成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初861号 原告（反诉被告）：成都同荣房地产经纪有限公司，住所地成都市武侯区一环路南一段**。 法定代表人：冯军，经理。 委托诉讼代理人：曹文娟，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许涛，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川理德投资发展有限公司，住所地彭州市白鹿镇白鹿场社区樵人街**。 法定代表人：周相炜，总经理。 委托诉讼代理人：陈迅，四川中超律师事务所律师。 原告成都同荣房地产经纪有限公司（以下简称同荣公司）与被告四川理德投资发展有限公司（以下简称理德公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年1月15日受理后，被告理德公司于2019年3月12日提起反诉，本院受理后依法合并审理，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）同荣公司的委托诉讼代理人曹文娟、许涛，被告（反诉原告）理德公司的委托诉讼代理人陈迅到庭参加了审理。本案现已审理终结。 同荣公司向本院提出诉讼请求：1、判令理德公司支付销售代理费544800元；2.判令理德公司支付逾期付款违约金（以544800元为基数，从2019年1月9日起按每日千分之一计算违约金，直至全部代理销售佣金付清为止）。事实与理由：理德公司与同荣公司于2017年5月18日签订《委托营销策划代理合同》，由理德公司委托同荣公司对银杏城邦（备案名：银杏枫丹酒店）商品住宅房进行代理销售，委托代理期限已于2018年12月31日到期，同荣公司在委托期内共计销售完成15套房产，根据合同约定，理德公司应当于2019年1月8日前向同荣公司支付销售代理佣金，至今未支付，已经构成违约。 理德公司辩称，代理佣金要按合同节点支付，溢价部分根据合同约定，应该在开盘前十天确定每套房子的底价，作为计算溢价的基础，双方在合同履行中没有制定销售底价，同荣公司按照5200元的价格计算是违反合同约定的，现在已售房屋是整个项目位置最好价格最高的房源，理德公司认为现在的销售价就是底价，这15套房屋没有溢价成分。违约金标准太高，请求法庭予以调减，同荣公司也没有完成销售目标，诚意金没有移交给理德公司，双方在合同到期后没有进行交接。 理德公司向本院提出反诉请求：1、判令同荣公司退还收取的购房诚意金41500元；2、判令同荣公司立即将白鹿银杏枫丹酒店项目的储备客户资料、营销推广方案移交给理德公司；3、判令同荣公司赔偿损失30000元。事实与理由：理德公司委托同荣公司代理销售白鹿银杏枫丹酒店项目住宅商品房，同荣公司在代理销售期间，代收取了购房客户缴纳的购房诚意金41500元，该款项应交还给理德公司。同时，同荣公司在代理销售期间建立了客户资源库，制定了营销推广方案，这些代理成果应移交给理德公司。同荣公司在撤场后，拒绝移交资料，退还款项，已经给理德公司造成了经济损失。 同荣公司针对反诉辩称，诚意金确认收到41500元，后因退还购房户9000元，现剩余的只有32500元。在对方没有付清款项时，同荣公司享有抗辩权，不予提供客户资料。对理德公司主张的损失，既没有合同约定也没有法律约定，其请求缺乏事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2017年5月18日，同荣公司与理德公司签订《委托营销策划代理合同》，约定：1.理德公司委托同荣公司对彭州市白鹿镇清河街18号“银杏城邦”项目进行独家代理销售与策划，委托期限从2017年5月18日至2018年12月31日，委托销售住宅共计90套，底价均价5200元/平，在项目开盘前10天，由双方共同确定每套住宅商品房的《明细保底价格》，在委托期限内，以同荣公司完成委托销售住宅的90%建筑面积为销售目标任务；2.销售代理佣金分为代理佣金和溢价分成两部分，理德公司按照实际回款额的3%支付代理佣金，对于实际成交均价高于底价均价5200元/平以上的溢价部分，按同荣公司20%，理德公司80%比例进行溢价分成；3.完成目标任务30%以前，应结销售代理佣金按70%支付，完成目标任务60%以前，应结销售代理佣金按90%支付，完成目标任务90%以前，应结销售代理佣金按90%支付，完成目标任务达到90%之时起，所有应结销售代理佣金按100%支付；4.按月结算销售代理佣金和定金分成，同荣公司在每月最后一日将当月应计提的上述款项上报，理德公司在5个工作日内审核并向同荣公司一次性全额支付销售代理佣金和定金或违约金分成，如理德公司逾期未付，则每日按应付总额的千分之一向同荣公司支付违约金，直至全部付清为止5.因项目开发文件不齐全。不及时到位，造成销售影响，同荣公司可免责；6.理德公司保证项目住宅的《商品房预售许可证》在2017年月日取得，在取得后2个工作日内向同荣公司交付加盖理德公司公章的《商品房预售许可证》复印件，并由双方共同商议开盘时间，如超过规定期限，同荣公司无法保证销售目标任务的完成，对此同荣公司可免责，且有权单方终止合同，要求赔偿损失；7.在项目开盘前10天，双方根据项目实际情况，共同确定每套商品房的《明细保底价格》，且通过该保底价格折算的所有住宅的均价必须与委托销售住宅底价均价5200元/平相等。 2018年10月10日，理德公司向彭州市房地产管理局提出商品房预售方案申报，项目名称确定为“彭州市白鹿镇银杏枫丹酒店”。