广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初657号 原告：玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司，营业场所：北海市上海路中18号星海名城2栋8单元一层，统一社会信用代码：91450502687775557D。 负责人：林勇，总经理。 委托代理人：赵万虎，广西先导联合律师事务所律师。 被告：罗秀群，女，汉族，1976年8月16日出生，住北海市海城区。 被告：林国成，男，汉族，1970年6月2日出生，住北海市海城区，（同为被告罗秀群的委托代理人） 第三人：北海市广源房地产开发有限公司，住所地：北海市上海路中18号星海名城，统一社会信用代码：91450500695395570P。 法定代表人：陈开宏，经理。 委托代理人：黄志宇，广西仁学律师事务所律师。 原告玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司与被告林国成、罗秀群、第三人北海市广源房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司的委托代理人赵万虎、被告林国成、第三人北海市广源房地产开发有限公司的委托代理人黄志宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司向本院提出诉讼请求：1、两被告立即向原告支付自2016年12月起至2018年2月28日止的物业管理费、水费等各项物业管理费用共计2857元以及因拖欠物业管理费用产生的违约金4494.52元（违约金：按欠费总额日千分之三计，暂从2016年12月计至2018年12月31日，以后另计）；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：两被告是北海市星海名城27栋1单元1203号的业主。2015年10月20日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定期间，原告积极履行了约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告于2016年12月起未缴纳物业费、水电费等费用，截止2018年2月28日止，被告欠缴物业费1163.70元，水费589.70元，垃圾处理费132元，电梯电费86.60元，绿化水、路灯、公摊费135元，电梯维护费450元，增压费300元，合计2857元。根据协议第八条约定，业主不按协议约定的标准和时间缴纳相关费用的，物业公司有权要求业主从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。 被告林国成、罗秀群共同辩称：1、原告应出示《前期物业管理服务协议》的原件，该协议是格式合同，没有经双方协商一致，协议第四条、第八条、第十四条违反相关法律法规的强制性规定，为无效条款；2、被告未收到过原告提供的2018年7月31日催费通知单；3、原告随意增加合同约定以外的收费项目，违反相关规定，且电梯费、增压费、公摊水电费、电梯电费、水增压电费等多项费用，属于扩大物业服务收费范围、重复收费，被告有权拒绝；4、被告所购买的房屋未经验收合格，未达到法定和购房合同的交房条件，根据相关规定，前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日（建设单位取得竣工验收备案）的住宅物业服务费用，由建设单位承担，因此，本案物业费应由第三人北海市广源房地产开发有限公司承担，而不是被告；5、前期物业协议的违约金条款因违反合同法的相关规定，应属无效，且被告多次要求交纳水费，原告均拒绝单独收取水费，所有原告主张违约金缺乏事实和法律依据。 第三人北海市广源房地产开发有限公司述称：对原告提交的起诉状无异议，第三人已经如期交付房屋给被告，物业费是被告所欠，与第三人没有关系，物业费用不应由第三人承担。 经审理查明：2015年10月20日，被告林国成、罗秀群与第三人北海市广源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，两被告向第三人购买位于北海市星海名城27栋1单元1203号房屋，房屋建筑面积86.19㎡。 2015年10月20日，原告与两被告签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告对上述物业实施物业管理服务，物业管理服务费按住宅建筑面积每月每平方米0.9元收取，公共绿化及清洁用水按每户每月2元包干，公共照明用电每月每户7元包干，电梯费用（不含电梯电费、市电停电发电柴油费、设备日常维护及年检费，但不包括设备更新费、维修材料费）每户每月30元包干，用水增压电费（含增压设备维护费，但不包括设备更新费、维修材料费），5楼以上每户每月20元包干，4楼以下不增压不收此费用，代收垃圾清运费每户每月8.8元（用户水表显示4立方以上用水开始征收）。每月8日前交纳上一个月的费用，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应补交从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。本协议自签字之日起生效，不管是否入住，前期物业管理服务费用及合同表明的相关费用，均以开发商交房通知书签发当日开始计收。 被告罗秀群于2016年7月22日签署《业主验楼交接表》，交收涉案房屋。被告主张涉案房屋自2017年12月28日才具备交房条件，并举证提供《竣工验收备案表》，主张未具备交房条件前的物业服务费用应由第三人承担。从2016年12月起两被告未交纳过相关物业费用。截止2018年2月28日，被告已拖欠物业费1163.70元、水费589.70元、垃圾处理费132元、电梯电费86.60元、绿化用水和公共路灯公摊费135元、电梯维护费450元、用水增压电费300元。原告主张按每日3‰计付违约金，自被告拖欠物业费之日2016年12月起暂计至2018年12月31日的违约金为4494.52元（以后另计），并举证提供《欠费明细》。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《业主验楼交接表》、《前期物业管理服务协议》、《欠费明细》、催费通知单及庭审笔录在卷证实。 本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。两被告以上述合同为格式合同，主张合同无效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告依约向涉案小区提供了物业管理服务，两被告作为涉案房屋业主，应当向原告支付物业管理费用。两被告已接收涉案房屋，自房屋交付之日起应按约缴纳相关的物业管理服务费用，原告要求房屋业主承担涉案房屋的物业管理费，并无不当，两被告不能以第三人未交付合格房屋为由拒交物业管理费用。至于涉案房屋是否符合交付的条件，两被告亦可另行依法主张权利。原告主张的物业费1163.70元、水费589.70元、垃圾处理费132元、电梯电费86.60元、绿化水、路灯公摊费135元、电梯维护费450元、增压费300元，均符合《前期物业管理服务协议》约定的收费标准，故对原告要求两被告支付上述费用的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金，原告主张按每日3‰（年利率108%）计付违约金的标准过高，本院予以调整，参照适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条有关资金占用期间利息，按年利率6%计算，根据原告举证提供的《欠费明细》，截止2018年12月31日，两被告应支付的违约金为249.70元（4494.52元÷18倍），之后违约金，按年利率6%，自2019年1月1日起计至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告林国成、罗秀群共同支付2016年12月至2018年2月28日期间的物业服务费、水费、垃圾处理费、电梯电费、绿化用水和公共路灯公摊费、电梯维护费、增压费共计2857元给原告玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司； 二、被告林国成、罗秀群共同支付违约金249.70元及之后违约金（以2857元为基数，按年利率6%，自2019年1月1日起计至实际清偿之日止）给原告玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司； 三、驳回原告玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司的其他诉讼请求。 案件受理费25元，由被告林国成、罗秀群共同负担（该费用原告已向本院预交，被告应在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费50元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 李文斌 二〇一九年五月九日 法官助理 谭小凤 书 记 员 易忠远