南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2014）栖民初字第82号原告南京分之众新房产经纪有限公司，组织机构代码59801682-3，住江苏省南京市栖霞区仙林街道文范路9号04幢110室。法定代表人钱德林，该公司总经理。委托代理人江舒扬，江苏朗宁律师事务所律师。委托代理人陈全亚，江苏朗宁律师事务所律师。被告张学武，男，汉族，1969年11月5日出生。委托代理人朱靖利，江苏宁联律师事务所律师。原告南京分之众新房产经纪有限公司（以下简称分之众新公司）与被告张学武居间合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理后，依法由审判员程前葆适用简易程序，于2014年3月7日公开开庭进行了审理。原告分之众新公司的委托代理人陈全亚，被告张学武及其委托代理人朱靖利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告分之众新公司诉称，2013年10月15日，原被告签订房屋出售委托协议1份，约定：被告将其名下的位于栖霞区尧顺路X号X幢XXX室房产独家委托原告出售，最低出售价格为128万元，委托期限为签订协议之日起90日；委托期限内被告不得以任何理由拒绝或拖延与原告找到的符合条件的客户交易，否则构成违约并支付出售底价3%即38400元作为违约金。此后，原告按约支付被告1000元销售代理保证金，经多方努力原告已经落实符合交易条件的客户并确定交易意向，出于谨慎目的还要求客户出具银行凭证证明其有购房能力。2013年12月份，原告通知被告已为其找到购房者，要求其至原告处就签订交易合同相关细节内容进行磋商，但被告无故拒绝并明确表示不愿再出售该房产。原告认为被告违反协议约定，实属严重违约，应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判决：1、被告立即支付原告违约金38400元，并自2013年12月23日起至实际给付之日止按中国人民银行同类贷款利率支付利息；2、被告返还原告销售代理保证金1000元；3、被告承担本案诉讼费用。被告张学武辩称，1、原被告双方签订的房屋出售委托协议，属于委托合同，被告依法享有任意解除权；被告在原告与所谓意向客户达成售房意向之前，已经依法形成了合同解除权。2、原告应对其产生合理损失负有完全的举证责任，被告请求法院依法降低违约金金额。3、原告单方面提供的格式合同，对被告显失公平，该合同第三、六、十条属于霸王条款。4、且根据合同法第424条，原告作为居间人不仅与被告约定代为签订房屋买卖合同以及收取出售房屋的溢价款，而且与所谓客户恶意串通直接签订所谓售房意向书，通过代理谋取非法利益，明显违反居间合同的法律规定。5、原告支付给被告的1000元代理保证金，被告已经依法在2014年1月17日返还给原告。因此请求依法驳回原告的诉请。经审理查明，2013年10月15日，被告张学武作为委托方（甲方）、原告分之众新公司作为受托方（乙方）签订房屋出售委托协议1份，该协议为原告提供的格式合同，原告的经办人赵某某、吴某某在协议落款处签名并写明公民身份号码。该协议约定：被告将其名下的位于本市栖霞区尧顺路X号X幢XXX室的房屋（以下简称涉案房屋）委托原告独家出售，委托事项为介绍购房人并促成签订交易合同和达到本协议出售条件时代甲方收取定金、代签房屋买卖合同；委托期限为签订协议之日起90日，委托期内甲方保证不再委托第三方或自行出售该房屋，委托书到期后自动失效，失效后3个月内甲方不得自行和乙方介绍过的客户成交；乙方支付甲方1000元销售代理保证金，若在委托期限内乙方将房屋出售，则甲方退还该保证金，否则甲方不予退还；委托期内，甲方如有违约承担违约责任，违约金为本协议约定的房屋底价的3%。该协议第三条约定：该房屋最低出售价格为1280000元，甲方承诺此售价为乙方在市场报价中的最低价，乙方以高出底价出售时，溢价部分的一半作为对乙方的奖励；第六条约定：委托期限内乙方有客户愿意以高出底价的价格购买该房屋时，甲方不得以任何理由拒绝或拖延，否则视为甲方违约；第十条约定：乙方承诺在问题期内积极有效地做好信息发布工作，认真及时地向客户推荐，组织客户看房并做好有效沟通，如乙方在委托期内没有售出该房屋，委托书到期自动失效。该协议签订后，原告支付给被告1000元销售代理保证金，被告将涉案房屋的所有权证交给原告。原告分之众新公司举证原告作为居间人（乙方）和马某作为委托人（甲方）签署、落款时间为2013年12月20日的房屋买卖意向书1份、马某的2013年12月22日中国工商银行理财金账户历史明细清单1份、2013年12月23日原告委托代理人江舒扬与被告的通话记录录音光盘，以证明原告于2013年12月20日为被告找到愿意以1282000元价格购买涉案房屋、且具有购房能力的购房人，原告于2013年12月23日将此情况告知被告，但被告却明确拒绝出售涉案房屋。