黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民初2189号原告：刘佰森，男，1962年9月19日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：梁继昌，黑龙江鼎通律师事务所律师。被告：黑龙江宝瑞轩典当有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区嵩山路89号隆大商住楼4号门市。法定代表人：马威，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘朝辉，北京市京龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李吉超，黑龙江李易桐律师事务所律师。被告：黑龙江凡奇实业股份有限公司，住所地哈尔滨市香坊区中山路148-152号。法定代表人：李君，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯会全，男，该公司董事。委托诉讼代理人：叶婷婷，黑龙江子涵律师事务所律师。原告刘佰森与被告黑龙江宝瑞轩典当有限责任公司（以下简称宝瑞轩公司）、被告黑龙江凡奇实业股份有限公司（以下简称凡奇实业公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘佰森及其委托诉讼代理人梁继昌，被告宝瑞轩公司的委托诉讼代理人潘朝辉、李吉超，被告凡奇实业公司的委托诉讼代理人冯会全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘佰森向本院提起诉讼请求：1.立即停止对刘佰森购买的位于哈尔滨市香坊区中山路148-152号房屋执行，并解除上述房屋的查封；2.凡奇实业公司立即协助和配合刘佰森办理其购买的位于哈尔滨市香坊区中山路148-152号房屋产权过户。事实和理由：一、刘佰森与凡奇实业公司签订房屋买卖合同合法有效，宝瑞轩公司申请执行损害了刘佰森合法权益。刘佰森与凡奇实业公司于2015年4月27日签订案涉的房屋买卖合同，刘佰森支付了全部价款，凡奇实业公司于2018年4月2日通知刘佰森进户，刘佰森实际占有使用该房屋。2018年5月26日，（2016）黑01民初481号民事判决认定刘佰森与凡奇实业公司之间的房屋买卖合同有效。刘佰森虽未办理产权登记，但应为涉案房屋的所有权人，宝瑞轩公司申请对登记在凡奇实业公司名下的被查封房屋强制执行，会损害刘佰森的合法权益。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产规定》第17条规定，应解除对案涉房产的查封，停止执行。二、凡奇实业公司应依法协助和配合刘佰森办理房屋产权登记。凡奇实业公司2018年4月2日将房屋交付给刘佰森后，一直没有协助刘佰森办理房屋产权登记，依据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第18条规定，凡奇实业公司应依法协助和配合刘佰森办理产权登记。综上，宝瑞轩公司申请对登记在凡奇实业公司名下的被查封房产强制执行，刘佰森依法提出书面异议，并提供购房依据等相关证据。（2018）黑01执异203号执行裁定书驳回了刘佰森的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。故请求依法支持刘佰森的诉讼请求。宝瑞轩公司辩称，一、刘佰森对本案执行标的物没有所有权，也不享有一般买受人的物权期待权，因此其诉讼请求应予驳回。1.本案执行标的物的房屋所有权人和土地使用权人未发生过任何权属变更，仍然是凡奇实业公司；2.刘佰森从未向凡奇实业公司交付过任何购房款，凡奇实业公司也未交付房屋，买卖合同并未实际履行；3.刘佰森从未实际占有执行标的房产；4.刘佰森对未竣工验收、不具备交付条件，而且被法院驳回交付请求的房屋主张实际占有，显然不符合法律规定的实际占有；5.刘佰森对其主张的所购房屋未能办理过户登记手续，存在明显过错。二、宝瑞轩公司对本案执行标的物享有抵押权，抵押权优先于一般买受人的物权期待权，因此刘佰森主张的事实和理由，无论成立与否，均不能排除、阻却人民法院对本案执行标的物的强制执行。