上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初17170号原告：上海鸿福置业有限公司，住所地上海市四川北路****。法定代表人：许可，经理。委托诉讼代理人：许雯燕，公司员工。被告：上海彬民贸易有限公司，住所地，住所地上海市四川北路******iv>法定代表人：姜彬，执行董事。被告：上海森活投资管理咨询有限公司，住所地上海市四川北路****。法定代表人：姜彬，董事长。上列二被告的共同委托诉讼代理人：殷黎梦，江苏嘉昆律师事务所律师。被告：徐逸民，男，1961年9月29日出生，住台湾，住台湾地区新北市永和区iv>原告上海鸿福置业有限公司(以下简称鸿福公司)与被告上海彬民贸易有限公司(以下简称彬民公司)、上海森活投资管理咨询有限公司(以下简称上海森活公司)、徐逸民房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿福公司的委托诉讼代理人许雯燕，被告彬民公司、上海森活公司的法定代表人姜彬及其共同委托诉讼代理人殷黎梦到庭参加诉讼。被告徐逸民经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。鸿福公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令彬民公司支付2015年1月1日至2016年2月29日期间的固定租金2,346,836.40元；2、要求判令彬民公司支付2015年1月1日至2016年2月29日期间的物业管理费1,039,080元；3、要求判令彬民公司返还装修补贴费4,660,244元；4、要求判令彬民公司支付装修补贴违约金699,036.60元；5、要求判令上海森活公司、徐逸民就上述付款承担连带责任；6、要求判令本案诉讼费由彬民公司、上海森活公司、徐逸民负担。事实和理由：2013年8月27日,鸿福公司与上海太森商贸有限公司(以下简称太森公司)就租赁位于上海市虹口区四川北路XXX号壹丰广场L1层B04、B05、B08、B13-B18房屋(以下简称系争房屋)签订《壹丰广场〈商品房租赁合同〉》(以下简称《租赁合同》),租赁面积共计1,288.04平方米,租赁期限自2013年8月起至2018年8月止。2014年1月6日,鸿福公司、太森公司与上海森活公司签订《承租权转让协议》(以下简称《转让协议一》),三方一致同意自2013年11月27日起,太森公司将房屋承租权及《租赁合同》项下的其他权利义务一并转让给上海森活公司。2014年8月1日,鸿福公司与上海森活公司签订《补充协议》,对租金及物业管理费计算方式进行变更。协议约定2015年、2016年的租金按照固定租金加提成租金的方式收取,其中固定租金为5.58元/平方米/天，物业管理费为75元/平方米/月,L1-B04、B05、B17的月提成租金为日历月营业额的5%,L1-B13、B14的月提成租金为日历月营业额的7%,L1-B08、B15、B16、B18的月提成租金为日历月营业额的10%。2014年8月11日,鸿福公司、上海森活公司及彬民公司签订《承租权转让协议》(以下简称《转让协议二》)，约定自2014年8月11日起将《租赁合同》、《转租协议一》以及《补充协议》的权利义务转移给彬民公司。《转让协议二》第六条另约定，上海森活公司和彬民公司同意,若上海森活公司和/或彬民公司违反本协议或《租赁合同》约定之义务的,则对上海森活公司或彬民公司中任何一方的违约责任,上海森活公司和彬民公司共同向鸿福公司承担连带责任。然自2015年1月1日起至2016年2月29日止,彬民公司始终未按约履行合同义务,拖欠租金、物业管理费等多项费用。此外,在上述期间,经鸿福公司催告,上海森活公司曾于2015年10月12日与鸿福公司签订《壹丰广场2015年固定租金与物业管理费支付协议书》(以下简称《支付协议书》),上海森活公司同意于2015年12月31日前支付90万元,2016年1月31日、2016年2月29日、2016年3月31日前各支付70万元、70万元、606,158元,逾期支付滞纳金按逾期金额的千分之一收取，徐逸民作为保证人在该协议书上签字。此后经鸿福公司多次催告,彬民公司一直未向鸿福公司支付拖欠的各项费用。2016年2月，彬民公司在未向鸿福公司支付以上费用的情形下擅自搬离系争房屋。彬民公司的行为已严重违反合同约定，故诉诸法院,要求判如诉请。彬民公司、上海森活公司辩称：不同意鸿福公司的全部诉讼请求。