四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1902民初521号 原告：张国鲁，男，生于1967年，汉族，初中文化，农民，户籍所在地巴中市巴州区，现住巴中市巴州区。 委托代理人：杨明亮，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。 被告：巴中市广建房地产开发有限责任公司 住所地：四川省巴中市巴州区草坝街127号。 法定代表人：陈政冈，该公司董事长。 委托（特别授权）代理人：赵思东，1973年，汉族，大专文化，系广建公司职工，住巴中市巴州区，身份证号码：5130271973××××××××。 委托代理人：刘军，四川雅逸律师事务所律师。 被告：杨政，男，生于1971年，汉族，中专文化，农民，住巴中市巴州区。 被告：罗加帮，男，生于1958年，汉族，高中文化，居民，住巴中市巴州区。 委托代理人：王以红，四川巴蜀律师事务所律师。 原告张国鲁诉被告巴中市广建房地产开发有限责任公司、杨政、罗加帮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张国鲁及委托代理人杨明亮、被告巴中市广建房地产开发有限责任公司（以下简称“巴中广建房产公司”）之法定代表人陈政冈及委托代理人赵思东、刘军，被告杨政，被告罗加帮的委托代理人王以红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告于2010年3月16日签订了《商品房售房合同》，约定由原告认购被告所修建的位于巴中市巴州区南坝太子公寓×栋×单元×层×号房屋一套，建筑面积108平方米，房屋销售单价为1780.00元/㎡，房价款总额为19.224万元，被告收款后出具了收款收据。合同履行期间，原告还向被告交纳了水电入户费、天燃气安装费、房屋维修基金、契税。被告于2010年向原告交付了房屋，原告遂占用使用该房屋至今。在房屋产权证办理后，因测绘单位的实际测绘面积及房屋登记部门在房屋产权证上登记的建筑面积比原、被告所签订的合同约定建筑面积小，原告提出应按产权登记面积据实结算，被告应退还预收房款中多收部分，被告拒不退还且不履行房屋两证义务，故双方为此酿成纠纷。现起诉到法院，请求：一、判令被告退还多收原告房款14578.2元及资金占用期间利息（月息2%）；二、被告向原告交付房屋“两证”；三、本案诉讼费用由被告承担。 被告巴中广建房产公司辩称：一、我方不应承担超收房款本息退还义务。太子公寓经我方申请，政府批准同意，规划建设栋号为1、2、3、4栋，已办理了规划许可证，规划许可载明建筑面积4800平方米，该四栋楼才属答辩人开发建设，答辩人只对该四栋楼承担开发责任，现诉争买卖房为10-12栋，我方从未自行开发或授权杨政开发该栋号，更未雕刻“巴中市广建房地产开发有限公司太子公寓项目部”印章。针对杨政冒充我方名义违法开发销售行为，我方早从2006年起就向国土、建设、房管部门书面报告，报纸上多次发表声明等方式进行了明示、公告。同时，诉争房产《商品房售房合同》售方为杨政（或罗加帮），所盖“巴中市广建房地产开发公司太子公寓项目部”条形印章也非答辩人刻制，系杨政私刻，其行为已被巴中市公安局巴州区分局处罚。其私刻印章公司名称不是我方公司名称，我方也从未向原告方收取购房款，退款责任应由杨政或罗加帮承担。二、我方无义务交付原告所购房屋“两证”。《商品房售房合同》系杨政冒用我方名义私刻项目部印章签订，该合同对我方不具有约束力。依据合同相对性原则，我方无义务承担买卖房屋“两证”办理交付义务；同时，该项目房产证和不动产登记证书办理均是杨政以个人名义通过“两证遗留问题”方式办理，杨政也书面承诺私自冒名开发项目的经济法律责任由其独自承担。目前，两证中的房产证已由杨政以个人名义在区房管局办理在杨政手中，不动产登记证也是杨政以个人名义正在国土部门不动产登记中心办理中，我司也无权参与办证过程，房屋产权证在杨政手里。