安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）滁民二初字第00116号原告：周佳莹，女，1962年11月9日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：汪康，安徽承义律师事务所律师。委托代理人：张杰，安徽承义律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司滁州分行。负责人：汤震，该行行长。委托代理人：孙园园，女，1985年11月26日出生，汉族，系该行员工，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：耿晓兵，安徽知秋律师事务所律师。被告：安徽九略拍卖有限公司。法定代表人：李军，该公司董事长。委托代理人：娄正京，江苏联创伟业律师事务所律师。原告周佳莹为与被告中国农业银行股份有限公司滁州分行（以下简称农行滁州分行）、安徽九略拍卖有限公司（以下简称九略拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，于2009年8月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，并于2009年12月17日作出（2009）滁民二初字第0034号民事判决。宣判后，周佳莹与农行滁州分行均不服，向安徽省高级人民法院提起上诉。安徽省高级人民法院于2012年4月28日作出（2010）皖民二终字第00045号民事裁定，以原审判决认定的事实发生变化为由，撤销原审判决，发回本院重审。本院于2012年10月29日重新立案受理后，依法另行组成合议庭审理了本案。因周佳莹诉讼请求所依据的部分事实有待通过本院（2010）滁行终字第00041号行政判决的执行予以明确，而该判决尚未执行，本院于2012年12月17日作出（2012）滁民二初字第00116号民事裁定，中止本案诉讼。后滁州市房地产管理局重新作出了具体行政行为，本院恢复本案审理，并于2014年7月18日公开开庭审理了本案。原告周佳莹的委托代理人张杰、汪康，被告农行滁州分行的委托代理人耿晓兵，被告九略拍卖公司的委托代理人娄正京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周佳莹诉称：2007年5月15日，九略拍卖公司发布拍卖公告称，受有关单位委托，对滁州市琅琊路135号原滁州市农行干校房地产进行拍卖，土地面积约2814.46平方米，建筑面积约3659.77平方米，起拍价356万元（不含土地出让金）。拍卖时间定为2007年6月8日。同时在《特别说明》中称，拍卖成交在买受人成交价款及佣金付清后，委托方在30个工作日内将标的物和产权转移手续交付买受人，委托方协助买受人依法办理拍卖标的的证照变更等手续，其他税费及土地出让金均由买受人承担。拍卖标的：1、原滁州市农行干校房地产，房产约3659.77平方米（房产证附图标注2、3、4、5部分为准）；土地面积以扣除房地产权证附图复印件的阴影部分面积为准（见拍卖清单附件图示）。在《竞买人须知》中约定九略拍卖公司将按成交价的3%收取佣金。2007年6月8日，周佳莹以500万元拍得该房地产，并在规定的时间内将拍卖价款、土地出让金及拍卖佣金等费用付清。后周佳莹以“滁州市未来之星幼儿园”为房地产权利人，分别为拍卖标的办理了房地产权证。经测绘，该宗房地产土地使用权面积为2345.75平方米，房屋产权登记建筑面积3069.39平方米。与拍卖公告中注明的土地使用权面积和建筑面积分别少了368.71平方米和590.38平方米。农行滁州分行将该房地产中的综合楼东边四间房屋租给他人使用，未向周佳莹交付，构成违约，应承担返还财产和赔偿损失的法律责任。九略拍卖公司未向竞买人披露拍卖标的的瑕疵，且存在违约超额收取佣金的行为，也应承担违约责任。