江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)泰中民终字第0038号上诉人（原审原告）詹金生。委托代理人（特别授权）许珍平，北京市邦盛（泰州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杨旸。委托代理人（特别授权）杨新生。上诉人詹金生与被上诉人杨旸租赁合同纠纷一案，泰州市海陵区人民法院于2013年10月18日作出（2013）泰海民初字第1540号民事判决。上诉人詹金生不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，泰州市碧桂园房地产开发有限公司依法领取了包含销售中心在内建筑物的建设规划许可手续。2011年11月8日，泰州市碧桂园房地产开发有限公司与杨旸签订了关于租赁泰州碧桂园销售中心首层的房屋租赁合同，并约定杨旸应按合同附件约定的品种、数量和铺位划分进行招商、营运、管理，约定杨旸可经营包含餐饮（不得明火）在内食品类项目。2012年3月7日，杨旸（甲方）以海陵区惠邻超市名义与詹金生（乙方）签订《商铺摊位租赁合同》一份，约定：甲方将位于泰州碧桂园销售中心首层第8号面积约28.6平方米摊位租赁给乙方，并按此面积计付租金、综合服务费等费用。室内装修按现状交付，乙方承租该商铺摊位用于经营黄桥烧饼、包子、馒头、油条、豆腐脑、粥、盒饭、油炸系列、面条、馄饨，租期自2012年4月10日起至2014年2月10日止，该商铺摊位的交付日期为2012年2月10日，乙方从签订合同时应缴纳2012年4月10日起至2013年2月9日止房屋租金15000元。第二年租金为18000元，须于2013年1月1日前缴清，若租赁期满后，租金按每年10%递增，并于每年1月1日前缴清。乙方签订本合同同时预交综合管理费首年1580元，第二年1930元。预交水电押金500元水电费按照实际计量收取，收费单价以碧桂园物业公司开给甲方收据上的收费标准为准，并从预缴费用中扣除。为保证商铺摊位所在物业的良好商业氛围，乙方承诺每天均开门营业。每天营业时间暂定为早上6点至晚上8点，在租赁期限内甲方将根据实际情况予以调整。乙方经营范围超出甲方工商营业执照内容，乙方自行办理相关执照，甲方有义务提供协助。合同签订后，杨旸将商铺摊位交付詹金生租赁使用，詹金生按约交付租金10500元，水电押金500元，管理费1580元，并在租赁商铺经营餐饮。2012年5月25日，代为管理上述物业的广东碧桂园物业管理有限公司泰州分公司向销售中心首层租户送达告知书，称其已发现商铺摊主使用电磁炉、煤气煮食，另外，惠邻综合市场现已有两家从事餐饮经营的店铺，根据商铺租赁合同约定敦促承租户履行合同约定，遵守消防安全要求，在商铺内配备足够的灭火设备。杨旸在上述告知书上签名，并将上述告知书交詹金生阅看。2012年8月底，詹金生缴纳租金3000元，2012年度尚欠1500元租金未交。2013年2月27日，泰州市海陵区食品药品监督管理局对詹金生下达责令改正通知书，要求其从即日起立刻停止生产经营活动。2013年3月1日，上述综合市场经媒体报道后，市场承租户陆续终止租赁协议，目前上述市场已空关。2013年3月11日，詹金生起诉来院，要求杨旸赔偿其损失60000元。另查明，海陵区惠邻超市取得泰州市工商行政管理局海陵分局颁发的名称预先核准通知书，迄今为止，未取得工商营业执照。2013年7月11日，杨旸起诉来院，请求法院判令解除双方之间的租赁合同，詹金生搬离租赁房屋，并支付租金、综合管理费、水电费等。原审庭审中，詹金生主张解除租赁合同且述称损失60000元中，租金损失15580元，装修损失600元，购买餐饮设施设备损失17265元，经营损失26560元。杨旸对上述损失提出异议，认为詹金生的损失与杨旸无关。原审法院认为，合法租赁关系受法律保护。本案詹金生与杨旸签订的房屋租赁协议，系当事人真实意思的表示，其内容未违反法律强制性规定，作为管理物业的物业公司发现转租行为后，房屋所有人在合理期限内未对杨旸转租行为提出异议，故杨旸与詹金生所签订的租赁合同应属合法有效，应当作为确定詹金生与杨旸权利义务依据。现詹金生与杨旸一致同意解除上述房屋租赁合同，原审法院对此予以确认。本案的争议焦点为詹金生要求杨旸赔偿其损失60000元是否有事实和法律依据。合同当事人应尽到充分的审慎义务，本案杨旸据以签订合同的海陵区惠邻超市之资格状况，在与詹金生签订合同前后始终未发生改变，詹金生租赁房屋经营餐饮应领取合法许可证照系其作为经营者应履行的行政义务，关于超市经营范围詹金生可从字面文意中一目了然，合同明确约定，超出超市经营范围的应由詹金生自行领取营业执照，詹金生未充分考虑领取证照的相关事宜，即与杨旸签订了上述房屋租赁合同，由此产生的经营风险应由詹金生自行承担，本案杨旸作为房屋出租人，已履行了其提供出租房屋的主要合同义务，詹金生亦实际占有使用租赁房屋至今，现其主张杨旸赔偿其租金损失、购买经营餐饮设备损失无事实和法律依据；关于詹金生主张的经营损失一节，双方合同明确约定詹金生经营的范围为餐饮，虽合同中有不得明火字样，但该条尾部注明餐饮除外，杨旸未明确告知詹金生经营活动中不得使用明火，而实际履行中，使用明火经营餐饮时，遭物业公司制止，由此产生的经营损失应予考虑，但关于其经营损失，詹金生并未提供充分证据证实其损失客观存在，且与合同约定的不得明火有因果联系，故对于詹金生的该项主张亦不予支持。