贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初1198号原告：尹华祥，男，侗族，1991年5月17日出生，现贵州省凯里市。原告：代琪，女，汉族，1993年2月9日出生，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：严桂宏，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被告：凯里市利保房地产开发有限责任公司，住所地：凯里市北京东路46号（利保商住楼）。法定代表人：姜兵，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨再学、熊彦屹，贵州万木春律师事务所律师。原告尹华祥、代琪与被告凯里市利保房地产开发有限责任公司（以下简称：“利保房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尹华祥、代琪的委托诉讼代理人严桂宏，被告委托诉讼代理人杨再学、熊彦屹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求法院依法判决被告退还原告已付款118558元及利息17833元（按银行同期贷款利率4.75%支付，2015年12月7日暂计至2019年2月7日共计38个月，利随本清），以上共计136391元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月7日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同签订后，原告严格按照合同约定，于当日向被告支付了购房首付款、公益金等共计118558元。并向被告提供办理按揭手续所需的相关资料。但是被告在收到原告购房款后却不履行合同义务，致使原告按揭贷款至今依然未能办理。此外，被告亦未按照合同约定与原告协商处理款项支付方式。为此，原告多次找到被告进行协商，但被告均拒不履行合同义务。根据法律规定及合同约定，原告有权解除合同。原告于2018年6月起多次至被告公司要求解除合同，退还原告所付钱款，但被告均置之不理。原告认为：被告的行为严重损害了原告的合法权益，致使原告合同的主要目的无法实现，故为了维护原告合法权益，特向贵院起诉，请求人民法院支持原告以上诉求。原告尹华祥、代琪为证明诉请成立，在举证期限内向本院提交的证据有《居民身份证》、《利保房产公司企业信息公示报告》、《商品房买卖合同》、《收据》、《首付款收据》、被告的宣传《广告》、邮寄回单。被告利保房产公司辩称：1.原告未能办理按揭贷款是原告自己未办理产权转移登记。原告所购房屋位于“富丽园商住楼”1栋2层2-282号。“富丽园商住楼”已于2015年7月16日验收合格，并于2015年11月15日办理竣工验收备案。原告、利保房产公司于2015年12月7日签订《商品房买卖合同》，2016年7月27日，富丽园商住楼1栋2层2-282号办理产权初始登记到利保房产公司名下。富丽园商住楼1栋2层2-282号已办理产权初始登记，已具备办理产权转移登记的条件，原告未按合同约定来利保房产公司领取办理产权转移登记所需的房权证、发票，将房屋产权转移登记至其名下，原告未能办理按揭贷款。原告未能办理按揭贷款的原因不在利保房产公司，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”之规定。富丽园商住楼1栋其他购房人办理了按揭贷款，这也证实原告获得按揭贷款的原因在原告。2.原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定：“因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式:(1)合同继续履行，并签订补充协议…”。根据前述约定，假设本案中是因为答辩人原因导致原告未能获得贷款，双方签订的《商品房买卖合同》也应继续履行，付款方式双方由双方协商。3.原告起诉请求解除双方签订的《商品房买卖合同》已超过解除权的法定行使期限。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中的《商品房买卖合同》是2015年12月7日签订，若存在原告有解除合同的情形，其于2019年2月起诉要求解除《商品房买卖合同》已超过解除权的法定行使时限1年。4.公益金答辩人没有收取。公益金系负责商铺运营的黔东南州世恒商业运营管理有限公司通过其关联公司枫火鼎力房地产经济合伙企业收取，黔东南州世恒商业运营管理有限公司及其其关联公司枫火鼎力房地产经济合伙企业因股东收取公益金的。被告利保房产公司为证明抗辩理由成立向本院提交的证据有：《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案》、《竣工验收备案表》、房屋面积测绘报告、《房产证》、《交房公告》、关于领取办理商品房转移登记有关文书的公告、房屋信息查询情况表、付款承诺书、判决书和《刑事侦查卷宗材料》。本院经审理认定事实如下：2015年12月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，（合同编号：2015011850），合同主要约定：原告购买被告开发的富丽园商住楼1栋2层2-282号，房产规划用途为商业用房，房屋建筑面积为10.71㎡，套内建筑面积为5.13平方米房,屋价款214438元，被告在2015年6月30日前向原告交付该商品房，合同明确了双方权利义务等。