江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏08民终991号 上诉人（原审被告、申请执行人）：陈军，男，1976年5月5日出生，汉族，住盱眙县。 上诉人（原审被告、申请执行人）：张功付，男，1975年6月6日出生，汉族，住盱眙县。 委托诉讼代理人：黄鑫，江苏昂格律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）:王方国，男，1951年12月21日出生，汉族，住盱眙县。 委托诉讼代理人：李英勇，江苏李英勇律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：杨军，男，1976年10月8日出生，汉族，住盱眙县。 上诉人陈军、张功付因与被上诉人王方国、原审被告杨军案外人执行异议之诉一案，不服江苏省盱眙县人民法院（以下简称盱眙县法院）作出的（2018）苏0830民初1650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 陈军、张功付上诉请求：请求撤销原判，改判准许对涉案房屋强制执行，被上诉人王方国承担诉讼费用。理由为：涉案房屋买卖合同的约定与实际履行不符，合同约定在2015年7月17日前到办证机关一次性付清并办理过户，实际是未到办证机关付款，至今未办理过户手续，被上诉人给付款项的行为明显不符合常理。对于收条是否是杨军出具，被上诉人并未提供款项交付的相关证据予以佐证。被上诉人没有要求上诉人办理产权转移手续，也未诉讼要求办理，涉案合同未约定按揭贷款如何处理，均明显不符合常理，且合同第三条有明显改动。原审法院认定被上诉人已经支付了房屋对价的证据不足，仅有收条不能证实杨军实际收到了上述款项，被上诉人在庭审后缴纳按揭贷款，明显是为了掩盖虚假合同的真相，被上诉人在2015年7月17日支付的12万元不能证明是付购房款。原审法院认定被上诉人已经实际占有争议房屋与事实不符，该房屋长期无人居住，被上诉人缴纳物业费的证据是在庭审中产生的。 被上诉人王方国答辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，上诉人的上诉请求没有法律依据，请求驳回上诉，维持一审判决。 原审被告杨军未作答辩。 王方国向一审法院起诉请求：撤销盱眙县法院（2016）苏0830执2484、2485号民事裁定以及（2018）苏0830执异26号执行裁定，停止对登记在杨军名下位于盱眙县盱城镇街道虎泵路大明公馆40幢304室房屋的执行。 一审法院认定事实：陈军与杨军民间借贷纠纷一案，盱眙县法院于2016年6月15日作出(2016)苏0830民初2116号民事判决，判令杨军于本判决生效之日起十日内偿还陈军借款本金人民币100000元及利息（利息自2016年5月26日起按月利率2%计算至实际还清之日）。案件受理费2300元，减半收取1150元，保全费620元，合计1770元，由杨军负担。 张功付与杨军民间借贷纠纷一案，盱眙县法院于2016年6月22日作出(2016)苏0830民初2117号民事判决，判令杨军于本判决生效之日起十日内偿还张功付借款本金人民币50000元及利息（利息自2016年1月15日起按月利率2%计算至实际还清之日）。案件受理费1050元，减半收取525元，保全费520元，合计1145元，由杨军负担。 两案判决发生法律效力后，根据陈军、张功付的申请，盱眙县法院于2016年8月12日立案执行，案号为（2016）苏0830执2485号、（2016）苏0830执2484号。执行过程中，盱眙县法院于2017年12月11日作出限期迁出涉案房屋的公告。王方国对上述执行行为提出异议，要求依法终止盱眙县法院（2016）苏0830执2484号、2485号民事裁定，依法停止对位于盱眙县盱城镇街道虎泵路大明公馆40幢304室房屋的执行措施。盱眙县法院经审查于2018年3月8日以“法院查封的涉案房产登记的权利人为杨军、曹莉萍，异议人提交的证据不足以证明其为房屋所有权人，故异议人的异议理由不能成立”为由作出（2018）苏0830执异26号执行裁定书，驳回了异议人王方国的异议申请。 