广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初4151号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司，住所地广东省中山市沙溪镇翠景南路**世纪新城****1卡、166幢1卡，统一社会信用代码91442000669832669E。负责人：钟锦绣，该司总经理。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。被告：中山市世纪英姿实业有限公司，住所，住所地广东省中山市沙溪镇翠景南路**世纪新城雅逸十一街综合楼10卡****社会信用代码91442000086793055F。法定代表人：甄若瑜，总经理。委托诉讼代理人：林嘉瑶，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓静。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司（以下简称雅居乐雅生活沙溪分公司）与被告中山市世纪英姿实业有限公司（以下简称世纪英姿公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐雅生活沙溪分公司委托诉讼代理人梁添福，被告世纪英姿公司委托诉讼代理人林嘉瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐雅生活沙溪分公司向本院提出诉讼请求：被告世纪英姿公司向原告雅居乐雅生活沙溪分公司支付2017年10月至2018年11月期间共14个月的物业管理费24724元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费1766元为基数，分别从欠费当月11日起按每天1‰的标准计算至清偿之日止，暂计至2018年10月31日4821元）。事实与理由：被告世纪英姿公司拖欠原告雅居乐雅生活沙溪分公司物业管理费未按时支付。原告雅居乐雅生活沙溪分公司为支持其主张，在举证期限内向本院提交如下证据：1企业机读档案登记资料；2.房地产权证；3.前期物业管理服务协议；4.律师函以及寄信回执；5.中山市不动产登记资料查询结果。被告世纪英姿公司辩称：在涉案物业管理区域范围内，其自己聘请保安及清洁人员进行物业安保及清洁，原告雅居乐雅生活沙溪分公司并没有提供相应的物业服务，无权向其收取相应的物业管理费。原告对于公摊范围的楼梯间、通道的卫生保洁未能及时到位，因该物业区域属于其名下的物业，面积较大，每层楼之间的通道、楼梯口，公摊面积包括篮球场经常物业打扫，都是其自己的员工及租户进行清理，且物业公司的巡查不到位，有破损的地方，都是其通知多次，并且长时间后才进行修缮，目前，属于原告雅居乐雅生活沙溪分公司区域范围内的路面都有多处破损，原告雅居乐雅生活沙溪分公司没有尽到管理、维护的义务。被告世纪英姿公司就其辩解在举证期内向本院提交如下证据：1.照片数张；2.短信聊天记录；3.劳动合同2份；4.（2017）粤2071民初14211号民事判决。经本院审查认定的事实如下：雅居乐雅生活沙溪分公司成立于2007年12月3日，经营范围为家庭服务，物业管理服务，电梯维修、家居清洁服务、房地产中介服务等。雅居乐雅生活沙溪分公司（甲方）与世纪新城十一街综合楼12卡的业主(世纪英姿公司)代表周结梅、李文源（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方向位于世纪新城十一街综合楼12卡的乙方提供以下服务：房屋的主体承重结构部位、户外墙面、楼梯间、通道等共用部位的维护与管理；房屋共用设施设备及其运行和管理；环境卫生保洁、绿化管养的服务与管理，为业主及使用人提供约定的有偿服务；小区的秩序维护及车辆停放的管理；房屋装饰装修管理；乙方于每月10日前缴纳当月的物业管理服务费用；物业服务费的收费标准是：小高层住宅按建筑面积每月每平方米2.3元；高层住宅按建筑面积每月每平方米2.5元；别墅按建筑面积每月每平方米2.8元；商铺按建筑面积每月每平方米2.5元，饮食商铺按建筑面积每月每平方米4元；已售车位服务费每月40元/个；乙方不按规定时间及标准交纳物业服务费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰支付滞纳金；甲方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；逾期未改正而引致乙方有损失的，乙方有权追究甲方的责任。