广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初13518号 原告（反诉被告）：南宁新湄公河房地产有限公司，住所地：南宁市青山路****房。 法定代表人：李运有，董事长。 委托诉讼代理人：王伟占，广西纵华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈诚，广西纵华律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：龚艳红，女，1961年11月6日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。 第三人：中国银行股份有限公司南宁市青秀支行（原中国银行股份有限公司南宁市埌东支行），住所，住所地：南宁市金湖路**东方国际商务港**div> 负责人：覃亮。 原告（反诉被告）南宁新湄公河房地产有限公司（以下简称：新湄公河公司）与被告（反诉原告）龚艳红及第三人中国银行股份有限公司南宁市青秀支行（以下简称：中国银行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新湄公河公司的委托诉讼代理人王伟占、陈诚，被告（反诉原告）龚艳红到庭参加了诉讼。第三人中国银行经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 本诉原告新湄公河公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除新湄公河公司与龚艳红签订的合同编号为ＹＳ00080461的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、判令龚艳红协助新湄公河公司办理位于南宁市青秀区商铺的预告登记注销手续、商品房买卖合同备案登记注销手续以及预购商品房抵押权预告登记注销手续；三、判令龚艳红向新湄公河公司支付房屋折旧费456994元（计算方式：按购房总价4%的年折旧率，从2010年7月1日暂计至2017年10月18日，此后继续计算至合同备案登记注销手续办理完毕之日止）；四、判令龚艳红向新湄公河公司支付违约金31283.4元（购房总价款1564170元×2%）；五、判令龚艳红将南宁市青秀区商铺交还给新湄公河公司；六、判令龚艳红赔偿新湄公河公司承担保证责任已支付的费用997453元；七、判令本案诉讼费由龚艳红承担。事实和理由：2009年10月27日，新湄公河公司与龚艳红签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定龚艳红以1564170元的总价购买新湄公河公司开发建设的位于南宁市青秀区商铺，龚艳红应于合同当日付清总房款50%的首期房款782170元，剩余50%的房款782000元通过银行贷款方式付清。合同签订后，龚艳红向中国银行贷款782000元用于支付房屋尾款，新湄公河公司对该借款承担连带责任保证。然而，龚艳红在中国银行发放贷款后未按借款合同约定偿还贷款，中国银行向法院起诉要求提前收回贷款，从而导致新湄公河公司因承担连带保证责任而为龚艳红代偿债务共计997453元，给新湄公河公司造成了巨大的经济损失。根据双方签订的《合同补充协议》第三条第二款第7项的约定，新湄公河公司有权解除合同，并要求龚艳红承担相应的违约责任。 本诉被告龚艳红辩称：一、龚艳红在购买商铺时是相信广西保利房地产有限公司的承诺册（全国解读）而购买的，与龚艳红签订合同的理应是广西保利房地产有限公司，但最后签约的却是新湄公河公司，这是欺诈行为。二、为购买涉案商铺，龚艳红变卖了珠海房产，还向朋友借款，但广西保利房地产有限公司发放的承诺册上的承诺都是虚假的，至今无一兑现，造成龚艳红倾家荡产，无法偿还按揭贷款。三、商品房买卖合同为格式合同，上面都是霸王条款，是不公平不公正的合同。四、新湄公河公司要求支付房屋折旧费，这样计算，涉案商铺仅有25年产权，而合同上载明产权是70年的，这显示是恶意敲诈。涉案房屋目前的溢价部分足以弥补龚艳红在使用房屋期间的折旧部分，故龚艳红不应当支付房屋折旧费。 反诉原告龚艳红向本院提出反诉请求：一、判令解除新湄公河公司和龚艳红签订的合同编号为YS00080461的《商品房买卖合同》及补充协议；二、判令新湄公河公司返还龚艳红已付款项共计1617268元（其中购房款1564170元、契税46925.1元、维修资金4973.2元、抵押费650元、登记费550元）并支付利息（从2009年11月20日开始，按年利率6%计算至付清之日）；三、本案诉讼费由新湄公河公司承担。