辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2014]沈中民二终字第156号上诉人（原审原告）：乔玉生，男，1964年9月27日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托代理人：孙永成，辽宁英泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁泰合房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山中路7-1号。法定代表人：王建伟，该公司经理。委托代理人：吴文来，该公司工作人员。被上诉人(原审被告)：辽宁际原房屋开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区嘉陵江街69号。法定代表人：邵树连，该公司总经理。委托代理人：代文波，辽宁华恩律师事务所律师。上诉人乔玉生与被上诉人辽宁泰合房地产开发有限公司（以下简称泰合公司）、被上诉人辽宁际原房屋开发有限公司（以下简称际原公司）因房屋买卖合同纠纷一案，上诉人乔玉生不服沈阳市皇姑区人民法院[2013]皇民二初字第943号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员贾宏斌、代理审判员朱丹（主审）参加评议的合议庭，于2014年2月20日公开开庭审理了本案。上诉人乔玉生的委托代理人孙永成，被上诉人泰合公司的委托代理人吴文来，被上诉人泰合公司的委托代理人代文波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2007年7月20日，乔玉生与被告泰合公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定乔玉生购买由被告泰合公司开发建设的位于沈阳市黄河大街32号房屋（建筑面积166.18平方米），总房款551,630元。关于产权登记，双方约定出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。买受人不退房,出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订当日，乔玉生一次性向被告际原公司为支付全部购房款。同时，被告际原公司为乔玉生出具准住通知单，乔玉生并于同日入住。另查，2000年10月9日，被告泰合公司与被告际原公司签订《联建协议书》一份，双方约定联合开发黄河大街三段二里地块项目，被告泰合公司负责办理开工前各种手续，并和被告际原公司共同组织施工，费用由被告际原公司支付。被告际原公司向被告泰合公司一次性支付包死利润500万元，被告际原公司在该项目上的盈亏均与被告泰合公司无关。再查，2013年3月27日，沈阳市房产局解遗领导小组办公室下发沈房解遗（2013）13号文件，准予对“碧海新居”项目部分购房人办理房屋产权登记。本院依职权到沈阳市房产局调取沈房解遗（2013）13号文件及《房屋登记明细表》，该《房屋登记明细表》中并未登记诉争房屋。诉争房屋至今尚未取得房屋初始登记备案。原、被告因办房证及赔偿事宜协商未果，故原告乔玉生遂诉至本院。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告泰合公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定条款全面履行合同义务。关于被告泰合公司是否承担逾期办证违约责任的问题。被告泰合公司系本案诉争房屋的开发建设单位，亦是《商品房买卖合同》的签订主体，虽在其与被告际原公司签订的《联建协议书》中双方约定诉争房屋所在地块项目的盈亏均与被告泰合公司无关，但该协议书系二被告之间的内部约定，不能对外对抗第三人。故本院对被告泰和公司该抗辩理由不予采信。根据《商品房买卖合同》关于产权登记的约定，被告泰合公司有义务在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现被告泰合公司未能按约定期限完成初始备案登记义务，构成违约行为，应当按合同约定承担违约责任。关于原告主张的违约金是否超过诉讼时效问题。按照《商品房买卖合同》的约定，出卖人应在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，则出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。原告乔玉生于2007年7月20日取得合同约定的商品房，被告应于2007年8月19日前履行备案义务。现被告未能履行义务，原告自2007年8月20日起应当知道权利受到侵害；且原、被告约定的逾期办理初始备案登记的违约金为一次性给付违约金，故该违约金的诉讼时效应从2007年8月20日起计算。原告乔玉生于2013年6月26日才向本院提起诉讼，且原告乔玉生在庭审中亦未提供相应证据来证明该诉讼时效有中止、中断的情形。因此，原告乔玉生该项诉讼请求已超过两年诉讼时效，本院不予支持。关于原告主张被告协助其办理房屋所有权证问题。被告泰合公司和际原公司作为诉争房屋的开发建设单位，负有协助买受人办理房屋所有权证的义务。但诉争房屋存在多种原因，造成该房屋初始登记备案暂无法办理。现该客观障碍仍然存在，导致被告目前仍无法办理房屋初始登记备案。