广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第636号上诉人（原审被告）杨海，男，汉族，1987年2月14日出生，身份证住址：湖南省湘乡市泉塘镇彪家村第八村民组***号。委托代理人：樊瑞华，女，汉族，1972年9月19日出生，身份证住址：广东省雷州市乌石镇文堂村***号。被上诉人（原审原告）：广东广远渔业集团有限公司。法定代表人：梁章福，职务：董事长。委托代理人：沈宏伟，广东经纶律师事务所律师。委托代理人：官春嫦，广东经纶律师事务所律师。上诉人杨海与被上诉人广东广远渔业集团有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1920号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市海珠区宝岗路仁厚直街14、16、18号首层，2楼是登记在广东广远渔业集团有限公司名下的房屋。2010年6月25日，广东广远渔业集团有限公司、杨海签订《广州市房屋租赁合同》，约定广东广远渔业集团有限公司同意将海珠区宝岗路仁厚直街14、16、18号第3铺位出租给杨海作商业用途使用，租赁期限从2010年7月1日至2012年6月30日，租金按月结算，由杨海在每月的第10日前按现金付款方式缴付；杨海向广东广远渔业集团有限公司缴纳保证金3300元，广东广远渔业集团有限公司应在租赁期满或解除合同之日将保证金结清租费后退回杨海；等。该合同经广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局租赁登记备案。广东广远渔业集团有限公司在2010年7月1日前将涉案商铺交付给杨海使用。2012年7月17日，广东广远渔业集团有限公司、杨海共同向广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局提交申请表，同意变更《广州市房屋租赁合同》中的租赁期限为2010年7月1日至2013年6月30日，租金价格变更为从2012年7月1日至2013年6月30日的每月租金1200元。合同签订后，杨海按照合同约定向广东广远渔业集团有限公司支付租金至2013年6月30日。2013年6月6日，广东广远渔业集团有限公司的代理人通过邮政特快专递向杨海发出律师函，该律师函载明：因为广东广远渔业集团有限公司经营的需要，决定在合同期满后收回铺位发作办公场地使用，即不再续签与杨海的租赁合同。此前，广东广远渔业集团有限公司也已经通过书面和口头方式通知杨海将不再续签合同。根据相关法律的规定，合同到期前如果双方未续签合同的，合同到期后即终止。广东广远渔业集团有限公司是该铺位的合法所有权人，在租赁合同到期后有权选择续签或者不再续签合同，而依约交回该铺位是杨海的义务，请杨海收到本函后提前做好合同到期后交回所租铺面的准备；等。杨海于2013年6月7日签收了该律师函。广东广远渔业集团有限公司于2013年7月5日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、杨海返还租赁的广州市海珠区宝岗路仁厚直街14、16、18第3铺位；2、杨海支付欠交水费99.12元、电费1205.63元；3、杨海支付商铺使用费1440元（从2013年7月1日暂计至2013年8月6日，按每月1200元的标准计算）；4、诉讼费由杨海承担。原审诉讼中，广东广远渔业集团有限公司、杨海均确认，双方对合同期满后，涉案商铺的装修物如何处理没有约定。杨海庭审时表示，其在承租涉案商铺后，铺设了地砖、搭了电话亭的架子、粉刷了墙壁、更换了新的卷闸门，要求广东广远渔业集团有限公司赔偿其装修损失2万元。广东广远渔业集团有限公司对杨海的陈述不予确认，也不同意赔偿杨海的装修费损失。广东广远渔业集团有限公司为证明其已提前通知杨海合同期满后将收回涉案商铺，还提交了一份2013年5月27日的《通知》，杨海表示没有收到该通知，对真实性也不予确认。原审法院认为，广东广远渔业集团有限公司、杨海签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是有效的合同，对双方当事人均有约束力。根据合同约定，杨海向广东广远渔业集团有限公司承租涉案商铺的期限已于2013年6月30日届满。合同期满后，广东广远渔业集团有限公司、杨海没有达成新的租赁协议，现广东广远渔业集团有限公司要求杨海返还承租的涉案商铺，合法合理，予以支持。合同期满后，杨海实际使用了涉案商铺，理应向广东广远渔业集团有限公司支付房屋使用费，现杨海同意支付广东广远渔业集团有限公司主张的从2013年7月1日计至2013年8月6日止的房屋使用费1440元以及水费99.12元、电费1205.63元，对广东广远渔业集团有限公司的该两项诉讼请求，予以支持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定证据规则》第二条规定，当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证实当事人的事实的由负有举证责任的当事人承担不利后果。杨海主张广东广远渔业集团有限公司赔偿其装修费损失2万元，但没有提供相应的证据材料予以证实，广东广远渔业集团有限公司对此也不予确认，故应承担不利后果。杨海要求广东广远渔业集团有限公司赔偿装修损失2万元，依据不足，不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百三十五和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2013年9月17日作出如下判决：一、杨海在本判决生效之日起5日内，将广州市海珠区宝岗路仁厚直街14、16、18号第3铺位腾空交还给广东广远渔业集团有限公司；二、杨海在本判决生效之日起5日内，支付水费99.12元和电费1205.63元给广东广远渔业集团有限公司；三、杨海在本判决生效之日起5日内，支付从2013年7月1日暂计至2013年8月6日止的房屋使用费1440元给广东广远渔业集团有限公司。本案受理费75元，由杨海承担。判后，上诉人杨海不服原审判决，向本院提起上诉称：双方签订的租赁合同，在2013年6月30日到期，但合同注明，在合同到期之前杨海有继续租赁的优先权。合同签订后，杨海把商铺作为公共电话亭使用，杨海办理电话亭必须通过广东广远渔业集团有限公司到电讯处备案，所以广东广远渔业集团有限公司是清楚杨海的经营内容的。杨海经营电话亭，必须先向电讯处存有电话费，然后才能营业，在2013年6月30日到期之时，尚有10000多元未经营完毕，杨海是外来务工人员，经营电话亭维持全家生活，照顾年迈父母，生活不易，故要求经营完毕话费时才搬走。另外，杨海经营铺面，装修花了20000元，投资设备5000元，在交还铺面之前，广东广远渔业集团有限公司必须补偿杨海。据此上诉请求：撤销原审判决的第一项，待杨海经营话费全部结束后再交还商铺；案件受理费由广东广远渔业集团有限公司负担。被上诉人广东广远渔业集团有限公司答辩称原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：广东广远渔业集团有限公司与杨海就涉案商铺签订的租赁合同已于2013年6月30日到期。租期届满后，广东广远渔业集团有限公司以要收回涉案商铺自用为由，不同意将涉案商铺继续出租给杨海使用，杨海应将涉案商铺予以交还，故原审判令杨海将涉案商铺交还给广东广远渔业集团有限公司，并无不当，本院予以维持。杨海以涉案商铺所经营的电话亭尚有话费未打完为由，要求继续使用涉案商铺，理据不足，本院不予支持。杨海所主张的装修费2万元和投资设备费5000元，因其在原审中并未提出该反诉请求，且未提供证据证实上述费用的发生，故本院对此不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人杨海的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费150元，由上诉人杨海负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆代理审判员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一四年三月××日书 记 员  李 焕