济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初89号原告（反诉被告）：唐某，男，1993年12月10日出生，汉族，大唐山东发电公司职工，住济南市委托诉讼代理人：邢迪，山东昊璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢震，山东昊璟律师事务所律师。被告（反诉原告）：王某某，女，1988年9月4日出生，汉族，职业不详，住济南市委托诉讼代理人：颜秉玉，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓顺，北京大成（济南）律师事务所律师。原告（反诉被告）唐某与被告（反诉原告）王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月22日公开开庭进行了审理。唐某及其委托诉讼代理人邢迪、卢震，王某某的委托诉讼代理人颜秉玉、徐晓顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐某向本院提出诉讼请求：1.判令解除唐某与王某某于2018年6月17日签订的房屋买卖合同及2018年7月14日签订的补充协议；2.判令王某某返还唐某已经支付的购房款116万元（含10万元定金）并支付违约金103万元；3.诉讼费、保全费、律师费由王某某承担。事实与理由：2018年6月17日，唐某与王某某签订房屋买卖合同，唐某购买王某某位于济南市浆水泉路洪山景苑房产一套，截至今日唐某已支付王某某定金10万元，前期购房款106万元，共计116万元。后唐某通过多种方式要求王某某回国办理网签、银行面签等相关手续，而王某某却以在国外工作，不方便回国等理由不予配合，致使唐某无法在合同预期内取得房产。王某某拒绝办理相关手续并拒不配合转移房屋的所有权，已经构成违约，为此诉至法院。王某某答辩并反诉称，2018年6月17日，王某某与唐某签订房屋买卖合同时，即明确告知唐某，王某某不在国内工作，不方便回国亲自办理相关手续，需要委托母亲王某某代为办理房屋买卖全部事宜，唐某表示完全同意。因此，在房屋买卖合同第十五条特别约定：王某某的委托公证办理完毕之日七个工作日内办理网签和银行面签手续。合同签订后，王某某积极办理委托书的公证、见证手续。王某某2018年7月10日收到公证委托书后，即与唐某联系办理网签及银行面签的手续。2018年7月14日双方签订贷款补充协议，约定由唐某自行办理银行贷款手续，同日王某某即将需由王某某提供的贷款资料直接提供给唐某，积极配合唐某办理银行面签手续。之后，王某某多次催促唐某办理银行贷款，但唐某迟迟不予办理。2018年11月15日，王某某书面告知唐某：因王某某要另外买房急需用钱，唐某的违约行为已给王某某造成了巨大损失，督促唐某收到告知书之日起10日内办理银行贷款面签手续，同时用微信、手机短信方式将告知书发给了唐某。收到告知书后，唐某于2018年11月16日微信回复：“如果不同意现在房贷利率和我们当初找的房贷利率差从346万总房款中扣除，就不同意去银行办理贷款”，唐某拒绝履行合同约定的义务，其行为已构成根本违约。截止到2018年11月27日，唐某的贷款所需材料既没有准备齐全，也没有找到适格的银行，仍未能办理银行贷款。万般无奈，王某某只好选择解除合同，并将解除合同通知书邮寄给唐某，同时用微信拍照、手机短信形式将解除合同通知书发给了唐某，通知其解除合同。综上所述，唐某迟延履行合同，未能在合同约定的期间内办理银行贷款，多次催促无果，特别是在王某某发出了书面告知以后，在最后的宽展期内，唐某又明确表示拒绝履行合同义务，致使王某某签订合同目的不能实现。唐某的行为已构成根本违约，应承担违约责任，故提出反诉：1.判令解除2018年6月17日的房屋买卖合同及2018年7月14日的贷款补充协议；2.判令唐某支付违约金103.8万元；3.律师代理费5万元、案件受理费由唐某承担。唐某对王某某的反诉辩称，唐某不存在王某某所称的不予办理银行面签以及以各种理由推脱不去办理按揭贷款的行为，王某某在唐某多次催促之下，仍然不回国协助办理面签，构成根本违约，导致按揭贷款无法正常办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月17日，在济南政和世纪房产经纪有限公司居间下，王某某的母亲代理王某某与唐某签订房屋买卖合同，由唐某购买王某某位于济南市浆水泉路某某某某某某某某某某某某某某某某某室及地下室一处，房屋总价款346万元；唐某在合同签订时支付定金5万元，后追加定金5万元；待王某某委托公证办理完毕之日起7个工作日之内，双方去房管局办理网签及银行面签手续；唐某的银行贷款审批通过后3个工作日内向王某某支付购房首付款104万元（含定金10万元）；剩余购房款242万元由唐某以住房按揭贷款的方式向王某某支付；任何一方违约，每逾期一日，违约方应按本合同总房价3‰承担违约金，或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择，并有权要求违约方赔偿律师费、诉讼费、交通费等损失；逾期超过30日守约方有权解除合同。