北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初324号原告（执行案外人）：中国广核集团有限公司北京代表处，住所地北京市海淀区阜成路77号名仕花园8号楼02。负责人：单学群，总代表。委托诉讼代理人：郑玮，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣，北京市安理律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙），住所地北京市朝阳区霄云里8号楼1单元12层1501内123。执行事务合伙人：北京天时开元股权投资管理有限公司。执行合伙人委派代表：庞村。委托诉讼代理人：郑越，男，北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙）法务。委托诉讼代理人：季境，北京市证信律师事务所律师。第三人（被执行人）：北京金丰科华房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号十六区20号楼8层A区（园区）。法定代表人：储小晗，董事长。委托诉讼代理人：喻学成，河南蓼阳律师事务所律师。原告中国广核集团有限公司北京代表处（以下简称中广核北京代表处）与北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙）（以下简称中宏瑞德中心），第三人北京金丰科华房地产开发有限公司（以下简称金丰科华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中广核北京代表处之委托诉讼代理人郑玮、王欣，中宏瑞德中心之委托诉讼代理人季境、郑越，到庭参加了诉讼。金丰科华公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中广核北京代表处向本院提出诉讼请求：1.请求停止对北京市丰台区花乡四合庄×号（简称案涉不动产）的执行，并解除查封措施；2.本案全部诉讼费用由对方承担。事实和理由：北京市第二中级人民法院裁定驳回了中广核北京代表处提出的案外人执行异议。中广核北京代表处对该裁定不服，依法提出执行异议之诉。中广核北京代表处已与金丰科华公司签署了书面买卖合同、办理了联机备案、依约支付了合同价款，且已合法占有案涉不动产，足以排除北京市第二中级人民法院（2018)京02执12号案对该不动产的执行行为。人民法院对案涉不动产的查封不符合法律预查封的相关规定，应当停止对案涉不动产执行。具体理由如下：一、中广核北京代表处已合法购买且占有案涉不动产，享有足以排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，中广核北京代表处已享有足以排除强制执行的权利，具体如下：1.中广核北京代表处已与金丰科华公司签订合法有效的书面买卖合同。2015年9月16日，金丰科华公司取得京房售证字（2015）137号《北京市商品房预售许可证》。此后，中广核北京代表处与金丰科华公司签订《北京市商品房预售合同》（简称《预售合同》），约定购买案涉不动产，并完成了商品房预售合同网上联机备案。因此，双方就案涉不动产已经签订合法有效的书面买卖合同。2.中广核北京代表处已经合法占有案涉不动产。渉案不动产建设完成后，中广核北京代表处与金丰科华公司进行了交接手续。中广核北京代表处作为业主，签订了物业服务合同并支付了相应物业费，已经合法占有了案涉不动产。3.中广核北京代表处已经依据合同约定支付了全部价款。根据合同约定，中广核北京代表处应当向金丰科华公司一次性支付案涉不动产之全部合同价款。中广核北京代表处已经向金丰科华公司支付了上述款项，金丰科华公司对此完全认可。4.案涉不动产未办理过户登记非中广核北京代表处自身原因。中广核北京代表处多次要求办理产权过户手续，金丰科华公司均回复尚不能办理产权过户，需待其签订补充协议、补缴土地出让金、换取国土证并办理项目产权初始登记后才能进行产权转移登记。综上所述，在北京市第二中级人民法院于2018年1月8日依据（2018）京02执12号执行裁定书预查封案涉不动产之前，中广核北京代表处已经与金丰科华公司签订合法有效的书面买卖合同、办理了联网备案、合法占有了案涉不动产、根据合同约定支付了全部合同价款。根据上述事实，中广核北京代表处享有足以排除执行的权利。二、执行异议裁定书事实认定不清、法律适用不当，错误地驳回了中广核北京代表处的执行异议，应予以纠正。中广核北京代表处已经按照《预售合同》的约定，一次性向金丰科华公司付清案涉不动产之全部价款，且全部款项均支付至《预售合同》约定的监管账户中。北京市住房和城乡建设委员会官网上亦备案了该款项支付情况。中广核北京代表处就案涉不动产的款项是单独、足额、一次性支付的，支付行为完全符合双方《预售合同》约定，是合法有效的。异议裁定认为中广核北京代表处“未提交充足证据证明中广核集团所支付款项与中广核北京代表处应支付案涉车位价款之间的直接关系”，并以此认为中广核北京代表处未实际支付案涉不动产的全部价款，显然与事实不符。为此，法院以中广核北京代表处不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定的“已支付全部价款”为由，未予支持中广核北京代表处的异议请求，属于事实认定和法律适用错误。综上，中广核北京代表处恳请法院依法查明事实，正确适用法律，停止对案涉不动产的错误执行行为。中宏瑞德中心辩称，请求法院依法驳回中广核北京代表处的诉讼请求。一、中广核北京代表处与金丰科华公司之间签署的《预售合同》为无效合同，中广核北京代表处并非合法买受人，对本案案涉不动产不享有任何实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项，“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”是不动产执行异议能够成立的前提，也是本案中广核北京代表处诉讼请求能够成立的基本前提。本案中，包括中宏瑞德中心、西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）在内的债权人在《预售合同》签订前即合法享有对案涉不动产的抵押权，该事实不仅登记记载于不动产登记部门，也在中广核北京代表处与金丰科华公司的《预售合同》第四条、第七条有明确的约定。因此，本案《预售合同》并非单纯的双方法律关系，不但其得以签订和顺利进行预售登记需要经过抵押权人同意，其内容和履行也直接关系抵押权人合法权利的实现，而且由于物权有优先于债权的效力，其最终影响中广核北京代表处与金丰科华公司《预售合同》债权行为目的（办理产权登记）能否实现。中宏瑞德中心已向北京市丰台法院提起“确认合同无效”之诉。