湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民初3830号原告：武汉延铭房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区保安街特6号。法定代表人：周末，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹红菊，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：周卓沛，湖北嘉石信律师事务所律师。被告：武汉市武昌区房屋征收工作领导小组办公室，住所地武汉市武昌区荆南街14号。负责人：陈静，该办公室主任。委托诉讼代理人：曾德麟，男，该办公室工作人员。委托诉讼代理人：胡胜泉，湖北今天律师事务所律师。原告武汉延铭房地产开发有限公司（以下简称延铭公司）与被告武汉市武昌区房屋征收工作领导小组办公室（以下简称武昌征收办）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月1日公开开庭进行了审理。原告延铭公司委托诉讼代理人曹红菊、周卓沛，被告武昌征收办委托诉讼代理人胡胜泉到庭参加了庭审。被告武昌征收办于2018年10月12日向本院递交民事反诉状，本院同意受理其反诉后，武昌征收办未在本院指定期限缴纳案件受理费，本院按武昌征收办撤回反诉处理。审理中，双方当事人申请调解的期间依法不计入审理期限。本案已审理终结。延铭公司向本院提出诉讼请求：1、解除延铭公司按《房屋订购协议书》、《房屋订购协议书补充协议》、《房屋订购协议书补充协议（二）》约定向武昌征收办提供华天明珠花园三期房源的义务；2、判令武昌征收办按《房屋订购协议书》约定向延铭公司提供江南片三环线内10000平方米的经济适用房或动迁房房源；3、判令武昌征收办承担本案全部诉讼费用（案件受理费）。事实和理由：2010年12月1日，延铭公司与武昌征收办（原武昌区拆迁工作领导小组办公室）签订了《房屋订购协议书》，约定武昌征收办向延铭公司订购武昌区保安街清真寺危改项目（华天明珠花园开发商品房）2万平方米，订购价格为6800元/平方米；同时，约定武昌征收办在江南片三环线内向延铭公司提供1.5—2万平方米的经济适用房或动迁房，支持延铭公司保安街清真寺危改项目、南湖新千家街项目低保拆迁户的安置。后延铭公司、武昌征收办分别于2012年6月27日、2012年10月9日签订了《房屋订购协议书补充协议》、《房屋订购协议书补充协议（二）》，补充协议对房屋订购协议书进行了部分调整，将武昌征收办订购的部分华天明珠花园三期房源调整至一期、二期（即2号楼和12号楼），同意12号楼房源在2014年12月31日前达到交房条件。前述合同签订后，延铭公司已向武昌征收办交付华天明珠花园房源共计9770.51平方米。2013年5月16日，武汉市过江通道建设工程现场指挥部组织武昌区政府（武昌征收办直接上级主管部门）、武汉市国土规划局、武汉市土地储备中心、武汉市城投公司、天心洲路桥公司、延铭公司等部门、单位相关负责人在市建委办公室，就鹦鹉洲长江大桥武昌岸接线工程占用延铭公司开发项目土地等有关问题进行研究协调：武昌区政府、武汉市城投公司和延铭公司成立拆迁工作对接专班按工程用地要求尽快确定拆迁工作计划，武昌区政府负责拆迁工作，武昌区政府和武汉市城投公司共同研究还建房源问题。但武昌区政府未按会议精神提供还建房源。后武汉市重点工程地铁5号线，贯穿华天明珠花园地块，截至目前地铁集团尚未与延铭公司确定华天明珠花园项目地块退还红线。延铭公司筹集资金完成华天明珠花园一期、二期的拆迁、开发建设，按约定向武昌征收办提供房源，而武昌征收办未向延铭公司提供任何经济适用房或动迁房，延铭公司开发地块的被拆迁人无房源安置，致使明珠花园三期拆迁困难重重进展缓慢。加之，鹦鹉洲长江大桥、地铁5号线两个重点市政工程，接连占用华天明珠花园三期地块。