福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终1350号 上诉人（原审被告）：福建省泉州市远建房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区刺桐西路刺桐豪园**店面。 法定代表人：蔡美丽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张景华，上海柏年（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯文斌，上海柏年（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘灿兴，男，汉族，1954年4月24日出生，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：郭震宇，福建宇迈律师事务所律师。 上诉人福建省泉州市远建房地产开发有限公司（以下简称远建公司）因与被上诉人潘灿兴商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2018）闽0502民初1992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 远建公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回潘灿兴一审的诉讼请求。事实和理由：一、远建公司已履行本案《商品房买卖合同》的全部义务，不存在违约行为，且潘灿兴已经取得房屋权属证书，依法同时取得该建筑物占用范围内的国有土地使用权。二、涉案商品房现无法办理土地使用权分割登记不能归咎于远建公司。远建公司进行涉案房地产项目开发时，泉州市住房和城乡规划局在审核项目时变更了部分建设项，远建公司必须按主管部门批准变更后的规划进行建设。此情形导致了泉州市国土资源局《答复函》内所称的规划用途不一致导致宗地内国有土地使用权无法进行分割的结果，上述问题的主要原因是二个部门无法协调统一造成，且属于不可抗力，不能归咎于远建公司。三、即使构成违约，远建公司也履行了大部分合同义务，且潘灿兴未提供证据证明远建公司存在故意、恶意拖延办理涉案商品房国有土地使用权登记的情形，故应当综合考虑购房者的实际损失、预期利益等因素，根据公平原则及诚实信用原则，适当调减违约金标准。 潘灿兴辩称，涉案商品房的国有土地使用权证自交房之日至今多年无法办理，远建公司称其一直在积极办理不属实，且不能将无法办证的责任归咎于有关部门，这从远建公司一审提供的《容积率建设情况审核表》《答复函》等证据也可看出，无法办证的原因在于远建公司自身。一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。 潘灿兴向一审法院起诉请求：一、判令远建公司立即协助潘灿兴办理址在福建省泉州市鲤城区的不动产权证（该不动产权证书应包含登记完整的国有土地使用权权利信息）；二、判令远建公司赔偿潘灿兴自2015年5月8日起计算至取得完整不动产权证之日止每日按已付购房款0.001%计算的逾期办证违约金。 一审法院认定事实：2003年10月9日，泉州市国土资源局作为出让人与远建公司作为受让人签订《国有土地使用权出让合同（2003-05地块）》（合同编号泉地［2003］合Ｚ-047号），约定：出让人出让给受让人的宗地位于泉州古城西部、东至城西环路，西、南侧和北侧与民宅相邻；出让土地面积为13473.6平方米；出让宗地的用途为一类居住用地（高级住宅用地）等。2006年4月20日，远建公司取得该宗地《国有土地使用证》［泉国用（2006）第100114号］，载明：：地类用途）住宅，使用权类型出让，使用权面积13473.6㎡。2006年7月24日，泉州市城乡规划局向远建公司发放该宗地的建设用地规划许可证［（2006）68号］，载明用地项目名称为三远豪园。2008年1月2日，远建公司取得三远豪园一期的建设工程规划许可证（建字第35050220083001号），其中载明建设规模为总建筑面积9862.82㎡（其中住宅9591.98㎡，储藏间157.54㎡、架空绿化113.30㎡）；2008年3月5日，远建公司取得了三远豪园二期的建设工程规划许可证（建字第35050220083011号），其中载明建设规模为总建筑面积6262.66㎡（其中住宅2300.76㎡，店面1355.44㎡、、地下室260646㎡，，地下室面积不计入容积率。2009年，远建公司取得“三远豪园”的商品房预售许可证，证号为（泉）房预售［2009］第008号。2009年7月25日，潘灿兴向远建公司购买鲤城区，房屋建筑面积332.54平方米、总金额4251391元，双方签订合同编号为200600035896号的《商品房买卖合同》。该合同载明，该地块规划用途为商住，该商品房的用途为住宅；合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”2010年间，远建公司将涉案商品房交付潘灿兴使用。2011年9月9日，潘灿兴取得涉案商品房的《房屋所有权证》。2017年8月，远建公司应三远豪园部分业主有关办理土地使用权证的要求，向泉州市国土资源局申请办理三远豪园的相关用地手续。当月，泉州市国土资源局对三远豪园容积率建设情况审核发现，鲤城区城西环路中段西南侧（三远豪园））地块现状为商住用地店面、住宅），与上述《国有土地使用权出让合同（2003-05地块）》中住宅用途为一类居住地的约定不符，并提出远建公司应完善用地审批手续、补签土地出让合同。2018年4月28日，泉州市国土资源局答复三远豪园小区业主委员会《关于泉州市鲤城区三远豪园业主委员会咨询办理不动产登记有关问题的答复函》中载明：因开发建设单位尚未提供办理该商品房土地使用权分割登记的材料，故还不能确定是否能给予办理土地使用权分割登记。2018年5月16日，远建公司向泉州市国土资源局书面申请按2008年3月5日泉州市城乡规划局下发的泉规（2018）105号文件批复内容办理三远豪园相关用地手续。现有关用地审批手续尚在完善中。另，泉州市自2016年8月1日起全面实施不动产统一登记制度。 一审法院认为，一、关于远建公司是否有义务协助潘灿兴办理涉案商品房含有登记完整的国有土地使用权权利信息的不动产权证的问题。潘灿兴与远建公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”规定，远建公司应当在转让涉案商品房的同时，转让该房屋占地范围内的国有土地使用权。