江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0311民初6379号 原告:王虎,男,1986年12月18日生,汉族,住徐州市铜山区。 委托诉讼代理人：李斌，江苏非圆律师事务所律师。 被告：吴迪，男，1984年3月6日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：刘刚，徐州市云龙区新生法律服务所法律工作者。 被告：徐州华都房产经纪有限公司，住所地徐州市泉山区食品城南苏商御景湾B12#-1-114室。 法定代表人：张云，该公司经理。 委托诉讼代理人：葛雨晨，女，1990年5月30日生，汉族，徐州华都房产经纪有限公司店长，住徐州市。 原告王虎与被告吴迪、徐州华都房产经纪有限公司（以下简称华都公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告王虎曾于2017年4月6日提起诉讼，本院经审理于2017年12月14日作出（2017）苏0311民初2256号民事判决，原告王虎对该判决不服提起上诉，徐州市中级人民法院于2018年5月7日作出（2018）苏03民终444号民事裁定，将该案发回重审。本院于2018年10月7日立案后，依法另行组成合议庭，于2019年3月29日公开开庭进行了审理。原告王虎及其委托诉讼代理人李斌、被告吴迪及其委托诉讼代理人刘刚、被告华都公司的委托诉讼代理人葛雨晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王虎向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原被告于2017年1月22日签订的房地产买卖居间合同；2、请求依法判令被告吴迪返还原告房屋定金12000元，并由被告吴迪支付违约金177600元；3、本案诉讼费由被告承担。后原告将诉讼请求变更为：1、请求法院依法解除原被告于2017年1月22日签订的房地产买卖居间合同；2、请求依法判令被告吴迪返还原告房屋定金12000元，并由被告吴迪支付违约金177600元；3、请求判令被告华都公司返还居间服务费13320元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月22日原被告三方就本市苏商御景湾房屋签订房地产买卖居间合同，约定吴迪将苏商御景湾房屋以888000元的价格出售给原告，合同签订当天原告给付了吴迪12000元，并支付13320元居间服务费给华都公司。该合同约定：2017年3月15日前原告与吴迪办理产权备案手续，在产权备案当日原告支付吴迪购房款268000元，余款620000元原告以商业贷款方式支付吴迪。该合同另约定：居间服务费为13320元，若合同正常履行由原告承担，若中途产生违约由违约方承担，另外违约方还应支付守约方相当于房价款的20%作为违约金。2017年3月15日前华都公司曾多次同吴迪联系涉案房产的备案事宜，但吴迪一直声称在泰国。2017年3月14日及15日，原告及华都公司均同吴迪再次联系涉案房产的备案事宜，吴迪明确表示不愿意继续履行涉案合同。涉案房屋在合同签订后至2017年3月15日期间已涨价20余万元，因吴迪的违约行为给原告造成20余万元的直接损失，此后原被告双方数次协商未果，故提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告吴迪辩称，1、原被告之间房屋买卖合同尚未成立，因此不存在原被告之间解除合同以及房屋差价和居间费用的返还问题。作为被告吴迪并没有收到定金12000元，按照合同约定定金1万元应当交付给中介公司，所以吴迪收到1万元并非定金。2、原告方支付的13320元的居间费用在原审当中并没有向法院提供整本收据来确定是什么时间交付的。3、原告与吴迪根据合同约定均是委托中介公司办理房屋买卖合同，按照合同法的规定买方和卖方均委托同一人进行签订合同和办理相关事项，是违背法律规定的。况且作为中介方知道涉案房屋非是吴迪独自一人享有，并声称事后通知其他产权人来补签合同，从而说明该合同没有成立，被告愿意返还已收到的12000元。4、原告请求变更诉讼请求，原告方第一项诉讼请求是要求解除合同，若按原告所述合同成立，说明违约方在原告而非被告。另，违约金若按照原告诉讼请求双方合同成立计算，其违约金主张数额过高，应以原告实际损失为基础计算具体的违约金，但原告方实际并没有向被告方支付房款，没有产生实际损失，也无其他损失，故其违约金主张不应予以支持。5、原告明知房屋为三人共有，购买房屋存在一定风险，且签订了承诺书，但原告在签订承诺书后并未跟踪其他共有人是否同意售房，对自己可能有的风险及损失任意扩大，根据合同法的规定，原告应对其扩大的损失自行负担责任。