事实和理由：2009年10月27日，新湄公河公司和龚艳红签订购房合同，购房总价为1564170元。合同签订后，龚艳红依约支付完全部购房款，并支付契税、抵押费等费用，并不存在违约行为，反而是新湄公河公司未交付合法商铺，也未办理房屋所有权证书并交付给龚艳红构成违约。具体违约事实有：1、合同约定涉案商铺所在地块为纯商业性质，但实际备案的商业面积已大打折扣。2、湄公河是按住宅标准交付涉案商铺，不是按商业标准，且交付时涉案商铺未经备案和五方验收。因此，湄公河交付的商铺不合格。3、新湄公河公司未按合同约定交付房屋所有权证书。4、《全面解读》上的内容是买房人购买的依据，对买受人订立合同和商铺成交价格起决定性关键的作用，属于合同内容，新湄公河公司违约没有兑现《全面解读》上的承诺，应当承担违约责任。 反诉被告新湄公河公司辩称：一、对第一项反诉请求无异议。二、龚艳红要求返还房款、利息及其他费用没有事实和法律依据。三、龚艳红的起诉已经青秀区人民法院审理并作出的（2015）青民一初字第11号判决，该判决已经驳回龚艳红的诉请，故龚艳红的反诉请求，应当驳回起诉。四、龚艳红行使合同解除权已经超过法定期限。 经审理查明：2009年10月27日，新湄公河公司（出卖人）与龚艳红（买受人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ00080461），约定由龚艳红向新湄公河公司购买位于南宁市青秀区商铺（以下简称：涉案商铺），建筑面积共28.78平方米，房屋总价款为1564170元。合同第九条“交付期限及交付条件”约定，出卖人应当于2010年1月1日前将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权退房；对于以贷款方式购房的买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内代买受人提前清偿尚欠的银行贷款本金，贷款利息、手续费、保险费由买受人承担，出卖人将买受人已交的按揭首期款及买受人已还银行贷款本金返还给买受人，同时出卖人按买受人已支付首期款及买受人已还银行贷款本金之和的5%向买受人支付违约金。合同第十七条“合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记”约定，买受人自行办理房屋所有权登记，出卖人应在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。如因出卖人过错，导致上述手续延迟办理，买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.5%。合同附件六《合同补充协议》第三条“付款方式及期限”第2款第（2）项约定，买受人须在签订本合同当日付清50%合同总价款782170元，并在签署合同后7日内将办理银行按揭手续或公积金贷款手续所需要的全套申请材料提交给出卖人或公积金管理中心，剩余50%房款782000元由买受人向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清。第（7）项约定，如买受人向银行申请银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续、出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4%的年折旧率计算），房屋如有损毁，买受人还应另行给予赔偿。同时买受人须按本合同约定的总价款的2%向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费用。买受人购房支付的税费及装修、入住的各项支出损失，由买受人自行承担。 上述合同签订前，龚艳红已向新湄公河公司支付房款合计782170元。为支付购房尾款，龚艳红向中国银行申请贷款782000元。为此，龚艳红、新湄公河公司与中国银行共同于2009年10月16日签订《个人商业用房抵押借款合同》，约定由龚艳红向中国银行借款782000元用于购买涉案商铺，新湄公河公司对龚艳红在本合同项下的债务提供连带责任保证，保证期限自本合同生效至中国银行取得并正式执管本合同项下抵押物的《房地产证》及《他项权证》正本并办妥抵押登记之日，如龚艳红不能依约偿还债务的，中国银行有权直接向新湄公河公司追索。同时，龚艳红以涉案商铺向中国银行提供抵押担保，并办理了商品房预抵押权预告登记，登记证号为邕房预字第××号。