广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3450号上诉人（原审被告）：广州嘉强投资有限公司，住所地广州市天河区瘦狗岭路313号302房自编之二。法定代表人：田全蓝，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨紫稀，该公司职员，通讯地址。委托诉讼代理人：李嘉琼，广东智洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林洪珍，女，1964年7月23日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁浩儒、刘雪燕，广东法则明律师事务所律师。上诉人广州嘉强投资有限公司（以下简称嘉强公司）因与被上诉人林洪珍房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初16053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人嘉强公司的委托诉讼代理人李嘉琼、被上诉人林洪珍的委托诉讼代理人刘雪燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人嘉强公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回林洪珍第一、三项诉讼请求；3.改判嘉强公司仅需按每月5000元的标准向林洪珍支付停业补偿费；4.本案全部诉讼费由林洪珍承担。事实和理由：一审法院未审查、区分郑景文与广州市广协房地产开发公司（以下简称广协公司）在《其他事项》的关于停业补偿金额加倍支付条款的性质和背景，错误的判决嘉强公司应当不加区分的按约定支付高额停业补偿金，属于事实认定错误导致法律适用错误，应予改判。一、郑景文与广协公司关于逾期回迁则加倍支付停业补偿的约定，实际是违约条款，该条款所约定的违约金明显过高，结合本案事实，应予以免除嘉强公司的该项违约责任。且涉案地块长期处于停工状态，法院在拍卖时考虑到该地块的特殊状况，确定地块拍得人需承担被拆迁人的回迁安置补偿义务，是在同等条件下对被拆迁人最大限度的保护。若拍得人还需立即承担因原拆迁人违约而产生的违约责任，将不利于地块的尽快盘活，更不利于被拆迁人的早日回迁安置。二、嘉强公司根据合同约定仅需向林洪珍支付临迁费720元，自郑景文去世后超付的120元/月应当抵扣现今应发放的临迁费。三、嘉强公司向林洪珍发放临迁补助费及停业补偿费用时，应扣除其应向（广州）市清真寺民主管理委员会缴纳的租金1012.74元/月。四、嘉强公司已按标准向林洪珍（郑景文）发放2010年12月17日至2017年11月20日的临迁补助费及停业补偿费，一审判决嘉强公司应从2017年7月21日起支付至判决生效之日止的临迁补助费、停业补偿费应予以撤销。五、嘉强公司对逾期回迁没有主观恶意及客观责任，不应承担逾期回迁的补助费。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人林洪珍答辩称：一、停业补偿费10000元/月、临迁费按840元/月均为《房屋拆迁安置协议》中的约定标准。二、临迁费840元/月、停业补偿费10000元/月、延期补助费420元/月是（2016）粤01民终7668号生效判决书确认的标准，且嘉强公司已根据该判决按照上述标准向林洪珍实际支付了2010年12月17日至该判决生效之日止的上述费用。三、一审判决的各项临迁费用的起始时间并无错误，嘉强公司声称已发放临迁费及停业补偿费至2017年11月20日无事实依据。四、嘉强公司擅自扣租无合法依据。综上，请求二审法院予以维持。2018年4月9日，林洪珍向一审法院提起诉讼请求判令：1、嘉强公司向林洪珍支付自2016年8月24日起至实际回迁之日止的临迁补助费（按临迁费840元/月计付，扣除此期间已付的13400元）；2、嘉强公司向林洪珍支付自2016年8月24日起至实际回迁之日止的停业补偿费（按10000元/月计付，扣除此期间已付40000元）；3、嘉强公司向林洪珍支付自2016年8月24日起至回迁之日的延期补助费（按每月840元×50%=420的标准计付）。一审法院认定事实：1993年，房管部门发出了大新西路濠畔街349号房屋所在地段由广协公司拆迁的《拆迁许可证》。1996年8月8日，广州市城市规划局以穗规地复字[1996]第127号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》，同意上述项目地块由天佳公司开发建设。1998年8月18日，广州市国土局以穗国土建用字[1998]第419号《建设用地批准书》批准天佳公司使用上述建设用地。天佳公司是广协公司与香港天佳集团有限公司合作经营的项目公司。林洪珍户是原广州市天成路濠畔街349号房屋的使用人，1996年2月16日，广协公司（甲方、拆迁人）与郑景文（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局（93）房拆许字第××号房屋拆迁许可证批准，拆除上址房屋；乙方是该屋的使用人，承租面积非住宅24.06平方米，有正式户口的实际居住人口7人（其中独生子女1人）；乙方同意1996年3月25日前迁出原址房屋；甲方应于1999年10月30日前，在大新西路本地段回迁楼第首层、十三层西北套间（使用面积首层28.59平方米，另房、厅面积31.41平方米，独立厨厕按规划，阳台按规划）安置给乙方回迁居住；甲方逾期安排回迁的，每超期一天按规定的标准向乙方承担违约责任；《其它事项》：2.乙方是承租清真寺非住宅工场使用（营业执照注册号：19092599-4），现经甲方实地丈量，确实为使用面积28.59平方米，甲方安排乙方回迁新楼首层28.59平方米作工场铺面使用，乙方搬出该工场铺面后，甲方在三个月至六个月时间内负责建回临时铺面给乙方继续营业，面积不变，乙方回临时工场铺面时即停止发放停业补偿费；甲方如在九个月内未能安置回迁临时铺面给乙方经营，停业补偿金额则加倍支付，即人民币每月1万元正；3.