福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终1092号 上诉人（原审被告）：杨加荣，男，1965年4月15日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：吴俊猛，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷伟清，福建世礼（泉州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：董闽玮，男，1975年11月14日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被上诉人（原审原告）：郭毓凤，女，1975年11月27日出生，回族，住福建省泉州市丰泽区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄振来，福建尚品律师事务所律师。 原审第三人：杨金聪，男，1967年6月8日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 原审第三人：庄惠英，女，1968年2月15日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 上诉人杨加荣因与被上诉人董闽玮、郭毓凤及原审第三人杨金聪、庄惠英案外人执行异议之诉一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2018）闽0504民初2779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月1日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨加荣上诉请求：撤销一审判决，改判对泉州市洛江区万安街道后埭社区后埭小区4号楼1102号安置房继续执行。事实和理由：一、董闽玮、郭毓凤不具有原告的主体资格，应裁定驳回起诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”针对案外人提出的排除执行异议，应当审查案外人是否是权利人，是否具有达到排除执行异议的权利，董闽玮、郭毓凤并非安置房的权利人，权利人为被执行人杨金聪。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”诉争房产是安置房，未办理产权登记手续，也未办理产权过户登记手续，董闽玮、郭毓凤未取得安置房的所有权，无权提起执行异议之诉，应裁定驳回起诉。二、一审认定事实不清，导致错误判决，应予改判。（一）董闽玮、郭毓凤与杨金聪、庄惠英之间不存在真实的房屋买卖协议。《协议书》、《安置房买卖选房确认协议书》的日期并非实际签订的日期，是杨金聪、庄惠英为了应付执行而倒签的协议。《协议书》约定的安置房买卖价款为每平方4370元，不符合常理，现在安置房价格为每平方4000多元，安置房在五年前不可能卖到如此高的价格，有恶意串通之嫌。（二）董闽玮、郭毓凤没有支付杨金聪、庄惠英相应的购房款。董闽玮、郭毓凤主张已将全部购房款以现金方式交付给杨金聪、庄惠英，交易金额达349600元，以现金交付完全不符合交易习惯，也不符合常理。董闽玮、郭毓凤也未能提供银行交易流水记录，无法证实其已支付大部分购房款。（三）董闽玮、郭毓凤没有实际占有房屋。从《城市房屋征收补偿安置补充协议书》、《产权调换选房确认表》及《后埭小区安置房交房通知》，可以看出房屋从确认产权置换到选房、交房的所有手续都是由杨金聪以所有人的身份经手，杨金聪、庄惠英并未将安置房交予董闽玮、郭毓凤，董闽玮、郭毓凤未提供证据证明其已实际占用该房屋。一审法院查封该房产时，该房产并未经过装修或者居住使用，董闽玮、郭毓凤也没有在第一时间内发现该房产被查封，可见董闽玮、郭毓凤没有实际占有房屋。三、一审判决超越审理范围，对争议所诉执行措施的解除问题，不属于案外人执行异议之诉审理的范围。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。”第三百一十四条第一款规定：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”当事人对争议所涉执行措施的解除问题，不在案外人执行异议之诉判决之列，一审法院超越审理范围，判决终止并解除安置房的强制执行措施，是错误的。 董闽玮、郭毓凤辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 杨金聪、庄惠英未作陈述。 董闽玮、郭毓凤向一审法院起诉请求：1.判令确认址在洛江区××街道××小区××号楼××室安置房（洛江区滨江路二期土地房屋征迁补偿安置房，面积100.41平方米）属董闽玮、郭毓凤所有；2.终止法院对上述安置房的执行强制措施并解除查封。 一审法院认定事实：2014年12月5日，杨金聪、庄惠英作为甲方，董闽玮、郭毓凤作为乙方，双方签订《协议书》，约定：1.甲方依据与泉州市万安投资经营有限公司于2011年12月30日签订的编号为00056号《土地房屋征迁补偿安置协议书》中的100平方米产权调换安置权转让给乙方；2.转让价为每平方米4370元，总价款437000元，乙方应于本协议签订之日以现金方式支付总价款的80%（即349600元），于选房时以现金方式支付总价款的87400元；3.本协议签订之日起，甲方在收到乙方支付的80%转让款的同时将100平方米的房屋安置权利交付给乙方，并将编号为00056号《土地房屋征迁补偿安置协议书》一份（复印件）、洛江区万安后埭片区征迁指挥部出具给甲方的编号为00056号《选房证》一份（复印件）交给乙方，自该交付行为起，该100平方米房屋安置权即归乙方所有，日后选房权利归乙方所有，所选房屋一切权利、义务归乙方所有。协议签订后，董闽玮、郭毓凤依约支付现金349600元。同日，杨金聪出具《收条》，载明“今收到郭毓凤、董闽玮买方（注后埭安置房）100平方（80%的购房款）人民币349600元整”，交董闽玮、郭毓凤收执。2017年3月13日，法院对杨加荣与杨金聪、庄惠英民间借贷纠纷一案立案受理案，并于2017年9月5日作出（2017）闽0504民初668号民事判决，杨金聪不服判决向泉州市中级人民法院提起上诉。2017年10月13日，杨金聪与泉州市万安投资经营有限公司签订协议号为20055《城市房屋征收补偿安置补充协议书》，约定杨金聪被征收房屋选择产权调换面积233.63平方米，选择面积222.82平方米，回购面积10.81平方米，选定2套住宅（后埭小区4幢1102室和1902室）。