昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2013）呈民初字第744号原告邓苏彬，男，1988年2月24日出生，汉族，湖南省祁阳县人，个体户，住云南省昆明市呈贡区。委托代理人高艾、高伟明，云南亚明律师事务所律师，特别授权代理。原告张文，女，1984年8月13日出生，汉族，湖南省祁阳县人，医生，住湖南省祁阳县。被告呈贡郝运生态农业开发有限公司。法定代表人李斌，执行董事。原告邓苏彬诉被告呈贡郝运生态农业开发有限公司（以下简称：郝运公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月6日受理后，组成合议庭于2013年10月15日在本院第四法庭公开开庭进行审理。原告邓苏彬及其委托代理人高艾、高伟明到庭参加诉讼，被告郝运公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其进行缺席审理。因张文系必要共同诉讼的原告，本院追加其作为原告参加诉讼，并于2014年3月7日在本院第五法庭进行第二次公开开庭审理，原告邓苏彬的委托代理人高艾、高伟明、原告张文到庭参加诉讼，被告郝运公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告邓苏彬诉称：2011年，被告通过各种商业宣传推广其学城步行街商铺，并保证一切法律手续完备。2011年7月21日，双方签订了租赁合同，合同中明确约定：所承租的商铺无法律瑕疵，能达到原告所经营项目的法律要求。在被告多交租金多优惠的宣传下，原告一次性支付了4年多的租金183081元。还交纳了押金10000元。合同签订后，原告立即进行了装修装饰工作，并采买了各种营业设施开始营业，但在经营过程中，呈贡区消防、食品、药品监督局等各执法部门纷纷对原告进行查处，责令立即停业，补办各种手续、执照。原告多次向被告索要房产证或者证明文件，以及建设、规划、消防验收等手续文件时，被告均拒不理睬。原告后得知学城步行街商铺项目没有任何手续，根本无法从事经营。现原告仍然无法开业经营，不仅没有取得收益，还要继续支付人员工资、水电等费用。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、确认原、被告签订的商铺租赁合同自始无效；2、被告退还已经从原告处收取的租金133149.80元，退还已经交纳的押金10000元，赔偿原告商铺装修损失30000元（合计：173149.80元）；3本案诉讼费由被告承担。原告张文诉称：张文并未实际参与管理，对邓苏彬主张该款项无异议。原告邓苏彬针对其诉讼请求及事实理由，向本院提交如下证据材料：一、工商登记卡片一份，欲证明：被告主体资格，被告经营范围是果树种植和销售，根本没有商业街开发经营的权限，股东是郝继荣、徐琳、刘江进。二、昆明市工商行政管理局网页截图一份，欲证明：昆明市工商行政管理局规定，办理个体工商户设立登记应提交包含“经营场所证明”的材料；经营场所证明指：“租用他人的场所，应当提交租赁协议和房管部门的产权证明。”因被告所出租的建筑物是三无违法且不合格的建筑物，原告根本无法办理营业执照合法经营。三、关于停止无证餐饮经营活动的通知一份，欲证明：原告因被告的建筑是违章建筑，没有任何法律手续，不能办理到营业执照，呈贡区食品药品监督管理局责令原告停业。四、行政处罚决定书一份，欲证明：原告未能办理到营业执照；呈贡区工商行政管理局对原告进行处罚，整改前即办理到营业执照前不得营业。五、听证告知书一份，欲证明：呈贡区工商行政管理局对原告进行处罚。六、云南省罚没收入专用收据一份，欲证明：原告因无营业执照被处罚款1000元，处罚人是呈贡区工商行政管理局。七、林地流转合同一份，欲证明：原告所租赁的场所建盖在林业用地上；该林业用地使用权人是陈学卫，流转后使用权人为郝继荣，并非被告；该林业用地的用途是必须用于林业生产；林地使用权期限为34年，从2010年1月1日起；在林地上修建构筑物应征得相关部门同意。八、呈贡县出让集体荒山土地使用权合同书一份，欲证明：陈学卫所拥有的林地土地使用权从原呈贡县吴家营乡下庄办事处下庄村转让而来；出让期限50年，从1994年10月14日到2044年10月14日。九、下庄居委会证明一份，欲证明：下庄社区居民委员会证明，本案争议出租房所在的大牛圈箐的林地314亩，土地所有权属于呈贡区雨花街道办事处下庄居委会集体所有；林地上建盖的房屋产权属于郝继荣；同意郝继荣将地上房屋租赁给刘江进作呈贡郝运生态农业开发有限公司办公场地使用。