我公司最多承担连带责任。综上，该幢楼不属我方开发销售。原告将杨政和罗加帮应当承担的退还多交购房款本息和两证交付义务责任转嫁给我方，与客观事实不符。 被告杨政辩称：我没有与原告签订合同，原告是将购房款交给被告罗加帮的，也没有交给巴中广建房产公司，应该由罗加帮给原告方退款。 被告罗加帮辩称：本案“太子公寓”是巴中广建房产公司开发建设的项目，杨政是该项目的负责人和实际投资人，该项目所有决策权均系杨政现场实施。巴中市万德建筑工程有限公司承建“太子公寓”项目12#楼，是全额垫资建设，其项目负责人为罗加帮，罗加帮在万德建司的统一领导下，组织资金和施工设备完成施工任务。巴中市万德建筑工程有限公司除履行建设工程施工合同约定的工程施工建设内容外，还对合同外的12#、13#楼中的其他工程进行了施工建设。2012年11月29日，巴中广建房产公司“太子公寓”负责人杨政与万德建司该项目负责人罗加帮协商一致，达成并签订了《南坝“太子公寓”10#、12#、13#楼施工竣工结算协议书》，该协议明确约定“双方通过逐向结算，已对合同内、外工程结算清结，再无任何遗留和遗漏事宜，结算清楚”。基于以上事实，本案《商品房买卖合同》的签约主体系本案的原告和被告广建房产公司，依据合同的相对性原则，本案罗加帮不应作为本案的诉讼主体。《商品房买卖合同》中罗加帮签字系委托代理人，根据委托的相关法律规定，其买卖合同权利义务主体仍与罗加帮无关。罗加帮虽收取了房款，但该款系罗加帮应收的工程款。同时，对于合同中两证的办理、交房以及交房符合合同及法律的规定义务均是出卖人承担，与承建单位及实际负责人没有事实和法律上的关系。 经审理查明：巴中市巴州区南坝太子公寓项目（以下简称：“太子公寓”）由巴中广建房产开发公司开发，案外人巴中市万德建筑工程有限公司承建。被告杨政作为项目的负责人在巴中市巴州区经济技术开发区管委会（甲方）与巴中广建房产公司（乙方）签订的《土地供应协议书》中签字，并实际负责、安排该项目的具体修建工作。被告罗加帮为巴中市万德建筑工程有限公司在该项目的项目负责人。在施工中，杨政以巴中广建房产公司太子公寓项目部的名义向巴中市万德建筑公司项目部出具了《房屋预售委托书》，并与罗加帮签订了《补充协议》，委托被告罗加帮卖一部分正在建修的房屋，包括案涉“太子公寓”×号楼×单元×层×号房屋，杨政按1550元/㎡抵扣应拨付给罗加帮的工程款。 2010年3月16日，罗加帮以杨政委托经办人的身份与原告签订了《商品房售房合同》，约定由原告购买被告巴中广建房产公司所修建的位于巴中市巴州区南坝太子公寓×栋×单元商品房一套，建筑面积108㎡，单价为1780.00元/㎡，房价款总额为192240.00元，以上面积为暂测面积，竣工后与房管部门实测面积有差异时，购房单价不变，按实际测定的面积结算房款。合同签订后，原告于2011年7月15日向罗加帮交纳了购房款190240.00元。该房屋竣工后，杨政依罗加帮与原告签订的《商品房售房合同》向原告交付了标的房屋，并在该合同中项目负责人处签名及加盖“巴中市广建房地产开发公司太子公寓项目部”公章，且依该合同向房管部门申请办理房产证。后原告得知其购买房屋的实际测绘面积为99.81㎡，比合同约定的面积108㎡小了，要求被告退还多收的购房款而酿成纠纷。 2012年11月29日，杨政与罗加帮进行结算并签订《南坝“太子公寓”10号、12号、13号楼施工竣工结算协议》：一、甲、乙双方通过逐项结算，已对合同内、外工程结算结清，由乙方一次性补偿甲方现金人民币60000.00元，……四、乙方销售以房抵付工程款的房屋，由乙方负责协助各购房户应提供的资料和相关义务。 同时查明，2005年7月左右，杨政在负责修建太子公寓项目期间，私自刊刻一枚“巴中市广建房地产开发公司太子公寓项目部”条形章，用于办理太子公寓二期项目房屋销售、房屋产权等相关业务。2017年5月9日，巴中市公安局巴州区分局作出巴州公（治）决字[2017]第361号公安行政处罚决定书认定：杨政的行为已构成非法刻制、使用印章，并决定对违法行为人杨政处罚款一万元，并收缴非法制作的印章。