广东省大埔县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1422民初560号原告（反诉被告）：林嵩岳，男，汉族，住址：广东省梅州市梅江区。委托代理人：范伟基、梁远强，广东客中梅律师事务所律师。被告：管伟良，男，汉族，住址：广东省大埔县。委托代理人：刘文俊，广东巨龙律师事务所律师。被告：大埔县寓华房地产有限公司，统一社会信用代码：91441422740844954Q，住所：大埔县湖寮镇城北路梅林大厦二楼办公室。法定代表人：张旭棠。被告（反诉原告）：吴恩明，男，汉族，住址：广东省大埔县。被告（反诉原告）：张德礼，男，汉族，住址：广东省大埔县。被告（反诉原告）：林关源，男，汉族，住址：广东省大埔县。被告（反诉原告）：郑启台，男，汉族，住址：广东省大埔县。上述四被告的共同委托代理人：罗莉芬，广东国龙律师事务所律师。原告（反诉被告）林嵩岳诉被告管伟良、大埔县寓华房地产有限公司（以下简称寓华公司）、被告（反诉原告）吴恩明、张德礼、林关源、郑启台土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林嵩岳及其委托代理人范伟基、梁远强、被告管伟良及其委托代理人刘文俊、被告（反诉原告）吴恩明、张德礼、林关源及其与郑启台的共同委托代理人罗利芬到庭参加诉讼，被告寓华公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）林嵩岳向本院提出诉讼请求，请求判令：1、六被告向原告赔偿交付房产差额面积补偿款672400元；2、六被告向原告赔偿装修费50000元；3、六被告向原告交付车位二个、套内见光面积为6平方米杂间二个；4、六被告向原告支付租房费用20500元（自2014年8月14日至2018年1月18日，共41个月,2018年1月18日至房屋交付之日止的租金按照每月500元另计）；5、六被告向原告支付一次性搬迁费用7000元；6、六被告向原告赔偿延期交房的违约金239200元（暂计至2018年8月14日，之后的违约金以每月4600元计算至六被告交付全部房产之日止）；7、本案诉讼费用由六被告承担。庭审中，原告当庭放弃上述第3项诉请中要求“六被告向原告交付套内见光面积为6平方米的杂间二个”的诉讼请求。事实与理由：原告是林奕民（已故）的儿子。林奕民名下有位于大埔县虎山路56号地段（原车站员工宿舍）的旧房两栋。被告管伟良、寓华公司找到林奕民后，想和林奕民合作，将上述旧房进行改造，并在改造后，将新的房产置换给林奕民夫妻使用。林奕民夫妻遂委托儿子林嵩岳于2011年1月25日与被告管伟良、寓华公司签订了《车站旧房改造协议》，协议约定，被告管伟良、寓华公司必须在建房动工之日之日起18个月完全竣工，并在竣工后6个月向林奕民交付所有新的房产证及土地证。交付的房屋必须是普通装修且实用面积137.6平方米的套房两套，另外应向林奕民交付室内固定车位二个、杂间两个。房屋改造的动工之日为2013年2月15日，按照合同约定，被告管伟良、寓华公司应该在2014年8月14日将房屋交至原告方使用。截止至2018年1月18日，被告才配合原告将证件做到了原告名下，截止至今，六被告尚未将置换房屋交付给原告使用，且拟交付的房屋登记实用面积分别仅有74.75平方米及65.97平方米且并未装修，也未向原告交付车位，至今未和原告进行结算及交付房屋产权证及土地使用权证，构成严重违约。原告认为，按照《车站旧房合作改造协议》及结合六被告的违约行为，六被告应向原告支付房屋差额面积补偿款672400元、普通装修款50000元、一次性搬迁费用7000元、租房费用20500元（自2014年8月14日至2018年1月18日，共41个月）、延期交房的违约金239200元。原告为此与被告多次协商无果，特向法院起诉，提出上述诉请。被告管伟良当庭口头答辩称：涉案项目完工后，原、被告就合同的履行已达成新的意见，被告也已向原告交付房屋，请求法院在查明事实后依法驳回原告的诉讼请求。被告寓华公司在答辩期内未作答辩，也没有提交证据进行抗辩。被告（反诉原告）吴恩明、张德礼、林关源、郑启台共同答辩称：一、众发大厦项目的情况：2011年1月26日，原告所在虎山路56号地段大埔汽车有限公司集资房的28户住户，向大埔汽车运输有限公司（下称大埔汽运公司）提出申请对职工集资房进行改造。经与梅州市粤运汽车运输有限公司（下称梅州粤运公司）等上级单位沟通，明确该集资房所在1544平方米地块是划拨土地（其中两幢职工宿舍楼建筑用地595平方米，与宿舍楼相连闲置土地949平方米），需补交土地出让金转为出让地后方可转让。大埔汽运公司向大埔县政府申请将949平方米土地使用权出让给大埔汽运公司后，再出让给28户住户，手续由原住户与开发商负责办理。且拟出让土地的出让金由28房职工住户承担，土地定向定价卖给28户职工住户。28户职工住户取得土地使用权后，才可以对该地块进行改造开发。2011年2月、3月管伟良与各住户签订《车站旧房合作改造协议》。约定了房屋建成后，在原有的房产证基础上补偿30平方米、原有杂间的补回杂间，房屋租金的补偿等，大体上条款一致，户与户之间有些许差别。28户老住户与管伟良签订的是合作改造协议，其中2户把房屋出售给开发方，另外26户，选择在房屋改造后回迁，不动产权证是直接办理在原来老住户名下。