河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0302民初6339号 原告：秦皇岛佰冠物业服务有限公司。 法定代表人：解增喜，总经理。 委托诉讼代理人：吴明哲，河北朗途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晨龙，河北蓝澳律师事务所律师。 被告：葛平。 原告秦皇岛佰冠物业服务有限公司与被告葛平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦皇岛佰冠物业服务有限公司委托诉讼代理人吴明哲到庭参加诉讼，被告葛平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告秦皇岛佰冠物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2016年10月1日至2018年9月的物业费用2852元，并按约定按日千分之三支付滞纳金；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月10日，原告与被告所在的秦皇岛市经济技术开发区自然家园社区业主委员会签订《自然家园物业服务合同》，约定原告为被告所在的小区提供物业服务，合同具体约定了服务范围、服务期限、管理费用等相关条款，2017年10月17日，原告与被告所在的秦皇岛市经济技术开发区自然家园社区业主委员会签订补充协议，约定，原告有权追缴2016年至2017年业主所欠物业费用，并通知了拖欠费用业主，约定了逾期交付滞纳金，并约定物业费起诉追缴发生争议由海港区人民法院诉讼管辖。合同签订后，原告按照合同提供了物业服务，但被告却未按约定交纳物业费用，故诉至法院，请求依法判决。 被告葛平辩称：一、关于当期物业费(2017年10月至2018年9月)问题：a.佰冠物业违背广大业主意愿和法定程序进入小区，强行提供黑色服务，主要行为表现为：不打扫卫生、打业主住院、监控不完备、为了收取当期物业费，雇用社会闲杂人员上门多人多次骚扰业主，限制未交物业费的业主货车出入；破坏地库顶部绿地；18年2月春节前后，多部电梯异常出现故障，佰冠物业公司须相关业主交齐当期物业费后才提供维修服务；110报警数十次；自然家园物业管理水平在社会上恶名远扬，给业主造成一定经济损失；物业公司未经业主大会出租物业用房及电梯等公共部位广告位，这些收益本应该归业主共同所有。被告承认佰冠物业提供了一定服务，不是不交物业费，而是需要等召开业主大会后依法缴纳。b.提请法庭注意：截止到开庭前，目前小区1196户业主，有1000户左右没有缴纳当期物业费,80%以上的业主拒绝在物业服务期结束前缴纳当期物业费除了上述原因外，还因为自然家园小区在王静元的操控下,16年到18年先后经历了鑫明物业(15.6-16.8)、兴国物业(16.9.1-17.5)、佳美物业(为创城政府派驻17.6-17.9)、佰冠物业(17.10-今)，很多业主交过物业费后，物业公司非法中途更换，新进驻的物业公司不承认缴费有效，所以大多数人都等待服务期结束，根据实际得到物业服务，或召开业主大会及成立新的业委会后决定，这就是过半业主拒绝预付物业费的原因。二、《服务合同》及补充条款的合法性问题：a.《物业合同》及补充条款未经开业主大会讨论，虽然事实上提供了一定服务，但合同无效或须业主追认其合法性。b.河北省最高人民法院再审判决书，证明兴国物业与原自然家园业委会的三年合同依然有效，并得到业主人数过半和业主专有面积过半的认可，此次开庭前重审尚未宣判，佰冠物业《服务合同》的合法性也受到兴国物业《服务合同》的合法性影响，不能“一女嫁二夫”，按照《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，应终止本次诉讼。债权转让问题，2016年9月至17年9月，实际物业服务公司为兴国物业及佳美物业，与自然家园的物业服务债权没有转让，见兴国物业公司的未转让债权的证明综上所述，此案并不是个别业主拖欠物业费问题，而是自然家园1200户老百姓面对佰冠物业以黑社会手段非法侵害合法居民权益的民生问题。佰冠物业公司，想靠诉讼个别业主，杀鸡敬候，逐个击破；不以服务业主为宗旨，靠黑势力、黑手段、黑服务等不正当手段获得利益，必将受到民事和刑事的法律严惩。恳请法庭依法判决，还自然家园小区百姓太平以维护答辩人及自然家园小区百姓的合法权益。 原告为证明其主张向本院提交如下证据： 一、物业服务合同及补充协议一份，证明原告系合法的物业服务主体，双方约定了物业费、电梯电费及垃圾转运费的收费标准，以及原告有权追缴2016年至2017年业主拖欠的物业费； 二、收费明细一份，证明原告收取被告物业费的计算依据； 三、佰冠物业服务人员名单一份，证明原告为达到良好的服务质量，分类聘请了大量专业的服务人员为小区服务； 四、2018年7月16日秦皇岛晚报第四版、2018年10月24日秦皇岛晚报，证明原告已经按照约定履行了物业服务的义务，且超过了约定的服务质量，经过媒体报道，得到了广大业主的一致认可； 五、照片6张，证明原告服务前后的小区环境得到了明显改善，已经按照约定履行了物业服务的义务，小区已经达到服务标准，被告应依约缴纳物业服务费； 六、关于缴纳物业费的催缴函一份，证明经原告上门催收，被告仍不履行义务，故原告在诉讼时效内诉至法院，维护自己合法权益； 七、秦皇岛金凌物业服务有限公司物业费欠费明细表，此份欠费明细表是自然家园小区之前的物业服务公司，可以看出被告自始就拖欠物业费，常年不交，由此综合全部证据可以看出被告拒交物业费并非是原告服务不到位，而是被告自身的原因拒不缴纳。 