河南省开封市祥符区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0212民初2987号原告张巍，男，汉族，1977年6月2日生，住河南省杞县。委托代理人徐流英，女，汉族，1978年6月20日生，住河南省杞县，系原告张巍妻子。代理权限为特别授权。委托代理人张家忠，河南众志诚城律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告侯艳红，女，汉族，1969年12月21日生，住河南省开封县。委托代理人任广华，河南亚飞律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人林恒春，男，汉族，1975年12月17日生，住河南省杞县。第三人陈广霞，女，汉族，1975年2月9日生，住河南省杞县。第三人刘进霞，女，汉族，1956年2月20日生，住河南省开封市鼓楼区。原告张巍诉被告侯艳红、第三人林恒春、陈广霞、刘进霞执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了此案。原告张巍及委托代理人徐流英、张家忠到庭参加诉讼，被告侯艳红及委托代理人任广华到庭参加诉讼，第三人刘进霞经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，第三人林恒春、陈广霞经本院公告送达开庭传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张巍诉称，1、原告张巍与第三人林恒春签订的购房协议合法有效。原告张巍与第三人林恒春于2017年1月12日签订购房协议，该房屋位于开封市××都小区××楼××单元××东××号（当时开发商尚未办理房产证），协议约定房屋单价每平方米5600元，总价67万元，房屋面积119.98平方米。原告于协议签订后当日支付给林恒春购房款36万元，截止到2017年10月14日原告支付给林恒春购房款共计61万元。下余6万元等过户后付清。2017年10月14日林恒春向原告出具了该房屋过户的保证书，林恒春保证开发商办出房产证后为原告张巍办理过户，逾期将承担原告由此而造成的经济损失。根据《合同法》第32条规定，原告与被告签订的房屋买卖合同依法成立。根据《物权法》第15条的规定，合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，原告依合同支付全部价款并占有标的物至今。根据《合同法》第133条的规定，原告取得标的物的所有权，未登记只是物权未设立。所以原告的购房协议合法有效。2、被告侯艳红与第三人林恒春之间的纠纷是债权关系，本案是物权之争，应后法优于前法，物权优于债权。被告侯艳红因与第三人林恒春、陈广霞夫妻，刘进霞(借贷合同保证人)借贷纠纷起诉至开封市祥符区法院，祥符区法院于2018年1月30日作出豫02**民初8号民事判决，判决林恒春、陈广霞偿还侯艳红借款本息及违约金共计39万元，保证人刘进霞对该39万元承担连带偿还责任。林恒春、陈广霞对祥符区法院一审判决不服向开封市中级人民法院提起上诉，开封市中级人民法院于2018年5月28日依法作出(2018)豫02民终1445号判决，判决驳回上诉，维持原判。被告侯艳红系执行案件的申请人，对位于开封市××都小区××楼××单元××东××号房产申请执行。贵院于2018年01月16日作出(2018)豫0212执保4号执行裁定，查封并执行上述该房产。对此原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2018年09月22日作出(2018)豫0212执异11号执行裁定，驳回原告的异议申请。在侯艳红诉林恒春、陈广霞、刘进霞借款合同纠纷一案中，判决林恒春给付的是金钱类债权，本案诉争的房屋不属于生效法律文书指定交付的特定物，根据后法优于前法，物权优于债权规定，应依据物权法裁决。3、被告所申请执行的财产为原告所有，而不属于第三人所有。原告认为被告侯艳红申请查封执行该房产，侵犯了原告的合法权益。（1）、原告与林恒春的购房协议是合法有效的协议，应受到法律的保护。（2）、原告与林恒春协议在先，即物权在先。该协议是2017年1月12日签订，而侯艳红与林恒春、陈广霞、刘进霞借贷合同在后，即债权在后，是2017年9月18日的借款。（3）、原告已经按照购房协议支付给林恒春购房款61万元，总价67万元，除6万元在办过户外付款已支付全部购房款。并且林恒春已经把该房钥匙交给原告张巍，原告对该房屋已实际占有使用。（4）、原告张巍与林恒春之间具有物权行为性质，而侯艳红与林恒春之间属于债权的行为，根据物权优于债权的法定规则，侯艳红申请查封执行该房产错误。（5）、原告除了该房屋，名下没有其他房产居住。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。依据以上的法律规定，原告的诉求应依法支持。综上所述，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，原告与第三人林恒春房屋买卖行为真实、合法、有效，虽然没有办理产权过户手续，但已实际占有并使用，不影响合同效力。原告应为本案诉争房屋实际所有权人。