内蒙古自治区喀喇沁旗人民法院民 事 判 决 书(2013)喀民再字第10号申请再审人（案外人）禚春奎，男，1960年6月18日出生。被申请人（原审原告）万爱英，女，1969年5月12日出生。委托代理人齐晓东，内蒙古奥星律师事务所律师。被申请人（原审被告）禚明雨，男，1984年5月12日出生。委托代理人张立果，内蒙古方赫律师事务所律师。申请再审人（案外人）禚春奎诉被申请人（原审原告）万爱英，被申请人（原审被告）禚明雨确认合同有效纠纷一案，本院于2012年11月19日作出（2012）喀民初字第2601号民事调解书，已经发生法律效力。申请再审人（案外人）禚春奎不服，向喀喇沁旗人民法院提出再审申请。喀喇沁旗人民法院于2013年10月10日作出（2013）喀民监字第3号民事裁定，对本案进行再审。本院另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人（案外人）禚春奎，被申请人（原审原告）万爱英及委托代理人齐晓东，被申请人（原审被告）禚明雨的委托代理人张立果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原调解认定，2012年8月4日，被申请人（原审原告）万爱英与被申请人（原审被告）禚明雨签订了房产买卖合同，被申请人（原审原告）万爱英人购买了被申请人（原审被告）禚明雨在内蒙古闻都置业有限责任公司购买的和美佳园2号楼161号楼房一处，价款330000元，合同签订后，被申请人（原审原告）万爱英依约支付了全部价款。原审认为，本案在审理过程中，经人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、原告万爱英与被告禚明雨2012年8月4日签订的房产买卖合同有效。二、原告在未取得房屋产权证明前就该楼房的所有权和使用权不得主张权利。三、案件受理费100元，减半收取50元，由原告负担。申请再审人（案外人）禚春奎不服原审调解书，向本院诉称：申请再审人（案外人）禚春奎与被申请人（原审被告）禚明雨系父子关系，申请再审人（案外人）禚春奎于2010年8月20日与内蒙古闻都置业有限责任公司签订了商品房内部认购合同，双方约定内蒙古闻都置业有限责任公司将其开发的位于喀喇沁旗牛家营子镇苍窖村和美佳园2号楼1单元01601室出售给申请再审人，该房屋面积105.69平方米，价格为338208元。协议签订后，申请再审人缴纳购房款338208元，出卖人为申请再审人出具了收据。而后，因申请再审人将要再婚，为了减少不必要的房屋权属纠纷，申请再审人与出卖人内蒙古闻都置业有限责任公司协商，将房屋登记在禚明雨名下，为此申请再审人借用禚明雨名字与内蒙古闻都置业有限责任公司签订了买卖合同，合同签字均为申请再审人所为，没有禚明雨任何签名和手印。此房屋早已由内蒙古闻都置业有限责任公司交付给申请再审人，申请再审人占有、使用该房屋至今。禚明雨没有占有该房，也未取得所有权。2013年申请再审人闻知被申请人万爱英起诉被申请人禚明雨，原审法院出具了调解书，认定万爱英与禚明雨签订的涉案房屋买卖合同有效。申请再审人认为诉争房屋所有权应归申请再审人，禚明雨对该房屋不享有权益，其处分行为属于无权处分。二被申请人签订的房屋买卖合同的房屋价格低于申请再审人的购买价格，与现在的市场价格相差几十万元，明显存在恶意串通。喀喇沁旗人民法院（2012）喀民初字第2601号民事调解书，损害了案外人的利益，申请再审人请求上级人民法院依法撤销（2012）喀民初字第2601号民事调解书，以维护法律的公平正义。申请再审人自知权益受到侵害时起，即多次到原审法院寻求法律上的救济。申请再审人认为房屋所有权权属明确，禚明雨未取得涉案房屋所有权凭证，其无权处分行为是按最高人民法院关于买卖合同司法解释规定，合同有效，根据合同区分原则，债权行为有效，不能自然的引起物权变动，物权变动应由物权法规范。为此申请再审人向原审法院起诉要求确认涉案房屋权属，原审法院驳回申请再审人起诉，同时，口头告知申请再审人可以按民事诉讼法规定行使案外人撤销权诉讼，原审法院称不溯及既往，申请再审人对新民事诉讼法之前的纠纷无权提起该诉讼，不予受理。