贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0521民初1635号 原告：重庆普华物业管理有限公司大方分公司，住所地：贵州省毕节市大方县奢香大道南段华屹锦城Ⅰ组团1号楼负三层。统一社会信用代码：91520521072029814T。 负责人：谢小刚，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵叶凡，该公司员工。 被告：刘富军，男，1977年4月1日出生，汉族，住贵州省大方县。 原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司（以下简称普华物业大方公司）与被告刘富军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序于2019年4月30日公开开庭进行审理，原告普华物业大方公司及其委托诉讼代理人赵叶凡，被告刘富军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告普华物业大方公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业服务费5173元；二、判令被告支付从起诉之日起按照中国人民银行贷款利率上浮50%的违约金；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2013年4月22日与华屹锦城开发商签订了《前期物业服务协议》，约定了物业服务费和公摊费用标准，双方的权利义务与违约责任等。被告是华屹锦城业主，其享受了原告提供的物业管理服务，理应缴纳物业管理费，但被告无故拖延缴纳2012年1月1日至2018年12月31日之间的物业管理服务费及相关费用共计5173元。在原告多次催收的情况下，仍未交纳，特诉请人民法院依法判决。 被告刘富军辩称，一、原告没有与我家签订物业服务合同。二、原告收取物业管理费的依据和标准是什么。环境卫生方面，我们只看到几名保洁员提一下垃圾，并且都是堆成山了再提，楼道一个星期最多打扫一次；通道方面，消防通道严重堵塞，经常停满车辆，行人通过都有难度，楼道长期被业主占用堆放私人物品，行人行走困难；绿化管理方面，公共的绿化带严重受到破坏，被私自开垦种蔬菜，甚至直接硬化成私人院坝，用来作为通道或者放置杂物，有的还安装地锁作为自己的私有车位用来停放车辆；公共区域管理方面，小区楼顶被许多业主用来摆放私人物品、种植花草，甚至搭建违章建筑，楼梯间瓷粉脱落严重，从未修缮，楼道照明灯损坏没有派人检修，门口楼梯常年渗水，造成楼梯阶面两旁长满青苔，路面湿滑，只喷了一个安全提示标语，但从未派人修缮；安保方面，没有履行好值班值守职责，单元门损坏三年之久未维修，两抢一盗时有发生，业主生命财产安全无法保障。三、我家拒交物业费的理由是，开发商擅自修改小区布局，2008年购买房屋时，开发商宣传三组团中间是别墅区、休闲娱乐区，所以三组团的房价与其他组团的要偏高，而入住后，别墅区、休闲娱乐区全然不见，只看见一栋栋高楼。 经审理，本院确认如下事实：被告刘富军购买贵州华屹房地产开发有限公司开发的华屹锦城Ⅰ组团3栋D单元6层3号房屋后，于2009年4月29日与贵州御景物业服务有限公司大方分公司签订《华屹锦城前期物业服务协议》。2013年4月22日，重庆普华物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的贵州华屹房地产开发有限公司签订《大方县华屹锦城前期物业服务委托合同》，合同约定由乙方为甲方提供物业管理服务，委托管理期限贰年，自2013年6月1日至2015年5月30日止。2013年6月1日，原告普华物业大方公司进住华屹锦城，并按合同约定为小区业主提供物业管理服务。2015年6月8日，重庆普华物业管理有限公司与贵州华屹房地产开发有限公司续签《大方县华屹锦城前期物业服务合同》，合同期限自2015年6月1日起至2017年5月31日止。2017年5月30日，双方再次签订《大方县华屹锦城前期物业服务合同》，约定高层电梯住宅物业费1.20元/月/平方米，3层（含）及以下1.00元/月/平方米；多层步梯住宅0.50元/月/平方米，期限自2017年6月1日起至业主委员会成立之日，并约定在合同期限内业主委员会代表全体与物业服务企业签订的物业服务合同时，本合同自行终止。被告以原告在物业服务过程中对小区管理不到位、服务存在瑕疵等为由拒绝交纳物业管理服务费，原告遂诉来本院。 上述事实有原、被告的陈述及原告提交的《华屹锦城前期物业服务协议》、《大方县华屹锦城前期物业服务合同》、《大方县华屹锦城前期物业服务委托合同》及原、被告提交的照片等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，虽然原、被告未直接签订物业服务管理合同，但根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告请求被告支付物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告辩称是因为开发商擅自修改小区布局，才拒交物业费，但被告与开发商之间是另外的法律关系，被告拒交物业费的理由不成立，本院不予采纳。原告是2013年6月1日进住华屹锦城，因此，原告要求被告从2012年1月1日起交纳物业服务费没有事实依据，被告交纳物业管理费的时间应从2013年6月1日计算。从2013年6月1日至2018年12月31日共计67个月，被告所购房屋面积为121.92平方米，应交纳的物业服务费4084.32元。从被告提交的照片显示，原告的物业服务过程中存在一定的瑕疵，故本院酌情扣减10%的物业服务费，即被告应交纳物业服务费3675.92元。对原告要求被告支付从起诉之日起按中国人民银行贷款利率上浮50%的违约金的诉讼请求，《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均未规定业主未交纳物业管理费的应当支付违约金，故原告的该项诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、被告刘富军于本判决生效后十日内向原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司支付2013年6月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3675.92元。 二、驳回原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告刘富军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务的，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员 胡桂海 二〇一九年五月二十三日 法官助理 先正才 书 记 员 王 廷 贵州省大方县人民法院 执行告知书 人民法院发生法律效力的判决书、裁定书、调解书确定的义务，义务人必须按照规定的期限自觉履行。若不按规定履行，当事人向法院申请强制执行，法院立案后，被执行人仍未按规定履行义务的，人民法院将按照《民事诉讼法》、《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》、《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》的规定，对被执行人采取如下措施： 一、将被执行人纳入失信被执行人名单，将失信被执行人名单信息录入全国法院失信被执行人名单库，并向社会公布；将失信被执行人名单信息向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人子以信用惩戒；将失信被执行人名单信息向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录；国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其所在单位和相关部门；国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 二、对纳入失信被执行人名单的被执行人采取限制消费措施。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：(一)乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；(二)在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；(三)购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；(四)租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；(五)购买非经营必需车辆；(六)旅游、度假；(七)子女就读高收费私立学校；(八)支付高额保费购买保险理财产品；(九)乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前述行为。因私消费以个人财产实施前述行为的，可以向本院提出申请。被限制消费的被执行人因生活或者经营必需而进行前述禁止的消费活动的，应当向本院提出申请，获批准后方可进行。 三、被执行人若违反限制消费令进行消费，经查证属实的，人民法院将予以拘留、罚款； 四、构成拒不执行人民法院判决裁定罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。