浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙杭商终字第607号上诉人（原审原告）：闵捷。上诉人（原审原告）：王小宁。两上诉人共同委托代理人（特别授权代理）：吕涛。被上诉人（原审被告）：杭州万普置业有限公司。法定代表人：吴蓓雯。委托代理人（特别授权代理）：崔满兴、姚杰。上诉人闵捷、王小宁因与被上诉人杭州万普置业有限公司（以下简称万普公司）定金合同纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2013）杭江九商初字第354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2013年11月5日，闵捷、王小宁与万普公司签订《定金合同》一份，合同主要约定以下内容：第一条，闵捷、王小宁预订坐落万科紫台项目14幢702室房屋，万普公司已领取该房屋商品房预售许可证，经测绘，该房屋建筑面积88.7平方米；第二条，按建筑面积计算，该房屋单价每平方米21678.56元，房价款总金额为1922888元；第三条，闵捷、王小宁方同意签订合同时，支付定金人民币10000元，作为双方订立商品房买卖合同及其附件等相关协议的担保，签订商品房买卖合同及其附件后，闵捷、王小宁已支付的定金转化为房价款；第四条，预订期为7天，闵捷、王小宁于2013年11月12日前到万科紫台销售展示中心与万普公司签订《商品房买卖合同》及其附件等相关协议并支付相应房价款；第五条，闵捷、王小宁未在第四条约定的期限内与万普公司签订该房屋《商品房买卖合同》及其附件等相关协议并支付相应房款的，即视为闵捷、王小宁违约，本合同自动解除，万普公司不予保留该房屋，已收取的定金不予退还，万普公司有权另行出售合同项下的房屋，闵捷、王小宁在签订本合同时对此结果已理解并没有异议。若万普公司在合同第四条约定的合同签订时间之前将该房屋另行出售而导致闵捷、王小宁不能购买所认购的房产，则视作万普公司违约，需向闵捷、王小宁双倍返还定金。合同还对其他权利义务作了约定。同日，闵捷、王小宁向万普公司交纳了定金10000元。次日，闵捷、王小宁向万普公司交纳了款项90000元，万普公司向闵捷、王小宁开具了两张销售发票，金额分别为10000元和90000元，发票上均注明款项性质为预售定金，发票的备注部分注明了闵捷、王小宁的姓名及身份证号码，闵捷、王小宁在备注一栏处签字。2013年11月19日，万普公司向闵捷、王小宁邮寄《签约付款催告函》，要求闵捷、王小宁于2013年11月27日前到万普公司处办理签约缴费手续，否则万普公司将对合同项下房屋另行处理并不予退还定金。闵捷、王小宁收到上述函件后，向原审法院提起诉讼，要求万普公司退还款项10万元。原审法院审理认为：闵捷、王小宁和万普公司签订的《定金合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第119条的规定，“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同，收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”本案中，虽然闵捷、王小宁和万普公司签订的《定金合同》中约定的定金数额为10000元，但闵捷、王小宁实际交付给万普公司的金额为100000元，应视为变更了双方的《定金合同》，万普公司接受并开具了发票，发票上注明了款项的性质为预售定金，闵捷、王小宁在发票上签字确认，故定金数额应认定为100000元。闵捷、王小宁主张其中的90000元是房屋预付款，其是在万普公司的误导下才在发票上签字，但未能提供充分的证据予以证明，不予采纳。闵捷、王小宁也未能提供证据证明万普公司不履行约定的义务，故闵捷、王小宁的诉讼请求，无事实及法律依据，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第119条的规定，判决：驳回闵捷、王小宁的诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币1150元，由闵捷、王小宁负担。宣判后，闵捷、王小宁不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，案件事实认定错误。1、双方签订的房屋定金合同约定定金为10000元，如果另外的90000元也是定金，完全可以在定金合同中直接约定定金的总金额为100000元，并约定分期支付；最为重要的是，闵捷、王小宁交付90000元时，万普公司既没有要求重新签订定金合同也没有提出修改定金合同，在没有和闵捷、王小宁协商的情况下直接单方在发票上予以确定为定金；2、闵捷、王小宁属于第一次购房，闵捷、王小宁在尚未看到《商品房买卖合同》的情形下，直接签订定金合同并交付定金及预付款，显然是没有购房经验的体现，闵捷、王小宁根本不知道什么叫网签合同，而万普公司也没有证据显示，其已经将需要网签的《商品房买卖合同》已经在现场有展示，因此，闵捷、王小宁在全然不知《商品房买卖合同》具体条款的情况下，签订了定金合同；3、闵捷、王小宁在与万普公司协商《商品房买卖合同》具体条款时，万普公司又以合同已经备案等各种理由拒绝和闵捷、王小宁协商，万普公司的该种行为不仅是体现了合同上的霸王条款，还暴露了万普公司的强权主义，以定金为要挟，强迫闵捷、王小宁必须按万普公司既定的合同条款签订《商品房买卖合同》，否则直接没收定金，万普公司该行为违反了平等自愿、诚实信用的原则；4、从主观条件上讲，闵捷、王小宁作为正常的民事行为能力人，如果不是万普公司相关《商品房买卖合同》条款的苛刻性，闵捷、王小宁也不会提出要求退还定金及预付款，闵捷、王小宁对万普公司提供的格式合同中关于装饰装修、交房期限、逾期交房责任等条款均有异议。