山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）济民四终字第543号上诉人（原审原告）王启光，男，1954年9月11日出生，汉族，住山东省诸城市。委托代理人李子越，男，1961年8月18日出生，汉族，济南东岳医疗器械公司经理，住济南市。被上诉人（原审被告）济南志和木制品有限公司，住所地济南市。法定代表人张怀禄，该公司总经理。上诉人王启光因与被上诉人济南志和木制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2012）天民桥初字第66号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2011年6月9日，王启光与济南志和木制品有限公司签订合同编号为1106的《房屋租赁合同》1份，甲方为济南志和木制品有限公司，乙方为王启光。合同约定，济南志和木制品有限公司向王启光提供坐落于济南市的房屋1处（建筑面积及房屋见合同附图），房屋质量一般，租赁期限从2011年6月9日至2020年10月30日，房屋租金为每年玖万元人民币（注：从2014年6月份起，房租费每年按十万支付），租金支付期限为每年壹付，租金支付方式本着先交款后用房的原则，王启光在合同订立时支付合同定金叁仟元整，由王启光在合同签订之日起三十日内补齐房租费（捌万柒仟元整）交给济南志和木制品有限公司。合同载明，“第十一条：合同解除的条件：有下列情形之一，甲方有权解除合同：乙方不交付或者不按约定交付租金达三个月以上。有下列情形之一，乙方有权解除合同：1、甲方迟延交付房屋三个月以上。”，“第十二条为保证乙方的生产正常进行，甲方必须保证正常供电（供电局维修电路除外）不能故意刁难乙方，……”，“第十四条：违约条款：双方如有一方违约以上条款，必须赔偿对方人民币贰拾万元的违约金。”，“第十五条：合同争议解决方式：本合同在履行过程中所发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列两种方式解决：（一）提交济南市仲裁委员会仲裁。（二）依法向人民法院起诉。”“第十七条：本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份，签字后方可生效。”合同订立后，王启光、济南志和木制品有限公司法定代表人张怀禄均于2011年6月9日在合同上签字，合同于签字后生效。房屋租赁合同生效后，王启光按合同约定于2011年6月9日向济南志和木制品有限公司交付房屋租赁合同定金人民币3000元，由济南志和木制品有限公司法定代表人张怀禄收款并出具收条1份。后王启光与济南志和木制品有限公司法定代表人张怀禄协商后，于2011年7月5日签订关于房租交付方式的协议一份，协议约定由王启光将每年房租费人民币90000元（大写：玖万元）的房屋租赁费，在每年的6月30日存在司希亭账上，用于张怀禄偿还司希亭的原借款直至还清。王启光于2011年7月12日向济南志和木制品有限公司交付房屋租赁费人民币80000元（捌万元正），由济南志和木制品有限公司法定代表人张怀禄为收款人，并出具收条1份。2011年7月13日王启光向济南志和木制品有限公司出具欠条1份，表明王启光欠济南志和木制品有限公司房租费共计7000元（柒仟元正）。济南志和木制品有限公司随后向王启光交付了合同中约定厂房的钥匙，王启光将自己的生产设备运进承租厂房所在的院内，并雇佣工人朱继安担任门卫工作看管王启光租赁的房屋及生产设备。2012年5月16日，王启光持《房屋租赁合同》等证据诉至本院。原审法院认为，王启光与济南志和木制品有限公司签订的房屋租赁合同，为双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应受法律保护。王启光要求解除合同，且济南志和木制品有限公司同意解除合同，予以支持。在合同履行过程中，济南志和木制品有限公司向王启光交付了合同中约定厂房的钥匙，且王启光将生产设备运进承租厂房所在的院内，并雇佣工人朱继安担任门卫工作看管租赁的房屋及生产设备，王启光在享有使用场地的权利的同时，应按协议约定履行合同义务，王启光没有及时履行自己的付款义务，其行为违反了双方的约定，应承担相应的法律责任。王启光要求判令济南志和木制品有限公司返还2011年6月至2012年6月厂房租赁费用83000元的诉请，不予支持。门卫朱继安为王启光雇佣，为王启光看管租用的厂房及生产设备，王启光拖欠朱继安工资与济南志和木制品有限公司的行为不存在法律关系，王启光要求判令济南志和木制品有限公司支付门卫朱继安工资15000元的诉请，证据不足，不予采信。