太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初3412号原告：山西量子世界教育科技有限公司，住所地阳泉盂县藏山北路171号（紫宁苑小区附近），统一社会信用代码×××。法定代表人：梁晓虎，董事长。委托诉讼代理人：任视宇，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：林琳，北京市京都律师事务所律师。被告：山西悦隆达教育科技有限公司，住所地山西省太原市小店区平阳路65号平阳景苑19#楼二层、三层、四层，统一社会信用代码×××。法定代表人：仇翔宇，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：母锐，山西管辅律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵乐，山西管辅律师事务所律师。原告山西量子世界教育科技有限公司与被告山西悦隆达教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西量子世界教育科技有限公司委托诉讼代理人任视宇、林琳，被告山西悦隆达教育科技有限公司委托诉讼代理人母锐、赵乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西量子世界教育科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方解除《商铺租赁合同》、《合同主体变更三方协议》；2、判令被告向原告退还已支付的租金537500元；3、判令被告向原告退还商铺履约保证金及租金押金共计115000元，并按照银行同期贷款利率向原告支付2017年10月9日至实际退还之日止的资金占用费，暂计至2019年3月21日为7222.79元；4、判令被告向原告退还已支付的消防改造费29250元；5、判令被告向原告赔偿装修费用共计人民币360600元;6、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年10月6日，山西量子猫科技有限公司（以下简称“量子猫科技”)为开展儿童科学业务而租赁被告坐落于太原市小店区的商铺，并与被告签订《商铺租赁合同》，被告承诺向量子猫科技提供办理证、照所需的相关产权文件的相关手续，而量子猫科技需向被告缴纳履约保证金80，000元及租金押金35000元(简称“租赁保证金”)，租赁期自2017年10月6日至2020年11月14日。租赁合同签订后，量子猫科技依约向被告支付了租赁保证金共计115000元，又因被告提出由其负责办理消防手续，量子猫科技向被告再次支付29250元二次消防改造费用。2018年12月20日，因量子猫科技业务被原告吸收合并，三方签订《合同主体变更三方协议》，量子猫科技将前述租赁合同及补充协议的全部权利义务概括转移给原告承担。前述租赁合同及相应协议签订后，量子猫科技及原告依约积极履行各项合同义务并按期支付租金，然而，虽经量子猫科技及原告屡次催促，租赁合同签订后，被告一直未予提供消防验收合格文件，致使原告迟迟无法取得民办教育办学许可证，并为此多次被主管行政机关要求不得对外营业，2018年12月21日，原告收到太原市小店区校外培训机构专项治理工作组下发的《关于校外培训机构专项治理集中关停的通知》，商铺被要求彻底关停。据此，原告分别于2019年1月16日及2019年1月22日向被告发函，在积极主张被告履行提供消防验收合格证明的义务后，书面通知被告双方签订的租赁合同及相应协议于被告收到2019年1月22日之函件之日起正式解除。原告随后于2019年1月27日腾退租赁房屋，但就被告上述违约行为，除被告与量子猫科技曾于2018年6月签订补充协议，约定免除量子猫科技2018年5月15日至2018年6月14日期间的35，833元租金外，被告至今未就给原告造成的损失承担赔偿责任，故诉至法院。