呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终1343号上诉人(原审被告)：王瑞锋，男，1965年3月16日出生，汉族，派力公司项目经理，住呼和浩特市赛罕区。委托诉讼代理人：史强，内蒙古百宁律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：胡永平，男，1955年12月2日出生，汉族，退休，住呼和浩特市赛罕区。委托诉讼代理人：乌玲，内蒙古泽铭律师事务所律师。上诉人王瑞锋因与被上诉人胡永平合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王瑞锋上诉请求：发回重审,或撤销原判并依法改判,即判令双方履行《购房协议书》。事实和理由：一审法院以“王瑞锋未到庭答辩,亦未提交书面答辩意见”作出缺席判决,但此前王瑞锋从未收到一审法院任何形式的审理通知,即一审法院未给王瑞锋送达开庭传票就作出裁判,明显剥夺了王瑞锋的诉权,实属严重的程序违法,其判决是非法和无效的,故本案应发回重审。一审法院认定,“胡永平与王瑞锋签订《购房协议书》及《还款协议书》，系双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效……由王瑞锋于2016年4月30日退还500000元购房款,逾期则从收到胡永平房款的时间起,承担500000元的银行利息,利息依照人民银行同期贷款上浮30%计算,故王瑞锋应向胡永平返还购房款500000元并支付以500000元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准,自2014年3月28日起至实际返还之日止的利息。”这个认定错误。《购房协议书》是双方的真实意思表示,但《还款协议书》不是。胡永平和王瑞锋均为内蒙古烟草系统的工作人员,胡永平是王瑞锋的上级领导,《还款协议书》是胡永平逼迫王瑞锋签署,其非为王瑞锋真实意思表示。双方在签订《购房协议书》时,涉案房屋还在建设中,7037室和7038室的房屋结构和布局是按胡永平的要求变更,其已具有特定性和专属性。若不按照该《购房协议书》履行,即胡永平退房,明显于王瑞锋不利(势必造成巨大经济损失),显失公平。同时,《购房协议书》规定胡永平从王瑞锋处购买的是尚未建成的顶账房,即该房屋的交付需要时间,且这个期限非王瑞锋所能决定,胡永平对此是有预知的。因此，《还款协议书》中的因为--“后因该房屋当年未能交付甲方使用(至今未完工)”,所以--“乙方同意将甲方支付的伍拾万元退还,终止购房协议”的逻辑关系是不能成立的,这就再次印证《还款协议书》是胡永平强加于王瑞锋的。本案的基础法律关系是房屋买卖,《还款协议书》非为双方真实意思表示,属无效协议,即本案的法律关系并未由房屋买卖转化为债权债务关系,且一审法院审理的案由也是房屋买卖纠纷。因此,一审法院判令“被告王瑞锋于判决生效之日起十五日内退还原告胡永平购房款500000元,并支付以500000元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准,自2014年3月28日期至实际返还之日止的利息;”即将其认定为债权债务关系是错误。胡永平辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，王瑞锋的上诉理由无证据和事实依据，依法应予驳回。胡永平向一审法院起诉请求：1．依法判令王瑞锋退还胡永平购房款500000元及利息132669.52元（按中国人民银行同期贷款利率上浮30％计算，自2014年3月28日起至2018年1月31日，并要求支付至实际给付之日止），合计632669.52元；2．请求法院依法确认胡永平对呼和浩特市赛罕区旺第嘉华小区商业四号楼7037室、7038室二套房屋享有优先受偿权；3．本案诉讼费用由王瑞锋承担。一审法院认定事实：2014年3月26日，胡永平（乙方、购买方）与王瑞锋（甲方、出售方）签订《购房协议书》，协议约定，乙方购买属于甲方的由开发商顶账的位于旺第嘉华商业四号楼7036与7037号房两间（室），建筑面积均为118．84平方米，合计为237．68平方米单价为6000元／平方米，总房价款约为1426080元；付款方式约定为分期付款，签订本协议时付500000元，甲方同时给乙方办理房地产公司收款收据；具备装修条件时付清剩余房款。