重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2013）沙法民初字第02422号原告重庆新永基商业管理有限公司。法定代表人汪文洋，职务不详。委托代理人赵五洲，重庆公鸣律师事务所律师。委托代理人刘四海，重庆公鸣律师事务所律师。被告刘永嘉，女，汉族，无固定职业。原告重庆新永基商业管理有限公司（以下简称新永基公司）与被告刘永嘉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月22日立案受理后，依法适用简易程序并于2013年7月19日、2014年3月28日公开开庭进行了审理。原告新永基公司的委托代理人刘四海、被告刘永嘉到庭参加诉讼。审理中，双方先后申请和解期合计一年。本案现已审理终结。原告新永基公司诉称，2011年3月26日，原、被告双方签订《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》（以下简称租赁合同），约定由被告承租原告位于沙坪坝区煌华国贸中心·新纪元购物广场第＊层＊号商铺（以下简称诉争商铺）。根据合同约定，被告向原告支付的租金分为保底租金和抽成租金，在被告欠缴租金、物管费、能源费、推广费等任何费用，超过约定期限15日的情形下，原告则有权单方解除租赁合同并收回房屋。合同签订后，原告于2011年4月18日将房屋交付被告正常使用，但被告从2011年9月起开始拒交房屋租金、物业服务费等费用。截止2012年5月31日，被告已拖欠原告前述各项费用共计13万余元。现原告诉请法院：1、确认原、被告双方签订的租赁合同于2012年5月31日解除；2、判令被告立即支付原告2011年9月1日至2011年9月30日，及2012年1月1日至2012年5月31日期间的房屋租金，共计100624.46元；并以欠费金额为本金，从逾期之日起至付清之日止，按每日万分之五计算逾期付款违约金；及解除合同违约金74550元；3、判令被告立即支付原告2012年1月1日至2012年5月31日期间的POS机租金2500元。被告刘永嘉辩称，原告曾向被告承诺免除2011年9月1日至2011年9月30日期间的租金；因经营不善，被告于2012年1月17日向原告客服经理提出申请要求在2012年2月份撤场（解除合同），后经与原告协商，双方又于2012年2月底签订一份《联营协议》，约定2012年3月至5月期间原告不收取被告的固定租金，按照被告销售额提成的方式收取租金；至2012年5月因销售仍不佳，被告又于该月中旬向原告提出申请要求在2012年5月31日撤场，但原告表示一旦被告撤场就收回《联营协议》，由被告按固定租金缴纳；被告随后向原告提交一份书面声明，表示不接受原告该意见，后因原告一直未表态，被告于2012年5月31日清空诉争商铺并将钥匙交于楼管。认可原、被告双方签订的租赁合同于2012年5月31日解除；但认为被告不存在违约行为，不应承担违约责任；同意按双方约定支付2012年1月1日至2012年5月31日期间的房屋租金和POS机租金。经审理查明，2011年3月26日，原告新永基公司（甲方）与被告刘永嘉（乙方）签订《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子步行街6号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”＊层＊号面积为142平方米的商铺（即诉争商铺）及其设施出租给乙方以“纤K&CH”为商号经营服装服饰品类品牌的销售与服务，租赁期为24个月，自2011年4月1日至2013年3月31日止；计算租金方式为保底租金和抽成租金，二者甲方取其高，实行“先交费后使用”的原则；2011年4月1日至2012年3月31日期间的保底租金标准为135元／㎡·月，月租金合计为19170元，2012年4月1日至2013年3月31日期间的保底租金标准为145.80元／㎡·月，月租金合计为20703.60元；保底租金以每三个月为一期，乙方须在每期开始前1个月的25-30日缴纳，抽成租金以每三个月为一期进行结算，乙方须于每期结束后次月的1-5日将该期超出保底租金部分缴纳给甲方；租赁合同在履行中若出现约定的承租不足一个月时，则该月租金按照乙方在该自然月租用天数依比例支付；乙方须于2011年4月1日之前按照甲方要求前往指定地点交接商铺；乙方须向甲方缴纳相当于三个月的保底租金加物管费总额的履约保证金74550元；在承租期内乙方必须租用甲方统一采用的POS机及收银系统，乙方同意缴纳每台P**机的租金500元／月，押金1000元；若乙方根本性违约，甲方有权利选择单方面解除合同，乙方所交租金、物管费、履约保证金等作为违约金补偿给甲方，甲方并保留向乙方追偿由此造成的一切损失和进行法律诉讼的权利；乙方未能按约向甲方全额缴纳或追补履约保证金、或未能按时足额缴纳租金及物管费、能源费、水电气费、推广费等费用，应向甲方就其所欠费的任何部分按所欠费金额每日万分之五支付违约金；如乙方欠缴任何费用超过15日仍未自行纠正，则甲方有权选择直接解除本合同，乙方已交的履约保证金作为违约金不予退还。