广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3305号上诉人（原审被告）：胡慎华，男，1968年10月12日出生，汉族，住湖南省隆回县***********，公民身份号码432************47X。委托诉讼代理人：邝绮梅，广东高美律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高云生，男，1967年7月28日出生，汉族，住吉林省榆树市*****委100组，公民身份号码220************412。被上诉人（原审原告）：钟开雄，男，1975年3月10日出生，汉族，住广东省蕉岭县******田桂，公民身份号码441************633。委托诉讼代理人：李加果，广东人可和律师事务所律师。上诉人胡慎华、高云生与被上诉人钟开雄因合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初23375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟开雄向一审法院起诉请求：1.判令胡慎华、高云生立即向钟开雄支付尚欠转让款160334.5元；2.判令胡慎华、高云生按160334.5元为本金按月利率2%从2018年6月1日计至全部款项清偿完毕之日的利息作为违约金支付予钟开雄；3.本案诉讼费用由胡慎华、高云生承担。一审法院查明：2018年2月6日，钟开雄（甲方）与胡慎华（乙方）签订一份《厂房转让协议书》，约定：甲方将位于佛山市南海区***********厂房、铺位、住房自2018年3月1日起转租给乙方（按原合同转让给乙方）；租用面积为：厂房约6644.28平方米，每月每平方米15元，铺位面积541平方米，每月每平方米25元，具体事宜按甲方与陈某生签订的合同为准;甲方已将部分场地分租给三位租户，乙方实际使用面积为4300平方米左右；甲方转让“厂房和办公室及宿舍基础设施在内的一切物件（其中包括厂房一楼地磅、电缆、插座、货架、空调及所有办公室的门窗、办公桌椅、沙发、茶几、空调、电视、音箱、监控及部分宿舍的床、空调、热水器等，详细按清单）归乙方所有，全部转让费为273622元；乙方支付甲方厂房押金226378元，甲方负责将原合同及原押金单据一并转至乙方名下，押金归乙方所有，将其他三方的分租押金80800元退还给乙方，并与分租方重新签订分租合同；租赁期限按原合同，即2018年3月1日至2022年10月31日止；乙方应于2018年2月15日前支付押金226378元，合同生效，并于2018年5月30日前支付余下转让费273622元，逾期未交按日息1%计算罚金；甲方保证所转租的厂房具有合法性，并负责乙方与出租方签订租赁协议，确保转租有效等。同年2月8日、3月30日、4月25日，胡慎华分别向钟开雄付款10万元、10万元、26378元。2018年7月6日，高云生与钟开雄指派的人员钟某华核对费用，确认：总转让费为50万元，已交押金226378元，扣减租金、水费、税款合共11843.5元、宿舍水电费444元、展厅内部地板48000元及展厅内三台柜式空调3000元后，合计210334.5元。高云生于2018年8月10日向钟开雄付款5万元。另查明，陈某生与高云生签订了《租赁合同》，约定陈某生将案涉厂房、铺位（厂房面积为6644.28平方米，铺位面积为541平方米）出租给高云生，租赁期限从2016年11月1日至2022年10月31日，高云生须交纳226378元作为押金等。该合同落款日期为2016年10月8日。一审法院认为：根据钟开雄与胡慎华签订的《厂房转让协议书》中所出现的“具体事宜按甲方与陈某生签订的合同为准”，“甲方负责将原合同及原押金单据一并转至乙方名下，押金归乙方所有”，以及“甲方负责乙方与出租方签订租赁协议、保证转租有效”等内容可知，双方在合同中所谓的“转租”一词的含义为：钟开雄退出其向陈某生承租的厂房、铺位（即与陈某生解除租赁合同），由胡慎华接手承租（即胡慎华与业主重新签订租赁合同），而非钟开雄直接将案涉厂房、铺位转租给胡慎华；同时，合同约定的转让款为273622元，根据双方确认的厂房、铺位等建筑物的情况，该款不可能是不动产的价款，而只可能是合同所述的“一切物件（包括厂房一楼地磅、电缆、插座、货架、空调及所有办公室的门窗、办公桌椅、沙发、茶几、空调、电视、音箱、监控及部分宿舍的床、空调、热水器等）”的价款。