新民市人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0181民初475号原告黄建国，男，1970年7月18日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托代理人赵玲玲，女，系北京康达（沈阳）律师事务所律师。委托代理人李福铎，男，系北京康达（沈阳）律师事务所律师。被告辽宁山川房地产开发有限公司，住所地新民市金五台子镇本街。法定代表人孟凡梅，系总经理。委托代理人曲照智，男，1970年2月27日出生，汉族，住址沈阳市和平区。被告孟凡梅，女，1968年12月20日出生，汉族，住址沈阳市和平区南五马路一八五巷9号3-15-3。身份证号：211325196812203569委托代理人孟祥艳，女，1987年1月5日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托代理人赵盼，女，1989年1月15日出生，汉族，住址辽宁省法库县。被告刘凡，男，1957年2月20日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区三江街3号甲。身份证号：210722195702203717委托代理人孟祥艳，女，1987年1月5日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托代理人赵盼，女，1989年1月15日出生，汉族，住址辽宁省法库县。原告黄建国诉被告辽宁山川房地产开发有限公司（以下简称山川公司）、孟凡梅、刘凡房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告委托代理人李福铎、赵玲玲，被告辽宁山川房地产开发有限公司委托代理人曲照智，被告孟凡梅、刘凡委托代理人孟祥艳、赵盼均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2007年，原告与被告山川公司签订了《购房合同》，购买被告山川公司名下位于沈阳市和平区哈尔滨路51号甲、53号、55号的三套房屋。2007年4月15日，因为上述三套房产存在一定瑕疵，原告与被告山川公司协商一致后退房，并于当日将房屋买卖合同退还给被告山川公司。双方于2007-2009年先后签订四次《补充办议》商定退还购房款的相关事宜。2009年5月16日，原告与被告山川公司约定，截至2009年9月16日，被告山川公司向原告偿还剩余退房款与补偿金2300000元。若不能按期付款的，则每逾期一日按照逾期金额的千分之三计算违约金。被告孟凡梅、被告刘凡对上述债务承担连带保证责任，保证范围包括被告山川公司按照合同应履行的全部义务。截至2018年10月10日，被告山川公司尚欠原告购房款及补偿金2,300,000元。现原告要求被告山川公司退还230万元并支付违约金70万元，同时要求被告孟凡梅、被告刘凡履行担保责任。鉴于原告多次向三被告主张权利，三被告均以各种理由拒绝履行。为了维护自身的合法权益不受损害，原告特向责院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。后原告在开庭前变更诉讼请求，要求法院判令被告山川公司向原告偿还退房款2180000元，违约金自2009年9月16日起计算至实际给付之日止(以218万元为基数，以年24%为基准利率计算)。判令被告孟凡梅、被告刘凡对被告山川公司的上述欠款承担连带保证责任。被告山川公司辩称，一、原告诉讼请求错误,本案并非房屋买卖合同纠纷，实为民间借贷合同纠纷；二、2007年4月15日退房合同违反法律规定，约定条款不受法律保护，系无效合同。同时判令以退房合同为主合同的其他附属补充协议均为无效合同；三、山川公司于2008年10月16日已依法偿还完毕全部借款本金及利息，原告诉求系追索高利贷孽息的不当得利违法行为，应依法予以驳回；四、利息差额并非山川公司欠款，实为山川公司依据《税法》作为法定税金代扣代缴义务人，替原告代扣代缴收息人黄建国应纳的个人所得税；综上所述，被告认为原告黄建国诉讼请求与诉讼内容与事实严重不符，更是与法律相违背，恳请人民法院做出公正判决，提请人民法院对原告诉求予以全部驳回。