上述借款合同签订后，中国银行于2009年11月20日根据龚艳红的授权将借款782000元转入新湄公河公司的银行账户。至此，龚艳红已向新湄公河公司付清全部购房款1564170元。除购房款之外，龚艳红还于2009年10月16日向新湄公河公司交纳了预告登记费550元、抵押费和工本费合计650元，并于2009年11月16日向交纳了契税46925.1元 2009年11月5日，双方办理了上述商品房买卖合同的登记备案手续并取得了登记编号为200911052841的《商品房买卖合同登记备案证明》。2009年11月13日，双方办结预告登记手续，登记证号为邕房预字第××号。2010年1月4日，新湄公河公司将涉案商铺交付龚艳红使用。涉案商铺在交付前已于2009年7月31日经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。 在中国银行发放贷款后，龚艳红仅还贷26期，自2012年1月至2013年3月，除2012年4月还款3067.49元外，其余各月（期）龚艳红均未还款。鉴于此，中国银行将龚艳红、新湄公河公司作为被告起诉至本院，该案经审理，最终由南宁市中级人民法院于2015年6月3日作出（2015）南市民再终字第2号民事判决书，判决解除中国银行和龚艳红之间的借款合同，龚艳红应向中国银行偿还借款本息并支付律师费，新湄公河公司对此承担连带清偿责任。该判决生效后，龚艳红和新湄公河公司未在生效判决规定的履行期限内履行义务，中国银行遂于2016年1月8日申请本院强制执行。本院于2017年4月28日从新湄公河公司的账户扣划执行款985860元、执行费11593元，合计997453元。 新湄公河公司承担连带保证责任后，遂以龚艳红违约为由起诉至本院，并提出前述诉讼请求。本院于2017年12月8日向龚艳红送达起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书。龚艳红于2018年1月30日以新湄公河公司违约为由提出前述反诉请求。 另查明：新湄公河公司已于2011年12月27日取得老挝园区东盟国际第1街商业2-8栋、月亮湾1栋商铺的《商品房现售备案证明》，证号为南房商备字（2011）第02134397。 还查明：新湄公河公司的股东（发起人）为广西保利置业集团有限公司（以下简称：保利公司）。新湄公河公司对涉案商铺所在的保利·东盟国际第1街宣传的《全面解读保利·东盟第1街》（以下简称：全面解读）上载有“365天，天天都是东盟博览会”、“风水第一”、“保利品牌，值得信赖”、“200万人流，200亿财富”等宣传语。2014年12月，龚艳红曾以新湄公河公司、保利公司未兑现售房广告、宣传资料中的规划和承诺构成欺诈为由起诉至本院，要求确认其与新湄公河签订的《商品房买卖合同》无效并要求新湄公河公司、保利公司连带返还购房款并承担赔偿责任。本院于2016年6月27日作出（2015）青民一初字第11号民事判决，判决驳回龚艳红的全部诉讼请求。 本院认为：新湄公河公司与龚艳红于2009年10月27日签订的合同编号为YS00080461的《南宁市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。合同生效后，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。 一、关于合同的解除问题。 合同附件六《合同补充协议》第三条第2款第（7）项约定，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同。本案中，龚艳红未按借款合同约定向银行偿还按揭贷款，新湄公河公司作为保证人为龚艳红代偿债务合计997453元，双方约定的解除合同条件已成就，故新湄公河公司享有解除权。现新湄公河公司通过诉讼方式要求解除合同，故应当以起诉书副本送达龚艳红之日即2017年12月8日视为解除合同通知到达之日，合同自该日起解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。故新湄公河公司要求龚艳红返还涉案商铺并协助其注销涉案商铺的商品房预告登记及商品房买卖合同备案登记的诉讼请求，以及龚艳红要求新湄公河公司返还已付房款1564170元的反诉请求，于法有据，本院予以支持。因龚艳红与中国银行之间的借款合同已经解除，且新湄公河公司已经向中国银行承担保证责任清偿了龚艳红的全部债务，故龚艳红应协助新湄公河公司注销涉案商铺的预抵押权登记。