黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初898号原告：秦双婷(案外人)，女，汉族，1983年04月14日出生，农民，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：王红叶，黑龙江竭诚律师事务所律师。被告（申请执行人）：李吉，男，汉族，1980年04月26日出生，无职业，住黑龙江省肇源县。被告（被执行人）：刘洪国，男，汉族，1979年06月07日出生，住黑龙江省肇源县。被告（被执行人）：大庆市天顺房地产开发有限公司，住所地肇源县肇源镇东山大街。法定代表人：辛国汉，职务董事长。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。原告秦双婷与被告李吉、刘洪国、大庆市天顺房地产开发有限公司（以下简称天顺公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年02月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告秦双婷及其委托诉讼代理人王红叶、被告李吉、天顺公司的委托诉讼代理人魏红亮到庭参加诉讼，被告刘洪国经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告秦双婷向本院提出诉讼请求：1.要求立即停止对位于肇××县××小区××楼××单元××室房屋的强制执行；2.确认上述房屋归原告所有；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年07月10日，原告与被告天顺公司签订房屋买卖合同，约定天顺公司将位于肇××县××小区××楼××单元××室楼房卖给原告，价款为人民币60.05万元，原告按约定付清房款后，当月天顺公司将约定楼房交付原告。2018年12月，案涉楼房所在楼盘统一办理不动产登记手续时，原告得知该楼房被肇源县人民法院于2019年01月10日作出（2019）黑0622执156号执行裁定书，予以查封。原告依法提出执行异议申请，肇源县人民法院于2019年01月28日作出（2019）黑0622执异18号执行裁定书，以秦双婷未举证证明名下无其他用于居住的房屋为由裁定驳回秦双婷的异议申请。原告认为，其购买房屋后，一直占有使用，除涉案房屋外，无其他可用于居住的房屋，法院在审查执行异议申请时并未要求秦双婷提交证据证明名下无其他用于居住的房屋，却以此为由驳回本案原告的异议申请，属于认定事实不清，因此为维护原告合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告李吉辩称，不同意原告秦双婷的诉讼请求，张庆元、刘洪国用该房屋作抵押向其借钱用于凤桐佳苑小区的开发建设。被告刘洪国缺席，未作答辩。被告天顺公司辩称，不同意原告秦双婷的诉讼请求，其与秦双婷无买卖合同关系。本案在审理过程中，原告秦双婷举证情况：证据一、肇源县人民法院（2019）黑0622执异18号执行裁定书、送达回证各1份，欲证明其是在法定时间内提起诉讼，裁定书结论是错误的，它是依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条裁定驳回异议申请，适用法律错误。该规定的第二十八、二十九条均规定了符合相应条件的要支持异议人的请求，这两个条款在适用情形上存在交叉，只要符合其中的一条规定，买受人即原告就享有排除强制执行的民事权利，最高人民法院（2016）民申2736号民事裁定书、（2016）民申254号民事裁定书、（2018）最高法民终1282号判决书、（2018）最高法民申5923号民事裁定书中，均适用其中一条而作出的裁定。肇源县人民法院（2019）黑0622执异18号执行裁定书仅仅适用上述规定的第二十九条是错误的，应适用第二十八条裁定中止执行案件的执行。被告天顺公司质证，对证据的真实性无异议，不同意原告观点，本案诉讼中需进行实体审理，应看本案诉讼的裁判结果。被告李吉质证，对证据的真实性无异议，同意天顺公司的质证意见。