广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初13227号原告（反诉被告）：施正雄，男，1971年2月13日出生，中国台湾人，委托诉讼代理人：颜铭毅，男，1979年8月8日出生，中国台湾居民，委托诉讼代理人：陈汝璋，广东泽荣律师事务所律师。被告（反诉原告）：马金正，男，1971年7月18日出生，汉族，住广东省中山市开发区，第三人：温锐强，男，1955年4月20日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，以上被告及第三人共同委托诉讼代理人：秦高亭，广东卓而立律师事务所律师。以上被告及第三人共同委托诉讼代理人：林舒浩，广东卓而立律师事务所实习律师。被告：胡健文，男，1959年7月10日出生，汉族，住广东省中山市**，原告（反诉被告）施正雄与被告（反诉原告）马金正、本诉被告胡健文、第三人温锐强租赁合同纠纷一案，2017年2月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，并作出（2017）粤2071民初3154号民事判决。原告施正雄不服该判决，上诉至中山市中级人民法院，该院作出（2017）粤20民终6380号民事裁定书，裁定撤销（2017）粤2071民初3154号民事判决，将案件发回重审。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施正雄委托诉讼代理人陈汝璋，被告马金正与第三人温锐强共同委托诉讼代理人秦高亭到庭参加诉讼。被告胡健文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施正雄向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与马金正、胡健文于2011年8月19日签订的《综合商业楼租赁合同书》，马金正、胡健文立即将涉案房屋交还给原告，马金正、胡健文已交纳的保证金32000元归原告所有；2.判令马金正、胡健文向原告支付自2016年5月起至实际交还房屋之日起所拖欠的租金及保证金、违约金（暂计至2017年2月27日拖欠租金219000元、保证金64000元，违约金71519.2元；3.判令马金正、胡健文赔偿原告相当于18个月的租金损失390000元；4.判令马金正、胡健文立即返还原告已垫付的租赁税金8937元（税款所属时间为2016年5月1日至2017年1月1日）。事实与理由：马金正、胡健文自2009年7月起向原告承租位于中山火炬开发区××中心市场××楼××层的物业。2011年8月19日，原告与马金正、胡健文重新签订《综合商业楼租赁合同书》，约定租赁期至2019年10月31日，每月5日前支付当月租金、以及租金、保证金和违约责任等条款。自2015年6月起，马金正、胡健文不按时支付租金，且情况越发严重。截止至2017年2月27日，马金正、胡健文已累计拖欠租金219000元，逾期支付租金产生的滞纳金（违约金）71519.2元及欠付保证金64000元。庭审中，施正雄变更诉讼请求为：1.确认原告与被告于2011年8月19日签订的《中和商业楼租赁合同书》已于2017年2月27日解除，被告立即将涉案房屋交还给原告，被告已交纳的保证金32000元归原告所有；2.判令被告向原告支付自2016年4月份起到合同解除之日止（2017年2月27日）所拖欠的租金219000元、欠付的保证金64000元，并向原告支付违约金71519.2元（暂计至2017年2月27日）；3.判令被告向原告支付自合同解除之日起的参照原合同租金的房屋占有使用费（计至实际返还房屋之日止）。被告胡健文未作答辩。被告马金正与第三人温锐强辩称，1.原告诉求解除租赁合同的条件尚未成就。原告与马金正签订过两份租赁合同。开始的一份是在2009年6年13日签订的。该租赁合同签订后，马金正就开始对租赁物进行装修。装修中，马金正发现租赁物消防拴没有水，电梯不能正常使用，原告提供消防拴供水及电梯修复的完善，但其一直没有回复。且原告在签署租赁合同时也从未将租赁物的消防拴无水的事实告知马金正。但马金正已经为装修租赁物投入了巨额资金，其也认为消防拴无水并不是困难的事情，故继续装修直至工程完成，并开业经营。