(2014)淮中民终字第0275号许雪平与淮安市三鑫物业服务有限公司、淮安市海鲁置业有限公司物业服务合同纠纷一案淮安市中级人民法院民事判决书上诉人（原审被告）许雪平。被上诉人（原审原告）淮安市三鑫物业服务有限公司。法定代表人潘国林。原审被告淮安市海鲁置业有限公司。法定代表人曹玉君。上诉人许雪平与被上诉人淮安市三鑫物业服务有限公司（以下简称三鑫物业公司）、原审被告淮安市海鲁置业有限公司（海鲁公司）物业服务合同纠纷一案，淮安市清浦区人民法院于2013年12月19日作出（2013）浦民初字第3437号民事判决。上诉人许雪平不服，向本院提起上诉。本院于2014年1月23日立案受理后，依法组成合议庭于2014年2月8日公开开庭审理了本案。上诉人许雪平的委托代理人张金中、吴春梅、被上诉人三鑫物业公司的委���代理人邓小强到庭参加诉讼。原审被告海鲁公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明，海鲁公司在本市清浦区城南乡城南村开发淮安市清浦区南浦佳园小区，并在小区内配套建设南浦佳园幼儿园(建筑面积为1751.05平方米)，产权登记在海鲁公司名下，规划用途为幼儿园。2011年6月8日，许雪平与海鲁公司签订《南浦佳园幼儿园房屋租赁合同》1份，约定海鲁公司将其开发所有的位于淮安市清浦区南浦佳园小区内南浦佳园幼儿园(建筑面积1751.05平方米)出租给许雪平用于开办淮安市清浦区星苗艺术幼儿园(以下简称星苗幼儿园)，租赁期限为2011年9月1日至2021年8月30日止，合同中第五条第2项约定，乙方(即许雪平)应按时交纳自行负担的费用(电话费、有线电视收视费、水电费、卫生费、物业管理费等)。2011年8月10日���许雪平与海鲁公司委托的前期物业服务公司即淮安市金大地物业服务有限公司（以下简称金大地公司）签订《南浦佳园前期物业管理服务合同》1份，但对物业服务收费的标准未作约定，双方遂于当日重新签订补充协议1份，约定：幼儿园在正常开园期间，物业公司派遣一名保安负责幼儿园及周边的安全保卫工作，第一年即2011年9月1日至2012年8月31日期间的物业服务费用为7000元，分两次付清。2012年5月31日，金大地公司在物业服务合同到期后虽撤离南浦佳园小区，但未办理交接手续，导致该小区无人管理。因该小区尚未成立业主委员会，遂由海鲁公司重新委托三鑫物业公司为该小区进行前期物业服务。三鑫物业公司于2012年6月1日起正式进入该小区从事物业服务，并于2013年3月1日与海鲁公司签订《南浦佳园项目前期物业服务委托合同》1份，委托服务期间为2013年3月1日至2016年2月28日止，但在本合同期限内业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同约定：甲方(海鲁公司)委托乙方(三鑫物业公司)对南浦佳园小区实行统一、专业化的前期物业服务。委托服务事项，交通与车辆停放秩序的管理，包括停车场管理和车辆进出管理。对业主和物业使用人违反《业主管理规约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、制止、起诉等措施。并约定了物业管理服务主要内容与标准。其中对物业费用的收费标准，约定物业公共服务收费，多层住宅为每月每平方米0.35元，非住宅为每月每平方米1.5元。同时合同还约定，物业出租或以其他方式交他人使用的，物业管理费由业主或使用人缴纳，但业主负最终责任。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金���合同还就物业委托服务事项、物业服务内容和标准及双方的权利义务等方面进行了约定。后因双方对许雪平承租的幼儿园是否属于非住宅产生争议，即双方对物业服务费的收费标准意见分歧，致许雪平至今未能交纳2012年9月1日至2013年8月31日期间的物业服务费。原审审理中，原审法院依法对许雪平承租的南浦佳园小区内的幼儿园进行了现场勘验，查明：许雪平承租的南浦佳园小区内的幼儿园，现命名为淮安市清浦区星苗艺术幼儿园，位于该小区内距离小区正门约100米处，系坐北朝南的三层楼房(建筑面积为1751.05平方米)1幢，幼儿园内部配备老师18名、保洁人员2名、保安1名，幼儿园南边系正门，安装有2扇铁门，正门外围系木栅栏，正门外属公共使用区域。幼儿园内部的卫生、保安、绿化等由幼儿园自己管理、维护。三鑫物业公司一审诉称：其系淮安市清浦区南浦��园小区物业服务企业。2011年6月18日，许雪平承租海鲁公司所有的位于该小区内的非住宅房开设幼儿园，依据租赁合同约定，承租期间的物业服务费用由许雪平承担，另根据商品房买卖合同附件四及前期物业服务合同约定，非住宅房的物业服务费为每月每平方米1.5元。因许雪平示能按时交纳物业服务费，特诉至法院，请求判令许雪平立即交纳自2012年9月1日起至2013年9月1日止的物业服务费31518.9元，并承担逾期付款利息，海鲁公司承担连带给付责任。许雪平一审答辩称：1、其开办的幼儿园属公益性事业，是不以盈利为目的的教育机构，目前没有法律规定幼儿园应该交纳物业服务费；2、其至今未与相关单位签订《业主临时公约》和《物业服务合同》，不明确物业使用人在物业服务活动中的权利和义务，也未见过小区的公示情况；3、依据《最高人民法院关于审理物业纠��案件具体问题的若干解释》的规定，物业公司应书面催交，但被告至今未接到催交通知。综上，三鑫物业公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。海鲁公司一审未作答辩。原审认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。海鲁公司与三鑫物业公司签订的《南浦佳园项目前期物业服务委托合同》合法有效，对南浦佳园小区业主具有约束力。本案争议是：一、小区内配套建设的幼儿园应否交纳物业服务费以及按何标准交纳？二、三鑫物业公司关于逾期付款利息的诉请应否支持？