陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕03民终875号 上诉人（原审被告）：强奇，男，生于1994年5月28日，住甘肃省兰州市安宁区，身份证号XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：袁利强，陕西永佳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：白雪，女，生于1988年6月22日，现住宝鸡市金台区，身份证号XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：田雯，陕西国文律师事务所律师。 上诉人强奇因与被上诉人白雪合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院(2018)陕0302民初5612号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人强奇的委托诉讼代理人袁利强，被上诉人白雪的委托诉讼代理人田雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 强奇向本院上诉称，请求撤销（2018）陕0302民初5612号民事判决，依法改判上诉人不承担返还转让费责任；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:原审法院以双方合同无效判决上诉人承担返还转让费责任，属于适用法律错误。1、双方签订的《转让合同》是真实意思表示，一审判决认定无效于法无据。转让合同是正常交易行为，不属于无效情形。上诉人多次协调出租人与承租人，双方均表示及时缴纳租赁费，出租人在商铺转让后也未解除转让合同。被上诉人以存在欺诈要求撤销转让合同说明被上诉人对合同效力无异议。2、一审判决认定涉案转租行为未经过出租人同意且出租人明确提出异议不属于事实。出租人并没有对转租行为提出反对，是对转租行为的认可。3、一审判决判令上诉人返还7万元转让费于法无据。转让的时候双方实施的是设备转让及商铺转让。转让合同第7条明确设备及耗材的相关清单，该约定表明上诉人行为是带有设备等的买卖性质的转让行为。店铺是转租，被上诉人因为自身经营不善，为了减少损失提出合同无效是违反诚实信用原则。一审判决认定合同无效适用法律错误。综述，一审判决严重侵害上诉人的合法权益，请求支持上诉人的上诉请求。 被上诉人白雪答辩认为，上诉人上诉请求不能成立，请求驳回上诉。1、转让合同并非被上诉人的真实意思表示。被上诉人是在上诉人的诱导及隐瞒其合法承租人资格的情况下签订了该合同。人民法院依职权认定合同无效符合法律规定。上诉人陈述只要被上诉人能够按期缴纳租金，经营权利不受任何影响与事实不符。本案一审中，被上诉人提供了出租人明确拒绝其作为承租人的通话录音，一审法院依职权调查了出租人对转让行为的态度，也明确表示不允许转让。出租人在得知租赁场地被转让给被上诉人之后，进行了清场。清场通知并没有发给被上诉人，而是给了上诉人，上诉人把清场通知转发给了被上诉人。以上三个行为足以说明出租人不承认被上诉人的承租人地位。因此本案的转让合同因为出租人在合理期限内提出了异议，上诉人无合法出租权及转让权，属于无权处分而归于无效。针对上诉人认为法院超越职权，《最高人民法院建设工程施工合同司法解释二的理解与适用》关于合同效力规定：“合同效力问题关涉合同的价值判断，对合同效力及性质认定不必基于当事人请求，人民法院可以依职权主动进行审查，合同效力与当事人是否提出主张无关，也与当事人主张的内容无关，是法院依职权审查的范畴。”2、出租人不承认被上诉人承租人地位，就是对转让合同的否认。上诉人及其代理人对事实认识错误。出租人表示只承认案外人王某某的承租人地位，但是王某某与被上诉人并非合伙关系。合同相对方只能有一方，不可能同时存在多个主体。因为是转让，所以出租人只承认王某某的承租人地位就是对被上诉人承租人地位的否认。故本案合同有效的前提是必须经过出租人同意，并经出租人和被上诉人签订新的承租合同方能履行。因此依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15、16条之规定，出租人在得知承租人将房屋转租后6个月内明确提出了异议，本案合同应当被认定为无效。3、针对上诉人第三点上诉理由，被上诉人认为，合同认定无效后的法律后果包含返还原物，一审法院判决返还转让费符合法律规定。