武昌征收办订购价格大幅低于2012年备案价，与现在的商品房备案价相差甚远。由于前述不可抗力影响及双方当事人订立合同时的客观情况发生重大变化，致使延铭公司无法继续履行合同。延铭公司已履行了合同的主要义务，交付了9770.51平方米房源。依合同约定，双方当事人互负有提供房源的义务，但武昌征收办一直未履行该义务。特诉至法院，请求判如所请。武昌征收办辩称，一、武昌区拆迁工作领导小组办公室已予以撤销，由武昌征收办承继武昌区拆迁工作领导小组办公室相应法律权利义务。二、本案所涉订购房屋所在土地虽然存在被市政工程占用的事实，但系延铭公司未按约定履行交房义务之后发生，属于延铭公司自身原因未能实现交房。延铭公司以其迟延履行合同义务后，发生的不可抗力为由要求免责解除合同，不适用合同法关于不可抗力之规定。三、本案所涉协议不存在任何约定或法定需要解除的情形，且延铭公司在协议所涉土地范围内的拆迁工作已开展，即将完成约定房屋的建设，因此协议目的可以实现，延铭公司的诉讼请求没有依据。四、若案涉协议被法院解除，按照协议约定延铭公司已构成逾期交房，应向武昌征收办承担相应的违约责任，退还订购款并承担资金占用损失，同时，还应承担因逾期导致武昌征收办向选定华天明珠花园三期产权调换房屋的被拆迁人垫付的超期过渡费6926810元。五、延铭公司的第二项诉讼请求不具体明确，现在没有履行条件，同时与第一项诉讼请求有逻辑矛盾。案涉协议约定的提供经济适用房义务并不是购房的对价，而是约定在其他义务中，该约定并非武昌征收办必须要承担的义务。延铭公司要求解除合同则该附属条款也应当消灭。现在武汉市已不再批准建设经济适用房，即使延铭公司的诉请成立，也无法提供经济适用房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人就真实性有异议的证据，本院认定如下：武昌征收办提交的华天明珠超期过渡费统计表和房屋拆迁协议书，延铭公司表示真实性不清楚，该统计表为武昌征收办单方制作，武昌征收办没有就超期过渡费提出反诉，应另行起诉主张该费用。本院认为，武昌征收办提交的超期过渡费统计表系自行制作，房屋拆迁协议书未提交原件供核对，且该两份证据与本案基本事实无关，就该证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年1月20日，武汉市城市规划管理局核发建设用地规划许可证，载明：用地单位延铭公司，用地项目名称清真寺片危房改造，用地性质商业住宅用地，用地位置武昌区清真寺片，用地面积80021.22平方米，准予办理征用划拨土地手续。2010年12月1日，武昌区拆迁工作领导小组办公室（甲方）与延铭公司（乙方）签订《房屋订购协议书》，主要约定，甲方订购乙方开发坐落于武昌区保安街与复兴路交汇处的保安街清真寺片危改项目（华天明珠花园开发商品房）中，高层混凝土框架结构居住用房20000平方米。订购价格每平方米6800元，预定款合计1.36亿元，实际结算金额以房产登记部门确认的面积据实结算。以住宅楼单元楼栋为单位订购，住宅套数根据规划管理部门批准的规划建筑方案确定。订购房屋的建筑面积等以规划管理部门审批的《建设工程规划许可证》和房产登记管理部门测量发证数据为准。房型设计和套型面积应适应重点工程拆迁安置需要，乙方规划建筑方案在报批以前必须征求甲方意见，并确定订购房屋的具体楼栋。订购房屋应符合以下条件：完成单体工程质量、消防、人防、燃气、园林等专项验收；公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；供电、给水、排水、燃气、电梯等设施按设计要求建成，并经有关行业单位验收认可达到正常使用条件。订购房屋于2013年3月底之前交房。本协议签订后，甲方应在一周内向乙方支付订购房屋金额的25%即3400万元，该资金为安置房保证金；在建设开工启动之日起一周内，向乙方支付购房款10%的房屋订购款，即1360万元；在乙方取得房屋销（预）售许可证或主体结构封顶后一周内，向乙方支付购房款45%的房屋订购款，即6120万元；在房屋竣工交付使用后一周内，向乙方支付购房总款10%的房屋订购款，即1360万元；在乙方将所有已订购房屋完成登记备案、将办理“两证”所需资料全部移交所有购房拆迁户后的一周内，甲方应结清尾款。