咸阳市渭城区人民法院咸阳市渭城区人民法院民事判决书(2019)陕0404民初1567号原告：马某，男，回族。被告：某某农业股份有限公司。。法定代表人：王XX。委托诉讼代理人:张社教,男,陕西宇斌诚律师事务所律师。被告：某某置业股份有限公司。法定代表人：杨XX。委托诉讼代理人:谢某某，男，该公司工作人员。第三人：某某委员会。法定代表人：杨某某，该委主任。原告马某诉被告某某农业股份有限公司（以下简称某某农业公司）、某某置业有限公司（以下简称某某置业公司）及第三人某某委员会（以下简称某某管委会）租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月11日立案后，于2019年4月15日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告马某及被告某某农业公司的委托诉讼代理人张社交、被告某某置业公司委托诉讼代理人谢某某到庭参加诉讼。2019年4月22日本院依法列某某管委会为本案第三人，2019年5月10日本院依法适用简易程序第二次公开开庭审理，原告马某及被告某某农业公司的委托诉讼代理人张社交到庭参加诉讼，被告某某置业公司及第三人某某管委会经本院依法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、                  依法解除原告与被告间的使用权转让合同。2、                  依法判令被告返还原告木屋使用权转让费235000元,违约金1175元共计236175元2、 本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月1日，原告与被告某某农业公司签订某某农庄木屋使用权转让合同书一份,该合同约定:被告将使用权属于其所有的西咸新区秦汉新城都是农业商贸观光园木屋(位于双照镇,以下简称木屋)X区XXXX号，休闲区面积200㎡。面积58.5㎡使用权转让给原告。由被告负责承建木屋，使用权30年，即2018年12月31日起至2048年12月31日止，木屋的使用权交付日期2018年12月31日，原告支付木屋使用权转让费235000元，该合同同时约定，因木屋逾期交付，被告某某农业公司向原告支付已付款的千分之五作为违约金。合同签订后，原告向被告支付了235000元。2018年11月被告所建木屋被强行拆除，致使原告与被告签订的合同目的无法实现，为此，原告与被告多次协商退还其木屋使用权转让费235000元，均无果，无奈诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告某某农业公司辩称：原告诉称合同成立。但本案小木屋实质上已由某某农业公司交付原告，是在给原告交付小木屋后小木屋被强拆的，小木屋是第三人某某管委会下属职能部门违强拆的，原告和某某农业公司都是受害者，所以应当由原告向违法强拆的第三人某某管委会主张权利。小木屋是第三人下属土地局和双照街道办强拆。被告某某置业公司辩称：同意上述某某农业公司辩称意见。第三人某某管委会未向法庭递交任何材料。本院经审理认定事实如下：2012年8月30日,第三人下属都市农业和文物旅游局给被告某某农业公司出具有一份关于同意建设秦汉新城都市农业商贸观光园项目的批复(某某农字[2012]5号) 。该批复原则同意被告某某农业公司在双照收费站以南、庞西村以北、乾陵专线以东、312国道以西区域进行秦汉新城都市农业商贸观光园建设，占地1000亩。（要求）项目实施过程中严格按照农业部《农村土地经营权流转管理办法》（农业部令2005年第47号）和《国土资源部              农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发【2010】155号）的法规，文件精神执行。（要求）被告某某农业公司尽快制定项目详细规划，经评审后，付诸实施。2013年4月11日,第三人下属规划建设环保和房屋管理局给被告某某农业公司出具有一份关于秦汉新城都市农业商贸观光园项目的批复(某某管规函[2013]3号)。内容为；你公司《秦汉新城都市农业商贸观光园项目》收悉,依据《西咸新区秦汉新城分区规划》，该项目位于秦汉新城农林用地和文物建设控制地带内，请据此做好规划建设工作。2013年5月29日,第三人下属国土资源局给被告某某农业公司出具有一份关于秦汉新城都市农业商贸观光园项目用地的审查意见(秦汉国土资函[2013]XX号)。内容为；你公司《关于咸阳秦汉新城都市农业商贸观光团项目用地的申请报告》已收悉，依据秦汉新城都市农业和文物旅游局《关于同意建设秦汉新城都市农业商贸观光园项目的批复》(某某农字[2012]X号)和秦汉新城规划建设环保和房屋管理局《关于秦汉新城都市农业商贸观光团项目》(某某管规函[2013]3号)的意见，经审查，你公司咸阳秦汉新城都市农业商贸观光团项目是可行的。同时，请严格落实国土部、农业部《关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发【2010】1XX号）和农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》(农业部令2005年第XX号)精神,积极完善相关手续。2018年5月1日，被告某某农业公司与原告签订一份某某农庄木屋使用权转让合同书。该合同约定某某农业公司将使用权属于其所有的西咸新区秦汉新城都市农业商贸观光园拟建田园休闲区200㎡，木屋A区A060号，面积58.5㎡使用权转让给原告，木屋用途为休闲农业，租赁期15年，赠送15年，使用权共计30年（即2018年12月31日起至2048年12月31日止）。合同约定木屋的交付日期为2018年12月31日，同时约定原告应于合同签订当日向甲方支付人民币235000元。合同签订当日,被告某某农业公司收取原告(A060号木屋)租金人民币235000元。2018年10月16日, 第三人下属国土资源和房屋管理局、规划建设局、城市管理和交通运输局、双照街道办事处联合向被告某某农业公司发出【秦汉新城“大棚房”问题专项清理整治责令限期拆除通知书（秦汉国土限拆2018第01号）】，内容为：你单位未经批准，擅自占地建设的行为已违反了《中华人民共和国土地管理法》第4、36、43、44条，《中华人民共和国城乡规划法》第41条，《陕西省城乡规划条例》及《陕西省实施（中华人民共和国土地管理法）办法》之有关规定，属违法建设行为。