而后申请再审人查阅法律资料，最高人民法院出台了关于修改民事诉讼法施行时未结案件适用法律若干问题的规定，该规定于2013年1月1日起施行，依该规定，申请再审人的起诉符合法律规定，申请再审人将该规定提供给原审法院，原审法院虽然认可该规定，但就是不受理此案。综上，申请再审人依据法律规定以案外人身份申请再审，涉案房屋是申请再审人赖以生存的唯一居所，恳请再审法院支持申请再审人的请求。申请再审人为支持其主张向本院提交如下证据：1、用车抵顶房款的证明。证明是我拿车换的楼。2、闻都置业有限公司证明。证明杜凤军和禚春奎换房一事。3、闻都置业有限公司证明。证明禚春奎同意将房屋更名为禚明雨。4、售楼处的合同。证明他们把合同改了。5、承诺书。6、房屋验收记录表。7、安全责任书。8、施工许可证。9、内部认购合同。10、地砖发票。以上证据证明都是我买的东西我签的字。11、物业管理费收据。12、购房发票复印件，禚春奎的名字。13、证人李桂荣出庭作证。被申请人（原审原告）万爱英辩称：禚春奎与内蒙古闻都置业有限责任公司签订的内部认购合同及缴纳了相关款项并不影响其儿子禚明雨与内蒙古闻都置业有限责任公司的正式签订《商品房买卖合同》的效力。再审申请书中申请再审人以其结婚等为由称其将房屋转到禚明雨名上，此行为是赠与还是买卖与本案无任何关联，申请再审人更不能以此对抗禚明雨与被申请人的房屋买卖合同效力。被申请人在认真查看了内蒙古闻都置业有限责任公司与禚明雨的制式《商品房买卖合同》后，并自房管部门确认其真实性和已经网签的前提下，交付了购房款当然取得了房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。以此条文看，被申请人已经确信禚明雨与内蒙古闻都置业有限责任公司合同为合法、真实、有效的，在此基础上与之签订了三方买卖合同。此两份合同亦均为合法、有效、是双方当事人意思表示真实的合同，申请再审人以其出资为由请求房屋应归其所有的理由从法律、情理上均无法成立。《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。而禚明雨与内蒙古闻都置业有限责任公司的合同书已经为备案之合同，即为不动产登记簿之组成部分，不动产的归属也由此确认。综上禚明雨有权处置已经签订《商品房买卖合同》中确定的标的房屋，至于禚春奎与禚明雨之间的具体权利义务关系，根据合同相对性原理及债的相对性，无论是禚春奎出具证明以货抵房还是以车抵房的证据真实性且不论，其证明的内容与本案无直接的因果关系，不能证明现在的房屋归其所有，不能证明禚明雨与被申请人的房屋买卖合同无效。合同即为有效之合同则被申请人之诉求理应得到法律支持，请求驳回申请再审人的诉讼请求。被申请人（原审原告）万爱英为支持其主张向本院提交如下证据：１、商品房买卖合同，禚明雨提供的2011年11月26日和美项目部的收据十一枚。证明万爱英与禚明雨有效的买卖合同及相关票据的交付。2、2012年8月4日房屋买卖合同一份，2012年8月15日补充协议一份，2012年8月4日二手房定金款交付确认函一份，2012年8月15日收据一枚，2011年6月19日和美佳园商品房买卖合同补充协议一份。证明房屋的来源以及万爱英与禚明雨买卖房屋的全部过程。3、赤峰鑫域房地产经纪有限责任公司出具的证明书。证明万爱英看房时此房为商品房没有人居住，同时证明本房屋是通过中介公司达成的房屋买卖。被申请人（原审被告）禚明雨辩称：事实上我方确实收了万爱英33万房款，我方的意见是房屋归万爱英所有，此意见就是禚明雨的意见。我方应将此房屋的所有权交给万爱英。如果不能确权该房所有权在禚明雨名下，现禚明雨无力退还房款。被申请人（原审被告）禚明雨为支持其主张向本院提交如下证据：1、禚明雨与开发商签订的房屋买卖合同。证明2011年12月10日禚明雨与开发商签订的合同，证明争议的房屋是禚明雨与开发商签订的，从而证明该房屋所有权是禚明雨的。