河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0503民初362号原告袁志，男，汉族，1959年1月16日出生，系华氏达控股有限公司职工，住石家庄市。被告邢台天厦房地产开发有限公司，住河北省邢台市桥西区富水嘉园A区1号楼，统一社会信用代码：91130503755452531N。法定代表人刘晓瑞，该公司经理。委托代理人郝辉辉，系河北鑫旺律师事务所律师。委托代理人杜志乾，系河北鑫旺律师事务所律师。被告邢台水业集团有限公司，住邢台市桥西区钢铁南路86号，统一社会信用代码：91130500669071169X。法定代表人安伟,该公司董事长。委托代理人王立娟，系河北鑫旺律师事务所律师。委托代理人王孟，系河北鑫旺律师事务所律师。原告袁志与被告邢台天厦房地产开发有限公司、邢台水业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁志，被告邢台天厦房地产开发有限公司的委托代理人郝辉辉、杜志乾，被告邢台水业集团有限公司的委托代理人王立娟、王孟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁志向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还其多收原告的购房款45,626元及其利息（其中：35,210元自2006年5月30日起按银行同期逾期贷款利率（即正常利率的1.5倍，下同）计算至履行日；10,416元自2008年9月27起按银行同期逾期贷款利率标准计算至履行日；至起诉前暂计3,200元）2、判令被告天厦公司向原告开具、交付购房发票；3、判令两被告配合原告办理房屋产权证书；4、判令由于两被告违约，致使涉案房屋不能办理房产证承担相应的违约金（以购房款为基数。自2009年5月交房后90日起按照银行同期逾期贷款利率标准计算违约金至涉案房屋达到办证条件之日，至起诉前暂计150,000元）。诉讼费用由被告承担。2004年末2005年初。原告通过被告邢台水业集团有限公司团购了被告邢台天厦房地产开发有限公司开发的邢台市莲池大街富水嘉园B区6号楼1单元501（目前物业编号为6-1-401）房屋及其152号（目前物业编号为52号）车库（以下将上述房屋及其车库统称涉案房屋）。2006年5月30日前，原告按照水业集团要求累计支付购房款243,913元；2006年5月30日水业集团通知原告与天厦公司签订购房合同。当时提供的购房合同是空白合同，水业集团的解释是房屋的准确面积和房号等均尚未确定，特别是房价尚未最后确定，待以后最终房价确定再填写，并在已付房款243,913元的基础上多退少补。原告出于信任将该空白合同签了一式两份，因天厦公司尚未盖章而被全部收走；其后原告一直向两被告索取购房合同，两被告均称其公司有规定，合同不能给原告；2008年9月27日，水业集团通知原告房价最终确定，原交房款不够，需补交房款10,416元，至此原告累计交付购房款254,329元（只开了收据未开发票），但仍不给购房合同；2009年5月，天厦公司虽将案涉房屋交付给原告，但从交房后90日至今。涉案房屋因未办妥综合验收合格和房屋初始登记手续、且两被告未履行通知、协助原告办理房屋产权证书的义务，导致涉案房屋无法办理房屋产权证书，属于违法违约。还有，不知何时，天厦公司已将涉案房屋的《商品房买卖合同》备案，备案号为S101537；另外经书面通知。原告还在2010年8月19日向天厦公司选聘的初期物业邢台民兴物业服务有限公司交纳了维修基金和契税等办证费用16,093元。2018年7月11日，原告因暖气过户需要购房合同，再向两被告索取。两被告才说可以照顾，但需要写《申请》，经水业集团批准后到天厦公司复印购房合同（但不给原件，也不许拍照）。此时原告方才第一次看到《商品房买卖合同》的复印件，方才得知涉案房屋总价为208,703元，不是水业集团要求原告交付的254,329元，即原告多交了房款45,626元，至此原告也方才明白为什么当初签合同时房价空白的真相。在得知二被告的多项违约与欺瞒后，原告想依法维权，但苦于原告手里既没有《商品房买卖合同》原件作为多收款的证据，也没有房屋产权证书作为业主身份的证据，就连交房款的证据也仅仅是团购人水业集团开具的收据，与天厦公司扯不上关系。无奈之下，随向邢台市桥西区法院提起对涉案房屋的业主资格的确认之诉。邢台市桥西区人民法院经审理作出（2018）冀0503民初2406号《民事判决书》确认了原告的涉案房屋业主资格，并认定了涉案房屋价款的事实真相。