河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异27号 案外人：杨金海，男，1975年4月4日出生，汉族，住河北省唐山市迁西县。 委托诉讼代理人：李晓东，男，1979年10月22日出生，汉族，住河北省唐山市迁西县。 委托诉讼代理人：赵铁虎，男，1962年6月1日出生，汉族，住河北省唐山市迁西县。 申请执行人：杨艳如，女，汉族，1985年4月5日出生，住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：裴雪莲，河北英陆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于亚楠，河北英陆律师事务所律师。 被执行人：唐山市鸿禧建筑材料有限公司，住所地唐山市路**南新西道**。 法定代表人：高春辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：侯寿忠。 被执行人：唐山正东房地产开发有限公司，住所，住所地唐山市路**沁园春小区div> 法定代表人：孙彦来，该公司总经理。 委托诉讼代理人：侯寿忠。 被执行人：唐山市华瑞房地产开发有限公司，住所，住所地唐山市路**南新西道**div> 法定代表人：孙彦来，该公司总经理。 被执行人：李文东，男，1971年5月12日出生，汉族，住唐山市路**。 委托诉讼代理人：侯寿忠，男，汉族，1956年6月18日出生，住河北省唐山市迁西县。 被执行人：唐山柒麟正东房地产开发有限公司，住所地唐山路，住所地唐山路**光明西里****北侧 诉讼代表人：北京市炜衡律师事务所。 负责人：徐立佳。 委托诉讼代理人：薛寿坤，男，1989年12月10日出生，回族，住山西省大同市城区。 被执行人：河北融投担保集团有限公司，住所地石家庄市槐，住所地石家庄市槐安东路**div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：程耿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张志禄，河北济达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王占命，河北济达律师事务所律师。 在本院执行杨艳如与唐山市鸿禧建筑材料有限公司（以下简称鸿禧公司）、河北融投担保集团有限公司（以下简称融投公司）、唐山市华瑞房地产开发有限公司（以下简称华瑞公司）、唐山柒麟正东房地产开发有限公司（以下简称柒麟公司）、唐山正东房地产开发有限公司（以下简称正东公司）、李文东借款合同纠纷一案中，案外人于2019年1月17日对执行新蓝湾小区西区的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人称，请求解除贵院2016年8月8日、2016年11月21日，对新蓝湾小区西区我的住宅的查封，目前，我县正集中力量全面解决房地产开发项目中的“办证难、入住难”问题，确保买受人的合法权利受到保护，正在为买受人办理产权登记证。在办证进行中我得知贵院于2016年8月8日、2016年11月21日将我个人住宅予以查封，我的住宅在贵院查封前，于2012年就已经出售给我个人，现房屋所有权和土地使用权属于我自己，当时只是开发公司因为资金紧张和其他原因未给我们办理房产登记，贵院不经调查核实，查封我的财产是错误的，事实售出在前，法院查封在后，案外人认为，法院查封的住宅财产权利属于我自己的合法财产，应该得到法律保护，法院不应该因申请执行人申请执行被执行单位的债务来执行我个人的财产，该执行查封侵犯了我的合法权益，此案因贵院查封使买受人应办的产权登记得不到办理，给孩子入学和支取公积金等带来困难，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提出解封异议申请，恳求法院对我住宅给予尽快解除查封。 案外人向本院提交了以下证据： 证据一、案外人支付的购买房屋定金收据，拟证明案外人于2015年11月11日支付案涉房屋定金26万元。 证据二、住宅专项维修资金专用票据一份，拟证明2018年10月29日案外人交纳了住宅专项维修资金14,924元。 证据三、入住手续书，拟证明案外人于2018年10月30日已接收案涉房屋。 证据四、案外人支付地下室款收据二份，拟证明案外人分别于2016年1月4日、2018年10月30日支付地下室款。 证据五、水电费、物业费收据各一份，拟证明案外人于2018年10月30日交纳了水电费、物业费。 杨艳如提出以下质证意见： 对入住手续书真实性、合法性、关联性均不认可。法院查封期间不允许转让、抵押、变更所有权等处分行为，交付行为无效。并且案外人申请法院查封正东房地产公司名下财产的时间是2016年8月8日查封的土地使用权、2016年11月21日查封的该房产，正东房地产公司无权将已经查封的房产交付他人使用。证据内容显示正东公司于2018年10月30日将新蓝湾花园西区202楼1单元201室房屋交付杨金海、吴茜伟使用，其交付行为发生在法院查封之后，行为无效。 对河北省住宅专项维修资金专用票据真实性、合法性、关联性均不认可，该证据显示杨金海、吴茜伟于2018年10月29日缴纳新蓝湾西区202-1-201号房屋的专项维修资金14,924元，法院查封的房产不可能交易，正东房地产公司违反法律规定，其处分查封财产的行为无效。 对收据（6份）真实性、合法性、关联性均不认可。法院已于2016年11月21日查封该房产，之后正东公司无权再处分，如若再行收取款项应交予法院处置。2015年11月11日的收据上显示，正东公司收到杨金海定金260,000元，2016年1月4日收据显示，杨金海缴纳地下室款15,560元，2018年10月30日的收据上显示杨金海缴纳房款及地下室款252,156元，该缴纳房款的时间是在法院查封之后，正东公司违反法律规定，出售被查封的房屋，其行为无效，并且提交的只有收据，并无实际付款的银行流水证明。 