山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初3477号原告：刘兴车，男，1957年8月17日出生，汉族，住济南市原告：秦爱玲，女，1957年7月7日出生，汉族，住济南市两原告共同委托诉讼代理人：李宇，山东鲁祯律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李宁，山东鲁祯律师事务所律师。被告：秦楠，男，1985年7月25日出生，汉族，现住济南市高新区被告：李萌萌，女，1985年3月11日出生，汉族，现住济南市高新区两被告共同委托诉讼代理人：**白雪，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。第三人：浙商银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。负责人：张强，行长。委托诉讼代理人：冷冰，男，系该单位员工。委托诉讼代理人：杨玉翠，女，系该单位员工。原告刘兴车、秦爱玲与被告秦楠、李萌萌、第三人浙商银行股份有限公司济南分行（以下简称浙商银行济南分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘兴车、秦爱玲及委托诉讼代理人李宇、李宁，被告秦楠及其与被告李萌萌的共同委托诉讼代理人**白雪到庭参加诉讼，第三人浙商银行济南分行在第二次、第三次开庭时经本院传票传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘兴车、秦爱玲向本院提出诉讼请求:1.解除刘兴车、秦爱玲与秦楠、李萌萌在2016年10月10日签订的济南市历下区环山路100号5号楼3-702室（以下简称涉案房屋）的《济南市存量房合同》；确认该房为原告刘兴车、秦爱玲所有；判令秦楠、李萌萌协助刘兴车、秦爱玲办理该房返还过户手续；2.判令秦楠、李萌萌承担全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、保全险费、评估费、房屋返还过户产生的相关税费）。案件审理过程中，刘兴车、秦爱玲将第一项诉讼请求变更为：请求判令秦楠、李萌萌赔偿济南市历下区环山路100号5号楼3-702室的房产相应价款374.5102万元。事实与理由：刘兴车、秦爱玲系夫妻关系，2008年12月17日刘兴车从山东高速置业发展有限公司（以下简称高速置业公司）团购济南市历下区环山路100号5号楼3-702室，后于2014年9月14日取得房产证，房产证证载产权人为刘兴车。2016年10月初秦爱玲的弟弟秦兴平提出，其子秦楠的女儿想上东方双语小学要提前做准备，请求借房待其孙女上学后再还房。刘兴车、秦爱玲考虑是亲戚关系同意了其请求。秦兴平、秦楠在2016年10月10日与刘兴车在房管局签署了《济南市存量房屋买卖合同》，秦兴平和秦楠为了节省税费将交易价款定为495000元，办理了房屋交易。秦兴平、秦楠没有向刘兴车、秦爱玲支付任何款项，秦楠没有将其女儿户口落户于该房，原告父母秦庆连、郭惠兰仍然在该房屋居住。2017年1月8日原告秦爱玲父亲秦庆连在该房屋病故。2018年3月30日6时许，秦兴平在医院病故。2018年4月23日14时，浙商银行山大路支行杨经理到该房走访，说打电话给秦兴平、秦楠都不接，按规定来查看情况；说秦兴平在2016年11月以该房屋为抵押办理了一笔期限到2019年的贷款，2018年春节前已经把银行贷款全部还清，房屋解除抵押，不知道秦兴平生病、去世；2018年4月2日秦楠与配偶李萌萌到银行又办理新一笔抵押贷款，银行评估该房屋334万元，实际贷出230万元。刘兴车、秦爱玲认为此事的起因是秦兴平为了孙女就读东方双语借房，待其孙女上学后还房，房屋买卖过户是手段；所谓的房屋价款495000元约定明显低于市场价格并且没有交付；秦爱玲的父母秦庆连、郭惠兰始终占有、居住该房屋；刘兴车、秦爱玲与秦楠、李萌萌双方并无买卖房屋的真实意思表示。2018年春节前秦兴平已将该房屋涉及的贷款还清，解除抵押，应视为秦兴平准备将房屋归还。而秦楠严密保守秦兴平病情，不让刘兴车、秦爱玲及其他家人与秦兴平接触，向银行隐瞒秦兴平去世的情况，又以该房屋抵押贷款230万元，其行为明显具有恶意占有、处分该房屋的意图，严重损害了刘兴车、秦爱玲的合法权益。