成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初2644号 原告：陈川，男，1978年2月16日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：胡兰，四川永靖律师事务所律师。 被告：成都市新华能实业有限公司。住所地：四川省成都市双流区文星镇正街。 法定代表人：宋泽林。 委托诉讼代理人：程敏、刘相玲，泰和泰律师事务所律师。 原告陈川诉被告成都市新华能实业有限公司（以下简称“华能公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈川的委托诉讼代理人胡兰、被告华能公司的委托诉讼代理人程敏、刘相玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈川向本院提出诉讼请求：判令华能公司支付逾期办理房屋分户所有权登记违约金26731元（2016年6月25日—2017年11月15日期间，每日按已付房款529345元的10／000计算）。事实和理由：陈川与华能公司签订商品房买卖合同及其补充协议，由陈川购买该司开发的位于成都市双流区房屋，总价529345元。补充协议约定，如因华能公司的责任，陈川未能在商品房交付之日起365个工作日内办理房屋分户所有权登记的，自该司应当办理房屋分户所有权登记的期限届满之日起至实际办理房屋分户所有权登记之日止，按陈川已付房款的10／000每日支付违约金，并于华能公司实际办理房屋分户所有权登记之日起30日内支付。合同签订后，陈川按约履行了付款义务且支付了其他相关费用，华能公司在2014年12月24日交付房屋。但该司未能在合同约定的期限内为陈川办理分户所有权登记。陈川取得分户所有权登记的时间为2017年11月15日。华能公司的行为已构成违约。综上，为维护自身的合法权益，故提出如上诉请。 华能公司辩称，1、陈川于2014年2月15日与华能公司签订商品房买卖合同和补充协议，于2014年12月26日收房。华能公司交房后，积极筹备办证事宜。2016年，国家税务改革、不动产权证实施，上述政策均影响了案涉房屋权属办理程序的流程、税费的缴纳，符合合同关于华能公司免责的约定事由。并且，在办理案涉房屋不动产权证的过程中，因中国人民解放军四川省军区教导大队不配合进行案涉房屋所在楼盘的地籍边界的定界事宜，故成都市双流区不动产登记中心于2017年1月4日向该单位发出通知，要求其在收到通知后15日内提出划界申请。该情形也影响了不动产权证的办理进度。故陈川于2017年11月取得案涉房屋的不动产权登记系不可归责于华能公司的不可抗力和第三方原因所致，华能公司不存在主观故意或重大过失。2、根据国家关于不动产权登记的规定，不动产权证的办理需同时符合房屋产权登记和国有土地使用权登记的条件，而双方合同约定，华能公司应当在案涉房屋所在楼栋所有物业的分户转移登记所有权证全部办理完毕之日起3年内办理分户国有土地使用权证，故华能公司协助办理案涉房屋不动产权登记的最终时间应以办理国有土地使用权证的届满期限为准。现案涉房屋的不动产权登记于2017年11月取得，实际登记时间早于双方约定的国有土地使用权证的办理时间，故不存在陈川所述的逾期办理。其主张华能公司违约的事实基础不存在。因双方就产权办理形成了无偿的委托合同关系，华能公司仅在因自身存在故意或重大过失从而给余刚和高原造成重大损失的情形下承担赔偿责任。现华能公司不存在故意或重大过失，不动产权证于2017年11月取得也未给其造成房屋价值的贬损，故不应承担赔偿责任。3、陈川主张的违约金过高，应当调减。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2014年2月15日，陈川与华能公司签订商品房买卖合同和补充协议。该合同约定，1、陈川购买华能公司开发的尚港领地楼盘1幢3单元4层402号住宅，所购商品房总价款529345元，陈川首期支付总房款的60%，余款以贷款方式支付。2、华能公司应当在2014年12月31日前交付该商品房。3、陈川同意委托华能公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因该司的责任，陈川未能在商品房交付之日起且陈川提交了全部办理产权所需资料以及税费后365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方按补充协议执行。 补充协议约定，1、陈川应全力配合办证事宜，并在合同约定的商品房交付期限内向华能公司支付按政府规定应由其承担的办理房屋分户所有权证和国土分户使用权证所需资料、税、费以及相应资料。如因其自身原因以致未能在上述期限内向华能公司支付上述费用和提交相关资料的，办理房屋分户所有权证和国土分户使用权证的时间相应顺延。3、华能公司应在陈川交清全部资料、税、费和房屋专项维修资金且办理完毕房屋交付手续后365个工作日内为其办理房屋分户所有权登记；在案涉房屋所在楼宇所有物业的分户转移登记所有权证全部办理完毕之日起3年内，华能公司为其办理分户国土使用权证。4、陈川同意因政府部门原因要求其补正房屋所有权证书/土地使用权证书所需资料的，华能公司办理相关权属证书的时间相应顺延且不承担任何违约责任。5、如因华能公司的责任，未能在商品房交付之日起365个工作日内办理房屋分户所有权登记的，自该司应当办理房屋分户所有权登记的期限届满之次日起至实际办理房屋分户所有权登记之日止，华能公司向陈川支付全部已付款每日10/000的违约金，并于该司实际办理房屋分户所有权登记之日起30日内支付。但因政策和政府主管部门原因、工作程序，造成不能按合同约定时间办理产权登记相关手续的，华能公司不承担任何责任。 合同签订后，陈川按照合同约定向华能公司支付了购房款529345元。