江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）苏中民终字第3363号上诉人（原审原告）高祎。委托代理人夏中伟，上海市衡平律师事务所律师。上诉人（原审原告）沈慧萍。委托代理人吴金鑫，上海市养和律师事务所律师，代理上述二上诉人。被上诉人（原审被告）吴江集台房产发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡园295号。法定代表人裴安庆，总经理。委托代理人沈梦醉，江苏展智律师事务所律师。上诉人高祎、沈慧萍因与被上诉人吴江集台房产发展有限公司（以下简称集台公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2012）吴江汾民初字第0435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年6月28日，原审原告高祎、沈慧萍与原审被告集台公司双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y2008002585）一份，合同约定高祎、沈慧萍向集台公司购买位于苏州市吴江区汾湖镇东方臻园第22号别墅，建筑面积297平方米，价款2700000元，集台公司应当在2009年5月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同约定的交房条件为：该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。合同对出卖人逾期交房的违约责任做出约定：逾期不超过30日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之七的违约金。另查明，合同签订后，高祎、沈慧萍向集台公司支付了购房款2700000元。在高祎、沈慧萍诉请的时间段内（自2009年6月1日至2009年12月31日），集台公司未按约定交付房屋。经集台公司申请，原审法院委托苏州市中安房地产估价有限公司对本案所涉房屋2009年6月1日至2012年1月10日期间的年平均租金进行评估。2013年7月29日，苏州市中安房地产估价有限公司作出《房地产评估报告》，认为：经评估确定委估的吴江市莘塔大街东方臻园22幢房地产，估价对象的建筑面积297.00㎡、规划用途为住宅、估价目的为委托方解决诉讼纠纷提供估价对象房地产的租赁价格参考依据、估价时点为2009年6月1日，于2009年6月1日至2012年1月10日期间的市场平均租金为￥33992元／年（月平均租金2833元／月）。后，苏州市中安房地产估价有限公司出具《补充咨询函》，认为上述房屋在普通装修前提下、估价时点为2009年6月1日，于2009年6月1日至2012年1月10日期间可能实现的市场年平均租金为￥37332元／年（月平均租金3111元／月）。以上事实，由高祎、沈慧萍提供的《商品房买卖合同》、收款收据、中国建设银行个人贷款结清证明、《房屋交付使用通知书》，苏州市中安房地产估价有限公司出具的《房地产评估报告》、《补充咨询函》，以及高祎、沈慧萍与集台公司双方在原审法院所作的当庭陈述等证据在卷予以证实。原审原告高祎、沈慧萍的诉讼请求为：2008年6月28日，其与集台公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定其向集台公司购买位于汾湖镇东方臻园第22号别墅，价款2700000元，合同对房屋交付及违约责任等事项均作了约定。合同签订后高祎、沈慧萍按约定支付了全部价款，集台公司未按合同约定时间交付房屋，直到2012年4月份才完成交房。现起诉要求集台公司支付逾期交房违约金404460元（以房款2700000元为基准，以合同约定的日万分之七为标准，从2009年6月1日计算至2009年12月31日）。原审法院认为，本案双方争议焦点在于《商品房买卖合同》中约定的每日按已付房款万分之七为标准计算的违约金是否应当调整；如果应调整，按照何种标准调整。对此，高祎、沈慧萍主张，《商品房买卖合同》的文本是集台公司提供的，故应做出有利于相对方的解释。并且在签订合同时，集台公司销售人员称肯定按每日万分之七计算违约金，高祎、沈慧萍当时也相信集台公司是有实力的，此也是其当时签订该合同推动力之一。该合同签订于2008年，但集台公司在2008年到2010年并未对土地进行施工，直到2011年才开工，因此，高祎、沈慧萍怀疑在2008年签订合同之前，集台公司已知晓房屋不能按约交付，故存在欺诈。