彬民公司已足额支付了合同约定的自2015年1月1日起的提成租金，彬民公司不需要按未生效的《补充协议》另行支付固定租金。合同约定物业管理费包含在租金内，故不需要另外支付物业管理费。彬民公司、上海森活公司未收到过鸿福公司的装修补贴费4,660,244元，该费用系鸿福公司对系争房屋出租给太森公司之前的装修投入，并非是支付给太森公司、上海森活公司、彬民公司的装修补贴。合同约定的600万元装修补贴，鸿福公司之后也未支付给太森公司、上海森活公司、彬民公司。上海森活公司、彬民公司对承租权发生两次转让是知晓的。彬民公司无违反《租赁合同》及《承租权转让协议》的违约行为，彬民公司系在鸿福公司起诉后，在法院的协调下被迫撤柜，并非擅自搬离，且鸿福公司扣留了彬民公司留在系争房屋内的价值约100万元的商品及装修设备。对鸿福公司所提《转让协议二》，因彬民公司无违约行为，故上海森活公司也无须承担连带责任。装修补贴违约金数额约定过高，如法院认为彬民公司、上海森活公司应支付该笔违约金的，要求对违约金数额予以调整。徐逸民未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月27日，鸿福公司(出租人、甲方)与案外人太森公司(承租人、乙方)签订《租赁合同》，约定：1、甲方将系争房屋出租给乙方用于经营；2、L1层B04、B05号商铺(租赁面积238.44平方米)的租赁期限自2013年8月15日起至2018年8月27日止，甲方应于2013年8月15日或之前将系争房屋按现有状况交付给乙方，装修期自2013年8月15日起至2013年10月31日止，开业日为2013年11月1日；L1层B08号商铺(租赁面积59.81平方米)、L1层B13号商铺(租赁面积118.37平方米)、L1层B14号商铺(租赁面积146.47平方米)、L1层B15号商铺(租赁面积144.47平方米)、L1层B16号商铺(租赁面积199.13平方米)、L1层B17号商铺(租赁面积232.05平方米)、L1层B18号商铺(租赁面积89.30平方米)的租赁期限自2013年8月28日起至2018年8月27日止，甲方应于2013年8月15日或之前将系争房屋按现有状况交付给乙方，装修期自2013年8月15日起至2013年8月27日止，开业日为2013年8月28日；3、租赁期内，乙方应向甲方支付租金和物业管理费以及其他费用，自装修期期满后的首日起，双方按提成租金方式计算租金，每月的物业管理费已包含在租金内，不另计算；4、该房屋交付后，非本合同规定的情况，乙方8个品牌中任何1个品牌擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔，或者甲方也可经书面通知乙方而解除本合同或提前收回部分品牌对应之房屋。若甲方解除本合同或提前收回部分品牌对应之房屋，……(2)甲方有权要求乙方返还本合同第19-2条约定的所有装修补贴费及支付装修补贴费总额的15%给甲方作为违约金；5、甲方就系争房屋的装饰装修等已投入装修补贴费用共计4,660,244元，乙方对此予以认可，在乙方满足下列所有条件的情况下，甲方同意另外提供乙方8个品牌的装修补贴费600万元：……(2)乙方应当租满本合同规定的租赁期；……若乙方未能满足上述条件中的任何一项，则甲方有权选择：(1)解除本合同，除要求乙方承担第13-2条及14-2条规定的违约责任外，还有权要求乙方返还甲方所有装修补贴费，并支付相当于装修补贴费总额的15%的金额作为违约金；或(2)要求乙方支付相当于装修补贴费总额的15%的金额作为违约金，但本合同继续履行。2013年12月2日，上海森活公司经工商注册登记成立，该公司的股东为太平洋森活投资有限公司(以下简称太平洋森活公司)、姜彬及徐逸民。2014年1月6日，鸿福公司(甲方)与太森公司(乙方)及上海森活公司(丙方)签订《承租权转让协议》，约定：……1、三方一致同意，自2013年11月27日(承租权转让之日)起，乙方将其在《租赁合同》项下的权利和义务全部转让给丙方，《租赁合同》的承租方由乙方变更为丙方；2、于承租权转让之日前已发生的租金及一切费用由乙方承担，承租权转让之日后发生的租金及一切费用由丙方承担……；6、丙方及丙方投资人(太平洋森活公司、徐逸民、姜彬)同意，若丙方违反本协议或《租赁合同》约定之义务的，则对丙方中任何一方的违约行为，丙方投资人和/或丙方共同向甲方承担连带责任，届时甲方有权选择丙方和/或丙方投资人承担责任；7、三方同意，本协议作为《租赁合同》的附件之一。