广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛南法民三初字第635号原告佛山市南海红彤物业投资发展有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人陈美卿，任总经理。委托代理人黄慧湾，系广东南岭律师事务所律师。委托代理人杨莉，系广东南岭律师事务所律师。被告彭学良，男委托代理人沈少林，系广东君之杰律师事务所律师。原告佛山市南海红彤物业投资发展有限公司诉被告彭学良租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月5日受理后，依法由审判员周桂颜独任审判，并于2013年9月5日、10月10日、10月23日、12月13日、2014年1月27日公开开庭进行了审理。五次开庭，原告的委托代理人黄慧湾、被告的委托代理人沈少林均到庭参加诉讼。原告的委托代理人杨莉到庭参加第二、三次庭审。诉讼期间，本院依法向行政部门征询意见；诉讼中，双方当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议；上述期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告诉称，2011年6月9日，原告佛山市南海红彤物业投资发展有限公司与被告彭学良签订一份《合同》，约定原告向被告出租位于佛山市南海仓库约1100平方米，租赁期从2011年7月9日至2014年7月8日止共计3年，租金为每月26000元。合同对水电费、线损费、垃圾费和水电增容费等费用均作明确约定。合同签订后，原告依约交付租赁物。被告自2012年6月起恶意拖欠租金及相关费用，原告多次催缴仍拒绝支付。至租赁期届满，被告仍欠租金及相关费用。原告认为，原、被告之间签订的《合同》真实有效，双方均应切实履行。被告承租后未能支付租金及相关费用的行为明显构成违约，并严重损害了原告的合法权益。为此，原告依法提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2011年6月9日签订的《合同》；2、被告向原告支付2012年7月10日至2013年7月9日（共12个月）的租金312000元、垃圾费2400元、水电增容费3600元，2012年6月1日至2012年8月31日的电费75555元、水费9362.28元，及滞纳金（以每期拖欠的租金、垃圾费、水电增容费合共26500元为本金，从2012年7月6日、8月6日、9月6日…起计至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计付滞纳金）。诉讼中，原告增加诉讼请求：被告支付2012年6月租金26000元、垃圾费200元、水电增容费300元、2012年5月份电费17146.5元、2012年5月水费2341.52元。被告辩称，一、涉讼租赁合同实际上在2012年6月中旬就已经终止履行。2012年6月13日被告就搬离所租赁的仓库，此后，该仓库一直处于原告管理和掌控之下。被告原计划租赁原告仓库三年，经营铝型材小规模氧化加工业务，后因以下原因，迫使被告不得不终止了和原告的租赁合同。被告当时从事的生产经营项目因对经营场所的环保要求较高，营业执照一直办不下来。2012年4至5月间，南海区狮山镇工商局例行进行年度营业执照检查时两度前往涉讼租赁场所查验被告经营执照，发现被告尚无办妥经营执照，第一次要求被告搬厂停业。第二次查封了租赁场所的配电箱。之后，虽然原告企业负责人邝桐景让门卫揭去封条，把电箱开关打开让租赁库房继续通电，但被告还是觉得欠妥。2012年5月中旬，被告向原告正式提出退租，原告答复说不租可以，定金不退。按照原告出具的合同第五条附注约定，“如遇行政部门检查，乙方缴清所使用水电费用及租金，交还给甲方，经甲方验收合格后，即退还定金给乙方”，但原告不答应退定金。被告因为营业执照未办下来，如继续经营，将面临被工商行政部门处罚。于是决定先退租歇业。2012年6月13日下午，被告先后请了两辆汽车撤厂，把物品搬出了涉讼租赁仓库。2012年6月13日，被告搬厂之后，原告和被告未再有任何联系，直到被告接到涉讼起诉书。这期间，原告既没有向被告催租也没有催水电费，因为被告临走时，被原告扣押了定金78000元。原告在双方合同终止一年之后起诉要求解除合同，还要求被告支付租金、水电等费用有违商业道德，且缺失法律依据。二、2012年6月13日，被告已搬离涉讼仓库，原告扣押了被告78000元定金，双方的租赁合同实际上已经终止。2012年7月10日至2013年7月9日期间，被告并未使用原告的租赁仓库，也没有使用水电，原告要求被告支付租赁水电费等费用没有法律依据。被告已支付2012年6月份的租金、垃圾费、水电增容费，水电费交至2012年5月31日。