山东省海阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁0687民初3962号 原告（反诉被告）：海阳鸿辉发展有限公司，住所地山东省海阳市辛安镇政府驻地辛政北路。 法定代表人：杨文杰，总经理。 委托诉讼代理人：姜维杰，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：张丁贵，男，该公司工作人员。 被告（反诉原告）：朱广田，男，1946年1月17日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：吕秀娟（配偶），住山东省青岛市市南区。 原告海阳鸿辉发展有限公司（以下简称鸿辉公司）与被告朱广田商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿辉公司的委托诉讼代理人姜维杰、张丁贵，被告朱广田及其委托诉讼代理人吕秀娟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿辉公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除鸿辉公司与朱广田之间签订的商品房买卖合同；2.由朱广田向鸿辉公司支付违约金214951元；3.本案诉讼费用由朱广田负担。 事实和理由：2017年11月2日，鸿辉公司与朱广田签订了《商品房买卖合同》，约定由朱广田购买鸿辉公司开发的总房款为2149483元的碧桂园十里金滩C区163幢1号房。然而，朱广田未能按照合同约定交纳购房款，经鸿辉公司多次主张债权后，朱广田仍有1934532元购房款未能结清。因朱广田的行为已经构成违约，鸿辉公司有权解除合同并主张违约金，鸿辉公司因而将朱广田诉至法院，以维护其合法权益。 朱广田辩称：朱广田已经通过电话及发函方式告知鸿辉公司要求解除双方签订的商品房买卖合同，并要求鸿辉公司向朱广田返还已支付的总房款的10%；鸿辉公司多次电话通知朱广田，要求朱广田交纳购房款；诉讼费用不应由朱广田负担。 朱广田向本院提出反诉请求：1.请求法院依法确认朱广田与鸿辉公司之间签订的《商品房买卖合同》已经解除；2.由鸿辉公司向朱广田返还已支付的购房款214951元；3.反诉费用由鸿辉公司负担。 事实和理由：2017年11月2日，朱广田与鸿辉公司签订了《商品房买卖合同》，约定由朱广田购买鸿辉公司开发的总房款为2149483元的碧桂园十里金滩C区163幢1层01号房，朱广田在合同签订后共支付214951元购房款。然而，鸿辉公司未能及时将购房协议、购房票据交给朱广田，并且朱广田发现鸿辉公司擅自为朱广田代办多种手续以欺骗朱广田额外支付购房款，鸿辉公司存在欺诈行为，朱广田为此于2018年3月26日向鸿辉公司发函，通知鸿辉公司解除《商品房买卖合同》，并要求鸿辉公司在收函后七日内向朱广田返还已付房款，但鸿辉公司至今未能向朱广田返还已付购房款。朱广田因此将鸿辉公司诉至法院，以维护其合法权益。 鸿辉公司辩称，买卖合同重要事项告知书中已经明确载明，朱广田可以在签约之日起180个工作日后亲临销售中心领取《商品房买卖合同》。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 一、鸿辉公司向本院提交以下证据。 1.鸿辉公司向本院提交证据合同编号为HY2017-013925的《商品房买卖合同》原件及复印件各一份，证明鸿辉公司与朱广田之间的买卖关系及双方对于房款支付和逾期付款违约责任的约定。朱广田认可该合同系其本人签字捺印，但表示对合同内容不知情。因朱广田认可该合同系由其本人签字捺印，朱广田作为完全民事行为能力人应当对自己的签约行为负责，因此本院对该证据予以采信。 2.鸿辉公司向本院提交证据逾期付款违约金明细一份，证明朱广田欠缴房款金额为1934532元。朱广田认可尚欠购房款1934532元，对该证据未提出异议，因而本院对该证据予以采信。 3.鸿辉公司向本院提交证据证书编号为海房预许字2013第40号的商品房预售许可证一份，证明鸿辉公司已经取得了涉诉房产的商品房预售许可证，依法可以进行商品房预售行为。朱广田表示对该证据不知情，未见过也未收到该商品房预售许可证。因朱广田对该证据未提交相反证据予以反驳，因而本院对该证据予以采信。 4.鸿辉公司向本院提交证据律师函一份，证明鸿辉公司曾于2018年4月4日向朱广田发函，要求朱广田支付所欠到期楼款。朱广田表示未收到该律师函。 