江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初3244号原告（反诉被告）：苏州枭航精密钣金有限公司，住所地苏州市相城区黄埭镇长泾村苏阳路163号。法定代表人：杨威，总经理。委托诉讼代理人：马洪志、陈彩红（实习律师），江苏创策律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州博邦电器有限公司，住所地苏州市相城区黄埭镇长泾村。法定代表人：包建兴，经理。委托诉讼代理人：朱进、周文艳，上海小城（苏州）律师事务所律师。原告苏州枭航精密钣金有限公司（下称枭航公司）与被告苏州博邦电器有限公司（下称博邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年05月30日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序审理。诉讼中博邦公司于2018年6月20日向本院提出反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，于2018年6月22日、7月11日、8月29日进行了三次公开开庭审理。枭航公司的法定代表人杨威及其委托诉讼代理人马洪志、陈彩红，博邦公司的委托诉讼代理人朱进、周文艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告枭航公司向本院提起诉讼，请求判令：1、被告博邦公司立即向其支付厂房搬迁费、营业损失、厂房装修费用等30万元（具体以拆迁补偿评估价为准）；2、本案的诉讼费用由博邦公司承担。事实与理由:2015年7月23日，博邦公司将其坐落在黄埭镇长泾村苏阳路163号的车间租赁给枭航公司经营使用，租赁面积为341.1平方米。最后一期租赁期限为2017年7月23日至2020年7月22日。因黄埭镇政府对枭航公司营业场所进行搬迁，枭航公司的租赁合同尚未到期，博邦公司应向枭航公司支付拆迁费、营业损失、厂房装修费等相关费用。为维护枭航公司的合法权益，特诉至法院。诉讼中，枭航公司第一项诉请变更为判令博邦公司立即向枭航公司支付厂房搬迁费、营业损失、厂房装修费用、退还租金等合计30万元。具体为：1、厂房搬迁费51482元，根据博邦公司提供的博邦公司设备物明细表第63项到71项为我方设备部分的搬迁费用，为1482元，这些款项已经纳入了拆迁范围，另外还有部分设备没有纳入评估范围：两个气体罐搬迁费是15000元，另外从博邦公司的厂房搬到新的厂址重新安装的费用是6000元，办压力容器使用许可证6000元，诺克激光机搬运费是5000元，拆除及安装费用是8000元，爱克折弯机搬运费是3000元，拆除安装费用是4000元，压铆机搬运费是500元，调试安装费是500元，拉丝机搬运费500元，安装调试费500元，焊机10台，搬运和调试一共1000元。2、营业损失20万，去年全年的营业额是400万，利润大概在90万，每个月的利润在75000元左右，搬迁调试、另外工人因工作地点的改变，重新招工，影响枭航公司的生产经营，大概影响的时间为2个月，利润15万元，另外工人的工作地点改变，影响接单，有的订单来不及做，影响正常的供货，所以营业损失20万元。3、厂房装修费用43633元，根据苏州博邦电器有限公司装修和附着物评估单（4）中8号房一层是我方租赁的场地，倒数第二行和倒数第一行，铝合金隔断1306元和铝合金门2327元是我们的，这两项纳入了评估的范围，另外，在评估后，我们对厂房进行了隔断装修，我们自己在中间搭建了一个隔层，费用为4万元。所以厂房装修费用为43633元。4、退还租金为4485.7元，我们的租金已经交纳至2018年6月30日，当时搬走的时候是2018年6月10日，租金约定是81864元全年，所以退还的租金为4485.7元。上述4项总的金额超过30万元，但是我们只主张30万元。