呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民初340号原告：郭柱，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：胡泊，内蒙古陀力律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢雪彦，内蒙古陀力律师事务所律师。被告：内蒙古金航房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市金川工业园区金四路。法定代表人：穆小平，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭宇，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晓宇，内蒙古百宁律师事务所律师。原告郭柱与被告内蒙古金航房地产开发有限责任公司（以下简称金航房产公司）合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭柱及其委托诉讼代理人胡泊、邢雪彦，被告金航房产公司的委托诉讼代理人郭宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭柱向本院提出诉讼请求：一、判令金航房产公司向郭柱交付金川科技园8号楼2单元301、302、303、401、402、403、501、502、503、601、602、603、701、702、703、801、802、803、901、902、903、1001、1002、1003、1101、1102、1103、1201、1202、1203、1301、1302、1303、1401、1402、1403、1501、1502、1503、1601、1602、1603、1701、1702、1703共45套房屋；二、判令金航房产公司向郭柱交付金川科技园8号楼3单元301、302、303、401、402、403、501、502、503、601、602、603、701、702、703、801、802、803、901、902、903、1001、1002、1003、1101、1102、1103、1201、1202、1203、1301、1302、1303、1401、1402、1403、1501、1502、1503、1601、1602、1603、1701、1702、1703共45套房屋；三、判令金航房产公司向郭柱交付金川科技园沿街商业二段102、103、104、105、106、107、108、109、1010、1011、1012、1013、1014、1015、1016、1017号共计16套房屋，共计2153.38平方米。以上第一项、第二项、第三项诉请住宅90套、共计10500平方米，商业16套，共计2153.38平方米；四、判令金航房产公司协助郭柱办理上述106套房屋的产权登记手续；五、判令金航房产公司向郭柱交付房屋剩余回购款300万元，并自2012年7月22日起按照中国人民银行公布的同期贷款利率支付利息至全部款项付清之日止；六、由金航房产公司承担本案诉讼费用。事实与理由：郭柱与金航房产公司于2012年7月16日签订合作开发房地产的《协议书》，约定郭柱以土地使用权出资，由金航房产公司投资开发建设“金川科技园”。项目建成后，郭柱应获得收益为“金川科技园”项目住宅楼32000平方米，其中12000平方米为住宅楼，剩余20000平方米金航房产公司以每平方米3500元回购，回购款应支付郭柱7000万元，其中3500万元在协议签订五日内交付，剩余3500万元以交付门脸房抵顶，回购价格每平方米13500元。协议签订后，金航房产公司着手办理建设项目审批手续的同时进行了项目的开发建设，目前“金川科技园”已经完工，但金航房产公司只向郭柱支付了回购款3200万元，剩余300万元未支付，住宅楼与商业门脸房也未按照协议向郭柱交付，构成违约。郭柱系涉案宗地合法使用权人，双方签订的合作开发房地产协议书合法有效，目前已经建成“金川科技园”建设项目前景看好，利润可观，郭柱以土地使用权出资，按照协议约定享受应当利润，依约向郭柱交付房屋及回购款系金航房产公司应履行的合同义务，金航房产公司已构成严重违约。金航房产公司辩称，一、案涉《协议书》并非合资、合作开发房地产合同，应为土地使用权转让合同。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“解释”）第十四条之规定，合作开发房地产合同须具备“共同投资”、“共享利润”、“共担风险”等基本内容。