苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初9484号原告：江苏联源盛企业管理发展有限公司，统一社会信用代码：91320506323747344E，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼4830室。法定代表人：**，总经理。委托诉讼代理人：陈诚，江苏珺文律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈铭炽，江苏珺文律师事务所实习律师。被告：瞿爱艳，女，1975年7月2日生，汉族，户籍所在地苏州。委托诉讼代理人：李佳，江苏百年英豪律师事务所律师。原告江苏联源盛企业管理发展有限公司（以下简称联源盛公司）诉被告瞿爱艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案受理后，依法由审判员谢淑敏适用简易程序于2018年11月20日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吴金华、陈铭炽，被告瞿爱艳的委托诉讼代理人李佳到庭参加诉讼，后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭于2019年4月29日第二次公开开庭进行了审理，原告撤销代理人吴金华，委托陈诚作为代理人参加诉讼，本次庭审，原告联源盛公司的委托诉讼代理人陈诚、陈铭炽，被告瞿爱艳的委托诉讼代理人李佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联源盛公司向本院提出诉讼请求：1、原告与被告于2015年10月13日就苏州市铺位签订的《租赁合同》于2018年10月1日解除，被告向原告返还租赁房屋，被告租房押金168720元予以没收，不予退还，并向原告支付2018年10月1日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费暂计39446元(房屋占有使用费参照合同约定的月租金和物业服务费标准总额计算，暂计至2018年10月19日止)、免租期优惠租金131226元、单方面违约解除合同的违约金177600元、2018年10月1日起至返还房屋之日止按约定的租金标准1.5倍计算的逾期返还租赁物违约金，前述项款项合计暂计516992元；2、判令被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求被告支付延长的4个月免租期内的物业费44000元。事实和理由：原告与被告于2015年10月13日签订《租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于苏州市商铺用于经营餐饮，约定了租金、物业管理费、水电、免租期、违约责任等事项。2018年9月21日，被告所设立的公司苏州抖鱼苏式馆餐饮有限公司向原告发函，毫无理由擅自单方面解除租赁合同，并至今未返还租赁房屋，严重违反合同约定，损害原告合法权益，应根据合同第7条、第16.4.2款、18.3款、18.6款的约定承担相应法律责任。因多次与被告协商未果，为维护自身合法权益，特提起诉讼望支持所请。被告瞿爱艳辩称，一、答辩人不存在违约行为，不应支付原告违约金。答辩人与原告于2015年10月13日签订《租赁合同》，但因原告出租的金鸡湖商业广场整体消防无法通过验收，导致答辩人餐饮企业开业时间推迟了几个月，后在答辩人餐饮企业正式营业后，原告的提供的物业服务也存在诸多问题：中央空调间歇性开启、环境卫生状况较差等，都给答辩人的经营带来了诸多不利影响，严重损害了答辩人经营餐馆的品牌形象。所以答辩人为了公司的长远发展，不得不另寻其他经营场所，并于2018年6月中旬通知原告林峰总经理将于9月底终止租赁、转租店面的决定，因林峰总经理表示同意，且提出无需递交书面材料给原告，答辩人考虑到双方系朋友关系，因而也同意不再提交书面材料，而是开始委托中介寻找承租人，这些情况原告都知情，但原告均已各种理由拒绝了答辩人介绍的意向客户，导致店面最终没有转租成功。但答辩人已经提前三个月告知原告终止租赁合同的决定，并积极寻找承租人，并没有违反合同的约定。