福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初838号 原告（反诉被告）：陈代盛，男，1983年10月8日出生，汉族，住福建省福清市。 原告（反诉被告）：谢素芳，女，1987年9月25日出生，汉族，住福建省福清市。 二原告的共同委托诉讼代理人：郑祖境、陈剑波，福建大佳律师事务所执业律师。 被告(反诉原告)：利嘉（福清）房地产开发有限公司，住所地福建省福州市福清市清荣大道55号5层（音西街道办事处），统一社会信用代码913501810622692168。 法定代表人：蔡锦荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何秀梅，福建宇凡律师事务所律师。 原告(反诉被告)陈代盛、谢素芳与被告(反诉原告)利嘉（福清）房地产开发有限公司（以下简称利嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告(反诉原告)利嘉公司在答辩期内提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)陈代盛、谢素芳的委托诉讼代理人郑祖境、陈剑波，被告(反诉原告)利嘉公司的委托诉讼代理人何秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈代盛、谢素芳向本院提出诉讼请求：1.利嘉公司向陈代盛、谢素芳支付《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约66380.58元;2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月1日，陈代盛、谢素芳与被告签订了合同编号为20150040063-ＦＱ16Ｈ06198的《商品房买卖合同》及其补充协议。合同约定，由陈代盛、谢素芳购买由被告开发的位于福清市“利嘉中心Ａ区”第12号楼及商业5号楼18层1805单元房（以下简称利嘉中心5号1805单元），建筑面积为163.21平方米，套内面积为119.23平方米，商品房总价款为1756140.00元。出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合合同第八条约定的条件商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任为：（1）逾期不超过365日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过365日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之二的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告通过现金支付首期购房款及通过银行按揭贷款的方式支付了余款，履行了全部的付款义务，购房款已全部付清。直至2017年5月份，利嘉公司向陈代盛、谢素芳发出了接房通知，通知陈代盛、谢素芳开始交接房屋并办理接房手续。陈代盛、谢素芳收到通知后到现场查看，发现利嘉公司所交付的房屋完全不符合法律规定以及合同约定的交房条件后便拒绝接房。嗣后，陈代盛、谢素芳及其他业主欲与利嘉公司协商及了解情况，遗憾的是，利嘉公司对陈代盛、谢素芳等业主的请求与困惑置若罔闻且态度强硬。为了维护自身的合法权益，“利嘉中心Ａ区”业主向福清市住房和城乡建设局信访，经福清市住房和城乡建设局及规划部门的实地勘察后于2017年8月11日作出利嘉中心Ａ区不符合交房条件的认定并对被告作出黄牌警告要求限期整改。认定出具后，利嘉公司仍拒绝承担相应的违约责任、履行相应的合同义务，至今未能向陈代盛、谢素芳交付符合交房条件的商品房，已严重侵害了原告的合法权益且给原告造成了重大的经济损失。因此，陈代盛、谢素芳依法起诉，请求支持陈代盛、谢素芳的诉讼请求。 利嘉公司辩称：陈代盛、谢素芳的诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。1.涉案房产于2015年1月22日取得预售许可证，2016年12月9日验收合格，给排水、用电等设施达到设计要求，2017年9月29日消防验收合格，具备约定交房条件。2.根据约定，利嘉公司可以顺延145天交房，不存在逾期交房的事实。2013年至2016年施工期间，因天气原因可顺延交付天数共145天（雨量超过25MM71天、六级以上大风54天，中高考20天期间），即从2016年12月31日顺延至2017年5月25日交房。