福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0526民初1470号 原告：泉州市佳虔物业服务有限公司，住所地：福建省德化县龙浔镇湖中路。 法定代表人：梁仕丁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘春杜，该公司员工。 被告：陈文艺，男，1983年12月22日出生，汉族，住福建省德化县。 原告泉州市佳虔物业服务有限公司（以下简称：佳虔公司）与被告陈文艺物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳虔公司法定代表人梁仕丁及其委托诉讼代理人刘春杜、被告陈文艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳虔公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付东埔聚兴小区4幢1506室自2017年10月1日-2019年3月31日止物业管理费人民币2117元；自2017年6月1日-2019年1月31日止公摊水电费人民币463.2元；截止至2019年3月底违约金人民币77.3元，合计2657.5元；2、判令被告支付本案全部诉讼费用。事实与理由：德化县浔中镇东埔聚兴小区4幢1506室业主陈文艺，该套房是陈文艺向原安置业主苏爱民购买所得，于2015年6月25日交房入住德化春秋置业有限公司开发的东埔聚兴小区4幢1506室房屋，建筑面积为：117.56平方米，原告按照《德化县东埔二期片区旧城改造安置房（又名东埔聚兴小区）前期物业服务合同》及相关法律法规的规定，一直依法对被告居住的小区实施物业管理，为被告履行了所约定的物业服务。 根据《德化县东埔二期片区旧城改造安置房前期物业服务合同》第七条（三）收费起始时间：“物业服务费从物业交付买受人之日起按季度收取。业主应于每季度的第一个月的20日前向乙方支付物业服务费。”第八条车位使用费及停放服务费及公共设备用电公摊电费、公共用水公摊水费。（五）“依据闽价服【2010】267号文件规定公共设备（消防、监控、电梯、路灯、加压水泵等）用电电费及公共用水（绿化用水等）水费按实向业主分摊收取。”被告于2015年交房时，作出书面承诺：“本业主声明：完全明白东埔聚兴小区《业主手册》之内容，并同意严格遵守临时管理规约及其它所有规定之全部条款，按时交纳有关管理服务费用…”，且于交房之日起，均有如期缴纳物业管理费用，但自2017年7月起至今被告便无故拖欠应缴纳的物业管理费及公摊水电费，原告打电话、发短信息、上门催讨、挂号邮寄缴纳物业管理费通知书等方式多次向被告催讨物业管理费，但其未予理睬。自2017年10月1日-2019年3月31日止，被告共拖欠物业管理费人民币2117元，自2017年6月1日-2019年1月31日止，被告共拖欠公摊水电费人民币463.2元，两项费用合计：2580.2元。根据《德化县东埔二期片区旧城改造安置房前期物业服务合同》第十四条第二款第二项约定：“甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照自违约之日起未缴服务费日千分之三的标准向乙方支付违约金”。现原告只按中国人民银行同期基准贷款利率的1.3倍计算被告所拖欠物业管理费的违约金，截止至2019年3月底被告应依法缴纳违约金77.3元，累计应缴纳物业管理费、公摊水电费、违约金等共达2657.5元。 陈文艺辩称，原告未履行聚兴小区《前期物业服务合同》约定的义务，后来更和业委会不合法签署物业服务合同，业主拒交物业费合理合法。原告不能按服务合同约定提供物业服务，违约在先，主要表现在以下几点：一、小区环境卫生恶劣，排水不畅，污水横流，保洁不到位导致脏，乱，差；二、小区保安人数少且多为60岁以上老年人，安保能力低下，致使小区经常受到小偷小摸和不法分子的光顾，导致发生多起偷窃和陌生人敲门等案件，给业主带来恐慌。由于安保人力欠缺，保安室，监控室经常没人。不久前刚发生一起因电梯故障，一老年人业主被困在电梯里近1个小时，找物业监控室一直没人，事后保安声称上厕所。因此已严重威胁到我们业主的人身及财产安全，业主多次向物业反映，但一直得不到有效的解决；三、小区公共绿化被损毁，侵占，绿化养护差，虫满为患，缺少环保。四、由于物业保安人员少，小区车库管理差，经常发生车辆被刮碰，通道被占等事件；五、小区消防器材很多损毁和缺失，安全防火不到位；六、根据国务院颁发的《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业必须由业主共同决定，小区业委会和佳虔物业签订的服务合同没有经业主大会通过，也没有公示。所以我们业主决议此服务合同无效，原告并非我们小区的合法物业服务企业。综上所述，由于原告管理混乱且不合理不合法，不能履行根本的责任和义务，已严重违约违法。