上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2013）普民四（民）初字第2393号上海市普陀区人民法院民事判决书（2013）普民四（民）初字第2393号原告徐庭煜，男，汉族。委托代理人孙志杰，上海市天寅律师事务所律师。原告陈小青，女，汉族。原告徐鑫锋，男，汉族。原告徐炀炀，男，汉族。上列三原告共同委托代理人徐庭煜，男，汉族。被告上海万悦物业管理有限公司。法定代表人高兰君，职务经理。委托代理人刘超，公司工作人员。委托代理人江帆，公司员工。原告徐庭煜、陈小青、徐鑫锋、徐炀炀与被告上海万悦物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐庭煜及其委托代理人孙志杰，原告陈小青、徐鑫锋、徐炀炀的共同委托代理人徐庭煜，被告上海万悦物业管理有限公司的委托代理人刘超、江帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐庭煜、陈小青、徐鑫锋、徐炀炀共同诉称，原告徐庭煜、陈小青系原告徐鑫锋、徐炀炀之父、母亲。2006年9月27日，徐庭煜受委托与被告签订《地下车库租赁管理协议》。该协议约定，原告将位于本市某路某号某大厦地下车库租赁给被告上海万悦物业管理有限公司。租期自2006年9月28日至2008年9月27日。每只车位每月人民币820元（物业管理费由被告承担），付款方式“付一押一、先付后用”。协议中约定被告在使用中如需进行装修或改造，在不破坏车位布局的前提下，应将修改方案告知原告，以便施工。违反上述条款中任何一条即可视为违约，违约方应承担月租赁车位总数租金三倍的违约金。同时约定了本协议以外的补充协议视作和本协议一样的有效。2008年8月20日和2011年4月31日，双方分别签订了《补充协议》，该协议均约定了续租条款，被告续租至2013年9月27日。原双方所签订协议条款延续执行。后因被告未按约定履行“先付后用”的义务，2012年10月30日，原告致函被告，要求其承担违约责任，支付违约金，但被告置之不理。另，自2012年下半年，原告发现被告擅自在地下车库内安装大型空调主机和排污管道，原告及时函告被告，要求拆除，排除妨碍恢复原状并赔礼道歉，无果。由于被告的行为不但违约且构成侵权，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付违约金人民币201497元（按月租金总数千分之五标准计算，自2010年11月起暂计至2013年2月28日）；2、被告拆除安装在地下室车库内的大型空调设备及排污管道，停止侵权、恢复原状；3、本案诉讼费由被告承担。被告上海万悦物业管理有限公司辩称，因原告同时为某大厦业主，负有支付物业管理费义务，根据租赁合同及物业管理合同的约定，为便于双方操作，双方达成被告将应承担的租赁费用抵扣原告应承担的物业管理费后，再按实结算剩余费用的支付方式。原告主张自2010年起的违约金，不但超过了诉讼时效，且合同中对违约金也未作约定。原告以千分之五计算滞纳金的标准过高，若计算只能按照银行同期贷款利率计算。另空调设备安装在公共区域，供整幢大楼商场使用，既不占用车位范围，也不影响原告车位使用。由于大楼的隔油池安排在地下，故管道只能安置在地下公共区域内，客观上不影响车位的使用，原告购买的是车位而非整个地下车库的空间，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告徐庭煜、陈小青为夫妻关系，系原告徐鑫锋、徐炀炀之父、母亲。2004年5月，原告等人向上海金源房地产有限公司购买上海市某路某号《某大厦》A幢9-15楼计七个楼面整层，总面积6363平方米；《某大厦》B幢23A、23E、23J、8G、8H、8I、8J，总面积674平方米；地下车库面积3119平方米（除A1、A2外的全部地下车库）。合同约定总房价款人民币69116300元。房屋用途：办公。地下车库中原告方共有车位数计78只。根据产权证记载：登记在原告徐鑫锋名下房产有A幢［14A（车位号88、89）、14B（车位号90、91）、14C（车位号92、93）、14D（车位号94、95）、14E（车位号96、97）、14F（车位号98、99）］、A幢［15A（车位号100、101）、15B（车位号102、103）、15C（车位号104）、15D（车位号105）、15E（车位号106）、15F（车位号107）］。登记在原告徐庭煜名下房产有A幢［9A（车位号36、37）、9B（车位号38、39）、9C（车位号40、41）、9D（车位号42、43）、9E（车位号44、45）、9F（车位号46、47）］、B幢［8G、8H（车位号35）、8I（车位号34）、8J（车位号33）、23A（车位号30）、23E（车位号31）、23J（车位号32）］。登记在原告徐炀炀名下房产有A幢［12A（车位号68、69）、12B（车位号70、71）、12C（车位号72、73）、12D（车位号74、75）、12E（车位号76、77）、12F（车位号78、79）］、A幢［13A（车位号80、81）、13B（车位号82、83）、13C（车位号84）、13D（车位号85）、13E（车位号86）、13F（车位号87）］。登记在原告陈小青名下房产有A幢［10A（车位号48、49）、10B（车位号50、51）、10C（车位号52、53）、10D（车位号54、55）、10E（车位号56、57）、10F（车位号58、59）］、A幢［11A（车位号60、61）、11B（车位号62、63）、11C（车位号64）、11D（车位号65）、11E（车位号66）、11F（车位号67）］。上海市某路某号《某大厦》现改名为《某大厦》，该大厦物业管理企业为被告上海万悦物业管理有限公司。