福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0603民初1503号 原告（反诉被告）：林建财，男，1974年12月5日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 委托诉讼代理人：刘永平，福建华闽南方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈志勇，福建华闽南方律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：侯阿国，男，1958年9月11日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 被告（反诉原告）：侯秋鹏，男，1989年10月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上述二被告共同委托诉讼代理人：廖惠忠、刘伟彬，福建闽隆律师事务所律师。 原告林建财与被告侯阿国、侯秋鹏租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林建财的委托诉讼代理人刘永平、陈志勇、被告侯秋鹏、侯阿国及共同委托诉讼代理人廖惠忠、刘伟彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林建财向本院提出诉讼请求：判令被告就本案租赁房屋址在漳州市龙文区的被征收房屋补偿安置属原告承租房屋面积2430.81㎡的被征收房屋装修补偿费1215405元、被征收店面安置面积一次性奖励为800000元、被征收店面停业损失150000元、奖励租赁房屋更改营业性用房停业及过渡补助193081元、阁楼补偿费300000元、增设豪华精装大门补偿费4800元、投入水电设施、电话4部、宽带2部、格力空调大三匹4台等设备设施的补偿费2380元、增扩建厨房及卫生间6.7㎡房屋按67000元折价、增添搭设外墙门面立面广告钢架隔层、广告招牌达600㎡按480000元折价，合计人民币3212666元归原告享有并支付给原告，或判令上述各项及被征收店面与住宅货币补偿差价产生的补偿安置权益和补偿款项归原告享有并由原告与征收人签订并履行《房屋征收补偿协议书》，由征收人直接将补充安置款项支付给原告。诉讼过程中，林建财放弃增添搭设外墙门面立面广告钢架隔层、广告招牌达600㎡按480000元折价这一诉讼请求，并增加一项诉讼请求：被告退还押金10000元。事实和理由：原被告就被告将址在漳州市龙文区店面、6-7店面两间（其中1-2店面一间配有电梯）、二楼整层、三楼整层的毛胚房屋共同出租给原告，作为原告注册的漳州市龙文区合源建材商行和漳州合源建材有限公司的经营场所经营使用。就此，由被告侯秋鹏的父亲侯阿国作为甲方，原告林建财作为乙方签订的2014年2月25日《店面租赁合同》（简称《租赁合同》）载明“一、甲方将位于龙文北路东侧××楼店面两间（其中一间配有电梯）、二楼整层、三楼整层（原有电信、联通租赁费照常归甲方拥有）及一楼、二楼、三楼前后两个楼梯租赁给乙方。二、租用时间：从2014年06月01日至2024年05月31日止（壹拾年整）。三、租金分为前5年每年共计人民币壹拾叁万伍仟元（135000元），后5年每年共计人民币壹拾柒万元（170000元）。四、签订合同时先交半年租金共计人民币陆万柒仟伍佰元（67500元），2014年12月1日前再交半年租金共计人民币陆万柒仟伍佰元（67500元），以后按每年6月1日前和12月1日前各交半年租金。五、违约金规定：1、签订合同时乙方预交壹万元给甲方作为违约金……4、如遇政府征用改建拆迁，双方都没有违约，甲方应退还乙方壹万元违约金及剩余租金。六、政府征用改建拆迁赔偿：1.、在合同期间的前5年（从2014年06月01日至2019年05月31日）如遇政府征用改建拆迁，乙方所投资的装修赔偿金全部归乙方所有。2、在合同期间的前5年（从2019年06月01日至2024年05月31日）如遇政府征用改建拆迁，乙方所投资的装修赔偿金甲乙双方各分一半……七、其他事项……5、租赁期满，在同等条件下，甲方必须优先给乙方续租。