从《协议书》内容来看，协议第一条约定“该项目乙方出地，甲方出资金，由甲方全权负责经营，乙方不参与该项目经营，不承担开发建设中的税费”，即郭柱不承担合作风险，仅仅获得固定收益，依据《解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”之规定，《协议书》实为土地使用权转让合同；二、郭柱不享有案涉土地使用权，对案涉土地亦不享有其他任何权益，无权与金航房产公司订立《协议书》并处分案涉土地。依据《物权法》第九条之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。综合全案证据，案涉土地系金航房产公司从呼和浩特金川资源经济开发金川总公司（以下简称金川总公司）处受让取得，郭柱从未取得过案涉土地使用权，故郭柱无权与金航房产公司订立案涉《协议书》并处分土地。关于郭柱主张案涉土地系其与金川总公司置换所得，无事实与法律依据，应依法不予采信。首先，金盾物流公司与呼和浩特经济技术开发区金川工业园区管理委员会签订的《协议书》系土地使用权出让合同，依据《解释》第二条第一款“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。”之规定，该协议应依法认定为无效；即便认为该《协议书》系土地使用权转让合同，依据《解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”综上，无论如何认定上述《协议书》之性质，该《协议书》应属无效。其次，依据《物权法》第九条之规定，基于法律行为的不动产物权变动，除法律另有规定外，一律以登记作为物权变动的生效要件，即物权变动须具备三个条件：生效的法律行为、处分权、登记。鉴于上述《协议书》属无效合同，故金盾物流公司取得的（呼国用2014第00009号）土地使用权证书丧失了证明不动产物权权属的效力，参考《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，可依法认定金盾物流公司并非（呼国用2014第00009号）土地使用权证书所载明的权利人。又郭柱所举证的（呼国用2014第00009号）土地使用权证书为复印件，金航房产公司对其真实性不予认可，综上，金盾物流公司并未取得其与金川总公司签订的《置换协议》中，四至为东至：内蒙古兰太药业有限公司，南至：内蒙古广电电气有限公司、内蒙古西电电气有限公司，西至：内蒙古邮政运输局，北至：内蒙古安成钢构有限公司的土地使用权证书。依据《解释》第九条之规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”，金盾物流公司与金川总公司的《置换协议》应依法认定为无效。即便认为该《置换协议》有效，因郭柱与金盾物流公司为两个独立承担民事责任的主体，郭柱亦无权处分金盾物流公司的相关权益。再次，郭柱与金川总公司签订的《置换协议》并未履行，金川总公司并未将其用于置换的土地登记到郭柱名下，故郭柱未取得金川总公司用于置换的18.51亩的土地使用权；同时，郭柱也未将其用于置换的16.32亩的土地使用权登记到金川总公司名下，故郭柱基于该《置换协议》亦不享有其他任何权益。综上，郭柱不享有案涉土地使用权，对案涉土地亦不享有其他任何权益，无权与金航房产公司订立《协议书》并处分案涉土地；三、郭柱与金航房产公司签订的《协议书》并未履行，郭柱亦无权要求金航房产公司履行合同义务。案涉土地系金航房产公司“金川科技园项目”用地中的一部分，结合全案证据，该项目共计75704.28㎡用地系金航房产公司与金川总公司以及其他案外人通过土地转让的形式受让所得，每一宗土地使用权的转让均经土默特左旗国土资源局审批同意，金航房产公司亦按照与各方签订的合同，依约支付了土地使用权转让价款并依法缴纳税金，故包括案涉土地在内的该项目全部用地均系金航房产公司从案外人处合法受让取得，与郭柱并无关联。综上，郭柱无权与金航房产公司签订案涉《协议书》，且该《协议书》并未履行，故郭柱无权要求金航房产公司履行合同义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月22日，呼和浩特市经济技术开发区金川工业园区管理委员会（以下简称金川管委会）与呼和浩特市金盾物流公司有限公司（以下简称金盾物流公司公司）签订《协议书》，约定由金川工业园管委会将东至内蒙古兰太药业有限责任公司，南至金二路，西至内蒙古邮政运输局，北至金川区防风林带的94.02亩国有工业用地余期使用权转让与金盾物流公司。据此，金盾物流公司于2013年12月18日取得呼国用（2014）第00009号国有土地使用权证，载明土地性质为工业用地，终止日期为2050年8月28日。