海南省海口市美兰区人民法院     民 事 判 决 书     （2018）琼0108民初14376号     原告：陈某，女，1962年10月27日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：赵某，海南外经律师事务所律师。   被告: 海南豫财实业发展联合总公司，住所地海口市龙华路合力大厦五层内。注册号：4600001004569。   法定代表人：刘某。   被告：程某，女，1972年6月25日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。   原告陈某与被告海南豫财实业发展联合总公司、程某物权保护纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托诉讼代理人赵某到庭参加了诉讼。被告海南豫财实业发展联合总公司（以下简称豫财公司）、程某经公告送达开庭传票均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陈某向本院提出诉讼请求：1.判令被告豫财公司与被告程某立即向房产管理部门申请办理注销商品房买卖合同备案登记手续（合同备案号：2006000416xx，合同备案表中记载商品房位于：海口市海甸岛和平大道东侧碧海云天碧海阁1403房）；2.判令本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2007年2月2日，原告与被告豫财公司签订《商品房买卖合同》，约定购买海口市美兰区海甸岛和平大道碧海云天小区碧海阁1403房。原告已依约支付购房款302000元，达总房款的96.525%，达到了《商品房买卖合同》补充协议中付清总房款95%后，涉案房屋房产证办至原告名下的约定。2007年3月21日被告豫财公司交房给原告。原告收房领取了房屋钥匙，与物业公司签订了前期《物业管理服务协议》，缴纳了煤气初装费、有线电视安装费、维修基金等，并装修入住至今已11年。2008年，据众多购房者反映和媒体报道，被告豫财公司用碧海云天小区多处房产，以与典当行方人员办理商品房买卖合同备案登记的形式进行担保，从典当行处借款。之后，原告发现被告豫财公司于2006年11月15日与典当行人员即被告程某对涉案房屋进行了商品房买卖合同备案登记，合同备案号：2006000416xx。两被告备案的购房总价仅15万元，比原告的购房总价少了一半，明显不属于正常房屋买卖的价格。仅据原告所知，同小区就有8位购房者购买的房子，在购买前就被以被告程某名义备案登记。两被告备案登记的行为是作为借款合同实现债权的担保，并非房屋真实买卖，该担保方式也属无效。2007年3月21日原告收房装修入住至今11年，并且以业主身份缴纳涉案房屋相关物业管理费用等全部费用，接受物业管理服务，原告与被告豫财公司已经实际履行合同。因此，原告为涉案房屋的真实使用和管理者，以及实际权益人。被告程某没有向被告豫财公司支付购房款，也没有接收管理涉案房屋，长达11年对原告占有使用房屋亦没有提出异议。被告豫财公司也认可涉案房屋是出卖给原告并将涉案房屋实际交付给原告占有使用，而并非出卖给被告程某的事实。因此，两被告之间的房屋买卖合同既不真实也无法继续履行。双方依合同进行的备案登记的民事行为应予以解除，两被告应向房产管理部门申请注销备案登记。2009年2月18日，海口仲裁委员会作出（2008）海仲裁字第250号裁决书裁决：“申请人陈某享有海口市海甸岛和平大道碧海云天小区碧海阁1403号房屋所有权，被申请人豫财公司应当在收到本裁决书之日起30日协助原告办理上述房屋的产权证书。”裁决书已经在2009年发生法律效力。《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。”因此，原告已经是涉案房屋的所有权人，而两被告的备案登记已经成为了原告办理不动产登记的障碍，影响了原告的物权。原告多次找房产管理部门均无法注销该备案登记，原告向海口市中级人民法院申请强制执行裁决书，也因该备案登记影响而被认定现不具备执行条件，造成了原告享有所有权的房子，却无法登记在原告名下的尴尬局面。综上所述，两被告的备案登记严重影响了原告的合法权益，恳请法院查明真相，判如所请。   被告海南豫财实业发展联合总公司、程某均未作答辩。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2007年2月2日，原告陈某（买受人）与被告豫财公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》。该合同约定：“豫财公司将其开发建设的位于海口市××区的碧海云天海景花园碧海阁1403房出售给陈某，房屋建筑面积107.98平方米，房价款总金额为312872元。签订合同当日支付第一次房款102000元，于1月31日支付第二次房款100000元，剩余的房款110872元于2月15日前付清。