贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民再12号再审申请人(一审原告、二审被上诉人）潘盛勇，男，1980年12月1日生，侗族，住天柱县石洞镇岑卜村**，身份证号5226271980********。被申请人（一审被告、二审上诉人）贵州新界富地置业有限公司。住所地：天柱县凤城镇商贸区凤山路****第**。法定代表人：云现波，总经理。委托诉讼代理人：南辉明，贵州乐正律师事务所律师。再审申请人潘盛勇因与再审被申请人贵州新界富地置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2017）黔26民终2422号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2018年10月19日作出（2018）黔民申2139号民事裁定，指令本院对本案进行再审，现已审理终结。天柱县人民法院一审查明：原告购买被告开发建设的缤纷天地二期?天地豪庭A幢4单元11层03号商品房，双方于2014年8月5日签订了《商品房买卖合同》。合同第十一条约定：出卖人应当在2016年10月1日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按揭向被告支付了房屋价款318309元，被告于2016年10月1日起电话通知原告办理房屋交付手续，因当时被告未取得商品房竣工合格证明文件等合同约定的交付条件，原告未予办理。2016年10月25被告开发建设的房屋经验收合格，天柱县住房和城乡建设局向被告出具了竣工验收备案表，2017年1月19日天柱县房地产交易中心作出包括原告购买房屋在内的房屋面积测绘报告，原告于2017年8月11日到被告处领取了房门钥匙。天柱县人民法院一审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，属有效合同。对原告关于确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效的请求，一审法院予以支持。依法成立的合同自成立时生效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告按照合同约定支付了全部房屋价款，但被告未按合同约定的交房时间和条件交付房屋，被告应承担合同约定的逾期交房违约责任。交房条件包括法定的交房条件和约定的交房条件，工程竣工验收合格是法律，行政法规规定的条件，具有强制约束力。本案中，被告开发建设的房屋于2016年10月25日验收合格，其在2016年10月25日已具备法定的交房条件。除此之外还应当具备合同约定的交房条件，即提供商品房面积实测技术报告书等。原告要求被告支付逾期交房违约金10313.2元，一审法院予以支持。被告辩称，其延期交房系因天气、停水、停电等不可抗力因素所致，应免除其责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定“本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，被告辩称情形与该规定不符，且被告也没有证据证实天气状况与往年相比恶劣且异常并履行了通知义务，对被告的主张一审法院不予支持。至于被告称商品房面积实测技术报告书延误是因政府行为所致，经查明被告签订测绘合同是在逾期交房违约事实发生之后，对其辩解主张一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决：一、原告潘盛勇与被告贵州新界富地置业有限公司于2014年8月5日签订的《商品房买卖合同》有效。二、被告贵州新界富地置业有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告潘盛勇延期交房违约金10313.2元。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。本院二审查明事实与一审判决认定事实一致,还查明:一、双方所签《商品房买卖合同》第三条第三款约定：“……出卖人委托该该商品房面积的房产测绘机构是天柱县房地产交易中心”。第十一条第二款第4项约定：“但如果遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实子以延期：(1)遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人(2)发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件(3)由于政府行为导致出卖人延迟获得验收文件或因市政规划导致小区相关配套设施需延期交付”二、该项目于2016年9月具备房屋面积测绘条件，贵州新界富地置业有限公司于2016年9月28日向天柱县房地产交易中心申请签署《房屋面积测绘合同》，但因自2016年9月25日起，天柱县房地产交易中心工作人员抽调至天柱县不动产登记中心工作，导致《房屋面积测绘合同》未能于2016年9月28日签署。也就因此未能在2016年10月1日前取得该商品房面积实测技术报告书。本院二审认为：由于双方约定由天柱县房产交易中心出具面积测绘技术报告，2016年9月25日天柱县房产交易中心两名工作人员借调至天柱县不动产登记中心导致无法实施测绘并非上诉人所能预见、控制或改变。