河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终1418号 上诉人（原审被告）：李跃锋，女，汉族，1974年7月28日出生，住邢台经济开发区。 委托诉讼代理人：贺素江（李跃锋丈夫），住邢台经济开发区。 委托诉讼代理人：李胜强，邢台市桥西区新源法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：邢台市美联物业服务有限公司，住所地邢台市中兴东大街**商务用房109-1。 法定代表人：林翔宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：晏芳，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄慧玲，女，该公司法律顾问。 上诉人李跃锋因与被上诉人邢台市美联物业服务有限公司（以下简称美联公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省邢台经济开发区人民法院（2019）冀0591民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人李跃锋及其委托诉讼代理人贺素江、李胜强，被上诉人委托诉讼代理人晏芳、黄慧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李跃锋上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，判决结果错误。1、一审时，被上诉人没有提供任何可以证明身份的证据，我方认为被上诉人与我方签订的《前期物业管理服务协议》为无效协议。被上诉人无权为业主提供服务，更无权收取物业服务费。2、假设被上诉人有权收取物业服务费，根据《民法总则》第188条的规定，被上诉人收取物业服务费部分已超过诉讼时效。被上诉人虽然提供了照片和缴费通知单，但是该证据系复印件，并且被上诉人也无法证明向上诉人送到过。一审法院认定诉讼时效发生中断，没有超过诉讼时效，不符合民事证据规则的规定，也没有相关法律依据。3、假设被上诉人有权收取物业服务费，被上诉人应当提供证据证明给我方提供了《前期物业管理服务协议》约定的服务有哪些，应当按照提供的服务收取物业服务费。4、被上诉人不收取我的暖气费用，致使上诉人无法取暖，影响了上诉人的正常生活。室内卫生间管子漏水，多次找物业至今未处理。地下。地下室被水淹常年潮湿储藏东西。被上诉人没有经过上诉人同意，私自在上诉人地下室安装三根管道，影响上诉人正常使用。以上损失应当由被上诉人赔偿，地下，地下室三根管道应当拆除原貌。5、假设被上诉人有权收取物业服务费，收费也不符合规定。物业服务费用收取过高。应当按相关资质应当收取的费用由上诉人缴纳。 美联公司辩称，1、上诉人的各项上诉理由均不能成立。上诉人在一审时已经出示了营业执照，这是立案时所需的基本材料，营业执照载明了物业公司合法经营的范围，因此上诉人认为我公司无权提供物业服务无事实根据。2、物业公司有专人催收物业费，且一直在为业主提供物业服务。物业公司的生存来源于业主的缴纳物业费，无论从常理或日常生活法则都可得出判断。催收物业费的通知均粘贴在拖欠物业费业主的门上，公司采取拍照留存的方法，这种方法也是同行业物业公司通常采取的方法，因此不存在物业公司超过诉讼时效，放弃催要物业费的事实。物业公司均是按照前期物业服务协议的内容提供完善的物业服务，国际新城小区的现状就是最好的实例，小区是园林式的小区，绿化和管理方面都很完善。3、上诉人认为不收取暖气费影响其生活的理由不能成立。其主张被上诉人在其地下室安装三根管道也无事实根据，物业公司并未对上诉人的地下室负有安装管道的义务，这不是我公司的服务范围，故该项请求不能成立。物业费的收取符合市场要求和邢台市物价局（2016）8号文件《关于调整我市市区物业服务收费标准的通知》的要求。该文件执行的时间是2016年5月1日开始，而公司掌握的是从2016年10月份才开始调整物业费，且调整范围均符合上述文件的要求。综上，上诉人的上诉请求无新事实无新证据，应驳回其上诉请求。 美联公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即支付2013年2月1日-2018年10月31日物业管理费9876元，并自2013年2月1日起按日千分之一支付违约金至付清物业费之日止；2、被告承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：被告李跃锋于2011年购买邢台市金宏房地产开发有限公司开发的“国际新城”小区物业一套，房号为2-4-501室，面积为126.94㎡，为多层住宅。被告购买该房产后于2012年3月6日与原告美联公司签订《前期物业管理服务协议》。