该服务协议还约定了其他事项，甲方雅居乐雅生活沙溪分公司盖章，乙方代表周结梅、李文源签名确认。后雅居乐雅生活沙溪分公司认为世纪英姿公司拖欠2017年10月至2018年11月期间共14个月的管理费24724元及违约金。经多次催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：世纪英姿公司提交的证据《劳动合同书》显示：2018年1月1日，世纪英姿公司（甲方、用人单位）与杨春容（乙方、劳动者）签订《劳动合同书》，合同期限为从2018年1月1日起至2019年12月31日止；乙方的工作岗位为清洁部，职务为员工，从事的工作内容为清洁、搞卫生，工作地点为世纪英姿公司；乙方正常工作时间工资为1720元/月。合同还约定了其他事项。由甲方盖章、乙方签名捺印确认。同日，世纪英姿公司（甲方、用人单位）与贺政明（乙方、劳动者）签订《劳动合同书》，合同期限为从2018年1月1日起至2019年12月31日止；乙方的工作岗位为保安部，职务为员工，从事的工作内容为保安看管，工作地点为世纪英姿公司；合同还约定了其他事项。由甲方盖章、乙方签名捺印确认。又查：2018年9月20日，雅居乐雅生活沙溪分公司委托广东正日律师事务所梁添福律师通过EMS邮寄一封《律师函》（催交物业管理费通知书）给世纪英姿公司，告知内容如下：一、截至2018年9月，世纪英姿公司尚欠物业服务费21192元，逾期滞纳金3497元，二项合计24689元，该欠费经雅居乐雅生活沙溪分公司多次催告，世纪英姿公司仍拒不支付，世纪英姿公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任；二、请务必于2018年9月30日前付清拖欠的物业服务费，并按约定及有关规定逾期缴费违约金。否则，雅居乐雅生活沙溪分公司将依法提起诉讼追讨欠费及追究世纪英姿公司的违约责任,因此而增加的费用及引起的一切法律后果均由世纪英姿公司承担。再查：雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司曾于2017年7月31日向本院提起诉讼，请求世纪英姿公司支付2016年11月起按每月1766元的标准支付物业服务费及违约金至该案判决生效之日止[案号（2017）粤2071民初14211号]。本院在该案中查明如下事实：本院于2017年9月27日组织双方当事人就位于中山市沙溪镇翠景南路18号世纪新城雅逸十一街综合楼进行现场勘查，现场勘查简要情况如下：1.涉讼物业为单独四层建筑物，该建筑物为世纪新城商住小区路边临街商业用途；一楼其中有8卡商铺为其他业主所有，并另租用于房地产中介、农业银行营业点等使用。其余物业为世纪英姿公司所有，一楼作餐厅使用（世纪英姿公司出租）；二楼作世纪英姿公司经营棋牌室使用；三楼为世纪英姿公司出租早教中心，该租客准备入场；四楼作世纪英姿公司经营中餐厅使用；2.该建筑物前右侧为独立保安室；3.该建筑物后面，空地区域为停车场，另有水泥地板篮球场一个，空地区域砌有墙柱并安装有铁栅栏与相邻的住宅小区相隔开，停车位（包括篮球场可作停车使用）约有50个；4.该建筑物正门前边临街路边设有部分公用停车位（小车及摩托车位）等。另查：中山市不动产登记资料查询结果显示：世纪英姿公司系中山市沙溪镇翠景南路18号世纪新城雅逸十一街综合楼12卡的业主，该房建筑面积706.57平方米，登记时间为2014年5月15日。雅居乐雅生活沙溪分公司称世纪英姿公司自2017年10月1日起拖欠物业服务费，至2018年11月13日，累计拖欠14物业服务费未交纳，世纪英姿公司每月应缴物业服务费1766元（706.57平方米×2.5元/平方米），故世纪英姿公司共计拖欠物业服务费24724元（1766元/月×14个月）、滞纳金4821元（以每月应缴物业服务费本金为基数，按每日千分之一从2017年10月11日计算至清偿之日，暂计至2018年7月31日为4821元）。世纪英姿公司对上述收费标准无异议，确认上述期间并未缴纳物业费。但世纪英姿公司认为雅居乐雅生活提供的物业服务存在瑕疵（并提交照片、聊天记录等拟证明雅居乐雅生活的没有尽到管理义务、安保、清洁等不到位）。本院认为：雅居乐雅生活沙溪分公司与世纪英姿公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照该协议全面履行各自的义务。小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费，否则会损害其他业主的合法利益。结合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：1.