再者，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”规定，本案《商品房买卖合同》中所约定的“权属登记”应包含房屋所有权登记和土地使用权登记。因此，远建公司负有协助移转涉案商品房占地范围内国有土地使用权给潘灿兴的法定义务和合同义务。由于泉州市自2016年8月1日起实行不动产统一登记制度，不再就国有土地使用权登记另作相关证书，故现潘灿兴主张远建公司协助其办理包含登记完整国有土地使用权权利信息的不动产权证的诉讼请求，合理合法，予以支持。远建公司有关本案合同中所约定的“权属登记”仅含有房屋所有权证等辩解，不予采纳。二、关于远建公司应否承担违约责任的问题。远建公司已于2010年将涉案商品房交付潘灿兴使用，潘灿兴于2011年9月9日取得涉案商品房的房屋所有权证，即在手续完备情况下，潘灿兴在当时亦即可取得涉案商品房的国有土地使用权证，但其至今未能取得，远建公司处于长期逾期协助办理涉案房屋国有土地使用权登记的情况。根据泉州市国土资源局对三远豪园容积率审查结果及答复函可知，因远建公司对案涉宗地的使用情况与此前其与泉州市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》所约定的规划用途不一致，致使案涉房屋不符合办理国有土地使用权分割登记的条件。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”规定，远建公司在2008年案涉宗地用途变更后应及时与相关部门重新签订土地使用权出让合同，而远建公司却长期懈怠履行该义务，可见案涉商品房未能办理国有土地使用权登记的原因在于远建公司一方。双方《商品房买卖合同》第十四条约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”，故远建公司应对案涉商品房逾期未能办理土地使用权登记承担违约责任。远建公司有关潘灿兴无法取得《国有土地使用权证》是政府部门内部沟通原因引起，其不承担违约责任的辩解，于法无据，不予采纳。潘灿兴在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，减少诉讼请求要求远建公司支付自2015年10月2日起以已付购房款4251391元为本金按日利率0.001%为标准计算至远建公司对案涉房屋履行完毕协助办理含有登记完整国有土地使用权权利信息的不动产权证书义务之日（即将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人）止的逾期办证违约金，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、第三十二条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决：一、远建公司应于判决生效之日起十日内协助潘灿兴办理址在鲤城区包含登记完整国有土地使用权权利信息的不动产权证；二、远建公司应于判决生效之日起十日内向潘灿兴支付自2015年10月2日起以已付购房款4251391元为本金按日利率0.001%为标准计算至远建公司履行完毕上述第一项的协助办证义务之日止的逾期办证违约金。案件受理费1066元，减半收取计533元，由远建公司负担。 二审中，远建公司围绕上诉请求提交泉州市国土资源局于2018年11月28日出具的《关于2003-05号地块有关问题的函复》（以下简称《函复》）1份，拟证明涉案宗地土地使用权变更规划后，远建公司积极、不间断地向泉州市国土资源局申请办理涉案地块的土地证分割手续，但因尚需市政府用地联席会及地价委员会研究确定方案通过后方能办理。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。潘灿兴质证认为，《函复》来源真实性无异议，但所载内容“之后，你公司多次到我局协商办理相关手续”的真实性有异议，该内容未明确具体何时、如何协商，与该局出具的《答复函》（2018年4月28日）第一条、第三条及《容积率建设情况审核表》内容相矛盾，《答复函》中载明开发建设单位目前尚未提供办理该项目土地使用权分割的材料，并告知业主要敦促开发商尽快向该局提供办理的材料，《容积率建设情况审核表》中明确指出远建公司在涉案项目中存在变更用地性质、未完善用地审批手续、未补签土地出让合同等问题，且《函复》中明确远建公司直到2018年5月16日才向泉州市国土资源局申请办理土地用途变更手续，而涉案宗地用地性质变更发生在2008年，已有十年之久，可见远建公司一直怠于履行协助办证义务，而规划变更许可必然是依据作为行政相对方的远建公司申请而进行的审批许可，过错不在于相关部门。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：远建公司二审提供的《函复》由泉州市国土资源局出具，据所载内容并结合该局的《容积率建设情况审核表》《答复函》，仅可证明涉案土地使用权无法办理登记的原因之一为涉案宗地未办理土地用途变更、未补签土地出让合同、未补交土地出让金，无法证明该原因应归责于规划、国土等主管部门，故对远建公司的相关证明目的，不予采信。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，远建公司至今未能履行协助潘灿兴办理涉案商品房土地使用权登记的义务，事实清楚，远建公司主张其已履行全部合同义务，与事实不符，故不予采纳。远建公司主张涉案宗地无法办理国有土地使用权分割手续系因规划与国土二个部门无法协调统一造成，未能提供充分证据证明，且与当事人一、二审提供的《容积率建设情况审核表》《答复函》《函复》等证据所载事实相悖，故不予采纳。一审判决远建公司履行协助办证义务并支付潘灿兴相应逾期办证违约金，并无不当。远建公司以其已协助潘灿兴办理涉案商品房的房屋所有权登记等为由，主张调减本案逾期办证违约金标准，缺乏合同依据，且双方当事人本案约定按购房款的日十万分之一计付逾期办证违约金，亦无充分证据证明该标准存在过高应予调整的情形，故对其主张，不予采纳。 综上所述，远建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1066元，由福建省泉州市远建房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇一九年××月××日 法官助理 杨凌珊 书 记 员 陈文能 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 —-1-—