福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0304民初5458号 原告（反诉被告）：余志明，男，1969年1月31日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 被告（反诉原告）：莆田市安居物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：姚友松。 委托诉讼代理人：范明亮、徐佳佳，福建凌龙律师事务所执业律师。 原告余志明因与被告莆田市安居物业管理有限公司（以下简称安居物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，2018年11月20日被告安居物业公司提起反诉，本院予以受理。后本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）余志明、被告（反诉原告）安居物业公司的委托诉讼代理人范明亮、徐佳佳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 余志明向本院提出诉讼请求：1.安居物业公司公布2007年至2017年收取业主车辆停放费、公共场所广告费和架空层会所出租租金收支明细；2.退还该归全体业主所有、余志明应得份额的车辆停放费、广告费和架空层会所出租租金3889元；3.确认安居物业公司未经双过半业主同意擅自提高收费标准无效，退还给余志明2010年1月至2015年12月多收的物业费907元；4.安居物业公司赔偿给余志明因失职造成余志明车辆被撞无法追偿造成的损失1009.96元;5.安居物业公司公布2015年至今进入小区停靠车辆信息；6.本案诉讼费由安居物业公司承担。诉讼过程中，余志明放弃上述第1项诉讼请求中要求安居物业公司公布2013年及2017年的收取业主车辆停放费、公共场所广告费和架空层会所出租租金收支明细。事实和理由：1.安居物业公司强制收取业主车辆停放费，将业主共有的架空层会所出租，2007-2014年8年侵吞车辆停放费、广告费和架空层会所出租租金712.71万元，2015-2017年3年车辆停放费、广告费和架空层会所出租租金313.19万元，应当退还该归全体业主所有、余志明应得份额的车辆停放费、广告费和架空层会所出租租金3889元。余志明与安居物业公司于2006年4月26日签订C10-402《物业管理服务合同》，余志明是荔园小区业主，安居物业公司是荔园小区前期物业服务企业。安居物业公司对业主进出小区的摩托车、电动车凭车辆出入卡出入，强制收取车辆停放费：汽车1200元/辆年，摩托车、电动车60元/辆年，侵吞该归全体业主所有的车辆停放费。安居物业公司擅自将业主共有的公共停车位、架空层、会所出租，侵吞该归全体业主所有的租金，应当归还。2007-2014年8年期间以2013年为计算标准，停车费收入792972元，广告费收入14400元，租金收入83520元，合计890892元，8年合计712.71万元；2015-2017年3年期间以2015年为计算标准，停车费收入873045元，其他收入76958元，租金收入93961元，合计1043964元，3年合计313.19万元。2007-2017年11年共计1025.9万元。荔园小区（ABCD区）总建筑面积332317.92㎡,余志明房屋建筑面积125.98㎡，安居物业公司应当退还该归全体业主所有、余志明按建筑面积应得份额的车辆停放费、广告费和架空层会所出租租金3889元。2.安居物业公司违反《物业管理服务合同》约定，未经双过半业主同意违法提高收费标准，应当确认无效，应当退还给余志明多收的物业费907元。安居物业公司收取的物业管理服务费按照合同约定多层住宅收费标准0.65元/㎡，超过《莆田市普通住宅物业服务收费等级收费标准》规定的“三级资质物业管理企业多层住宅收费标准0.3-0.4元/㎡,二级资质物业管理企业多层住宅收费标准0.4-0.6元/㎡”。而2009年7月1日起，安居物业公司按多层住宅0.75元/㎡向余志明收取物业管理服务费，违法提高收费标准。根据《福建省物业服务收费管理办法》第八条第三、四款“如要调整收费标准，则必须经过双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内重新约定”的规定，荔园小区业主委员会没有经过业主大会授权，超出其法定职责和权限作出的《关于同意调整物业服务管理费的决定》违法，应当确认无效。安居物业公司应当退还给余志明多收的物业费907元。