濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0902民初10862号原告(反诉被告)濮阳市妇幼保健院，地址濮阳市开州南段，登记证号41754686-941090211G1001。法定代表人田泽允，院长。委托代理人范一凡、孙建运，河南长庚律师事务所律师。被告（反诉原告）牛德中，男，1962年7月23日出生，汉族，住濮阳县。委托代理人孙春雪，河南泽民律师事务所律师。原告（反诉被告）濮阳市妇幼保健院（以下简称“保健院”）与被告（反诉原告）牛德中确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人范一凡、孙建运，被告（反诉原告）牛德中及其委托代理人孙春雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年2月28日，中共濮阳市委党校（以下简称“市委党校”）与被告签订《中共濮阳市委党校综合楼开发建设合作协议书》（以下简称“《合作协议书》”），协议约定：市委党校提供开发综合楼建设用地的使用权，被告提供建设综合楼的各项资金，合作开发市委党校综合楼。竣工后被告享有综合楼总面积5984.98平方米房产的使用权，期限为70年。市委党校的土地性质为划拨用地，后政府将土地及地上附着物整体划拨给原告。2015年4月3日原告与市委党校签订《协议书》，约定市委党校将与被告签订的协议书权利义务概括转移给原告，该协议被告已同意。现原告已取得市委党校综合楼的不动产权属证书。原告认为，被告在综合楼建成后对其享有使用权部分的长期用于对外出租或自营其他盈利性项目，谋取经济利益，系变相房地产开发行为，已经改变原有划拨土地用途且未得到人民政府依法批准。依据相关法律规定，应当确认《合作协议书》无效。原告与被告多次磋商，被告拒不返还原告房屋。故请求：1.依法判决确认《合作协议书》无效；2.依法判决被告返还原告所有的房屋；3.判令诉讼相关费用由被告承担。被告辩称，市委党校综合楼项目经过规划建设审批，原、被告签订的《合作协议书》的履行，没有改变土地性质和土地规划用途，协议不违反法律的强制性规定，不损害国家利益和社会公共利益，应为有效协议。原告概括受让市委党校与被告合同的权利，应当履行相应义务。原告整体受让市委党校资产后，双方签订了《收回原市委党校综合楼部分使用权支付预付款协议书》，并对剩余年限房屋使用权价值及停用房屋租金损失共同委托进行评估，分别为5355万元、144余万元。但原告至今未与被告签订正式回收协议，还阻止被告使用房屋。故原告无权要求被告返还房屋。要求驳回原告的诉讼请求。被告当庭提起反诉。要求：1.依法确认《合作协议书》有效。2.依法判令被反诉人赔偿因强行终止合同给反诉人造成的损失5355万元。3.由被反诉人承担本案一切诉讼费用。诉讼过程中，经本院向被告释明本案《合作协议书》为无效后，被告变更反诉请求为：1.依法判令被反诉人支付因合同无效造成无法返还房屋折价补偿款5355万元（最终以评估结果为准）。2.由被反诉人承担本案一切诉讼费用。理由是：反诉人申请对整栋建筑物按照目前的市场价值进行评估，扣除土地使用权的费用即土地价值。该楼建设好后体现的不仅仅是建筑成本，还体现出了使用价值，有自然溢价、自然升值。合同无效的后果是应当返还从对方取得的财产，房屋建设好的溢价部分是由反诉人投资形成的，应当返还给反诉人。由于楼房无法返还，折价应是楼房的价值而不是建筑成本的造价。反诉被告辩称，因合同自始无效，双方无债权债务关系，反诉人也不具有使用划拨土地的资格，反诉人应当将该划拨土地及房屋返还被反诉人。因此不存在强制中止合同，更谈不上因强制中止合同造成的损失，且无效合同双方不能因此获利。使用权、租金收益是合同有效的前提下方可获得的履行利益，反诉人对诉争土地及房屋不享有使用权收益、租金收益等权利。认可反诉人在反诉情况中所述的合同无效，但是所述房屋折价补偿款5355万元没有计算的合法依据。本案诉争房屋因合同无效无法返还，被反诉人同意返还因房屋取得的财产，同意房屋折价补偿。被反诉人仅同意对该楼房的造价进行评估，因为被反诉人通过合同仅得到了该房屋造价的价值。如果对该房产的现有市场价值进行评估脱离不开土地使用权的使用，土地使用权是被反诉人的财产权益，不在折价返还之列。以市场价值进行评估，势必造成国有资产流失。评估报告还应当扣除因土地造成的涉案建筑物除造价以外的升值部分。经审理查明，2006年2月28日，市委党校与被告牛德中签订《合作协议书》一份并经濮阳市公证处公证，协议主要约定:工程名称:中共濮阳市委党校综合楼。工程地点：开州路2号市委党校院内。工程内容：综合楼L型框架结构主体，室内外装饰及可直接投入使用的相关室内外配套设施的安装。合作原则：市委党校提供开发综合楼建设用地的使用权，被告提供建设综合楼的各项资金。面积分成:市委党校享有临古城路北主楼3-6层、临古城路北主楼南1-2层正门大厅、拐角处5-7层，总面积2808.85平方米房产的所有权。