福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初355号 原告（反诉被告）:泉州中侨（集团）股份有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区。 法定代表人:许建平，该公司总经理。 委托诉讼代理人:刘文革，福建协力人律师事务所律师。 委托诉讼代理人:罗德昌，福建协力人律师事务所律师。 原告（反诉被告）:泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂，住所地福建省泉州市区。 负责人:陈泉泰，该厂厂长。 委托诉讼代理人:刘文革，福建协力人律师事务所律师。 委托诉讼代理人:罗德昌，福建协力人律师事务所律师。 被告（反诉原告）:中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司，住所地福建泉州市鲤城区。 法定代表人:李瑞庆，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:庄国钦，福建刺桐律师事务所律师。 原告（反诉被告）泉州中侨（集团）股份有限公司(以下简称中侨公司)、泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂（以下简称中侨制线厂）与被告（反诉原告）中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司（以下简称中闽百汇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日受理后，于2019年2月11日受理被告中闽百汇公司提起的反诉，依法适用普通程序，并对本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)中侨公司、中侨制线厂的共同委托诉讼代理人罗德昌，被告(反诉原告)中闽百汇公司的委托诉讼代理人庄国钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中侨公司、中侨制线厂向本院提出诉讼请求：1.确认中闽百汇公司支付的履约保证金1987800元归中侨公司、中侨制线厂所有；2.中闽百汇公司向中侨公司、中侨制线厂支付违约金5071002元；3.本案律师费106000元由中闽百汇公司承担；4.本案案件受理费由中闽百汇公司承担。诉讼过程中，中侨公司、中侨制线厂增加诉讼请求：5.中侨公司、中侨制线厂因反诉应诉所发生的律师代理费15000元由中闽百汇公司承担；6.中侨公司、中侨制线厂因证据保全所发生的公证费1500元由中闽百汇公司承担。事实与理由：中闽百汇公司于2012年11月16日在泉州市产权交易中心参与公开竞价，竞价过程公开、公平、公正，竞拍获得址在市区的房产、土地及相应配套设施的承租权。双方于2012年11月21日签订《×××配套旅游停车场租赁合同》（编号：×××98，下称《租赁合同》），由中闽百汇公司向中侨公司、中侨制线厂承租上述房产、土地及相应配套设施用于经营综合超市、百货商场及旅游配套服务业，租赁期限为8年，租金每月66.26万元（包含广场7.5万元／月，地下车库6万元／月，屋顶平台2.5万元／月）自第二个租赁年度起，逐年租金总额在上一租赁年度的租金总额基础上递增5%，租金支付方式为每个月的10日之前一次性付清该月租金。该《租赁合同》是双方在平等、自愿、公平的基础上签订的，合同条款系双方真实意思的体现，依法订立的合同受法律保护，合同当事人均应严格遵守和履行。如一方违约合同约定，应承担相应的违约责任。2018年1月23日，中闽百汇公司致函中侨公司、中侨制线厂，以继续履行合同的客观情况、履约基础发生重大变化为由，要求终止合同。对此，中侨公司、中侨制线厂答复中闽百汇公司，如中闽百汇公司执意单方解约，则属于中闽百汇公司严重违约，将适用《租赁合同》第八章第二十九条第十一款：乙方（中闽百汇公司）单方面解除合同（甲方、政府及不可抗力原因除外），或者其他乙方原因导致合同不能履行，或者乙方有违约行为依照本条规定，甲方选择解除合同的，除不得要求返还履约保证金外，乙方还应向甲方支付相当于所在租赁年度6个月租金的违约金。