合同中约定的如果终止租赁合同需要提前六个月告知，这个提前告知的期限明显过长，不符合市场规律和餐营业经营的实际情况，是原告用格式条款来限制和损害答辩人的利益，不应当获得支持。故答辩人并未违约，不需要支付原告违约金，原告也物权要求答辩人支付免租期的租金，原告收取的答辩人支付的168720元租房押金也应退还给答辩人。二、涉案房屋已经移交原告，并已完成交付手续。答辩人于2016年6月中旬告知原告将于9月份解除租赁合同的决定后，于2018年9月14日停止营业，并腾退房屋。后答辩人于2018年9月24日向原告邮寄《终止租赁函》一份，以书面的形式明确告知原告要提前解除合同，9月份之后的租金不再交纳。因答辩人迟迟不肯与答辩人办理交接手续，2018年10月22日，答辩人向原告邮寄《移交函》，明确告知原告答辩人已于2018年10月12日将案涉租赁房屋的钥匙、电卡、煤气卡等移交原告，房屋内的桌椅等设施均留在店内，请原告及时接收店面，如原告不接收店面，造成的损失由原告自行承担。答辩人的租金虽支付至2018年9月30日，但实际于2018年9月14日便已停止营业，腾退房屋，是原告迟迟不肯与答辩人办理房屋交接手续，故答辩人再次发函告知提前解除合同的请求，因此原告所主张的返还租赁房屋并支付自2018年10月1日至2018年10月19日的房屋使用费及按照租金标准1.5计算的逾期返还租赁物违约金显然是没有法律及合同依据的，这个期间答辩人早已停止营业并腾退房屋，根本没有使用案涉租赁房屋，又何谈支付房屋使用费呢。而且，案涉租赁房屋早已交付原告，原告主张的逾期返还租赁物违约金也是没有依据的。综上所述，请求法院驳回原告全部的诉讼请求。本院经审理查明认定事实如下：2015年10月13日，原告江苏联源盛企业管理发展有限公司（出租方）与苏州抖鱼苏式馆餐饮有限公司（承租方）签订租赁合同，约定出租方承租位于金鸡湖商业广场D栋207铺位，实际面积270平方米，租期自2015年10月20日至2020年2月29日，免租期70日，自2016年1月1日起计租，交付日为2015年10月20日，交付标准为毛坯，开业日为2015年12月。租金标准为自2015年10月20日至2017年10月19日，租金标准：租金150元/平方米/月、综合管理费60.6元/平方米/月，月租金为56240元每月。自2017年10月20日至2018年10月19日，租金标准：租金157元/平方米/月、综合管理费64.7元/平方米/月，月租金为59200元每月。自2018年10月20日至2019年10月19日，租金标准：租金165元/平方米/月、综合管理费67.8元/平方米/月，月租金为62160元每月。自2019年10月20日至2020年2月29日，租金标准：租金173元/平方米/月、综合管理费70.9元/平方米/月，月租金为65120元每月。以上租金标准中包含物业费，但免租期需缴纳物业费，标准按41.1元/平方米/月，即每月11100元，租赁押金等同于3个月的平均租金和物业费，合计168720元。水电保证金和水、电表押金、POS机押金按一个月物业费收取共计11100元。付款方式为押3付3（前6个月每一个月为一个付款周期，以后每三个月为一个付款周期）先付后用，首期租金、租赁押金、物业费和水、电保证金和水电表押金、免租期物业费自本合同签订当日一并支付，共计261590元。合同第7.3条约定，出租方提供的免租期是基于承租方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予承租方的优惠。在租赁期内，如因承租方原因导致本合同无法继续履行的或因承租方违约导致出租方单方解除本合同的，则承租方不享受免租金优惠，承租方应在本合同解除后5个工作日按本合同约定第一个租赁年度的租金标准向出租方补交免租期内的全部租金。2018年9月21日，苏州抖鱼苏式馆有限公司向原告发送终止租赁函，终止租赁函载明：我司租赁贵司金鸡湖商业广场207号商铺用于经营餐饮，租赁后一方面感谢贵司的大力支持，另一方面贵司租赁服务也不尽人意，譬如交房后由于广场整体消防无法通过验收，导致我司开业延后几个月，损失较大；原先中央空调开放为上午十点到晚上十点，后来午后空调就关闭，到晚上才恢复，这些给我司经营都带了较多不利影响；广场整体环境维护较差，与贵司招商时描述相差较大，大大降低了我公司的品牌形象。后为长远计，我司决定寻找更好经营场地，并中意于附近新开发的丰隆城市中心。