呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终1024号上诉人(原审原告)：内蒙古呼和浩特市金谷农村商业银行股份有限公司玉泉支行，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。负责人：王子杰，该行行长。委托诉讼代理人：赵海文，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳敏，内蒙古蒙信律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：呼和浩特市新城区金太阳学校，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。负责人：崔佳楠，该校校长。委托诉讼代理人：王俊霞，内蒙古百宁律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：续佳，个体经营者，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：崔晓兵，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘银雪，内蒙古誉昊律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张晶，教师，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：崔晓兵，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘银雪，内蒙古誉昊律师事务所律师。上诉人内蒙古呼和浩特市金谷农村商业银行股份有限公司玉泉支行（以下简称金谷银行玉泉支行）因与被上诉人呼和浩特市新城区金太阳学校（以下简称金太阳学校）、被上诉人续佳、张晶返还原物纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初1007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金谷银行玉泉支行的委托诉讼代理人赵海文、岳敏，被上诉人金太阳学校的委托诉讼代理人王俊霞，被上诉人续佳、张晶的委托诉讼代理人崔晓兵、刘银雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金谷银行玉泉支行上诉请求：1.撤销一审民事判决,依法改判支持金谷银行玉泉支行的一审全部诉讼请求或发回重审；2.依法判令金太阳学校、续佳、张晶承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定内蒙古吉泰实业集团有限公司(以下简称吉泰公司)与金太阳学校签订的租赁合同于2012年9月12日自动解除错误。事实上,吉泰公司与金太阳学校于2010年10月11日签订的租赁合同继续履行至2016年10月14日才终止。首先,2010年10月11日金太阳学校与吉泰公司签订《房地产租赁协议书》(以下简称2010年《房地产租赁协议书》)。2013年8月18日金太阳学校与吉泰公司共同向金谷银行玉泉支行出具《共同承诺书》，《共同承诺书》写明金太阳学校于2010年10月11日承租案涉房产,租赁期限是2010年10月15日至2016年10月14日,金太阳学校和吉泰公司向金谷银行玉泉支行承诺，在金谷银行玉泉支行行使抵押权、实现债权时,将放弃因租赁合同产生的一切优先权和抗辩权。《共同承诺书》足以证明金太阳学校与吉泰公司在2013年8月时仍然确认双方于2010年租赁协议继续履行。其次,虽然续佳、张晶举出一份吉泰公司于2012年9月12日与所谓的呼和浩特市玉泉区金太阳幼儿园（以下简称金太阳幼儿园）签订的《房地产租赁协议书》(以下简称2012年《房地产租赁协议书》),但并不能当然解除吉泰公司与金太阳学校于2010年《房地产租赁协议书》。因为一审中既未查明2012年《房地产租赁协议书》的真实性,而且2012年租赁协议上没有金太阳学校的任何意思表示,并且所谓的金太阳幼儿园并不具有民事主体资格,也无权代表金太阳学校作出解除2010年《房地产租赁协议书》的意思表示。再次,金太阳学校在一审中举出一份《甲乙双方转让交接签字》和《集团办公楼财产登记表》,试图证明所谓的“金太阳幼儿园王建军”和张晶在2015年10月13日交接幼儿园。