2018年4月4日，中闽百汇公司再次致函中侨公司、中侨制线厂，告知其将于2018年5月30日终止《租赁合同》，并表示积极配合中侨公司、中侨制线厂启动重新公开招租程序。2018年4月20日中侨公司、中侨制线厂致函中闽百汇公司，明确告知中闽百汇公司因其严重违约导致合同解除，除合同履约保证金不予退还外，中闽百汇公司还应向中侨公司、中侨制线厂支付本租赁年度6个月租金作为违约金，并于2018年6月30日之前付清租金、水电费等费用和违约金。此后，中闽百汇公司并未按时支付违约金，中侨公司、中侨制线厂遂于2018年9月13日再次致函中闽百汇公司，告知中闽百汇公司，但中闽百汇公司至今仍拒不支付违约金。如前所述，中闽百汇公司严重违约导致合同解除，根据《租赁合同》第八章第二十九条第十一款，中闽百汇公司支付的履约保证金198.78万元，中侨公司、中侨制线厂有权不予返还。另外，中闽百汇公司还应支付所在租赁年度6个月租金507.1002万元作为违约金。另根据《租赁合同》第二十九条第十四款，中侨公司、中侨制线厂起诉所发生的一切费用也应由中闽百汇公司承担。 中闽百汇公司对本诉辩称，1.中侨公司、中侨制线厂的诉求没有事实和法律依据，本案涉案合同并不存在中闽百汇公司单方违法解除合同，本案涉案合同是经双方友好协商，为了嫁接新的法律合同而终止的。2.中侨公司、中侨制线厂诉求及事实理由未明确合同具体解除时间，因此中侨公司、中侨制线厂主张合同是中闽百汇公司单方面解除的事实不清。3.中侨公司、中侨制线厂应退还中闽百汇公司已支付的履约保证金。4.关于租赁法律关系履行主体，本案签约履行主体是中闽百汇公司与中侨制线厂，并不是中侨公司，因此本案与中侨公司无关，其诉讼主体不适格。5.中侨制线厂存在先期违约，中侨制线厂并未依合同约定向中闽百汇公司披露租赁物是否有建筑规划许可证，在合同第二十二条对租赁物的全部范围进行约定，所有的租赁物应该作为审查建筑许可证的全部范围，中侨制线厂向中闽百汇公司出租诉争租赁物，其应该履行的法定义务是向中闽百汇公司提供全部租赁物的建筑规划许可证，因中侨公司、中侨制线厂并未提供全部租赁物的建筑规划许可证，导致中闽百汇公司对合同履行的法律状态不稳定，影响中闽百汇公司的正常经营。6.关于损失方面，本案租赁物的租金即对租赁物的收益一直是由中侨制线厂向中闽百汇公司收取，并未存在租赁物空置，因此中侨公司、中侨制线厂主张的空置损失没有事实依据。7.中闽百汇公司在本案不存在违约行为，租赁物不存在空置损失，因此中侨公司、中侨制线厂应向中闽百汇公司返还履约保证金，中闽百汇公司之前也有发出函件催要，但中侨公司、中侨制线厂拒不返还，其应承担履约违约金期间相应占用资金的利息。 中闽百汇公司向本院提出反诉请求：1.中侨公司、中侨制线厂共同向中闽百汇公司返还履约保证金198.78万元及支付自2018年4月12日起至返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。诉讼过程中，中闽百汇公司增加诉讼请求：2.中侨公司、中侨制线厂共同向中闽百汇公司支付律师费用损失106000元。事实与理由：中侨制线厂为中侨公司的分公司，于2012年11月21日由中侨制线厂作为甲方与中闽百汇公司作为乙方，签订一份《×××配套旅游停车场租赁合同》，约定由中侨制线厂将位于××路××号××路××街交叉处的房产、土地及相应配套设施（具体租赁物详见合同第四条约定）出租给中闽百汇公司作为商业经营使用，其中合同第六条还对租赁物的交付条件进行详细约定。自合同签订以来，中闽百汇公司一直秉持良好的商业信用积极履行合同约定，对繁华租赁地段的商业氛围，及提升泉州地区作为旅游城市的商品特色和文化底蕴、配套服务于周边旅游景点，起到一定的积极推动作用，承担了一定的社会责任。但是随着市场大环境不断变化，租赁合同中关于后续期限的租金约定已经严重背离当前市场行情，中闽百汇公司连年亏损并呈增长态势，如继续履行合同约定，对于中闽百汇公司明显不公平或者不能实现原来签订合同目的。中闽百汇公司连续于2017年8月28日、2018年1月23日、2018年4月4日再次发函中侨制线厂终止租赁合同。为避免双方损失的进一步扩大，尽快让中闽百汇公司能重新按照目前客观的市场行情价格出租租赁物收取租金，经双方协商一致同意中闽百汇公司的终止意见终止原租赁合同，并于2018年4月12日，由泉州市产权交易中心采用网络动态方式对租赁物再次进行公开招租。