请求判令：一、农行滁州分行、九略拍卖公司返还周佳莹购房款117万元，并赔偿2007年7月至2009年7月的利息损失15万元（以后的利息按同期银行贷款年利率5.68%计算至实际付清之日止）；二、农行滁州分行、九略拍卖公司继续履行合同，交付所拍卖房屋综合楼二层东边四间房屋，并赔偿2007年7月至2009年7月的各项损失9.6万元（此后的损失按每间年租金12000元计算，直至实际交付之日止）；三、九略拍卖公司返还拍卖佣金10万元，并赔偿2007年8月至2009年8月的利息损失1.16万元（此后的利息按年利率5.68%计算至实际付清之日止）。四、农行滁州分行、九略拍卖公司承担本案的诉讼费用。农行滁州分行在庭审中答辩称：一、农行滁州分行根据产权证书记载面积进行交易，在拍卖成交后将产权证书原件交给周佳莹，由其办理产权过户登记。周佳莹办理过户后，证载面积与原产权证书记载面积不符，周佳莹应提起行政诉讼，不应向农行滁州分行及九略拍卖公司主张权利。农行滁州分行依法出让享有物权的标的物，无任何过错。关于出让土地使用权面积，农行滁州分行仅认可土地以扣除房地产权证附图复印件阴影部分面积为准，没有作出具体数额的承诺；由于土地出让金的交纳不是依据农行滁州分行的原产权证书，而与土地使用权出让面积及合同相关，对证载面积变化，农行滁州分行不应承担任何责任。二、周佳莹主张交付房屋，已超过法律规定的诉讼时效。依据《中华人民共和国拍卖法》相关规定，周佳莹应在一年内主张相关权利；而从2007年6月交易直至2009年周佳莹才提出交付案外人房屋，已超过法律规定的诉讼时效，应驳回其该项诉讼请求。三、周佳莹提供的新的产权证书与其在原一审中提供的原产权证书相比，建筑面积增加了68.21平方米，而周佳莹的诉讼请求没有变更，其诉请没有事实和法律依据，请求驳回周佳莹的诉讼请求。九略拍卖公司在庭审中答辩称：一、周佳莹诉争事由早已超过了诉讼时效。根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条规定：“因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。”本场拍卖会《特别说明》载明：“本次拍卖1、2号标的物均属于滁州市农行资产，拍卖成交在买受人成交价款及佣金付清后，委托方在30个工作日内将标的物和产权转移手续交付买受人。”拍卖人于2007年6月8日举办该场拍卖会，由此推算，买受人应该在2007年7月23日之前收到委托方农行滁州分行的拍卖标的物及产权移交手续。周佳莹主张标的物存在瑕疵，应当在2008年7月23日之前向法院起诉。其于2009年才向法院起诉，显然已超过诉讼时效。且《特别说明》中明确委托方将房屋及产权手续交付买受人，由买受人自行办理过户手续。因此，办证的直接责任者是周佳莹，不能因周佳莹不主动办证，而认定房屋交付未完成。二、按照我国及国际拍卖行为惯例，不动产拍卖，均以现状为准。拍卖会上最有法律效力的文字性材料是《竞买人须知》和《特别说明》，《竞买人须知》明确说明：“本次拍卖的标的以现状为准，凡参加本次拍卖会的竞买人，一经应价即表示对所有情况有了清晰的了解，并承认标的物的现状，对自己的竞买行为愿意承担一切责任。”《拍卖标的物清单》备注栏进一步明确“以标的物现状为准”。拍卖人在拍卖公告所示面积的大小，只是供竞买人参考，不构成对拍卖标的的任何担保。三、诉争标的并无瑕疵，周佳莹认为的瑕疵，是由于拍卖会前其未咨询了解。土地房产管理部门是土地房产登记的公信机关，由其颁证登记的面积，拍卖人、委托人无权加以更改，拍卖人将房产证证载面积对外公布并无不妥。土地房产管理部门对同样标的物前后丈量面积不一致，与拍卖人、委托人无关。九略拍卖公司依法进行拍卖，周佳莹自己承认在标的物展示期间，没有对标的物进行现场勘测、丈量，是其放弃权利，应自行承担相应的后果。四、该场拍卖会的拍卖公告在《滁州日报》上发布，拍卖会《特别说明》载明：“土地面积以扣除房地产权证附图复印件的阴影部分面积为准（见拍卖清单附件图示）。”可见，拍卖人对土地面积告知得很清楚，拍卖人没有过错。五、周佳莹将现状拍卖强解为按面积拍卖，若按面积定拍卖成交价对其他以现状竞价的竞买人不公。