江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0729民初822号原告：王安健，男，1971年11月10日生，汉族，住赣州市章贡区。原告：刘和秀，女，1969年10月20日生，汉族，住赣州市章贡区。原告：湛志龙，男，1972年11月21日生，汉族，住赣州市章贡区。以上三原告共同委托诉讼代理人：徐煌、李文科，江西赣和律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：徐学林，男，1975年11月25日生，汉族，住全南县。被告：周艳，女，1980年2月19日生，汉族，住全南县。委托诉讼代理人：张志强，江西宋城律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告王安健、刘和秀、湛志龙诉被告徐学林、周艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，2018年9月14日，被告徐学林申请追加周艳为本案被告，2018年9月17日，本院作出追加周艳为本案被告的追加当事人通知书。本案适用简易程序，于2018年10月16日公开开庭进行了审理。三原告的共同委托诉讼代理人徐煌、被告徐学林、被告周艳及其委托诉讼代理人张志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王安健、刘和秀、湛志龙向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的不定期房屋租赁合同；2.被告立即腾房将房屋恢复原状并返还给原告；3.被告向原告支付拖欠的房屋租金4200元（自2018年1月1日至2018年7月31日，每月租金600元，2018年8月1日之后的租金按600元每月的标准计算至法院判决合同解除之日）；4.被告向原告按每月600元的标准支付房屋租赁合同解除之后的房屋使用费，房屋使用费支付到被告将房屋恢复原状并返还给原告之日止；5.本案诉讼费及其他费用全部由被告承担。事实与理由：原告系被告租赁的位于全××路（农贸市场C栋）14号店面的房屋所有权人，房屋所有权证为赣（2017）全南县不动产权第0004160号和0004161号。被告未与原告签订书面房屋租赁合同，被告也未与此前的房屋所有权人戚福明签订书面房屋租赁合同，原、被告之间系不定期房屋租赁合同。原告多次向被告主张解除房屋租赁合同，并要求被告腾房将房屋恢复原状返还给原告，但被告未按原告的要求履行。为维护原告的合法权益，原告起诉至法院。被告徐学林答辩称，我有意见，我租的房子房租是500元，不是600元，不同意解除房屋租赁合同。我是从周艳处租的房子，不同意腾房返还房屋。我的房子是2017年9月向周艳租的，每月房租500元，房租支付到2018年9月1日。原告我只知道王安健，另外两个原告我不知道。被告周艳答辩称，原告的各项主张没有任何事实和法律依据，应予以驳回。本案涉及房屋房主系案外人曹东红，案外人将本案涉案房屋于2013年租赁给了被告周艳，并签订了书面租赁合同，租赁期限为40年，被告周艳一次性支付了40年的租金，被告周艳在租赁到涉案房屋后，将该店面转租给了张基文和本案被告徐学林等人，原告虽然取得了涉案房屋的房产证，但本案被告周艳在原告取得房产证前已经租赁了涉案房屋，根据合同法229条规定及人民法院变卖、拍卖财产的规定，被告周艳所签订的40年的租赁合同对原告继续产生效力。本案在中院委托评估拍卖涉案房屋时，在评估报告书已经写明店面已经租赁给被告周艳。被告周艳已经一次性支付了所有的租金给涉案房屋原所有权人曹东红，原告应以不当得利起诉其要求返还租金给原告。三原告围绕其诉讼请求依法提交了原告身份证复印件，被告徐学林、周艳均对其无异议，对被告周艳提交的身份证和结婚证复印件、江西省赣州市中级人民法院对外委托工作选择专业机构的通知，原告、被告徐学林均对其无异议，本院对原、被告无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对三原告提交的房屋所有权证，被告徐学林对其无异议，被告周艳对其真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，本院认为该房屋所有权证系相关部门颁发，与本案处理有关，故本院对其予以确认。2.对三原告提交的中院通知及送达回证，被告徐学林称其收到过通知，但没有看内容，被告周艳对其真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为该证据虽为复印件，但被告徐学林收到过该材料，故本院对其在本案中暂不予确认。3.对三原告提交的房管局公告，被告徐学林认为与其无关，被告周艳认为其为复印件，对其真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为该证据为复印件，未有原件核对，故本院对其在本案中暂不予确认。