上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第306号上诉人（原审原告）上海常绿羊毛衫厂委托代理人何芬。委托代理人石靓。被上诉人（原审被告）上海市闵行区申龙羊毛衫厂。原审第三人李翠芳。原审第三人凌权上诉人上海常绿羊毛衫厂（以下简称常绿羊毛衫厂）因确认合同无效纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月17日受理后，依法组成合议庭于2014年1月28日公开开庭审理了本案。上诉人常绿羊毛衫厂的委托代理人何芬，被上诉人上海市闵行区申龙羊毛衫厂（以下简称申龙羊毛衫厂）的法定代理人张杰龙到庭参加诉讼，原审第三人李翠芳、凌权经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明，凌权、李翠芳系夫妻关系。上海市立凌针织制衣厂的投资人系凌权，上海常绿羊毛衫厂的投资人系李翠芳。2002年4月18日，上海市闵行区某镇某村（出租方、签约甲方）与上海立凌针织制衣厂（承租方、签约乙方）签订《场地租赁合同》一份，约定：甲方将某路某桥光明溶剂厂北，长约35.50米，南端宽34米，北端宽约24米的地块出租给乙方作生产针织品之用；租赁期为二十年，自2002年6月1日至2022年5月31日止，租赁期满，甲方有权收回全部出租场地，乙方应如期归还，合同期满后乙方所建建筑物可自行处理，甲方需要可折价收购；租金每年每亩为人民币（以下币种相同）5，000元，第四年起至第二十年每亩每年为6，000元，租赁费先付后用，一年分二次支付；在租赁期内，甲方同意乙方在租用地块范围内建造厂房及办公用房等，但应得到甲方的规划认可，所有一切费用均由乙方负责等。合同签订后，投资建造了本案系争三幢厂房。2006年1月25日，常绿羊毛衫厂（签约甲方）与申龙羊毛衫厂（签约乙方）签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方有某镇某村某路某弄无产权证厂房三幢，约900平方米转让给乙方，转让总价为627，000元；本协议签订之日，乙方支付定金30万元，余款于2月30日全部付清；厂房内有用电设备20KW；甲方收到定金后，即着手办理有关土地使用转让手续，并保证在2006年2月20日之前撤离该场所，并由甲方将厂房移交给乙方使用；甲方声明，该厂房所用土地，使用权还剩17年，土地使用费为每年9，240元，2006年6月1日之前的土地使用费由乙方支付；甲方保证转让的房屋，家庭人员全部同意，并保证没有抵押等他项权利；本协议如不能履行，乙方所支付的资金由李翠芳、凌权用家庭财产归还，并按照合同法规定条文实行。常绿羊毛衫厂在协议上盖章并由李翠芳签字确认，申龙羊毛衫厂在协议上盖章并由张杰龙签字确认。该协议签署后，常绿羊毛衫厂将系争厂房交付申龙羊毛衫厂。原审庭审中，常绿羊毛衫厂、申龙羊毛衫厂对于协议中约定的“2006年6月1日之前的土地使用费由乙方支付”认为系笔误，实为2006年6月1日之前的土地使用费由甲方支付，2006年6月1日之后的土地使用费由乙方支付。原审另查明，常绿羊毛衫厂、申龙羊毛衫厂未能与上海市闵行区某镇某村办理土地使用转让手续。自2006年6月7日起，申龙羊毛衫厂向上海市闵行区某镇某村村委会缴纳土地使用费。常绿羊毛衫厂诉至原审法院称，系争房屋并无办理相关建设审批手续，双方签订的《房屋转让协议》违反了法律规定，自签订之日起应属无效，故请求判令：1、确认常绿羊毛衫厂、申龙羊毛衫厂双方签订的《房屋转让协议》无效；2、判令申龙羊毛衫厂将房屋返还常绿羊毛衫厂，常绿羊毛衫厂返还购房款62.70万元。申龙羊毛衫厂辩称，1、常绿羊毛衫厂搭建的厂房并无任何准建批文，双方买卖的标的实为建筑材料；2、系争厂房的转让是在村委会的默许下进行的，协议签订后常绿羊毛衫厂将毛坯房交给申龙羊毛衫厂使用至今，应缴纳村委会的土地租金申龙羊毛衫厂也一直按时缴付；3、现因该房屋被纳入动迁范围，故常绿羊毛衫厂才提出该诉讼请求。请法院考虑到本案实际情况，根据诚信原则，驳回常绿羊毛衫厂的诉讼请求。凌权、李翠芳辩称，同意常绿羊毛衫厂诉称意见。原审认为，现本案争议的焦点为：《房屋转让协议》的效力问题以及合同确认无效后的后果处理问题。关于争议焦点一，关于常绿羊毛衫厂、申龙羊毛衫厂双方签订的《房屋转让协议》的效力问题，因系争厂房为未经有关部门批准建造的不合法建筑，该协议的标的物不具合法性，该转让协议无效。