山东省潍坊市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）鲁07行初17号原告于荣章，女，1930年3月13日出生，汉族，住潍坊市奎文区。委托代理人贾飞，北京京师律师事务所律师。被告潍坊市奎文区人民政府。住所地：潍坊市奎文区胜利东街4919号。法定代表人高志秀，区长。出庭负责人李顺廷，副县级干部、重点项目办公室主任。委托代理人李树亮，男，1972年10月23日出生，汉族，潍坊市奎文区人民政府法制办工作人员，住潍坊市奎文区。委托代理人韩立宏，山东泰公律师事务所律师。原告于荣章因认为被告潍坊市奎文区人民政府对其房屋征收而作出的补偿决定违法，于2019年1月9日向本院提起行政诉讼。同日本院受理后于2019年1月14日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年3月27日公开开庭审理了本案。原告于荣章的委托代理人贾飞，被告奎文区人民政府的负责人李顺廷及其委托代理人李树亮、韩立宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告于2018年8月3日作出潍奎政补字[2018]21号《潍坊市奎文区人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称《补偿决定》），决定对登记在原告名下的房屋实施征收，要求原告选择货币补偿或者产权调换，其中货币补偿数额为519650元，产权调换按《潍坊市老市府东院片区房屋征收补偿方案》（以下简称《征收补偿方案》）的规定选择房屋，另附属物、装修装饰等综合补助46825元，要求原告自收到该《补偿决定》之日起15日内到潍坊市老市府东院片区改造指挥部选择补偿方式，领取补偿款，并将涉案房屋腾空，交付房屋征收部门。原告认为被告作出的《补偿决定》认定事实不清，适用法律错误。为维护自身合法权利，故依法诉至法院，请求依法判令：一、撤销被告作出的潍奎政补字[2018]21号《补偿决定》；二、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件、《补偿决定》，证明原告的主体适格。2、《潍坊市老市府东院片区房屋征收补偿方案》，证明被诉行政行为的内容。3、房地产评估分户报告，证明房屋评估情况。被告奎文区人民政府答辩称，一、征收补偿决定法律依据充分。2018年2月22日，被告作出《潍坊市奎文区人民政府关于潍坊市老市府东院片区房屋征收决定》（以下简称《征收决定》）。同年2月23日进行了公告，原告不服，向潍坊市中级人民法院起诉，经审理，潍坊市中级人民法院依法驳回了原告的诉讼请求，原告上诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院审理后驳回上诉，维持原判。因此，被告作出的《征收决定》合法有效，因原告在签约期未与房屋征收部门达成补偿协议，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第二十六条第一款之规定，被告依法作出《补偿决定》。二、被诉《补偿决定》事实清楚。经被征收人投票，奎文区公证处公证，多数选定山东金庆房地产土地评估测绘有限公司为评估机构，评估机构评估后，进行了分户评估结果公示，出具了分户评估报告，并依法送达。分户报告载明，如对估价结果有异议，自收到报告之日起10日内，可以提出书面申请复估。对复估结果有异议的，应当自收到复估结果之日起10日内，向潍坊市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。在异议期间至本次诉讼前，原告未向评估机构申请复核评估，也未向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，在签约期被征收人未签订征收补偿协议。三、被诉《补偿决定》程序合法。奎文区住建局作为征收部门提请奎文区人民政府依法作出《补偿决定》后，在征收范围内进行了公告，并依法进行了送达，告知了行政复议和行政诉讼权利，程序合法。