福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初915号 原告：泉州丰泽怡源物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区温陵北路盛达花园内**楼**，统一社会信用代码91350503789014687X。 法定代表人：许秀霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赖锦标，福建和晟律师事务所律师。 被告：福建新高升房地产有限公司，，住所地泉州市丰泽区刺桐西路北段辉庆广场**统一社会信用代码913505001561127543。 法定代表人：黄仲儒，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：罗华秀，福建师友律师事务所律师。 第三人：泉州市鲤城区万厝埕公寓小区业主委员会，住所地，住所地泉州市鲤城区万厝埕公寓小区iv> 主任：苏金权。 原告泉州丰泽怡源物业管理有限公司（以下简称怡源物业公司）与被告福建新高升房地产有限公司（以下简称新高升公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并通知泉州市鲤城区万厝埕公寓小区业主委员会（以下简称万厝埕小区业委会）作为第三人参加诉讼。原告怡源物业公司的委托诉讼代理人赖锦标及被告新高升公司的委托诉讼代理人罗华秀到庭参加诉讼。第三人万厝埕小区业委会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 怡源物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令新高升公司支付给怡源物业公司拖欠的万厝埕公寓小区停车场2017年4月至2019年1月的物业管理服务费用46200元，并按日万分之三支付逾期缴纳物业管理服务费的滞纳金；2.本案诉讼费用由新高升公司承担。事实和理由：2017年1月1日，万厝埕小区业委会与怡源物业公司签订了《万厝埕公寓物业服务委托合同》（以下简称物业合同）一份，约定万厝埕小区业委会将该小区物业委托怡源物业公司提供服务管理；怡源物业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费；委托管理期限为叁年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止；对业主及物业使用人恶意拖欠物业费，包括逾期三日起应交每日万分之三的滞纳金。新高升公司是万厝埕公寓小区的开发商和停车场的权属主体，根据万厝埕小区业委会、新高升公司等主体在泉州市住房和城乡建设局的主持调解下达成的调解意见，自2014年1月1日起，新高升公司应于每月15日前按每个车位每月30元（70个车位共计2100元）的标准暂时向万厝埕小区业委会缴纳服务费，物业服务公司进驻后由新高升公司向物业服务公司交纳车位的物业服务费。怡源物业公司进驻万厝埕公寓小区后，依约提供了物业服务。期间，新高升公司只交纳了小区停车场2017年第一季度的物业服务费共计6300元。之后怡源物业公司多次催缴，新高升公司仍拒不交纳小区停车场的物业服务费，故向法院提起诉讼。 新高升公司辩称，一、怡源物业公司主体不适格，不符合起诉的条件，应依法裁定驳回起诉。根据《万厝埕公寓小区业委会信访调解意见书》（以下简称为信访调解意见书）第4点：“停车场水电费、人工成本、安全责任由开发公司负责，停车场地租赁费及管理由开发公司收取”、“每个车位30元（70个车位共计2100元）暂时向业委会缴纳”的内容，本案停车场由新高升公司自行管理、维护，怡源物业公司并非上述信访调解意见书的对象之一，也并未为该停车场提供任何物业服务，即使新高升公司有缴费义务，也应向业委会缴纳，而非怡源物业公司。根据《民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……”的规定，怡源物业公司与本案无直接利害关系，在本案诉讼中主体不适格，不符合起诉条件。二、即使怡源物业公司主体适格，怡源物业公司也无权向新高升公司收取物业管理服务费用。1.怡源物业公司提供的物业合同，新高升公司从不知情，也未享受相关物业服务，对其真实性无法认定，新高升公司不是怡源物业公司服务的对象。即使该合同真实性可以认定，（1）根据该合同第八条：“交通与车辆停放秩序的管理”的约定，本案停车场交通与停放秩序均为新高升公司自行管理，不属于怡源物业公司的管理范围。（2）根据该合同第十一条：“业主和物业使用人房屋自用部位，自用设施设备维修、养护在当事人提出委托时乙方接收委托并合理收费”的约定，本案的停车场是新高升公司的产权，新高升公司从未向怡源物业公司提出委托，怡源物业公司无权收费。