湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂江汉民二初字第01510号原告易志伟，男，1941年5月30日出生，汉族。委托代理人易峥嵘（原告易志伟之子），男，1968年11月15日出生，汉族。代理权限为特别授权。委托代理人饶静，湖北山河律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告武汉市江汉区城市建设开发有限公司。法定代表人黄升，总经理。原告易志伟与被告武汉市江汉区城市建设开发有限公司（以下简称被告城建开发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告易志伟及其委托代理人易峥嵘、饶静到庭参加诉讼。被告城建开发公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告易志伟诉称，因被告城建开发公司需对原告易志伟营业用房进行拆迁，双方于2001年5月28日签订《还建安置协议》，约定被告城建开发公司将原告易志伟的营业用房安置到天一小区11号楼1（1-1）号，由原告易志伟补交超面积款项。原告易志伟依约缴纳差额款项后，被告城建开发公司却未为原告易志伟办理该房屋的所有权证和土地使用证，并于2012年8月20日发函要求原告易志伟腾退。故原告易志伟诉至法院，请求判令：1、被告城建开发公司履行《还建安置协议》，为原告易志伟办理武汉市江汉区天一小区11栋1（1-1）号房屋（两层）（平层建筑面积34.33平方米，跃层建筑面积61.42平方米）的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》登记手续；2、被告城建开发公司承担本案的全部诉讼费用。被告城建开发公司未到庭应诉，亦无答辩意见。原告易志伟向本院提交的证据：1、工商登记信息，证明被告城建开发公司的主体资格；2、《拆迁协议书》及收款收据2张，证明原、被告就产权调换进行了约定，原告易志伟已经按该协议支付款项；3、《说明》，证明被告城建开发公司占用天一小区丙栋4号门面，无法交付原告易志伟，被告城建开发公司承诺对原告易志伟进行补偿；4、《还建安置协议书》、收条及收款收据，证明被告城建开发公司无法向原告易志伟交付天一小区丙栋4号门面，遂与原告易志伟协商，另行安排天一小区11号楼1号房屋给原告易志伟，原告易志伟已按该协议交纳超面积部分的房款；5、《函》，证明被告城建开发公司发函要求原告易志伟腾退；6、武汉市房产权权证附图、规划图纸，证明诉争房屋已经具备办证条件。原告易志伟提交的上述证据均经庭审查证属实，本院予以确认。经审理查明，原告易志伟与张林珍（已于1995年6月27日死亡）系夫妻关系。1993年4月20日，原告易志伟与张林珍作为被拆迁人（甲方），与拆迁人武汉市江汉区城市建设综合开发公司（乙方）签订《拆迁协议书》，协议书中载明：“经武汉市人民政府征地拆迁办公室、武拆许字（91）第67号文批准，乙方在天一小区实施拆迁。双方就拆迁有关事宜商定协议如下：“一、甲方（即本案原告）坐落在中天667号，营业用房建筑面积28.54平方米…；四、乙方在天一小区红线内安置甲方营业用房，建筑面积28.54平方米；五、乙方按《武汉市城市房屋拆迁管理办法》第二十九条二款（一）项和第三十六条的规定同甲方进行产权调换。产权调换结算方法：1、甲方购产权，乙方建筑面积每平方米800元收款（暂定价）800（元）×28.542（平方米）。2、乙方补偿甲方各种费用5222.40元，两项相抵，甲方还应付乙方产权款17569.6元，签订协议之日起，甲方一次性付清购产权款；六、乙方给予甲方各项补偿费用，总计5262.40元。甲方给予乙方产权调换结构，成新差价22832元，各项补偿费与安置房产权调换结构，成新差价相抵后，甲方应付乙方17569.60元；七、甲方应于1993年4月14日腾空房屋，搬迁完毕；八、本协议经双方签字盖章后生效，甲方安置新房后失效”。原告易志伟交付产权款后，武汉市江汉区城市建设综合开发公司于次日开具收款收据，收款收据金额为39390.43元（此款含还建住房款）。同年5月20日，武汉市江汉区城市建设综合开发公司名称变更为武汉市江汉区城市建设综合开发总公司。1997年，武汉市江汉区城市建设综合开发总公司将天一小区丙栋4号门面（建面36.54平方米）调换给原告易志伟，并要求原告易志伟补足超面积款。同年10月31日，原告易志伟按实测面积支付超面积款27120元（实测超面积6.78㎡×4000元）。因该地点被长期占用，武汉市江汉区城市建设综合开发总公司未能将该门面交付原告。同年12月16日，原告易志伟以书面形式向武汉市江汉区城市建设综合开发总公司提出尽快还建门面房并要求支付占用期间的补偿费用，武汉市江汉区城市建设综合开发总公司表示同意按每月3000元给付占用期间的补偿费用。2001年5月28日，原告易志伟与武汉市江汉区城市建设综合开发总公司签订《还建安置协议书》一份，写明因原分配给易志伟的天一小区丙栋4号门面（建面36.54平方米）无法安置到位，虽经开发公司多次协调，但仍无法落实。