协议第九条还约定了双方其他义务：1、甲方协助乙方解决南湖新千家街的扩大项目（第五针织厂企业改造项目）建设中涉及政策上的相关问题。2、甲方在江南片三环线内向乙方提供1.5－2万平方米的经济适用房或动迁房，支持乙方保安街清真寺片危改项目（华天明珠花园）、南湖新千家街项目低保拆迁户的安置。3、甲方负责对乙方保安街清真寺危改项目（华天明珠花园）后续项目建设提供政策上的支持，协调上的服务，具体事宜由双方另行商定。4、甲方保证按时向乙方支付应付款项，并承担未按时付款所引发的一切责任。5、保安街与复兴路交汇处的还建楼位于保安街危改项目三期范围内，启动该还建楼时，因拆迁原因，该三期项目还不具备全部开工建设条件，故甲方需协助乙方办理建设还建楼时所需政府相关部门特别批准的相关函件，并协调减免乙方因此产生的所有罚款。协议第十一条约定的违约责任为：1、如甲方取消订购，乙方一次性返还甲方实际已支付的房屋价款，乙方不承担其他任何责任，甲方应按订购房屋总金额的3%赔偿损失。2、如乙方遇不可抗力或其他特殊原因不能履行本订购协议，应一次性返还甲方已预付的房屋价款，并按订购房屋总金额的3%赔偿甲方损失。3、如乙方因非不可抗力原因不能按期交房，甲方有权取消订购并按上述条款索取赔偿。同时或乙方应按甲方订购房屋建筑面积和政策规定的过渡费标准的双倍向甲方拆迁户支付24个月超期补偿金。2011年1月7日，武汉市住房保障和房屋管理局核发武汉市商品房预售许可证，载明：企业名称延铭公司，项目名称华天明珠花园（一期），核准预售范围和面积为2#楼住宅建筑面积29129.08平方米及营业用房建筑面积1913平方米。2012年6月27日，武昌征收办（甲方）与延铭公司（乙方）签订《房屋订购协议书补充协议》，主要约定，甲方原订购安置房屋总建面积20000平方米为华天明珠花园三期项目，双方同意将其中10000平方米置换到华天明珠花园一期2号商品楼。华天明珠花园一期2号商品楼计划于2012年9月30日前达到交房条件。乙方于2013年2月31日前与甲方确认的拆迁户签订《商品房买卖合同》，并完成合同备案登记。甲方订购价6800元/平方米，大幅低于乙方在武汉市房产局备案价格，《商品房买卖合同》备案过程中及税收方面如遇一定困难，甲方负责协调解决，并提供政策支持和服务。2010年12月1日《房屋订购协议书》其他条款均按原协议书执行。2012年10月9日，武昌征收办（甲方）与延铭公司（乙方）签订《房屋订购协议书补充协议（二）》，主要约定，按2012年6月27日《房屋订购补充协议书》约定置换后，甲方共计订购华天明珠花园项目193套（其中2号楼111套、12号楼82套），订购房屋建筑面积17583.41平方米（其中2号楼9667.63平方米、12号楼7915.78平方米），距离双方房屋订购协议书约定的建筑面积20000平方米有差距。差额2416.59平方米由本补充协议订购房屋建筑面积弥补，本次实际增购住宅房屋建筑面积2955.61平方米，合计本次甲方订购华天明珠花园12号楼房屋54套，建筑面积5372.20平方米（具体房号及面积详见附件，建筑面积以房管部门最终测绘的面积为准）。除上述调整外，双方《房屋订购协议书》和《房屋订购补充协议书》项下其他条款均按原《房屋订购协议书》执行。乙方应当在2012年10月31日前启动华天明珠花园12号楼建设地块的房屋拆迁工作，力争在2013年5月底前开工建设，2014年12月31日前达到交房条件。本补充协议作为甲、乙双方已签协议的组成部分，与上述协议书中涉及的条款有不一致的以本补充协议为准。2018年3月22日，武昌征收办向延铭公司发工作联系函，称其已按照订购协议约定，支付了2号楼111套住房房屋全部订购房款，还就尚未建设、交付的12号楼136套住宅房屋支付了订购房款2258.96万元。