广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤20执复158号 复议申请人（申请执行人）：黄君里，女，1978年6月6日出生，汉族，住广东省中山市**。 被执行人：郭刚，男，1957年8月24日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。 被执行人：龚海虹，女，1956年7月1日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。 利害关系人：陈家振，男，1985年12月8日出生，汉族，住中山市。 复议申请人黄君里不服广东省中山市第一人民法院（以下简称执行法院）作出的（2018）粤2071执异489号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 执行法院在执行申请执行人黄君里与被执行人郭刚、龚海虹民间借贷纠纷一案[执行案号：（2017）粤2071执985号]中，陈家振提出执行异议，请求执行法院撤销对标的物的拍卖成交、返还拍卖款。执行法院经审查后作出（2018）粤2071执异489号执行裁定。 执行法院查明，关于申请执行人黄君里与被执行人郭刚民间借贷纠纷一案，执行法院经审理于2016年1月15日作出的（2016）粤2071民初894号民事判决已发生法律效力，判决内容为：“一、被告郭刚于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄君里清偿借款260000元及利息（以260000元为基数，从2015年9月11日起按月利率2%计算至清偿之日止）；二、被告郭刚于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄君里支付律师费18000元；。。”判决生效后，因郭刚未按判决履行确定的义务，黄君里向执行法院申请执行，执行案号为（2017）粤2071执958号。执行中，执行法院依法查封了被执行人郭刚所有的中山市××乡镇××村的土地[土地证号：中府国用（2007）第310X**]并进行财产变现处理。执行法院于2018年8月30日10时至2018年8月31日10时止在执行法院淘宝网司法拍卖网络平台上对上述标的进行了公开拍卖，最终由陈家振以421050元的最高竞价拍卖成交，并缴交拍卖款421050元，事后，陈家振以拍卖公告未履行充分告知义务为由向执行法院提出执行异议，要求撤销涉案拍卖，返还拍卖款421050元。 另查明，为查明案涉地块的规划情况，执行法院于2018年10月9日发函给中山市规划局三乡分局对案涉地块的规划情况进行询问，该局向执行法院复函称：“郭刚位于中山市××乡镇××村的土地[土土地证号：国（2007）第310X**，在《中山市三乡镇文昌中区控制性详细规划》中为公共绿地。” 执行法院于2018年7月16日发布《中山市第一人民法院关于中山市××乡镇××村的土地使用权（第一次拍卖）公告》和《拍卖须知》，拍卖公告第六条特别提示第一款提示：“拍卖标的物以现状为准，有意者请自行实地看样。法院不承担拍卖标的瑕疵保证，竞买人一旦参加竞买，无论是否实地看样，都视为对本拍卖物现状的确认，即视为拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知的瑕疵，责任自负。欠缴的物业管理费、水电费、过户的相关税费和其他费用等上述费用均由买受人承担。”拍卖公告中载明的土地用途为“住宅”。 另查明，根据中山市不动产登记资料证明表显示，国土部门登记的该土地性质为“住宅”。 执行法院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条规定：“网络司法拍卖应当先期公告……拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。”执行法院对涉案的土地标的物进行网络司法拍卖并发布公告时，对于规划部门将案涉土地在控规中列为绿地并不知情，不属于已知的瑕疵；根据国土部门的登记资料，该土地性质为住宅用地，执行法院依据上述资料组织进行评估、拍卖，并不存在过失或过错。陈家振指责执行法院执行人员在拍卖过程中失职，实乏依据。并且，执行法院认为，规划部门擅将登记为“住宅”土地使用权在控规中列为“绿地”，其行为是否合法妥当，尚有商榷的余地，土地使用权人就规划行政行为仍有司法救济的途径。综上，执行法院认为，在拍卖案涉的地块过程中，执行法院不存在故意隐瞒或者过失未告知瑕疵的情形，陈家振以执行法院存在过失为由提出异议请求，其理由并不能成立。 然而，考虑到规划部门的控规行为是拍卖之后才发现的，该控规行为确实对于买受人实现其目的产生较大的阻碍作用，作为不利因素，如果在拍卖之前得到发现并被各竞买人得知，必将对各竞买人作出是否竞买以及以何种价位竞买的决定产生重大影响，如果以目前的成交价421050元确定为成交对于陈家振确有失公平。鉴此，执行法院认为，撤销本次拍卖、重新组织拍卖并告知案涉地块的规划情况，能更为合理、公平的体现该土地使用权的实际价值。综上，基于公平原则，执行法院支持异议人陈家振的请求，撤销本次拍卖，将拍卖款返还给陈家振。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第二项的规定，裁定：撤销执行法院于2018年8月31日对中山市××乡镇××村的土地使用权[土土地证号：中府国用（2007）第310X**的拍卖，将拍卖款421050元返还给陈家振。 黄君里向本院申请复议称，请求撤销（2018）粤2071执异489号执行裁定，立即将拍卖款交付给黄君里。事实和理由，执行法院的执行裁定书明确认定在拍卖涉案土地过程中，执行法院不存在故意隐瞒或者过失未告知瑕疵的情形，陈家振以此为由提出异议请求不能成立。陈家振提出的异议申请不是可以撤销拍卖行为的法定理由。涉案财产出现控规调整的行为是独立于买卖民事法律关系之外的非终局性行政行为，不构成案涉不动产实质上的变更。因控规调整行为影响陈家振建设房屋，其可以通过法定救济途径排除该权利妨害，不必然导致购买目的无法实现。本次拍卖程序并不存在显失公平的情形，本案中陈家振不仅具有自担已知及未知瑕疵风险的意思表示外观，且可能构成其竞拍案涉土地阻碍的情形系行政行为，即陈家振因过失未察觉该瑕疵，黄君里及法院在拍卖程序中无任何过错。即使需要撤销涉案土地拍卖，返还拍卖款，按照法律规定，陈家振也应弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价。 陈家振辩称，拍卖公告、标的物介绍、评估报告等文件均指明拍卖的土地使用权是住宅用地，而实际拍卖的土地使用权是绿化用地，与拍卖公告等文件不符，无法实现拍卖合同目的，陈家振对此是善意和无过失的，也不存在应由陈家振补偿差价的问题。综上，请求驳回复议申请人的复议请求。 本院对执行法院查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”本案中，根据中山市不动产登记资料证明表显示，国土部门登记的涉案土地性质为“住宅”，执行法院据此对涉案土地进行评估、拍卖符合法律规定，该执行行为依法应予以维持。故陈家振以涉案土地在规划部门的土地用途为“绿地”，执行法院拍卖公告中未履行充分告知义务为由要求撤销拍卖理据不足，本院不予支持。至于陈家振认为涉案土地规划的变更导致其无法建房及办证，无法实现拍卖合同目的的事宜，其可另循法律途径予以解决。原异议裁定是将合法的执行行为予以撤销没有法律依据，处理不当，应予以改正。 综上，黄君里的复议申请有理，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项之规定，裁定如下： 一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071执异489号执行裁定； 二、驳回陈家振全部异议请求。 本裁定为终审裁定。 审判长  李油欢 审判员  钟国平 审判员  尹四娇 二〇一九年五月七日 书记员  刘 勇