安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初4307号原告：张伟，男，汉族，1996年2月25日出生，住安徽省霍山县。委托诉讼代理人：刘军，上海达晨律师事务所律师。被告：段运利，女，汉族，1983年2月12日出生，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：冯峰，安徽世邦律师事务所律师。原告张伟诉被告段运利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张伟及其委托诉讼代理人刘军、被告段运利及其委托诉讼代理人冯峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张伟提出诉讼请求：一、确认原被告双方于2016年3月4日签订的补充协议中被告将地下车位194号转让给原告的约定无效；二、判令被告返还原告10万元车位转让款；三、判令被告赔偿原告利息损失，计算方式为以10万元为基数，自2016年4月15日开始计算，按照同期银行贷款基准利率计算至实际付清10万元车位转让款之日止（暂计1万）。事实与理由：位于合肥市瑶海区站前路景荣花园****（以下简称该房屋）房屋原为被告所有。2016年3月4日，原被告双方签订《存量房买卖合同》，约定：被告以总价100万将该房屋出售给原告。2016年3月22日，合肥市地方税务局瑶海区分局代开的发票显示，该房屋总转让价格为100万元整，原告据此缴纳15000元契税，被告缴纳10000元个人所得税。2016年4月20日，案涉房屋完成转移登记，现原告为案涉房屋的所有权人。2016年3月4日，双方签订《补充协议》，第4条之2约定：“甲方（被告）确保地下车位194号转让给乙方（原告），车位费用包含在总房款壹佰壹拾万内。在房屋交接时由甲方将车位转让手续办理给乙方，此车位无产权，无需过户”。据此，车位价格为10万元整。被告同时将一份《车位使用权租赁协议》（以下简称“《车位协议》”）交给原告。《车位协议》约定的主要内容是，合肥景荣置业有限公司是出租人，该车位的所有权人；194号车位以2万元价格出租给买租方；买租方享有与所购房屋土地使用权同等年限的使用权。2016年4月8日，双方签订《存量房资金托管协议》，主要内容是，合同金额100万元，托管金额99万元，现金人民币1万元，第一次于2016年4月8日存入29万，贷款金额70万元。2016年3月4日，原告支付被告现金2万元整，4月15日支付被告现金与转账共9万元整，两项合计11万元。加上4月8日存入托管中心的29万，以及银行贷款70万，总计付清房款100万元与10万元车位款，合计110万元。原告于2016年4月下旬取得房屋所有权后，继续出租给他人使用。2018年下半年，原告有意使用194号车位时，被车位管理人员阻止。原告于是委托律师向景荣置业公司发函，被告知，景荣置业从来没有销售过车位，除非原告提供缴纳2万元费用的凭证。原告联系被告，要求被告提供前述缴费凭证，被告称记不得这回事。《合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。原告认为，被告没有处分194号车位的权利，现所有权人景荣置业公司拒绝追认，所以，双方关于转让194号车位的约定无效，过错在原告一方，据此提出如上诉请，望贵院依法判如所请。被告段运利辩称：涉案《补充协议》合法、有效，被答辩人起诉要求确认该补充协议中部分条款无效，系无事实及法律依据，应当驳回其诉讼请求，具体如下：（一）《补充协议》系双方真实意思表示，且亦未违反法律、法规强制性规定，更未损害他人合法权益，被答辩人起诉无法律依据。《补充协议》中有关转让车位的约定非常明确，该车位无产权、无需过户，且被答辩人在诉状中也认可了收到该车位的租赁合同，足以证明，涉案车位转让的标的系“租赁权”，非所有权。同时，所约定的车位转让费用包含在总房款110万元内，车位租赁权的转让属于房屋所有权转移时附属权益的移转，事实上是答辩人将房屋出让后，就租赁车位权的无偿赠与，并未涉及车位转让的费用的明确、具体约定。《补充协议》中有关车位转让的约定系被答辩人担心车位租赁权不能移转而要求增加的内容，并非主合同义务。