辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沈中民二终字第343号上诉人（原审被告）：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路54号。法定代表人：张乐，该公司董事长。委托代理人：王涌，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭洪猛，男，1972年11月13日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：金凤，女，1978年4月25日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。委托代理人：时学丹，辽宁正直律师事务所律师。委托代理人：王宇平，辽宁正直律师事务所律师。上诉人沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司（以下简称顺意福莱英公司）因与被上诉人郭洪猛、金凤商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2012）于民二初字第1540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月12日受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，审判员赵梦辉主审、代理审判员贾宏斌参加评议的合议庭，于2014年3月14日公开开庭审理了本案，上诉人顺意福莱英公司的委托代理人王涌、被上诉人郭洪猛、金凤的委托代理人王宇平、时学丹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，郭洪猛、金凤、顺意福莱英公司签订《商品房买卖合同》，约定郭洪猛、金凤购买顺意福莱英公司开发的位于沈阳市于洪区黄河北大街126甲-2号商品房，房屋价款人民币349074元整。该合同第十五条约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房……；2.买受人不退房……；3.商品房竣工综合验收备案买受人办理房地产权属证书。”该合同签订后，郭洪猛、金凤向顺意福莱英公司支付了全部房款349074元，2009年10月6日，顺意福莱英公司将该诉争房屋交付给郭洪猛、金凤使用。现顺意福莱英公司未能取得本案诉争房屋所有权初始登记证明。另查明，郭洪猛、金凤主张的逾期办理房屋所有权证违约金的计算方式系根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，自本案诉争房屋实际交付使用之日起计算至起诉之日止（2012年6月19日），按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。原审法院认为，郭洪猛、金凤、顺意福莱英公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律和有关行政法规的强制性规定，该合同应为有效，双方当事人应依照合同约定全面履行合同中的权利和义务。本案诉争房屋的交付日期为2009年10月6日，合同约定的办理产权登记备案时间为交付房屋后365日内，即顺意福莱英公司应于2010年10月6日前将办理权属登记需由顺意福莱英公司提供的资料报产权登记机关备案。现顺意福莱英公司未能在合同约定的日期内将办理权属登记需由顺意福莱英公司提供的资料报产权登记机关备案，系属违约，故顺意福莱英公司自2010年10月7日起应承担逾期办理产权登记备案的违约责任。鉴于郭洪猛、金凤、顺意福莱英公司未就逾期办理产权登记备案违约金做出明确约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故顺意福莱英公司应自2010年10月7日起至2012年6月19日止，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，给付郭洪猛、金凤逾期办理产权登记备案的违约金。2012年6月19日以后至顺意福莱英公司实际取得本案诉争房屋初始登记备案批复之日止，郭洪猛、金凤可继续主张该期间的逾期办证违约金。关于郭洪猛、金凤提出违约金的起算时间应自房屋交付使用之日开始计算的主张，因郭洪猛、金凤、顺意福莱英公司签订的《商品房买卖合同》第十五条已就办理产权登记备案的时间做出明确约定，且该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，故对于郭洪猛、金凤的该项主张，不予支持。关于郭洪猛、金凤要求顺意福莱英公司为其房屋办理初始登记批复并继续办理房证的诉讼请求，因顺意福莱英公司表示房屋现因缺少相关手续，房产局不予办理房证，故郭洪猛、金凤该诉讼请求不属于民事审查范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司于本判决生效起十日内一次性赔偿郭洪猛、金凤逾期办理产权证的违约金（计算标准：自2010年10月7日起至2012年6月19日）止，按已付购房款总额349074元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，其具体数额以不超过郭洪猛、金凤的诉讼请求为限）；二、驳回郭洪猛、金凤、顺意福莱英公司其他诉讼请求。如果沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第229条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由顺意福莱英公司承担。宣判后，上诉人顺意福莱英公司不服，上诉至本院。上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由郭洪猛、金凤承担。上诉理由：一、一审法院判令顺意福莱英公司向郭洪猛、金凤支付逾期办证违约金，没有事实和法律依据；二、一审法院判令顺意福莱英公司支付逾期办证违约金的金额高于郭洪猛、金凤实际损失，一审判决适用法律错误，请求按照合同约定的逾期交房违约金的比例（按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金）进行调整；三、郭洪猛、金凤诉请金额超过一审判决支持部分的诉讼费不应由顺意福莱英公司承担。被上诉人郭洪猛、金凤答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本相一致。本院另查明：2010年6月18日，辽宁鑫达汽车销售服务有限公司以沈阳市人民政府为被申请人提起行政复议，请求撤销沈阳国用（2005）第047号土地使用权证。该土地于2005年11月出让给顺意福莱英公司，并取得了土地使用权证。2010年6月24日，辽宁省人民政府向顺意福莱英公司下发了第三人参加行政复议通知书，通知顺意福莱英公司作为第三人参加行政复议。上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、发票、入住文件、第三人参加行政复议通知书、行政复议申请书等相关证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人顺意福莱英公司承担给付房屋买受人即郭洪猛、金凤逾期办理涉诉房屋所有权证违约金的标准及数额如何认定的问题。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。当事人应按照约定全面诚信履行各自的权利义务。顺意福莱英公司未如约按期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的标准及数额如何认定的问题，顺意福莱英公司提出一审法院判令顺意福莱英公司支付逾期办证违约金的金额过分高于郭洪猛、金凤的实际损失，请求适当调低违约金的上诉主张，本院认为：一方面，从合同约定来看，对于产权登记约定了“商品房竣工综合验收备案后买受人办理房地产权属证书”，并不属于完全没有约定，仅是对违约行为发生后没有约定货币赔偿责任，故应综合全案情况，对违约金的计算标准和数额予以确定；另一方面，从法律规定来看，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”可见，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，法院可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但不是必须按此计算。由此，本院在综合考量郭洪猛、金凤对于所受实际损失的举证情况、顺意福莱英公司的过错程度等因素的基础上，在法律规定的范围行使裁量权，确定违约金赔偿数额标准，应为已付总房款的百分之一即3490.74元（349，074元×1%）为宜。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下：一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2012）于民二初字第1540号民事判决第二项，即：驳回双方其他诉讼请求；二、变更沈阳市于洪区人民法院（2012）于民二初字第1540号民事判决第一项，即“沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司于本判决生效起十日内一次性赔偿郭洪猛、金凤逾期办理产权证的违约金（计算标准：自2010年10月7日起至2012年6月19日止，按已付购房款总额349074元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，其具体数额以不超过郭洪猛、金凤的诉讼请求为限）”为：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付郭洪猛、金凤逾期办理房屋所有权证违约金3490.74元；二、驳回双方其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，二审案件受理费1150元，共计2300元，由上诉人沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 倩审 判 员  赵梦辉代理审判员  贾宏斌二〇一四年三月二十七日书 记 员  任 江本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。