重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初21110号原告：重庆恺成房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园三路7-1-5-2号，统一社会信用代码91500107062856138G。法定代表人：熊敏，董事长。委托代理人：刘孟凯，男，汉族，1986年3月27日生，住重庆市巴南区，公司员工，特别授权。被告：张翠，女，汉族，1970年2月26日生，住安徽省肥西县。原告重庆恺成房地产开发有限公司（以下简称恺成公司）诉被告张翠商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘香军任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭公开开庭进行了审理。原告恺成公司的委托诉讼代理人刘孟凯、被告张翠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恺成公司向本院提出诉讼请求：1、确认解除原被告双方签订的编号为CQ-01062303《重庆市商品房买卖合同》，并判令被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记，解除网签；2、被告向原告支付违约金102901.6元（房屋总款10%）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年7月23日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于九龙坡区新宏大道75号15幢xxx号房屋，总价款为1029016元。并约定，首付款309016元，其余72万元被告通过银行按揭方式支付，须在2017年7月23日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。后因个人原因贷款银行一直未放款。原告多次电话、书面催收，被告均未付款。现已逾期超过180日，根据合同约定，原告有权单方解除合同，被告有义务协助办理注销备案合同、网签合同以及预告登记。为维护原告的合法权益，原告遂诉至本院。被告张翠辩称，被告系“三无人员”，按重庆市规定购买房屋不能办理按揭贷款，但原告的销售人员欺骗被告说他们可以办理房屋按揭贷款，并让被告先交1万元认购费。被告按照原告销售人员指定的银行办理按揭贷款资料审核，银行工作人员当时就说，被告办理按揭贷款有难度。被告随后与原告的销售人员联系，原告的销售人员与银行工作人员电话沟通后，银行工作人员收下了被告的资料。原告的销售人员说和银行沟通好了，如果办不下来按揭贷款，可以退款或分期付款。被告在这种情况下，才签订了《重庆市商品房买卖合同》并支付了首付款309016元及代收契税等31071.48元。后被告多次催促原告办理按揭贷款，但均未能成功办理。涉案房屋现在每平方米涨价一千多元，现原告主张解除合同并要求被告支付违约金，显失公平。另外，原告主张的违约过高，请求调低。经审理查明，原、被告双方于2017年7月23日签订《重庆市商品房买卖合同》（CQ-105-01062303），约定由被告购买原告开发的位于九龙坡区新宏大道75号15幢xxx号房屋，总价款为1029016元。并约定，被告于合同签订之日支付首付款309016元，其余72万元被告通过银行按揭方式支付，须在2017年7月23日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同第5.2.3条约定被告在签订本合同之前已经对贷款政策有了解。补充协议第1.2.4条约定，被告的按揭审批未获得银行的审批的，被告应在审批终了之日起10日内付清剩余房款，逾期20天的视为被告单方解除合同，被告向原告支付该商品房总价款的10%作为违约金。补充协议第6.1条约定被告逾期付款超过180天后，原告有权单方解除《商品房买卖合同》。补充协议第6.2条约定，如被告分期付款，被告逾期180天仍未按约定全额支付的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，被告按已付款的50%向原告支付违约金，该房屋归原告所有，被告应无条件配合原告到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续。补充协议第20条约定被告的送达地址为安徽省肥西县紫蓬镇烧脉村叶东村民组。后被告的房屋按揭贷款未审批通过。2018年3月22日，原告按照合同约定的被告方送达地址向被告发出催款催告，要求被告在收到本催告函3天内向原告支付房屋尾款72万元，催告函于2018年3月25日妥投。被告陈述未收到该催告。2018年6月15日，原告向被告发出解除通知，2018年6月18日妥投。被告收到该通知，并同意解除合同。原、被告双方一致确认《重庆市商品房买卖合同》于2018年6月18日解除。审理中，被告要求原告返还支付的房款及代收契税30870.48元，预告登记费80元，合同印花税5元，按揭印花税36元，抵押预告税80元；假如法院支持原告主张的违约金，被告愿意在房款中予以抵扣。原告陈述，原告在5个工作日内向本院书面回复是否同意扣除违约金后将剩余的房款、代收费用在本案中返还给被告，并将此内容纳入判项。如逾期未提交，视为我方不同意在本案中返还及纳入判项。后原告逾期未提交书面回复。另查明，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》只进行网签，未进行合同备案登记。审理中，被告举示与销售人员徐茂家之间的聊天记录，拟证明原告的销售人员徐茂家向被告承诺可以贷款，若不能贷款可以退还全部房款。原告认为徐茂家并非原告公司员工，应当以合同为准。被告无其他证据证明当时的销售顾问是徐茂家。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、催款函、邮寄单、查询邮寄情况、解除通知函、聊天记录、收款收据、当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《重庆市商品房买卖合同》是原、被告双方真实意思的表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，因被告系在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的“三无人员”，按照政策不能办理购房银行按揭贷款，并因此导致被告申请的银行按揭贷款未能审批通过。被告亦无法采用其他方式支付房款，合同约定的解除条件已经成就，原告有权行使解除权，且被告亦同意解除合同。故对原告主张解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，本院予以支持。现原、被告双方确认于2018年6月18日解除《重庆市商品房买卖合同》，该日即为双方解除合同的时间。因被告未能获得银行按揭贷款，合同解除后，被告应当配合原告解除网签。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照约定承担相应的违约责任。本案中，被告明知自己不符合购房办理银行按揭贷款条件，侥幸或轻易相信他人能够办理按揭贷款，从而签订该《重庆市商品房买卖合同》，对此后果应承担责任。原告作为房地产开发企业，亦知晓重庆市的购房政策，但允许被告采取银行按揭贷款的方式支付大部分房款，原告存在一定过错，对此后果也应承担责任。现原告按照补充协议第1.2.4条约定主张被告支付违约金，被告符合该情形，但综合本案双方的过错程度、原告实际损失大小等情况，本院对原告主张的违约金予以主张5万元。审理中，被告同意该违约金在被告已向原告支付的房款中予以抵扣，本院予以尊重。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：确认原告重庆恺成房地产开发有限公司与被告张翠签订的《重庆市商品房买卖合同》（CQ-105-01062303）于2018年6月18日解除。被告张翠于本判决生效之日起3日内协助原告重庆恺成房地产开发有限公司办理《重庆市商品房买卖合同》（CQ-105-01062303）解除网签手续。三、被告张翠于本判决生效之日起3日内给付原告重庆恺成房地产开发有限公司违约金5万元（此款在张翠已支付房款中予以抵扣）。四、驳回原告重庆恺成房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费14601元，由原告重庆恺成房地产开发有限公司负担7601元，被告张翠负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。(此页无正文)审 判 长  刘香军人民陪审员  王明华人民陪审员  杭 静二〇一九年五月五日法官 助理  张朝义书 记 员  曹丽娟