6、（2014年3月1日至2014年5月31日，为甲方提供给乙方装修期，甲方不得向乙方收取租金）”等条款。据此，就本案原告已履行了按约交付租金等合同约定的全部义务。且原告在承租后多次对承租毛胚房屋2430.81㎡投入巨资进行装修、装饰，特别是于2017年至2018年初期间又投入巨资达500多万元按品牌瓷砖专卖店高档豪华标准要求对承租房屋进行内外高档豪华装修、装饰等；对承租毛胚房屋外墙面以每平方米近千元的高档豪华瓷砖大理石等贴面，地板、楼梯均以每平方米近千元的高端豪华地砖等铺设，特别是展示厅地板以每平方米近3000元的高档豪华瓷砖大理石进行铺设，并搭设高档豪华展厅展柜、阁楼隔层、隔墙吊顶、2楼增建高档豪华卫生间2间；增添搭设外墙门面立面广告钢架、广告招牌达600㎡；对一楼1-2店面后门边增扩建厨房及卫生间7㎡；对承租毛胚房屋增设豪华精装大门40㎡，投入水电设施、电话4部、宽带2部、格力空调大三匹4台等设备设施，作为原告注册的漳州市龙文区合源建材商行和漳州合源建材有限公司的经营场所经营使用至今。由于城市建设需要，原告承租的房屋被漳州市龙文区蓝田镇人民政府决定征收，根据漳州市龙文区人民政府以2017年3月31日漳龙政［2017］35号《漳州市龙文区人民政府关于印发漳州市龙文区长福棚户区改造项目土地与房屋征收补偿安置实施方案的通知》（简称《通知》）对本案原告承租房屋进行征收安置补偿。根据《通知》规定Ｐ11-12被征收住宅货币补偿标准框架结构4264元／㎡，被征收店面货币补偿标准外街框架结构12000元／㎡，被征收店面可安置面积一次性给予1600元／㎡奖励；Ｐ13第11.6条被征收住宅、店面装修补偿标准一类为500元／㎡；Ｐ22第15.4条被征收店面停业损失按300元／㎡予以补偿；Ｐ22第15.4条更改营业性用房停业及过渡补助补偿标准为100元／㎡；Ｐ23第16.3条阁楼层低于1.8米按250元／㎡给予补偿等。为此，根据《租赁合同》“六、政府征用改建拆迁赔偿：1.、在合同期间的前5年（从2014年06月01日至2019年05月31日）如遇政府征用改建拆迁，乙方所投资的装修赔偿金全部归乙方所有”等约定，结合《通知》等规定，原告投入巨资按品牌瓷砖专卖店高档豪华标准要求进行内外高档豪华装修、装饰等被征收店面安置面积一次性奖励为800000元（500㎡×1600／㎡）、拆迁安置装修补偿费1215405元（2430.81㎡×500／㎡）、被征收店面停业损失150000元（500㎡×300／㎡）、奖励租赁房屋更改营业性用房停业及过渡补助193081元（1930.81㎡×100／㎡）、阁楼补偿费300000元（1200㎡×250／㎡）、增设豪华精装大门补偿费4800元（40㎡×120／㎡）、投入水电设施、电话4部、宽带2部、格力空调大三匹4台等设备设施的补偿费2380元（4×120元＋2×120元＋4×150元）、增扩建厨房及卫生间6.7㎡房屋按6.7㎡×10000／㎡＝67000元折价、增添搭设外墙门面立面广告钢架隔层、广告招牌达600㎡按600㎡×800元／㎡＝480000元折价等征迁安置补偿权益和款项应全部归原告享有并支付给原告或判令上述各项及被征收店面与住宅货币补偿差价产生的补偿安置权益和补偿款项归原告享有并由原告与征收人签订并履行《房屋征收补偿协议书》，由征收人直接将补偿安置款项支付给原告。 侯阿国、侯秋鹏共同辩称，一、原告在《民事起诉状》的第一项诉讼请求中有“判令上述各项及被征收店面与住宅货币补偿差价产生的补偿安置权和补偿款项归原告享有并由原告与征收人签订并履行《房屋征收补偿协议书》由征收人直接将补偿安置款项支付给原告。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”原告并非被征收的蓝田镇梧桥村后坑**房屋的所有权人，原告上述诉讼请求没有法律依据。 二、原告主张的租赁面积与合同约定不符。 原告在《民事起诉状》的第一项诉讼请求中称“……属原告承租房屋面积2430.81㎡……”，与合同约定不符。 