依据《中华人民共和国土地管理法》第76条、《中华人民共和国城乡规划法》第65、66条之规定，限你单位收到本通知书7日内自行拆除违法建设的建筑物，构筑物及其他非农设施，清理现场垃圾、恢复土地原貌，逾期不自行拆除，将组织相关部门依法予以强制拆除，并由你单位承担强制拆除的所有费用和引发的一切法律责任。2018年10月31日, 第三人下属国土资源和房屋管理局、双照街道办事处联合向被告某某农业公司发出限期搬离通知书。内容为：你公司未经批准，擅自占地建设的行为已违犯了《中华人民共和国土地管理法》第4、36、43、44条，《中华人民共和国城乡规划法》第41条，《陕西省城乡规划条例》及陕西省实施（中华人民共和国土地管理法）办法》有关规定，属于违法建设行为。依据《中华人民共和国土地管理法》第76条、《中华人民共和国城乡规划法》第65、66条之规定，现正式通知你公司务必于2天内自行搬离南区15各小木屋，北区戏台广场、六国苑、冷库、镇北台、钢构棚内外及硬化地面上全部设施和物品，逾期搬离的将依法强制执行，由此产生的一切后果由你公司自行承担。2018年11月,上述合同约定的木屋A区，面积为58.5㎡的A060号木屋被第三人下属职能部门强行拆除。以上查明事实有使用权转让合同一份、 (某某农字[2012]5号) 批复一份、 (某某管规函[2013]3号) 批复一份、 (秦汉国土资函[2013]25号) 意见一份、（秦汉国土限拆2018第01号）责令限期拆除通知书一份、限期搬离通知书一份及收款收据一份原、被告无有争议的陈述等，并已出示质证，记录在卷。本院认为: 法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。被告某某农业公司2018年5月1日与原告签订的[秦汉新城都市农业商贸观光园拟建田园休闲区200㎡，木屋A区A060号，面积58.5㎡]的使用权转让合同,是在被告某某农业公司尚未依法在第三人处办理批准、登记等手续及尚未取得该项使用权时与原告所签,且该合同约定(A区A060号)木屋等交付日期为2018年12月31日，尚未交付已被第三人拆除。故上述被告某某农业公司与原告所签使用权转让合同为无效合同。被告应全额返还原告的租赁费人民币235000元。本院对原告的诉讼请求依法予以支持。被告某某农业公司辩称其给原告交付小木屋后小木屋被第三人强拆的说法与事实不符（合同约定木屋交付日期为2018年12月31日，木屋拆除时间为2018年11月）。被告辩称第三人下属职能部门违法强拆原告租赁的木屋应属另一法律关系，应另案处理。被告某某农业公司关于其与被告某某置业公司的合同关系与本案无关。故原告对被告某某置业公司的诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的违约金一节，应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，被告某某农业公司原告所交租金人民币235000元年利率6%的资金占用利息（计算时间从2018年5月至2019年3月），原告所主张的1175元未超出上述利率,本院就此节予以支持。第三人某某管委会不到庭应诉，应承担不到庭举证、质证的法律责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第八十七条及《中华人民共和国民法通则》第一百零六条一款、第一百零八条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条及中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十三条的规定，判决如下；一、马某与某某农业股份有限公司于2018年5月1日共同签订的大秦农庄使用权转让合同无效。二、某某农业股份有限公司在本判决生效之日起七日内返还马某（租赁费）人民币235000元，利息人民币1175元。三、驳回马某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计）。案件受理费减半收取人民币2421元由被告某某农业股份有限公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状四份，上诉于咸阳市中级人民法院。 审  判  员  赵云峰 二O一九年五月十六日 书  记  员  常丹   附法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：  （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；  （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；  （三）以合法形式掩盖非法目的；  （四）损害社会公共利益；  （五）违反法律、行政法规的强制性规定。第八十七条 法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条 公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百零八条 债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十三条  人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》                                                                                                                                                                         第二十九条第二十九条  借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。