呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终509号上诉人(原审原告）：杨海燕，女，银行职员，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王莎，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦伟，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：内蒙古长融房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：王继，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。上诉人杨海燕因与被上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初6849号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人杨海燕及其委托诉讼代理人王莎、韦伟，被上诉人长融公司的委托诉讼代理人李昕睿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨海燕上诉请求：1、撤销一审判决，改判长融公司向其支付违约金11348.32元。事实及理由：一、一审判决认定诉讼时效时间错误。一审判决认定杨海燕与长融公司签署的商品房预售合同于2011年2月27日签约备案的时间是错误的。按照呼和浩特市房地产产权交易中心出具的査询结果，2011年2月27日是期房网上签约之日，而显示的2014年12月1日预售登记，才是网上签约这个事项最后办理完毕之日，即登记之日，也就是备案之日。因此2014年12月1日才是网上签约备案之日。二、一审判决有失公允。杨海燕购买长融公司的商品房，长融公司应该在合同规定的期限内将为办理房屋所有权证的符合条件的相关文件资料交予房地产管理部门，杨海燕才能在房地产管理部门办出房屋所有权证，这样双方的权利和义务才能对等。杨海燕早已将购房款缴纳了多年，但是长融公司不履行自己的合同义务，致使杨海燕至今无法办理房屋所有权证。房屋所有权证是房屋产权的证明文件，是购房者取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。杨海燕无法办理房屋所有权证，现在花的是商品房的钱，而买的是小产权房。杨海燕对所购房屋行使收益和处分的权利受到了很大的限制，是显而易见的。要求长融公司应该在合同规定的期限内将为办理房屋所有权证的符合条件的相关文件资料交予房地产管理部门，是行政管理部门的责任、权利和义务，作为购房者个人并不拥有这样的执法权,即购房者个人无法迫使长融公司履行自己的合同义务，将在合同规定的期限内为办理房屋所有权证的符合条件的相关文件资料交予房地产管理部门，以便能办理房屋所有权证。现在购房者陷入两难，自己履行了合同规定的义务，却享受不到应有的权利，既拿不到房屋所有权证，也拿不到赔偿。长融公司辩称，一审法院在查清事实的基础上适用法律正确，一审判决应予维持。按照民法总则第一百八十八条、第一百九十二条的规定，诉讼时效的保护是双向的，自权利人知道或应当知道权利受到侵害起算，经一审法院查明，双方均认可的事实是案涉房屋无论自交付或是自合同约定的办理网签备案的最后期限起算，均已过诉讼时效，杨海燕丧失了本案的胜诉权。杨海燕在本案中主张的是逾期备案的违约金，依据双方合同约定，该违约金为固定金额，不存在增长和变更、持续的问题。杨海燕未举证证明其诉请存在诉讼时效中止、中断的情形。杨海燕向一审法院起诉请求：1、判令长融公司向其支付违约金11348．32元；2、本案的诉讼费用由长融公司承担。一审法院认定事实：双方当事人签订一份《商品房预售合同》（合同编号：YS(2011)00046638），杨海燕购买长融公司开发的水岸小XXX号房屋，建筑面积139.93平方米，总价款567416元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案…如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的…2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金…3.见附件补充协议。合同附件四补充协议第5条约定，出卖人承诺在网上签约备案之日起730日内取得房屋所有权证书。2016年12月19日，长融公司为杨海燕开具金额为566848元的销售不动产发票。2017年3月30日，长融公司向杨海燕退还代收取的办理产权等费用共计30400元，杨海燕书写一份收条。双方在庭审中确认房屋实际交付时间为2013年7月6日。经本院向呼和浩特市房地产产权交易中心查询，双方当事人签署的商品房预售合同于2011年2月27日签约备案。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、杨海燕的起诉是否超过诉讼时效；二、杨海燕的起诉是否具有事实及法律依据。针对第一个争议焦点，合同中对买受人因出卖人原因无法取得房屋权属证书设定的期限为商品房交付使用后180日内或者商品房买卖合同在网上签约备案之日起730日内。由于双方对于上述违约金的约定是固定金额，因此在相关时限过期后杨海燕对长融公司的违约事实即属明知，且违约事项明确。根据约定及合同实际履行情况，商品房交付使用后180日的截止日为2014年1月2日，商品房买卖合同在网上签约备案之日起730日的截止日为2013年2月26日。依民法通则两年诉讼时效的规定，杨海燕就本案违约金起诉的最后时限为2016年1月2日24时，杨海燕也没有证据显示本案存在诉讼时效中止或中断的情形。就杨海燕起诉的诉讼时效问题，依照最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，不予支持。关于第二个争议焦点，杨海燕没有证据证明其因延期办理房地产权属证书产生相关损失，应当承担举证不能的不利后果。综上所述，本案中杨海燕的起诉已经超过诉讼时效，且无事实和法律依据，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，判决：驳回杨海燕的诉讼请求。案件受理费50元，由杨海燕负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、杨海燕的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、杨海燕的诉讼请求是否成立。关于争议焦点一。本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定，长融公司应当在案涉房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，或者在网上签约备案之日起730日内协助杨海燕取得房屋所有权证书。案涉房屋的交付日为2013年7月6日，案涉房屋上签约备案之日为2011年2月27日。据此，长融公司为杨海燕办理房屋产权证的届满日期应为房屋交付使用后180日即2014年1月2日，或双方签订网签合同之日起730日即2013年2月26日。因双方对上述期限的约定明确具体，且杨海燕对长融公司的违约事实属明知状态，同时因杨海燕基于其与长融公司之间的合同关系要求长融公司承担违约责任，属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。故杨海燕向长融公司主张逾期办理产权登记备案违约金的诉讼时效最晚为2016年1月2日。杨海燕于2018年11月2日向呼和浩特市新城区人民法院起诉请求判令长融公司向其支付违约金，同时杨海燕未提交证据证明其诉请存在诉讼时效中止或中断的情形，其诉讼请求已经超过诉讼时效，长融公司向一审法院提出因杨海燕的诉讼请求超过诉讼时效故应当驳回其诉讼请求的抗辩，应予支持，因此一审法院判决驳回杨海燕诉讼请求，并无不当。关于争议焦点二。本案中，因杨海燕的起诉已经超过诉讼时效，且杨海燕未提交证据证明其诉请存在诉讼时效中止或中断的情形，故对杨海燕的诉讼请求，不应予以支持。综上，杨海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由杨海燕负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 张蒙江审判员 李婷婷二〇一九年五月六日书记员 蔡曦琛