福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初771号 原告：恒禾物业（福建）有限公司，住所地晋江市金井镇南工业区，统一社会信用代码91350582779600607U。 法定代表人：黄志强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：洪云聪，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：韩从辉，男，该公司员工。 被告：刘文虎，男，1982年9月19日出生，汉族，住永春县。 原告恒禾物业（福建）有限公司与被告刘文虎物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒禾物业（福建）有限公司（以下简称：恒禾公司）委托诉讼代理人洪云聪到庭参加诉讼，被告刘文虎经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒禾公司向本院提出诉讼请求：1.判决刘文虎立即支付恒禾公司物业管理费2101.2元（自2017年2月1日起计至2018年6月30日止）；2.判决刘文虎立即支付恒禾公司水电公摊费用330.5元（自2016年6月1日起计至2018年5月31日止）；3.判决刘文虎立即向恒禾公司支付违约金（自起诉之日起按拖欠金额每日千分之三标准计算）。事实和理由：2013年4月1日，刘文虎与恒禾公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：由恒禾公司为刘文虎购买的址在滨海新城项目和祥苑12号楼702单元房屋提供物业服务，房屋产权面积为95.11平方米；物业服务费用高层公寓按1.3元/㎡·月计算，刘文虎应于房屋交付时预交六个月的物业服务费，其余物业服务费按季度缴交，于季度第一个月的七号前支付；若刘文虎逾期支付物业服务费的，恒禾公司有权要求刘文虎补交，并要求刘文虎按应交费用总额千分之三/日的标准支付违约金，赔偿因此给恒禾公司造成的相关损失等，同时恒禾公司保留终止提供物业服务的权利。协议签订后，恒禾公司已依约履行协议项下的相关义务，但刘文虎自2017年2月1日起却未依约支付物业费。 刘文虎未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因刘文虎未到庭参加诉讼，且未对恒禾公司提供的证据提出反对、反驳的意见，也未能提供相反的证据，视为其放弃相应的诉讼权利。对当事人提供的证据和拟证明的事实，本院认定如下：1.恒禾公司提供的《前期物业管理服务协议》落款处有刘文虎的签名确认，对该证据予以采信，可以认定恒禾公司与刘文虎签订物业服务合同的事实。2.营业执照、物业服务合同备案证明系有权机关出具的证明，对其真实性、合法性予以确认。3.催告短信催缴记录、催告函、律师函虽系由恒禾公司单方制作的，对其证明力本院不予认定，但根据双方签订的物业服务协议及物业服务行业惯例，公摊水电费是必要的费用支出，且刘文虎对该费用亦未提出异议，故应认定刘文虎尚欠恒禾公司自2017年2月1日起至2018年6月30日止的物业服务费及自2016年6月1日起至2018年5月31日止的水电公摊费用的事实；因恒禾公司未能提供证据证实刘文虎已办理涉案房产的产权证书，故根据双方签订的物业服务合同中的约定，本案物业服务费应按建筑面积94.56平方米计算。4.国内挂号信函收据、国内特快专递邮件详细单形式、内容合法，但无法体现与本案的关联性，对其证明力本院不予认定。 本院经审理认定事实如下：刘文虎于2013年4月1日与恒禾公司签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：甲方（即恒禾公司）为乙方（即刘文虎）购买的址在滨海新城和祥苑12栋702单元房屋提供物业服务，房屋建筑面积为94.56平方米；物业服务费标准为1.3元/㎡·月；上述物业服务费不包括物业服务区域公共水电费用；电梯电费、楼道照明费以梯为单位，由该梯使用业户按实分摊；在该物业取得产权证之前，按开发企业《商品房买卖合同》约定的建筑面积计算物业服务费，在取得产权证后，以产权证面积计算物业服务费，对取得产权证之前的物业服务费差异，甲乙双方互不需退、补；物业服务企业在购房人收楼时，预收六个月物业服务费，以后每季度缴交一次，季度初七号前缴交本季度的物业服务费；乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向甲方支付违约金，并还可以追讨因此而造成甲方的损失。物业服务合同签订后，恒禾公司依约履行物业管理服务。刘文虎拖欠恒禾公司自2017年2月1日起至2018年6月30日止的物业服务费2089.8元及自2016年6月1日起至2018年5月31日止的水电公摊费用330.5元。 综上所述，本院认为，恒禾公司与刘文虎之间签订的前期物业管理服务协议是双方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方已形成物业服务关系，刘文虎应依约支付物业服务费用。恒禾公司已按照合同约定履行了相应的物业管理服务的义务，刘文虎作为涉诉房屋物业管理服务相关费用的缴交义务人，未依约缴交相应费用，应承担相应的违约责任。刘文虎拖欠恒禾公司物业服务费2089.8元及水电公摊费用330.5元，依法应予清偿。恒禾公司自愿将违约金的起算点变更为起诉之日起，系对其权利的自由处分，本院予以准许；但恒禾公司以格式条款约定按日千分之三计算违约金过高，按照合同法的规定，本院酌情按每日万分之五予以计算违约金。本院对恒禾公司诉讼请求合理部分予以支持，对不合理部分予以驳回。刘文虎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条第一款、第一百六十二条规定，判决如下： 一、刘文虎应于本判决生效之日起十日内支付恒禾物业（福建）有限公司物业服务费2089.8元、水电公摊费330.5元及自2018年1月8日起至实际还款之日止按拖欠金额每日万分之五标准计算的违约金； 二、驳回恒禾物业（福建）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，公告费560元，由刘文虎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  吴水泉 人民陪审员  许锦芳 人民陪审员  李珍珍 二〇一九年五月二十四日 书 记 员  王彬儿 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百五十七条第一款基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高院关于适用执行程序若干问题的解释》 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －2－ －3－