但是，自开业以来，每年社区、公安、消防等例行检查时马金正的足浴店都会因租赁物消防拴无水问题被责令整改，暂时停业一段时间。2017年3月30日，租赁物再次因室内消防拴没有补水被中山市公安消防支队火炬开发区大队临时查封，查封期限自2017年3月30日至2017年4月26日。在查封期满后，消防栓必须要通水才能要求消防进行验收、解封。原告一直没有解决消防拴不能提供供水问题，没有提供合格、合法的经营条件，导致马金正经常面临整改、停业的状态。租赁物消防拴没有水，一旦发生火灾，消防车也无法进行工作。且足浴店经营的又是人群高度密集的行业，每年社区、消防、公安都会进行检查并要求整改。整改期间，只能暂时停业。所以，原告作为出租方应当交付合法的能够满足承租方经营需要（租赁用途）的租赁物，但其至今都无法提供消防拴供水。根据合同法规定，马金正有权行使后履行抗辩权，在原告提供正常的消防拴供水之后全额支付租金。马金正确实存在不足额交租情形，但不是一分钱租金都未交。因为原告多年以来一直没有解决消防拴供水的问题，双方对此一直在协商。原告无法解决，马金正就从2016年5月份开始每月只支付部分的租金。原告其他的诉讼请求是基于合同解除后产生违约责任问题而提出的，故其他的诉讼请求亦尚未成立。为此，被告马金正提出反诉诉讼请求：1.判令原告恢复涉案租赁物的供水，以符合经营条件；2.赔偿停业损失80万元。原告施正雄针对反诉辩称，1.马金正没有停业的事实；2.涉案租赁物漏水不是原告造成的。租赁物交付使用时系毛坯房，原告并未对房屋进行装修或改动。原告对马金正、胡健文承租后要经营的行业及是否需要增加消防设施，增加何种消防设施、如何布置设施才符合消防要求均不清楚，也没有义务负责布设。3.马金正、胡健文为经营需要对租赁物进行了二次装修，也报建了新的消防设施并经过验收，证明消防设施当时不存在任何问题。马金正、胡健文使用租赁物后，其从未向原告提出任何消防问题，其反诉所称的该问题在承租时就存在，无事实依据。4.马金正、胡健文主张由于消防问题导致其停业整改损失800000元没有事实依据，且其不能证明有关停业与原告有关联，其也无因停业而要求减免租金的情况。因此，马金正的反诉没有任何的事实及法律依据，请求法院予以驳回。经审理，本院认定事实如下：施正雄（出租方、甲方）与马金正、胡健文（承租方、乙方）分别于2009年6月13日、2011年8月19日签订《综合商业楼租赁合同书》各一份，主要约定：甲方将中山火炬开发区××中心市场××楼××层[房地产权证（粤房地证字第**）]面积为1564.96平方米（按房屋产权面积）出租给乙方使用；本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理；租赁期限从2009年11月1日起至2019年10月31日止；租赁期限届满前1个月提出，经甲方同意后，甲、乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权；租赁物业的免租装修期从2009年7月1日起至2010年1月31日止；在本出租合同生效之日起3日内，甲方将租赁物业按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物业及设施的现状承租；第一至三年的租金为每月16000元，第四至六年的租金为19000元，第七至第十年的租金为每月22000元，先付后用，以上租金均未含税，开具发票应缴纳的租赁税、甲乙双方应付的个人所得税等均由乙方另行承担；乙方租赁费用乙方应于每月1-5号或该日以前向乙方支付当月租金，并由乙方汇到甲方指定的账号（开户行为工商银行张家边支行，收款人为施正雄，账号为62×××58），或按双方书面同意的其它支付方式支付；本合约签订当日，乙方必须立即提供32000元给甲方作为保证金之用，不得作抵租金之用；乙方必须共向甲方支付保证金96000元。该保证金乙方此前已付32000元，乙方定于2010年8月31日支付16000元，余款48000元于2012年12月31日或之前缴足；乙方如逾期未足额支付保证金的，则视为乙方未按时交租，按本合同第十三条的约定处理。