浙江省温州市鹿城区人民法院行 政 判 决 书（2018）浙0302行初214号原告朱直宽，男，1971年10月12日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托代理人陈武（特别授权），北京炜衡（温州）律师事务所律师。委托代理人吴建胜（特别授权），浙江蓝汇律师事务所律师。被告平阳县昆阳镇人民政府，住所地浙江省平阳县昆阳镇汇水河北路高速公路出入口处。法定代表人华怀健，镇长。委托代理人陈孟强（特别授权），浙江九州大众律师事务所律师。第三人平阳县昆阳新农村建设投资有限公司，住所地浙江省平阳县昆阳镇汇水河北路高速公路出入口处（平阳县昆阳镇人民政府大院内）。法定代表人陈武，董事长。原告朱直宽因认为被告平阳县昆阳镇人民政府（以下简称昆阳镇政府）未按照约定履行协议，于2018年8月13日向本院提起诉讼。本院于2018年8月17日受理后，依法组成合议庭，于2018年10月24日公开开庭审理了本案。原告朱直宽及委托代理人陈武、吴建胜，被告昆阳镇政府的负责人陈凡及委托代理人陈孟强，第三人平阳县昆阳新农村建设投资有限公司（以下简称昆阳新农村公司）的法定代表人陈武到庭参加诉讼。经各方当事人申请，本案庭外和解两个月。再经报浙江省高级人民法院批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。原告朱直宽诉称，2015年1月7日，被告昆阳镇政府作为安置房安置主体，第三人昆阳新农村公司作为建设主体与原告分别签订了三份《平阳县昆阳镇雅河西路C-04地块安置房安置及定位确认协议书》编号分别为：20122168、20122025、20122042（以下简称三份协议书），其中约定：原告分别通过抽签定位确认安置房为：6号楼19层1903室（预测建筑面积为107.83平方米）、6号楼17层1703室（预测建筑面积为107.79平方米）、6号楼20层2003室（预测建筑面积为107.83平方米）；原告按工程进度缴纳建房款；工程开工时间为2012年11月，基础施工、土建安装工程完工预验收合格时间为2015年10月，交房时间为2016年10月30日前，第三人在交房后协助原告办理房产、土地证等。协议签订后，原告按期缴纳了建房款，但被告及第三人却未在协议约定的交房期限届满前交付房屋，严重损害了原告合法权益。综上，原告认为，三方之间签订的三份协议书系各方当事人的真实意思表示，合法有效。现被告及第三人未按协议约定期限交付房屋，实属违约，应承担赔偿责任。故请求判决被告、第三人共同向原告支付逾期交房损失（安置房面积总计323.45平方米，最终以住建部门测定为准；赔偿标准参照平阳县昆阳镇相同地段同期租金标准，为每月每平方30元；起止时间为2016年10月31日至实际交房之日），暂计算至2018年8月13日损失为207978.35元。原告在举证期限内向本院提交了以下证据：1.身份证，证明原告的诉讼主体资格。2.工商公示信息、组织机构代码信息，证明被告及第三人的诉讼主体资格。3.三份协议书，证明原告与被告、第三人签订关于安置房安置与确认的三份协议书，约定原告通过抽签认购了三套安置房，房屋交付时间为2016年10月30日前等的事实。4.昆信访答字（2017）15号、昆信访复字（2018）13号文件，证明被告针对乐丰明苑安置房延期交付问题作出的答复意见等事实。5.收款收据，证明原告已依据协议约定按期缴纳建房款。原告另申请本院委托有资格的房地产评估机构对平阳县昆阳镇雅河西路附近的2016年10月30日之后同地段同类房屋毛坯的租金标准进行评估（暂定至2018年10月24日）。被告昆阳镇政府辩称，一、原告朱直宽的诉请没有合同依据。原、被告签订的三份协议书虽然约定了交房时间，但没有同时约定逾期交房后被告须要承担违约责任及如何承担违约责任。因此，原告要求被告按每月每平米30元的标准向其支付逾期交房损失费缺少依据。二、被告现行补偿费支付属于照顾性质。涉案的C-04地块安置房系农房改造集聚项目，安置对象实际早已搬离下山，原居住房一直处于闲置状态，因而安置协议没有涉及临时过渡费，亦无被告支付逾期交房损失费的约定。但为了照顾安置户的利益，被告参照城中村改造项目的做法，以每月每平方米16元的标准（高出常规标准每月每平米8元的标准），按其原房占地面积，从逾期交房之日的2016年10月31日计付补偿费至2018年5月13日（即实际交房日前一日）。这也是安置户代表与被告协商的结果，且绝大部分安置户已依此履行。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告在举证期限内向本院提交了以下证据、依据：1.