北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第00398号上诉人（原审原告、反诉被告）叶金宝，男，1958年8月20日出生。委托代理人徐松，北京乐通律师事务所律师。委托代理人喻利琴，北京乐通律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）米诺桦（天津）有限公司北京科技分公司，住所地北京市北京经济技术开发区景园北街******。负责人王孝平，总经理。委托代理人乔焕然，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）米诺桦（天津）有限公司，住，住所地天津市武清区京滨工业园/div>法定代表人王孝平，总经理。委托代理人乔焕然，北京市中闻律师事务所律师。上诉人叶金宝、米诺桦（天津）有限公司北京科技分公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第5659号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年4月，叶金宝起诉至原审法院称：2012年6月25日，我与米诺桦（天津）有限公司北京科技分公司（以下简称北京米诺桦公司）签订《北京市房屋租赁合同》，约定我将位于北京经济技术开发区××房屋租赁给北京米诺桦公司作为办公用房。租赁期限自2012年7月1日至2015年12月31日。我已依约定完成房屋交付等合同义务，但北京米诺桦公司未按照合同约定在2013年3月25日前支付我4、5月的房租。经我多次催告，北京米诺桦公司拒绝履行付款义务，该行为已构成违约，应按照合同约定支付违约金。现我起诉要求确认我和北京米诺桦公司于2012年6月25日签订的《北京市房屋租赁合同》于2013年8月2日解除；北京米诺桦公司支付拖欠的租金共计458310.52元（自2013年4月1日至2013年8月2日）；北京米诺桦公司支付迟延履行违约金109772.77元（自2013年3月25日至2013年8月2日）；北京米诺桦公司支付合同解除违约金332644.74元。米诺桦（天津）有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。北京米诺桦公司辩称：不同意叶金宝的全部诉讼请求；双方的租赁合同已于2013年3月21日由我公司合法解除，解除日期并非叶金宝所主张的2013年8月2日；我公司不拖欠叶金宝任何房租，叶金宝要求我公司支付租金、迟延履行违约金、合同解除违约金的诉讼请求于法无据。北京米诺桦公司反诉称：2010年11月26日，叶金宝与北京瑞琪米诺桦合成材料有限公司（以下简称瑞琪米诺桦公司）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称原合同），约定叶金宝将位于北京经济技术开发区××房屋租赁给瑞琪米诺桦公司作为办公用房，租赁期自2011年1月1日至2015年12月31日。2010年12月15日，瑞琪米诺桦公司、叶金宝及北京博大经开物业管理有限公司（以下简称博大物业公司）签订《房屋费用支付协议》，约定2010年12月31日前发生的水电费、供暖费由叶金宝于2011年2月28日前向博大物业公司缴清。2012年6月25日，我公司与叶金宝签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称新合同），约定叶金宝将位于北京经济技术开发区××房屋租赁给我公司作为办公用房，租赁期自2012年7月1日至2015年12月31日；故此，我公司在新合同中取代了原合同中承租人瑞琪米诺桦公司的法律地位；2012年6月30日，叶金宝与瑞琪米诺桦公司签订《补充协议》对此进行了确认。2012年12月28日，瑞琪米诺桦公司将《房屋费用支付协议》项下的权利转让给我公司，并依法通知了叶金宝。2013年1月17日，因叶金宝的多次违约，我公司第一次向其提出解除租赁合同。叶金宝本人亲自到我公司进行协商，双方约定叶金宝尽快对违约行为进行补救并支付我公司所垫付的维修款，在此前提下我公司同意暂时未解除租赁合同。但叶金宝并未纠正其违约行为，于是我公司不得不于2013年3月21日依法解除了双方的租赁合同。