广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0111民初14415号 原告：广州神山实业有限公司，住所地广州市白云区神山镇经济办公室内。 法定代表人：卢伯伟，经理。 委托诉讼代理人：罗毅，广东天一星际律师事务所律师。 被告：谭月婵，女，1970年4月19日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区， 委托诉讼代理人：梁演枨，广东誉理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏建华，广东广之洲律师事务所律师。 第三人：广州市白云区江高镇人民政府，住所地广州市白云区江高镇江府路1号。 法定代表人：利应都，镇长。 委托诉讼代理人：邵海丽，财政所所长。 原告广州神山实业有限公司（以下简称神山实业公司）与被谭月婵、第三人广州市白云区江高镇人民政府（以下简称江高镇人民政府）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告神山实业公司的委托诉讼代理人罗毅，被告谭月婵的委托诉讼代理人梁演枨、苏建华，第三人江高镇人民政府的委托诉讼代理人邵海丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告神山实业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2014年11月20日签署的《补充协议书》；2、判令被告赔偿原告损失暂定6516000元（最终以评估价为准）；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年9月6日，江高镇人民政府与被告签署《关于利用原旧神山镇政府大院及戏院旧址改建为养老福利机构的协议书》，约定项目名称为“广州市江高老人福利院（最终以政府管理部门核定的名称为准）”。但是该项目未实际推进。2014年11月20日，原告与被告签署《补充协议书》，约定将原旧神山镇政府大院及戏院旧址无偿提供变更为以租赁形式出租给被告；原旧神山镇政府大院及戏院占地面积7118平方米，建筑面积6516平方米，租期为30年。2016年7月，被告未经原告同意亦没有办好建设报批手续，擅自拆除租赁范围内的所有地上建筑物。原告已于2016年7月7日向被告发出书面通知责令停止一切拆建行为。被告拆除后至今也没有恢复原状。被告的行为已经构成根本性违约，造成国有资产毁灭性流失，严重损害了原告的合法权益。 被告谭月婵辩称，首先关于本案涉案协议书及相关补充协议签订的背景，是基于江高镇人民政府为贯彻落实广东省十二五纲要和广州市提出的中心镇要建设一到两个有规模的大型养老机构，吸收社会资金，将涉案的原神山政府大院和戏院改建为公益性的养老独立机构的民生项目。当时江高镇人民政府与被告经过磋商后约定由江高镇人民政府提供场地及政策扶持等条件由被告出资建设经营管理来打造广州市江高镇老人福利院这个项目，双方在2012年9月6日签订关于利用原旧神山镇政府和戏院改建为养老福利机构的协议书，随后江高镇人民政府在2013年1月30日的第17届人民代表大会的政府工作报告中明确该项目是采用公办民营的方式由被告出资兴建老人院，这是整个案件的基础。我方不同意解除本案的补充协议及相应的协议，理由：原告的诉请没有任何的事实依据和法律依据，我方没有任何的违约行为。1、被告严格恪守利用旧神山政府大院和戏院改建为养老福利院的约定，拆除了属于经过鉴定并认定为属于危房的建筑物并用以推进养老院项目的实施，在该协议书中双方均没有约定被告拆除旧建筑物要经过原告同意或者批准，相反，只有拆除这一部分的危房才能实施建设养老院项目，拆除旧建筑物是双方签订涉案主合同的目的之一，根据该协议书第7条第1款明确约定了由江高镇人民政府提供涉案范围内的土地使用权，上盖建筑物及现有场地设施，同意被告以大型养老福利机构的标准对该场地物业进行重建，很明显该约定出租人一方是允许被告对土地使用权、上盖建筑物等进行改建和重建，而本案的涉案协议书双方是为了明确被告利用江高镇镇政府提供的场地和土地使用权而非地上建筑物的，如果镇政府不允许拆除旧建筑物，被告不可能去签订这样的协议，更不可能在该场地上去建设一个养老院，因为这个地上建筑物经过鉴定是属于危房，根据城市房屋安全管理规定及广州市房屋安全管理条例，地上建筑物本为危房的，不可用于经营使用，本案中更不可能利用这些建筑物来改建为养老院，所以拆旧建新就是这个合同的目的之一，被告的拆除行为不仅仅没有违约，而恰恰是一个正常履行合同的行为。