文书内容广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1802民初5720号原告：广州市合丰房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区建设二马路6号自编3号三楼320房。法定代表人：梁传乐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：江辉，广东卓明律师事务所律师。被告：清远市侨阳房地产有限公司，住所地清远市小市新城西七号区丽清花园售楼部。法定代表人：骆丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛冰，广东天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓冬，广东天伦律师事务所律师。原告广州市合丰房地产代理有限公司（以下简称合丰公司）与被告清远市侨阳房地产有限公司（以下简称侨阳公司）商品房委托代理销售合同纠纷，本院于2018年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告合丰公司的委托诉讼代理人江辉，被告侨阳公司的委托诉讼代理人薛冰、刘晓冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合丰公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付违约金5,000,000元；2.本案案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告合丰公司增加一项诉讼请求：请求判令《丽清花园项目商品房包销协议书》第四条第1款“本项目销售超出基价部分的房款收入扣除乙方应向甲方交纳的税费（甲乙双方确认溢价部分税率为百分之十）之后属于乙方的包销服务费收入”变更为本项目销售超出基价部分的房款收入属于乙方的包销服务费收入。事实和理由：原被告双方于2017年6月24日签订了《丽清花园项目商品房包销协议书》，协议约定：被告指定原告为丽清花园项目部分商品房的包销商，包销房为住宅现房158套，建筑面积约21278平方米；包销期限自2017年7月2日至2017年10月10日（具体销售起始期以包销房能正式与买受人签署《商品房买卖合同》为准）；包销基价为6000元/平方米，实际销售价格超过基价部分，在扣除10%的税费之后，属于原告的包销服务费，销售价格超过7500元/平方米的溢价，超过部分双方按照五五分成；包销服务费及支付方式为：①对于非银行按揭付款（包括一次性付款及分期付款3个月内交清）客户，与客户正式签订《商品房买卖合同》并获占总房款30%及以上的首期房款后，原告对该包销房的包销义务即告完成，被告按客户所付楼款比例支付包销服务费给原告；②对于银行按揭客户，与客户正式签订《商品房买卖合同》并获得首期房款后即可结算本协议所约定的70%包销服务费，待客户与银行签订《银行按揭合同》并交齐按揭资料之后，原告对该包销房的包销义务即告完成，即可结算剩余30%包销服务费；③因客户对临时买卖合同违约而没收的定金、违约金，由原被告双方按五五分成，并于确认客户违约的三日内，被告支付此款项给原告；被告应向原告交付项目前期文件、包销房有关资料、独家销售委托书等；任何一方违反本协议的约定，未能履行或全面履行本协议，或提供虚假、遗漏和重大误导的信息，造成另一方经济损失的，均构成违约；被告向原告支付包销服务费逾期支付超过10日、未超过20日的，被告按拖欠金额每日千分之三的标准向原告支付违约金，若逾期支付超过20日的，原告有权全部或部分解除合同，被告应在收到原告解除合同通知起三日内，返还原告已支付的保证金和支付原告应得包销服务费本息；任何一方违约解除本协议的，违约方须向对方赔偿违约金5,000,000元整；本合同经双方代表签字并加盖公章后，甲方从政府部门取回丽盈苑、丽珑苑的《商品房预售许可证》正本及网签系统正常使用，包销房屋达到可销售条件后生效。签约后原告依约履行合同并向被告支付了履约保证金5,000,000元。合同履行中原告发现：①被告在签约时向原告隐瞒了包销房被住建局禁售且已被抵押给长城公司不能解押、很多包销房被预查封的重要事实；②被告有逾期支付佣金、意图提高基价、单方要求解约等等行为，导致包销房一直无法正常对外销售。2017年10月30日，原被告双方就原告已完成包销义务的部分房屋进行书面确认，当日确认35套房已成功签约、原告相应的溢价收益（含税）为6,981,657元；确认21套房虽已成交但未签约（因被抵押/查封等原因）。2017年12月12日，因被告违约行为造成原告未能与购房者完成签约手续和被告逾期支付包销服务费，原被告双方就2017年6月24日签订的《丽清花园项目商品房包销协议书》签订了《解除合同协议》，双方约定：原告根据《丽清花园项目商品房包销协议书》已完成交易并确佣的人民币6,981,657元，被告承诺在2018年2月10日前付清此款项给原告；《丽清花园项目商品房包销协议书》因被告原因造成原告未完成销售手续的物业，原告应在被告的网签系统达到正常情况下通知客户完成交易，被告须按约定支付佣金服务费给原告；双方共同履行完成本协议的条款，《丽清花园项目商品房包销协议书》正式解除。