而房屋初始登记备案的取得，是被告协助原告办理房屋所有权证的前提。故本院对原告的该项诉讼请求暂不予支持。关于被告泰合公司提出的《商品房买卖合同》上该公司的公章系私刻的抗辩理由。因被告泰合公司未在法庭限期内提交鉴定申请，故本院对该抗辩理由不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：驳回原告乔玉生的诉讼请求。案件受理费1,706元，由原告乔玉生自行承担。宣判后，上诉人乔玉生不服，向本院提出上诉。请求：1、撤销一审法院判决，判令被告协助原告办理房屋所有权证，并赔偿上诉人违约金36,242元；2、请求判令被上诉人承担本案一二审诉讼费用。主要理由：第一，一审法院法律适用错误。首先是关于协助办理房屋产权证问题。依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定及《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，提供相关证明材料，到房产部门办理房屋初始登记备案是被上诉人和上诉人的法定义务。上诉人认为，作为出卖方的被上诉人没有配合办理房屋所有权证，而一审法院忽略被上诉人未履行初始备案的前期义务的事实，直接驳回上诉人要求被上诉人配合办理房屋所有权证的诉讼请求没有法律及事实依据。其次，关于违约责任的诉讼时效问题。本案截止到庭审时，被上诉人一直未协助上诉人办理房产证，其违约行为处于持续状态，对此应当从被上诉人全面履行合同义务之日开始计算违约金的诉讼时效。第二、根据合同相对性原则，被上诉人应当承担配合上诉人办理房屋所有权证的义务。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，被上诉人并未告知诉争房屋不能办理房屋产权所有权证，而一审中被上诉人以政府原因无法办理房屋所有权证为由拒绝履行合同义务实属不当。上诉人在履行合同时不存在违约行为，因此不应承担被上诉人与政府之间纠纷所带来的不利后果。并且一审法院已经审理查明，沈阳市房产局已经对碧海新居项目部分购房人办理了房屋产权登记，这就表明位于该小区中的本案争诉房屋已具备办证条件，一审法院应当支持上诉人的诉讼请求。被上诉人辽宁泰合房地产开发有限公司答辩称：同意一审判决。被上诉人辽宁际原房屋开发有限公司答辩称：同意一审判决。上诉人主张的违约金已经超过了诉讼时效，根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，逾期办理房证按照已经付款的1%支付违约金，合同约定的违约金是固定值，不同于按日或者月累计计算的违约金计算标准，属于一时性债权，因此应该从违约责任发生之日起计算诉讼时效，本案上诉人从上诉至我方违约已经有10多年，超过了诉讼时效规定，且没有证据证明存在诉讼时效中断的情形。一审法院驳回其诉求是合法的。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、准住通知单、《联建协议书》、解遗文件等证据材料，经庭审质证本院予以确认，在卷佐证。本院认为，上诉人与被上诉人泰合公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效。合同中对诉争房屋的产权登记和违约责任等事项均作出了明确约定，当事人均应依约履行。关于上诉人请求二被上诉人协助办理房屋所有权证的问题。因涉案房屋所在建设项目需要通过政府解遗程序办理房屋权属登记手续，现房屋登记主管部门并无涉案房屋的初始登记，而房屋登记主管部门依据房地产开发企业的申请，为符合条件的房屋办理初始登记，属于行政机关依法行使其职能的行为，民事裁判不能为其设定履行义务，故涉案房屋尚不具备办理房屋权属登记的条件，上诉人的此项上诉主张不能成立。关于违约责任诉讼时效问题。本院认为，根据合同约定，二被上诉人未能在合同约定的时间履行其协助上诉人办理房屋所有权证的义务，应对上诉人承担连带违约赔偿责任。本案中，上诉人与被上诉人泰合公司的《商品房买卖合同》签订于2007年7月20日，同日上诉人依合同约定交纳了全部购房款。依合同约定泰合公司应当在上诉人购房款交齐后30日内（即2007年8月19日前），将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，但泰合公司并未实际履行该项合同义务。同时，上诉人与泰合公司约定的逾期办证违约金的给付方式为一次性给付。综上，上诉人自2007年8月20日起就应当知道被上诉人泰合公司已经违约以及自己的权利已受到侵害的事实，故该逾期办证违约金的诉讼时效应当从被上诉人违约之日（即2007年8月20日）起开始计算。而本案中，上诉人直至2013年6月25日才向法院提起诉讼、交纳诉讼费，且未提供能够证明诉讼时效有中止、中断情形的证据，故上诉人主张的逾期办证违约金已超过两年诉讼时效，本院对其该主张不予支持。综上，原审法院的判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,706元，由上诉人乔玉生负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 倩代理审判员  贾宏斌代理审判员  朱 丹二〇一四年三月十四日书 记 员  任 江本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；