统一社会信用代码，证明被告的诉讼主体资格。2.三份协议书，证明原、被告就涉案房屋安置及定位确认和相关事项作出约定。被告在庭后向本院补充提交以下依据：平政办[2011]179号平阳县人民政府办公室《关于印发昆阳镇雅河西路两侧C-04地块农房改造集聚建设项目实施细则的通知》、平委发[2011]136号中共平阳县委、平阳县人民政府《关于加快推进农房改造集聚建设的实施意见（试行）》。第三人昆阳新农村公司述称，同意被告的答辩意见。第三人未向本院提供证据。经庭审质证，各方当事人对对方提供的证据的三性均无异议。本案证据可以证明各方当事人的诉讼主体资格及案件相关事实，本院均予以采信。经审理查明，原告朱直宽作为乙方（征地拆迁安置户），与作为甲方的被告昆阳镇政府（安置房安置主体）及作为丙方的第三人昆阳新农村公司（安置房建设主体）于2015年1月7日签订三份协议书。协议书明确依据为平政办[2011]179号平阳县人民政府办公室《关于印发昆阳镇雅河西路两侧C-04地块农房改造集聚建设项目实施细则的通知》、平委发[2011]136号中共平阳县委、平阳县人民政府《关于加快推进农房改造集聚建设的实施意见（试行）》。协议编号为20122168协议书中约定，“一、安置房用地性质、面积、定位、安置房总价：……2、乙方通过抽签定位确定其安置房为6号楼19层1903室，经预测建筑面积为107.83㎡，其中安置及调入面积为110㎡，……单价为人民币5491元／㎡，计人民币604010元；增（减）购面积为-2.17㎡，单价为人民币5491元／㎡，增（减）购面积为-11915元；合计总价款为人民币592095元……（双方最后结算面积以住建部门测定的建筑面积为准）。二、付款方式：1、乙方按工程形象进度缴纳建房款，共分4期：……第三期：工程结顶时，累计付款达到总房款的80%，计人民币473676元。（本期应交款231676元）第四期：房屋竣工验收合格后，交付使用权前付清全部房款。以上各期房款缴纳期限在甲方书面通知15日内缴清，如书面无法送达的，电话通知及媒体公告为准，条款如下：（1）三方约定一方发出通知或函件均应以特快专递的方式，所有通知及往来函件发送至以下地址，直到一方书面通知另一方变更地址：甲（丙）方：昆阳镇人民政府办公大楼423-1室，邮编325400，电话0577-638××××0。乙方：北京市东城区永外管村32-6-110，邮编325400，电话139××××5961。（2）任何一方按照上述对方预留的联系地址所发出的书面通知即使不是本人签收，或者无人接收退回的，也视为该书面通知已经送达。（3）四期应交建房款均应按期交纳，如乙方出现未按期交款的，将按同期银行利息标准罚滞纳金。……三、工期安排：……交房时间为2016年10月30日前……”。协议编号为20122025的协议书中约定，“一、安置房用地性质、面积、定位、安置房总价：……2、乙方通过抽签定位确定其安置房为6号楼17层1703室，经预测建筑面积为107.79㎡，其中安置及调入面积为110㎡，……单价为人民币5453元/㎡，计人民币599830元；……增（减）购面积为-2.21㎡，……单价为人民币5453元/㎡，增（减）购面积为-12051元；合计总价款为人民币587779元……（双方最后结算面积以住建部门测定的建筑面积为准）。……第三期：工程结顶时，累计付款达到总房款的80%，计人民币470223元。（本期应交款228223元）”除上述约定外，其余部分约定同协议编号为20122168协议书。协议编号为20122042的协议书中约定，“一、安置房用地性质、面积、定位、安置房总价：……2、乙方通过抽签定位确定其安置房为6号楼20层2003室，经预测建筑面积为107.83㎡，其中安置及调入面积为110㎡，……单价为人民币5529元/㎡，计人民币608190元；……增（减）购面积为-2.27㎡，……单价为人民币5529元/㎡，增（减）购面积为-11998元；合计总价款为人民币596192元……（双方最后结算面积以住建部门测定的建筑面积为准）。……第三期：工程结顶时，累计付款达到总房款的80%，计人民币476954元。（本期应交款234954元）”除上述约定外，其余部分约定同协议编号为20122168协议书。另查明，根据《平阳县人民政府办公室关于公布平阳县2011年度城镇房屋拆迁临时安置补助费、搬家补助费、房屋重置价格、装饰装修补偿标准的通知》{平政办[2010]220号}附件1《平阳县城镇房屋拆迁临时安置补助费标准》的规定，昆阳镇的住宅用房的拆迁临时安置补助费标准为每月每平方米8元。