浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙09民终116号 上诉人（原审被告、反诉原告）：沃福定，男，1962年12月24日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：苗邦法，浙江五奎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王旭升，男，1972年10月26日出生，汉族，住河南省偃师市。 上诉人沃福定因与被上诉人王旭升房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2018）浙0902民初2529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 沃福定上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王旭升的诉讼请求。一、一审认定事实不清，证据采信不当。应当以书面证据即两份租赁合同认定本案事实。二、根据双方合同约定，如遇政府征收拆迁，承租方不能向出租方提出任何要求，全部利益依约定归出租方。三、一审将评估机构对沃福定房屋的评估价值认定为对王旭升房屋的评估价值，明显错误。 王旭升辩称，案涉场地钢棚都是其雇人搭建的，其承租场地之后，都是自己管理，沃福定都是不管的。请求驳回上诉，维持原判。 王旭升向一审法院起诉请求：判令沃福定补偿王旭升搭建租赁房因拆迁而导致的损失119489.18元。 沃福定向一审法院反诉请求：判令王旭升支付所欠的2018年1月至3月房屋租金6000元、水费1500元、电费4000元，减免电费1500元。 一审法院认定事实：双方当事人对以下事实无异议，确认如下：定海区盐仓街道兴舟社区盐仓中路5号于2008年9月18日被唐文学经营的定海区盐仓裕鑫废旧物资回收站登记为营业场所。王旭升系舟山市定海宝琪车行的经营者，登记的经营场所为舟山市定海区盐仓街道兴舟大道26号。2015年3月15日，沃福定与王旭升签订一份《租房协议书》，约定：甲方将其场地及四间小平房出租给乙方使用，租期贰年一签，租金为每年27000元，每半年支付一次；租期为2015年3月12日起至2017年3月12日止等。2017年3月5日，沃福定与王旭升签订一份《门面房出租合同》，约定：被租房屋为舟山市定海区盐仓街道兴舟社区盐仓中路5号面积500平方；租赁期为三年，从2017年3月12日起至2020年3月11日；第一年年租金为24000元，第二年租金为25000元，第三年租金为26000元；在本合同签订之日王旭升必须支付半年租金，剩余半年租金按合同签订日提前一个月内付清；在合同履行期间，王旭升应保持所租房内外所有设施完好无损，如果确需改造或增设其他固定设施，应征得沃福定同意后再进行，所需经费由王旭升自付，合同期满时，王旭升如需拆除，需将房屋恢复原状，不愿拆除或不得拆除的沃福定不予补偿等。2017年12月6日，沃福定（作为被征收人，乙方）与定海区盐仓街道办事处（作为征收人，甲方）及受委托实施单位舟山市定海振阳房屋置换服务部签订一份《房屋征收调产安置协议》，约定：乙方服从建设需要，同意将坐落在盐仓街道兴舟社区盐仓海富中路5号房屋交给甲方拆除；室内装潢补偿（包括附属物补偿）合计405313元等。 对于双方争议事实认定如下：2012年3月，王旭升租赁了案涉房屋。2012年8月，王旭升在未告知沃福定情况下，由蒉海舟搭建了约500平方米的钢棚。2017年11月10日，评估机构评定王旭升搭建钢棚的现存价值为82314元。 一审法院认为，承租人王旭升与出租人沃福定之间存在着房屋租赁合同关系，该租赁关系合法有效。王旭升在承租案涉房屋后，未经沃福定同意，于2012年8月搭建了500平方米左右的钢棚，沃福定未对此提出异议，且双方在连续三次租赁期间均未对于钢棚的归属作出约定。现双方在租赁合同的履行过程中，因国家征收行为的介入，而提前终止了双方之间的房屋租赁合同关系。承租房屋附属物已由拆迁部门评估后照价补偿给了出租人沃福定，而沃福定取得的附属物补偿款中包含有王旭升搭建的钢棚补偿款82314元，该部分补偿款不应由沃福定享有，故应由沃福定返还给王旭升钢棚补偿款82314元。至于王旭升主张其还建造其他附属物，因其未提供证据予以证实，故由其承担举证不能的法律后果。