河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书(2014)龙法民初字第239号原告：刘国洋，男，汉族，1975年9月5日生，住河南省通许县。委托代理人：潘自豪，河南子建律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：开封华盟置地有限公司。住所地：开封市北郊乡政府院内**号。法定代表人：王乐，董事长。委托代理人：张基禄，河南陆达律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告刘国洋诉被告开封华盟置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘国洋的委托代理人潘自豪，被告开封华盟置地有限公司的委托代理人张基禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2012年6月11日在开封华盟置地有限公司购买了其开发的第A9栋楼1单元2层01号房，编号为2012055002727，面积110平方米，原告共支付房款383350元，根据合同约定，该房产应当在2013年10月31日前交付使用，但目前为止，被告仍未取得验收合格的相关手续，且该小区内的绿化及配套设施也未建成，被告根本不具备交房条件。原告多次找被告协商，被告认可违约，但仅仅口头承诺赔付原告1500元违约金。根据《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设费取消部分收费的通知》、《开封市人民政府城市基础设施配套征收暂行办法》、《商品房住宅价格管理暂行办法》的相关规定，建设项目缴纳的城市配套费应计入建设工程造价，被告违法收取原告配套费及维修基金33158元、办证���用600元。请求判令：1、依法确认被告逾期交房违约，并且按照合同约定按原告已付房价款383350元的日万分之一赔偿原告相应的违约金（从2013年11月1日起至该房屋经验收合格后实际交房之日止）；2、依法确认原告与被告订立的《商品房买卖合同》附件四第六项第3条为无效条款。责令被告退回违法收取的配套费及维修基金共计33158元及办证费用600元；3、判令被告将入户门更换为品牌防盗门。被告开封华盟置地有限公司辩称，原告所述的诉求无一成立，应予以驳回。原告所购的商品房，已经验收，符合交房条件。原告诉求不能成立。针对第2项诉求，无效条款不符合法律规定。约定的费用不属于城市配套费，属于配套设施费。所有的商品房都得有维修费用。办证费用，属于原、被告双方达成合议的，没有相关法律规定不能收取。原告诉求3是没有根据的。现在交房的入户门为防火门，防火门也具有防盗门的功能。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原、被告于2012年6月11日签订商品房买卖合同一份，内容为原告购买被告开发的位于开封市东京大道与西环路交会处华盟天河湾小区的商品房一套，（第A9栋楼1单元2层01号），暂定房屋编号为2012055002727，面积为110平方米，总价款为383350元。合同第八条约定“出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同附件3中约定“入户门为品牌防盗门”。原告于2012年6月12日支付房款383350元。另原告向被告交纳天然气初装费、有线电视费、地热水初装费、暖气初装费、维修基金共计33158元，交纳办证费600元。2013年10月30日，被告通知原告准备交房，原告发现小区消防绿化不符合标准，且房屋入户门安装的为防火门。2013年10��31日，开封市建筑工程质量监督站向被告下发了整改通知单，内容为“开封华盟置地有限公司，在我站的监督巡查中，发现该小区A7#-A15#楼，在未组织竣工验收的情况下擅自交付业主使用，现责令建设单位立即停止违法行为，待符合竣工验收条件后及时组织竣工验收，竣工验收合格并具备相关条件后，方可交付业主使用，否则我站将按照相关规定对你单位进行处理”。被告提交工程质量竣工验收记录一份，内容为其9#楼经建设单位开封华盟置地有限公司、监理单位河南华泽工程管理公司、施工单位郑州市第二建筑有限责任公司、设计单位河南徐辉建筑工程设计有限公司四家验收合格。未提供开封市建筑工程质量监督站竣工材料及备案材料。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、商品房销售发票、收款收据、整改通知单等证据予以证实。本院认为，商���房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告对双方签订的商品房买卖合同均无异议，对此合同的真实性，本院予以确认。原、被告均应按照合同的约定享有权利和履行义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《河南省城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第二十四条规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据原、被告合同约定，被告应在2013年10月31日前将经有关部门验收合格的房屋交付原告使用，现被告提供的证据不能证明该房屋已经有关部门验收合格，该房屋未达到交房条件，被告构成违约，应当按照合同约定支付违约金。原告要求按照合同约定按原告已付房价款383350元的日万分之一赔偿原告相应的违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。原、被告双方在合同中约定的入户门为品牌防盗门，现被告安装的是防火门，与合同约定不一致，原告要求被告为其更换为品牌防盗门的诉讼请求符合法律规定，予以支持。原告向被告交纳的天然气初装费、有线电视费、地热水初装费、暖气初装费、维修基金等配套设施费及办证费是原、被告协商的结果，是原告自愿交的，是被告代收的费用，原告未提供证据证明该几项费用系被告重复收取，故原告的此项请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《河南省城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第二十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：依法确认被告开封华盟置地有限公司逾期交房违约，按原告刘国洋已付房价款383350元的日万分之一支付原告刘国洋违约金（自2013年11月1日起至该房屋经验收合格后实际交房之日止）。被告开封华盟置地有限公司将原告刘国洋所购买房屋的入户门更换为品牌防盗门。驳回原告刘国洋的其它诉讼请求。上述第一、二项于本判决生效后十日内执行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照��中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取322元，由被告开封华盟置地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  陈姝亭二〇一四年七月二十四日书记员  李一文