广东省佛山市南海区人民法院发文稿纸签发人：拟稿单位：桂城法庭核稿人：张焕然2014-07-17拟稿人：张焕然2014-07-17报或抄报：送：发：打字员：董留忠校对员：董留忠发文号：（2014）佛南法桂民三初字第32号印20份，存份主题词：物业服务合同纠纷标题：民事判决书（物业服务合同纠纷，安保公司VS李鉴文、成彩红）广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法桂民三初字第32号原告佛山市南海区安保物业管理有限公司，住所。法定代表人邓善清。委托代理人何玉辉。委托代理人梁土玲。被告李鉴文，男，1964年11月4日出生，住佛山市禅城区。被告成彩红，女，1967年1月22日出生，住佛山市禅城区。原告佛山市南海区安保物业管理有限公司（以下简称“安保公司”）与被告李鉴文、成彩红物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月4日受理后，依法适用简易程序，于同年5月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何玉辉到庭参加诉讼，两被告没有到庭参加诉讼。庭审中，一方当事人申请庭外和解，和解期为一个月，本案现已审理终结。原告诉称，两被告为桂城碧海湾XX房及XX号汽车位的业主，与原告于2006年1月22日签订《碧海湾前期物业管理服务协议》及《碧海湾业主临时公约》，约定原告为两被告提供小区物业管理服务，两被告交纳相应的物业管理费。但在合同履行过程中，两被告未履行义务，拖欠原告物业管理费、公摊水电费及其他各项费用共计9811.78元。原告为此多次向两被告催收，包括上门催收和发律师函等，可两被告一直没有作出回应。此外，根据上述协议约定，两被告若不依约按时交纳物业管理费的，则每天需按拖欠金额的千分之三向原告支付违约金。综上，请求法院依法判令：一、两被告支付物业管理费1589.06元及逾期违约金6864.74元、公摊水电费167.41元、小车和摩托车位管理费275元、车库照明电费61.07元、上门收垃圾费55元、用户用水费799.50元，合计9811.78元；二、两被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告撤回55元摩托车管理费的诉讼请求。两被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、组织机构代码证（各1份，复印件），用以证明原告的诉讼主体资格。2、两被告身份证（各1份，复印件）、两被告身份信息查询（各1份，打印件）、房产查询信息（1份，打印件加盖公章），用以证明两被告的诉讼主体资格及两被告是涉案物业的权属人。3、前期物业服务协议、业主临时公约、承诺书（各2份，原件），用以证明原、被告存在物业服务合同关系。4、欠付公摊水电费、水电使用费明细表（1份，打印件）、银行代付业务清单（1份，原件），用以证明两被告的欠费情况。5、交接资料明细、相关锁匙交接明细（各1份，原件），用以证明原告向两被告提供物业服务至2010年9月30日。6、照片（4张，打印件），用以证明原告分别在2012年1月9日、2013年12月20日在涉案房屋的门口张贴律师函催收相关费用。两被告经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证和辩证的权利。经审核，原告举证1-6来源合法、内容真实，且与本案关联，本院均予采信。根据上述采信证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：1999年11月11日，原告安保公司登记成立，经营范围包括物业管理、停车服务。2006年1月22日，原告安保公司与被告李鉴文、成彩红签订《碧海湾前期物业管理服务协议》一份，约定原告为被告位于佛山市南海区桂城街道平西大道碧海湾XX房提供物业管理服务；其中17-18层的高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元计收，汽车位按每月每个20元计收（不含车场公用水电费），摩托车位按每月每个5元计收，上门收集垃圾费按每月5元／户计收；住宅大楼内走廊、楼梯、共用设备的公共用水、用电，单独设置计量表，其费用由本楼住（用）户按建筑面积分摊；停车场照明用电由车位业主平均分摊；小区范围的路灯用电、水景用水电、智能化设备、绿化养护用水等公用设施用水用电，单独设置计量表，其费用由小区所有住（用）户按建筑面积分摊；电梯等共用设备运行的用电，单独设置计量表，其费用由所有使用该电梯和设备的住（用）户按建筑面积、不分楼层及座向分摊；管理区域共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造按实际发生的费用，由本区全体业主共同承担，按建筑面积分摊；建筑物本体共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造按实际发生的费用，由建筑物本体的全体业主共同承担，按建筑面积分摊；被告转让物业前，须交清转让前的物业管理费用，并通知原告，落实受让人与原告另行签订协议；另受有关部门或单位委托，原告可提供水费、电费等多项代收代缴收费服务，收费标准执行政府部门规定；被告未按协议约定的收费标准及时间交付有关费用的，原告有权要求其补交所欠缴的管理费，并从逾期之日起每天按欠款的千分之三交纳违约金，逾期一个月以上的，原告有权暂停向被告提供协议约定的物业管理服务，并可照常收费。相关费用从被告收楼之日起计收，每月10日前缴交……。同日，原告与被告李鉴文签订了另外一份《碧海湾前期物业管理服务协议》，约定原告为被告位于佛山市南海区桂城街道平西大道碧海湾花园XX汽车位提供物业管理服务，协议的具体约定同上。期间，两被告向原告出具《承诺书》，确认已详细阅读《碧海湾业主临时公约》，并承诺遵守公约的规定。