上海市浦东新区人民法院民 事 裁 定 书（2014）浦民一(民)初字第491号原告江树林，男，1962年11月14日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人瞿楠，上海亚太长城律师事务所律师。委托代理人岳文辉，上海金能律师事务所律师。被告上海音源投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人朱剑锋。委托代理人杜长明，上海泰瑞洋律师事务所律师。原告江树林诉被告上海音源投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江树林及其委托代理人瞿楠、岳文辉，被告上海音源投资发展有限公司(以下简称音源公司)的委托代理人杜长明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江树林诉称，2009年8月19日，被告以欺骗手段并以格式合同的方式与原告签订房屋租赁合同一份，约定被告将位于上海市浦东新区上南路(昌里路北边)第一幢、第二幢及两幢之间的连廊部分出租给原告作为临时商业及公司办公所用。之后被告向原告交付了房屋，但并未按约及时为原告办理入住企业各类相关商业证照所需要的材料，且明知原告对房屋进行装修开办面包、咖啡等餐饮经营内容的上海米莱咖啡有限公司，亦未告知原告其不能办理上述材料，导致原告无法取得营业执照合法经营，并在原告开业后被上海市工商行政管理费浦东新区分局的处以罚款及责令停止相关经营活动的行政处罚。故原告依据双方合同9-2的约定，要求判令被告因不能依约提供原告各类入驻企业办证办照所需的必要材料(包括房产、卫生、消防等各类许可证、环境评估报告等)，赔偿原告2010年-2013年4月期间的经营损失人民币620万元。审理中，原告确认，上述经营损失人民币620万元由装修损失120万元及2010年5月1日至2013年12月31日的房屋租金500万元组成。被告音源公司辩称，双方签订的房屋租赁合同系双方充分协商的结果，且系争的租赁事宜已涉及6份判决，法院早已认定双方之合同真实合法有效，不存在欺骗之说。关于迟延办证，法院的生效判决亦已明确处理完毕，根据一事不再理的原则，原告无权就相同的事实再次向法院提出主张。对于原告办理证照所需的材料，法院的生效判决已认定被告于2010年5月已办妥入住企业办证办照所需要的相关材料，同时认定之后该影响或妨碍已经消除，故原告在诉状中的所述是错误的。对于原告因此引起的损失，法院的生效判决已判令被告作出了赔偿(酌情减少了租金及物业管理费)，现原告在本案中又一次以相同的理由提起相同的诉讼请求，属于一事再诉，不符合法律规定，要求予以驳回。另外，双方之间的房屋租赁合同已经法院生效判决所解除，原告主张之后的赔偿，显然无事实及法律依据，且被告已申请执行，原告则拒不履行，原告本次诉讼目的是拖延时间而已。要求驳回原告的请求。经审理查明：2009年8月19日，音源公司作为甲方、江树林作为乙方，双方签订一份《房屋租赁合同》，其中合同1－1条约定，甲方出租给乙方的房屋坐落于本市浦东新区上南路(昌里路北边)，第一幢和第二幢及两幢之间的连廊部分。该房屋的面积分两部分计算，双方核定一层为458平方米(含连廊及两幢之间的空间部分)，二层330平方米，三、四、五层990平方米。房屋用途为临时商业，结构为砖混，中间连廊为钢结构。3－1条约定，房屋租赁期限从2009年12月28日至2014年12月27日止。4－1条约定，一层部分每天每平方米建筑面积租金为13元，共458平方米，每天租金为5,954元；二层每天每平方米建筑面积租金为2.50元，共330平方米，每天租金825元；三、四、五层每天每平方米建筑面积租金为2元，共990平方米，每天租金为1,980元。该房屋租金一年内不变，自第二年起每年按5％递增。4－2条约定，前六个月的房租，即2009年12月28日至2010年6月27日六个月期间的房租双方商定以160万元计取。2009年8月14日前，乙方支付40万元整，2009年11月27日前乙方支付40万元整，2010年2月28日前乙方支付80万元整。双方约定，乙方如在2009年12月28日前营业，则需按实际提前开业天数另行支付租金。如乙方未能在2009年12月28日前营业，则仍需按2009年12月28日起算房租。