杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初9491号 原告：杭州邮政科技实业有限公司，住所地杭州市西湖区万塘路**。 法定代表人：杨**，总经理。 原告：杭州乐土科技实业有限公司，，住所地杭州市西湖区天目山路**万塘路2-18（双）号710室。 法定代表人：杨**，总经理。 两原告的共同委托诉讼代理人：方明、屠柯威，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州维亚房地产投资管理有限公司，住所，住所地杭州市拱墅区大关苑路********div> 法定代表人：史进，董事长。 委托诉讼代理人：马欢，浙江天册律师事务所律师。 原告杭州邮政科技实业有限公司（以下简称邮政公司）、杭州乐土科技实业有限公司（以下简称乐土公司）诉被告杭州维亚房地产投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月24日第一次公开开庭进行了审理。后本院发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年3月29日再次公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人方明、屠柯威，被告的法定代表人史进，被告的委托诉讼代理人马欢到庭参加诉讼。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与被告签订的《写字楼商铺租赁合同》已于2018年9月26日解除；2.被告向两原告支付房屋租金443741.75元；3.被告自2018年10月9日起至被告实际腾退房屋之日按《写字楼商铺租赁合同》向两原告支付房屋占用费；4.被告向两原告支付逾期付款违约金85758.55元（暂计算至2018年10月7日，自2018年10月7日的违约金按每日0.2%计算至判决履行完毕之日）；5.被告将位于杭州市××路××号××楼××楼××楼房屋腾退并交还给两原告；6.本案的全部诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2010年12月1日，邮政公司与被告签订了一份《写字楼商铺租赁合同》，约定：邮政公司将位于杭州市××路××号××楼××楼××楼××室租赁给被告使用，租赁期限为2011年7月1日起至2021年6月30日，房屋租金是每日每平方米3.3元，前三年租金保持不变，第四年起每3年递增一次，涨幅为5%，租金的支付方式为按季度支付，被告每期应提前10天缴纳下期租金；物业费的支付方式为每半年支付，被告每期应提前10天缴纳下期物业费；房屋租赁期间所产生的水费、电费、通讯费等费用由被告承担，被告应及时支付；被告逾期不支付租金累计超过15日或逾期不支付物业管理费、电费、停车费等任何一项费用，累计超过15日的，原告可书面通知被告解除合同，并要求被告承担违约责任。2018年1月5日，邮政公司召开股东会，通过将公司派生分立为邮政公司和乐土公司的决议。2018年2月28日，杭州市市场监督管理局发放《准予变更通知书》。租赁合同履行期间，两原告依约履行自己的义务，将案涉房屋交付给被告使用，并向被告提供了物业服务。虽经两原告多次催讨，但被告一直未按时向两原告支付房屋租金、物业费，并拖欠水电费。2018年6月4日，被告对历史累计欠款明细进行了确认。被告继续承租案涉房屋，但仍未按约支付新增房屋租金。2018年9月5日，两原告向被告发送《催讨租金通知书》，要求被告于2018年9月7日前向两原告支付拖欠款项。但被告仍未能按期支付。2018年9月26日，两原告通过电子邮件、快递邮寄等方式向被告发送了《合同解除通知书》，明确表示解除与被告签订的《写字楼商铺租赁合同》。 被告辩称，一、本案房屋租赁合同的主体是邮政公司，乐土公司并非本案适格主体，两原告基于公司分立将乐土公司作为本案原告依据不足。二、被告已经向两原告支付房屋租金至2018年11月，不存在欠付租金的情况，无需承担违约责任。三、案涉房屋存在次承租人，被告并未违约，不应支付违约金，亦不可能实际腾退。双方已就租金达成一致，应按约履行，被告已按约支付租金至2018年11月，但邮政公司在承租区域擅自发布被告违约信息并停水停电，被告保留就上述行为向原告要求赔偿的权利。双方之间除本案外，还有其他房屋租赁合同纠纷。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对证据认证如下：对《杭州邮政科技实业有限公司股东会决议——关于同意公司派生分立等的决定》、派生分立公告、准予变更登记通知书的真实性予以认定，可以证明邮政公司分立为邮政公司、乐土公司的事实。房屋所有权证，与建设工程消防设计审核意见书、杭州市西湖区民政局出具的《证明》相互印证，可以证明两原告有权出租案涉房屋的事实。对《写字楼商铺租赁合同》的真实性予以认定，可以证明双方之间存在房屋租赁合同关系的事实。