北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第00225号上诉人（原审被告）北京苏宁云商销售有限公司，住所地北京市通州区物流产业园区融商六路**。法定代表人孙为民，副董事长。委托代理人徐国建，北京市当代律师事务所律师。委托代理人郑征，男，1992年10月27日出生。被上诉人（原审原告）北京亚胜置业有限公司，住所地北京市通州区漷县镇漷兴一街**。法定代表人李时峰，董事长。委托代理人袁帅，男，1981年12月6日出生，北京亚胜置业有限公司法务经理。上诉人北京苏宁云商销售有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第13194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年7月，北京亚胜置业有限公司（以下称亚胜公司）起诉至原审法院称：2010年9月30日，我公司与北京苏宁云商销售有限公司（以下称苏宁公司）签订《房屋租赁合同》，苏宁公司承租位于亚胜铂第公馆1-3层商业房屋，租期自2011年8月1日至2021年7月31日。按照合同约定，苏宁公司应当按期支付租金，但该公司于2013年4月15日起开始拒交租金，更于2013年5月31日擅自搬离了诉争房屋，以行为表明不再履行合同，构成了根本违约。现要求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2、苏宁公司给付2013年4月15日至2013年5月31日的租金1436687.82元；3、苏宁公司给付截止至2013年5月31日的物业费60062.2元；4、苏宁公司给付违约金10000000元；5、苏宁公司负担诉讼费用。苏宁公司辩称：1、我公司已经发出了解除通知，双方合同已经解除，同意解除双方间租赁关系；2、我公司租金、物业费已付至2013年4月30日，同意支付5月1日至5月15日的租金及物业费；3、违约金标准明显过高，同意给付3700000元。原审法院经审理后认为：《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效协议，均应依约履行。亚胜公司要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》、《补充协议二》，苏宁公司表示同意，法院予以认定。依据当事人陈述以及现有证据，可以认定合同解除的实际原因系因苏宁公司自身经营原因，在亚胜公司起诉前已提出解除租赁合同，并已不再使用诉争场地，造成合同目的无法实现。因苏宁公司未能提交证据充分证明从何时起不再使用诉争场地，而亚胜公司认可苏宁公司于2013年5月31日已经腾退场地，故法院对亚胜公司要求苏宁公司给付截止至该日的租金，予以支持。双方一致认定苏宁公司的租金及物业费交至2013年4月30日，法院不持异议。依据《补充协议》，物业费应当由苏宁公司交至物业公司，但该公司自愿给付5月1日至5月15日的物业费，法院不持异议。关于违约金一节，依据《补充协议》第四条，因苏宁公司在亚胜公司起诉前无法定理由提出解除合同，且腾退了诉争场地，造成合同目的已经无法实现，故苏宁公司应当给付违约金。虽然苏宁公司主张约定的违约金过高请求予以适当减少，但双方当事人均无充分证据证明亚胜公司的损失情况，故法院在考虑合同约定的租金标准及空置期间、重新招租为亚胜公司带来的损失，合同解除是由于苏宁公司自身经营问题造成，亚胜公司并无过错，并结合公平原则等实际情况，酌情将违约金调整为8000000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十四条、一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，于2013年9月判决：一、解除北京亚胜置业有限公司与北京苏宁云商销售有限公司于二○一○年九月三十日签订的《房屋租赁合同》。二、解除北京亚胜置业有限公司与北京苏宁云商销售有限公司于二○一一年一月十四日签订的《补充协议》。三、解除北京亚胜置业有限公司与北京苏宁云商销售有限公司签订的《补充协议二》。四、北京苏宁云商销售有限公司于判决书生效之日起十日内给付北京亚胜置业有限公司租金九十四万九千九百八十三元八角。五、北京苏宁云商销售有限公司于判决书生效之日起十日内给付北京亚胜置业有限公司物业费二万九千零六十二元三角五分。六、北京苏宁云商销售有限公司于判决书生效之日起十日内给付北京亚胜置业有限公司违约金八百万元。