安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初252号原告（反诉被告）：中星（安徽）置业有限公司，住所地合肥市瑶海区五洲商城法定代表人：钟益鸣，执行董事。委托诉讼代理人：王威权，安徽皖大律师事务所律师。被告（反诉原告）：合肥大就大酒店管理有限公司，住所地住所地合肥市潜山路190法定代表人：冯峰，董事长。委托诉讼代理人：陶冉、张菲（实习），北京中银（合肥）律师事务所律师。原告（反诉被告）中星（安徽）置业有限公司与被告（反诉原告）合肥大就大酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本案适用简易程序，由合肥市瑶海区人民法院陆军担任审判员，由本院书记员杨子茹担任法庭记录。原告（反诉被告）中星（安徽）置业有限公司宣读起诉状？原代：诉讼请求：1、请求贵院判令原被告签署的《房屋租赁合同》解除；2、请求贵院判令被告向原告支付租金129578.4元（暂计算至2018年11月，应付至交还房屋之日止）；3、请求贵院判令被告向原告支付滞纳金62845,524元（按每月应付租金千分之五每日计算，2018年7月16日起算按照月租金32394.6元×千分之五×132天（计算至2018年11月12日），以此类推计算每月滞纳金。暂计算至起诉日，应付至交清房租之日止）；4、请求贵院判令被告向原告支付违约金64789,2元（两个月租金）；5、请求贵院判令被告将案涉房屋恢复原状（未形成附合物品全部拆除）并返还给原告；6、请求贵院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年4月15日，原被告在平等自愿、互利互惠的基础上就合肥市瑶海区海耀商务中心一层的房屋租赁事宜达成一致意见，并签订《房屋租赁合同》（见证据一），该合同就房屋的面积、租赁期限、租金数额、租金缴纳时间及双方权利义务均有明确约定。合同签订后，原告按合同约定向被告交付案涉房屋，并完全履行合同义务，被告实际占有并使用。根据合同约定，案涉房屋租金每3个月缴纳一次，并应于应当缴纳租金月份开始前10个工作日内向原告交纳租金。故，被告应于2018年7月16日前向原告交纳第二期租金，2018年7月11日原告向被告发出催缴通知单（见证据二），明确告知被告，其应于2018年7月16日前向原告交纳案涉房屋2018年7月16日至2018年10月15日的租金，该通知已由被告签收，但截至起诉日，被告不仅未向原告支付2018年7月16日至10月15日的租金，亦未向原告支付2018年10月16日至2019年1月15曰的租金。2018年11月，原告以快递形式分别向被告住所地和案涉房屋发出律师函催缴，但因无法联系或拒收被退回（见证据三）。综上，原告与被告之间签署的租赁合同系双方的真实意思表示，应受到法律保护。根据合同约定，被告欠付租金时间己达合同解除条件且己构成违约，除应承担违约责任，还应按合同约定向原告支付迟延交纳租金的滞纳金，并应按合同约定将案涉房屋恢复原状返还给原告。故，为维护原告的合法权益，现依法向贵院提起民事诉讼，恳请贵院依法查明事实，判如诉请。被告（反诉原告）合肥大就大酒店管理有限公司答辩：一、中星置业违约在先，合同根本目的不能实现，大就大酒店不需支付租金。中星置业一直未能保障大就大酒店的正常营业，隔墙、空调、排烟管、新风系统等存在的问题导致大就大酒店经营的基本条件难以满足。中星置业更违反合同切断大就大电源，导致房屋装修损失、设备损失、人员工资损失巨大。因中星置业的行为，导致大就大租赁该经营场地的根本目的无法实现，因此大就大酒店不需要支付租金。二、大就大酒店不应支付违约金和滞纳金大就大酒店在与中星置业签订《房屋租赁合同》后，并未主动违反合同约定，故不应承担违约责任。且违约金和滞纳金分属两种不同的法律概念，既约定违约金，又约定滞纳金属重复赔偿。中星置业要求的违约金及滞纳金之和远高于其损失，因此大就大酒店不应支付违约金和滞纳金。三、恢复原状的责任应由中星置业承担因中星置业遇到问题一直推诿，且未经通知就切断大就大酒店经营用电，导致大就大酒店被迫停业，合同目的已无法实现。大就大酒店为营业目的所进行的装修、装饰已失去原有用途。如要求大就大酒店恢复原状交还房屋则显失公平，恢复原状的责任应当由中星置业自己承担。综上所述，答辩人认为：答辩人在履行租赁合同义务时一直遵循诚实、信用的原则，但被答辩人在不履行义务的同时还损害了我方权利，导致我方损失巨大。