广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)茂中法民二终字第9号上诉人（原审被告）陈明飞。委托代理人叶芝烈。被上诉人（原审原告）黄英。委托代理人苏伟俊，国信信扬律师事务所律师。原审被告宁剑锋。上诉人陈明飞因与被上诉人黄英、原审被告宁剑锋房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省化州市人民法院（2013）茂化法民二初字第170号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了该案，现已审理终结。2013年6月4日，黄英向原审法院提起诉讼，诉称：2011年12月31日，原、被告签订了《房屋租赁协议书》，该协议书约定：原告将位于化州市上街垌三十米街98号一至六楼租给被告，租赁期从2012年1月1日起至2026年12月31日止。每月租金为40000元，按月结算。被告应在每月1号支付租金，如逾期1个月未交付租金，原告有权终止合同。签订该协议后，原告已依合同约定将房屋交付给两被告使用，但两被告没有如约履行支付租金，至原告起诉时止，两被告只是支付了2012年5月1日至2013年9月30日共5个月的租金，其余的2012年10月1日至2013年6月30日共9个月租金即360000元仍未支付，违反了《房屋租赁协议书》第二条的约定，经原告多次催告，被告仍拒绝支付租金。综上，鉴于被告没有履行合同的诚信，根据上述《房屋租赁协议书》第二条的约定，原告向法院起诉，请求：1、判令终止原、被告于2011年12月31日签订的《房屋租赁协议书》；2、判令两被告共同支付自2012年10月1日至2013年6月30日共9个月租金（合计为360000元）给原告，2013年7月1日起至法院依法判决终止本合同、被告将房屋交付给原告时止的租金按月租金40000元另计；3、本案的诉讼费由被告承担。宁剑锋辩称：要求法院判决继续履行租赁合同，我方同意支付租金给原告。陈明飞辩称：1、化州市人民法院对本案没有管辖权，本案中两个被告的户口所在地及常住地都不在化州市人民法院管辖区内。2、《房屋租赁协议书》第一页开头中的承租方并无陈明飞的名字，也无陈明飞的签名。因此，陈明飞并不是原告出租房屋的承租方。3、原告出租的房屋不符合办酒店的条件，原告将原批准用途为纯住宅的土地、房屋擅自改为商住用途，并用作出租，因是违法行为而导致租赁合同无效。综上所述，请依法驳回原告的诉讼请求。原审法院经审理查明：2011年12月31日，原告黄英与被告宁剑锋、陈明飞签订了《房屋租赁协议书》，该协议主要内容为：黄英将位于化州市上街垌三十米街98号一至六楼租给宁剑锋、陈明飞，租赁期从2012年1月1日起至2026年12月31日止，每月租金为40000元，按月结算，由宁剑锋、陈明飞在每月1号支付给黄英，如逾期1个月未交付租金，黄英有权终止合同，并追究责任。黄英给予宁剑锋、陈明飞4个月装修期限，即从2012年1月1日至2012年4月30日止。宁剑锋、陈明飞需交纳租屋押金100000元。期满后宁剑锋、陈明飞投入装修的房屋包括水电设施等（办公设备及用品除外）不得拆除，保持完整，要以完整偿归黄英所有。在签订协议后，两被告每人交纳押金5万元。黄英将房屋交付给宁剑锋、陈明飞使用，两被告只是支付了2012年5月1日至2012年9月30日共5个月的租金，从2012年10月1日开始的租金一直未支付。经原告催告，被告仍不支付，致原告向法院提起诉讼。原审法院认为：原告黄英与被告宁剑锋、陈明飞于2012年12月31日签订的《房屋租赁协议书》，是双方自愿签订，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定履行。签订该协议后，原告已依合同约定将房屋交付给两被告使用，两被告至今尚欠2012年10月1日至2013年6月30日共9个月租金即360000元，经原告于2012年8月6日向被告发出催收租金通知后，被告仍未支付，两被告已违约，应按合同的约定承担违约责任。按《房屋租赁协议书》第二条的约定“被告应在每月1号支付租金，如逾期1个月未交付租金，原告有权终止合同。”，该约定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，因此，原告请求解除原、被告于2011年12月31日签订的《房屋租赁协议书》及支付自2012年10月1日至2013年6月30日共9个月租金（合计为360000元）给原告，2013年7月1日起至法院依法判决终止本合同、被告将房屋交付给原告时止的租金按月租金40000元另计，符合法律规定，予以支持。因双方对押金的处置方法无明确约定，被告已支付的押金100000元可在本案中抵扣租金。被告宁剑锋要求继续履行《房屋租赁协议书》没有事实及法律依据，不予采信。被告陈明飞辩称“陈明飞并不是原告出租房屋的承租方，无权享受该租赁协议的合同权利，也无需承担该合同的任何义务。”