河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2013）汤民一初字第198号原告杨永新，男，1954年3月15日出生。委托代理人李春艳，河南岳都律师事务所律师。被告万征，女，1984年2月20日出生。委托代理人杜大平，河南观止律师事务所律师。原告杨永新诉被告万征所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年1月21日公开开庭进行了审理。原告杨永新委托代理人李春艳，被告万征及其委托代理人杜大平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨永新诉称，2011年原告夫妻在汤阴县政泰苑以原告杨永新的名义购买16楼1单元3层1-3-2号房屋。2012年1月30日和2012年10月1日原告分两次共向建工房地产公司交房款10万元。2012年7月21日原告向房地产公司交空调费1.50万元。2012年7月22日原告在汤阴县房管所办理了预告房产证。2012年7月20日被告万征与原告之子杨晨光登记结婚，这时房产已进入房贷阶段。该房产是杨晨光与被告万征结婚前杨永新和穆海凤夫妻购买的房产，与杨晨光和万征无关。由于原告夫妻资金不足需要在银行贷款买房，而原告和杨晨光都在银行为他人担保贷款，银行未批准其二人的房贷手续。后经被告同意，用被告万征的名字进行房贷，但万征不承担任何买房费用。2012年8月15日杨晨光与被告万征办理了离婚手续，此后该二人是同居关系。2012年8月20日原告又向房地产公司交款46717元，房地产公司出具了交款人为万征的票据，但注明“此款由杨永新交付，因杨永新银行有担保未通过，故更名为万征”。2012年8月20日安阳建工房地产公司注销杨永新、穆海凤的商品房买卖合同，同时又和被告万征签订了房屋买卖合同。2012年8月21日又以万征的名字办理了预告房产证。2012年8月18日以万征的名字在工商银行做了房贷手续。从2012年10月份至今都是穆海凤从杨永新的工资卡上取款还房贷。因此，汤阴县政泰苑16楼1单元1-3-2号房屋的实际付款人是原告杨永新、穆海凤夫妻，办理各种买房手续也是原告夫妻，被告根本未参与过买房事宜，只不过为了方便银行贷款不得已才用了万征的身份证。因原、被告双方矛盾尖锐，被告已带着孩子离开杨家，不再共同生活，被告万征坚持不同意把买卖合同和预售房产证上的名字恢复为原告的名字。原告认为，该房屋产权应归杨永新所有。为此起诉，请求一、依法确认被告万征2012年8月20日在汤阴县政泰苑购买的16楼1单元3层1-3-2号房屋的所有权归原告杨永新所有。二、本案的诉讼费用由被告承担。被告万征辩称，一、政泰苑16楼1单元3层1-3-2号房屋所有权归我所有，原告不具有诉讼主体资格。2012年8月15日我离婚后，为解决居所问题，于2012年8月20日与安阳建工房地产开发公司签订了购买政泰苑16楼1单元3层1-3-2号房屋买卖合同，并与汤阴工商银行订立有房屋按揭贷款手续。根据合同法，该合同已成立，应受法律保护。2012年8月21日，我持该买卖合同在汤阴县房地产管理所办理了房屋所有权预告证。该证属于行政登记证明，具有法律效力，非经我本人申请撤销或变更，任何人无权改变房产权属性质。根据物权法的规定，房产所有权实行登记主义，房产所有权以登记为准。因登记的所有权人为我，故房屋依法应归我所有。二、杨永新不具有政泰苑16楼1单元3层1-3-2号房屋的所有权。原告杨永新虽然与安阳建工房地产开发公司签订过购买政泰苑16楼1单元3层1-3-2号房屋的合同，但杨永新于2012年8月20日与安阳建工房地产开发公司自愿解除了合同，其合同已无效，没有任何法律约束力。2012年8月21日原告杨永新持其解除的合同在汤阴县房地产管理所办理了房屋预告证废除手续。随后我持我的买卖合同在汤阴县房地产管理所办理了房屋预告证登记手续。因此，原告杨永新解除了买卖合同并废除了房屋预告证，故其不再具有该房产的所有权。众所周知，取得房屋所有权的依据是商品房买卖合同，原告不是商品房买卖合同的主体，故原告主张所有权无事实和法律依据，原告不具有本案的诉讼主体资格，应驳回原告的起诉。