浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终2130号 上诉人（原审原告）：景永辉，男，1948年10月11日出生，汉族，住江苏省。 委托诉讼代理人：叶江，江苏律威律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：金永甫，男，1952年5月14日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。现住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：边晶，浙江北鼎律师事务所律师。 上诉人景永辉与上诉人金永甫房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初1665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明：2006年4月17日，金永甫（甲方）与景永辉（乙方）签订租房协议书。协议约定：甲方租给乙方金发汽缸铸造厂厂房12间加大门传送室近300平方米，长期租用；每年租金三万元，每年6月17日前一次性付清；如甲方不按合同收回租房造成乙方长期停业，甲方付乙方三十万元；如乙方拖欠房租，甲方有权无条件收回房子；租房租金五年后随市场价双方协商解决定价；如遇国家征用需拆建，除需赔偿乙方装潢费以外（以国家评定为准）拿到赔偿款后乙方应无条件搬出；如乙方因自身原因或国家征迁，因需搬迁除设备以外乙方不得拆除任何东西等。次日，金永甫出具收条，确认收到景永辉房租30000元。景永辉于2006年8月2日注册杭州市滨江区永辉浴场。 2015年6月20日，金永甫出具收条，确认收取景永辉2015年6月18日至2016年6月17日期间租金70000元。 2016年3月19日，金永甫向各位租客发出通知，告知出租房所在地已列入政府拆迁对象，请租客于2016年4月15日前搬离出租房，提前缴纳的房租将按实际金额退还。 2016年6月23日，杭州市长河街道征迁安置管理中心作为甲方与杭州金发汽缸铸造厂（系私营企业，负责人为金永甫）作为乙方签订杭州市集体土地房屋拆迁补偿协议书，甲方因实施长二社区整村拆迁建设项目，乙方房屋属于拆迁范围，经双方协商一致，就房屋补偿事项达成如下协议：甲方对乙方所有房屋试行货币安置，按被拆除房屋重置价格结合成新的贰倍对乙方予以补偿；补偿后，乙方需要迁建的，由乙方自行解决，甲方不另行承担迁建费用及停业损失补偿，也不再提供过渡用房；被拆迁房屋补偿费1233545元，结合本协议第二条，甲方对乙方的补偿费用计2467090元；甲方对乙方的房屋装修及附属物补偿费计987303元；甲方应向乙方支付搬迁补贴费计209053元；固定资产折旧净值费1502000元；临时安置补助费559958元；停业损失补贴1679874元，营业执照补贴18000元（六本）；乙方超审批面积建筑物、构筑物及庭院已作评估，如乙方能积极配合拆迁，按时签约腾房的，甲方同意奖励3378101元，以上款项合计11101379元等。金永甫作为杭州金发汽缸铸造厂代表在协议书签名，并实际领取了相应补偿款。 2016年6月26日，景永辉出具承诺书，“我店内一切物品有我同意拆除，店内一切物品都不要了，损坏与拆迁方无关，一切物品自行放弃。设备搬迁费贰拾伍万元，本人同意领取，绝不反悔！特此承诺，（一切损失与房东无关）”。之后，金永甫支付景永辉250000元。 浙江方舟资产评估有限公司接受杭州市滨江区长河街道征迁安置管理中心委托对杭州金发气缸铸造厂因房屋拆迁所涉及的机器设备搬迁进行评估，于2016年6月30日做出浙方评报字（2016）第263号资产评估报告，杭州市滨江区永辉浴场评估价值400370元，搬迁补偿评估价值315000元。杭州天平房地产评估有限公司做出杭州金发汽缸铸造厂拆迁评估报告，有手续房屋补偿金额1233545元，增补补偿金额1233545元，有手续房屋的装修补偿金额987303元，手续不全房屋及装修补偿金额3337290元，附属物（庭院）补偿金额40811元，搬迁费509053元，设备补偿金额1502000元，临时安置补助费559958元，停业损失补贴1679874元，执照补贴18000元，合计11101379元。 2018年3月29日景永辉向法院提出诉讼请求：1.