2018年6月中旬我司洪征找到贵司林峰总经理表达9月底终止租赁、转让店面的意愿，林总当时表示支持转让店面，但之后我司通过中介介绍的意向客户，均被贵司以各种理由回绝，致转让店面不成。因丰隆新店开张在即，我司不得不提前搬迁，并于2018年9月14日停止营业。我司认为我司6月中旬已通知贵司终止租赁，但为慎重和尊重起见，我司再次书面通知贵司金鸡湖商业广场207号商铺我司提前退租，9月份之后的租金我司不再缴纳。诉讼过程中，原、被告共同确认被告已支付租金至2018年9月30日、被告缴纳押金168720元，水电费押金11000元，水电费已结清。就物业费支付情况，原告表示，被告未缴纳2016年1月1日至2016年4月30日期间的物业费，其他期间的物业费均已全部缴纳。另，被告确认涉案房屋租赁合同的相关义务均由被告承担。以上事实，由原告提交的租赁合同、终止租赁函及当事人庭审陈述予以证实。原告为证明其诉请主张，还向本院提交了其与苏州工业园区商业旅游发展有限公司（以下简称商旅公司）就涉案房屋签订的商业用房租赁合同、筹建项目应付明细表，表示，涉案房屋其是从商旅公司承租，其公司从事转租经营业务，其为经营金鸡湖商业广场项目进行了大量的投资改造，投资上千万，其剩余租赁期限还有一年，因被告擅自终止租赁协议导致难以再次出租，原告擅自终止租赁协议的行为将造成原告的重大投资损失。被告认为，原告上述两份证据与本案无关。被告针对其答辩意见，向本院提交证据，原告质证如下：证据1，抖鱼公司于2018年10月22日向原告发送的移交函一份，移交函载明：我司租赁贵司金鸡湖商业广场207号商铺在2018年9月14日已经停止营业，并在2018年9月23日公司洪征当面提交了一份终止租赁函给贵司，明确表明我们把商铺退还给贵司，并且在9月24日邮寄了一份终止租赁函给贵司。另外我们在10月12日公司员工将金鸡湖商业广场207店铺的钥匙、电卡、煤气卡都已经移交给了贵公司王少龙经理，店内所有厨房设备、电视机、冰箱、桌椅等都留在店铺内，请贵司接收租赁店面。如贵司不接收租赁店面，造成扩大的损失由你方自行承担。证明被告已腾退了涉案房屋给原告。证据2、2016年4月15日的原告（甲方）与抖鱼公司（乙方）签订的补充协议一份，补充协议载明：“鉴于甲乙双方于2015年10月13日签订商铺《租赁合同》，因甲方未及时提供土地使用证造成乙方不能申办营业执照，2016年2月底乙方拿到土地使用证开始申办营业执照、天然气申请等一系列手续直至2016年4月20日乙方试营业。根据2015年10月13日甲乙双方签订的《租赁合同》，经甲乙双方友好协商达成以下共识：一、甲方给予乙方装修免租期从原《租赁合同》约定的70天（2015.10.20-2015.12.31）再延长4个月至2016年4月30日。作为甲方因未及时获得土地使用权证而给乙方造成损失的一次性综合补偿。乙方实际计租日自2016年5月1日起。证明原告在合同履行过程中，存在违约行为。原告对证据1真实性无异议，确认收到该移交函，但如移交函所述，原告未腾空屋内的厨房设备、电视机、冰箱、桌椅，未按合同约定将涉案房屋恢复原状，不具备交接条件，导致一直未返还涉案房屋。对证据2真实无异议，但该补充协议可证实双方因土地证问题导致的损失一次性综合补偿完毕，双方不存在争议。诉讼过程中，本院于2018年11月9日组织双方进行调解，被告在调解过程中表示，其于2018年9月14日就离场，认为房屋当时即已交付给了原告，其余物品亦明确表示不要了。原告表示，不认可其陈述，但既然被告于2018年11月9日调解时明确表示不要屋内物品，原告方同意2018年11月9日视为被告交付房屋时间，双方无需另行交付。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照租赁合同约定履行。就租赁合同的履行情况，被告主张其已于2018年9月21日向原告发送终止租赁函，明确其在9月份的租金不再缴纳，结合其终止租赁函的内容，即被告主张行使单方合同解除权，主张双方租赁合同于2018年10月1日解除。而结合原告诉请主张，其亦主张行使单方合同解除权，主张双方租赁合同于2018年10月1日解除，从双方上述意思表示，本院依法确认双方的租赁合同于2018年10月1日解除。而就导致合同解除的原因，原告表示，被告在租期届满前擅自解除合同，构成违约，即导致合同解除的原因归于被告。