广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初21452号原告：广东龙光集团物业管理有限公司深圳分公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道君悦龙庭**架空层，统一社会信用代码91440300662651339Q。法定代表人：廖均。委托代理人：朱林梅，女，汉族，1990年2月24日出生，户籍地址广东省惠州市惠阳区，系公司员工。委托代理人：詹瑜静，女，汉族，1988年2月1日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区，系公司员工。被告：庄超统，男，汉族，1968年9月9日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区，原告广东龙光集团物业管理有限公司深圳分公司与被告庄超统物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人朱林梅、詹瑜静，被告庄超统均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年3月17日，原告与君悦龙庭小区的开发商深圳市龙光房地产有限公司签订了《君悦龙庭前期物业服务合同》（以下简称“物业合同”），约定由原告正式接管君悦龙庭小区并开始提供物业管理服务，双方后又于2011年10月30日签订《君悦龙庭前期物业服务合同（补充协议）》（以下简称“补充协议”）。2010年6月，君悦龙庭小区三期正式开始入伙。被告于2012年11月30日购买了深圳君悦龙庭三期5栋2003房，并办理了房产权证（房产证编号：深房地字第**）。根据物业合同的约定，物业服务费标准为住宅2.3元/月/建筑平方米，业主应该在每月30日前向原告缴纳物业服务费，如有逾期的，每逾期一日按欠费总额的万分之四的标准缴纳滞纳金；约定由原告代为抄表、代收代缴水费、电费及专项维修资金等。涉案房产的建筑面积为124.32平方米,根据物业合同的约定，被告每月应交纳物业服务费为285.94元，但自2018年4月1日开始，被告未按照约定缴纳物业服务费、水费、电费、专项维修资金、垃圾处理费、污水处理费等相关费用。原告多次通过电话、短信或书面寄送催缴函等方式向被告催收，被告至今仍未缴清各项费用。原告认为，原告己经按照合同履行了义务，被告拖欠物业服务费等各项费用的行为严重违反了合同约定，损害了原告的合法利益；而且影响了原告对整个小区的管理和维护，损害了整个小区业主的公共利益。故被告除应立即向原告付清所有欠款外，还应按照合同约定从逾期之日起按每日应交服务费的万分之四交纳滞纳金。现原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2018年4月1日至2018年10月31日止的物业服务费2001.58元以及滞纳金（暂计至2018年09月30日，滞纳金为人民币65.47元，该滞纳金计至被告还清物业服务费之日止）；2、被告向原告支付从2018年3月1日至2018年9月30日止的水费453.97元、垃圾处理费85.49元、污水处理费131.85元；3、被告向原告支付2018年4月1日至2018年10月31日止的专项维修资金人民币217.56无；4、本案诉讼费由被告承担。被告庄超统辩称，一、原告的服务质量差，减少服务项目，质价不符，价高质差，违反了《物业管理收费方法》的相关规定。其中包括：1、小区的自来水压不足，用水高峰期经常停水；2、小区的报警服务系统没有开通，对讲门铃也无法使用；3、公共场所卫生差，长时间不打扫，不清理，造成环境恶劣滋生蚊虫；4、小区的消防门常年处于打开状态，无法关闭，物业也一直没有维修；5、、地下停车场脏乱长期无人管理；6、防空洞主入口长期堵塞，堆放大量障碍物、垃圾；7、儿童娱乐场所的地面翘起，时有小孩绊倒；8、原告只收费不服务，小区的设施设备、绿化都没有进行维护维修，存在设备破旧，电线裸露的情况；二、小区物业管理存在乱收费，根据物业管理条例，物业服务实行政府指导价，只核准物业公司收取物业费，并无其他收费，小区的门卡是物业服务公司公共服务区域项目成本，其费用包含在物业费内，不应向业主收取每张30元的费用，属于重复收费。三、龙光物业未完全履行物业合同，严重影响了其和其家人的正常生活和生活质量，紧急报警系统及逃生都无法使用。且小区的设施设备不予维护维修，其交了管理费却享受不到服务，服务质量与价格不相符。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2008年3月17日，深圳市龙光房地产有限公司（甲方）与广东龙光集团物业管理有限公司深圳分公司（乙方）签订君悦龙庭前期物业服务合同（以下简称物业服务合同），由甲方委托乙方对龙光君悦龙庭实行前期物业管理。