成都铁路运输法院 民 事 判 决 书 (2019川7101民初86号 原告：成都中铁西南国际物流有限公司，住所地成都市金牛区人民北路二段23号。 法定代表人:郑浪宇，董事长。 委托诉讼代理人：刘志凯，四川信言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋宁涛，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 被告：李晓东，男，1973年7月21日生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张志远，四川拥彗律师事务所律师。 原告成都中铁西南国际物流有限公司（以下简称“中铁物流公司”）与被告李晓东租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序于2019年4月18日、4月26日、5月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘志凯、蒋宁涛到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人张志远到庭参加2019年4月18日、4月26日庭审，后无正当理由未参加5月28日庭审，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告中铁物流公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠租金72000元，及自2018年7月1日起计算至房屋腾退之日止，按每月36000元计算的逾期占用费（暂计至2019年2月28日，为288000元）；2.判令被告支付拖欠租金的违约金（违约金按每日万分之五的标准分别以36000元本金计算，分别自2018年1月13日、3月31日起计算至拖欠租金付清之日止，暂计至2019年2月28日为13410元）；3.判令被告腾退占用原告的房屋；4.判令被告承担案件诉讼费。事实和理由：2018年1月9日，原告中铁物流公司与被告李晓东签订《成都铁路局房屋租赁合同》（合同编号:ＣＴＷＬ-2018-10），约定原告将位于成都市金牛区的房屋出租给被告，租赁期限为2018年1月1日至2018年6月30日。合同第一条第三款第四项约定：“租金按季收取，若乙方的租赁期限不足一年（12个月）或剩余租赁期限不足一年（12个月），乙方同样应在租赁期开始前15日内一次性据实支付全部租金”。被告自2018年1月9日签订合同后，未向原告支付租金，在2018年6月30日租赁期满，仍继续占用房屋至今。按照合同第七条第一款约定:“乙方逾期交付租金，乙方除应补交所欠租金外，还应按日计算向甲方支付拖欠租金万分之五的违约金”。第七条第三款约定:“本合同期满或终止后，乙方未经甲方书面同意继续使用承租房屋的，甲方有权要求乙方立即归还承租房屋，并要求乙方按照本合同约定月租金1.5倍向甲方支付占用费；若期满后超过2个月乙方仍未腾退房屋归还甲方时，乙方应按照本合同约定月租金3倍向甲方支付占用费，由此给甲方造成其他损失的，由乙方负责赔偿”。为保护原告合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特诉至法院，恳求判如所请。 被告李晓东答辩称：1.被告已经支付了2018年1月至6月的租金72000元；2.合同租赁期满后，被告已将房屋退还给原告，不应支付租金、占用费及违约金；3.被告没有继续占用房屋，无腾退义务；4.租赁合同对违约责任和占用费的约定过高。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于原、被告双方没有争议的事实，本院予以确认。对原告提交的下列证据：1.原告营业执照1份、法定代表人身份证明1份、法定代表人身份证复印件1份；2.被告李晓东身份证复印件1份；3.成都铁路局房屋租赁合同（合同编号：ＣＴＷＬ-2018-10）1份，双方对以上三组证据本身均无异议，本院予以认定，并在卷佐证。对原告提交的下列证据：1.《安全检查单》11份、《水电明细表》5份、水电费收款收据5份、《关于满仍占用房屋的证明》1份、《中铁西南物流公司出租房屋水电收费及安全检查情况说明》1份，因系原告单方面制作，本院不予认定。2.成都铁路局房屋租赁合同（合同编号：ＣＴＷＬ-2018-12、ＣＴＷＬ-2018-27、ＣＴＷＬ-2018-28）3份，因与本案无关联性，不予认定。3.原、被告双方于2015年1月1日至2018年6月30日签订的租赁合同4份，其中2015年1月1日至2017年12月31日的3份租赁合同，予以认定；4.租赁房屋现状照片2张，因不能确定照片的真实性，不予认定。5.接（报）处警登记表》1份，本院经审查后，予以认定。6.房屋租金（押金）现金缴款单3份、建设银行单位客户专用回单2份，本院经审查认为2018年1月12日建设银行单位客户专用回单（金额72000元），转款用途栏载明“西一巷59号61号2017年下半年租金”，对该回单予以认定；其他3份租金（押金）现金缴款单、1份建设银行单位客户专用回单因与本案无关联性，不予认定。对被告李晓东提交的下列证据：1.建设银行个人活期账户交易明细1份，本院审查后认为该账户交易明细不能证明，2018年1月12日被告向原告转款72000元的用途是用于支付2018年1月至6月的租金，对该证据的关联性不予认可。2.证人李某的书面情况说明1份，本院审查后认为李某是否为被告的员工身份无法确定，且没有出庭作证接受法庭询问，对该书面证言的真实性不予认可。依据当事人陈述和经审查认定的证据本院查明：2018年1月9日，原告中铁物流公司与被告李晓东签订《成都铁路局房屋租赁合同》（合同编号:ＣＴＷＬ-2018-10），约定原告将位于成都市金牛区的房屋继续出租给被告使用，租赁期限6个月，从2018年1月1日起至2018年6月30日止。租金12000元每月，租赁期限内租金总额为72000元。合同第一条第三款第四项约定：“租金按季收取，乙方应在本合同签订后三日内向甲方交付租金，若租赁期超过1年，次年度的租金应在上年度的12月15日前交付；若乙方的租赁期限不足一年（12个月）或剩余租赁期限不足一年（12个月），乙方同样应在租赁期开始前15日内一次性据实支付全部租金”。