被告博邦公司答辩认为：1、枭航公司的设备纳入评估搬迁费范围的为我方的设备明细表中第63到71项，搬迁费明确合计为1482元，除了上述设备外，枭航公司并没有其他的财产纳入拆迁评估的范围，政府并没有相应的补偿，所以要求博邦公司支付是没有依据的；2、拆迁补偿的是停产停业的损失，不是营业损失，这里指的是直接的损失，不包括间接损失以及因为地点改变、工人等因素可能造成的损失，而且实际上，枭航公司是2018年6月11日当天就完成了搬迁，新厂开业，本案中枭航公司没有提供任何证据证明损失；3、枭航公司主张的厂房装修费用当中认为纳入的博邦公司装修和附着物评估单（4）中的1306元和2327元不是枭航公司的装修，是我方的装修，而且枭航公司主张的其他装修费用不在评估范围之内，政府并未给予补偿，所以要求博邦公司支付没有依据；4、枭航公司自2018年6月11日搬迁到新厂房以后至今未向博邦公司交还租赁的厂房，所以我们认为我们可以返还的租金只能是从枭航公司实际向博邦公司交还厂房并结清欠费之日起至2018年6月30日期间的租金。关于枭航公司设备的搬迁费用1482元愿意支付枭航公司，另外租金可以计算至实际交付厂房之日止，其他的不予认可。枭航公司为支持其诉请，提供了如下证据：证据1、厂房租赁协议书两份，分别为2015年7月21日至2018年6月30日及2017年7月23日至2020年7月22日，证明枭航公司与博邦公司建立了租赁关系，两份合同有时间重叠，是因为在2017年7月份的时候，博邦公司单方面要求上调房租，枭航公司与博邦公司在2017年7月23日重新签订了厂房租赁协议；证据2、收款收据一份，证明枭航公司向博邦公司支付租金至2018年6月30日；证据3、房屋拆迁补偿价值评估表复印件4页，证明我方租赁厂房范围内有关设备的评估单；证据4、枭航公司购买合同复印件2份、快易冷气体供应服务合同及补充协议一份，证明在评估后博邦公司并未告知枭航公司涉案厂房已进行拆迁评估，纳入拆迁范围，为此枭航公司购买了激光切割机和折弯机，根据设备的需要与气体供应商签订合同安装了氮气储罐和氧气储罐，设备及气罐在搬迁中均要予以支付搬迁费与拆除安装费用及要重新办理压力容器使用许可证费用；证据5、照片打印件9张，证明搬迁之前枭航公司所有的设备情况。博邦公司对枭航公司提供的证据质证认为对证据1、2、3真实性没有异议；对证据4真实性无法确认，而且合同相关的设备不在拆迁评估范围，故该证据与本案无关；对证据5该些图片恰恰是反映了枭航公司的设施设备并不多，搬迁是非常容易的。博邦公司提供的证据为：证据1、房屋建筑的平面图，证明枭航公司的承租区域为博邦公司8号厂房总共是3层中的第一层；证据2、博邦公司装修和附着物评估单一份，证明评估单中的财产并没有枭航公司的财产；证据3、博邦公司设备明细表一份，证明枭航公司设备的搬迁费用明细，总共是其中的第63到71项，搬迁费用一共是1482元；证据4、微信朋友圈的截图打印件一份，证明博邦公司法定代表人包建兴看到枭航公司的法人所发的一个朋友圈状态，证明2018年6月11日枭航公司搬迁的当日新厂开业的情况。证据5、2008年6月2日博邦公司向黄埭镇政府、二次开发领导小组要求建造厂房的申请；证据6、苏州市相城区黄埭镇土地两次开发领导小组于2008年12月24日出具同意建设的审批表。上述证据证明涉案出租厂房系经合法审批手续建造。枭航公司对博邦公司提供的证据真实性均无异议，但认为证据2证明目的不予认可，当时枭航公司入住涉案厂房的时候是一个很空很大的空间，入住后枭航公司进行了隔层，有办公室、有操作室；对证据3搬迁费用只能说是在评估基准日2016年12月27日前枭航公司所有的设备。诉讼中反诉原告博邦公司同时提出反诉，请求判令：1、枭航公司向其支付《厂房租赁协议书》约定的配套费3500元（本来应当是3600元，是2015年7月31日起至2018年6月30日期间为3600元，我方考虑到枭航公司在2018年6月11日进行了搬迁，所以我们减免了100元）；2、枭航公司向博邦公司支付拖欠的水费813.78元，电费933元，水电合计1746.78元；3、枭航公司承担本案诉讼费用。事实和理由：双方于2015年7月22日及2017年7月28日两次签订《厂房租赁协议》，约定枭航公司承租博邦公司的相城区黄埭镇长泾村苏阳路163号厂房（8号厂房），租赁期限自2015年7月31日至2020年7月22日。