综上，中广核北京代表处之诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定第一款第一项的规定，应予以驳回。二、中广核北京代表处不仅在本案债权法律关系中过错明显，而且有骗取抵押权人同意及国家监管备案登记的主观故意，具有损害抵押权人和其他债权人利益的主观恶意。（一）抵押权已经登记公示，且案涉不动产抵押权人信息明确载于《预售合同》，中广核北京代表处明知《预售合同》及其核心帐户监管条款直接关系抵押权人利益。其不按照《预售合同》履行合同而行为最终导致并无与合同对价的不动产销售资金进入监管账户，损害了抵押权人及其他债权人合法权益。（二）中广核北京代表处与金丰科华公司之间系债权法律关系。中宏瑞德中心与金丰科华公司是物权法律关系。二者权利作用基础不同，谨慎义务不同。中宏瑞德中心的关注点仅在于物的价值保证抵押权的实现，且其知情能力的判断仅限于对现行法下的合规行为的理解。中广核北京代表处强加于抵押权人的所谓“谨慎调查义务”不仅突破物权法定，也超出了正常人的能力范围。1.中宏瑞德中心在与金丰科华公司签约签订债务重组合同时系对全部债权设置了抵押。作为抵押权人，中宏瑞德中心的权利作用在物上，关注点在于物的价值能否保证抵押权的实现，对于许可证未取得情况下已发生付款行为没有知情能力。2.中宏瑞德中心对公章等一系列监管行为均是出自对抵押权利益保护性行为，其关注点在物，尤其是将来同意预售后对资金去向的控制，其没有权利也没有能力更不可能随时关注到法人表意行为。三、中广核北京代表处对案涉不动产的所谓占有并非“合法占有”。中广核北京代表处所述不动产交付时间正处于北京市第三中级人民法院（2017）京03执字第582号案件查封期间，该不动产的转让处于法院司法权力限制阶段，其即使进行了物理上的占有，也属于非法占有。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项的规定，因此其异议请求不应得到支持。需要特别指出的是，本案与（2019）京民终141号农信银案（以下简称农信银案）关于非法占有在认定上有本质区别。因占有性质是法律事实，对其认定取决于权源。农信银案预售合同从签订到履行均无瑕疵，且其善意履行行为构成对案涉不动产占有的善意取得，这是法院认定该案的基础。且其履行行为保障了抵押权人的优先受偿权，已经具备了涤除抵押物上权利负担的条件，人民法院也是综合其具备了特别债权的要素而作出的认定。这与本案中广核北京代表处从合同签订到履行均不构成善意，以及抵押权并未涤除的事实背景是截然不同的。四、本案中，中广核北京代表处尚未取得合法登记，因此，其不具有法定物权，其对金丰科华公司以及不动产标的仍是债权人身份。抵押权人在抵押权所担保的债权未能实现前，不会同意其涤除物上抵押。因此，尚未办理过户登记以及不能办理过户登记的原因归责于中广核北京代表处。中广核北京代表处诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项之规定。中广核北京代表处和金丰科华公司在明知抵押权人优先受偿利益受《物权法》、《担保法》等法律保护的情况下，架空了抵押权人的优先受偿权，而且扰乱房地产销售秩序。基于此，请求法院依法慎重处理本案，驳回中广核北京代表处的全部诉讼请求。金丰科华公司于本案庭前会议中到庭陈述，我公司的具体意见与中广核北京代表处的诉请理由一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。各方于举证期内提交的证据及质证意见如下：中广核北京代表处提交证据如下：第一组证据：证据1.《北京市商品房预售许可证》（京房售证字〔2015〕137号）。2015年9月16日，北京市住房和建设委员会向金丰科华公司颁发《北京市商品房预售许可证》，同意金丰科华公司预售金丰能源中心1#、2#、3#办公楼，4#、5#办公商业楼，6#商业楼及地下室。证据2.《抵押人同意抵押不动产办理商品房的证明》。案涉不动产的抵押权人中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称信达北京分公司）、西藏信托、北京国际信托有限公司均同意案涉不动产办理《北京市商品房预售许可证》并对外销售。证据3.《印章监管协议》。2014年6月19日起，金丰科华公司的印鉴由信达北京分公司共同监管，在此之后金丰科华公司签订的所有对外文件，信达北京分公司均应当知情并认可文件内容。证据4.《北京市商品房预售合同》。2015年9月，中广核北京代表处与金丰科华公司签署《预售合同》，购买案涉地块不动产，并于当日办理了网上联机备案。该组证据用以证明在案涉不动产被查封前，按照中广核集团的统一安排，中广核北京代表处与金丰科华公司签订了合法有效的《预售合同》及补充协议。该预售行为已经取得不动产抵押权人同意。第二组证据：证据5.《金丰能源中心交付通知书》。2017年8月23日，金丰科华向中广核北京代表处发出《金丰能源中心交付通知书》，要求中广核北京代表处办理案涉不动产交付事宜。证据6.金丰能源中心不动产交接清单。2017年10月19日，中广核北京代表处和金丰科华公司共同办理了案涉不动产收房接收手续。证据7.《付款通知单》及证据8.物业费等缴纳凭证。2017年10月，中广核北京代表处向北京中际北视物业管理有限公司(以下简称中际北视公司)支付物业费。证据9.（2019）京民终141号民事判决书。同为金丰能源中心项目的买受人农信银资金清算中心有限责任公司提起的执行异议之诉案件，北京市高级人民法院已经认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第3款规定的合法占有。该组证据用以证明案涉不动产被查封前，中广核北京代表处已实际合法占有并使用。第三组证据：证据10.中广核北京代表处购房款支付凭证。就包括案涉不动产在内的共计571个地下车位，中广核北京代表处按照双方《预售合同》之约定一次性支付全部购房款，该付款事实由金丰科华公司出具收据表示认可。证据11.北京市住房和城乡建设委员会网签查询截图。2015年12月16日，中广核北京代表处按照《预售合同》之约定支付地下车位的购房款。该组证据用以证明在案涉不动产被查封前，中广核北京代表处已按照《预售合同》之约定支付完成全部款项。金丰科华公司对此表示认可。第四组证据：证据12.工作联系单。中广核北京代表处多次联系金丰科华公司要求其办理产权过户手续，金丰科华公司回函称尚不能办理产权过户，需待其签订补充协议、补缴土地出让金、换取国土证并办理项目产权初始登记后才能进行产权转移登记。该组证据用以证明该案涉不动产未办理过户登记非中广核北京代表处自身原因。第五组证据：证据13.金丰科华公司企业信用信息截图。金丰科华公司系三洲公司的全资子公司。证据14.中广核北京代表处企业信用信息截图。中广核北京代表处系中广核集团之分公司。该组证据用以证明案涉各方主体关联关系。对中广核北京代表处提交的上述证据，中宏瑞德中心发表质证意见如下：对证据1真实性、合法性、关联性认可，证明目的不予认可。