山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1602民初4817号原告：樊淑真，女。委托诉讼代理人：王延波，山东莫同律师事务所律师。被告：孔刚，男。委托诉讼代理人：郑丽丽，山东雍徽律师事务所律师。被告：高静，女。委托诉讼代理人：周国防，山东元格律师事务所律师。被告：滨州市鑫鑫房产经纪有限公司。法定代表人：李建，该公司经理。委托诉讼代理人：董丽，女，系该公司职工。被告：孙静，女。原告樊淑真与被告孔刚、高静、滨州市鑫鑫房产经纪有限公司（以下简称滨州鑫鑫房产公司）、孙静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樊淑真及其委托诉讼代理人王延波、被告孔刚及其委托诉讼代理人郑丽丽、被告高静及其委托诉讼代理人周国防、被告滨州鑫鑫房产公司委托诉讼代理人董丽、被告孙静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊淑真向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的房屋买卖合同，判令被告孔刚、高静返还原告购房款1180000元及利息127440元（按同期银行存款利率的四倍计算，自2018年4月3日起至2019年1月14日止）；2、判令被告孔刚、高静支付原告违约金50000元；3、被告滨州鑫鑫房产公司、孙静对上述款项及违约金承担过错责任，与孔刚、高静承担损失赔偿连带责任并退还中介费11800元；4、本案诉讼费用、律师费等36880.2元由被告孔刚、高静、孙静承担。事实及理由：2018年2月26日，原告与被告孔刚签订房地产买卖三方合同。原告已按约支付了定金50000元、首付款500000元、尾款680000元，但是约定的2018年8月23日过户日，高静不配合原告过户构成违约，双方调解未果。原告曾起诉要求被告孔刚、高静继续履行合同、办理房产过户手续，但不能达成原告目的。再次提起诉讼，要求被告孔刚承担违约责任，返还房款及承担违约金。被告滨州鑫鑫房产公司、孙静审查不严，调查不细，存在重大过错，要求其与孔刚、高静承担连带赔偿责任。被告孔刚辩称，其与其妻高静在出售涉案房屋前已达成一致，同意出售涉案房屋；其与原告签订房地产三方合同并收取房款1180000元中，已返还原告购房款63000元，应予以扣除，剩余全部用于婚后双方的共同生活支出。本案审理的系房屋买卖合同纠纷，且涉案房屋是两被告的共同财产，因此涉案房款返还应由两被告共同承担；原告要求按同期贷款利率的四倍承担利息，没有任何事实和法律依据。被告高静辩称，本案涉案房产系夫妻共同财产，被告孔刚单独签订房屋买卖合同，出卖该房屋，属于无权处分高静作为共有人的权利，应当认定涉案合同对高静不发生法律上的效力；该案属于合同之债，因合同不能履行产生的债务，被告高静不应承担责任；该购房款不属于夫妻共同债务，购房款系孔刚单独收取，不能认定夫妻共同债务。被告孔刚与高静因感情不和，于2018年4月2日向滨州市滨城区人民法院提起离婚，在离婚期间孔刚单独出卖房屋，收取房款，其目的也不是为了家庭共同生活，是为达到独自收取房款，独占房产的目的。因此该房款不能认定为夫妻共同债务；被告高静不是涉案合同的主体，该案的诉讼费、保全费不应该由被告高静承担。综上，被告高静不是涉案合同的主体，不应承担因涉案合同解除导致的合同责任，应驳回原告对被告高静的起诉。被告滨州鑫鑫房产公司辩称：滨州鑫鑫房产公司依据原告及被告的要求，作为中介第三方已经尽到了自己的义务，并不存在审查不严的情形。依据合同法第一百零七条规定，违约责任的承担仅限于合同的当事人，在本案中，滨州鑫鑫房产公司只是房屋买卖合同中的第三方，依据合同相对性原则，因被告孔刚未能履行房屋买卖合同，原告不应向被告滨州鑫鑫房产公司主张违约责任。被告孙静辩称：其是滨州鑫鑫房产公司工作人员，履行的是工作职务，没有过错，不应该承担任何责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对原告提交的房地产买卖合同、补充协议、收条、转款凭证、中介费收据、委托代理合同及发票、保险费发票、录音资料、支付宝交易明细截图、被告孔刚提交的中国农业银行交易明细及还款凭证、招商银行交易明细、支付宝交易明细、被告高静提交的房产证、民事判决书等证据，经双方质证无异议，与本案涉诉争议具有关联性，本院予以确认。对原被告提交的其他证据，虽然来源真实，但不能证实与本案涉诉争议具有关联性，本院不予确认。依据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：被告孔刚与被告高静于2008年5月5日登记结婚。2016年8月，两被告购买位于滨州市房屋，并办理了房屋产权证书（产权证号为房权证滨字第**），该房屋所有权人为孔刚，共有人为高静。