广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初2594号原告：杨小华，女，汉族，1981年11月10日出生，住珠海市斗门区。委托诉讼代理人：赵丽美，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林子嘉，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所：珠海市香洲区迎宾北路1422号1栋801房。法定代表人：黄滢静，总经理。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲韵，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所：珠海市香洲区香洲香宁一街6栋301房。法定代表人：董来荣，经理。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲韵，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海百盛时代商业运营管理有限公司，住所：珠海市香洲区拱北迎宾南路1188号铺7层-A。法定代表人：叶耀明，总经理。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲韵，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所：珠海市香洲银桦路8号601房。法定代表人：李永山，董事长。原告杨小华与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海百盛时代商业运营管理有限公司（以下简称百盛时代）、珠海金山房产有限公司（以下简称金山房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨小华的委托诉讼代理人赵丽美、林子嘉，被告诺德置业、时代百货、百盛时代的委托诉讼代理人何志锋、曲韵到庭参加诉讼。被告金山房产经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告杨小华提出的诉讼请求如下：一、解除原告与被告诺德置业签订的时代广场六层189号、六层191号房的《商品房买卖合同》；二、被告时代百货向原告退还购房款499500元；三、被告时代百货向原告支付违约金24975元（499500元×5%）；四、被告时代百货向原告支付违约金（以累计已付房款499500元为基数，按每日万分之三从2016年10月1日计至实际清偿之日止）；五、被告诺德置业、金山房产对上述款项承担连带清偿责任；六、被告百盛时代向原告支付租金42449元[租金计算公式：（1497元/月+1000元/月）×17月]；七、被告百盛时代向原告支付租金的逾期付款违约金1798元（详见租金违约金计算表）；八、被告时代百货对第六、七项诉讼请求承担连带清偿责任；九、上述被告承担本案全部诉讼费用及律师服务费10000元。事实与理由：2016年1月10日，原告与被告诺德置业签订两份《商品房买卖合同》（下称买卖合同）及附件，合同编号为：6-012/014。被告诺德置业已获得开发商金山房产及被告时代百货的授权，全权代理本项目的销售，商品房销售依据为原告购买的商品房已预告登记至时代百货名下，原告购买位于珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场项目第六层189号房、六层191号房（以下称该房产），购买总价款分别为399000元、421500元。合同签订后，原告按合同约定向被告支付购房款299500元，服务费20万元，后服务费转化为购房款共计499500元。出卖人应当于2016年10月01日前将商品房交付买受人使用，但时至今日，被告时代百货、诺德置业仍未将该房交付原告使用。2016年4月28日，金山房产与时代百货发出《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，愿就因产权分割不能承担法律责任。2016年5月5日，金山房产发出《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，承诺涉案商铺如产权分割不能，其愿承担合同约定的法律责任。至今，涉案项目商铺6层未竣工验收，未完成产权分割，且被案外人法院先后多轮查封，根据买卖合同第九条约定，原告有权解除合同，并要求被告承担累计已付房款的5%违约金。