广东省陆丰市人民法院民 事 判 决 书（2013）汕陆法民二初字第49号原告陈文归，男，1970年12月30日出生，汉族，现住广东省陆丰市。委托代理人王远生，广东洋洲律师事务所律师。被告陆丰市第三建筑工程公司，住所地：广东省东海镇贸易城二楼。组织机构代码：19687154-4。法定代表人林泽彬，经理。委托代理人朱俊龙，广东凯洋律师事务所律师。原告陈文归与被告陆丰市第三建筑工程公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，原由审判员朱淮飞适用简易程序审理，但因发现案情复杂，遂依法作出裁定转为普通程序审理，并依法组成合议庭。审理中，依原告陈文归申请，本院于2013年8月7日依法作出（2013）汕陆法民二初字第49号民事裁定，查封了被告陆丰市第三建筑工程公司的位于陆丰市碣石镇北关玄武路232号第一至第四层的楼房及原告陈文归的用于保全担保的住宅用地，并张贴了查封公告；查封后，因出现涉案楼房有施工建设事实，原告又申请本院进行行为保全，本院则于2013年8月14日依法作出（2013）汕陆法民二初字第49号之一禁止施工建设的民事裁定，并张贴了禁止施工建设公告。本案本院于2013年9月26日公开开庭进行了审理，原告陈文归及其委托代理人王远生、被告陆丰市第三建筑工程公司法定代表人林泽彬及其委托代理人朱俊龙均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告陈文归诉称，原告陈文归与被告陆丰市第三建筑工程公司于2011年8月27日双方约定：被告将其位于陆丰市碣石镇北关玄武路232号整幢办公楼及铺面出租给原告使用，并于2012年7月份移交给原告使用，每年租金8万元，使用期限为8年，原告则先付给被告定金3万元。同日，原告依照约定付给被告定金人民币3万元，被告则出具租赁楼房相关内容以及收到原告付给款项的借款借据给原告存执。此后，被告于2012年2月25日、2012年6月10日分别向原告预收楼房租金共计8千元，于2012年7月19日、2012年7月31日两次向原告借款共计5万元。然而，自2012年7月至今，被告在收到租金后并没有将上述房产移交给原告使用。原告虽然多次向被告催促，但被告均以各种借口搪塞了事，拒不移交房屋给原告使用。为此，为维护原告的合法权益，根据上述事实和理由，特向法院起诉，诉讼请求是:一、将被告位于陆丰市碣石镇北关玄武路232号整幢办公楼及铺面移交给原告使用；二、赔偿原告违约金人民币5万元整；三、本案诉讼费由被告承担。原告为其诉讼请求向本院提交了如下证据证明：一、单据三张，分别为：1、时间为2012年6月10日《借款单》1页，票据主要内容有：借款人姓名栏处为“林某”，借款用途栏处写明“暂予借到陈文归之承租三建公司老车站办公楼租金人民币计（用于收回租房住户经费）”，借款金额为叁仟元，盖章栏处有“林某”姓名。2、时间为2012年2月25日《借款单》1页，票据主要内容有：借款人姓名栏处为“三建公司;林某”，借款用途栏处写明“暂予借到陈文归同志承租三建公司铺面租金”，借款金额为伍仟元，盖章栏处有“林某”姓名。3、时间为2011年8月27日《借款借据》1页，借据主要内容有：工作部门栏处为“陆丰市第三建筑工程公司”，姓名栏处为“林某”，借支金额栏处“￥叁万元整”，还有“暂予借到陈文归同志承租三建公司北关玄路232号整幢办公楼及铺面予约定金（时间2012年7月份移交给陈文归同志使用），每年租金80000元，使用时间8年”的文字；票据左下方有“陆丰市第三建筑工程公司”公章,右下方借款人栏处有“林泽彬”签字。其中证据一第3张单据，即2011年8月27号的一份单据证明被告收取租赁房屋定金和预收房屋租金凭证，证明目的是被告与原告订立房屋租赁合同，以及被告收取租金的事实。证据一第1张和第2张共两份单据，是被告收取原告租金的凭证，证明被告有预先收取租金的事实。二、时间为2012年7月31日的《借条》1页，内容为：“兹借到陈文奎（归）人民币壹万元。借款陈翁志峰”，证明的是被告向原告借款1万元人民币的事实。