云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初1567号原告黄礼克，男，汉族，1967年2月2日出生云南省昭通市昭阳区人，小学文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人沈忠美，女，汉族，1968年3月27日出生云南省昭通市昭阳区人，小学文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。系黄礼克妻子（特别授权）被告洪永福，男，汉族，1975年9月5日出生云南省昭通市彝良县人，小学文化，居民，住云南省昭通市彝良县，现住云南省昭通市昭阳区第三人陈学明，男，汉族，1986年2月2日出生云南省昭通市彝良县人，大学本科文化，居民，住云南省昭通市彝良县。（未到庭）第三人韩道谦，男，汉族，1989年10月2..8日出生云南省昭通市昭阳区人，中专文化，居民，住云南省昭通市昭阳区，现住重庆市南岸区。第三人共同委托代理人周礼赟，云南煜扬律师事务所律师。（特别授权）原告黄礼克诉被告洪永福，第三人陈学明、韩道谦租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理后，于2018年9月28日作出（2017）云0602民初3113号民事判决书，判决：一、由被告洪永福于本判决生效之日起十日内支付原告黄礼克租金43980元；二、第三人韩道谦于本判决生效之日起十日内支付原告黄礼克房屋占用费10000元；三、驳回原告黄礼克的其他诉讼请求。被告洪永福，第三人韩道谦不服该判决，向云南省昭通市中级人民法院提起上诉，云南省昭通市中级人民法院于2019年2月15日作出（2018）云06民终2502号民事裁定书，裁定如下：一、撤销云南省昭通市昭阳区人民法院（2017云0602民初3113号民事判决书；二、本案发回昭通市昭阳区人民法院重审。本院于2019年3月5日立案受理后于2019年4月19日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄礼克的委托代理人沈忠美，被告洪永福，第三人韩道谦及韩道谦、陈学明的委托代理人周礼赟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄礼克诉称：2015年3月19日，原、被告签订《房屋场地出租合同》，原告将位于昭通市昭阳区的房屋及场地出租给被告洪永福，双方约定租期为二年（自2015年3月19日起至2017年3月19日止），每年租金为43980元，各年支付。租赁期届满后如需续租，租金按当年市场价格重新计算。一方违约需承担另一方的经济损失并支付违约金20000元。被告洪永福在租赁期间只给了第一年的租金43980元，第二年租赁期届满后，原告多次向被告催要第二年的租金。但被告拒不给付。被告拒不给付租金的行为已构成合同约定的违约情形，需支付原告违约金2000元，同时被告在租赁期届满后拒不撤除其安放在出租屋内的机器设备，自2017年3月19日至2017年9月19日期间占用原告房屋、场地达半年时间。原告多次找被告协商，未达成一致意见，被告至今拒绝履行合同义务。为维护原告的合法权益，故诉至本院，请求：1、判决被告支付原告租金43980元、违约金20000元、房屋场地占用费21990元，合计85970元；2、本案诉讼费由被告承担。被告洪永福辩称：原告租赁的房屋没有房产证，双方签订的租赁合同无效。合同履行期内，才租了几个月，房租没有协商好，我还没有支付租金。后来我租赁的房屋要被拆迁，我要把房屋内的洗车工具搬走，但原告不准搬走，致使拆迁时设备全部损坏，因此原告主张的占用费及违约金我不支付。我租赁原告的房屋后，我又将房屋转租给陈学明，陈学明又转租给韩道谦。2015年11月23日至2016年3月1日是陈学明在使用。2016年3月1日开始，没有约定结束时间，陈学明和韩道谦直接找到房东黄礼克租房，并出具欠条给黄礼克，欠条载明陈学明和韩道谦欠房东黄礼克2016年3月19日至2016年9月共半年的房租，按43980元每年租金折半支付，我在欠条上担保人处签名。第三人租房的时间没有超出我与黄礼克签订的租房合同时间。因为要拆迁了，所以协商提前结束合同。第三人陈学明辩称：本案的房屋是原告租给洪永福，洪永福转租给陈学明，陈学明又转租给韩道谦，韩道谦出具了欠条给黄礼克，该转租行为得到原告的同意，陈学明不承担任何责任。第三人韩道谦辩称：因原告所租赁的房屋没有相关审批手续和房产证，导致我在转租后不能办理相关的洗车店的经营手续。因此，原告与被告洪永福签订的租赁合同无效，双方应当互相返还房屋和租金。原告在知道房屋即将拆迁时，一直拒绝接收我返还的房屋，就是想继续收取租金，我不应当承担责任。综合双方当事人的诉辩主张，双方对以下问题存在争议：1、黄礼克与洪永福签订的租赁合同是否合法有效？2、洪永福将所租赁的房屋转租给陈学明，陈学明再转租给韩道谦的两个转租行为是否合法有效？3、黄礼克在政府发出拆迁通知后，是否拒绝被告及第三人交还房屋？4、原告的诉求能否得到支持？