三、虽然在刘佰森起诉黑龙江凡奇房地产综合开发有限公司（以下简称凡奇开发公司）和凡奇实业公司另一起案件中，判决认定刘佰森签订《凡奇才智中心办公楼买卖合同》有效，但是并未认定刘佰森对买卖合同项下的房屋享有所有权或者一般不动产买受人的物权期待权。甚至驳回了刘佰森提出的交付所购房产，也就是继续履行合同的诉讼请求。可见该判决并不支持买卖合同继续履行。所以，刘佰森依据该判决，主张排除、阻却法院对执行标的的强制执行，不应得到支持。四、刘佰森从未依据《凡奇才智中心办公楼买卖合同》向凡奇实业支付任何购房款，更谈不上一次性全额支付2812.4648万元。买卖合同约定将欠款本息转为凡奇实业办公楼购房款，《凡奇才智中心办公楼买卖合同》实为第三人以房抵债合同，即第三人代物清偿。综上所述，刘佰森对本案执行标的物没有所有权，也不享有一般不动产买受人的物权期待权，无权请求排除人民法院对本案执行标的强制执行。凡奇实业公司辩称，刘佰森与凡奇实业公司先后于2012年11月1日、2013年11月12日签订的补充协议，以及2014年8月10日签订的确认书，及2015年4月27日签订的购房协议等多份买卖协议和确认书，实质是基于刘佰森与案外人凡奇开发公司因债务关系而形成的，不是真正意义上的买卖合同。这是由于凡奇实业公司原股东刘成刚与凡奇开发公司滥用股东权利所致的，而且凡奇实业公司一直也未收到刘佰森的购房款。刘佰森也未能提供凡奇实业公司交付购房款的有效凭证。凡奇实业公司办公楼属于修缮扩建工程，时至今日，该工程仅仅取得了建设工程用地规划许可证，其他工程必备的许多要件尚未取得，新增的土地使用证、开工许可证、规划许可证尚未取得。刘佰森与凡奇实业公司所签订的买卖合同既不是真正意义上的商品房买卖合同，也不属于二手房交易。而且2015年4月27日，在签订最后的购房协议时，房屋尚未建成，未达竣工验收条件。至今，凡奇实业公司办公楼仍属于在建工程，未达竣工验收条件，不具备进户使用条件。而且凡奇实业公司办公楼已被法院查封，也无法实际交付给刘佰森使用。2015年4月27日，凡奇实业公司与刘佰森签订的买卖合同已无法实际履行。2018年11月14日，凡奇实业公司向刘佰森提出解除合同的函，刘佰森于11月16日确认签收。综上所述，对刘佰森提出的诉讼请求，凡奇实业公司认为无理无据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘佰森举示证据如下：证据1.哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01执异203号执行裁定书一份。拟证明：刘佰森提出执行异议已被驳回，刘佰森具备提起本诉资格。证据2.2015年4月27日签订的《凡奇才智中心办公楼买卖合同》一份。拟证明：刘佰森与凡奇实业公司签订了案涉房屋的买卖合同。证据3.哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民初481号民事判决书一份。拟证明：刘佰森与凡奇实业公司签订的案涉房屋买卖合同合法有效，且已经支付了全部房款。证据4.2011年10月26日签订的协议一份。拟证明：刘佰森与凡奇开发公司签订凡奇集团中山路综合楼商服独立单层1-3层协议价款为1280万元，同时证明凡奇实业公司、凡奇开发公司为集团综合楼的项目所有权人。证据5.2011年11月2日《收据》一份。拟证明：双方履行2011年10月26日签订的协议，交付400万元。证据6.2012年11月1日签订的《补充协议》一份。拟证明：刘佰森、凡奇实业公司、凡奇开发公司共同签订补充协议，约定房屋买卖协议继续履行，凡奇实业公司认可该房产为凡奇开发公司的。证据7.2011年12月29日的收据一张。拟证明：刘佰森之子刘鹏将其借给凡奇开发公司的200万元用于购买争议房产。证据8.凡奇实业公司的会议纪要一份。拟证明：2018年4月3日，凡奇实业公司召开会议，同意业主进入办公楼，做好进户工作。证据9.进户通知单一份。拟证明：凡奇实业公司同意刘佰森进户，对进户之后的费用，约定先由业主垫付。证据10.照片六张。拟证明：凡奇综合楼原楼拆除，重新建设。证据11.2013年11月12日的《补充协议》一份。拟证明：刘佰森与凡奇实业公司约定争议房产作价2060.752万元，因没有交房，以原购房款及利息抵付，同时证明凡奇实业公司认可争议房产归凡奇开发公司所有。