江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)泰中民终字第0070号上诉人（原审被告）聂粉梅。委托代理人（特别授权）蔡智、许婷婷,北京市邦盛（泰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王秀英。被上诉人（原审原告）泰州市万达纱布制品厂。法定代表人万秀山，厂长。上列被上诉人共同委托代理人（特别授权）张文灿，江苏天滋律师事务所律师。原审第三人胡建锋。上诉人聂粉梅与被上诉人王秀英、原审原告、胡建锋房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2013）泰海民初字第2247号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审查明，坐落于泰州市江洲南路117号综合大楼西北侧附楼一、二层房屋属泰州市万达纱布制品厂资产，该厂法定代表人为万秀山，王秀英系万秀山之妻。2005年4月28日，王秀英（甲方）与聂粉梅（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定由聂粉梅承租上述房屋经营休闲洗浴中心。租期从2005年6月18日起至2013年6月17日止，年租金155000元，每年5月8日一次性缴清。承租方有下列情形的，出租方可以终止协议：1、承租方擅自将租赁房屋转租、转让或转借的；2、承租方利用承租房进行非法活动、损害公共利益的；3、承租方拖欠租金累计壹个月的；4、为保证承租方独立自主经营，出租方不再提供原有的利群浴池的相关证照手续。出租方在租赁期间，保证其房屋产权清晰，不得随意变更，租赁期满后，承租方如需延长使用，在同等条件下，承租方享有优先权。承租方承诺对现有场所进行布局调整及装饰装修和增加相关设施，并对原有设备进行正常维护，费用自理。（调整及装修计划报出租方备案）。八年租赁期满后，不可移动的装饰装修及设施无偿归出租方所有，并保证完好，可移动的由承租方限期搬离，否则无偿归出租方所有。协议签订后，甲方依约将租赁房屋交付乙方使用，乙方亦将租金交至2013年6月17日。2010年11月25日，聂粉梅（甲方）与胡建锋（乙方）签订承包经营协议书一份，约定甲方将坐落于江洲南路117号原清水湾浴场承包给乙方经营，承包期限为二年六个月（即从2010年12月1日起至2013年5月30日止），乙方在承包期内，如因改造或装修，一切费用由乙方自负，甲方不承担任何费用，乙方每年上缴甲方（含房租金）人民币280000元。乙方必须保证承包金于每年的10月1日前一次性支付给甲方，不得拖欠，否则甲方有权收回经营权。协议签订后，聂粉梅将上述房屋及浴室设施交胡建锋经营，胡建锋亦按约将承包金交至2013年5月30日。聂粉梅与胡建锋承包期到期前，聂粉梅通知胡建锋期满撤离承包浴室，后胡建锋提供其与王秀英于2013年3月16日签订的房屋租赁合同一份，该合同约定：由胡建锋承租坐落于本市江洲南路117号泰州市万达纱布制品厂综合楼西北侧附楼一、二层经营休闲洗浴中心。年租金为250000元，租期为五年，从2013年5月18日起至2018年5月17日止。后胡建锋未搬离上述房屋。2013年5月29日，聂粉梅以王秀英与胡建锋所签订的合同侵犯其合法权益，且胡建锋已对承包经营的浴室重新进行装饰装潢，已破坏原告原有装饰装潢为由，于2013年5月29日诉讼来院，要求撤销王秀英与胡建锋2013年3月16日签订的租赁合同，并诉请王秀英、万秀山、泰州市万达纱布制品厂、胡建锋将涉案清水湾浴场装饰装潢恢复原状，将房屋交还聂粉梅继续履行房屋租赁合同。2013年6月3日，王秀英委托律师向聂粉梅发送律师函：要求聂粉梅做好准备，于2013年6月18日按租赁协议约定办理房屋交接手续，将承租的厂综合大楼西北侧附楼一、二层房屋、不可移动的装饰装修及设施无偿交还王秀英，逾期不交还，将通过法律程序追究聂粉梅之法律责任。2013年7月1日，原审原告诉讼来院。审理中，原审原告述称，胡建锋已将房屋钥匙交还原审原告，胡建锋亦表示原审原告所述属实。在审理聂粉梅诉原审原告、万秀山、胡建锋房屋租赁合同纠纷一案中，原审法院于2013年8月27日对涉案清水湾浴场装饰装潢进行保全，当时，房屋由胡建锋实际控制；原审原告提供落款日期2013年5月26日王秀英（甲方）与胡建锋（乙方）签订的解除合同协议书一份，约定：一、甲乙双方于2013年3月16日签订的房屋租赁合同解除；二、甲方委托泰州市万马纱布制品厂向乙方收取的租房定金20000元退回给乙方；三、本协议自双方签字时生效，协议一式两份，双方各执一份。