福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初178号 原告：南安市城市建设发展投资有限公司，住所地福建省南安市。 法定代表人：王国强，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈榕，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：邱蔚芜，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。 被告：福建南安市名流大酒店有限公司，住所地福建省南安市。 法定代表人：汪丽琴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：欧阳巧梅，福建诚全律师事务所执业律师。 被告：吴端情，男，1970年5月5日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：陈智勇，福建诚全律师事务所执业律师。 被告：南安市柳城街道办事处柳东社区居民委员会，住所地福建省南安市。 代表人：汪世奔，该居民委员会主任。 被告：南安市柳城街道办事处柳东社区居民委员会第一组，住所地福建省南安市。 代表人：吴争取，该组组长。 委托诉讼代理人：陈智勇，福建诚全律师事务所执业律师。 原告南安市城市建设发展投资有限公司（以下简称“南安城建公司”）与被告福建南安市名流大酒店有限公司（以下简称“名流公司”）、吴端情、南安市柳城街道办事处柳东社区居民委员会（以下简称“柳东居委会”）、南安市柳城街道办事处柳东社区居民委员会第一组（以下简称“柳东居委会第一组”）物权保护纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南安城建公司的委托诉讼代理人陈榕、邱蔚芜，被告名流公司的委托诉讼代理人欧阳巧梅，被告吴端情及柳东居委会第一组共同的委托诉讼代理人陈智勇到庭参加诉讼。被告柳东居委会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南安城建公司向本院提出诉讼请求：1.判决名流公司、吴端情、柳东居委会、柳东居委会第一组立即向南安城建公司返还址在南安市柳东拆迁安置房303室、401室、403室、501室、503室、601室（复层）、603室（复层）房屋；2.判决名流公司、吴端情、柳东居委会、柳东居委会第一组按照每月12000元的标准赔偿南安城建公司自2013年11月起至返还前述房屋之日止的房屋占用损失。事实和理由：南安城建公司为座落于南安市柳城办事处柳东居委会的南安柳东拆迁安置房项目的建设单位，该安置房项目于2010年5月竣工。2013年10月，吴端情、柳东居委会、柳东居委会第一组在未经南安城建公司同意的情况下，将柳东拆迁安置房303室、401室、403室、501室、503室、601室（复层）、603室（复层）共计七套房屋出租给名流公司作为员工宿舍，侵犯了南安城建公司的所有权；名流公司明知柳东居委会、吴端情、柳东居委会第**并非房屋所有权人，承租上述房屋，属无权占有。他们的行为导致南安城建公司无法对该七套房屋进行使用、收益，已构成共同侵权，致使南安城建公司遭受了严重的经济损失，故南安城建公司根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，有权要求名流公司、吴端情、柳东居委会、柳东居委会第一组立即返还上述七套房屋，并参照同路段同时期的租金标准赔偿损失。 名流公司辩称，1、名流公司因合法生产经营需要生活用房。 2、柳东居委会第一组同意将政府安置的七套房屋出租给名流公司，双方签订租赁合同，名流公司按合同约定支付租金，从来没有人提出异议，南安城建公司本案诉讼已超过诉讼时效。3、出租人柳东居委会第一组出租房屋时持有与南安市房地产开发公司签订的协议书，称政府无店面可安置补偿，以套房置换之，名流公司信以为真，致使名流公司使用讼争房屋并已经足额支付租金。4、南安城建公司所举证的国有土地使用证和建设工程规划许可证，项目名称为柳东拆迁安置房，该两证与本案讼争房屋没有关联，故南安城建公司所提供的现有证据无法证明其是讼争房屋的所有权人。综上，请求驳回南安城建公司的诉讼请求。 