综上，被告依法作出《补偿决定》，事实清楚，证据确凿，适用法律法规正确，原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告奎文区人民政府向本院提交如下证据及依据：1、产权人身份证、房产证。证明被征收人及房产信息。2、《征收决定》（附《房屋征收补偿方案》）、公告（奎政征[2018]1号）、潍坊市中级人民法院行政判决书及山东省高级人民法院行政判决书。证明《征收决定》合法有效。3、测量报告及公示。证明进行实际测绘，测绘面积大于房产证记载的面积。4、评估机构选取通知、公示照片、计票结果公证书、投票结果通知及公示照片、评估报告书、分户评估结果公示表及公示照片、分户报告送达记录。证明依法选定评估机构、评估结果及公示、评估报告送达。5、作出征收补偿决定的请示、公告、送达、补偿资金证明。证明依法作出征收补偿决定并公告、送达，补偿资金充足（截止到2018年11月1日，老市府片区征收补偿款结算账户内余额为7.7亿余元，扣除西院所需的7.2亿元，剩余5000余万元超出东院片区尚未签订补偿协议的被征收人所需的3000余万元）。6、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、山东省《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》。经质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1原告的身份证复印件及《补偿决定》无异议。对证据2《征收补偿方案》的真实性无异议，该方案是被告经过征求被征收人意见后依法作出，并经潍坊市中级人民法院及山东省高级人民法院生效判决确认合法有效。被告依据该补偿方案作出征收补偿决定，符合法律规定。对证据3房地产评估分户报告无异议。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1产权人身份证、房产证无异议。对证据2《征收决定》、《征收补偿方案》、公告及两级法院的行政判决书的真实性、关联性均无异议，对合法性有异议，对山东省高级人民法院行政判决书，部分原告已经提交了再审申请，剩余的原告也将要向山东省高级人民法院提交再审申请。对证据3测量报告及公示的关联性无异议，真实性、合法性及证明目的均有异议，部分户没有入户测量，对于房屋原本配套和自建部分没有明确区分测绘，不符合规定，达不到证明目的。对证据4中评估机构选取通知及公示照片的真实性、关联性无异议，合法性有异议，评估机构的选择首先应当是被征收人进行协商，协商不成的，才用其他方法。对证据4中计票结果公证书的真实性、关联性无异议，合法性有异议，该公证书不显示发放选票、投票人身份等信息，无法确认所收回选票均是由本案真实的被征收人参与。根据该结果显示的内容收回选票545张，但本案当事人以及其所了解的多人并未收到选票，也未参与评估机构的选择，其评估机构的选择权被非法剥夺。对证据4中投票结果通知及公示照片的真实性、关联性无异议，合法性有异议，没有合法有效的选择评估机构，其后期的公示缺少合法依据。对证据4中被征收房屋征收补偿价值的房地产估价报告有异议，评估方法选定不合法，首先是单方确定的评估方法，估价方法只采用了比较法和成本法两种，被拆迁的房屋范围之内的有商业用房和住宅用房两种，且都是国有土地上的完全产权房屋，对商业用房应当使用收益法、假设开发法等多种方式，而不应当仅采用单一方法确定；在该报告中没有比较法适用的证据，没有选取所用于对比的商品房的市场交易文件，包括房屋买卖合同的材料，同时该评估报告中估价对象所依据的补偿安置方案中也只有回迁房，缺少商业房的内容。对证据4中安置房屋的价值的房地产估价报告有异议，该报告的评估对象不存在，用于产权调换的房屋是现房，如果当事人选择原址回迁的房屋可以是期房，且即使是期房，也应当有安置房的立项、环评、施工许可等手续，没有相关的审批依据，该评估报告估价对象不存在，该评估报告结果也是违法的。