江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0621民初7390号原告（反诉被告）：江苏星球物业服务有限公司，统一社会信用代码91320682672514143B，住所地如皋市如城镇新北商城**。法定代表人：单美芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：董爱国，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘培，江苏奔月律师事务所律师。被告（反诉原告）：史丽，女，1980年7月21日生，住如皋市。委托诉讼代理人：杨威，江苏张峰律师事务所律师。原告江苏星球物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告史丽房屋租赁合同纠纷一案，江苏省如皋市人民法院于2018年9月4日立案后，经南通市中级人民法院指定本院管辖。本院于2018年10月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。后被告史丽向本院提起反诉，本院受理后，依法与本诉合并审理，并于2018年12月19日、2019年4月30日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告物业公司的委托诉讼代理人侯春婷，被告史丽及其委托诉讼代理人杨威到庭参加诉讼。后原告物业公司申请撤销侯春婷的代理资格。第二次庭审，原告物业公司的委托诉讼代理人董爱国，被告史丽的委托诉讼代理人杨威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：被告史丽腾空并交付租赁房屋；支付其租金24180元、水费360元、电费6571元、违约金10000元，合计41111元。事实与理由：2015年1月10日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定了房屋基本情况、房屋租赁用途、租赁期限（2015年1月11日至2018年1月10日）等条款。合同签订后，物业公司按约履行了合同义务，但史丽未能按约支付房屋租金、水、电费等。租赁合同期限早已届满，史丽未续租仍非法占有该租赁房屋，违反了合同约定，合同届满后未搬离该租赁房屋，未将房屋恢复原状交付物业公司。被告史丽辩称：（1）史丽不欠物业公司租金及水电费，根据合同约定，房租为半年一付，史丽一直按时支付房租。2016年7月7日，案涉房屋出现漏水及屋顶脱落现象，后来越来越严重，屋顶大块坍塌致使房屋无法继续使用。在物业公司迟迟不能修复房屋的情况下，对于后续房租，史丽有权行使不安抗辩权中止履行。（2）租赁期间内，物业公司未能确保租赁物符合租赁用途，致使史丽无法使用，合同中止。原合同约定的租赁期限尚未到期，物业公司不但无权要求被告支付违约金，还应当履行修复义务，向史丽交付合格的租赁房屋，继续履行合同。（3）如果史丽长期无理由欠付租金，物业公司完全可以按照合同法的规定，解除租赁合同，无需等到合同约定的时间已过才向史丽主张，事实上，物业公司自知理亏，甚至协商过贴钱让史丽离场。并且租赁房屋在物业管理范围内，一直由其控制。同时，被告史丽向本院提出反诉请求：要求反诉被告物业公司交付合格房屋，继续履行房屋租赁合同；物业公司返还其私人物品；支付违约金10000元。事实与理由：2015年1月10日，双方签订房屋租赁合同，约定由史丽租赁案涉房屋，租赁期限为3年。史丽一直按约支付房租，没有任何违约行为。自2016年7月7日开始，案涉房屋屋顶开始脱落、漏水，后来越来越严重，整片整块建筑材料脱落，屋内人员安全无法保证，租赁房屋彻底无法使用。史丽多次要求物业公司修复房屋，但其均不予理睬。无奈之下，史丽只能临时租赁其他房屋使用。物业公司疏于履行自己的合同义务，致使合同无法履行，同时将史丽的私人物品取出丢弃并加锁阻止史丽进入房屋。反诉被告物业公司辩称：史丽自租赁案涉房屋开始至2016年7月7日整整一年半，案涉房屋都不存在质量问题，在其后突然出现质量问题，且史丽在出现问题后还额外缴纳了半年的租金明显违背常理。从反诉状中可以看出，史丽认可物业公司交付的房屋是完好的。事实上，案涉房屋不存在任何质量问题，即便有材料脱落等现象，也是史丽不当使用造成的，物业公司不存在任何违约行为，是史丽拖延交纳租金且拒绝腾空交付案涉房屋。关于室内物品，物业公司因为考虑到双方的合同在2018年1月10日到期，已经暂时将史丽的物品整体集中安放在库存处，如果史丽愿意办理，可以随时拿走自己的物品。双方租赁合同期限已经届满，史丽迟迟不履行交纳租金的义务，其要求继续履行租赁合同缺乏法律和事实依据，请求驳回反诉原告史丽的反诉请求。经审理查明：2015年1月10日，物业公司与史丽签订房屋租赁合同。