四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民初23号 原告（申请执行人）：周岚，女，1970年2月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：冯双，四川丰宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江倬琰，四川丰宜律师事务所律师。 被告（案外人）：汪明玉，女，1965年6月出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：李噫，四川戎州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋蓓蓓，四川戎州律师事务所律师。 被告（案外人）：汪光绪，女，1952年10月出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：李噫，四川戎州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋蓓蓓，四川戎州律师事务所律师。 被告（案外人）：周代芳，女，1976年5月出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：李噫，四川戎州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋蓓蓓，四川戎州律师事务所律师。 被告（被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区，系宜宾寅吾房地产有限责任公司推荐。 被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：冉寅吾，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，公司员工。 原告周岚与被告汪光绪、汪明玉、周代芳、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告周岚的委托诉讼代理人冯双、江倬琰，被告汪光绪、汪明玉、周代芳的委托诉讼代理人李噫、蒋蓓蓓，被告冉寅吾、寅吾房产公司的委托诉讼代理人夏强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周岚向本院提出诉讼请求：1.请求准予继续执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇科贸路滨河人家9幢1层33号房屋；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15执异13号《执行裁定书》裁定中止对四川省宜宾市叙州区柏溪镇科贸路滨河人家9幢1层33号房屋的执行缺乏事实和法律依据。1.案涉执行标的所有权人是寅吾房产公司，不是汪光绪、汪明玉、周代芳。案涉执行标的登记在寅吾房产公司名下，法院根据周岚在执行案件前的保全申请，对寅吾房产公司名下的案涉执行标的进行查封，进入执行程序后，对执行标的采取评估、拍卖措施符合法律规定，依法应继续执行，不应予以中止；2.汪光绪、汪明玉、周代芳提供的证据不足以证明其对本案执行标的享有足以排除周岚执行的事实。汪光绪、汪明玉、周代芳与寅吾房产公司于2015年5月4日签订的《商品房买卖合同》未经备案登记，其效力有待确认，同时也不能证明《商品房买卖合同》的真实签订时间。汪光绪、汪明玉、周代芳未提供相应的转账证明其支付了全部房款。仅凭汪光绪、汪明玉、周代芳提供的《房屋交付通知书》不能证明案涉房屋由其实际占有使用;3.《执行裁定书》认定被告汪光绪、汪明玉、周代芳对本执行标的主张的所有权足以阻止执行标的继续执行的事实严重缺乏证据，被告汪光绪、汪明玉、周代芳不具备《最高人民法院于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的任一情形，《执行裁定书》根据上述规定裁定中止对被告汪光绪、汪明玉、周代芳的本执行标的的执行确系适用法律错误。 被告汪光绪、汪明玉、周代芳答辩称，请求驳回周岚的诉讼请求。汪光绪、汪明玉、周代芳与寅吾房产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，履行付款义务是双方可以约定的范围，房屋在查封之前已经交付汪光绪、汪明玉、周代芳实际使用，寅吾房产公司和汪光绪、汪明玉、周代芳之间的借款事实真实存在，可以抵偿购房款，因为房屋抵押给了银行而不能过户，不是汪光绪、汪明玉、周代芳的过错，汪光绪、汪明玉、周代芳对案涉房屋的权利可以排除周岚的执行。 被告冉寅吾、寅吾房产公司答辩称，请法院查明事实，依法处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2014年2月18日，汪光绪向宜宾鼎城置地有限责任公司银行账户转账200000元。 2014年3月10日，周代芳向宜宾鼎城置地有限责任公司转款200000元。同日，宜宾鼎城置地有限责任公司向周代芳出具《收款收据》载明：收到周代芳诚意金200000元。 2014年5月4日，宜宾鼎城置地有限责任公司向寅吾房产公司账户转账1000000元，备注摘要往来款；2014年5月7日，宜宾鼎城置地有限责任公司向寅吾房产公司账户转账200000元，备注摘要往来款；2014年5月14日，宜宾鼎城置地有限责任公司向寅吾房产公司账户转账1500000元，备注摘要往来款；2014年9月2日，宜宾鼎城置地有限责任公司向寅吾房产公司账户转账500000元，备注摘要往来款。 四川省宜宾市叙州区柏溪镇科贸路滨河人家9幢1层33号房屋于2013年7月3日抵押给宜宾市商业银行股份有限公司大观楼支行。 汪光绪、汪明玉、周代芳与寅吾房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定汪光绪、汪明玉、周代芳向寅吾房产公司购买四川省宜宾市叙州区柏溪镇科贸路滨河人家9幢1层33号房屋，付款方式为一次性付款，抵押情况为已抵押。合同尾部买受人签章处汪光绪、汪明玉、周代芳落款时间为2017年5月3日，寅吾房产公司签章处加盖了公司印章。2017年5月3日，寅吾房产公司向汪光绪、汪明玉、周代芳出具了收款收据三张，分别载明收到汪光绪、汪明玉、周代芳滨河人家9幢1层33号商铺，380000元；收到汪光绪、汪明玉、周代芳滨河人家9幢1层33号商铺代收费14350元；收到汪光绪、汪明玉、周代芳滨河人家9幢1层33号商铺维修金1140元。