河南省延津县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0726民初760号原告：河南炫生活物业服务有限公司延津分公司，住所地延津县上宅公园世纪小区60#-1-202号。负责人：张文柯，任总经理。统一社会信用代码：914107260726972575。委托诉讼代理人：刘召，男，公司职工。被告：马凤川，男，1970年3月19日出生，汉族，现住延津县。委托诉讼代理人：郑重武，河南思远律师事务所律师。原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司（以下称炫生活延津公司）与被告马凤川物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告炫生活延津公司的委托诉讼代理人刘召、被告马凤川的委托诉讼代理人郑重武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告炫生活延津公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告马凤川缴纳2016年5月至2018年12月物业费4979元；2.判令被告马凤川按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金直至物业管理费结清，截止2018年12月31日应支付滞纳金5886.3元；3.诉讼费用由被告马凤川承担。事实和理由：被告马凤川购买延津万创世纪公园小区23号楼1单元602户房屋一套，于2015年5月12日与原告办理了上述房屋的交接手续并入住。被告与原告在自愿平等的情况下签订了《前期物业服务协议》，按照该协议第五条物业服务费用第二项约定“物业服务费标准：多层（带电梯）1.25元/㎡/月”，被告享受了原告对小区的物业管理服务，却不履行协议约定，仅仅交付物业费至2016年5月。原告自2016年5月以来，一直试图联系被告，要求其结清所欠物业费，原告经常电话短信催缴，但被告置之不理，后原告多次在被告所在房屋门口通过张贴通知的方式告知被告缴纳拖欠的款项，被告对此事不予回复，原告通过EMS发送催缴函的方式告知被告结清所欠费用。截止今日，被告分文未付，根据双方签订的《前期物业服务协议》第九条违约责任第三项“乙方违反约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，乙方自逾期之日起按应缴纳金额的3‰支付按日缴纳违约金……”，被告未缴纳物业管理费共计4979元，违约金5886.3元，共计10865.3元。被告马凤川辩称：一、原告在诉状中所述与事实不符，原告与被告并未签订物业服务合同；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业应当履行书面催缴的程序义务，但是本案原告在未履行书面催缴义务的情形下，向法院起诉，违反了起诉前置程序性规定，应驳回原告诉讼请求。二、如果法院经审核认定双方存在物业服务合同，那么物业公司并未按物业服务标准履行义务，存在诸多违约情形：1.现物业公司服务质量差，与收取1.25元每月每平方米的收费不相适应：原告对共用设施部位未进行正常的维护（电梯未按期检查、屋顶瓦烂不更换、漏水不修理、路灯损坏不修理等）、安全防范工作差、环境卫生差、对公共的绿化不能正常养护和管理，24小时公共程序维护与管理不到位等等。2.在被告多次提出物业问题没有解决的情况下，物业公司要求滞纳金没有法律依据。3.关于物业费的价格，根据2017年4月13日延津县委的官方回复是0.9375元/平方米/月，在2018年上半年物业收费标准为0.85元/平方米/月，现物业公司在未经公示且物业水平未提高的前提下随意提高价格为1.25元/平方米/月没有法律依据。4.根据原物业服务协议第五条第3款的规定，物业服务费每一年缴纳一次，原告按半年为周期计算物业费及违约金是错误的。5.原告计算违约金的数额明显高于物业费总额的30%，违背了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，依法不应支持。6.由于2016年下半年基本上没有物业服务（网页：延津“万创公园”的业主何时能安居2016年11月9日），被告去天津跟女儿一起生活，2018年8月11日才从天津回小区居住，期间也没有接受物业服务，原告要求全额支付物业费有违公平原则。7.被告居住在顶楼，由于楼顶漏水，导致了屋内墙皮脱落，大床被浸坏，多次找物业，推诿扯皮，被告无奈，从天津请假回家找人修缮，花费许多人力物力等损失。