两份租赁合同中除了约定租金、水电费标准等内容外，还约定枭航公司应每年支付配套费（门卫、厂区卫生、清洁费、厕所）1200元。但枭航公司尚欠水电费合计1746.78元尚未支付，其中包含2018年4月25日至2018年6月11日期间用水198吨计费813.78元，以及2018年5月28日至2018年6月11日期间用电933度计费933元。对上诉欠费博邦公司催告无果，故诉至法院。反诉被告枭航公司答辩认为对第一项诉请，在第一份合同中，其已经向博邦公司支付了，从2015年7月31日至2017年7月我方已支付配套费给其，博邦公司主张的3年，前面2年我们已经支付，从2017年至2018年的这一年度配套费1200元确实没有付，因为未满一年，我们按照据实计算费用，是从2017年7月23日至2018年6月10日的该费用我们愿意承担。对水电费，金额是对的，也愿意支付。反诉原告为支持其诉请，提供如下证据：证据1、厂房租赁协议书复印件两份，与枭航公司提供的一致；证据2、枭航公司承租区域水电读数的照片两张，证明截止到2018年6月11日水表电的实际读数；证据3、博邦公司保存的收据存根复印件6份，证明2015年至2018期间枭航公司所交费用的全部收据。枭航公司对博邦公司提供的证据真实性均无异议，但认为不能证明我方没有交纳配套费，每年在交纳房租时如果我方没有支付配套费用，博邦公司不会单单接收我方租金，肯定要以其他的方式来催讨配套费。经审理查明，2015年7月22日，博邦公司为甲方与枭航公司为乙方签订厂房租赁协议书，约定甲方的厂房租赁给乙方，租赁的厂房坐落在，租赁车间面积为341.1平方米（实量平方）。厂房租赁期限自2015年7月31日至2018年6月30日止。双方约定该厂房月租金为16月每平方米，共65491元每年，协议生效、房租费分二次付清，收据凭证。配套费用：（门卫、厂区卫生、清洁费、厕所）1200元每年。租赁期间，水电费有甲方开收据按照实际使用数字收取（水费3.5元每吨、电费每度1元）（收据凭证）。该租赁协议还对其他事项进行了约定，租赁协议下方由枭航公司及博邦公司盖章确认。此后，2017年7月28日，博邦公司为甲方与枭航公司为乙方又签订厂房租赁协议书一份，内容除租赁期限为自2017年7月23日起至2020年7月22日止及厂房年租金为81864元每年外，其余内容与前述租赁协议书均一致。诉讼中博邦公司为证明该出租厂房系合法建造，提供了其于2008年6月2日向黄埭镇政府、二次开发领导小组要求建造厂房的申请及苏州市相城区黄埭镇土地两次开发领导小组于2008年12月24日出具同意建设的审批表。诉讼中，枭航公司提供了就博邦公司房屋拆迁补偿和搬迁损失补偿所作的苏信谊拆估字（2016）第hd227号房屋拆迁补偿价值评估报告，该报告中载明的拆迁评估基准日为2016年12月27日。庭审中枭航公司与博邦公司确认该评估报告中涉及枭航公司的拆迁设备为房屋拆迁补偿价值评估表中63项空压机2台494元、64项电焊机9台317元、65项氧气瓶16个329元、66项切割机1台10元、67项台钻2台81元、68项排风扇2台79元、69项抛光机1台59元、70项抛光机1台39元、71项抛光机1台74元，总计1482元。枭航公司同时明确其主张的第一项诉请中涉及的搬迁设备激光切割机和折弯机购置时间均在评估基准日之后的2017年2月28日及2017年3月31日。另查明，租赁协议签定后枭航公司按约支付租金至2018年6月30日止，其确认尚欠博邦公司2018年4月25日至2018年6月11日期间水费813.78元，以及2018年5月28日至2018年6月11日期间电费933元，合计1746.78元尚未支付。关于租赁协议约定的配套费用（门卫、厂区卫生、清洁费、厕所）1200每年枭航公司称已支付，但未提供相应缴费及收据等凭证。枭航公司确认其于2018年6月10日完成搬迁。