浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙杭民终字第101号上诉人（原审被告）：广业控股有限公司。法定代表人：金先根。委托代理人：应宏伟。被上诉人（原审原告）：张文德。被上诉人（原审原告）：杨萍。上述二被上诉人共同委托代理人：叶羲晶。被上诉人（原审被告）：杭州堡业建设有限公司。法定代表人：曹春法。上诉人广业控股有限公司（以下简称广业公司）因与被上诉人张文德、杨萍、杭州堡业建设有限公司（以下简称堡业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2013）杭江民初字第1521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审判决认定：2011年4月19日，堡业公司（出让人）与张文德、杨萍（受让人）签订《房屋转让合同》一份，将东方大厦A幢12层1206、1208室房屋出让给张文德、杨萍。双方约定：该房屋设计用途为办公综合（酒店式公寓），建筑面积共129.6平方米；该房屋按建筑面积计价，每平方米为14602元，总价款为1892419元，具体价款在交房时以实测面积为结算确认依据；受让人采用银行购房贷款付款，本合同签订时受让人即付合同总价的10%，计189241元作为受让物业的履约定金，履约定金到账后，双方签订本合同，履约定金可抵作首付款；通过办理购房贷款支付物业转让价款的，受让人应在签订之日起10天内根据贷款银行的要求将首付款付至合同款的60%，金额为1142419元；受让人通过办理购房贷款支付物业转让价款的，受让人应在接到通知之日起15日内向出让人指定的杭州联合农村合作银行上塘支行提供办理购房贷款的相关资料，银行购房贷款发放到达出让人账户后，即视为受让人将物业转让价款付清。该合同第八条约定，出让人应当在2011年9月30日前，将符合下列各项条件的房屋交付受让人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路、数字电视、电讯等，具备房屋正常使用的基本条件；遭遇不可抗力，且出让人在发生之日起30日内告知受让人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出让人可据实予以延期。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出让人如未按本合同规定的期限将该房屋交付受让人使用，按下列第1种方式处理，即按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出让人按日向受让人支付已交付房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，受让人有权解除合同，受让人解除合同的，出让人应当自受让人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付物业转让价款，并按受让人累计已付物业转让价款的2%向受让人支付违约金；受让人要求继续履行合同的，合同继续履行，逾期90日后出让人按日向受让人支付已交付房价万分之二的违约金。该合同第十五条约定，根据杭州市人民政府办公厅杭政办函［2008］183号《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》文件规定，本合同转让物业的土地证、房产证原则上按一层一户一证办理，办证时间在土地复核验收后（大约交房后十个月内，具体办证领证时间以政府有关部门的规定、程序、审核为准）……。广业公司为上述合同的见证人。合同签订后，张文德、杨萍向堡业公司支付了房款共计1892419元。房屋建成后，因存在纠纷，杭州市中级人民法院查封了东方大厦A幢楼。2013年9月25日，因堡业公司并未按约交付房屋，张文德、杨萍诉至原审法院，请求：1.判令堡业公司按照合同约定向张文德、杨萍交付东方大厦A座1206、1208室房屋；2.判令堡业公司支付逾期交房违约金25万元（从2011年10月1日起计算，前90日按照日万分之一计算，90日后按照日万分之二计算，截止2013年9月28日赔偿金为25万元，实际计算到判决履行之日）；3.判令广业公司对堡业公司向张文德、杨萍逾期交房承担连带责任；4.本案诉讼费用由堡业公司与广业公司承担。原审法院认为：张文德、杨萍与堡业公司签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行各自义务。根据合同约定，堡业公司应于2011年9月30日前向张文德、杨萍交付房屋，但堡业公司至今未能交付，应当承担违约责任。因逾期已超过90日，根据约定，堡业公司应按日向张文德、杨萍支付已交付房屋价款的万分之二的违约金。现堡业公司延期交房已逾两年，若按合同约定计算违约金，则堡业公司应承担的违约金明显高于张文德、杨萍的实际损失，故堡业公司请求降低违约金，符合法律规定，予以支持。同时，双方是在堡业公司尚未建成房屋并取得房屋权属证书的情况下进行的预售，该买卖行为亦不符合杭州市的有关政策，双方均应承担由此造成的风险。因此，对于堡业公司应支付的延期交房违约金，综合考虑同地段同类房屋的租金标准、合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，酌情确定为每日按已付房款的万分之一计算。经计算，从2011年10月1日起至2013年11月11日堡业公司应支付的延期交房违约金为1892419÷10000×772≈146095元。因案涉房屋处于司法查封状态，堡业公司的交房义务法律上不能履行，故对张文德、杨萍提出的请求堡业公司交房的诉讼请求不予支持。又因堡业公司将来能否交付房屋尚不能确定，故张文德、杨萍提出的关于2013年11月12日后的延期交房违约金应由张文德、杨萍待堡业公司能否交房明确后另行主张。又因广业公司仅在案涉房屋转让合同上以见证人的身份盖章，其并非合同当事人，故张文德、杨萍主张广业公司承担连带责任无事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，判决：一、堡业公司于判决生效后十日内支付张文德、杨萍从2011年10月1日起至2013年11月1日止的延期交房违约金146095元。