四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0114民再3号 原审原告：成都全熙物业管理有限公司，住所地成都市新都区新繁镇正西街121、123号1层。 法定代表人：叶树根，总经理。 委托诉讼代理人：钟庆林，四川诚伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟世征，四川诚伦律师事务所律师。 原审被告：王自敏，女，1976年12月5日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：孙杰，四川华晨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭红梅，四川华晨律师事务所律师。 原审原告成都全熙物业管理有限公司（以下简称全熙物业）与原审被告王自敏买卖合同纠纷一案，本院（2017）川0114民初1593号民事判决书已经发生效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年7月27日作出（2018）川0114民监2号民事裁定书，再审本案。本院依法组成合议庭，于2018年10月11日公开开庭审理了本案。原审原告全熙物业的法定代表人叶树根、委托诉讼代理人钟庆林、钟世征到庭参加诉讼，原审被告王自敏的委托诉讼代理人孙杰、彭红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 全熙物业在再审中述称，全熙物业在再审中提出的请求、事实和理由与原审一致，没有变化。全熙物业与王自敏于2012年1月21日签订了《房屋买卖合同》，王自敏自愿购得全熙物业自建的房屋，约定：全熙物业将新都区第四层一半的房产销售给王自敏，房产的建筑面积约为1150平方米，以实际产权面积为准，房产的交易价格为5650元/平米，房款分三次付清，第一次首付60%，第二次全熙物业拿到房产证、土地证再付30%，第三次王自敏拿到属于自己的房产证、土地证后再付10%。合同签订后全熙物业已将第四层中的1480.07平方米交付给王自敏从事经营使用活动，王自敏支付了部分房款，并长期占有使用涉案房屋至今。该《房屋买卖合同》是双方真实意思，合同中对交易房屋面积仅作粗略约定，实际交付给王自敏的房屋面积为1480.07平方米，已经过相关部门测绘并办理房屋权属证书，按照约定的5650元每平米计算，王自敏应支付8362396元购房款。按照《房屋买卖合同》第二条约定，合同签订当日支付60%购房款，王自敏已经按照合同约定的粗略面积计算支付。在全熙物业领取总产权证后，立即告知王自敏，王自敏于第二日支付了 2500000元房款，系按照1480.07平方米计算支付。现全熙物业已经取得房屋权属证书，故要求王自敏按照合同约定支付至90%的购房款共计7526155元，王自敏仅支付6400000元，还应支付1126155元，合同约定违约金数额为2000000元，考虑到该金额过高，故主张王自敏支付违约金300000元。 王自敏在再审中辩称，第一，原审判决判令全熙物业向王自敏支付购房款及违约金，后通过补正裁定改变判决主文，不符合法律规定。第二，全熙物业所述不属实，王自敏不存在违约行为，原审判决事实认定和适用法律错误，且显失公平。1.王自敏对其与全熙物业签订的《房屋买卖合同》的真实性、合法性无异议，该合同约定王自敏购买位于新都区平方米的房产，交易价格为5650元每平方米，按照合同约定，购房款总价为6497500元，王自敏已实际支付6400000元，超过了合同约定的98.4%。《房屋买卖合同》中虽然使用了“约”的表述，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对允许的面积误差比已经作出规定，面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由全熙物业自行承担。2.合同的修改应当形成新的合意，全熙物业未举出该公司与王自敏形成了房屋面积是1480.07平方米的合意，只是提交了一份分户后面积为1480.07平方米的证明，合同没有经过合意变更。《房屋买卖合同》签订于2013年1月21日，王自敏装修面积为1001多平方米，在2013年9月之前双方都是按照1150平方米在交付，不能按照2013年9月形成的测绘报告推翻此前合同中关于房屋面积的协商。3.全熙物业能够按照1150平方米为王自敏办理分户，不应以全熙物业自行划分并办理的产权证认定向王自敏交付的产权面积。第三，全熙物业对其开发的房屋规划设计进行了调整，原规划是中间有天井而无过道，现中间变为有过道而无天井，同时开发商将过道擅自违规搭建成电影院，并将过道面积纳入公摊，不仅违背建筑安全相关规定，也不符合公摊计算的国家标准，其擅自改变房屋结构的行为，已导致该购买合同目的不能实现。综上，请求驳回全熙物业的全部诉讼请求，诉讼费由全熙物业自行承担。 全熙物业在原审中向本院提出诉讼请求：1.判令王自敏立即向全熙物业支付拖欠的购房款1126155元；2.