上海市嘉定区人民法院行 政 判 决 书（2013）嘉行初字第24号上海市嘉定区人民法院行政判决书（2013）嘉行初字第24号原告徐正忠。原告孟庆涛。原告邬文浩。原告徐武英。原告黄元庆。原告成鹰。诉讼代表人徐正忠、成鹰。六原告共同的委托代理人郭朝忠，上海市三石律师事务所律师。被告上海市住房保障和房屋管理局。法定代表人刘海生，局长。被告上海市规划和国土资源管理局。法定代表人庄少勤，局长。两被告共同的委托代理人周兴，上海市房地产登记处工作人员。两被告共同的委托代理人邵莉莉，嘉定区房地产登记处工作人员。第三人上海浦之威投资有限公司。法定代表人章宏伟，董事长。委托代理人陈瑞舜，该公司员工。第三人上海圣恩达实业有限公司。法定代表人王加明，董事长。委托代理人陈鸣飞，上海章宏律师事务所律师。第三人上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司。法定代表人周美芽，董事长。委托代理人倪士平，该公司员工。原告徐正忠、孟庆涛、邬文浩、徐武英、黄元庆、成鹰诉被告上海市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）、被告上海市规划和国土资源管理局（以下简称市规土局）不服房地产登记案，于2013年7月31日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。因上海浦之威投资有限公司（以下简称浦之威公司）、上海圣恩达实业有限公司（以下简称圣恩达公司）、上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司（以下简称曹安国际）与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，故本院分别于2013年7月31日和8月22日依法通知上述公司为本案第三人参加诉讼。2013年9月12日，本院公开开庭审理了本案。原告诉讼代表人徐正忠及六原告共同的委托代理人郭朝忠，被告市房管局和被告市规土局共同的委托代理人周兴、邵莉莉，第三人浦之威公司的委托代理人陈瑞舜、第三人圣恩达公司的委托代理人陈鸣飞、第三人曹安国际的委托代理人倪士平到庭参加了诉讼。审理过程中，徐正忠等六原告向本院提交民事诉状，要求确认涉案的3870.88平方米公用设施房屋的房地产权利为上海曹安国际商城全体业主共有。因该房地产确权诉讼的审理结果是本案审理的依据之一，故本案于2013年11月18日中止审理。现原告方明确表示暂不就权属争议继续提起诉讼，故本案恢复审理。本案现已审理终结。被告市房管局、被告市规土局于2008年9月23日核准颁发了沪房地嘉字（2008）第020514号上海市房地产权证，该权证认定：权利人上海腾昭置业发展有限公司（以下简称腾昭公司），房产坐落于嘉定区曹安公路1877、1899号，用途为商业和办公，房屋建筑面积为70399.54平方米。被告方于2013年8月9日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据和依据，以证明两被告具有颁发房地产权证的主体资格，其作出房地产登记行为的程序合法，适用法律正确：（1）2008年9月17日上海市房地产登记申请书，（2）身份证明、企业法人营业执照、组织机构代码证、委托书，（3）2006年10月26日沪房地嘉字（2006）第020047号上海市房地产权证，（4）2005年11月2日建设工程规划许可证及建设工程项目表、2005年12月8日建设工程规划许可证及建设工程项目表、2007年9月29日建设工程竣工规划验收合格证、2008年1月3日建设工程竣工验收备案证书及工程明细表、2007年12月21日民防建设工程竣工验收备案证书，（5）2008年9月4日嘉定区房地产初始登记通知单、编订（变更）门弄（楼）号牌通知书，（6）房屋土地权属调查报告书（被告当庭提供了调查报告书的原件），（7）沪房地嘉字（2008）第020514号上海市房地产权证；（8）《上海市房地产登记条例》（2004年）第四条、第二十条、第二十五条、第二十六条、第二十七条规定。经庭审质证，原告方认为被告提供的腾昭公司申请办理70399.54平方米房屋房地产权证材料中，没有提供房屋共用部位的说明；有关物权问题的处理应当依据《中华人民共和国物权法》的规定，建筑区划内的其他共用场所都应当属于业主共有，公用服务设施属于全体业主共有；被告作出被诉登记行为时，还应当同时适用《中华人民共和国物权法》的相关规定。经庭审质证，三方第三人对被告提供的证据均无异议。