叶金宝的违约行为主要体现在以下几点：第一，叶金宝拒不缴纳其应承担的2009年至2010年度的房屋采暖费41087.28元，造成我公司受到停暖的威胁，多次催告无果后，最终该笔供暖费由瑞琪米诺桦公司垫付；第二，租赁房屋的空调需要维修时，叶金宝拒绝维修，我公司垫付17930元维修了损坏的空调。第三，房屋出现漏水及返潮等情况，造成配电箱损坏，严重影响我公司使用，叶金宝拒绝修复，造成我公司支付配电箱的维修费49310元。叶金宝至今仍拒绝支付上述我公司垫付的各项费用；第四，租赁房屋还存在严重的地基下陷的安全隐患，叶金宝未采取任何防范措施，故该房屋时刻威胁着我公司职员的生命财产安全，我公司有权依法随时解除合同，故我公司于2013年3月19日依法向叶金宝发出书面合同解除及索赔通知。现我公司起诉要求确认双方于2012年6月25日签订的《房屋租赁合同》于2013年3月21日解除；叶金宝退还租房押金200000元；叶金宝退还租金31476.06元（《房屋租赁合同》已于2013年3月21日解除，但我公司已经实际支付到了2013年3月31日）；叶金宝支付我公司垫付的空调维修费17930元；叶金宝支付我公司垫付的配电箱维修费49310元；叶金宝支付我公司搬家费及拆装费18080元；叶金宝支付我公司违约金180041.97元；诉讼费用由叶金宝承担。叶金宝对反诉辩称：不同意北京米诺桦公司的全部反诉请求；我在合同履行过程中不存在任何违约行为，北京米诺桦公司没有合同解除权；北京米诺桦公司违约提前退租，根据租赁合同约定，押金将不予退还；因对方违约，我方于2013年8月2日提出解除合同，因此不存在所谓的退还多交租金问题，相反北京米诺桦公司尚拖欠部分租金；我没有对空调进行维修的义务，且空调维修费的发票时间显示为我方与瑞琪米诺桦公司租赁关系存续期间，与北京米诺桦公司无关，与本案亦不属于同一法律关系；租赁房屋内并不存在所谓的墙体渗水返潮问题，配电箱是北京米诺桦公司的自带设备，我没有维修义务，且北京米诺桦公司亦没有证据证明配电箱的损坏事实存在；北京米诺桦公司违约解除合同，因此所产生的搬家费要求我承担无任何依据；我不存在任何违约行为，不同意支付违约金，且北京米诺桦公司亦无权主张瑞琪米诺桦公司与我租赁关系期间的违约金。原审法院经审理确认：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案米诺桦（天津）有限公司经法院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃在庭审中陈述、质证和辩论等诉讼权利。北京米诺桦公司与叶金宝签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。北京米诺桦公司主张租赁房屋存在地基下陷，叶金宝对此不予认可，北京米诺桦公司亦未提交证据予以证明，故对该项主张法院不予采纳。叶金宝虽迟延交付2009年度供暖费，但并未对北京米诺桦公司正常供暖造成影响。根据合同约定，叶金宝有对租赁房屋进行维修的义务，若不承担约定的维修义务，致使北京米诺桦公司无法正常使用房屋的，北京米诺桦公司有权单方解除合同。结合2013年1月7日的公证书及光盘，可以认定租赁房屋存在漏水及外墙脱落的情况。且北京米诺桦公司已于2013年1月17日书面告知叶金宝，但叶金宝于2013年1月24日收到上述书面材料后，并未按照合同约定在7日内进行维修，已影响到北京米诺桦公司对房屋的正常使用，故北京米诺桦公司就此依法享有单方解除合同的权利。北京米诺桦公司虽于2013年3月19日向叶金宝发送律师函提出解除合同，但该律师函于2013年3月22日被签收，故双方的租赁合同于通知到达叶金宝时亦即2013年3月22日解除。现北京米诺桦公司已支付租金至2013年3月31日，故对叶金宝要求北京米诺桦公司支付欠付租金及迟延履行违约金的诉讼请求法院不予支持，若叶金宝对于北京米诺桦公司实际搬离承租房屋的时间有异议，房屋占有使用费可另行解决；对叶金宝主张的合同解除违约金，因其未提供证据证明北京米诺桦公司存在违约行为，故对该项诉讼请求法院亦不予支持。对北京米诺桦公司要求退还多付租金的诉讼请求，法院予以支持，数额经核算为28328.45元。对北京米诺桦公司要求退还租房押金200000元的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。空调维修费一项，因该项费用不属于本案房屋租赁合同关系争议的处理范围，法院不予审查，双方可另行解决。