证据12.《协议书》一份。拟证明：宝瑞轩公司和凡奇实业公司同意继续履行刘佰森逾期签订的协议，同意在抵押之后无论抵押权是否存在，均同意继续履行该合同。证据13.审计报告复印件一份。拟证明：凡奇实业公司对外债权债务情况。证据14.企业产权转让及产权制度改造合同书一份。拟证明：凡奇实业公司没有支付各项改制安置费用，进而证明凡奇实业才智大楼的产权是一种共有关系，其对外抵押处分应当取得凡奇开发公司同意。经质证，宝瑞轩公司对刘佰森举示的证据1无异议；对证据2真实性无异议，对证明问题有异议。认为不能证明双方建立了房屋买卖关系，双方实质上是第三人以物抵债；对证据3的真实性无异议，证明问题有异议。认为判决已经驳回了刘佰森交付房产的诉讼请求，宝瑞轩公司的抵押权有效，享有优先权；对证据4的真实性、关联性和证明问题均有异议。认为案涉房产的所有权人是凡奇实业公司，凡奇开发公司无权进行以物抵债的置换；对证据5的真实性、关联性和证明问题均有异议。认为该收据是案外人凡奇开发公司出具的，而且用现金的方式交付400万元不符合交易习惯；对证据6的真实性有异议。认为该补充协议的“甲乙双方”部分只有凡奇开发公司，而签字页上突然增加了凡奇实业公司的公章，系后补盖的。另，该补充协议本身违法，手续不健全，而且签订协议的时间晚于抵押给宝瑞轩公司的时间，该买卖关系是无效的；对证据7的真实性有异议，其上写的是“借款”，应该提交转款，证明不了想要证明的问题；对证据8的真实性有异议，认为是复印件，没有原件。对关联性有异议，上面签字的人从来没有出庭作证。会议纪要是无效的，该办公楼不具备进户条件，没有电梯，没有许可证。该办公楼已被法院整体查封，该证据不能证明刘佰森合法占有执行标的物；对证据9的真实性、关联性均有异议，无论谁签署都不合法，现在案涉房产不具备进户条件；对证据10的真实性、关联性和证明问题均有异议。认为照片复印件不符合证据形式，不予质证；对证据11的真实性没有异议，但对证明问题有异议。认为该协议第一条就明确约定了刘佰森不再购买争议房产，要退房款，双方已经变成债务关系了，而且凡奇实业公司是以第三人的身份替凡奇开发公司还债；对证据12真实性无异议，对证明问题不予认可。认为所称的“尚未履行完的合同应当继续履行”，是针对施工合同的，协议书上没有指向刘佰森，只是说九份未履行完毕的合同，事实上也没有附件；对证据13的真实性有异议，没有原件；对证据14的真实性有异议，无法证实合同产权转让方公章是真实的。对关联性有异议，认为仅靠一个改造合同，证实不了变更情况。对证明问题有异议，认为与本案的执行异议之诉无关。凡奇实业公司对刘佰森举示的证据1无异议；对证据2有异议，认为该合同不是真正意义上的买卖合同，是基于债权债务关系形成的，是部分股东滥用权利造成的；对证据3的真实性无异议，对证明问题有异议。认为虽然认定合同有效，但是案涉楼房不具备交付条件，凡奇实业公司已经提出了解除合同的函，刘佰森已签收；对证据4的真实性、关联性和证明问题均有异议。认为凡奇才智中心属于工程改扩建项目，其所有权人自始至终都是凡奇实业公司，因为改扩建之前的所有权证为凡奇实业公司；对证据5的真实性、关联性和证明问题均有异议。认为恰恰证明该款系交给了凡奇开发公司，而不是凡奇实业公司；对证据6的真实性、关联性和证明问题均有异议，认为此份协议是凡奇实业公司股东刘成刚和凡奇开发公司股东滥用股东权形成的，不能仅凭一纸协议约定就决定了房屋所有权的归属；对证据7的真实性有异议，其上写的是“借款”，应该提交转款，证明不了想要证明的问题；对证据8的真实性、关联性和证明问题均有异议。认为该会议纪要没有持有公司60%股份的法定代表人李军签字，没有效力；对证据9真实性、关联性和证明问题均有异议。认为此份通知既无公章也没有法定代表人签字，属于小股东刘成刚的个人行为，代表不了凡奇实业公司；对证据10同意凡奇实业公司的质证意见；对证据11有异议。认为是刘成刚和凡奇开发公司股东滥用股东权签署的，不是真正意义上的买卖关系；对证据12的真实性无异议，对关联性及证明问题有异议。认为并未附带条款同意继续履行刘佰森的合同；对证据13的真实性无异议，对关联性证明问题有异议。认为此份报告中“其他应付款债权”列出刘佰森与凡奇实业公司债权金额是880万，本案刘佰森主张的是2812万元，不相符；对证据14的真实性、关联性和证明问题均有异议。