综上，周佳莹的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回周佳莹的诉讼请求。周佳莹为支持自己的诉讼请求，举证了下列证据：证据一、身份证。证明：周佳莹的诉讼主体资格。农行滁州分行、九略拍卖公司对该证据的真实性均无异议。证据二、安徽九略拍卖公告一份。证明：1、九略拍卖公司拍卖的房产土地面积约2814.46平方米，建筑面积约3659.77平方米；2、拍卖佣金为成交价的3%；3、未披露有他人出租的事实；4、约定款项缴清后30日内交付房屋，但农行滁州分行至今没有完全交付。农行滁州分行质证称：对该拍卖公告的真实性有异议，拍卖公告的性质属于要约邀请。九略拍卖公司质证称：该拍卖公告系复印件，不是从拍卖人处取得的，是周佳莹自己拼接的。证据三、《拍卖成交确认书》。证明：2007年6月8日，周佳莹以总价500万元竞买上述房产成功，佣金为3%。农行滁州分行质证称：证明目的与农行滁州分行无关，不发表意见。九略拍卖公司质证称：对该证据的真实性及证明目的均无异议。证据四、购房款收据四份、购房款发票一张、佣金发票十六张、土地出让金专用票据及一般缴款书（收据）各一张。证明：周佳莹依约支付拍卖价款、土地出让金并超额支付佣金的事实。农行滁州分行质证称：对于购房票据的真实性予以确认，证明交易的时间是在2007年6月，对土地出让金收据我们认为周佳莹应该出具土地出让合同来相互印证。九略拍卖公司质证称：对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。拍卖人按照《竞买人须知》收取3%的佣金并无不妥；买受人在2007年8月21日就付清款项，委托方应该在30个工作日内将标的物交给买受人，即在2007年9月20日完成交接，买受人对拍卖人提出产权瑕疵，应该在2008年9月份之前。其在2009年提出诉讼，恰恰证明周佳莹的诉请超过诉讼时效。证据五、《房地产权证》、《国有土地使用权证》十本。证明：1、经测绘，该房产土地使用权面积为2345.75平方米，房产权登记建筑面积为3069.39平方米，与拍卖公告中注明的面积相比，建筑面积短少590.38平方米；2、房地权证滁字第××号《房地产权证》能证明二层东边四间房屋在拍卖范围，应该向周佳莹交付，产权已经办理在滁州市未来之星幼儿园名下，周佳莹要求交付是有事实根据的。农行滁州分行质证称：1、新证面积已经增加了68.21平方米，而周佳莹的证明目的没有变化，周佳莹是依据有效的产权证书过户，过户后面积减少应向办证机关主张；2、原产权证书和新产权证书具有同等的法律效力，并不能依据新证面积否定原证证载的面积，周佳莹分户办理的五本房产证不能证明包括农行滁州分行原房地产权证所载建筑物和土地使用权面积，其证明目的不能成立。九略拍卖公司质证称：对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。拍卖人是以现状拍卖，不是以面积拍卖；拍卖后，买受人办理产权证面积的大小是办证机关的原因，与拍卖人无关。证据六、律师函。证明：对本案争议事由，周佳莹于2009年1月和6月通过律师分别向农行滁州分行及九略拍卖公司发出律师函，要求农行滁州分行及九略拍卖公司妥善解决上述问题，但其未予理睬。农行滁州分行质证称：农行滁州分行没有收到该律师函，对证明目的不予认可。九略拍卖公司质证称：九略拍卖公司没有收到该律师函，对证明目的不予认可。证据七、综合楼二层四间房屋照片五张。证明：该四间房屋已出租给他人经营酒店，并没有交付给周佳莹。农行滁州分行质证称：对照片的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，房屋在多年前就是案外人所有。九略拍卖公司质证称：对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，该照片反映的二层四间房屋是案外人所有。证据八、《委托拍卖合同》一份。证明：本案农行滁州分行与九略拍卖公司存在委托拍卖关系，应对拍卖行为向竞买人承担连带责任。