江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏民终字第0011号上诉人（原审被告）江苏仑山湖发展有限公司。法定代表人顾翔，该公司董事长。委托代理人夏明娟，该公司工作人员。委托代理人王莺，江苏世纪同仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李晓天，男，汉族，1961年8月20日生。被上诉人（原审原告）王海燕，女，汉族，1963年5月25日生。被上诉人（原审原告）李琪，女，汉族，1990年3月2日生。上述三被上诉人的共同委托代理人杜建国，江苏华庭律师事务所律师。上诉人江苏仑山湖发展有限公司（以下简称仑山湖发展公司）因与被上诉人李晓天、王海燕、李琪商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省镇江市中级人民法院（2013）镇民初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月16日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月11日公开开庭审理了本案。上诉人仑山湖发展公司的委托代理人王莺、夏明娟，被上诉人李晓天、王海燕、李琪的共同委托代理人杜建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年5月15日，李晓天、王海燕、李琪与仑山湖发展公司签订了商品房买卖合同。该合同约定，仑山湖发展公司将位于句容市边城镇芦塘村、暂定名为湖西居住小区（溪山丽苑）第J69幢1-2层0101号房出售给李晓天、王海燕、李琪，合同约定建筑面积326.37平方米，价款3841734元；买受人于2011年5月31日前支付给出卖人全部房款3841734元（含定金）。该合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。该合同第八条约定，出卖人应当在2012年8月30日前将商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同附件四第16条约定，任何一方在履行本合同过程中的违约责任，均按本合同约定的责任承担方式处理。任何一方不得向对方提出超过本合同约定的违约责任的其他索赔要求等。李晓天、王海燕、李琪于2011年4月23日交纳房款30万元，于2011年5月15日交纳房款1041734元，于2011年6月15日交纳房款250万元。仑山湖发展公司未交付房屋。2013年1月23日，李晓天、王海燕、李琪诉至原审法院，请求：一、判令仑山湖发展公司返还购房款3841734元；二、判令仑山湖发展公司赔偿损失459051元整（利息损失379051元，交通费2000元、律师费78000元）；三、判令仑山湖发展公司承担本案全部诉讼费用。庭审中，李晓天、王海燕、李琪变更诉讼请求：一、判令仑山湖发展公司赔偿利息损失464911元，其他损失包括交通费2000元、律师费78000元；二、判令仑山湖发展公司承担本案全部诉讼费用。但李晓天、王海燕、李琪在原审法院规定的期限内未补交诉讼费。一审审理过程中，双方自愿达成协议：双方2011年5月15日商品房买卖合同解除。仑山湖发展公司在2013年4月10日前退还李晓天、王海燕、李琪购房款3841734元整，此款打入江苏省镇江市中级人民法院帐户。李晓天、王海燕、李琪与仑山湖发展公司在2013年4月18日前共同办理2011年5月15日商品房买卖合同备案登记注销手续。该合同备案登记注销手续完成后，将上述3841734元由法院转付给李晓天、王海燕、李琪。关于李晓天、王海燕、李琪在本案主张的损失、交通费、律师费另行解决。原审法院已另行制作（2013）镇民初字第18号民事调解书并送达双方当事人。仑山湖发展公司于2013年4月10日已退还购房款3841734元。原审法院经审理后认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案双方当事人于2011年5月15日签订商品房买卖合同，李晓天、王海燕、李琪支付购房款3841734元，而仑山湖发展公司未按2011年5月15日商品房买卖合同约定交付商品房，构成违约。双方当事人在原审法院达成调解，2011年5月15日签订商品房买卖合同解除，仑山湖发展公司退还李晓天、王海燕、李琪购房款3841734元，李晓天、王海燕、李琪主张的损失、交通费、律师费另行解决等。仑山湖发展公司于2013年4月10日已退还李晓天、王海燕、李琪购房款3841734元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二项规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”由此可见，违约金是合同当事人双方在合同中自由约定的违反合同义务一方应支付给守约方的价款，法律一般不对此进行干涉，但约定违约金低于造成的损失的，人民法院可以按照上述法律和司法解释规定对违约金数额调增。本案双方当事人于2011年5月15日签订的商品房买卖合同因仑山湖发展公司违约而导致解除，双方当事人从事的商品房交易行为终止，但李晓天、王海燕、李琪已支付购房款3841734元，而仑山湖发展公司未向李晓天、王海燕、李琪交付所购商品房，李晓天、王海燕、李琪因商品房买卖合同解除而造成已付房款的银行贷款利息损失显而易见。因此，本案商品房买卖合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。李晓天、王海燕、李琪主张按照银行贷款利率计算所付房款的利息，实际以商品房买卖合同约定违约金低于造成的损失为由，请求增加违约金数额，符合法律规定，应予支持。