认为凡奇实业公司的股权经过多次变更，这仅是其中的一次。凡奇实业公司持有案涉争议房产的所有权证书，是合法的所有权人，刘佰森的主张不能成立。宝瑞轩公司举示证据如下：第一组（证据一至证据八），即2008年6月19日案外人刘鹏与凡奇开发公司签订的《商品房买卖合同》一份、2009年9月17日案外人刘鹏与凡奇开发公司签订《协议》一份、2011年10月26日凡奇开发公司与刘佰森签订的《协议》一份、2012年11月1日刘佰森与凡奇开发公司签订的《补充协议》一份、2013年11月12日凡奇开发公司、凡奇实业公司与刘佰森签订的《补充协议》一份、2014年8月10日凡奇开发公司、凡奇实业公司与刘佰森签订的《确认书》一份、2015年4月27日刘佰森与凡奇实业公司签订的《凡奇才智中心办公楼买卖合同》一份、刘佰森另案提交的《情况说明》一份。拟证明：1.刘佰森与凡奇实业公司签订《凡奇才智中心办公楼买卖合同》项下的购房款2812.4648万元没有支付给凡奇实业公司，而是第三人以房抵债，即第三人代物清偿；2.买卖合同所确定的购房款是由930万元债务本金和1882.4648万元利息构成的。第二组证据（证据九至证据十二），即2012年10月17日宝瑞轩公司与凡奇实业公司签订的《典当合同》一份、2012年10月17日宝瑞轩公司与凡奇实业公司签订的《抵押合同》一份、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》各一份、（2016）黑01民初591号民事判决书一份。拟证明：1.凡奇实业公司于2012年10月17日将案涉房屋全部抵押给宝瑞轩公司用于借款担保，并在哈尔滨市房产住宅局办理抵押登记，取得《房屋他项权证》，抵押时间早于刘佰森与凡奇实业公司签订《房屋买卖合同》；2.民事判决书确认双方抵押担保有效，及宝瑞轩公司对抵押财产处置所得价款优先受偿。第三组证据（证据十三、十四），即（2016）黑0103财保117号《民事裁定书》、（2016）黑01民初591号《民事裁定书》各一份。拟证明：在刘佰森诉凡奇实业公司、凡奇开发公司房屋买卖纠纷一案作出判决前，区、市两级法院已经查封了被执行标的物，排除执行异议的，人民法院不予支持。第四组证据（证据十五、十六），即《建设工程施工合同》补充协议书一份、办公楼修缮扩建项目施工中标文件。拟证明：刘佰森与凡奇实业公司于2015年4月27日签订《房屋买卖合同》时，凡奇实业办公楼修缮扩建工程尚未开工，当时凡奇实业公司不可能取得扩建后房屋权属登记证书，刘佰森是向凡奇实业公司购买期房，违反了《城市房地产管理法》第三十八条的规定。第五组证据，（2016）黑01民初481号民事判决书一份。拟证明：刘佰森实际支付给凡奇开发公司930万元，但没有银行转款凭证。凡奇实业公司尚未缴纳土地出让金，房屋尚未通过竣工验收，实际未建地下室，另案已经驳回刘佰森关于交付所购房屋的诉讼请求。经质证，刘佰森对宝瑞轩公司举示的第一组证据的真实性无异议，对证明问题有异议。认为该组证据恰恰证明经过凡奇实业公司和凡奇开发公司及本人多次确认，最终的款项为2214万元；对第二组证据中的典当合同真实性有异议，认为该份典当合同最终已被法院认定为无效，其所认定的利息不应受到法律保护。对抵押合同真实性有异议，争议房产所有权为凡奇实业和开发公司共有，该抵押属于无权处分。对2016年黑01民初591号民事判决不认可，已经提起了第三人撤销之诉。对房屋所有权证的真实性无异议，但该房产虽然登记在凡奇实业公司名下，但不能据此否认凡奇开发公司的共有权利，凡奇实业公司无权对不属于其份额部分进行抵押，且该房产已经翻建重新设计规划，该抵押权已经灭失；对第三组证据中的两份裁定的真实性无异议，但刘佰森不予认可；对第四组证据的真实性有异议，认为没有看到原件，而且该楼已经重建，原来的楼已灭失，抵押权已经不存在。另，期房是可以转让的，不影响双方签订的买卖合同的效力；对第五组证据有异议，认为该判决中并没有确认宝瑞轩公司对刘佰森所购买的房屋享有抵押权。无论抵押权是否存在，都不影响才智中心办公楼买卖合同的效力。凡奇实业公司对宝瑞轩公司举示的第一组证据无异议；对第二组至第五组证据不发表质证意见。凡奇实业公司举示证据如下：证据1.凡奇实业公司的章程及修正案。拟证明：刘佰森与凡奇实业公司签订的多份补充协议确认书及买卖合同是基于股东刘成刚和案外人凡奇开发公司滥用股东权利所致的。