4.对被告徐学林提交的收据、收款收据原件，三原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，被告周艳对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院认为该收据、收款收据得到了收款人周艳的认可，故本院对其予以确认。5.对被告周艳提交的店面租赁协议和收条原件，被告徐学林对其无异议，三原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为该店面租赁协议系由被告周艳与案外人曹东红签订，在三原告未有充分证据推翻的情况下，本院在本案中对其予以确认；收条内容有店面租赁协议和银行转账凭证或电汇凭证佐证，故本院在本案中对其予以确认。6.对被告周艳提交的银行转账凭证和电汇凭证原件，被告徐学林对其无异议，三原告对其真实性无异议，对其关联性有异议，本院认为该证据系由相关银行出具，与本案的处理有关，故本院对其予以确认。7.对被告周艳提交的房产证，被告徐学林对其异议，三原告对其真实性无异议，认为该房产证已经作废，对其关联性有异议，故本院对其真实性予以确认。8.对被告周艳提交的赣州中院执行裁定书、赣州中院委托评估报告，被告徐学林对其均无异议，三原告对其关联性有异议，本院认为该证据的真实性、合法性可确认，且与本案有关联，故本院对此证据予以确认。9.对被告周艳提交的房租票据，被告徐学林对其无异议，三原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为该证据为原始票据，得到被告徐学林的认可，三原告对其真实性、合法性、关联性有异议，但其未提交证据证明，故本院对其予以确认。10.对三原告申请鉴定的司法鉴定意见书及发票，三原告对其真实性、合法性、关联性均无异议，被告徐学林认为与其无关，被告周艳认可鉴定意见，认为鉴定费应由三原告承担，本院认为，该证据的真实性、合法性可确认，且与本案有关联，故对此证据予以确认，故本院对其予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年10月24日，案外人曹东红办理了以其为房屋所有权人的全南房权证全南县字第××号房屋所有权证，该房屋位于全南××××路（农贸市场C栋），建筑面积为34.96平方米。2013年4月6日，以案外人曹东红为甲方和被告周艳为乙方的双方签订了一份房屋（店面）租赁协议，该协议约定：“甲乙双方本着平等互利的原则，经双方协商一致就县含江路农贸市场店面租赁事宜达成如下协议：一、甲方将其合法拥有产权的位于全××路农贸市场的店面伍间，租赁给乙方经营使用，店面的房产证为全南房权证全南县字第××号（涉案房屋）、第06××7号、第06××9号、第6××1号、第6××0号。二、租赁期限为肆拾年，即从贰零壹叁年肆月陆日至贰零伍叁年肆月伍日止。租金肆拾年共计陆拾万元整（600000元），由乙方在签订本协议后贰个月内付清给甲方。三、租赁期限内，乙方对承租店面拥有完全的用益物权，乙方有权自主经营及转租给他人使用，甲方不得干涉。……”，2013年4月29日，被告周艳的丈夫钟本祥通过银行转账支付了600000元给案外人曹东红，同日，案外人曹东红出具收条一份给被告周艳，该收条的内容：“今收到周艳交来含江路农贸市场五间店面，肆拾年房租合计人民币陆拾万元正（￥600000.00元）”。被告周艳承租涉案房屋后将其转租给他人使用，2017年3月1日起，被告周艳将涉案房屋以每月租金500元出租给了被告徐学林使用，并收取押金500元，租房后因房屋卫生间需要维修，2017年3月1日至同年8月31日期间被告徐学林应支付的房租抵维修款而未支付给被告周艳，被告徐学林向被告周艳支付了2017年9月1日至2018年9月1日期间的房租共计6000元。2016年9月6日，赣州市中级人民法院作出以戚福明为申请执行人，曹东红、陈素兰、曹露、缪宇龙为被执行人的（2014）赣中执字123-10号执行裁定书，该执行裁定书记载：“本院依据已经发生法律效力的（2014）赣中民四初字第3号民事判决书，已向被执行人曹东红、陈素兰、曹露、缪宇龙发出执行通知书，责令其履行生效法律文书确定的义务，但被执行人曹东红、陈素兰、曹露、缪宇龙至今未全部履行生效法律文书确定的义务。2016年7月，本院依法委托江西九鼎拍卖有限公司拍卖被执行人曹东红、陈素兰位于全××路农贸市场的房产（产权证号分别为全南县房权证字第××号、6××7号、6××9号、6××0号、6××1号、6××9号），但无人报名而流拍。2016年9月5日申请执行人戚福明向本院申请以第一次拍卖保留价109.2万元以物抵债，该申请符合法律规定。