仑山湖发展公司关于2011年5月15日商品房买卖合同第九条及附件四第16条有明确约定，应按约定执行及李晓天、王海燕、李琪未按合同约定履行通知义务的辩称意见，不予采纳。原审法院认定，仑山湖公司应承担购房款利息，分别自2011年4月23日至2011年5月14日，以30万元为基数，按人民银行同期一年期贷款利率计算利息；自2011年5月15日至2011年6月14日，以1341734元为基数，按人民银行同期一年期贷款利率计算利息；自2011年6月15日至2013年4月9日，以3841734元基数，按人民银行同期一年期贷款利率计算利息。李晓天、王海燕、李琪主张交通费2000元，但未提供相应证据，不予支持。李晓天、王海燕、李琪主张律师费78000元，没有约定依据和法律依据，不予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”因此，仑山湖发展公司辩称逾期交付使用房屋应按照有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，因适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额，而2011年5月15日商品房买卖合同对违约金数额作了约定，故仑山湖发展公司的该辩称意见，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、仑山湖发展公司于判决生效之日起十五日内给付李晓天、王海燕、李琪利息（自2011年4月23日至2011年5月14日，以30万元为基数，按人民银行同期一年期贷款利率计算利息；自2011年5月15日至2011年6月14日，以1341734元为基数，按人民银行同期一年期贷款利率计算利息；自2011年6月15日至2013年4月9日，以3841734元基数，按人民银行同期一年期贷款利率计算利息）；二、驳回李晓天、王海燕、李琪的其他诉讼请求。案件受理费41206元，由李晓天、王海燕、李琪负担8000元，由仑山湖发展公司负担33206元（此款李晓天、王海燕、李琪已预交，仑山湖发展公司于判决生效之日起十五日内给付李晓天、王海燕、李琪）。宣判后，上诉人仑山湖发展公司不服，向本院提起上诉称：双方当事人在商品房买卖合同中对违约责任的承担方式和金额做了明确约定，不违反法律强制性规定，原审判决在被上诉人没有提供证据证明发生实际损失的情况下，认定当事人约定的违约金数额低于实际损失，并按照同期银行贷款利息认定实际损失，缺乏事实和法律依据，且按照法律规定，即使双方在商品房买卖合同中没有约定违约金数额或损失赔偿额的计算方法，也应按照逾期交付使用房屋期间的房屋租金标准确定损失。此外，李晓天、王海燕、李琪未在规定时间补交诉讼费用，原审判决不应对其增加的诉讼请求部分作出认定。请求撤销原判，依法改判，由李晓天、王海燕、李琪承担全部诉讼费用。被上诉人李晓天、王海燕、李琪答辩称：李晓天、王海燕、李琪已经支付的购房款在被仑山湖发展公司占用期间形成贷款利息损失，仑山湖发展公司占用该购房款已获取相应收益，这是显而易见的事实。仑山湖发展公司要求按照逾期交付使用房屋期间的房屋租金标准确定损失，根据司法解释的规定，此系在逾期交付使用房屋的情况下计算损失的方法，而本案是因仑山湖发展公司未交付房屋引发的合同解除赔偿损失纠纷，原审判决按照同期银行贷款利息认定实际损失符合法律规定。李晓天、王海燕、李琪已在规定期限内补缴了诉讼费用，原审判决认定未在规定期限内补缴诉讼费用系笔误。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，李晓天、王海燕、李琪提交了一份诉讼费用缴款凭证，用以证明其已在规定时间补交了诉讼费用。经过质证，仑山湖发展公司对缴款凭证无异议，故对于李晓天、王海燕、李琪已在规定时间补交了诉讼费用的事实，本院予以认定。对于一审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。经过双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：原审判决按照同期银行贷款利率判令仑山湖发展公司赔偿损失是否有事实和法律依据。本院认为，仑山湖发展公司与李晓天、王海燕、李琪系采用格式条款签订的商品房买卖合同，仑山湖发展公司作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，合同附件四第16条约定：“任何一方在履行本合同过程中的违约责任，均按本合同约定的责任承担方式处理，任何一方不得向对方提出超过本合同约定的违约责任的其他索赔要求。”而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”可见，在违约金约定过低不足以填补损失时，要求增加违约金属于当事人的法定权利，而合同附件四第16条的约定显然排除了买受人的上述权利，应属于无效的格式条款。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”本案中，李晓天、王海燕、李琪已按照约定交付了购房款，该款项的孳息利益被仑山湖发展公司占有，按照双方合同约定，在仑山湖发展公司违约导致买受人解除合同的情况下，李晓天、王海燕、李琪只能获得已付款1%的违约金，远低于款项的孳息利益，故李晓天、王海燕、李琪要求按照同期银行贷款利率计算的利息作为实际损失并主张赔偿，符合法律规定。况且，在合同解除的情况下，仑山湖发展公司占有孳息亦无法律依据，理应随购房款一并返还。原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人江苏仑山湖发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王政勇代理审判员  张 娅代理审判员  杨 雷二〇一四年三月十七日书 记 员  周杨明