该证据载明资金监管账户信息，各方对此均应知情。建筑物许可销售的时间是2015年9月16日，在此之前不应当存在销售行为，这是中宏瑞德中心应当知道房屋可以销售的时间。此证据能证明中宏瑞德中心对此时间点以前存在销售行为甚至是付款行为不知情、不应当知情。对证据2真实性、合法性、关联性认可，证明目的不予认可。抵押权人同意房屋办理商品房预售并非放弃抵押权的意思表示。抵押权人基于对售房款享有优先受偿权的利益期待而同意预售，结合《预售资金监管协议》及专用监管账户对监管账户控制的事实，抵押权人同意预售的同时即对购房款专用账户进行了事实上的监管和控制。办理网上预售与取得预售房屋的物权是两个不同的概念，只有抵押权人权利最终得到保障的前提下，其预售合同方可得到有效的履行并最终取得物权登记。对证据3真实性、合法性认可，证明目的不予认可。合同第二条、第三条约定的监管措施是乙方（金丰科华）保险柜单独存放，取出需双方。只有涉及融资性事务时，甲方进行审核，其他日常性使用乙方自行使用，甲方监督。本案合同的签订（售房行为）已经甲方同意，甲方无权审核、干预乙方在房管局使用公章签署行为，也没有义务对此类事项进行“知情和同意”程度的监督。中广核北京代表处应对“知情和同意”一事进行举证。监管人监管公章的目的是对抵押权保护性、补强性措施，不应对谨慎的合同当事人增加义务，更不能在法律上对实施此谨慎行为的人进行与其目的和行为相反后果的推理。《补充协议》客观上能够备案最终没有备案，证明监管公章的抵押权人并不知情的客观事实。金丰科华公司是独立法人，对公章进行监督并未限制其对外从事法人行为，对外销售房屋无需审核。中电科案件开庭中，金丰科华公司工作人员张毅出庭对其《授权委托书》出具的合理性作出说明，明确“金丰科华公司另有公章在母公司三洲公司保管”的事实。我方自北京市丰台区人民法院得知，金丰科华公司自认其有两枚公章。对证据4因中广核北京代表处证明目的表述为“签订了合法有效的《预售合同》及补充协议”，如该合同存在补充协议，其合法性交由法院审核，证明目的不认可，如无补充协议，我方对其真实性、合法性、关联性认可，不认可证明目的。我方对法人或其分支机构基于其真实意思表示，签订的未损害第三方利益，合法有效的，且经备案的《预售合同》认可，不认可中广核北京代表处基于“按照中广核集团的统一安排”而作出的与其他法人人格主体混同的相关表述。对证据5、证据6、证据7、证据8真实性、关联性、证明目的不予认可。结合《重整可行性报告》，金丰科华公司在北京市丰台区人民法院破产申报文件中陈述的事实，此证据证明内容不真实。结合《土地登记卡查封信息》及金丰科华公司及其法定代表人储小晗与物业公司关联关系的证据，中广核北京代表处对房屋事实上的管领和控制不属于合法占有。对证据9真实性认可、证明目的不认可。占有的性质是法律事实，介于债权与物权之间。农信银案中债权合同真实合法有效，完全按照合同履行，尾款除被扣划款项外其余已经按照法院要求提存，其债权合同有效以及善意履约行为具备了涤除抵押权的要件，取得物权登记已无法律上的障碍。即使存在司法查封，其因合法权源及主观上无过错已经具备善意占有的要件。（2019）京民终141号民事判决书是综合全部事实要素及当事人诉讼请求做出的综合判断，其所传达的价值理念是对遵纪守法无过错的当事人权益的保护，与本案不同。对证据10真实性认可，关联性、证明目的不认可。结合我方证据18成都中院判决书证明因付款主体并非购房人，即使款项支付至监管账户，仍不应认定款项是购房款，关联性不予认可。中广核北京代表处于同一时间段购买了包含地上房屋、会展中心、车位在内的多处房屋，其提交的支付凭证均显示为“购房进度款”，且中广核北京代表处于非车位案件中提供的付款凭证均为“购房进度款”，证明未对车位付款进行单独区分。中广核北京代表处于非车位部分房屋案件中亦使用了该付款凭证作为其支付非车位的款项，其陈述相互矛盾。中广核北京代表处未提供相应的购房发票，无法充分证明该款项是购房款。对证据11真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可。对证据12真实性、关联性、合法性、证明目的均不予认可。中广核北京代表处知道房屋上存在抵押，办理产权证必须涤除抵押权，中广核北京代表处在签订备案合同时即知道抵押权人不会得到优先受偿，无法办理产权证系因中广核北京代表处签订阴阳合同，不准备依约付款的行为所致。因此，无法办理产权证的原因归责于中广核北京代表处。对证据13、证据14真实性认可，证明目的不认可。上述证据证明各方均为具备独立法人人格的主体，中广核集团具有滥用法人人格享有民事权利、规避民事义务的商业思维，存在损害他人利益的主观恶意。中宏瑞德中心提交如下证据：第一组证据：证据1.《债务重组合同》及《公证书》（编号为：【2014】京方圆内经证字第14221号）。2014年6月19日，信达北京分公司对含金丰科华公司在内的债务人享有19.9483亿元债权。合同签订当日由北京市方圆公证处出具具有强制执行措施的公证书。证据2.《债务重组抵押合同》、《公证书》（编号为：【2014】京方圆内经证字第14222号）及证据3.《土地他项权利证明书》。2014年6月19日，金丰科华公司以其开发的位于北京市丰台区花乡四合庄的金丰能源中心项目1516-15地块37651.02平方米土地使用权及225484.78平方米在建工程对主合同项下全部债务提供抵押担保。金丰能源中心项目进行了抵押登记，权利设定日期为2014年6月20日，权利种类为土地使用权及在建工程抵押，抵押土地面积37,651.02㎡，抵押在建工程面积为225,484.78㎡（含案涉不动产），权利价值19.9483亿元，抵押权人享有抵押权。证据4.《债务重组合同展期协议》。信达北京分公司与金丰科华公司等债务人约定将债务展期至2017年6月20日。该组证据用以证明信达北京分公司对受让的债权进行债务重组，设立物权担保。抵押权人在案涉物上享有抵押权，抵押物被出售后抵押权人对变价款依法享有优先受偿权。第二组证据：证据5.《债权转让合同》。2016年12月29日，中宏瑞德中心合法受让信达北京分公司转让债权及与债权相关的担保，成为抵押权人。证据6.债权转让暨债务催收联合公告。2017年7月19日，信达北京分公司已将债权转让依法通知了各债务人、抵押人。该组证据用以证明中宏瑞德中心从信达北京分公司受让债权，中宏瑞德中心为合法债权人、抵押权人。第三组证据：证据7.《账户监管协议》、证据8.《北京市商品房预售资金监管协议》、证据9北京市第二中级人民法院协助查询存款通知书（回执）、证据10.北京市第二中级人民法院协助查询存款通知书（存根）。信达北京分公司为保障其抵押权益已通过预留法人人名章的形式对专用账户进行监管，抵押权人同意预售的同时即对购房款专用账户进行了事实上的监管和控制，抵押权人有权优先受偿该账户的资金以实现抵押权。协议约定“包括定金、首付款等在内的全部购房款均需存入专用账户”。