钟开雄在本案中主张的就是这部分财产的价款，因此，本案实为因动产物权转让引起的买卖合同纠纷，而非租赁合同纠纷。双方对相关财产的买卖是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，胡慎华答辩意见所提租赁合同效力问题不属于本案审查的范围。关于胡慎华、高云生在本案中是否须共同承担责任的问题。现查明，胡慎华与钟开雄签订涉案合同，之后陆续支付了约定的押金226378元，故胡慎华是合同的受让方主体且实际履行了合同义务；虽然新的租赁合同是由高云生而非胡慎华与出租方签订，但高云生对转让款计算清单进行了确认，该清单反映的总转让费、押金等均与胡慎华和钟开雄签订的转让合同约定一致，故足以认定胡慎华和高云生系共同受让方，应共同承担向钟开雄支付转让款的责任。综上，胡慎华和高云生欠钟开雄转让价款160334.5元，应予支付。虽然钟开雄与胡慎华签订的合同中约定转让款须于2018年5月30日前付清，但双方又于2018年7月6日对价款总额进行了扣减，之前应视为总金额尚未最后确定，胡慎华和高云生应在核对清楚后支付该款，故违约金应从2018年7月7日起计。双方约定逾期付款按日息1%支付违约金，现钟开雄调整为按月利率2%计算，符合法律规定，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、胡慎华、高云生应于判决发生法律效力后十日内向钟开雄支付转让款160334.5元及以该款从2018年7月7日起至实际付清日止按照月利率2%计算的违约金；二、驳回钟开雄的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3506.7元，减半收取计1753.35元，由胡慎华和高云生负担。胡慎华上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回钟开雄的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由钟开雄承担。事实和理由：一、一审判决没有审查《厂房转让协议书》的主要目的及内容，将案涉协议认定为物品买卖合同是完全错误的，错误地将一个法律行为作出两个法律关系的认定。1.涉案的《厂房转让协议书》名称及开头已明确了合同的根本目的是：“甲方自愿将博爱路旁边座落于狮山镇高边南自编第×号厂房、住房（厂房原名称××铝业有限公司所在地）于2018年3月1日起转租给乙方（按原合同转让给乙方）”，合同其他内容也约定了厂房转租面积、厂房范围、期限、押金支付等内容，因此，案涉协议书的性质应为厂房转租合同。2.一审判决一方面既认为胡慎华答辩意见所提租赁合同效力问题不属于本案审查的范围，另一方面却引用《厂房转让协议书》的部分内容，认为钟开雄诉请的是物品转让款，故意避开法律的强制性规定，保护违法的转租行为。一审判决实质上是错误地对一个法律行为作出了两个法律关系的认定。3.涉案转租厂房所在土地没有建设土地使用权证，上盖厂房及建筑物没有合法的报建手续，未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑物，不能进行转让及转租，根据《土地管理法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案《厂房转让协议书》为无效合同，双方不能履行该合同，故转让无效。4.《厂房转让协议书》第三条约定：“甲方转让厂房和办公室及宿舍基础设施在内的一切物件……全部转让费为273622元整。”该含义包括了厂房、办公室、宿舍基础设施等，也包括了钟开雄在原来租赁厂房后添附的建筑物，不仅是办公用品、宿舍家具等，双方转让的标的物大部分是附着在厂房上，不能迁移，在合同无效的前提下，双方不能履行《厂房转让协议书》，一审判决认定是物品买卖，但附着物如何交付？