答辩人侯阿国（甲方）与原告（乙方）先于2013年11月16日签订了《店面租赁合同》（下称“租赁合同一”）。租赁合同一约定答辩人侯阿国“将位于漳州市龙文区后坑（41）号门面租赁给乙方”，租赁期限“从2013年11月16日至2016年11月16日止（叁年整）。”原告依据租赁合同一承租了一楼6、7号店面，原告在租赁期限届满后继续使用至今。 答辩人侯阿国（甲方）与原告（乙方）后于2014年2月25日签订了《店面租赁合同》（下称“租赁合同二”）。租赁合同二约定答辩人侯阿国“将位于龙文北路东侧××楼店面两间（其中一间配有电梯）、二楼整层、三楼整层（原有电信、联通租赁费照常归甲方拥有）及一楼、二楼、三楼前后两个楼梯租赁给乙方”，租赁期限“从2014年6月1日至2024年5月31日止（壹拾年整）。”原告依据租赁合同二承租了一楼1、2号店面，二楼整层、三楼整层（扣除基站部分）并使用至今。 根据《漳州市测绘涉及研究院房屋实地勘丈成果图》（房屋编号HA008），原告承租部分包括：（一）一楼1、2号店面面积224㎡，6、7号店面面积276㎡；（二）二楼面积1442.57㎡；（三）三楼面积380.64㎡（总面积406.64㎡-基站26㎡），合计仅为2323.21㎡。 三、原告提供的证据不足以证明其事实主张。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，因原告提供的证据不足以证明其事实主张，原告应承担举证不能的法律后果。 （一）原告主张其“在承租后多次对承租毛坯房屋2430.81㎡投入巨资进行装修、装饰”，应获得“拆迁安置装修补偿费1215405元（2430.81㎡*500/㎡）”。 答辩人出租给原告的不是毛坯房，而是已经装修好的房屋。原告所谓的“装修”仅是基于经营需要在租赁物上进行搭设，与答辩人基于自己此前的装修进行受偿无关。根据租赁合同二第六条第一款约定，仅有原告所投资装修部分的赔偿金才归原告所有，但原告提供的照片并不能证明原告投资装修的具体项目及投资情况。 如上所述，原告主张的租赁面积与合同约定不符；而且租赁合同一未对租赁物的征收补偿进行约定，原告无权就一楼6、7号店面主张“拆迁安置装修补偿费”。 （二）原告主张其应获得被征收店面安置面积一次性奖励800000元、被征收店面停业损失150000元。原告未能举证证明租赁物是以店面标准被征收。实际上租赁物是以房屋标准被征收，上述项目不存在，原告无权主张。 （三）原告主张其应获得阁楼补偿费300000元、增设豪华精装大门补偿费4800元、“投入水电设施、电话4部、宽带2部、格力空调大三匹4台等设备设施的补偿费”2380元。以上项目均没有在两份租赁合同中体现，原告没有在室外单独建造大门，又未能提供有效材料证明上述项目切实存在。针对设备设施补偿费，根据原告在“事实与理由”中所列公式（4×120元+2×120元+4×150元），该部分费用仅为1320元，与原告的诉讼请求不符。 （四）原告主张其应获得“增扩建厨房及卫生间6.7㎡房屋按6.7㎡*10000元/㎡=67000元”、“增添搭设外墙门面立面广告钢架隔层、广告招牌按600㎡*800元/㎡=480000元”。厨房及卫生间6.7㎡是由答辩人出资建设，该部分已计入产权调换面积内，与原告无关。《漳州市龙文区政府关于印发漳州市龙文区长福棚户区改造项目土地与房屋征收补偿安置实施方案的通知》（下称《通知》）中没有增扩建厨房及卫生间应按10000元/㎡补偿，搭设广告牌应按800元/㎡补偿的内容。 四、原告仅应获得停业损失和自行过渡安置补助5万元。 《通知》第22页中规定“……农村住宅未经批准更改为经营性用房的，按更改的建筑面积一次性给予100元/平方米的停业损失和自行过渡安置补助。”，因原告租赁的一楼店面面积共计500㎡，原告仅应获得停业损失和自行过渡安置补助（即更改营业性用房停业及过渡补助）5万元（以龙文区蓝田镇征地拆迁指挥部最终确定的项目及数额为准）。 综上所述，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，原告提供的证据不足以证明其事实主张，原告仅应获得停业损失和自行过渡安置补助5万元（以龙文区蓝田镇征地拆迁指挥部最终确定的项目及数额为准）。