呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终972号上诉人(原审被告)：赵田有，男，1967年9月13日出生，汉族，现住包头市。委托诉讼代理人：庞军，内蒙古辩证律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘文忠，男，1969年2月7日出生，汉族，住包头市。委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。上诉人赵田有因与被上诉人刘文忠房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初2146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵田有及其委托诉讼代理人庞军，被上诉人刘文忠及其委托诉讼代理人李昕睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵田有上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回刘文忠全部诉讼请求；2.由刘文忠承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、本案应是民间借贷纠纷而非房屋买卖合同纠纷，且该房屋买卖合同无效。2015年2月15日赵田有因资金周转向刘文忠借款170000元,于2016年1月20日赵田有向刘文忠借款20000元，事后因刘文忠提出需要抵押物而逼赵田有与其签订位于呼和浩特市回民区万嘉康城住宅小区XS5号楼2单元4层401(西户)房屋的购房协议,签订后才答应赵田有延期还款,故赵田有不得已才与刘文忠签订该购房协议。赵田有出具的收条共计364000元,但并未实际收到这笔所谓购房款,刘文忠提供的转账凭证只能证明刘文忠向赵田有转账50000元,而不是364000元。且购房协议约定的房价每平米4727元明显低于2017年下半年呼和浩特市房地产平均价8000元的市场价格,该房屋售价每平米4727元明显低价不合理,显是刘文忠以合法形式非法占有赵田有房屋。再有,张小霞与刘文忠通话录音中刘文忠也承认涉案房屋是赵田有抵押给刘文忠的,所谓购房款也是刘文忠借给赵田有的借款,赵田有未实际收到135000元购房款情况下给刘文忠出具总共364000元收条明显不合常理,一审未查清事实情况下错误认定该135000元是赵田有与刘文忠之间约定的违约金无事实及法律依据。因此一审法院认定事实不清,错误。二、一审法院在未查清事实情况下“赵田有与刘文忠民间借贷法律关系主要发生在2015年,而房屋买卖合同法律关系发生在2017年,并非民间借贷合同与房屋买卖合同同时形成”为由认定本案系房屋买卖合同纠纷属认定事实不清,赵田有与刘文忠之间不存在房屋买卖合同关系,一审在未查清事实情况下判决将赵田有所有的位于呼和浩特市回民区万嘉康城住宅小区S5号楼2单元4层401(西户)房屋交付于刘文忠为适用法律错误。补充：一审法院认定135000元的违约金无法律依据，而且认定135000元从所支付的购房款中扣除，无法律依据，如要扣除也应按法定程序审理认定后做出判决，另外135000元违约金的认定也违反最高院合同法司法解释规定，也即不得超过未履约部分的30%。刘文忠辩称，一审认定事实清楚，判决适用法律正确，应驳回赵田有全部上诉请求，维持原判。双方对2015年产生民间借贷的事实无争议，2017年赵田有迟迟不能还款情况下双方达成合意即以物抵债，即本案中所签房屋买卖合同，该合同明确了房屋位置、平米、单价且将房中家具进行了折算，基于该合同刘文忠签订房屋买卖后又给赵田有补交了5万元房款，且双方共同去开发商处办理了房屋变更手续，赵田有交付了房屋钥匙，所以结合双方事实行为可认定本案争议是由于赵田有拒将房内物品搬出产生的腾房义务的违约，所以一审法院尊重双方意思表示，以房屋买卖合同定案正确。