丙方确认，乙方已将其持有的《租赁合同》正式文本移交给丙方，丙方承诺其清楚并接受《租赁合同》的全部内容；8、本协议经甲方和乙方签章及丙方全体投资人签字或盖章后生效。鸿福公司、太森公司及上海森活公司在该《承租权转让协议》上盖章，上海森活公司的股东太平洋森活公司、姜彬、徐逸民均未在该《承租权转让协议》上签字、盖章。2014年8月1日，鸿福公司(甲方)与上海森活公司(乙方)签订《补充协议》，约定：1、自2014年1月1日起，将每月的提成租金改为固定租金加提成租金，固定租金2014年为每天每平方米4.49元，2015年及2016年为每天每平方米5.58元，提成租金适当调低……。自2015年1月1日起，物业管理费不包含在租金内，需另外支付，为每月每平方米75元……；4、乙方全体投资人(太平洋森活公司、徐逸民、姜彬)承诺并同意，若乙方违反本《补充协议》或《租赁合同》约定之义务的，则对乙方的《租赁合同》项下的任何义务、违约行为或债务，乙方全体投资人和乙方共同向甲方承担连带责任，届时，甲方有权选择乙方和/或乙方全体投资人承担责任；5、除经《补充协议》修改/或补充的以外，《租赁合同》规定的条款与条件将保持不变，继续有效。本《补充协议》的规定与《租赁合同》的规定之间有任何歧义，则应以本《补充协议》的规定为准；6、本《补充协议》经甲方签章及乙方全体投资人签字或盖章后生效。鸿福公司与上海森活公司在该《补充协议》上盖章，上海森活公司的股东徐逸民在该《补充协议》上签字，上海森活公司的其余股东太平洋森活公司及姜彬未在该《补充协议》上签字、盖章。2014年8月11日，鸿福公司(甲方)与上海森活公司(乙方)及彬民公司(筹，丙方)签订《承租权转让协议》，约定：……1、三方一致同意，自2014年8月11日(承租权转让之日)起，乙方将其在《租赁合同》项下的权利和义务全部转让给丙方，《租赁合同》的承租方由乙方变更为丙方；2、于承租权转让之日前已发生的租金及一切费用由乙方承担,承租权转让之日后发生的租金及一切费用由丙方承担,本协议第五条约定的保证金除外。如丙方实际租赁不满《租赁合同》规定的租赁期和/或违反《租赁合同》的条款及规定,甲方有权向丙方索取装修期内所免去的所有租金及物业管理费(含免去乙方的租金及物业管理费)；……6、乙方和丙方同意，若乙方和/或丙方违反本协议或《租赁合同》约定之义务的，则对乙方或丙方中任何一方的违约行为，乙方和丙方共同向甲方承担连带责任，届时甲方有权选择乙方和/或丙方承担责任；7、乙方全体投资人(太平洋森活公司、徐逸民、姜彬)以及丙方承诺并同意，若丙方违反本协议或《租赁合同》约定之义务的，则对丙方的《租赁合同》项下的任何义务、违约行为或债务，乙方全体投资人和丙方共同向甲方承担连带责任，届时甲方有权选择丙方和/或乙方和/或乙方全体投资人承担责任；8、三方同意，本协议作为《租赁合同》的附件之一。丙方确认，乙方已将其持有的《租赁合同》正式文本移交给丙方，丙方承诺其清楚并接受《租赁合同》的全部内容；9、本协议经甲、乙、丙三方签章后生效。鸿福公司与上海森活公司在该《承租权转让协议》上盖章，上海森活公司的股东兼法定代表人姜彬在该《承租权转让协议》丙方签章栏内签字，上海森活公司的其余股东太平洋森活公司及徐逸民未在该《承租权转让协议》上签字、盖章。2014年11月10日，彬民公司经工商注册登记成立，该公司股东为姜彬和徐逸民，姜彬为该公司的法定代表人。2015年4月，鸿福公司收回了L1层B04、B05号商铺，彬民公司的租赁面积变更为989.60平方米。《租赁合同》所涉及的600万元装修补贴费，鸿福公司未向太森公司、上海森活公司、彬民公司支付过。2015年10月12日，上海森活公司签署《壹丰广场2015年固定租金与物业管理费支付协议书(草)》(以下简称《支付协议书》)，最终确认2015年1月1日至2015年12月31日期间的固定租金为2,015,518元、物业管理费为890,640元，合计2,906,158元；计划于2015年12月31日前付款90万元，于2016年1月31日前付款70万元，于2016年2月29日前付款70万元，于2016年3月31日前付款606,158元。上海森活公司并保证在未完成以上付款，其不得随意更换品牌或将租赁店铺关门不营业(配合壹丰广场的营业时间)或可配合鸿福公司的规划调整，或可在鸿福公司同意原则下招租临时柜厂商，填补空置铺位。徐逸民作为保证人在该《支付协议书》上签字。