另，因本案合同已于2017年12月8日解除，龚艳红在合同解除后反诉要求解除合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于新湄公河公司是否存在违约行为的问题。 龚艳红辩称其不能依约还贷系因新湄公河公司未兑现《全面解读》中的承诺导致其不能经营获利所致，新湄公河公司存在违约。《全面解读》是新湄公河公司为宣传东盟国际第1街发放的宣传资料，该宣传资料所载内容并不符合要约的规定，不能认定为要约，且双方就宣传资料中的相关内容并未在商品房买卖合同中作出明确约定，故龚艳红主张新湄公河公司未兑现《全面解读》中的承诺构成违约的抗辩意见，本院不予采纳。龚艳红还辩称新湄公河公司未交付合法商铺和办理房屋所有权证书给龚艳红构成违约。对此，本院认为，首先，新湄公河公司于2010年1月4日交付商铺给龚艳红时，涉案商铺已经五方验收合格，符合合同约定的交付条件。其次，合同第十七条的约定，房屋所有权登记由龚艳红自行办理，新湄公河公司仅负有办理《商品房现售备案证明》的义务。而新湄公河公司已于2011年12月27日办结了涉案商铺所在楼栋的《商品房现售备案证明》，已完成合同约定的备案义务，虽迟延了2天，但仅是履行瑕疵，并不构成根本违约，不能作为龚艳红解除合同的依据。综上，龚艳红的上述抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 三、关于违约责任的承担问题。 合同附件六《合同补充协议》第三条第2款第（7）项约定，出卖人因承担保证责任后解除合同的，买受人须按本合同约定的总价款的2%向出卖人支付违约金并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费用。故新湄公河公司依据该约定要求龚艳红支付代偿款项997453元及违约金31283.4元的诉请，于法有据，本院予以支持。至于房屋折旧费的问题。因新湄公河公司并未提交证据证实涉案商铺目前的市场价值，涉案商铺的价值是否降低本院无法认定，故新湄公河的该项诉请，无事实依据，本院不予支持。另，如前所述，导致合同解除的原因应归责于龚艳红，其因合同解除所遭受的损失应由其自行承担。故龚艳红要求新湄公河公司赔偿抵押费650元、登记费550元并支付所有已付款项的占用利息的反诉请求，于法无据，本院不予支持。因涉案商铺尚未办理产权登记，故本案合同解除后，龚艳红可向收款部门申请退回已缴契税，因此，契税并不属于龚艳红的损失范围，其要求新湄公河公司赔偿契税损失46925.1元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。至于公共维修基金。龚艳红并未举证证明已向新湄公河公司支付了公共维修基金，故其要求新湄公河公司返还该笔款项，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）南宁新湄公河房地产有限公司与被告（反诉原告）龚艳红于2009年10月27日签订的合同编号为YS00080461的《南宁市商品房买卖合同》（含六个附件）已于2017年12月8日解除； 二、被告（反诉原告）龚艳红将位于南宁市青秀区商铺返还给原告（反诉被告）南宁新湄公河房地产有限公司； 三、被告（反诉原告）龚艳红协助原告（反诉被告）南宁新湄公河房地产有限公司办理上述房屋的商品房买卖合同备案注销手续（登记编号为200911052841）、商品房预告登记注销手续（证号为邕房预字第××号）及抵押权预告登记注销手续（证号为邕房预字第××号）； 四、被告（反诉原告）龚艳红向原告（反诉被告）南宁新湄公河房地产有限公司支付代偿款项997453元； 五、被告（反诉原告）龚艳红向原告（反诉被告）南宁新湄公河房地产有限公司支付违约金31283.4元； 六、驳回原告（反诉被告）南宁新湄公河房地产有限公司的其他诉讼请求； 七、原告（反诉被告）南宁新湄公河房地产有限公司向被告（反诉原告）龚艳红返还房款1564170元； 八、驳回被告（反诉原告）龚艳红的其他反诉请求。 上述应付款项及应履行的义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉受理费23220元，由原告（反诉被告）南宁新湄公河房地产有限公司负担5170元，由被告（反诉原告）龚艳红负担18050元；反诉受理费13263元，由原告（反诉被告）南宁新湄公河房地产有限公司负担8512元，由被告（反诉原告）龚艳红负担4751元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢 倩 人民陪审员  胡晓明 人民陪审员  潘济遍 二〇一九年五月二十一日 书 记 员  丘 珏