合同签订后，被告刘永嘉向原告新永基公司缴纳了履约保证金74550元和租用POS机的押金1000元。原告新永基公司于2011年4月18日向被告刘永嘉交付了诉争商铺。2011年7月26日，被告刘永嘉向原告新永基公司提出书面申请，表示因销售业绩不好和诉争商铺实际使用面积仅有132平方米，申请减免租金、物业费等。原告表示同意减免当年9月份的租金，并在派人核实诉争商铺面积后同意按131.66平方米计租。2012年2月底，因被告销售业绩仍未转好，原、被告经协商达成协议，约定双方于2012年3月至5月期间先“联营”三个月，协议三个月一续签。2012年5月16日，原告将被告先期交纳的8864元装修保证金转为2012年1月至2月部分租金，并向被告出具了收据。2012年5月21日，被告向原告提出声明，要求当月结束后撤柜。2012年5月31日，被告将诉争商铺交还于原告楼管。审理中，经本院释明，原、被告均认为双方于2012年3月至5月期间进行的“联营”实际仍系租赁关系。原告鉴于双方该期间的“联营”事实，撤回要求被告承担两项违约金的诉讼请求。被告要求对其向原告缴纳的履约保证金74550元和租用POS机的押金1000元进行抵销。因双方当事人争议较大，调解未成。上述事实，有原告新永基公司提供的租赁合同、商铺交接书，被告刘永嘉提供的申请书、图纸、收据以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告新永基公司与被告刘永嘉签订的《重庆“煌华国贸中心·新纪元购物广场”租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。对原、被告双方于2012年2月底协商达成的“联营协议”，因双方均主张该协议名为“联营”实为租赁，本院予以采纳。因此，原、被告双方在该协议中关于2012年3月至5月期间进行“联营”的约定实际系对原租赁合同租赁期限的变更，双方应按变更后的内容履行自己的义务。根据双方的“联营协议”，双方的租赁合同期限应于2012年5月31日到期，到期后租赁合同即告终止。原告请求确认租赁合同于2012年5月31日解除，不符合事实，本院不予主张。关于被告应当支付房屋租金的数额。对原告请求的2011年9月1日至2011年9月30日期间的租金，因原告曾向被告承诺予以免除，故不应主张。对2012年1月1日至2012年5月31日期间的租金，按租赁合同约定的租金标准和诉争商铺实际计租面积计算，应为135元／月·平方米×131.66平方米×3个月＋145.80元／月·平方米×131.66平方米×2个月=91714.36元。扣除被告前期向原告交纳并已转为租金的装修保证金8864元，被告还应付租金82850.36元。被告主张其向原告交纳的履约保证金74550元和租用POS机的押金1000元抵销租金，符合法律规定，本院予以准许。至于原告要求被告支付2012年1月1日至2012年5月31日期间的POS机租金2500元的请求，符合双方合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告刘永嘉支付原告重庆新永基商业管理有限公司2012年1月1日至2012年5月31日期间的房屋租金82850.36元，与被告刘永嘉向原告重庆新永基商业管理有限公司交纳的履约保证金74550元、租用POS机的押金1000元品迭后，被告刘永嘉实际支付7300.36元，此款限于本判决发生法律效力后立即支付。二、由被告刘永嘉于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆新永基商业管理有限公司2012年1月1日至2012年5月31日期间的POS机租金2500元。三、驳回原告重庆新永基商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3388元，减半交纳1694元（原告已预交），由被告刘永嘉负担92元，其余由原告重庆新永基商业管理有限公司自己负担。限被告刘永嘉于本判决发生法律效力后立即迳付原告重庆新永基商业管理有限公司92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  王成二〇一四年三月三十日书 记 员  龙洪