5.一审判决认为钟开雄主张的转让款是买卖合同款，那胡慎华所支付的厂房押金226378元又属什么性质款项？如果属于转租合同发生的款项，在合同无效的前提下，钟开雄是否应当予以返还？二、胡慎华没有与高云生共同承租涉案厂房的合意，钟开雄转让涉案厂房，对外转租的条件都是一样的，不能因为总转让费、押金相同即认定胡慎华与高云生系共同受让方，一审判决在没有任何证据的前提下认为胡慎华与高云生是共同受让方，是完全错误的。三、钟开雄没有按照《厂房转让协议书》约定将转租的厂房及上盖建筑物交付给胡慎华使用，该厂房现在已由第三方使用，《厂房转让协议书》应为无效合同，一审判决适用上述协议判决违约金是错误的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，故意规避法律的强制性规定，请法院查明事实依法改判。针对胡慎华的上诉，钟开雄答辩称：本案无论在协议内容及转让行为均包含厂房转租及厂房内物品转让的两个事实行为，因此胡慎华主张纯租赁合同行为缺乏事实及法律依据，且协议书明确物品的种类，钟开雄也提交了清单证明转让物品的情况，可证明物品转让费用并不包含厂房租金，因此胡慎华的上诉没有事实及法律依据，请求维持原判。针对胡慎华的上诉，高云生没有陈述答辩意见。高云生上诉请求：1.撤销原审判决，驳回钟开雄的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由钟开雄承担。事实和理由：一、高云生与钟开雄没有签订合同，双方并没有发生合同关系，钟开雄与胡慎华签订的《厂房转让协议书》与高云生无关，钟开雄与胡慎华双方的纠纷与高云生无关，一审法院认为高云生与胡慎华系共同受让方是错误的。二、高云生是向出租方陈某生租赁涉案厂房的，高云生与陈某生签订了《租赁合同》，钟开雄是涉案厂房的上一手承租人，钟开雄退出后，陈某生将厂房租赁给高云生，高云生与钟开雄办理了交接厂房手续，高云生转给钟开雄的5万元是双方对交接厂房的一次性结算（包括水电费、物品等），高云生签名确认的仅是水电费、租金等交接的事项，对总转让款、已交押金等内容与高云生无关，高云生也没有确认。三、高云生接手涉案厂房后，原来钟开雄分租给佛山市××装饰材料有限公司（以下简称××公司）杨某的厂房也应当由高云生接手，但到目前为止钟开雄没有将该厂房交给高云生接手，也没有告知××公司杨某向高云生交付厂房及缴纳租金，××公司杨某仍向钟开雄履行其分租合同，向钟开雄交纳租金，钟开雄已侵害了高云生的利益。综上，一审判决完全错误，请求法院查明事实，依法改判。针对高云生的上诉，胡慎华答辩称：对高云生的上诉没有意见，高云生在上诉状中所述的事实及理由是事实。针对高云生的上诉，钟开雄答辩称：双方有明确对账单证明所欠金额，高云生与胡慎华是受让方的事实有明确证据，高云生是根据胡慎华的指示与出租方重新确定租赁合同关系，向分租户收取相应资金，包括胡慎华的弟弟，胡慎华也以其弟弟胡慎峰的账户收取分租户租金，胡慎华与高云生分别向钟开雄支付了部分租赁及转让款项，证明高云生与胡慎华是共同的行为人。胡慎华在二审期间没有提交新的证据。钟开雄在二审期间提交了以下证据：1.全厂盘点转让归属清单表、盘点表，拟证明涉案物品转让的物品清点情况；2.收据复印件3份，拟证明高云生及胡慎华是按照厂房转让协议的约定收取分租户租金的事实。经质证，胡慎华认为其不是证据1的当事人，真实性由法院认定，签名人是高云生与钟某华，高云生一审陈述接手厂房及花了5万元购买物品。对证据2因没有原件核对，对其真实性、合法性均不予确认。高云生经本院合法传唤没有到庭，于庭后提交书面质证意见如下：对钟开雄提交的证据1中的全厂盘点转让归属清单表没有异议，其接手了厂房后已支付5万元给钟开雄购买相关物件；对证据1的盘点表有异议，该表内的大额基础装潢和物品是存放于××公司内的（有200多平方米的展厅基础装潢，办公室和宿舍基础装潢和其他相关物品，车间内有左右各60米厂的货架等），××公司负责人是杨某，本人接手了厂房，上述设施及物品应当交付给高云生，但至今××公司和钟开雄都没有交付上述设施及物品，存在违约。