四川省昭觉县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3431民初20号 原告：沙马拉伍，男，1987年11月20日出生，彝族，住四川省金阳县。 委托诉讼代理人：何清翠，北京京师（成都）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：唐继斌，男，1978年5月21日出生，汉族，住四川省越西县（现住四川省金阳县乡村土菜馆）。 委托诉讼代理人：王路礓，四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：金叶，四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告:金曲夫，男，1979年3月5日出生，彝族，住四川省金阳县。 委托诉讼代理人：阿尔木认各（系被告金曲夫之妻），女，1983年3月17日出生，彝族，住四川省金阳县。 被告:阿尔木认各，女，1983年3月17日出生，彝族，住四川省金阳县。 原告沙马拉伍与被告唐继斌房屋租赁合同纠纷一案，凉山彝族自治州中级人民法院于2018年11月29日裁定本院管辖。本院于2019年1月16日立案后，依当事人申请于2019年2月25日追加金曲夫、阿尔木认各为被告参加诉讼；于2019年3月28日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沙马拉伍及其委托诉讼代理人何清翠、被告唐继斌及其委托诉讼代理人王路礓和金叶、被告阿尔木认各（并受被告金曲夫委托）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沙马拉伍向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告唐继斌十日内腾退位于金阳县天地坝镇下南街3幢的房屋（乡村土菜馆商铺），并将该房屋返还原告；2、请求判决被告唐继斌结清占用使用上述房屋期间产生的所有水、电、气、电话、网络、物业等全部费用；3、请求判决被告唐继斌按照6000.00元/月赔偿原告自2018年7月7日起至腾退房屋之日止的房屋租金损失；4、请求判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告唐继斌自2014年6月1日起承租原房屋所有人金曲夫、阿尔木认各的上述房屋用于经营“乡村土菜馆”，租赁期限为自2014年6月1日至2017年6月1日。2015年11月2日原房屋所有人金曲夫、阿尔木认各将其所有的上述房屋转让给原告，双方签订了《门市转让合同》，后原告支付了房款并办理了房屋产权过户手续，已于2018年7月取得房屋产权证。原告方在与金曲夫、阿尔木认各签订《门市转让合同》后，已在第一时间（2015年11月）将此房屋买卖事宜告知了被告唐继斌，并明确告知：原告已经购买上述房屋，被告唐继斌与原房屋所有人的租赁合同到期后，不可以再与原房屋所有人续订租赁合同，而应与原告签订租赁合同，并将租金直接缴纳给原告。但是被告唐继斌置若罔闻，又于2017年6月1日与原房主续订了《门面出租合同》，以低于市场价的价格续租了3年。2018年7月7日原告、被告、原房主金曲夫、阿尔木认各就上述房屋租赁事宜达成三方协议，并签订了《门市租赁事宜三方协议》，约定自原告取得房屋权属证书之日起，原房屋所有人应将该门面交付原告，若被告方欲继续租赁该门面，要与原告重新签订合同。被告与原房屋所有人之间于2018年4月24日签订的《门市租赁合同》对原告不产生法律约束力，自原告取得上述门市产权证之日，由被告与原房屋所有人自行协商解决该租赁合同的善后事宜。现原告已取得上述房屋的产权证书，原告多次与被告协商重新签订《门市租赁合同》，被告一直不予签订，亦不向原告支付房屋租金，非法占有属于原告合法所有的房屋，严重侵犯原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》以及《民事诉讼法》相关规定，特起诉，望判如所请。 