詹金生经营初对上述房屋进行了装修，在合同约定的租赁期限内，上述综合市场整体停业空关，詹金生已无法对租赁房屋正常使用，相关的装饰装修损失，杨旸应适当赔偿，综合詹金生的举证、房屋装饰装修的客观现状以及詹金生已实际使用的期间，酌定上述损失275元。杨旸抗辩，上述损失与其无关，与事实不符，其抗辩不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，原审法院作出判决如下：一、解除詹金生与杨旸之间的租赁关系。二、杨旸于本判决生效之日起十日内赔偿詹金生损失人民币275元。三、驳回詹金生其它的诉讼请求。如果杨旸未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1300元，由詹金生负担1275元，杨旸负担25元（詹金生已预交，杨旸于本判决生效之日起十日内将应负担部分迳交詹金生）。上诉人詹金生不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称，被上诉人只对惠邻超市进行了预核登记，至始至终也未注册，但被上诉人却以惠邻超市的名义与我订立了房屋租赁合同；被上诉人向泰州碧桂园房地产开发有限公司租赁该房屋时约定了不得从事餐饮经营，但被上诉人却故意隐瞒，将该房屋租给我经营餐饮。后来，我们才查明出租的房屋是临时售楼处，根本没有两证，更不是营业用房，因为被上诉人不能提供该出租房的相关手续，我领取不到餐饮营业执照等相关手续，最终导致上诉人餐饮店无法正常营业，上诉人的损失是被上诉人违约造成的，应由被上诉人赔偿。一审事实认定不清，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人杨旸辩称，一审法院的判决是正确的。一、惠邻超市是核准的，是在我经营的可可超市基础上扩大的，只是目前还没有办成功。二、我与碧桂园的合同上讲是可以餐饮但不能煮食，上诉人来签订合同时明确承诺不使用明火。三、房子是不是营业用房不是上诉人认定的，应当由有权部门来认定。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审认定的事实相同，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人詹金生与被上诉人杨旸订立的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效的合同，双方均当严格依约履行。案涉合同签订后，被上诉人依约交付房屋并向上诉人提供了有关材料，履行了合同约定及有关协助义务。合同履行中，上诉人因未取得从事食品生产经营活动行政许可，于2013年2月27日被泰州市海陵区食品药品监督管理局责令停止生产经营活动，直接导致租赁合同无法履行，对此后果理当由上诉人自行承担。对于上诉人提出的关于因惠邻超市自始至终未注册致使上诉人无法申领经营手续和行政许可、被上诉人隐瞒其与出租人之间关于出租房屋不得从事餐饮的约定将房屋租赁给上诉人用于餐饮以及所出租的房屋并非营业用房等因素最终导致上诉人餐饮店无法正常营业的上诉理由，本院认为，虽然惠邻超市仍未完成工商登记，但并不影响上诉人作为独立的个体工商经营者依法申领相关的经营手续和行政许可，上诉人认为因惠邻超市未注册登记导致上诉人无法办理工商登记及行政许可的上诉理由，无事实和法律依据。从泰州碧桂园房地产开发有限公司与杨旸签订的商铺租赁合同来看，并无不得从事餐饮的限制约定，该合同附件一则明确餐饮为经营商品的种类之一，上诉人认为被上诉人故意隐瞒不得经营餐饮约定的主张无事实依据。至于案涉房屋是否为非营业用房，并不影响上诉人与被上诉人之间租赁合同的成立与履行。被上诉人在租赁合同的订立和履行中并无违约行为，上诉人要求被上诉人赔偿损失的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，依法应予维持。上诉人詹金生所持上诉之理由不成立，其上诉请求本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人詹金生负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 杰代理审判员  刘艳生代理审判员  王小莉二〇一四年三月十八日书 记 员  王 霞