辽宁省锦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽07民初1号 原告（申请执行人）：潘雅光，女，1957年8月9日出生，汉族，退休工人，住阜新市新邱区。 委托诉讼代理人：梁亮，辽宁重阳律师事务所律师。 被告（案外人）：刘忠伍，男，1963年10月11日出生，满族，无职业，住黑山县。 委托诉讼代理人：刘海朋，辽宁智源律师事务所律师。 第三人（被执行人）：锦州大强房地产开发有限公司，住所地黑山镇中大西路**。 法定代表人：张子强，该公司总经理。 第三人（被执行人）：张子强，男，1968年7月26日出生，满族，现于辽宁省。 原告潘雅光与被告刘忠伍、第三人锦州大强房地产开发有限公司、第三人张子强申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘雅光及其委托诉讼代理人梁亮，被告刘忠伍及其委托诉讼代理人刘海朋到庭参加诉讼。第三人锦州大强房地产开发有限公司、第三人张子强经本院合法传唤未到庭,本院于2019年3月19日在辽宁省辽西新入监犯监狱对第三人锦州大强房地产开发有限公司法定代表人暨本案第三人张子强进行了询问。本案现已审理终结。 潘雅光向本院提出诉讼请求：准许执行锦州大强房地产开发有限公司开发建设的黑山县文博苑小区l号楼西门市房北2户、3户、4户、5户、6户、7户、9户、10户共8户商业门市。事实和理由：（2018）辽07执异166号执行裁定书认定的事实与适用的法律存在重大错误，案外人刘忠伍提供的证据存在明显疑点，不能达到排除执行的证明目的。一、关于刘忠伍出资购买涉案房产一事就存在重大疑点。其所谓的购房行为并非是真实的房屋买卖行为，而是名为买卖实为抵押行为，不具有物权的优先性。二、原审裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定错误，本案是直接从被执行人房产开发企业购买房产应适用第二十九条规定，案外人刘忠伍不享有足以排除执行的权利。三、查封未能在规定时间内续期是因为本案迟迟未能处理查封财产，后该案承办人员经常变动致使案件执行混乱造成的，不应由申请执行人承担不利的后果。 刘忠伍辩称，在法院查封之前，我方与锦州大强房地产开发有限公司签订了涉案房屋的商品房销售协议和认购协议书，该协议是合法有效的，我方已经按约定支付全部房款，已经合法占有上述不动产，未办理过户登记并非我方的自身原因造成，我方排除执行的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，我方对本案执行标的享有的权利足以排除执行，要求驳回潘雅光的诉讼请求。 锦州大强房地产开发有限公司及张子强述称，我方不欠潘雅光钱，先前的判决错误，我方已经申诉了。房子是刘忠伍的，钱也交了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：潘雅光根据生效的（2012）锦民一初字笫00092号民事判决在本院申请对被执行人锦州大强房地产开发有限公司及张子强强制执行，本院于2014年6月10日以（2014）锦执一字第00002号执行裁定查封了锦州大强房地产开发有限公司名下的位于黑山县户门市房，其中包括本案诉争的l号楼西门市房北2户、3户、4户、5户、6户、7户、9户、10户共计8户商业门市。2014年6月11日黑山县房屋产权管理处在本院协助执行通知书回执上注明“预查封十九户”。2015年6月9日阜新市海州区人民法院对上述十九户房产又进行了查封，2018年5月25日本院对上述十九户房产再次查封。 另查明，刘忠伍于2014年1月15日与锦州大强房地产开发有限公司签订关于案涉2号、4号门市房《商品房销售协议》，约定房屋建筑面积共计198平方米，价款100万元。2014年3月15日锦州大强房地产开发有限公司向刘忠伍出具100万元的收款收据。2014年1月19日刘忠伍与锦州大强房地产开发有限公司签订关于案涉5号、6号门市房《商品房销售协议》，约定房屋建筑面积共计220平方米，价款100万元。2014年3月19日锦州大强房地产开发有限公司向刘忠伍出具100万元的收款收据。2014年4月13日锦州大强房地产开发有限公司与刘忠伍签订关于案涉7号、9号门市房《商品房销售协议》，约定总价款100万元。同日，锦州大强房地产开发有限公司向刘忠伍出具100万元的收款收据。2014年3月15日锦州大强房地产开发有限公司与刘忠伍分别签订关于案涉3号、10号《文博苑小区认购协议书》，约定3号门市房价款49.3万元，10号门市房价款50万元。同日，锦州大强房地产开发有限公司向刘忠伍出具49.3万元和50万元的两张收款收据。刘忠伍提供了支付部分房款的银行存取款凭条，分别为2014年3月15日通过陈英俊向张子强支付96万元、2014年3月19日通过陈英杰向张子强支付96万元、2014年4月13日通过陈英杰向张子强支付92万元。