被答辩人的诉请无事实依据。再次，补充协议中有关车位租赁权的转让并未损害他人权益，车位租赁合同亦有明确约定，被答辩人也认可房屋转让后也将该车位转租他人使用，事实上被答辩人已从中获益。最后，被答辩人以《合同法》第五十一条约定要求确认补充协议内容中部分约定无效，系法律适用错误。该条虽然约定无权处分的法律后果，但本案中车位权的转让系“租赁权”的转移，并非无权处分；依据最高法关于买卖合同司法解释第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，很显然被答辩人系适用法律错误；即使无处分权，亦属于可撤销合同，但也已过合同撤销的诉讼时效。（二）涉案房屋转让价款为110万元，并非被答辩人诉称的100万元，有关车位费的转让，被答辩人并未支付相应对价，其要求答辩人返还10万元无事实依据。首先，被答辩人提供的《存量房买卖合同》中约定的房屋总价款100万元与答辩人持有的房屋买卖合同约定金额不符，答辩人所持有的合同中明确约定了房屋转让价款为110万，与补充协议中约定的110万元总价款相互一致。其次，答辩人查阅了被答辩人与中介签订的《房地产经纪合同》，以及答辩人与中介签订的《房地产经纪合同》，两份合同中均约定了房屋总价款为110万元。第三，无论是被答辩人提供的买卖合同，还是答辩人提供的买卖合同，又或是双方与中介签订的中介合同，均没有任何条款约定车位的转让，并约定转让对价；且涉案房屋系在中介公司的居间情形下所达成买卖，三方就涉案房屋价款具有合意，而从未明确对没有产权的车位进行价款约定。被答辩人也从未支付相对应的价款。（三）被答辩人所称合同备案、资金托管、产权过户以及契税等事实，均因被答辩人银行贷款审批限制，无法按期履行合同义务；被答辩人所提供的过户材料与答辩人的合同不符，系被答辩人原因所致，但不能以此确定涉案车位转让款10万元的事实。依据答辩人提供的《存量房买卖合同》第二条约定的房屋价款为110万元，附件四第一条约定了首付款28万元、贷款82万元，该约定并未包含车位转让费；然，在实际履行过程中，因被答辩人银行贷款审批的限制，只能审批贷款70万元，按照这个审批的金额，如首付30%，贷款70%，房屋价款只能是100万元；为了配合被答辩人完成交易，答辩人与被答辩人遂在2016年4月8日签订了《存量房资金托管协议》，才有了合同金额100万元，托管金额99万元，被答辩人于当日存入29万元；后被答辩人于2016年4月15日转账支付9万元，贷款70万元，合计110万元。在此过程中，双方均未突破合同的约定，均是按合同所约定的房屋总价款110万元进行的履约，且均未提出任何异议，更未涉及车位过户的10万元款项的事实，所涉款项也未进行分割给付。因此，被答辩人主张返还10万元无任何事实依据。综上所述，答辩人认为：涉案房屋买卖合同及补充协议合法、有效，被答辩人诉请确认补充协议中部分约定无效，无事实及法律依据；涉案车位的转让争议系“租赁权”的移转，该租赁权依附于房屋所有权，属于附属权益的附随义务，并非合同主义务；合同及补充协议中没有车位转让的具体条款，该车位租赁权系答辩人无偿转让被答辩人，且被答辩人从未支付相对应的价款；最后，涉案车位使用权的转让，在合同履约过程中，双方系明知的、确定的，且被答辩人已对外租赁使用2年，并获得收益，然时隔两年后再次起诉答辩人要求返还10万元价款，显然目的不当，不符合常理。答辩人恳请法庭查明案件事实后，依法驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明：2016年3月4日，原告张伟与被告段运利就购买位于合肥市瑶海区站前路景荣花园7幢704室房屋签订《存量房买卖合同》，该合同中出卖人（甲方）为段运利，买受人（乙方）为张伟，双方约定：“（一）存量房坐落在合肥市瑶海区站前路景荣花园7幢704室，权属证号为：合产320473……；（二）建筑面积147.8平方米……”、“第二条，甲乙双方经协商一致，同意上述存量房转让价款为人民币计：壹佰万元……”。同日，原、被告签订《补充协议》，约定：“甲、乙双方就其签订的关于合肥市站前路景荣花园7#704室存量房屋买卖合同，经协商达成如下补充协议”、“乙方自本协议生效之日向甲方支付定金贰万元整……”、“甲方确保地下车位194号转让给乙方，车位费用包含在总房款壹佰壹拾万内。