内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院民 事 判 决 书（2013）乌勃民一初字第01228号原告高晓云，女，汉族，1976年2月17曰出生。委托代理人陈昕华，内蒙古金镜律师事务所律师。委托代理人马小勤，男，蒙族，1977年10月15日出生。系高晓云丈夫。被告乌海市广昊房地产开发有限责任公司法定代表人马慧平，董事长。委托代理人刘建华，内蒙古天晟律师事务所律师。原告高晓云诉被告乌海市广昊房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序，由代理审判员郄燕冰独任审判，公开开庭进行了审理。原告高晓云及其委托代理人陈昕华、马小勤，被告乌海市广昊房地产开发有限责任公司的委托代理人刘建华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2010年8月7曰，原、被告签订《内部认购协议书》，原告购买被告建设的位于海勃湾区锦绣中华小区11号楼1单元802室楼房屋一套，双方约定房屋单价每平米4120元，面积117平方米，交房时间2011年12月31日。合同签订后原告如约支付了首期房款。2012年底，被告通知原告办理贷款，并告知所购房楼面积盖大了，面积大约为133平方米，要求原告补交超出约定面积的房款，否则，解除合同。原告认为，造成双方矛盾，是被告违约所致，依据《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合间纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，对超出面积误差比绝对值在3%以内的，原告可按合同约定的价格据实结算.但面积误差比绝对值超出3%的部分，应当由被告承担，被告要求原告承担全部费用，既没有合同约定，也没有法律依据，被告应当向原告交付房屋由被告承担超出绝对值3%的房屋款项。房屋延期一年半交付，参考同地段房屋租金以每年20000元计算，一年半的房租是30000元。原告请求判令被告履行合同义务，向原告交付位于海勃湾区锦绣中华小区11号楼1单元802室楼房屋，对超出约定面积的房款由被告承担。判令被告赔偿延期交房的违约金30000元并由被告承担本案诉讼费用。被告乌海市广昊房地产开发有限责任公司辩称，原告的请求均不认可。2010年8月27日原、被告签订了内部认购协议书，协议书第三条规定，原告于2010年8月27日预付房款193040元，贷款289000元，原告必须在被告通知之日起一个月内办理完住房按揭贷款或者补齐剩余房款，否则视为原告违约，并且视为原告主动退房，依据这条约定被告多次通知原告来公司办理按揭手续或者补齐房款，原告自认的通知时间为2012年年底，从2012年年底到现在己经有六个月的时间，原告并没有按照约定在一个月之内办理按揭手续或补齐剩余房款，因此被告于2013年6月26曰向原告公证送达了解除认购协议通知，通知中明确表示原告不能按约履行办理按揭贷款手续或补齐剩余房款，所以被告决定与原告解除内部认购协议书，并且通知原告在接到通知七日之内向被告提出异议，并向人民法院提起诉讼，但至今原告接到通知已经有十二天的通知，原告既没有向被告提出异议，也没有向人民法院提起诉讼，所以被告向原告发出的解除认购协议通知己经依法生效，被告将按原告主动退房另行出售本案争议的房屋，并请原告到被告处办理退付首付款的手续。即使是认购协议人原告请求被告交付房屋也不能得到支持，从付款和交付房屋的履行顺序来看，办理房屋贷款或者支付剩余房款的行为应当履行在先，只有原告履行了这个义务，被告才可以向原告交付房屋，但是原告至今只付了首付款，在被告通知其办理按揭贷款手续或补交剩余房款后，原告依然不履行支付剩余房款的义务，却要求被告向其交付房屋，这种请求不符合双方的约定和法律的规定，根据合同法的规定被告享有后履行抗辩权，在原告不履行交付房款的情况下被告完全有理由拒绝向其交付房屋，综上两点被告认为原告的请求依法不能成立，应该依法予以驳回。原告为证明其主张，向法庭提交以下证据：证据1、内部认购协议书，证实双方签订认购房屋协议，约定的面积、单价、交房日期。证据2、收款收据，证实原告按约定的时间和数额交付了首付款。被告审验质证称，对于证据1、2、真实性予以认可.对所要证明的问题也认可，双方确实签订过协议，原告在2010年8月27日支付了首付款193040元，对这个事实没有异议。被告为反驳原告的主张，向法庭提交以下证据：证据1、内部认购协议书。协议书第二条规定，原告于2010年8月27日预付房款193040元，贷款28900元，原告必须在被告通知之日起一个月内办理完住房按揭贷款或者补齐剩余房款否则视为原告违约，并且视为原告主动退房。