广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初5780号原告（反诉被告，以下统称原告）：昌海波，男，1984年8月19日出生，汉族，住广西桂平市。委托诉讼代理人：刘全祥，广东博顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小辉，广东博顿律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：姜金花，女，1982年7月5日出生，汉族，住江苏省通州市。被告（反诉原告，以下统称被告）：徐亮，男，1982年10月31日出生，汉族，住江苏省通州市。两被告共同委托诉讼代理人：唐平锋，广东瑶琨律师事务所律师。原告昌海波与被告姜金花、徐亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，两被告提起反诉，本院予以受理后合并审理，于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告昌海波及其委托诉讼代理人吴小辉、被告徐亮、两被告共同委托诉讼代理人唐平锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昌海波向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告于2019年3月8日签订的《房地产买卖三方合同》已经解除；2.两被告赔偿原告违约金372000元及利息（以372000元为基数按年利率6%自起诉之日起计算至实际付清日止）；3.两被告承担原告中介费10000元；4.本案诉讼费、财产保全费由两被告负担。事实和理由：2019年3月8日原告在佛山市峰江地产代理有限公司中华路分公司居间下与两被告签订了《房地产买卖三方合同》，约定原告出资1860000元购买两被告位于佛山市顺德区容桂街道办事处扁滘社区居民委员会兴华东路1号佛罗伦斯柏悦湾花园XXXXX号房，中介费10000元。合同签订当天，原告依约向两被告转账支付了购房定金190000元，两被告应积极协助和配合经纪方办理房屋过户手续，但两被告在毫无理由的情况下，明确向原告告知案涉房产不卖了，表示不能继续履行合同，并退回了原告购房定金，两被告已经构成根本违约。根据合同关于违约责任的约定，两被告需要赔偿原告违约金372000元。原告根据合同约定要求两被告赔偿违约损失，两被告均相互推诿，拒不履行。被告姜金花、徐亮辩称，被告没有违约，现在房价下跌，原告也没有损失，原告没有向中介支付中介费，被告委托律师向原告发函催促原告办理过户手续，原告拒不履行，已经构成根本违约，应当承担违约责任。被告姜金花、徐亮向本院提出反诉请求：1.确认原告与两被告于2019年3月8日签订的《房地产买卖三方合同》于2019年4月18日解除；2.原告赔偿两被告违约金372000元及利息（以372000元为基数按年利率6%自起诉之日起计算至实际付清日止）；3.本案诉讼费由原告负担。事实和理由：原、被告和佛山市峰江地产代理有限公司中华路分公司于2019年3月8日签订《房地产买卖三方合同》后，经徐亮努力，其和姜金花矛盾趋于缓和，其希望不出售案涉房屋而挽救自己婚姻，因此于2019年3月9日下午与原告谈谈，但原告没有给出明确意见。2019年3月9日晚上，姜金花再次联系原告商讨合同履行问题，商讨结论是卖方继续卖，买方继续买，双方继续履行合同。后姜金花多次微信向中介明确同意卖房，让中介通知原告支付定金，继续履约程序。2019年3月10日，两被告感情急剧恶化，2019年3月14日双方办理离婚手续，徐亮也就彻底断了依靠案涉房屋挽留婚姻的念想。2019年3月26日，两被告委托律师致函原告催告其办理房产过户手续，但原告未联系徐亮。2019年4月16日，两被告委托律师致函原告解除三方签订的《房地产买卖三方合同》。原告昌海波针对反诉辩称，违约方是两被告，两被告的反诉请求没有事实依据。对第一项反诉请求，双方合同于2019年3月8日，被告将定金退回给原告之时已经解除，解除时间不是被告主张的4月18日；对第二项反诉请求，双方的合同因被告违约而解除，被告无权要求违约金及利息，诉讼费应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《房地产买卖三方合同》原件1份、不动产登记信息查询结果复印件1份、收据原件1张、银行业务凭证原件2份、银行个人明细对账单原件1份、手机银行截图打印件1份、短信截图打印件1份、原告与被告姜金花的短信记录打印件一页，两被告对其真实性均无异议，本院经审核对上述证据的真实性予以确认。2.