2010年6月28日起，房租按每三个月支付一次，支付时间在到期前一个月的5日前支付。自2009年8月18日至2009年12月27日为装修期。装修期内的水、电费用由乙方承担，考虑到本项目的特点，乙方一次性包定价为35,000元，于2009年8月18日前乙方支付给甲方。5－1条约定，双方在本合同订立时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金40万元(该费用乙方已经缴纳)。租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，在合同终止的两个月内，结清该项费用。5－2条约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、网络、物业管理费等费用由乙方承担，物业管理费暂定价为一楼部分每平方米每月6.80元，二楼以上每平方米每月3.80元。该房屋租金一年内不变，自第二年起每年按5%递增。6-2条约定，乙方按甲方的安排设置店面招牌，不能随意变更位置和设置广告，所有外墙的广告经营权益由甲方行使。6-4约定，乙方装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由乙方报请有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施如楼梯等归属为甲方，乙方租赁期间的维修责任属乙方。出租房如是旧楼，乙方在装修时需严格执行安全规范，不得改变房屋结构，及其他可能造成安全隐患的装修行为，为此造成的损失及事故由乙方承担，且甲方有权终止合同，所收保证金不予退还。6－7条约定，租赁期间，若因乙方经营不善出现亏损等情况导致退租或不按期交纳房租，以及其他原因导致合同终止的情况发生，乙方不得毁坏其对该房屋的装修，依附于房屋的装修归甲方所有，乙方无权要求甲方给予任何装修方面及其他方面的经济补偿。9－2条约定，双方同意在租赁期内，如有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：……(三)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；(四)乙方逾期不支付租金累计超过半个月的。11－4条约定，订立本合同时，甲方已向乙方出具了相关的项目文件：1、2009年5月11日浦东新区迎世博600天行动指挥部三林世博建设管理部的项目批复；2、2009年5月21日上钢街道给甲方的项目批复；3、2009年7月10日浦东新区政府专题会议纪要。乙方已充分了解该项目的背景情况。2010年1月6日，原、被告签订一份《约定书》，内容为“关于江树林所租的底层商铺，由于新搭建了部分钢结构，该部分双方协商增加贰拾平方米的建筑面积，每平方米仍按13元每天计价，与其他面积同时计为房租，下次交纳房租时一并支付。钢结构部分由138.65平方米增加至158平方米”。合同签订后，音源公司按约交付租赁房屋，江树林对租赁房屋进行过改造和装修。2009年9月至2010年1月期间，江树林以自己的名义或以上海米莱咖啡有限公司(江树林为该公司股东之一)的名义将部分租赁房屋转租给案外人数名使用。2010年7月，音源公司以江树林拖欠租金、擅自转租为由，向本院提起诉讼，案号为(2010)浦民一(民)初字第22474号。音源公司要求江树林支付欠费及解除双方的租赁合同等。本院经审理后认为，根据查明事实，虽然江树林订立合同时已知租赁房屋的背景情况，但音源公司仍负有协助其办理经营证照的义务，事实上音源公司是在江树林租赁、使用房屋后的较长时间内才陆续办妥入驻企业办证办照所需的相关材料，因此，双方又为起租期发生争议，结合本案起诉前江树林已实际支付(或预付)合同约定前六个月大部分租金的事实，故江树林非恶意拖欠租金，而系事出有因。客观上在双方争议发生之前，音源公司也在次承租人的转租证明上确认盖章。故音源公司以江树林拖欠租金、擅自转租为由要求单方解除合同，本院难以支持。对已经发生的租金和物业管理费，结合涉案租赁合同约定的支付期限，本院可一并判决至2011年9月27日，另考虑到音源公司未能及时办妥入驻企业办证办照所需的相关材料是引发本案纠纷的重要原因，对江树林的正常经营及转租确有影响或妨碍，基于公平合理的原则，对涉案欠租和物业管理费，江树林可适当减少支付。