2.根据被告提供的房屋安全鉴定报告，本案涉案建筑物均为危房，那么安全鉴定报告中提到有条件的应当将该房屋拆除重建，这是对房屋使用人的处理建议，而当时因为是台风季节，江高镇人民政府也是多次向被告提出要求拆除涉案建筑物以防有一个安全隐患，被告因镇政府的要求和指示把危房拆除不仅没有违约，而且是保障周边地区安全的必要的必须的做法。3.本案被告在实施拆除房屋后，当时是2016年7月，原告及其主管部门江高镇人民政府一直都没有提出过任何异议，相反还在2017年12月6日又跟被告重新签订了相应的补充协议书，约定将本案原告在证据中提交的两份补充协议书的期限调整为20年，那么在新签订的补充协议书中并没有任何涉及到对被告拆除房屋行为的描述，很显然原告不仅仅知道被告已经将建筑物拆除，态度还是默许的；若原告认为拆除建筑物的行为是违约的话，不可能再跟被告重新又签订新的补充协议，而该协议签订的时间是在被告实施拆除之后的1年之久，原告本案的起诉跟该补充协议的签订本身就是自身矛盾的状况，其既认为被告没有任何的违约行为与被告重新签订协议书，又在本案中提起诉讼，这只是镇政府及原告的不诚信行为。4.被告在本案的一个履行或者推进养老院项目的过程中作出了大量的准备和投入，且多次与原告一方及主管部门江高镇人民政府进行的协商沟通且将有关情况向其报备、申报规划，签订主合同的协议书后被告分别在2013年5月20日、2016年8月28日、2017年1月18日多次向江高镇人民政府提交了拆旧建设改造的申请报告，同时由工作人员梁泽彬通过QQ的上述文件发送给江高镇经济办工作人员黄达真，且将规划申报的资料以邮件的方式发送给江高镇的工商办公信科的正科人员，但江高镇人民政府及原告并没有回复或者配合被告办理相应的手续。在该情形下被告仍然是委托了广州大学设计院和广州工程勘察院等对本案的项目工程进行设计，对地块进行勘察、勘探、测量等，而在确定房屋为危房存在安全隐患必须拆除的情况下聘请了相应的工程队对上盖的危房和建筑物进行拆除，且将危房的残渣、杂花、杂草等作了相应的清理，同时把存在安全隐患的旧围墙重新进行修葺。我方认为被告拆除危房是进行重建的前提条件，被告没有违约行为。5.原告在本案的事实和理由中多次陈述被告未经其同意进行拆建，且向被告发出了书面通知，但我方在证据上并没有看到任何相关的材料。因此我方认为原告的起诉并没有一个确定的事实和理由，不应当予以支持。 第三人江高镇人民政府述称，由法院依法处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的协议书、补充协议书、发票、房屋安全鉴定报告、合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定相关事实如下：2012年9月6日，第三人江高镇人民政府（甲方）与被告谭月婵（乙方）签订《关于利用原旧神山镇政府大院及戏院旧址改建为养老福利机构的协议书》，利用镇属物业吸入社会资金将原旧神山镇政府大院及戏院旧址改建为公益性养老福利机构的民生项目。项目名称为广州市江高老人福利院（最终以政府管理部门核定的名称为准，以下简称本项目），本项目地址：广州市白云区江高镇神山南街3号，本项目座落范围：原旧神山镇政府大院及神山戏院旧址座落范围，详见附图，协议书约定项目经营范围、项目性质、项目投资建设的基本要求、项目服务管理的基本要求、甲方及乙方的权利义务，其中甲方权利义务中规定甲方同意乙方按照三旧改造政策以大型养老福利机构的标准对该场地物业进行重建，甲方向乙方移交该场地使用权的期限为本协议生效之日起90日内交付使用；甲方为乙方按本协议建设本项目所需办理的规划、设计、报建、建设、领取相关的经营证照和许可证照、经营等手续提供政府指导；甲方对乙方投资经营本项目所需的相关行政审批手续适用“民生绿色通道”服务，甲方应当为乙方投资经营本项目提供本级福利企业和养老服务机构享有的各项税收、报批及其他优惠政策。乙方权利义务规定乙方自筹资金投入本项目的投资经营，严格按协议约定的各项条件对本项目进行投资建设和经营管理。协议期限为30年，协议期满后，乙方投入加建、改建的建筑物等不动产无偿归甲方所有，但政府仍不得将物业改为它用，只能用于养老机构。协议有效期内，甲方应当保证乙方对本项目范围内的土地使用权和上盖物、建筑物、设备设施享有按本协议约定的使用权、收益的权利。