广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初14793号原告：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地广东省深圳市。法定代表人：杜艳花，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵晓凤，系该公司法务人员。委托诉讼代理人：侯涛，系该公司法务人员。被告：中山市威利创展房地产有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：张发威，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈菲露，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟靖，北京市京师（中山）律师事务所实习律师。原告深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）与被告中山市威利创展房地产有限公司（以下简称威利公司）居间合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月8日公开开庭进行了审理。原告乐有家公司的委托诉讼代理人赵晓凤到庭参加诉讼，被告威利公司的委托诉讼代理人陈菲露、李伟靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付推介服务费192400元和逾期违约金（按拖欠金额每日万分之五的标准计算，自2017年1月31日起计至实际支付时）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告基于双方真实意思表示签订了《联动代理合同》，合同期限自2017年7月1日至2017年10月31日，约定原告代理服务费为45000元/套、合同约定在乙方客户付完购房款项并签订商品房买卖合同后，被告配合相关确认工作，签署客户成交确认表。2017年7月1日，双方又签订《联动代理合同》，期限自2017年11月1日至2018年1月31日，约定代理服务费为60000元/套。2017年12月被告向原告出具佣金支付承诺函，称2017年12月9日至2017年12月17日成交的单位，额外奖励1200元/套现金奖，并予以盖章确认。合同约定，被告若逾期支付原告代理服务费，每逾期一日应按拖欠金额万分之五标准向原告支付违约金。合作期限内，原告严格履行合同约定义务并促成客户成交，但至今被告仍有9套成交物业代理服务费共计192400元未支付，被告违反合同约定的佣金支付义务。为维护自身的合法权益，原告特诉至法院。被告辩称：1.原告起诉的金额与实际尚欠金额不符，其中有一个叫张小明的业主在签订认购书之后的当天反悔，不想要房子了，而当天被告的员工曾萍玲与客户沟通并将此事与原告的负责人李军沟通，李军同意对该业主放弃50000元的佣金，由被告在客户应交款项中退还，在退还当日被告员工又以微信方式向李军再次取得确认，在当日退款50000元给该业主，该业主出具收据，故该50000元应予扣减；2.奖金2400元（2个1200元），据被告员工反映根本没有支付，根据被告与原告签署的联动合同中约定，如果原告销售的套数达到每月的套数任务才会有额外奖金，而原告并没有达到，所以是没有任何奖金的，故原告的诉求金额应扣减50000元和两个1200元的奖金；3.尚欠的服务费被告希望能够分期付款；4.被告认为逾期付款的违约金过高，请求法院调低，计算标准为中国人民银行同期同类贷款基准利率，起算日期为原告起诉之日起，原被告双方签订了两份联动代理合同，在第一份联动代理合同中没有约定逾期支付代理服务费的违约金，而经原告促成的成交业主的签约时间只有两套不在此时间内。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，明确违约金的计算方式为以70000元为本金，从2017年10月31日按照银行同期逾期贷款利率计算至被告付清之日止；以122400元为本金，从2018年1月31日起按照每日万分之五计算至被告付清之日止。被告认为原告主张的70000元部分要求计算违约金没有任何合同依据，不应得到支持；被告认为原告主张的122400元该部分数额不属实，应扣减54800元；逾期付款的违约金被告认为标准过高，请求法院调低，计算标准为中国人民银行同期同类贷款基准利率，起算日期为原告起诉之日起至被告付清之日止。