原告认为，1、天厦公司售房不开发票属于违法；2、两被告协同多收原告房款45,626元，且至今不给原告《商品房买卖合同》使原告失去依法维权的证据，应依法退还多收房款本息；3、两被告协同未按《商品房买卖合同》约定办妥涉案房屋的综合验收合格和初始登记等手续、且不给《商品房买卖合同》致使原告无法取得房屋产权证书，属于违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。邢台天厦房地产开发有限公司辩称，我方没有收到原告的任何购房款，我方不存在违约，原告主张缺乏事实依据，根据原告签订的承诺书显示的时间为2010年3月31日，原告当时了解实际情况，故原告主张的诉请已超过诉讼时效。天厦只是协助水业集团谋取福利建设的集资房，前期建设及后期办证均由水业集团负责，同时天厦也在配合水业集团办理房产证。邢台水业集团有限公司辩称，1、本案原告起诉我公司主体不适格。富水嘉园实为我公司员工集资建房项目，张青作为我公司员工签订《商品房内部认购协议书》，后原告与张青签订的《房产合同》，根据合同相对性原则，原告起诉我公司系主体不适格。2、本案已过诉讼时效。原告于2005年从张青处购买房屋，2006年签订《商品房买卖合同》，2010年原告签订承诺书，承诺书已明确合同仅作为办理房产证使用，因此原告自2009年就已入住涉案房屋，因此起诉已超诉讼时效。3、我公司开立专户用于集资建房的所有收支，收取的全部购房款均用于房屋的建设、开发、管理及维修等，我公司并未多收原告购房款。4、我公司一直积极推进房屋产权证书的办理。5、富水嘉园属于集资建房，并非一般的商品房买卖，我公司在与员工签订内部认购协议书时并未约定权属登记以及违约事宜，我公司并不存在违约。原告向本院提交了如下证据，张青是水业公司员工，水业公司集体向天厦公司团购富水嘉园B区6号楼，张青不要了，找到我要我顶名买房，我和她之间签了一个合同，张青出面代我的名购房，以张青名交了24万多，以我的名交了1万多，共计254,329元，交给了水业集团，水业集团开了收据，交完款以后，张青说其他员工代名都给了1.5万元的感谢费，要求我也给1.5万元，我给了钱，签了购房协议。2006年5月30日签订了房屋买卖合同，该合同没有填价格，2008年供水公司通知我补交房款。交房时间是2010年3月31日，民兴物业公司通知的交房，交房时，他们要求我签订了一份承诺书，否则不交房，我被迫签了承诺书，并入住，入住后，十几年来，一直要求办理房产证。2018年7月11日，我需要使用购房合同，才从天厦公司复印合同，才发现价格是208,703元，我认为多收了我的房款，要求返还。至今未办理房产证。期间，房管局说，该房屋尚未办理初始登记，不能办理房产证。我上次起诉时，天厦公司给我打电话，说办房产证还早呢。人防工程还未验收。提交证据：一、房屋交易与产权管理信息查询证明，证明原告向房管部门求证，证实涉案房屋业主为原告，但因未办理初始登记、综合验收等而不能给业主办理房产证。二、原告的《申请》及水业集团的批准，证明涉案房屋由水业集团组织团购，远高美玉持有购房合同，特殊情况下需经水业集团批准后才能去天厦公司复印。三、《商品房买卖合同》、（2018）冀0503民初2406号《民事判决书》、邢台市桥西区人民法院《法律文书生效证明》、张青《证明》、供水公司《收据》，证明天厦公司和水业集团约定《商品房买卖合同》不能给原告，原告因未持有购房合同而无法维权，不得已提起另案的确认之诉；《商品房买卖合同》的签订时间是2006年5月30日，合同签订前原告以张青名义向水业集团交付涉案房屋团购款243,913元，合同签订后原告补交房款10,416元，合计254,329元；2006年5月30日，签订的《商品房买卖合同》房价处是空白的，其证据是“交房款和签合同的顺序”：原告在签合同之前已交房款243,913元，远远大于合同价款208,703元，不可能在2008年9月27日在水业集团通知下再交补交房款10,416元。这足以证明原告签合同时不知道《商品房买卖合同》中的房价，才被蒙多交房款45,626元；合同约定交房时间为2009年7月18日前，实际交房时间为2009年5月。四、（2017）冀0104民初756号民事判决书、（2017）冀01民终7649号民事判决书、（2018）冀0104民初5135号民事判决书，同类案件生效判决：因开发商未办理房屋初始登记影响业主办理房产证，根据《合同法》107条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，判决开发商给付业主逾期办证违约金（以已付房款为本金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。