另根据《昆阳镇雅河西路两侧C-04地块农房改造集聚建设项目实施细则》“五、农民经济适用房建设、置换的有关规定………（二）置换面积”中规定，“置换建筑面积按住房《房屋所有权证》和《土地使用权证》记载的建筑占地面积或权属认定后认定的建筑占地面积1：3确定。………”2018年6月4日，被告昆阳镇政府组织三套班子集体讨论研究，并形成会议记录，主要内容包括：C-04项目逾期交房的计算日期为2016年10月31日起至2018年5月13日止；建议C-04项目预期交房的临时安置补助费补偿参照现有城中村改造实施细则中的有关临时安置补助费规定执行（逾期交房的，逾期期间双倍支付临时安置补助费）；因复垦区所拆房屋全部位于山上，基本属于村民废弃房屋，无人居住，建筑为倒塌状态，所以测量时不存在建筑面积，按当时的安置标准为占地面积乘三做为安置面积，所以现对延期的补偿计算为每户安置户现安置房面积除以三乘延期时间乘临时安置补助费每月每平方米16元计算补助费。本院认为，一、《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款规定：“人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：……（十一）认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的；……”本案中，协议书系被告昆阳镇政府为履行农房改造集聚建设工作的职责，以“安置房安置主体”名义作为协议一方当事人与被安置对象签订；原告朱直宽作为安置对象现认为被告及作为“安置房建设主体”的第三人昆阳新农村公司未按约定履行交房义务，提起本案诉讼要求被告及第三人承担违约责任，符合上述法律规定。二、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款规定，被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。本案各方当事人对协议书的效力均无异议，被告及第三人亦确认存在逾期交房的事实即履行合同不符约定，被告作为安置主体应对原告承担相应的违约责任，但第三人仅作为建设单位，不是违约责任主体，故原告要求第三人承担违约责任，缺乏法律依据，本院不予支持。因协议书未约定逾期交房的违约责任，导致各方当事人对违约损失责任的计算标准、面积、违约时间均存在争议。本院逐项分述如下：1.关于违约金标准问题。涉案协议书系农房改造集聚建设而签订，有别于纯民事的合同关系，故被告参照昆阳镇住宅用房拆迁临时安置补助费标准，即每月每平方米8元的双倍计算违约金标准为每月每平方米16元，合理适当，可予以支持。原告提出的租金评估申请，本院认为并无必要，故不予准许。2.关于面积问题。昆阳镇的住宅用房的拆迁临时安置补助费标准对应的面积为原拆迁房屋的建筑面积，而协议书未对被拆除的原房屋的状况进行记载，被告也未提供证据证明原告被拆除的原房屋建筑面积等同占地面积，故被告主张按安置房面积除以三得到的占地面积作为计算违约金的面积，依据不足，本院不予支持。但鉴于被拆除的原房屋建筑面积不详，故应由被告进一步予以核实。3.关于违约时间问题。协议书未约定通知交房的方式，被告未举证证明其已通过书面通知或其他方式通知原告接收房屋，故其主张计算违约金至2018年5月13日，依据不足。鉴于被告在答辩状中明确提到安置房已具备交付条件，随时可以接收，故应当以原告收到被告提交的答辩状的日期即2018年9月26日视为被告通知原告接收房屋的日期。综上所述，被告未按照协议书约定的日期交付安置房，已构成违约，应承担相应的违约责任。但原告提出的按评估的平阳县昆阳镇相同地段同期租金标准、住建部门测定的安置房建筑面积计算违约金至实际交房之日，缺乏法律依据，本院不予支持。由于本案违约金计算尚需被告进一步调查确认，故被告应根据上述确定的标准在一定期限内向原告承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款之规定，判决如下：一、责令被告平阳县昆阳镇人民政府于本判决生效之日起六十日内按照本判决确定的标准向原告朱直宽承担违约责任。二、驳回原告朱直宽要求第三人平阳县昆阳新农村建设投资有限公司承担违约责任的诉讼请求。本案受理费50元，由被告平阳县昆阳镇人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  李 元审 判 员  麻永和人民陪审员  潘笑容二〇一九年五月二十七日法官助理胡佳丽书记员曾舒瑶附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。