被告表示，合同履行过程中，其因整体消防无法通过验收导致开业延期、提供的物业服务存在诸多问题等，严重影响被告公司的整体经营、且与原告协商表示转让店面，但因原告原因导致让店面无法正常转让，其不构成违约，导致合同解除原因归于原告。本院认为，原告依合同约定向被告交付了涉案房屋，被告未提供相应证据证实上述问题的存在，亦未提供相应证据证实上述问题导致其合同目的无法实现，而就土地证延期导致办证拖延的损失，双方已通过签订补充协议的形式予以确认，租赁合同约定的租期届满日为2020年2月29日，被告在双方租赁期未届满前即向原告发送终止租赁函并搬离，构成违约，依法应承担相应的违约责任。就违约责任的承担，原告主张，被告支付自2018年10月1日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费，就返还房屋日期，被告主张其于2018年9月14日即已交付房屋，原告表示，因被告于2018年11月9日调解时明确表示不要屋内物品，原告方同意2018年11月9日视为被告交付房屋时间。本院认为，被告虽于2018年9向原告发送终止租赁函，但未与原告办理相关房屋交接手续，就2018年10月22日的移交函，亦系其单方发函，未有书面证据证实双方对房屋交付予以书面确认，结合移交函发送时间及双方租赁合同约定、庭审查明，本院依法认定房屋交付时间为2018年11月9日，被告应当按照租赁合同约定支付自2018年10月1日至2018年11月9日期间的房屋占用使用费合计79796元。就原告主张的因被告单方面违约解除合同的违约金、2018年10月1日起至返还房屋之日止按约定的租金标准1.5倍计算的逾期返租赁物违约金以及自2015年10月20日至2015年12月31日的免租期租金、扣除押金的主张，本院认为，上述费用及主张均是因被告违约解除合同导致原告的损失，但违约损失应当与实际损失相适应，根据庭审查明，被告于2018年8月份向原告发送了终止租赁函，表达其不再承租的意思表示，并于2018年10月22日向原告发送了移交函，其解除合同的意思表示明确，综合考虑被告违约解除时间及房屋交付时间、双方租赁合同约定、租赁合同实际履行期间、原告实际损失，本院参照本院认定的被告实际交付时的租金标准62160元/月，依法认定被告支付原告违约金186480元。上述费用与被告已支付的押金168720元、水电保证金11000元相折抵后，被告还需支付原告违约金6760元。另，就原告主张的延长的免租期期间的物业费，本院认为，根据双方合同约定，免租期仅免租金，物业费仍应按照按11100元每月交纳，且双方在2016年4月15日的补充协议中，未约定延长的免租期期间的物业费无需缴纳，且原告提供了相应的物业费发票，确认其已缴纳该期间的物业费，原告现根据合同约定主张该期间的物业费有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持，本院依法核算确认被告应当的缴纳的物业费合计44400元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2015年10月13日就苏州工业园区金鸡湖商业广场D栋207铺位签订的《商业用房租赁合同》于2018年10月1日解除；二、被告瞿爱艳于本判决生效之日起十日内支付原告江苏联源盛企业管理发展有限公司房屋占有使用费79796元；三、被告瞿爱艳于本判决生效之日起十日内支付原告江苏联源盛企业管理发展有限公司违约金186480元，该费用与被告已支付的押金168720元、水电保证金11000元相折抵后，被告实际支付原告违约金6760元；四、被告瞿爱艳于本判决生效之日起十日内支付原告江苏联源盛企业管理发展有限公司物业费44400元；五、驳回原告江苏联源盛企业管理发展有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8970元，保全费2520元，合计11490元，由原告江苏联源盛企业管理发展有限公司负担6051元，由被告瞿爱艳负担5439元，被告应负担费用已由原告预交，本院予以退还，由被告于本判决生效之日起十日内支付至本院账户。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  谢淑敏人民陪审员  徐根元人民陪审员  林成香二〇一九年五月十七日书 记 员  马金叶