江苏省滨海县人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0922执异33号案外人：滨海县正红农村小额贷款有限公司，住所地在滨海县。法定代表人：葛建元，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁庆忠，江苏海悦律师事务所律师。申请保全人（原告）：李春，男，1970年12月3日生，居民身份证号码320922197012033330，汉族，居民，住滨海县东坎镇坎东村庄前组562号。委托诉讼代理人：蒋小平，滨海县城中法律服务所法律工作者。申请保全人（原告）：张兆才，男，1960年9月8日生，居民身份证号码320922196009089013，汉族，居民，住滨海县东坎镇阜东中路72号。被保全人（被告）：汪勇，男，1975年12月8日生，汉族，居民，住滨海县。第三人：徐莉丽，女，1976年1月13日生，汉族，居民，住滨海县。在本院保全申请保全人李春、张兆才与被保全人汪勇、金正实业滨海有限公司、单标民间借贷纠纷二件案件中，案外人滨海县正红农村小额贷款有限公司（以下简称：正红小贷公司）对保全的位于滨海县新时代乐园7幢101、102、103、104、203室的房屋查封不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人正红小贷公司称：要求解除对滨海县××时代乐园××、××、××、××、××室房屋的查封。事实与理由：被保全人汪勇因欠案外人正红小贷公司贷款1300万元本金及利息未还，经多次催要，双方协商以房屋抵还贷款本息。2016年8月31日，案外人正红小贷公司与被保全人汪勇、第三人徐莉丽签订《房屋买卖协议》，合同约定汪勇、徐莉丽将坐落在滨海县××时代乐园××、××、××、××、××室的房屋出售给正红小贷公司，房屋价款1400万元，以汪勇所欠贷款本息抵算，上述房产抵还后，汪勇尚欠案外人贷款本息258万元，以汪勇在案外人处的股本金抵还，多退少补。同时，因汪勇、徐莉丽已将上述房产抵押给江苏滨海农村商业银行股份有限公司（以下简称：滨海农商行），抵押借款金额为600万元，尚未到期偿还，故双方约定，待汪勇将抵押贷款偿还后，注销抵押登记，立即办理过户手续（详见合同）。合同订立后，汪勇、徐莉丽即将上述房屋交付给案外人正红小贷公司，案外人已将该房屋于2017年1月24日出租给沈东芳经营，租期为8年，年租金28万元，目前尚在合同履行期。2018年11月5日，案外人与汪勇将账目全部结清，经对账后向汪勇支付余款23700元。2018年9月底，汪勇将滨海农商行的抵押贷款还清，案外人即要求汪勇和徐莉丽办理过户手续，但汪勇、徐莉丽迟迟不配合，拒绝将涉案房屋过户给案外人。2019年1月21日，案外人向滨海法院提起诉讼，要求汪勇、徐莉丽办理过户手续。2019年2月20日法院开庭审理，案外人才从主审法官口中得知案涉房屋已被查封。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，案外人正红小贷公司已全额支付房款，并经合法交接实际占有了案涉房屋，虽然没有办理过户登记手续，但案外人对此无任何过错。本案所涉房屋买卖系双方真实意思表示，协议合法有效，案涉房产应属于案外人正红小贷公司所有。同时，本案申请保全人并非物权等级支付保护的善意第三人，房屋买卖双方的买卖行为更未对申请保全人构成不利的影响。综上，请求法院支持案外人的异议请求。申请保全人李春辩称：1、对案涉房屋的查封有事实和法律依据。案外人述称，2016年8月31日，汪勇将涉案房屋转让给案外人，由案外人收益和使用，但未办理过户手续。依据《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，查封汪勇名下的房产，符合法律规定。2、案外人正红小贷公司与汪勇签订的转让协议不生效。2016年8月31日，汪勇将涉案房屋转让给案外人，但此时对案涉房产滨海农商行享有抵押权。依据《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押人提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。担保法第49条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。本案中，案外人并未提供已解除抵押的相关证据。3、案外人与汪勇签订《房屋转让协议》损害了申请保全人的合法权益。