山东省昌邑市人民法院民 事 判 决 书（2012）昌民初字第80号原告张元锡（曾用名张延锡）。被告邱艳霞。被告张建增。被告赵凤云。原告张元锡与被告邱艳霞、张建增、赵凤云占有物返还纠纷一案，本院受理后，依法由昌邑市人民法院审判员范钦鑫担任审判长与审判员毕磊、付新旺组成合议庭，于2012年2月16日第一次公开开庭进行了审理。原告张元锡及其委托代理人韩小增、被告邱艳霞委托代理人张学文、被告张建增、被告赵凤云均到庭参加了诉讼。于2012年7月6日第二次公开开庭进行了审理，原告张元锡及其委托代理人韩小增、被告邱艳霞委托代理人张学文、被告张建增、被告赵凤云均到庭参加了诉讼。于2013年9月5日第三次公开开庭进行了审理。原告张元锡及其委托代理人韩小增、被告邱艳霞委托代理人张学文、被告张建增均到庭参加了诉讼。被告赵凤云经本院传票传唤未到庭参加诉讼。变更合议庭组成人员由昌邑市人民法院审判员范钦鑫担任审判长与审判员王成林、人民陪审员刘春雨组成合议庭，于2014年6月18日公开开庭进行了审理。原告张元锡、被告邱艳霞委托代理人张学文、被告张建增均到庭参加了诉讼。被告赵凤云经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2006年6月30日，原告张元锡与案外人焦某签订租赁协议一份，约定租赁焦某房屋及院落一处，该房屋位于原塔尔堡镇供销社十字街路东第三户，西至许宗凡，东至张福强，南至大街，北至胡同，其中门头房三间、北屋三间。租赁期限自2006年6月30日至2033年6月30日止。原告一次性支付费用168000元。现该房屋未经原告同意让被告邱艳霞、张建增私自租赁给了被告赵凤云占有使用，原告多次要求返还未果。请求依法确认被告之间的租赁合同无效，并判令被告返还房屋一处。被告邱艳霞辩称，原告张元锡不是房屋的所有人也不是房屋的使用权人，所以原告主体不适格，并且原告起诉没有任何事实依据和法律依据，请求驳回原告的起诉。被告张建增辩称，原告所说均是事实，我认可。被告赵凤云辩称，同意邱艳霞答辩意见。经审理查明，原告张元锡系被告张建增之父，被告张建增与被告邱艳霞系夫妻关系。原告张元锡与被告张建增父子已于2000年3月分家单过。被告赵凤云系争议房屋的最后承租使用人。当事人争议的房屋原属昌邑市永盛供销有限公司（以下简称永盛公司）所有。永盛公司现已停止经营，只有留守人员办公室主任张云智在家中办公，现保管公司公章、相关档案、办理公司职工社保。永盛公司的涉案房屋有2001年办理的国有划拨土地使用证，与其他房屋共用一个大证无单独土地使用证，土地使用人为丈岭供销社（永盛公司改制前名称），但没有办理房产证。永盛供销公司出具书面证明一份，证明该公司与焦某于2003年7月1日订立一份书面长期租赁房屋合同。另张云智证实，焦某原为该供销社职工，处理供销社房屋口头约定买房一次性处理有效期20年，一次性交清房款69000元，20年到期后房屋归职工个人，现在公司书面合同已经找不到了。焦某将房屋租给他人没经过公司，公司认为房已属于个人所有不必经公司同意。本案被告邱艳霞于2010年8月30日将房屋租给本案被告赵凤云承租使用，双方订立书面租赁合同约定租期至2013年8月31日止。原告张元锡要求认定被告邱艳霞与被告赵凤云的租赁合同无效，由被告赵凤云返还房屋。赵凤云涉案房屋租期已到，被告赵凤云已将房屋于到期日交还给原告张元锡使用，现涉案房屋由张元锡实际占有。以上事实有原、被告当事人陈述、永盛公司出具的书面证明及提供的土地使用证、张云智调查笔录、被告赵凤云提交的与邱艳霞书面租赁合同予以证明。本案原告张元锡与被告邱艳霞争议的问题只有一个：原告张元锡与被告邱艳霞谁取得了争议房屋的租赁权。双方当事人均认可争议涉及的房屋产权属永盛供销公司，是焦某承租的，房屋没有产权证明。