山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初29号原告：青岛中南物业管理有限公司泰安分公司，住所地泰安市泰山区东岳大街西段。负责人：赵玉，该公司经理。委托诉讼代理人：陈义普，该公司综合主管。委托诉讼代理人：鲍建强，该公司项目客服主管。被告：侯庆强，男，1967年出生，汉族，中国联通泰安分公司职工，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：张锦丽（系被告侯庆强之妻），住址。原告青岛中南物业管理有限公司泰安分公司（以下简称中南物业泰安分公司）与被告侯庆强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈义普、鲍建强，被告侯庆强及其委托诉讼代理人张锦丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中南物业泰安分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年11月1日至2018年12月31日的物业服务费3479.7元（按1.5元/平方米*100.86平方米*26月计算，应为3933.54元，原告只主张3479.7元）；2.判令被告立即支付原告违约金4272.73元（计算至2018年12月31日），并支付之后直至付清物业服务费之日的违约金（以当月被告所欠物业费为计算基数，从逾期之日起按每天千分之三标准计算）。事实和理由：2013年1月1日，泰安中南投资置业有限公司与原告签订《中南世纪锦城一、二期前期物业服务合同》，约定选聘原告对泰安中南世纪锦城一、二期提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、物业共用部位和相关场地的清洁卫生等内容在内的物业管理服务。被告于2013年11月1日购买泰安市东岳大街中南世纪锦城某号3003室商品房，属于原告管理的物业服务区范围，并与原告签订了《中南世纪锦城一、二期前期物业服务合同》，根据协议约定，被告应当于每季度第一个月的前10日内向原告支付物业服务费，逾期支付的从逾期之日起按每天千分之三标准计算并支付违约金。被告于2016年11月1日开始拖欠原告物业服务费，至2018年12月31日拖欠的款项已经达4272.73元。原告于2018年12月15日向被告发出《律师函》，要求被告缴纳物业服务费，后又经多次催缴，但被告至今未缴。为维护原告合法权益，诉至法院，要求判如所诉。被告侯庆强辩称，1、原告要求我支付2016年11月1日到2018年12月31日的物业费，我不认可。我是在2018年10月1日收房，并与原告签订了物业服务合同，为此，我还在物业前台做了登记。我认为原告应当从我收房后开始收取物业费。2、2015年10月份，开发公司叫我去收房，我看房后，发现房屋质量不合格，陪同的物业部门说给我修好，所以，我一直到2018年10月1日才去收房。3、原告要求我支付违约金，我也不同意。首先，原告对物业费计算的不对，第二，我也没有逾期交纳物业费，第三，我也不知道原告要求违约金的依据是什么。4、我2018年10月1日签订的物业服务协议，其中的乙方是原告，但是加盖的公章却是“中南世纪锦城客户服务中心”，乙方和公章不一致，而违约金又是约定在该协议上的，所以我认为是无效的。5、原告邮寄给我的律师函我没有收到，我是在2019年3月5日到本案涉案房屋去的时候才看见贴在我门上的催费通知的，原告知道我没有入住，还以张贴到涉案房屋的方式向我催费，是很不合适的。6、我没有入住涉案房屋，该房现在还是毛坯房。我打过政府热线，因此知道泰安市物业管理条例（2018泰政法办84号文件）规定，房屋空置六个月以上的，经业主、物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按实际标准的60%交纳。综上所述，我同意支付2018年10月1日至2018年12月31日的物业费272.32元（100.8*3*1.5*0.6）。本院经审理认定事实如下：2013年10月7日，被告侯庆强（买受人）与泰安中南投资置业有限公司（出卖人，以下简称泰安某置业公司）签订《商品房预售合同》，约定：出卖人经批准，建设商品房：中南世纪锦城；买受人购买的商品房为中南世纪锦城第某号楼30层3003户；该商品房的用途为住宅；建筑面积共100.78平方米；乙方于签订本合同当日内付清全款柒拾陆万肆仟零壹拾叁元整；出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房等。同年11月1日，原告中南物业泰安分公司（乙方）与泰安某置业公司（甲方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对泰安世纪锦城一、二期提供前期物业管理服务事宜；建筑面积182000平方米；履行期限：甲乙双方约定前期物业管理服务期限具体起始日以泰安世纪锦城商品房预售合同约定交房之日计，至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；服务费用：由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下，商业物业：2.6元/月.平方米，16#楼17#楼住宅物业：2.6元/月.平方米，住宅物业：2元/月.平方米；乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理……等；业主应于泰安世纪锦城商品房预售合同约定交房之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理服务费用由甲方全额交纳；物业管理服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在到期前履行预交下半年服务费的义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同标准条款第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按从逾期之日起按应缴费用的万分之三加收每日滞纳金的标准向乙方支付违约金等。合同签订后，原告依约为泰安中南世纪锦城一、二期的小区提供物业管理和服务。2015年10月，泰安中南世纪锦城的开发商泰安某置业公司依照与被告侯庆强签订的《商品房预售合同》的约定，通知被告接收其所购房屋。