对房屋交付验收单的真实性予以认定，可以证明邮政公司于2011年12月5日将案涉房屋交付给被告使用的事实。催付租金通知书、文件登记签收表、2018年4月19日催付租金通知书、所欠费用明细清单、律师函、EMS邮寄面单及查询记录，对邮政公司向被告催讨租金的事实予以确认。被告累计欠费明细（2018年6月4日），双方对此均无异议，对截至2018年6月4日，被告尚拖欠下沉式广场、一楼商铺、7楼办公室（702、703、705、707、708）、907室租金、物业费、水电费共计2594848.97元的事实予以确认。对2018年9月5日《催收租金通知书》、欠费明细、隽文祥的微信截图的真实性予以认定，可以证明邮政公司向被告催收新增租金及其他费用的事实。对《合同解除通知书》、电子邮件截图、张贴照片、顺丰邮寄电子面单及查询记录、《关于收回杭州维亚房地产投资管理有限公司租赁房屋的通知》、邮箱截图、邮寄记录的真实性予以认定，可以证明两原告于2018年9月26日向被告送达解除合同通知的事实。对付款说明的真实性予以认定，可以证明被告向邮政公司提交《付款说明》的事实，至于沈飒英所签“同意以上支付申请”的效力问题，将在下文中详述。对2018年6月28日、2018年7月2日、2018年7月31日、2018年8月31日银行电子回单的真实性予以认定，可以证明被告支付125万元的事实。张贴在经营场所的通知、2018年9月13日电子银行回单、赵闪闪与吴洁的聊天记录，与案涉房屋无关。对告知函、通知的真实性予以认定。对平面图的真实性予以认定，可以证明被告承租案涉房屋的具体面积。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月5日，原邮政公司召开股东会，通过将公司派生分立为邮政公司和乐土公司的决议；原邮政公司注册资本6000万元，分立后邮政公司注册资本1000万元，乐土公司注册资本5000万元。当日，原邮政公司将派生分立事宜登报公告。2018年2月28日，杭州市市场监督管理局发放《准予变更登记通知书》，准予原邮政公司变更登记。邮政公司的注册资本变更为1000万元。2018年3月1日，乐土公司成立，注册资本5000万元。 2010年12月1日，分立前的邮政公司（出租方，甲方）与被告签订一份《写字楼商铺租赁合同》，约定：甲方租赁给乙方的房屋位于杭州市天目山路278号杭州××楼××楼××楼××楼，该房屋建筑面积996.98平方米；该房屋租赁期自2011年7月1日起至2021年6月30日止；该房屋每日每平方米建筑面积租金为人民币3.3元，初始前三年租金保持不变，第四年其每3年递增一次，涨幅为5%；该房屋每月每平方米建筑面积物业管理费为人民币8元；租金按季度支付，乙方第一期租金应于2017年9月20日前向甲方支付首期租金300215元，剩余租金实行先付后用的原则，后续每期租金应于到期日提前10天向甲方支付；乙方应于2011年9月20日前向物业管理公司支付首期物业管理费，物业管理费从房屋交付日起算，按半年支付，后续每期物业管理费应于到期日提前10天向甲方支付；租赁期间，使用该房屋所产生的水费、电费、通讯费、空调设备使用费、物业管理费等费用由乙方承担，乙方将在收到物业管理公司提供的电费缴纳通知单后10天内付清电费，如逾期支付，乙方将就应付未付金额按千分之二／天的标准向物业管理公司支付滞纳金；在签订本合同时，乙方应向甲方支付相当于一个月租金的款项作为房屋租赁保证金；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（六）乙方逾期不支付租金累计超过15日的；（七）乙方逾期不支付物业管理费、电费、停车费等其中任何一项费用的，累计超过15日的；违约责任：乙方应交租金及其他各项费用（包括但不限于租金、保证金、物业管理费、其他费用或违约金、损害赔偿金）超过本合同约定之日和／或甲方通知规定之日而未支付的，乙方应按所欠款项的千分之二／每天向甲方支付滞纳金，滞纳金的计算期由各项费用到期应付之日开始计算，直至乙方付清所有本合同所述的各项费用的本金、利息、拖欠费用利息和其他相关的费用，超过30日未付的，甲方有权停止供应水、电及其他公用设施，或阻止乙方使用该房屋，或单方面解除本合同并要求乙方赔偿有关损失；租赁关系提前终止或租赁期限届满，乙方应将该房屋及时归还甲方，不能及时归还，乙方须就其实际占有该房屋的天数按照本合同所定租金单价的2倍向甲方支付占用费，同时甲方保留另行追索乙方违约责任之权利。 分立前的邮政公司于2011年12月5日将杭州黄龙时代中心A座702、703、705、707、708室房屋交付给被告使用。 2018年4月19日，邮政公司向被告发出《催付租金通知书》，要求被告支付租金。 被告除向分立前的邮政公司承租案涉房屋外，还签订了三份房屋租赁合同，分别承租下沉式广场（2909平方米）、一楼商铺（380平方米）、907办公室（119.56平方米）及仓库。因被告未能按约支付上述租赁合同的租金等费用，邮政公司向被告发送了《催讨租金通知书》，并委托律师发送《律师函》。 