乙方在停业期间，甲方每月发放停业补偿费5000元给乙方，每期发放三个月；4.甲方按乙方在籍户口人数发放临迁费每人每月发放120元（含交通费），在籍户口7人，合共每月发放840元；7.乙方在96年9月30日前迁出原屋，交原屋给甲方拆除，甲方按乙方搬出之日发放停业补偿和临迁费等。该协议经广州市荔湾区公证处公证，《其它事项》部分装订在该公证书内，天佳公司亦在上述协议甲方签章处盖章确认。协议签订后，林洪珍户依约迁出涉讼房屋。因广协公司、天佳公司未依约安置林洪珍回迁，郑景文曾于2005年向一审法院起诉广协公司、天佳公司，要求其支付相应的临迁补助费、延期补助费等，该案中各方达成和解，一审法院已作出相应民事调解书。嘉强公司未向郑景文支付2010年12月17日起的临迁补助费、延期补助费及停业补偿费，也未安置回迁，2012年6月27日，郑景文向一审法院起诉嘉强公司，2013年4月21日，郑景文死亡，该案原告变更为林洪珍，一审法院于2015年12月4日作出（2012）穗越法民三初字第1952号民事判决书，判决：一、广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内向林洪珍支付临迁补助费（2010年12月17日至本判决发生法律效力之日，按每月840元计算）；二、广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内向林洪珍支付延期补助费（2014年12月17日至本判决发生法律效力之日，按每月840元×50%计算）；三、广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内向林洪珍支付停业补偿费（2010年12月17日至本判决发生法律效力之日，按每月1万元计算）；四、驳回林洪珍的其他诉讼请求。判后因嘉强公司不服提起上诉，广州市中级人民法院于2016年8月22日作出（2016）粤01民终7668号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，该判决已于2016年8月23日发生法律效力。2010年7月27日，一审法院依法委托广州市房地产交易登记中心拍卖天佳公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。2010年11月10日，一审法院及广州市房地产交易登记中心在报纸刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中拍卖转让附加条件列明：……（三）本地块为广州市的在册烂尾地块，根据档案查册资料记载，本地块有被拆迁户289户，718人，房屋拆迁总面积约13383.37平方米（其中住宅面积约11395.05平方米，非住宅面积约1988.32平方米）；本地块每月临迁费本金约为341824元，协议回迁时间为1999年12月，计算至2010年8月，共拖欠临迁费本金约4600万元（未含逾期回迁费、滞纳金等）；上述补偿安置数据并非实际拆迁补偿安置面积，具体应当以拆迁当事人签订的拆迁补偿安置协议为准，有关拖欠临迁费数额也应当以实际拖欠情况为准，上述数据与实际发生情况不符的，由买受人自行负责并承担相应的所有义务；……（六）买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）和预购房人的收楼入住安置（包括经生效法律文书确认解除购房合同的预购房人收楼入住安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议及购房人购房协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人、购房人进行解决等。2010年11月25日，一审法院致函广州市房地产交易登记中心称：我院已委托你中心对被执行人天佳公司名下的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西新濠大厦土地使用权及在建工程项目进行公开拍卖，向就该地块原产生的拆迁费用等债务承担问题说明如下：上述地块在拍卖成交日前产生的全部债务（包括拆迁临迁债务、工程债务、银行贷款债务、违约债务等）均参与拍卖所得的执行分配，不需买受人承担，买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。2010年12月16日，嘉强公司以27000万元的最高价竞得上述土地使用权及在建工程项目，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》，内容基本与拍卖转让公告相同，其中第十条规定：全额缴清成交价款、交易服务费等相关费用后，买受人根据法院的《协助执行通知书》按规定到交易登记中心办理本次拍卖地块的交易登记手续，并自行向广州市越秀区人民法院申请办理交地手续。成交后，越秀法院将在合理期限内向买受人移交拍卖地块。嘉强公司于同月30日缴清全部拍卖款。2011年1月5日，一审法院作出（2002）越法执字第2159-2号执行裁定书，裁定：一、广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目（不含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含回迁补偿安置商铺、住宅房及已由生效法律文书另行确定权属的部份）所有权及相应的其他权利归买受人嘉强公司所有。前述项目财产权自本裁定送达买受人嘉强公司时起转移。二、买受人嘉强公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。