金永甫向景永辉支付租赁房屋被拆迁应享有的利益559043元（搬迁补贴费24000元、固定资产折旧净值费315000元、房屋装修补偿费160665元、营业执照补贴费3000元、停业损失补贴费279979元、临时安置补助费26399元，合计809043元，扣除金永甫已支付250000元）；2.金永甫向景永辉退还两个月租金11666元；3.金永甫承担本案诉讼费。 原审法院认为，景永辉与金永甫签订的《租房协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，当事人未达成补充协议且按照合同有关条款或者交易习惯无法确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。金永甫因出租房列入政府拆迁对象于2016年3月19日通知承租人于2016年4月15日搬离房屋，视为其已经向承租人做出了解除合同的通知，本案景永辉主张剩余租金表示其同意此时解除合同，故双方签订的《租房协议书》于2016年4月15日解除。景永辉租金支付至2016年6月17日，依据金永甫在通知书中告知提前缴纳的房租将按实际金额退还，故景永辉要求金永甫返还剩余租金11666元，予以支持。 景永辉并非拆迁对象，其要求金永甫给付拆迁补偿安置协议中确定搬迁补贴费、临时安置补助费，于法无据，不予支持。景永辉已出具承诺店内一切物品同意拆除，都不要了，同意领取设备搬迁费25万元。现景永辉领取金永甫支付的25万元，其要求金永甫给付拆迁补偿安置协议中确定的房屋装修补偿费、固定资产折旧净值费，依据不足，不予支持。景永辉以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求金永甫给付拆迁补偿安置协议中确定的停业损失补贴、营业执照补贴，予以支持。双方均未提供证据证明杭州市滨江区永辉浴场在拆迁补偿安置协议中停业损失补贴具体金额，依据涉案拆迁房屋有六家企业且本案房屋以租赁为主要用途，酌定停业损失补贴为225000元。拆迁补偿安置协议中确定6本营业执照补贴18000元，景永辉要求金永甫给付营业执照补贴3000元，予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、金永甫于判决生效之日起五日内支付景永辉停业损失补贴225000元及营业执照补贴3000元；二、金永甫于判决生效之日起五日内返还景永辉房屋租金11666元；三、驳回景永辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9508元，减半收取计4754元，景永辉负担2269元，由金永甫负担2485元（当事人须在案件生效之日起7日内向法院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行）。 宣判后，景永辉、金永甫均不服上述判决，分别向本院提起上诉。景永辉上诉称：上诉人与被上诉人于2006年4月17日签订了租房协议从事经营活动，2016年该房屋及附属土地被国家征收。由于上诉人经营的浴场，受损严重，没有获得相应的拆迁利益赔补偿。在与被上诉人几经交涉未果，而发生争讼。一审法院，虽然部分支持了上诉人的诉讼请求，但有关搬迁补贴费、临时安置补助费以无法律依据为由被驳回，固定资产折旧净值、房屋装修补偿费以之前已补了25万元为由而被驳回。同时，停产停业损失上诉人现经重新计算，应当为279979元，但也未判足。在一审诉讼中，上诉人曾提出要求一审法院依职权向有关单位调取上诉人无法调取的证据材料，但未获支持。现为了维护自身合法权益，请求二审法院维持一审判决第一、二项。撤销原审判决第三项，改判金永甫支付景永辉搬迁补贴24000元，固定资产折旧费65000元（315000-250000），房屋装修费160665元；（停业损失分279979元-225000元）安置补助费91125元。 金永甫针对景永辉的上诉答辩称：上诉人与被上诉人签订的这个租房协议中已经明确了拆迁补偿条款，然后景永辉这方已经拿到金永甫的支付了补偿款项，所以金永甫认为景永辉上诉请求没有法律依据，请求二审法院依法驳回景永辉的上诉。 金永甫上诉称：一审法院认定事实不清。1、双方签订于2006年4月17日的《租房协议书》明确约定如遇国家征用需拆迁，除需赔偿景永辉装潢费以外(按国家评定为准)拿到赔偿款后景永辉应无条件搬出。同时2016年6月29日景永辉出具《承诺书》承诺：我店内一切物品由我同意拆除，店内一切物品都不要了，自行放弃，一切损失与房东无关。但一审法院对《租房协议书》中约定及《承诺书》中承诺的事实却没能予以认定。2、双方签订的《租房协议书》没有明确约定租赁期限，为不定期租赁。