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产有规定》第二十三条、第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：一、将被执行人曹东红所有的位于全××路房产（产权证号：全南县房权字第××号、6××7号、6××9号、6××0号、6××1号）作价91万元交付给申请执行人戚福明抵偿部分借款，将被执行人陈素兰所有的位于全××路房产（房产证号：全南县房权字第××号）作价18.2万元交付给申请执行人戚福明抵偿部分借款。上述房产自本裁定送达申请执行人戚福明时起转移。二、申请执行人戚福明可持本裁定书至有关机构办理相关产权过户登记手续。三、对剩余债务继续执行。本裁定书送达后立即发生法律效力。”据此，案外人戚福明办理了涉案房屋产权过户登记手续，产权证号为赣（2017）全南县不动产权第0003163号，该证记载：权利人为戚福明，共有情况为单独所有，坐落全××路（农贸市场C栋）14号店面，权利性质为划拨/市场化商品房，用途为商服用地/商业、金融、信息，房屋建筑面积为34.96平方米，原不动产权证号为全南房权证全南县字第××号。2017年12月20日，涉案房屋的权利人由案外人戚福明变更为原告王安健、刘和秀、湛志龙，并办理了赣（2017）全南县不动产权第0004160号、第0004161号二份不动产权证，该二证记载：“权利人为王安健、刘和秀（该二人合并办理一本不动产权证）和湛志龙（单独办理一本不动产权证），共有情况为按份共有，坐落全××路（农贸市场C栋）14号店面，权利性质为划拨/市场化商品房，用途为商服用地/商业、金融、信息，房屋建筑面积为34.96平方米，产权比例为王安健（20%）、刘和秀（20%）、湛志龙（60%），原不动产权证号为赣（2017）全南县不动产权第0003163号”，三原告取得涉案房屋后，向被告徐学林催讨房租，被告徐学林陈述房租已支付给被告周艳，原告起诉至本院。另查明，2018年10月18日，三原告向本院申请对被告周艳提交的《房屋（店面）租赁协议》（曹东红）上文字的形成时间进行鉴定，本院依法委托江西赣州司法鉴定中心进行鉴定，2018年11月26日，江西赣州司法鉴定中心以无法鉴定为由将此卷退回本院。本院再次委托江西求实司法鉴定中心进行鉴定，2018年12月13日，江西求实司法鉴定中心向本院发出说明函，说明其对书写形成做出的结论是2016年12月之前或之后的相对时间，如需判断具体形成时间段，需提供怀疑时间点。本院将该意见反馈给三原告，2018年12月21日，三原告认为江西求实司法鉴定中心无法完成和实现其申请鉴定是否是2013年4月形成的鉴定事项，其请求江西求实司法鉴定中心退卷，并重新委托能完成和实现鉴定事项的司法鉴定机构进行鉴定，其提供了南京金陵司法鉴定所，本院再次委托三原告提供的南京金陵司法鉴定所进行鉴定，2019年4月26日，南京金陵司法鉴定所作出鉴定意见为送检的落款时间为“2013年4月6日”的《房屋（店面）租赁协议》上“甲方：”落款处检材“曹东红”签名字迹与样本（样本为原告提供的2013年4月18日材料）字迹是同时期形成。三原告为此次鉴定支付鉴定费11350元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”该法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”本案中，涉案房屋原所有权人曹东红与被告周艳签订的房屋（店面）租赁协议中约定租赁期限为40年，根据上述法律规定可知，超过20年租赁期限的部分无效，涉案房屋的租赁期限从2013年4月6日起，故未超过20年即2033年4月5日前的部分有效。在租赁有效期间内，虽涉案房屋产权人由原所有权人曹东红变更为案外人戚福明，再变更为本案三原告，但不影响原租赁合同的效力。同时，被告周艳已按约定支付了房屋租金给原房屋所有权人曹东红，该房屋（店面）租赁协议已履行，被告周艳已取得了涉案房屋的使用权，并转租给了被告徐学林使用。在2013年4月6日房屋（店面）租赁协议有效且得到履行的情况下，三原告直接起诉要求解除与被告徐学林的不定期房屋租赁合同，违反了合同相对性原则。现被告周艳提出租赁合同对原告继续产生法律效力，转租人被告徐学林不同意解除合同，亦无欠缴租金等违约行为，现三原告未提交充分证据证明本案存在法定解除合同的事由，因此，对三原告的各项诉求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十四条、第二百二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王安健、刘和秀、湛志龙的诉讼请求。案件受理费50元、鉴定费11350元，由原告王安健、刘和秀、湛志龙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  龚丽丽二〇一九年五月二十八日书记员  钟 婷书记员  陈丽娟附处理本案所依据的法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。