文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0583民初15740号原告：苏林泽，男，1989年10月18日生，汉族，住福建省周宁县。委托诉讼代理人：周鲁，上海市树声(昆山)律师事务所律师。被告：苏州红鸟人装饰有限公司，住苏州市人民路148号，统一社会信用代码：91320508072790304D。法定代表人：杨国强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马剑，江苏鹿鼎律师事务所律师。第三人：昆山博伟建筑装饰有限公司，住所地建设昆山市花裙子蓬青路888号21幢1号房，统一社会信用代码：913205836945030581。法定代表人：潘志卫，系该公司总经理。原告苏林泽与被告苏州红鸟人装饰有限公司（以下简称红鸟人公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日受理后，依法适用简易程序审理，期间原告申请昆山博伟建筑装饰有限公司作为第三人参与诉讼，本院予以准许。因被告苏州红鸟人装饰有限公司、第三人昆山博伟建筑装饰有限公司的应诉材料无法送达，后转为普通程序审理，并依法组成合议庭分别于2019年1月31日、2019年3月15日公开开庭进行了审理。原告苏林泽的委托诉讼代理人周鲁参加两次庭审、被告苏州红鸟人装饰有限公司的委托诉讼代理人马剑到庭参加第二次庭审，第三人昆山博伟建筑装饰有限公司经本院公告送达，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苏林泽向本院提出诉讼请求：1、判令解除原所有权人与被告签订的厂房租赁合同；2、判令被告支付2017年5月1日至2018年7月31日的部分拖欠租金人民币176834元给原告(要求支付至被告实际搬离之日)；3、判令被告承担本案诉讼费、保全费等所有费用。事实和理由：2015年7月5日昆山博伟家具饰品有限公司与被告签订固定资产转让及厂房租赁合同，经昆山博伟家具饰品有限公司法定代表人潘志卫同意将潘志伟所有的位于昆山市(建筑面积1980平方米)及900平米板材仓库临时建筑等厂房租赁给被告使用，租金从第二年其每年租金人民币56万元，租金按季度支付，每季度14万元。2016年7月11日昆山博伟家具饰品有限公司法定代表人潘志卫及其配偶潘宇轩将上述房屋出售给了原告。原告和被告同意继续履行该租赁合同，由被告将租金按原租赁合同每季度人民币14万元支付给原告，但自2017年第二季度开始，被告即不按照原租赁合同约定的金额支付租金给原告，截止原告起诉之日被告拖欠租金人民币176834元未支付(2017年5月1日至2017年7月31日少付人民币48834元、2017年8月18日至2017年10月31日少付32000元、2017年11月1日至2018年1月31日少付32000元、2018年2月1日至2018年4月30日少付32000元、2018年5月1日至2018年7月31日少付32000元，合计176834元)。原告多次催要，并于2018年6月4日发函给被告，告知其接函后5日内支付所有欠付的租金给原告，否则承担不利后果，但被告没有任何回应，更没有按时支付租金。2018年6月14日，原告无奈之下发函告知被告解除租赁合同，要求被告接函后十日内搬离租赁地点并支付拖欠的租金给原告，但被告也一直不予理睬。被告为维护自身的合法权益，故起诉至法院，请求法院依法判决。案件审理过程中，原告明确第1、2项诉请：要求判令原所有权人与被告签订的《固定资产转让及厂房租赁合同书》中租赁部分的条款即原被告现在针对涉案房屋（昆山市XX室及临时建筑）实际履行的租赁协议；2、要求判令被告支付租金自2017年5月1日至2019年4月30日，（因2019年2月1日至4月30日租金根据合同应在2019年2月1日之前支付，故原告要求被告支付上述租金），少支付的租金共计277633.3元被告红鸟人公司辩称：1、租赁合同尚在租赁期限内，原告无权单方解除合同，被告与昆山博伟家具饰品有限公司签订固定资产转让及厂房租赁合同就昆山市（产权面积1980平米，实际使用面积2700平米）及900平米板材仓库临时建筑签订租赁协议，租期10年，自2015年8月1日至2024年7月31日止。