诉讼中，原告提供下列证据：1、企业法人营业执照（副本）（1份，原件），用以证明原告的诉讼主体资格。2、彭学良身份证（1份，复印件），用以证明被告的诉讼主体资格。3、（2008）南法执字第4428-5号执行裁定书（1份，原件）；4、房屋所有权证（1份，复印件）；5、陈美卿于2013年7月31日出具的证明（1份，原件）；6、房地产估价报告（1份，原件）。证据3-6，用以证明陈美卿于2010年9月15日通过司法拍卖购得涉讼厂房，并委托原告对上述厂房进行管理和使用。7、合同（1份，原件），用以证明原、被告签订合同，约定原告向被告出租涉讼厂房，租赁期为三年，合同对租金、水电费、管理费均作了明确约定。8、广东省地方税收通用发票（电子）发票联（垃圾处理费）（1份，原件）、广东省地方税收通用发票（电子）发票联（电房设备托管维护费）（1份，复印件），用以证明原告向市政管理处代缴垃圾处理费、电房设备托管维护费等。9、普通活期明细帐查询结果（1份，打印件，加盖广东南海农村商业银行股份有限公司大沥城南分理处业务专用章），用以证明被告只支付2012年4、5月的租金、水电费、增容费、垃圾费，并未缴纳2012年6月之后的租金、水电费、增容费、垃圾费。10、集体土地建设用地权属登记卡及附图（各1份，复印件，加盖佛山市南海区土地档案馆复印专用章），用以证明涉讼租赁物对应的坐标情况。11、水电费发票联（10份、复印件），证明原告所缴纳的水电费，其中部分是代被告垫付水电费。12、固定资产-房屋建筑物清查评估明细表（1份、复印件），证明16栋建筑物的详细登记信息。13、房屋所有权证（1份，复印件）。经质证、辩证，被告对原告出示的证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为该房产证是裕某陶瓷厂，而涉讼租赁仓库是“骏某陶瓷厂”。对证据4的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为涉讼房产是裕某陶瓷厂，面积2640平方米，与涉讼租赁物1100平方米无关。对证据5的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为裕某陶瓷厂是陈美卿拍卖取得，但涉讼的房产不是裕某陶瓷厂。对证据6的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为评估的是2640平方米的裕华陶瓷厂，该房产不是涉讼的租赁场所。对证据7的真实性无异议，认为合同第一款非常明确双方租赁的标的是骏某陶瓷厂内1100平方米的仓库，不是裕某陶瓷厂内的2640平方米的仓库。对证据8的真实性无异议，但认为该票据是原告需要交纳的垃圾费、电房设备托管维护费，而不是被告需要交纳的垃圾费、电房设备托管维护费，被告于2012年6月13日就搬走了涉讼租赁场地，且付款方也是原告。原告拍卖的标的物16幢有房产证的，还有很多建筑是非法建筑。对证据9的真实性无异议，对证明内容不予确认，被告已经缴纳2012年6月之后的租金、水电费、增容费、垃圾费。对证据10的真实性无异议，但认为是土地的状况，图上没有标识建筑物。对证据11的真实性无异议，2012年7月26日以后每月的电费比之前的明显少，可证明被告2012年6月搬离涉讼厂房，2012年7月没有用电。对证据12的真实性无异议，涉讼租赁物不在16栋建筑物中，可以证明涉讼房产不是合法的房产。对证据13的真实性无法确认，该证据显示面积为1089平方米，但法院出示的证据3复函所述面积为1100平方米，面积不符，且该证据为复印件，故不能确认其真实性。请求法院要求其提供原件，如不能提供原件，请求法院驳回其诉讼请求。该证据所示的房屋四至与勘察现场的四至不一致，涉讼房屋的东西是厂房，北面是路，南面是墙，该证据所示不一致。且涉讼房屋的面积、地点与该证据不一致，涉讼房屋宽21.6米，长30.6米，面积只有700平方米，其中174平方米的地方是两层建筑，其余是棚区，而证据12房产证只有一层，故涉讼房屋与证据13房产证内容不一致。涉讼房屋平面示意图被告已于2013年9月9日提交，与该房产证不一致。诉讼中，被告提供下列证据：1、2011年6月9日的收据（1份，原件），用以证明原告收取被告承租骏某陶瓷厂的订金后一直未退回。2、照片（8张，打印件），用以证明租赁物大门及大门旁的门房，租赁物有两个门及仓库的状况。3、卫星图（2张，复印件），证明房屋所有权证描述的仓库并非涉讼租赁场地。4、租赁场地内景照片（4张，复印件），证明涉讼场地大部分是临时搭建的棚屋。其中约60米的间隔是原告所建。5、示意图（1份，复印件），证明临时搭建棚屋的面积占涉讼租赁场地四分之三的面积。经质证、辩证，原告对被告出示的证据1的真实性无异议。