（3）根据该合同第十七条：“……公共停车费100元/位……”本案停车场产权归属于新高升公司，不属于公共停车位，怡源物业公司无权收费。（4）新高升公司从未与任何对象约定滞纳金条款，滞纳金条款对新高升公司没有法律效力。2.万厝埕小区业委会从未告知新高升公司物业管理服务情况，新高升公司不应向怡源物业公司缴纳相关费用。3.万厝埕小区业委会自2013年9月15日成立，任期五年，2018年9月15日已经解散，已无法履职，新高升公司无须缴纳相关费用。此外，每个车位每月30元不是物业管理费，地下停，地下停车场的管理都是由新高升公司负责的，信访调解意见书对地下停车场由新高升公司自行管理已经写得很明确了。地下停。地下停车场的车辆从大门到地下停车场要经过一条道路路是必经之路，车辆从这条道路通行是行使基本的通行权利。就相邻关系来说，车辆从他人门前道路经过，若该条道路是必经之路，也必须要提供必要的基本通行便利，在他人的道路上通行尚且要提供必要的通行便利，举重以明轻。况且本案地下停车场的业主是新高升公司，进入地下停车场的这条道路是必经道路，所以新高升公司行使的是基本通行权利，怡源物业公司无权收费。怡源物业公司提供的物业合同第17条物业管理费也没有约定地下停车场的费用，委托管理事项中也没有包括地下停车场的管理，是因为万厝埕小区业委会等部门在2013年时已对地下停车场作出单独特别约定，而怡源物业公司入驻在后，故怡源物业公司无权收费。综上所述，怡源物业公司的诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法不应支持。 万厝埕小区业委会未到庭参加诉讼，但在收取本院诉讼文书时向本院述称，1.万厝埕小区业委会与怡源物业公司签订了物业合同，怡源物业公司入驻万厝埕小区前，物业管理费由万厝埕小区业委会收取，怡源物业公司入驻万厝埕小区后，物业管理费由怡源物业公司收取；2.怡源物业公司提供的信访调解意见书是万厝埕小区业委会与新高升公司在政府部门的协调下签订的，业委会已委托怡源物业公司管理小区，诉争物业管理服务费应由怡源物业公司收取，而非由业委会收取，业委会对怡源物业公司主张的诉争物业管理服务费没有异议；3.万厝埕小区业委会成员的任期虽已届满，但尚未重新选举，故仍由原业委会成员继续义务服务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据及事实，本院分析认定如下：1.万厝埕小区业委会已确认与怡源物业公司签订了物业合同，故怡源物业公司提供物业合同的真实性本院予以确认。2.怡源物业公司提供的营业执照与工商登记信息一致，该证据的真实性本院予以确认；怡源物业公司提供的《业主委员会备案证明》，万厝埕小区业委会未有异议，该证据的真实性本院予以确认。3.结合万厝埕小区业委会的陈述及怡源物业公司提供的证据，怡源物业公司主张其自2017年1月1日起对万厝埕小区提供物业管理服务的事实，本院予以采纳。4.新高升公司提供的照片一组仅能体现万厝埕小区管理人员在引导车辆的行驶，无法证明管理人员阻挠车辆进出涉案停车场。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 万厝埕小区系新高升公司开发建设的小区，涉案停车场为万厝埕小区内的地下停车场，新高升公司为涉案停车场的所有权人。因万厝埕小区业委会信访，故在政府部门的协调下，万厝埕小区业委会与新高升公司于2014年2月14日签订信访调解意见书一份，该信访调解意见书与涉案停车场相关的内容原文如下“4.停车场的物业管理费。停车场水电费、人工成本、安全责任由开发公司负责，停车位场地租赁费及管理由开发公司收取，从2014年1月1日开始，开发公司每月15日前按每个车位30元（70个车位共计2100元）暂时向业委会缴纳，业委会出具收款收据并加盖公章，等后期物业公司进驻后其收费按税务部门要求出具发票，同时业委会或新的物业公司不得以任何借口阻挠车辆进出。”2017年1月1日，万厝埕小区业委会与怡源物业公司签订物业合同一份，委托怡源物业公司对万厝埕小区包含以下几个项目的管理：①房屋建筑共用部位（包含小区的井盖等）的养护和管理，②房屋共用设施、设备（包含共用照明、监控等）的养护、运行和管理，③构筑物（包含停车场、道闸等）的维修、养护和管理，④小区内道路清洁管理，⑤交通与车辆停放秩序的管理，⑥维持公共秩序，做好消防安全的防范工作等。万厝埕小区业委会与怡源物业公司约定委托管理期限为叁年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止；公共停车位的物业管理服务费为100元/位.月,向业主及物业使用人收取，物业费缴纳时间为当月5日至10日；对业主及物业使用人恶意拖欠物业费，包括逾期三日起应交每日的万分之三滞纳金。