另查明，2015年3月27日，王方国与杨军签订房屋买卖合同，合同约定：王方国购买杨军位于盱眙县房屋，房屋所有权证号盱字8201000401，房屋成交价格20万元，2015年7月17日前付清全部房款，如王方国违约则向杨军支付购房款的0.2%作为违约金（手写字：3月27日付款5万元、4月25日前付款3万元、余款7月17日前到办证机关一次性付清）；杨军于2015年7月17日前将房屋交付王方国，逾期交付不超过5日的，杨军向王方国支付已付房价款万分之20的违约金。双方应于房屋交付使用后30日内共同到房屋登记机关申请办理产权转移登记等条款。房屋产权证载明的房屋共有人为曹莉萍，并在农行盱眙支行设定抵押权利价值为12万元，设定期限为2009年7月30日，注销期限为2024年7月29日。 2015年4月27日，王方国向杨军支付购房款8万元，由杨军出具收条给王方国；2015年7月17日，王方国作为付款方向曹利萍在中国银行盱眙支行卡号为6217866100000747407汇款12万元，汇款单附言为“还房款”。王方国提交了8万元现金付款的资金来源系本人存款、妻子张泸筠工资、岳母何天寿存款组成。陈军、张功付对房屋买卖合同、8万元收条落款为杨军签名没有异议。 陈军、张功付质疑12万元收款人为曹利萍，并不一定是权属证书上载明的曹莉萍，经查，曹利萍在办理涉案房屋的产权证书时提供的身份证是曹利萍，而产权证书记载的是曹莉萍，此点由盱眙县不动产登记局档案室出具证明予以证实，可认定曹莉萍与曹利萍是同一人。涉案房屋物业费用由物业管理部门出具证明证实从2015年度至2018年度均有王方国交纳，从而可证涉案房屋已于2015年期间交付王方国使用。陈军、张功付申请执行杨军民间借贷两个案件期间，执行人员并未找到杨军，本案诉讼过程中为送达诉讼文书查找杨军下落时与杨军母亲谈话笔录证实杨军长期不在家、不知道下落，因而无证据证实王方国对未办理过户手续存在过错。对于涉案房屋设定抵押杨军尚欠的按揭贷款55776.76元，现已由王方国全部代为缴纳。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已取得合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。 依据该条的规定结合本案的实际，王方国于2015年3月27日与杨军签订房屋买卖合同，陈军、张功付认可合同落款的一方系杨军本人签名，陈军、张功付质疑合同可能涉嫌造假，但并未向盱眙县法院提供证据加以证实，据此该院只能认定该合同是真实的，且合同内容并无违反法律法规的强制性规定，因而也应认定合同为有效合同。王方国于2015年4月27日向杨军支付购房款8万元，由杨军出具收条给王方国，陈军、张功付也认可收条落款签名为杨军本人所签，王方国虽不能提供银行的直接打款依据，但提供了8万元资金的合法来源，据此，盱眙县法院对王方国支付8万元购房款的事实予以认定。对王方国打款12万元给曹利萍，在打款凭证上注明为还房款，且又有不动产登记部门出具的手续能够证实曹利萍与曹莉萍是同一人，作为杨军的妻子收到购房款12万元，作为家事代理可认定杨军收到此12万元，因而按照合同约定王方国应付的20万元购房款已全部付清。从物业管理部门出具的证明可证实从2015年就由王方国直接向物管部门缴纳涉案房屋的物业费用，可证实在2015年间涉案房屋已交付王方国占有。另从本案为送达诉讼文书查找杨军下落时与杨军母亲谈话可证实杨军长期外出没有下落，不能证实没有办理过户手续系王方国的过错造成。 鉴于上述事实，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案若干问题的规定》第二十八条规定的情形，王方国的诉讼请求应予支持。陈军、张功付提出涉案房屋在设置抵押阶段，王方国与被告杨军的买卖合同无效问题，就该合同本身来说，在王方国与杨军之间既是真实的也是有效的，如果抵押合同履行存在责任，那是银行向杨军主张的问题，不在本案审查范围，故判决停止对位于盱眙县房屋的执行。案件受理费4300元，公告费600元，合计4900元，由陈军、张功付负担。 