重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2014)足法民初字第00026号原告：重庆北城物业管理有限公司（组织机构代码20353597-X），住所地重庆市渝北区龙溪街道龙华大道2号。法定代表人：苏渊勇，该公司总经理。委托代理人：胡容，女，1979年6月9日出生，汉族，重庆市大足区人，该公司员工。委托代理人：蔺大勇，男，1987年4月4日出生，汉族，黑龙江省尚志市人，该公司员工。被告：唐远菊，女，1968年6月29日出生，汉族，重庆市大足区人。原告重庆北城物业管理有限公司诉被告唐远菊物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员杨飞独任审判，于2014年1月17日公开开庭进行了审理，原告重庆北城物业管理有限公司的委托代理人胡容、蔺大勇，被告唐远菊到庭参加了诉讼，原告重庆北城物业管理有限公司的法定代表人苏渊勇经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆北城物业管理有限公司诉称：被告唐远菊系重庆市大足区某小区的业主，物业费标准为44.9元/月，房屋用途为住宅。原告系某小区业主管理委员会和其签订了物业服务合同的物业服务公司，与被告形成了物业服务关系。自2009年2月至2013年7月止，被告唐远菊共欠原告物业服务费2424.6元，水费及水电公摊1378.5元，被告唐远菊共计欠款3803.1元。原告多次向被告催收，但被告均未履行其交纳物业服务费的义务。为了维护原告的合法权益，现原告提起诉讼，要求：1、被告支付拖欠原告的2009年2月至2013年7月的物业服务费2424.6元，水费1189.5元（水起止数：326立方米至631立方米，3.9元/立方米），水电公摊189元，共计3803.1元；2、本案诉讼费由被告承担。被告唐远菊辩称：1、因拆迁安置还房问题，被告多次和原告协商解决问题，但八年来原告一直推诿不予解决。要求原告在原定的拆迁安置还房位置补偿被告一个门面，并将被告现经营的焊接门市5KV动力电户头安装于将要补偿给被告的门面中，同时要求补偿被告门面过渡安置费、营业损失费等；2、解决楼梯间漏水致墙面的损失，解决住房中的每家每户独立水户头问题。原告重庆北城物业管理有限公司为支持其诉讼请求举示如下证据材料：1、某小区物业服务合同（B区），用以证明原告重庆北城物业管理有限公司与某小区业主管理委员会签订了物业服务合同，物业服务合同中约定收取某小区B区的物业费的标准为：住宅0.30元/月.平方米（按建筑面积计算）。2、住户装修审批及竣工验收表，用以证明被告是原告起诉的重庆市大足区某小区的业主。3、资质证书，用以证明原告有物业服务企业一级质证。4、催款通知单，用以证明原告向被告催款，但是被告未支付物业费。被告唐远菊为支持其答辩意见举示如下证据材料：集资合作建房拆迁协议、拆迁房屋还房补充协议、某小区拆迁还房结账清单，用以证明被告唐远菊和房地产开发商签订还房协议属实。针对原、被告举示的证据，各方当事人发表质证意见如下：被告唐远菊对原告重庆北城物业管理有限公司举示的证据1有异议，以其未见过不予认可；对证据2以该证据系复印件为由不予认可；对证据3、4以不清楚为由不予质证。原告重庆北城物业管理有限公司对被告唐远菊举示的证据真实性、合法性予以认可，但认为与本案不具关联性。经庭审质证，对原告重庆北城物业管理有限公司举示的证据1，本院认为，原告重庆北城物业管理有限公司与某小区业主管理委员会签订《某小区物业服务合同（B区）》属实，被告仅以未见过为由抗辩，不足以推翻其证明效力，故本院对原告举示的证据1用以证明的问题予以认定；对原告重庆北城物业管理有限公司举示的证据2，被告以系复印件为由不予认可，本院认为，经过庭审调查和被告唐远菊自认，被告唐远菊已经确认为重庆市大足区某小区业主，故对原告重庆北城物业管理有限公司举示的证据2用以证明的内容予以认定；对原告重庆北城物业管理有限公司举示的证据3，被告唐远菊以不清楚为由不予质证，本院认为，结合原告重庆北城物业管理有限公司的营业执照及资质证书，可以确认原告重庆北城物业管理有限公司有相关的物业管理资质，故对原告出示的证据4，本院对其用以证明的内容予以认定；对原告重庆北城物业管理有限公司举示的证据4，被告唐远菊以不清楚为由拒绝质证，本院认为，经庭审调查和被告唐远菊自认，已确认被告唐远菊自2009年2月来一直以还房问题未解决为由拒不交纳物业服务费，故本院对证据4的用以证明的内容予以认定。对被告唐远菊举示的证据，原告北城物业管理有限公司对其真实性、合法性认可，但对关联性不予确认的意见，本院认为，被告唐远菊举示的上述证据，仅能证实被告唐远菊和重庆市大足区某小区的房地产开发商重庆北部新城建设集团北城物业发展有限公司之间存在拆迁还房合同关系，但不能以上述证据对抗其和原告重庆北城物业管理有限公司之间的物业服务合同关系，故本院对被告唐远菊举示的上述证据与本案的关联性不予认定。