清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2014）清城法民一初字第9号原告：慧峰（清远）房地产有限公司，住所地清远市清城区西门岗A9号区。法定代表人：文树均，该公司董事长。委托代理人：黄卫国，广东明典律师事务所律师。委托代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师。被告：林惠萍，女，1973年3月13日出生，汉族，住清远市清城区。原告慧峰（清远）房地产有限公司诉被告林惠萍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告慧峰（清远）房地产有限公司的委托代理人黄卫国、叶俊宇到庭参加诉讼；被告林惠萍经本院合法传票传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告慧峰（清远）房地产有限公司诉称：2012年11月30日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告以645930元的价格向原告购买位于清远市清城区慧峰豪庭碧湖阁（第七座）16层5号房屋，以银行按揭方式支付购房款，首期款195930元，剩余50万元向银行申请贷款；依据《合同补充协议》第3条约定，按揭的贷款应在收楼前即2013年4月30日前完成银行按揭手续，且银行己实际将按揭支付给出卖人。但被告至今仅实际支付了首期款165930元，其中含3万元定金，剩余的3万元首期款，由原告出借给被告，被告2012年11月30日立下《保证书》一份为凭，其保证该款在2013年1月30日前归还，逾期则按每天万分之五支付违约金，但被告至今仍未向原告归还该款。此外，剩余房款50万元，由于原告的原因无法成功办理银行按揭，被告也未能依约依时支付该笔购房款。鉴于被告的违约行为，依合同法相关规定及双方合同第七条的约定，原告有权解除合同，被告应承担违约责任，适用定金罚则，原告无需返还定金3万元，同时，被告还应向原告返还3万元及支付逾期还款违约金。为维护原告的合法权益，特诉之法院，请求依法判令：1、解除双方于2012年11月30日签订的《商品房买卖合同》；2、原告无需返还定金3万元；3、被告返还3万元，支付逾期还款违约金4785元（按每天万分之五计算，从2013年1月31日起暂计至起诉之日，以后违约金计算至归还完毕之日止）；4、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确放弃第3项诉讼请求中要求被告支付违约金的主张。原告提交如下证据：1、营业执照和身份证复印件，拟证明原被告的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同，拟证明原被告之间的房屋买卖合同关系；3、收据和保证书，拟证明被告未依约支付完购房款的违约事实。被告林惠萍没有向本院提交书面的答辩意见及证据。经审理查明，2012年11月30日，原告慧峰（清远）房地产有限公司为出卖人、被告林惠萍为买受人共同签订了一份《商品房买卖合同》，并在清远市鉴证手续。合同约定原告向被告出售位于清远市清城区慧峰豪庭碧湖阁（第七座）16层05号房屋，建筑面积140.75平方米，套内面积117.82平方米,房屋总价款为645930元，付款方式为银行按揭，已交首期房款195930元，剩余房款45万元向银行申请贷款。《商品房买卖合同》中第七条约定“买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”；第八条约定“出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经建设局工程竣工验收备案”。另《合同补充协议》中第3条约定“如买受人选择以按揭方式购买该商品房时，应满足（包括但不限于）以下条件：……（4）在收楼前已经完成银行按揭手续，且银行已实际将按揭支付给出卖人”；第6条约定“买受人应以本合同约定之时间按时支付购房款，出卖人不需要再以任何形式通知买受人按时支付购房款。若买受人逾期未办理按揭贷款手续（包括提供资料、交齐费用及签署所有文件等）或按揭贷款的申请未能获得批准，买受人须于银行或银行代表律师或出卖人或出卖人代表律师通知其十五天内选择出卖人提供的其他付款方式并依期付清全部款项，否则出卖人有权按《商品房买卖合同》第七条规定追究买受人的逾期付款之违约责任。”等等……合同签订前，被告已于2012年6月23日向原告支付购房定金3万元，于同年7月17日、11月30日分别向原告支付购房款25000元、110930元。合同签订当日，被告林惠萍向原告慧峰（清远）房地产有限公司出具《保证书》，内容：林惠萍与慧峰（清远）房地产有限公司于2012年11月签订商品房预售合同，该单元为碧湖阁(第七座)16层05号房，总价为645930元，首期款项应交195630元，本人已交首期款165930元，剩余部分首期款30000元向慧峰（清远）房地产有限公司借用，林惠萍保证于2013年1月30日前一次性全部归还，如逾期归还则愿意承担每天万分之五违约金，慧峰（清远）房地产有限公司开具的第1714219号收据仅作为办理银行按揭手续之用，非实际交款凭证。而按揭贷款45万元，原告称被告林惠萍被银行列入黑名单，未能办理按揭贷款。原告因向被告林惠萍追交剩余房款未果，逐向法院提起诉讼。另查明，涉案的房产已于2013年12月12日办妥了经建设局工程竣工验收备案。慧峰豪庭碧湖阁(第七座)16层05号房屋信息查询显示购买人为林惠萍，该房屋分别于2013年3月15日、2013年3月19日被本院二次查封。本院认为，原告慧峰（清远）房地产有限公司与被告林惠萍签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容合法，具有法律效力，对双方具有约束力，双方均应恪守履行。依据合同约定出卖人应当在2013年4月30日前将具备经建设局工程竣工验收备案条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，买受人应在收楼前已经完成银行按揭手续，且银行已实际将按揭支付给出卖人。被告林惠萍在合同签订前，亦已支付首期购房款165930元，但剩余的购房款45万元，因向银行申请按揭贷款未能获得批准，经原告催收也未能支付，已逾期30日以上。依据合同“逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的”的约定，原告慧峰（清远）房地产有限公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，故对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。对于原告依据定金法则不予返还定金3万元的请求，该定金是在双方签订《商品房买卖合同》前，为促成双方订立正式《商品房买卖合同》而设立的，本案中被告交付定金后，与原告已订立正式《商品房买卖合同》，涉案合同已进入实质履行阶段，并按合同约定支付了部分首期购房款165630元（包括定金3万元），此时，定金应当已转化为首期购房款，不应再适用定金法则，故对原告要求依据定金法则不予返还定金3万元的请求，本院不予支持。对于原告要求返还支付首期购房款而出借给被告的3万元，从原告提供的《保证书》显示“首期款3万元向慧峰（清远）房地产有限公司借用，林惠萍保证于2013年1月30日前一次性全部归还，如逾期归还则愿意承担每天万分之五违约金，慧峰（清远）房地产有限公司开具的第1714219号收据仅作为办理银行按揭手续之用，非实际交款凭证”，该3万元实质是被告所欠的应付首期购房款的一部分，并没有实际支付给被告林惠萍，因该购房款3万元并未实际支付，故对原告主张被告返还该3万元的请求，明显缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条，判决如下：一、解除原告慧峰（清远）房地产有限公司与被告林惠萍于2012年11月30日签订的《商品房买卖合同》；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费8500元，由原告负担1000元，被告负担7500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  罗文勇代理审判员  谭文雅人民陪审员  朱洁雯二〇一四年三月二十日书 记 员  余晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。