签订协议的时候，刘成刚持有公司32.3%的股份，凡奇开发公司持有凡奇实业公司49%的股份；证据2.2018年11月14日，凡奇实业公司通过邮寄方式寄给刘佰森《关于凡奇实业公司才智中心办公楼买卖合同的解除函》，并有快递公司的邮寄和签收记录。经质证，刘佰森对证据1的真实性没有异议，对证明问题有异议。认为刘成刚和凡奇开发公司既然是凡奇实业公司股东，可以行使权利；对证据2.有异议，认为这份函并没有收到，虽然凡奇实业公司提供了相关的邮局邮寄票证，其上没有刘佰森的签字，无法证明刘佰森没有收到函。宝瑞轩公司对证据1真实性无异议，对证明问题有异议。认为刘成刚从来不是凡奇实业公司的法定代表人，股权转让之后变成了李军；对证据2有异议，认为刘佰森与凡奇实业公司签订的合同违反了城市管理法的强制性规定，属于效力待定，而不是管理性的。凡奇实业公司以第三人的身份代物清偿，合同的行为尚未成立，当事人随时有权解除。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对刘佰森举示的证据2、3、11、12，宝瑞轩公司、凡奇实业公司对真实性无异议，本院予以确认，对证明问题结合其他证据综合判定；对证据4、5、6、7，宝瑞轩公司、凡奇实业公司虽对真实性、关联性和证明问题均有异议，但该协议已经生效的（2016）黑01民初481号民事判决书认定客观存在，故对真实性予以认定，对证明问题结合其他证据综合判定；对证据8，该证据系复印件，没有其他证据佐证，不予采信；对证据9，该进户通知单没有加盖公司印章，也没有法定代表人签字，股东刘成刚的签字真实性无法确认，且没有证据证明刘成刚有权对外签字确认，不予采信；对证据10，在没有其他证据佐证的情况下，单一的照片无法证明凡奇综合楼拆除、重建的事实，以及该事实与本案执行异议存在的关联性，不予采信；对证据13，因未举示证据原件，且该证据内容与本案执行异议审查内容无关联性，不予采信；对证据14，该改造合同书不属于确定案涉房产产权的法定形式，在没有其他证据佐证的情况下，不予采信。对宝瑞轩公司举示的第一组证据（证据1-8），因系已生效判决认定事实的依据，刘佰森、凡奇公司已对真实性无异议，本院予以确认，对证明问题结合其他证据认定；对第二组证据（证据9-12），该组证据已经发生法律效力的（2016）黑01民初591号民事判决采信，故对真实性予以确认；对第三组证据（证据13-14）、证据17，该组证据系人民法院裁判文书，对真实性予以确认；对第四组证据（证据15-16），该证据加盖建设施工单位公章，且项目名称确系存在，刘佰森亦未举示相反证据证明该工程系他人承建，故对该证据真实性，本院予以确认。对凡奇公司举示的证据1，刘佰森、宝瑞轩公司对该证据真实性无异议，本院予以确认，对证明问题，结合本案其他证据认定；对证据2，因该证据有快递公司的邮寄和签收记录，对该证据予以采信。经审理查明：本院在审理宝瑞轩公司诉凡奇实业公司、凡奇开发公司、刘成刚借款合同纠纷一案中，于2017年3月6日作出（2016）黑01民初591号民事裁定书，查封了登记在凡奇实业公司名下的案涉房屋（位于哈尔滨市香坊区中山路148-152号1-6层建筑面积4916.72平方米、产权证号：哈房权香字第1201053244号）。该房产于2012年10月24日办理了抵押登记，抵押权利人为宝瑞轩公司，房产他项权利证号为哈房他证香字第××号。2018年5月3日，本院作出（2016）黑01民初591号民事判决，判令凡奇实业公司偿还宝瑞轩公司当金3300万元并支付利息，在清偿不能的情况下可以案涉房产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。执行程序中，刘佰森提出书面异议，请求法院尽快解除查封。2018年11月21日，本院作出（2018）黑01执异203号执行裁定书，驳回了刘佰森的异议请求。刘佰森不服，在法定期限内提起本案案外人执行异议之诉。另查明：2014年10月17日，凡奇实业公司取得哈尔滨市城乡规划局核发的《建设用地规划许可证》，用地项目名称为办公楼修缮扩建项目，用地面积1962.6平方米，原有土地面积1803.29平方米，增加部分临中山路一侧；建设规模为6395平方米，扩建部分建筑面积为1478.28平方米。项目开工建设后尚未通过竣工验收，权利人凡奇实业公司亦未申请颁发新的房产、土地证照。