河北省唐山市开平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0205民初357号 原告：汪文琦，男，1991年10月7日出生，汉族，住湖北省京山县。 委托诉讼代理人：周雨杨，北京乾成（广州）律师事务所律师。 被告：唐山市中运房地产开发有限公司，住所地唐山市开平区开越路888号-502室。 法定代表人：田景瑞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董艳洁，河北***律师事务所律师。 被告：北京宜房家房地产咨询有限公司，住所地北京市密云区太师屯永安街143号镇政府办公楼415室-2354（太师屯镇集中办公区）。 法定代表人：马腾飞，该公司经理。 原告汪文琦与被告唐山市中运房地产开发有限公司（以下简称中运公司）、北京宜房家房地产咨询有限公司（以下简称宜房家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪文琦及其委托诉讼代理人周雨杨，被告中运公司委托诉讼代理人董艳洁到庭参加诉讼。被告宜房家公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪文琦向本院提出诉讼请求1.判令解除原告与被告中运公司于2017年4月3日签订的《“名仕·雅居”成交确认单》；2.判令被告中运公司退还原告已付房款10万元整，并依据中国人民银行同期贷款利率支付原告自2017年4月5日直至返还之日资金占用利息；3.判令被告宜房家返还原告7万元电商费，并依据中国人民银行同期贷款利率支付原告自2017年4月3日直至返还之日资金占用利息；4.判令被告中运公司支付原告赔偿款10万元；5.诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：原告与被告中运公司于2017年4月3日签订了《“名仕·雅居”成交确认单》，约定原告购买被告中运公司尚未修建的位于河北省唐山市开平区米“名仕·雅居”1号楼2单元1802房屋，价款共364416元。原告在二被告的要求下，于签约前日向被告宜房家公司支付了7万元电商费，签约当日又支付被告中运公司首付房款10万元。然而原告付款后，被告所销售房屋却迟迟没有修建的迹象。原告多方打探，方才了解到被告所销售的房屋尚未完全取得建造及销售资质，系非法销售。此后，被告中运公司于2017年9月23日向原告出具《中运地产名仕雅居项目业主的通知书》，承诺了修建房屋及办理五证的时限并承诺无法履行双倍返还首付，但迄今均未兑现。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。 被告中运公司辩称，一、被告中运公司与原告签订的《“名仕·雅居”成交确认单》依法属于预约合同，系原告对其所选商品房的预订，是双方为了将来在具备商品房预售条件后订立《商品房预售合同》而签订的合同，即预约合同。商品房买卖“预约合同”不是商品房“买卖预售”合同。《“名仕·雅居”成交确认单》约定原告自愿购买由被告中运公司开发的坐落于唐山市开平区“名仕•雅居”项目的楼房，并在《“名仕·雅居”成交确认单》签订同时交纳了定金10万元作为履行本确认单之担保，约定待正式签署《商品房买卖合同》时，定金转入首付款，不再退还原告，并明确约定在《商品房买卖合同》正式生效时，该《“名仕·雅居”成交确认单》同时失效。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持，该法条明确规定了预约合同的效力问题。本案中《“名仕·雅居”成交确认单》系原告对其所选上述商品房的预订，双方签订的目的是为了将来该项目具备商品房预售条件后订立正式的《商品房预售合同》而作的前期准备，且该《“名仕·雅居”成交确认单》第二条、第五条明确约定了双方在日后签订《商品房买卖合同》时定金的处理方式、双方配合签订本约合同的事项及违约责任，第七条明确约定了待双方签署《商品房买卖合同》正式生效时，本《“名仕·雅居”成交确认单》同时失效，从上述条款的约定也能够进一步确认《“名仕·雅居”成交确认单》预约合同的性质就是为了日后签订《商品房预售合同》而签订的合同，故应当依法对《“名仕·雅居”成交确认单》认定为预约合同。二、从《“名仕·雅居”成交确认单》约定内容上来看，符合《最高人民法院民事案件案由规定》中关于商品房预约合同的规定，且其亦不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件及日期、面积差异的处理等诸多条款，故依法应认定为商品房预约合同，不能将其等同为商品房买卖合同。依照《最高人民法院民事案件案由规定》第四部分：十、合同纠纷中，第82项房屋买卖合同纠纷下设第四级案由“商品房预约合同纠纷”，明确规定了商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。在合同内容中，商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容，故《“名仕·雅居”成交确认单》依法应认定为商品房预约合同。