2、原告违约，未向被告完整提供租赁标的物。上述租赁标的物中的900平米板材仓库临时建筑已于2017年3月15日起归XX园区所有，原告已失去该房屋的出租权利，缩减了合同约定的租赁标的物及面积，构成违约。幸运的是被告从缩减标的物新产权人处实现租赁，否则将造成重大损失。3、答辩人未拖欠租金，合同一直履行至今。自临时建筑归属变化后，被告每季向原告交付其所有的房屋即29栋1室（产权面积1980平米，实际使用面积2700平米）的租金10.8万元，高于其房屋实际面积占比总面积的季度租金10.5万元，更高于其产证面积的占比租金，不存在未足额支付租金，原告事实上也持续的收受了上述被告交付的租金，合同客观履行中。综上请求依法驳回原告的诉请。第三人昆山博伟建筑装饰有限公司未作答辩。经审理查明，2015年7月5日，昆山博伟家具饰品有限公司（甲方）与被告红鸟人有限公司（乙方）签订《固定资产转让及厂房租赁合同书》，第一部分：固定资产转让；甲、乙双方达成全部设备设施协定转让总价计300万元人民币，并含甲方控制人潘志伟名下厂房为期一年的租金；第二部分厂房租赁中约定：一、出租范围：甲方提供位于昆山市、3室厂房XX层(计5200平方)和另外XX室一层(计900平方)板材仓库出租给乙方。二、租金约定：1、第一年租金：地址座落在XX室的，产权面积1980平米，实际使用面积2700平米，以及900平米板材仓库临时建筑，已含在转让总价中；地址座落在XX室的，产权面积1900平米，实际使用面积2500平米，年租金人民币44万元。2、第二年开始租金：地址座落在XX室的，产权面积1980平米，实际使用面积2700平米，以及900平米板材仓库临时建筑，年租金人民币56万元；地址座落在XX室的，产权面积1900平米，实际使用面积2500平米，年租金人民币44万元。合计年租金人民币100万元。含税，甲方开具相应租赁发票给乙方。3、租金支付办法：第一年租金为44万元人民币，从2015年8月1日起按季度付款：第二年开始合同期内的年租金100万元人民币，按季度支付。三、出租时间：租赁期限为10年，自2015年8月1日至2024年7月31日止。自2018年8月1日(第四年起)开始厂房租金在原来约定的年租金基础上按5%每年增长，但租金不得高于市场价。如果需要延长期限的，至少在期满前三个月办理有关手续。自乙方付完第一笔款项后，甲方开始进场地，甲方开始移交全部厂房和仓库。…六、双方合作承诺：合作期10年，10年内甲方违约放弃合作，甲方赔付乙方违约金人民币伍拾万定；如乙方违约放弃合作，则乙方赔付甲方人民币伍拾万元违约金。期满如双方无异议的提前三个月再签订继续合作协议，如不再继续合作的任何一方须至少提前三个月通知对方。八、甲方如果计划出售厂房，甲方有提前知情权和优先购买权。本合同中地址座落在XX室的部分为非甲方产权，目前由甲方承租，甲方租期到期后，该部分由甲方出面协助乙方完成租赁手续。九、违约责任：甲、乙双方中任何一方如要提前终止租赁关系(不可抗力除外)，必须向对方赔偿六个月的租金作为违约金。第三部分：本合同期满或因解除而终止时，单个交易合同尚在履行期间的，存续的单个交易合同仍适用本合同。上述合同有昆山博伟家具饰品有限公司法定代表人“潘志伟”签字并加盖公司公章，另红鸟人公司加盖公章。2016年6月30日，潘志卫（卖方、甲方）与原告苏林泽（买方、乙方）签订《厂房出售合同》，经协商，就乙方向甲方购买标准厂房和使用配套场地达成如下协议，乙方购买甲方坐落于昆山市花桥镇蓬青路XX号XX室厂房三层，厂房建筑面积1874.45平方米，并配套场地包括外面违章搭建。购买总价为900万元。本合同主体及责任，甲、乙双方所系法定代表人，具有连带及担保责任。合同尾部甲方处有潘志卫、潘宇轩签字。同年7月11日，潘志卫、潘宇轩就上述房屋与原告签订存量房买卖合同，并于8月15日，昆山市花桥镇蓬青路XX号XX室不动产权过户至原告苏林泽名下，不动产权号苏（2016）昆山市不动产权第002XXX号层数三层。2016年11月18日，昆山博伟家具饰品有限公司以及法定代表人潘志卫向被告红鸟人公司发出《委托付款书》：贵单位与本公司签订了昆山市花桥镇蓬青路XX号XX室及搭建的仓库的租赁合同。委托贵单位自2016年8月1日起将贵单位应付给我单位的XX室和搭建的仓库房租款（时间2016年8月1日-2017年1月31日）共计28万元付给苏林泽。