对证据2中的第五张照片的真实性无异议，该照片反映出的情况是陈美卿于2010年购买涉讼厂房，至今才三年，墙壁及地板已老旧，不是原告违法搭建，原告是按原状出租给被告的。对其他照片的真实性无异议。对证据3-5的真实性有异议，原告的证明内容有待法院调查核实。经被告申请，证人陈某某出庭陈述证言：我是货车司机。2012年6月13日，我帮彭学良从松岗石碣的陶瓷厂搬台櫈、床铺及机械设备等到松岗石碣的另一个工厂内，大概搬到晚上八、九点，共运了七、八车，车费大概800元。该日厂房内的物品基本已搬空。证人胡某某陈述证言：2012年4、5月份，工商环保查涉讼厂房没有办理环保证。2012年6月13日，我帮彭学良的石碣陶瓷厂内的物品搬到离原厂房约定一、二公里的另外一个厂房，彭学良租涉讼厂房是经营灿某氧化厂，我是该厂的生产厂长。灿某氧化厂有无办理工商登记不清楚。该日厂内的物品基本已搬空。经质证、辩证，原告对陈达卿、胡建军证人证言的真实性不确认，不能提供其与被告之间的劳动关系的证明，他们的职业无法确认。不确认2012年6月13日搬厂房，因被告没有将厂房交还给原告。据被告提供的照片所反映，涉讼厂房已经清空。被告对上述证人证言的真实性无异议，负责运车的是两个司机，另一个司机是姓朱，且厂长是陶瓷厂的。为查清本案事实，本院依法出示如下材料：1、现场勘察笔录（时间：2013年10月16日下午，1份）；2、照片（8份）；3、佛山市南海区国土城建和水务局关于广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南民三初字第635、655-1号查询函的复函（1份）；4、南建设函（2014）3号佛山市南海区国土城建和水务局关于广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南民三初字第635、655-1号查询函的复函（1份）；5、答复编号2013576佛山市南海区国土城建和水务局关于广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南民三初字第635、655-1号调查函的复函（1份）。经质证、辩证，原告对本院调取的材料1的真实性无异议，但对国土部门在笔录中的答复有异议。原告是从南海人民法院公开拍卖取得的涉讼厂房及对应的土地，是合法途径取得，国土部门答复租赁物不在土地证的红线范围内。原告需要再次核实，并在7日内向法院补充提供16份房产证复印件。对证据2的真实性无异议，确认严红彬与原告代理人共同指认的建筑物为涉讼租赁物，但原告需再次核实是否加建改建情形。对照片反映的水电表读数无异议。对材料3的真实性无异议，认为涉讼房产已取得合法有效的权属证书，因此原被告签订的厂房租赁合同是合法有效的。被告拒付欠付租金等费用已属违约，原告可没收其保证金。对材料4的真实性无异议，对关联性有异议，该复函与房产部门出具的复函的证明内容是矛盾的，如没有土地登记信息则不能办理房产证。厂区的发展存在历史遗留问题，以往的作法有可能是未办理房产证。对材料5的真实性无异议，有部分有房产证无异议，涉讼的厂区有两层的，二层的应该也有房产证的。与现状改变较多该内容原告不确认，原告购买涉讼房屋后没有对原状进行改变。被告对本院调取的材料1、2的真实性无异议。涉讼场所是无证的，原告提供的房产证跟涉讼租赁物毫无关联，没有任何证据证明涉讼租赁物是合法建筑物。原告所述的从法院拍卖到的土地及建筑物原告是按现状接收与事实不符，原告拍卖的是南法执字4428-5号裁定书的裁定项目，即16个集体土地使用权上的建筑物，而非原告所述的现状接收。根据证据规则，原告应举证证明涉讼租赁物是合法的，原告提供的房产证已经证实证载建筑物非涉诉租赁物，原告应承担举证不能的法律后果。经多次开庭，原告的陈述是虚假的，请求法院据实作出判决。对材料3的真实性无异议，对内容有异议，因为被告至今没有见到函件中所提及的房产证，本案审理过程中原告所出示的房产证，从未提及房产证是涉讼房屋的房产证，故对内容不认可，被告需向国土局核查。国土部门所提及房产证的来源被告不清楚，需核查。原告所述的房产证被告也不清楚。对证据4无异议。对证据5的真实性无异议，但对函件的内容有异议，该函复认定的涉讼厂房对应的房产证的面积是420平方米，而本案涉讼厂房的面积是1100平方米，显然不是对应的。经审查，原告提供的证据1-12及被告提供的证据1、2，相对方对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据13为复印件，未能提供原件核对，被告对此不确认，本院对其证明效力不予确认。被告提供的证据3-5为复印件，未能提供原件核对，本院对其证明效力不予确认。对于证人证言，本院结合本案的具体情况进行综合认定。