关于确定合同效力一事，请求法院确认万爱英与禚明雨的房屋买卖协议有效。经本院再审查明，申请再审人（案外人）禚春奎与被申请人（原审被告）禚明雨系父子关系，申请再审人（案外人）禚春奎于2010年8月20号与内蒙古闻都置业有限责任公司签订了商品房内部认购合同，双方约定内蒙古闻都置业有限责任公司将其开发的位于喀喇沁旗牛家营子镇苍窖村和美佳园2号楼1单元01601室出售给申请再审人禚春奎，该房屋面积105.69平方米，价格为338208元。协议签订后，申请再审人缴纳购房款338208元，此款是用申请再审人（案外人）禚春奎的两辆轿车置换的，出卖人为申请再审人出具了收据。而后，因申请再审人将要再婚，为了减少不必要的房屋权属纠纷，申请再审人禚春奎与出卖人内蒙古闻都置业有限责任公司协商，将房屋登记在禚明雨名下，并将收据改为禚明雨，为此申请再审人禚春奎借用禚明雨名字与内蒙古闻都置业有限责任公司签订了买卖合同，合同签字均为申请再审人禚春奎所为，此房屋早已由内蒙古闻都置业有限责任公司交付给申请再审人禚春奎，申请再审人禚春奎占有、使用该房屋至今。2012年8月4日，被申请人（原审原告）万爱英与被申请人（原审被告）禚明雨在申请再审人（案外人）禚春奎不知情的情况下达成了房产买卖合同，购买了在内蒙古闻都置业有限责任公司购买的和美佳园2号楼161号楼房一处，价款为330000元，此价款按当时市场价格明显低于市场价格，合同签订后，被申请人（原审原告）万爱英支付了全部价款。但是没有把标的物房屋交付给被申请人（原审原告）万爱英，于是被申请人（原审原告）万爱英于2012年10月22日在本院提起诉讼，要求确认合同有效。本院于2012年11月19日作出(2012)喀民初字第2601号民事调解书，达成如下协议。一、原告万爱英与被告禚明雨2012年8月4日签订的房产买卖合同有效。二、原告在未取得房屋产权证明前就该楼房的所有权和使用权不得主张权利。申请再审人（案外人）禚春奎知道后于2013年2月4日向本院提起诉讼，要求对争议的房屋确权，本院于2013年3月8日作出(2013)喀民初字第536号民事裁定，驳回申请再审人（案外人）禚春奎的起诉。认定上述事实的证据有，申请再审人（案外人）禚春奎提交的1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、号证据，被申请人（原审被告）万爱英提交的1号证据。被申请人（原审被告）禚明雨提交的1号证据。上述证据二被申请人对申请再审人（案外人）禚春奎提交的所有证据均有异议，但异议不成立。本院对上述证据予以采信。被申请人（原审被告）万爱英提交的1号证据，及被申请人（原审被告）禚明雨提交的1号证据，申请再审人（案外人）禚春奎，被申请人（原审被告）禚明雨，被申请人（原审被告）万爱英均无异议，本院予以采信。对被申请人（原审被告）万爱英2、3号证据，申请再审人（案外人）禚春奎有异议，其异议成立，本院对被申请人（原审被告）万爱英提交的2、3号证据不予采信。本院认为，申请再审人（案外人）禚春奎是出资购买和美佳园2号楼1单元01601室的出资人，被申请人（原审被告）禚明雨既没占有该房也没取得该房屋的所有权证明。其处分行为无效。被申请人（原审原告）万爱英的行为是善意的但是没有取得该房屋，而且该房屋不能交付，故该合同不能履行。二被申请人万爱英、禚明雨的辩解理由不能成立，本院不予支持。原审调解有误，侵害了案外人的利益，应予纠正。依据《中华人民共和国民事物权法》第三十三条、第一百零六条一款、《最高人民法院》法释（2004）12号第十二条二项之规定判决如下：一、撤销本院（2012）喀民初字第2601号民事调解。二、驳回被申请人（原审原告）万爱英的诉讼请求。三、位于喀喇沁旗牛家营子镇苍窖村和美佳园2号楼1单元01601室归申请再审人（案外人）禚春奎所有。案件受理费100元。由被申请人（原审被告）禚明雨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判长  梁建勋审判员  李振海审判员  王秋林二〇一四年三月五日书记员  王政皓