广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初9423号 原告：广西南宁市和润物业服务有限公司，住所地南宁市秀厢大道18号办公楼302室，统一社会信用代码：91450107552281154E。 法定代表人：邓博元，总经理。 委托诉讼代理人：李盈盈，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃兰宇，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。 被告：姚建军，男，1978年9月12日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告广西南宁市和润物业服务有限公司与被告姚建军物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告广西南宁市和润物业服务有限公司的委托诉讼代理人李盈盈、覃兰宇到庭参加诉讼。被告姚建军经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广西南宁市和润物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年12月至2016年6月期间代收公摊电费101.1元、代收公摊水费14.6元、单元电费分摊127.00元、电梯电费分摊363.1元，2013年7月至2016年9月期间住宅物业服务费3412.4元，合计4018.2元；2、判令被告向原告支付违约金直至付完所有费用为止，暂计为7914.7元（计算方式：以拖欠的物业费、水、电费为基数，按每日千分之三、从欠费次月的16日起计算至付清所有费用为止，暂计至2016年12月31日的违约金为7914.7元）；3、判令被告承担本案的律师费1000元；4、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：被告是红日·江山小区的业主。原告与被告签订《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”），约定自协议签订生效之日起至小区首届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止，由原告负责南宁市红日·江山小区的物业管理服务，并约定了物业服务费用标准。自原告进驻小区以来，被告一直接受原告为其提供的物业管理服务，但被告有拖欠物业费及其他费用的行为，就拖欠的费用，原告曾多次向被告催付，被告均置之不理。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判决。 被告姚建军未作答辩。 经审理查明，原告的前身为广西南宁市联航物业服务有限责任公司（以下简称联航物业公司），该公司的资质等级为三级。被告是南宁市西乡塘区高新大道西段红日·江山小区1号楼505号房的业主。2010年11月28日，联航物业公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：本协议所称“前期物业管理服务”是指自本协议签订生效之日起至小区首届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止，在此期间由甲方所提供的物业管理服务。物业服务管理内容包括房屋共用部位、房屋公用设施设备、环境卫生、公共秩序、交通秩序、房屋装饰装修、消防、公共绿化的维护和管理及社区文化活动的组织等。物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，其中，住宅物业：住宅物业1元/月/平方米、商业物业（含会所、办公物业）1.5元/月/平方米、室内停车位40元/个/月。物业服务费自开发商通知正式交房下月起计收，业主在办理交房手续时应向甲方一次性交清三个月的物业服务费，同时按500元/套（停车位除外）向甲方预交共用水电周转金，此后，乙方应在每月的15日前向甲方交纳当月的物业服务费；小区业主共用部位、共用设备设施运行所产生的水电费，由乙方按其拥有物业的建筑面积据实分摊；甲方每月10日前在小区公告栏公示上月共用水电分摊费；乙方应在每月15日前向甲方交纳上月的共用水电分摊费；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），具体代办收费标准执行政府规定；乙方未按时交纳物业服务费及应分摊的共用水电费的，每逾期一日按欠交金额的千分之三向甲方支付违约金，连续三个月未交纳的，甲方有权停止服务，并有权采取法律诉讼方式追缴物业服务费及违约金，并由乙方承担因此所发生的诉讼费、律师费等费用。此外，双方还在协议中对其他事项进行了相关约定。被告所购买的住宅建筑面积为89.84平方米。原告主张被告欠缴水、电费、物业服务费，于2018年10月8日诉至本院，提出前述诉讼请求。因本案诉讼，原告支出律师费1000元。 根据原告提交的各项费用交费票据原件查明：原告最后一次代交水费的截止时间为2016年4月，最后一次代交电费的截止时间为2016年6月初，最后一次代交生活垃圾处理费的截止时间为2016年3月。 2016年8月25日，原告收取了小区4号楼305号房业主支付的物业服务费、公摊水电费、垃圾处理费等。2016年9月11日，原告收取了小区6号楼1803号房业主支付的物业服务费、垃圾处理费、露天停车场地占用费。2016年9月18日，原告收取了小区4号楼1403号房业主支付的物业服务费、公摊水电费、垃圾处理费等。 此外，业已生效的南宁市西乡塘区人民法院（2016）桂0107民初4323号民事判决书查明如下事实：2015年12月16日，南宁市住房保障和房产管理局作出《关于对广西南宁市联航物业服务有限责任公司有关问题情况的通报》，载明：“2015年12月12日广西新闻网曝光红日江山小区保安殴打业主的问题，我局高度重视，立即与高新区建设房产局对该事件进行调查。根据高新区建设房产局出具的情况报告，红日江山小区物业为广西南宁市联航物业服务有限责任公司（以下简称‘联航物业公司’）部分保安于2015年12月10日晚因停车问题与该小区业主发生冲突，造成该小区一名业主鼻梁粉碎性骨折，影响恶劣。