上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第556号上诉人（原审被告）上海迎春房地产经纪事务所。委托代理人顾某。上诉人（原审被告）张斯奎。委托代理人顾某。被上诉人（原审原告）马勇。委托代理人冯亚伟。委托代理人覃向都。上诉人上海迎春房地产经纪事务所、张斯奎因居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第32129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审查明，2013年1月5日，马勇与上海迎春房地产经纪事务所（以下简称迎春事务所）签订《房地产求购委托协议》，马勇委托迎春事务所求购位于上海市某区某路某号四个门牌号套商铺中的其中一套，求购房地产总价款为人民币（以下币种相同）6，300，000元，总价款包含该房地产签订《上海市房地产买卖合同》转让价5，800，000元至6，100，000元整及转让溢价部分200，000元至500，000元整。转让溢价款无须开具税务发票，作为本次委托的各项成本费用及收益等，并由转让人或受托人收执。本次委托事宜，若经过迎春事务所努力，有效期于本协议后10个工作日内仍无法达成该房地产马勇委托购买总价款条件，则迎春事务所将洽谈结果告知马勇，马勇同意本次委托继续或重新签订其他房地产求购委托，反之，本次委托终止。同日，马勇与迎春事务所签订《房地产购买意向协议》，协议内容与《房地产求购委托协议》基本一致，另约定马勇为表示诚意购买意向，签订本协议当日内，马勇向迎春事务所支付100，000元作为本次购买意向金；双方同意意向金在转让方、马勇、迎春事务所共同签订本协议后即转为定金，并由迎春事务所将该笔定金转付转让方；若马勇购买条件未能得到转让方同意或本协议转让方无法签订生效，则迎春事务所须无息退还马勇意向金。马勇作为委托人、购房方，迎春事务所作为受托人、居间方分别在上述两份协议上签名、盖章。张斯奎作为迎春事务所经办人在协议上签名。当日，马勇将其应付意向金100，000元及案外人王某委托其支付的意向金100，000元共计200，000元通过银行转账转入张斯奎账户。同年1月31日，马勇与张斯奎签订《房地产求购委托协议》，马勇委托张斯奎求购位于上海市某区某路451号商铺，房地产总价款为6，100，000元，其余条款与1月5日签订的《房地产求购委托协议》一致。2月1日，张斯奎向马勇出具保证书，载明“我本人张斯奎特向马勇学长保证，于2013年2月8日前如不能办理好马勇委托购买某路商铺事宜，则向其退还全额订金人民币贰拾万元整。”3月3日张斯奎将意向金100，000元通过银行账户返还给马勇。马勇将其中50，000元退还给案外人王某。3月5日，马勇与某公司（以下简称某公司）签订《上海市商品房出售合同》，马勇以总价5，900，000元购买某路451号1-2层房屋。5月6日，上述房屋核准登记在马勇及其亲属名下。另查明，迎春事务所系普通合伙企业，张斯奎担任执行事务合伙人。涉案房地产开发商某公司于2013年4月7日出具《情况说明》申明某公司投资开发的浦东高行永乐街商铺《高行家园商铺》并无以任何形式委托迎春事务所及其个人进行任何代理销售事宜。马勇诉称，马勇与迎春事务所于2013年1月5日签订《房地产求购委托协议》，由马勇委托迎春事务所购买位于本市某区某路某号四个门牌号商铺中的其中一套；同日，马勇与迎春事务所又签订《房地产购买意向协议》，马勇向迎春事务所支付意向金100，000元。因开发商某公司并未授权迎春事务所销售房屋，张斯奎遂要求以其个人名义与马勇签订《房地产求购委托协议》，为马勇购买某路451号商铺，但最终因迎春事务所、张斯奎并未得到售房代理权导致购房未成。迎春事务所同意并已返还马勇意向金50，000元，然剩余意向金50，000元，迎春事务所至今拒不返还。张斯奎系迎春事务所执行事务合伙人，于2013年2月1日向马勇出具保证书承诺委托购买事宜若不能在2013年2月8日前完成则返还该笔意向金，故张斯奎作为保证人应承担连带返还责任。为维护自身合法权益，马勇提起诉讼，要求判令迎春事务所、张斯奎连带返还马勇意向金50，000元。迎春事务所、张斯奎共同辩称，2013年1月5日马勇委托迎春事务所购买本市某区某路某号商铺。同年1月31日，马勇又委托张斯奎购买某路451号商铺。2月1日，张斯奎带马勇至某公司处签约，因某公司不认可马勇系张斯奎客户导致当日签约未成。后经张斯奎与某公司“贝总”沟通，某公司表示春节后再谈，春节后迎春事务所、张斯奎得知马勇已经直接与某公司洽谈，所以迎春事务所、张斯奎未再出面。迎春事务所、张斯奎认为马勇、迎春事务所、张斯奎之间已签订《房地产求购委托协议》，房屋价格已经确定，应当视为居间已经完成。某公司虽未委托迎春事务所、张斯奎代理销售房屋，但某公司“贝总”口头同意迎春事务所、张斯奎代为销售房屋，为此迎春事务所、张斯奎多次请某公司“贝总”吃饭、唱歌，花费了一大笔应酬费用。因此迎春事务所、张斯奎不同意返还马勇剩余意向金。