北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民终字第11610号上诉人（原审原告）赵耀，女。委托代理人张效辉，北京市京大律师事务所律师。委托代理人赵大莹，北京市京大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）吴小东，男。委托代理人吴春华，北京市蓝鹏律师事务所律师。上诉人赵耀因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第17346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵耀及其委托代理人张效辉、赵大莹，被上诉人吴小东的委托代理人吴春华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵耀诉至原审法院称：我与吴小东于2009年10月24日签订房屋买卖合同，并于2009年11月5日签订补充协议，将XX区XX大街X号院X号楼902号房屋卖给吴小东，房屋建筑面积66.6平方米，房屋价款183万元，吴小东已支付65万元（含定金3万元），尚有118万元未支付。因种种原因我要求解除房屋买卖合同，但吴小东却要求继续履行房屋买卖合同并诉至法院，法院判决履行合同，但却只要求交房，而不要求吴小东支付房款，该判决只要求吴小东享有权利，不承担义务，其判决是不公平的。房屋买卖合同第7条第2款规定，逾期付款30日，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。买卖合同是双务合同，买卖双方既享有权利，也应承担义务。吴小东只要房不支付房款，显然违反房屋买卖合同的约定和合同法的规定。该房屋2009年10月的价款是183万元，距今已有3年多的时间，这期间房屋涨价较多，如果当时吴小东支付全款，我能买到同诉争房屋一样的房屋，但是现在用183万元却无法买到同诉争房屋一样的房屋。同理，吴小东用183万元也买不到同样的房屋，吴小东对此存有过错，应承担相应的责任。按照民法公平、公正的原则，合同的风险是双方共担的，依据物权法规定，房子到现在为止仍登记在我名下，房屋涨价还是降价都由我一人承担，我要保护作为产权人的合法权益，在作出巨大让步的情况下，要求吴小东将三分之一的付款带来的涨价作为吴小东的收益，剩下三分之二的增值应归我所有。而且我当时卖房受到了中介和吴小东的胁迫，有证人为×，吴小东在签订协议后至今没有如数交付购房款，却要求我给付房产，是违法行为，我至今也不同意把房子卖给吴小东。买卖是由房屋产权人决定的，任何强买强卖都是违法行为。而且房子早于2006年由我和儿子何肖南抵押给了银行，国家房地产政策规定是不能私自买卖并和他人签合同的，吴小东为了满足自己抢占他人房屋的行为，侵害了他人的合法抵押权，也是非法行为。涉案房屋是央视分给我居住多年的唯一住房，并且单位已出具未经单位许可，本人不能私自买卖的证明。现在法院执行庭只要我交房，不管吴小东交房款，并要我另行起诉。我无奈只有重新向法院起诉，要求判令：1、吴小东支付购房款118万元；2、吴小东支付自2010年3月1日起至实际支付之日止的违约金（每日按未付房款118万元的万分之五计算）；3、吴小东支付XX区XX大街X号院X号楼902号房屋增值部分的三分之二（以鉴定价值为准）利益。4、诉讼费及鉴定费吴小东承担。吴小东在原审法院辩称：我对赵耀的诉讼请求均不同意。针对其第一项诉讼请求，是由于赵耀的违约导致我无法支付房屋尾款，根据两份补充协议的约定，我是以商业贷款的方式购买赵耀的房屋，而且按照补充协议的约定，赵耀需要配合我进行面签及房屋解押手续，我才能以贷款的方式支付剩余的房款，而到目前为止赵耀一直在违约，不同意履行法院的生效判决，不配合我办理银行面签手续，导致我现在没有支付房屋尾款，而且根据两份补充协议的约定，应该还没有到支付房屋尾款的时间，正确的时间点应该是赵耀配合办理银行面签手续之后，由银行直接将尾款划给赵耀，但由于赵耀的违约行为，导致银行贷款没有办理。如果赵耀将房屋过户到我名下，并将房屋交付给我，同时将户籍从诉争房屋内迁出，我愿意在扣除银行解押的还贷573372.67元、诉争房屋的物业费2964元及违约金386100元后，将房屋尾款支付赵耀。如果赵耀配合我办理贷款，我仍然选择贷款的方式支付房屋尾款，如果赵耀不配合我办理贷款，我可以在过户及腾房之后将现金直接支付给赵耀。针对第二项诉讼请求，因为不存在我违约的问题，所以不存在支付违约金的情况，故赵耀的第二项诉讼请求没有法律依据也没有合同依据。