3.2015年12月7日，因安居物业公司失职，余志明车辆被撞，同时安居物业公司又无法提供监控视频，交警认定是非现场事故，余志明承担30%修理费用计195元，同时因事故影响2016年的保险费增加814.96元，合计1009.96元。4.安居物业公司违反公平、公开、诚信原则，无序准入车辆进入小区停靠。综上所述，安居物业公司强制收取业主车辆停放费，将业主共有的架空层会所出租，侵吞车辆停放费、广告费和架空层会所出租租金，未经双过半业主同意违法提高物业服务费收费标准，侵害了广大业主的利益，应当退还相关费用和赔偿余志明车辆损失。安居物业公司称2013年前没有要求公示，按照合同要求必须每年公示。按照《物业管理条例》的规定，公共场地车辆停放费用，归全体业主所有，物业公司只能收取一定的酬金，酬金由双过半业主决定，新的《物业管理条例》规定物业收取的酬金不能超过30%。 安居物业公司辩称，1.安居物业公司自2013年起已按照荔园小区业主委员会的要求，对于依法应予以公示的内容每年都有在小区内公示栏进行公示，故余志明的该诉求没有事实和法律依据。2013年前，荔园小区原业主委员会及业主从未要求安居物业公司对相关内容进行公示。荔园小区原业主委员会换届后新一届业主委员会才开始向安居物业公司提出对相关内容进行公示的要求，之后安居物业公司便按照业主委员会的要求对依法应予以公示的内容每年都有在公示栏进行公示，甚至还将该小区2013年至2017年的物业费收支情况、公共收益情况及资金使用情况进行了整体公示。安居物业公司提供的证据也证实了上述事实。实际上安居物业公司作为依法成立、自主经营的公司，而对荔园小区的物业管理是全承包型物业管理模式，即所有物业管理费的收取是包干使用、自负盈亏，安居物业公司应无需对物业费用的收支予以公示，但安居物业公司仍按照业主委员会的要求予以了公示，故余志明的该诉求没有事实和法律依据。2.安居物业公司按照《物业管理服务合同》的约定收取车辆管理费属于物业服务费的一部分，而广告费和租金则是用于支付公共水电费用，余志明关于上述各种费用的应得份额计算方式及要求退还的诉求均没有依据。（1）《物业管理服务合同》第二十一条约定：车位使用费（车辆管理费）由车位使用人按下列标准向乙方交纳：露天车位：每日2元，包月50元/月，包年：500元/年。此实际上是对车辆管理费的约定。2009年初，经荔园小区业主委员会研究决定，自2009年3月1日，将露天停车位的车辆管理费由原来的每月50元和每年500元调整为每月80元和每年800元，将地下停车位的车辆管理费由原来的每月150元和每年1500元调整为每月120元和每年1200元，并于2009年1月23日在门口的公示栏进行公示。2016年6月22日荔园小区业主委员会发布《荔园小区车辆管理规定》，再次调整车辆管理费，将露天停车位的车辆管理费调整为每月60元（不含业主委员会收取的每月40元），将地下停车位的车辆管理费调整为每月60元（不含业主委员会收取的每月90元）。安居物业公司收取的车辆管理费属于物业服务费的一部分。（2）本案荔园小区系经济适用房，且一直都没有收取公共水电费用。而这部分费用正是由安居物业公司从收取的广告费和租金中支付。余志明以某年的收入作为标准去推理计算连续几年的收入，并以此得出其所谓的应得份额显然是没有依据的。（3）即使把租金和广告费纳入收益，从安居物业公司公示的年度收支情况中可以看出，其利润已经非常少，明显低于物业行业平均水平（8-10%），且在小区物业费明显偏低的情况下，业委会对物业公司上述租金和广告收入也持默认态度，被当作对物业费收益偏低的有效补充，以促进小区物业服务在低收益的情况下尽量正常化。自2013年起至今，上述费用及物业费安居物业公司每年都有在公示栏进行公示，且在公示期间，余志明也未曾向安居物业公司或业主委员会提出异议，也可以证实余志明对于安居物业公司每年管理项目、费用开支及物业服务均表示认可。3.安居物业公司调整物业费标准的程序合法，且收费标准符合《物业管理服务合同》的约定，故余志明要求退还物业费的诉求没有依据。（1）安居物业公司调整物业费标准符合《物业管理服务合同》的约定。《莆田市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》只是一个指导性意见，而并非是强制性的统一的标准，且该标准是于2008年12月30日公布的，而安居物业公司与余志明的《物业管理服务合同》是2005年5月21日签订，所以根本无法参考该通知的收费标准。