江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终��第56号上诉人（原审被告）金坛市苏安房产开发有限公司。法定代表人李援朝，该公司董事长。委托代理人王俊，江苏博爱星律师事务所北京分所律师。被上诉人（原审原告）孙建鸿（又名ＸＸ鸿），男，汉族，1947年8月2日生，退休职工。委托代理人周培俊，江苏怀德律师事务所律师。上诉人金坛市苏安房产开发有限公司（以下简称苏安房产公司）与被上诉人孙建鸿商品房买卖合同纠纷一案，金坛市人民法院于2013年10月8日作出（2013）坛民初字第1497号民事判决，上诉人苏安房产公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2013年12月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审情况：孙建鸿诉称，2008年7月26日，本人与苏安房产公司签订了房屋买卖协议，苏安房产公司将坐落于金坛市华中小区2#商住楼一层南侧由西向东数第3、4间即由��向西数第9、10间车库出卖给本人。协议签订当天，本人向苏安房产公司交付了车库款150000元，并约定交付时间为订立本协议后12个月。但车库迟迟不予交付，苏安房产公司严重违约。本人于2011年9月22日向金坛市人民法院提起诉讼，法院作出判决后，本人不服，提起上诉，常州市中级人民法院判决认为，鉴于苏安房产公司隐瞒其中一间车库已被安置给被拆迁人的事实，本人获得该车库的合同目的已经无法实现，可要求苏安房产公司承担相应的赔偿责任，但其在原审过程中经法院释明并未变更诉讼请求，本人依法应另行提起诉讼。根据该判决精神及《合同法》等相关规定，现起诉要求：1、解除购房协议中关于本人购买金坛市华中小区2#商住楼一层南侧由西向东第3间车库的合同内容，苏安房产公司返还本人已付购房款75000元，支付该购房款自2008年7月26日起至2013年8月29日止按同期银行贷款利率计算的利息29933.44元，及至购房款全部付清之日止的利息；2、苏安房产公司赔偿本人重新购置相似车库需要多支付的差额经济损失；3、苏安房产公司承担该间车库购房款一倍的违约责任。苏安房产公司辩称，本公司没有隐瞒第3间车库已经安置给拆迁户的事实，双方协议签订的内容是交付西侧的车库第3、4间。双方对交付的第4间车库尚未进行最终的结算，无法确定第3间车库的房款。本公司在第一个案件的诉讼过程中和孙建鸿协商将南侧车库的第4、5间调剂给孙建鸿，孙建鸿不予认可。请求法院依法判决。原审法院经审理查明，2008年7月26日，孙建鸿（乙方）与苏安房产公司（甲方）签订《协议》1份，主要内容：乙方拟订购甲方新建的坐落于金坛市金城镇沿河西路102－103号农业生产资料总公司和水产公司地块2号住宅即华中小区2#底层西侧（西��第3、4间）东数第9、10间车库；车库估算建筑面积53.4平方米，当甲方具备销售许可证后，乙方向甲方交房款15万元；本车库乙方订购基价为每平方米3300元，估算总价为176220元；实际建筑面积交付时以房产测绘中心的测绘报告为准，其购买总价随建筑面积的增减而调整，但每平方米基价不变；预计交房时间为订立本协议后12个月。协议签订当天，原告向苏安房产公司交付车库款150000元。华中小区2#商住楼一层南侧由西向东第3、4间车库的建筑面积分别为24.77平方米、24平方米。2008年3月12日，苏安房产公司与徐冬华签订协议1份，主要内容为，经双方协商，徐冬华原被拆迁房屋120平方米，苏安公司同意将华中小区2#商住楼南侧西数一层第2、第3间车库建筑面积约46平方米产权调换给徐冬华。孙建鸿于2011年9月23日诉至法院。该案审理过程中，法院于2012年1月17日向孙建鸿释明��告知其华中小区2#商住楼一层南侧由西向东第3间车库已由苏安房产公司安置给被拆迁户徐冬华，事实上不能交付给孙建鸿，其可以在谈话后15日内变更诉讼请求。此后，孙建鸿未变更诉讼请求。