吉林高新技术产业开发区人民法院原 告 王 秋 梅 诉 被 告 侯 寒 冰 房 屋 租 赁 纠 纷 一 审 民 事 判 决 书（2013）吉高新民一初字第318号原告：王秋梅，女，汉族，1973年3月1日生，吉林市丰满区第二实验小学教师，住吉林市丰满区。委托代理人：李铭承（系原告丈夫），男，1972年7月17日生，汉族，工程师，住吉林市。委托代理人：刘吉伟，吉林玖新律师事务所律师。被告：侯寒冰，女，汉族，1960年8月17日生，吉林市超华大药房个体业主，住吉林市高新区。原告王秋梅诉被告侯寒冰房屋租赁纠纷一案，本院于2013年12月3日立案受理。依法由审判员金吉浩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王秋梅委托代理人李铭承、刘吉伟，被告侯寒冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秋梅诉称：2011年11月13日，原告同被告签订《房屋出租协议》1份，内容为：原告将其位于吉林高新区景山路水景苑小区A网点3号出租给被告经营使用。房屋租期为三年，每年租金为30000元。租金的缴纳方式：第一年上打房租一年，后两年在房屋到期日提前三个月一次性支付年租金，如承租方不按时付清租金，出租方有权收回房屋，承租方因违约所造成的损失由其自行负责。被告在协议签订后的两年内，均按协议约定的期限向原告缴纳了房屋租金。2013年9月13日，被告应按协议约定提前交纳2013年11月14日至2014年11月13日的房屋租金，但被告时至今日也未向原告缴纳房屋租金。鉴于被告违约在先，原告要求按协议约定事项终止与被告签订的协议并要求其立即迁出承租房屋。由于被告延期迁出承租房屋给原告造成的损失，应由被告按原协议约定的租金数额对原告进行赔偿。现请求法院判令：1、解除原被告双方签订的房屋租赁协议；2、依法责令被告立即迁出承租的房屋；3、被告给付原告延期迁出承租房屋的租金（自2013年11月13日开始计算至迁出承租房屋时止），诉讼费用由被告承担。被告侯寒冰辩称：一、双方签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方应当按照约定履行协议。造成目前未按时交纳房租的原因，完全是由于原告未履行责任和义务造成的，被告不承担任何违约责任。请求法院驳回原告终止合同及要求被告立即迁出的无理主张。二、对于拖欠2013年11月14日至2014年11月13日房租一事，是由于被告所承租的房屋漏水，且给被告造成了严重的损失，在被告已提出和原告协商解决，原告不予理睬的情况下造成的。这个年度的租金，请求法庭根据对我造成损失的事实，依法予以核减或者由原告对我的损失进行适当补偿后一并解决。三、诉讼费应由原告承担。事实和理由：1、自2011年11月14日开始承租此房以后，至此争议之前，被告如约履行《协议》，均按时交纳租金。但自2013年以来，由于出现房屋漏水问题，给被告造成了很大经济损失。由于我开的是药店，按照药监局要求，柜台药品一经污染即不能出售，多次、多点漏水造成了部分药品污染损毁。为此，我曾多次联系原告解决，原告也和家人到现场目睹了漏水及造成损失的情况，也拍摄了现场照片，并答应我给予处理。时至今日，原告并没有做出任何解决问题的举动，也毫无解决问题的诚意。原告以上的所作所为，证明两个事实，首先，原告对由于漏水给被告造成的损失置之不理。其次，证明原告对房屋漏水的事实和造成损失的事实是认可的。2、2013年11月21日，原告诉某开发商一案在贵院开庭审理。开庭前，原告让我将漏雨损失情况写成书面材料交给他，并要求我作为诉讼第三人参加诉讼，此案因我身体不好没有到庭。原告的这次起诉，再一次证明了两点，一是承认房子漏水。二是承认漏水给我造成损失的事实。3、2013年11月14日，原告到我店里来，我问她是不是来取房租来了，她说不是。当时我以为，既然不是来取租金，那就等我的损失问题协商解决以后补交，当时店里有顾客在场。综上，请求法院依法驳回其诉讼请求。原告为证实其主张成立向本院出示如下证据：1、房屋出租协议，证明被告应于本年度房屋租期到期3个月一次性向原告支付下个月的房屋租金。同时证明被告不按期支付房屋租金，原告可收回房屋。