农行滁州分行和九略拍卖公司均质证称：对该证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。证据九、民办非企业单位登记证书一份。证明：周佳莹与滁州市未来之星幼儿园的关系，滁州市未来之星幼儿园是周佳莹为了办理房产证开办的非企业单位。农行滁州分行质证称：对该证据的真实性无异议。九略拍卖公司质证称：对该证据的真实性无异议，关联性有异议，与本案无关。证据十、租房协议三份。证明：在同等位置房屋，租赁价格每间每月1000元到1200元左右，农行滁州分行有四间房屋没有交付，应支付租房损失。农行滁州分行和九略拍卖公司均质证称：对该证据的真实性及证明目的均不予认可。农行滁州分行为证明其抗辩主张，举证了下列证据：证据一、营业执照、组织机构代码证。证明：农行滁州分行的主体适格。证据二、《委托拍卖合同》及附图。证明：1、拍卖标的的瑕疵说明，一切以标的实际现状为准；2、拍卖标的房产约3659.77平方米，土地以扣除房地产权证附图复印件阴影部分面积为准；3、委托人向拍卖人履行了说明义务。证据三、房登字第9303313号《房屋所有权证》。证明：委托拍卖房产标的拍卖前的房产证登记状况；委托拍卖面积与证载面积一致。证据四、安徽省滁州市琅琊区人民法院（2010）琅行初字第00012号、安徽省滁州市中级人民法院（2010）滁行终字第00050号行政判决书各一份。证明：1、本案诉争房屋在2010年已由人民法院依法查明属案外人所有，不属于周佳莹拍卖所得，周佳莹办理的房产证已被撤销；2、案外人证载房屋总层数5层，所在层数1层，建筑面积112.86平方米与房登字第9303313号《房屋所有权证》底层注销面积相符。周佳莹质证称：对证据一的真实性、合法性、关联性无异议；对证据二的真实性无异议，但对证明目的有异议；现状写的是以房产证为准，所谓的以现状交付是指物质形态；对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据证明综合楼二层东边四间房屋包括在拍卖范围之内；对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，房地产管理部门已经重新颁发了新的房产证。九略拍卖公司质证称：对农行滁州分行举证的证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性均无异议。九略拍卖公司为证明其抗辩主张，举证了下列证据：证据一、拍卖公告。证明：1、拍卖标的是滁州市农行干校房产，诉争的四间房屋由滁州市文学艺术界联合会（以下简称滁州市文联）从村队购买，不在本次拍卖范围内；2、拍卖公告中标明证载建筑面积，未标明土地面积，周佳莹诉请不属实；3、本次拍卖不是按面积拍卖。证据二、《竞买人须知》一份。证明：1、该场拍卖会明确拍卖的是滁州市农行干校资产，而诉争的四间房产属于案外人所有，与拍卖标的无关；2、证明拍卖人已向买受人告知本场拍卖是以现状拍卖；3、拍卖人已向买受人告知凡参加本次拍卖一经应价即表示对所有情况有了清晰的了解，并承认现状，对自己的竞买行为愿意承担一切责任；4、拍卖佣金为3%。证据三、《特别说明》、《拍卖标的物清单》各一份。证明：1、拍卖人已向买受人明确拍卖的房产是农行干校房产；2、拍卖人所拍卖房产标明房产证载面积，未标明土地面积，并强调土地面积已经扣除房地产附图阴影部分面积，应该以证载面积为准。周佳莹质证称：对九略拍卖公司举证的证据一、二、三的真实性均无异议，拍卖公告中明确标明有土地面积；涉案的四间房屋在房地产管理部门现颁发的房地产权证中载明属于滁州市未来之星幼儿园所有。农行滁州分行质证称：对九略拍卖公司举证的证据一、二、三的真实性均无异议，从权利证书来看，农行滁州分行交付的标的物不存在瑕疵。综合各方当事人的举证、质证意见，本院认证如下：对周佳莹举证的证据，农行滁州分行及九略拍卖公司对证据一、三、四、五、七、八、九的真实性均无异议，上述证据具有合法性与关联性，本院对其证明效力予以确认。