西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初12477号原告：刘书海，男，1991年9月27日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：吴胜春，女，系原告之母。委托诉讼代理人：夏勇，陕西泓瑞律师事务所律师。被告：刘锦沁，女，1985年5月8日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：张甜，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵宁，陕西鼎乾律师事务所律师。第三人:西安沅熙房地产信息咨询服务有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：王慧，女，该公司总经理。委托诉讼代理人：何旭，男，该公司职员。原告刘书海与被告刘锦沁、第三人西安沅熙房地产信息咨询服务有限公司（以下简称沅熙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人，被告委托诉讼代理人，第三人委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘书海诉向本院提出诉讼请求（变更后）：1.解除原、被告及第三人于2017年8月29日所签订的《房屋买卖合同》，由被告退还原告的购房款30万元并赔偿原告的违约损失132万元。2.被告赔偿原告律师费损失2.8万元。3.判决被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告主张保全费5000元及诉讼财产保全责任保险费5660元均属诉讼费的组成部分，应由被告承担。事实和理由：原被告于2017年8月29日经第三人居间促成房屋买卖交易并签署了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于西安市XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋（以下简称案涉房屋），成交价为151万元。合同签订后原告按照约定向被告支付了购房款30万元，向第三人支付各项中介费用共计3.5万元，但在后期合同履行过程中，被告一直怠于履行自己的合同义务，至今未办理房屋的抵押注销手续，也迟迟不予办理早已具备办证条件的不动产登记。经原告多次催告，被告仍然拒绝沟通，导致三方相关合同签订至今近1年来房屋交易无实质进展。综上，原告认为被告的行为已经构成违约，导致合同无法继续履行。原告现提起诉讼，望判如所请。被告刘锦沁辩称，1.2017年8月29日，被告与原告就案涉房屋签订《房屋买卖合同》。双方约定由被告尽快交清办证所需税费，但原告迟迟不交纳办理产权登记的加急费，导致涉案房屋尚未办理房产证。2017年9月18日，被告自己缴纳了产权登记证及他项权利登记证代办费。在被告等待不动产权证书的过程中，被告接到第三人的通知说原告已放弃购买房屋，并要求退回中介费。被告只得终止合同。合同因此解除。2.原告向被告支付的30万元是定金。但在合同履行过程中，原告无故放弃购买涉案房屋，并要求第三人退还中介费。原告的行为属违约行为，根据定金罚则，原告无权要求返还定金且应自行承担损失。第三人沅熙公司辩称，1.原被告经第三人居间签订房屋买卖合同。2.在合同履行过程中，原告得知该房屋仍未取得房产证，提出与卖方解除房屋买卖合同，同时要求第三人退回中介费3.5万元。第三人体恤原告便全额退还中介费。原告明确表示并承诺称原告与第三人再无任何纠纷，不得要求第三人协调“此事”。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、房屋买卖补充协议、定金收付书、银行交易明细、收据、承诺书、短信息截图、EMS快递单、通话录音、委托代理合同、发票、诉讼保全费及保险费发票、不动产登记簿、房地产估价报告等证据材料。本院组织当事人进行了举证、质证。本院根据审理确认的证据和当事人的陈述认定事实如下：被告与案外人开发商就案涉房屋买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，约定被告以首付款和银行按揭贷款的形式支付购房款。2012年，西安市住房保障和房屋管理对《商品房买卖合同》进行网签备案登记。按揭贷款银行后在案涉房屋上办理了预售商品房抵押权预告登记。2017年8月29日，原告（买方）、被告（卖方）双方经第三人居间签订《房屋买卖合同》，约定被告将案涉房屋出售给原告，总价151万元，原告在签订合同当日向被告支付购房定金30万元。合同第5条约定，本次交易所产生的税费过户产生的一切费用由买方承担。第8条约定，卖方应在交易过户前将有关房屋的产权纠纷、债务、税费、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。第13条约定，由于一方违约，另外两方追究违约责任而产生的律师费由违约一方承担。同日，三方签订《房屋买卖补充协议》约定，被告全权负责办理该房屋的不动产权证书，包括但不限于缴纳房屋维修资金、契税等相关事宜，在产权证书办理完毕后结清案涉房屋的抵押贷款并保证产权没有任何纠纷；原告保证于2018年1月24日前将户籍迁入西安市，在被告取得不动产权证书的3个工作日内配合银行面签、网签、资金监管等事宜。该协议载明案涉房屋网签于2018年1月24日满五年。合同签订前后，原告分别于2017年8月28日和8月29日向被告支付定金共计30万元。