二审查明，一审认定事实属实，本院予以确认。 本院二审期间，上诉人张功付向本院提交财产查询反馈汇总表、不动产登记簿信息查询结果、曹利萍个人账户关联合约信息以及执行法院调查涉案房屋物业公司的谈话笔录，证明被执行人杨军有多张银行卡，被上诉人王方国称杨军没有银行卡不是事实，涉案房屋在2016年诉讼保全时被查封以及抵押的状况，涉案房屋一直无人居住，以及2015年到2018年之间的涉案房屋的按揭贷款都是曹莉萍偿还。 上诉人陈军质证称，认可张功付提供的证据。 被上诉人王方国质证称，对证据的真实性无异议，但上诉人曲解了被上诉人在庭审中的意思，当时付款的时候杨军夫妇都在场，杨军称自己没有银行卡，让汇到曹利萍卡上，至于杨军是否有银行卡，买房人不需要考虑那么多。上诉人称2015年后涉案房屋无人居住，我方认可，但因为当时被上诉人岳母生病住院，所以一直没去住，但是房屋里面所有的物品都是买方岳母的。2015年到2018年的按揭贷款确实是曹莉萍偿还，但本来未办理产权证前都应由杨军、曹莉萍偿还。 经审查，本院对上诉人张功付提交证据的真实性、合法性予以确认，对上诉人的证明目的与本案关联性不予确认。 二审另查明，2017年1月20日，被上诉人王方国与杨军亲戚王玖玲短信联系，王方国称因其对手机不熟，不小心按错出厂还原键，把通讯录资料弄丢了，无法联系到杨军夫妇，只能求助王玖玲，希望王玖玲将他们的联系号码和家庭住址发给他，因为马上要过年了，他们可能回来，想一起把房子过户办了，并称指望杨军夫妇主动联系看来是不可能了。2017年2月10日，王方国再次向王玖玲索要杨军电话和地址，王玖玲也表示联系不上杨军，其问过杨军妹妹，她也不知道。 被上诉人王方国持有创兰太阳能空调盱眙总代理在2015年12月10日出具的载明“大明馆40-304购买电热水龙头”的收据原件，亦持有在2015年8月21日、2015年10月27日、2016年2月9日为涉案房屋缴纳电费的发票原件,在2015年11月5日缴纳水费的发票原件,以及在2015年8月4日和2015年10月9日缴纳天然气费用的发票原件。 本院认为，本案的争议焦点为，被上诉人王方国对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。 根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋并未登记在被上诉人王方国名下，故王方国对该房屋不享有所有权。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，被上诉人王方国与被执行人杨军在法院查封前签订了房屋买卖合同，张功付、陈军对该合同不予认可，但未提交足以推翻该合同真实性的有效证据，故本院对涉案房屋买卖合同的真实性予以认定，该合同不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。关于房款支付情况，被上诉人王方国提交了12万元的转账凭证、8万元收条以及该8万元现金的款项来源证据，应当认定其已经实际支付了全部购房款20万元。对于是否合法占有该房屋，被上诉人王方国提交的其在2015年和2016年购买电热水龙头收据、物业费收据、水电天然气费用发票原件等证据足以证实其从2015年开始已经实际占有控制涉案房屋，即使2016年以后房屋空置也并不影响其已经合法占有该房屋的事实成立。关于是否因买受人原因办理过户登记，被上诉人王方国提交的其与杨军亲戚王玖玲的信息记录，可以证实其一直想联系杨军办理过户手续但未果，一审法院亦已查明杨军长期下落不明，故应当认定涉案房屋未办理过户登记非因买受人原因造成。 综上，上诉人的上诉请求和理由不成立，不应予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律得当，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人张功付、陈军负担。 本判决为终审判决。 审判长  董国华 审判员  刘群英 审判员  刘玉娟 二〇一九年五月二十二日 书记员  庄 行