广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初2604号原告：邓志满，男，汉族，1989年5月21日出生。委托诉讼代理人：赵丽美，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林子嘉，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所：珠海市香洲区迎宾北路1422号1栋801房。法定代表人：黄滢静，总经理。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲韵，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所：珠海市香洲区香洲香宁一街6栋301房。法定代表人：董来荣，经理。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲韵，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海百盛时代商业运营管理有限公司，住所：珠海市香洲区拱北迎宾南路1188号铺7层-A。法定代表人：叶耀明，总经理。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲韵，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所：珠海市香洲银桦路8号601房。法定代表人：李永山，董事长。被告：中山永通商业运营管理有限公司，住所：中山市坦洲镇大兴路117号碧涛花园10幢71卡。法定代表人：谭柏年。委托诉讼代理人：林新全，该公司员工。原告邓志满与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海百盛时代商业运营管理有限公司（以下简称百盛时代）、珠海金山房产有限公司（以下简称金山房产）、中山永通商业运营管理有限公司（以下简称中山永通）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓志满的委托诉讼代理人赵丽美、林子嘉，被告诺德置业、时代百货、百盛时代的委托诉讼代理人何志锋、曲韵，被告中山永通的委托代理人林新全均到庭参加诉讼。被告金山房产经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告邓志满提出的诉讼请求如下：一、解除原告与被告诺德置业签订的合同编号分别为6-384、6-312、6-311的《商品房买卖合同》；二、被告时代百货向原告退还购房款1050000元；三、被告中山永通向原告返还购房款450000元；四、被告时代百货向原告支付解除合同的违约金75000元，并赔偿以1500000元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍的利息至付清之日止（暂计至2018年12月31日为711866元，扣除75000元违约金，金额为636866元）；五、被告诺德置业、时代百货、金山房产、中山永通对上述第二、三、四项诉讼请求承担连带责任；六、被告百盛时代向原告支付租金89250元（2017年8月至2018年12月）；七、被告百盛时代向原告支付租金的违约金6306元；八、被告时代百货对上述第六、七项诉讼请求承担连带清偿责任；九、上述被告承担本案诉讼费用及律师服务费15000元。事实与理由如下：2016年9月24日，原告与被告诺德置业签订三份《商品房买卖合同》（下称买卖合同）及附件，合同编号为：6-384、6-312、6-311。被告诺德置业已获得开发商金山房产及被告时代百货的授权，全权代理本项目的销售，商品房销售依据为原告购买的商品房已预告登记至时代百货名下，原告购买位于珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场项目房（以下称该房产），购买总价款均为72万元。合同签订后，原告按合同约定向被告支付购房款105万元，服务费45万元，共150万元。服务费是在销售中心按照被告意思支付，被告声称为购房款中的一部分。出卖人应当于2016年10月01日前将商品房交付买受人使用，但时至今日，被告时代百货、诺德置业仍未将该房交付原告使用。2016年4月28日，金山房产与时代百货发出《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，愿就因产权分割不能承担法律责任。2016年5月5日，金山房产发出《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，承诺涉案商铺如产权分割不能，其愿承担合同约定的法律责任。至今，涉案项目商铺6层未竣工验收，未完成产权分割，且被案外人法院先后多轮查封，根据买卖合同第九条约定，原告有权解除合同，并要求被告承担累计已付房款的5%违约金。2016年6月26日，原告与百盛时代签订《统一经营管理协议书》，主要内容包括：乙方原告委托甲方百盛时代经营管理涉案商铺，该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；乙方将涉案商铺委托甲方统一经营管理，期限为15年，自开发商将涉案商铺交付乙方次日起计算；甲方分别按以下方式支付租金：三套商铺第1、2、3年每年支付租金均为43200元；第4、5、6年每年支付租金均为50400元；第7到15年每年支付租金均为57600元；如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金，上述约定租金自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定租金，第九条第5项约定因甲方迟延向乙方支付租金……逾期超过60日的部分，每迟延一日，应付未付租金万分之三违约金等。同日，时代百货（甲方）还与原告（乙方）签订《担保合同》，主要内容包括：甲方对经营管理协议中百盛时代向乙方交付租金的义务承担连带保证责任；若百盛时代未能按时足额履行经营管理协议中约定的向乙方交付的租金时，甲方以其经营收入和甲方与百盛时代签订的经营管理协议规定的储备金作为保证金，向乙方补偿百盛时代应付租金的不足部分；甲方为乙方提供担保期限为乙方与百盛时代签订的经营管理协议之日起即2016年10月2日，止于2031年10月1日。