如果金太阳学校已于2012年就解除了租赁合同,又如何持有2015年出现的《甲乙双方转让交接签字》和《集团办公楼财产登记表》。此外,吉泰公司与金太阳学校于2010年10月11日签订的租赁合同已于2016年10月14日租期结束。金太阳学校无证据证明其在租期结束后已从案涉房产中搬离,也无证据证明在租赁到期后向金谷银行玉泉支行支付案涉房产的使用费。综上,金谷银行玉泉支行认为,吉泰公司与金太阳学校于2010《房地产租赁协议书》一直在履行当中,至2016年10月14日租期结束时才终止。由于金太阳学校无合同依据占有金谷银行玉泉支行资产，且拒付使用费,故金谷银行玉泉支行要求其限期搬离、支付使用费具有充分的事实和法律依据。二、一审法院认定所谓的金太阳幼儿园与吉泰公司存在租赁关系错误。首先,在本案中所谓的金太阳幼儿园既未经教育行政管理部门的批准,也未在工商部门进行注册,其不具备任何民事权利能力和民事行为能力,不具备从事民事法律行为的主体资格。金太阳幼儿园并不具备法律上签订租赁协议和转让幼儿园资产的民事行为能力。一审法院对于金太阳幼儿园签订2012年《房地产租赁协议书》以及转让幼儿园的认定存在错误。其次,由于所谓的金太阳幼儿园不具有民事法律主体资格,故不能直接认定2012《房地产租赁协议书》中承租人是所谓的金太阳幼儿园。因此所谓的金太阳幼儿园与吉泰公司之间也就不可能存在租赁合同关系。综上,金谷银行玉泉支行认为,所谓的金太阳幼儿园不具有民事主体资格和民事行为能力,不可能与吉泰公司建立租赁合同关系,一审法院作出金太阳幼儿园与吉泰公司存在租赁合同关系的认定错误。三、续佳、张晶无使用本案涉案房屋的合法依据,其占用涉案房屋系侵权。首先,无论是2010年《房地产租赁协议书》,还是2012年《房地产租赁协议书》,承租人一方均未出现续佳、张晶,续佳、张晶与本案涉及的2010年《房地产租赁协议书》和2012年《房地产租赁协议书》均无关。其次,至于金太阳学校提供的2015年10月13日《甲乙双方转让交接签字》和《集团办公楼财产登记表》,暂且不谈其真实性,就上述两份文件的转让内容来看,只能涉及到幼儿园物品的交接,没有涉及到案涉房产租赁或转租的内容。再次,假设认定续佳、张晶依据2015年10月13日《甲乙双方转让交接签字》交接了幼儿园,但是基于金太阳幼儿园无民事主体资格,续佳、张晶无从谈及继续享有履行金太阳幼儿园2012年《房地产租赁协议书》的权利。其次,假设续佳、张晶于2015年10月13日实际占有和使用该房屋,续佳、张晶不是2012年《房地产租赁协议书》的签订主体，续佳、张晶主张承租案涉房产,也应当认定为基于转租产生。但是根据2012年《房地产租赁协议书》的约定,案涉房产不得转租,则续佳、张晶的转租是否取得当时产权人吉泰公司的认可，以及2013年9月10日金谷银行玉泉支行已取得案涉房产的抵押权。续佳、张晶的转租是否取得作为抵押权人的金谷银行的同意?从目前的证据来看,续佳、张晶也无任何证据。再次,即便认定续佳、张晶在2015年10月13日基于转租使用案涉房产,该转租关系明显晚于金谷银行玉泉支行于2013年设定的抵押权,根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条中“抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。”的相关规定,续佳、张晶的转租关系对金谷银行玉泉支行无约束力,应当立即搬出案涉房屋。综上,金谷银行玉泉支行认为,续佳、张晶无使用本案涉案房屋的合法依据,其占用涉案房屋系侵权,应对其非法占用行为承担赔偿责任。四、一审法院未对是否欠付占有使用期内的费用进行审查,未对金谷银行玉泉支行要求支付房屋使用费的诉请是否有事实和法律依据进行判决，属漏审漏判。首先,金太阳学校、续佳、张晶继续在案涉房产中进行违法违规开设幼儿园之用。金太阳学校与吉泰公司于2010年10月11日租赁协议,已于2016年10月14日租期结束。基于2010年10月11日租赁协议,金太阳学校第一年的租金为30万元,之后每年的租金按上一年5%的租金递增,由于租期结束后金太阳学校未搬离案涉房产,因此其亦应按此标准支付使用费。其次,续佳、张晶无合法依据占有使用案涉房产,应当向金谷银行玉泉支行赔偿因其侵权行为造成损失,即应当参照2010年《房地产租赁协议书.的租金支付标准,支付占有使用期间的费用。