广东省珠海市香洲区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)粤0402民初12962号 原告（反诉被告）：林元回，男，汉族，1955年8月13日出生，住珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：朱光仁，广东运胜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：官莲有（曾用名官连有），女，汉族，1938年10月12日出生，住珠海市香洲区。 被告（反诉原告）：江秀池，男，汉族，1972年6月26日出生，住珠海市香洲区。 被告（反诉原告）：江润平，女，香港居民，1963年1月11日出生，住香港。 被告（反诉原告）：江润娇，女，汉族，1964年1月2日出生，住珠海市香洲区。 被告（反诉原告）：江爱娣，女，汉族，1965年3月13日出生，住珠海市香洲区。 被告（反诉原告）：江秀兰，女，汉族，1967年10月12日出生，住珠海市香洲区。 上述六被告共同委托诉讼代理人：侯衍涛，广东莱恩律师事务所律师。 上述六被告共同委托诉讼代理人：彭逸群，广东莱恩律师事务所律师。 第三人：珠海市兴东房产开发有限公司，住所地珠海市吉大。 法定代表人：何东凡。 原告林元回诉被告官莲有、江秀池、江润平、江润娇、江爱娣、江秀兰合同纠纷一案，本院曾于2018年6月12日以所有权确认纠纷为案由作出（2017）粤0402民初2239号民事判决，官莲有、江秀池、江润平、江润娇、江爱娣、江秀兰不服该民事判决，向珠海市中级人民法院提出上诉，珠海市中级人民法院于2018年11月20日作出民事裁定，裁定撤回本院（2017）粤0402民初2239号民事判决，并发回本院重审。本院于2018年12月27日立案后，被告官莲有、江秀池、江润平、江润娇、江爱娣、江秀兰依法提起反诉，本院依法受理反诉，与本诉合并审理，并追加第三人珠海市兴东房产开发有限公司（以下简称兴东房产公司）参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林元回及其诉讼委托代理人朱光仁、被告江秀池、江润娇以及被告官莲有、江秀池、江润平、江润娇、江爱娣、江秀兰的共同诉讼委托代理人侯衍涛、彭逸群到庭参加诉讼，第三人兴东房产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林元回向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告官连有、江秀池、江秀文于1990年2月18日签订的《转让房屋协议书》有效；2.判令被告归还原××街××号房屋拆迁补偿权益即房屋补偿面积256.22平方米给原告（具体位置和面积：江村雅景花园X幢X单元XXXX房35㎡、X幢X单元XXXX房75㎡、X幢X单元XXXX房75㎡、X幢X单元XXXX房75㎡××；3.判令被告协助原告办理上述四套房屋的产权登记手续；4.判令被告将收取第三人兴东房产公司支付的2017年5月起至2017年7月收楼的拆迁安置租金共25622元归还原告（5个月×5124.4元/月××；5.本案的案件受理费、评估费、财产保全费由被告承担。 事实与理由：被告官连有的丈夫江玉棠于上世纪80年代末去世，官连有一个人抚养包括被告江秀池在内的9个未成年子女，经济非常困难，没钱建房。80年代初，原告就在珠海从事房屋工程建设，后经江秀池三伯父江东海（原珠海经济特区新洲发展公司总经理××介绍，认识了官连有一家。三十多年来，原告对官连有一家尽已所能进行照顾，凡官连有一家有什么困难（例如借钱、找工作、办小孩户口等××，只要原告能办或托人能办的，原告都一口答应，从不推辞。90年代，江秀文高中毕业后没有找到工作，原告让他到自己公司上班。江二娇除在江村村委会上班外，原告还让其兼任自己公司财务工作，以支持其家庭经济收入。期间，发生过江秀文、江秀池兄弟经江二娇擅自从原告珠海回达贸易有限公司取走30万元还赌债、取走7万元开网吧的事，原告都没有追究。原告一家与江东海、官连有两家结成世交，十分友好。 在交往中，被告官连有提出，她家有两块宅基地（江村××街××号和江村××街××号，土地使用人为江秀兰和官连有、江秀池××，想建房但没有钱。当时原告也正想买块地建房，得知后原告与官连有一家协商确定，原告在江村××街××号地块为官连有一家建一栋三层半楼房，并支付15万元给其作为装修费，官连有一家则将江村××街××号地块转让给原告用于建设自住房，归原告所有。商定后，原告用自己的建筑队自费为被告在江村××街××号地块建设了一幢三层半房屋，建筑面积近400平方米（房屋后来登记在官连有女儿江秀兰名下××。为留个字据，原告与官连有、江秀池、江秀文于1990年2月28日签订《转让房屋协议书》（当时为了规避宅基地不能在非本村村民间转让的规定，所以，以转让原告为被告建好的上述房屋的形式签订协议××。之后，原告也在江村××街××号地块以官连有、江秀池名义为自己报建了一幢三层半房屋，报建建筑面积为256.22平方米，后将一层6米高的房屋改为两屋，变为四层半（因当时政府政策规定一户只能建三层半××，以及楼上飘檐扩大建筑面积，房屋建好后总建筑面积为672.05平方米。房屋权利人登记在官连有、江秀池名下，房屋产权证则一直由原告持有。江村××街××号房屋建好后，一直由原告居住和部分租赁，租金也由原告收取，一直以来，原、被告双方对此均无异议。 2000年，江村开始启动旧村改造拆迁工作，前后三批，被告的江村××街××号房屋和原告的江村××街××号房屋属于最后一批签订拆迁协议。当时开发商兴东房产公司了解到江村××街××号房屋为原告所有的事实，同意将拆迁补偿确权到原告名下，为此开发商还起草了两份协议书。但当时江秀文对原告说，江村××街××号的房产证登记在他家人名下，加上他家的房屋一起手上的筹码就更多，由他去与开发商谈判筹码就更多，同时他是江村股份合作公司的董事长，可以争取多一点拆迁补偿。原告基于与被告一家系世交、且原告有恩于他家，所以对江秀文深信不疑，才没有在开发商起草的合同上签字，将房屋拆迁补偿的事宜交予江秀文去处理。 