陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2019）陕01民终3642号   上诉人（原审原告）:万金龙，男，1988年3月15日生，汉族，住西安市雁塔区。   被上诉人（原审被告）:陕西宝天房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区科技七路15号国宾中央区。   法定代表人：江涛，该公司总经理。    委托诉讼代理人：张振国，陕西法智律师事务所律师。   委托诉讼代理人：贺粉霞，陕西法智律师事务所实习律师。   上诉人万金龙因与被上诉人陕西宝天房地产开发有限公司（以下简称宝天公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初10613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人万金龙，被上诉人宝天公司之委托诉讼代理人张振国、贺粉霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   万金龙上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由宝天公司承担。事实与理由：1.一审判决认定的据以驳回万金龙诉请的事实认定错误。万金龙与宝天公司于2016年5月6日就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，该合同第十一条约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付商品房，该房屋交付时间经双方确认，为有效条款。涉案合同签订的时间为2016年5月6日，该时间节点早已过了政府文件规定的治污减霾期间，一审事实认定错误；2.一审判决认定因治污减霾造成宝天公司停工时间为3个月，缺乏事实依据。相关政府文件明确要求在2015年12月1日至2016年2月底停止出土工地审批和拆迁工地拆除作业，该规定并不是要求宝天公司整体全面停工，一审法院扩大政府文件规定的限工范围；3.一审判决对涉案房屋的验收合格时间认定错误。涉案商品房工程于2014年3月1日开工，完工日期为2016年6月30日，但是完日期并非工程五方验收时间；4.一审判决认为万金龙的收房行为视为其认可宝天公司交付房屋现状的观点不能成立。   宝天公司答辩称，1.万金龙认为一审判决认定的据以驳回其诉请的事实认定错误，对此没有事实依据。本案涉案房屋在建设过程中因气候变化、雾霾环境污染严重，西安市采取的临时性停产停工措施，以治理环境。因不能控制的原因，宝天公司交付房产的时间适当延期并无不当。涉案合同虽是2016年5月6日签订，但该合同系格式合同，宝天公司对房产的预交期时2016年6月30日，因不能控制的原因，一审判决对交付时间适当延期并无不当；2.关于本案停工期顺延时间的问题，涉案工程在作为建工工程，严格响应政府部门的决定，对于因政府治理环境污染采取的临时停工、停产措施，既无法预见，也无法避免；3.关于本案中涉案房屋的验收合格时间的问题，在《商品房买卖合同》第九条中约定了涉案商品房的交付条件，因此涉案商品房在公告交房前，已经进行了五方验收合格，涉案商品房已经符合交房条件；4.依据我国《建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十六条、第四十八条、第四十九条规定。2000年1月30日之后建设工程竣工验已经由行政许可制度转变为行政备案制度，竣工验收合格的建设工程不一定已经办理了备案手续，而办理竣工备案手续的建设工程一定竣工验收合格。涉案房产已经于2016年6月30日竣工验收合格，符合法律规定的交付条件，仅仅违反了行政管理规定，并不影响涉案房产竣工验收合格效力。   万金龙向一审法院起诉请求：1.宝天公司承担因迟延交付房屋产生的违约金20467元（暂计至2017年10月30日，以后产生的违约金按照合同约定计算至具备法定交付条件之日）；2.宝天公司承担本案诉讼费用。    一审法院认定的事实，2016年5月6日，万金龙与宝天公司签订了《商品房买卖合同》，约定万金龙购买宝天公司开发的位于西安市高新区丈八北路南段西侧国宾中央区XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积73.73平方米，房屋总价款为420263元。合同约定的付款方式商业贷款。买受人应当于2016年4月16日前支付首期房价款人民币90263元，占全部房价款的20%。余款人民币330000元向与出卖人合作的银行（贷款机构）申请贷款支付。《商品房买卖合同》首页对于合同做了特别的说明，第3项，“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3．