北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第01051号上诉人（原审被告）王伟，男，1963年4月25日出生。委托代理人马骋，北京市易行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李斌，男，1989年9月19日出生。委托代理人马威，北京市清华源律师事务所律师。委托代理人李便花（李斌之母），1960年2月2日出生。原审第三人中国民生银行股份有限公司总行营业部，营业场所北京市海淀区复兴路三爱大厦2层。负责人马琳，行长。委托代理人潘璟，男，1983年10月22日出生，中国民生银行股份有限公司总行营业部法律合规处职员。上诉人王伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第16826号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2013年4月，李斌诉至原审法院称：我于2012年12月5日经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间，与王伟签署《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，购买王伟名下位于北京市朝阳区八里庄南里X号房屋（以下简称X号房屋），成交价为人民币153万元。我依约向王伟先后支付房款人民币90万元，其中包括定金20万元。后我及链家公司多次催促王伟办理房屋买卖的后续手续，但王伟一直拒绝履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据上述法律规定，现我向法院提起诉讼，请求法院判决王伟继续履行合同，配合我完成房屋的交付并办理房屋过户手续；另外，要求王伟支付我违约金30万元。王伟辩称：不同意李斌的诉讼请求。首先，我不同意继续履行，要求解除双方所签的合同，不同意办理房屋过户手续。其次，李斌主张的违约金过高。第三，李斌存在违约情形，他不去办理贷款，也不办理房屋交接手续，导致现在上一任房主马愉燕反悔。第四，X号房屋上还设有大约40万元的抵押，抵押未解除客观上也无法进行交易。第五，我的配偶没有签字，出卖房屋未经过我配偶的认可。第六，X号房屋现在虽然已经过户到我名下，但上一任房主马愉燕仍在此房屋内居住，她现在不同意卖房，也不同意腾房。综上，请求法院驳回李斌的全部诉讼请求。民生银行述称：王伟在我行有贷款，并以X号房屋作为抵押，目前王伟尚欠贷款35万余元。我行的意见是，在不影响我们抵押权利的情况下，我们同意配合完成X号房屋的交易。但如果需要我行配合办理过户手续的话，应当先将王伟欠我行的款项结清。另外，如果由法院判决的话，需要写清楚由哪方当事人来我行结清还款，我行之后应将他项抵押权证书交给哪方当事人。原审法院经审理查明：2012年12月5日，李斌和王伟签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：李斌购买王伟所有的X号房屋（产权证号X京房权证朝字第XXXXXX号），建筑面积61.82平方米；房屋总价153万元，签订合同的同时支付定金20万元；买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为40万元，买受人因自身原因未获得银行批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；“出卖人应当在2013年1月25日前将该房屋交付给买受人；逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金”。同日，李斌（乙方）和王伟（甲方）签订《补充协议》，约定：甲方应于2012年12月13日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2013年2月13日前办理完毕解除抵押登记手续；乙方于2012年12月8日前将首付款90万元（该金额包含乙方已支付的全部定金20万元）自行支付给甲方；甲乙双方应于乙方名下房屋过户后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在批贷后五个工作日内甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；剩余贷付款贰拾叁万，乙方于过户前以资金托管的方式支付给甲方。签订《房屋买卖合同》和《补充协议》后，李斌于2012年12月5日以银行转账方式向王伟支付定金20万元，后又向王伟支付70万元。2012年12月7日，双方签署《收款证明》，证明王伟收到李斌支付的首付款共计90万元（包括定金20万元）。2013年3月6日，双方就《存量房屋买卖合同》（合同编号C699943）办理了网上签约。经查，X号房屋于2008年12月29日进行房屋抵押权设立登记，抵押权人为民生银行，被担保主债权的数额为47万元。截至到2013年6月14日，王伟尚欠民生银行本金358074.97元未还。庭审中，李斌表示愿意代王伟偿还银行欠款以解除房屋抵押，民生银行表示只要欠款能够还清，愿意配合办理解除房屋抵押登记的手续。原审法院经审理认为：李斌和王伟于2012年12月5日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故合法有效。