2018年6月4日，双方确认，截至2018年6月4日，被告尚拖欠下沉式广场、一楼商铺、7楼办公室（702、703、705、707、708）、907室租金、物业费、水电费共计2594848.97元，其中7楼办公室（702、703、705、707、708）拖欠2018年3月5日至2018年6月4日的租金330987.7元、2018年6月5日至2018年9月4日的租金330987.7元，2018年6月5日至2018年12月4日的物业费47855.04元。 2018年6月6日，被告就四份租赁合同向邮政公司出具《付款说明》，载明：根据双方确认的我司累计欠款费用明细清单内的费用共计2594848.97元，经双方友好协商，现达成共识，我司对于上述累计欠款费用的支付时间安排如下：2018年6月30日、7月31日、8月31日、9月30日、10月31日、11月30日前各支付60万元、30万元、30万元、60万元、30万元、494848.97元。2018年6月7日，沈飒英在《付款说明》上手书：同意以上支付申请。审理中，原告自认沈飒英是其外包服务公司委派的负责人，负责涉案房屋的招商运营管理及日常行政工作，收租亦由其负责。 被告出具《付款说明》后，先后于2018年6月28日、7月2日、7月31日、8月31日支付房租27万元、33万元、50万元、15万元，合计125万元。 2018年9月5日，邮政公司向被告发送《催付租金通知书》，要求被告在2018年9月7日前将新增应付租金、物业费、水电费等相关费用1394460.45元、滞纳金72298.56元支付给邮政公司，若到期未到账，将按照租赁合同第十四条中14-4的相关合同条款约定处理。后附明细清单，其中七楼办公室（702、703、705、707、708）：2018年9月5日至2018年12月4日的租金330987.7元，计费时间2018年8月26日，滞纳金3971.85元。 2018年9月26日，两原告向被告送达《合同解除通知书》，载明因被告一再拖欠租金、水电费等费用，双方关于黄龙时代中心写字楼A楼7楼F区域的《写字楼商铺租赁合同》于本通知到达被告时正式解除，并要求被告于2018年10月8日前处理好房屋腾空及交还房屋事宜。 同日，两原告向租户发出《关于收回杭州维亚房地产投资管理有限公司租赁房屋的通知》，告知若租户愿意且有能力为被告履行《租赁合同》可在2018年10月8日前行使抗辩权，行使抗辩权所支付的费用包括该公司在《租赁合同》项下所有应付的费用及违约金。 另查明，原天目山路70号为杭州邮政科技信息大楼。2010年1月27日，杭州邮政科技信息大楼经审批更名为广厦黄龙时代中心（用地面积19606㎡）。天目山路70号地址××路××号××路××号××路××（双）号，现所有权人为乐土公司。 又查明，702室房屋的面积为260.65平方米，703室房屋的面积为195.48平方米，705室房屋的面积为290.98平方米，707室房屋的建筑面积为119.56平方米，708室房屋的建筑面积为130.31平方米。被告将案涉房屋转租给两家公司。其中702、703、705、708室由北京中方信富投资管理咨询有限公司杭州分公司承租，该公司搬离后两原告于2018年10月1日锁门停水停电，双方未搬离交接手续。707室房屋一直正常经营。 本院认为，本案争议的焦点在于：（一）原告乐土公司是否是本案的适格原告。（二）《付款说明》是否是两原告与被告的共同意思表示。（三）两原告是否有权解除双方签订的《写字楼商铺租赁合同》。（四）被告欠付租金的数额。（五）两原告是否有权按双倍租金标准主张自2018年10月9日起的房屋占有使用费。（六）两原告主张的逾期付款违约金是否合理。 关于焦点一，本案两原告由原邮政公司派生分立而来。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十三条之规定，企业法人分立的，因分立前的民事活动发生的纠纷，以分立后的企业为共同诉讼人。故乐土公司亦是本案适格原告。 关于焦点二，《付款说明》虽系被告出具，但由两原告负责招商运营管理、收租工作的管理人员沈飒英签字表示“同意以上支付申请”。鉴于沈飒英的特定身份，被告作为承租人，有理由相信沈飒英是代表两原告履行职责，其签字可以代表两原告的意思表示。况且，被告出具《付款说明》后，基本按照该计划支付了欠付租金，而2018年9月5日邮政公司发出的《催付租金通知书》中也仅提及新增租金，未涉及此前欠付租金，故本院认定该《付款说明》系两原告与被告的共同意思表示。 关于焦点三，根据双方签订的《写字楼商铺租赁合同》约定，后续每期租金应于到期日提前10天向两原告支付，先付后用，被告欠付租金及其他费用累计超过15日的，两原告有权解除合同。2018年9月5日至2018年12月4日的租金应于2018年8月26日前支付，被告在两原告2018年9月26日发出合同解除通知书之前一直未支付，两原告有权解除合同。两原告要求确认双方之间的《写字楼商铺租赁合同》于2018年9月26日解除并腾退案涉房屋的诉请，合法有据，本院予以支持。 