该商品房经设计、勘察、施工、监理、开发5单位验收合格且取得房屋测绘报告即可交付，竣工验收备案证明不作为交付必备条件，但出卖人有义务在取得该证明文件后立即告知买受人或向买受人公示；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前60日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。买受人在办理入住手续前，应将首期房屋专项维修资金足额交存至维修资金专户。房屋专项维修资金的交存标准、交存银行和交存通知单，买受人可在西安市房产资讯网查询、下载、打印，自行前往专户银行交存。买受人在办理房屋入住手续时，应当向出卖人出示房屋专项维修资金交存凭证；未提供交存凭证的，出卖人可以拒绝将房屋交付使用。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一 (该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率）的违约金。2、买受人按本合同第七条第一款第（二）项约定的第3种方式支付房价款的，本条约定的“全部房价款”系指买受人支付的购房首付款与买受人累计向按揭银行已偿还的房屋贷款本金之和。附件十二补充协议第一条关于房屋交付的补充协议约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：因国家政策调整或政府行为造成工程延期或者遭遇影响正常施工的风、雨、雪天气及停水、停电等非出卖人所能控制的原因造成工程延期（以监理公司工地记录和出具的证明文件为依据）；因买受人提出经出卖人同意的工程设计变更引起的延期交付或者因买受人未按约定支付购房款或违约金，出卖人据其逾期支付的时间同等期顺延。宝天公司向万金龙出具购房款总价为420206.21元的发票一张。2016年6月30日，涉案房屋经设计、勘察、施工、监理、建设5单位验收合格，万金龙于2016年8月26日收房。2016年9月29日，宝天公司在西安日报发布了交房公告，向万金龙在内的业主通知交房。宝天公司后补充提交了涉案房屋所在楼幢的房屋预售备案面积测算报告，该报告形成时间为2015年10月，测绘内容为预测、分户。该报告有效使用时间为18个月。庭审中，宝天公司就其辩称的交房时间应当顺延208.5天，提供了永明项目管理公司出具的情况说明，载明自2015年1月至2016年9月，因冬防期政府减雾治霾造成半停工43天，停工109天，因政府召开会议及会见外宾等停工34天，因停电导致停工5天、2015年及2016年5月至6月因政府对高考期间噪音管理共停工8天、半停工62天。并附2015年及2016年停工统计表及监理日志。就造成上述停工的原因，宝天公司提供了1、西安市城市管理局于2015年11月19日下发的《关于印发全市城市管理系统今冬明春大气污染防治工作实施方案的通知》，载明今年12月1日至明年2月底，城六区、开发区全境及长安区、临潼区、阎良区、高陵区、蓝田县、户县、周至县建成区内，除抢修抢险、地铁施工及地铁前期工程作业外，停止出土工地审批和拆迁工地拆除作业，工地现场未及时清运的建筑垃圾要密闭覆盖。2、陕西省政协十一届四次会议、政协西安市第十三届委员会第五次会议、陕西省十二届人大四次会议在陕西宾馆召开的相关新闻报道。3、西安市环境保护局、西安市城乡建设委员会、西安市公安局、西安市城市管理局、西安市教育局于2016年5月20日下发的关于加强2016年高中考期间环境噪声管理的通告，要求2016年6月7日、8日、25日、26日考试期间，考点周围500米范围内所有建筑工地全天停止施工。城市管理部门停止高、中考期间（5月23日止6月27日）渣土车辆夜间运营审批。    一审法院认为，万金龙与宝天公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。关于交房标准问题,《商品房买卖合同》第九条所约定的交付条件第1、2项是合同范本中的固有内容，而第3项系万金龙、宝天公司双方在签订合同时对涉案房屋交付标准的补充约定，补充约定的内容与合同固有内容相矛盾，合同以当事人自愿为原则，故涉案房屋交付标准应以当事人合意为准，即第3项商品房经设计、勘察、施工、监理、开发5单位验收合格且取得房屋测绘报告即可交付。涉案房屋在2016年6月30日经五方验收合格，宝天公司虽然提供了房屋的测绘报告，但该测绘报告系商品房预售备案面积测量，《中华人民共和国住房和城乡建设部关于进一步加强房地产实际监督完善商品房预售制度有关问题的通知》（建房[2016]53号）文件第二条第8条规定，房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。参照上述文件内容，预测面积报告是房地产开发企业在预售时应当完成且必须经过房屋行政管理部门备案文件，而本案涉及房屋交付条件，那么合同第九条所约定的房屋测绘报告应当是商品房竣工后的测绘报告，而非预售的测绘报告。