呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终1006号上诉人(原审原告）：任文利，女，无固定职业，住内蒙古自治区包头市。被上诉人(原审被告）：吕妍，女，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：郭旭芳，内蒙古宏德律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：余久力，该公司执行董事。被上诉人（原审第三人）：任建宁，男，无固定职业，住内蒙古自治区包头市。上诉人任文利因与被上诉人吕研、内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司（以下简称金鼎立公司）、任建宁案外人执行异议之诉一案，不服土默特左旗人民法院（2017）内0121民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人任文利、被上诉人吕研的委托诉讼代理人郭旭芳、被上诉人任建宁到庭参加诉讼，原审第三人金鼎立公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。任文利上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其诉讼请求；2、本案案件受理费由吕研承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，证据不足。一审判决认定任文利与金鼎立公司签订的《商品房订购协议书》无效属认定事实错误。一审法院在未査清金鼎立公司是否已取得房屋预售许可证的情况下，认定任文利与金鼎立公司之间的《商品房订购协议书》无效，是严重事实认定不清、证据不足。2012年8月28日，任文利与金鼎立公司签订的《商品房订购协议书》是双方的真实意识表示，且任文利已履行全部的购房款支付义务，以任文利一审时向法庭提供的金鼎立公司开具的购房款收据佐证。该收据上明确写明收到的购房款为现金420340元，任文利提交的证人梁某的证人证言证明任文利从金鼎立公司处购买的位于呼和浩特市金川宽城D区9号楼2单元402室房屋是现金交付。一审判决错误的认定任文利从金鼎立公司处购买的房屋以钢材款顶抵。任文利确实是给金鼎立公司供过钢材，但任文利从金鼎立公司处购买的案涉房屋确实系现金给付。案涉房屋的真正使用人为任建宁，因任文利给金鼎立公司供过钢材，彼此较为熟悉，金鼎立公司同意以较为便宜的价格卖给任文利，因此在签订《商品房订购协议书》写成任文利的名字。任建宁购买此房是为了结婚用，任建宁仅有此一套住房。吕研辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审判决查明任文利未实际付款，而是金鼎立公司以欠付的钢材款向其抵顶了案涉房屋，任文利称其以现金支付购房款的事实无证据证明。金鼎立公司至今未取得商品房预售许可证，其与任文利签订的《商品房买卖合同》应属无效。吕研提交的公证书及录像可以证明，任文利并未实际占有案涉房屋，故其不享有排除执行的权利。任文利与任建宁之间无论是赠与关系还是其他关系均与本案无关。金鼎立公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。任建宁述称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。因任文利与金鼎立之间的合作关系，2012年8月任文利以比市场价稍低的价格代任建宁向金鼎立公司购买了案涉房屋。金鼎立公司向任建宁交付房屋后，因其在呼市居住故案涉房屋始终空置，但任建宁缴纳了案涉房屋的水电费。金鼎立公司认可将案涉房屋出卖给任文利的事实。案涉房屋是任建宁的唯一住房。任文利向一审法院起诉请求：1、撤销土默特左旗人民法院（2017）内0121执异17号执行裁定；2、立即停止对其购买的位于金川宽城D区9号楼2单元402室的强制执行，并解除对上述房产的查封、冻结；3、诉讼费用由吕研承担。一审法院认定事实：任文利于2012年8月28日以抵债形式（金鼎立公司欠任文利钢材款）购买金鼎立公司开发建设的位于呼和浩特市金川宽城D区9号楼2单元402室的房屋，并与金鼎立公司于2012年8月28日签订D9-2-402号商品房买卖合同。金鼎立公司出售该房屋时未取得商品房预售许可证，故该房屋仍应登记在金鼎立公司名下。另外，任文利购买该房屋时自己另有其他房屋。2014年10月27日，土默特左旗人民法院作出（2014）土左民保字第22号民事裁定，裁定对上述房屋进行查封、冻结。任文利对上述裁定提出执行异议申请。2017年7月10日，土默特左旗人民法院作出（2017）内0121执异17号执行裁定，裁定驳回任文利的异议请求。一审法院认为，本案的案由是案外人执行异议之诉，即申请人吕妍与被执行人金鼎立公司在金钱债权执行中，买受人任文利对登记在被执行的房地产企业金鼎立公司名下的商品房提出异议，请求法院排除执行的案件。因此该案适用的法律应为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，该条的具体规定为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。如要排除法院执行上述条件缺一不可。本案中任文利认可在购买案涉房屋时另有其他用以居住的房屋，故任文利的诉请不满足本条的第二项的规定，因此对任文利的诉讼请求不予支持。另外任建宁称案涉房屋系为他购买的主张，因其提供的证据不足，一审法院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回任文利的诉讼请求。案件受理费100元，由任文利负担。二审中，任文利围绕争议焦点提交一组新证据。任文利提交的该组新证据为《证明》一份、《收据》一份，拟证明任文利向金鼎立公司支付了购房款，金鼎立公司认可案涉房屋归其所有。吕妍发表质证意见认为，上述两份证据均不属于新证据，故对这两份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，金鼎立公司为本案的当事人，其出具的证明不能作为证据使用。任建宁发表质证意见认为，对上述两份证据的真实性及其证明的问题均予以认可。因该组证据为金鼎立公司单方为任文利出具，任文利未提交其他证据对其拟证明的上述事实予以佐证，故对该组证据拟证明的问题本院不予确认，对该组证据本院不予采信。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：任文利请求撤销土默特左旗人民法院（2017）内0121执异17号执行裁定、立即停止对其购买的位于金川宽城D区9号楼2单元402室的强制执行，并解除对上述房产的查封、冻结的诉讼请求是否成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，2012年8月28日任文利与金鼎立公司签订《商品房买卖合同》购买金鼎立公司开发建设的位于呼和浩特市金川宽城D区9号楼2单元402室的房屋。虽吕妍主张上述合同因金鼎立公司至今未取得商品房预售许可证明而无效，但各方当事人均认可案涉房屋已属现房，因此2012年8月28日任文利与金鼎立公司签订的《商品房买卖合同》不因金鼎立公司未取得案涉房屋的商品房预售许可证而无效，该合同是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同的签订时间为2012年8月28日，早于土默特左旗人民法院依据吕妍的申请于2014年10月27日对案涉房屋作出的查封、冻结。任文利提交的案涉房屋照片和其缴纳案涉房屋垃圾费、物业费、电费的收据等证据可以证明其在土默特左旗人民法院于2014年10月27日对案涉房屋作出的查封、冻结前已对案涉房屋占有使用的事实，故本院对任文利占有案涉房屋的事实予以确认。因金鼎立公司至今未取得商品房预售许可证而未能为任文利办理案涉房屋的所有权证书，故任文利非因其自身原因未与金鼎立公司办理案涉房屋的。虽任文利提交了金鼎立公司向其出具的购房款收据及金鼎立公司为其出具的已支付全部购房款的证明，但任文利未提交其实际支付上述款项的付款凭证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，任文利因其未提交证据证明其向金鼎立公司支付了案涉房屋的全部购房款，而应当承担举证不能的法律后果。因此，虽任文利能够证明其在人民法院查封之前与金鼎立公司就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同、能够证明其在人民法院查封之前合法占有案涉房屋，且能够证明非因其自身原因未与金鼎立公司办理案涉房屋的过户登记，但任文利未能提交证据证明其已向金鼎立公司支付全部购房款的事实，故任文利的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，任文利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7505元，由任文利负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 马国民审判员 张蒙江审判员 李婷婷二〇一九年五月三十一日书记员 蔡曦琛