吴端情辩称，1、吴端情不是本案适格的被告，他并没有出租房屋，他只是为自己所在的柳东居委会第一组收取租金提供方便，他没有占有讼争房屋也未收取租金。2、南安市住房建设总公司在2010年4月14日之前名称为南安市房地产开发公司。3、南安城建公司在2010年11月5日之前是南安市住房建设总公司的全资子公司，南安市住房建设总公司注册资金5000万元全部投入南安城建公司。2010年12月，南安市房地产开发公司将5000万元的股权无偿转让给南安市贸工农投资经营有限公司，股权转让协议第二条约定南安市住房建设总公司转让股权后，其在南安城建公司享有的权利和应承担的义务，随股权转让而转由南安市贸工农投资经营有限公司享有与承担。4、1999年12月9日，南安市房地产开发公司由法定代表人吕连城经手与吴端情所在的柳东居委会埔头生产小组（即柳东居委会第一组）签订协议书一份，南安市房地产开发公司拆除埔头生产小组部分祖厝厅、房屋、仓库、征用部分土地，南安市房地产开发公司承诺安置四间店面，至今未落实（征用上述土地房屋用于建设东区综合市场）。5、2009年12月21日，南安市用地联席会议制度专题会议纪要南地联（2009）4号第六条规定为配合柳东小区整治，解决历史遗留问题，需建设安置房用于解决东区综合市场用地范围内的民房拆迁安置问题。但是征地单位南安市房地产开发公司将建设的上述房屋挪作他用，未全面履行协议书第三条第二项规定的义务。6、南安市贸工农投资经营有限公司无偿取得南安市房地产开发公司5000万的股权，并向社会公众承诺承担南安市住房建设总公司在南安城建公司的义务，依法应代南安市住房建设总公司履行1999年12月9日的协议第三条的约定。若无店面安置，应以讼争七单元套房安置。7、本案是拆迁补偿安置纠纷，应由南安市人民政府处理，人民法院受理不妥。8、吴端情与本案无关，应驳回南安城建公司对吴端情的起诉。 柳东居委会未作答辩。 柳东居委会第一组辩称，1、本案不是物权纠纷，而是拆迁安置补偿纠纷，是南安城建公司的母公司南安市住房建设总公司（即原南安市房地产开发公司）征用拆迁柳东居委会第一组的土地房屋而引起的纠纷。2、南安市房地产开发公司征用柳东居委会第一组的土地房屋，依法依合同应进行征地拆迁安置补偿，这不仅是南安城建公司的母公司的民事责任，更是政治责任。3、南安市房地产开发公司征用柳东居委会第一组土地后抽逃注册资金，将其注册资金全部转移至南安城建公司，后又将上述资产无偿转让他人，以逃避对柳东居委会第一组进行征地拆迁安置补偿的义务。4、柳东居委会第一组出租给名流公司的房屋与南安城建公司提供的国有土地使用证无关。南安城建公司提供给法院的国有土地使用证以及建设工程施工许可证载明土地用途为“拆迁安置房”，工程名称“南安市柳东拆迁安置房”，这些房屋本应安置给柳东居委会第一组。5、南安城建公司的母公司与柳东居委会第一组签订的协议书，应补偿安置柳东居委会第一组210平方米套房，店面四间，至今仍有210平方米的套房及二间店面未落实拆迁补偿安置。综上，南安城建公司与其母公司南安市住房建设总公司失信于民，影响极坏，应依法驳回南安城建公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南安城建公司系于2007年12月14日登记成立的有限责任公司，经营范围为城市公共基础设施建设和开发、房地产开发、土地整理开发、项目管理、展览、会议场馆管理及相关配套服务；原始股东为南安市房地产开发公司，后几经变更，现股东为南安市贸工农投资经营有限公司及国开发展基金有限公司。 南安市住房建设总公司系于2001年8月6日登记成立的全民所有制公司，经营范围为城市公共基础设施建设和开发、房地产开发、项目管理；其前身为南安市房地产开发公司，后名称几经变更，现名称变更为南安市住房建设总公司。 2010年12月31日，南安城建公司取得南国用（籍）第00100388号《国有土地使用证》，该证记载土地使用权人：南安城建公司，座落：南安市柳城办事处柳东居委会，地号：31500，地类（用途）：住宅用地（拆迁安置房），使用权类型：划拨，使用权面积：824.10平方米。南安城建公司并于之前取得南安市柳东拆迁安置房的建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证。 