广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初2609号原告（反诉被告）：深圳市自由心投资控股有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道新联社区宝荷路爱联段岗贝工业区2号厂房一层，统一社会信用代码91440300MA5DK0LB02。法定代表人：刘海波，总经理。委托诉讼代理人：袁盼盼，广东宏泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市鸿鑫宝房地产有限公司，住所地深圳市龙华新区观澜街道丹湖社区泗黎路丹园一巷12号3楼301-304（办公场所），统一社会信用代码914403005615198300。法定代表人：游海亮，总经理。委托诉讼代理人：王劲松，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静怡，广东联建律师事务所律师。第三人：深圳市飞沃智造科技有限公司，住所地深圳市龙华区观澜街道黎光社区黎光新工业区15号A栋，B栋，统一社会信用代码9144030034982888XX。法定代表人：付黎明。原告深圳市自由心投资控股有限公司与被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司于2018年10月24日申请追加深圳市飞沃智造科技有限公司为本案第三人参加诉讼，并提起反诉，本院予以合并审理。原告委托诉讼代理人袁盼盼，被告委托诉讼代理人王劲松、王静怡到庭参加诉讼，第三人深圳市飞沃智造科技有限公司经合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告深圳市自由心投资控股有限公司的诉讼请求：1、依法判定原告与被告于2017年1月9日签署的《房屋租赁与管理合同书》无效；2、被告返还原告履约保证金人民币660000元及利息（以人民币660000元为基数，自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月9日原告因生产经营所需，承租被告位于深圳市龙华区观澜街道黎光新工业区15号厂房，双方于当日签署《房屋租赁与管理合同书》，合同主要约定：厂房每月租赁总租金人民币220000元，每月总租金每满24个月在原租赁费用的基础上递增10%，合同签订后即日内原告应交叁个月总租赁物租金金额的履约保证金人民币660000元。合同签订后，原告依据约定缴交房屋租金及相关水、电等费用，但在2018年6月20日出货时，被告直接安排人员以各种不合理方式封堵厂门，并在出货货车前站立人员，严重影响原告的正常生产经营。2018年6月22日下午公安机关强制带走被告指派的人员，事件才得以平息，但被告的行为严重影响原告产品交期，造成原告直接经济损失和商誉损失。后经调查，被告出租的房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，原告与被告订立的租赁合同应当认定无效。另，原告在2018年6月29日腾空全部房屋，自此没有使用被告房屋，且原告已付清腾空前的全部房屋使用费。现为维护原告合法利益，特提起诉讼。原告当庭更正事实理由：原告是在2018年3月份搬离了涉案租赁物业，后面厂房的租赁是被告与飞沃公司之间建立的，并且被告也是向飞沃公司收取租金，原告没有转租，也在合同之后没有再使用被告的房屋。被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司书面答辩意见：一、本诉诉讼主体不适格，应当驳回起诉。《房屋租赁与管理合同书》是由答辩人、付黎明、自由心公司三方签署的，承租方为自由心公司与付黎明，但本案本诉原告仅为自由心公司一方。答辩人认为，付黎明与自由心公司就《房屋租赁与管理合同》的相关纠纷这一共同事实必须共同参与诉讼且该诉具有不可分性，因此本诉的主体不适格应驳回起诉。二、《房屋租赁与管理合同书》应为有效合同。本案租赁物业已经消防警察大队消防验收合格并同意投入使用，且租赁物业已在2008年10月6日向有关部门申报历史遗留生产经营违法建筑，深圳市龙华区观澜街道黎光社区工作站也出具了《龙华区出租屋（自建房）使用权利证明》，答辩人认为，《房屋租赁与管理合同书》有租赁的物业符合租赁条件，合同应为有效合同。三、自由心公司擅自转租，履约保证金应作为违约金赔偿给答辩人。根据《房屋租赁与管理合同书》第5.4条的约定，“未经出租方书面同意，承租方不得将承租厂房的使用权全部或部分直接或间接交予他人，否则甲方有权单方面取消合同或对房租价格按原租赁价格的两倍收取，且合同履约保证金作为违约金不予退回”。自由心公司未经答辩人同意，擅自将租赁物业转租给深圳市飞沃智造科技有限公司，根据合同约定，合同履约保证金应作为违约金不予退回。四、自由心公司、飞沃公司应就火灾造成的损失781200元承担连带赔偿责任。