河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终2670号上诉人（原审被告）：刘玥，女，1988年4月27日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：周卫东，河南永晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洋，河南永晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭华，男，1977年12月9日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：刘艳敏，系郭华妻子。委托诉讼代理人：郭胜利，河南焦点律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳豫诚房地产经纪有限公司，住所地河南省洛阳市西工区解放路南河畔明珠200米雲天洗浴南门面房。法定代表人：马冉，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁超，河南达兴律师事务所律师。原审被告：杨阳，男，1987年11月28日出生，户籍地河南省洛阳市西工区，汉族，现羁押于河南省洛阳市看守所。上诉人刘玥因与被上诉人郭华、洛阳豫诚房地产经纪有限公司（以下简称洛阳豫诚经纪公司）及原审被告杨阳合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初2147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并进行了审理。本案现已审理终结。刘玥上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案诉讼费由郭华、洛阳豫诚经纪公司负担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，郭华、洛阳豫诚经纪公司对《房屋买卖（居间）合同》未能全面履行存在过失，其应当承担一定责任。郭华作为购房人有审查房屋状态的义务，洛阳豫诚经纪公司作为房屋买卖居间人也有审查房屋状态的义务，但是郭华、洛阳豫诚经纪公司却未进行审查。刘玥因对涉案房屋被查封一事不知情而与郭华、洛阳豫诚经纪公司签订了《房屋买卖（居间）合同》，现涉案房屋被强制过户给杨保成致使《房屋买卖（居间）合同》不能履行而被解除，郭华、洛阳豫诚经纪公司对此存在过失，其应当承担一定责任。2、刘玥与郭华已协商解决《房屋买卖（居间）合同》纠纷，刘玥不存在过错及违约行为，不应判令刘玥承担违约责任。2018年5月，刘玥突然得知房屋买卖一事并未解决，刘玥便与郭华协商退还3万元定金，并支付2万元用于弥补郭华的损失，刘玥通过母亲戴蓉账户将5万元转账给郭华，郭华也已接收，该纠纷双方已经协商解决。刘玥不存在过错及违约行为，一审法院不应判令刘玥承担违约责任。签订《房屋买卖（居间）合同》时，刘玥不知道涉案房屋被查封的情况，签订合同后，刘玥依约办理相关手续时，才知道涉案房屋已被查封，在此情况下，刘玥积极解决房屋查封问题，但刘玥从未承诺过郭华一定能解决房屋被查封及过户问题，杨阳向郭华承诺能解决房屋被查封及过户问题及其与郭华签订《补充协议》，刘玥均不知情。2017年7月，杨阳告知刘玥已与郭华协商买卖房屋一事，2018年5月，刘玥得知房屋买卖一事并未得到解决，即通过与郭华协商已经解决了纠纷。郭华、洛阳豫诚经纪公司对本案的发生也存在过错，应当承担一定过错责任。郭华辩称，一、刘玥称“刘玥因对涉案房屋被查封一事不知情而与郭华、洛阳豫诚经纪公司签订了《房屋买卖（居间）合同》”，刘玥作为房屋买卖的出售方，在出售房屋前，应当清楚自己的房屋状况，确保自己的房屋在正常状态下才能出售，而刘玥在不了解自己房屋状态情况下，对房屋进行出售，出现房屋因被查封不能交易的后果，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条规定：“财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法，人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人”，据此可以得知，在签订房屋买卖合同时，刘玥及其丈夫杨阳对房屋被保全一事应是知情的。