从合同中，完全无法保障闵捷、王小宁的权益，尤其是在相关精装修中的产品质量、规格、品牌及违约责任等约定上，闵捷、王小宁完全丧失了对万普公司的约束权力；5、闵捷、王小宁在签订定金合同后，本着公平、诚信原则与万普公司协商，并在次日交付另外90000元预付款，并在之后多次找万普公司协商合同，也是闵捷、王小宁诚意的体现，但是双方基于各自利益的考虑，无法就《商品房买卖合同》全部条款达成一致，致使本合同无法订立，因此，属于不可归责于闵捷、王小宁一方的原因；二、一审法院片面适用法律，存在明显错误。1、闵捷、王小宁与万普公司签订了定金合同，同时闵捷、王小宁也支付了定金，该定金合同属于立约定金协议，而立约定金协议双方当事人是否违约，判断的依据是哪方以明示或以默示的实际行动拒绝签约，并对违约方适用定金罚则；2、闵捷、王小宁与万普公司未能签订《商品房买卖合同》的原因是双方对于合同中关于商品房的装饰装修、交房期限、精装修规格、精装品牌及违约责任等主要问题均未能达成一致的意见，闵捷、王小宁对于定金合同的履行并不存在违约行为。综上，请求二审法院依法判决撤销原判并依法改判，本案上诉受理费由万普公司承担。万普公司答辩称：一、一审判决认定定金数额为10万元正确。虽然双方签订的《定金合同》中约定的定金数额为1万元，但闵捷、王小宁先后两次实际交纳款项1万元和9万元，万普公司接受并开具了相应的发票，发票上注明了款项的性质为预售定金，闵捷、王小宁也在发票上签字确认，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十九条“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”的规定，应视为双方变更定金合同，定金数额应以实际交付数额为准，故一审判决认定本案定金数额为10万元认定正确。二、一审判决驳回闵捷、王小宁的诉讼请求适用法律正确。双方签订的《定金合同》第四条、第五条约定，闵捷、王小宁应于预订期内即2013年11月12日前与万普公司签订《商品房买卖合同》及其附件等相关协议并支付相应房价款。闵捷、王小宁未在预订期内签订前述合同并支付房价款的，视为闵捷、王小宁违约，已付的定金不予退还，闵捷、王小宁对此结果已理解并无异议。万普公司在预订期内将案涉商品房另行出售而导致闵捷、王小宁不能购买案涉房产的，视为万普公司违约，需双倍返还定金。根据上述约定，双方通过预订方式收受和交纳定金是作为保证双方在约定的期限内签订《商品房买卖合同》的担保，而非保证双方协商合同条款的担保。且根据杭州市有关商品房预（销）售合同网上备案规定，双方要签订的合同文本系万普公司按照浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合制定的示范文本而拟定并向工商部门备案的《商品房买卖合同》，不存在双方另行协商相关合同条款的情况。本案中，闵捷、王小宁未在约定的预订期内即2013年11月12日前与万普公司签订《商品房买卖合同》，万普公司于2013年11月19日书面催签后，闵捷、王小宁仍未与万普公司签订《商品房买卖合同》，故导致双方未能签订《商品房买卖合同》的原因系闵捷、王小宁拒绝与万普公司签订，而非万普公司故意阻止签订，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”的规定，闵捷、王小宁无权要求万普公司返还定金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，闵捷、王小宁上诉缺乏依据，应予驳回。二审期间，双方均未提交新的证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，万普公司和闵捷、王小宁签订的定金合同为立约担保合同，保证双方当事人按照规定的期限签订主合同，对双方当事人都是具有法律拘束力的。根据定金合同约定，闵捷、王小宁应于2013年11月12日与万普公司签订商品房买卖合同及其附件等相关协议并支付相应房价款，但根据万普公司向闵捷、王小宁寄送的签约付款催告函，闵捷、王小宁在2013年11月19日之前未和万普公司签订商品房买卖合同，其逾期拒绝与万普公司签订主合同无权要求返还定金。闵捷、王小宁在签订定金合同时，理应对主合同重要条款进行了解，其在此后以商品房买卖合同中相关条款对自己不利为由拒绝签订合同不能成立。闵捷、王小宁主张后续支付的90000元系预付款，但发票金额中明确注明为预售定金，无证据表明闵捷、王小宁在收到该份发票时对此提出了异议，故原审法院认定双方变更了定金数额正确。综上，原审判决适用法律正确，程序合法，闵捷、王小宁的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由闵捷、王小宁负担。本判决为终审判决。审判长  王依群审判员  张 敏审判员  黄江平二〇一四年三月二十八日书记员  林叶红