黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）黑中民终字第10号上诉人（原审被告）黑河市远大房地产开发有限责任公司。法定代表人王振馨，该公司经理。委托代理人王永光，该公司职员。委托代理人吴晶，黑龙江清平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）武易成，男。原审被告赵忠福，男。上诉人黑河市远大房地产开发有限责任公司（以下简称远大公司）与被上诉人武易成、原审被告赵忠福房屋买卖合同纠纷一案，不服黑河市爱辉区人民法院（2012）爱民初字第667号民事判决书，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人远大公司的委托代理人王永光、吴晶，被上诉人武易成到庭参加诉讼。原审被告赵忠福经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告武易成在原审法院诉称，2007年8月5日，武易成与远大公司、赵忠福签订了金三角地下20号车库的售房合同，约定远大公司与赵忠福向武易成出售地下20号车库。在2007年10月30日，远大公司将20号车库交付武易成。合同签订后，武易成即按约定于当日支付车库款50，000.00元，但远大公司、赵忠福却未按约定时间交付车库。现获悉，远大公司、赵忠福擅自将车库抵押给他人，严重侵害了武易成的合法权益。故诉至法院，要求解除购房合同，退还房款50，000.00元；赔偿经济损失50，000.00元；由远大公司、赵忠福承担诉讼费用。原审被告远大公司在原审法院辩称，1、2007年8月5日，远大公司未与武易成签订金三角地下车库售房合同，该合同是赵忠福与武易成签订。2、金三角1号、2号煤炭集资楼为远大公司代建。地下车库与远大公司并无关系，系赵忠福私建，所有开工手续远大公司一概不知。3、武易成出示的2007年8月5日金额为50，000.00的收据不是远大公司出售车库所出具。4、远大公司出售房屋或车库所签订的售房合同、收款收据加盖的系远大公司财务专用章及合同专用章，而武易成出示的收据上面仅为远大公司公章。5、武易成的50，000.00元车库款并未实际交纳，因收据所盖公章并不是远大公司财务专用章，所以武易成的诉讼请求与远大公司无关。远大公司没有义务给武易成退回车库款，20号车库抵押他人不是远大公司的行为。综上，请求驳回武易成的诉讼请求。原审法院判决认定，2007年8月5日，武易成与黑河市鹏通房地产开发有限责任公司（以下简称鹏通公司）、赵忠福签订了金三角地下车库售房合同，合同内容为：“车库定购协议书卖方：鹏通公司，买方：武易成。经甲、乙双方平等协商，就其乙方订购甲方车库事宜达成如下协议：第一条，经甲、乙双方协商决定，乙方自愿购买甲方金三角地下车库贰拾号库，建筑面积23平方米。……第二条，车库价格：乙方在2007年8月5日前一次性付款100%，……共计车库款为人民币五万元整，￥50，000.00元。第三条，付款时间及方式。首期付款：首期付房款全款100%，计人民币伍万元，￥50，000.00元，合同签定之日以现金形式交付甲方。……第四条，甲方责任：1、甲方保证在2007年10月30日达到进户条件，否则拖延时间超过60天由卖方负责乙方房款利息，利息按银行存款利率计算。”2007年8月5日，鹏通公司为武易成出具了收取金三角地下20号车库50，000.00元的收据。金三角地下车库售房合同和收据均为鹏通公司办公室主任龚子文书写，并加盖鹏通公司的公章。2008年5月27日，鹏通公司变更为远大公司。武易成称诉争车库现未交工，远大公司未提出异议。赵忠福基于什么原因在金三角地下车库售房合同的法定代表人处签名，因赵忠福下落不明，无法向赵忠福本人核实，武易成称赵忠福与远大公司属挂靠关系，远大公司称其与赵忠福不属于挂靠关系或代建关系。武易成诉至法院，要求解除售房合同，退还房款50，000.00元；赔偿经济损失50，000.00元；由远大公司、赵忠福承担案件诉讼费。原审法院判决认为，2007年8月5日，武易成与远大公司、赵忠福签订诉争车库定购协议书，2007年8月5日，远大公司收取诉争车库款50，000.00元的事实清楚，证据充分。有车库定购协议书和收据在卷为证，法院予以确认。因远大公司未提供房屋预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定武易成与远大公司、赵忠福签订的售房合同无效。