广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初4720号原告：田美苑，女，1991年7月30日出生，汉族，住广东省兴宁市**************。委托诉讼代理人：谭力峰，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人:田桂海，男，1986年5月24日出生，汉族，住广东省兴宁市**************，系原告的哥哥。被告：邓丽沙，女，1989年10月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************。委托诉讼代理人：梁淑媚，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐壁芸，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。原告田美苑与被告邓丽沙合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月24日公开开庭审理了本案，原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即返还出资款704895.27元（包括房款450000元、装修款172700元、偿还贷款30680元、办理过户及贷款费用40600元、物业管理费915.27元、房屋清洁人工费10000元）及赔偿利息损失32366.44元（以704895.27元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年2月12日至实际支付完毕之日止，暂计至起诉日）；2.被告向原告赔偿房屋增值价值250000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原、被告认识多年，2017年6月21日原告以被告的名义向卖方黄某钊购买位于佛山市南海区*********************，涉案房屋于2017年7月11日登记被告为权利人。涉案房屋贷款合同以被告的名义于2017年9月6日签订，于2017年10月第一期还款。原告从2017年10月还款至2018年2月，最后一笔至2018年2月11日，原告向被告贷款账户汇入还贷款项6136元。后双方因为其他事由在此过程中产生纠纷，直至被告将门锁换掉，阻止原告进房，并在微信中向原告叫嚣“要找中介将该房屋卖掉”。在协商未果的情况下，原告被迫于2018年3月向法院起诉，因此从2018年3月开始原告才没有继续还贷款。二、原告曾向被告主张房屋所有权及使用权，虽然一、二审法院均认定了双方的借名购买房屋合同关系成立，但两级法院却因其他事由驳回了原告的诉讼请求。而此时原告为完成购房已经支付了大量的费用，且原告对于房屋已完成了装修，并购买了电器。三、原告借名买房并没有违反限购政策。1.原告在佛山工作、生活多年，社保缴纳已超过1年以上；2.2017年3月14日，原告与卖方黄某钊及房屋中介广东碧桂园物业服务股份有限公司南海分公司三方签订《房地产买卖三方合约》，而限购政策于2017年6月1日零点才执行。因被告否认借名购买房屋的事实，导致了至今原告再次购买房屋的成本显著提高，被告对于该部分损失应当予以补偿。后原告多次就房屋出资偿还及房屋增值补偿问题与被告协商未果，为了维护原告的合法权益，现特依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告从未借用被告的名义购房，无论从登记上还是从实体上，被告均是涉案房屋的权属人。首先，涉案房屋自始登记于被告名下，被告自始是涉案房屋的合法权属人。其次，原告曾向法院起诉要求确认其为涉案房屋所有权人，该案件经一审、二审审理【一审案号：（2018）粤0605民初4467号、二审案号：（2018）粤06民终9336号】，均确认涉案房屋的所有权人为被告而非原告。二、原告对涉案房屋没有进行任何出资，无权向被告主张返还。1.对于购房定金50000元：根据原告提供的银行流水等证据材料，以原告名义对房屋的出资仅为购房定金50000元。但实际上，该50000元是被告委托丈夫的胞弟林某文向原告及其胞兄田桂海借支的购房定金，并非原告或田桂海对房屋的投资款。从原告的银行流水可知，其收到及转出该50000元是在同一天，仅仅是“走账”，而在收取林某文转账款之前，原告账户仅有16.13元，其根本没有支付能力。2.对于房款40万元：首先，原告无任何证据证明其中20万元现金的来源以及其自身的支付能力，该款项实际来源于同一时段合伙体（经营小额贷款业务，由被告一方负责出资、由田氏兄妹负责客户管理及催收本息的合伙体）的借款人所归还的借款本息，账目由田桂海管理，资金由田桂海持有。其次，对于其余20万元房款，实际是田桂海擅自从合伙体的资金中挪用进行支付。田桂海及原告均无权向被告主张返还。三、本案以田桂海名义支付的费用，实际来源于田桂海私自挪用的合伙体资金，并非其自有资金。如前述，被告一方与原告一方存在合伙关系，出资一方把资金转入田桂海名下中国农业银行个人账户（账户：622*************277），并由田桂海负责催收本息。由此可见，该账户实为合伙体的资金账户，田桂海对该账户的支出，均是动用合伙体的款项。