该保证金不得充抵租金，合同到期后乙方对租赁物现状如无损毁，双方交接后，该保证金无息全额退还给乙方，如有损毁，按实际损毁程度或按照损毁物品价值原价予以扣除，不足的，乙方予以补足；甲方的义务仅限于向乙方按租赁物现状提供租赁物；乙方因经营需要增加消防等其他设施均由乙方负责，并承担全部费用；乙方在承租期间要确保安全用水、用电，因用火、用电、用石油气所发生的一切事故及伤害、损毁等均由乙方全数负责，并承担法律责任；专用设施、场地的维修、保养；乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权，应负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审，并保证在本合同终止时专用设施能以可靠运行状态随同租赁物归还甲方。甲方对此有检查监督权；乙方对租赁物附属物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患；乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担；甲方在出租其物业后，须协助乙方和物业管理公司之协调事宜，完善周边的配套设施，如停车位规划、垃圾房迁移、走火通道净空等；乙方在租赁期间须严格遵守《中华人民共和国消防条例》以及其他有关制度，积极配合甲方做好消防工作，否则，由此产生的一切责任及损失由乙方承担；乙方应在租赁物内按有关规定配置灭火器，严禁将楼宇内消防设施用作其它用途；乙方应按消防部门有关规定全面负责租赁物内的防火安全，甲方有权于双方同意的合理时间内检查租赁的防火安全，但应事先给乙方书面通知，乙方不得无理拒绝或延迟给予同意；在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过一个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担；未经甲方书面同意乙方不得提前终止合同；如乙方确需提前解约，须提前一个月书面通知原告，且履行完毕以下手续，方可提前解约，即向甲方交回租赁物，交清承租期的租金及其它因合同所产生的费用；本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将期返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁志地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权提前终止合同并径行收回租赁物，而无须经过诉讼或仲裁等法律程序，且无论乙方是否于及后将租金划入甲方指定的收款账户。1、未经甲方同意，擅自改变租赁物的主体结构和用途。2、利用租赁物存放危险品或进行违法活动。3、拖欠租金满30天或逾期未缴交租赁期间的各项费用（含保证金）的。4、未经甲方书面同意中途擅自退租的；在租赁期限内，若乙方逾期交租，须按每日万分之八的标准支付滞纳金，乙方逾期交租超过一个月，甲方有权单方解除（终止）合同，没收保证金96000元，得以一切方式停止乙方使用租赁物内的有关设施，无条件径行收回租赁物使用权，并可要求乙方赔偿甲方损失（如该损失难以计算，则按相当于此前18个月租金计算）；甲乙双方此前有关本租赁物的协议继续有效，有关约定遇有与本协议约定不同的，均以2011年8月9日签订《综合商业楼租赁合同书》的约定为准。签订《综合商业楼租赁合同书》后，马金正、胡健文向施正雄交付了保证金32000元，马金正、胡健文至今未向交付增加的保证金64000元。施正雄于2009年7月1日将租赁物交付给马金正、胡健文使用。马金正、胡健文在租赁物业地址注册成立足浴店，经营桑拿、保健按摩业务。马金正、胡健文的足浴店开业前，已对租赁物进行了装修，其装修已通过消防部门的检验。2016年5月起，马金正、胡健文开始存在未足额向施正雄支付租金的情形。另查明，据施正雄提交的中山火炬高技术产业开发区治安管理大队于2015年4月9日作出的《中山市公安局治安、消防检查工作记录》以及于2016年3月14日作出《张家边社区消防安全检查整改通知书》显示，马金正、胡健文经营的水晶宫公司桑拿水疗休闲会所曾于上述两个时间前后被要求进行整改，原因均涉及“消防栓没有水”的问题。