文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0116民初2339号原告（申请保全人）：重庆国强建筑工程有限公司，住所地重庆市巴**鱼洞巴县大道**，统一社会信用代码91500113709398909J。法定代表人：张宗超，总经理。委托代理人：刘章红，重庆金码律师事务所律师。被告（案外人）：重庆极罡机械成套设备有限公司，，住所地重庆市江津区双福镇津福街统一社会信用代码915001163048952886。法定代表人：张九雄，总经理。委托代理人：李智，重庆君策律师事务所律师。被告（被保全人）：重庆市峻坤实业有限公司，住重庆市江津区德感工业园区****，统一社会信用代码91500116696599815X。法定代表人：邹文发，董事长。委托代理人：郭建，男，该公司职工。被告（被保全人）：重庆市江津大酒店有限责任公司，，住所地重庆市江津区鼎山大道**统一社会信用代码91500116091238005Y。法定代表人：邹承刚，董事长。委托诉讼代理人：李鑫，女，该公司职工。原告重庆国强建筑工程有限公司（以下简称国强建司）与被告重庆极罡机械成套设备有限公司（以下简称极罡公司）、重庆市峻坤实业有限公司（以下简称峻坤公司）、重庆市江津大酒店有限责任公司（以下简称江津大酒店）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年2月14日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年3月27日、4月22日公开开庭进行了审理。原告国强建司的委托诉讼代理人刘章红、被告极罡公司的委托诉讼代理人李智、被告峻坤公司的委托诉讼代理人郭建到庭参加诉讼，被告江津大酒店经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本案进行缺席审理。本案现已审理终结。原告国强建司向本院提出诉讼请求：撤销本院（2019）渝0116执异17号执行裁定书；裁定准予对案涉厂房江津区德感街道北汽路2号附41、43号、45号、51号四间厂房的保全执行。事实和理由：在原告与峻坤公司建设工程施工合同纠纷一案中，原告申请了诉前保全，法院查封了峻坤公司和江津大酒店的银行账户，后峻坤公司提出用其名下厂房置换以解除对其银行账户的查封，法院准予置换。之后，极罡公司提出案外人执行异议，认为其已购买案涉厂房，法院裁定中止保全执行。原告认为，法院中止保全执行错误，其一，对于财产保全，利害关系人提出异议应当采取复议而非提起案外人执行异议，而且原裁定采信了未经原告质证的重要证据，属于程序错误。其二，根据房屋产权登记，案涉房屋所有权人是峻坤公司，而非极罡公司。其三，本案不适用规定第28条，因此本案属于财产保全阶段，不属于执行阶段；该法条的立法目的在于保护消费者的基本生存权，极罡公司并非法律意义上的消费者。其四，法院保全查封行为有效，极罡公司提供的证据不能证明其享有排除执行的权利。极罡公司和峻坤公司签订的《商品房购房合同》无效，双方交易不真实，是虚假交易，是以合法形式掩盖非法目的；对于《标准厂房预售合同书》与本案无关，因此该合同所涉标的为2号厂房与案涉1号厂房无关，即使认定标的相同，2号路厂房面积达8万多平方米，二被告同日网签多份合同的情况下，不能表明预售合同与网签合同标的有关，而且该合同付款时间、金额与网签备案合同不一致。现有证据不能证明极罡公司已支付全部房款，款项用途是往来款而非购房款，极罡公司与峻坤公司之间有很多经济往来，往来款用途不具有唯一性。现有证据不能证明极罡公司已合法占有案涉厂房。案涉厂房未办理产权登记手续，峻坤公司和极罡公司均存在过错。其五，国强建司对案涉房屋享有建设工程款优先受偿权，极罡公司不是消费者，根据法律规定，应当准予继续保全查封涉案房屋。被告极罡公司辩称，驳回原告的诉讼请求。在法院查封案涉厂房前，极罡公司已与峻坤公司签订了合法有效的商品房买卖合同，进行了不动产备案登记；预售合同系北汽路2号厂房，就是指案涉房屋坐落地即北汽路2号，预售合同的厂房与网签合同厂房是一致的。极罡公司已向峻坤公司支付全部房款。案涉厂房已交付极罡公司使用且对外租赁，极罡公司已占有案涉厂房。未办证的责任不在极罡公司，标准厂房预售合同约定，峻坤公司应先办证再付清房款，我司严格按照该预售合同约定向峻坤公司支付了款项，是峻坤公司的原因导致未办证。