福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初4101号 原告：吴汉成，男，1979年1月1日出生，汉族，住漳州市平和县。 委托诉讼代理人：林燕滨，福建建达（厦门）律师事务所律师。 被告：郑珍珠，女，1975年4月15日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：郑国民，福建闽隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑伟平，福建闽隆律师事务所律师。 第三人:漳州市龙文区小叶房产中介服务部，住所地：漳州市龙文区东升花园3栋D04号，注册号：350603600106890。 经营者：叶花梅，漳州市龙文区小叶房产中介服务部实际经营人。 原告吴汉成与被告郑珍珠、第三人漳州市龙文区小叶房产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴汉成及其委托代理人林燕滨，被告郑珍珠的委托诉讼代理人郑国民、郑伟平，第三人漳州市龙文区小叶房产中介服务部的实际经营人叶花梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告之间的房屋买卖协议；二、请求判令被告退还定金30000元；三、请求判令被告支付违约金30000元；四、请求被告支付原告支付的中介费3000元，共计63000元；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月13日，原告与被告签订《房地产买卖协议书》一份，被告将自己购买的位于芗城区出售给原告。《房地产买卖协议书》签订时原告按照约定将30000元购房定金交给被告，被告向原告出具收条一张。之后原告按照合同约定向银行提出预审批申请，但被告在未告知原告的情况下，被告去银行阻止银行审批，银行通话告知原告情况，原告立即联系被告，被告告知原告房子不卖了。原告认为根据双方签订的《房地产买卖协议书》第九条约定，被告违约除了应当退还定金之外还应赔偿违约金30000元，原告在购买房产时就跟被告说明，购买房产是为了孩子读书需要，因被告违约，导致原告孩子无法就读漳州三中分校，被告的违约行为，给原告造成经济及重大精神损失。故此，为维护原告的合法权益，原告特提出诉讼，请求依法支持原告的诉讼主张。 被告郑珍珠辩称，一、涉案房地产买卖协议书并没有约定何时支付房款，势必在客观上造成合同无法履行，故本合同因欠缺法律规定的必备条款，合同至今尚未成立。二、即使涉案房地产买卖协议书成立、生效，那么答辩人郑珍珠也不存在违约事实。首先，如前所述，本案合同未约定付款时间，即使合同有效成立，合同当事人均不存在违约事实；其次，涉案房产合同是格式合同，范本由第三人提供后再由其填写，尤其是合同的补充条款中涉案房产内的家电是否赠送原告吴汉成，更是第三人房产中介单方意愿而强加于答辩人负担的。三、答辩人仅有返还16000元定金的义务。合同法规定，定金合同是实践性合同。虽双方签订涉案合同约定购房定金为3万元且有答辩人郑珍珠所出具的收条。但客观事实是原告吴汉成仅向答辩人郑珍珠支付了16000万元，其余款项由其向第三人支付。四，原告吴汉成主张赔偿中介费3000元缺乏事实依据、于法无据。涉案的房产至今仍未完成交易，作为第三人房产中介无权收取居间费，况且，原告吴汉成至今也未发生中介费支出的事实。五、涉案房地产买卖协议书成立与否、生效与否，答辩人均同意不再与原告吴汉成继续交易。 第三人述称，2018年11月13日，原、被告签订了本案的房屋买卖合同，当时买卖双方对于收款时间持有异议。后来经调解，双方达成了一致，原告到银行申请预审批，合同第二条、第九条中已明确了如遇买房信用问题导致纠纷的解决方式，所以双方才会订立合同。本案纠纷双方最好以协商的方式解决。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，并在庭审中进行了举证和质证。对于双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人陈述及没有争议的证据，本院认定事实如下： 2018年11月13日，原告吴汉成（乙方）与被告郑珍珠（甲方）及第三人漳州市龙文区小叶房产中介服务部（丙方）签订《房地产买卖协议书》，约定：1、甲方将座落于漳州市芗城区悦港路龙江明珠小区11幢1204号室房产，面积31.37平方米出售给乙方，成交价为407800元；2、乙方于2018年11月13日支付给甲方人民币30000元，做为购房定金，购房定金甲、丙双方各执定金50%，以示诚意；3、付款方式：首付款人民币127800元于年月日之前银行预审批通过七天内办理过户乙方同时支付给甲方（含定金在内），第二期购房款280000元于年月日之前乙方银行贷款直接放款到甲方账户（以实际银行放款日）备注：如政府及银行相关部门程序问题或遇到节假日导致延迟，可斟酌实际情况延迟；4、甲方必须提供上述房地产可办理不动产权证过户的合法手续；5、甲、乙双方同意双方的中介费从定金中预付，甲乙双方承诺中介费约定在办理交易过户或公证委托手续的当日付清，甲、乙、丙三方多还少补。甲方支付中介费3000元，乙方付中介费3000元；6、违约责任：甲乙双方应按照有关的法律规定履行合同，否则造成损失由违约责任方承担。