辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2014]沈中民二终字第354号上诉人（原审原告）：沈阳瀚博房地产开发有限公司，住所地：沈阳市沈北新区。组织机构代码：75077878-6.法定代表人：马建平，系该公司董事长。委托代理人：高铁虹，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。上诉人（原审被告）：广州市泰盈置业顾问有限公司沈阳分公司，住所地：沈阳市沈河区，组织机构代码：78870822-2。法定代表人：陈良，系该公司总经理。委托代理人：谭巍、凌志军，系辽宁华禹律师事务所律师。上诉人沈阳瀚博房地产开发有限公司（以下简称沈阳瀚博）因与上诉人广州市泰盈置业顾问有限公司沈阳分公司（以下简称泰盈置业）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2013）北新民初字第3124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月12日受理后，依法由审判员周濛担任审判长并主审，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天共同组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2006年1月11日，沈阳瀚博与泰盈置业签订《销售代理合同》（以下简称代理合同）一份，约定由泰盈置业对沈阳瀚博开发的位于沈阳市沈北新区京沈街126号道义新城Ⅰ期（暂定名）范围内的所有楼盘代为销售。代理期限为合同签订之日起至合同项目全部售罄之日止。《代理合同》中还约定，代理期限内，项目的广告宣传费用除工地广告围挡、现场路旗两项由沈阳瀚博承担外，其余销售广告、策划、宣传全部由泰盈置业负责，但其广告宣传内容须由沈阳瀚博确认后实施。其后，2006年6月1日，原告、泰盈物业公司与泰盈置业三方共同签订《〈销售代理合同〉权利义务转让协议书》（以下简称转让协议）一份，约定将《代理合同》中，由沈阳瀚博委托泰盈物业公司代理销售的房地产项目沈阳道义新城Ⅰ期（暂定名）改名为瀚博·西耶纳。《转让协议》中还约定，泰盈物业公司同意自转让协议生效之日起将其在《代理合同》中之权利义务一并转让给泰盈置业；泰盈置业同意按转让协议之约定承受并享受泰盈物业公司在《代理合同》中之一切权利义务，负责瀚博·西耶纳项目的销售代理工作。沈阳瀚博同意泰盈物业公司将代理合同之权利义务按转让协议约定一并转让给泰盈置业。《代理合同》签订后，泰盈置业进驻沈阳瀚博提供的售楼处开展销售工作。具体包括沙盘制作，广告印刷、刊登、售楼现场向购房者介绍房屋情况等等。另查明，“西耶纳”项目楼盘在设计规划时，沈阳瀚博提供给泰盈置业的设计规划图东门显示为封闭，时间是2006年1月。泰盈置业主张见过该份设计图并认可设计图上显示的东门为封闭。在泰盈置业为沈阳瀚博代理销售瀚博·西耶纳项目楼盘期间,泰盈置业曾以“东面的大门是敞开的，门市可以露出来”的内容向该公司的现场销售工作人员进行培训。庭审中，泰盈置业主张其为销售所做的宣传手段皆经过沈阳瀚博的认可。但其未提供证据证明上述主张。另审理查明：案外人于秀薇于2006年11月30日购买瀚博.西耶纳楼盘第10栋7号门市一套，价款291,893元。案外人刘卓于2007年4月7日购买瀚博.西耶纳楼盘第5栋9号门市一套，价款291,893元。该二人于2008年5月以沈阳瀚博所售房屋宣传（开放小区）与实际（封闭小区）不符为由诉至法院，分别要求沈阳瀚博赔偿其经济损失数万元。后该案经过沈北新区信访局处理，沈阳瀚博于2012年11月6日赔偿业主于秀薇、业主刘卓损失共计200,000元。另查，沈阳瀚博、泰盈置业代理销售合同的销售代理费用计算方式为：每个结算周期内售出房屋的总结算价乘以3%；若实际销售总价高出总结算价，则高出部分甲（沈阳瀚博）乙（泰盈置业）双方按5比5分成；若实际销售总价低于总结算价时，差额部分由乙方补足。