七、驳回北京亚胜置业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，苏宁公司不服，上诉至本院，要求撤销原判第四、五、六项，改判向亚胜公司支付2013年5月1日至2013年5月15日期间的租金459669.48元、物业费14062.43元，给付亚胜公司违约金370万元。理由是：亚胜公司与我公司签订租赁合同后，又就同一租赁物与国美电器有限公司签订租赁合同，我公司被迫接受了对我公司极其不公平的补充协议及补充协议二，大幅提高租金及违约金，原判中虽然对违约金进行了调整，但调整后的违约金数额仍明显过高，应参照2010年9月30日所签合同中约定的违约金标准予以调整，另外，我公司已在2013年5月15日将场地予以腾退并通知了亚胜公司，所以租金及物业费应交至该日。亚胜公司同意原判。经审理查明，2010年9月30日，亚胜公司（甲方）与北京苏宁电器有限公司（乙方）签订《租赁合同》，乙方承租位于丰台区方庄南路亚胜铂第公馆预测建筑面积5862平方米的房屋（以下称涉案房屋），租期自2010年10月15日至2020年10月14日，其中2010年10月15日至2011年1月14日为免租期。合同第六条约定“45、如乙方在本合同项下租赁物所开设的店面经营亏损持续达三个月，或乙方按总部连锁店布局调整的规划需关闭租赁物开设店面的，或租赁物周边（含租赁物所在大楼）的经营环境发生重大变化影响了乙方商场的正常经营的，乙方在提前一个月书面通知甲方后可解除合同，即自甲方收到乙方解除合同通知之后的一个月，本合同解除。在此种情况下，乙方补偿甲方不超过当年（即合同解除之日所属的租赁年度）三个月的租赁费用”；第七条约定“52、乙方有下列情形之一的，视为乙方根本违约，甲方有权随时解除合同，同时乙方向甲方支付以三个月租赁费用为标准的违约金：2、无正当理由乙方单方提前退回租赁场地的……”。2011年1月14日，亚胜公司（甲方）与北京苏宁电器有限公司（乙方）签订《补充协议》，第一条约定“双方同意将原《租赁合同》第一条第7款租金变更为：本合同租赁费为5.2元／天／平方米（不包含物业管理费），租赁费每3年递增3%。物业管理费标准变更为整个租赁期内10元／月／平方米，……乙方直接与物业公司签订物业合同，如物业合同中的条款与甲乙双方主合同条款不一致，以甲乙双方签订主合同为准，同时甲方对物业公司的行为承担连带责任”；第四条约定“本协议签订后在履行期间内，除法律规定的解除条件外，任何一方均不得解除。否则，违约方应赔偿守约方违约金1000万元，若违约金不足以弥补守约方全部损失的，违约方还应全额赔偿”；第六条约定“双方同意将原《租赁合同》免租期定为自租赁房屋交付之日起计算至2011年2月28日。原租赁合同约定的租赁期限变更为2011年3月1日至2021年3月1日。租金于2011年3月1日起计租”。后亚胜公司（甲方）与北京苏宁电器有限公司（乙方）另签订《补充协议二》，第二条约定“双方同意甲方在2011年7月31日将租赁房屋正式交付乙方，在甲方按此约定于2011年7月31日前将租赁房屋交付乙方的前提下，甲方不向乙方承担前期有关逾期交房的任何责任，乙方对此亦无争议。租赁期限为10年，即自2011年8月1日起至2021年7月31日结束，其中2011年8月1日至2011年10月31日为甲方提供给乙方的免租期，免租期内乙方无须支付租赁费用，但在乙方进场装修之日起向甲方支付10元／月／平方米的物业费和装修押金5000元，该押金于乙方装修结束双方验收后10日内返还。租金起算日为2011年11月1日”；第三条约定“……2012年8月1日至2013年7月31日，租赁费11399805.56元、物业管理费720746.4元……”。合同签订后，亚胜公司将诉争房屋交付给北京苏宁电器有限公司使用。2013年3月29日，北京苏宁电器有限公司更名为北京苏宁云商销售有限公司。另查，2010年10月27日，亚胜公司就涉案房屋与国美电器有限公司签订租赁合同，将涉案房屋租予国美电器有限公司。苏宁公司遂将亚胜公司与国美电器有限公司起诉至原审法院，要求确认亚胜公司与国美电器有限公司签订的房屋租赁合同无效。该案件在原审法院审理过程中，经原审法院主持调解，各方当事人达成调解协议，解除亚胜公司与国美电器有限公司签订的房屋租赁合同，苏宁公司与亚胜公司签订的租赁合同继续履行，亚胜公司将涉案房屋交付苏宁公司使用。诉讼中，亚胜公司主张在合同履行过程中，苏宁公司拖欠2013年4月15日至5月31日的租金、物业费，要求苏宁公司给付。苏宁公司称因自身经营问题，多次口头与亚胜公司沟通希望解除《房屋租赁合同》，5月15日已经腾退场地，5月19日闭店，但多次联系亚胜公司要求进行交接均未果，因此于6月份将钥匙邮寄给亚胜公司。亚胜公司主张4月份苏宁公司要求解除合同，但亚胜公司予以拒绝，并提出可以通过降低租金的形式继续履行，但双方未能协商一致。