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2007年12月28日，原告重庆北城物业管理有限公司与被告唐远菊位于重庆市大足区某小区住房所在的小区业主管理委员会签订了《某小区物业服务合同（B区）》，约定由原告重庆北城物业管理有限公司向某小区B区物业提供物业服务，整个某小区B区占地面积120000平方米，建筑面积180132平方米。合同第六条第二款规定“根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：1、住宅：0.30元/月.平方米；2、商业物业：0.70元/月.平方米。”。第七条规定“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立核算，采取按月分摊方式向业主分摊计收。”合同期限自2008年1月1日至2009年5月30日止，合同期满后，原告重庆北城物业管理有限公司未撤离该小区，继续履行物业服务至今。被告唐远菊系重庆市大足区某小区住房的业主，房屋建筑面积约为149.8平方米。自2009年2月至2013年7月止，被告唐远菊以与某小区房地产开发商重庆北部新城建设集团北城物业发展有限公司存在拆迁还房纠纷为由拒不向原告重庆市北城物业管理有限公司交纳物业服务费。现原告以被告拒不交纳物业服务费为由提起诉讼，要求：1、被告支付拖欠原告的2009年2月至2013年7月的物业服务费2424.6元，水费1189.5元（水起止数：326立方米至631立方米，3.9元/立方米），水电公摊189元，共计3803.1元；2、本案诉讼费由被告承担。本院认为：原告重庆北城物业管理有限公司与某小区业主管理委员会签订《某小区物业服务合同（B区）》系双方真实意思表示，应确认为合法有效，各方当事人均应遵照合同履行权利义务。原告重庆北城物业管理有限公司向该小区提供了物业服务，被告唐远菊作为重庆市大足区某小区住房的业主，应该遵照其住房所在小区业主管理委员会和原告重庆市北城物业管理有限公司签订的物业服务合同，按约交纳物业服务费。庭审过程中，被告自认其位于重庆市大足区某小区住房房屋建筑面积约为149.8平方米，被告唐远菊自2009年2月至2013年7月未支付物业服务费为2426.92元（149.8平方米×0.30元/月.平方米×54个月=2426.92元），对原告重庆北城物业管理有限公司主张要求被告唐远菊支付2424.6元物业服务费的诉讼请求，未超过2426.92元，本院予以支持。对原告重庆北城物业管理有限公司要求被告唐远菊支付由其垫付的1189.5元水费的诉讼请求，因原告重庆北城物业管理有限公司未向本院提交相关证据予以证实，故本院在本案不作处理。对原告重庆北城物业管理有限公司要求被告唐远菊支付水电公摊费189元的诉讼请求，本院认为，原告重庆北城物业管理有限公司与某小区业主管理委员会签订的《某小区物业服务合同（B区）》第七条规定“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立核算，采取按月分摊方式向业主分摊计收。”原告重庆北城物业管理有限公司主张按照每户3.5元/月收取水电公摊费用，被告唐远菊2009年2月至2013年7月未支付水电公摊费用为189元（3.5元/月×54个月=189元），结合本案实际，并无不妥，本院予以支持。对被告所称因某小区的开发商重庆北部新城建设集团北城物业发展有限公司与其未解决房屋的补偿安置问题不予交纳物业费的辩解意见及举示的相关证据，本院认为，原告重庆北城物业管理有限公司与某小区的开发商重庆北部新城建设集团北城物业发展有限公司系两个独立的公司法人，被告辩称的事实与本案争议的物业服务合同关系及应当由其交纳物业服务费用无直接的因果关系，且原告重庆北城物业管理有限公司向被告唐远菊提供了物业服务，被告即应该按照合同约定交纳物业服务费，故对被告的辩解意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告唐远菊支付原告重庆北城物业管理有限公司自2009年2月至2013年7月期间的物业服务费2424.6元、水电公摊费189元，以上款项共计2613.6元，被告唐远菊于本判决生效后10日内付清；二、驳回原告重庆北城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告唐远菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。如双方当事人均未在法定期限内提起上诉，本判决即发生法律效力，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。代理审判员 杨 飞二〇一四年三月四日书 记 员 曾子情