福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初1403号 原告：中海物业管理有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市集美区杏南路33号五楼509室。 法定代表人：刘忠，负责人。 委托诉讼代理人：方辉，福建贝盈律师事务所律师。 被告：马光亮，男，1966年3月29日出生，汉族，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：马光发，男，系马光亮所在村委会推荐的代理人。 原告中海物业管理有限公司厦门分公司（以下简称“中海物业厦门分公司”）与被告马光亮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。中海物业厦门分公司的委托诉讼代理人方辉，马光亮委托诉讼代理人马光发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中海物业厦门分公司向本院提出诉讼请求：1.马光亮立即支付2015年7月1日至2017年1月31日拖欠的物业服务费4759.13元及其违约金4734.48元；2.马光亮立即支付2015年7月1日至2017年1月31日拖欠的公共维修金549.05元及其滞纳金1638.62元；3.马光亮立即支付2016年2月1日至2016年11月30日拖欠的二次供水费161.7元及其滞纳金233.17元；4.马光亮立即支付2015年9月1日至2017年1月31日拖欠的公摊水费17.94元及其滞纳金46.21元；5.马光亮立即支付2015年9月1日至2017年1月31日拖欠的公摊电费642.61元及其滞纳金1640.68元；6.马光亮立即支付2015年7月1日至2017年1月31日拖欠的代收电费705.91元及滞纳金1524.77元；上述款项合计16654.28元。6.本案诉讼费由马光亮承担。事实和理由：中海物业厦门分公司与厦门海合美地产有限公司签订了《中海锦城国际花园前期物业服务合同》(以下简称前期物业合同)，约定由中海物业厦门分公司对“中海锦城国际”商品房项目进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准及费用支付等内容进行了约定，同时约定逾期缴纳物业服务费、有偿服务费、其他代收费用的，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之一支付违约金；由中海物业厦门分公司代收代办的费用（如公共维修金、水、电、煤气、有线电视费等），其费用标准与违约金标准按政府及市政单位的具体规定执行（即每日按拖欠费用的千分之三支付违约金）。马光亮于2014年1月22日与厦门海合美地产有限公司签订了合同号为：03130104的《厦门市商品房买卖合同》，购买了中海锦城国际2#楼31层3101室商品房，面积为96.28平方米，交房日期为2015年6月30日前。交房后，马光亮仅支付了部分物业服务费等费用，自2015年7月1日至2017年1月31日，马光亮累计拖欠物业服务费7014.44元、公共维修金809.24元、二次供水费462元、公摊水费30.57元、公摊电费863.24元、代收电费705.91元、并产生高额的违约金和滞纳金，经中海物业厦门分公司多次催讨，马光亮均以各种理由予以搪塞不交。马光亮作为中海锦城国际2#楼31层3101室商品房的业主，理应依法依约交纳物业管理服务费、公共维修金、二次供水费、公摊水费、公摊电费、代收电费等费用。马光亮享受了中海物业厦门分公司提供的物业服务，却并没有按时向中海物业厦门分公司交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。现中海物业厦门分公司为维护自身合法权益，根据相关法律的规定，特向法院提起诉讼，恳请依法判如所请。 马光亮辩称，1.双方不存在物业服务合同关系，案涉房屋在验房时发现存在严重的质量问题，导致未能按期交房，根据03130104号商品房买卖合同第十一条的约定，因开发商原因导致未能按时交房的，物业服务费由开发商全额交纳，所以原告应向开发商主张诉争的各项费用；2.马光亮从未收到过物业费催缴函，直至2019年3月才收到法院传票，故原告主张的2015年7月1日至2016年3月31日期间的各项费用诉求已超过诉讼时效；3.根据前期物业服务合同第九条，物业服务费的计算面积应为政府实测房屋面积，而根据商品房买卖合同第三条，案涉房屋的套内建筑面积为74.06平方米，而不是中海物业厦门分公司主张的96.28平方米；4.根据厦门市房屋使用说明书、房屋质量保证书第九条，物业在接到报修电话后，应于24小时内与用户商定完成维修工作的期限，因为中海物业厦门分公司的严重失职才导致马光亮一直无法收房入住，房屋质量问题在拖了一年之后仍未解决，案涉房屋直至2016年7月29日才办理交房手续；5.中海物业厦门分公司经理肖攻富曾在电话中承诺物业费从2016年7月起开始计收。