因此，答辩人请求贵院查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。原告围绕争议焦点出示证据：证据一、营业执照，证明原被告主体适格；证据二、房屋租赁合同，证明被告承租原告房屋的事实；证明原被告双方在租赁合同中明确约定了租金数额，缴纳时间，违约金及合同解除条件；证据三、催缴通知单回执单复印件，证明原告向被告发出催缴通知的事实；证据四、EMS邮件、律师函，证明原告向被告发出律师函催缴，无法联系被退回的事实。被告质证：对证据一，关于营业执照，三性均无异议；对证据二、关于房屋租赁合同，三性无异议，证明目的有异议。该合同中所约定的内容，证明了中星置业未能完全履行合同约定的义务，一直未能保障大就大酒店对案涉房屋的正常使用，中星置业违约在先，违约责任不应由我方承担；对证据三、催缴通知单回执，三性及证明目的均有异议。该回执上没有我方的盖章认可，此证据不能证明催缴通知单是由大就大酒店人员进行有效签收。并且，该催缴行为与合同中约定的催缴方式及内容并不一致，不能以此作为其违约在先并要求我方承担违约责任的理由，因此我方对该份证据不予认可；对证据四、EMS邮件及律师函，三性及证明目的均有异议。中星置业提供的EMS回单上未显示有效邮戳，也未显示由律师事务所发出。大就大酒店未收到中星置业发出的律师函，函件的具体内容我方并不知晓，中星置业提供的快递回单证明其催缴律师函未能送达。并且，该寄送函件的方式也不符合合同约定的送达方式。故此，中星置业提供的该份证据我方不予认可。被告有无证据提交：与反诉中提交的证据一致。反诉原告诉讼请求：1、判令解除反诉人、被反诉人双方于2018年4月15日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被反诉人立即退还反诉人保证金人民币32394元整；3、判令被反诉人赔偿反诉人人员工资损失51844元、装修损失、设备损失（装修损失及设备损失具体金额以评估鉴定为准）。4、判令被反诉人承担本案本诉、反诉、评估鉴定的全部费用。事实与理由：2018年4月15日，反诉人与被反诉人签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被反诉人中星置业将位于海耀商务中心一层的房屋出租给反诉人。合同签订后，中星置业一直未能提供符合要求的房屋（隔墙、空调、新风口、排油烟管等均不能正常使用），导致反诉人对房屋无法正常经营使用。反诉人就该情况多次与被反诉人协商，但被反诉人持续拖延推诿不解决问题。协商过程中，中星置业未经通知就擅自切断反诉人的经营用电，该行为直接导致反诉人在案涉房屋的餐饮品牌根本无法继续经营，损失巨大。2019年1月2日，反诉人向被反诉人发出律师函，要求赔偿反诉人全部经济损失，但中星置业一直不予理睬。截止反诉之日，因被反诉人的行为，反诉人遭受的损失仍在扩大。为此，反诉人请求贵院在查明本诉事实的基础上依法支持反诉人的请求。反诉被告代：我方要求驳回原告全部诉讼请求。1、我方所交付的房屋符合合同约定，合同第1.3条及附件3可知房屋交付时按照毛坯标准的，不存在任何装修和附属设施；2、根据附件5，我方与原告已经完成了交接，原告确认所接受的房屋符合合同约定，并盖章确认。原告签署合同的目的是租赁并使用案涉房屋，而不是租赁房屋的附属设施；3、我方已经完全按照约定交付了房屋，原告提交的事由及证据均不能成立；4、原告所提交的工资表及装修费用无任何支付凭证，不能证明其受到的损失；5、根据合同5.2条约定，我方有权使用保证金抵消原告欠付的租金及其他费用，无需退还保证金，根据5.3条规定，被告即使不行使约定权将保证金退还，也是在原告完成约定结清款项等手续后30日内凭收据退还。反诉原告代：补充说明，我方要求被告承担责任的合同依据是7.2条、8.2条、8.6条以及12.1.3条。反诉原告代：证据一、《房屋租赁合同》、中星城海派风情街交铺记录表证明目的：该份证据证明中星置业与反诉人签订了房屋租赁合同，合同中约定了中星置业应保证反诉人能够正常使用房屋，但案涉房屋在交付的时候存在隔墙、空调、新风口、排油烟管等多项问题影响反诉人正常经营。证据二、《合肥市住宅室内装饰装修工程施工合同》、工程预算报价书证明目的：该份证据证明反诉人对案涉房屋进行了装修，因被反诉人违约导致反诉人无法继续经营，产生了装修损失。