三、关于原告解除合同前曾向安阳建工房地产开发有限公司交纳的部分房屋价款问题，属于合同解除后的遗留问题，原告可以要求安阳建工房地产开发公司退款，也可以与我方协议，由我代位向原告支付房屋价款，但原告不能以自己曾支付部分房屋价款为由主张所有权，因为原告的合同已解除且预告登记证也已废除。四、我办理预告登记证后，原告的妻子穆海凤继续在银行缴纳房贷款，其行为属于无因管理行为。我曾多次告诫原告的妻子穆海凤，不许给我的银行按揭贷款账户上打款。五、2012年8月15日，我与原告的儿子在民政部门离婚后即回到娘家居住，8月20日订立买房合同时，我与原告已无任何关系。原告与安阳建工房地产开发公司解除合同，与我与该公司订立合同，是各自的民事法律行为。六、我是因离婚后无处安身才买房，不是原告主张的规避房贷的情况。我有能力支付购房款，并可以一次性清退穆海凤的无因管理之债。七、本案诉争的房屋不是转让行为。我不是从杨永新手中购买的该房屋，更不存在什么挂名问题。八、本案争议的房屋不是我与原告之子的夫妻共同财产，是我在离婚后自己购买，与他人无关。综上所述，我有购房合同及预告登记证为依据，请法院依法认定该房屋归我所有，驳回原告杨永新的起诉。经审理查明：原告杨永新原系汤阴县企业局的公务员。2011年1月30日，原告杨永新向汤阴县公务员建房指挥部指定的预交房款账户上（户名：李鸿彬、账号：1706023001106752705）交纳购房预交款50000元。2011年10月1日，原告杨永新又向该账户上预交房款50000元。2012年7月份，原告杨永新为购买汤阴县政泰苑公务员团购房与安阳建工（集团）房地产开发有限责任公司（以下简称建工房地产公司）订立了商品房买卖合同（合同编号为201201532、房号为第16幢1单元3层302号）。2012年7月21日，原告杨永新向建工房地产公司交纳了政泰苑第16幢1单元3层302号商品房的首付款106717元及中央空调首付款15000元。2012年7月22日，原告杨永新向汤阴县房地产管理所办理了房屋所有权预告登记证。因原告杨永新在汤阴县农村信用合作联社有担保不良记录，其办理政泰苑第16幢1单元3层302号商品房银行按揭贷款时未通过审批，未能成功办理银行按揭贷款手续。2012年8月20日，原告杨永新与建工房地产公司协商解除了双方之间的商品房买卖合同，并在建工房地产公司进行了备案。2012年8月20日，被告万征与建工房地产公司就该第16幢1单元3层302号房屋订立了商品房买卖合同，建工房地产公司为出卖人、被告万征为买受人。该合同约定，房屋建筑面积共169.13平方米、商品房单价每平方米2050元，总价款346717元。2012年8月20日，原告杨永新向建工房地产公司交纳了该第16幢1单元3层302号房屋的首付款共计人民币146717元（含原来交纳过的106717元），建工房地产公司向其出具了收据，该收据载明“交款单位：万征”。2012年8月21日，原告杨永新对该第16幢1单元3层302号房屋又重新办理了房屋所有权预告登记证（姓名为万征）。随后，被告万征与中国工商银行股份有限公司汤阴支行（以下简称工行汤阴支行）、建工房地产公司三方共同订立了个人购房借款／担保合同，办理了该第16幢1单元3层302号房屋的按揭担保贷款手续，被告万征为合同借款人、工行汤阴支行为贷款人、建工房地产公司为保证人。该合同约定贷款金额为200000元、贷款期限为30年、还款账户为“户名：万征、账号：6222021706015095434、开户行：工行汤阴支行”。上述以被告万征名义办理的该第16幢1单元3层302号房屋的相关合同、票据、还贷所用银行卡均由原告杨永新之妻穆海凤持有。此后，原告杨永新委托其妻穆海凤按照银行按揭贷款的要求，每月向工行汤阴支行指定的交款账户（户名：万征、账号：6222021706015095434）归还银行贷款，其中2012年10月9日交款1200元，2012年11月9日交款1185元，2012年12月10日交款1185元，2013年1月11日交款1185元，2013年2月12日交款1280元，2013年3月10日交款1200元，2013年4月9日交款1200元，2013年5月10日交款1200元，2013年6月8日交款1200元，2013年7月9日交款1200元，2013年8月9日交款2000元，2013年9月9日交款400元，2013年10月9日交款1200元，2013年11月10日交款1200元，2013年12月9日交款1190元，2014年1月9日交款1200元。