四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1321民初5467号 原告：谢洪英，女，1972年12月25日出生，汉族，住南部县。 委托诉讼代理人：王兴文，四川龙正律师事务所律师。 被告：四川金祥房地产开发有限公司，住所地：南部县西岭巷7号。 法定代表人：梁开荣，总经理。 委托诉讼代理人：汪小杨，男，住南部县。 委托诉讼代理人：韩军，四川龙正律师事务所律师。 原告谢洪英诉被告四川金祥房地产开发有限公司（以下简称金祥公司）建设用地使用权纠纷一案，本院于2018年5月28日作出（2013）南民初字第3626号民事判决，被告金祥公司不服该判决，向南充市中级人民法院提起上诉，南充市中级人民法院于2018年9月3日作出（2018）川13民终1998号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院于2019年1月8日依法另行组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王兴文、被告金祥公司的委托诉讼代理人汪小杨、韩军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢洪英向本院提出诉讼请求：1、确认《拆迁还房协议》无效；2、向原告赔偿因合同无效造成的各项损失：3、责令被告赔偿原告修建房屋产生各种税费。诉讼过程中，原告谢洪英对第2项诉讼请求予以明确，即请求判令被告支付房屋赔偿金246678元，并向原告赔偿房屋租赁损失（2011年-2012年按3000元/年的标准计算；2012年1月1日起，按4000元/年的标准计算）。事实和理由：2011年3月，原、被告签订《拆迁还房协议》，约定被告拆迁原告房屋后，在一年半时间内将该房屋所占土地上新建的部分房屋还给原告。2011年，被告拆除了原告的房屋。时至今日，被告未动工修建，也未向原告交付房屋。 金祥公司辩称，1、房屋的购买、建设、拆迁与其公司无关，本案诉讼主体不适格，应当追加实际施工人作为本案被告；2、原告主张的被拆迁房屋的层数、面积不实；3、金祥公司对鉴定报告不予认可，申请重新鉴定；4、协议签订后，原告自愿腾房，被告亦在积极履行拆建义务，其公司不应承担房屋未建的主要责任；5、原告已领取过渡费11000元应返还给被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：冯建平和谢洪英共同在其从集体经济组织取得的宅基地上【南集建（97）字第XXXX号】修建房屋。2009年7月，冯建平与谢洪英签订《离婚协议》，对案涉房屋进行了分割。该协议主要内容为：“冯建平、谢洪英于2004年8月经人介绍相识，在南部县南隆镇民政所办理了结婚登记。婚后，男、女双方在住宅楼作如下分割：第一层楼门面房靠187号的那间包括楼梯间后面的厕所为止和第二层住宅（整个第二层）归女方谢洪英所有；第一层楼门面房靠191号的那间和第三层住宅（整个第三层）归男方冯建平所有；南隆镇新安路189号住宅楼（即男、女双方原共有的住宅楼）楼梯间属双方共同使用，双方均有权共同使用……”。 2011年3月11日，谢洪英（乙方）与被告金祥公司（甲方）签订《拆迁还房协议》一份，内容为：“一、甲、乙双方自愿合伙建房。二、出资方式：乙方出土地（证号为：南集建97字第0160122号），甲方出资金进行修建。三、甲方是经共同协商出资建房的法定代表人。四、乙方同意提供依现状上述第二条所指的地块的土地使用权，甲方同意按本合同合作建房权属协议说明的第六条的约定提供建房资金，修建的房屋为砖混现浇结构的住宅楼。并按本合同合作建房权属协议说明的第十条的约定进行产权分属。五、乙方房屋拆迁后，从拆迁之日起至新房建成，甲方给乙方新房钥匙止并顺延三个月，由甲方按每个口面房付给乙方每年房租费3000元。六、建房资金全部由甲方筹集提供，实际建筑成本高于或低于该预计数额的部分均由甲方承担。建房资金指本合同生效后到房屋经建修完工，含甲方取得房地产证时所需的一切成本、费用。该建房资金均包括取得土地使用权而应缴土地使用费或因划拨方式取得土地权而补缴的款项。该房所有税费由甲方负责，甲方在办理房产时，乙方必须无件提供土地使用证、身份证、户口本、水电气上户证件，并配合甲方完善所有手续。……八、乙方保证上述房屋权属清楚，并将土地使用证原件交予甲方保管。……十、房屋修建好后房屋分配方案：甲方按乙方占有土地面积的三倍还房，还房位址按旧房住址顺序还房。还房楼层为前楼一层、二层、三层和后楼一层、二层、七层，剩余房屋所有权归甲方所有。前楼一、二楼抬空，高度以冯朝福为准，后楼车库修建层高为2.3米，车库不算还楼面积不算楼层，车库不办理产权，车库按两个门面还一个车位。楼顶的使用权归甲方所有。楼层不超过八层，乙方房屋的产权办理费用乙方负责2%的契税和工本费，其他费用由甲方全部负责。如甲方不办理房屋产权证，乙方有权占有4、5、6层楼房为乙方所有。土地使用证年限办理50年。另外，甲方一次性给乙方其它所有一切补偿费用五万元整和车库壹间。十一、甲方在拆迁、建房有关手续办理完毕后，从拆迁之日起一年半内交付该房屋，如因自然灾害等不可抗力的原因造成停工，交房时间顺延。