证据2内容不清晰，高云生接手了厂房后代钟开雄收取××公司的租金，但××公司至今未与高云生签订租赁合同。高云生通过邮寄方式向本院提交租赁合同一份，拟证明高云生接手厂房后，××公司和钟开雄未按约定向高云生交付厂房，存在违约。胡慎华质证认为，对高云生提交证据真实性不确认，该证据与胡慎华没有关联。钟开雄质证认为：1.对高云生提交证据的真实性无异议，该证据证明了钟开雄按厂房转让协议的约定向胡慎华、高云生移交了分租户的相关合同资料的手续；2.厂房转让协议约定由高云生、胡慎华与出租方签订相关厂房租赁协议后，由高云生、胡慎华继续履行钟开雄与相关分租户签订的分租合同，而非是由胡慎华、高云生独占案涉厂房。高云生主张相关分租户的厂房也应归其使用缺乏事实依据。3.高云生确认其收取了相关分租户的租金，该事实证明了高云生、胡慎华共同履行与钟开雄签订的厂房转让协议的相关约定，高云生、胡慎华是本案的共同受让人和行为责任人。4.钟开雄与高云生在多次清点对账后，于2018年6月30日签订了盘点表，盘点表载明的所有物品均已交付予高云生、胡慎华管理、使用，高云生于2018年8月转账支付了部分物品转让款50000元，上述事实证明了胡慎华、高云生对相关物品是确认的，其一直拖欠转让款存在恶意。经审核，钟开雄举示的证据1经高云生签名确认，且有原件核对，故本院对该证据真实性予以确认；钟开雄举示的证据仅是复印件，胡慎华、高云生对此不予确认，钟开雄又未能提交其他证据予以佐证，故本院对该证据不予确认。钟开雄对高云生提交的证据真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。一审认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，结合双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：钟开雄能否请求胡慎华、高云生支付案涉转让款及逾期付款违约金。经审查，第一，钟开雄与胡慎华签订的《厂房转让协议书》第三条约定甲方（钟开雄）转让厂房和办公室及宿舍基础设施在内的一切物件（包括厂房一楼地磅、电缆、插座、货架、空调及所有办公室的门窗、办公桌椅、沙发、茶几、空调、电视、音响、监控及部分宿舍的床、空调、热水器等，详细按清单）归乙方（胡慎华）所有，全部转让费为273622元。上述约定内容具体明确，且钟开雄在本案诉请的转让款160334.5元是上述协议书第三条约定的转让费273622元的一部分，因此，一审结合钟开雄诉请的转让价款构成，认定本案是上述动产转让引起的债权债务纠纷，并认为胡慎华所提租赁合同效力问题不属于本案审查范围，并无不当，本院对此予以维持。第二，2018年7月6日，高云生与钟开雄指派人员对转让款计算清单进行了确认。该确认清单上载明“总转让费（含押金）500000”、“已交押金226378”等金额，均与钟开雄与胡慎华签订的上述协议书约定的总转让费及签订协议后支付的押金数额相一致；且上述协议书及确认清单所反映的均是同一标的物，因此，一审认定胡慎华、高云生为共同受让方并应共同承担向钟开雄支付转让款的责任，依据充分，本院予以维持。第三，钟开雄二审举示的全场盘点转让归属清单表、盘点表经高云生签名确认，因此，钟开雄诉称已依约履行了协议书约定的案涉义务，依据充分。综上，胡慎华、高云生上诉认为其不应向钟开雄承担付款义务，依据不足。上述协议约定了2018年5月30日前支付余下转让款及逾期按日息1%计算罚金，但由于双方于2018年7月6日确认转让款计算清单，且上述违约金标准超出法律规定，因此，一审核定应从核对清楚费用次日开始按照月利率2%计算逾期付款违约金，处理得当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。胡慎华、高云生上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7013.38元，由胡慎华负担3506.69元、高云生负担3506.69元。本判决为终审判决。审 判 长  罗 睿审 判 员  李秀红审 判 员  曾慧元二〇一九年五月二十二日法官助理  梁碧姬书 记 员  邓斯敏