本案原告与杨政所签合同中加盖的印章，即上述杨政私刻的“巴中市广建房地产开发公司太子公寓项目部”条形章。 上述事实，有原告的诉称，被告巴中广建房产公司、被告杨政、被告罗加帮的辩称，商品房售房合同，原告购房款收据，个人及家庭、房屋登记记录，巴中广建房产公司的“汇报”、“公告”、“声明”文件，房屋预售委托书，补充协议，施工竣工结算协议，国有土地使用证，建设工程规划许可证，公安行政处罚决定书及庭审笔录等在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分，足以认定。 本院认为：商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，“太子公寓”一、二期工程的房地产开发企业即被告巴中广建房产公司。杨政在负责“太子公寓”的开发过程中，基于与万德建筑公司承建“太子公寓”项目负责人罗加帮之间的协议，委托罗加帮出售房屋，罗加帮作为受托人与原告签订《商品房售房合同》并收取了购房款，巴中广建房产公司作为案涉房产的开发商及其项目负责人杨政，多年来并未就此提出异议，而且在购房户支付相应购房款后向购房户交付了房屋，故罗加帮收取购房款的行为是杨政委托实施的委托代理行为，其代理后果不应由被告罗加帮承担，罗加帮不是本案的适格被告。关于杨政与罗加帮之间争议的是“以房抵付工程款”还是“以售房款抵付工程款”，涉及工程结算的问题，系另一民事法律关系，不属本案的审理范围，当事人可另行主张权利。 被告巴中广建房产公司向相关行政主管部门反映杨政有超出其授权范围的个人行为以及对杨政私刻印章的行为也已经交公安局进行查处，其行为均系项目开发公司对内部人员违规操作行为的一种处理措施。案涉《商品房销售合同》中出售方记载的是广建房产公司，并加盖有项目部印章，杨政作为项目负责人亦在出售方处签字并加盖个人私章，原告作为普通消费人员，其购房目的是用于自住，已经尽到了必要的注意义务，故杨政以“太子公寓”项目部的名义出售房屋并办理相关房屋交付手续的行为，构成表见代理。故杨政出售房屋后，因合同约定的房屋面积比房屋交付时的实际面积大造成的法律后果，应当由被告巴中广建房产公司依法承担返还购房款及支付利息的责任。根据《商品房售房合同》中关于房屋面积的约定，因原告实际缴纳的购房款为190240.00元，多收的购房款12578.2元【190240.00元－1780元/㎡×99.81㎡＝12578.2元】理应由被告巴中市广建房地产开发有限责任公司退还，原告主张按月利率2%计算资金占用利息，因合同没有约定多收购房款的资金占用利息和还款期限，故本院不予支持，本院酌定被告巴中广建房产公司按年利率6%向原告支付资金占用利息，原告主张的超出部分，本院不予支持。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的权利，原告自愿放弃要求被告向原告交付房屋“两证”的诉请，原告的申请符合法律规定，本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、由被告巴中市广建房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内退还原告张国鲁多交的购房款12578.2元及利息（利息的计算方式为：以12578.2元为基数，按年利率6%，从2011年7月16日计算至本判决确定的本金给付之日止。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）； 二、驳回原告的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费300元，由被告巴中市广建房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  何知梦 二〇一九年五月十三日 法官助理王建如 书记员邱君