昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初4301号原告：昆明皓瑞通物业管理有限公司。统一社会信用代码：915301006682977213。法定代表人：陈文廷，职务：总经理。住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11地块2幢-5层5a、5b号。委托诉讼代理人：傅强，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周璐莎，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。被告：赵英，女，汉族，1973年2月18日出生，身份证登记住址：云南省昭通市镇雄县。原告昆明皓瑞通物业管理有限公司与被告赵英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用简易程序于2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告昆明皓瑞通物业管理有限公司的诉讼代理人周璐莎、被告赵英到庭参加了诉讼。本案现在已审理终结。原告昆明皓瑞通物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、由被告向原告支付自2016年1月至2017年12月的物业管理费用共计人民币4603.74元；2、由被告以2301.87元为基数，按照同期银行贷款利率向原告支付自2016年1月11日起至实际支付之日止的逾期付款利息，暂计算至2018年9月1日利息为292.79元；由被告以2301.87元为基数按同期银行贷款利率向原告支付自2017年1月11日起至实际支付之日止的逾期付款利息，暂计算2018年9月1日的利息为181.62元。以上利息共计474.41元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告与原告于2014年12月31日签订《广福城住宅物业服务合同》，合同约定由原告为被告使用的建筑面积为71.47平方米的广福城住宅沁福园4-401提供物业管理服务，被告按照1.28元/平方米/月/户的标准向原告支付物业管理费、按照0.32元/平方米/月/户的标准向原告支付电梯运行费及维修保养费、按照25元/月/户的标准向原告支付二次供水运行费及维修保养费、按照22元/月/户的标准向原告支付消防远程监控费、设备实施维护费。协议签订后，原告依照合同约定向被告提供了物业管理服务，被告接受了原告提供的服务。但被告自2016年1月10日起至今未向原告支付物业管理费用，原告多次向被告催要，被告均拒绝履行付款义务，其行为损害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼以维护其合法权益。被告赵英辩称：不认可原告主张的物业管理费收费标准，被告也未向原告缴纳过费用。首先，原告明知开发商开发建设的房屋不具备交房条件，且在被告不知情的情况下，以不签订物业合同就不给房子钥匙为由欺诈、胁迫业主签订《广福城住宅物业服务合同》，其行为属于欺诈胁迫行为，所签订的合同属于无效合同，应当予以解除；其次，涉案小区临时组织业主代表和开发商、原告物业公司进行座谈，并用文字函件告知开发商和物业公司小区存在问题，但均未得到处理；第三、开发商不具备交房条件，案涉小区没有正式城市用电且经常停电，给业主的生活带来极大的不便；第四、物业服务质量差，公共部位设施的维护不到位；第五、原告多次对不交费用的业主断水，影响业主的生活；第六、电梯噪音大，多次发生紧急事件停电，未设有应急照明灯及指示，给业主带来生活的不便；第七、消防远程监控系统没有启用，不应当交纳相应费用；第八、小区内盗窃案件时有发生；第九、小区任何一部电梯都充斥着各种广告；第十、被告因病需要购买保险，前往原告处开具居住证，但原告不予开具，导致被告未能购买相应保险，被告自行支出医药费，给被告造成巨大损失。本院依法组织原被告双方进行举证和证据交换，对原被告双方有异议的证据材料，本院认定如下：一、原告提交的《广福城住宅物业服务合同》，被告认可真实性，本院确认其真实性；二、对于被告提交的都市时报拍照截图，四张消火栓箱的消防设施照片、燃气供用气合同、民事调解书、录音一份，报纸截图无原件核对且照片内容模糊不清，本院不予确认，消防设施照片、民事调解书，本院确认其真实性，燃气供用气合同与本案没有关联性，本院不予确认，录音资料，系对通话双方对话的录音记录，本院确认其真实性；三、对于被告提交公开函、告业主书、倡议书、A9地块1-4栋业主签名情况汇总表，不能证明被告的主张，本院不予确认；四、被告提交的照片24张，本院确认其真实性，被告提交的微信对话截图两张，不能证明原告对不交物业费的业主进行断水，本院不予确认；五、视频资料一份、网络新闻内容打印件、四张关于电梯门的照片，视频拍摄、网络新闻报道、照片拍摄的地点均不是案涉的小区，与本案没有关联性，本院不予确认；六、录音资料一份，录音资料不涉及案涉小区，本院不予确认、情况说明系业主章正吉关于住所被盗的说明，不能直接证明被告家被盗系原告提供服务未达到合同约定导致，故本院不予确认；报警三联单，本院确认其真实性；电动车照片三张，本院确认其真实性，但不能证明被告的主张，本院不予确认；七、六张照片，本院确认其真实性；八、五张照片、两张短信截图，前述照片反映车辆的状况，短信截图也只反映赵英向接受信息的人反映电动车被盗的情况及如何处理，不能证明被告的主张，本院不予确认；九、被告提交的广福城住宅物业服务手册，原告认可真实性，本院确认其真实性。