广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4735号上诉人（原审被告）：黄丽恒，女，汉族，1991年4月12日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：高超文，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈庆，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市裕丰安丰房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：吴皓。原审第三人：许文健，男，汉族，1974年10月3日出生，住广东省广州市海珠区。上诉人黄丽恒因与被上诉人佛山市裕丰安丰房地产代理有限公司（以下简称裕丰安丰公司）、原审第三人许文健居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28430号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黄丽恒上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回裕丰安丰公司的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由裕丰安丰公司承担。事实和理由：一、裕丰安丰公司违反诚信原则，诱骗消费者交易。黄丽恒最初因租房前往裕丰安丰公司处，裕丰安丰公司利用黄丽恒心理，通过对房屋及交易利益的夸大描述，诱骗黄丽恒先行支付诚意金，未预留黄丽恒思考时间便匆忙签署文件。签署合同中故意遮挡且未对合同内容进行解释，甚至向黄丽恒口头担保仅系一份预留物业购买的协议，并未说明是房屋购买合同，使黄丽恒在未清楚合同内容，尤其是未意识到签订的是购房合同而非预期的租房合同的情况下，仓促签订合同。后意识到签错合同黄丽恒立即向裕丰安丰公司提出异议，裕丰安丰公司不予理会，黄丽恒又向消费者委员会等有关部门反映。虽然黄丽恒需为己方的不慎重承担责任，但裕丰安丰公司作为专业的中介机构，理应遵循基本的诚信原则和行业道德规范，对交易的性质、合同条款及其后果等，作出必要的解释和提示，但裕丰安丰公司完全未履行此项义务。二、裕丰安丰公司未如实报告有关订立合同事项，《存量房买卖合同》《服务收费确认书》《房屋购买确认书（客户）》的签订显失公平，属可撤销合同。裕丰安丰公司未进行查册，却在合同注明“已向其出示产权证书及登记簿查询资料”，可以看出案涉合同系裕丰安丰公司单方拟定的格式合同，完全有利于裕丰安丰公司。裕丰安丰公司在未签署任何文件及未向黄丽恒介绍清楚房屋情况时，便要求黄丽恒交纳诚意金5000元，先在心理与经济上捆绑黄丽恒。事实上，黄丽恒交纳诚意金5000元时尚未看过合同，且诚意金是裕丰安丰公司经办人的个人账户收取，裕丰安丰公司却谎称转给业主无法退还，继而利用其形成的优势和黄丽恒缺乏经验，迫使黄丽恒在早已准备好的《存量房买卖合同》《服务收费确认书》签字。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条之规定，本案中，《房屋购买确认书（客户）》《存量房买卖合同》和《服务收费确认书》的签订系裕丰安丰公司利用黄丽恒缺乏经验及判断能力而形成的民事行为，符合显失公平的构成要件，依据法律规定，案涉合同可撤销。三、《存量房屋买卖合同》实际上是裕丰安丰公司提供的格式合同，限制黄丽恒作为消费者的选择权，双方权利义务的约定明显不对等，以格式条款损害黄丽恒利益。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款之规定，格式合同系当事人一方预先拟定的，以供应对未来商事交易相对人多次使用，交易相对方往往只能表示全部同意或者全部不同意。对于非拟定合同的一方当事人而言，要订立格式合同，就必须全盘接受合同条件，否则就失去订立契约的机会。《存量房屋买卖合同》系裕丰安丰公司利用已收取黄丽恒5000元诚意金形成心理优势而签订的格式合同，有违平等自愿、有偿、诚实信用原则，合同中关于“其本人同意签订本确认书时作为购买该物业的诚意金，本人不可撤销地授权中介方可将此诚意金转交业主，该诚意金自业主收到时即视为购房定金的一部分，本人确认与该业主的买卖关系即告成立，本确认书在本人与业主之间具备生效合同的法律效力”，以及关于逾期支付中介费按日1%支付违约金的条款，均属格式条款，而对裕丰安丰公司应履行的义务却仅笼统概括，裕丰安丰公司未提醒黄丽恒注意其中的法律后果和风险，明显违背公平、自愿、诚实信用等民法基本原则。因此，《房屋购买确认书》《服务收费确认书》及《存量房买卖合同》是裕丰安丰公司提供的格式合同，对双方的权利义务及责任约定明显不对等，排除了黄丽恒订立买卖合同的自主选择权、公平交易权，故上述条款属无效条款。综上所述，裕丰安丰公司所谓的促成交易，仅系以诱骗手段，促使黄丽恒签订与真实意思不符的合同，损害黄丽恒利益。裕丰安丰公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令黄丽恒支付剩余中介服务费10000元；2、判令黄丽恒向裕丰安丰公司支付从2018年10月10日起至起诉时（按2018年11月9日）的逾期付款违约金3000元；3、判令本案诉讼费用由黄丽恒承担。一审法院查明：黄丽恒与许文健在裕丰安丰公司居间下就佛山市禅城区绿景二路11号二座二幢727房达成交易，黄丽恒签订《房屋购买确认书（客户）》，同意支付5000元作为购买物业诚意金交中介代为保管。