山东省阳信县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1622民初976号原告：曹承香，男，1966年3月12日出生，汉族，住山东省阳信县。原告：曹国栋，男，1987年2月14日出生，汉族，住山东省阳信县，（与曹承香系父子关系）两原告共同委托诉讼代理人：顾宗新、郭焕东（实习律师）。被告：于彦英，女，1986年4月20日出生，汉族，住吉林省长岭县。被告：荣盛房地产发展股份有限公司廊坊分公司，住所地河北省廊坊市广阳区新开路**荣盛地产大厦（锦绣家园小区）**楼****，统一社会信用代码91131003796556214D。负责人：耿建富，该公司经理。委托诉讼代理人：郝影，河北听韬律师事务所律师。原告曹承香、曹国栋与被告于彦英、荣盛房地产发展股份有限公司廊坊分公司（以下简称荣盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹承香及其与原告曹国栋的共同委托诉讼代理人顾宗新、郭焕东，被告荣盛公司委托诉讼代理人郝影到庭参加诉讼，被告于彦英经本院公告传票传唤无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。原告曹承香、曹国栋向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令二被告退还购房款60000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月，原告曹承香为儿子曹国栋买房，在被告荣盛公司花语城售楼处交了20000元的排卡费，等通知开盘选房。同年3月，原告曹承香到花语城选房，在售楼处遇到着工装挂工作牌，自称是花语城销售人员的被告于彦英，告知我方需加价60000元才可选房,否则不能选房。无奈之下，我方通过支付宝给被告于彦英转账支付72000元，其中12000元是于彦英代我方交的参团费，当日在荣盛房地产大厦选房，并与被告荣盛公司签订房产认购书。两日后，我方交了50万元左右的首付款，并向银行提交办理房贷的资料。由于当地出台限购政策，我方不符合条件要求退房退款，只收到被告荣盛公司退还的首付款和车位费、参团费等，未收到6万元的加价款。曹承香打电话找于彦英，于彦英说自己只是销售，6万元加价款全交给领导了，后来拒接电话。我方以被骗为由，在当地报警，警方调查后以于彦英系被告荣盛公司的销售人员，与我方属于经济纠纷，不予立案，并告知到法院解决。为维护原告的合法权益，提起本案诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告于彦英未答辩，在举证期限内未提交证据。被告荣盛公司辩称：原告曹国栋于2017年3月17日购买我公司开发的廊坊花语城项目2-3-1-2302房屋，由于当地政府出台限购政策，导致曹国栋不具备购房资格，我公司与曹国栋解除了商品房买卖合同，并于2017年7月17日将包含首付款、车位定金、购地下室款在内的共计452275元退还至曹国栋账户。我公司未通过任何方式收取原告诉求的6万元加价款，该费用不是购房款的一部分，原告将6万元转给了于彦英而非我公司，于彦英与我公司自始至终不存在任何关系。因此我公司对此项费用不具有返还义务，作为本案被告主体不适格。另外，涉案房屋买受人为曹国栋并非曹承香，其二人虽是父子关系，但曹承香并非是涉案商品房买卖合同的当事人，其作为本案原告诉讼主体不适格。综上，请求法院查明案件事实，驳回两原告对我公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告于彦英未到庭质证，对到庭当事人无异议的证据，即原告提交的证据一《房产认购书》；证据六廊坊市公安局东方大学城分局刑警大队出具的受案回执、不予立案通知书、情况说明。被告荣盛公司提交的证据一曹国栋交费记录5张、荣盛公司开具的收据4张、曹国栋出具的具结书、客户退房申请及曹国栋身份证复印件、曹国栋银行卡复印件及退款回单。本院依法予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实认定如下：原告提交的证据二曹国栋的身份证、结婚证，曹承香的身份证、结婚证，以及袁培枝的户口本。用以证明曹承香和袁培枝是夫妻关系，是曹国栋的父母，曹国栋和吴思是夫妻关系。证据三原告曹承香与被告于彦英自2017年3月18日至2018年8月7日的微信聊天截屏打印件17页及原始载体手机（曹承香的微信号×××79）。用以证明原告曹承香为其子在廊坊花语城购房，与被告荣盛公司销售人员于彦英联系。在聊天记录中，体现要求曹承香支付加价款60000元及退房后原告曹承香要求于彦英退加价款的事实。证据四曹承香银行卡交易明细2页；刘秀芳银行卡交易明细1页；与以上银行卡对应的刷卡回单复印件7份；购房款收据复印件6份；曹国栋银行交易明细10页。用以证明原告方向被告荣盛公司交纳首付款409483元、车位定金20000元、地下室款、地下室款22792元服务费5万元，共计502275元。退房后，被告荣盛公司的张美琳将原告持有的收据收回，并将502275元转账退还到曹国栋的账户，但于彦英收取的6万元加价款没有退还。证据五吴思的支付宝转账记录手机截屏打印件4页及原始载体手机和支付宝转账电子回单3页。用以证明2017年3月19日，曹国栋的妻子吴思通过支付宝向被告于彦英转款50000元，2017年3月20日，又分两笔向被告于彦英转款20000元和2000元，共计转款72000元。其中，12000元是偿还于彦英为我方垫付的12000元定金，剩余的60000元是加价款。