深圳市中级人民法院房地产审判庭二 审 裁 判 文 书 （ 稿 ） 拟 稿 人 蔡 妍 婷 裁 判 结 果 维 持 拟 稿 时 间 印 量 印 （ ） 份 文 书 字 号 （ 2 0 1 4 ） 深 中 法 房 终 字 第 8 1 3 号 一 审裁判结果一、粤宝公司自判决生效之日起五日内向王宝锋支付延期交房违约金31444.68元；二、驳回王宝锋的其他诉讼请求。二审合议庭意见驳回上诉，维持原判。生效文书是否上网□是□否审判长审核意见合议庭签名主管副庭长意见庭长意见专委审签意见院领导审签意见备注广东省深圳市中级人民法院民事判决书广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2014）深中法房终字第813号上诉人（原审被告）：深圳市粤宝实业发展有限公司。法定代表人：罗锐滔。委托代理人：刘胜军，广东经天律师事务所律师。委托代理人：杜艳芝，广东经天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王宝锋。委托代理人：孙俊，广东一言律师事务所律师。上诉人深圳市粤宝实业发展有限公司（以下简称粤宝公司）因与被上诉人王宝锋商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第819号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2012年4月1日，王宝锋作为买受人，粤宝公司作为出卖人，双方签订一份《深圳市房屋买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买位于深圳市龙岗区横岗街道六约社区某园房地产项目中第一期3栋4层1单元404房，购房总价款为683580元，买受人应在签订本合同之日一次性付清购房总价款。合同第九条约定：出卖人应当于2013年6月28日将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；合同第十一条约定：买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期提出异议，视为同意接收本房地产；第十二条约定：除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将本房地产交付买受人，按下列方式处理：逾期在90日之内的（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金；合同第十四条约定：本合同中的不可抗力是指不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况，因不可抗力使本房地产不能按本合同约定的时间交付的，出卖人应及时通知买受人，同时应在合理的期限内提供有关证明，并书面通知买受人合理延期后的交付时间；第二十七条约定，本合同中的通知应采取书面形式，并选择用邮寄特快专递方式通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港、澳、台地区除外），在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达；若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式报纸公告送达，送达日为公告内容载明日期；买卖双方以本合同载明的通讯地址为准，如地址发生变更，应及时通知对方，未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。双方在合同附件五第四条约定：如买受人未付清购房总价款、违约金和相关费用的，出卖人有权暂缓交付本房地产直至买受人付清购房总价款、违约金和相关费用为止，且出卖人不承担逾期交付房产的责任，由此引起的风险、责任和物管费用等自出卖人确定的本项目入伙之日起由买受人承担；如截止本合同第九条约定的交付日前3天买受人未收到《交付通知书》，则约定的交付日即为交付时间，买受人应于交付日至本项目所在地办理房屋交付手续并接收房产，否则视为出卖人已按期交付房屋；若出卖人在取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》后通知买受人入伙，买受人除非有法定理由，不得拒绝入伙；已入伙（包括视为入伙）的商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等所有相关费用由买受人承担；如房屋存在其他非主体结构质量问题，买受人有权要求出卖人在《质量保证书》规定的保修期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任；本合同项下《交付通知书》亦即《入伙通知书》；合同附件五第五条约定：因不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生变化、法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差等事件非出卖人可以预见、可以克服并可以避免的事件，出卖人发生延期交房或其他违反本合同约定义务的，出卖人有权顺延履行相应的义务，或双方按照实际面积结算房款，且不承担违约责任。