合同签订后，唐某支付王某某定金10万元，并于6月25日前支付购房首付款106万元，合计116万元，上述款项均由王某某代收。2018年6月20日，王某某在加拿大签订房屋买卖授权委托书，委托母亲王某某全权代理房屋买卖交易，6月21日在加拿大办理了委托公证，6月29日在中国驻温哥华总领事馆对委托书进行了认证，7月6日将委托书寄出，7月10日王某某收到委托书。2018年7月14日，王某某代理王某某与唐某签订贷款补充协议，双方同意由唐某自己办理银行贷款手续，王某某将贷款资料直接提供给唐某，配合唐某去银行办理面签手续。唐某申请的证人刘磊（济南政和世纪房产经纪有限公司区域经理）出庭作证称：合同签订后买卖双方多次跟他联系，房主主要是问买方联系的银行到了什么进度，他跟买方主要也是联系银行的贷款进度情况。在6月底7月初的时候，买方多次积极跟他联系，因为银行利率政策好一些，督促卖方委托书尽快办理，或者本人到场。那个时候房主给他反馈的信息是委托书正在积极办理，还没有办理完毕。委托书到的时间没有和买方要求的时间吻合起来，买方也没有再明确到底去哪一家银行办理贷款。2018年11月22日下午，他们（有王某某）一起去了泉城路的邮政银行，银行的办事员说对委托公证的没有受理过。当时提到银行利率上浮的问题，印象中买方的贷款材料准备的不是很齐全。2018年11月16日，王某某通过微信发给唐某告知书，督促唐某在收到告知书之日起十日内办理银行贷款手续。唐某表示如果不同意把现在房贷利率和当初房贷利率的差从346万元总房款中扣除，就不同意去银行办理贷款。2018年11月28日，王某某把解除合同通知书拍照通过微信发给了唐某，正式通知唐某解除房屋买卖合同。诉讼过程中，王某某到华夏银行济南分行、建设银行济南建设路支行、上海浦东发展银行舜耕支行、农业银行济南市中支行咨询持公证加认证的委托书能否办理银行贷款手续，工作人员回复可以。上述咨询取证过程，由济南市泉城公证处进行了公证。王某某为诉讼支付律师代理费5万元，唐某支出律师费2万元。本院认为，唐某与王某某签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律强制性规定，房屋买卖合同合法有效。房屋买卖合同特别约定：待王某某委托公证办理完毕之日起7个工作日之内，双方去房管局办理网签及银行面签手续。该约定表明唐某知道王某某不能回国办理网签及银行面签手续，也认可王某某委托母亲王某某全权代理房屋买卖的一切事宜。6月17日房屋买卖合同签订后，王某某在加拿大及时办理委托书的公证、认证，并于7月10日将委托书寄给王某某，王某某于7月14日与唐某签订贷款补充协议，将贷款所需材料交给唐某，并多次向中介公司询问贷款手续的办理进度，种种迹象表明王某某没有违反合同的主观故意和客观行为。因此，唐某主张王某某不回国办理相关手续构成违约，理由不成立，其诉讼请求不应得到支持。房屋买卖合同履行初期，唐某积极付款，甚至在合同约定的付款期未届至就超付了首付款（合同约定银行贷款审批通过后3个工作日内支付购房首付款104万元，实际支付116万元）。合同履行后期，因贷款利率上浮，购房成本增加，唐某不积极办理银行贷款，在王某某催告下仍不办理，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项规定，王某某有权解除合同，并有权依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，要求唐某承担违约责任。2018年11月28日，王某某把解除合同通知书拍照通过微信发给了唐某，正式通知唐某解除房屋买卖合同。因此，房屋买卖合同已于2018年11月28日解除，王某某再要求解除房屋买卖合同和贷款协议，已无必要。王某某要求唐某支付违约金103.8万元，庭审过程中，本院向唐某释明，假如法院最终认定其构成违约，其是否认为违约金数额过高，并要求调整。唐某表示数额过高，并要求法院按贷款利率调整。本院根据交易惯例，认为从贷款补充协议签订之后，两个月内按揭贷款即可支付给王某某，即2018年9月14日即可将剩余房款230万元支付给王某某。从此时起至11月28日合同解除时止，按年利率24%计算违约金为113424元（230万元×24%÷365天×75天）。该违约金数额已能弥补王某某的律师费损失，因此，对王某某的律师费请求不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、反诉被告唐某于本判决生效之日起10日内支付反诉原告王某某违约金113424元；二、反诉原告王某某于本判决生效之日起10日内退还反诉被告唐某购房款116万元；三、驳回原告唐某的诉讼请求；四、驳回反诉原告王某某的其他诉讼请求。本诉案件受理费24320元，减半收取12160元，由原告唐某负担；反诉案件受理费7070元，由反诉原告王某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 闫 勇二〇一九年五月七日书记员 边江舟