浙江省永嘉县人民法院民 事 判 决 书（2013）温永瓯民初字第364号原告：温州市大川房地产开发有限公司。法定代表人：叶建成。委托代理人（特别授权）：徐锋。被告：张大兴。原告温州市大川房地产开发有限公司为与被告张大兴房屋买卖合同纠纷一案，于2013年9月26日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2014年2月18日公开开庭进行了审理。原告温州市大川房地产开发有限公司的委托代理人徐锋、被告张大兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温州市大川房地产开发有限公司诉称：原告系瓯北国际华城房地产项目开发企业。2010年2月6日，原、被告签订了一份商品房买卖合同。该合同约定：被告向原告购买国际华城5幢2905室商品房一套，建筑面积为131.04平米，单价为每平方米20750元，总价格为2719080元；被告于签订当日支付首付款819080元，余款1900000元购房款以银行按揭贷款支付，如金融政策调整或被告原因不能办理按揭贷款的，被告应在收到原告书面通知之日起10日内支付剩余购房款，否则视为被告违约；如被告违约，原告愿意继续履行合同的，被告应支付违约金，违约金自逾期付款的第二日起按逾期应付款的每日万分之三计算至实际履行完毕之日止。被告于合同签订当日，按约支付了首付款819080元。2011年8月，国际华城5幢房屋的主体工程结顶。尔后，原告通知被告在指定的期间2011年8月15日至19日内办理住房按揭贷款，并告知被告若不办理按揭贷款必须在合同约定期限内支付剩余购房款，但被告称其不能办理银行按揭贷款。为此，原告多次要求被告支付剩余购房款1900000元，被告拒不支付。2013年8月10日，原告按约解除了商品房买卖合同，并将解除的事实书面通知被告。被告对解除合同有异议，且不同意支付违约金和赔偿经济损失。故原告诉至法院请求判令：确认原、被告之间的商品房买卖合同已解除；被告向原告支付违约金57000元；判令被告赔偿原告经济损失700000元（具体损失以评估为准）；本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告根据估价报告变更诉讼请求为：确认原、被告之间的商品房买卖合同已解除；被告向原告支付违约金57000元；判令被告赔偿原告经济损失570680元；评估费6000元、本案诉讼费均由被告负担。原告在本院指定的举证期限内提供下列证据：1、企业营业执照复印件一份，以证明原告主体资格；2、被告身份证复印件一份，以证明被告的身份情况；3、商品房预售许可证一份，以证明国际华城第5幢在2010年1月26日取得商品房预售许可的事实；4、商品房买卖合同一份，以证明原、被告签订商品房买卖合同及双方约定权利义务的事实；5、证明一份，以证明被告购买的房屋于2011年8月13日结顶，并具备办理银行按揭贷款条件的事实；6、发票一份，以证明被告交纳部分购房款819080元的事实；7、通知书和催告函三份、解除合同通知书一份、函件投递单及邮件跟踪查询四份，以证明原告书面通知被告支付购房款及原告按约定解除商品房买卖合同并通知被告的事实；8、发票一份，以证明评估费用支出6000元。被告张大兴辩称：原、被告签订房屋买卖合同，由被告向原告购买国际华城5幢2905室商品房一套属实。受房地产市场调控政策影响，因被告已经拥有多套房屋，不能办理按揭贷款。被告遂于2011年8月以来曾多次口头告知原告，要求解除房屋买卖合同，退回购房款819080元；原告不同意，反而要求被告支付剩余购房款1900000元。现被告同意解除合同，不同意支付原告违约金，亦不同意赔偿其经济损失。被告张大兴在本院指定的举证期限内没有提供证据。原告提供的证据经被告质证均无异议。温州市华正估价有限公司接受本院委托，作出估价报告，国际华城5幢2905室商品房在2013年8月30日的房地产公开市场价值为2091400元。原告质证认为：对估价报告无异议，估价结果足以证明本案涉案房屋降价情况。被告拒绝发表质证意见。本院审查认为：原告提供的证据经被告质证无异议，经本院审查尚未发现瑕疵和疑点，均予以认定。温州市华正估价有限公司接受本院委托后派员实地查勘，该评估报告程序合法，内容客观、真实，本院予以认定。综合上述认定的证据，结合原、被告庭审陈述，本院认定以下事实：原告温州市大川房地产开发有限公司系坐落于永嘉县瓯北镇104国道北侧、王家坞西侧国际华城商住楼的开发企业。2010年1月26日，原告取得国际华城第5幢商品房的预售商品房许可证。