广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初877号原告：梁国宁，男，汉族，1982年2月8日出生，住广东省罗定市。原告：许谷香，女，汉族，1983年10月10日出生，住广东省罗定市。两原告的共同委托诉讼代理人：魏向阳，广东红树律师事务所律师。被告：惠州市凯南房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区开城大道南路10号富康国际综合楼1301-1305号房。法定代表人：廖广先。委托诉讼代理人：廖德清，该公司工作人员。原告梁国宁、许谷香与被告惠州市凯南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月27日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人魏向阳、被告的委托诉讼代理人廖德清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁国宁、许谷香向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年5月31日至2016年10月3日（总计126天）逾期交付合格房产的违约金5338元;2.判令被告向原告支付2018年3月14日暂计至2018年10月31日（共计231天）逾期办理房产证的违约金16087元按同期人民银行年利率6%按日计算）;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于惠州市大亚湾西区，具体项目为：第10栋1101号房，房款总价为423638元。合同签订后，原告已依约交清了房屋总价款。原被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年5月30日之前交付合格房产。合同约定的违约金计算方式为，逾期不超过180个工作日,被告应按已交房款的万分之一按日支付原告违约金；逾期超过180个工作日,被告应按已交房款的万分之一按日支付原告违约金。原告于2016年10月3日取得合格商品房，因此，至2016年10月3日，被告应支付原告逾期交付合格商品房违约金5338元。另，被告未按合同约定为原告办理房产证，已构成违约，根据相关法律法规，被告应支付原告逾期办证违约金16087元（具体计算参照中国人民银行同期同类贷款年利率6%按日计算）。被告惠州市凯南房地产开发有限公司辩称，一、关于原告主张的逾期交房违约金问题。被告已按照《商品房买卖合同》约定提前向原告交房，故不存在逾期交房的行为，原告要求被告向其支付逾期交房违约金无事实及法律依据。二、关于原告主张的逾期办证违约金问题。（一）《商品房买卖合同》第十五条明确约定了逾期提交产权登记备案资料的违约责任及处理方式，不存在合同没有约定违约责任的情形，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定或其他法律规定，也不存在被告须支付逾期办证违约金的合同及法律依据。（二）因合同原约定的办理房地产权证书，后因政策原因变更为办理不动产权证书，以致先行办理不动产权籍调查、确权等后才能办理不动产权证书，由此造成了办证时间长期延误。另外，不动产权登记中心还限制每个项目每天送件不多于15份及要求网上预约、业务迁移、电脑系统升级等原因，也是造成办证延误的主要原因，故本案办证逾期是因政策变更及办证机关等不可抗力原因造成的，非被告原因造成，故双方应按合同第十五条约定继续由被告办理。（三）即使被告存在逾期办证情形，但未造成原告任何损失，也未影响原告对房屋的实际居住使用，且原告主张的违约金过高，故原告要求支付逾期办证违约金无事实及法律依据。最后，原告主张的逾期违约金过高，明显高于逾期交房的违约金，有失公平，再结合上述政策及政府原因导致办证延误，以及逾期办证未造成原告损失等客观事实，即使原告主张逾期办证违约金成立，人民法院对该违约金也应依法予以调低至中国人民银行的贷款利率（即贷款年利率为4.35%）。本院经审理认定事实如下：2014年12月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区，总价款为423638元。被告应在2016年5月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用。第九条关于被告逾期交房的违约责任：逾期不超过180个工作日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：考虑到大亚湾区主管部门办理产权证明手续的严谨性，如维修基金缴存，房屋查档、房屋测绘、契税申报等，若办理产权证明超过双方约定期限，原告同意由被告继续办理。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告按约付清了购房款，2016年10月3日，被告将房屋交付原告使用。被告于2018年9月14日向登记部门提交了办理房屋权属转移登记所需资料。另查明，2016年6月，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。庭审中，原、被告双方确认被告办理涉案房屋首次登记及转移登记权籍调查时间共60天。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当诚实信用履行合同义务。争议焦点为被告是否构成逾期交房、逾期办证及违约金计算标准问题。关于被告是否构成逾期交房的问题。根据合同约定，被告应当在2016年5月30日前将验收合格的房屋交付原告使用，逾期交付，合同继续履行的，被告自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。2016年10月3日被告才完成交付义务，逾期125天，应当承担逾期交房违约责任。违约金数额为5295元（423638元×0.0001×125天），原告请求超过部分不予支持。关于被告是否构成逾期办证的问题。根据合同第十五条的约定，被告应当在涉案房屋交付后的360个工作日内将办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案，涉案合同签订于惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前。而惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》相应调整了不动产权登记政策，在涉案房屋办理转移登记前增加了权籍调查程序，并由此相应延长了被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加了被告履行办证义务的时间成本。该项增加的时间成本，并非被告过错造成，且被告无法预见和克服，应当相应顺延被告履行办证义务的期限。因此，办理涉案房屋权籍调查所花费的60天时间，应当在合同约定的360个工作日的基础上相应顺延。涉案房屋于2016年10月3日交付，按照合同约定，被告应当在房屋交付后360个工作日内，即2018年3月14日前将办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案，被告实际于2018年9月14日才完成该义务，逾期183天，顺延权籍调查花费的60天，实际逾期123天。因房管局的系统升级暂停业务受理前被告已完成首次登记和转移登记的申请，或者恢复受理业务后一段时间被告才申请首次登记和转移登记，该系统升级暂停业务受理并不会对被告申请首次登记和转移登记造成影响，被告主张扣除系统升级暂停业务受理期间的逾期办证时间，不予支持。关于逾期办证违约金计算标准的问题。原、被告签订的商品房买卖合同没有约定逾期提交资料报产权登记机关备案的违约金和违约损失赔偿计算标准，而原告因被告逾期提交资料报产权登记机关备案的行为所受损失也难以确定，因此，本院参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定，以已付购房款为基数，按年利率6%的标准计算逾期办证违约金。具体数额为8566元423638元×123天×6%/年÷365天/年），原告请求超过部分不予支持。被告提出上述违约金计算标准过高应予调整减少的抗辩意见，因无相关证据佐证支持，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决如下：一、被告惠州市凯南房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁国宁、许谷香支付逾期交房违约金5295元；二、被告惠州市凯南房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁国宁、许谷香支付逾期办证违约金8566元；三、驳回原告梁国宁、许谷香其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，由原告梁国宁、许谷香负担95元，被告惠州市凯南房地产开发有限公司负担73元，被告负担部分已由原告预交，不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇一九年五月二十日法官助理 李红兰书 记 员 宋煜珍