剩余三张收据显示2018年11月30日杨金海分别缴纳的预存电费500元、预存水费500元、物业费2,865元。正东公司在法院查封该房产后，无权将房屋出售给他人，并且异议案外人出具的只有收据，并无实际付款凭证。 综上，案外人杨金海与正东公司之间没有正式的购房合同，且未提交实际付款凭证，也没有提交实际占有案涉房屋的证据，多数房款是在查封房屋后缴纳。杨艳如向法院申请查封正东公司名下财产，程序合法，符合法律规定，请求贵院依法驳回案外人的申请，维护申请执行人的合法权益。 本院查明，杨艳如与唐山市鸿禧建筑材料有限公司、河北融投担保集团有限公司、唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山柒麟正东房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司、李文东借款合同纠纷一案，本院作出（2015）石民三初字第151号民事判决，判令：（一）被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告杨艳如借款本金2080万元及利息损失（利息损失的计算以本金2080万元为基数，自2015年1月26日起至本金全部还清之日止，利息按借款合同约定的月利率18‰计算）；（二）被告河北融投担保集团有限公司对本判决第一项所确定的被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司给付借款本金2080万元范围内承担连带清偿责任；（三）被告唐山市华瑞房地产开发有限公司、唐山正东房地产开发有限公司、唐山柒麟正东房地产开发有限公司、李文东对本判决第一项所确定的被告唐山市鸿禧建筑材料有限公司的给付义务承担连带清偿责任。（四）驳回杨艳如的其他诉讼请求。唐山市鸿禧建筑材料有限公司不服，提起上诉。河北省高级人民法院作出（2016）冀民终324号民事判决，驳回上诉，维持原判。杨艳如向本院申请执行，本院立案执行，在执行中，本院于2016年8月8日作出（2016）冀01执439号执行裁定，（一）查封被执行人唐山柒麟正东房地产开发有限公司名下：（1）位于唐山市路**南侧，土地证号为冀唐国用（2013）第72**土地使用权，面积10744.41平方米；（2）位于唐山市路**南侧，土土地证号为冀唐国用（2013）第75**地使用权，面积24176.21平方米；（3）位于唐山市路**北侧，土地土地证号为冀唐国用（2013）第72**使用权，面积16829.87平方米；（4）位于唐山市路**北侧，土地证土地证号为冀唐国用（2013）第72**用权，面积4633.40平方米；（二）查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司位于唐山市迁西县东侧，土地证号土地证号为：迁国用（2012）第&tim**mes;号土地使用权，面积2115.58平方米；（三）查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司位于唐山市迁西县商业，房产证号为迁房权证迁西字第××号的房产，面积2245.26平方米；（四）查封期限为三年。本院于2016年11月21日作出（2016）冀01执439号之四执行裁定，（一）查封被执行人唐山柒麟正东房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；（二）查封被执行人唐山正东房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；（三）查封被执行人唐山市华瑞房地产开发有限公司名下的预售房产（详见查封清单）；（四）查封期限为三年。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。查封唐山正东房地产开发有限公司名下房产清单显示共计查封新蓝湾小区南区商业7套、新蓝湾小区西区59套。其中包含了案外人提出执行异议的2号楼1单元201号（202-1-201、21021）房屋。 另查明，2015年11月11日，案外人为购买正东公司开发的新蓝湾小区西区××楼××单元××号房屋，向正东公司支付了定金26万元。2018年10月29日，案外人交纳了住宅专项维修资金14924元。2018年10月30日，正东公司将案涉房屋交付给案外人。 另查明，迁西县住房和城乡规划建设局房屋产权交易所于2019年5月17日向本院出具说明，主要内容为，“正东新蓝湾西区共建设3幢高层住宅楼，在我所商品房交易系统登记楼号为1#、2#、3#，房地产开发企业对外销售时使用楼号为201#、202#、203#”。此外，河北省唐山市路北区人民法院于2018年7月13日作出（2018）冀0203破1号民事裁定，受理唐山市路北区城市建设投资有限公司对唐山柒麟正东房地产开发有限公司的重整申请。并于2018年8月8日作出（2018）冀0203破1号决定书，确定北京市炜衡律师事务所为唐山柒麟正**地产开发有限公司管理人，负责人为徐立佳。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人没有在本院查封之前与正东公司签订商品房买卖书面合同，且未在本院查封之前合法占有案涉房屋，案外人提出的异议不符合上述司法解释规定的情形。综上所述，案外人主张对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回杨金海的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  高福兴 审判员  王珊珊 二〇一九年五月二十一日 书记员  赵玲艳