证据七原告曹承香与被告荣盛公司花语城售楼处工作人员的通话录音光盘一张及文字资料7页。用以证明，被告荣盛公司在花语城楼盘开盘销售时存在合同外加价行为，此加价行为并不只针对原告一户。被告荣盛公司对上述证据质证均有异议，认为其公司与曹国栋之间的房屋买卖合同已解除，收取的首付款和车位定金及地下室款已全部退给曹国栋，双方的权利义务已终止。于彦英不是其公司的工作人员，涉案的60000元款项是原告与于彦英之间的行为，与其公司无关，其公司没有偿还义务。本院综合审核认为，两原告提交的证据二、证据三、证据四、证据五、证据七与其提交的证据一、证据六以及被告荣盛公司提交的证据一、证据二能够相互印证，构成证据链，对原告主张的被告于彦英系被告荣盛公司所属的花语城售楼处的销售人员，其要求原告方交纳6万元加价款，才具有选房资格，并实际收取6万元购房加价款，此款在解除购房合同后未向原告退还等具有证明力，其证明效力，本院依法予以确认。依据确认的证据查明以下事实：2017年3月19日，原告曹承香以其子曹国栋的名义到被告荣盛公司所属的花语城楼盘售楼处购房，并与被告荣盛公司签订《房产认购书》，约定：出卖人为荣盛公司，买受人为曹国栋。买受人自愿购买出卖人开发的花语城住宅项目2-3-1-2302号住宅，建筑面积为77.34㎡，成交合同金额为1437217元。地下室面。地下室面积为10单价为2200元/㎡，成交金额为22792元。预定车位一个，车位款80000元。买受人签订本认购书时向出卖人交付认购金2万元、车位定金2万元合计4万元。并在认购书上手写添加约定，此房源不退不换不更名，如期签约享受5万元抵7万元，贷款100元/㎡，全款200元/㎡的优惠，逾期房源另行出售。签约后原告方向被告荣盛公司交付购房定金2万元，车位定金2万元，另外交付电商服务费26000元和参团费24000元。在选房前向销售于彦英交付合同外加价款60000元。随后原告又向被告荣盛公司交付首付款389483元、地下室款、地下室款22792元合计562275元，其中502275元有6张收据，6万元合同外加价款没有收据，此款是曹国栋之妻吴思通过支付宝向于彦英转账交付的。后因当地政府部门出台商品房限购政策，买受人曹国栋不符合购房条件，与出卖人解除了涉案商品房买卖合同。被告荣盛公司工作人员张美琳将原告方持有的购房款收据全部收回，并以被告荣盛公司和西藏新探索房地产营销有限公司、西藏意家信息科技有限公司名义分别向曹国栋的银行账户转账退款452275元、26000元、24000元，合计502275元。合同外加价款60000元未退，此款经原告方催要未果。曹承香在当地公安机关以购房款被骗报案，当地警方调查了解后告知曹承香，于彦英原系荣盛公司花语城下属分包公司销售，现已离职，报案所称被于彦英骗取房款6万元，属于民事纠纷，不予立案，并出具不予立案通知书和情况说明。至此，两原告提起本案诉讼。本院认为，被告于彦英经本院传唤未到庭应诉，视为其对答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃，不影响本案缺席审理。原告曹承香代其子曹国栋与被告荣盛公司签订的涉案《房产认购书》，是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。由于当地政府部门出台商品房限购政策，导致买受人曹国栋不符合购房条件，买卖双方解除了上述房产认购合同。被告荣盛公司虽已向曹国栋返还了其父曹承香交纳的首付款、车位定金、地下室款、地下室款452275元元的服务费和参团费，但尚未返还其售楼处销售于彦英在选房前收取的合同外加价款6万元。该加价款虽没有收据，但有原告曹国栋之妻吴思的支付宝转账回单为据，因此在双方解除认购合同的情形下该款应于返还。鉴于被告于彦英系被告荣盛公司开发的花语城住宅项目售楼处所属的原销售人员，在当时房源由开发商控制、房价飞涨的市场环境下，售楼处加价售房是众所周知的公开秘密。作为该项目的开发商被告荣盛公司，对此合同外加价情况应属其公司内部的销售策略，不可能不知情。售楼处合同外加价销售楼房，不可能是个别销售人员的私自行为，否则当地公安机关在接到原告报案后也不可能不予立案，而是告知原告作为民事纠纷去法院解决。因此，被告荣盛公司作为管理者，对其售楼处原销售于彦英收取合同外加价款的行为负有不可推卸的管理监督责任。合同外加价售房属于违规操作，构成不当得利，在被告于彦英没有提供收取的涉案加价款去向的情形下，两被告应对涉案加价款共同承担返还责任。曹承香作为涉案房产认购合同的经办人和部分房款的支付人，作为共同原告参与本案诉讼主体适格。两原告的诉求合法有据，本院依法予以支持。被告荣盛公司以没有收取原告诉求的购房加价款，被告于彦英与其公司没有任何关系，其作为本案被告主体不适格等提出的抗辩，与本案查明的事实不符，对其抗辩请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之的规定，判决如下：被告于彦英、荣盛房地产发展股份有限公司廊坊分公司于本判决生效后十日内向原告曹承香、曹国栋返还购房加价款60000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，保全费620元，公告费1200元，合计3120元，由被告于彦英、被告荣盛房地产发展股份有限公司廊坊分公司共同承担。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  赵风军审 判 员  王 宁人民陪审员  魏福云二〇一九年五月十三日书 记 员  刘雯晓