上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初1750号原告：刘爱香，女，1970年4月5日出生，汉族，住江苏省南京市高淳区古柏镇韩村村东村**。委托诉讼代理人：戎兴旺，上海创昱合律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢光松(系刘爱香之夫)，男，1975年8月23日出生，汉族，住，住江苏省南京市高淳区古柏镇韩村村东村**/div>被告：盛永娟，女，1959年3月7日出生，汉族，住上海，住上海市嘉定区安亭镇黄渡工农街**iv>委托诉讼代理人：吴政洁，上海博乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱有坤，上海博乐律师事务所律师。原告刘爱香与被告盛永娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月31日作出(2017)沪0114民初14495号民事判决后，刘爱香不服该判决提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后于2018年11月26日作出(2018)沪02民终9045号民事裁定，撤销本院一审判决，发回重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘爱香及其委托诉讼代理人戎兴旺、邢光松，被告盛永娟的委托诉讼代理人邱有坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘爱香向本院提出诉讼请求：判令被告盛永娟赔偿装修损失人民币(以下币种同)2,024,598.77元、设备损失981,514.50元。事实和理由：2016年3月1日，刘爱香与盛永娟签订租赁合同，刘爱香向盛永娟租赁位于嘉定区安亭镇黄渡千秋路XXX号厂房，用途为餐饮经营，盛永娟支付了相应租金，租赁期为自2016年5月1日起长期。2017年6月7日，刘爱香收到政府拆违通告，租赁的厂房系违章建筑，致使刘爱香无法继续经营，造成刘爱香经济损失，故诉至法院。被告盛永娟辩称，不同意刘爱香的诉讼请求。房屋及设备均属于上海一灿盒饭有限公司(以下简称一灿公司)所有，刘爱香虽系一灿公司的股东，但与一灿公司系不同的主体，故刘爱香无权向盛永娟主张赔偿，刘爱香的诉讼主体不适格。且刘爱香与盛永娟签订租赁协议时即已明知所涉房屋没有相应的产证或建造批文，在该等情形下仍与盛永娟签约，刘爱香应对由此产生的后果负有责任。刘爱香未能提供充分、有效的证据证明其遭受的损失构成、具体金额及与本案的关联等，理应承担举证不能的不利后果。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2016年3月1日，刘爱香(乙方、承租方)与盛永娟(甲方、出租方)签订《厂房租赁合同书》，合同约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在嘉定区黄渡镇千秋路XXX号，建筑面积为1280平方米，其中辅助用房420平方米，厂房类型为砖混结构；厂房装修日期自2016年3月1日起至4月30日止，装修期间免收租费；厂房租赁自2016年5月1日起，租赁期无期限，合同每十年签订，期满可续签；甲乙双方约定，该厂房租赁每日每平方米租金为0.65元，辅助用房每日每平方米为0.5元，月租金为23,345元，年租金为280,137元；租金每三个月支付，支付日期在支付月5日前向甲方支付租金，每次70,035元；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在有效期内付款；租赁期间，乙方应按月缴纳乙方该缴纳的物业管理及卫生等费用；租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的三日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担；租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，甲方对该厂房进行检查、养护，应提前通知乙方，检查养护时，乙方应予以配合，甲方应减少对乙方使用该厂房的影响；乙方另需装修或者增设附属设施的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后方可进行；乙方在租赁期间如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，不得擅自中途转租转让；租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态；租赁期间，甲乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁进行非法活动；租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作；租赁期间厂房因不可抗拒的原因和政府拆迁造成本合同无法履行，乙方得到按法律规定应有的补偿；租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负；租赁期间，甲方向乙方无偿提供甲方办理经营许可所需的材料，费用由乙方自理；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满三个月，甲方有权增收3%滞纳金，并有权终止租赁协议；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方违约金10万元；租赁期间，如因产权证问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿；可由甲方代为办理营业执照等有关手续，其费用由乙方承担；租赁合同签订后，如企业名称变更，可由甲乙双方盖章签字确认，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满；租赁期间如遇自然灾害等不可抗力造成合同无法履行的，双方免责；本合同未尽事宜，包括土地费用提高及税收政策改变等因素，甲乙双方依法共同协商解决。