广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1302民初827号 原告：李菖，男，1981年11月8日出生，壮族，户籍地来宾市兴宾区，现住来宾市。 委托诉讼代理人：车声震，广西大恒律师事务所律师。 被告：广西京九房地产开发有限责任公司来宾分公司，住所地：来宾市城**迎宾路与翠屏路交叉口西北面，统一社会信用代码：91451300310205810T。 负责人：黄建华。 被告：广西京九房地产开发有限责任公司，住所地：来宾市城**迎宾路与翠屏路交叉口西北面，统一社会信用代码：91450200782132381E。 法定代表人：蒙贵宁。 二被告共同委托诉讼代理人：罗洪亮，广西天际律师事务所律师。 原告李菖与被告广西京九房地产开发有限责任公司来宾分公司（以下简称京九公司来宾分公司）、广西京九房地产开发有限责任公司（以下简称京九公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理，原告李菖及其委托诉讼代理人车声震到庭参加了诉讼；被告京九公司来宾分公司、京九公司共同委托诉讼代理人罗洪亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李菖向本院提出诉讼请求：一、责令被告履行约定售房承诺义务，按《认购意向书》约定条件向原告交付已付清房款的议定房屋；二、判令本案诉讼费由被告负担。 事实和理由：2008年2月29日，原告与被告就购买被告的来宾市翠屏路开发的“京九-财富新城”楼盘商品房一事进行协商，一致明确买卖房屋为“小区11栋4单元206号”，建筑面积为27.27㎡，单价1947元/㎡，房款总价50471元。签约时，被告声称尚未取得《预售许可证》，无法取得建设部规定格式《商品房买卖合同》文本，要求暂以《京九·财富新城认购意向书》替代，并承诺在取得《预售许可证》后即“电话或在《桂中日报》公告通知”原告补办正式《商品房买卖合同》签约手续。同日，双方签订了《认购意向书》，原告依据议定价格通过银行转账方式全额付清了房款，被告也出具了编号为0019851《收据》。 双方签订《认购意向书》后，原告一直未得到被告关于交房或者签订正式《商品房买卖合同》版本的通知。原告多次到被告处询问，被告最初答复《预售许可证》尚在审批，没有确切时间，要求原告等候；随后又声称公司法人代表涉嫌诈骗犯罪被羁押，业务瘫痪，公司进行机构调整，要求原告等候公司重建。事后，原告再次前往公司询问，被告却是人去楼空，无人接待。2018年初，原告听闻被告已恢复营业，于是到被告处交涉，要求其履行《认购意向书》承诺，签订正式的商品房买卖合同，但却被告知原《认购意向书》作废，愿以双倍返还定金的方式赔偿。原告认为，双方签订的《认购意向书》已生效，原告已依约履行了付款义务。双方签订的协议虽然名为《认购意向书》，但已具备国务院《商品房预售管理办法》第16条规定的买卖合同的全部要素。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律的司法解释第五条之规定，应当认定为期房交易《商品房买卖合同》。被告单方毁约，拒不履行预约合同约定的交房义务，违反了民法诚实信用原则，应属于恶意根本性违约，给原告造成了巨大的经济损失。因此，并不适用定金双倍返还条款，原告要求被告继续履行合同交房并承担违约责任。 为此，原告提起本诉讼，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求，依法判令被告按预售合同约定交付房屋，若被告无法交房的，应按现在市场价格标准向原告退款，同时另按现售房价30%偿付违约金。 原告李菖向本院提交的证据有：1、《居民身份证》复印件，证明原告的身份情况，主体资格适格；2、《京九·财富新城认购意向书》复印件，证明原告的购买意向以及原、被告之间就意向书作出的约定；3、《中国农业银行现金缴款单》、《收据》复印件，证明原告已依约支付了购房款，履行了付款义务。 被告京九公司、京九公司来宾分公司辩称，被告已收到原告交付的购房款，《京九·财富新城认购意向书》不具备商品房买卖合同的法定主要内容诸如当事人住所、交付使用条件及日期、供水供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺、争议解决办法等事项，不能认定为商品房买卖合同。二、当事人在合同签订、履行过程中享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。法院无权依据《京九·财富新城认购意向书》中签订商品房买卖合同的约定判决被告与原告签订商品房买卖合同。三、《京九·财富新城认购意向书》不具备商品房买卖合同的法定主要内容，同时至今涉案的房屋也未取得商品房预售许可证明。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，未取得商品房预售许可证明的商品房预售合同应当认定无效。《京九·财富新城认购意向书》不能认定为商品房买卖合同，更应当认定无效。四、涉案房屋因政府重新规划而被推倒，属于“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立”的情形。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条以及《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款的规定，被告愿意将已收受的购房款50471元返还给原告。 