被告孟凡梅，被告刘凡辩称，一、2007年4月15日退房合同违反法律规定，约定条款不受法律保护，系无效合同。同时判令以退房合同为主合同的其他附属补充协议均为无效合同；二、山川公司于2008年10月16日已依法偿还完毕全部借款本金及利息，原告诉求系追索高利贷孽息的不当得利违法行为，应依法予以驳回；三、利息差额并非山川公司欠款，实为山川公司依据《税法》作为法定税金代扣代缴义务人，替原告代扣代缴收息人黄建国应纳的个人所得税；综上所述，被告认为原告黄建国诉讼请求与诉讼内容与事实严重不符，山川公司与原告之间合法的民间借贷关系早于2008年10月16日即已全部履约完毕，被告孟凡梅、刘凡对此借贷合约的连带担保责任已履约完毕，无需再承担任何法律连带担保责任。经审理查明，2007年，原告与被告山川公司签订了《购房合同》，购买被告山川公司名下位于沈阳市和平区哈尔滨路51号甲、53号、55号的三套房屋。2007年4月15日，因为上述三套房产存在一定瑕疵，原告与被告山川公司协商一致后签订退房协议书，协议约定，一、该三套房产具体情况如下：1、和平区哈尔滨路51甲房产，建筑面积共539.25平方米。2、和平区哈尔滨路53号房产，建筑面积共676.68平方米。3、和平区哈尔滨路55号房产，建筑面积共63.22平方米。二、退房具体细则如下:1、被告山川公司于2007年5月14日前向原告退还全部已交款项，计人民币柒佰伍拾万元整，并支付给原告补偿金人民币壹佰壹拾贰万伍仟元整，原告将该房产的购房合同（沈阳富通房屋开发有限责任公司出具)购房交款凭证(山川公司出具)均退还给被告山川公司。2、如被告山川公司不能在2007年5月14日前将上述款项支付给原告，则每天须支付给原告违约滞纳金为干分之贰(按所需支付的款额计算)。因被告山川公司未能在约定时间将退房款及补偿金支付给原告，双方经平等协商又于2007年11月7日签订一份关于退房合同的补充协议，双方约定如下:一、在被告山川公司向原告支付退房款柒佰伍拾万元整，补偿金壹佰壹拾贰万伍仟元整的基础上，被告山川公司再向原告支付违约滞纳金壹佰捌拾柒万伍仟元整,总计壹仟零伍拾万元整,被告山川公司须于2008年1月15日前将上述全部款项分期打到原告指定帐户，以原告开据的收款凭证为据。具体约定如下:1、被告山川公司于2007年11月10日前向原告支付人民币贰佰陆拾万元整，同时原告将原退房合同中第一条第一款约定的房产(和平区哈尔滨路51甲房产，建筑面积共539.25平方米)购房合同及发票退还给被告山川公司。2、被告山川公司于2008年1月15日之前再向原告支付人民币柒佰玖拾万元整。3、在原告收到被告山川公司上述全部款项1050万元后，原告将原退房合同第一条第二款、第三款约定的建筑面积分别为676.8平方米，6322平方米两处房产的购房合同及发票交还给被告山川公司。二、如被告山川公司不能按约定及时付款，则每逾期一天，须按应付款的干分之二向原告支付违约金。后因被告山川公司未能于2008年1月15日前按合同约定履行给付原告人民币柒佰玖拾万元的义务，双方经平等协商又于2008年4月15日签订一份关于退房合同的补充协议，双方约定如下:一、被告山川公司保证于2008年5月30日前，将部分退房款叁佰万元给付原告，原告同意于2008年4月15日前将原退房合同中第一条约定的房产（和平区哈尔滨路53号甲房产，建筑面积共676.68平方米)购房合同退还给被告山川公司，二、被告山川公司保证于2008年7月30日前，将退房款余额部分及违约金全部结清给付被原告，同时，原告应将原退房合同中第一条约定的房产购房合同退还给被告山川公司。三、关于被告山川公司迟延付款的违约责任，双方同意于最后结算时协商解决，协商不成的，仍按原补充协议中约定的违约金标准由被告山川公司向原告支付退房款时一并支付。四、本合同与原合同具有同等法律效力，本合同中未予约定的，仍按照原补充协议履行，本合同与原合同发生冲突的，以本合同为准。后因被告山川公司未按协议约定完全履行给付义务，原告与三被告经协商，于2008年10月16日签订补充协议一份，约定如下:一、截止到2008年10月15日止，被告山川公司总计向原告支付退房款及补偿金伍佰陆拾万元整，原告亦按原协议约定将和平区哈尔滨路51号、53号房产的购房合同及交款凭证退还给被告山川公司，根据原补充协议的约定，被告山川公司应于2008年7月30日前再向原告支付肆佰玖拾万元整(不包括违约金),违约金由双方另行协商或按原补充协议约定标准执行。