黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）庆民二终字第66号上诉人（原审被告）付玲芝，女，1981年6月24日出生，汉族，个体。委托代理人张亚东，黑龙江龙锦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）许海波，女，1980年2月29日出生，汉族，个体。委托代理人王丽颖，黑龙江庆达律师事务所律师。上诉人付玲芝与被上诉人许海波房屋租赁合同纠纷一案，一审判决后，不服大庆市让胡路区人民法院（2013）让民初字第1415号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审经查，被告付玲芝系大庆市让胡路区步步鑫购物商场的个体业主。2012年5月18日，原、被告签订商场场地租赁合同一份。双方约定，被告将位于大庆市让胡路区昆仑副食二楼的步步鑫商场场地B区10号商铺出租给原告用于从事服装经营；租赁期限自2012年6月23日起至2013年6月22日止；租金为人民币85000元，于合同签订之日一次性交纳；在签订合同时，原告向被告交纳2000元保证金，作为全面履行合同和提供商品服务质量的担保，由被告无息保管。合同还对其他费用承担、场地交付、修缮及设备维护、运营规定、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告于当日向被告交纳全年租金85000元和保证金2000元。被告于2012年6月23日前将原告所承租的场地交付原告使用。另查，被告开办步步鑫商场所使用的房屋产权人为大庆石油管理局，步步鑫商场位于原昆仑副食的第二层，第一层被福瑞邦医药商店使用。两层房屋西临原昆仑购物中心（2013年改为昆仑商贸中心），顾客需从一楼福瑞邦药店的大门方能进入二楼的步步鑫商场。鉴于此，原告等商户与被告在签订书面租赁合同的同时，口头约定，在商贸中心2013年1月开业时，由被告负责将步步鑫商场与商贸中心之间的通道（有防火卷帘门相隔）连通，以保证商场的客源。2013年1月19日，昆仑商贸中心开业，但被告未按约定将其与步步鑫商场连通。原告等商户纷纷找被告进行质问和协商，被告承诺于2013年2月过年之前尽量协调将通道打开，以保证众商户的利益不受损失。至2013年2月初，被告仍未将商贸中心与步步鑫商场连通，原告等商户不再继续经营，纷纷要求与被告解除合同，返还租金。庭审中还查明，被告经营的步步鑫商场未取得公安消防部门的验收手续。现原告诉讼至法院，要求确认原、被告已于2013年1月底解除租赁合同；判令被告返还原告自2013年1月1日至2013年6月的半年场地租金42500元及押金2000元，并承担本案诉讼费用。原审法院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性的强制规定，应属于有效合同。当事人应按照合同约定以及法律、行政法规的规定全面履行各自的义务。关于双方争议的焦点问题之一，将商贸中心与步步鑫商场连通是否构成双方约定的内容及被告是否存在违反该约定的行为和其他违约行为。根据庭审中原告提交的两份视听资料和另一起原告吴剑秀诉被告租赁合同纠纷一案中的两位证人出庭所作证言，结合步步鑫商场所处楼层等因素，法院认定原告主张的双方曾口头约定在商贸中心开业后，由被告负责将二者连通的约定成立，此约定应当为双方合同的主要内容之一。经查，商贸中心已于2013年1月19日开业，至此案开庭之日，被告仍未负责协调步步鑫商场与商贸中心连通。故被告违反了合同约定，此行为导致商场客源受到重大影响，应认定为根本违约行为。另外，根据消防法规定，公众聚集场所未经消防安全检查符合消防安全要求的，不得投入使用、经营。至此案开庭之日，被告亦未提交步步鑫商场经公安消防部门检查验收合格、符合经营条件的证据，故被告向原告等提供的房屋存在违反使用条件强制性规定的情形，亦构成违约。关于双方争议的焦点问题之二，原告是否有权解除合同。根据合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方可解除合同。被告未按约定将商贸中心与步步鑫商场连通，经原告等商户多次催告仍未履行该义务，原告等商户有权解除合同。另外《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。故原告要求解除其与被告之间签订的租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。关于合同的解除日期，根据原告提交的视听资料证据可以认定，原告等商户在昆仑商贸中心开业的当天即2013年1月19日即对被告进行了催告，要求被告履行义务，至2013年2月初，被告仍未履行义务，原告等商户陆续不再继续经营，故应视为原告等商户已于2013年2月初向被告发出了解除合同的通知，行使了合同解除权，故法院认定2013年2月1日为合同解除日。被告应自合同解除之日至合同期满期间的租金及合同保证金返还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告许海波与被告付玲芝于2012年6月6日签订的租赁合同于2013年2月1日解除；二、被告付玲芝于本判决生效之日起十日内返还原告许海波租金32603元，保证金2000元。上诉人付玲芝上诉称，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一审法院仅仅结合两份视听资料就认定我方将商场连通是合同的主要内容是错误的，我方与被上诉人从未有此约定。被上诉人提交的光盘我方并不认可，我方认为该视频资料存在剪接，我方请求被上诉人提供该视频的原始载体，并对此进行鉴定；该视听资料中并没有明确具体谁要与我方解除合同，什么时间解除合同，且视听资料也不能以点带面证明所有的业户都有解除合同的意愿。一审法院认定我方经营的步步鑫商场未取得公安消防部门的验收手续证据不足，商场整体已经取得消防验收，被上诉人经营期间也没有任何执法部门要求停业整顿。我方申请了对消防设施质量检测，检测结论为合格。一审法院认定2013年2月初被上诉人不再经营，应视为于2013年2月初向我方发出了解除合同的通知，这一认定证据不足，适用法律错误。首先，被上诉人不享有合同的解除权，其也并未在2013年2月初停止经营，在其诉讼期间也一直在经营，直至2013年6月22日期满，被上诉人才撤出租赁场地，被上诉人未能提供证据证明于什么时间搬出的租赁场地。其次，合同的解除应以明示的方式通知我方，并不是以某种行为来表达。综上，上诉人不存在任何违约行为，被上诉人无权解除合同，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人之间虽未形成书面的关于连通商贸中心与步步鑫商场的合同，但依据被上诉人一审期间提交的视听资料及证人证言足以认定，双方在签订租赁合同时对此内容进行了口头约定，上诉人称双方对此未进行约定的主张，本院不予支持。至本次二审庭审期间，上诉人仍未向法庭提交步步鑫商场获得消防部门检查合格的证据，因此对上诉人称步步鑫商场已经消防检查合格的主张，本院亦不予支持。依照以上两点足以认定上诉人在履行双方合同过程当中，存在重大违约情形，被上诉人有权解除双方之间的租赁合同。依照被上诉人一审期间提交的证据足以认定上诉人与被上诉人于2013年2月1日解除租赁合同，现上诉人虽对此提出异议，但并未向法庭提交相反证据证实其主张，对上诉人的该项主张本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费569元、邮寄费88元，由上诉人付玲芝负担。本判决为终审判决。审 判 长  边 坤审 判 员  刘振影代理审判员  赵丹晖二〇一四年三月十三日书 记 员  邢智超附《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；