2、电话录音，时间是2013年11月14日，证明被告拒绝参加原告与涵之房地产开发公司房屋漏水一案的庭审。3、法院的开庭传票，证明原告与涵之房地产开发公司房屋漏水一案于2013年11月30日在高新法院开庭。4、通知，证明原告曾于2013年5月8日书面通知被告参加房屋漏水一案的庭审。5、快递详情单，证明原告以快递方式性被告送达参加诉讼的通知。6、法院传票，证明原告与涵之房地产开发公司因房屋漏水一案在高新法院开庭。被告质证，对证据1合同的真实性、证明的问题没有异议；对证据2的真实性无异议，我承租的房屋有问题只对房东说不对别人说；证据3、4、5、6真实性没有异议，但与本案没有关联性。因被告对以上证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告为证实其主张成立向本院提供如下证据：证人刁玉岭的证人证言。证实大概去年11月份，我在药店坐着，一个女的进屋了，被告问她你来取房费来了吗，她说没有就来看看，我一看被告家药店来客人了我就走了原告对证人证言有异议，证人反映的与本案无关，真实性有异议，不能证明在被告药店的女的是房东，只是听被告说是房东。因原告对证言有异议，被告无其他证据予以证明，本院对证人证言不予确认。通过原告陈述、被告辩解举证、质证、认证，本院查明下列事实：2011年11月13日，原被告签订房屋租赁协议书1份，其主要内容为：甲方：王秋梅。乙方：侯寒冰。租赁房屋坐落在水景苑A3网点，建筑面积为127.5平方米；租赁期从2011年11月14日起至2014年11月13日止，共计3年。租赁期满后乙方在同等条件下可优先续租；租金每年30000元，上打房租一年，后两年在房屋到期日提前3个月一次性支付年租金，乙方如果不按时付清租金，甲方可收回房屋，乙方违约所造成的经济损失责任由乙方自行负责。同时约定了装潢问题、设备、设施问题及合同履行期间不得擅自将门市房转租等内容。合同签订后，被告如约履行了交付房租的义务。2012年，被告履行了交付原告房租的义务。2013年2月，被告承租的房屋2楼顶部因防水未做好，造成雪融化后漏水，双方对此事未能协商一致。被告应在2013年8月13日前交纳第三年的房租，但至今未交纳。为此，原告告诉来院，要求解除原被告签订房屋租赁合同，被告立即迁出房屋，并支付延期迁出房屋的租金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方签订的房屋租赁协议是双方当事人真实意思表示，合法有效。被告因租赁的房屋漏水，在双方未能达成一致意见的情形下，拒绝交纳第三年的房租，已构成违约，根据双方的约定，不按时付清房租，原告可收回房屋，即可解除双方签订的租赁协议。故原告要求解除双方签订的租赁协议的诉请本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告立即从租赁房屋中迁出的诉请本院予以支持。原告要求被告从2013年11月14日开始至迁出时止给付延期迁出的房屋租金，每天租金为82.2元（30000元÷365天）。因被告至今仍占有该租赁物，故原告的诉请本院应予支持。被告抗辩原告于2013年11月曾到被告处，但并没有向其索要房屋租金，故不是被告补交房屋租金，而是因房屋漏水一事双方未能协商造成被告至今未交纳租金。因原告房屋顶部漏水与本案不是一个法律关系，如果因漏水给被告造成损失，被告可另行向侵权方主张权利，被告以此为由拒交2013年11月至2014年11月期间的房屋租金，本院不予采纳。综上，本院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告王秋梅与被告侯寒冰之间于2011年11月14日签订的房屋租赁协议；二、被告侯寒冰于判决生效之日起5日内从坐落于吉林高新技术产业开发区水景苑A3网点（建筑面积为127.5平方米）迁出；三、被告侯寒冰于判决生效之日起5日内赔偿原告王秋梅因占用承租房租期间的损失（自2013年11月14日起至迁出承租房租时止，每日按82.2元计算）。案件受理费550元，由被告侯寒冰承担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 员  金吉浩二〇一四年一月二十四日代理书记员  高千惠