广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）东中法民一终字第44号上诉人（原审原告、反诉被告）：张树河，男。委托代理人：冯雪云，广东赋诚律师事务所律师。委托代理人：戴晓利，广东赋诚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：舒义，男。原审第三人：东莞市龙鑫家具有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇水口村中心金路**。法定代表人：余书培。原审第三人：余书培，男。上述两原审第三人的共同委托代理人：程学明，广东信而立律师事务所律师。上述两原审第三人的共同委托代理人：林全志，广东信而立律师事务所律师。上诉人张树河、舒义以及原审第三人东莞市龙鑫家具有限公司（以下简称龙鑫公司）、余书培租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2013）东二法朗民一初字第247号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。张树河于2013年4月9日向原审法院提起诉讼，后原审法院依职权追加龙鑫公司、余书培为本案第三人参加诉讼。请求判令：1、解除张树河与舒义的租赁合同关系；2、舒义支付拖欠的租金（按每月75000元计算，从2013年1月1日起暂计至2013年3月31日止，3个月共计225000元）至合同解除；3、舒义按照合同约定支付逾期缴纳租金的滞纳金至租金全部付清为止（每日按逾期缴纳租金的1%计算，2013年1月租金滞纳金从2013年1月5日起暂计至2013年3月31日为63750元，2013年2月租金滞纳金从2013年2月5日起暂计至2013年3月31日为40500元，2013年3月租金滞纳金从2013年3月5日起暂计至2013年3月31日为19500元，合计123750元）；4、诉讼费由舒义承担。舒义向原审法院提起反诉，请求判令：张树河返还押金及租金共计225000元且诉讼费用由张树河承担。原审法院经审理查明：2012年3月2日，以张树河为甲方、以舒义为乙方，双方签订一份《厂房租赁合同》，合同约定张树河将位于东莞市大朗镇水口村水常七路厂房（含厂房五层、宿舍六层）出租给舒义使用，并手写注明“开办家具厂之用”。合同约定的租赁期限五年，从2012年3月2日起至2017年5月31日止，装修期为2012年3月2日至2012年5月31日，装修期内不计租金，租金每月75000元，舒义于签订合同时支付押金150000元及一个月租金75000元，舒义应于每月5号前交付租金，逾期每日加收1%滞纳金，逾期一个月未按时交租，张树河有权终止合同，没收押金并追欠租金。合同还约定双方的其他权利义务内容。合同签订后，舒义向张树河支付了押金150000元及一个月租金75000元。2013年4月9日，张树河以舒义拖欠租金为由诉至原审法院，请求判如所请。关于《厂房租赁合同》的效力。张树河主张案涉租赁合同为有效合同，并提供了土地有期有偿租用协议书、红线图、报建证明、建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书、东莞市大朗宏达针织厂（以下简称宏达厂）工商查询结果予以佐证。其中，宏达厂工商查询结果载明该厂经营者为张树河，已于2010年1月9日因经营困难而注销。土地有期有偿租用协议书系东莞市大朗镇水口村村民委员会（以下简称水口村委会）与宏达厂签订的关于水口村委会将位于“大埔”（土名）一带的3，330平方米土地有偿提供给宏达厂使用。红线图显示宏达厂的情况。报建证明由东莞市大朗镇人民政府规划建设办公室于2004年10月21日出具，载明宏达厂的厂房、宿舍已向该部门办理报建手续。建筑工程消防设计审核意见书及建筑工程消防验收意见书载明宏达厂已经消防验收合格。因张树河未提供房地产权证或建设工程规划许可证等证件，经原审法院释明，张树河主张如果合同无效，其仍坚持原来的诉讼请求。舒义主张案涉租赁合同有效，但没有实际履行。关于案涉租赁合同关系的主体。1、张树河主张承租人是舒义，无论实际是由谁支付租金，不影响合同主体。张树河并提供了租金收据存根、合作协议书、龙鑫公司营业执照、龙鑫公司工商查询结果予以佐证。租金收据存根由张树河自行填写，显示舒义支付2012年7月至2012年11月的租金。合作协议书由余书培、舒义于2012年3月6日签订，内容为双方合伙经营的具体约定。龙鑫公司营业执照及工商查询结果显示余书培、舒义系龙鑫公司股东，余书培为法定代表人。舒义质证认为，对租金收据存根，是单方证据，真实性不予确认；对合作协议书，只是复印件，不予确认。