广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初15052号原告：深圳市福田区金海燕花园第四届业主委员会。负责人：宋文钦，业委会主任。委托诉讼代理人：杨银笛，女，1978年4月15日出生，系业主委员会委员。委托诉讼代理人：郭超平，广东金美律师事务所律师。被告：深圳市保利物业管理集团有限公司，住所地深圳市南山区，统一社会信用代码91440300732071947T。法定代表人：曹元平，执行董事。委托诉讼代理人：肖如斌，男，1986年7月29日出生，系公司员工。委托诉讼代理人：许洁芳，女，1986年2月6日出生，系公司员工。原告深圳市福田区金海燕花园第四届业主委员会与被告深圳市保利物业管理集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨银笛、郭超平，被告的委托诉讼代理人肖如斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴存2016年6月—12月份收取的物业专项维资金人民币185480.82元，并支付自2017年1月1日起至付清之日止的利息（暂计算至2017年12月31日，利息为人民币8810.34元按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率一至三年期利率4.75%标准计算)；2、判令被告移交金海燕花园公共空间房屋租金人民币614954.30元给原告，支付自2017年1月1日起至付清之日止的利息。暂计算至2017年12月31日，利息为人民币29210.33元（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率一至三年期利率4.75%标准计算）。3、判令由被告承担诉讼费用。事实与理由：原告系经相关部门备案的金海燕花园的业主代表，为业主大会的执行机构。被告自2006年2月至2016年12月为金海燕花园的物业管理服务者（详见证据l、证据2），双方2017年1月5日经过核算，截止2016年12月31日被告代收了金海燕花园2016年6月—12月日常专项维修基金185480.82元（详见证据3、4）。但是被告一直没有把上述物业专项维修资金185480.82元缴存至专管账户（详见证据6），另有其管理服务期间的出租给幼儿园的公共空间（7栋G层DEF房）的租金收入614954.30元未移交给原告（详见证据3、证据4），合计利息如上。根据《深圳市经济特区物业管理条例》第八十五条一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金属业主所有。物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。日常收取的专项维修资金交纳标准由市价格主管部门会同市主管部门制定。市政府应当根据物业不同类型，分别制定各类物业建筑安装工程总造价标准，并向社会公布。因而物业专项维修资金由业主支付和所有，物业公司仅负代收义务，现在业主已经支付了上述费用，被告代收后却没有缴交至专户。同时根据双方签订的《物业服务委托合同》第二条第9款，第六条第6款等相关条款的约定。被告应当返还代收原告的日常专项维修基金和公共空间的租金。备注：因为深圳市福田区金海燕花园第四届业主委员会无法开账户，因而被告应如数一次性将上述日常维修基金款项存入深圳市物业专项维修资金管理中心账户（账户名称为：深圳市物业专项维修资金管理中心，开户行：中国建设银行深圳市振华支行，账号：44×××99。为了防止将来执行时候被告不配合，方便执行也可以将上述款项存入金海燕花园现在的物业管理中心的账户（深圳市万科物业服务有限公司金海燕花园物业服务中心，开户银行：中信银行深圳城市广场旗舰支行，账号：81×××17）；将上述公共空间租金款项存入金海燕花园现在的物业管理中心的账户（深圳市万科物业服务有限公司金海燕花园物业服务中心，开户银行：中信银行深圳城市广场旗舰支行账号：81×××98）原告作为金海燕花园第四届业主委员会，2017年5月10至2017年5月14日召开业主大会，表决授权金海燕花园第四届业主委员会向深圳市保利物业管理集团有限公司发起诉讼追讨以上款项。