《解除合同协议》签订后，被告并未依约支付佣金。2018年1月双方再次确认有7套房已成功签约及原告相应的溢价收益（含税）。双方确认的包销服务费（佣金）被告迟至2018年5月2日才付清，已严重逾期。另经核算，关于成交未签约部分造成原告的经济损失高达3444217元。综上所述，被告严重违约并造成原告巨大损失，依法依约应承担违约责任。故此起诉，望判若所请，维护原告合法权益。被告侨阳公司辩称，一、原告主张的5,000,000元损失没有事实及法律依据，请求法庭依法予以驳回。1、原告在本案中以其提供的单方证据--【丽清花园】未签约佣金确认表中15套房的佣金主张自己的损失，与事实不符。原告提供的该15套房的未签约佣金表中，除序号4、10外，其余13套均属于不可结算的佣金范围，而序号4、10也已结算或已列入(2018)粤1802民初5718号案的结算表中，因此原告主张该损失没有事实依据，也不符合双方约定的佣金结算方式。侨阳公司已在本案中提交了该15套房佣金结算或不能结算的原因及证据，其中序号4中房屋的销售佣金已在2018年4月按《协议书》附件l支付(其中第31号佣金);序号10中房屋的销售佣金已在(2018)粤1802民初5718号案中提交，即2018年4-6月丽清花园销售佣金核对表中序号8(丽晖三梯602)，本案中不可重复计提;序号13中的房屋销售单价因低于包销底价6500元/平方米，不能计提佣金。除以上外，其他房屋在合丰公司的包销中，只进行到签署认购书这一步时，购房人便在认购后已退房退款，既没有签订《商品房买卖合同》，也没有支付首付款，更没有签订按揭合同，因此根据双方签订的各份包销协议，均不属于可结算佣金的状态。而且上述认购者皆因不能履行支付首付款的义务而申请退房，这表明原告并没有完成以上房源的销售任务，原告把自已没有完成的销售任务当作损失来计算，违反了诚实信用原则，损害了侨阳公司的合法利益，同时该主张也违反了双方对佣金结算的约定，不应得到法庭的支持。2、原告诉请的损失赔偿不符合民法中赔偿损失的构成与原则，缺乏法律依据，不应予以支持。我国民法中所指的需赔偿的损失，需同时满足以下三个条件:(1)守约方有实际损失发生;(2)违约方有违约行为发生;(3)守约方的损失是违约方的违约行为造成的，即该违约行为与损失之间有法律上的因果关系。而本案中，原告既没有证明其有实际损失的发生，也没有证据证明其所称的“损失”是由侨阳公司的违约行为造成的，因此该项赔偿损失的主张不符合法律的规定，恳请法庭依法予以驳回。二、原告主张的将销售溢价部分10%(扣税部分)变更为其包销服务费收入，该项主张为单方变更已生效约定的行为，我方当事人不同意变更，坚持已有的协议文件的约定计算佣金，即在销售溢价部分先行扣除10%再计算销售佣金，请求法庭驳回原告的该项诉讼请求。《清远市丽清花园项目商品包销合同》第四条约定:销售超出基价部分(6500元/平方米)的房款收入扣除税费(甲乙双方确认溢价部分税率为10%)之后属于合丰公司的包销服务费收入。双方于2018年4月4日签订《协议书》第3.2条、第5条约定仍适用上述包销合同约定的包销价、佣金计算方式。因此销售价超出基价部分(6500元/平方米的房款收入扣除税费(甲乙双方确认溢价部分税率为10%)之后才属于合丰公司的包销服务费收入。上述10%税费包含了增值税、土地增值税、所得税及附加等的多项税种，10%这个计算比例的确定有税法的强制性规定作为计算基础，因此该约定不仅是双方当事人合意的结果，其本身也具有法律上的合理性和合法性;同时，该约定不存在任何无效、可撤销的事由，为有效约定，双方应予遵守。现原告单方面主张变更该项约定，但答辩人不同意变更，该变更要求不符合法定的及协议所约定变更程序，故请求法庭驳回原告该项诉讼请求。三、侨阳公司将自有的房产设定抵押是公司经营中正常的融资行为，对此，合丰公司在建立包销代理关系前已明确知悉，且合丰公司在明知的情况下自愿与侨阳公司签署包销协议，故侨阳公司既无违约也无过错，故合丰公司不论是主张违约责任还是主张损害赔偿责任均无事实依据，均应予驳回。侨阳公司因商业融资需求抵押房产，是正常的房地产企业均开展的商业行为，也是合法的融资行为。而且该抵押行为在先，合丰公司于2017年6月签署包销协议时在后，并且在签署该协议前合丰公司已知晓房产抵押这一事实，这从合丰公司提供的多份证据就可以证实，侨阳公司对此并无隐瞒，也没有做出与事实不符的承诺。合丰公司在本案中提供的包销保证金收据亦证明了其保证金直接划入了抵押权人长城资产管理公司账户，侨阳公司也向其出具了划款委托书，这些证据不仅证明了合丰公司对抵押房产的事实事前知晓，且在知晓的情况下仍愿意签署包销协议，形成委托代理关系，而且也证明了房产抵押对于合丰公司来说并非是违约行为，而是一种正常的商业行为。