经江秀文与开发商商谈后，开发商对原告所有的江村××街××号房屋的合法建筑面积部分256.22平方米，按1:1.15的比例补偿294.65平方米房屋，同时补偿各项目现金595584.4元（见补偿清单××，其中超建筑面积415.83平方米，每平方米补偿人民币550元，共228706.5元（2009年开发商跟原告明确超建筑面积部分是按1:1补偿房屋面积，但江秀文与开发商商谈后变为每平方米补偿人民币550元，其中的利益去向，原告保留追讨的权利××。《拆迁补偿合同》签订后，原告已将案涉原××街××号房屋交由第三人兴东房产公司拆除。被告亦将案涉房屋的各项目补偿款由开发商直接打入江秀池开设的珠海农村商业银行股份有限公司吉莲支行调取江秀池名下账户（旧账号：00×××ＸＸ新账号：80×××ＸＸ××，江秀池将银行存折交给原告直接领取。原告案涉原××街××号房屋合法建筑面积256.22平方米的拆迁安置租金，原告只领取到2017年4月份，由于江秀池将银行账户挂失，2017年5月起至2017年7月收楼止3个月的拆迁安置租金，及签名收楼开发商奖励的2个月租金，共25622元（5月×5124.40元／月××，被告收取后未归还给原告。 2016年12月3日江村回迁房抽签，被告一家（含原告江村××街××号房屋在内××合法产权面积一共抽到25套房屋，共计建筑面积1535平方米，事后，原告找被告要回自己的回迁房时，被告江秀池则以江村××街××号征地指标为其所有而拒绝，说原告合法建筑补偿面积他可以给回原告，但原告要给回他征地指标。原告对被告蛮不讲理、不顾历史事实的无理要求，既愤慨又严明指出：“当时你家转让江村××街××号地块给我的时候，已讲明是用你家户口报建，事实也是如此，既然用你家户口报建，也就不存在你现在要回征地指标的事。”但被告不顾历史事实，一意孤行，不同意原告向第三人领取其帮原告抽签得到的294.65平方米房屋。 原告认为，一、原告与被告官连有、江秀池于1990年2月18日签订的《转让房屋协议书》有效。1．珠海市政府已于1992年12月26日将涉案地块由集体土地统征为国有用地，市国土局在发给旧村改造开发商兴东房产公司的《建设用地批准书》、《土地登记卡》、《商品房地产权权属证明书存根》等资料里明确确认涉案房屋所在土地的用地性质为：“国有”、建设项目名称为“旧村改造”、土地取得方式为“出让”、土地用途为“住宅、商业”、土地使用期限“从1992年12月26日起70年”、权利类型为“国有用地使用权”、权利性质为“国有土地一出让”、用途为“城镇住宅用地”。2．《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2001]422号××第十三条规定，当事人在签订出让、转让、出租农村集体土地合同时，所涉集体土地虽然没有经依法批准为建设用地，但在起诉前已被依法批准为建设用地的，不影响合同的效力。在本案中，涉案原××街××号房屋所占用土地原先虽为村民住宅用地，但在旧村改造前的1992年12月26日，该地块经市规划国土主管部门批准己转为国有土地，己具备开发条件，不具有违法将农民集体所有的土地使用权用于非农业建设的情形，不违反《土地管理法》第六十三条的规定，不影响合同的效力。3．被告主张的房屋购买人即原告为自然人，不具有房屋所在村村民身份，购买人身份主体不符法定条件问题，亦是基于购买村民住宅用地的土地性质而言，现土地性质已经改变，购买人的特定身份要求亦不复存在。依法确认协议书的有效性，既体现了司法保护诚实信用的初衷，也体现了司法依据客观情况变化，将原则性与灵活性相结合的司法原则。二、退一万步讲，就算《房屋转让协议书》无效，但该协议书确是双方当事人的真实意思表示，双方约定了被告出地，原告出钱建两栋楼房，建好后各分一栋的分配比例，各方有使用、收益、处分的权利，互不干涉。涉案房屋被拆迁后所补偿的权益由各自分享，符合双方的约定，其未损害国家、集体及第三人利益，基于公平及诚实守信原则，双方应予遵守。因此，从尊重当事人的真实意思及公平、诚实原则，被告应当归还其从开发商处取得的原××街××号房屋拆迁补偿权益即拆迁补偿的房屋给原告。三、登记在被告名下的原江村房屋（含原告所有的原××街××号房屋××拆除后，被告于2016年12月3日通过抽签，取得回迁房屋一共25套。江村旧村改造开发商兴东房产公司后来已将25套回迁房屋（含涉案4套房屋××交付给了被告。为维护自身的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼。 上列六被告辩称，一、涉案协议明显违反当时的法律法规以及国家政策的规定，原告请求确认有效，无法律依据。依照法不溯及既往的基本原则，对于合同效力的认定，理应依照协议签订时的相关法律法规来认定。就本案而言，案涉协议签订的时间为1990年，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五项的规定：“下列民事行为无效：……（五××违反法律或者社会公共利益的；”以及1988年修订的土地管理法第二条第二款、第四十一条和国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示答复》（[1990]国土函字第97号××的相关规定，足以表明案涉协议在当时是违反法律法规以及国家政策规定，理应依法认定无效。故此，原告以所谓1992年涉案地块已经全部统征以及依据涉案协议签订之后11年才实行的广东高院的一个效力层级较低的指导意见来作为其认为协议有效的依据，显然是毫无法律依据。 二、《转让房屋协议书》并未实际履行，被告与原告已经通过实际行为变更了合同约定，双方不存在转让的意思表示，原告请求所谓的权益，没有事实依据。根据《转让房屋协议书》第二条第（1××款约定：“乙方（原告××愿意支付人民币拾伍万元正给甲方（被告××，承让以上甲方新建的三层半楼房一幢”，显然，原告除了出资建设以外，还需支付相应的转让款，才能取得涉案房屋相关的所有权益。但被告从始至终均未收到该笔转让款，原告也没有提供证据证明其支付了该笔十五万元的转让款。同时，依据《转让房屋协议书》第二条第（2××款的约定：“今后如需要办理各种证件或者手续的费用均由乙方（原告××负责（包括缴纳税费等××”，但相关的报建费用均是由被告承担的，原告分文未付。显然，被告与原告双方就“转让”的约定并未实际履行。