河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0402民初972号 原告：张俊卿，女，1976年3月23日出生，汉族,现住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：靳韬，河北紫微星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宝山，男，1948年1月25日出生，汉族，现住邯郸市邯山区，系张俊卿父亲。 被告:邯郸市祥润物业服务有限公司，住所地：邯郸市复兴区人民路349号302室，统一社会信用代码：91130404777704584E。 法定代表人：窦炳斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王会清，河北道申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高丽波，河北道申律师事务所律师。 原告张俊卿与被告邯郸市祥润物业服务有限公司（以下简称祥润物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张俊卿委托诉讼代理人靳韬、张宝山，被告祥润物业公司委托诉讼代理人王会清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张俊卿向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还已超标收取原告物业费计：2719.20元；2、要求被告返还重复收取原告的公共照明费计：400元；3、要求被告返还重复收取原告的垃圾清理费计：144元；（以上三项共计3263.2元）4、被告负担本案诉讼费。事实和理由：一、被告收取物业费没有事实和法律依据。2014年4月份，原告回迁至案涉小区居住后的前期物业，是由邯郸市兴东房地产开发有限公司自行指定的被告祥润物业公司管理至今的。自2014年4月份入住至今已4年有余。在此期间双方没有签订物业服务合同。依据邯郸市人民政府（2014）73号通知文件，关于《邯郸市城市精细化管理办法（施行）》第十五条规定：物业管理费的取费标准分为五级，即：一级为0．40元／月平方米；二级为0．60元／月每平方米；三级为0．90元／月每平方米；四级为1．20元／月每平方米；五级为1．60元／月每平方米，且针对不同等级的小区规划建设，采取不同等级的取费标准。依据《办法》规定，本小区的区域内已确定规划绿地面积为4440．70平方米，而实际上已绿化面积，仅占已规划确定绿化面积的2．25％。且2．25％的绿化面积还是由小区业主们自发种植的。同时，按照《办法》规定，小区的东、西两门应配备至少6名以上保安进行24小时不间断的轮流值守，但实际上，被告仅在东门配备了3名保安值守。而西门却没有保安值守，而西门又是本小区对外通行的主要道路，却常年上锁无人值守，被告至今也没有达到其所提供的物业服务收费的取费等级标准。依据《办法》的规定，一级（系最低级）的物业服务收费的取费标准是每平方米0．40元，而被告却在没有任何收费许可和依据的情况下，强行收取原告每平米0．60元的物业费，仅2014年7月至2016年7月这两年，被告就超标收取原告累计494．40元（103平米×0．20元×12月×2年＝494．40元）。另外，自2016年7月至2019年7月（被告已提前收取到2019年7月物业费），被告又擅自在原己经超标收费的基础上，又由每平米0．60元涨到1元物业费，该行为又再次超标收取了原告每平米0．60元（103平米×0．60元×12月×3年＝222．80元），对此，原告要求被告依法予以返还。二、被告擅自巧立明目重复收费，依法应予返还。依据上述《办法》的规定，以一级物业服务收费标准0．40元计算，被告祥润物业公司在其已超收原告物业费的情况下，又额外收取原告“公共照明费”每年每户100元和“垃圾清理费”每年每户36元是没有事实和法律依据的。因为这两项收费，均已包括在被告已收取原告的物业费当中了，若被告再行收费就是重复收费，乱收费。综上所述，原告要求被告依法返还其已收取原告超标物业费2719．20元、公共照明费400元、垃圾清理费144元，三项合计3263．20元。故诉至本院，以维护原告的合法权益。 祥润物业公司辩称，一、祥润物业公司的物业服务具有事实和法律依据。根据国务院颁布的《物业管理条例》、《物业管理条例实施细则》和《河北省物业服务收费管理实施办法》以及《邯郸市物业管理办法》法律法规规定，前期物业管理服务由开发商招标或者协议方式约定，前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。