江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）锡民终字第0163号上诉人（原审原告、反诉被告）梁均培，男，1954年3月28日生，汉族。委托代理人梁珊珊（系梁均培之女），1982年3月27日生。委托代理人鲍飞（系梁均培女婿），1974年6月9日生。被上诉人（原审被告、反诉原告）贾顺荣，男，1968年7月17日生，汉族。委托代理人戴山源，江苏谋盛律师事务所律师。上诉人梁均培因与被上诉人贾顺荣房屋买卖合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2013）宜丁民初字第0445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2012年12月5日，梁均培与贾顺荣签订二手房买卖合同一份，该合同主要载明：一、由梁均培购买贾顺荣拥有的坐落在宜兴市湖氵父镇银湖东路B幢201室的房产（包括车库1只、自行车库1只和庭院在内），房屋权证为第××号，贾顺荣保证出售房产的产权与其他第三方无任何纠纷。二、房屋交易总价为人民币448000元整，合同签订之日由梁均培支付首付款（含定金）人民币100000元整，剩余房款人民币348000元在2013年6月1日之前梁均培须款项到位，在产权交割完毕当日支付给贾顺荣；同时贾顺荣应交付交易房产，并应在交房当日将之前等费用结清。如梁均培款项能提前到位，可提前完成房产产权交割交付使用。三、双方合同签订后，若任何一方违约，承担对方损失费50000元，同时归还已付款项和利息。合同签订后，梁均培于当日以信用卡转账的方式支付贾顺荣95000元，并与正式签约之前已支付的5000元现金合并后由贾顺荣出具了100000元的收条。2013年5月31日下午，梁均培接到贾顺荣约其办理房产过户手续的电话通知后即至房产部门，然双方在办理房产过户手续时，梁均培以二手房买卖合同中约定的车库1只、自行车库1只和庭院无产权证为由拒绝支付剩余的348000元房款。2013年6月4日梁均培收到贾顺荣催要剩余房款的书面通知。2013年6月6日，梁均培以贾顺荣故意隐瞒出售房产产权不全，不能完成全部产权交割的行为已构成违约为由，向原审法院起诉，要求判令贾顺荣返还首付款（含定金）100000元及利息，支付违约金50000元。2013年7月1日，贾顺荣以梁均培寻找借口故意毁约为由提起反诉，要求梁均培继续履行合同并支付违约金50000元。本案所争议房产的所有权证中对争议的车库和庭院无记载，而该争议房产系徐再云转卖给贾顺荣，在宜兴市高塍房地产开发公司与徐再云签订的房屋买卖合同中注明有车库和庭院。一审中，贾顺荣申请证人顾某、王某出庭作证，并提供了证人的房屋买卖合同、土地使用权证、房产某，证明坐落在宜兴市湖氵父镇银湖东路小区包括本案争议房产在内的商品房所附属的车库、庭院无产权证及土地使用权证。经原审法院释明，梁均培要求终止履行双方所签订的二手房买卖合同，贾顺荣也同意终止履行合同。双方存在的主要争议是：1、贾顺荣是否故意隐瞒了出售房产中附属的车库1只、自行车库1只和庭院无产权证的事实。贾顺荣认为双方在所签订合同第一条中的约定并非梁均培所陈述附属的车库1只、自行车库1只和庭院有产权证，相反在第一条中注明的房屋权证号为第××号就更能说明梁均培当时对第××号房屋权证中不包含车库1只、自行车库1只和庭院在内是明知的。梁均培则坚持认为贾顺荣故意隐瞒。2、梁均培在正式签订合同前现金支付的5000元和签订合同时以信用卡转账的95000元属于定金还是首付款。对此，梁均培认为支付的100000元款项没有具体划分定金和首付款的金额，但支付时是先支付5000元现金、后以转账支付了95000元；贾顺荣则认为支付的100000元均为定金。上述事实，有梁均培提供的二手房买卖合同、收条、银行转账回单，贾顺荣提供的土地使用权证、房产证、房屋买卖合同、证人证言及当事人陈述等证据在卷佐证。原审法院认为：梁均培与贾顺荣于2012年12月5日签订的二手房买卖合同系双方真实意思表示，应属有效。梁均培既购买贾顺荣的房产，就应及时支付房款，贾顺荣则应交付出售房产，然梁均培在办理房产过户手续时，却以二手房买卖合同中约定的车库1只、自行车库1只和庭院无产权证为由拒绝支付剩余的348000元房款，因而导致了本纠纷的发生。《中华人民共和国合同法》明确规定，买受人应当按照约定的数额、时间及时支付价款。出卖人应当向买受人交付标的物并转移标的物所有权。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当向对方支付一定数额的违约金。本案中，关于双方争议的房产附属的车库1只、自行车库1只和庭院无产权证的问题。