后金盾物流公司分别与内蒙古广电电气有限责任公司、内蒙古西电电气有限公司及内蒙古安成钢结构有限公司签订了《土地转让协议书》，将上述94.02亩国有土地使用权中的30亩、16.65亩及31.24亩分别转让与上述三家企业，就此金川管委会分别于2009年8月28日作出呼开金管发（2009）38号批复，于2009年12月30日作出呼开金管发（2009）63号批复，同意金盾物流公司与内蒙古安成钢结构有限公司及内蒙古西电电气有限公司之间的土地转让。2010年6月21日呼和浩特金川资源经济开发金川总公司（以下简称金川总公司）与金盾物流公司以明确产权关系，维护双方合法权益为由签订了《土地置换协议书》，约定由金川总公司以其所有的东至B支线，南至规划路，西至A支线，北至中房呼市直属房建公司，面积为18.51亩，土地使用权终止日期为2051年11月16日的国有工业用地与金盾物流公司所有的东至内蒙古兰太药业有限公司，南至内蒙古广电电气有限公司，内蒙古西电电气有限公司，西至内蒙古邮政运输局，北至内蒙古安成钢结构有限公司，面积为16.32亩，土地使用权终止日期为2050年8月27日的国有工业用地进行置换。同日，金川总公司与郭柱亦签订了《土地置换协议书》，约定金川总公司以其所有的东至内蒙古伊利集团股份有限公司，南至金川总公司，西至B支线，北至金川总公司，面积为13.25亩，土地使用权终止日期为2051年9月16日的国有综合用地与郭柱所有的东至金川总公司，南至金五路，西至金三道，北至内蒙古塞宝实业有限公司，面积为22.27亩，土地使用权终止日期为2052年10月12日，权利证书为呼国用（2009）第00119号的国有综合用地进行置换。2010年2月10日，金川管委会作出（2010）2号《主任办公会议纪要》，载明同意呼和浩特市宜宝咨询服务有限公司（以下简称宜宝咨询公司）在金川工业园区内兴建学校及医院，范围为东至伊利集团办公园区，南至呼市市政公司，西至A支线，北至金川文化广场，同时金川管委会就宜宝咨询公司受让的上述32亩土地上筹建学校的事项于2010年4月22日向回民区教育局发出呼开金办函发（2010）1号《函》，回民区教育局于2010年4月28日作出呼回教发（2010）13号《批准书》，准许上述宜宝咨询公司筹建学校的事项。2010年8月16日，金川管委会作出（2010）8号《主任办公会议纪要》，该会议纪要确认了金川总公司将31.76亩土地置换与金盾物流公司（法定代表人为郭柱）及郭柱个人的情况，并决定将上述31.76亩土地由金川总公司直接转让与宜宝咨询公司（法定代表人郭怡婧为郭柱的女儿）用于建设金川学校。2012年7月17日，郭柱与金航房产公司签订涉案《协议书》，约定由郭柱以违约金川开发区A支线东，伊利集团公司西，文化广场南，市政公司北的土地及地上建筑物用于金航房产公司开发建设“金川科技园”项目，具体事项为：一、郭柱投资土地，金航房产公司投资资金并全权负责规划、设计、建设、施工及销售等经营行为，郭柱不参与该项目的经营及税费负担；二、郭柱分得32000平方米的毛坯房，其中郭柱自留12000平方米的住宅，即项目住宅楼8号楼中由东向西自底楼到顶楼的2个整栋的单元，剩余20000平方米的房屋由金航房产公司以每平方米3500元的单价收购，回购款共计7000万元；三、本协议书签订五日内，金航房产公司支付郭柱回购款3500万元，剩余3500万元由金航房产公司以每平方米13500元的单价抵顶商业门脸，位置为A支线回迁户向南第一户排号计算。2012年7月18日金航房产公司通过银行转账的方式向郭柱支付人民币3200万元。金航房产公司分别与金川总公司等案外人签订了七份土地使用权转让《协议书》，并于2013年4月30日取得土左国用（2013）第0023号土地使用权证，载明土地用途为工业用地，面积为6230195平方米，使用权终止时间为2051年10月12日。2012年3月12日，金川总公司与金航房产公司签订了两份土地转让《协议书》，约定由金川总公司转让面积分别为13070.14平方米及332.19平方米的土地使用权。2013年5月27日，金航房产公司取得土左国用（2013）第0092号国有工业用地土地使用权证，面积为75704.28平方米，土地使用权中止日期为2051年11月12日，四至分别为A支线以东，金海路以南，伊利集团公司以西，金四路以北。2013年5月30日金航房产公司将上述土地使用权由工业用地申请变更为商业及住宅用地。另查明涉案金川科技园项目已经竣工验收，具备交付条件。本院认为，本案的争议焦点是：一、郭柱是否享有涉案土地的国有土地使用权；二、涉案《协议书》性质及本案案由的认定；三、郭柱诉请金航房产公司交付房屋及支付购房款的诉讼请求有无事实及法律依据。