安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）芜中民四终字第00075号上诉人（原审被告）：芜湖众和房产有限公司。法定代表人：张文耀，该公司董事长。委托代理人：马某，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：孙绍亮，男，汉族。被上诉人（原审原告）：张永香，女，汉族。两被上诉人共同委托代理人：丁某，安徽青弋江律师事务所律师。上诉人芜湖众和房产有限公司（以下简称众和公司）与被上诉人孙绍亮、张永香商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院（2013）芜民一初字第01458号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月13日公开开庭审理了本案。上诉人众和公司的委托代理人马某及被上诉人孙绍亮、张永香委托代理人丁某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孙绍亮、张永香一审诉称：2011年7月8日，孙绍亮、张永香与众和公司签订编号为YS0007969《商品房预售合同》，合同约定：孙绍亮、张永香共同向众和公司购买众和公司开发的位于芜湖县湾沚镇湾东路尚东澜庭第5幢1002室房屋，房屋价款共计人民币317000元，众和公司应于2012年4月30日前向孙绍亮、张永香交付房屋。众和公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由众和公司提供的资料报产权登记机关备案，如因众和公司的责任，孙绍亮、张永香不能在规定期限内取得房地产权属证书的，孙绍亮、张永香不退房的，众和公司按已付房价款的0.5%支付违约金。众和公司虽于合同约定的交付房屋时间前交付了房屋，且于2012年5月2日向孙绍亮、张永香收取了办理房屋产权证书的相关税费，但因众和公司责任，孙绍亮、张永香至今未取得房地产权属证书。双方虽在由众和公司提供的格式合同中约定计算比例的违约金，但该违约金的约定对孙绍亮、张永香显失公平，明显低于孙绍亮、张永香至今及今后在无法确定的时间取得房屋权属证书造成的损失，且孙绍亮、张永香遭受的损失数额难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条的相关规定，众和公司应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约金。综上所述，孙绍亮、张永香为维护合法权益，诉至一审法院，请求法院判令：1.众和公司立即为孙绍亮、张永香办理房地产权属证书；2.众和公司为孙绍亮、张永香支付延迟办理权属登记证书的违约金22824元（以购房款人民币317000为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息月利率0.6%的标准计算，自2012年7月30日起计算至2013年7月29日），该违约金计算至孙绍亮、张永香的房屋权属证书办理完毕之日止；3.本案所有的诉讼费用均由众和公司承担。众和公司一审辩称：众和公司愿意尽快将孙绍亮、张永香房地产权属证书办理好，众和公司之所以未能按时办理权属登记双方均有责任，同时孙绍亮、张永香请求的违约金数额过高，应当按合同约定计算。一审查明：孙绍亮与张永香系夫妻关系，2011年7月8日，孙绍亮、张永香与众和公司签订编号为YS0007969《商品房预售合同》，双方在合同中约定：孙绍亮、张永香共同向众和公司购买众和公司开发的位于芜湖县湾沚镇湾东路尚东澜庭第5幢1002室房屋，房屋价款共计人民币317000元。同时双方在合同第八条、第十五条中约定：出卖人应当在2012年4月30日前交付房屋，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人如不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金。双方还就其他权利、义务关系作了约定。合同签订后，孙绍亮、张永香按约定向众和公司履行了给付317000元购房款的付款义务。众和公司于2012年5月份将第5幢1002室房屋交付给孙绍亮、张永香使用，且向孙绍亮、张永香收取了办理房屋产权证书的相关税费。在孙绍亮、张永香按众和公司要求提供了办理产权登记的相关材料后，众和公司至今未将孙绍亮、张永香的房地产权属证书办理好。