上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初7897号原告(反诉被告)：上海美晴餐饮服务有限公司。法定代表人：杨某某。委托诉讼代理人：魏兰，上海嘉华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张烨，上海嘉华律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海莘盛发展有限公司。法定代表人：叶某某。委托诉讼代理人：陈愔，上海市志源律师事务所律师。原告上海美晴餐饮服务有限公司(以下简称美晴公司)与被告上海莘盛发展有限公司(以下简称莘盛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，被告上海莘盛发展有限公司于2019年4月16日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并分别于2019年3月20日、4月16日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)美晴公司的委托诉讼代理人魏兰、张烨，被告(反诉原告)莘盛公司的委托诉讼代理人陈愔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美晴公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签署的《房屋租赁合同》；2、判令被告莘盛公司返还履约押金人民币(以下币种相同)389,082元；3、判令被告莘盛公司配合办理退租手续及清场事宜。诉讼中，原告美晴公司变更第一项本诉诉请为：要求确认原、被告双方于2018年12月31日解除双方签署的房屋租赁合同。诉讼中，原告美晴公司要求酌情判定由被告莘盛公司支付给其装修损失补偿以53,000元计。本诉的事实与理由：2018年5月3日被告莘盛公司与案外人牛某某签订《房屋租赁合同》,并于2018年5月23日经原告美晴公司、案外人牛某某、被告莘盛公司三方协商一致,同意将上述租赁合同中案外人牛某某的权利义务转让至原告美晴公司处。后原告美晴公司因被告莘盛公司对“仲盛世界商城”管理不善违反租赁合同之约定,故分别于2018年11月29日、2018年12月30日向被告莘盛公司发送《情况说明书》、《告知函》,明确原告美晴公司于2018年12月31日起正式解除租赁合同,要求被告莘盛公司配合原告美晴公司办理退租手续及清场事宜,并于2019年1月5日前退还履约押金共计389,082元。后经多次协商,均无果,无奈向法院提请诉讼,要求被告莘盛公司返还履约押金并协助办理退租手续与清场事宜,望贵院支持诉请。被告莘盛公司针对本诉辩称，不同意于2018年12月31日解除双方的租赁合同，要求继续履行租赁合同。不同意方返还押金，原告美晴公司的注册地址还在涉案商铺内，根据租赁合同的约定，现在押金返还的条件还不符合。合同中没有给予原告美晴公司单方解除权，即使有权解除但返还押金的条件也未成就。对于诉请三亦不同意。单方解除是原告美晴公司单方提出的。另基于案情考虑，现同意解除双方的租赁合同。由于主张解约的是原告美晴公司，故其没有事实及法律依据来主张装修补偿款。另被告(反诉原告)莘盛公司向本院提出反诉请求：判令原告美晴公司向被告莘盛公司支付2018年12月1日至2019年3月31日租金341,696.97元、2018年12月1日至2019年3月31日物业管理费69,721.31元、2018年10月7日至2019年1月6日电费24,408元、2018年10月7日至2018年12月6日水费1,388.52元(因水表在原告的商铺内，故2018年12月至今的水费尚未计算)；以上共计437,214.80元；2、判令原告美晴公司向被告莘盛公司支付2018年9月和12月及2019年1月至3月的租金逾期支付的滞纳金9,028.46元、2018年9月和12月及2019年1月至3月的物业管理费逾期支付的滞纳金2,103元、2018年10月7日至2019年1月6日期间的电费滞纳金764.51元、2018年10月7日至2018年12月6日期间的水费滞纳金51.54元,以上共计11，947.51元，均暂计至2019年3月31日，并按原告美晴公司实际支付日止计收；3、判令原告美晴公司将租赁物业按房屋租赁合同约定的标准归还被告莘盛公司，注销租赁商铺内的工商登记，且向被告莘盛公司支付提前解约违约金1,084,020元；4、本案反诉诉讼费由原告美晴公司承担。反诉的事实及理由：2018年5月3日，被告莘盛公司与牛某某签订了房屋租赁合同，由牛某某租赁被告莘盛公司名下位于上海市闵行区莘庄都市路XXX号仲盛世界商城地下X层XX号商铺用于以牛三哥为品牌的商业经营，租赁期为3年，各期租金和物业管理费应于当月的5日前支付，承租方迟延支付义务，应当按照银行同期贷款利率的3倍向出租方支付滞纳金。2018年5月23日，原告美晴公司、牛某某与被告莘盛公司签订了《房屋租赁合同权利义务转让协议》，约定自该协议签订后且原告美晴公司营业执照经相关部门批准之日起由原告美晴公司成为上述《房屋租赁合同》的承租方，如原告美晴公司未按合同履行义务的，牛某某对此承担连带责任。合同签订后，被告莘盛公司按约履行了相关义务，但原告美晴公司从2018年9月起，开始不按时或足额支付租金及上述相关费用，经被告莘盛公司多次催讨，自2018年12月1日至今的租金及2018年12月1日至今的物业管理费和2018年12月7日至今的水电费，原告美晴公司仍未完全支付。而且原告美晴公司并未按约返还租赁商铺、注销注册地址及支付提前解约违约金。综上所述，原告美晴公司的行为已严重违约，为维护自身合法权益，现被告莘盛公司依据合同法及相关法律规定，提出上述反诉诉请。原告(反诉被告)美晴公司对被告(反诉原告)莘盛公司的反诉辩称，对于第一项反诉诉请原告美晴公司不认可，合同已经于2018年12月31日解除，故不存在后续的租金和物业费的支付，原告美晴公司已经于2019年2月将产生的水、电、煤费用缴纳完成，没有滞纳的情况。对于第二项反诉诉请，由于没有第一项反诉诉请的事实，故其不应承担逾期支付租金、物业费、水电煤产生的滞纳金。