三、时间为2012年7月19日的《借条》1页，内容为：“兹借到陈文归同志现金人民币肆万无（40000.00元）。分两次借到。”尾部有“陆丰市第三建筑工程公司”文字并上此公司公章。证明被告向原告借款4万元的事实。以上证据证明原被告双方存在房屋租赁合同的关系，以及被告收取原告租金和向原告借款的事实。四、出庭作证的证人林某（男，1955年7月29日出生。住址：广东省陆丰市。身份证号：。系被告建筑工程造价员，并是被告的物业管理员，代理被告的财务工作）证言如下：2011年4月份被告第三建筑工程公司的工作人员陈万南与公司职工陈世坚和刚上任的公司经理林泽彬将位于陆丰市碣石镇北关玄武路232号整幢办公楼及铺面租给陈文归，他们三人向我提议，我也同意了。2011年8月份，因为被告资质年检需要资金，因此，林泽彬向我提出向陈文归收取办公楼及铺面的预约金3万元。由我本人经手，林泽彬有签名和加盖公司公章。2012年5月份，向陈文归借款5000元来给退休的公司职工及公司行政人员发工资。2012年6月10号，也是由我经手向陈文归借了3000元，该款项用于公司回收铺面的经费。此外，2012年7月31日由翁立峰作为借款人向陈文归借款一万元的《借条》，是我们公司法定代表人林泽彬打电话给我，让我通知翁立峰向陈文归借款１万元，翁立峰是我们公司的人秘组的组长。被告陆丰市第三建筑工程公司辩称：一、被告与原告不存在房屋租赁合同关系，无须移交办公楼及铺面给原告使用。2011年8月27日，被告向原告出具了《借款借据》，被告认为于2011年8月27日向原告出具的是《借款借据》，《借款借据》的借款原因条款写明：“暂予借到陈文归同志承租三建公司北关玄武路232号整幢办公楼及铺面予约定金（时间2012年7月份移交给陈文归使用），每年租金80000元，使用时间8年”。可见，《借款借据》是被告与原告双方借贷关系的凭证，并非房屋租赁合同。借款原因也只是被告与原告双方有意向租赁的意思表示，不能代表被告与原告之间的房屋租赁合同关系已正式成立。因此被告与原告并未签订任何房屋租赁合同，不存在租赁合同关系，被告无履行租赁合同的义务，即没有移交办公楼及铺面给原告使用的义务。二、被告已将借款偿还给原告，被告的行为未构成违约，无需承担违约责任。被告已于2013年1月7日将定金3万元偿还给了原告，原告也出具了《收据》给被告。至此，被告与原告双方已解除了房屋租赁的意向。此外，该意向中双方也没有任何违约责任的约定，因此被告无需承担违约责任。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请法院依法予驳回。被告为其主张提供了如下证据：尾部落款时间为“2013.1.7”、收款人为陈文归的《收据》1页，内容为收到林泽彬经理人民币叁万元整（30000.00元）。庭审中，原告、被告对对方的证据发表了如下质证意见：被告质证意见是：原告的证据一的第1个单据，2011年8月27号的单据的三性没有异议，但对证明内容有异议：一、这份证据只能证明被告向原告借款3万元的事实，而并非所谓的预收原告的房屋定金。二、这份证据不能证明原被告之间已经订立房屋租赁合同的事实。对证据一之2、3单据的关联性有异议，该两个单据与本案并无关联性，它只是林某个人向原告的借款，而并非被告向原告收取的租金。原告的证据二的关联性有异议。这份证据与本案没有任何关系，对该证据的合法性、真实性不予质证。借款人是翁立峰，况且出借人并非原告，而是陈文奎，而不是陈文归。本案是房屋租赁合同纠纷，而不是民间贷款纠纷，因此，该证据与本案并无关联性。原告的证据三的关联性有异议，该证据与本案无关，只是一张借条，本案审理的是房屋租赁合同纠纷。而该证据只是一张借条，不属本案的审理范围，因此与本案无关。原告的质证意见是：对被告提交的证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议。因为原告所收取的3万元还款是借款，而不是归还定金，因为被告包括定金、租金、借款一共欠原告8万8千元。因此，只有被告把所有的欠款全部还清，才能认为被告已经把定金也还给了原告。