安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖01民初1896号原告：李琼，女，1981年6月13日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：余智明，安徽晟川律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱升禹，安徽晟川律师事务所律师。被告：徐邦伟，男，1978年10月18日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。委托诉讼代理人：查达胜，安徽卓泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴婷婷，安徽卓泰律师事务所律师。被告：合肥永星房地产开发有限公司，住合肥市包河区西藏路与林芝路交口烟墩街道办事处办公房**，统一社会信用代码91340100581523394M。诉讼代表人：许亚宝，合肥永星房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：梁晨，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：章颖，安徽华人律师事务所律师。被告：合肥永华房地产开发有限公司，住所地合肥市瑶海区桃园路**怡然居**商**，统一社会信用代码91340100666234495U。诉讼代表人：许亚宝，合肥永华房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：梁晨，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：章颖，安徽华人律师事务所律师。原告李琼与被告徐邦伟、合肥永星房地产开发有限公司（以下简称合肥永星公司）、合肥永华房地产开发有限公司（以下简称合肥永华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李琼及其委托诉讼代理人余智明，被告徐邦伟的委托诉讼代理人查达胜，被告合肥永星公司、合肥永华公司的委托诉讼代理人梁晨、章颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李琼向本院提出诉讼请求：1、请求撤销（2018）皖01执异77号执行裁定书、（2014）合执字第00347-7号执行裁定书，停止对位于合肥市滨湖新区玉龙路与洞庭湖路交口文华阁小区1#1901室房屋的执行；2、依法确认李琼对位于合肥市滨湖新区玉龙路与洞庭湖路交口文华阁小区1#楼1901室房屋具有所有权；3、判决本案的全部诉讼费用由徐邦伟、合肥永星公司、合肥永华公司承担。事实和理由：2018年1月2日，合肥市中级人民法院作出（2014）合执字第00347-7号执行裁定书。裁定将位于合肥市滨湖区玉龙路与洞庭湖路交口的文华阁小区1#1901室房屋产权转移至徐邦伟名下，李琼认为该执行标的不得用于强制执行，故向合肥市中级人民法院提出异议，法院驳回了李琼的异议，李琼认为涉案执行裁定违反法律规定、不符合执行程序，严重侵害了李琼的合法权益。李琼对涉案的执行标的具有足以排除强制执行的权利。李琼已经于涉案房屋拍卖之前以买卖的形式获取了该房屋的权利，且已经实际占有该房屋并在该房屋中生活。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，已经足以排除被告对该房屋的执行申请。合肥中院的执行程序严重违法，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条的规定，在查封以及拍卖程序开始之前执行人员应当对拍卖物的权属情况作出详细调查，联系建筑物的管理人或者权利人并制作笔录。实践中拍卖房屋一般都在房屋权利厘清并腾空房屋后进行，而法院在未经任何调查未有任何通知的情形下直接进行拍卖，李琼依据《买卖合同》对房屋进行合法占有，执行法院对此视而不见，未给予李琼提出异议的机会，严重侵犯了李琼的合法权利。综上，李琼认为法院能够执行的财产仅限于属于被执行人名下财产，而本案涉案房屋已经因建设工程施工合同关系抵偿至李琼名下，且是因为被执行人原因而无法办理过户手续，已经不属于被执行人名下的财产，如果仅仅因为该房屋初始登记在被执行人名下就认为是被执行人的财产而进行拍卖是显失公平。徐邦伟辩称，一、涉案房屋已经属于徐邦伟所有，李琼无权提起本次执行异议之诉，其诉讼请求依法不应支持。首先，（2014）合执字第00347-7号执行裁定书属于人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书，该份已经裁定涉案房屋自该裁定书送达徐邦伟时起转移，而该份裁定书已经于2018年1月4日送达徐邦伟，因此，自2018年1月4日起该执行裁定书已经发生法律效力。