聂粉梅对上述协议提出异议，并申请对协议的形成时间进行鉴定。原审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方当事人均应按约履行。本案泰州市万达纱布制品厂明确表示，王秀英系代表泰州市万达纱布制品厂签订合同，故王秀英所签订合同之法律后果应由泰州市万达纱布制品厂承担。泰州市万达纱布制品厂与聂粉梅签订的房屋租赁合同，系泰州市万达纱布制品厂与聂粉梅双方当事人真实意思的表示，且内容未违反法律强制性规定，依法应属有效，应当作为确定双方合同权利义务的依据。本案争议焦点为：一、原审原告诉请聂粉梅返还租赁房屋，包括动产、不动产是否符合法律规定；二、原审原告诉请聂粉梅、胡建锋给付从2013年6月18日起至2013年7月2日止房屋使用费是否符合法律规定。关于争议焦点一，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。泰州市万达纱布制品厂与聂粉梅租赁合同约定的租赁期限已经届满，且原审原告已书面通知聂粉梅上述房屋不再续租，现原审原告诉请聂粉梅返还租赁标的物，符合法律规定，依法应予支持。胡建锋现实际占有使用租赁标的物，就租赁房屋而言，其与聂粉梅负有共同向泰州市万达纱布制品厂返还的义务。关于涉案房屋内的装饰装潢，根据泰州市万达纱布制品厂与聂粉梅租赁合同之约定，租赁期限届满后，不可移动的部分无偿归出租方所有，可移动的部分聂粉梅应限期搬离，现原审原告诉请聂粉梅、胡建锋将不可移动的部分交还，符合法律规定，依法应予支持。关于原审原告主张的可移动部分，泰州市万达纱布制品厂在其与聂粉梅房屋租赁期间尚未到期前，未通知聂粉梅情况下，即与胡建锋签订了房屋租赁合同，且其与聂粉梅租赁合同自2013年6月17日到期，其与胡建锋签订的租赁合同自2013年5月18日起算租期，泰州市万达纱布制品厂的行为已构成违约，客观上，胡建锋亦依照其与泰州市万达纱布制品厂签订之租赁合同，在其承包期满后未撤离租赁房屋，此情形下，聂粉梅为保全证据，未搬离租赁房屋内不动产。现原审原告以聂粉梅未及时搬离动产为由，主张聂粉梅构成违约，诉请可移动部分亦应无偿归其所有，无事实和法律依据，对此不予支持。租赁房屋内动产部分聂粉梅应限期搬离（详见后附清单）；审理中，胡建锋表示对原审原告主张其交还房产和经营期间的装潢及动产无异议，此系民事主体自行处分民事权利之行为，予法并无不当，予以确认。关于争议焦点二，泰州市万达纱布制品厂主张聂粉梅及胡建锋给付房屋使用费一节，原审原告主张房屋使用费期间，聂粉梅并未实际占有使用该房屋，其向聂粉梅主张房屋使用费无事实和法律依据，不予支持。此期间，房屋实际由胡建锋占有使用，原审原告向胡建锋主张房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持，关于房屋使用费计付标准，应按照实际使用人所取得的占有利益计付，关于涉案房屋占有利益计算标准，可参照原审原告与胡建锋2013年3月16日租赁合同约定的租金标准年租金250000元计付，原审原告主张14天的房屋使用费应为9589.04元。超出部分的房屋使用费请求无事实和法律依据，不予支持。聂粉梅主张对泰州市万达纱布制品厂与胡建锋解除租赁合同之纠纷形成时间进行鉴定，解除协议形成时间之先后并不影响解除合同之效力。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、聂粉梅与胡建锋于本判决生效之日起十五日将坐落于泰州市江洲南路117号泰州市万达纱布制品厂综合大楼西北侧附楼一、二层房屋腾空，并将房屋完好交还泰州市万达纱布制品厂。二、胡建锋于本判决生效之日起十五日内给付泰州市万达纱布制品厂房屋使用费人民币9589.04元。三、驳回泰州市万达纱布制品厂其它的诉讼请求。四、驳回王秀英的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币150元，由王秀英、泰州市万达纱布制品厂共同负担50元，聂粉梅、胡建锋共同负担100元（王秀英、泰州市万达纱布制品厂已预交，聂粉梅、胡建锋于本判决生效之日起十五日内将应负担部分迳交王秀英、泰州市万达纱布制品厂）。