信达北京分公司基于《物权法》的规定以及对房地产销售制度的信赖出具了《抵押人同意抵押不动产办理商品房的证明》，其对价是购房人将购房款汇入专用账户或将购房款向抵押权人提前清偿债务或者提存，以实现抵押权人的优先受偿权。该组证据用以证明信达北京分公司同意预售后，通过预留法人人名章的形式对专用账户进行了监管，行使优先受偿权，中广核北京代表处的支付行为不当，损害抵押权人利益。因此，中广核北京代表处未完成适当的付款行为，最终导致不能办理抵押权涤除。第四组证据：证据11.土地登记卡查封信息。案涉不动产属于法院查封财产，查封期间金丰科华公司无权处置查封财产。中广核北京代表处所称接收并“占有”执行标的的时间正处于法院查封期间，该占有不具有合法性。证据12.《关于北京市金丰科华房地产开发有限公司重整可行性报告》。2012年8月，三洲公司与金丰科华公司、北京市国土资源局签订协议，约定“将出让合同的受让人变更为北京金丰科华公司房地产开发有限公司”，中广核集团与三洲公司签署《购房框架协议》时，三洲公司已不具有案涉土地的土地使用权。金丰科华公司认为，“由于抵押权人信达北京分公司和西藏信托的债权无法实现，项目无法办理产权登记，买受人无法获得物权。”金丰科华公司自认中广核北京代表处并未合法占有不动产，结合我方提供的证据11、证据13共同证明中广核北京代表处并未合法占有案涉不动产。证据13.（2019）京02民初163号民事判决书。北京市第二中级人民法院于另案认定北京市第三中级人民法院查封期间交付案涉不动产的，交付不具有合法性。证据14.关系图。金丰科华公司及其法定代表人与案涉项目物业方中际北视公司具有关联。该组证据用以证明中广核北京代表处所称交付时间正处于北京市第三中级人民法院查封期间，且金丰科华公司否认已交付不动产，其“占有”并非合法占有，中广核北京代表处诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定第一款第（二）项的规定。第五组证据：证据15.起诉状及开庭传票。中宏瑞德中心以抵押权人身份提起诉讼，请求北京高级人民法院认定中宏瑞德中心对案涉项目享有抵押权。该案已审理完毕，案号为（2018）京民初25号。证据16.（2018）京民初22号民事判决书。案涉不动产的第二顺位抵押权人西藏信托提起诉讼，请求确认其对案涉项目享有优先受偿权，该案与中宏瑞德中心向北京市高级人民法院提起的（2018）京民初25号案件类似，北京市高级人民法院依法支持了其诉讼请求，该案已审结。证据17.起诉状及受理通知书。中宏瑞德中心向北京市丰台区人民法院提起诉讼，请求法院确认合同签订双方恶意串通，损害国家、集体或者金丰科华公司利益，《预售合同》及《补充协议》无效。北京市丰台区人民法院已受理该案。该组证据用以证明中宏瑞德中心为维护自身利益，已分别向北京市高级人民法院和北京市丰台区人民法院提起确认抵押权人身份，请求确认《预售合同》及《补充协议》无效的诉讼。第六组证据：证据18.（2018）川01执异1297号执行裁定书。四川省成都市中级人民法院认定，因付款主体并非购房人，即使款项支付至监管账户，仍不应认定该款项是购房款。对中宏瑞德中心提交的上述证据，中广核北京代表处发表如下质证意见：对证据1、证据2、证据4形式真实性无异议，对内容真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。中广核北京代表处非《债务重组合同》的签订主体，中宏瑞德中心未提供原始债权债务关系的基础性证据资料，既无书面合同亦无款项发生的凭证、银行流水等资料，《债务重组合同》实为间接证据，无法证明信达北京分公司收购的债权是否存在、真实以及数额等情况。由于基础债权真实性不能确认，对于《债务重组抵押合同》、《债务重组合同展期协议》的真实性、合法性亦不能得以确认。该三份证据恰恰证明了其无权向中广核北京代表处主张行使抵押优先受偿权：根据《债务重组合同》之3.1、3.2条，《债务重组抵押合同》之18.1、18.2条之约定可知，信达北京分公司在签订上述合同时已明知中广核集团拟购买案涉项目的第1、2、3栋楼及相关不动产，并已经签订《购房框架协议》的事实。信达北京分公司据此与债务人、抵押人之间对于抵押物的范围作了特别约定，具体来说，信达北京分公司只有在中广核集团放弃购买不动产时，才可对中广核集团购买部分行使合同权利；信达北京分公司抵押权的范围，应排除中广核集团实际购买的部分。因此，信达北京分公司不得对中广核集团实际购买的案渉项目所有不动产主张抵押权。对证据3真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的不予认可。因信达北京分公司在《债务重组合同》《债务重组抵押合同》中明确约定中广核集团实际购买的不动产不属于抵押范围，故中宏瑞德中心不能依据抵押他项权证向中广核北京代表处主张对该部分享有抵押权，有违双方签订合同时的真实意思表示。对证据5、证据6形式真实性无异议，但对内容真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。中广核北京代表处非合同签订方，对该协议的基础协议《债务重组合同》《债权重组合同展期协议》的真实合法性亦不认可，对上述合同中各方的基础债权债务关系的真实合法性亦不认可。《债权转让合同》5.2条约定债权转让付款进度应当一次性支付，若确有困难，应当于合同签署之日起2日内支付不低于转让价款的30%，尾款应于合同签署之日起180日付清。但是按照中宏瑞德中心在另案中提交的证据显示，其支付的首批款比例，尾款支付时间，均不符合合同约定。依据中国银行业监督管理委员会、财政部关于印发《不良金融资产处置尽职指引》的通知（银监发〔2005〕72号）第二十八条之规定，上述债权转让存在违规操作。债权转让合同签订后至今，各方均未办理抵押物的登记变更手续，根据合同7.1.3条规定，中广核北京代表处有理由认为中宏瑞德中心并未付清债权转让款，债权转让并未履行完毕。对证据7真实性、合法性、关联性认可，不认可其证明目的。中广核北京代表处购买车位的全部价款，均已完全付至该监管账户，不存在任何瑕疵。对证据8、证据9、证据10真实性、合法性以法院存档情况为准，对证明目的不认可。中广核北京代表处购买车位的全部价款，均已完全付至该监管账户，不存在任何瑕疵。对证据11真实性、合法性、关联性均认可，但对证明目的不认可。根据土地登记卡记载之查封信息，北京市第三中级人民法院基于（2017）京03执字第582号案对标的不动产采取的查封措施已经于2017年11月29日解除，此后直至北京市第二中级人民法院于2018年1月10日采取预查封，在此期间，该不动产上并无任何法院的执行措施，中广核北京代表处已经合法占有标的不动产。对证据12真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。该份报告未见原件，即使有原件也是金丰科华公司为另案目的单方出具，中广核北京代表处对其陈述之内容不予认可。