判令王自敏立即向全熙物业支付未按时支付购房款所产生的违约金300000元（合同约定由违约一方支付另一方违约金2000000元，考虑到该金额过大，全熙物业仅主张其中的一部分，其余放弃）；3.王自敏承担本案的诉讼费用。 本院原审认定案件事实：叶树根系全熙物业的法定代表人。2013年1月21日，叶树根（甲方、卖方）与王自敏（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定，乙方同意购买甲方拥有的坐落在成都市新都区城市阳光1＃第四层一半的房产，建筑面积约为1150平方米，国土使用面积约1150平方米，以实际产权面积为准。合同第二条约定了交易价格及付款方式。上述房产交易价格为5650元／平方米，本合同签订之日，乙方向甲方分三次付清房款，第一次首付60%，第二次甲方拿到房产证、土地证（双证后）再付30%，第三次乙方拿到属于乙方的房产证、土地证后再付10%。合同第三条约定，甲方同意在2013年1月1日前将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房日将水、电、气、光纤、物管等费用结清，并保持室内结构，否则由甲方承担由此产生的法律后果。合同第四条约定，甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，交易中所产生的税费由乙方承担。双方同意于2013年8月1日前到房地产交易中心办理过户登记。合同第五条约定了违约责任。有下列行为之一视为违约，由违约一方支付另一方违约金2000000元，并同时承担办理产权交易过户手续及产权回转手续所发生的全部费用。1、乙方中途提出不购买该房或拒不出示有关证件及相关资料的；2、乙方拖延办理过户时间或付尾款日期迟延超过10日的；3、甲方中途不卖或拒不出示有关证件，且拒绝提供办理过户的相关手续，或提供的相关资料证明虚假不实的或需要到场时以各种理由推迟不到场的；4、甲方拖延办理过户时间超过10日的。合同第九条约定了本合同在履行过程中产生争议，双方可通过协商方式解决。若协商不成，甲、乙双方任意一方可向房屋所在地人民法院提起诉讼。《房屋买卖合同》签订当日，曾令会代王自敏自中国民生银行成都东风支行“6226222001874259”的账户向叶树根在中国工商银行成都市彭州市支行营业室“6222084402001029355”的账户上转款390万元。2013年2月2日，王自敏向叶树根转款250万元，当日全熙物业向王自敏出具收据，并加盖了全熙物业的财务专用章。现全熙物业以王自敏未按合同约定支付至90%的购房款为由诉至本院，要求王自敏支付购房款1126155元及违约金300000元。 本院原审认为：第一，王自敏辩称意见主要持实际购得的全熙物业的房屋面积为1150平方米而非1480.07平方米。双方合同中已明确“面积约为1150平方米，以实际产权面积为准”，加之全熙物业提供了《房屋面积测绘报告》、《房屋所有权证》予以佐证，王自敏上述辩称意见无事实及法律依据，本院不予采纳。被告王自敏实际购得全熙物业的房屋面积为1480.07平方米。第二，被告王自敏作为辩方，虽然在庭审全程未提及全熙物业要求其按《房屋买卖合同》的约定支付90%的购房款条件是否成就，但本院认为该付款条件是否成就是本案的焦点所在。全熙物业已办理分户房屋所有权证至今已三年有余，按常理王自敏作为买方应迫切将房屋所有权及土地使用权权属登记至自己名下，但在长达三年之久的时间里，其并未要求全熙物业将房屋所有权及土地使用权权属办理至自己名下，而还在《律师函》中纠结“全熙物业应将房屋所有权及土地使用权办理至全熙物业名下时再付至90%的购房款”这种即浪费行政资源又浪费当事人费用且不确定能否办理分户土地使用权证的事实上，故全熙物业称要求王自敏付款及办理房屋产权过户登记手续，而王自敏却置之不理的可信度更高，王自敏的懈怠行为应促成《房屋买卖合同》中第二次付款条件成就，故王自敏应按实际测量购得的面积向全熙物业支付购房款1126155元【7526155.95元（1480.07平方米×5650元/平方米×90%）-已支付购房款6400000元=1126155元】。第三，关于全熙物业主张违约金300000元能否支持的问题。全熙物业为王自敏实际购的1480.07平方米的房屋办理了分户房屋所有权证，全熙物业有理由要求王自敏自2013年11月15日办理了房屋产权证之日起支付购房款的比例达到90%，王自敏付款未达到该比例其应按合同约定承担逾期付款的违约责任，全熙物业自愿将违约金调减不违反法律规定，本院结合未付年限及参照借贷关系中违约损失的计算上限为年利率24%的规定，且原告全熙物业主张的300000元违约金也未超过王自敏应支付购房款1126155元的30%，综上对全熙物业主张的违约金300000元，本院予以支持。第四，关于庭审过程中王自敏提出全熙物业对房屋结构进行改变，影响了经营初衷，要求对房屋改变情况进行司法鉴定的意见。本院认为双方在2013年1月21日签订合同时已约定在2013年1月1日将房屋全部交付王自敏，水、电、气、光纤、物管等费用全部结清，保持室内结构。