被告享有临古城路1-2层商业门面房、拐角处1-4层、临开州路西主楼1-6层，总面积5984.98平方米房产的使用权，期限50年，自竣工之日算起。考虑到被告投资较大，使用期满后可再享有20年的使用权。产权分配：被告有权在其使用期限内支配使用或向第三者转让其享有使用权的房产使用权，市委党校必要时提供相关证明。协议还对双方责任、设计要求等事宜进行了约定。协议签订后，被告进行投资建设。工程于2007年2月8日经过竣工验收，于同年4月17日办理备案。建成后，市委党校与被告依合作协议各自支配使用建设房屋，被告进行出租和自用经营。另查明，2004年4月29日，濮阳市发展计划委员会以濮市计投（2004）134号文件批准市委党校综合楼项目建设，包括教育、教学、办公、商业用房，总投资900万元。涉及建设用地为国有划拨土地。又查明，2015年8月28日濮阳市人民政府以濮政文（2015）123号文件，批准将市委党校部分划拨国有建设用地使用权14420平方米（21.63亩）及地上建筑物13858平方米，收回后一并无偿划转给原告保健院。2015年4月3日，市委党校与原告签订《协议书》一份，约定涉案楼由被告使用部分，所有权由市委党校移交原告保健院，其使用权由原、被告协商解决，市委党校配合。2016年11月23日，原、被告签订《濮阳市妇幼保健院收回原市委党校综合楼部分使用权支付预付款协议书》一份，内容为：双方共同确认《合作协议书》中市委党校的权利义务转让给原告，原、被告协商价格后收回市委党校综合楼5984.98平方米房产的使用权，价格由原告报市政府研究后确定。考虑到价格等问题解决时间较长，为确保顺利回收，原告于2016年11月25日前先向被告支付300万元，该款从收回价格最终确定的数额中扣除。被告收到款项并签订正式协议后不再使用房屋，并在一定时间内搬出。支付预付款后，双方应于两个月内解决和确定收回价格等问题并签署正式回收协议。双方如不能对使用权回收价格达成一致，支付的300万元不再退回，作为对被告的赔偿。上述协议签订后，原告付被告300万元。2016年12月24日经原、被告及市委党校、濮阳市卫生和计划生育委员会四方委托，河南信恒房地产评估有限公司对被告使用涉案房地产剩余未使用年限的使用价值进行了评估，结论是60年共计5355万元，其中前25年为3551万元。后原、被告拟用25年的房屋使用权收益作为收回价格，但双方未能达成正式收回房屋协议，进而形成纠纷。庭审期间，原告表示不同意履行上述协议。约定由被告使用的涉案房产现由被告占有，已停止使用。还查明，涉案的市委党校综合楼已于2018年1月23日办理不动产权证到原告名下，证号为豫（2018）濮阳市不动产权第0001966号，记载权利性质为国有划拨/市场化商品房，用途为医卫慈善用地/办公，宗地面积14420平方米，房屋建筑面积8724.42平方米。诉讼过程中，经被告牛德中申请，本院对上述房产在被告反诉日2018年11月23日价值（不包括土地价值）进行委托评估。在评估过程中，被告对原告提供的不动产权证提出异议，认为此不动产权证不能作为评估依据。经审查，本院将有关问题确定如下：1.房屋竣工时间问题。根据合作协议及工程相关资料，竣工时间应为2007年，非不动产证上登记的2002年。2.房屋整体结构问题。根据合作协议及工程相关资料，房屋结构应为框架结构，非不动产证上登记混合结构。此问题可在实施评估时做实地堪验，以进一步确定。3.房屋性质用途问题。以合作协议及工程先期濮阳市政府部门审批文件为准。评估价值相关利益不得超出合作协议及工程先期濮阳市政府部门审批文件规定精神的预期。4.房屋建筑面积问题。不动产权证上登记的面积经过了专业机构的测绘，应以此为准。2019年3月23日，河南省豫通房地产评估咨询有限公司作出评估报告，确定房地产综合价值5511.22万元，分摊土地价值1982.08万元，房屋（不含土地）市场价值为3529.14万元。被告支付评估费100437元。质证过程中，评估公司对原告提出的问题进行了回复。本院认为，市委党校与被告签订《合作协议书》的目的是融资建设市委党校综合楼，以改善市委党校办学条件，促进党校事业发展。依协议约定，市委党校提供建设用地使用权，被告负责投资建设，建成后各自对相应数量房屋享有一定权能。依据最高人民法院相关司法解释精神，享有土地使用权的一方以土地使用权作为出资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式。本案合作协议约定将涉案房地产大部分交付被告支配使用70年并允许其转让，且被告依协议已实际占有使用该房地产从事经营活动。从合同行为本身及合同履行情况来看，市委党校与被告签订《合作协议书》，是转让与变相转让国有划拨土地使用权的行为。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；。《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款规定：国家实行土地用途管制制度。