事实上，原告仅是出资建设了两栋房屋，而被告将其中一栋房屋使用权交付给原告用于居住以及收益，但并未将房屋所有权转让给原告。同时，房屋报建后相关的证件均在被告处保管，这亦不符合协议第一条第（2××款的规定。更不论在房屋交付后，由原告使用的那一栋房屋一直是在被告管理和控制之下，包括但不限于出租人员的登记，出租房屋的税收缴纳以及代为收取租金并转交给原告等事务，均是由被告一手操办。故此，依照逻辑推理以及日常生活经验法则，原告与被告之间根本不存在转让的意思表示，涉案房屋权属一直归被告所有。显然，原告请求的所谓权益，不存在任何事实依据。 三、在涉案房屋已经被拆除，物权归于消灭的情况下，原告无权直接诉请确认回迁的房屋物权。根据原告的诉讼请求，其名义上请求的是所谓的拆迁权益，但事实上请求的是基于明确物权权属的确认，是一种事实上的物权请求权。依照司法实践及法律原理，房屋确权之诉确认的是某个民事主体享有房屋所有权，这种权利应是一种现实存在的权利，也即权利主体可对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。如果原先存在的权利在判决时已不复存在，那么，权利主体原来对房屋享有权利，从法律角度而言只是一个事实而已。确权之诉判决确定的，应是权利而不是事实。本案诉争房屋在2009年10月即已拆除，而原告在2017年3月才提起本案诉讼，要求确认对回迁房屋的所有权。按物权法的基本原理，物消灭，物权也随之消灭，更不论原告请求的是跟前述物权毫无关联的回迁物权，明显没有任何事实基础。同时，依照原审珠海中院(2018××粤04民终2527号判决，原告已经自认其从始至终要求的都是债权，而非物权。显然与其提出的名为债权实为物权的诉请存在严重矛盾，理应依法驳回其物权确认请求的诉请。 四、原告请求被告返还拆迁安置租金25622元，无事实及法律依据。根据原审查明的事实，涉案房屋从始至终均是被告的名下，而被告从始至终均不存在转卖的意思表示。同时，原告也并没有按照双方的协议履行自己的义务，其实际上只享有使用和收益的权利，而不享有涉案房屋的所有权。故此，对于依照涉案房产拆迁而得到的安置租金，原告是无权享有的，更没有权利向被告追索。 五、在涉案合同无效的基础上，原告应承担相应的过错责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”以及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”显然，在被告与原告签署的协议必然无效的情况下，原告理应就合同无效，承担受益人过错责任。但事实上，原告不仅实际收益涉案房屋长达十八年之久，现在更想在不承担任何责任，不支付任何税费的基础上，强占被告的回迁房屋，明显显失公平，毫无事实及法律依据。 综上所述，请求法院依法查明相关事实，驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。 上列六被告向本院提出如下反诉请求：1.确认被告官莲有、江秀池和原告于1990年2月18日签订的《转让房屋协议书》无效；2.判令原告返还补偿费用822322.7元；3.诉讼费由原告承担。 事实和理由:一、涉案1990年签订《转让房屋协议书》违反法律法规以及国家政策精神的规定，应依法认定为无效。根据《中华人民共和国土地管理法》（1988年修订版××第二条第二款、第四十一条的规定以及国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示答复》（[1990]国土函字第97号××的政策精神，显然原告作为非管村村集体经济组织成员，无权取得涉案住宅用地使用权，故被告与原告于1990年2月18日签订的《转让房屋协议书》，违反了上述法律及政策的规定，应依法认定无效。 二、涉案《转让房屋协议书》并未实际履行，被告与原告已经通过实际行为变更了合同约定，双方不存在转让的意思表示。根据《转让房屋协议书》第二条第(1××款约定：“乙方（原告××愿意支付人民币拾伍万元正给甲方（被告××，承让以上甲方新建的三层半楼房一幢”，但被告从始至终未收到该笔转让款，原告没有提供证据证明其支付了该笔十五万元的转让款。同时，依据《转让房屋协议书》第二条第(2××款的约定：“今后如需要办理各种证件或者手续的费用均由乙方（原告××负责（包括缴纳税费等××，但相关的报建费用均是由被告承担的，原告分文未付。显然，被告与原告双方就“转让”约定并未实际履行。事实上，原告仅是出资建设了两栋房屋，而被告将其中一栋房屋使用权交付给原告用于居住以及收益，但并未将房屋所有权转让给原告。同时，房屋报建后相关的证件均在被告处保管，这一不符合协议第一条第(2××款的规定。更不论被告持有的协议与原告持有的协议在协议当事人以及房屋面积等基础条款存在明显的差异，依照逻辑推理以及日常生活经验法则，在一份协议大部分条款均未实际履行的情况下，显然不可能存在买卖的意思表示。 三、在合同无效亦未实际履行转让行为的情况下，原告已经占有、使用、收益涉案房产十八年之久，足以抵偿相关的建造成本以及过错责任，其显然无权再就所谓的补偿款享有权益，理应依法返还。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”以及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”显然，原告对于涉案合同签订是存在过错的，应承担相应的过错责任。同时，原告已经实际使用收益二十余年之久，足以弥补其损失，故其在房屋拆迁之后领取的相应补偿应当依法返还。 综上所述，恳请法院依法查明事实，支持被告全部反诉请求，保护被告的合法权益。同时，本案诉讼、保全及评估费用应由原告承担。 原告林元回对反诉答辩称，原告与被告之间实质是合作建房的法律关系，被告出两块地，原告出资，然后以被告的名义进行报建。建好的两栋楼房，一栋归原告，一栋归被告。同时考虑到被告的实际困难，原告资助被告15万元，作为装修和购买家私的款项。双方的合作建房的事实已经完成，否则不会有本案的拆迁补偿争议。我方认为双方的合同是有效的，即使法院认定无效，也应当按照双方的合作建房的意思来进行分割，也就双方合作的意向对双方是有约定力的。原××街××号对应的拆迁补偿协议应当由原告享有。 原告为其本诉诉称和反诉辩称向本院提交如下证据：1．