被告陈明飞在《房屋租赁协议书》的第二页的乙方上签名，并交纳押金5万元，其作为承租人事实清楚，应按《房屋租赁协议书》的约定承担义务，至于其与宁剑锋于2013年1月11日签订的协议书，属其内部约定，并不影响其作为承租人应承担的义务。被告陈明飞的其他辩称观点没有事实及法律依据，不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定判决：一、解除原、被告于2011年12月31日签订的《房屋租赁协议书》。二、被告宁剑锋、陈明飞在本判决生效后七天内共同支付自2012年10月1日至2013年6月30日共9个月租金360000元（履行时减除被告已支付的押金100000元）给原告，2013年7月1日起至被告交付房屋时止的租金按月租金40000元另计。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，保全费1824元，两项合计8524元，由被告宁剑锋、陈明飞负担。陈明飞不服原判，向本院提起上诉，请求：1.撤销化州市人民法院（2013）茂化法民二初字第170号民事判决书。2.改判确认上诉人不是被上诉人与原审被告宁剑锋房屋租赁合同中的承租主体。3.改判被上诉人与原审被告所签的房屋租赁协议书无效。4.本案一、二审案件受理费、保全费由被上诉人或原审被告宁剑锋承担。主要事实和理由：一、原审判决违反法定程序。本案的两个被告，一个户口所在地在广州市，一个在广西南宁市，均不属化州市人民法院管辖，在原审答辩期间（见陈明飞的答辩状），上诉人已明确提出了管辖权异议，新的民事诉讼法也无明确说明当事人提出管辖权异议的期限，而原审法院却未先对管辖权异议作出裁定就直接开庭审理并作出了判决，明显违反法定程序。依法应予撤销原判发回重审。二、原审判决确认了违法的《房屋租赁协议书》为合法有效的合同，支持了土地违法行为。依法应予撤销原审判决。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三、五十五条的规定及城市房屋租赁交易的规定，房屋的租赁应当先取得合法的房屋产权证书并证明房屋符合安全条件，及按批准的土地用途申领《国有土地使用权证》，这样才符合出租房屋的条件，而原告的出租屋既未有合法的房产证，也无法证明符合安全的条件，更未依法办理土地使用权证的出让、出租手续，未签订土地出让合同，未依法取得“出让”土地用途。其原土地证核准用途是“住宅”，未按批准的土地用途使用土地，这就是土地违法行为。三、原审判决认定上诉人是本案租赁合同的共同承租方，是认定事实不清，导致判决错误。1.原告举证的2011年12月31日《房屋租赁协议书》第1页开头中的乙方（承租方）并没有上诉人陈明飞的名字，也无上诉人的签名。因此，上诉人并不是原告出租屋的承租方，无权享受该租赁协议的合同权利，也无需承担该合同的任何义务。至于上诉人在第2页落款处的签名，主要是宁剑锋在第1页采取阴阳版面，调换了第1页的内容。因为，上诉人原受骗本想与宁剑锋到笪桥镇开发土地，是想租赁原告二楼的房屋作办公室用的，在签订该合同前，上诉人预付了5万元给原告作为押金，原告开具有收据给上诉人收执。因当时并未议定租原告整栋楼作酒店用，故在第2页第九点括号内注明“办公设备及用品除外”。第1页合同中的乙方（承租方）为何无上诉人的名字，因为原第1页中的内容根本就不是现在第1页的内容。原合同第1页只是说明租二楼作办公室用并无议定租整栋楼作酒店用。伪造并变更内容合同对上诉人不发生效力。上诉人只对第2页签名确认的内容负责，而不应对变更伪造的且未经签名确认的第1页内容负责。2.原告从未移交过房屋给上诉人装修作酒店用，也未移交过房屋给上诉人作办公室用，故双方之间从未签署过房屋移交确认书，上诉人也从未交过租金给原告，原告也从未向上诉人主张过任何合同的权利，若伪造的合同有效，按该合同约定不能逾期一个月交租金的，原告为何在乙方逾期9个多月而从不向上诉人催收租金？由于双方原签订租屋作办公室的协议都不履行，因此，伪造作酒店用的租赁合同对上诉人无法律约束力，上诉人无需履行任何义务。原告收受上诉人的押金理应退还给上诉人。3.被上诉人庭审中举证的《催收租金通知》开头的承租方仅是宁剑锋一人，而不向上诉人主张催收租金的权利以及被上诉人第二层楼房至今还空置，也足以说明上诉人不是合同的共同承租方。综合上述三点，上诉人并不是本案租屋作酒店的合同一方当事人，与本案不存在法律上的利害关系，因而原审判决认定事实不清，导致作出了错误的判决。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。黄英答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决公平公正，上诉人的上诉没有法律依据，请求二审法院予以维持。1.本案涉及的房屋租赁合同履行地在化州，故原审法院是有审判权的，程序合法。2.根据最高人民法院合同法的司法解释，只有违反法律效力性规定的合同才能认定合同无效，本案的房屋用途不能用于判断合同是否有效的依据。我方当事人已经取得涉案房屋的房产证，被上诉人是有权出租涉案房屋的。3.