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告炫生活延津公司向本院提交的证据有：1.河南炫生活物业服务有限公司营业执照复印件一张、（郑）名称变核内字〔2015〕第234号、第825号企业名称变更核准通知书复印件各一张、（延）名称变核内字〔2015〕第27号企业名称变更核准通知书复印件一张、私营企业基本注册信息查询单一张，证明原告主体资格适格；2.商品房买卖合同复印件一份、前期物业管理服务委托合同一份、前期物业服务协议复印件一份，证明原、被告之间有合同关系；3.EMS快递单两张、EMS投递过程单网上截图一张、2018年12月22日物业费催缴通知函一张、物业费催缴函两张，证明被告拖欠原告2016年5月至2018年12月物业费，原告进行了催缴。被告对原告提交的证据质证意见为：1.（郑）名称变核内字〔2015〕第234号、第825号企业名称变更核准通知书复印件不能证明原告是合同签订主体，对（延）名称变核内字[2015]第27号）企业名称变更核准通知书复印件、私营企业基本注册信息查询单无异议。2.对前期物业管理服务委托合同真实性无异议，对证明目的有异议，总公司和分公司属于不同的、独立的民事诉讼主体，不能证明原告对小区前期物业管理主体资格的合法性，总公司未按照附件4的质量标准履行合同，对原告的主体资格有异议。3.对商品房买卖合同复印件无异议，对前期物业服务协议复印件真实性无异议，对其证明目的有异议，被告是与河南万创物业服务有限公司签订的协议，协议中关于物业费约定每年缴纳一次，与原告陈述半年缴纳一次相矛盾。4.对物业费催缴函真实性和证明目的有异议，不能证明催缴函已送至马凤川，催缴函复印件落款日期为2019年12月24日，还没到期。5.EMS快递单不能证明签收人是马凤川，两张快递单不可能都在原告手中，第一联应该在邮局。对EMS投递过程单网上截图真实性有异议，上面没有加盖邮政局公章，签收人是他人签收，不能证明原告向被告送达。被告马凤川向本院提交的证据有：1.前期物业服务协议、物业费票据各一份，证明被告和河南万创物业服务有限公司签订有服务协议，与原告没有合同关系。2.照片11组，①房顶、护栏照片四张；②路灯损坏照片七张；③2电梯照片五张；④小区绿化照片八张；⑤小区垃圾乱放照片四张；⑥保安值班睡觉照片两张；⑦物业致歉信照片一张；⑧热力公司停止供暖通知照片一张；⑨小区车辆乱停照片三张；⑩对讲、监控设备仍未安装照片两张；?地方领导留言板截图照片两张。以上证据证明长期以来小区物业服务达不到服务质量标准，收费不合理，与服务水平不相适应。2016年8月15日至8月27日内部员工锁门，未提供相关服务，承诺给业主减免一个月物业费。3.房屋租赁证明复印件一张，证明被告自2016年下半年在天津市租房生活，未在原告服务的小区居住。照片七张，证明被告屋顶损坏，室内漏水、房内屋角渗水，墙皮脱落、大床被漏水浸坏。4.证人小区业主李某出庭作证的证言，主要内容为2013年入住时物业公司服务可以，2015年、2016年服务不行了，公共设施坏了没人修，物业锁门，卫生脏乱差，2018年下半年服务好转，与收费标准不符。前期服务协议上签的是1.25元/平/月，一年一交，好像有文件说0.85元/平，具体也没有留证据，李某本人物业费也没有交。原告对被告提交的证据质证意见为：1.照片①②⑦?，护栏前期已经安装过，后来缺失与被告有关系，几个路灯损坏不能证明整个服务不到位，路灯坏了会进行排查，草坪灯后期老化修缮费用高，后期增加了高的路灯，物业公司的道歉信不是原件，信上说的很清楚，因物业费收取率低，不能正常支出员工费用，关门12天免一个月物业费，这与业主自行拉垃圾是一回事，关于地方领导留言板上官方回复的物业公司已对物业费进行调整至0.9375元/平/月这个事不知道。2.房屋租赁证明上租赁人马林，而不是马凤川，与本案无关。3.证人也是拖欠物业费的业主，对其证言不能采信。本院对原、被告双方无异议的证据，予以确认并在卷佐证，对双方有异议的证据认定如下：1.原告提交的前期物业管理服务委托合同、（郑）名称变核内字〔2015〕第234号、第825号企业名称变更核准通知书复印件与本案不具有关联性，本院不予采信，原告提交的EMS快递单、EMS投递过程单网上截图，经在EMS官网查询核实，EMS官网显示的投递过程与该投递过程单内容一致，本院对其真实性予以认定。2.被告提交的证据①②⑦符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；被告提交的证据?