原告于2016年12月2日收到28万元，2017年5月9日收款14万元、2017年6月17日收款91166.7元、2017年8月8日收款108000元（备注XX家园2017年8月1日-10月31日房租）、2017年11月1日收款108000元（备注XX家园2017年11月-2018年1月房租）、2018年1月31日收款108000元（备注2018年2月1日-2018年4月30日房租）、2018年4月27日收款108000元（备注2018年5月1日-2018年7月31日房租）、2018年7月27日收款113400元（备注房租）、2018年10月30日收款113400元（备注房租）、2019年1月26日收款113400元（备注房租）。庭审中原被告对上述付款金额无异议。庭审中，被告提供《场地使用协议》一份，甲方为昆山博伟家具饰品有限公司，乙方未标明，经双方协商，就立德园区东边院墙内空地约800平方的开发借用，双方达成以下条款。一、位点：XX,XX栋厂房东边，具体位置见合同附件，面积月800平方左右。二、方全额出资建设（包括：地坪、房屋搭建、围栏、每电到位、3个卷帘门等）。三、从建成后的15天起算，甲方有权免费使用三年，三年期满后权属归乙方（包括乙方建好的房屋原封不动一同无偿移交乙方）。四、三年期满，甲方如需继续使用，需提前三个月通知对方。如甲方不需要再使用，则乙方有权支配该房屋，另甲方在建筑此项目后，若出给他人，乙方有权知悉并将收取一定比例管理费（按以后行情待定）。九、从2014年3月15日起至2017年3月14日止，甲方免费使用该段空置地。协议落款时间为2014年2月19日，乙方处由代表“潘文斌”签字。对于该份证据，原告发表质证意见称，真实性不予认可，乙方不明确，协议不具备生效条件，且即使真实，也是甲方与案外人的合同关系，被告无权据此不支付租金。庭审中，被告对于其支付的金额解释如下：因2017年3月15日起该临时建筑的产权发生转移后，该临时建筑的新产权人联系到被告，向被告释明临时建筑的产权已发生变化，根据主房、临时建筑的面积比例向原告支付了相应的租金，具体折算方式是我方根据合同约定，主房面积为2700平米，临时建筑是900平米，共计3600平米，被告实际使用的主房租赁面积为2700平米，按季度14万元折算应调整为10.5万元，而现实被告支付了10.8万元，考虑的是不贬损原告的租赁权益。2017年5月9日支付了14万元，其中已就2017年3月15日之后不应支付于原告的临时建筑的部分予以支付，故在2017年6月17日该次支付租金中进行相应的扣减。另被告陈述《场地使用协议》中乙方为立德企业家园区的经营管理方即昆山立盛物业咨询管理有限公司，就临时建筑的租金一直以现金方式向该公司缴纳租金，但未能提供相应的收据或记账凭证予以佐证。2018年6月4日，原告向被告邮寄《催缴房租通知函》，内容如下：贵司承租的位于昆山市其配套的临时房屋、设施等等，原所有人潘志卫、潘宇轩已经于2016年转让给我，贵司对此转让行为知晓并同意继续履行。根据贵司与原所有人潘志卫、潘宇轩签订的租赁合同，贵司在2018年8月1日前的年租金为人民币56万元，按季度支付，每季度应支付房租人民币14万元，但贵司自2017年开始，每期房租均不足额支付。我方多次催促贵司支付足额的房租，但贵司一直不予理睬。现我方正式通知贵司，请贵司在接函后五日内将应支付的全部租金支付给我方。被告于次日签收该通知函。2018年6月14日，原告向被告邮寄《解除租赁合同通知函》，内容如下贵司在2018年8月1日前的年租金为人民币56万元，按季度支付，每季度应支付房租人民币14万元，但贵司自2017年第2季度开始，每期房租均不足额支付。我方之前多次催促贵司支付全部房租，但贵司一直不予理睬。我方本着诚实守信、公平合理的原则，于2018年6月4日再次发函给贵司，要求贵司接函后5日内支付拖欠的租金，否则由贵司承担不利后果，但贵司还是不予理睬。现我方正式通知贵司，我方解除与贵司的租赁合同，请贵司在接函后十日内搬离现租赁厂房并将使用期间的所有租金支付给我方，同时将厂房恢复原样后交付给我方。被告于次日签收该通知函。另查明，昆山博伟家具饰品有限公司于2016年7月26日企业名称变更为昆山博伟建筑装饰有限公司，公司股东为潘志卫、潘宇轩，法定代表人为潘志卫。