珠海市规划局居民住宅建筑、维修许可证；2.原××街××号房屋所有权证存根；3.房屋转让协议书；4.珠海市规划局居民住宅建筑、维修许可证；5.原××街××号房屋房屋所有权证存根；6.（知情人员××证明；7.水费发票；8.印发改造城中旧村建设文明社区有关政策解答（二××的通知；9.珠海市香洲区江村城中旧村房地产权附属物补偿汇总表（江村××；10.珠海市香洲区城中旧村房地产权附属物补偿核定表；11.补偿清单；12.协议书；13.江秀池珠海农商银行存折；14.江秀池一家回迁房抽签情况；15.录音录像光盘及文字整理（含原告与江秀池大伯江东海的谈话录音1份，原告与江秀池、江润娇的谈话录音2份××；16.珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表；17.建设用地使用证；18.房屋所有权证；19.房屋共有权保持证；20.房地产权核查登记表；21.珠海市不动产权登记申请表（一××；22.珠海市香洲区改建办关于同意江村旧村改造项目“江村雅景花园”一栋、二栋及地下室申请办理房屋确权手续的函；23.珠海市国有建设用地使用权补充协议书；24.《土地登记卡》；25.《商品房地产权权属证明书存根》（珠房地权属字第：201800058××；26.粤2018珠海市不动产权第0039XXX（含宗地图、宗地界址点坐标××；27.《建设用地批准书》珠海（2005××准字第074号；28.珠海市建设用地计费情况记录卡；29.建设用地红线图；30.《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2001]42号××；31.案例评析；32.珠海市中级人民法院（2018××粤04民终102号《民事判决书》；33.照片；34.关于江村旧村改造问题的批复；35.国有、集体建设用地许可证；36.分期用地附表；37.有偿划拨计费单；38.珠海市土地有偿出让计费单；39.建设用地批准书；40.红线图；41.笔录；42.（2018××粤04民终2527号调查笔录；43.珠海市不动产登记情况查询结果。 上述六被告为其本诉辩称和反诉诉称向本院提交如下证据：1.拆迁房屋补偿合同、回迁房抽签确认书；2.珠海市国土局（1994××169号文；3.香洲区改造城中旧村建设文明社区领导小组办公室征地农民优惠指标使用情况一览表；4.香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表；5.江村公司证明、江秀文、江润娇社保清单；6.拘留决定书、裁定书、证明；7.1990年2月28日签订《转让房屋协议》；8.家庭户口登记表、珠海市居民住宅建筑、维修报建表、领取土地使用凭证据、国土局收款收据；9.身份证及中学毕业证；10.市居民住宅建筑、维修许可证、私人建设用地许可证、房产确权登记表、集体土地建设用地使用权、城中旧村改建拆迁补偿收件回执；11.户籍证明、江村公司证明；12.补偿清单、银行账户明细查询；13.珠海市居民住宅建筑、维修报建表规划局专用收据；14.1998、1999年度珠海市私房出租纳税登记卡；15.1998年至2010年完税证明及管理费收据；16.出租屋租住人员登记簿；17.出租房屋治安管理许可证；18.房屋租金收取记录。 本院经审理查明事实如下：被告官连有的丈夫江玉棠于上世纪80年代末去世，官连有一个人抚养包括被告江秀池在内的9个未成年子女，经济非常困难，没钱建房。上世纪80年代初，原告就在珠海从事房屋工程建设，后经江秀池的三伯父江东海介绍，认识了官连有一家。 在交往中，被告官连有提出，她家有两块宅基地（江村××街××号和江村××街××号，土地使用人为江秀兰和官连有、江秀池××，想建房但没有钱。当时原告也正想买块地建房，得知后原告与官连有一家协商确定，原告在江村××街××号地块为官连有一家建一栋三层半楼房，并支付15万元给其作为装修费，官连有一家则将江村××街××号地块转让给原告用于建设自住房，归原告所有。商定后，原告用自己的建筑队自费为被告在江村××街××号地块建设了一幢三层半房屋，建筑面积约400平方米，房屋后来登记在江秀兰名下，登记基底面积为94平方米，建筑面积为193平方米，所有权来源为1990年新建。 为明确双方的权利义务，原告林元回（乙方、承让方××与被告官连有、江秀池（甲方、转让方××于1990年2月18日签订一份《转让房屋协议书》约定：“甲方因建房借用别人的资金，目前因资金周转有困难，故急需将自己的房屋作转让。乙方也因解决住房的困难而愿意承接甲方的房屋。现经双方协商，并本着互相支持和解决困难的诚意达成如下协议：一、甲方责任。（1××甲方（母子三人××愿意将江村新建的一幢三层半楼房，建筑面积277.7平方米（未装修完××，转让给乙方。（2××甲方应将该房屋原报建批准的一切证件和房产所有权的有关证件等全部交给乙方。（3××甲方应大力支持和协助乙方办理好各种证件的手续。二、乙方责任。（1××乙方愿意支付人民币15万元给甲方，承让以上甲方新建的三层半楼房一幢。（2××今后如需要办理各种证件或手续的费用均由乙方负责（包括缴纳税等××。三、本协议从签订之日起生效，协议一式两份，甲乙双方各执一份，望共同遵守，不得反悔”。下款是官连有、江秀池、江秀文及林元回的签名。 签订《转让房屋协议书》之前，原告已在江村××街××号地块以官连有、江秀池名义为自己报建了一幢三层半房屋，报建建筑面积为256.22平方米，后将第一层6米高的房屋改为两层，变为四层半（因当时政府政策规定一户只能建三层半××，以及楼上飘檐扩大建筑面积，房屋建好后总建筑面积约为672.05平方米。房屋权利人登记在官连有、江秀池名下，江村××街××号房屋（以下简称案涉房屋××建好后，一直由原告居住和部分租赁，租金也由原告收取，一直以来，原、被告双方对此均无异议。 庭审中，原告主张房屋产权证则一直由原告持有，后在征地拆迁时约2007年至2008年期间原告将房屋产权证交给江秀文、江润娇；江润娇主张XX号房产的房屋产权证一直由官连有保管，原告从未拿过该房产的房屋产权证。被告否认收到原告支付的转让费150000元，原告回应当时付给被告用于装修和购买家私的150000元就是协议书约定的转让费，但由于时间久远未能向本院提交收据。 