合丰公司在明知房产抵押的情况下仍自意与侨阳公司签署包销协议，是双方真实的意思表示，侨阳公司对此既无违约也无过错，因此合丰公司以房产抵押为由要求侨阳公司承担赔偿责任或承担违约责任没有合同依据，也没有法律依据。四、侨阳公司进行内部整改与本案无关，不属于违约行为，是否违约应以双方的书面协议约定的内容为判断依据，法律关系及协议没有涉及的范围何来违约之说。侨阳公司对物业进行修理、整改，对经营行为进行规范及整顿均属于内部管理事项，这些的整改整顿不仅是正常的经营管理行为，而且也说明侨阳公司一直积极主动、诚信地解决经营中的各种问题。另一方面，这些整改整顿本身并不属于侨阳公司与合丰公司协议的约定范围，也没有侵犯合丰公司的任何权利，违约之说纯属无稽之谈。五、本案诉讼费应由合丰公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一式四份《商品房包销协议书》，约定甲方委托乙方包销甲方开发建设的位于清远市清城区丽清花园项目部分商品房（共计158套，建筑面积约21278平方米）。包销期限为三个月，自2017年7月2日至2017年10月10日（具体销售起始期以包销房源能正式与买受人签署《商品房买卖合同》为准）。房屋包销基价为6000元/平方米，乙方对协议约定的包销房源享有独家销售权、房价确定权，本项目销售超出基价部分的房款收入扣除乙方应向甲方交纳的税费（甲乙双方确认溢价部分税率为百分之十）之后属于乙方的包销服务费收入，包销服务费由甲方以转账形式支付给乙方。如销售价格超出7500元/平方米的溢价，甲乙双方按五五分成。乙方在签订协议后5日内向甲方支付5,000,000元作为履约保证金。合同第五条包销服务费及支付约定：“1.对于非银行按揭付款（包括一次性付款及分期付款3个月内交清）客户，与客户正式签订《商品房买卖合同》并获占总房款30%及以上的首期房款后，乙方对该协议中指定房地产的包销义务即告完成，甲方按客户所付楼款比例支付包销服务费给乙方。2.对于银行按揭客户，与客户正式签订《商品房买卖合同》并获得首期房款后即可结算本协议所约定的70%包销服务费，待客户与银行签订《银行按揭合同》并交齐按揭资料之后，乙方对该销售合同中指定房地产的包销义务即告完成，即可结算剩余的30%包销服务费。3.因客户对临时买卖合同违约而没收的定金、违约金，由甲乙双方按五五分成，并于确认客户违约的三日内，甲方支付此款项给乙方。”合同第九条违约责任约定：“1.本协议任何一方违反本协议的约定，未能履行或全面履行本协议，或提供虚假、遗漏和重大误导的信息，造成另一方经济损失的，均构成违约。……3.甲方向乙方支付包销服务费逾期支付超过10日、未超过20日的，甲方按拖欠金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金；若逾期支付超过20日的，乙方有权全部或部分解除合同，甲方应在收到乙方解除合同通知起三日内，返还乙方已支付的保证金和支付乙方应得包销服务费本息。……5.任何一方违约解除本协议的，违约方须向对方赔偿违约金5,000,000元正，乙方所付5,000,000元保证金视为违约保证金。”2017年8月14日，被告向原告出具一张收据，收据记载被告收到了原告交来的履约保证金5,000,000元（由陈海燕划出，其中2017年6月22日付王端50万元、6月26日付长城资产管理股份有限公司广东省分公司200万元、7月6日付被告60万元、8月14日付被告190万元）。2017年11月3日，被告对原告制作提交的《丽清花园签约确认表》进行了盖章确认。2017年11月12日，被告对原告制作提交的《丽清花园签约佣金确认表》以及《丽清花园成交未签约确认表》进行了盖章确认，被告确认原告代理销售的35套房屋可结算佣金为6981657元，另确认有21套房屋为已认购未签正式的《商品房买卖合同》。2017年12月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一式二份《清远市丽清花园项目商品房包销合同》，约定甲方委托乙方包销甲方开发建设的位于清远市清城区丽清花园项目部分商品房（共计120套，建筑面积约17704.34平方米）。包销期限为六个月，自2017年12月11日至2018年6月10日（具体销售期以包销房源能正式与买受人签署《商品房买卖合同》为准）。房屋包销基价为6500元/平方米，乙方对合同约定的包销房源享有独家销售权、房价确定权，本项目销售超出基价部分的房款收入扣除乙方应向甲方交纳的税费（甲乙双方确认溢价部分税率为百分之十）之后属于乙方的包销服务费收入，包销服务费由甲方以转账形式支付给乙方。如销售价格超出7500元/平方米的溢价，甲乙双方按五五分成，各负各税。乙方在签订协议后当日向甲方支付5,000,000元作为履约保证金，该保证金以2017年8月24日甲方向乙方开具的收据为凭证（已实付）。合同第五条包销服务费及支付约定：“1.对于非银行按揭付款（包括一次性付款及分期付款6个月内交清）客户，与客户正式签订《商品房买卖合同》并获占总房款30%及以上的首期房款后，乙方对该合同中指定房地产的包销义务即告完成，甲方按客户所付楼款比例支付包销服务费给乙方。