北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民终字第473号上诉人（原审原告）赵鹏，男，1975年4月7日出生。委托代理人邰晓芸，北京市京银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）伍兴狮，男，1973年3月10日出生。被上诉人（原审被告）伍晓燕，女，1973年3月10日出生。二被上诉人委托代理人袁玉柱，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。上诉人赵鹏因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第9376号民事判决，向本院提起上诉。���院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，赵鹏的委托代理人邰晓芸，伍兴狮、伍晓燕委托代理人袁玉柱到庭参加了诉讼，现已审理终结。赵鹏在原审法院诉称：2011年1月29日，伍晓燕代理伍兴狮（以下简称伍兴狮、伍晓燕为买方）与赵鹏（以下简称卖方）签署了关于北京市昌平区x号x小区014号房屋的买卖合同，并与北京好家好房房地产经纪有限公司（以下简称居间方）签署《房屋买卖居间合同》及补充协议。其中补充协议第6条约定买方应于2011年3月15日前向卖方交付完毕所有购房款。如买方未按此交付完毕所有购房款，则每逾期一日向卖方支付总价款万分之五的违约金，如超过30日，卖方有权解除合同，同时买方已交付的定金及购房首付款卖方不予退还。签署合同当日，双方办理了网签。在买方向卖方支付了定金及首付款240万元后，卖方积极配合买方办理银行按��手续，但最终因为卖方自身信用原因而导致未批贷，从而无法如期向卖方给付剩余款项。2011年3月27日，买卖双方及居间方再行签订一份《补充协议》，约定买方对卖方为履行与案外人周昊的房屋买卖合同中产生的损失承担相应的责任。至2011年4月14日，买方仍未向卖方支付剩余房款470万，此时延期日期已达合同约定的30日，故卖方委托律师于2011年4月15日向卖方送达了给予宽限期并催促履行合同的《律师函》，将解除合同的权利宽限至2011年4月21日，如仍不能在指定日期付清剩余购房款将解除合同，并不予退还已经支付的全部款项。至2011年5月30日，卖方向买方发出了《解除合同通知》并要求配合解除网签，通知其所支付首付款（含定金）不予退还，同时也将内容一致的《解除合同通知》送达居间方，要求居间方督促买方配合解除网签，但买方至今未配合解除网签。买方的所有手续由伍晓燕一手办理，伍晓燕向卖方及居间方出具《承诺书》一份，承诺对由此买卖合同而产生的纠纷承担全部责任。因买方违约致卖方的损失有以下几项：一、卖方因买方迟延付款，为减少损失与案外人周昊达成补充协议而支付给周昊的100万元违约金；二、卖方进行抵押贷款，利息损失暂计算至2013年5月已达730845.72元；三、由于买方违约并不积极解除网签导致卖方再行出售标的房产时需要支付额外费用988009.10元；四、该套房屋从签署合同至今的物业费损失为28332.50元，其他公证费及邮寄费用共1876.00元。以上共计2749063.32元，已超过买方先前支付的240万元。故请求法院：1、判令伍兴狮、伍晓燕配合解除与赵鹏关于北京市昌平区x号x小区014号房屋买卖合同的网签；2、判令伍兴狮、伍晓燕连带赔偿赵鹏损失（直至赵鹏再次将房屋卖出的全部损失）截止起诉时暂未2749063.32元；3、判令伍兴狮、伍晓燕承担本案全部诉讼费用。庭审中，赵鹏第二项诉讼请求中的损失总额变更为3412164.58元。伍兴狮、伍晓燕在原审法院辩称：1、伍晓燕非适格被告，应裁定驳回对其的起诉。