文书内容西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初956号原告（反诉被告）：刘卫国,男，汉族，住陕西省渭南市。委托代理人：樊继胜，陕西神剑律师事务所律师。被告（反诉原告）：段慧娟，女，汉族，住陕西省府谷县。委托代理人：郭琛，陕西格润律师事务所律师。委托代理人：谢长江，陕西格润律师事务所实习律师。被告（反诉被告）：陕西恒创房地产经纪有限公司,住所地：西安曲江新区新开门南路荣禾曲池东岸********，统一社会信用代码：91610133MA6U826K6H。法定代表人：李长鹏，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：孟庆庆，男，汉族，住西安市，系该公司员工。委托代理人：常耀友，男，汉族，住陕西省绥德县，系该公司员工。原告（反诉被告）刘卫国诉被告（反诉原告）段慧娟、被告（反诉被告）陕西恒创房地产经纪有限公司（以下简称“恒创公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘卫国及其委托代理人樊继胜、被告（反诉原告）段慧娟及其委托代理人郭琛、谢长江、被告恒创公司的法定代表人李长鹏及该公司委托代理人孟庆庆、常耀友均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘卫国就本诉诉称，2018年3月，原告通过中介陕西恒创房地产经纪有限公司（下简称恒创公司）购买被告段慧娟名下位于西安市曲江新区寒窑路北侧曲江诸子阶XX幢X单元X层XXXXX室房屋。2018年3月9日原告在被告恒创公司提供的《买卖定金协议书》、《西安市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》签字，并交付定金100000元、居间服务费58500元，由恒创公司工作人员携带原告已签字的《买卖定金协议书》、《西安市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》到云南由段慧娟于2018年3月12日亲自签署。《西安市存量房屋买卖合同》约定，段慧娟将自己位于西安市曲江新区寒窑路北侧的曲江诸子阶X幢X单元X层XXXX室及车位出售给原告，房屋及车位总价款为人民币1950000元，按照约定段慧娟应当于2018年3月30日前向原贷款机构提交还清剩余贷款申请，且应于2018年4月5日前办理完毕注销抵押登记手续。但段慧娟2018年4月10日才回到西安办理还贷手续，当日原告就支付人民币300000元，由其向银行办理注销抵押登记手续。随后段慧娟又返回云南。房屋抵押登记注销手续直到2018年5月14日才完成。随后原告及恒创公司多次催促段慧娟返回西安由原告向其履行交付剩余款项义务，并由其履行交房义务。但段慧娟一直未返回西安，后又以其急需用钱为由，要求原告继续向其本人再付600000元，等她回到西安再支付下余款项，并向原告交房。原告出于诚意在段慧娟人还在云南的情况下就于2018年6月19日通过手机银行转账方式向其支付了600000元。原告付款后多次催促段慧娟履行合同义务，但其以各种理由推脱，迟迟不予交房。故原告诉至法院，请求：1、判令被告段慧娟继续履行《西安市存量房屋买卖合同》，将位于西安市曲江新区寒窑路北侧曲江诸子阶X幢X单元X层XX室及产权车位交付原告。2、判令被告段慧娟在具备过户条件时，向原告履行房屋过户登记手续。3、判令诉讼费、诉讼保全费由被告承担。被告（反诉原告）段慧娟答辩并反诉称，一、答辩人履约中不存在违约行为。被答辩人自身未按合同约定于在2018年3月25日前支付第一笔购房款导致答辩人未依约向银行交清房贷。在被答辩人未按约支付房款时，答辩人不予交清房款，是在依法行使其后履行抗辩权。且若被答辩人不支付房款，答辩人也没有能力交清房贷。银行解押手续未能按照约定办理完毕，亦是因为被答辩人延期支付房款所致，且银行何时能出具解押手续，亦不是答辩人自身可以控制的因素。答辩人在收到被答辩人支付30万元房款后，当日就交清银行房贷，并提交了银行解押申请，足以证明其已积极履行了合同义务。二、被答辩人称“段慧娟以各种理由迟迟不予交房”是不符合事实的。根据2018年3月12日的《西安市存量房屋买卖合同》第六条约定，“拿到全款当日将该房屋交付给乙方刘卫国”，至今刘卫国尚有95万元房款未予支付，此时被答辩人要求交房请求条件根本不成就，答辩人段慧娟作为后履行合同义务的主体有权拒绝其要求交付涉案房屋。被答辩人屡屡拖延付款时间，每次付款均是在答辩人催促之下才得以付款，本应依约于2018年4月20日前即付完的房屋全款，也是在答辩人催促之下于2018年6月19日仅付了60万元。被答辩人的违约行为不仅严重破坏了双方的信任关系，而且还让答辩人签订合同的目的已经不能实现，并造成了答辩人的重大经济损失。在答辩人已经提出反诉要求解除合同之下，答辩人的继续履行合同亦无任何意义。据此，答辩人认为，被答辩人的起诉缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。故被告提起反诉，请求：1、判令依法解除2018年3月12日签订的《西安市存量房屋买卖合同》；2.判令反诉被告刘卫国支付违约金39万元，反诉被告陕西恒创房地产经纪有限公司承担连带赔偿责任；3.本案反诉费由反诉被告共同承担。原告（反诉被告）刘卫国对反诉答辩称，原告不存在实际违约行为，由于被告在外地，2018年4月10日才回到西安，原告只能这时交付第一笔款项。第二笔款项因为被告迟延回西安，导致迟延办理过户，所以原告先支付60万元，待过户后再支付剩余房款。