原告现未取得建设工程优先受偿权，原告并不享有继续执行案涉厂房的权利。峻坤公司将案涉厂房给原告提供担保，若给原告造成损失，也是峻坤公司与原告之间的关系，不应由极罡公司承担。被告峻坤公司辩称，驳回原告的诉讼请求。极罡公司在法院查封前已购买案涉厂房，极罡公司与峻坤公司签订的预售合同及网签合同真实有效，预售合同约定的德感街道北汽路2号厂房，是指厂房的坐落地，并不是原告认为的2号厂房。目前极罡公司已支付全部房款。双方办理了房屋交接手续，案涉厂房由极罡公司占有。关于未办证的原因，一是尾款没有交清，二是由于税费和房屋漏水等其他瑕疵，所以延后办理了产权登记手续。被告江津大酒店未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月19日，极罡公司与峻坤公司签订《标准厂房预售合同书》，约定峻坤公司将位于重庆市江津工业园区德感街道北汽路2号厂房出售给极罡公司，建筑面积约为6060平方米。价格为1800元/平方米，总价为10908000元。付款方式为合同签订3日内支付460万元，作为合同首付款；2017年12月31日前支付540万元；剩余价款乙方可向银行申请贷款，或甲乙双方协商一致后，在办理产权证15个工作日一次性付清。交付时间为2018年1月30日前。极罡公司于2017年1月23日向峻坤公司转账460万元，于2017年12月20日向峻坤公司转账250万元、285万元，于2018年2月14日向峻坤公司转账90万元。上述四笔款项摘要用途为往来款或结算款，峻坤公司向极罡公司出具了四份购房款收据。2019年1月30日，极罡公司将剩余房款57154元打入本院标的款账户。2017年12月20日，极罡公司与峻坤公司签订了四份《德感工业园峻坤标准厂房二期工程1#厂房交接记录》，载明峻坤公司建设的标准厂房1#厂房已建设完工，并经江津质监站初检验合格，按照合同约定将标准1号厂房（2-6、2-7、2-8、2-11）移交极罡公司。2018年2月5日，极罡公司（乙方）与峻坤公司（甲方）签订四份《重庆市商品房买卖合同》，约定峻坤公司将坐落于江津区德感街道北汽路2号附41号（峻坤1号厂房2-6、建筑面积均1510.68平方米）、附43号（峻坤1号厂房2-7、建筑面积均1519.09平方米）、附45号（峻坤1号厂房2-8、建筑面积均1514.88平方米）、附51号（峻坤1号厂房2-11、建筑面积均1514.88平方米），出售给乙方。每套房屋均由乙方于2018年2月5日前支付20万，乙方于接房后3日内支付部分房款，剩余房款由乙方向银行申请贷款支付甲方。交房时间均为2018年1月30日前。同日，双方办理了上述商品房现房买卖备案登记。另查明，2018年4月13日，国强建司向本院提出诉前财产保全申请，要求对峻坤公司、江津大酒店价值2500万的财产采取财产保全措施。2018年4月18日，本院作出（2018）渝0116财保75号民事裁定书，裁定准予该财产保全的申请。2018年4月20日，本院作出（2018）渝0116执保346号裁定书，裁定冻结峻坤公司、江津大酒店2500万或查封、扣押相应价值的其他财产。之后，峻坤公司、江津大酒店以房产作为担保，请求解除对峻坤公司在重庆农村商业银行股份有限公司江津双福支行基本账户、江津大酒店在中国工商银行重庆几江支行基本账户的冻结措施。2018年4月28日，本院裁定书准予峻坤公司、江津大酒店变更担保财产的申请。同日，本院裁定查封峻坤公司所有的房产共51套，其中包括案涉四间厂房。2019年1月10日，极罡公司提出异议。本院组成合议庭，对该异议进行审查，并组织各方当事人听证。同年1月31日，本院作出（2019）渝0116执异17号执行裁定书，裁定中止对案涉四间厂房的保全执行。以上事实，有当事人陈述、（2018）渝0116财保75号《民事裁定书》、（2018）渝0116执保369号《民事裁定书》、保全案件办理情况表、银行转账凭证、收据、交接记录、江津区国土资源和房屋管理局不动产登记情况、重庆市商品房买卖合同等证据经庭审质证，在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一是本案适用执行异议程序是否合法；二是极罡公司案涉厂房的买受人其享有的权利是否足以排除执行。针对上述争议焦点，本院评议如下。