另外，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但本案中，双方签订的《“名仕·雅居”成交确认单》缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等诸多《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，也没有交付房款，仅支付了定金，故依法不能对此认定为商品房买卖合同。三、依照唐山市开平区人民法院作出的（2017）冀0205民初1961号、（2018）冀0205民初191号生效判决，因案涉工程已依法取得《国有土地使用证》、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、《建筑工程施工许可证》，故《“名仕·雅居”成交确认单》依法有效，且预约合同的效力与被告中运公司是否取得商品房预售许可证并无关联性，原告主张因被告中运公司开发的上述项目尚未取得商品房预售许可证，依法不能进行销售，进而导致《“名仕·雅居”成交确认单》存在违约的事由理据不足，应予驳回。综上，双方缔结预约合同的初衷是为了创造交易机会、促成交易实现、稳定交易秩序，也为被告中运公司开发建设多大面积、何类房屋提供参考依据。预约合同的签订不违反法律的规定，故《“名仕·雅居”成交确认单》合法有效，应驳回原告的诉讼请求。 被告宜房家公司辩称，2017年4月4日和2017年4月6日两张收据是被告宜房家公司财务王婷婷所写，交款人签字也王婷婷所写并非客户本人。本次购房交易被告宜房家公司本不应该开此收据，可渠道销售庞力强多次请求开具，公司照顾渠道庞力强合作关系才给客户后补了收据。客户提供转账凭证是杜卫士(被告宜房家公司代表，现在已经离职)，公司多方面要求下获得证据杜卫士银行转账明细。明细有详细标注所有电商资金去向。被告宜房家公司收到电商费7万元。上交总代公司极制置地北京有限公司和北京市易构乐居房地产经纪有限公司。该公司是开发商对接代理公司，宜房家公司在收到客户交来电商费后24小时内，上交代理公司每套房子2万元服务费。剩余5万元，销售庞力强每套房子4.9万元佣金。两套房子共计9.8万元整。销售庞力强是汪文奇的销售。庞力强非宜房家公司销售人员，称为渠道，本次交易两套房屋，被告宜房家公司共计收入2000元作为手续服务费用，正常收取。本次购房是由渠道销售庞力强给客户介绍推荐并购买，被告宜房家公司从始到终没有向客户承诺任何条件。 本院经审理认定事实如下：2017年4月3日，原告汪文琦与被告中运公司签订了《“名仕·雅居”成交确认单》，该确认书约定，原告自愿购买被告开发的唐山市开平区“名仕·雅居”项目1楼2单元1802号房屋1套，建筑面积约为56.94平方米，单价为每平米6400元，总价款为364416元。2017年4月3日，原告向被告宜房家公司交纳电商服务费7万元，被告中运公司给原告出具收据一份。2017年4月3日，原告向被告中运公司交纳定金10万元，被告中运公司给原告出具收据一份。另查明，被告中运公司开发的名仕.雅居”项目已取得国有土地使用证、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证。 上述事实，有原告提供的《“名仕·雅居”成交确认单》、收据，被告中运公司提供的国有土地使用证、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证、被告宜房家提供的银行明细以及原、被告当庭陈述予以证实。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。已成立的合同产生法律效力，需具备如下条件：主体适格；意思表示真实；内容不违反法律及行政法规的强制性规定。从《“名仕·雅居”成交确认单》内容看，确认单就房屋的基本情况、预定房款金额等条款进行了约定，系双方对以后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，而不是对商品房买卖结果的直接确认，故该确认书应认定为商品房预约合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，在案涉商品房未取得预售许可在的情况下，该成交确认单不因此无效。被告中运公司开发的名仕.雅居”项目已取得国有土地使用证，建设用地规划许可及建设工程规划许可证明，建筑工程施工许可证，原告与被告签订的《“名仕·雅居”成交确认单》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。现原告以案涉房屋尚未完全取得建造及销售资质、系非法销售而构成根本违约为由，要求解除原告与被告中运公司于2017年4月3日签订的《“名仕·雅居”成交确认单》、被告中运公司退还原告已付房款10万元整及日资金占用利息、被告中运公司支付原告赔偿款10万元，理据不足，本院不予支持。被告宜房家公司所促成成立的《“名仕·雅居”成交确认单》合法有效，其收取居间服务费即电商服务费合法合理，原告要求被告宜房家公司返还7万元电商费及利息的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告汪文琦的诉讼请求。 案件受理费5350元，简易程序减半收取为2675元，由原告汪文琦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 周立荣 二〇一九年五月十四日 法官助理 王 娜 书 记 员 王 业