祥润物业公司有合法的《前期物业服务合同》以及与业主委员会签订的后期《金业花园小区物业服务合同》，两份合同均符合以上法律法规，祥润物业公司无需和每一位业主单独签订物业服务合同；二、物业服务收费符合法律规定。金业花园小区属于非保障性住房，物业服务收费市场是开放的，物业服务内容、价格应当实行市场调节价，不受政府指导价的限制，根据合同约定收费符合法律规定；三、《邯郸市城市精细化管理办法（试行）》所针对的是保障性物业，并且属于下位法，不适用本案，且该《办法》于2014年9月5日起施行，于2016年9月5日失效，祥润物业公司自2014年4月起开始服务金业小区，当时该规定并未颁布未施行，且该办法是针对行政部门的管理所做出的规定，即使是物业收费，所针对的也是保障性物业；四、各项收费均合理，不存在重复收费、多收费问题，物业费依据合同，于法有据。公共照明费不包含在物业费范围内，详见《前期物业服务合同》第19条第七项；垃圾清运费实际上是垃圾处理费，按照邯郸市物价局邯价费【2011】23文件之规定，属于祥润物业公司代收代缴项目，亦符合物业法律之规定。另外，关于营业执照，祥润物业公司从2005年至今依法年检，只是由纸质年检改为网络年检，由市工商局改为区县工商局管理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 张俊卿委托诉讼代理人提交如下证据：一、张俊卿身份证复印件一份，证明原告主体身份；二、张俊卿委托诉讼代理人张宝山身份证复印件一份，证明张宝山的主体身份；三、中国企业信用档案库信息复印件一份，证明被告符合诉讼主体资格，但是没有经营主体资格；四、邯郸市城市房屋拆迁产权调换协议书复印件一份，证明原告系产权人及房屋的置换面积；五、祥润物业公司开具的张俊卿交款收据票七张，证明被告收取物业费和重复收取照明、垃圾清理费的事实；六、邯郸市城市精细化管理办法，证明被告超标准收费；七、邯郸市规划局（2008）084号文件，证明被告收取原告每平米1元物业费及重复收取照明费、垃圾费的不法事实；八、祥润物业公司和金业花园业主委员会于2017年4月20日出具的证明复印件一份，证明被告超标收取物业费的事实，同时证明小区业委会成立不合法的事实；九、祥润物业公司内资企业登记表复印件一份，证明被告自2013年至今没有参加营业执照的年检。 祥润物业公司质证意见：对证据一至四没有异议；对证据五的证明目的有异议，不能证明被告重复收费，2014年4月27日物业费票据显示收费数额是1483元，收费栏已注明服务时间是2年，缴费一年再赠送一年物业服务，原告诉状中陈述物业费0.6元/平米/月不符合事实，2016年以前是每平米1.2元，2016年以后是每平米1元；对证据六证明目的有异议，邯郸市在2008年对物业服务市场变更为市场调节价；对证据七有异议，该文件已经失效不再适用，且规划局不是物业服务的主管单位，物业收费应该由物价局制定收费标准，规划局的行政权限与物业公司没有任何关系；对证据八真实性无异议，但证明业委会成立后物业公司与业委会签订每平米1.2元，不能证明原告的证明目的；对证据九的真实性认可，但不能证明原告的证明目的，被告一直依法年检，最新的年检是2018年。 祥润物业公司提交如下证据：一、被告营业执照、内资企业登记基本情况表复印件各一份，证明被告主体适格，在2018年公司有年检，不存在原告陈述的未年检情况；二、中标通知书、前期物业服务合同、通知复印件各一份，证明被告通过开发商的招投标程序中标后签订物业服务合同，2012年8月4日签订了前期服务的合同，约定了每平米1.2元，并且不包含照明费及垃圾费，缴费一年赠送一年的事实；三、会议纪要和照片复印件各一份，证明2016年7月12日物业公司与业主代表进行了商讨物业费的会议，成立了业委会，物业费1.2元下调为1元的事实；四、金业花园小区物业服务合同复印件一份，证明物业公司在街道办事处的主持下达成了新的物业合同，物业费不包含垃圾处理费和公共照明费，但是包含电梯费；五、证明复印件一份，证明物业费由1.2元/平方米变更为1元/平方米；六、垃圾处理费、电费票据复印件各一份，证明被告交纳垃圾处理费和电费至相关部门情况，该费用不包括在物业费内。 张俊卿委托诉讼代理人质证意见：对证据一有异议，被告七年未经年检不具有经营主体资格，企业内资表中没有年检情况，年检情况年报年度2018年，非年检，企业内资证据上没有盖章；对证据二中标通知书有异议，本案房地产开发公司指定祥润物业，没有招标中标，前期物业服务合同不合法，因被告物业等级只能收取0.4元，故被告把物业费降为1元仍是超标收费；对证据三、四有异议，会议纪要与本案无关联，筹备组人员不是本小区业主推选产生的，代表不了小区全体业主，小区物业委员会的成立没有按照相关规定成立，故对新的物业合同不认可；对证据五不认可；对证据六有异议，被告在收费前没有业主委托也没有与业主签订协议，法律规定禁止代收代缴的收费项目，公共照明费及垃圾清运费属于物业公司的成本支出。