湖北省秭归县人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂秭归民初字第01025号原告胡兴洪。委托代理人傅博，湖北聚维律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告吴春生。被告谭美清。原告胡兴洪与被告吴春生、谭美清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月11日立案受理后，依法由审判员郑新华担任审判长，与审判员鲁华强、人民陪审员邓永军组成合议庭，于2014年2月7日公开开庭进行了审理。原告胡兴洪的委托代理人傅博到庭参加诉讼，被告吴春生、谭美清经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡兴洪诉称：2000年5月9日，原告与二被告签订购房协议书，二被告将位于秭归县茅坪镇庙咀经济园区178号房屋四楼小套间出卖给原告，价格40000元。约定付款方式分批支付：合同签订时原告预付资金10000元，2000年7月支付3000至5000元，10月支付5000至7000元，年底支付10000元。余款在房屋竣工验收交付使用1年并领得房产手续时全部付清。原告负责付清房款，涉及其它费用由二被告负责。合同自签订之日生效。合同签订后原告如期支付了房款，二被告也向原告交付了房屋，但至今未办理房屋的登记手续。现原告启动办理房屋的房产登记手续。因种种原因原告无法单方办理，为了依法维护原告的合法权益，请求法院依法判决确认原告与二被告2000年5月9日签订的秭归县茅坪镇庙咀经济园区178号四楼小套《房屋交易合同》合法有效，二被告及时协助给原告办理房屋的所有权登记及土地使用权登记手续。原告胡兴洪为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、（2000）秭证字第231号公证书（包含经过公证的《房屋交易合同书》）1份，拟证明原告与二被告签订了《房屋交易合同》，并已经过公证处公证，二被告将秭归县茅坪镇庙咀经济园区＊＊号四楼小套房屋出售给原告的事实；证据二、二被告给原告出具的收取购房款的收据8份，拟证明原告已向二被告支付购房款35300元；证据三、秭归县茅坪镇橘颂社区居民委员会出具的证明1份，拟证明《房屋交易合同》中原来的梅香街＊＊号，就是现在的秭归县茅坪镇庙咀经济园区＊＊号；证据四、县法制办2012年12月19日主持召开关于处理庙咀经济园区产权办证遗留协调会议备忘录1份及2013年4月9日县房管局联合住建局、国土资源局、茅坪镇政府、橘颂居委会召开关于庙咀产权办证遗留推进会议备忘录1份，拟证明原告购买的房屋产权登记问题已经县相关部门协调，引入司法程序确权后由相关部门办理。被告吴春生、谭美清经本院公告送达应诉通知书、诉状副本、举证通知书及开庭传票，在法定期间内未提出答辩，也未提交证据。本院调查收集的证据有：2013年8月21日分别对重庆市云阳县普安乡回营村委会李前成、重庆市云阳县耀灵居委会大兴社区谭锋的调查笔录各一份及重庆市云阳县普安乡回营村委会、云阳县耀灵乡大兴社区居民委员会出具的证明各一份，证明二被告下落不明的事实；本院在公安部门核实查询的吴春生的常住人口信息一份，证明吴春生的身份情况。经庭审质证，原告对本院调查收集的证据无异议。原告提交的证据及本院调查收集的证据，因被告未到庭参加诉讼，未提出质证意见，原告对本院调查收集的证据无异议，经审查，原告提交和本院调查收集的上述证据可以采信，作为本案定案的依据。经审理查明：2000年5月9日，原告与二被告签订《房屋交易合同书》约定：一、交易对象（住房）基本情况：1、房屋位于秭归县新县城秭城私营经济园区（原胡家祠堂）梅香街341号，五层预制框架结构建筑。2、本套住房为第四层，三室一厅一厨一卫，建筑面积95㎡，所有门、窗（铝合金）、厨柜、鞋柜等一应俱全，仿瓷墙面，地板砖铺地面，水、电、灯、电话及有线电视线路安装到位（详见《房屋规划设计书》）。3、房屋价格为40000元，买断产权。二、付款方式：房款乙方（原告）分期分批支付：双方合同签订时，乙方预付资金10000元，2000年7月支付3000至5000元，10月支付5000至7000元，年底支付10000元。余额在房屋竣工验收交付使用壹年（保修期满）并领得房产手续时全部付清。乙方负责付清房款，涉及其它费用甲方（二被告）负责。