广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初9025号原告深圳市鹅公岭股份合作公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道鹅公岭社会坪龙大街股份公司大楼（仅作办公住所），统一社会信用代码91440300192482082X。法定代表人宋献新。委托代理人叶刚，广东达和律师事务所律师。委托代理人叶国洪，广东广商律师事务所律师。被告刘万伦，男，汉族，1956年6月12日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区，目前在广东河源监狱服刑。委托代理人杜齐兴，女，汉族，1961年3月24日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区，系被告妻子。委托代理人殷建民，广东高特律师事务所律师。原告深圳市鹅公岭股份合作公司诉被告刘万伦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序进行了公开开庭审理，原告委托代理人叶刚、叶国洪、被告委托代理人杜齐兴、殷建民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年12月3日，原告与被告签订了一份编号为SP0711的《租赁合同》，合同约定原告将涉案场地以月租金70000元（人民币，下同）的标准出租给被告，租金按月缴纳，于当月10日前付清。合同期限自2007年12月1日起至2032年8月31日止，如逾期支付租金则须按日支付租金的2‰作滞纳金。《租赁合同》第二条约定，租赁期限内，涉案场地确因原告经政府批准旧城改造或政府的建设征地需要，租赁期限可提前终止，原告须以书面形式提前6个月通知被告。2008年7月22日，原被告又签订了一份《补充协议》，约定涉案场地因原告经政府批准旧城改造或政府规划建设需要征用出租土地（含楼房）时合同自动解除，原告按当时建筑物的评估价值总值扣除已使用年份折旧值一次性补偿，补偿范围仅限于前承租人投资构建的建筑物。2015年4月30日，深圳市龙岗区平湖街道办已同意将涉案场地的更新单元纳入深圳市城市更新单元计划。涉案合同第六条关于涉案合同自动解除的条件成就，双方之间的租赁关系解除。合同自动解除条件的成就时间为2015年4月30日。依据《租赁合同》第六条、《补充协议》第三条，作为提前终止涉案租赁合同的补偿，原告对被告的补偿范围仅限于前承租人投资的部分建筑物（构筑物），被告自行扩建的建筑物和所有非不动产物业不在补偿范围内，原告无须对此进行补偿。《租赁合同》第二条约定，回收涉案场地时，原告须书面形式提前6个月通知被告。故2015年12月4日，原告向被告发出了《关于提前终止租赁合同的告知函》，通知被告涉案场地租赁合同于2016年6月30日提前终止，被告应于2016年6月30日前向原告返还租赁场地，办理租赁场所移交工作。原告依据合同相关规定，向被告履行了告知、通知义务，被告在该告知函上也予以了签字确认。然而被告收到相关告知、通知后，拒绝履行合同约定的各项义务，一直非法占据涉案场地。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院要求判令：一、确认原被告之间的租赁合同已解除；二、被告1个月内搬离租赁场地、向原告返还租赁物业；三、被告按照合同约定的租金标准（2022年8月31日前70000元/月，2022年9月1日至2032年8月31日期间85000元/月）向原告支付场地占用费直至被告实际搬离、返还租赁场地之日止；四、原告向被告支付合同解除补偿费用600000元；五、本案诉讼费由被告承担。经本院向原、被告释明涉案租赁合同为无效合同后，原告变更诉讼请求如下：一、确认原被告之间的租赁合同无效；二、被告1个月内搬离租赁物业及场地，包含但不限于租赁合同及其补充协议中涉及的场地范围内所有建筑物、构筑物、附着物；三、被告按照合同约定的租金标准（2022年8月31日前70000元/月，2022年9月1日至2032年8月31日期间85000元/月）向原告支付场地占用费直至被告实际搬离、返还租赁场地之日止；四、原告向被告支付合同无效的折价补偿或者赔偿费用600000元；五、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原告与被告之间关于补偿被告的方案及金额尚未达成一致意见。