四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0193民初351号 原告：秦子博，男，1994年10月24日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：黄茂生，四川贞固律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊丹，四川贞固律师事务所律师。 被告：成都澜山置业有限公司，住所地成都市高新区天府大道北段20号1栋7楼2号。 法定代表人：肖锋。 委托诉讼代理人：晏常恒，男，系该公司员工。 被告：成都万润营销顾问有限公司，住所地成都市锦江区锦兴路1号2栋1层103号。 法定代表人：赵华。 委托诉讼代理人：曹丹明，四川泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张毅，四川泰和泰律师事务所律师。 原告秦子博与被告成都澜山置业有限公司（以下简称澜山公司）、被告成都万润营销顾问有限公司（以下简称万润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦子博的委托诉讼代理人黄茂生及樊丹、被告澜山公司的委托诉讼代理人晏常恒、被告万润公司的委托诉讼代理人曹丹明及张毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秦子博向本院提出诉讼请求：1.被告澜山公司支付购房赔偿金200000元；2.被告万润公司对上述债务承担连带支付责任；3.本案的诉讼费、证据保全费等费用由被告澜山公司、万润公司承担。事实和理由：2018年7月28日，秦子博就购买位于成都市高新区南华路1266号“一品金天府”4幢3单元2层50号房屋（以下简称一品CG商铺）与被告万润公司的销售经理仲静签订了《诚意认购书》，就一品CG商铺总价值、面积、付款方式、诚意金金额、被告承诺期限和承诺通知的方式以及诚意认购金转化为定金的条件作出了具体的约定。当天，秦子博依据认购书的约定向万润公司支付了诚意认购金20万元。2018年7月31日，秦子博向万润公司员工秦华催问承诺的时间，可以视为秦子博于当天是以原要约条件，对澜山公司做出了新的要约行为，而万润公司员工秦华也对新的要约行为作了确认，并于2018年8月1日向秦子博父亲发送了承诺，通知其于8月5日签订《商品房买卖合同》。2018年8月3日，万润公司员工秦华又告知不同意按之前的价格出售商铺，需涨价30万元。澜山公司是一品CG商铺的开发商，万润公司是一品CG商铺的销售代理公司。因此，澜山公司应受万润公司在销售商铺过程中的行为约束，被告一应对被告二的销售行为负责。秦子博有理由相信销售代理公司的行为即为开发商的行为，因此，双方建立了商品房买卖定金合同关系。万润公司退还了定金20万元，但是尚未支付因违约导致的惩罚性赔偿金，故提出以上诉请。 澜山公司辩称，1.秦子博诉求事实依据不清，法律适用错误，请求法院予以驳回；2.万润公司的行为需要澜山公司的盖章方能确认其行为，如没有盖章，则不符合表见代理。 万润公司辩称，1.秦子博发出的是要约，要约期限自2018年7月31日届满后失效，所以不存在违约；2.诚意金转定金为附条件的法律行为，其条件是7月30日前澜山公司对要约进行承诺，条件没有成就，故定金合同没有成立，且定金合同为要式合同，应当有书面形式，但双方未达成书面协议，不适用定金罚则双倍返还；3.万润公司是代理销售，其行为需要出售人的确认，但澜山公司与万润公司均没有承诺，也没有对要约的延期达成书面一致意见；4.万润公司不存在承担连带责任的法定或约定事由。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对以下证据：原被告身份信息、诚意认购书、成都高新区人民法院委派调解确认书、授权委托书、房屋位置情况、房价验算表、收据原件、POS签购单、收条、名片、网上银行电子回单、微信聊天记录（秦华与秦子博父亲于2018年7月31日、2018年8月1日、2018年8月2日、2018年8月3日的聊天内容）、公证书、证据保全录音及文字信息、公证发票，本院予以确认并在卷佐证。 澜山公司对以下证据提出异议：1.诚意认购书没有澜山公司的盖章，对其不具有约束力；2.房屋位置情况与房价验算表与本案无关；3.诚意金收据、POS签购单均没有澜山公司的盖章，也没有收到该款项；4.微信聊天记录证明8月1日是销售代表发出的新要约，后已撤回；5.公证书、证据保全的录音及文字信息、公证发票关联性不认可。万润公司对以下证据提出异议：1.诚意认购书系要约，不是正式的定金协议，不具有约束力；2.房屋位置情况与房价演算表与本案无关；3.对微信聊天记录三性均有异议，即使该证据为真，也说明澜山公司应在2018年7月30日前进行承诺；4.公证书、证据保全的录音及文字信息、公证发票关联性不予认可。本院认为，微信聊天记录中微信号经公证系被告万润公司员工秦华所有，万润公司虽对该微信聊天记录的真实性、合法性、关联性提出异议，但未提出理由及有效证据予以证明，故本院对该证据的三性予以认可，该组证据予以采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月28日，秦子博与被告万润公司的销售经理仲静签订了《诚意认购书》，该认购书主要内容为：秦子博拟以一次性付款方式，选购澜山公司开发的“一品金天府”4幢3单元2层50号房屋（简称一品CG商铺），建筑面积69.15平米，现特向澜山公司发出本要约，请澜山公司于2018年7月30日前（含当日）向杨洋作出同意以总价3176471元价格出售该房屋的承诺。并声明1.