《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，按照合同约定，合同期限届满后自动延续，收费标准也自2009年起事实上已变更为每月每平方米0.75元，且已实际履行至今，余志明没有提出异议，表明余志明签订认可了安居物业公司的收费标准，且以变更后的标准交纳物业费至2016年12月31日，因此安居物业公司调整物业费标准符合《物业管理服务合同》的约定。（2）安居物业公司调整物业费收费的行为符合公平合理原则。在《物权法》出台前测算物业费总体收入并确定收费标准时，已把地面停车的收入计算在内，实际上以此标准收取的物业费是偏低的。在这种情况下，如果不调高物业费标准、而直接将停车收益归业主所有，实际上不符合质价相符的原则，可能导致很多经济适用房等政策性住宅小区的物业服务公司入不敷出，无法维系正常的管理和服务。本案所涉荔园小区正是经济适用住房小区，且小区公共面积大、绿化率高、管理服务人员需求增加及物价上涨等因素造成小区管理服务成本的增加而亏损的具体情况。如果继续按原来的物业服务费标准收费的话，对安居物业公司而言存在明显的不公平。即使是按调整后的收费标准，目前在莆田市内，按安居物业公司的企业资质，其收费标准应该是最低的了，余志明一方面要求安居物业公司提供更好的服务，另一方面却又以收费偏标准高为由拒不交纳物业费，既是严重的违约行为，于情于理也是说不通的。（3）安居物业公司调整物业费标准的程序合法。2009年7月1日起，因荔园小区业主委员会作出了《荔园小区业主委员会关于同意调整物业服务管理费的决定》，同意将小区多层住宅的物业管理服务费由原来的每月每平方米0.65元调整为每月每平方米0.75元，并向小区业主发布《关于调整荔园小区物业服务管理费的公示》，公示期间没有业主提出异议，荔园小区业主委员会调整收费标准针对的对象是该小区内的所有业主。《物业管理条例》第十二条第四款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。根据上述规定，安居物业公司提高物业费的程序完全合法，安居物业公司按照调整后的标准收费并无不当，且生效的法律文书对上述事实也予以确认。4.余志明要求安居物业公司承担所谓“车辆被撞造成的损失”没有依据。根据法律规定，损害赔偿的诉请要以侵权行为与损害结果之间存在因果关系，即若不存在这种违法行为，损害就不会发生，则该行为是损害结果发生的原因；反之，即使不存在该行为，损害也会发生，则该行为就不是损害发生的原因。损害结果与侵权行为间的因果关系是承担民事责任的前提，没有这一前提，行为人是不承担民事责任的。本案中，一方面，安居物业公司并没有实际侵权行为，即并非侵权人；另一方面，没有证据证明余志明的车辆是停放在荔园小区被撞，更没有证据证明余志明的车辆被撞与安居物业公司之间有因果关系，因此，余志明要求安居物业公司承担所谓“车辆被撞造成的损失”没有依据。5.安居物业公司按照荔园小区业主委员会的授权及《荔园小区车辆管理规定》对进出荔园小区的车辆进行管理系安居物业公司的履职行为，与安居物业公司无关，且相关车辆信息属于业主的隐私，故余志明要求“公布2015年至今进入小区停靠车辆信息”于法无据。荔园小区业主委员会于2012年12月20日起决定并责令物业公司限制新增车辆进入小区，并于2016年6月22日发布《荔园小区车辆管理规定》，授权并督促物业公司对进出小区的车辆按照该规定实施管理。《荔园小区车辆管理规定》第四条规定：进出小区的车辆由物业公司依据小区车位供需情况和业委会要求进行审批。根据上述规定，对进出荔园小区的车辆进行管理系安居物业公司按照荔园小区业主委员会的授权及《荔园小区车辆管理规定》进行履职的行为，与安居物业公司无关，且相关车辆信息属于业主的隐私，故余志明的该诉求于法无据。综上所述，余志明诉求没有依据，请求驳回余志明的诉讼请求。 安居物业公司向本院提出反诉诉讼请求：1.余志明立即支付给安居物业公司2016年1月1日至2018年10月31日的物业费3213元及滞纳金（滞纳金以每个月拖欠的物业费94.485元为基数，按月利率2%计自2016年1月11日起分阶段计息）；2.本案诉讼费由余志明承担。事实和理由：安居物业公司系荔园小区的物业管理公司，余志明系安居物业公司管理的荔园小区C区10号楼402室的业主。双方于2006年4月26日签订《物业管理服务合同》，合同约定安居物业公司向余志明提供物业管理服务，余志明需依照约定收费标准向安居物业公司缴纳物业费。若余志明未按合同约定的物业管理服务费标准和时间交纳费用的，安居物业公司有权要求余志明补交费用并从逾期之日起每日按应交服务费的千分之六交纳滞纳金。合同生效后安居物业公司依约为余志明提供完善的物业管理服务，余志明刚开始还能依约向安居物业公司缴纳物业费。