辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终7124号上诉人（原审被告）：沈阳市沈河区城市建设局，住所地沈阳市沈河区南顺城路88号。法定代表人：王森，该局局长。委托诉讼代理人：苗恩利，男，1960年1月26日出生，汉族，该单位工作人员，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：温澄，辽宁鑫成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张希臻，女，1948年1月11日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：杨果果，辽宁六合律师事务所律师。委托诉讼代理人：管大为，辽宁六合律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈笑谊，女，1978年11月23日出生，汉族，住址大连市高新区。委托诉讼代理人：杨果果，辽宁六合律师事务所律师。委托诉讼代理人：管大为，辽宁六合律师事务所实习律师。上诉人沈阳市沈河区城市建设局因与被上诉人张希臻、陈笑谊房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初14285号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，对案件进行了公开审理。本案现已审理终结。上诉人沈阳市沈河区城市建设局上诉请求:请求人民法院依法撤销沈河区人民法院（2018）辽0103民初14285号民事判决，发回重审或依法改判。事实及理由：1.一审法院未能查明案件事实，适用法律错误，应依法予以纠正：一审法院认定该楼存在144.03平方米面积差应予以补偿，但未查明补偿具体对象；上诉人与被上诉人已经签订并履行了拆迁补偿安置协议，现被上诉人以存在未补偿剩余面积为由要求变更协议，增加补偿费用，但其所主张的未补偿面积没有经原产权单位确认，也没有经原产权单位房改，即使该楼确有未补偿面积也应属原产权单位而非被上诉人，且原产权单位并未明确放弃产权，故上诉人不应对被上诉人按被拆迁人进行补偿，或依据《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条规定按未补差额面积80%给予补偿。2.一审法院所认定的288元/平方米过渡补偿费没有法律依据，应以《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》第四十七条为标准，确定过渡补偿费为48元/平方米。被上诉人张希臻、陈笑谊辩称，同意一审判决。张希臻、陈笑谊向一审法院起诉请求：1、请求法院判令原告与被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》（协议编号LF-2003-0107、LF-2003-0109）第二条：“建筑面积”再增补2.954平方米；2、请求法院判令此协议第三条第1项：“房屋的货币补偿金额”再增补16126元；第三条第4项：“过渡补偿费”再增补851元；第三条第5项：“金额总计（大写）：”共增补16977元；3、请求法院判令被告支付本案诉讼费。事实与理由：原告是沈阳市沈河区万泉街20-1号拆迁楼被拆迁居民，此地原属于沈阳大学小河沿校区（原沈阳市师范学校）教师（家属）住宅楼,共45户。被告是拆迁人沈阳市沈河区城市建设局。一、关于增补面积：根据辽宁省沈阳市沈河区人民法院民事判决书（2016）辽0103民初8071号民事判决第一项：“被告沈阳市沈河区城市建设局于本判决生效之日起十日内，给付原告陶春生2.877平方米的房屋补偿款16023.3元”。根据辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2018）辽01民终2519号判决第二项：“变更沈阳市沈河区人民法院民事判决书（2016）辽0103民初8071号民事判决第一项“沈阳市沈河区城市建设局于本判决生效之日起十日内，给付陶春生2.877平方米的房屋补偿款16023.3元”为“沈阳市沈河区城市建设局于本判决生效之日起十日内，给付原告陶春生2.877平方米的房屋补偿款16137元””。原告认为，原告与陶春生都是沈阳市沈河区万泉街20-1号拆迁楼被拆迁居民，属于本楼45户居民之一，判决书中所提到的未补偿的144.032平方米（全楼的面积差额）也有原告的份额。