本院经查证认为：原告的证据一之3《借款借据》，虽标题为《借款借据》，但其内容有被告单位名称并盖单位公章及法定代表人签字，又有租赁标的物即楼房和位置、交付承租时间、年租金和租期，还有预约定金，而合同的定性应当根据合同的内容确定，故上述《借款借据》合同是名为借款，实为房屋租赁合同关系。原告的证据一之1和之2，结合出庭作证的被告职工林某的证言中涉及楼房租赁内容中收款的事实，因证人林某办理上述收款事务时是被告的建筑工程造价员，并是被告的物业管理员，代理被告的财务工作，可认定林某两次共收取原告租金8000元是被告的行为；因此，原告的证据一具有真实性、关联性和合法性，本院予以确认；原告的证据二、证据三，拟证明的事实是被告除收取租赁楼房定金和租金外的其它借款事实，仅证据三就显示被告曾于2012年7月19日向原告借款4万元的事实，而被告的证据《收据》显示被告付还原告借款3万元，但该证据没有指明是付还2011年8月27日向原告收取的定金、租金，上述证据从侧面证明了被告并未付还2011年8月27日向原告收取的定金、租金的事实，对此本院予以确认。原告的证据二、证据三属民间借贷关系范畴，被告的证据同样基于上述理由可知是民间借贷关系中付还借款的事实，不属本案租赁合同的审理范围，本院不予处理。本院根据上述认证并结合当事人的庭审陈述查明事实如下:本案原、被告双方争执标的物位于陆丰市碣石镇北关玄武路232号第一至第四层的楼房（占地面积约120平方米，建筑面积约480平方米；四至：东至北城学校，西至卢锐停车场，南至建筑公司住宅楼，北至玄武路）。该楼房建于一九八二、八三年间。被告陆丰市第三建筑工程公司于2011年8月27日向原告陈文归收取了租赁被告楼房的定金30000元，并向原告出具一张《借款借据》，该借据载明如下文字：“暂予借到陈文归同志承租三建公司北关玄武路232号整幢办公楼及铺面予约定金（时间2012年7月份移交给陈文归同志使用），每年租金80000元，使用时间8年。”该《借款借据》由公司职工林某签名，并经公司经理林泽彬签名和加盖被告陆丰市第三建筑工程公司的公章。2012年2月25日，被告陆丰市第三建筑工程公司向原告陈文归预收租金人民币5000元，并由被告的职工林某作为经手人向原告出具了《借款单》。2012年6月10日，被告再次向原告预收租金3000元，并由被告的职工林某作为经手人向原告出具了《借款单》。但是，自2012年7月份至今，被告陆丰市第三建筑工程公司并未将被告所属的位于陆丰市碣石镇北关玄武路232号第一至四层的楼房交付原告陈文归承租使用，因此引起诉讼。上述事实，有由原、被告提交并经双方质证的证据，证人林某的证言及庭审笔录在卷佐证，足以证明。庭审中，双方当事人均表示同意调解。为防止当事人激烈冲突，力争通过和解做到案结事了，本院依法进行多次调解，但当事人最终无法达成一致意见。本院认为，本案的争议焦点是：一、本案是房屋租赁合同纠纷还是借款纠纷，2011年8月27日3万元借款的性质是预约定金还是借款？二、被告于2012年1月7日还给原告的3万元是返还2011年8月27日借款借据所载款项，还是返还2012年7月19日的借款？对此，本院将对上述争议焦点问题及相关问题评述如下:一、关于本案是房屋租赁合同纠纷还是借款纠纷，2011年8月27日3万元借款的性质是预约定金还是借款的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，陆丰市第三建筑工程公司于2011年8月27日出具给陈文归的《借款借据》载有如下文字：“暂予借到陈文归同志承租三建公司北关玄武路232号整幢办公楼及铺面予约定金（时间2012年7月份移交给陈文归同志使用），每年租金80000元，使用时间8年”。此内容已具备了上述司法解释规定的当事人名称或姓名、标的和数量的条款，故合同成立；虽上述合同标题为《借款借据》，但其内容有被告单位名称并盖公章、法定代表人签字，又有租赁标的物即楼房和位置、交付承租时间、年租金和租期，还有预约定金，而合同的定性应当根据合同的内容确定，故上述《借款借据》合同是名为借款合同，实为房屋租赁合同，故本案是房屋租赁合同纠纷。