经审理查明，2007年12月3日，原告与被告签订一份《租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区平湖街道鹅公岭社区丹平公路东侧的楼房1栋及其附带空地租予被告，用以开办学校，楼房面积约5000平方米，附带空地面积约10000平方米。其中合同第二条约定，租赁期限自2007年12月1日至2032年8月31日，租赁期限内确因原告经政府批准旧城改造或政府的建设征地需要，租赁期限可提前终止，所涉及的补偿事宜遵照本合同第六条（2-3项）的约定，上述原因需收回楼房、土地时，原告须以书面形式提前6个月通知被告。合同第三条约定，1、租赁期内租金分三个阶段计收，第一阶段（即2007年12月1日至2012年8月31日）租金为楼房部分每月20000元，土地每月租金共40000元，两项合计60000元，第二阶段（即2012年9月1日至2022年8月31日）租金为楼房部分每月20000元，土地每月租金50000元，两项合计70000元，第三阶段（即2022年9月1日至2032年8月31日）租金为楼房部分每月20000元，土地每月租金65000元，两项合计85000元；2、租金按月缴付，每月租金须于当月10日前付清，如以汇款、转账方式支付以原告到帐日期为准，租金逾期支付的，须每日支付拖欠租金的2‰作滞纳金。合同第四条约定，原告以现况交付楼房及附带空地（包括空地已建成的建筑物和配套设施），被告经原告同意，可在不影响房屋结构安全的前提下进行局部改建装修。合同第六条约定，1、合同期满终止后，被告（包括前承租人）投资建成的所有建筑（构建）物均无偿归原告所有；2、租赁期内，如因原告经政府批准的旧城改造建设需要或政府规划建设需要征用出租土地（含原告楼房）时，本合同自动解除，原告按征用当时建筑物（构建物）的评估总值扣除已使用年份的平均折旧值一次性补偿（已使用年份平均折旧值等于评估总值除以30年）一次性补偿之外不附加其它补偿，被告不得有异议；3、建筑物补偿范围仅限于由被告（包括前承租人）投资构建的部分，实际使用年份均从前承租人的租金起计月即2002年9月份起计算。2008年7月22日，原告与被告签订一份《补充协议》，约定对原租赁合同第六条（2、3项）内容加以更正。其中第六条第2项更正为：租赁期内，如因原告经政府批准的旧城改造或政府规划建设需要征用出租土地（含原告楼房）时，本合同自动解除，原告按征用当时建筑物（构建物）的评估总值扣除已使用年份折旧值一次性补偿（已使用年份折旧值＝评估总值÷30年×实际使用年份），一次性补偿之外不附加其它补偿。第六条第3项更正为：补偿范围仅限于由前承租人投资部分的建筑物（构建物），包括校园内南面教学楼1栋（3层）、球场、跑道、水泥地面及附着物、围墙、挡土墙、给排水设施、门卫室、门口通道等，实际使用年份均从前承租人的租金起计月即2002年9月份起计算，被告扩建部分的建筑物及所有非不动产物业不在补偿范围内。上述合同签订之后，原告将涉案楼房及空地交付被告使用，被告加建部分建筑后用以开办深圳市龙岗区培新学校。2015年5月6日，被告因涉嫌集资诈骗罪被公安机关抓获，后被判处有期徒刑十四年，目前在广东河源监狱服刑。2015年4月30日，深圳市龙岗区平湖街道办事处向深圳市龙岗区城市更新办公室出具《关于对征求平湖街道鹅公岭社区园岭片区城市更新单元计划申报相关意见的复函》（龙平街函〔2015〕123号），同意将涉案租赁物所在单元纳入深圳市城市更新单元计划。2015年5月18日，深圳市龙岗区城市更新办公室向市规划国土委龙岗管理局出具《龙岗区城市更新办关于平湖街道鹅公岭社区园岭片区更新单元核定意见的函》（深龙城更函〔2015〕142号），对平湖街道鹅公岭社区园岭片区拟申报更新单元范围出具核定意见。