西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院 西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初4248号原告（反诉被告）王益，男，汉族，1975年8月3日出生，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人赵莉莉，陕西迈盛律师事务所律师。委托诉讼代理人陈飞，陕西迈盛律师事务所律师。被告（反诉原告）杜小艳，女，汉族，1971年6月4日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人王宝辉，陕西同顺律师事务所律师。第三人杜雷，男，汉族，1978年5月15日出生，住北京市海淀区复兴路81号城建二公司集体。第三人陕西佳和商业运营管理有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区。法定代表人陈明亮，该公司董事长。委托诉讼代理人高金江，该公司经理。原告（反诉被告）王益与被告（反诉原告）杜小艳及第三人杜雷、陕西佳和商业运营管理有限公司（以下简称佳和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王益及其委托诉讼代理人陈飞、被告（反诉原告）杜小艳的委托诉讼代理人王宝辉、第三人杜雷及第三人佳和公司的委托诉讼代理人高金江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王益诉称，2017年4月10日，原告王益在第三人佳和公司的居间服务下与被告杜小艳签订了《房屋买卖定金合同》，合同约定被告杜小艳将西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX室（以下简称涉案房屋）出售给原告王益，房产交易价格为405000元，原告王益已向被告杜小艳支付定金20000元。合同签订后，原告王益多次找被告杜小艳表示愿意以全款支付房屋价款为前提要求继续履行合同并办理房屋过户手续，被告杜小艳均以无时间等理由拒绝。在上述交易过程中，被告杜小艳未出面，而是委托第三人杜雷签订合同，原告王益通过居某某与第三人杜雷沟通。为查明事实，故将第三人杜雷及佳和公司列为本案第三人。现原告王益无奈诉至法院，请求判令：一、解除原、被告已经签订的《房屋买卖定金合同》，并返还原告王益已经支付的定金20000元；二、被告杜小艳及第三人杜雷赔偿原告王益装修损失27120元、中介费7700元；三、被告杜小艳及第三人杜雷赔偿原告王益房屋溢价款488300元；四、本案诉讼费由被告杜小艳及第三人杜雷承担。被告（反诉原告）杜小艳辩称，其并未与原告王益签订任何合同，也并未向任何人出售涉案房屋，原告王益应当向其返还涉案房屋。原告王益与第三人佳和公司未看到被告杜小艳的任何书面授权，也未与被告杜小艳核实涉案房屋交易事宜，具有重大过错。原告王益擅自装修涉案房屋，应自行承担装修损失及房屋溢价款，且所谓的装修协议是否履行，原告王益无法证明，其购买的装修材料是否用于涉案房屋也无法确认。第三人杜雷辩称，其与被告杜小艳系姐弟关系。因被告杜小艳长期在外地，故一直委托其打理或出租涉案房屋。由于被告杜小艳曾打算出售涉案房屋，故其未经被告杜小艳同意，擅自通过居某某代表被告杜小艳与原告王益签订了《房屋买卖定金合同》，并收取了定金20000元。2017年5月，其曾告知原告王益不再出售涉案房屋，但原告王益坚持要求继续履行合同，故其一直拖延至2018年1月才告知被告杜小艳涉案房屋被出售的事实。为了看房方便，其将涉案房屋的钥匙交由第三人佳和公司保管，但并未将涉案房屋交付给原告王益，直至2017年年底其才得知原告王益已入住的事实。综上，其未经被告杜小艳同意擅自出售涉案房屋，其愿意承担合理的责任，其对于原告王益主张的第一项诉讼请求无异议，但不认可原告王益擅自装修产生的损失及房屋溢价损失。第三人佳和公司辩称，第三人杜雷出售涉案房屋已经过被告杜小艳的同意，且第三人佳和公司也与被告杜小艳本人确认过。原告王益称希望早点交房装修涉案房屋，第三人杜雷表示同意并将钥匙交给第三人佳和公司的工作人员李凡，由李凡当着第三人杜雷的面交给了原告王益。第三人佳和公司对于原告王益的诉讼请求无异议。被告（反诉原告）杜小艳诉称，其与原告王益未签订任何协议，也未约定将涉案房屋出售给原告王益，更未委托任何人出售涉案房屋。原告王益于2017年5月私自入住涉案房屋，并一直占用，故其请求法院判令：一、原告王益向被告杜小艳返还涉案房屋；二、原告王益向被告杜小艳支付房屋占用费（按照每个月1500元的标准，自2017年5月计算至涉案房屋实际返还之日止）；三、原告王益承担反诉费。原告（反诉被告）王益针对反诉辩称，虽然在交易过程中，其只是和两位第三人进行沟通协商，但第三人杜雷曾让居某某与被告杜小艳通话，故被告杜小艳应当明知本案交易。双方签约后两三天，第三人佳和公司的一位李姓工作人员将涉案房屋的钥匙交给原告王益。第三人杜雷辩称同意被告杜小艳的反诉请求。第三人佳和公司辩称不认可被告杜小艳的反诉请求。经审理查明，2017年4月10日，第三人杜雷以被告杜小艳（卖方、甲方）名义与原告王益（买方、乙方）、第三人佳和公司（居某某、丙方）签订《房屋买卖定金合同》，合同约定甲方出售涉案房屋，房屋建筑面积为62.7平方米，交易价格为405000元；乙方于合同签订日向甲方支付购房定金20000元；甲方应于房产交易过户之日起1个工作日内将交易的房产全部交付给乙方使用；甲方提供虚假信息，反悔、改变出售条件，导致乙方不能成交，甲方将定金退还给乙方，甲方需支付相当于定金双倍的违约金，由乙丙双方平均分配作为佣金，合同自动解除，合同解除后甲方需配合乙方办理注销网上签约等手续；甲乙双方同意在丙方处签订《西安市二手房买卖合同》（行业内简称网签合同），丙方为其签署的《西安市二手房买卖合同》仅用做办理房产过户以及银行按揭贷款使用，如与本合同约定不一致时，以本合同为准；合同自买卖双方签字之日起生效，各方可根据具体情况对合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。