针对赵耀的第三项诉讼请求，因我不存在违约问题，而是赵耀存在违约问题，赵耀也没有明确其卖房的目的是为了再购置房屋，而且赵耀作为卖房人所获得的卖房款是用于买房还是用作其他与我无关，故不同意赵耀的该项诉讼请求。关于诉讼费，在赵耀违约的情况下，诉讼费不应由我承担。原审法院经审理查明：2009年10月24日，赵耀与吴小东签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：吴小东购买赵耀所有的北京市XX区XX大街X号院X号楼902号房屋，房屋的成交价格为180万元。买受人应当按约定时间付款，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。同年10月28日，双方及北京链家房地产经纪有限公司签订《补充协议》，内容为：1、甲（即赵耀）乙（即吴小东）双方协商一致，乙方以商业贷款方式购买甲方房产，房屋净得价为人民币180万元，乙方在签订合同时支付给甲方购房定金3万元，可充抵总购房款。2、甲乙双方协商一致，乙方将购房首付款人民币62万元在签合同之日起5个工作日之内通过银行打入甲方银行账户；甲方在收到首付款后的10个工作日内办理解抵押和央产上市事宜，三方积极配合。3、甲乙双方协商一致，在评估确认以后如所批额度不够购房尾款，乙方需在5个工作日内筹齐并补足首付款。4、甲乙双方协商一致，甲方在拿到全部购房款后12个月之内将该房屋内的户口迁出。5、甲乙双方协商一致，甲方在2010年2月28日之前将房屋腾出交付给乙方，并且保证房屋内固定设施完好。6、甲乙双方协商一致，如因甲方个人原因导致交易未完成，则甲方双倍退还乙方已支付购房定金，并原数退还乙方已付购房款（除定金外），……如因乙方个人原因未能完成交易，则甲方已收取乙方支付的购房定金不予退还，且甲方原数退还乙方已付购房款（除定金外），……。2009年11月5日，赵耀、吴小东及北京链家房地产经纪有限公司再次签订《补充协议》，双方约定：乙方同意追加购房款人民币3万元整，最终总购房款人民币183万元，乙方在办理产权变更登记手续当日将追加的购房款3万元以现金形式付给甲方，甲方在签订本协议之后的12个工作日之内积极办理解抵押、央产上市、银行面签等事宜。合同签订后，吴小东于2009年10月30日向赵耀支付购房款62万元、购房定金3万元。2009年11月13日，赵耀出具情况说明，称其不出卖上述房屋，此后，赵耀未能办理房屋过户手续，亦未将房屋交付给吴小东，吴小东将赵耀诉至北京市西城区人民法院要求赵耀继续履行合同，办理房屋解押、央产房上市、银行面签、房产过户等事宜；并要求赵耀支付自2010年3月1日至交付房屋之日止的逾期违约金。赵耀在该案中提起反诉，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》。2011年6月16日，北京市西城区人民法院作出（2011）西民初字第02370号民事判决书，判决赵耀将诉争房屋腾空交付给吴小东，同时赵耀办理或协助吴小东办理解除抵押、央产上市、银行面签、房产过户等事宜，并判决赵耀向吴小东支付违约金（自2010年3月1日起至实际交付房屋之日止每日按已付房款165万元的万分之五计算），判决驳回了赵耀的反诉请求。赵耀对该判决不服，提起上诉，北京市第一中级人民法院于2012年5月18日作出（2011）一中民终字第13507号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该案现在执行阶段。2013年3月26日，吴小东向诉争房屋的物业管理部门交纳房屋的物业费及水费共计2964元。另查，2008年8月，赵耀、何XX共同向深圳发展银行股份有限公司（现更名为平安银行股份有限公司）北京和平支行借款，以诉争房屋为抵押物，办理了抵押贷款，后于2011年9月办理了信用速贷。2013年5月14日吴小东向平安银行就赵耀的上述贷款偿还本金及利息共计573372.67元。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、（2011）西民初字第02370号民事判决书，（2011）一中民终字第13507号民事判决书、物业小区收费单、平安银行个贷业务还款／扣息凭证等证据材料在案佐证。原审法院判决认定：赵耀、吴小东签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定的内容享有权利、履行义务。