文书内容江西省安远县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0726民初1450号原告：赣州家怡物业服务有限公司，住所地：安远县欣山镇青年路22号。法定代表人：蓝飞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢慧慧，男，1983年9月27日出生，住吉安市永新县，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：欧阳永禄，安远县方正法律服务所法律工作者。被告：江西创源房地产开发有限公司安远分公司，住所地：安远县东江源大道。负责人：陈雪峰。被告：江西创源房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区胜利路时代广场南段1602室（第17层）。法定代表人：陈雪峰，系该公司总经理。上述二被告共同委托诉讼代理人：李头喜，男，1970年3月4日出生，住吉安市吉水县，系该公司职工。上述二被告共同委托诉讼代理人：罗成，江西荟萃律师事务所律师。原告赣州家怡物业服务有限公司（以下简称“家怡物业公司”）与被告江西创源房地产开发有限公司安远分公司（以下简称“创源房地产公司安远分公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，原告家怡物业公司于2018年12月12日以被告创源房地产公司安远分公司无独立的财产权为由要求追加江西创源房地产开发有限公司（以下简称“创源房地产公司”）为被告，本院于2018年12月17日予以准许，追加创源房地产公司为本案被告参与诉讼。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢慧慧、欧阳永禄，二被告共同委托诉讼代理人李头喜、罗成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家怡物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付自2013年4月1日至2018年9月30日止所欠空置房（包括住宅、车库、柴间）物业管理服务费计134761元；2.依法判令被告按照合同约定的每日千分之三承担自2013年4月1日至2018年9月30日止的物业管理服务费违约金117848元，基于原、被告长期的合作关系，原告愿主动降低违约金50%，即支付58924元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告要求二被告共同承担连带责任。事实与理由：2013年3月30日，原告与被告签订了《百安华庭前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告位于安远县欣山镇安定大道开发的百安华庭商住小区（建筑面积约66796㎡）提供物业管理服务，此后该小区一直由原告负责物业管理。合同第八章第三十条对住宅、车库和柴间物业管理服务费用分别进行了明确约定，还约定如甲方（即被告）未能按时足额缴纳物业服务费用的，应根据《江西省城市居住小区物业管理条例》的规定，按应缴费每日3‰的标准向乙方（即原告）支付滞纳金。合同生效后原告依约为被告及百安华庭小区业主提供了完善的物业管理服务，但因被告原因导致有12套住宅及部分车库和柴间空置，而且被告自2013年4月1日起，一直未按照合同约定交纳物业管理服务费，自2013年4月1日至2018年9月30日止，被告共欠物业费134761元，违约金117848元。原告多次催促被告按合同约定履行缴纳物业管理服务费，但被告一直拒不缴纳。被告拒不缴纳物业管理服务费的行为严重违反了双方签署的合同，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，请求法院依法判处。二被告辩称，1.原告未履行前期物业合同约定的义务，业主有理由少交或者不交物业费；2.原告诉求中的部分诉求超过诉讼时效，应当予以驳回；3.原告诉求中的物业费没有法律依据，不应当支持；4.关于要求二被告支付违约金的问题，依据前期物业合同中约定的三条违约条款可以看出，违约条款有刻意加重被告违约责任的情形，依法属于无效条款。本案当事人围绕诉讼请求原告依法提交了原告营业执照复印件、二被告企业信息复印件、《百安华庭前期物业服务合同》复印件、百安华庭剩余车库汇总表、百安华庭剩余柴间汇总表、陈雪峰与叶凤英签订的《百安华庭剩余车库、杂间转让协议》复印件、百安华庭剩余车库销售价格表复印件、百安华庭剩余车库、柴间销售价格表复印件、百安华庭剩余柴间销售价格表复印件、短信聊天记录影印件、百安华庭小区空置房物业费欠费汇总及明细表，二被告提交的竣工验收备案表复印件、照片、剩余车库和杂间转让协议、住宅转让协议、认购协议、车库和杂间认购协议书、房屋面积测绘报告复印件、前期物业服务合同复印件、商品房买卖合同等证据，上述证据经庭审审查确认，可证明如下事实：1、2013年3月30日，原告家怡物业公司作为乙方与被告创源房地产公司安远分公司作为甲方签订《百安华庭前期物业服务合同》，合同内容约定：原告为被告创源房地产公司开发建设的建筑面积为66796㎡的百安华庭商住小区提供物业服务；物业服务收费采取按建筑面积（含车库、柴间）以市场定价为参考，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.4元/月.平方米，小高层住宅0.8元/月.平方米，商业用房0.7元/月.平方米；甲方、业主或物业使用人违反合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，由业主或物业使用人按应缴费用每日3‰的标准向乙方支付滞纳金。合同签订后，原告为合同约定的物业百安华庭住宅小区提供物业服务，被告未向原告支付过物业管理费。2、2014年4月30日，被告创源房地产公司安远分公司将原告主张未交物业管理费的1号楼6单元701房出卖给案外人刘远来，双方签订《赣州市商品房买卖合同》。2018年4月7日，二被告的法定代表人陈雪峰和被告创源房地产公司安远分公司将包括原告主张未交物业管理费的8套住宅（即1号楼2单元602房、1号楼3单元702房和3号楼4单元的301房、401房、501房、601房、701房、801房、901房、1001房）、49间车库和71间柴间一并转让给案外人叶凤英并与叶凤英签订《住宅转让协议》和《百安华庭剩余车库、杂间转让协议》。3、百安华庭住宅小区系被告创源房地产公司开发的商住房。被告创源房地产公司安远分公司系被告创源房地产公司的分公司，无独立财产。百安华庭住宅小区3号楼为电梯房，其他楼均为楼梯房。本院认为，一、关于合同效力和承担责任的主体问题。原告家怡物业公司与被告创源房地产公司安远分公司签订的《百安华庭前期物业服务合同》是双方真实意思表示，其合同内容不违反法律规定，应认定合法有效，对双方均具有约束力。被告创源房地产公司安远分公司已经实际接受了原告的物业服务，故原告要求被告创源房地产公司安远分公司支付未销售的空置房（包括商品房、车库、柴间）物业费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。由于被告创源房地产公司安远分公司无独立财产，且被告创源房地产公司认可该分公司与原告签订的物业服务合同，根据法律规定，原告主张的物业管理费应由被告创源房地产公司承担。二、关于物业管理费的起算时间问题。原告主张于签订合同之时已入驻该小区进行管理，故物业费应从签订合同的第二日起算。由于合同内容未约定物业费的起算时间，根据百安华庭住宅小区于2014年4月28日竣工验收的事实，至竣工验收后才能根据各物业的建筑面积产生合同约定的物业费，故本院认定，物业费的起算时间为2014年4月29日。