其中，证据四中佣金发票金额为15万元，与《拍卖成交确认书》确认的佣金比例计算数额一致，对周佳莹认为超额支付佣金的证明目的不予采信；证据二系复印件，农行滁州分行及九略拍卖公司对其真实性均不予认可，周佳莹亦不能提供原件予以核对，且该拍卖公告与《滁州日报》上发布的拍卖公告内容不一致，该证据的真实性不能确定，本院对其证明效力不予确认；证据六律师函，农行滁州分行和九略拍卖公司均否认收到该律师函，周佳莹也未举证证明已送达到农行滁州分行和九略拍卖公司，本院对其证明效力不予确认；证据十具有真实性、合法性及与本案关联性，本院对其证明效力予以确认。农行滁州分行举证的证据一、二、三、四，周佳莹及九略拍卖公司对其真实性均无异议，本院对其证明效力予以确认；但证据四不能证明本案诉争的综合楼东边四间房屋在2010年已由人民法院确认属案外人所有、不属于周佳莹竞买所得的证明目的。九略拍卖公司举证的证据一、二、三，周佳莹及农行滁州分行对上述证据的真实性均无异议，本院对其证明效力均予以确认；但证据一不能达到证明本案诉争的四间房屋不在拍卖范围的证明目的。经审理查明：2007年5月11日，中国农业银行滁州分行（农行滁州分行的前身）与九略拍卖公司签订《委托拍卖合同》，约定拍卖标的为：原滁州市农行干校房地产，面积约3659.77平方米（房产证附图标注2、3、4、5部分为准），土地以扣除房地产权证附图复印件阴影部分面积为准；拍卖标的瑕疵说明：物质状态以标的物的现状为准，权利状态以标的物权证为准；交付时间：拍卖成交买受人付清价款后；交付方式：以标的现状交付；价款支付方式：转账方式；价款支付时间：拍卖成交后十五个工作日内；拍卖时间定为2007年6月8日。双方还对拍卖方式、违约责任等其他事项作出约定。2007年5月15日，九略拍卖公司发布《竞买人须知》载明：“一、本场拍卖会的1、2号标的物为滁州市农行单位的资产，对于房地产的四至及现状，请竞买人仔细阅读《拍卖标的物清单》及《特别说明》等文件，本次拍卖的标的以现状为准，凡参加本次拍卖会的竞买人，一经应价即表示对所有情况有了清晰的了解，并承认标的物的现状，对于自己的竞买行为愿意承担一切责任。拍卖成交后，产权过户中相关事项以《特别说明》为准……。三、本次拍卖会标的――详见《拍卖标的物清单》……。十、本场拍卖会我公司将按成交价的3%向买受人收取佣金。”九略拍卖公司在《特别说明》中称，本次拍卖1、2号标的物均为滁州市农行资产，拍卖成交在买受人成交价款及佣金付清后，委托方在30个工作日内将标的物和产权转移手续交付买受人，买受人自行办理产权过户手续，委托方承诺协助买受人依法办理拍卖标的证照变更、产权过户手续，办理产权过户手续过程中委托方仅承担营业税、土地增值税，其他相关税费及土地出让金均由买受人承担。拍卖成交后，买受人必须在三日内付清佣金，15日内付清全部成交价款。原滁州市农行干校房地产，房产约3659.77平方米（房产证附图标注2、3、4、5部分为准）；土地面积以扣除房地产权证附图复印件的阴影部分面积为准（见拍卖清单附件图示），有房地产权证，土地为国有划拨教育用地。《拍卖标的物清单》第一项载明：原滁州市农行干校房地产，房产面积约3659.77平方米，土地面积以扣除房地产权证附图复印件的阴影部分面积为准（见附件图示）；所在位置：滁州市琅琊路135号；权属状况说明：有房地产权证（教育用地）；起拍价356万元。该《拍卖标的物清单》特别注明：“以上标的均以现状拍卖”。2007年5月16日，九略拍卖公司在《滁州日报》上发布拍卖公告载明：“一、拍卖标的：1、滁州市琅琊路135号原滁州市农行干校房地产，土地为国有划拨，建筑面积约3659.77平方米，起拍价356万元（不含土地出让金）……（以上标的详细情况及资料请向我公司咨询、索取）……。三、拍卖时间：2007年6月8日上午10时……。五、凡参加竞买者，须交纳30%保证金……。”2007年6月8日，周佳莹参加竞买，并以500万元拍得滁州市琅琊路135号原滁州市农行干校房地产，周佳莹与九略拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，确认拍卖成交价为500万元，佣金比例为成交价的3%。