合同签订之日，王宝锋依约向粤宝公司付清了全部购房款683580元。2013年9月30日，粤宝公司取得涉案某园1-6栋、幼儿园项目的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。同日，粤宝公司向王宝锋邮寄《入伙通知书》，通知王宝锋于2013年10月1日至4日期间集中办理入伙手续。粤宝公司还于2013年10月1日在《深圳商报》刊登《入伙公告》，通知某园一期业主于2013年10月1日至10月4日办理入伙手续。王宝锋于2013年10月21日对签署了《楼宇验收确认书》，表示除列明的几项备注项目需要改善外，其余项目已验收满意，并确认接收涉案房屋；2013年10月27日，在《楼宇验收确认书》列明的几项备注项目问题处理完毕情况下，王宝锋再次在《楼宇验收确认书》中签名表示经验收了建筑质量和装修情况后，验收满意，其确认接收该房屋。王宝锋称由于粤宝公司至今未取得配套设施及共用设施的验收备案，不具备交房条件，故粤宝公司至今未交付房屋，一直处于违约持续状态。粤宝公司在庭后向原审法院提交了其向王宝锋邮寄《入伙通知书》的邮件详情查询单，显示王宝锋于2013年10月8日收到了邮件。粤宝公司在庭审中称因下雨天气影响需要延迟交付房屋，其于2013年6月23日通知了各业主，但没有向各业主提供相关证明。粤宝公司称上述买卖合同的附件是其提供给王宝锋的，但在签订合同时已经就相关条款进行过说明。王宝锋对此不予确认。经查，粤宝公司对上述合同附件五中排除王宝锋主要权利的内容未使用黑体字等醒目方式予以标示、提示。王宝锋原审的诉讼请求为：1、粤宝公司向王宝锋支付逾期交房的违约金30077.52元（按照房款日万分之四从2013年6月29日起算，暂计110天为30077.52元，现房屋仍未交付，违约金应计至房屋实际交付日止）；2、粤宝公司承担本案诉讼费用。原审法院认为，王宝锋、粤宝公司签订的《深圳市房屋买卖合同（预售）》为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应遵照履行。关于房屋的交付时间亦即计算延期交房违约金的终止时间，因双方约定“出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；若出卖人在取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》后通知买受人入伙，买受人除非有法定理由，不得拒绝入伙；如房屋存在其他非主体结构质量问题，买受人有权要求出卖人在《质量保证书》规定的保修期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任”，粤宝公司于2013年9月30日取得涉案某园1-6栋、幼儿园项目的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，涉案房屋此时已具备交付条件。粤宝公司于同日向王宝锋邮寄《入伙通知书》，通知王宝锋等业主于2013年10月1日至4日期间集中办理入伙手续，王宝锋已在2013年10月8日收到《入伙通知书》，此时粤宝公司指定的上述期间已过期，不再产生相应的法律后果，房屋的交付时间应以王宝锋实际接收房屋时间为准。至于粤宝公司于2013年10月1日在《深圳商报》刊登的《入伙公告》，根据双方约定，只有采取邮寄方式后仍未送达的，才可以选择报纸公告送达，而事实上王宝锋是在2013年10月4日之后才送达成功的。粤宝公司在2013年10月1日即径行公告，不符合双方的约定，不产生送达效力。由于王宝锋于2013年10月21日在《楼宇验收确认书》中确认接收涉案房屋，故王宝锋实际接收房屋时间为2013年10月21日。对于粤宝公司辩称的延迟交付涉案房屋的原因系因不可抗力导致、粤宝公司依约无需承担违约责任，原审法院认为，原、粤宝公司双方并未在合同中约定雨水天气属于可免责范围，粤宝公司所称的下雨天气属于正常的天气变化，并非不可抗力。自原、粤宝公司签订房屋买卖合同至房屋交付时间届至期间，粤宝公司作为房地产开发商，应对深圳地区的天气变化提前预判，对施工计划作合理安排，其对此是应当能预见和克服的。而且粤宝公司于2013年6月23日通知王宝锋将延期交付房屋，但并未按约定及时向王宝锋提供相关情况证明。综上所述，原审法院对粤宝公司的该抗辩主张不予采纳，粤宝公司不得以雨水天气多作为延迟交付房屋的抗辩理由。粤宝公司已构成违约，且延期交房的时间已超过90日，根据合同约定，粤宝公司应自约定的交付期限届满日之次日即2013年6月29日起至交付房屋之日即2013年10月21日止，按日向王宝锋支付本房地产总价款万分之四的违约金，共计31444.68元（683580＊0.0004＊115）。