成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初736号 原告：刘金芝，女，1950年2月25日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：欧阳华杰，男，1973年5月16日出生，汉族，住成都市武侯区。系刘金芝儿子。 原告：欧阳华杰，男，1973年5月16日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：四川东华科技发展有限公司。住所地：成都市武侯区一环路南二段**。 法定代表人：周进，总经理。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 被告：成都东鼎泰和科技有限公司。。住所地：成都市武侯区一环路南二段** 法定代表人：王小东，职务不详。 委托诉讼代理人：文亭丹，系公司员工。 委托诉讼代理人：杨李，系公司员工。 被告：四川东华机械集团有限公司。住。住所地：成都市高新区九兴大道**/div> 法定代表人：杨永东，职务不详。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 原告欧阳华杰、刘金芝与被告四川东华科技发展有限公司（以下简称东华科技公司）、成都东鼎泰和科技有限公司（以下简称东鼎泰和公司）、四川东华机械集团有限公司（以下简称东华机械公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日作出（2017）川0107民初11599号民事判决后，被告东华科技公司不服该判决，提起上诉。四川省成都市中级人民法院于2018年10月8日作出（2018）川01民终9400号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年1月11日受理后，依法适用普通程序于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告欧阳华杰兼刘金芝委托诉讼代理人，被告东华科技公司、东华机械公司的共同委托诉讼代理人贺晓薇、张强，东鼎泰和公司委托诉讼代理人文亭丹、杨李到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欧阳华杰、刘金芝向本院提出诉讼请求：1.解除与东华科技公司签订的《委托经营管理协议》；2.判决东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司向欧阳华杰、刘金芝按合同约定的交房标准返还商铺；3.东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司向欧阳华杰、刘金芝连带支付2017年1月1日至2018年12月31日的租金18828.6元、违约金16476元。事实和理由：欧阳华杰、刘金芝就自有的位于成都市××路××段××号××栋××号商铺委托给东华科技公司经营管理，双方签订了《委托经营管理协议》。该协议约定了欧阳华杰、刘金芝将前述自己的商铺委托东华科技公司管理，委托经营管理期间东华科技公司拥有全部使用权和经营权（包括委托经营、转委托经营、租赁经营、转租等各种形式），同时约定‘无论盈亏与否’，东华科技公司每年都应按约向欧阳华杰、刘金芝支付租金。另合同约定了租金计算方式、支付方式及逾期支付租金的滞纳金。委托期限为十年，委托到期后，仍然按第十年租金标准支付至今。案涉协议签订后，东华科技公司将案涉商铺的经营管理交与了东鼎泰和公司，合同按约履行至2012年，东华科技公司开始不按期租金。经业主追讨、多方协调磋商，东鼎泰和公司代东华科技公司付清了2016年12月31日前拖欠的租金，至2017年1月起，欧阳华杰、刘金芝未收到任何租金，为维护自身合法权益，故诉至人民法院。 东华科技公司、东华机械公司辩称，1.欧阳华杰、刘金芝当庭变更诉讼请求，根据民事诉讼法，原告变更诉讼请求我方不同意调解的，原告应当另行起诉，本案仍然应针对原来的诉讼请求进行审理；2.案涉协议的期限已经届满，东华科技公司已于2016年12月短信通知了欧阳华杰、刘金芝不再继续租赁案涉商铺，即使委托经营管理协议的到期后，形成不定期租赁关系，双方的关系已于2016年12月解除，且我方并不是案涉商铺的实际占用方，我方不应当承担资金占用费。综上，请求法院驳回欧阳华杰、刘金芝的诉讼请求。 东鼎泰和公司辩称，我方并未使用案涉房屋，业主与我方没有任何合同或租赁关系，我方只根据三方会议记录支付了业主的垫付租金，业主要求的支付租金与我方无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：电脑截屏图片，东华科技公司拟证明曾于2016年12月26日通过企业信使平台向东华电脑城业主发送解除合同的通知。