配电箱维修费一项，北京米诺桦公司所提交的维修费发票开票日期为2013年4月23日，此时双方的房屋租赁合同关系已解除，北京米诺桦公司主张该笔费用发生于双方租赁关系存续期间，但未提交证据予以证明，亦未提交充分证据证明此项费用的发生与房屋漏水之间存在因果关系，故该项诉讼请求，依据不足，法院不予支持。搬家费及拆装费一项，因此项费用的发生为必然费用，与叶金宝的违约行为无关，故对该项诉讼请求法院不予支持。因叶金宝迟延履行维修义务所导致的违约金一项，对于瑞琪米诺桦公司的违约金，不属于本案房屋租赁合同关系争议的处理范围，法院不予审查，双方可另行解决；对于北京米诺桦公司的违约金，叶金宝于2013年1月24日收到北京米诺桦公司的房屋漏水通知，其并未按照合同约定于2013年1月31日前履行维修义务，违约行为客观存在，故对北京米诺桦公司所主张的违约金法院予以支持，数额经核算为27720元。据此，原审法院于2013年10月判决：一、叶金宝退还米诺桦（天津）有限公司北京科技分公司房屋租金二万八千三百二十八元四角五分、租房押金二十万元，以上共计二十二万八千三百二十八元四角五分（于判决生效后十日内履行）；二、叶金宝支付米诺桦（天津）有限公司北京科技分公司违约金二万七千七百二十元（于判决生效后十日内履行）；三、驳回叶金宝的全部诉讼请求；四、驳回米诺桦（天津）有限公司北京科技分公司的其他反诉请求。判决后，叶金宝、北京米诺桦公司均不服，均向本院提起上诉。叶金宝持原审起诉意见上诉至本院，要求改判支持其全部诉讼请求，驳回北京米诺桦公司的全部反诉请求。北京米诺桦公司在本院审理过程中，申请撤回其上诉。米诺桦（天津）有限公司未上诉。经审理查明：2010年11月26日，瑞琪米诺桦公司与叶金宝签订《北京市房屋租赁合同》，约定瑞琪米诺桦公司承租叶金宝名下位于北京经济技术开发区××房屋作为办公用房，租赁期自2011年1月1日至2015年12月31日，押金200000元。2010年12月15日，瑞琪米诺桦公司、叶金宝及博大物业公司签订《房屋费用支付协议》，约定2010年12月31日前发生的水电费、供暖费由叶金宝于2011年2月28日前缴清。2012年6月25日，北京米诺桦公司作为乙方与甲方叶金宝签订《北京市房屋租赁合同》，约定叶金宝将位于北京经济技术开发区××房屋租赁给北京米诺桦公司作为办公用房，合同3.1条约定，租赁期自2012年7月1日至2015年12月31日；合同4.1条约定，租金标准为2012年7月1日至2012年12月31日租金合计627631.59，2013年租金合计1330578.95元，......；合同4.2条约定，支付方式为银行汇款，每两个月支付一次，即每前个月的25日前向甲方支付下两个月租金；合同6.2.1条约定，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；合同8.2条约定，甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同；合同8.3条约定，乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同；合同11.1条约定，甲方有本合同8.2条约定的情形之一的，每违约一天，每天按月租金的0.5%向乙方支付违约金。乙方有本合同8.3条约定的情形之一的，每违约一天，每天应按月租金的0.5%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应的损失；11.2条约定，租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，征得对方同意，本合同方可解除。未满三年的部分，按本合同未完成期间的租金金额向对方支付违约金。乙方提前退租甲方不应退还相应的租房押金。甲方提前收回还应退还未完成期间的租金和押金。2012年6月30日，叶金宝与瑞琪米诺桦公司签订《补充协议》，约定：双方于2010年11月26日签订的《北京市房屋租赁合同》以及合同附件一即《房屋租赁合同中税金的分担》于2012年6月30日作废，7月1日起与北京米诺桦公司重签租房协议。原瑞琪米诺桦公司已支付的租房押金和交房交割手续，直接由瑞琪米诺桦公司转换为现在新租房单位。