但自2016年1月起余志明无故拒缴物业费，安居物业公司多次向其催缴，均无果。《物业管理服务合同》到期后，余志明至今还一直住在荔园小区，并享受由物业公司提供的相关服务。截止2018年10月，余志明共欠物业费3213元。综上所述，余志明拒不缴纳物业费的行为违反了双方的合同约定，严重侵犯了安居物业公司的合法权益。 余志明辩称，1.安居物业公司的反诉请求于法无据，部分已超过两年诉讼时效，应予驳回。余志明于2006年4月12日购买荔园小区XXXXX商品房，同时由建设单位指定与安居物业公司签订了XXXX《物业管理服务合同》。《物业管理服务合同》中乙方非业主大会决定选聘的物业服务企业，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，该合同为前期物业管理服务合同。该合同约定委托管理期限5年，即有效期至2011年4月11日止，之后安居物业公司的管理行为及收费行为没有依据，反诉请求于法无据，应予驳回。2016年1月至2016年10月的物业服务费也已超过两年诉讼时效，依法应予驳回。2016年11月至2018年10月的物业服务费也因没有按照《物业管理条例》第二十四条的规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，原合同约定多层住宅收费标准为0.65元/m2，明显高于《莆田市普通住宅物业服务收费等级收费标准》规定的“二级资质物业管理企业多层住宅收费标准0.4-0.6元/m2”，已严重违反有关收费标准的法律法规强制性规定，该合同到期不能自行延续，其管理行为及收费行为没有依据，反诉请求于法无据，应予驳回。2.安居物业公司违反《物业管理服务合同》约定非法提高收费标准，违约在先。安居物业公司收取的物业管理服务费按照合同约定多层住宅收费标准为0.65元/㎡，远远超过《莆田市普通住宅物业服务收费等级收费标准》规定的“三级资质物业管理企业多层住宅收费标准0.3-0.4元/㎡，二级资质物业管理企业多层住宅收费标准0.4-0.6元/㎡”。而2009年7月1日起，安居物业公司没有经过双过半业主同意按多层住宅0.75元/㎡收取物业管理服务费，非法提高收费标准，损害业主利益，违约在先。3.安居物业公司没有按照《物业管理服务合同》约定和物业服务标准提供物业服务，违约在先，而且还多方面侵犯包括余志明在内的广大业主的权利。（1）小区内公共场地、公共楼道清扫不及时，次数少，拖洗次数更少，卫生管理不到位。（2）安居物业公司没有对进出小区的车辆进行引导管理，车辆停放混乱，妨碍业主出入。（3）安居物业公司没有按照合同约定每年向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费用收支账目和物业维修专项资金使用情况。（4）安居物业公司的物业管理服务未能使业主和物业使用人的满意率达到95%以上。（5）安居物业公司擅自将业主共有的公共停车位出租，侵吞租金。（6）安居物业公司没有及时维修养护监控等设备，导致余志明车辆受损无法追偿。安居物业公司存在上述诸多的违约违法行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，余志明基于正当理由可以拒绝交纳物业费。安居物业公司违约在先，也就不存在滞纳金问题。物业服务合同中有关滞纳金的约定只是单方面规定，当物业服务企业不能提供与业主支付的物业费相称的服务时，如何赔偿问题合同里没有，显然是免除物业服务企业责任、加重业主责任，是霸王条款，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款的规定，应当确认无效。综上，安居物业公司的反诉没有事实和法律依据，依法应予驳回。 余志明围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织安居物业公司进行证据交换和质证。安居物业公司对余志明提供的身份证复印件一份、照片打印件2张、起诉状复印件、裁定书复印件各一份的真实性、合法性无异议，故本院对上述证据的真实性、合法性予以认定，且上述证据与本案存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。对余志明提供的房屋所有权证复印件一份，安居物业公司对该证据上载明的房屋面积为125.98平方米该事实无异议，故本院对上述事实予以认定。安居物业公司对于余志明提供的照片打印件一张的真实性、合法性、关联性均有异议，本院经审查认为，因该照片无法证实余志明欲证实的车辆停放在小区内被撞该事实，故本院对该证据不予认定。