广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2013）江蓬法民一初字第1587号原告：陈国耀，男，汉族，1950年6月6日出生，住江门市蓬江区。被告：江门市蓬江区环市镇联合村民委员会塘边村民小组，住所地：江门市蓬江区。负责人：林志毅。被告：江门市蓬江区环市街联合塘边股份合作经济社，住所地：江门市蓬江区。负责人：林志毅。被告：江门市联合实业发展总公司，住所地：江门市蓬江区。法定代表人：罗景就。被告：林国胜，男，汉族，1964年8月22日出生，住江门市蓬江区。上述四被告共同委托代理人：余新全，系广东广能律师事务所律师。上述四被告共同委托代理人：许淑君，系广东广能律师事务所律师助理。原告陈国耀诉四被告江门市蓬江区环市镇联合村民委员会塘边村民小组（下称为塘边小组）、江门市蓬江区环市街联合塘边股份合作经济社（下称为塘边经济社）、江门市联合实业发展总公司（下称为联合总公司）、林国胜租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月19日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2014年1月7日公开开庭进行了审理。原告陈国耀、被告林国胜及四被告共同委托代理人余新全、许淑君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告陈国耀与被告塘边小组于2012年4月23日签订了一份《租赁协议书》，被告塘边经济社在《租赁协议书》上盖章确认。协议约定：合同期限从2012年1月1日起至2021年12月30日止，共十年，合同押金为2000元，月租为700元。双方约定在每年的12月前交清当年的租金，租金每3年递增一次，每次在上年的基础上递增月租金100元。后因厂房需要维修，双方还约定厂房维修费由原告陈国耀垫付，被告因此免除原告2012年1月1日至2013年6月30日共18个月的租金予以补偿。后因原告拒绝向被告林国胜支付茶钱，被告联合总公司于2012年11月4日查封了原告厂房的电表，经原告投诉于11月29日解封该电表。2013年3月12日，该公司又用封条查封了原告的厂房，次日塘边经济社用封条覆盖了环市总公司的封条，更换了厂房的门锁，导致原告因此停产至今。被告的行为导致了原告工厂遭受了不可恢复的损害，原告的投资已无法收回。故向法院起诉，请求判令四被告连带责任支付侵权损害赔偿金200000元给原告。原告在举证期间提供的证据有：1、租赁协议书一份；2、收款收据二份；3、查封照片三张；4、被告塘边经济社通知一份；5、原告设备投资损失明细表一份；6、原告产品模具半成品投资损失明细表一份；7、原告陈国耀致塘边经济社函一份；8、原告陈国耀致环市镇信访办函一份；9、原告陈国耀致环市派出所函一份；10、环市派出所出具的受案回执一份；11、草图方案协议书一份。被告塘边小组、被告联合总公司及被告林国胜口头答辩称：塘边小组、联合总公司与原告陈国耀没有书面的合同关系。被告林国胜也从来没有向原告索取茶钱等不正当的利益，因此原告对林国胜的指控是于理不合，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告塘边经济社口头答辩称：请求法庭驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、按照原、被告所签订的补充协议，原告应该在2012年6月30日前将属于危房的本案租赁标的物维修完毕，否则视为原告违约。本案原告没有按约定的时间维修厂房，导致厂房不能继续使用。2、根据安监有关部门的排查可以看到原告租赁的厂房不维修是不可以使用的，所以我方在原告没有在约定的时间内维修的情况下，收回厂房，并要求原告搬出。由于原告拒不搬出，我方在收回厂房的时候要求派出所出警对现场情况进行拍照，证明在我方查封厂房的期间，原告不存在任何的损失或者物品被丢弃，因此原告主张的20万没有任何依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。四被告在举证期限内提供的证据有：1、协议书一份；2、塘边经济社出具的通知书一份；3、安监联席会议记录一份；4、处警情况说明及相关相片多张。