浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙甬民二终字第141号上诉人（原审被告）：邵金花，无业。上诉人（原审被告）：沈杰，企业职工。上述两上诉人的共同委托代理人：史销销，浙江义韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈清丽，企业主。上诉人邵金花、沈杰因与被上诉人沈清丽房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院于2013年12月16日作出的（2013）甬余泗民初字第173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月7日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2012年12月12日，原告与沈建章签订《酒店租赁协议》一份，约定沈建章将位于余姚市泗门镇小路下村的云海酒楼第一、二、四层出租给原告使用，租期3年，自2012年12月12日至2015年12月12日。协议签订后，沈建章向原告交付了出租场地，原告也通过被告邵金花向沈建章交付了第一年租金120800元。后沈建章于2013年5月去世，被告邵金花、沈杰系沈建章的法定继承人。庭审中，原告表示其酒店经营到2013年4月底，两被告对此表示认可。另查明，本案所涉租赁房屋并无房产证或建房审批手续。原审原告沈清丽于2013年8月2日诉至原审法院，请求依法判令：1.解除原审原告与沈建章签订的《酒店租赁协议》；2.两原审被告返还原审原告租金120800元；3.本案的诉讼费由两原审被告承担。庭后，原审原告放弃第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求变更为要求两原审被告返还第一年的租金42939元（从2013年8月3日至2013年12月11日）。原审法院认为，原告与沈建章之间虽曾签订《酒店租赁协议》，但沈建章作为出租人并未取得租赁房屋的房产证或建房审批手续，而在沈建章去世后，两被告作为合同权利义务承受人仍并未取得房产证或建房审批手续，故该酒店租赁协议自始无效，但根据法律的规定，出租人可按照原合同约定的租金要求承租人支付占有使用费。关于原告实际占有使用租赁场地的期限，在庭审中原告陈述在2013年4月底就已停止经营，而两被告对此也表示认可，故可以以此认定原告占有使用本案租赁场地的期限是从2012年12月12日至2013年4月30日。庭后原告表示自愿支付租金至起诉之日即2013年8月2日，该行为不损害他人和公共利益，予以确认。按照一年租金120800元进行折算，该部分的租金为77861元，对于第一年其余部分的租金42939元，两被告理应向原告返还，故原告要求两被告返还租金42939元的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。对于两被告认为其不存在违约行为，故应继续履行合同的答辩意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条的规定，作出如下判决：被告邵金花、沈杰于判决发生法律效力后十日内返还原告沈清丽租金42939元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2716元，减半收取1358元，由原告沈清丽负担921.50元，被告邵金花、沈杰负担436.50元。宣判后，原审被告邵金花、沈杰不服，上诉至本院，称：一、虽然涉案租赁房屋没有产权证，但被上诉人对此是明知的，双方签订的《酒店租赁协议》系真实意思表示，双方应按约履行，被上诉人无需返还租金。二、被上诉人开办的“天然一色饭庄”，因经营不善于2013年4月底停止营业，但此后被上诉人在承租的房屋内开办剃须刀厂，至今，被上诉人的物品仍堆放在承租房屋内。双方从未办理过房屋交接手续，被上诉人至今仍占用房屋，上诉人无需返还租金。三、《酒店租赁协议》系被上诉人与沈建章签订，上诉人作为沈建章的直系亲属可以继承沈建章的遗产，但是，沈建章生前花费了大量的医疗费，积蓄全部用完还负债六十多万。一审法院认定涉案租赁房屋没有房产证或建房审批手续，故该房屋不是继承法意义上的遗产。上诉人没有可以继承的沈建章的遗产，因此无需向被上诉人返还租金。综上，请求二审法院依法改判上诉人无需返还租金42939元。被上诉人沈清丽答辩称：一、沈建章在与被上诉人签订《酒店租赁协议》后，理应提供相关证据以确保被上诉人取得经营酒店所需工商执照及卫生许可证，但数月后沈建章及上诉人仍未提供，迫使被上诉人于2013年4月提出合同终止履行。二、被上诉人搬离涉案租赁房屋后留下的物品，在一审庭审后，被上诉人已向法官明确，考虑到与上诉人的相邻现状，所有遗留物就留给上诉人无偿使用，以减轻上诉人的经济负担。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理期间，上诉人提供以下证据：1.《房屋转让协议》一份，证明涉案租赁房屋系沈建章买受取得。2.照片一组，证明被上诉人至今仍占用涉案租赁房屋的事实。3.证人张某的证言，证明被上诉人仍占用涉案租赁房屋以及上诉人因沈建章治病负责60多万元，经济困难的事实。证人张某称：其与上诉人同住一村，系朋友关系。被上诉人开的“天然一色饭庄”2013年上半年停止经营，后被上诉人在涉案租赁房屋内加工过剃须刀及做其他事情。听村民们讲，沈建章为治病大概花了六、七十万元，现两上诉人大概有六、七十万元的负债。被上诉人经质证认为：对证据1，真实性、合法性、关联性均有异议。对证据2，照片中物品不要了，如果上诉人要的话，就给他们好了。对证据3，真实性难以认定。本院经审查认为：对证据1，《房屋转让协议》系复印件，真实性难以确认，本院难以认定。对证据2，照片反映的物件，系被上诉人搬离后留下的少许日常生活用品，被上诉人也表示不要了，故难以证明被上诉人占用涉案租赁房屋的事实，本院也难以认定。对证据3，仅有证人证言难以证明被上诉人至今仍占用涉案租赁房屋的事实；至于沈建章的治病花费、上诉人的负债情况，证人并未知情，其证言的真实性不足，本院对该证据不予认定。二审审理期间，被上诉人未提供新的证据。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：被上诉人与沈建章签订的《酒店租赁协议》，因酒店房屋未取得房屋所有权证或办理建房审批手续，原审法院认定该协议无效，并无不当。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被上诉人有权主张返还以租金名义支付的款项。被上诉人通过上诉人邵金花向沈建章支付了租金120800元，但其请求返还其中的42939元，系对自己权利的处分，应予准许。因沈建章已经去世，上诉人系沈建章的第一顺序法定继承人，其未表示放弃对沈建章遗产的继承，应视为其接受继承，故上诉人应在其所继承的沈建章的遗产中承担向被上诉人返还租金款的义务。上诉人并非被上诉人的直接债务人，原审法院判令上诉人返还被上诉人款项，应属有误。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款、第三十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：变更浙江省余姚市人民法院（2013）甬余泗民初字第173号民事判决为：邵金花、沈杰于本判决发生法律效力后十日内在沈建章的遗产中返还沈清丽租金42939元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2716元，减半收取1358元，由沈清丽负担921.50元，邵金花、沈杰负担436.50元。二审案件受理费873元，由邵金花、沈杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄永森代理审判员  莫爱萍代理审判员  郑 辉二〇一四年三月十七日代书 记员  潘芬芬