2015年10月21日，鸿福公司向上海森活公司发出通知函，称上海森活公司承诺向鸿福公司付款。2015年12月28日，鸿福公司向上海森活公司发出《催款函》，要求上海森活公司按计划于2015年12月31日前全额支付9万元，如未支付，鸿福公司将立即依约采取停水断电措施，并有权通过法律途径追究上海森活公司的违约责任。2016年2月26日，鸿福公司起诉上海森活公司，要求解除双方签订的《租赁合同》，要求上海森活公司支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金、物业管理费、电费、广告费等款项3,045,124.69元及拖欠上述费用的滞纳金2,891,468.49元，要求上海森活公司返还装修补贴费10,660,244元及支付装修补贴费的违约金1,599,036.60元【(2016)沪0109民初4183号案】。该案审理中，上海森活公司表示同意解除合同，并同意于2016年2月29日前撤柜，鸿福公司遂撤回该案起诉。2016年2月29日，彬民公司撤离后，鸿福公司自行收回系争房屋。2016年4月19日，鸿福公司起诉上海森活公司，要求上海森活公司支付2015年1月至2016年2月期间的租金2,513,314.96元、物业管理费及电费996,294.63元，支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的广告费7,623.68元，支付拖欠上述租金的滞纳金703,042.92元及拖欠上述物业管理费的滞纳金239,744.18元，要求上海森活公司返还装修补贴费10,660,244元及支付装修补贴费的违约金1,599,036.60元【(2016)沪0109民初8618号案】。后鸿福公司撤回该案起诉。2018年7月6日，鸿福公司提起本案诉讼。本院认为：鸿福公司将系争房屋出租给太森公司并与其签订《租赁合同》，后太森公司将该合同项下的权利义务转让给上海森活公司，鸿福公司与太森公司及上海森活公司三方签订的《承租权转让协议》，约定该协议须经鸿福公司、太森公司及上海森活公司的全体投资人签字或盖章后生效。上海森活公司的股东太平洋森活公司、姜彬及徐逸民虽未在该《承租权转让协议》上签字、盖章，但该《承租权转让协议》签订后，鸿福公司、太森公司及上海森活公司对承租权转让均无异议，上海森活公司的股东太平洋森活公司、姜彬及徐逸民对承租权转让也从未提出过异议，承租权实际已经发生转让。上海森活公司取得系争房屋承租权后，与鸿福公司就变更租金和物业管理费的支付签订了《补充协议》，将租金支付方式由原来的支付提成租金变更为支付固定租金加提成租金，且物业管理费不包含在租金内，须另外支付，该《补充协议》也约定须经鸿福公司及上海森活公司的全体投资人签字或盖章后生效。该《补充协议》涉及的变更内容较之前实际加重了上海森活公司的支付义务，即上海森活公司无论经营好坏，均须支付固定租金及物业管理费，以保障鸿福公司的利益。上海森活公司系承租方，系支付租金和物业管理费的义务主体，其盖章签署该《补充协议》，表明其认可该《补充协议》的内容，愿意接受该《补充协议》的约束，虽然上海森活公司的股东太平洋森活公司及姜彬未在该《补充协议》上签字、盖章，但该《补充协议》对鸿福公司、上海森活公司发生法律效力。上海森活公司之后将房屋承租权转让给彬民公司所签订的《承租权转让协议》中约定，如上海森活公司和/或彬民公司违反本协议或《租赁合同》约定之义务的，则对上海森活公司或彬民公司中任何一方的违约行为，上海森活公司或彬民公司共同向鸿福公司承担连带责任。该《承租权转让协议》约定该协议经鸿福公司、上海森活公司及彬民公司三方签章后生效，鸿福公司与上海森活公司在该《承租权转让协议》上盖章，彬民公司当时尚处于筹备阶段，故由姜彬在丙方签章栏内签字。彬民公司注册登记成立后，姜彬成为彬民公司的法定代表人，亦系彬民公司的股东，本案中彬民公司也表示其对承租权转让是知晓的，承租权实际已经发生转让，故该《承租权转让协议》对鸿福公司、上海森活公司及彬民公司具有法律约束力。上海森活公司将承租权转让给彬民公司，彬民公司应受《租赁合同》及《补充协议》的约束，全面履行《租赁合同》及《补充协议》的约定。根据《补充协议》的约定，租金的支付方式由支付提成租金改为支付固定租金加提成租金，租金不包含物业管理费，物业管理费需另外支付。现彬民公司自2015年1月1日起未支付固定租金及物业管理费，鸿福公司主张其支付，符合上述约定，本院予以支持。