根据辽宁省沈阳市沈河区人民法院民事判决书（2016）辽0103民初8071号第15页：“本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按约定义务履行义务。当事人应当遵循诚实应用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定，当事人一方履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《沈阳市沈河区城市拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行且已履行完毕。但后经原告提供依据，证明该拆迁建筑的实际面积与产权证记载的面积不符，尚有144.03平方米的面积未以补偿,被告对其事实予以认可,并同意将其补偿给原告的原产权单位沈阳大学。本院认为根据上述法律规定，按照合同的相对性原则，该补偿款应补偿给原告，可视为合同未履行完毕，被告应承担继续履行的义务，因签订上述补偿协议的金额是根据当时的产权证记载的建筑面积计算，并无过错，故被告不存在违约行为，只承担继续履行的补救措施。关于补偿的面积及金额的计算问题，原告应补偿的面积为44.219平方米(原告房屋确定面积)÷2213.968平方米（最后确定全楼面积）×144.032（全楼的面积差额）＝2.877平方米。”所述原告应增加补偿面积为：45.375平方米（38.73+6.645）(原告房屋确定面积)÷2213.968平方米（最后确定全楼面积）×144.032（全楼的面积差额）＝2.954平方米。二、关于相应增加的补偿金额：根据涉案《城市房屋拆迁补偿安置协议》（第一次协议和第二次协议）中显示的具体内容，以及2009年7月21日拆迁方公开分送的《致居民朋友的一封信》和2010年2月4日拆迁方公示的《沈河区万泉街原20-1号楼应补差面积及补偿公示》（第二次拆迁补偿方案）公示标准，拆迁补偿面积相应的补偿金额有：房屋的货币补偿金额（面积补偿金额）、过渡补偿费（过渡安置费）和奖励（折迁奖励费）共三项。(一)、增加的房屋的货币补偿金额（面积补偿金额）。计算上述2.954平方米增补面积相应的补偿金额涉及相应的补偿单价，如面积补偿单价、过渡补偿费单价。但涉案《城市房屋拆迁补偿安置协议》（第一次协议和第二次协议）中没有相应的补偿单价。根据辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2018）辽01民终2519号第5页“本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为新补偿部分面积的单价应按何标准计算。本案中，双方当事人最后一次就拆迁补偿房产的货币补偿单价达成一致意见的时间为2015年2月9日，双方在《沈阳市沈河区城市拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》中约定了涉及陶春生房产的货币补偿金额为248039元。根据该货币补偿金额和该协议书载明的建筑面积44.219平方米，可以计算双方认可的补偿面积单价为5609元。因此，涉案新补偿部分面积2.877平方米的单价亦应按照双方当事人最后一次达成的货币补偿单价进行计算。综上，涉案补偿面积2.877平方米的补偿款应为16137元”。本案中，涉案《城市房屋拆迁补偿安置协议》（第一次协议和第二次协议）中涉及原告房屋的货币补偿金额为247702元（225118+22584）。该协议书载明的建筑面积为45.375平方米（38.73+6.645），可以计算房屋的货币补偿单价=“房屋的货币补偿金额”÷“建筑面积”＝247702÷45.375=5459元/平方米。因此，原告认为，涉案增补面积2.954平方米相应的增补金额应为：2.954×5459=16126元人民币。(二)、增加的过渡补偿费（过渡安置费）。在2009年7月21日拆迁方公开分送的《致居民朋友的一封信》中拆迁方明确表示：“在过渡期限内，由拆迁人每户每月按照被拆迁房屋建筑面积每平方米12元标准支付临时过渡补助费。”在2010年2月4日拆迁方公示的《沈河区万泉街原20-1号楼应补差面积及补偿公示》（第二次拆迁补偿方案）中也表明，过渡补偿费（过渡安置费）（补）每户都有。在涉案《城市房屋拆迁补偿安置协议》（第一次协议和第二次协议）中显示的具体内容中，也确实有过渡补偿费这一顶。但没有相应的过渡补偿费单价。