营业执照和有关餐饮卫生许可证照。合法且可适用于餐饮活动的经营场所则是取得相关证照的前提。本案中，根据查明的事实可知，芮希承租的房屋位于上海新华联国际中心商业广场地下二层，而根据建设工程规划许可证的记载，商业广场地下室使用性质为“其他”，由此导致芮希无法办理出从事餐饮经营的营业执照，据此可以认定系争房屋尚不符合双方约定的餐饮服务的租赁用途，导致合同目的无法实现，芮希据此要求解除租赁合同的诉请，本院予以支持。新华联仁合分公司作为出租方，提供符合约定用途的租赁物系其基本的合同义务，而芮希承租系争房屋从事餐饮经营，应当对于房屋的产权性质、使用方式等尽到审慎核实义务，且根据双方租赁合同约定，芮希作为承租方亦负有自行办理营业证照的义务，加之芮希在经营期间将商户名称由合同约定的“珍辣味·麻辣捞汤”更改为“饭饭而谈”时，未依据合同约定取得新华联仁合分公司的认可，因此，本院认为，租赁合同双方当事人对合同解除均有负有过错，结合合同约定和履行情况，新华联仁合分公司对租赁合同解除负有主要责任，芮希对租赁合同解除负有次要责任，双方的责任比例为60%：40%。关于合同的解除日期，以芮希发出的解除通知到达新华联仁合分公司之日(2017年9月16日)解除。故新华联仁合分公司反诉请求确认租赁合同于2018年4月30日缺乏依据。合同解除后，新华联仁合分公司理应将装修保证金5,000元、履约保证金13,200元、电费卡押金50元、预充的电费2,774元返还芮希。关于租金19,800元(自2016年11月19日起至2017年2月18日止，共计三个月，每月按照6,600元计算)、物业管理费3,080元、装修管理费1,540元、水费220元、装修期电费176元，因芮希对房屋有装修行为，装修后也开展了经营活动，直至2017年3月23日上海市闵行区市场监督管理局发出《责令停止经营活动通知书》之日，芮希才停止经营活动，故其要求退还上述租金、物业管理费、装修管理费、水费、装修期电费，本院均不予支持。 本案争议焦点二，因租赁合同解除，芮希就系争房屋从事餐饮经营的损失，以及新华联仁合分公司的赔偿范围。芮希起诉新华联仁合分公司赔偿其因合同解除导致的装修费(含通风管道整改费、灯具损失)、餐厨设施设备、餐饮培训费、食品安全培训费、品牌加盟费等损失，本院结合合同约定，系争房屋装修造价鉴定结论等，对芮希就系争房屋的上述损失认定如下：1.系争房屋的装修损失，根据鉴定意见书的记载，原值总造价为105,822元，其中争议金额为4,602元，现值总造价为86,972元，其中争议金额为3,782元。争议项主要为“美术字、金属中文字”装修部分，新华联仁合分公司、新华联公司认为，“美术字、金属中文字”的装修部分，因“珍辣味”更换为“饭饭而谈”，改变了合同约定的经营品牌，故不应计入造价中。本院认为，根据租赁合同关于未经出租人书面同意，承租人不得擅自变更租赁用途或品牌之约定，芮希擅自更换品牌后，就“饭饭而谈”品牌的“美术字、金属中文字”装修部分，芮希无权主张赔偿。其余装修工程皆为芮希经营原“珍辣味·麻辣捞汤”时对房屋作出的添附，故其有权主张赔偿。关于折旧，鉴定报告按照8年(96个月)，残值率按照10%计算，折旧期间应自2016年10月(含)开始计算至2018年4月(含)止，折旧期共19个月，未有明显不当，本院予以确认。芮希经营的商户虽于2017年3月被责令停止经营，但根据本案查明的事实可知，其并未及时将可移动的物品搬离系争房屋，致新华联仁合分公司无法完整收回、利用系争房屋，故芮希主张折旧期限计算至停止经营之日，缺乏依据。故本案对于无争议部分的装修残值价值认定仍以鉴定报告出具的意见为准，即为83,190元(86,972元-3,782元)。2.餐厨设施设备8,167元(包括油水分离器、油烟净化器2,100元，桌椅3,400元，水池1,600元，柜子430元，消毒柜399元，拖车238元),上述物品皆为可移动的设施设备，芮希在停止经营活动后原本可将上述物品搬离系争房屋以避免损失扩大，然根据本案查明的事实可知，芮希在停止经营活动后的较长时间内仍将上述物品留置于系争房屋内，而新华联仁合分公司为收回房屋将上述物品放置于商场地下车库，具有合理性。现客观上，因众多商户的物品共同堆放于地下车库内，无法区分物品归属，由此产生的损失，主要还是归咎于芮希怠于搬离之责，故本院对于因芮希任凭其损失扩大而主张新华联仁合分公司赔偿上述物品损失的诉讼请求，实难支持。3.餐饮培训费及食品安全培训费3,160元，本院认为，上述费用为芮希开展餐饮经营的必要开支，芮希主张由新华联仁合分公司赔偿，缺乏依据，本院不予支持。4.品牌加盟费31,800元，芮希主张的该项品牌加盟费为加盟经营“珍辣味·麻辣捞汤”品牌而产生的必要支出，但芮希在实际经营过程中，因其自身经营需要而变更了品牌经营，该品牌经营行为的改变并非因新华联仁合分公司的违约行为所致，故其主张新华联仁合分公司赔偿原品牌加盟费，依据不足，本院不予支持。综上，本院认定，新华联仁合分公司因租赁合同解除需对芮希作出赔偿的范围限于装修损失，由新华联仁合分公司按照合同解除的过错比例(即60%)承担，具体金额为49,914元(83,190×60%)。 关于新华联仁合分公司提出的支付租金的反诉请求，本院认为，芮希于2017年3月23日停止经营活动后直至合同解除期间(至2017年9月16日)，芮希未将其物品搬离系争房屋，仍处于占有使用状态，故其仍应支付相应的租金。但考虑到，芮希接到相关政府行政管理部门发出的停业通知后未再正常开展经营活动，此系新华联仁合分公司未提供合格的经营场所所致，故相应的租金应需扣减，本院判令芮希按照合同解除的过错比例(即40%)承担。具体为自2017年3月1日起至停止经营通知下发之日(2017年3月23日)止共计23天，按照每月6,600元的标准计算，为4,990.68元(计算方式为：6,600元/月×12个月/365天×23天=4,990.68元)。自2017年3月24日起至合同解除之日(2017年9月16日)止共计177天，按照每月6,600元的标准计算，由芮希按照合同解除的过错比例(即40%)承担，为15,362.63元(计算方式为：6,600元/月×12个月/365天×177天×40%=15,362.63元)。以上租金合计为20,353.31元(4,990.68元+15,362.63元)。