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张俊卿于2014年4月回迁入住邯山区渚河路金业花园小区1栋2单元702室。2012年7月31日祥润物业公司（乙方）通过招标中标，于2012年8月4日与邯郸市兴东房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同第四章第十九条约定，1.本物业的服务费用收取，执行国家、省、市有关物业服务费用的相关规定；2.本物业服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元向乙方交纳；3.本物业公共服务费每年交纳一次，每次交纳费用时间为一月一号；7.物业服务费中未计入共用设施设备（如：电梯、水泵、公共车库、路灯照明、楼道灯等）运行能耗费用，按买受人拥有的物业的建筑面积按实向乙方分摊。2016年7月12日业主代表及开发商召开会议共同商定物业费缴纳数目由原来的1.2元/平方米降至1元/平方米。2016年10月29日邯郸市金业花园小区业委会（甲方）与邯郸市祥润物业公司（乙方）签订了《金业花园小区物业服务合同协议》，合同第三条约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，费用标准在本年7月12日由办事处领导组织业委会代表、开发公司负责人商议决定按1元/平方米的标准按年度缴纳。甲乙双方均在落款处签章。 另查明，张俊卿向祥润物业公司交纳费用如下：2014年4月1日交纳2014年7月10日至2015年7月9日的物业费1483元（服务至2016年7月9日）；2014年4月1日交纳公共水电费100元、垃圾转运费36元；2016年7月28日交纳2016年7月9日至2017年7月8日的物业费、水电费、垃圾清运费共1372元；2017年8月2日交纳2017年7月8日至2018年7月8日的物业费1236元；2017年8月2日交纳公共水电费及垃圾清运费136元；2018年9月1日交纳2018年7月9日至2019年7月8日的物业费1236元；2018年9月1日交纳公共照明及垃圾清运费136元。合同履行中张俊卿因对祥润物业公司服务的内容质量、收费提出异议，双方产生争执，张俊卿诉至本院，诉请如前。 本院认为,本案属于物业服务合同纠纷，祥润物业公司作为经过登记的企业法人，从成立时起具有民事行为能力，而主管行政机关对其营业执照进行年检，属于行政管理范畴，是否年检并不影响企业的民事行为能力，因此，张俊卿委托诉讼代理人主张祥润物业公司因多年未年检而丧失经营资格，没有法律依据；根据《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中祥润物业公司通过中标的方式与房地产开发企业签订了《前期物业服务合同》，后又与业主委员会签订了《金业花园小区物业服务合同协议》，以上合同均系当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，张俊卿作为金业花园小区的业主，本人虽然没有与祥润物业公司签订相关物业服务合同，但实际接受了祥润物业公司提供的物业服务，双方以实际行为履行了上述物业服务合同，成为物业服务合同的实际当事人，应当受上述合同的约束。依据物业服务合同的约定，祥润物业公司依约提供了物业服务，张俊卿享受了该服务，应按合同约定缴纳物业费用，且物业服务合同中约定的收费标准并不违反相关法律和行政法规的强制性规定，张俊卿主张收费标准按0.4元/平方米收取，被告应予退还相应的物业费，但其依据的《邯郸市城市精细化管理办法》（试行）不属于具有效力性强制规定的法律或行政法规，不足以否定上述合同的效力，故该项请求于法无据，本院不予支持；关于张俊卿请求返还重复收取的公共照明费及垃圾处理费，公共照明费系合同中约定的共用设施设备运行能耗费用，应由小区业主按建筑面积据实分摊，垃圾处理费是指生活垃圾收集、运输、无害化处理过程中产生的费用，属于行政机关按照城市居民每户每月3元的标准收取的费用，也不属于物业服务费收取的范畴，故不存在重复收费，本院对此诉讼请求亦不予支持。 综上所述，张俊卿的诉讼请求无事实及法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院》第一条、《物业管理条例》第二十四条之规定，判决如下： 驳回张俊卿的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由张俊卿负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  师华伟 二〇一九年五月九日 书记员  张 玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。