金永甫于2016年3月19日通过书面通知形式通知景永辉租赁合同将于4月15日解除，故双方的租赁合同解除时间为2016年4月15日。而金永甫与杭州市长河街道征迁安置管理中心签订的《杭州市集体土地房屋拆迁补偿协议书》签约时间为2016年6月23日。故金永甫在签订补偿协议书时，金永甫与景永辉之间房屋租赁关系已解除，故《杭州市集体土地房屋拆迁补偿协议书》中的停业补偿损失这块与景永辉无关。3、一审法院对停产停业损失的理解有误，本案中，金永甫作为房屋所有权人，享有房屋的出租权，有获得租金收益的权利，而政府拆迁中导致金永甫租金收益的损失，故拆迁停业损失补贴这块其实是对景永辉因拆迁造成的停业损失，而非一审法院认定的对承租户的停业损失补贴，如按照一审法院的思路，那么金永甫的停业损失这块将无法得到安置，损害了金永甫合法利益，且与实际情况不符。请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回景永辉全部诉讼请求。本案诉讼费由景永辉承担。 景永辉针对金永甫的上诉答辩称：关于“《租房协议书》明确约定如遇国家征用需拆迁，除需赔偿乙方装潢费以外(按国家评定为准)拿到赔偿款后乙方应无条件搬出。”景永辉到目前为止没有得到金永甫的装潢补偿。景永辉搬出是为了国家利益，但是并不表示放弃拆迁利益。对金永甫提出的承诺书，景永辉认为店内一切物品是生活中使用的物品，根据新华汉语词典解释，景永辉放弃的是生活消费的物品。这里的损失是指国家对景永辉在拆迁时的损失。这个损失国家也给予了景永辉补偿。但是补偿款被金永甫占有了。这个补偿款应该给景永辉。景永辉虽然拿到了25万元，但是已经注明是固定资产的搬迁费用。评估报告确定的数字是31.5万元。景永辉在一审的时候，在拆迁部门获得的证据材料，才知道有6.5万元没有取得。从2014年6月至今，景永辉通过信访的方式要求拆迁部门告知景永辉拆迁的赔偿，但是被拒绝。景永辉是在不知道真实情况下作出的对自己生活消费品的放弃。对景永辉应得的固定资产、机器设备以及其它拆迁利益，要求金永甫予以返还与承诺书的内容不矛盾。关于不定期租赁的问题，根据法律规定，不定期租赁，即使双方解除，也应该有一个合理的期限，金永甫也是要求景永辉每年递增租金的方式维持租赁，没有要求解除租赁的意思表示。本案租赁合同的解除是为了响应国家号召，与正常的普通解除不同。对停产停业损失，景永辉根据拆迁补偿协议与两个评估报告得知景永辉的拆迁利益受到损失，而金永甫应得的利益已经通过拆迁部门的评估确定的总额6108002元。其它停业损失临时安置补助费、营业执照的补贴，以及固定资产的折旧费，都是针对景永辉及其他经营者的。金永甫的上诉没有事实以及法律依据。请求二审法院驳回金永甫的上诉，支持景永辉的上诉请求。 本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，2006年4月17日，景永辉与金永甫签订的《租房协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。本案因房屋拆迁导致景永辉与金永甫签订的《租赁协议书》无法继续履行而解除。现景永辉上诉要求金永甫按拆迁补偿安置协议中确定的项目搬迁补贴费、临时安置补助费、房屋装修补偿费、固定资产折旧净值费的请求，因景永辉不是拆迁对象，也不属于安置对象；且景永辉出具的承诺：“明确店内一切物品同意拆除，都不要了，同意领取设备搬迁费25万元”。景永辉实际已经领取该25万元，现景永辉再要求金永甫支付上述款项的请求不能成立，本院不予支持。关于景永辉要求金永甫支付停业损失补贴费279979元的请求，金永甫认为不应支付该停业损失补贴费，本院认为，景永辉因拆迁确实存在停业损失，故本院对金永甫上诉主张无需支付景永辉停业损失补贴费的主张不予支持。现景永辉并未提交证据证明其经营的永辉浴场在拆迁安置协议中停业损失补贴的具体金额，而景永辉仅以停业损失补贴费除以6来计算停业损失补贴费，对此金永甫也不认可。在此情况下，原审法院考虑到本案的实际情况，酌情认定景永辉停业损失补贴费为225000元并无不当。综上，上诉人景永辉、上诉人金永甫的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9508元，由上诉人景永辉负担3155元，上诉人金永甫负担6353元。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  徐 丹 审判员  毕克来 二〇一九年五月七日 书记员  何英杰