宋体华文中宋仿宋黑体江苏省扬州市中级人民法院江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)扬民终字第0072号上诉人（原审原告）扬州三星物业管理有限公司，住所地在扬州市京杭南路60号。法定代表人陆月红，经理。委托代理人蒋元岭，该公司法务部工作人员。委托代理人李庆，该公司法务部工作人员。上诉人（原审被告）谈A。上诉人扬州三星物业管理有限公司（以下简称三星公司）因与上诉人谈A物业服务合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院(2013)扬广民初字第1302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三星公司在一审中诉称：2005年8月31日其与谈A签订《前期物业管理服务协议》，约定：由三星公司为谈A提供物业服务，谈A按照其住宅类型和面积每年应向三星公司交纳物业费1165.3元，首次交费后每半年一交，先交后服务。协议签订后，三星公司提供了物业服务，但谈A未交纳2011年6月28日至2013年6月27日的费用，现要求谈A支付拖欠的物业费及逾期付款违约金共计2784.6元（违约金计算至2013年4月25日）。谈A一审中辩称：其未交纳相关费用属实，但原因是三星公司首先违约，没有尽到管理责任，主要表现在小区内公共设施管理不到位、杂物垃圾乱堆、绿化成活率低，杂草丛生、车辆乱停乱放、对讲门铃长期坏损、电梯内脏乱差，还有违章搭建的现象。另外谈A家房屋漏水，多次找三星公司报修，未予处理。由于保安巡逻不到位，还发生谈A车库被盗的事实，鉴于以上理由，谈A在没有得到相应服务的情况下有权拒交下年度的物业费，三星公司诉前也没有书面催收物业费。原审查明：三星公司系扬州市东方名城小区的物业管理服务企业，谈A系居住于该小区内的业主。2005年8月31日双方签订了《前期物业管理服务协议》一份，就双方的权利义务作了详细的约定，其中涉及谈A的义务主要是就其位于该小区内的建筑面积约121.38平方米的高层住宅向三星公司交纳每月每平方米0.4元的物业管理服务费和0.4元的公共能耗、电梯、水泵运行费。交费方式为预交一年，以后每半年收一次，先交费后服务。三星公司曾向谈A催交费用，但截至目前谈A因故未交纳2011年6月28日至2013年6月27日期间的费用。协议中涉及三星公司物业管理服务内容和服务质量的条款包含了房屋共享部位的维护与管理、房屋共享设施设备及其运行的维护与管理、还有环境卫生、绿化、交通秩序和车辆停放、安全防范等具体内容（见协议第二条、第三条）。另查明谈A家房屋有漏水现象，也曾向三星公司反映，还曾报警车库失窃。其所在小区确有绿化受损、车辆乱停以及杂物乱堆、公用设施破损失修等现象。原审认为：物业管理服务相关费用的收取是保证物业服务企业正常运作的前提条件，并与其管理水平密切相关。三星公司、谈A订立的《前期物业管理服务协议》就双方权利义务部分的约定合法有效，双方均应按协议履行各自的义务，谈A应按期支付相关费用，而三星公司应提供约定的服务内容和服务质量。谈A未交纳2011年6月28日至2013年6月27日期间的费用，其辩称理由中房屋漏水和车库失窃，对照协议和其所举证据，无法认定是三星公司应对此承担责任。谈A辩解理由中涉及的小区内的一些现象属实，故三星公司自身也有服务质量不到位的情形存在，在此情形下三星公司再向谈A主张违约金原审不予支持。三星公司有部分承诺的服务质量未能履行到位，谈A向其交纳的费用应适当减少，参考未完善服务项目占所有服务项目的比重，原审在谈A应交纳的数额基础上酌情认定，减少至1870元。原审根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百二十条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决：一、谈A判决生效后十日内给付扬州三星物业管理有限公司2011年6月28日至2013年6月27日期间物业管理服务费和公共能耗、电梯、水泵运行费等合计1870元；二、驳回扬州三星物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半为25元，由谈A负担20元，扬州三星物业管理有限公司负担5元。