河南省卫辉市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0781民初689号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司新乡分公司，住所地：卫辉市孙杏村镇碧桂园小区综合二楼。负责人：李长江。委托诉讼代理人：赵彬彬，男，汉族，1987年5月22日出生，住河南省沁阳市。系该单位职工。委托诉讼代理人：刘园，河南豫龙律师事务所律师。被告：敬文涛，男，回族，1971年8月11日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：马丽敏，女，汉族，1972年8月23日出生，住址同上，系敬文涛妻子。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司新乡分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告敬文涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求本院判令：1、被告向原告支付沿街A区110商铺2018年1月1日至2019年1月31日的物业服务费4742.01元及违约金453.7元；078幢01别墅2018年6月1日至2019年1月31日的物业服务费4432.67元及违约金360.32元。事实与理由：2014年11月1日，新乡市碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《新乡碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对新乡碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、公用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、工期、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2017年12月18日购买新乡碧桂园一期沿街A区001幢110房屋，属于原告的物业服务区域范围，并与原告签订了《新乡碧桂园商铺前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月1日前向原告支付物业服务费364.77元，逾期支付的从逾期之日起每日应按支付物业费的3‰向原告支付违约金。被告于2018年1月1日开始拖欠原告的物业费，至2019年1月31日拖欠的款项已经达4742.01元。违约金2601.2元。原告于2018年9月14日向被告发出《欠费追缴函》，要求被告交纳物业费，被告均拒收，被告至今仍然未能交纳。被告于2016年2月2日购买新乡碧桂园一起棕榈园078幢01房屋，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《新乡碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月1日前向原告支付物业服务费633.23元，逾期支付的从逾期之日起每日按应支付物业服务费的5‰向原告支付违约金，被告于2018年6月1日开始拖欠原告物业服务费，至2019年1月31日拖欠的款项已经达4432.67元。违约金1871.27元。原告于2018年9月14日向被告发出《欠费追缴函》，要求被告交纳物业服务费，被告均拒收，被告至今仍然未能交纳。被告上述欠款行为违反了双方签订的《新乡碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同的约定，请求贵院依法判令被告支付拖欠原告的商铺物业服务费4742.01元，住宅物业服务费4432.37元。同时计付逾期付款的违约金给原告，并判令被告承担本案全部诉讼费用，以维护原告合法权益。被告敬文涛辩称：1、我和原告签订了合同，对于078幢01房屋我之前全额交纳了第一年的物业费，但因为房屋质量问题，致使我无法装修入住，原告也没有没有完全履行合同；2、物业工作人员多次以各种不合理的方式向我催要物业费，我也认真沟通，从未说不交纳物业费，只是因为未入住，我要求物业费按照五折交纳；3、我购买的商铺没有签物业服务合同，没有使用商铺，不知道服务内容，没拿到商铺钥匙，不知道欠原告物业费，我同意交纳物业费，但不同意全额交纳；4、物业服务不规范，我之前交纳的物业费只开具了收据，至今未开具发票；5、物业费价格过高，原告向我催收时，我明确表示要求原告起诉，要求打折交纳，所以我不应该支付违约金。庭审中，原告出具的证据材料有：1、原告与开发商签订的前期物业服务合同一份；2、收楼通知书一份，新乡碧桂园前期物业服务协议一份，新乡碧桂园商铺前期物业服务协议一份；3、广东国鼎律师事务所律师函以及中国邮政EMS快递单国内挂号信函收据，中国邮政信封；4、新乡市委办公室对关于物业不合理收取空置房物业费和车位费的投诉的网络回复信；河南省发展和改革委员会文件豫发改﹝2015﹞157号文件一份。庭审中，被告出示的证据材料有：1、2016年6月26日的物业费收据一份；2、被告与原告物业工作人员的微信聊天记录三页。经庭审调查，本院确认以下法律事实：2016年2月2日，原、被告双方签订《新乡碧桂园前期物业服务协议》一份，协议主要约定：房屋坐落位置为一期棕榈园78幢01，建筑面积253.29平方米；碧桂园物业公司为被告提供约定物业管理服务内容为：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务；2、共用设施设备的维护和管理服务；3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备；4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务；5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；6、公共环境卫生的管理服务；7、交通与车辆停放秩序的管理服务；8、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理；9、装饰装修管理服务；10、社区文化工作的管理服务；11、对本物业相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方、业主及该物业使用人额档案管理服务。物业管理服务费用标准：按房屋建筑面积每月每平方米2.5元；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应交纳物业服务费。物业服务费按月计收，甲方于公历每月5日向乙方交纳当月服务费，逾期交纳的，从应交费用的次月1日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。被告自2018年6月1日至2019年1月31日拖欠的物业费为4432.67元，原告要求被告支付的违约金数额为360.32元。2017年12月18日，双方签订《新乡碧桂园商铺前期物业服务协议》一份，协议主要约定：商铺坐落位置为一期沿街A区110，建筑面积121.59平方米；碧桂园物业公司为被告提供约定物业管理服务内容与上述《新乡碧桂园前期物业服务协议》相同。物业管理服务费用标准：按房屋建筑面积每月每平方米3元；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应交纳物业服务费。物业服务费按月计收，甲方于公历每月1日向乙方交纳当月服务费，逾期交纳的，从应交费用的次月1日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。被告自2018年6月1日至2019年1月31日拖欠的物业费为4742.01元，原告要求被告支付的违约金数额为453.70元。本院认为：双方签订的《新乡碧桂园商铺前期物业服务协议》、《新乡碧桂园前期物业服务协议》系缔约双方的真实意思表示，双方形成物业服务合同关系，双方应依约行使合同权利并恪守合同义务，碧桂园物业公司已经为小区提供了物业服务，被告作为小区业主不能独立于该小区存在，其实际已接受了碧桂园物业公司的物业服务，被告要求打折交纳物业服务费没有法律依据，故对原告要求被告支付2018年6月1日至2019年1月31日的078幢01别墅的物业费4432.67元,2018年1月1日至2019年1月31日的沿街A区110商铺物业服务费4742.01元，合计9174.68元的诉讼请求，本院予以支持。被告称因房屋存在质量问题，致使其无法实际装修入住，且被告曾与原告的工作人员就物业费问题多次沟通并建议走法律途径解决，鉴于此种情况，被告不属于无故不交纳物业费，故对于违约金的诉讼请求，本院不予支持。另对于被告所称的房屋质量问题，因与本案不属同一法律关系，被告可在明确责任主体后另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告敬文涛于本判决生效之日起十日内支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司新乡分公司物业服务费9174.68元；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司新乡分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告敬文涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 员  袁培海二〇一九年五月二十七日代理书记员  周纪玉