房屋交付后，王自敏对该房屋的结构未提出异议，并进行装修，现在正常营业，其称全熙物业对房屋结构进行改变影响了经营初衷，要求对房屋改变情况进行司法鉴定的依据不足，本院不予准许。 本院原审判决：被告成都全熙物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告王自敏支付购房款人民币1126155元及违约金人民币300000元。后作出补正裁定：（2017）川0114民初1593号民事判决书第7页第12行、13行、14行“被告成都全熙物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告王自敏支付购房款人民币1126155元及违约金人民币300000元”应为“被告王自敏于本判决生效后十日内向原告成都全熙物业管理有限公司支付购房款人民币1126155元及违约金人民币300000元”。 全熙物业所提交证据与原审提交一致。 王自敏再审中补充提交以下证据：1.2013年5月20日《补充协议》一份，用以证明王自敏在购买房屋后对4层其他部分享有使用权，故对其他部分进行了装修；2.平面图一份，用以证明王自敏装修房屋面积为1001.4638平方米，是根据合同约定诚实装修房屋，未超过1150平方米的范围。 全熙物业对王自敏再审所提交证据1的真实性、合法性无异议，但不认可其关联性；对证据2的真实性、关联性不予认可。 再审过程中，本院委托四川省川建勘察设计院进行测绘，该测绘单位作出《面积测绘成果报告》，全熙物业对该报告中的鉴定结果1予以认可，对鉴定结果2不予认可。王自敏认为该报告与本案不具备关联性，不能代替对双方诉争问题的实质性处理。 本院再审认定案件事实如下：本案再审查明事实与原审查明事实一致。双方再审中对以下事实没有争议，本院予以确认：2013年1月21日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，本案合同所载卖方为叶树根，出售房屋属于全熙物业的行为。 再审中查明，2011年11月28日，全熙物业就争议房屋所在建筑办理土地使用权证，权证号为新都国用（2011）第10396号。2013年2月1日，全熙物业为“新都区4层01号”房屋办理产权登记，权证号为新房权证监证字第××号，登记建筑面积为2510.12平方米，套内建筑面积1863.54平方米。后全熙物业委托成都市新都区兴房测绘有限责任公司（以下简称兴房测绘）对争议房屋所在建筑内商业分割进行了面积测绘，兴房测绘作出Ｓ20120224号《四川省房屋面积测绘报告》，载明其中第4层商业面积分别为01号1480.07平方米、02号1030.05平方米，第4层分摊系数为0.477881。2013年11月15日，全熙物业为“新都区4层01号”房屋重新办理产权登记，权证号为新房权证监证字第××号，登记建筑面积1480.07平方米，套内建筑面积1001.48平方米。再审审理过程中，本院委托四川省川建勘察设计院进行测绘，该测绘单位作出《面积测绘成果报告》，得出结果为：1.案涉建筑4层中由王自敏实际占有使用的套内面积（不含公摊）为971.4平方米，2.案涉建筑4层中1150平方米的建筑面积对应的套内面积应为778.14平方米。 再审中另查明，2013年5月20日，全熙物业（甲方）与王自敏（乙方）签订《补充协议》，约定：双方就2012年12月28日签订的《房屋买卖合同》未尽事宜经协商达成如下协议：一、甲方承诺，在乙方签订买卖了甲方位于成都市新都区房屋后，该幢房屋其余乙方未买卖部分，甲方不得出租给他人用于经营与乙方具有竞争性或同类的业务。否则，视为甲方违约，甲方除按买卖合同承担违约责任外，还将赔偿乙方相当于乙方前两年营业额的损失。二、本协议与买卖合同不一致的，以本协议为准。 本院再审认为，本案双方对签订《房屋买卖合同》、全熙物业已将涉案房屋交付王自敏使用、王自敏向全熙物业支付购房款共计640万元的事实均无异议，双方的争议焦点在于全熙物业为王自敏办出的分户产权证是否符合双方合同约定，以及由此引发的王自敏是否已按合同约定履行了付款义务、应否承担违约责任问题。 关于全熙物业为王自敏办出的分户产权证是否符合合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，合同生效后当事人就合同内容约定不明确而不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方所签订《房屋买卖合同》对房屋面积的表述为：“乙方同意购买甲方拥有的坐落在成都市新都区城市阳光1＃第四层一半的房产，建筑面积约为1150㎡，国土使用面积约1150㎡（占四层的½），以实际产权面积为准（占四层的½）（以上面积带屋顶出售）”，双方因此对王自敏购买房屋面积如何确定产生争议：全熙物业认为应以实际产权面积为准，王自敏认为应以1150平方米为准、误差不超过3%。对此本院结合合同履行情况及交易习惯评析如下： 1.从交付面积看，房屋交易面积如无特别约定，应采用计入公摊后的建筑面积，而不仅是指套内净使用面积。本案中过审设计确定的第4层分摊系数为0.477881，该系数不违反法律强制性规定且通过规划、消防、房管等部门审批，可以作为计算依据。