续佳、张晶主张曾向金谷银行玉泉支行支付10万元使用费,尚不能补偿金谷银行玉泉支行的全部损失。综上,金太阳学校、续佳、张晶无合法依据占有使用案涉房产,又未向金谷银行玉泉支行足额支付占有使用期间的费用,但一审法院对欠付房屋使用费的事实未予以审查,也未作任何判决,属于对诉讼请求和案件事实的漏审漏判。基于上述事实和理由,金太阳幼儿园不具有民事主体资格,无法与吉泰公司建立租赁合同关系,更不可能产生转让金太阳幼儿园所享有的民事权利的可能。金太阳学校无证据证明2010年租赁协议于2012年解除,又无证据证明在2016年10月14日租期结束后搬离案涉房产,金太阳学校应当支付无权占有使用案涉房产期间的费用。续佳、张晶无权占用使用案涉房产,即便在2015年转租案涉房产,也不足以对抗金谷银行玉泉支行于2013年取得的案涉房产的抵押权以及因实现抵押权而在2016年取得的案涉房产的所有权。续佳、张晶仅支付了一小部分的使用费,仍存在欠付使用费的事实。一审判决认定事实不清,法律适用错误,为维护金谷银行玉泉支行的合法权益,特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定特提起上诉,望判如诉请。金太阳学校辩称，金谷银行玉泉支行状告金太阳学校属于告错了对象，因为金太阳学校并非本案所涉房屋的占有人和使用人，因此一审判决驳回其诉讼请求是正确的，本案的案由是侵权之诉，既然是侵权之诉，金谷银行玉泉支行先要证明自己是权利人，然后要找准侵权人，从一审的庭审及各方举证可知金谷银行玉泉支行是在2016年12月3日取得所涉房屋的所有权的，而此时占有及使用该房屋的是续佳和张晶，对此续佳、张晶在一审开庭答辩及法庭调查阶段均予以认可，且金谷银行玉泉支行于2017年12月25日也向续佳、张晶收取了2016年11月30日至2017年12月31日的房屋使用费10万元，金谷银行玉泉支行对续佳、张晶使用房屋的事实及双方已形成租赁关系的事实也是知晓并认可的，否则不会向续佳、张晶收取租金。所以金谷银行玉泉支行的诉请不应向金太阳学校主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。续佳、张晶辩称，一、2012年9月12日，金太阳幼儿园与吉泰公司签订租赁协议书，协议书是双方真实意思表示，合法有效。该协议租期为10年，自2012年11月1日至2022年12月31日10月31日止，续佳、张晶作为金太阳幼儿园的实际经营者，一直占有该房屋并支付租金，一直在履行该租赁协议。根据买卖不破租赁的原则，该租赁协议对金谷银行玉泉支行具有约束力，应当继续履行，金谷银行玉泉支行要求续佳、张晶搬离房屋，并支付房屋占有使用费的请求无任何事实及法律依据。二、金谷银行玉泉支行成为案涉房屋的产权人后，接受了续佳、张晶按十年期的租赁协议支付的租金，并开具收据的客观行为，证明了金谷银行玉泉支行对续佳、张晶的承租身份是认可的，也享有和履行了。租赁协议中出租人的权利和义务证明，双方实际上也在继续履行2012年签署的房屋租赁协议。三、金谷银行玉泉支行享有的抵押权和所有权变动均设立在金太阳幼儿园承租房屋之后，且该租赁期限并未到期，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条以及相关法律规定，案涉房屋设立抵押权及所有权的变动均不影响租赁合同的效力，即该租赁协议应当继续履行，对续佳、张晶具有约束力。续佳、张晶使用该房屋不存在违法使用之情形，金谷银行玉泉支行要求搬离房屋并支付占用使用费，无事实及法律依据。四、金太阳幼儿园合法与否，不影响本案租赁合同的履行，不是本案的审查范围。金谷银行玉泉支行向一审法院起诉请求：1.判令金太阳学校、续佳、张晶搬离并返还金谷银行玉泉支行所有的位于呼和浩特市玉泉区发展路济民巷吉泰小区中心会馆1至3层房屋；2.判令金太阳学校、续佳、张晶支付2016年12月3日至2017年10月14日房屋占有使用费246956.75元（按照每日1101.45元的标准计算，已扣除支付的占有使用费100000元）；2017年10月15日至2018年2月28日房屋占有使用费157286.72元（按照每日1156.52元的标准计算）；2018年3月1日至金太阳学校、续佳、张晶实际搬离上述房屋之日止的房屋占有使用费（按照每日1156.52元的标准计算）；3.判令本案诉讼费用由金太阳学校、续佳、张晶承担。