原告依法买卖、占有取得诉争房屋的所有权，未登记只是物权未设立，被告申请对诉争房屋查封、执行没有事实与法律依据，为维护原告合法权益和法律的尊严，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、第119条的规定，现诉至人民法院要求1、依法解除对开封市××都小区××楼××单元××东××号房产的查封并终止对该房屋的执行，要求房屋所有权归张巍所有。2、本案诉讼费由被告承担。被告侯艳红辩称，一、本案执行异议的提岀，系原告与第三人林恒春、陈广霞恶意串通躲避债务的行为。1、第三人林恒春、陈广霞于2016元月2日年向被告借款30万元，林恒春承诺将位于开封市悦都的该房子抵押给被告，并将钥匙以及购房合同、贷款合同交付给被告，以表示抵押的诚意，期间被告便搬至第三人位于悦都的房子占有居住，直至2018年元月份，被告申请法院保全该房子时，虽无法继续在该房中居住但部分物品仍在该房中。被告与第三人民间借贷纠纷一案，期间经过一审、二审，第三人从未提出过该房子已卖给他人，并且在法院将该房查封后，期间林恒春的律师及林恒春多次找被告或打电话给被告，希望给予宽限时间能让他还款，不想让拍卖他的房予，并说过法院如果拍卖，除去执行费、拍卖费等费用，再拍的价格低，他会很吃亏，被告不同意，林恒春也没提到房子卖给过任何人。有以上事实可得知，原告与第三人的买卖合同为虚假合同，从以下几点可以说明：(1)、在被告申请保全该房屋后，第三人在一审、二审期间甚至在被告申请执行后，林恒春及其律师多次找到被告或与被告通电话均未提到该房子已售于他人。(2)、林恒春向被告借款后，将房子的购房合同及贷款合同和房子钥匙交于被告，若原告购买林恒春的房子，会不要求看购房合同和贷款合同吗?(3)、原告与林恒春签订购房协议时间为2017年元月，当时被告已占有该房，并居住在该房中，原告购买房子难道不需要看房吗?(4)、原告在诉状中称，已支付全部价款并占有该标的物纯属无稽之谈，因在法院查封该房屋时，经法院勘验，屋内的物品均为被告的物品，原告何来的占有?何时占有的该房屋?二、原告在诉状中称：根据《物权法》第15条规定，合同成立生效时，未办理物权登记的，不影响合同的效力。由此可见原告与林恒春之间未办理物权转移，只是合同效力的问题，因合同所产生的纠纷属债权纠纷。相反，林恒春于2016年元月2日向被告借款，被告虽未与林恒春办理抵押登记，但林恒春已将该房屋的相关手续及钥匙交付给被告，被告已合法占有该房屋，被告与第三人的抵押行为以及被告的合法占有行为，以及贵院的合法查封行为，应当优先于原告与林恒春的合同纠纷。三、贵院作出的(2018)豫0212执保4号裁定合法有效。法院依照执行程序作出的执行处理行为没有违反法律规定，执行裁定是法院依法执行行为，是维护答辩人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。且原告在2018年9月10日向贵院提出执行异议，贵院以原告证据不足作出(2018)豫0212执异11号裁定，驳回了其异议请求。综上所述，被告认为本案系原告与第三人恶意串通躲避债务的行为，原告提出异议之诉的主张缺乏事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人刘进霞辩称，我是侯艳红与林恒春、陈广霞民间借贷的担保人，林恒春将开封市西区悦都小区一套房许给我们，将一把钥匙和一份购房合同给我们，案件第一次开庭时已经被法院查封保全了，当时林恒春为什么没说卖呀？说了，拿不出来假证据吧。欠钱还钱，天经地义，为什么还上诉呢？为了拖延时间，想方设法弄出来卖房的假证据。我证实林恒春的房子没卖。第三人林恒春、陈广霞未提交书面答辩状。经审理查明，2013年7月10日林恒春与河南新晋美置业有限公司签订商品房买卖合同，林恒春购买河南新晋美置业有限公司开发的悦都小区2号楼1单元16层东户房屋一套。林恒春并与中国银行股份有限公司开封分行签订个人一手住房贷款合同，开设账户621********额本息方式，还款期数共计240期/20年。2017年1月12日张巍与林恒春签订购房协议书，协议内容为“出售方林恒春、甲方，购买方张巍、乙方，张巍购买林恒春位于开封市悦开封市××都小区××楼××单元××东××房屋××套600元/平方米，房款总计670000元，张巍在购房协议生效后，于当日支付林恒春购房款360000元，待林恒春将房产证、土地使用证过户到张巍或张巍指定的人名下后，张巍在办理完房屋抵押贷款手续后将剩余房款一次性支付给林恒春，不得以任何理由拖欠剩余房款，购房协议签订后，林恒春于当日负责将房屋及相关手续交接给张巍。甲方林恒春、陈广霞在购房协议上签名按指印，乙方张巍在购房协议上签名按指印，证明人任玉印、曹彦涛在曹某议上签名按指印，2017年1月12日。”。在此之前，张巍于2017年1月1日给付任玉印100000元，2017年1月12日张巍之妻徐流英通过银行转账给付任玉印255000元，又给付现金5000元，林恒春、任玉印为张巍出具收到条1份，内容为“收到条，今收到张巍购房款叁拾陆万（360000.00）元正，收款人林恒春、任玉印，担保人曹彦涛。曹某巍之妻徐流英分别于2017年2月2日、2017年2月28日、2017年4月28日、2017年5月29日、2017年6月30日、2017年7月29日、2017年8月31日、2017年9月26日向林恒春账户62166********.32元、2265.32元、2267元、2266元、2267元、2267元、2267元、2267元。