2007年6月22日，周佳莹付清了拍卖价款500万元。同年8月7日、8月21日，周佳莹向九略拍卖公司交纳了拍卖佣金计15万元。后农行滁州分行向周佳莹交付了竞拍所得滁州市琅琊西路135号房地产，但综合楼二层东边四间房屋未交付。当时，该四间房屋由杨宗华、柴俊生两人占有使用。2008年10月，周佳莹以“滁州市未来之星幼儿园”为房地产权利人为竞拍取得的房地产申请办理房地产权属证书。2008年12月9日，周佳莹缴纳了土地出让金720525元。滁州市房产管理局为滁州市未来之星幼儿园颁发了滁国用（2008）第10518、10519、10520、10521、10522号《国有土地使用权证》，分摊土地使用权面积合计2345.75平方米。2008年12月23日，滁州市房产管理局以滁州市未来之星幼儿园为房地产权利人颁发了证号分别为房地权滁字2008014556、2008014557、2008014558、2008014559、20××60号的《房地产权证》，载明房屋产权建筑面积总计为3069.39平方米。其中，综合楼二层东边四间房屋登记在滁州市未来之星幼儿园证号为房地权滁字20××56号《房地产权证》中。2009年4月，周佳莹的丈夫丁思法将该四间房屋锁上。2010年4月29日，杨宗华向安徽省滁州市琅琊区人民法院提起行政诉讼，请求撤销滁州市房地产管理局为滁州市未来之星幼儿园颁发的房地权滁字20××56号《房地产权证》。2010年9月21日，安徽省滁州市琅琊区人民法院作出（2010）琅行初字第00011号行政判决，撤销滁州市房地产管理局为滁州市未来之星幼儿园颁发的房地权滁字20××56号《房地产权证》，责令滁州市房地产管理局于判决生效后一个月内重新作出具体行政行为。滁州市未来之星幼儿园不服该判决向本院提出上诉。本院于2010年11月23日作出（2010）滁行终字第00041号行政判决，驳回上诉，维持原判。2014年1月8日，滁州市房地产管理局重新作出具体行政行为，向滁州市未来之星幼儿园颁发了房地权证滁字第××号《房地产权证》，确认滁州市未来之星幼儿园对琅琊西路135号综合楼2第二层（包括东边四间房屋）至第六层房屋享有所有权，建筑面积为829.25元，比原房地权滁字20××56号《房地产权证》证载面积增加了68.21平方米。滁州市未来之星幼儿园取得该《房地产权证》后，即占有使用琅琊西路135号综合楼2第二层东边四间房屋。综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本院确认本案的争议焦点是：一、周佳莹的起诉是否超过诉讼时效；二、周佳莹竞买取得的拍卖标的是否符合拍卖合同约定，农行滁州分行与九略拍卖公司是否应当向周佳莹返还购房款117万元并赔偿利息损失；三、农行滁州分行与九略拍卖公司是否应当向周佳莹交付综合楼二层东边的四间房屋并赔偿损失；四、九略拍卖公司是否向周佳莹多收取了拍卖佣金，是否应当返还拍卖佣金10万元并赔偿利息损失。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，农行滁州分行与九略拍卖公司签订的《委托拍卖合同》及周佳莹与九略拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对各方当事人具有法律约束力。关于争议焦点一，周佳莹的起诉是否超过诉讼时效问题。农行滁州分行委托拍卖原滁州市农行干校房地产时，并未对该房屋的面积进行测量，而是根据房登字第9303313号《房屋所有权证》所载房屋权属面积及房地产现状委托拍卖。该证系房地产管理部门颁发，农行滁州分行、九略拍卖公司及周佳莹均有理由信任该证载明面积的真实性。周佳莹竞买取得拍卖标的物后，亦没有对标的物进行现场勘测。2008年12月23日，房地产管理部门为周佳莹办理了房地产过户登记手续，周佳莹方取得《房地产权证》。