经研究决定：一、责令联航物业公司进一步加强对员工培训教育及管理，防止暴力事件再次发生；二、暂停办理该物业公司物业管理相关业务及招投标工作；三、取消该物业公司2015年度评优评先资格；四、纳入物业企业诚信体系，并予以通报批评……”。 2016年4月28日，红日江山小区首届业主委员会成立。 2016年5月4日，联航物业公司更名为广西南宁市和润物业服务有限公司。 2016年6月中旬，红日江山小区连续几天被停电，同年7月被停水数日。 2016年8月22日，南宁高新技术产业开发区管理委员会作出《关于红日江山小区水费缴纳相关问题的复函》，将协调情况函复如下：“一、广西南宁市联航物业服务有限公司（以下简称‘联航物业’）已于2015年被市住房局通报并暂停办理相关业务。建议由业委会告知小区广大业主不再向联航物业缴纳任何费用。二、经市住房局核实，广西南宁市和润物业服务有限公司未办理备案手续，不具备物业管理资质。三、关于要求联航物业提供小区水费明细、未交费清单、水表/电表抄表度数及缴清水费等问题，我委相关部门多方数次协调联航物业解决上述问题但至今未果。建议业委会通过司法途径解决上述问题，以挽回业主的经济损失……”。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告姚建军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 一、关于物业费是否应当支付。原告虽不具备资质，但应由行政主管部门对其进行处罚，而原告与被告之间是合同关系，主要根据合同确定双方的权利和义务，故即使物业公司存在不具备资质的瑕疵也并不意味着业主可以拒交物业服务费。原告的前身联航物业公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对合同双方均具有约束力，因此上述协议对于原告与被告均有约束力。被告居住在小区内，确实使用了水电、产生生活垃圾，由此必然产生相应的水电费、生活垃圾处理费及物业费，现原告已经实施了相应时间段内的费用代付代缴行为，被告则负有向原告支付相应费用的义务。关于原告提供物业服务的截止时间，原告主张至2016年9月，并提交4号楼305号房、1403号房业主及6号楼1803号房业主分别于2016年8月25日、2016年9月18日、2016年9月11日交纳物业服务费等费用的《红日江山收款单》予以证实。但原告提交的上述收款单未加盖任何公章，无法确认其真实性，且仅凭个别业主的缴费行为，不足以证明原告确实提供了《前期物业管理服务协议》约定的物业服务。根据原告提交的代交费用票据，最晚一次代交的费用为截止时间为2016年6月初的电费，根据日常生活经验法则，本院推定原告提供物业服务的截止时间为2016年5月底，故原告要求被告支付2013年12月至2016年5月的物业服务费2695.2元（1.00元/月/平方米×89.84平方米×30个月），本院予以支持，2016年6月至9月的物业服务费不予支持。 二、关于是否应支付代收水、电费。原告最后一次代交水费的截止时间为2016年4月，最后一次代交电费的截止时间为2016年6月初，故原告要求被告支付2016年5至6月的代收公摊水费，本院不予支持。2016年4月之前（包含4月）的水费、2016年6月之前（包含6月）的电费，因被告未提交自行交纳上述费用的票据，又未能提供相反或反驳证据否认原告提交的欠费明细表，故被告仍应按原告欠费明细表所列数额交纳上述费用。根据原告提供的欠费明细表，被告应向原告支付的电费为591.2元、水费为14.1元。 三、关于是否应支付违约金及律师费。合同约定业主未按时交纳物业服务费及应分摊的共用水电费的，应向原告支付违约金并承担律师费等费用。首先，原告曾有撤离行为，原告与业主也发生过矛盾，被告有不安抗辩权，被告不按时交纳物业费等费用事出有因，情有可原；其次，原告主张向被告催缴过诉请期间的物业费及公摊共用水、电费，但未举证证明，因本院此前审理的同一小区业主认可原告在2015年4月第一次撤离之前是有张贴缴费数额的，故对于原告主张的2015年4月之后（包含4月）的催缴行为，本院不予采信。原告要求被告支付2015年4月之后（包含4月）欠缴物业服务费及应分摊的共用水、电费的违约金，本院不予支持，2015年4月之前欠缴物业服务费及应分摊的共用水、电费的违约金予以支持。双方约定每逾期一日按欠交金额的千分之三支付违约金过高，本院调整违约金为，以到2015年3月止的欠缴费用总额为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算。2015年3月止的欠缴费用包括物业服务费1437.44元、代收公摊电费68.5元、代收公摊水费11.6元、单元电费分摊82.4元、电梯电费分摊144.1元，共计1744.04元，被告应以1744.04元为基数，自2015年4月至被告付清1744.04元为止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算。对原告关于律师费的请求，因被告在2015年4月之前就有欠缴行为，原告要求被告支付律师费符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告姚建军支付原告广西南宁市和润物业服务有限公司物业服务费2695.2元； 二、被告姚建军支付原告广西南宁市和润物业服务有限公司电费591.2元； 三、被告姚建军支付原告广西南宁市和润物业服务有限公司水费14.1元； 四、被告姚建军支付原告广西南宁市和润物业服务有限公司违约金（违约金计算：以1744.04元为基数，自2015年4月1日至被告付清1744.04元为止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算）； 五、被告姚建军支付原告广西南宁市和润物业服务有限公司律师费1000元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费123元，公告费260元，两项合计383元（原告已预交），由原告广西南宁市和润物业服务有限公司负担80元，被告姚建军负担303元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  陈 涛 人民陪审员  陈 英 二〇一九年四月三十日 书 记 员  唐 敏