中闽百汇公司参与中侨制线厂重新招租的公开竞价，双方于2018年6月11日另行签订了新的租赁合同，原编号×××98合同当然也已在中侨制线厂于2018年4月12日公开对外招租前终止。中闽百汇公司认为，双方已同意终止原合同并重新签订新的租赁合同，且中侨制线厂并无出现租赁物空置期的损失，至于新合同的租金是经过泉州市产权交易中心公开重新挂牌确定，虽降低了原合同租金价格，但符合当下的地段市场价。中侨制线厂已同意终止原编号×××98合同并另行签订新的租赁合同，因此对原合同的终止系双方同意的法律行为，不存在中侨制线厂不同意终止的前提下由中闽百汇公司单方解除，中闽百汇公司不存在违法或者违约终止合同，中侨制线厂应归还中闽百汇公司原编号×××98合同的履约保证金。 中侨公司、中侨制线厂对反诉辩称，1.不存在所谓“经双方协商一致终止原租赁合同”的说法。2.中闽百汇公司所谓的“继续履行合同的客观情况、履约基础发生重大变化，租金背离市场行情，连年亏损且呈增长态势”的说法是严重背离事实的不实之词。3.中闽百汇公司严重违约的行为既侵害了依法订立的合同的稳定性，也损害了市产权交易中心的权威性和公信力，中闽百汇公司的行为严重违背商业道德和准则。4.原租赁合同系因中闽百汇公司的严重违约而解除，中侨制线厂依照我市市政府、国资委的文件要求将房屋委托市产权交易中心挂牌出租，是履行法定职责的要求，该行为合法正当。综上，中闽百汇公司的反诉侵权缺乏事实和合同依据，不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：中侨公司、中侨制线厂提供《泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂要求承担违约责任的函》，欲证明中侨制线厂于2018年9月13日再次致函中闽百汇公司，因中闽百汇公司严重违约导致合同解除，履约保证金不予退还，还应支付本租赁年度6个月租金作为违约金。对此中闽百汇公司提出异议。本院认为，中侨制线厂虽提供了该函件的原件，但该函件未经中闽百汇公司确认，故该函件仅为中侨制线厂的自制材料。中侨公司、中侨制线厂提供了委托代理合同及公证费、本诉反诉律师代理费的福建增值税普通发票原件，故本院对该证据的真实性予以确认。中闽百汇公司提供2015—2018年度利润报表，欲证明2015至2018年度每一年度中闽百汇公司的经营现状，呈连年亏损。对此中侨公司、中侨制线厂提出异议。本院认为，中闽百汇公司仅提供该报表的复印件，且未有其他证据佐证，故本院对该证据的真实性不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月21日，中侨制线厂（甲方、出租方）与中闽百汇公司（乙方、承租方）签订《泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂×××配套旅游停车场租赁合同》（合同编号×××98）一份，与本案相关约定如下：第四条本合同租赁物位于××路××号××路××街交叉处，由泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂区改建而成，包括地下室及地上三层建筑物……；第九条起租日为租赁物交接完成日，租赁期限自起租日起计算8年；第二十二条租赁物租金按照整体租赁计算，即每月66.26万元，自第二个租赁年度起，逐年租金总额在上一租赁年度的租金总额基础上递增5%……；第二十三条履约保证金为3个月租金额198.78万元，履约保证金具有《合同法》规定的定金的性质；第二十九条第十一款乙方单方面解除合同（甲方、政府及不可抗力原因除外），或者其它乙方原因导致合同不能履行，或者乙方有违约行为依照本条的规定，甲方选择解除合同的，除不得要求返还履约保证金外，乙方还应向甲方支付相当于所在租赁年度6个月租金的违约金；第二十九条第十四款如因合同一方违约导致另一方索赔的，违约方除应按本合同约定承担违约责任外，仍须额外承担守约方索赔所产生的一切费用（包括但不限于律师代理费、诉讼费用、差旅费、评估费、拍卖费、鉴定费、公证费等）；等内容。 2013年10月31日，中闽百汇公司向中侨制线厂支付履约保证金1987800元。