原告张元锡主张，原告曾与焦某订立转租赁合同取得了租赁权，原告是合法的承租人。为证明自己的主张提交以下证据：1、原告提交书面协议书一份。载明：出租方为焦某，承租方为张延锡，根据2002年焦某与永盛供销有限公司所定协议，焦某将部分房屋及土地使用权长期转租给张延锡，期限27年，张元锡一次交清30年折旧费用168000元。租赁期满房屋及土地使用权归张延锡。经质证，被告邱艳霞提出异议称该协议是假的，焦某的签字并非本人所签。被告赵凤云同意被告邱艳霞意见。被告张建增无异议。原告在诉讼中说明，原告与焦某协议的原件已被告邱艳霞偷走，承认该协议是为起诉根据原件自己仿制的。2、提交收到条原件一份，证明租赁协议签订后原告将168000元交付焦某清点，由在场的焦某的侄子陈某出具收条。内容为：“收到焦某出售房屋款大写壹拾陆万捌仟元正，￥168000元，2006年6月30号，陈某”。经质证被告邱艳霞提出异议称，该证据证明的内容是陈某收到售房款，收款人不是焦某，记载的是出售房屋而非出租房屋，所以该收到条与本案无关，不能证明原告取得所有权和使用权。被告张建增无异议。被告赵凤云以不清楚此事为由未发表质证意见。3、原告申请证人陈某出庭作证。证人出庭作证称：焦某原先是供销社的职工，供销社把房屋租给了焦某。焦某是证人的婶子，焦某的房屋经过证人介绍卖给原告张元锡（焦某对该房屋有三十年的使用权，三十年以后可以取得所有权），当时签订过书面租赁协议，价款定的是168000元，钱已付清证人当时给保管的，收款时焦某也在场。2006年4、5月份定金18000元付了，后面的款具体时间想不清了是交房时付的。在场的有我、焦某、张元锡，还有周某在场。原告申请证人周某出庭作证。证人出庭作证称：证人与原告是朋友关系，可以证明原告买焦某的房屋，由陈某联系的，时间是在2006年6月，过付房款时证人在场是在焦某家里，数额168000元，当时在场的有证人、陈某、焦某、张元锡还有其他人叫不上名。针对以上证人陈某、周某证言原告无异议。被告邱艳霞提出异议称，证人出庭未在庭前提交书面申请书，陈某陈述房款是分两次交的，而周某称是一次付清168000元，两证言相互矛盾。两证人与原告是朋友存在利害关系。被告张建增无异议。被告赵凤云以证言与其无关为由未发表质证意见。4、原告申请证人孟范顺出庭作证称：证人与原告是姑表哥关系，焦某原来开着食品店我买过她的货也认识。原告租焦某的的房屋2006年在焦某家院内签订过书面合同，当时证人在场在合同上签字，原告和焦某也签字了，房款是168000元由焦某永恩和陈某收的，交的现金和存单，存单10多万现金多少不清楚。5、申请证人姜某出庭作证称：证人与原告是朋友关系，焦某于2006年将房屋租给原告签订过合同，证人当时在场也在合同上签字，合同签订当天交付房屋款168000元，陈某过的手，焦某在场，钱给焦某条谁打的我想不清了。当时订立合同时有张元锡、焦某、陈某、证人、周某、孟某。6、申请证人张某进出庭作证称：证人在原、被告所在村委从事会计工作，见过原告与焦某签订的租赁协议，但不是原告现在提交的这份。当时是邱艳霞让我给出个证明，证明原告购买了焦某的房屋，是为了买车贷款作抵押。7、申请证人许某出庭作证称：证人现住青岛与原告、焦某及焦某的丈夫陈廷东、陈某、姜某、周某的关系都很好，知道焦某的房屋是租昌邑市永盛供销公司的，听焦某说过房屋租给了张无锡但证人没有经手这事签订协议没在场。原告及其妻李桂芹为此事到过青岛找焦某也委托证人为此事找过焦某。焦某现在青岛我都是晚上去找，现在没法找。焦某与证人最近通过电话说过，房是很早卖给原告张元锡了。经质证，被告邱艳霞对证人孟某、姜某、许某证言提出异议称，证人孟某与原告有亲属关系，对三证人陈述焦某将房屋租给张元锡有异议。被告张建增无异议，被告赵凤云以不清楚为由未发表质证意见。8、原告提供原告张元锡及其妻李会芹与许某录音资料一份，时间是在第一次庭审后。