被告于2017年9月18日向案外人交纳了代办案涉房屋产权登记及他项权利登记费。2017年11月29日，原告将户籍迁入西安市。2018年3月30日，刘书海之母代刘书海向第三人出具了《承诺书》。承诺书载有因卖方至今未办理案涉房屋的房产证，买方拟与卖方解除房屋买卖合同的内容。刘书海在承诺书中就第三人退还居间费及与居间相关事宜向第三人作出相关承诺。2018年4月4日和4月6日，原告向被告发送短信息送达律师函，认为被告怠于履行合同义务，要求被告继续履行合同，若拒绝履行合同，原告附条件同意解除合同，被告应退还款项并赔偿损失。原告还通过中国邮政EMS方式向被告邮寄律师函，但送达未果。经查，截至一审法庭辩论终结前，案涉房屋产权尚未登记至被告名下，抵押权预告登记尚未注销。庭审中，原被告双方均同意以2018年4月8日作为案涉房屋价值评估的基准日。在本院审理期间，经原告申请并经西安市中级人民法院委托评估机构评估，案涉房屋在2018年4月8日的评估总值为232.18万元。被告对评估报告提出异议，认为虽然案涉房屋所在小区属于高档小区，但小区内的联排别墅、两梯两户大平层与高层房屋售价不一致，评估机构以小区整体房屋的均价评估案涉房屋价值不合理。评估机构答复异议称案涉房屋可比实例房屋选取的是同类型高层物业，并不是小区内的联排别墅及大平层。另查明，原告与陕西泓瑞律师事务所签订《委托代理合同》，委托陕西泓瑞律师事务所处理其与被告房屋买卖合同的诉讼事宜，代理费2.8万元。2018年5月21日，陕西泓瑞律师事务所向原告开具了律师服务费2.8万元的发票。在本院审理期间，原告申请对案涉房屋进行财产保全，并提供天安财产保险股份有限公司陕西省分公司的保险保函、保单作为保全担保，产生诉讼财产保全责任保险费5660元。本院认为，案涉《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。本案中，原告作为买受人已依约支付购房定金30万元，并在约定的日期前将户籍迁入西安市，具备了购买案涉房屋的户籍条件。被告作为出卖人负有办理案涉房屋不动产权证书、结清银行按揭贷款、注销抵押权预告登记的合同义务。但截至一审法庭辩论终结前，被告仍未履行前述合同义务。被告虽辩称因原告不交纳办证加急费及在合同履行中原告放弃购买房屋导致未履行前述合同义务，但从合同第5条、第8条的约定来看，案涉房屋过户前的税费等费用属被告需负担的费用，并不是原告所负担的用费，另原告向第三人出具承诺书已载明因被告未及时办理案涉房屋产权证拟解除合同，且出具承诺书的时间（2018年3月30日）晚于合同及协议关于案涉房屋符合交易条件的时间。由此来看，被告关于因原告导致合同解除的意见，无事实依据，本院不予采纳。被告未依约履行合同义务的行为属根本违约，原告有权据此解除合同并要求赔偿损失。原告要求被告退还购房定金30万元的主张，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿房屋差价损失问题。经查。《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，房屋差价损失属原告在合同履行后可以获得的利益，且在订立合同时可预见的范围内，故被告应予赔偿房屋差价损失。案涉房屋在基准日的价值为232.18万元，与订立合同时约定的房屋价值151万元相差81.18万元。本院以前述价差81.18万元为基础，兼顾合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，判令被告赔偿原告前述价差81.18万元的70%即56.826万元。关于赔偿律师费问题。原被告双方在合同中对律师费的分担问题已进行了约定。被告作为违约方应向原告赔偿律师费损失。原告主张的律师费，有委托代理合同、发票以及律师事务所指派律师参与本案诉讼可佐证，且该费用在《陕西省律师服务收费标准》的范围内，故本院对原告关于律师费的主张，予以支持。关于诉讼财产保全责任保险费的问题。原告主张的财产保全担保保险费系为实现债权而产生的费用，该费用因被告违约行为而发生，是原告为实现债权而产生的合理费用，属于因违约行为造成的损失的组成部分，故本院对原告的该项主张，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告刘书海、被告刘锦沁及第三人西安沅熙房地产信息咨询服务有限公司于2017年8月29日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同部分。二、被告刘锦沁于本判决生效之日起十日内向原告刘书海退还购房定金300000元，赔偿房屋差价损失568260元、律师费28000元、诉讼财产保全责任保险费5660元。前述款项共计901920元。三、驳回原告刘书海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19632元、保全费5000元、评估费14000元（均由原告预交），由原告负担4200元，被告负担33190元。因原告已预交费用，故被告应在履行本判决金钱给付义务时将其应负担的费用直接支付给原告。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，通过本院或直接上诉于陕西省西安市中级人民法院。书面上诉的，应提交上诉状，并按当事人的人数提交副本。审  判  长    栗 德 亮人民陪审员    刘 希 泽人民陪审员    耿 美 婷二〇一九年 五月五日 书  记  员    贾    凡打印：相丽华       校对：田雪        2019年  月  日送达 1