昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云0114民初464号 原告：席金红，男，1974年10月15日生。 原告：刘华存，女，1979年6月27日生。 委托诉讼代理人：资庆元，男，1948年12月30日生。特别授权代理。 被告：云南博鼎房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人：吕思成，云南澜湄律师事务所律师。特别授权代理。 被告：云南瑞景房地产经纪有限公司。 委托诉讼代理人：董志美，系公司员工。特别授权代理。 原告席金红、刘华存与被告云南博鼎房地产开发有限公司（以下简称博鼎公司）、云南瑞景房地产经纪有限公司（以下简称瑞景公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年1月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告席金红、刘华存的委托诉讼代理人资庆元，被告博鼎公司委托诉讼代理人吕思成，被告瑞景公司的委托诉讼代理人董志美到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告席金红、刘华存向本院提出诉讼请求：1、判令两被告把经其合谋后，在原告购买被告博鼎公司的博鼎上城项目X-X（-X）-X号地下商铺时，由被告瑞景公司盖章所收取原告的该商铺优惠抵扣款60000元全部退还原告，并支付原告该优惠抵扣款两年（以合同约定交房时间2016年12月31日前至2018年底）的银行定期利息2520元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2014年9月4日到被告博鼎房产公司认购博鼎上城项目X-X（-X）-X号地下商铺，与开发商签订了《内部认购承诺书》，并于次日到开发商售楼部交付了由瑞景公司盖章收取的该商铺优惠抵扣款60000元。开发商的销售人员明确告诉原告：你购买的是期房，须交付该定金作为定购款，才能享受5%的内购优惠，一次性付款又可优惠5%；若卖方违约，则双倍赔偿买方定金，若买方违约，则定金不予退还、卖方有权收回该房屋另行销售，等公司制作好该商铺的《商品房购销合同》后，通知你来签订合同，按合同交付购房款。原告在接到开发商的上述通知后，于2014年10月22日，到开发商第七街区售楼部与开发商签订了该地下商铺的《商品房购销合同》，接着按合同的约定出资343481元，后又交付原告在农村信用社按揭贷款340000元购买了地下商铺，开发商开具了购房收据。2017年初，在该项目地下商铺没有组织竣工验收并备案的情况下开发商就要求原告去接房，原告在自己完全履行了双方约定的情况下多次要求开发商把没有被用来抵扣购房款的优惠抵扣款（定金）全部退还原告。开发商均以各种理由拒绝让瑞景经纪公司把该公司盖章收取的原告购买商铺的优惠抵扣款（定金）退还原告。为此，原告提出以下诉讼理由：一、开发商（博鼎公司）与瑞景公司是各有法定代表人的两个独立公司，原告向开发商购买地下商铺，却是瑞景公司来盖章收取该商铺的优惠抵扣款（定金），理由何在？根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，如果瑞景公司没有证据或者证据不足以证明其收取该商铺优惠抵扣款（定金）的主张，负有举证责任的瑞景公司就应依法承担不利后果，把该款以及该款从合同约定交房时间到今两年的银行同期利息退赔偿原告；二、开发商负责人曾说，优惠抵扣款（定金）是瑞景公司盖章收取的，原告只能向瑞景公司索赔，这是在狡辩。首先，瑞景公司是在开发商第七街区售楼部财务处与开发商的财务人员一起收取了原告交付的该商铺优惠抵扣款（定金）60000元，并开具了由瑞景公司盖章的收据。