由于涉案租赁物所在单元被列入城市更新范围，原告于2015年12月2日向被告出具《关于提前终止租赁合同的告知函》，通知被告于2016年6月30日提前终止合同，同时要求被告与原告协商委托评估公司进行评估，以便双方开展补偿工作。被告于2015年12月4日签收该终止合同函，同时委托其女婿梁晓政与原告开展拆迁补偿谈判工作。但由于双方对建筑物的权利人及补偿范围等问题发生争议，一直未能达成一致意见，原告遂于2018年5月16日诉至本院提出上述诉讼请求。诉讼中，由于《租赁合同》所涉房屋未取得建设工程规划许可证及房地产证，所涉空地为村集体用地出租用于非农建设，违反了法律强制性规定，本院向原、被告双方释明《租赁合同》为无效合同，原告根据无效合同基础作出上述诉讼请求的变更。为了确定被告因合同无效造成的租赁物装修及加建部分的损失，原告向本院申请评估。本院依法委托深圳市公平衡资产评估有限公司对被告的建筑物及装修现值进行评估。2019年1月16日，深圳市公平衡资产评估有限公司根据重置成本法及市场法，考虑已使用年限的累计折旧额等因素，出具深公平衡评字[2018]第ZX-175号评估报告。经评估，原告租给被告的楼房（测绘编号为EL15-1，含观光电梯）二次装修现值损失为726234元；被告承接前承租人的建筑物、构筑（附属）物（测绘编号为EL16-4至EL16-10、EL16-11至EL16-58、EL16-61、EL16-62、EL16-4-1、EL16-6-1）及二次装修现值损失为7741803元；被告扩建的建筑物、构筑（附属）物（测绘编号为EL16-1至EL16-3、EL16-59、EL16-60、EL16-1-1、EL16-2-1）及二次装修现值损失为6336059元，花木损失194172元，教学设备、存货搬迁损失90000元，以上损失共计15088268元。2019年3月13日庭审时，原告确认深圳市龙岗区培新学校一直按合同约定的标准向原告支付租金至2019年2月。本院认为，由于《租赁合同》所涉房屋未取得建设工程规划许可证及房地产证，所涉空地为村集体用地出租用于非农建设，违反了法律强制性规定，故原被告之间的签订的《租赁合同》及《补充协议》为无效合同。根据无效合同的处理原则，被告应将原告的楼房及土地交还原告，并按合同约定的租金标准向原告支付占用期间的占有使用费。由于涉案租赁土地上已加建其他建筑物，故地上建筑物也应一并交还原告，由原告补偿被告相应损失。本案中，因合同无效，原告提前收回涉案楼房及土地造成被告的损失，经评估总额为15088268元。原告作为出租人，将不具备出租条件的楼房及土地出租给被告使用，应对合同无效造成的损失承担主要责任，被告作为承租人，未尽到审查义务，亦存在一定过错，应承担次要责任，自行承担一部分损失。考虑到本案实际情况，被告建筑物一并交还原告后对原告有一定的利用价值，故本院酌情认定由原告补偿被告损失总额的90%即13579441.2元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市鹅公岭股份合作公司与被告刘万伦签订的《租赁合同》及《补充协议》无效；二、被告刘万伦应于本判决生效之日起三十日内交还原告深圳市鹅公岭股份合作公司位于深圳市龙岗区平湖街道鹅公岭社区丹平公路东侧的租赁土地及地上建筑物；三、原告深圳市鹅公岭股份合作公司应于本判决生效之日起三十日内补偿被告刘万伦各项损失共计人民币13579441.2元；四、被告刘万伦应于本判决生效之日起三日内按每月人民币70000元的标准支付原告深圳市鹅公岭股份合作公司2019年3月1日之后的占有使用费直至交还之日止；五、驳回原告的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币112330元（原告已预交），由原告承担101097元，由被告承担11233元。评估费人民币58132元（原告已预交），由原告承担52318.8元，由被告承担5813.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张智强人民陪审员  肖亚雀人民陪审员  宋珮仪二〇一九年五月二十三日书 记 员  宋德彪