广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3773号上诉人（原审原告）：佛山市三水区***帝豪房屋中介服务部，住所地广东省佛山市三水区*************，统一社会信用代码9244xxxx。经营者：朱健汶，男，汉族，1995年12月29日出生，住广东省佛山市三水区*************。被上诉人（原审被告）：冯少珍，女，汉族，1957年2月9日出生，住广东省佛山市三水区**************，公民身份号码440************141。原审第三人：李焕娣，女，汉族，1984年5月13日出生，住广东省佛山市三水区***************，公民身份号码441************426。上诉人佛山市三水区***帝豪房屋中介服务部（以下简称帝豪服务部）因与被上诉人冯少珍、原审第三人李焕娣居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初6054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。帝豪服务部上诉请求：1.撤销一审判决，支持帝豪服务部一审全部诉讼请求；2.一、二审费用由冯少珍承担。事实和理由：（一）一审法院没有查明帝豪服务部为什么要把钥匙、房产证和40000元退还冯少珍，为什么要把中介费和贷款手续费8000元退还李焕娣。真实的情况是冯少珍和李焕娣约定好了，分别过来帝豪服务部吵闹，帝豪服务部的经营因此受影响，迫不得已才退费退件。（二）帝豪服务部从事居间业务，首先是提供了交易平台，其次是向相关银行申请办理了按揭手续，只是因第三人银行流水不足，导致没办成，以上事实足以证实帝豪服务部提供了居间服务。冯少珍和李焕娣为了逃掉居间费，才故意从中作梗。（三）涉案合同约定“若因政策原因导致银行审批不通过贷款，卖方须无息退还所收定金，本合同取消，三方互不追究责任”。但是该条款的前提是政策原因，而根据一审查明的事实，贷款不成功的原因是李焕娣银行流水不够，帝豪服务部已经提供了居间服务，不应承担责任。（四）涉案合同已被解除，但是法律责任不应由帝豪服务部承担，因为合同的解除是冯少珍和李焕娣拒不配合，导致帝豪服务部无法继续提供居间服务，因此法律责任应由冯少珍和李焕娣承担，冯少珍应当赔偿帝豪服务部的居间费损失。冯少珍辩称，冯少珍与帝豪服务部于2018年8月1日签订了《房屋买卖协议》，冯少珍、李焕娣、帝豪服务部于2018年8月3日签订了《不动产买卖合同》，根据合同约定，由于协议和合同约定的中介费及过户税费的支付方不一致，因此《房屋买卖协议》无效。冯少珍、李焕娣、帝豪服务部于2018年9月5日前往佛山市禅城区建设银行申请贷款，帝豪服务部于9月11日来电称经多方努力仍办不了贷款，表示放弃，并于9月13日归还冯少珍钥匙、银行卡、房产证并退回40000元，根据涉案合同约定，本合同已经取消。冯少珍是在合同取消后再与李焕娣成交涉案物业，银行贷款也是李焕娣自行办理，与帝豪服务部没有任何关系。此次房产买卖不能成交的原因是帝豪服务部无能力办理房贷造成，帝豪服务部在房产交易中没有发挥中介的作用，同时拖延了交易时间，还提出索要40000元是缺乏理据的。李焕娣述称，帝豪服务部称冯少珍、李焕娣上门吵闹，根本没有相应的录音录像和报警记录作为证据，属于捏造事实。帝豪服务部刚开始是提供了交易平台并做了一点的工作，但没有成效，且因办不了银行贷款表示放弃并退回全部中介费及相关材料，视为帝豪服务部已经放弃了此次交易的中介服务。根据合同约定，本次帝豪服务部申请贷款不获审批，合同就自动取消，互不追究责任。房产交易失败主要是帝豪服务部不能协助办理银行按揭贷款导致，而且帝豪服务部于9月11日致电李焕娣称经多方努力仍无法办理贷款，表示放弃，且从未提出过叫李焕娣补充借贷资料。帝豪服务部退件、退费、退钥匙等行为正是其没有能力办理按揭不得不为之，是表示主动放弃履行合同的表现。涉案交易最终能够完成是买卖双方共同努力的结果，与帝豪服务部没有任何关系。帝豪服务部向一审法院起诉请求：1.冯少珍向帝豪服务部支付居间服务费40000元及利息（以40000元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至全部清偿之日止）；2.案件诉讼费由冯少珍承担。一审法院认定事实：2018年6月，冯少珍委托帝豪服务部出售位于佛山市三水区**************的房产。