鉴于此，原告根据事实，法律和相关的证据提起诉讼，请法院依法判如所求。被告辩称：原告要求被告缴存专项维修资金和移交金海燕花园公共空间房屋租金费用没有法律依据。一、原告没有得到全体业主的授权，原告并不是适格的当事人。根据法律规定，业主委员会起诉、应诉、提起反诉、上诉、撤诉，变更、放弃或者承认诉讼请求，进行和解、调解等诉讼行为的，应当取得业主大会的授权。也就是说，原告要对被告进行起诉需得到法定业主的同意，但原告并没有提交全体业主对原告有效合法的授权资料。其次，根据原告提交的证据关于金海燕花园业主大会授权业委会发起追讨物业专项维修资金相关诉讼的情况说明显示，如全体业主不确认被告在其管理金海燕小区期间支出的两笔物业专项维修资金费用，则视为全体业主授权原告向被告起诉追讨被告已支出该两笔专项维修资金费用。但事实上，上述两笔费用是由被告应支付给维修的第三方，原告从未向被告支付上述两笔费用，根本就不存在需要返还或支付给原告的情形。该份情况说明的授权与原告对被告的诉求完全不是同一回事，也就是说，全体业主并没有授权原告在诉状中诉求的费用，即原告并不是适格的主体。二、退一步讲，即使被告需要向原告缴存专项维修基金和支付公共收益，须扣减被告为全体业主利益而进行公共维修支出的费用和被告向原告缴纳的风险抵押金。1、关于产生的消防维修费用451750元，根据政府主管部门在2015年8月18日向被告下达的火灾隐患限期整改通知书，要求被告采取措施消除火灾隐患，否则政府主管部门将依法对被告进行处罚。因为当时小区的业主委员会还未成立，为此，被告针对此事宜还专门向金海燕花园全体业主发出整改的温馨提示的公示，说明此次需要维修的部分项目，产生的费用从专项维修资金中支出，如有任何疑问均可向被告提出或咨询。但全体业主并未提出任何疑问。在全体业主未提出疑问且政府主管部门要求被告进行整改的情况下，被告与第三方签订了消防施工整改工程合同，并由第三方完成了施工，但产生的费用，已由被告向第三方支付了，但该笔费用原告一直没有支付给被告。2、关于产生的外墙漏水维修费用189566.55元，因金海燕花园4栋外墙漏水，被告作为物业服务单位，负有服务的义务，被告在取得该栋大楼69.4%的业主同意后，与第三方签订了金海燕花园施工合同后，由第三方完成施工，但产生的公共维修费用，原告一直未支付给被告。3、关于被告支出的其它公共部位维修费用，根据原告与被告的邮件沟通确认，原告确认被告的公共支出费用6项共计147795.96元，分别为：(1)2016年5栋疏通管道600元；(2)2016年配电房防火门整改8600元；(3)2016年4栋排污管维修费2200元；(4)2016年第一批外墙漏水维修费用33711.7元；(5)2016年第二批外墙漏水维修费用94442.76元；(6)2016年l栋货梯钢丝绳更换费用8241.5元。但是原告同意扣减了其中第(4)项的费用33711.7元，其它费用114084.26元并未同意扣减。原告认可被告为全体业主提供公共部位维修服务而支出的费用，却又不同意对被告支出费用从相应的费用中扣减，原告的主张无法律依据。4、关于被告向原告缴纳的风险抵押金，根据双方签订的《深圳市福田区金海燕花园小区物业服务委托合同》第四条第5款“在三年合同期内，双方无法律诉讼，合同终止时，甲方应退还乙方10万元的风险抵押金”的约定，该份物业服务合同一直履行到2016年12月31日，故原告应在2016年12月31日退还被告向原告支付的风险抵押金，但原告一直未退还，被告有权从应付给原告的费用中扣减。综上，因原告没有得到全体业主的授权，原告并不是适格的当事人：即使被告需要向原告缴存专项维修基金和支付公共收益，须扣减被告为全体业主利益进行公共维修而支出的费用和扣减被告向原告缴纳的风险抵押金。原告的诉求没有任何法律依据，请求法院依法公正裁决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告的成立时间为2016年4月19日，任职时间从2016年4月19日起至2019年4月18日。