2011年3月管伟良与老住户签《车站旧房合作改造协议补充协议书》，约定老住户向开发方交土地证和房产证时，开发方支付伍万、壹拾万不等的押金给老住户，并约定了退还押金的时间。开发方最初的发起人是管伟良、罗琥新，2011年3月7日吴恩明加入，与管伟良、罗琥新三方签订《投资湖寮镇虎山路56号（老车站旧房改建）地块股东》，管伟良占48%股权，吴恩明占40%股权，罗琥新占12%股权。2013年10月16日张德礼、郑启台加入，罗琥新退出，签订了《股东合作协议书》，协议确定的开发方：吴恩明占30%股权，管伟良占38%股权，张德礼占20%股权，郑启台占12%股权。至此管伟良一直都是大股东，开发项目的财务、处理与老住户关系、项目报建等均由其负责。土地出让事务理顺后，资金到位、项目启动。开发方以老住户的名义向相关单位支付了土地出让金、土地转让款合计人民币648万元，取得了与老住户共同开发改建房屋的资格，开发方按协议向老住户支付了押金、租房费等。2014年4月28日管伟良与寓华公司签订《房地产合作开发协议书》，约定开发施工日期：2014年4月28日至2015年10月28日。自此寓华公司才介入众发大厦项目。开发方仅把开发项目挂靠在寓华公司名下，寓华公司收取挂靠费用而已。并非如原告在起诉状所说，寓华公司主动找林奕民，想与原告合作改造。2014年6月28日，寓华公司作为发包方与大埔县第二建筑工程公司签订了《广东省建设工程施工合同》，由大埔县第二建筑工程公司承建众发大厦。合同工期为420天，自2014年6月28日开始施工，至2015年8月28日竣工完成。房屋改造动工之日是合同约定的2014年6月28日，并不是原告诉状所说的2013年2月15日。2015年8月20日，众发大厦建成之后，股东们分配房屋，林关源发现其委托管伟良所持的20%股份未能得到与其他股东同等的分配方案，于是签订了《股东合作协议》，明确了原来在管伟良名下的38%股权，其中有20%股权是林关源名下的。众发大厦按原有设计图纸是18层楼高，11楼以上各两层为复式，房内有楼梯，建设过程中，由于有第三方反对等各种原因，最终只能建成11层楼高。这是房屋改造过程中的风险，作为合作改造协议的一方的老住户，是否也该与开发方共担风险。二、原告提交的《车站旧房合作改造协议》加盖了寓华公司的公章，2011年1月25日寓华公司还没有介入众发大厦开发事务。显然这份协议书的真实性有待证实，对于这份协议的真实性被告吴恩明、张德礼、林关源、郑启台不予认可，应以被告吴恩明、张德礼、林关源、郑启台提交的2011年1月21日签订的《车站旧房合作改造协议》、2011年3月5日《车站旧房合作改造协议补充协议》为双方履约的依据。依据2011年3月5日《车站旧房合作改造补充协议书》，原告方已经领取了人民币壹拾万元的押金；每个月500元的补助费用已经支付完毕。三、事实上原告方已经取得了两套房产，众发大厦1110房、1101房。1110房的实际建筑面积有99.59平方米，而不动产权证所显示的建筑面积是79.03平方米，其中有20.56平方米未计入不动产权证面积。原因是，最初楼房设计为18层楼高，11楼以上各两层为复式，房内有楼梯，由于各种原因，最终只能建成11层楼高，而原来设计为楼梯位，只能封顶作天花，即为现在的客厅位置，因为是在建设中发生了改动，原来的设计图纸无法修改，因而在办理房产证时，只能以原来图纸测量面积，原来楼梯位的面积没有包含在不动产权证的建筑面积里，但不影响原告方的使用。这些改动原因，原告作为合作建房方亦清楚。按真实的《车站旧房合作改造协议》，建房高度为16层的，原告选11楼，建房高度为11楼的，原告选第9楼，而现在楼房只建11层楼高度的情况下，原告没有按原来合同选择第9楼的房屋，意味着，原告接受了房屋的现状，应该按房屋实有面积99.59平方米计算，而不是按不动产权证登记的面积计算，双方口头上达成了一致意见。林嵩岳认可并接受了20.56平方米无法计入不动产权证面积的事实。1101房实际建筑面积有109.68平方米，而不动产权证所显示的建筑面积是89.55平方米，其中有20.13平方米未计入不动产权证面积。事实理由和1110房一致。原告方实际取得209.27平方米的房屋，不动产权证登记面积为168.58平方米。四、众发大厦已经在2015年8月封顶，大部分房屋已经交付给老住户装修使用。从开发方支付房租费记录可以看出，2015年12月及之前有26户领取房租费。2016年1月至6月7户领取房租费，2016年7月至11月仅6户领取房租费，2016年12月之后仅5户领取房租费，直致发放到2017年6月。众发大厦在2017年1月11日验收合格，之前由于各种原因，未能验收并办证，并非开发方可控的事情，作为共同开发改造的老住户以此来起诉开发方支付巨额的违约金，不能让人信服。众发大厦1101房、1110房，权利人林奕民，已于2017年6月份申领了不动产权证，也交给了原告并且产权过户到原告名下。五、部分老住户已经与开发方进行结算，显示建成回迁房屋面积是旧产权证面积加上30平方米，不足部分以3000元每平方米补偿，装修费用补偿人民币35000元，老住户还应承担电梯维修基金。按照拆建前，原告方（林奕民）名下的401房原有面积是71.78平方米，按照2011年1月21日管伟良与林嵩岳签订的《车站旧房合作改造协议》、2011年3月5日签订的《车站旧房合作改造协议补充协议书》，原告方仅能回迁的房屋面积是101.78平方米，原告方并收取了开发方人民币10万元整押金，约定押金要全额退回。