上述事实由枭航公司提供的租赁协议、房屋拆迁补偿价值评估表复印件、收款收据、购买合同、博邦公司提供的房屋平面图、博邦公司装修和附着物评估单、明细表、博邦公司向黄埭镇政府、二次开发领导小组要求建造厂房的申请及审批表、水电费数据照片及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，博邦公司就涉案租赁厂房的建造已提供了苏州市相城区黄埭镇土地两次开发领导小组于2008年12月24日出具同意建设的审批表，故本院认定枭航公司与博邦公司于2015年7月22日签订的租赁协议应属合法有效。此后双方于2017年7月28日就同一厂房再次签订租赁协议，内容除租赁期限及租金调整外，其余内容与前述租赁协议一致，该租赁协议亦应认定系双方真实意思表示，合法有效。根据本院查明事实，涉案诉争厂房由于当地经济发展需要被纳入拆迁范围，并以2016年12月27日为评估基准日就博邦公司厂房装修、附着物及设备明细进行评估并出具了详细的评估报告。庭审中枭航公司与博邦公司明确涉及枭航公司厂房内的搬迁设备为该评估报告所附的房屋拆迁补偿价值评估表中第63-71项的设备共计价值1482元。由于该费用由政府统一支付给博邦公司，博邦公司亦同意向枭航公司支付，本院予以支持。枭航公司还主张纳入评估范围的博邦公司装修和附着物评估单（4）中倒数第二行和倒数第一行铝合金隔断1306元和铝合金门2327元系其所有，但博邦公司并不认可，枭航公司亦未有证据提供，对该诉请不予支持。此外，枭航公司主张诉请第一项搬迁费涉及的搬迁设备激光切割机和折弯机购置时间均在评估基准日之后，其诉请第二项营业损失及第三项厂房装修费用均未有证据提供，且枭航公司与博邦公司系租赁合同关系，枭航公司在本案中向博邦公司主张因搬迁导致的损失并无法律依据。由于枭航公司租金已交纳至2018年6月30日，其于6月10日迁走，故博邦公司应向枭航公司退还多交纳的租金4485.7元。另外，由于庭审中枭航公司确认尚欠博邦公司1746.78元水电费未支付，故枭航公司应支付博邦公司水电费用1746.78元。关于租赁协议约定的每年的配套费用枭航公司称已支付，但未提供相应缴费凭证或博邦公司出具的收据等证据，故本院认定该部分费用枭航公司理应支付。因枭航公司于2018年6月10日搬迁，故博邦公司主张枭航公司应支付共计3500元配套费用本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条之规定上，判决如下：一、被告苏州博邦电器有限公司向原告苏州枭航精密钣金有限公司支付设备搬迁费用1482元；二、被告苏州博邦电器有限公司向原告苏州枭航精密钣金有限公司退还多缴纳的租金4485.7元；三、原告苏州枭航精密钣金有限公司向被告苏州博邦电器有限公司支付尚欠水电费用1746.78元、配套费用3500元，共计5246.78元；上述第一、二、三项，均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告苏州枭航精密钣金有限公司指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022012565）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告苏州枭航精密钣金有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取人民币2900元，反诉案件受理费减半收取25元，合计2925元，由原告苏州枭航精密钣金有限公司承担2867元，被告苏州博邦电器有限公司承担58元（被告苏州博邦电器有限公司公司应负担之本诉案件受理费及反诉被告苏州枭航精密钣金有限公司应负担之反诉案件受理费，均已由对方预交，本院不再退还，由双方于本判决生效之日起十日内相互抵扣后按实结算）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行账号10×××76户名苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  吴宏二〇一九年五月八日书记员  曹玲