六原告诉称，六人系上海曹安国际商城的业主，该商城由腾昭公司开发建设。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《上海市房地产登记条例》第二十九条中规定，初始登记范围内有业主共有房地产的，房地产登记机构应当在房地产登记簿上予以记载，不另行颁发房地产权证。房地产登记机构应当在房地产登记簿上注记作为公益性服务设施的房地产，由相关当事人按照法律、法规的规定或者约定另行办理初始登记。《物业管理条例》第三十八条也规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。曹安国际商城一、二区商铺之间的连廊体建筑物均为公益性服务设施，有楼梯间、消防监控室、电信房、管理用房等。按照法律、法规规定，这些房屋在初始登记时，应作为业主共有的房地产予以登记。但腾昭公司在向登记机构进行初始登记申请时，并未按《上海市房地产登记条例》的规定进行申报，违法将上述所涉公益性服务设施的房屋产权申报在自己名下，两被告违法核准了腾昭公司的申请，将曹安国际商城一、二区商铺连廊体的建筑物房地产权利登记在腾昭公司名下。腾昭公司取得公益性服务设施的房屋产权后，并不履行其应履行的职责，将违法取得曹安国际商城的物业服务用房的房地产权利违法转让给曹安国际，使曹安国际违法取得物业服务、公益性服务用房的房地产权利。故向法院提起诉讼，要求撤销两被告作出将沪房地嘉字（2008）第020514号上海市房地产权证颁发给腾昭公司的具体行政行为，并撤销两被告作出将沪房地嘉字（2010）第022881号上海市房地产权证颁发给曹安国际的具体行政行为。原告方提供如下证据证明其具有原告主体资格，同时证明购房合同中未明确连接体部分属于开发商所有，被告的错误颁证行为侵犯了原告方的权益：（1）权利人分别是六原告的上海市房地产权证，（2）权利人为腾昭公司的嘉2008020514上海市房地产登记信息，（3）曹安国际商城一楼平面图、2013年2月20日业主代表要求函、照片，（4）（2012）嘉民三（民）初字第957号民事判决书，（5）《最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题》第23个释疑。经庭审质证，被告市房管局和市规土局对原告提供证据的真实性、合法性无异议，但认为原告之一的邬文浩购买的是曹安路1833号的商铺，本案所涉门牌号为1877号、1899号，其不具有本案原告的主体资格；原告提供的证据（4）与本案无关；根据原告提供的民事判决书，其中明确原告从2013年2月1日知道侵权行为，原告的起诉已超过了三个月的诉讼时效。经庭审质证，第三人方对原告提供的证据（1）和证据（2）无异议；第三人方认为原告提供的证据（3）和证据（4）都是原告与第三人曹安国际间的民事纠纷，与本案无关；第三人方对原告提供的证据（5）则认为不能作为本案的证据。被告市房管局和市规土局辩称，本案所涉房地产坐落于曹安路1877号、1899号，六原告中的邬文浩系曹安路1833号的业主，不具有本案原告的主体资格。一个行政诉讼只能审理一个具体行政行为，原告提起的诉讼请求涉及两个具体行政行为，故原告要求撤销沪房地嘉字（2010）第022881号上海市房地产权证的请求不属于本案的审理范围。被告是按照《上海市房地产登记条例》第二十五条、第二十六条、第二十七条及《上海市房地产登记技术规定（试行）》第3.1.6.2条、第3.1.8条、第3.1.9条等的相关规定进行办理。申请人腾昭公司于2008年9月17日向被告提出新建房屋所有权初始登记，并提交了上述法律规范规定的登记材料。被告经审核后，于2008年9月23日向腾昭公司颁发了沪房地嘉字（2008）第020514号上海市房地产权证，被告的行为符合法律规定，认定事实清楚，程序合法，适用法律法规正确，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人圣恩达公司述称，同意被告的答辩意见，原告主要是对连接体的产权提起诉讼，连接体与商铺不是同一个项目，在规划、施工、各种手续上都是独立的，原告明知连接体与他们的产证没有纠葛，原告的诉请没有法律依据。第三人浦之威公司述称，同意被告和圣恩达公司的意见。腾昭公司已经经过合法程序注销，该公司的股东不应被牵扯到诉讼中来。第三人曹安国际述称，同意被告和另两方第三人的意见。原告混淆了公用服务设施的概念，公用服务设施不一定都是业主共有的。