2、舒义主张承租人是龙鑫公司，即使不是龙鑫公司，也是该公司的股东余书培及舒义，并提供了龙鑫公司的章程、住所（经营场所）使用证明、租赁合同、权利义务确认书、龙鑫公司营业执照、民事裁定书及民事起诉状予以佐证。其中，住所（经营场所）使用证明载明龙鑫公司的经营场所地址，其中产权证明一栏有产权人“张树河”的签名。租赁合同载明的甲方为张树河，乙方为余书培、舒义，约定张树河同意将东莞市大朗镇水口村中心金路433号建筑面积2000平方米的场所出租给余书培、舒义使用，租金每月10000元，由余书培、舒义于签订合同时交付押金20000元。张树河质证认为，住所（经营场所）使用证明、租赁合同中的“张树河”签名均不是其本人签署，并向原审法院申请笔迹鉴定。龙鑫公司、余书培质证认为，该租赁合同并未实际履行，只是为了办理工商登记。3、龙鑫公司、余书培主张承租人是舒义，并提供了确认书、手机信息、电子回单、银行明细清单予以佐证。确认书由张树河与龙鑫公司、余书培于2013年3月10日签订，约定余书培代龙鑫公司、舒义向张树河支付租金75000元，张树河收到该租金且龙鑫公司如期搬离后，张树河放弃向龙鑫公司、余书培追讨所拖欠的未结租金及违约金。手机信息、电子回单、银行明细清单显示余书培向张树河支付了75000元。张树河质证认为，对确认书的真实性予以确认，并确认余书培向其支付了75000元，该款项系2012年12月的厂房租金。舒义质证认为，对确认书不予确认，反而证明了余书培与张树河串通损害舒义的利益，对其他证据亦不予确认。关于租金的支付情况。1、张树河确认龙鑫公司已于2013年3月30日搬离。2、舒义主张其不清楚租金的支付情况，其与张树河签订的《厂房租赁合同书》是为了与余书培成立龙鑫公司，但由于合同本身的瑕疵而没有实际履行。3、龙鑫公司、余书培主张2012年7－11月的租金是由龙鑫公司支付，其中一部分是以法定代表人余书培的名义支付，一部分是以龙鑫公司的名义支付。原审法院认定上述事实的证据有：张树河提供的厂房租赁合同书、土地有期有偿租用协议书、红线图、报建证明、建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书、宏达厂工商查询结果、合作协议书、存根，舒义提供的龙鑫公司的章程、住所（经营场所）使用证明、租赁合同、权利义务确认书、龙鑫公司营业执照、民事裁定书、民事起诉状，龙鑫公司、余书培提供的确认书、手机信息、电子回单、银行明细清单以及一审庭审笔录等附卷。原审法院认为：本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：一、舒义是否应承担案涉租赁合同责任；二、案涉《厂房租赁合同书》的效力；三、张树河主张支付租金及滞纳金应否支持；四、舒义主张返还押金及租金应否支持。关于焦点一。舒义主张实际履行的是张树河与余书培、舒义于2012年6月10日签订的租赁合同，但该合同所约定的案涉租赁物的面积及缴纳租金的情况均与实际履行情况不相符合，且龙鑫公司、余书培主张该租赁合同仅用于办理工商登记，并未实际履行，张树河亦否认该租赁合同的真实性，故原审法院对舒义的主张不予采信。舒义主张案涉《厂房租赁合同书》是为了与余书培共同成立龙鑫公司而签订的，龙鑫公司、余书培亦确认该合同是基于成立龙鑫公司而签订的，且案涉合同中手写注明“开办家具厂之用”，故根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条第一款“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，张树河诉请舒义承担案涉租赁合同责任，于法有据，原审法院予以支持。张树河提出的笔迹鉴定申请，不影响本案实体认定，对该鉴定申请，原审法院不予准许。关于焦点二。张树河既未能提供房地产权证，又未能提供建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉《厂房租赁合同》为无效合同，张树河主张案涉合同有效并请求解除该合同，缺乏法律依据，原审法院不予支持。关于焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”以及上述房屋租赁合同司法解释第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，舒义应参照合同约定的租金标准向张树河支付房屋占有使用费，金额为：75000元／月×3个月＝225000元。因案涉合同无效，张树河主张舒义支付滞纳金，缺乏法律依据，原审法院不予支持。关于焦点四。如前所述，案涉合同无效，张树河应向舒义返还押金150000元，舒义主张返还该押金，原审法院予以支持。对于舒义诉请返还租金75000元，因该款项用于支付案涉租赁物第一个月的占有使用费，故舒义主张返还该租金，依据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、限舒义于判决发生法律效力之日起三日内支付房屋占有使用费225000元给张树河。