在我们发现房屋被保全后，刘玥丈夫杨阳一再说房屋是被其叔父杨保成保全的，之所以被其叔父杨保成保全是为了不被别人保全，是自我保护行为，可以随时解除保全，不影响房屋交易。可见杨阳在房屋出售前已知其房屋被保全，故意隐瞒事实，存在欺诈行为。刘玥称，郭华未对刘玥出售的房屋进行审查存在过失。郭华是没有权利及资格到房管部门对他人的房屋状态进行审查的。刘玥在房屋买卖合同签订后，在涉案房屋已被查封的情况下，未采取有效措施予以解封，致使合同不能继续履行，故应承担违约责任。中介公司作为房地产交易的专业机构，审查房屋状态是其最基本的责任，买方对房屋状态的审查是建立在中介公司核实房源信息真实、核实房屋权属实际状况的基础上的，在中介公司已经告知房屋产权没问题的情况下，无必要也无资格再次对房屋状态进行审查。而洛阳豫诚经纪公司作为房产中介机构，未尽到基本的审查责任，存在过失，应当承担一定的责任。二、郭华与刘玥从未协商解决《房屋买卖（居间）合同》纠纷。刘玥与郭华只在签订合同时见过一面，此后从未见面，更无协商之说。1、2018年5月，在刘玥已经严重违约的情况下，中介公司表示先帮郭华把定金要回来，中介公司经理杨斌联系刘玥丈夫杨阳后，5月10日，刘玥丈夫杨阳退还郭华3万元定金，并另外支付2万元，我们不理解这2万元用意，如果按照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，守约方有权要求违约方支付双倍定金，应退还6万。如果按照购房合同违约金10%计算，还差22万元，我们多次打电话与杨阳联系，均无法联系上，根本不存在已解决纠纷的问题。5月26日，刘玥丈夫杨阳给中介方经理杨斌最后一次发送微信语音，语音中最后提到他知道买家等了一年亏了有五六十万，但正是他耽误这一年才给买家避免了更大的损失，在中介处的2万元，让中介方自己留1万元，另外的1万元用于补偿郭华，还称打官司没意思，让撤了（见附件证据一）。在此过程中，郭华没有任何口头及书面承诺同意解除纠纷，放弃主张的违约金和房价上涨的差价损失。在一年时间内，房价上涨给郭华造成的实际损失已经超过60万元。2、刘玥声称签订《房屋买卖（居间）合同》时，不知道涉案房屋已被查封，在办理相关手续时才得知涉案房屋已被司法查封，不存在故意隐瞒的情况。即使如刘玥所述其并不知情，为确保其与郭华签订的合同能够正常履行，在签订合同时也应对涉案房屋的权属进行查询。而按刘玥丈夫杨阳的说法，房屋是其叔父杨保成保全的，是为了自我保护，更应是知情的。合同签订后，刘玥在知道涉案房屋被查封情况下，未采取有效措施予以解封，是合同不能继续履行的重要原因，刘玥对合同的解除存在过错，故应承担违约责任。刘玥声称知晓房屋被查封后，积极协商解决房屋查封问题，但一切行为均由其丈夫杨阳出面来进行，刘玥从未出面，也从未联系郭华，一边说杨阳的所有行为刘玥均不知情，一边说积极协商解决房屋查封问题，这不是自相矛盾吗？刘玥在不联系郭华的情况下，如何协商解决房屋查封问题？杨阳作为刘玥的丈夫，从购房至今都在婚姻存续期，购房合同也是两人共同签订，在刘玥从不出面也从不联系的情况下，郭华只能认定后续杨阳的所有行为是两人共同商定的结果。刘玥声称2018年5月，已经与答辩人协商解决了《房屋买卖（居间）合同》纠纷这完全一厢情愿的说法，郭华从未与刘玥达成任何口头或书面上的和解协议，郭华认为刘玥多支付的2万元仅仅是违约金和房屋差价损失的一部分。洛阳豫诚经纪公司辩称，1、本案系合同纠纷，根据一审法院查明的事实，洛阳豫诚经纪公司已经按照合同履行自身义务，房屋交易主体是买卖双方，对房屋交付审查等细节的义务应由买方承担，洛阳豫诚经纪公司已经按照其职责对卖方拥有房屋应当出示的房产证和土地证进行了审查，不应当承担违约责任；2、刘玥作为房屋的共有人，其称不知道房屋被查封的事情，没有事实依据，且不符合常理，该陈述不应作为其免责的理由；3、按照上诉状称，其已经与郭华重新签订补充协议，在一审中洛阳豫诚经纪公司已经提示法院根据该补充协议本次合同纠纷的后续解决及责任承担，均在买卖双方之间，与洛阳豫诚经纪公司无关。杨阳未提交陈述意见。