广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初6897号原告：廖红星，男，1978年10月25日出生，汉族，住湖南省衡山县，原告：庞长华，女，1978年11月3日出生，汉族，住广州市海珠区，两原告共同委托诉讼代理人：邓怡秋，广东百言律师事务所律师。被告：佛山市顺德区太保置业开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：陈进元。委托诉讼代理人：欧阳杰，广东道邦律师事务所律师。原告廖红星、庞长华与被告佛山市顺德区太保置业开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告廖红星、庞长华的共同委托诉讼代理人邓怡秋及被告佛山市顺德区太保置业开发有限公司的委托诉讼代理人欧阳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、撤销原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议二关于延期交楼的补充协议，判决被告向原告支付逾期交楼的违约金，从2017年10月1日起算至该商品房已办理竣工验收备案手续、符合合同规定的装饰和设备标准并能正常使用、实际交楼之日止，违约金以已付房价款770966元的万分之五按日计算。违约金计至2018年1月10日为39319.3元；二、判决撤销双方签订的补充协议，判决被告向原告返还房屋面积差异价款10754元；以上合计50073.3元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年1月30日在顺德区××村镇签订商品房买卖合同。根据合同的约定：原告向被告购买位于佛山市顺德区××X单元，该商品房的建筑面积为90.33平方米，价款为770966元。被告应于2017年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合合同规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付原告使用。同时，合同内还约定，如被告未能按时将商品房交付给原告的，逾期不超过90天的，被告自2017年9月30日交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90天的，原告有权选择继续履行合同或解除合同，如原告选择继续履行合同的，被告自2017年9月30日交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。另外，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第三条约定，涉案商品房套内建筑面积为68.48平方米，土地使用面积分摊26.59平方米。另公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.59平方米，故该商品房建筑面积89.07平方米。《商品房买卖合同》附件五补充协议第二条关于面积差异处理（修改合同第六条）第2款约定该商品房经本合同第三条约定的测绘部门进行实测，若实测的建筑面积与本合同约定的建筑面积发生差异，双方同意按如下方式处理：(1)若差异值不超过±0.6%(含±0.6%)的，双方同意不作任何补偿、赔偿，不调整总房价款；(2)若差异值超过±0.6%的，按建筑面积单价由超过±0%以上面积据实多退少补……第3款约定该商品房实测公共部位与公用房屋分摊建筑面积和本合同第三条该面积的约定发生差异时，双方同意不作任何补偿、赔偿，不调整总房价款，不因此解除合同。合同签订后，原告已按合同约定支付首付款、物业维修基金、契税，并办理了银行贷款手续。但被告因环保验收不通过，直到2018年1月10日才向原告发出收楼通知书。被告在向原告发出收楼通知书的同时，向原告发出了面积差异确认表，涉案房屋的建筑面积多了1.26平方米，要求原告补面积差异款10754元，不交不予办理房产证，原告被迫交了。原告认为：被告在因自身原因导致延期交楼的情况下，在延期交楼通知书上将延期原因归结于地铁施工造成的不可抗力，并且在售楼部公告栏粘贴了政府的相应回应文件，以此方式误导包括原告在内的众多业主，致使原告认为确实是不可抗力导致被告需延期交楼，在被欺骗的情况下与被告签订了《商品房买卖合同》补充协议二关于延期交楼的补充协议。按涉案房屋每月2元每平方米的物管费计算，该补充协议内补偿的两年物管费为4335.84元左右，但涉案房屋的违约金赔偿为39319.3元，两者差距巨大，如按补充协议履行，对原告不公平。双方签订该补充协议时存在欺诈、重大误解以及显失公平的情况，原告有权撤销该补充协议。原、被告在平等、自愿的情况下订立商品房买卖合同，原告已履行了支付房款的义务，被告也应按合同约定按期交付符合交付标准的房屋。被告至今逾期交房3个多月，按合同约定，原告有权要求被告支付违约金，直至该商品房已办理竣工验收备案手续、符合合同规定的装饰和设备标准并能正常使用、实际交楼之日止。同时，在补面积差异款项的约定上，被告制定并提供的合同存在前后矛盾的地方。根据合同第三条，房屋建筑面积=套内建筑面积+土地使用面积分摊+公共部位与公用房屋分摊建筑面积。合同附件五补充协议第二条关于面积差异处理第2款是以房屋建筑面积的差异作为面积差异价款的计算标准，第3款又明确实测公共部位与公用房屋分摊建筑面积不用补款，但房屋建筑面积已经包括了公共部位与公用房屋分摊建筑面积。