……十六、本合同（或连同补充协议）一式三份，甲、乙双方各执一份，双方签字并按手印生效，均具有同等效力，双方均不得反悔，如甲方反悔必须还原来乙方旧房子原样楼房，如乙方反悔需向甲方支付违约金20万元（大写：贰拾万元）整。……甲方（签章）：四川金祥房地产开发有限公司新安路项目部委托代理人：汪小杨乙方户主（签章）：谢洪英”。协议签订后，原告谢洪英将《土地使用证》交付被告金祥公司。2011年3月，被告金祥公司对涉案房屋进行了拆除。 2012年，南部县人民政府及相关职能部门对城市规划区内违规拆建项目进行清理，并出台关于城市规划区违规拆建项目的处理意见的相关文件。案涉房屋因违规拆建亦纳入此次清理范围，相关部门对原告冯朝茂乱拆乱建作出处理意见：在符合规划的前提下，依据原土地证书面积根据《四川省土地管理实施办法》规定的人均占地20-30平方米（5人以上按5人计算）办理占地许可证。已撤销建制的，可申请办理集体转国有。2013年4月9日，南部县安置还房建设办公室向原告等人发出通知，要求原告按有关要求到相关部门依法接受处理，并完善相关修建手续。 2013年5月，被告金祥公司以原告的名义向南部县国土资源局申请缴纳土地出让金将案涉集体土地转为国有出让土地。2013年10月11日，被告金祥公司将原告冯建平交付的《土地使用证》变更为《南集用（2013）第XXXXX号集体土地使用证》。该土地使用证载明：“土地使用权人冯建平，座落南部县南隆镇社，地号XXXXXXX，地类（用途）村民住宅，使用权类型宅基地，使用权面积224.00㎡，其中分摊面积Ｓ1冯建平＝112㎡，Ｓ2冯建平＝112㎡。”。随后，被告金祥公司按相关土地转性审批流程办理了转性审批手续。南部县明信地价评估有限责任公司对案涉土地使用权地价进行评估，评估结果为转让宗地地价74595元，应收出让金为44019元。迄今为止，被告金祥公司未对案涉土地出让金进行缴纳及办理相关建房手续，所拆迁房屋未开工修建。 另查明，在审理冯朝茂诉金祥公司建设用地使用权纠纷一案中，本院根据冯朝茂的申请，依法委托四川华威资产评估事务所对所拆迁房屋重建价值进行评估。2015年8月11日，四川华威资产评估事务所出具《川华资评报字(2015)第14号报告书》，结论为：1、一楼口面房部分评估单价为610.00元/㎡，2、其他房屋评估单价为550.00元/㎡。备注：不含应分摊的土地使用权价值、税费、利润、管理费及水电气安装上户费等。2015年8月24日，四川华威资产评估事务所向本院提交单位价值更正函，将前述评估结论更正为：1、口面房评估单价为920.00元/㎡，住房评估单价为800.00元/㎡。备注：不含房屋装修、应分摊的土地使用权价值及有关费用。 2018年3月22日，原告向本院申请财产保全，本院以（2013）南民初字第3626号民事裁定书裁定冻结了被告金祥房地产开发有限公司的银行存款25万元。原告为此交纳保全费1170元。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告主张口面房按920元/㎡、住房按800元/㎡的标准赔偿，并提交《川华资评报字（2015）第14号报告书》及《川华资评函字（2015）第1号》予以佐证。被告金祥公司对此质证认为，被拆迁房屋评估价值过高，其公司申请重新鉴定。本院认证，四川华威资产评估事务所及鉴定人员具备相应鉴定资质，被告金祥公司提出的重新鉴定申请，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的情形，本院不予准许。案涉房屋已被拆迁，其房屋价值以相邻房屋的评估价值作为参照，并无不当。因此，对原告提交的此项证据，本院予以采信。 二、原告主张其被拆房屋楼层为四层、二楼以上有阳台、宅基地面积为112㎡，并提交土地使用证、证人范映仁的证言、所拆房屋现场照片、南部县蜀北街道办事处新安路社区居民委员会于2018年7月16日出具的《证明》、南充市中级人民法院作出的（2017）川13民终3456号民事判决书予以佐证。被告金祥公司对前述证据质证认为，土地使用证的真实性、关联性予以认可，对其余证据不予认可，并提交《2009年城镇地籍测量图》、南部县蜀北街道办事处新安路社区居民委员会于2016年6月24日出具的《证明》予以佐证。本院对前述证据认证如下：1、双方对土地使用证无异议，本院予以确认。案涉房屋地基已毁损，不能准确进行测量，故被拆房屋土地面积应以土地使用证上所载面积112㎡为准，原告冯建平与谢洪英离婚时对案涉房屋进行了分割，故口面房平均分配56㎡；2、阳台面积根据相关规定，在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积，主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积。国土局在测绘土地面积时，是以滴水为界。因此，二楼以上前挑出1.2米，该挑出部分不管是封闭还是不封闭，均应按水平投影面积一半计算建筑面积，即二楼以上每层整加4.2㎡（7*1.2/2）;3、楼层层数南部县蜀北办事处新安路社区居民委员会于2016年6月24日、2018年7月16日出具《证明》两份，2016年6月24日的《证明》认为其对冯朝茂房屋层数认定有误，应以相关职权部门调查核实结果为准。