呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终667号上诉人（原审被告）：高吉堂，男，1960年4月23日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：张磊，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高平，男，1990年4月8日出生，蒙古族，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市锦钰物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区小台什颐和家园小区物业办公楼四层。法定代表人：周光国，该公司总经理。委托诉讼代理人：张瑞仙，女，该公司项目经理。上诉人高吉堂因与被上诉人高平、呼和浩特市锦钰物业服务有限责任公司（以下简称锦钰公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月27日公开开庭进行了审理。上诉人高吉堂及其委托诉讼代理人张磊、被上诉人高平、被上诉人锦钰公司的委托诉讼代理人张瑞仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高吉堂上诉请求：一、依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院作出的（2018）内0105民初717号民事判决书，将本案发回重审或依法改判由锦钰公司承担赔偿责任并恢复原状；二、诉讼费由高平、锦钰公司承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误，锦钰公司应当承担赔偿责任。1.高吉堂2016年11月22日购买赛罕区民望家园二区3号楼2单元801户。2016年11月24日办理验房，在验收当时已经发现采暖器漏水情况，遂在《验房单》上注明“房屋采暖器分集水器给水地暖管锁母三根漏水，回水一根”。高吉堂当时要求物业维修，并将房屋钥匙留给物业公司。但是物业公司并未维修，而是直接将供暖的主管管道切断。2017年10月开始供暖，物业公司未将漏水的采暖器维修，而是将供暖总管道直接接通后继续供暖。物业公司未进行维修并切断管道的行为，存在重大过错。造成高平的损失，物业公司应当承担赔偿责任。2.采暖器属于隐蔽工程，开发商将采暖器安装于墙内，发生漏水后，住户是无法发现的。高吉堂在得知漏水情况出现后，及时向物业报修。高吉堂于2017年12月22日已向物业报修釆暖分水器漏水，而物业公司于2017年12月25日才上门维修，未按照前期物业服务协议书的约定，及时维修。物业公司没有按照双方签订的前期物业服务协议书约定及时上门维修，造成高平的损失。依据《物业管理条例》第三十五条第二款的规定“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”的规定，物业公司应当承担赔偿责任。高平辩称，请求赔偿损失、恢复原状。漏水时高平没有入住，是高平父母发现问题。楼上邻居和物业公司应当承担责任。锦钰公司辩称，民望家园二区交房时间为2014年11月16日，质保期为两年。高吉堂因个人原因交房期为2016年11月24日，已经超过质保期。物业公司是公共区域服务的主体，国家规定采暖两年质保期，两年内由施工单位负责，过了质保期属于个人财产，个人应当承担。分水器不在公共区域，物业公司没有义务入户维修。物业公司只是在发现漏水时协助防止漏水。物业公司没有责任，不应赔偿。高平向一审法院起诉请求：1.高吉堂、锦钰公司赔偿高平沙发损失11075元；2.高吉堂、锦钰公司将高平房屋屋顶恢复原状，用乳胶漆刷平整，与墙面保持一致；3.诉讼费用、评估费2000元由高吉堂、锦钰公司承担。一审法院认定事实：2016年11月20日高平与案外人王文宽签订《房屋转让合同书》，约定王文宽将民望家园二区3号楼东单元7层西户123.83平方米房屋以47万元的价格卖给高平。2016年11月21日高平办理了该房屋的回迁证。2016年11月22日高吉堂与案外人王文宽签订《房屋转让合同书》，约定王文宽将民望家园二区3号楼东单元8层西户123.83平方米房屋以47万元的价格卖给高吉堂。2016年11月23日高吉堂办理了该房屋的回迁证。双方对涉案被水淹房屋属于高平，涉案漏水房屋属于高吉堂的事实均无异议。高平及高吉堂均已缴纳物业费。