以上答辩意见望贵院予以采纳，并公正判决。 对原告增加诉讼请求部分，原告方至开庭为止仍然继续使用收益被告方提供的房屋，应该算至房屋实际搬迁之日止的占用费；押金部分由于原告方拒绝拆迁办办理拆迁安置补偿协议，导致被告方未能够得到拆迁办公示给予被告方的实际奖励，属于原告方的过错或者违约造成的被告方的损失，因此原告方无权讨回押金。 侯阿国、侯秋鹏向本院提出反诉请求：1、依法判令解除反诉原告侯阿国与反诉被告所签订的两份《房屋租赁合同》，反诉被告立即搬离并腾退租赁房屋；2、依法判令反诉被告支付自2018年6月1日起至腾退房屋之日的占用费（截止2018年9月30日暂计为45000元）；3、依法判令反诉被告赔偿反诉原告自2018年5月29日起至腾退房屋之日至的临时安置补助费损失（截止2018年9月29日暂计为179639.25元）；4、依法判令反诉被告赔偿反诉原告逾期领取征迁货币补偿的利息（以2953236元为本金，从2018年6月7日起至腾退房屋之日按中国人民银行同期同类贷款利率计息，截止2018年9月30日暂计为43396.16元）；5、依法判令反诉被告赔偿反诉原告因封房号作废而造成的损失5万元；6、拆迁办2018年9月4日拨了245856元到反诉原告的账号，反诉原告因为反诉被告提起的诉讼保全导致款项反诉原告不能取得，从现在一直到人民法院解冻之日，要求反诉被告承担这部分的利息损失（从2018年9月4日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：反诉原告侯阿国（甲方）与反诉被告（乙方）先于2013年11月16日签订了《店面租赁合同》（下称“租赁合同一”）。租赁合同一约定反诉原告侯阿国“将位于漳州市龙文区后坑（41）号门面租赁给乙方”，租赁期限“从2013年11月16日至2016年11月16日止（叁年整）。”，“租金为每月5000元，租金按年交纳。” 反诉原告侯阿国（甲方）与反诉被告（乙方）后于2014年2月25日签订了《店面租赁合同》（下称“租赁合同二”）。租赁合同二约定反诉原告侯阿国“将位于龙文北路东侧××楼店面两间（其中一间配有电梯）、二楼整层、三楼整层（原有电信、联通租赁费照常归甲方拥有）及一楼、二楼、三楼前后两个楼梯租赁给乙方”，租赁期限“从2014年6月1日至2024年5月31日止（壹拾年整）。”，租金前5年每年共计人民币135000元，每半年支付一次。 反诉被告依据租赁合同一承租了龙文区蓝田镇梧桥村后坑41号一楼6、7号店面，反诉被告在租赁期限届满后继续使用至今，已将租金付至2018年11月16日。原告依据租赁合同二承租了一楼1、2号店面，二楼整层、三楼整层（扣除基站部分）并使用至今；反诉被告已将租金付至2018年5月31日，反诉被告于2018年5月31日支付2018年下半年租金67500元，因后坑41号房屋面临征迁，反诉原告侯阿国于2018年6月1日予以返还。 因后坑41号房屋被征迁，反诉原、被告的租赁目的无法实现，又因反诉原、被告在后坑41号房屋征迁过程中发生纠纷，反诉原告侯阿国与反诉被告所签订的两份《房屋租赁合同》应当被依法解除，反诉被告应立即搬离并腾退租赁房屋。根据相关政府文件，后坑41号房屋所在片区应于2018年6月27日前完成土地和房屋征收，反诉被告未能及时搬离，严重影响了反诉原告的征迁受偿，造成反诉原告如下损失： 一、反诉被告应支付自2018年6月1日起至腾退房屋之日止的占用费，截至2018年9月30日暂计为45000元。 二、反诉被告应赔偿反诉原告自2018年5月29日起至腾退房屋之日止的临时安置补助费损失。 《漳州市龙文区政府关于印发漳州市龙文区长福棚户区改造项目土地与房屋征收补偿安置实施方案的通知》（下称《通知》）第21页规定：“凡符合安置条件的被征收人，选择产权调换的，在通知征收规定期限内搬迁腾房并签订协议，临时安置补助费在8元/平方米•月的基础上，给予奖励7元/平方米•月。”反诉原告曾与漳州市龙文区蓝田镇人民政府于2018年6月7日就后坑41号房屋签订《房屋征收补偿协议书》（丈量编号HA008），确认后坑41号房屋产权调换面积为2395.19㎡（框架2308.94㎡+砖混14.14㎡+砖木72.11㎡）。