对于第三项反诉诉请，原告美晴公司认为双方于2018年12月31日解除合同，故原告美晴公司不存在支付违约金的情形，若法院认为原告主张解除合同的行为不成立，则违约金的诉请由法院酌情减少。本院经审理认定事实如下：2018年5月3日由被告莘盛公司作为出租方(合同甲方)、案外人牛某某作为承租方(合同乙方)签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲、乙双方就乙方承租甲方位于上海市闵行区莘庄都市路XXX号仲盛世界商城相关的商铺(以下简称租赁物业)达成如下本合同：第一章通用条款：第一条、本合同乙方及实际经营方：本合同的乙方是一家在中华人民共和国合法注册的企业,其经营资质的相应证明文件(详见附件3),乙方应在法律授予的且在本合同专用条款“租赁用途”中所述的经营范围内开展经营活动。(详见专用条款)若乙方需要另行设立企业作为本合同租赁物业的实际经营方的,乙方应当在本合同生效后6个月内按照如下约定设立企业作为本合同租赁物业的实际经营方：1.该公司应当由本合同乙方独立投资成立;2.该公司应当使用乙方商标、商号在本合同约定的租赁物业中经营；3.该公司的注册地为“上海市闵行区莘庄镇”；实际经营方成立后,本合同的甲方、乙方、实际经营方应签署三方转让协议,将本合同项下权利义务由上述实际经营方概括承受;且甲乙双方当事人之前的履行行为对于该实际经营方具有约束力。乙方承诺：在三方转让协议生效之日起,乙方应当对实际经营方从本合同生效起至三方转让协议约定的租赁合同期满止的合同义务承担连带保证责任。第四条、交付及乙方装修施工：(一)、租赁物业交付：1.甲方应按时交付租赁物业。2.乙方在办理租赁物业交付手续时,应向甲方提供委托书,注明委托内容、授权范围和受托人的名字,并加盖公司公章,委托书上所述的委托公司或委托人应与本合同的乙方一致。乙方指定的受托人前往甲方商城办理租赁物业交付手续时,应携带前述委托书和受托人本人身份证。甲方应当在交付时对所交付的租赁物业状态进行详细记录,并由乙方签字确认,乙方或乙方委托人在租赁物业交付确认书上签字后,双方完成交付手续。除双方另有约定外,乙方以接收该租赁物业交付时的强电装机用量、弱电的数量和容量、给排水条件、消防设施条件、排油机的排量条件等现状作为交付标准。若乙方另需新增或增量的,乙方应向甲方提出申请,经甲方审核同意的,由甲方安排指定的专业工程公司进行施工,其费用由乙方承担。3.在本合同签定后一周内,甲方应向乙方提供该租赁物业的施工图一份供乙方二次装修设计时的参考(包含建筑结构平面以及机电水、电、风等)。(二)、租赁物业内的二次装修1.乙方对租赁物业进行二次装修工程设计,实施工程施工,对工程过程实施监理,工程结束后按设计要求竣工验收,直至满足营业条件时应履行以下义务：1)乙方应聘请有设计资质的设计单位对租赁物业进行二次装修的方案设计。在设计过程中,乙方及其委托的设计方应及时与甲方互相沟通。向甲方提供设计方的营业执照、设计资质复印件等资料。负责其二次装修设计图纸出图、盖章、报审及相关费用。2)乙方应按照甲方提交的二次装修设计文件(详见附件5)的要求向甲方提供有关装修图纸等文件资料供甲方审核,在获得甲方的批准后方可开始对该租赁物业的进行施工。乙方的二次装修设计应符合甲方要求,若经甲方审核后要求乙方调整或修改的,乙方应按照甲方要求进行调整或修改;若双方在30日内未能就调整或修改内容中的主要方面达成一致的,甲方有权解除合同。乙方应向甲方支付二次装修设计的审核费。(详见“专用条款)。3)乙方如需对租赁物业内进行消防系统、空调系统等设备移位调整的,或需增加用电装机用量的,或需进行租赁物业基础设施调整的,应报请甲方审核,经甲方审核同意后由甲方指定的专业工程公司进行相应的施工,相关费用由乙方承担。4)乙方的二次装修中的任何环节如需通过政府相关部门的审核的,应由乙方办理相关的手续,一旦批准,应将书面审批意见等资料交甲方备案。5)乙方应履行二次装修所规定的各项手续,遵守《商铺二次装修手册》以及各规章制度,有责任告知、督促所委托的工程施工方严格遵守。6)乙方应对所聘用的工程设计单位、工程监理单位以及工程施工方包括但不限于工程质量、施工进度及安全生产等方面的所产生的问题以及所发生的违约、侵权行为承担连带责任。7)乙方所委托的工程监理单位应在商铺二次装修工程完成后向甲方提供符合规范要求的“工程建设监理评价报告”、工程监理单位的营业执照、资质等级复印件等资料。2.免租期届满前10个工作日,乙方及其指定工程施工方应完成租赁物业装修、安装工程,自行承担相应的工程款、物料款、验收费用等费用及风险,并通过甲方及政府相关行政主管部门的验收。3.在租赁物业交付日前,乙方应按附件7的内容,支付工程押金、二次装修设计审图费、建筑垃圾清运费等各项费用,购买施工保险费。第五条、租赁物业内的设备：1.租赁物业内属甲方设备：乙方对租赁物业内由甲方提供的供乙方使用的设备设施,应尽到爱护的义务,在使用过程中应定期保养、维修,保持该设备设施处于正常运行状态。因保养、维修所发生的费用由乙方承担,在使用过程中所发生的意外事件而引起的责任均由乙方承担,(属不可抗力的除外)。在本合同终止时,除双方另有约定外,乙方归还该设备时,该设备应具备完好状况并处于正常运行状态。2.租赁物业内由乙方添加的设备：乙方及其指定的工程施工方根据甲方确认后的“二次装修设计方案”在租赁物业内所添加的设备,除双方另有约定外,所有权归乙方。在本合同终止时,甲方有权要求乙方进行拆除,并将租赁物业恢复至交付时的状态。第六条、交付日：1.甲方在本合同“专用条款”所约定的交付日为暂定交付日,实际交付日以甲方发出的书面通知为准。2.乙方收到甲方书面通知后,应按甲方通知的时间、地址前往甲方商城办理租赁物业交付手续。3.甲方以书面方式通知乙方办理交付手续,因乙方原因延误办理该交付手续的,则仍以甲方书面通知乙方前往甲方商城办理交付手续日期为实际交付日。4.若乙方延误办理租赁物业交付手续超过30天的,甲方有权单方解除本合同,乙方已缴付的履约押金将作为违约金由甲方予以没收。第七条、租赁物业及附属权利：1.租赁物业：本合同租赁物业位于“仲盛世界商城”的具体商铺编号以及计租面积,双方当事人在本合同“专用条款”中进行约定。2.