对证据13真实性予以认可，但关联性及证明目的不认可。该份判决仅为一审判决，且中电科公司已经提起上诉，该判决尚未生效。与之相反的是，在中广核北京代表处提交的（2019）京民终141号民事判决书中，北京市高级人民法院已经作出生效判决，认定与本案情况高度类似的农信银案构成合法占有，足以排除执行。在该份判决中，北京市第二中级人民法院对于中宏瑞德中心的身份亦明确认定：即使信达北京分公司将抵押权益与债权权益一并转让给中宏瑞德中心，但由于抵押权未登记于中宏瑞德中心名下，中宏瑞德中心并不享有案涉不动产之抵押权。对证据14真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。天眼查并非国家企业信用信息公示系统，其上显示的内容缺乏权威性。就关系图之内容而言，金丰科华公司与中际北视公司、储小晗与中际北视公司之间间隔有诸多公司与自然人，该些公司与自然人之间的关系也并非单向的出资，还存在同一公司的不同股东、公司内的任职等关系。因此，金丰科华公司与中际北视公司、储小晗与中际北视公司之间不存在直接的关联关系。对证据15真实性、合法性无异议，但关联性及证明目的不予认可。中宏瑞德中心于北京市高级人民法院向债务人、抵押人主张债权和抵押物转让价款优先受偿的诉讼，与本案无关，且仍在审理中。中宏瑞德中心主张中广核集团及其关联公司尚未支付购房款，与事实不符。就车位部分，中广核北京代表处已经支付了全部价款。对证据16真实性无异议，但关联性及证明目的不予认可。该案系案外人西藏信托向金丰科华公司、三洲公司、储小晗、李佳蔓主张债权及抵押权优先受偿之诉讼，与中宏瑞德中心债权及抵押权无关，不足以支持中宏瑞德中心关于其抵押权仍具有效力之主张。该案中，西藏信托并未说明不动产已经销售的情况，法院也未予审查。该判决损害了中广核北京代表处的权益，中广核北京代表处有权通过其他途径主张权利。西藏信托始终为案涉不动产登记的抵押权人，而中宏瑞德中心在本案所主张之抵押权事实上登记在信达北京分公司名下。正如法院之认定，中宏瑞德中心就案涉不动产并不享有抵押权。对证据17真实性、合法性无异议，但关联性、证明目的不予认可。中宏瑞德中心自认其随意挑选一份《预售合同》向丰台法院起诉主张确认预售合同及补充协议无效，是恶意拆分诉讼标的、规避管辖的行为，目前仍在管辖权异议阶段。对证据18真实性、合法性无异议，但关联性及证明目的不予认可。该案系中宏瑞德中心就案外人上海坤翼投资管理有限公司与金丰科华公司及其他案外人之间公证债权文书案提出案外人执行异议之裁定，与本案无关。本案中，关于车位的款项由中广核集团支付，中广核北京代表处系中广核集团的分支机构，付款主体不存在瑕疵。金丰科华公司对于中广核北京代表处举证证据均表示认可，具体意见与中广核北京代表处陈述一致。对于中宏瑞德中心所举证据的具体质证意见与中广核北京代表处一致。根据上述证据、各方质证意见及庭审中查明的事实，本院认定事实如下：2012年12月29日，中广核集团与三洲公司签订《购房框架协议》，约定：三洲公司已获得丰台区花乡四合庄1516-15地块国有建设用地使用权并完成土地出让金及所有相关费用的支付，并成立全资子公司金丰科华公司持有目标地块并负责开发房地产项目（三洲项目），中广核集团购买三洲项目1/2/3号三栋写字楼以及对应的地下一层配套服务设施和配套的650个地下车位，预计交易总价2517525054元（折算为地上写字楼单价2.188万/平方米、停车位单价20万元/个，地下一层配套服务设施面积单价1.9万/平方米），实际交易总价根据规划验收的面积进行调整和结算。在中广核集团完成相应支付义务并且具备办理房产证条件后，三洲公司负责按照房屋预售合同中规定的对房产分割要求，直接将中广核集团拟购买部分的房产证办理至房屋预售合同指定的公司名下。本框架协议以双方后续签署的购楼合同生效为前提，本框架协议内容若与购楼合同有冲突的，以购楼合同为准。2013年4月17日，金丰科华公司（甲方）与能之汇公司（乙方）签订《三洲能源科技中心楼宇买卖合同》，约定：中广核集团委托下属全资子公司能之汇公司购买金丰科华公司开发的写字楼及配套设施。本合同基于中广核集团与三洲公司签订的《购房框架协议》所确定的原则理解，对《购房框架协议》予以细化约定。买卖标的物所在项目地块坐落于北京市丰台区花乡四合庄，建设用地规划许可证号码为地字110106201200040号，地上建筑物总面积97917.05平方米（1号写字楼56879.66平方米、2号写字楼20530.53平方米、3号写字楼20506.86平方米），对应的地下一层配套服务设施12900平方米，配套650个地下车位；写字楼固定单价2.188万/平方米、地下一层配套服务设施固定单价1.9万/平方米、停车位单价20万元/个；标的物暂定总价款为2517525054元。买受人分八次支付暂定总价款，第一次支付：本购楼合同生效且乙方收到银行开具的符合7.2要求的履约保函，后10个工作日内，乙方支付合同暂定总价的20%，即小写：￥503505010.80元（大写：人民币伍亿零叁佰伍拾万伍仟零壹拾圆捌角）；第二次支付：标的物在取得北京市建委前期准备工程协办单且总包单位开始进场施工，同时乙方收到银行开具的符合7.2条要求的履约保函，后10个工作日内，乙方支付合同暂定总价的10%，即小写：￥251752505.40元（大写：人民币：贰亿伍仟壹佰柒拾伍万贰仟伍佰零伍圆肆角）。第三次支付：标的物工程进度达到正负零（地下室结构完成）且提供监理报告和形象进度证据，同时乙方收到银行开具的符合7.2条要求的履约保函，后10个工作日内，乙方支付合同暂定总价的10%，即小写251752505.40元（大写：人民币：贰亿伍仟壹佰柒拾伍万贰仟伍佰零伍圆肆角）。第四次支付：标的物工程各楼栋全部主体结构封顶且提供建立报告和结构验收单，同时乙方收到银行开具的符合7.2条要求的履约保函，后10个工作日内，乙方支付合同暂定总价的10%，即小写：251752505.40元（大写：人民币：贰亿伍仟壹佰柒拾伍万贰仟伍佰零伍圆肆角）。第五次支付：标的物工程主体结构封顶后并取得政府颁发的预售许可证，双方签订预售合同（《预售合同》中的买受人由乙方指定）并完成政府预售备案后10个工作日内，乙方支付合同暂定总价的20%，即小写：￥503505010.80元（大写：人民币伍亿零叁佰伍拾万伍仟零壹拾圆捌角）。第六次支付：标的物工程完成竣工验收并支付乙方使用（双方签署《移交证书》）后10个工作日内，乙方支付合同暂定总价的20%，即小写：503505010.80元（大写：人民币伍亿零叁佰伍拾万伍仟零壹拾圆捌角）。第七次支付：在甲方将标的物权属证明文件办理至乙方指定的公司后10个工作日内，双方根据标的物权属证明文件中列明的标的物房产实际面积、本合同第六条所确定的单价和第十一条所确定的面积差异处理的约定计算实际交易总价，并结合本合同的相关约定双方进行结算，结算经双方确认后10个工作日内乙方将扣除实际交易总价的2%作为质量保证金后的剩余款项，一次性支付给甲方。