根据《物权法》第二十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条之规定，无论涉案房屋是否办理不动产变更登记，涉案房屋的所有权人已经自2018年1月4日起由合肥永华公司变更为徐邦伟，徐邦伟依据该执行裁定书已经成为涉案房屋的唯一合法所有权人。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条之规定，涉案房屋的所有权人亦已经自2018年1月4日起由合肥永华公司变更为徐邦伟。最后，法院在执行过程中已经于2017年3月22日至涉案房屋大门上张贴《拍卖预告》，告知相关权利人法院将对该房屋进行拍卖，并要求相关权利人申报权利并提交相关材料，但是李琼逾期一年半都没有进行申报应视为李琼放弃提出异议的权利。二、李琼请求撤销（2018）皖01执异77号执行裁定书、（2014）合执字第00347-7号执行裁定书，请求法院停止对涉案房屋的执行的诉讼请求没有依据，依法不应支持。首先，（2014）合执字第00347-7号执行裁定书已经正式生效，涉案房屋的所有权已经归属徐邦伟，法院针对涉案房屋的执行已经结束，无法停止。其次，涉案房屋在2014年4月17日被合肥市中级人民法院依据徐邦伟的申请而查封，但是李琼并未提供证据证明其在2014年4月17日之前已经合法占用涉案房屋，李琼的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款的规定，其应承担举证不能的法律后果，其权利无法排除执行。再次，李琼至今未实际支付任何房屋价款，亦未提供有效证据证明其已经实际支付涉案房屋的全部价款或者其支付的房屋价款已经超过合同约定总价款的百分之五十，因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款以及第二十九条第三款的规定，其权利无法排除执行。最后，李琼和孙劲系夫妻关系，孙劲名下拥有位于合肥市天长路6幢205室（合瑶120002213）成套住宅一套，该房屋系孙劲和李琼的夫妻共同财产，说明李琼名下有其他可用于居住的房屋，因此李琼的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，其权利无法排除执行。三、李琼主张涉案房屋所有权归属其所有没有依据，依法不应支持。首先，（2014）合执字第00347-7号执行裁定书能够证明涉案房屋归属徐邦伟所有，李琼主张没有任何依据，亦没有提交有效证据证明其系涉案房屋的实际所有权人。其次，由于合肥永华公司已经进入破产清算程序，李琼提交的《买卖合同》、《补充协议》系其与合肥永华公司恶意串通而签订、恶意逃避债务而倒签，属于无效合同。最后，假设涉案《买卖合同》、《补充协议》属于有效合同，因不动产实行登记制度，在没有进行不动产登记的情况下，并不能产生物权变动的效力。李琼仅能依据《买卖合同》享有对合肥永华公司的债权即要求合肥永华公司退款并赔偿，而不能依据《买卖合同》享有对涉案房屋的物权。合肥永华公司、合肥永星公司共同辩称，一、李琼未提供以房抵债总房款收据，以房抵债协议等证明其与合肥永华公司已达成合法有效的抵债协议，也没有对案涉房屋技术备案或过户，李琼主张对案涉房屋享有所有权没有事实和法律依据。二、李琼主张案涉房屋的理由是以房抵债，但其提供的证据无法证明用来抵债的豫安公司的债权合法有效，也无法证明其与豫安公司之间存在债权，抵债的基础不存在。三、即便豫安公司与合肥永华公司、豫安公司与李琼之间分别存在债权债务关系，三方也未就债权的转让签订以房抵债协议。合肥永华公司没有替豫安公司承担房款责任的义务。而且李琼提交的证据大多不符合证据形式且相互矛盾。在没有法律依据的情况下，占用了案涉房屋是没有依据的，请求法院依法驳回李琼的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李琼与合肥永华公司签订一份《商品房买卖合同》，约定李琼以总价658575元购买合肥市滨湖新区玉龙路与洞庭湖路交口文华阁小区1幢1901室房屋，并约定付款方式为李琼于2013年12月26日付清总房款，该《商品房买卖合同》签订的落款日期为2013年12月26日。后合肥永华公司向李琼出具一份收据，载明收到李琼案涉房屋房款658575元。后合肥永星公司将案涉房屋交付李琼，李琼入住了案涉房屋。本院在审理原告徐邦伟和被告池州永华房地产开发有限公司、合肥永星公司、合肥永华公司、刘志刚、安徽省金鑫典当有限公司、王庆民间借贷纠纷一案中，于2014年4月17日作出（2014）合民一初字第00304号民事裁定书和协助执行通知书，查封了合肥永星公司名下的房产，其中包括文华阁小区1幢3402室房屋。