被告山西悦隆达教育科技有限公司辩称，原告所发解除通知不符合解除条件，其自行搬离属于违约行为，应承担违约责任；被告已经履行交付房屋义务，原告理应按照合同约定支付房屋租金，不存在退还已经交纳房屋租金的问题；保证金及租房押金是在合同期满且原告无违约情形时候，才予以退还，但是合同约定租期未满，原告就违约腾出房屋，不属于退还保证金及押金的情形；被告收取的消防改造费29250元已经支付相关公司为原告进行消防改造项目，不存在退还问题；原告的装修费是其为进行自身经营活动所投入，与被告无关，且已经在撤离的时候拆除，与被告无关，要求我方承担该笔费用于法无据；因原告在支付租金时存在逾期付款，原告私自腾房的行为给被告造成经济损失及不良影响，被告保留向其追究违约责任的权利。当事人围绕法庭调查重点依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月6日，案外人山西量子猫科技有限公司（乙方/承租方）和原告（甲方/出租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方出租商铺位于太原市小店区平阳路65号，恒实平阳商业广场·山西悦隆达教育科技有限公司19#楼座四层3号，商铺场地租赁建筑面积516平方米，承租区域用于商业经营，经营品类为儿童科学。租赁期限3年，自2017年10月6日起至2020年11月14日止，每年租金43万元。甲方应于2017年10月9日前将约定商铺交付乙方。合同执行期间，如乙方需提前终止合同，须提前60日向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后签署书面协议，合同终止；同时视同乙方违约，由此给甲方和第三方造成的经济损失由乙方全额赔偿，乙方保证金不予退还，并须另行按本协议第十一条第二款约定支付违约金。甲方给予乙方免租期用于乙方装修（即自2017年10月6日起至2017年11月15日），装修期免收租金。乙方向甲方承租房屋需交纳履约保证金80000元，用于此合同条款的履约保证，及经营过程中的质量保证，合同期满，乙方无任何违约行为或其他导致赔偿责任的行为的，甲方在30日内将保证金退还，不计利息。乙方在租赁合同签约后除交纳租金、履约保证金外，还需向甲方支付租金押金，金额相当于一个月租金35000元，合同到期不再续约，且未拖欠甲方租金或其他费用，甲方应在合同到期且撤场后一个月内不计利息退还。固定租金按季度支付，乙方应在租赁合同签约后3个工作日内支付首期租金107500元，租金押金35000元、履约保证金80000元，合计222500元。后期租金需在前期期限届满前15日内缴纳。甲方须向乙方提供办理证、照所需的相关产权文件的相关手续。甲方会同指定物业公司对乙方装修方案进行审查和施工的监督以及竣工后的验收。乙方应具备合法的经营资格并合法经营。乙方自行办理乙方注册、税务登记、迁址、二次消防验收等手续及所产生的各项税、费等相关费用。如乙方未在规定时间内向甲方缴纳租金或相关费用时，每逾期一日向甲方支付应交款千分之五的违约金；逾期超过30日的，甲方有权单方解除会同，同时乙方需向甲方支付年租金总额30%的违约金。如乙方在会同期内因自身原因提前终止会同，已缴纳租金及其他相关费用不予退还。同时乙方需另行向甲方支付当年租金总额30%的违约金。如甲乙双方终止合作，乙方应将商铺在良好使用状态下交还给甲方，若甲方认为根据需要可接受乙方的已有装修及添加设施等，乙方可不必履行恢复原状义务。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，被告向山西量子猫科技有限公司交付租赁房屋，山西量子猫科技有限公司随后与山西华龙金玺装饰工程有限公司签订设计合同和施工合同，由山西华龙金玺装饰工程有限公司对涉案商铺进行施工装修，山西量子猫科技有限公司共计向山西华龙金玺装饰工程有限公司支付装修费用360600元。2017年10月9日，山西量子猫科技有限公司向被告支付履约保证金及租金押金共计115000元。2017年11月，山西量子猫科技有限公司向被告支付消防改造费用29250元，被告已将该29250元消防改造费用全额支付建设单位山西志霖建筑安装工程有限公司。山西量子猫科技有限公司自2017年10月9日至2018年11月30日共计向被告支付租金537500元，租金支付至2019年3月。2018年12月20日，原告（甲方）与被告（丙方）及案外人山西量子猫科技有限公司（乙方）共同签订《合同主体变更三方协议》，约定经三方友好协商，自协议生效之日起，乙方将其在《房屋租赁合同》及《商铺租赁合同租金缴纳补充协议》内的权利、义务、责任一并转让给丙方，丙方同意概括承受《商铺租赁合同及》、《商铺租赁合同租金缴纳补充协议》内承租方的全部权利、义务并继续履行上述合同。