2006年9月27日，原告徐庭煜（签约方为甲方）与被告（签约方为乙方）签订《地下车库租赁管理协议》。该协议约定：1、基本情况：某路某号地下一层车库共计车位108只，其中原告方个人拥有78只，另30只为中国民生银行上海分行拥有产权。目前甲方自用车位33只，外借10只，如需续租，以后和乙方联系、整个地下车库已用车位为43只，空余65只。空余车位中有29、30、78、62只适合停放微型车，故每个按半价计。2、租赁方案：期限二年，即2006年9月28日至2008年9月27日；租赁价格每只车位每月人民币820元（物业管理费由被告承担）；租赁费用采取付一押一、先付后用；空余车位中按半个计的4个车位，费用也按半价计。3、管理方案：甲方使用的车位每车每月支付物业费人民币120元；乙方在已租赁的车位中留出20只供甲方灵活安排。甲方在未使用前，乙方按租赁办法付费，可作临时停车用。乙方在收到甲方车位使用要求的通知后即由甲方安排人使用，使用开始日即为物业费收取起始日；4、情况说明：二年到期后，如双方有继续履行该协议的意向可提前一个月另行商定，其价格另行商议。如不履行也应提前一个月用书面告知对方。考虑到操作的可行性，双方同意该费用可用于办公房物业费的冲抵，每月收取物业费时同时结账，多退少补；乙方在使用中如需进行装修或改造，在不破坏车位布局的前提下，应将修改方案告知甲方，以便施工。5、违约责任：如有违约，违反上述条款中任何一条即可视为违约，违约方应承担月租赁车位总数租金三倍的违约金。约定了本协议以外的补充协议视作和本协议一样的有效。合同生效后，双方按约履行各自权利义务。被告交付押金人民币51660元。合同期满后，双方就续租于2008年8月20日和2011年4月13日分别签订了《补充协议》，该协议约定租期至2013年9月27日。原双方所签订协议条款延续执行。2013年9月27日，双方履行的协议期满后，未再办理续签手续，同时结清协议期内各自应承担的办公房物业管理费及车位租赁费。现原告以被告在履行协议期间，未按约定的时间结清车位租赁费，构成违约为由，诉至法院，请求判决如其诉请。另，2013年12月，上海万悦物业管理有限公司向本院提起诉讼，要求徐庭煜承担未按时支付物业管理费产生的违约金人民币196118.28元（暂算至2013年10月31日）及直至物业管理费实际支付之日所产生的违约金。庭审中，原告认为，原、被告双方是租赁合同关系，一般是本人出具结算表和发票给被告，被告确认金额后再向原告付款，因被告逾期支付车位租赁费用，按协议约定被告的行为已构成违约，理应支付违约金，该节事实与双方存在物业管理关系无关联性。另，被告未征得原告同意，私自增设了空调及排污管道等设备，诉讼期间大型空调设备虽已拆除，但被告的违约行为仍然存在，现管道的排放、外观及流水声已影响车库环境并可能污损车辆，原告的请求合理合法。对已收取的押金人民币51660元，同意在诉请获得法院支持的情况下一并解决。被告认为，协议中对租赁费用约定先付后用，但车位对外出租的数量、时间等情况随时变化，先付后用客观上难以执行，同时由于原告系大楼办公用房业主，需向被告支付物业管理费，故双方在协议中明确约定，考虑到可操作性，同意车位租赁费用可用于办公房物业费的冲抵，每月收取物业费同时结账，多退少补，在双方租赁关系存续数年期间，双方依据上述结算方式结算费用，原告从未提出任何异议，况且现租赁期已经届满，双方的费用互相已结清，本案中被告无违约行为。因大楼在整体改造中需要对排污管道进行铺设，因客观原因，管道只能铺设在地下车库，但并未影响原告车位的使用、收益及处分权，原告也无证据证明存在危害，原告诉请的大型空调设施已拆除，不同意原告诉讼请求。本院认为，被告上海万悦物业管理有限公司系上海市某路某号《某大厦》的物业管理企业，原告系该物业的主要业主。双方就车位形成租赁关系的同时，也存在了业主与物业管理企业的物业管理关系，基于上述情况及双方操作，双方在《地下车库租赁管理协议》中约定，同意被告应付的租赁费用可用于办公房物业费的冲抵，每月收取物业费时，同时结账，多退少补。该约定既是双方的真实意思表示，也符合客观事实。同时根据查明的事实，在合同履行期内，双方也确按上述结算方式进行了结算。由于双方未对此种结算方式的违约责任进行约定，在合同履行期限届满且双方已实际结清上述费用的情况下，原告再以被告未按约定支付租赁费用，构成违约提起诉讼，既不符双方约定，又无法律依据，本院难以支持。另，合同中约定被告进行的装修改造不能影响车位的布局，并告知原告，根据查明的事实，目前的管道安装并未改变原告所购车位的布局，故原告的其余请求，亦不符合同约定，本院也不予支持。基于双方租赁关系结束，原告同意结清被告已交付的租金押金，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、对原告徐庭煜、陈小青、徐鑫锋、徐炀炀要求被告上海万悦物业管理有限公司支付违约金人民币201497元（按月租金总数千分之五标准计算，自2010年11月起暂计至2013年2月28日）之诉讼请求不予支持；二、对原告徐庭煜、陈小青、徐鑫锋、徐炀炀要求被告上海万悦物业管理有限公司拆除排污管道，停止侵权、恢复原状之诉讼请求不予支持；三、原告徐庭煜、陈小青、徐鑫锋、徐炀炀应于本判决生效之日起十日内退还被告上海万悦物业管理有限公司押金人民币51660元。本案受理费人民币4322元，减半收取，计人民币2161元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汤国荣二〇一四年三月十七日书记员  李 昕附：相关的法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。审判员汤国荣二〇一四年三月十七日书记员李昕附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。