广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初19607号原告：张优娣，女，1975年6月15日出生，汉族，住广东省石岐区，委托诉讼代理人：黄伟业，广东雅商律师事务所律师。被告：中山市盛兴房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区孙文东路68号，营业执照442000000115358。法定代表人：黄锦光。被告：中山市东区工业发展总公司，住所地广东省中山市东区中山四路东区办事处，统一社会信用代码91442000198073693P。法定代表人：杜雄明。委托诉讼代理人：陈德鹏，广东悦盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：林炽夫，广东悦盈律师事务所律师。被告：中山市盛兴实业集团有限公司，住所地广东省中山市石岐区孙文东路68号，营业执照914420002820203400。法定代表人：黄锦光。原告张优娣与被告中山市盛兴房地产开发公司（以下简称盛兴房地产公司）、中山市东区工业发展总公司(以下简称东区发展公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，根据原告张优娣申请，依法追加中山市盛兴实业集团有限公司（以下简称盛兴实业公司）作为本案共同被告，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张优娣及其委托诉讼代理人黄伟业，被告东区发展公司委托诉讼代理人陈德鹏、林炽夫到庭参加诉讼。被告盛兴房地产公司、盛兴实业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张优娣向本院提出诉讼请求：1.被告东区发展公司、盛兴房地产公司为原告办理中山市××××房屋的产权登记手续，并取得不动产权证书；2.被告盛兴房地产公司、东区发展公司、盛兴实业公司连带向原告支付逾期交付房屋违约金18436.8元；3.被告盛兴房地产公司、东区发展公司、盛兴实业公司连带赔偿原告因被告逾期办理产权登记手续造成原告损失（以已付房款184368元为基数，以银行同期逾期贷款利率从2000年10月28日起至办理完成不动产产权登记手续取得不动产权证书之日止）。事实与理由：原告于1999年4月27日与被告盛兴房地产公司签订商品房预售合同，约定原告以184368元向被告盛兴房地产公司购买中山市××××房的房地产。2000年10月20日，在被告盛兴房地产公司安排下，原告与被告东区发展公司签订商品房购销合同，约定原商品房购销合同中被告盛兴房地产公司承担的合同义务由被告盛兴房地产公司、东区发展公司共同承担，并约定了房屋交付时间与办理产权登记时间。被告盛兴房地产公司、东区发展公司在合同签订后未能按合同约定的时间交付房屋（逾期超过三个月），且至今未为原告办理产权登记手续。原告认为，被告盛兴房地产公司、东区发展公司是涉案房屋的出售者，应依约对其出售的房屋合同义务承担共同责任。故特提起诉讼，请求判如所请。诉讼中，原告张优娣以盛兴实业公司为履行合同义务收取了购房款，并出具收据及加盖财务章为由申请追加盛兴实业公司为共同被告，并请求就本案债务承担连带责任，并变更诉求3中逾期办证损失的计算方法为：以已付房款184368元为基数，按年利率6%从2000年12月18日起计算至办理完成不动产产权登记手续取得不动产权证书之日止。被告盛兴房地产公司、盛兴实业公司未到庭参加诉讼，但于诉讼期间向本院提交书面答辩状辩称,1.基于房地产开发销售的历史原因，被告盛兴房地产公司属于代理销售，被告盛兴实业公司属于借用财号代收款项，均不是房地产买卖合同关系的当事人。2.根据原告提交的证据来看，被告盛兴房地产公司、盛兴实业公司与原告签署的是代理销售的商品房预售合同，原告与被告东区发展公司签署的商品房购销合同时间在后，也是正式的房地产买卖合同。商品房预售合同已被商品房购销合同取代，并以商品房购销合同办理了商品房销售备案登记。3.基于上述事实，合同当事人应当为房地产开发及销售主体即被告东区发展公司和原告，被告东区发展公司为适格的诉讼主体，其均不应当作为本案当事人。4.近十多年来原告从未向被告盛兴房地产公司、盛兴实业公司主张过任何权利，其亦未收到原告的任何告知。被告东区发展公司辩称，1.原告张优娣未按照商品房购销合同约定向被告支付购房款，已构成根本违约。原告非法占有被告东区发展公司的涉案房屋。2.被告盛兴房地产公司、盛兴实业公司没有证据证明其向原告销售涉案房屋经被告东区发展公司授权，也没有证据证明三被告之间存在代理销售关系，且被告盛兴实业公司收取原告购房款后也没有支付给被告东区发展公司。