郭华向一审法院起诉请求：1、判令解除郭华与刘玥、杨阳之间签订的《房屋买卖合同》；2、判令刘玥、杨阳向郭华支付违约金238,000元以及超出违约金部分的实际损失暂计60万元（具体数额以评估结论为准）（该实际损失指的是因刘玥、杨阳的违约行为，导致郭华在房价暴涨的情况下以238万元的价格已无法购买相同地段、同等面积、具备同等装修条件的房产）；3、判令刘玥、杨阳向郭华支付律师费3万元；4、判令洛阳豫诚经纪公司就上述第2、3项诉讼请求承担连带赔付义务；5、本案诉讼费用由刘玥、杨阳、洛阳豫诚经纪公司承担。一审法院认定事实如下：1、杨阳和刘玥系夫妻关系，于2012年10月8日登记结婚。涉案房屋为杨阳、刘玥婚后购买，坐落在涧**丽新路世纪华阳花园****，房屋建筑面积212.69平方米，原产权登记人为刘玥，房产证号：豫（2017）洛阳市不动产权第005280**。2017年12月13日河南省洛阳市涧西区人民法院（2017）豫0305执1938号之一执行裁定书裁定将涉案房产过户登记至申请执行人杨保成名下，申请执行人杨保成可持本裁定书到房产、土地等管理部门办理过户登记手续。2、2017年5月9日，刘玥（卖方/甲方）、杨阳（代表人／代理人）与郭华（买方/乙方）及洛阳豫诚经纪公司（经纪方/丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，合同第一条注明涉案房屋坐落于世纪华阳A地块北区66-2-1701；第三条约定房屋成交价格为240万元整；第六条第四项约定卖方应在办理产权转移登记手续前将房屋的产权纠纷、债务、租赁以及解除抵押等事项处理完毕；第七条违约责任中第一项约定卖方如违反本合同约定或其他由于卖方的原因而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的10%作违约金，并且必须退回买方已缴纳的所有款项；第八条约定由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费等相关费用由违约方一方承担；第九条约定卖方须保证该房屋权属无争议、未被司法机关查封，若发生与卖方有关的权属纠纷或债务纠纷，由卖方负责解决并承担一切后果及违约责任。协议签订当天杨阳和刘玥收取郭华交付的购房定金30,000元，洛阳豫诚经纪公司向郭华收取20,000元中介服务费。刘玥称于2018年5月10日通过其母亲戴蓉账户向郭华退款50,000元，其中30,000元是收取郭华的购房定金，其余20,000元为补偿款，郭华对收到该50,000元没有异议，同时郭华自认洛阳豫诚经纪公司收取的20,000元中介服务费亦已经退还，故在庭审时放弃要求刘玥、杨阳退还购房定金和要求洛阳豫诚经纪公司退还中介服务费的诉讼请求。3、郭华称在签订完《房屋买卖（居间）合同》后发现涉案房产被法院采取保全措施，故于2017年7月26日与杨阳、洛阳豫诚经纪公司签订《补充协议》，卖方承诺于2017年8月15日前解除涉案房屋的产权纠纷、债务以及保全，并办理该房屋的产权证；卖方承诺在办理过程中，不再出现产权纠纷及保全等情况；违约责任按原合同执行，赔偿金额为10%；原成交价格为2,400,000元，经双方协商后改为2,380,000元。杨阳对该《补充协议》的真实性没有异议。4、郭华于2018年11月向该院提出申请，要求以涉案房屋为参考，对2017年12月及2018年5月份洛阳市区相同地段、同等面积的房产价值进行鉴定，该院依法委托河南远志房地产评估有限公司对此进行鉴定，后郭华于2019年2月28日向河南远志房地产评估有限公司提出不再对涉案房屋进行评估，并于2019年3月1日向该院申请撤回鉴定。一审法院认为，刘玥、杨阳与郭华、洛阳豫诚经纪公司签订《房屋买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，合法有效，该院予以确认，各方均应按照合同约定诚实信用地履行各自的权利义务。由于涉案房产现已经过户给案外人杨保成，上述《房屋买卖（居间）合同》实际已无法继续履行，故郭华要求解除《房屋买卖（居间）合同》的诉讼请求，该院予以支持。刘玥和杨阳未能按照《房屋买卖（居间）合同》的约定将涉案房产出售给郭华，属违约行为，根据合同约定，刘玥和杨阳应向郭华支付房屋成交价的10%的违约金，现郭华主张按照与杨阳签订的《补充协议》中变更后的价款2,380,000元的10%向杨阳和刘玥要求违约金，该院予以支持，扣除已经赔偿给郭华的20,000元，杨阳和刘玥应向郭华支付218,000元。