河南省南阳市卧龙区人民法院行 政 判 决 书（2018）豫1303行初124号原告桂胜利，男，汉族，1969年3月20日生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人姜风生，河南武侯律师事务所律师。委托诉讼代理人项林，河南武侯律师事务所律师。被告邓州市国土资源局。住所地：邓州市雷锋中路。法定代表人赵航，任局长。委托诉讼代理人汪英健，男，该单位工作人员。原告桂胜利与被告邓州市国土资源局国有土地使用权出让合同纠纷一案，我院于2018年12月03日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告桂胜利的代理人姜风生、项林，被告邓州市国土资源局委托诉讼代理人汪英健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂胜利认为被告邓州市国土资源局在履行土地使用权出让合同过程中，未如约交付土地，要求解除合同并由被告承担违约责任。原告诉称，2014年3月12日，原告作为受让人，被告作为××，双方签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：本合同项下出让宗地编号为DT[2014]-06，位置在邓州市小杨营乡工业路南侧，面积1444.5平方米；用途为其它商服用地；××同意在2014年4月23日前将出让宗地大道“三通一平”后交付给受让人；出让年期为40年；出让价款162万元（每平方米1121.49元），约定定金为160万元可抵作出让价款；出让价款在合同签订之日起60日内一次性付清；合同第37条规定了“由于××未按时提供出让土地致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，××应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人支付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。××延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，××应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求××赔偿损失”的规定，并约定了其他条款。合同订立后，原告于2014年2月17日交付被告定金160万元，于2014年3月18日一次性交清了出让金价款1620000元，并于2014年6月12日交契税64800元，于2014年6月16日领取了该合同项下邓国用[2014]第0030号国有土地使用证。2014年3月18日，原告按照合同约定组织人员、施工设备、材料前往现场宗地放线，当日即被小杨营乡杨营村九组群众阻挡，无法放线。后经小杨营乡政府有关领导出面协调，原告在2015年5月上旬多次进场开工，九组群众又阻挡不让进场，经小杨营乡政府三番五次协调无效，原告施工人员与该乡九组群众发生了肢体冲突，经派出所制止后施工人员才得以离场。2014年3月以来，原告多次找被告反映未能交付宗地进场开工一事，被告均安排小杨营乡政府出面协调无果，无奈诉至你院。原告认为，原告与被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》属于行政合同，该合同签订后被告未能达到“三通一平”的交付条件，使合同目的不能实现，构成根本违约，给原告造成重大经济损失，故根据《行政诉讼法》第12条（六）、（十二）项、《合同法》第94条（四）项、108、114、115条之规定，特向你院起诉，请求：1、请求解除双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》。2、要求被告退还原告的土地出让金162万元及利息，利息从2014年5月18日至款付清之日止，按人民银行同期贷款利率计算。3、被告应支付给原告其他损失包含误工费、机械使用费、招待费等282390元，退还契税款64800元及利息，利息从2014年6月12日计算到契税退还之日止。4、支付逾期利益损失，按最低计算是1944000元。5、支付因违约应赔偿给原告的损失2956500元，从2014年3月18日土地出让金交付之日起算至2019年3月12日止，按日千分之一计算。6、诉讼费用由被告承担。原告提交证据四组：第一组1.桂胜利的身份证及营业执照；证明原告身份适格。第二组2.国有建设用地使用权出让合同；3.土地转让收入专用票据；4.国有土地使用证；5.契税票据。证明被告土地未交付构成违约，应双倍返还订金。第三组6.银行交易明细清单；7.借条两张、利息收条两张；证明被告应当支付162万元产生的利息。第四组8.建房合同；9.韩红贵证言及身份证；10.韩红贵收条五张；11.支出招待费收据三张；12.支出烟酒收据三张；证明原告进场施工后不能施工遭受的损失。13、证人杨某1、杨某2出庭作证。证明出让的土地与组里有纠纷。另提供了购买宗地地籍档案，证实地籍档案内显示小杨营乡政府土地在老院墙内，老院墙以外土地未发现任何土地征用手续。被告辩称，合同签订后由于小杨营乡政府村镇规划原因，致使争议的土地不能交付，现在愿意解除合同并对原告进行有法可依的赔偿。双方于2014年3月12日签订的“国有建设用地使用权出让合同”是在平等、自愿的情况下签订的，是合法有效的合同。