第二，由于开发商制作的《内部认购承诺书》第11行表明：“凭云南瑞景房地产经纪有限公司出具的收据可参与以上内部认购活动及优惠政策”，该《内部认购承诺书》的最后部分还把由瑞景公司盖章收取的优惠抵扣款确认为定金，这就说明，让瑞景公司盖章收取优惠抵扣款（定金）是开发商和瑞景公司事先就已合谋好的。第三，在昆明市呈贡区住建局2018年2月7日给业主代表马玲萍的《关于呈信马玲萍信访事项答复意见书》中，针对马玲萍（X－X-X）号商铺合同签署人孙伟之妻）家所交的由瑞景公司盖章收取的5.6万元优惠抵扣款（定金）的理由是：“开发商表示按照您投诉中所交纳的5.6万元为购买额外5个点优惠资格的认购款，并且明确告知您此费用仅作为优惠抵扣款，已开具相应收据”。以上三点锁定：开发商就是让瑞景公司盖章收取优惠抵扣款（定金）的主要谋划者，其主要连带责任不言而喻。三、本案诉讼的焦点为：是否应确认合法的购房款？是否应确认优惠抵扣款就是认购商铺的定金？是否应确认优惠抵扣款既不能纳入购房款计算也不能说成是“为购买额外5个点优惠资格的认购款”？针对本案诉讼焦点，原告认为：1、在本案所签订的《商品房购销合同》中，双方约定了购销涉案商铺款为“总金额人民币683481元”，此合同约定价款就是合法有效的购房款（也就是开发商在其《内部认购承诺书》中所说的购房协议备案价格）。并且，在昆明市呈贡区住建局给业主代表马玲萍的《关于呈信马玲萍信访事项答复意见书》中，针对马玲萍的X－X－X号商铺，开发商已表明：“该套商铺销售报价为521610元，客户成交总价为433483元”，这里所说的521610元的“销售报价”仅仅是开发商单方面的主张，没有客户认可就没有法律依据，是非法无效的；而这里所说的433483元的客户“成交总价”是买卖双方签订合同约定的购房款，是唯一合法有效的。同理，在本案中，原告与开发商签订的关于X-X（-X）-X号商铺的购销合同所约定的总金额683481元，就是唯一合法有效的购房款。2、原告所交付的由瑞景公司盖章收取的60000元优惠抵扣款就是定金。首先，此款是原告在签订合同之前认购商铺时就交付给开发商的，并由开发商开具了此款为定金的收据（此收据在原告签合同付房款时被开发商收回，换成了由瑞景公司盖章并且改为优惠抵扣款的收据）；第二，开发商在其所制作的《内部认购承诺书》中的“违约责任约定”部分，已经确认由瑞景公司盖章收取的优惠抵扣款为定金，并指出：若卖方不能履行以上约定，则双倍赔偿买方定金；若买方不能履行以上约定，则定金不予退还、卖方有权收回该房屋另行销售。由瑞景公司盖章收取的优惠抵扣款既不能纳入购房款计算，也不能说成是“为购买额外5个点优惠资格的认购款”。首先,昆明市中级人民法院关于本案同一地块同一楼盘同商铺的开发商违法违约的（2018）云01民终646号等终审判决书中，已经明确“将交纳的商铺优惠抵扣款纳入购房款计算，不符合法律规定，不予认定”。开发商在其单方面所说的“销售报价”、“总价”、“房屋总价”中均把优惠抵扣款纳入了购房款计算（在计算购房优惠时将其扣除，计算完购房优惠后又将其加上作为房屋总价，实属蒙蔽买方自相矛盾的花招）没有法律依据，也没有任何理由。第二，开发商在呈贡区住建局的《关于呈信马玲萍信访事项答复意见书》中狡辩的又一个理由就是把优惠抵扣款说成是“为购买额外5个点优惠资格的认购款”。这里的“认购款”如果指的是购买期房的认购款，就是定金；如果指的仅仅是“购买额外5个点优惠资格”的钱款（实属有悖于“认购款”含议的狡辩），我们就按此狡辩来计算：原告的定金为6万元，得到优惠金额是34174元（合同约定购房款683481X0.05＝34174.05元），用6万元购买3万多元的优惠，有悖于常识和逻辑，纯属欺诈。四、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。”原告早已履行了约定的债务，但原告购买开发商X-X（-X）-X号地下商铺付给瑞景公司的优惠抵扣款（定金）60000元，没有抵扣房款（必须指出：由开发商盖章收取的X-X（-X）-X号地下商铺业主所交的定金60000元已被开发商抵扣了房款，为何其他同类地下商铺业主所交的定金不予抵扣）没抵扣就应退还，至今不退还毫无道理。