附属权利：租赁期限内,作为租赁物业使用权的延伸,乙方有权,以使用租赁物业为目的,对于“仲盛世界商城”可出租的租赁物业之外的公用区域、公用设施进行诸如通行等非商业性使用;不得对他人权利形成不合理的妨碍;同时,应当服从甲方或者甲方委托管理方的管理。前述权利义务延及乙方员工、顾客、访客。第八条、租赁物业的用途：乙方应当根据“专用条款”约定的品牌、商号、商标以及经营范围使用租赁物业。乙方保证,在免租期届满前,获得使用约定的品牌、商号、商标的授权;获得诸如工商、卫生、环保、消防、公安等相关行政主管部门颁发的行政许可;并保证在租赁期间该授权、资质及许可合法有效。乙方获得前述法律文件后,应当立刻向甲方备案,将其作为合同附件随附。在租赁期限内,乙方不得将租赁物业用于前述约定“租赁用途”之外的事项。乙方认为,若本合同甲方对于“租赁物业”、“附属权利”以及相应建筑设计的陈述为真实、有效并且得到完全的履行的,则甲方据此交付的“租赁物业”以及“附属权利”能够满足乙方订立本合同的目的。第九条、租赁期限：乙方对于“租赁物业”以及“附属权利”的租赁期限由双方当事人在本合同“专用条款”中进行详细约定。本合同约定的租赁期限均包含免租期,租赁物业实际交付日为租赁期限起算日。第十条、履约押金：自本合同双方签订之日起5个工作日内,乙方应当按照“专用条款”约定的数额向甲方支付“履约押金”及首期租金、物业管理费,若乙方未履行支付义务的,甲方有权以通知方式解除本合同。前述押金为乙方履行本合同的担保。前述押金因承担保证责任而减少的,乙方应当在承担保证责任后3个工作日内补足差额。本合同终止并结清所有债权债务的,且乙方将其注册地址迁离租赁物业的(如有)、撤销天然气原登记(如有),若乙方完成前述义务的,则甲方应当在3个月内无息归还押金余额。未经甲方许可乙方不得销售预付费消费卡(或券);若经甲方同意的,乙方应严格按照工商行政管理部门及消费者保护协会有关规定办理且在前述押金基础上另加收一倍的押金,在本合同终止时前述全部押金将自动转为“售后服务保证金”。若在本合同终止后2年内,未发生针对乙方索赔事项的,甲方将在此后的半年内无息返还上述售后服务保证金。若乙方对客户进行“三包”承诺的,甲方同样有权对其适用上述售后服务保证金制度的约定。第十一条、租金：1.固定租金方式：租赁期限起算日起至第二年的该日的前一日为一个租赁年度。乙方应当按照本合同“专用条款”中的约定向甲方每月交付固定租金。2.提成租金方式：在租赁期间,乙方每月在“租赁物业”内经营所产生的税前营业额按本合同“专用条款”约定的提成租金比率提取租金。3.固定租金或提成租金两者取高的方式：若为月度两者取高的方式,则乙方每月先按固定租金支付给甲方,若某个月(含租赁期的第一个月)的提成租金高于当月的固定租金,则乙方须于再下一个月5日前向甲方全额缴清超出金额。若为年度两者取高的方式,则乙方每月先按固定租金支付给甲方,满一个会计年度后,甲方将乙方提交的每月税前营业额累积后,按提成租金比率计算,若高于该会计年度的固定租金的,则乙方须于下一个会计年度的2月5日前向甲方全额缴清超出金额。上述租金方式在本合同“专用条款”中约定。第十二条、租金的支付：1.上述“固定租金”每月支付一期,每期支付年租金的十二分之一。各期“固定租金”应当在当月的5日前支付。免租期届满次日,乙方应当按照当月剩余天数与当月日历月天数的比例支付当月“固定租金”。2.上述“提成租金”每月支付一期,“提成租金”应于再下一个月的5日前支付。乙方应按本合同第十四条约定的方式在下一个月的10日前向甲方提供上一个月的税前营业额。免租期届满起,若第一期不满一个月的,乙方应当按照本期剩余期间计算营业额,并于本合同约定期限提供税前营业额和支付“提成租金3.上述“固定租金”或“提成租金”两者取高方式：若是月度两者取高的,则乙方应于再下一个月5日前向甲方全额缴清当期“提成租金”超出“固定租金”部分。乙方应按本合同第十四条约定的方式在下一个月的10日前向甲方提供上一个月的税前营业额。若是年度两者取高的,则乙方应于下一会计年度的2月5日前向甲方全额缴清上一会计年度“提成租金”超出“固定租金”的部分。若该“营业额”的确认需双方认可的会计师事务所出具的审计报告为准的,则乙方可以迟于上述时间缴清超出部分,但最晚不得超过下一会计年度的4月30日。第十三条、物业管理费、广告推广费：乙方应当按照本合同“专用条款”中的约定自免租期届满起向甲方支付“物业管理费”。上述款项应于每月5日前支付。免租期届满后第一个月以当月剩余天数与当月日历月天数的比例计缴物业管理费,并于免租期届满次日支付。乙方应当按照本合同“专用条款”中的约定自免租期届满起向甲方支付“广告推广费”。上述款项应于每月5日前支付。免租期届满后第一个月以当月剩余天数与当月日历月天数的比例计缴广告推广费,并于免租期届满次日支付。上述费用作为“仲盛世界商城”整体宣传推广费由甲方支配使用。第十五条、免租期：甲方按照约定向乙方“交付”租赁物业后,乙方应当在本合同“专用条款”中约定的免租期内完成装修、进货等开业准备;若乙方提前“开张营业”(即,乙方公开进行经营、销售以及承诺进行经营、销售的行为),则免租期届满。免租期内免交租金,但乙方仍需支付免租期营运费及独立计表的水、电、燃气等费用。第十六条、开业期限：乙方不得晚于免租期届满之日“开张营业”。第十七条、免租期营运管理费：乙方应当按照本合同“专用条款”中的约定向甲方支付免租期租赁物业营运管理费用。前述费用应于租赁物业交付前一次性收取。第十八条、水、电、燃气、通讯以及空调等费用的支付。经甲方同意,供气单位根据申请为乙方“租赁物业”设置单独的燃气计量仪表、分支管道以及报警装置的,乙方应当依照供气单位的定价标准支付上述费用。供电、供水单位无法为乙方“租赁物业”设置单独的水、电计量仪表的,乙方应当根据甲方为其单独设置的计量仪表的读数以及供电、供水单位的定价标准分别上浮一定的“公共系统损耗率”向甲方支付上述费用。甲方应当保证其设置的计量仪表的精度符合相关国家的技术标准。甲方以及甲方委托管理方有权根据实际情况调整上述公共系统损耗率。对于前述费用,甲方应当根据政府有关部门的规定,对符合条件的租户,甲方应配合该租户向相关单位申请开具增值税发票;无法开具增值税发票的由甲方或甲方委托管理方出具代缴凭证。