3.福清住建局无权认定被告未具备交房条件，陈代盛、谢素芳亦无权要求利嘉公司支付逾期交房违约金。利嘉公司按照福清住建局出具的答复意见书对涉案房产所涉问题进行完善，于2017年9月15日整改完毕并于2017年10月9日验收合格，于2017年10月10日再次向业主公示交房公告，于2017年9月向陈代盛、谢素芳发送入伙通知书、入伙须知等，并经其签收，已足以认定涉案房产符合交房的事实。4.陈代盛、谢素芳主张利嘉公司支付逾期交房违约金自2017年1月1日起按已付购房款的日万分之一为标准计算到2018年1月15日，毫无事实及法律依据。利嘉公司不应承担逾期交房的违约责任。5.合同约定，利嘉公司在规定日期未达到交房条件的，陈代盛、谢素芳同意接收，利嘉公司仅支付违约金1000元。陈代盛、谢素芳于2018年1月13日办理入伙相关手续，即陈代盛、谢素芳已办理交房手续且已经入住，利嘉公司至多承担违约金1000元。6.按照合同约定，陈代盛、谢素芳逾期办理交房手续，利嘉公司有权要求陈代盛、谢素芳按日支付保管金100元，从2017年9月29日起至实际交房之日（2018年1月13日）止。 利嘉公司向本院提出反诉请求：1.陈代盛、谢素芳向利嘉公司支付逾期付款违约金5520元；2.陈代盛、谢素芳承担本案全部诉讼费。事实与理由：2016年6月1日，双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议约定，陈代盛、谢素芳向利嘉公司购买利嘉中心5号楼1805单元。陈代盛、谢素芳于签订合同时支付首付款956,140元，余款800,000元由陈代盛、谢素芳向银行申请办理按揭款支付。合同还约定，陈代盛、谢素芳申请公积金贷款或自办按揭，陈代盛、谢素芳须在合同网络签约后45个工作日内办妥所有贷款手续且所贷款项到达出卖人账户，否则视为陈代盛、谢素芳逾期付款，应根据合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任。合同签订后，陈代盛、谢素芳并未按照合同约定的时间支付余款，直到2016年9月23日，陈代盛、谢素芳办理按揭贷款的建设银行才向利嘉公司发放购房款800,000元，其付款时间已远超过合同约定的时间。利嘉公司与陈代盛、谢素芳网签合同时间（2016年6月1日）到银行放款时间（2016年9月23日），扣除45个工作日，陈代盛、谢素芳逾期付款时间为69天。依据双方签订的《商品房买卖合同》第七条的约定，陈代盛、谢素芳逾期付款时间不超过90日，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，陈代盛、谢素芳按日向利嘉公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。综上，利嘉公司认为，陈代盛、谢素芳逾期付款的行为已经构成违约，应向利嘉公司承担逾期付款违约金（800,000×69×0.0001）=5520元。 陈代盛、谢素芳辩称，1.2016年6月13日双方签订合同补充协议，约定买受人首付余款956,140元，剩余的在20日内补齐，陈代盛、谢素芳在先已经支付536,140元，利嘉公司开具发票给陈代盛、谢素芳，剩余的420,000元，陈代盛、谢素芳当日支付，利嘉公司出具收据。即使利嘉公司要计算逾期付款违约金，逾期天数应从2016年6月13日开始计算。2、陈代盛、谢素芳与利嘉公司办理房屋买卖手续过程中，办理银行按揭贷款由利嘉公司办理。陈代盛、谢素芳于2016年7月25日与建设银行签订了个人借款合同，贷款直到2016年9月22日才下放，是银行原因造成，与陈代盛、谢素芳无关。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充条款第三条第五款的约定，陈代盛、谢素芳无需承担违约责任。3.即使按照利嘉公司主张的违约金计算方式，从2016年6月1日到2016年9月23日期间扣除45个工作日后，逾期天数是50天，也不是69天。 经审理查明：2016年6月1日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》及其补充协议，合同约定，原告向被告购买利嘉中心5号1805单元；建筑面积163.21平方米；总价款1,756,140元；原告通过首付和按揭方式支付房款；被告应于2016年12月31日前交付符合国家规定与合同约定的商品房，逾期交房时间不超过365日，自逾期之日起出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；买受人于签订本合同时支付定金100,000元，于合同签订后20日内补齐首付款436,140元，剩余购房款1,220,000元由买受人向出卖人指定的贷款银行申请办理按揭款支付，等等。 