应当指出的是，2017年5月4日，田桂海提出由其负责管理合伙体的账目，每日通过微信方式向合伙体成员汇报合伙体开支情况。当天，田桂海在微信中确认“公司开至今共有353100在我这边”。本案涉案的款项均产生于由田桂海管理合伙体账目（2017年5月4日）之后，且以银行转账、微信方式支付的流水，全部来源于该账户，因此，原告所谓的对涉案房屋的出资款，不但与原告无关，也与其胞兄田桂海无关，是合伙体的经营资金。关于合伙体的纠纷，被告将另行通过诉讼主张权利。四、原告无权要求支付房屋增值部分价款。本案起因在于原告想买房，被告出于私交替原告支付定金与购房款。后原告没有购房能力以及资格，无法履行合同。为避免违约损失，被告承接该房屋买卖合同，受让了该房屋买卖合同的全部权利义务。因此，原告因自身原因无法履行房屋买卖合同，而被告不但不存在任何过错，反而为避免原告对出卖人承担违约责任造成损失而购买了该涉案房产，甚至至今仍陷于与原告的诉讼中，不堪其扰，原告竟然还要求被告邓丽沙赔偿房屋增值损失，是强词夺理、无理取闹。原告因本案诉讼查封了涉案房产，影响了被告与他人的正常交易，甚至面临对他人的违约赔偿。届时，被告必会另行向原告主张损失。据此，恳请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。诉讼中，双方提交了证据，本院组织双方进行了质证。对双方无异议的证据本院予以确认，对双方有异议的证据由本院综合认定。根据确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：广东省佛山市南海区**********************（下称案涉房屋）原所有权人为黄某钊、林某贤。2017年3月，原告田美苑（买方）与黄某钊、林某贤（卖方）、广东碧**物业服务股份有限公司南海分公司签订《房地产买卖三方合约》（编号：BGY-ZR0000738），约定：原告向黄某钊、林某贤购买案涉房屋，交易价格1200000元，定金50000元须在2017年3月14日前支付等。同年3月14日，原告向黄某钊转账50000元，黄某钊出具了定金收据。2017年4月17日，原告与黄某钊签订《补充协议》，约定原告于同年5月1日前支付首期楼款200000元等。同年4月30日，黄某钊出具收据，确认收到原告购买案涉房屋首期楼款现金200000元。后黄某钊与原告田美苑签订协议，解除原购房合同（编号：BGY-ZR0000738），原购房定金250000元转为新签订购房合同（编号：BGY-ZR0000739）的定金，原购房定金收据无效，双方互不追究法律责任等。2017年6月21日，被告邓丽沙与黄某钊、林某贤、广东碧桂园物业服务股份有限公司南海分公司签订《房地产买卖三方合约》（编号：BGY-ZR0000739），约定：被告向黄某钊、林某贤购买案涉房屋，交易价格1200000元，定金250000元，楼价余款950000元，买方于完税过户当天直接支付卖方等。同日，林某文（被告确认系其丈夫的弟弟）向黄某钊转账950000元。同日，黄某钊出具收据，确认收到被告剩余楼款950000元。案涉房屋于2017年7月11日登记被告为权利人，证号为粤（2017）佛南不动产权第0149328号。该房屋办理了抵押登记，抵押权人为平安银行股份有限公司佛山分行。2018年3月23日，原告提起诉讼，要求被告将涉案房屋交付给原告使用、确认涉案房屋所有权人为原告并协助将房屋过户至原告名下等。一审判决后，原告提出上诉，佛山市中级人民法院终审认定原告与被告之间存在借名买房的合同关系，案涉房屋所有权为被告享有，驳回原告要求被告交付房屋及协助办理房屋过户的请求；至于涉案借名买房合同是否解除或继续履行，双方可协商解决或另行主张权利。本案在审理过程中，原告确认其哥哥田桂海与被告的丈夫林志文系合伙人；被告则确认原、被告及林某文、林某文、田桂海系合伙经营者。另查明：一、2017年3月12日，原告中国工商银行621*************210账户余额为16.13元；同月14日，“林某文”转入该账户50000元，同日，原告转款50000元给黄某钊。被告在诉讼中称该“林某文”即林某文。二、2017年6月13日，田桂海分别向被告转账50000元、50000元；同月28日，田桂海又分别向被告转账50000元、50000元。2017年7月14日、11月30日，田桂海向被告转账15600元、25000元。诉讼中，原告主张上述四笔合计200000元的款项即是因借名买房而向被告偿还的款项，15600元系因借名买房并借被告780000元而需要偿还的利息，25000元则是为被告办理银行贷款支付的贷款手续费。被告均予否认，并认为该款均为其与田桂海合伙经营而发生的款项往来，与本案无关。三、2017年9月18日，田桂海与广东碧桂园物业服务股份有限公司佛山南海里水分公司物业服务中心签订《碧桂园住宅装饰装修须知》，同月27日，田桂海向该中心缴纳装修按金和装修进场证按金2100元。四、2017年10月12日、11月14日、12月11日、2018年1月11日、2月11日，田桂海分别向被告转账6136元。原告主张上述五笔款项系原告向被告支付的银行还贷资金，被告则主张系原告兄妹代被告偿还的部分银行贷款。五、2017年11月16日、12月11日，2018年1月12日、2月13日，田桂海交纳物管费228.03元、229.34元、228.26元、229.64元。