3.原告分别与被告盛兴房地产公司、东区发展公司签订的合同就涉案房屋价款约定不一致，不符合交易习惯，被告盛兴房地产公司、盛兴实业公司前述第2、3点答辩理由不成立。综上，应驳回原告对被告东区发展公司的全部诉讼请求。诉讼中，被告东区发展公司向本院提交情况说明辩称，1.商品房销售合同签订时的负责人员均已退休，现今工作人员对合同签订过程及备案登记办理情况均不清楚。2.原告没有证据证明被告东区发展公司逾期交房，且其主张逾期交房违约金已超过诉讼时效。原告主张逾期办证违约金计算方式应从2017年10月1日起以购房款总额为基数按年利率6%计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.1999年4月27日，张优娣、案外人刘瀚作为乙方与“中山市盛兴实业有限公司”作为甲方签订商品房预售合同，约定：甲方将坐落于中山市××××房住宅一套出售给乙方，房屋住宅总面积80.16平方米；上述房产成交价为每平方米2300元，总金额为184368元，水电设施费每户3500元；甲方需在2000年5月30日前交付乙方使用；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，一概由甲方负责并承担相应法律责任，因此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。商品房预售合同还约定了其他内容。盛兴房地产公司在甲方签章处盖章，张优娣、刘瀚在乙方签章处签名，案外人张宗胜亦在乙方签章处签注“张宗胜代”。合同签订后，盛兴实业公司于次日出具两份收据，分别确认收到张优娣支付中山市竹苑贵竹横街12号704房购房款184368元、水电设施费3500元。据张优娣陈述，其于1999年4月27日经案外人阜康信用社的员工介绍得知涉案房屋要出售，就到盛兴房地产公司了解并签订了商品房预售合同，合同约定房款为184368元，其以现金支付购房款136272元，购房余款以及水电设施费均用阜康存单支付；合同签订时，其本人、刘瀚、张宗胜均在场，刘瀚系其前夫，张宗胜、刘瀚签名仅为见证。2.2000年12月20日，东区发展公司作为甲方与张优娣作为乙方签订商品房购销合同，约定：甲方以出让方式取得位于中山市××××号的土地使用权，土地使用权年限自1999年12月19日至2065年7月19日；经批准在上述地块上建设商品房，现定名为东区竹苑贵竹横街12号，主体建筑性质为商住楼，建筑层数为七层；乙方向甲方购买商品房建筑面积共80.16平方米（其中实得建筑面积69.3平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.86平方米）1套，该商品房为第12号七层704号房，该商品房权属为城99-184；该商品房售价暂定为每平方米1700元，总金额为136272元；除上述房价款外，甲方依据有关规定代政府收取契税、管理费、登记费共计2270元；乙方应在1999年2月20日前支付全部房款136272元，甲方须于1999年2月20日前将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用；甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息，按本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在一个月内按15‰计算，自第二个月起月利息按20‰计算，逾期超过三个月则视为甲方不履行本合同，乙方有权按乙方累计已付款的10％向乙方支付违约金，合同继续履行；乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助；如因甲方过失造成乙方不能在双方实际交接之日起200天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起十五天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的10%赔偿乙方损失；本合同生效之日起十五天内，由甲方向中山市房地产交易所申请登记备案。东区发展公司、张优娣分别在甲方、乙方签章处盖章、签名确认，中山市房地产交易管理所作为监证部门亦在合同上加盖商品房销售登记备案专用章。