6、即使法院认定涉案合同成立，因原被告双方在签订合同后在中介公司组织下均向对方出具了书面承诺书，该承诺书载明违约责任为5万元，应视为对原合同违约责任的改变，原告不能依据原合同违约责任条款主张177600元的违约金。 被告华都公司辩称，原告请求属实，但诉讼费应由被告吴迪承担。涉案房屋产权人吴迪与王虎之间签订的买卖居间合同是双方自愿签订，并且产权人吴迪在签订此合同之前，一再和其他产权人沟通房屋的价格及附属设施沟通完成后才进行签字。之后，我公司后期经理一直与吴迪沟通后期备案事宜，而吴迪在此期间也未提出房屋不卖之事。虽吴迪主张无法买卖此房屋，但吴迪作为产权人其签字是有效的。所以此合同违约，应当属于吴迪的责任。另，合同约定，由违约方承担居间服务费，所以居间服务费应该由吴迪承担。 本院经审理认定事实如下：徐州市室房屋所有权人登记为被告吴迪，该房屋系共有，吴迪占有98%，吴安琪占有1%。王慧伶占有1%，吴安琪、王慧伶系吴迪父母。 2017年1月22日，被告吴迪（甲方）、原告王虎（乙方）、被告华都公司（丙方）签订房地产买卖居间合同，约定甲方吴迪将坐落于本市食品城南苏商御景湾出售给乙方王虎，该房屋的成交总价为人民币888000元（包含暖气初装、煤气初装、维修基金等）。该合同第二条委托事项：“甲方委托丙方出售以上房产，并代办房产转移、交付等事宜2、乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、土地证、房屋交付等事宜。”该合同第三条甲方的义务：“1、保证出售的房屋权属真实，并符合国家房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的所有共有人对以此价格出售此房屋无异议。2、协助乙方办理该房地产及相关附属设施的交易过户手续，提供相应证件资料。3、按本合同中约定的交付日期，腾空房屋，并完好保留所应交付给乙方的附属设施及装修（详见设施清单）。4、在房屋交付前，负责户口迁出，结清水、电、燃气、煤气、有线电视、以及与物业相关的所有费用。5、按本合同约定，按期支付居间费。”该合同第四条乙方的义务：“1、按本合同中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款。2、根据合同约定的委托、代办事项，按时支付佣金和代办费用。3、根据委托事项，乙方应于产权备案日前将各类资料备齐交予丙方……”该合同第六条房款支付及权属转移：在签订本合同时，乙方支付给甲方购房定金人民币10000元，双方同意由丙方保管，定金最终抵房款或中介费；甲乙双方约定于2017年3月15日前办理产权备案手续，甲乙双方一致同意采取首付加贷款支付房款（双方签署上述房地产备案合同之日，乙方将首付款存入房产局资金监管账户），乙方于产权备案当日支付购房首付款（含定金）人民币268000元整；同时乙方预付人民币10000元给丙方作为房屋交接保证金，在房屋正式交接完成当日甲乙双方在房屋交接清单上签字确认后，丙方将上述保证金转付给甲方；余款人民币610000元整，以商业贷款方式支付房款，甲乙双方承诺于产权备案之日起两个工作日内共同去贷款银行办理贷款相关签字手续，如因不能按时签字影响交易进程，由甲乙双方各自承担相关责任。该合同第八条居间服务费的支付标准及方式：居间服务费按照该房屋售价的1.5%收取，具体数额为人民币13320元，由乙方承担，在签订本协议时付清给丙方；甲乙任何一方不履行本合同，或不完全履行致本合同终止的，违约方须在违约行为发生之日起三日内向丙方支付本合同约定的甲乙双方的全部居间费。该合同第九条违约责任“：1、甲方违反本合同第三条规定的，支付违约金伍万元整；若甲方违反本合同之约定时间延迟交房的，每逾期一日，按照总房价款的万分之十支付违约金，逾期交付房屋超过十日的，乙方有权解除本合同，并且有权要求甲方承担上述房屋交易所产生的所有相关税费并按照总房价款的百分之五支付违约金（不可抗力除外）。2、乙方违反本合同第四条规定的，支付违约金伍万元整；乙方违反本合同之约定时间逾期支付房款的，每逾期一日，按应付到期房款的万分之十支付违约金，逾期支付房款超过十日的，甲方有权解除本合同，并且有权要求乙方承担上述房屋交易所产生的所有相关税费并按照总房价款的百分之五支付违约金（不可抗力除外）。3、甲、乙任何一方违反本合同之约定时间逾期办理过户手续的，每逾期一日，违约方应当按照总房款的万分之十支付违约金，逾期超过十日的，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按照总房款的百分之五支付违约金（不可抗力除外）。4、因甲、乙任何一方过错至本合同无法继续履行，过错方支付给守约方房价的百分之二十作为违约金；过错方除支付全部居间费外，另支付给丙方居间费的百分之五十作为违约金。5、若甲乙双方协商解除本协议，双方应向居间方各支付50%上述居间费用，违约方还应承担守约方为维护权利所发生的相关费用。6、丙方无不正当理由不履行合同，与他人串通，损害甲乙双方利益的，应承担违约责任。