雅居乐雅生活沙溪分公司有无履行《前期物业管理服务协议》约定的维修、养护、管理等义务，以及物业服务是否存在重大瑕疵构成根本违约问题；2.雅居乐雅生活沙溪分公司主张世纪英姿公司支付物业服务费的诉求应否支持问题。关于焦点一。根据雅居乐雅生活沙溪分公司与世纪英姿公司签订的《前期物业管理服务协议》约定，雅居乐雅生活沙溪分公司应为涉讼小区的物业提供清洁、安保等维护管理服务。从本院查明的事实可知，涉讼物业区域砌有墙柱并安装有铁栅栏与相邻的住宅小区相隔开，雅居乐雅生活沙溪分公司有安排工作人员对涉讼小区提供维修、养护、管理等物业服务，世纪英姿公司也有自行聘请安保人员及清洁人员对涉讼物业进行管理。但从世纪英姿公司提交照片等拟证明雅居乐雅生活沙溪分公司存在服务不到位等问题及从本院另案(2017）粤2071民初14211号民事判决现场勘查查明的事实上看，雅居乐雅生活沙溪分公司对涉案物业在维修、养护、管理义务方面确实存在管理不善。因此，本院认为，雅居乐雅生活沙溪分公司对涉讼物业提供的物业服务行为存在一定的瑕疵，但不至于影响到世纪英姿公司的正常经营使用以及涉讼物业所在商住小区相关业主的基本生活质量，雅居乐雅生活沙溪分公司提供的物业管理服务在整体物业服务上并不存在重大瑕疵。故本院认定雅居乐沙溪物业分公司尚未构成根本违约。关于焦点二。雅居乐雅生活沙溪分公司主张世纪英姿公司支付物业服务费的诉求应否支持问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务费是对整个小区业主公共利益的维护，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费用，将影响物业公司维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。本案中，涉案物业属世纪新城小区的共同组成部分，雅居乐雅生活沙溪分公司受托为世纪新城提供物业服务，世纪英姿公司作为涉讼小区业主，其已实际享受了物业企业提供的物业服务，按时交纳物业服务费也是业主的合同义务。在雅居乐雅生活沙溪分公司提供的物业管理服务不存在重大瑕疵构成根本违约的情况下，作为业主的世纪英姿公司无权拒绝交纳物业服务费。至于世纪英姿公司是否另行聘请工作人员对涉讼物业实行管理，不应作为其拒绝支付物业服务费的理由。考虑到雅居乐雅生活沙溪分公司提供的物业服务质量存在瑕疵，故综合本案事实，本院酌定对雅居乐雅生活沙溪分公司主张的物业服务费予以减免20%，至于其余合理的物业服务费用及对应部分产生的逾期付款违约金，世纪英姿公司仍应当支付。因此，世纪英姿公司应予支付雅居乐雅生活沙溪分公司2017年10月1日起至2018年11月13日（共14个月）的物业服务费，每月按1413.14元（706.57平方米×2.5元/平方米×80%）计付，合计19783.96元。本案中的滞纳金实质为违约金，合同约定标准明显过高，且雅居乐雅生活沙溪分公司在履行物业服务过程中存在瑕疵，故本院将违约金调整为：以每月拖欠的物业服务费为基数，自该月的应付款时间起，分别计算至实际支付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上，雅居乐雅生活沙溪分公司诉求合理部分，本院予以支持。世纪英姿公司抗辩意见合理之处，本院亦予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告中山市世纪英姿实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司支付2017年10月至2018年11月期间共14个月的物业管理费19783.96元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业服务费为基数，自该月的应付款时间起，分别计算至实际支付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费538元，减半收取269元（原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司已预交），由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司负担54元，被告中山市世纪英姿实业有限公司负担215并于本判决生效之日起七日内直接返还原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  廖鑑财二〇一九年五月十日书记员  陈 奇