法院作出（2011）坛民初字第2052号民事判决，认定孙建鸿向苏安房产公司购买的车库应为2#商住楼一层南侧由西向东第3、4间，判决苏安房产公司于判决生效之日起10日内将第4间车库及该车库的相关手续、凭证交付孙建鸿；驳回孙建鸿的其余诉讼请求。后孙建鸿不服，向常州市中级人民法院提起上诉，该院（2012）常民终字第482号民事判决认为，鉴于苏安房产公司隐瞒其中1间车库已被安置给被拆迁人的事实，原告获得该车库的合同目的已无法实现，其可要求苏安房产公司承担相应的赔偿责任，但其在原审过程中经法院释明并未变更诉讼请求，孙建鸿依法应另行提起诉讼。该院判��：维持金坛市人民法院（2012）坛民初字第2052号民事判决；苏安房产公司于交付坐落于金坛市华中小区2#商住楼一层南侧由西向东第4间车库时一并支付孙建鸿每月150元的车库租金损失，计算期间自2009年7月26日起至车库实际交付之日止。此后，苏安房产公司向孙建鸿交付了华中小区2#商住楼一层南侧由西向东第4间车库，双方对于车库款未结账。孙建鸿于2013年7月8日诉至法院。庭审过程中，孙建鸿放弃要求苏安房产公司赔偿其重新购置相似车库需要多支付的差额经济损失的诉讼请求。原审法院认为，根据生效判决书认定的事实，孙建鸿于2008年7月26日向苏安房产公司购买的华中小区2#商住楼一层南侧由西向东第3、4间车库中的第3间车库实际已被苏安房产公司于2008年3月12日安置给被拆迁人徐冬华，且苏安房产公司作为出卖方在与孙建鸿签订协议时，有义务向孙建鸿如��告知该事实，但苏安房产公司未履行告知义务，属故意隐瞒，导致孙建鸿购买第3间车库的合同目的无法实现，已构成违约。孙建鸿要求解除购房协议中关于购买第3间车库的合同内容，法院予以支持。合同解除后，苏安房产公司应承担以下责任：1、返还孙建鸿已经支付的第3间车库款。关于已付车库款，双方并未约定孙建鸿已缴纳车库款150000元的具体组成，而《协议》约定，车库订购基价为每平方米3300元，实际建筑面积交付时以房产测绘中心的测绘报告为准，其购买总价随建筑面积的增减而调整，但每平方米基价不变。苏安房产公司已向孙建鸿交付第4间车库，该车库建筑面积为24平方米，价款为79200元（每平方米3300元×24平方米），故孙建鸿已缴纳的第3间车库的车库款为70800元，该款苏安公司应返还孙建鸿。孙建鸿主张第3间车库的购房款为75000元无事实依据，法院不予支持。2、返还孙建鸿已付房款70800元自2008年7月26日至还清之日止按同期银行贷款利率计算的利息。3、承担已付购房款一倍的赔偿责任即赔偿孙建鸿70800元。孙建鸿放弃要求苏安房产公司赔偿重新购置相似车库需要多支付的差额经济损失的诉讼请求系其处分民事权利的行为，法院予以准许。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，作出如下判决，一、解除孙建鸿与苏安房产公司于2008年7月26日签订的《协议》中关于孙建鸿购买金坛市华中小区2#商住楼一层南侧由西向东第3间车库的合同内容；二、苏安房产公司于本判决生效之日起20日内返还孙建鸿人民币车库款70800元，并返还���款自2008年7月26日至还清之日止按同期银行贷款利率计算的利息；三、苏安房产公司于本判决生效之日起20日内赔偿孙建鸿人民币70800元。四、驳回孙建鸿的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1950元（已减半负担），由孙建鸿负担112元、苏安房产公司负担1838元（诉讼费已由孙建鸿预交法院，苏安房产公司负担的部分应于本判决生效之日起10日内迳付孙建鸿）。上诉人苏安房产公司不服上述判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，上诉人并未故意隐瞒拆迁房安置事实。2008年7月26日，被上诉人经市领导说情，向上诉人购买华中小区2#楼底层车库两间。由于当时该小区2#、3#楼底层车库已经全部作为拆迁安置房源，��公司明确告知被上诉人，购底层车库确有困难，而且2#楼的建筑图纸尚未设计完成，仅仅只有建筑平面规划。