呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终1323号上诉人（原审原告）：张雪梅。委托诉讼代理人：曾晓梅，合星律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨帆，合星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古巨华房地产开发集团有限公司，住所地呼和浩特市新城区京包公路南侧大华公司综合厂东院二楼。法定代表人：王宏俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚永贵，内蒙古合德律师事务所律师。委托诉讼代理人：云国珍，男，该公司员工。上诉人张雪梅因与被上诉人内蒙古巨华房地产开发集团有限公司（以下简称巨华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初7320号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张雪梅的委托诉讼代理人曾晓梅、杨帆，被上诉人巨华公司的委托诉讼代理人尚永贵、云国珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张雪梅上诉请求：撤销一审判决,改判支持其全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决将案涉房屋不能办理房屋产权的原因归结为遗留问题,没有事实和法律依据。巨华公司在明知本案涉及项目土地手续不全的情况下与张雪梅签订了《商品房买卖合同》,巨华公司违反相应法律、法规规定,不按照法律程序开发建设,导致张雪梅不能取得房屋产权证书的严重后果。一审中,巨华公司提供的证据不能证明其不能办理房屋产权的原因是历史遗留问题,其提供的证据都是复印件。相反,通过巨华公司提供的复印件呼房办[2011]204号文件,可以看出呼和浩特市住房保障和房屋管理局已经同意将巨华公司徐家沙梁经济适用住房项目变更为普通商品住房项目,并且以文件形式告知各相关单位,要求各单位按普通商品住房项目的有关规定办理相关建设手续。在巨华公司提供的呼发改投字[2012]26号文件复印件中,呼和浩特市发展和改革委员会也同意将巨华公司徐家沙梁经济适用住房项目变更为普通商品住房项目,也要求相关单位按普通商品住房项目的有关规定办理相关建设手续。通过巨华公司提供的上述证据可以看出,没有证据证明是由于政府的原因导致房屋产权证无法办理。由于巨华公司的不作为,导致至今没有办理房产证。故一审判决将案涉房屋不能办理房屋产权的原因归结为遗留问题,没有事实和法律依据。一审法院认定张雪梅诉讼请求暂不具备客观条件,属认定事实错误。一审判决认定张雪梅与巨华公司签订《商品房买卖合同》后,张雪梅向巨华公司支付了全部购房款,巨华公司将案涉房屋交付张雪梅使用,合同的主要内容已实际履行。因双方签订合同时,案涉房屋即为现房,故巨华公司是否取得商品房预售许可证,不影响合同效力的认定。既然双方合同有效,巨华公司应按照合同约定时间,将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案,并确保于延期一个月内协助张雪梅办理完房屋所有权证。张雪梅按照与巨华公司签订的《商品房买卖合同》要求巨华公司履行合同约定,一审法院应当围绕《商品房买卖合同》来进行审理,而一审法院以历史遗留为原因,认定张雪梅诉讼请求暂不具备客观条件,属认定事实错误。一审法院认为张雪梅未能取得房屋权属证书并非巨华公司的原因造成,不予支持张雪梅要求巨华公司支付违约金的要求,属于事实认定错误。合同具有相对性,张雪梅与巨华公司签订了《商品房买卖合同》,该合同经一审判决认定为有效合同,张雪梅按照该合同的规定要求巨华公司支付违约金,具备事实和法律依据。一审判决突破合同相对性,认定是由于“当时特殊的开发、建设背景造成的”,非巨华公司的原因造成没有事实和法律依据。巨华公司因违法开发建设,给张雪梅带来极大损害,其应为自己的违法行为承担相应后果。而案涉项目,无法证明是政府原因,是由巨华公司不作为导致。另外,在张雪梅与巨华公司签订《商品房买卖合同》中,巨华公司明确告知张雪梅所购买的房屋是商品房,并且在《商品房买卖合同》中填写了商品房预售许可证号,张雪梅购买该房屋的价格明显高于同地段其他商品房。巨华公司存在主观过错、不诚信、欺骗业主的行为,以商品房的价格出售经济适用房,从中获得巨大利益，巨华公司的这一行为证明其非无辜,且使业主遭受巨大损失。故巨华公司应为其违法行为承担相应法律后果,应向张雪梅支付违约金。二、一审判决程序违法。一审法院对本案适用简易程序审理属程序违法。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条第三项规定共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的,不能适用简易程序进行审理。