证明目的：依据协议的约定被告有权解除合同，并视为原告主动退房。证据2、（2013）内乌智诚证字第1061号公证书，证明2013年6月26日被告己经向原告送达了解除认购协议的通知。原告审验质证称，真实性认可，证明目的不认可。是被告违约，被告断章取义，房屋就没有按期交付，而积也特别偏离。约定的面积是117平米，被告在没有通知原告的情况下擅自扩大到133平米，我们多次去售楼部协商，都没有人出面协调。贷款也变为133平米房屋的贷款，数额增加。是被告先违约，我方应该先履行不安抗辩权。公证书的真实性认可，效力不认可。解除权是被告自己制造的违约条件，所以效力不予认可。经审查，法庭对原告提交的《内部认购协议书》、预付款收据予以采信。对被告提交的《内部认购协议书》、《公证书》予以采信。经审理查明，原、被告签订《内部认购协议书》，原告购买被告建设的位于海勃湾区锦绣中华小区11号楼1单元802室楼房屋一套，双方约定房屋单价每平米4120元，面积117平方米，交房时间2011年12月31日。协议第三条规定，原告于2010年8月27日预付房款193040元，贷款289000元。原告高晓云依照约定交付了首付房款193040元。2012年底，被告通知原告办理贷款，原告认为被告交付的房屋与约定的面积不符，双方发生纠纷，原告于2013年6月6日向本院提起诉讼。被告乌海市广昊房地产开发有限责任公司于2013年6月26曰向原告公证送达的解除认购协议通知。又查明，双方争议的海勃湾区凤凰岭东街北三街坊锦绣中华商住小区11号楼1单元802室实际面积为133.31平米，原编号为11号楼1单元802室在产权登记部门登记为15号楼1单元802室。本院认为，原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《内部认购协议书》合法有效，该协议书当中，原、被告关于标的房屋的位置、面积、价格、交付时间、付款方式约定明确，实质是一份商品房屋买卖合同，原、被告之间形成商品房屋买卖合同关系。双方应按照合同约定履行各自义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告高晓云已根据协议约定履行了支付首付款193040元的义务，被告乌海市广昊房地产开发有限责任公司应当按照约定于2011年12月31日准备117平米的房屋用于交付。争议房屋实际面积为133.31平米，面积误差比绝对值超出了双方约定的117平米的3%，被告的行为构成违约，超出117平米绝对值3%的部分房价款应由出卖人乌海市广昊房地产开发有限责任公司负担。原告应当按照合同约定的4120元每平米对增加的3%部分据实结算，履行支付剩余购房款的义务。被告于2012年年底通知原告按133.31平米的总价交剩余购房款，原告拒绝并于2013年6月6日向法院提起诉讼，属于行使抗辩权，被告以原告未交付剩余房款或办理贷款为由解除合同，被告的抗辩理由不能成立。原告请求被告向原告交付位于海勃湾区锦绣中华小区11号楼（房产登记部门编号为15号楼）1单元802室楼房屋，对超出约定面积的房款由被告承担，应当予以支持。双方关于逾期交付房屋的违约责任没有约定，高晓云请求被告赔偿延期交房的违约金30000元没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”之规定，判决如下：一、原告高晓云向被告交付剩余购房款289000元，被告乌海市广昊房地产开发有限责任公司在原告交款后三日内向原告高晓云交付位于海勃湾区凤凰岭东街北三街坊锦绣中华商住小区11号楼（房产登记部门编号为15号楼）1单元802室楼房屋。未超出约定面积3%的部分（117平米*3%＝3.51平米）按照约定的价格4120元每平米补足，合计14461.2元。面积误差比超出3%部分的房价款由被告乌海市广昊房地产开发有限责任公司承担。二、驳回原告高晓云其他诉讼请求。上述第一项判决原告高晓云、被告乌海市广昊房地产开发有限责任公司应于本判决生效后三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元（适用简易程序减半收取，原告已预交），财产保全费1965元，共计2240元由被告乌海市广昊房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的履行期限界满之日起的法定期限内向本院申请执行（申请执行的期限二年），在法定期限内未申请的，视为放弃申请执行的权利。此页无正文审判员  郄燕冰二〇一四年七月八日书记员  王晓霞