证据4中房地产评估分户报告不完整，缺少其采用比较法所采样的比较对象，且原告中有部分房屋为多层，部分房屋为别墅，而用同一标准缺少法律依据，且对原告而言不公平，其所列出的评估价事实上低于周围的同类房屋的市场价。分户评估报告及安置房评估报告均未依法有效送达，原告所收取的分户报告有部分是在墙上张贴，部分是直接在门缝中发现。对证据5作出征收补偿决定的请示、公告的真实性、关联性无异议，合法性有异议，请示及公告的内容中均没有回迁房屋的相关权属证书或审批文件，根本无法保障原告的安置方式选择权，及后续取得安置房的权利。对证据5中的送达记录有异议，应当是直接送达，而本案所提交的补偿决定均采用公告形式。证据5中补偿资金证明的内容不真实，缺少银行流水予以印证。本院对原、被告双方提交的上述证据认证如下：原告提交的三组证据，被告均无异议，予以采信。被告提交的证据1，原告无异议，该证据可以证明原告系被征收人，确认为有效证据。被告提交的证据2《征收决定》、《征收补偿方案》、公告及两级法院的行政判决书，原告虽称对山东省高级人民法院的判决书已经提交再审申请，但在上述判决未被依法撤销前，其所作出的认定对当事人具有约束力，应予以采信，依据该两份判决，《征收决定》及《征收补偿方案》均合法有效。被告提交的证据3测量报告系具有不动产测绘资质的机构和人员作出，测绘程序亦不违法法律规定，原告虽对测绘结果不认可，但未提交相反证据证明测绘数据不正确，故予以采信。被告提交的证据4中的评估机构选取通知的第四条、第五条内容赋予了房屋被征收人首先协商选定房地产价格评估机构的权利，协商不成的，则由房屋征收部门采取逐户征询的方式组织被征收人投票选定；公示照片显示房屋征收部门已将评估机构选取通知进行张贴公示；计票结果公证书、投票结果通知及公示照片证明在公证处的公证下进行了开封、计票工作，并将投票结果予以公示，上述证据均具有真实性、合法性、关联性，确认为有效证据。证据4中的被征收房屋征收补偿价值的房地产估价报告、安置房屋的价值的房地产估价报告及分户评估报告，均系有资质的评估结构及评估人员作出，原告虽持有异议，但未提交相反证据，故予以采信。证据4中的公示照片具有真实性、合法性、关联性，予以采信；分户报告送达记录及公证书可以证明原告本人收下分户报告后拒绝签字，予以采信。被告提交的证据5中的作出征收补偿决定的请示、公告及送达记录，具有真实性、关联性、合法性，予以采信。证据5中的补偿资金证明系原件，且关于补偿资金是否充足的问题已经由生效裁判文书所确定的，故予以采信。经审理查明，原告于荣章是奎文区胜利东街322号内10号楼3-5号房屋的所有权人，该房屋所有权证载明面积为62.74平方米。2018年2月22日，奎文区人民政府作出《征收决定》，并附《征收补偿方案》，该补偿方案对住宅房屋的补偿方式中产权调换方式下的安置房及相关情况（包括安置地点、过度期限、安置房型及面积、价格等）、货币补偿内容（包括房屋及附属物、装修补偿、搬迁费、临时安置费）、综合补助、搬迁奖励、选房原则、安置房屋差价结算、选房程序、税费承担等作出了规定。同年2月23日，奎文区人民政府作出奎政征[2018]1号《关于潍坊市老市府东院片区房屋征收决定的公告》，同日通过张贴和在《潍坊日报》刊发的形式将《征收决定》和《征收补偿方案》予以公告。原告的房屋在《征收决定》公示的被征收范围内。原告对被告作出的《征收决定》不服，向潍坊市人民政府申请行政复议，潍坊市人民政府于2018年4月19日作出潍政复决字[2018]第198号《行政复议决定书》，维持了奎文区人民政府作出的《征收决定》。2018年5月3日，原告向本院提起诉讼，要求撤销奎文区人民政府作出的《征收决定》及潍坊市人民政府作出的《复议决定》。该案经本院一审、山东省高级人民法院二审，均确认《征收决定》合法有效，并驳回原告的诉讼请求。2018年2月23日，奎文区住建局在指挥部公示栏、东院北大门及各被拆迁楼前发布《潍坊市老市府东院片区房屋征收评估机构选取工作通知》及推荐的三家房地产价格评估机构的简介，其中第四条载明“房屋被征收人需在2018年3月4日下午5:30分前协商选定房地产价格评估机构，并将协商选定结果以书面形式报房屋征收部门。”第五条载明“协商不成的，房屋征收部门将采取逐户征询的方式组织被征收人投票选定，投票期限：2018年3月5日至3月8日。