广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初3202号原告：何金来（HO,KAMLOY）,男，1963年7月10日出生，香港特别行政区居民，现住广东省广州市番禺区。原告：钟淑桃（ZHONG,SHUTAO），女,1964年4月11日出生，香港特别行政区居民，现住广东省广州市番禺区。共同委托诉讼代理人：王美舟，广东知章律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张丽，广东知章律师事务所律师。被告：中山市晟曦房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日荟萃园1幢205卡。法定代表人：孙通文。委托诉讼代理人：王伟伟，公司员工。原告何金来、钟淑桃与被告中山市晟曦房地产开发有限公司（以下简称晟曦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何金来、钟淑桃及其委托诉讼代理人王美舟,被告晟曦公司的委托诉讼代理人王伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何金来、钟淑桃向本院提出诉讼请求：晟曦公司向何金来、钟淑桃支付迟延交楼违约金（以每日总房款303000元万分之一的标准，从2017年8月31日计至晟曦公司通过规划、消防、人防、环保、永久供气、永久供电、永久供水等验收及取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给何金来、钟淑桃之日止，暂计至起诉日为13847元）。事实和理由：2015年6月27日，何金来、钟淑桃与晟曦公司签订商品房买卖合同，约定何金来、钟淑桃购买位于中山市××房，合同约定晟曦公司应于2017年8月30日前通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水和取得工程竣工验收备案表的房屋交付给何金来、钟淑桃使用，逾期每日按照该房屋总房款的万分之一支付违约金，合同签订后，何金来、钟淑桃支付了全部房款，晟曦公司逾期未通过房屋验收，至今不具备交楼条件，晟曦公司的行为已经构成违约，为维护何金来、钟淑桃的合法权益，特向法院提起诉讼。晟曦公司辩称,1.根据《中山市商品房买卖合同》补充协议的约定，涉案房屋逾期交房违约行为应截止至晟曦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日并向何金来、钟淑桃发出收楼通知书递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）之日止或电话、短信通知何金来、钟淑桃之日止，如何金来、钟淑桃在此之前已经收楼的，逾期交房违约金的应截止至何金来、钟淑桃实际收楼之日止；2.《中山市商品房买卖合同》第九条明确约定违约金计算方式及总额限制，故即使晟曦公司存在逾期交房的情形，每日违约金应按已交房款万分之一计算，且违约金累计总额不超过商品房总价款的1%即3030元。《中山市商品房买卖合同》第九条的约定是双方真实意思表示，合法有效，公平合理，符合法律法规的规定；3.诉讼费用负担应由人民法院根据案情的具体情况决定原、被告双方各自负担比例。综上所述，请求法院查明事实，依法判决，驳回何金来、钟淑桃的不合理诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年6月27日，何金来、钟淑桃（买受人）与晟曦公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》一份，约定何金来、钟淑桃购买晟曦公司开发的位于中山市××房，购房总价303000元，并约定如下：1.出卖人应当在2017年8月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；2.出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。同日，双方签订《补充协议》一份，双方对商品房交付作出更为详细约定，并确定补充协议作为商品房买卖合同有效组成部分。《补充协议》部分具体约定如下：1.除非双方另有约定，否则无论买受人是否收到出卖人的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为买受人先履行。若因买受人未按本合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，且合同第八条约定的交付期限已届满的，则除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日，此情况出卖人无须按合同第八条履行交付的责任；2.该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任。此后，何金来、钟淑桃按约交付了购房款，涉案房屋于2015年7月21日办理销售备案登记，但涉案工程至今未竣工验收，上述商品房仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，晟曦公司至今未能向何金来、钟淑桃交付前述商品房。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。涉案合同的签订地及履行地均在内地，故本案应适用内地法作为解决本案争议所适用的准据法。何金来、钟淑桃与晟曦公司签订的《中山市商品房买卖合同》及其《补充协议》经双方协商一致达成，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则应承担相应违约责任。《中山市商品房买卖合同》约定晟曦公司须于2017年8月30日前向何金来、钟淑桃交付商品房，但晟曦公司在约定期限届满后仍未能交付商品房，已构成违约，理应按照约定自2017年8月31日起至取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止，按每日0.01%为标准向何金来、钟淑桃承担支付逾期交房违约金的责任。鉴于涉案商品房至今未交付，前述逾期交房违约金应分段计算。至于晟曦公司主张按《中山市商品房买卖合同》第九条约定所承担的违约金累计总额最高不超过房价款的1%的意见。因商品房买卖合同及补充协议均是晟曦公司提供的格式合同，该约定实质上免除晟曦公司主要责任，限制了何金来、钟淑桃的权利，故本院认定晟曦公司仅以黑体下划线方式提醒，不足以说明其已对上述格式条款作了合理告知义务，故《中山市商品房买卖合同》中关于“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的条款为无效条款，晟曦公司的该项抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：被告中山市晟曦房地产开发有限公司于本判决生效之日向原告何金来（HO,KAMLOY）、钟淑桃（ZHONG,SHUTAO）支付自2017年8月31日起至被告中山市晟曦房地产开发有限公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交楼违约金（以303000元为基数按每日0.01%的标准计算，其中自2017年8月31日起至本案判决发生法律效力之日为止的逾期违约金于判决生效之日起三日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自本判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足六个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日起三日内付清）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为73元，由被告中山市晟曦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，原告何金来（HO,KAMLOY）、钟淑桃（ZHONG,SHUTAO）可以在判决书送达之日起三十日内，被告中山市晟曦房地产开发有限公司可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  阮春莉二〇一九年五月三十一日书记员  潘家敏