重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2013）江法���初字第03352号原告王志羽，男，1949年1月22日生，汉族，住重庆市江北区。委托代理人钟雨江、杨菲，重庆静昇律师事务所律师。被告叶芝兰，女，1947年12月12日生，汉族，住重庆市江北区。委托代理人景远清，重庆法霖律师事务所律师。原告王志羽与被告叶芝兰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄静适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王志羽的委托代理人钟雨江、杨菲，被告叶芝兰及其委托代理人景远清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志羽诉称：原告于2008年12月29日与被告签订了《房屋买卖协议》，约定将重庆市启蒙实业有限责任公司所有，并抵偿给原告的位于重庆市江北区塔坪某房屋一套转让给被告，房屋总价款为16.8万元；如原告在2011年内没有将房屋的过户办证手续办好交给被告，被告即将房屋退给原告。由于该房��向银行贷款设置了抵押权，债务人重庆市启蒙实业有限责任公司至今未足额偿还贷款，房屋无法解除抵押登记，无法办理过户登记手续。重庆市启蒙实业有限责任公司于2012年12月6日向原告发出《通知》，要求原告退还房屋。因此，根据原被告双方的书面约定，原告多次找到被告，要求其履行合同的约定，退还房屋，但是被告未予理睬。因合同约定“如原告在2011年内没有将该房屋的过户办证手续办好交给被告，被告即将房屋退给原告”，该条实质上是双方对合同效力的约定（附解除条件的合同），现由于双方没有办理完毕过户手续，合同就自动解除了。在双方合同解除的情况下，被告应当按照合同的约定，将讼争的房屋退还给原告。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉求：1、请求判令被告向原告返还位于重庆市江北区塔坪某房屋；2、被告承担本案诉讼费用。被告叶芝兰辩称：本案的原告不是适格的原告，诉争的房屋包含在位于江北区塔坪XX号的房产证内，而该房屋属于案外人重庆市启蒙实业有限责任公司的；重庆市启蒙实业有限责任公司于2000年将诉争房屋卖给了本单位的职工，故原告无权处分诉争的房屋，原、被告签订的房屋买卖协议应为无效。另如果原、被告签订的房屋买卖协议是合法有效的，被告也是合法占有该房屋，原告无权要求其返还。被告在该协议未被解除之前，被告仍有权占有该房屋，且原告也未行使解除权。协议中约定如原告方在2011年内未办好过户和办证手续，被告即将房屋退给原告，该约定是显失公平的，因为原告可以故意拖延办理相关手续，且原告是否去办过前述手续，我们也不得而知，如果其故意不去办理手续，则是在故意促成解除条件的成就。原告与案外人重庆启蒙公司的法定代表人是同一人，该公司处于吊销状态，故我们可以相信原告提供的该公司出具的文件是虚假的。综上，原告无权要求被告返还该房屋。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2008年12月29日，王志羽（乙方）与叶芝兰（甲方）签订了《房屋买卖协议》，约定就关于重庆市江北区塔坪某房屋（该房建于93年，建筑面积60平方，二室一厅、一厨、一厕、水、电、气设施其备）买卖协商如下：该房每平方按2800元房价计算，60×2800元=168000元；双方签约后3日内乙方将房屋交给甲方，交房的同时甲方将168000元房款交付给乙方；乙方承诺在2011年内将该房屋的房屋过户，办证手续办好，在办理过程中如需甲方配合或提供所需证件、手续等甲方必须积极配合办理，办理房屋国土过户手续时，按国家规定应缴纳的费用由甲方承担。如乙方在2011年（此处原为2009年，王志羽、被告均认可改动）内没有将该房屋的过户办证手续办好交给甲方，甲方即将房屋退给乙方，（同时将已付乙方房款收回，并要求乙方赔偿15000元房屋装修费，房屋装修归乙方所有）。同月31日，王志羽出具收条，收到叶芝兰支付的购房款168000元。当日，王志羽将房屋交付给叶芝兰，叶芝兰装修入住至今。另查明，重庆市启蒙实业有限责任公司系由重庆兴华日用杂品公司产权制度改革而来；2005年11月9日，重庆市启蒙实业有限责任公司被吊销。1993年12月，重庆兴华日用杂品公司取得位于重庆市江北区塔坪xx号建筑面积为2586平方米的38套房屋产权。1996年，该38套房屋上设定了抵押，权利人为重庆华达城市信用社。2004年9月，重庆市启蒙实业有限责任公司将其所有的原座落在塔坪40号一楼（原门牌号为39-1-39、39-1-40号）2套住宅申请更改门牌号为“塔坪40号负1号”、“塔坪40号负2号”；公安机关予以批准。2004年12月20日，重庆市启蒙实业有限责任公司作出《关于对王志羽住房赔偿的决定》，将公司位于江北塔坪路40号某房屋一套建面60平方米房屋作为对王志羽的房屋赔偿，产权归王志羽所有。