此时周佳莹才发现其取得的《房地产权证》证载面积比农行滁州分行原房登字第9303313号《房屋所有权证》所载建筑面积减少了，并据此认为其权利受到损害而提起诉讼。根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第一款规定，因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案中，周佳莹知道或者应当知道拍卖所得的房产面积短少，应当从其取得房屋权属证书之日即2008年12月23日开始。其于2009年8月10日即提起本案诉讼，并未超过一年的诉讼时效。农行滁州分行和九略拍卖公司辩称周佳莹的起诉已超过诉讼时效的辩解意见不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点二，周佳莹竞买取得的拍卖标的是否符合拍卖合同约定，农行滁州分行与九略拍卖公司是否应当向周佳莹返还购房款117万元并赔偿利息损失的问题。农行滁州分行与九略拍卖公司签订的《委托拍卖合同》，约定拍卖标的为原滁州市农行干校房地产，面积约3659.77平方米（房产证附图标注2、3、4、5部分为准），土地以扣除房地产权证附图复印件阴影部分面积为准。拍卖标的瑕疵说明：“物质状态以标的物的现状为准，权利状态以标的物权证为准。”九略拍卖公司发布的《竞买人须知》亦载明：“本次拍卖的标的以现状为准，凡参加本次拍卖会的竞买人，一经应价即表示对所有情况有了清晰的了解，并承认标的物的现状，对于自己的竞买行为愿意承担一切责任。”《拍卖标的物清单》第一项亦载明：“原滁州市农行干校房地产，房产面积约3659.77平方米，土地面积以扣除房地产权证附图复印件的阴影部分面积为准（见附件图示）。”该《拍卖标的物清单》特别注明：“以上标的均以现状拍卖”。上述事实表明，农行滁州分行和九略拍卖公司未对拍卖标的面积作出任何承诺；农行滁州分行委托九略拍卖公司拍卖原滁州市农行干校房地产是以现状整体拍卖，而不是按照房屋建筑面积和土地使用权面积计价拍卖。九略拍卖公司在《竞买人须知》、《特别说明》及《拍卖标的物清单》中对此均予以明确说明。农行滁州分行和九略拍卖公司在委托拍卖过程中均不存在欺诈、隐瞒行为。周佳莹参与竞买，并作出应价，应推定其对标的物所有情况有了清晰的了解，并认可标的物的现状。2008年，周佳莹申请办理拍卖标的过户登记，将农行滁州分行房登字第9303313号《房屋所有权证》上载明的2、3、4、5部分拍卖标的分开登记，并取得了相应的权属证书。其取得的《房地产权证》及《国有土地使用权证》记载的总建筑面积和土地使用权面积与原农行滁州分行的《房屋所有权证》所载面积虽然不一致，但该变更登记并未改变拍卖标的物的现状，拍卖标的物已全部登记在滁州市未来之星幼儿园名下。因此，不能说明农行滁州分行委托拍卖的房地产存在瑕疵。前后证载面积有误差，是房地产管理部门测绘登记造成的，农行滁州分行及九略拍卖公司对此无任何过错。周佳莹以其取得的房地产权证证载面积比农行滁州分行原《房屋所有权证》所载面积短少为由，主张农行滁州分行和九略拍卖公司返还周佳莹购房款117万元及利息的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三，农行滁州分行与九略拍卖公司是否应当向周佳莹交付综合楼二层东边的四间房屋并赔偿损失的问题。根据《委托拍卖合同》约定，本案拍卖标的为原滁州市农行干校房地产，面积以房产证附图标注2、3、4、5部分为准，土地以扣除房地产权证附图复印件阴影部分面积为准。农行滁州分行房登字第9303313号《房屋所有权证》载明的2、3、4、5部分，登记建筑面积为3659.77平方米。该证所附平面图登记显示，5号楼六层部分的底层面积112.86平方米已分割出去并被注销。因此，除第5部分六层底层112.86平方米以外，该证载明的2、3、4、5部分的房地产，均应属于本案拍卖标的范围，包括综合楼二层东边四间房屋。庭审中，农行滁州分行和九略拍卖公司均辩称拍卖标的不包括综合楼二层东边四间房屋，缺乏事实依据，该辩解理由不能成立。