乙方可以在租赁物业“配套设施”预设能力范围内独立申办开通通讯线路,独立承担相应费用。若乙方用量超过上述预设范围的,应当按照甲方要求支付相应的占用费。第十九条、支付：乙方应严格按照本合同约定的时间支付相关款项。乙方应以支票、银行汇款、划账或者其他合理方式,将本合同约定的相关款项付至下列银行账户,或甲方以书面形式通知乙方的其他银行账户：1、租金支付至以下账户：开户银行：上海银行徐汇支行；账户名称：上海莘盛发展有限公司；账户号码：XXXXXXXXXXXXXXXXX；2、物业管理费及其他费用支付至以下账户：开户银行：上海银行徐汇支行；账户名称：上海仲盛世界商城管理有限公司；账户号码：XXXXXXXXXXXXXXXXX，除甲方同意外,乙方不得行使抵销权。第二十二条、租赁物业对外营业后的装修：1.乙方的租赁物业对外营业后需进行内部调整而实施的二次装修施工应遵守本合同相关条款、甲方颁发的《商铺二次装修手册》及相关的各种制度进行装修施工。2.乙方在租赁物业内进行柜台设置调整以及相应的装点布置的,无需事先通知甲方或甲方的委托管理方。但该装点布置的行为对于甲方公共区域产生较大影响的除外;3.乙方在租赁物业内进行二次装修工程,并且该工程涉及包括但不限于,建筑物结构以及预设管线变更、设备安装的;或施工过程中可能释放刺激性气味或噪音、灰尘影响周边商铺经营的;或虽然未停止营业但工期在3日以上的;或需停止营业的,乙方应当在施工前15天向甲方申报施工方案,未经甲方批准,乙方不得擅自实施;4.乙方在租赁物业内进行二次装修工程,并且该工程涉及消防、环卫等行政前置审批许可的,乙方应当将施工方案报送甲方认可;经甲方认可后,乙方应当以自己的名义报请相关行政部门进行审批。未获认可和许可乙方不得擅自实施。若该项方案在实施后须报验的,乙方应先报送甲方进行预检,经甲方验收合格后再向相关行政部门报验。5.乙方应当承担因其装修所产生的一切费用。6.乙方应当就其装修行为对甲方以及任何第三方所造成的损失承担赔偿责任,且前述法律责任不因任何在先的认可和许可而豁免。第二十五条、租赁物业的归还：本合同效力终止时,乙方应当向甲方返还所租赁物业。无论合同终止基于何种原因以及此间双方当事人的责任权利状态如何,乙方均应依照本条款约定返还租赁物业。返还租赁物业前,乙方应当依照起租交付时的“租赁物业交付清单”标准进行拆除、清理、还原(鉴于该租赁物业交付时并非毛坯状态,故乙方只需将可移动的设备搬走即可)。但,建筑物以及相关设备本身经正常使用所应有的状态除外。乙方进行拆除还原工程的施工方应当具备相应的施工资质,并且在还原施工期间,乙方以及乙方委托的施工方应当服从本合同相关的约定以及甲方及其委托管理方的管理。第三十五条：违约责任1.任何一方当事人违反本合同约定,违约方应当承担相应违约责任及赔偿责任;2.乙方违反本合同约定的情况下,甲方为避免或减少前述违约行为给甲方或其他任何第三人的权益造成损失的,有权“代位履行”。甲方代位履行所产生的费用、实际损失应当由乙方承担。3.一方当事人存在如下违约行为的,应当承担约定的违约责任：3.1乙方延迟支付义务,包括但不限于本合同约定固定租金、提成租金、物业管理费、押金、水、电、空调使用费(若有)以及其他款项的,每延误一日,乙方应当按照银行同期贷款利率的3倍向甲方支付滞纳金；3.2乙方未按照约定期间“开张营业”或持续经营的,乙方应承担每日10,000元的违约金责任;3.3乙方归还物业时,未能在本合同约定的期限内完成清理、拆除、还原的,视为乙方放弃物业内所有财物的所有权。甲方可以自行排除妨害。其间,清理、拆除、还原费用应当由乙方承担;乙方应就其违约行为所导致的延误向甲方支付违约金,每延误一日,违约金标准为未期日租金的两倍;3.4甲方未尽及时维修义务,造成乙方无法正常经营的,每天承担违约金1,000元;3.5甲方未按照约定向乙方交付租赁物业的,造成乙方未能按期开业的,应当就乙方因此产生的损失承担赔偿责任。3.6任一方违约,致使守约方按照本合同约定单方解除本合同的,违约方应向守约方支付自合同解除日至本合同约定的租期届满日止的租金作为违约金。3.7非法律规定或本合同约定,任一方擅自提前解除或终止本合同的,应向相对方支付自合同解除日或终止日至本合同约定的租期届满日止的租金作为违约金。第三十六条、解约条款：除双方当事人协议解约及法定解约事项外,发生如下事项,合同相对方有权单方解除本合同：1.经甲方书面催告后,乙方仍未履行在书面催告函上所告知的支付期限内支付各款项(不限于租金)义务的,甲方有权以书面通知方式解除本合同。2、乙方未在本合同约定的支付时间内支付各款项(包括但不限于租金)超过20日的,甲方无须催告,即有权直接以书面通知方式解除本合同。3、乙方未在本合同约定的时间内向甲方提供营业额,致使甲方无法及时计算租金超过20日的;或乙方提供的营业额发生2次以上(含2次)错报瞒报且误差超过10%的,甲方无须催告,即有权以书面通知方式解除本合同或向甲方支付389,082元的赔偿金。4.乙方未经相关方面同意或审批,擅自对租赁物业进行装修,且对租赁物业以及建筑物整体安全造成威胁或造成破坏的;或招致相关行政处罚的,甲方有权以书面通知方式解除本合同;5.乙方违反不竞争条款的且在30日内未予纠正的,甲方有权以书面通知方式解除本合同;6.乙方减少注册资本;变更经营的品牌、商号、商标;被吊销、注销营业执照;申请或被申请破产、清算的,甲方有权以书面通知方式解除本合同;7.未提供令甲方满意的其他资产作为抵押的前提下,乙方置于租赁物业内部的多数财产被查封的,甲方有权以书面通知方式解除本合同;8.乙方重大股权变动或实际控制人变动的,甲方有权以书面通知方式解除本合同;9.如乙方未按本合同第十四条约定准时如实地向甲方报送营业额与营业额有关的资料或未能按照双方约定方式操作,可能使营业额报送的数额不准,经甲方书面警示后,仍有类似漏报瞒报的情况发生,甲方有权以书面通知方式解除本合同;10.政府有关部门向乙方发出的停业整顿通知且经其验收仍未通过的,甲方有权以书面通知方式解除本合同。第二章专用条款：本合同双方当事人就“通用条款”中的相关约定的补充或变更形成如下合意。补充第四条、交付及乙方装修施工：交付标准为：按照租赁物业交付时的状态进行交付。如双方另有约定的,按照双方约定的标准交付(详见附件6)。