辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2014]沈中民二终字第440号上诉人（原审原告）：赖万宏，男，1963年3月26日出生，汉族，无业，住址沈阳市皇姑区。委托代理人：江丽，辽宁浩逸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区赤山路55号。法定代表人：吴韶华，该公司董事长。委托代理人：刘洋，男，1978年10月16日生，汉族。委托代理人：朱占峰，男，1986年6月5日出生，汉族，该公司职员。上诉人赖万宏因与被上诉人辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司（以下简称为宏伟鑫城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院[2013]于民二初字第1450号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年2月17日受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，审判员赵梦辉、代理审判员贾宏斌（主审）参加评议的合议庭，于2014年3月3日对本案进行了公开开庭审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年9月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区赤山路78号125幢1门（建筑面积18.65平方米）仓库，总价款为人民币46625元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”2011年9月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区赤山路78号125幢2门（建筑面积18.65平方米）仓库，总价款为人民币46625元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”2011年9月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区赤山路78号125幢21门（建筑面积25.71平方米）仓库，总价款为人民币59133元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”2011年9月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区赤山路78号125幢22门（建筑面积27.23平方米）仓库，总价款为人民币62629元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”2011年9月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区赤山路78号125幢23门（建筑面积27.23平方米）仓库，总价款为人民币62629元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”2011年9月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区赤山路78号125幢24门（建筑面积38.29平方米）仓库，总价款为人民币88067元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”另查明，上述六份合同中第九条均约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》签订后，原告已交付上述六套房屋的全部购房款，共计365708元。被告未按合同约定日期向原告交付房屋，已超180天。现原告要求依合同约定解除商品房买卖合同，并赔偿损失，促成此诉。原审法院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在自愿、平等、协商一致的基础上达成的，系双方真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》第八条已明确约定出卖人交付房屋的具体时间，现被告未按期向原告交付房屋已超180天，构成违约。因此，原告依《商品房买卖合同》第九条的约定，要求解除与被告之间签订的商品房买卖合同并退还已付购房款，理由正当。被告亦当庭表示同意解除合同,故原、被告之间签订的《商品房买卖合同》应予解除。关于原告要求的损失问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案被告违约在先，原告在享有解除权的基础上可以要求损害赔偿。虽然双方签订的《商品房买卖合同》第九条已约定了解除合同违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”现原告以其购买房屋系用于出租为由，表示被告违约给原告造成的租金损失大于合同约定违约金，要求按实际损失确定违约金数额。故本案的争议焦点为被告违约给原告造成的实际损失如何计算问题。因原告赖国宜系法定代理人赖万宏、王玉荟的女儿，赖国宜、赖万宏及王玉荟与被告共签订十二份商品房买卖合同，其中购买车库六处（除本案六处房产外的房产已另案处理），可见三人在同时购买十二处房产的情况下，并非为满足自住需求，可以认定其目的为获得租金收益，被告违约交房对于原告实际产生的可得利益的损失即为原告房屋的出租损失，该损失明显大于《商品房买卖合同》第九条约定的解除合同违约金，故对于原告要求按租金标准计算损失，予以支持。原审法院酌情参考沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金标准（沈价发[2011]68号文件）分别进行计算。沈阳市于洪区赤山路78号125幢1门（建筑面积18.65平方米）仓库的损失问题，根据该指导价格，于洪区赤山路商业网点租金标准为20元/平方米/月，即0.6666元/平方米/天（20元÷30天），自原告约定的交房时间2012年9月30日起至2013年8月7日合同解除之日止，共计311天。故原告未入住损失为3862.9元（0.6666元×311天×18.65平方米）。沈阳市于洪区赤山路78号125幢2门（建筑面积18.65平方米）仓库的损失问题，根据该指导价格，于洪区赤山路除商业、办公之外其他为5元/平方米/月，即0.1666元/平方米/天（5元÷30天），自原告约定的交房时间2012年9月30日起至2013年8月7日合同解除之日止，共计311天。