陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书                            (2019)陕01民终4196号上诉人（原审被告）：西安鱼化永嘉置业有限公司。住所地：西安市雁塔区。法定代表人：李蓟，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵艳蓉，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白雪，北京市炜衡（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：苏光和，男，汉族，1982年6月11日出生，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：王园园，陕西博硕律师事务所律师委托诉讼代理人：袁强强，陕西博硕律师事务所律师。原审第三人：王素英，女，汉族，1979年7月14日出生，住西安市雁塔区。上诉人西安鱼化永嘉置业有限公司（以下简称鱼化公司）因与被上诉人苏光和、原审第三人王素英商品房预约合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初7159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鱼化公司之委托诉讼代理人赵艳蓉，被上诉人苏光和之委托诉讼代理人袁强强，原审第三人王素英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鱼化公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回苏光和全部诉讼请求。2.本案诉讼费由苏光和承担。事实和理由：1.根据鱼化公司与王素英在2016年1月13日签订的绿地国际花都《认购协议》第三条约定鱼化公司在取得预售许可证后通知王素英与鱼化公司签订《商品房买卖合同》后王素英在接到通知的三日内未与鱼化公司签订《商品房买卖合同》的情况下，鱼化公司有权在不经告知王素英的情况下单方解除本协议并将房屋另行出售。且王素英于2016年5月10日在鱼化公司完全不知情的情况下擅自与苏光和签订了《绿地国际花都转让合同》，将本案房屋转让给苏光和，根据协议王素英与苏光和之间的擅自转让房屋行为侵害了鱼化公司的合法权益。2.根据西安市政府办公厅2017年6月28日发布的市政办发【2017】59号《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》本案王素英和苏光和现均不具备在西安市购房的资格，鱼化公司和苏光和或王素英之间不具备签订《商品房买卖合同》的实际履行的条件，故鱼化公司无法继续履行认购协议。苏光和辩称，1.苏光和系合法受让王素英合同权利义务，且鱼化公司对该转让行为作出认可，故在取得预售许可证后，应及时通知其签订《商品房买卖合同》，因此，苏光和有权要求继续履行认购协议；2.苏光和虽属于非西安市户籍居民家庭，但系鱼化公司迟迟拖延不予通知签订合同的原因，才致使西安市出台了新的限购政策，且根据最新政策，《认购协议》可以继续履行；3、从现实情况来看，苏光和自2016年9月份入住至今，已有两年半之久，且在此期间，物业、水电等费用，均正常缴纳，鱼化公司未曾提出任何异议，继续履行显然于法于理相符。 苏光和向一审法院起诉请求：1.判令鱼化公司继续履行《认购协议》即与苏光和签订《商品房买卖合同》；2.本案诉讼费由鱼化公司承担。一审法院经审理查明，2016年1月13日，鱼化公司（甲方）与第三人（乙方）王素英签订《绿地国际花都认购协议》约定，乙方认购西安绿地国际花都3号地块2栋22304号房，建筑面积约93.38平方米（房屋最终面积以政府核准文件为准）；单价7226.78元/平方米，总价为674837元整，该房屋的最终价款以政府核准（预测面积报告）的面积乘以单价为准。乙方于2016年1月13日前缴纳房屋总价款的30%，即214837元，贷款46万元整，乙方于签订《商品房买卖合同》起七日内，办理完毕银行按揭手续。甲方应于项目取得预售许可证后及时通知乙方，乙方在接到通知后三日内与甲方签订《商品房买卖合同》。如乙方未及时缴纳相应价款，未及时签订《商品房买卖合同》，甲方有权在不经告知乙方的情况下单方解除本协议并将房屋另行出售，乙方应支付已付认购款的6%的违约金。本协议项下乙方认购的房产，在甲乙双方签订《商品房买卖合同》且乙方支付结清全部房款的情况下，甲方应在2016年6月30日前将该房产交付于乙方，否则，每逾期一天，甲方应按照已付房款万分之一比例向乙方支付违约金。合同签订后，王素英向鱼化公司缴纳了购房首付款214837元。