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决：一、解除王启光与济南志和木制品有限公司签订的房屋租赁合同；二、驳回王启光的其它诉讼请求。案件受理费2350元，由王启光承担。上诉人王启光不服原审判决上诉称：一、原审判决认定基本事实不清。1、原审法院认定“王启光没有及时履行自己的付款义务，其行为违反了双方的约定”是错误的。上诉人王启光与被上诉人济南志和木制品有限公司2011年6月9日签订房屋租赁合同后，上诉人按照合同约定履行了大部分付款义务，于合同签订当日向被上诉人交付了3000元定金，又于2011年7月12日向被上诉人交付8万元租金，之所以没有将剩余的7000元租金交给被上诉人，是因为被上诉人自签订合同后，仅仅是把大车间的钥匙给了上诉人，而被上诉人的机器设备一直没有拉走，上诉人根本无法将自己的设备安装在该车间内。另一车间因被上诉人与案外人存在纠纷，被上诉人始终没有把钥匙交给上诉人，致使上诉人的机器设备一直放在院内，根本无法进行安装和生产。原审法院仅仅以上诉人未交付剩余7000元租金，认为上诉人没有及时履行付款义务，驳回上诉人诉求是错误的。2、造成房屋租赁合同无法履行的原因是被上诉人根本违约，上诉人租房的目的是生产新型复合夹心锁扣轻体墙板，其设备都是大型的，没有大厂房根本无法安装生产设备，但被上诉人车间的大型设备一直没有拉走，从而使上诉人根本无法将自己的设备安装在车间内，在这种情况下，上诉人不敢再把剩余7000元租金给被上诉人，被上诉人就应该及时把厂房腾出来让上诉人安装设备早日投入生产。3、在本案中，原审法院仅仅看到上诉人还欠被上诉人不足十分之一的租金，而不提被上诉人一直拒不腾出厂房，上诉人的设备一直放在院里的事实。这种只看到上诉人表面违约、看不到被上诉人根本违约的认定，显然是不公平的。请求法院依法解除双方的合同，此合同属于无效合同。二、原审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。本案一审的立案时间是在2012年5月份，而做出判决的时间是在2013年9月30日，审理期限长达近一年半，开庭就开了三次，不但程序上违法，也给当事人造成经济上的损失。请求撤销原判，发回重审。被上诉人济南志和木制品有限公司答辩称：根据双方签订的房屋租赁合同及上诉人出具的欠租赁费的欠条，违约方显然是上诉人，理应承担全部责任。根据房屋租赁合同第5条的约定，房屋租金系每年一付，先交款后用房；合同第10条约定定金3000元，在合同签订后，上诉人应于30日内补齐房租；根据合同第11条的约定，上诉人不按约定交付租金达三个月以上，被上诉人有权解除合同。根据以上事实，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：上诉人王启光与被上诉人济南志和木制品有限公司签订的房屋租赁合同，意思表示真实，不违反法律规定，为有效合同。上诉人王启光称该合同无效，没有依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。现双方当事人均同意解除合同，故双方签订的租赁合同可以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。双方当事人签订的为房屋租赁合同，该合同解除后，王启光应返还涉案房屋。关于租赁费用是否应返还，本院认为，因王启光承租的范围包括院落、若干厂房等，济南志和木制品有限公司在其中一厂房内仍放置有部分物品，并不能导致解除整个租赁合同。且被上诉人济南志和木制品有限公司已将涉案的房屋交付给了王启光，王启光也接受了涉案房屋钥匙，并且雇佣人员进行管理，证明王启光已占有了涉案房屋，接受房屋现状。综上，王启光主张的2011年至2012年6月的房屋租赁费，是合同解除之前的租赁费，王启光要求济南志和木制品有限公司返还该租赁费依据不足，本院不予支持。至于王启光尚欠第一年租赁费7000元，是否构成违约，并不影响双方当事人房屋租赁合同的解除。关于审理期限，经审查，一审法院办理了延长审限手续，不违反法律规定。综上，上诉人王启光的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2350元，由上诉人王启光负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 明审 判 员  王云春代理审判员  曹 强二〇一四年三月七日书 记 员  姜 梵