山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终1490号上诉人（原审被告）：山东中远物业服务有限公司。住所地：海阳市锦绣乾城小区物业办公室。法定代表人：修增萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：修惠，海阳市琴剑法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：董向波，男，1981年5月26日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：姜军涛，海阳和顺法律服务所法律工作者。上诉人山东中远物业服务有限公司（以下简称中远物业）因与被上诉人董向波财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2017）鲁0687民初1761号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中远物业上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不承担责任或发回重审。事实和理由：一、诉讼主体错误。本案应追加开发商和自来水公司为共同被告。被上诉人财产损失系六楼漏水导致，上诉人提交的前期物业服务合同证明，物业公司不负责供水供电。因六楼系未出售毛坯房，物业公司无权管理该房屋的供水，也没有管理责任。该房屋所有权属于开发商，供水管理者及受益者均为自来水公司，并非上诉人。二、一审法院认定事实不清。本案未查清漏水原因，未经有关资质部门进行现场勘验鉴定。如因自来水阀门人为开启，则应由自来水公司对外承担责任。上诉人没有权利对自来水阀任意开启，也没有义务对自来水管进行维修。上诉人无过错，本案系第三人过错导致的损害。被上诉人董向波答辩称，上诉人系海阳市锦绣乾城小区的物业管理部门，对该小区的日常公共事务具有管理义务。物业管理部门应举证漏水原因，并承担相应法律后果。一审时，上诉人也承认其作为自来水钥匙的保管单位，对相关自来水负有管理义务。被上诉人楼上出现漏水，足以证明上诉人疏于管理，应承担相应的法律后果。至于上诉人承担法律后果后是否向相关部门追偿，是上诉人的权利，但不能否定其应承担的责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。董向波向一审法院起诉请求：1.要求被告赔偿经济损失12383元以及鉴定费3000元；2.被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，法院予以采信并在卷佐证，对当事人有异议的证据和事实，认定如下：2012年原告董向波购买由烟台广泰置业有限公司开发的锦绣乾城小区16号楼405室楼房一套，建筑面积100.62㎡，并于2013年8月21日办理了房权证（海房权证方圆字第××号）。2012年6月20日原、被告签订《业主入住合同》，其内容为前期物业管理服务协议。被告中远物业与广泰公司于2013年6月28日签订了《锦绣乾城前期物业服务合同》，期限自2013年11月1日至业主大会成立。原告向被告交纳了2016年6月份之前的物业费，原告将房屋装修完毕，但并未入住。2016年10月3日，原告房屋所在单元六楼605室水管漏水，下泄到五楼后又流入原告的房屋内，被告工作人员发现后打电话通知原告回来查看，并对现场积水进行了清理。原告主张，被告作为物业设施的管理者，未尽相关职责，导致原告财产受损，应该进行赔偿。被告主张，物业公司与开发商签订的物业服务合同第十一条：被告承接物业时应对以下共用部位、设施设备进行查验：1.楼宇本体硬件设施；2.消防设施设备；3.供电设施设备，由供电公司对业主实行销售、抄表、收费、服务“四到户”管理；5.给排水设施设备（包括绿化、保洁用水），小区供水由自来水公司直接管理到每户业主；6.……。依据此约定，被告负责公共设施设备的管理维护、公共区域的保洁、整个小区的秩序维护的协助管理、公共区域的绿化管理、日常的公共管理服务。“四到户”管理的小区物业公司不负责供水供电。业主如想通水须向物业提出申请，物业审核符合规定的给其出具证明，由业主持证明到自来水公司，由自来水公司负责打开水阀；被告服务的原告所在楼房是一户一表一阀，水费是由自来水公司直接向用户收取；由于605室是待售毛坯房，漏水先淹了已售未装修的5楼，然后殃及原告房子，至于如何漏的水，物业公司也不清楚。发生漏水事故，公司也不知道是谁打开的6楼水阀，事发前都是自来水公司负责对水阀进行管理，平常由自来水公司委托被告物业公司代为保管钥匙，为了应对各种情况，被告公司只是代为管理，但没有权利去开、关水阀；原、被告虽未解除物业服务合同，但由于原告欠交二年的物业管理费，被告拒绝对原告的损失进行赔偿。本案在审理过程中，根据原告的申请，法院依法委托山东久丰土地房地产资产评估咨询有限公司对原告房屋因漏水造成的损失进行鉴定，该评估公司以2018年4月20日为评估基准日，经双方当事人在场进行勘验，于5月20日做出评估报告：1.双方意见达成一致部分评估损失价值4045元；2.双方意见未达成一致部分评估损失价值8338元，共计12383元。原告为此交纳鉴定费3000元。原告认为该评估结论价值过低，但表示认可评估机构所做的意见；被告认为石膏板与墙体之间缝隙不是因漏水造成的，墙体损害可以单独处理，无全部处理的必要，只认可双方达成一致意见的部分损失，其他不予认可。原、被告对各自的异议，均未提供证据予以反驳。对上述评估报告，法院予以采信。一审法院认为，原告所有的位于锦绣乾城小区的楼房因楼上待售房屋漏水下泄，致室内装修等财物受损，事实清楚，双方无异议，法院予以认定。事故发生是由于6楼的水管漏水导致，而被告代为保管水阀的钥匙，对于是何原因导致的6楼水阀开启漏水，应由被告提供证据，否则，应认定属于被告疏于管理的原因，相应的过错责任应予承担。本案系财产损害赔偿纠纷，原、被告签订的物业管理服务协议并未解除，原告存在欠交物业费的情形，属于物业服务合同产生的债权债务关系，被告不能以此作为免除赔偿责任的理由。被告对有资质的鉴定机构做出的评估报告提出异议，但未举证予以反驳，故其抗辩主张依法不应支持。综上，原告所有房屋遭受损失，并无过错，被告作为物业的管理服务者，未举证证明对此事故无过错，应承担赔偿责任。原告要求被告赔偿财产损失12383元的诉讼请求依法应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十一条之规定，一审法院于2018年6月11日判决：被告山东中远物业服务有限公司于判决生效后十日内，赔偿原告董向波财产损失12383元。如果未按判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185元，鉴定费3000元，由被告山东中远物业服务有限公司承担。本院审理查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为,被上诉人董向波的财产遭受损害系楼上房屋漏水所致,事实清楚。该楼上房屋系毛坯房，所有权属于开发商，但依据上诉人中远物业（乙方）与烟台广泰置业有限公司（甲方）签订的《锦绣乾城前期物业服务合同》第七条约定：“乙方进驻后，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时将钥匙交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按标准向乙方交纳”。能够认定该毛坯房待出售时处于上诉人管理之下,由上诉人提供物业管理服务，上诉人应对该毛坯房承担管理责任。该毛坯房自来水阀钥匙由上诉人保管，物业承接时给排水设施由上诉人进行查验。现该毛坯房漏水，致被上诉人财产受到损失，上诉人作为该毛坯房的管理者，应对被上诉人的财产损失承担民事赔偿责任。上诉人主张其对毛坯房的管理没有过错，不应对被上诉人的财产损失承担赔偿责任，理由不当，本院不予支持。综上所述，上诉人山东中远物业服务有限公司的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费185元，由上诉人山东中远物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  王天松审判员  张莉莉二〇一九年五月二十三日书记员  姜永鑫