欧阳华杰、刘金芝称并未收到该通知。从图片内容上看，东华科技公司提供的截屏图片显示的2016年12月26日提交的短信内容不完整，仅能看到“尊敬的全体业主：为维护广大业主权益，东华科技公司已委托管理方成都东鼎泰和…”字样，无法看出具有解除合同的意思表示；短信明细页面中仅显示了300条接收号码，提交时间和状态为“label”，短信内容为空白。不能证明欧阳华杰、刘金芝收到合同解除通知。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2004年11月8日，欧阳华杰、刘金芝与东华科技公司签订《东华电脑称委托经营管理协议》，约定欧阳华杰、刘金芝将其名下位于成都市××路××段××号××号商铺（建筑面积6.42平方米）委托东华科技公司经营管理；委托期限自2004年11月8日至2014年11月7日；第1-3年月租金为100元／㎡，第4-6年月租金为115元／㎡，第7-10年月租金为130元／㎡，至2004年11月8日起，每半年为一个支付周期，于每半年的第一个月的十日前支付租金；委托经营管理期内，东华科技公司拥有该商铺的使用权和经营收益权；委托经营管理期内，东华科技公司应按时向欧阳华杰、刘金芝支付其租金，否则每逾期一日，支付应得租金额万分之二的滞纳金。” 由于东华科技公司欠付租金，东华电脑城业主与东华机械公司、东鼎泰和公司签署《东华电脑城三方会谈会议纪要》，达成如下统一意见：“一、2016年7月31日之前铺面不分到期与否，其所有欠款及租金由东华机械集团在8月15日之前一次性支付；二、2016年8月1日到2016年12月31日期间仍由东华机械集团负责支付（当商铺处于租赁状态时，由东华机械集团按原合同标准执行，东华机械集团需在2016年9月15日之前支付完毕。在此过程中，如出现商铺空置的情况，东华需提前1个月通知业主，按原购房合同交付标准收回铺面）；三、以上租金都以业主与东华科技发展有限公司签订的合同租金标准支付；四、第一、二项租金支付担保方为成都东鼎泰和科技有限公司，若租金款项在2016年12月31日前未支付业主，则担保方先行支付业主租金，担保方从2017年应支付给东华机械集团的承包费中扣除。” 2016年12月31日东鼎泰和公司向东华机械公司、东华科技公司、欧阳华杰发出《关于退还席位的通知书》，以合同到期，未续签订协议为由，“我公司已责令商家于2016年12月31日腾空该席位，请你及时办理该席位接受事宜；自2017年1月1日，我公司将不再负责该席位的经营管理、相关费用的支付，如该席位被他人非法占有，我公司不再承担任何法律责任”。东华科技公司与东华机械公司签收该通知。但无证据显示欧阳华杰、刘金芝收到上述通知书。 另查明，1.案涉商铺在出售给原告之前已整体出租给东华科技公司作为东华电脑城统一经营管理，该商铺的房产证上未记载房屋四至界限，该商铺的买卖合同所附商铺平面图所示业主所购面积之间无隔墙且紧密相连，未明确四至界限。 2.东鼎泰和公司与东华机械公司于2014年12月23日签订了《东华电脑城承包经营合同》，承包经营范围为东华机械公司自持产权部分，及东华科技公司向小业主租赁部分房产。东华科技公司对东华机械公司的签约行为表示认可。合同约定承包经营期限分别至2017年12月31日。2017年10月11日，东鼎泰和公司与东华机械公司再次签订《东华电脑城承包经营合同》，约定承包经营期限至2020年12月31日止。 3.案涉商铺系欧阳华杰、刘金芝、胡杨共有，胡杨系欧阳华杰妻子，因《东华电脑称委托经营管理协议》系以欧阳华杰、刘金芝的名义与东华科技公司签订，胡杨认可该协议效力，同意以欧阳华杰、刘金芝名义提起本案诉讼。 上述事实，有房产证、《东华电脑称委托经营管理协议》、《东华电脑城三方会谈会议纪要》、《东华电脑城承包经营合同》、《关于退还席位的通知书》及本院开庭笔录在案佐证。 本院认为，东华科技公司与欧阳华杰、刘金芝签订的《东华电脑城委托经营管理合同》，双方认可的真实意思表示是建立租赁关系，故本案应当按照租赁关系审理。合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 一、关于合同解除 按照《委托经营管理合同》约定，租赁期限已于2014年11月7日届满。截至起诉前，东华科技公司未与欧阳华杰、刘金芝就解除合同或续租达成一致，也未通知欧阳华杰、刘金芝解除合同，且未实际返还案涉商铺，故本院认为双方在2014年11月7日后租赁期限转为不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，东华科技公司和欧阳华杰、刘金芝可以随时解除《委托经营管理协议》。现欧阳华杰、刘金芝提出解除《委托经营管理协议》，东华科技公司也认可不再继续承租，故本院对欧阳华杰、刘金芝要求解除其与东华科技公司签订的《委托经营管理协议》的诉讼请求予以支持。 