关于争议焦点二，《房屋转让协议》被确认无效后的后果处理，法院注意到该协议的内容不仅涉及到厂房转让，还涉及到土地租赁费支付的问题，双方于协议中约定常绿羊毛衫厂需办理有关土地使用转让手续，虽此后在履行过程中常绿羊毛衫厂并未能按约履行，但实际租赁中，申龙羊毛衫厂自2006年6月7日起向上海市闵行区某镇某村村委会缴纳土地使用费至今，光明村委会亦收取了相应的租赁费并未提出异议，即事实上申龙羊毛衫厂已取代了常绿羊毛衫厂与光明村委会在履行《场地租赁合同》。现常绿羊毛衫厂主张返还购房款627，000元，法院认为常绿羊毛衫厂作为出让方明知系争厂房无规划许可系违章建筑，仍出让给申龙羊毛衫厂存在过错。而申龙羊毛衫厂购买系争厂房后对该房屋进行了多次装修，现实际情况为申龙羊毛衫厂装修投入及房屋价格上涨损失难以确认、光明村委会对于申龙羊毛衫厂使用土地并支付使用费并无异议，法院认为，根据本案的实际情况，以不处理无效合同后果为宜，且这样的处理既不损害常绿羊毛衫厂、申龙羊毛衫厂的利益，又符合公平原则。凌权、李翠芳经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。原审法院审理后，依据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第162条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第五项、第五十八条之规定，于二○一三年十二月二十三日作出判决：一、确认上海常绿羊毛衫厂与上海市闵行区申龙羊毛衫厂于2006年1月25日签订的《房屋转让协议》无效；二、驳回上海常绿羊毛衫厂的其余诉讼请求。案件受理费10，070元，由上海常绿羊毛衫厂负担5，035元，由上海市闵行区申龙羊毛衫厂负担5，035元。判决后，常绿羊毛衫厂不服，上诉于本院称，合同法明确规定合同确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。退一步，即使有上述情况出现，原判也未就折价款提供任何说法。被上诉人虽口头称其对房屋进行了装修，但却不能提供书面证据，根据民事诉讼法谁主张谁举证的原则，应由被上诉人承担不利后果。被上诉人受让系争房屋后不久即出租给第三人，至今租金收益不菲，原审却只字未提，一味强调房屋上涨的损失，混淆了违章房与同地段有证商品房的价值。且对于合同无效，双方都存在过错。原审判决明显偏向被上诉人。请求二审撤销原审判决，依法改判支持上诉人在原审中的全部诉请。被上诉人申龙羊毛衫厂辩称，原审判决事实清楚。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人李翠芳、凌权无书面意见。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，上诉人称系争房屋目前没有涉及到动迁，被上诉人称系争房屋已有评估报告。对此，上诉人又称其在庭审中拿到被上诉人出示的评估报告后去村里了解了情况，村里不认可该评估报告。本院认为，上诉人常绿羊毛衫厂与被上诉人申龙羊毛衫厂于2006年1月25日就某镇某村某路某弄厂房签订的《房屋转让协议》，因转让的标的物不具有合法性，原审确认该《房屋转让协议》无效并无不当。合同被确认无效后，如何处理相应的后果，相关法律作了明确确定，现双方争议焦点在于本案中是否应当就无效后果一并作出处理。本院注意到，上诉人虽否认系争房屋列入动迁范围，但其持被上诉人出示的评估报告，仅向村里了解情况，并未对评估报告的真实性、合法性提出实质性意见，也未提供村里对评估报告不认可的相关证据。因此，上诉人在房屋买卖数年后提起诉讼，不能否认与房屋动迁有关，再结合原审阐述的理由，尤其是本案并非仅是房屋买卖关系，还涉及房屋所处地块承租权的转让关系，简单的判决双方各自返还房屋和房款，显然有失公平。故原审法院在确认合同无效后，对相应的后果在本案中未作处理并无不妥，本院予以维持。上诉人常绿羊毛衫厂的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10，070元，由上诉人上海常绿羊毛衫厂负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔美君代理审判员  张 婕代理审判员  吴 丹二〇一四年三月十七日书 记 员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……