山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0281民初3973号 原告：罗清超，男，1996年7月29日生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：巩希芝，山东涵清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王新艳，山东涵清律师事务所实习律师。 被告：青岛正北泽坤房地产开发有限公司，住所地胶州市里岔镇张应村，统一社会信用代码:913702815577197764。 法定代表人：匡学江，职务董事长。 委托诉讼代理人：刘建国，山东汇融律师事务所律师。 原告罗清超与被告青岛正北泽坤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告罗清超的委托诉讼代理人巩希芝、王新艳，被告青岛正北泽坤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付胶州市蔚蓝半岛南区小区6号楼2单元16层1601户入户钥匙（包括但不限于楼门钥匙、房门钥匙）。2.诉讼费由被告承担。后原告增加诉讼请求，1.确认被告逾期交房违约；2.被告履行完全的交房义务，而非简单交付房屋钥匙。事实与理由：2015年6月20日，原告与被告签订合同编号为201500105913的《青岛市商品房预售合同》，被告以5940.00元／平方米的价格向原告出售建筑面积为125.66平方米的胶州市福州南路79号蔚蓝半岛南区小区××号楼××单元××层××户商品房。合同签订后，原告履行了付款义务，但被告却一直未将购买的房屋交付原告。2019年5月8日，原告到物业领取涉案房屋钥匙，但被告知小区感应门钥匙与物业费挂钩，只要不缴纳物业费用（2015年9月至今），感应门钥匙便无法使用。原告认为房屋交付应是达到原告完全控制房屋的状态，而非简单取得房屋的钥匙，至今为止，事实上，即使原告取得了入门钥匙，原告也未达到对此房屋完全控制的完满状态，被告应清除一切负担，完成交房义务。 被告辩称，原告所述与事实不符，原被告于2015年6月20日签订商品房买卖合同，该合同第十一条约定，被告定于2015年9月30日前交房，该合同的补充条款第五条约定，在合同约定的房屋交付时间之前，在原告付清全部款项之后即可到被告处办理交房手续。该补充协议变更主合同第十三条的约定，被告不再书面通知原告办理交房手续。原告于2015年8月13日即已付清了全部款项，可以在2015年9月30日前任意时间到被告处办理交房手续，但原告未在上述期限内到被告处办理房屋交接。被告根据补充条款第六条的规定，将房屋钥匙及相关交房手续移交到物业公司，因此，2015年9月30日视为双方已经完成房屋交接,原告可随时到物业公司处领取钥匙及实际办理房屋交接手续。根据合同补充协议第六条的规定，除非有合法的理由，原告未按合同约定的交房时间办理该房屋的交接手续，自合同约定的交付之日起，视为房屋已实际交付。 对于原告增加后的诉讼请求，被告辩称，原告的第一项诉讼请求：被告没有逾期交房，不存在违约金行为，理由见第一次开庭答辩意见。另外，原被告双方针对房屋可以在2015年9月30日前的任意时间进行交付是明知的，原告处于节省物业费的目的故意不与被告进行房屋交接，根据合同约定，房屋应视为在2015年9月30日完成房屋交接。并且，原告已经办理了房屋产权证明，完成了对房屋的权利交接。正是基于被告对房屋随时可与原告交接使用的态度，被告在原告起诉后，于2019年5月8日，委托物业公司与原告进行了房屋实际交接，将房屋钥匙（包括小区门、单元门、入户门，以及房屋的交接材料）一并交给原告。需要注意的是：实际的交付和视为交付虽然时间不同，但被告承担物业费的时间节点应界定为2015年9月30日。之后，应为原告负责向物业公司交纳物业费，原告声称听信被告工作人员的说明，只要不拿钥匙，就可以不交物业费。对于这个说法，第一、被告不认可有这件事情。第二、即使有工作人员说过这个话，也不代表是被告的态度，并且这种说法本身是与法律法规的规定相违背的，按照原告逻辑，房屋即使办了证，只要不去拿钥匙，物业公司就没权利收取物业费，这显然是不合理的，也放纵了炒房的行为。对于原告的第二项诉讼请求，被告已经完成了所谓权利的交接。原告不能顺利进入小区，系因与物业公司之间，由于物业费的问题导致物业公司不提供小区门的充值服务，这与被告无关。被告与物业公司签订有前期物业服务业合同，物业公司有权对该小区进行管理，原告不交物业费，物业公司不提供物业服务，系原告与物业公司之间的纠纷，与被告无关。原告已经办理房产证，再自述权利没有移交的说法不成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一商品房预售合同、证据二不动产权证书、证据三地下车位转让协议、证据四发票、证据五房款收据，被告提交的证据一物业服务合同、证据二业主登记表等，双方当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 原告提交的证据六按期交房催告函、证据七微信聊天记录，被告对证据的真实性无法确认。经审查，本院对证据六的真实性予以确认。证据七系原告与案外人的聊天记录，与本案无关，本院对该证据不予审查。 被告提交的证据三青岛市建设工程竣工验收备案表，经审查，本院对该证据的真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月20日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定：乙方向甲方购买胶州市福州南路79号蔚蓝半岛南区小区××号楼××单元××层××户，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币746220.4元。