乙方须以最新形象为标准进行装修。补充第六条、交付日：甲方暂定于2018年05月20日向乙方交付租赁物业,实际交付日以甲方发出的书面通知为准。补充第七条、租赁物业及附属权利：本合同租赁物业位于地下X层XX号商铺;计租的建筑面积为481.78平方米。具体位置参见本合同附件4.“牛三哥商铺租赁物业平面图”。补充第八条、租赁物业的用途：乙方应当在租赁物业从事以牛三哥为品牌的商业经营。补充第九条、租赁期限：乙方对于“租赁物业”以及“附属权利”的租赁期为3年。补充第十条、履约押金及首期租金、物业管理费：乙方应当支付履约押金389,082元;乙方应当支付首期租金108,402元;首期物业管理费21,292元。补充第十一条、租金：双方商定的租金方式为：固定租金和提成租金两者取其高的方式支付租金。1、固定租金方式：固定租金按照如下约定的单价收取。(固定租金单价为：)第一年108,402元/月；第二年111,596元/月；第三年114,790元/月。2.提成租金方式：本合同双方当事人按照如下约定计算“提成租金”。每个月计算并支付一次“提成租金”。第一年营业额的11%；第二年营业额的11%；第三年营业额的12%。3、固定租金和提成租金两者取高的方式：若为月度两者取高的方式,则乙方每月先按固定租金支付给甲方,若某个月(含租赁期的第一个月)的提成租金高于当月的固定租金,则乙方须于再下一个月5日前向甲方全额缴清超出金额。若为年度两者取高的方式,则乙方每月先按固定租金支付给甲方,满一个会计年度后,甲方将乙方提交的每月税前营业额累计后,按提成租金比率计算。若高于该会计年度的固定租金的,则乙方须于下一个会计年度的2月5日前向甲方全额缴清超出金额。补充第十三条、物业管理费、广告推广费：乙方应当按照每日每平方米2元向甲方支付物业管理费,即每月的物业管理费为21,292元。乙方应当按照每月1,000元现金券向甲方支付广告推广费。补充第十五条、免租期：本合同免租期为45日。补充第十七条、免租期营运管理费：本合同免租期内的营运费为14,453元,由甲方在交付租赁物业前一次性收取。2018年5月23日由案外人牛某某作为甲方(转让方)、原告美晴公司作为乙方(受让方)、被告莘盛公司作为丙方(业主方)签订《房屋租赁合同》权利义务转让协议：鉴于：甲、丙双方已于2018年05月03日就甲方承租丙方位于上海市闵行区都市路XXX号“仲盛世界商城”地下X层XX号商铺签订了《房屋租赁合同》；2、甲方拟将其在《租赁合同》项下的一切权利、义务和责任转让给乙方;3、乙方完全了解《租赁合同》的全部内容,并同意受让该协议,继承并履行甲方在该协议下的一切权利、义务和责任;4、丙方同意上述转让。为明确各方在《租赁合同》转让后的权利义务,各方达成如下一致协议;一、甲方同意将其在《租赁合同》项下的一切权利、义务和责任转让给乙方。二、乙方完全了解《租赁合同》的全部内容,并同意受让《租赁合同》项下甲方的全部权利、义务和责任。如乙方未按《租赁合同》履行义务的,甲方对此承担连带责任。三、丙方同意乙方继承和履行甲方在《租赁合同》项下的全部权利、义务和责任。四、甲方同意其根据《租赁合同》已经向丙方支付的合同保证金全部转让给乙方,《租赁合同》到期后丙方将保证金退还至乙方账户。五、本协议签订后且乙方营业执照经相关部门批准之日起,乙方取代甲方成为《租赁合同》的承租方,丙方仍作为《租赁合同》的出租方,双方按《租赁合同》项下的约定享有各自的权利,并相互履行和承担各自的义务和责任。经查，原告美晴公司于2018年6月1日依法登记设立，牛某某曾经系原告美晴公司的发起人股东及法定代表人，现牛某某已经将其持有的股份予以转让，现在原告美晴公司的法定代表人为杨甲英，杨甲英持有原告美晴公司95%的股份。上述合同签订后，案外人A有限公司于2018年5月22日转账给被告莘盛公司389,082元作为上述合同所约定的押金。2019年1月7日北京康年酒店设备有限公司出具情况说明载明其上述转账系代牛某某履行向被告莘盛公司支付牛三哥商铺的押金。2018年11月29日原告美晴公司向被告莘盛公司发出情况说明书载明：现原告美晴公司就租赁合同提前解除事宜特与贵司协商，望贵司基于友好协商、相互理解之原则，同意双方于2018年12月31日正式解除租赁合同。我司将积极配合贵司办理相关退租手续及清场事宜。以下为押金核算清单，烦请贵司予以确认，并于2019年1月5日之前退还至我司账户。1、履约押金：389,082元；2、装修押金：48,178元。2018年12月28日原告美晴公司向被告莘盛公司及上海仲盛世界商城管理有限公司(以下简称仲盛管理公司)发出费用告知书载明：2018年10月30日，原告美晴公司已向贵司递交了申请退还押金所需的一切材料。贵司经审核通过后告知，该笔押金将于2018年11月30日前退还至我司。但，贵司以工作人员忘记向财务部提交相应材料等理由拖延至今，经我司多次催告，贵司仍未按约向我司退还该笔押金共计48,178元。基于上述情况，我司已在12月租金及物业管理费等相关费用内扣除了上述装修押金，即共计支付91911.03元，且截止目前，我司已向贵司付清所有费用。该份告知书于2018年12月29日投递并签收。经查，2018年7月20日案外人B盛管理公司出具收据载明收到原告美晴公司支付的装修押金48,178元。庭审中，被告莘盛公司表示装修押金是原告美晴公司支付给案外人B管理公司的，所以在本案中无法进行抵扣，故要求原告美晴公司另行起诉。原告美晴公司表示若能抵扣就抵扣，不能抵扣的话，原告美晴公司再另行诉讼。2018年12月30日原告美晴公司向被告莘盛公司发出告知函载明：2018年11月29日，我司发送《情况说明书》至贵司，由贵司招商部王海帆经理当面签收确认。《情况说明书》中，我司明确希望于2018年12月31日与贵司正式解除租赁合同，贵司亦应于2019年1月5日前将履约押金共计389,082元退还至我司。后经多次协商未果。现我司正式发出告知函，明确我司将于2018年12月31日与贵司解除租赁合同，烦请贵司积极配合我司办理相关退租手续及清偿事宜，并于2019年1月5日前退还履约押金至我司账户。若贵司迟迟不愿配合退租事宜且逾期不予退还履约押金，则我司将会通过法律途径维护自身权益，并主张贵司承担相应法律责任。