土地使用权通过“三旧”改造确权之日起，乙方必须在两年内办理报建及建设并投入使用，如果两年内都不建设投入使用，甲方有权无条件收回土地使用权，终止协议，如因市级以上人民政府批准，本项目的土地使用权和上盖建筑物的部分或全部被国家重点项目征用时，甲乙双方应当共同参与征用拆迁补偿协议的谈判，对土地使用权及原有建筑物部分的补偿款归甲方所有，对乙方投入加建、改建、重建部分以及经营性补偿相关的补偿款归乙方所有。2014年11月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议书》，就江高镇人民政府与乙方签订的关于利用原旧神山镇政府大院及戏院旧址改建为养老福利机构的协议书进行协商，达成补充协议：第一、甲方将上述地址物业无偿提供场地变更为以租赁形式出租给乙方使用，乙方承租后可以继续作养老福利机构使用或可按市场需要改变该地块的功能与用途；第二、租赁面积及权属，甲方出租给乙方的旧神山镇政府大院及戏院占地面积7118平方米，其中空地面积3994平方米（计算租金面积），建筑物占地面积3124平方米（建筑面积6516平方米，按建筑面积计算租金）；所有权属甲方所有；第三、租赁期限及租金，1、本补充协议书签订后，甲方在60天内将场地移交给乙方使用，乙方改建扩建免交租金，为甲方移交之日起共6个月，租赁期限从2015年7月1日至2045年6月30日止，共30年。2、租金：空地按每月每平方米1元计算（3994㎡×1元/㎡=3994元），建筑物按每月每平方米2元计算（6516㎡×2元/㎡=13032元），即每月租金为17026元，年租金为204312元。3、租金每五年递增2%。4、租金按月结算，由乙方在每月的10日前以支票、现金或转账等方式缴付租金给甲方，甲方开具普通收据给乙方，如乙方需甲方开租赁发票的，产生的税费由乙方支付。5、在签订协议时，乙方必须向甲方交纳100000元作为合同按金，按金在合同期满不计利息退回乙方；……第五、租赁期内乙方负责，……3、租赁期内，乙方需改建或者扩建，必需到有关部门办理好报批手续方可建设，如没有取得报批文书自行建设的，一切经济损失及法律责任由乙方负责。4、租赁期内，乙方经营所产生的税金、其他所有费用及债权债务等由乙方负责；第六、违约责任，1、任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担……。2017年12月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，根据白云区审计局的《审计报告》（穗云审报【2016】2号）中提出的整改意见，必须对超过法定租赁期限的物业租赁合同加以改正、进行重新签订。对2014年11月20日签订的租赁补充协议书，合同号为NO.009号（租赁地址为：原旧神山镇政府大院及戏院旧址）及2015年9月1日签订的租赁补充协议书，合同号为NO.010号（租赁地址为旧神山镇政府神山居委办公楼），以上两份租赁协议期限为30年进行调整，根据相关规定，经双方友好协商，签订协议：一、将以上所述两份原签订租赁协议的期限为30年进行调整，调整为：租赁期限为20年，即从2018年1月1日起至2037年12月31日止。……。 原告确认涉案场地于2014年11月20日签订补充协议时移交给被告，被告按约定支付租金至今。被告出具广州市创见房屋鉴定有限公司于2015年1月27日出具的房屋安全鉴定报告，被告2015年1月21日委托广州市创见房屋鉴定有限公司对广州市白云区江高镇神山管理区神山南街1号、3号旧戏院房屋及旧政府大院内三幢房屋进行鉴定，鉴定结论为严重损坏房，需维修处理使用，考虑到该房屋年久老化并多处出现损坏，房屋现状存在安全隐患，建议使用人办理有关手续对房屋采取维修措施，如有条件宜将该房屋拆除重建。 被告出具其于2013年5月20日向江高镇递交的江高镇阳光老年公寓可行性报告，于2016年8月28日以广州市白云区超宝清洁用品公司名义向区委区政府、江高镇人民政府递交的江高神山养老中心项目申请报告，2017年1月18日以广东浩宇清洁环保设备有限公司名义向区委区政府、江高镇人民政府递交江高神山养老中心转型升级改造项目申请报告，证明涉案项目已提交规划申请、改建申请。被告出具2016年6月4日、25日广州市白云区超宝清洁用品有限公司与陈德禄签订的两份拆迁协议书，委托拆除白云区神山旧戏院及神山旧政府一带拆迁工程，工期分别自6月18日至7月17日，6月25日至8月8日。 被告出具《建设工程设计合同》、《建设工程勘察合同》、《规划设计申报合同》，证实委托广州大学建筑设计研究院对项目工程进行设计，委托核工业广州工程勘察院对涉案地块进行勘察，委托广州彤华建设工程咨询服务有限公司规划设计企业转型升级项目申报。 