故判决如下：一、被告江树林于本判决生效后三十日内支付原告上海音源投资发展有限公司截至2011年9月27日的租金370万元(已扣除被告支付或预付的租金130万元)；二、被告江树林于本判决生效后三十日内支付原告上海音源投资发展有限公司截至2011年9月27日的物业管理费148,000元；三、驳回原告上海音源投资发展有限公司的其他诉讼请求。判决后，江树林不服，提起上诉，上海市第一中级人民法院于2011年11月14日判决维持原判。2011年9月27日，音源公司以江树林拖欠租金、物业管理费、擅自安装广告牌及次承租人擅自装修为由再次提起诉讼，案号为(2011)浦民一(民)初字第35828号。音源公司要求判令：1、江树林立即停止装修并拆除已安装的广告牌，恢复房屋原状(房屋位于上南路XXX号、XXX号、XXX号)并承担违约金(保证金40万元)；2、江树林立即停止对外转租行为；3、江树林立即支付2011年9月28日至2012年3月27日的房租与管理费1,816,217.57元；4、解除原、被告于2009年8月19日签订的《房屋租赁合同》及于2010年1月6日签订的《约定书》，江树林于判决生效后十五天内退还房屋，房租、占用费及物业管理费按照合同标准多退少补；5、第三人吴真雄迁出上海市浦东新区上南路XXX号XXX楼房屋。该案审理中，因音源公司已要求解除合同、收回房屋，故音源公司撤回停止装修、恢复原状、停止转租的诉请。此外，在该案判决生效后，原告将直接与除吴真雄以外的次承租人直接签约，故要求江树林在判决生效之后迁出并返还由其实际使用的房屋即上海市浦东新区上南路XXX号、XXX号一楼、1010号底楼的连廊部分(面积共计235平方米)、1008号、1010号、1014号二楼(面积共计330平方米)、1010号5楼(面积共计85平方米)，在判决生效之前要求江树林按照所有房屋面积支付费用，判决生效之后按照其实际使用的房屋面积支付费用。本院经审理后认为，音源公司直至2010年5月才办妥了入驻企业办证办照所需的相关材料，由此对江树林的正常经营及转租确有影响或妨碍，对此生效判决已作出认定，并酌情减少了租金和物业管理费。相关材料办妥后，该影响或妨碍已经消除，且双方上述纠纷已由人民法院生效判决认定处理完毕，双方理应按合同约定继续履行，江树林应当按约支付租金。因江树林未支付2011年9月28日起的租金及物业管理费，显已违约，音源公司据此要求解除双方的租赁合同，可予支持。对于拖欠的租金和物业管理费，江树林仍应继续支付。江树林逾期不迁出的，还应支付房屋占有使用费和物业管理费。鉴于生效判决已对房屋租金作出认定，也根据实际情况对被告应付的租金进行了减少，现生效判决据以减少租金的因素已经消失，江树林应当按约支付租金。第三人吴真雄对于音源公司要求其迁出的诉请并无异议，本院对原告的该诉请可予支持。故判决如下：一、原告上海音源投资发展有限公司与被告江树林签订的《房屋租赁合同》及《约定书》解除；二、被告江树林于本判决生效之日起三十日内迁出其自用租赁房屋(位于：上海市浦东新区上南路XXX号、XXX号一楼、1010号底楼的连廊部分；1008号、1010号、1014号二楼；1010号5楼)，并将上述房屋返还给原告上海音源投资发展有限公司；三、第三人吴真雄于本判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区上南路XXX号二楼房屋；四、被告江树林于本判决生效之日起三十日内支付原告上海音源投资发展有限公司自2011年9月28日起至2012年7月27日止的租金、使用费2,979,719.77元以及按照每日9,943.45元计收的2012年7月28日起至本判决生效之日止的房屋使用费；五、被告江树林于本判决生效之日起三十日内按照每月8,266.40元的标准支付原告上海音源投资发展有限公司自2011年9月28日起至本判决生效之日止的物业管理费；六、被告江树林于本判决生效之日起三十日内按照每日4,177.94元的标准支付原告上海音源投资发展有限公司自本判决生效次日起至被告实际返还房屋之日止的房屋使用费；七、被告江树林于本判决生效之日起三十日内按照每月3,039元的标准支付原告上海音源投资发展有限公司本判决生效次日起至被告实际返还房屋之日止的物业管理费；八、被告江树林于本判决生效之日起三十日内拆除安装于上海市浦东新区上南路XXX号、1016号二楼的广告牌7块；九、驳回原告上海音源投资发展有限公司要求被告江树林承担违约金40万元的诉讼请求。