合同约定，物业公司将位于金鼎名城一期9号楼底层金鼎会所大厅及会所右侧2间房屋租赁给史丽，建筑面积为180平方米；房屋租赁用途为商业、便民服务，不得他用；租赁期限为3年，自2015年1月11日至2018年1月10日；房屋租金第一年为12000元，第二年为13200元，第三年为15600元，6个月结算一次，合同签订时史丽向物业公司交付首期房租；下一次房租在到期日前30日前给付，该租金为物业公司到手清得，物业公司不开具发票仅出具收款收据；物业公司在合同生效之日起当日内将房屋交付给史丽；租赁期间，物业公司对房屋及其附着设施每月检查一次，史丽应予积极协助，不得阻挠；因史丽管理使用不善造成房屋及其相关设备的损失和维修费用，由史丽承担并赔偿损失；房屋租赁期间，水、电由物业公司负责接通，费用由史丽自理；史丽支付水、电费（电表初始数3185度，电表号207-45049）、物业管理费、每年垃圾清理费600元，并承担延期付款的违约责任；租赁期满后，合同终止，史丽须将租赁房屋退还物业公司；史丽有下列情形之一的，物业公司可终止合同并收回房屋，造成物业公司损失的，由史丽负责赔偿，擅自将承租的房屋转租的，擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的，擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，拖欠租金累计达1个月，无正当理由闲置达3个月，利用承租房屋进行违法活动的，故意损坏承租房屋的；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，如不能协商一致，按违约处理，违约方向对方给付违约金10000元，自违约金给付之日合同终止，终止前应按实际使用结算房租；合同到期，史丽有优先租赁权；协议履行中，如有一方违约，需承担违约金10000元。原、被告均向本院提供了租赁合同。其中被告史丽持有的租赁合同，电表号为207-45049，原告物业公司持有的租赁合同，将该电表号划去，写为207-044910。物业公司解释，合同中记载的电表号错误，物业公司工作人员重新进行了填写；史丽称该电表号无误。此后，史丽于2015年1月11日开始使用租赁房屋。其后，史丽分别于2015年1月9日、2015年7月8日、2016年1月22日、2016年8月16日缴纳租金合计25200元，物业公司开具收据。2015年10月20日，史丽交纳电费3806元、水费194元。史丽使用租赁房屋先后用于经营小超市、菜场、开设麻将馆、培训班等。2016年7月7日，租赁房屋出现局部屋顶脱落，物业公司进行了维修。此后，租赁房屋分别于2016年10日2日、2016年12月21日陆续出现屋顶脱落，史丽为此多次找过物业公司要求维修，但物业公司一直未予修理。2018年5月15日，物业公司向史丽发出通知函，内容为：史丽所租赁的小区会所房屋已经到期，史丽拖欠房租数月及电费2368元、水费291元。物业公司多次催促史丽缴纳，但是史丽一直未缴纳。根据合同第九条约定，史丽拖欠租金累计达1个月，物业公司可终止合同并收回房屋，造成的损失由史丽赔偿。限史丽一周内缴清费用、搬离房屋。若逾期未搬离，物业公司将采取法律途径，后果自负。物业公司将该通知函张贴在史丽所租赁的房屋门口，史丽称并未收到该通知函。2018年6月2日，物业公司工作人员向史丽发送短信，内容为“我是金鼎名城物业公司的，您租赁我公司会所的房屋已于2018年1月10日到期，限您在3天内将您的物品清离，否则我司视同你自动放弃，将全部清除。另您拖欠我司的房租及水电费将采取诉讼的方式追回”。史丽收到并回信息。2018年6月5日，物业公司将史丽存放在租赁房屋内的物品搬离主租赁房屋西侧房屋内，现场录制了视频。史丽于2018年6月7日发现租赁房屋已被上锁无法进入后报警。史丽称其租赁房屋内有以下物品：松花伴侣片10瓶、松花片8瓶、玛珈10瓶、葡萄籽5瓶、靓颜5瓶、竹康宁8瓶、破壁松花粉20盒、松花参宝8瓶、亚麻籽油5盒、牙膏40支、牙刷10盒、香兰阁活肤养颜系列5套、珍白系列3套、润妍系列8套、净水器10台，并反诉要求物业公司返还。物业公司核对后向本院提交了物品清单，其清单中并无史丽清单中所列物品。此外，本院于2019年3月27日组织原、被告双方至租赁房屋现场进行勘验，案涉租赁房屋一楼中厅右侧屋顶出现破损、墙面泛黄，另有一小房间（即史丽称出现屋顶整体脱落的房间）屋顶已经修复完毕，墙面存在水渍。本院认为：案涉房屋租赁合同系当事人真实意思的体现，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案的争议焦点：（一）案涉租赁合同是否已经解除，史丽要求继续履行合同的主张应否支持；（二）物业公司要求史丽腾空并交付房屋的主张应否支持；（三）物业公司是否存在违约行为并支付史丽违约金10000元；（四）史丽应否支付物业公司租金、水费、电费等及应支付的数额；（五）史丽应否支付物业公司违约金10000元；（六）史丽要求返还其财物应否支持。以下逐一评述：关于争议焦点一，依据我国合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告签订的租赁合同期间至2018年1月10日届期，此后，史丽继续占用租赁房屋，故双方签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。物业公司称该公司于2018年5月15日在租赁房屋门前张贴通知，要求史丽结清费用并搬离房屋，但史丽称未收到。因物业公司未能就解除合同通知有效送达，故该通知未生效。2018年6月2日，物业公司工作人员向史丽发送短信，限史丽3天内清离物品，否则视同其自动放弃将全部清除，该短信史丽收到并予回复。