根据司法解释的规定，只有在合同没有约定或者约定不明的条件下才可以使用损失的方式来计算违约金，本案中合同对逾期交房的违约金是有明确约定的，故应按合同约定计算违约金。高祎、沈慧萍当时购房时为了居住兼投资，以投资的角度来说，集台公司的延期交房给高祎、沈慧萍投资带来了很大的损失。众所周知，2010年房地产下滑，导致高祎、沈慧萍无法对房产进行投资。另外，双方交涉后期，集台公司态度蛮横，希望法庭酌情考虑。对于《房地产评估报告》，高祎、沈慧萍认为，该报告中载明实际查勘人员只有一人，程序违法；报告中租金远低于市场合理价值；评估的时段超过了本案高祎、沈慧萍诉请违约金的计算时段；对评估报告中提到的“（别墅类住宅签约）一般2年左右一签，期间租金水平不变”的市场惯例不予认可。对于《补充咨询函》，高祎、沈慧萍认为该租金仍然过低，且与房价不相对应，故不认可以这种方式作为损失的计算方法。原审被告集台公司认为，《商品房买卖合同》的文本是其公司提供，但关于每天万分之七的违约金的约定，系因当时外包的销售公司员工工作失误造成，双方当时未对违约金条款进行协商和约定。高祎、沈慧萍所谓房屋买卖合同“应做出有利于相对方的解释”在本案中不适用，因为该规则适用于对合同条款的解释存在歧义的情况下。我国合同法规定的违约金的目的系损失的补偿，而非惩罚。正如高祎、沈慧萍所称，购房目的系居住兼投资，在集台公司未如期交房期间，高祎、沈慧萍也在其原居住地正常生活，其购房贷款本身就是应当承担的购房成本，并且高祎、沈慧萍也无法回答实际损失应当如何计算的问题。根据合同法及相关司法解释的规定，高祎、沈慧萍主张的违约金过高，请求法院按照《房地产评估报告》中确定的租金为依据对逾期交房违约金予以调整。关于《补充咨询函》中确定的租金标准，其公司对该函的结论没有异议，在本案中是否适用，请法院根据实际情况依法裁决。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，不违反法律规定，合法有效。根据双方所签订的《商品房买卖合同》，集台公司应于2009年5月31日前将符合合同约定的房屋交付高祎、沈慧萍，但实际集台公司未如期交付房屋，故在高祎、沈慧萍诉请的时间段内，集台公司逾期交房的事实成立，应当承担逾期交房的违约责任。在合同有效的前提下，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法的规定调整违约金的，人民法院应予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。故衡量违约金是否过高的基础为实际损失，而确定调整后的违约金数额一般应以不超过实际损失的130%为标准。本案为商品房买卖合同，集台公司的主要义务为向高祎、沈慧萍交付符合合同约定的商品房，双方之间法律关系性质属于民事法律关系，并非包含商业或投资、盈利性为内容的商事法律关系。况且，在本案中高祎、沈慧萍购买房屋时并没有明确的出售计划，也并未确定因集台公司逾期交房给其造成的投资损失金额。故集台公司违约给高祎、沈慧萍造成的损失主要在于，迟延交付期间内高祎、沈慧萍对于合同标的物使用价值不能实现的损失，其较为合理的替代方式即为在同地段、同类房屋中租赁房屋，故租金是衡量集台公司逾期交房导致高祎、沈慧萍的实际损失的主要标准。本案审理过程中，高祎、沈慧萍称《房地产评估报告》有违反程序之处、租金远低于市场合理价值，并对评估时段、采用的市场惯例等提出异议。原审法院认为，查勘人员一人并未违反相关评估规范；高祎、沈慧萍并未对市场合理价值进行举证；评估的时段虽超过了本案高祎、沈慧萍诉请违约金的计算时段，但对超出高祎、沈慧萍诉请的时段的租金评估，并不影响本案的处理；高祎、沈慧萍对评估报告中提到的“（别墅类住宅签约）一般2年左右一签，期间租金水平不变”的市场惯例不予认可，原审法院认为，评估机构采用此市场惯例作为估价报告使用的限制条件，高祎、沈慧萍未举证证明该限制条件会对高祎、沈慧萍诉请范围内的损失认定产生不利于高祎、沈慧萍的影响。根据该《房地产评估报告》评估报告，东方臻园22幢房屋，在2009年6月1日至2012年1月10日期间的市场平均租金为人民币33992元／年（月平均租金2833元／月）。而双方约定的违约金为每天1890元（2700000元＊0.0007），每月为56700元（以30天计），相当于月租金的约20倍，明显过高。集台公司申请法院对违约金进行调整，符合法律规定，原审法院予以支持。由于该评估报告对调整违约金起参考作用，原审法院酌情按照有利于守约方的原则以上述房屋在普通装修前提下可能实现的市场平均租金即3111元每月的标准进行调整，依法调整为21777元（3111元×7）。同时，高祎、沈慧萍二人均居住于上海市，为交房等相关事宜需往来奔波，对此确有相应的损失，故应对高祎、沈慧萍的其他损失酌情认定5000元，两项合计26777元。