安居物业公司对于余志明提供的汽车保险发票打印件两张的真实性、合法性、关联性均有异议，本院经审查认为，因上述证据无法证实余志明欲证实的车辆是否出险会导致保险费不同的事实，故本院不予认定。 安居物业公司围绕其抗辩意见依法提交了证据，本院组织余志明进行证据交换和质证。对余志明无异议的财务公示照片五张及发票复印件六张，本院予以确认并在卷佐证。对于安居物业公司提供的《荔园小区业主委员会会议纪要》、《荔园小区业主委员会关于同意调整物业服务管理费的决定》、公示照片、《证明》复印件、《布告》、《荔园小区车辆管理规定》复印件、（2016）闽0304民初3265号《民事判决书》及法律文书生效证明书、（2016）闽0304民初3267号《民事判决书》、（2017）闽03民终XXXXX号《民事判决书》及法律文书生效证明书复印件、关于小区车辆管理规定的告示照片各一份，以上证据来源合法，内容客观真实，与本案存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。 安居物业公司围绕其反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织余志明进行证据交换和质证。对余志明无异议的《物业管理服务合同》复印件、律师函复印件、快递回单复印件各一份，本院予以确认并在卷佐证。 余志明围绕其反诉抗辩意见依法提交了证据，本院组织安居物业公司进行证据交换和质证。对于安居物业公司无异议的身份证复印件一份，本院予以确认并在卷佐证。安居物业公司对余志明提供的财务报表公示照片打印件两张的真实性、合法性无异议，且本院审查认为上述证据与本案存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。安居物业公司对余志明提供的照片打印件3张的真实性、合法性、关联性均有异议，本院经审查认为，因上述照片无法体现系拍摄于涉案小区内，即无法体现与本案存在关联性，故本院不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 余志明系莆田市荔城区拱辰办荔园小区C10幢402号房的业主，房屋建筑面积为125.98㎡。2006年4月12日余志明（作为甲方）与安居物业公司（作为乙方）签订了《物业管理服务合同》，双方就荔园小区的物业委托安居物业公司实行物业管理达成协议，主要约定：甲方将位于荔园小区C区XXXXX室（无电梯）的住宅委托乙方实行物业服务管理，委托管理服务事项为：房屋建筑本体共用部位与小区共用设施设备的维修、养护、运行、管理及小区共用绿地、公共卫生、公共秩序的管理等；委托管理期限五年，无特殊原因合同到期后可自行延续；乙方每年二月份向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费用收支帐目和物业维修专项资金使用情况。物业管理服务费，包括管理、房屋设备运行、维护公共秩序、小区安全、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费。甲方按其拥有的房屋建筑面积按时交纳物业管理服务费，交纳标准为：多层(无电梯)住宅0.65元/月·平方米。物业管理服务费在房屋交付使用时一次性预交六个月，服务费起算时间自物业交付使用次月起，以后每一个月交纳一次，每次交纳费用的时间为当月的1日至10日，甲方违反协议，未能按合同约定的物业管理服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按应交服务费的千分之六交纳滞纳金。物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，由该幢住户按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。车位使用费由车位使用人按下列标准向乙方交纳：露天车位：每日2元，包月50元/月，包年500元/年；临时停靠2元/次，过夜5元/次。车库：自家车位每月20元/月，每年240元/年；常年包租固定车位每月150元，每年1500元；临时车位每日3元，包月80元/月，临时停靠3元/次，过夜8元/次。本物业的房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的日常养护费用，由乙方在收取的物业管理服务费用中列支，其大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项基金中列支。共用的专项设备运行的能耗，应设独立计量表核算，据实际用量合理分摊计收费用。