根据辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2018）辽01民终2519号第5页“本院认为……”中的单价计算方法，过渡补偿费单价＝“过渡补偿费”÷“建筑面积”＝13068÷45.375＝288元/每平方米×N个月（即12×N，N＝24）；因此，原告认为，涉案增补面积2.954平方米相应的过渡补偿费应为：2.954×288＝851元。一审法院认定事实如下：2009年8月8日，被告作为甲方（拆迁人），陈克作为乙方（被拆迁人），签订《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》（编号：LF-2003-0107）。协议书载明：甲方经审查批准，领取了拆许字（2009）第01号《房屋拆迁许可证》，在规划范围内实施房屋拆迁。乙方所有的房屋属于该《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围内。乙方房屋坐落在，房屋所有权证编号0136595，建筑面积38.73平方米。甲方补偿乙方各项费用和金额如下：1、房屋的货币补偿金额225118元；2、住宅搬迁补助费400元；3、过渡补偿费11154元；4、奖励20000元；5、电话、有线迁移费250元，金额总计256922元。2010年3月23日，被告作为甲方（拆迁人），陈克作为乙方（被拆迁人），签订《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》（编号：LF-2003-0109）。协议书载明：甲方经审查批准，领取了拆许字（2009）第01号《房屋拆迁许可证》，在规划范围内实施房屋拆迁。乙方所有的房屋属于该《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围内。乙方房屋坐落在，房屋所有权证编号房改，建筑面积6.645平方米。甲方补偿乙方各项费用和金额如下：1、房屋的货币补偿金额22584元；2、过渡补偿费1914元，金额总计24498元。另查，《沈河区万泉街20-1号楼应补差面积及补偿公示》载明：陈克原证上或（协议书）面积38.73，应补差面积3.83，应补阳台面积2.815，计算后实际面积45.375，评估单价5459，补差面积阳台面积及补贴面积补偿金额22584，过渡安置费（补）1914，应补补偿费合计24498。2015年7月22日，被告出具《关于万泉街20-1号楼差额面积拆迁补偿问题的函》内容为：“沈阳市师范学校：万泉街20-1号楼原为贵校单位自管公房，后经房改，为居住该楼的45户居民办理了私有产权。拆迁时，万泉街20-1号楼45户被拆迁居民的房屋签约面积为1934.36平方米（居民房屋所有权证记载的建筑面积）。后期，部分被拆迁居民反映，房屋的所有权证记载的面积与实际面积不符，我们经核算竣工图纸，确认确实存在279.608平方米的差额建筑面积，在此基础上，我们与45户被拆迁人又签订了二次补充协议，将多出的279.68平方米建筑面积分摊给了45户居民。这样，实际签约建筑面积总计为2213.968平方米。此后，又有居民向我们提供了1997年9月23日，沈阳市房产局为贵校办理的万泉街20-1号楼所有权证，登记面积为2358平方米。经了解，该面积是该楼竣工后贵校向市房产部门申请报备时提供的面积数据（当时竣工房屋的建筑面积实行申报制）。这样，该楼的实际面积与登记面积相差了144.03平方米，而这部分差额面积的拆迁补偿受益人应是贵校。请贵校与被委托拆迁人沈阳万安城市房屋拆迁有限公司联系，办理上述差额面积的拆迁货币补偿事宜。”。2015年8月17日，沈阳大学资产管理处出具《关于万泉街20-1号楼差额面积拆迁补偿问题的复函》，内容为：“沈河城市建设局：首先，万泉街20-1号楼虽然原属我校的单位自管住房，但经房改后，已全部出售给45户单位职工，至动迁时已全部为住户个人产权住宅。该楼动迁确定补偿面积的整个过程中，完全针对的是45户动迁居民，并未涉及原产权单位任何补偿事宜。我们理解，该楼的所有权益已全部属于45户动迁居民，学校已无其它权益。其次，144.03㎡面积的产生，是被拆迁人多次上访的结果，这其中所涉及的动迁政策和给动迁户的具体承诺等细节都是由贵局实际操作的。如果144.03平方米面积补偿款拨付给学校，按照学校财务管理制度和上级财政部门的要求，进入学校财务管理制度和上级财政部门的要求，进入学校财务账面的所有收入都是上缴市财政局的。