该房屋买卖意向书约定甲方自愿委托乙方居间买受乙方介绍的涉案房屋，甲方同意的买受成交价为不高于1282000元，合同有效期至2014年1月25日；甲方支付乙方意向金5000元，如甲方所提要求卖方全部接受则视为甲方愿意按本意向书约定完成交易，如甲方所提要求卖方无法全部接受致使交易不能达成，乙方在有效期内如数退还意向金；甲方于签订房地产买卖中介合同时按房屋成交价的1.8%支付乙方中介佣金，如甲方在卖方同意出售房屋后反悔或其它行为致使无法完成签订房屋买卖合同时，甲方所付意向金作违约金处理，甲方另支付佣金；该意向书第三条约定：“付款方式：首付三成，贷款七成”。银行明细清单反映马某该日账户存款余额为90万余元。通话记录内容反映：江舒扬以原告公司总部的工作人员名义，告知被告涉案房屋有人以高出约定底价多一点的价格购买，询问被告是否出售，被告明确表示不卖，并表示已经和原告的业务员及尧化门店的负责人说过和已经反映过情况。经质证，被告认为：买卖意向书真实性无法确认，签订房屋买卖意向书应当是被告与客户签订，而不是由原告与客户签订，不排除原告与所谓意向客户恶意串通、谋取非法利益的可能，因此买卖意向书和银行凭证均与本案无关；电话通话内容真实，当时不愿出售涉案房屋的原因是：其儿子患有精神分裂症，当时卖房是为了凑齐几十万元的医疗费给儿子看病，后来儿子病情有所好转，他知道家里要卖房给他看病时，他的病情反而恶化了，迫不得已被告多次上门到原告处告知房屋不卖了，要求终止委托协议，同时也通过电话和短信的方式告知原告房屋不卖的消息，原告也同意各自返还房屋销售代理保证金和房产证。原告认为：原告通过与被告及其妻子多次沟通，知道被告不愿卖房的真实原因是当时正值房价上涨，被告对以1282000元房价出售房屋不满意，觉得卖亏了，并非被告所称因为其儿子患有精神分裂症不愿意出卖涉案房屋；被告称房屋买卖意向书系原告伪造，被告应举证证明，否则系诬陷原告；原被告签订的房屋出售委托协议第一条第二小点约定的具体委托事项，表明原告为被告找到符合条件的购房人时，有权代理被告收取定金，签订买卖合同，故被告所称该证据无关联性与事实不符。被告张学武举证其发给原告分之众新公司的员工赵某某、吴某某、尹某某等人9份手机短信记录照片打印件，该记录内容反映被告及其妻子明确表示不愿出卖涉案房屋，并提出既然房屋不好卖就不卖，“（被告的）孩子现在好点了，万一出什么事，我就和你拼命”。被告还举证了南京脑科医院的门诊病历、出院记录、河北邯郸钱氏中医院的费用清单和收费收据，以证明其儿子自2011年9月被诊断身患精神分裂，一直在治疗。2014年1月，原被告分别向对方返还了1000元销售代理保证金和涉案房屋的所有权证，涉案房屋现仍然登记在被告名下。上述事实，有原被告双方一致陈述，原告分之众新公司举证的房屋出售委托协议、房屋所有权证、中国移动公司通话记录录音光盘、房屋买卖意向书、中国工商银行账户明细清单，被告张学武举证的手机短信记录照片打印件、医院门诊病历、出院记录、费用清单和收费收据，以及本案开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。审理中，被告张学武向本院陈述：其单方中途解除委托合同，给原告造成一定损失，自愿以5000元为限予以赔偿。审理中，经本院主持调解，因原被告就被告支付的金额意见相差悬殊，致调解未果。本院认为，原被告签订的房屋出售委托协议，根据该协议的内容应当确定该协议为委托合同。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”可见，法律赋予委托合同当事人一方有合同的任意解除权。原被告签订的房屋出售委托协议，系原告分之众新公司作为从事房产交易的专业机构，所提供的格式合同。该协议第六条约定：委托期限内原告有客户愿意以高出底价的价格购买该房屋时，被告不得以任何理由拒绝或拖延。此约定明确限制了被告张学武的合同任意解除权。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”原告提供的房屋出售委托协议中，排除了被告的合同任意解除权，违反这一法律规定，故原被告签订的房屋出售委托协议第六条应当认定无效。被告张学武在原被告签订委托合同后，向被告的工作人员多次明确表示不卖涉案房屋，实际是表达了解除双方所签订的委托合同之意思，被告方接到被告这一意思表示后，应当终止委托合同，现原被告已经分别向对方返还了1000元销售代理保证金和涉案房屋的所有权证。被告依法享有单方解除合同的权利，其单方解除合同并不构成违约；原告在接受被告委托后，实际付出了一定的劳动，被告单方解除合同造成原告的一定损失依法应予赔偿，但原告对由此造成的损失未能举证充分的证据予以证明。被告自愿表示以5000元为限予以赔偿，系其自愿处分的意思表示，本院予以采纳。因此，本院认定被告赔偿原告损失5000元；原告主张被告支付违约金38400元并支付利息的请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告张学武于本判决生效之日起十日内赔偿原告南京分之众新房产经纪有限公司损失计人民币5000元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费785元，减半收取392.5元，由原告南京分之众新房产经纪有限公司负担367.5元、被告张学武负担25元（此款原告已向本院缴纳，本院不退，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  程前葆二〇一四年三月二十六日见习书记员  郑佳玲