广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初5011号原告：张纪，男，汉族，1960年7月7日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：邓凯，广东南方福瑞德律师事务所律师，执业证号14401201710848088。委托诉讼代理人：李丽莉，广东金桥百信律师事务所律师，执业证号14401201711173174。被告：张志君，女，汉族，1986年10月17日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：赖清松，广东百科律师事务所律师，执业证号14401200211661260。委托诉讼代理人：邹友丽，广东百科律师事务所律师，执业证号14401201811046516。被告：吴海奕，男，汉族，1983年12月15日出生，身份证住址广东省海丰县，委托诉讼代理人：付堃，广东昂扬律师事务所律师，执业证号14403201210024443。上列原告诉两被告物权确认纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张纪及其委托诉讼代理人邓凯、李丽莉及被告张志君及其委托诉讼代理人赖清松到庭参加诉讼，被告吴海奕经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张纪向本院提出诉讼请求，1、判令确认被告张志君与被告吴海奕的位于深圳市罗湖区××路××公寓××房房产买卖合同无效；2、判令确认上述房屋归原告所有，并判令两被告配合原告将利泰公寓1栋714房的产权变更至原告名下；3、判令两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：1994年10月15日、1995年1月3日，原告以自己名义和姐姐张纲的名义，与深圳市罗湖区皮革制品公司签订了1份《员工住房协议》和2份《深圳经济特区职工住房集资协议》，购买位于深圳市罗湖区××北××大院××花园××房（非本案案涉房屋）和D栋715、716房（即案涉房屋），上述房屋地址现已变更为深圳市罗湖区洪湖路利泰公寓。1995年至1998年，原告分次支付了上述3套房屋集资建房款，深圳市新南滨实业发展有限公司（以下简称：新南滨实业公司）确认上述房款于1998年7月29日全部付清，且上述的D栋715、716房调整为714、715房，原告为购买该两套房共支付了1008261.72元，分别为537578.43元（714房）和470683.29元（715房）。因历史原因，房屋暂未能办理产权登记。2005年4月，新南滨实业公司通知原告案涉房屋可以办理产权证，因当时原告涉嫌刑事犯罪，虽已被取保候审，但存在可能随时被逮捕及被判处十年以上有期徒刑的不确定因素，且事实上在2005年4月20日珠海市香洲区人民法院以非法经营罪判处有期徒刑二年六个月，2005年5月15日原告又被执行逮捕，2006年5月16日珠海市中级人民法院二审判决以合同诈骗罪改判张纪有期徒刑十三年，直至2011年8月5日根据广东省人民法院的再审判决书原告才得以释放。鉴于当时原告所涉刑事案件的情况，为了避免影响产权证的办理，原告遂同自己与前妻的大女儿即被告张志君达成合意，将案涉房屋产权登记在被告张志君名下，由其代持，当年被告张志君仅19岁。涉案房屋自1998年交房起一直由原告持有且由原告及第二任妻子、与第二任妻子生育的孩子共同居住，被告张志君并未实际居住过涉诉两套房屋。2014年5月12日，经与被告张志君协商，被告张志君同意配合原告将房屋过户至原告另一女儿张志立名下，并办理了公证授权手续。2014年7月22日，被告张志君因办理出国签证需要，向原告借取案涉房屋的房产证并出具借条，承诺“保证完璧归赵”，但被告张志君后以多种借口未归还。此后，原告曾多次与被告张志君协商沟通，要求被告张志君返还房产证并配合办理产权变更登记。原告认为，案涉房屋虽登记在被告张志君名下，但购房的所有款项均由原告支付，房屋自交付至今也均是由原告及第二任妻子、与第二任妻子生育的孩子实际占有使用，原告是案涉房屋的实际所有人。被告张志君作为挂名人，并不实际享有案涉房屋的任何权益，其应当配合原告办理产权变更登记。