第三人杜雷签订上述合同时出示了被告杜小艳的身份证复印件、离婚证复印件、户口本复印件等。同日，原告王益向第三人杜雷支付购房定金20000元。2017年4月20日，原告王益向第三人佳和公司支付评估费1215元、按揭担保5600元、资料及抵押费500元，共计7315元。原告王益表示第三人佳和公司工作人员当着被告杜雷的面将涉案房屋交付给其后，其已对涉案房屋进行装修并居住。审理中，原告王益及第三人佳和公司与被告杜小艳、第三人杜雷对部分事实存在争议：1、第三人佳和公司主张第三人杜雷曾向其出示过被告杜小艳出具的售房委托书，且XX沟XX房事宜，但被告杜小艳予以否认；2、原告王益及第三人佳和公司主张涉案房屋的交付已经被告杜雷同意，被告杜雷辩称其从未同意交付房屋，其只是为了看房方便将钥匙交给了居某某；3、原告王益主张其直至2018年2月才得知对方不愿意继续履行合同，被告杜雷辩称其于2017年5月已向原告王益告知其不打算继续出售涉案房屋，但各方当事人对上述争议的事实均未能提交证据证明各自的主张或辩称成立。庭审中，原告王益提交安居客网站上涉案房屋所在小区在售房屋房价截图，以此证明同地段、同小区、同户型的房屋房价已升至850000至950000元，故其要求违约方承担相应的溢价损失；同时原告王益提交证据证明其为了购买涉案房屋将自有住房以600000元的价格出售，现该房已升至1200000元。被告杜小艳及第三人杜雷对于原告王益主张的溢价损失不予认可。经本院释明，各方当事人对于涉案房屋的溢价损失均表示不申请司法鉴定，各方当事人庭审中通过对安居客及房天下等房产交易网站的查询，一致表示涉案房屋所在小区的房屋成交均价在13000元左右。经询，原告王益表示其主张的中介费实为评估费1215元、按揭担保5600元、资料及抵押费500元，其表示上述费用所对应的阶段均未进行，且部分费用可以退还。以上事实，有《房屋买卖定金合同》、离婚证、收据、网页截图等证据及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，现有证据无法证明第三人杜雷出售涉案房屋的行为系被告杜小艳的授权，第三人杜雷的行为也不符合表见代理的构成要件，其售房行为系无权代理，被告杜小艳也拒绝追认，故就涉案房屋签订的《房屋买卖定金合同》对被告杜小艳不发生效力。因涉案合同已无法履行，现原告王益要求解除《房屋买卖定金合同》并无不当，两位第三人作为合同的签约方对解除合同亦不持异议，故本院予以支持。合同解除后，第三人杜雷应当将其收取的20000元定金退还给原告王益。第三人杜雷的售房行为未被追认而导致合同解除，原告王益有权就其受到的损害请求第三人杜雷予以赔偿，其主张的因房价上涨而产生的溢价损失属于其可得利益损失，结合涉案合同的履行情况、过错方的过错程度、涉案房屋的涨价幅度及原告王益为履行合同而产生的实际损失，再结合原告王益在签约时明知涉案房屋所有人未到场签字且售房人无委托手续，房屋买卖将存在所有人可能不同意出售之风险，原告王益放任风险仍与第三人杜雷签约购房之情形，本院酌定第三人杜雷承担涉案房屋溢价损失为200000元。关于原告王益主张的装修损失，因其本身亦存在过错，故本院不予支持；至于其主张的中介费实为评估费、按揭担保费、资料及抵押费，上述费用所对应的阶段均未进行，且其亦自认部分费用可以退还，故其主张该项损失于法无据，本院不予支持。关于被告杜小艳的反诉请求，合同解除后原告王益理应向被告杜小艳腾交涉案房屋，但由于原告王益使用涉案房屋是基于第三人杜雷的售房行为，在无证据证明原告王益与第三人佳和公司在房屋交付一节存在恶意串通的前提下，无论是第三人佳和公司擅自交房或是经第三人杜雷的同意而交房，原告王益对于房屋的交付并无过错，故被告杜小艳要求原告王益支付房屋占用费，依据不足，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定，判决如下：一、解除第三人杜雷以被告杜小艳名义与原告王益、第三人陕西佳和商业运营管理有限公司就西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX室签订的《房屋买卖定金合同》；二、第三人杜雷于本判决生效之日起十日内向原告王益返还定金20000元。三、第三人杜雷于本判决生效之日起十日内向原告王益赔偿房屋溢价损失200000元。四、原告王益于本判决生效之日起十日内向被告杜小艳腾交西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX室。五、驳回原告王益其余诉讼请求。六、驳回被告杜小艳其余反诉请求。本案受理费9231元，由原告王益承担4000元，由第三人杜雷承担5231元。因原告王益已预交，第三人杜雷应于本判决生效之日起十日内将5231元一并支付原告王益。反诉费163元，由被告杜小艳自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    梁  梦  艺人民陪审员    范  亚  飞人民陪审员    陈      琳 二零一九年 五 月十七日 书  记  员     贺      倩  打印：相丽华        校对：王媛媛    2019年  月  日送达 1