合同第七条第一款约定:“乙方逾期交付租金（押金），乙方除应补交所欠租金（押金）外，还应按日计算向甲方支付拖欠租金（押金）万分之五的违约金”。合同第七条第三款约定:“本合同期满或终止后，乙方未经甲方书面同意继续使用承租房屋的，甲方有权要求乙方立即归还承租房屋，并要求乙方按照本合同约定月租金1.5倍向甲方支付占用费；若期满后超过2个月乙方仍未腾退房屋归还甲方时，乙方应按照本合同约定月租金3倍向甲方支付占用费，由此给甲方造成其他损失的，由乙方负责赔偿”。2018年1月12日，被告通过银行转账向原告转款72000元，支付了2017年下半年度租金，其建设银行单位客户专用回单转款用途栏载明“西一巷59号61号2017年下半年租金”。被告李晓东未提供充分证据证明，其在租赁合同期满后，已将承租的原告房屋退还给原告。 本院认为，本案的争议焦点为：1.被告是否拖欠原告2018年1月至6月的租金并承担由此产生的违约金。2.被告是否在合同期满后履行了返还租赁物的义务。3.逾期占用费、违约金是否重复计算，计算标准是否过高。 （一）被告是否拖欠原告2018年1月至6月的租金并承担由此产生的违约金 原被告双方于2018年1月9日签订的《成都铁路局房屋租赁合同》(合同编号:CTWL-2018-10)，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，原被告双方应当按照租赁合同的约定履行义务，原告已经履行了交付房屋的义务，被告就应当履行支付租金的义务。被告抗辩在2018年1月12日，通过银行转款72000元给原告，已经支付了2018年1月至6月的租金，但本院查明事实认为该笔72000元转款，是支付的西一巷59号61号2017年下半年租金，被告未能进行更多举证证明其已经支付了2018年1月至6月的租金，因此被告的抗辩理由不成立，被告应向原告支付2018年1月至6月的租金72000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告无故拖欠租金的行为已构成违约，原告主张被告支付违约金于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，原告按照租赁合同第一条第三款第四项“租金按季收取，乙方应在合同签订后三日内向甲方交付租金”、第七条第一款“乙方逾期交付租金，乙方除应补交所欠租金外，还应按日计算向甲方支付拖欠租金万分之五的违约金”之约定，原告主张违约金按每日万分之五的标准分别自2018年1月13日、3月31日起计算至租金付清之日止，本院予以支持。 （二）被告是否在租赁期满后返还了租赁物 被告抗辩其在租赁期满，已将承租的房屋移交给原告，没有继续占用原告的房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，被告在租赁期满后负有应当及时将租赁物返还给原告的义务，被告对其抗辩负有举证责任，但被告未能进行更多举证证明其抗辩理由，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，被告的抗辩，因无充分证据，本院不予采信。 （三）逾期占用费、违约金是否重复计算，计算标准是否过高 原告主张的违约金是以被告未支付合同租赁期内2018年第一、二季度的租金36000元为基数分别进行计算所产生的逾期付款违约金。占用费是合同租赁期满后，自2018年7月1日起的房屋占用费，因此原告主张的违约金与占用费没有重复计算。被告逾期将房屋返还给原告，应当支付逾期占用费，该占用费实质上是被告对其逾期返还房屋的违约行为所应当承担的一种违约责任。原告根据租赁合同第七条第三款“本合同期满或终止后，乙方未经甲方书面同意继续使用承租房屋的，甲方有权要求乙方立即归还承租房屋，并要求乙方按照本合同约定月租金1.5倍向甲方支付占用费；若期满后超过2个月乙方仍未腾退房屋归还甲方时，乙方应按照本合同约定月租金3倍向甲方支付占用费，由此给甲方造成其他损失的，由乙方负责赔偿”之约定，主张逾期占用费按月租金的3倍计算，被告抗辩原告的逾期占用费显著偏高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”之规定，租赁合同约定占用费为月租金的3倍显著过高，本院依法予以调整，综合考虑本案实际情况，本院确定逾期占用费计算标准为租赁合同约定月租金12000元的130%，即每月15600元。 综上所述，原告中铁物流公司请求被告李晓东支付所欠租金及违约金、逾期占用费、腾退房屋的诉讼请求部分成立，依法予以支持；对其要求逾期占用费按月租金的3倍为标准进行计算的诉讼请求，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下： 一、被告李晓东于本判决生效后十日内向原告成都中铁西南国际物流有限公司支付所欠租赁费72000元及违约金（违约金计算方法：以人民币36000元为基数，从2018年1月13日计算至2018年3月30日；以人民币72000元为基数，从2018年3月31日起计算至本判决生效之日，均以每日万分之五计。）； 二、被告李晓东于本判决生效后十日内向原告成都中铁西南国际物流有限公司支付房屋占用费（占用费计算方法：以每月15600元计，从2018年7月1日起计算至本判决生效之日止）； 三、被告李晓东于本判决生效后十日内，将占用的位于成都市金牛区的房屋腾退并返还给原告成都中铁西南国际物流有限公司； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6900元，减半收取3450元，由被告李晓东承担。因上述诉讼费已由原告全部预交，被告李晓东应于本判决生效后十日内将案件受理费3450元直接支付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都铁路运输中级法院。 审 判 员 犹建川 二〇一九年五月二十八日 法官助理 郑小梅 书 记 员 舒 锐 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。