上述事实，有《代理合同》1份、《转让协议》1份、规划设计图纸1份、泰盈置业销售时宣传沙盘照片1组、泰盈置业销售人员陆洪杰证人证言各1份、沈阳瀚博业户刘卓、于秀薇起诉书1份、沈北新区财政局国库收付中心收款收据1份及当事人陈述等证据已经庭审质证，予以确认，在卷佐证。原审认为:沈阳瀚博与泰盈物业公司双方签订的《代理合同》、沈阳瀚博、泰盈物业公司与泰盈置业三方签订的《转让协议》均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规关于效力性的强制规定，合法有效。各方均应恪守履行。本案中，泰盈置业在代理销售沈阳瀚博开发的楼盘过程中应严格按照依照楼盘的设计及建筑要求对外宣传，以免购房者产生歧义。但泰盈置业在对员工培训、设计沙盘、印刷宣传资料的过程中，均宣称争议楼盘东门为开放式。该宣传与沈阳瀚博方设计规划不符。由此给临近东门的两户业主于秀薇、刘卓造成误解而购买，后沈阳瀚博赔偿其二人共计200,000元，该损失虽系因泰盈置业未能按照委托人即沈阳瀚博的委托事项所导致。但该数额作为泰盈置业应当赔偿的数额依据不足。该院依据双方代理合同的销售提成模式，酌定业主于秀薇、刘卓购房总价的20%作为沈阳瀚博损失，经计算为116,757元（计算方法：291,893元*2*20%=116,757元），对该损失数额，泰盈置业应予赔偿。关于该损失的利息，因于法无据，不予支持。关于泰盈置业提出的其为分公司，主体不适格的主张。该院认为，泰盈置业为依法设立并领取营业执照的分支机构，合法成立，有一定的组织机构和财产，但不具备法人资格，属于其他组织，可以作为民事诉讼中的当事人，作为本案被告适格。故对泰盈置业该项主张，不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、泰盈置业于本判决发生效力后10日内赔偿沈阳瀚博经济损失116,757元；二、驳回沈阳瀚博其他诉讼请求。如泰盈置业未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费4,440元，由泰盈置业承担。宣判后，泰盈置业不服原审判决，向本院提出上诉，请求二审改判驳回沈阳瀚博的诉讼请求，其主要理由为：一、本案诉争沙盘是由沈阳瀚博负责制作并安置在现场的;二、泰盈置业的宣传行为均经过沈阳瀚博的认可；三、沈阳瀚博主动赔偿业主损失与泰盈置业无关。上诉人沈阳瀚博上诉称：原审在认定泰盈置业存在虚假宣传的违约行为的基础上，就应判令泰盈置业按沈阳瀚博实际支付的赔偿额向沈阳瀚博全额支付赔偿款。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案争议的焦点为泰盈置业在代理销售过程中，关于楼盘东门为开放式的虚假宣传行为是否经过沈阳瀚博的认可。原审认定泰盈置业虚假宣传行为的证据为沙盘照片及销售人员的证人证言等非公开宣传证据，虽涉案沙盘为沈阳瀚博制作并安装，但因沙盘上的布景可以移动，故不能依沙盘确认沈阳瀚博对泰盈置业的宣传行为明知；且泰盈置业对销售楼盘的宣传与沈阳瀚博提供的规划设计图纸并不相符；另泰盈置业也未能提供其它能够证明其关于开放式宣传的内容系经沈阳瀚博的认可，故原审认定泰盈置业存在违反约定委托事项的违约行为，并无不当。关于泰盈置业的主体资格问题，因泰盈置业为依法成立的法人分支机构，属具有民事主体资格的其它组织且沈阳瀚博也明确只要求泰盈置业承担本案责任，故原审对诉讼主体的认定并无不当。关于案争赔偿数额问题，因沈阳瀚博向业主的赔偿行为己实际发生且泰盈置业对数额并无异议，而原审酌定泰盈置业支付沈阳瀚博的赔偿额少于实际发生数额，原审此项认定并无不当。综上，对二上诉人此项上诉主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,880元由上诉人沈阳瀚博房地产开发有限公司及广州市泰盈置业顾问有限公司沈阳分公司各自承担4,440元。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一四年三月十六日书 记 员  郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。