安徽省五河县人民法院民 事 判 决 书（2013）五民一初字第02404号原告：五河县胡敏服饰有限公司，住所地五河县城南工业园区五蚌路南侧。法定代表人：胡敏，该公司总经理。委托代理人：刘永梅，安徽淮光律师事务所律师。委托代理人：胡宇，该公司业务经理。被告：五河县奕阳学校，住所地五河县工业园区五河县胡敏服饰有限公司院内。法定代表人：黄素娟，该校校长。委托代理人：刘世忠，五河县城关镇法律服务所法律工作者。原告五河县胡敏服饰有限公司（以下简称胡敏服饰公司）诉被告五河县奕阳学校（以下简称奕阳学校）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡敏服饰公司的委托代理人胡宇、刘永梅，被告奕阳学校的委托代理人刘世忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡敏服饰公司诉称：2012年7月15日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，合同约定被告承租原告的综合办公楼部分用房及界于楼南和小水沟北侧的场地用于教学使用，租期5年，自2012年7月15日至2017年7月14日止，第一、二年租金每年220000元，第三、四、五年每年280000元，第一年租金于当年9月5日前付清，第一年后的租金于6月14日前一次性付清；承租期内如乙方根据招生需要建宿舍，根据实际情况经双方协商后签订补充协议，租赁期满后乙方必须恢复出租前状态，乙方在租赁期间新增固定资产及装修费用甲方一律不予承担；如有违约，违约方应向对方支付违约金为当年及以后期限内所有租金，不能按期足额支付租金，原告可单方解除合同；甲方提供给乙方的租赁费发票所需交纳的税费由乙方承担。合同签订后，原告按约履行了自己的合同义务，但被告不仅没有按约支付租赁费用，还擅自在其承租的场地上兴建了20间简易房，其行为显属违约，为此，原告根据合同约定向被告提出解除双方签订的《租赁合同》，并要求其尽快拆除所建的简易房屋。但被告接到通知后不仅不予置理，反而以原告违约为由向法院提起诉讼。为此，为维护原告的合法权益，请求依法判令：一、解除原、被告之间签订的《租赁合同》；二、判令被告尽快拆除违法擅自建筑的20间房屋；三、支付违约金220000元及税费77704元；四、诉讼费由被告承担。原告针对其诉讼请求及陈述的事实和理由，提交的证据为：1、租赁合同一份，证明原、被告之间签订了《租赁合同》、租金支付方式、税费由被告承担、违约责任方式及具体的约定内容。2、手机短信内容，证明被告交付租金的时间以及原告已经发出终止租赁合同的通知。3、完税凭证及发票记帐联，证明原告已经将税费交到税务机关。4、照片2张，证明被告搭建的简易房现状。被告奕阳学校辩称：解除租赁合同无法律依据，也不符合合同约定；被告建房20间属实，但是不属于擅自建造的，该20间房屋原告是知晓并认可被告建造的；被告没有违约，不应该支付违约金，房产税和营业税不应该由被告承担。综上，原告要求被告承担税费无法律依据，请求依法驳回原告的诉请。被告奕阳学校针对其抗辩意见提交以下证据：1、完税证明2份，证明营业税和房产税不应该由被告承担。2、证人卢丙玉当庭证言，证言内容为：我为奕阳学校操场打过两次地坪，第一期4天，第二期3天半，打地坪期间门卫在场，并看到胡敏服饰公司的人上班，其间也没有人阻拦过。3、证人邹威当庭证言，证言内容为：奕阳学校的简易钢构房是我承包干的，总共干了一个半月，期间没有人阻拦过干活，当时院子里有门卫和其他人上班。4、证人王培永当庭证言，证言内容为：经朋友介绍，我给被告做过地坪，胡敏当时交代我们要离隔壁的院墙有相应的距离，当时我放钢构房防线的时候胡敏也在场，说要丢一点距离留做消防通道，胡董把我叫到办公室交代了房屋的距离，后来我是按照胡董的要求放线的。经庭审举证、质证，被告奕阳学校对原告胡敏服饰公司所举证据的质证意见为：对原告提供的证据1的真实性无异议，但是第7条第3项的条款违反法律规定，是无效条款，不能达到证明我方违约的目的。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但是能反映出原告是先收到租金、后要求解除合同的，不符合法律规定，原告无权要求解除合同。对证据3、4无异议。原告胡敏服饰公司对被告奕阳学校所举证据的质证意见为：对被告所举证据1的真实性无异议，但是达不到被告的证明目的，原、被告之间在合同中约定了营业税和房产税由被告承担，该约定不违反法律规定。对证据2的真实性有异议，上班的工人不是胡敏服饰公司的，门卫也不是公司的，我公司已经将服装厂整体承包了。对证据3的真实性有异议，达不到被告的证明目的。对证据4的真实性有异议，达不到证明目的，连放线的时间都不记得，根本不可能认识胡总，证言不符合逻辑，并且胡董的办公室一直在4楼，我公司所有的建筑都是由胡宇负责的，并不是胡董负责。经当庭举证、质证，本院认证如下：本院对原告所举证据1的真实性、合法性、关联性予以认定，对证据2的真实性予以认定，但达不到原告的证明目的，对原告所举证据3、4的真实性予以认定。对被告所举证据1的真实性予以认定，但达不到被告的证明目的，对证据2、3、4的真实性予以认定。根据上述认定的证据和当事人的陈述，本院确认如下事实：2012年7月15日，胡敏服饰公司（甲方）与奕阳学校（乙方）签订一份租赁合同。