河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终7107号上诉人（原审原告）：吕绍锋，男。委托诉讼代理人：冀建峰，河南九都律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：河南大地置业投资有限公司。住所地：河南省洛阳市老城区马路街31号。法定代表人：杨峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂建强，该公司员工。被上诉人（原审被告）：洛阳亿和置业有限公司。住所地：河南省洛阳市西工区纱厂南路33号金阳国际2101室。法定代表人：康现末，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕玲玉、刘帅凤，河南洛神律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳市住房保障和房产管理局。住所地：河南省洛阳市涧西区周山路12号。法定代表人：李新志，系该局局长。委托诉讼代理人：周璇，该局员工。委托诉讼代理人：闫建国，河南荣信律师事务所执业律师。上诉人吕绍锋因与被上诉人河南大地置业投资有限公司（以下简称大地公司）、河南亿和置业有限公司（以下简称亿和公司）、洛阳市住房保障和房产管理局（以下简称市房管局）买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初459号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吕绍峰上诉请求：1.撤销原判将本案发回重审。2.改判大地公司与市房管局继续履行购房合同关系。3.改判三被上诉人交付位于洛阳市××工区纱厂××路××号世纪商贸中心A区8层北头西面1-3号M-K轴面积约166.32平方米的房产。4.要求亿和公司赔偿上诉人租金损失，暂按每月5821.2元，自2014年1月计算至实际交付房屋之日止。5.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审程序严重违法，诉判分离、判非所诉。吕绍峰一审的诉求为，大地公司与市房管局继续履行购房合同关系；大地公司、亿和公司、市房管局交付位于洛阳市××工区纱厂××路××号世纪商贸中心A区8层北头西面1-3号M-K轴面积约166.32平方米的房产；亿和公司赔偿吕绍峰租金损失，暂按每月5821.2元自2014年1月计算至实际交付房屋之日止，计算至起诉之日为267775.2元。一审判决结果为，大地公司双倍返还吕绍锋缴纳定金40000元；返还购房预付款50000元，并按年利率6%支付自2010年5月29日至该款项付清之日的利息；驳回吕绍锋亿和公司、市房管局的诉讼请求。一审判决第一项是按照大地公司违约、吕绍峰要求解除合同的相关规定判决的，但吕绍峰并没有起诉要求解除合同，吕绍峰起诉要求继续履行合同，如果一审认为不能继续履行，应判决驳回原告的此项诉讼请求，而不能代替原告决定解除双方之间的合同。二、一审判决适用法律多处错误，应依法改判。1.一审是根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，认定吕绍峰与大地公司未签订商品房买卖合同，未形成合同关系为基础判决的，但该条适用的前提是，双方之间对于是否订立合同、是否形成合同关系存在争议，一方主张成立，另一方不予认可，此时才可以参照该条规定确认是否存在合同关系。本案中，吕绍峰和大地公司双方包括市房管局均认可双方之间存在合同关系，并愿意按照双方约定履行购房合同。双方的行为是市场自主交易行为，没有侵害国家和第三人利益。有权利出售房产一方和购买房产一方均愿意继续履行合同。双方之间的行为完全是市场自主交易行为，没有侵害国家和第三人利益，一审法院漠视双方意愿，违背自愿、平等、协商一致的市场交易准则，用司法判决干预自由的市场交易，滥用司法权力，强迫改变当事人自由意愿。三、一审判决认定的基本事实错误。1.在大地公司和市房管局以及亿和公司在2013年11月16日所签订的协议书中，大地公司是将a区11至23层的房产在该协议书中出售给亿和公司，本案诉争房产位于8层，8层的房产属于大地公司分成所有的自留房产，不在大地公司出售给亿和公司的房产范围内。2.本案中，吕绍峰、大地公司、市房管局均证实诉争的八楼房产没有出售给亿和公司，但亿和公司却自2013年年底强占房产。因此吕绍峰才有要求其赔偿占用期间的租金损失。本案应查明的重要事实是房产实际占用人是谁，因何占用，而一审对房产现状只字未提。大地公司答辩称，1.一审判决与吕绍峰的诉求相矛盾，判决答非所问。吕绍峰向大地公司支付了购房定金及部分预付款，双方也到现场对所购房屋的面积、房号进行了确认，之所以没有得到房屋，主要是因为认购房屋被亿和公司强势霸占。大地公司多次要求亿和公司将所占大地公司的房产和抢占已售出业主房产退还，但亿和公司几年来占着房产出租受益，不退还。在8层同楼层购房人张秀玲、乔益超的房产也被亿和公司抢占，经法院判决，亿和公司赔偿了上述房产的占房租金。在日常商业买卖合同中，包括购房类合同，有合同协议约定的，也有口头约定、简易文字约定，也可以签订补充协议，主要取决于双方当事人的意愿和守信度。