原告陈国耀在诉讼期间申请证人林炜雄、陈汝立出庭作证，证明原告的厂房被查封及被告林国胜向原告勒索茶水费的事实。证人林炜雄（男，汉族，1945年6月11日出生，住江门市蓬江区ＸＸ路79号801，公民身份号码：440701194506110616）陈述称：2013年3月12日联合总公司查封了原告陈国耀的工厂，3月13日改用塘边村的公章封。证人陈汝立（男，汉族，1978年7月27日出生，住江门市蓬江区联合潮江里1-5号，公民身份号码：44071119780727301X，系原告陈国耀的儿子）陈述称：原告陈国耀的工厂于2013年3月12日被联合总公司查封，后更换为塘边经济社的封条。原告的厂房需要签订合同时，林国胜说不给茶水费钱就不签合同，立刻搬走。当时我和原告一起给被告林国胜3000元，后来第二次给了4000元。案经审理查明：陈国耀（甲方）原已租赁塘边经济社的厂房多年，双方于2012年4月23日续签租赁协议一份。协议主要内容：甲方：塘边经济社。乙方：陈国耀。一、厂房位置、面积。乙方租赁甲方位于联合村塘边村祠堂前厂房，厂房建筑面积为140平方米。二、租赁期限：该建筑租赁期为10年，从2012年1月1日起至2021年12月30日，租金从2012年1月1日开始计算。租金按每月每平方米5元计算，租金每3年递增一次，每次在上年的基础上递增月租金100元。三、租金及交付办法、合同保证金额：乙方要在每年12月份前交清当年租金，乙方在签定合同时要交付2000元作为履行合同保证金，乙方在合同期间无违约及拖欠款项行为的，甲方原数无息退回给乙方。该合同的第六条还订明：1、甲方保证对该厂房具有拥有权和支配权；2、由于甲方现租出的厂房建筑物严重浸漏雨，需将瓦面进行改造，维修及瓦面全部更换具体改造维修，瓦面的更换按甲方要求方案进行（另附改造维修瓦面的更换要求方案）；3、改造、维修瓦面的更换，由乙方按甲方的要求方案进行，其费用由乙方全部垫付。甲方计回免付租金期给乙方，免付租金从2012年1月1日起至2013年6月30日止；4、乙方在合同期间厂房的维修均由乙方负责。此外，租赁协议还就其他事项进行了约定。另双方还于同日签订补充协议，该补充协议进一步明确了协议的第六条规定。补充协议订明：乙方要在2012年6月30日前完成改造瓦面，否则产生一切的后果由乙方负责。甲方有权即时终止合同并没收该合同保证金。乙方必须交清前期的租金，乙方才可以搬离所属乙方的流动资产。该补充协议还附有瓦面修复的草图。租赁协议和补充协议有陈国耀签名和塘边经济社的盖章，落款日期为2012年4月23日。合同签订后陈国耀继续租赁涉案厂房。但原告陈国耀没有按合同的约定在2012年6月30日前改造厂房的瓦面。2013年2月19日，江门市蓬江区环市街道安全生产监督管理局认定涉案厂房存在安全隐患，要求塘边经济社及塘边小组落实隐患整改措施。2013年2月25日，塘边经济社书面通知陈国耀，要求终止租赁协议，收回租赁厂房，并要求陈国耀于2013年3月10日前自行清理私人财产搬离涉案厂房。但陈国耀拒绝搬迁，2013年3月12日，塘边经济社查封了原告陈国耀租赁的涉案厂房。陈国耀于2013年8月19日向本院提起诉讼。另查明，涉案的厂房于1981年兴建，其产权归塘边经济社所有。另陈国耀已向塘边经济社付清2012年租金共8400元，并已支付合同履约金2000元给塘边经济社。本院认为：本案属租赁合同纠纷。原告陈国耀与被告塘边经济社所签的租赁协议条款清楚，内容具体、明确，是双方真实意思的表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是有效的合同。本案的争议焦点为：1、租赁协议的出租方是谁；2、原告是否有违约，塘边经济社是否享有解除合同的权利；3、谁查封了涉案厂房；4、原告请求四被告赔偿损失的诉讼请求是否成立。一、关于租赁协议的出租方是谁的问题。租赁协议显示：甲方为出租方，乙方为承租方陈国耀。甲方虽注明为塘边小组，但合同没有塘边小组的盖章，而租赁协议甲方的盖章单位为塘边经济社，且向陈国耀交付涉案厂房及收取租金的亦是塘边经济社。塘边小组在诉讼中亦否认有参与合同的签订和履行，故涉案租赁协议的出租方应是塘边经济社。二、关于原告是否有违约，塘边经济社是否享有解除租赁合同的权利的问题。