，该留言没有其他证据相佐证，不能证明原告已将物业费收取标准调整至0.9375元/平/月，本院依法不予采信；房屋租赁证明与本案不具有关联性，本院不予采信；证人李某为被告小区拖欠物业费业主，与本案被告有一定利害关系，本院对其出庭证言依法不予采信。根据有效证据以及庭审中原、被告双方诉辩意见，本院确认以下案件事实：2015年4月8日，河南万创物业服务有限公司延津分公司与被告马凤川签订《前期物业服务协议》，约定了双方权利和义务、物业服务内容物业服务质量标准等内容。其中，协议第五条约定“……物业服务费标准：多层（带电梯）1.25元/平方米/月（物业服务费的计算以房产证上建筑面积为准，在房产证未办理以前以房屋买卖合同上约定的建筑面积为准）。物业服务费缴纳时间：交房时一次预付壹年的物业服务费用，以后按每一年缴纳一次。”2015年6月17日，河南万创物业服务有限公司延津分公司变更为河南炫生活物业服务有限公司延津分公司。被告家按照1.25元/平方米/月缴纳了2015年5月8日至2016年5月7日的物业费1879元，河南万创物业服务有限公司延津分公司向被告出具的票据上客户名称处的“马林”系被告儿子。之后的物业费被告未缴纳，原告诉至法院。庭审中，被告马凤川提出起反诉，2019年4月25日又向本院申请撤回了反诉请求。另查明，被告马凤川的房屋坐落于延津县公园世纪小区23号楼1单元602户，建筑面积125.31平方米。原告在提供物业服务过程中存在绿化不到位、值班不尽责、路灯失修等情形。因员工工资拖欠导致2016年8月15日至27日发生锁门事件，在这期间未提供相关服务。庭审中对被告妻子郭某进行了询问，其称她多次就房屋漏水问题及物业费缴纳事项与原告沟通，一直未予解决，原告应服务在先，不应先让缴纳物业费。原告称期间多次协商物业费缴纳问题，让被告先缴纳一两年物业费，用来维修其房屋，物业公司没有钱垫付物业费，这个房在质保期，应由施工单位负责修，物业公司不负责修缮。本院认为，河南万创物业服务有限公司延津分公司与被告马凤川签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，河南炫生活物业服务有限公司延津分公司系河南万创物业服务有限公司延津分公司名称变更后的公司，且对被告所居住小区进行了物业管理服务，故河南炫生活物业服务有限公司延津分公司作为本案原告适格，签订合同的双方应当按照合同约定全面履行义务。物业服务具有公共性，业主因物业公司提供的物业服务存在瑕疵，拒缴物业费的行为，不利于物业正常管理和服务水平的提高。本案，虽然原告提供的物业服务没有完全达到协议约定标准，但被告以其在天津居住期间没有接受物业服务、原告服务不到位作为其拒交物业管理费的抗辩理由不成立。原告关于要求被告支付2016年5月至2018年12月物业费4979元的诉讼请求，综合被告就房屋漏水问题多次与原告沟通维修事项未果，被告屋内墙皮脱落，大床被浸坏，且原告在提供物业服务过程中存在关门暂停服务及绿化不到位、值班不尽责、路灯失修等情形，可酌情减少被告应支付物业费数额，本院酌定被告马凤川支付原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司物业费3641元。原告关于要求被告支付滞纳金的诉讼请求，原告主张按照《前期物业服务协议》约定自逾期之日起按每天应付金额的3‰支付违约金5886.3元过高，本院结合原告履约情况，酌定按照被告应支付物业费的15%予以支持546元。故被告马凤川应支付原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司2016年5月至2018年12月物业费3641元，违约金546元，以上合计4187元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告马凤川于本判决生效之日起七日内支付原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司物业费及违约金合计4187元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72元，减半收取计36元，由原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司负担22元，被告马凤川负担14元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  赵文超二〇一九年五月三十日书记员  杨小雨