金海燕花园业主于2017年5月10日至2017年5月14日召开业主大会对是否确认被告在其管理金海燕小区期间使用的两笔物业专项维修资金支出：1）2015年消防整改支出451750元；2）2014年4栋外墙漏水维修支出189566.55元；如不确认，则视为授权金海燕花园第四届业主委员会向被告起诉追讨以上资金。经业主投票该议题不通过，即业主大会同意授权金海燕花园第四届业主委员会向被告发起诉讼追讨以上资金。2017年9月11日，深圳市福田区沙头街道办事处社区工作站对以上事实出具《关于金海燕花园业主大会授权业委会发起追讨物业专项维修资金相关诉讼的情况说明》，予以确认。2006年2月10日，原告（委托方，甲方）与被告（受委托方，乙方）签订《深圳市福田区金海燕花园小区物业服务委托合同》，约定：物业基本情况为座落位置深圳市福田区侨城东路，占地面积2.55万平方米，总户数733户；委托管理事项有负责向业主和物业使用人收取下列费用①物业管理服务费、②房屋本体维修基金（代收代管）、③车辆管理服务费、④其他法规、政策规定的应收费用；合同期限为三年；甲方的权利和义务：在三年合同期限内，双方无法律诉讼，合同终止时，甲方应退还乙方10万元的风险抵押金；乙方的权利和义务为积极配合政府部门统一采取的、有利于维护本小区业主公共权益行动，如“拆违建”行动、“清无”行动等，保证本小区的纯住宅功能；合同期间小区内不得增加新的违法建筑；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改建完善配套项目，须制定完善方案并报甲方同意，如需政府有关部门批准的项目，应得到政府有关部门批准后方可实施；乙方承诺在合同有效期的第一个年度内向甲方提供10万元风险抵押金（具体监管帐户另议）；属架空层的幼儿园、超市等租金收入应由乙方单独记账，100%列入业主公共费用（由业主大会决定具体使用）；物业管理收费标准为本体维修基金，按每平方米建筑面积人民币0.25元／月向业主或物业使用人收取，按月存入由甲方监管的专用帐户，分栋核算，如有调整，按照政府规定标准执行；及其他事项。签订合同后，被告于2006年2月入驻金海燕小区，于2016年12月31日撤离该小区。原告委托深圳日浩会计师事务所对被告2006年2月10日至2016年5月31日关于金海燕花园的专项维修资金的收支情况进行审计，并于2016年8月8日出具专项审计报告。该审计报告中显示金海燕花园的专项维修资金收入包括小区架空层的租金及相应的支出；截止至2016年5月31日，被告应交还深圳市福田区金海燕花园的专项维修资金为3255189.47元，其中专项维修资金收入为3296753.62元、租金收入为646400元、支出金额687964.15元；及其他内容。庭审中原告称该审计报告的会计资料均由被告提供，审计的租金收入为646400元，后续在双方对账中显示截至2016年12月31日的租金收入的余额为614954.30元。庭审中，被告对该审计报告不予确认，称报告审计的期间为2016年2月至2016年5月，与本案原告诉求的2016年6月至2016年12月的时间不符，对专项维修基金的数额不认可，对截至2016年12月31日其实际收取了614954.30的租金收入予以确认。原告提交原、被告对账资料的往来邮件，并向广东省深圳市深圳公证处申请对双方的往来邮件进行证据保全并出具《公证书》，原、被告双方往来邮件显示有：1、双方均确认2016年8月在原、被告对账后向深圳市物业专项维修资金管理中心缴存2620585.96元；2、双方均确认2016年6月至12月的物业专项维修资金185480.82元，以及公用空间架空层幼儿园租金614954.30元；3、原告在2017年1月11日的邮件中回复称，至于其他几笔金海燕项目的维修支出，我会知情并确认的支出如下：2016年5栋疏通管道600元、2016年配电房防火门整改8600元、2016年4栋排污管维修费2200元、2016年第一批外墙漏水维修费用33711.7元、2016年第二批外墙漏水维修费用94442.76元、2016年1栋货梯钢丝绳更换费用8241.5元；4、2016年第一批外墙漏水维修费用33711.7元，已经在空间架空层幼儿园租金中予以抵扣；5、被告向原告要求移交扣减2014年金海燕小区外请漏水维修费189566.55元、2015年的消防整改费用451750元，原告回复称被告在2006年2月至2016年5月进行物业专项维修资金专项审计中只字未提；及其他内容。