根据租赁协议第六条的约定:因乙方陈国耀续租的涉案厂房出现严重浸漏雨，需要对瓦面进行改造和维修，由陈国耀按联合经济社的要求方案进行改造和维修。陈国耀要在2012年6月30日前完成或改造瓦面，否则产生一切后果由陈国耀负责。联合经济社有权即时终止合同并没收该合同保证金。该约定“终止合同”即是解除合同的意思。因此，如果陈国耀没有在2012年6月30日前按塘边经济社的要求改造瓦面，则该塘边合作社有权解除合同。由于租赁期间陈国耀一直没有维修瓦面，违反了双方的约定，导致了解除租赁合同的条件成就，故塘边经济社在2012年6月30日后享有解除涉案厂房的租赁合同的权利。三、关于查封涉案厂房的主体是谁的问题。首先，被告提供的《通知》、《处警情况说明》显示，塘边经济社于2013年2月25日向陈国耀出书面通知，要求陈国耀于同年3月10日前搬出涉案厂房。3月11日塘边经济社在涉案厂房现场与陈国耀发生纠纷。其次，证人林炜雄、陈汝立证实，涉案厂房于2013年3月12日被贴上“联合总公司”的封条，3月13日封条更换为“塘边经济社”的封条。再次，塘边经济社在庭审中确认，其于2013年3月12日查封了涉案的厂房，查封时先使用“联合总公司”的封条，第二天改用塘边经济社的封条。综上，本院对塘边经济社于2013年3月12日查封涉案厂房的事实予以认定。陈国耀主张联合总公司查封涉案厂房的主张依据不充分，本院不予认定。四、关于原告请求四被告赔偿损失的诉讼请求是否成立。1、塘边小组是否应向原告赔偿。租赁协议的甲方虽注明是塘边小组，但该单位并没有在租赁协议上盖有公章，也没有享有和承担租赁协议的权利义务，该单位并非租赁合同的一方当事人，故陈国耀请求塘边小组赔偿的理由不能成立，本院不予支持。2、联合总公司是否应向陈国耀赔偿。如前所述，塘边经济社虽然在2013年3月12日查封涉案厂房时使用了联合总公司的封条，但在次日即更换为塘边经济社的封条，故联合总公司并不是查封涉案厂房的主体，原告请求联合发展总公司承担赔偿责任的理由亦不能成立，本院不予支持。3、林国胜是否应向陈国耀赔偿。林国胜虽是租赁协议出租方塘边经济社的经办人，但并不能等同于出租方。诉讼中，陈国耀主张林国胜个人共收取现金7000元，林国胜辩称已将上述款项交给塘边经济社。诉讼中塘边经济社亦确认已收到上述款项。且陈国耀所举的收款收据显示，收款单位是塘边经济社而非林国胜。因此，陈国耀主张林国胜个人向其收取现金7000元的事实理据不充分，本院不予认定。此外，林国胜个人也没有查封涉案的厂房，故陈国耀请求林国胜赔偿的理由不能成立，本院不予支持。4、塘边经济社是否应向陈国耀赔偿。关于塘边经济社于2013年3月12日查封了陈国耀租赁的涉案厂房，其是否应向陈国耀赔偿的问题。本案证据显示：1、如前所述，因陈国耀违约，塘边经济社解除合同的权利的条件已经成就，其在2012年6月30日后随时有权行驶解除合同的权利即要求陈国耀搬迁设备交还涉案的厂房。2、塘边经济社已于2013年2日25日向陈国耀发出书面通知，要求陈国耀于同年3月10日前搬迁设备，交还厂房，已催告陈国耀在合理的期限搬迁，但陈国耀一直拒绝搬迁至今；3、塘边经济社查封涉案厂房的目的在于收回厂房，陈国耀已失去合法的承租权，但其在查封期间一直拒绝搬迁生产设备，另觅场所组织生产，由此造成的损失理应由陈国耀负责；4、陈国耀主张因查封造成的损失达20万元，但并没有提供相应的依据予以证实，对此本院对其主张的损失数额不予认定；5、江门市蓬江区环市街道安全生产监督管理局证实，涉案的厂房存在安全隐患，如陈国耀在没有排除安全隐患的情况下继续冒险生产经营，将来可能对陈国耀造成更大的损害。综上，陈国耀主张塘边经济社赔偿的理由依法不能成立，本院同样不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：驳回原告陈国耀的诉讼请求。本案受理费4300元，原告陈国耀承担。如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在提交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审 判 长  王文锋审 判 员  莫少彬代理审判员  吴翠青二〇一四年三月十四日书 记 员  王 静