被上诉人在得知上诉人隐瞒其不是合法承租人，不具有转让权时，为尽快解决问题以微信方式向其发送过解除通知，但从通话录音中可以看出，上诉人强奇当时态度恶劣，逃避责任。被上诉人一审是以欺诈提起诉讼，但是法院依职权认定合同无效，所以本案中合同被认定无效或者解除或被撤销，法律效果均包含返还转让费。因此，无论基于何种法律关系，上诉人强奇均必须返还被上诉人白雪转让费。故一审判决正确，请求维持原判，驳回上诉。 白雪向一审法院提出诉讼请求：1、撤销原被告之间的《转让合同》；2、被告全额返还原告支付的转让费85000元；3、被告双倍返还原告支付的定金20000元；4、被告赔偿原告因此遭受的损失6886元；5、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：2017年11月24日，陕西首映影业有限公司宝鸡分公司与王某某签订了一份场地租赁合同，将其位于XX层XX城大厅15平方米的场地租赁给王某某经营甜品（水果刨冰），租赁期限自2017年12月25日至2019年12月24日，第一年租赁费72000元，第二年租赁费75600元在2018年12月24日支付，合同期内王某某不得擅自转让承租场地。此后，王某某缴纳了第一年租赁费72000元，开始在租赁场地经营“甜蔻甜品”，后将该店转让给本案被告强奇。 2018年9月29日，原被告签订了一份转让合同，约定XX层XX城大厅15平方米的场地转让给原告经营甜品（水果刨冰）；被告保证原告享有被告在原有租赁合同（2017年12月25日签订）中的权利和义务；在被告转让租期满后，租期按照原租赁协议顺延(年），并由原告与原房东首映宝鸡分公司按原合同条款重新签订租赁合同；不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延；原告在合同签订之日支付定金10000元，被告向原告腾让门面并交付钥匙，原告支付剩余转让费85000元；被告同意由原告全权代理“甜蔻”品牌及一切经营活动；被告转让给原告的设备及耗材包括：8台冰箱、1台冰激凌机、1台刨冰机、1套收银机器、1台烤箱、1台微波炉、1台双头蛋饼机、1台华夫饼机、1台破壁机及众多食材、耗材、器械等所有店内物品。合同签订前，原告先向被告支付了定金10000元，在合同签订店面交接后，原告支付了剩余转让费85000元，被告将包括陕西首映影业有限公司宝鸡分公司与王某某签订的场地租赁合同在内的经营资料交与原告。双方此次转让及被告之前受让均未告知陕西首映影业有限公司宝鸡分公司，陕西首映影业有限公司宝鸡分公司在得知店铺转让之事后明确表示仅同意由原合同承租人王某某继续履行租赁合同并缴纳租金。因第一年租期到期后未继续缴纳租金，原告在2018年12月24日停止经营，经营设备等物品至今仍留在店内。 一审法院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。但本案出租人陕西首映影业有限公司宝鸡分公司将其场地租赁给王某某经营甜品，王某某将甜品店转让给本案被告强奇后，强奇又将甜品店转让给本案原告白雪，这两次转让实际包括了承租权的转让，即转租行为。但出租人陕西首映影业有限公司宝鸡分公司与王某某签订的场地租赁合同明确约定，合同期内王某某不得擅自转让承租场地，涉案场地转租未经出租人同意，且出租人在知晓转让一事后也明确提出异议，故被告在转让时未取得合法承租人资格，本案原被告签订的转让合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告在转让磋商当中虽有夸大的表述，但双方的权利义务应以合同约定为准，故被告的行为尚不构成欺诈，原告据此提出撤销合同本院不予支持。 双方在转让合同中明确提到了“原有租赁合同（2017年12月25日签订）”，且被告已将原租赁合同转交给原告，故原告应当知晓不得擅自转租的规定，被告也明知原租赁合同约定不得擅自转租，但双方均未与出租人沟通以取得出租人的认可，故原被告对于造成转让合同无效均有过错，应各自承担相应的责任。因双方均有过错，故本案不适用定金的双倍返还条款，被告应退还收取原告的转让费，原告应返还相应的设备等。原告经营期间利润自享，相应的的支出应自行承担，对其主张的经营期间损失6886元本院不予支持。原告实际经营了近三个月，应参照租金标准从返还费用中扣除三个月的占有使用费18000元；考虑到原告经营期间使用了加盟品牌以及造成设备折旧等因素，本院酌情扣除7000元；故被告还应返还原告转让费70000元。