2.一审判决认定事实不清，曲解了房产证办理的约定。所谓办理到第三方或个人名下、未出售的房产办理到乙方名下，指的是协议书中约定的大地公司出售给亿和公司房产范围内的房产，也是在亿和公司将所欠大地公司房款支付完后，亿和公司才享有上述权利。协议书中未约定大地公司分成的5、7、8、9、10层房产出售给亿和公司。本案诉争房产在8层，是大地公司所有，大地公司有权处分、出售，没有一房二卖，谈不上直接分割到乙方名下。3.吕绍峰一审并未提出大地公司赔偿双倍定金及支付预付款利息的诉讼请求，一审判决判非所诉。大地公司认为，大地公司履行与吕绍峰的约定，无过错行为，吕绍峰购买的房产被抢占，有权维护自己的权利。大地公司是受害人，过错应由侵权人承担。市房管局答辩称，本案是因上诉人与大地公司买卖关系纠纷引发的案件。在本案所涉房屋买卖关系中，市房管局既不是房屋买卖关系的相对人，也不是受益人，因此，上诉人主张市房管局履行房屋买卖关系的诉求没有法律依据。一审法院基于本案事实作出驳回上诉人对市房管局的诉求的判决，没有不妥之处，应驳回上诉人对市房管局的上诉请求。对上诉人的其他上诉请求，不发表意见。亿和公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序正当。1.根据合同相对性，亿和公司不是本案适格被告，上诉人对亿和公司的诉求不属于房屋买卖纠纷的审理范围，双方不存在任何法律关系，请求驳回其上诉请求。2.2009年6月5日大地公司向上诉人出具的收条不是正式的商品房买卖合同，也没有依法登记备案，一审法院认定事实正确。3.大地公司不具有涉案房产的出售资格，依法无权销售涉案房产。4.大地公司称2014年1月带领上诉人到涉案房产处进行指认，明确将该房屋交给上诉人，不能认定已经交付，因为涉案房产项目2015年5月才竣工。5.亿和公司依法享有涉案房产的支配权和管理权，不构成侵权。上诉人无权要求亿和公司交付房产及赔偿租金损失，其诉求没有法律依据，也无证据支持。6.亿和公司因接手烂尾楼项目，造成巨额损失，目前已投入6000多万元用于后期施工，同样是涉案房屋的受害人。综上，请求二审法院查明事实，维持原判，驳回上诉人的上诉请求。吕绍锋向一审法院提出诉讼请求：1.要求大地公司、市房管局继续履行购房合同关系；2.要求大地公司、市房管局、亿和公司交付位于洛阳市××工区纱厂××路××号世纪商贸中心A区8层北头西面1-3号M-K轴面积约166.32平方米的房产；3.要求亿和公司赔偿吕绍锋租金损失暂按每月5821.2元（自2014年1月计算至实际交付房屋之日止）计算至起诉之日为267775.2元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2002年8月30日，市房管局（甲方）与大地公司（乙方）签订《世纪商贸中心合作开发合同》，约定：工程名称为“世纪商贸中心”，建筑结构及层数为十七层框架结构（含地下两层），其中地下两层为停车场及设备间，地上一至四层为商场，西边五至十五层为写字楼，东边五至十五楼为住宅楼；合作方式为甲方提供土地使用权，乙方提供全部建设资金，分配方案为一至二层商场垂直对半分割，南半部分归甲方所有，北半部分归乙方所有，第三层和第四层商场归甲方所有，第五层和第六层写字楼归甲方所有，其他所建写字楼、住宅楼和地下一至二层归乙方所有；工程竣工验收合格后，为乙方办理房产证提供相关的法律手续，直至乙方及乙方所出售出的各户房产办理完房产证，费用由乙方承担。2009年6月5日，大地公司出具的《收条》，载明：“今收到吕纪辉人民币贰万元整，购写字楼定金。位置：8层北头西面1-3#房M-K轴面积约166.32㎡,以房产部门测绘办证的面积为准。总房款：单价3000元/㎡×166.32=498960元。付款方式：电梯运转时再付250000元，剩余房款三个月内付清248960元。”2010年5月28日，大地公司再次出具《收条》，载明：“今收到吕纪辉人民币伍万元整，系付购房预付款（8层北侧）。”2013年11月16日，大地公司（甲方）、亿和公司（乙方）、市房管局（见证方）三方签订《协议书》一份，约定：甲乙双方不再依据2011年4月28日签订的合作开发《协议书》成立新公司，甲方退出不再参与项目后续建设、销售33.3%利润分成；甲方出售给乙方的房产在房管部门具备办理房屋使用权证及土地证分割时，如房产已售给第三方或个人的，由乙方与房管局部门直接办理到第三方或个人名下，未出售的房产由房管部门直接办理分割到乙方名下；本协议签订后当天甲方向乙方办理房屋已抵、售业主购房位置确认及签订合同的移交，由乙方与业主协商解决，并做好购房业主的退房、交房、调房工作，项目竣工办证条件，由乙方及时给购房业主办理权属证书。一审法院认为，大地公司与市房管局合作开发建设“世纪商贸中心”项目，双方对项目所建成的房产归属进行了约定，世纪商贸中心商住1区8层房产归属于大地公司。根据吕绍锋提交的两张收条，其内容分别载明系定金和购房预付款；其所购房屋位置显示为“8层北头西面1-3#房M-K轴面积约166.32㎡”，据此，依上述大地公司与市房管局约定，吕绍锋所购房屋系大地公司分成房产，归大地公司所有，与市房管局无涉；且吕绍锋定金及预付款均向有权出售该房产的大地公司缴纳，故其诉求由市房管局继续履行购房合同关系的主张，无相关事实和法律依据，不予支持。