重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初18128号原告：重庆白鲸商业管理有限公司渝中分公司，住所地重庆市渝中区正阳街68号14层，统一社会信用代码91500103MA5U5RCD70。负责人：谢连伟。委托诉讼代理人：王培，公司员工。被告：黄光辉，男，1961年9月29日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：庞严，重庆潜卫律师事务所律师。原告重庆白鲸商业管理有限公司渝中分公司（以下简称白鲸商业渝中分公司）与被告黄光辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白鲸商业渝中分公司的委托诉讼代理人王培，被告黄光辉的委托诉讼代理人庞严到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白鲸商业渝中分公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告之间的租赁合同关系于2018年6月7日解除；2、判令被告支付2018年4月22日-2018年6月7日期间租金125333元；3、被告支付2018年4月22日-2018年6月7日期间的管理费16591元；4、被告已支付的履约保证金计254160元，不予退还；5、被告支付2018年4月12日-2018年6月26日期间逾期支付租金的滞纳金28200元；6、被告支付当前6个月租金的违约金480000元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实及其理由：2012年3月19日，被告与重庆高品投资有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租该公司位于渝中区正阳街68号四层部分房屋用于经营餐饮，其承租面积为1059平方米。双方对租金、管理费等予以约定，当月21日双方办理了交付手续。2016年10月9日，重庆高品投资有限公司将房屋出租权移交给原告,并与原被告签订《三方协议》，约定自2016年7月1日起由原告将上述房屋出租给被告，同时降低房屋租金标准。2017年5月5日，原被告签订《补充协议（二）》，约定再次降低租金，并将2017年3月22日至2019年3月21日期间租金下调为80000元/月。在合同履行中，被告应于2018年4月12日前向原告支付2018年4月22日-7月21日期间租金240000元及该期间管理费31770元，但被告未依约支付并于2018年6月7日完成撤场。被告应承担相应的违约责任。据此原告提起诉讼。被告黄光辉辩称，原被告签订有租赁合同属实。在合同履行中，被告三次向原告发函要求撤场并要求其配合接房，原告在2018年3月23日收到函件后未提出异议，故合同于2018年3月23日解除。被告在2018年4月22日后未再缴纳租金及管理费属实，但其租金和管理费的计算有误。在合同2018年3月23日解除后被告已联系新的承租人于2018年6月7日承接被告的设备，并与原告方签约。如果法庭认为2012年3月19日签订的合同仍适用，由于原告并未催收，原告违约金请求不应予支持。如果即适用，原告请求的违约金已大大高于其损失，被告要求法院予以调整。另外，被告支付的履约保证金，应予返还。本院经审理认定事实如下：2012年3月19日，重庆高品投资有限公司（甲方）与黄光辉（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于重庆市渝中区正阳街68号四层部分房屋及附属设施出租给乙方经营，建筑面积计1059平方米，租期从2012年3月22日至2017年3月21日止，计5年，双方对租金标准予以约定。又约定，租金应按季度交纳，先付租金后使用原则，乙方须提前10日将下期租金支付至甲方指定的账户。又约定乙方须向甲方交纳3个月租金作为履约保证金。又约定，乙方应向甲方交纳10元/月/平方米的管理费。若乙方未能在约定期限内足额交纳租金的乙方应支付每日千分之五的滞纳金。若乙方未足额交纳租金及各项费用超过10天甲方有权停止出租房屋的能源供应，经催收后2日内不足额支付的甲方有权单方面终止本合同。乙方已交纳的履约保证金及其他费用作为违约金处理，同时乙方还应向甲方支付6个月的租金的违约金。2012年3月19日，双方又签订《补充协议》约定，1、如乙方在租赁期间无违约行为，在《租赁合同》届满时甲方同意延展租赁期限至2021年6月30日止。其租金支付标准：2017年3月22日至2018年3月21日期间，108127元/月，2018年3月22日至2019年3月21日期间，113533元/月，……本协议是《租赁合同》不可分割的组成部分，如果本协议内容与《租赁合同》有抵触以本协议为准。本协议未作约定的内容仍按《租赁合同》执行。上述合同及协议签订后，重庆高品投资有限公司将约定房屋交付黄光辉经营。2016年10月19日，白鲸商业渝中分公司（甲方）与重庆高品投资有限公司（乙方）、黄光辉（丙方）签订《三方协议》约定：一、自2016年7月1日起由甲方承继乙方在原合同中的一切权利义务，乙方不再作为原合同的出租方……五、经协商，甲丙双方同意2016年9月19日至2018年9月18日期间的租金变更如下：……2018年3月22日至2018年9月18日期间的租金由原113533元/月变更为88127元/月，管理费等其他费用仍按原合同约定标准执行。