判决后，音源公司及江树林均提起上诉。上海市第一中级人民法院审理后维持原判。2011年12月16日，江树林以音源公司承诺出租房产系商业用途，理当及时办妥入驻企业办理商业证照所需要的相关材料但未履约为由起诉来院，案号为(2011)浦民一(民)初字第44895号。江树林请求判令如下：1、音源公司提供租赁房屋入驻企业办证所需的相关材料(包括房产、卫生、消防等各类许可证、环境评估报告等)，以便办理相关商业证照；2、音源公司向原告赔偿因未能按时办理商业证照造成的房租损失577,800元及装修损失120万元；3、音源公司向原告双倍返还定金80万元。本院经审理后认为，在音源公司2010年5月办妥相关材料后，该影响或妨碍已消除，双方理应继续按合同约定继续履行。由于江树林未履行租金及物业管理费的支付义务，导致双方租赁合同解除。合同解除后，江树林不再使用租赁房屋，即使尚未提供入驻企业办证所需的相关材料，音源公司也没有再向其提供的必要。故江树林的该项诉请，本院不予支持。根据前述内容，因音源公司未能办妥相关材料所造成的后果，生效判决已做认定及处理，且合同解除系因江树林违约导致，故江树林再次提出房租损失及装修损失，并无事实和法律依据，本院不予支持。故于二〇一三年四月判决如下：一、被告上海音源投资发展有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告江树林保证金40万元；二、驳回原告江树林其余诉讼请求。之后，江树林上诉，上海市第一中级人民法院经审理后认为：双方当事人签订租赁合同属合法有效，双方均应按约履行。现前案生效判决以江树林存在拖欠租金及物业管理费的违约行为为由判决确认系争租赁合同解除，并已对相应期间的房屋租金及使用费标准做出了认定处理，故江树林又在本案中主张音源公司应向其提供相关办证材料，并承担双倍返还定金、退还相应房屋租金的责任，缺乏法律及事实依据，原审法院已详尽阐述，本院不再赘述，其相关主张本院均难以支持。关于装修损失的问题，鉴于系争租赁合同明确约定，若因承租人原因导致合同终止，依附于房屋的装修归出租人所有，承租人无权要求出租人给予任何装修方面及其他方面的经济补偿。江树林主张由音源公司补偿其装修损失亦与该合同约定不符，本院实难支持。遂维持原判。以上事实，有《房屋租赁合同》、庭审笔录、(2011)浦民一(民)初字第22474号判决书、(2011)沪一中民二(民)终字第2451号判决书、(2011)浦民一(民)初字第35828号判决书、(2012)沪一中民二(民)终字第2817号判决书、(2011)浦民一(民)初字第44895号判决书、(2013)沪一中民二(民)终字第1797号判决书等及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，江树林以音源公司采用欺骗手段并以格式合同的方式与之签约且未按约及时为原告办理入住企业各类相关商业证照所需要的材料、导致原告无法取得营业执照、在开业后被行政处罚为由要求音源公司赔偿2010年-2013年4月期间的经营损失人民币620万元，因(2011)浦民一(民)初字第22474号、(2011)浦民一(民)初字第35828号、(2011)浦民一(民)初字第44895号三案已经对双方合同的合法性、有效性、合同解除的责任及是否承担违约金、装修及租金损失等均作出认定和处理，现原告再行以相同的理由及诉讼请求诉至本院要求处理，违反了一事不再理的法律规定。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第一百三十九条，裁定如下：驳回原告江树林的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇一四年三月七日书记员  陈佳琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第一百三十九条起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。