广东省佛山市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）粤06行初17号原告发得顺实业（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区观澜新城社区*****发得顺工业区。法定代表人陈天愈，总经理。委托代理人罗秀琼，广东信孚律师事务所律师。委托代理人韩祖光，广东拓孚创展律师事务所律师。被告佛山市禅城区人民政府，住所地广东省佛山市禅城区********。法定代表人孔海文，区长。行政机关出庭负责人陈智刚，该府办公室副主任。委托代理人罗国雄，佛山市禅城区*********工作人员。委托代理人张婉媚，广东本务律师事务所律师。被告佛山市人民政府，住所地广东省佛山市禅城区********。法定代表人朱伟，市长。委托代理人李嘉雯，佛山市司法局工作人员。委托代理人陈钻华，佛山市司法局工作人员。原告发得顺实业（深圳）有限公司不服被告佛山市禅城区人民政府（以下简称禅城区政府）房屋征收补偿决定和佛山市人民政府（以下简称佛山市政府）行政复议决定，于2019年3月1日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于同年3月8日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年4月12日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人罗秀琼、韩祖光，被告禅城区政府的行政机关出庭负责人陈智刚、委托代理人罗国雄、张婉媚，被告佛山市政府的委托代理人李嘉雯、陈钻华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告禅城区政府于2018年10月10日作出禅府征补决字〔2018〕第1号《广东省佛山市禅城区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》（以下简称《房屋征收补偿决定》）：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第十七条、第二十一条、第二十六条的规定，本府依法作出征收补偿决定如下：（一）依据《佛山市禅城区*****延线项目土地和房屋征收补偿方案》提供如下补偿方式供被征收人选择：1、货币补偿方式。（1）仓储用房补偿是通过聘请有资质的评估机构对被征收的建筑物进行整体评估，按评估结果支付补偿费用，本府委托智勤公司对该物业作出砖木评估单价为2672元/平方米进行补偿，即货币补偿金额为1476092.96元。（2）搬迁费4000元。（3）停产停业损失补偿，按每月30元/平方米的租金标准计算，一次性补偿6个月租金99437.4元。（4）被征收人原有各种设施的迁移费用：电话100元/部、有线电视100元/路、网络100元/条、空调500元/台、管道煤气（燃气）1000元/户（以被征收人提供的设施申请办理凭证或迁移凭证为补偿依据）。2、产权调换方式。（1）产权调换房屋地点为原佛山市委党校地块内，按照等值调换的原则确定调换面积后进行产权调换，采取套内建筑面积等值置换的方式，置换住宅用房套内建筑面积104.84平方米。（2）安置房屋实际套内面积与应补偿的套内建筑面积的差额部分按照《佛山市禅城区*****延线项目土地和房屋征收补偿方案》相关规定结算。（3）临时安置补偿：552.43平方米×30元/月﹦16572.9元，按月发放，从征收人接收被征收房屋之日起至通知被征收人接收安置房屋120日止。（4）搬迁费4000元。（5）被征收人原有各种设施的迁移费用，电话100元/部、有线电视100元/路、网络100元/条、空调500元/台、管道煤气（燃气）1000元/户（以被征收人提供的设施申请办理凭证或迁移凭证为补偿依据）。3、产权调换与货币补偿相结合。按照《佛山市禅城区*****延线项目土地和房屋征收补偿方案》的相关标准执行。以上三种补偿方式，被征收人须在本征收决定书送达之日起十日内自行选择其一，并将选择结果提交征收部门，逾期不选视为选择产权调换方式。（二）被征收人自收到本征收补偿决定之日起二十日内迁出广东省佛山市禅城区***********，并将房屋交给征收部门拆除。（三）房屋被依法征收的，土地使用权同时收回。（四）自本征收决定书生效之日起十五日内，被征收人可到征收实施单位领取上述相关补偿款项，逾期不予领取的，本府将对相关补偿款项予以提存。