2017年11月13日，新高升公司向怡源物业公司转账支付款项6300元，转账摘要备注“物业费”，用于支付2017年1月至3月涉案停车场的管理费，怡源物业公司收到款项后向新高升公司出具收费发票。之后，新高升公司未再支付涉案停车场的管理费。2019年2月15日，怡源物业公司提起本案诉讼。 本院认为，本案的争议焦点为：1.怡源物业公司的诉讼主体是否适格；2.新高升公司是否有义务支付涉案停车场的管理费。 对于第一个争议焦点，怡源物业公司的诉讼主体是否适格。首先，怡源物业公司与万厝埕小区业委会签订物业合同，是万厝埕小区自2017年1月1日起至今的物业管理服务单位，有权根据物业合同向业主及物业使用人收取物业管理服务费用；其次，万厝埕小区业委会与新高升公司签订的信访调解意见书已明确新高升公司系暂时向万厝埕小区业委会缴纳涉案停车场的物业管理费，待后期物业公司进驻后由其收费并按税务部门要求出具发票；最后，怡源物业公司与万厝埕小区业委会签订物业合同虽未明确怡源物业公司收取的物业管理服务费用包含涉案停车场的管理费，但本案万厝埕小区业委会已明确怡源物业公司自2017年1月1日进驻万厝埕小区，涉案物业管理服务费用应由怡源物业公司收取的事实，且新高升公司也已实际支付怡源物业公司涉案停车场2017年1月至3月期间的管理费6300元并收取怡源物业公司出具的收费票据，默认怡源物业公司有权收取涉案停车场管理费。因此，怡源物业公司有权对涉案停车场管理费主张权利，其诉讼主体适格。 对于第二个争议焦点，新高升公司是否有义务支付涉案停车场的管理费。首先，涉案停车场在万厝埕小区内，车辆出入必然需经小区大门及公共道路，涉案停车场的车辆确实享有小区大门及公共道路的通行权，但车辆路经的大门及公共道路的公共设施、设备必须有人运行、管理，路经的公共道路也必须有人清洁；其次，怡源物业公司与万厝埕小区业委会已明确约定万厝埕小区由怡源物业公司负责管理，涉案停车场车辆路经小区大门、公共道路的公共设施、设备由怡源物业公司管理，路经的公共道路清洁由怡源物业公司负责；最后，根据物业合同约定，万厝埕小区公共停车位的物业管理服务费为100元/位·月，而涉案停车场停车位的物业管理服务费仅为30元/位·月，涉案停车场停车位的物业管理服务费之所以远低于小区公共停车位的物业管理服务费，系因根据信访调解意见书约定，涉案停车场的水电费、人工成本、安全责任均由新高升公司自行负责，否则，根据物业合同约定，涉案停车场停车位也应按100元/位·月缴纳。因此，怡源物业公司对涉案停车场车辆路经的大门及公共道路的公共设施、设备需要进行管理，对路经的公共道路也需要进行清洁，有权根据物业合同向新高升公司收取涉案停车场的管理费。新高升公司以其自行管理涉案停车场为由辩解无需支付管理费，依据不足，本院不予采纳，新高升公司有义务向怡源物业公司支付涉案停车场的管理费。 综上所述，新高升公司为涉案停车场的所有权人，为万厝埕小区的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，万厝埕小区业委会与怡源物业公司签订的物业合同，对新高升公司具有约束力。怡源物业公司已根据物业合同的约定，对涉案停车场车辆路经小区的大门及公共道路进行管理，有权收取涉案停车场停车位的物业管理服务费，新高升公司应根据信访调解意见书按30元/位·月缴纳涉案停车场停车位的物业管理服务费，然而新高升公司仅支付涉案停车场2017年1月至3月期间的管理费6300元，尚未支付2017年4月至2019年1月期间的管理费46200元，存在违约，因此，怡源物业公司请求新高升公司支付涉案停车场2017年4月至2019年1月期间的管理费46200元及该款自起诉之日即2019年2月15日起至付款之日止按日万分之三计算的滞纳金，依法有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 福建新高升房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付泉州丰泽怡源物业管理有限公司物业服务费用46200元及该款自2019年2月15日起至实际付款之日止按日万分之三计算的滞纳金。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1071元，由福建新高升房地产有限公司负担，福建新高升房地产有限公司应在本判决生效后五日内缴交，泉州丰泽怡源物业管理有限公司预交的案件受理费在本判决生效后予以退回。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪良直 人民陪审员  王亚琴 人民陪审员  傅金刚 二〇一九年五月二十八日 书 记 员  吴思思 判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  12-