广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初5503号原告：李绮群，女，1967年6月22日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码R413585（6）。委托诉讼代理人：廖端洪，广东志成达律师事务所律师。被告：王**峰，男，1981年3月8日出生，汉族，住安徽省涡阳县**********，公民身份号码342************078。被告：佛山市三王制药设备有限公司。住所地广东省佛山市南海区*****************，统一社会信用代码91440605MA4W09MT5W。法定代表人：张某1。原告李琦群与被告王**峰、佛山市三王制药设备有限公司（下简称“三王公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理后，依法适用普通程序于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告李琦群的委托诉讼代理人廖端洪到庭，被告王**峰、三王公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李琦群提出如下诉讼请求：1.王**峰、三王公司支付拖欠李琦群的租金，暂计至2019年3月为244000元，计至房屋交还之日止；2.王**峰、三王公司支付从2019年2月1日起计至实际清偿日止按日万分之八计付的利息；3.王**峰、三王公司承担电费75823.90元及电梯年审费2620元、电梯维护费8400元；4.王**峰交付的按金64000元归李琦群。诉讼费由王**峰、三王公司承担。事实与理由：2013年11月29日，李琦群与王**峰签订《房屋租赁协议》，合同约定李琦群提供位于佛山市南海区*********的房屋整栋的一至五楼出租给其使用，租期6年即从2014年1月1日至2019年12月31日。2014年1月1日至2016年12月31日每月租金为22000元，2017年1月1日至2019年12月31日每月租金为24200元，每月租金应在当月5号支付给约定的李琦群账户，租金交付逾期一个月视为违约，王**峰交付的按金归李琦群，李琦群有权解除合同并收回租赁的房屋。合同签订后，李琦群将租赁的房屋交付王**峰使用。2016年11月22日，王**峰的妻子齐静与张某1在承租的房屋开办三王公司。王**峰承租后，经常没有按合同约定支付租金以及产生的水电费，三王公司为租赁房屋的实际使用者，应承担责任。遂提起本次诉讼。李琦群在本次诉讼中提交了如下证据：1.李琦群香港永久性居民身份证、港澳居民来往内地通行证、王**峰身份证（复印件，各1份）、三王公司企业信用信息公示系统公示信息（打印件，1份），证明各方主体资格。2.《房屋租赁协议》、欠条（原件，各1份），证明李琦群与王**峰之间存在租赁合同关系，以及截止至2018年9月30日，王**峰、三王公司尚欠李琦群租金184000元，电费75823.90元、电梯年审费2620元、电梯维护费8400元，及王**峰的违约责任押金64000元应归李琦群。补充说明，房屋租赁协议租金为每月22000元，其中二、三层转租给了魏秋萍，每月租金为7000元，从2018年10月开始至2019年3月，魏秋萍将该期间的租金给李琦群，所以王**峰每月实际租金为15000元，2019年3月底王**峰已经将租赁物交回给李琦群。3.粤房地证字第C4063295号房地产权证（原件，1份），证明租赁物是合法建筑物。王**峰、三王公司均未答辩亦未提交证据。李琦群围绕诉讼请求依法提交了证据，王**峰、三王公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦没有提供证据，依法视为其放弃举证、质证及辩证的权利。对李琦群的举证本院予以确认并在卷佐证。综合李琦群的陈述及本院采信的证据，本院确认李琦群起诉属实。本院查明：涉案房屋位于佛山市南海区***************，权属人为李琦群，房地产权证号为粤房********号。2013年11月29日，李琦群与王**峰签订《房屋租赁协议》。约定：李琦群将位于佛山市南海区*************（连阁楼）出租给其使用，租期为6年，从2014年1月1日起至2019年12月31日止；2014年至2016年每月租金为22000元，2017年至2019年每月租金为24200元，每月租金应在当月5号前支付给李琦群，若有拖欠按每天加1%计算违约金；租金交付逾期一个月，李琦群有权收回该房屋并没收按金以弥补损失；李琦群收取房租按金44000元，水电按金10000元，电梯使用及维护按金10000元并约定了其他权利义务等事项。2018年10月14日，王**峰出具欠条载明：从2014年1月1日起至今，王**峰承租李琦群涉案房屋每月租金按22000元计算，截止至2018年9月30日止，王**峰尚欠李琦群270843.90元，其中租金184000元、水电费75823.90元、电梯年审费2620元、电梯维护费8400元。