该份告知函原告美晴公司于2018年12月31日投递，于2019年1月1日签收。2019年1月1日被告莘盛公司人员向原告美晴公司人员发短信称：“牛老板你好，我是仲盛世界商城B1层楼管，今日发现你店未正常开门营业，不知何情况，与你联系也无人接听，如是合同到期不再营业请尽快来管理公司办理相关手续”。原告美晴公司人员短信回复称：“我们一个月前就已经通知商城了。相关的正式文件也发给财务部了。有任何问题请与函中提到的魏兰联系。”庭审中，原告美晴公司与被告莘盛公司确认截止2018年11月底之前，原告美晴公司的租金均是支付给被告莘盛公司且无欠费，原告美晴公司的物业管理费均是支付给仲盛管理公司且无欠费，水电煤的费用也是由原告美晴公司直接支付给仲盛管理公司。2018年12月29日原告美晴公司支付给被告莘盛公司91,911.03元。2019年2月11日仲盛管理公司收取原告美晴公司支付的物业管理费15,446.69元。诉讼中,为了避免双方损失进一步扩大,经本院主持安排双方于2019年4月19日进行了商铺交接手续,原告美晴公司委托牛某某办理交接手续并对最终的水表及电表的读数进行了确认,经核算尚有电费23,880元、水费1,581.37元原告美晴公司尚未支付。针对以上事实，原告(反诉被告)美晴公司向本院提供了如下证据：1、2018年5月3日被告莘盛公司与牛某某签订的房屋租赁合同一份。2、房屋租赁合同权利义务转让协议一份,证明原告美晴公司与被告莘盛公司之间存在租赁合同关系。3、北京康年酒店设备有限公司的转账回单一份。4、押金收据一份。5、北京康年酒店设备有限公司的情况说明一份，证明原告美晴公司已经履行了支付押金的义务。6、2019年1月7日原告美晴公司制作的情况说明一份。7、微信截图一组，针对的是油漆问题。8、图片一组，针对的是灯箱问题。9、视频一份，针对的是厕所的问题。10、2018年11月29日情况说明书一份及其签收单一份。11、告知函及签收凭证一组，上述证据证明原告美晴公司于2018年12月31日提出解约，若被告莘盛公司未于2018年12月7日与原告美晴公司指定的人员联系，则视为对解约及后续事宜无异议。被告莘盛公司于2018年11月29日当天收到该份说明，并未于2018年12月7日前提出异议，原告美晴公司认为应视为双方协商约定的合同解除日为2018年12月31日，而2018年12月30日发送给被告莘盛公司的告知函中为了确认和被告莘盛公司解除合同的事宜以及后续退场及履约押金退还事宜，被告莘盛公司未按双方协商约定处理。12、短信截图一份，证明原告美晴公司于2019年1月1日正式搬离。13、视频一份，被告莘盛公司留置的设备；14、设备清单一份，证明在原告美晴公司搬离后，由于被告莘盛公司的不配合，故有设备遗留在商铺内，物品是可移动的冰箱、炉灶等，如果被告莘盛公司配合，原告美晴公司是可以将上述物品搬离的。15、语音备忘录1的截图、2018年11月29日发生的17分44秒的录音详见光盘及文字摘要一组，结合原告美晴公司提交的证据目录中情况说明书，证明原告美晴公司于2018年11月29日当面送至被告莘盛公司处，被告莘盛公司也已经收到情况说明书；16、语音备忘录2的截图、2018年12月26日发生的1小时22分34秒的录音详见光盘及文字摘要一组，证明原告美晴公司于房屋租赁合同解除前多次与被告莘盛公司协商，试图降低双方因合同解除而产生的损失；录音相对方是被告莘盛公司老员工王海帆，任招商部主管，其可代表被告莘盛公司与原告美晴公司谈判、协商；被告莘盛公司知悉合同于2018年12月31解除，且被告已于12月开始寻找下家，截止2018年12月26日，被告莘盛公司告知原告美晴公司其已基本寻到下家，下家可能于2019年2月28日入驻商场，但被告莘盛公司无法明确下家确定的入驻时间及下家入驻后双方的解约条件；原告美晴公司申请退回装修押金的材料已经于10月底向被告莘盛公司提交，被告莘盛公司原承诺于2018年11月期间退回，但因被告莘盛公司原因只是双方沟通当下即2018年12月26日仍未退回原告美晴公司，原告美晴公司等租户对商场运营、管理均有极大不满，而被告莘盛公司实际知晓不满的原因更多，但被告莘盛公司不予理睬，被告莘盛公司知晓原告美晴公司的上家租户遗留未缴纳的天然气费用，但由于被告莘盛公司无法联系上家租户，且原告美晴公司使用燃气迫切，故而最终原告美晴公司承担该笔损失；17、装饰工程施工合同、上海市安装施工合同、中央空调安装合同、建筑装饰工程施工合同一组，证明原告美晴公司对商铺进行了装修，购买了各类产品，由于合同的解除，原告美晴公司无法收回上述合同的价值，故被告莘盛公司应承担上述合同的部分价款。18、快递查询结果一份，结合被告莘盛公司当庭提交的证据，原告美晴公司并未收到该份工作联系函，查询结果是无法查到此运单信息，故被告莘盛公司无法证明其将工作联系函送至原告美晴公司处。19、费用告知书复印件一份。20、单号为XXXXXXXXXXXX的EMS快递单的复印件一份。21、单号为XXXXXXXXXXXX的EMS快递单进度跟踪单的复印件一份。22、编号为XXXXXXX的收据一份。23、原告美晴公司的民生银行账户的对账单一组。被告(反诉原告)莘盛公司对原告(反诉被告)美晴公司所提供的证据经质证后认为：对证据1-2合同的真实性无异议，关于租赁合同第十条履约押金返还的约定，本合同终止结清债权债务的，原告注册地址迁离注册物业后才能予以退还。