原告在2017年7月10日最后一次收到三套房月租金1650元、1800元、1800元后，截止到目前，剩余租金百盛时代、时代百货均未支付。为主张上述请求，原告委托北京市中银（珠海）律师事务所指派律师提起本案诉讼，并签订了《委托代理合同》，原告为此支出必要费用15000元法律服务费，应当由被告承担。综上所述，原告认为，依据买卖合同第九条的约定以及第十二条约定，本案被告公司出现债务僵局，六层商铺出现多轮涉诉查封，被告的违约行为早已致使合同目的不能实现，亦符合《合同法》第九十四条第（四）项法定解除条件，再结合时代百货出具《担保合同》所自愿承担的担保责任，因此，依据《合同法》的规定，被告诺德置业、时代百货、金山房产应当向原告承担连带返还购房款及违约金责任。被告时代百货、百盛时代应当向原告承担连带返还租金责任。根据《合同法》第一百一十四条第二款之规定，按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金显然过低，加之本案完全是由于被告过错造成的。依据公平和诚信原则，被告应按照已付购房款为基数、以中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍赔偿原告。被告诺德置业、时代百货、百盛时代共同辩称，一、诺德置业同意与原告解除《商品房买卖合同》。二、时代百货同意退还原告实际已付涉案商铺的购房款105万元。剩余的款项是珠海永通、中山永通或第三方向原告收取的服务费，该款项原告并未实际支付给时代百货，应由实际收款方负责退还；三、根据《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项约定，原告诉请解除合同，违约金应按原告实际已付购房款的5%支付；四、诺德置业与时代百货是民事代理关系。时代百货委托诺德置业代理出售涉案商铺并与买受人签订买卖合同。该代理关系已经在该合同第一条及销售现场的委托书向原告明示。根据《合同法》第四百零二条的规定，诺德置业在授权范围内与买受人签订商品房买卖合同，该买卖合同直接约束买受人与时代公司。因此，诺德公司不应对返还购房款及支付违约金承担违约责任。五、时代百货向原告支付租金是因涉案商铺出现逾期交房的情况下，经政府协调会议后时代百货向原告支付的逾期交房补偿。根据《统一经营管理协议书》第二条、第三条约定，租金支付时间自经营管理期限开始之日计算，经营管理期限自商铺交付之日起计算。涉案商铺至今仍未交付，租金支付条件的并未成就，百盛时代不需要向原告支付租金及违约金。同理，在主债务未形成的情况下，时代百货也不需承担支付租金的担保责任；六、合同并未约定律师费负担方式。律师费应由原告自行承担。被告中山永通辩称，本公司同意向原告返还以代理服务费收取的款项，不同意对其他款项承担连带责任，不支付诉讼费及律师费。被告金山房产未作答辩。本院认定事实如下：2016年6月26日、9月24日，原告（买受人）与被告诺德置业（出卖人）分别签订三份《商品房买卖合同》及附件（编号分别为6-384、6-312、6-311），就原告购买商铺进行了约定。该合同及附件约定：出卖人已获得开发商金山房产及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售；买受人购买的商品房已预告登记至时代百货名下；三套商铺总价均为72万元，由买受人分期付清；出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。2016年6月26日、9月24日，原告（委托人、乙方）与百盛时代（受托人、甲方）分别签订三份《统一经营管理协议书》，主要内容包括：乙方委托甲方经营管理涉案商铺，该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；乙方将涉案商铺委托甲方统一经营管理，期限为15年，自开发商将涉案商铺交付乙方次日起计算；如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金，上述约定租金自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定租金。上述协议约定三套商铺的租金标准均为：第1、2、3年每年支付租金43200元；第4、5、6年每年支付租金50400元；第7至第15年每年支付租金57600元。同日，时代百货（甲方）还与原告（乙方）分别签订三份《担保合同》，主要内容包括：甲方对经营管理协议中百盛时代向乙方交付租金的义务承担连带保证责任；若百盛时代未能按时足额履行经营管理协议中约定的向乙方交付的租金时，甲方以其经营收入和甲方与百盛时代签订的经营管理协议规定的储备金作为保证金，向乙方补偿百盛时代应付租金的不足部分；甲方为乙方提供担保期限为乙方与百盛时代签订的经营管理协议之日起即2016年10月2日，止于2031年10月1日。2016年6月26日，原告支付6-529、530号商铺的首期款（含定金）合计72万元。2016年9月24日，原告支付6-528商铺首期款33万元，此外，原告主张于2016年6月26日在售楼处支付三套商铺各15万元，中山永通出具的收据载明为“代理服务费”。对此，原告表示当时销售员称该款属于总房款。庭审时，原告与时代百货、百盛时代、诺德置业确认：时代百货向原告支付了2016年10月至2017年7月期间商铺的租金，其中6-528号商铺为1650元/月，6-529和6-530号每间商铺1800元/月，合计52500元，之后则未付租金；被告时代百货、诺德置业未按照《商品房买卖合同》约定支付逾期交房违约金。2018年12月14日，原告与北京市中银（珠海）律师事务所签订三份《委托代理合同》，由原告委托该所指派律师参与本案诉讼活动。原告为此向该所支付律师代理费15000元。另查明，2016年4月28日，金山房产、时代百货出具《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，载明：“……如因上述产权分割不能或分割结果与商铺买卖合同存在差异的，我公司自愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。”