2015年12月7日原告交付了购铺首付款107438元，购铺预告登记款1120元，购铺公益金10000元，共计118558元。凯里市富丽园大厦于2015年7月16日竣工，同年11月25日进行竣工验收备案登记。2015年7月10日被告在黔东南日报刊登《交房公告》，公告内容为：“富丽园大厦已具备交付条件，现于2015年7月1日起至2015年12月30日止办理房屋交付手续，原告按揭贷款至今未办理。原告于2019年2月19日向本院提起诉讼，要求与被告解除《商品房买卖合同》，并要求被告退还已交纳的付款及利息，经本院审理后主持调解被告不同意调解。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩及原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。本案中原、被告所签订的《商品房买卖合同》均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。关于原告以因被告原因至今未能办理按揭手续且被告至今未履行支付租金义务为由，要求解除商品房买卖合同的问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定：因被告的原因导致原告未能获得贷款或获得少于申请贷款数额的，原告可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。本案中被告已办理涉案商品房产权初始登记，于2015年7月10日在黔东南日报刊登《交房公告》，已具备办理涉案商品房产权转移登记条件，被告未办理按揭贷款不能完全归责于被告的原因，且原告未办理涉案商品房按揭贷款不属于解除合同的事由，原告诉讼理由不能成立，本院不予支持。关于原告要求被告退回购买涉案商品房的已付款及利息。结合本案来看，该款项的退还，应建立在涉案商品房预售合同解除的基础上，但在涉案合同未达到解除条件，原告要求退还上述款项，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告尹华祥、代琪的诉讼请求。案件受理费已减半收取1514元，由原告尹华祥、代琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  陶林方二〇一九年五月十五日书记员  江明琼贵州省凯里市人民法院民事判决书（2019）黔2601民初1198号原告：尹华祥，男，侗族，1991年5月17日出生，住贵州省凯里市。原告：代琪，女，汉族，1993年2月9日出生，住贵州省凯里市，身份证号：5226011993××××××××。委托诉讼代理人：严桂宏，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被告：凯里市利保房地产开发有限责任公司，住所地凯里市北京东路46号（利保商住楼）。法定代表人：姜兵，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨再学、熊彦屹，贵州万木春律师事务所律师。原告尹华祥、代琪与被告凯里市利保房地产开发有限责任公司（以下简称：“保利房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尹华祥、代琪的委托诉讼代理人严桂宏，被告委托诉讼代理人杨再学、熊彦屹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求法院依法判决被告退还原告已付款118558元及利息17833元（按银行同期贷款利率4.75%支付，2015年12月7日暂计至2019年2月7日共计38个月，利随本清），以上共计136391元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月7日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同签订后，原告严格按照合同约定，于当日向被告支付了购房首付款、公益金等共计118558元。并向被告提供办理按揭手续所需的相关资料。但是被告在收到原告购房款后却不履行合同义务，致使原告按揭贷款至今依然未能办理。此外，被告亦未按照合同约定与原告协商处理款项支付方式。为此，原告多次找到被告进行协商，但被告均拒不履行合同义务。根据法律规定及合同约定，原告有权解除合同。原告于2018年6月起多次至被告公司要求解除合同，退还原告所付钱款，但被告均置之不理。综上，原告认为：被告的行为严重损害了原告的合法权益，致使原告合同的主要目的无法实现，故为了维护原告合法权益，特向贵院起诉，请求人民法院支持原告以上诉求。为证明诉请成立，原告尹华祥、代琪向本院提交的证据有：《居民身份证》、《保利房产公司企业信息公示报告》、《商品房买卖合同》、《收据》、《首付款收据》、被告的宣传《广告》、邮寄回单。被告保利房产公司辩称：1.原告未能办理按揭贷款是原告自己未办理产权转移登记。原告所购房屋位于“富丽园商住楼”1栋2层2-282号。“富丽园商住楼”已于2015年7月16日验收合格，并于2015年11月15日办理竣工验收备案。原被告于2015年12月7日签订《商品房买卖合同》，2016年7月27日，富丽园商住楼1栋2层2-282号办理产权初始登记到保利房产公司名下。