2017年8月28日，中闽百汇公司向中侨公司发出《关于租赁合同的商洽函》，对“×××配套旅游停车场项目”的租赁拟出申请调整方案。2018年1月23日，中闽百汇公司向中侨制线厂发出《关于终止的告知书》，该告知书载明：“随着市场大环境不断变化，租赁合同中关于后续期限的租金约定已经严重背离当前市场行情，中闽百汇公司连年亏损并呈增长态势。为避免双方损失的进一步扩大，及尽快让中侨制线厂能重新按照目前客观的市场行情价格出租租赁物收取租金，中闽百汇公司向中侨制线厂提出终止《×××配套旅游停车场租赁合同》，中侨制线厂应及时地根据上级主管部门国资委《关于进一步规范企业房产出租行为的实施意见》，到产权交易中心启动公开竞价的招租方式。……”2018年2月5日，中侨公司、中侨制线厂向中闽百汇公司发出《泉州中侨集团关于的回复函》，希望中闽百汇公司严格遵照合同约定履行。2018年4月4日，中闽百汇公司向中侨制线厂发出《关于终止的告知书》，该告知书载明：中闽百汇公司将于2018年5月30日终止《×××配套旅游停车场租赁合同》，中侨制线厂应及时地根据上级主管部门国资委《关于进一步规范企业房产出租行为的实施意见》，到产权交易中心启动公开竞价的招租方式。2018年4月12日，中侨制线厂委托泉州市产权交易中心对××路配套旅游停车场（制线厂改造项目）公开招租但未成交。2018年4月20日，中侨公司、中侨制线厂向中闽百汇公司发出《泉州中侨集团关于的回复函》，载明中闽百汇公司坚持单方解除合同，则应于2018年6月30日之前向其付清截止2018年5月30日的租金、水电费等一切费用和违约金，并于2018年6月10日之前将房产及配套设施移交本司。2018年5月8日，中侨制线厂委托泉州市产权交易中心对××路配套旅游停车场（制线厂改造项目）公开招租但未成交。2018年5月24日，中侨制线厂委托泉州市产权交易中心对××路×××配套旅游停车场（制线厂改造项目）公开招租。泉州市产权交易中心与中闽百汇公司共同出具竞价结果通知单，载明××路×××配套旅游停车场（制线厂改造项目）承租方为中闽百汇公司，成交时间为2018年6月7日，第一期租金55万元，履约保证金165万元。 2018年6月11日，中侨制线厂（甲方、出租方）与中闽百汇公司（乙方、承租方）签订一份《泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂×××配套旅游停车场租赁合同》（合同编号×××78-2）一份，与本案相关约定如下：第四条本合同租赁物位于××路××号××路××街交叉处，由泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂区改建而成，包括地下室及地上三层建筑物……；第九条起租日为租赁物交接完成日（即2018年6月11日），租赁期限自起租日起计算3年；第二十二条租赁物租金按照整体租赁计算，即每月55万元；等内容。中闽百汇公司已向中侨制线厂支付履约保证金1650000元。2018年9月13日，中侨制线厂向中闽百汇公司发出《泉州中侨集团关于要求履行违约责任的函》，载明中侨制线厂依约不予返还中闽百汇公司履约保证金1987800元，要求中闽百汇公司支付违约金。2018年9月19日，中闽百汇公司向中侨制线厂发出《中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司关于要求返还编号×××98合同履约保证金的函》，载明原合同的终止系双方同意的法律行为，不存在中侨制线厂不同意终止的前提下由中闽百汇公司单方解除，中侨制线厂应归还编号×××98合同的履约保证金，并不能追究其它违约责任。 2018年10月20日，中侨公司、中侨制线厂支付福建协力人律师事务所律师代理费106000元，委托该所指派律师为其代理案件本诉。2019年1月25日，中闽百汇公司支付福建刺桐律师事务所律师代理费106000元，委托该所指派律师为其代理本案诉讼。2019年3月12日，中侨公司、中侨制线厂支付福建省泉州市通淮公证处公证费1500元，进行证据保全。2019年3月20日，中侨公司、中侨制线厂支付福建协力人律师事务所律师代理费15000元，委托该所指派律师为其代理案件反诉。2019年1月9日，中侨公司、中侨制线厂诉至本院。2019年2月11日，中闽百汇公司提起反诉。 