再查明：2015年4月27日，凡奇实业公司与刘佰森签订《凡奇财智中心办公楼买卖合同》，约定刘佰森采用一次性支付全款2812.4648万元的价格购买凡奇实业公司修缮、扩建的位于哈尔滨市香坊区中山路148-152号凡奇财智大厦A座建筑面积707平方米商业用房及353平方米地下室，公共部位与公用房屋分摊建筑面积系数以房产局实测为准。凡奇实业公司应当于2015年11月30日将经验收合格的房屋交付刘佰森使用。另，2008年6月19日至2015年4月27日期间，刘佰森及其儿子刘鹏与凡奇开发公司、凡奇实业公司签订了多份合同，合同的名称存在多种表述，具体为《商品房买卖合同》、《协议》、《补充协议》、《确认书》、《凡奇财智中心办公楼买卖合同》等。上述合同的签订主体和合同内容均具有关联性，后一份合同均系在对前一份合同产生的债权债务进行清算后，采用重新签订合同的方式，来确定合同当事人之间新的权利义务关系。案涉凡奇财智中心办公楼的购房款即是经过上述多重债权债务清算累计形成。已发生法律效力的（2016）黑01民初481号民事判决认定：“《凡奇财智中心办公楼买卖合同》合法有效”，已发生法律效力的（2016）黑01民初591号认定：“凡奇实业公司以案涉抵押房产作为担保，并办理了抵押登记，故抵押权已设立，产生物权效力”。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”具体到本案中，刘佰森与凡奇实业公司就案涉房产于2015年4月27日签订《凡奇财智中心办公楼买卖合同》，该买卖合同已经生效判决认定为合法有效，故刘佰森作为执行案件案外人，与执行标的具有法律上的关联，系权利人。关于刘佰森的权利能否排除执行的问题。首先，应当审查刘佰森是否取得了案涉房产的物权期待权。依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，应当从四个方面予以审查，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然刘佰森与凡奇实业公司签订了合法有效的书面买卖合同，并且也以债务冲抵的方式确定了购房价款，但是，对于是否合法占有案涉房产的问题，刘佰森诉讼中举示的进户通知单不具备合法有效的形式要件，不能产生证明效力。且案涉房产未取得预售许可，也未经过竣工验收，客观上不具备交付条件。且根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本院（2016）黑01民初481号民事判决据此亦对刘佰森要求凡奇实业公司交付案涉房产的上诉请求不予支持。故刘佰森关于实际占有使用案涉房产的主张依据不足。此外，刘佰森明知案涉房产未竣工验收，仍然签订买卖协议，对不能办理过户登记亦存在过错。综上，刘佰森的权利不具有物权期待权的法定形式要件。其次，应当审查刘佰森的权利是否能够对抗宝瑞轩公司的担保物权。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，2012年10月，凡奇实业公司向宝瑞轩公司拆借资金3000万元，并用坐落于哈尔滨市香坊区中山路148-152号1-6层案涉房产设定抵押，双方签订《抵押合同》并办理了抵押登记，该抵押权已经生效判决认定产生物权效力。据此，宝瑞轩公司既是金钱债权申请执行人，又基于抵押权的设立对案涉房产享有担保物权，依据上述规定，依法对案涉房产享有优先于案外人刘佰森排除执行异议的权利。基于以上理由，刘佰森无论从物权期待权的取得上，还是从申请执行人的担保物权优先受偿上分析，刘佰森的权利仍属于债权范畴，不足以排除强制执行。关于刘佰森请求判令凡奇实业公司协助和配合其办理案涉房产产权过户手续的问题。因该请求不属于案外人执行异议之诉审查范围，不予处理，刘佰森可另行解决。综上所述，对刘佰森要求停止执行，解除案涉房产查封的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十四条、第二十七条、第二十八条之规定，判决如下：驳回刘佰森的诉讼请求。案件受理费164300元，由原告刘佰森负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 赵晓波审判员张宇人民陪审员姜浩二〇一九年五月十五日法官助理李萌书记员张春天