郭华称因杨阳承诺解除保全等拖延行为导致房屋价格上涨，使其丧失以同等价格购买房产的机会，故主张超出违约金部分的实际损失，具体数额以评估后的数额为准，但郭华在提出鉴定申请后后撤回申请，且未提供其他相关证据，故郭华的该项主张，于法无据，该院不予支持。关于郭华主张杨阳和刘玥应赔偿律师费30,000元的诉讼请求，因其仅提交其与河南焦点律师事务所签订的《委托代理合同》，无河南焦点律师事务所开具的正规发票相印证，仅凭《委托代理合同》无法证明其实际支出30,000元代理费，故该院不予支持。郭华主张洛阳豫诚经纪公司对杨阳和刘玥应支付的违约金承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、解除2017年5月9日杨阳、刘玥与郭华、洛阳豫诚经纪公司签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、杨阳、刘玥于本判决生效后十日内向郭华支付违约金218,000元；三、驳回郭华的其他诉讼请求。如果杨阳、刘玥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12,980元，由郭华负担9,829元，由杨阳、刘玥负担3,151元。二审期间，刘玥提交信息查询表一份，以此说明刘玥售房时该套房屋已经被法院查封了，否则不可能签订违约金为10%的房屋买卖合同。郭华对该份证据的质证意见是：对证据的真实性没有异议，但是该份证明涉案房屋是在2016年9月28日被法院查封的，郭华与刘玥、杨阳签订房屋买卖合同的时间是2017年5月9日，这证明刘玥与杨阳对出卖的房屋被查封是明知的，该二人对被查封的房产对外出售存在欺诈行为。洛阳豫诚经纪公司的质证意见是：同意郭华的质证意见，合同纠纷的责任承担适用无因原则，无论刘玥对房屋被查封的事实事前是否知晓，其均应承担合同无法履行的违约责任。郭华提交洛阳豫诚经纪公司经理杨斌的微信语音聊天记录，证明该房屋已经升值五、六十万元，以及杨阳对其多支付的两万元的分配。刘玥的质证意见是：该份证据应当由洛阳豫诚经纪公司代理人出示，郭华出示不符合法律规定。该微信内容是2018年5月26日。在2018年5月10日杨阳已经转给郭华5万元，当时已经与郭华达成协议，退还定金3万元，并支付2万元违约金。洛阳豫诚经纪公司的质证意见是：该份证据与洛阳豫诚经纪公司无关，也可以看出在纠纷发生以后，洛阳豫诚经纪公司一直致力于妥善解决双方的矛盾。本院除与原审查明事实一致外，另查明，2017年6月11日，河南省洛阳市涧西区人民法院作出（2017）豫0305民初1171号民事判决，判决：杨阳、刘玥于判决生效后十日内返还杨保成入股金100万元，补偿50万元。本院认为：刘玥、杨阳与郭华、洛阳豫诚经纪公司签订的《房屋买卖（居间）合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同内容符合国家法律、法规的规定应为有效合同。之后，河南省洛阳市涧西区人民法院作出（2017）豫0305民初1171号民事判决，根据该份判决的内容可知，杨阳、刘玥对拖欠杨保成款项，其所出卖的涉案房屋被法院查封一事是清楚的。2017年7月26日，杨阳又与郭华、洛阳豫诚经纪公司签订了《补充协议》，特别说明“卖方承诺于2017年8月15日前解除该房屋的产权纠纷、债务、以及保全，并办理该房屋的房产证”。该份《补充协议》上面虽然没有刘玥的签名，但是杨阳作为刘玥丈夫签名的行为，足以使郭华有理由相信杨阳的行为也代表刘玥。但是杨阳、刘玥并未解决涉案房屋的保全事项，该套房屋被法院于2017年12月13日裁定过户给了杨保成，造成郭华与杨阳、刘玥之间的《房屋买卖（居间）合同》无法履行。故，杨阳、刘玥应当按照合同约定向郭华支付违约金。刘玥虽然上诉称已经与郭华达成了补偿2万元的协议，但是其不能提交证据证明其该上诉观点，对其该上诉请求，本院不予支持。至于刘玥上诉称洛阳豫诚经纪公司没有尽到相关义务也应承担赔偿责任的问题，本院认为，在本案中郭华并未要求洛阳豫诚经纪公司承担直接的赔偿责任，对于洛阳豫诚经纪公司是否应当承担责任，刘玥可另行主张权利。综上所述，刘玥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,570元，由刘玥负担。本判决为终审判决。审判长  苏晓明审判员  周艺军审判员  邱平平二〇一九年五月二十八日书记员  蒋 超