天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中速民终字第0428号上诉人（原审被告）张云贵。委托代理人李XX，国浩律师（天津）事务所律师。被上诉人（原审原告）天津市排水管理处。委托代理人姚XX，天津汇英律师事务所律师。上诉人张云贵因所有权确认纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2013）西民二初字第733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月27日受理后，依法组成合议庭于2014年2月27日公开开庭审理了本案。上诉人张云贵的委托代理人李希远，被上诉人天津市排水管理处的委托代理人姚金锁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，张云贵系本案涉诉房屋的所有权人，于2012年10月10日取得涉诉房屋产权证书。现天津市排水管理处（以下简称排水管理处）来院起诉，表示自己经过合法的途径购买了该房屋，应该是该房屋的合法所有权人。天津开发区汇枫房地产开发公司（以下简称汇枫公司）于2010年12月16日由天津市第二中级人民法院裁定终结破产程序。因本案涉及32个关联诉讼，案情较为复杂，现按照双方各自陈述的取得房屋过程作为主线，整理、分析、评判如下：一、关于排水管理处取得房屋的过程。签订买卖协议→实际付款→实际占有和使用该房屋。排水管理处先后向汇枫公司购买如下房屋：1、河西区大沽南路福汇里2-3门1-2层底商及3-6层住宅部分用于办公用房。双方于1999年11月28日签订了《购房协议》。协议约定价款为11520065元。2、和平区察哈尔路19号综合楼，双方于1999年10月18日签订了《购房协议》。该协议约定价款为20026368元。3、河西区津沽名园房屋，面积658.22平米。双方于1999年11月28日签订了《购房协议》。协议约定价款为3936156元。以上三处房产的总价款是35482589元。4、河西区大沽南路福汇里4-5门1-2层底商及3-6层住宅，还有6-7门1-2层底商。排水管理处表示与汇枫公司签订了购房协议，但是目前找不到了。庭审中也未出示。排水管理处提交了由金融机构出具的其下属天津市排水工程公司1998年1月1日至2002年1月31日的账务明细及排水管理处向汇枫公司的汇款单总计20张、汇枫公司开出的收据1张。向汇枫公司的汇款总计金额为56319304.32元。汇款中没有写明所汇款项的具体名称或用途。张云贵表示排水管理处若是汇款成功，汇枫公司收到了钱，应该给排水管理处出具收据，而现在没有收据，只有汇款凭证，不足以证明付款事实。排水管理处表示提供的是金融机构盖章的对账单及汇票，能够证明给付房款的事实。经过法庭询问，排水管理处与汇枫公司之间除房屋买卖以外，没有其他的经济往来。排水管理处自福汇里项目开发建设竣工后，即实际使用该房屋，用于下属单位的办公用房，并出示了向汇枫公司交纳取暖费的票据。经现场勘查，诉争房屋现在由排水管理处及其下属单位实际使用。另排水管理处提出，张云贵与汇枫公司之间签订的《天津市商品房买卖合同》及收款票据是虚假的，具体理由为：1、该合同签订的时间是2002年10月26日。当时在该合同上使用的是张云贵18位的身份证号码。当时我国并没有开始使用18位的身份证号码。2、汇枫公司给张云贵出具的发票票号为0051279，出票时间为2002年10月26日，但是在汇枫公司破产案件审理期间，2005年7月21日，汇枫公司向开发区地税局出具了说明，表示自己单位因为保管不善，将0051251-0051300号发票丢失。而早在2002年已经开出的发票就在丢失的票据中。3、根据汇枫公司的其他购房户的档案材料显示，均存在购房后面积多退少补的情况。但是在与张云贵签订的购房合同中所写的面积是测量之后的实际面积，没有多退少补。合同是2002年签订的，实际完成测绘的时间是2003年。在测绘之前却实际使用了测绘之后的面积，没有一点误差。多退少补的协议上差额面积是0。