1999年12月9日，南安市房地产开发公司（甲方）与柳东居委会第一组（乙方，即柳东居委会埔头生产小组）签订一份《协议书》，约定：为加快市东区开发建设，甲方需拆迁乙方部分公共建筑。维护双方权益，经协商达成如下协议：一、拆迁房屋的位置及面积：乙方位于市东区第十组团内的小组仓库房，祖厝厅（二处）等建筑物；拆迁面积为210㎡。二、补偿标准及金额：1、二处祖厝厅建筑面积为150㎡，每平方米补偿330元，计应补偿49500元。2、考虑到乙方重建祖厝厅需平整土地等实际情况，甲方同意补偿乙方68500元，作为征地、平整土地土石方的费用。3、生产小组的公共财产（指被拆迁的房屋），甲方按标准征用，拆迁并安置套房，互补差价为：等面积对换，乙方再补差价给甲方60元/㎡。三、考虑到该村民小组的土地大部被征用和重建小组队址所需的资金较困难等实际情况，经双方协商后议定：1、甲方一次性补贴乙方50000元，作为该小组建队址及其它公共设施等费用。2、甲方建设东区综合市场时，由乙方在市场范围内按成本价1000元/㎡选购四间店面。四、其它。柳东居委会第一组因与南安市住房建设总公司签订的上述协议书产生纠纷，于2019年1月22日向本院提起对南安市住房建设总公司、南安城建公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，该案现在本院审理中。 2009年12月21日，南安市用地联席会议制度南地联[2009]4号《专题会议纪要》载明，关于柳东小区改造拆迁安置房用地问题：东区综合市场因用地范围内多幢民房及附属物未拆除，多年来不能全面实施建设。为配合柳东小区整治，解决历史遗留问题，需建设安置房用于解决东区综合市场用地范围内的民房拆迁安置问题，安置房用地拟选址在柳城街道柳东社区居委会，用地现状已征用原木材公司、永兴塑料厂及部分未利用地，土地面积824.1平方米，初步规划总建筑面积2552.3平方米。会议同意以划拨方式供地，安置后剩余的安置房必须采取公开拍卖竞买形式对外销售或转让，所得资金用于柳东小区改造建设。 2013年10月8日，吴端情以柳东居委会第一组（甲方）的名义与名流公司（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：兹有甲方在东区建材城东侧柳东拆迁安置房套房七套（其中二套为复层）出租给乙方使用，根据《中华人民共和国合同法》及有关法律规定，为明确甲乙双方的权利和义务，经双方协商一致，签订本合同。一、乙方的租赁用途为员工宿舍。二、租赁期限为五年，即自2013年11月1日始至2018年10月30日止。三、租赁部位分别为柳东拆迁安置房的303室、401室、403室、501室、503室、601室（复层）、603室（复层）。四、租金：以上七套房屋的租金为每月1万元，即每年人民币12万元。五、付款时间…… 2018年12月21日，本院组织各方对讼争房屋进行现场勘验，南安城建公司与柳东居委会第一组共同确认讼争房屋303室、401室、403室、501室、503室、601室、603室套房是指从楼梯上去共有3户，右边为01单元，中间为02单元，左边为03单元，如此按楼层计算的七套房屋。柳东居委会第一组当场表示愿意退出403室、503室套房，南安城建公司随时可以取回。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”的规定，南安城建公司依法取得址在南安市柳城办事处柳东居委会拆迁安置房的国有土地使用证，因此，南安城建公司对柳东居委会拆迁安置房依法享有物权。名流公司、吴端情、柳东居委会第一组虽辩称讼争的303室、401室、403室、501室、503室、601室、603室七套房屋并非南安城建公司所持有的国有土地使用证上的房屋，但名流公司与柳东居委会第一组所签订的租赁合同，合同上面明确记载讼争的七套房屋位于柳东拆迁安置套房，而名流公司、吴端情、柳东居委会第一组又均无法提供讼争七套房屋的产权证明，故应认定讼争的七套房屋系属于南安城建公司南国用（籍）第00100388号《国有土地使用证》上的房屋，南安城建公司对于讼争房屋依法享有物权。柳东居委会第一组辩称该七套房屋系南安市房地产开发公司拆迁其房屋而应对其进行安置补偿的套房，因南安市房地产开发公司系南安城建公司的母公司，故南安市房地产开发公司的安置义务应由南安城建公司来承担。