根据《合同法》第四十一条规定，原告认为合同附件五补充协议第二条第2款的房屋建筑面积应该扣除第3款的公共部位与公用房屋分摊建筑面积，则面积差异补款应该以套内建筑面积及土地使用面积分摊计算。原告的房屋的套内建筑面积及土地使用面积分摊没有超过约定的±0.6%，原告不应该缴纳面积差异款项。综上所述，为保障原告的合法利益，特向法院提起诉讼，恳请判如所请。被告辩称，一、被告延期交楼是由不可抗力及政府因素导致的，被告不应承担延期交楼的违约责任，相关违约责任应当予以免除或调整。1.被告于2017年5月3日向佛山市顺德区环境运输和城市管理局（以下简称“环运局”）申请太平洋国际花园二期的竣工环境保护预验收，环运局于2017年6月6日出具《预验收检查意见》认为项目环评文件及其批复中关于污水处理的措施未得到落实，运营期污水不能排入生活污水处理厂集中处理，不予通过验收。具体理由是：环运局于2017年2月15日出具了《关于房产建设项目预验收有关问题的告知函》（以下称“该告知函”），该告知函明确：根据顺德区人民政府发布的顺府办函【2016】149号文件要求，环运局自2017年1月1日起对不符合环评审批文件要求，未落实所有环境污染治理措施的房产类建设项目（包括未按环评要求接入城镇污水管网将污水送至城镇污水处理厂处理的新建房产项目），将不再出具《预验收意见书》（即不予通过验收）。2.由于项目所在地陈村镇赤花社区居委会辖区内并未设置接驳污水处理厂的管网，被告多次沟通政府部门无果，且被告于2017年9月15日向所在的陈村镇企业服务中心反映市政排污管道仍未铺设到位，导致案涉的项目无法通过环评验收的问题。经企业服务中心与环运局、规划局、11号线施工方沟通回复，因项目至污水处理厂的主污水管网与地铁11号线交叉重叠，污水管网铺设仍在协调当中，但预计2017年内无法完成铺设。因此，导致被告无法通过环评验收的原因在于项目辖区内并未铺设市政污水管网，无法按照政府文件的要求完成污水接驳至污水处理厂，属于不可抗力的影响。3.但自2017年10月1日起，《国务院关于修改的决定》开始施行，将建设项目环保设施竣工验收由环保部门验收改为建设单位自主验收，顺德区政府关于环评验收的政策文件失效（顺府办函【2016】149号），相关环评审批制变更为备案制。其中该条例第十九条规定：“编制环境影响报告书、环境影响报告表的建设项目，其配套建设的环境保护设施经验收合格，方可投入生产或者使用；未经验收或者验收不合格的，不得投入生产或者使用。”鉴于环评验收政策改变为建设单位自主验收，审批程序失效，被告方根据顺德区政府的最新要求自行建设配套环境保护配套工程，并于2018年1月9日通过备案验收，且于2018年1月10日通知原告业主收楼。因此，被告在2017年5月3日至2017年10月1日期间无法通过政府部门环评验收是受不可抗力及政府政策因素影响，因此不可归责于被告，被告对延期交楼的违约责任应当免责。二、被告交付的房屋符合《商品房买卖合同》约定的条件，应视为已交付，原告以房屋存在质量瑕疵为由拒绝接收房屋并向被告主张逾期交付的违约责任及索取赔偿没有任何法律依据。三、原告向被告主张退还房屋面积差异的款项没有法律依据，双方在合同中明确约定了以实测建筑面积与合同约定的建筑面积的差异值进行放款结算，被告没有胁迫原告，系双方的意思自治。双方在合同交易过程中均是以商品房建筑面积进行计价交易，结合双方在签订《商品房买卖合同》以房屋建筑面积进行计价，且双方已就房屋面积差异进行了确认并签订了协议，系双方的意思自治，且双方已办理的不动产登记权证中已载的房屋建筑面积符合合同约定的差异结算条件，应当驳回原告的相关诉讼请求。四、双方签订《商品房买卖合同》补充协议二关于延期交楼的补充协议是真实意思表示，不存在欺诈胁迫等情况，被告没办法按期交楼是因为城镇管网配套不到位的原因，这在被告提交的相关证据及顺德区法院审理的相关系列案中可以提现。原告的主张不存在法定的撤销权，且形式撤销权也应在1年内申请，已过了除斥期间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对于当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对于原告提交的万科水晶花园竣工环境保护验收公示、悦星花园环境保护设施验收检查意见书、建设项目环境影响评价文件审批—报告表，上述证据的证明内容已经法院生效判决确认，可作为认定本案事实的依据。对于原告提交的《商品房买卖合同》补充协议二关于延期交楼的补充协议，其真实性被告予以认可，本院予以确认。对于原告提交的光盘，被告对真实性、关联性、合法性均不予认可，且原告无法证实录音双方的身份，本院对该证据不予采信；对被告提交的违约金计算表，是被告单方制作且原告不认可，本院不予采信。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2016年1月30日，原告与被告佛山市顺德区太保置业开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的佛山市顺德区××X房，建筑面积为90.33平方米，购房款为770966元；被告应于2017年9月30日前，将已办理竣工验收备案手续的商品房交付原告使用，但因遭遇不可抗力的因素，且被告在发生之日起30日内告知原告的，被告可根据实际影响时间予以延期；被告逾期交房不超过90日，被告自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已支付房款的日万分之三支付违约金，合同继续履行；被告逾期交房超过90天的，原告有权选择继续履行合同或解除合同，如原告选择继续履行合同的，被告自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已支付房款的日万分之五支付违约金；本合同所指不可抗力，包括自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生变动或配套工程不到位、法律法规变化、政府主管机关的命令、测量机构原因导致误差等非出卖方可预见、可控制可避免的事件；因不可抗力导致出卖人无法按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，出卖人有权相应顺延交楼日期或顺延履行相应的合同义务。