宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初2369号原告：宁夏宁馨祥物业服务有限公司，统一社会信用代码×××，住所地位于宁夏回族自治区银川市。法定代表人：刘建文，系宁夏宁馨祥物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：张雯，蒙艳，宁夏天器律师事务所律师。被告：王洪清，男，汉族，1982年12月6日出生，福建省寿宁县人，初中文化,个体户,现住福建省寿宁县。委托诉讼代理人：胡海云，宁夏瀛智律师事务所律师。原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司与被告王洪清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，于2019年5月6日适用简易程序公开开庭进行审理，原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司的委托诉讼代理人张雯、蒙娟、被告王洪清的委托诉讼代理人胡海云均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告王洪清向原告返还位于贺兰县观澜国际11#7-8-9营业房三套；2.判令被告王洪清向原告支付租金164269元、物业费20732元，自逾期之日起至实际付款之日止的违约金（暂计算至2019年3月31日为41855元）共计226856元；3.本案的诉讼费用、保全费、公告费由被告承担。事实和理由：2015年12月14日，原告与被告签署《房屋租赁合同》三份，由被告承租原告位于贺兰县观澜国际11#7-8-9营业房三套，主要用于经营超市，租赁期限为三年即从2016年3月1日至2019年2月28日，租金第一年142495元，租金第二年158385元，第三年为164269元。支付方式为从第二年起提前一个月，即每年2月1日一次性支付下年度全年租金；物业服务费2.8元/M/月收取，地下1.4元/M/月也于每年2月1日之前交清下一年度的物业费。合同签订后，被告欠付房租及物业费，故原告向贺兰县人民法院提起诉讼，法院判决被告支付2017年租金138385元、物业费19138元、违约金27677元。现租赁期限届满，经原告多次催要无果，为了保护原告合法权益不受侵害，特提起诉讼，请依法判如所请。被告王洪清辩称：1.涉案房屋租赁期限已到合同已经终止且由案外人张昊实际使用，原告可以自行收回房屋；2.本案案由为房屋租赁合同纠纷，物业费应属于物业服务合同所产生的纠纷，不应当在本案中予以审理；3.关于违约金双方签订了合同约定每年2月1日一次性支付下一年度租金即原告在2018年2月1日后就可以起诉要求被告支付涉案租金，但原告推迟一年后起诉，对于违约损失的扩大具有过错且违约金过高，依法应当予以减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据一中的授权委托书原件一份、房屋租赁合同原件三份、公司变更通知书复印件一份，证据二中的观澜国际物业服务协议原件一份、证据三中的（2017）宁0122民初6437号民事判决书原件一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的证据二中的11张照片，可以证实原告履行了物业服务职责，本院予以采信。证据四中的催收函，签收人并非王洪清本人，且其催收租金系2018年2与28日之前欠付租金，无法达到原告欲证明事实，该证据结合（2017）宁0122民初6437号民事判决书记载内容恰恰印证了被告王洪清自2016年9月1日至2018年2月28日期间的租金都未按时交纳的事实。被告王洪清未向法庭提交反驳原告诉讼主张的证据。本院经审理认定事实如下：宁夏海利达物业服务有限公司于2018年7月18日变更名称为宁夏宁馨祥物业服务有限公司。2015年12月14日，宁夏海利达物业服务有限公司与被告王洪清签订三份《房屋租赁合同》，约定由被告王洪清承租原告位于观澜国际11#-7-8-9营业房，主要用于经营超市，租赁期限为三年即从2016年3月1日至2019年2月28日，第一年租金（三套营业房共计）142495元，第二年租金（三套营业房共计）158385元，第三年租金（三套营业房共计）164269元，支付方式为从第二年起提前一个月，即每年2月1日一次性支付下一年度全年租金；物业服务费地上按照2.8元/㎡/月收取，地下1.4元/㎡/月也于每年2月1日之前交清下一年度的物业费。合同中还对双方的权利义务及违约责任等作出明确约定。合同签订后被告王洪清支付了第一年的物业费19138元及房屋租金94998元， 2016年11月被告王洪清又将观澜国际11#-7-8-9营业房转租给案外人张昊，案外人张昊陆续付清2015至2016年度的租金。2017年3月1日至2018年2月28日期间租金153385元，案外人张昊支付了15000元，剩余租金及物业费未付清。2017年12月6日宁夏海利达物业服务有限公司将王洪清、案外人张昊诉至本院，本院依法审理后于2018年4月12日作出（2017）宁0122民初6437号民事判决书，判决被告王洪清支付宁夏海利达物业服务有限公司租金138385元、物业费19138元、违约金27677元，共计185200元。判决生效后被告王洪清于2018年7月27日起诉案外人张昊支付租金138385元、物业费19138元、违约金损失27677元、公告费、诉讼费损失4604元，合计189804元。本院依法审理后于2018年9月13日作出（2018）宁0122民初4579号民事判决书，判决张昊支付王洪清租金138385元、物业费19138元，合计157523元。