第八次支付：（质量保证金支付）：上述前7次支付后，实际交易总价的2%为质量保证金，该质保金在标的物交付乙方12个月后支付50%；剩余50%在标的物交付乙方24个月后一次性支付（无息）。出卖人于2014年1月取得预售许可证并签署《北京市商品房预售合同》，于2014年12月取得竣工验收备案表及交付，于2015年12月办理完毕房屋所有权证。双方确认，《北京市商品房预售合同》的规定应当基于本合同的相关规定和所确定的原则理解，该合同如果有任何与本合同的规定相冲突的内容，应以本合同的规定为准；本合同项下的物业是整体销售，根据本合同的约定，双方将签署多套《北京市商品房预售合同》，该等多套《北京市商品房预售合同》与本合同共同构成完整的交易文件。除非双方另有约定，一方根据本合同或《预售合同》的约定解除任何一套《北京市商品房预售合同》时，其他所有《北京市商品房预售合同》及本合同应同时终止。《三洲能源科技中心楼宇买卖合同》履行过程中，金丰科华公司与能之汇公司于分别2013年5月、2013年9月先后签订《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议》、《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议（二）》，对付款进度及比例进行了调整，具体修改为，第一次支付：甲方根据《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议》约定的支付进度向乙方提出支付申请并提供必要的证明文件后，乙方将应支付金额拨付至资金监管账户，其中75%按照甲方指定方式并履行《资金监管协议》约定的必要手续后直接由资金监管账户支付给甲方，其余25%作为工程建设用资金按28.3%条约定支付。第二次支付：甲方根据本合同第七条约定的支付进度向乙方提出支付申请并提供必要的证明文件后，乙方将应支付金额拨付至资金监管账户，其中50%按照甲方指定方式并履行《资金监管协议》约定的必要手续后直接由资金监管账户支付给甲方，其余50%作为工程建设用资金按28.3条约定支付。第三次至第六次支付：甲方根据本合同第七条及《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议》约定的支付进度向乙方提出支付申请并提供必要的证明文件后，乙方将每次应支付金额拨付至资金监管账户，其中15%按照甲方指定方式并履行《资金监管协议》约定的必要手续后直接由资金监管账户支付给甲方，其余85%作为工程建设用资金按28.3条约定支付。第七次至第八次支付：甲方根据本合同第七条约定的支付进度向乙方提出支付申请并提供必要的证明文件后，乙方将每次应支付金额拨付至资金监管账户，甲方履行《资金监管协议》约定的必要手续后直接由资金监管账户支付给甲方。2014年6月19日，案外人信达公司与金丰科华公司（债务人）等债务人签订《债务重组合同》，该合同约定金丰科华公司同意与其他债务人就19.9483亿元债务与信达公司进行债务重组。信达公司通过债务受让及重组获得对金丰科华公司及其他债务人19.9483亿元债权及抵押权。信达公司的上述抵押权进行了登记，取得了《土地他项权利证明书》，该证明书记载：权利种类为土地使用权及在建工程抵押，座落于北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块，权利设定日期为2014年6月20日，权利价值19.9483亿元。经查，该《债务重组合同》第3.1条约定：如中广核集团放弃购买金丰能源中心项目1号楼、2号楼、3号楼的全部或部分，则，信达公司有权利以中广核公司与债务人之间约定的价格对放弃购买的部分和4号楼、5号楼、6号楼进行处置。2015年9月16日，北京市住房和城乡建设委员会为金丰科华公司颁发京房售证字（2015）137号《北京市商品房预售许可证》，其中载明：房地坐落为北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块，项目名称为金丰能源中心，预售范围为（不含扣除部分）1#办公楼、2#办公楼、3#办公楼、4#办公商业楼、5#办公商业楼、6#商业楼、地下室，用途为商业、办公用房、地下车库、地下商业、地下办公（会展用房），预售资金监管银行为华夏银行。取得商品房预售许可后，中广核北京代表处等七主体于2015年9月下旬及10月上旬，分别与金丰科华公司针对金丰能源中心1、2、3号写字楼、地下一层会展用房、地下车位，以单元房屋为单位签订640套《北京市商品房预售合同》（其中中广核北京代表处共计600套，含1号写字楼商业14户、会展用房15户、地下车位571个；中广核资本公司3号写字楼13户商业；中广核服务公司2号写字楼13户商业；中广核风电公司1号写字楼7户商业；中广核铀业公司1号写字楼2户商业；中科华研究院1号写字楼2户商业，中广核太阳能公司1号写字楼3户商业）。案涉不动产所涉《北京市商品房预售合同》系上述640套合同之一（合同编号Y1786731），其中约定：该商品房房屋坐落为丰台区花乡四合庄1516-15地块地下室-2层-009号，合同总价款为20万元人民币。该商品房分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：信达公司、西藏信托有限公司、北京国际信托有限公司，抵押登记部门为：北京市国土资源局，抵押登记日期为：2014年6月20日。该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为信达公司、西藏信托有限公司、北京国际信托有限公司，抵押登记部门为：北京市国土资源局，抵押登记日期为2015年8月31日。该商品房的预售资金监管银行为华夏银行，专用账户名称为北京金丰科华房地产开发有限公司金丰能源中心。商品房预售时，买受人应当将购房款直接存入专用账户。出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在2016年12月30日前，取得商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同附件三记载了抵押权人信达公司、西藏信托有限公司、北京国际信托有限公司同意销售商品房之内容。附件五“付款方式及期限的约定”载明付款方式为一次性付款。上述《北京市商品房预售合同》已完成网签备案。