2010年2月6日，被告向原告购买第5幢2905室商品房一套，同日双方签订了一份商品房买卖合同（合同编号201090000000161）。该合同载明：出卖人温州市大川房地产开发有限公司；买受人张大兴，其公民身份号码为330324xxxxx，地址为永嘉县瓯北龙桥中路62号，电话为139××××3088、8022xxxx；被告张大兴购买原告开发的国际华城第5幢2905室商品房，单价为每平米20750元，建筑面积131.04平方米，总房价2719080元；合同第七条记载付款方式及期限：买受人按第3种方式按期付款……3.其他方式，详见附件八合同补充协议；第八条第一款第（2）项记载买受人逾期付款的违约责任：逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第九条约定了交付房屋期限及条件（略）；第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任（略）。附件八补充协议内容第一条约定付款方式和期限：买受人于签定商品房买卖合同当日先支付不低于总房款的30%首付款819080元，剩余部分房款1900000元整，买受人同意按银行贷款设定的条件，向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款，用于付清该商品房剩余部分房款；买受人必须在出卖人达到银行放贷条件并在出卖人发出书面通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，否则视为买受人违约，出卖人按合同第八条的约定追究买受人的违约责任；由于买受人的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视为买受人未按合同约定的时间付款，出卖人按合同第八条约定追究买受人的违约责任。附件八第二条记载：买受人支付房款，若采用按揭贷款的，由于金融政策调整或买受人的原因，对买受人申请贷款的额度和银行实际房贷产生的差额或申请贷款的额度未被批准时，买受人应在出卖人书面通知后的10日内到指定的地点支付剩余购房款，否则视为买受人违约，出卖人按照合同第八条约定追究买受人的约责任。附件八第十二条特别约定：买受人在商品房买卖合同中提供的联系电话、地址为出卖人履行通知义务的联系电话、地址，出卖人按商品房买卖合同的买受人的联系电话、地址告知或邮寄送达买受人书面通知，即视为出卖人已履行商品房买卖合同和本补充协议规定的出卖人的通知义务。该商品房买卖合同于2010年7月26日经永嘉县房产交易所登记备案。合同签订同日，被告依约支付了首付款819080元。2011年8月国际华城第5幢楼顺利结顶。2011年8月3日，原告书面通知被告于2011年8月15日至2011年8月19日前到国际华城展示中心办理银行按揭相关手续，同时注明，若不能办理按揭的，必须在合同规定时间内，即收到该通知10天内补足剩余房款。2010年下半年至2011年初，由于房地产市场调控政策出台，加上被告拥有多套住房，被告属于限贷对象，不符合办理按揭贷款条件，被告于2011年8月接到原告的通知后不能通过银行按揭贷款用于支付剩余购房款，同时亦未支付剩余购房款1900000元。2011年11月30日以来，原告或通过其法律顾问单位发函或电话通知，多次要求被告支付剩余购房款1900000元，被告一直未付。2013年8月11日，原告向被告邮寄解除合同通知书。该通知书记载：因你逾期付款已超过60日，根据商品房买卖合同第八条约定，我公司决定解除双方于2010年2月6日签订的商品房买卖合同；现将解除商品房买卖合同的事实书面通知你；如你有异议，请及时与我公司联系。被告于2013年8月18日接到该通知书，表示同意解除商品房买卖合同，但不同意支付违约金，亦不同意赔偿经济损失。2013年10月17日，原告申请对国际华城第5幢2905室商品房在2013年8月30日评估时点的市场价值进行评估，本院遂委托温州市华正估价有限公司进行评估。温州市华正估价有限公司于2014年1月9日作出评估报告，国际华城5幢2905室商品房在2013年8月30日的房地产公开市场价值为2091400元。同2010年2月6日相比，截止该评估时点的差价为627680元。评估费6000元，由原告垫付。2013年8月以来，温州市房地产市场价格包括国际华城楼盘价格仍处在下降之中。本院认为：原、被告于2010年2月6日签订的商品房买卖合同主体合格，内容合法，意思表示真实，属有效合同。双方当事人均应按照合同的约定履行各自义务。