沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初2466号原告：辽宁中恒物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区奉天街346号（B1-21-16）室。法定代表人：初赫勋，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨玉梅，辽宁越佳律师事务所律师。被告：武序昆，男，1964年11月5日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。原告辽宁中恒物业管理有限公司与被告武序昆物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月22日受理后，依法由审判员祝仰宝适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁中恒物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨玉梅、被告武序昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁中恒物业管理有限公司诉称，2013年10月30日辽宁中恒物业管理有限公司与郦都花园业主委员会签订物业服务合同，合同期限是2013年11月1日至2016年10月31日，之后又于2016年11月23日续签了物业服务合同，合同期限是2016年11月1日至2019年10月31日。两份合同均在第六章物业管理服务费用第二十四条规定本物业管理服务费用，住宅房屋由乙方按照0.8元/平方米/月向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费用的，从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。对于不交纳物业服务费的或拒缴物业费的业主，物业公司有权依法向人民法院提起诉讼。被告武序昆系沈河区小河沿路5甲19号221（建筑面积为116.73平方米）的产权人，其应该根据合同的约定按时交纳物业管理服务费，但被告一直拒绝交纳。被告自2016年1月1日至2018年12月31日共拖欠物业服务费为3,362元。原告先后多次催要，被告均拒绝履行交费义务，故起诉来院，请求法院判决：1、被告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费3,362元；2、被告支付迟延付款违约金300元；3、被告承担本案诉讼费用。被告武序昆辩称，原告起诉的物业地址、建筑面积、欠费期间属实，不交费的理由是小区的服务差，在合同期满前消极怠工，垃圾成山，开荒种地，对破坏绿地的业主熟视无睹。我向物业反映，物业说没有执法权，楼道小招贴到处都是，保洁不清理，小区路面多年失修，雨天路滑，积水严重，行人无法通行，业主反映多次无结果。卖鸡粪羊粪的车进入小区大肆售卖，原告为了骗取业主的物业费天天打骚扰电话发短信，有些电话显示是美国的，小区无车位，车辆乱停乱放，特权车辆在小区随意停放，把绿地压平。原告提前解约，未征得全部业主的同意下在撤出前把业主的公用财物比如隔离柱、垃圾桶当废品卖掉，尤其是小区的垃圾遍地都是。还有个人问题，我家客厅玻璃被鞭炮炸碎了，问物业，物业说不知道，我只能自己更换花了600多元。我家汽车停在车位里，左后门被人撞凹进去了，问物业，物业不管，我说我交管理费了，为什么不管，他们说费用只是打扫卫生，我让物业提供录像，物业说没有录像。自来水管道漏水，表后漏水用户自己负责，我家是表前出现问题，应由物业和自来水公司负责，是我自己花钱修理的。走廊楼道灯坏了，影响住户安全，我告诉物业经理，物业经理说交物业费就给换，不交就不给换，我自己换的。有的住户养鸡养鸭，我问物业能否管一管，物业告诉该住户是哪个业主反映的情况，该住户以后见了我都不打招呼了。我家客厅外墙的瓷砖有脱落现象，我担心砸伤楼下的业主，向物业反映，他们说为什么不向前面的物业反映，物业公司换了好几个了，每次总是推诿找前面的物业公司，原告自己发的公告上说自2006年就进住园区，已经有12年了，就是同一家公司，就是不想给业主提供服务，因为物业服务太差所以我才不交物业费的。经审理查明，2013年10月30日，郦都花园二期业主委员会作为甲方，原告作为乙方签订《郦都花园二期物业委托服务合同》，约定甲方委托乙方为郦都花园二期提供物业服务，服务主要内容包括房屋建筑共用部位的维护和管理、公共设施、设备的维修、养护、运行和管理、市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、公用绿地、花草、树木的养护与管理、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理、维护公共秩序、管理与物业相关的工程图纸、住户档案、竣工验收资料等。委托期限自2013年11月1日起至2016年10月31日止。物业管理服务费住宅房屋由乙方按建筑面积0.8元/平方米/月向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人可以按季度、半年度、年度交纳物业费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日0.3%交纳滞纳金。2016年11月23日，沈阳市沈河区泉园街道御龙社区委员会作为甲方，原告作为乙方签订《郦都花园二期物业委托服务合同》，内容与前述合同基本相同，期限自2016年11月1日至2019年10月31日。2018年12月21日，原告与园区业主委员会完成交接工作，正式撤离园区。被告系该小区业主，其房屋位于沈阳市沈河区（建筑面积116.73平方米），因其拖欠2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费未付，原告起诉来院。上述事实，有当事人陈述、物业服务委托合同、照片等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”我国原住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”根据上述规定，原告与郦都花园二期业主委员会、沈阳市沈河区泉园街道御龙社区委员会签订的两份物业服务委托合同均合法有效，被告作为小区业主应受该合同内容约束，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于被告主张的原告服务质量问题。原告作为物业服务单位，应当根据法律规定及合同约定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质，根据被告提供的照片显示，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平，但原告物业服务不到位并不构成被告拒交全部物业费的理由。鉴于原告服务有瑕疵应当适当酌减物业服务费。因原告为被告所在小区提供物业服务，约定的物业费标准仅为0.8元每月每平方米，收费标准较低，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的85%向原告交纳物业费较为公平，故被告应向原告交纳2016年1月1日至2018年12月21日期间物业费2,834元（116.73平方米×0.8元/平方米×35个月零21天×85%）。关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告武序昆于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告辽宁中恒物业管理有限公司物业服务费2,834元；二、驳回原告辽宁中恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告武序昆承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  祝仰宝二〇一九年五月十六日送达日期：2019年月日书记员戴玥