刘兴车与秦楠签订的《济南市存量房买卖合同》因非系双方当事人的真实意思表示，合同无效，但因秦楠将涉案房屋设定抵押无法将房产返还，故申请法院对涉案房屋的价值进行评估，由秦楠、李萌萌赔偿房产价值。秦楠辩称，一、秦楠并未与秦爱玲签订《济南市存量房屋买卖合同》，秦爱玲诉讼主体不适格。2016年10月10日，秦楠与刘兴车签订了《济南市存量房屋买卖合同》，秦爱玲不是该合同的相对方，根据合同相对性原则，秦爱玲无权向答辩人主张权利。二、在秦楠与刘兴车签订《济南市存量房屋买卖合同》之前，秦楠的父亲秦兴平已经为秦楠出资购买了涉案房屋，刘兴车并未支付涉案房屋的价款。原告刘兴车退休前所在单位系山东高速路桥集团有限公司所属企业，在2008年7月，山东高速路桥集团有限公司内部团购商品房，因秦楠与原告刘兴车系亲戚，秦楠、秦楠的父亲秦兴平与刘兴车口头商定，以刘兴车的名义，为秦楠结婚购买位于济南市历下区环山路100号5号楼3-702号商品房及储藏室，总价款851796元，首付款451796元，并约定以刘兴车的名义申请按揭贷款40万元。商定一致后，2008年12月17日，刘兴车与高速置业公司签订了《商品房买卖合同》。由秦楠的父亲秦兴平和母亲张冬美为秦楠向高速置业公司支付了首付款451796元，并由秦楠按月偿还银行按揭贷款，直至2016年6月还清了全部按揭贷款。因此，口头形式达成的使用刘兴车名义购房的协议，系秦楠、李萌萌与刘兴车双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。三、涉案房屋的所有权归秦楠所有，刘兴车主张解除《济南市存量房屋买卖合同》并确认涉案房屋所有权归其所有的诉请，毫无事实及法律依据。李萌萌辩称，一、秦爱玲不是《济南市存量房屋买卖合同》的合同当事人，秦爱玲的诉讼主体不适格。二、李萌萌与刘兴车并未签订过《济南市存量房屋买卖合同》，李萌萌不是本案适格被告。浙商银行济南分行述称，浙商银行济南分行依法对涉案房屋享有抵押权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对秦楠、李萌萌所提交的证据1-14，刘兴车、秦爱玲在庭审中称均系秦楠于2018年5月13日自涉案房屋处抢夺得来，秦爱玲之母、秦楠祖母郭惠兰的证言亦证实此事，结合庭审中胡健、李宗阳、王立勇的陈述，本院对于这些证据来源的合法性存疑，故对秦楠、李萌萌所提交的证据1-14的证明效力本院存疑。对于涉案房屋定金30万元现金的来源问题，对该问题刘兴车、秦爱玲提交了一组银行凭证证据，该组证据显示：山东省农村信用社刘兴车账户于2008年5月14日现金支取40000元、于2008年6月1日现金支取40000元；中国建设银行股份有限公司济南历下支行秦爱玲账户于2008年6月1日取款50000元、于2008年7月22日取款50000元；中国银行股份有限公司开元支行秦爱玲账户于2008年7月16日取款100158.05元；中国银行股份有限公司天桥支行秦爱玲账户于2008年7月23日取款50000元。证人郭惠兰亦证实房屋定金是其老两口与刘兴车、秦爱玲一起去银行缴存，涉案房屋系刘兴车、秦爱玲购买后由其两口居住至今。秦楠、李萌萌提交根据刘兴车、秦爱玲招商银行流水和证人胡建、秦兴平的银行流水自行整理出的房屋贷款还款明细及取款汇总表，用以证明秦兴平替秦楠偿还房屋贷款。秦楠、李萌萌提交的证据显示：中国建设银行股份有限公司胡健账户于2010年10月17日分四次取款共计10000元；中国民生银行股份有限公司经十路支行胡健账户于2012年11月17日分三次取款共计7000元、于2014年1月20日分两次取款共计4000元、于2014年1月23日取款2000元、于2014年5月5日取款100元、于2015年3月31日取款4000元、于2015年4月30日取款2000元、于2015年5月2日取款1500元。本院认为，刘兴车、秦爱玲所提交的证据符合证据的法定要件，能够证实30万元定金的来源，间接证明了刘兴车、秦爱玲实际缴纳了30万元定金。