因被告迟延配合原告履行合同义务，故原告不应支付违约金。被告恒创公司对本诉和反诉述称，三方签订合同后，3月25日支付第一笔30万元，因为被告存在银行抵押，但被告一直未回西安，原告无法打款，直至4月10日被告回到西安才支付第一笔款项。之后因为房子没有解押导致无法办理过户，直至2018年5月14日被告才办理完解押，之后被告觉得房价上涨不想出卖涉案房屋，所以是被告的原因导致合同无法继续履行，中介方无责任。经审理查明，2018年3月12日，段慧娟（甲方、出卖人）与刘卫国（乙方、买受人）签订了《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定甲方所售房屋位于曲江新区寒窑路北侧曲江诸子阶X幢X单元X层XXX号，产权证明所载建筑面积共131.66平米。该房屋所有权证号为Y1012XXXX，已设定抵押，抵押权人为浦发银行，甲方应于2018年3月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2018年4月5日前办理完毕注销抵押登记手续。房屋成交价格为195万元（包括产权车位），乙方付款方式为全款，乙方于2018年3月向甲方支付定金10万元，于2018年3月25日前将30万元以建委监管支付的方式支付甲方，于2018年4月20日前将155万元以银行托管的方式支付甲方。甲方拿到全款当日将该房屋交付给乙方。交易所涉税费均由乙方承担。双方应于2018年5月20日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续。对违约责任的约定为违约金为房屋总价款的20%。同日，段慧娟（甲方、出售人）与刘卫国（乙方、购买人）、恒创公司（丙方、居间人）签订了《买卖定金协议书》，约定内容与上述合同并无出入。当日，段慧娟收到刘卫国支付的定金10万元。同日，段慧娟（甲方、出卖方）与刘卫国（乙方、买受方）、恒创公司（丙方、居间方）还签订了《居间服务合同》，约定就上述《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》提供居间服务，甲、乙双方同意应向丙方支付的居间服务费为58500元，由乙方承担。2018年3月9日，刘卫国向恒创公司支付了58500元中介费。2018年4月10日，刘卫国向段慧娟支付了首付款30万元。2018年6月19日，刘卫国向段慧娟支付了60万元。2018年5月14日，段慧娟办理了涉案房屋的注销抵押备案登记。被告恒创公司提供网页截图，证明涉案房屋的合同备案登记日期为2010年12月20日。刘卫国还提交了段慧娟与西安浩华置业有限公司签订的《车位协议》及西安浩华置业有限公司向段慧娟出具的车位款《收款收据》，证明涉案房屋的附带车位为曲江诸子阶停车场XX号车位，价款为23万元。上述事实，有《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、收据、银行回单、通知单、网页截图等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，段慧娟与刘卫国、恒创公司签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，各方均应依照合同约定履行各自义务。刘卫国已向段慧娟支付了100万元，段慧娟也已办理了涉案房屋的注销抵押备案登记。双方应当继续按照合同约定履行完毕包括交付、过户在内的合同义务。段慧娟主张因刘卫国未及时付款导致合同无法继续履行，合同应予解除，于法无据，本院依法不予支持。鉴于刘卫国向段慧娟在付款时存在迟延给付的情形，段慧娟要求其承担违约责任，于法有据，根据诚实信用原则、公平原则，结合涉案合同的实际履行情况、刘卫国的违约情形、刘卫国的违约行为给段慧娟造成的实际损失，本院酌情认定违约金为1万元。刘卫国应将剩余款项支付给段慧娟，段慧娟应在具备过户条件时将涉案房屋过户至刘卫国名下。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘卫国与被告（反诉原告）段慧娟签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》继续履行；二、原告（反诉被告）刘卫国于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）段慧娟剩余房款950000元及违约金10000元；三、被告（反诉原告）段慧娟于收到上述房款后五日内将位于曲江新区寒窑路北侧曲江诸子阶X幢X单元X层XX号的房屋及曲江诸子阶停车场X号车位交付予原告（反诉被告）刘卫国；四、被告（反诉原告）段慧娟在具备登记条件后五日内将位于曲江新区寒窑路北侧曲江诸子阶X幢X单元X层XX号的房屋登记于原告（反诉被告）刘卫国名下；五、驳回原告（反诉被告）刘卫国的其余诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）段慧娟的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。本案案件受理费共33525元，其中本诉部分22350元由被告（反诉原告）承担；反诉部分11175元，由原告（反诉被告）承担175元，由被告（反诉原告）承担11000元。因双方已预交，故各方应将该款与上述款项一并支付对方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  郝 杰人民陪审员  张若川人民陪审员  曹静静二〇一九年五月五日书 记 员  王景涵打印：扈艳红校对：王景涵2019年月日送达