民诉法第一百六十一条规定，人民法院适用简易程序审理案件,应当在立案之日起三个月内审结。一审法院适用简易程序审理本案,并未在三个月内审结,从立案至判决长达一年之久。综上,一审判决程序违法。三、一审判决适用法律不当。一审法院认定事实错误,导致其适用法律不当。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条的规定,巨华公司应当按照合同约定全面履行自己的义务。巨华公司的行为已构成违约,应当按照合同约定承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中,巨华公司因自己的违约行为,给张雪梅带来极大损失,应当给予赔偿。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,巨华公司也应承担违约责任并赔付张雪梅违约金。一审判决依据上述法律规定,既没有认定巨华公司违约,也没有要求巨华公司承担相应违约责任,属适用法律不当。巨华公司辩称，首先，造成案涉小区部分房屋暂时不能办证的原因是市政府为了加快城市发展实施城中村改造项目，而改变规划。根据最高人民法院商品房司法解释第十八条第一款的规定，由于开发商的原因买受人未能办证的，开发商承担违约责任。本案的住宅小区项目是市政府城中村改造项目，具有政策性、政治性、社会性等因素，政府指令巨华公司以售代建、先建设后审批，完全是政府的原因造成迟延办证，是政府的历史遗留问题，市政府现已经成立专门处理本案遗留问题的办公室。其次，就同样的案件事实和同样的诉讼请求，呼和浩特市中级人民法院已存在生效的民事判决。上诉理由中对案涉房屋不能办证的表述不准确。第三，我国法律规定，房地产的行政管理机关是人民政府，市政府成立了处理历史遗留问题的办公室，在全力解决案涉小区的办证问题。目前因政府的原因暂时不能办证，而非不能办证。第四，最高人民法院商品房司法解释第十八条第一款规定，因开发商的原因才承担违约责任，非因开发商的原因是不负违约责任的。第五，不具备法定要件的不完全材料，房产局不接收。即使人民法院支持该诉求，判决巨华公司向房产局提交市政府改造项目的全部资料，该判决也无法执行。一审诉讼请求不当。第六，一审判决认定本案迟延办证的原因非因出卖人的原因造成的、驳回关于违约金的诉求，符合法律规定及公平原则。第七，一审判决程序合法。最高人民法院民事审理程序规定，共同诉讼中人数众多的，不适用简易程序。而本案不是共同诉讼，且在审理中变更过两次诉讼请求，又申请调查取证，又向市政府进行调查等原因导致审理时间过长，不存在一审法院的程序错误。第八，我国的法律法规及合同法、商品房买卖若干问题的司法解释明确规定，不能履行合同的不一定要承担违约责任。如不可抗力或是第三人的错误、其他因素造成的，都不负违约责任。张雪梅向一审法院起诉请求：1.判令巨华公司尽快为张雪梅将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助张雪梅尽快办理房屋所有权证；2.判令巨华公司向张雪梅支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币152713元（暂按中国人民银行发布的同期贷款利率年息6%计算，从2009年12月13日起计算至2017年10月10日共计2858天，最终计算至生效法律文书确定的给付之日）。一审法院认定事实如下：2007年10月19日，张雪梅（买受人）与巨华公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定张雪梅购买巨海城三区第2幢1单元6层东号房，建筑面积共117.77平方米，总金额335786元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人及时告知买受人延期时间,并确保于延期一个月内办理完毕,因买受人造成延期,出卖人及时告知补办手续。张雪梅实际入住涉案房屋至今。巨华公司提交呼和浩特市规划局《关于北二环路以北、兴安北路以西等3宗地块规划条件初审意见》（2010年9月8日）；中共呼和浩特市委员会组织部、呼和浩特市财政局、呼和浩特市第二中学《关于徐家沙梁城中村改造项目“巨海城”小区团购住房遗留问题事宜的请示》（2011年9月15日）；呼和浩特市住房保障和房屋管理局《关于变更徐家沙梁村经纪适用住房建设项目的通知》（2011年12月19日）；呼和浩特市发展和改革委员会《关于变更赛罕区徐家沙梁经纪适用住房项目的通知》（2012年1月18日）；呼和浩特市规划局《关于大学路以南丁香路以西地块建设项目的函》（2012年2月24日）；《呼和浩特市处理建设项目历史遗留问题和解决群众回迁安置问题领导小组办公室遗留问题处理意见转办单》（2016年9月8日）（以下简称遗留问题转办单）。