针对第一个争议焦点，依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，因郭柱未能提交涉案土地登记于其名下的土地使用权证书，故其不享有涉案土地的土地使用权，但基于涉案争议合同的履行情况及涉案土地的流转过程，本院认定其就涉案土地仍享有合同项下的指向性债权，即涉案土地的国有土地使用权的物权期待权，具体理由如下：首先，关于金盾物流公司与金川管委会签订的《协议书》的性质，因该合同标的为国有土地的余期使用权，并非由金川管委会作为国土部门在经过法定招拍挂程序后为金盾物流公司办理国有土地使用权的初始登记，故在该合同关系中，金川管委会实际系作为平等的民事法律主体将其所有的国有土地的余期使用权转让与金盾物流公司，而非政府国土部门的初始土地使用权出让合同关系，同时该《协议书》及相应的呼国用2014第00009号土地使用权证书均载明涉案土地性质为国有出让工业用地，并非划拨用地，故该《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，本院对金航房产公司以金川管委会无权出让土地及相应土地性质为划拨用地而主张该《协议书》无效的答辩意见不予支持；其次，关于金盾物流公司及郭柱与金川总公司签订的《土地置换协议书》的效力，本案中金盾物流公司及郭柱虽未取得置换后的涉案土地国有土地使用权证书，但金川管委会作为涉案土地的主管政府部门，其通过《主任会议纪要》的形式批准并认可了上述《土地置换协议书》中的土地置换行为，应视为符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中第九条规定的有批准权的人民政府同意转让这一要件，故上述《土地置换协议书》作为郭柱及金盾物流公司取得涉案土地使用权物权期待权的基础法律关系合法有效；再次，本案中郭柱提交的《土地转让协议》及《土地置换协议书》等民事合同证明了其取得涉案31.76亩土地国有土地使用权的物权期待权的完整交易流转过程，且其提交的金川管委会作出《转让土地批复》及《主任会议纪要》等政府文件亦佐证了其上述交易流转过程，并通过政府文件的形式再次确认了郭柱就涉案土地享有的国有土地使用权的物权期待权，就该物权期待权通过政府行为赋予了一定的公示效力。同时，金航房产公司提交的其与金川总公司等案外人签订的七份土地使用权转让《协议书》均未载明签订时间，金航房产公司未能举证证明上述《协议书》签订时间早于金盾物流公司与金川总公司就同一块土地使用权转让而签订《土地置换协议书》的时间，且亦未能有相关政府文件予以佐证，故不能以此否定郭柱就涉案土地享有的国有土地使用权的物权期待权；最后，金航房产公司在明知郭柱未取得涉案土地的土地使用权证的情况下，仍然与郭柱签订了涉案争议《协议书》，在该合同中认可了郭柱拥有的涉案土地使用权及相应地上建筑物的所有权并实际占有的状态，并约定以此作为对价参与“金川科技园”项目的开发建设，且在该合同签订后通过向郭柱支付3200万元的方式实际予以履行，金航房产公司亦于2013年5月27日取得了包括涉案31.76亩土地的土左国用（2013）第0092号国有土地使用权证。本院认为金航房产公司作为专业的房地产开发企业，其在“金川科技园”项目的开发建设中就郭柱享有的涉案土地权利具备专业的价值评估能力，故其通过自愿签订《协议书》约定具体对价并实际履行的方式自认了郭柱所享有的国有土地使用权的物权期待权。综上，因郭柱取得涉案土地合同权利基础法律关系合法有效，并通过政府行为赋予了一定的公示效力，金航房产公司亦对其实际占有涉案土地及其地上建筑物的客观状态予以认可，本院认定郭柱就涉案土地享有指向性的合同权利，即涉案土地使用权的物权期待权，该权利作为法律或行政法规没有禁止转让的合同标的可以进行民事的转让交易，故涉案《协议书》作为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。针对第二个争议焦点，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”因涉案《协议书》中仅约定了金航房产公司向郭柱交付特定的房屋及支付明确的金额，而郭柱不参与具体项目的开发建设，亦就涉案项目的开发建设无须承担相应的经营风险，故本案不应为合资合作开发房地产纠纷。同时如上所述，因郭柱未取得涉案土地的国有土地使用权，其就涉案项目的开发开发建设投入的实际为涉案土地使用权的物权期待权，基于金航房产公司以特定的房屋及明确的金额作为合同对价且已经实际部分履行的情况，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，本案应为郭柱作为出卖人转移标的物所有权即涉案土地使用权的物权期待权于买受人金航房产公司，买受人金航房产公司以特定的房屋及明确的金额作为价款予以支付的买卖合同。