另查明，由于水晶宫公司的消防防火条件存在缺陷，中山市公安消防支队火炬开发区大队于2017年3月30日向马金正水晶宫公司出具临时查封决定书，主要载明：我大队于2017年3月28日对你场所进行了消防监督检查，发现你场所存在下列火灾隐患，不及时消除，将严重威胁公共安全：1.室内消防栓无水，自动消防设施损坏，不再具备防灭火功能；2.公共聚集场所违反消防技术标准，采用易燃、可燃材料装修，可能导致重大人员伤亡。中山市公安消防支队火炬开发区大队在2017年3月30日至2017年4月26日期间查封了涉案租赁物。本院认为，本案为租赁合同纠纷。马金正、胡健文与施正雄签订的两份《综合商业楼租赁合同书》及《综合商业楼租赁补充合同书》双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点为：一、施正雄是否有权解除涉案租赁合同；二、马金正的反诉请求是否合法有据。关于焦点一。本院分析如下：关于马金正主张的先履行抗辩权问题。本案为租赁合同纠纷，原施正雄作为出租人，其主要的、基本的义务是将约定的租赁物交付马金正、胡健文使用。施正雄已依约定向乙方马金正、胡健文了租赁物。马金正、胡健文作为承租人，其主要的、基本的义务是按照约定合理使用租赁物、并按时足额支付租金、履行涉案合同约定的主要义务。故马金正以施正雄未提供消防栓用水为由主张先履行抗辩权，理据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”涉案租赁合同约定“租金均未含税，开具发票应缴纳的租赁税、双方应付的个人所得税等均由乙方另行承担；乙方如逾期未足额支付保证金的，则视为乙方未按时交租，按本合同第十三条的约定处理。该保证金不得充抵租金。合同到期后乙方对租赁物现状如无损毁，双方交接后，该保证金无息全额退还给乙方，如有损毁，按实际损毁程度或按照损毁物品价值原价予以扣除，不足的，乙方予以补足；乙方拖欠租金满30天或逾期未缴交租赁期间的各项费用（含保证金）的，甲方有权提前终止合同并径行收回租赁物，而无须经过诉讼或仲裁等法律程序，且无论乙方是否于及后将租金划入原告指定的收款账户；在租赁期限内，若乙方逾期交租，须按每日万分之八的标准支付滞纳金，乙方逾期交租超过一个月，甲方有权单方解除（终止）合同，没收保证金96000元，得以一切方式停止乙方使用租赁物内的有关设施，无条件径行收回租赁物使用权，并可要求乙方赔偿甲方损失（如该损失难以计算，则按相当于此前18个月租金计算）。”本案中，马金正、胡健文拖欠2015年6月起至2017年2月27日的租金219000元，已构成根本违约。施正雄主张解除涉案租赁合同，符合约定，本院予以支持。由于马金正、胡健文无充分证据其曾向马金正、胡健文主张解除涉案合同，而马金正收到解除涉案合同的通知的时间为2017年3月10日，胡健文收到解除涉案合同的通知的时间为2017年3月17日，故本院确认涉案租赁合同解除之日为2017年3月17日。解除涉案租赁合同后，马金正、胡健文应向施正雄归还涉案租赁物。但马金正、胡健文在2017年3月17日后依然继续占用涉案租赁物，必然会给施正雄造成租金损失，而该损失实为占有使用费。由于马金正、胡健文未向施正雄支付过2017年2月27日之后的租金及占有使用费，出于简便计算，本院认定占有使用费从2017年2月28日起算。故本院酌定马金正、胡健文向施正雄支付占有使用费（按22000元/月的标准，从2017年2月28日起计至实际归还涉案租赁物之日止）。马金正、胡健文与施正雄已约定马金正、胡健文必须共向施正雄支付保证金96000元，于2012年12月31日或之前缴足，并约定“逾期交租超过一个月，施正雄有权单方解除（终止）合同，没收保证金96000元”，涉案合同中的保证金性质实为履约保证金，虽然涉案合同已被确认解除，但该保证金依然须补交。因马金正、胡健文托欠租金已超一个月，且拖欠保证金64000元，故施正雄主张马金正、胡健文向其补交保证金64000元，符合约定，本院予以支持。施正雄主张马金正、胡健文向其支付违约金71519.2元、十八个月的租金损失390000元。本院认为，本案的违约金、本案的保证金、及关于均为违约责任的约定，施正雄在主张了没收涉案保证金96000元的情况下，又主张违约金71519.2元，属于重复主张。