合同的主要内容为，租赁标的：1、甲方将位于五河城南工业园区，五蚌路南侧，胡敏服饰综合办公楼及界于楼南和小水沟北侧场地租赁给乙方教学使用（四楼主楼梯西7间、二楼主楼梯东4间甲方留用）。2、二楼主楼梯西7间甲方如果需要收回做门面用，乙方无条件让出，甲方需在院内为乙方提供同等面积房屋供乙方教学用。3、四楼主楼梯东4间（多媒体教室）甲方有使用权，室内设备属甲方所有；租赁期限：乙方承租期限初步议定为5年，自2012年7月15日起至2017年7月14日止，合同到期后，在同等条件下乙方具有优先承租权；租金及支付方法：第一年租金为人民币220000元，合同签订之日起乙方先付定金100000元，9月5日前付120000元，第二年租金为人民币220000元，第三年至第五年租金为人民币280000元，第一年后每年的租金应于当年的6月14日前一次性付清给甲方；其他费用及事项：在承租期间所产生的除土地使用税外其余一切费用均由乙方承担，与甲方无关；租赁标的使用：如乙方根据招生情况需要建宿舍，根据实际情况经双方协商后签订补充协议，租赁期满后，乙方必须恢复出租前状态，乙方在租赁期间新增固定资产及装修费用，甲方一律不予承担；合同解除与违约责任：1、租赁期间，双方不得无故解除合同，如确需解除的，双方协商解决。2、本合同一经生效，双方必须严格履行，一方违约的应向对方支付违约金为当年及以后期限内所有租金，不能按期足额支付租金，出租方可单方解除合同；其他：甲方提供给乙方的租赁费发票所需缴纳的相关税费由乙方承担。合同签订后，胡敏服饰公司将其综合办公楼的第一层、第三层、第五层、第二层主楼梯西7间及第四层主楼梯东四间房屋交付给奕阳学校，界于胡敏服饰公司办公楼南和小水沟北侧场地也由奕阳学校改造成操场和搭建了20间简易房供教学使用。奕阳学校依据合同约定向胡敏服饰公司支付了2012年的租金220000元。2013年双方因房屋租赁费所产生的税费负担问题以及房屋租金的扣除情况产生分歧，奕阳学校在胡敏服饰公司催要下，于2013年7月6日通过中国工商银行支付了220000元租金。2013年7月9日胡敏服饰公司法定代表人胡敏通过手机短信以奕阳学校迟迟未交房租违约为由，决定终止合同，并要求奕阳学校于7月15日前搬出胡敏服饰公司。2013年11月19日，胡敏服饰公司缴纳因房租费所产生的税费77704元。本院认为：依法成立的合同受法律保护，原、被告于2012年7月15日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。原、被告双方应依据合同约定全面履行自己的义务。原告依据合同约定交付房屋及场地供被告使用，被告却未依据合同约定缴纳因房屋租赁所产生的税费，已构成违约，故原告要求被告支付税费77704元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求被告依据合同约定支付违约金220000元的诉讼请求，因被告以原告主张的违约金过高为由，向本院提出调减违约金请求，故本院依据原告支付税费的利息损失予以调减。由于在合同履行中原、被告双方因税费的负担及租金的扣减产生分歧，致使原告逾期支付租金给被告。因原、被告双方一直在协商租金的支付问题，并且原告也在被告催要下将租金转入被告银行账户，说明被告已放弃合同约定的解除权，被告在收到原告交付的租金后行使合同解除权，没有事实和法律依据，故原告要求解除原、被告之间《租赁合同》的诉讼请求，本院依法不予支持。基于被告建造简易房的时间、工期、规模、地点，结合证人证言，可以认定原、被告双方就建造简易房的事项已形成合意，因此原告要求被告拆除违法擅自建造的20间房屋缺乏事实和法律依据，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二条、第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告五河县奕阳学校于本判决生效之日起十五日内向原告五河县胡敏服饰有限公司支付税费77704元。二、被告五河县奕阳学校应于本判决生效之日起十五日内支付原告五河县胡敏服饰有限公司逾期支付税费的违约金（自2013年11月19日计算至支付之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算所得利息的1.3倍计算）。三、驳回原告五河县胡敏服饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5846元，由原告五河县胡敏服饰有限公司负担4246元，由被告五河县奕阳学校负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。审 判 长  杨代昌代理审判员  刘 赟人民陪审员  王尔荣二〇一四年三月三日书 记 员  郭莲莲附：执行款请汇至：中国工商银行五河支行收款单位：五河县人民法院执行局账号：1303010009249029524附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依据合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。