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：2017年7月1日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《汇凯嘉园联动代理合同》，部分约定如下：甲方为中山市黄圃镇“汇凯嘉园”（对外推广名）楼盘项目业权人，委托乙方为该项目之外围联动销售代理人，指定乙方为非独家分销商；代理委托期限自2017年7月1日起至2017年10月31日，代理期限届满前15日，如需续约则另行签订；乙方组团带客到甲方销售现场，在客户与甲方签订《认购书》、《商品房买卖合同》视为乙方有效转介，并签署《客户成交确认表》；乙方成功转介的标准为：“乙方外联客户与甲方签署《商品房买卖合同》并缴清首期；由于乙方转介成交之客户违约，办理退房手续的，甲方退还客户定金/首期款同时，乙方已收取客户的代理服务费应予5个工作日内全额退还给相关客户；代理期内，乙方代理服务费按如下标准计算：提供书面凭证并经甲方确认的成交客户，不包餐费、车费等情况下按照前置佣金每套人民币叁万伍仟元（小写：￥35000），后佣每套为壹万元（小写：￥10000）计算；前置佣金于客户缴纳首付款后，结算给乙方；剩余部分于客户签署《商品房买卖合同》、《银行按揭合同》后，再结算；乙方应当于每月15日前向甲方提交上月应结佣金费用明细或表格进行核对，经甲方核对无误后，乙方应当开具等额的佣金发票给甲方进行结算，甲方自收到乙方提交的等额佣金发票之日起5个工作日内向乙方支付上月应结佣金费用；对于客户挞定、政府政策或其他原因导致客户不能成功购房，乙方需要退还涉及的已收佣金，若涉及有未收的佣金，甲方在知会乙方的情况下，可以直接进行相应部分佣金扣减。该合同还约定了其他事宜。原告在合同乙方落款处加盖公章确认，被告在合同甲方落款处加盖公章确认。同日，被告出具对接人确认书，确认肖健强、吴浩麟为其与原告的对接人，该两人任何一人均可代表被告进行客户确认、对账、文件签收等与上述项目有关的一切事宜，其对接期限与主合同期限一致，被告于该对接人确认书下方加盖公章确认。2017年11月1日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《汇凯嘉园联动代理合同》，部分约定如下：甲方为中山市黄圃镇“汇凯嘉园”（对外推广名）楼盘项目业权人，委托乙方为该项目之外围联动销售代理人，指定乙方为非独家分销商；代理委托期限自2017年11月1日起至2018年1月31日，代理期限届满前15日，如需续约则另行签订；乙方组团带客到甲方销售现场，在客户与甲方签订《认购书》、《商品房买卖合同》视为乙方的有效转介，并签署《客户成交确认表》；乙方成功转介的标准为：“乙方外联客户与甲方签署《商品房买卖合同》并缴清首期；由于乙方转介成交之客户违约，办理退房手续的，甲方退还客户定金/首期款同时，乙方已收取客户的代理服务费应予5个工作日内全额退还给相关客户；代理期内，乙方代理费按如下标准计算：提供有效书面凭证并经甲方确认的成交客户，按照前置佣金每套为伍万元（小写：￥50000），后佣每套为壹万元（小写：￥10000）计算；前置佣金于客户缴纳首付款后，结算给乙方；剩余部分于客户签署《商品房买卖合同》、《银行按揭合同》后，再结算；乙方应当于每月15日前向甲方提交上月应结佣金费用明细或表格进行核对，经甲方核对无误后，乙方应当开具等额的佣金发票给甲方进行结算，甲方自收到乙方提交的等额佣金发票之日起5个工作日内向乙方支付上月应结佣金费用；对于客户挞定、政府政策、或其他原因等，导致客户无法购房，乙方需要在甲方通知后1周内全额退还已收佣金、奖励金给甲方，另外甲方有权在乙方未收佣金中进行抵扣；甲方逾期支付乙方代理服务费的，则甲方以应付代理服务费为基准，按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同还约定了其他事宜。原告在合同乙方落款处加盖公章确认，被告在合同甲方落款处加盖公章确认。该合同附件对接人确认书载明曾萍玲、吴浩麟该两人任何一人均可代表被告进行客户确认、对账、文件签收等与上述项目有关的一切事宜，对接期限与主合同期限一致。被告于该对接人确认书下方加盖公章确认。