本案双方房屋买卖合同是在借款两年后做出的对债务处理的新意思表示，真实有效，不违反法律效力性规定，符合最高院案例公告对债务处理原则，因此一审法院考虑到赵田有所说担保不是债务同时产生的，故赵田有所说担保没有事实，基于此刘文忠有权要求赵田有腾退房屋。本案房屋位于西龙王庙，2017年当时近5000元价格符合该小区公平价格，回民区法院也对相关地段价格进行了考量，当时该房无房本比有房本的低近1000元，因此不存在明显低于市场价情形。同时刘文忠也向法庭解释赵田有所说打了全款收条未收到钱。刘文忠一审开庭时有承诺书，是由赵田有出具给刘文忠的，2017年10月由刘文忠向赵田有打了欠房款的条子，由赵田有给刘文忠打了收到全款的条子，也即一方拿的欠条，一方拿的收条，这中间由赵田有出具承诺，2018年6月8日将房内除家具外所有物品拿走，腾退房屋，刘文忠继续交剩余房款，若在该时间仍不履行义务，承诺明确即放弃剩余购房款，这是双方真实意思表示，法院认定并遵循双方意思表示认定事实，所以两次开庭查清了事实，适用法律正确，请支持刘文忠意见。刘文忠向一审法院起诉请求：1．判令赵田有向刘文忠交付所购房屋。房屋位于呼和浩特市回民区万嘉康城小区5号楼2单元401号，合同价为364000元；2．判令赵田有支付迟延交付房屋违约金109200元；3．判令本案诉讼费由赵田有承担。一审法院认定事实：2015年2月15日，赵田有因资金周转困难向刘文忠借款17万元，于2016年1月20日向刘文忠借款2万元，上述借款，本案双方约定月利率0．025％。2017年10月18日，刘文忠向赵田有催要借款本息未果后，经双方协商，赵田有自愿用其所有的位于呼市回民区万嘉康城住宅小区S5号楼2单元4层401号（西户）的77．01平方米房屋抵顶上述债务，双方于2017年10月18日签订书面《房屋买卖合同》，后共同前往内蒙古万嘉方兴房地产开发有限公司变更房屋认购合同，认购人变更为刘文忠，赵田有出具书面声明承诺将上述房屋卖予刘文忠。涉案房屋价款共计364000元，赵田有为刘文忠出具收条，其中135000元赵田有并未实际收取，而是承诺在2018年6月8日将房屋交付刘文忠，否则视为放弃上述135000元债权，视为未交付房屋的违约金。现因赵田有拒绝将涉案房屋交付刘文忠，双方酿成纠纷，诉至法院。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：1．双方之间是民间借贷法律关系还是房屋买卖合同法律关系；2．赵田有是否应当向刘文忠交付涉案房屋及违约金。针对第一个争议焦点，经庭审查明，本案双方之间的民间借贷法律关系主要发生在2015年，而房屋买卖合同法律关系发生在2017年，并非民间借贷合同与房屋买卖合同同时形成，故不符合让与担保的条件。赵田有在无力清偿到期债务的情况下，经与刘文忠协商一致以物抵债，且赵田有尚未清偿的借款本息及刘文忠承诺额外支付的购房款共同构成了本案涉案房屋价款，该售价亦非不合理低价，综上，本案应系房屋买卖合同纠纷。赵田有提出本案房屋买卖合同关系是对民间借贷的担保的答辩意见不予采纳。针对第二个争议焦点，本案双方之间的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护，刘文忠已经按照合同约定履行义务，赵田有应当向刘文忠交付涉案房屋。关于刘文忠提出赵田有支付迟延交付房屋违约金109200元的诉讼请求，刘文忠举证的承诺书中已经约定了赵田有迟延交付房屋的，需承担135000元的违约金，且上述违约金刘文忠已经从应付购房款中予以扣除，房屋买卖合同中虽然另行约定违约条款，但系重复约定，赵田有基于自己的违约行为仅需承担一次违约责任，故上述关于赵田有支付违约金109200元的诉讼请求本案不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告赵田有于本判决生效后十五日内将坐落于呼市回民区万嘉康城住宅小区S5号楼2单元4层401号（西户）房屋交付于原告刘文忠；二、驳回原告刘文忠其他诉讼请求。