庭审中，双方均认可租房押金200000元尚未退还，亦认可北京米诺桦公司已支付租金至2013年3月31日，3月份共支付租金97575.79元，但该笔费用系以瑞琪米诺桦公司名义支付。叶金宝主张其已于2013年8月2日开庭时当庭向北京米诺桦公司提出解除合同，双方的租赁合同于2013年8月2日解除，要求北京米诺桦公司支付2013年4月1日至2013年8月2日的租金及违约金；北京米诺桦公司则主张因叶金宝严重违约，公司于2013年3月19日向叶金宝发出律师函，明确提出双方的租赁合同自2013年3月21日解除，故要求叶金宝返还2013年3月22日至2013年3月31的多支付的租金。北京米诺桦公司提交博大物业公司致叶金宝与瑞琪米诺桦公司《关于催缴41-2号楼2009年度供暖费的函》2份，证明物业公司于2012年10月12日分别向叶金宝和瑞琪米诺桦公司催缴2009年度供暖费；叶金宝对该证据的真实性认可。北京米诺桦公司提交2012年10月22日致叶金宝的律师函1份及快递单（快递单号为：ER657457616CS）1份，证明北京米诺桦公司曾向其叶金宝发函，要求其尽快缴清欠缴的供暖费；叶金宝对该证据的真实性不予认可，主张其并未收到该律师函。北京米诺桦公司提交博大物业公司于2012年11月19日出具的证明1份，内容为博大物业公司已于2012年11月15日收到由瑞琪米诺桦公司代叶金宝支付的2009年度采暖费；叶金宝对该证据的真实性认可。对于2009年度供暖费一项，叶金宝主张其与瑞琪米诺桦公司曾约定由瑞琪米诺桦公司代替其交纳2009年度供暖费，该笔费用在房屋租金中予以扣除，后瑞琪米诺桦公司于2012年11月15日代替叶金宝支付了该笔供暖费，叶金宝也将该笔费用在租金中予以扣除，事情顺利解决，并未给北京米诺桦公司的供暖造成任何影响。为证明该项主张，叶金宝提交2011年10月20日瑞琪米诺桦公司致叶金宝的函1份，内容为告知叶金宝房屋存在漏水的情况，要求予以维修，同时提出鉴于叶金宝在外地，缴费不便，要求代为缴纳应由叶金宝缴纳的2009年度的供暖费，并将该笔费用在房租中扣除；北京米诺桦公司对该证据的真实性认可。叶金宝提交转账记录1份，证明已将瑞琪米诺桦公司代缴的供暖费在房租中予以扣除；北京米诺桦公司对上述证据的真实性予以认可。北京米诺桦公司提交2012年12月29日致叶金宝的律师函一份及快递单一份（快递号为：EX266800537CS），律师函内容为告知叶金宝房屋多次漏水，已造成漏电隐患，要求叶金宝于2013年1月5日前完成维修工作，否则将追究其违约责任；叶金宝对该证据的真实性不予认可，主张未收到该律师函。北京米诺桦公司提交2013年1月17日致叶金宝的房屋租赁合同解除告知书1份及快递单1份（快递号为：ER657458333CS），内容为告知叶金宝因其存在未维修房屋漏水等违约行为，自2013年2月24日起解除《租赁合同》；叶金宝对该证据的真实性不予认可，主张未收到该告知书。北京米诺桦公司提交2013年3月19日致叶金宝的律师函1份及快递单1份（快递号为：1011563763501），律师函内容为告知叶金宝自2013年3月21起解除《租赁合同》，同时要求叶金宝退还各项费用；叶金宝对该证据的真实性不予认可，主张未收到该律师函。北京米诺桦公司提交（2013）京方正内经证字第00174号公证书及光盘一份，公证时间为2013年1月7日下午，证明承租房屋多处漏水。经当庭播放，光盘中显示承租房屋内二层机房与三层职工宿舍内玻璃幕墙处墙皮脱落，且有明显的水渍。房屋外墙面存在2处墙体剥落的情况；叶金宝对该证据的真实性认可，但主张房屋漏水情况并不严重，不影响北京米诺桦公司正常使用。北京米诺桦公司提交（2013）京方正内经证字第12261号公证书及光盘一份，公证时间为2013年8月21日，证明北京米诺桦公司按照租赁合同中叶金宝提供的地址和联系方式多次向叶金宝发送律师函，叶金宝收到了上述律师函。经当庭播放，光盘中显示经拨打"11185"电话查询，快递单号为ER657457616CS的快递于2012年12月29日代收、快递单号为EX266800537CS的快递于2013年1月1日代收、快递单号为ER657458333CS的快递于2013年1月24日代收、快递单号为1011563763501的快递于2013年3月22日本人签收；叶金宝对该证据的真实性认可，但主张光盘中并未显示收件人为叶金宝本人。