山东省曹县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1721民初732号 原告（案外人）：赵伟，女，1978年10月1日出生，汉族，住曹县。 委托诉讼代理人：胡德生，曹县普连法律服务所法律工作者。 被告(申请执行人)：高奎，男，1980年5月2日出生，汉族，住曹县。 被告(被执行人)：唐卫军，男，1962年12月10日出生，汉族，住曹县。 被告(被执行人)：杨会平，女，1963年7月8日出生，汉族，住曹县。 被告唐卫军、杨会平共同委托诉讼代理人：唐文学，男，住曹县，系二被告之子。 第三人（案外人）：孙旭，男，1987年1月1日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。 原告赵伟与被告高奎、唐卫军、杨会平，第三人孙旭案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月31日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵伟及其委托诉讼代理人胡德生，被告高奎，被告唐卫军、杨会平共同委托诉讼代理人唐文学，第三人孙旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赵伟向本院提出诉讼请求：1.停止对曹县商都绿城小区2号楼2单元302号房产的执行并解除查封；2.诉讼费用由被告负担。事实及理由：原告赵伟与第三人孙旭于2017年2月28日签订了《房屋买卖合同》，第三人将其所有的位于曹县商都绿城小区2号楼2单元302号房产以20万元的价格卖与原告，原告付清房款后，第三人将房屋交付给了原告，原告已占有和使用。在（2016）鲁1721民初5008号高奎与唐卫军、杨会平民间借贷纠纷一案中，曹县人民法院于2017年4月查封了原告购买的曹县商都绿城小区2号楼2单元302号房产。执行过程中，原告提出书面异议，曹县人民法院于2018年12月31日作出（2018）鲁1721执异82号执行裁定，驳回了原告的异议申请。 高奎辩称，原告提供的证据足以证明涉案房产系唐卫军因房屋拆迁以产权调换的方式取得，唐卫军是该房产的实际所有人。唐卫军虽在小区物业水电收费处变更登记在孙旭名下并由孙旭与原告签订买卖协议，但因原告非集体经济组织成员，购买价款明显低于市场价及房产未在不动产登记部门登记，原告对涉案房产不享有合法所有权，原告应向孙旭请求要求返还购房款并赔偿损失。 唐卫军、杨会平辩称，1.商都绿城小区2号楼2单元301、302号房屋回迁前的原院落是儿子唐文学和女儿唐贺共同出资所建，与唐卫军、杨会平无关，在建房前，二人已不在村里居住；2.唐卫军、杨会平对于回迁之事不知情，也没有签订过任何关于这两套房屋的手续。 孙旭述称，1.曹县商都绿城小区2号楼2单元301、302号房屋回迁前的原院落是唐卫军、杨会平的子女唐文学、唐贺共同出资所建，与唐卫军、杨会平无关，在建房前，二人已不在村里居住；2.唐卫军、杨会平对于回迁之事不知情，也没有签订过任何关于这两套房屋的手续。3.曹县商都绿城小区2号楼2单元301、302号房屋回迁前的所有回迁手续均是唐文学之妻李丹凤办理，由于当时拆迁时村里不让写唐文学、唐贺的名字，李丹凤就在拆迁协议等手续上写了唐卫军的名字；4.唐卫军向高奎借款发生在2011年4月，拆迁房屋是2010年所建，2011年6月全部拆除完毕并签订完手续，不存在借款建房之事，也不存在逃避债务之事；5.回迁房的改名是在2014年前，在2014年3月17日前的水电费均由唐贺缴纳，唐贺是实际所有人，与唐卫军、杨会平无关。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2016年11月1日，本院立案受理高奎与唐卫军、杨会平民间借贷纠纷一案，并依据高奎申请于2017年4月17日作出（2016）鲁1721民初5008号之一民事裁定：查封唐卫军所有的位于曹县商都绿城小区（原府东城小区），分别登记在徐树赞（2-2-301）、孙旭（2-2-302）、刘敬山（18-1-301）名下的房屋。2017年4月27日，本院作出（2016）鲁1721民初5008号民事判决：唐卫军、杨会平于本判决生效后7日内偿还高奎借款本金55万元及利息（其中本金15万元从2011年4月21日起、本金40万元从2011年4月28日起，按月息利率2%计算至本判决确定的还款之日止）。唐卫军、杨会平逾期未履行判决确定的义务，高奎向本院申请强制执行。执行过程中，案外人赵伟于2018年10月21日对执行孙旭名下房产提出书面异议，主张该房产登记在孙旭名下，不属于唐卫军所有。2017年2月份，孙旭将该房产卖与赵伟，房款两清，并实际居住，买卖房产在法院查封之前，法院查封之前房产已不属孙旭所有，更不属唐卫军。 本院于2018年12月31日作出（2018）鲁1721执异82号执行裁定：驳回赵伟的异议请求。赵伟诉至本院。 经审理查明，2017年2月28日，孙旭（出卖人、甲方）与赵伟（买受人、乙方）签订《房屋转让协议书》，约定甲方将坐落在曹县府东城小区（国际商业中心西邻），建筑面积为91.81平方米（另含2-1-号储藏室6.46平方米）的2号楼2－302室楼房，出售给乙方，房屋储藏室合计20万元，本协议签订之日乙方一次性交清房款，甲方同时出具转让协议；甲方保证其出卖的房屋产权清楚，无他项权利设定或其他纠纷，甲方所出售的房屋为拆迁安置回迁房，甲方未办理产权登记手续，对此乙方完全知晓，甲方在能办理产权登记时应第一时间通知乙方并协助乙方办理产权登记。协议另外约定了其他相关事宜。协议签订当日，赵伟付清房款，孙旭将房屋交付赵伟，现该房屋赵伟作仓库使用。截止到2019年1月28日，因房屋所在小区商都绿城小区（原府东城小区）未验收，小区所辖房产均未办理房产登记和相关手续。 另查明，涉案房屋曾于2011年6月26日以被拆迁人唐卫军之名与拆迁人山东达驰房地产开发有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》。2014年3月17日，在小区物业管理处，涉案房屋由唐卫军更名为其女儿唐贺，登记在唐贺之夫孙旭名下，房屋的水电停供。唐卫军、杨会平主张因涉案房屋的原院落是其子唐文学与其女唐贺出资所建，因此，涉案回迁房给唐贺了。高奎主张唐卫军将涉案房屋变更到其女婿孙旭名下是为了逃避债务。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，涉案房屋是回迁房，现行法律、行政法规，没有规定回迁房必须是该集体经济组织成员才可以购买回迁房，原告与第三人签订的《房屋转让协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，原告与第三人签订的《房屋转让协议书》为有效合同。原告与第三人签订《房屋转让协议书》的时间是2017年2月28日，付清房款和占有涉案房产的时间是签订合同之日2017年2月28日，均早于本院作出（2016）鲁1721民初5008号之一民事裁定书的时间2017年4月17日，原告与第三人未办理过户登记手续的原因是涉案房产所在的小区未验收，小区所辖房产均未办理房产登记和相关手续，且有曹县不动产登记中心予以证明，说明涉案房产未办理过户登记手续的原因不是原告自身原因所致，综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告请求停止对涉案房产的执行，应予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。原告请求解除查封的诉讼请求不属于该案审理范围。根据上述法律规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、不得执行曹县商都绿城小区2号楼2单元302号房产； 二、驳回原告赵伟的其他诉讼请求。 案件受理费4300元，原告赵伟负担100元，被告高奎负担4200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  王景芝 人民陪审员  李香勋 人民陪审员  谢 炎 二〇一九年五月二十日 书 记 员  王 擘