根据法律规定，无效合同自始没有法律效力，现因该合同取得的财产，应当予以返还。故武易成要求远大公司退还车库款50，000.00元的诉讼请求，法院予以支持。远大公司在没有销售许可的情况下，与武易成签订售房合同，武易成也未尽到审查义务，故双方均有过错，应各自承担过错责任。远大公司应承担武易成经济损失的50%，故武易成请求赔偿经济损失50，000.00元过高，其过高部分，不予保护。武易成与远大公司均未向法院提供证据证明赵忠福与远大公司之间的关系，因交纳房款时，是由远大公司办公室主任龚子文出具收据且远大公司也未出示证据证明该款由赵忠福收取，故赵忠福不应承担返还房款及利息的民事责任。远大公司关于2007年8月5日的收据不是为出售车库所出具，此收据是武易成为落实21号、22号合同所用，没有实际收到此款的辩解理由，无证据予以证实，法院不予采信。且龚子文认可收款收据是其本人所写并加盖远大公司公章。据此判决，一、远大公司于本判决生效之日起十日内返还武易成车库款50，000.00元；二、远大公司于本判决生效之日起十日内给付武易成利息9，980.00元［（7.20%÷360天×23天＋6.93%÷360天×21天＋6.66%÷360天×28天＋5.58%÷360天×26天＋5.31%÷360天×666天＋5.56%÷360天×67天＋5.81%÷360天×45天＋6.06%÷360天×56天＋6.31%÷360天×92天＋6.56%÷360天×337天＋6.31%÷360天×28天＋6.00%÷360天×308天）×50，000.00元］×50%；三、驳回武易成的其他诉讼请求。案件受理费2，300.00元，由武易成负担1，000.00元，远大公司负担1，300.00元；邮寄送达费80.00元、公告费580.00元，由远大公司负担。判决宣判后，远大公司不服，向本院提出上诉，其主要上诉理由为：1、赵忠福与远大公司间的挂靠关系仅限于省煤矿建设公司职工住宅楼的建设，金三角地下车库的建设与远大公司无关。2、远大公司签订购房协议全部加盖合同专用章和法人名章，收款收据则加盖财务专用章。而武易成向法院提交的售房合同及收据加盖的是远大公司公章，远大公司未实际收到武易成交纳的50，000.00元车库款。故远大公司不认可该合同及收据。3、（2012）爱民初字第667号民事判决超出武易成的诉讼请求范围。武易成请求解除售房合同，而原审法院却确认售房合同无效，属于适用法律有误。本院庭审中，远大公司向本院提交如下证据：1、2002年7月15日《省煤矿建设公司及五建公司职工住宅楼开发建设协议》复印件、2004年12月22日黑河第五建筑安装工程公司与赵忠福签订的《协议书》各一份。证实赵忠福与远大公司间的挂靠关系仅限于省煤矿建设公司职工住宅楼的建设，金三角地下车库的建设与远大公司无关。武易成质证认为，无法判断该证据的真实性，对该份证据不予认可。2、2013年8月10日赵忠福出具的证明一份。证实武易成未购买金三角地下车库，也未交纳车库款50，000.00元。武易成质证认为，赵忠福系原审被告，对其出示的证据不认可。经本院庭审质证认为，远大公司提交的第1号证据与本案无关联性，本院不予采信。第2号证明因赵忠福未出庭参加诉讼，无法核实证据真实性，本院不予采信。经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，武易成于原审法院提交的售房合同及收据均加盖了远大公司公章，对此事实远大公司无异议。该售房合同及收据中已体现远大公司对武易成购买车库行为予以认可。远大公司虽称其与赵忠福的挂靠关系仅限于省煤矿建设公司职工住宅楼的建设，与本案金三角地下车库的建设无关，但因内部管理行为不影响对外承担民事责任，故远大公司应承担售房合同约定的义务。另，原审法院因远大公司未能提供房屋预售许可证，从而确认售房合同无效。因该房现无法实现合同目的，故原审法院判决本案诉争的售房合同无效并无不当。远大公司辩称本案诉争房屋的出售行为与其无关的上诉理由，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，300.00元、邮寄费80.00元、公告费570.00元，由黑河市远大房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  代柳怡代理审判员  张可秋代理审判员  张 岩二〇一四年三月十一日书 记 员  仇长城