因反诉被告未能及时搬迁，反诉原告自2018年5月29日（封房之日）起每月损失临时安置补助费35927.85元（2395.19㎡*15元/平方米•月），截至2018年9月29日共为5个月（2018年5月至9月），暂计179639.25元。 三、反诉被告应赔偿反诉原告逾期领取征迁补货币补偿的利息。 《房屋征收补偿协议书》（丈量编号HA008）所约定的货币补偿金额合计2660461元。漳州市龙文区蓝田镇人民政府与反诉原告于2018年6月7日又签订了《房屋征收补偿协议书》（丈量编号HA006、HA007、HC014），所约定的货币补偿金额合计292755元。以上征迁补货币补偿合计2953236元。 因反诉被告至今仍未搬离，漳州市龙文区蓝田镇人民政府拒绝履行与反诉原告签订的上述《房屋征收补偿协议书》，反诉被告应赔偿反诉原告逾期领取征迁补货币补偿的利息。以2953236元为本金，从2018年6月7日起至腾退房屋之日按中国人民银行同期同类贷款利率计息，逾期利息截至2018年9月30日暂计为43396.16元。 四、反诉被告应赔偿反诉原告因封房号作废而造成的损失。后坑41号房屋的封房号为131号，因反诉被告至今仍未搬离，导致该封房号作废，影响反诉原告后期选房顺序，相关损失暂计为5万元。 林建财辩称，本案应当依法驳回本案被告的反诉请求。本案被告提起的反诉及请求不符合事实与法律，其反诉请求依法不能成立。本案原被告就被告将址在漳州市龙文区店面、6-7店面两间（其中1-2店面一间配有电梯）、二楼整层、三楼整层的毛胚房屋共同出租给原告，作为原告注册的漳州市龙文区合源建材商行和漳州合源建材有限公司的经营场所经营使用。就此，由被告侯秋鹏的父亲侯阿国作为甲方，原告林建财作为乙方签订的2014年2月25日《店面租赁合同》（简称《租赁合同》），并就本案租赁房屋约定如遇政府征用改建拆迁，按2014年2月25日《租赁合同》载明的“4、如遇政府征用改建拆迁，双方都没有违约，甲方应退还乙方壹万元违约金及剩余租金。六、政府征用改建拆迁赔偿：1.、在合同期间的前5年（从2014年06月01日至2019年05月31日）如遇政府征用改建拆迁，乙方所投资的装修赔偿金全部归乙方所有。2、在合同期间的前5年（从2019年06月01日至2024年05月31日）如遇政府征用改建拆迁，乙方所投资的装修赔偿金甲乙双方各分一半”等约定执行。据此，就本案原告已履行了按约交付租金等合同约定的全部义务。且原告在承租后多次对承租毛胚房屋2430.81㎡投入巨资进行装修、装饰，特别是于2017年至2018年初期间又投入巨资按品牌瓷砖专卖店高档豪华标准要求对承租毛胚房屋进行内外高档豪华装修装饰、搭设添附高档豪华展厅展柜、阁楼隔层、隔墙吊顶等项目。对承租毛胚房屋外墙面以每平方米近千元的高档豪华瓷砖大理石等贴面、对地板、楼梯均以每平方米近千元的高端豪华地砖等铺设、对展示厅地板以每平方米近3000元的高档豪华瓷砖大理石进行铺设；对承租毛胚房屋搭设装修高档豪华展厅展柜、阁楼隔层、隔墙吊顶、对2楼增建高档豪华卫生间2间；对承租毛胚房屋增添搭设外墙门面立面广告钢架、广告招牌达600㎡；对承租毛胚房屋增设豪华精装大门40㎡；对承租毛坯房屋投入水电设施等设备设施，并以本案租赁房屋作为原告注册的漳州市龙文区合源建材商行和漳州合源建材有限公司的经营场所经营使用至今。由于城市建设需要，原告承租的房屋被漳州市龙文区蓝田镇人民政府决定征收，根据漳州市龙文区人民政府以2017年3月31日漳龙政［2017］35号《漳州市龙文区人民政府关于印发漳州市龙文区长福棚户区改造项目土地与房屋征收补偿安置实施方案的通知》（简称《通知》）应当对本案原告承租房屋进行征收安置补偿。本案完全是由于被告未能按《租赁合同》和双方约定履行合同义务，构成属政府征收补偿《通知》第4.1.（1）条“被征收人与承租人就解除租赁关系达不成协议的”不予货币补偿等情形。本案被告反诉请求解除本案租赁合同所依据的事实不能成立，本案就解除租赁合同关系根据政府征收补偿《通知》和相关法律规定，应当由被征收人和承租人按《租赁合同》和双方约定达成协议。