昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2014）盘法民二初字第80号原告：西南林业大学地址：昆明市盘龙区白龙寺300号。法定代表人：刘惠民，该校校长。委托代理人：方丽君、夏吉红，云南凌云律师事务所律师。特别授权代理。被告：昆明市盘龙区楚天实验学校地址：昆明市盘龙区金沙小区。法定代表人：詹大年，该校校长。原告西南林业大学诉被告昆明市盘龙区楚天实验学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人方丽君、夏吉红,被告法定代表人詹大年到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年7月10日，云南湘和教育集团楚天实验学校（与原告签订租赁合同的云南湘和教育集团楚天实验学校在行政机关登记备案的名称为昆明市盘龙区楚天实验学校，因此，原告起诉时以昆明市盘龙区楚天实验学校为被告）因经营学校需要与原告签订了租赁合同。双方约定租赁期限为一年，租赁费15万元，六个多功能教室设备使用费3万元，但被告只支付了7.5万元，仍然拖欠款项10.5万元。双方于2010年对2009年7月10日签订的租赁合同进行了续签，该续签合同约定：原告将“西南林学院”场地、设施设备出租给云南湘和教育集团楚天实验学校用于举办学校，租赁期限为2010年7月15日至2011年7月14日，租赁费用为23万元，云南湘和教育集团楚天实验学校自行承担水电等因使用产生的费用。2011年3月，原告向云南湘和教育集团楚天实验学校出具了不再续签通知书，同年7月租赁期满后，云南湘和教育集团楚天实验学校拒不返还租赁场地及设施设备，仍然继续使用原告的场地及设施设备至2012年，并且拒不支付租赁费用及水电费等。云南湘和教育集团楚天实验学校租赁期限已经届满并逾期，经过原告多次催告仍不搬离，双方于2013年6月24日进行协商，但云南湘和教育集团楚天实验学校仍未如期支付租赁费用及水电费，故原告诉至法院，请求：1、判令被告支付拖欠的场地及设施设备租赁费用565000元、水电费357165.49元、垃圾清运费6000元，共计928165.49元及该款起诉之日至实际付款之日的银行同期贷款利息；2、由被告承担本案诉讼费。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告主张被告拖欠场地及设备租赁费用565000元与事实不符。原告在履约过程中单方撕毁双方的合同，将场地另租他人，导致被告生源急剧下降，给被告带来了巨大损失。2、水电费357165.49元与事实不符，未经被告核实。被告146天（其中寒假32天）水电费用为179957.52元，每天水电费用为1232.58元，被告正常水电费用为每天150元左右。被告对水电费提出异议，但原告没有采纳，没有核查，也没有回应。水电抄表没有经过被告核实和认可，也没有向被告提供过合法有效的水电费缴费单。3、原告从未和被告就垃圾清运费进行过约定。4、原告所述租赁期满后，被告拒不返还租赁场地及设备与事实不符。被告在2012年5月15日就已经搬离场地，返还租赁设备。5、原告所诉认为被告给原告造成了巨大的经济损失，严重损害了原告的合法权益，与事实不符。相反，被告认为给原告带来了极大的经济利益和社会效益，让即将垮台的西南林学院附属小学起死回生。综上，请求法院支持被告的答辩主张。庭审中，原告为证明其主张，向法庭提交如下证据：第一组：1、租赁合同；2、律师见证书；3、租赁合同，该组证据证明原、被告之间存在租赁合同关系，且双方对租金等进行了明确的约定；第二组：4、2011年3月24日通知；5、2011年11月21日水电费缴费通知书；6、2012年4月16日水电费缴费通知书；7、关于水电问题的两个请求；8、通知，该组证据证明被告拖欠费用，被告对拖欠费用的事实及金额予以认可，经原告多次催告，被告仍然未履行支付相关费用的义务；第三组：9、NO.05207627收据；10、NO.05208217收据；11、NO.05208218收据；12、交通银行云南省分行现金解款单；13、NO.05209256收据；14、云南省行政事业单位资金往来结算票据；15、西南林学院水、电记录表（2010年-2012年），证明被告在租用原告场地期间拖欠的费用并且经过了其负责人熊星海的签字确认。经当庭质证，被告对原告提交的第一、二组证据均无异议；第三组证据9至14真实性均无异议；证据15真实性不予认可，没有见过，熊星海确实在2012年上学期是被告学校的负责人。综合上述质证意见，本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可以认定原、被告之间的租赁关系及相关合同约定。对证据15，虽然被告不认可，但是认可签字人员熊星海在2012年上学期系学校负责人，综合其他已认定的证据，本院对该证据的真实性予以确认。被告为证明自己的主张，向法庭提交：1、录音材料；2、水电费缴费通知书；3、楚天学校水电费缴费收据；4、水电费缴费通知书；5、关于水电问题的两个请求；6、关于恳请云南省教育厅帮助协调西南林业大学恢复对盘龙区楚天实验学校供水供电的紧急报告；7、搬迁通知；8、盘龙区民办学校年检整改通知，该组证据证明被告在租用西南林业大学校舍期间所产生的费用，已支付西南林业大学的费用。经当庭质证，原告对被告提交的证据1的真实性、合法性及关联性均不予认可；证据2、3、4、5真实性、合法性及关联性均予以认可；证据6真实性、合法性予以认可，关联性不予认可；证据7真实性、合法性、关联性予以认可；证据8真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。综合上述质证意见，本院认为，证据1、8与本案无关；对证据2、3、4、5、6、7的真实性予以确认。