河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初3687号原告：中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行，住所地郑州市中原区陇海西路81号。负责人：李仌，该支行行长。委托诉讼代理人：范建全，该支行职工。委托诉讼代理人：张巧荣，河南融业律师事务所律师。被告：闫秋玲，女，1971年9月7日出生，汉族，住河南省新密市。被告：郑州满盈置业有限公司，住所地新密市城区未来大道西侧友爱路南侧未来城8楼2-4层V01号。法定代表人：王志考，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡天宏，河南长胜源律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁策，河南长胜源律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行（以下简称工行陇海路支行）与被告闫秋玲、郑州满盈置业有限公司（以下简称满盈公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张巧荣，被告满盈公司委托诉讼代理人梁策到庭参加诉讼。被告闫秋玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行陇海路支行向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告闫秋玲偿还原告贷款本金人民币446918.78元，积欠利息10098.62元（利息暂计算至2018年10月21日），暂合计457017.4元，之后的利息按照合同约定的标准计算至被告偿清债务之日止；2．判令被告闫秋玲承担本案的律师费22850元；3．判令被告满盈公司对上述请求承担连带清偿责任；4．判令原告对被告闫秋玲提供的抵押财产（位于新密市城区友爱街南侧、互助街北侧未来城17号楼704号房屋）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月26日，原告与被告闫秋玲签署了《个人购房借款/担保合同》，合同约定：闫秋玲向工行陇海路支行申请个人购置住房贷款，用于购买家庭住房，并用被告闫秋玲名下位于新密市城区友爱街南侧、互助街北侧未来城17号楼704号房屋作抵押担保。合同约定贷款金额为人民币471000元，贷款期限为240个月，贷款期限自2016年9月26日起至2036年9月26日止，实际放款日与到期日以借款凭证为准，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%确定。开发商满盈公司承担阶段性连带保证责任。原告与被告闫秋玲签订了新密市预购商品房抵押合同，并办理预购商品房抵押权预告登记，原告为该房屋的抵押权人。2016年9月21日，原告依约履行了发放贷款义务，但贷款发放后，被告未能如约归还贷款，暂截至2018年10月21日，被告已经连续3期，累计6期以上未能如期归还贷款。为维护原告的合法权益故诉至法院。被告闫秋玲未作答辩未提交证据材料。被告满盈公司答辩称：一、根据贷款合同被告满盈公司承担阶段性连带保证责任，该保证责任在被告闫秋玲将房屋抵押给原告后即免除，被告满盈公司已按合同的约定积极催促被告将涉案房屋抵押给原告，故被告满盈公司的保证责任已经免除，对原告要求的诉讼费、律师费不应承担；二、原告已扣划满盈公司保证金8000余元，该部分款项应当在原告起诉数额中予以扣除，并应当在实现债权后向满盈公司返还。经审理查明：被告闫秋玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了答辩、举证、质证的权利，应承担对其不利的法律后果。2016年8月26日，原告工行陇海路支行与被告闫秋玲签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A［住］字［工］行［陇海路］支行［2016］年［0996］号），合同约定：被告闫秋玲向工行陇海路支行借款471000元，借款用途为个人购置住房贷款，该笔借款用于购买城区友爱街南侧、互助街北侧17号楼7层704号房屋，闫秋玲还以上述房屋为借款提供抵押担保，担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；借款期限为240个月，自2016年9月26日至2036年9月26日，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等的法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，月利率等于年利率/12，日利率等于年利率/360；借款人按月等额本息还款，不享有宽限期；借款人指定其在贷款人处开立的个人结算账户作为还款账户，即闫秋玲，工行6212261702023586258；借款人未按照合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；满盈公司为保证人，保证方式为阶段性连带保证责任；保证范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证期间为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止。2016年8月26日，原告与被告闫秋玲就本案坐落于新密市城区友爱街南侧、互助街北侧未来城17号楼704号房屋（不动产权证书号：豫（2016）新密市不动产证明第0000285号）的抵押办理了预告登记。上述合同签订后，原告于2016年9月21日向被告闫秋玲指定账户发放了借款，被告闫秋玲开始按照约定分月进行还款。被告闫秋玲按约定偿还部分借款后开始出现逾期还款，至2018年10月21日被告闫秋玲多次逾期还款，连续逾期还款次数达3期以上。诉讼中，原告确认截至2018年12月21日，被告闫秋玲尚欠原告贷款本金446918.78元，利息10098.62元。原告为实现债权起诉至法院产生的律师代理费为22850元。上述事实，有《个人购房借款/担保合同》、《借款凭证》、《郑州市上街区房屋抵押合同》、不动产登记证明、《委托代理合同》、发票等证据在案佐证。本院认为：被告闫秋玲与原告签订的《个人购房借款/担保合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法、有效。原告按照约定向被告闫秋玲提供了贷款，被告闫秋玲应当按照约定向原告还本付息。截至2018年10月21日，被告闫秋玲连续逾期还款次数已达到3次以上，其行为已构成违约，故原告要求被告闫秋玲立即偿还借款及利息、罚息、其他费用，符合双方合同约定。截至2018年12月21日，被告闫秋玲仍有本金446918.78元，积欠利息10098.62元未还，原告主张被告闫秋玲偿还上述款项，本院予以支持。原告要求被告闫秋玲按照《个人购房借款/担保合同》约定支付2018年10月21日之后的利息至借款实际清偿之日止的主张，符合双方之间合同的约定，也符合法律规定，本院予以支持。原告提供的《郑州市预购商品房抵押登记证明》非物权法所规定的抵押权之设立登记，仅系预购商品房抵押预告登记。预告登记是与本登记相对应的概念，预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，本登记则是对已经发生的物权变动（如设立抵押权之变动）进行的登记。本案中的预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条中关于抵押物登记，均指本登记，非预告登记。原告在诉讼中亦认可未办理抵押登记，此与合同约定的被告满盈公司保证期间能够相互印证，故在预售商品房上的抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，原告以抵押权人的身份主张行使房屋优先受偿权依据不足，本院不予支持。原告主张被告闫秋玲支付其律师费22850元，符合合同约定，本院予以支持。《个人购房借款/担保合同》约定保证合同解除的条件即原告与被告闫秋玲办理了正式抵押登记手续，且原告已收到他项权证书，被告满盈公司辩称已按合同约定积极督促被告闫秋玲将涉诉房屋抵押给原告故其担保责任应当免除，与合同约定不符，本院不予采信，故原告主张被告满盈公司对被告闫秋玲的上述债务承担连带保证责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告闫秋玲自本判决生效之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行借款本金446918.78元，积欠利息10098.62元,合计457017.4元，并按《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A［住］字［工］行［陇海路］支行［2016］年［0996］号）约定利率支付2018年10月22日至借款实际清偿之日止的利息（含罚息、复利）；二、被告闫秋玲自本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行支付律师代理费22850元；三、被告郑州满盈置业有限公司对本判决第一项、第二项确定的被告闫秋玲的义务承担连带清偿责任，被告郑州满盈置业有限公司承担责任后，有权向被告闫秋玲追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4249元，由被告闫秋玲、郑州满盈置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  毛大帅二〇一九年五月十六日书记员  周文玉