根据《房屋租赁与管理合同书》的约定，“若因承租方使用不当或人为造成厂房损坏，承租方应负责支付全部修复费用，并赔偿因此而引起的一切损失”。本案租赁房屋已经消防警察大队消防验收合格并同意投入使用，自由心公司擅自将涉案房屋转租给飞沃公司使用，飞沃公司在使用B栋厂房时因堆放锂电池导致火灾，自由心公司、飞沃公司应就火灾造成的损失承担连带赔偿责任。五、自由心公司应向答辩人支付7月-10月的占有使用费88万元整。火灾发生后，自由心公司即未再向答辩人缴纳租金也未将租赁物业交回答辩人，截至2018年10月31日自由心公司共欠答辩人占有使用费88万元整。被告当庭补充答辩意见：原告称租约已解除或已终止没有任何证据证明，而且如原、被告租约已解除，原告不可能长达一年多的时间不去索要保证金。原告系飞沃公司股东，租赁合同中与原告共同作为承租人的付黎明系飞沃公司法定代表人。原告擅自转租给关联公司飞沃，事实非常清楚，被告从未与飞沃签订过任何租约。原告的擅自转租行为与火灾发生存在关联关系，理应与飞沃公司一同承担损害赔偿责任。本案中原告自2018年7月起即未向被告缴纳租金，截止2018年10月31日共欠租88万元。被告（反诉原告）深圳市鸿鑫宝房地产有限公司的反诉请求：1、判令两反诉人向反诉人支付房屋加固的费用人民币493391元；2、两被反诉人向反诉人支付房屋重新装修费用人民币265000元；3、两被反诉人向反诉人支付清理费人民币36200元；4、两被反诉人向反诉人支付2018年7月1日至2018年10月31日的房屋空置损失共880000元；5、两被反诉人承担全部诉讼费用。上述款项共计1674591元。事实和理由：2017年1月9日，反诉人与被反诉人签署《房屋租赁与管理合同书》，约定租赁期间为2017年1月9日至2023年2月6日，两被反诉人共同使用案涉厂房。2018年5月20日，因两被反诉人使用、堆放物品（电池）不当引发重大火灾事故，不但造成被反诉人自身重大经济损失，还造成反诉人的损失高达1674591元。为维护反诉人的合法权益，特提起反诉。被告（反诉原告）当庭变更诉讼请求：反诉请求第1项金额调整为48万元整；第4项房屋空置损失调整为房屋使用费。总计金额1661200元。原告（反诉被告）深圳市自由心投资控股有限公司的答辩意见：1、在原告与被告签订租赁合同后，原告于2018年3月份就已搬迁至龙岗岗贝工业区厂房，没有再使用被告的房屋。因此，因房屋使用产生的一切权责，与原告无关；2、本案当中被告的证据均为飞沃公司火灾事宜造成的损失，但该火灾并不是原告造成，且原告早在2018年3月份就已搬离涉案物业，与原告无关，被告应当与飞沃公司协调赔偿事宜，而不应强求在本案当中提起反诉；3、本案案由为租赁合同纠纷，且当事人仅为原告与被告，而被告提起反诉为损害赔偿纠纷，并且当事人增加了飞沃公司，显然违反了反诉的法理或相关规定，应当在本案当中驳回被告的反诉请求。被告应当另行提起诉讼，解决损害赔偿事宜；4、在原告搬离涉案厂房后，一直是飞沃公司在使用厂房，并且被告也多次向飞沃公司收取租金。原告与被告的租赁关系早已解除或终止，在合同终止后发生的一切赔偿事宜应当由被告与飞沃公司解决，与原告无关。第三人深圳市飞沃智造科技有限公司未提交书面答辩意见。本院查明的事实2017年1月9日，出租方（甲方）深圳市鸿鑫宝房地产有限公司、承租方（乙方）付黎明、深圳市自由心投资控股有限公司签订《房屋租赁与管理合同书》，约定：一、甲方将位于深圳市龙华区观澜街道黎光新工业区15号厂房A栋、B栋1-3楼、宿舍1-5层出租给乙方经营使用，租赁合同期自2017年1月9日起至2023年2月6日止；二、厂房每月租赁总租金为人民币220000元，合同签订后即日内乙方应交叁个月总租赁物租金金额的履约保证金人民币660000元，预交壹个月租金总额为人民币220000元，共计880000元，每月总租金每满24个月在原租赁费用的基础上递增10%，自2017年3月11日开始计算租金。乙方于每月5日前交当月的租金、物业管理费、上月水电费等所有相关费用，未按时付费的，乙方应向甲方缴交滞纳金，滞纳金按欠费总额的5%天支付……六、无论乙方中途退租或期满退租时应付清房租费（包括搬迁期的租金）、水电费、工人工资和租赁管理费等或甲方有权扣押扣除同等价值的相关设备及产品、半成品等物品。乙方搬迁前应提交相关结清款项的资料以及通过双方对厂房设备、设施等进行验收和移交的手续；七、在本合同终止的当天内，乙方须将厂房清扫干净，将厂房大门等所有钥匙及厂房内的固定装置等设备，在完好无损（正常损耗除外）可供使用情况下交回甲方，经甲方代表检查后，发出同意离厂通知书……。落款处原告加盖了公章，付黎明并在法定代表人（或代理人）处签字。原告表示付黎明当时为公司经理代表原告签订了该合同。2017年1月9日，被告向原告出具收款收据，证实收到“深圳市自由心投资控股有限公司交来黎光新工业区15号保证金叁个月租金人民币660000元”。