2018年10月8日晚上，裕丰安丰公司（合同丙方、中介方）、黄丽恒（合同乙方、买方）及许文健（合同甲方、卖方）签订《存量房买卖合同》，合同约定成交价款600000元，乙方签订合同当天支付10000元作为购房定金，余下90000元购房定金在2018年10月15日前支付给甲方，逾期当作违约处理；其中合同第六条中介服务费用约定：1、基于丙方已提供寻盘、看盘、价格磋商、协助成交等各项服务，甲乙双方同意且确认，本合同的签署即代表甲乙双方的交易目的已实现，且丙方的中介服务已履行完成。甲、乙双方应于签署本合同的同时向丙方支付各自承诺的中介服务费。若是代理人签订本合同，则代理人同意与其委托人连带承担应向丙方支付的中介服务费。2、甲方或乙方逾期支付中介服务费的，每日按应付款项的1%向丙方支付违约金。同日，黄丽恒与裕丰安丰公司签订《服务收费确认书》，黄丽恒确认需向裕丰安丰公司支付12000元的中介服务费，成交当天支付2000元，余下10000元在2018年10月10日支付。当日，黄丽恒向许文健支付了定金10000元，向裕丰安丰公司支付了中介服务费2000元。2018年10月15日，裕丰安丰公司工作人员通知黄丽恒按合同约定交齐90000元定金给许文健，黄丽恒要求裕丰安丰公司提供许文健联系方式与许文健直接沟通，10月16日，裕丰安丰公司工作人员回复已电话许文健，许文健说按合同办事。2018年10月20日，裕丰安丰公司通过邮政EMS向黄丽恒发出《催告函》，督促黄丽恒履行买卖合同并支付剩余10000元中介服务费。同年10月21日，黄丽恒收到上述函件。庭审中，许文健陈述：付款逾期的时候，裕丰安丰公司打过电话给黄丽恒，催促黄丽恒支付款项，但是黄丽恒说买贵了不想买了，还说要退回10000元，黄丽恒向裕丰安丰公司索要许文健的联系方式直接沟通，许文健认为不需要直接与黄丽恒沟通，按合同办就行了，因而中介方才没有把许文健联系方式给黄丽恒。行规也不可能让买卖双方沟通的。一审法院认为，案件属居间合同纠纷。裕丰安丰公司与黄丽恒之间存在居间合同关系，双方合同关系内容合法有效，受法律保护。黄丽恒辩称并非购买而是租赁涉案房屋、裕丰安丰公司未尽居间义务。本院认为，涉案合同为存量房买卖合同并非租赁合同，黄丽恒为完全民事行为能力人，其在涉案合同上签字已表明知晓并同意合同内容，其应遵循诚信原则履行合同义务。另，买卖双方通过中介沟通是中介行规，许文健在庭审中确认已告知裕丰安丰公司其不需与黄丽恒直接沟通，裕丰安丰公司未向黄丽恒披露许文健的联系方式不构成违约，黄丽恒的辩称意见本院不予采纳。裕丰安丰公司已促成黄丽恒与许文健达成交易，黄丽恒亦确认需在2018年10月10日向裕丰安丰公司支付剩余中介服务费10000元，但其未按约定支付剩余中介服务费，已构成违约，应承担付款义务，本院对裕丰安丰公司主张的中介服务费10000元予以支持。至于违约金，合同约定按每日应付款项的1%计算，黄丽恒提出抗辩，本院认为，合同约定的违约金过高，结合合同履行情况、黄丽恒的过错程度，将违约金调整为200元，裕丰安丰公司诉请超出部分本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、黄丽恒于判决发生法律效力之日起十日内向裕丰安丰公司支付中介服务费10000元及违约金200元；二、驳回裕丰安丰公司的其他诉讼请求。如黄丽恒未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取63元，由裕丰安丰公司负担13元，黄丽恒负担50元。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为黄丽恒应否向裕丰安丰公司支付中介服务费及相应违约金。本案中，黄丽恒与裕丰安丰公司所签《服务收费确认书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。《服务收费确认书》约定，在裕丰安丰公司促成黄丽恒就案涉房产与权利主体签订房产交易合同后，黄丽恒即负有向裕丰安丰公司支付中介服务费12000元的义务。现裕丰安丰公司已于2018年10月8日促成黄丽恒与案涉房产出卖人许文健签订《存量房买卖合同》，黄丽恒依法应于2018年10月10日前向裕丰安丰公司支付中介服务费12000元。扣减黄丽恒已支付的中介费2000元，黄丽恒还应向裕丰安丰公司支付中介服务费10000元。同时，一审法院根据《服务收费确认书》约定的违约金计算标准，结合案涉合同履行情况及黄丽恒的过错程度，酌定黄丽恒向裕丰安丰公司支付逾期付款违约金200元并无不当，本院依法予以维持。黄丽恒上诉称，《房屋购买确认书（客户）》《存量房买卖合同》《服务收费确认书》系裕丰安丰公司利用黄丽恒无交易经验而签订的格式合同，依法应予撤销或被认定无效。对此，本院认为，作为具有完全民事行为能力的民事主体，黄丽恒对上述合同的具体内容及产生的法律后果应具备认知及理解能力，其在前述合同上签字的行为即表明其对合同内容的认可。同时，《房屋购买确认书（客户）》《存量房买卖合同》《服务收费确认书》虽系格式合同，但上述合同并不存在免除裕丰安丰公司责任、加重黄丽恒义务、排除黄丽恒主要权利或违反法律、行政法规规定的应认定为无效的情形，黄丽恒上诉主张理据不足，本院依法不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。黄丽恒的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55元，由上诉人黄丽恒负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年五月二十八日法官助理 赵超琳书 记 员 冯隽尧