包头市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0204民初763号原告（反诉被告）王斌，男，1964年1月6日出生，现住内蒙古自治区包头市昆都仑区。委托诉讼代理人：郝春卉，内蒙天祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺鹏，内蒙天祺律师事务所律师。被告（反诉原告）：张剑，男，1975年1月6日出生，现住内蒙古自治区包头市昆都仑区。委托诉讼代理人：王栓女（系张剑母亲），1954年5月20日出生，现住内蒙古自治区包头市昆都仑区。委托诉讼代理人：刘明，内蒙古培隆律师事务所律师。原告（反诉被告）王斌、与被告（反诉原告）张剑返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王斌的委托诉讼代理人郝春卉、贺鹏、被告（反诉原告）张剑及其委托诉讼代理人王栓女、刘明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）王斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于包头市青山区××××号房屋及××××号车库腾空，并交付原告；2、判令被告支付原告自2011年7月19日起至房屋交付之日止的房屋使用费（暂计算至2019年1月19日房屋使用费697500元；3、判令被告支付原告为其垫付的物业费2969.82元，取暖费4833.99元，取暖费滞纳金从2018年11月1日起计算，按每日4.83元，直至其向原告付清取暖费为止，暂计算至2019年1月19日为381.57元；以上请求合计705685.38元；4、本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2009年7月7日原告王斌与被告张剑签订《房屋租赁合同》，约定被告张剑租赁原告王斌所有的位于包头市青山区××××号房屋及××××号车库，租赁期限为5年，第一年的租金为7万元，第二、三年的租金为8万元，第四、五年的租金为9.5万元，合同对租金支付方式及双方权利义务亦作了明确的约定。后原、被告于2011年3月28日签订《购房合同》，约定原告王斌将上述涉案的四套房屋以总价160万元的金额出售给被告张剑。房款支付方式为首付款80万元于2011年5月15日前支付。其余房款分3次，分别于2011年7月、9月、12月依次支付，在2011年12月30日前付清。《购房合同》签订后被告张剑于2011年7月7日向原告王斌支付购房款50万元，于2011年9月29日向原告王斌支付购房款20万元，后再未支付过任何购房款。因被告张剑未能如期缴纳房款，已经构成违约，原告王斌于2018年7月10日向人民法院提起诉讼要求解除《购房合同》。包头市青山区人民法院作出（2018）内0204民初2599号民事判决，判决解除原、被告签订的《购房合同》。被告张剑不服判决提起上诉，包头市中级人民法院作出了（2018）内02民终2379号民事判决驳回了被告张剑的上诉请求，维持了一审判决结果。现上述两份判决已经生效，原告王斌多次联系被告张剑，要求其腾空并交付涉案的四套房屋，被告张剑以各种理由推脱，拒不腾退涉案房屋，故原告起诉至人民法院要求其返还房屋，以维护原告对上述房屋合法的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条之规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。”本案中《购房合同》以分期付款的方式出售，被告张剑未支付购房款高达90万元，超过了全部房屋价款的百分之五十，在合同现已解除的情况下，被告应当支付涉案四套房屋的使用费。本案中原被告之间先是建立了租赁合同关系，后又建立了买卖合同关系，无论是租赁合同还是买卖合同，均是原被告双方的真实意思表示，在解除前均为合法有效的合同，故被告张剑的房屋使用费应当参照原被告签订的《房屋租赁合同》确定，即2011年7月19日至2012年7月18日按照8万元/年计算，2012年之后按照9.5万元/年（260.27元/日）计算，截止到2019年1月19日，被告张剑应当向原告王斌支付使用费697500元。被告张剑在占有使用涉案的四套房屋期间从未交纳过物业费用，原告为其垫付了2009年7月18日至2015年12月31日的物业费共计2969.82元。