福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）榕民终字第4521号 上诉人（原审被告）厦门中牛品牌管理有限公司。 法定代表人陈儒英，总经理。 委托代理人陈武、王兴，福建合立律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）戴永玉，男，1962年7月10日出生，汉族。 被上诉人（原审原告）戴永杰，男，1963年11月24日出生，汉族。 两被上诉人共同委托代理人王接，福建新世通律师事务所律师。 上诉人厦门中牛品牌管理有限公司因与被上诉人戴永玉、戴永杰房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2013）台民初字第2039号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：坐落于福州市台江区洋中街道学军路**群升国际A地块**楼**12店面（即讼争的群升国际A地A312店面）产权为原告戴永玉、戴永杰共有。2012年8月23日，以原告为甲方（出租方），以被告厦门中牛品牌管理有限公司为乙方（承租方），双方签订一份《租赁合同》，约定：甲方将上述店面出租乙方，房屋用途为厦门中牛品牌管理有限公司速食连锁专卖店（以工商局注册为准）；租赁期限自2012年9月15日至2015年9月14日；2012年9月15日至2013年9月14日月租金6000元，2013年9月15日至2014年9月14日月租金为6300元，2014年9月15日至2015年9月14日月租金为6800元；租金按季度支付，由乙方应付租金当季的第一个月的20日前交付给甲方，乙方应按时将租金存入甲方指定的银行账户（开户行：中国建设银行福州市广安支行会计结算部、户名：戴永杰、账号：×××2035）；甲方收取乙方押金6000元并开具押金收条，押金不计利息，在返还房屋当日，经甲方验收认可并相互结清水、电、煤气及物业等相关费用后，甲方应将剩余押金退还乙方。该合同第十一条违约责任约定：1、甲乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方支付三个月租金等额的违约金，支付的违约金低于守约方实际损失的，还应赔偿守约方实际损失与违约金的差额部分：甲方无权出租该房屋或房屋产权人与第三人发生纠纷、诉讼，致使乙方无法正常使用该房屋的，视为甲方违约，由甲方负责赔偿乙方的损失；甲方交付的房屋存在缺陷并危及乙方安全的；乙方使用不当或不合理使用，致使房屋主体结构损坏的；乙方利用该房屋进行违法活动的。2、在租赁期间，一方无故解除本合同的，应提前一个月告知对方并向对方支付三个月租金等额的违约金，支付的违约金低于对方实际损失的，还应赔偿对方实际损失与违约金的差额部分。该合同落款处甲方有原告戴永玉、戴永杰签名并按捺手印，乙方有被告厦门中牛品牌管理有限公司法定代表人陈儒英签名捺印并加盖“厦门中牛品牌管理有限公司”公章。上述合同签订后，被告向原告支付了押金6000元，原告将店面交付给被告使用。2012年9月17日，被告通过银行转账的方式向原告支付了第一季度的租金18000元。2012年11月10日，原被告双方又签订了第二份《租赁合同》，该合同约定原告将上述店面出租给被告使用，房屋用途为餐饮经营，租赁期限自2012年11月10日至2015年11月9日，房屋月租金为2000元，押金为2000元，其余条款与2012年8月23日签订的第一份《租赁合同》相同。该合同落款处甲方有原告戴永玉、戴永杰签名并按捺手印，乙方有被告法定代表人陈儒英的签名并按捺手印。2012年12月31日，原告戴永玉、戴永杰与被告厦门中牛品牌管理有限公司签订一份《补充协议》，其中载明：“此协议（2012年11月10日签订的租赁合同，月租金为2000元）作为乙方注册及办理相关证件使用，不具有法律效力，甲乙双方仍按原协议（2012年8月23日签订的租赁合同）执行”。该协议落款处甲方有原告戴永玉、戴永杰签名并按捺手印，乙方有被告法定代表人陈儒英的签名并按捺手印，同时加盖“厦门中牛品牌管理有限公司合同专用章”。此后，原告两次发函催讨租金并要求解除合同，被告均未予回复，原告遂诉至原审法院，提出上述诉讼请求。 原审法院认为：从本案租赁合同的约定情况来看，原被告双方于2012年12月31日签订的《补充协议》已经明确约定：2012年11月10日签订的《租赁合同》（月租金为2000元）作为被告注册办理相关证件使用，不具有法律效力，双方仍按2012年8月23日签订的《租赁合同》执行。