另外，苏宁公司确实在5月19日闭店，但诉争场地一直使用至5月31日。苏宁公司表示同意向亚胜公司支付2013年5月1日至5月15日的租金及物业费。庭审中双方一致认可，苏宁公司的租金、物业费已经交至2013年4月30日。亚胜公司主张苏宁公司单方提出解除合同并撤出了场地，违反了《补充协议》第四条约定，要求给付违约金1000万元。苏宁公司表示违约金计算标准过高，《房屋租赁合同》中约定的标准为3个月租金，故仅同意给付370万元违约金。亚胜公司表示因苏宁公司单方解除合同的违约行为，诉争场地至今空置，即使再签订合同，仍然需要给予免租期，且诉争合同约定的租金较高，再出租时租金价格肯定要低于诉争合同标准。除此之外，亚胜公司还需要支付费用对苏宁公司现有装修恢复原状准备重新出租。因此，亚胜公司因苏宁公司违约造成巨大经济损失，不同意调整违约金。上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同、补充协议、补充协议（二）、（2011）丰民初字第08795号民事调解书等证据在案佐证。本院认为，苏宁公司与亚胜公司签订的租赁合同、补充协议、补充协议（二）均系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行。查明的事实表明，由于苏宁公司自身原因，致使租赁合同无法继续履行，故苏宁公司应当承担合同解除的全部责任，应当向亚胜公司支付因合同解除产生的相应费用。根据规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。苏宁公司主张已于2013年5月15日将涉案房屋交还亚胜公司，就其主张，苏宁公司提供了向亚胜公司发送的函件，虽然苏宁公司在该函件中表明将于5月15日前将房屋交还亚胜公司，但是，该份证据尚不足以证明苏宁公司确于5月15日将房屋交还亚胜公司。亚胜公司亦否认苏宁公司于5月15日将房屋交还，同时表示苏宁公司直至5月31日才将房屋交还。故原审法院认定5月31日为苏宁公司交还房屋的时间，并无不当。因双方当事人均认可苏宁公司已将租金及物业费交至2013年4月30日，故苏宁公司应交租金的期间应为自2013年5月1日至5月31日。苏宁公司要求将房屋租金计算至2013年5月15日，依据不足，本院不予支持。关于物业费的问题，依据《补充协议》，物业费约定由苏宁公司交至物业公司，但现苏宁公司自愿向亚胜公司支付2013年5月1日至15日的物业费，故原审法院判令苏宁公司向亚胜公司支付物业费29062.35元，并无不妥。苏宁公司要求给付2013年5月1日至15日期间物业费14062.43元，没有事实依据，本院不予支持。关于违约金的数额问题，根据查明的事实，苏宁公司与亚胜公司签订租赁合同后，虽然出现了亚胜公司将涉案房屋又出租给他人的情况，但苏宁公司已通过诉讼与亚胜公司调解解决了此纠纷，并且苏宁公司与亚胜公司对租赁合同的相关条款进行了重新协商，对原租赁合同中约定的租赁期限、租金标准、违约金标准等均进行了调整。在调整后的补充协议中，双方约定，在合同履行期间内，除法律规定的解除条件外，任何一方均不得解除，否则违约方应赔偿守约方违约金1000万元整，若违约金不足以弥补守约方全部损失的，违约方还应全额赔偿。由于苏宁公司与亚胜公司签订了为期十年的租赁合同，如果合同顺利履行，亚胜公司将会按照合同约定获取的相应的租金收益，但现在实际履行期限仅为一年零八个月，其中还包括三个月的免租期，而且合同无法继续履行的责任应由苏宁公司承担，亚胜公司并无过错。因此，苏宁公司应当按照合同约定向亚胜公司支付违约金。苏宁公司在诉讼过程中提出违约金标准过高的问题，原审法院在双方当事人均无法充分证明亚胜公司的损失的情况下，考虑了合同约定的租金标准、房屋空置期间、重新招租等情况，酌情将违约金调整为800万元，并无不当。苏宁公司要求参照2010年9月30日租赁合同中的约定将违约金数额调整为370万元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审法院所作判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费45503元，由北京亚胜置业有限公司负担10083元（已交纳），由北京苏宁云商销售有限公司负担35420元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费45243元，由北京苏宁云商销售有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王轶稚代理审判员  曹 雪代理审判员  刘永民二〇一四年三月二十四日书 记 员  刘梦辰