本院对证据的真实性予以确认。证据二、《商品房买卖合同》1份、凤桐佳苑小区交接房屋结算表1份、物业收费清单2份，欲证明2014年07月10日，被告天顺公司的实际开发人即委托人张庆元将该凤桐佳苑1栋3单元1802室出售给原告秦双婷，价款60.05万元，用该房屋抵顶张庆元欠付的工程款，当日该房屋便交付给原告，2015年01月08日原告交付了该房屋各项入网费，2018年缴纳了三年的物业服务费，因被告天顺公司原因，该房屋未能办理房屋产权证，在可以办理房屋过户登记手续时，原告得知该房屋被贵院予以查封，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告可排除被告李吉就该房屋申请的强制执行。被告天顺公司质证，对证据的真实性有异议，天顺公司没有与原告签订过这份买卖合同，亦没有收到房款，也没有用该房屋抵顶过工程款，物业收费清单发生于2018年05月和07月，不符合买卖合同中房屋交付时间2015年01月08日的时间点。被告李吉质证，同意天顺公司的质证意见。就该证据的真实性，被告未提供证据予以反驳，本院对该组证据的真实性予以确认。证据三、大庆市中级人民法院（2019）黑06民终255号民事判决书1份，欲证明该证据中的案件情况与本案情况类似，也是用工程款抵顶房屋。被告天顺公司质证，对证据的真实性无异议，娄大明（上述案件原告）使用案涉房屋并未提供原始水卡电卡，中院认为缺乏证据支持，认定占有使用房屋的标准应为物业费、电费、水费的流水及房屋的装修情况，房屋合法取得的交付及价款均应查明，才能认定房屋是否是真实买卖和占有使用。被告李吉质证，同意天顺公司的质证意见。本院对该组证据的真实性予以确认。证据四、证人张某证言,张庆元挂靠天顺公司开发凤桐佳苑小区，天顺公司没有投资，原告承包该小区一号楼的水电工程项目，张庆元用房屋抵顶欠付的工人工资及工程款。2014年张庆元与原告秦双婷签订《商品房买卖合同》，同时出具了收据，后天顺公司取得预售许可。张庆元挂靠天顺公司期间，其是天顺公司的委托代理人，大约2014年天顺公司撤销对张庆元的授权。以工程款抵顶楼房出具的《商品房买卖合同》均不是机打合同。2015年01月08日所有费用交完后，其将门钥匙交付给原告。原告秦双婷质证，该证言真实性无异议。被告天顺公司、李吉质证，真实性有异议。本院对张庆元与秦双婷签订《商品房买卖合同》的事实予以确认。证据五、大庆市中级人民法院（2018）黑06民终2926号民事判决书1份，欲证明根据该判决中的第七页内容张庆元挂靠天顺公司开发，天顺公司授权张庆元对外出售房屋，张庆元是表见代理行为。被告天顺公司质证，对证据的真实性无异议，挂靠是天顺公司与张庆元的内部关系，对外都是天顺公司承担相应责任。被告李吉质证，同意天顺公司的质证意见。本院对该组证据的真实性予以确认。证据六、凤桐佳苑小区承包合同1份、保证金收据1份，欲证明丁爱国和马文博承包一号楼水电工程项目，所有收据均在原告方手中。工程款均是张庆元按照工程进度进行结算，尚有部分工程款未给付。被告天顺公司无质证意见。被告李吉无质证意见。本院对该组证据的真实性予以确认。被告李吉举证情况：证据七、编号均为GXX1的《商品房买卖合同》2份、收款收据1份、大庆市天顺房地产开发有限公司与谷雪峰签订的房屋买卖补充协议1份、李吉与大庆市天顺房地产开发有限公司签订的执行和解协议1份、（2017）黑0622民初245号民事判决书1份，欲证明天顺公司是凤桐佳苑小区的开发企业和税款代扣代缴人，在建设局、房产处备案登记的售楼主体，其他人无权售楼，秦双婷的购房合同无效，没有天顺公司出具的正式购房合同，没有交付购房款项，没有天顺公司收据，没有交纳税费，也没有天顺公司出具的在房产处备案登记。秦双婷的购房合同不是与天顺公司签订，天顺公司也没有授权他人签订商品房买卖合同，原告提供的合同中，房屋地址不祥，没有身份号码，是随意填写，没有法人签字及天顺公司名章，此合同系伪造的。