2.对于银行按揭客户，与客户正式签订《商品房买卖合同》并获得首期房款后即可结算本协议所约定的50%包销服务费，待客户与银行签订《银行按揭合同》并交齐按揭资料之后，乙方对该销售合同中指定房地产的包销义务即告完成，即可按按揭进度结算剩余的50%包销服务费。3.因客户对临时买卖合同违约而没收的定金、违约金，由甲乙双方按五五分成，并于确认客户违约的三日内，甲方支付此款项给乙方。”合同第九条违约责任约定：“1.本合同任何一方违反本协议的约定，未能履行或全面履行本协议，或提供虚假、遗漏和重大误导的信息，造成另一方经济损失的，均构成违约。2.甲方向乙方支付包销服务费逾期支付超过未超过20日的，甲方按拖欠金额每日千分之三的标准向乙方支付滞纳金；若逾期支付超过20日的，乙方有权全部或部分解除合同，甲方应在收到乙方解除合同通知起三日内，返还乙方已支付的保证金和支付乙方应得包销服务费、滞纳金和违约金。……5.任何一方违约解除合同的违约方须向对方赔偿违约金5,000,000元正。”2017年12月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一式二份《解除合同协议》，双方同意解除于2017年6月24日签订的《丽清花园项目商品房包销协议书》，协议主要内容如下：1.原协议所述的乙方交付给甲方的保证金5,000,000元，作为甲、乙双方重签的《清远市丽清花园项目商品房包销合同》的保证金，并按《清远市丽清花园项目商品房包销合同》关于保证金的陈述条款执行。2.双方确认《丽清花园项目商品房包销协议书》乙方已完成交易并确佣的6,981,657元（见附件一，若有退房，再计清楚）甲方承诺于①住建局同意丽盈苑监控账户可提款的三日内付该佣金的50%给乙方②2018年2月10日前，无论住建局是否同意提款，甲方都必须付清此款项给乙方。3.该协议因甲方原因造成乙方未完成销售手续的物业（见附件二），乙方应在甲方的网签系统达正常状态的情况下通知客户完成交易。甲方须按该协议的条款规定支付佣金服务费给乙方。4.以上所述条款，如甲方不能遵守，则乙方有权通过法律途径追讨甲方的权利。对于《解除合同协议》中第3条所指的附件一，原告陈述就是被告于2017年11月3日及2017年11月12日盖章确认的《丽清花园签约确认表》及《丽清花园签约佣金确认表》（签约确认表右上角标注有附件一字样），附件二则指的是被告于2017年11月12日盖章确认的《丽清花园成交未签约确认表》（该表右上角标注有附件二字样）。2018年4月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一式三份《协议书》，1.1约定：“甲乙双方于2017年6月24日签订的《丽清花园项目商品房包销协议书》与20171211号《清远市丽清花园项目商品房包销合同》两份合同项下，乙方只向甲方交付了一份保证金5,000,000元。2018年2月11日乙方收到向甲方法人骆丽的借款2,150,950元，故双方确认在本协议签订之后乙方交付的销售协议保证金为2，849,050元。”1.2约定：“甲乙双方对2017年6月24日及2017年12月12日两份包销合同项下销售佣金的核定结果见附件一、附件二、附件三，金额分别为:6,981,657元、1，638,208元及188,344元(附件一:丽清花园销售佣金表1，附件二:丽清花园销售佣金表2，该表2佣金包含了已成交未签约表21套房屋中的6套房屋销售佣金，附件三:丽清花园销售佣金表3)。”1.3约定：“乙方代付工程款及其他费用598,452元，甲方己支付乙方的佣金、工程款为2,850,822元(见附件四:乙方应收及己收款项)。”3.1约定：“甲乙双方对1.2条己核定的佣金同意在2018年4月15日之前按以下方式支付，即将附件一、附件二、附件三、附件四所列的未付款项扣减附件四中的己付款项，合并计算的结果向乙方支付，甲方实际应支付金额为:6,981,657(附件一)+1,638,208(附件二)+188,344元(附件三)+598,457(附件四未付金额)-2,850,822(附件四己收金额)=6,555,839元，其中的4,600,000元(以下简称款项一)甲方在2018年4月12日前支付乙方，另外的1,955,839元(以下简称款项二)，甲方于2018年4月15日前支付给乙方。”3.2约定：“乙方收到款项二时，视为甲乙双方己解除2017年12月12日签订的编号20171211《清远市丽清花园项目商品房包销合同》，但包销价及佣金计算方式仍适用于本协议书。”5.5条约定：“乙方在收取甲方的每一笔款项时(退还销售协议保证金除外)，需提前至少三个工作日向甲方开具符合国家规定的发票，开发票的相关税费由乙方承担。”2018年4月3日的《协议书》签订后，被告于2018年4月4日向原告支付了460万元佣金，2018年5月2日向原告支付了1,955,800元佣金。