河北省玉田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0229民初1282号 原告（反诉被告）：曹凤池，男，1952年6月10日生，汉族，农民，住玉田县。 原告（反诉被告）：桑泽卫，男，1968年5月6日生，汉族，农民，住玉田县。 委托诉讼代理人：李小龙，河北宏广律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：刘恒恒，男，1991年5月5日生，汉族，农民，原籍陕西省清涧县，现住丰润区。 委托诉讼代理人：孙福生，河北陈建仲律师事务所律师，一般代理。 被告：高凤霞，女，1996年12月26日生，汉族，农民，住址同上。 原告（反诉被告）曹凤池、桑泽卫与被告（反诉原告）刘恒恒、被告高凤霞租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹凤池、桑泽卫的委托诉讼代理人李小龙，被告刘恒恒及其委托诉讼代理人孙福生到庭参加诉讼。被告高凤霞经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告曹凤池、桑泽卫向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2017年10月29日签订的商铺租赁合同；2、依法判令被告向原告支付2018年度租赁费3万元及逾期利息（自违约之日起至付清之日止，按年息24%计算）；3、依法判令被告向原告支付自违约之日至合同解除判决生效之日给原告造成的经济损失（每日767.12元）；4、依法判令被告向原告支付违约金20万元。 事实和理由：2017年10月29日，原、被告在平等、自愿、协商的基础上，本着诚实信用、互利互惠的原则签订了商铺租赁合同，原告将其位于玉田县楼房（约1800平方米）租赁给被告，合同约定租赁期限为十年，自2018年2月28日至2028年2月29日，原告承诺自合同签订之日至租赁期限开始之日为免租金期，第一至五年每年租金为28万元，第一年被告先向原告交付部分租金，待租赁期限开始的前15日将剩余的第一年租金补齐。合同签订后，原告如约将租赁商铺交付给被告，被告亦对部分房屋进行了转租。被告应自2018年2月28日前付清第一年度租金，时至原告起诉之日被告尚欠原告租金3万元，此款经原告多次催要，被告未予给付。至2019年1月28日被告应向原告交纳第二年租金，被告仍然不履行义务，原告催要，被告不接电话，后明确表示不再租赁房屋，被告的违约行为，给原告造成了巨大的经济损失。原告起诉，请求依法判准所求。 被告刘恒恒辩称，答辩人不认可原告所提出的诉讼请求，更不同意赔偿原告诉求的各项损失，具体理由如下：1、答辩人认为与原告虽然在2017年10月29日签订了商铺租赁合同，但因二原告一直未能达到合同第六条第七项约定的“暖气设施齐全”的交房标准，在此明确一点，作为北方地区供暖是冬季必备的生活生产经营的必备条件之一，尤其像答辩人这样欲整体承租1800平米商业用房，答辩人也是用于零户出租，无供暖几乎是无法出租的，所以商铺租赁合同签订后，经答辩人多次催促，二原告先是承诺立即购买锅炉等设施供暖，后又承诺负责接通玉田县春天热力公司供暖，但最终均未落实，这也直接导致答辩人不能按合同约定验收房屋，答辩人认为，与二原告在2017年10月29日签订的商铺租赁合同仅仅是形式上成立，但二原告并未实际履行，甚至可以说因为租赁物未达到合同约定交房标准，答辩人未能验收，合同根本就未曾生效，所以答辩人认为，本合同虽成立，但未生效，无关解除问题。2、鉴于答辩人与二原告所签订的商铺租赁合同签订后，答辩人先是预付了19万元租金，但因当时无供暖锅炉等必备设施，答辩人多次催促原告尽量置备锅炉等供暖设施，以便原告的交房标准履约，答辩人的验收租赁物并便于尽快零户出租，后二原告又以购置锅炉需要大额现金为由要求答辩人尽快再行支付租金，答辩人又支付了6万元现金，但原告并未购买、置备供暖锅炉等设施，也未将商铺各房间的房门钥匙交付答辩人，即便至今，商铺应该依然无供暖所用的锅炉，商铺各房间的房门钥匙原告也未交付过答辩人，原告未达到合同约定的租赁物验收标准的违约行为和不交付租赁物房间钥匙的事实行为，均直接导致租赁合同虽签订成立但未能依约履行，答辩人先前支付的19万元是租金性质，后以原告购置锅炉用途支付的6万元应不属于租金性质，现原告诉求答辩人支付2018年度租赁费3万元，答辩人不认可并不同意支付，同时答辩人认为原告先行违约以致答辩人重大损失。