案件受理费8400元，由被告赵田有负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明：2015年2月15日，赵田有与刘文忠签订《借款协议书》，约定刘文忠当日将17万元借给赵田有，赵田有2015年8月14日还清，赵田有抵押万嘉康城住宅小区南区S5号楼2单元401号房屋，逾期未还10日后可变更产权给刘文忠。2016年1月20日，赵田有出具《借条》载明今借到刘文忠20000元。赵田有一审中主张打借条加了2万元利息，实际就借了15万元。该借条下方有手写的还款情况，但无签字确认。一审中本案双方均认可实际出借15万元，约定月利率0.025％。2016年赵田有出具《协议书》，载明承诺2016年4月17日前还借款5万元，逾期不还将其名下万嘉康城四楼西户交刘文忠（含屋内一切设施）。2017年10月18日，本案双方签订《房屋买卖合同》，约定刘文忠购买赵田有呼市回民区万嘉康城住宅小区S5号楼2单元401号（西户）房屋，建筑面积77.01平方米，当日支付购房款364000元。同日刘文忠与内蒙古万嘉方兴房地产开发有限公司签订《房屋认购合同》，约定刘文忠认购呼和浩特市回民区巴彦淖尔南路万嘉康城(暂编)S5号楼2单元4层西户（号）房屋，建筑面积77.01平方米。本案双方出具变更申请表，表明赵田有将案涉房屋产权以买卖方式转让刘文忠；还出具书面声明，表明案涉房屋产权由赵田有变更至刘文忠名下。2017年10月至2018年4月间，赵田有为刘文忠出具3张共计364000元房款收条。2017年10月，刘文忠先后向赵田有微信打款共4万元。2017年赵田有曾向刘文忠打款10000元；2018年4月4日，赵田有曾向刘文忠打款1000元。2018年4月27日，赵田有出具《承诺书》，载明刘文忠于2018年4月27日向赵田有打135000元房屋款欠条一张，如赵田有2018年6月8日前未履约交付房屋，视为放弃对刘文忠135000元债权，做为未交房的违约金予以偿还，房屋位于呼和浩特回民区巴彦淖尔南路万嘉康城小区南5号楼2单元4楼西户。以上事实，有《借款协议书》、《借条》、《协议书》、《房屋买卖合同》、《房屋认购合同》、变更申请表、声明、房款收条、微信转账记录、银行打款相关证据、《承诺书》、当事人陈述等证据在案佐证，本院予以确认。赵田有一审还举示张小霞与刘文忠通话录音，拟证明本案双方非房屋买卖合同关系；刘文忠认可真实性，不认可证明内容。赵田有未说明及证明该录音通话日期为何时。本院认为，二审争议焦点为：赵田有是否有义务将诉争房屋交付刘文忠。本案双方先前虽存在借贷关系，且2015年2月15日的《借款协议书》存在房屋抵押的流押条款，但流押条款无效并不影响当事人在债务履行期限届满后形成新的意思表示。双方在2017年10月18日签订的《房屋买卖合同》以及房款收条等证据能够证明，本案双方在债务履行期限届满后，合意形成了赵田有向刘文忠转售房屋的法律关系，借贷形成的债权转化为购房款。虽赵田有后又有向刘文忠打款的行为，但无论双方对于彼此法律关系的定位是否有过反复，2018年4月27日赵田有作出的《承诺书》表明，赵田有最终认可双方之间为赵田有向刘文忠转售房屋的关系，故鉴于该《承诺书》有“如赵田有在2018年6月8日之前，未履行合约交付房屋，视为放弃对刘文忠的债权（金额：135000），做为未交付房屋的违约金予以偿还”的表述，应认定赵田有承诺在2018年6月8日前交房，故本案一审判决赵田有将诉争房屋交付刘文忠处理正确，应予维持。至于承诺的违约金是否过高、刘文忠的付款义务是否完成等问题，不影响对赵田有交房义务的认定，本院不作评判。综上所述，赵田有的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6760元，由赵田有负担。本判决为终审判决。审判长 姜  怡审判员 苏  毅审判员 额日德尼二〇一九年五月二十七日书记员 曹 建 飞