上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初21177号原告：朱伟忠，男，1963年7月12日出生，汉族，住上海市。原告：刘华，女，1967年7月9日出生，汉族，住上海市。上列两原告共同委托诉讼代理人：萧志壮，上海市光明律师事务所律师。原告：庄招妹，女，1930年5月28日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：宦峰，上海江怀律师事务所律师。被告：黄俊，男，1968年7月8日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：江建平，上海市**律师事务所律师。委托诉讼代理人：王超，上海市**律师事务所律师。原告朱伟忠、刘华、庄招妹与被告黄俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱伟忠、刘华的委托诉讼代理人萧志壮，原告庄招妹的委托诉讼代理人宦峰，被告黄俊的委托诉讼代理人江建平、王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱伟忠、刘华、庄招妹向本院提出诉讼请求：判令上海市密云路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋，原上海市祥德路XXX弄XXX号XXX室)归原告所有。事实和理由：朱伟忠与刘华为夫妻，庄招妹系朱伟忠之母。系争房屋原产权人为朱伟忠夫妻。2012年11月，朱伟忠因经营困难向黄俊借款人民币(以下币种均为人民币)120万元，其中65万元为欠款扣除，朱伟忠取得其余55万元借款，为保障黄俊利益，双方采用房屋买卖形式订立了《房屋买卖合同》，同时约定三年后朱伟忠有权按房屋买卖合同议定的价格进行回购，并一次性付清房款。2015年朱伟忠因经济困难未进行回购，为补偿黄俊利息损失，朱伟忠与黄俊商定以房屋租赁形式每月向黄俊支付3,000元，期限3年。2018年原告筹措资金120万元，黄俊却不同意按协议约定由朱伟忠回购系争房屋。原告认为，朱伟忠与黄俊均清楚签订系争房屋买卖合同是对朱伟忠向黄俊借款进行的担保，而非实际的房屋出售，系争房屋亦一直由庄招妹居住使用至今，庄招妹作为系争房屋房改购房时的同住人对签订房屋买卖合同等事宜完全不知晓。朱伟忠现可按双方约定向黄俊支付款项，系争房屋应恢复至朱伟忠名下，故原告诉如所请。被告黄俊辩称：不同意原告方诉请。2012年，朱伟忠向黄俊借款65万无力归还，便提出将系争房屋出售给黄俊，黄俊又向朱伟忠支付房款55万元，以总价120万元购买系争房屋，符合当时的市场价。2012年11月26日，系争房屋的权利人登记至黄俊名下，双方的房屋买卖是合法有效的。当时双方约定朱伟忠回购系争房屋的期限为2012年11月26日至2015年11月26日，因朱伟忠在此期间内无力回购系争房屋，故于2015年11月13日与黄俊签订房屋租赁合同，向黄俊租赁系争房屋，显然朱伟忠明确系争房屋的权利人为黄俊。即使朱伟忠可回购系争房屋，也应按双方约定的“中间由于市场的贬值或重大客观原因导致黄俊造成实际经济损失的，应由朱伟忠据实赔偿”的条款，由朱伟忠以房屋现在的市场价格进行回购，而非2012年双方签订买卖合同时约定的价格来回购。此外，庄招妹并非系争房屋的同住人。系争房屋系庄招妹家庭原有的四平路房屋拆迁而取得，当时四平路房屋拆迁分得了包括系争房屋在内的共三套房屋，而庄招妹分得的是上海市密云路XXX弄XXX号XXX室(原上海市祥德路XXX弄XXX号XXX室)房屋，并非系争房屋。庄招妹在分得上述房屋后，再将其户籍迁入系争房屋，但庄招妹并不因户籍迁出而丧失密云路XXX弄XXX号XXX室的居住权，故庄招妹并非他处无房，且不享有系争房屋同住人的权利。庄招妹有无在系争房屋的买卖合同上签名，并不影响系争房屋买卖合同的有效性。现原告要求确认系争房屋归原告所有，首先应要求解除双方的买卖合同，否则原告无权要求房屋归原告所有，如原告要求买卖合同无效或撤销，非本案案由的处理范围。本院经审理认定事实如下：系争房屋原产权人为朱伟忠、刘华。2012年11月9日，朱伟忠、刘华与黄俊签订《上海市房地产买卖合同》，约定朱伟忠、刘华将系争房屋转让给黄俊，转让价款为120万元，双方于2012年12月30日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同对其他条款均未作约定。2012年11月26日，朱伟忠(甲方)与黄俊(乙方)又签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，双方议定出售价格为120万元，此房价为甲方净价，乙方不支付交易中的任何费用；乙方于房产产权交割完毕后，将剩余房款一次性支付给甲方，其中扣除甲方欠款总金额为65万元，乙方共支付总金额为55万元；甲乙双方签订的房屋买卖合同有限期为三年，从2012年11月26日至2015年11月26日(自房产交割日起)。