原告在庭审中主张，租金支付至2018年2月，3月之后由飞沃公司交付租金给被告，原告已于2018年3月搬离涉案物业。被告则称原告租金支付至2018年6月，主张原告在诉状中陈述2018年6月20日出货，在2018年6月29日腾空全部房屋，说法自相矛盾，飞沃公司也从未将原告所称事宜告知被告。原告对此解释称起诉状中之所以会写2018年6月20日出货，是因为原告公司负责人对事件事实没有了解清楚而作出的陈述，对此当庭已作出修正。原告并提交《协议书》一份为证，该协议书载明以下内容：深圳市鸿鑫宝房地产有限公司与深圳市飞沃智造科技有限公司就2018年6月21日深圳市鸿鑫宝房地产有限公司员工阻拦飞沃公司搬厂事件做出以下协议：1、深圳市鸿鑫宝房地产有限公司保证不再干扰、阻碍或以其他任何方式扰乱、影响深圳市飞沃智造科技有限公司及其相关联公司正常经营，尤其不得封堵公司工厂（包括但不限于东莞黄江工厂、公明工厂）厂门、出货等……7、上述6条协议只针对2018年6月21日深圳市鸿鑫宝房地产有限公司员工阻拦飞沃公司搬厂事件。签名处有“陈高云”、“李某兵”签名、捺指模，落款日期为2018年6月23日。下方有9名人员签名并捺指模，“李某兵”旁注“以上9人为我公司员工”。被告对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，辩称协议书并没有被告盖章，也没有任何被告授权的人员签字，且该协议书只是关于出货的事情，并未对租赁作出任何约定，与被告无关。被告则提交一份《委托书》，内容为：“乙方深圳市自由心投资控股有限公司，承租甲方位于深圳市龙华新区观澜街道黎光新工业区15厂房，现就开具房屋租凭（赁）发票事宜，委托甲方深圳市鸿鑫宝房地产有限公司代为开具：深圳市自由侠科技有限公司、深圳市飞沃智造科技有限公司的房屋租凭（赁）发票，不作其它变动。”委托方处有加盖原告的公章，落款时间为2017年6月21日，被告以此主张飞沃公司与原告为关联关系。原告对该委托书的真实性、合法性、关联性予以认可，表示在2018年3月份之后原告与飞沃公司之间的合作就已解除，原告搬离，该份文件是在合作期间形成的，原告与飞沃公司除合作外没有其他关系，双方不是关联公司，一开始原告单独使用租赁物业，后来是飞沃公司单独使用。被告则称从签订租约就是付黎明和原告共同签署，付黎明是以个人名义签署。飞沃公司没有向原告承租物业，但有实际使用过，是原告擅自转租，被告是在2018年10月份才收回该物业，另查明，案涉租赁房屋没有办理房产证或建设工程规划许可证。深圳市龙华区观澜街道黎光社区工作站出具的两份《龙华新区出租屋（自建房）使用权利证明》显示深圳市龙华区观澜黎光社区黎光新工业区15号厂房1、厂房2的出租人为何敏忠。再查明，深圳市公安局龙华分局消防监督管理大队于2018年6月28日作出深公（龙华）消火认字[2018]第0001号火灾事故认定书，查明火灾事故基本情况：2018年5月30日2时39分，群众报警称龙华区观澜街道黎光新工业区15号发生火灾，火灾造成深圳市飞沃智造科技有限公司B栋厂房一楼材料仓库墙体、装修装饰及内部物品有不同程度烧毁、烧损、烟熏及水渍，过火面积536平方米，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：2018年5月30日2时34分许，深圳市飞沃智造科技有限公司发生火灾。认定起火部位为深圳市飞沃智造科技有限公司B栋厂房一楼材料仓库距东墙1.7米、距北墙6.0米处的锂电池堆放处，起火原因可排除放火、雷击、电气线路故障等，不排除是锂电池故障自燃引起。被告表示火灾当天有派员到现场处理，并与飞沃公司协商处理，协商后由被告委托第三方代为清理现场废墟并进行加固装修，飞沃公司会承担相关费用。被告提供了深圳市飞沃智造科技有限公司委托员工处理现场物资清理的委托书、装修公司报价单、装修工程施工合同、增值税普通发票、收据、深圳市飞沃智造科技有限公司B栋厂房火灾后结构受损检测评估报告等证据，主张因火灾支出如下费用：房屋加固的费用人民币493391元、房屋重新装修费用人民币265000元、清理费人民币36200元，提交相关证据予以证明。原告对被告提交的上述证据均不予认可，主张与原告没有任何关联。本院判决理由和结果本院认为，本案为租赁合同纠纷。双方当事人对于合同效力存在争议。经审查，被告用于出租的房屋未取得合法产权证书或建设工程规划许可证，其与原告签订的《房屋租赁与管理合同书》依法应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效；第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据以上规定，原告应向被告返还案涉物业，被告应返还原告履约保证金人民币660000元。被告占用原告资金无合法依据，原告请求自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，本院予以支持。