被征收人如不服本决定，可在本补偿决定书送达之日起六十日内向佛山市人民政府行政复议委员会申请行政复议，或者在六个月内向佛山市中级人民法院提起行政诉讼。本决定书一经送达即发生法律效力。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，征收人将依法向人民法院申请强制执行。原告发得顺实业（深圳）有限公司诉称，原告是坐落于佛山市禅城区***********房屋的产权人，该房屋的用途为仓储用房，建筑面积552.43平方米，土地使用权面积581平方米。被告禅城区政府于2018年10月10日作出禅府征补决字〔2018〕第1号《房屋征收补偿决定》，原告认为禅城区政府对涉案房屋作出全部征收拆除的决定依据不足。首先，该府没有提供证据证明涉案建设工程已经相关部门批准立项。其次，根据征收红线图显示，涉案房屋（土地）仅有约35平方米纳入征收红线范围。第三，原告在征收协调会议中明确表示仅同意政府征收纳入红线范围内的面积，且涉案仓储用房征用35平方米不会影响其功能和安全。故被告认为根据征收项目的实际需要和安全性而全部征收拆除存在事实和法律依据不足。另外，原告认为禅城区政府对涉案房屋作出的补偿内容依据不足，补偿数额不公平合理。涉案房屋租赁给他人使用，目前年租金收入为84000元，按照土地使用权终止期限计算，尚有三百万元以上的收益。故被告在作出补偿决定时，不仅要按照经营性用房的标准，还要结合原告的实际损失来确定补偿数额。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》第十四条第二项规定，经营性用房的价值补偿不低于房屋征收公告之日被征收范围内商品房市场平均价的1.5倍来计算，而被告确定的补偿数额很难在相同地段购置同等房屋。而且在协调会议期间，拆迁部门也表示对涉案房屋的评估结果修改为参照住宅补偿方案约7600元/平方米。综上，被告禅城区政府作出的房屋征收补偿决定依据不足，侵犯了原告的合法权益，被告佛山市政府复议维持上述决定也侵犯了原告的合法权益。故请求：1、撤销禅府征补决字〔2018〕第1号《房屋征收补偿决定》；2、撤销佛府行复〔2018〕289号《行政复议决定书》。本案诉讼费由被告承担。原告在诉讼中提交了以下证据：1.禅府征补决字〔2018〕第1号《房屋征收补偿决定》、佛府行复〔2018〕289号《行政复议决定书》及邮政快递单，拟证明被诉行政行为内容及复议决定送达时间；2.原告的房地产权证书、征收红线图，拟证明涉案房屋有小部分纳入征收范围；3.租赁合同、收款收据，增值税发票，拟证明涉案房屋属于商业经营性用房。被告禅城区政府辩称，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款的规定，禅城区政府依法具有作出房屋征收补偿决定的职权。其次，禅城区政府作出禅府征补决字〔2018〕第1号《房屋征收补偿决定》认定事实清楚、适用法律正确、程序正当。根据禅城区发展规划部门和国土部门出具的复函可知，本案房屋征收行为符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。房屋征收决定作出前，进行了征收房屋情况的调查及公告，对征收补偿方案进行了公示和征求意见，2017年8月28日，公布了房屋征收决定并载明了征收补偿方案、房屋征收部门、征收实施单位、签约期限以及征收范围示意图等内容。同年8月29日，房屋征收部门向被征收人公布了协商选定涉案项目土地和房屋征收评估机构的通知。在公布期满被征收人未报送评估机构选定结果的情况下，房屋征收部门公开举行评估机构抽选会，确定了涉案项目的征收补偿评估机构。2017年11月27日，评估机构对原告房屋出具了佛智房估字（2017）第1103号《房地产估价报告书》，认定涉案房屋的价值总额为1476092.96元，同类型市场租金为19.65元/平方米/月。房屋征收部门分别于2017年12月4日、25日与原告召开征收补偿协调会，并向原告送达了评估报告书。房屋征收部门依据评估报告和征收补偿方案为原告提供了三种补偿方式供选择，在协调会上也向其提出以住宅标准砖木结构7600/平方米对涉案房屋进行补偿，但原告均不同意。另外，截至签约期限届满，涉案征收项目有99%的被征收人与征收部门签订了补偿安置协议。为此，房屋征收部门根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，报请禅城区政府作出了本案被诉之征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。