本案中，三鑫物业公司与海鲁公司签订的《南浦佳园项目前期物业服务委托合同》，对物业服务费的标准只分为普通住宅和非普通住宅，没有考虑到小区内一些配套的公益性设施和建筑物如幼儿园的特殊情况。因此，小区幼儿园的收费标准须考���其公益性，如将幼儿园按商铺收费，不尽合理。海鲁公司作为开发商为完善小区的配套设施，将房屋出租给许雪平开办了民办学校性质的星苗幼儿园，该幼儿园位于南浦佳园小区之内，实际享受了三鑫物业公司对该小区提供的物业管理服务，包括建筑共用部位、共用设施设备和相关场地进行的维修养护和管理，对生活服务设施进行的维修养护和管理，以及对公共环境卫生、交通与车辆停放秩序、安全防范的管理和服务，应当向物业管理公司交纳合理的物业服务费。从三鑫物业公司实际提供给星苗幼儿园的物业管理服务来看，其只负责提供星苗幼儿园外围公共区域的管理服务事项，幼儿园内的卫生、绿化、保安等所有管理事项及费用均由许雪平自行负责。若以每月每平米1.5元的收费标准收取物业服务费，则与三鑫物业公司实际提供的服务及承担的义务不相对等，应予调整。综合上述情况，原审酌情确定星苗幼儿园应缴纳2012年9月1日至2013年8月31日期间物业服务费用12607.56元(0.6元/月/平方米×1751.05米×12个月)。关于三鑫物业公司主张许雪平承担逾期付款利息，因双方对物业服务费的收取标准存在争议，一直未能达成一致意见，致许雪平至今未能缴纳物业服务费用，许雪平不存在过错，故对三鑫物业公司提出的要求承担逾期付款利息的请求不予支持。因海鲁公司系本案争议房屋的业主，故其应对许雪平欠付的物业服务费用负连带交纳责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第六条、第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：许雪平于本判决生效后10日内立即给付三鑫物业公司物业服务费用12607.56元（计算至2013年8月31日）。二、海鲁公司与许雪平互负连带交纳责任。三、驳回三鑫物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588元，减半收取294元，由三鑫物业公司负担234元，许雪平负担58元。许雪平不服一审判决，上诉称：1、在三鑫物业公司入驻小区后，幼儿园内部的卫生、保安等均由其安排的人员管理、维护，其并没有接受小区的物业服务，而是选择了自主管理，故根据江苏省物业管理条例及省人大法工委的相关文件精神，其不应交纳物业服务费；2、小区住宅的收费标准是0.35元每平方米，但一审却要求具备公益性质的幼儿园按0.6元的标准交纳物业服务费，没有法律依据。3、根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体问题的若干解释》第六条的规��，物业服务企业在请求业主支付物业费前，应履行书面催交程序，而许雪平至今未收到三鑫物业公司的任何书面催交通知，故三鑫物业公司的诉请不应得到支持。综上，请求二审撤销原判，改判驳回三鑫物业公司的诉讼请求；本案诉讼费用由三鑫物业公司负担。三鑫物业公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。海鲁公司未作答辩。庭审中，许雪平提交如下证据：1、照片三张，反映的是幼儿园外围存在车辆乱停现象，证明三鑫物业公司的管理不到位；2、江苏省人大法工委2006年4月30日作出的《关于小区配套建设学校物业管理有关问题的答复》苏人法工函（2006）48号，证明幼儿园对自己使用的物业有自主管理的权利。三鑫物业公司对证据1的真实性有异议，认为不能证明照片反映的情况发生在其入驻小区期间；对证据2的真实性��异议，但认为诉争物业位于小区内，事实上也已接受了其提供的物业服务，而且海鲁公司作为业主也明确表示接受三鑫物业公司的物业服务。综上，两份证据均不能作为许雪平拒付物业服务费的理由。经二审审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：1、许雪平开办的星苗幼儿园是否应当交纳物业服务费；2、如果应当交纳，则物业服务费的标准如何确定。关于争议焦点1，星苗幼儿园占用的房屋属于清浦区南浦佳园小区的配套设施，房屋的所有权属于海鲁公司，许雪平通过租赁取得房屋的使用权。在许雪平与海鲁公司签订的租赁合同中，明确约定了许雪平应当按时交纳水电费、卫生费、物业管理费等费用；租赁合同签订后，许雪平也与当时小区的物业服务公司签订了物业管理服务合同。由上可见，无论是房屋业主海鲁公司还是房屋实际使用人许雪平，均已经选择了参加所在小区的物业管理。同时鉴于星苗幼儿园位于南浦佳园小区内，事实上也已享受到三鑫物业公司提供的小区秩序维护、环境卫生、绿化、共用设施设备维护等服务，故本院认为，许雪平应当交纳物业服务费。关于争议焦点二。《江苏省物业管理条例》第四十九条第一款规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。清浦区南浦佳园小区多层住宅每月的物业收费标准是0.35元每平方米，非住宅房是1.5元，原审在综合考量星苗幼儿园的公益性、三鑫物业公司实际提供的服务等因素，酌定0.6元每月每平方米的物业服务收费标准并无不当。另外，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条并不表示书面��交系物业服务企业诉请物业费的前置程序，故许雪平以三鑫物业公司未履行书面催交程序、应当驳回诉请的上诉理由不能成立。综上所述，许雪平的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费115元，由许雪平负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙晓明代理审判员  刘玉娟代理审判员  孙 坚二〇一四年三月十九日书 记 员  孙志丹