同理，要求市房管局交付涉案房屋的诉求，亦无事实与法律依据，亦不予支持。关于吕绍锋诉求由大地公司继续履行购房合同关系及交付房产的主张，大地公司继续履行购房合同的前提应为大地公司与吕绍锋存在商品房买卖合同，依据《最高人民法院》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。上述《商品房销售管理办法》第十六条明确规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。根据上述解释和办法规定，确定：1.吕绍锋与大地公司未签订商品房买卖合同；2.吕绍锋未全额缴纳购房款，498960元的购房款中，只以定金和预付款名义缴纳70000元；3.对大地公司关于2014年1月“带领吕绍锋至其所购房屋进行指认、明确现将该房屋交付给吕绍锋”的辩解，不能认定为大地公司已经交付房屋，理由为：在双方既未签订书面购房合同，购买方亦未足额缴纳购房款的情况下，出卖方将房产交付给购买方不符合交易之一般常理。相反，如果双方事后补签了商品房买卖合同，吕绍锋依照合同约定缴纳全部或者约定的款项，即已经完成自身的合同义务，则大地公司负有继续履行购房合同及交付房产的义务。且因多种因素，大地公司退出项目建设，亿和公司接手并负责后续建设。根据2013年11月16日，大地公司（甲方）、亿和公司（乙方）、市房管局（见证方）三方签订的《协议书》中，对乙方即亿和公司将房产证办理在何人名下进行了约定：如房产已售给第三方或个人的，由乙方与房管部门直接办理到第三方或个人名下，未出售的房产由房管局直接办理分割到乙方名下。本案房产未签订房产买卖合同，亦未足额缴纳购房款，故不符合上述第一种条件，即房产已售给第三方或个人；同时，因大地公司已经收取原告定金及预付款7万元，也不能视为未出售的房产而按照第二种情况直接办理分割到乙方即亿和公司名下。据此亿和公司没有法定或合同上的约定而应承担交付本案涉案房产的义务。且根据上述《协议书》第二条第一项约定，涉案房产已“在甲方（大地公司）分成内的部分房产按现状出售给乙方（亿和公司）”，故要求大地公司继续履行购房合同及交付涉案房产，因上述协议的签订及不能依法确认该协议无效时，其诉求的实现已实际不能。吕绍锋支付给大地公司的定金及购房预付款，不能认定双方订立了商品房买卖合同，可认定为出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为商品房买卖合同的担保，由于不可归责于原告的事由，导致商品房买卖合同未能订立及商品房买卖合同目的不能实现，出卖方即大地公司依法应双倍返还定金，退还购房预付款并参照最高人民法院相关司法解释规定，原告与大地公司的房产买卖，依上述查明事实，确认双方不存在实际交付房屋及吕绍锋对涉案房产并不实际占有的事实，故对亿和公司赔偿租金的诉求，不予支持。综上，依照，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院》第二条、第四条、第五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款第一项规定，判决：一、河南大地置业有限公司于判决生效后十日内双倍返还吕绍锋缴纳定金40000元；返还购房预付款50000元，并按年利率6%支付自2010年5月29日至该款项付清之日的利息；二、驳回吕绍锋对洛阳亿和置业有限公司、洛阳市住房保障和房产管理局的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11467元，由河南大地置业有限公司负担（原告已先行垫付，待执行时由被告向原告一并清结）。本院经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，关于本案所涉房产所在的8层归属问题，大地公司称，根据2002年8月31日协议属于大地公司，2013年三方协议中大地公司没有将该房产出售给亿和公司，现该房产实际有亿和公司控制；市房管局称，是分配给大地公司的房产。三方协议中约定大地公司把一部分房产卖给亿和公司，其中不包括8层；亿和公司称，“2002年协议划分不明确。我们认为5、6层归房管局所有，7、8、9、10层是归大地公司的。”此外，据市房管局称，涉案房产项目在2018年7月才拿到洛阳市建委质监站的验收备案，相关产权证尚未办理。本院认为，本案诉争房屋位于“世纪商贸中心”项目8层，大地公司与市房管局、亿和公司均认可按协议约定8层归大地公司所有，故吕绍峰与大地公司之间的房屋买卖交易与亿和公司、市房管局无关。吕绍峰向大地公司交纳定金及部分房款购买涉案房屋，大地公司亦表示愿意履行房屋买卖交易，双方的合意不违反法律规定，亦不存在争议，可依法自行协商办理相关手续，完成房屋交易。吕绍峰的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初459号民事判决；二、驳回吕绍峰的诉讼请求。本案一审案件受理费11467元、二审案件受理费6539元，均由吕绍峰负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇一九年五月十七日书记员  高 源