而事实上原告方实际取得209.27平方米的房屋，不动产权证面积合计168.58平方米。按实际房屋面积，原告多取得107.49平方米，以每平方3000元计算，合计322470元；按不动产权证登记的面积，原告多取得66.8平方米，每平方3000元计算，合计200400元。对于超过协议约定的部分，应按协议向开发方支付房屋款项。从对其他老住户公平、公正、合理及开发方可持续发展的角度来说，开发方不可能补偿两套各137.6平方米的房屋给原告方。原告方提交的合同在何种情形下形成的，无从得知。这部分需要管伟良进行说明。综上，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）吴恩明、张德礼、林关源、郑启台在本案中提出反诉，请求判令：1、反诉被告林嵩岳向反诉原告吴恩明、张德礼、林关源、郑启台支付房款人民币322470元；2、反诉被告向反诉原告退还押金人民币100000元；3、反诉被告向反诉原告支付众发大厦1101房的电梯维修基金人民币3500元，入户门人民币3600元，可视对讲机人民币600元，防盗网及安装费用人民币1647元，合计人民币9374元；4、反诉被告向反诉原告支付众发大厦1110房的电梯维修基金人民币3500元，入户门人民币3600元，可视对讲机人民币600元，合计人民币7700元；五、反诉诉讼费用由反诉被告承担。庭审中，反诉原告增加反诉请求：请求撤销2011年1月25日的《车站旧房合作改造协议》，后又变更为：请求确认2011年1月25日的《车站旧房合作改造协议》无效。事实和理由：管伟良与林嵩岳分别在2011年1月21日、2011年3月5日签订了《车站旧房合作改造协议》、《车站旧房合作改造补充协议书》，约定虎山路56号地段（原车站员工宿舍）有旧房一栋，双方友好协商，林嵩岳同意将两栋旧房交给管伟良改建成新楼房。林嵩岳交土地使用证及房产证时，管伟良付给林嵩岳押金10万元。林嵩领房地产权证时将押金全部退还。改造协议约定了房屋拆建改造后，补偿给林嵩岳电梯房，按原有住房所在楼层依次向递增二层，并在原有的房产证基础上补偿30平方米，住户如还不足的部分面积10平方米内，以1500元每平方米的特惠价格给原户主，超出面积按3000元每平方米计算，不分摊空地，如有超出部分按照市场建筑价格补偿，原有杂物间的住户，按照建筑的设计归还杂物间6平方米。交接原有土地使用证及房产证时，反诉被告林嵩岳收取了开发方押金人民币10万元整，至今未退还反诉原告。2015年8月众发大厦封顶竣工，楼房经验收合格后，经协商于2017年6月14日把众发大厦1101房、1110房产权登记权利人林奕民，2018年1月18日经继承、赠与变更权利人为林嵩岳。涉案1101房的实际建筑面积是109.68平方米，而不动产权证所显示的建筑面积是89.55平方米，其中有20.13平方米未计入不动产权证面积；1110房的实际建筑面积有99.59平方米，而不动产权证所显示的建筑面积是79.03平方米，其中有20.56平方米未计入不动产权证面积。未计入不动产权证的面积，反诉被告可以正常使用。1101房、1110房实际的房屋建筑面积合计207.27平方米面积的房屋，不动产权证登记的房屋面积合计168.58平方米。拆建前，原户主林奕名的401房原有面积是71.78平方米，按双方协议，原户主仅能获房屋补偿面积是101.78平方米；实际的房屋建筑面积，原告多取得107.49方，每平方3000元计算，房款合计人民币322470元；按不动产权证登记的面积，原告多取得66.8平方米，每平方3000元计算，房款合计人民币200400元。反诉被告应向反诉原告支付这部分房款。房屋已经交付使用，每户应承担的电梯维修基金是3500元，1101房、1110房防盗网及安装的费用等，应向反诉原告支付，反诉受理费由反诉被告承担。为了一并解决各项费用问题，特提起反诉。原告（反诉被告）林嵩岳当庭口头答辩称：首先，反诉原告要求反诉被告支付的第1项诉讼请求没有事实和法律依据，不应被支持，反诉原告主张的第1项诉讼请求是依据2011年1月21日的《车站旧房合作协议》计算所得，反诉原告对其计算的数额不予认可，并且该份协议已经由后续反诉原告与反诉被告于2011年1月25日签订的《车站旧房改造协议》对结算方式以及补偿方式做出了完全且彻底的更改，故反诉原告主张的第1项反诉请求没有法律以及事实依据。其次，反诉原告主张的第2项诉讼请求，反诉被告实际收取押金为5万元，并非10万元。反诉原告请求退还5万元押金的前提条件是反诉原告必须按双方涉案合同约定完全履行了义务，即按合同约定交付房产给原告，并没有违约的前提下才有权利主张返还押金。最后，反诉被告无义务向反诉原告支付1101房9374元及1110房7700元，理由是反诉原告并未提供任何证据证明上述费用的实际发生以及费用支出情况，上述费用在本案涉案合同中也并未体现，不符合双方约定，最后，反诉被告交付给反诉原告的房屋本身也包含入户门等基础设施，即使上述费用实际存在也属于反诉原告对反诉被告合作建房的合理补偿。被告管伟良当庭口头述称：我不参与反诉原告的身份，我放弃反诉原告的地位。本案反诉被告收取的押金是10万元。被告寓华公司未提交陈述意见，也未提供证据。本院经审理认定事实如下：林奕民与刘翠霞系夫妻，共生育了四个子女，分别是林嵩岳、林小琴、林小芹、林惠文。