王宝锋称粤宝公司至今仍未交付房屋，一直处于违约持续状态，与事实不符，对王宝锋诉请的2013年10月21日之后的延期交房违约金，原审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、粤宝公司自判决生效之日起五日内向王宝锋支付延期交房违约金31444.68元；二、驳回王宝锋的其他诉讼请求。本诉案件受理费276（已由王宝锋预缴），由粤宝公司负担。上诉人粤宝公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：l、撤销原审判决，驳回王宝锋的全部诉讼请求；2、王宝锋承担全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决关于交付时间应以实际接收房屋时间为准的认定不符合王宝锋、粤宝公司的约定，可能造成司法实践中关于入伙日期认定的混乱。王宝锋、粤宝公司在预售合同第二十七条“通知与送达”中的约定是采用特快专递而后报纸公告。原文是“若采取上述方式（指特快专递）后，通知仍未送达，可以选择书面通知方式报纸公告送达，送达日期为公告内容载明日期。”该条表述十分清楚，“采取”的主语是粤宝公司，该条要求粤宝公司要有行为，有“采取”行动，本案粤宝公司提交的证据9、11证明粤宝公司已经“采取”了该等行为，履行了合同义务；本条下一句为“通知仍未送达”是陈述的一种事实状态，即事实上未送达的状态，至于未送达的原因是特快专递的过错，还是业主变更了地址未告知的过错，亦或是业主拒绝签收的过错，本条均未提及，而是直接约定“通知仍未送达，可以选择书面通知方式报纸公告送达”。该条并未表述为只有特快专递送达不至的情形下，粤宝公司才能采取报纸公告送达，而是表述为事实上特快专递未送达，粤宝公司即有权选择报纸公告送达。因此对于10月4日前未收到特快专递的业主，即完全应该按照报纸公告送达的方式作为双方合同约定的通知方式，否则就无法解释，为什么有业主至今未收到特快专递，但却办理了入伙手续。司法实践中如果以本判决为判例，则完全扰乱了房地产市场对于入伙的习惯做法，尤其在房地产市场现今存在大量投资业主的情况下，很多业主买房后常年不入住，如长期不认定其入伙，则影响小区管理，对发展商亦不公平。因此，粤宝公司认为，对于10月4日前仍未收到入伙通知的，应以报纸公告送达作为入伙通知的方式，况且报纸公告送达是国土部门格式合同推崇的一种通知方式，也是房地产市场的一种习惯和被认可的方式，如果在判决中加以否定，则后患无穷。二、原审判决关于不得以雨水天气作为延期交房不可抗力的认定是武断的，对粤宝公司不公平。粤宝公司提交的证据5、6、7以及代理意见均证明，2012—2013的极端恶劣天气增加了较高的比例，恶劣天气确实影响了施工，从生活经验也可以作出相同的判断。被上诉人王宝锋答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，王宝锋、粤宝公司签订的《深圳市房屋买卖合同（预售）》为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。二审争议的焦点在于：一、涉案房产交付时间的认定；二、粤宝公司可否因天气因素顺延房产交付时间。关于涉案房产交付时间的认定问题。依照双方当事人签订的《深圳市房屋买卖合同（预售）》第二十七条的约定，粤宝公司通知业主入伙应以邮寄特快专递的方式，通知仍未送达的，可以选择报纸公告的方式通知。并约定了如接收方拒绝签收特快专递的，邮件发出之日起的第三日（国内）、第六日（国外，包括港澳台地区）视为送达。按该约定的语义理解，粤宝公司应当先以邮寄送达的方式履行通知业主入伙的义务，在特快专递回单确认不能送达的情形下，粤宝公司始得以报纸公告送达。粤宝公司直接于2013年10月1日报纸公告通知入伙不符合合同约定的方式。本案中，入伙通知书指定的交楼日期为10月1日至4日，王宝锋未在10月4日前收到入伙通知书，王宝锋收到入伙通知书时已经不能按照指定的时间入伙，造成履行不能。而粤宝公司也未能证明业主具有拒绝签收的情形，因此不适用合同约定的邮件发出之日起三日或六日视为送达。粤宝公司上诉称该情形下以入伙通知书的约定时间作为房屋交付的时间理由不充分，原审法院认定房屋交付时间以业主实际接收房屋时间为准并无不当，本院予以维持。关于粤宝公司提出的2012年至2013年存在较高比例极端恶劣天气，影响施工，应当顺延交房时间的主张。本院认为，粤宝公司以《深圳市气象局2012年度工作总结》及《2012年气象灾情总结》等为证据并不能确切举证证明影响其项目施工的具体天数，该气象情形亦未达到不能预见、不能避免并不能克服的程度，因此粤宝公司主张该情形之下应当顺延交房时间没有事实依据，本院予以驳回。综上，上诉人粤宝公司上诉理由均不成立，本院依法予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费552元，由上诉人深圳市粤宝实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 力审 判 员  杨潮声代理审判员  蔡妍婷二〇一四年七月四日书 记 员  李全慧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……