山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1502民初6212号原告（反诉被告）:聊城交运集团汽车销售服务有限责任公司，住所地：山东省聊城市光岳路中段路西双力路北。法定代表人：刘欣，执行董事。委托诉讼代理人:庞洪博，山东运泽律师事务所律师。委托诉讼代理人:张枨，山东运泽律师事务所律师。被告：（反诉原告）山东融驰液压机械工程制造有限公司，住所地：山东省临清市南环路中段。法定代表人：杨静漪，董事长。委托诉讼代理人：吴继林，山东众星为民律师事务所律师。原告（反诉被告）聊城交运集团汽车销售服务有限责任公司（以下简称交运汽车公司）与被告(反诉原告)山东融驰液压机械工程制造有限公司（以下简称融驰机械公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交运汽车公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除交运汽车公司与融驰机械公司于2014年7月30日签订的场地租赁合同及2016年5月9日、2016年9月7日签订的场地租赁合同补充协议书；2.判决融驰机械公司支付交运汽车公司违约金1117273.82元；3.案件受理费、财产保全费由融驰机械公司负担。事实和理由：2014年7月30日，交运汽车公司与融驰机械公司签订场地租赁合同，合同约定融驰机械公司将临清金羊汽车文化园内部分土地（10.35亩）出租给交运汽车公司，租赁期限为2014年8月1日至2029年7月30日，租赁费为每亩35000元，租赁费每年递增6%，每年每亩土地使用税5328元。之后，交运汽车公司依约交纳了土地租赁费和土地使用税，融驰机械公司却违反合同约定未协助交运汽车公司将水电暖等基础设施接通，并且由于融驰机械公司原因造成金羊汽车文化园多次被堵门，致使交运汽车公司无法经营，给交运汽车公司造成重大经济损失。2016年底，交运汽车公司发现融驰机械公司违反合同约定将土地擅自抵押给了临清农商银行，为交运汽车公司经营带来较大不确定性。为督促融驰机械公司及时解除抵押，交运汽车公司于2018年3月12日、4月9日两次向融驰机械公司发出律师函催告，融驰机械公司仍未解除抵押，导致交运汽车公司不敢再行投资经营。融驰机械公司违反合同约定导致合同目的不能实现，故应依法解除双方签订的场地租赁合同及补充协议。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告融驰机械公司辩称：涉案土地设置抵押权的时间是2011年，双方合同的签订时间是2014年8月，且设置的抵押已向社会进行公示登记，交运汽车公司对该涉案土地上具有他项权利的事实是明知的。所设置的抵押权并未对交运汽车公司履行合同产生任何障碍，对其权利也未产生任何影响，不能成为交运汽车公司要求终止合同的条件。所设置的抵押权，抵押权人并未要求实现抵押权，在事实上也未对交运汽车公司造成任何权利上的影响。关于合同表述的抵押权问题的处理意见，双方于2016年9月7日重新达成了补充协议，约定原租赁费由每亩每年3.5万元降至3万，每年递增6%改为每两年递增6%，据此，交运汽车公司对涉案土地抵押事由的起诉意见与已达成的调解协议相背。另外，关于交运汽车公司主张的水电设施的接通问题，事实是交运汽车公司所建设施已经基本竣工，如水电不通交运汽车公司的设施是无法建设的，交运汽车公司的该项主张与事实不符。关于单位堵门和查封的情况，均未影响交运汽车公司对涉案土地的使用，且2016年9月7日达成的补充协议中对堵门造成的损失，双方已达成协议，约定减少2017年租赁费50648.60元，上述事由均不是交运汽车公司提起诉讼的约定和法定事由。因此，交运汽车公司的诉讼请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。反诉原告融驰机械公司向本院提出诉讼请求：1.判决交运汽车公司向融驰机械公司支付2017年、2018年租赁费849263.04元及利息损失（以849263.04元为基数按中国人民银行逾期罚息利率自2018年1月6日至判决确定的给付之日）；2.