2014年12月26日，华能公司向其交付案涉房屋。交房当日，陈川向华能公司支付办理产权所需的相关税费、维修资金。 成都市双流区不动产登记中心于2017年1月4日向中国人民解放军四川省军区教导大队发出通知，要求其在收到通知后15日内提出划界申请。 另查明，陈川于2017年11月15日取得案涉房屋的不动产权登记。 《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记簿证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。 上述事实，有商品房买卖合同及其补充协议、不动产权证、交房程序表等证据，以及双方当事人庭审陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，陈川与华能公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：华能公司是否存在逾期协助办理完毕案涉房屋所有权证的违约行为，如存在该违约行为，陈川诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下： （一）关于华能公司是否存在逾期协助办理完毕案涉房屋所有权证的问题。陈川与华能公司先是在商品房买卖合同中约定华能公司协助办理房屋所有权证的期限为商品房交付之日起且陈川提交了全部办理产权所需资料以及税费后365个工作日内。后双方又在补充协议中就该权属证书的办理重新进行了约定，故应以补充协议的约定为准。然而，补充协议中两次约定了该权属证书办理的期限，分别为：陈川交清全部资料、税、费和房屋专项维修资金且办理完毕房屋交付手续后365个工作日，商品房交付之日起365个工作日内。该补充协议中关于房屋所有权证办理的前提的约定不一。因此，本院认为，双方在补充协议中对协助办理房屋所有权证的前提条件约定不明，应视为双方没有就此进行约定，故应认定华能公司协助陈川办理完毕房屋所有权证的期限为房屋交付之日起365个工作日内为宜。案涉房屋于2014年12月26日交付给陈川，华能公司应于2016年6月15日前协助办理完毕房屋所有权证。庭审中，该司抗辩国家不动产权登记政策的实施、与第三方中国人民解放军四川省军区教导大队之间的划界事宜影响其协助办理权属证书的进度，但成都市双流区人民政府发布的《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记簿证；且成都市双流区不动产登记中心于2017年1月4日才向中国人民解放军四川省军区教导大队发出通知，要求其在收到通知后15日内提出划界申请，故不动产权登记政策的实施和该司所述的划界事宜并不影响其在2016年6月15日前协助办理完毕案涉房屋所有权证。因此，本院认为华能公司逾期协助办理房屋转移登记事实清楚，应承担相应违约责任。 （二）华能公司应如何承担逾期协助办理房屋所有权证的违约金的问题。虽然华能公司以双方就协助办理房屋权属证书形成无偿委托合同关系，自身仅在因自身存在故意或重大过失从而给陈川造成重大损失的情形下承担赔偿责任为由，主张不应承担违约金。但该司在补充协议中与陈川就逾期协助办理房屋权属的违约责任进行了约定，即如因华能公司的责任，未能在商品房交付之日起365个工作日内办理房屋分户所有权登记的，自该司应当办理房屋分户所有权登记的期限届满之次日起至实际办理房屋分户所有权登记之日止，华能公司向陈川支付全部已付款每日10/000的违约金，并于该司实际办理房屋分户所有权登记之日起30日内支付。现华能公司所举证据不能证明其逾期协助办理完毕案涉房屋所有权证系自身之外的其他因素所致，应承担举证不能的法律后果，故本院对其抗辩不承担逾期协助办理房屋所有权证的违约金的意见不予采纳。 按照双方合同约定，华能公司应于2016年6月15日前协助办理完毕房屋所有权证书，违约金的起算时间本应为2016年6月15日。诉讼中，陈川主张违约金的起算时间为2016年6月25日，该意思表示真实，体现了权利自由处分原则，故本院对其主张的违约金起算时间为2016年6月25日予以支持。由于国家对房屋所有权和分户土地使用权证的分别办理已经调整为办理统一的不动产权证书，在案涉房屋所在地的成都市双流区不动产登记中心公告正式开始办理统一的不动产权证书后，华能公司方在事实上和法律上已经不可能再为陈川单独办理房屋所有权证书，故该违约金应当计算至双流区不动产权登记中心公告正式办理统一不动产权证之日即2016年10月30日止为宜。陈川主张从2016年6月25日起至2017年11月15日止计算违约金，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而陈川并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、华能公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定华能公司应承担的逾期办理房屋所有权证违约金为3387元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都市新华能实业有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告陈川逾期办理房屋所有权证的违约金3387元； 二、驳回原告陈川的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费234元，由被告成都市新华能实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘宇飞 二〇一九年五月二十九日 法官助理 付 静 书 记 员 陶悦瑞