太森公司在签订的《租赁合同》中对鸿福公司就系争房屋的装饰装修等已投入装修补贴费用4,660,244元的事实予以认可，彬民公司取得该《租赁合同》承租权后，也应受该合同的约束，应认定彬民公司对鸿福公司投入装修补贴费4,660,244元的事实亦予认可。根据《租赁合同》的约定，如承租方未租满租赁期，出租方可要求承租方返还所有装修补贴费，并支付相当于装修补贴费总额的15%的违约金。现因彬民公司违约拖欠租金及物业管理费，导致《租赁合同》提前解除，故彬民公司应向鸿福公司返还装修补贴费。鉴于承租方租赁系争房屋时间过半，鸿福公司主张返还全部装修补贴费4,660,244元，有违公平，故装修补贴费的具体返还金额，由本院根据实际租赁情况酌情确定。装修补贴费的资金被占用，鸿福公司按照装修补贴费总额的15%主张违约金，过分高于造成鸿福公司的损失，故该违约金的数额由本院根据鸿福公司提出返还装修补贴费的时间等实际情况酌定。根据鸿福公司、上海森活公司及彬民公司签订的《承租权转让协议》的约定，如上海森活公司和/或彬民公司违反本协议或《租赁合同》约定之义务，则对上海森活公司或彬民公司中任何一方的违约行为，上海森活公司或彬民公司共同向鸿福公司承担连带责任。现彬民公司拖欠支付鸿福公司固定租金及物业管理费，且未返还鸿福公司装修补贴费及支付违约金，鸿福公司主张上海森活公司承担连带责任，符合约定，本院予以支持。徐逸民虽在鸿福公司与上海森活公司签订的《补充协议》上签字，同意和其他投资人共同对上海森活公司的债务承担连带责任，即承担连带责任的保证责任。但上海森活公司将承租权转让给彬民公司，现无证据证明经徐逸民的同意，故徐逸民不再对《租赁合同》及《补充协议》中所涉及的上海森活公司的债务承担保证责任。即便上海森活公司的投资人应承担连带责任，现鸿福公司主张由徐逸民来承担全体投资人应承担的连带责任，也缺乏依据。徐逸民之后在上海森活公司签署的《支付协议书》上作为保证人签字，故徐逸民仅对该《支付协议书》中所涉及的债务承担连带责任的保证责任，即对上海森活公司应支付的2015年1月1日至2015年12月31日期间的固定租金及物业管理费承担保证责任，鸿福公司主张徐逸民对上海森活公司的全部债务承担连带责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第八十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二款、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、上海彬民贸易有限公司应支付上海鸿福置业有限公司2015年1月1日至2016年2月29日期间的固定租金2,346,836.40元；二、上海彬民贸易有限公司应支付上海鸿福置业有限公司2015年1月1日至2016年2月29日期间的物业管理费1,039,080元；三、上海彬民贸易有限公司应返还上海鸿福置业有限公司装修补贴费2,330,122元；四、上海彬民贸易有限公司应支付上海鸿福置业有限公司装修补贴费的违约金，以2,330,122元为基数，按照同期中国人民银行规定的贷款利率，自2018年7月6日起计算至付清之日止；上述第一款至第四款所述款项，上海彬民贸易有限公司应于本判决生效之日起15日内履行完毕；五、上海森活投资管理咨询有限公司应对上述第一款至第四款所述款项承担连带清偿责任；六、徐逸民应在上述第一款、第二款所述款项中2,906,158元金额范围内承担连带清偿责任；七、驳回上海鸿福置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73,287.91元，由上海鸿福置业有限公司负担25,253.91元，由上海彬民贸易有限公司、上海森活投资管理咨询有限公司、徐逸民负担48,034元；公告费600元，由徐逸民负担。如不服本判决，上海鸿福置业有限公司、上海彬民贸易有限公司、上海森活投资管理咨询有限公司可在判决书送达之日起十五日内，徐逸民可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌人民陪审员  陆强康人民陪审员  虞青萍二〇一九年五月二十九日书 记 员  荀蓓莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期间届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。