四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民初3248号 原告（申请执行人）：成都紫杰投资管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区小科甲巷**********。 法定代表人：袁海忠，董事长。 委托诉讼代理人：陈贞，男，1980年10月31日，汉族，系公司职工。 委托诉讼代理人：刘显海，四川拓泰律师事务所律师。 被告（执行案外人）：四川省建筑机械化工程公司。住。住所地：四川省成都市成华区二仙桥西一巷**/div> 法定代表人：曹向东，董事长。 委托诉讼代理人：薛慧萍，女，1990年10月10日出生，系公司职工。 第三人（被执行人）：宁波市银都房地产开发有限公司。住所地：浙江省慈溪市浒山孙塘南路**。 法定代表人：孙建生，总经理。 委托诉讼代理人：郑鹏，男，1970年10月12日出生，汉族，系子公司大邑银都房地产开发有限公司职工。 第三人（被执行人）：大邑银都房地产开发有限公司。住。住所地：四川省大邑县晋原镇大邑大道**/div> 法定代表人：孙建生，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑鹏，男，1970年10月12日出生，汉族，系公司职工。 第三人（被执行人）：孙建生，男，1954年3月13日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 委托诉讼代理人：郑鹏，男，1970年10月12日出生，汉族，系孙建生为法定代表人的大邑银都房地产开发有限公司推荐的本单位公民代理人。 第三人（被执行人）：徐兰珍，女，1956年8月1日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 委托诉讼代理人：郑鹏，男，1970年10月12日出生，汉族，系徐兰珍为监事的大邑银都房地产开发有限公司推荐的本单位公民代理人。 第三人（被执行人）：孙乐添，男，1985年5月21日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 委托诉讼代理人：郑鹏，男，1970年10月12日出生，汉族。 第三人（被执行人）：马开纳，女，1982年3月10日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 委托诉讼代理人：郑鹏，男，1970年10月12日出生，汉族。 原告成都紫杰投资管理有限公司（以下简称紫杰投资公司）与被告四川省建筑机械化工程公司（以下简称建机工程公司）、第三人宁波市银都房地产开发有限公司（以下简称宁波银都公司）、大邑银都房地产开发有限公司（以下简称大邑银都公司）、孙建生、徐兰珍、孙乐添、马开纳申请执行人执异异议之诉一案，本院2018年9月14日受理后，依法组成合议庭于2018年11月22日公开开庭进行了审理。原告紫杰投资公司的委托诉讼代理人陈贞、刘显海，被告建机工程公司的委托诉讼代理人薛慧萍，第三人宁波银都公司、大邑银都公司、孙建生、徐兰珍、孙乐添、马开纳共同的委托诉讼代理人郑鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 紫杰投资公司向本院提出诉讼请求：判决准许执行位于四川省大邑县晋原镇大邑大道458号13套房屋。事实和理由：2018年5月21日，四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院）作出（2018）川01执保160号执行裁定（以下简称160号裁定），对大邑银都公司所有的位于大邑县项的车库、房屋予以查封，其中包括本案案涉13套房屋。建机工程公司对案涉13套房屋提出执行异议，成都中院作出（2018）川01执异804号执行裁定（以下简称804号裁定），中止对案涉13套房屋的执行。紫杰投资公司认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条的规定，建机工程公司应举证证明以物抵债的合法性、在人民法院查封之前已合法占有房屋、非因自身原因未办理过户登记。建机工程公司没有举证证明以上事实，对案涉13套房屋不应中止执行。 建机工程公司辩称，1.建机工程公司在人民法院查封前已经合法购买并实际占有案涉13套房屋。2013年7月11日，建机工程公司与大邑银都公司签订了协议书，约定大邑银都公司以15套房屋抵偿欠建机工程公司的工程款，2013年11月30日，大邑银都公司将案涉13套房屋交付给建机工程公司，由建机工程公司占有使用至今。2016年4月28日，建机工程公司与大邑银都公司分别就案涉13套房屋签订了商品房买卖合同，并付清全部房款，大邑银都公司开具了不动产统一发票。2.非因建机工程公司的原因未办理其中12套房屋的过户登记手续。2016年签订房屋买卖合同后已办理了37栋×单元×层12号、40栋×单元×层12号的过户手续，另外12套房屋，建机工程公司到地税局办理不动产权属登记契税、维修基金、产权登记费等时被告知大邑银都公司相关税费未结清，暂不能收取建机工程公司交纳的税费，导致一直无法办理过户手续。经建机工程公司多次催促，大邑银都公司告知已经解决税费问题时，建机工程公司才知道案涉13套房屋已经被查封。建机工程公司为四川省国资委下属的全民所有制企业，案涉13套房屋是国有资产，为防止国有资产流失，建机工程公司提起执行异议，成都中院依法作出的804号裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回紫杰投资公司的诉讼请求。 