原告提供的36张发票（金额共计3,547,686元）显示，原告于2018年4月9日开具5张发票，金额50万元；于2018年4月18日开具5张发票，金额50万元；于2018年4月23日开具20张发票，金额1，955,839元；于2018年5月3日开具3张发票，金额30万元；于2018年5月17日开具3张发票，金额291,847元。对于原告主张5,000,000元违约金，其主要依据在于认为被告存在以下三项违约行为：一是逾期结算和支付佣金，二是被告故意隐瞒重要事实，故意隐瞒楼盘被抵押被查封的事实，被告称告知过原告被抵押查封的事实不属实，被告只告知过原告预售证过期；三是逾期交付房源及交付房源部分是无效房源。其认为2017年6月24日所签的包销协议书对逾期支付佣金约定了违约金，对逾期结算和其他两项违约行为没有约定违约金，但被告应赔偿原告的实际损失5,000,000元，因为双方确认了15套房源成交了但因被告的原因无法网签，或是其他被告的原因导致原告无法销售。对于原告主张的5,000,000元，其认为因被告的原因导致已成交未签约的15套房屋的佣金损失3,444,217元，剩余的为被告逾期结算、逾期支付佣金导致的利息损失。被告针对原告主张的已成交未签约21套房屋中的15套佣金损失提供了相关的认购书、退款申请书、退款凭证等证据，证明该15套房屋最终未能签订正式的《商品房买卖合同》的原因为认购客户因资金问题未能在认购书约定的7天期限内付清首期款，按照认购书约定，只有支付了首期款被告才会与客户签订正式《商品房买卖合同》。从该组证据内容来看，15套房屋的认购时间有14套集中在2017年8月，1套在2017年9月，认购书约定签订认购书后7天内支付首期房款或者总价款，同时在7天内买受人必须持认购书、身份证、定金收据、首期房款（或一次性付款的总价款）到出卖方售楼部签订正式的《商品房买卖合同》；该15套房屋的购房者均在退款申请书上签字，申请退款的原因绝大部分为资金问题；购房者签订申请书后的几个月内收到了退还的定金。原告则认为是因为该15套房屋存在查封抵押或者因被告的违规行为被住建部门锁定导致无法签订正式的《商品房买卖合同》。为初步调查核实被告陈述的情况，本院工作人员按照认购书上记载的买受人手机号码随机与2,3名购房者进行了通话，有购房者称并非因其资金有问题，而是其已准备好首期款，也准备好了申请按揭贷款的征信、流水、证件等材料，但在7天期限内接到通知称开发商因某些原因暂时不能签正式的《商品房买卖合同》；此后仍旧迟迟未能签订合同，由于拖延时间较久，购房者要求退还定金，但是开发商要求必须签一份退款申请书才能退款，无奈之下购房者只好在开发商打印好的申请书上签名。本院认为，原、被告为独立的平等民事主体，双方于2017年6月24日所签订的《丽清花园项目商品房包销协议书》第四条第1点约定了包销服务费的计算方式，即超出基价部分的房款收入（即溢价部分收入）扣减原告应向被告交纳的税费（溢价部分收入的10%）为原告的包销服务费收入。该条款为双方当事人在自由平等基础上自由协商达成的条款，是双方当事人的真实意思表示，原告自愿负担溢价部分10%的税费是其对自身权利的自由处分，不违反法律禁止性规定。因此，《丽清花园项目商品房包销协议书》第四条第1点关于包销服务费计算方式的条款合法有效，原告请求对该条款进行变更依据不足，本院不予支持。原、被告双方于2017年6月24日所签订的《丽清花园项目商品房包销协议书》的内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应履行合同约定的各自义务。被告在2017年12月12日所签订的《解除合同协议》中确认了原告已推介销售21套房屋但因被告的原因导致未能签订正式的《商品房买卖合同》，同时约定被告的网签系统达正常状态后由原告通知客户完成交易。从时间上看，如果21套房屋中的15套如果真如被告所述是因为买受人未能在认购书约定的期限内付清首期款导致无法签订正式合同，那么被告在认购书签订的7天后即已知晓因买受人资金问题而未能签订正式合同。但是被告却又在认购书约定的支付首期款或者总价款期限届满后的3、4个月的2017年12月12日与原告签订《解除合同协议》，确认21套房屋未能完成签约手续是被告自身的原因所导致。被告在已知晓是买受人的原因未能签订正式合同的情况下却又与原告签订《解除合同协议》确认21套房屋未能完成签约手续是被告自身的原因所导致的行为明显不符合常理。此外，从本院工作人员随机拨打房屋认购者电话的情况来看，有购房者反映的情况与被告主张的因购房者的资金问题未能支付首期款而不能签订正式合同的事实出入很大，而被告也未申请签订退款申请书的购房者出庭作证证实申请书上的情况属实。因此，被告提供的退款申请书等证据不足以推翻其在《解除合同协议》中的自认事实，本院对于被告主张非其原因导致该15套房屋未能成功签约的抗辩意见不予采纳，认定涉案15套房屋未能完成销售手续的原因在于被告一方。被告作为包销房源的提供方，其应保证提供的房源可以正常上市交易，能够顺利办理网签备案等手续，这是其基本义务。