原告缴纳契税的目的是取得土地使用权，且已取得了土地使用权。契税不是被告所收，要求被告返还契税及利息于法无据。原告在2014年2月18日向被告递交竞买申请书时承诺保证金系其自有资金。交160万元保证金的目的是自己有资格参加竞拍活动，是个人自愿行为，不存在利息之说；交162万元是原告竞买成功后应当交的土地出让金，只有交了该款才能取得土地使用权，所以，这仍是原告的自愿行为，不存在利息之说。土地出让合同没有约定利息，更没有约定2分的月利息。关于利息的诉请，应当不予支持。被答辩人诉状中说到的误工费、机械费、材料费、招待费等损失到底有没有？如何造成的？损失有多少？计算损失的依据是什么？必须有合法有效的证据支持，而本案却没有。关于违约金部分，法律有规定，不能超过合同金额的30%。被告提交国有土地使用权出让公告和小杨营乡政府的地籍档案。被告对原告的举证，发表以下质证意见：证据1至5无异议；第三组、第四组证据与本案无关。证人证言无证据支持，不可信。证人杨某2是九组群众，存在利害关系，不可采信。原告对被告提交证据的质证意见：地籍档案说明出让地原来就是划拨的，但是出让范围超出原来划拨地范围。公告没有告知出让地原来是划拨。依据原被告的质辩意见，结合证据规则，认证如下：原告提交的编号为7、8、11、12的证据与本案无关联性，不予认定。原、被告提交的其他证据确认其相应的证明力。根据当事人的陈述和质辩意见，结合认证，本院确认以下事实：2014年1月27日，邓州市国土资源局邓州市公共资源交易中心挂牌出让公告拍卖DT[2014]02号-07号地块国有建设用地使用权，其中涉及本案地块为DT[2014]06号位于小杨营工业路南侧1444.5平方米。国有建设用地使用权挂牌出让须知中第一条“本次国有建设用地使用权挂牌出让的××为邓州市国土资源局，具体组织实施由我据自行办理。”该宗地块系从小杨营乡政府的划拨土地中划出一部分。2013年9月，邓州市国土资源局对小杨营乡政府的土地使用权登记审核情况予以公告。登记权利人为邓州市小杨营乡政府，使用权类型为划拨，依据的文件是河南省南阳地区基本建设委员会宛建征字（80）第23号《关于邓县夏季营业所等八十个单位征用土地的批复》其中“杨营公社征用杨营公社杨营大队九队耕地37.5亩。”该37.5亩土地在征用批复文件无地籍档案，无界址点。原告桂胜利于2014年2月18日向被告递交竞买申请书，申请参加被告于2014年2月17日至2014年2月18日在国土局举行的DT[2014]-06号地块国有建设用地使用权挂牌出让活动。该宗土地坐标图显示东西长96.3米，南北15米。原告按照挂牌出让文件规定，缴纳竞买保证金壹百陆拾万元人民币。同时承诺缴纳的竞买保证金属于本人自有资金，不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金。2014年3月12日，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》,合同编号411381-CR-2014-0063-9424。原告与被告订立的国有土地使用权出让合同中显示本合同项下的出让宗地坐落于小杨营乡工业路南侧，据宗地位置图显示，北至工业路，南为建成区（小杨营乡政府），东西均为空地。该宗土地包含有小杨营乡政府院墙内的部分土地，小杨营乡政府为此扒掉其老院墙并退后让出该宗土地。2014年6月14日，原告签收该宗土地上的附属物围墙及树木三棵。原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》第四条约定，出让宗地编号为DT[2014]-06，出让宗地面积为1444.50平方米，坐落于小杨营乡工业路南侧。合同第六至第十条约定，被告（××）同意在2014年4月23日前将出让宗地交付给受让人（原告），××同意在交付土地时该宗地应达到场地“平整”、周围基础设施达到“三通”。出让年期为40年。出让价款为1620000元，每平方米1121.49元，自合同签订之日起60日内一次性付清。定金1600000元抵作土地出让价款。关于违约责任，合同第三十七条约定：“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，××必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于××未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，××应当按照受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起起算。××延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，××应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求××赔偿损失。”合同第三十八条“××未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求××按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。”2014年2月17日，原告向被告交定金1600000元。