被告邢台天厦房地产开发有限公司针对原告提交的证据进行了质证，房屋买卖合同是基于我公司与水业集团的定向开发协议，为了协助办理房产证办的，不同于一般意义上的商品房买卖合同，实际房屋交易价格并非合同上的价格。因该房是集资房，目前该房屋尚不能办理房产证。对于收据，显示收款方均是被告邢台水业集团有限公司，与我公司无关，关于证据一，对证明目的不认可，当时备案是根据水业集团提供的购房名单出具的合同，不能说明天厦多收房款及存在违约，对证据3-2判决不认可，对该证据证明目的不认可。对原告提交的判例对本案无约束力。对证据2-1的申请与本案无关联性，对证据2-2庭审笔录证明目的不认可。被告邢台水业集团有限公司针对原告提交的证据进行了质证，原告所购买的房是企业员工集资购房，我公司作为国企并没有建房资质，当初供水公司不再负责分配房屋，职工集资购房的意愿很大，后经职工大会和党政联合会通过职工集资建房项目。当时政策允许定向开发，故与天厦房地产签订前期开发协议。原告从张青处买房是在张青已经交了部分购房款后协商的，并非原告所述，关于承诺书，原告为完全民事行为能力人，对于承诺书内容，原告知晓并理解，原告签署了承诺书，即认可所述内容。对证据一真实性无异议，但不能证明原告的证明目的，对于证据二，证明目的不认可，原告提交的申请也可证明涉案房屋的特殊性质，并非一般的商品房买卖，证据三真实性无异议证明目的有异议，我方认可天厦房地产提交的承诺书，根据该合同书，可知双方并未按照商品房买卖合同执行，从证据3-5可看出，我公司针对的是张青，并非原告，对证据四不认可。被告邢台天厦房地产开发有限公司向本院提交了如下证据：证据1、富水嘉园B区前期开发协议一份,证明：天厦只是协助水业集团为单位职工谋福利建设的集资房。前期建设及后期办证均由水业集团负责。证据2、编号GF-2000-0171的《商品房买卖合同》、承诺书各一份,证明：以天厦名义出具的商品房买卖合同不同于一般意义上的商品房买卖合同，该合同仅是天厦基于与水业集团的定向开发协议，为了协助办理房产证而出具的。同时根据原告亲自签署认可的承诺书的内容也能证明该合同只是为了办理房产证使用的备案合同，不属于实际交易的房屋买卖合同。另外，在该承诺书中，原告承诺，原告购买房屋产生的任何义务纠纷由本人自己和邢台水业集团自行处理，与天厦无关。另外，根据承诺书签订的时间显示为2010年3月31日，原告当时完全了解实施情况，现在原告主张的诉讼请求均已超过诉讼时效。原告对邢台天厦房地产开发有限公司提交的证据进行了质证，对证据一真实性合法性、关联性均不知情，也不认可。对证据二真实性、合法性、关联性均认可，证明目的有异议，对承诺书真实性无异议，合法性有异议，首先，该承诺书程序违法，是在交房时强行要求原告签字的，不签不交房，其次，内容违法，按照天厦公司和供水公司的说法，是定向开发，那么天厦公司就是开发商，也是房屋出卖人，和天厦公司有关。被告邢台水业集团对邢台天厦房地产开发有限公司提交的证据进行了质证，对证据一二均无异议，对于承诺书，原告签订承诺书，就应认可其内容，承诺书为2010年签订，如果原告认为违背了其真实意思，就应该主张撤销。邢台水业集团向本院提交了如下证据，我公司作为国企并没有建房资质，当初供水公司不再负责分配房屋，职工集资购房的意愿很大，后经职工大会和党政联合会通过职工集资建房项目。当时政策允许定向开发，故与天厦房地产签订前期开发协议。因为建造房屋不属于水业集团的业务，与该项目有关的费用不能在基本账户体现，故公司专门设立专户（账号为：09×××01）用来管理集资款的收支，包括账户中所产生的利息，也都用于富水嘉园的有关事项，我公司只是牵头组织与推进集资建房的项目，目的是为了给员工谋福利，而不是建造房屋以后以商品房价格卖出，公司没有从中间谋取任何利益，而且有关房子的一切费用都是购房员工的集资款。房屋产权证书我们也是在帮助集资购房户办理的，包括原告袁志在内的购房户均有义务推进房产证的办理，所需的费用也应由购房户分摊。原告要求我公司承担违约责任没有任何理由，如果要出违约金，那违约金也应该出自所有购房户。原告主张违约金的依据是《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释18条》，根据该解释第1条解释了商品房买卖合同。本案涉案房屋并非商品房买卖，是员工集资建房。第一组证据：商品房内部认购协议书、房产合同、收据，证明：我公司与张青签订内部购房协议，收据也是开给张青的，我公司与原告之间没有任何关系。