原审判决书送达后，聂粉梅不服，向本院提起上诉称：1、本案在诉讼前2013年3月16日被上诉人与原审第三人胡建锋企图剥夺上诉人的优先承租权，而恶意串通避开上诉人直接签订了租赁协议。在诉讼过程中，恶意串通人一方面当庭解除租赁合同，另一方面继续恶意串通于2013年7月16日签订了租赁合同，并将该合同送至泰州市卫生局申领卫生许可证，企图用行政许可确认其合同效力。2、无论是2013年3月16日的诉前租赁合同还是2013年7月16日的诉讼过程中的租赁合同，均证明被上诉人作为出租方应当与上诉人签订合同从而履行与上诉人之间的优先承租权的合同约定义务。其与第三人签订合同是恶意串通的行为，侵害了上诉人的合法经营权和优先承租权。3、一审法官还判令第三人直接向被上诉人支付房屋使用费，企图以此进一步使恶意串通的非法行为变为合法行为，其不公平判决太明显了。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人要求上诉人交房的无理要求，撤销胡建锋直接将房租交给被上诉人的判决。案件诉讼费由被上诉人负担。针对聂粉梅的上诉请求和理由，被上诉人王秀英、泰州市万达纱布制品厂答辩称，在2013年6月3日被上诉人与聂粉梅租赁合同期限届满前，被上诉人委托律师向聂粉梅发出律师函，要求交还租赁房屋。聂粉梅在我们发函的前后包括至今为止没有提出继续租赁房屋的要求。而且按照双方合同的约定，在租赁期限届满后，租赁房屋上所添付的不可移动的装饰装修以及设施属于出租人所有。上诉人所谓的优先承租权在本案中没有事实和法律依据。对于一审判决胡建锋支付房屋费，我们也是保留意见的，我们的诉请是要求聂粉梅与胡建锋共同支付房屋使用费。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法判决。针对聂粉梅的上诉请求和理由，胡建锋答辩称，诉讼期间，我跟上诉人方有交涉，上诉人的意思是想当二房东，我也不承租了。二审期间，上诉人申请本院至泰州市卫生局调取2013年7月16日万秀山与胡建锋签订的房屋租赁协议，对此，万秀山与胡建锋称：确实签订过该协议，当时胡建锋还想经营，后来手续没办下来，胡建锋就不租了。万秀山也表示不再继续出租房屋，自行经营。被上诉人万秀山提供工商部门于2013年12月6日发放的名称预先核准通知书，证明万秀山出资新办设立泰州市凌云一渡洗浴休闲会所，万秀山对租赁房屋已经收回，没有租赁给他人使用，手续正在办理中。上诉人聂粉梅质证认为，该通知书违反程序，来源不合法，将要求工商部门予以撤销。被上诉人胡建锋质证认为，认可该通知书。原审法院查明的事实有房屋租赁合同、承包经营协议、工商登记资料、单位工程竣工验收证明书、解除房屋租赁协议、律师函，当事人当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。2005年4月28日被上诉人王秀英与上诉人聂粉梅签订房屋租赁协议，协议内容系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效，双方应依约履行。协议约定：房屋租赁期限至2013年6月17日届满，租赁期满后，不可移动的装饰装修及设施无偿归出租方所有，并保证完好，可移动的由承租方限期搬离。被上诉人王秀英、泰州市万达纱布制品厂在函告上诉人聂粉梅于租赁期满后交还房屋未果的情况下，诉请上诉人将租赁房屋及房屋装饰装修中不可移动部分依约交还，于法有据，应予支持。房屋租赁期满后，因租赁房屋由被上诉人胡建锋实际占有，故原审法院判决聂粉梅与胡建锋共同交还房屋，并由胡建锋向泰州市万达纱布制品厂支付实际占有房屋期间的房屋使用费并无不当，本院予以维持。上诉人聂粉梅上诉称，被上诉人与胡建锋之间签订的房屋租赁协议剥夺了上诉人的优先承租权，对此，上诉人已另案起诉要求撤销协议，该协议的效力不属于本案的审查范围。本案审理中，被上诉人泰州市万达纱布制品厂明确表示涉案房屋不再出租，收回自用，上诉人聂粉梅再以优先承租权为由对被上诉人诉请提出异议，依法不能成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人上诉理由不能成立，对其上诉请求本院依法驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元由上诉人聂粉梅负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  周卫平审判员  吴 玫审判员  于 焱二〇一四年三月六日书记员  季 萍