同时被告也未缴纳2018年度至2019年度的采暖费4833.99元，采暖费自2018年11月1日起产生每日4.83元的滞纳金，计算至2019年1月19日共计产生滞纳金381.57元。上述物业费及采暖费均为被告占有使用房屋期间产生的，应当由被告承担，被告应当在腾退房屋的同时，将上述费用给付原告。被告张剑（反诉原告）辩称：一、原告王斌诉被告返还房屋，属于重复诉讼，请求驳回其诉讼请求第一项。原被告双方就案涉房产于2009年7月7日签订了为期五年的《房屋租赁合同》，合同履行期间双方协商一致终止了房屋租赁关系，原告将案涉房产卖与被告并于2011年3月28日签订了《购房合同》。《购房合同》约定：房屋交易价款共计160万元，采用分期付款至2011年年底付清。合同签订时，原告一再表示2011年年底或次年年初能够办理房屋产权登记。《购房合同》签订之后，被告向原告如期交付购房款（含原告已收到的2011年度房屋租金8万元、原告欠被告办证费1万元、定金一万元）共计80万元。此后被告获悉，案涉房产产权证无法在原告所说的时间内办结，故出于交易安全考虑，经被告与原告沟通，原告同意待可以办证时被告支付剩余款项，所以被告一直未付剩余款项给原告，这也是原告于期间多年未向被告主张给付余款的主要原因，否则不可能拖这么多年才解决彼此的纠纷。2016年，原告未履行通知被告的义务私自办理了房产产权证致其名下。2018年6月的一天，原告突然找到被告，说房产产权证已办理，要求被告在已交付80万元房款的基础上，另行向其支付购房款160万元方可协助办理产权过户至被告名下，对此被告认为原告有违诚信、乘人之危、恶意讹诈，但出于平息争议、顺利履行合同的考虑，被告仍提出愿意在原欠付剩余房款80万元的基础上另行给付原告五万元作为补偿其办证所花费用，但遭到原告拒绝，为此双方协商未果。2018年7月，原告同时以“房屋买卖合同纠纷”“房屋租赁合同纠纷”为由将被告诉至贵院。经贵院审理，确认原被告房屋买卖合同关系，并作出（2018）内0204民初2599号民事判决，解除原被告所签《购房合同》（详见判决书）并被告承担违约损失16万元给原告。之后被告不服一审判决向包头市中级人民法院提出上诉，包头市中级人民法院作出（2018）内民终2379号民事终审判决，维持原判。根据《合同法》第九十七条等相关法律规定，合同解除后当事人双方互付返还义务。于此，原告应将已收到的购房款减去被告应承担的16万元违约损失，剩余部分返还被告，被告将争议房产返还原告。判决生效后，被告主动联系原告协商返还事宜，原告明确表示拒绝履行其返还剩余款项的义务。被告之所以没有按时返还涉案房产，系被告拒不履行自身法定义务所致，过错在于原告。二、原告第二项诉请无事实和法律依据，请予驳回。被告依据双方签订的《购房合同》居住、使用案涉房屋，是被告应有的权利，受我国宪法和法律保护。另双方就案涉房屋形成的租赁关系早于2011年签订《购房合同》时就已失效，原告在房屋买卖合同关系效期内，比照失效的《房屋租赁合同》主张房屋使用费并以所谓的租金作为房屋使用费计算依据，既无事实基础，又无法律依据。至于原告引用《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定，主张“房屋使用费”，意在混淆视听，以达成其恶意逃避返还义务的目的。三、原告诉讼请求第三项关于取暖费及滞纳金、物业费不应由被告承担。理由如下：自被告买下涉案房产之日起，被告一家（包括被告父母）就长期在此居住并被告在此办公经营之用。2018年6月起，原被告就涉案房屋发生争议，至9月底，贵院经审理作出一审判决，解除了原被告的《购房合同》，被告一家为此另行租住包头市昆区××××房屋，可见被告为履行判决做了充分的准备。被告既不是房屋的所有权人又不是房屋的实际使用人，故不具有缴纳2018年—2019年度的取暖费的义务，该费用应由原告本人承担。另案涉房产所在小区从未向业主收取过原告所说的物业费。事实上，被告在此居住期间，社区物业办收取的垃圾处理费、卫生费、楼道亮化费用被告一直按时交纳，根本不存在欠费的问题，希望法庭就此予以明确查实。综上所述，被告认为原告的各项诉讼请求于事实不符，于法无据，请求法庭查清事实，依法驳回其全部诉讼请求。反诉原告张剑向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人返还反诉人向其交付的租金8万元、办证欠款1万元及自2011年3月28日起至款项付清之日的利息。2、判令被反诉人支付应退购房款54万元及自2018年12月10日起至54万元购房款给付之日的利息。