……七、租赁期间内，丙方因经营不佳难以继续履行原合同的，丙方可以向甲方推荐新的承租人承租该房屋，甲方认可后由甲方与新承租人签订租赁合同，甲丙双方签订的租赁合同终止。甲方不追究丙方的违约责任。八、本协议另有约定的以本协议为准，本协议没有约定的以原有合同约定为准。上述协议签订后，黄光辉继续承租租赁房屋。2017年5月5日，白鲸商业渝中分公司（甲方）与黄光辉（乙方）又签订《补充协议（二）》，约定一、甲乙双方同意2017年3月22日至2021年6月30日期间的租金变更如下：2017年3月22日至2018年9月18日期间的租金由原88127元/月变更为80000元/月。二、若乙方提前解约不需要补足《租赁合同》与本协议的租金差价。三、除本协议另有约定外双方均应按原合同执行。在合同履行中，黄光辉未依约支付租金及其管理费，并于2018年6月7日与白鲸商业渝中分公司办理交接手续后黄光辉撤离租赁场地。庭审中，被告黄光辉举示了2018年3月21日、4月17日、4月27日给重庆白鲸商业管理有限公司三份“函”，第一份内容为由于市场不景气，潮汕甲鱼馆失去了经营的基础，我决定在2018年3月31日前对餐厅进行转让或退租，望贵方理解。其后两函告知原告称餐厅于2018年3月31日停业请原告尽快接房。被告称上述证据证明因经营不善被告明确告知原告要撤场。原告称，原告收到该函件，但该函系被告单方意思表示，原告未予回复。庭审中，被告黄光辉举示了其与张××签订的《设备出售协议》。被告称，证明2018年6月6日被告将承租房屋内的设备出售给张××，被告已配合原告与新的承租人达成协议，原告不应追究被告违约责任。原告称，被告与他人签订协议与原告无关。上述事实,有《租赁合同》、《补充协议》、《三方协议》、《补充协议（二）》等以及原被告双方的陈述载卷，予以确认。本院认为，重庆高品投资有限公司将位于重庆市渝中区正阳街68号四层部分房屋及附属设施出租给黄光辉经营，双方为此签订的《租赁合同》、《补充协议》为有效。在合同履行中，2016年10月19日，该公司与原告及被告签订《三方协议》约定从2016年起由原告承继重庆高品投资有限公司的权利，并约定本协议另有约定的以本协议为准，本协议没有约定的以原有合同约定为准。2017年5月5日，原被告又签订《补充协议（二）》，双方对租金标准予以调整，同时再次约定除本协议另有约定外，双方均应按原有合同约定执行。由此说明，除对原有协议的内容变更外，原有合同的约定对合同双方具有约束力，合同双方均应依约履行。关于合同解除时间的确定。在合同履行中，由于被告经营困难期间虽发函提出提前解除合同的意思表示，但原告未予认可，2018年6月7日原被告共同办理租赁房屋的交接被告撤场，故双方的租赁关系应认定为此时合意解除。据此，原告请求确认双方的租赁关系于2018年6月7日解除，应予支持。被告称合同于2018年3月23日解除，不成立。关于原告请求支付2018年4月22日-2018年6月7日期间租金125333元、管理费16591元。由于被告未支付该期间的上述费用，原告的请求，应予支持。被告称其计算有误，由于双方就期间的计算无约定，故原告按历法计算法计算期间无不当，被告的抗辩不予采纳。关于原告请求确认被告履约保证金计254160元不予退还。由于被告违约，原告的请求，符合双方的约定，应予支持。被告的抗辩，缺乏依据，不予采纳。关于原告请求支付逾期支付租金的滞纳金28200元。按照约定若被告未能在约定期限内足额交纳租金的应支付每日千分之五的滞纳金。原告请求金额低于双方的约定，应予支持。关于原告请求支付违约金480000元。按照合同约定，若乙方未足额交纳租金及各项费用超过10天甲方有权停止出租房屋的能源供应，经催收后2日内不足额支付的甲方有权单方面终止本合同。乙方还应向甲方支付6个月的租金的违约金。该违约金约定实为被告提前解约应承担的违约责任。由于被告违约致双方合同提前解除，故原告仍可要求被告支付违约金。庭审中被告要求予以调整。从本案处理看，原告诉请的租金、管理费及滞纳金，本院已予支持。其收取的履约保证金亦作为不再予退还。其权利已得到较为充分的保护。另外，在双方合意交接房屋后原告已将房屋另行出租他人未致更大损失。根据违约金以补充为主惩罚为辅的原则，结合全案考虑原告的该请求不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告重庆白鲸商业管理有限公司渝中分公司与被告黄光辉租赁合同关系于2018年6月7日解除；二、被告黄光辉尚欠原告重庆白鲸商业管理有限公司渝中分公司房屋租金125333元、管理费16591元。此款，在本判决生效后10日内付清；三、原告收取的履约保证金254160元，不予退还；四、被告黄光辉在本判决生效后10日内支付原告重庆白鲸商业管理有限公司渝中分公司逾期支付租金的滞纳金28200元；五、驳回原告重庆白鲸商业管理有限公司渝中分公司的其他诉讼请求。案件受理费6422元，由被告黄光辉负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 谢 明 光二〇一九年五月三十日书记员 欧阳琴怡