考虑到合同的实际履行情况，违约方的过错程度，合同预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，在兼顾租金损失与其它相关损失的基础上，原审法院对本案讼争合同的违约金按损失的1.3倍计算，故酌情调整为34810.1元。另外，本案纠纷因集台公司违约引起，故诉讼费应由集台公司承担；对租金的评估系因集台公司为调整违约金而提起，故本案评估费亦应由集台公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、吴江集台房产发展有限公司应给付高祎、沈慧萍2009年6月1日至2009年12月31日的逾期交房违约金34810.10元，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回高祎、沈慧萍的其余诉讼请求。案件受理费7368元，由吴江集台房产发展有限公司负担。本案评估费由吴江集台房产发展有限公司自行负担。上诉人高祎、沈慧萍不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、集台公司申请鉴定的期限超过了举证期限。原审法院违反规定，在举证期限过后以自行鉴定代集台公司承担举证义务。原审法院在集台公司未提出鉴定申请的情况下，主动承担举证责任不当。二、原审法院审判程序及涉案评估程序严重违法。原审法院在无上诉人高祎、沈慧萍同意并签字确认的法定条件下，单方委托评估公司程序违法。评估实地勘查人员只有一人，违反了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》规定的估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等情况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时收集补充估价所需要的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。三、原审法院审理案件严重超期。报道关于上海市民在昆山购买房屋，和本案在购买时间、约定交房时间、时间交房时间、违约金的约定具备相同之处，法院认为日万分之三计算违约金属合理范围。四、根据司法解释相关规定，商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿计算方法，违约金数额或损失赔偿可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该解释是在没有约定违约金数额和损失赔偿的计算方法的前提下，而可以参照相关标准。原审法院抛却前提，直接适用同地段同类房屋租金标准，明显适用法律错误。集台公司在一审时也未要求将赔付的违约金改为租金。综上，原审法院违反法定程序、适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。被上诉人集台公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉请求，维持原判。二审查明事实与原审法院查明事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。对于约定的违约金过高或过低应进行对比判断，原审法院根据集台公司的申请，综合案情委托苏州市中安房地产估价有限公司进行评估并不违反法律规定。在上诉人高祎、沈慧萍未能证实其实际损失的情况下，涉案商品房买卖合同约定的违约金计算标准，与评估的租金对比，明显过高。上诉人高祎、沈慧萍并无证据反驳涉案关于租金的估价报告，原审法院对该估价报告予以采信并无不妥。原审法院根据集台公司的申请，酌情予以调减违约金符合法律规定。原审法院在综合考量涉案合同的履行情况、过错程度等因素及评估的租金和合理费用的基础上，按照130%标准计算违约金尚属合理。评估的租金取值时间在合同约定的交房时间之后，原审法院亦增加了相应系数，该取值标准在合理范围之内。至于另案所计算违约金的标准与本案不具有关联性，不影响原审法院综合本案具体案情，酌情认定违约金。综上，上诉人高祎、沈慧萍的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7366元，由上诉人高祎、沈慧萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉审 判 员  周 红代理审判员  黄学辉二〇一四年三月七日书 记 员  黄 婷