2016年1月25日，原告与百盛时代签订《统一经营管理协议书》，主要内容包括：乙方原告委托甲方百盛时代经营管理涉案商铺，该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；乙方将涉案商铺委托甲方统一经营管理，期限为15年，自开发商将涉案商铺交付乙方次日起计算；甲方分别按以下方式支付租金：189号商铺第1、2、3年每年支付租金23940元；第4、5、6年每年支付租金27930元；第7到15年每年支付租金31920元；191号商铺第1、2、3年每年支付租金27497元；第4、5、6年每年支付租金32079元；第7到15年每年支付租金36662元；如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金，上述约定租金自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定租金，第九条第5项约定因甲方迟延向乙方支付租金……逾期超过60日的部分，每迟延一日，应付未付租金万分之三违约金等。同日，时代百货（甲方）还与原告（乙方）签订《担保合同》，主要内容包括：甲方对经营管理协议中百盛时代向乙方交付租金的义务承担连带保证责任；若百盛时代未能按时足额履行经营管理协议中约定的向乙方交付的租金时，甲方以其经营收入和甲方与百盛时代签订的经营管理协议规定的储备金作为保证金，向乙方补偿百盛时代应付租金的不足部分；甲方为乙方提供担保期限为乙方与百盛时代签订的经营管理协议之日起即2016年10月2日，止于2031年10月1日。2017年5月5日，百盛时代向原告发出知会函，自2017年3月1日起支付租金标准进行了调整，其中，第一年2016年10月1日至2017年2月28日已经支付的租金不再做调整，如业主在计收租金时未全额支付购房款的，百盛时代将按照业主已付房款与房款总额的比例相应支付租金，在商铺交付百盛时代承租之前，租金将由珠海时代百货有限公司代为支付，调整后第一次支付时间为2017年6月10日。原告在2017年7月10日收到最后一次月租金后，截止到目前，剩余租金百盛时代、时代百货均未支付。2017年6月23日，原告与诺德置业签订《买卖合同补充协议书》，其中第五条约定，在本协议签订后，甲乙双方同意继续履行购房合同的，甲方从2016年10月1日开始按照购房合同约定计算违约金（按乙方已付房款金额每日万分之三计算）至交付之日，截止现在，被告时代百货未支付。为主张上述请求，原告委托北京市中银（珠海）律师事务所指派律师提起本案诉讼，并签订了《委托代理合同》，原告为此支出必要费用10000元法律服务费，并已开具正式发票。属于为实现债权负担的成本，故应当由被告承担。综上所述，原告认为，依据买卖合同第九条的约定以及第十二条约定，本案被告公司出现债务僵局，六层商铺出现多轮涉诉查封，被告的违约行为早已致使合同目的不能实现，亦符合《合同法》第九十四条第（四）项法定解除条件，再结合时代百货出具《担保合同》所自愿承担的担保责任，因此，依据《合同法》的规定，被告诺德置业、时代百货、金山房产应当向原告承担连带返还购房款及违约金责任。被告时代百货、百盛时代应当向原告承担连带返还租金责任。被告诺德置业、时代百货、百盛时代共同辩称，一、被告诺德置业同意与原告解除《商品房买卖合同》。二、被告时代百货同意退还原告实际已付涉案商铺的购房款299500元，剩余的款项是中山永通、珠海永通或第三方中介公司向原告收取的服务费，该款项原告并未实际支付给时代百货，应由实际收款方负责退还。三、根据《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项的约定，原告诉请解除合同，违约金应按原告实际已付购房款的5%计算违约金。四、诺德置业与时代百货是民事代理关系。时代百货委托诺德置业代理出售涉案商铺并与原告签订买卖合同。该代理关系已经在合同第一条及销售现场的委托书向原告明示。根据《合同法》第四百零二条条的规定，诺德置业在授权范围内与买受人签订商品房买卖合同，该买卖合同直接约束买受人与时代百货。因此，诺德置业不应对返还购房款及支付违约金承担违约责任。五、时代百货向原告支付租金是因涉案商铺出现逾期交房的情况下，经政府协调会议后时代百货向原告支付的逾期交房补偿。根据《统一经营管理协议书》第二条、第三条约定，租金支付时间自经营管理期限开始之日计算，经营管理期限自商铺交付之日起计算。涉案商铺至今仍未交付，租金支付条件的并未成就，百盛时代不需要向原告支付租金及违约金。同理，在主债务未形成的情况下，时代百货也不需承担支付租金的担保责任。六、合同并未约定律师费承担方式，律师费应由原告自行承担。被告金山房产未作答辩。本院认定事实如下：2016年1月10日，原告（买受人）与被告诺德置业（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》及附件（编号为6-012、014），就原告购买第六层189号、191号商铺进行了约定。