吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终799号上诉人（原审被告）：于乐朦，女，1989年8月30日生，汉族，住长春市朝阳区同志街85-1号。委托诉讼代理人：肖丛红，女，1959年12月27日生，汉族，住长春市朝阳区同志街85-1号。委托诉讼代理人：李淑华，吉林星恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春高力投资集团有限公司，住所长春汽车经济技术开发区景阳大路3288号。法定代表人：陈跃华，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨震，吉林良智律师事务所律师。原审被告：吉林银行股份有限公司长春一汽支行，住所长春汽车经济技术开发区东风大街2197号。负责人：朱秋红，该行行长。委托诉讼代理人：李伟，该行职员。委托诉讼代理人：于海泳，该行职员。上诉人于乐朦因与被上诉人长春高力投资集团有限公司（以下简称高力公司）、原审被告吉林银行股份有限公司长春一汽支行（以下简称吉林银行一汽支行）商品房销售合同纠纷一案，不服长春汽车经济技术开发区人民法院（2018）吉0192民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。于乐朦上诉请求：1.撤销一审判决；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判令于乐朦违约承担违约责任错误。于乐朦与高力公司约定的交付购房款的方式为银行按揭贷款，高力公司指定于乐朦在吉林银行一汽支行办理按揭贷款，于乐朦按照高力公司及吉林银行一汽支行的要求缴纳了首付款，办理了按揭贷款的相关手续，高力公司为于乐朦办理了产权证及抵押，吉林银行一汽支行也办理了他项权利证书。对于按揭贷款未发放，于乐朦没有任何过错，贷款未发放的原因是高力公司与吉林银行一汽支行签订的合作协议已到期。吉林银行一汽支行多次通知高力公司解除抵押，但高力公司请求吉林银行一汽支行不能解除抵押登记，将于乐朦的贷款一事搁置不管。2.双方合同约定的支付购房款的方式为按揭贷款，双方未变更合同，一审判决于乐朦一次性支付房款无依据。3.吉林银行一汽支行与于乐朦签订的《个人房屋按揭借款合同》第10页有高力公司加盖的公章及法人章，由此可见，该笔按揭贷款吉林银行一汽支行、高力公司、于乐朦缺一不可。高力公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。吉林银行一汽支行辩称：同意履行合同，可以给于乐朦办理贷款，于乐朦签署相关手续，吉林银行一汽支行就可以放款。高力公司向一审法院起诉请求：1.二被告共同支付购房款13万元及利息（以13万元为基数，从2011年8月10日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利息计算）；2.诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实:2008年11月20日，原告与被告于乐朦代理人肖丛红签订《高力·中国北方汽贸城商铺认购书》，内容载明：“甲方（出卖人）：长春高力投资集团有限公司，乙方（买受人）：于乐朦……一、乙方认购下述铺位并确定价格等如下：铺位号Ｆ区13栋155号，建筑面积53.23平方米……一次性98折，折后总价266044元，按揭无折扣，折后总价271473元……二、为确保高力·中国北方汽贸城“五大统一管理”模式顺利实施并持久兴旺，乙方须在签订本认购书时与甲方委托的长春北方汽贸城市场运营物业管理有限公司签署统一的《铺位委托经营协议书》，在本协议约定的开业后5年内自愿放弃其购买铺位的使用权等权益，三、甲乙双方在签订本认购书时，乙方须支付每间叁万元的认购金共计壹间，￥30000元给甲方作为认购该商品房的定金。四、乙方签订《高力·中国北方汽贸城商铺认购书》后，须在2008年11月24日前往高力·中国北方汽贸城全球租售中心现场签署《商品房买卖合同》等相关文件，并按照约定足额缴纳购房款……六、其他注意事项：……4.办理银行按揭，应根据银行按揭文件要求，在甲方通知的时间内前往指定的地点办理银行按揭手续。相关税费按政府相关规定缴纳……。”同日，原告与被告于乐朦代理人肖丛红签订《高力·中国北方汽贸城铺位委托经营协议书》，内容载明：“委托方（以下简称甲方）：于乐朦，受托方（以下简称乙方）：长春北方汽贸城市场运营物业管理有限公司……一、委托铺位、期限及效益。甲方自愿将以下铺位委托于乙方进行出租和经营管理，并承诺依照与高力·中国北方汽贸城开发商-长春高力投资集团有限公司签署的《高力·中国北方汽贸城商铺认购书》完成的签约、按揭手续成为以下铺位的合法业主：铺位号：F区13栋155号，建筑面积53.23平方米。2.委托期限：从高力·中国北方汽贸城市场正式开业之日（暂定2008年11月30日为计划开业日，具体以乙方通知为准）起算5年整（暂定2008年11月30日-2013年11月29日）。3.