后张昊不服判决结果上诉至银川市中级人民法院，银川市中级人民法院于2018年12月19日作出（2018）宁01民终3572号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年4月11日原告再次将被告诉至本院，请求被告支付2018年3月1日至2019年2月28日期间租金164269元、2018年3月1日至2019年3月31日物业费20732元、截止2019年3月31日期间违约金41855元。另查明：涉案的贺兰县观澜国际11-7、11-8、11-9号营业房系案外人宁夏海利达房地产开发有限公司开发，其于2015年7月3日委托授权宁夏海利达物业服务有限公司对涉案房屋进行出租、签订合同、收取租金。宁夏海利达物业服务有限公司于2018年7月18日变更名称为宁夏宁馨祥物业服务有限公司。本院认为，本案中涉案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应受法律保护。原告按照约定将租赁物交付被告王洪清使用，被告王洪清应当按照约定支付租金，双方之间的租赁关系以及自行转租案外人张昊使用的情况（2017）宁0122民初6437号民事判决书及（2018）宁0122民初4579号民事判决书已经予以确认，现被告王洪清与原告签订租赁合同，其未支付租金的行为已构成违约，原告要求被告王洪清支付租金164269元的诉讼请求成立，本院依法予以支持；因被告王洪清未按时支付租赁房屋的物业管理费用，且原告为租赁房屋提供物业服务，现原告要求被告支付物业费20732元的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。对于原告诉求被告返还观澜国际11-7、11-8、11-9号三套营业房的请求，因双方合同期限届满，被告既无继续承租意愿也未按照约定重新签订租赁合同，因此被告应当将租赁房屋返还原告，对该项诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告王洪清支付违约金41855的诉讼请求，原告当庭陈述其依据双方签订的租赁合同中第十条违约责任B乙方违约责任中的第四条计算，该约定明显超过原告欲收取租金之实际损失，且原告明知涉案营业房由案外人张昊转租使用，在租赁合同期满且案外人锁门不对外经营情况下亦未主动收回房屋或及时通过诉讼减少损失，因此对原告诉求的逾期交房违约金酌情按照10%予以计算应为16427元（164269×10% 四舍五入、保留整数），对该违约金本院予以支持，超出部分不予支持。上述违约金损失足以弥补原告的实际损失，因此对于原告主张违约金付至实际付款之日止的请求本院不予支持。被告王洪清抗辩虽然双方签订的租赁合同中涉及物业费内容，但双方形成物业服务合同关系是由于双方另行签订了物业服务合同，本案为房屋租赁合同纠纷，因此物业费不应当在本案中予以处理，应当驳回原告对于物业费部分诉讼请求的意见，本院不予采纳，因为涉案纠纷系房屋租赁合同引发，房屋租赁合同应为主合同，物业服务合同系从合同关系，因此本案中原告将租赁费、物业费一并主张并不违反相关法律法规规定。被告王洪清抗辩涉案合同期限届满后合同已经终止，原告亦可作为房屋使用权人行使收回房屋的权利，原告怠于行使相关权利致使损失产生并扩大，应当承担相应的责任，而且原告主张的违约金系涉案房屋租金三倍，主张过高，即使被告应承担违约金，该违约金数额也应当予以调整，应当以不超过租金的30%为宜的意见，根据双方合同约定涉案房屋欠交各项费用达壹仟元以上原告有权终止合同、收回房屋并按照合同总租金20%主张违约金。原告自2017年12月6日起诉王洪清支付2017年3月1日至2018年2月28日期间租金、物业费、违约金时就已经知晓涉案房屋由王洪清转租给案外人张昊占有使用，王洪清并未实际占有使用涉案营业房， 原告依据合同向被告王洪清主张涉案营业房租金等费用应按照合同约定在2018年2月1日前或通知或催收或采取法律途径予以处理，以期减少损失，庭审中查明原告既未通知亦未催收、更没有及时采取其他方式追索欠付费用，且庭审中原告自认涉案房屋张昊已不再继续经营超市，涉案房屋处于锁门状态，因此原告对于涉案房屋怠于行使其权利义务，造成损失扩大，因此其应当对其扩大损失部分承担相应责任。综上本院对该意见予以采纳。被告抗辩交纳5000元押金应予以抵顶，但未能提交相关证据予以证实，本院限期原告公司核实，原告就5000元押金书面回复本院因财务人员变更，无法确认是否交纳，因此对于5000元押金本院不做处理。综上依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告王洪清于本判决生效后十日内将贺兰县观澜国际11-7、11-8、11-9号营业房交还原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司；二、被告王洪清于本判决生效之日起十五日内支付原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司租金164269元、物业费20732元、违约金16427元，共计201428元；三、驳回原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2351元（已减半收取），由原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司负担264元，被告王洪清负担2087元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审  判  员   李 瑞二〇一九年五月二十日法 官 助 理   冯柯娜书  记  员   李昊轩附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。