根据遗留问题转办单，巨华公司位于赛罕区大学东街以南、丁香路以西的巨海城一区、二区、三区东、四区部分项目已取得建设用地规划许可证及国有划拨土地使用证，该项目属于遗留问题，请赛罕区政府核定项目前期土地成本后，请市国土资源局、市规划局、市土地收购储备拍卖中心办理相关建设手续。巨华公司自认，涉案房屋所在项目尚未办理商品房土地挂牌手续，未取得商品房五证。一审法院认为，张雪梅与巨华公司签订《商品房买卖合同》后，张雪梅向巨华公司支付了购房款，巨华公司将涉案房屋交付张雪梅使用，合同的主要内容已实际履行。因双方签订合同时，涉案房屋即为现房，故巨华公司是否取得商品房预售许可证，不影响合同效力的认定。关于张雪梅的第一项诉讼请求，一审法院认为，巨华公司作为房屋出卖人，应当在《商品房买卖合同》第十五条约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助买受人办理涉案房屋的权属证书。根据遗留问题转办单，涉案项目仅取得建设用地规划许可证及国有划拨土地使用证，属于遗留问题，在赛罕区人民政府核定前期土地成本后，将由市国土资源局、市规划局、市土地收储拍卖中心办理相关建设手续。而涉案项目尚未进行土地挂牌手续，张雪梅该诉讼请求暂不具备客观条件。张雪梅可在条件具备后，另行主张权利。关于张雪梅主张巨华公司支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。而涉案项目出现“房屋建成并交付后补办相应手续”的不正常状态，主要是当时特殊的开发、建设背景造成的，涉案项目作为遗留问题，政府相关部门亦在积极处理、解决。另外，巨华公司开发的涉案房屋经相关职能部门批准，由经济适用房变更为商品房。涉案房屋变更为商品房系有利于各购房业主的行为，同时各购房业主应当知道，上述变更必然涉及相关手续的重新办理。因办理涉案土地、房屋相关手续的批准权在政府相关职能部门，张雪梅未能取得房屋权属证书并非由于巨华公司的原因。故对张雪梅该诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：驳回张雪梅的诉讼请求。案件受理费已减半收取1677元（张雪梅已预交），由张雪梅负担。二审中，巨华公司围绕争议焦点提交了一组新证据。巨华公司提交的这组新证据为《内蒙古自治区建设用地规划条件书》四份，拟证明由市政府处理遗留问题办公室正在积极推进办理本案中业主的诉求，遗留办推进巨海城一、二、三区的遗留问题，变更为商品房的文件，规划局针对这些项目条件的批复，土地收储中心启动招拍挂程序，具体时间不清楚，招拍挂后实施验收、初始登记等事项。张雪梅发表质证意见认为，该组证据为复印件，故对其真实性不予认可，同时因上述规划书中没有与案涉房屋相关的信息，故对该组证据的关联性不予认可。因该组证据所证事实与本案其他证据证明的事实一致，本院对该组证据拟证明的事实予以确认，对该组证据予以采信。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、张雪梅请求判令巨华公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案及协助其尽快办理房屋所有权证，并判令巨华公司向其支付逾期办证违约金的诉讼请求是否成立；二、一审法院是否存在程序违法。关于争议焦点一。本案中，案涉房屋经政府相关职能部门批准，由经济适用房变更为商品房，该变更属对购房者有利的变更，且上述变更需重新办理案涉土地、房屋的相关审批手续，而案涉土地、房屋的相关审批手续需等待政府相关职能部门的批准，因此巨华公司未办理案涉房屋权属登记需由其向产权登记机关提供的资料备案及张雪梅未能取得房屋权属证书，非巨华公司原因所致。故一审判决驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。本案中，张雪梅主张因其他业主同时起诉巨华公司，且与本案的诉讼标的一致、诉讼请求相同，应属普通共同诉讼，故本案一审不应适用简易程序审理的上诉请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定”、《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条第三项：“下列案件，不适用简易程序：（三）当事人一方人数众多的”的规定，当事人一方人数众多的案件不适用简易程序。本案系张雪梅与巨华公司之间的纠纷，不属于一方人数众多的案件。关于张雪梅上诉提出的因一审法院未在三个月内审结本案的上诉理由，因一审法院在本案的审理过程中作出了中止审理的裁定，故该案件的审理期限符合法律规定，一审法院的审理程序合法。综上所述，张雪梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3354元，由张雪梅负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 张蒙江审判员 李婷婷二〇一九年五月三十日书记员 吴丽诗