二、关于腾退返还和恢复原状 现欧阳华杰、刘金芝要求东鼎泰和公司、东华机械公司、东华科技公司按买卖合同交付标准返还涉案商铺。对此本院认为，案涉商铺不具备返还条件，理由如下：第一，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，案涉东华电脑城业主中选择继续与东鼎泰和公司建立租赁关系的每层业主无论户数与所占面积均占有优势地位；第二，涉案房屋权属证书未记载房屋四至界限；购房合同所附平面图所示业主所购面积之间并无实际隔墙，平面上紧密相连，无明确四至界限，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。通过本院调查核实，东华电脑城1-2层实际中也并未进行实体墙体分割，涉案商铺所处位置零散、界限不明，东鼎泰和公司使用面积不仅包括本案房产面积也涵盖其他业主的产权面积。第三、涉案商铺在出售前即已整体出租给东华科技公司作为电脑城统一经营使用，买卖合同确认该房屋已被租赁且需统一经营管理。从上述事实可以看出业主在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及电脑城统一经营的模式，其应当知道该商铺使用权性质不能等同于独立商铺，东华科技承诺的返还独立商铺实际不能实现，产权人权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。综上，在前述情况下，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，本院对欧阳华杰、刘金芝按购房合同交付标准退还商铺的诉求不予支持。 三、关于租金、违约金的支付。 因东华科技公司在租赁期届满后双方形成不定期租赁合同期间欠付租金，属于违约行为，应当承担违约责任，故本院对欧阳华杰、刘金芝要求东华科技公司承担支付2017年1月1日至2018年12月31日期间租金18828.6元的诉讼请求予以支持。 东华科技公司逾期支付租金已构成违约，原告依据《委托经营管理协议》的约定主张违约金，本院认为在一定程度上体现对东华科技公司逾期支付租金违约行为的惩罚性，而东华科技公司逾期支付租金给原告造成的损失实际为资金利息损失，因此《委托经营管理协议》约定的违约金计算标准过分高于东华科技违约给欧阳华杰、刘金芝造成的实际损失，故本院根据公平原则以及结合本案实际情况，将欧阳华杰、刘金芝主张的违约金酌情调整为欠付租金金额的10%，即1882.86元（18828.6元×10%），对欧阳华杰、刘金芝主张的违约金予以部分支持。 对于东鼎泰和公司是否应连带支付租金、违约金，依据《东华电脑城三方会谈会议纪要》的约定，东鼎泰和公司对2016年12月31日前的租金承担担保责任，现欧阳华杰、刘金芝要求东鼎泰和公司连带支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金、违约金的诉请，因东鼎泰和公司并非《委托经营管理协议》合同相对方，欧阳华杰、刘金芝该诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于东华机械公司是否应连带支付租金、违约金，东华机械公司并非《委托经营管理协议》的担保方，且根据《东华电脑城三方会谈会议纪要》的约定，2016年12月31日之前的租金由东华机械公司负责支付，故东华机械公司仅对2016年12月31日之前的租金负有支付义务，现欧阳华杰、刘金芝要求东华机械公司连带支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的租金及违约金的诉请，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告欧阳华杰、刘金芝与被告四川东华科技发展有限公司就成都市武侯区一环路南二段十五号东华电脑城1楼A3-17号商铺签订的《委托经营管理协议》； 二、被告四川东华科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告欧阳华杰、刘金芝支付2017年1月1日至2018年12月31日的租金18828.6元； 三、被告四川东华科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告欧阳华杰、刘金芝支付违约金1882.86元； 四、驳回原告欧阳华杰、刘金芝的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60元，由被告四川东华科技发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  欧阳静 人民陪审员  韦 强 人民陪审员  陈平安 二〇一九年五月二十日 书 记 员  李舒驹