汪勇与申请保全人系借款合同纠纷，虽然案外人正红小贷公司对案涉房产享有第二顺序抵押权，但该房产没有经过法律程序进行评估、拍卖。设定抵押权为600万元，而收购该房的价款为1400万元。据汪勇提供的抵押保证书，2015年并没有借款900万元，900万元是2014年借的款，2015年4月1日借款400万元，以1400万元接收该房，很显然损害其他债权人的合法权益。申请保全人张兆才辩称：案外人的异议不能成立，本案涉嫌虚假诉讼，应移送公安机关侦查。主要理由有：1、2016年8月31日的买卖合同是虚假的。房屋是汪勇和徐莉丽的共有财产，而合同上无徐莉丽签名；汪勇在滨海农商行办理贷款时，均有徐莉丽签名，证明汪勇明知案涉房屋买卖必须夫妇共同签字才有效，而合同没有徐莉丽签名，显然无效。2、2015年4月1日的3笔贷款计1300万元均是虚假的，案外人正红小贷公司是专业放贷单位，其中400万元和汪勇所签借款合同和保证合同均是汪勇一人所签，形成借款人和保证人为同一人的笑话，并且借款交付均不是实际交付给汪勇本人，从正红小贷公司提交的证据看，正红小贷公司分三次将1300万元分别汇给郭艳艳、袁玉亮以及正红小贷公司的会计。同日，郭艳艳、袁玉亮又将所收款400万元汇给汪勇，这说明汪勇和正红小贷公司之间直接借贷有什么事不好操作，需要借他人来转借，如果汪勇需要隐瞒什么事实，汪勇可以直接请郭艳艳、袁玉亮与正红小贷公司订立借款合同，上述借款系双方串通好的隐瞒。同时，正红小贷公司提交的房产抵押保证书也不符合事实，租金也是虚假的，没有银行转账凭证。3、正红小贷公司提供的900万元借款担保人是金正实业公司，正红小贷公司没有理由在汪勇所涉房产合同无徐莉丽签名，也未过户的情况下放弃金正实业的担保，而和汪勇个人结账，把债权实现放在汪勇擅自决定的房屋买卖交易上。4、汪勇系案外人正红小贷公司的股东和出资人，应该如何借款，案外人正红小贷公司清楚，如果高于汪勇在正红小贷公司的出资比例，正红小贷公司是不会做贷款的。案外人陈述2018年9月知道汪勇在滨海农商行贷款已经偿还，催促汪勇办理过户手续，汪勇不配合，而双方又在2018年11月5日结账，并将多余的2万多远退还给汪勇，不符合常理。5、根据《物权法》第九条规定是对《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的修正，按照新法优于旧法规定，《物权法》事实在后，与《物权法》中规定相矛盾的应该适用《物权法》。另外，基于立法法来考量，《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》并不是法律，它只是最高人民法院的一个规定，其也未赋予不动产买卖未经过户登记行为可以取得不动产所有权的物权变更效力。被保全人汪勇辩称：房屋买卖情况属实，当时签订房屋买卖合同主要是冲抵我一笔900万元借款，另外还有400万元的部分利息没有偿还，房屋已经交付给正红小贷公司。而且，我以房抵债是经过正红小贷公司董事会和股东会研究通过的，我原先也是正红小贷公司的股东，相关情况都应该有记录。涉案房屋抵押贷款偿还后，我就将可以过户情况告知正红小贷公司，但因我比较忙，所以一直没有办理过户手续。另外，我家属对于买房事宜也是知道的，对此没有异议，也愿意配合办理过户手续。第三人徐莉丽述称：涉案房屋对外出售情况我是知道的，我认可汪勇对外出售房屋事宜。2018年，汪勇就跟我说过户事宜，后来因为有事，就没有去签字办理。本院查明：2013年4月11日，汪勇和徐莉丽作为共同借款人与滨海农商行签订了《个人担保借款合同》，约定汪勇和徐莉丽向滨海农商行借款600万元，汪勇和徐莉丽提供所有的位于滨海县××时代乐园××、××、××、××、××室房屋作为抵押担保，并办理了抵押登记手续。2013年4月12日，滨海农商行发放了借款600万元，借款到期日期为2018年9月20日。2018年9月30日，汪勇和徐莉丽偿还上述全部借款，借款全部结清。2016年4月6日，正红小贷公司召开了董事会，针对汪勇提出的以房产抵还相关逾期贷款，通过评估、双方协商决定房屋总价，提交了“关于汪勇以房屋（新时代原阿瓦山寨、自由空间旁）抵还相关逾期贷款”的议案进行表决，并表决通过，同时提议提交股东会表决。2016年4月22日，正红小贷公司召开股东会，表决通过了《关于汪勇以房屋抵还相关贷款的议案》。汪勇作为案外人正红小贷公司的股东参加了上述会议，并在股东会会议记录中予以签字。2016年8月31日，汪勇与正红小袋公司签订了《房屋买卖协议书》，约定汪勇自愿将位于滨海县××时代乐园××、××、××、××、××室房屋以总价1400万元的价格出售给正红小贷公司，上述款项以汪勇所欠正红小贷公司贷款本息抵算，在上述房产抵还后，尚欠正红小贷公司本息258万元，汪勇自愿以在正红小贷公司持有的股本金307万元抵还，多退少补，以实际结算为准。