2、伍兴狮同意赵鹏第一项请求，对于第二项请求，同意从240万元首付款中扣减赵鹏在合同签订后至合同解除之间的已发生的合理损失，其他请求予以驳回。3、赵鹏关于其曾向案外人周昊支付100万元违约金的主张，证据不足，不应支持。4、赵鹏同伍兴狮之间的合同解除后，网签至今未注销，责任不在我方。原审法院经审理查明：2011年1月29日，伍兴狮与赵鹏在北京好家好房房地产经纪有限公司的见证下签订《房屋买卖居间合同》，约定由伍兴狮购买赵鹏位于北京市昌平区x号二区76号楼（x小区014），交易价格为710万元。同日，双方签订补充协议，约定伍兴���于2011年1月30日支付赵鹏首付款240万元（含已付定金50万元），剩余购房款470万元伍兴狮以向银行申请商品房担保贷款的方式向赵鹏支付，如银行贷款未批或批贷金额未达到本合同规定之剩余购房款金额，则差额部分由伍兴狮以现金形式于双方办理产权过户之日一次性付清。双方约定伍兴狮于2011年3月15日前向赵鹏支付完毕所有购房款。如伍兴狮未按此约定时间交付完毕所有购房款，则每逾期一天须向赵鹏支付总房款万分之五的违约金，如超过30日，赵鹏有权解除合同，同时伍兴狮承担此协议第12条、第13条的违约责任。其中第12条约定如赵鹏收到首付款后违约，赵鹏需返还伍兴狮已付的定金及首付款。同时赵鹏另行支付伍兴狮已付定金及首付款同等数额的违约金作为赔偿；第13条约定如伍兴狮在支付首付款后违约，则伍兴狮已交付的定金及首付款赵鹏不予退还。2011年1���31日，赵鹏收到伍兴狮支付的首付款240万元。2011年3月27日，赵鹏（甲方）、伍兴狮（乙方）及北京好家好房房地产经纪有限公司（丙方）三方在履行2011年1月29日签订的《房屋买卖居间合同》（合同编号：MM2011-00026）的过程中，达成如下补充内容：一、因乙方贷款操作原因，已造成本合同的迟延履行，现三方明确可能造成甲方的预期利益损失如下：（1）因甲方履行与周昊于2011年1月30日签订的《房屋买卖居间合同》（合同编号：MM2011-00056，标的房屋为北京市昌平区x号院五区71号-1至2层全部，即x小区165号）所需筹资而变卖买股票等有价证券造成的损失；（2）因甲方履行与周昊的上述合同向亲友借款的应付利息；（3）因甲方履行与周昊的上述合同而另行抵押其财产（包括但不限于房产）进行贷款所支付的担保费、评估费及相应的抵押贷款利息；（4）若因乙方迟延履��造成甲方与周昊的上述合同解除，因此x小区165号房屋价格上升的经济损失及甲方针对该合同需支付的违约金及甲方对该房屋进行装修而签订的相应的装修合同、买卖合同支付的相关费用。二、若乙方于2011年4月1日前仍未获得中国银行针对本合同的批贷函，乙方需于2011年4月6日前向甲方支付甲方为履行与周昊的上述合同而进行其他房产抵押贷款所需支付的评估费、担保费共计94000元；乙方应于甲方办理完前述手续后的七日内向甲方支付相应的贷款利息（贷款金额按470万元计算，贷款利息按相关银行批贷时的贷款利率计算）。2011年5月30日，赵鹏以伍兴狮超过补充协议约定的支付剩余房款470万元的日期76天为由发出解除合同通知。伍兴狮对于合同已于2011年5月30日解除未提出异议，承认系自己违约，同意从240万元首付款中扣减赵鹏在合同签订后至合同解除之间的已发生的合理损失，但认为双方约定的违约金数额过高应当予以适当减少，剩余部分及利息应当予以返还。关于赵鹏主张伍兴狮违约致其损失已达3412164.58元，伍兴狮认为：1、在无银行转账的情况下，仅凭收条不足以认定赵鹏已向案外人周昊支付100万元违约金。即使支付，亦存在不当支付；2、个人所得税政策发生变化导致的损失，不应支持；3、赵鹏持有、使用物业，缴纳物业费理所应当，不应列为损失；4、公证费损失并非必然损失。5、赵鹏提供的证据不能证明系为合同约定的购房事项而支出的抵押贷款利息损失。另外，伍兴狮主张现在房价仍在上涨，赵鹏并不存在房价下跌所导致的损失，实际上赵鹏反而因房价上涨而受益。