否则，应由法院根据本案的事实和法律依法裁判，并应由被告承担相应的法律责任。故本案被告反诉请求：1、支付自2018年6月1日起至腾退房屋之日止的占用费；2、赔偿自2018年5月29日起至腾退房屋之日止的临时安置补助费损失；3、赔偿逾期领取征迁货币补偿的利息；4、赔偿因封房号作废而造成的损失5万元等事项，完全不能成立。据被告诉称本案租赁房屋被告在未与原告商定的情况下，已于2018年5月29日交付征迁人封房，并签订《房屋征收补偿协议书》（丈量编号ＨＡ008）等，擅自拆走租赁房屋抽水供水设备等实施故意不履行本案《租赁合同》和双方约定的行为，不仅导致原告不能正常使用本案租赁房屋进行正常经营，并已导致原告巨额经济损失。况且，本案租赁房屋已因征迁需要，早已对租赁房屋实施封闭，被告就本案租赁房屋从政府决定征迁之日或被告交付封房和签订《房屋征收补偿协议书》之日起向原告主张反诉请求事项缺乏事实和法律依据，依法不能成立。 双方当事人对以下事实没有异议，本院依法予以确认： 2013年11月16日，侯阿国作为甲方与林建财作为乙方签订一份《店面租赁合同》。合同约定侯阿国“将位于漳州市龙文区门面租赁给乙方”；租赁期限“从2013年11月16日至2016年11月16日止（叁年整）。”；“租金为每月5000元，租金按年交纳。”合同第四、5、约定：租赁期间如要装修、翻新，费用全部由乙方承担，到期后应无偿转还甲方。第六条约定：“双方如有未尽事宜，协商处理。” 2014年2月25日，侯阿国作为甲方与林建财作为乙方再次签订一份《店面租赁合同》。合同约定：“一、甲方将位于龙文北路东侧××楼店面两间（其中一间配有电梯）、二楼整层、三楼整层（原有电信、联通租赁费照常归甲方拥有）及一楼、二楼、三楼前后两个楼梯租赁给乙方。二、租用时间：从2014年06月01日至2024年05月31日止（壹拾年整）。三、租金分为前5年每年共计人民币壹拾叁万伍仟元（135000元），后5年每年共计人民币壹拾柒万元（170000元）。四、签订合同时先交半年租金共计人民币陆万柒仟伍佰元（67500元），2014年12月1日前再交半年租金共计人民币陆万柒仟伍佰元（67500元），以后按每年6月1日前和12月1日前各交半年租金。五、违约金规定：1、签订合同时乙方预交壹万元给甲方作为违约金。2、乙方租赁期未到不租用，甲方有权取消违约金壹万元。3、甲方在租赁期未满时无理由中断租赁合同，甲方应退还乙方违约金壹万元并赔偿乙方壹万元违约金及乙方投资损失。4、如遇政府征用改建拆迁，双方都没有违约，甲方应退还乙方壹万元违约金及剩余租金。六、政府征用改建拆迁赔偿：1.、在合同期间的前5年（从2014年06月01日至2019年05月31日）如遇政府征用改建拆迁，乙方所投资的装修赔偿金全部归乙方所有。2、在合同期间的前5年（从2019年06月01日至2024年05月31日）如遇政府征用改建拆迁，乙方所投资的装修赔偿金甲乙双方各分一半……七、其他事项……5、租赁期满，在同等条件下，甲方必须优先给乙方续租。6、（2014年3月1日至2014年5月31日，为甲方提供给乙方装修期，甲方不得向乙方收取租金）”等条款。 林建财按双方协议约定分别于2014年11月23日、2015年11月5日、2017年1月、2017年12月向侯阿国支付2013年租赁合同约定的2015年度、2016年度、2017年度和2018年度租金各60000元；于2014年3月2日支付2014年租赁合同约定的半年租金67500元及10000元押金，并支付2014年租赁合同约定的半年一付的租金67500元至2018年一半年。最后一次支付时间为2018年5月31日，付款数额67500元。 侯阿国于2018年6月1日退还林建财2014年租赁合同约定的2018年度下半年租金67500元。 2018年5月，漳州市龙文区蓝田镇征地拆迁指挥部向包括侯阿国在内的辖区居民发出提醒函，函件载明：根据市委、市政府及区委、区政府的工作要求，您的房屋将于2018年6月27日前完成土地和房屋征收。征收按漳龙政[2017]35号文件《漳州市龙文区人民政府关于印发漳州市龙文区长福棚户区改造项目土地与房屋征收补偿安置实施方案的通知》的精神处理。 