本院依法调取的证据1-5，双方当事人对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。经审理查明：2010年9月15日，经本院（2008）南法执字第4428-5号执行裁定书裁定位于佛山市南海区陶瓷厂的集体土地使用权及地上建筑物16幢的所有权及相应的其他权利归买受人陈美卿所有。2013年7月31日，陈美卿出具一份《证明》，证实其本人于2010年9月15日通过佛山拍卖行买得位于佛山市南海陶瓷厂的集体土地使用权及地上建筑物16幢，委托原告对上述厂房管理、使用和收益。2011年6月9日，原告佛山市南海红彤物业投资发展有限公司（甲方）与被告彭学良（乙方）签订一份《合同》，约定被告承租位于佛山市南海仓库约1100平方米（含公摊）。租赁期限为三年，即从2011年7月9日起至2014年7月8日止。乙方向甲方交纳78000元作为定金，期满乙方凭定金收据向甲方退还定金。租金为每月26000元，每月五号前采用银行转帐方式收取当月租金。租赁期间，乙方不能按时缴交租金、水、电费或其合计之总和金额超过定金，则乙方必须增加定金数额，否则甲方有权对乙方采取断水、断电处理，收取超出约定交租时间每天3%的滞纳金，并有权单方面解除协议，收回所出租的仓库，定金及仓库内属于乙方的物品、设备，无论多少，全部用作抵偿由于乙方违约而给甲方造成的损失，不足以抵偿的甲方有权继续追讨。每月乙方必须缴交其应付的水费、电费、水电增容费300元及垃圾费200元等［（基本水价、电价）×1.15的线损费，基本价的增减，按供水、供电部门在此基础上作相应的调整］。甲方必须保证所出租之仓库来源合法、双方所需缴的一切税费等均由乙方负责支付和承担（包括租赁、土地使用、物业、房产等税费）。如遇行政管理部门检查，乙方缴清所使用水、电之费用及租金，交还给甲方；经甲方验收合格后，即退还定金。双方同时约定转租、厂房改建等。同日，被告向原告支付定金78000元。2012年4月16日，被告向原告支付2012年4月份的租金、垃圾费、水电增容费及2012年3月份的水电费合共46010元。2012年5月15日，被告向原告支付2012年5月份的租金、垃圾费、水电增容费及2012年4月份的水电费合共45988元。原告已支付涉讼租赁场地至2012年10月8日的水电费。2013年8月5日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，双方确认：租金支付周期为每月9日至次月8日，租金按照先交费后使用原则，水电费按先使用后交费原则，每月5日支付每月9日至次月8日的租金。每月电费计算方法为电费单价1元／度×（本月电表读数-上月电表读数）×30倍×1.15倍线损费；每月水费计算方法为水费单价3.3元／吨×（本月电表读数-上月电表读数）×1.15倍线损费。诉讼中，原告自认于2012年9月份收回涉讼厂房。原告主张涉讼租赁物所用水电对应的电表读数为2012年4月4544度、5月份为5041度，6月份为5630度、7月份为6221度，8月份为6752度；水表读数为2012年4月为6160吨、5月份为6777吨、6月份为7407吨、7月份为8101吨、8月份为9307吨。被告确认涉讼租赁物所用水电对应的电表读数为2012年4月4544度、5月份5041度；水表读数为2012年4月6160吨、5月份6777吨。2013年10月16日，本院召集双方到涉讼租赁物进行现场勘查。双方确认涉讼租赁物所用水电对应的电表读数现为5737度（1577＋2059＋2101），水表读数现为7778吨，为查清涉讼租赁物情况，本院依法致函佛山市南海区国土城建和水务局。该局国土资源管理部门函复本院，认为本案的涉案土地位于佛山市南海，经询村委会工作人员并经原、被告指认，可确认具体位置不在土地证号的宗地范围内。经查，该涉案地块未办理土地登记。2014年1月6日，该局建设房产管理部门函复本院，认为经再次核查该局产权管理系统与现场实勘，涉讼房屋佛山市南海仓库约1100平方米，经该局工作人员与双方当事人共同再次核查证实，涉案房屋现状部分建筑与房屋（基底面积为442.05平方米，建筑面积442.05平方米，建成年份1998年，登记日期1999年5月12日）登记基本一致，余下部分由于房产现状改变较大，无法进一步核实，建议由当事人提供相应房产证后再进一步核对。原告自认无法再提供相应房产证核对。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，佛山市南海区国土城建和水务局已函复涉讼租赁物现状部分建筑与房屋登记基本一致，余下部分由于房产现状改变较大，无法进一步核实，原告未能提供租赁标的余下部分规划、报建、竣工验收备案等相关资料，涉讼租赁标的作为不可分割的建筑物整体，大部分面积未经规划、报建、竣工验收，故原、被告签订的《合同》依法无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除合同的主张本院不予支持。