另查明，2016年11月24日高吉堂办理房屋入住手续，当日形成的《验房单》载明涉案801号房屋采暖分集水器给水地暖管锁母三根漏水，回水一根。2017年12月22日高吉堂所有的801房屋户内采暖分水器发生漏水，导致高平家餐厅、客厅屋顶部分漏水，沙发造成损坏。2017年12月25日锦钰公司的派工单载明801号房屋分水器漏水，维修结果为分水器接头漏水，已修好。2017年10月之前高吉堂家供暖管道为切断状态，在2017至2018年度供暖期恢复。又查明，2018年5月15日内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司出具万宝隆（蒙）（价）字2018第030号《价格评估结论书》，评估结论为沙发损失为11075元，为此高平支付评估费2000元。一审法院认为，关于责任承担问题，公民享有的个人财产受法律保护。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任，损害他人财产的应当恢复原状或者赔偿损失。本案双方当事人对漏水事实均无异议，造成高平财产损害的原因系高吉堂所有的801号房屋户内采暖分水器漏水导致，高吉堂作为房屋所有权人，对自己的房屋具有监管、维护义务，应确保自有房屋的水电气暖等设备设施不对他人造成损害，如因自己房屋对他人造成的损害应承担赔偿责任。本案经由具备鉴定资质的评估机构确定高平家沙发损失为11075元，该院予以确认采信。故高平请求高吉堂赔偿其沙发损失11075元，并将高平房屋屋顶用乳胶漆刷平整，恢复原状的诉讼请求，该院应予支持。关于高吉堂辩称本案漏水点与2016年11月24日验房时，发现采暖分水器漏水为一处，故高吉堂没有过错。由于高吉堂办理入住验房系在2016至2017年采暖期内，若该房屋采暖分水器从未维修，则在2017至2018年采暖期之始便会发生漏水，而本案漏水却发生在2017年12月份，且采暖分水器位于户内，高吉堂作为房屋所有权人负有维修义务，故对高吉堂的该抗辩理由，该院不予采纳。关于高吉堂辩称鉴定报告结论没有依据的抗辩理由，由于其未提交证据证明鉴定报告具备不予采纳的法律情形，故对该抗辩理由该院不予采纳。关于高平对锦钰公司的赔偿主张，因为本案漏水的采暖分水器不属于公共部分，且锦钰公司在高吉堂房屋发生漏水后积极配合维修，并不存在过错，故对高平的该主张该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《物业管理条例》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、高吉堂于本判决生效之日起十日内赔偿高平沙发损失11075元；二、高吉堂于本判决生效之日起十日内将高平所有的位于赛罕区民望家园二区3号楼2单元701户房屋屋顶用乳胶漆刷平整，恢复原状，与墙面保持一致；三、驳回高平的其他诉讼请求。案件受理费44元、评估费2000元（高平已预交），由高吉堂负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为谁应当为高平的损失承担侵权责任。针对该争议焦点，高吉堂于2016年11月24日办理入住手续后已经实际占有了涉案漏水房屋，其对该房屋及其附属设施具有相应的管理、维护义务。高吉堂验房时已经知道该房屋采暖分集水器存在漏水现象，且要求锦钰公司维修，但其对锦钰公司是否及时维修以及2017年供暖管道恢复后采暖分集水器是否仍存在漏水现象并未尽到相应的注意义务，故高吉堂应当为其房屋漏水导致高平房屋被淹的损害结果承担侵权责任。高吉堂主张锦钰公司应为高平损失承担侵权责任，理由是高吉堂2016年验房发现漏水后锦钰公司未将漏水的采暖器维修，且高吉堂2017年得知漏水向锦钰公司报修后锦钰公司未及时上门维修。关于锦钰公司未将漏水的采暖器维修的上诉理由，因漏水采暖器位于高吉堂户内，高吉堂在本案诉讼中提供的证据并不足以证明锦钰公司对业主户内设施有法定或约定的维修义务，故锦钰公司是否维修漏水的采暖器并不能作为高吉堂免除责任的理由；至于高吉堂报修后锦钰公司未及时上门维修的上诉理由，如锦钰公司确实存在违反物业服务合同约定导致损失扩大的行为，高吉堂可在承担侵权责任后向锦钰公司另行主张权利。综上所述，高吉堂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88元，由高吉堂负担。本判决为终审判决。审判长 巴特尔仓审判员 何 建 军审判员 蔡 世 杰二〇一九年五月二十日书记员 樱  子