被告唐继斌辩称：一、被答辩人的第一条诉讼请求于法无据，不应当得到支持；二、被答辩人不是第二项诉讼请求的权利主体，越俎代庖地要求答辩人承担支付水、电、气等费用于法无据；三、被答辩人要求答辩人按照6000.00元/月赔偿原告自2018年7月7日起至腾退房屋之日止的房屋租金于法无据；四、“买卖不破租赁”，答辩人有权利依据《门面出租合同》继续享有使用租赁物的合法权利；五、《门市租赁事宜三方协议》无条款约定对《门面出租合同》对债权债务的转让条款，因此，《门市租赁事宜三方协议》不能对抗《门面出租合同》的履行，被答辩人不能概括地享受金曲夫对答辩人负有的提供租赁物供答辩人使用的义务。六、被答辩人在起诉状中援引《侵权责任法》第二条提起本案诉讼，因侵权之债与合同之债竞合（只能选择一种法律关系），而本案案由为“租赁合同纠纷”，所以被答辩人援引的法律错误，而答辩人不存在侵权事实。 被告金曲夫、阿尔木认各辩称，她家把房屋卖给原告是事实，应该将房屋返还给原告；针对原告请求判决被告唐继斌结清占用使用上述房屋期间产生的所有水、电、气、电话、网络、物业等全部费用，我家只收了房租费，其他费用都没有收；针对原告请求判决被告唐继斌按照6000.00元/月赔偿原告自2018年7月7日起至腾退房屋之日止的房屋租金损失，我家收了三年的租赁费，一个月1000.00元，收条上有截止时间,依据在唐继斌处。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 原告沙马拉伍提交证据二:《门市转让合同》一份、购房款《收条》一份、《不动产权证》一份。拟证明，原告已于2015年11月2日购买了案涉房屋，并签订了合同、支付了房款；原告已于2018年7月6日取得产权证；原告依法对案涉房屋享有所有权。被告唐继斌有异议，认为《门市转让合同》及《收条》不能证明所有权的转移，原告取得产权证前金曲夫已经与被告签订了2017年至2020年的租赁合同，原告的所有权依法不能对抗已经存续的租赁事实。该证据符合证据的真实性、合法性和关联性，能够证明原告于2018年7月6日取得产权证，本院予以采信。原告沙马拉伍提交证据三：《门市租赁事宜三方协议》。拟证明：1、该协议系三方真实意思表示，能够证明原告与原房主签订《门市转让合同》后及时告知了被告，被告唐继斌知晓原告已经购买案涉房屋的事实；2、根据《门市租赁事宜三方协议》第二条约定：（1）原告自取得房屋权属证书之日起享有本案渉诉房包括但不限于占用、使用、收益、租赁、转让等房屋所有权，原房主应当及时交付该房屋，被告唐继斌应积极配合；（2）被告与原房主之间于2017年6月1日签订的《门面出租合同》对原告不产生法律约束力；（3）自原告取得上述门市产权证之日起，若被告方欲继续承租该门面的，由原告与被告方重新签订新的《门面租赁合同》，具体内容由原被告双方共同协商后签订，被告与原房主之间的租赁协议由双方自行解决；3、被告不履行原被告三方签订的《门市租赁事宜三方协议》约定，使用原告所有的房屋却不与原告签订租赁合同并支付租金，属于严重违约，侵犯原告的合法权益，原告有权要求被告腾退房屋，结清水、电、气等费用，并赔偿原告租金损失。被告唐继斌对该证据的合法性有异议，认为：1、该份协议第一条第二段是未告知情况下补充的格式条款；2、该份协议第二条没有内容可以达到解除原租赁合同的约定目的，被告也没有放弃继续租赁的权利。该份协议的内容具体、明确，第一条是签订协议当时的概况，第二条是内容。该证据可以证明当事人变更了原租赁合同关系的事实，本院予以采信。原告沙马拉伍提交证据四：原告申请的证贾某喜出庭作证，并提交当事人签订《门市租赁事宜三方协议》时的谈话录音光盘及整理的文字材料。拟证明：1、被告唐继斌已经知晓金曲夫将门市转让给原告的事实；2、当事人签订了《门市租赁事宜三方协议》，杨盛俊、唐继斌明确表示待原告拿到产权证后，二人当然承认原告为房屋的新房东，且将与其重新签订新的门市租赁合同，二人与金曲夫的纠纷他们自行解决的事实。被告唐继斌有异议，认为证人与原告存在亲属关系，其证言效力不应得到采信。