北京米诺桦公司提交开票日期显示为2011年6月8日至2012年6月28日的空调维修费发票6张，证明在瑞琪米诺桦公司承租期间，房屋空调出现问题需要维修，但叶金宝拒绝维修，瑞琪米诺桦公司共支付空调维修费17930元；叶金宝主张其与北京米诺桦公司的租赁关系开始于2012年7月1日，故该证据与本案没有关联性。北京米诺桦公司提交开票日期显示为2013年4月23日的技术服务费发票1张，证明在北京米诺桦公司承租期间，北京米诺桦公司所有的配电箱因房屋漏水受潮导致损坏，瑞琪米诺桦公司代为支付配电箱维修费49310元；叶金宝主张发票显示的项目为技术服务费，并非配电箱维修费，且配电箱系北京米诺桦公司的自有财产，即使有损坏叶金宝也不承担维修义务。北京米诺桦公司提交开票日期显示为2013年3月15日至2013年3月18日的搬运费、劳务费发票3张，证明因与叶金宝解除合同需要搬离相关设备，瑞琪米诺桦公司代为支付搬家费及拆装费18080元；叶金宝对该证据的真实性认可，但主张北京米诺桦公司系自行搬离，所有费用均应由其自行承担。北京米诺桦公司提交北京米诺桦公司与瑞琪米诺桦公司致叶金宝的权利转让通知1份，内容为瑞琪米诺桦公司将对叶金宝享有的下列债权依法转让给北京米诺桦公司：1、瑞琪米诺桦公司2011年6月至2012年6月对租赁房屋空调实施维修所垫付的维修费人民币17930元；2、瑞琪米诺桦公司2013年4月对租赁房屋配电箱进行维修而支付的维修费人民币49310元；3、2013年3月因北京米诺桦公司搬离租赁房屋，而支付的搬家费及拆装费18080元；4、瑞琪米诺桦公司3月份共支付租金人民币97575.79元，要求返还剩余租金人民币31476.06元的权利；5、瑞琪米诺桦公司享有的因叶金宝违反租赁合同所产生的债权人民币38388元。叶金宝对该证据的真实性认可，认可收到了该债权转让通知，但主张其中的空调维修费17930元、违约金38388元均系叶金宝与瑞琪米诺桦公司租赁关系存续期间所产生，与本案不属于同一法律关系，本案不应予以处理。北京米诺桦公司提交北京市公安局经济技术开发区分局出具的情况说明1份，证明北京米诺桦公司事实上已经于2013年3月16日从承租房屋中搬出；北京米诺桦公司提交与物业公司工作人员的通话录音1份，证明北京米诺桦公司已经将退房事宜告知博大物业公司及叶金宝；叶金宝对上述2份证据的真实性均不予认可，且主张与本案没有关联性。上述事实，有双方当事人的陈述、《北京市房屋租赁合同》、《房屋费用支付协议》、《补充协议》、《关于催缴41-2号楼2009年度供暖费的函》、《房屋租赁合同解除告知书》、《律师函》、《证明》、快递单、照片、公证书及光盘、发票、权利转让告知、情况说明、录音光盘等证据材料在案佐证。本院认为：北京米诺桦公司与叶金宝签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案中，北京米诺桦公司主张涉诉房屋存在漏水及墙皮脱落的的情形，并就此提供了（2013）京方正内经证字第00174号公证书及光盘一份加以证明。叶金宝主张不存在以上情形，但未能提供相应的证据加以反驳，本院难以支持。北京米诺桦公司主张叶金宝没有履行合同约定的对租赁房屋进行维修的义务，并就此提供了（2013）京方正内经证字第12261号公证书及光盘一份加以证明，叶金宝称根据双方交易习惯应由北京米诺桦公司维修，费用从租金中扣除，但未就双方曾对此进行过约定提供证据证明，本院难以采信。叶金宝主张北京米诺桦公司拒付租金系先构成违约一节，亦未能就北京米诺桦公司拒付租金的行为提供证据加以证明，本院难以支持。综上，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6404元，由叶金宝负担（已交纳）；反诉案件受理费4376元，由米诺桦（天津）有限公司北京科技分公司负担603元（已交纳），由叶金宝负担3773元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；管辖权异议申请费70元，由米诺桦（天津）有限公司北京科技分公司负担（已交纳）；二审案件受理费23510元，由米诺桦（天津）有限公司北京科技分公司负担1950元（已交纳），由叶金宝负担21560元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王宗魁代理审判员  王 朔代理审判员  陈雨菡二〇一四年三月二十六日书 记 员  杨春雪