2014年5月8日，本院作出（2014）合民一初字第00304号民事调解书，确认池州永华房地产开发有限公司于协议书生效之日起十日内偿还徐邦伟借款本金6000万元，并支付利息。合肥永华公司、合肥永星公司、刘志刚、安徽金鑫典当有限责任公司、王庆对上述借款本息承担连带还款责任。池州永华房地产开发有限公司在协议书生效之日起十日内支付徐邦伟因追索债权发生的费用233683.5元和支付给合肥市兴泰融资担保有限责任公司担保费150500元。合肥永华公司、合肥永星公司、刘志刚、安徽金鑫典当有限责任公司、王庆对上述款项承担连带还款责任。上述案件调解后，因债务人未能及时履行调解书确定的付款义务，徐邦伟遂向本院申请强制执行，在执行过程中，本院于2017年3月22日在案涉房屋大门张贴《拍卖预告》，告知本院将对该房屋进行拍卖，并要求对该房屋享有租赁权、抵押权和其他优先权等权益的案外人在15日内向本院申报权利，并提交相关资料，逾期不申报的视为放弃权利。本院于2017年6月8日作出（2014）合执字第00347-4号执行裁定，对案涉房屋进行拍卖，并于2017年12月6日上午10：00至12月7日上午10：00在上海公拍网进行网络司法拍卖，申请执行人徐邦伟报名参加竞买，并以1927078元竞得该房屋。本院于2018年1月2日作出（2014）合执字第00347-7号执行裁定。裁定上述房屋的所有权归买受人徐邦伟所有，房屋所有权自裁定送达买受人徐邦伟时起转移，该裁定书已送达给徐邦伟。后案外人李琼提出执行异议，本院于2018年10月23日作出（2018）皖01执异77号执行裁定书，驳回了李琼的执行异议申请。李琼遂提起本次诉讼，要求判如所请。另查明，孙劲与李琼系夫妻关系，在孙劲名下登记有合肥市天长路6幢205室房屋一套。再查明，2018年4月17日，根据申请人王庆的申请，本院作出（2018）皖01破申5号民事裁定书，裁定受理合肥永星公司、合肥永华公司破产清算一案。2018年5月3日，本院作出（2018）皖01破5号决定书，决定指定安徽华人律师事务所为合肥永星公司、合肥永华公司管理人。本院认为，合肥永华公司与李琼签订案涉房屋文华阁1幢1914室房屋《商品房买卖合同》后，双方当事人未就案涉房产办理产权变更登记手续，案涉房产的权属并未依法转移。本院在执行（2014）合民一初字第00304号民事调解书时，查封了仍然登记在合肥永星公司名下的案涉房产，并根据相关拍卖程序对案涉房屋进行司法拍卖符合法律规定。李琼主张其通过以房抵债的方式与合肥永华公司签订了《商品房买卖合同》，据此要求排除对案涉房产的强制执行措施，但从本案现已查明的事实来看，首先，李琼与合肥永华公司存在以房抵债的基础关系，与普通的消费者购买商品房有所区别，《安徽省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的纪要》第11条规定“对案外人以执行标的已经以房抵债归其所有，尚未办理产权转移登记为由，提起的执行异议之诉，一般不予支持，但符合《执行异议和复议规定》第二十六条第（三）项的除外。”结合上述规定，以房抵债的情形之下，李琼提出的执行异议之诉，应不予支持。其次，从本案现有证据来看，孙劲与李琼系夫妻关系，在婚姻存续期间孙劲名下登记有其他用于居住的房屋，故其诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，即“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。再次，同时依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人权利能够排除执行的，须在人民法院查封之前其已合法占有该不动产。案涉房屋法院查封的时间是2014年4月17日，从本案现有证据来看，李琼提供的水电费缴纳票据、物业费缴纳票据及电表过户手续均发生在法院查封案涉房屋以后，李琼也未提供其他切实有效的证据证明其在法院查封前已合法占有该不动产，其应承担举证不能的不利法律后果，故根据以上法律规定，李琼的诉讼请求，本院依法不予支持。另李琼在本案中主张撤销（2018）皖01执异77号执行裁定书、（2014）合执字第00347-7号执行裁定书，于法无据，不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，判决如下：驳回原告李琼的诉讼请求。案件受理费10386元，由原告李琼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审 判 长  张 勇审 判 员  董江宁人民陪审员  王永清二〇一九年五月二十四日书 记 员  李 颖附相关的法律条文：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。