赵耀作为房屋出卖人应依约将房屋交付吴小东并办理所有权转移的相应手续，吴小东作为买受人亦应按照合同约定的数额及时间向赵耀支付相应价款。因双方在履行合同过程中发生争议并诉至法院，法院终审判决双方继续履行合同，并判决赵耀为吴小东办理房屋过户手续，吴小东亦应将房屋剩余房款支付给赵耀，故赵耀要求吴小东支付购房款的诉讼请求具备事实和法律依据，法院对此予以支持。因赵耀怠于履行判决义务，吴小东已将诉争房屋办理的抵押贷款进行清偿，并将诉争房屋物业费予以结清，上述两笔款项属吴小东代赵耀就诉争房屋进行的债务清偿，应从吴小东应支付的房款中扣除，但吴小东主张扣除的违约金系法院判决确定赵耀应履行的义务，该案现在执行阶段，吴小东可在执行阶段予以主张，故吴小东要求将违约金从购房款中一并扣除的答辩意见法院不予采信。生效的法院判决已确认双方买卖合同签订后，吴小东如约支付了购房首付款，而赵耀未按合同约定办理房屋产权变更登记之手续，亦未按合同约定时间将房屋交付吴小东系违约行为，可见合同至今尚未履行完毕的原因在于赵耀的违约行为，双方为此进行了长达三年多的诉讼，吴小东至今未能将房屋尾款给付赵耀系因赵耀未按合同约定配合吴小东办理解押、央产上市、办理银行面签、贷款等事宜所致，因此房屋由此带来的增值部分也不应归属于赵耀所有，故赵耀要求吴小东支付违约金并给付房屋增值的诉讼请求没有依据，法院对此不予支持，法院对赵耀要求对诉争房屋予以评估的申请不予准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定，判决：一、本判决生效后七日内，被告吴小东给付原告赵耀北京市XX区XX大街四号院二号楼九○二号房屋的房款六十万三千六百六十三元三角三分。二、驳回原告赵耀其他之诉讼请求。如果被告吴小东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。赵耀不服原审法院判决，向本院提起上诉，上诉要求：撤销原审判决，支持上诉人一审的诉讼请求。上诉理由是：原审判决适用法律错误，吴小东存在违约行为；吴小东以上诉人未交付涉案房屋作为其不支付剩余房款的理由带有非法目的；上诉人作为涉案房屋的所有权人有权享有因房价过快增长所带来的增值收益；吴小东所交纳的物业费、水费及偿还的抵押贷款不应折抵其应支付的剩余购房款；一审应追加中介公司作为本案当事人。吴小东不同意赵耀的上诉理由及请求，同意原审判决。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：法院生效判决已认定赵耀与吴小东之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，赵耀未按合同约定办理房屋产权变更登记亦未按合同约定的时间交付房屋构成违约，并判决赵耀将诉争房屋腾空交付给吴小东，同时赵耀办理或协助吴小东办理解除抵押、央产上市、银行面签、房产过户等事宜。判决生效后，吴小东已将涉案房屋的抵押贷款进行清偿，并将涉案房屋物业费予以结清，而赵耀怠于履行判决义务，至今未办理房屋产权变更登记手续，亦未将房屋交付吴小东，据此应认定合同至今尚未履行完毕的原因系因赵耀的违约行为造成。因赵耀未按合同约定配合吴小东办理解押、央产上市、办理银行面签、贷款等事宜，故吴小东至今未将房屋尾款给付赵耀的行为不应认定为违约，赵耀主张吴小东给付未及时付款违约金的上诉请求本院不予支持。因赵耀未按合同约定及时履行相应义务，致使涉案房屋现价值较签订合同时已大幅升值，赵耀主张吴小东支付涉案房屋增值部分的利益亦不应支持。涉案房屋的抵押贷款及物业费属于赵耀应支付款项，现吴小东已代其清偿，原审法院将上述两笔款项从吴小东应支付赵耀的剩余房款中扣除并无不当。本案中赵耀向吴小东主张权利，并不涉及房产中介公司权益，故不必追加房产中介公司作为本案当事人。综上所述，赵耀的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予采纳，其上诉请求，本院不予支持。原审法院判决正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七千七百一十元，由赵耀负担三千八百五十五元（已交纳），由吴小东负担三千八百五十五元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费七千七百一十元，由赵耀负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘新泉代理审判员  刘 磊代理审判员  梁 冰二〇一四年三月二十日书 记 员  王 梦