广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初574号 原告：柳州巨宝物业服务有限公司，住所地柳州市广雅路北四巷综合楼****。 法定代表人：李炳伟。 委托代理人：韦金叶，公司员工。 被告：曾海珍，女，汉族，1979年3月20日出生，户籍地广西柳江县。 委托代理人：杨业森，男，汉族，1990年5月16日出生，户籍地广西容县。 原告柳州巨宝物业服务有限公司（以下简称“巨宝物业”）诉被告曾海珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月9日、2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人及被告、被告委托代理人到庭参加审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即向原告支付华远岚山小区X-X-X-X号房物业服务费2369.9元，代收电梯电费1019.4元，代收公共水电分摊费673.4元，代收生活垃圾处理费90元，代收梯间电费1.6元，代收二次加压电费617元，其他费用80元，合计4851.3元。2、请求法院依法判令被告合同违约并向原告支付逾期交纳物业管理服务费用的违约金1279.75元。3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：1、被告系华远岚山小区X-X-X-X号房业主，房屋面积91.16㎡。2014年9月5日，原告与华远岚山业主委员会签订《物业服务合同》，确定由原告为华远岚山小区提供物业管理服务，服务期限自2014年6月11日起。合同签订后，原告积极履行合同约定内容，依法依约对华远岚山小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。2、被告自2015年4月起未交纳物业管理服务费用，截至2018年12月，被告拖欠华远岚山小区X-X-X-X号房物业服务费2369.9元，代收电梯电费1019.4元，代收公共水电分摊费673.4元，代收生活垃圾处理费90元，代收梯间电费1.6元，代收二次加压电费617元，其他费用80元，合计4851.3元。按照《物业服务合同》第十三条“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，按应缴数额每日3%。向乙方支付违约金，同时承担乙方为追缴物业费而聘请律师诉讼的律师费”的约定，由此计算，被告拖欠13个月物业服务费所产生的违约金为1279.75元，以上费用合计6131.05元。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业管理服务费用。 被告辩称：临时筹建组选举了业委会，没有经过双过半原则，我们质疑合法性。即使成立了，合同至今才看到。合同没有经过共同决定，物业合同即使确立了也存在瑕疵。业主大会才是权利机构，建筑面积及人数没有过半，我们没有授权的情况下与物业公司签订合同时处于效力待定状态的，如果没有过半数追认的情况下，合同是没有生效的。合同上的物业费是1.5元，强制涨价到2元，没有经过业主同意，我们不认可。物业乱收费，电梯费按面积收，收费依据也不明确，公用水费一刀切，实际不明确，物业用房没有享受过。加压费过高，没有计价标准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，需结合全案证据和案件事实进行综合认定。 经审理查明，原告柳州巨宝物业服务有限公司成立于2012年8月1日。被告曾海珍购买了华远岚山X栋X单元X-X号房屋，建筑面积是91.16平方米。2014年6月，华远岚山小区成立业主委员会，任期三年。2014年9月5日，华远岚山业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定原告对该小区进行物业管理服务，合同期限从2014年6月11日至2015年6月10日，合同期满，若甲乙双方未提异议，本协议自动再延续叁年，即到2018年6月10日。物业服务费按业主房屋的建筑面积计收，小高层、多层住宅1.5元/月.平方米。公共能耗及其他费用按下列方式分摊：各单元楼梯间电费、小区公共区域白蚁防治费用由实际使用人承担。电梯运行电费、二次加压费、公共用水：每月由使用人按建筑面积分摊。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费的，按应缴数额每日千分之三向乙方支付违约金。合同签订之后被告未按期交纳物业费用，被告称原告于2018年11月催收过物业费。2019年2月23日，原告委托广西厚荣律师事务所向被告邮寄起诉通知书催收物业费用，邮寄挂号信于2019年2月27日签收。 以上事实有物业服务合同、业主登记表、邮寄挂号信及查询记录等证据证明，足以认定。 本院认为，关于业主委员会与原告签订的《物业服务合同》是否可以采纳的问题。根据《最高人民法院》第一条规定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。结合本案，被告质疑业主委员会与原告签订《物业服务合同》的合法性，称未经过业主双半数同意，但被告未提供证据加以反驳。另被告辩称该合同法定代表人签名处名字不是现法定代表人。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。本案的《物业服务合同》已加盖有柳州市巨宝物业服务有限公司公章、柳州市华远岚山小区业主委员会公章及签名，合同已成立生效，对业主具有约束力。作为业主的被告，应当按照业主委员会与原告签订的《物业服务合同》交纳有关物业管理费用。 关于物业服务费调整问题，《物业服务合同》是确定双方权利义务的主要依据，任一方不得擅自变更合同内容。