判决交运汽车公司向融驰机械公司支付2019年租赁费421534.80元、违约金84306.96元合计505841.76元及2019年租赁费利息损失（以505841.76元为基数按中国人民银行逾期罚息利率自2019年1月6日至判决确定的给付之日）；3.诉讼费用由交运汽车公司负担。事实和理由：2014年7月30日，交运汽车公司与融驰机械公司签订场地租赁合同，合同约定交运汽车公司应承担的租赁费递增至2017年应当为每年48728元[第四年增24%，即35000元×(1+24%）+税金5328元]，2017年应承担的总费用为505334.80元（即48728元×10.35亩）。在合同履行过程中，交运汽车公司提出了诸多与履行合同无关的无理要求，融驰机械公司再三作出让步，并于2016年9月7日签订了补充协议，按照补充协议约定，租赁费变更为每亩每年30000元，每两年递增6%，厂区大门堵塞期间租金50648.65元，在2017年租赁费中冲减。因交运汽车公司拒绝支付以上款项，特提出反诉，请求法院依法支持融驰机械公司的诉讼请求。反诉被告交运汽车公司辩称：由于融驰机械公司违反合同约定，擅自抵押，丧失商业信用，造成交运汽车公司租赁房屋多次被堵，经营场所也依法被法院查封，无法达到经营的条件，交运汽车公司也并没有实际使用，交运汽车公司已经依法与融驰机械公司终止了租赁合同，融驰机械公司在接到交运汽车公司的终止通知后，没有提出任何的异议，场地租赁合同已经依法终止。综上，无论在事实还是在法律上，交运汽车公司均不应向融驰机械公司支付租金和利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，交运汽车公司提交了租赁合同、补充协议书、申请书、验收表、计划书、意向书、土地他项权证、照片、裁定书、协助执行通知书、公证书、明细表、工资表、证明书、转账凭证、合同书、付款凭证、发票、土地使用税付款凭证及发票、律师函、邮政快递单等证据，融驰机械公司提交了涉案土地现场照片、发票、证明书、土地使用证、裁定书、会议纪要，本院出示了在临清市不动产中心调取的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月30日，交运汽车公司（乙方）与融驰机械公司（甲方）签订场地租赁合同，合同约定以下主要内容：“一、甲方将其位于临清南环路以南永青路延长线以西临清金羊汽车文化园内部分土地（10.35亩）出租给乙方使用。二、租赁场地用途；汽车销售、服务及相关业务。三、租赁期限2014年8月1日至2029年7月30日，每五年续签一次，合同内容原则上不作变动。四、租金及支付方式：1.租金标准：每年每亩土地租金35000元，租金每年递增6%，每年每亩土地使用税5328元，由乙方一次性支付给甲方；2.租金支付方式：每年元月五日前支付当年租金。五、权利与义务：1.乙方不得从事与国家相关法律法规相违背的活动，如违约，甲方有权终止合同，乙方承担相关法律责任。2.甲方只提供场地给乙方，乙方在租赁场地内进行建筑物及其他设施的建设，产生的费用由乙方承担，在租赁期内建筑物及其他设施的所有权归乙方所有，租赁期满，乙方自建建筑物及其他设施经评估，确定适中价格转让给甲方。乙方如继续使用该厂房，在同等条件下，乙方有优先续约权。不续租的，应于土地租赁期满后30日内，在费用核算清楚并结清的情况下，将场地和厂房交还甲方。3.如乙方与邻里发生纠纷，甲方协助解决。4.甲方必须协助乙方完成水、电、通信线缆的接入事宜，所产生的费用由乙方负担。5.甲方保证其拥有乙方租赁的土地完全建设用地使用权，并且没有对外设定抵押等他项权利，以后也不得设定其他权利。甲方必须保证乙方建设建筑物及其他设施符合土地利用规划。六、合同变更与解除：在租赁期内，如遇国家政策调整、政府城市规划建设导致本合同无法继续履行时，甲方有权解除本合同，但必须提前15个工作日通知乙方，甲方对剩余租期的租金予以退还，地面建筑物及其他设施的政府补偿金全部归乙方所有。七、不可抗力：……。八、违约责任：任何一方违反本合同，均构成违约，除向对方支付本合同全部租金总额20%违约金外，还应赔偿因违约行为给对方造成的损失。