涉案原住于大埔××××房的土地使用权和房屋产权人为林奕民。该401房属大埔汽车运输有限公司批准兴建的28户职工集资房之一。因上述集资房的土地原属国有划拨土地，2011年1月26日，28户职工集资房住户向大埔汽车运输有限公司申请要求与地产开发商合作重新改建，并申请出让紧邻集资房的公司闲置土地。在完成相关的出让手续后，28户集资房住户取得了涉案“众发大厦”的土地使用权。2011年1月21日，大埔县龙兴房地产信息咨询服务公司（甲方）与林嵩岳（乙方）签订了《车站旧房合作改造协议》（以下简称《合作改造协议1》），约定：“一、乙方在虎山路56号地段（原车站员工宿舍）有旧房一栋，现经甲、乙双方友好协商，乙方愿意将两栋旧房交给甲方改建成新楼房。二、乙方应将自己的土地使用权证及房产证交给甲方，作为乙方向甲方拆建补偿的依据。三、此栋住房全部由甲方拆建改造。补偿给乙方的房屋为电梯房。按乙方现有住房所在楼层依次向上递增二层，供乙方选择（即第一层补偿第三层、以此类推；……五、交房要求：室内普通装修，1、水电到户；2、地板贴50×50耐磨砖；3、厅房贴地脚线；4、厨房和卫生间贴30×30规格防滑砖，墙面贴20×30规格瓷片到顶，塑胶门及蹲厕；5、室内夹板包门；6、大门装防火门；7、安装铝合金窗户三槽（不需要按合同内装修的户主按照合同内的条件一次性补偿乙方）。……七、房屋建成后，在原有的房产证基础上补偿30平方米后，住户如还不足的部分面积10平方米内，以1500/㎡的特惠价格给原户主，超出面积按3000无/㎡计算（B046）楼房，不分摊空地，如有超出部分按照市场建筑价格补偿，原有杂物间的住户，甲方按照建筑的设计归还杂物间6平方米，乙方有优先选择。增减部分按市场价格补偿，房产证面积由房产部门按有相关规定办理。八、在拆建过程中，从建房动工之日起十八个月内要完全竣工，如不能按期完工，甲方必须补助住户每月500元（不可抵挡的因素除外）。九、乙方在甲方开工前（7）天内搬迁，由甲方一次性补偿7000元（含搬迁费和房租费）。十、乙方协助甲方办理土地证分户和房产证分户等相关手续，费用均由甲方承担。甲方必须在新房竣工后6个月内向乙方交付所有住房的房产证和土地证。”……管伟良在“甲方代表签字”栏签名并捺印，乙方林嵩岳在“乙方代表签字”签名和捺印。2011年1月25日，大埔县龙兴房地产信息咨询服务公司（甲方）与林嵩岳（乙方）又签订了另一份《车站旧房合作改造协议》（以下简称《合作改造协议2》）。该协议除将《合作改造协议1》第七条变更为：“原户主林奕民有一套旧房给甲方改建后，先经双方协商补给乙方两套商住楼，即B02栋10楼137.6平方及车库、杂间各一间、B02栋11楼137.6平方及车库、杂间各一间，乙方优先选择，双方不给任何经济赔偿，房产证面积由房产部门按相关规定办理。并在该条款后面加上手写并捺印的“（以上实用面积）”；第九条变更为：“乙方在甲方开工前30天内搬迁，由甲方一次性补偿7000元（含搬迁费和房租费）”外，其他条款与《合作改造协议1》的条款内容一致。甲、乙双方代表签字和捺印的仍然是管伟良和林嵩岳，但甲方代表签字栏加盖了寓华公司的印章。原告与管伟良均确认，该协议上寓华公司的印章是2014年才补盖上去的。2011年3月5日，管伟良（甲方）与林嵩岳（乙方）签订的《车站旧房合作改造补充协议书》（以下简称《补充协议书》），约定乙方交给甲方房产时甲方付给乙方押金。但原、被告手执的《补充协议书》中约定支付的押金数额不一致，原告手执的是押金数额为5万元的《补充协议书》，被告手执的是押金数额为10万元《补充协议书》。2011年3月7日，管伟良与吴恩明、罗琥新三人共同签订了《投资湖寮镇虎山路56号（老车站旧房改建）地块股东》合同，确认三人在“众发大厦”的股份分配；2013年10月16日，股东变更为管伟良、吴恩明、张德礼、郑启台，四人重新签订了《股份合作协议书》确认各方份额；2015年8月20日，股东再次变更为管伟良、吴恩明、张德礼、林关源、郑启台至今，亦重新签订《股东合作协议书》，确认：吴恩明占股份为30%、管伟良占股为18%、张德礼占股为20%、林关源占股为20%、郑启台占股为12%；并约定：吴恩明为合作的负责人，主要负责日常工作，并对合作期间的财务支付把关掌握；五位股东共同投资、共同经营、按份共享盈利、共担风险；原吴恩明、管伟良、罗琥新签订的《股东合作协议书》同时作废。被告管伟良、吴恩明、张德礼、林关源、郑启台确认他们之间虽约定了各自的股东份额，但就开发涉案“众发大厦”并没有专门成立房地产公司，而是挂靠在寓华公司的名下进行开发。股东之间的合作是属合伙关系。实际经营中，项目前期管伟良与原告等老住户已签订了《合作改造协议》，合伙后，项目财务是由吴恩明、张德礼负责，众发大厦竣工后老住户结算也由吴恩明、张德礼负责，郑启台与林关源没有实际参与管理，只是投资人。2014年4月28日，寓华公司（甲方）与管伟良（乙方）签订了《房地产合作开发协议书》，约定：“大埔县城西环路旁“众发大厦”房地产开发，甲方负责同施工企业签订《建筑施工合同》，并按照《广东省商品房预售管理条例》协助乙方签订商品房的买卖合同和售后服务协议书。在甲、乙双方的房产权开发合作项目中，按双方约定，甲方不承担一切经济和法律责任。乙方负责对本开发工程项目的全部投资，独立核算、自负盈亏并负责合作开发工程的所有税费、开发费用和有关报建的一切费用，甲方不参与利润分配，合作开发过程中及今所产生的经济和法律责任均由乙方承担。