2016年5月10日，苏光和（乙方）与第三人王素英（甲方）签订《绿地国际华都转让合同》，约定，甲方将其位于西安绿地国际华都3号地块2栋22304号房建筑面积约93.38平方米的房产一次性有偿转让给乙方，转让方式为出售。该房为绿地国际华都，尚未办理房地产登记手续，双方同意于2016年5月10日由甲方将上述房地产正式转让交付给乙方，付清房款后交房。转让价格为214837元，合同签订之日起一次性付清。甲方不得隐瞒与转让房相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，该转让房产产权无争议（包括不被抵押、查封，不被第三人追索），若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的责任，与乙方无关。若乙方办理房地产转让登记手续，甲方应予协助。2016年9月21日，苏光和对绿地国际花都1期2-22304号房屋进行了收房。绿地国际花都营销中心于2017年2月23日出具情况说明，载明，客户王素英购买国际花都2号楼2单元2304号房，现更名为苏光和，更名正在流转中，请予以办理停车手续。2016年8月，苏光和（乙方）与上海盛高物业服务有限公司西安分公司签订前期物业管理服务协议，国际花都2号楼2单元2304号房由苏光和实际居住使用。另查，2016年3月25日，鱼化公司取得绿地国际花都项目2幢的预售许可证。一审法院认为，鱼化公司与王素英签订的认购协议、王素英与苏光和签订的转让合同均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，各方均应按照合同约定履行各自的义务。根据鱼化公司与王素英签订的认购协议的约定鱼化公司应于项目取得预售许可证后及时通知王素英，王素英在接到通知后三日内与鱼化公司签订商品房买卖合同，但在2016年5月10日，王素英将其认购的房屋转让给苏光和，虽鱼化公司主张其并不知晓王素英已经将房屋转让给苏光和，但根据苏光和提交的证据，绿地国际花都营销中心向苏光和出具情况说明，并在该情况说明中明确注明客户王素英购买的国际花都2号楼2单元2304号房更名为苏光和，且结合苏光和提交的鱼化公司出具的情况说明、入住手册及前期物业管理服务协议，以及苏光和实际收房入住的事实，认定鱼化公司知晓王素英将国际花都2号楼2单元2304号房屋转让给苏光和的事实，故鱼化公司应在预售许可证下来后及时与苏光和签订商品房买卖合同，但鱼化公司未签订，现苏光和要求鱼化公司继续履行认购协议与鱼化公司签订商品房买卖合同的诉请，于法有据，予以支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告西安鱼化永嘉置业有限公司应于本判决生效之日起十日内继续履行认购协议，与原告苏光和签订商品房买卖合同。本案案件受理费100元，由鱼化公司承担。因苏光和已预交，故鱼化公司应在本判决生效之日起十日内支付苏光和。本院二审期间，双方当事人均表示对一审判决查明事实无异议，且均未提交新证据。结合当事人一、二审的举证及法庭调查情况，本院认定事实如下：一审判决查明事实属实。本院认为，本案中，苏光和主张鱼化公司继续履行案涉认购协议，与其签订商品房买卖合同。鱼化公司主张其公司对于王素英与苏光和签订的转让合同并不知情，且其公司在取得预售许可证后及时通知了王素英，但王素英未在接到通知后三日内与其公司签订商品房买卖合同，故其公司与王素英签订的认购协议解除。但2016年9月21日鱼化公司出具情况说明，载明“客户苏光和购买绿地国际花都1期2-22304号房屋，已交清首付办完按揭手续，因按揭流程周期长，需提前收房，请给予办理收房”。结合苏光和提交的入住手册会签单、前期物业管理服务协议、承诺书、业主装修签约册、绿地国际花都营销中心出具情况说明以及2016年9月21日苏光和实际收房的事实，能够说明鱼化公司对于王素英将案涉房屋转让给苏光和的事实是明知且认可的，故鱼化公司应按照认购协议内容与苏光和继续履行合同。一审法院判令鱼化公司与苏光和继续履行认购协议，与苏光和签订商品房买卖合同，符合合同约定，并无不当。至于鱼化公司上诉认为其公司与苏光和之间不具备签订商品房买卖合同的实际履行条件一节，鱼化公司并未提交证据予以证明。综上，鱼化公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10548元，由西安鱼化永嘉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长 王  吉  利审  判  员 任      蕾审  判  员 姬      钊二Ｏ一九年四月二十九日                      书  记  员 周  媛  媛- 1 -