秦楠、李萌萌所提交的证据未能证实30万元的现金来源，且其所提交的案外人胡健的银行流水，取款时间、金额与待证事实缺乏关联性，不足以证实其已履行对涉案房屋的出资及还贷义务，故对其所提交的证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郭惠兰与秦庆连（已故）原系夫妻，二人婚生子女为秦爱玲、秦兴亮、秦兴平。秦爱玲与刘兴车系夫妻；秦楠系秦兴平之子。刘兴车原系山东省路桥集团有限公司员工，2008年参加路桥集团团购“高速·环山盛庭”住宅项目，于2008年7月25日签订选房确认书，选定涉案房屋及配套储藏室。2008年7月25日，山东省路桥集团有限公司工会委员会下发的交购房款办法中要求已选房并签订选房确认书的同志到威海商业银行开立账户，然后将购房款30万元汇集到本账户后再转入高速置业公司账户。刘兴车于2008年7月22日在威海商业银行开户并存入10万元，2008年7月23日至24日续存20万元，于2008年7月28日转至高速置业公司，办理转款时秦爱玲、秦庆连与郭惠兰陪同一起办理。2008年12月25日，刘兴车与高速置业公司签订商品房买卖合同，约定涉案房屋及配套储藏室的房屋总价为851796元，付款方式为抵押担保贷款付款，于2018年12月17日前支付定金30万元，于2008年12月20日前支付首付款451796元（定金自动转为房价款）。2008年12月10日-13日，刘兴车在其威海商业银行账户续存23万元，并于2009年1月4日转出支付首付款。2009年2月5日，刘兴车与招商银行股份有限公司济南济大路支行签订个人购房借款及担保合同，采用住房公积金贷款方式在招商银行股份有限公司济大路支行贷款400000元，并按月还款，每月还款数额4000余元。涉案房屋于2009年交付后由郭惠兰与秦庆连居住。因在涉案房屋居住，郭惠兰每月给刘兴车偿还4000元的贷款，据郭惠兰自述该款相当于租金，由于年老不会操作，郭惠兰有时会把钱给秦兴平代其转入还贷款的银行账户中。2016年6月29日，秦兴平通过胡健向刘兴车的还款账户转入106753.39元，将刘兴车剩余公积金贷款全部清偿完毕。后秦兴平实际经营的济南一博机械有限公司以涉案房屋作抵押向浙商银行股份有限公司济南历下支行申请贷款198万元，该款于2018年还清。2014年9月14日，涉案房屋完成房屋初始登记，房产证号为济房权证历字第260622号，证载房屋所有权人为刘兴车。2016年10月10日，刘兴车与秦楠签订《济南市存量房屋买卖合同》，合同约定，刘兴车将涉案房屋出卖于秦楠，房屋总价款496000元。2016年10月25日，涉案房屋完成过户登记手续，所有权人变更为秦楠，房屋未实际交付，秦楠亦未提交房款支付的证据。2018年3月30日，济南一博机械有限公司与浙商银行济南分行签订（20931000）浙商银小合字（2018）第00135号《借款合同》，合同约定济南一博机械有限公司向浙商银行济南分行借款230万元人民币，借款期限自2018年4月2日起至2021年4月1日止；同日，秦楠以涉案房屋为上述借款提供担保，并与浙商银行济南分行签订（451020）浙商银高抵字（2018）第00076号《最高额抵押合同》，双方约定秦楠以最高额抵押方式担保债权数额3340000元。2018年4月3日，浙商银行济南分行取得鲁（2018）济南市不动产证明第0031555号不动产登记证明，浙商银行济南分行对涉案房屋依法享有抵押权。另查明，刘兴车、秦爱玲、郭惠兰现居住于涉案房屋处。秦爱玲于2018年5月7日23时许报警称，其家门口防盗门的钥匙孔被人用东西堵住；于2018年5月14日13时许报警称，有三个男的来涉案房屋处砸门。在诉讼过程中，刘兴车、秦爱玲于2018年5月27日向本院申请财产保全，并以中国太平洋财产保险股份有限公司出具的诉讼财产保全责任保险保险单保函提供担保，刘兴车、秦爱玲为此支付6000元保险费。案件审理过程中，刘兴车、秦爱玲向我院申请对涉案房屋的价值进行评估，后经我院对外委托山东明和房地产评估经纪有限公司进行评估。该公司于2019年2月13日出具鲁明和房地产估字19-02033号房地产估价报告，载明涉案房屋于2018年11月5日时的市场价值为374.5102万元。本院认为，浙商银行济南分行未到庭参加诉讼，视为其放弃相关的民事诉讼权利。本案的争议焦点有二：一是涉案房屋是否属于借名买房？