因此，就目前状况来看，学校仍然坚持原来的观点和态度，希望贵局按政策对144.03㎡面积的补偿款进行具体处置。”。再查，陈克于2018年5月23日死亡。原告张希臻系陈克妻子，原告陈笑谊系陈克女儿。现因与被告就拆迁安置补偿面积、金额问题产生纠纷，原告张希臻、陈笑谊起诉来院，要求增补拆迁安置补偿面积、增加补偿金额。一审法院认为，被告与原告张希臻丈夫暨陈笑谊父亲陈克签订《沈阳市沈河区城市拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》（编号：LF-2003-0107）、《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》（编号：LF-2003-0109），被告与陈克之间形成房屋拆迁安置合同。后陈克死亡，二原告作为陈克的遗产继承人，享有继承权，有权承继陈克向被告主张的相关权利。现原告提供的依据能够证明其房屋所在的被拆迁楼的实际面积与产权证记载的面积不符，尚有144.03平方米的面积未予以补偿，故综合本案实际情况，本院认定原告房屋的拆迁安置面积还应相应予以增补。其对应的补偿款应给付原告。关于原告主张的增加补偿的面积及金额的具体问题。原告应补偿的面积为45.375㎡（原告房屋确定面积）÷2213.968㎡（最后确定全楼面积）×144.032（全楼的面积差额）=2.952㎡。原告按照公示时原告房屋评估单价5459元/㎡主张由被告给付补偿，不违反合同及法律规定，本院予以支持，故原告应补偿的面积的金额为2.952㎡×5459元/㎡=16115元。关于原告主张的增加过渡补偿费的问题。根据《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》（编号：LF-2003-0107）、《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》（编号：LF-2003-0109）约定的过渡补偿费金额与面积，可以计算出过渡补偿费的单价标准为288元/㎡，故就增补面积2.952㎡原告应得的过渡补偿费为850元（2.952㎡×288元/㎡）。一审判决：一、被告沈阳市沈河区城市建设局于本判决生效之日起15日内给付原告张希臻、陈笑谊2.952㎡的房屋补偿款16115元；二、被告沈阳市沈河区城市建设局于本判决生效之日起15日内给付原告张希臻、陈笑谊2.952㎡的过渡补偿费850元；三、驳回原告张希臻、陈笑谊的其他诉讼请求。如被告沈阳市沈河区城市建设局未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224元，减半收取112元，由被告沈阳市沈河区城市建设局负担。二审期间当事人未提交新证据，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订了案涉房屋的拆迁补偿协议，系双方真实的意思表示，不违反法律行政法规禁止性规定，双方均应当恪守履行。关于上诉人提出其已经履行完毕合同义务的主张。案涉房屋于2009年双方协议拆迁，后经双方及原产权单位确认，案涉房屋存在未补偿的差额面积。上诉人作为拆迁单位，是双方合同权利义务的实体承受者，应当对被拆迁人产权房屋拆迁面积负责，对于确认的未补偿面积应当承担补偿责任。因此，对于该项上诉主张本院不予支持。关于上诉人提出的过渡补偿费的标准过高的主张，本案中，双方当事人最后一次就拆迁补偿房产的货币补偿单价达成一致意见的时间为2010年3月23日，双方在《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》中约定了涉及陈克（系二上诉人的被继承人）过渡补偿费金额为1914元。根据该过渡补偿费金额和协议书中载明的建筑面积6.645平方米，由此可以计算得出双方认可的补偿面积单价为288元/平方米。该协议系在双方在平等自愿的基础上真实的意思表示，不违反法律行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应当恪守履行。因此，对于上诉人主张过渡补偿费的标准过高缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费224元，由上诉人沈阳市沈河区城市建设局负担。本判决为终审判决。审判长 刘 冬审判员 王 纪审判员 孙菁蔓二〇一九年五月二十三日书记员 宋妍竺本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；