2019年1月17日，原告向被告发出“关于你司应尽速完成消防验收如约履行协议的通知函”，主要内容为：相关《房屋租赁协议》及《合同主体变更三方协议》签订后，原告及量子猫公司均如约履行合同义务，但被告迟迟不予提供消防验收合格手续文件，致使原告迟迟无法取得民办教育办学许可证，经原告向相应部门询问后发现，被告出租的物业未通过建筑工程消防验收，不符合出租使用条件，要求被告在收到该函件之日起3日内向其出具消防验收合格的相应证明，否则将依法解除被告与其签订的《房屋租赁协议》及相应协议。被告于2019年1月18日向原告函复要求协商处理，不同意提前解约。2019年1月22日，原告向被告发出“关于解除与你司订立的《房屋租赁协议》及相应合同的通知函”，函告被告自被告收到函件之日起，相关《房屋租赁协议》及《合同主体变更三方协议》正式解除，原告将于函件发出之日正式腾退租赁房屋，并于被告收到函件之日起3日内撤出租赁房屋，请被告派员接收。2019年2月12日，包括涉案租赁房屋在内的平阳景苑B区17#、18#、19#楼通过竣工验收消防备案。原告称其于2019年1月27日腾空租赁房屋，被告称其于2019年3月底收房，该房屋现已另行出租。本院认定上述事实的证据有：《房屋租赁协议》、《合同主体变更三方协议》、付款凭证、收据、“关于你司应尽速完成消防验收如约履行协议的通知函”、“关于解除与你司订立的《房屋租赁协议》及相应合同的通知函”、“悦隆达教育科技有限公司”回函、建设工程竣工验收消防备案复查意见书、《消防施工合同》、消防工程改造明细等，另有庭审笔录在案为凭，可以采信。本院认为，涉案《房屋租赁协议》、《合同主体变更三方协议》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。合同签订后，被告向承租人山西量子猫科技有限公司交付租赁房屋，山西量子猫科技有限公司也向被告交纳了实际承租期间的租赁费用。由于被告出租的房屋在租赁期间未通过建筑工程消防验收，被告不能向原告提供消防验收合格手续文件，致使原告迟迟无法取得民办教育办学许可证，据此原告提出解除合同，原告称其于2019年1月底腾出租赁房屋，但未提交相关证据佐证，被告认可其于2019年3月底收房，故认定双方的租赁协议于2019年3月底已实际解除，期间的租赁费用原告已全部交纳。因导致合同解除，有被告在实际租赁期内不能提供消防验收合格手续文件，致使原告无法取得民办教育办学许可证的原因，对原告主张被告退还履约保证金及租金押金合计115000元的请求，本院予以支持。对于原告要求被告返还已支付的消防改造费29250元的主张，因该费用系经原告同意进行二次消防改造的花费，且该款项已由相关建筑单位收取，原告主张由被告退还，理由不当，本院不予支持。关于原告主张的装修费用，根据合同约定，该费用应由承租方即原告自行负担，但鉴于被告未通过一次消防验收给原告在履行合同中造成的困扰和损失，从公平角度考虑，酌情认定由被告补偿原告50000元。原告的其他诉求，理由和证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告山西悦隆达教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告山西量子世界教育科技有限公司履约保证金及租金押金合计115000元。二、被告山西悦隆达教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告山西量子世界教育科技有限公司装修费用50000元。三、驳回原告山西量子世界教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6623元，由原告山西量子世界教育科技有限公司负担1192元，被告山西悦隆达教育科技有限公司负担5431元。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费，并提交山西省太原市中级人民法院缴费收据或转账凭证原件。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 王继萍二〇一九年五月二十日书记员 闫世婧