案涉黑山县文博苑小区1号楼西门市房北2户面积为162.63平方米、3户面积为64.24平方米、4户面积为190.34平方米、5户面积为134平方米、6户面积为109.63平方米、7户面积为108.78平方米、9户面积为108.78平方米、10户面积为108.78平方米。 再查明，刘忠伍知晓本院对上述8户门市房查封的情况后，于2018年10月16日向本院提出案外人执行异议，要求中止查封。本院受理后于2018年11月13日作出（2018）辽07执异166号执行裁定书，裁定：“中止对锦州大强房地产开发有限公司开发建设的黑山县文博苑小区1号楼西门市房北2户、3户、4户、5户、6户、7户、9户、10户的执行”。该裁定作出后，潘雅光不服，向本院提起本案执行异议之诉。 上述事实，有（2012）锦民一初字笫00092号民事判决书、（2014）锦执一字第00002号执行裁定书、执行通知书及协助执行通知书、（2016）辽0902执3号协助执行通知书及附件、《商品房销售协议》《文博苑小区认购协议书》、收款收据、银行存取款凭条等及庭审笔录载卷佐证，本院予以确认并采信。对于潘雅光提交的辽宁省黑山县人民法院（2017）辽0726民初1952号民事判决书，与本案不具有关联性，不予采信。对于潘雅光提交的两张照片，真实性无法认定，不予采信。对于刘忠伍提交的《关于解决文博苑小区业主办理产权证及新装用电申请等信访问题的信访联席会议纪要》（黑信联办纪【2018】9号），与本案不具有关联性，不予采信。 本案审理过程中，潘雅光向本院提交《调取证据申请书》，申请本院调取刘忠伍与锦州润达置业有限公司关于买卖合同纠纷及刘忠伍与辽宁震宇智能消防工程有限公司、锦州润达置业有限公司执行异议之诉案卷。经审查，以上案件与本案并无直接关联性。庭审中，潘雅光自认上述案卷中没有能够证明其上诉理由的直接证据，故本院对该申请不予准许。 本院认为，本案的争议焦点为：刘忠伍对案涉的黑山县文博苑小区1号楼西门市房北2户、3户、4户、5户、6户、7户、9户、10户房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，刘忠伍提交了《商品房销售协议》《文博苑小区认购协议书》、收款收据、银行存取款凭条等以证明其购买案涉8户门市房的事实。经查，刘忠伍提交的上述购房协议中均无房屋单价的约定。其中3份《商品房销售协议》中每份均涉及2户门市房，总价款均为100万元，刘忠伍当庭自认此6户门市房每户价格均为50万元。2份《文博苑小区认购协议书》记载的房屋价款为50万元和49.3万元。结合黑山县不动产登记中心出具的1#楼明细表记载的各户门市房面积，计算出案涉8户商用门市的单价从2627元/平方米到7674元/平方米不等，鉴于刘忠伍签订上述购房协议的时间集中在2014年1月至2014年4月间，且是联排门市的事实，出现如此大的价格差异明显不符合市场规律，且从3份《商品房销售协议》内容看，无论房屋面积多少，每2户房屋总价款均为100万元的约定亦违背通常商品房买卖的交易习惯。另外，2号、4号门市房《商品房销售协议》及5号、6号门市房《商品房销售协议》中约定的房屋面积与黑山县不动产登记中心出具的1#楼明细表中记载的面积差距较大，其他购房协议中均无房屋面积的约定，并且上述购房协议均无公共配套建筑的产权归属、办理产权登记有关事宜、面积差异的处理方式、违约责任等约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，刘忠伍提交《商品房销售协议》及《文博苑小区认购协议书》的内容缺乏商品房买卖合同应具备的主要条款，不符合上述规定，无法认定其购买案涉房屋行为的真实性，故无法证明其享有足以排除强制执行的民事权益。刘忠伍排除执行的请求不应得到法律支持，应当准许执行锦州大强房地产开发有限公司开发建设的黑山县文博苑小区1号楼西门市房北2户、3户、4户、5户、6户、7户、9户、10户商业门市。本院（2018）辽07执异166号执行异议裁定失效。 综上所述，潘雅光提出的准许执行案涉8户商业门市的诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款规定，判决如下： 准许执行锦州大强房地产开发有限公司开发建设的黑山县文博苑小区1号楼西门市房北2户、3户、4户、5户、6户、7户、9户、10户商业门市房。 案件受理费100元，由被告刘忠伍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 本院（2018）辽07执异166号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  王玉龙 审判员  王 广 审判员  安剑凌 二〇一九年五月二十四日 法官助理杨艳洲 书记员徐文竞