原告提交的光盘1张、录音笔录1份，两被告提出异议，但原告当庭通过手机播放了该录音，被告徐亮确认该录音不存在剪辑和修改，仅认为该录音缺少了前面部分，因此本院对该录音及笔录的真实性予以确认。3.两被告提交的徐亮通话详单（号码159××××5058）打印件2页、电话录音光盘1张、录音文字说明1份、律师函复印件2份、快递单原件2张、投递记录打印件1份、答复函原件1份、离婚证原件1本、授权委托书原件1份，原告对其真实性均无异议，本院经审核对上述证据的真实性予以确认。4.两被告提交的委托代理合同原件1份、律师费发票原件1张，原告提出异议，但该两份证据均为原件，本院经审核对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月8日，原告作为买方与两被告作为卖方、佛山市峰江地产代理有限公司中华路分公司作为中介方共同签订《房地产买卖三方合同》，约定原告向两被告购买位于佛山市顺德区容桂街道办事处扁滘社区居民委员会兴华东路1号佛罗伦斯柏悦湾花园XXXXX号房，成交价为1860000元，定金190000元，房屋状态为吉屋、不带租约，并有家私电器；买方同意于合同签订之日向中介方支付10000元作为居间服务费；卖方在收取定金后不履行本合同条款或卖方原因而无法将该物业售予买方，买方有权选择要求卖方继续履行并赔偿损失，买方也可选择解除本合同，同时要求卖方支付本合同第三条约定的总成交价的20%予买方作为违约金，并须返还买方已付的所有费用；在履行合同的过程中，买卖双方任何一方不履行合同，违约方除支付其自身应付的居间服务费外，还应代守约方向中介方支付居间服务费，其中守约方未付的居间服务费，中介方有权要求守约方或违约方任何一方支付。当天原告向被告姜金花转账支付了190000元，并由被告姜金花出具收据，确认收到原告交来购买案涉房产的购房定金190000元。当天晚上22点14分，被告姜金花向原告转账退回购房定金190000元。2019年3月9日下午，被告徐亮向原告致电，通话中徐亮说“你是不是说，你非得逼我卖”，原告说“我没有逼着你卖，这个是你情我愿，这签了合同”，徐亮说“现在就跟你说了，卖不了，你就怎么说”，原告说“卖不了，你这是违约了嘛”，徐亮说“那你就说要赔多少钱嘛”，原告说“你就说你这个房子你卖不卖吧，我说你就按合同走”，徐亮说“你是不是按合同走”，原告说“你卖房也是按合同走是吧，你假如说你违约也是要按合同走”，徐亮说“那你是要按合同走，那你把钱打过来，你试试”，原告说“行”，徐亮说“你说我的钱你还没出，中介费你还没出，对不对？你其他费用你现在一分钱没出，是不是？你需要什么资料，我给你，你最后拿到什么房，你不要怪我”，原告说“我定金是转给你了”，徐亮说“嗯”，原告说“是你，你说你要违约，你要把定金退回来，是吧”，徐亮说“嗯，我是跟你商量的，我说退给你行不行，你要说不行的，你要还给我”，原告说“我不同意啊”，徐亮说“你不同意，你要还给我，你照着流程走”，原告说“行”“反正我们当时看房什么样就什么样”，徐亮说“那不管自然灾害，老婆煮饭失火了，那我管不着”，原告说“哪来的什么自然灾害，我们有中介一起去看的”，徐亮说“看了又怎么样呢”，原告说“难道你还能去砸它”，徐亮说“你看我不能住了嘛，规定我不能住了吗”，原告说“你现在能住”，徐亮说“我能住，我现在搞坏了，又怎么样呢”，后徐亮又陈述案涉房屋部分地方存在损坏，并说“有些你没看仔细，那些地方很多地方坏的，你没看仔细关我什么事”，原告和徐亮继续协商，但没有达成一致意见。2019年3月9日晚上，姜金花致电原告，姜金花说“如果你不想拆散我们这个家，我贴钱给你”，并称原告和中介没看案涉房屋里面，有的水管爆了，以及水管电路可能存在问题，原告答复其买的是精装房、是好的房，姜金花陈述其是将该有的隐患告诉原告，如原告执意要买，同意卖给原告。原告于2019年3月13日提起本案诉讼，被告徐亮于2019年3月22日收到本院送达的起诉状、传票等应诉材料，被告姜金花于2019年3月30日收到本院送达的起诉状、传票等应诉材料。2019年3月26日，广东瑶琨律师事务所唐平锋律师接受两被告委托向原告发出律师函，载明案涉《房地产买卖三方合同》合法有效，各方均应诚信履行，两被告多次联系中介方要求原告办理过户手续，原告至今未作回应，现限原告自收到本函之日起3天内联系两被告办理过户手续，否则视为违约。原告于2019年3月28日出具答复函，载明案涉《房地产买卖三方合同》已经因两被告违约而解除，两被告退还定金并明确承认违约，有录音为证，《房地产买卖三方合同》已经事实上解除，故不存在继续履行合同的基础，就两被告在合同履行过程中的违约行为，原告已经提起诉讼，要求两被告承担违约责任。