上述事实有《房屋买卖居间合同》、2011年1月29日补充协议、2011年3月27日补充协议、解除合同通知、收据、承诺书和双方当事人当庭陈述在案佐证。原审法院认为：伍兴狮、赵鹏及北京好家好房房地产经纪有限公司签署的《房屋买卖居间合同》及两份补充协议，系各方的真实意思表示，内容合法且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。伍兴狮违反合同约定迟迟未支付剩余购房款项470万元，根据2011年1月29日补充协议第13条，如伍兴狮在支付首付款后违约，则伍兴狮已交付的定金及首付款赵鹏不予退还。另外，根据2011年3月27日补充协议可见伍兴狮明确知晓其如果不能及时支付剩余款项则可能给赵鹏造成重大的预期利益损失，此种情况下伍兴狮仍然签署补充协议，法院认为伍兴狮已经充分预见到自身的违约行为可能导致的违约责任及可能给赵鹏所造成的各项损失，故法院认为伍兴狮应当承担相应的违约责任。关于伍兴狮主张双方约定的违约金过高应当予以适当减少，根据法律规定，只有当约定的违约金过分高��造成的损失的，当事人才可以请求予以适当减少。本案中，房屋买卖合同标的额高达710万元，因伍兴狮未按约定给付尾款470万元必然给赵鹏造成较大的经济损失，鉴于赵鹏未能提供充足的证据证明自身的实际损失数额，故法院根据当前的房地产市场行情、赵鹏的实际损失、合同的履行情况、伍兴狮的过错程度及预期利益等综合因素酌情确定伍兴狮支付赵鹏违约金100万元，剩余部分140万元由赵鹏返还伍兴狮。关于赵鹏主张因伍兴狮违约导致其支付案外人违约金100万元，法院认为仅凭收据在无银行转账记录等相关证据佐证的情况下尚不足以证明赵鹏支付100万元违约金的事实，故法院对此不予采信。关于赵鹏主张其实际损失为3412164.58元，但并未提供充足的证据证明其实际损失超过100万元以上的部分，故法院不予采纳。关于赵鹏要求伍兴狮配合解除关于北京市昌平区x号x小区014号房屋买卖的网签一节，伍兴狮同意配合，法院不持异议。关于赵鹏要求伍晓燕承担连带责任一节，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、伍兴狮于本判决生效后七日内配合赵鹏解除关于北京市昌平区x号x小区014号房屋买卖合同的网签。二、驳回赵鹏的其它诉讼请求。赵鹏不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判第二项，支持赵鹏全部诉讼请求。其主要上诉理由是：我方损失远远大于100万元，应当予以支持。伍兴狮、伍晓燕服从一审法院判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。本院认为：赵鹏主张伍兴狮赔偿损失，应当对其损失数额提交充分证据予以证明。赵鹏提交的证据可以证明其存在较大的损失，但不足以充分证明其主张的具体损失数额。因此，对其所主张的损失具体数额，本院不予确认。当事人对违约金和实际损失不能重复主张。本院在（2014）一中民终字第474号伍兴狮要求赵鹏返还定金和购房款一案中，已经对赵鹏主张的违约金做出了处理，本案中对其要求赔偿损失的主张不再支持。综上所述，赵鹏上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费三万四千零九十八元，由赵鹏负担三万零六百八十八元（已交纳），由伍兴狮负担三千四百一十元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一万七千零四��九元，由赵鹏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘新泉代理审判员  夏根辉代理审判员  刘 磊二〇一四年三月二十四日书 记 员  索 彤