2007年12月19日，涉案房产及汽车位在房管部门办理了登记手续，登记建筑面积分别为120.38㎡、32.41㎡，其中两被告各占房产的1／2份额，被告李鉴文单独占有汽车产权。原告为两被告的上述物业提供物业管理服务期间，两被告委托银行扣缴相关物业管理费用，但2009年11月至2010年9月期间，因扣款账户可用余额不足而未能成功扣缴。两被告欠原告上述期间的住宅管理费1589.06元，公摊电费148.14元，公摊水费19.32元，上门收垃圾费55元，用户水费799.50元；被告李鉴成欠原告的车位管理费220元，车库照明用电分摊61.1元。2010年10月起，原告撤出碧海湾小区，改由其他物业公司接手该小区的物业管理。2012年1月、2013年12月，原告分别在两被告的涉案房屋门口张贴律师函，催收涉案费用。2014年4月4日，原告向法院起诉，主张相关权利；当天，中国人民银行执行的一年期贷款基准年利率为6%。庭审中，原告确认物业管理费及相关费用的缴纳时间与协议约定的不一致，实为每两个月交纳一次，即单月的10日前缴纳前两个月产生的物业管理费及相关费用。另原告确认其主张的违约金仅针对住宅的物业管理费，不针对车位的管理费及其他费用，从欠费当月的11日起计至2014年3月止按日千分之三计付。本院认为：原告与两被告及原告与被告李鉴成分别签订的两份《碧海湾前期物业管理服务协议》，是签订各方当事人的真实意思表示，相关内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，对签订方均具有约束力。原告为两被告提供物业管理服务，两被告理应按期足额支付物业管理费及其他相关费用。综上，原告主张两被告支付2009年11月至2010年9月的上述欠费，理据充分，且被告没有到庭进行抗辩，本院予以支持。两被告拖欠原告的物业管理费及其他相关费用的行为构成违约，理应承担违约责任。原告主张从欠费当月的11日起至2014年3月止按日3‰计收住宅管理费的违约金，但考虑到原、被告之间已实际变更缴费时间，且原告主张的违约金标准过高，故本院作出相应调整，确定两被告分别以各期应支付住宅物业管理费为本金从各个收费周期的11日（单月）起至2014年3月31日止按起诉时中国人民银行执行的一年期贷款基准利率上浮30%即年利率7.8%（6%×130%）计付利息予原告。经核算，相关费用及利息详见下表：财务月份李鉴文、成彩霞欠费情况（302号房）费用计算利息计算房屋管理费用电公摊用水公摊收垃圾费用户用水合计起算时间结束时间天数利率利息2009-11144.4615.285164.742010-1-112014-3-3115417.80%47.572009-12144.4615.285133.11297.852010-1-112014-3-3115417.80%47.572010-01144.4615.242.725167.422010-3-112014-3-3114827.80%45.752010-02144.4615.242.725151.32318.742010-3-112014-3-3114827.80%45.752010-03144.4615.283.255167.992010-5-112014-3-3114217.80%43.872010-04144.4615.283.255148.41316.42010-5-112014-3-3114217.80%43.872010-05144.4613.783.695166.932010-7-112014-3-3113607.80%41.982010-06144.4613.783.695174.6341.532010-7-112014-3-3113607.80%41.982010-07144.4614.495163.952010-9-112014-3-3112987.80%40.072010-08144.4614.495192.06356.012010-9-112014-3-3112987.80%40.072010-09144.465149.462010-11-112014-3-3112377.80%38.19总计1589.06148.1419.3255799.52611.02476.68财务月份李鉴文欠费情况（127车位）费用计算车位管理费车库照明分摊合计2009-11206.7226.722009-12206.7226.722010-01205.6625.662010-02205.6625.662010-03206.6426.642010-04206.6426.642010-05205.9525.952010-06205.9525.952010-07205.5825.582010-08205.5825.582010-092020总计22061.1281.1原告请求超过本院核定部分，本院不予支持。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四的规定，判决如下：一、被告李鉴成、成彩红应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市南海区安保物业管理有限公司支付物业管理费及其他相关费用2611.02元和计至2014年3月31日止的利息476.68元。二、被告李鉴成应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市南海区安保物业管理有限公司支付车位物业管理费及车库照明分摊281.1元。三、驳回佛山市南海区安保物业管理有限公司的其他诉讼请求。两被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费为25元（原告已预交），由两被告负担，两被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张焕然二〇一四年七月十七日书记员  董留忠