最后，禅城区政府对涉案房屋实施整体征收合理。涉案房屋于1966年建成，为砖木结构，主要承力柱位于征收范围内。且房屋部分墙体出现开裂、移位的现象，如只进行部分征收会造成房屋安全隐患，不仅导致原告利益减损还危害公共安全。同时涉案房屋位于拟建市政路和另两条道路的交接处，如实施重建根据规划技术要求，涉案房屋未纳入征收部分需要在三条道路侧进行一定距离的退让，会导致用地面积大幅减少从而失去使用价值和用途。部分征收不仅损害原告利益，也影响整个征收项目的实施。综上，禅城区政府作出的禅府征补决字〔2018〕第1号《房屋征收补偿决定》职权有据、认定事实清楚、合理合法、程序正当。被告禅城区政府向本院提交了以下证据、依据：1.禅城区发展规划和统计局征求意见回复表、禅城区发展规划和统计局复函、禅城区国土城建和水务局复函及附件、禅城区财政局资金证明、佛山市禅城区*****延线征收项目房屋调查情况的公告及附件、关于征求佛山市禅城区*****延线项目土地和房屋征收补偿方案（征求意见稿）意见的公告及附件、佛山市禅城区*****延线项目土地和房屋征收补偿方案（征求意见稿）征求意见汇总公告、国有土地上房屋征收社会稳定风险评估报告、佛山市禅城区*****延线项目土地和房屋征收决定公告及附件、征收公告的张贴照片，以上证据拟证明被告作出房屋征收决定的内容及事实依据。2.关于协商选定禅城区岭南大道北延线项目土地和房屋征收评估机构的通知及附件、禅城区岭南大道北延线项目土地和房屋征收补偿评估机构抽选会会议记录、佛智房估字（2017）第1103号房地产评估报告书、征收补偿安置协调会记录两份（2017年12月4日、25日）、关于呈报批准《房屋征收补偿决定书》的请示及禅城区人民政府办公室办文反馈表、禅府征补决字〔2018〕第1号《房屋征收补偿决定》及张贴照片，以上证据拟证明被告作出房屋征收补偿决定的内容及事实依据。3.粤房地证字第C4726159号房地产权证、佛府国用（2006）第06000132315号土地证、粤房字第3755156号房屋所有权证、房屋现状图片，拟证明涉案房屋的权属及现状。4.法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《佛山市城市规划管理技术规定》。被告佛山市政府辩称，根据《中华人民共和国行政复议法》第十三条的规定，佛山市政府作为上级人民政府依法具有受理本案行政复议申请并作出复议决定的职权。其次，佛山市政府作出涉案复议决定的程序合法。2018年11月9日，原告不服禅城区政府作出的禅府征补决字〔2018〕第1号《房屋征收补偿决定》而申请行政复议，本府于当日受理并将申请材料副本寄送禅城区政府，该府在法定期限内提交了被复议行政行为的相关证据材料。由于本案案情复杂，佛山市政府于2019年1月16日依法决定延长审限一个月，并书面通知双方当事人。2019年2月14日，佛山市政府作出佛府行复〔2018〕289号《行政复议决定书》，维持了原行政行为。该复议决定于同月15日向双方当事人送达。最后，由于禅府征补决字〔2018〕第1号《房屋征收补偿决定》认定事实清楚，适用法律正确、程序合法，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，佛山市政府复议维持该决定在实体上正确，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告佛山市政府向本院提交了以下证据、依据：1.《行政复议申请书》及附件材料、《行政复议受理通知书》、《提出行政复议答复通知书》、《行政复议答复书》以及相关送达回证，拟证明受理复议申请及通知禅城区政府答辩的情况。2.《延长行政复议审查期限通知书》、佛府行复〔2018〕289号《行政复议决定书》、EMS邮单查询，拟证明复议决定在法定期限内作出并送达双方当事人。3.法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《中华人民共和国行政复议法》。经庭审质证，各方当事人对上述证据的质证意见及本院认证如下：原告提交的证据1-2及拟证明内容，被告均无异议，本院予以采信。原告提交的证据3，被告对租赁合同及发票的真实性无异议，对收款收据的真实性不予确认，同时对该组证据的拟证内容不予确认。本院认为，基于涉案房屋性质为仓储用房，相关发票及租赁合同可以证明涉案房屋用于出租经营的事实。