关于焦点四，对上述被告125万元支付指向双方意见不一致。从付款的时间及金额看，与被告提供的《付款说明》基本一致，故应认定支付2018年6月4日结算的租金及其他费用。《付款说明》所涉款项已履行近半，因双方无特别约定，故应当视为被告按比例支付了四个合同项下的欠款。双方对于欠付2018年6月4日结算的租金及其他费用的付款期限达成新的合意，该付款计划载明的付款期限对双方均具有约束力。经计算，被告已支付2018年3月5日至2018年6月4日的租金318889.18元及2018年6月5日至2018年12月4日的物业费23052.9元。现两原告要求被告按照支付2018年6月5日至2018年10月7日的租金。2018年6月4日的累计所欠费用明细清单中包含2018年6月5日至2018年9月4日的租金，根据付款说明，该款项将按比例分期支付，最晚应在2018年11月30日前付清。2018年9月5日至2018年9月26日的租金应于2018年8月26日前支付。其中702、703、705、708室房屋（面积877.4平方米），虽两原告在实际承租人腾退后于2018年10月1日锁门停水停电，但被告一直不同意解除合同，亦未与两原告办理上述房屋的交接手续，故被告仍应支付上述房屋的占有使用费。经计算，被告应支付给原告2018年6月5日至2018年9月26日的租金410825.86元及2018年9月27日至2018年10月8日的占有使用费43548.09元。 关于焦点五，两原告是否有权按双倍租金标准主张自2018年10月9日起的房屋占有使用费。合同约定，租赁关系如提前终止，被告应及时归还房屋，如不能及时归还的，按租金单价的2倍向出租方支付占用费。该占用费的约定过分高于被告侵占房屋所造成的损害，应酌情予以调整。本院酌情确定被告应按每日每平方米5.5元的标准计算支付自2018年10月9日起的占有使用费。 关于焦点六，合同约定，被告应交租金超过合同约定之日未支付的，应按所欠款项的日千分之二标准支付滞纳金。该处的滞纳金实系违约金。因该约定标准过分高于被告逾期支付所造成的损失，故本院酌情确定按日万分之六的标准计算。经分段计算，被告支付给两原告逾期支付租金的违约金18743元（暂算至2018年12月31日）。之后至实际付清之日止的逾期付款违约金以未付2018年6月5日至2018年9月26日的租金为基数按日万分之六的标准另行计付。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十五条之规定， 一、确认杭州邮政科技实业有限公司、杭州乐土科技实业有限公司与杭州维亚房地产投资管理有限公司的《写字楼商铺租赁合同》（2010年12月1日签订）于2018年9月26日解除； 二、杭州维亚房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾空位于杭州黄龙时代中心A座702、703、705、707、708室房屋并交还杭州邮政科技实业有限公司、杭州乐土科技实业有限公司； 三、杭州维亚房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给杭州邮政科技实业有限公司、杭州乐土科技实业有限公司2018年6月5日至2018年9月26日的租金410825.86元； 四、杭州维亚房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给杭州邮政科技实业有限公司、杭州乐土科技实业有限公司2018年9月27日至2018年10月8日的占有使用费43548.09元，自2018年10月9日起至实际腾退之日止的占有使用费按每日每平方米5.5元的标准另行计付； 五、杭州维亚房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给杭州邮政科技实业有限公司、杭州乐土科技实业有限公司逾期支付租金的违约金18743元（暂算至2018年12月31日）。自2019年1月1日起至款项付清之日止的逾期付款违约金以未付2018年6月5日至2018年9月26日的租金为基数按日万分之六的标准另行计付； 六、驳回杭州邮政科技实业有限公司、杭州乐土科技实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9096元，保全申请费3168元，共计12264元，由杭州邮政科技实业有限公司、杭州乐土科技实业有限公司负担1306元，由杭州维亚房地产投资管理有限公司负担10958元。 原告杭州邮政科技实业有限公司、杭州乐土科技实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州维亚房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  陈 晶 人民陪审员  王文仙 人民陪审员  孙颖娟 二〇一九年五月十七日 书 记 员  王超男