手续由公司办理，所有过户办证的费用由公司承担。王志羽不承担任何过户办证的费用，并赔付房屋差价180000元。另查明，2004年12月15日，重庆市第一中级人民法院作出（2004）渝一中民初字第632号民事判决书，确定重庆华达城市信用社已经变更为重庆市商业银行七星岗支行；该行将该债权转移给重庆市商业银行临江门支行。判决：由重庆市启蒙实业有限责任公司在判决生效后十日内偿还重庆市商业银行临江门支行借款本金2397700元及利息；重庆市启蒙实业有限责任公司不履行上述债务，重庆市商业银行临江门支行有权对重庆市启蒙实业有限责任公司的抵押物重庆市江北区塔坪路37号38套面积为2586平方米的房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。判决生效后，重庆市商业银行临江门支行申请强行执行；2005年3月，重庆市第一中级人民法院作出（2005）渝一中民执字第231号民事裁定书，认为重庆兴华日用杂品公司将抵押给重庆市商业银行临江门支行的位于重庆市江北区塔坪37号的38套房屋中的35套于2000年9月20日以每套人民币2万元卖给职工，职工已全款支付，另3套已作为农转非住房安置。被执行人无财产可供执行，对本次执行程序终结。审理中，王志羽举示了2012年12月6日重庆市启蒙实业有限责任公司向王志羽发出的通知及照片，其中通知载明要求王志羽于2013年6月底将房屋退还给公司。上述证据王志羽拟证实产权人重庆市启蒙实业有限责任公司要收回诉争房屋，王志羽将该情况以张贴的方式告知了被告。叶芝兰质证称对上述证据不予认可，认为���在重庆市启蒙实业有限责任公司处于吊销状态，且内容也不合常理，通知的内容是虚假的；照片看不清反映的内容，也不知道是何时拍摄的，不能达到王志羽的证明目的。审理中，王志羽举示了申请书、收据（复印件），拟证实涉案房屋由重庆市启蒙实业有限责任公司的职工于2004年12月16日毛有才退出。叶芝兰质证称，收据为复印件，对其真实性不予认可；对申请书系王志羽伪造，由此就该申请书申请了司法鉴定，因不能提供检验样本原件，鉴定机构就委托事项无法实施，退回了鉴定委托。审理中，本院就涉案房屋的产权情况进行查询，未查到江北区塔坪40号某房屋的产权情况，仅查到产权人为重庆兴华日用杂品公司，房屋座落塔坪37号，建筑面积2586平方米房屋的产权情况，且房屋于1996年2月2日设定了抵押权，权利人为重庆华达城市信用社。上述事实，有房屋���卖协议、产权证、收条、决定、通知、批复、民事判决书、民事裁定书、工商档案资料、产权档案查询资料、照片以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：关于王志羽、叶芝兰签订的《房屋买卖协议》的效力问题。庭审中，叶芝兰提出王志羽无权处分诉争的房屋，王志羽、叶芝兰签订的房屋买卖协议应为无效。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，王志羽、叶芝兰签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。对叶芝兰的辩解意见，本院不予支持。关于王志羽、叶芝兰签订的《房屋买卖协议》是否已经解除的问题。根据《合同法》的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自合同成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，王志羽、叶芝兰在协议中约定：如王志羽在2011年内没有将该房屋的过户办证手续办好交给叶芝兰，叶芝兰即将房屋退给王志羽，（同时将已付王志羽房款收回，并要求王志羽赔偿15000元房屋装修费，房屋装修归王志羽所有）。本院认为，办理房地产权证为出卖人的义务，如出卖人未能履行义务，就赋予了守约方即买受人是否继续履行合同的选择权。从上述条款可看出，约定的是出卖人王志���的义务，而王志羽不能履行义务时，叶芝兰作为买受人享有相关权利，该条款应视为双方约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除权为形成权，现当事人未行使解除权，双方签订的合同尚未解除。在此情况下，王志羽要求叶芝兰退还房屋无依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条、第六十条第一款、第九十三条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告王志羽的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取1830元，由原告王志羽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审��员黄静二〇一四年三月十日书记员  肖明明