7、违约方给守约方造成的其他经济损失，由各守约方按照法律、法规的有关规定追偿。8、甲方承诺于2017年4月30日前将该房屋的户籍关系迁出，否则视同违约，须支付违约金人民币壹拾万元整。”该合同第十一条其他约定：为确保甲乙双方利益，签订本合同当日，甲方将产权证和土地证交由丙方保管。 2017年1月22日，被告吴迪出具承诺书一份，内容为：“本人承诺出售食品城南苏商御景湾房屋（售价为人民币捌拾捌万捌仟元整）的行为已征得产权人的同意，如日后产权人不同意履行与买方王虎及中介方徐州华都房产经纪有限公司签订的《房地产买卖居间合同》或其他合同而导致此合同无法按约继续履行，本人愿意支付给买方违约金人民币伍万元整（￥50000）及全额支付中介费。2017年1月22日，原告王虎出具承诺书一份，内容为：“本人王虎承诺购买食品城南苏商御景湾房屋（售价为人民币捌拾捌万捌仟元整）的行为系婚后购买，且已征得配偶蔡艳萍的同意，如日后配偶蔡艳萍不同意履行与卖方及中介方徐州华都房产经纪有限公司签订的《房地产买卖居间合同》或其他合同而导致此合同无法按约继续履行，本人愿意支付给卖方及中介方违约金人民币伍万元整（￥50000）。”2017年1月22日，原告王虎支付给被告吴迪定金12000元。2017年1月22日，原告王虎交纳中介佣金13320元，被告华都公司出具了收据。 2017年3月14日，被告吴迪及其母亲王慧伶（涉案房屋的共有产权人）与原告王虎、被告华都房产沟通表示被告吴迪售卖涉案房产未经共有产权人同意，因共有人不同意售卖涉案房产，故被告吴迪无法履行此前双方所签订的房屋买卖居间合同。2017年3月15日，被告吴迪未依照合同约定于当日同原告王虎办理产权备案手续。 本院认为，一、关于案涉房屋买卖合同效力问题。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。根据该规定，对按份共有物的处分经占份额三分之二以上的按份共有人同意，即可处分共有物。具体到本案，涉案房屋系被告吴迪和其父母吴安琪、王慧伶所共有，被告吴迪所占份额为98%，属份额三分之二以上的按份共有人，且无证据证明按份共有人另有约定，故被告吴迪有权处分案涉房屋。案涉合同的签订系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。 二、关于违约金条款的适用的问题。被告吴迪向原告及中介表示因共有产权人原因，拒绝履行于2017年3月15日协助原告王虎办理产权备案手续的义务，其违反了双方所签订的《房地产买卖居间合同》中的第三条中保证房屋共有产权人对于合同价格出售房屋无异议及协助原告办理房地产过户的相关约定，且在合同第九条违约责任条款中对卖方违反合同第三条的违约责任作了明确的约定，即由卖方向买方支付违约金50000元。此外，被告吴迪在2017年1月22日与原告签订《房地产买卖居间合同》后，又出具《承诺书》一份，载明如因产权人原因造成无法过户，则愿意支付给原告违约金人民币50000元及全额支付中介费；原告在知晓上述承诺书内容后亦未表示异议。故涉案合同及被告吴迪签署的承诺书均对适用违约金50000元的条件作了明确约定，即为因共有产权人原因导致合同无法履行，而本案导致合同无法履行的原因确系因房屋共有权人不同意履行合同，因此应适用合同第九条第1项50000元的违约责任条款，而不再适用第九条第4项总房款20%的违约责任条款，故对原告主张适用第九条第4项违约责任条款要求被告给付房价百分之二十的违约金177600元的诉请，本院不予支持。 被告吴迪未依据双方所签订的房地产买卖居间合同中的约定，于2017年3月15日协助原告王虎办理产权备案手续，其以行为明确表示拒绝履行合同，故原告王虎有权行使法定解除权，被告吴迪应承担相应的违约责任。原告王虎于2017年1月22日向被告吴迪支付的定金12000元，被告吴迪应予返还。原告王虎与被告吴迪、华都房产所签订的《房地产买卖合同》，因被告吴迪违约致使该合同并未实际履行，原告签订合同的目的并未实现，被告华都公司收取原告居间服务费13320元无合同及法律依据，被告华都公司应退还原告居间服务费13320元。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、解除原告王虎与被告吴迪、徐州华都房产经纪有限公司于2017年1月22日签订的《房地产买卖居间合同》； 二、自本判决生效后十日内，被告吴迪向原告王虎退还定金12000元，被告徐州华都房产经纪有限公司向原告王虎退还居间服务费13320元； 三、自本判决生效后十日内，被告吴迪给付原告王虎违约金50000元； 四、驳回原告王虎的其他诉讼请求。 案件受理费12680元，由被告吴迪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  王继红 人民陪审员  曹 科 人民陪审员  陈秋平 二〇一九年五月五日 法官 助理  高鹏林 书 记 员  朱 贺