一审法院认为：众和公司作为依法取得商品房开发建设资质的企业，将尚未建成的房屋销售给孙绍亮、张永香且孙绍亮、张永香也支付了价款，双方之间已形成了商品房买卖关系，且双方在《商品房预售合同》中对各自的权利、义务作了约定，合同的内容未违反法律的强制性规定，依法应受保护。双方在合同签订后理应全面履行各自的义务。众和公司在庭审中辩称，众和公司未能在合同约定期限内代为办理好房地产权属登记，与孙绍亮、张永香自身有一定的关联，孙绍亮、张永香自身有责任。对此，一审法院认为，《商品房预售合同》系众和公司方提供的格式合同，在向孙绍亮、张永香收取了代为办理房屋产权证书的相关费用并接收了孙绍亮、张永香提供的办理产权登记的相关材料后，众和公司理应按格式合同约定履行代为办理权属登记的义务，同时众和公司就其辩称未能提交证据证明众和公司在合同约定期限内已对孙绍亮、张永香发出了孙绍亮、张永香需配合办理权属登记的有效通知，也未提交证据证明系孙绍亮、张永香的不配合等原因致众和公司无法办理权属登记，更未提交证据证明众和公司已于合同约定期限内将办理权属登记需由众和公司提供的资料报产权登记机关备案，故一审法院对众和公司关于未能办理权属登记孙绍亮、张永香自身有责任的辩解观点不予采信。孙绍亮、张永香在诉称中认为合同中关于因众和公司原因未办理房地产权属证书违约金的约定显失公平，明显低于孙绍亮、张永香造成的损失，故要求众和公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，承担延迟办理房地产权属证书的违约责任，对此，一审法院认为，合同是双方对其权利的自由处分行为，是其真实意思表示的反映，孙绍亮、张永香未能提交证据证明其因众和公司未办理好房地产权属证书造成孙绍亮、张永香自身超过合同约定的相关损失，也未提交证据证明众和公司利用孙绍亮、张永香无经验等优势签订合同，导致合同中关于办理房地产权属证书的违约责任约定明显违反公平、等价有偿原则致双方权利义务严重失衡，故一审法院尊重合同自由和诚实信用原则，对孙绍亮、张永香要求超过合同约定违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、芜湖众和房产有限公司于本判决生效后三十日内为孙绍亮、张永香办理好房地产权属证书；二、芜湖众和房产有限公司于本判决生效后三十日内向孙绍亮、张永香支付逾期办理房地产权属证书违约金计人民币1585元。众和公司不服上述判决，向本院上诉称：逾期办证系因被上诉人不提供资料信息，不予配合。故请求撤销芜湖县人民法院（2013）芜民一初字第01458号判决，依法改判上诉人不须支付逾期办理房产证违约金。孙绍亮、张永香答辩称：众和公司未提交证据证明系孙绍亮、张永香的不配合等原因致众和公司无法办理权属登记，更未提交证据证明众和公司已于合同约定期限内将办理权属登记需由众和公司提供的资料报产权登记机关备案。二审中双方均未提供新的证据，二审查明的事实与一审所查明事实一致。本院认为：出卖人转移房屋所有权于买受人是房屋买卖合同最主要的目的。由于房屋是不动产，出卖人有义务协助买受人办理房屋产权转移登记，买受人对出卖人该义务的履行，享有申请登记请求权。由于本案众和公司向孙绍亮、张永香收取了代为办理房屋产权证书的相关费用，应视为众和公司自愿为孙绍亮、张永香代为办理房屋产权证书。根据《商品房预售合同》约定：众和公司应于2012年4月30日前交付房屋，并应当在交付房屋后90日内，将办理权属登记需由众和公司提供的资料报产权登记机关备案。现众和公司未举证证明系孙绍亮、张永香的不配合等原因致众和公司无法办理权属登记，更未提交证据证明众和公司已于合同约定期限内将办理权属登记需由众和公司提供的资料报产权登记机关备案。亦未提供证据证明已书面通知孙绍亮、张永香提交办证所需哪些个人信息。故众和公司应承担举证不能之不利后果。由于出卖人的原因，买受人在合同约定的期限届满未能取得房屋权属证书的，现双方当事人并无特殊约定，出卖人应承担违约责任。根据《商品房预售合同》约定众和公司须支付逾期办理房产证违约金。综上，原审认定事实清楚，定案证据充分，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原判决执行，二审案件受理费50元，由上诉人芜湖众和房产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  汪 勇审 判 员  张 勤代理审判员  丁晓丽二〇一四年三月十七日书 记 员  宋喜萍附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。