据张优娣陈述，商品房购销合同约定购房款136272元是因盛兴房地产公司告知可少交税，其在签订前述合同时并不清楚涉案房屋归谁所有，也不清楚盛兴房地产公司与东区发展公司之间的关系，但盛兴房地产公司告知东区发展公司会在合同上盖章确认，后其在盛兴房地产公司、盛兴实业公司工作人员协助下办理备案登记手续。东区发展公司表示，不确认张优娣对于购房经过的陈述，也不确认有收到张优娣的任何楼款，没有证据反映盛兴房地产公司、盛兴实业公司系经东区发展公司委托销售涉案房屋；涉案房屋交付使用前由东区发展公司员工管理，张优娣何时取得房屋不清楚，因名下物业较多，也有历史管理漏洞，无法核实有关情况，后张优娣2017年致电时才了解涉案房屋的状态，此前其并无人员跟进。3.庭审中，双方确认涉案房屋现由张优娣居住使用。张优娣称，其大约在2000年10月底领取涉案房屋钥匙并入住，但对收房时间并无书面证据证明，起诉之前也未就逾期交房主张过权利；其多次催促盛兴实业公司办理涉案房屋不动产权证书，盛兴实业公司一直说在办理，其也致电过东区发展公司，东区发展公司表示不知道这个事情，其有向东区发展公司就逾期办证主张权利，也有向盛兴实业公司员工黄柏琪协商及追讨逾期办证损失，但暂无证据证明。东区发展公司称，2007年时张优娣曾就办证联系东区发展公司，但并未主张逾期办证的损失；涉案房屋办理不动产权证书需要补地价，但暂无证据证明，是否符合办证条件以中山市国土资源局的复函为准。4.打印时间为2018年12月5日的中山市不动产登记资料查询结果显示，位于中山市××××房的房屋即涉案商品房，土地性质为国有，建筑面积80.16平方米，权利人为张优娣，于2001年1月20日办理备案登记，备案合同号为62649，产价为136300元，目前无查封抵押。5.诉讼中，本院就涉案商品房是否具备办理不动产权证书的条件及办证手续等事宜向中山市国土资源局发函咨询调查。中山市国土资源局于2019年1月2日复函如下：“东区建设公司开发建设的中山市××××房，已办理合同登记备案到买受人张优娣名下，并已办理房屋所有权首次登记，登记字号为城99-184，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九条及第三十八条规定，在无查封及无其他限制转移的情况下，买卖双方提交办证所需资料，可向我局申请办理房地产所有权转移登记，申领不动产权证书；或由当事人持生效的法律文书单方申请办理。”本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。张优娣与盛兴房地产公司签订的商品房预售合同、张优娣与东区发展公司签订的商品房购销合同均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同均合法有效，各方均应当遵照诚信原则，恪守履行各自义务。结合诉辩各方意见，本案争议焦点为：一、涉案商品房的出售方应如何认定？二、东区发展公司是否存在逾期交房、逾期办证的违约行为？如存在违约，张优娣主张支付违约金、赔偿损失的诉求是否超过诉讼时效？如未超过诉讼时效，应如何计算？盛兴房地产公司、盛兴实业公司应否承担连带责任？关于焦点一。由已查明事实可知，涉案商品房由东区发展公司开发建设并出售，东区发展公司作为卖方与张优娣签订商品房购销合同并约定由东区发展公司交付涉案商品房给张优娣使用，在涉案商品房交易过程中，张优娣为买受人、东区发展公司为出卖人，二者互为本案商品房预售合同关系的相对方。对于盛兴房地产公司、盛兴实业公司是否为涉案商品房出售方的问题。首先，本案中，张优娣与盛兴房地产公司签订商品房预售合同、向盛兴实业公司支付购房款在前，东区发展公司与张优娣签订商品房购销合同在后，但东区发展公司在其所称未直接收到任何房款的情况下即为张优娣办理销售合同备案并交付涉案商品房，东区发展公司在本案诉讼前十余年也未就涉案商品房向张优娣主张过任何权利。东区发展公司与盛兴房地产公司、盛兴实业公司之间，如不存在委托销售关系则东区发展公司前述行为明显有违一般商品房销售的交易习惯，但如存在委托销售关系则东区发展公司前述行为能得到合理解释。其次，商品房购销合同签订于2000年12月20日，但该合同约定的付款时间、交付使用时间均约定为1999年2月20日之前，尽管已查明的事实反映于该付款及交付使用时间各方当事人尚未开始本案交易且涉案商品房所在地块尚未取得使用权，故不具备履行的可能性，但结合张优娣关于涉案商品房在2000年10月底交付使用的陈述、成立在先的商品房预售合同有关2000年5月30日前交付使用的约定，商品房购销合同该部分条款实际上间接反映了合同签订时东区发展公司、张优娣确认对方在合同签订前已分别履行了支付购房款、交付商品房的主要合同义务，即印证了前述盛兴房地产公司、盛兴实业公司系基于委托销售关系签订商品房预售合同进而收取房款的行为。