河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民初31号原告（申请执行人）：姜伟林，男，汉族，1973年3月5日出生，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：高振洋，河南申慎律师事务所律师。委托诉讼代理人：史亮，河南申慎律师事务所律师。被告（案外人）：罗永狄，男，汉族，1970年12月9日出生，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：刘长栓，河南长建律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴承家，河南长建律师事务所律师。原告姜伟林与被告罗永狄、张东斌申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜伟林的委托诉讼代理人史亮，被告罗永狄及其委托诉讼代理人吴承家、刘长栓到庭参加诉讼。本案开庭审理前，原告姜伟林申请撤回对被执行人张东斌的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。姜伟林向本院提出诉讼请求：准予执行张东斌名下位于郑州市××交通路与××院××楼××单元××房产。事实与理由：2017年5月15日，洛阳中院对姜伟林与张东斌、张利娟、洛阳隆昌置业有限公司民间借贷纠纷一案（案号：（2014）洛民一初字第86号）作出判决书，判决：一、张东斌与洛阳龙昌置业有限公司于判决书生效后十五日内连带偿还姜伟林欠款345万元及利息（按照中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率自2014年11月21日计算至实际履行之日止）；二、驳回姜伟林的其他诉讼请求。2014年11月28日，洛阳中院对上述房产进行了查封。2018年判决生效后，张东斌、洛阳龙昌置业有限公司没有按照生效判决履行义务，故姜伟林向洛阳市中级人民法院申请执行，2018年11月5日，洛阳市中级人民法院作出（2018）豫03执339号公告：对已查封的郑州市××交通路与××院××楼××单元××房产依法进行处置。2018年11月，罗永狄对上述执行标的提出书面异议。洛阳中院于2018年12月24日作出（2018）豫03执异489号执行裁定书，裁定中止对郑州巿二七区交通路与政通路68号院4号楼1单元30层3006号房产的拍卖。姜伟林不服，罗永狄提交的证据不能证明其异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议、复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。理由如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议、复议案件若干问题的规定》的第二十八条规定的条款“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因为办理过户登记。1、张东斌与罗永狄之间不存在合法有效的买卖合同。张东斌与罗永狄于2011年4月13日，签订了房屋出让合同，但在2011年3月2日，郑州市实行房屋限购政策（房屋限购的政策文件系被告在提执行异议时，向法庭提交)，买受人罗永狄属于限购之列。罗永狄明知其是被限购人员仍然与张东斌签订房屋买卖合同。并且，房屋出让合同是否是2011年4月所签，是否为张东斌所签均无充分证据予以证明。2、罗永狄所提交的物业费、水电费的缴费记录，缴费单据业主一栏是张东斌，且这些缴费记录均是2017年至2018年间的缴费，而法院查封该房产是在2014年。虽然罗永狄提供了河南有线机顶盒购买及缴费记录，但在此之前张东斌曾向罗永狄出具委托书，委托罗永狄全权处理涉案房屋事宜。河南有线机顶盒购买及缴费其仅是从事委托事宜，并不能证明其巳占有涉案房产，不能证明罗永狄在人民法院查封之前，已经合法占有该不动产。3、即使罗永狄房屋买卖行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议、复议案件若干问题的规定》的第二十八条前三项的规定，但其未办理过户手续是其因自身的原因所致,是其明知其为限购人员，仍然与张东斌签订房屋出让合同。故罗永狄作为买受人执行异议不符合《最髙人民法院关于人民法院办理执行异议、复议案件若干问题的规定》的第二十八条规定。姜伟林认为张东斌名下位于郑州市××交通路与××院××楼××单元××房产××张东斌个人财产，姜伟林有权申请对上述房产执行的权利。故诉之中院，望人民法院依法查清事实，维护原告合法权益。罗永狄辩称，一、与张东斌签订的《升龙国际中心房屋出让合同》是双方真实意思，不违反法律、法规强制性规定。2011年4月13日罗永狄与张东斌签订《升龙国际中心房屋出让合同》，约定张东斌将本案所涉房屋出卖给罗永狄，同日罗永狄向张东斌支付全部房款65万元，张东斌将本案所涉房屋交付罗永狄。2011年10月13日罗永狄对所购房屋进行了装修，后一直居住使用至今。罗永狄与张东斌签订房屋出让合同的事实，充分证明双方形成了房屋买卖合同关系，罗永狄支付65万元购房款，己完成了房屋交易对价的支付，因商品房销售政策及张东斌人身自由被限制原因，未能办理房屋过户手续，罗永狄对此没有过错。二、本案所涉房屋交付发生在原告姜伟林与张东斌债权债务关系形成之前，此后罗永狄一直居住使用至今，未办理过户非罗永狄自身原因。根据洛阳市中级人民法院（2014）洛民一初字第86号民事判决书可知姜伟林与张东斌是自2014年3月开始发生债权债务关系，而罗永狄与张东斌就本案所涉房屋的买卖交付发生在2011年4月13日，远远早于张东斌与姜伟林的债权债务关系发生时间，且因商品房销售政策及张东斌人身自由被限制原因未能办理房屋过户手续，非罗永狄过错。