原告黄礼克为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件、户口簿复印件各1份，证明原告的基本身份信息及原告的主体适格，黄礼克与沈忠美系夫妻关系；2、房屋场地出租合同复印件1份，证明原告与被告存在合法的合同关系，合同第三条明确约定“原被告任何一方擅自将出租合同涉及房屋及场地转租给他人即构成违约，要承担违约金20000元”；3、昭通市昭阳区母鹿社区居民委员会出具的证明复印件2份，证明原告对出租给被告位于房屋及场地拥有合法的所有权，该房屋至今依然存在，可以正常使用，并未被政府予以拆迁；4、昭通市昭阳区市场监督管理局出具的营业执照复印件1份，证明涉案房屋至今依然存在，可以正常用于居住、经常使用。经质证，被告洪永福及第三人陈学明、韩道谦对第1组证据的三性无异议。对第2组证据的三性无异议，但对证明目的不予认可。对第3组证据的三性均有异议，不予认可，认为该证明出具的时间是在拆迁公告发出之后，不可能房屋都要拆迁了还予以办理房产证。对第4组证据真实性、合法性无异议，关联性和证明目的不予认可，不能证明该个体工商户就是正式经营的。被告洪永福为证明其答辩主张，向本院提交了如下证据：1、被告身份证复印件1份，证明被告的身份信息及主体资格；2、《房屋场地出租合同》原件1份，证明其向原告租赁房屋的事实；3、欠条复印件1份，证明被告与陈学明、韩道谦到原告家中与原告协商后，韩道谦出具了欠原告房屋租金29320元的欠条，并约定了所签租金的给付时间，若给付期限届满，韩道谦无力给付，由洪永福承担给付责任。经质证，原告黄礼克对第1、2组证据的三性无异议；对第3组证据不予认可，我不知道欠条的事。第三人陈学明、韩道谦对上述证据的三性无异议。第三人陈学明为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、《房屋场地转让合同》复印件1份，证明洪永福将涉案房屋及场地转租给第三人陈学明、租期为二年，租金为每年43980元，并对违约金进行了约定；2、《店面转让协议书》复印件1份，证明第三人陈学明、韩道谦于2016年3月1日签订合同，陈学明将涉案房屋及场地转租给第三人韩道谦。经质证，原告对陈学明提交的两组证据均有异议，认为其不准转租，也不知道转租的事情。被告洪永福对上述证据的三性均无异议。第三人韩道谦对上述证据的三性均无异议。第三人韩道谦为证明其诉讼主张，向本院提交了昭通市昭阳区母鹿社区居民委员会通知复印件、会议纪要复印件各1份，证明涉案租赁房屋属拆迁房屋。经质证，原告黄礼克对韩道谦提交的证据有异议，认为房屋是2018年才拆的，租房时没有拆迁。被告洪永福对上述证据的三性均无异议。第三人陈学明对上述证据的三性均无异议。本院依职权调取了杨亚麾和许明华的询问笔录：1、杨亚麾证实了他与黄礼克的儿子是朋友关系，他经常去黄礼克那里洗车，洗车的房子是黄礼克租给洪永福的。有一次他去洗车就看见黄礼克与洪永福因为房租的事打电话给派出所的事实。2、许明华证实了他是昭阳区凤凰街道办事处母鹿社区居民委员会十组的组长，黄礼克位于母鹿社区58号场地及房屋，2010年那里有两栋房屋，被政府征收修，拆迁后未被占用，黄礼克就搭建了一个活动板房租给他人洗车。2016年5月20日政府下达的拆迁通知，黄礼克的房屋是在拆迁范围的，黄礼克也知情的，房屋的水是2016年8、9月水厂就停了的，电是2018年4月停的，房屋是2018年5月被拆掉的。经质证，原告黄礼克、被告洪永福及第三人陈学明、韩道谦均无异议。经过当事人的举证和质证，本院认为，原告提交的第1、组证据，因被告洪永福及第三人陈学明、韩道谦均无异议，故本院予以采信。对第2组证据，被告洪永福及第三人陈学明、韩道谦对证据三性均无异议，但对证明目的不予认可，经本院审查，该《房屋场地出租合同》系原告黄礼克与被告洪永福签订，系双方的真实意思表示，合法有效，能够证明双方存在合同关系的事实，对该部分欲证事实，本院予以采信；对其欲证明的合同约定的“原、被告任何一方擅自将出租合同涉及房屋及场地转租给他人即构成违约，要承担违约金20000元”的事实，合同对此虽作了明确约定，但被告洪永福将承租的房屋转租给第三人陈学明，陈学明又转租给韩道谦，该转租行为持续时间长达一年多，原告知道后未提出异议，视为其对该转租行为的默许和认可，故被告洪永福的转租行为并未构成违约，故对该部分欲证事实，本院不予采信。对第3组证据，被告洪永福及第三人陈学明、韩道谦均有异议，认为该证明出具的时间实在拆迁公告发出之后，不可能房屋都要拆了，还予以办理房产证，经本院审查，该证明能够证明位于场地系原告黄礼克所有的事实，故本院予以采信。对第4组证据，被告洪永福及第三人陈学明、韩道谦对真实性及合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为不能证明该个体工商户就是正式经营的，经本院审查，该营业执照系工商部门出具，客观真实，但原告的房屋于2018年5月被政府拆除，房屋已不存在，不能居住和使用，不能证明该房屋至今还存在，可以正常居住使用，故对该证据的真实性，本院予以采信，对其欲证事实，本院不予采信。对被告洪永福提交的第1、2组证据，因原告黄礼克及第三人陈学明、韩道谦对证据三性均无异议，故本院予以采信。