原告从张青处购买房屋时，已约定总价款为254329元。第二组证据：富水嘉园工程收款与支出明细表，部分记账凭证，邢台市供水总公司与天厦房地产公司签订的《富水嘉园B区前期开发协议》与结算书、明细表，邢台市供水总公司与邢台建设集团有限公司签订的《建设工程施工合同》与结算书、明细表，证明：我公司开立专户管理集资房款的收支，所收取的购房款均用于支付天厦房地产公司前期开发、建筑施工、配套设施、管理费、维修费等费用，每一笔收入均有财务的记账凭证予以佐证。第三组证据：邢台市建设局开给市不动产登记中心的关于富水嘉园B区2#6#10#14#住宅楼有关问题的函，证明：当时政府允许定向开发，我公司在积极推进房屋产权证书的办理，但是由于房屋性质特殊，因此办理过程中遇到一些问题。原告对邢台水业集团提交的证据进行了质证，对商品房内部认购协议书真实性无异议，对关联性合法性有异议，证明目的有异议。对房产合同无异议，其说明了涉案房产是原告以张青名义购买。对公函、建筑施工合同我不知情，对银行凭证没见过，对公函不能证明其目的。被告邢台天厦房地产开发有限公司对邢台水业集团提交的证据进行了质证，对证据真实性无异议，对建筑施工合同，该份合同是由水业集团与建工集团签订的，证明集资房建设由水业集团负责，天厦只是协助，对公函，证明了办理证是由水业集团提供资料，天厦只是协助，由于其特殊性和政府原因，办理过程遇到问题。本院经审理认定事实如下：邢台市供水总公司为解决内部职工住房问题，2004年11月12日与邢台天厦房地产发展有限公司签订富水嘉园B区前期开发协议。因该房为内部职工集资建房，邢台市供水总公司的职工张青为购买富水嘉园B区6号楼1单元501室房屋及152号车库于2004年5月24日向邢台市供水总公司缴纳购房定金30，000元，2004年6月11日交房款46,000元，2004年6月28日交房款17,229元，2005年1月10日缴纳购房款161，100元。2005年3月17日邢台市供水总公司与邢台建设集团有限公司签订建设工程施工合同。2005年1月18日张青将其购买的富水嘉园B区6号楼1单元501室房屋及152号车库房产卖给原告袁志，房屋总价款为254,329元。2008年9月27日原告袁志补交房款10,416元将上述房款补齐。2006年5月30日原告袁志与邢台天厦房地产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同。该房屋于2010年3月31日由民兴物业公司通知的交房，交房时原告袁志签订了一份承诺书，该承诺书内容为“本人袁志（身份证号）,2005年6月在邢台水业集团金泉供水有限公司单位购买天厦富水嘉园B区小区陆#楼壹单元陆零壹号房屋一套，另购壹伍贰号车库，该楼是邢台水业集团金泉供水有限公司单位定向开发的。因办理房产证需要与邢台天厦房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，本人与邢台天厦房地产开发有限公司无实际交易关系。此合同仅作为办理房产证使用，本人不依据此合同向邢台天厦房地产开发有限公司主张权利，购买房屋产生的任何义务纠纷由本人自己和邢台水业集团金泉供水有限公司单位自行处理与邢台天厦房地产开发有限公司无关。承诺人：袁志”。又查，富水嘉园B区2#、6#、10#、14#住宅楼系邢台市供水总公司委托邢台天厦房地产开发有限公司定向开发的四栋住宅楼。该项目的批准开工时间为2005年3月11日，实际竣工时间为2009年6月5日。因邢台市供水总公司自2007年后更名为邢台水业集团金泉供水有限公司，之后又更名为中建冀泉供水有限公司，现名称为邢台水业集团有限公司。该房屋因原告企业改制更名等原因造成竣工验收备案手续不全故尚未能办理房屋产权证。本院认为，原告袁志与邢台天厦房地产开发有限公司虽然签订了商品房买卖合同，但该合同并非双方真实意思表示也未按该合同约定履行。原告袁志所购买的房屋系邢台市供水总公司委托邢台天厦房地产开发有限公司定向开发的住宅楼，性质属于内部职工集资建房有别于商品房，故该房屋的成交价格应按邢台市供水总公司的职工张青与原告袁志签订的买卖合同为准。综上，原告诉求退还房款证据不足本院不予支持。本案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告袁志的诉讼请求。案件受理费4,210元，减半收取计2,105元由原告袁志负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  徐文涛二〇一九年五月十三日书记员  刘 娜