但原告的注册地址一直在涉案房屋内，故即使解除合同，退还押金的条件也未成就；关于合同的保修和保洁的约定，有合理时间的约定，而且原告美晴公司就相关问题从未向被告莘盛公司告知过，原告美晴公司另陈述其说明也是当庭说明的，并未向被告莘盛公司告知及保修；对于保洁主要的保洁义务是原告美晴公司自行负责的，包括其租赁范围内的物品及相关的延伸等；关于权利义务的转让协议第四条是合同保证金，和履约押金不同的概念，且合同到期不能退换，而非提前解除，故不具有事实依据；证据3-5关于押金支付的金额无异议，确实收到；对证据6情况说明真实性不认可，被告莘盛公司从未收到过，落款的日期也是原告美晴公司主张解约日期之后，故是原告美晴公司事后补的，在解约之前，这些问题原告美晴公司从未向被告莘盛公司有所提及；对证据7微信截图真实性不认可，微信中没有原告美晴公司的发言，即便存在油漆味道，但是原告美晴公司从未向被告莘盛公司投诉过，提出过异议，油漆的味道也是暂时性的，而且也未涉及原告美晴公司的利益，故不构成被告莘盛公司的根本性违约行为；对证据8图片的真实性不认可，图片模糊无法证明原告美晴公司的证明目的，本次诉讼中原告美晴公司才提及，之前从未提及过；对证据9视频真实性不认可，事物损害是有可能的，仅是一个时间节点的问题，但是原告从未向被告报修过；对证据10真实性不认可，被告莘盛公司员工称原告美晴公司于11月28日提出解除合同，并非11月29日，故其不存在笔误，原告美晴公司所举证的11月29日函件被告莘盛公司不知道，当时对于28号函件其还回复了原告美晴公司，明确表示不同意解约，要求继续履行合同；对证据11真实性认可，原告美晴公司称双方就解约达成一致，但根据其告知函的内容称多次协商未果，故说明双方并未就解约事宜达成一致，故原告美晴公司的说法不成立；对证据12真实性难以确认，无法确认是被告莘盛公司哪一位工作人员联系的，仅证明原告美晴公司1月1日未营业，不能证明其已经撤场，原告美晴公司始终占有被告的涉案房屋，并且注册地仍在涉案房屋，故其未搬离；对证据13、14认为，店铺是由原告美晴公司控制中，锁是原告美晴公司锁的，被告莘盛公司从未进入过，故对于清单被告莘盛公司并不知道，故对于清单及视频均不认可；对证据15、16录音的真实性无法确认，假设录音真实，录音中的王海帆没有得到被告莘盛公司的授权解决问题，故其表述无法代表被告莘盛公司，原告美晴公司想通过录音的内容来证明的目的无法实现，原告美晴公司陈述这份情况说明书29日当面送达的，结合第一次开庭被告莘盛公司的收条是11月28，应以书证为准，不否认原告美晴公司曾经提出要求解约的要求，当时被告莘盛公司是拒绝的，故不管是28号还是29号不是争议焦点，焦点是合同的解除是否双方达成一致，从书面整理来看，如原告美晴公司闭店是其自行违约，清楚表明被告莘盛公司不同意解约，如要解约需要经过诉讼解约，被告莘盛公司始终未同意解约；原告美晴公司陈述录音中被告莘盛公司知悉要解约的，原告美晴公司虽说要解约，但是其注册地一直在涉案商铺内，故被告莘盛公司无法将商铺交给第三方使用；原告美晴公司陈述对运营管理的不满，但其之前从未提及，其只是为了解约的理由，从未对运营管理方面的提出异议；对证据17施工合同和本案无关，原告美晴公司和第三方的合同是否支付了款项，被告莘盛公司不清楚，也不能作为其实际产生损失的主张，另主张解除是原告美晴公司主张的；对证据18认为原告美晴公司未查到，并不代表被告莘盛公司未发送，未查到仅是时间长了，另沟通中被告莘盛公司多次表示不同意解约；对证据19-23认为11月份的租金和物业费被告莘盛公司并未主张，12月29日原告美晴公司支付了91,911.03元，而一个月的租金时108,402元，故12月份尚欠租金16,490.97元；另认为装修押金不应与物业费进行抵扣，2018年12月1日至2019年3月31日期间的物业管理费未支付，而2018年12月之前的租金及物业管理费都是已经支付的，除了部分的水电煤费用未支付以外。被告(反诉原告)莘盛公司针对其反诉诉请及本诉辩称,向本院提供了如下证据：1、仲盛管理公司的工作联系函及送达签收情况一组，证明被告莘盛公司要求原告美晴公司继续履行合同，不同意解除合同，此函件就是11月28日原告美晴公司函件的回复件。2、房屋租赁合同及权利义务转让协议书一组，证明被告莘盛公司主张违约金的事实依据，合同中对于送达方式有明确约定。3、2018年11月29日工作联系函一份，证明被告莘盛公司不同意原告美晴公司提出的解约要求，要求原告美晴公司按约继续履行合同，从未同意过原告美晴公司解约。4、原告美晴公司的工商登记信息一份，证明原告美晴公司的工商登记信息仍在涉案商铺内，原告美晴公司一直在占有使用房屋，故租金、物业管理费主张至2019年3月31日，从2019年4月1日之后的租金、物业管理费、水电费均不再主张。原告(反诉被告)美晴公司对被告(反诉原告)莘盛公司所提供的证据经质证后认为：对证据1认为，被告莘盛公司是通过顺丰快递寄送的，原告美晴公司并未收到。根据合同的约定，被告莘盛公司应当以挂号邮件及EMS的方式送达文件，其次顺丰快递并非国家认证的送达邮件的方式，故对真实性不予认可。送达对象是牛某某，根据情况告知函，应当与原告美晴公司指定的人员魏兰联系，故对工作函的关联性也不认可。该份材料的时间是2018年11月29日，与被告莘盛公司所述收到材料是2018年11月28日相悖；对证据2认为该份合同属于格式合同，合同有些条款被告莘盛公司强加给原告美晴公司高额的违约金，违约金过高高于实际的损失，故请求法院酌定违约金的具体金额。原告美晴公司认为双方之间的合同已经于2018年12月31日予以解除，是原告美晴公司以法定的理由解除合同，合同已经解除的情况下不存在违约金；对证据3真实性不认可，该份顺丰邮件的单证没有查到送达轨迹，托运的信息是文件，并不代表就是工作联系函，另该份工作联系函是仲盛管理公司发出，并非被告莘盛公司，故对于该份工作联系函的真实性、关联性均不认可；对于原告美晴公司未实际交还商铺的事实不认可，原告美晴公司于2018年12月31日将商铺内的所有物品除了大型设备无法搬离之外，其余的均已搬离，另2018年12月31日原告美晴公司要求交接钥匙，但是仲盛管理公司不愿意配合，造成了大型设备的留置；对证据4真实性无异议，工商注册地址确实还在涉案商铺内，由于原告美晴公司需要合同解除之后再注销，故现未办理，但是愿意先变更注册地，被告莘盛公司也可以向闵行区市场监督管理局申请将原告美晴公司移入异议经营。本院结合原告(反诉被告)美晴公司、被告(反诉原告)莘盛公司对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告(反诉被告)美晴公司、被告(反诉原告)莘盛公司所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案的主要争议焦点是原告美晴公司是否有权解除涉案的房屋租赁合同。首先，作为出租人的被告莘盛公司确实负有对租赁物的瑕疵担保义务,即出租人应当保证其享有出租租赁物的权利,以及租赁物的质量能够满足合同约定的租赁目的,出租人交付的租赁物在租赁期间应当保持租赁物符合约定的用途。