新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）克中民二终字第00031号上诉人（原审被告）：克拉玛依市永安房地产开发有限责任公司。法定代表人：杨莲勇，该公司董事长。委托代理人：袁俊峰，该公司员工。委托代理人：刘宁，新疆惠和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑占营。上诉人克拉玛依市永安房地产开发有限责任公司（以下简称永安房产公司）与被上诉人郑占营商品房买卖合同纠纷一案，不服克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2013）克民二初字第334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永安房产公司委托代理人袁俊峰、刘宁，被上诉人郑占营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2010年6月8日，原告郑占营与被告永安房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告郑占营（买受人）购买被告永安房产公司（出卖人）开发的＊高层商住楼＊栋＊号房屋一套，建筑面积为131.23平方米，总价款为505235.50元。付款方式为贷款支付。首付款：2010年5月5日支付335235.50元；贷款：买受人应当在2010年6月5日前将贷款手续办理完毕，贷款金额170000元。被告永安房产公司于2011年8月30日前向原告郑占营交付房屋。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.施工中遇到异常的困难及重大技术问题不能及时解决的；3.非出卖人所能控制的因素：如区域规划变动，供水、供电、供热等外配系统的批准和安装延误等。出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如遇未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同附件三约定，采暖方式采用散热器供暖。合同签订后，原告郑占营如约向被告永安房产公司支付了房款。2012年7月10日，被告永安房产公司以公告方式通知原告郑占营交房。原告郑占营认为被告永安房产公司延期交付房屋，应按约定承担违约责任，双方协商未果，故原告郑占营诉至法院，要求被告永安房产公司支付延期交房违约金78312元，并承担本案的诉讼费用。另查，＊商住楼工程在施工外墙装修时，因对外墙材料的使用进行讨论确定，克拉玛依市城市规划管理局通知被告永安房产公司停工17天，停工时间自2011年9月27日至2011年10月13日。被告永安房产公司在施工过程中，为了等待民用建筑外保温材料A级苯板，停工7天，停工时间自2011年6月14日至2011年6月20日。又查，2010年8月31日，被告永安房产公司向新疆油田公司燃气公司申请天然气入户，并提交《关于申请天然气入户的报告》。2011年10月14日，被告永安房产公司与新疆油田公司燃气公司签订《燃气高层施工合同》，开工日期为2011年10月15日，竣工日期2011年11月25日。再查，2010年5月14日、2011年5月23日，克拉玛依市建设局分别下发克建安监（2010）14号、（2011）11号《关于加强中、高考期间建筑施工噪声管理的通知》，要求各建筑施工企业在高考（6月7日至9日）和中考（6月20日至23日）考试期间，北京时间早8：30至12：00，下午14：00至17：00禁止在所有考点（市一中、高级中学、市十三中、独山子二中）周围200米范围内，进行环境噪声污染的施工作业。原审法院认为，合法的债权、债务关系受法律保护。原告郑占营与被告永安房产公司因房屋买卖合同而形成的债权、债务关系事实清楚，证据充分，有商品房买卖合同等证据予以证实。原告郑占营与被告永安房产公司的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的规定，合法有效，双方当事人均应依照合同全面地履行。原告郑占营作为买受人，其主要义务是依约支付购房款，被告永安房产公司作为出卖人，其主要义务为依约交付质量验收合格的房屋。依合同约定，被告永安房产公司应当于2011年8月30日前，将验收合格的房屋交付给原告郑占营。被告永安房产公司于2012年7月10日公告通知交房，存在逾期交房的违约行为。被告永安房产公司辩称逾期交房是因情势变更等原因，并提供了（2013）克民一初字151号调解书、关于＊商住楼外墙乳胶漆施工情况说明、克建安监（2010）14号《关于加强中、高考期间建筑施工噪声管理的通知》等证据。经审查认为，该组证据可以证实，2011年6月14日至2011年6月20日7天的外墙保温停工、复工期间是因为客观原因造成的，应当从被告永安房产公司逾期交房的天数中扣减。关于被告永安房产公司辩称，对＊商住楼工程外墙乳胶漆材料进行确认讨论而停工17天应从逾期交房的天数中予以扣减的意见，因为该停工期间是从2011年9月27日至2011年10月13日，已在双方当事人约定的2011年8月30日最后交房期限之后，故被告永安房产公司的辩解意见，不予采信。关于被告永安房产公司辩称，因为2009、2010、2011年三年中考、高考停工21天亦应扣减的意见，根据克拉玛依市建设局《关于加强中、高考期间建筑施工噪声管理的通知》，本案被告永安房产公司施工工程并不属于考点周围200米范围应当停工的工程，且中、高考每年都在进行，双方当事人在签订合同确定交房时间时应当提前预见，故对该项辩解意见，不予采信。