二、限张树河于判决发生法律效力之日起三日内返还押金150000元给舒义。三、驳回张树河的其他诉讼请求。四、驳回舒义的其他反诉诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6532元，由张树河负担1857元，舒义负担4675元。反诉案件受理费2338元，由舒义负担688元，由张树河负担1650元。上诉人张树河不服原审判决，向本院提起上诉称：舒义与张树河于2012年3月2日签订《厂房租赁合同书》后，张树河依约向其交付房屋，但舒义从2013年1月开始拖欠租金，经张树河多次催交未果。《报建证明》显示案涉房屋已依法报建，且该证明加盖东莞市大朗镇人民政府规划建设办公室的公章，具有行政效力。另外，该合同是双方真实意思表示，也不存在法定合同无效的情形，故该合同应合法有效。根据合同约定舒义拖欠张树河租金系违约的行为，应依约支付押金，且可不予返还滞纳金。据此，请求本院：1、撤销原审判决第二、三项，依法改判解除张树河和舒义的租赁合同关系；2、依法判令舒义向张树河支付滞纳金至租金全部付清为止（滞纳金按逾期缴纳租金每日1%计算，2013年1月租金滞纳金从2013年1月5日起计算暂计至2013年3月31日，为人民币63750元，2013年2月租金滞纳金从2013年2月5日起算暂计至2013年3月31日，为人民币40500元，2013年3月租金滞纳金从2013年3月5日起算暂计至2013年3月31日，为人民币19500元，合计人民币123750元）；3、张树河无需返还押金150000元；4、一、二审诉讼费由张树河承担。舒义答辩称：案涉合同无效，舒义没有履行案涉合同，张树河称舒义拖欠租金应进行催缴，但其一直未进行催缴。上诉人舒义不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定合同履行的双方是舒义与张树河，该认定有误。实际是2012年3月2日舒义与张树河签署一份厂房租赁合同，由于张树河的原因致使该协议没有实际履行。后来龙鑫公司全体股东与张树河重新签定新的租赁合同并已实际履行。（二）因舒义与张树河签订的合同没有实际履行，则因合同而收取的租金和押金应该退回舒义。据此，请求本院：依法改判本案，驳回张树河诉讼请求，张树河承担诉讼费用。张树河答辩称：答辩意见与上诉状、一审答辩意见一致。针对张树河、舒义的上诉，龙鑫公司、余书培答辩称：答辩意见与一审答辩意见一致。本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对张树河和舒义上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）案涉租赁合同的效力。（二）舒义是否应承担责任。关于案涉租赁合同的效力。张树河主张案涉租赁物已经依法报建，并取得了东莞市大朗镇政府规划建设办公室的《报建证明》，但张树河至今仍未能提供应由东莞市城乡规划局审批发放的建设工程规划许可证，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉租赁合同应属无效合同，原审法院对此认定正确，本院予以维持。由于案涉合同无效，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条认定张树河应返还押金给舒义及舒义不需支付滞纳金并无不当，本院亦予以维持。关于舒义是否应承担责任。舒义主张案涉合同并未履行，张树河与龙鑫公司于2012年6月10日就案涉房屋另行签订了租赁合同并实际履行了该份合同。但2012年6月10日的租赁合同租赁物的面积及约定的租金与实际履行的情况不相符合，且龙鑫公司亦确认其与张树河签订的租赁合同并未实际履行。相反，舒义确认案涉租赁物已由龙鑫公司实际使用，且舒义已按其与张树河签订的合同约定支付了押金和部分租金，故案涉合同已经实际履行，舒义作为合同相对方，应承担相应的合同责任。由于案涉合同被认定为无效，原审法院认定舒义应向张树河支付房屋占有使用费符合法律规定，本院予以维持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。张树河、舒义的上诉主张均没有任何依据，对其上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费10081元，由张树河负担5406元，舒义负担4675元。本判决为终审判决。审 判 长  高 斌代理审判员  廖志明代理审判员  杨 浩二〇一四年三月五日书 记 员  梁玮珊附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。