在房屋交接时由甲方将车位转让手续办理给乙方。此车位无产权，无须过户……”。2016年3月4日，被告段运利出具《收条》，确认其已收到原告张伟所支付购房定金20000元。2016年3月22日，合肥市地方税务局瑶海区分局就景荣花园7幢704室房屋买卖开具金额为1000000元的发票一张，原告张伟、被告段运利各自缴纳了契税与个人所得税。2016年4月15日，被告段运利出具《收条》，确认其已收到原告张伟所支付购房款90000元。2016年4月8日，原、被告双方签订《存量房资金托管协议》，约定由合肥市存量房资金托管中心瑶海分中心对景荣花园7幢704室房屋买卖进行资金托管，该协议“资金托管情况”一项载明：“合同金额1000000元，其中：托管金额990000元[现金人民币290000元……金融贷款人民币700000元……订金10000元]”。同日，原告张伟向双方约定的资金托管账户存入290000元。以上合同签订后，原告张伟就景荣花园7幢704室房屋买卖办理了按揭手续并依照约定向被告支付了700000元，该房屋现已转移登记至原告张伟名下。另查明，2006年10月26日，被告段运利向合肥景荣置业有限公司缴纳了案涉第194号地下人防车位租金20000元。2011年4月30日，合肥景荣置业有限公司与被告段运利签订《车位使用权租赁协议》，该合同中合肥景荣置业有限公司为甲方，段运利为乙方，双方约定：“甲方开发的景荣花园项目位于合肥市全椒路与站前路交口西南角，车位194号，供乙方停放轿车类小型车辆”、“……租赁该车位使用权的总价为人民币贰万元整……”、“乙方享有与房屋使用权同等年限的使用权”。《存量房买卖合同》签订后，被告向原告交付《车位使用权租赁协议》合同。以上事实，有原、被告身份证明、《存量房买卖合同》、发票、契税完税凭证、个税完税凭证、《补充协议》、《车位使用权租赁协议》、存量房资金托管协议、存量房资金托管凭证、《收条》2份、不动产权登记证书及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为：本案争议焦点有二：一、原告张伟与被告段运利之间就案涉合肥市景荣花园小区第194号地下人防车位是否存在租赁合同关系；二、《补充协议》中关于案涉车位租赁的相关条款是否无效。关于争议焦点一：原告张伟与被告段运利对双方因买卖合肥市景荣花园7幢704室房屋签订《存量房买卖合同》及原告张伟实际已向被告段运利支付1100000元的事实均无异议，本院予以确认。庭审中原告张伟向本院提交《存量房买卖合同》、发票、契税完税凭证、个税完税凭证、《存量房资金托管协议》，证明其与被告段运利之间就合肥市瑶海区站前路景荣花园7幢704室房屋买卖所约定价款应为1000000元，其向被告实际缴纳的1100000元中有100000元应为双方根据《补充协议》中就租赁案涉车位所支付价款。被告段运利则辩称原、被告之间就景荣花园7幢704室房屋所约定价款应为1100000元，案涉车位系其在该房屋买卖过程中向原告无偿转让，被告并未就案涉车位转让支付对价，并提交转让价款为1100000元的《存量房买卖合同》及《房地产经纪合同》以支持其主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款：“双方当事人对同一事实分别提出相反的证据，但是都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”，因原、被告就双方于景荣花园7幢704室房屋买卖过程中关于房屋总价款所达成的相关约定分别向本院提交两份均由原、被告签名确认但内容不同的《存量房买卖合同》，且就对方所主张的房屋转让价款均不予认可，本院结合双方提交的其他证据以确定其各自提交的证据证明力大小，通过合同实际执行过程中可确定的有关事实，综合认定双方就景荣花园7幢704室房屋买卖所约定的真实价款。经审查，原告张伟所提交的《存量房买卖合同》中双方所约定的该房屋价款及合肥市地方税务局就原、被告之间就房屋买卖所开具的发票所载明金额均为1000000元，《存量房资金托管协议》所载明金额亦为1000000元，双方实际已按购房款1000000元为标准办理资金托管手续并缴纳税款。