该合同及附件约定：出卖人已获得开发商金山房产及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售；买受人购买的商品房已预告登记至时代百货名下；189号商铺总价为399000元、191号商铺总价为421500元，由买受人分期付清；出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。2016年1月10日、1月25日，原告（委托人、乙方）与百盛时代（受托人、甲方）就涉案商铺签订两份《统一经营管理协议书》，主要内容包括：乙方委托甲方经营管理涉案商铺，该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；乙方将涉案商铺委托甲方统一经营管理，期限为15年，自开发商将涉案商铺交付乙方次日起计算；如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金，上述约定租金自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定租金；租金标准：189号商铺第1、2、3年每年支付租金23940元；第4、5、6年每年支付租金27930元；第7到15年每年支付租金31920元；191号商铺第1、2、3年每年支付租金25290元；第4、5、6年每年支付租金29505元；第7到15年每年支付租金33720元；同日，时代百货（甲方）还与原告（乙方）分别签订两份《担保合同》，主要内容包括：甲方对经营管理协议中百盛时代向乙方交付租金的义务承担连带保证责任；若百盛时代未能按时足额履行经营管理协议中约定的向乙方交付的租金时，甲方以其经营收入和甲方与百盛时代签订的经营管理协议规定的储备金作为保证金，向乙方补偿百盛时代应付租金的不足部分；甲方为乙方提供担保期限为乙方与百盛时代签订的经营管理协议之日起即2016年10月2日，止于2031年10月1日。2017年5月5日，百盛时代向原告出具《知会函》，称：该公司自2017年3月1日起按以下标准支付租金：一、189号商铺第1、2、3年每年支付租金26349元；第4、5、6年每年支付租金30741元；第7至第15年每年支付租金35312元；二、191号商铺第1、2、3年每年支付租金27497元；第4、5、6年每年支付租金32097元；第7至第15年每年支付租金36662元；三、其中第一年2016年10月1日至2017年2月28日已经支付的租金不再做调整；如业主在计收租金时未全额支付购房款的，该公司将按照业主已付房款与房款总额的比例相应支付租金；在商铺交付至该公司承租之前，租金将由时代百货代为支付，调整为第一次支付时间为2017年6月10日。2015年12月18日，原告支付189号商铺定金2万元。2015年12月26日，原告支付189号商铺定金余款8万元。2016年1月10日，原告支付189号商铺首期款99500元、191号商铺定金10万元。此外，原告主张于2015年12月26日在售楼处支付了两商铺各10万元，相关收据载明为“代理服务费”。2017年7月12日，时代百货通过诺德置业将该20万元服务费收据收回，并向原告重新出具了两张金额为10万元的房款收据。2017年6月23日，原告（乙方）与诺德置业（甲方）分别签订两份《买卖合同补充协议书》，主要内容载明：鉴于：1、甲方经时代百货授权与乙方于2016年1月10日签订《商品房买卖合同》及其附件补充协议（以下简称购房合同），乙方购买涉案两商铺，截至本协议签订之日，乙方已向甲方或时代百货支付购房款（189号商铺为199500元、191号商铺为100000元）；2、因开发商金山房产原因导致甲方未能按照购房合同约定交付商铺；3、在商铺销售过程中部分中介未经授权私自向业主收取除购房款之外的费用，经珠海政府相关部门协调，甲方同意按照如下约定作出相应安排，甲乙双方经充分平等友好协商，就上述购房合同履行过程中所产生的问题，达成如下补充和变更协议，以兹双方遵照执行：一、甲、乙双方同意购房合同项下的商铺交付时间延至2017年12月31日；二、甲乙双方同意购房合同项下的商铺完成产权分割（即获得政府部门的批准分割批复文件）时间顺延至2018年7月31日，产权分割完成后180日内甲方为乙方办理不动产登记证；三、在商铺完成产权分割之前乙方无需补交剩余房款，甲方承诺不追究乙方在此期间的逾期付款的责任……五、本协议签订后，甲乙双方同意继续履行购房合同，甲方从2016年10月1日开始按照购房合同约定计算违约金（按乙方已付房款金额每日万分之三计算）至交付之日。