广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终363号 上诉人(原审原告)：卢吉强，男，1992年8月17日出生，汉族，住桂平市。 上诉人(原审原告)：卢吉海，男，1994年11月12日出生，汉族，住址同上。 上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：廖江剑，广西万大律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：桂平市鑫盛投资实业有限公司，住所地：桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛家园。 法定代表人：程克，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐旭彬，广西贵诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃梦，广西贵诚律师事务所律师。 上诉人卢吉强、卢吉海因与被上诉人桂平市鑫盛投资实业有限公司（以下简称鑫盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2018）桂0881民初1957号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 卢吉强、卢吉海上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：１、上诉人与被上诉人鑫盛公司签订的《商品房买卖合同》有效，而且上诉人已交2000元办证费给被上诉人，被上诉人应当为上诉人办理房屋所有权证。一审法院认定办证应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围，因而驳回上诉人该项请求是错误的。２、一审法院计算被上诉人的违约时间有误。双方签订《商品房买卖合同》第十五条约定被上诉人应在房屋交付使用后500个工作日内将办理权属登记的资料交有关部门进行备案，即被上诉人应当在2016年8月23日前提交资料备案，但被上诉人至今未提交资料，已构成违约，违约金应从2016年8月23日计算。 鑫盛公司辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 卢吉强、卢吉海向一审法院起诉请求：1、判决鑫盛公司立即将办理房屋权属登记的材料交产权登记机关完善房屋权属备案手续，并把房屋产权证书登记于卢吉强、卢吉海名下；2、判决鑫盛公司支付迟延办证违约金34135.69元（自违约之日起至2018年3月30日止）给卢吉强、卢吉海，同时判决鑫盛公司给付以购房款359323元为基数，自立案之日起至办结完成房屋所有权证止，按年利率6%计算的违约金给卢吉强、卢吉海。 一审法院经审理确认以下法律事实：2013年3月20日，卢吉强、卢吉海与鑫盛公司签订商品房买卖合同，约定卢吉强、卢吉海购买鑫盛公司开发的位于桂平市商品房，总房款359323元；其中合同第十五条约定鑫盛公司应当在交房后500个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3、本条所称的“规定期限”是指《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期届满后超过一年。由于买受人的原因，交付后在约定期限内不能取得房地产权属证书的，由买受人自行承担责任。卢吉强、卢吉海在合同签订后已按约付清房款，鑫盛公司亦已收取卢吉强、卢吉海的办证费2000元。鑫盛公司于2015年5月23日将上述商品房交付卢吉强、卢吉海，鑫盛公司至卢吉强、卢吉海起诉时止尚未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 另查明，鑫盛公司开发建设的涉案商品房已取得了商品房预售许可证，但截至2018年9月5日止未到桂平市住房和城乡规划建设局申请工程竣工验收备案。 一审法院认为，卢吉强、卢吉海与鑫盛公司订立的商品房预售合同，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定及本案合同的约定，在办证阶段将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案是鑫盛公司的义务，而涉案房屋是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围。因此，卢吉强、卢吉海诉请判决鑫盛公司立即为卢吉强、卢吉海办理房屋权属证书登记于卢吉强、卢吉海名下，于法无据，一审法院不予支持。 涉案合同第十五条虽对提供资料报产权登记机关备案进行了具体约定，但结合该合同约定及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，一审法院认为该合同内容属双方对违约责任的特别约定即办理房地产权属证书期限为90日满后加上一年，逾期买受人不能取得房地产权属证书的，原因是出卖人造成的，则由出卖人承担责任，原因是买受人造成的，则由买受人自行承担责任。鑫盛公司提供资料报产权登记机关备案是卢吉强、卢吉海取得涉案商品房权属证书的前提，鑫盛公司现没有提供充足的证据证实其已履行该义务，责任在鑫盛公司一方。综上，本案逾期办证的违约责任应自商品房交付后500个工作日届满加上90日再加365日届满起算。鑫盛公司于2015年5月23日将商品房交付给卢吉强、卢吉海，鑫盛公司承担逾期办证违约责任起算日期应是2018年8月31日，卢吉强、卢吉海现起诉主张从2016年8月23日起算，计算时间错误，应予更正。双方未对违约金的计算标准进行约定，现卢吉强、卢吉海请求以已付购房款为基数按年利率6%的标准计算违约金，没有违反法律规定，一审法院依法予以支持。另，综合本案合同履行情况、卢吉强、卢吉海所受实际损失、鑫盛公司的过错程度、卢吉强、卢吉海的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院认为鑫盛公司应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、桂平市鑫盛投资实业有限公司应支付迟延办证违约金（以购房款359323元为基数，自2018年8月31日起至桂平市鑫盛投资实业有限公司将办理权属登记需由桂平市鑫盛投资实业有限公司提供的资料报产权登记机关备案之日止，按年利率6%计算，且违约金的总额不能超过购房款的30%）给卢吉强、卢吉海；二、驳回卢吉强、卢吉海的其他诉讼请求。本案受理费326元（卢吉强、卢吉海已预交），由卢吉强、卢吉海负担276元，由桂平市鑫盛投资实业有限公司负担50元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。 二审期间，当事人未提交新的证据。除对一审法院认定的违约起始时间不予确认外，对一审法院认定的其他事实本院予以确认。 本院认为,上诉人卢吉强、卢吉海与被上诉人鑫盛公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应严格履行。《商品房买卖合同》第十五条约定了两种违约情形：第一种情形是被上诉人应在房屋交付使用后500个工作日内将办理权属登记的资料交有关部门进行备案；第二种情形是提交资料之后，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第３项处理。但被上诉人至今未提交办理权属登记的资料给有关部门进行备案，明显违反了第一种情形，应当承担违约责任；即应从交房次日加500个工作日（约为两年即730个自然日）起计算违约金。涉案商品房应在2017年5月24日前将办理权属登记的资料提交给有关部门进行备案，逾期则构成违约，应当按约定向上诉人支付违约金。因此，被上诉人逾期提交备案资料的违约金计算时间应为2017年5月25日起至提交资料给办证部门之日止。一审法院将两种违约情形混杂在一起，认定逾期办证的违约责任应自商品房交付后500个工作日届满加上90日再加365日届满起算，明显不当，应当纠正。至于上诉人提出的要求鑫盛公司立即为卢吉强、卢吉海办理房屋权属证书登记于卢吉强、卢吉海名下的请求，因办证确属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围而非被上诉人的义务范围，一审法院驳回上诉人该项请求并无不当，上诉人该项上诉请求理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 1、维持桂平市人民法院（2018）桂民初1957号民事判决第二项； 2、变更桂平市人民法院（2018）桂民初1957号民事判决第一项为：桂平市鑫盛投资实业有限公司应支付迟延办证违约金（以购房款359323元为基数，自2017年5月25日起至桂平市鑫盛投资实业有限公司将办理权属登记需由桂平市鑫盛投资实业有限公司提供的资料报产权登记机关备案之日止，按年利率6%计算，且违约金的总额不能超过购房款的30%）给卢吉强、卢吉海。 一审案件受理费326元（卢吉强、卢吉海已预交），由卢吉强、卢吉海负担26元，由桂平市鑫盛投资实业有限公司负担300元；二审案件受理费652元（上诉人已预交），由上诉人卢吉强、卢吉海负担152元，桂平市鑫盛投资实业有限公司负担500元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈香妙 审 判 员 苏洁平 审 判 员 黄钰雄 二〇一九年五月十五日 法官助理 韦江转 书 记 员 梁永欣