但在被上诉人一再要求下，上诉人碍于情面，就与被上诉人签订了一份非正式协议，由被上诉人定购新建的两间车库协议，约定位置为“2#住宅楼底层西侧（西边第3、4间）、东数第9、10间车库”，并约定了待工程取得销售许可证后，双方再重新订立正式购房合同。由于当时不具有建筑施工图纸，协议约定的建筑面积和位置只能粗略估算。直到2009年4月，正式施工图纸设计完成，2009年5月经规划局审批后开具了工程规划许可证，上诉人才发现，批建的2#住宅楼车库的位置和编号无法与原上诉人与被上诉人所订立的非正式协议约定的车库位置和编号相吻合。施工图纸上该住宅楼西侧一共只有3个车库，门朝西的只有一个，门朝南和朝北的各一个，南侧从东数成了第13间，北侧从东数成了第20间。在此情况下，上诉人主动请被上诉人到公司协商，提出车库价格、面积不变，使用功能相同，在位置上略作调整后订立正式购房合同的协商方案，但被上诉人均予以拒绝，坚决要求诉讼，因此，双方一直未签订正式的购房合同。上诉人认为，上诉人与被上诉人订立车库买卖非正式协议是事实，但订立协议时，由于当时建筑施工图纸没有完成，协议所订车库的位置与编号与正式施工图纸出现偏差绝非上诉人故意，且在协议中，已明确说明了当时只有平面规划方案，尚未取得销售许可证的现实情况。由于被上诉人咬定按正式施工图建成后的2#楼南侧西数第3、4间，东数第9、10间为协议标的物，此观点被法院采纳，造成被上诉人的标的物与上诉人已作为拆迁安置的房屋发生重合，导致被上诉人标的物不能取得，合同不能履行，绝非上诉人的责任���在被上诉人起诉上诉人前一起案件中，法院也认定协议所订位置表述存在笔误，既是笔误，足以说明上诉人不存在主观故意隐瞒事实的情形。事实上，上诉人从未对被上诉人隐瞒任何事实，在正式建筑施工图出台后，又主动与被上诉人协商，并采取不损害被上诉人利益的补救措施，是被上诉人不同意协商，导致合同不能履行，原审判决认定上诉人故意隐瞒车库安置给拆迁户不符合事实。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人孙建鸿在法定期间内未作书面答辩。二审中，双方当事人均未提供新证据；经查阅原审卷宗，双方当事人签订的协议第六条约定，甲方（上诉人苏安房产公司）必须按现有的设计图纸和方案施工，当该工程具备销售许可证后，甲乙双方依照本协议内容须重新订立正式购房合同。二审查明的其它案件事实与原审相一致，本院予以确���。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，上诉人苏安房产公司与被上诉人孙建鸿于2008年7月26日订立协议，约定了由被上诉人孙建鸿向上诉人苏安房产公司购买车库，协议中对于车库位置、面积、价款等均作出了明确的约定，上诉人苏安房产公司已收取了被上诉人孙建鸿的大部分房款，双方之间已成立商品房买卖合同关系。按照双方的约定，上诉人苏安房产公司需按当时现有的图纸和方案施工，现上诉人苏安房产公司又主张当时并无设计图纸与协议所约定的内容并不相符；同时在本案双方当事人订立买卖协议前，上诉人苏安房产公司与案外人徐冬华签订的房屋拆迁安置补偿协议书中约定的安置车库位置明确而具体，而本案双方当事人的协议签订是在补偿安置协议签订的四个月之后，此��上诉人苏安房产公司应当知道图纸上所载南侧西数第3间车库已被安置给徐冬华，但上诉人苏安房产公司又向被上诉人孙建鸿出售该车库，构成故意隐瞒车库为拆迁补偿安置房屋的事实，应对此承担相应的违约责任；上诉人苏安房产公司认为协议中存在笔误即不构成故意隐瞒的上诉理由不能成立。原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决上诉人苏安房产公司承担相应的违约责任并无不当。综上所述，上诉人苏安房产公司的上诉理由不能成立，本院不予采信；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人苏安房产公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 ��若鹏代理审判员 周 韵 琪代理审判员 吴 立 春二〇一四年三月二十七日书 记 员 马 筱 艳