根据拍卖合同约定，在买受人成交价款及佣金付清后，委托方在30个工作日内将标的物和产权转移手续交付买受人。因农行滁州分行委托拍卖的综合楼二层东边四间房屋在拍卖时，一直由他人占有使用。拍卖成交后，农行滁州分行并未将该四间房屋向周佳莹交付，显已构成违约，应当承担违约责任，赔偿周佳莹的损失。本案中，九略拍卖公司不是交付拍卖标的义务人，不应承担逾期交付的违约责任。至2007年8月21日，周佳莹付清了所有的价款及佣金，农行滁州分行应于2007年9月20日前交付标的物。其未按时交付，应自逾期之日即2007年9月21日起，至2014年1月8日周佳莹开始占有使用该房屋之日止，计75个月零19天，按同地段同类房屋平均租金标准赔偿周佳莹的损失。因与涉案的四间房产同地段同类房屋的租金为每间每月1000元到1200元不等。周佳莹主张按每间年租金12000元计算，即每间月租金1000元，符合法律规定，本院予以支持。根据以上分析，周佳莹的合理损失为1000元／月×（75＋19／30）×4＝302520元。周佳莹在庭审中认可其于2014年1月8日以后已实际占有使用综合楼二层东边的四间房屋，故对其请求农行滁州分行和九略拍卖公司交付该房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点四，九略拍卖公司是否向周佳莹多收取了拍卖佣金，是否应当返还拍卖佣金10万元并赔偿利息损失的问题。涉案拍卖会举行前，九略拍卖公司发布《竞买人须知》，明确九略拍卖公司将按成交价的3%向买受人收取佣金。周佳莹竞买成交后，与九略拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，确认成交价为500万元，佣金的收取比例为成交价的3%，即15万元。现有证据表明，九略拍卖公司仅收取了周佳莹15万元佣金，符合合同约定。周佳莹主张九略拍卖公司超额收取佣金，但不能举证证明该主张，应承担举证不能的法律后果。周佳莹主张九略拍卖公司返还佣金10万元并赔偿利息损失，缺乏证据，本院不予支持。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国拍卖法》第四条、第三十一条、第四十条、第六十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告中国农业银行股份有限公司滁州分行于本判决生效后十日内赔偿原告周佳莹损失302520元；二、驳回原告周佳莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18548元，由原告周佳莹负担12710元，被告中国农业银行股份有限公司滁州分行负担5838元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省高级人民法院。审判长 柳 冰审判员 陶继航审判员 史克银二〇一四年七月三十一日书记员 王倩倩附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国拍卖法》第四条拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规，遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。第三十一条按照约定由委托人移交拍卖标的的，拍卖成交后，委托人应当将拍卖标的移交给买受人。第四十条买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。买受人未按照约定受领拍卖标的的，应当支付由此产生的保管费用。第六十一条拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。因拍卖标的存在缺陷造成人身、财产损害请求赔偿的诉讼时效期间，适用《中华人民共和国产品质量法》和其他法律的有关规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。