寅吾房产公司至今未将四川省宜宾市叙州区柏溪镇科贸路滨河人家9幢1层33号房屋过户到汪光绪、汪明玉、周代芳名下。 2019年3月23日，柏溪镇滨河人家业主委员会出具《证明》称寅吾房产公司于2017年5月4日将宜宾县柏溪镇滨河人家8-9-33号门面正式交付给业主汪光绪、汪明玉、周代芳。 周岚申请执行冉寅吾、寅吾房产公司其他合同纠纷一案，四川省宜宾市中级人民法院于2017年6月2日作出（2017）川15执155号执行裁定：冻结、扣划被执行人冉寅吾、寅吾房产公司银行存款49253729元，或查封、扣押、提取相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。2017年12月20日，四川省宜宾市中级人民法院查封了案涉房屋。该案执行过程中，汪光绪、汪明玉、周代芳提出执行异议，四川省宜宾市中级人民法院作出（2018）川15执异13号执行裁定书，裁定：中止对四川省宜宾市叙州区柏溪镇科贸路滨河人家9幢1层33号房屋的执行。 另，汪明玉分别于2017年11月20日、2018年11月20日与曹自翔、吴作彬签订《个人房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给二人。 本院认为，本案争议焦点为：汪明玉、汪光绪、周代芳对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇科贸路滨河人家9幢1层33号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 汪明玉、汪光绪、周代芳主张依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其享有排除案涉房屋强制执行的权益，本案的核心问题是审查汪明玉、汪光绪、周代芳购买房屋是否齐备了上述规定的四个条件。本院对本案的焦点问题评析如下： 第一，执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间利害关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付价款事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实;现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，亦应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。本案中，寅吾房产公司出具房款收据，汪明玉、汪光绪、周代芳陈述购房款是用于其与寅吾房产公司之间的借款抵扣。但现汪明玉、汪光绪、周代芳提交的银行转账凭条的收款人为宜宾鼎城置地有限责任公司，汪明玉、汪光绪、周代芳也未能提供相应的借条或借款合同证明基础债权借款主体为寅吾房产公司及宜宾鼎城置地有限责任公司代寅吾房产公司收取款项的委托，现有证据无法确认借款的主体为寅吾房产公司以及是否差欠汪明玉、汪光绪、周代芳款项，差欠多少等问题。鉴于寅吾房产公司在本案中作为被执行人，其向汪明玉、汪光绪、周代芳出具的拟排除执行《收款收据》在无其他证据相互印证的情况下，证明力较弱，无法达到汪明玉、汪光绪、周代芳向寅吾房地产公司实际交付了案涉房屋购房款的证明目的。 第二，对案涉商品未予过户登记，买受人汪明玉、汪光绪、周代芳存在重大过错。首先，从实践来看，能够归责于买受人的原因主要是四个层面，一是对他人权利障碍的忽略，如存在抵押权登记；二是对政策限制的忽略，如不符合购房条件仍然购买，导致无法办理过户；三是消极不行使登记权利，如为了逃税而未办理登记等；四是恶意串通，损害国家、集体、公共利益和他人合法权益。本案中案涉商品房买卖合同中明确勾选了抵押状况为：抵押。买受人汪明玉、汪光绪、周代芳对于案涉房屋的权利障碍应属明知，换言之，即便不存在生效判决确认的债权执行，一旦抵押权人主张抵押权，汪明玉、汪光绪、周代芳的买受人权利障碍仍然不能涤除。 第三，对本案执行标的继续执行并不必然损害案外人汪明玉、汪光绪、周代芳的权益。案外人执行异议之诉在实质上是案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人在执行依据项下的请求权的优先效力纠纷，涉及案外人对执行标的所享有的实体权益与申请执行人依据执行依据所享有的权利相比是否具有优先效力、申请执行人申请人民法院对特定执行标的的强制执行行为是否会妨害案外人对该执行标的所享有权利的判断。一是从成立时间上来看，周岚的债权请求权已经生效判决确认，要早于汪明玉、汪光绪、周代芳未经确认的民间借贷基础债权请求权。二是从权利性质上来看，周岚的请求权基础在于与寅吾房产公司、冉寅吾之间的民间借贷纠纷产生的债权，债权请求权形成在前，且已经生效判决确认；汪明玉、汪光绪、周代芳的基础请求权仍为民间借贷债权请求权，且未经双方结算确认。即使继续周岚债权的执行，也并未对汪明玉、汪光绪、周代芳债权的实现形成不利影响。三是从权利发生的根源上来看，汪明玉、汪光绪、周代芳购买案涉商铺房屋系以物抵债，与为其提供生活收益与保障等生存利益有所区别，其根本上与周岚以获取利息收益为目的的金钱债权一致。 综上所述，汪明玉、汪光绪、周代芳对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇科贸路滨河人家9幢1层33号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，周岚请求继续执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇科贸路滨河人家9幢1层33号房屋的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 准许执行宜宾寅吾房地产有限责任公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇科贸路滨河人家9幢1层33号房屋。 案件受理费80元，由汪明玉、汪光绪、周代芳、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  彭晓烽 审判员  张力骁 审判员  龙 雨 二〇一九年五月二十四日 书记员  牟岑雪