被告禅城区政府提交的证据1，原告对其真实性无异议，但主张该组证据不能证明相关国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划的制定经过广泛征求社会意见和科学论证。本院认为，上述规划制定的合法性不是本案需要审查的内容，故对原告该异议不予采纳，对该组证据及拟证事实予以采信。被告禅城区政府提交的证据2，原告对其真实性无异议，但认为评估机构的选定程序不符合规定。本院对该组证据及拟证事实予以采信，至于评估机构选定程序的合法性问题将在主文中予以阐述。被告禅城区政府提交的证据3及拟证明内容，原告无异议，本院予以采信。被告佛山市政府提交的全部证据及拟证明内容，原告无异议，本院予以采信。经审理查明：2017年8月28日，禅城区政府发布了佛禅房征决告〔2017〕第7号《佛山市禅城区*****延线项目土地和房屋征收决定公告》，并附有《佛山市禅城区*****延线项目土地和房屋征收补偿方案》和《佛山市禅城区*****延线土地和房屋征收范围示意图》，涉案项目的房屋征收部门为佛山市禅城区国土城建和水务局（禅城区土地和房屋征收中心），实施单位为禅城区祖庙街道办事处。上述征收决定公告及附件在涉案房屋所在地进行了张贴。同年8月29日，房屋征收部门发布了《关于协商选定禅城区岭南大道北延线项目土地和房屋征收评估机构的通知》并附在行业诚信系统登录备案和政府采购中标的房地产评估机构名单，告知被征收人按少数服从多数原则在2017年10月13日前报送协商选定的两家评估机构，逾期协商未果将组织公开摇号抽选。在协商期满被征收人未报送选定结果的情况下，房屋征收部门于2017年10月17日公开举行了评估机构抽选会，确定了涉案项目征收补偿的评估机构。2017年11月27日，评估机构对原告的涉案房屋出具了佛智房估字（2017）第1103号《房地产估价报告书》，确定该房屋在价值时点（2017年8月28日）的公开市场价值总额为1476092.96元，同类型市场租金为19.65平方米/月。2017年12月4日和25日，房屋征收部门与原告进行了两次征收补偿协调，并向原告送达了评估报告书。协商签约期限届满后，征收部门与原告未能达成一致补偿协议。经房屋征收部门报请后，禅城区政府于2018年10月10日针对涉案房屋的征收补偿作出了禅府征补决字〔2018〕第1号《房屋征收补偿决定》，具体内容如前文所述。该补偿决定在涉案房屋张贴公告。2018年11月9日，原告不服禅府征补决字〔2018〕第1号《房屋征收补偿决定》向佛山市政府申请行政复议，该府于当日受理并将申请材料副本寄送禅城区政府，禅城区政府在法定期限内提交了被复议行政行为的相关证据材料。由于本案案情复杂，佛山市政府于2019年1月16日依法决定延长审限一个月，并书面通知双方当事人。2019年2月14日，佛山市政府作出佛府行复〔2018〕289号《行政复议决定书》，维持了前述补偿决定。该复议决定于同月15日向双方当事人邮寄送达。另查明，原告的涉案房屋建筑面积552.43平方米，用途为仓储用房，土地使用权面积581平方米，性质为国有出让，用途为仓库。还查明，涉案房屋建成于1966年，砖木结构平房。涉案房屋及土地有部分面积位于征收红线范围内，另原告将涉案房屋实际用于仓储租赁经营。本院认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第十三条、第二十六条的规定，被告禅城区政府作为县级人民政府，依法享有对本区域内国有土地上进行房屋征收与补偿的职权。该府作出本案被诉之禅府征补决字〔2018〕第1号《房屋征收补偿决定》，职权依据合法，本院予以确认。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。”本案中，在征收决定所确定的协商期限内，原告与房屋征收部门经两次协商未能达成补偿协议，经房屋征收部门报请后，禅城区政府作出了被诉之征收补偿决定，其行为程序合法。本案争议的焦点问题是该征收补偿决定所确定的补偿范围和补偿内容是否合法。首先，关于补偿范围的问题。涉案房屋仅有部分位于征收红线范围内，而禅城区政府的征收补偿决定是将涉案房屋全部纳入了征收补偿范围，原告对此有异议。经查，涉案房屋为六十年代建成的砖木结构平房，房屋及土地用途均为仓库。如只对位于征收红线范围内的房屋进行征收及补偿，部分拆除后势必造成剩余房屋的整体安全隐患。同时涉案房屋位于拟建市政路和另两条道路的交接处，如实施拆除重建根据规划技术要求，未纳入征收部分的土地需要在三条道路侧进行一定距离的退让，会导致用地面积大幅减少，从而造成重建房屋的使用价值减损或无法重建。