同日，董闽玮、郭毓凤与杨金聪、庄惠英签订《安置房买卖选房确认协议》，约定双方于2014年2月5日签订安置房买卖协议约定由董闽玮、郭毓凤选房，董闽玮、郭毓凤于2017年10月13日选中洛江区后埭安置房后埭小区4号楼1102室（100.41平方米），该房产所有权归乙方所有，日后办证过户按协议约定。2018年2月5日，杨金聪出具《收条》，载明“本人今收到郭毓凤、董闽玮买方（注后埭安置房4幢1102室）房款87400元另补加购房补差1791元，总计89191元正”，交董闽玮、郭毓凤收执。2018年4月26日，泉州市中级人民法院（2018）闽05民终940号民事判决发生法律效力。杨金聪未履行生效判决，杨加荣向法院申请强制执行。2018年8月14日，法院作出（2018）闽0504执615号之一执行裁定书，并于同日作出（2018）闽0504执615号查封公告，对诉争房产进行查封。2018年8月17日，董闽玮、郭毓凤对法院的查封行为提出执行异议。法院于2018年9月5日作出（2018）闽0504执异11号执行裁定书，驳回董闽玮、郭毓凤的异议请求。董闽玮、郭毓凤故起诉。诉争房产仍未办理权属证书。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，诉争房产系安置房，未办理产权登记手续，亦未办理产权过户登记手续，董闽玮、郭毓凤未取得诉争房产的所有权，故董闽玮、郭毓凤要求确认诉争房产归其所有的诉求，于法无据，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已执照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，在诉争房产未依法登记在买受人董闽玮、郭毓凤名下的情况下，人民法院是否有权就该房产采取执行措施，关键在于董闽玮、郭毓凤对该房产是否享有足以能够排除执行的民事权利。也就是说，董闽玮、郭毓凤对诉争房产必须同时具有符合《最高人民法院关于民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形。就本案而言，首先，董闽玮、郭毓凤与杨金聪、庄惠英签订的《协议书》，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”规定，该合同依法应认定合法有效，且从合同的签订时间来看，该合同在法院采取查封措施（2018年8月14日）之前已经订立；其次，庭审中，董闽玮、郭毓凤与杨金聪均确认杨金聪、庄惠英在法院查封诉争房产前将诉争房产交付给董闽玮、郭毓凤；再次，董闽玮、郭毓凤已向杨金聪支付全部的购房款438791元（349600元＋87400元＋1791元），杨金聪也确认其已于2018年2月5日前收到董闽玮、郭毓凤支付的全部购房款，并出具相关收条；最后，因诉争房产是安置房，目前还不能办理产权证。综上，在法院采取查封措施之前，本案已存在合法有效的买卖合同，董闽玮、郭毓凤已支付全部购房款并实际占有使用诉争房产，未办理诉争房产的过户登记也非董闽玮、郭毓凤自身原因造成的，其对未能办理过户登记手续不存在过错，故董闽玮、郭毓凤享有足以排除强制执行的民事权利。董闽玮、郭毓凤要求终止对诉争房产的执行措施并解除查封的诉求，有事实和法律依据，应予支持。综上，董闽玮、郭毓凤要求确认诉争房产归其所有，终止对诉争房产的执行措施并解除查封措施，合理部分，予以支持。杨加荣关于诉争房产属杨金聪、庄惠英所有的辩解，于法有据，予以采纳；杨加荣关于本案房产买卖存在虚假诉讼的可能性的辩解，因未提供证据予以证明，不予采纳；杨加荣关于董闽玮、郭毓凤不享有足以排除强制执行的民事权利的辩解，与事实不符，不予采纳。杨金聪、庄惠英经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条、第三百零五条、第三百一十二条规定，判决：一、终止并解除对址在泉州市洛江区××街道××小区××号楼××室××房的强制执行措施；二、驳回董闽玮、郭毓凤的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新的证据。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，首先，董闽玮、郭毓凤与杨金聪、庄惠英签订的《协议书》，是双方真实的意思表示，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，且从合同的签订时间来看，该合同在法院采取查封措施（2018年8月14日）之前已经订立；其次，董闽玮、郭毓凤与杨金聪庭一审审中均确认杨金聪、庄惠英在法院查封诉争房产前将诉争房产交付给董闽玮、郭毓凤；再次，董闽玮、郭毓凤已向杨金聪支付全部的购房款，杨金聪也确认其已于2018年2月5日前收到董闽玮、郭毓凤支付的全部购房款，并出具相关收条；最后，因诉争房产是安置房，目前还不能办理产权证。综上，在法院采取查封措施之前，本案已存在合法有效的买卖合同，董闽玮、郭毓凤已支付全部购房款并实际占有使用诉争房产，未办理诉争房产的过户登记也非董闽玮、郭毓凤自身原因造成的，其对未能办理过户登记手续不存在过错，故董闽玮、郭毓凤享有足以排除强制执行的民事权利。董闽玮、郭毓凤要求终止对诉争房产的执行措施并解除查封的诉求，实质是请求不得执行诉争房产，该请求具有事实和法律依据，应予支持。一审判决中关于“终止并解除对址在泉州市洛江区××街道××小区××号楼××室××房的强制执行措施”表述不当，予以纠正。 综上所述，杨加荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但判决主文表述不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市洛江区人民法院（2018）闽0504民初2779号民事判决第二项； 一、变更福建省泉州市洛江区人民法院（2018）闽0504民初2779号民事判决第一项为“不得执行址在泉州市洛江区××街道××小区××号楼××室××房；”。 二审案件受理费100元，由杨加荣负担。 本判决为终审判决。 福建省泉州市洛江区人民法院（2018）闽0504执异11号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长 林海峰 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇一九年五月五日 法官助理 黄德福 书 记 员 陈文能 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 1 10-