3、答辩人认为原告诉求的每日经济损失767.12元，首先与其第四项诉求支付违约金相互冲突，因为依据法律规定要求赔偿损失与违约金不能同时主张，所以此第三、第四诉讼请求原告应作出取舍或选择，同时同样依据本案基本事实，因租赁物未达到标准、未交付、租赁合同的未实际履行、原告的先期违约行为，原告此项要求的每日经济损失767.12元，没有事实和法律依据，答辩人不同意赔偿，原告此请求也不应得到法律支持。4、原告诉求的违约金20万元请求，首先数额过高，违反法律关于违约金数额的规定，其次依据双方签订的租赁合同第八条第二项约定，本租赁合同事实是，在合同签订后原告先期违约（一直未达合同约定交房标准），不符合也不能适用合同约定的违约金条款。在不承认原告诉状陈述内容及诉讼请求的前提下，退一步讲如果按照原告诉状陈述：答辩人应继续给付租金3万元，但答辩人未予给付，按照原告的陈述及理解，答辩人是违约的，那么同样不应适用签订的商铺租赁合同第八条第二项约定违约金条款，所以原告此项诉讼请求同样没有事实和法律依据，答辩人不同意赔偿，原告此请求也不应得到法律的支持。 被告（反诉原告）刘恒恒向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除商铺租赁合同并判令被反诉人返还反诉人房租款100000元；2、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2017年10月29日，反诉人与被反诉人就坐落于玉田县租赁合同，反诉人用于对外招商出租，合同约定了每年租金280000元、交房时间及交房标准和反诉人验收等条款。合同签订后，反诉人依约验收商铺时，因被反诉人不能达到和实现约定的供暖条件，被反诉人一直未能达到交房标准，也直接导致反诉人不能按合同约定验收房屋。反诉人虽然就商铺对外进行了招商，但因被反诉人未实际交房，商铺钥匙也一直由被告掌握，从未交付反诉人处，所以有商户前来租房时，均是被反诉人负责开门、接待及参与协商租赁事宜，因反诉人租赁商品意愿加之被反诉人承诺立即给予供暖，所以反诉人陆续交纳了房租250000元，但直至现在，被反诉人商铺依然不能供暖，仍未达到合同约定的交房标准，属于严重违反合同约定并造成反诉人较大经济损失。反诉人认为，被反诉人因未达到合同约定的交付租赁物标准，反诉人也未实际验收、取得租赁物，虽然签订了商铺租赁合同，但事实上该合同并未实际履行，加之被反诉人违约，反诉人合同目的无法全面实现，鉴于被反诉人提起租赁合同纠纷诉讼，反诉人依法反诉，并提出解除合同及要求被反诉人返还房租费100000元。 原告就被告反诉辩称，原告已依照双方约定履行了交付所涉房屋的义务，同时反诉人在接收房屋以后，将相关房屋进行了转租，与他人建立了房屋租赁协议并收取了相应的租金。双方就所涉房屋的交付标准不存在争议，反诉人也未就交房标准问题在交房过程提出过疑义，应驳回反诉人的反诉请求。 被告高凤霞辩称，1、刘恒恒与二原告签订商铺租赁合同答辩人不知情，未参与合同的协商及签订，刘恒恒支付现金来源答辩人更是无从知晓，也未经手参与支付，所以答辩人与上述租赁合同无任何关联，更不应成为责任主体，答辩人认为自己作为被告主体不适格。2、在答辩人不知情刘恒恒与二原告签订商铺租赁合同的情况下，刘恒恒也未获得收益或者将租赁经营收益交付答辩人或用于支付家庭生活，若非追加，答辩人对此商铺租赁合同不知情；3、刘恒恒承租大型商铺及28万元的租金数额约定也不是家庭日常生活需要所负债务范畴，原告仅仅因为夫妻关系存续期间即追加答辩人为被告，缺乏事实和法律依据，不应得到法律的支持，原告在不能提供充分证据证明的情况下，应承担举证不能的后果，请法庭依法驳回原告对答辩人的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：2017年10月29日,以二原告为甲方，以被告刘恒（刘恒恒）为乙方，双方签订商铺租赁合同，约定：二原告将坐落于唐山市玉田县商铺面积约1800平方米出租给被告刘恒恒，租期十年，自2018年2月28日开始至2028年2月29日结束，甲方承诺乙方自合同签订之日至租赁期限开始之前为免租期，视为租赁期间。