秦子博向澜山公司交纳诚意金200000元，澜山公司于2018年7月30日前（含当日）向杨洋作出同意以认购书价格出该房屋的承诺，则缴纳的诚意金自动转为签订定金而无需进行票据转换，且杨洋应在收到承诺之日起三个工作日内至元亨一品置业公司签署《商品房买卖合同》及相关法律文件。澜山公司未在前述期限内作出该承诺，则杨洋有权要求其退还诚意金。2.澜山公司可采用文件中预留的电话号码发送短信或电话通知等方式发出承诺。3.澜山公司在向杨洋发出前述承诺后，杨洋应在收到承诺之日起三日内至澜山公司签署《商品房买卖合同》及相关法律文件，澜山公司有权不予退还本人所缴定金（由诚意金转为定金）。 低区二层平面图上涉案房屋处载有手写内容：成交价3176471元，抵扣后270万。 同日，秦子博缴纳诚意金200000元。 万润公司员工秦华与秦子博的父亲微信聊天内容，主要如下：2018年7月31日“秦子博的父亲：叶子，你给我说的是星期一给我回话，怎么都到星期二了你还没有任何消息，究竟是怎么回事？秦华：。反正最迟明天晚上给你答复。”2018年8月1日“秦华：这个这边刚刚经理给我说了，你们那个下来了，恭喜你，你看你这边怎么感谢我呢。你安排一下时间吧，然后8月5号这边你看是上午还是下午过来签合同，提前给我说我好给你准备合同哈。”2018年8月2日“秦华：我的秦哥哥呀，给你说个事儿。”后双方微信语音在线聊天。2018年8月3日“秦子博父亲：叶子，我们两个姊妹家，我想买这个门面，你呢想卖这个门面，本身这个事情我们都谈好了270，然后通过你们董事会讨论也同意了的，你张姐把资金都准备好了，你说不行，肯定是不行的。你说我这个门面买的好便宜，320多万，实际实有面积只有70多平米，我接近5万一平米，我买的啥子好便宜呢，你们售楼部讨论，董事会同意了的，同意了昨天说得行今天又说不行。” 2018年9月17日，万润公司退还秦子博200000元。另查明，万润公司与澜山公司系委托代理销售关系。 本院认为，《诚意认购书》的要约内容不违反法律的强制性规定，系秦子博真实意思表示，应属有效。本案的争议焦点为：1.万润公司作出的意思表示是否能代表澜山公司；2.商品房销售合同是否成立；3.是否适用定金罚则；4.证据保全费是否由澜山公司与万润公司承担；5.万润公司是否承担连带责任； 关于万润公司作出的意思表示是否对澜山公司发生效力。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”首先，万润公司为澜山公司开发的“一品金天府”项目的销售代理公司，万润公司在代理权限内，以澜山公司的名义实施的民事法律行为，对澜山公司发生效力。其次，即使万润公司超出代理权限作出的意思表示，秦子博也有理由相信万润公司作出的意思表示系澜山公司的意思，因万润公司系澜山公司的销售代理公司，秦子博向澜山公司发出的要约（《诚意认购书》）是万润公司的员工仲静签收，秦子博在房屋销售磋商过程中也仅能与万润公司联系。故，万润公司作出的意思表示对澜山公司发生效力。 关于商品房销售合同是否成立。《中华人民共和国合同法》第二十条第三项规定：“由下列情形之一的，要约失效：（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺。”《中华人民共和国合同法》第二十八条规定：“受要约人超过承诺期限发出承诺的，除要约人及时通知受要约人该承诺有效的以外，为新要约。”澜山公司未在约定承诺期限2018年7月30日前作出承诺。秦华于2018年8月1日以微信方式告知秦子博的父亲“这个这边刚刚经理给我说了，你们那个下来了，恭喜你，你看你这边怎么感谢我呢。你安排一下时间吧，然后8月5号这边你看是上午还是下午过来签合同，提前给我说我好给你准备合同哈。”从秦子博提供的微信证据看，万润公司超过约定期限内做出承诺，但秦子博的父亲并未及时回应该承诺是否有效，故为新要约。《中华人民共和国合同法》第十八条规定“要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。”8月2日晚秦华发出微信信息“我的秦哥哥呀，给你说个事儿。”，后双方在线语音聊天，8月3日双方微信聊天记录显示双方又就价格问题再次进行协商，最终未达成一致意见。故秦子博未对新要约进行承诺前，万润公司已将要约撤销。本院认为，合同最终并未成立。 关于是否适用定金罚则。《诚意认购书》中明确约定：“澜山公司于2018年7月30日前（含当日）向杨洋作出同意以认购书价格出该房屋的承诺，则缴纳的诚意金自动转为签订定金而无需进行票据转换，澜山公司未在前述期限内作出该承诺，则杨洋有权要求其退还诚意金。”诚意金转化为定金的条件即为澜山公司在2018年7月30日前作出承诺，而澜山公司未在2018年7月30日前做出承诺，故诚意金未转化为定金，不适用定金罚则。 关于万润公司是否应当承担连带责任。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”故万润公司的实施的民事法律行为所设立、变更、终止的民事法律关系的一切结果都归属于澜山公司，形成的权利义务应当由澜山公司承受。故对于此诉请，本院不予支持。 关于证据保全费是否由澜山公司和万润公司承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”秦子博对于主张的诉请提供证据系自身的义务，且双方并未对该费用进行约定，故该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第十八条、第二十条第三项、第二十八条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告秦子博的诉讼请求。 案件受理费2150元，由原告秦子博负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈思 二〇一九年五月十五日 法官助理张德琳 书记员刘俊兰