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回张文德、杨萍的其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费2525元，由张文德、杨萍负担914元（已交纳），由堡业公司负担1611元。堡业公司应负担的诉讼费用应于判决生效之日起三日内交纳至原审法院。宣判后，广业公司不服，向本院提起上诉称：一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让；第三十九条第二款规定：转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；第四十五条第一款第（四）项规定：商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。案涉房屋至今仍未依法登记取得房屋所有权证书，也未取得有关部门房屋预售许可证明，依法属于法律禁止房屋转让的范畴，因此，张文德、杨萍与堡业公司就案涉房屋签订的《房屋转让合同》虽系双方真实意思表示，但因违反法律禁止性规定而无效。一审认定房屋转让合同有效，法律适用错误。二、张文德、杨萍与堡业公司签订的《房屋转让合同》约定转让依据为杭州市人民政府办公厅杭政办函［2008］183号《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》文件。而该文件第三条第（一）项规定：留用地项目竣工验收并经土地复核验收后，如需办理地上建筑物和土地转让，可在产权交易机构进行公开交易；该条第（四）项规定：合作开发的留用地项目，在竣工并经土地复核验收后，可按原批准的股份比例进行析产，由各股东依法受让所占份额的土地使用权和地上建筑物。析产后村级集体经济组织自留建筑面积及分摊土地面积份额不得低于整个合作项目的51%，超过部分也可以按幢或层转让。从上述规定可知，留用地项目房产转让的主体并不是项目公司，而是合作投资各方，转让的条件是项目竣工验收并经土地复核验收且析产后。堡业公司在项目未经竣工验收也未经土地复核验收且析产，直接转让案涉房屋，且分单间转让房屋，不符合杭州市政策规定，一审判决转让合同有效，其直接后果是房管部门无法办理产权变更登记手续。三、根据杭州市的杭政办函［2009］209号文件《关于进一步完善村集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，留用地项目建成之后，合作方所持有的房产可以按照规划批件的最小产权单元分割转让和销售。也就是说，本案所涉的房产是一个留用地项目，按照杭州市政策文件的规定，必须是项目建成之后，按照最小的产权单元进行分割转让，但是，按照规划报批的规定，是整层销售，而不是单间销售，本案涉及到的房产是单间销售，不符合杭州市的政策规定，这样的结果，导致的后果是不可能在房管部门完成产权登记手续。所以，本案所涉的协议不论从法律意义上讲，还是实际意义上讲，都不能达到合同目的，是无效的。综上，请求撤销原判，依法改判驳回张文德、杨萍的一审诉讼请求。张文德、杨萍答辩称：广业公司没有上诉权，一审法院没有支持张文德与杨萍要求广业公司承担连带责任的请求。依据民事诉讼的基本原理，进行民事诉讼活动的前提是关系到诉讼的利益。诉讼的一方只有一审有对其有不利判决的情况下，二审才有诉的利益。广业公司不需要承担责任已经没有上诉利益。所以广业公司没有上诉权。张文德、杨萍与堡业公司签订的合同是双方的真实意思表示，双方均应依约履行各自义务。一审法院变更赔偿金从按日万分之二变更为万分之一，张文德、杨萍认为存在瑕疵，因房屋无法交付的损失远远超过按日万分之二计算的数额，张文德、杨萍为尽快生效判决，就此放弃上诉。广业公司认为合同无效，理由不成立。第一，涉案购房合同不能认定为违反法律禁止性规定。留用地建房作为特殊项目，不是传统意义上的商品房，相关权证和手续都有其特殊性。留用地项目是依据杭政办函［2008］183号《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》等政策进行办理，不存在违反禁止性法律的问题。第二，虽然杭政办函［2008］183号文未允许此类房屋的预售，但是这并未意味着合同无效。首先，该文件不是法律，文件中也没明确禁止预售；其次，此类预售广泛存在。司法案例和实践表明此类预售合同虽然签订时不符合预售政策但是也不宜判决无效；再者，合同双方都愿意履行合同，即便未来存在履行不能的可能，也是合同双方之间追究违约责任。第三，广业公司提出的因未按照杭政办函［2008］183号文的规定流程导致房管部门根本无法办理产权变更登记，反过来证明合同无效是不对的。广业公司与三堡村经济合作社的合作不影响案涉《房屋转让合同》的效力。另外，并没有禁止堡业公司直接与张文德、杨萍签订《房屋转让合同》，广业公司与三堡村经济合作社对案涉《房屋转让合同》应该是追认的，广业公司也盖章确认。综上请求驳回广业公司的上诉，维持原判。堡业公司二审期间未发表答辩意见。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理认定的事实与原审认定一致。本院认为：堡业公司与张文德、杨萍于2011年4月19日签订的《房屋转让合同》上盖有堡业公司印章，并有张文德、杨萍的签名。后张文德、杨萍向堡业公司支付了约定的房款，可见该《房屋转让合同》应系合同双方真实意思表示，张文德、杨萍也已履行了合同约定的相应义务。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”堡业公司与张文德、杨萍签订的案涉《房屋转让合同》也不存在法律规定无效之情形，故原审法院认为合同双方均应依约履行各自义务并无不当。堡业公司至今未能交付案涉房屋，应当支付张文德、杨萍相应的延期交房违约金，广业公司的相关上诉请求本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3222元，由广业控股有限公司负担（广业控股有限公司已预交5050元，应退1828元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费）。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  睢晓鹏代理审判员  盛 峰二〇一四年三月六日书 记 员  项 琳