被告对以上邮件的真实性、合法性予以认可。2017年1月18日，深圳市福田区住房和建设局向被告送达《物业专项维修资金（日常）缴纳确认书》，要求被告将确认缴交的专项维修基金185480.82元缴至深圳市物业专项维修资金专户。被告对上述金额予以确认，并确认其未将专项维修资金转入住建局指定账户，因其主张应扣减被告实际支出的公用维修费用。被告提交《火灾隐患限期整改通知书》、《关于金海燕花园消防系统安全印花整改的温馨提示》，用以证明金海燕花园因公共消防系统存在安全隐患，政府主管部门要求被告进行整改，若不整改将依法对其进行处罚，及被告接到通知后，向全体业主发出提示，说明将对消防系统进行整改。原告对该两项证据不予认可，称无法核实真实性，温馨提示为被告单方制作，无业主看到过相关的提示。被告为证明对该小区进行了消防整改并支付了相关的费用，向本院提交了《金海燕消防整改工程合同》、《2016工程验收评审》、《深圳增值税普通发票》、付款回单。原告对其三性均不予认可，称消防整改工程合同签署的双方深圳市保利物业管理集团有限公司与深圳市保利恒泰智能科技有限公司的法定代表人均为曹元平，办公地址也一致，系单方勾结制作，发票用于税款抵消，付款回单是控股之间的操作。被告为证明对该小区四栋外墙漏水进行了维修并支付了相关的费用，向本院提交了《金海燕花园施工合同》、《2016工程验收评审》、《催款函》、《深圳增值税专用发票》，原告对其三性均不予认可，称施工合同签署双方深圳市保利物业管理集团有限公司与深圳市保利恒泰智能科技有限公司的法定代表人均为曹元平，办公地址也一致，系单方勾结制作，合同约定金额、验收评审金额、催款函金额相互矛盾。另查，被告的法定代表人为曹元平、法人独资的有限责任公司、股东为深圳市保臻社区服务科技有限公司；与被告签订《金海燕消防整改工程合同》、《金海燕花园施工合同》的深圳市保利恒泰智能科技有限公司的法定代表人亦为曹元平、法人独资的有限责任公司、股东为深圳市保臻社区服务科技有限公司。庭审中，被告称深圳市保利恒泰智能科技有限公司系其关联公司。被告为证明向原告支付了10万元的风险抵押金，向本院提交了《银行流水》，原告对该项证据不予认可，称没有显示10万元是打给原告的。本院认为，根据法律规定，小区的专项维修资金归小区全体业主所有，日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户；物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。本案中，被告深圳市保利物业管理有限公司在原、被告双方签订的物业服务合同到期，且于2016年12月31日撤出涉案小区，原告深圳市福田区金海燕花园业主委员会与被告深圳市保利物业管理有限公司的物业服务合同已终止，故被告抗辩称原告追缴专项维修资金的主体不适格，本院不予采纳，被告应按照规定将已收取的日常专项维修资金存入物业专项维修资金专户。庭审中原、被告均确认2016年6月至12月由被告实际收取的涉案小区的物业专项维修资金人民币185480.82元，现被告抗辩称对于小区的公共维修支出予以抵扣。本院分析如下：1、关于要求抵扣公共部位维修费用的抗辩。在原、被告双方往来邮件中，原告对于被告2016年的六项公共部位产生的维修费用维修支出予以确认（其中一笔外墙漏水维修费用33711.7元已经予以抵扣）；原、被告双方确认的经公证的来往邮件中《金海燕本体金截止2016.12.31欠款明细表》中显示的收支情况及金额、以及原告于2017年1月11日回复的邮件中显示，原告仅表示对于六项维修支出知情并确认，并未已经进行抵扣，且原告未举证其他证据证明以上公共部位维修费用的金额为已经予以抵扣的金额，故对于被告的此项抗辩，本院予以采纳，用于公共部位维修的费用，共计114084.26元（600+8600+2200+94442.76+8241.5=114084.26元），应予抵扣。2、被告要求对于《金海燕消防整改工程合同》与《金海燕花园施工合同》进行公共维修开支的451750元及189566.55元的抗辩。