福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初875号 原告：林敏，男，1983年5月6日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。 委托诉讼代理人：刘爱和、吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告林敏与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭晓辉，被告的委托诉讼代理人刘爱和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林敏向本院提出诉讼请求：请求判令碧桂园公司立即支付逾期交房的违约金29308元（按已支付全部房款794259元为基数，每日0.03%计，从2017年7月1日起计至被告将符合条件的房屋实际交付之日为止，现暂计至2017年10月31日为29308元）；请求确认涉案房屋物业费起算时间为碧桂园公司将符合条件的房屋实际交付之日。事实和理由：2015年8月9日，林敏与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：林敏向碧桂园公司购买其开发的三明市梅列区碧桂园7号209幢401室商品房，房屋总价款794259元，以按揭付款的方式支付；碧桂园公司应当于2017年6月30日前将商品房交付给使用，逾期超过90日后，碧桂园公司有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，林敏如约向碧桂园公司支付了房款，但碧桂园公司却未能在合同约定的2017年6月30日前将符合条件的商品房交付，根据双方签订的合同及补充协议的约定，碧桂园公司已构成违约，应支付逾期交房的违约金。 碧桂园公司辩称，一、已于合同约定交房日前通知收房，因对方原因未收房的，其不应承担逾期交房违约责任。首先，其于合同约定交房日前通知被答辩人收房，合同所约定的义务其已履行完毕，但因被答辩人怠于行使其自身义务，不应由其承担逾期交房违约责任。房屋未经验收并不影响交付行为本身的效力。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定“违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理”。尽管讼争房屋交付时未经竣工验收，但根据上述条例第三十六条的规定，未经验收承担的是补办验收手续的责任，未经验收交付房屋产生的是行政责任，并不导致相应民事法律行为无效。其于2017年6月27日已通知被答辩人前往碧桂园公司处办理收楼手续。但因被答辩人怠于行使其自身义务，加重出卖人责任的，依据公平原则，不应由其承担逾期交房的违约责任。因此要求其承担逾期交房的违约责任不能成立。二、即使其需承担逾期交房的违约责任，但被答辩人主张日万分之三的违约金明显过高。其迟延取得竣工验收备案表并未实际影响购房人接收商品房，也未对其后对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，即对被答辩人的利益根本无实际影响，没有造成实际损失，故而日万分之三的标准过分高于损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少……”。被答辩人没有证据证明其有因其迟延取得竣工验收备案条件所造成损失。因此，其认为约定的违约金过高，请求法院依法予以调整。综上，恳请法院查明本案事实，依法适用法律，以正确认定当事人的法律责任，并依法驳回被答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案经开庭审理查明以下事实： 当事人双方对《商品房买卖合同》及相关《补偿协议》约定的内容、购房款的交付、案涉房产通知收房的时间、碧桂园公司通知收房时未告知是否取得验收备案文件、碧桂园取得案涉房产所涉工程项目验收备案文件的时间（2017年11月6日）、碧桂园业主反映未取得竣工验收备案通知收房、三明市住房和城乡建设局于2017年7月31日作出责令停止违规交付行为通知书等事实没有争议，本院予以确认。 诉讼过程中，林敏自愿放弃请求确认案涉房屋物业费起算时间为案涉房产符合交付条件并实际交付之日的诉讼请求。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系林敏与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。本案当事人林敏依据该合同约定向碧桂园公司主张逾期交付房屋违约金，就商品房的交付条件问题，案涉合同第九条、第十条做了相应的约定，而案涉合同第十一条、第十二条约定，除不可抗力外，碧桂园应于2017年6月30日前将符合第九条、第十条约定条件的商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园于2017年11月6日才申请并获批案涉房产所涉工程项目竣工验收备案，显然不符合前述约定。鉴于双方签订的《补充协议》相对《商品房买卖合同》增加了政府延迟有关文件标准和其他政府行为，作为碧桂园延期交付商品房的事由，该约定不合理减轻和免除了碧桂园合同责任，根据案涉合同第二十八条约定，应予以排除适用。因此，碧桂园公司在合同约定的交付期限内未按合同约定的条件交付房屋，且直至2017年11月6日才取得符合合同约定的交付条件，不符合合同约定，已构成违约。故林敏要求碧桂园公司支付按已付房款为基数，按每日万分之三计，自2017年7月1日计至2017年11月5日的逾期交房违约金的诉讼请求，于法于约有据，本院予以支持。碧桂园公司虽然在合同约定的期限内履行了通知收房义务，但通知收房时未如实告知业主房屋不符合约定的交付条件，也属违约，并不能因业主未及时收房而免除碧桂园公司的责任。鉴于林敏未举证证明因碧桂园公司的上述违约行为导致其对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，并未造成实际损失，故本院酌情确定违约金按上述计算出的数额的80%计。案涉商品房项目于2017年11月6日已取得了验收备案文件，案涉房产达到合同约定的交付条件，因此林敏要求碧桂园公司支付2017年11月6日以后的逾期交付违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。碧桂园公司认为违约金过高要求调整的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定的规定，判决如下： 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向林敏支付违约金24400元（以794259元为基数，按每日万分之三计算，从2017年7月1日计至2017年11月5日止）； 二、驳回林敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费533元，减半收取266.5元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  黄谨铭 二〇一九年五月十八日 书记员  李曼莹 附：本判决所依据的具体法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。