2018年7月16日的《证明》中“共计四层”的字样被划去。南部县蜀北办事处新安路社区居民委员会主任于2018年7月26日接受南充市中级人民法院工作人员问询时，称其对案涉拆迁房屋楼层的层数界定不明。由此可见，该居委会对案涉房屋楼层层数并不明确，其所出具的《证明》不应被采信。被告金祥公司提交的2009年城镇地籍测量图系国土局测绘队测绘，用于拆建计算。该图载明案涉拆迁房屋为砖3，也即是，砖混结构、3层。此外，原告谢洪英与其前夫冯建平签订的《离婚协议》中清楚的载明案涉房屋共三层。虽原告主张其于2009年至2011年对案涉房屋加修了一层，但其不能提供相关证据对此予以证实。综前述，本院认定，案涉被拆迁房屋为3层，一楼口面房屋面积为56㎡，二层住房面积为116.2㎡（112㎡+4.2㎡）。 本院认为，民事诉讼应当遵循诚信原则，汪小杨等五人即使和金祥公司属挂靠关系，也不能据此免除原告依照合同相对性要求其承担的责任，原告不同意追加被告的理由成立，本院对金祥公司的追加申请不予准许，对其与本案无关的观点不予采纳。案涉《拆迁还房协议》从形式上看，名为合作开发房地产合同，但从约定的内容看，提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益，故本案应认定为土地使用权转让合同。由于案涉土地属集体土地性质，至今未转为国有出让土地，故案涉协议违反了法律、行政法规的禁止性规定，当属无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 案涉房屋已拆除，无法修复至原状，故应当折价补偿。补偿标准参照四川华威资产评估事务所出具的评估报告确定的单位计价标准，结合建筑面积及实际情况等按过错责任比例进行确认。案涉《拆迁还房协议》中约定“甲方在拆迁、建房有关手续办理完毕后，从拆迁之日起一年半内交付该房屋”，意思为被告在拆迁、建房有关手续办理完毕后才能拆迁房屋。被告作为房产开发企业，明知所涉土地相关手续尚未办理完毕即拆除原告房屋，应承担损失的90%，原告自愿搬出该房屋，并同意被告进行拆迁，应自行负担损失的10%。据此，被告应承担的费用为130032元〔一楼口面造价51520元（920元/㎡×56㎡）＋三层住房造价92960元（800元/㎡×116.2㎡〕×90%。关于房屋装修费，原告未提交证据证明装修时间，且装修物的灭失已失去评估依据，考虑案涉房屋已装修的客观事实，结合四川省房地产协会关于近年来住宅装修的经验数据（一般装修100-200元/㎡，中等装修200-600元/㎡），本院酌情认定房屋装修费为29446.2元〔(190元/㎡×172.2㎡)〕×90%。 关于原告主张的租金收益损失及房屋拆除后租赁房屋的租金支出损失，因双方在《拆迁还房协议》中约定“甲方按每个口面房付给乙方每年房租费3000元”，双方对租金支出损失无约定，被告在2011年至2013年期间实际上向原告支付过渡费，该过渡费实质是双方对原告租金收益损失及在外租赁房屋的一种约定，故本院确定租金损失分别为2011年为3000元、2012年起以每年4000元确定，应从被告拆除原告房屋之日即2011年3月起计付，综合本地租赁市场行情及原告的房屋面积，该部分损失原告无需按过错承担其份额。 根据合同无效的法律后果，被告金祥公司已支付给原告的过渡费，原告应当返还给被告金祥公司，即原告已自认的过渡费应予以扣减。被告要求原告赔偿其为案涉房屋拆除、土地转性支出的相关费用的主张，缺乏确实充分的证据予以证明，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条“二人以上依法承担连带清偿责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”、第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”规定，判决如下： 一、原告谢洪英与被告四川金祥房地产开发有限公签订的《拆迁还房协议》无效； 二、被告四川金祥房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告谢洪英支付房屋赔偿金159478.2元； 三、被告四川金祥房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告谢洪英赔偿房屋租赁损失（损失计算方法：2011年的房屋赔偿金为3000元；自2012年3月1日起，以4000元为标准计付至房屋赔偿金付清之日止），被告金祥公司已支付的11000元应予以扣减； 四、驳回原告谢洪英的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5000元，保全费1170元，共计6170元，由被告四川金祥房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判长 文 涵 审判员 张明全 审判员 李绪丽 二〇一九年五月五日 书记员 张 攀