江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第1009号上诉人（原审原告）朱春芳，女。委托代理人虞金龙。被上诉人（原审被告）许骏，男。委托代理人范雪莹，江苏方直律师事务所律师。原审被告施玉芳，女。原审被告高献奇，男。上诉人朱春芳与被上诉人许骏、原审被告施玉芳、高献奇申请执行人执行异议纠纷一案，江苏省溧阳市人民法院于2014年3月25日作出（2013）溧民初字第1310号民事判决。上诉人朱春芳对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2014年6月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审情况：朱春芳诉称，其对溧阳市人民法院作出的（2013）溧执异字第0007号民事裁定书作出的裁定结果有异议，故诉至法院，要求判令：一、确认溧阳市阳光城市北香园21幢2号门2003、2004房屋系施玉芳所有；二、许可执行被执行人即施玉芳所有的溧阳市阳光城市北香园21幢2号门2003、2004房屋。许骏答辩称，本案讼争房屋系本人所有，溧阳市人民法院作出的（2013）溧执异字第0007号民事裁定书是正确的，请法院驳回朱春芳的诉请。施玉芳、高献奇未作答辩。原审法院经审理查明，2012年9月10日，法院立案受理了朱春芳与施玉芳、高献奇民间借贷纠纷一案，并于同日依朱春芳的申请作出（2012）溧民初字第2614号民事裁定书，查封了溧阳市阳光城市北香园21幢2号门2003、2004房屋。经审理，法院依法于2013年3月7日作出（2012）溧民初字第2614号民事判决书，判决施玉芳、高献奇归还朱春芳借款63万元。该判决生效后，因施玉芳、高献奇未履行判决义务，朱春芳于2013年4月18日向法院申请执行。法院在执行过程中依法对溧阳市阳光城市北香园21幢2号门2004房屋进行了评估，评估结果为：该房屋于2013年6月5日每平方米价值为9185元，评估总价为1097240元，取整1100000元。2013年7月16日，许骏向法院提出执行异议，要求撤销（2012）溧民初字第2614号民事裁定书。2013年8月27日，法院对许骏的异议请求组织听证审查，并于2013年8月28日作出（2013）溧执异字第0007号民事裁定书，裁定“中止对位于溧阳市阳光城市北香园21幢2-2003、2004房屋的执行；撤销（2012）溧民初字第2164号民事裁定书的执行”。原审法院另查明，施玉芳、高献奇系夫妻关系。溧阳市阳光城市北香园21幢2-2003、2004房屋登记所有权人显示为施玉芳，共有情况系单独所有；2003室建筑面积为88.37㎡，2004室建筑面积为119.46㎡。许骏并未在上述两套房屋中实际居住，亦未变更物业服务合同、缴纳相关物业费；许骏于2012年9月21日后得知涉案房屋被保全，但并未提出保全异议。许骏称溧阳市阳光城市北香园21幢2-2003、2004房屋应归其所有，并向法院提交了如下证据：一、房屋转让合同两份，证明其于2012年9月5日购买了施玉芳所有的溧阳市阳光城市北香园21幢2-2003、2004两套房产，2003室房屋价格为681000元，2004室房屋价格为919600元。二、销售不动产统一发票两张，证明2012年9月6日房地产二级市场为许骏、施玉芳之间就溧阳市阳光城市北香园21幢2-2003、2004两套房产的不动产转让行为开具发票。三、现金完税证两份，证明2012年9月6日许骏因购买溧阳市阳光城市北香园21幢2-2003房屋缴纳契税20430元，因购买溧阳市阳光城市北香园21幢2-2004房屋缴纳契税27588元。四、常州市政府非税收一般缴款书两份，证明2012年9月6日溧阳市房产管理处向许骏开具金额分别为610元和797元的房屋转让手续费发票。五、承诺件通知书一份，证明2012年9月6日溧阳市行政服务中心承诺将于15个工作日内办结过户手续，并告知许骏届时凭单取件。