第三人方提供如下证据：（1）沪嘉房地（2005）出让合同第119号上海市国有土地使用权出让合同、沪嘉房地（2005）出让合同补字第27号上海市国有土地使用权出让合同（补充）、沪嘉房地（2006）出让合同补字第31号上海市国有土地使用权出让合同（补充）；（2）建筑工程施工许可证及项目IC卡三份；（3）规划建筑总平图（连接体部分）；（4）房屋土地权属调查报告书（实测报告）；（5）原告的商品房预售合同；（6）嘉2008020514号房屋产权信息；（7）腾昭公司在2012年8月28日上海法治报的最后一次刊登注销公司及准予注销文件。经庭审质证，原告方对第三人提供的证据（1）认为，看不出合同上规定增加连接体部分，建筑面积大大增加，被告为何还能核发产权证；原告对证据（2）认为，三张IC卡不等于就是三个项目，是一个项目分期建设，从建筑本身看也是连在一起的。原告对证据（3）认为，一楼图纸上反映不出是独立建筑，且A2的楼梯已经拆除，建造了违章建筑；物业管理用房在哪个部位并不清楚；从图纸上看，四层上应该没有建筑物，但被告核发产权证上有四层的面积。原告对证据（5）认为，购房合同并不能表示原告购买的房屋与共用部位无关，不能证明原告与涉案共用面积无关。原告对证据（6）认为，平面图上有三部楼梯，第三人将楼梯拆除，违反了合同规定。原告对证据（7）认为，报纸公告不具有法律效力，原告没有义务阅读上海法治报。经庭审质证，两被告对第三人方提供的证据均无异议。经庭审质证，本院对证据作如下确认：原告提供的证据（1）和证据（2）真实、合法，与本案具有关联性，本院对此予以确认；原告提供的其他证据与本案不具有关联性，本院对原告方想证明的内容不予确认。两被告提供的证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认。第三人方提供的证据真实、合法，且与本案具有关联性，本院对此予以确认。审理中，本院就涉案的曹安国际商城一、二区间连廊体、管理用房、消防监控室、电信房、楼梯间等建筑面积为3870.88平方米的争议部位房屋所有权的归属问题，向原告方进行了释明，要求其在指定的期限内，就此争议部位所有权归属问题提起民事诉讼。原告在指定期限内提交了民事诉状，嗣后又明确表示不再继续进行民事诉讼。经审理查明，2005年8月18日至2008年8月25日期间，嘉定区房地局和腾昭公司签订了数份上海市国有土地使用权出让合同及补充合同。根据合同约定，腾昭公司取得嘉定区曹安商贸城B-1地块23204平方米土地的使用权，用于建造办公楼和商铺，总建筑面积不超过70649平方米。2006年3月6日，腾昭公司取得B1地块地下及地上部分的建筑工程施工许可证。2006年9月14日，腾昭公司取得曹安商城连接体部分的建筑工程施工许可证。2006年10月26日腾昭公司取得沪房地嘉字（2006）第020047号上海市房地产权证，房地坐落真新新村街道8街坊（8-2宗），土地用途商业、办公，宗地面积23204平方米。2006年1月9日，涉案地块房屋的门牌号被编订为曹安公路1877、1899号。2007年9月29日腾昭公司取得曹安商贸城B1地块70682.2平方米的建设工程竣工规划验收合格证。2007年12月21日取得民防建设工程竣工验收备案证书；2008年1月3日取得建设工程竣工验收备案证书。2008年6月3日，上海市嘉房房地产测绘有限公司出具了房屋土地权属调查报告书，明确委托人是腾昭公司，房屋坐落于曹安公路1877、1899号，总建筑面积70649.15平方米（1877号办公楼面积12772.7平方米；地下车库面积17474.17平方米；1899号店铺面积36282.54平方米；1899号物业面积248.86平方米；1899号连廊体、管理用房、消防控制室、电信、楼梯间建筑面积3870.88平方米）。该测绘报告显示，1899号248.86平方米物业管理用房及连廊体、管理用房、消防控制室、电信、楼梯间3870.88平方米的面积均未予以分摊。2008年9月17日，腾昭公司向上海市房屋土地资源管理局（现为市房管局、市规土局）申请曹安公路1877、1899号建筑面积70399.54平方米房屋的房地产权属登记，并提交了相关材料。另外，1899号物业中的248.86平方米物业管理用房则登记为全体业主共有。上海市房屋土地资源管理局于2008年9月23日向腾昭公司颁发了沪房地嘉字（2008）第020514号上海市房地产权证，土地用途商业、办公，宗地面积23204平方米，房屋建筑面积70399.54平方米。徐正忠等六业主认为1899号物业及连廊体、消防控制室、管理用房、电信、楼梯间属于全体业主共有，被告将该部分的权属登记在开发商名下，侵犯了其合法权益，遂向本院提起诉讼，要求撤销被告作出的颁证行为。