广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终1218号上诉人（原审原告）：李燕娜，女，1982年2月17日出生，香港特别行政区居民，现住广东省开平市水口镇嘉兴工业区******。香港永久性居民身份证号码：R778183（A）。委托诉讼代理人：谭文秀，广东华南律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭小仪，广东华南律师事务所律师。上诉人（原审被告）：开平恒威房地产开发有限公司。住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区C-14号。统一社会信用代码：914***********968A。法定代表人：邝某1。委托诉讼代理人：卢泽铭，广东永泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄郁坤，广东永泽律师事务所律师。上诉人李燕娜、开平恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初2145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李燕娜上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判;2.一、二审诉讼费用由恒威公司承担。事实和理由：一、一审法院认定“天鸽”台风为不可抗力扣减恒威公司违约时间20天，明显过长。另根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，恒威公司在遭遇台风不可抗力后，应于台风预警信号解除后的15天内告知李燕娜需要延期交楼的事项，但实际上恒威公司并没有履行告知义务，李燕娜当然有理由认为是台风对于恒威公司的交楼事宜并不产生任何影响，恒威公司才不告知李燕娜有关需要延期交楼的事宜。而且，根据开平市的历年天气状况，恒威公司应当知道每年的夏季都会发生台风天气，在约定交楼日期恒威公司理应是已经对台风天气造成的误工情况有所预期，恒威公司自身没有履行相关的合同义务，却在李燕娜提起本案诉讼后以诸多理由要求扣减违约时间，明显有悖于合同签订的原则，损害李燕娜的合法利益。一审法院没有依据双方的合同基础查明恒威公司是否履行告知义务，就认定扣减恒威公司违约时间20天明显是认定事实不清，适用法律错误，不存在因不可抗力而予以延迟交楼的情况。二、一审法院认定原合同约定的每天万分之四违约金过高，调整为万分之二，明显对李燕娜的损失没有正确认定。《广东省商品房买卖合同》是恒威公司单方提供给李燕娜签订的格式合同，李燕娜对于里面的内容全部予以接受，包括约定的违约条款，根据第九条的约定，恒威公司出现延迟交楼的情况，其理应按照其所提供的格式合同上万分之四违约金的约定承担违约责任。每日万分之四的违约金计算标准并不存在过高，未超过银行同期贷款利率的四倍。恒威公司答辩称，与上诉状意见一致。恒威公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为恒威公司向李燕娜支付逾期违约金2008元（从2017年9月1日起至2018年6月14日的287天中扣减225天后得出62天，按已付房款647745元为基数，按每日万分之零点五给付）及后续逾期交房违约金（从2018年6月15日起至实际支付房屋日止，按已付房价款647745元为基数，按每日万分之零点五给付）。事实和理由：一、延迟交房原因主要有：1.恒威公司经验不足。一般包装修的商品房交房时间是两年半以上，由于恒威公司第一次做包装修的工程，而且除了装修外，还要按照空调、热水器，因此按合同约定的时间交房，显然不足，这是导致延迟交房的主要原因。因此，合理的交房时间是在合同约定的交房时间上在顺延120天左右。2.暴雨、台风等不可抗力的因素，春节等节假日等也影响了交房时间。涉案楼盘在建造过程中，遭遇了65天的大雨、暴雨、台风等天气，这些不可抗力因素导致恒威公司无法施工。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第二款第1项约定：遭遇不可抗力的，出卖人可以据实延期。因此，上述天气原因导致无法施工的65天，可在逾期违约天数中予以扣减。同时，由于春节等节假日，工人放假，施工暂停，也在造成40天左右的顺延。因此，交房时间应顺延225天，从逾期违约的天数中扣除。二、违约金约定过高，恒威公司请求调整为每天万分之零点五。李燕娜并没遭受明显的、较大的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，每日万分之四的违约金显然过高。李燕娜答辩称，与上诉状意见一致。李燕娜向一审法院起诉请求：1.判令恒威公司因逾期交房而向李燕娜支付违约金74361元（从2017年9月1日起至2018年6月14日止,以已交付房款647745元为基数,按每日万分之四计付）;2.判令恒威公司支付逾期后续违约金（从2018年6月15日起至实际交付房屋之日止，以已交付房款647745元为基数,按每日万分之四计付）；3.本案诉讼费用由恒威公司承担。一审法院认定事实：2016年1月3日李燕娜向恒威公司购买恒威公司开发的位于开平市**********绿苑山庄7区7幢1103房，并于2016年5月22日与恒威公司签订了《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》（合同编号：0165382），建筑面积为134.41平方米，总房款647745元。合同第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2.该商品房经综合验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.因政府部门行政行为导致出卖人延迟交付商品房的。因买受人的行为直接导致出卖人不能依约交付商品房的。”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。”