江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)泰中民四终字第0064号上诉人（原审原告）朱接娣委托代理人赵武功（特别授权），江苏济恒律师事务所律师。委托代理人刘美霞被上诉人（原审被告）钱智卿被上诉人（原审被告）丁雨菊上诉人朱接娣与被上诉人钱智卿、丁雨菊确认合同无效纠纷一案，泰兴市人民法院于2013年12月5日作出（2013）泰黄民初字第0732号民事判决。上诉人朱接娣对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人朱接娣及委托代理人赵武功、刘美霞、被上诉人钱智卿到庭参加诉讼。被上诉人丁雨菊经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：朱接娣与钱智卿系夫妻关系。1990年钱智卿之父钱明生申请领取泰兴市黄桥镇直来桥村池南62号八间平房的产权证，总面积168.8㎡。1993年7月，钱明生因病去逝。2000年夏至2001年上半年，因黄桥镇文江路拆迁改造，钱智卿拆除原八间平房中的六间，原地翻建三间假四层楼房，房屋合法面积为330.75㎡。2001年4月，钱智卿建房缺乏资金，欲将其中一间出售以弥补资金空缺。因钱智卿与丁雨菊之子系好友，丁雨菊愿意通过购买房屋形式出资帮助钱智卿建房，于是双方于2001年4月8月签订售房契约一份。丁雨菊分别于2001年4月10日、6月18日向钱智卿支付4万元、3万元，合计7万元。房屋建成后，钱智卿向丁雨菊交付三间楼房中的一间及辅助用房一间，前述楼房与朱接娣、钱智卿居住的另外两间楼房并不相通，均有自用的楼梯，丁雨菊一直在内居住至今。2008年10月15日，钱智卿领取土地使用权证，土地使用权人登记为钱智卿，土地所有权人登记为泰兴市黄桥镇直来桥村村集体。2013年4月19日，朱接娣与钱智卿领取了建筑面积为330.75㎡的房屋产权证，包含丁雨菊所居住房屋在内。现朱接娣起诉，要求确认签订的售房契约无效，并由丁雨菊返还房屋。另查明，丁雨菊在购买房屋时系城镇居民。上述事实，有朱接娣提交的售房契约、结婚证、土地使用权证、房屋所有权证、丁雨菊提交的建房审批手续、收条等证据及当事人的陈述证实。原审法院归纳本案双方当事人存在以下争议焦点：一、钱智卿与丁雨菊所签售房契约应否认定无效？二、如认定无效，丁雨菊是否负有返还房屋的义务？关于争议焦点一，原审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》亦规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，钱智卿与丁雨菊所签订的售房契约，违反了法律、法规的强制性，依法应认定为无效。至于丁雨菊辩称钱智卿与丁雨菊所签售房契约有效的主张，原审法院认为，向城镇居民转让房屋和宅基地的，由于受让主体违反了集体经济组织的成员属性，买卖合同应当认定无效，丁雨菊的辩称理由缺乏法律依据，原审法院对此不予采信。关于争议焦点二，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因合同无效取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，钱智卿与丁雨菊在房屋买卖时均出于善意，具有真实的意思表示，丁雨菊按约支付了对价；双方签订协议后，丁雨菊已在讼争房屋内实际居住使用十余年，成为丁雨菊的稳定住所。为保护交易安全，维护诚实信用，减少当事人的损失，该讼争房屋不适宜返还。另，钱智卿交付给丁雨菊的讼争房屋，与朱接娣居住的另外两间楼房并不相通，已形成一个整体结构，并未影响朱接娣的居住、生活，故该讼争房屋亦没有必要返还。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，作出如下判决：一、确认钱智卿、丁雨菊于2001年4月8日签订的售房契约无效。二、驳回朱接娣要求丁雨菊返还所购房屋、恢复原状的诉讼请求。案件受理费1300元，由朱接娣负担（此款朱接娣已交650元，剩余650元限朱接娣于本判决生效后五日内交至原审法院）。上诉人朱接娣不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、本案两被上诉人所签订购房契约因违反我国法律法规的强制性规定，一审法院依照合同法第52条的规定判决确认售房契约无效的同时，判决不予返还所有房屋显属不当，应当予以纠正。合同法52条规定了合同无效的五种情形。本案应当依照合同法五十八条的规定判决售房契约无效的同时，判决被上诉人丁雨菊将所购房屋立即返还给上诉人。二、一审法院判决两被上诉人所定售房契约无效的同时，判决讼争房屋“不适宜返还”和“没有必要返还”的理由与法相悖，不能成立。（一）一审法院以丁雨菊所购房屋属于善意取得和实际居住使用十余年，为保护交易安全维护诚实信用为由不适宜返还不能成立。1、根据物权法106条的规定，构成善意取得需要三个条件。受让不动产时是善意的；以合理的价格转让；转让不动产或者动产依照法律规定应当登记，已经登记的，不需要登记的已经交付给受让人。本案丁雨菊所购房屋属于应当登记的情形。丁雨菊即使是善意并支付合理价格但至今未登记，依法不发生法律效力。