另查明，2012年8月15日原告杨永新之子杨晨光与被告万征在汤阴县婚姻登记处办理了离婚证。2012年8月17日，原告杨永新之妻穆海凤向被告万征借款40000元，穆海凤与被告万征订立了借款合同，穆海凤为甲方（借款方）、被告万征为乙方（贷款方），该合同约定“乙方贷给甲方人民币40000元整，大写肆万元整。于2012年8月17日交付甲方。借款利息按3.8厘（大写叁厘捌）计算。借款用途：该款用于购房（政泰苑16号楼1单元302号）。还款方式及计划：该款项分60个月还清。每月还款本息合计819元（大写：捌佰壹拾玖元整）。每月还款款项存入账号：6227002467130359096（每月17日前支付当月本息）。”后因双方因家庭问题等原因发生纠纷，万征对穆海凤向本院提起民事诉讼（案号为（2013）汤城民初字第150号），请求其归还借款。此后原告杨永新向本院提起本案民事诉讼。上述事实，有原告提供的工商银行交款凭证、交纳房款的收据、汤阴县商品房买卖合同备案注销申请表、预告登记收费清单、2012年10月建工房地产公司出具的杨永新购房说明、2012年7月23日汤阴县农村信用合作联社古贤信用社出具的说明、商品房买卖合同、个人购房借款／担保合同，被告万征提供的离婚证、借款合同及原、被告双方当事人的陈述证实。所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的根据。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十三条规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。关于本案争议的汤阴县政泰苑第16幢1单元3层302号商品房的物权归属问题，根据该房屋买卖订立合同前的交纳购房定金、第一次订立商品房买卖合同后交纳首付款、中央空调费、办理相关合同及手续、以及第二次订立商品房买卖合同后的分期付款等综合情况，实际行为均由原告杨永新实施，故原告杨永新系本案争议房屋的实际买受人，其对本案争议的房屋享有实体权利；被告万征曾系原告儿媳，双方之间曾存在家庭成员身份关系，被告万征系在原告杨永新无法办理本案争议房屋银行按揭贷款手续后，才以其名义对本案争议房屋办理的商品房买卖合同、个人购房借款／担保合同、商品房预告登记证，但其并未实际实施购房人所应实施的交纳定金、分期付款等行为，该房屋的权利人预告登记现虽记载为其姓名，但根据物权法规定该预告登记仅产生一种对外公示的推定效力，不能否定本案争议房屋实际买受人系原告杨永新的客观事实。故本案争议的汤阴县政泰苑第16幢1单元3层302号商品房的实际买受人系原告杨永新，其对该房屋享有物权，本院对其要求确认该房屋归其所有的诉讼请求予以支持。关于原告之妻穆海凤借被告万征的40000元，该款项虽用于购买本案房屋，但因穆海凤与被告万征订立有明确书面借款协议，根据该协议约定，被告万征的法律地位仅系该40000元的贷款人，而非本案房屋的实际付款人，该借贷关系与本案争议非同一法律关系，无法定关联，对该借贷关系双方应另行处理。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：确认汤阴县政泰苑第16幢1单元3层302号商品房的所有权归原告杨永新所有。案件受理费100元，由原告杨永新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本七份，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  张志中审 判 员  江丽红人民陪审员  王小会二〇一四年三月十三日书 记 员  单丽娟