山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初3434号原告：孙某某，男，1988年3月10日出生，汉族，无固定职业，住山东省安丘市。委托诉讼代理人：徐学春，山东星河泰律师事务所律师。被告：烟台某某置业有限公司，住所地烟台市芝罘区。法定代表人：孙福建，董事长。委托诉讼代理人：王建文、张华顺，山东鼎然律师事务所律师。原告孙某某与被告烟台某某置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人徐学春与被告的委托诉讼代理人王建文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙某某向本院提出诉讼请求：被告向原告支付自2017年12月28日起至2018年9月10日期间的逾期办证违约金11907元（以购房款461129元为基数，按照日万分之一计算），并自2018年9月11日起至实际办出所有权登记证书之日止仍按上述标准向原告支付违约金。事实和理由：2013年10月17日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》及附件中约定：原告购买被告开发建设的、坐落于烟台市芝罘区天安山水龙城C区C-4#住宅楼第5层505号、建筑面积77.95平方米的房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款461129元，被告应于2015年10月31日前将符合合同约定的涉案房屋交付给原告；被告应在涉案房屋实际交付原告后180天内，将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，若被告逾期，则每延误一天按照0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告于2017年7月1日向原告交付了房屋，但被告未依约办理产权登记手续，已经构成违约。被告烟台某某置业有限公司辩称：1.山水龙城C区因国家拆迁政策调整无法完成拆迁而耽误办证，法律法规的调整是当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，在此情况下被告请求解除原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，关于被告提交办证资料时限的条款，本案涉及的办证与山水龙城整个C区的拆迁有关，无法实施拆迁就不能通过验收，也就办不了证，而C区的拆迁，开始的时候受2006年12月1日起施行的《山东省城市房屋拆迁管理条例》调整，到纠纷发生需要解决的时候，被2015年3月1日实施的《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》取代，导致房屋拆迁纠纷没有法定机构解决。这不属于当事人能够预见的商业风险，根据最高人民法院合同法解释（二）第26条的规定，被告虽然逾期提供办证资料，但不应当承担责任。2.原告没有损失发生，且从被告的违约行为中获得利益，按照合同法解释三的规定，如果确有损失发生，则应当在损失中扣除原告的获益部分。如果房屋由原告居住而不交易的情况下，原告没有损失，违约金是补偿相关当事人实际损失的一种制度安排，在没有实际损失发生的情况下，违约金不应当得到支持；如果房屋是用来交易的，原告不但没有损失，而且还从逾期办证中获得收益。如果按照合同约定时间办证并交易，其交易价格不过数千元每平米，而现在的房屋交易价格为每平方米13000元以上。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下:2013年10月17日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》及附件中约定：原告购买被告开发建设的涉案房屋，房屋总价款461129元；首付款231129元，剩余部分230000元于2013年11月17日前用按揭贷款支付；被告应当在2015年10月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告；在房屋实际交付原告后的180天内，被告将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，即视为被告履行了办证义务；若原告采用银行按揭贷款或公积金贷款方式付款，在涉案房屋实际交付后的160天内，原告向被告提交办理房地产权属登记证书手续应由原告提供的资料，同时原告全权委托被告办理该商品房的房地产权属登记证书手续，委托手续应办理公证，因原告延迟提交办证材料，由此产生的后果由原告自行承担；被告应在涉案房屋实际交付使用180日内将办理产权登记手续所需要的资料提交产权登记机构，若被告没有按规定时间提交资料（以房产管理部门收件办理单据时间为准），每延迟一天按照0.01%向原告支付违约金；在产权登记机构办理完毕房地产权属登记证书后，被告负责将证书交给贷款银行办理产权抵押登记手续；有关公证费用、办理权属证书的各项费用由原告承担。合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋的购房款461129元。2017年7月1日，被告向原告交付了涉案房屋。庭审中，被告为证明王宜强、王德发、付培信三户拒绝拆迁导致C区延迟办证，向本院提交了如下证据：1.2016年2月5日芝罘区黄务街道初家居委会证明3份，证明王宜强、王德发、付培信的房屋在被告拆迁范围内，至2016年2月5日房屋仍然没有拆除，是涉案房屋不能验收的原因。2.初家居委会情况说明一份，证明原告位于山水龙城C区的房屋不能办证，与王宜强、王德发、付培信拒绝拆迁有直接关系。3.初家居委会拆迁补偿安置计划及方案，证明王宜强、王德发、付培信拒绝执行已通过的拆迁方案，拒绝拆迁没有理由。原告质证称：对证据1真实性没有异议，对证实的内容有异议，居委会不能证实产权的归属事宜，原告认为即使情况属实，也不属于法律意义上的不可抗力，应由原告承担相应的后果。对证据2真实性没有异议，对证实的内容有异议，原告认为即使情况属实，也不属于法律意义上的不可抗力，不应由原告承担相应的后果。对证据3真实性没有异议，对证实内容有异议，这个方案是2007年签订的，不能证实三人拒绝该拆迁方案，被告作为专业的房地产开发企业，相关拆迁事宜是被告的责任与义务，与原告无关，被告不能以此作为抗辩理由不按照与原告签订的合同履行相关义务。另，被告称已将办理产权登记手续所需要的资料提交产权登记机构，但对此未提交证据证明。2019年3月1日，原告针对本案诉请向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解，但调解未果。2019年3月6日，本院正式立案，进入本案诉讼。本院认为，（一）本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系平等主体间的等价有偿行为，且形式要件齐全，内容未违反国家法律强制性规定，本院认定为有效，该合同对原、被告双方具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。践约中，原告已履行了支付房屋价款的义务，被告即应按合同约定向产权登记机构提交办理产权登记手续所需资料，否则就应承担违约责任。至于被告关于原告逾期付款的辩解，被告在本案中未提出反诉，本院对此不予处理。（二）根据《商品房买卖合同》的约定，被告最迟应于涉案房屋实际交付原告即2017年7月1日后的180天内即2017年12月28日前将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，但被告未能举证证明其已依约向产权登记机构提交相关资料，故被告应承担逾期办证的违约责任。现原告诉请要求被告自2017年12月28日起至实际办出所有权登记证书之日止以购房款461129元为基数，按照日万分之一的标准向原告计付逾期办证违约金，本院依法予以支持。被告取得涉案房屋预售许可证和将涉案房屋对外出售之前就应当对涉案房屋所属项目的拆迁工作实施完毕，被告在明知涉案房屋所在的山水龙城C地块没有完全拆迁完毕的情况下将涉案房屋对外出售不属于其所称的无法预见的风险，被告以案外人拒绝拆迁为由辩解不应承担逾期办证违约责任，理由不当。被告关于原告没有实际损失因此不应当承担违约金的辩解与合同约定不符，于法相悖，故本院对被告的上述抗辩主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：限被告烟台某某置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙某某支付自2017年12月28日起至被告向产权登记机构提交办证资料之日止以购房款707464元为基数，按照日万分之一的标准计算的逾期办证违约金。如被告烟台某某置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98元，减半收取为49元，由被告烟台某某置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  孙积星二〇一九年五月二十九日书记员  高 梦