经审理，本院确认下列法律事实：2014年12月31日，原告作为受托方、被告作为委托方双方签订《广福城住宅物业服务合同》，约定被告以广福城住宅业主的身份委托原告对广福城住宅沁福园4-401建筑面积71.47平方米的住宅实行物业管理服务。被告委托原告广福城住宅实施如下物业管理服务：广福城住宅共用部位、共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括广福城住宅公共道路、共用给排水系统、公共照明系统、变配电系统、安防消防系统等；广福城住宅公共设施等的养护与管理；协助业主进行广福城住宅公共秩序的建立和维护。被告负有按协议向原告及时足额交纳应交各项费用的义务，原告有权按国家规定、物业服务合同向被告收取物业管理服务费及其它费用，履行物业管理服务的义务。约定广福城物业管理服务费由原告按1.28元/平方米（证载建筑面积）/月/户的标准向被告收取、住宅电梯运行费及维修保养费由原告按0.32元/平方米（证载建筑面积）/月/户的标准向被告收取、二次供水运行费及维修保养费由原告按25元/月/户向被告收取、广福城消防远程监控费及设备设施维护费由原告按每户22元/月向被告收取；广福城住宅的物业管理服务费自公示后交房之日起计收，按年（12个月）交纳，被告应在每年的1月10日前交纳当年（12个月）的物业管理服务费用；被告逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起，被告每天按欠费金额的3‰的标准向原告交纳违约金，违约金最高不超过欠费金额的1倍；委托管理期限自2014年12月31日起至业主大会召开并授权业主委员会签订新的物业服务合同止。《广福城住宅物业服务手册》载明，产权车位服务费收费标准人民币40元/个/月。2018年云0112民初3883号民事调解书记载：被告云南集成广福房地产开发商有限公司陈述，因小区验收合格备案工作未完成，且现因电力设施与昆明市供电局有纠纷未解决，该小区现在还使用工程用电，此情况下无法进行备案。原告陈述2016年1月1日至2017年12月31日物业管理服务费为2195.56元、车库车位服务费960元、消防远程监控费及设备设施维护费528元、电梯运行费及维修保养费为548.88元、二次供水运行费及维修保养费600元，共计4832.44元，优惠2015年1月1日至2015年3月15日共计2.5个月的物业管理服务费228.7元后，被告尚欠物业管理费4603.74元。原告认可被告已缴纳2016年1月1日起至2016年3月27日止的物管费。本院认为，首先，《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”。首先，被告抗辩原告在明知开发商未具备交房条件，通过以不签物业合同不给房屋钥匙，胁迫欺诈被告签订物业服务合同，未能提交充分切实的证据材料予以证明，本院不予采信。本院认为，原、被告之间签订的《广福城住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，双方应当按照协议的约定享有权利和承担义务；其次，被告主张原告以被告未交物业费为由多次对业主进行断水，未提供证据予以证明，本院不予采信；第三、被告主张因案涉小区不具备交房条件，没有使用正常城市用电经常出现断电的情况，故不应当缴纳物业费没有法律依据，本院不予支持；第四、被告主张原告提供物业服务质量有问题，但未提供切实充分的证据予以证明，本院不予采信；第五、对被告关于小区广告的主张，电梯内发布广告的行为、收益公示及分配问题与本案无关，被告以此抗辩不交纳物业服务费没有事实和法律依据，本院不予支持；第六，被告主张原告未开具暂住证导致原告未能购买保险带来的损失可另行向原告主张权利。现原告主张被告应向原告交纳2016年1月1日起至2017年12月31日止物业管理服务费为2195.56元、车库车位服务费960元、消防远程监控费及设备设施维护费528元、电梯运行费及维修保养费为548.88元、二次供水运行费及维修保养费600元，共计4832.44元，扣减原告优惠的物业管理费228.7元，为4603.74元，原告认可被告交纳了2016年1月1日至2016年3月27日的物管服务费，该部分的费用应当予以扣减，故被告应该向原告支付的物业服务费为3999.69元（4603.74元-604.05元），本院予以支持。其次，对于原告诉请的逾期付款利息，合同约定被告应于当年1月10日之前支付当年的物业服务费，被告未按时交纳物业管理服务费违约，合同约定违约金的计算标准过高，本院酌情调整确定为40元。综上所述，依照《物业管理条例》第七条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵英于本判决生效之日起十日内向原告昆明皓瑞通物业管理有限公司交纳物业管理服务费人民币3999.69元；二、被告赵英于本判决生效之日起十日内向原告昆明皓瑞通物业管理有限公司支付违约金人民币40元；三、驳回原告昆明皓瑞通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币25元(原告已预交)，已减半收取，由被告赵英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  周永婷二〇一九年五月十七日书记员  张宇琪