第四款规定：使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款规定：依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。第二款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。从上述法律规定不难看出，市委党校与被告的行为不仅违反了法律的强制性规定，还损害了国家对国有土地的管理秩序，间接侵害了国家对国有土地的收益权，一定程度上损害了作为公益单位党校的教育教学秩序。上述法律中的强制性规定，虽然没有明确规定所涉合同和法律行为的效力，但其不仅以维护管理秩序为目的，还涉及社会公共利益和国家利益保护问题，应系效力性强制性规范。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。现无证据证明本案划拨土地使用权转让经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续。综上所述，市委党校与被告签订的《合作协议书》无效。原告要求确认《合作协议书》无效，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。市委党校因《合作协议书》取得了被告投资建设的综合楼房产。市委党校在《合作协议书》中的权利义务概括转让给原告后，理应由原告将房屋返还给被告。同时，被告投资建房并部分占有，属于具有本权的合法占有。故原告起诉要求被告返还房屋，理由不当，本院不予支持。但依据房屋规划用途及房地产一体的法律原则，结合房屋已被整体划转过户的事实，涉案房产属于事实上和法律上均不能返还的情形，依法应由原告向被告进行折价补偿，同时由被告将占有使用的涉案房屋交付给原告。关于折价与补偿的问题，原、被告均同意进行评估，但对如何确定评估内容与补偿标准存在争议。本院认为，应当根据房屋的市场价值进行评估并作为补偿依据。具体理由如下：1.市委党校依《合作协议书》取得的财产原物是经过竣工验收的房屋，具有价值和使用价值，而非在建工程。2.无效合同返还的是原物，故应对原物进行折价。原告主张按房屋造价进行评估，不能反映出所取得财产的实际价值。3.原告主张按造价进行补偿，其自身会从房屋的自然增值中获利，此与无效合同处理原则相违背。4.按造价进行评估与补偿，被告的投资损失并没有真正得到填补，被告还会依法主张赔偿损失，不利于纠纷的解决。5.参照《婚姻法司法解释（三）》第五条“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”的规定精神，被告投资建房属于原始取得，房屋的自然增值应归被告所有。6.按市场价值进行评估与补偿，其结果与运用其他方法确定被告损失基本相一致。基于原告以前和今后占有使用被告投资建设房产的事实，依据对等原则，被告投资损失可以参照租金的价格进行计算，期限为房屋的设计寿命，划分双方过错后，原告也应承担相应的赔偿责任。此问题可参见双方共同委托评估的房屋使用价值评估结论。7.本院依被告申请委托评估机构作出的评估结论，委托鉴定程序合法，鉴定人具备相应资格，鉴定结论依据充分，确定不含土地价值，对其效力本院予以确认。综上所述，反诉原告要求反诉被告按照评估结论对不能返还的房屋进行折价补偿，具有事实与法律依据，本院予以支持。评估费用应由反诉被告承担。原告支付被告收回房屋预付款300万元与本案确认合同效力纠纷不属同一法律关系，依法应另行处理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第八十八条之规定，判决如下：一、确认中共濮阳市委党校与被告牛德中签订的《中共濮阳市委党校综合楼开发建设合作协议书》为无效合同。二、反诉被告濮阳市妇幼保健院支付反诉原告牛德中房屋折价补偿款35291400元，支付评估费100437元，共计35391837元，于判决生效后10日内付清。三、反诉原告牛德中将占有的原濮阳市委党校综合楼涉案房屋交付反诉被告濮阳市妇幼保健院，于判决生效后10日内交付完毕。四、驳回原告濮阳市妇幼保健院的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告牛德中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本诉案件受理费161800元，由原告负担161700元，被告负担100元。反诉案件受理费154775元，由反诉原告负担45400元，反诉被告负担109375元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提供副本，并按规定交纳上诉案件受理费，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  袁春喜审 判 员  姜雪梅人民陪审员  胡亚楠二〇一九年五月二十九日书 记 员  李建丽