被告京九公司、京九公司来宾分公司向本院提交的证据有：1、《营业执照》、《法定代表人居民身份证》复印件，证明被告的身份情况，主体资格适格；2、来宾市住房和城乡建设委员会《来建阅[2013]9号文件》、来宾市住房和城乡建设委员会《来建发[2014]55号文件》、来宾市住房和城乡建设委员会《来建函[2017]387号文件》、来宾市城乡规划审批委员会办公室《来规委办[2018]1号文件》、来宾市住房和城乡建设委员会《来建规技[2018]27号文件》复印件，证明来宾市人民政府已对被告用地（包括涉案房屋的土地）建设进行重新规划调整；3、《2014年总平面图》、《2018年总平面图》复印件，证明2014年3月、2018年4月来宾市住房和城乡建设委员会按市政府文件对被告用地（包括涉案房屋的土地）进行重新规划设计，涉案房屋已按总平面图重新规划设计推倒；4、《报纸通知》复印件，证明被告已在2017年12月28日登报请原签订认购意向书的客户于2018年1月31日前到被告处协商处理善后事宜，但原告一直未处理。 对于原、被告提交的证据，经核对与原件无异，具有真实性、合法性，本院予以确认，作为定案的依据。 本院经审理认定事实如下： 2008年2月29日，原告李菖作为乙方与被告京九公司作为甲方签订了《京九·财富新城认购意向书》，主要约定乙方购买甲方开发的“京九·财富新城”小区11栋4单元206号房，建筑面积27.27㎡，折前单价1947元/㎡，乙方选择一次性付款方式付款，在该楼宇取得商品房预售许可证并接到甲方通知7日内付清全部房款，可享受9.7×9.8折的优惠，合计优惠后总房款为50471元；甲方应当在取得本认购意向书所售房屋《预售许可证》之后通过电话或者在《桂中日报》上刊登公告的方式通知乙方前来签订《商品房买卖合同》，乙方应当在通知发出之日起七日内与甲方签订《商品房买卖合同》；如乙方在签订《商品房买卖合同》前申请退款，甲方在接到乙方书面通知后即可另行出售，本认购意向书解除，并在十个工作日内全额无息退还乙方已付款项；如乙方逾期未与甲方签订《商品房买卖合同》，且未申请退费，甲方则视为乙方自动放弃该房屋认购，本意向书解除，甲方无须通知乙方即可另行出售，甲方全额无息退还乙方所交款项；如乙方改变付款方式，则按新选择的付款方式的折扣享受优惠；本协议一式两份，双方各执一份，双方签字盖章后生效，签订商品房买卖合同后失效。协议签订同日，原告李菖通过现金缴款方式一次性支付了全部购房款50471元，被告京九公司来宾分公司出具了一份《收据》。《收据》载明，今收到李菖交来京九·财富新城预订房款人民币70471元，房号为4-205号房、4-206号房。《京九·财富新城认购意向书》签订后，被告京九公司来宾分公司长期未与原告李菖签订《商品房买卖合同》，至今也没有签订《商品房买卖合同》，也没有向原告交付房屋。 另查明，2013年，被告京九公司重新启动对位于来宾市城北区地块项目的开工建设，向来宾市住房和城乡建设委员会申请出具用地规划设计条件通知书。2014年3月12日，来宾市住房和城乡建设委员会作出来建发［2014］55号京九公司建设用地规划设计条件通知书，同意来宾市城北区地块内按新的规划设计条件进行规划设计。2014年，被告京九公司根据来建发［2014］55号建设用地规划设计条件通知书绘制了新的设计总平面图。2017年12月1日，来宾市住房和城乡建设委员会作出来建函［2017］387号规划设计条件使用意见，对京九公司上述地块设计条件使用进行部分调整说明。2018年3月26日，来宾市住房和城乡建设委员会作出来建规技［2018］27号来宾市城北区迎宾路与翠屏路交叉口西北角地块建设用地规划设计条件通知书，同意该地块按新的规划设计条件进行规划设计，来建发［2014］55号规划设计通知书及来建函［2017］387号规划设计条件使用意见即时作废。2018年，被告京九公司根据来建规技［2018］27号建设用地规划设计条件通知书绘制了新的设计总平面图。 另，被告京九公司来宾分公司属于被告京九公司下属分公司，不具有法人资格，没有独立的资产。2017年12月28日，被告京九公司登报通知原来订立有京九·财富新城10#、11#楼认购意向书的客户于2018年1月31日前，持相关书面手续、交费凭证及个人身份证明到公司售楼部协商处理善后事宜。诉讼过程中，本院经审查认为被告京九公司与本案的处理有直接的法律关系，据此依法通知被告京九公司作为被告参加诉讼，并通知了原告。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。 原告李菖与被告京九公司来宾分公司签订的《京九·财富新城认购意向书》，属于预约合同，是双方当事人之间的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效协议，对双方当事人具有约束力。双方签订的《京九·财富新城认购意向书》虽然约定了商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等内容，但对商品房的基本情况、销售方式、交付条件及日期、面积差异的处理方式、解决争议的方法等没有进行约定，原告辩称该意向书为期房交易的商品房买卖合同，本院不予支持。被告京九公司、京九公司来宾分公司辩解，《京九·财富新城认购意向书》应属无效合同，本院不予采纳。被告京九公司来宾分公司系被告京九公司下属分公司，不具有独立的法人资格，没有独立的资产，其民事责任由公司承担。 原告李菖已按《京九·财富新城认购意向书》约定支付了总价款，二被告应当按照协议约定与原告李菖签订《商品房买卖合同》。现涉案地块已多次变更建设用地规划设计条件，合同约定的特定房屋已不存在，合同无法继续履行。二被告明确表示或者以自己的行为表明不履行该义务，已构成根本性违约，应承担违约责任。原告李菖诉请要求被告履行约定售房承诺义务，按《认购意向书》约定条件向原告交付已付清房款的议定房屋，没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下： 驳回原告李菖的诉讼请求。 本案受理费1062元，减半收取531元，由原告李菖负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 员 覃秀昌 二〇一九年五月二十七日 法官助理 朱子吉 书 记 员 曾德陆 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。