综上，原告依法请求人民法院查明瑞景公司盖章收取的优惠抵扣款（定金）去向，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告博鼎公司辩称，本案是发生在2015年，至今已过三年的时间，根据民法总则的相关规定，无论是两年的诉讼时效还是三年的诉讼时效，时效已过，应该驳回原告的诉讼请求。内部认购承诺书中已经明确地陈述了房屋价款的计算方式。席金红本人已经自行承诺其购买的商铺房屋销售总价为794136元，其本人自愿选择内部认购优惠方式，最终支付的总价是743481元，并在扣除减扣金额后的总价为683481元，且是以683481元作为购房协议的备案价格的，内部认购书中对房屋价格的计算方式的说明已经很明确。原告对自己购买该房屋需要支付的对价是知晓并且是认可的。内部认购承诺书是承诺人真实意思的表示，并且不违反法律的强制性规定以及相关政策。对承诺人具有法律约束力，席金红作出内部承诺书的时间是2014年9月4日，其签订购房合同的时间是2014年10月22日，期间有一个多月的时间，如果其认为内部认购承诺书违背了其真实意思，其有充足的时间来予以纠正。另外，根据《昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见》第二条第一款的规定，取得预售许可的商品住房项目，房地产企业在10日内向社会公布。经住建部门审核的房屋价格实际销售价格与申报价格上下波动不超过15%。换而言之，博鼎公司在申报价格上下波动15%的范围内最终确定销售价格都不违反强制性规定。本案所涉的商铺备案价格就是794136元，内部认购承诺书中所述的总价跟在住建部门所备案的公示价格是一致的。四、根据昆明市商品房销售价格公示表，原告购买该房屋的实际支付的对价是743481元，而该房屋的公示价格是794136元，原告购买该房屋已经享受到了优惠价格，其并未因此遭受任何损失。五、根据原告提供的证据可以清楚的证明原告所要求返还的款项实际是由瑞景公司收取而非博鼎公司，而瑞景公司收取的该款项博鼎公司也在最后的购房合同中对其予以了优惠。现在原告提起诉讼，明显违反了内部认购承诺书的约定。博鼎公司与瑞景公司不仅不应当返还，还有权要求原告承担相关的违约责任。六、原告的诉请缺乏法律依据，原告要求博鼎公司与瑞景公司承担连带责任，连带责任产生的原因仅有法定和约定，而不管从哪个角度，博鼎公司都没有任何理由承担所谓连带责任。博鼎公司和原告双方已经签订了商品房购销合同，并按合同约定履行了各自义务。根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房销售价格由当事人协商议定，被告博鼎公司并不存在任何违法违约之处，不具有任何返还义务。 被告瑞景公司辩称：被告博鼎公司系涉案房屋的开发建设方，博鼎公司开发建设的涉案房屋由瑞景公司对外销售。我方同意被告博鼎公司的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以认定并附卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：原告提交的第1、2、3项证据，被告对证据三性无异议，本院予以确认，但并不足以证实原告主张的观点，其中案外人侯成艳的内部承诺书、收据，真实、合法，但与本案无关联，本院不予采信，原告提交的第4项证据，真实、合法、与本案关联，但并不足以证实原告的观点，第5、6、7项证据，与本案无关联性，本院对其关联性不予认定，被告提交的商品房价格公示表，真实、合法，与本案关联，本院予以采信。 本院根据双方当事人陈述、举证和证据认定意见，确认如下法律事实：被告博鼎公司系位于昆明市呈贡区博鼎上城X－X地块的开发商，被告瑞景公司系被告博鼎公司开发建设的部分房屋（商铺）的销售商。