根据合同法规定，我们业主履行抗辩权，在原告纠正错误履约并取得合理合法的物业服务权之前，拒绝支付物业服务费用完全是情理之中的事，合理合法，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，1、德化县浔中镇东埔聚兴小区4幢1506室业主陈文艺，系向他人（原安置业主）购买所得，于2015年6月25日交房入住德化春秋置业有限公司开发的东埔聚兴小区4幢1506室房屋，建筑面积117.56平方米。2015年5月9日由开发建设单位德化县春秋置业有限公司与原告佳虔公司签订《福建省前期物业服务合同》，由原告按照《德化县东埔二期片区旧城改造安置房（又名东埔聚兴小区）前期物业服务合同》的规定，提供小区物业管理服务。2017年4月1日又签订《物业委托延期补充协议书》，双方同意将物业委托合同期限延长至业主委员成立，并与物业管理企业签订物业服务合同生效时终止。2019年1月，业主委员与佳虔公司又签订的物业服务合同。 2、根据《德化县东埔二期片区旧城改造安置房前期物业服务合同》第七条（三）收费起始时间：“物业服务费从物业交付买受人之日起按季度收取。业主应于每季度的第一个月的20日前向乙方支付物业服务费。”第八条车位使用费及停放服务费及公共设备用电公摊电费、公共用水公摊水费。（五）“依据闽价服【2010】267号文件规定公共设备（消防、监控、电梯、路灯、加压水泵等）用电电费及公共用水（绿化用水等）水费按实向业主分摊收取。”被告于2015年交房时，作出书面承诺：“本业主声明：完全明白东埔聚兴小区《业主手册》之内容，并同意严格遵守临时管理规约及其它所有规定之全部条款，按时交纳有关管理服务费用…”，且于交房之日起，均如期缴纳物业管理费用。 3、自2017年7月起至今，陈文艺拖欠2017年10月1日-2019年3月31日止物业管理费2117元；拖欠2017年6月1日-2019年1月31日止公摊水电费463.2元，两项费用合计2580.2元。并要求按中国人民银行同期基准贷款利率的1.3倍计算拖欠物业管理费的违约金77.3元（至2019年3月底）。 上述事实，有佳虔公司提供的身份证复印件、《交房通知书》、《房屋交接验收单》、《承诺书》、《福建省物业服务合同》、《缴交物业服务费通知书》、物业管理费及违约金明细表、缴交物业管理费通知单、邮政局挂号邮寄缴纳物业费通知书给被告的信封照片、挂号邮寄缴纳物业费通知书给被告的邮政局收费凭据、发送短信息向被告催缴物业费截图等为据。 本院认为，作为德化县浔中镇东埔聚兴小区的开发建设单位德化县春秋置业有限公司与佳虔公司签订的《福建省物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，陈文艺作为东埔聚兴小区业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用和公摊的水电费。该《解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持”。根据该规定，佳虔公司如有存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，或者所提供的物业服务存在瑕疵，陈文艺有权要求佳虔公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，但不能以此为由拒绝缴纳物业服务费等相关费用，且陈文艺提供的证据图片和业主联名材料等，原告不予认可，其真实性无法确认，也无法证明佳虔公司存在没有履行合同义务，以及存在严重违约等事实。因此，陈文艺抗辩拒不交纳物业费的理由不能成立，本院不予采纳。因佳虔公司所提供的物业服务存在不尽人意的地方，陈文艺并非恶意拖欠物业服务费，故佳虔公司要求陈文艺支付违约金的请求，本院不予支持。至于佳虔公司与业主委员会新签订物业服务合同的问题，因双方均未能提供证据，本院不予审查。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、陈文艺应于本判决生效后十日内支付泉州市佳虔物业服务有限公司2017年10月1日至2019年3月31日的物业管理费2117元及2017年6月1日至2019年1月31日的公摊水电费463.2元，二项合计2580.2元。 二、驳回泉州市佳虔物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由陈文艺承担。限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  颜遐通 二〇一九年五月二十一日 书记员  郑昆宏 附：一、主要法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条第一款：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《物业管理条例》 第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。