罗永狄自2011年购买本案所涉房屋后一直居住于内，物业费用、有限电视费、水费等费用均由罗永狄实际缴纳。另外，商品房销售政策并非法律、行政法规，而是属于一般性管理性规定，并非效力性强制性规定，本案中罗永狄与张东斌签订的《升龙国际中心房屋出让合同》不因商品房销售政策变化而无效。三、罗永狄对本案所涉房屋享有的物权能够排除洛阳市中级人民法院（2018）豫03执339号案件的执行。住房物权的本质就是居住使用的，即房子是用来住的。罗永狄对本案所涉房屋已经有了居住使用的物权本质，即具备物权的实质条件，过户登记只是物权的形式要件，实际上罗永狄已对涉案房屋享有了物权。退一步讲，即便罗永狄对涉案房屋不具有完全的物权，从物权的形成原因上来看，罗永狄对涉案房屋有物权期待权或者叫准物权，根据物权优于债权的原则，罗永狄的物权权利能够排除原告姜伟林对张东斌的债权权利。另罗永狄与张东斌在姜伟林与张东斌债权债务关系形成之前就签订房屋出让合同且已经支付全部对价，合法占有该不动产至今，非因自身原因未能办理过户手续，此情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，故罗永狄的物权权利能够排除对本案所涉房屋的执行。姜伟林的诉讼请求没有事实与法律依据，请求人民法院依法驳回姜伟林的诉讼请求，以维护罗永狄的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人举证及质证的情况，本院认定事实如下：2010年4月22日，张东斌就郑州市二七区大学东路、淮海路南C区4号楼1单元30层南1号房屋（面积91.31平方米）与郑州尚锦房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，房款总价为465645元。同日，该房地产开发公司出具“销售不动产统一发票”一份，载明收到张东斌购房款140645元（首付款）。2011年10月9日，该不动产开发公司又出具发票一份，载明收到张东斌购房款325000元。张东斌并取得了该房产的契税完税证。2011年4月12日，罗永狄与郑州尚锦房地产开发有限公司签订《升龙国际中心商品房认购书》，约定罗永狄以725653元认购上述房产。2011年4月13日，罗永狄与张东斌签订《升龙国际中心房屋出让合同》，约定张东斌将上述房屋出卖给罗永狄，出售价65万元。罗永狄于同日从其尾号为1863的工商银行卡内向张东斌尾号为7339的银行卡转款65万元，张东斌于同日给罗永狄出具了收据，确认收到罗永狄购买上述房产的房款65万元整。2011年10月13日，张东斌出具委托书一份，载明其委托罗永狄办理上述房产的所有相关事宜。《房屋装饰装修管理服务协议》显示该房产的业主为张东斌。2014年5月21日，罗永狄与周继惠协议离婚，协议约定涉案房产归儿子罗德宇所有，房屋产权手续由父亲办理。（一旦具备条件应尽快办理）。另有其他六套房产的产权男女双方各占一半。罗永狄同时提交了其交纳水费及物业费的凭证和升龙物业公司出具的关于其居住于涉案房屋并按时交纳各项费用的证明。本院于2017年5月10日作出（2014）洛民一初字第86号民事判决书，判决张东斌与洛阳东昌置业有限公司于判决生效后十五日内连带偿还姜伟林欠款345万元及利息；驳回姜伟林其他诉讼请求。2014年11月28日，本院对涉案房产进行了查封，2018年11月5日，本院作出（2018）豫03执339号公告，拟对已查封的上述房产进行处置。经罗永狄提出执行异议，本院于2018年12月24日裁定中止对涉案房产的拍卖。姜伟林在法定期限内向提起本案之诉。另查明，涉案房产没有办理房产证，郑州市房地产档案馆“郑州市个人房屋权属信息表”显示该房产的购房人为张东斌，合同签订日期为2010年4月22日；郑州市不动产登记中心于2018年9月27日出具的“不动产登记资料查询结果证明”载明预告权利人为张东斌。姜伟林提交的《郑州市人民政府关于贯彻落实国办发【2011】1号文件精神进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知》第（七）项规定，暂定对以已拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区（含市内五区、郑东新区）向其售房。规定结尾处写明该通知自2011年3月4日起实施。以往规定与本通知规定不一致的，按本通知规定执行。如国家和省有新规定出台，则按新规定执行。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，罗永狄提交了其与张东斌签订的购房合同、支付购房款的银行转款凭证、张东斌出具的收据、以及其缴纳水电费等费用的票据等证据，罗永狄主张在涉案房产被查封前，其已经购买并实际占有该房产具有证据优势，本院予以认定。对姜伟林提出的罗永狄对于未办理房产过户具有过错的问题，罗永狄称其购买房产时并不知道限购政策，后因该政策及张东斌被羁押未能办理过户。本院认为，因限购政策系地方性规定，其中规定的限购条件具有可变型和阶段性的特点，结合张东斌被羁押的事实，罗永狄在本案中对房产未办理过户的过错程度不大。执行异议之诉系对案外人是否对执行标的享有足以排除执行的民事权益进行实质上的审查及判断，对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》系参照适用，因罗永狄提交的证据能够证明其在涉案房产被查封前已经合法购买并实际占有该房产多年，其对于房产未办理过户的过错不应影响本案中对其享有足以排除执行涉案房产民事权益的认定。本案诉讼费用酌定由罗永狄负担。综上所述，姜伟林的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回姜伟林的诉讼请求。案件受理费10300元，由罗永狄负担。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇一九年五月十六日书记员 刘 博