对于2016年10月1日至2016年12月31日的违约金在本协议签订后10个工作日内支付给乙方；2017年1月1日至2017年3月30日的违约金在2017年6月30日前支付给乙方；2017年4月1日至2017年6月30日的违约金在2017年8月30日前支付给乙方；2017年7月1日起直至交付之日（即符合购房合同约定的交付条件）期间的违约金按季度核算和支付，在下一个季度期满后第一个月内支付给乙方，即：2017年7月1日至2017年9月30日的违约金在2017年10月31日前支付给乙方，以此类推。乙方支付的服务费不纳入计算违约金的基数；六、甲方原因导致本合同解除或终止的，本合同签订之日至乙方解除合同之日期间《统一经营管理协议》及其补充协议约定的租金按约定正常支付，甲乙双方进行已付房款退款结算时，甲方对已发的租金不进行扣减；七、就乙方向中介方支付的服务费，经政府相关部门协调，甲方同意将该服务费纳入购房合同项下的总价款，具体金额以乙方出具的付款凭证和收款收据原件为准。甲乙双方同意相应变更购房合同总价款和单价，但购房合同项下的有关违约金计算基数仍以乙方已付房款（不包括服务费转购房款部分）为计算基数。乙方在签订本协议之日起十五日内凭中介方的收款收据原件和中介方的确认文件原件到甲方销售中心办理更换购房款的收据；八、甲方同意服务费可纳入乙方所签订的统一经营管理协议项下的租金计算的基数，自2017年3月1日开始起计对应部分的租金并按照统一经营管理协议的约定进行支付，补发部分的租金于本协议签订后一个月一次性支付完毕……十、本协议签订至本协议约定产权分割期限届满之日，除甲方未按照本协议约定支付相关费用或者未能按照交付商铺之外，乙方不得单方解除购房合同或本协议；十一、如甲方未能按照本协议约定时间交付商铺，乙方有权解除购房合同及本补充协议，并有权按照购房合同约定追究甲方违约责任；十二、若甲方未能按照约定时间获得政府部门同意分割的批复文件超过三十日的，乙方有权解除购房合同和本协议，甲方同意按照乙方已付房款（不包括服务费转购房款部分）的2%支付乙方违约金……十四、本协议是购房合同的有效补充，与购房合同具有同等法律效力。未尽事宜，按照购房合同约定履行。如本协议与购房合同约定不一致的，按照本协议的约定执行。本协议签订之后，甲乙双方在购房合同之后至本协议签订之前所签署的其他补充协议解除等。2018年12月14日，原告与北京市中银（珠海）律师事务所签订两份《委托代理合同》，由原告委托该所指派律师参与本案诉讼活动。原告为此向该所支付律师代理费10000元。庭审时，原告与被告时代百货、百盛时代、诺德置业确认：时代百货向原告支付了2016年10月至2017年7月期间189号商铺的租金合计10970元，191号商铺的租金合计6000元；之后则未付租金。根据原告提供的银行交易明细显示，时代百货于2017年7月3日支付补偿合计16352.7元。2018年12月14日，原告与北京市中银（珠海）律师事务所签订两份《委托代理合同》，由原告委托该所指派律师参与本案诉讼活动。原告为此向该所支付律师代理费10000元。另查明，2016年4月28日，金山房产、时代百货出具《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，载明：“……如因上述产权分割不能或分割结果与商铺买卖合同存在差异的，我公司自愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。”2016年5月5日，金山房产出具《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，载明：“……如上述产权分割不能或未能依时完成产权登记的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。”再查明，位于珠海市香洲区迎宾南路1188号[时代广场]项目的开发商为金山房产，时代百货于2014年1月向金山房产购买涉案6层商铺，并办理了预告登记。涉案商铺至今仍未完成产权分割，且时代广场项目至今尚未竣工验收。本院认为，根据时代百货的授权，诺德置业于2016年1月10日就涉案商铺（第六层189号、191号）与原告签订两份《商品房买卖合同》（编号分别为6-012、014），系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，原告与诺德置业签订的《商品房买卖合同》已载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系。原告在签订合同时既已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述《商品房买卖合同》直接约束原告与时代百货。时代百货是上述合同中原告的相对方，享有合同权利，承担合同义务。