2017年12月6日，被告出具《家家顺佣金支付承诺函》一份，原告作为乙方，被告作为甲方，部分约定如下：代理期限内，乙方代理服务费按如下标准计算：提供有效书面凭证并经甲方确认的成交客户，按照前置佣金每套为伍万元（小写：￥50000），后佣每套为壹万元（小写：￥10000）计算；售出单位界定标准：在客户与甲方签订《商品房买卖合同》并交缴清首付后，视为客户成交，或按揭客户签署《商品房买卖合同》、支付首期款并签署《银行按揭合同》后，乙方之销售代理工作完成；凡是2017年12月9日-2017年12月17日成交的单位，额外奖励1200元/套（按销售中心前70套成交单位，奖完即止）。该承诺函还约定了其他事宜，被告于该承诺函委托人处加盖公章确认。签订上述合同及承诺函之后，原告于2017年8月1日至2017年12月15日期间代理销售9套房产。其中被告已向原告支付了2017年8月1日至2017年10月1日期间销售的7套房产的前置佣金共计245000元，该7套房产的后置佣金70000元至今未付。此外，原告分别于2017年12月9日、2017年12月15日代理销售2套房产（客户分别为张蓉、张小明）。原告认为，被告应向其支付该2套房产的全部佣金120000元及现金奖2400元，被告至今尚未支付代理服务费及奖金合计194000元，其行为已构成违约，为维护自身的合法权益，遂于2018年11月19日诉至本院，主张前述请求。另查，《汇凯嘉园项目代理服务费结算表》部分载明：成交日期2017年12月15日，客户姓名张小明，套结佣金60000，现金奖0，应结代理服务费总额60000，前期已结算代理服务费0，未结算代理服务费60000，本次应结算代理服务费50000；成交日期2017年12月9日，客户姓名张蓉，套结佣金60000，现金奖0，应结代理服务费总额60000，前期已结算代理服务费0，未结算代理服务费60000，本次应结算代理服务费50000。该结算表上被告加盖公章确认。又查，根据被告提供的其工作人员与原告的工作人员李军的聊天记录中显示：2018年10月4日，被告工作人员通过微信向原告的工作人员李军通知：李总：乐有家客户张小明在2017年12月15日成交汇凯嘉园7幢1803房，现向贵司申请退还5万元中介咨询费，现由我司先代退还，并在贵司已递交的《汇凯嘉园项目代理服务费结算表》扣除5万元；原告的工作人员李军回复：好。后被告提供了收据一张，载明：今收到退还中介咨询费，金额伍万元（小写￥50000），收款单位为张小明，经手人处有张小明的签名并捺印确认。原告对此不予确认，并认为李军系其门店店长，负责原告与被告之间的沟通协调工作，包括及时联系被告与原告签约、对账等，但李军并非合同约定的对接人/负责人，无权针对佣金支付问题进行个人确认；同时不确认该收据，认为被告向客户张小明是否退还中介咨询费均不影响被告应履行佣金支付义务且两份联动代理合同均未约定被告向客户退还中介咨询费的情况下不予支付原告对应佣金。双方均确认案涉9套房产的代理销售佣金支付条件均已成就。本院认为，本案为居间合同纠纷。本案争议焦点为：1.客户张小明要求退还的50000元中介咨询费是否应予扣除？2.现金奖支付条件是否已成就？本院分析如下：1.原告、被告签订的两份《汇凯嘉园联动代理合同》为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应严格遵照履行。客户张小明于2017年12月15日成交，根据第二份代理合同约定，“由于乙方转介成交之客户违约，办理退房手续的，甲方退还客户定金/首期款同时，乙方已收取客户的代理服务费应予5个工作日内全额退还给相关客户”及“对于客户挞定、政府政策、或其他原因等，导致客户无法购房，乙方需要在甲方通知后1周内全额退还已收佣金、奖励金给甲方，另外甲方有权在乙方未收佣金中进行抵扣”，被告已将客户张小明申请退还中介咨询费的情况以及作出先由被告代退还再于代理服务费结算表中扣除的意思表示通过微信告知原告工作人员李军，李军予以回复“好”。虽然原告称李军无权针对佣金支付问题进行个人确认，但其亦称李军系其门店店长且负责与被告进行沟通协调包括联系被告与原告签约、对账等，被告有理由相信原告的工作人员李军有权对涉及代理服务费事宜作出相应的决定，而被告亦已提供收据证明其向客户李小明退还中介咨询费50000元，故该50000元应从原告应收佣金中予以扣减；2.