综上，马光亮并未享受中海物业厦门分公司提供的物业服务，且中海物业厦门分公司存在严重失职行为，违约在先，故应驳回中海物业厦门分公司的不合理诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：马光亮与厦门海合美地产有限公司签订《厦门市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）一份，约定马光亮购买厦门海合美地产有限公司开发的中海锦城国际2#楼31层3101室房产，合同约定房屋建筑面积为96.28平方米，合同第八条约定的交付条件为“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施”。《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条第4款约定“如该商品房符合原合同第八条约定的第1项交付条件，买卖人在接收房屋时，除房屋主体结构存在质量问题外，不得以其他任何理由拒绝接收”，第5款约定“买受人应在收楼通知书确定的时间对该商品房进行验收”，第6款约定“该商品房交付买受人使用后之日起如有应由买受人交付的政府征收的一切税费、规定的物业管理费用等概由买受人承担”，第7款约定“在买受人具备收楼条件、出卖人具备交付条件的情况下，由于买受人原因未按时对商品房进行验收或接收商品房的，在延期收楼期间内，除该商品房在此期间的一切风险由买受人承担外，买受人还应承担由此产生的一切费用（包括物业管理费等）”。《商品房买卖合同》第十八条约定“本商品房项目由出卖人依法以招标方式选聘中海物业厦门分公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四”。该合同附件四为《前期物业服务合同》。 《前期物业服务合同》约定厦门海合美地产有限公司选聘中海物业厦门分公司对中海锦城国际小区进行物业管理，该合同第六条约定“本物业管理区域的物业服务资金主要由物业服务费收入及其他由于使用业主共有的公共设施、场地所产生的相关的经营性收入构成，物业服务资金用于物业服务支出和乙方（即中海物业厦门分公司）酬金”；第九条约定“经政府主管部门审批或备案，乙方（即中海物业厦门分公司）根据房屋的使用性质、特点及下述约定，按甲方（即厦门海合美地产有限公司）提交乙方（即中海物业厦门分公司）的政府实测房屋建筑面积向业主收取物业服务费，具体收费标准如下：（一）住宅用房高层：2.6/月每平方米...”，第十条约定“业主应于《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，房屋提前交付的，按实际交付之日开始交纳物业服务费，并一次性预交三个月的物业服务费”；第十一条约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（即厦门海合美地产有限公司）原因未能按时交给房屋买受人的单元，其物业服务费由甲方（即厦门海合美地产有限公司）按照本合同第九条及第十条约定全额交纳”；第十二条约定“物业服务费按月交纳，业主应在每月10日前（遇节假日则顺延）预交本月物业服务费；逾期交纳物业服务费、有偿服务费、其他代收费用等，从逾期之日起每日按应缴费用的1‰收取违约金”；第十六条约定“由乙方（即中海物业厦门分公司）代收代办的费用（如水、电、媒气、有线电视费等），其费用标准与违约金标准按政府及市政单位的具体规定执行”。合同签订后，中海物业厦门分公司对中海锦城国际小区进行了物业管理服务至今。 中海物业厦门分公司提供一份马光亮与案外人魏秀英于2017年1月19日签订的《存量房买卖合同》，该合同约定马光亮将案涉房产（现门牌号为集美区锦园东二里25号3101室）出售给魏秀英，建筑面积96.38平方米。该房屋现产权人为魏秀英。中海物业厦门分公司提供的《厦门市不动产登记信息查询结果》显示案涉房屋建筑面积96.38平方米。 中海物业厦门分公司于2017年12月5日向本院提交了本案的起诉状、证据等材料，本院于同日向其开具了预立案通知书。 马光亮提交的《厦门市房屋使用说明书、房屋质量保证书》显示，其于2016年7月29日接收了案涉房屋。马光亮提交的手机短信截屏显示，其于2015年6月22日验收房屋时记录了以下问题“1.公卫1交接部位打胶缺陷；2.次卧1把手松动...”共十余项质量问题；马光亮提交的工程服务查验单显示，2016年7月18日查验房屋时双方共同确认了房屋存在“1.次卧靠空调墙面空鼓；2.主卧靠空调墙面空鼓；3.公卫门口划伤；4.书房靠空调墙面空鼓...”共15项质量问题；2017年4月9日现场查验时仍存在“餐厅进客厅过道门槛石空鼓、卫生间淋浴石空鼓、卫生间门槛石空鼓...”共12项质量问题。马光亮并提交一份证明及交易明细，证明其于2017年6月14日收到深圳市金大田装饰工程有限公司给予的房屋质量问题的补偿费用5000元。 马光亮当庭认可中海物业厦门分公司主张的各项诉求费用的计算标准及金额。 以上事实，有中海物业厦门分公司提供的《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、催缴函、费用明细、厦门市不动产登记信息查询结果、土地房屋产籍调查表，马光亮提供的房屋质量问题记录单、工程服务检查单、证明、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、厦门市房屋使用说明书、房屋质量保证书、本院庭审笔录以及双方的当庭陈述相互佐证，本院予以确认。 