广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗天法民四初字第1163号原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区农林下路**亿达大厦**部分及**全层。负责人陈戎，该司董事长。委托代理人罗凯波、黄晓文，该司职员。被告曲海，男，1983年9月3日出生，汉族，住广州市天河区。被告袁利庭，女，1973年6月3日出生，汉族，住广东省兴宁市。原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司诉被告曲海、袁利庭居间合同纠纷一案，本院于2013年6月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司的委托代理人黄晓文，被告曲海、袁利庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司诉称：原告是于2001年7月6日依法成立的具有房地产中介资格的公司，有权开展房地产买卖的中介活动。2013年1月29日，被告向原告出具《买卖代理费支付承诺书》，约定被告委托原告购买位于广州市天河区员村西街12号304房物业，因原告提供居间服务，促成买卖双方签署《广州市存量房买卖合同》的，被告应在签订该合同当天向原告支付代理费25000元。逾期支付的，须从签订合同之日起按每日总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。同日，原告促成被告与卖方签订《广州市存量房买卖合同》。合同签订后，被告因不再购买涉案物业，私下与卖方解除合同，并以此为由拒绝向原告支付约定的代理费25000元。原告认为，被告与原告签订的《买卖代理费支付承诺书》合法有效，原告作为居间人已履行其义务促成交易。被告无故不履行合约，其行为已构成违约。为维护自身合法权益，特起诉请求法院判令：1、两被告向原告支付代理费25000元；2、两被告承担本案诉讼费用。被告曲海、袁利庭共同答辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告为取得中介费不惜弄虚作假，让被告签署空白合同，违反职业道德。在签订合同前，原告提供空白的《买卖代理费支付承诺书》与《广州市存量房买卖合同》给被告签名。同时，该承诺书及合同的原件，原告自行扣押，至今仍未交付给被告。上述合同及承诺书上的内容，并非被告的真实意思表示。二、承诺书及合同约定不明，有明显瑕疵，导致合同无法履行。在合同附件付款协议第3点中，对于约定买卖双方到房屋登记部门办理买卖登记手续的时间，合同的约定条款是空白。该合同未对买卖登记手续的办理期限进行约定，存在明显的瑕疵。另，承诺书未注明日期，显然是因为该承诺书的内容是空白的，是由原告擅自拟写的。也就是说，原告哄骗、唆使被告签订承诺书及合同后，便利用协议签订的漏洞擅自修改协议，填写合同内容及随意添加日期，以达到被告给付报酬的目的，但偏偏弄巧成拙，反而露出事后补加的破绽。三、此次交易未进行网签，也未事实促成交易成立，原告无权收取居间费。根据规定，广州市的存量房买卖必需经房管局进行网签，才能办理过户手续。被告与业主的房屋买卖合同还未进行网签，原告的居间义务还未完全履行。因此无权要求全额支付居间报酬。虽然原告促成被告与讼争房屋出售方签订了合同，且签订了承诺书，但被告在签订上述合同及承诺书后不久，且在办理讼争房屋买卖合同的网签手续之前，就与讼争房屋的出售方经协商解除了上述买卖合同，讼争房屋的买卖交易并未完成。根据原告实际提供服务情况，基于公平原则，被告认为原告无权收取居间服务报酬。综上所述，原告不但未促成被告购买上述物业，且在合同签订前以欺诈方式，恶意要求被告签署空白的合同资料。同时，在合同填写上存在重大瑕疵，导致合同约定不明、履行困难。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告是2001年7月16日成立的具有房地产中介资格的公司，经营范围包括房地产中介服务等。广州市天河区员村西街12号304房（下简称案涉房屋）是登记在案外人刘山名下的房产。被告向原告出具了《买卖代理费支付承诺书》（以下简称《承诺书》），内容为本人独家委托贵司代理承购案涉房屋；贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，并代表本人与买方／卖方进行反复磋商、议价；鉴于贵司提供的上述居间服务及《合同法》规定居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，如贵司成功促成买方／卖方与本人达成买卖合同，本人同意于签订《广州市存量房买卖合同》当天支付买卖代理费25000元；否则须按签订上述合同之日起按每日总金额的千分之五的标准支付违约金，直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付；本人知悉同意下列情形，对此并无异议：1、贵司向买方／卖方收取买卖代理费，2、贵司已经就现行房地产政策（限购、限贷）的内容向本人进行说明，3、就本次交易所产生的买卖代理费均以本承诺书为唯一依据，4、贵司的意思表示均须加盖满堂红（中国）置业有限公司广州分公司印章为准，5、本承诺书而产生的任何纠纷均提交物业所在地法院处理。2013年1月29日，经原告促成，被告（乙方）与案外人刘山（甲方）的委托代理人徐永钊签订了《广州市存量房买卖合同》及附件《付款协议》，约定甲乙双方约定案涉房屋按整套出售并计价，总金额930000元；付款方式详见《付款协议》；双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐楼款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地查看及了解，故对该房地产的座向、面积等均予以认可等。《付款协议》约定定金50000元，乙方须在2013年2月1日支付给甲方，首期楼款（不含定金）400000元，甲乙双方在签订本合同后7天内到银行办理存量房资金托管申请，并按约定支付首期楼款；乙方应于2013年2月7日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；甲方必须提供协助，提供贷款所需资料；楼价余款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行指定开设的账户内；甲乙双方于签订本合同后7天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理转名手续并提交交易所需资料及支付公证、交易费用等。2013年2月6日，刘山的委托代理人徐永钊与被告签订了《房屋买卖合同解除协议》，约定买卖双方于2013年1月29日签订了《存量房买卖合同》，2013年2月6日买方提出解除此合同，不购买该房屋；经买卖双方协商达成共识，同意解除此合同，买卖双方此后互不追究责任；合同解除后，与满堂红（该交易房屋中介方）就此合同解除后如有任何经济纠纷，均与卖方（委托代理人）无关，与此有关的责任由买方负责。原告多次催促被告支付居间费用25000元未果，遂引起本次诉讼。诉讼过程中，被告称原告促成其与卖方签订的《广州市存量房买卖合同》及附件《付款协议》并未约定交易的具体条款，其仅写上了买卖金额及签名，为此，被告提交了《广州市存量房买卖合同》及附件《付款协议》（均为复印件，《广州市存量房买卖合同》手写填上了总金额930000元、买卖双方均签名并写上日期、其余空白部分均没填写，《付款协议》只有买卖双方签名及日期，其余填写部分空白）。原告认为被告的上述证据是复印件，真实性不予确认。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，被告欲购买案涉房屋，为此，其与原告签订了《买卖代理费支付承诺书》，该承诺书是原、被告双方的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告双方之间成立了居间合同关系，双方应按照合同约定履行义务。经原告促成，被告与卖方签订了案涉房屋的《广州市存量房买卖合同》，故被告应按照《买卖代理费支付承诺书》的约定，向原告支付居间费用25000元。因此，原告起诉要求被告支付居间费用25000元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。被告抗辩称原告促成其签订的《广州市存量房买卖合同》及附件《付款协议》上并未约定案涉房屋交易的具体条款，其仅在空白的《广州市存量房买卖合同》及附件《付款协议》上签名。对此抗辩，原告予以否认，而被告亦未能提供上述两份文件的原件予以证明，故本院对被告此抗辩不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：被告曲海、袁利庭自本判决发生法律效力之日起十日内向原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付居间费用25000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费420元、公告费500元，由被告曲海、袁利庭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  关东英人民陪审员  廖凤如二〇一四年三月二十六日书 记 员  梁怡筠陈秋滢