针对第三个争议焦点，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应按照约定全面履行自己的义务。”本案中涉案《协议书》作为合法有效的合同，金航房产公司应当依约全面履行自己的义务，即向郭柱交付合同约定的特定房屋及确定的金额。关于郭柱诉请金航房产公司交付金川科技园8号楼2单元、3单元共计90套房屋及沿街商业二段16套商业房并协助办理对应的产权登记的诉讼请求，因双方当事人在《协议书》中对分配与郭柱的住宅明确为8号楼由东向西的2个整栋单元，商业房坐落明确为A支线回迁户向南第一户起计算，同时上述90套房屋的面积总计为10500平方米，系在《协议书》中约定的12000平方米住宅范围之内，而其诉请交付的16套商业房面积总共为2153.38平方米，以13500元每平方米单价计算总价款为29070630元，亦在《协议书》中约定的3500万元房屋回购款范围之内，且金航房产公司于庭审中自认涉案金川科技园项目已经完成竣工验收，具备交付条件，故本院对郭柱交付上述房屋的诉讼请求予以支持，同时因郭柱与金航房产公司之间未签订正式的《商品房买卖合同》，涉案《协议书》中亦未明确约定办理产权变更登记的期限及税费负担等内容，故本院对郭柱诉请金航房产公司办理上述房屋产权登记的诉讼请求不予支持，其在上述房屋交付后，可另行主张与金航房产公司签订正式《商品房买卖合同》，并办理产权登记手续；关于郭柱诉请回购款300万元及相应利息的诉讼请求，因金航房产公司依照《协议书》的约定应于该协议书签订之日，即2012年7月17日后五日内向郭柱支付3500万元回购款，其虽已于2012年7月18日通过银行转账的方式支付了3200万元，但其仍尚欠郭柱300万回购款，且相应的利息作为附随性孳息应当自应付款之日起计算，故郭柱诉请金航房产公司支付欠付回购款300万元，并自2012年7月22日起按照中国人民银行公布的同期贷款利率支付利息的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，郭柱的诉讼请求有事实及法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告内蒙古金航房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告郭柱交付金川科技园8号楼2单元301、302、303、401、402、403、501、502、503、601、602、603、701、702、703、801、802、803、901、902、903、1001、1002、1003、1101、1102、1103、1201、1202、1203、1301、1302、1303、1401、1402、1403、1501、1502、1503、1601、1602、1603、1701、1702、1703共45套房屋，8号楼3单元301、302、303、401、402、403、501、502、503、601、602、603、701、702、703、801、802、803、901、902、903、1001、1002、1003、1101、1102、1103、1201、1202、1203、1301、1302、1303、1401、1402、1403、1501、1502、1503、1601、1602、1603、1701、1702、1703共45套房屋，以上共计向郭柱交付90套房屋；二、被告内蒙古金航房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告郭柱交付金川科技园沿街商业二段102、103、104、105、106、107、108、109、1010、1011、1012、1013、1014、1015、1016、1017号共计16套房屋；三、被告内蒙古金航房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向郭柱交付房屋剩余回购款300万元，并自2012年7月22日起按照中国人民银行公布的同期贷款利率支付利息至全部款项付清之日止；四、驳回原告郭柱其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费441800元（原告郭柱已预交），由被告内蒙古金航房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 赵俊平审判员 姜 怡审判员 宋晓瑾 二〇一九年五月十四日书记员 蔡曦琛