首先，从双方合同中第一条约定的“梁均培购买贾顺荣拥有的坐落在宜兴市湖氵父镇银湖东路B幢201室的房产（包括车库1只、自行车库1只和庭院在内），房屋权证为第××号，贾顺荣保证出售房产的产权与其他第三方无任何纠纷”的内容来分析，梁均培在签订合同时对房屋权证为第××号争议房产的产权证载明的面积是清楚的，该部分面积应当不包含车库和庭院在内。其次，从本地区的交易习惯来看，开发公司出售的商品房中附属的车库和庭院绝大部分无产权证；何况本案争议小区的其他商品房也是同样情形。因此，梁均培认为贾顺荣故意隐瞒出售房产所附属车库和庭院无产权证的事实缺乏依据，梁均培以此为由拒绝支付购房款的行为已构成违约。对于梁均培已支付的100000元的性质。从支付款项的时间、支付方式以及合同中载明的内容来看，应当认定合同定金为5000元、首付房款为95000元。对于梁均培要求解除合同、返还首付款，并由贾顺荣承担违约责任的诉讼请求，因合同继续履行已不现实且贾顺荣也同意终止合同，故双方之间的合同应当终止履行，贾顺荣已取得的首付款应予返还，由于贾顺荣在履行合同中并未违约，故无需承担违约责任。对于贾顺荣同意终止合同、要求梁均培支付违约金的诉讼请求，应予支持，但违约金的金额则应在综合考虑因此造成的租金损失、定金金额以及已收取的首付款金额等因素，酌情由梁均培支付贾顺荣25000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条、第九十一条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第十九条之规定，该院判决：一、梁均培与贾顺荣于2012年12月5日签订的二手房买卖合同终止履行；二、驳回梁均培要求贾顺荣支付违约金50000元、赔偿100000元利息的诉讼请求；三、梁均培支付贾顺荣违约金25000元；四、贾顺荣返还梁均培100000元；五、以上款项相抵后贾顺荣于判决发生法律效力之日起10日内返还梁均培75000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审正诉案件受理费3630元，由梁均培负担2541元，贾顺荣负担1089元；一审反诉案件受理费1050元，由梁均培负担525元，贾顺荣负担525元。梁均培不服原审判决，向本院提起上诉称：贾顺荣故意隐瞒交易房屋产权不齐全的事实，到办证中心的目的并非完成产权交割而是继续骗取钱财。其在贾顺荣未完成房屋产权交割的情形下拒绝支付348000元购房余款不属于违约，违约方应当是贾顺荣。请求二审法院撤销原判，依法改判支持其原审诉请。被上诉人贾顺荣辩称：双方在合同中明确约定标的房屋产权证号为第××号，车库及庭院应当认定为房屋的附属物，未办理产权登记在当地很普遍。其是因梁均培明确不履行合同，才同意终止合同，其要求梁均培承担违约责任合理合法。一审判决正确，请求二审法院依法维持。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。二审中，梁均培提供了录音资料，以证明2013年5月31日，双方在办证中心办理产权交割手续时，贾顺荣要求其先把购房余款拿出来，其不同意，贾顺荣就走了，以致当天未完成产权交割。贾顺荣质证认为，该证据不属于新证据，真实性无法确认，即使其要求梁均培先拿出余款后办理登记，也不违反双方约定。关于购房余款348000元的准备情况，梁均培陈述：2013年5月31下午到办证中心办理产权交割时，其未将348000元购房余款带去办证中心，是现金放在家里的，至于资金来源则拒绝说明。上述事实，有录音资料及当事人陈述在卷佐证。本院认为：梁均培与贾顺荣签订的二手房买卖合同合法有效，双方均应按约履行。双方在合同中明确约定标的房屋的产权证为第××号，车库和庭院不在产权证的范围内并不影响合同的效力。梁均培称贾顺荣故意隐瞒交易房屋产权不齐全的事实，缺乏依据，其以此为由拒绝支付购房余款的理由不能成立。按照合同约定，购房余款应当先准备到位，在产权交割完毕的当天支付。但按照梁均培的陈述，双方在办理产权交割手续时，梁均培并未将购房余款带至办证中心，当贾顺荣要求梁均培把购房余款拿出来时，梁均培当场拒绝。梁均培的行为表明其未尽到将购房余款准备到位的合同义务，贾顺荣因此拒绝办理产权交割符合法律规定。原审法院据此认定梁均培的行为构成违约于法有据。梁均培称贾顺荣违约的上诉理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3630元，由上诉人梁均培负担。本判决为终审判决。审 判 长  任 华审 判 员  王一川代理审判员  刘晓伟二〇一四年三月十四日书 记 员  窦 玥