2016年6月13日，双方签订一份合同补充协议，约定：买受人于签订本合同时支付定金100,000元，首付款余额956,140元于合同签订后20日内补齐，余款800,000元由买受人向出卖人指定的贷款银行申请办理按揭款支付。 合同签订后，陈代盛、谢素芳按约定向被告交付首付款536,140元（包括定金），于签订补充协议当日交付420,000元，于2016年7月25日与建设银行福清分行签订个人住房借款合同。2016年9月22日建设银行福清分行向陈代盛、谢素芳发放按揭贷款800,000元，用于支付购房款。 2017年4月25日，利嘉公司向陈代盛、谢素芳发出入伙通知书，通知陈代盛、谢素芳办理交房手续。 2017年8月11日福清住建局对利嘉中心小区部分业主信访问题作出的答复意见认为，利嘉中心12号楼部位与10号楼、11号楼联接处防护栏未安装，多处地方存在安全隐患，不符合交房条件，并下发整改通知，要求限期整改。利嘉公司对利嘉中心A区景观工程及小区内部道路按住建局要求整改，于2017年10月9日通过相关单位验收合格，并于2017年10月10日向业主发出公告。 2018年1月13日，陈代盛、谢素芳办理了入伙收房手续。 另查明，根据利嘉公司提交的2013年-2016年福清市气象局气象资料、中高考期间实行交通管制的新闻资料统计，本案符合约定可合理迟延交房的天数共计66天。 以上事实，有陈代盛、谢素芳提交的《商品房买卖合同》及附件、《个人购房担保借款合同》、不动产销售发票、借款凭证、福清市住房和城乡建设局答复、照片等证据，利嘉公司提交的竣工验收报告、消防验收意见书、入伙通知书及其EMS快递单及回执、入伙须知、照片、竣工验收单、公告、2013-2016年福清市气象局气象资料、中高考期间实行交通管制的新闻资料、再次督促入伙通知函及其EMS快递单及回执、通知函等证据，结合当事人庭审陈述，本院予以认定。 本院认为，利嘉公司与陈代盛、谢素芳签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方有法律约束力。陈代盛、谢素芳按约定履行交付购房款义务，利嘉公司应当按约定履行交付房屋义务。利嘉公司未按约定交房应承担相应的违约责任。利嘉公司虽然于2017年4月25日通知陈代盛、谢素芳办理交房手续，但因小区内部道路、绿化及安全栏杆等配套设施未达约定交付条件，陈代盛、谢素芳可以拒绝办理收房手续。利嘉公司在小区配套设施进行整改验收合格后向业主发出公告，因陈代盛、谢素芳尚未入住该小区而不能知道相关内容，故不能视为利嘉公司已经履行了书面通知义务。从2016年12月31日至2018年1月13日止逾期交房天数共计377天，扣除可顺延交房天数66天，实际逾期交房天数为311天，因此，利嘉公司应支付逾期交房违约金为54,615.95元（1,756,140元×0.0001×311天）。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。 陈代盛、谢素芳按约定交付首付款并按约定办理银行按揭贷款手续，贷款银行按个人住房借款合同约定发放按揭贷款，而贷款手续完整后的放款时间系由贷款银行决定，故利嘉公司要求陈代盛、谢素芳支付逾期付款违约金5520元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、本诉被告利嘉（福清）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向本诉原告陈代盛、谢素芳支付逾期交房违约金54,615.95元； 二、驳回本诉原告陈代盛、谢素芳的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告利嘉（福清）房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1468元，由本诉原告陈代盛、谢素芳负担300元（已交），本诉被告利嘉（福清）房地产开发有限公司负担1168元（未交）（款限本判决生效之日起七日内向本院交纳）；反诉案件受理费50元（已交），由反诉原告利嘉（福清）房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴叔凯 二〇一九年五月十三日 书记员  黄小玲 9