故原告未入住损失为3862.9元（0.6666元×311天×18.65平方米）。关于沈阳市于洪区赤山路78号125幢21门（建筑面积25.71平方米）仓库的损失问题，根据该指导价格，于洪区赤山路除商业、办公之外其他为5元/平方米/月，即0.1666元/平方米/天（5元÷30天），自原告约定的交房时间2012年9月30日起至2013年8月7日合同解除之日止，共计311天。故原告未入住损失为5325.21元（0.6666元×311天×25.71平方米）。关于沈阳市于洪区赤山路78号125幢22门（建筑面积27.23平方米）仓库的损失问题，根据该指导价格，于洪区赤山路除商业、办公之外其他为5元/平方米/月，即0.1666元/平方米/天（5元÷30天），自原告约定的交房时间2012年9月30日起至2013年8月7日合同解除之日止，共计311天。故原告未入住损失为5640元（0.6666元×311天×27.23平方米）。关于沈阳市于洪区赤山路78号125幢23门（建筑面积27.23平方米）仓库的损失问题，根据该指导价格，于洪区赤山路除商业、办公之外其他为5元/平方米/月，即0.1666元/平方米/天（5元÷30天），自原告约定的交房时间2012年9月30日起至2013年8月7日合同解除之日止，共计311天。故原告未入住损失为5640元（0.6666元×311天×27.23平方米）。关于沈阳市于洪区赤山路78号125幢24门（建筑面积38.29平方米）仓库的损失问题，根据该指导价格，于洪区赤山路除商业、办公之外其他为5元/平方米/月，即0.1666元/平方米/天（5元÷30天），自原告约定的交房时间2012年9月30日起至2013年8月7日合同解除之日止，共计311天。故原告未入住损失为7930.85元（0.6666元×311天×38.29平方米）。关于原告要求返还已付购房款利息的主张，因原告要求损害赔偿的请求权基础系其可得利益的损失,即合同如能正常履行其可以获得的利益,但购房款利息并非其合同正常履行下可得的收益,故原告该主张不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告赖万宏与被告辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司签订的位于沈阳市于洪区赤山路78号125幢1门（建筑面积18.65平方米）仓库的《商品房买卖合同》、原告赖万宏与被告辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司签订的位于沈阳市于洪区赤山路78号125幢2门（建筑面积18.65平方米）仓库的《商品房买卖合同》、原告赖万宏与被告辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司签订的位于沈阳市于洪区赤山路78号125幢21门（建筑面积25.71平方米）仓库的《商品房买卖合同》、原告赖万宏与被告辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司签订的位于沈阳市于洪区赤山路78号125幢22门（建筑面积27.23平方米）仓库的《商品房买卖合同》、原告赖万宏与被告辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司签订的位于沈阳市于洪区赤山路78号125幢23门（建筑面积27.23平方米）仓库的《商品房买卖合同》、原告赖万宏与被告辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司签订的位于沈阳市于洪区赤山路78号125幢24门（建筑面积38.29平方米）仓库的《商品房买卖合同》；二、被告辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性返还原告赖万宏购房款共计人民币365708元；三、被告辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告赖万宏租金损失人民币32261.86元；四、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7390.4元，由被告辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司承担。宣判后，上诉人赖万宏不服原审法院判决，向本院提起上诉。请求撤销原审判决，并依法改判，由被上诉人承担所有诉讼费用。理由：原审法院只判决给付上诉人租金损失没有依据，法院明确规定实际损失包括利息和租金损失，原审法院只选择其中一种，没有法律依据。请求在原审判决的基础上，增加判令支付已付款的利息损失。被上诉人宏伟鑫城公司答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本相一致。上述事实，有双方当事人的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为：上诉人赖万宏与被上诉人宏伟鑫城公司于2011年9月27日签订的六份《商品房买卖合同》均系双方当事人在自愿、平等、协商一致的基础上达成的，系双方真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。现由于被上诉人未能在合同约定的期限内向上诉人交付房屋（用途为仓库），上诉人依据合同具有约定解除权，且双方均同意解除合同,故原审判令解除双方签订的上述涉诉《商品房买卖合同》，并无不妥，予以确认。关于上诉人提出的应在判决给付租金损失的基础之上，增加给付利息损失的上诉主张，原审法院鉴于被上诉人逾期交房对于上诉人可能造成的实际损失过分高于双方合同约定的违约金赔偿数额，按照当时同地段租金标准酌定适当调高了违约金数额，已经对上诉人所受损失起到了一定的弥补作用。又因上诉人要求损害赔偿的请求权基础系其可得利益的损失,即合同如能正常履行其可以获得的利益,但购房款利息并非其合同正常履行情况下可得的收益，且上诉人的该项主张与合同约定并不一致，故其该项上诉理由依据并不充分，难以成立。再者，由于被上诉人并未提出上诉，故原审判决依法行使裁量权，确定的计算标准及数额并无不当，本院予以支持。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7390.4元，由上诉人赖万宏负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 倩审 判 员  赵梦辉代理审判员  贾宏斌二〇一四年三月十八日书 记 员  任 江本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。