另查明，六原告分别与腾昭公司签订了上海市商品房预售合同，购买了曹安路1833号、1877号和1899号内的店铺或办公用房，并分别于2008年10月、11月期间取得了所购房屋的房地产权证。腾昭公司的出资人为浦之威公司和圣恩达公司。2010年7月20日，原登记在腾昭公司名下的1899号连廊体、管理用房、消防控制室、电信、楼梯间等建筑面积3870.88平方米房屋，登记为曹安商贸城的物业管理单位曹安国际所有。2012年10月16日，腾昭公司被上海市工商行政管理局嘉定分局核准注销。本院认为，根据《上海市房地产登记条例》第四条、第二十条规定，被告具有作出本案被诉房地产登记行为的行政职权。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定：“原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。”根据上述规定，即使符合规定的情形，当事人也只能是分案一并向法院提起诉讼，而不可以在一个诉讼案件中同时对两个具体行政行为提起诉讼。现原告方同时就涉案房屋的初始登记和转移登记一并在同一行政案件中提起诉讼，不符合法律规定，原告方对被告作出的转移登记行为提出的诉讼请求，不属于本案的审理范围，本院对此不予审查。涉案争议部位虽然坐落于曹安路1899号，但争议部位涉及的电信房、配电间等设施系为整个曹安商贸城服务的，故该商贸城内的业主均有提起本案诉讼的主体资格。本案被诉的具体行政行为系房地产初始登记行为，两被告依据《上海市房地产登记条例》第二十五条、第二十六条和第二十七条的规定受理了腾昭公司的申请后，对申请人提交的申请材料在法定期限内完成审核，认为符合规定的颁证条件，将该初始登记事项记载于房地产登记册，并向腾昭公司颁发了房地产权证，两被告的颁证行为并无不当。本案中，原告方起诉要求撤销两被告将涉案争议部位面积登记在腾昭公司名下的行为，原告的理由是认为3870.88平方米共用部位房屋产权应归全体业主所有，原告实际是对民事实体权利有争议，而这类争议的处理属于民事诉讼的解决范围，争议部位面积的权属问题应当在民事法律关系中予以明确，原告应就涉案争议部分房屋的权属问题先行提起民事诉讼。审理中，本院对此进行了释明，但原告不同意提起民事诉讼，故原告的诉讼主张缺乏相应的事实根据。据此，依据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：驳回原告徐正忠、孟庆涛、邬文浩、徐武英、黄元庆、成鹰的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱坚军审 判 员  潘怡易人民陪审员  王涯芹二〇一四年三月三十一日书 记 员  严盈盈审 判 长  朱坚军审 判 员  潘怡易人民陪审员  王涯芹二〇一四年三月三十一日书 记 员  严盈盈附：相关法律条文附：相关的法律条文一、最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：（四）其他应当判决驳回诉讼请求的情形。二、《上海市房地产登记条例》（2004年）第四条上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）是本市房地产行政主管部门，负责房地产登记管理工作。……第二十条土地使用权、房屋所有权的房地产权证，由市房地资源局颁发。……第二十五条新建房屋竣工验收合格后，房地产权利人应当申请房屋所有权初始登记，并提交下列文件：（一）申请书；（二）身份证明；（三）记载土地使用权状况的房地产权证书；（四）建设工程规划许可证；（五）竣工验收证明；（六）记载房屋状况的地籍图；（七）房屋勘测报告；（八）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。第二十六条符合下列条件的房屋所有权初始登记申请，应当准予登记：（一）申请人是房地产登记册记载的土地使用权人；（二）申请初始登记的房屋坐落、用途、幢数、层数、建筑面积符合建设工程规划许可证的规定并与记载房屋状况的地籍图、房屋勘测报告一致；（三）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；（四）不属于本条例第十四条第三款所列的情形。第二十七条房地产登记机构应当自受理初始登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将初始登记事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。