2018年6月5日，星球物业公司将史丽存放在租赁房屋内的物品已全部搬离。本院认为，物业公司依法享有法定解除权，且已在合理期限之前通知史丽，应当认定双方之间的租赁合同于2018年6月5日予以解除，双方因租赁合同产生的权利义务终止。史丽在租赁合同解除之后，主张继续履行合同，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二，星球物业公司于2018年6月5日将史丽存放在租赁房屋内的物品已全部搬离，并实际占用租赁房屋，史丽并不实际占有租赁房屋也就不存在交付之义务，故对于星球物业公司要求史丽腾空租赁房屋并交付房屋的主张，本院不予支持。关于争议焦点三，依据我国合同法规定，出租人对于租赁物应当承担维修义务。本案中，物业公司作为物业出租人，有义务交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。史丽在使用租赁物过程中，因房屋出现屋顶脱落不能正常使用时，曾先后通知物业公司，物业公司也予维修。但自2016年10日2日起，物业公司未提供证明其已履行维修义务，影响史丽的正常使用，星球物业公司存在违约行为。按照租赁合同约定，“协议履行中，如有一方违约，需承担违约金10000元”，故对于史丽要求物业公司支付违约金10000元，本院予以支持。对于物业公司主张租赁房屋存在屋顶脱落等质量问题系史丽不当使用所致，但未能举证证明，本院不予采信。关于争议焦点四，关于史丽应否支付物业公司租金、水费、电费等及应支付的数额。史丽辩称由于案涉房屋存在质量问题，其多次要求原告物业公司进行维修而物业公司拒绝维修，其于2016年10月2日之后就未再使用案涉房屋，且其有权行使不安抗辩权中止履行。本院认为，史丽实际占用租赁房屋，应当按照合同约定支付租赁费用。按照我国相关法律规定，史丽作为承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因史丽未自行维修且实际占用，而案涉合同已于2018年6月5日解除，故史丽可依法主张减少租金。史丽以其有权行使不安抗辩权主张合同中止，既不符合我国合同法规定的不安抗辩权行使条件，其也未在出现法定情形时及时通知对方，而是在本案审理过程中主张；该抗辩，于法无据，本院不予采信。史丽据此拒付租金，于法无据。经对本案证据进行综合分析，并结合本院现场勘查情况，本院酌定史丽按照租金的一半缴纳租金。即自2016年10月2日起至2018年6月5日（即租赁合同解除时止），史丽按租金一半缴纳租金12710元（99×13200/365+511×15600/365）/2。此外，2016年1月10日至2016年10月2日期间租金为9620元。史丽自2016年1月10日至2018年6月5日应缴纳租金为22330元，减去史丽已缴纳13200元，史丽还应当缴纳租金9130元。原告物业公司要求被告史丽向其支付水费360元、电费6571元的诉讼请求，因其提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持。关于争议焦点五，被告史丽实际占有、使用租赁物而未按照双方合同约定支付房租，亦已构成违约。星球物业公司要求史丽按照合同约定支付违约金，依法有据，本院予以支持。史丽应当按照合同约定支付物业公司违约金10000元。关于争议焦点六，被告史丽要求原告物业公司按照其提供的物品清单返还其私人物品的反诉请求，因物业公司提供的物品清单中并无上述物品的存在。而史丽未能就其要求返还的财物存在事实举证，其不利后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十一条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告史丽支付原告江苏星球物业服务有限公司租金9130元。二、被告史丽支付原告江苏星球物业服务有限公司违约金10000元三、反诉被告江苏星球物业服务有限公司支付反诉被告史丽违约金10000元。上述一至三项相抵，史丽于本判决发生法律效力后15日内支付星球物业公司9130元。如义务人不按本判决确定的履行期间履行金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告江苏星球物业服务有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告史丽的其他反诉请求。案件受理费828元（已由物业公司代垫），由原告物业公司负担458元，被告史丽负担152元，反诉案件受理费1799元（已由史丽代垫），由反诉原告史丽负担1774元，反诉被告物业公司负担25元。以上相抵，史丽于本判决发生法律效力后10日内将诉讼费345元缴至本院（本院开户行：建行海安营业部，账号：32×××16）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2627元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  张小平人民陪审员  成映富人民陪审员  吴达华二〇一九年五月十四日法官 助理  孙江**书 记 员  丁婷婷