被告为证明其主张向法庭出示证据如下： 一、秦皇岛兴国物业服务有限公司关于自然家园应收账款未转让债权的说明； 二、河北省高级人民法院（2017）冀民申3058号民事裁定书一份。 原告对被告出示的证据提出如下质证意见： 对证据一的三性不予认可，根据原告提交的物业服务合同中补充协议第2条的约定，原告追缴2016-2017年业主所欠的物业费是用于偿还2016年9月-2017年9月自然家园社区业主委员会因物业服务发生的债务问题，该债务是原告为其垫付的，所以原告收取2016年-2017年的物业费，并非是依据债权转让的法律依据；对证据二的三性不予认可，该裁定书仅说明指定再审，被告并未提及再审结果的依据以及该裁定书的证明内容，与本案并无关联性。 经本院审核认定:原告提供的证据一至证据七相具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。 根据原、被告的举证以及本院审核认证的意见，对本案的事实认定如下：秦皇岛佰冠物业服务有限公司是一家提供物业服务的公司，秦皇岛经济技术开发区自然家园小区的物业服务由该公司提供，葛平是自然家园小区10－3－5室的业主。2017年10月12日，甲方秦皇岛市经济技术开发区自然家园社区业主委员会与乙方秦皇岛佰冠物业服务有限公司签订《自然家园物业服务合同》，协议约定如下：物业名称：秦皇岛市经济技术开发区自然家园；坐落位置：秦皇岛市秦皇西大街23号；总建筑面积：14900平方米...第二章：合同期限：本合同期限为三年，自2017年10月10日起至2020年10月9日止。第五章管理服务费用1、本物业的管理服务费按下列标准执行：1、高层：按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平米建筑面积1元；电梯费：按小区电梯收费测算收取。2、多层：每月每平米0.8元，电梯费：同上。3、6+1：每月每平米建筑面积0.55元。4、垃圾转运费：36元每年户，公共用电费：50元每年户...自然家园小区电梯分层收费标准的测算，具体应缴纳情况如下：1层电梯费100元/年...2017年10月17日甲方秦皇岛市经济技术开发区自然家园社区业主委员会与乙方秦皇岛市佰冠物业服务有限公司签订《自然家园物业服务补充协议》约定，二、按照珠江道办事处与自然家园委员会的要求，依据物业服务合同，乙方有权追缴2016至2017年业主所欠物业费，用以偿还2016年9月至2017年9月甲方因物业服务所发生的债务。四、物业服务费由乙方向业主（或交费义务人）按年收取，并实行预交物业费制度。即在每年的10月开始收取当年物业费，六个月内未履行交费义务的即视为欠费，乙方可通过法律途径向秦皇岛市海港区人民法院起诉进行追缴，并收取所欠物业费每日千分之三的滞纳金。六、本协议一式两份与合同具有同等法律效力。在服务期间甲乙双方发生纠纷、物业费起诉追缴指定秦皇岛市海港区人民法院诉讼解决。合同订立后，秦皇岛市佰冠物业服务有限公司依据合同约定，为秦皇岛市经济技术开发区自然家园小区提供了物业服务。被告拖欠原告自2016年10月1日至2018年9月期间物业费：2180元（1元/平方米/月×90.87平方米×24月），垃圾处理费72元（3元/月×24月），电梯运行费600元（300元/年×2年），以上合计2852元。 本院认为，原告秦皇岛佰冠物业服务有限公司作为秦皇岛市经济技术开发区自然家园小区的物业公司，依据《自然家园物业服务合同》原告应该为被告所居住的小区提供物业管理服务，被告接受服务，应该按照合同约定的价格缴纳物业费。结合该小区同时期同类案件当事人的举证及抗辩，原告的服务在一定时期内存在瑕疵，应承担相应的违约责任，被告向原告交纳物业费应按90%为宜。原告主张垃圾处理费、电梯运行费，本院予以支持。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款，判决如下： 一、被告葛平于本判决生效后十日内给付原告秦皇岛佰冠物业服务有限公司物业费1962元（2180元×90%），电梯运行费600元，垃圾处理费72元，以上合计2634元； 二、驳回原告秦皇岛佰冠物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告葛平负担，于判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  董晓勇 人民陪审员  张 文 人民陪审员  王 艳 二〇一九年五月二十七日 书 记 员  龚 悦