原告实际受让取得的8台冰箱（含5台海尔冰箱、2台冷藏柜、1台冷藏展示柜）、1台领航冰激凌机、1台钰堃绵绵刨冰机、1套收银机器、1台烤箱、1台格兰仕微波炉、1台双头蛋饼机、1台华夫饼机、1台破壁机及剩余食材、耗材、器械、加盟资料等物品应返还给被告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、被告强奇于本判决生效之日起十日内返还原告白雪转让费70000元。二、驳回原告白雪的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540元，减半收取1270元，原告白雪承担500元，被告强奇承担770元。 二审期间，被上诉人白雪提交了一份解除通知的微信聊天记录，证明白雪得知强奇向其隐瞒无转让权时，白雪向强奇发送了解除通知，时间为2018年11月16日。证明目的是本案无论是基于合同解除、被撤销、被认定无效，强奇均应返还白雪转让费。本院组织双方当事人进行了质证。被上诉人强奇质证意见为：对该份证据的真实性不认可，是否是强奇本人微信无法核实。合同解除也必须符合《合同法》中关于合同解除的相关情形，该记录不符合解除的情形。本院对该证据的意见为，由于对该证据的真实性上诉人不予认可，被上诉人亦未提交该微信号系强奇所有的相关证据，对该证据的真实性无法确认，本院不予采信。 二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。 本院认为，本案的焦点为：1、关于案涉合同的效力问题；2、一审法院判决上诉人返还转让费7万元是否得当的问题。 焦点一：关于案涉合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，2018年9月29日，上诉人与被上诉人签订了《转让合同》，根据该合同第一条“甲方同意将自己位于宝鸡市渭滨区XX大道XX号XX楼场地转让给乙方使用，面积15平米，并保证乙方同等享有甲方在原有租赁合同（2017.12.25签订）享有的权利与义务，在甲方转让租期满后，租期按照原租赁协议顺延，并由乙方与原房东首映宝鸡分公司按原合同条款重新签订租赁合同。不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延。（甲方：强奇，乙方：白雪）”同时，根据甲方陕西首映影业有限公司宝鸡分公司与乙方王某某签订的《场地租赁合同》第五条5.4“在合同期内，乙方不得擅自转让承租场地。”的约定，强奇明知自己不具有对外转租的权利，依然与白雪签订了《转让合同》，属于无权处分。事后，该转租行为亦未得到陕西首映影业有限公司宝鸡分公司的追认和同意。故该转让合同无效。一审中，被上诉人的第一项诉讼请求虽然主张撤销合同，但在第二次庭审中，一审法院当庭行使释明权告知双方当事人案涉合同有可能无效，被上诉人明确表示对人民法院认定合同无效无异议，因此，一审法院认定案涉合同无效并无不当。上诉人主张一审法院认定合同无效，于法无据的上诉理由不能成立，本院不予支持。 焦点二：一审法院判决上诉人返还转让费7万元是否得当的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，本案中，根据案涉《转让合同》第一条约定可知，白雪对强奇不是实际权利人是知情的，对原租赁合同亦是知情的，而原合同中明确约定，案涉场地不得擅自转让，故本院推定双方当事人对案涉合同场地不得擅自转租均是明知的。双方均在明知的情况下依然签订案涉《转让合同》，从而造成案涉合同无效。造成案涉合同无效双方均存在一定过错，一审法院认定被上诉人自行承担经营期间的损失，扣除三个月场地占有使用费，并对设备折旧和加盟品牌费予以酌情扣除后，判决上诉人返还被上诉人剩余7万元并无不当。故上诉人认为一审法院判决其返还转让费7万元于法无据的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人强奇的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2540元，由上诉人强奇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙亚峰 审 判 员 姚 坤 审 判 员 刘勇东 二〇一九年五月二十四日 法官助理 张 娜 书 记 员 高 霞 1