十、刘江进证明及办公室租赁合同各一份，欲证明：呈贡郝运生态农业开发有限公司的办公室是从郝继荣手上租赁的，面积为126.60平方米。十一、郝运公司章程首页两份，欲证明：被告经营范围是果树种植和销售，根本没有商业街开发经营的权限，股东是郝继荣、徐琳、刘江进。十二、不予受理通知书一份，欲证明：呈贡区工商局不予办理租赁商铺的营业执照。十三、昆明市信访告知函一份，欲证明：因租赁被告商铺问题，原告向昆明市信访局进行信访。十四、网页截图一份，欲证明：被告出租的房屋已被要求拆除。十五、《租赁合同》及补充协议各一份，欲证明：被告将违法建筑当作商铺租赁给原告，商铺坐落在大牛圈箐，被告将其命名为“学城步行街”11栋，建筑面积为84.76平方米；合同约定商铺用途为：日用百货；租赁期限为2011年7月21日到2016年3月1日止；租金一次性缴纳，合计183081元；合同第7条约定，原告另外缴纳押金10000元；十六、收款收据两份，欲证明：原告于2011年7月21日交纳租金183081元及押金10000元。十七、商铺装饰装修合同、装修明细，收款收据各一份，欲证明：原告为装修、装饰商铺共花费30000元。十八、解除合作关系说明、协议书各一份，欲证明：邓苏彬对商铺进行经营，张文、刘湘均已退出合伙经营。原告张文对邓苏彬提交的全部证据材料均无异议。原告张文未提交任何证据材料。被告郝运公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期内未提交书面答辩意见，在举证期间内未向本院提交任何证据材料，视为其放弃答辩、举证、质证以及辩论的权利。本院认为：对邓苏彬、张文提交的工商登记卡片、关于停止无证餐饮经营活动的通知、行政处罚决定书、听证告知书、云南省罚没收入专用收据、林地流转合同、呈贡县出让集体荒山土地使用权合同书、下庄居委会证明、刘江进证明及办公室租赁合同、两份郝运公司章程首页已经本院其他生效法律文书确认其真实性，本院予以采信性。不予受理通知书记载的内容是另一民事主体被施以的行政行为，与本案诉争事实之间无关联性，本院不予采纳。对昆明市信访告知函，所记载的内容是另一民事主体进行信访的材料，与本案无关联，本院不予采纳。对网页截图系打印件，真实性不能核实，本院不予认可。对《租赁合同》及补充协议、收款收据系原件，符合证据的形式要件，能够反映案件事实，本院依法予以采信。对于商铺装饰装修合同、装修明细，收款收据系原告与其他案外人所签协议以及所作结算，其真实性不能核实，本院不予采信。解除合作关系说明、协议书，经张文、邓苏彬确认其真实性，本院予以采信，其中解除合作关系说明虽系复印件，但与协议书能够相互印证，本院予以采信。综上所述，本院确认如下法律事实：2011年7月21日，邓苏彬、刘湘与郝运公司签订商铺租赁合同，约定邓苏彬、刘湘租赁郝运公司坐落于昆明市呈贡大学城学城步行街，位于市场第**，建筑结构为框架，建筑面积为84.76平方米的商铺，经营用途为日用百货，租期自2011年7月21日至2015年7月20日止，租金为每月每平方米人民币45元，由邓苏彬、刘湘在合同签订当日内将租赁期限内的全部租金共计人民币183081元（壹拾捌万叁仟零捌拾壹元整）一次性支付给郝运公司。邓苏彬、刘湘于该合同生效之日向郝运公司支付商铺租赁押金10000元整，租赁期满时，若邓苏彬、刘湘在承租期内未给郝运公司商铺和相关设施、设备造成损害或者未给郝运公司造成其他损失，或不存在其他违法行为的，郝运公司将押金全额退还给邓苏彬、刘湘。在商铺租赁期间，所产生的水费、电费由邓苏彬、刘湘支付和承担。邓苏彬、刘湘拖欠其他费用的，逾期按每日每平方米10元向郝运公司支付违约金；经营过程中，如邓苏彬、刘湘一个月内累计3日-10日未开门经营的，按每日50元向郝运公司支付违约金；一个月内累计10日以上未开门经营的，按每日150元向郝运公司支付违约金。签订合同当天，邓苏彬、刘湘按照合同约定向郝运公司交纳全部租金183081元及租赁押金10000元，商铺也移交邓苏彬、刘湘使用。2011年12月28日，邓苏彬、张文与郝运公司签订《商铺租赁合同补充协议》，双方约定因步行街初期开业，考虑前期经营难度，甲方对乙方实行优惠政策，租期自2011年7月21日起至2016年3月1日止，该协议为原合同组成部分。