……”2014年6月28日，寓华公司（发包单位）与大埔县第二建筑工程公司（承包单位）签订了《广东省建设工程施工合同》，由大埔县第二建筑工程公司承建涉案众发大厦，并约定：“合同工期总日历天数为420天（雨天顺延）。拟从2014年6月28日开始施工，至2015年8月28日竣工完成。……”涉案众发大厦的《建筑工程施工许可证》的发证日期为2014年7月4日，《建筑工程竣工验收报告》显示2017年1月11日竣工验收合格。已竣工兴建好的众发大厦没有兴建车库，只有车位和杂间。分配并登记至林奕民夫妻名下的房产为涉案的1110房和1101房。管伟良与原告均确认被告已于2017年6月份将上述房产的《不动产权证书》及两个杂间交付给原告，两个车位没有交付给原告。管伟良主张上述房产除了向原告交付《不动产权证书》外，房产也已实际交付，但吴恩明、张德礼确认上述房产没有实际交付给原告，没有交付的原因是因与原告就分配的房产没有进行结算。林奕民于2014年逝世。2017年12月6日，林奕民的法定继承人刘翠霞、林小琴、林小芹、林惠文共同在大埔县不动产权登记中心出具《放弃继承声明》，声明自愿放弃涉案1101房的继承权。同日，刘翠霞与林嵩岳签订《房地产赠与合同》，约定刘翠霞名下的涉案1110房赠予林嵩岳。2018年1月18日林嵩岳通过继承与赠与的方式取得粤（2018）大埔县不动产权第0001005号（涉案1101房）和粤（2018）大埔县不动产权第0001009号（涉案1110房）的《不动产权证书》。1101房在《不动产权证书》上记载的房屋建筑面积为89.55㎡，套内建筑面积为74.75㎡；1110房的《不动产权证书》上记载的建筑面积为79.03㎡，套内建筑面积为65.97㎡。原告确认上述两套房产即为《合作改造协议2》约定交付的房产，面积以每套137.6平方米为标准与被告方进行结算。对两份《合作改造协议》，管伟良与吴恩明、张德礼、林关源、郑启台的意见如下：被告吴恩明、张德礼、林关源、郑启台主张：1、只追认《合作改造协议1》，他们与管伟良同为《合作改造协议1》合同的相对方。他们就涉案众发大厦会与管伟良合伙，因管伟良提供给他们的只是与老住户签订的《合作改造协议1》的合同版本，均是约定“众发大厦”分配给老住户的房屋面积均是在原来旧房产证面积的基础上增加30平方米，超出或不足部分以3000元/㎡计算，未装修的补35000元装修费用，并退回押金，个人承担电梯维修基金，并提供了邹玉环等8户老住户回迁时与吴恩明、张德礼结算的“结算单”佐证；2、不追认《合作改造协议2》，主张《合作改造协议2》属无效，因管伟良从未告知他们有这个合同。寓华公司在该协议上的印章是管伟良签订挂靠合同后补盖上去的，该协议要吴恩明、张德礼补签名对其他合伙人才有效。《合作改造协议2》违背了吴恩明、张德礼等其他合伙人的个人意志，不是其真实意思表示，所以他们不追认是《合作改造协议2》的合同相对人。涉案纠纷的处理应以《合作改造协议1》的约定为依据。管伟良主张：两份《合作改造协议》均是双方真实意思表示，双方会签订《合作改造协议2》，是因2011年1月25日其要收原告的房产证时，原告提出他可帮忙做其他老住户的工作，同时提出要增加补偿条件，当时考虑到为与其他老住户尽快达成协议，让项目的尽快开展，同意了原告的条件，重新签订了《合作改造协议2》。对于《合作改造协议2》，其已告知了其他合伙人，故吴恩明、张德礼、林关源、郑启台也应该是《合作改造协议2》的合同相对人。对2011年3月7日签订的《补充协议书》及管伟良实际支付的押金数额，原、被告双方的意见如下：原告主张，其只按其手执的《补充协议书》约定的押金数额从管伟良处收取了押金5万元，并向管伟良出具了收据，至今5万元押金未退还。对吴恩明、张德礼、林关源、郑启台方手执的押金数额为10万元的《补充协议书》，其根本不知情，该协议上“林嵩岳”的签名和捺印非本人所为，该补充协议内容非双方真实意思表示，并当庭申请对该协议上其签名和指模的真实性进行鉴定。管伟良则主张双方确实先签订的是押金为5万元的《补充协议书》，也先交付了5万元押金给原告，并收取了原告出具的收据。但当晚原告又提出要增加5万元押金，故其只能再向原告现金支付5万元押金，并签订押金数额为10万元版本的《补充协议书》。虽原告没有向其出具收据，但原告共向其收取了数额为10万元的押金。吴恩明、张德礼、林关源、郑启台主张管伟良是拿着10元押金的《补充协议书》与他们结算的，故也主张原告是收取了10元押金。被告管伟良、吴恩明、张德礼、林关源、郑启台一致同意对原告进行签名和指模鉴定的申请，但无法提供押金数额为10万元的《补充协议书》原件作为鉴定材料。对涉案分配补偿给原告的房产面积差的补偿标准，原、被告的双方意见如下：原告提交了涉案众发大厦1105房的《房地产评估报告》及众发大厦销售明码标价公示牌，主张涉案房产的价值，每平方米不低于4000元；被告管伟良主张，根据双方签订的《合作改造协议2》的约定已补偿两套房产给原告，不存在面积差，双方不作任何经济补偿；被告吴恩明、张德礼、林关源、郑启台主张，面积差价应与已结算的邹玉环等8户老住户一样，以每平方米3000元进行结算。吴恩明、张德礼、林关源、郑启台还主张，涉案的1110房实际的建筑面积有99.59平方米，但不动产权证记载是79.03平方米，其中现属客厅的20.56平方米因楼层设计从原来18层变成现在实建的11层，原来涉及11、12层是复式，预留部分空间作为复式采光，此部分没有报建。