同时，在合同中还注明，双方已于2016年8月20日完成对涉案房屋、钥匙、水、电、电话、网络等相关财产及手续的移交。另外，双方在合同中还约定，因为汪勇所售房屋抵押给滨海农商行借款600万元，为确保协议顺利履行，定于还清所欠滨海农商行贷款本息，注销抵押登记，汪勇立即将涉案房屋办理产权过户手续。2017年1月24日，正红小贷公司与沈东芳签订了《房屋租赁合同》，将案涉房屋租赁给沈东芳，合同租赁期为八年，其中2017年2月16日至2017年5月15日计3个月为免租期，给沈东芳装潢房屋，免收该期间的租金，合同期限自2017年5月16日起至2025年15日止，年租金为28万元，每年5月15日前支付当年租金。在合同中，双方还对各自的权利、义务、续租、违约等情况进行了约定。签订上述合同后，正红小贷公司已将案涉房屋交付给沈东芳使用，沈东芳按照约定支付了租金，上述租金汇至正红小贷公司会计于冬梅和薛正芹账户上，并由正红小贷公司出具了收据。2018年11月5日，正红小贷公司与汪勇进行了结账，其中汪勇在正红小贷公司实际投资款307万元，加上汪勇应得房款1400万元，合计汪勇应得1707万元。原汪勇在正红小贷公司贷款1000万元（贷款起讫日期2014年8月20日至2015年1月20日）结欠的贷款利息81.75万元；汪勇结欠贷款本金900万元（贷款起讫日期2015年4月1日至2015年7月29日），利息191.25万元；汪勇结欠贷款本金400万元（贷款起讫日期2015年4月1日至2015年9月30日），利息85万元；汪勇应承担的个税款46.63万元；上述款项汪勇合计应支付1704.63万元。上述两笔合计金额差额2.37万元，由正红小贷公司支付给汪勇。汪勇在结账清单中注明：“我和正红小贷公司账务已经全部结清，无任何债权债务关系”，汪勇在结账清单中签名并捺手印，正红小贷公司加盖了公司印章。另查明，2018年12月19日，因李春提出诉前财产保全的申请，本院依法查封了案涉房屋，查封期限为三年。2019年2月19日，因张兆才提出诉讼财产保全的申请，本院依法查封了案涉房屋，查封期限为三年。还查明，2019年1月21日，本院立案受理正红小贷公司诉汪勇、徐莉丽房屋买卖合同纠纷一案，要求汪勇、徐莉丽办理房屋产权过户手续，并承担违约责任。2019年3月，正红小贷公司就案涉房屋被查封向本院提出查封异议。本院认为，被保全人汪勇与案外人正红小贷公司签订了《房屋买卖协议书》，作为房屋共同所有人的徐莉丽对汪勇对外出售房屋事宜明知并予以认可，愿意协助办理过户手续。案外人正红小贷公司按照合同约定履行了付款义务，被保全人汪勇已向案外人正红小贷公司交付了涉案房屋，案外人正红小贷公司占有涉案房屋至今，并将案涉房屋对外租赁。房屋买卖协议签订后，2018年9月30日在汪勇和徐莉丽偿还滨海农商行抵押贷款后，按照合同约定具备了办理过户登记手续的条件。2018年11月5日，正红小贷公司与汪勇就案涉房屋的款项全部结清，汪勇确认案涉房款已全部到位。具备办理产权过户条件后，案外人正红小贷公司主动要求汪勇协助办理房屋登记手续，因汪勇未能积极履行义务，未能办理产权登记手续，非案外人正红小贷公司的原因不能办理产权手续，且正红小贷公司已就案涉房屋过户及时提起诉讼，已尽到自身义务。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人正红小贷公司与被保全人汪勇在法院查封涉案房屋之前已经签订了书面买卖合同，至今占有该不动产，全部支付了房屋价款，而且在购买房屋后，案外人正红小贷公司也主动积极要求办理产权登记手续，非因自身原因不能办理产权登记。综上，案外人正红小贷公司的异议理由成立，足以排除对涉案房屋的保全，依法应中止对涉案房屋的查封措施。申请保全人在法律规定的期限内如未提起执行异议之诉，本院将在起诉期限届满之日起七日内解除对上述案涉房屋采取的查封措施。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理保全异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于滨海县新时代乐园7幢101、102、103、104、203室房屋的保全。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  黄亚洲审 判 员  王友东人民陪审员  徐 进二〇一九年五月六日法官 助理  袁晶晶书 记 员  毛新璐