双方同意在2019年1月30日前结清。庭审中，李绮群确认涉诉租赁房产已于2019年3月底交还。本院认为：本案系租赁合同纠纷，因李琦群为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，在诉讼程序方面应比照适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定，即本案应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。本案当事人同意选择处理争议所适用的法律为内地法律，故本案适用内地法律作为准据法进行裁决。李琦群与王**峰之间签订的《房屋租赁协议》是各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，李琦群依约交付租赁物，经王**峰确认截止至2018年9月30日止，王**峰尚欠李琦群租金184000元、水电费75823.90元、电梯年审费2620元、电梯维护费8400元，协议约定在2019年1月30日前结清欠款，截至法庭辩论终结前，王**峰未按欠条所约定支付租金已构成违约，应承担相应的还款及违约责任。对于诉讼请求1、3，经本庭释明，李绮群表明诉请中主张的所欠租金244000元计算至2019年1月30日止，包括截止至2018年9月30日止所欠租金184000元，及从2018年10月14日起至2019年1月30日止，以每月15000元计算租金为60000元。对于2019年2月及3月租金，李绮群明确表示不变更诉讼请求于另案处理，对该租金请求为其真实意思表示，本院予以确认，故此王**峰应支付计至2019年1月30日租金244000元及至2018年9月30日止的水电费75823.90元、电梯年审费2620元、电梯维护费8400元予李绮群。对于诉讼请求2所主张的利息，李绮群庭审中明确房屋租赁协议中约定延迟支付违约金为日百分之一，其参照该违约金标准酌定按日万之八计算利息，结合李绮群的庭审意见该利息实为违约金的主张，对此本院对该主张予以更正为违约金。经审核该主张并未过高，本院予以确认，以该租金244000元为基数，从2019年2月1日起至实际清偿之日止按日万分之八计付违约金，本院予以支持。对诉讼请求4，李绮群确认收到王**峰所交的房租按金44000元、水电按金10000元、电梯使用及维修按金10000元。在房屋租赁协议中，双方当事人约定押金、按金的合同目的在于担保承租人因租赁关系所产生的债务履行，从而以保障租赁关系的交易安全，押金的性质更多的是具有补偿性而非惩罚性，且从房屋租赁协议第二条亦约定亦可看出，该按金的收取旨在弥补因承租人违约所造成的损失。故此，对于李绮群因王**峰违约所产生的损失，本院分析如下：本案租赁协议约定租期至2019年12月31日止，王**峰从2017年9月起未能支付相应租金及其他费用，并已于2019年3月底交还涉案房产。王**峰因违约对李绮群所造成的损失应包括尚欠租金及水电等其他费用及合同约定到期前涉案房产的空置费用，对于尚欠的租金、水电费、电梯年审费及维护费、迟延支付违约金本院均已支持。对于空置损失，李绮群并未在本案中主张，故本院不予以审理。对此，王**峰所交付的64000元按金应在上述本院核准的范围内予以相应扣减，扣减后王**峰尚应支付李绮群租金244000元、至2018年9月30日止的水电费22843.90元，及以租金244000元为基数，从2019年2月1日起至实际清偿之日止按日万分之八计付违约金。关于李琦群主张三王公司对上述债务承担共同责任，经审查，与李琦群签订《房屋租赁协议》的相对方为王**峰，虽三王公司注册登记地址为涉案房产所在地，但根据合同相对性原则，三王公司并非该合同的相对方，李琦群亦未能举证证明三王公司为该合同义务的共同责任人，故李琦群该主张没有法律依据，本院不予支持。王**峰、三王公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定判决如下：一、王**峰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截止至2019年1月的租金244000元、至2018年9月30日止的水电费22843.90元，及以租金244000元为基数，从2019年2月1日起至实际清偿之日止按日万分之八计付违约金予李绮群；二、驳回李琦群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，受理费全额收取7345.63元、财产保全费2320元（原告李琦群已预交），由被告王**峰负担并应于给付上述款项同期迳付原告李琦群，本院不另收退。如不服本判决，原告李琦群可在判决书送达之日起三十日内，被告王**峰、佛山市三王制药设备有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  谭兰好人民陪审员  李彩云二〇一九年五月三十一日法官 助理  刘晓媛书 记 员  龙文媛