2011年7月13日，广州市国土资源和房屋管理局向市规划局发出《关于协助确认越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西地块规划设计条件的函》，载明：嘉强公司向该局申请办理签订出让合同变更协议手续，由于该地块的规划设计条件批文已过有效期，请市规划局重新确认规划设计条件，并于2011年8月3日前函复该局。2011年11月23日，广州市规划局向嘉强公司发出《关于申请确认规划条件的复函》，载明：市府办公厅转来你单位《关于恳求广州市规划局尽快批复及再次确认“烂尾楼”地块用地规划设计条件的请示》及有关资料收悉，函复意见如下：该地块现行规划控制为居住用地兼容办公用地，由于该地块位于旧城密集区的城市重要景观控制地段，根据市政府关于优化城市空间、提升环境质量的相关要求以及旧城保护更新需要，我局将就拟建建筑对旧城环境的影响进行综合评估和论证后再函复你单位，故暂不能提供具体规划控制要求。2012年4月，一审法院发出公告，其中载明：一审法院已于2012年4月20日将上述项目场地正式移交给买受人嘉强公司管理、使用。上述场地内现堆放部份物品，相关权利人须在2012年5月20日前将现场遗留、堆放的物品自行移走……。2012年4月24日，嘉强公司致函一审法院，请求法院将拆迁户的有关资料提供给该司，以帮助该司确认拆迁户的名单、临迁费金额、回迁面积等，及时与拆迁户签订相关协议合同、发放临迁费等。2012年5月8日，嘉强公司发出《致拆迁户的一封信》，表明该司定于2012年5月19日下午与广大拆迁户在工地现场召开协商会议，商议相关工作。2012年6月1日，嘉强公司发出《关于“新濠大厦”项目发放临迁补助费的通知》，要求拆迁单位、居民带相关资料，经核对后领取临迁费等。2013年12月18日，嘉强公司领取涉案地块的《国有土地使用证》，使用权面积3900平方米，土地出让金年限自1998年8月18日起计算等。嘉强公司至今未安置林洪珍回迁。庭审中，嘉强公司向一审法院出示了《郑景文（林洪珍代）临迁费用发放明细表》，载明2016年8月21日至2018年7月20日期间嘉强公司向林洪珍发放了临迁费（每月840元）、停业补助费合共67345.20元。林洪珍确认已收到上述费用67345.20元，但认为应扣除前案中嘉强公司应付的差额1126元，并对上述明细表中向对应的发放月数不予确认，认为停业补偿费应为每月10000元。一审法院认为：对于本案中嘉强公司应承担的责任及应支付费用的标准问题，已有生效判决予以详述，本案中不再赘述。自2016年8月21日起至2017年7月20日止，嘉强公司一直按每月840元的标准向林洪珍支付临迁补助费，故林洪珍另行主张嘉强公司支付上述费用并无事实依据，一审法院不予支持。自2017年7月21日起至今未支付的临迁补助费，嘉强公司应予支付。同理，嘉强公司未按时支付的延期补助费，应予以支付。关于停业补偿费的问题，嘉强公司应按每月10000元的标准向林洪珍支付，故拖欠的部分亦应予补足。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，一审判决于2018年10月9日作出如下判决：一、嘉强公司在本判决发生法律效力之日起十日内向林洪珍支付临迁补助费（从2017年7月21日起计至本判决发生法律效力之日止，按每月840元计付，其中扣除嘉强公司已支付的3105.20元）；二、嘉强公司在本判决发生法律效力之日起十日内向林洪珍支付延期补助费（从2016年8月24日起至本判决发生法律效力之日止，按每月840元×50%计付）；三、嘉强公司在本判决发生法律效力之日起十日内向林洪珍支付停业补偿费（自2016年8月24日起至本判决发生法律效力之日止，按每月10000元计付，其中扣除嘉强公司已支付的停业补偿费55000元）；四、驳回林洪珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3510.80元，由林洪珍负担50元，嘉强公司负担3460.80元。本院二审期间，双方当事人并未提交新证据。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，嘉强公司称：一审认定其支付的67345.2元是已经扣除了林洪珍应当支付的租金20254.8元，因为根据广州市穗国房字1993（131）号中第二条第二款规定，拆迁户为租户时，应当扣除租金。林洪珍称：我方确实收到67345.2元，但该款是否扣除了租金我方不清楚。对方扣除租金是不合法的，根据公房租赁规则，租金损失应由拆迁人来承担，故上诉人不应当扣除租金。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”针对嘉强公司的上诉请求和理由，本院认定如下：本院（2016）粤01民终7668号生效判决对于嘉强公司应承担的责任及应支付临迁补助费、延期补助费和停业补助费的标准均作出了认定，嘉强公司也按照生效判决履行。本案嘉强公司提出其支付的67345.2元是已经扣除了林洪珍应当支付给业主的租金，其临迁费及停业补偿费支付至2017年11月21日。本院认为，《房屋拆迁安置协议》并没有约定拆迁人代林洪珍向业主支付租金，且嘉强公司在前案中也没有提出该抗辩理由。故嘉强公司该理由缺乏依据，本院不予采纳。关于嘉强公司提出停业补偿费应按照5000元/月计付的问题，《房屋拆迁安置协议》约定“甲方如在九个月内未能安置回迁临时铺面给乙方经营，停业补偿金额则加倍支付，即人民币每月1万元正”，且生效判决也判处嘉强公司违约，应按10000元/月的标准向林洪珍支付停业补偿费。故嘉强公司该上诉请求亦不能成立，本院不予支持。综上，嘉强公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3460.8元，由广州嘉强投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年五月六日法官助理张旭书记员周凡舒