本院认为，中侨制线厂系中侨公司的一个分支机构可作为原告参加诉讼，中侨公司作为总公司应承担相应的民事责任，中闽百汇公司辩解本案与中侨公司无关，其诉讼主体不适格，证据不足，本院不予采纳。中侨公司、中侨制线厂与中闽百汇公司之间的《泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂×××配套旅游停车场租赁合同》（合同编号×××98）（以下简称《租赁合同》），是双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。中闽百汇公司以租金约定严重背离市场行情，公司连年亏损为由多次向中侨公司、中侨制线厂发函，并于2018年4月4日向中侨制线厂发函告知中闽百汇公司将于2018年5月30日终止《租赁合同》，中侨制线厂应及时到产权交易中心启动公开竞价的招租方式。中侨制线厂收悉该函后于2018年4月12日启动公开竞价的招租方式,视为《租赁合同》解除。根据《租赁合同》第二十七条关于单方提前解除合同约定，中闽百汇公司以租金约定严重背离市场行情为由解除合同并不属于单方提前解除的情形，故中闽百汇公司已构成违约。中侨公司、中侨制线厂主张中闽百汇公司违约提前解除合同，本院予以采纳。中闽百汇公司辩解中侨制线厂存在先期违约及双方系协商解除合同，证据不足，本院不予采纳。中侨公司、中侨制线厂在《租赁合同》解除后并未退还该合同的履约保证金1987800元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定及《租赁合同》第二十三条关于履约保证金罚则的约定，中侨公司、中侨制线厂请求确认中闽百汇公司支付的履约保证金1987800元归中侨公司、中侨制线厂所有，依法有据，本院予以支持。中闽百汇公司违约导致中侨公司为实现本案债权而支付的律师代理费及公证费，该赔偿费用系属于违约金性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条规定及《租赁合同》第二十三条约定，履约保证金具有定金的性质即具有惩罚性，违约金也具惩罚性，因中侨公司、中侨制线厂已选择在第一项请求适用定金罚则条款未退还中闽百汇公司该合同的履约保证金1987800元，故不能同时在第二项请求、第三项请求适用违约金条款，中侨公司、中侨制线厂请求中闽百汇公司支付违约金507.1002万元及律师代理费及公证费，于法无据，本院不予支持。因中闽百汇公司存在违约行为，且中闽百汇公司在《租赁合同》（合同编号×××98）解除后又与中侨制线厂就同一租赁物重新签订《租赁合同》（合同编号×××78-2）并降低租金金额，故中闽百汇公司请求中侨公司、中侨制线厂共同向中闽百汇公司返还履约保证金及支付利息、律师代理费用，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司支付的履约保证金1987800元归泉州中侨（集团）股份有限公司、泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂所有； 二、驳回泉州中侨（集团）股份有限公司、泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂的本诉其他诉讼请求； 三、驳回中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司的反诉诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费61954元，由泉州中侨（集团）股份有限公司、泉州中侨（集团）股份有限公司制线厂负担43988元、中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司负担17966元；案件反诉受理费11645.2元，由中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈志捷 审 判 员  赖莹莹 人民陪审员  蔡毓瑜 二〇一九年五月二十九日 书 记 员  庄小玲 速 录 员  陈曾敏 判决所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。