现双方经协商，如被告山川公司按本合同第二条约定期限付款，原告同意违约金数额按伍拾万元计算。二、根据本合同第一条约定，扣除已支付款项，被告山川公司应另向原告支付退房款及违约金总计伍佰肆拾万元整，具体付款方式如下:1、本合同签订之当日，被告山川公司向原告付叁佰万元整，原告应将原退房合同中第一条第三款约定的房产(和平区哈尔滨路55号房产，建筑面积663.22平方米)购房合同及交款凭证退还给被告山川公司。2、本合同签订之日起十日内(2008年10月16日起至2008年10月26日止)，被告山川公司应向原告支付肆拾万元整。3、本合同签订之日起六个月内(2008年10月16日起至2009年4月16日止)被告山川公司应向原告支付余款贰佰万元整。三、如被告山川公司不能按上述约定付款的。应向原告支付违约金。每逾期一日按逾期金额的千分之三计算。逾期30日原告仍不能支付全部余款的。本协议第一条中关于违约金数额的重新确认丧失约束力，违约金数额仍按照双方于2007年11月7日补充协议中第二条约定的标准计算。四、被告刘凡、被告孟凡梅自愿为被告山川公司提供连带责任担保，担保范围包括被告山川公司按本合同约定应该履行的全部义务。后因原告未按协议约定完全履行给付义务，原告与三被告经协商，于2009年5月16日又签订补充协议一份，约定如下：一、截止到2009年5月4日止，被告山川公司总计向原告支付退房款及补偿金玖佰万元整，原告已按原协议约定将和平区哈尔滨路51号、53号、55号房产的购房合同及交款凭证全部退还给被告山川公司。二、根据双方于2008年10月16日签订的补充协议(以下简称1016补充协议)约定，被告山川公司应于2008年10月16日至2009年4月16日期间向原告支付伍佰肆拾万元整，但被告山川公司在此期间只向原告支付叁佰肆拾万元整，余款贰佰万元尚未支付，现双方经协商一致同意由被告山川公司向原告支付逾期补偿金叁拾万元整，付款期限延长五个月，即至2009年9月16日止，具体方式如下:1、被告山川公司于2009年5月16日前向原告支付补偿金陆万元整;2、被告山川公司于2009年6月16日前向原告支付补偿金陆万元整;3、被告山川公司于2009年7月16日前向原告支付补偿金陆万元整;4、被告山川公司于2009年8月16日前向原告支付补偿金陆万元整;5、被告山川公司于2009年9月16前向原告支付剩余贰佰零陆万元。三、如被告山川公司不能按上述约定付款的，从逾期付款之日起应向原告支付违约金，每逾期一日按逾期金额的千分之三计算。另外，1016补充协议中关于违约金数额的重新确认丧失约束力(即原告同意违约金数额降低为50万元的约定自始不发生法律效力)，对于逾期付款日之前发生的违约金数额的确认仍按照双方于2007年11月7日签订的补充协议中第二条约定的标准计算。四、被告刘凡、被告孟凡梅自愿为原告提供连带责任担保，担保范围包括被告山川公司按本合同约定应该履行的全部义务。另查明，被告孟凡梅、刘凡分别于2011年9月13日、2013年9月10日、2015年9月10日出具承诺书，承诺山川公司于2009年5月16日与被告山川公司签订关于和平区哈尔滨路三处房产的退房合同补充协议后，由于公司资金短缺，一直来能按约定履行退款义务，现承诺一定尽快予以解决。刘凡及孟凡梅愿意继续为山川公司提供连带担保责任；被告孟凡梅于2017年9月10日出具承诺书，承诺山川公司于2009年5月16日与被告山川公司签订关于和平区哈尔滨路三处房产的退房合同补充协议后，由于公司资金短缺，一直来能按约定履行退款义务，现承诺一定尽快予以解决。孟凡梅愿意继续为山川公司提供连带担保责任；被告刘凡于2017年9月10日出具承诺书，承诺本人刘凡如果和孟凡梅离婚,则本人继续承担2009年5月16日山川公司欠黄建国款项的连带责任。又查明，被告山川公司分别于2007年11月7日向原告偿还260万元、2008年4月23日向原告偿还100万元、2008年5月28日向原告偿还200万元、2008年10月16日向原告偿还300万元、2008年10月25日向原告偿还20万元、2008年11月3日向原告偿还20万元、2009年5月16日向原告偿还6万元、2009年6月24日向原告偿还6万元、2011年4月28日向原告偿还10万元、2011年2月26日向原告偿还20万元。