该《补充协议》是原被告双方针对讼争店面的租赁事宜最终达成的合意。按照2012年8月23日签订的《租赁合同》（即第一份《租赁合同》）约定来确定原被告之间的权利义务是原被告双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应依约履行。从租赁合同的履行情况来看，原被告事实上亦是按照第一份《租赁合同》的约定，履行了交付租赁物和支付押金、租金的义务。被告已通过法定代表人签字并加盖公司合同专用章的方式确认了《补充协议》约定的内容，且该内容不违反法律法规的强制性规定，现其又以该协议规避法律为由，主张《补充协议》无效，于法无据，原审法院不予采纳。诉讼中，被告未举证证明讼争店面不能用于开设餐饮店面，也未举证证明原告存在隐瞒事实恶意签订第一份《租赁合同》的情形，故被告以讼争的店面不能用于经营餐饮店及双方于2012年11月10日签订的《租赁合同》经过工商备案为由，要求按照该合同的约定履行义务，没有法律和事实依据，原审法院亦不予采纳。被告厦门中牛品牌管理有限公司接收了讼争店面后，自2012年12月15日至今未再支付租金，经原告发函催告，在合理期限内仍未予缴纳，已构成根本违约，原告依法有权单方面解除租赁合同。原告诉请确认原被告双方的《租赁合同》于2013年6月18日（被告收到其发出的第二份律师函之日）解除，具有法律和事实依据，原审法院予以支持。诉讼中，原被告双方均确认原告于2013年7月13日自行收回了讼争店面，故原被告双方的租赁合同关系至此终止。原告诉请被告支付租金至2013年6月14日止，原审法院予以支持。因此被告应向原告支付自2012年12月15日起至2013年6月14日止的房屋租金36000元（6000元／月×6个月）。由于逾期缴纳租金并不是原被告双方约定的“违约方应向守约方支付三个月租金等额的违约金”的情形，且原告已经自行收回了讼争店面，故原审法院对于原告提出的要求被告支付违约金18000元的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第二款的规定，判决：一、原告戴永玉、戴永杰与被告厦门中牛品牌管理有限公司于2012年8月23日就福州市台江区洋中街道学军路1号群升国际A地块4#楼1层12店面（即讼争的群升国际A地A312店面）所签订的《租赁合同》于2013年6月18日解除。二、被告厦门中牛品牌管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告戴永玉、戴永杰支付自2012年12月15日起至2013年6月14日止的店面租金人民币36000元。三、驳回原告戴永玉、戴永杰的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费575元，由原告戴永玉、戴永杰负担159元，由被告厦门中牛品牌管理有限公司负担416元。 原审宣判后，原审被告厦门中牛品牌管理有限公司不服，向本院提起上诉。 上诉人厦门中牛品牌管理有限公司上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误。1、2012年12月31日签订的《补充协议》的目的在于规避国家税收，属于以合法形式掩盖非法目的，依法应当认定为无效，而原审法院认定“《补充协议》未违反法律法规的强制性规定，合法有效”显然错误。其次，上诉人是在支付完押金、租金以后才签订的第二份月租金为2000元的《租赁合同》，故而不可能在第二份《租赁合同》签订之前就能按照还未成立的第二份《租赁合同》来履行义务，而之前支付的押金、租金在第二份《租赁合同》签订后应自动转为第二份《租赁合同》的租金，折算后上诉人并未欠缴租金，不存在违约。被上诉人在与上诉人签订两份合同的过程中，故意隐瞒诉争房屋不能用于餐饮的事实，已经违反了国家的相关法律规定。2、原审法院错误分配举证责任，并因此认定上诉人违约属于认定事实不清。根据《合同法》第二百一十六条以及《民事诉讼证据规定》第五条第二款之规定，本案讼争店面在合同订立时以及在合同履行期间是否具备开设餐饮店的条件应由负有该义务的出租人即被上诉人进行举证。即便双方按照第一份《租赁合同》履行，也因被上诉人交付的房屋不能用于开设餐饮店而导致被上诉人违约。