云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初2988号原告：马莎，女，回族，1987年11月5日出生，身份证住址：云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人：陈杰，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：何云祥，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司，住所地云南省昆明市五华区海源北路丽阳星城****商铺**，统一社会信用代码：91530102216757280G。法定代表人：刘惠，董事长。委托诉讼代理人：张行肖、陈绍艳，北京德恒（昆明）律师所事务所律师，特别授权代理。原告马莎（以下简称原告）与被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈杰，被告的委托诉讼代理人张行肖、陈绍艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付自2015年6月20日起至产权实际办理完毕之日即2017年11月27日的违约金53462.84元（以已付款41716元为基数，按照同期银行贷款利率年利率5.25%计算）；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年5月31日原、被告签订了《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充协议，双方约定原告于2013年5月31日原告通过贷款购买被告所建房屋，房屋价格为417165元。原告已依约于2013年5月31日向被告一次性支付购房款417165元。被告于2015年3月21日将房屋交由原告，被告应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告答辩称：1.被告不存在逾期办证行为，不应支付违约金；2.本案原告是全款购房，依据双方协议约定业主可以选择委托办证也可以选择自行办证；3.原告主张的违约金过高，请法院依法调整；4.请求法庭依法扣除因《昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》实施造成的不可抗力期间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：1.被告不认可原告提交的接房通知短信、云南房网截图的真实性和关联性，但未提交证据予以反驳，且被告认可曾于相同时间发布过接房公告的事实，同时该组证据与本案有关联性，故对上述证据本院依法予以确认；2.原告提交的第四组证据与本案无关联性，故本院对该组证据依法不予采信。经审理，本院确定本案的法律事实如下：2013年5月31日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《商品房购销合同》和《合同补充协议》，并办理了商品房买卖合同网签备案登记，合同登记号：KM2013060440440。《商品房购销合同》和《合同补充协议》约定：1、乙方出资417165元购买甲方开发、预售的云南省昆明市丽阳星城A2-3幢第17层1707号商品房（以下简称：1707号房屋）。2、关于产权登记约定：乙方付清购房款、配套设施费、维修费、契税和其他税费，并在双方办理完毕房屋交接手续后，按以下条款执行：①甲方在房屋竣工验收后，将办证所需材料报送产权登记机关；②乙方一次性付清购房款的，乙方可自行办证，也可委托甲方代办；以银行按揭方式付款的，乙方可授权甲方代办产权证。甲方承诺在乙方提交办证所需材料、且材料真实、合法之日起，在国家规定的工作日内为乙方办理产权证。合同签订后，原告通过贷款方式向被告付清了购房款，并支付了配套设施费。2015年3月17日，被告发出《交房公告》，通知丽阳星城二期A2地块业主办理接房手续，《交房公告》中明确：“一、交房时携带资料：1、业主及共有身份证原件及复印件5份，结婚证原件及复印件1份、户口簿原件；2、《商品房买卖合同》原件；3、购房交款凭证原件；4.若委托代办客户：※非夫妻关系客户另需出具：经公证机关公证过的委托书、代办人身份证原件；※夫妻关系客户另需出具：结婚证、户口簿、代办人身份证原件。二、交房时需准备的费用：1、购房尾款、产权税费、专项维修资金、物业相关费用、开发商已经代交500元电费/户等。”该《交房公告》发布后，原、被告双方于2015年7月6日办理了1707号房屋的接房手续。另查明，由被告承建的丽阳星城二期A2地块主体工程于2015年10月29日竣工验收合格。再查明，1707号房屋的不动产权登记手续于2017年11月27日办理完毕。本院认为，《商品房购销合同》和《合同补充协议》系依法成立并生效的商品房买卖合同，合同受法律保护，当事人应严格按照约定履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定及《商品房购销合同》的约定，原告作为买受人已付清购房款，被告作为房地产开发企业应当协助原告办理不动产权登记手续。原告依据被告发出的《交房公告》于2015年3月21日与被告办理交房手续，《交房公告》中对于原告需要提交的委托办证手续及相关费用已经做出明确约定，且原告已实际接收涉案1707号房屋，故应当视为原告已经按照《商品房购销合同》中关于产权登记的约定实际履行了其合同义务并委托被告办理房屋产权登记证书，被告则应按照《合同补充协议》的约定，在房屋竣工验收合格后，向房屋产权登记机关报送办理房屋权属登记的相关材料以履行其相应的合同义务。本案中，因双方对于办证期限及逾期办证违约责任未进行明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，故被告应当在丽阳星城二期A2地块主体工程竣工验收合格，即自2015年10月29日起90日内向产权登记机关申请办理产权登记的相关手续。被告逾期办理不动产权登记的行为已经构成违约，理应承担自约定的办证期限届满后至1707号房屋的产权登记手续办理完毕之日止的违约责任，原告有权按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，原告主张的利率计算标准符合法律规定，本院予以支持。至于被告所称未取得不动产权证并非被告原因所致，系因《昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》（以下简称《通告》）颁布实施，不动产登记政策变化导致逾期办理产权证，应当扣除不可抗力期间188天的抗辩意见，本院认为，该《通告》系2016年6月30日开始实施，而被告应当替原告办理不动产权证书的期间早于该《通告》的实施时间就已经届满，该政策施行并不影响其合同义务的正常履行，故对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：一、被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马莎支付自2016年1月27日起至2017年11月27日止，以原告马莎已付购房款417165元为基数，按年利率5.25%计算的违约金；二、驳回原告马莎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1137元，减半收取计568.5元，由被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  符雅琪二〇一九年五月三日法官助理段格书记员周雪莲