浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0502民初7711号 原告：高勇，男，1983年8月24日出生，汉族。住址：江西省上饶市鄱阳县。 原告：王仁琴，女，1983年10月12日出生，汉族。住址：江西省上饶市鄱阳县。 两原告共同委托代理人：叶顺喜、潘荣琪，浙江南太湖律师事务所律师。 被告：骆家岳，男，1990年4月30日出生，汉族。住址：浙江省泰顺县。 被告：湖州亿丰建材城发展有限公司，住所地：湖州市怡家公馆469号。 法定代表人：蔡晓敏，该公司经理。 被告：沈柳方，男，1961年1月8日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。 原告高勇、王仁琴与被告骆家岳、湖州亿丰建材城发展有限公司（以下简称亿丰建材城公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2018年11月2日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员邢永华适用简易程序进行审理。本案在审理过程中，原告申请追加沈柳方为本案共同被告，本院予以准许。因采用法律规定的其他方式无法向被告骆家岳送达法律文书，本案依法组成合议庭转为普通程序进行审理，以公告方式向被告骆家岳送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书和开庭传票等法律文书。在公告期内向被告骆家岳送达了上述法律文书。本院于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告高勇及两原告的共同委托代理人潘荣琪，被告沈柳方到庭参加诉讼，被告骆家岳、亿丰建材城公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2017年10月25日，原告与被告骆家岳、亿丰建材城公司签订《房屋租赁协议》两份。协议约定被告骆家岳向原告承租湖州亿丰国际建材城8幢109号和8幢110号商铺，被告亿丰建材城公司作为担保方对被告骆家岳的合同义务承担连带责任保证。协议签订后，两被告一直未按约履行支付租金的义务。2018年3月29日，原告向被告骆家岳发出《解除合同通知函》，通知解除《房屋租赁协议书》，并要求支付拖欠的租金及违约金。同日，原告向被告亿丰建材城公司发出《关于要求贵公司承担连带保证责任的通知函》，通知解除《房屋租赁协议书》并要求其承担保证责任。该两被告均拒绝履行义务。另，被告亿丰建材城公司将上述商铺转租给了被告沈柳方，租赁期限至2018年9月30日。2018年6月29日，被告亿丰建材城公司书面通知被告沈柳方合同到期后不再续签租赁合同。但被告沈柳方在租期届满后拒不交还店面。故原告向法院起诉，请求法院判令：1、解除原告与被告骆家岳、被告亿丰建材城公司签订的两份《房屋租赁协议书》；2、被告骆家岳支付租金46051元（暂计算至2018年8月27日止，最终数额计算至实际腾空房屋之日止）；3、被告骆家岳支付违约金9210.2元（以46051元为基数，按月利率2%暂计算至2018年8月27日止，最终数额计算至租金实际清偿之日止）；4、被告亿丰建材城公司对被告骆家岳上述2、3项债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由两被告承担。 本案在审理过程中，原告变更诉讼请求为请求判令：1、解除原告与被告骆家岳、被告亿丰建材城公司签订的两份《房屋租赁协议书》；2、被告骆家岳支付租金51392.8元（租金计算至2018年9月30日）；3、被告骆家岳支付违约金10813.8元（以51392.8元为基数，按月利率2%暂计算至2018年10月27日，最终数额计算至租金实际清偿之日止）；4、被告亿丰建材城公司对被告骆家岳上述2、3项债务承担连带清偿责任；5、被告骆家岳、被告沈柳方共同支付逾期腾房占有使用费4856元（按合同约定租金自2018年10月1日起暂计算至2018年10月31日止，最终数额计算至腾空房屋之日止）；6、三被告立即将湖州亿丰国际建材城8幢109号和8幢110号商铺腾空并归还原告；7、本案诉讼费由三被告承担。 被告骆家岳及被告亿丰建材城公司未作答辩，亦未向本院提交证据。 被告沈柳方辩称：涉案商铺系其于2014年开始从被告亿丰建材城公司处承租的，租赁合同每年一签，租金每年约为62000元。2018年6月，被告亿丰建材城公司发通知告知其不再续租，其才知道涉案商铺已被售卖的事实。且其为从事经营活动，花费30余万元对商铺进行装修，案涉商铺售卖时没有向其告知，侵犯了其享有的优先购买权，被告亿丰建材城公司应当赔偿其损失。 被告沈柳方未向本院提交证据。 本院经审理，认定事实如下：2017年10月25日，两原告与被告骆家岳、亿丰建材城公司签订二份《房屋租赁协议书》，约定被告骆家岳向两原告承租坐落于湖州市和盛家园8幢109室、8幢110室商铺。其中，8幢109室商铺的租赁期限从2017年10月28日至2020年8月27日止，房租为42元/平方米/月，第一年租金需在起租前一次付清；8幢110室商铺的租赁期限从2017年11月28日至2021年8月27日止，房租为45元/平方米/月，第一年租金需在起租前一次付清。被告骆家岳在承租期限内有权进行转租，且无需征得两原告同意，为了便于管理，两原告允许被告骆家岳以被告骆家岳或被告亿丰建材城公司的名义进行转租。两协议均约定，被告骆家岳如未按期交付租金，每逾期一日应向两原告支付违约金，违约金为租赁费用的0.5%（按日计算）；若被告骆家岳未按约履行义务，则由被告亿丰建材城公司继续履行被告骆家岳应承担的义务。