2、民法通则第58条第2款规定“无效的民事行为从行为开始起就没有法律效力”。丁雨菊买房屋时是城镇居民，其行为违反了国家法律、法规的强制性规定，从其购房行为开始就没有法律约束力，不因丁雨菊是居住十多年而具有法律约束力。3、讼争房屋属于违法交易不是合法交易。一审法院以“为维护交易安全”为由，判决讼争房屋不适宜返还，其实质是为了保护违法交易安全，是毫无道理的。4、合同法第6条规定“当事人行使权利履行义务应当遵循诚实信用原则。”维护诚实信用的大前提是当事人行使权利履行义务必须依法和合法。而两被上诉人之间的房屋买卖交易不是依法进行，而是违法和非法的。因此，一审法院以“维护诚实信用”为名判决讼争房屋不适宜返还不能令人信服。（二）一审法院以“钱智卿交付给丁雨菊的讼争房屋，与朱接娣居住的另外两间楼房并不相通，已形成一个整体结构，并未影响朱接娣的居住、生活”为由，判决房屋返还没有必要。上诉人认为，能不能适用“没有必要返还”原则，应当审查是否具备下列情形：1、房屋买卖被认定无效后，出卖人或利益相关人不主张或主张后又放弃主张返还房屋。2、符合物权法第106条第3项的规定，已经登记的。3、国家相关法律法规正在或已经修订的。4、不返还房屋对国家法律、法规的正确实施和社会公共利益不造成损害的。一审法院的理由不符合上述规定，因此应当推翻。三、一审法院判决程序违法，显失公平，有司法腐败之嫌。（一）本案是一起事实清楚、权利义务明确、法律关系不复杂的案件，本可在三个月内审结，但由于办案法官受到有关当事人关系的影响，致使本案一拖再拖。本案2013年4月22日立案，2013年5月24日第一次以简易程序开庭审理，第二次于2013年7月16日以普通程序审理，法庭辩论终结。一审法院在本庭辩论终结和不能调解的情况下，没有及时作出判决，致使本案耗时7个多月。（二）一审法院判决讼争房屋不予返还的同时未判决被上诉人对不予返还的房屋进行折价补偿，显失公平。合同法第58条有明确规定，不予返还的应当折价补偿。一审法院既然没有按照该法律条文判决返还讼争房屋，为什么不判决丁雨菊对不返还房屋进行折价补偿？综上，一审认定事实错误，请求二审撤销一审判决，发回重审或改判。被上诉人钱智卿答辩称：我没有什么好说的。一审时我都讲过，我与丁雨菊产生买卖合同时都是我不知情的情况下写的，我直接签字的，看都没有看。被上诉人丁雨菊未答辩。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审中，对于房屋买卖过程，钱智卿陈述，其与丁雨菊的儿子从小学到高中是同学，后来丁雨菊儿子于1997年去世，丁雨菊与其丈夫离婚后卖掉了所有房产，租房离钱智卿家不远处。2001年钱智卿家建房，因资金出现一点问题，停工几个月，经案外人刘臣介绍，后来丁雨菊就拿钱给了钱智卿付了水泥、黄沙等建筑材料款。2001年讼争房屋建好后，朱接娣、钱智卿搬进居住；2002年丁雨菊搬进讼争房屋居住至今。二审中，上诉人朱接娣陈述丁雨菊以前共有三套房屋都卖掉了，但具体什么时候卖的不清楚。二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合法受法律保护。本案双方当事人争议的焦点：钱智卿与丁雨菊所签售房契约被确认无效后，丁雨菊是否负有返还房屋的义务。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》亦规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，钱智卿与丁雨菊所签订的售房契约，违反了法律、法规的强制性，依法应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因合同无效取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，钱智卿与丁雨菊在双方签订协议后，丁雨菊自2002年起已在讼争房屋内实际居住使用十余年，成为丁雨菊的稳定住所。因钱智卿交付给丁雨菊的讼争房屋，与朱接娣居住的另外两间楼房并不相通，已形成一个整体结构，并未影响朱接娣的居住、生活，故该讼争房屋亦没有必要返还。同时，考虑到本案中丁雨菊目前无其他居所的实际情况，为了减少当事人的损失，从本案产生的社会效果角度而言，讼争房屋不适宜返还，而由丁雨菊居住使用为宜。至于上诉人朱接娣提出一审程序违法，经查，因本案案情复杂，且双方当事人在一审诉讼过程中矛盾较大，一审法院经法定程序延长，符合法律规定。对于朱接娣提出如果丁雨菊不返还讼争房屋应给予补偿，本院认为，因双方之间的收条涉及其他法律关系，双方就补偿问题可另案处理，本案中不予理涉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人朱接娣提出的上诉事实和理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人朱接娣承担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  高 云代理审判员  丁万志代理审判员  刘春生二〇一四年三月二十日书 记 员  王秀明附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。