本院认为，与柳东居委会第一组签订拆迁补偿安置协议书的主体是南安市房地产开发公司，现变更为南安市住房建设总公司。南安市住房建设总公司虽曾是南安城建公司的原始股东，但在法律上南安市住房建设总公司与南安城建公司属于不同的主体，现柳东居委会第一组无法提供证据证明南安城建公司已同意代南安市住房建设总公司将讼争七套房屋安置给柳东居委会第一组，故柳东居委会第一组以其与南安市房地产开发公司签订的拆迁补偿安置协议书来主张其占有讼争房屋的合法性，缺乏依据。而2009年12月21日南安市用地联席会议制度南地联［2009］4号《专题会议纪要》也没有明确载明南安城建公司应安置给柳东居委会第一组七套房屋。为此，柳东居委会第一组无权占有使用讼争七套房屋，其也无权将讼争七套房屋出租给名流公司，名流公司占有使用讼争七套房屋亦无合法根据。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，南安城建公司有权请求名流公司、柳东居委会第一组返还讼争七套房产；但因柳东居委会第一组已于2018年12月21日当场表示自愿退出403室、503室套房，且已经腾空，南安城建公司随时可以取回，故对于该两套套房应视为已返还，现名流公司、柳东居委会第一组应返还南安城建公司址在南安市柳东拆迁安置房303室、401室、501室、601室（复层）、603室（复层）。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，名流公司、柳东居委会第一组无权占有使用南安城建公司的房产，故应赔偿南安城建公司所占用房屋的占用费损失，对于占用费损失可以参照名流公司与柳东居委会第一组所约定的七套房屋每月1万元租金的标准计算，故名流公司、柳东居委会第一组应赔偿南安城建公司的房屋占用费损失为：①自2013年11月1日起至2018年12月21日止，每月按10000元标准计算；②自2018年12月22日起至名流公司、柳东居委会第一组返还南安城建公司址在南安市柳东拆迁安置房303室、401室、501室、601室（复层）、603室（复层）止，每月按7143元的标准计算。对于南安城建公司的该部分诉讼请求，本院予以支持；对于超过法律规定的其他部分，本院不予支持。吴端情、柳东居委会并没有占有使用讼争房屋，故南安城建公司对于吴端情、柳东居委会的全部诉讼请求，均不予支持。至于柳东居委会第一组与南安市住房建设总公司因拆迁安置引起的相关法律问题，柳东居委会第一组已另行提起诉讼，另案解决。至于名流公司与柳东居委会第一组因双方之间签订的租赁合同引起的相关法律问题，双方可另行处理。柳东居委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，判决如下： 一、福建南安市名流大酒店有限公司和南安市柳城街道办事处柳东社区居民委员会第一组应于本判决生效后30日内将址在南安市柳东拆迁安置房303室、401室、501室、601室（复层）、603室（复层）套房腾空返还给南安市城市建设发展投资有限公司； 二、福建南安市名流大酒店有限公司和南安市柳城街道办事处柳东社区居民委员会第一组应于本判决生效后30日内赔偿南安市城市建设发展投资有限公司房屋占用费损失【房屋占用费损失包括：①自2013年11月1日起至2018年12月21日止，每月按10000元标准计算；②自2018年12月22日起至福建南安市名流大酒店有限公司和南安市柳城街道办事处柳东社区居民委员会第一组返还南安市城市建设发展投资有限公司址在南安市柳东拆迁安置房303室、401室、501室、601室（复层）、603室（复层）套房止，每月按7143元的标准计算】； 三、驳回南安市城市建设发展投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34272元，由南安市城市建设发展投资有限公司负担1028元，由福建南安市名流大酒店有限公司和南安市柳城街道办事处柳东社区居民委员会第一组负担33244元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  卢君玉 人民陪审员  李志民 人民陪审员  郑月娥 二〇一九年五月十六日 法官助理李晓琳 书记员黄晓玲 附本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -14- -15-