基于以上三点，认为张云贵与汇枫公司之间签订的房屋买卖合同是虚假的。二、张云贵取得房屋的过程。张云贵实际承建了汇枫公司开发的项目且汇枫公司欠付工程款→双方签订《债权转让协议》→双方签订《天津市商品房买卖合同》及出具购房发票→取得房屋所有权。张云贵表示其系汇枫公司开发建设多个项目的实际施工人，汇枫公司欠付张云贵工程款。双方进行结算之后，由于排水管理处没有付清全款，所以汇枫公司与张云贵于2002年10月26日签订了《债权转让协议》，其中第二条写明，“现双方确认，甲方（即汇枫公司）以天津市排管处所欠甲方之房款作为债权，全部转让给乙方（即张云贵）。并以此冲抵甲方所欠乙方的全部工程款，自本合同签署之日起，甲方无需再向乙方支付所拖欠乙方的工程款15008600元人民币，而同时天津市排管处所拖欠甲方的14241700元人民币购房款的取得权利同时转让乙方。由乙方向天津市排管处催收。”第三条写明“为了保证乙方可以向天津市排管处顺利取得完整债权，甲方需向乙方做出财产保证。即本协议签订同时甲方与乙方签订一份关于河西区大沽南路985号“福汇里”2门、3门、4门、5门3-6层的房产的购房合同及购房交款手续。”同日，双方签订了两份《天津市商品房买卖合同》，共涉及32套房屋，并由汇枫公司为张云贵出具了房屋销售专用发票。由于排水管理处一直没有付清全款，所以张云贵持购房合同和销售发票到房管部门办理了房屋登记手续，并办理了产权证书。张云贵对于排水管理处购买涉诉房屋的事实提出异议，表示排水管理处与汇枫公司之间仅仅是买卖意向，且缺少4门、5门的全部房屋及6门、7门1-2层底商的买卖协议。对于排水管理处现在实际占用该房屋的基本事实没有异议。但是表示依据目前证据不能证明排水管理处的付款事实，即使能够证明付款事实，也是没有付清全部房款。庭审中，张云贵提出的计算方式是在上列已知的总款数35482589元基础上，用2-3门《购房协议》中的底商单价乘以房管局测绘的4-7门的底商面积来计算4-7门底商总价款。用2-3门《购房协议》中的3-6层房屋单价乘以4-5门3-6层房屋面积计算出4-5门3-6层房屋总价款。计算出2-5门全部房屋价款加上6-7门底商价款总计是66707324元，减去排水管理处表述的己给付的款项，剩余10388019.7元没有支付，加上排水管理处原总会计师王月清贪污犯罪数额近5000000元，总计是欠汇枫公司房款15388019.7元，正好吻合《债权转让协议》中所写的汇枫公司欠付张云贵的工程款。对此，排水管理处表示张云贵计算的面积是《购房协议》中记载的底商面积的2倍多，应该计算单层面积。双方对于面积的争执导致了双方计算结果不一致。排水管理处表示已经超付，张云贵表示欠付。关于底商面积一节，排水管理处表示底商系跃层房屋，存在重叠面积，当时该底商的单价为17500元每平米，远远高于其他楼层的单价。故应该是按照单层面积计算，且排水管理处同期购买津沽名园的时候底商只是6000多元每平米。在本案审理过程中，张云贵表示其系汇枫公司开发多个项目的实际施工人，对此张云贵没有提供有利证据予以证明。原审法院依职权向多个相关部门调取证据，证据中也没有显示汇枫公司开发项目中的实际施工人为张云贵。天津市排水管理处诉讼请求：确认天津市排水管理处对坐落于天津市河西区大沽南路福汇里3-302室房屋享有所有权；诉讼费由张云贵承担。原审法院认为，当事人就物权权属产生争议，可以向人民法院诉请要求确认权属。本案中，结合双方提供的证据，排水管理处购买了位于天津市河西区大沽南路985号福汇里2-5门3-6层的32套房屋。其中2-3门的16套房屋的《买卖协议》，系排水管理处与汇枫公司的真实意思表示，予以确认。另外的4-5门3-6层的16套房屋虽然没有相对应的《买卖协议》，但是从张云贵与汇枫公司签订的《债权转让协议》来看，汇枫公司对于排水管理处购买4-5门3-6层房屋予以了确认，故对于排水管理处购买了汇枫公司开发的河西区大沽南路福汇里2-5门3-6层32套房屋的事实，予以确认。针对张云贵抗辩称现有证据不能证明排水管理处付款事实，即使有付款事实也没有付清全款，所以房屋才抵债给张云贵的。排水管理处提供了金融机构出具的付款明细和汇票，证实向汇枫公司付款总额为56319304.32元。