本院认为，本案系因逾期支付物业服务费、水费、公共维修金、公摊水电费等费用引发的物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案争议焦点之一是马光亮能否以案涉房屋未如期收房为由拒交物业服务费等费用。首先，根据商品房买卖合同的第八条及补充协议第六条第4款的约定，业主因房屋质量问题拒绝交房的理由为房屋主体结构存在质量问题，而根据马光亮提交的工程服务检查单等证据，尚无法证明逾期收房系因房屋主体结构存在问题导致，故马光亮应在合同约定的交房日期之后按期交纳物业服务费；其次，物业服务费的性质为公共性服务收费，包括公共设施、设备的日常运行、维修及保养费、绿化管理费、清洁卫生费、保安费、办公费等，这些费用不会因为物业是否空置而有太大的变动，无论是否实际入住，业主均应依约缴纳物业服务费；再次，房屋质量问题不属于物业服务合同法律关系调整的范围，马光亮亦未举证证明房屋质量问题久拖未决系因中海物业厦门分公司怠于履行职责所致，故对马光亮以未如期收房为由拒交各项费用的抗辩，不予采信。争议焦点之二是中海物业厦门分公司关于马光亮2015年7月1日至2016年3月31日期间的各项费用的诉讼请求是否已经经过诉讼时效。本院认为，中海物业厦门分公司于2017年12月5日向本院提交了起诉状等材料，本院于同日向中海物业厦门分公司出具了预立案通知书，故中海物业厦门分公司的诉求尚未经过诉讼时效，对马光亮该抗辩，不予采信。争议焦点之三是物业服务费等各项费用是否应按套内建筑面积收取。《前期物业服务合同》约定按政府实测房屋建筑面积收取，该面积与套内建筑面积不同，且物业服务费等各项费用涵盖了物业公司对公摊部分的维护、养护费用，故对马光亮该抗辩，不予采信。关于马光亮提到的中海物业厦门分公司经理肖攻富曾承诺物业费从2016年7月起开始计收的意见，但其未提供录音的原始载体，且该录音体现的是双方协商的过程，而非最终的和解协议，马光亮亦未按协商内容履行。故对马光亮该抗辩意见，不予采纳。马光亮对中海物业厦门分公司主张的各项费用的计算方法及金额无异议，故对中海物业厦门分公司起诉要求马光亮支付拖欠的物业服务费4759.13元、公共维修金549.05元、二次供水费161.7元、公摊水费17.94元、公摊电费642.61元、代收电费705.91元的诉讼请求，予以支持。关于物业服务费的违约金，中海物业厦门分公司主张依据物业服务合同的约定,从逾期之日起至2018年12月31日每日按应缴费用的1‰收取违约金；本院认为，该违约金计算标准过高，中海物业厦门分公司亦未提交证据证明其实际损失，本院酌情将违约金计算标准调整至年利率12%，按每月实际欠缴金额从逾期之日起计算至2018年12月31日止。关于公共维修金的违约金，中海物业厦门分公司主张按《厦门市房屋公共维修金管理规定》第十二条的规定即按欠缴金额的日千分之三计算，本院认为，中海物业厦门分公司主张的违约金计算标准过高，且合同对此未作约定，故酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率计算，以每月欠缴金额为基数，从逾期之日计至2018年12月31日止。关于二次供水费、公摊水费、公摊电费、代收电费的违约金计算标准，合同约定按政府及市政单位的具体规定执行，但未予明确，在中海物业厦门分公司未提供证据证明其实际损失的情况下，亦调整为按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告马光亮应于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理有限公司厦门分公司物业服务费4759.13元及违约金（以每月欠缴金额为基数，按年利率12%的标准，从逾期之日计至2018年12月31日止）； 二、被告马光亮应于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理有限公司厦门分公司公共维修金549.05元、二次供水费161.7元、公摊水费17.94元、公摊电费642.61元、代收电费705.91元及相应违约金（分别以各项费用每月欠缴金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从逾期之日计至2018年12月31日止）； 三、驳回原告中海物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费196元，减半收取98元，由原告中海物业管理有限公司厦门分公司负担30元（已预缴），由被告马光亮负担68元，该款应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦 门市中级人民法院。 审 判 员 洪娟娟 二〇一九年五月三十一日 代书记员 黄勇婷 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定:“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”