因华天明珠12号楼迟迟未开工建设，导致已点选该栋房屋对接还建的被拆迁人屡次到各级政府上访。现华天明珠12号楼地块所属项目房屋拆迁工作已经启动，请延铭公司锁定12号楼住宅房屋用途，并加快建设，尽快竣工交付。2018年3月23日，延铭公司向武昌征收办回函称，因历史遗留、鹦鹉洲大桥和轨道交通施工等问题，以及多次受到省文物局停工通知等多种不可抗因素，华天明珠项目于2007年启动拆迁工作后，拖延到2015年才复工，导致延铭公司没有按协议约定时间交付住宅房屋。随着拆迁时间延长，延铭公司资金成本也大大提升，武昌征收办订购住宅房屋单价6800元/㎡早已不能覆盖成本。武昌征收办应在江南片三环线内向延铭公司提供1.5－2万平方米的经济适用房或动迁房，支持其保安街清真寺片危改二、三期项目（华天明珠）的动迁安置，但武昌征收办现已明确表示无房源提供。延铭公司同意偿还武昌征收办以上住宅房屋的预付款，希望武昌征收办能按延铭公司已提供的房源面积差，提供房屋给保安街清真寺片危改项目（华天明珠）的安置。2018年8月13日，武汉市国土资源和规划局核发房屋拆迁许可证，载明：延铭公司清真寺片危房改造（三期）项目于2010年3月25日领取了房屋拆迁许可证，现准予延期至2019年2月10日止。2018年6月29日，武汉市国土资源和规划局核发建设项目选址意见书，载明：建设项目名称轨道交通5号线工程，建设项目拟选位置为洪山区、武昌区、青山区，拟用地面积为2296001.13平方米，规划用地性质为道路与交通设施用地。2019年4月22日，本院组织双方当事人于华天明珠花园12号楼拟建设地址进行现场勘验，并拍摄照片。现场原有房屋已拆除，有挖土机在清理现场。各方当事人均称地铁5号线、11号线要在此设立站点。另查明：2019年3月21日的武汉市武昌区人民政府《关于清真寺危改项目建设工作的专题会议纪要》载明，一、关于清真寺危改项目二、三期规划调整。延铭公司清真寺危改项目二期于2018年3月20日启动拆迁，总房数为971户，在其范围内，轨道5号线需征收209户。截至目前，项目用地已接近拆迁收尾阶段。根据武汉市人民政府整体规划要求和市相关领导的指示，该项目在扣减了地铁5号线征地面积及建设规模后，区规土分局和地空中心负责依据相关规定在满足规划要求的前提下，明确扩大片用地建设规模。区征收办负责协调地铁集团，参照该项目周边楼面地价或者根据征用地块拆迁成本加上预期收益，协商确定轨道交通5号线在延铭公司用地范围内的征地补偿。二、关于清真寺危改项目三期扩大片启动征收。为加快拆迁验收工作，确保轨道交通5号线征地范围今年3月底前按期移交，滨江商务区负责筹集该项目三期扩大片征收资金，延铭公司提供原地还建方案，区征收办支持办理前期征收手续，紫阳街办事处确定征收代办公司，尽快推进征收工作，确保今年上半年启动签约，今年内供地。三、关于清真寺危改项目二、三期拆迁安置房源置换。依据2010年12月延铭公司与武昌区拆迁工作领导小组办公室签订的协议约定，同时为保障轨道交通5号线复兴路站用地按期移交，经区政府会议同意由区征收办、滨江商务区管委会分别调剂40套和100套“红霞雅苑”等项目房源与延铭公司购买的保利“新武昌”项目房源进行置换，区征收办40套房源置换工作已完成。会议要求：一、按照市人民政府、市领导相关要求，为确保轨道交通5号线复兴路站如期施工，延铭公司于2019年3月底前将轨道交通5号线需征用土地按期交付。二、延铭公司开发建设的清真寺片危改项目一期（华天明珠花园）1号楼于2019年5月底前办理房屋交付手续。审理中，双方当事人均认可：武昌征收办已支付房款88329450元，华天明珠花园三期还未开始建设。武昌征收办自述其承接武昌区拆迁工作领导小组办公室相应权利义务。根据当事人的诉讼请求、答辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉协议、补充协议约定的延铭公司交付三期房源义务能否解除；二、武昌征收办应否向延铭公司提供1万平方米动迁房或经济适用房房源。