只是无法区分单笔付款的具体项目。结合排水管理处和汇枫公司实际的交易情况，涉及河西区福汇里、河西区津沽名园、和平区察哈尔路19号综合楼三处房屋交易的总价格，是低于付款总数的，故应该认定排水管理处对于争议房屋完成了付款。同时，排水管理处自房屋建成交付始就使用该房屋，结合以上购买、付款及实际使用三方面分析，排水管理处应当享有天津市河西区大沽南路985号福汇里2-5门3-6层32套房屋（包含本案的涉诉房屋）的所有权。张云贵虽然办理了以上32套房屋（包含本案的涉诉房屋）的所有权证书，但是其对于取得房屋所有权的基础即《债权转让协议》中的汇枫公司拖欠其工程款的事实缺乏证据支持，证据链条欠缺。另外，根据张云贵与汇枫公司签订的《债权转让协议》中的第四条的约定，“乙方在取得债权之后，与天津市排管处协商债权的履行方式，应以天津市排管处提出的方案为主要解决方案，当天津市排管处向乙方支付上述拖欠的款项后，甲乙双方所签订的河西区大沽南路985号福汇里2门、3门、4门、5门3—6层房产的购房合同即财产保证即刻失效，乙方需将购房合同及购房交款手续一并交回甲方，但乙方在本债权转让协议签订后确认天津市排管处无意支付本转让债权时，乙方可以去房管部门办理产权手续，甲方需无条件配合。”根据以上约定，张云贵应该先行通知排水管理处并与之协商，但是张云贵没有证据证明其通知过排水管理处，故其根据《债权转让协议》中约定的实现债权方式，张云贵取得32套房屋所有权在程序上并不合法。另外，张云贵在抗辩中所称的计算房屋总价值为66707324元，以证明排水管理处少付款15388019.7元，其计算方式不符合一般交易习惯，不予采纳。关于排水管理处原总会计师王月清贪污涉案的款项，并不在排水管理处提供的汇款凭证中，故张云贵以此抗辩的理由，不予支持。结合双方提供的证据，能够确认排水管理处取得房屋的过程合法有据，对于排水管理处的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“确认原告天津市排水管理处对天津市河西区大沽南路福汇里3-302室房屋享有所有权。案件受理费11538元，保全费5000元，由被告张云贵承担。”原审判决宣判后，张云贵不服，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人排水管理处在原审的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人排水管理处承担。理由：1、被上诉人排水管理处主张其为涉诉房屋的所有权人，但其没有买卖合同，也没有涉诉房屋的付款凭证，在2、3、4、5号四个门3-6层房屋中，被上诉人排水管理处仅提供了2、3号两个门3-6层的购房协议，对于4、5号两个门3-6层房屋既无买卖合同，也没有付款凭证。被上诉人排水管理处应当给付汇枫公司的房款为66707324元，而被上诉人排水管理处在不论支付的是否为购房款的情况下，全部付款为51319304元，二者相差15388020元，因此，原审法院在被上诉人排水管理处没有购房合同及没有付清购房款的情况下判决被上诉人排水管理处对涉诉房屋享有所有权，属枉法裁判。2、汇枫公司的原销售及财务经理贾鹆铮在原审中已经证实上诉人张云贵为实际施工人，原审法院在未调查了解的情况下质疑上诉人张云贵的实际施工人身份，既不客观，也不真实。汇枫公司拖欠上诉人张云贵工程款，双方达成债权转让协议，依照法律规定，债权转让不需征得债务人同意。上诉人张云贵与汇枫公司签订了购房合同，开具了购房发票，依法办理了房屋产权证，其依法取得了房屋产权，其权利依法应予保护。被上诉人排水管理处答辩称，不同意张云贵的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。审理中，上诉人张云贵提交证据1、天津市静海县第二建筑工程总公司出具给汇枫公司的《关于工程欠款向张云贵个人结算的函》，以证实上诉人张云贵系汇枫公司开发多个项目的实际施工人，汇枫公司欠张云贵的工程款，享有对汇枫公司的债权。证据2、《工程付款情况汇总》，证明目的同证据1。