一审法院认定事实：2010年10月11日，吉泰公司与金太阳学校签订一份《房地产租赁协议书》，约定金太阳学校租赁吉泰公司位于呼和浩特市玉泉区发展路济民巷吉泰小区中心会馆1至3层建筑面积1802.29平方米房屋，租赁期限自2010年10月15日至2016年10月14日止。在2013年8月18日双方签订一份《共同承诺书》，约定承租人同意出租人将该房产向银行提供抵押，同时在贵行行使抵押权、实现债权时，出租人、承租人和借款人将无条件放弃因租赁合同产生的一切优先权和抗辩权，且在接到相关部门的通知后，按通知内容要求执行，不影响贵行抵押权的实现，否则，出租人及承诺人均同意法院强制执行上述抵押物，由此造成的后果均由借款人、出租人及承诺人自行承担。在履行上述合同过程中，在2012年9月12日，吉泰公司与金太阳幼儿园签订一份《房地产租赁协议书》，约定吉泰公司位于呼和浩特市玉泉区发展路济民巷吉泰小区中心会馆1至3层建筑面积1802.29平方米房屋出租给金太阳幼儿园，租赁日期自2012年11月1日至2022年10月31日止。合同签订后，金太阳幼儿园实际占有使用该出租房屋。在2015年10月13日，续佳、张晶（甲方）与金太阳幼儿园（乙方）签订一份转让交接单，约定乙方将金太阳幼儿园整体转让给甲方，甲乙双方在2015年10月13日下午6时30分进行幼儿园整体工作交接，其后幼儿园出现任何事情及纠纷与乙方无关。2016年8月30日，金太阳幼儿园收到金谷银行玉泉支行的通知，内容是吉泰公司将承租给金太阳幼儿园的上述房屋抵押给金谷银行玉泉支行，且该房屋已经呼和浩特市玉泉区人民法院拍卖，该房屋到期续租、退租均与金谷银行玉泉支行联系。为了履行协议，2016年12月6日，金太阳幼儿园负责人郭昊奎以特快专递的方式向金谷银行玉泉支行发送了关于提供收取租金账号的《函》，并对该《函》、快递单、内蒙古自治区国家税务局通用定额发票及现场工作记录进行了公证。该《函》发送后，金谷银行玉泉支行提供了收款账户，续佳、张晶于2017年12月25日向金谷银行玉泉支行支付租金10万元。2016年12月3日，呼和浩特市玉泉区人民法院作出（2015）玉执字第00019号执行裁定书，裁定将吉泰公司位于呼和浩特市玉泉区发展路济民巷吉泰小区中心会馆1至3层建筑面积1802.29平方米、房产权号2XXXX号的房屋以8600000元价值抵偿吉泰公司欠付金谷银行玉泉支行的借款。一审法院认为，该案的争议焦点是续佳和张晶使用涉案房屋的行为是否侵害了金谷银行玉泉支行的物权抵押权。首先，吉泰公司与金太阳学校之间的房地产租赁协议书于2010年10月11日签订，于2016年10月14日终止，但是在履行协议过程中，2012年9月12日吉泰公司将所出租的房屋又出租给金太阳幼儿园，因此应认定吉泰公司对于前述的租赁协议自动解除，不再履行。金太阳学校已退出房产租赁，不占有使用该房屋，对金谷银行玉泉支行不构成侵权，金谷银行玉泉支行主张金太阳学校搬离并返还租赁房屋，并支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。其次，涉案房屋产权人为吉泰公司，后该产权由人民法院依法作出裁定抵偿欠付金谷银行玉泉支行的借款，所有权发生变更。但该所有权发生变更时，涉案房屋已由承租人金太阳幼儿园在2015年10月13日整体转让给续佳、张晶，续佳、张晶作为实际的承租人继续履行金太阳幼儿园与出租人吉泰公司签订的租期长达10年的租赁协议，并已实际占有和使用该房屋。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，现该协议的租赁期尚未到期，该租赁合同应当继续履行，续佳、张晶作为金太阳幼儿园的经营者一直在履行协议，向吉泰公司和金谷银行玉泉支行支付租金，根据上述法律规定，上述租赁合同对金谷银行玉泉支行支具有约束力，续佳、张晶占有使用该房屋不存在违法使用情形，金谷银行玉泉支行主张续佳、张晶搬离并返还租赁房屋和支付房屋占有使用费无事实和法律依据，其诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回内蒙古呼和浩特金谷农村商业银行股份有限公司玉泉支行的诉讼请求。二审中，各方当事人均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：（一）2012年《房地产租赁协议书》甲方署名为吉泰公司，约定“甲乙双方于2010年10月l1日所签定租赁协议废止”。