2015年12月7日，能之汇公司与金丰科华公司签订《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议（三）》约定：鉴于双方于2013年4月签署的《三洲能源科技中心楼宇买卖合同》及其补充协议中，虽然约定了项目暂定面积以预售合同所载面积为准，但在支付条款中并未明确约定，截至2014年12月乙方已向甲方累计支付买卖合同暂定总价款的70%，乙方指定了7家买受人，即中广核北京代表处、中广核资本公司、中广核服务公司、中广核风电公司、中广核铀业公司、中科华研究院、中广核太阳能公司（各家买受人对应的楼栋情况详见附表），该7家公司与甲方于2015年9月底至10月初分别签署了《北京市商品房预售合同》，项目原定名称为“三洲能源科技中心”，正式核准名称为“金丰能源中心”，以正式核准名称为准，因此双方就买卖合同中的部分事项进行修改完善，订立本补充协议。将买卖合同的暂定面积和暂定总价按照预售合同进行修订，地上建筑物总面积101423.41平方米（1号写字楼58770.53平方米、2号写字楼21300.58平方米、3号写字楼21352.3平方米），地下一层的会展用房15403.66平方米，配套571个地下车位；标的物暂定总价款修订为2639882391元；将买卖合同中第五至第八次应支付金额按照预售合同修订后的暂定总价进行调整，具体为第五次支付，标的物工程主体结构封顶后并取得办法的预售许可证，乙方指定的买受人与甲方签署预售合同并完成政府预售备案后40个工作日内：（1）对于购楼款（含写字楼、地下一层会展用房、地下停车位）部分，乙方指定的买受人支付人民币349638375元，使乙方及其指定买受人累计支付达到修订暂定总价款的80%即人民币2111905912.80元。（2）对于已经乙方审定的工程变更部分，乙方指定的买受人支付人民币13868639.77元。（3）对于上述（1）、（2）合计金额363507014.77元于预售合同约定的本次买受人应支付人民币366768245元之间的差异部分，乙方指定的买受人支付人民币3261230.23元。综合上述（1）、（2）、（3），乙方所指定的买受人第五次应当向甲方支付人民币366768425元。第六次支付：（1）按照买卖合同的约定标的物完成综合竣工验收及规划验收并支付乙方使用（双方签署《移交证书》）后10个工作日内，乙方指定的买受人应支付合同修订暂定总价的10%，即人民币263988239.10元。（2）对于上述（1）中的金额与按照预售合同约定的本次买受人应支付人民币258278937.20元之间的差异部分，乙方指定的买受人应少付人民币5709481.90元。综合上述（1）、（2）所述，买卖双方一致同意，乙方指定的买受人第六次应当向甲方支付人民币258278397.20元。第七次支付：标的物权属证明文件办理至乙方指定公司后30日内支付修订暂定总价约8%（含调差部分）。调差部分根据标的物权属证明文件中列明的标的物房产实际面积、买卖合同所确定的固定单价、买卖合同第十一条所确定的面积及面积差异处理的约定计算。第八次支付：买受人自标的物法定保修期结束之日起30日向甲方支付合同修订暂定总价2%（含调差部分）。调差部分根据标的物权属证明文件中列明的标的物房产实际面积、买卖合同第十一条所确定的固定单价、买卖合同第十一条所确定的面积及面积差异处理的约定计算；将2015年1月27日审定的工程变更费13868639.77元在买卖合同约定的第五次支付中进行结算和支付。根据该补充协议附表，买受人对应情况为，中广核北京代表处作为买受人共计600套：含1号写字楼商业14户、会展用房15户、地下车位571个；中广核资本公司作为买受人：3号写字楼13户商业；中广核服务公司作为买受人：2号写字楼13户商业；中广核风电公司作为买受人：1号写字楼7户商业；中广核铀业公司作为买受人：1号写字楼2户商业；中科华研究院作为买受人：1号写字楼2户商业，中广核太阳能公司作为买受人：1号写字楼3户商业。案涉不动产在上述协议范围之内。此后，能之汇公司分别与上述七主体签订《债权转让协议书》，约定能之汇公司将其《三洲能源科技中心楼宇买卖合同》及其补充协议项下对应权益即标的债权转让予上述七主体。2015年12月，中广核集团向金丰科华公司一次性支付包括案涉不动产在内的571个车位价款，共计114200000元。2016年12月29日，中国金谷国际信托有限责任公司、信达公司等债权人与中宏瑞德中心签订《债权转让合同》，约定中宏瑞德中心以拍卖形式成功竞买标的债权，信达公司等债权人将对三洲隆徽实业有限公司等债务人的主债权、从权利转让给中宏瑞德中心，后附明细中涉及三洲隆徽实业有限公司转让的债权金额有两笔其中一笔为9.9483亿元债权，另一笔为6.6亿元。2017年7月，中国金谷国际信托有限责任公司、信达公司等债权人与中宏瑞德中心在《金融时报》上刊登了债权转让暨债务催收联合公告。经查，中宏瑞德中心未就上述主张的抵押权转移完成变更登记，现案涉土地及在建工程的登记抵押权人仍为信达公司。2017年11月23日，北京市方圆公证处于作出（2017）京方圆执字第0138号执行证书，该执行证书载明：申请执行人为中宏瑞德中心、被执行人为三洲隆徽实业有限公司、金丰科华公司、储小晗、李佳蔓；中国金谷国际信托有限责任公司于2016年6月29日依照贷款合同的约定向三洲公司支付人民币6.6亿元，2016年12月29日中宏瑞德中心通过拍卖形式取得了上述债权，并刊登了债权转让公告，应中宏瑞德中心申请，特出具本执行证书。中宏瑞德中心据此向北京市高级人民法院申请强制执行，北京市高级人民法院于2017年12月25日作出（2017）京执51号执行裁定书，裁定该执行证书由本院执行。本院以（2018）京02执12号立案执行。执行过程中，本院于2018年1月8日预查封被执行人金丰科华公司位于北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块的1#办公楼、2#办公楼、3#办公楼、4#办公商业楼、5#办公商业楼、6#商业楼、地下室的房产，案涉不动产在预查封范围内。后中广核北京代表处提出案外人执行异议申请，本院经审查作出执行异议裁定，驳回了中广核北京代表处的异议请求。中广核北京代表处不服本院执行异议裁定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起本案执行异议之诉。庭审中，中广核北京代表处与金丰科华公司均认可包括中广核北京代表处在内的各买受人，于2017年10月至11月期间陆续完成了包括案涉不动产在内的楼栋整体交付手续。案涉不动产在中广核北京代表处主张办理入住手续的时间段存在北京市第三中级人民法院对案涉土地的查封，查封期限为2017年7月27日至11月29日。中广核北京代表处与金丰科华公司双方均主张上述法院的查封未在案涉不动产处张贴封条、本院在本案执行预查封中于案涉不动产处张贴了封条。中广核北京代表处主张因案涉不动产系整体交付的商业项目，故其在交付后将各分户钥匙统一委托物业公司保管，并着手对房屋进行装修。中广核北京代表处另提交楼栋大堂现场照片一张，用以证明其已对案涉不动产实现合法占有。中宏瑞德中心对中广核北京代表处的上述主张不予认可，并认为因现场照片系事后拍摄，无法达到相应证明目的。