天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民终字第0321号上诉人（原审被告）王子友。被上诉人（原审原告）天津市安华物业有限公司，住所地天津市南开区华苑小区碧华里31号楼。法定代表人朱键，董事长。委托代理人李天亮，天津坤德律师事务所律师。委托代理人王琳，天津坤德律师事务所律师。上诉人王子友因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2013）南民初字第6197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2011年3月31日，天津市安华物业有限公司（以下简称安华物业）作为甲方、王子友作为乙方签订《租赁合同书》，双方约定：安华物业将坐落于天津市南开区华苑小区碧华里27号楼2层房屋（租赁面积330平方米）出租给王子友用于经营网吧；租赁期限为2011年4月1日至2012年3月31日；年租金110000元，租金支付方式为上付租金、季度付租、每季度末付下季度租金；合同第六条约定，欠租金累计达一个月及其以上的，甲方有权解除合同，乙方除应支付累计拖欠租金外，还应支付违约金，违约金按日租金二倍计算；合同到期或违约时，甲方要求返还房屋，乙方未按约定的日期返还承租房屋的，每延期一日，应按甲方制定的新一年度租金标准支付双倍房租，超过十日的，乙方除应支付租金及违约金外，应在接到甲方按合同所载乙方地址发出书面通知后三日内腾空房屋，逾期视为乙方放弃遗留物品所有权，授权甲方处理，因此发生的各项费用均由乙方承担。合同签订后，双方均按约履行。2012年3月31日合同到期后，双方未续签合同，但王子友仍使用讼争房屋，并交纳租金至2012年12月31日。对此事实，双方均无异议。庭审中，王子友对于安华物业主张的其拖欠2013年1月1日至2013年9月30日的房屋租金82499元予以认可，并同意补交，但以安华物业拒收房租及未事先通知腾房为由，不同意安华物业要求腾房及支付违约金的诉讼请求。王子友对以上主张未向法庭提交证据证明。另，2013年10月11日，天津市安居建设发展总公司出具说明，载明：我公司为坐落于天津市南开区华苑小区碧华里27号、28号楼房屋的产权人，安华物业为我公司全资子公司。我公司授权安华物业负责27号、28号楼的日常管理工作及两楼房屋租赁事宜，同时授权安华物业在两楼因租赁、管理事项纠纷时以其名义进行诉讼。另查，安华物业在交付涉诉房屋时，房屋内包含如下附属设施、设备：4扇门、4扇窗；房屋内地面瓷砖；卫生间蹲便1个，王子友对此予以确认，并表示已加以改造。再查，安华物业分别于2013年5月23日、2013年8月1日两次通过邮寄方式向王子友送达了《腾房通知》，告知王子友务必于2013年8月31日前将房屋及各种设施设备腾交给安华物业并补交拖欠的租金。王子友对此无异议。原审法院认为，房屋所有权人天津市安居建设发展总公司授权安华物业负责27号、28号楼的日常管理工作及两楼房屋租赁事宜，同时授权安华物业在两楼因租赁、管理事项纠纷时以其名义进行诉讼，且安华物业与王子友签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定合法、有效，双方均应依照约定行使权利、履行义务。合同期限届满后，双方当事人虽未续签租赁合同，但王子友一直在涉诉房屋经营，且交纳租金至2012年12月31日，可以认定双方形成不定期租赁关系，双方签订的《租赁合同书》相关约定继续有效，王子友应按约向安华物业交纳房屋租金，王子友未按约履行，安华物业有权要求王子友腾房并承担违约责任。由于王子友拖欠2013年1月1日至2013年9月30日的房屋租金，应向安华物业支付逾期交租违约金。庭审中，王子友提出安华物业主张的违约金数额过高，故法院酌定按银行同期贷款利率计算。王子友对于安华物业要求其给付2013年1月1日至2013年9月30日的房屋租金82499元的诉讼请求，予以认可并同意交纳，法院予以准许；另，王子友当庭承认收到安华物业两次邮寄的腾房通知，可以认定安华物业给予了王子友腾房准备时间，王子友应在2013年8月31日之前将房屋及各种设施设备腾交给安华物业，王子友未按时腾房，每延期一日，应按安华物业制定的新一年度租金标准支付双倍房租（合同书第六条第二款规定）。王子友以安华物业拒收房租及未提前通知其腾房为由不同意腾房及承担违约责任，但对以上主张未提交证据证明，故对于王子友的抗辩理由，法院不予采信。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、判决生效后十五日内，王子友将坐落于天津市南开区华苑小区碧华里27号楼2层房屋（租赁面积330平方米）腾空并连同附属设施、设备交还天津市安华物业有限公司；二、判决生效后十五日内，王子友给付天津市安华物业有限公司2013年1月1日至2013年9月30日的房屋租金82499元；三、判决生效后十五日内，王子友给付天津市安华物业有限公司自2013年1月1日始至判决确定给付之日止的逾期交租违约金（按银行同期贷款利率计算）；四、判决生效后十五日内，王子友给付天津市安华物业有限公司自2013年9月1日始至实际腾房之日止的逾期腾房违约金（每延期一日，按年度租金标准支付双倍房租）。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41779元，减半收取，由王子友负担，于判决生效后十五日内直接给付天津市安华物业有限公司。原审法院判决后，上诉人王子友不服，向本院提起上诉。上诉人认为，被上诉人并非诉争房屋的实际产权人，其无权起诉上诉人腾房。双方签订租赁合同时，上诉人并不知道被上诉人并非诉争房屋的产权人，租赁合同并非上诉人的真实意思表示，该合同自始无效。租赁合同到期后，上诉人继续使用该房屋并交纳租金，被上诉人与诉争房屋的实际产权人并未提出异议，并收取租金。被上诉人故意拒绝收取上诉人交纳的房租，上诉人不应承担违约责任。上诉人请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人安华物业同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。案经调解，双方当事人未达成一致意见。本院认为，根据诉争房屋的产权人天津市安居建设发展总公司的授权，被上诉人有权处理涉诉楼宇的日常管理与租赁事宜，并有权在发生纠纷时以其名义进行诉讼。上诉人与被上诉人签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。合同期限届满后，双方未续签租赁合同，但上诉人一直使用诉争房屋，且被上诉人未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系。上诉人未依约支付租金，被上诉人有权解除合同，并要求上诉人承担相应的违约责任。综上，上诉人的上诉请求，事实和法律依据不足，不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1863元，由上诉人王子友负担。本判决为终审判决。审 判 长  殷 焱代理审判员  张炳正代理审判员  刘剑腾二〇一四年三月五日书 记 员  薛东超附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……