原告曾于2018年9月18日到贵院就涉案房产提起一次起诉，请求贵院判决确认位于深圳市罗湖区××路××公寓××房、××房归原告所有，请求判令本案被告张志君配合原告办理上述房屋的产权变更登记手续。后基于缓和父女关系等多方面因素考量，原告于同年11月向贵院申请撤诉并得到了准许。2019年1月28日，原告经查册得知涉案房屋已转移至被告吴海奕名下。即在原告第一次撤诉后，被告张志君立即着手将714房恶意转移至被告吴海奕名下，具体为被告张志君以2748878元价格出售该房给被告吴海奕，该出售价格仅为市场价的一半（市场价约5万元一方，714房价值约545万元），且原告一直住在该房中，受让人被告吴海奕从未看过该房，涉案房产在交易数额、交易手段以及交易背景等方面均存在异常，可见受让人被告吴海奕并非是善意取得第三人。两被告之间的房产买卖合同显然系恶意勾结以损害第三人即原告的利益。根据《合同法》第五十二条关于合同无效的规定，请求法院确认被告张志君与被告吴海奕的房产买卖合同无效。基于以上事实，为维护原告的合法权益，依据我国《民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法作出判决。被告张志君辩称，一、本案是家庭人员在特殊时段对家庭财产的安排，形成原告对被告张志君的财产赠与，且在赠与时因涉案房产未办理房产证，是将来取得不动产物权的赠与，不是已有房产物权的赠与；从当时的主客观的条件分析，双方构成赠与关系，不是代持房产的关系。1、本案房产的转移赠与是父亲在特殊时段对子女将来生活的安排，且该此财产的安排是在奶奶的主持下，符合赠与人原告的主观心态。2、若理解为仅为代持而登记在被告张志君名下，则按正常生活逻辑，原告更应将房产登记在配偶或其母亲或姐姐名下；因此，原告仅将涉案房屋登记在被告张志君名下的行为更符合赠与，而不是代持。3、奶奶持有的涉案房屋的房产证进一步证明是赠与房屋给被告张志君，在奶奶去世后先由姑姑保管，之后再由父亲保管符合生活逻辑。但父亲在6年后才保管被告张志君的房产证与一般代持关系一直持有房产证是有本质区别的。4、2005年时原告与配偶已结婚多年，作为原告的配偶从未介入涉案房产的办证、登记或持有房产证也证明该房屋已与原告夫妻无关。5、2005年时涉案房屋没有取得房产证，原告仅持有日后取得不动产物权的合同债权；原告赠与给被告张志君的是合同债权不是房产物业本身，涉案房屋的物权是由被告张志君原始取得，原告仅可主张债权但不能主张物权。二、涉案房屋是由家庭成员共同居住及被告张志君同意将涉案房屋过户给妹妹张志立一事，是被告张志君作为房产产权人的自由安排，不能否定该房产已赠与的事实。1、涉案房屋不是原告的身份证地址，原告以行为证明同意将房产属于被告张志君。家庭所有成员共同居住不改变房产归属性质。2、原告在母亲的唆使下向张志君提出要将涉案房屋过户给妹妹张志立名下，被告张志君曾表示同意并办理公证委托手续，但之后被告张志君又取消公证委托；则进一步证明该房屋被告张志君有决定权。3、房产证在父亲保管期间，被告张志君为取回房产证而出具借条保证“完璧归赵”，是因取回房产证自用及保证人后房产证仍有父亲保管，不是同意将房产归还给父亲。三、对本案诉请中被告张志君有面临资金运营的需求，不存在原告所述所谓虚假的事实，该房屋的价值也并非原告所提交的评估报告价格。被告吴海奕未作答辩。本院经审理查明，1994年10月15日，原告张纪与深圳市罗湖区皮革制品公司签订《员工住房协议》，约定由原告张纪向深圳市罗湖区皮革制品公司购买位于文锦北××大院××花园××房。1995年1月3日，原告张纪代表张纲与深圳市罗湖区皮革制品公司签订《深圳经济特区职工住房集资协议》，约定由张纲向深圳市罗湖区皮革制品公司购买位于文锦北××大院××花园××房。1995年1月3日，原告张纪与深圳市罗湖区皮革制品公司签订《深圳经济特区职工住房集资协议》，约定由张纲向深圳市罗湖区皮革制品公司购买位于文锦北××大院××花园××房。原告张纪和张纲签署上述协议后，依约付清了全部购房款。2005年4月份，原告张纪分别向深圳市新南滨实业发展有限公司和利泰公寓管理处发出申请和报告，要求将其向公司购买的利泰公寓D栋714、715号两套房产过户至其女儿张志君名下。