2000年，江村开始启动旧村改造拆迁工作，前后三批，被告居住的江村××街××号房屋和原告居住的江村××街××号房屋属于最后一批签订拆迁协议。第三人兴东房产公司是案涉房屋的拆迁开发商。经原告与被告协商同意，属于原告居住使用的江村××街××号房屋仍以被告的名义与第三人兴东房产公司签订拆迁补偿合同。2009年10月20日，以第三人兴东房产公司为拆迁人（甲方××与被告官连有、江秀池、江润娇、江秀兰、江爱娣、江润平为被拆迁人（乙方××签订《江村房屋拆迁安置补偿合同》（以下简称《拆迁补偿合同》××，拆迁合同约定：第一条、乙方同意将位于香洲吉大江村一街XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX号（旧门牌号××的房屋交给甲方拆迁改建。第二条、根据乙方的《珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》，甲方应补偿乙方：（一××甲方应补偿乙方产权建筑总面积1600.37平方米，其中：1、原始合法建筑面积的补偿，补偿原则：拆迁范围内乙方的原始合法建筑面积按1：1补偿。建筑物1（江村一街XX、XX、XX、XX号××，合法建筑面积779.12平方米；建筑物2（江村××街××号），合法建筑面积128.36平方米；建筑物3（江村××街××号），合法建筑面积309.1平方米；建筑物4（江村××街××号），合法建筑面积148.56平方米；小计原始合法建筑面积共1365.14平方米。2、违章建筑面积的补偿。补偿原则：（1××在乙方应享受的优惠报建面积范围内的部分和超过优惠报建建筑面积50%以内的部分，按规定向市府补交罚款和地价后，按1：1补偿；（2××再超过部分按临时建筑标准补偿，即乙方的混合、框架结构的临时建筑，按建筑面积每平方米550元给予补偿；砖石墙、铁皮顶结构的临时建筑物按建筑面积每平方米250元给予补偿；（3××本项所涉优惠报建建筑面积指标对应的面积部分不享受现金补偿，安置补助费（租金××，一次性搬迁费等。乙方有违章建筑面积925.36平方米：（1××其中85.26平方米符合属于乙方可享受的优惠报建面积范围内的部分和超过优惠报建面积50%以内的部分；乙方按规定补交罚款1103.40元和地价23304元后，应得补偿建筑面积为85.26平方米；（2××其中629.87平方米属于混合、框架结构临时建筑物，应得补偿计346428.50元；（3××其中210.78平方米属于砖石墙、铁皮顶结构临时建筑物，应得补偿计52695元。3、剩余优惠报建指标的补偿：乙方按珠海市国土局[1994]169号文享受征地农民优惠政策的，经市改建办确认，可享受优惠报建住宅指标760平方米，已享受优惠报建指标538.40平方米，违章建筑占用优惠指标85.26平方米，剩余优惠报建指标136.34平方米，对该剩余优惠报建指标乙方选择第（1××种方式补偿：（1××补偿房屋：剩余优惠报建指标平方米×系数1.1=149.97平方米，乙方按建筑面积每平方米1500元向甲方缴纳建筑成本，共缴纳计224955元，可得补偿房屋建筑面积149.97平方米。第五条搬迁安置：一、租金（安置补助费××：乙方选择以回迁房实物补偿的，在安置过渡期间不需甲方提供周转房的，按应补偿原始合法建筑面积中实际选择回迁房实物补偿的建筑面积计，有1353.19平方米建筑面积享有每月每平方米20元的租金，计27063.80元/月。本合同签定并乙方交付被拆迁房屋钥匙给甲方之日起支付首六个月租金共计162382.80元，六个月期满后五日内支付下三个月租金，以后每三个月支付一次，至新建回迁房交楼交付钥匙给被拆迁户后一个月止。二、装修补助费：乙方选择以回迁房实物补偿的，且不需甲方完成室内标准装修的，应按在新建回迁楼中实际选择的毛坯房的建筑面积总数计算，共645平方米，甲方给予按建筑面积计100元/平方米的装修补助，计64500元。……拆迁补偿合同还对其他事项进行了约定。 原告举证《补偿清单》，主张江村××街××号补偿如下：一、产权面积为①原始合法建筑面积256.22㎡；②应补偿产权建筑面积256.22㎡。二、应支付补偿款项为①砖石墙、铁皮屋面积35.51㎡×250元=8877.50元；②水泥地坪面积40.90㎡×30元=1227元；③原始合法面积现金补偿256.22㎡×935元=239565.70元；④原始合法面积租金256.22㎡×20元×6个月=30746.40元；⑤原始合法面积一次性搬迁费256.22㎡×15元=3843.30元；⑥签约优惠奖励256.22㎡×260元=66618元；⑦装修费补助按实际回迁毛坯房面积256.22㎡×100元=25622元。以上①-⑥项款项合计350877.90元，加上第⑦项款项合计376499.90元。 《拆迁补偿合同》签订后，原告将江村××街××号交由第三人兴东房产公司拆除。被告亦将案涉房屋的各项目补偿款由开发商直接打入江秀池开设的银行账户，江秀池将银行存折交给原告直接领取。原、被告确认：1、2009年10月23日收取350877.9元；2、2009年10月27日收取装修补助费25622元；3、2009年10月27日至2017年2月8日收取了87个月租金共445822.8元。以上合计822322.7元，原告已全部领取。 原告认可2017年2月8日已收到了2017年2月、3月、4月的租金，2017年5月的租金未收到，并请求被告归还2017年5月起至2017年7月收楼共5个月的拆迁安置租金25622元。被告认可领取了2017年5月至7月拆迁安置租金25622元。同时，被告反诉请求原告返还补偿费用822322.7元。 根据珠海市香洲区改建办存档《珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》（编号8—049，填表时间2000年10月10日××记载显示：产权人（共有人××江秀池、官莲有，地址江村××街××号，身份征地农民，该房所在村征地时间1984年7月。可享受优惠报建指标280，花名册记录已享受优惠指标256.22平方米。其中合法建筑256.22，违章建筑面积415.85，建成年份90年，功能住宅，赔偿系数1：1.15补偿合法建筑物产权面积294.65平方米（256.22×1.15××，应补偿拆迁产权面积294.65平方米。