五、诉讼中，原告主张：1.为案涉房屋进行室内大理石装修，支出55000元；2.购买室内用灯具，支出1000元；3.安装室内天花线路，支出45000元；4.购买家电，支出40000元；5.购买家具，支出20800元；6.购买鱼缸，支出7700元；7.购买金鱼，支出1100元。上款项均由田桂海支出。被告对上述第2、7项不予确认，对第6项中的2700元予以确认、5000元不予确认，其他均予确认。六、2018年5月23日，田桂海出具《证明》，注明田桂海因案涉房屋向被告支付的贷款还款、借款利息、贷款费用支出等款项，因房屋装修所支付的材料、家具、家电等款项及其他与案涉房屋有关联的其他款项均是受原告指派所支付。本院认为，佛山市中级人民法院已终审认定原、被告之间存在借名买房的合同关系，并认定由于案涉房屋登记在被告名下，故被告为房屋的所有权人。原告在前案中请求确认案涉房屋归其所有及被告协助办理过户登记手续，法院均未予支持，至于借名买房合同是继续履行还是予以解除，法院则交由双方当事人协商解决或另行主张。现原告请求被告承担其为案涉房屋所支出的购房款、装修费及其他费用，应认定其实际意图为解除借名买房合同；因被告一直不承认存在借名买房关系，坚持主张房屋为其所有，故双方之间的借名买房合同已无存在的意义和履行的可能，原告为案涉房屋所支出的款项，被告应偿还给原告。针对原告主张的支出项目，本院作如下分析：一、购房款，原告主张为45万元，包含2017年3月14日原告向原屋主黄某钊支付的定金50000元、2017年4月30日原告向黄某钊支付的首期楼款现金20万元及田桂海于2017年6月13日至28日期间（分四次、每次50000元）向被告转账的200000元。对定金50000元，虽然证据显示该款系“林某文”转给原告后，原告用以支付给原屋主，但款项进入原告账户后即为原告所有，至于原告与“林某文”之间的法律关系应另行解决；“首期楼款20万元”黄某钊注明系收取原告“现金”，被告亦无证据证明该款与其有关联，故应认定为原告支付；而田桂海分四笔支付给被告的20万元，虽被告辩称该账户系合伙体经营所用，但考察该账户的收支情况，发现既存在与合伙体收支有关的数据，也存在田桂海个人使用的情形，且被告提供的微信群聊天记录也未能反映田桂海挪用合伙体资金，故被告辩称该款系合伙体经营款依据不足，应认定为田桂海代原告支出的购房款。二、2017年7月14日、11月30日，田桂海向被告转账15600元、25000元，原告认为该两笔款项系办理房屋过户及贷款的费用，但未能举证证明其主张的用途，本院不予采信。三、还贷款30680元、物业管理费915.27元，原告均已举证证实，被告亦无异议，本院予以确认。四、装修款。被告对购买灯具、金鱼的款项不予确认，经查，原告已充分举证证实该两笔款项的开支系用于相关用途，本院予以采信；对原告主张购买鱼缸的支出5000元，因其未能举证证实该款确系用于购买鱼缸，故本院不予确认。五、原告主张的房屋清洁费10000元未能举证证实，本院不予确认。六、原告交纳的装修按金2100元可自行向广东碧桂园物业服务股份有限公司佛山南海里水分公司物业服务中心取回，其要求被告承担没有依据，不予支持。综上，原告为案涉房屋支出的款项合计647195.27元（购房款450000元+还贷款30680元+物业费915.27元+装修费165600元），原告超出部分的诉讼请求依据不足，本院不予支持。由于借名买房合同的效力一直在延续中，原告在本案中才要求被告返还上述款项，故利息应从其起诉日起计，可按照中国人民银行同期同类贷款利率计至被告实际支付日止。关于原告请求被告赔偿其房屋增值价值的损失250000元。根据佛山市中级人民法院的认定，在借名买房合同的履行过程中，原告支付的购房款、按揭贷款，与双方约定的房屋总价相差甚远，且自2018年3月起未再按约定支付按揭款予被告，原告已构成违约；由于双方对房屋如何交付使用及过户的约定不明，参照借名买房合同一般由实际买房人支付房价的交易习惯，考虑原告在本案中仅支付小部分房款，又违约在先，故原告无权要求被告交付房屋及办理过户手续。因此，原告不能取得案涉房屋的物权系其自身原因所致，其请求被告赔偿其房屋增值部分的损失没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、邓丽沙应于本判决发生法律效力后十日内向田美苑支付647195.27元及以该款为本金从2019年3月1日起至实际付清日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；二、驳回田美苑的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费13672.62元，减半收取计6836.31元，财产保全费5000元，合共11836.31元（原告已预交），由原告负担4089.45元，被告负担7746.86元。被告负担的份额于本判决发生法律效力后十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院强制执行。对原告已预交的诉讼费用7746.86元，在判决发生法律效力后经原告申请，本院退回给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张文炎二〇一九年五月三十一日书记员  林东妮