鉴于被告已实际对涉讼租赁物进行了使用，根据公平等价有偿原则，被告应参照合同约定的标准向原告计付使用费及水电增容费、垃圾费等。原告虽主张于2011年9月份方收回涉讼租赁物，但其自认涉讼租赁物电表读数2012年6月份为5630度、7月份为6221度，水表读数2012年6月份为7407吨、7月份为8101吨，而2013年10月16日本院召集双方进行现场勘查时涉讼租赁物电表读数仅为5737度，水表读数仅为7778吨，均比原告主张的2012年7月份的水电表读数少，结合证人证言的陈述，被告述称于2012年6月自行撤场可信度较高，本院予以采信。但被告自行撤场并未与原告办理交接手续，其主张的具体撤场时间为2012年6月13日未提供充分有效证据证明；且即使被告陈述属实，原告自知悉被告撤场至收回涉讼场地亦需一定时间，因被告未适当履行通知义务致此期间闲置损失应由被告承担。故本院认定被告需向原告支付2012年6月份（即2012年6月9日至7月8日）的使用费、水电增容费及垃圾费合共26500元（26000元＋200元＋300元）及2012年5月、6月的水电费。原告请求被告支付2012年7月10日至2013年7月9日的租金及支付2012年7月、8月的水电费没有事实依据，本院均不予支持。被告主张已支付2012年6月份租金、水电增容费、垃圾费及2012年5月的水电费，但未能提供证据证明，本院对此不予采纳。对于2012年5、6月份的水电费，被告承认涉讼租赁物所使用水电对应的电表读数为2012年4月4544度、5月份5041度、水表读数为2012年4月6160吨、5月份为6777吨，故按双方确认的水电费计算方法，被告应支付2012年5月的电费17146.5元［1元／度×（5041度-4544度）×30倍×1.15倍线损费］及5月份水费2341.5元［3.3元／吨×（6777吨-6160吨）×1.15倍线损费］。对于6月份水电费，原告主张2012年6月份的水电表读数未能得到被告认可，但被告于2012年6月份方撤场，该月亦必然会产生一定水电费，结合涉讼租赁物于2012年3月产生的水电费19510元（46010元-月租金26000元-水电费增容费、垃圾费500元）、4月份水电费19488元（45988元-月租金26000元-水电费增容费、垃圾费500元）、5月的水电费19488元（17146.5元＋2341.5元）的事实，按照公平原则，本院酌定被告向原告支付2012年6月份的水电费为前三个月水电费的平均数即19495.3元［（19510元＋19488元＋19488元）÷3］，故被告应向原告支付2012年5月、6月的水电费合共38983.3元（19488元＋19495.3元），原告该项诉请超出本院核定范围的，本院不予支持。被告未支付2012年6月份的使用费、水电增容费、垃圾费，原告确实存在一定损失，被告应向原告计付一定利息，但原告诉请按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计付滞纳金过高，本院酌定被告以2012年6月的使用费、水电增容费、垃圾费26500元为本金，从2012年6月6日起至本判决确定付款日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告，原告该项诉请超出本院核定部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告彭学良应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年6月份使用费、垃圾费、水电增容费合共26500元予原告佛山市南海红彤物业投资发展有限公司。二、被告彭学良应于本判决发生法律效力之日起十日内以26500元为本金，从2012年6月6日起至本判决确定付款日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告佛山市南海红彤物业投资发展有限公司。三、被告彭学良应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年5月份、6月份的水、电费38983.3元予原告佛山市南海红彤物业投资发展有限公司。四、驳回原告佛山市南海红彤物业投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取为4126.76元（原告已预交），由原告负担3543.82元，由被告负担582.94元，被告负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周桂颜二〇一四年三月五日书记员  黄爱文