因此，禅城区政府对涉案房屋进行整体的征收并补偿，具有符合实际情况的合理性，也是对原告权益的保障，本院予以支持。其次，关于补偿内容的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”本案中，禅城区政府作出的禅府征补决字〔2018〕第1号《房屋征收补偿决定》的内容包含了上述法条所规定的三个方面，而每个方面的具体补偿内容是否符合法定要求，本院审查如下：第一，关于被征收房屋价值的补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十条的规定，被征收房屋价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，且补偿标准不低于征收公告之日类似房地产的市场价格。而房地产价格评估机构的选定是先由被征收人协商选定，协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。同时，对评估确定的房屋价值有异议可申请复核评估，对复核结果仍有异议可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。具体到本案中，涉案房屋征收部门在发布了协商选定评估机构的通知后，被征收人在协商期内未报送选定结果，故征收部门通过公开抽选的方式确定了涉案项目征收补偿的相关评估机构。针对原告涉案房屋出具佛智房估字（2017）第1103号《房地产估价报告书》的评估机构及评估人员均具有相应资质，同时也是以征收公告之日作为评估时点，确定了原告涉案房屋的公开市场价值，且原告在收悉该评估报告后亦未申请复核评估及鉴定。故该评估报告所确定的原告涉案房屋的市场价值符合上述法条的规定，可以作为原告涉案房屋价值补偿的依据。原告主张其涉案房屋应按照商品房市场价格计算房屋价值的主张，既不符合房屋实际性质也于法无据，本院不予支持。另外，对于原告涉案房屋的价值补偿，禅城区政府在补偿决定中提供了货币补偿和产权调换两种方式供原告选择。货币补偿即为评估报告所确定的市场价值，产权调换则按照等值置换的原则确定调换面积后就近置换住宅用房。上述房屋价值补偿的方式符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定，既保障了原告的选择权，也符合公平原则，本院予以确认。第二，关于因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。禅城区政府在补偿决定中分别提供了货币补偿方式的搬迁费补偿金额以及产权调换方式的搬迁费、临时安置费补偿金额，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条的规定，本院予以确认。第三，关于因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。本案中，原告涉案房屋为仓储用房，且实际用于租赁经营，因此征收房屋会造成原告的经营性损失。禅城区政府在补偿决定的货币补偿方式中提供了停产停业损失的补偿，即按每月30/平方米的租金标准结合该房屋的建筑面积，一次性补偿6个月的租金损失。该补偿的租金标准既高于同类型市场租金额，也高于原告提供的实际月租金纳税额，具有公平合理性，本院予以确认。原告认为因按照其土地使用权剩余年限计算租金损失的主张显然于法无据，且不符合停产停业损失补偿的原则和常理，本院不予支持。综上所述，禅城区政府作出的禅府征补决字〔2018〕第1号《房屋征收补偿决定》主体适格、程序合法、补偿内容符合法定要求，本院予以确认。最后，对于被告佛山市政府作出佛府行复〔2018〕289号《行政复议决定书》的主体资格及行为程序的合法性，原告并无异议。该复议决定在结果上维持禅府征补决字〔2018〕第1号《房屋征收补偿决定》并无不当，本院予以确认。原告要求撤销上述房屋征收补偿决定及复议决定的诉请，依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告发得顺实业（深圳）有限公司的诉讼请求。本案诉讼费人民币50元，由原告发得顺实业（深圳）有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  周 刚审 判 员  潘华容审 判 员  王 慧二〇一九年五月十六日法官助理  王璐璐书 记 员  黄晓琳