2016年1月17日，被告前去办理收房手续，出卖方泰安某置业公司和原告中南物业泰安分公司的工作人员陪同被告验房，当时发现有三处问题，其一，客厅与阳台之间的地面出现地鼓现象，其二，客厅的推拉门关不上，其三，门口的弱电箱安装不实，与墙体之间的缝隙过大。验收工程师认可上述问题，遂在原告处做了登记，原告工作人员告知被告维修人员进行维修后，再通知被告收房。因此，被告当天未能收房。被告称，此后，原告方一直未主动联系被告收房，2016年4月10日、同年9月16日、2017年9月13日，被告均主动到原告处催问交房事宜，但未得到回复，2018年9月中旬，原告方通知被告缴纳物业费，被告遂问房屋是否修好，2018年10月1日，原告方工作人员带领原告看房，此时上述需维修的地方均已修好，被告遂与原告工作人员办理了收房手续，原告方并交给被告房门钥匙和对讲门铃。对此，原告方表示，除“2016年4月10日、同年9月16日、2017年9月13日，被告是否曾主动催问交房事宜，而未能得到回复”一事尚需核实之外，被告其他所述均属实。2018年10月1日，原告中南物业泰安分公司（乙方）与被告侯庆强（甲方）又签订了《泰安中南.世纪锦城前期物业服务协议》一份，约定：本物业名称：泰安中南.世纪锦城；座落位置某号楼3003室；建筑面积100.86平方米；甲方应在房屋验收交付的同时预付6个月的物业管理服务费，以后每季度交纳一次，甲方须在每季度第一个月的前十日内交纳；住宅物业管理费收取标准为按实测建筑面积每月每平方米2元；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权依法要求甲方补交所欠费用，赔偿因此造成的损失并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金等。该协议还对原、被告的权利和义务、物业管理服务的内容、物业管理服务的质量等进行了约定。庭审中，原告提交了上述《泰安中南.世纪锦城前期物业服务协议》，被告承认是自己签订，但指出，该协议一式两份，自己手中持有的一份，“乙方”虽也是列明为原告中南物业泰安分公司，但在落款处“乙方”位置加盖的却是“中南世纪锦城客户服务中心”的椭圆形小印章，原告对于被告提交的协议也无异议，称被告所持协议中的“乙方”的印章系自己的工作人员加盖错误。被告收房后，未入住泰安中南.世纪锦城某号楼3003室，房屋保持原接收时的状态，同时，也未向原告交纳物业费。2018年12月15日，中南物业泰安分公司以北京市京师（青岛）律师事务所王成玉律师的名义拟定致侯庆强的《律师函》一份，写明：江苏中南物业服务有限公司青岛分公司是泰安中南世纪锦城合法的物业管理服务者，按照国务院《物业管理条例》之规定，及时缴纳物业管理费是您方应履行的义务。您名下的山东省泰安市泰山区东岳大街476号中南世纪锦城某号楼3003户房屋从2016年11月至2018年12月拖欠其物业管理费3479.70元、物业管理费的滞纳金4272.73元，共计欠费7752.43元。现通知您务必在收到此函后的五个工作日内将此费用缴纳至青岛中南物业管理有限公司泰安分公司……等。同年12月19日晚，原告工作人员将此《律师函》张贴至被告位于中南世纪锦城某号楼3003户的房屋的防盗门上。庭审中，被告表示其一直未在中南世纪锦城居住，原告对此也知晓，被告此前并未看到此《律师函》，直至开庭的前一天（2019年3月5日），到中南世纪锦城的住房为2019年3月6日的庭审做准备时，才看到此函件，并同中南世纪锦城某号楼3003户室内的情形一并用相机拍了下来。本院认为，原告中南物业泰安分公司与中南世纪锦城的建设单位泰安某置业公司签订的《前期物业服务合同》和原告与被告侯庆强签订的《泰安中南.世纪锦城前期物业服务协议》，均系合同双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述两合同均对被告具有约束力。现原告按照约定履行了中南世纪锦城小区的管理、养护、安保等主要的物业服务义务，其要求被告支付相应的物业服务费，于法有据，本院予以支持。但是，被告在2016年1月17日验收房屋时，因发现房屋质量存在问题，一直没有接收房屋，直至2018年10月1日，被告所购房屋维修好，被告才与原告方办理了收房手续，领取了房门钥匙等。而国务院《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。据此，被告应自2018年10月1日起向原告交纳物业服务费用，原告要求被告自2016年11月1日起交纳物业服务费，本院不予支持。同时，《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十七条第一款规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。而被告自2018年10月1日接收中南世纪锦城某号楼3003户后一直闲置，故被告要求按标准的60%交纳物业服务费，符合上述规定，本院予以支持。综上，鉴于原告要求被告支付截至2018年12月31日的物业服务费，本院认定被告应支付的为2018年10月1日至2018年12月31日的物业服务费272.32元（1.5元/平方米*100.86平方米*3个月*60%）。原告还要求被告支付违约金,虽然物业服务合同中对物业服务费交纳时间和逾期交纳的违约金标准进行了约定，但是，原告向被告催收的物业费的数额不正确，被告本就不能照原告要求进行交纳，同时，正如被告所讲，在应该知道被告不在中南世纪锦城某号楼3003户居住的情况下，原告采用在防盗门上张贴的方式催收，也不恰当，这又证明原告提供的此一方面的服务也存在瑕疵，综上，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第四十一条第二款，《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十七条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告侯庆强于本判决生效之日起十日内支付原告青岛中南物业管理有限公司泰安分公司2018年10月1日至2018年12月31日期间的物业服务费273.32元；二、驳回原告青岛中南物业管理有限公司泰安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告青岛中南物业管理有限公司泰安分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  万峰二〇一九年五月二十七日法官助理宋丽平书记员李思宇