李斌和王伟应当认真、全面履行各自的合同义务。根据我国法律的相关规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。故应当推定双方所签《补充协议》是对《买卖合同》具体约定内容的最终确定，二者约定不一致的，应当以《补充协议》为准。从双方履行合同的总体情况来看，李斌已经向王伟支付首付款90万元（包含定金20万元），且愿意代王伟偿还民生银行的欠款以解除X号房屋的抵押登记手续，故双方所签《房屋买卖合同》及《补充协议》具备继续履行的条件，李斌要求王伟配合继续履行的请求，符合法律规定，法院予以支持。诉讼中，王伟答辩称不同意继续履行，且在李斌支付90万元首付款后，实际上也并未配合李斌继续履行合同约定的下一个步骤，故王伟的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《补充协议》第四条第2项的约定，王伟的行为已经构成根本违约，李斌有权要求解除合同，如果李斌主张解除合同，可以向王伟主张相当于房屋总价款20%的违约金，但李斌已明确表示不解除《房屋买卖合同》和《补充协议》，要求继续履行，故此违约责任条款不能适用，李斌要求依此条款主张违约金的请求法院无法支持。但是，根据《补充协议》第四条第1项的约定，逾期履行的一方当事人应当承担违约责任。结合《补充协议》的有关内容，李斌支付首付款的时间应当为2012年12月8日，王伟还款解押的时间为2012年12月13日提出申请、2013年2月13日办理完毕解除抵押的手续。实际上，李斌支付首付款的时间为2012年12月7日，而王伟并未按照约定的期限和进度办理解除抵押的手续，因此，法院认定应当适用该逾期违约责任条款，王伟应当承担逾期违约责任。据此，原审法院于2013年8月判决：一、李斌与王伟继续履行于二○一二年十二月五日签订的关于北京市朝阳区八里庄南里X号房屋的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。二、于判决生效后七日内向中国民生银行股份有限公司总行营业部支付王伟的剩余欠款（截至到2013年6月14日，王伟欠款本金为三十五万八千零七十四元九角七分，具体欠款金额以中国民生银行股份有限公司总行营业部核算为准）。三、中国民生银行股份有限公司总行营业部在李斌代为清偿完毕王伟的上述欠款后七日内将他项抵押权证书交付给李斌，并配合李斌办理解除抵押登记手续。四、李斌在北京市朝阳区八里庄南里X号房屋的解除抵押登记手续办理完毕后七日内支付王伟剩余房屋价款（六十三万元减去李斌代王伟清偿银行欠款的实际金额）。五、王伟于李斌支付剩余房屋价款的当日配合李斌办理房屋过户登记手续。六、王伟按每天七百六十五元的标准向李斌支付自二○一二年十二月十四日起至判决生效之日止的违约金。七、驳回李斌的其他诉讼请求。如果双方当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，王伟不服，上诉至本院主张：原审判决违反不告不理原则，超过李斌的诉讼请求，认定我向其承担逾期违约责任是错误的；同时原审判决认定的违约时间及我构成根本违约也无事实依据。请求二审法院撤销原审判决，驳回李斌全部诉讼请求。李斌同意原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、《补充协议》、建设银行转账凭条、收款证明、汇款凭条、声明、配偶同意证明承诺书、还款计划表等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中李斌与王伟签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》系出自双方当事人自愿，且不违背法律规定，应认定合法有效。双方均应按约定全面履行自己的义务。从双方补充协议约定分析，“王伟应于2012年12月13日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且王伟最迟应于2013年2月13日前办理完毕解除抵押登记手续；李斌于2012年12月8日前将首付款90万元（该金额包含乙方已支付的全部定金20万元）自行支付给王伟……”，在李斌已向王伟支付90万房款且明确表示愿代王伟偿还涉案房屋抵押贷款的情况下，王伟未采取进一步措施履行合同，并明确不同意继续履行合同，其行为已且构成违约。李斌作为买受人有权选择是否继续履行《房屋买卖合同》、《补充协议》，故原审法院支持李斌要求继续履行的主张，并无不当，本院应予维持。原审法院关于继续履行合同相关处理正确，本院一并予以维持。关于王伟违约责任问题。由于王伟未履行合同义务，构成违约，应承担违约责任。考虑李斌原审期间主张违约金标准与其主张不符，为减少当事人诉累，原审法院适用双方约定的逾期违约责任条款确认支付时间及金额，并无不当。综上，王伟的上诉请求，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6550元，由李斌负担35元（已交纳）、王伟负担6515元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费13100元，由王伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王东军代理审判员  解学锋代理审判员  张 明二〇一四年三月十八日书 记 员  刘 爽