因证人与原告系母子关系，该证据本院不予采信。 被告唐继斌提交证据一:1、2014年6月1日刘加癸与金曲夫签订的“2014年-2017年度”《租赁合同》；2、《情况说明书》；3、2017年6月1日唐继斌与金曲夫签订的“2017-2020”《租赁合同》；4、收条；5、转账凭证。拟证明：1、证明2014年刘癸与唐继斌系合伙关系，唐继斌自此承租金曲夫的房屋至今；2、2017年6月1日唐继斌与金曲夫签订的“2017-2020”《租赁合同》，明确约定了租期，租金每年56666.00元，三年一次性付清；3、2017年1月15日，唐继斌向金曲夫转账170000.00元，金曲夫出具收条并明确是房租；4、承租人唐继斌信用良好；5、2015年11月唐继斌未收到案涉租赁物产权变更的通知。原告沙马拉伍有异议，认为2014年6月1日刘加癸与金曲夫签订的“2014年-2017年度”《租赁合同》与本案无关不予认可；出具《情况说明书》的本人未出庭不应采纳；认可2017年6月1日唐继斌与金曲夫签订的“2017-2020”《租赁合同》的真实性，但是不能对抗原告签订在先的《买卖合同》；《门市租赁事宜三方协议》明确约定该租赁合同对原告不产生约束力；约定的租金严重低于目前的市场价格。该证据可以证明本案案件事实，本院予以采信。被告唐继斌提交证据二:《门市租赁事宜三方协议》，拟证明：1、2018年7月7日，原被告及金曲夫签订三方协议时，被告唐继斌才知道案涉房屋转让给了原告；2、签订三方协议时，原告尚未完成产权变更登记；该合同第一部分“基本情况”第（2）条，证明原告知道2017年6月1日唐继斌与金曲夫签订租赁合同的事实，并同意被告继续承租。原告沙马拉伍对被告的证明目的有异议，第一该协议已经经被告确认，不存在被告证明目的；二、另外，原告已于2018年7月6日取得产权证；第三、协议第二条原告享有权利的前提条件很清楚，是原告取得产权证。三方协议约定不低于市场价格出租，原告按照每月6000.00元主张损失。被告唐继斌提交证据三:买卖合同复印件一份，是原告与金曲夫夫妇于2018年7月2日签订的。拟证明:因有该合同，怀疑2015年11月原告与金曲夫签订的合同是倒签的，说明2015年原告并未将产权变更事宜告知被告。原告沙马拉伍对该证据的真实性、合法性予以认可，但认为与本案无关，对被告的证明目的不予认可。该证据可以证明本案案件事实，本院予以采信。 根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：首先，被告金曲夫、被告阿尔木认各夫妇把房屋既出租给被告唐继斌（2014年6月1日案外人刘加癸与金曲夫签订《门面出租合同》，承租金曲夫家位于金阳县天地坝镇南街3幢房屋的一间门市，用于与被告唐继斌合伙经营“金阳县乡村土菜馆”，约定租期3年，租金每年56666.00元，一次性付清170000.00元。），又将该房屋转让给原告沙马拉伍（2015年11月2日原告沙马拉伍与金曲夫、阿尔木认各夫妇签订《门市转让合同》，就案涉门市及另一门市进行一并转让，约定价款1390000.00元、12个月内办理过户手续等条款。该合同因该房屋已经用于银行贷款抵押的原因双方未能办理产权过户手续。）。后，被告唐继斌在知晓原告沙马拉伍与被告金曲夫、被告阿尔木认各夫妇之间有房屋买卖行为的情况下，于2017年6月1日继续与被告金曲夫签订《门面出租合同》，约定租赁期限是2017年6月1日至2020年6月1日，其他约定事项不变；原告沙马拉伍也是在知晓被告唐继斌与被告金曲夫、被告阿尔木认各夫妇之间继续签订了租赁合同的情况下，于2018年7月2日与被告金曲夫、被告阿尔木认各夫妇又签订《门市转让合同》，并于2018年7月6日取得包括案涉房屋的房屋产权证《川2018金阳县不动产权0000222号》。