3、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉人与被反诉人就青山区××××房产于2009年7月7日签订了为期五年的《房屋租赁合同》，合同履行期间双方协商一致变更房屋租赁关系为房屋买卖关系，并于2011年3月28日签订《购房合同》，约定房产交易总价160万元。此后，反诉人将房屋租赁期间向被反诉人已经交付的2011年度房屋租金8万元以及反诉人给被反诉人之子办理职业资格证垫付的1万元抵作购房款，连同分别于2011年7月7日、2011年9月29日支付的购房款50万元和20万元以及购房定金1万元，向被反诉人共计支付购房款80万元。2018年7月，被反诉人同时以“房屋租赁合同纠纷”“房屋买卖合同纠纷”为由将反诉人诉至贵院。经贵院审理，于2018年9月27日作出（2018）内0204民初2599号民事判决，确认双方房屋买卖合同关系，并解除了双方所签《购房合同》。同时在判决书确认被反诉人收到反诉人向其交纳的2011年租金8万元，但因被反诉人另案提起房屋租赁合同纠纷，故判决对此未做处理（详见判决书）。之后包头市中级人民法院（2018）内民终2379号民事终审判决维持了原判。生效判决认定反诉人已支付购房款70万元，判令反诉人承担16万元的违约赔偿。结合相关法律规定，合同解除后，当事人双方互负返还义务，故被反诉人扣除16万元违约赔偿应返还54万元给反诉人。基于法院认定的房屋买卖合同关系，被反诉人最终撤回了其所提的房屋租赁合同纠纷之诉。判决生效后，反诉人多次联系被反诉人协商履行判决事宜，被反诉人拒不退还剩余购房款54万元（见判决书），为此反诉人没有如期腾退涉案房屋。因被反诉人收到反诉人的8万元租金和反诉人为其子办理职业资格证垫付的1万元共计9万元未计入给付的购房款中，故被反诉人应连同54万元房款一并退还给反诉人，并承担9万元款项自2011年《购房合同》签订之日至款项付清之日的利息；同时被反诉人拒不退还收到的剩余房款54万元，故被反诉人应承担自判决生效之日至54万元全部付清之日的利息。综上反诉人恳请贵院查清事实，依法判决支持反诉人的各项诉请！本院经审理查明事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2009年7月7日，原告王斌作为甲方与作为乙方的被告张剑签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定主要内容为：第一条目标房屋概况、用途及期限。一、日标房屋概况：1、甲方同意按本合同的约定将位于××××号房屋的三楼（建筑面积为约270平方米），一楼车库一间（面积为约26平方米），（以下简称“目标房屋”）租赁给乙方使用。2、目标房屋一律按本合同签订时的现状租赁。乙方在签订合同前应充分了解、详细查看该房屋的情况。签订合同时甲方向乙方提供目标房屋所有权证复印件、平面结构图等资料。二、用途：甲方同意乙方将目标房屋用于办学、培训。乙方在本合同期内按前述租赁用途在目标房屋内进行依法经营，不受甲方干预。如乙方改变目标房屋的用途，须事先征得甲方的书面同意。三、租赁期限：1、租赁期限为5年，自2009年7月18日起至2014年7月18日。2、租赁期满后，乙方如有意继续租货，应提前3个月向甲方提出申请，具体情况由甲、乙双方另行商议。甲方继续出租或出售目标房屋的，乙方有优先承租或购买权。第二条押金、租金及支付方式。一、本合同签订后，乙方一次性付给甲方订金壹万元整（10000元）。二、租金为第一年柒万元，第二年八万、第三年八万、第四年九万五、第五年九万五、（包括租赁税在内的所有税费均由乙方负责）。第二年租金乙方应在2010年8月18日前一次付清，以此类推。如到期未付清甲方有权收回目标房屋，租金标准在租赁期内不因任何原因而调整。三、乙方在合同签订十五日内再交纳给甲方三万元，剩余部分在2009年9月15日结清。四、租金不包含水费、电费、暖气费、天然气费、物业费等费用，也不包括乙方经营场所内发生的其他一切税金和规费、工商管理费、消防设施设备、卫生防疫检验费、门前三包费等费用。乙方应对水、电、气单独立户并按实际使用量自行缴纳相关费用。五、甲方同意在租货期间乙方可以在所租房屋的房屋平台上设立户外广告牌并对外出租，所有申请费用由乙方承担，所得租赁费用由乙方自行支配，甲方予以配合申请所提供需要的手续。六、甲方同意乙方在出租房三楼的平台自行搭建彩钢结构板房，所有费用由乙方承担。