江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2013）睢民初字第00985号原告任俊秀，个体户。委托代理人张超。被告徐州田润中大商业管理有限公司，住所地睢宁县城中山南路**（百货大楼对面）。法定代表人郑芍英，该公司负责人。被告睢宁县舜大房地产开发有限公司，，住所地睢宁县城中山南路**百货大楼对面）。法定代表人卢国先，该公司董事长。第三人睢宁县瑞鑫商贸有限公司，住，住所地睢宁县中山南路**/div>法定代表人张霞，该公司经理。第三人朱瑞峰，个体户。第三人睢宁县瑞鑫商贸有限公司、朱瑞峰的共同委托代理人孙景习，江苏金华星律师事务所律师。第三人睢宁县瑞鑫商贸有限公司、朱瑞峰的共同委托代理人赵昱铭。第三人黄继强，个体户。原告任俊秀与被告徐州田润中大商业管理有限公司（以下简称田润商业管理公司）、睢宁县舜大房地产开发有限公司（以下简称舜大房地产公司）、第三人睢宁县瑞鑫商贸有限公司（以下简称瑞鑫商贸公司）、朱瑞峰、黄继强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月13日立案受理后，依法组成合议庭，于同年10月8日公开开庭进行了审理。原告任俊秀及其委托代理人张超，第三人瑞鑫商贸公司、朱瑞峰的委托代理人孙景习、赵昱铭，第三人黄继强到庭参加诉讼，被告田润商业管理公司、舜大房地产公司，经本院合法传唤无正当理由拒不参加庭审。本案现已审理终结。原告任俊秀诉称：2006年12月30日，原告任俊秀和被告田润商业管理公司签订一份租赁协议，由其承租原告任俊秀所有的坐落于中央步行街1号商场一层A05号房屋，并由第二被告舜大房地产公司作担保，协议约定使用期限为2007年1月1日起至2009年12月31日止，并约定了租金及支付期限、方式，违约责任等条款，协议签订后并未有按约定期限、方式向原告支付租金，并且被告田润商业管理公司将承租的房屋在未经原告同意的情况下转租给第三人瑞鑫商贸公司和朱瑞峰，继而又转租给第三人黄继强。承租人的行为已严重违反双方的约定，故提起诉讼，要求1、依法解除原告任俊秀与被告田润商业管理公司于2006年12月30日签订的其承租原告任俊秀坐落于中央步行街1号商场一层A05号房屋的租赁合同；2、依法承担合同解除前的租金120008元（计算至2013年5月1日，以后的租金计算至合同解除时止）；3、被告承担违约金172749元（计算至2013年5月1日，以后的违约金计算至合同解除时止）；4、诉讼费用由被告承担。被告田润商业管理公司、舜大房地产公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩及证据材料。第三人瑞鑫商贸公司、朱瑞峰述称：原告与两第三人没有合同关系，根据合同相对性原则，两第三人不应该承担责任；同时该案涉及两种法律关系，应由原告选择法律关系。请求法院依法驳回原告对两第三人的诉讼请求。第三人黄继强述称：黄继强租赁房屋是合法的，租金已交，不应从房屋中搬出。经审理查明：2006年12月30日，原告任俊秀与被告舜大房地产公司签订商品房买卖合同一份，原告任俊秀作为买受人以单价14092.715元的价格购买被告舜大房地产公司出售的中央步行街1号商场一层A05号建筑面积为37.75平方米商业房，总金额532000元。双方同时约定，被告舜大房地产公司应当于2007年1月1日前将所购买的房屋交付原告。合同补充协议还约定，若该商品房不再统一经营管理时，由出卖人负责按该房屋平面图分隔自主经营。三年后即租赁协议期满，买受人根据统一经营状况，决定是否分隔自主经营，若买受人（沿街商铺业主）80%决定分隔自主经营，则买受人可以按该房屋平面图分隔，自主经营。同日，原告任俊秀与被告田润商业管理公司签订租赁合同一份，原告任俊秀将所购买的房屋租赁给被告田润商业管理公司作商场使用。双方在合同中约定，租赁期限从2007年1月1日始至2009年12月31日止，共计三年。原告任俊秀房款为532000元，原告房款付清之后，从2007年1月1起三年内，铺位年租金为人民币42560元整（按房款的8%计算租金），租金按年结算，由田润商业管理公司于每年1月1日前存入原告指定的银行账户；租赁协议届满前一个月，结合商场经营现状，沿街店铺全体业主投票决定是否分隔自营，若同意分割人数超过80%则田润商业管理公司按分割平面图统一分隔，独立分隔部分原告自营，其他部分原告继续与田润商业管理公司签订租赁协议书委托田润商业管理公司统一经营管理；否则，商场不能分隔自营，原告与田润商业管理公司继续签订租赁协议，田润商业管理公司承诺以不低于原告购买该铺位时房款10%的金额作为铺位年使用费，具体数额由原告与田润商业管理公司双方协商决定；被告舜大房地产公司对田润商业管理公司履行该租赁协议提供担保，如田润商业管理公司不履行，由舜大房地产公司负责履行；任何一方单方面违约，另一方经书面通知对方后有权提前解除该协议，所造成的损失由责任方承担并由责任方付给另一方总房款10%的违约金；若田润商业管理公司逾期交付房租，原告继续履行协议的，每逾期一日，由甲方按年租金额的千分之二向田润商业管理公司加收违约金；田润商业管理公司对该铺位享有自主使用权、自主经营权，根据经营需要田润商业管理公司有权改变该铺位分割布局、结构、使用功能及转换铺位使用权等。