本案中，沃福定主张，王旭升欠付2018年1月至3月的租金6000元；王旭升主张，已于2017年9月支付了下半年房租。根据双方签订的房屋租赁合同，对于租金的支付约定为半年一付，王旭升的陈述更符合合同约定及租赁市场交易习惯，故对于沃福定要求王旭升支付租金6000元的诉讼请求不予支持。此外，沃福定主张，王旭升应支付水费1500元和电费2500元；王旭升主张，应按实际使用量来支付，并认可水费100元和电费400元。因沃福定不能证明王旭升用水、电的具体度数，其要求王旭升支付水费1500元和电费2500元的诉讼请求缺乏证据证明，故基于王旭升的自认，采信尚欠水费100元和电费400元。综上，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、沃福定于判决生效之日起三日内支付王旭升附属物补偿款82314元；二、王旭升于判决生效之日起三日内支付沃福定水费100元和电费400元；三、驳回王旭升的其他诉讼请求；四、驳回沃福定的其他诉讼请求。本诉案件受理费2690元，由王旭升负担832元，沃福定负担1858元；反诉案件受理费减半收取计25元，由王旭升负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。沃福定提交一组证据：证人刘某和证人王某证人证言，拟证明在王旭升承租案涉场地前，该场地北面以及西面已经由原来承租人搭建过钢棚，王旭升对北面钢棚进行了扩建，西面钢棚没有动过。沃福定对证人证言证据三性均无异议。王旭升质证认为，证人证言三性均不予认可。本院认为，证人证言符合证据三性要求，对该证据资格予以认定，对其证明力在下文中予以阐述。 二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.房屋租赁关系起始时间。2.案涉钢棚的搭建主体。3.案涉钢棚补偿利益的归属。 沃福定和王旭升对于双方之间2015年3月15日签订的租房协议书和2017年3月5日签订门面房出租合同均无异议，两份合同未违反法律法规禁止性规定，合法有效。沃福定主张两份合同的标的物不同，分别为场地东侧和西侧。王旭升则主张两份合同标的物为同一场地，只是名称不同。本院认为，两份合同虽然对于租赁标的物表述不一致，但从合同签订时间具有连续性以及场地均由王旭升实际使用且未做分割的事实，可以认定两份合同约定的租赁物为同一场地。1.双方租赁关系的起始时间。沃福定主张双方租赁关系开始于2015年3月，该项主张与一审中王旭升雇工杨建朋、杜娟妮在2012年4月23日流动人口登记表中“居住地址”登记在案涉场地房屋，且2014年沃福定曾向王旭升出具水电费收条相矛盾，一审采信王旭升的陈述，认定房屋租赁期从2012年3月开始，并无不当。2.案涉钢棚的搭建主体。沃福定主张系王旭升在该场地前两任承租人搭建钢棚的基础上进行了部分的扩建，并提供两份证人证言予以佐证。本院认为，证人证言至多能证明在王旭升承租前，案涉场地已经由其他承租人搭建了部分钢棚，但承认王旭升在承租期间有过改造，对于拆迁时的钢棚是王旭升在原基础上扩建还是重建并不能确定。沃福定提供证人证言拟证明一审认定的“2012年8月，……由蒉海舟搭建了约500平方米的钢棚”错误。一审虽在时间认定上证据有所欠缺，但二审结合双方提供的证据，案涉钢棚在王旭升租赁期限内添附，从证据的高度盖然性角度可以认定，故一审确定附属物补偿款时，酌情确定为82314元，并无明显不当。3.案涉钢棚补偿款的归属。沃福定主张按照两份合同约定，“如遇国家征用拆除，……承租方不得向出租房提出任何要求。”本院认为，双方在原无书面合同的事实租赁关系及后续两份租赁合同期间，均未对承租人添附物的归属进行约定，沃福定将房屋租赁合同解释为承租人不得对添附物提出补偿，无事实和法律依据。一审认定自2012年3月租赁关系开始，双方均未对场地中的添附物的归属作出约定，妥当，沃福定该上诉主张，本院不予支持。 综上所述，沃福定的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1858元，由沃福定负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈立东 审 判 员 褚 炅 审 判 员 方 燕 二〇一九年五月十七日 法官助理杨涛 代书记员 何 璐