期间，乙方承诺甲方仍享有居住的权利，三年后甲方可以再按照本合同议定的房产总价进行回购并一次性付清房款(中间由于市场的贬值或重大客观原因导致乙方造成实际经济损失的，应由甲方据实赔偿)，若三年后，甲方无能力回购此房产，必须要将房产中的所有户口迁移，乙方有权自行处理。如未能履行，则需支付违约金1,000元/天，计30,000元/月。同日，系争房屋的权利人登记至黄俊名下。2015年10月13日，黄俊(甲方)与朱伟忠(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋租赁给乙方，租期为二年，自2015年11月26日起至2017年11月26日止；合同期满，乙方需将此房户口簿上所有的户口迁移，甲方将自行处理；租金每月3,000元，按先付后用的原则，每年分2期支付，每期支付六个月房租租金，共2年，即在每半年前的一周内付清等内容。审理中，根据黄均的申请，上海市高级人民法院委托上海大雄房地产估价有限公司对系争房屋目前的房地产市场价值进行评估，估价结果为系争房屋在2019年1月21日的市值为271万元。庭审中，朱伟忠与黄俊均确认朱伟忠未根据2015年10月13日的《房屋租赁合同》向黄俊支付过系争房屋的租金。朱伟忠表示，双方签订的《房屋买卖合同》中明确约定朱伟忠回购系争房屋的期限是签订合同的三年后，并非三年之内，且回购金额是按照合同议定的房产总价进行回购；至于《房屋买卖合同》中关于“中间由于市场的贬值或重大客观原因导致黄俊造成实际经济损失的，应由朱伟忠据实赔偿”的约定，原告认为该“损失”是朱伟忠未支付的房屋租金，现朱伟忠除支付120万元回购系争房屋外，还愿意再按照双方租赁合同中约定的月租金3,000元的标准，支付黄俊2012年12月1日至本案判决为止的经济损失。审理中，朱伟忠将1,425,000元款项支付至本院。本院认为：本案争议焦点为朱伟忠与黄俊所签《租赁合同》是否系真实租赁行为，双方在《房屋买卖合同》中对系争房屋的回购约定应否继续履行。朱伟忠与黄俊于2016年11月26日订立《房屋买卖合同》，根据该合同中双方约定的房款支付扣除方式、居住情况、回购事项等情况判断，双方对系争房屋的买卖区别于一般正常的房地产交易，系争房屋产权人虽变更为黄俊，但黄俊并未对系争房屋实际控制使用，系争房屋在产权人发生变更后仍有朱伟忠一方使用。双方在该合同中还约定了朱伟忠若未能按约回购时应承担迁出系争房屋内户籍及支付相应违约金的法律责任，但2015年朱伟忠未能回购系争房屋时，被告并未按前述约定行使权利，要求朱伟忠迁出系争房屋内户籍承担违约责任，而是与朱伟忠另行签订《租赁合同》，系争房屋仍由朱伟忠一方控制，并同意系争房屋内的户口在租赁期满后(2017年11月26日)再行迁出。房屋买卖属于重大民事行为，对其处置交易必定更为谨慎注意，黄俊以朱伟忠与其签订租赁合同即推定朱伟忠不再履行回购协议、认可黄俊为房屋权利人的意见缺乏依据。本院结合在案证据和双方当事人陈述，根据民事诉讼证据规则的规定，认为原告陈述具有较强证明力，其所证明双方并非真实租赁关系，2015年朱伟忠因经济困难未进行回购，为补偿黄俊利息损失而商定以房屋租赁的形式每月向黄俊支付3,000元的事实具有高度盖然性。根据诚实信用原则，朱伟忠可按双方约定的回购价格120万元向黄俊回购系争房屋，朱伟忠支付相应回购款后，系争房屋产权可变更为原登记人朱伟忠、刘华。朱伟忠同意按每月3,000元标准向黄俊支付经济损失，与法无悖，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起15日内，被告黄俊配合办理将上海市密云路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告朱伟忠、刘华名下的手续；二、于本判决生效之日起15日内，原告朱伟忠向被告黄俊支付上海市密云路XXX弄XXX号XXX室房屋回购款120万元；三、于本判决生效之日起15日内，原告朱伟忠按每月3,000元标准向被告黄俊支付自2012年12月1日起至本案判决生效之日止的经济损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,600元，由被告黄俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳人民陪审员  濮汝平人民陪审员  吴伟丽二〇一九年五月二十三日书 记 员  许时吉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。