2018年8月1日，帝豪服务部、冯少珍签订《房屋买卖协议》，约定涉案房屋实际售价350000元，冯少珍实收310000元，冯少珍于收到首期房款当天将40000元支付给帝豪服务部作为过户的税费，办理过户的所有费用（包含税费、中介费）由帝豪服务部负责。2018年8月3日，帝豪服务部、冯少珍及李焕娣签订了《不动产买卖合同》，约定房屋总价350000元，签订合同时买方向卖方支付定金50000元，2018年12月30日前办理好银行按揭贷款170000元，若因政策原因导致银行审批不通过贷款，卖方须无息退还所收定金，本合同取消，三方互不追究责任；首付款130000元于办理房产过户手续当天支付；居间服务费9000元及交易所需相关税费全部由买方承担支付。李焕娣于签订合同当日向冯少珍支付定金50000元，冯少珍将40000元交予帝豪服务部。李焕娣于同日向帝豪服务部支付中介费4500元及按揭贷款手续费3500元。同年9月13日，帝豪服务部将涉案房屋钥匙、房产证退回给冯少珍，9月14日，退回冯少珍40000元。9月15日，帝豪服务部退回中介费及贷款手续费共8000元给李焕娣。2018年10月29日，冯少珍与李焕娣办理了涉案房屋的不动产过户登记手续，将涉案房屋转让给了李焕娣，《存量房买卖合同》登记的购房款为400000元。关于双方争议的《不动产买卖合同》是否已经解除的问题，帝豪服务部提供了微信聊天记录和录音资料，拟证明其在2018年9月12日已帮李焕娣找到办理按揭贷款的银行，李焕娣因贷款金额少不同意通过该行贷款而是自行另找其他银行贷款，帝豪服务部并没有向冯少珍表示解除以上合同。冯少珍对以上证据有异议，认为微信聊天记录并不明确是涉案房屋，录音资料中冯少珍的讲话并没有确认帝豪服务部的主张，且帝豪服务部已退回冯少珍涉案房屋钥匙、房产证和40000元。李焕娣对以上证据有异议，认为微信聊天记录并不明确是涉案房屋，录音对话没有李焕娣的参与，李焕娣不知情，且帝豪服务部向其退还中介费和按揭手续费的行为已表明涉案合同解除。关于双方争议的冯少珍与李焕娣买卖涉案房屋成交价，冯少珍提供了银行交易明细清单、收款收据和户口簿，拟证明冯少珍收取李焕娣定金50000元和银行转账150000元后，将90000元转给李焕娣家公冯光中，连同李焕娣向银行贷款的200000元，冯少珍与李焕娣就涉案房屋的成交价是310000元。李焕娣提供了银行贷款申请记录（照片）和银行交易明细清单，拟证明为了取得更高的贷款额度，其与冯少珍协议登记的成交价为400000元，实际上房屋成交价为310000元，冯少珍将多收取的90000元转入李焕娣家公冯光中银行账户，李焕娣再向银行按揭贷款200000元，合共310000元。帝豪服务部对冯少珍、李焕娣提供的以上证据均有异议，认为涉案房屋成交价为登记备案的400000元。综合审查各方当事人提供的证据，一审法院再确认以下事实：李焕娣继向冯少珍支付定金50000元后，再于2018年10月24日向冯少珍转账支付150000元，冯少珍收款后向冯光中（李焕娣家公）转账90000元。李焕娣向银行申请按揭贷款200000元，至诉讼时贷款尚在申请办理中。一审法院认为，本案中帝豪服务部、冯少珍双方当事人的争议焦点在于冯少珍是否需向帝豪服务部支付40000元，即《房屋买卖协议》约定的付款条件是否已成就。虽然《房屋买卖协议》中对于该款项约定的用途是作为“过户税费”，但结合之后原、冯少珍与李焕娣签订的《不动产买卖合同》来看，《不动产买卖合同》已经约定交易所需税费全部由李焕娣承担，并无约定由帝豪服务部负担，且在二手房屋买卖交易中，由中介来承担支付交易税费并不符合常规。因此，《房屋买卖协议》中约定的冯少珍应向帝豪服务部支付的40000元，其实质应是交易居间服务费。帝豪服务部能否收取该款，应结合《不动产买卖合同》的签订和履行情况来确认。帝豪服务部、冯少珍及李焕娣在《不动产买卖合同》中约定“若因政策原因导致银行审批不通过贷款，卖方须无息退还所收定金，本合同取消，三方互不追究责任”。各方当事人确认，在帝豪服务部引领下的第一次贷款申请并不能成功办理，其后帝豪服务部分别向李焕娣退回了中介费和贷款手续费，向冯少珍退回已收取的40000元中介费及涉案房屋相关物品如钥匙、房产证等，冯少珍和李焕娣均确认帝豪服务部向他们作出了不能办理贷款申请的意思表示，合同已经解除。对此，一审法院认为，帝豪服务部以上行为已经表明了其关于《不动产买卖合同》无法继续履行的意思表示，冯少珍和李焕娣根据合同约定和帝豪服务部的行为，认为三方当事人签订的《不动产买卖合同》已解除，具有充分的理据。