随后，被告张志君于2005年5月26日与深圳市新南滨实业发展有限公司签订了两份《深圳市房地产买卖合同》，约定深圳市新南滨实业发展有限公司将位于深圳市罗湖区××路××公寓××、××房售予被告张志君。2005年6月21日，被告张志君公证委托陈彩荞（系张志君奶奶）作为代理人为利泰公寓1栋714、715两套房产过户登记及申领房产证等相关事宜。2005年7月5日，上述两套房产办理了房产证，房产证号分别为深房地字第××、20××98号，权利人为被告张志君。2005年5月27日，深圳市新南滨实业发展有限公司出具《证明》，载明：张纪《深圳经济特区职工住房集资协议》房号D栋716号、张纪《员工住房协议》C栋712号、张纲《深圳经济特区职工住房集资协议》D栋715号，共叁份原协议收回作废，重新签订《深圳市房地产买卖合同》，房号为利泰公寓712、714、715，各壹式叁份，共九份。2014年5月12日，被告张志君经公证委托原告张纪办理罗湖区洪湖路利泰公寓1栋715的房产的相关事项，代理期限自2014年5月12日至2017年5月11日，其中包括：全权办理转让上述房产有关手续，到房地产权登记中心办理将上述房产过户登记至张志立名下的一切手续，全权办理上述房产的水、电、物业管理、煤气/天燃气、电话、有线电视/数字电视、网络等缴费、入户、过户、销户手续，等等。2014年7月22日，被告张志君出具《房产证借条》，表示：现本人张志君取回房产证（深房地字第××号）正本用于办理英国签证，须大约2-3星期处理文件。若此过程中房产证遗失或损毁，本人同意到国土局办理补领手续，保证完璧归赵。2014年12月11日，笋岗街道办事处田贝社区工作站出具《证明》，载明原告与妻子陈茂贤一家4人从1998年7月至今居住在罗湖区××路××利××公寓××、××房。2018年9月15日，原告张纪向本院另案起诉被告张志君，要求确认位于深圳市罗湖区××路××公寓××、××房归原告所有，并办理房屋的变更登记手续，案号为（2018）粤0303民初22215号。2018年10月23日，原告与被告张志君签订了《和解协议》，约定：深圳市罗湖区××路××公寓××房（简称“714房”）所有权归张志君所有，但鉴于目前涉案714房及涉案深圳市罗湖区洪湖路利泰公寓1栋715房（简称“715房”）打通装修为一套由张纪一直居住使用，为保障张纪居住环境的稳定，张纪对714方拥有完全的使用权，并保证714房不会转让、过户、处置、出租或因负债导致被司法拍卖。如714房被拆迁，拆迁补偿后的房产使用权及所有均归张志君所有。714房经过张纪同意的情况下转让，转让款项归张志君个人所有。张纪承诺张志君有向银行抵押贷款需求时，张纪会配合银行方面工作人员到714房处现场查看、拍照及增设714房的门牌，张纪有权要求银行工作人员出示工作证；利泰公寓1栋715房归张纪所有。签署本协议后，张纪在20个工作日内自行解决购房资格指标。在张纪具有购房指标资格后或张纪拟以第三人身份代持715房后，双方立即向法院申请调解结案，同时申请对714房、715房的解封。在715房解封后的3个工作日内，张志君应配合张纪到房管部门办理房屋产权过户登记手续，将715房过户登记至张纪名下或过户登记至张纪指定的第三人名下。税费、所有税等政府部门收取的所有费用，均由张纪承担；双方在《和解协议》中还就违约责任及其他事项进行了约定。2018年11月20日，原告张纪向本院申请撤回（2018）粤0303民初22215号案件的起诉。2018年12月14日，被告张志君与被告吴海奕签订房产买卖合同，约定被告张志君将其名下位于罗湖区利××公寓××房（房产证号20××99）转让给被告吴海奕。双方于2018年12月17日办理过户登记手续。根据本院向房产登记部门调取的资料，其中《深圳市二手房买卖合同》载明房产的交易价格为2748878元。被告张志君主张其实际转让成交价为3613950元，并提交了其与被告吴海奕签订的另一份《二手房买卖合同》及银行交易明细予以证明。被告张志君提交的《二手房买卖合同》载明房产转让成交价为3613950元，交易定金为5万元，剩余全部房款3563950元需在领证30日内付清；合同另约定在房款中预留80万元作为该房产交易的交房保证金，交由居间方托管。对于该合同载明转让价格为何与房产登记部门备案的《深圳市二手房买卖合同》载明的交易价格不一致，被告张志君释称这是为节省税费。