关于被告永安房产公司辩称，由于天然气入户施工导致被告延期交房的意见，根据燃气公司出具的证据证实，＊商住楼天然气入户工程于2011年10月15日开工，2011年11月25日竣工。上述施工期亦在双方约定的2011年8月30日最后交房期限之后，故对该项辩解意见，不予采信。原告郑占营起诉称，被告永安房产公司逾期交房的天数为313天，但其实际主张逾期天数310天，因该行为系当事人自由处分权利，依法予以确认。违约金天数310天中，应扣除非被告永安房产公司原因造成的停工7天，故逾期天数应认定为303天，违约金计算为76543.20元（505235.50元×万分之五×303天）。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告克拉玛依市永安房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告郑占营支付违约金76543.20元。案件受理费879元，保全费770元，原告郑占营负担37.20元，被告克拉玛依市永安房地产开发有限责任公司负担1611.80元。一审宣判后，上诉人永安房产公司不服一审判决，向本院提起上诉称，上诉人永安房产公司逾期交房并非是由于其违约，而是本案发生情势变更所致，原审法院对此未予认定，属事实认定不清；本案被上诉人郑占营向上诉人永安房产公司主张的违约金明显过高，一审认定的违约金数额应依照相关法律予以减少。故请求二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人郑占营答辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案经二审审理，查明事实与一审基本一致。另查明，上诉人永安房产公司在二审庭审中，当庭承认其在本案中因违约而造成逾期交房的事实，并表示除坚持“一审认定的违约金过高，请求二审应予以减少”的上诉意见外，对其他上诉意见及理由不再坚持。二审中，上诉人永安房产公司及被上诉人郑占营均对一审法院认定的违约天数303天表示认可。以上事实，有双方当事人当庭陈述、上诉状、代理词等证据在案予以佐证。再查明，自2011年8月31日至2012年7月10日期间，同期银行贷款利率（6个月至1年）为6.56%。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应依照合同约定或法律法规规定，积极全面地履行各自的义务，否则将承担相应的民事法律后果。本案上诉人永安房产公司与被上诉人郑占营签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依照合同全面地履行。依上述查明事实，上诉人永安房产公司应当于2011年8月30日前，将验收合格的房屋交付给被上诉人郑占营。但其于2012年7月10日公告通知交房，显然存在逾期交房的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，上诉人永安房产公司逾期交房，违反了合同约定的主要义务，应按合同约定向被上诉人郑占营承担违约责任。但依涉案《商品房买卖合同》第九条“…自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”之约定，违约金的计算明显过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本案涉及违约金之争中，被上诉人郑占营并未提供实际损失的基础。从合同履行情况，当事人履行合同的过错程度及预期利益等综合因素考虑，根据公平原则和诚实信用原则，从双方利益相对平衡衡量，上诉人永安房产公司提出减少违约金的上诉请求，符合本案查明事实，合理合法。至于违约金的具体数额，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少…”之规定酌情计算。如前所述，由于被上诉人郑占营未提供证据证实其实际损失，又未对损失赔偿计算方法与上诉人永安房产公司协商一致，故本院依上述事实经过和法律规定，酌情认定其实际损失为延期交房期间，所交房款被占有使用的同期银行贷款的利息损失，即2011年8月至2012年7月期间，按中国银行同期贷款利率6.56%计算。上诉人永安房产公司应当向被上诉人郑占营赔偿违约金27514元（505235.50元×6.56%÷365天×303天）。综上，上诉人永安房产公司认为合同约定违约金过高，依本案实际应予以减少的上诉请求，于法有据，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律及判决结果不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2013）克民二初字第334号民事判决；二、上诉人克拉玛依市永安房地产开发有限责任公司向被上诉人郑占营赔偿违约金27514元，于本判决生效之日起十日内一次性付清。二审案件受理费1714元，由上诉人永安房产公司负担（已交纳）；一审案件受理费879元，由被上诉人郑占营负担（已交纳）；一审案件保全费770元（被上诉人郑占营已交纳），由上诉人永安房产公司负担（可直接支付给被上诉人郑占营）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长 王 耀 军审 判 员 巴哈古丽代理审判员 黄 安 国二〇一四年三月二十五日书 记 员 陈 玥 含