出卖人应当在2007年1月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”双方还在《附件四：合同补充协议》中约定：“出卖人在楼房通过验收合格及买受人付清总房款95%后，自本合同约定应交房之日起，12个月内由买受人委托出卖人代办房产证至买受人名下……”陈某分别于2007年1月9日、2007年1月19日、2007年2月8日、2007年2月16日向豫财公司支付了房价款2000元、100000元、100000元、100000元，共计302000元。2007年3月21日，豫财公司向陈某交付房屋。原告收房后向物业公司缴纳了房屋维修基金、煤气初装费、垃圾清运费等费用。原告装修入住后，一直使用该房屋至今。豫财公司交房至今未能依约将涉案房屋的所有权登记在陈某名下。陈某为维护其权益，于2018年10月15日向本院起诉，遂成讼。   另查明，涉案房屋于2006年11月15日进行了海口市商品房买卖合同备案，备案登记的出卖人为豫财公司、买受人为程某，合同备案号为2006000416xx。   再查明，陈某曾作为申请人就涉案房屋申请海口仲裁委员会进行仲裁。海口仲裁委员会于2009年2月18日作出（2008）海仲裁字第250号裁决书，裁决：“确认申请人陈某享有海口市海甸岛和平大道碧海云天小区碧海阁1403号房屋所有权，被申请人豫财公司应当在收到本裁决书之日起30日协助申请人陈某办理上述房屋的产权证书。”上述裁决书于2009年2月25日送达豫财公司，于2009年3月16日送达陈某。   本院确认的上述事实，有原告提交的海口市商品房买卖合同备案表（合同备案号：200600041666）、商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171）、海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证、全国农村信用合作社电汇凭证（回单）三张、交房通知书、前期物业管理服务协议、往来凭证三张、收据三张、海南广电有线网络有限公司资金往来（暂收、暂付）专用收据、中国联合网络通信有限公司海南省分公司综合业务受理单、碧海云天信建物业收费收据三张、收据三张、报纸新闻报道两份、（2008）海仲裁字第250号裁决书、送达回证两张及当事人的陈述笔录等在案为凭，上述证据均有原件予以核对，且能够相互印证，形成完整的证据链，故本院对原告提交的上述证据予以采信并在卷佐证。   本院认为，涉案房屋的所有权已经由（2008）海仲裁字第250号裁决书确认由陈某享有。该裁决书为终局裁决，已送达双方当事人，已经发生法律效力。因此，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力”的规定，涉案房屋的所有权人为原告陈某。豫财公司与程某虽然办理了商品房买卖合同备案登记，但是两被告均未能证明其商品房买卖合同实际履行。因此，上述合同备案登记已经失去其应有的实际意义。两被告的商品房买卖合同备案登记在原告依法办理房屋所有权证书的过程中成为障碍，侵害了原告对涉案房屋享有的物权，应当予以注销。故两被告应当在本院限定的时间内向房产管理部门申请办理注销商品房买卖合同备案登记的手续。   综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：   被告海南豫财实业发展联合总公司、程某应于本判决生效之日起十日内向房产管理部门申请办理注销海口市美兰区海甸岛和平大道碧海云天碧海阁1403房的商品房买卖合同备案登记（合同备案号：200600041666）。   案件受理费100元（原告陈某已预交），由被告海南豫财实业发展联合总公司、程某共同负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                                                    wbz2gnsyppqxmjf4vp      案件唯一码                                                           审 判 长 郑 薇           人民陪审员 吴崎霞           人民陪审员 伍仁壮                                         二〇一九年五月二十七日                     书 记 员 赵远寒                         附：相关法律条文     《中华人民共和国物权法》     第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。   第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。     《中华人民共和国民事诉讼法》     第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。