签约后，盛永娟交付了涉案房屋，刘爱香遂对房屋进行装修。2016年1月31日，盛永娟作为一灿公司(甲方)的法人代表与刘爱香(乙方)签订《经营项目转让合同书》，将甲方经营的餐饮管理有限公司整体转让给乙方进行约定：项目转让内容为完整的项目经营形态，包括但不限于100%股权、合法注册的公司名称、商标及全部正常经营所需的法律文件、许可证等、合法经营场所的有效租赁权、各种设备、工作系统、完整的客户资料及经营权限、附属设施及周边设施等(详见附件清单)；转让价格为90万元；有关厂房租赁的事项另见厂房租赁合同；乙方需三个月期间装修，此期间不承担租赁费用；在厂房租赁期间，如遇政府拆迁，乙方依法得到应有补偿，如三年内遇强制拆违，补偿方式如下(租赁合同另附细节)；该合同另对付款方式、双方义务、合同的变更与解除、违约责任及争议的解决等进行了约定。2017年6月7日，嘉定区安亭镇钱家村村民委员会发出《违建拆除告知书》，内容为：“上海一灿盒饭有限公司(侯某某)位于钱家村千秋桥**的违建面积5003㎡，……，请于2017年6月8日下午5点之前与本村委会完成签约，逾期不完成签约的，本村委会将委托相关职能部门对上述违建进行拆除。”嗣后，嘉定区安亭镇钱家村村民委员会(甲方)与侯某某(乙方)签订违法建筑拆除协议书，约定甲方拆除乙方的违法建筑位于钱家村千秋路XXX号，其中钢混结构建筑面积为4625.2平方米，非钢混结构建筑面积为378.24平方米，场地面积为2484.38平方米，以奖代补金额总计为1,835,865元。同年6月8日，涉案租赁厂房即被拆除。另查明，涉案租赁厂房系原上海嘉定黄渡XX盒饭服务部(侯某某)向原黄渡镇钱家村民委员会租赁的土地约10亩后自行建造，该厂房无房地产权证，亦未取得建设规划许可证。案外人侯某某与盛永娟系夫妻，后该处厂房由盛永娟经营一灿公司。2017年2月一灿公司的法定代表人变更为刘爱香，一灿公司属于一人有限责任公司(自然人独资)，股东为刘爱香。审理中，刘爱香提供一灿公司与上海煜集建筑科技有限公司签订的装饰工程施工合同、预算书、装修施工图、装修平面图、食品经营许可换证申请表、委托指定收款书、收据、工程款结清证、付款补充协议、银行卡交易清单，证明刘爱香于2016年3月对涉案厂房进行了装修，经上海煜集建筑科技有限公司同意，以现金方式向其法定代表人分期支付工程款，工程款2,249,559.20元已付清，工程款来源系刘爱香于2016年4月1日至2017年7月31日期间通过银行卡取现250多万元。盛永娟对上述证据均不予认可，认为装修施工图、装修平面图、食品经营许可换证申请表系一灿公司单方制作，上海煜集建筑科技有限公司无施工资质，工程款均以现金支付不符合常理，银行卡所取钱款无法证明系用于装修工程款。刘爱香提供上海恒量保险公估有限公司出具的评估报告，证明涉案房屋的评估价值为3,006,113.27元，其中装修价值为2,024,598.77元，设备价值为981,514.50元。盛永娟对该证据不予认可，认为一灿公司单方委托评估，且评估人员不具备造价师资质，评估报告上载明的勘察日期2016年3月16日为房屋的装修期间，设备中的消毒柜、空调可以搬离，不应计价，冷库的成新率大于100%，明显违反评估规则。刘爱香提供购买合同及收据，证明刘爱香购买了洗碗机、锅炉、厨房设备及排油设备、消毒柜。盛永娟认为合同上的采购人为一灿公司，与刘爱香主张的损失无关联。本院认为，因涉案房屋未经过合法审批，故刘爱香与盛永娟签订的《厂房租赁合同书》无效。现涉案房屋已被拆除，故本案不涉及房屋返还事宜。盛永娟作为出租人，根据法律规定负有对出租物的瑕疵担保责任，应当对合同无效承担主要责任。刘爱香作为承租人，未尽必要的审查注意义务，故其对合同无效承担次要责任。刘爱香主张盛永娟赔偿装修损失2,024,598.77元，设备损失981,514.50元，关于装修损失部分，刘爱香提供了装修合同、施工图、平面图、收据、工程款结清证、银行卡交易清单等证据，虽能证明刘爱香对涉案房屋进行过装修，但刘爱香未能提供装修发票，且涉及200多万元工程款均以现金支付至个人账户不符合交易习惯，银行卡内所提取的现金亦不能证明系全部用于支付涉案房屋的工程款；关于设备损失部分，刘爱香提供了购买设备的合同及收据，虽能证明刘爱香购买了相关设备，但部分设备属于未形成附合的装饰装修物。至于刘爱香提供的评估报告，系其单方委托上海恒量保险公估有限公司对涉案房屋进行装修及设备的评估，该公司的评估人员仅具有保险公估从业资格，故对刘爱香提供的评估报告，本院不予认定。现涉案房屋已被拆除，鉴于刘爱香对涉案房屋进行了装修，并购买过相关设备用于餐饮经营，故综合考虑装修及设备的年限及双方的过错等因素，本院酌情确定盛永娟支付刘爱香装修补偿款400,000元、设备补偿款400,000元。对于盛永娟辩称刘爱香诉讼主体不适格，因一灿公司是刘爱香设立的一人有限公司，刘爱香系一灿公司的唯一股东，盛永娟未能提供证据证明公司财产独立于刘爱香自己，且租赁合同系由刘爱香与盛永娟之间签订，因此刘爱香提起诉讼符合法律规定，故对盛永娟的辩解，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告盛永娟应于本判决生效之日起十日内支付原告刘爱香装修补偿款400,000元；二、被告盛永娟应于本判决生效之日起十日内支付原告刘爱香设备补偿款400,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30,848.91元，由原告刘爱香负担19,048.91元，被告盛永娟负担11,800元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄 燕人民陪审员  李晓婷人民陪审员  钱亚萍二〇一九年五月三十一日法官 助理  顾颖琦书 记 员  王芙蓉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。