随着社会情况的变化，物业服务成本提升，物业合同约定的物业费标准过低的话，物业服务企业可与业主大会或业主委员会协商对合同的内容进行变更，或订立新的物业服务合同。但是物业服务企业无权擅自扩大收费范围，提高收费标准以及重复收费。依照合同法的规则，业主有义务按照物业服务合同约定的标准和范围去交纳物业费，对于超出合同约定内容的要求，业主没有义务履行。在本案中，华远岚山业主委员会与原告签订《物业服务合同》中约定物业服务费小高层、多层住宅每平方米每月1.5元，对双方当事人具有拘束力，该小区业主有义务按照该合同约定的收费标准交纳物业费。原告巨宝物业将物业服务费每平方米每月1.5元调整为2元，称其调整物业费是根据市场调节。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，其他重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，原告提高收费标准无事实及法律依据，故本院对于超出合同标准的收费不予支持。 关于被告提出物业公司未尽职履行物业管理委托事项，导致案涉小区内存在公共卫生脏乱、共用设备服务不达标等情形，被告提供证据均为复印件且其所提供的证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。巨宝物业在接受委托对物业进行管理后，已经履行了维修、养护和管理等主要义务，如其在物业管理服务过程中存在瑕疵，业主可以要求物业服务企业限期整改，并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据法律规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于《物业服务合同》期满后的费用问题，《物业服务合同》约定合同期限从2014年6月11日延续到2018年6月10日。合同到期后，原告巨宝物业继续在小区内提供物业服务，华远岚山小区业主委员会任期届满后未进行换届，双方未续签书面的物业服务合同，业主继续享受物业服务没有提出异议，原、被告之间形成了一种以事实关系的发生为要件的事实合同。被告应参照原《物业服务合同》收费标准进行交纳物业费。原告主张被告2015年4月、2018年1月至12月欠缴13个月的物业服务费，被告对此期间无异议，故本院认定被告应向原告支付物业服务费1777.62元（1.5元×13个月×91.16平方米） 关于生活垃圾费问题，原告主张2017年1月至2017年12月的生活垃圾费90元（7.5元×12个月），提供了其与柳州市城中区环境卫生管理所的合同书及委托书的证据证明，该诉请有事实依据，故本院予以认可。 关于代收电梯电费、代收公共水电费、代收梯间电费、代收二次加压电费、其他费用的问题，合同约定各单元楼梯间电费由实际使用人承担，电梯运行电费、二次加压费、公共用水每月由使用人按建筑面积分摊。但实际使用量多少，原告垫付多少费用等，其并未提供证据证明，故原告应承担举证不能的不利后果，本院对上述费用不予支持。 关于违约金问题，合同约定了业主逾期支付物业服务费用的，按应缴数额的日千分之三缴纳违约金；但未对物业费交费时间进行约定。庭审中双方各执一词，原告称月底交，每一个月或两个月催收一次；被告称2018年11月电话催收过一次，交费相对随意，没有另行约定也没有交易习惯，有时一年交，有时半年交，日千分之三违约金标准过高。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，当事人就有关合同履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原告对其催收时间并未提供证据证明，本院采信被告陈述的催收时间，并给予必要的准备时间，违约金从原告催收后起算。日千分之三违约金标准确为偏高，本院调整为中国人民银行同期贷款基准利率。2015年4月、2018年1月至11月的物业服务费1640.88元、生活垃圾费90元共计1730.88元的违约金参照中国人民银行同期贷款基准利率，以1730.88元为基数，从2018年11月30日起算至实际清偿之日止。2018年12月的物业服务费136.74元，原告于2019年2月27日进行催收，故该月违约金以136.74元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，从2019年2月28日起算至实际清偿之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十二条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告曾海珍向原告柳州巨宝物业服务有限公司支付物业服务费人民币1777.62元、生活垃圾费90元； 二、被告曾海珍向原告柳州巨宝物业服务有限公司支付违约金（2018年11月30日前欠缴物业费的违约金以1730.88元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，从2018年11月30日起算至实际清偿之日止；2018年12月欠缴物业服务费的违约金以136.74元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，从2019年2月28日起算至实际清偿之日止）； 三、驳回原告柳州巨宝物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费25元（原告已预交），由原告柳州巨宝物业服务有限公司负担15元，由被告曾海珍负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 许兰珍 二〇一九年五月十四日 代书记员 唐 啸