帝豪服务部认为向冯少珍及李焕娣退款的行为是应二人的要求退款，不代表帝豪服务部认为涉案合同已解除，而是待办成按揭贷款后由二人再行支付，帝豪服务部该项主张不符合常理。既然《不动产买卖合同》已解除，冯少珍作为涉案房屋卖方，并没有依据帝豪服务部提供的中介服务获得房屋买卖成交的结果，则帝豪服务部诉请冯少珍根据《房屋买卖协议》支付居间服务费40000元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。同理，帝豪服务部诉请冯少珍支付以40000元为本金，依照中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息，亦缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回帝豪服务部的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由帝豪服务部负担。二审期间，帝豪服务部向本院提交了李焕娣与其丈夫冯某的银行流水清单作为新的证据，拟证明李焕娣的银行流水不足。帝豪服务部还申请叶某作为证人出庭作证，拟证明其向冯少珍、李焕娣退还款项及相关证据系因二人上门争吵、影响其经营，且二人承诺成功贷款后重新向其交费。李焕娣亦提交了银行流水清单作为新的证据，拟证明其银行流水没有问题，可以申请贷款。冯少珍没有提交新的证据。本院依职权向中国建设银行佛山南建支行发函调查，该行作出了回复。本院组织各方当事人进行了证据交换、质证。经审查，李焕娣提交的银行流水清单真实、合法，帝豪服务部、冯少珍对其真实性均无异议，且均确认李焕娣已成功获得中国工商银行的贷款，故本院予以采信。反之，帝豪服务部不能证明李焕娣的银行流水不足，本院对其证明内容不予确认。证人叶某系帝豪服务部的员工，其证言的证明力较弱，且缺乏其他证据佐证，本院不予采信。中国建设银行佛山南建支行出具的复函真实、合法，本院予以采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，中国建设银行佛山南建支行于2019年5月6日出具《回复函》，确认2018年9月5日，佛山市xxx房地产代理有限公司（以下简称xxx公司）向其推荐买卖双方为李焕娣、冯某与冯少珍的二手房买卖按揭服务，交易对象为涉案房屋，并咨询贷款事宜。后该行在初审中发现涉案房屋楼龄超过15年，不符合该行的押品准入要求，便于2018年9月12日将情况告知xxx公司并退回相关资料。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为冯少珍应否向帝豪服务部支付居间服务费40000元。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”涉案《不动产买卖合同》第四条约定：“若因政策原因导致银行审批不通过此笔贷款，卖方须无息退还所收定金，本合同取消，三方互不追究责任。”经查，根据中国建设银行佛山南建支行关于涉案房屋楼龄超过15年，不符合该行的押品准入要求，已将情况于2018年9月12日告知xxx公司的回复，结合帝豪服务部分别于同年9月13日将涉案房屋钥匙、房产证退回给冯少珍，于同月14日退回冯少珍40000元，于同月15日退回中介费及贷款手续费共8000元给李焕娣的事实，足以佐证冯少珍、李焕娣关于帝豪服务部明确向其告知涉案房屋因楼龄超限不能申请贷款的陈述。由此，涉案房屋因楼龄超过15年无法获得中国建设银行佛山南建支行的贷款，帝豪服务部以其实际行为向买卖双方表明涉案合同无法继续履行的事实清楚，证据充分。一审法院据此认定涉案合同已经解除，对帝豪服务部诉请冯少珍支付40000元中介费予以驳回，并无不妥，本院予以维持。至于帝豪服务部提出其退费、退件是冯少珍、李焕娣上门争吵、影响其经营所致，且李焕娣未能贷款是因银行流水不足的主张，因未提供充分的证据予以证实，故本院不予采纳。综上所述，帝豪服务部的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由佛山市三水区***帝豪房屋中介服务部负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年五月二十七日法官助理 彭振宇书 记 员 钟伊发