三、关于拖欠的物业管理费数额问题。二被告认可于2018年4月7日将49间车库、71间杂间（柴间）和12套商品房销售给案外人叶凤英，但在法院明确要求其提供何时将销售的标的物交付给购买方的证据后仍未提交证据，二被告应承担举证不能的法律后果，故对原告主张拖欠的物业管理费应计算至2018年9月30日的诉讼请求，依法应予支持。二被告辩称原告主张的3号楼4单元101房不存在，不应计算物业管理费，根据被告提交的《房屋分户面积测算表》，该房号确实不存在，故对被告该辩解予以采信，对原告主张该号房应计算物业管理费的请求，依法不予支持。二被告辩称原告主张的1号楼2单元602房、1号楼3单元702房、1号楼6单元701房早已销售给购房业主，不应计算物业管理费，但二被告未提交何时向购房业主交付商品房的证据，而且1号楼2单元602房和1号楼3单元702房又于2018年4月7日销售给案外人叶凤英，二被告的主张与提交的证据存在矛盾，故对二被告该辩解不予采信。本院根据被告创源房地产公司安远分公司与案外人叶凤英确认的剩余车库、剩余柴间销售价格表和住宅转让协议以及原告的主张，对原告主张应予计算物业管理费的商品房、车库、柴间的建筑面积确认如下：49间车库共为1205.65㎡；71间柴间共为937.43㎡；1号楼2单元602房为223.17㎡、1号楼3单元702房为165.66㎡、1号楼6单元701房为164.51㎡；3号楼4单元的301房、401房、501房、601房、701房、801房、901房、1001房每套房均为131.01㎡。根据合同的约定和原告的主张，对上述物业应缴的物业服务费核算制表如下：            物 业      名 称              单价      （元）              建筑面积（㎡）              2014年4月29日至2018年9月30日共53个月的物业费（元）                  49间车库              0.4              1205.65              25560                  71间柴间              0.4              937.43              19874                  3-4-301房              0.8              131.01              5555                  3-4-401房              0.8              131.01              5555                  3-4-501房              0.8              131.01              5555                  3-4-601房              0.8              131.01              5555                  3-4-701房              0.8              131.01              5555                  3-4-801房              0.8              131.01              5555                  3-4-901房              0.8              131.01              5555                  3-4-1001房              0.8              131.01              5555                  1-2-602房              0.4              223.17              4731                  1-3-702房              0.4              165.66              3512                  1-6-701房              0.4              164.51              3488                  合计              101605      四、关于是否应支付违约金的问题。合同第三十条约定开发商、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按应缴费用每日3‰的标准支付滞纳金，故被告创源房地产公司未向原告支付物业管理费，应按合同约定承担支付滞纳金的违约责任。由于合同内容并未对开发商应何时交纳物业管理费作出约定，《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”原告于2018年7月27日以手机短信形式要求被告创源房地产公司履行，但原告未明确履行的期限以给对方必要的准备时间，根据原告主张被告应交纳至2018年9月30日止的物业管理费而起诉前被告仍未交纳的事实，本院认定被告创源房地产公司应从2018年10月1日起支付滞纳金。原告将主张的滞纳金计算标准自愿降低50%即按月利率45‰计算，被告主张违约金过高，应参照中国人民银行规定的同期金融机构人民币逾期贷款利息的标准计收。从本院认定起算违约金的时间至判决生效日计算得出的被告应支付的滞纳金已超出应支付物业费的30%，该违约金约定确属过高，依法应当调整，本院酌情认定被告应向原告支付的滞纳金以月利率20‰计算为宜。五、关于二被告辩称的原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。同上述四中所述，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，故原告于2018年11月13日向二被告主张权利，未超过诉讼时效，对被告该辩解不予采信。六、二被告主张原告违反合同约定，小区管理混乱，原告违约在先。被告对该主张并未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果。综上所述，被告创源房地产公司应向原告交纳物业管理费101605元和滞纳金。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江西创源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告赣州家怡物业服务有限公司物业管理服务费计人民币101605元；二、被告江西创源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告赣州家怡物业服务有限公司违约金（违约金以101605元为本金按月利率20‰从2018年10月1日起计算至款清之日止）；三、驳回原告赣州家怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4174元，由被告江西创源房地产开发有限公司负担2586元，由原告赣州家怡物业服务有限公司负担1588元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。（法律文书生效后，一方拒绝履行的，对方当事人向本院申请执行的期限是从判决书规定的履行期限届满二年内。）审 判 长  夏 涛人民陪审员  郑余龙人民陪审员  唐金娣二〇一九年五月十日代理书记员  曾军寿