根据被告出具的《家家顺佣金支付承诺函》约定，“凡是2017年12月9日-2017年12月17日成交的单位，额外奖励1200元/套（按销售中心前70套成交单位，奖完即止）”，该约定按字面理解为在2017年12月9日至2017年12月17日成交且是销售中心前70套才可以获得该额外奖励1200元/套，原告代理销售的客户张蓉、张小明成交时间分别为2017年12月9日、2017年12月15日，但没有证据显示该两客户的成交是在销售中心前70套之内，且原告提供的《汇凯嘉园项目代理服务费结算表》中该两客户的现金奖亦为0元，原告应承担举证不能的不利后果，故本院认定该现金奖条件未成就。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。结合前述认定，被告应向原告支付2017年8月1日至2017年10月1日期间原告代理销售的7套房产的后置佣金70000元、2017年12月9日及2017年12月15日原告代理销售的2套房产佣金70000元（120000元-50000元）合计140000元。原告诉请超出本院认定范围，本院予以驳回。被告至今未依约支付代理服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的问题。案涉两份代理合同均约定“乙方应当于每月15日前向甲方提交上月应结佣金费用明细或表格进行核对，经甲方核对无误后，乙方应当开具等额的佣金发票给甲方进行结算，甲方自收到乙方提交的等额佣金发票之日起5个工作日内向乙方支付上月应结佣金费用”，但原告未提交证据证明其向被告提交等额佣金发票的具体时间，对此原告应承担举证不能的不利后果，故案涉代理服务费的支付时间视为不明确。原告主张违约金的计算方式为：以70000元为本金，从2017年10月31日按照银行同期逾期贷款利率计算至被告付清之日止；以122400元为本金，从2018年1月31日按照每日万分之五计算至被告付清之日止。现本院认定被告应向原告支付的推介服务费为140000元，故违约金应相应调整，该140000元中有70000元为第一份联动代理合同约定的代理委托期限内成交的后置佣金，因该份联动代理合同中并未明确约定后置佣金的具体支付时间及逾期付款的违约责任，故原告有权主张以该70000元为本金，从起诉之日即2018年11月19日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至被告付清之日止的利息损失；该140000中的另外70000元为第二份联动代理合同约定的代理委托期限内完成代理销售佣金。根据该份联动代理合同约定，“甲方逾期支付乙方代理服务费的，则甲方以应付代理服务费为基准，按每日万分之五的标准向乙方支付违约金”，被告主张该违约金标准过高，请求法院予以调整为中国人民银行同期同类贷款利率计算。本院认为，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，合同所约定的违约金标准每日万分之五，综合原告的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，上述约定的违约金标准并不过高且未违反相关法律规定，故本院对被告的上述主张不予采纳。另，代理服务费的支付时间未明确约定，故该部分代理服务费70000元的违约金亦应从起诉之日即2018年11月19日起按照每日万分之五计算至被告清偿之日止。综上，原告诉请违约金超出本院上述认定部分，本院予以驳回综上所述，原告诉请合理之部分，本院予以支出；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告中山市威利创展房地产有限公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳市乐有家房产交易有限公司支付代理服务费140000元及违约金（其中以70000元为本金，从2018年11月19日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至被告清偿之日止；以70000元为本金，从2018年11月19日起按每日万分之五计算至被告清偿之日止）；二、驳回原告深圳市乐有家房产交易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4270元，减半收取2135元，由被告中山市威利创展房地产有限公司负担（该款原告已预交，被告在本判决生效之日起五日内径付给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇一九年五月三十日书记员  杨 慧庞增博