被告段运利提交的《房地产经纪合同》系其与案外人安徽中皖辉达房产代理销售有限公司签订，并无原告张伟签名，与本案并无关联，本院不予采信。在景荣花园7幢704室房屋买卖过程中，原、被告实际以1000000元作为缴纳税款及办理资金托管之依据，双方亦自愿签署《存量房资金托管协议》并办理有关手续，应视为双方对以此金额作为该房屋买卖价款均无异议。被告段运利提出的因配合原告张伟办理贷款以完成交易之辩称无证据证明，本院不予采纳，其应自行承担举证不能的法律后果，原、被告之间就买卖景荣花园7幢704室房屋所约定的房屋总价款应按原告张伟向本院提交的《存量房买卖合同》所载明的1000000元确定。因原、被告之间签订的《补充协议》未能体现被告所辩称的双方已达成无偿转让案涉车位之合意，且双方已在该合同中明确案涉车位费用包含在总房款范围内，结合原告在双方已约定的房屋价款1000000元之外另向被告支付100000元的事实，该《补充协议》中关于车位转让之条款应视为关于案涉车位转租的约定，原告应已就案涉车位租赁向被告支付租金100000元。综上所述，本院对原、被告之间存在车位租赁合同关系的事实予以确认。关于争议焦点二：庭审中原告主张被告对景荣花园第194号地下人防车位并无处分权利，原、被告之间就案涉车位所达成租赁合同应为无效。因被告与合肥景荣置业有限公司之间已签订《车位使用权租赁协议》并缴纳费用，双方存在真实有效的租赁合同关系，原告以被告对案涉车位并无处分权利为由提出的原、被告之间的租赁合同无效之主张并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，本院不予支持。审理中查明被告与合肥景荣置业有限公司之间签订的《车位使用权租赁协议》已载明乙方享有所购房屋土地使用权同等年限的使用权，原、被告就案涉车位的租赁期限亦无其他约定，《存量房买卖合同》签订后被告向原告交付《车位使用权租赁协议》之行为应视其已将案涉车位剩余租赁期限内的有关权利向原告转让。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，合肥景荣置业有限公司与被告就案涉车位租赁所成立的租赁合同关系自《车位使用权租赁协议》签订之日，即2011年4月30日起算，因双方关于案涉车位租赁期限的约定违反法律的强制性规定，该合同中关于2031年4月29日之后租赁期限的约定无效。而在原、被告之间的租赁合同关系中，被告转租景荣花园第194号地下人防车位而成立的合同的租赁起始时间自该条款签订之日，即2016年3月4日起算，已查明景荣花园7幢704室房屋土地使用年限至2073年5月截止，原告实际已向被告支付《补充协议》签订之日，即2016年3月4日至2073年5月期间（共计20907天）的案涉车位的租金100000元。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过的部分无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，因原、被告之间关于2031年4月30日之后进行租赁的约定已超出案涉车位出租人应享有租赁权利的期限，亦属无效，被告应向原告返还其已支付的2031年4月30日至2073年5月期间（共计15373天）的租金73530.4元（100000元×15373天/20907天）。因原、被告之间就案涉车位转租所订立的合同的租赁期限明显超出法律规定，原告在此合同的磋商过程中亦有过错，本院对其提出的要求被告向其支付利息的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、二百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条第一款之规定，判决如下：一、被告段运利于本判决生效之日起十日内向原告张伟返还车位租金73530.4元；二、驳回原告张伟的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告张伟负担310元，被告段运利负担840元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 吴 扬二〇一九年五月三十日书记员 丁海恩