综上所述，本院确认以下法律事实：2009年7月10日，原告西南林业大学与被告昆明市盘龙区楚天实验学校签订《租赁合同》，约定由被告租用原告所属“西南林学院附属中小学”现有办学场所及相关固定设施（即不可移动设施）用于举办全日制民办学校，租期暂定1年（即2009年7月15日至2010年7月14日）；办学场地及相关固定设施每年使用费为15万元，六个功能教室的设备使用费为每年3万元；合同签订之后第一次交费时间为7日内缴纳50%，第二次2009年9月20日之前缴纳50%。合同约定了水电费用、物业管理、网络使用管理等费用由被告交付并依照原告原有相关规定执行。合同签订当日，被告向原告支付了75000元场地及设施使用费。合同履行期间，被告向原告缴纳了2009年7月25日至2009年12月14日的水电费12597.89元，结清2009年的水电费用并缴纳了垃圾清运费3000元。2009年12月28日，被告向原告缴纳了水电费压金5000元。2010年5月6日，被告缴纳了该年第一季度的水电费共计12960元。2010年8月30日，原告与被告续签《租赁合同》，期限暂定1年（即2010年7月15日至2011年7月14日）；办学场地及相关固定设施每年使用费为15万元，六个功能教室的设备使用费为每年3万元，原告派驻保安人员每年经费5万元，三项费用合计23万元；合同签订之后第一次交费时间为7日内缴纳50%，第二次2009年9月20日之前缴纳50%。但是被告未交纳上述合同约定费用，原告于2011年3月24日通知被告不再续签租赁合同并要求被告于协议到期后15日内移交场地及设备；但到期后被告并未搬离。其间，原、被告就腾还场地及设施和所欠各项费用多次协商未果。2011年12月30日，被告向原告缴纳了50000元水电费。后原、被告就所欠费用仍未达成一致，原告对被告采取停水、停电措施。2012年5月15日，被告将租赁场地及设备腾还原告；原、被告就2012年5月15日前的水电费用进行了最后结算，水费为每吨0.473元，电费为每度3.45元，水电费共计357165.49元。现原告因为被告欠租及水电费等问题与被告协商未果，诉至本院要求解决。本院认为,本案的争议焦点在于：被告是否应当支付拖欠的场地及设施设备租赁费用、水电费、垃圾清运费并承担上述款项起诉之日至实际付款之日的银行同期贷款利息？就租赁费用而言，本案中，原、被告在自愿平等的基础上签订了《租赁合同》，该合同未违反法律强制性规定，合法有效，应当受到法律保护，合同当事人都应当全面履行合同约定的义务。依据该《租赁合同》，原告已经依约向被告提供了租赁物，被告也已经实际使用了租赁物，应当履行支付相应费用的义务。在审理过程中，原告当庭认可被告系2012年5月15日腾还房屋并且认可相应使用费计算至该日期，本院对该事实予以确认，被告使用租赁物的期间为2009年7月15日至2012年5月15日。依据租赁合同，2009年7月15日至2010年7月14日的租赁费用为180000元，2010年7月15日至2011年7月14日的租赁费用为230000元；而原、被告签订的合同在2011年7月14日到期终止后，被告并未交还租赁物，而是继续使用租赁物至2012年5月15日，被告理应支付该期间占用租赁物的相应费用，而该费用的计算标准遵照双方在2010年8月30日签订的《租赁合同》，为每年230000元。因此，被告应当向原告支付租金及场地、设施占用费共计601667元。而被告在2009年7月10日已经向原告支付了租金75000元，扣除已付费用，被告还应当向原告支付租金及场地、设施占用费526667元，因此，本院对原告的该部分诉讼请求予以支持。就水电费的诉讼请求，本院认为，由于原、被告已对水电费的单价、使用量及最终应支付金额进行了结算，为357165.49元，因此，该诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告答辩称该费用过高，不认可该金额，但是没有提交证据证明该主张并且该金额已经双方签字确认的金额，被告理应履行支付义务，本院对该诉讼请求予以支持。垃圾清运费的诉讼请求，本院认为，虽然相应法律规定该费用应当由实际使用人承担，并且原、被告双方在合同中已约定了物业管理费既包括垃圾清运费应由被告承担，被告理应支付该费用；但是原告并未提交证据证明该笔费用的计算标准，也没有提交证据证明该费用实际产生的金额，被告亦不认可该费用的支付及支付标准，因此，对于该诉讼请求，原告缺乏事实依据，本院不予支持。对于利息的诉讼请求，由于被告没有在租赁合同约定的履行期限内支付相应费用，存在违约行为，理应承担违约责任，而原告也因此存在该应付未付款项的利息损失，因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，原告主张欠付费用自起诉之日2013年12月25日起至实际付款之日止的银行同期贷款利息，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告昆明市盘龙区楚天实验学校于本判决生效之日起十日内向原告西南林业大学支付租金及场地、设施占用费526667元；二、被告昆明市盘龙区楚天实验学校于本判决生效之日起十日内向原告西南林业大学支付水电费357165.49元；三、被告昆明市盘龙区楚天实验学校于本判决生效之日起十日内向原告西南林业大学支付上述两笔款项自2013年12月25日起至本判决确定的履行期限届满之日止的中国人民银行同期流动资金贷款利息；四、驳回原告西南林业大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13082元，由被告昆明市盘龙区楚天实验学校承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长 江 丽人民陪审员 杜 芸人民陪审员 李惠麟二〇一四年三月十四日书 记 员 李 艳