混合、框架结构415.83平方米，砖石墙、铁皮顶结构35.51平方米。 上述7套房屋被拆除后，被告于2016年12月3日通过抽签，取得回迁房屋一共25套。具体如下：1、35平方米的十二套：X栋X单元XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX房；2、65平方米的一套：X栋X单元XXXX；3、75平方米的七套：X栋X单元XXX、XXXX、X栋X单元XXX、X栋X单元XXXX、X栋X单元XXXX、X栋X单元XXXX、XXXX；4、85平方米的一套：X栋X单元XXXX；5、95平方米的一套X栋X单元XXXX；6、115平方米的三套：X栋X单元XXXX、XXX、X栋X单元XXX。（以上共25套，实际回迁面积合计1535平方米，合同约定的回迁面积是1600多平方米××。对于原告诉请的江村雅景花园X幢X单元XXXX房、X幢X单元XXXX房、X幢X单元XXXX房、X幢X单元XXXX房，被告在庭审中陈述，第三人已将四套房产带装修交付，被告还自行进行装修，其中X幢X单元XXXX房已居住，另三套房产尚未居住。 另查明：第三人开发建设的上述拆迁项目包括回迁房屋在内已依法取得了《商品房预售许可证》。在（2017××粤0402民初2239号案件中，本院根据原告的申请依法向珠海市国土资源局发函调查案涉土地的性质变化情况。该局委托香洲分局于2017年11月28日以珠国土香函【2017】432号复函书面答复如下：“一、江村旧村拆迁改造时涉及的土地已全部转为国有土地。二、《关于回收园林处土地给江村予留用地补偿的通知》(珠国土字[1988]第124号××明确“江村于八四年全部土地统征”，表明江村全部土地在1984年统征时已由集体土地转为国有土地”。被告对上述书面答复有异议，要求法院协助重新核查，本院为此根据被告的申请向其代理律师出具了《调查令》。该局于2018年5月7日以珠国土函【2018】464号书面答复如下：“一、我局已向持令律师提供查询建设用地批准书简称为1994—328、1993—258、1992—408、1995—18l等留用地(旧村改造用地××情况，面积分别为150平方米、3627平方米、5350平方米、31395．5平方米。二、香洲行政区土地为国有土地。三、官连有《国有、集体(私人××建设用地许可证》(珠国土许字(1990(私××)第159号××注明“同意划拨”，并注明“本地块不许出租转让抵押买卖或赠送”。 为进一步查明案涉土地的性质变化，本案中本院又发函给珠海市自然资源局香洲分局（即原珠海市国土资源局香洲分局××，调查以下事项：“一、案涉房屋（登记产权人为江秀池、官连有，地址为江村××街××号）在1990年建造时土地性质是集体还是国有的，是否属于土地征收时划拨给农村集体经济组织的留用地？二、案涉房屋的土地性质在2000年江村开始启动旧村改造拆迁时，是集体的还是国有的？”香洲分局于2019年3月13日向本院以珠国土香函【2019】126号复函答复如下：“一、经查档案资料，官连有《国有、集体（私人××建设用地许可证》【珠国土许字1990（私××第159号】注明‘根据城市规划要求，划定该户在吉大江村自留用地内，同意划拨’，并注明‘本地块不许出租转让抵押买卖或赠送’。案涉房屋在1990年建造时土地性质是国有土地。”该复函附件《国有、集体（私人××建设用地许可证》【珠国土许字1990（私××第159号】系珠海市国土局于1990年5月29日发出给官连有，载明：根据城市规划要求，划定你户在吉大江村生活自留用地内，用地贰佰叁拾平方米、基底面积玖拾平方米，作为建叁层半住宅用地，经审查，符合土地法规，同意划拨，准许使用，特发此证。并注明“本地块不许出租转让抵押买卖或赠送”。 珠海市不动产登记情况查询结果显示，至2019年3月5日原告名下无任何房产登记。为核实原告请求被告协助办理四套房屋的产权登记手续的诉讼请求是否存在限制，本院向珠海市不动产登记中心发函调查，珠海市不动产登记中心于2019年4月4日向本院以珠登记函[2019]127号复函答复如下：经查，香洲区吉大九洲大道中2018号X栋X单元XXXX、XXXX、XXXX房及X栋X单元XXXX房的产权，权利人为兴东房产公司，登记信息详见附件。上述4个产权无抵押无查封。根据《房地产市场调控联席会议纪要》（[2017]5号××，“居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位新购买（本通知发布之日其购买××的住房，须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易（转让××”，以及“因有强制执行权利机关生效法律文书和国有资产处置导致的住房转让，购房人不需要提供其符合本市限购政策的证明材料”。因我市限购政策规定内容较多，产权的转移登记是否符合限购相关规定，须根据不动产登记申请时的情况确定，以上信息仅供参考。该复函附件《201800058未办房地产登记单元列表》载明香洲区吉大九洲大道中2018号X栋X单元XXXX、XXXX、XXXX房及X栋X单元XXXX房四套房产的开发单位为第三人兴东房产公司，建筑面积分别为75.24平方米、75.24平方米、75.24平方米和36.03平方米。 再查明：在（2017××粤0402民初2239号案件审理过程中，江秀文因涉嫌经济犯罪被公安部门立案侦查。针对原、被告争议的问题，本院依法向珠海市公安局案件审理部门调取了部分讯问笔录。 其中第三人的法定代表人何东凡于2017年11月11日的讯问笔录第2页中记载：“问：你讲讲江秀文一家在江村的物业情况以及你公司具体赔偿给他们的情况？何答：官莲有一家（包括官莲有、江秀池、江润娇、江秀兰、江爱娣、江润平××在江村有产权建筑面积1600.37平方米，已赔偿回迁房总面积1695平方米（共26套回迁房××以及补偿款1782874.20元人民币；还支付了人民币1100万元的土地使用证补偿；同时还有629.87平方米属于混合结构（属于违建部分××，这629.87平方米违建是按照有房产证的标准（1：1赔偿××来赔偿的，具体赔偿以下内容：1、一套珠海市香洲区梅华西路2068号盈翠轩X栋X单元XXX房的物业共276.7平方米；2、江村回迁房一套江村回迁房160平方米；3、三套江村回迁房每套65平方米共195平方米；4、九个江村回迁房的地下停车位”。