然在被告莘盛公司交付租赁物给原告美晴公司之后，原告美晴公司亦开展了对涉案商铺的装修，虽然原告美晴公司列出情况说明，对于涉案商铺所在商城的日常管理提出了诸多的质疑，暂且不考虑该份情况说明所载内容的真实性，即使存在诸多的管理问题，这些也并非租赁物本身不符合合同约定的租赁目的，租赁物本身并不存在严重的质量瑕疵进而影响到原告美晴公司对其正常使用，而且也无证据证明租赁物存在危及承租人安全或者健康的客观事实，故难以认定被告莘盛公司在合同履行过程中存在违约行为，原告美晴公司无权依据租赁合同的约定行使对涉案商铺租赁合同的解除权。其次，在原告美晴公司发给被告莘盛公司的相关告知函中，虽然原告美晴公司一再要求与被告莘盛公司协商合同解除的事宜，但均未得到被告莘盛公司的确认，双方就租赁合同的协商解除，直至本案诉讼，在2019年4月16日庭审之时被告莘盛公司才明确同意协商解除涉案的租赁合同，但被告莘盛公司仍坚持认为原告美晴公司之前行使的单方解除权、单方搬离涉案商铺的行为均系违约行为。故本院认为，由于原告美晴公司并不享有对租赁合同的解除权，其单方搬离涉案商铺的行为构成违约，原告美晴公司系违约方，其作为违约方自然无权行使合同的解除权。更何况在原告美晴公司单方搬离涉案商铺之后，其并未与被告莘盛公司完成对涉案商铺的交接手续，且原告美晴公司的工商注册地址仍在涉案商铺内，上述行为按照合同的约定均属违约行为，双方经法院主持直至2019年4月19日才完成对涉案商铺的交接手续，被告莘盛公司才收回对涉案商铺的实际控制权。现被告莘盛公司明确其所主张的租金、物业管理费、水电费截止至2019年3月31日止，经核算自2018年12月1日至2019年3月31日原告美晴公司应支付的租金为341,696.97元(108,402元*4个月-91,911.03元=341,696.97元)、物业管理费为69,721.31元(85,168元-15,446.69元=69,721.31元)，另电费欠费金额为23,880元、水费欠费金额为1,581.37元。故被告莘盛公司有权主张要求原告美晴公司支付上述费用。由于原告美晴公司确实逾期支付租金、物业管理费及水电费，确实存在违约行为，依据合同约定被告莘盛公司有权按照同期贷款利率的3倍向原告美晴公司主张违约金，同时被告莘盛公司基于原告美晴公司提前解除合同的违约行为，主张了提前解除合同的违约金。但原告美晴公司认为被告莘盛公司所主张的逾期付款违约金及解约违约金的金额过高，对此本院认为结合原告美晴公司的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给被告莘盛公司所造成的实际损失，兼顾到在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为被告莘盛公司目前所主张逾期付款违约金及合同单方解除违约金的金额均较高，对此予以酌定调整。另考虑到双方的租赁合同已经终止，被告莘盛公司虽同意将原告美晴公司所支付的租赁押金在本案中一并处理，但其表示押金的返还应在原告美晴公司结清拖欠的租金、物业管理费、水电费之后，同时将原告美晴公司的工商注册地址予以迁移之后，才予以返还押金，故对于押金的返还理应按照合同约定的返还方式予以处理。虽原告美晴公司提出了涉案商铺内装修物进行酌定赔偿的诉请，但是考虑到原告美晴公司系导致合同解除的违约方，其作为违约方无权主张要求被告莘盛公司承担上述损失，故本院对此诉请不予支持。至于原告美晴公司所提及的装修押金的返还问题，由于装修押金的收取主体是案外人B管理公司，涉及到不同的公司主体，而且被告莘盛公司明确表示该部分押金不能与其所主张的金额进行抵消，故对于装修押金的返还，建议原告美晴公司另行主张自己的权利。另考虑到本案诉讼过程中，涉案商铺已经完成了交接手续，原告美晴公司部分诉讼目的已经实现，本院无需再行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海美晴餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付给被告(反诉原告)上海莘盛发展有限公司自2018年12月1日起至2019年3月31日的租金341,696.97元、自2018年12月1日起至2019年3月31日的物业管理费69,721.31元、电费23,880元、水费1,581.37元；二、原告(反诉被告)上海美晴餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付给被告(反诉原告)上海莘盛发展有限公司租金、物业管理费、水电费的逾期付款违约金以10,000元计；三、原告(反诉被告)上海美晴餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付给被告(反诉原告)上海莘盛发展有限公司单方解除合同的违约金以325,206元计；四、被告(反诉原告)上海莘盛发展有限公司于原告(反诉被告)上海美晴餐饮服务有限公司结清上述第一至第三项应付费用之后，且将上海美晴餐饮服务有限公司的工商注册地址迁移出涉案商铺地址的十日内返还给原告(反诉被告)上海美晴餐饮服务有限公司租赁保证金389,082元；五、驳回原告(反诉被告)上海美晴餐饮服务有限公司的其他本诉诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计3,568.12元，由原告(反诉被告)上海美晴餐饮服务有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计7,526元，由被告(反诉原告)上海莘盛发展有限公司负担3,763元，由原告(反诉被告)上海美晴餐饮服务有限公司负担3,763元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  刘 锋二〇一九年五月八日法官助理  谭静贤书 记 员  许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的状态。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。