收益：从高力·中国北方汽贸城市场正式开业之日起前5年（暂定2008年11月30日-2013年11月29日）期间，甲方自愿将上述铺位的使用权和经营权全权委托予乙方，授权乙方全权代表甲方将上述铺位免租或有偿出租给第三方从事合法经营活动，由此产生的一切收益归乙方所有，甲方不得以所有权人主张在此期间租金收益及其他收益，亦不得提前终止委托，否则视为甲方根本违约，乙方有权按照实际销售价格收回该铺位，且甲方须承担等额于铺位销售总额的30%的违约金……”2009年8月9日，原告与被告于乐朦签订《商品房买卖合同》，约定：“出卖人为长春高力投资集团有限公司，买受人为于乐朦……第三条：买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为：第4-13（F-13）幢155号房……建筑面积共53.23平方米……第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定的计价方式及价款为：按建筑面积计算，每平方米4934.68元，总金额贰拾陆万贰千陆百柒拾叁元整……第六条：付款方式及期限。买受人按下列方式按期付款：此户办理按揭贷款……第八条：交付期限。出卖人应当在2009年10月9日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第十一条：交接。商品房达到交付使用的条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应按通知（电话形式、媒体公告、书信）的时间及时办理入住手续，若属买受人原因延迟办理入住手续，则视出卖人已将上述房产交付给买受人，买受人必须按入住通知的时间开始交纳物业管理费、采暖费等相关费用，房屋的灭失、损毁自通知交房之日起由买受人承担……”《补充协议》约定：“……13.为促进市场繁荣，出卖人及买受人一致同意由长春北方汽贸城市场运营物业管理有限责任公司全权负责本市场的经营、物业、安全、卫生管理……15.买受人与长春北方汽贸城市场运营管理有限责任公司签订的铺位委托经营协议书（投资）和业主自营协议书（自营）为本《商品房买卖合同》的组成部分，具有同等法律效力……”该合同经原告与被告于乐朦签章。2009年8月25日，被告于乐朦与被告银行签订《个人房屋按揭借款合同》，记载：“借款人于乐朦，贷款人吉林银行股份有限公司长春一汽支行，担保（保证抵押质押）人长春高力投资集团有限公司……第一条：借款额度。额度为人民币（大写）壹拾叁万元整，（小写）¥130,000,00。第二条：借款用途。借款人将借款用于购买以下房产：名称：中国北方汽贸城；建筑面积：53.23平方米；坐落详细位置：长春市汽车产业开发区景阳大路3288号中国北方汽贸城4-13（F-13）155号。第三条：借款期限。本合同的借款期限为10年，自2009年8月25日起至2019年8月24日止……”2013年11月20日，长春北方汽贸城市场运营物业管理有限责任公司在《新文化报》B13版发布《通告》，记载：“高力北方汽贸城五年期投资商铺于2013年11月29日到期的，请业主持本人身份证、产权证（购房合同），于2013年11月29日前至长春北方汽贸城市场运营物业管理有限责任公司办理商铺移交手续，逾期不办理的，将由业主承担一切法律、经济责任！”另查：1.现案涉房屋登记所有权人为被告于乐朦，房屋权属状态为：已抵押（按揭贷款抵押）。2.庭审中被告于乐朦提交《收款收据》四枚，载明于乐朦向原告分别于2008年11月20日交房款30000元、于2008年12月13日交房款70000元、于2009年1月9日交房款32673元、于2011年8月6日交房款6859元，以上四笔共计139532元。3.庭审中原告提交长房他证权证字第5051048号《房屋他项权利证书》一份，载明案涉房屋已于2011年8月10日登记抵押的事实。4.2018年7月6日，被告于乐朦向本院提出反诉请求，请求被反诉人（本诉原告）高力公司给付反诉人（本诉被告）于乐朦延期交房期间的使用费10万元及利息，反诉费由被反诉人承担，后被告于乐朦撤回了反诉请求。一审法院认为，一、关于二被告应否给付原告尚欠购房款13万元及利息。1.原告与被告于乐朦签订的《高力·中国北方汽贸城商铺认购书》《高力·中国北方汽贸城铺位委托经营协议书》《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行权利义务。被告于乐朦辩称《高力·中国北方汽贸城商铺认购书》《高力·中国北方汽贸城铺位委托经营协议书》上的签字是其母肖丛红代签，不是其本人签名，依据《商品房买卖合同》补充协议第15条的约定：“买受人与长春北方汽贸城市场运营管理有限责任公司签订的铺位委托经营协议书（投资）和业主自营协议书（自营）为本《商品房买卖合同》的组成部分，具有同等法律效力。”被告于乐朦与原告签订《商品房买卖合同》的行为及其向原告交付案涉房屋首付款及各项费用的行为视为其对母亲肖丛红代签《高力·中国北方汽贸城商铺认购书》《高力·中国北方汽贸城铺位委托经营协议书》的认可，故对于被告于乐朦的该项抗辩理由本院不予认可。2.对于案涉房屋剩余购房款13万元有相关票据加以证明，且庭审中二被告对剩余购房款数额为13万元予以认可，故本院对于剩余购房款13万元予以保护。3.被告于乐朦未按期支付剩余房款，应承担支付价款、赔偿损失的义务，故被告于乐朦应承担给付尚欠购房款13万元的民事责任。虽然被告于乐朦辩称，其按照高力公司要求于2011年8月10日在被告银行办理了按揭贷款抵押手续，原告交给被告于乐朦的房屋所有权证书上明确注明按揭贷款抵押，被告银行应将被告于乐朦的购房款即按揭金额13万元给付原告，故于乐朦不应给付原告13万元购房款，原告应直接向被告银行主张权利，但是本案中被告银行因故未能发放贷款13万元，系被告银行与于乐朦之间的借款合同关系，与本案房屋买卖合同关系不是同一法律关系，被告于乐朦应另行主张权利，故本院对于被告于乐朦的该项抗辩理由不予支持。