“问：江村雅景花园9个车位是怎么回事？何答：这9个车位其实是没算入赔偿面积的，是江秀文一家要求我赠送给他们的，但我们在《补充合同》里也约定了。但盈翠轩还有两个车位是《补充合同》没约定的，是江秀文于2016年叫我送给他的”。 其中江秀文于2017年11月14日在东风派出所的讯问笔录第3页记载：“问：按照你刚才讲的情况以及官莲有、江秀池、江润娇、江秀兰、江爱娣、江润平与开发商签定的江村房屋拆迁安置补偿合同内容，其中违建部分共925.36平方米、其中属于混合、框架结构的629.87平方米的补偿情况？江答：这部分补偿就是按照补充合同内容进行的补偿，也就是基本达到了1：1的补偿标准，全额得到了房屋补偿”。“问：根据你说的补偿合同中1100万元的现金补偿是什么原因？江答：我家里共有11个土地使用权，这个按照每个证100万元人民币进行补偿，总共1100万元”。“问：9个车位的补偿中什么原因？江答：车位是我要求何东凡送的，没有对应的补偿内容”。 在（2017××粤0402民初2239号案件审理过程中，本院根据原告的申请按规定程序委托了珠海仁合土地房地产评估有限公司对江村雅景花园X幢X单元XXXX房的市场价格进行了评估，该公司于2018年4月17日作出《房地产估价报告》，意见为：确定估价对象在价值时点假设为毛坯房的单价为33000元/平方米；确定估价对象在价值时点装修现状下的单价为34000元/平方米。庭审中，原告认可该评估结果，并同意以该评估结果确定其诉求所涉及4套房产的市场价值。被告则认可原告诉求所涉及4套房产的市场价值为40000元/平方米，但不申请评估。 本院认为，原告基于其与被告官连有、江秀池签订的《转让房屋协议书》主张对江村××街××号房屋被征收后对应的拆迁补偿权益享有权利，原、被告之间的法律关系是债权纠纷，而非物权纠纷，故本院将本案案由所有权确认纠纷变更为合同纠纷，并依法向原告释明，原告据此明确诉讼请求，被告亦提出反诉。根据原、被告双方诉辩意见和本反诉请求，归纳本案的争议焦点有：⑴林元回与官莲有、江秀池签订的《转让房屋协议书》的效力；⑵拆迁补偿利益的分配。本院根据已查明的事实、双方举证以及法律规定，对争议焦点及本反诉请求作出如下认定： 一、关于《转让房屋协议书》的效力。原告诉请确认原、被告于1990年2月18日签订的《转让房屋协议书》有效；被告反诉请求确认原、被告于1990年2月18日签订的《转让房屋协议书》无效。根据珠海市国土资源局香洲分局作出的珠国土香函[2017]432号复函和珠国土香函[2019]126号复函可知，江村全部土地在1984年统征时已由集体土地转为国有土地，修建江村××街××号房屋的土地来源于国有划拨。原告林元回与被告官连有、江秀池签订《转让房屋协议书》之前，原告已以被告官连有、江秀池名义报建了江村××街××号房屋，并出资自行修建，《转让房屋协议书》实质是被告向原告转让XX号房屋所占用的土地。而且基于“房地一体”主义，即使转让的标的是建筑物本身，也必然会导致其所占用土地随之流转。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”，故本院确认原告林元回与被告官连有、江秀池于1990年2月18日签订的《转让房屋协议书》无效。 关于被告主张其未收到《转让房屋协议书》约定的150000元转让款，原、被告未实际履行转让协议的抗辩，本院认为，尽管被告否认收到原告150000元转让费，但是由于《转让房屋协议书》签约距至已近三十年，不能仅凭原告无法提供向被告支付150000元转让费就否定原、被告之间的《转让房屋协议书》，相反从房产转让成本、房产使用情况以及拆迁安置款领取等方面分析可以认定原、被告实际履行了《转让房屋协议书》。其一，从房产转让成本来看，在转让过程中，原告林元回不仅自行出资兴建了江村××街××号房屋，还为被告官莲有、江秀池建造了原××街××号一栋房屋，原告林元回为取得江村××街××号房屋土地使用权付出相应的对价。其二，从房产使用情况来看，江村一街58号房屋自建成后一直由原告林元回居住、使用、收益和控制，被告从未提出过异议。其三，拆迁安置款领取来看，根据拆迁政策，江村××街××号房屋以被告名义签署《拆迁补偿合同》，并以被告江秀池名义办理了领取拆迁安置款的银行账户，而江秀池将该银行存折交给原告领取安置补偿款822322.7元直至双方发生纠纷，说明被告在发生纠纷前主观上认为《转让房屋协议书》签署后，已将江村××街××号房屋转让给原告，因房屋拆迁而产生的利益当然归于原告。基于以上理由，本院对被告否认《转让房屋协议书》实际履行的抗辩不予采纳。 二、关于拆迁补偿利益的分配。据上分析，原告与被告官连有、江秀池签订的《转让房屋协议书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原、被告应当将根据该合同取得的财产予以返还或折价补偿，并根据各自的过错赔偿对方的损失。根据被告与第三人签订《拆迁补偿合同》这一事实，足见原告已将江村××街××号房屋及土地返还给被告官连有、江秀池。虽然被告官连有、江秀池是江村××街××号房屋的权属登记人，但建筑物系原告出资建设，且附着于土地不能返还，因此被告官连有、江秀池应当对原告出资建设的建筑物予以补偿。基于双方对于合同无效均存在过错，本院认为应当遵循等价有偿和诚实信用原则，公平、合理确定被告应对原告出资建设的建筑物及其增值收益的赔偿。 本案纠纷是因江村××街××号房屋征地拆迁补偿利益分配而引发的。原告请求分配《拆迁补偿合同》的权益，关于原告是否可以分配合同权益及相应分配份额，本院从以下因素予以考虑：首先，原、被告已将江村××街××号房屋交予第三人拆迁，建筑物的建筑成本已全部转化至《拆迁补偿合同》约定的权益当中，原告未请求被告返还建筑成本及投入成本增值部分，而选择请求分配《拆迁补偿合同》权益，是原告对其实际损失要求补偿的一种请求方式，而且更能客观反映原告投入成本的升值以及平衡原、被告之间的利益，应予以准许。其次，虽然江村××街××号房屋系原告单方出资建设，但是根据《珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法》的规定，该建筑物在《拆迁补偿合同》中所产生的拆迁补偿权益与土地性质以及被告户口优惠指标相关联，是取得《拆迁补偿合同》权益不可或缺的因素。