…”。2018年3月8日，在潍坊市奎文公证处的公证下，奎文区住建局对选票进行了统计，其中应投591票，实投545票，山东金庆房地产土地评估测绘有限公司得票最多为332票。2018年3月9日，奎文区住建局作出《房屋征收评估机构投票结果的通知》及《房屋征收入户评估的通知》，并在被征收片区予以发布。2018年3月22日，山东金庆房地产土地评估测绘有限公司出具分户评估结果公示表，对各被征收房屋的证载面积、实测面积、评估单价、评估价值、附属物评估价值、装修评估价值及迁移费进行了确认，其中原告的房屋实测面积为66.24平方米，并于同日张贴于被征收片区。2018年3月27日，山东金庆房地产土地评估测绘有限公司出具房地产分户评估报告并附评估价值明细表。其中“估价方法”一栏载明：“住宅房、配套厦子采用比较法，其他地面附属物及迁移费参照鲁国土资字[2017]398号文件规定执行，装修按现行市场价格考虑成新后确定。”“相关说明”一栏载明：“3、由于被征收人自2018年2月23日发布征收决定公告之日起未同意入户查勘，故本报告评估价值仅为房产价值，不包含室内装饰装修价值、附属物价值及迁移费。4、征收当事人如对估价结果有异议，自收到报告之曰起10日内，可以向本公司提出书面申请复估，本公司将在收到书面复核估价申请之日起10日内进行复核，并将书面告知申请人复估结果。征收当事人对复估结果有异议的，应当自收到复估结果之日起10日内，向潍坊市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”所附的评估价值明细表显示原告房屋面积66.24平方米，单价为7069元。同年4月23日，在公证人员的公证下，原告本人收取该分户评估报告。因原告在签约期限内未签订补偿协议，2018年8月1日，奎文区住建局向奎文区人民政府出具《关于对潍坊市老市府东院片区房屋被征收人麻增昌等十三人作出房屋征收补偿决定的请示》。2018年8月3日，奎文区人民政府作出《关于潍坊市老市府东院片区房屋征收补偿决定的公告》，对原告等十三人在内的被征收人作出的房屋征收补偿决定进行了公告。其中针对原告作出的潍奎政征补字[2018]21号《补偿决定》载明：一、对被征收人于荣章名下的奎文区胜利东街322号内10号楼3-5号房屋实施征收，于荣章应按照《征收补偿方案》的规定选择货币补偿或产权调换。二、被征收人于荣章如果选择货币补偿，应得货币补偿、补助数额为：1、主房价值补偿：468251元；2、搬迁费：600元；3、临时安置费：3974元；4、综合补助：46825元。以上4项合计为人民币519650元。三、被征收人于荣章如果选择产权调换，应按《征收补偿方案》的规定选择用于产权调换的房屋。用于产权调换的房屋价值与被征收房屋价值的差价按《征收补偿方案》规定，待回迁时一次性结清。另被征收人于荣章应得搬迁费1200元，临时安置补助费按《征收补偿方案》规定据实结算，综合补助46825元。四、被征收房屋的装饰装修补偿、附属物补偿及配套设施迁移费待入户评估后进行补偿。上述二、三、四项补偿、补助款项已存储于中国农业发展银行潍坊市坊子区支行。四、被征收人于荣章应自收到本决定书之日起15日内到潍坊市老市府东院片区指挥部选择补偿方式，办理房屋征收补偿手续，领取相关补偿、补助款，…。同时，该《补偿决定》也载明了被征收人享有申请复议和提起诉讼的权利。同日，在公证人员的公证下，原告本人收取该《补偿决定》。另查明，2018年3月27日，山东金庆房地产土地评估测绘有限公司对潍坊市老市府东院片区房屋征收项目范围内房屋及地面附注五征收补偿价值进行评估，确认估价对象在价值时点的征收补偿价值为人民币381429849元；为确定产权调换房屋价值，对潍坊市老市府东院片区房屋征收项目住宅及商业安置房价值进行评估。截止到2018年11月1日，潍坊市老市府东院片区征收补偿款结算账户内，针对老市府东院片区内尚未签订补偿协议的被拆迁人尚余补偿资金5000余万元。本院认为，房屋征收决定是征收补偿决定的前置程序，本案所涉《征收决定》的效力已为山东省高级人民法院作出的生效行政判决书所确认，故本次诉讼中不再对该征收决定的合法性予以审查。