二、关于被告陆丰市第三建筑工程公司于2012年1月7日还给原告的3万元是返还2011年8月27日借款借据所载款项，还是返还2012年7月19日的借款的问题。在前面“本院查证认为”中已作了分析认定，即被告于2012年1月7日还给原告的3万元不是返还2011年8月27日借款借据中所载款项，理由这里不再赘述。三、关于被告陆丰市第三建筑工程公司与原告陈文归签订的2011年8月27日房屋租赁合同是否应当继续履行，被告是否违约，若违约应否向原告赔偿违约金，金额如何确定；合同应当继续履行，剩余租期如何计算。（一）前面已述，本案是房屋租赁合同纠纷，本房屋租赁合同是当事人双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，当事人应依约履行合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补求措施或都赔偿损失等的违约责任。”原告要求被告将其位于陆丰市碣石镇北关玄武路232号整幢办公楼及铺面移交给原告使用诉求有法律依据，本院予以支持。因此本院确定被告陆丰市第三建筑工程公司应将其位于陆丰市碣石镇北关玄武路232号第一至四层的楼房于本判决指定履行期限内交付原告陈文归承租使用。原被告双方约定被告应交付楼房给原告租用的时间是2012年7月份，所谓交付时间7月份按通常理解应为7月1日交付，楼房租赁期限依当事人约定应为自2012年7月1日起至2020年6月30日止共8年。但由于被告违约原因，自2012年7月至今被告未交付楼房给原告承租，已经过的承租时间已无法恢复（注：对此被告应承担赔偿损失的违约责任，对违约金赔偿金额下面第二点将作专述），故房屋租赁合同继续履行后的剩余租赁期限应确定为自被告将涉案楼房移交原告承租当日起至2020年6月30日止。（二）本案房屋租赁合同中约定，被告应于2012年7月份将其上述楼房交付原告承租使用，但时至今日已近21个月，被告仍未将出租标的物交付原告，被告的行为明显构成违约，依《合同法》第一百零七条的规定，应当承担相应的违约责任。本案中，原告请求被告赔偿违约金5万元，但原告未能提供其因被告违约导致其经济损失的证据，承租合同也没有约定违约金。本院认为，如果没有证据证明造成其他损失、当事人又没有约定违约金的情形下，一般应以违约部分对应的承租人已交纳资金数额为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍确定违约金较为合理。本案中，原告截至2012年6月10日止已交给被告因租楼的资金共38000元，被告应交付楼房给原告租用的时间是2012年7月份，上面已述所谓交付时间7月份按通常理解应为7月1日交付，楼房租赁期限依当事人约定应为自2012年7月1日起至2020年6月30日止共8年。基于以上理由和事实，因此，本案中被告应赔偿给原告的违约金金额宜按如下方法计算：自2012年7月1日起至2014年3月18日止以原告交付租房金额38000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率（属一年至三年档）的四倍计算的违约金是16053.72元，及自2014年3月19日至本判决指定履行期限届满止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率（以38000元为基数）的四倍计算的违约金。对原告超过此限额部分的赔偿违约金请求，本院不予支持。四、关于本案房屋租赁合同在本院判令“继续履行”的本判决生效执行后，原告在承租期间于何时缴纳每年80000元的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，房屋租赁合同没有约定交纳租金时间，但从楼房未交付原告使用前原告已交付被告承租楼房的资金38000元看，可知本案是先交租金后交房。