因此基于公平诚信、合理合法的原则，本院酌定被告应按70%的比例向原告分配《拆迁补偿合同》的权益作为原告返还江村××街××号建筑物的补偿。 江村××街××号房屋被征收后，根据《拆迁补偿合同》有两种补偿方式，即调产安置和货币补偿。本院分别作出认定： 1.关于调产安置，根据《拆迁补偿合同》和《珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》，被告名下江村××街××号房屋补偿拆迁产权面积为294.65平方米，本案中原告请求被告归还XX号房屋拆迁补偿权益的房屋补偿面积256.22平方米。据上认定，被告应按70%比例补偿原告，即原告可获得面积179.354平方米的回迁房产作为补偿。由于《拆迁补偿合同》涉及对包含江村××街××号房屋在内7套房屋的拆迁，且补偿的25套房产未与被拆迁房屋一一对应，故原告根据江村××街××号房屋补偿面积256.22平方米，选择诉请四套房产分别为江村雅景花园X幢X单元XXXX房面积为36.03平方米、X幢X单元XXXX房75.24平方米、X幢X单元XXXX房75.24平方米、X幢X单元XXXX房75.24平方米。鉴于被告已实际使用X幢X单元XXXX房，为便于实际操作，本院支持被告应将江村雅景花园X幢X单元XXXX房、X幢X单元XXXX房、X幢X单元XXXX房三套房产（面积合计186.51平方米××补偿给原告。上述三套房产目前仍登记于开发商名下，被告从第三人处取得上述三套房产的产权登记后应协助转移过户登记至原告名下。考虑到上述三套房屋面积186.51平方米已超出原告可获得面积179.354平方米，多7.156平方米，因此参照珠海仁合土地房地产评估有限公司2018年4月17日对江村雅景花园X幢X单元XXXX房市场价格作出的《房地产估价报告》，确定估价对象在价值时点装修现状下的单价为34000元/平方米，原告应按34000元/平方米标准补偿款项243304元给被告。 关于原告要求被告归还江村××街××号房屋拆迁补偿权益即房屋补偿面积256.22平方米的请求，据上认定，原告并不当然的享有江村××街××号房屋的物权或该房屋拆迁补偿权益的所有权，仅基于《转让房屋协议书》对返还江村××街××号房屋后的补偿享有请求权，故原告诉请被告归还该房屋拆迁补偿权益，于法无据，本院不予支持。 2.关于货币补偿，原告已收取拆迁安置补偿款共计822322.7元，其中包含①砖石墙、铁皮屋面积35.51㎡×250元=8877.50元；②水泥地坪面积40.90㎡×30元=1227元；③原始合法面积现金补偿256.22㎡×935元=239565.70元；④原始合法面积租金256.22㎡×20元×6个月=30746.40元；⑤原始合法面积一次性搬迁费256.22㎡×15元=3843.30元；⑥签约优惠奖励256.22㎡×260元=66618元；⑦装修费补助按实际回迁毛坯房面积256.22㎡×100元=25622元；⑧2009年10月27日至2017年2月8日87个月租金445822.8元。被告已收取2017年5月至7月拆迁安置租金25622元。本院认为，由于补偿款项性质的不同，应予以区别处理。一部分是原告收取的补偿款中第①②③⑦项合计275292.2元，属于对建筑物拆迁而产生的补偿，被告应据上认定比例按70%赔偿原告款项192704.54元。另一部分是原告收取的补偿款中第④⑤⑥⑧项共547030.5元以及被告收取的租金25622元，合计572652.5元，是与房屋使用人的使用行为密切相关的补偿款，是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，与房屋及土地权属关系不大，故认定该部分特定补偿款项归拆迁前房屋的实际居住人即原告所有。由于上述认定，原告可取得补偿款765357.04元，被告可取得补偿款82587.66元。因原告已收取补偿款822322.7元，被告已收取补偿款25622元，故原告还需向被告返还补偿款56965.66元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五××项、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条的规定，判决如下： —、确认被告（反诉原告）官莲有、江秀池与原告（反诉被告）林元回于1990年2月18日签订的《转让房屋协议书》无效； 二、第三人珠海市兴东房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助被告（反诉原告）官连有、江秀池、江润平、江润娇、江爱娣、江秀兰将江村雅景花园X幢X单元XXXX房、江村雅景花园X幢X单元XXXX房、江村雅景花园X幢X单元XXXX房的不动产权属登记至六被告名下；六被告在上述三套房产登记至其名下后三日内协助原告（反诉被告）林元回将上述三套房产的不动产权属登记至原告林元回名下，原告（反诉被告）林元回在取得上述三套房产的不动产权属登记后三日内补偿被告（反诉原告）官连有、江秀池、江润平、江润娇、江爱娣、江秀兰超面积房款人民币243304元； 三、原告（反诉被告）林元回于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）官连有、江秀池、江润平、江润娇、江爱娣、江秀兰返还补偿款人民币56965.66元； 四、驳回原告（反诉被告）林元回的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）官连有、江秀池、江润平、江润娇、江爱娣、江秀兰的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费人民币73830元，反诉费人民币6762元，评估费人民币8875元，财产保全费人民币5000元，合计人民币94467元，原告林元回负担人民币28340元，六被告负担人民币66127元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。 审 判 长  王 敏 审 判 长  陈龙飞 人民陪审员  闫太民 二〇一九年五月五日 书 记 员  罗加靖 曾淑莹