乙方中途违约，甲方有权取消定金，甲方中途违约，应退还乙方定金并赔偿违约金30000元；丙方有权分享违约金（诚信保证金）中收取甲、乙双方约定支付的中介费作为服务费，非丙方原因造成交易不能完成的，所收取的中介服务费不予退还等。 合同签订后，原告依约支付被告郑珍珠购房定金15000元及家具补偿金1000元，支付给第三人漳州市龙文区小叶房产中介服务部购房定金15000元。被告郑珍珠出具收条一张交原告收执，载明：兹收到吴汉成购买漳州市芗城区悦港路龙江明珠11幢1204室购房定金人民币30000元整。2018年11月14日至11月22日，买卖双方及第三人就本案的付款时间、涉案房屋内的家具是否随房屋一并转让等问题发生争执。2018年11月22日，被告郑珍珠明确表示合同没有付款日期，其无法接受，定金同意退回，评估费用由其承担。 本案争议的焦点是：1、原、被告订立的房屋买卖合同是否成立并生效；2，被告郑珍珠是否存在违约；3、原告关于被告退还定金30000元并支付违约金30000元的主张能否成立；4、被告应否赔偿原告中介费用3000元。 关于第一个焦点，本院认为：根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款的规定：当事人对合同成立存在争议，人民法院能够确定当一人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案原、被告签订的《房地产买卖协议书》虽然并没有约定明确的付款时间，但双方对于协议所约定的房产、面积及总价款均无异议，系双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，故原、被告所订立的涉案房屋的买卖协议依法成立，而依法成立的合同，自合同成立时生效。被告关于买卖协议未约定付款时间致合同不成立的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 关于第二个焦点，本院认为：如前所述，合同的付款时间并非合同的必备条款，双方当事人对于付款时间没有约定或约定不明的，依合同法的规定，可以通过协商的方式确定；协商不成可根据交易习惯或合同约定的相关条款予以确定买方的付款时间。即使上述方式仍无法确定付款时间时亦可按照《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定予以确定。因此，合同中未约定付款时间或约定不明确，并不构成被告拒绝履行合同的正当理由。所以，被告关于合同未明确付款时间就不存在违约事实的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。至于被告关于涉案房屋内家具转让系第三人强加条款的抗辩，并无相关的证据予以证明，况且该家具的转让与否并非房屋买卖合同中的主要条款，被告亦不能以此为由拒绝履行房屋买卖合同的主要义务。因此，在被告郑珍珠明确表示不再履行房屋买卖协议的情况下，原告关于解除合同并由被告郑珍珠承担违约责任的主张，合法有据，应予支持。 关于第三个焦点，本院认为，原、被告订立的《房地产买卖协议书》约定，原告支付给被告的购房定金为30000元，并由原告和第三人各执50%。因此，原告支付被告及第三人各15000元购房定金，系基于三方的合意，被告郑珍珠才据此出具了30000元定金收条给原告收执。所以，原告支付给第三人定金15000元应视为依合同约定对被告郑珍珠履行了定金的支付义务。至于郑珍珠收取的1000元系原告支付的家具补偿款，而非定金，对于该款项，原告未在本案中一并主张，可另行主张权利。现被告关于其定金30000元只收到16000元的抗辩与事实不符，本院不予采纳。现被告违约，应依合同的约定退还原告定金30000元，并支付违约金30000元。 关于第四个焦点，本院认为：原、被告及第三人签订的《房地产买卖协议书》中除了约定各方中介费用为3000元外，三方还约定了“丙方（第三人）有权分享违约金（诚信保证金）中收取甲、乙双方约定支付的中介费作为服务费”，基于此约定，原告所主张的其应支付中介费用已包含在违约金中，故原告在向被告主张违约金的同时，要求被告赔偿其中介费3000元，于法无据，应予驳回。 综上所述，本院认为：原、被告签订的《房地产买卖协议书》合法有效，本院予以确认。被告郑珍珠作为涉案房屋的卖方已明确表示不再进行交易，现原告要求解除合同，由被告退还购房定金30000元并支付违约金30000元，合法有据，应予支持。因原告所主张的其应支付的中介费已包含在违约金中，故其关于被告赔偿其中介费3000元，于法无据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第一百一十五条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告吴汉成与被告郑珍珠于2018年11月13日签订的《房地产买卖协议书》； 二、被告郑珍珠应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告吴汉成定金30000元，并支付违约金30000元； 三、驳回原告吴汉成的其他诉讼请求。 本案受理费人民币7417元，减半收取为3709元，由原告负担50元，被告郑珍珠负担3659元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员      二〇一九年五月二十七日 书记员  孙通妹