合同签订后，原告依约向被告支付上述购房款合共760212元。2017年2月15日，顺德区环境运输和城市管理局向各镇人民政府、街道办事处、区国土城建和水利局发出一份通知，明确相关要求：“在2016年12月底前，对已建成房地产建设项目需接驳市政污水管网尽快申请建设项目竣工环保验收，如房地产项目逾期不申请验收或验收不通过，我局将严格按相关法律法规予以查处。”2017年5月3日，被告向区环境运输和城市管理局提出竣工环境保护预验收申请，区环境运输和城市管理局以项目存在运营期污水不能排入生活污水处理厂集中处理为由，不同意其通过竣工环境保护预验收。2017年6月29日，被告向陈村镇国土城建和水利局反映因项目周边的市政排污水管道仍未铺设到位，导致案涉项目无法通过验收，要求政府部门解决。陈村镇国土城建和水利局回复：“年前我镇对二期截污管网进行规划和报建时，因地铁7号线、11号线规划控制的影响，太鼎公司周边的污水管网没有批复，现正在积极沟通协调，争取早日批复，早日动工建设。”2017年8月14日，被告再次向陈村镇国土城建和水利局反映市政排污水管道仍未铺设到位的问题。陈村镇国土城建和水利局回复：“因该公司至污水处理厂的主污水管网与地铁11号交叉重叠，目前我局正与区规划部门、地铁**线等单位协调，预计该段污水管网的建设在2017年内难以完成。”2017年9月20日，被告向业主邮寄延迟收楼的通知书，说明因环评未能通过，无法办理竣工验收，不能按合同约定的时间交楼。2017年10月1日，《国务院关于修改的决定》开始施行，将建设项目环保设施竣工验收由环保部门改为建设单位自主验收，相关环评审批制变更为备案制。此时，被告根据区政府的要求，自行建设配套环境保护措施，并于2018年1月9日通过竣工备案验收，被告于2018年1月10日将收楼通知书交给原告。另查明，陈村镇人民政府于2016年12月26日在官方网站发布一份《建设项目环境影响评价文件审批-报告表》，在该份件第三十六条规定：建筑面积十万到二万平方米的房地产开发、宾馆、酒店、办公用房项目，污水不能进入集中污水处理厂统一处理的，必须明确项目要自建污水处理厂对产生的污水进行处理，达标排放。再查明，与案涉小区相邻的另一小区悦星花园通过自建污水处理设施，向顺德环境运输和城市管理局申请环境保护预验收，该局于2017年7月21日对该小区进行了环境保护预验收，并获得了通过。另一同样受地铁建设影响而未有将污水接入市政污水管网的小区-万科水晶花园，也是自建污水处理设施，并于2017年9月22日进行网上公示，进而通过了环境保护预验收。又查明，原告与被告佛山市顺德区太保置业开发有限公司于2018年4月28日签订一份《补充协议》，约定：根据甲乙双方签订的《商品房买卖合同》合同编号：Y251854“第六条面积确认及面积差异处理方法”内容规定进行面积差异处理。该单元（即7栋507房）预售建筑面积89.07平方米，实测建筑面积90.33平方米，面积差异1.26平方米，实际成交金额770966元。随后原告向被告补交面积差异款10754元。再查，原、被告双方在2018年签订《商品房买卖合同》补充协议二—关于延期交楼的补充协议，该协议第二条约定：经甲乙双方协商一致，被告同意于本协议签订签订之日支付两年物管理费给原告作为延迟交楼的补偿。上述补偿款由被告直接支付至物业管理公司账户中，原告免交前两年物业管理费。该协议有原告签名及被告盖章确认。本院认为，原、被告双方在2018年签订《商品房买卖合同》补充协议二—关于延期交楼的补充协议，在该协议中，双方通过协商，约定被告以两年的物业管理费作为延期交楼的补偿，是双方真实意思的表现，无证据显示该协议存在无效或可撤销的事由，因此本院对该补充协议予以确认。原告主张撤销原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议二--关于延期交楼的补充协议，判决被告向原告支付逾期交楼的违约金的诉请，本院不予支持。关于2018年4月28日的《补充协议》的效力认定及被告应否返还面积差异款问题。案涉补充协议是双方收楼后签订，协议落款处有原告廖红星、庞长华的签名确认。本案无证据显示在签订上述补充协议时被告存在胁迫、欺诈等行为，可认定补充协议是原告的真实意思表示，补充协议合法有效。根据该协议，双方确认按实际的建筑面积来计算购楼款，原告亦向被告补缴了相关的差异款，已实际履行上述补充协议的内容。故原告请求撤销补充协议，要求被告返还上述面积差异价款10754元，理据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条的规定，判决如下：驳回原告廖红星、庞长华的全部诉讼请求。案件受理费减半收取525.92元（原告已预交），由原告廖红星、庞长华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁毅强二〇一九年五月二十六日书记员  刘庆明