在涉案的不动产权证做出后已按相关部门的要求补交罚款，后才对原预留进行采光的空间进行了封顶，变成现在的客厅，故现在有客厅面积无法计入房产证面积，但不影响原告的使用。1101房也是一样的情况，产权证上的建筑面积是89.55平方米，实际建筑面积有109.68平方米，客厅有20.13平方无法计入产权证面积，理由与1110房的一样。原告与被告管伟良、吴恩明、张德礼、林关源、郑启台均确认在涉案的众发大厦的开发中，原告与管伟良签订的相关《车站旧房合作改造协议》是原告方不承担经营风险，只收取固定利益。本案在审理过程中，原告于2018年9月13日向本院提交《调查取证申请书》，申请本院向大埔县税局调取涉案众发大厦1101、1110房的平方单价及上述房屋所处同地段同类房屋、车位、杂间的租金标准。本院于2018年9月20日向大埔县税务局发出了《委托调查函》，委托原告的代理律师梁远强到税务局征询上述信息，后原告当庭放弃对该项调查取证申请。原告还于2018年9月13日提交《房产价格评估申请书》和《房产租金价格评估申请书》，申请对涉案1101房、1110房的平方米单价和所处该两处房产同地段的房屋车位、杂间的租金进行价格鉴定。被告寓华公司在本案审理中未进行答辩和提供证据，未到庭参加诉讼，本院于2018年9月14日对寓华公司进行了询问，并制作了《询问笔录》。笔录中，寓华公司确认：其与管伟良签订的《房地产合作开发协议》，涉案众发大厦项目是挂靠其公司兴建，其不承担任何责任，涉案的诉讼与其无关。当时管伟良开发涉案的众发大厦时，是代表股东来公司签订《房地产合作开发协议》，会挂靠其公司也是因众发大厦的股东吴恩明、张德礼介绍要挂靠到其公司。据其所知，开发众发大厦的股东为管伟良、吴恩明、张德礼、林关源、郑启台。在处理众发大厦的相关问题中，所有的股东全部委托管伟良出面或出名，包括与老住户签订合同改造协议等。《合作改造协议2》上其公司印章是其与管伟良签订《房地产合作开发协议》后才补盖上去的。以上事实，有经过庭质证的28户老住房的《申请书》、《关于补充说明大埔汽车运输有限公司拟有偿出让土地相关事宜的通知》、《关于补充有偿出让土地的有关事项的通知》、《关于我司拟有偿出让土地的补充说明》、《车站旧房合作改造协议》二份、《车站旧房合作改造补充协议书》二份、《房地产合作开发协议书》、《广东建建设工程施工合同》、《建筑工程施工许可证》、《建筑工程竣工验收报告》、《不动产权证书》、《股东合作协议书》、邹玉环等8户的“结算单”、房租费收据、营业执照、《商品房购销合同》、《房地产估价报告》、众发大厦销售明码标价公式牌、原林奕民房产证和土地证等证据及当事人在庭审中的陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告管伟良签订的《合作改造协议1》、《合作改造协议2》是原告方提供原有住房的土地使用权，由被告方全额出资，双方合作兴建涉案众发大厦的商住楼项目，项目竣工验收后原告分得部分房产，其余归被告自主经营、自负盈亏的合作模式。根据《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，本案的案由应定为土地使用权转让合同纠纷。原告方提供土地使用权的非原告本人，而是其父亲林奕民，后众发大厦兴建竣工验收后分配给林奕民的房产时林奕民已逝世，房产权证仍旧登记在林奕民名下，后原告于2018年才通过继承和赠予将分配至林奕民名下两套房产变更登记至原告林嵩岳的名下。从而可看出签订上述两份合作改造协议时，原告是代理其父亲签名，后来通过继承和赠予才承接了上述两份合同的权利和义务而取得原告的资格。从管伟良与原告签订了两份《合作改造协议》至涉案众发大厦的竣工验收，历时近六年。在涉案众发大厦开发过程中，根据被告吴恩明、张德礼、林关源、郑启台与管伟良方签订的《股东合作协议书》看，管伟良实际是与吴恩明、张德礼、林关源、郑启台合伙出资兴建和经营涉案众发大厦。五位合伙人在众发大厦开发项目中并没有成立房地产开发公司，而是通过挂靠有开发房地产资的被告寓华公司对涉案的众发大厦商住偻项目在住建部门完善报批报建等行政审批手续后完成对该商住楼的建设。现众发大厦已兴建完成且已竣工验收合格且已投入使用，故应认定原、被之间签订合同是双方真实意思表示，并且合同目的已实现，属有效的合同。在众发大厦开发经营中，寓华公司没有参与该项目的经营管理、利润分配及风险承担，实际投资开发该项目的投资人为管伟良、吴恩明、张德礼、林关源、郑启台。上述五被告均确认他们与寓华公司之间纯属挂靠与收取管理费的关系。本院认为，涉案的纠纷只是原告与被告管伟良吴恩明、张德礼、林关源、郑启台之间的纠纷，与寓华公司无关。原告虽在涉案纠纷中将寓华公司列为本案的被告之一，但本案纠纷的处理结果与寓华公司没有直接利害关系，寓华公司无需在本案的纠纷中承担责任。从《合作改造协议1》与《合作改造协议2》签订内容看，协议2的内容是对协议1的内容作了合同标的物的实际更改后重新签订的，两份协议签订时均是原告与管伟良之间真实意思表示。根据庭审查明的事实，管伟良属代表其全体合伙人出名与原告签订改造协议的，虽在本案纠纷中，吴恩明、张德礼、林关源、郑启台只追认《合作改造协议1》，而不追认《合作改造协议2》，但从原、被告双方实际履行合同的情况看，管伟良及其四位合伙被告已交付给原告的是《合作改造协议2》约定两套套房的不动产证证和两个杂间，说明双方实际履行的是《合作改造协议2》而非《合作改造协议1》。