证据3、王月清出具的《排水管理处购房情况》，以证实被上诉人排水管理处支付了部分购房款，还欠汇枫公司部分房款，上诉人张云贵经与汇枫公司多次要款被上诉人排水管理处未能给付。同时证明诉争房的单价与债权转让协议中给上诉人张云贵的诉争房的单价及发票是一致的。证据4、河西区福汇里1号楼底商户面积汇总表，以证实被上诉人排水管理处所购买房屋的房款应与房管局测量的1760.72平方米作为给付房款依据。证据5、《天津市商品房买卖合同》，以证实依据该合同确认的面积及单价，并以此单价为依据计算底商三和4-5门3-6层的房款后，加上台儿庄路和察哈尔路两处的房款，减去王月清构成犯罪的500万元，被上诉人排水管理处尚欠汇枫公司房款21218958.68元。被上诉人排水管理处提供第一组证据：证据1、王月清贪污案件庭审笔录，王月清供述增加合同价款，为了贪污平账。证据2、检察院对张维杰询问笔录。证据3、2002年1月25日签订的《天津市商品房买卖合同》。证据4、应收账款审定明细表。该组证据以证实上诉人张云贵提交的合同不应作为结算房款的依据。第二组证据：证据5、大沽南路985号汇枫公寓购房协议。证据6、台儿庄路购房协议。证据7、张继强与汇枫公司签订的《天津市商品房买卖合同》及协议。证据8、***与汇枫公司签订《天津市商品房买卖合同》及协议。证据9、房管部门的证明。证据10、关于补办房屋初始登记的通知。证据11、汇总表。证据12、天津市地名委员会标准地名证书。证据13、汇枫公司的说明。证据14、关于对天津复星置业有限公司异议的意见。证据15、关于天津复星置业有限公司所提问题的说明。证据16、现有资产明细表。证据17、证明。证据18、《天津市商品房买卖合同》（和平区底商的合同，是万隆销售的房屋，当时是2000年平层底商单价是9600元）。该组证据以证实上诉人张云贵提交合同不真实，排水管理处不欠房款。第三组证据：证据19、执行笔录、执行和解协议、裁定、结算书。证据20、关于企业亏损情况的说明。证据21、中标通知书。证据22、协议条款及工程结算书。以证实上诉人张云贵不是实际施工人，欠工程款没有依据。被上诉人排水管理处对上诉人张云贵提交的证据1、2、3、5的真实性不予认可。对于证据4，认为通过上诉人张云贵所讲的底商二建筑面积是797.32平方米，被上诉人排水管理处与汇枫公司对2-3门底商在合同中约定的312.35平方米是投影面积，因为当时还没有测绘，是按投影面积进行约定的每平方米是17500元。上诉人张云贵对被上诉人排水管理处提供的第一组证据中的1、2、4的真实性及证明目的不予认可。对证据3的真实性予以认可，该证据与上诉人张云贵提供的《天津市商品房买卖合同》内容一致，说明被上诉人排水管理处的欠款事实存在。对第二组证据中的5、6、10、11的证明目的不予认可，对7、8、9、12、13、14、15、16、17、18的关联性不予认可。对第三组证据中的19、21证明目的不予认可，证据20、22的关联性不予认可。上诉人门处958.68本院经质证后认为，上诉人张云贵提交的证据1、2、3均不属于二审中新的证据，且证据1、2中的证明内容与已经发生法律效力的（2002）二中民四初字第133号案件认定的事实相矛盾。证据3系被上诉人的工作人员王月清于2007年11月所作的情况说明，因王月清由于犯贪污罪于2012年被处以刑罚，故其所作情况说明不足以采信。证据5、《天津市商品房买卖合同》的真实性存在诸多疑点，且上诉人张云贵对此不能做出合理解释，同时，该合同经本院向房管部门调查，该合同亦未在房管部门登记备案。故本院对上述证据不予采信。上诉人张云贵提交的证据4，系由房管部门出具，真实有效，应予采信。但该证据不能证实上诉人张云贵的证明目的。本院投影面积进行约定的，司欠张云贵的工程款，享有对汇枫女被上诉人排水管理处提供的第一组、第二组、第三组证据中除证据3及证据19外均不属于二审新的证据。证据3、2002年1月25日签订的《天津市商品房买卖合同》的真实性存在诸多疑点，且被上诉人排水管理处对此不能做出合理解释，同时，该合同经本院向房管部门调查，该合同亦未在房管部门登记备案。故对该证据本院不予采信。