宁波银都公司、大邑银都公司、孙建生、徐兰珍、孙乐添、马开纳共同述称，1.包括案涉13套房屋在内共15套房屋，建机工程公司与大邑银都公司签订了协议书，用于抵偿工程款。2.协议约定的15套房屋抵偿工程款后超过的房屋价值，建机工程公司还需支付大邑银都公司500000元，大邑银都公司在协议签订后及时交付了房屋并同意建机工程公司出售。3.房屋未过户的原因是大邑银都公司的房屋销售达到90%后，地，地税局要求清税清税分歧未能办理过户。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的执行裁定书和协议书、商品房买卖合同及发票、房屋信息摘要、房屋抵款明细，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对建机工程公司提交的证明和工作联系函都是案件审理期间针对案件争议事实而形成，欠缺客观真实性，情况说明是案件当事人的说明，属于当事人陈述范畴，均不应作为证据采信。对紫杰投资公司提交的他人的执行异议裁定、孙乐添等人的完税证明和房屋登记信息与本案缺少关联性，不应作为证据采信。 根据采信的证据和当事人一致的陈述，本院认定以下事实：案涉13套房屋是大邑银都公司开发的位于四川省大邑县晋原镇大邑大道458号“邑都上城”楼盘的商品房。建机工程公司是“邑都上城”楼盘二期、三期土建、水电安装工程的施工人。因大邑银都公司拖欠建机工程公司工程款6830778元，双方于2013年7月11日签订协议书，约定大邑银都公司以包括案涉13套房屋在内的共15套房屋共2819.53平方米作价7330778元抵偿欠付工程款，房款超出的500000元由建机工程公司支付给大邑银都公司，建机工程公司可以将抵偿的房屋出售，大邑银都公司配合购房人办理权属证书；双方在协议书中还约定了其他事项；协议书附表明确了15套房屋的房号、面积和价格等事项。协议签订后，大邑银都公司将抵债15套房屋的钥匙交给建机工程公司。除抵偿协议中约定的价值526344元的17栋×单元×层12号房屋外，2016年4月28日，建机工程公司与大邑银都公司签订了十四份《商品房买卖合同》，约定建机工程公司购买协议书附表中约定的其他14套房屋，房屋价款与协议书附表约定一致。17栋×单元×层12号房屋由大邑银都公司自行出卖，所得价款由大邑银都公司收取充抵协议书约定的500000元。商品房买卖合同签订后，其中37栋×单元×层12号和40栋×单元×层12号房屋的买卖合同在登记机关进行了合同备案。2016年4月29日，大邑银都公司开具了14份商品房买卖合同约定房屋的销售不动产统一发票。 紫杰投资公司在与宁波银都公司、大邑银都公司、孙建生、徐兰珍、孙乐添、马开纳等借款合同纠纷一案中申请诉讼财产保全，成都中院于2018年5月21日作出160号裁定，对包括案涉13套房屋在内的房产、股权等财产在30760000元范围内予以查封，目前借款合同纠纷案件在审理过程中。2018年7月23日，建机工程公司对160号裁定中的案涉13套房屋提出执行异议，成都中院审查后认为建机工程公司的异议成立，于2018年8月20日作出804号裁定，裁定中止对案涉13套房屋的执行。紫杰投资公司不服裁定，提起本案诉讼。 本院认为，民事强制执行中对无过错买受人的物权期待权进行保护，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式给予优先保护，其价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护，无过错的买受人对物权的期待权应当特殊保护。在执行异议之诉中，执行异议和复议规定有参照适用的价值。参照执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”建机工程公司因与大邑银都公司因先存在的建筑工程施工合同关系，大邑银都公司拖欠工程款未支付，双方通过协商一致采用以物抵债的方式消灭拖欠工程款的合同之债，由此订立商品房买卖合同，并按照合同约定的价款以金钱债权抵偿合同价款，可作为履行付款义务的一种方式，不违反法律规定，也不影响国家、集体和他人的合法权益，法律上应予以认可。作为依法成立的合同，对双方均发生约束力，双方只需按照合同约定履行则可最终完成以物抵债的约定并实现物权变动。但建机工程公司在双方商品房买卖合同成立后，并未主动行使合同权利和履行买受人的义务，这一点从建机工程公司一直没有交纳物业服务费可以看出，再结合建机工程公司和与大邑银都公司签订的协议书看，明确约定了物管费从建机工程公司将房屋转让给第三方后才计收，且第三方购房后大邑银都公司需无条件配合办理权属证书，说明建机工程公司最根本的目的还是处置约定的抵偿房屋以实现债权，这才是导致在商品房买卖合同签订后仍迟迟未办理权属登记的根本原因，拖延两年以上后又因其他案件的执行被查封，属于建机工程公司自身的原因所致。建机工程公司于房屋的合同权利是真实的，但因自身的原因造成权利的不完整，不足以排除人民法院强制执行。 综上，建机工程公司排除执行的主张不能成立，紫杰投资公司请求准许执行的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 准许执行位于四川省大邑县晋原镇大邑大道458号13套房屋。 案件受理费55807.24元，由四川省建筑机械化工程公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 本院（2018）川01执异804号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  唐 健 审 判 员  徐苑效 人民陪审员  胡 荣 二〇一九年五月十三日 书 记 员  孔冬梅