三、双方的权利和义务：甲方的权利和义务：1、甲方必须按照房屋规划设计方案及合同要求，保时保质保量完成房屋建筑和装修，并在期限内（房屋竣工验收一年内）保证维修，保修期外房屋如发现重大质量问题由甲方负责。2、甲方必须给乙方办理完整齐全的房产手续。3、甲方有权敦促乙方按合同期限交纳房款，逾期不到位的，有权按银行贷款利率的4倍收取息金。4、如乙方违约要求退房，甲方有权收取违约金或申请仲裁及向法院起诉。乙方的权利和义务：1、乙方必须根据合同要求如期如数交纳房款。2、乙方有权对房屋质量进行监管，有权敦促甲方按照设计方案和质量要求完成房屋建筑和装修，在期限内保修和办理房屋产权手续。3、乙方拥有房屋全部产权。4、如甲方违约，乙方有权收回已付资金，并收取违约金，或向法院起诉。四、本合同一式叁份，甲方、乙方、公证机关各一份，均具有同等法律效力。五、本合同未尽事宜，由甲、乙双方签订补充协议，作为合同附件并具有同等法律效力。本合同自签订之日起生效。同日，秭归县公证处出具（2000）秭证字第231号公证书，对原告与二被告签订的上述《房屋交易合同书》予以公证。合同签订后，原告自2000年5月9日至2001年4月5日分8次向二被告共支付购房款35300元，原告每次付款后，二被告均给原告出具了收据。二被告已将出售的该房屋交付原告使用，但未按约定为原告办理原告购买房屋的房产登记手续，即未办理房屋所有权证和房屋占用范围内的建设用地的土地使用证。同时查明，二被告出售给原告的房屋，系从秭归县茅坪镇庙咀经济园区土地开发商宜昌珍城房地产开发公司购得土地，以《房屋代建合同》和《合伙建房协议》等联合建房自住的形式进行建设，在工程无土地、规划及竣工验收备案的情况下，擅自将房屋出售给原告等人的。二被告将上述房屋出售给原告后，离开了秭归县去向不详。原告购买二被告的房屋地址名称现已由建设时的秭归县茅坪镇梅香街341号变更为秭归县茅坪镇庙咀经济园区178号。上述房屋由于无土地及规划手续、土地及房屋登记主体不明，原建房业主下落不明，致使因买卖双方无法共同申请登记、税收未缴纳等原因，未办理房屋的产权登记。2012年12月19日，秭归县法制办主持召开有茅坪镇政府、县住建局、国土资源局、橘颂社区居委会等单位参加的关于处理庙咀经济园区产权办证遗留协调会议；2013年4月9日，县房管局联合住建局、国土资源局、茅坪镇政府、橘颂社区居委会等单位召开关于庙咀产权办证遗留推进会议，对原告等人购买二被告出售房屋办证的相关遗留问题进行了协调，并引导原告走司法程序。庭审中，原告陈述其购买的房屋与四楼另一套房屋相比面积相对较小，为小套间；并承诺在办理房屋登记的过程中，按照县相关部门协调会议的要求，出具书面承诺，自行承担房屋质量风险责任，并承担需要负担的税费。本院认为：原告与二被告签订《房屋交易合同书》，二被告将建成的位于现秭归县茅坪镇庙咀经济园区178号第四层小套间房屋（相对该层另一套面积较小）出售给原告，双方对房屋的标的、价款、付款方式等都作了明确约定，并经秭归县公证处公证，是双方的真实意思表示；二被告已收取了原告交付的大部分购房款，并交付了房屋，合同的主要内容已实际履行，且不具有违反法律、行政法规的强制性规定或者其他认定合同无效的情形，应认定双方签订的《房屋交易合同》合法有效。根据合同法的规定，出卖人除应当履行向买受人交付标的物的义务外，并有转移标的物所有权的义务。且双方签订的合同已约定二被告负责办理原告所购房屋完整齐全的房产手续，因此，二被告除已交付房屋外，尚应为原告办理购买房屋的所有权证及房屋占用范围内的土地使用权证。二被告经本院公告送达应诉通知书、诉状副本、举证通知书、开庭传票，在规定的期限内未到庭应诉，也未提供证据，本院只能根据原告提交的证据及本院调查收集的证据认定本案的事实。虽然原告尚欠部分房款未付清，但因二被告未到庭参加诉讼，二被告没有提出主张，本院暂不作处理。二被告无正当理由未到庭参加诉讼，但本案的基本事实已经查清，依法可以缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、胡兴洪与吴春生、谭美清于2000年5月9日签订的《房屋交易合同》合法有效。二、限吴春生、谭美清于本判决生效后十五日内协助胡兴洪办理秭归县茅坪镇庙咀经济园区178号四楼小套间房屋的所有权证和该房屋占用范围内的建设用地土地使用权证。本案案件受理费80元，胡兴洪自愿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  郑新华审 判 员  鲁华强人民陪审员  邓永军二〇一四年三月六日书 记 员  周 波