另查明：郝运公司于2010年5月28日与呈贡县林业局签订《招商引资项目服务协议书》，其公司开发的旅游度假项目系呈贡招商引资的项目。2011年2月16日，呈贡县人民政府曾召集相关部门召开呈贡县郝运生态缘休闲旅游开发项目办理相关手续的专题会议，对该开发项目涉及的有关手续办理问题进行专题研究。会议要求为营造呈贡县良好的投、融资环境，即日起，各有关部门要全力支持，依法办理呈贡县郝运生态缘休闲旅游开发项目的相关手续。但至本案一审辩论终结前，此开发项目尚未取得任何有效的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。2011年6月1日，刘湘向邓苏彬出具一份解除合作关系的说明，解除与邓苏彬的合作关系，载明学城步行街铺面一切经营权归邓苏彬所有，盈亏与其无关。2012年1月15日，邓苏彬（甲方）、刘湘(乙方)、张文（丙方）签订《协议书》，约定“1、‘学城步行街’第11栋商铺由甲方独自经营，乙方与丙退出经营；2、甲、乙、丙三方约定甲方需在2012年1月15日前，一次性退还乙、丙费用8万元。三方债权债务具结清。3、乙、丙退出经营该商铺后，该商铺的所有债权债务均由甲方承担，与乙、丙无关；”。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案诉争的租赁房屋至今尚未取得任何有效的建设规划许可证或经主管部门批准建设，郝运公司作为出租人将该房屋租赁给邓苏彬、刘湘、张文使用，双方签订的租赁合同系无效合同。综上所述，由于邓苏彬等与郝运公司签订的租赁合同无效，双方存在相互返还财产的责任，故邓苏彬等应将租赁铺面归还郝运公司，因郝运公司拒不到庭参加诉讼，经本院询问，原告愿意将钥匙及商铺予以交还，被告未到庭接收应当自行承担不利后果。因此，郝运公司应在扣除邓苏彬等占用铺面期间的租金后，将剩余全部租金退还。邓苏彬等已经交纳了2011年7月21日至2016年3月1日期间的全部租金183081元，因邓苏彬等尚未退还房屋，因此，本院认为2011年7月21日起算租金至庭审之日2013年10月15日，邓苏彬等应当参照双方约定租金支付房屋的占有使用费，剩余租金郝运公司应全额退还，即118481元。基于双方签订的租赁合同无效，邓苏彬等已交纳郝运公司的押金10000元也应退还。至于邓苏彬等主张的装修损失，因其无法举证证实该部分装修的实际价值，本院结合郝运公司将没有取得相应规划证件的房屋租赁给原告，原告在租赁房屋时也未尽到相应的审查义务存在一定过错的情形，原告已对房屋进行过装修，因此对其主张的装修损失30000元，本院酌情予以支持10000元。另外，邓苏彬、刘湘、张文三人之间系合伙关系，三人在内部所签订的协议书中均确认由邓苏彬进行诉争商铺的经营活动，应当视为邓苏彬是该合伙的负责人，根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条的规定：“个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行和监督的权利。合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。”邓苏彬有权代表该合伙组织执行合伙事务，因此，本案中邓苏彬以个人名义主张合伙债权的行为并无不妥，至于其合伙内部若对于诉争款项存在争议，可另案起诉解决。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告邓苏彬与被告呈贡郝运生态农业开发有限公司2011年7月21日签订的《商铺租赁合同》以及邓苏彬、张文与被告呈贡郝运生态农业开发有限公司于2011年12月28日签订的《补充协议》系无效合同。二、由被告呈贡郝运生态农业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性退还原告邓苏彬租金人民币118481元、押金人民币10000元，以及赔偿装修损失费人民币10000元。三、驳回原告邓苏彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3763元，由原告邓苏彬承担753元，由被告呈贡郝运生态农业开发有限公司承担3010元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  刘春浩审 判 员  朱 曦人民陪审员  赵健昕二〇一四年三月十一日书 记 员  陆叶青