原告秦双婷质证，对复印件的真实性无异议，对两份0171号商品房买卖合同真实性有异议，其并不属于机打合同，机打合同是通过肇源县房地产管理处出具的网签机打合同，不可能出现编号相同的情况，这两份应是天顺公司出具的买卖合同，两份合同出卖的房屋是不同的，合同编号却是相同的，明显错误，该两份合同的出具时间是2019年01月16日，是法院裁定作出之前签订的，明知该房屋被原告占有使用却签订上述合同，明显无效。买卖合同的收据是依据（2018）黑0622民初3234号判决书进行抵顶，该判决书只是判决天顺公司偿还债务94万元，并未判决哪套房屋归李吉所有，所以依据（2018）黑0622民初3234号判决抵顶房屋是不合法的。对被告提交的（2017）黑0622民初245号民事判决书的真实性无异议，但该判决过程，原告均不知情，根据谷雪峰与天顺公司达成的买卖协议可以看出他仅仅交了1万元定金就购买了房屋，不符合常理，因当时秦双婷不是案件当事人不了解情况，是就其案件提出执行异议申请的主体是谷雪峰而不应是天顺公司，该案判决时直接判决的是停止执行并立即解除查封，也确认了20号执行异议在判决时失效，判决内容完全错误，所以该判决不能证实任何问题，法院也有义务提起再审，撤销判决。执行和解协议也是无效的，是李吉和天顺公司之间的协议，签订时该房屋已在原告名下并占有，不在天顺公司名下，该房屋房产权有争议，在签订后才申请了财产保全，可以看出该执行和解协议未生效，否则法院无法做保全处理，如何完毕，也要执行局做结案记录或结案说明，因此和解协议不能对抗本案内容。被告天顺公司质证，对证据的真实性及证明的问题均无异议。因原告方无反驳论据证明该证据的真实性，本院对该组证据的真实性予以确认。被告天顺公司举证情况：证据八、黑龙江省高级人民法院（2018）民再498号判决书1份，欲证明天顺公司与张庆元之间内部是合作开发或挂靠关系，但对外经省高院认定天顺公司承担与案涉楼盘相关的所有责任，在该诉中曹树乾用两辆高级轿车与张庆元换了一套房屋，在该房屋可以交付的时候，曹树乾提起了确认买卖合同无效的诉讼，得到了肇源县人民法院和大庆市中级人民法院的支持，后天顺公司将案涉房屋出售给他人，在此期间，曹树乾向黑龙江省高级人民法院提起了再审，省高院在调解中，认为应将案涉房屋继续履行，交给曹树乾，但由于案涉房屋已出售给他人，所以省高院判决天顺公司对曹树乾承担了返还价款并承担责任，该证据能充分证实在案涉小区的销售过程中，对外我方是合法的销售方，张庆元是存在一种表见代理关系，但是被代理人对张庆元的所有代理关系有授权的我方均认可，无授权的我方均不认可。基于本案被代理人对代理人的行为没有授权，我方不予认可。原告秦双婷质证，对证据的真实性无异议，但该判决证实了张庆元与天顺公司之间是挂靠关系，出售商品房买卖合同时，属于表见代理行为，作为善意买受人，原告购买房屋的行为合法有效，曹树乾的判决内容与刚才原告提交的（2018）黑0622民终2926号的判决是基本一致的，而曹树乾和（2018）黑0622民终2926号案件都是在诉讼前房屋没有取得商品房预售许可确认的合同无效，而本诉中的房屋早已取得预售许可，所以签订合同合法有效。省高院的判决恰好证实了原告需要证明的问题。表见代理行为并不需要被代理人的追问才合法有效。被告李吉质证，无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。证据九、在肇源县人民法院档案室调取的《商品房买卖合同》1份、收据1份、（2015）源民初字第1289号判决书1份。欲证明两套房屋（A栋一单元401室、501室）是作为抵押抵顶给李吉，上述判决中体现出抵押给李吉的两套房屋被张庆元已作为工程款抵顶给张新军等人，在李吉与天顺公司民间借贷纠纷案件审理过程中未判决张庆元承担债务的给付责任，但张庆元参与其中，且抵押的两套房屋已经出售给他人。原告质证，不认可该组证据，不真实且与本案无关。被告李吉质证，无异议。原告就该证据的真实性有异议，但并未提供相应的证据证明其主张，故本院对该组证据的真实性予以确认。本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人在庭审中的陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下：秦双婷与马文博系夫妻关系。