该协议甲方为本案原告，乙方为本案被告，协议载明：被告房屋坐落于国际新城2号楼4单元5层01号，房屋建筑面积为126.94㎡；配套储藏间72号，建筑面积9.86㎡。协议第一条第二款“乙方权利和义务”第四项约定（乙方）依据本协议按时向甲方交纳物业管理服务费及其他乙方应当承担的费用。该协议第四条物业管理服务费用中，第一项约定乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起交物业服务费，按季交纳，于每季第一个月的5号前交纳三个月的物业费；第二项约定多层住宅（不带电梯）物业管理服务费标准为每平方米0.65元/月；第五项约定地下室储藏间管理服务费标准每平方米0.5元/月。该协议第十三条违约责任中第四款第一项约定乙方不按约定标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。此外，原告还签订了《国际新城业主临时公约》，该公约第二十五条约定本物业管理区域内，物业服务费采取包干制方式，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。被告李跃锋自2013年2月1日开始一直未向原告交纳物业费。因2016年4月邢台市发展和改革委员会下发通知，物价局和房管局对物业费收费标准进行调整，原告自2016年10月1日起将物业管理费标准调整为每平方米0.95元/月，该收费标准包含了公共照明费用。原告以房屋建筑面积126.94㎡，按照每平方米0.65元/月主张自2013年2月1日至2016年9月30日的物业管理服务费；按照每平方米0.95元/月主张自2016年10月1日至2018年10月31日的物业管理服务费；原告以储藏间面积9.86㎡，按照按每平方米0.5元/月主张2013年2月1日至2018年10月31日储藏间的物业服务费。以上应付物业费共计9876元。一审法院认为，原告美联公司与被告李跃锋签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方当事人依法应当按照合同履行各自的义务。原告已经按照合同约定向被告提供了物业服务，被告应当按照约定向原告支付物业管理服务费。原告主张的物业管理服务费包含了公共照明费用，扣除后，调整的物业费收费标准并不超过邢台市物价局规定的收费标准，故对于原告要求被告给付物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告依法应当支付原告物业管理费9876元。关于违约金，原、被告合同约定的是每日千分之五，原告起诉时按日千分之一主张。参照民间借贷司法解释有关规定，本院认为，以实际未缴费数额为计算基数，按月百分之二计算为宜。关于被告主张原告主体不适格的问题，因被告对其与原告签订的《前期物业管理服务协议》无异议，故原、被告系该协议的双方当事人，亦是本案适格当事人。关于被告主张原告所诉物业费超过诉讼时效的主张，本院不予采纳，理由如下：原告向本院提交了缴费通知单及张贴通知单照片等证据，该证据足以证明原告曾向被告主张过权利，诉讼时效发生中断。另外，被告主张原告拒收被告取暖费，原告不认可，但其提供的证据不充分，本院无法认定。被告主张其储藏室因水淹存在损失，可依法另行主张；但这不足以证明原告未提供合格的物业服务，更不是原告拒交物业费的正当理由。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告李跃锋于本判决生效之日起五日内给付原告邢台市美联物业服务有限公司物业管理服务费9876元和违约金（违约金以实际未交数额为计算标准，按月百分之二计算至付清物业费之日止）；二、驳回原告邢台市美联物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元由被告李跃锋负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，被上诉人在一审中已经提交了营业执照，其经营范围包括物业服务，因此上诉人称《前期物业管理服务协议》无效，本院不予支持。一审中美联公司提交了缴费通知单及张贴通知单的照片等证据，诉讼时效已发生中断，因此，被上诉人起诉时未超过诉讼时效。上诉人所称被上诉人拒收取暖费，无证据证实。上诉人主张其储藏室受到水淹，被安装管道等，可依法另行主张。物业费标准在扣除公共照明费等费用后并未超过物价部门规定的收费标准，上诉人主张物业费过高本院不予支持。 综上所述，李跃锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李跃锋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张振防 审 判 员 信深谦 审 判 员 张庆格 二〇一九年五月二十日 法官助理 王 雷 书 记 员 邱 岳