经审查，录音中心意思是焦某委托许某向张元锡说明，承认是张元锡买的房，但由于张的儿媳要求再给她写一份合同，所以焦某就与张的儿媳又写了一份协议。另表示如果张元锡找到自己原始协议，焦某就给张元锡作证，就把与邱艳霞写的作废。现在去找焦某没有用了也不能再给张元锡重写一份。9、原告提供原告及其妻李会芹与焦某谈话录音资料一份，地点在焦某青岛家中，时间在第一次庭审后。该录音表明原始的租赁合同系原告张元锡与焦某所签订，焦某承认邱艳霞曾到青岛找到她，邱称是受公公张元锡安排来找焦某，因为原始的租赁合同找不到了，想往外出租房屋给承租人证明是张元锡自己的房屋，让焦某补上一个合同。打印后焦某先签字并告诉邱艳霞回去自行补上签字。邱走后接到侄子陈某电话才知道邱艳霞与张建增闹离婚。焦某录音中另称对邱艳霞做假并不知情，现在知道了但属张元锡家务事并不想再管了，自己那份合同原件已找不到了，如果要退房款也行要张元锡拿出原始合同。原告另提供此次去青岛往返车票四张。10、原告提供原告张元锡与焦某丈夫陈廷东谈话录音资料一份，时间在第一次庭审后。陈廷东承认焦某处有与张元锡租赁合同原件，但不同意给张元锡复印也不同意另写一份，理由是张元锡之子与儿媳邱艳霞未离婚，原始合同即使在邱艳霞手中还是一家人拥有，属于张元锡的家务事。与邱艳霞补签合同是邱说要收租赁费用的。11、提供焦某之夫给原告张元锡及其妻打电话录音资料一份。陈廷东在电话中证明邱艳霞与焦某补签的租赁合同，是邱艳霞拿张元锡原始合同找焦某，称是张元锡过户给她叫她收房租，在此情况下才补签合同。经质证，被告邱艳霞对以上四份录音资料不认可，认为均系证人证言应有证人出庭作证。被告张建增无异议，被告赵凤云未发表质证意见。12、提交原、被告村委书面证明一份，证明原告在2006年曾租焦某房屋在塔尔堡镇十字街一处。经质证，邱艳霞提出异议称，该证明是先写内容后盖章且没有具体经办人。房屋产权不属村委所以该证明无效。被告赵建增无异议。被告赵凤云以与其无关为由未发表质证意见。13、提交原房屋承租人初钦堂证言一份，明该房屋原承租人在与焦某2006解除合同后，与新的承租人原告张元锡办理了交接手续，原告张元锡给付证人装修补偿1000元。法院对该证人证言进行了核实，证人初钦堂确为原承租户。经质证，邱艳霞提出异议称，当时实承租户是邱艳霞，原告张元锡是被告的公公，只是代表邱艳霞去办的手续。被告邱艳霞主张，被告邱艳霞已从焦某处取得争议房屋的使用权，有权对外出租。为证明自己的主张提交以下证据：1、提交被告邱艳霞与被告张建增夫妻二共同经营的毛毛服装店营业执照及税务登记证各一份，证明被告邱艳霞有争议房屋的使用权。经质证，原告张元锡对以上证据真实性无异议，但提出异议称两被告只是租用原告房屋进行经营，证据不能证明二被告直接租赁了焦某的房屋。被告张建增、赵凤云均对其真实性无异议。2、被告邱艳霞提交与焦某订立的租赁合同一份，时间为2006年6月1日。主要内容是焦某将塔尔堡供销社房屋（即本案涉及房屋）。租给邱艳霞，年限30年，租赁费用168000，租赁期满后房屋和土地使用权归邱艳霞所有。经质证，原告以后补假证为由提出异议。被告在诉讼中承认该合同为后补，理由是原合同丢失，在于2010年又后补一份。张建增经质证以不真实为由提出异议。赵凤云以与其无关为由未质证。3、根据被告申请，昌邑法院在第一次开庭后2012年2月曾向焦某调查租赁情况。焦某称房屋在2006年租给邱艳霞，原告提交的协议是假的签名不是焦某本人签的。陈某的收到条也不是焦某本人委托出具。经质证，原告认为该调查事项不属法院调查范围，证人应出庭作证。当时邱艳霞的弟弟带领法院人员去的，当时他就在调查现场，对调查内容的真实性合法性不认可。经质证被告张建增、赵凤云无异议。本院认为，原告主张作为房屋租赁权人即合法占有人（不是所有权人）要求无权占有不动产的被告返还租赁物房屋，故本案案由应定为占有物返还纠纷。