富丽园商住楼1栋2层2-282号已办理产权初始登记，已具备办理产权转移登记的条件，原告未按合同约定来保利房产公司领取办理产权转移登记所需的房权证、发票，将房屋产权转移登记至其名下，原告未能办理按揭贷款。原告未能办理按揭贷款的原因不在保利房产公司，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”之规定。富丽园商住楼1栋其他购房人办理了按揭贷款，这也证实原告获得按揭贷款的原因在原告。2.原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定：“因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式:(1)合同继续履行，并签订补充协议…”。根据前述约定，假设本案中是因为被告原因导致原告未能获得贷款，双方签订的《商品房买卖合同》也应继续履行，付款方式双方由双方协商。3.原告起诉请求解除双方签订的《商品房买卖合同》已超过解除权的法定行使期限。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中的《商品房买卖合同》是2015年12月7日签订，若存在原告有解除合同的情形，其于2019年2月起诉要求解除《商品房买卖合同》已超过解除权的法定行使时限1年。4.公益金被告没有收取。公益金系负责商铺运营的黔东南州世恒商业运营管理有限公司通过其关联公司枫火鼎力房地产经济合伙企业收取，黔东南州世恒商业运营管理有限公司及其其关联公司枫火鼎力房地产经济合伙企业因股东收取公益金的。为证明抗辩理由成立，被告保利房产公司向本院提交的证据有：《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案》、《竣工验收备案表》、房屋面积测绘报告、《房产证》、《交房公告》、关于领取办理商品房转移登记有关文书的公告、房屋信息查询情况表、付款承诺书、判决书和《刑事侦查卷宗材料》。本院经审理认定事实如下：2015年12月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，（合同编号：2015011850），合同主要约定：原告购买被告开发的富丽园商住楼1栋2层2-282号，房产规划用途为商业用房，房屋建筑面积为10.71㎡，套内建筑面积为5.13平方米房,屋价款214438元，被告在2015年6月30日前向原告交付该商品房，合同明确了双方权利义务等。2015年12月7日原告交付了购铺首付款107438元，购铺预告登记款1120元，购铺公益金10000元，共计118558元。凯里市富丽园大厦于2015年7月16日竣工，同年11月25日进行竣工验收备案登记。2015年7月10日被告在黔东南日报刊登《交房公告》，公告内容为：“富丽园大厦已具备交付条件，现于2015年7月1日起至2015年12月30日止办理房屋交付手续，原告按揭贷款至今未办理。原告于2019年2月19日向本院提起诉讼，要求与被告解除《商品房买卖合同》，并要求被告退还已交纳的付款及利息，经本院审理后主持调解被告不同意调解。庭审结束后，原告尹华祥、代琪向本院提出申请,请求法院依法向凯里市公安局调取凯里市利保房地产开发有限责任公司与黔东南州世恒商业运营管理有限公司、黔东南枫火鼎力房地产经纪合伙企业三公司之间签订的合同、协议等证据。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩及原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。本案中原、被告所签订的《商品房买卖合同》均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。关于原告以因被告原因至今未能办理按揭贷款为由，要求解除商品房买卖合同的问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定：因被告的原因导致原告未能获得贷款或获得少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。本案中被告已办理涉案商品房产权初始登记，于2015年7月10日在黔东南日报刊登《交房公告》，已具备办理涉案商品房产权转移登记条件，被告未办理按揭贷款不能完全归责于被告的原因，且原告未办理涉案商品房按揭贷款不属于解除合同的事由，原告诉讼理由不能成立，本院不予采纳。关于原告要求被告退回购买商铺金额136391元的问题。结合本案来看，该款项的退还，系建立在涉案商品房预售合同解除的基础上，但在涉案合同未达到解除条件及原告逾期行使解除权的情况下，原告要求退还上述款项，于法无据，本院不予支持。庭审结束后，原告尹华祥、代琪向本院提出申请请求法院依法向凯里市公安局调取凯里市利保房地产开发有限责任公司与黔东南州世恒商业运营管理有限公司、黔东南枫火鼎力房地产经纪合伙企业三公司之间签订的合同、协议等证据，因该申请在本院指定举证期满后提出本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告尹华祥、代琪的诉讼请求。案件受理费已减半收取1514元，由原告尹华祥、代琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员陶林方二〇一九年五月七日书记员江明琼