六、房产交付清单一份，证明2012年9月5日施玉芳将与溧阳市阳光城市北香园21幢2-2003、2004房屋相关的钥匙、电梯卡、房屋所有权证、国有土地使用权证交付给了许骏。七、业务委托书一份、收款收据两份，证明许骏于2012年9月4日通过业务委托向高献奇转账人民币1050700元，用途为往来；并于2012年9月5日向其支付现金549900元。2012年9月5日，施玉芳向许骏出具收款收据两张，该收据分别载明：收到2004室房款919600元、收到2003室房屋款681000元。许骏称其与高献奇、施玉芳之间的房屋买卖合同成立，其提供的证据能够证明其已支付全部购房款并实际占有该房屋，且施玉芳已于（2013）溧执异字第0007号案件中认可上述事实，故本案讼争房屋应由许骏所有，请求法院驳回朱春芳的诉讼请求。朱春芳认为许骏与施玉芳之间的房屋买卖并不成立，属虚假买卖，系恶意串通以达到协助第三人转移财产的目的。第一、根据许骏提供的房屋买卖协议书，2004室均价为7697.97元／㎡，2003室为7706元／㎡，与实际评估所得的单价相差近近1500元／㎡。第二、自2012年9月10日朱春芳起诉、申请保全至申请执行近半年过程中，许骏对此从未提出过异议。第三、许骏提供的2012年9月4日银行的业务委托书委托金额与房屋转让合同上约定价格并不相符，且用途为往来，非购房款，该份证据仅能证明许骏与高献奇有业务往来，并不能证明许骏已足额支付房款，且许骏所称的2012年9月4日以汇款方式支付1050700元、2012年9月5日以现金方式支付549900元的房款支付方式有违常理。第四、为了进一步证明其的主张，朱春芳向法院提供了从（2012）溧民初字第2614号案卷中调取该案应诉材料送达回执，回执单上联系人手机号码139××××0158系许木新即许骏父亲的，地址是南渡镇濑江水泥有限公司，该公司是许骏及许木新承包，以此证明在该案中许骏及许骏父亲许木新代收了高献奇、施玉芳的应诉材料，其在明知高献奇、施玉芳具有债务的情况下，恶意串通，以不正当的方式将房屋进行转让。许骏称，因房屋评估报告的评估时点与施玉芳之间买卖合同形成时间不同，所以房价有差异，并不能因此认为许骏与施玉芳之间存在串通行为。对朱春芳所称“回执上的手机号码系许骏父亲许木新，濑江水泥公司系许木新承包”的情况表示承认，但认为与本案无关。并表示其与施玉芳、高献奇无经济往来，其父亲许木新与施玉芳、高献奇有无经济往来并不清楚。以上事实有双方当事人当庭陈述及相关书证予以佐证。原审法院经审理认为，本案的争议焦点主要两个：第一、溧阳市阳光城市北香园21幢2号门2003室、2004室的权属问题；第二、朱春芳请求对前述房屋许可执行有无事实和法律依据。对于溧阳市阳光城市北香园21幢2号门2003室、2004室的权属问题。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，前述两套房屋的登记信息显示其由施玉芳单独所有，亦没有证据能够证明有法律规定的例外情况存在，故法院依法认定溧阳市阳光城市北香园21幢2号门2003室、2004室系施玉芳所有。对于是否准许对执行标的物继续执行的问题。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，许骏提供的房屋买卖合同、房产交付清单、业务委托书、收款收据形式上具备支付全部价款、实际占有的要件，其提供的销售不动产统一发票、现金完税证、常州市政府非税收一般缴款书、承诺件通知书作为前述证据的补强证据，能够进一步证明许骏与施玉芳之间房屋买卖合同关系的真实存在。在许骏已向房产登记部门提出了转移登记申请，并办理了契税、手续费缴纳等相关手续，仅由于登记部门办证时间差及法院采取强制措施等不能归责于许骏的原因导致过户登记手续未能办结的情况下，不应准许对执行标的物继续执行。故对于朱春芳要求对施玉芳所有的溧阳市阳光城市北香园21幢2号门2003室、2004室房屋许可执行的诉讼请求，法院不予准许。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、溧阳市阳光城市北香园21幢2号门2003室、2004室系施玉芳所有。