合同签订后，被告骆家岳、亿丰建材城公司均未履行支付租金的义务，以致纠纷成讼。 另查明，涉案商铺系两原告于2017年9月购买所得。2014年至2017年期间，被告亿丰建材城公司与被告沈柳方每年均签订《商位（营业房）租赁合同》，将涉案商铺出租予被告沈柳方。最后一期租赁期限于2018年9月30日到期。2018年6月，被告亿丰建材城公司向被告沈柳方发出《不再续租通知函》，告知被告沈柳方不再续租涉案商铺。 上述事实，由原告提交的《房屋租赁协议书》二份、《湖州市不动产权属信息查询记录》二份、《不再续租通知函》等证据并结合原告及被告沈柳方的当庭陈述予以证实，本院对其证明力予以确认。 本院认为：两原告与被告骆家岳、亿丰建材城公司签订的《房屋租赁协议书》是各方当事人的真实意思表示，内容除约定的违约金过高外，未违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，对各方当事人均具有约束力。被告骆家岳、亿丰建材城公司自合同签订后一直拖欠原告租金，已符合当事人一方迟延履行主要债务、在合理期限内仍未履行的合同法定解除情形，故原告请求解除双方签订的房屋租赁协议，本院予以支持。被告骆家岳未能按合同约定及时给付租金，显属违约，应当承担支付租金及违约金的民事责任。故原告请求被告骆家岳支付租金及违约金的诉请，本院予以支持。被告亿丰建材城公司未能按合同约定履行保证义务，应对被告骆家岳的相应债务承担连带清偿责任。经本院核算，2017年10月28日至2018年9月30日期间，8幢109号商铺的租金为25788.8元（42元/平方米/月*55.82平方米*11月）；2017年11月28日至2018年9月30日期间，8幢110号商铺的租金为25119元（45元/平方米/月*55.82平方米*10月），两间商铺租金共计50907.8元，超过部分，不予支持。关于违约金的起算时间，《房屋租赁协议书》约定第一年租金需在起租前一次付清，故两原告主张从起租之日起计算违约金，本院予以支持。关于违约金的计算方式，《房屋租赁协议书》约定按租赁费用的日利率0.5%计算，现两原告自愿将该标准调整为以租金为基数，按月利率2%计算。该调整系原告行使处分权的行为，且未损害被告利益，本院予以支持。经本院核算，自2017年10月28日至2018年10月27日期间，8幢109号商铺产生违约金为6189.3元（25788.8元*2%*12）；自2017年11月28日至2018年10月27日期间，8幢110号商铺产生违约金为5526.2元（25119元*2%*11），故截至2018年10月27日共产生违约金11715.5元，现原告主张截至该日的违约金数额为10813.8元，本院予以支持。被告沈柳方基于其与被告亿丰建材城公司间的转租合同实际使用涉案商铺，现其与被告亿丰建材城公司间的租赁期限已于2018年9月30日届满，且被告亿丰建材城公司告知其不再续租，其应当履行返还商铺及向房屋所有权人即两原告支付租赁期限届满次日即2018年10月1日起至实际返还商铺之日止的房屋占有使用费。现原告依据其与被告骆家岳间的房屋租赁协议，要求被告骆家岳返还房屋及支付房屋占有使用费，符合法律规定，本院亦予以支持。关于房屋占有使用费的计算标准，原告主张按《房屋租赁协议书》中约定的租金标准计算，不违反法律规定，本院予以支持。经本院核算，涉案两间商铺的占有使用费每月为4856元。原告要求被告亿丰建材城公司返还商铺，亦符合法律规定，本院予以支持。针对被告沈柳方辩称被告亿丰建材城公司侵犯了其享有的优先购买权，造成其损失，要求被告亿丰建材城公司予以赔偿的意见，本院认为，被告沈柳方的上述诉求，与本案系不同的民事法律关系，应另案主张，故本院对其这一辩称意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告高勇、王仁琴与被告骆家岳、湖州亿丰建材城发展有限公司于2017年10月25日签订的两份《房屋租赁协议书》； 二、被告骆家岳应支付原告高勇、王仁琴房屋租金50907.8元（租金计算至2018年9月30日），限于本判决生效之日起十日内清偿； 三、被告骆家岳应支付原告高勇、王仁琴截至2018年10月27日的逾期付款违约金10813.8元。自2018年10月28日起至实际清偿日止的逾期付款违约金，以实际结欠租金为基数按月利率2%继续计付，限于本判决生效之日起十日内清偿； 四、被告湖州亿丰建材城发展有限公司对被告骆家岳的上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任； 五、被告骆家岳、沈柳方应共同支付原告高勇、王仁琴截至2018年10月31日的房屋占有使用费4856元。自2018年11月1日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费按每月4856元继续计付，限于本判决生效之日起十日内清偿； 六、被告骆家岳、湖州亿丰建材城发展有限公司、沈柳方应于本判决生效之日起十日内将坐落于湖州市和盛家园8幢109室、8幢110室商铺返还给原告高勇、王仁琴； 七、驳回原告高勇、王仁琴的其他诉讼请求。 如被告骆家岳、湖州亿丰建材城发展有限公司、沈柳方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1182元，由被告骆家岳负担，被告湖州亿丰建材城发展有限公司连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  黄 剑 审 判 员  邢永华 人民陪审员  陈利泉 二〇一九年五月十四日 法官助理吴潇敏 书记员罗颖