原告出具2016年7月7日向被告发出的一份通知，通知由于尚未签订拆旧重建补充合同，同时该地的用地手续尚未完善，要求停止一切拆建行为，签收人为梁泽彬，被告不予确认，主张7月7日已实施拆除，并已完工清理了现场。2018年3月29日，原告委托广东天一星际律师事务所向被告发出律师函，提出被告未经同意拆除租赁范围内所有地上建筑物，已构成违约，损害原告合法权益，要求提交三个月内恢复地上建筑原状的书面承诺或赔偿全部损失。 原告未能提供涉案物业的产权证，出具江高镇镇属资产登记表，资产名称旧神山镇政府，资产地址神山南街3号，产权人江高镇政府，使用单位谭月婵，收租和管理部门广州神山实业有限公司，用地面积3900平方米，建筑面积54598平方米，租赁时限2015.7.1-2015.6.30。根据原告提供涉案场地影响图我院就涉案地块向广州市规划和自然资源局白云区分局查询，2019年3月8日广州市规划和自然资源局白云区分局复函答复：一、没有查到该地块的权属登记信息；二、该地块《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案中规划为城镇用地（属建设用地）；三、该地块在现行控规中控制为社会福利设施用地。 原告确认作为第三人下属企业于2015年9月1日根据第三人指示精神签订上述补充协议，是基于第三人与被告2012年9月6日签订的协议书而达成的，在养老院项目不能按时推进情况下以补充协议所约定的租金形式来保证镇政府所享有的权益不受损失，对应2012年协议书的30年期限收取30年租金。被告表示2012年9月6日协议可以继续履行，已提供办理的申请，第三人江高镇人民政府确认由原告神山实业公司推进协议的履行，根据现有规划资料显示可继续由被告建设养老福利机构，原告表示现正处于报批阶段。 原、被告及第三人表示同意继续履行2012年9月6日改建养老福利机构的协议书，原告未能提供涉案物业的产权证及规划报建手续，经我院释明实为合作纠纷及合同效力问题，原告明确不变更诉讼请求。原告主张按评估价赔偿损失，向我院申请进行评估，被告提出拆除建筑是为了重建，不应作为损失主张，故不同意进行评估。 本院认为，本案中原告神山实业公司与被告谭月婵于2014年11月20日签订的《补充协议书》，是对第三人江高镇人民政府与谭月婵于2012年9月6日签订的《关于利用原旧神山镇政府大院及戏院旧址改建为养老福利机构的协议书》的补充，将无偿提供场地变更为以租赁形式出租使用，2012年9月6日改建协议书是对涉案物业进行改建，该协议并未解除，仍在继续履行，双方实为合作关系。原告主张被告未经同意擅自拆除涉案物业，至今未恢复原状，已构成违约，要求解除补充协议并赔偿损失，首先，补充协议是养老院项目不能按时推进情况下以补充协议所约定的租金形式来保证江高镇人民政府所享有利益不受损失，被告一直按补充协议支付租金，并未构成违约；其次，协议书约定同意被告进行重建，另基于涉案物业被鉴定为严重损坏房，涉案物业已于2016年7月被拆除，神山实业公司及江高镇人民政府清楚涉案物业拆除情况，也一直收取被告租金，双方于2017年12月6日还调整租赁期限由30年变更为20年，神山实业公司及江高镇人民政府并未提出涉案物业的损失赔偿，现仍在改建报批推进过程中，各方均同意继续履行，现暂无证据证实拆除损害了产权人的利益，故租赁的涉案物业被拆除，符合2012年协议书对涉案物业进行改建的约定。现租赁物已实际被拆除，不存在租赁关系，只是通过租金形式补偿江高镇人民政府提供被进行改建的涉案物业权益，被告目的是重建，并不是实际使用涉案物业。综上，涉案物业拆除符合改建协议的约定，被告以租赁方式补偿原告因拆除涉案物业导致的损失，原告主张被告擅自拆除，缺乏事实依据，本院不予采信，现补充协议约定的租赁物虽已被拆除，但各方均同意继续推进履行改建协议，原告要求解除补充协议及赔偿损失的请求，本院不予支持，原告要求评估拆除建筑物的损失，拆除涉案物业为履行改建协议重建而进行的，并未约定拆除损失由被告承担，原告该申请因损失赔偿被驳回已无必要。 综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告广州神山实业有限公司的全部诉讼请求。 本案受理费57412元，由原告广州神山实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  陶向军 人民陪审员  林燕琼 人民陪审员  胡少娟 二〇一九年五月十五日 书 记 员  郑萍军