经双方协商达成如下协议：“一、甲方（即武汉市江汉区城市建设综合开发总公司）将易志伟的门点安置到天一小区11号楼1号门点（建筑面积为34.33平方米），差额面积按7000／平方米补偿给乙方，计币（36.54-34.33）×7000=15470元。二、原应补偿的3000元／月，计26个月合计78000元，连同差欠的面积款（15470元）共计93470元，甲方同意用11号楼二楼（二楼指一楼相邻的二楼，下称二楼均指此处）面积拆换实物补偿，11栋二楼按2000元／平方米总计补偿原告易志伟的建筑面积为46.735平方米（93470元÷2000元／平方米=46.735平方米）。现实际交付给乙方（即本案原告易志伟）的二楼建筑面积为61.42平方米，乙方同意补交超面积款（61.42-46.735）×2000元／㎡=29370元，计人民币贰万玖仟叁佰柒拾元整。三、签订此协议的同时，原双方的协议同时终止”。协议签订前，武汉市江汉区城市建设综合开发总公司已将天一小区11号楼1号一楼（面积34.33平方米）、二楼（面积61.42平方米）房屋钥匙交付给原告易志伟，原告易志伟补缴房款29370元。2005年11月18日，武汉市江汉区城市建设综合开发总公司名称变更为武汉市江汉区城市建设综合开发有限公司（即本案被告）。原告易志伟于2001年4月11日占有使用上述房屋至今，但被告城建开发公司一直未为原告易志伟办理房屋登记手续。2012年8月20日，被告城建开发公司向原告易志伟发函，要求原告易志伟退出天一小区11栋1号门面，故原告易志伟诉至本院，请求判如所请。另查明，被告城建开发公司交付原告易志伟的天一小区11号楼1号1楼（建筑面积34.33平方米）营业用房在武汉市江汉区房产登记中心办理了初始备案登记，符合办理产权登记的条件。对原、被告在《还建安置协议书》中约定的建筑面积为61.42平方米的二楼，经本院现场勘验并到武汉市江汉区房产管理局调查，双方约定的二楼并非初始备案登记记载的二楼，而是坐落于原告易志伟申请办证的1号1楼（建筑面积34.33平方米）的相邻二楼，在开发商未对该部位进行初始备案登记前，暂不能办理该部位的产权登记手续。本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”；第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。”。本案中，原、被告签订的《还建安置协议书》对变更不动产物权进行了约定，该协议未违反法律及行政法规强制性规定，合同自成立时生效。原告易志伟按该协议履行了交付拆迁房屋和补足差额款项的义务，被告城建开发公司依协议将调换安置的房屋交付原告易志伟后，双方应当按照法律规定办理产权登记手续。合同中虽未对办理产权登记手续进行约定，但根据相关法律规定及交易习惯，被告城建开发公司在交付房屋后应为原告易志伟办理房产登记手续。故原告易志伟主张被告城建开发公司继续履行合同，并为原告易志伟办理权属登记手续的诉讼请求，本院予以支持。由于办理权属登记手续的部位应按开发商初始登记备案的部位办理，因此，被告城建开发公司应为原告易志伟办理符合产权登记条件的武汉市江汉区天一小区11栋1单元1层1室（面积34.33平方米）房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》登记手续。但对于原告易志伟还主张办理其他部位（面积61.42平方米的二楼）权属登记手续的诉讼请求，现因开发商未对该部位进行初始备案登记，尚不符合产权登记条件，故原告易志伟待该部位符合办理条件后，再另行主张权利。被告城建开发公司要求原告易志伟腾退的行为违反了合同约定，且经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告武汉市江汉区城市建设开发有限公司继续履行2001年5月28日与原告易志伟签订的《还建安置协议》；二、被告武汉市江汉区城市建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告易志伟办理武汉市江汉区天一小区11栋1单元1层1室房屋（建筑面积34.33平方米）的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的登记手续；三、驳回原告易志伟的其他诉讼请求。案件受理费7669元、诉讼保全费2140元、其他诉讼费46元，共计9855元，由被告武汉市江汉区城市建设开发有限公司负担（此款原告易志伟已预付本院，被告武汉市江汉区城市建开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告易志伟）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审 判 长  喻 瑛人民陪审员  陈桂荣人民陪审员  杨汉荣二〇一四年三月二十六日书 记 员  胡倩雯速 录 员  王碧霞