根据物权法的相关规定，用益物权是对他人所有的物在一定范围内进行占有、使用、收益的他物权。该权利以占有、使用、收益为主要内容，以占有为前提，是受限制和有期限的他物权。本案原告张元锡与被告邱艳霞、张建增争议的房屋租赁权应属用益物权。争议房屋有土地使用证无房产证，土地性质为国有划拔，用途为商业服务业，原房屋所有权人及土地使用权人为永盛公司。案外人焦某于2003年向永盛公司交款69000元，虽永盛公司认为是买卖，但双方仍规定了20年的使用期限订立长期租赁合同，且作为不动产物权未进行过户登记。据以上事实应认定焦某从永盛公司取得房屋使用权来源于承租权双方为房屋租赁合同关系，租期为20年，符合合同法关于最长租赁期限的规定。因为焦某再次向外出租赁房屋的权利来自于与永盛公司所订立的租赁合同，不论案外人焦某将房屋租给原告张元锡还是被告邱艳霞，该租赁合同的期限均不得超出原租赁合同规定20年的租期，超出部分应认定无效。即2003年7月1日到2023年7月1日之间有效。本案要解决租赁权的归属问题。2006年案外人焦某出租房屋时原告张元锡与其子张建增已分家各自独立生活、单独经营，原告张元锡此时已与其子张建增、儿媳邱艳霞之间不存在财产及其他财产权利共有的基础，各项财产权利应属独立行使。原告张元锡提交多份证人证言、录音资料及其他证据主要内容能够相互印证，证实原告张元锡与出租人焦某双方有订立房屋租赁合同的事实。另有原告向出租人交纳租费及出租人将租赁物房屋交付给原告的事实证明合同了合同的履行情况。原告所举证据可以反映完整的原告与案外人焦某租赁房屋过程，既有合同的订立也有交付租金和交付租赁物房屋的履行合同行为，能证明原告与焦某确实在2006年形成租赁合同关系并已实际履行。被告邱艳霞只提供一份租赁合同，但并非原始合同系后补的证据存有一定瑕疵。法院的调查笔录只是证人证言，被告未申请证人焦某出庭作证。对合同的订立过程及履行情况如房屋租金的交付、租赁物的交付均未举证。因本案争议特定房屋焦某向外出租时是作为一个整体出租并未分割出租，在该房屋上设定的承租权只能有一个，原告张元锡因租赁合同依法取得的房屋租赁权具有排他性，即使焦某后来另行与他人订立租赁合同也不能对抗原张元锡已取得的具有用益物权性质的租赁权。所以，在综合双方举证情况后，应认定原告举证更为充分、证明力更强，原告张元锡依法取得了争议房屋的租赁权，原告为房屋租赁权人即财产占有权人，权利期限自2003年7月1日到2023年7月1日之间有效。对被告邱艳霞与被告赵凤订立的租赁涉案房屋合同，原告在诉讼中无证据证明合同双方存在恶意串通损害其合法权益的情形，也无其他导致合同无效的法定情形，故双方合同应属有效，对原告要求确认被告之间订立的租赁合同无效之请求不予支持。邱艳霞对标的物房屋没有处分权，并不影响作为原因行为的与赵凤云之间房屋租赁合同的效力，认定被告邱艳霞与被告赵凤云双方订立的租赁合同有效也并不影响原告行使物权请求权。根据物权法第245第规定，占有的不动产被侵占的，占有权人有权要求返还原物。原告作为占有权人可以直接要求使用租赁物的被告赵凤云返还房屋，但在诉讼中被告赵凤云已主动将租赁物返还给原告，原告继续要求三被告返还房屋已无事实和法律依据，对原告要求返还房屋之请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决如下，驳回原告张元锡全部诉讼请求。案件受理费2700元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，预交上诉费2700元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  范钦鑫审 判 员  王成林人民陪审员  刘春雨二〇一四年七月七日书 记 员  王美云