同日，胡永平出具收条一张，载明：“今收到旺地嘉华4号商业楼7036、7037号房款500000元”。2014年3月28日，胡永平通过其妻子王月光向王瑞锋转账500000元。2016年1月8日，胡永平（债权人、甲方）与王瑞锋（债务人、乙方）签订《还款协议》，协议载明：甲方于2014年3月26日与乙方协定购买了由开发商顶账给乙方的旺第嘉华商业四号楼两间写字间、工程当时主体已完工，开始室内装修。甲方预付了乙方购房款500000元。后因该房屋当年未能交付甲方使用（至今未完工），乙方同意将甲方支付的500000元退还，终止购房协议。2015年由于乙方的资金周转出现了困难，未能将钱款退还甲方。为了信守承诺，经甲乙双方协商，重新协定还款时限，共同遵守。一、乙方同意于2016年4月30日前，将所欠甲方500000元退还，若不能按时如数还清，乙方愿意从收到甲方款的时间起，承担500000元的银行利息。利息依照人民银行同期贷款利率上浮30％计算（按月息利率复利计算），并愿承担相关法律责任。乙方在未还清甲方欠款之前，不得将开发商顶给乙方的旺第嘉华商业四号楼（7037、7038）两间另向他人出售。该房暂为乙方向甲方欠款的抵押。如另行出售，则视为违约，也要承担本协议第一项内的相关约定。一审法院认为，胡永平与王瑞锋签订的《购房协议书》及《还款协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。购房协议签订后，胡永平向王瑞锋支付500000元购房款，王瑞锋未向胡永平交付房屋，后双方于2016年1月8日签订还款协议，王瑞锋同意退还胡永平支付的500000元购房款，终止购房协议，由王瑞锋于2016年4月30日前退还500000元，逾期则从收到胡永平房款的时间起，承担500000元的银行利息，利息依照人民银行同期贷款利率上浮30％计算，故王瑞锋应向胡永平返还购房款500000元并支付以500000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1．3倍标准，自2014年3月28日起至实际返还之日止的利息。对于胡永平主张确认其对呼和浩特市赛罕区旺第嘉华小区商业四号楼7037室、7038室二套房屋享有优先受偿权的诉讼请求，因胡永平未提供证据证明7037、7038室的权属登记状况，且双方仅在还款协议中约定两套房屋为抵押物，未做抵押权登记，不具有对抗第三人的效力，故对胡永平的该项诉讼请求，不予支持。判决：一、王瑞锋于本判决生效之日起十五日内退还胡永平购房款500000元，并支付以500000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1．3倍标准，自2014年3月28日起至实际返还之日止的利息；二、驳回胡永平的其他诉讼请求。案件受理费10127元（胡永平已预交），由王瑞锋负担。二审中，双方当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为双方签订的《购房协议书》是否已终止，王瑞锋是否应退还胡永平购房款50万元及利息，利息的计算方法是正确。胡永平与王瑞锋签订的《购房协议书》、《还款协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同，王瑞锋主张《还款协议》非其真实意思表示，属无效协议，因无证据佐证，本院不予采信。《还款协议》约定双方终止原《购房协议书》，由王瑞锋返还所欠胡永平50万元，此时该笔购房款已转化成欠款。因此，本案系因双方协议终止《购房协议书》后不履行《还款协议》而引发的合同纠纷案件，一审根据《还款协议》判决王瑞锋返还购房款及利息正确，利息计算方法依双方合同约定，认定适当，本院予以确认。关于一审送达问题，一审法院按照原审原告胡永平提供的电话拨打未连接通话成功，按照胡永平提供地址邮寄，该地址与王瑞锋户籍地址一致，退件后公告，符合送达程序，本院对王瑞锋关于一审法院送达不合法的主张不予采纳。综上所述，王瑞锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10127元，由上诉人王瑞锋负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 李婷婷审判员 张蒙江 二〇一九年五月三十日书记员 蔡曦琛