根据以上法律、司法解释规定并结合本房屋租赁合同的有关内容，本院确定本案楼房交付给原告承租的第一个承租年的租金交纳方法为：原告已交给被告租房资金38000元，加上被告应赔偿给原告的违约金16053.72元及自2014年3月19日至本判决指定履行期限届满止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率（以38000元为基数）的四倍计算的违约金，此两项合计金额作为第一承租年度原告已交租金，原告尚欠的第一年度租金【原告尚欠第一承租年度租金按以下公式计算：每年租金80000元-原告已交38000元-违约金16053.72元及自2014年3月19日起至本判决指定履行期限届满止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率（以38000元为基数）的四倍计算的违约金】于被告将涉案楼房交付原告之日起十日内交付给被告。从第二个承租年度开始，原告应于每个承租年度的首月首日的三十日前将当年度的租金80000元交付给被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题解释(二)》第一条的规定，判决如下：一、被告陆丰市第三建筑工程公司与原告陈文归于2011年8月27日订立的房屋租赁合同继续履行，租赁期限为自被告将涉案楼房移交原告承租当日起至2020年6月30日止；租赁期间届满，原告陈文归返还租赁的楼房。二、被告陆丰市第三建筑工程公司于本判决生效之日起十日内将其位于陆丰市碣石镇北关玄武路232号第一至第四层的楼房（占地面积约120平方米，建筑面积约480平方米；四至：东至北城学校，西至卢锐停车场，南至建筑公司住宅楼，北至玄武路）移交给原告陈文归承租使用；原告陈文归在承租期间的用途应符合法律规定。三、被告陆丰市第三建筑工程公司应赔偿原告陈文归的违约金16053.72元及自2014年3月19日起至本判决生效之日起的第十日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率（以38000元为基数）的四倍计算的违约金。四、原告陈文归应向被告陆丰市第三建筑工程公司交纳租金和交纳时间如下：本案楼房交付给原告承租的第一个承租年的租金交纳方法为，原告已交给被告租房资金38000元，加上本判决第三项被告应赔偿给原告的违约金，此两项合计金额作为第一承租年度原告已交部分租金，原告尚欠的第一承租年度租金【第一承租年度尚欠租金计算公式如下：每年租金80000元-原告已交资金38000元-违约金16053.72元及自2014年3月19日至本判决生效之日起第十日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率（以38000元为基数）的四倍计算的违约金=原告尚欠第一承租年度租金】于被告将涉案楼房交付原告之日起十日内交付给被告；从第二个承租年度开始，原告于每个承租年度的首月首日的三十日前将当年度的租金80000元交付给被告。五、如原告陈文归未按本判决第四项确定的时间交纳相应的租金，则自逾期日起，原告、被告双方订立的2011年8月27日房屋租赁合同即解除；自合同解除之日起十日内原告陈文归须将位于陆丰市碣石镇北关玄武路232号第一至第四层的楼房交还被告陆丰市第三建筑工程公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费1450元，保全费1170元，合计2620元，由原告陈文归负担550元，由被告陆丰市第三建筑工程公司负担2070元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费【开户银行：汕尾市农行营业部；帐号：44×××23；收款单位：待报解地方预算收入本级诉讼费】,上诉于广东省汕尾市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱淮飞审 判 员  温建豪代理审判员  吴胜进二〇一四年三月二十五日书 记 员  黄思鹏书 记 员  程石刚