九、争议解决：……。十、本合同签订后三日内，乙方需向甲方交纳保证金20000元，如因乙方责任不能继续租赁时，保证金不退还。十一、本合同未尽事宜，另行商定补充协议。补充协议与本合同不一致时，以补充协议为准。”2014年8月1日，融驰汽车公司将涉案土地交付给交运汽车公司。2014年12月，交运汽车公司开始建设4S店销售大厅，2015年7月大厅竣工。后，因融驰机械公司债权人堵塞场区大门，造成后续工程施工停滞。2016年5月9日，交运汽车公司（乙方）与融驰机械公司（甲方）签订场地租赁补充协议书，协议约定以下主要内容：“一、协议补充内容为：1.甲方同意乙方在租赁期内进行场地及场房转租，转租行业不限于汽车销售、维修服务，但不得违反国家相关法律规定。2.甲方免除乙方2016年3月—4月因场区大门堵塞期间的场地租金77028.15元，2016年剩余租金385140.75元，待甲方正式修建进场道路之日支付50%，道路修建完毕后支付剩余50%。3.甲方负责修建进场道路及后期维护，道路需通至一汽大众4S店场区且与场区地面水平，确保道路质量达标并符合使用条件。道路修建完毕后，因甲方原因在此造成场区道路堵塞，由此产生的损失及场地租金由甲方承担。二、本协议生效后，即成原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。三、本协议自双方签字盖章之日起生效。”2016年9月7日，交运汽车公司（乙方）与融驰机械公司（甲方）签订场地租赁补充协议书，协议约定以下主要内容：“一、协议补充内容为：1.自2017年1月1日起，土地租金标准由每年每亩3.5万元，每年递增6%变更为每年每亩3万元，每两年递增6%。2.甲方免除乙方2016年6月8日—7月11日因场区大门堵塞期间的场地租金50648.65元，费用在2017年租金中冲减。3.甲方负责对厂区大门及变压器进行改造维修，确保乙方正常用电，相关改造费用由甲方承担。甲方确保改造维修工程于2016年9月30日前完成，甲方确保工程改造期间乙方正常用电及通行。4.乙方垫付的改造维修费用不超过10万元，改造维修工程正式开始之日，由乙方先行垫付6万元维修金，待工程完成验收合格后，由乙方垫付剩余维修金，同时，甲方给乙方出具正规欠款条，乙方代替甲方垫付款冲抵乙方因交纳的2017年度租赁费，如乙方垫付款超出2017年度租赁费则依次冲抵最近年度的租赁费。二、本协议生效后，即成原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。三、本协议自双方签字盖章之日起生效。”交运汽车公司已将2016年之前（含2016年度）的租赁费向融驰机械公司付清（具体支付时间、金额为：2014年4月25日支付保证金20000元，2014年8月4日支付租赁费153914元，2015年4月13日支付租赁费439130元，2016年5月13日支付租赁费85140.75元，2016年5月17日支付租赁费300000元），2016年9月8日交运汽车公司向融驰机械公司支付2017年度租赁费56756.75元。涉案土地证号为临国用（2011）第00**，发证日期为2011年2月23日，终止日期为2060年12月21日，土地使用权人为融驰机械公司，地类用途为工业，使用权类型为出让，使用权面积为48667.32平方米。因融驰机械公司在临清市农商银行贷款，自2011年起至今涉案土地上设立抵押权。同时，因融驰机械公司涉及其他多笔债务(非涉案土地抵押担保债务)，涉案土地至今被人民法院查封。2016年12月9日，交运汽车公司作出对融驰机械公司的中止合同通知书，通知书主要内容为：因融驰机械公司违反合同约定擅自将租赁土地对外设置抵押,并且由于融驰机械公司经营状态严重恶化，造成金羊汽车文化园多次被堵门，致交运汽车公司建设的建筑物也被查封、水电暖等基础设施无法正式接通，汽车工业园也未建成，造成交运汽车公司无法经营，为避免给交运汽车公司造成更大损失，交运汽车公司根据合同法的有关规定，通知中止双方签订的场地租赁合同。2016年12月9日下午，该中止合同通知书送达给融驰汽车公司。