本院评议如下：一、关于延铭公司交付三期房源义务能否解除？武昌区拆迁工作领导小组办公室与延铭公司签订的《房屋订购协议书》，武昌征收办承继武昌区拆迁工作领导小组办公室《房屋订购协议书》中权利义务后，与延铭公司签订的《房屋订购协议书补充协议》、《房屋订购协议书补充协议（二）》，均系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效。各方均应依约履行合同义务，享有合同权利。补充协议二约定，延铭公司需交付华天明珠花园2号楼房屋111套、12号楼房屋136套，12号楼应于2012年10月31日前启动拆迁工作，力争于2014年12月31日前达到交房条件。延铭公司现已交付2号楼的111套房产，但12号楼至今仍未开始建设。延铭公司认为，其提交的建设项目选址意见书、武昌区人民政府的专题会议纪要，可以证明轨道交通5号线建设与华天明珠花园12号楼用地重合，此后其无法开发建设该12号楼，无法继续履行案涉房屋订购协议及其补充协议，故其关于12号楼的相关义务应予解除。就此，本院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书”，第三十七条“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地”，第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布”的规定，轨道交通建设使用划拨土地的，首先应取得选址意见书，然后还应当取得建设用地许可证、国有土地使用证及建设工程规划许可证等相应行政许可。本案中，虽然延铭公司提交的选址意见书，可以证明轨道交通5号线工程有用地意向，但有关部门尚未就此核发建设用地许可证、建设工程规划许可证等，不能据此认定轨道交通5号线建设已确定征收用地位置，且该地址与延铭公司拟开发建设的华天明珠花园12号楼存在冲突，从而导致延铭公司无法继续进行开发和建设。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”规定，延铭公司应当承担举证不能的不利后果，故对其关于解除案涉房屋订购协议及其补充协议中关于交付华天明珠花园12号楼136套房屋义务的诉讼请求，本院不予支持。若将来轨道交通5号线确定的征收地址确实与华天明珠花园12号楼用地出现冲突，延铭公司可另案再主张权利。二、武昌征收办应否向延铭公司提供1万平方米动迁房或经济适用房房源？延铭公司认为，案涉房屋订购协议书约定，“甲方在江南片三环线内向乙方提供1.5－2万平方米的经济适用房或动迁房，支持乙方保安街清真寺片危改项目（华天明珠花园）、南湖新千家街项目低保拆迁户的安置”，武昌征收办应依约向延铭公司提供1万平方米的经济适用房或动迁房房源。就此，本院认为，该约定并未明确房屋的座落、面积、价款等事项，且经本院询问，双方当事人亦无法明确相应内容，故本院认定这是双方当事人的意向性约定。另外，即使认定该条款属于双方当事人约定不明的情形，在双方当事人未达成补充协议，也不能依《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条确定相应合同内容的情况下，本院亦无法据此要求武昌征收办履行该义务。故，延铭公司该项诉讼请求，因履行内容不明确具体，本院不予支持。综上，延铭公司的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告武汉延铭房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费721800元，由原告武汉延铭房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审 判 长  任 文审 判 员  黄 浩人民陪审员  秦建刚二〇一九年五月十五日法官助理叶优子书记员程玉