上诉人是否是适格被告的问题，《房屋租赁协议书》的签名是上诉人签名，其本人也是承认的，至于上诉人称已经替换了其本人签名的页面也没有证据证明，故上诉人的上诉请求是没有任何事实依据的。4.上诉人称我方没有交付房屋给上诉人，但上诉人现在都有使用涉案房屋，而且上诉人也已装修好经营，不管是否有交接手续，都不能否定我方交付房屋的事实。综上所述，本案认定事实清楚，上诉人的请求缺乏依据，请求二审法院维持原判。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明以下事实：1.原审法院受理本案后，于2013年6月15日将“起诉状副本”、“应诉通知书”等诉讼文书送达给陈明飞，陈明飞于2013年7月3日向原审法院提交答辩状。2.2002年12月31日，黄英领取了涉案房屋的《房地产权证》，证号为粤房地证字第CXXXXXXX号。3.二审期间，黄英出示的《房屋租赁协议书》原件显示，协议内容全部打印在同一张纸的同一页面上。本院认为：上诉人陈明飞以及原审被告宁剑锋与被上诉人黄英签订的《房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，协议合法有效。黄英已依协议约定将房屋交付给陈明飞、宁剑锋使用，而陈明飞、宁剑锋未依协议约定交付租金，至2013年6月尚欠9个月租金即360000元未付，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，结合双方在《房屋租赁协议书》第二条约定“乙方（宁剑锋、陈明飞）在每月1号支付租金给甲方（黄英），逾期1个月未交租金，甲方有权终止合同。”的内容，黄英请求解除与陈明飞、宁剑锋签订的《房屋租赁协议书》以及由陈明飞、宁剑锋支付尚欠的房屋租金，事实依据和法律依据充分，应予支持。陈明飞上诉认为，其与宁剑锋作为被告，两人的户口所在地均不在化州市，化州市人民法院对本案没有管辖权，其在答辩状中已提出管辖权异议，原审法院未对其异议是否成立作出裁定，程序违法。对该主张，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定：“人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。”原审法院在立案受理本案后，于2013年6月15日将“起诉状副本”、“应诉通知书”等诉讼文书送达给陈明飞，陈明飞依法应在收到上述诉讼文书后十五日内作出答辩，而陈明飞向原审法院递交答辩状的日期为2013年7月3日，明显已超过法律规定的答辩期限，故陈明飞在答辩状中提出的管辖权异议亦已超过法定期间，原审法院未对其异议成立与否作出裁定，并未违反法定程序，陈明飞的上述主张依据不足，不予采纳。陈明飞上诉认为，黄英对出租的房屋未取得合法的房产证，也未依法办理土地使用权的出让、出租手续，未按批准的土地用途使用土地，这是土地的违法行为，原判确认了《房屋租赁协议书》为合法有效合同，支持了土地违法行为，应予撤销。对该主张，本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，黄英已依法取得涉案房屋的《房地产权证》（证号为粤房地证字第CXXXXXXX号），黄英将享有产权的涉案房屋出租给陈明飞、宁剑锋使用，不违反法律法规的禁止性规定，双方签订的《房屋租赁协议书》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，原判确认其效力并无不当。另外，本案不存在违法出让、出租土地的情形，故陈明飞的上述主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。陈明飞上诉认为，《房屋租赁协议书》第1页抬头处乙方（承租方）没有陈明飞的名字，其无需承担该合同的义务，至于第2页落款处乙方有陈明飞的签名，是基于陈明飞、宁剑锋两人与黄英协商租用涉案房屋二楼作办公室用达成的协议所签，后宁剑锋将第1页原本租用二楼的合同内容调换为租用整栋楼作酒店用的现合同内容，故伪造并变更的合同对陈明飞不发生效力，原判认定陈明飞为本案的承租方，属认定事实不清，导致错判。对该主张，本院认为，《房屋租赁协议书》抬头乙方处虽无陈明飞的名字，但落款处乙方有陈明飞的亲笔签名，结合合同签订后陈明飞、宁剑锋各预付了50000元押金给黄英的事实，应认定《房屋租赁协议书》所约定的内容是陈明飞的真实意思表示，协议约定的内容对其具有约束力，陈明飞应履行承租方的义务。至于合同第1页内容是否被调换的问题，从黄英提供的合同原件看，合同全部内容打印在同一张纸的同一页面上，不存在将第1页内容置换成另外内容的可能。因此，陈明飞的上述主张依据不足，不予采纳。综上，原判认定事实基本清楚，判决正确，应予维持。陈明飞上诉理由不足，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人陈明飞负担。本判决为终审判决。审判长  韦业飞审判员  邓秀芬审判员  曾维海二〇一四年三月四日书记员  邓 婵速录员  谢金峰