原告席金红、刘华存欲购买被告博鼎公司开发建设的商铺，2014年9月4日双方签订《内部认购承诺书》约定：“席金红于2014年9月4日自愿认购博鼎.七街区商铺（房号X-X（-X）-X号，套内面积26.61平方米，房屋销售总价794136元）；现本人自愿选择内部认购（销售总价－60000元）X0.98X0.95的优惠方案即最终支付总价为743481元，并在扣除减扣金额后以总价683481元作为购房协议备案价格；本人承诺在2014年9月4日前付清减扣金额60000元，并在2014年10月10日前付清购房协议备案房款343481元，凭云南瑞景房地产经纪有限公司出具的收据可参与以上内部认购活动及优惠政策；本人对以下相关内容已被告知并认可，若不能履行承诺，则视为自动放弃购买该铺面，一切责任自负”。协议签订后，原告席金红向被告博鼎公司支付购房定金60000元，瑞景公司向原告出具了收据。原告席金红、刘华存（乙方）与被告博鼎公司（甲方）于2014年10月22日签订《商品房购销合同》及合同补充协议，约定：原告席金红、刘华存向被告博鼎公司购买位于昆明市呈贡区雨花片区东部博鼎上城X-X地块X地下商铺X-X（-X）-XX号，套内面积26.61平方米，每平方米25682.12元，房屋总价683481元；付款方式为首期支付购房款总价50.25%，金额343481元，付款时间为2014年10月22日，剩余价款340000元向农村信用社贷款，合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订当日即2014年10月22日，原告向被告博鼎公司支付了房款343481元，被告博鼎公司向原告出具了收据，2014年11月25日，席金红向农村信用社贷款340000元向博鼎公司支付。2018年11月30日，被告博鼎公司向原告开具增值税发票载明，地下商铺房款683481元。另查明：原告所购买的上述商铺，被告博鼎公司对外公示的销售价为794136元。 本院认为：针对诉讼时效的问题，2014年11月25日，席金红向农村信用社贷款340000元向博鼎公司支付购房款，诉讼时效最迟应当从此时开始计算，原告应当知道合同规定的购房款数额以及60000元应否予以抵扣的问题，根据《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效为二年，《中华人民共和国民法总则》的规定诉讼时效为三年，从2017年10月1日开始实施，在新法实施之前，应按照民法通则的规定，二年的诉讼时效已经届满，在此期间也不存在诉讼时效中断的情形，故，原告主张权利的诉讼时效已经届满，丧失胜诉权。即使诉讼时效尚未届满，原告的诉请应否予以支持，本院认为，该款项在原告2014年9月4日签署的《内部认购承诺书》上已明确为定金，原告签署的《内部认购承诺书》，已对所购买商铺的位置、面积、价格、优惠方式、优惠后的价格以及60000元定金抵扣后被告实际应支付的价款均进行了明确的承诺，并且承诺书还记载了“凭云南瑞景房地产经纪有限公司出具的收据可参与以上内部认购活动及优惠政策”，同时承诺书明确了双方以优惠抵扣后的价格为购房协议备案价。该《内部认购承诺书》系原告的真实意思表求，且承诺书记载的内容亦不违反法律和政策的强制性规定，合法有效，对原告具有约束力。之后，原告与被告博鼎公司签订的《商品房购销合同》上约定的商铺价格，也是按照《内部认购承诺书》的价格及计算方式，计算出商铺销售总价后，再抵扣被告瑞景公司出具的收据确认的（定金）60000元后，得出的最终价格，故，对原告要求被告博鼎公司和瑞景公司退还定金60000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下： 驳回原告席金红、刘华存的诉讼请求。 案件受理费减半收取计682元，由原告席金红、刘华存负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员 普 熙 二〇一九年五月二十日 书记员 牟志涛