全熙物业办出的新房权证监证字第××号房屋分户产权证即采用该系数计算，载明房屋建筑面积为1480.07平方米，套内建筑面积为1001.48平方米。王自敏再审中举证主张其实际装修的房屋面积为1001.4638平方米，与上述权证所载套内建筑面积相差仅0.0162平方米。同时，经本院委托测绘机构测算，案涉建筑第4层中1150平方米建筑面积对应的套内面积应为778.14平方米，无论是王自敏自行主张的实际装修面积1001.4638平方米，还是本院委托测绘机构测绘由王自敏实际占有使用的套内面积971.4平方米，均已超出该数值。王自敏再审中提出，王自敏对涉案房屋是先租后买，王自敏对其没有购买的部分也有使用权、如有超出1150平方米部分应属租赁，但就其所举2013年5月20日《补充协议》看，不足以证明该项主张，本院不予采纳。 2.从王自敏付款情况看，《房屋买卖合同》第二条约定，“房产交易价格为5650元/㎡，本合同签订之日，乙方向甲方分三次付清房款，第一次首付60%，第二次甲方拿到房产证、土地证（双证后）再付30%，第三次乙方拿到属于乙方的房产证、土地证后再付10%。”，合同签订当日，曾令会代王自敏向叶树根指定账户付款390万元（5650元/㎡×1150㎡×60%=389.85万元）。2013年2月1日，争议房屋所在建筑第4层01号办出0710398号产权证（建筑面积2510.12平方米），次日王自敏向叶树根付款250万元（5650元/㎡×1150㎡×30%=194.925万元，5650元/㎡×1480.07㎡×30%=250.8719万元），而王自敏对于其超出以1150平方米计算当期应付款数额而进行第二次付款的原因及算法，则未能明确说明。 3.分户权证面积1480.07平方米是否构成对合同约定面积的单方变更，即关于王自敏提出的房屋面积应在1150平方米误差比绝对值3%以内确定的主张。王自敏所提出的该项主张系依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，该司法解释调整的是房地产开发企业向社会销售房屋并转移房屋所有权于买受人、买受人支付价款的合同关系，本案出卖人全熙物业登记经营范围为物业管理，并非法律意义上的房地产开发企业，且涉案建筑内房屋并未面向社会销售，故本案法律关系不属于前述司法解释调整范围，对王自敏的该项主张，本院不予采纳。 4.关于王自敏是否符合拒绝履行的条件。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务、有先后履行顺序，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案原审中，王自敏提出全熙物业改变房屋结构、导致其购买目的无法实现，但原审及再审中既未提供证据证明房屋结构已经改变，也未举证证明其在房屋交付后至本案原审期间曾为此向全熙物业主张过权利，故该项主张不能构成合同法上的履行抗辩。双方对此如有争议，可以另案诉讼解决。 综上，全熙物业依据房屋所有权证主张按照建筑面积1480.07平方米计算争议房屋交易价款，符合双方合同约定和交付实际，本院予以确认。现合同约定的第二次付款条件已经成就，王自敏应按合同约定补足按照以上面积计算的未付部分房款，即1126155元（1480.07㎡×5650元/㎡×90%-6400000元=1126155.95元）。 关于全熙物业主张支付违约金是否符合合同约定和法律规定。双方签订的《房屋买卖合同》约定，乙方（王自敏）拖延办理过户时间或付尾款日期延迟超过10日则构成违约，需向甲方支付违约金200万元。全熙物业已于2013年11月15日为王自敏所购买的房屋办理了分户产权证，则按照合同约定王自敏需支付购房款比例达90%，现王自敏迟延未付足当期购房款，已构成违约，按照合同约定应向全熙物业支付违约金，本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，综合考虑公摊系数影响、王自敏购房预期利益、双方过错程度等因素，根据公平原则衡量，酌情调减违约金为5万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十八条、第一百五十二条、第二百零七条第一款之规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）川0114民初1593号民事判决书； 二、撤销本院（2017）川0114民初1593号民事裁定书； 三、原审被告王自敏于本判决生效之日起十日内向原审原告成都全熙物业管理有限公司支付购房款人民币1126155元及违约金50000元； 四、驳回原审原告成都全熙物业管理有限公司的其他诉讼请求。 原审案件受理费8818元（已减半收取），由原审被告王自敏负担6753元，原审原告全熙物业负担2065元。测绘费用12000元，全熙物业、王自敏各承担6000元。 如果王自敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长  王议伟 审判员  蒋建军 审判员  余 晨 二〇一九年五月五日 书记员  曾 妙