原审认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。迎春事务所与马勇签订的《房地产求购委托协议》及《房地产购买意向协议》，系双方真实意思表示，合法有效，马勇与迎春事务所间形成居间合同关系。迎春事务所、张斯奎要求马勇支付居间报酬，应当提供充分证据证明迎春事务所作为居间方促成马勇房地产买卖成功。然因迎春事务所、张斯奎未获得开发商房屋销售代理权，未能促成房屋交易成功，甚至于张斯奎自愿承诺办好委托购房事宜期限届满时，迎春事务所、张斯奎仍未能促成交易成功，马勇遂自行与开发商协商签订房地产买卖合同，故迎春事务所、张斯奎认为马勇最终成功购买某路商铺系在迎春事务所、张斯奎居间下促成，依据不足，原审对其主张不予采纳。张斯奎作为迎春事务所负责人自愿向马勇出具保证书系张斯奎真实意思表示，现张斯奎未能在保证书约定时间前办理好马勇委托购买某路房屋事宜，应当按保证书约定履行其全额返还意向金的承诺，故张斯奎对迎春事务所返还意向金的义务应承担连带责任。张斯奎在出具保证书后已经实际返还马勇意向金50，000元，现迎春事务所、张斯奎继续无故占有马勇剩余意向金，于法无据，对马勇要求迎春事务所返还意向金的诉讼请求予以支持，张斯奎对迎春事务所返还义务承担连带责任。迎春事务所、张斯奎认为其为居间活动花费了应酬费用，但未能提供充分证据证明又未能证明应酬费用系其从事居间活动支出的必要费用，迎春事务所、张斯奎据此不同意返还剩余意向金的辩称意见，不予采纳。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条及第四百二十七条之规定，于二○一三年十二月五日作出判决：一、上海迎春房地产经纪事务所于判决生效之日起十日内返还马勇意向金人民币50，000元；二、张斯奎对第一项判决中上海迎春房地产经纪事务所应返还的款项承担连带责任。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1，050元，减半收取计人民币525元，由上海迎春房地产经纪事务所、张斯奎共同负担。判决后，迎春事务所、张斯奎不服，上诉于本院称，被上诉人与张斯奎签订了《房地产求购委托协议》后，上诉人迎春事务所合伙人张斯奎为促成被上诉人与某公司完成房屋交易，花费了大量的人力、物力，履行了居间义务，最终使得被上诉人与某公司就某路商铺签订了《上海市商品房出售合同》，上诉人已经促成交易成功，有权收取约定报酬。上诉人进行居间活动的依据是与被上诉人之间所建立的合同关系，上诉人是否取得开发商房屋销售代理权并不影响上诉人与被上诉人居间关系的成立。即便张斯奎曾承诺退还意向金，也不影响上诉人与被上诉人之间居间关系的存续，在上诉人促成合同后，被上诉人仍然应支付约定报酬。综上，请求二审撤销原审判决，驳回被上诉人原审诉请。被上诉人马勇辩称，上诉人始终未能取得开发商的售房代理权，其并未促成被上诉人与某公司商铺买卖合同成立，故其无权收取佣金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议是上诉人作为居间方是否促成了被上诉人与开发商商品房出售合同成立，从而有权不予返还被上诉人意向金。商品房出售与二手房买卖不同，居间方是否取得开发商售房代理权限系居间成功的必要因素，而在被上诉人与上诉人张斯奎就涉案商铺签订《房地产求购委托协议》后，迎春事务所或张斯奎始终未能取得开发商的售房代理权，上诉人不仅未能举证证明其曾代理被上诉人与某公司就涉案商铺的买卖事宜进行居间斡旋，也未能提供证据证明其为居间所支出的“应酬费用”。本院认为，当事人对自己提出的主张，应提供充分证据加以证明，否则将承担举证不利的法律后果。故上诉人关于促成被上诉人与某公司商品房出售合同成立的主张，缺乏事实依据，本院无法采信。本案意向金系被上诉人交付给迎春事务所，待商品房出售合同成立后由其转付给开发商的款项。现迎春事务所并未促成被上诉人与某公司商品房出售合同成立，也未将该款项转付给某公司，理应将该意向金返还被上诉人。上诉人张斯奎承诺于2013年2月8日前为被上诉人办妥某路商铺买卖事宜，但该期限届满时，上诉人仍未能居间成功，张斯奎也于2013年3月3日将部分意向金返还，故迎春事务所理应返还被上诉人剩余意向金，张斯奎对此应承担连带责任。综上，原审根据本案查明的事实判令迎春事务所返还被上诉人剩余意向金，张斯奎对迎春事务所的返还义务承担连带责任，于法不悖，本院予以维持。上诉人迎春事务所、张斯奎的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，050元，由上诉人上海迎春房地产经纪事务所、张斯奎负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔美君审 判 员  郑卫青代理审判员  杨斯空二〇一四年三月二十一日书 记 员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……