但是被告对于涉案的已签认购书的15套房屋未能积极地去消除交易障碍，导致认购者迟迟未能与被告签订正式的《商品房买卖合同》，由此导致了原告的预期利益损失（被告消除交易障碍正常履行包销协议后原告可获得的佣金收益）。虽然原、被告双方在2018年4月3日就本案中双方所签订的包销协议原告可获得的佣金进行了确认，但该佣金只是按照该包销协议的约定就原告已完成销售任务的房屋进行佣金确认。根据双方在2017年12月12日所签订《解除合同协议》第3条以及第4条的约定并结合2018年4月3日的《协议书》并未写明被告无需支付或者赔偿涉案的因被告原因未完成销售手续的房屋销售佣金或者损失的内容，因此，本院认为原告有权就涉案的15套房屋的销售佣金损失进行权利主张。对于佣金的计算，按照2017年6月24日的《丽清花园项目商品房包销协议书》第四条第1点、第2点的方式进行计算。经计算，被告应向原告赔偿佣金损失2,676,580元，详细计算过程见判决后的附表。对于原告主张的被告逾期支付佣金的利息损失，2017年6月24日的《丽清花园项目商品房包销协议书》虽然约定了被告逾期支付佣金的违约责任，但是双方在2017年12月12日的《解除合同协议》更改了佣金支付的期限，此后双方又在2018年4月3日的《协议书》中再次就佣金的支付期限进行变更，即双方约定确认的佣金在2018年4月12日前支付4,600,000元，在2018年4月15日前支付1,955,839元。第一笔4,600,000元佣金被告已在2018年4月4日付清，第二笔佣金被告已在2018年5月2日支付了1，955,800元。而根据《协议书》第4条以及第5.5条的约定以及原告未提前开具发票的事实，被告第二笔佣金比约定期限延后了十几天并不构成逾期。原告请求被告支付逾期支付佣金的利息损失依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市侨阳房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告广州市合丰房地产代理有限公司赔偿佣金损失2,676,580元；二、驳回原告广州市合丰房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46,800元，由原告广州市合丰房地产代理有限公司负担21,747元，被告清远市侨阳房地产有限公司负担25,053元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  潘金桥人民陪审员  廖国柱人民陪审员  刘灿容二〇一九年五月一日书 记 员  潘秋旭附1：相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附2：佣金损失计算表            序号              双方在《解除合同协议》附件二【丽清花园】成交未签约确认表确认的信息              法院认定                  房号              认购人              建筑面积（平方米）              基价（元/平方米）              认购总价              认购单价              佣金损失                  1              丽盈苑一梯1604              赵嘉豪              92.11              6000              794255              8623              170892                  2              丽盈苑一梯1103              李燕              106.4              6000              902272              8480              190562                  3              丽盈苑一梯1303              崔进超              106.4              6000              906528              8520              192478                  4              丽盈苑一梯1703              李明、王会敏              92.11              6000              851676              9246              0                  5              丽盈苑二梯1403              何雪              106.4              6000              800000              7519              