4.关于利息。被告于乐朦未按期支付房款，其行为给原告造成了相应损失，且合同对于违约金也有相应的约定，故本院对于利息予以保护，故本案利息计算方法为：以13万元为基数，从2011年8月10日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。虽然被告于乐朦抗辩称，原告未在合同约定时间将房屋交付被告于乐朦，但是根据合同约定，被告于乐朦授权案外人长春北方汽贸城市场运营物业管理有限公司代表其对案涉房屋在2008年11月30日至2013年11月29日期间的使用和出租行使处分权，原告已在合同约定时间内将案涉房屋交付给了长春北方汽贸城市场运营物业管理有限公司。2013年11月20日，长春北方汽贸城市场运营物业管理有限公司也已登报发出通告，告知业主办理商铺移交手续，故本院对被告于乐朦的该项抗辩理由不予支持。5.因被告银行未在《商品房买卖合同》上签字盖章，其不是房屋买卖合同关系的权利义务相对人，故原告要求被告银行对尚欠房款及利息承担共同给付责任的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。二、关于诉讼时效的问题。因被告银行不是房屋买卖合同的权利义务相对人，因此对于其提出的诉讼时效抗辩本院不予以审查。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告于乐朦于本判决生效之日起十五日内向原告长春高力投资集团有限公司支付尚欠购房款13万元及利息（以13万元为基数，从2011年8月10日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告长春高力投资集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由被告于乐朦承担。本院二审除一审法院查明事实外，另查明：1.二审庭审中，高力公司、于乐朦、吉林银行一汽支行三方均同意继续履行《个人房屋按揭借款合同》。2.2008年7月20日吉林银行一汽支行（甲方）与高力公司（乙方）签订《吉林银行股份有限公司个人商铺按揭贷款合作协议》约定，甲乙双方就个人商铺按揭贷款事宜开展合作，双方合作商铺项目名称为“中国北方汽贸城”，地址位于“长春市汽车产业开发区景阳大路3288”，符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可想甲方申请个人商铺按揭贷款，贷款手续按甲方规定办理。2017年4月25日吉林银行一汽支行向高力公司《回复函》记载：我行现对你们提出的关于你公司F13-155号商铺客户于乐朦个人按揭130000元四项查询事项作如下回复：（1）此笔款项未到账的原因：长春高力投资集团有限公司与吉林银行长春一汽支行的授信合作于2011年6月30日到期，该客户2011年8月11日取得房屋他项权证已超出合作时间。（2）此笔款项不能到账，我行不能发放此笔贷款。（3）客户未申请解除故抵押权仍登记在我行，如个人申请可随时解除抵押。（4）他项权利证现在我行存放。3.于乐朦与吉林银行一汽支行《个人房屋按揭借款合同》中，高力公司作为保证人加盖公章及法人章。本院认为：1.因高力公司、于乐朦、吉林银行一汽支行三方均同意继续履行《个人房屋按揭借款合同》，以吉林银行一汽支行发放贷款的方式支付剩余购房款，故高力公司、于乐朦、吉林银行一汽支行应继续履行《个人房屋按揭借款合同》，一审判决于乐朦直接支付剩余13万元购房款，本院予以撤销。2.至于高力公司要求于乐朦支付13万元购房款的利息一节。于乐朦系基于高力公司与吉林银行一汽支行之间的《吉林银行股份有限公司个人商铺按揭贷款合作协议》与吉林银行一汽支行签订《个人房屋按揭借款合同》向吉林银行一汽支行申请贷款，并已办理完成抵押手续。高力公司作为保证人在于乐朦与吉林银行一汽支行《个人房屋按揭借款合同》中加盖公章及法人章，知晓于乐朦与吉林银行一汽支行签订的《个人房屋按揭借款合同》。而2017年4月25日吉林银行一汽支行向高力公司《回复函》明确记载：“此笔款项未到账的原因：长春高力投资集团有限公司与吉林银行长春一汽支行的授信合作于2011年6月30日到期，该客户2011年8月11日取得房屋他项权证已超出合作时间”，故高力公司未能收到13万元购房款系高力公司与吉林银行一汽支行之间的授信合作期限原因所致，并非于乐朦原因，故高力公司要求于乐朦支付该13万元购房款的利息，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春汽车经济技术开发区人民法院（2018）吉0192民初551号民事判决；二、上诉人于乐朦、被上诉人长春高力投资集团有限公司、原审被告吉林银行股份有限公司长春一汽支行三方继续履行2009年8月25日的《个人房屋按揭借款合同》；三、驳回被上诉人长春高力投资集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计5800元，由上诉人于乐朦负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 张新华二〇一九年五月十三日书记员 张佳楠