因被告实际已经收回案涉物业，故原告无需再予返还。针对当事人争议的其他焦点，分述如下：一、《房屋租赁与管理合同书》的合同主体问题。双方当事人对承租方存在争议，经审查，《房屋租赁与管理合同书》首部写明的承租人除原告之外，另有“付黎明”的字样，但付黎明在合同尾部落款处签署在原告法定代表人（或代理人）处，被告提供的证据也显示在合同履行过程中，原告均是以单方名义支付保证金及租金，付黎明并未有任何参与合同履行的行为，可见，付黎明在合同上的签字在性质上属于代理，被告未因其签字而对合同相对方产生误认。据此，本院认定原告与被告为涉案租赁合同的主体，付黎明并非承租人。二、关于第三人深圳市飞沃智造科技有限公司与被告是否存在租赁关系的问题。原告主张其已于2018年3月搬离涉案物业，此后的租金由深圳市飞沃智造科技有限公司支付给被告。但经法庭调查可以确认，原告并未与被告协商解除租赁合同事宜，也未就搬离涉案物业与被告沟通，更未与被告办理任何交接手续。《房屋租赁与管理合同书》第六条约定，乙方搬迁前应提交相关结清款项的资料以及通过双方对厂房设备、设施等进行验收和移交的手续；第七条约定，在本合同终止的当天内，乙方须将厂房清扫干净，将厂房大门等所有钥匙及厂房内的固定装置等设备，在完好无损（正常损耗除外）可供使用情况下交回甲方，经甲方代表检查后，发出同意离厂通知书。虽然租赁合同无效，但以上条款涉及的内容与原告返还房屋应有的义务一致，属于不受影响的部分有效条款。深圳市飞沃智造科技有限公司虽然有实际使用涉案物业，但该公司未与被告签订租赁合同，其使用是基于原告的交付行为而非与被告的合意，据此本院认定，第三人深圳市飞沃智造科技有限公司与被告不存在房屋租赁关系。三、关于房屋占有使用费问题。由于原告在未经被告同意的情况下将涉案房屋交付第三人使用，第三人对物业的使用应视为原告的使用行为，原告应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。经核算，原告应向被告支付2018年7月1日至2018年10月31日房屋占有使用费880000元（220000元×4个月），本院对被告的该项反诉请求予以支持。四、关于被告反诉请求涉及的火灾损失问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二款规定，“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”本案原告因租赁合同提起诉讼，被告基于租赁合同提起的有关房屋占有使用费的反诉请求本院已作处理，被告另提起的有关火灾损失的请求与本诉并非基于相同法律关系或相同事实，诉讼请求之间也不具有因果关系，不符合法律规定的合并审理范围，故本院在本案中不予处理，被告可另寻法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）深圳市自由心投资控股有限公司与被告（反诉原告）深圳市鸿鑫宝房地产有限公司于2017年1月9日签订的《房屋租赁与管理合同书》为无效合同；二、被告（反诉原告）深圳市鸿鑫宝房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）深圳市自由心投资控股有限公司交付的履约保证金人民币660000元及利息（以人民币660000元为基数，自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；三、原告（反诉被告）深圳市自由心投资控股有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）深圳市鸿鑫宝房地产有限公司房屋占有使用费人民币880000元；四、驳回原告（反诉被告）深圳市自由心投资控股有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）深圳市鸿鑫宝房地产有限公司的其他反诉请求。如原告（反诉被告）深圳市自由心投资控股有限公司未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币10400元，由被告（反诉原告）深圳市鸿鑫宝房地产有限公司负担；反诉受理费人民币19872元，由被告（反诉原告）深圳市鸿鑫宝房地产有限公司负担人民币9429元，原告（反诉被告）深圳市自由心投资控股有限公司负担人民币10443元。本诉受理费原告（反诉被告）已预交，反诉受理费被告（反诉原告）已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 赵  宏  伟人民陪审员 郑    倩人民陪审员 闫  晓  华二〇一九年五月二十九日书 记 员 刘丽萍（兼）书 记 员 黄  梦  园附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。