2018年11月4日，案涉项目取得《商品房预售许可证》。同荣公司从2018年11月29日至2018年12月8日期间共计销售15套商品房，总计销售回款5853917元，按照5200元/平为底价计算，溢价部分为369183元。 同荣公司在2017年5月30日-2017年8月15日期间，共计代为收取客户的购房诚意金41500元。同荣公司将上述诚意金中的8500元已经退还给购房户。 同荣公司确认案涉项目的客户资料、营销推广方案现仍在公司处。同荣公司在本案诉讼中申请诉讼保全，并因申请保险公司出具保函支付了保险费1000元。 本院认为，同荣公司与理德公司之间构成的委托合同关系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。理德公司委托同荣公司代为销售住宅商品房，现同荣公司已经销售项目中15套住宅，理德公司应当依约向同荣公司支付销售代理佣金。根据合同约定销售代理佣金由代理佣金和溢价分成两部分构成，其中代理佣金部分为实际回款额的3%，根据销售价格，该部分金额为175617.51元，理德公司对该部分佣金没有异议，本院予以确认。对溢价分成部分，现理德公司提出该15套房屋系项目中位置最好的部分，不应以5200元/平的均价作为底价来计算溢价。对此本院认为，合同约定项目住宅保底均价为5200元/平，在项目开盘前10天，由双方共同确定每套住宅商品房的《明细保底价格》，但截止合同履行期满，双方亦未确定每套住宅的保底价格，故理德公司以已售房源位置较好为由抗辩以实际销售价格为保底价，缺乏依据，也不符合双方约定，本院不予采纳。其提交的挂牌价报告也仅是其在2018年9月5日单方制作，并未得到确认，其制作时间在同荣公司销售房源之后，也不能约束同荣公司之前的代理销售行为，因此本院对其对保底价格的抗辩均不予采纳。本院对同荣公司主张以5200元/平为底价计算溢价分成予以支持。因此同荣公司代理销售的15套住宅的溢价共计369183元。本院确认理德公司应支付的销售代理佣金共计544800元。对理德公司提出应该以合同约定的时间节点支付佣金，因理德公司并未在约定时间取得《商品房预售许可证》，故依照合同约定同荣公司可免责，现代理期限已经届满，理德公司应当向同荣公司全额支付销售代理佣金，本院对同荣公司主张的销售代理佣金544800元予以支持。 对同荣公司主张的违约金，现理德公司请求予以调低，本院认为违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。现理德公司迟延支付销售代理佣金，构成违约，但其迟延支付的行为对对方造成的主要损失为资金利息损失，且同荣公司亦未提交证据证明自己的其他损失，故本院认为该违约金标准过高，酌情调整为以未付销售代理佣金544800元为基数，从2019年1月9日起，按照每日万分之五标准计算至销售代理佣金付清之日止。对同荣公司主张的保全担保保险费，因该费用系同荣公司主张自身权利支出的合理诉讼成本，双方对此并无事先约定，故本院不予支持。 对理德公司提出的反诉请求，现同荣公司确认收取了购房户支付的诚意金41500元，对同荣公司提出已经退还的9000元，其中有500元不在该41500元收取范围内的，故不应予以扣减，故本院仅扣减8500元，对剩余的33000元的返还请求予以支持。对其提出的返还客户资料请求，因同荣公司确认上述资料仍在公司处，现双方的合同履行期已经届满，未再续签新的代理合同，故同荣公司应当向理德公司返还上述资料，本院对其请求予以支持。对理德公司提出的赔偿损失请求，其未提供证据予以佐证，故本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川理德投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都同荣房地产经纪有限公司支付销售代理佣金544800元； 二、被告（反诉原告）四川理德投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都同荣房地产经纪有限公司支付违约金，违约金计算方式为：以544800元为基数，从2019年1月9日起，按照每日万分之五的标准计算至销售代理佣金付清之日止； 三、原告（反诉被告）成都同荣房地产经纪有限公司于于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）四川理德投资发展有限公司返还购房诚意金33000元； 四、原告（反诉被告）成都同荣房地产经纪有限公司于于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）四川理德投资发展有限公司返还“彭州市白鹿镇银杏枫丹酒店”项目的储备客户资料、营销推广方案； 五、驳回原告（反诉被告）成都同荣房地产经纪有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）四川理德投资发展有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9248元，减半收取计4624元，保全费3244元，共计7868元，由被告（反诉原告）四川理德投资发展有限公司负担。反诉案件受理费794元，由被告（反诉原告）四川理德投资发展有限公司负担428元，由原告（反诉被告）成都同荣房地产经纪有限公司负担366元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨奕 二〇一九年五月十四日 书记员  黄阳