侯阿国系侯秋鹏父亲。2018年6月6日，侯秋鹏作为涉案房屋的被征收人与征收人漳州市龙文区蓝田镇人民政府签订一份《房屋征收补偿协议书》编号：（后坑、坑尾收储用地）第004885号。协议书确认被征收房屋总拆迁面积3465.18㎡，1座房屋，其中砖木结构以上面积3465.18㎡，丈量编号：HA008。协议书未明确房屋交付征收人时间。协议书确定房屋附属物项目补偿项目包括：电话移机5部，每部120元，共计600元；宽带移机5部，每部120元，共计600元；有线电视移机5台，每台1**元，共计600元；空调移机27台，每台1**元，共计4050元；房屋装修补偿标准（三类）146.5㎡，300元/㎡，共计补偿43950元；房屋装修补偿标准（一类）3318.68㎡，500元/㎡，共计补偿1659340元。协议书确定房屋奖励及搬迁补贴包括四项：住宅产权调换搬迁费、住宅产权调换搬迁奖励、更改营业性用房停业及过渡补助和砖木住宅作价奖励。其中更改营业性用房停业及过渡补助3444.98㎡，100元/㎡，共计补偿344498元。 另经审理查明，林建财与侯阿国2013年11月16日签订的租赁合同租赁标的为一楼第6、第7两间店面，面积12.21×23.21=283.39㎡。 林建财与侯阿国2014年2月25日签订的租赁合同租赁标的为一楼第1、第2两间店面，面积13.18×17.68=233.02㎡；第二层整层，面积1442.57㎡；第三层整层（原有电信、联通租赁费照常归甲方拥有）面积406.64㎡﹣电信、联通租赁后转为中国铁塔公司租赁的面积26=380.64㎡。 侯阿国将涉案租赁房屋交付林建财时，房屋一楼店面为水磨地面，二层三层地面均为水泥找平，三层均内外墙及吊顶白色粉刷。林建财接收租赁房屋后，因经营瓷砖所需对租赁房屋进行装修，其中一楼店面第1、第2号店面铺装高档瓷砖并豪华装修，第6、第7号店面也用瓷砖铺设地面，第二层在水泥地面铺设红色地毯并用隔板对楼层进行分割，第三层也铺装地砖并办公装修。 另，漳州市龙文区蓝田镇建设项目土地和房屋征收工作协调领导小组办公室对本案涉案房屋征收补偿协议书进行说明，认为：主要考虑到该房屋一层为瓷砖销售店面，装修较为豪华远超一类房屋装修补偿标准，且该户主积极配合拆迁，在限定期限内签订协议，故综合考虑其框架及砖混结构的房屋装修补偿标准按一类（500元/㎡）进行赔偿；协议中的搬迁奖励100元/㎡是指“凡符合安置条件的被征收人，在通知征收规定期限内签订协议的，选择产权调换的按可安置面积奖励100元/平方米”，并非店面停业损失赔偿及搬迁赔偿；搬迁费12元/㎡是指“选择产权调换的，属于住宅的按6元/平方米·次的标准一次性发给被征收人两次搬迁补偿费”；另外，征迁赔偿方案中规定“农村住宅未经批准更改为经营性用房的，按更改的建筑面积给予一次性100元/平方米的停业损失补偿和自行过渡安置补助”，…，该部分赔偿款由房东与租户协商解决。 另查明，侯阿国将涉案房屋一楼的另外三个店面出租给案外人吴整宝，并因本次房屋征收支付吴整宝营业面积的一次性100元/㎡的停业损失补偿和自行过渡安置补助款28000元。 诉讼过程中，林建财于2018年9月29日将涉案房屋移交征收部门。 林建财于2018年7月6日向本院申请诉讼保全，请求冻结、查封侯阿国、侯秋鹏名下银行存款3212666元或者拆迁安置补偿款等其他等值的财产。本院于2019年7月9日裁定冻结、查封侯阿国、侯秋鹏名下银行存款3212666元或者拆迁安置补偿款等其他等值的财产，并已采取保全措施。 本院认为，本案系因林建财与侯阿国、侯秋鹏之间因租赁房屋被征收而引起的赔偿纠纷。因此，关于双方主张的政府征收赔偿项目归属应依双方签订的《房屋租赁合同》的约定及政府征收补偿项目所规定的补偿对象。本案林建财与侯阿国签订的两份《店面租赁合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应当依照合同的约定享受权利并履行义务。在双方于2013年11月16日签订的《店面租赁合同》中并未约定合同期内遇政府征收如何处理承租方的装修投资。