又根据吴恩明与张德礼在众发大厦竣工后，交付老住户的房产时，他们代表合伙人与老住户结算的事实，可认定管伟良及其合伙被告向原告交付上述产权证和杂间时，他们就已经追认了《合作改造协议2》，故也属《合作改造协议2》的合同相对人。《合作改造协议2》也是合同各方真实意思表示，吴恩明、张德礼、林关源、郑启台反诉要求确认该合同无效，无事实和法律依据，本院予以驳回。本案纠纷的处理，应适用《合作改造协议2》的约定。针对原告的各项诉请及被告吴恩明、张德礼、林关源、郑启台的反诉请求，本院综合庭审中案件查明的事实，认定如下：一、关于原告主张被告赔偿支付房产差额面积补偿款672400元及要求交付车位二个的认定问题。根据涉案《合作改造协议2》的约定：“原户主林奕民有一套旧房给甲方改建后，先经双方协商补给乙方两套商住楼，即B02栋10楼137.6平方及车库、杂间各一间、B02栋11楼137.6平方及车库、杂间各一间，乙方优先选择，双方不给任何经济赔偿，房产证面积由房产部门按相关规定办理。（以上实用面积）。”管伟良交付给原告涉案房产《不动产权证》1101房的登记面积89.55㎡和1110房的79.03㎡，与上述协议约定的每套面积137.6㎡，相差106.62㎡（89.55㎡+79.03㎡-137.6㎡×2=106.62㎡），虽双方没有约定面积差的补偿价格，但根据双方签订的《合作改造协议1》曾约定“超出面积按3000元/㎡计算”及吴恩明、张德礼提供的其与邹玉环等8户老住户的“结算单”面积差补偿也是以3000元/㎡计算的事实，本院认为，涉案房产面积差的补偿标准参照3000元/㎡计算较为合理。对原告提出关于涉案房产面积单价的评估申请，本院不予准许。吴恩明、张德礼、林关源、郑启台主张现涉案的1110房现客厅部分有20.56㎡、1101房有20.13㎡因楼层设计的变更，该部分在兴建时没有合法报建，无法计入不动产权证面积，但不影响使用。本院认为，按上述协议约定理解，交付给原告的两套房产的面积应以不动产权证上记载的建筑面积为实际交付的面积，没有载入不动产权证的面积在法律上不能认定为属原告所有，该部分可使用的面积也不受法律保护，即使该面积可以归原告使用，不能作为实际交付房产的面积计算。何况吴恩明等四位合伙人确认该部分面积是属已罚款后可使用的违章建筑。本院认定管伟良等五位合伙人应交付给原告房产存在的面积差为106.62㎡，应补偿给原告的面积补偿款为319860元（106.62㎡×3000元/㎡=319860元）。如管伟良及其合伙人能将分配给原告的1101房及1110房的客厅按相关规定补齐报建手续并已登记在原告的不动产权证书上，该部分客厅面积的补偿款以客厅在不动产权证上实际登记的面积按每平米3000元计算，得出的款项可再行向原告主张退还。对原告要求交付二个车位的问题。被告管伟良主张涉案众发大厦的设计自始张终只有车位设计并无车库设计，实际兴建时也只建设车位没有建设车库。《合作改造协议2》约定交付的二个车库即是交付二个车位，且已交付。原告也确认其主张要求交付的二个车位即是《合作改造协议2》约定的二个车库。管伟良及其四位合伙被告主张车位没有交付，也无需向原告交付。本院认为，根据《合作改造协议2》约定，涉案的二个车位管伟良的其他四位合伙被告确认没有交付给原告，管伟良也无证据证明其已将涉案车位交付原告的事实。对原告的该项主张，本院予以支持。二、对原告主张被告赔偿装修费50000元的认定问题。涉案的《合作改造协议2》第五条对交房要求室内的普通装修标准作了约定。原告根据被告吴恩明、张德礼与邹玉环等8户已结算的老住户时交付房产装修标准不符合约定，每套房补偿装修款35000元给老住户的事实，现拟交付给其的房产两套，只要求补偿装修款50000元。被告管伟良及其合伙被告只认可补偿一套套房的装修款35000元给原告，认为无需补偿两款房的装修款。本院认为，根据上述被告的主张，已认可他们尚未交付给原告的房产是不符合合同约定的装修标准，需补装修款给原告，但只同意补偿一套套房的装修款35000元。本院认定，要交付给原告的系两套房产，按管伟良及其他四位合伙被告确认的装修补偿标准，两套房产应补偿70000元装修费，现原告只主张补偿50000元装修费，本院应予支持。三、对原告主张被告支付房租费、搬迁费及延期交房违约金的认定问题。因涉案众发大厦的建房动工之日原、被告双方均无证据证明实际的建房动工日期的情况下，本院认定众发大厦的建房动工日为《建筑工程施工许可证》的颁证日期2014年7月4日。根据涉案《合作改造协议2》第八条及第十条的约定，竣工日期应为2016年1月4日，管伟良及其合伙被告应于2016年7月4日前将房产证和土地证交付原告。但不动产权证实际交付日期是2017年6月，且被告至今未将涉案房产交付给原告，已构成逾期交房。《合作改造协议2》约定“不能如期还工，甲方必须补助住户每月500元”，该约定应属逾期交房的违约金计算方式。本院认为，被告管伟良及其合伙被告交付涉案不动产权证时应一并交付房屋，才属《合作改造协议2》约定的合格交付。现管伟良及其他四位合伙被告就涉案房产已构成逾期交付，逾期交付的违约金应从2016年7月起按每个月500元标准向原告支付至将涉案房产转移交付给原告之日止。根据涉案的《合作改造协议2》第九条的约定，管伟良及其合伙被告应一次性补偿7000元（含搬迁费和房租费）。