2018年2月26日，原告樊淑真（买方）与被告孔刚（卖方）及被告滨州鑫鑫房产公司（经纪方）签订房地产买卖三方合同，约定：卖方将位于滨州市房屋（约127平方米）及附属设施（约10平方米）出售给买方，交易价格为1180000元；付款方式：买方向卖方交纳定金50000元，于2018年3月20日前支付首付款500000元（含定金），尾款680000元于2018年4月26日前全部付清；如该房证出两年时次日卖方协助买方办理不动产证；费用承担：买卖双方协商在办理房屋产权转移手续中所产生的费用由买方全部承担；交房时间为卖方在过户后一个月内交给买方；买卖双方共同委托经纪方为其促成房屋交易，收取中介服务费为总成交价的1%，中介服务费由买方承担，签订合同时费用全部付清；买卖经纪三方义务：卖方按约定交付权属证件，并承诺对该房屋权属证件的合法性、真实性、有效性、可转移性负责，并保证该房屋产权明确，能顺利更名；卖方保证在交易时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，卖方均在交易前办妥；买方协助办理产权过户等相关手续，按合同约定及时支付各种款项；经纪方监督本合同的执行，协助办理产权过户等相关手续等；违约责任：如买方未能履行本合同约定的义务，给予买方五个工作日宽限期履行义务，从宽限期届满之日起，如买方仍未履行合同义务，卖方所收定金不予退还，卖方已收取买方的首付款，应予当日退回买方，而卖方有权再将该物业转让与其他任何人，卖方不可再向买方进一步追究责任或要求任何赔偿；如卖方未能履行本合同约定的义务，给予卖方五个工作日宽限期履行义务，从宽限期届满之日起，如卖方仍未履行合同义务，卖方应返还双倍定金，同时将首付款于当日退回给买方，买方不可再向卖方进一步追究责任或要求任何赔偿等。原告樊淑真、被告孔刚在合同上签字，被告滨州鑫鑫房产公司作为经纪方在合同上盖章。合同签订后，原告樊淑真于2018年2月26日向被告孔刚支付定金50000元、向被告滨州鑫鑫房产公司支付中介费11800元，于2018年3月21日向被告孔刚支付购房款450000元，于2018年4月3日向被告孔刚支付购房款680000元（上述款项除定金外，均转入被告孔刚招商银行7407账户）。期间，原告樊淑真要求被告孔刚及被告滨州鑫鑫房产公司经办人被告孙静通知被告高静在合同上签名，但一直未果。原告在看房、签订合同及付款期间，均未见过被告高静。后原告在合同约定的涉案房产办理产权变更登记时，得知涉案房产共有人被告高静对被告孔刚出售房产之事不知情，且不同意出售涉案房产和协助原告办理产权变更手续。被告孔刚收到原告樊淑真支付的1180000元购房款后，于2018年3月25日、3月26日将其中的295000元转入其中国农业银行（尾号4972）账户，用于归还涉案房产按揭贷款293088.33元；其余款项转入被告孔刚其他账户（共计246800元）及购买基金、股票（550000元）。2018年11月20日，被告孔刚归还鲁Ｍ×××**车辆贷款16660元。自2018年3月后，被告孔刚向被告高静支付生活费、暖气费等共计42200元。被告高静除对上述已归还的房贷293088.33元予以认可系归还共同债务外，对被告孔刚陈述的其他贷款事项、贷款用途等均表示不知情、不认可。另查明，被告高静于2018年4月向本院提起诉讼，要求与被告孔刚离婚，本院判决不予准许，被告高静、孔刚离婚纠纷案件现尚在滨州市中级人民法院审理过程中。因被告孔刚未交付涉案房屋，原告樊淑真于2018年9月28日向本院提起诉讼，要求孔刚、高静履行房屋买卖合同，后于同年11月27日申请撤诉。期间，被告孔刚分4次向原告樊淑真转付款项共计63000元，款项用途为房租费用、诉讼费用、律师费用。本院认为，原告樊淑真与被告孔刚、被告滨州市鑫鑫房产经纪有限公司签订的房地产买卖三方合同，系双方当事人真实意思表示。原告樊淑真已按约支付购房款，因涉案房产共有人被告高静未在合同中签字且明确表示不同意出售涉案房产，原告的合同目的不能实现，故对原告樊淑真要求与被告孔刚解除房屋买卖合同、返还购房款1180000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；被告孔刚未经涉案房产共有人被告高静同意向原告出售房产，致使原告的购房目的不能实现，不能完成向原告交付涉案房产和办理产权变更转移的合同义务，负有过错，其行为构成违约，应当承担违约责任并赔偿因此而给原告造成的经济损失。根据合同约定，如被告孔刚（卖方）未履行合同义务，应当双倍返还定金，同时将购房款于宽限期届满之日（2018年8月28日）返还原告。现原告要求被告承担违约责任、返还定金50000元，系对其权利的自由处分，本院予以支持；其要求被告支付的利息，应自2018年8月28日起，以1180000元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算，截至2019年1月14日，对超出上述数额的部分，本院不予支持。