本案双方争议的焦点问题是被告奎文区人民政府作出的潍奎政补字[2018]21号《补偿决定》的内容及程序是否合法。第一，关于被告作出的潍奎政补字[2018]21号《补偿决定》的内容是否合法的问题。《征补条例》第二十六条规定，“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”第二十五条第一款规定，“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”本案中，奎文区住建局提请奎文区人民政府作出的涉案《补偿决定》规定了补偿方式、补偿金额和支付期限及复议和诉讼权利，同时该《补偿决定》适用的《征收补偿方案》中对于安置房的地点、面积、过渡期限等内容均进行了规定。关于被征收房屋的装饰装修补偿、附属物补偿及配套设施迁移费等的补偿。因原告未能配合评估时进入室内查勘，无法确定该三项的补偿金额，被诉《补偿决定》中明确该三项补偿项目待入户评估后进行补偿，未侵害原告的合法权益。因此，被告作出的《补偿决定》的内容符合《征补条例》第二十五条的规定。第二，关于补偿方式是否合法的问题。《征补条例》第二十一条规定，“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”本案中，奎文区人民政府在《补偿决定》中提供了货币补偿和房屋产权调换两种方式供原告选择，并未剥夺其选择权。同时，被告也已准备好充足资金用于货币补偿，并已对涉案征收项目住宅及商业安置房价值进行了评估，以确定产权调换房屋价值，用于产权调换。上述行为，足以保障原告享有实际的选择权。第三，关于分户评估报告确定的房屋价值补偿是否合法的问题。《征补条例》第十九条第一、二款规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”本案中，原告房屋的分户评估报告系具有相应资质的房地产价格评估机构作出，在分户评估报告中也明确注明了被征收人申请复估及鉴定的权利，该分户评估报告也已送达给原告。原告既未申请复估也未申请鉴定，应当视为对分户评估报告的认可。诉讼中，原告也没有提交证据证明该分户评估报告结果明显不当。关于原告提出的其房屋只有一半的阳台面积包含在房产证记载的面积中，其入住后将阳台予以封闭，应当按照合法建筑进行补偿。被告抗辩称，评估时已将全部的阳台面积包含在内，实测时增加的面积中即包含阳台面积。本院认为，从被告提交的分户评估报告来看，实测面积超出了证载面积，超出的面积是按照与证载面积相同的单价计算价值。原告虽主张分户报告实测面积未包含另一半阳台面积，但未提交相应证据证明，故不予采信。第四，关于被告作出潍奎政补字[2018]21号《补偿决定》的程序是否合法的问题。《征补条例》第二十条规定，“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案中，奎文区住建局公示的《评估机构选取通知》第四条、第五条赋予了房屋被征收人首先协商选定房地产价格评估机构的权利，协商不成的，则由房屋征收部门采取逐户征询的方式组织被征收人投票选定。最终涉案被征收项目通过被征收人多数决定，奎文区公证处公证，选定山东金庆房地产土地评估测绘有限公司为评估机构，评估机构的选择符合法定程序。分户评估报告作出后也已经予以公示，在公证情况下送达给原告，送达程序符合法律规定。奎文区人民政府作出《补偿决定》后进行了公告，在公证情况下送达给原告，送达程序也符合法律规定。综上，被告作出的潍奎政补字[2018]21号《潍坊市奎文区人民政府房屋征收补偿决定书》内容及程序均符合法律规定，原告要求撤销，依据不足，不予支持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告于荣章的诉讼请求。案件受理费50元，由原告于荣章负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  李长明审 判 员  郭明明人民陪审员  王 莹二〇一九年五月二十日书 记 员  赵 倩