合同自双方签字之日起生效。合同签订后，安居物业公司按约提供相关物业管理服务。2009年4月20日，荔园小区业主委员会以会议纪要形式研究同意安居物业公司提出的关于调整物业服务管理费的请求，并于同年4月26日作出《荔园小区业主委员会关于同意调整物业服务管理费的决定》，同意将小区多层住宅的物业服务管理费由原来的每月每平方米0.65元调整为0.75元、小高层住宅的物业服务管理费由原来的每月每平方米0.9元调整为1.05元，新标准自2009年7月1日起施行；同月29日，荔园小区业主委员会与安居物业公司联名在小区内发布《关于调整荔园小区物业服务管理费的公示》，公示期满业主没有提出异议；之后，余志明按照0.75元/月/平方米的物业费标准向安居物业公司交纳了2011年1月1日至2015年12月31日的物业费。2009年1月23日荔园小区业主委员会在小区内发布《告示》，告知荔园小区的全体业主：经荔园小区业主委员会研究决定，自2009年3月1日起，将小区露天停车位的车辆管理费由原来办理的每月50元和全年500元调整为每月80元和每年800元，地下停车位由原来每月150元和全年1500元调整为每月120元和全年1200元。今后荔园小区的露天停车位参照固定车位实行一车一位进行管理，露天车位由原来车位排号由荔园小区业主委员会对向安排对本小区车主进行公示登记为准。2016年6月22日，荔园小区业主委员会公布经荔园小区二届二次业主代表大会讨论并在小区公示通过的自2016年7月1日起试行的《荔园小区车辆管理规定》，该规定由荔园小区业主代表大会讨论通过，由业主委员会委托并督促安居物业公司组织实施。小区车位实行有偿使用，车辆使用人在小区泊车应交纳停车费。停车费含物业公司收取的管理费及业主委员会收取的场地使用费。场地使用费归小区全体业主共有，存入业主委员会账户，用于小区建设。进出小区的车辆由物业公司依据小区车位供需情况和业委会要求进行审批。公共停车位的设置。公共停车位分为固定车位和临时车位二种，地下及地面固定车位标有车牌号，供早期车辆登记的业主使用。地面临时车位仅有车位标线无车牌号标志，供后来登记的车辆停放。车位申请确认后，车位使用人应及时办理登记手续，超过半年未办理车辆续签协议的视为自动放弃车位，物业公司可根据审批制度供应给其他业主使用。停车费标准：月租车（私家车库）安居物业公司收取50元/月、600元/年；月租车（露天）安居物业公司收取60元/月、荔园小区业主委员会收取40元/月、1200元/年；月租车（人防车库）安居物业公司收取60元/月、荔园小区业主委员会收取90元/月、1800元/年。 另查，安居物业公司自2013年起分别于次年对上一年度的收费标准及财务收支情况在小区内进行了公示，安居物业公司已将2013年至2017年度的经营状况财务报表在小区内进行了公示。余志明未支付自2016年1月1日起的物业费，安居物业公司委托福建凌龙律师事务所于2018年6月20日向余志明邮寄律师函催讨物业费，但余志明拒收了该邮件，现因余志明至今未支付自2016年1月1日起的物业费，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，安居物业公司与余志明签订的《物业管理服务合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。余志明诉讼请求安居物业公司公布2007年至2012年、2014年至2016年收取业主车辆停放费、公共场所广告费和架空层会所出租租金收支明细，因安居物业公司已就2013年至2017年的经营状况财务报表在小区内进行了公示，且因公示的内容具有时效性，相关报表系按年统计，公示的内容需要业主自行查阅，故对余志明的上述诉讼请求，不予支持。余志明诉讼请求安居物业公司退还其应得份额的车辆停放费，因安居物业公司收取的车位使用费（现为车位使用的管理费）实际系车位的使用管理费，该费用系应归安居物业公司所有，并非属于全体业主所有的费用，故余志明的上述诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。余志明诉讼请求安居物业公司退还其应得份额的广告费和架空层会所出租租金，因上述款项系归全体业主所有，且荔园小区全体业主尚未对上述款项的处理作出决定，故余志明的上述诉讼请求没有依据，本院不予支持。安居物业公司为荔园小区提供了物业服务，余志明作为该小区的业主接受其服务，理应支付物业服务相关费用。