首先，被告无证据表明其相关的维修措施经过业主大会的同意，无证据表明其向业主进行公示以征求业主的意见，亦无证据证明施工单位实际对消防工程、外墙漏水进行了实际施工措施；其次，原告在对被告2006年2月10日至2016年5月31日关于金海燕花园的专项维修资金的收支情况进行审计期间，审计的凭证以及材料均由被告提供，而以上两项支出被告并未提出，且《金海燕消防整改工程合同》中并无签订合同的日期，付款时间在审计之后才支出、《金海燕花园施工合同》的金额85837.12元与被告所主张抵扣的金额189566.55元的金额亦不符；最后，被告当庭称与被告签订《金海燕消防整改工程合同》、《金海燕花园施工合同》的深圳市保利恒泰智能科技有限公司，系被告的关联公司。综上，被告要求抵扣的该两项费用的证据不足，故对于被告的该项抗辩，本院不予采信。3、被告要求抵扣10万元风险抵押金的抗辩。因被告所提交的证据，无法证明其于2006年8月29日的转账对象即为金海燕花园业主委员会，原告对该笔款项的支付亦不予确认，故对于被告的该项抗辩，本院不予采信。综上，原告诉请的被告应缴存2016年6月至12月的涉案小区的物业专项维修资金71396.56元（185480.82－114084.26＝71396.56）。关于原告诉请的利息，因被告未及时将资金缴交至专用账户，占用了资金，应当支付相应的利息；因深圳市福田区住房和建设局于2017年1月18日向被告发出《物业专项维修资金（日常）缴纳确认书》中载明，被告收到通知30日内将物业专项维修资金交到深圳市物业专项维修资金专户，结合被告于2016年12月31日撤场后，双方对于小区的专项维修资金收取、支出需要时间进行清算，本院酌定被告自2017年3月1日起就应移交部分共计71396.56元按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付利息，计至本判决确定的支付之日止。对于原告要求被告移交小区公共空间房屋租金614954.30元的诉讼请求。庭审中，原、被告双方均确认收到小区公共空间房屋租金为614954.30元，但原告并未向本院提交证据证明现涉案小区业主大会已授权其追缴该租金，且表决通过追缴后存入指定的账户，故该项诉求本院暂不处理，待小区业主大会授权及表决通过后，另行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，参照《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市保利物业管理集团有限公司于本判决生效之日起十日内将涉案小区2016年6月至12月应交纳的物业专项维修资金总额为人民币71396.56元及相应的利息（以71396.56元为基数，自2017年3月1日按中国人民银行同期同类贷款利率计至本判决确定的支付之日止）缴存至深圳市物业专项维修资金专用账户（账户名称：深圳市物业专项维修资金管理中心、开户行：中国建设银行深圳市振华支行、账号：44×××99）；二、驳回原告深圳市福田区金海燕花园第四届业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2004.81元，由原告深圳市福田区金海燕花园第四届业主委员会负担1233.1元，由被告深圳市保利物业管理集团有限公司负担771.71元；原告多预缴的受理费4087.46元，本院予以清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王小燕二〇一九年五月三十一日书记员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资。物业专项维修资金属业主所有。物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。日常收取的专项维修资金交纳标准由市价格主管部门会同市主管部门制定。市政府应当根据物业不同类型，分别制定各类物业建筑安装工程总造价标准，并向社会公布。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。