二是刘兴车与秦楠签订的济南市存量房买卖合同是否真实有效？关于涉案房屋是否属于借名买房。本院认为，借名买房情形通常须符合以下要件：1.借名人与出名人存在借名买房协议；2.借名人为实际出资人且履行了相应的出资义务；3.房屋由借名人实际控制使用；4.其他生活类辅助性要件，比如水电费、燃气费、取暖费的缴纳。本案中，首先，秦楠与刘兴车系亲戚关系，双方之间无书面的借名买房协议。其次，关于房款支付的情况。根据刘兴车、秦爱玲提交的银行流水及证人郭惠兰出庭作证的证言可以证实涉案房屋的首付款系由刘兴车、秦爱玲夫妻支付，且涉案房屋公积金贷款也在刘兴车名下，由刘兴车进行偿还，应认定购房款实际由刘兴车支付。秦楠提交的银行流水明细无法体现其支付首付款30万元、也无法体现其按月偿还贷款，不足以证实其履行了支付房款的义务。第三，关于房屋的控制使用。秦楠称涉案房屋系其父亲给其购买的婚房，但在2012年秦楠结婚前后其夫妻二人未曾在涉案房屋实际居住，而是先由郭惠兰、秦庆连夫妇居住，后秦爱玲、刘兴车也入住其中，显然与秦楠所称的购房目的不相符。最后，有关涉案房屋证件资料的掌控问题。秦楠虽持有原件，但根据证人郭惠兰出庭作证的证言，涉案房屋证件原件原存放于秦爱玲、刘兴车处，后被秦楠拿走，秦爱玲因此事报警，并结合秦爱玲、刘兴车能够提供部分与涉案房屋相关的复印件，本院对秦楠持有涉案房屋证件资料原件的证明力持合理怀疑，涉案房屋证件存放于秦楠处的证明力相较于房款实际支付情况、房屋实际控制使用情况的证明力要弱，因此本院认定秦楠所主张的借名买房不成立，在涉案房屋于2014年9月14日完成房屋初始登记后，应属证载权利人所有。因该财产系在刘兴车、秦爱玲夫妻关系存续期间购买取得，故涉案房屋应系夫妻共同财产。关于刘兴车与秦楠签订的《济南市存量房屋买卖合同》的效力。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。秦楠称上述合同的签订系履行借名买房，刘兴车则认为是为了秦楠孩子落户上学而签订，双方所述签订该份买卖合同的背景和目的虽然不同，但均认可在签订该协议时并无买卖涉案房屋的真实意思表示，也即双方构成了虚伪同谋，双方的法律行为应为无效，因此，双方所签订的《济南市存量房屋买卖合同》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因刘兴车与秦楠签订的存量房买卖合同无效，刘兴车有权要求秦楠返还涉案房屋，但因涉案房屋已被秦楠抵押给浙商银行济南分行，在全部贷款偿还前无法返还，故刘兴车有权要求折价补偿，其以庭审中知悉涉案房屋无法返还时的房屋现价作为补偿依据不违反相关法律规定，本院予以准许，对刘兴车要求秦楠返还涉案房屋对应补偿款374.5102万元的诉求，有事实和法律依据，本院予以准许。因涉案房屋原系刘兴车、秦爱玲的夫妻共同财产，秦爱玲有权基于物权要求秦楠返还财产或折价补偿。关于李萌萌是否应承担责任。本院认为，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。本案中刘兴车、秦爱玲向秦楠主张的债务为涉案房屋无法返还的补偿，而无法返还的原因是秦楠将涉案房屋用于为济南一博机械有限公司作抵押担保，该笔债务远超日常家庭生活所需，对刘兴车、秦爱玲要求李萌萌承担共同责任的诉求，本院无法支持。关于保全保险费用的负担。本院认为，因刘兴车与秦楠签订的《济南市存量房屋买卖合同》系双方为规避相关入学政策所签，其对本案纠纷的发生均存在一定过错，故对于刘兴车、秦爱玲要求支付财产保全保险费的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二百零六条第四款等法律规定，判决如下：一、被告秦楠于本判决生效之日起十日内向原告刘兴车、秦爱玲支付补偿款3745102元；二、驳回原告刘兴车、秦爱玲的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36760元，申请费5000元，鉴定费23000元，由被告秦楠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  宁 爽人民陪审员  万红霞人民陪审员  董丰宁二〇一九年五月五日书 记 员  侯雁语