贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0526民初2067号原告贵州深宏房地产开发有限公司威宁分公司。住所地：贵州省威宁县草海镇新兴路。统一社会信用代码：915205266927401649。法定代表人周龙华，系该公司总经理。委托代理人戴永鹏，贵州引悦律师事务所律师，执业证号：15205201510725553。特别授权代理。被告金菊，女，彝族，高中文化，1985年9月21日生，农民，住贵州省威宁县，现住威宁县。原告贵州深宏房地产开发有限公司威宁分公司（以下至判决主文前简称：深宏房开威宁分公司）诉被告金菊商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法由审判员马芬团适用简易程序于2019年4月24日公开开庭进行了审理，原告深宏房开威宁分公司委托代理人戴永鹏、被告金菊到庭参加了诉讼，本院现已审理终结。原告深宏房开威宁分公司诉称：被告原系原告的职工，2016年4月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于威宁县，该房屋总价款253825元，其中首付款50825元，余款203000元被告应在2016年5月2日前以银行贷款按揭方式支付。合同签订后，被告仅支付首付款50825元，在约定的余款交付日期届满后，至今未向原告支付余款。原告认为，双方在商品房买卖合同第十条第一款中约定，原告有权解除商品房买卖合同。故请求判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并判令被告支付2016年5月2日至2019年3月19日期间的违约金203000×839×0.01%＝17031.7元。本案诉讼费由被告负担。在举证期限内，原告提交以下证据：1、商品房买卖合同，用以证明原、被告双方存在商品房买卖关系，该合同明确约定了被告方逾期支付款项，原告有权解除合同且约定了逾期支付房款违约金的计算方式；2、借款协议及借条，用以证明被告所支付的首付款中有30000元是被告向原告方借支的，其并没有完全支付首付款，其只支付了20825元；3、房屋交付确认书，用以证明涉案房屋已经交付被告方使用。被告质证意见：商品房买卖合同约定按照总房款的20%支付首付款的，但是因农业银行不与原告合作，后来原告又联系信用社才能办理贷款，但按照总房款的30%支付首付款。对证据2、3没有意见。经本院审查，原告提交的以上证据具有证据三性，本院予以采信。被告金菊辩称：我与原告签订《商品房买卖合同》的时候是按照房屋价款的20%支付首付款，剩余的购房款向银行贷款。后来因为农业银行不再与原告合作，原告就又联系了信用社，购房贷款向信用社贷款，直到2018年年底的时候，房屋贷款手续才能办理，但不是按照我与原告签订商品房买卖合同时约定的按房屋总价款的20%支付首付款，要求按房屋总价款的30%支付首付款。我原来支付的首付款50825元中，有30000元是向原告的借款，我自己只交了20825元。原告于2016年5月24日房屋已经交付给我使用，我装修房屋花费了13万多元。现原告要求解除合同我不同意，我同意按照总房款的30%的支付首付款，其余购房款以银行按揭贷款支付，房屋价格只能按照原来签订合同的时候的价款进行计算。在举证期限内，被告未提交证据。经审理查明：原告深宏房开威宁分公司以出让方式取得位于威宁县总土地面积为11879.81平方米的地块，建设用地使用权批准文件：威国用（2010）第××号，用于开发商品房，建设工程规划许可证号为威宁县大贝步行街1、2、3号楼。建筑工程施工许可证号为建字第520000201000548。建筑工程设计审查批准文号为黔建设质监（2014）-0456号。建筑工程施工合同约定的开工日期为：2010年11月1日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为:2015年1月31日。商品房预售许可证号为威商房预字第××号。2016年4月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于威宁县，建筑面积101.53平方米，套内面积91.24平方米，按套内面积计算每平方米单价2781.95元，房商品房该房屋总价款253825元，其中首付款50825元，余款203000元被告应在2016年5月2日前以银行贷款按揭方式支付。《商品房买卖合同》第八条3项约定，买受人应在接到出卖人书面通知之日起3个工作日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3个工作日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。合同第十条约定：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期在40日之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起10日内按照累计的逾期应付款的0.01%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。交付时间和条件：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付商品房。合同签订后，被告向原告支付购房首付款50825元，后因农业银行不与原告合作为被告购买的商品房办理按揭贷款，原告又联系信用社办理按揭贷款，但要求被告按总房款的30%支付购房首付款，其余款项才能办理按揭贷款，双方为此发生纠纷，被告至今未向原告支付余款。原告于2016年5月24日将房屋交付给被告使用，被告对该房屋进行装修花费13万余元。在庭审过程中，原告坚持诉讼请求。本案焦点：原告方请求解除合同并支付违约金是否应当支持。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》法释〔2003〕7号第十五条规定，根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原、被告双方于2016年4月30日签订的《商品房买卖合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应全面履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》第八条第3项约定，买受人应在接到出卖人书面通知之日起3个工作日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3个工作日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。《商品房买卖合同》第十条约定：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期在40日之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起10日内按照累计的逾期应付款的0.01%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。交付时间和条件：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付商品房。从以上约定来看，被告承担《商品房买卖合同》第十条的违约责任的前提是被告应在接到原告书面通知之日起3个工作日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给原告，在接到原告或贷款人书面通知后3个工作日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；被告逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。庭审中，原告并未举证明其已履行了《商品房买卖合同》第八条第3项书面通知义务，无法确定被告是否已违反《商品房买卖合同》第八条第3项的约定，故原告以《商品房买卖合同》第十条的约定请求被告承担违约责任没有事实依据，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告贵州深宏房地产开发有限公司威宁分公司的诉讼请求。案件受理费113元由原告贵州深宏房地产开发有限公司威宁分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  马芬团二〇一九年五月二十日书记员  马 竞