关于执行异议审查程序问题。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条规定，申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理。经查，本院在执行保全裁定过程中，查封了登记在峻坤公司名下的案涉四间厂房，后极罡公司对财产保全裁定实施过程中查封厂房的执行行为提出异议，根据上述规定，本院应当进行执行异议审查，当事人对本院裁定不服的，依法有权提起执行异议之诉。因此，关于国强建司称执行异议程序不合法的意见，于法无据，本院不予支持。关于极罡公司的权利是否能够排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定，是对房屋买受人物权期待权的保护，买受人同时符合上述四种情形方可排除执行。一是，关于查封前签订买卖合同的问题。极罡公司与峻坤公司在本院查封之前，签订了四份《重庆市商品房房屋买卖合同》，并在不动产登记机关进行网签，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，上述合同应认定合法有效。关于国强建司认为该合同无效的意见，由于国强建司提交的证据无法证明极罡公司和峻坤公司存在恶意串通、以合法形式掩盖非法目的等情形，对该意见本院不予采纳。二是关于厂房占有的问题。上述规定的占有是指对不动产的管理和支配。峻坤公司在本院查封厂房前已移交极罡公司，极罡公司对案涉厂房已经有事实上的管理和支配权，应当认定极罡公司已合法占有。故对国强建司认为极罡公司未合法占有的意见，本院不予采纳。三是关于购房款的问题。关于国强建司认为极罡公司向峻坤公司的转账并非购房款，是虚假买卖交易的意见。虽然极罡公司将转账备注为往来或结算款，但是不能就此而否定其购房款的性质，应当结合其他证据综合认定。本案中，极罡公司的四笔银行转账与合同约定的购房款数额一致，峻坤公司亦向极罡公司出具了收据，结合合同签订时间、转账时间等，可认定极罡公司支付峻坤公司的1085万元系购房款。另外，国强建司主张极罡公司和峻坤公司之间存在虚假买卖交易，应当承担相应的举证责任，而国强建司提交的证据不足以证明该情形，故对国强建司的上述意见不予采纳。关于国强建司认为《标准厂房预售合同书》与本案无关的意见，预售合同书约定“出售标准厂房位于重庆市江津工业园区德感街道北汽路2号厂房”，应当将其理解为厂房地址在北汽路2号，该地址与商品房买卖合同约定一致，故对国强建司的该意见，本院不予采纳。因此，依据现有证据，应当认定极罡公司在本院查封前已支付绝大部分购房款，且将剩余购房款打入本院标的款账户，符合规定第二十八条第（三）项情形。四是关于未办理过户登记的问题。一方面，对于办理过户登记，峻坤公司作为卖方具有主要义务，极罡公司具有配合义务，现有证据无法证明买受人极罡公司存在未履行配合办理过户手续等过错。而且根据《商品房买卖合同》约定，双方应自合同签订之日起30日内办理房地产权证申请，可见交清房款并非办证的前提条件，因此，案涉厂房未及时过户到极罡公司名下，不是由于极罡公司的自身原因。另一方面，本院查封厂房在买卖双方约定申请办证一个多月以后，现实中，房屋迟延办证并不罕见，一个多月未办证也不宜认定极罡公司有过错。关于国强建司主张享有四间厂房的工程款优先受偿权，国强建司未提交证据证明其已享有工程款优先受偿权，该意见本院不予采纳。综上，极罡公司作为买受人对被登记在峻坤公司名下的案涉四间厂房提出异议，符合规定的四种情形，其权利能够排除执行，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。对于峻坤公司将出售给极罡公司的厂房向法院提供担保，如果给国强建司造成了损失，国强建司可另寻途径救济。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，裁定如下：驳回原告重庆国强建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费87248元，由原告重庆国强建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  李昱娇人民陪审员  熊 平人民陪审员  刘崇福二〇一九年五月三十一日书 记 员  刘晓琴