原告要求诺德置业承担相应责任，缺乏依据，本院不予支持。关于合同解除。时代广场项目未竣工验收。涉案商铺不具备交付条件，至今未完成产权分割。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，原告要求解除与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》，合法有据，被告时代百货、诺德置业均无异议，本院予以支持。商品房买卖合同解除，原告与被告诺德置业于2017年6月23日签订的《买卖合同补充协议书》应当一并解除。关于款项退还。上述合同解除以后，时代百货应将其收取的商铺款项退还给原告。至于本案双方争议涉及第三方的200000元款项。本院认为，根据原告与诺德置业签订的《买卖合同补充协议书》第七条的约定，时代百货已明确将涉及第三方的服务费纳入涉案商铺购房合同项下的总价款，双方亦同意相应变更购房合同总价款和单价。因此，时代百货应将该20万元与另外收取的房款299500元一并返还给原告。关于租金及逾期支付违约金。结合原告与被告百盛时代签订的《统一经营管理协议书》以及原告、诺德置业签订的《买卖合同补充协议书》，涉案租金应认定从涉案商铺实际交付百盛时代之日起计算为宜。因此涉案商铺租金的支付条件尚未成就，对于原告要求被告百盛时代、时代百货连带支付租金及逾期违约金的请求，本院不予支持。至于时代百货已支付的租金，根据《买卖合同补充协议书》第六条的约定不再进行扣减。关于解除合同违约金。《商品房买卖合同》第九条约定合同解除的，时代百货应向原告支付已付房款5%的违约金；合同继续履行的，时代百货应向原告支付最后交付期限的第二天起到实际交付之日止按已付房款每日万分之三计算的违约金。本案中，原告同时主张已付房款5%的违约金和按已付房款每日万分之三计算的违约金，应理解为原告认为双方约定的合同解除违约金过低并要求调整。考虑到被告逾期交房已逾两年，合同约定的已付房款5%的违约金低于按照银行同期计算的银行利息，应认定为违约金明显过低，法院予以调整符合原告诉求的本意和《合同法》第一百一十四条的规定。因此，本院酌情调整为参照每日万分之三的标准计算违约金，从原告各笔房款支付之日起分别计算到一审法庭辩论终结之日即2019年3月25日。《买卖合同补充协议书》第七条约定服务费转化为购房款的部分不作为违约金计算基数。至于时代百货已付的违约补偿金16352.7元应在计算违约金时扣减。综上，结合服务费之外原告支付房款的情况，计至2019年3月25日，时代百货应向原告支付违约金89269.8元［2万元×0.3‰×1193天（从2015.12.18起）+8万元×0.3‰×1185天（从2015.12.26起）+19.95万元×0.3‰×1170天（从2016.1.10起）-16352.7元]。关于金山房产的连带责任问题。根据金山房产出具的《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》以及《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，金山房产明确涉案商铺如未能进行产权分割或依时完成产权登记的，金山房产按照买卖合同的约定承担法律责任。现涉案商铺因上述原因无法交付导致合同解除，原告要求金山房产就退还房款及支付违约金等诉讼请求承担连带责任的主张，合法有据，本院予以支持。关于律师费。原告要求被告负担本案支出的律师费用，缺乏明确依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第四百零二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨小华与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司于2016年1月10日签订的两份《商品房买卖合同》（编号分别为6-012、014）；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨小华返还房款499500元；三、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨小华支付违约金89269.8元；四、被告珠海金山房产有限公司对被告珠海时代百货有限公司应负担的上述第二、三项全部债务承担连带清偿责任；五、驳回原告杨小华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7002元，由被告珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 谢 光二〇一九年五月二十八日书记员 张景民曾淑莹