合同签订后，被告舜大房地产公司为被告田润商业管理公司履行了合同期内给付租金的义务。合同到期后，原告任俊秀与被告田润商业管理公司双方未继续签订书面合同。2010年7月22日，原告任俊秀取得涉案房屋所有权证书。2011年3月11日，被告田润商业管理公司营业执照被徐州市睢宁工商行政管理局吊销。2011年4月8日被告舜大房地产公司支付原告2010年及2011年的租金计132672元。后由于舜大房地产公司不再支付租金，原告遂以诉称理由起诉来院。另查明：2010年1月1日，舜大房地产公司与第三人朱瑞峰签订一份“商场合作经营协议”（该协议未实际履行）。2010年6月1日，舜大房地产公司与第三人朱瑞峰重新签订一份“联营补充合同”。约定舜大房地产公司将涉案房屋在内的位于徐州市睢宁县中山南路26号中央步行街1号商场（共4层，建筑面积约7500平方米）作为投资，朱瑞峰投入50万元资金合作经营商场。合作经营期限为六年，从2010年1月1日至2015年12月31日止。2012年7月30日舜大房地产公司向本院提起诉讼要求解除与朱瑞峰的“联营补充合同”，2013年1月28日本院作出（2012年）睢商初字第356号民事判决书确定舜大房地产公司与朱瑞峰所签订的“联营补充合同”名为联营，实为租赁，舜大房地产公司与朱瑞峰之间属于租赁关系，并判决予以解除。2013年6月28日徐州市中级人民法院作出（2013）徐商终字第0186号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在诉讼过程中，本院向原告释明原告的诉讼涉及违约之诉与侵权之诉，从而要求原告选择法律关系。原告遂主张1、依法解除原告任俊秀与被告田润商业管理公司于2006年12月30日签订的其承租原告任俊秀坐落于中央步行街1号商场一层A05号房屋的租赁合同；2、被告田润商业管理公司依法承担合同解除前的租金120008元（计算至2013年5月1日，以后的租金计算至合同解除时止）；3、被告田润商业管理公司承担违约金172749元（计算至2013年5月1日以后的违约金计算至合同解除时止）；5、被告舜大房地产公司承担连带担保责任。以上事实有原告、第三人陈述及所提供的工商登记材料、商品房买卖合同、租赁协议书、房产证书、（2013）徐商终字第0186号民事判决书、商铺租赁合同、银行回单等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案系因租赁合同而引起的纠纷。原告任俊秀将自己购买的商铺以出租方式交给被告田润商业管理公司使用，双方所签订书面合同是双方真实意思的表示，合法有效。被告舜大房地产公司自愿为被告田润商业管理公司提供连带担保也是自己真实意思表示，不违反法律规定。原告任俊秀与被告田润商业管理公司的租赁合同至2009年12月31日租赁期限届满。在合同届满后2010年1月1日被告舜大房地产公司与第三人朱瑞峰签订“商场合作经营协议”，舜大房地产公司将涉案房屋在内的位于徐州市睢宁县中山南路26号中央步行街1号商场（共4层，建筑面积约7500平方米），租赁给朱瑞峰。原告所提供的证据，不能证明合同期满后继续与被告田润商业管理公司之间存在租赁关系。2011年3月11日，被告田润商业管理公司营业执照也被徐州市睢宁工商行政管理局吊销，被告田润商业管理公司已经不具备经营的条件。至于被告舜大房地产公司在合同期满后，仍然向原告缴纳租金。应是被告舜大房地产公司与原告任俊秀另一法律关系。原告与田润商业管理公司的租赁合同因期限届满而履行完毕，因此原告以诉讼的方式请求解除双方之间的租赁关系已无意义。同时合同期限内的租金被告已付清；原告再要求被告田润商业管理公司给付合同期限届满后的租金与滞纳金的请求不能成立；要求被告舜大房地产公司承担连带担保责任的请求，亦无法成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告任俊秀对被告徐州田润中大商业管理有限公司、睢宁县舜大房地产开发有限公司、第三人睢宁县瑞鑫商贸有限公司、朱瑞峰、黄继强的诉讼请求。案件受理费6560元，财产保全费2070元，合计8630元，由原告任俊秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张晓亮代理审判员  厉 玲人民陪审员  潘 东二〇一四年三月十九日书 记 员  张 侃附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。