呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终822号上诉人(原审被告）：张津平，女，教师，住浙江省宁波市海曙区。上诉人(原审被告）：曾小强，男，住浙江省宁波市海曙区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张素洁（系张津平妹妹），女，公务员，住内蒙古自治区呼和浩特市。张素洁系张津平、曾小强所在社区为其二人推荐的委托诉讼代理人。被上诉人(原审原告）：王丽珠，女，退休职工，现住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人张津平、曾小强因与被上诉人王丽珠房屋买卖合同纠纷一案,不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初4205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。张津平、曾小强上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回王丽珠的诉讼请求；2、本案诉讼费用由王丽珠全部承担。事实及理由：一、张津平与曾小强于1981年登记结婚。1995年呼和浩特铁路医院分配给张津平住房一套(呼和浩特市新城区朝阳街铁路林场小区17号楼7单元79号)，该房屋属于单位职工福利住房。2011年3月7日，该住房由呼和浩特市房管局登记参加房改。2018年2月22日，呼和浩特市住房保障和房产管理局分别向张津平颁发呼房权证新城区字第XXXX号、向曾小强颁发呼房权证新城区字第XXXX号《房屋所有权证》。根据房屋档案的记载，涉案房屋在房产证下发前为张津平、曾小强唯一的福利住房，是属于夫妻共同共有财产。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”2001年8月1日，张津平单独与王丽珠签订的房屋转让合同是无效的。因为该住房在此期间没有参加房改，房改登记前还属于单位职工福利住房，任何人都是无权买卖的。一审法院认定，王丽珠与张津平签订的《私有住宅转让合同》有效，属于适用法律错误。二、2018年2月22日，呼和浩特市住房保障和房产管理局分别向张津平颁发呼房权证新城区字第XXXX号、向曾小强颁发呼房权证新城区字第XXXX号《房屋所有权证》。曾小强才知道案涉的房改房，属于夫妻共同共有财产，此前曾小强的所有参与行为因其对案涉房屋共有性质的不知情而失去了法律意义。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。2001年8月1日，张津平单独与王丽珠签订的房屋转让合同是无效的，因为该协议中没有曾小强的签字。王丽珠辩称，2001年双方签订的转让协议张津平夫妇是自愿的，转让价格在当时也是合理的。张津平、曾小强对当时的情况是明知的，曾小强也参与了转让的商议、协议的签署、腾房收房等过程。案涉房屋已经与张津平、曾小强没有实质性的关系，张津平、曾小强应履行其合同义务。王丽珠向一审法院起诉请求：1、确认双方所签订《私有住宅转让合同》有效；2、张津平继续履行《私有住宅转让合同》，为其办理房屋产权过户手续；3、由张津平、曾小强承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2001年8月1日，张津平（甲方）与王丽珠（乙方）签订《私有住宅转让合同》，约定由王丽珠购买张津平所有的位于呼和铁路林场住宅小区19号楼7单元7号房屋，房屋价格79000元。呼和浩特市新城区朝阳街呼铁局林场住宅小区17号楼4层7单元79号与呼和浩特市赛罕区新建东街铁路林场小区19号楼79号（7单元7户）为同一处住房。2006年7月21日，赵志民、王丽珠将户籍迁入呼和浩特市赛罕区新建东街铁路林场小区19号楼7单元7户。一审法院认为，《私有住宅转让合同》系双方真实的意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。对于王丽珠的第二项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。当事人应当按照该《私有住宅转让合同》全面履行自己的义务，本案中，张津平、曾小强认可该《私有住宅转让合同》，王丽珠已支付全部购房款并将户籍迁入，张津平、曾小强已履行交付房屋的义务，应当继续履行转移标的物所有权的义务，办理过户登记手续。曾小强虽未在《私有住宅转让合同》上签字，但对涉案房屋买卖过程知情且参与，故一审法院对曾小强的抗辩理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认王丽珠与张津平于2001年8月1日签订的《私有住宅转让合同》有效；二、张津平、曾小强在判决生效之日起三十日内将呼和浩特市新城区朝阳街呼铁局林场住宅小区17号楼4层7单元79号过户登记至王丽珠名下。案件受理费100元，由张津平、曾小强负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：王丽珠请求确认与张津平、曾小强所签订《私有住宅转让合同》有效并继续履行《私有住宅转让合同》，由张津平、曾小强为其办理房屋产权过户手续的诉讼请求是否有事实和法律依据。本案中，张津平与王丽珠签订《私有住宅转让合同》是双方真实的意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当依照合同约定履行各自的合同义务。王丽珠向张津平、曾小强履行了约定的付款义务，张津平、曾小强向王丽珠交付了案涉房屋，因此王丽珠请求张津平、曾小强为其办理房屋产权过户手续的诉讼请求应予支持。关于张津平、曾小强上诉提出的因案涉房屋在双方签订转让合同期间没有参加房改，属单位职工福利住房，任何人无权买卖的上诉理由，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权人处分他人的财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，2018年2月22日，呼和浩特市住房保障和房产管理局向张津平、曾小强颁发了《房屋所有权证》。张津平、曾小强因此取得案涉房屋的所有权，张津平与王丽珠签订的《私有住宅转让合同》自始有效。张津平、曾小强的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于张津平、曾小强上诉提出的因曾小强未在《私有住宅转让合同》上签字，故该合同应属无效的上诉理由，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国际利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，张津平、曾小强未提交证据证明本案具有上述合同无效的法定情形。同时曾小强与张津平系夫妻关系，张津平与王丽珠签订《私有住宅转让合同》后，能履行交房义务，曾小强在王丽珠起诉前未主张该合同无效，王丽珠有理由相信张津平能代表曾小强签订该《私有住宅转让合同》，且在王丽珠提起本案之诉前，王丽珠已经占有使用该房屋近二十年，王丽珠已于十三年前将户口迁入案涉房屋。因此上述事实可以证明与王丽珠签订《私有住宅转让合同》是张津平、曾小强夫妻双方共同的意思表示行为，张津平与王丽珠签订的《私有住宅转让合同》有效，张津平、曾小强的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，张津平、曾小强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张津平、曾小强负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 张蒙江审判员 李婷婷二〇一九年五月二十三日书记员 蔡曦琛