而双方于2014年2月25日签订的《店面租赁合同》对政府征用改建拆迁赔偿进行了专门约定，即合同第六条约定：“1.、在合同期间的前5年（从2014年06月01日至2019年05月31日）如遇政府征用改建拆迁，乙方所投资的装修赔偿金全部归乙方所有。…”但该条款也仅就承租方所投资的装修所获得的赔偿金进行约定。同时根据政府征收部门出具的征收赔偿说明及侯阿国支付涉案同栋房屋承租方吴整宝营业面积的一次性100元/㎡的停业损失补偿和自行过渡安置补助款共计28000元的事实，林建财主张侯阿国将涉案租赁房屋装修补偿款及停业损失补偿和自行过渡安置补助款归其所有，符合客观事实和法律规定，但具体数额应以实际情况确定。2013年11月16日承租的店面283.39㎡，因双方在合同中未约定如何处理装修赔偿款，且事后双方也未能达成协议，根据该店面承租方林建财确实进行豪华装修且政府征收部门也确认该瓷砖销售店面装修较为豪华远超过一类装修补偿标准，因此从公平角度出发，可按平均分配，即双方当事人各得283.39㎡×500元/㎡÷2=70847.5元。2014年2月25日承租的房屋装修赔偿费的认定，因双方在该合同中约定以承租方投资装修为前提，而本案林建财承租后对一楼、三楼进行二次装修，因此该一楼和三楼装修补偿款可归承租方林建财所有，即（一楼店面233.02㎡+三楼面积380.64㎡）×500元/㎡=613.66㎡×500元/㎡=306830元。对该合同中二楼部分，因该部分林建财在出租方原有基础上加铺红地毯并进行隔板分割，确实有投入装修，因此该楼层的装修补偿款从公平原则出发，可酌情考虑按200元/㎡予以支持，即二层面积1442.57㎡×200元/㎡=288514元。林建财主张的停业损失补偿和自行过渡安置补助款可按（一楼店面233.02+283.39+走廊100.96+36.94+厨房卫生间6.7+二楼1442.57+三楼380.64）=2483.99㎡×100元/㎡=248399元。同时林建财主张的电话移机4部补偿款480元、宽带移机2部补偿款240元、格力空调移机4台补偿款600元，均在侯秋鹏与政府征收部门签订的补偿范围内，因此该请求符合客观事实，可予支持；要求退还保证金10000元，符合双方合同约定，可予支持。林建财的其他诉讼请求，缺乏合同依据，缺乏法律依据，不予支持。反诉原告侯阿国、侯秋鹏反诉主张解除本案合同，因本案合同因政府征收而无履行，且涉案房屋已实际被征收，因此合同自动解除。反诉要求林建财支付自2018年6月1日起至腾退房屋之日止的占用费，缺乏依据；主张林建财赔偿自2018年5月29日起至腾退房屋之日止的临时安置补助费损失，赔偿反诉原告逾期领取征迁货币补偿的利息及因封房号作废造成的损失50000元，因未能举证证明上述损失，依法应承担举证不能的法律后果，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十五条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、侯阿国、侯秋鹏应于本判决生效后十日内支付林建财装修补偿款666191.5元、更改营业性用房停业及过渡补助款248399元、电话移机补偿款480元、宽带移机补偿款240元、格力空调移机补偿款600元，以上合计915910.5元。 二、侯阿国、侯秋鹏应于本判决生效后十日内退还林建财保证金10000元。 三、驳回林建财的其他诉讼请求。 四、驳回侯阿国、侯秋鹏反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费32501元，由林建财负担23235元，由侯阿国、侯秋鹏共同负担9266元。反诉费3035.3元，由侯阿国、侯秋鹏负担。保全费5000元，由林建财负担3559元，侯阿国。侯秋鹏共同负担1441元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  林长江 人民陪审员  冯雅惠 人民陪审员  陈加新 二〇一九年五月二十日 书 记 员  黄钰婷 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。