被告天顺公司是肇源县肇源镇凤桐佳苑小区的开发人，其与案外人张庆元系挂靠关系，张庆元亦是天顺公司的法定委托代理人。2014年07月10日，原告秦双婷与天顺公司签订商品房买卖合同，约定将天顺公司开发的肇源县肇源镇凤桐佳苑小区1号楼3单元1082室房屋出售给秦双婷，该房屋建筑面积121平方米，价款60.5万元，该房屋购房款，用工程款抵顶方式支付。合同中加盖“肇源县凤桐佳苑合同专用章”，张庆元在合同中签字。当日，天顺公司将案涉房屋交付给秦双婷，秦双婷占有使用该房屋至今。秦双婷于2018年01月08日交付了该房屋的入网费及大维修理基金，并在2018年05月18日、07月16日缴纳了3年的物业费。本院曾受理的李吉与刘洪国、天顺公司、张庆元民间借贷纠纷一案，于2018年12月04日作出（2018）黑0622民初3234号民事判决，判决天顺公司、刘洪国共同给付李吉借款本息671,200元，给付2014年12月1日至2018年8月30日的利息27万元，本息合计941,200元，于本判决发生法律效力后立即履行。该判决发生法律效力后，李吉申请强制执行，本院于2019年01月10日作出（2019）黑0622执156号执行裁定，查封位于肇××县××小区××楼××单元××室房屋，查封期限3年。秦双婷为阻止肇源县人民法院对案涉房屋的执行，向本院提出执行异议申请。本院于2019年01月28日作出（2019）黑0622执异18号执行裁定书，裁定：驳回秦双婷的异议请求。本院认为，天顺公司与张庆元系挂靠关系，张庆元作为天顺公司的委托代理人，其以肇源县凤桐佳苑项目部的名义与秦双婷签订商品房买卖合同符合表见代理的法律特征，善意相对人即原告秦双婷客观上有理由相信行为人张庆元具有代理权，故张庆元与秦双婷签订房屋买卖合同的行为，其法律后果应由被代理人天顺公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，应认定张庆元代表天顺公司与秦双婷签订的房屋买卖合同。天顺公司主张其已在肇源县电视台公告通知撤销对张庆元对案涉小区的项目委托，该通知只对天顺公司和张庆元具有约束力，并不能对抗善意第三人。天顺公司与秦双婷签订房屋商品买卖合同的签订时间为2014年07月10日，天顺公司在2015年04月22日取得涉案房屋预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。”的规定，秦双婷于2019年02月14日起诉，在秦双婷起诉前，天顺公司已经取得涉案房屋的商品房预售许可证，故秦双婷与天顺公司签订的商品房买卖合同是合法有效的。秦双婷自签订房屋买卖合同之日起占有使用该房屋至今，该事实有凤桐佳苑小区交接房屋结算表、物业费收据予以证明。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故即使该房屋尚未办理物权登记，也并不影响秦双婷就该房屋享有所有权，且案涉房屋未办理房屋过户登记手续是因天顺公司的原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。李吉与天顺公司民间借贷纠纷案诉讼中申请保全的时间为2019年01月10日，原告买受行为发生在法院查封之前，且原告已支付全部房屋价款。对于天顺公司未为原告办理房屋产权登记，非因原告自身原因，不影响原告占有和使用该房屋。故原告要求立即停止对位于肇××县××小区××楼××单元××室房屋的强制执行及确认上述楼房产权归其所有的诉请符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行肇源县肇源镇凤桐佳苑小区1号楼3单元1802室房屋；二、肇源县肇源镇凤桐佳苑小区1号楼3单元1802室房屋归原告秦双婷所有。案件受理费9805元，由被告李吉、刘洪国、大庆市天顺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  王得利人民陪审员  滕 杰人民陪审员  魏红明二〇一九年五月十六日书 记 员  孙 帅附：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。