租赁金额为1至5年内每年280000元，6至10年内在原定租金上浮5%至10%。付款方式为第一年乙方先交部分租金，待租赁期开始的前15天将剩余的第一年的租金补齐，第二年至第十年的房租要提前一个月交付甲方。商铺交房日期为2017年11月30日。交房标准为水、电、保持畅通暖气设施齐全，外部门、窗安装整齐等，乙方需要验收。乙方应按时交纳房屋租金及其他费用，如乙方恶意拖欠视为违约。若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有贰拾万元的违约金（合同其他内容略）。合同签订后被告刘恒恒已给付租金250000元，并将部分房屋进行分租。另查明，二被告系夫妻。 上述事实，本院应予认定。 本院认为，被告高凤霞经本院传票传唤未到庭，视为放弃当庭享有的诉讼权利。二原告与被告刘恒恒签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。被告刘恒恒主张该商铺未实际交付，合同未生效，但结合庭审陈述，被告认可其已将该商铺部分分租，可认定其已接收了该房屋，故对其上述主张，本院不予采信。二原告起诉及被告刘恒恒反诉均要求解除涉案争议的商铺租赁合同，故对双方要求解除该租赁合同的主张，本院应予支持。被告刘恒恒租赁二原告的商铺后，理应按合同约定给付租金，其未及时给付，属违约行为，其应按原告要求给付2018年2月28日至2019年2月28日尚欠的租金3万元，并支付利息，利息应自2018年2月28日起按年利率6%给付至租金付清之日止。因上述租赁合同尚未实际解除，被告刘恒恒自2019年3月1日起亦未按合同约定给付租金，属违约行为，其理应按合同约定的租金数额给付租金至商铺租赁合同实际解除之日止，即本判决生效之日止。二原告要求被告刘恒恒给付违约金20万元，结合双方租赁期限、租赁费数额，并结合本案实际情况，双方约定的违约金过高，本院应予调整，违约金数额本院酌定为10万元。被告刘恒恒主张二原告未按合同约定进行供暖，但结合商铺租赁合同交房标准中载明的水、电、保持畅通暖气设施齐全，庭审中双方均认可该商铺铺设了地暖，因该合同并未约定供暖的责任主体，双方对此形成争议，被告刘恒恒对其主张未向本院提供证据予以证实，故对被告刘恒恒的上述主张，本院不予采信。二原告要求被告高凤霞承担连带给付责任，依据现有证据，本院无法认定高凤霞对租赁该商铺知情，故二原告要求被告高凤霞承担连带给付责任，本院不予支持。故对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。被告反诉要求二原告返还房租费10万元，理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、解除2017年10月29日原告曹凤池、桑泽卫与被告刘恒恒签订的《商铺租赁合同》； 二、被告刘恒恒给付原告曹凤池、桑泽卫2018年2月28日至2019年2月28日的租金3万元，并支付利息（利息按年利率6%计付，自2018年2月28日起给付至租金付清之日止），于本判决生效之日起三日内履行； 三、被告刘恒恒自2019年3月1日起按商铺租赁合同约定的租金数额向原告曹凤池、桑泽卫支付租金，至商铺租赁合同实际解除之日（即本判决生效之日止），于本判决生效之日起三日内履行； 四、被告刘恒恒给付原告违约金100000元，于本判决生效之日起三日内履行； 五、驳回原告曹凤池、桑泽卫的其他诉讼请求； 六、驳回被告刘恒恒的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4750元、保全费1670元，反诉案件受理费1150元，由原告曹凤池、桑泽卫负担2792元，由被告刘恒恒负担4778元，均于判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  李振芳 人民陪审员  丁梓馨 人民陪审员  刘林静 二〇一九年五月十五日 书 记 员  边玉凤