2016年5月5日，金山房产出具《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，载明：“……如上述产权分割不能或未能依时完成产权登记的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。”再查明，位于珠海市香洲区迎宾南路1188号[时代广场]项目的开发商为金山房产，时代百货于2014年1月向金山房产购买涉案6层商铺，并办理了预告登记。涉案商铺至今仍未完成产权分割，且时代广场项目至今尚未竣工验收。本院认为，根据时代百货的授权，诺德置业分别就涉案三套商铺（第六层528号、529号、530号）与原告签订的《商品房买卖合同》（编号分别为6-384、6-312、6-311），系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，原告与诺德置业签订的《商品房买卖合同》已载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系。原告在签订合同时既已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述《商品房买卖合同》直接约束原告与时代百货。时代百货是上述合同中原告的相对方，享有合同权利，承担合同义务。原告要求诺德置业承担相应责任，缺乏依据，本院不予支持。关于合同解除。时代广场项目未竣工验收。涉案商铺不具备交付条件，至今未完成产权分割。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，原告要求解除与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》，合法有据，被告时代百货、诺德置业均无异议，本院予以支持。关于款项退还。上述合同解除以后，时代百货应将其收取的商铺款项退还给原告。至于本案争议涉及中山永通的款项450000元。本院认为，根据中山永通出具的收据，该笔费用系中山永通以代理费名义收取，但并无证据显示原告曾向中山永通作出过委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示。本案也没有证据显示中山永通在收取款项时向原告明确告知收款主体和性质。因此，虽然该款项的收款方为中山永通，但对于原告等购房者来说，在付款时主观上是向销售方时代百货支付的房款，而非代理费。综上，原告请求时代百货返还包括该45万元在内的全部房款150万元，本院予以支持。中山永通是争议45万元款项的实际收取方，应就该部分款项承担连带清偿责任。关于租金及逾期支付违约金。结合原告与被告百盛时代签订的《统一经营管理协议书》，涉案租金应认定从涉案商铺实际交付百盛时代之日起计算为宜。因此涉案商铺租金的支付条件尚未成就，对于原告要求被告百盛时代、时代百货连带支付租金及逾期违约金的请求，本院不予支持。至于时代百货已支付的租金，实际上属于时代百货就逾期交付商铺支付的违约补偿，应在原告主张的违约金中予以抵扣。关于解除合同违约金。《商品房买卖合同》第九条约定合同解除的，时代百货应向原告支付已付房款5%的违约金。本案中，原告同时主张已付房款5%的违约金以及该违约金与已付房款按同期银行贷款利率四倍计算的利息差额，应理解为原告认为双方约定的合同解除违约金过低并要求调整。考虑到被告逾期交房已逾两年，合同约定的已付房款5%的违约金低于按照银行同期计算的银行利息，应认定为违约金明显过低，法院予以调整符合原告诉求的本意和《合同法》第一百一十四条的规定。因此，本院酌情调整为参照每日万分之三的标准计算违约金，从原告各笔房款支付之日起分别计算到一审法庭辩论终结之日即2019年3月25日止。至于时代百货已付的租金52500元应在计算违约金时扣减。综上，结合原告支付房款的情况，计至2019年3月25日，时代百货应向原告支付违约金389490元［117万元×0.3‰×1002天（从2016.6.26起）+33万元×0.3‰×912天（从2016.9.24起）-52500元]。关于律师费。原告要求被告负担本案支出的律师费用，缺乏明确依据，本院不予支持。关于金山房产的连带责任问题。根据金山房产出具的《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》以及《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，金山房产明确涉案商铺如未能进行产权分割或依时完成产权登记的，金山房产按照买卖合同的约定承担法律责任。现涉案商铺因上述原因无法交付导致合同解除，原告要求金山房产就退还房款及支付违约金等诉讼请求承担连带责任的主张，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第四百零二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告邓志满与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为6-311、6-312、6-384）；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓志满返还款项1500000元；三、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓志满支付违约金389490元；四、被告中山永通商业运营管理有限公司对被告珠海时代百货有限公司应返还的上述第二项所涉款项中450000元承担连带清偿责任；五、被告珠海金山房产有限公司对被告珠海时代百货有限公司应负担的上述第二、三项全部债务承担连带清偿责任；六、驳回原告邓志满的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取15330元，由被告珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 谢 光二〇一九年五月二十八日书记员 张景民曾淑莹