2014年3月18日原告向被告转款20000元，定金1600000元折抵土地出让款，共缴纳了土地出让款1620000元，被告开具了河南省土地出让划拨收入专用票据。2014年6月12日，原告缴契税64800元。2014年6月16日，原告申请该宗土地登记。据被告提供的地籍档案材料中显示“本宗地系出让的国有土地，依据邓政土[2014]16号文和国有建设用地使用权出让合同（411381-CR-2014-0063-9424）符合土地登记法定形式，建议按初始登记上报。”2014年9月19日，邓州市人民政府为原告颁发邓国用（2014）第0030号国有土地使用证。2014年5月1日、5月2日、5月9日、6月18日原告桂胜利着手进行建设。2014年在施工队进驻过程中，多次遭到小杨营九组群众以出让的部分土地属于九组的集体土地有争议为由予以阻拦，为此支出施工相关费用。原告无奈遣散施工队。庭审中，被告陈述该宗出让土地已由杨营乡政府另作他用，土地不能交付，同意解除合同。本院认为，本案争议的焦点一是被告有无违约行为，导致合同目的不能实现。二、被告应如何承担违约责任。关于争议焦点一，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十四条“人民法院审查行政机关是否依法履行、按照约定履行协议或者单方变更、解除协议是否合法，在适用行政法律规范的同时，可以适用不违反行政法和行政诉讼法强制性规定的民事法律规范。”第十五条“原告主张被告不依法履行、未按照约定履行协议或者单方变更、解除协议违法，理由成立的，人民法院可以根据原告的诉讼请求判决确认协议有效、判决被告继续履行协议，并明确继续履行的具体内容；被告无法继续履行或者继续履行已无实际意义的，判决被告采取相应的补救措施；给原告造成损失的，判决被告予以赔偿。原告请求解除协议或者确认协议无效，理由成立的，判决解除协议或者确认协议无效，并根据合同法等相关法律规定作出处理。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原被告双方于2014年3月12日签订的国有建设用地使用权出让合同是在平等、自愿的情况下签订的，是合法有效的合同。本案出让宗地位于小杨营乡政府土地北边，原系小杨营乡政府土地，土地性质为划拨，总面积为37.5亩，其中的1444.5平方米土地被告邓州市国土资源局在2013年办理了土地使用证，登记使用权人为小杨营乡政府。被告陈述土地挂牌出让经过公告，全部系小杨营乡政府的土地。但是被告就该宗土地办理使用权登记，登记时依据的文件仅标明了面积并无明确界址点，不足证实被告出卖宗地完全在该文件范围之内，该宗土地虽然办理了国有土地使用权证，完成形式上的交付，但是该宗土地拍卖后被告为原告办理的土地使用登记的界址坐标与被告登记给小杨营乡政府的土地界址坐标不一致，属于上述《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，致原告在实际使用施工时多次被土地所在地群众以土地争议名义阻拦，原告不能实现订立合同目的。现原告提出解除合同，被告也明确表示因土地已另做他用，同意解除合同，本院予以支持。关于争议焦点二，1、原告请求被告退还土地出让金，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方订立的合同被解除，原告请求被告返还土地出让金请求合理，应当予以退还。因原、被告双方合同的解除是由于被告出让土地的界址点不明的违约行为所致，过错责任在被告，被告应当退还原告交纳的土地出让金，并应按同期银行贷款利率自缴纳之日起计算利息至款付清之日止。2、原告请求被告返还契税68000元及按同期银行贷款利率支付利息，因契税由契税征管机关征收，原告在合同解除后可以向相关契税征管机关申请退还，不应由被告直接予以退还。3、原告请求违约金按照双方合同约定保证金的1‰从2014年3月18日土地出让金交付之日起算至2019年3月12日，共计金额2956500元以及请求被告赔偿预期利益损失1944000元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，以双方约定的违约计算方法计算的违约金数额超过原告主张损失的30%，被告认为违约金数额过高，请求降低违约金数额，符合法律规定，违约金按照双方合同金额的30%（即48.6万元）支付为宜，该30%违约金已弥补了原告的其他损失，故原告其他请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，经合议庭评议并报审判委员会讨论研究决定，判决如下：一、解除原、被告签订的国有建设用地使用权出让合同（合同编号411381-CR-2014-0063-9424）；二、被告邓州市国土资源局于本判决生效后十日内退还原告1620000元，并自2014年3月18日起按同期银行贷款利率支付利息至款付清之日止；三、被告邓州市国土资源局于本判决生效后十日内支付原告违约金48.6万元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费用35338元，由被告承担23648元，原告负担11690元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  刘小宁审 判 员  王璐璐人民陪审员  李 峰二〇一九年五月三十日书 记 员  刘 欢