根据被告张志君提交的银行交易明细，可以确认，被告吴海奕已向被告张志君支付了以下购房款：2018年11月29日5万元，2018年12月14日170万元，2019年1月3日2万元，2019年1月8日14万元，2019年1月17日30万元，2019年1月18日603950元，上述金额合计2813950元。剩余还差房款80万元，张志君称即为合同中约定的交房保证金。原告主张涉案房产在两被告的交易时点的市场价值为5775410元，两被告交易价格明显偏离市场价值，并提交了其委托评估机构作出的《房地产估价报告书》予以证明。因被告张志君称其房产交易是通过深圳市坤庭房地产经纪有限公司（以下简称“坤庭房产公司”）居间交易的，经办业务员为高耀辉。本院依法传唤坤庭房产公司及其业务员高耀辉到庭接受询问，高耀辉确认两被告之间的房产交易是由其公司居间促成交易的，两被告在交易之前是不认识的，房产交易价格为双方协商确定，即为合同约定的3613950元。张志君向其支付两笔合计10万元的居间服务费用，第一笔为张志君于2018年11月29日通过微信付给公司法定代表人郑泽铭，第二笔为张志君于2019年1月18日通过银行转账付给其名下，被告吴海奕也向其支付居间服务费5万元，但该费用是被告吴海奕通过其朋友支付的。同时。为了证明陈述的事实，高耀辉提交了《二手房买卖合同》、微信转账凭证、银行转账凭证及佣金收据等证据。本院认为，关于两被告是否存在恶意串通低价转让涉案房产的情形，本院认定如下：首先，在房产交易过程中，为了少交税费，买卖双方往往签署两份交易价格不一的房产买卖合同，并将交易价格较低的房产买卖合同提交给房产登记部门办理过户登记，也俗称阴阳合同。对于哪份合同载明的交易价格为双方的真实交易价格，则应结合双方的实际履行情况进行综合判断。本案中，两被告在房产登记部门备案的《深圳市二手房买卖合同》载明涉案房产的交易价格为2748878元，但从两被告的实际履行情况看，被告吴海奕实际已向被告张志君支付了购房款2813950元，该金额已超过了《深圳市二手房买卖合同》载明的交易价格，备案的《深圳市二手房买卖合同》载明交易价格应不是双方的真实交易价格。再从被告张志君提交的《二手房买卖合同》看，其约定的转让价格为3613950元，扣留合同约定的交房保证金80万元，剩余应付房款为2813950元，这与被告吴海奕向被告张志君已付房款相一致，这印证了涉案房产的实际转让价格应为3613950元；其次，关于两被告的转让价格3613950元是否明显偏离市场价值的问题，虽然原告提交了《房地产估价报告书》予以证明，但该评估报告为原告单方委托，且被告对此也不予认可，其无法作为认定涉案房产市场价值的证据。因此，根据现有证据也无法证明涉案房产的交易价格明显偏离正常市场价值。且根据日常的房产交易经验，房产交易价格的确定是受多方面因素影响的，部分卖家基于自身原因降价出售也属正常。在没有其他证据证明两被告可能存在恶意串通的情况下，仅凭交易价格的高低不足以认定两被告就存在恶意串通。因此，本院将结合两被告是否存在恶意串通的故意进行进一步审查；再者，对于两被告是否存在恶意串通的问题，经本院对坤庭房产公司及其业务员高耀辉进行核实，两被告确认是通过其居间进行交易，两被告交易之前并不认识的，房产交易价格为3613950元，两被告也各向坤庭房产公司支付了居间服务费用。据此，可以确认两被告是通过坤庭房产公司的居间进行的正常交易。即便被告张志君在转让涉案房产前已与原告张纪签订了《和解协议》，约定被告张志君保证涉案房产不会转让、过户、处置、出租或因负债导致被司法拍卖，但这也只能说明被告张志君故意违反和解协议约定转让房产，在没有确切证据证明的情况下，不足以证明被告吴海奕对上述情形也是知晓的，也无法证明两被告对房产交易存在恶意串通的故意。综上，原告提交的证据并不足证明两被告存在恶意串通低价转让涉案房产的情形，其据此主张两被告签署的涉案房产买卖合同无效的理由不能成立，本院对原告提出的诉讼请求均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告张纪的全部诉讼请求。本案受理费人民币14396元及保全费人民币5000元，由原告张纪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  马宏记二〇一九年五月三十日书记员  关天才