二、驳回朱春芳的其他诉讼请求。案件受理费80元，公告费300元，合计380元，由朱春芳负担。上诉人朱春芳不服上述判决，向本院提起上诉称，原审法院认定案件的事实错误，从而做出了错误的判决。理由是：一、许骏与施玉芳房屋买卖属虚假买卖，许骏与施玉芳于2012年9月5日签订的溧阳市阳光城市北香园21幢2-2003、2004两套房屋的买卖时间是2012年9月5日，支付房款的时间为2012年9月4日，且该支付房款的形式是通过银行转账，票面显示用途为往来，并不是支付的房款。2012年9月5日，又以现金的方式支付了549900元房款。按照房屋常规的买卖，应先签订房屋买卖协议，根据协议约定的价格后再支付房款，本案所涉房屋买卖，在没有签订协议前就以转账的方式支付房款，则违背常理，与通常的交易习惯相违背，也不能显示出是支付的房款。本案所涉的两套争议房是一次性买卖，但付款的方式分别为两次，一次是转账，另一次是现金，不符合人们通常的做法。施玉芳、高献奇因经营不当造成亏损导致外债累累，为了达到规避债务，施玉芳与许骏恶意串通，达成了虚假转让。二、许骏与施玉芳虽然达成了虚假的买卖协议，但该两套争议房并未过户到许骏名下，实际上许骏也没有实际占有该房屋，从2012年9月5日，双方达成了房屋买卖协议后，许骏至今没有在该两套房屋内实际居住，本案在原审中，法庭要求许骏提供在该两套房屋内是否实际发生水电费用及物业管理费用的相关证据，因许骏的确没有实际居住，所以未能提供证据予以证实。依据相关法律规定，不动产以登记为准，如签订了不动产买卖协议，未办理登记手续，应当以实际支付全额房款，并且已在该不动产内实际居住。本案中，许骏并没有全部支付该房款，支付的仅是往来，许骏也没有实际居住，所以，该买卖不成立。原审法院并未能按照事实作出判决，反而袒护了许骏与施玉芳之间的买卖，侵害了上诉人的权利。三、从许骏与施玉芳之间签订的房屋买卖价格上也可以看出，房屋买卖价格与法院委托评估价格相差近每平方1500元，从（2012）溧民初字第2614号案卷中调取该案应诉材料送达回执上的签名也可以看出，被送达人为施玉芳、高献奇，回执单上的联系人号码是许骏父亲。从这两点上也可以看出，许骏与施玉芳、高献奇之间的行为完全构成了虚假买卖，并以不正当的方式恶意串通，将该房屋进行转让。综上，原审法院认定事实错误，请求二审法院查明事实真相，纠正原审法院错误认定事实的观点，依法作出判决。被上诉人许骏未作书面答辩。二审中辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告施玉芳、高献奇未作书面答辩。二审中，双方均未向本院提交新证据。二审查明的其他案件事实与原审相一致，本院予以确认。本院认为，根据被上诉人许骏向原审法院提交的房屋买卖合同、房产交付清单、业务委托书、收款收据、销售不动产统一发票、现金完税证、常州市政府非税收一般缴款书、承诺件通知书等证据，可以认定原审法院在2012年9月10日查封本案所涉施玉芳的溧阳市阳光城市北香园21幢2—2003、2004房屋之前，施玉芳已将本案所涉房屋转让给许骏，许骏已支付相应对价，房屋转让价格不存在明显不合理低价的情况，故上诉人所称许骏与施玉芳恶意串通、以不正当低价的方式转让房屋没有事实依据，本院不予采信。因现有证据能够进一步证明许骏与施玉芳之间房屋买卖合同关系的真实存在。在许骏已向房产登记部门提出了转移登记申请，办理了契税、手续费缴纳等相关手续，且在原审法院办理查封本案所涉房屋之前，因登记部门办证时间差及法院采取强制措施等致使过户登记手续未能办理，原审法院不准许对本案所涉房屋继续执行并无不当。综上所述，上诉人朱春芳的上诉理由依据不足不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人朱春芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  段若鹏代理审判员  吴立春代理审判员  周韵琪二〇一四年七月三十日书 记 员  马筱艳