关于合同解除之后的房屋占有使用费，本院认为，新华联仁合分公司于2017年9月16日收到芮希发出的合同解除通知，且芮希已停止经营数月的情况下，新华联仁合分公司作为出租人应在合理期限内收回房屋，履行其减损义务。根据系争房屋的经营业态、租赁面积、装修状况等，本院认为上述合理期限以一周为宜。但新华联仁合分公司直至2018年5月才自行收回涉案房屋。故对于合同解除之后收回房屋的合理期限届满之日起至实际收回房屋之日止的房屋占有使用费，系新华联仁合分公司自身没有采取适当措施致使损失扩大，对于该部分扩大的损失，新华联仁合分公司无权请求芮希赔偿，对此反诉诉请本院不予支持。对于新华联仁合分公司收回房屋合理期限内的房屋占有使用费，本院酌情判令芮希支付607.56元(6,600元/月×12个月/365天×7天×40%=607.56元)。关于新华联仁合分公司提出的支付物业管理费的反诉请求，同理租金，在合同解除之日前产生的物业管理费应由芮希承担，其中自计租日(2016年11月19日)起至停止经营通知下发之日(2017年3月23日)止共计125天，在此期间，芮希正常开展经营活动，则物业管理费需按照合同约定的计算标准支付，为9,041.10元(计算方式为：2,200元/月×12个月/365天×125天=9,041.10元)；而自2017年3月24日起至合同解除之日(2017年9月16日)止共计177天，在此期间，芮希未正常开展经营活动，则物业管理费由芮希按照合同解除的过错比例(即40%)承担，为5,120.88元(计算方式为：2,200元/月×12个月/365天×177天×40%=5,120.88元)。以上物业管理费合计为14,161.98元(9,041.10元+5,120.88元)，扣除芮希已支付的物业管理费3,080元，芮希还需支付11,081.98元。关于新华联仁合分公司提出的水费、消防报验费、消防图纸费、油烟清洗费的反诉请求，鉴于芮希使用了系争房屋进行餐饮经营，上述费用由均发生于合同履行期间，故本院对于新华联仁合分公司的上述反诉请求，均予以支持。对于消防报验费、消防图纸费的计算方式，双方并无明确约定，现新华联仁合分公司提出的计算方式未明显超过合理范围，本院不再作出调整。因新华联仁合分公司需对合同解除之责负主要责任，故对于其反诉请求芮希支付免租期租金、欠付租金的滞纳金及欠付物业管理费的滞纳金等，本院均不予支持。新华联仁合分公司系新华联公司的分支机构，不具备独立法人资格，其民事责任依照我国公司法的规定应由其总公司新华联公司承担。芮希、新华联仁合分公司于本案诉讼中分别撤回部分本诉及反诉诉讼请求，系合法处分各自的诉讼权利，本院均予以准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告(反诉被告)芮希与被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司签订的关于上海市闵行区申滨路XXX号上海新华联购物中心LG2层X铺位计44平方米房屋的《租赁合同》于2017年9月16日解除； 二、被告上海新华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)芮希履约保证金人民币13,200元； 三、被告上海新华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)芮希装修保证金人民币5,000元； 四、被告上海新华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)芮希电费卡押金人民币50元； 五、被告上海新华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)芮希预充电费人民币2,774元； 六、被告上海新华联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)芮希装修损失人民币49,914元； 七、原告(反诉被告)芮希于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司租金人民币20,353.31元； 八、原告(反诉被告)芮希于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司房屋占有使用费人民币607.56元； 九、原告(反诉被告)芮希于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司物业管理费人民币11,081.98元； 十、原告(反诉被告)芮希于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司水费人民币246.60元； 十一、原告(反诉被告)芮希于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司消防报验费人民币10,000元、消防图纸费人民币660元、油烟清洗费人民币386元； 十二、驳回原告(反诉被告)芮希的其余本诉诉讼请求； 十三、驳回被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司的其余反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4,899.10元，鉴定费4,500元，合计9,399.10元，由原告(反诉被告)芮希负担6,579.37元，被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司、被告上海新华联房地产开发有限公司负担2,819.73元。反诉案件受理费减半收取计3,221.32元，由被告(反诉原告)上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司负担2,881.32元，由原告(反诉被告)芮希负担340元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 周 颖 人民陪审员 尹 萍 人民陪审员 邓红霞 二〇一九年五月三十一日 书 记 员 董琪华 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。