故宝天公司提供的证据不能视为涉案房屋取得测绘报告，该房屋并不具备合同约定的交付条件。宝天公司宝天公司应当向万金龙支付逾期交房违约金。虽然房屋一直未达到交房条件，但万金龙已于2016年8月26日收房，此时无论房屋是否达到合同约定的交付条件，万金龙都已实际占有并使用了涉案房屋，其自愿收房的行为应视为万金龙认可宝天公司交付的房屋现状。关于违约天数的计算问题，宝天公司辩称涉案房屋交付应据实延期208.5天，按照合同约定因国家政策调整或政府行为造成工程延期或者遭遇影响正常施工的风、雨、雪天气及停水、停电等非出卖人所能控制的原因造成工程延期。近几年北方城市进入冬季供暖季后雾霾污染严重，为了保障绝大多数人的利益，政府部门会出台多个治污减霾的措施，尤其是限制污染性较为严重的行业、企业的生产。万金龙提供了相关的政府文件及监理日志，且文件内容要求2015年12月1日至2016年2月底停止出土工地审批和拆迁工地拆除作业，结合本案实际情况，本院酌情认定因治污减霾造成的宝天公司停工期限为3个月，宝天公司可据此顺延交房至2016年9月30日。万金龙于2016年8月26日实际收房，故万金龙要求宝天公司向其支付迟延交付房屋违约金的诉讼请求本院依法不予支持。综上所述，依照根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告万金龙的诉讼请求。本案案件受理费312元，由万金龙承担。   二审经审理查明，一审法院查明事实属实。另查明，《商品房买卖合同》第十三条约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，并对实测面积与预测面积差异约定了处理方式。二审中，各方均未提交新证据。   本院认为，结合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：1.宝天公司是否逾期交房及逾期期间如何认定的问题。2.宝天公司是否应当向万金龙支付逾期交房违约金20467元。   关于争议焦点1.首先，从某某交付标准这一方面进行考量。按照约定，商品房经设计、勘察、施工、监理、开发5单位验收合格且取得房屋测绘报告即可交付。宝天公司认为截至2016年9月29日发布交房公告时，其已经通过五方验收并具有房屋测绘报告，达到了交房条件。第一，五方验收的竣工验收记录中显示完工时间为2016年6月30日，并未记载验收时间，不能说明发布公告时已经完成五方验收。第二，退一步讲，即使宝天公司在发布交房公告时完成了五方验收，其也未能证明涉案房屋已取得了符合约定条件的测绘报告。《商品房销售管理办法》第三十四条载明：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政部门审核后用于房屋权属登记。结合合同关于实测面积相关约定可知，作为房屋交付条件之一的房屋测绘报告，应当是在竣工后交付前形成的能够用于房屋权属登记的实测报告。而本案中，截至目前，宝天公司仅仅提交了房屋预售备案面积测算报告。该报告的出具时间为2014年11月，此时工程尚未完工，报告使用说明载明该报告仅供房产管理部门预售备案工作的参考。因此，房屋预售备案面积测算报告与交房前的实测报告并非同一性质，宝天公司持有房屋预售备案面积测算报告不满足合同约定的交房条件。另外，买房人在办理入住前缴纳首期房屋专项维修资金应以房屋达到交付条件为前提，在不具备交付条件的情况下，宝天公司有关买受人未缴纳维修资金的理由不能成立。一审法院以买房人实际收房时间2016年8月26日为交房日期正确。其次，关于交房时间顺延的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》合同约定：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。同时合同附件十二补充协议第一条关于房屋交付的补充协议约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延迟；2、因国家政策调整或政府行为造成工程设计变更引起的延期或者遭遇影响正常施工的风、雨、雪天气及停水、停电等非出卖人所能控制的原因造成工程延期。本案所涉房屋在建设过程中，因气候变化、雾霾环境污染严重，一审法院综合考虑到冬防期治污减霾因素认定停工期限3个月，并无不妥。关于争议焦点2.万金龙上诉主张一审认定的停工时间与其无关一节，因涉案工程是统一开发建设，停工因素存在于项目整体，故万金龙的此节上诉理由本院不予支持。   综上，万金龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费312元，由万金龙负担。   本判决为终审判决。    审 判 长 李雪晴    审 判 员 姬 钊    审 判 员 蒋 瑜        二0一九年五月十四日       书 记 员 周 燕                 1