综上，本案起于被上诉人交付的讼争店面不能用于约定的用途，导致双方签订了第二份《租赁合同》，而上诉人在被上诉人先行违约的情况下仍然积极努力促成合同的履行，但被上诉人不仅单方要求解除合同，强行撬开店面门锁并换锁，导致上诉人无法使用讼争房屋造成严重损失，而且还滥用诉权。故上诉人提起上诉，请求：1、撤销福建省福州市台江区人民法院（2013）台民初字第2039号民事判决第一、二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。审理中，上诉人当庭要求改判确认两份合同无效。 被上诉人戴永玉、戴永杰答辩称：被上诉人要求改判确认两份合同无效系变更诉讼请求已经超出期限，其应该在一审中提出，或另案提出。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有任何法律依据。1、上诉人缴纳的租金和押金均是履行双方所签订的第一份合同，该合同是双方真实意思的表示，依法成立生效。2、第二份租赁合同仅仅是作为上诉人注册和办理相关证件使用的，对双方不具有法律效力。3、《补充协议》对第二份合同的用途进行了明确，也说明了第二份合同是用于规避国家税收的，是无效的。4、上诉人主张该房屋用于餐饮，应当就此承担举证责任。上诉人的工商营业执照表明其经营范围不含餐饮。第一份《租赁合同》约定上诉人租赁房屋是用于经营速食连锁，并非用于经营餐饮。综上，请求法庭驳回上诉人的上诉请求。 经审理查明，双方当事人在原审诉讼过程中提供的证据已随原审案卷移送本院。 在二审审理过程中，上诉人向本院提交如下证据： 1、2012年6月8日福州市人大常委会颁布的《福州市环境保护条例》（打印件），证明涉案店面违反了福州市关于此类房屋不能用于餐饮的规定。 经质证，两被上诉人对该证据的真实性有异议，主张没有相关部门的盖章；即使真实，根据相关法律规定，只有违反法律、行政法规的合同无效，该文件是由福州市人大常委会颁布，不能据此否认合同效力，且《福州市环境保护条例》规定的是在居民区内（包括居民住宅楼下商场、杂物间、车库等）不得新建、改建产生环境污染的饮食及其他项目，上诉人未举证证明涉案房屋是属于居民区或商业区，与本案没有关联性。 2、《缺件告知单》、《个体工商户字号名称预先核准通知书》，证明被上诉人交付的店面不符合约定，无法办理卫生证（餐饮服务许可证）。 经质证，两被上诉人对形式真实性无异议，对关联性有异议，认为本案的主体是厦门中牛品牌管理有限公司而不是台江区中牛速食餐厅，同时第一份合同中已明确约定店面应作为厦门中牛品牌管理有限公司品牌管理使用，无法达到上诉人的证明对象。 3、2014年3月12日《台江区卫生局缺件告知单》，证明被上诉人交付的房屋不符合约定的用途，无法办理餐饮服务许可证。 两被上诉人未就此发表质证意见。 经审查，本院对证据1的真实性予以确认，证明目的结合全案综合分析。证据2、3，无法体现与本案讼争房产的关联性，即使如上诉人所述系讼争房产，亦非在实际办理相关手续过程中形成，无法达到上诉人的证明目的，故本院不予确认。 根据本案现有证据，本院确认原审认定的事实清楚。 本院认为，综合上诉人与两被上诉人之间签订的三份协议，2012年8月23日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示。该合同约定的房屋用途为“厦门中牛品牌管理有限公司速食连锁专卖店（以工商局注册为准）”，不能得出上诉人租赁房屋的具体经营范围属于《福州市环境保护条例》所规制的“产生环境污染的饮食”项目从而无法实现合同目的的结论；且《福州市环境保护条例》颁布于该《租赁合同》签订之前，上诉人应当了解其准备经营项目的相关规定，不能将其自身经营责任归咎于两被上诉人，亦不能据此否认合同的效力。综上，2012年8月23日签订的《租赁合同》未违反法律法规规定，合法有效，上诉人应当按照该《租赁合同》约定支付租金。上诉人在租赁期间内实际占用涉案房屋却未能按约支付租金，显属违约，原审判决确认解除双方的《租赁合同》并由上诉人支付租金符合本案事实，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉人厦门中牛品牌管理有限公司的上诉，维持原判。 本案原审案件受理费按照原审判决确定的负担；二审案件受理费人民币1150元由上诉人厦门中牛品牌管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吴一萍 审 判 员  郑克华 代理审判员  缪 羽 二〇一四年三月二十六日 书 记 员  黄 婷