判决后，三星公司不服，向本院提起上诉称：1、一审认定“小区内确有绿化受损、车辆乱停、杂物乱堆、公用设施破损失修等现象”并无任何证据，谈A用以证明上述现象的证据均来源于另案的照片，且该照片的拍摄时间均为2013年9月至10月间，该组照片与本案没有关联；即使存在上述现象，也不能归责于三星公司；2、公共能耗费用亦予以打折并无法律依据；3、原审法官系三星公司管理的另一小区业主，曾与三星公司发生过争议，与本案有利害关系，其应自行回避。故请求：撤销原判，改判支持三星公司的一审诉求，并由谈A承担诉讼费用。谈A未发表答辩意见。判决后，谈A不服，向本院提起上诉称：原审法院折减的物业费等过少，其家中至今漏水、三星公司拒不维修，根据“服务打折，收费打折”的基本原则，请求：改判谈A给付三星公司物业费500元，并由三星公司承担诉讼费用。三星公司答辩称：1、绿化受损、车辆乱停、杂物乱堆等即便是事实亦均不能归责于三星公司；2、公用设施破损谈A亦未举证证明；3、谈A并未举证证明其就家中漏水进行过报修，一审中录音形成于2013年9月13日，与本案并无关联，即便漏水也应按照程序进行申请报批，而三星公司无权擅自动用公共维修基金；4、谈A车库失窃的责任亦不能归责于三星公司，且其作为证据的录音及报警记录均形成于一审诉讼期间，不具有客观性。故请求：驳回谈A的上诉，支持三星公司的上诉请求。经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。二审审理过程中，上诉人谈A经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百七十四条之规定，按其自动撤回上诉处理。二审审理过程中，三星公司自愿放弃向谈A主张讼争所涉费用的违约金部分。本案二审的争议焦点是：原审判决谈A给付三星公司物业管理服务费和公共能耗、电梯、水泵运行费等合计1870元，是否存在不当？本院认为，原审酌定谈A承担讼争所涉物业管理服务费和公共能耗、电梯、水泵运行费等为1870元，存有不当；讼争所涉物业管理服务费及公共能耗、电梯、水泵运行费等应全额支持，即谈A应承担2330.6元的上述费用。理由：1、关于“物业管理服务费”，讼争双方物业服务合同中明确约定，由三星公司为谈A提供物业服务，谈A按照其住宅类型和面积每年应向三星公司交纳物业费1165.3元；现三星公司确为谈A提供了物业服务，虽谈A主张三星公司存在诸多不按约履行其物业服务义务的行为，但其提供的证据形成于本案一审诉讼期间，谈A不足以证明三星公司在2011年6月28日至2013年6月27日期间存在不履行或不完全履行合同之行为，故原审法院对于“物业管理服务费”予以核减不当；2、关于公共能耗、电梯、水泵运行费等费用，本院认为，上述费用系三星公司在提供物业服务过程中实际发生的费用，并不能因其提供的物业服务质量优劣而予以增减，其以每平米0.4元标准收取该项费用亦符合物价部门的规定，故而原审对于该部分费用予以核减亦无事实和法律依据，谈A仍应足额缴纳该部分费用共计1165.3元；3、关于违约金部分，因三星公司在二审诉讼过程中自愿予以放弃，并不违反法律规定，本院依法予以准许。综上，一审判决认定基本事实清楚，但处理结果稍显不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更江苏省扬州市广陵区人民法院(2013)扬广民初字第1302号第一项为：谈A于本判决生效后十日内给付扬州三星物业管理有限公司2011年6月28日至2013年6月27日期间物业管理服务费和公共能耗、电梯、水泵运行费等合计2330.6元；二、维持江苏省扬州市广陵区人民法院（2013)扬广民初字第1302号第二项及诉讼费负担部分。二审案件受理费50元，由扬州三星物业管理有限公司、谈A各半负担。（已交）本判决为终审判决。审 判 长  陈明霞审 判 员  蒋金生代理审判员  刘莉莉二〇一四年三月二十日书 记 员  夏 磊附本判决所依照的法律和司法解释条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；