对第3组证据，原告有异议，不予认可，经本院审查，该欠条系复印件，无原件印证，且原告不予认可，不能达到原告的欲证事实，故本院不予采信。对第三人陈学明提交的证据，因原告黄礼克及第三人韩道谦均无异议，故本院予以采信。对第三人韩道谦提交的证据，因原告黄礼克及第三人陈学明均无异议，故本院予以采信。对本院依职权调取的杨亚麾和许明华的询问笔录，因原告黄礼克、被告洪永福及第三人陈学明、韩道谦均无异议，故本院予以采信。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：2015年3月19日，原告黄礼克与被告洪永福签订《房屋场地出租合同》，原告将位于昭通市昭阳区的房屋及场地出租给被告洪永福经营洗车场，双方约定租期为二年（自2015年3月19日起至2017年3月19日止），租金为每年43980.00元。租期内，双方不得中途解除合同或转让他人，如违约，违约方需支付违约金20000.00元。合同签订后，被告洪永福给付了第一年的租金43980.00元。2015年11月23日，被告洪永福与第三人陈学明签订《房屋场地转让合同》，被告洪永福将其承租的涉案房屋及场地转租给第三人陈学明经营洗车场，租期为二年（自2015年3月19日起至2017年3月19日止），租金为每年43980.00元，并对违约金作了约定。2016年3月1日，第三人陈学明、韩道谦签订《店面转让协议书》，陈学明将洗车场转让给韩道谦经营，租期为二年（自2015年3月19日起至2017年3月19日止）。租赁期届满后，原告多次向被告催收第二年的租金，但被告至今未支付。另查明，原告黄礼克出租的场地和房屋在昭阳区政府凤凰街道办事处的征收拆迁范围，凤凰街道办事处于2016年5月20日向原告送达了拆迁通知。该房屋于2016年8月断水，2018年4月断电，2018年5月被政府征收拆迁。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百一十二条规定：“租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。本案中，原告黄礼克与被告洪永福签订的《房屋场地出租合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面、善意履行各自的义务。原告将租赁物交付给被告洪永福使用后，被告洪永福应按合同约定按期支付租金，被告洪永福支付了第一年的租金（2015年3月19日至2016年3月18日）的租金43980元后，在第二年（2016年3月19日至2017年3月18日）租期届满后逾期未支付租金43980元，被告洪永福应当继续履行合同确定的义务，向原告支付租金43980元，故对原告诉求被告向其支付租金43980.00元的诉讼求，符合法律规定，本院予以支持。反之，对被告洪永福主张原、被告签订的合同系无效合同的答辩主张，无事实和法律依据，本院不予支持。对原告要求被告洪礼克按照合同约定支付其违约金20000元的诉求，本院认为，虽然原、被告签订的《房屋场地出租合同》约定甲、乙双方任何一方不得中途解除合同或转让他人，如违约，违约方需支付违约金20000.00元。但被告洪永福将承租的房屋转租给第三人陈学明，陈学明又转租给韩道谦，该转租行为持续时间长达一年多，原告知道后未提出异议，视为其对该转租行为的默许和认可，故被告洪永福的转租行为并未构成违约，故对原告的该诉求，本院不予支持。对原告诉求被告洪永福支付房屋场地占用费21990元的请求，本院认为，原、被告签订的《房屋场地出租合同》约定租赁期限自2015年3月19日起至2017年3月19日止，该租赁期限届满后，原告在明知凤凰街道办事处向其送达征收通知后，仍允许被告洪永福及第三人韩道谦继续使用该房屋，并未主动告知被告洪永福及第三人韩道谦该房屋即将被政府征收，并要求被告洪永福及第三人韩道谦搬离该房屋，其自身存在过错，且该房屋于2016年8月就断水，被告洪永福及第三人韩道谦未能正常使用该房屋，未给原告造成实际的损失，故对原告的该诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告洪永福和第三人陈学明之间的纠纷、第三人陈学明、韩道谦之间的纠纷，双方可根据双方签订的租赁合同另案提起诉讼主张权利，本案中，本院不予评判。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告洪永福于本判决生效之日起十日内支付原告黄礼克租金43980.00元；二、驳回原告黄礼克的其他诉讼请求。案件受理费1949元，由原告黄礼克负担955元，由被告洪永福负担994元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期债务利息的计算时间为应付款项的到期之日起至全款付清之日止。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  罗天华人民陪审员  杨燕玲人民陪审员  龚声文二〇一九年五月二十日书 记 员  王琨琳