现涉案众发大厦已竣工验收，原告早已迁出原在大埔县城虎山路××号的老住房。管伟良及其合伙被告无证据证明已支付了协议中约定的7000元。对原告的该项主张，本院予以支持。因该7000元的补偿费中已含房租费，原告再要求被告支付房租费的主张没有合同依据，本院无法支持。对原告提出的对涉案房产同地段的房屋车位、杂间、的租金进行价格评估的申请，本院不予准许。四、原告在庭审中当庭放弃诉讼请求第3项中“要求六被告向其交付套内见光面积为6平方米的杂间二个”，属其有权处分自己的实体权利的行为，本院予以准许。五、对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）还返押金的认定问题。根据涉案2011年3月5日签订的两份《补充协议书》及原告与管伟良、吴恩明、张德礼、林关源、郑启台对两份《补充协议书》的质证意见，本院认为，原告与管伟良均认可双方签订了5万元押金的《补充协议书》并支付了5万元押金给原告的事实，但管伟良还主张2011年3月5日当晚又再支付了现金5万元押金给原告而没有叫原告出具收据，只是双方另行签订了10万押金的《补充协议书》。既然上一份《补充协议书》支付5万元押金已要求原告出具收据，再支付的5万元却不要求原告出具收据，其主张不符合逻辑。原告主张10万押金的《补充协议书》上其的签名和指模均不是其本人所为，并当庭要求对签名笔迹和指模申请鉴定。管伟良及其合伙被告无法提供10万元押金的《补充协议书》原件，本院无法委托鉴定机构对原告的申请进行笔迹和指模鉴定。另根据证据规则认定，管伟良对自己的主张无法提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。虽其他合伙被告主张管伟良是以已向原告支付10万的押金与他们结算，但合伙人之间的结算不能对抗善意第三人的原告。综上，本院认定，原告与管伟良订的押金为5万元的《补充协议书》是双方真实意思表示，属有效合同且双方已经履行。原告已收取了《补充协议书》约定5万元的押金至今没有退回，根据《补充协议书》约定，押金已达到退回管伟良及其合伙被告的条件，应予退回，超过5万元的部分，本院无法支持。因管伟良在庭审中明确表示不参与本案的反诉，视为其放弃反诉部分的权利，故原告应退回的5万元押金只需退回给被告吴恩明、张德礼、林关源、郑启台。五、对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付房款322470元的认定问题。本院认为，在本诉部分已经认定涉案被告管伟良及其合伙被告要交付给原告的是1110房和1101房两套房产，且应交付的房产面积没有达到双方约定的《合作改造协议2》的面积，应补偿面积差折款319860元。反诉原告该项主张与合同约定不符，无事实和法律依据，本院不予支持。六、反诉原告还主张其已对涉案的1101房、1110房已代为交付电梯维修基金、并安装了入户门、可视对讲机、防盗网，对上述各项费要求原告支付，本院认为，根据双方签订的《合作改造协议2》，合同并没有对上述项目进行约定，不属本案的处理范围，本院无法支持。反诉原告可另寻途径解决。被告寓华公司经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告管伟良及被告（反诉被告）吴恩明、张德礼、林关源、郑启台（反诉原告）应在本判决发生法律效力后十日内向原告林嵩岳交付众发大厦车位二个；二、被告管伟良及被告（反诉原告）吴恩明、张德礼、林关源、郑启台应在本判决发生法律效力后十日内向原告（反诉被告）林嵩岳支付众发大厦1101房、1110房房产面积差额补偿款319860元；三、被告管伟良及被告（反诉原告）吴恩明、张德礼、林关源、郑启台应在本判决发生法律效力后十日内向原告（反诉被告）林嵩岳支付众发大厦1101房、1110房装修补偿款50000元；四、被告管伟良及被告（反诉原告）吴恩明、张德礼、林关源、郑启台应在本判决发生法律效力后十日内向原告（反诉被告）林嵩岳支付众发大厦1101房、1110房逾期交房违约金（从2016年7月起按每个月500元标准支付至将上述房产交付给原告林嵩岳之日止）；五、被告管伟良及被告（反诉原告）吴恩明、张德礼、林关源、郑启台应在本判决发生法律效力后十日内向原告（反诉被告）林嵩岳支付一次性搬迁费及房租费7000元；六、原告（反诉被告）林嵩岳应在本判决发生法律效力后十日内向被告（反诉原告）吴恩明、张德礼、林关源、郑启台退还押金50000元；七、驳回原告（反诉被告）林嵩岳的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）吴恩明、张德礼、林关源、郑启台的其他反诉请求。如原、被告任何一方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13691元，由原告（反诉被告）林嵩岳负担8385元，被告管伟良及被告（反诉原告）吴恩明、张德礼、林关源、郑启台负担5306元；反诉案件受理费7893元，由被告（反诉原告）吴恩明、张德礼、林关源、郑启台负担6995元，原告（反诉被告）林嵩岳负担898元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  林德胜审 判 员  范庆红人民陪审员  张国兴二〇一九年五月三十日书 记 员  邹文芳