上述事实，有退房合同，关于退房合同的补充协议、进帐单、收款收据、委托付款说明、承诺书、黄建国退房款明细、说明、购房协议书、销售许可证等，经当庭质证及开庭笔录在卷佐证，足以认定，本院予以确认。本院认为，原告与被告山川公司之间签订的退房合同，关于退房合同的补充协议以及原告与三被告之间签订的补充协议均系当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。依法成立的合同对当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。依据当事人之间的退房协议以及补充协议约定被告山川公司应向原告退还购房款750万元、补偿金112.5万元、违约金187.5万元、违约金50万元，逾期补偿金30万元等共计1130万元，但是被告山川公司截至2009年6月24日前总计支付912万元，对此山川公司应当承担违约责任，山川公司还应当向原告黄建国支付218万元。另因双方在2009年5月16日的补充协议中约定，如被告山川公司不能按上述约定付款的，从逾期付款之日起应向原告支付违约金，每逾期一日按逾期金额的千分之三计算，现原告要求被告山川公司按照按年利率24%给付违约金对此本院予以认可。另因被告山川公司于2011年4月28日向原告偿还10万元、2011年2月26日向原告偿还20万元，故违约金数额中应当扣除30万元。被告虽辩称，本案非房屋买卖合同纠纷，实为民间借贷合同纠纷，但并未提供相关证据予以证明，故本院对于被告的该项辩解不予支持。对于被告孟凡梅、刘凡是否承担连带保证责任的问题，本院认为，依据《中华人民共和国担保法》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院应当如何认定保证人在保证期间届满后又在催款通知书上签字问题的批复》的规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。保证期间届满债权人未依法向保证人主张保证责任的，保证责任消灭。保证责任消灭后，债权人书面通知保证人要求承担保证责任或者清偿债务，保证人在催款通知书上签字的，人民法院不得认定保证人继续承担保证责任。但是，该催款通知书内容符合合同法和担保法有关担保合同成立的规定，并经保证人签字认可，能够认定成立新的保证合同的，人民法院应当认定保证人按照新保证合同承担责任。本案中，当事人未约定保证期间，故保证期间为主债务履行期届满之日起六个月，在保证期间届满后被告孟凡梅、刘凡出具的几份承诺书，应认定为新成立的保证合同，应担按照新的保证合同承担责任。被告刘凡最新的保证合同生效日期为2015年9月10日，保证期间为2015年9月10日至2016年3月10日，原告并无证据证明2015年9月10日至2016年3月10日期间要求被告刘凡承担保证责任，故被告刘凡的保证责任已经免除，刘凡无需再承担保证责任，故本院对于原告要求刘凡承担保证责任的诉讼请求不予支持。被告孟凡梅出具承诺书最后日期为2017年9月10日，新保证合同的保证期间为2017年9月10日至2018年3月10日，原告并无证据证明2017年9月10日至2018年3月10日期间要求被告孟凡梅承担保证责任，故被告孟凡梅的保证责任已经免除，孟凡梅无需再承担保证责任，故本院对于原告要求孟凡梅承担保证责任的诉讼请求同样不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第二十六条之规定，判决如下:一、被告山川公司自本判决生效之日起三十日内偿还原告黄建国218万元及相应违约金（以218万元为基数，按年利率24%计算，从2009年9月16日开始至本判决确定的履行日期止，扣除已偿还的30万元）;二、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币59750元，由被告山川公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  马 海审 判 员  李万成代理审判员  张 武二〇一九年五月二十日书 记 员  吴丽华