上诉人虽在逾期交房之后才与天柱县房产交易中心签订测绘合同，但在逾期之前已经提交测绘申请，说明上诉人为取得该商品房面积实测技术报告书已经在交房前着手办理，未及时获得测绘技术报告系因政府行为导致延迟获得验收文件，因此上诉人迟延交房是因发生了属于双方约定可以延期交房的事由。被上诉人主张2016年10月1日至2017年1月18日期间的逾期交房违约金，因属于约定可以延期交付房屋的情形，故上诉人不应承担逾期交房的违约责任。一审判决上诉人承担逾期交房违约金不当，本院予以纠正。综上所述，贵州新界富地置业有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持贵州省天柱县人民法院(2017)黔2627民初1479号民事判决第一项（即一、原告潘盛勇与被告贵州新界富地置业有限公司于2014年8月5日签订的《商品房买卖合同》有效）。二、撤销贵州省天柱县人民法院(2017)黔2627民初1479号民事判决第二项（即二、被告贵州新界富地置业有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告潘盛勇延期交房违约金10313.2元）。三、驳回潘盛勇的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元；二审案件受理费50元，共计75元，由潘盛勇负担25元，由贵州新界富地置业有限公司负担50元。二审判决后，再审申请人潘盛勇称：（一）本案基本事实在一审判决中已经认定，二审判决对一审判决认定的基本事实予以确认。而一审判决认定的事实中包含了双方约定的交房时间为2016年10月1日以及新界置业公司于2016年10月1日起电话通知潘盛勇办理房屋交付手续，因当时新界置业公司未取得商品房竣工合格证明文件等合同约定的交付条件，潘盛勇未予以办理。上述事实足以证明新界置业公司在合同约定的交房期限未符合约定的交房条件，已构成违约。二审法院却认定新界置业公司逾期交房的原因是未能在2016年10月1曰前取得该商品房面积实测技术报告书与本案事实不符。依合同约定，除上述报告外，该商品房屋交付应当取得建筑工程竣工合格证明文件、《住宅质量保证书》、《住宅工程分户验收表》等文件，商品房屋面积实测技术报告书只是其中之一。交房时新界置业公司并不完全具备上述证件，其逾期交房已构成违约，应当承担违约责任。而二审判决却将新界置业公司逾期交房的缘由概括为未及时获得测绘技术报告，而忽略其他多项交房条件没有法律依据。（二）与潘盛勇同期买房的买房人很多，其中佘美艳、罗国仙向新界置业公司购买了本案同期商品房，由于与本案原因一样，新界置业公司逾期交房，两人将新界置业公司诉至法院，法院的判决结果均支持了逾期交房违约金。这两案的时间分别在本案之前和之后，二审法院明显存在判决结果不公。综上，潘盛勇依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项之规定，申请再审，请求：一、撤销贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院(2017)黔26民终2422号民事判决；二、驳回贵州新界富地置业有限公司的上诉请求；三、维持贵州省天柱县人民法院（2017)黔2627民初1479号民事判决。即：1.确认本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》有效；2.责令被申请人支付申请人延期交房违约金10313.2元。再审被申请人没有提供书面答辩意见，庭审中称：1、坚持本案一、二审期间的主张；2、即便被申请人需要承担违约责任，违约金的标准也应当按照天地豪庭小区住宅租赁价格进行调减。再审举证期内，再审申请人没有提供新的证据。再审举证期内,被申请人提供了2018年5月25日贵州皓天价格评估司法鉴定所出具的鉴定意见书一份，拟证明这个天地豪庭小区的房屋租赁价格是0.4元每平方米每日。从鉴定意见作出后，关于天地豪庭逾期交房的案件中的违约金标准，都是以这个为标准支付违约金的。再审申请人对被申请人的上述证据不予认可。经审理，本院认定的事实与一、二审判决认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为被申请人贵州新界富地置业有限公司是否存在逾期交房的违约责任问题。根据申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定：出卖人应当在2016年10月1日前向买受人交付该商品房，但是到2016年10月25日，被申请人的涉案房屋才取得了竣工验收备案表，被申请人存在违约行为，一审判决事实清楚,证据确凿,应予以维持。关于二审中认为被申请人未及时获得测绘技术报告系因政府行为导致延迟获得验收文件属于约定可以延期交房事由的问题，被申请人于交房的前两天，即2016年9月28日才向天柱县房地房产交易中心申请签订《房屋面积测绘合同》，到2017年1月19日被申请人的涉案房屋才取得房屋面积测绘报告,系被申请人自身准备不充分所导致的交房条件不足,同样不能作为被申请人的免责事由，本院二审在此问题上存在认识错误，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2017）黔26民终2422号民事判决。二、维持天柱县人民法院(2017)黔2627民初1479号民事判决。一审案件受理费50元，减半收取25元；二审案件受理费50元，共计75元。由被申请人贵州新界富地置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢文英审判员  李邦华审判员  周劲松二〇一九年五月二十七日书记员  梁静茹