签订合同后，李燕娜向恒威公司支付197745元首付款，并在银行贷款支付了450000元余款。恒威公司辩称，因恒威公司自身问题和受台风“天鸽”影响导致未能于2017年8月31日前将符合交付标准的商品房交付给李燕娜使用。经李燕娜多次催讨交房无果，李燕娜诉至一审法院，遂成本诉。庭审过程中，恒威公司对其因自身的原因之一导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为李燕娜请求的违约金标准过高，请求调低为每日万分之零点五。恒威公司就其逾期交付房屋的行为没有支付李燕娜任何违约金。另查明，包括李燕娜购买的房产在内的开平市**********绿苑山庄7区7幢住宅楼工程项目未经竣工验收。一审法院判决：一、开平恒威房地产开发有限公司应在一审判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金34590元及后续逾期交房违约金（从2018年6月15日起至实际交付房屋日止，按已付房价款647745元为基数，按每日万分之二计付）给李燕娜。二、驳回李燕娜的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1659元，由开平恒威房地产开发有限公司负担772元，由李燕娜负担887元。二审中，当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品的预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对李燕娜、恒威公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审的争议焦点为：恒威公司承担的逾期交房违约金应如何确定。李燕娜与恒威公司签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；……。”虽然双方履行合同过程中，开平市遭遇了超强台风、暴雨等天气，属于不可抗力，但恒威公司未能举证证明其于台风、暴雨等天气发生之日起15日内告知买受人，因台风、暴雨等天气影响工程建设进度需延期交楼，其应承担举证不能的法律后果。恒威公司在台风、暴雨等不可抗力因素发生后，没有在合同约定的期限内告知买受人，即使台风、暴雨等天气影响了恒威公司的工程建设进度，由于恒威公司没有履行合同约定的告知义务，也应视为其已放弃了可以据实延期交房的合同权利，故恒威公司本案请求在逾期违约时间中扣减违约天数的理由不成立，一审法院考虑台风影响程度，酌情在逾期违约时间中扣减20天即从2017年9月21日起计算逾期违约时间不当，本院予以纠正。涉案《广东省商品房买卖合同》第八条约定，恒威公司应于2017年8月31日前向李燕娜交房，而恒威公司至今未能举证证明其已将具备合同约定的交付条件的房屋交付给李燕娜，已违反了双方合同的上述约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，恒威公司依法应承担违约责任。虽然双方当事人在《广东省商品房买卖合同》第九条约定逾期超过60日后交房的，出卖人应自合同约定的房屋交付期限之次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，如果约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，当事人可以请求对约定的违约金予以核减。本案中，恒威公司在一审期间以双方合同约定的违约金过高为由，请求一审法院予以核减，而李燕娜未能举证证明因恒威公司逾期交房造成其实际损失的情况，故一审法院综合考虑双方合同的履行情况、涉案房屋所处同地段同类房屋的租金价格等因素，对双方约定的违约金予以调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付违约金，并无不当，本院予以维持。恒威公司没有于2017年8月31日前向李燕娜交房，根据双方合同的约定，其应从2017年9月1日起按已交付房价款每日万分之二的标准向李燕娜计付逾期交房违约金至实际交付房屋日止，暂计至2018年6月14日止为37180.56元（以房款647745元为基数，按每日万分之二计付）。综上所述，李燕娜的上诉请求部分成立，本院予以支持；恒威公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定部分事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初2145号民事判决；二、开平恒威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金37180.98元（从2017年9月1日起至2018年6月14日止，以房款647745元为基数，按每日万分之二计付）及从2018年6月15日起至实际交付房屋日止的逾期交房违约金（以房款647745元为基数，按每日万分之二计付）给李燕娜；三、驳回李燕娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1659元，由李燕娜负担929.5元，开平恒威房地产开发有限公司负担729.5元；二审案件受理费1659元，由李燕娜负担929.5元，开平恒威房地产开发有限公司负担729.5元。李燕娜应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳二审案件受理费42.5元，开平恒威房地产开发有限公司多预交的42.5元本院予以退回。本案的诉讼保全费用770元，由开平恒威房地产开发有限公司负担。开平恒威房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳诉讼保全费770元，李燕娜已预交诉讼保全费770元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 甄锦源审 判 员 梅晓凌审 判 员 李 翔二〇一九年五月十五日法官助理 李苏琴书 记 员 李静雯赵金兰