2019年4月16日，广东瑶琨律师事务所唐平锋律师接受两被告委托再次向原告发出律师函，载明案涉《房地产买卖三方合同》合法有效，各方均应诚信履行，自两被告致函催告后，原告至今仍拒绝办理过户手续，也未支付任何款项，现已构成违约，案涉《房地产买卖三方合同》自本函送达之日起解除，两被告保留追究原告违约责任的权利。本院认为，原告与两被告签订的《房地产买卖三方合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。原告认为两被告构成违约，并要求解除案涉房屋买卖合同，对此本院分析如下：一、原告在签订合同后，依照约定向被告姜金花支付了定金190000元，但被告姜金花在收取定金后，却在当天将定金退回原告。被告徐亮认为其是在原告同意后才退回定金，但原告予以否认，两被告对此并无法提供证据证明，在通话录音中两被告也从未提及原告曾同意其退回定金，因此被告徐亮该意见缺乏相应依据，本院不予采纳。被告姜金花未征得原告同意单方退回定金，该行为表明其不同意继续出售案涉房产。二、在徐亮与原告的通话记录中，徐亮曾明确表示其不同意出售案涉房产，在原告说明不卖房构成违约后，徐亮又称“你把钱打过来，你试试”“你最后拿到什么房，你不要怪我”，并称案涉房产部分有损坏，甚至称“我现在搞坏了，又怎么样”。而在姜金花与原告的通话记录中，姜金花也称原告当时没看案涉房产内部，案涉房产存在爆水管等隐患，但如原告坚持要买，可以卖给原告。从两被告与原告的通话内容来看，虽然姜金花曾表示同意卖房给原告，但两被告均反复陈述原告在看房时没有看清楚，案涉房产存在损坏及隐患，假如两被告这些陈述属实，那么两被告理应在签订合同前将相关情况如实反映给原告，而非在退回定金后才告知原告，两被告该行为有违诚实信用原则，而徐亮在通话中甚至陈述如原告坚持购买案涉房屋，徐亮可能会搞坏该房屋，因此两被告的真实意思并非继续履行合同，而是希望原告放弃购买案涉房产，故根据该两段通话记录无法认定两被告在退回定金后又同意继续履行合同。三、两被告在2019年3月26日向原告发出律师函要求原告在三天内配合过户，但被告徐亮确认案涉房产从签订合同至本案庭审时一直处于抵押状态，故案涉房产并非处于随时可以完成过户的状态，而两被告发出律师函的时间是在原告起诉要求解除合同、被告徐亮已收到应诉材料之后，因此在原告行使解除权且解除通知到达被告徐亮后，被告徐亮又要求继续履行合同，缺乏法律依据，本院不予采纳。综合上述分析，两被告主动退回定金，不同意继续履行合同，其行为已构成违约，原告主张解除其与两被告之间的《房地产买卖三方合同》具有法律依据，本院予以支持。由于原告并无证据证明其在起诉前向两被告发出了解除合同的通知，因此本院以本案起诉状送达给两被告之日即2019年3月30日为解除合同通知到达之日，并据此确认原告与两被告签订的《房地产买卖三方合同》在2019年3月30日解除。关于原告主张的违约金、利息及中介费。原告要求两被告支付违约金，该主张具有合同依据，但两被告认为原告主张的违约金过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”虽然原告向两被告支付了190000元的定金，但两被告已在当天将全部定金退回给原告，原告也无法明确被告违约对其造成的损失，结合被告的过错程度、合同的履行情况及原告的实际损失等因素，本院依法酌定支持违约金30000元，对于超出部分，不予支持。原告主张被告支付利息，但本院已支持原告违约金，该违约金足以弥补原告损失，故本院对原告主张的利息不予支持。原告主张两被告支付中介费，但原告确认其尚未支付该中介费，同时根据合同约定，中介方有权要求违约方支付守约方的中介费，故原告该损失并未实际产生，是否会实际产生也无法确定，因此本院对原告该主张不予支持。关于两被告的反诉请求。如上文分析，两被告认为在其发出律师函后原告未配合过户构成违约，理据不足，本院不予采纳，两被告提供的证据无法证明原告构成违约，因此两被告反诉主张解除合同并要求原告支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：一、确认原告昌海波与被告姜金花、徐亮于2019年3月8日签订的《房地产买卖三方合同》于2019年3月30日解除；二、被告姜金花、徐亮于本判决发生法律效力之日起十日内向原告昌海波支付违约金30000元；三、驳回原告昌海波的其他诉讼请求；四、驳回被告姜金花、徐亮的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取计3515元、财产保全费2430元，合共5945元（已由原告预交），由被告姜金花、徐亮负担5012元，由原告昌海波负担933元；反诉受理费减半收取计3440元（已由两被告预交），由被告姜金花、徐亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  肖佳宇二〇一九年五月十日书记员  梁健祥