144540                  6              丽盈苑三梯1203              张汝珍              106.4              6000              904400              8500              191520                  7              丽晖苑四梯1002              窦金龙              128.75              6000              1106993              8598              237428                  8              丽盈苑三梯1802              刘海潮、曾丽秋              161.57              6000              1253855              7760              237056                  9              丽晖苑三梯302              刘细其、唐邦春              126.52              6000              1051889              8314              217147                  10              丽晖苑三梯602              王观秀              126.52              6000              1072637              8478              0                  11              丽晖苑四梯701              范飞、李苏容              126.53              6000              1064499              8413              222801                  12              丽珑苑四梯501              谢明霞              126.54              6000              1070275              8458              225380                  13              丽盈苑二梯1301              潘丽彩              173.15              6000              1240000              7161              180990                  14              丽晖苑二梯702              朱凤鸣              128.63              6000              1080000              8396              225524                  15              丽晖苑一梯1001              叶新权              149.13              6000              1205000              8080              240262                  总和                                                                          15304279                             2676580                  说明：一、佣金损失计算方式按照《丽清花园项目商品房包销协议书》第四条第1点、第2点的约定可分两种情况，1、若认购单价低于7500元，原告可获佣金=（认购总价-基价6000×建筑面积）-（认购总价-基价6000×建筑面积）×10%=0.9×（认购总价-基价6000×建筑面积）；2、若认购单价高于等于7500元，原告可获佣金=〔（7500×建筑面积-基价6000×建筑面积）-（7500×建筑面积-基价6000×建筑面积）×10%〕+〔（认购总价-7500×建筑面积）-（认购总价-7500×建筑面积）×10%〕×50%=0.45×认购总价-2025×建筑面积。二、序号4的丽盈苑一梯1703房屋的佣金双方已确认在2018年4月3日的《协议书》中的附件一丽清花园签约佣金确认表，故在本案中不支持该套房屋的佣金损失；序号10丽晖苑三梯602的房屋销售佣金原告已在（2018）粤1802民初5718号案中进行主张且本院已在该案中进行了处理，故在本案中不再处理。