合同约定：1、本物业前期服务期限为3年，自工程整体竣工并经政府有关部门验收合格，本物业一、二、三期正式入伙之日起计。若本物业入伙后业主委员会根据业主大会授权依法签订新的物业服务合同，本合同自业主委员会签订新的物业服务合同生效之日自然终止。2、物业管理服务费计费方式为酬金制，收费标准为住宅每月每平方米建筑面积2.3元；商铺为每月每平方米建筑面积4元；管理服务费标准可根据政府公布的指导标准每年进行检讨及调整，有关文件及执行方法将构成本合同的附件予以履行。3、业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交服务费的万分之四交纳滞纳金。物业使用人拖欠管理费用的，业主承担连带责任。4、本物业正式入伙时间：一期定为2008年10月30日；二、三期定为2009年10月30日；该时间如有更改，甲方应在确定之后的第一时间通知乙方。2011年10月30日，深圳市龙光房地产有限公司（甲方）与广东龙光集团物业管理有限公司深圳分公司（乙方）签订上述物业服务合同的补充协议，协议约定：1、甲、乙双方曾于2008年3月17日签定了《君悦龙庭前期物业服务合同》，甲方委托乙方承担君悦龙庭的前期物业管理服务工作，合同期限为3年（按照合同的约定，从本物业一、二、三期正式入伙之日起计，一期正式入伙日期为2008年10月30日，本合同期限至2011年10月29日期满）。2、为保障小区物业管理服务正常持续进行，维护全体业主的合法权利，鉴于君悦龙庭至今为止还未成立业主委员会，经双方沟通协商，并根据物业管理法规的规定，甲方委托乙方继续承担君悦龙庭的前期物业管理服务，并签订本补充协议。本协议期限暂定为5年，从2011年10月30日至2016年10月29日止。本协议期间内，如小区业主委员会依法成立，业主委员会与物业公司签订新的物业服务合同生效之日起自动终止。3、甲、乙双方的权利义务参照《君悦龙庭前期物业服务合同》相关约定执行。被告系君悦龙庭三期5栋2003的业主，其所有的房屋建筑面积为124.32平方米。庭审中，原告确认如下事实：1、被告每月应缴的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.3元计算，专项维修资金按每月每平米0.25元计算。2、被告从2018年4月1日开始没有缴纳物业管理费，从2018年3月1日起没有缴纳水费、垃圾处理费、污水处理费。另，原告提交了缴纳水费的转账凭证以证明其已替涉案小区全体业主交清了每月的用水费用，同时提交了涉案房屋的水表抄表记录以证明被告每月用水量。上述事实，有前期物业服务合同、补充协议、产权证复印件、转账凭证、水表抄表记录、收费通知单、催缴函及快递单等证据及当事人庭审陈述证实，足以认定。本院认为，原、被告之间存在物业服务合同关系，原告有权在履行了物业管理职责后收取相应的管理费。被告以原告未完全履行物业管理职责，服务质量差为由拒绝缴纳物业管理费等相关费用。本院认为，双方均应按照约定全面履行自己的义务，物业公司在管理服务过程中应尽心尽责，针对业主提出的问题和建议应及时积极解决和改进服务质量，业主应按时交纳物业费等相关费用，双方之间应相互体谅和支持，物业公司已实际为小区业主提供了管理服务，虽然有不尽人意的方面，但原告不应当以拒交物业费作为对抗。鉴于该物业公司的物业服务有需要改进的地方，双方一直未能妥善解决，被告不属于恶意拖欠物业费，故原告要求被告支付相关的物业费用及用水费用，合法有据，本院予以支持；但对原告要求被告支付相关的滞纳金，本院不予支持。经核算，被告尚欠2018年4月1日至2018年10月31日期间的物业管理费共2001.58元、专项维修资金共217.56元，及2018年3月1日至2018年9月30日期间的水费453.97元、垃圾处理费85.49元、污水处理费131.85元。被告应予支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告庄超统于本判决生效之日起十日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司深圳分公司支付2018年4月1日至2018年10月31日期间的物业管理费2001.58元、专项维修资金217.56元，及2018年3月1日至2018年9月30日期间的水费453.97元、垃圾处理费85.49元、污水处理费131.85元；二、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司深圳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告庄超统负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  马小梅人民陪审员  钟丽君人民陪审员  郭伟霞二〇一九年五月二十日书 记 员  黎晓琳