（二）2010年《房地产租赁协议书》、2012年《房地产租赁协议书》和2016年12月6日署名金太阳幼儿园的《函》，均由郭昊奎分别代表金太阳学校和金太阳幼儿园签字。（三）续佳、张晶陈述，郭昊奎与续佳、张晶系合作关系，后郭昊奎退出，续佳、张晶继续经营金太阳幼儿园，该幼儿园未注册登记。（四）各方当事人庭审时均认可本案争议房屋现由续佳、张晶开办金太阳幼儿园使用，金太阳学院未占有该房屋。（五）金太阳学校庭审时认可郭昊奎代表其签订了2010年《房地产租赁协议书》。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：（一）一审程序是否严重违法；（二）续佳、张晶是否合法占有房屋，金谷银行玉泉支行主张续佳、张晶搬离房屋并赔偿损失的诉讼请求，是否有事实和法律依据。（1关于一审程序是否严重违法的问题。首先，本案金谷银行玉泉支行主张的是排除妨害、返还原物、赔偿损失，故审理的事实应包括占有人是否合法占有、是否妨害所有权人行使权利及损失的具体数额等。本案一审时，确系围绕上述内容进行审理，只是对于没有证据支持的部分，在查明事实时未予以认定，故一审不存在漏审的问题；其次，一审判决驳回了金谷银行玉泉支行的全部诉讼请求，该判决内容也不存在漏判的问题。综上，金谷银行玉泉支行主张一审漏审漏判，故程序严重违法，应发回重审的诉讼请求，因不符合法律规定，本院不予支持。（2关于续佳、张晶是否合法占有房屋，金谷银行玉泉支行主张续佳、张晶搬离房屋并赔偿损失的诉讼请求，是否有事实和法律依据的问题。1.《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还。”第三十五条规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”金谷银行玉泉支行收到金太阳幼儿园要向其支付租金的《函》后，告知账号，并收取租金，该行为表明双方已经形成房屋租赁合同关系，因金太阳幼儿园未注册登记，故应当认定为金谷银行玉泉支行与金太阳幼儿园的经营者形成了房屋租赁合同关系，故续佳、张晶合法占有该房屋。综上，金谷银行玉泉支行主张续佳、张晶排除妨害、返还原物的诉讼请求，因续佳、张晶系合法占有该房屋，该诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持；金谷银行玉泉支行主张金太阳学校排除妨害、返还原物的诉讼请求，因金太阳学校并未占有该房屋，也无证据证明金太阳学校妨害金谷银行玉泉支行行使物权，该诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。2.首先，因2010年《房地产租赁协议书》、2012年《房地产租赁协议书》均由郭昊奎分别代表金太阳学校和金太阳幼儿园签字确认，且在金太阳幼儿园使用该房屋后，金太阳学校未提出异议，故可以确定，如果2012年《房地产租赁协议书》是真实的，则约定“甲乙双方于2010年10月l1日所签定租赁协议废止”时，郭昊奎在代表金太阳幼儿园的同时，也代表了金太阳学校；其次，如果2012年《房地产租赁协议书》确是吉泰公司签订的，则吉泰公司与金太阳学校2013年8月18日为金谷银行玉泉支行出具《共同承诺书》时，已经知晓房屋另行出租给金太阳幼儿园，故在出具该承诺书时，可能存在隐瞒房屋已经另行出租这一真相的行为；再次，本案系排除妨害、返还原物纠纷，非房屋租赁合同纠纷，仅需查明现在占有状态是否合法即可，在吉泰公司并非本案当事人，且无其他证据证明的情况下，不宜对其订立的合同进行确认。综上，对于2012年《房地产租赁协议书》是否真实有效，是否可以对抗已登记的抵押权，不宜在本案中审查确认。3.金谷银行玉泉支行主张赔偿损失的诉讼请求前提是基于排除妨害、返还原物，因本案不存在无权占有或妨害物权的行为，且各方当事人对于房屋租金损失具体数额未能一致确认，故该诉讼请求，本院不予支持，金谷银行玉泉支行可依据其他法律关系另行主张。综上所述，金谷银行玉泉支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实存在瑕疵，适用法律错误，但判决结果正确，本院纠正错误予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7364元，由内蒙古呼和浩特市金谷农村商业银行股份有限公司玉泉支行负担。本判决为终审判决。审判长 达林太审判员 徐金平审判员 王 晶二〇一九年五月二十七日书记员 秦俐娟