最后，2018年7月7日，原告沙马拉伍、被告金曲夫与被告阿尔木认各夫妇、被告唐继斌就三方之间的上述关系签订《门市租赁事宜三方协议》（甲为沙马拉伍、乙是金曲夫与阿尔木认各、丙是唐继斌），约定：二、（1）甲乙双方办理完上述门市买卖过户登记手续，甲方取得房屋权属证书之日起，上述门面归甲方所有，乙方应将该门面交付甲方，丙方应予以配合，甲方有权对上述房屋行使包括但不限于占用、使用、租赁、转让等所有权利；（2）甲方取得上述门市产权证之日前，由乙丙双方按照原租赁合同继续履行；自甲方取得上述门市产权证之日起，若丙方欲继续承租该门面的，由甲方与丙方重新签订新的《门市租赁合同》，丙方在提供租金不低于市场价的情况下，享有优先租赁权，具体内容由甲丙双方共同协商后签订；（3）乙丙之间于2017年6月1日签订的《门市租赁合同》对甲方不产生法律约束力，自甲方取得上述门市产权证之日，由乙丙双方自行协商解决该租赁合同的善后事宜。之后，原告沙马拉伍与被告唐继斌一直协商不一致，未能签订新的租赁合同。案涉门市现在被告唐继斌继续使用。 本院认为，本案的争议焦点是原告的诉讼请求是否得到支持。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”，本案当事人就原《门市租赁合同》变更后签订的《门市租赁事宜三方协议》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当受到法律保护。被告唐继斌对该协议“是我的签字，但是我没有看内容，具体内容我不清楚，当时他们说拿到信用社用。”的辩解意见，因其未提供证据证明，本院不予采信。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，根据《门市租赁事宜三方协议》的约定，2018年7月6日原《门市租赁合同》租赁期限已届满，之后，原告沙马拉伍与被告唐继斌一直协商不一致，未能按约签订新的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态”的规定，原告沙马拉伍“1、请求判决被告唐继斌十日内腾退位于金阳县天地坝镇下南街3幢的房屋（乡村土菜馆商铺），并将该房屋返还原告；2、请求判决被告唐继斌结清占用使用上述房屋期间产生的所有水、电、气、电话、网络、物业等全部费用；”的诉讼请求应当得到支持；关于原告沙马拉伍“3、请求判决被告唐继斌按照6000.00元/月赔偿原告自2018年7月7日起至腾退房屋之日止的房屋租金损失；”的诉讼请求，因其未提供证据证明每月租金损失6000.00元的事实，本院依据该门市原《门市租赁合同》约定每月4722.20元（56666.00元÷12月）予以支持；关于被告金曲夫、被告阿尔木认各夫妇，原告未要求其承担责任，其在本案中也无责任，故在本案中不承担责任；关于被告唐继斌辩称的“侵权之债与合同之债竞合”、“答辩人不存在侵权事实”问题，原告已当庭变更依据《合同法》主张权利；关于被告唐继斌针对原《门市租赁合同》的权利主张，应按《门市租赁事宜三方协议》的约定与被告金曲夫、被告阿尔木认各夫妇继续履行或者另案主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告唐继斌于本判决生效之日起十日内腾退位于金阳县天地坝镇下南街3幢的房屋的“乡村土菜馆商铺”，并将该房屋返还原告沙马拉伍； 二、被告唐继斌于本判决生效之日起十日内结清自2018年7月7日起至腾退房屋之日止，使用上述房屋期间产生的水、电、气、电话、网络、物业等费用； 三、被告唐继斌于本判决生效之日起十日内按每月4722.20元支付原告沙马拉伍自2018年7月7日起至腾退房屋之日止的租金损失。 四、被告金曲夫、被告阿尔木认各在本案中不承担责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100.00元，由被告唐继斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判长 阿皮拉旦 审判员 蒋 学 英 审判员 阿牛伍基 二〇一九年五月七日 书记员 阿比阿支 附适用的法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。