故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，施正雄该项主张本院不予支持。关于焦点二。本院分析如下：马金正作为承租人，对涉案租赁物应当具备的条件是清楚或者应当清楚的。马金正、胡健文在与施正雄签订租赁合同时，应当就租赁标物应当具备的条件，特别是与一般经营需要的条件明确约定；在接受租赁物时，马金正、胡健文有义务根据其经营需要的条件对租赁物进行检查验收，如有不符，应当及时提出异议。承租人在使用涉案租赁物的过程中，应根据经营目的或经营风险慎重使用，发现存在有影响涉案租赁物正常使用、不能达到合同目的的瑕疵时，应在合理期间内要求出租人予以消除该瑕疵。但现马金正并无充分证据证明其在使用涉案租赁物期间，向施正雄反映过涉案租赁物的消防栓无水的问题，并要求施正雄整改该问题。另外，涉案临时查封决定书也载明“存在下列火灾隐患，不及时消除，将严重威胁公共安全：1.室内消防栓无水，自动消防设施损坏，不再具备防灭火功能；2.公共聚集场所违反消防技术标准，采用易燃、可燃材料装修，可能导致重大人员伤亡”，可知涉案租赁物被查封的原因除了消防栓无水外，还涉及到马金正使用“易燃、可燃材料装修”等的个人原因。概而言之，马金正与施正雄对涉案租赁物被中山市公安局消防支队火炬开发区大队查封一个月均存在过错。当事人对损失的发生均存在过错的，应根据各自的过错程度承担违约责任。故本院酌定施正雄与马金正各承担一半违约责任。涉案租赁合同已依法解除，故马金正主张施正雄恢复租赁物消防供水，于本案而言已无必要，故本院对马金正该项主张，不予支持。马金正主张施正雄赔偿损失800000元。本院认为，马金正为支持其该项主张，提交的消费小票系其单方制作，证明力不足。且马金正并无其他充分的证据证明其确实实际产生该损失的数额，马金正应承担举证不能的不利后果。故本院虽然认定了当事人双方的违约责任分配的比例，但在马金正无充分证据证明其损失数额的情况下，马金正的本案的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。胡健文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本院对案件的审理，应视为其放弃答辩、举证、质证、抗辩等权利，其应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、确认原告施正雄与被告马金正、胡健文于2009年6月13日、2011年8月9日签订的《综合商业楼租赁合同书》均于2017年3月17日解除；二、被告马金正、胡健文向原告施正雄交付的保证金32000元归原告施正雄所有，被告马金正、胡健文并于本判决发生法律效力之日起七日内向原告施正雄补交保证金64000元；三、被告马金正、胡健文并于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告施正雄归还位于中山火炬开发区康祥路28号张家边中心市场3号楼4层的房产（房房地产权证号：粤房地证字第**）四、被告马金正、胡健文并于本判决发生法律效力之日起七日内向原告施正雄支付租金219000元、占有使用费（占有使用费计算方法：按22000元/月的标准，从2017年2月28日起计至实际归还本判决第三判项指定的房产之日止）；五、驳回反诉原告马金正的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11886元，财产保全费4563元，合计16449元（该款原告施正雄已预交），由原告施正雄负担11193元，由被告马金正、胡健文负担5456元（该款由被告马金正、胡健文于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告施正雄）。反诉案件受理费11800元（该款反诉原告马金正已预交），由反诉原告马金正负担。如不服本判决，原告施正雄可以在判决书送达之日起三十日内，被告马金正、胡健文可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  易承辉审 判 员  石 慧人民陪审员  朱伟强二〇一九年五月七日书 记 员  粟昭林罗鑫