二、朱广田向本院提交以下证据。 朱广田向本院提交证据编号分别为00056856、00056857的发票两张，招商银行户口历史交易明细表两张，碧桂园·滨海城临时管理规约一份，买卖合同重要事项告知书一份、现楼收楼通知书一份，短信截图一张，申请书图片一张，通知函及快递单各两份，共同证明鸿辉公司对朱广田存在欺骗行为。鸿辉公司对于编号分别为00056856、00056857的发票两张及招商银行户口历史交易明细表两张证据无异议；对空白的、未经签字盖章的碧桂园·滨海城临时管理规约证据不予认可；对买卖合同重要事项告知书没有异议，并认为买卖合同重要事项告知书中已经明确载明，朱广田可以在签约之日起180个工作日后亲临销售中心领取《商品房买卖合同》；对现楼收楼通知书无异议；因短信截图证据中未体现鸿辉公司工作人员姓名而对该短信截图证据不予质证；因申请书证据为复印件而不予质证；对通知函及快递单各两份不认可，鸿辉公司称并未收到通知函，快递单也未体现鸿辉公司的签收记录。本院对于双方当事人无异议的编号分别为00056856和00056857的发票两张、招商银行户口历史交易明细表两张、买卖合同重要事项告知书、现楼收楼通知书证据予以采信；因碧桂园·滨海城临时管理规约未经签字盖章，短信截图证据中未体现鸿辉公司工作人员姓名，申请书证据为复印件，通知函、快递单未体现鸿辉公司的签收记录，因而本院对该部分证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月2日，鸿辉公司与朱广田签订了《商品房买卖合同》，约定由朱广田购买鸿辉公司开发的总房款为2149483元的碧桂园十里金滩C区163幢1号房；合同对分期付款的付款方式及期限作出约定，买受人需在2017年10月31日支付房价款214951元，剩余房款按合同约定于2018年10月31日前全部付清，并约定买受人在逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，且买受人应按累计应付款的15%向出卖人支付违约金；合同签订后，朱广田仅支付购房款214951元，并自2017年11月3日开始停止交纳购房款，朱广田目前仍有1934532元购房款未能结清；双方约定出卖人应当在2018年8月31日前将具备交付使用条件的商品房交付买受人使用。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。鸿辉公司与朱广田达成商品房买卖协议，约定了朱广田交纳购房款的期限，但朱广田自2017年11月3日开始停止交纳购房款，违反了双方对于房款交纳的约定，其停止交款的理由为鸿辉公司未能及时将购房协议、购房票据交给朱广田，并且鸿辉公司存在擅自为朱广田代办多种手续以欺骗朱广田额外支付购房款的欺诈行为，但朱广田对其主张均未能提交充分证据予以证明。因此，朱广田在本案中存在逾期交纳购房款的违约行为，而朱广田未能提供充分证据证实鸿辉公司存在欺诈等违法违约行为。因朱广田的违约行为符合双方签订的《商品房买卖合同》关于违约责任的约定“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同”，本院对于解除鸿辉公司与朱广田之间签订的商品房买卖合同的诉讼请求予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，且《商品房买卖合同》约定“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金”，鸿辉公司在庭审中主张朱广田向其支付违约金214951元，该金额低于15%违约金的约定，属于对自己民事权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。另外，因鸿辉公司无违约行为，本院对于朱广田的反诉请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除海阳鸿辉发展有限公司与朱广田于2017年11月2日签订的合同编号为HY2017-013925的《商品房买卖合同》； 二、朱广田于本判决生效之日起十日内向海阳鸿辉发展有限公司支付违约金214951元； 三、驳回朱广田的反诉请求。 案件受理费4524元，减半收取计2262元，由朱广田负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  王洪沛 二〇一九年五月二十四日 书记员  王红芹