另查，2013年1月29日，中广核集团向国务院国有资产监督管理委员会提交《关于中广核集团在京购置办公楼的请示》，其中载明：中广核集团为解决其在京单位（包括集团公司部门、分公司、成员公司等）办公问题，拟购买三洲隆徽项目1、2、3三栋写字楼，地下配套部分面积及车位，总投资约25亿元人民币；目前中广核集团已与开发商就项目购置达成初步意向，为尽快启动项目适应性设计及工程建设，请示国有资产监督管理部门批准购置项目。2013年4月9日，国务院国有资产监督管理委员会办公厅作出《关于中广核集团在京购置办公楼有关意见的复函》，原则同意中广核集团以自有资金25亿元在京购置三洲隆徽项目1/2/3号写字楼及地下配套部分。本院认为，当事人不服本院执行异议裁定书，可以依法主张权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中，中广核北京代表处不服本院作出的驳回其异议请求的执行裁定，依据上述法律规定提起案外人执行异议之诉，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定及本案当事人诉辩意见，本案审理焦点有四：其一、中广核北京代表处与金丰科华公司在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同；其二、中广核北京代表处在人民法院查封之前是否已合法占有案涉不动产；其三、中广核北京代表处是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款并能够按照人民法院要求将剩余价款交付执行；其四、是否因中广核北京代表处自身原因未办理案涉不动产的过户登记。关于焦点一，根据本案现有证据显示，中广核北京代表处与金丰科华公司已于本案预查封措施实施前就案涉不动产签订《北京市商品房预售合同》，该合同业已经相关行政管理部门进行预售备案，故本院对该合同的真实性予以采信。同时，从中广核北京代表处提交的《购房框架协议》、《楼宇买卖合同》及相关补充协议可见，在本案《北京市商品房预售合同》签订前，中广核集团与三洲公司早于2012年12月即对中广核集团整体购买三洲公司全资子公司金丰科华公司开发的本案房地产项目进行了框架性约定。在此基础上，能之汇公司作为中广核集团公司的全资子公司，于2013年4月与金丰科华公司签订《楼宇买卖合同》，约定购买本案房地产项目地面1号、2号、3号三栋写字楼，以及三栋写字楼对应的地下一层配套服务设施和地下车位，并分别于2013年5月、9月及2015年12月签订补充协议。上述协议明确约定双方的主要权利义务，系买受人支付合同房款、出卖人交付房屋并转移所有权，符合买卖合同的基本特征。后中广核北京代表处亦与能之汇公司签订《债权转让协议书》，买卖合同所涉买受人权利由中广核北京代表处承继。上述买卖合同关系系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。中宏瑞德中心虽对《购房框架协议》、《楼宇买卖合同》及相关补充协议的真实性提出质疑，但未提交有效证据予以反驳，加之，根据中广核北京代表处提交的国有资产监督管理部门于2013年4月9日出具的复函，亦可佐证上述房屋买卖关系的真实性，故本院对中宏瑞德中心的该项抗辩理由不予采信。中宏瑞德中心关于中广核北京代表处与金丰科华公司恶意串通损害第三人利益导致本案合同无效的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。据此，本院对中广核北京代表处与金丰科华公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的事实予以确认。关于焦点二，针对交付占有事实，中广核北京代表处提交的交付通知书、交接清单、物业费交纳凭证、照片等证据，可以证明金丰科华公司与中广核北京代表处办理房屋交付手续的时间在本案预查封措施实施之前，此后中广核北京代表处基于交付事实，对案涉不动产的管领力已经发生，应认定已构成占有事实。中宏瑞德中心对该交付的真实性提出质疑，但未提交相反证据予以反驳，本院对其诉讼理由难以采信。关于其主张的中广核北京代表处系非法占有一节，其主要依据在于：该占有系以无效合同为基础，以及交付发生时另有查封。关于合同效力争议，已于本案焦点一中予以确认，在此不再赘述。关于另案查封问题，经本院审查，该查封系针对案涉不动产所坐落的土地进行的登记查封，未见该查封措施进行了现场查封，与本案执行依据所作预查封亦非同一执行行为。同时，该查封已与2017年底解除，而中广核北京代表处的占有事实在上述查封解除后仍处于持续发生的客观状态。中宏瑞德中心关于中广核北京代表处系非法占有的事实主张，不能成立。据此，应认定中广核北京代表处在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产。关于焦点三，针对付款事实，金丰科华公司认可中广核北京代表处已按约定支付合同价款，中广核北京代表处另提交了一次性支付114200000元的付款凭证用以证明。中广核北京代表处主张上述款项系包括案涉不动产在内的共计571个车位的合同价款。中宏瑞德中心虽主张上述款项并非购房款而系其他经济往来，但其始终未提交充分、有效的证据予以反驳。在此情况下，中宏瑞德中心的抗辩理由依据不足，本院不予采信。据此，本院对中广核北京代表处已依约支付全部合同价款的事实予以确认。关于焦点四，根据本案现有证据显示，中广核北京代表处与金丰科华公司书面合同中明确约定了房屋交付日期及权属登记日期。现案涉不动产在办理房屋初始登记前即已被预查封，不具备办理转移登记的前提条件。上述事实系由出卖人原因所致，尚无证据证明中广核北京代表处作为买受人对此存在任何过错。据此，本院认定中广核北京代表处对于未办理过户登记手续的事实，不存在过错。基于上述分析，中广核北京代表处依据其与金丰科华公司于本案查封措施实施前签订的房屋买卖合同，已经支付全部合同价款，并于查封措施实施前实际占有案涉不动产，亦对未办理过户登记手续的事实不存在过错，其要求停止对案涉不动产执行的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本院判决如下：停止本院（2018）京02执12号执行案件对北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块地下室-2层-009号不动产的执行。案件受理费1004元，由北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙）负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 王金龙审 判 员 蒋春燕审 判 员 霍翠玲审 判 长 陈 妍审 判 员 杨志东审 判 员 王艳芳审 判 员 李 淼二〇一九年五月三十一日法官助理 高 磊法官助理 宋 佳法官助理 韩舒同书 记 员 周 洁书 记 员 程 飞书 记 员 杨 竹