证据19系人民法院已发生法律效力的法律文书，对其真实性本院予以确认。本院查明的案件事实与原审法院查明的一致，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证实，没有证据或证据不足以证实其主张的应承担举证不能的法律后果。上诉人张云贵主张其系汇枫公司建设工程项目的实际施工人，汇枫公司欠付其工程款，从而双方达成《债权转让协议》，对此，上诉人张云贵不能举证证实其系汇枫公司建设工程项目的实际施工人。虽然，汇枫公司的工作人员贾鹆铮在原审中证实上诉人张云贵为实际施工人，但该证人证言在没有其他证据予以佐证的情况下，该证人证言中的上述证明内容难以采信。且该证人证言亦无法对抗原审法院自相关行政管理部门调取的有关上诉人张云贵并非实际施工人的证据。同时，上诉人张云贵与汇枫公司所签订的《债权转让协议》中约定：“乙方（上诉人）在取得债权之后，与被上诉人排水管理处协商债权的履行方式，应以被上诉人排水管理处提出的方案为主要解决方案，在确认被上诉人排水管理处无意支付本转让债权时，上诉人张云贵可以去房管部门办理产权手续。”从上述的约定中可以看出上诉人张云贵在协议签订后，应先行通知被上诉人排水管理处并核实债权的相关情况，同时协商债权的履行方式。然，上诉人张云贵既不能证实其依照协议约定与被上诉人排水管理处进行了协商，亦不能证实被上诉人排水管理处没有支付购房款，且无意支付本转让债权。且，上诉人张云贵与汇枫公司签订《债权转让协议》及订立购房合同存在诸如“汇枫公寓”更名为“福汇里”晚于双方签订的房屋买卖合同及《债权转让协议》的订立时间；涉诉房屋的实际面积经房管部门的测量时间为2003年6月，然上诉人张云贵提供的2002年10月的房屋买卖合同及购房发票中的面积与经测量后的实际面积相一致等诸多疑问。因此，上诉人张云贵取得包含本案涉诉房屋在内的32套房屋所有权所提交的证据与其主张事实并不相符。关于被上诉人排水管理处是否享有包含涉诉房屋在内的32套房屋所有权问题。被上诉人排水管理处提供的证据能够证实其向汇枫公司付款总额为56319304.32元，上述款项包含河西区福汇里、河西区津沽名园及和平区察哈尔路19号综合楼三处房屋的总价格，依照被上诉人排水管理处与汇枫公司签订的购房协议可以认定河西区津沽名园及和平区察哈尔路19号综合楼的房款分别为3936156元和20026368元。被上诉人排水管理处与汇枫公司签订的《购房协议》系双方的真实意思表示，协议中对福汇里2-3门底商及3-6层的总价格约定为11520065元，同时，在协议中双方约定1-2层底商面积为312.67平方米，价格为每平方米17500元，该约定明确表明系1-2层底商面积，结合双方在1999年签订购房协议时的市场价格，每平方米17500元的价格应系对1-2层底商面积重叠计算的价格。被上诉人排水管理处虽然因其工作人员王月清的刑事犯罪行为，造成公司财务账目混乱，而不能提供福汇里4-5门房屋的购房协议，但从上诉人张云贵与汇枫公司签订的《债权转让协议》中可以看出，汇枫公司认可被上诉人排水管理处购买了4-5门的房屋，因此，4-5门底商及3-6层的价格应比照2-3门底商及3-6层的价格予以计算。结合被上诉人排水管理处和汇枫公司的交易情况，涉及河西区福汇里、津沽名园、和平区察哈尔路19号综合楼三处房屋的交易总价格低于被上诉人排水管理处的付款总和，故应认定被上诉人排水管理处对于诉争房屋完成了付款义务。同时，结合被上诉人排水管理处自诉争房屋建成后即占有、使用诉争房屋并交纳涉诉房屋采暖费的事实，应确认被上诉人排水管理处对天津市河西区大沽南路985号福汇里2-5门3-6层32套房屋（包含本案涉诉房屋）享有所有权。综上，原审判决正确，依法应予维持。上诉人张云贵的上诉理由依据不足，其上诉请求依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张云贵负担。本判决为终审判决。审 判 长  李纪申代理审判员  景 新代理审判员  乜 红代理审判员  赵丽芳代理审判员  王 晶代理审判员  邓晓萱代理审判员  李 强二〇一四年三月二十六日书 记 员  张若宇速 录 员  刘熙钰