因此，结合涉案商品房的合同签订、房款支付、交付使用的情况以及合同内容、各方当事人对交易经过的陈述，在东区发展公司未能提交证据反驳前述委托销售关系存在的情况下，本院认定盛兴房地产公司、盛兴实业公司不是本案商品房的出售方，亦不是本案商品房预售合同关系相对方，东区发展公司与盛兴房地产公司、盛兴实业公司存在委托销售关系。关于焦点二。前述已分析东区发展公司与盛兴实业公司存在委托销售关系，盛兴实业公司出具购房款收据的行为应视为东区发展公司确认张优娣已支付购房款，而商品房购销合同的内容实际亦表明东区发展公司确认张优娣支付了购房款，故东区发展公司主张张优娣逾期付款构成违约的辩解意见，本院不予采纳。对于是否逾期交房的问题。前述已分析成立在后的商品房购销合同实际变更了成立在先的商品房预售合同关于交付时间的约定，而商品房购销合同约定的交付时间（1999年2月20日）实际上不具备履行的可能性，但因张优娣自认2000年10月底即商品房购销合同签订前东区发展公司已将涉案商品房交付使用，现并无证据反映涉案商品房交付的具体时间，张优娣主张东区发展公司逾期交房并主张逾期交房违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。对于是否逾期办证的问题。商品房购销合同约定应于实际交接之日起200天内办理房地产权属证书，现本案无法明确商品房交付的具体时间而仅能确定商品房购销合同签订时（2000年12月20日）已交付，但东区发展公司至今未能为张优娣就该商品房办理不动产权证书，本院认定东区发展公司逾期办证，应承担相应违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，张优娣主张东区发展公司为其办理涉案商品房的不动产权证书以及赔偿逾期办证损失，本院予以支持。对于赔偿逾期办证损失的诉讼时效的问题。依照《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日起实施）第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，张优娣并无证据证明其提起本案诉讼前向东区发展公司就逾期办证损失主张权利，故涉案商品房交付后至2015年10月1日期间逾期办证损失的诉讼时效已经届满。东区发展公司对于以已付购房款184368元为基数，按年利率6%计算逾期办证损失的计算标准没有异议，故本院根据商品房购销合同关于办证义务的约定依法调整逾期办证损失的计算方法为：以184368元为基数，自2015年10月2日起按年利率6%计算至东区发展公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止。因盛兴房地产公司、盛兴实业公司不是涉案商品房预售合同关系的相对方，亦未承诺就东区发展公司逾期履行出卖人义务的行为承担连带责任，张优娣要求盛兴房地产公司、盛兴实业公司就前述东区发展公司赔偿逾期办证损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张优娣诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山市东区工业发展总公司于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告张优娣就位于中山市东区竹苑贵竹横街12号704房（备案合同号：62649）的房地产办理不动产权证书；二、被告中山市东区工业发展总公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告张优娣逾期办理前述房地产不动产权证书的损失（计算方法：以184368元为基数，自2015年10月2日起按年利率6%计算至被告中山市东区工业发展总公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止）；三、驳回原告张优娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7329元（原告张优娣已预交），由原告张优娣负担3362元，被告中山市东区工业发展总公司负担3967元（被告中山市东区工业发展总公司负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告张优娣）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一九年五月十四日书 记 员  姚 班黄怡凤