以上事实有《固定资产转让及厂房租赁合同书》、《厂房出售合同》、《委托付款书》、《场地使用协议》、《催缴房租通知函》、《解除租赁合同通知函》、银行明细、付款凭证、物流单以及当事人的陈述予以证实。本院认为，第三人与被告于昆山博伟家具饰品有限公司签订《固定资产转让及厂房租赁合同书》系双方真实意思表示，就合同书中第二部分厂房租赁内容的约定，双方形成房屋租赁合同关系。对于涉案房屋即昆山市花桥镇蓬青路XX号XX室以及900平米板材仓库临时建筑，租赁合同中约定年租金人民币56万元，并未具体细分，租金按季度付款，租赁期限自2015年8月1日至2024年7月31日止。租赁期间内，第三人的法定代表人潘志卫以及另一股东潘宇轩将昆山市花桥镇蓬青路XX号XX家园的XX室以及板材仓库临时建筑出售给原告，后原告收取被告自2016年8月1日起的租金，原、被告均已实际行动表示继续履行第三人与被告形成的房屋租赁合同约定。庭审中原告诉称合同约定，其中自2018年8月1日租金在原来约定的年租金基础上按5%每年增长，故自2016年8月1日-2019年4月30日期间的租金应为1561000元，截止该阶段最后付款时间2019年2月1日，被告向原告共计支付租金1283366.7元，尚欠租金277633.3元。对此被告辩称，900平米板材仓库临时建筑自2017年3月15日起不属于原告所有，故已将该部分租金交至实际所有权人昆山立盛物业咨询管理有限公司，但被告未能提供任何付款证据材料，本院认为首先在第三人与被告签订的租赁合同中，未对29栋1室以及900平米板材仓库临时建筑各自的租金进行具体约定，而是采取整体年租金金额的约定方式；其次并未约定自2017年3月15日起，900平米板材仓库临时建筑的租金应单独交付他人，而是约定均向第三人支付；最后在原告提供的《厂房出售合同》中，出售标的亦包括板材仓库临时建筑且在2016年11月18日，第三人向被告发出《委托付款书》中，亦要求被告将XX室以及900平米板材仓库临时建筑的租金交付原告；综上，原被告实际行为均在继续履行原租赁合同，且双方并未对XX室以及900平米板材仓库临时建筑另行约定，截止庭审之日，被告均在使用XX室以及900平米板材仓库临时建筑，故被告应按租赁合同约定向原告足额缴纳租金，故对于原告主张被告应支付自2016年8月1日至2019年4月30日租赁期间剩余租金277633.3元的诉请请求，本院予以支持。现原告基于被告未足额支付租金且经催交后未履行主张解除与被告就昆山市花桥镇蓬青路XX号XX家园的XX室以及900平米板材仓库临时建筑形成的房屋租赁关系，本院认为《固定资产转让及厂房租赁合同书》中并未对合同解除的情形进行约定，现被告在承租期间于一直继续支付每季度大部分的租金，并未迟延履行主要债务，且不存在合同目的不能实现的情形，故原告基于上述事由主张合同解除，无事实和法律依据，本院不予支持，故原告于2018年6月14日向被告邮寄《解除租赁合同通知函》并不产生合同解除的法律效力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于使用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告苏州红鸟人装饰有限公司于本判决生效后十日内支付原告苏林泽租金277633.3元；二、驳回原告苏林泽的其他诉讼请求。案件受理费5464元，由被告苏州红鸟人装饰有限公司负担。原告预交的案件受理费5464元，本院予以退还，被告应该负担的5464元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号3225019864360000081124319，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。原告直接交付第三方的公告费300元，由被告苏州红鸟人装饰有限公司负担，被告在其履行判决时直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  鲍丽娟人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇一九年五月十日书记员唐亮