关于原告要求被告滨州鑫鑫房产公司退还中介费11800元的诉讼请求，本院审查认为，被告滨州鑫鑫房产公司虽然已为原告与被告孔刚之间的房屋买卖完成居间义务，但被告滨州鑫鑫房产公司在居间服务期间，未尽到完全的审慎审查和确认义务，未审查出涉案房产共有人高静不同意出售涉案房产，致使原告的购买目的不能实现，对其已收取的中介费，应予退还原告。关于原告要求被告孔刚、高静、孙静支付其经济损失14230元的请求，本院认为，被告孔刚与原告签订的补充协议约定，对原告在诉讼期间产生的律师费、诉讼费、房屋租赁费等损失由孔刚承担，故上述损失应由被告孔刚承担，原告要求被告高静、孙静承担于法无据，本院不予支持。关于被告孔刚所提已支付原告63000元购房款，应予扣除的答辩意见，本院审查认为，被告向原告支付的63000元，在其微信及支付宝记载的款项用途说明中，明确记载系向原告原诉讼案件中支付的律师费、诉讼费、房屋租赁费，对此双方在补充协议中已明确约定由被告孔刚负担，故其该项答辩意见不成立，本院不予采纳。关于被告高静应当承担的法律责任，本院认为，被告高静作为涉案房产共同所有人，未在房产买卖合同上签字，且其在得知被告孔刚与原告樊淑真签订房屋买卖合同后，明确表示不同意出售涉案房产。故上述房产买卖交易行为虽然发生于被告孔刚和高静的婚姻关系存续期间，但被告高静对原告与被告孔刚之间合同的签订、支付购房款等均不知情，事后亦明确不予追认房产买卖合同，不应承担相应的合同义务。根据查明的事实，被告孔刚在收取原告樊淑真的购房款后，归还了两被告的共同债务309748.33元（293088.33元+16660元），并向被告高静支付生活费等42200元，被告高静应对被告孔刚用于偿还家庭共同债务、生活支出等的上述款项（合计总额351948.33元）的返还承担共同返还义务。关于原告要求被告滨州鑫鑫房产公司、孙静承担过错责任并与被告孔刚、高静承担损失赔偿连带责任的诉讼请求，本院认为，被告滨州鑫鑫房产公司在提供居间服务时，明知涉案房产系被告孔刚、高静共有财产，而未尽到完全的审慎审查义务，在高静未在场且无授权委托书的情况下即让原告樊淑真签订合同，对导致涉案合同不能履行及原告因此而造成的经济损失等后果等具有过错。原告樊淑真未见过被告高静，其在明知被告孔刚与高静系夫妻关系、且高静未在涉案房产买卖合同上签字的情形下，即将涉案房款自行全部支付给被告孔刚，对其损失的形成也具有过错。综合全案事实，原告樊淑真对此应当负主要责任，被告滨州鑫鑫房产公司负次要责任。对原告樊淑真的经济损失即对被告孔刚、高静不能履行的部分，本院确认由被告滨州鑫鑫房产公司承担20%的补充赔偿责任。对原告要求被告滨州鑫鑫房产公司承担其全部损失赔偿连带责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；被告孙静系被告滨州鑫鑫房产公司的员工，其行为属于职务行为，因此产生的权利义务应当由滨州鑫鑫房产公司享有和承担，原告要求其承担相应法律责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十一条、第一百三十四条第（七）项、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十四条、最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》之规定，判决如下：一、解除原告樊淑真与被告孔刚于2018年2月26日签订的房产买卖合同；二、被告孔刚于本判决生效后十日内返还原告樊淑真购房款1180000元及利息（以1180000元为基数，自2018年8月28日起至2019年1月14日止，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算）；三、被告高静在351948.33元范围内对上述第二项款项的返还承担共同支付责任；四、被告孔刚于本判决生效后十日内支付原告樊淑真违约金50000元；五、被告孔刚于本判决生效后十日内支付原告樊淑真经济损失14230元；六、被告滨州市鑫鑫房产经纪有限公司对上述第一、二、三、四、五项中，因被告孔刚、高静不能履行而给原告樊淑真所造成的经济损失的20%承担补充赔偿责任；七、被告滨州市鑫鑫房产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告樊淑真中介费11800元；八、驳回原告樊淑真的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17650.20元，财产保全费5000元，共计22650.20元，由被告孔刚负担20550.20元，被告滨州市鑫鑫房产经纪有限公司负担2100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  王好勇人民陪审员  亷爱翠人民陪审员  杨爱华二〇一九年五月十六日书 记 员  苏桂琳