在房屋到期后乙方将所建板房留给甲方，不得自行拆除。第三条双方的权利与义务：一、甲方的权利与义务。1、甲方有权按照本合同约定的时间和方式向乙方收取房屋租金。2、本合同有效期内，甲方确需对目标房屋进行改建或扩建的，应事先征得乙方同意，并以不影响乙方正常营业为前提。3、本合同有效期内，此目标房屋的房屋所有权不得转让或抵押给第三方。4、在租赁期内，甲方应保障目标房屋及其附属设施处于适用和安全的状态，并有权监督乙方对目标房屋进行装修，监督乙方对目标房屋及其附属设施的维护和保养。5、在乙方返还目标房屋后，对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。二、乙方的权利和义务。1、乙方有权要求甲方按照本合同的约定将目标房屋交付使用。2、乙方有权在不改变目标房屋内部构造的前提下，对目标房屋内部进行适当、必要的装修。3、乙方应当按照本合同约定及时、足额支付租金及相关费用。4、乙方应当承担目标房屋的日常维护和修缮义务。因目标房屋及其附属设施的质量问题而产生的维护、修缮费用由甲方承担或者在租金中抵充。5、乙方在租赁期内添置的能撤动、可拆卸的设备设施可带走。2011年3月28日，原告王斌（反诉被告）作为甲方与作为乙方的被告张剑（反诉原告）签订《购房合同》，合同约定：1、甲方将位于青山区××××住宅楼260平方米，车库一间26平方米出售给乙方，总价为160万元；2、甲方在合同签订前应向乙方出示所有的购房票据，待乙方付清余款后负责将房屋的一切手续办好交与乙方，并承担与房产相关一切费用，并协助乙方办理房产证及过户所有手续；3、乙方在5月15日首期支付甲方80万元，其余部分分3次于7月、9月、12月依次支付，在2011年12月30日前付清，如不能按时支付，甲方有权扣除乙方房价10%作为补偿，合同解除。合同签订当日，被告向原告支付购房定金1万元。被告于2011年7月7日向原告支付购房款50万元，于2011年9月29日支付购房款20万元。2018年7月10日，原告王斌以房屋买卖合同纠纷为案由向本院提起诉讼，请求解除与被告张剑签订的《购房合同》并请求被告张剑向原告王斌支付违约赔偿金（未履行合同义务补偿款）16万元。我院经审理认为，被告在合同签订时就已经知晓涉案房屋未办理房屋权属登记，在合同履行过程中又以未办理权属登记而面临不能办理权属登记的风险为由行使不安抗辩权，中止履行合同义务，该辩解意见没有事实依据，本院不予采信。被告仅支付购房款70万元，已经构成违约。原告有权按照合同约定解除合同，并要求被告赔偿。因被告存在违约行为，定金1万元不退。被告已交纳的2011年的租金8万元，因原告已经另案提起房屋租赁合同纠纷，本案不作处置。合同解除后，原告应当将被告支付的购房款70万元扣除违约损失16万元返还被告，被告应当将涉案房屋返还原告。因此，我院于2018年9月27日作出了（2018）内0204民初2599号民事判决书，判决解除了原告王斌与被告张剑于2011年3月28日签订的《购房合同》，被告张剑支付原告王斌违约损失16万元。被告张剑对该判决不服，向包头市中级人民法院提起上诉，2018年12月10日，包头市中级人民法院作出了（2018）内02民终2379号民事判决书，驳回被告张剑的上诉，维持原判，该判决现已发生法律效力。本院认为，原告王斌（反诉被告）与被告张剑（反诉被告）于2009年7月7日，签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，并不违反法律规定。2011年3月28日，原告王斌（反诉被告）与被告张剑（反诉原告）签订了《购房合同》，该《购房合同》改变了双方于2009年7月7日签订的《房屋租赁合同》，是原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。我院在（2018）内0204民初2599号民事判决书中认定，该《购房合同》因被告张剑仅支付购房款70万元，已经构成违约，因被告张剑存在违约行为，其交付的定金1万元不予退还。原告王斌应当将被告张剑支付的购房款70万元扣除违约损失16万元返还被告张剑，被告张剑应当将涉案房屋返还原告。现原告（反诉被告）王斌请求被告（反诉原告）张剑将位于包头市青山区××××号房屋及××××号车库腾空，并交付原告符合法律规定，本院予以支持。原告（反诉被告）王斌请求被告（反诉原告）张剑支付自2011年7月19日起至2019年1月19日止房屋使用费，2011年7月19日至2012年7月18日按照80000元/年计算，2012年7月19日至2019年1月19日按照95000元/年计算，总计697500元，对此，被告张剑不予认可。