根据补充合同附件八第一条约定：……剩余部分房款1900000元整，买受人同意按银行贷款设定的条件，向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款，用于付清该商品房剩余部分房款；买受人必须在出卖人达到银行放贷条件并在出卖人发出书面通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，否则视为买受人违约，出卖人按合同第八条的约定追究买受人的违约责任；由于买受人的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视为买受人未按合同约定的时间付款，出卖人按合同第八条约定追究买受人的违约责任。附件八第二条记载：买受人支付房款，若采用按揭贷款的，由于金融政策调整或买受人的原因，对买受人申请贷款的额度和银行实际房贷产生的差额或申请贷款的额度未被批准时，没受人应在出卖人书面通知后的10日到指定的地点支付剩余购房款，否则视为买受人违约，出卖人按照合同第八条约定追究买受人的违约责任。从以上两条款可以看出：由于金融政策调整或买受人的原因，买受人不能办理按揭贷款，买受人应以除按揭贷款之外的其他方式支付剩余购房款1900000元，否则视为买受人违约。原告在国际华城第5幢楼主体工程结顶并达到银行放贷条件时，原告以书面通知被告办理银行按揭贷款手续，并指出若由于金融政策调整或被告的原因不能办理贷款手续的，被告需在收到通知后10日内支付剩余购房款。被告因金融政策调整和自身原因即拥有多套住房属于限贷对象不能办理按揭贷款，双方在签订合同时就已经预测，并作出明确约定，属于被告自身应当承担的商业风险，被告在不能办理按揭贷款的情况下，应以其他方式支付剩余购房款。现被告未按合同约定的时间支付剩余购房款1900000元，属违约行为。根据商品房买卖合同第八条第一款第（2）项关于买受人逾期付款的违约责任的约定：逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。截止2013年8月，被告逾期付款已经超过60日，原告行使合同解除条件已经成就。原告于2013年8月向被告送达解除合同通知书，被告于8月18日收到，该解除合同通知书自到达被告时生效，故原、被告于2010年2月6日签订的商品房买卖合同已于2013年8月18日解除。原告应在解除合同后返回被告购房款819080元。根据商品房买卖合同第八条第一款第（2）项约定，被告应支付原告违约金57000元（190000元×3%）。合同解除后，尚未履行的，终止履行；根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。国际华城5幢2905室商品房在2013年8月30日的房地产公开市场价值为2091400元，同2010年2月6日相比，截止该评估时点的差价为627680元，即因被告违约解除合同而造成原告经济损失627680元。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。现原告请求被告赔偿经济损失570680元（627680元－57000元），理由合法、正当，本院予以支持。被告主张于2011年8月以来口头向原告提出解除商品房买卖合同，原告予以否认，被告没有提供证据予以佐证，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告温州市大川房地产开发有限公司与被告张大兴于2010年2月6日签订的商品房买卖合同（合同编号201090000000161）于2013年8月18日已解除；二、被告张大兴于本判决生效之日起十日内支付原告温州市大川房地产开发有限公司违约金57000元；三、被告张大兴于本判决生效之日起十日内赔偿原告温州市大川房地产开发有限公司经济损失570680元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10076.80元，减半收取5038.40元，由被告张大兴负担；评估费6000元，由被告张大兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院（上诉受理费人民币10076.80元，至迟在递交上诉状之日起七日内预交到浙江省温州市中级人民法院，或汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，账号：192999010400031950013，逾期不交，按自动撤回上诉处理）。审判员  徐晓林二〇一四年三月三日书记员  黄跃跃