张巍于2017年10月10日给付林恒春80000元，林恒春为张巍出具收到条1份，内容为“收到条，今收到张巍购房款捌万元（80000.00），收款人林恒春，2017年10月10日。”。张巍之妻徐流英于2017年10月14日分两笔分别向林恒春账户********×73000元、130000元，林恒春为张巍出具收到条1份，内容为“收到条，今收到张巍购房款壹拾伍万元（150000.00），收款人林恒春，2017年10月14日。”。2017年10月14日林恒春为张巍出具保证书1份，内容为“保证书，我叫林恒春，身份证号4102017年10月14日共收到张巍购房款人民币大写陆拾壹万元（610000.00），我将于2017年12月15日前承诺交付位于开封市晋安西路悦都小区2号楼1单元16层东户1603号房屋的房产证及过户手续交于张巍，逾期将承担由此造成的损失。保证人：林恒春，2017年10月14日。”。2017年6月12日之前林恒春向侯艳红借款300000元，林恒春并在借款时把林恒春与中国银行股份有限公司开封分行签订的个人一手住房贷款合同原件及销售不动产发票联复印件、契税完税证复印件交给侯艳红。2017年6月12日林恒春给侯艳红出具还款计划一份，约定借款于2017年9月1日之前还清。林恒春、陈广霞于2017年9月8日向侯艳红出具借条一份，向侯艳红借款300000元，刘进霞作为担保人在借条上签名及身份证号码。在该借条中，当事人约定于2017年10月30日前偿还100000元，于2017年11月份偿还100000元，于2017年12月份偿还下余的100000元，如违约按日3%支付违约金。侯艳红诉林恒春、陈广霞、刘进霞民间借贷纠纷一案，于2018年1月3日向本院起诉。侯艳红申请财产保全，本院于2018年1月16日作出（2018）豫0212执保4号执行裁定查封林恒春名下位于开封市悦都小区2号楼1单元16层东户1603（购房合同号0023929）房产一处。本院于2018年1月30日作出（2018）豫0212民初8号民事判决，判决一、被告林恒春与陈广霞于本判决生效后五日内偿还原告侯艳红借款300000元、违约金90000元，共计390000元；并支付自2018年1月31日起至实际还款之日未予偿还的借款本金按月息二分计算的利息。二、被告刘进霞对上述借款300000元、违约金90000元及逾期付款的利息承担连带偿还责任。三、驳回原告侯艳红的其他诉讼请求。林恒春、陈广霞不服判决，提起上诉。2018年5月28日河南省开封市中级人民法院作出（2018）豫02民终1445号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后侯艳红申请执行，张巍作为案外人于2018年9月10日对执行标的本案诉争房屋提出书面异议。本院于2018年9月22日作出（2018）豫0212执异11号执行裁定，认为案外人张巍异议请求证据不足，裁定驳回案外人张巍的异议请求。原告张巍诉被告侯艳红、第三人林恒春、陈广霞、刘进霞执行异议之诉一案，于2018年10月16日向本院提起诉讼。上述事实有河南省开封市祥符区人民法院（（2018）豫0212执异11号执行裁定书，林恒春与张巍签订的购房协议书、收到条、打款凭证、林恒春出具的保证书，证人曹彦涛、曹某的证言，河南省开封市祥符区人民法院（（2018）豫0212民初8号民事判决书、河南省开封市中级人民法院（2018）豫02民终1445号民事判决书，杞县住房和城乡规划建设局的证明，林恒春与河南新晋美置业有限公司签订的商品房买卖合同，林恒春与中国银行股份有限公司开封分行签订个人一手住房贷款合同、销售不动产发票联复印件、契税完税证复印件等证据为证，予以认定。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案原告张巍作为案外人提起执行异议之诉，应对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案人民法院查封涉诉房屋的时间为2018年1月16日，而原告张巍与第三人林恒春签订购房合同的日期为2017年1月12日，且在人民法院查封之前已合法占有该不动产，原告张巍已支付给林恒春购房款61万元，占合同价款的91.04%，非因买受人自身原因未办理过户登记手续。原告张巍作为案外人提起执行异议之诉成立。原告张巍要求终止对该房屋的执行，房屋所有权归张巍所有，符合法律规定，本院予以支持。被告侯艳红辩称本案执行异议的提岀，系原告与第三人林恒春、陈广霞恶意串通、躲避债务，未提供相关证据，被告侯艳红当庭表示对原告张巍提供的购房合同、收到条、保证书的签名字迹及形成时间进行鉴定，但未在指定期间内提出书面申请，视为放弃该项权利，对原告张巍提供上述证据的认可。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、不得执行开封市悦都小区2号楼1单元16层东户1603号房屋。二、确认原告张巍为开封市悦都小区**楼********房屋的实际所有人。案件受理费10500元，由被告侯艳红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  曹自强审 判 员  董合义人民陪审员  孙春雨二〇一九年五月二十一日书 记 员  仇俊亚