根据合同约定，业主按其拥有的房屋建筑面积交纳物业管理服务费，多层（无电梯）住宅的交纳标准为每月每平方米0.65元，余志明的房屋系多层（无电梯）住宅，建筑面积为125.98平方米，但是，2009年7月1日起的物业服务管理费因荔园小区业主委员会作出《荔园小区业主委员会关于同意调整物业服务管理费的决定》，同意将小区多层住宅的物业服务管理费由原来的每月每平方米0.65元调整为每月每平方米0.75元，并向小区业主发布《关于调整荔园小区物业服务管理费的公示》，公示期间无业主提出异议，且余志明按照该调整后的物业费标准向安居物业公司交纳了五年的物业费，荔园小区业主委员会调整收费标准针对的对象是该小区内的所有业主，根据《物业管理条例》第十二条第四款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，故自2009年7月1日之后的物业费标准应按每月每平方米0.75元计算。故余志明确认安居物业公司未经双过半业主同意擅自提高收费标准无效及退还2010年1月至2015年12月多收的物业费907元没有事实和法律依据，本院不予支持。余志明应向安居物业公司支付2016年1月1日起至2018年10月31日止的物业费（125.98平方米×0.75元/月·平方米×34个月）共计3212.49元。余志明诉讼请求安居物业公司赔偿因其失职造成余志明车辆被撞无法追偿造成的损失，因余志明未能提供证据证实其损失系因安居物业公司的失职导致的，故其上述诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。余志明诉讼请求安居物业公司公布2015年至今进入小区停靠车辆信息，因上述信息的公布并非法律规定或是合同约定的信息公布范围，故对余志明的上述诉讼请求不予支持，但对于小区内非私有车位的使用，应当由全体业主共同商讨，对于小区内车位使用的审批应当采用公平公正的程序，对于业主的车位使用申请应当进行公开透明审批。余志明辩称安居物业公司的反诉请求其支付物业费已超过诉讼时效，因安居物业公司于2018年11月20日向本院提起反诉，请求余志明支付自2016年1月1日起的物业费，并未超过三年诉讼时效，故余志明的上述辩解意见没有法律依据，本院不予采纳。余志明辩称安居物业公司没有按照合同约定提供物业服务，违约在先，故其拒交物业费，但其提供的证据不足以证实安居物业公司提供的物业服务不到位，故对其上述辩解意见，本院不予采纳。因《物业管理服务合同》仅约定逾期支付物业费的滞纳金，并未约定逾期支付物业费的违约金，且滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体无权设立；安居物业公司作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，余志明没有按时交纳物业服务费是因为与安居物业公司在服务义务履行上存在争议，安居物业公司应与余志明进行即时有效的沟通，余志明并非恶意欠费，故安居物业公司请求余志明按照双方签订的《物业管理服务合同》中约定的滞纳金支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予以支持。拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益；当然，安居物业公司作为物业管理企业，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，对业主反映的问题，亦应及时沟通，对在物业管理服务中存在的问题要及时改正；提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解，共同建设一个和谐、文明的小区。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《物业管理条例》第六条、第七条规定，判决如下： 一、驳回余志明的诉讼请求； 二、余志明应在本判决生效之日起十日内向莆田市安居物业管理有限公司支付莆田市荔城区拱辰办荔园小区XXXXX号房自2016年1月1日起至2018年10月31日止的物业服务费3212.49元； 三、驳回莆田市安居物业管理有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，均由余志明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 人民陪审员  吴剑珊 人民陪审员  蒋盈盈 二〇一九年五月十日 书 记 员  曾徐艳 附相关法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。  2-