第六条、签订本合同时，该房屋建设工程建设到主体封顶。第十条，该房屋的交付必须符合：房屋的交付已通过单体楼竣工验收，乙方按约履行了付款及其他约定义务。第十一条、甲方定于2015年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条、房屋符合交付条件后，甲方应在交付之日前30天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方发出房屋交付通知书或乙方实际占有。第十四条、在甲方取得了房地产权属证明登记证明后90日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙在签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法向胶州市房产管理局办理价格申报、过户申请手续、审理该房屋的房地产权证。第二十八条、本合同的补充条款、附件及补充协议为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。双方同日签订补充条款，约定：五、在合同约定的房屋交付时间之前，出卖人可以（但无义务）以在半岛都市报或其他当地主要报纸公告、挂号信／特快专递、或电话通知等方式通知买受人房屋交付事宜。出卖人未发出交付通知或买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点。同时该房屋的风险责任从约定交付之日起转移由乙方承担，此后有关该房屋的所有费用（包括但不限于水费、电费、煤气费、暖气费、物业管理费、有线电视费等）全部由乙方承担。六、出卖人可委托物业公司办理房屋交付手续。乙方本人或其授权代理人按合同约定的时间到甲方处办理入住手续和缴纳相关费用，费用缴纳完毕后，办理物业交接手续，由甲方（或委托的的物业公司）与乙方签署收楼记录及交楼记录，即为该房屋已正式交付。除非有合法的理由，乙方未按合同约定的交房时间办理该房屋的交接手续，自合同约定的交付之日起，视为房屋已实际交付，商品房的风险责任以及商品房有关的一切费用由买受人承担。 2016年3月31日，原被告签订正北蔚蓝半岛地下车位转让协议，原告购买正北蔚蓝半岛小区地下二层N-065号，价款70000元。 2015年1月20日，蔚蓝半岛南区6#楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。2015年1月28日，蔚蓝半岛南区6#楼工程的竣工验收备案文件收讫，胶州市城乡建设局同意备案。 被告已于2016年4月16日为原告出具涉案房屋的发票，原告已经取得涉案房屋的所有权属证书，证号为鲁（2017）胶州市不动产权第0019672号。 2019年5月8日，原告填写了青岛晟浩龙物业有限公司制作的业主登记表、业主承诺书，并和该物业公司负责参与验收的人员一起填写了房屋交接书，认可房屋验收正常，并取得钥匙。同日，原告从该物业公司领取涉案房屋的相关钥匙，但因未缴纳物业费，感应门钥匙无法使用。 本院认为，1.原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》中约定被告于2015年9月30日前将涉案房屋交付给原告。该合同系当事人在平等关系下签订的合同，合法有效，该合同载明，签订本合同时，该房屋建设工程建设到主体封顶。2.原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》中补充条款的约定，被告未发出交付通知或原告未收到交付通知的，以本合同约定的交付时间即2015年9月30日前为交付时间，以房屋所在地为交付地点。被告可委托物业公司办理房屋交付手续。除非有合法的理由，乙方未按合同约定的交房时间办理该房屋的交接手续，自合同约定的交付之日起，视为房屋已实际交付。3.2015年1月20日，蔚蓝半岛南区6#楼竣工并验收合格，涉案房屋已具备交房条件。4.原告已经取得涉案房屋的所有权属证书。5.原告在庭审中认可被告通知交房，并称从被告的工作人员处得知，不着急入住就不着急拿钥匙，不拿钥匙，就不用交物业费。因原告工作一直很忙，没有入住的紧迫性，就没有要求被告交房。由此可见，原告对涉案房屋的交付时间是明知的，因其没有入住的紧迫性，因此未要求被告交付涉案房屋。6.原告已经从青岛晟浩龙物业有限公司取得涉案房屋的相关钥匙。综上，原告购买的涉案房屋，在与被告约定的房屋交付时间前已经竣工并验收合格，符合交付条件。按照合同附加协议第五条约定，除非有合法的理由，乙方未按合同约定的交房时间办理该房屋的交接手续，自合同约定的交付之日起，视为房屋已实际交付。原告认可被告已通知交房，且原告已经取得涉案房屋的所有权属证书，因没有入住的紧迫性并未要求被告交房。原告亦明知可以到青岛晟浩龙物业有限公司办理交房入住手续，却碍于物业费缴纳问题迟迟未予办理，故原告要求确认被告逾期交房违约，于法无据，本院不予支持。现原告已经和青岛晟浩龙物业有限公司进行了房屋交接，并从该公司取得涉案房屋的相关钥匙，但因其未缴纳物业费导致感应门钥匙无法使用，与被告无关，原告要求被告履行完全的交房义务，而非简单交付房屋钥匙，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告罗清超的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员 刘 亭 二〇一九年五月二十三日 书记员 王文杰