2018年3月12日，交运汽车公司向融驰机械公司发出律师函，要求融驰机械公司于接到本函60日内解除涉案土地抵押，否则，交运汽车公司将依法行使包括但不限于解除合同、要求支付违约金并赔偿损失的权利。2018年3月13日，融驰机械公司收到该律师函。2018年4月9日，交运汽车公司再次向融驰机械公司发出律师函，催促融驰机械公司尽快办理解押手续。2018年4月10日，融驰机械公司收到该律师函。至今，交运汽车公司的汽车销售等业务未开始经营。本院认为，交运汽车公司与融驰机械公司签订的场地租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。对于重大事项告知义务属于租赁合同中出租人的基本义务，交运汽车公司签订租赁合同的目的在于使用涉案土地，是否设立抵押属于重大事项，直接关系到其能否正常使用涉案土地，融驰机械公司应以明确的方式履行告知义务。交运汽车公司在2014年7月30日与融驰机械公司签订场地租赁合同之前涉案土地即已设立抵押，且融驰机械公司无证据证明其在签订场地租赁合同前已告知交运汽车公司涉案土地设立抵押情况，故应认定融驰机械公司在出租涉案土地前未向交运汽车公司履行土地设立抵押情况告知义务，同时，融驰机械公司对涉案房屋设立抵押权也违反双方签订的场地租赁合同“融驰机械公司保证其拥有租赁的土地完全建设用地使用权并且没有对外设定抵押等他项权利，以后也不得设定其他权利”的约定，故应认定融驰机械公司存在违约行为,该违约行为致使交运汽车公司无法实现稳定经营的合同目的，且融驰机械公司在收到交运汽车公司的中止合同通知书及要求解除合同的律师函后拒不回复意见，故交运汽车公司要求解除场地租赁合同及补充协议，于法有据，本院予以支持。因融驰机械公司存在违约行为，交运汽车公司要求支付违约金，于法有据，但其要求按照合同租金总额的20%标准支付，明显过高，因交运汽车公司未举证证明因对方违约给己方造成的具体损失，故本院综合考虑合同履行、双方过错程度及预期利益等因素，确定由融驰机械公司以交运汽车公司已交租赁费为基数按年利率24%标准支付自交付租赁费之日本判决生效之日的利息。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”根据该规定，若因涉案土地抵押权人行使抵押权而无法继续使用涉案土地，则融驰机械公司可能丧失继续履行涉案土地租赁合同义务的能力，交运汽车公司不继续支付租赁费履行不安抗辩权，并不构成违约，故融驰机械公司要求交运汽车公司支付租赁费、违约金、利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，判决如下：一、解除原告聊城交运集团汽车销售服务有限责任公司与被告山东融驰液压机械工程制造有限公司于2014年7月30日签订的场地租赁合同、于2016年5月9日签订的场地租赁合同补充协议书、于2016年9月7日签订的场地租赁合同补充协议书；二、被告山东融驰液压机械工程制造有限公司于本判决生效之日起十日内按照年利率24%向原告聊城交运集团汽车销售服务有限责任公司支付违约金（为以下时间段之和：以20000元为基数自2014年4月25日至2014年8月3日，以173914元为基数自2014年8月4日至2015年4月12日，以613044元为基数自2015年5月13日至2016年5月12日，以698184.75元为基数自2016年5月13日至2016年5月16日，以998184.75元为基数自2016年5月17日至2016年9月7日，以1054941.50元为基数自2016年9月8日至本判决生效之日）；三、驳回原告聊城交运集团汽车销售服务有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告山东融驰液压机械工程制造有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15926元，由山东融驰液压机械工程制造有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于聊城市中级人民法院。审判员  周爱军二〇一九年五月五日书记员  田 振