原告王斌（反诉被告）与被告张剑（反诉原告）于2011年3月28日签订了《购房合同》后，被告张剑一直占有并使用该房屋，被告张剑应支付原告王斌房屋使用费，双方于2009年7月7日签订的《房屋租赁合同》中约定了房屋租金为第一年柒万元，第二年八万、第三年八万、第四年九万五、第五年九万五。因此，被告张剑所支付给原告王斌的租金8万元应为2010年7月19日至2011年7月18日的房屋租金，双方于2011年3月28日签订了《购房合同》，双方由房屋租赁关系转变为房屋买卖关系，被告张剑之前所占用房屋应支付租赁费，从2010年7月19日至2011年3月28日该房屋租金应为54795元。从2012年7月19日至2019年1月19日房屋使用费按照95000元/年计算，应为617500元。原告（反诉被告）王斌请求被告（反诉原告）张剑支付原告为其垫付的物业费2969.82元，被告对此不予认可，原告王斌提供了相关票据，双方于2009年7月7日签订的《房屋租赁合同》中约定“租金不包含水费、电费、暖气费、天然气费、物业费等费用，也不包括乙方经营场所内发生的其他一切税金和规费、工商管理费、消防设施设备、卫生防疫检验费、门前三包费等费用。乙方应对水、电、气单独立户并按实际使用量自行缴纳相关费用”。因此，原告王斌垫付的物业费应由被告张剑承担，现原告（反诉被告）王斌请求被告（反诉原告）张剑支付原告为其垫付的物业费2969.82元符合法律规定，本院予以支持。原告（反诉被告）王斌请求被告（反诉原告）张剑支付其垫付的取暖费4833.99元及计算至2019年1月19日的取暖费滞纳金381.57元，对此被告张剑不予认可，原告王斌所提供的证据不能证明其已垫付了取暖费，原告王斌的该项请求没有法律及事实依据，本院不予支持。关于反诉原告张剑诉反诉被告王斌，本院认为：反诉原告张剑所支付给反诉被告王斌的租金8万元应为2010年7月19日至2011年7月18日的房屋租金，双方于2011年3月28日签订了《购房合同》，双方由房屋租赁关系转变为房屋买卖关系，反诉原告张剑之前所占用房屋应支付租赁费，从2010年7月19日至2011年3月28日该房屋租金应为54795元。不予认定反诉被告王斌返还反诉原告张剑房屋租金25025元。反诉原告张剑请求反诉被告王斌返还反其办证欠款1万元，反诉被告王斌不予认可，反诉原告张剑未提供相关证据予以证明，反诉原告张剑的该项请求没有事实及法律依据，本院不予支持。反诉原告张剑请求反诉被告王斌返还反其自2011年3月28日起至款项付清之日的租金及办证费的利息没有法律依据，本院不予支持。反诉原告张剑请求反诉被告王斌返还其购房款54万元，我院于2018年9月27日作出了（2018）内0204民初2599号民事判决书中已明确由反诉被告王斌返还给反诉原告张剑，反诉原告的该项请求符合法律规定，本院予以支持。反诉原告张剑请求反诉被告王斌返还其购房款54万元利息，自2018年12月10日起至给付之日按照银行同期贷款利率计算符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本诉被告张剑于判决书生效后三十日内将位于包头市青山区××××号房屋及××××号车库腾空，并交付本诉原告王斌；二、本诉被告张剑于判决书生效后三十日内支付本诉原告王斌房屋使用费642705元；三、本诉被告张剑于判决书生效后三十日内支付本诉原告王斌为其垫付的物业费2969.82元。四、反诉被告王斌于判决书生效后三十日内返还反诉原告张剑购房款540000元；五、反诉被告王斌于判决书生效后三十日内返还反诉原告张剑购房款540000元的利息，从2018年12月10起按中国人民银行同期贷款利率计算，利随本清；六、驳回本诉原告王斌的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告张剑的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5430元，由本诉被告张剑负担。反诉案件受理费5050元，由反诉被告王斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员  王满祥二〇一九年五月八日书记员  董富超附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。