证据三、情况说明三份（附身份证复印件）、微信聊天记录截图、现场照片、邮件截图证明目的：该份证据证明案涉房屋的空调、排烟管道、新风系统均不能正常使用，严重影响反诉人的正常经营。且被反诉人未经通知就擅自切断反诉人的经营用电，导致反诉人损失巨大。证据四、中星城东来顺2018年9月份工资表证明目的：该份证据证明反诉人因被反诉人擅自断电后支出的人员工资。证据五、律师函、EMS回单、EMS物流信息截图证明目的：该份证据证明反诉人为维护自己的合法权益向被反诉人发出律师函。审：反诉被告中星（安徽）置业有限公司质证。反诉被告代：对证据一，合同的三性无异议，对证明目的有异议，合同不能证明交付时存在多项问题，反而可证明原告认可毛坯交付的案涉房屋不存在有任何附属设施，交铺记录表三性及证明目的均有异议，该表格并无我司的盖章或法定代表人的签字；对证据二，三性及证明目的均有异议，该证据并不能证明原告的经营损失是我方造成的，且无任何支付记录或凭据作证，无法证明相应的损失。对证据三，对情况说明证明目的无异议，证人均为原告的员工具有利害关系，其证言存在倾向性；对微信聊天记录截图三性及证明目的均有异议，微信并非实名制软件，其备注无法证明与我司有关，并无任何回复，亦不能作证证明目的。对现场照片、邮件截图三性及证明目的均有异议，照片无拍摄时间、地点、拍摄人员，也未经公证，不能证明其证据的真实性，对邮件截图并未显示与我司有关的任何内容；对证据四，三性及证明目的均有异议，工资表系单方制作，并未提供相应的支付凭证及表内人员的劳动合同或社保缴纳记录，不能证明原告收到的损失；对证据五，三性无异议。审：反诉原告合肥大就大酒店管理有限公司有无新的证据提交？反诉原告代：没有。审：证人出庭，宣读证人权利义务。证人：邓秋茹，女，汉族，1973年7月13日出生，户籍地安徽省合肥市蜀山区望江西路60号。审：申请证人出庭方提问。反诉原告代：你是何时去东来顺饭店上班的？证人：2017年11月份东来顺装修好了之后就去上班的。反诉原告代：你是从事何职位？证人：我是店长。反诉原告代：酒店开业后能否正常经营？证人：刚开始没有空调，厨房的排烟也不行。反诉原告代：你们有无让房东维修？证人：有的，到2018年1月份的时候空调才能使用。空调是中央空调是商场提供的，使用的过程中空调一直由故障，经常没有暖风和冷风。前厅的排烟系统也是一直不能使用，后厨的排烟系统也是不行，后来我们自己在后厨装了排烟系统。反诉原告代：该店的电是什么时候被停的？停了之后有无继续经营？证人：2018年9月8日停电的，是房东停的，停电之后就没有在经营了。审：中星（安徽）置业有限公司有无问题向证人发问？反诉被告代：你是如何确定店是中星（安徽）置业有限公司停的，不是物业停的？证人：我当时电话联系物业了，物业让我与中星（安徽）置业有限公司联系，我去中星（安徽）置业有限公司办公室，因为是周六，公司只有值班人。反诉被告代：你们是何时关门的？证人：2018年9月8日。反诉被告代：2018年9月9日之后是否有电你是否清楚？证人：2018年9月9日-10日两天我都过去了都是没有电的。审：杜萍、王叶舟你是否认识？证人：认识。审：他们任职的单位和职务是什么？证人：他们应该是中星（安徽）置业有限公司的人，他们担任的职务我不清楚，杜萍在运营部，王叶舟我们喊他王总，但是具体职务我不清楚。审：你是否认识刘笛？证人：不认识，2018年9月8日停电的时候我去中星（安徽）置业有限公司办公室听值班人跟我说刘笛是他们运营部的经理。审：东来顺酒店经营以后营业效益怎么样？证人：每个月都在亏钱，因为所在位置的消费人群的问题，另外酒店环境问题，因为空调及排风都不行影响经营。审：店里有多少员工？证人：16个员工，厨师长1人，其他的厨师有7人，勤杂工和烧炭工。审：上述陈述是否属实？证人：属实。审：证人2出庭，宣读证人权利义务。证人2：王珍保，男，汉族，1970年4月7日出生，住安徽省合肥市庐阳区三十岗乡东瞿村。审：申请证人出庭方提问。反诉原告代：你是何时去东来顺饭店上班的？证人：2017年12月4日去上班的。反诉原告代：你是从事何职位？证人：我是厨师长。反诉原告代：酒店开业后能否正常经营？证人：刚开始没有空调，厨房的排烟也不行。反诉原告代：你们有无让房东维修？证人：我们去找房东维修的时候才知道是四家共用一个排烟系统，所以导致排烟倒灌。反诉原告代：该店的电是什么时候被停的？停了之后有无继续经营？证人2：2018年9月8日上午10点左右停电的，是房东停的，停电之后就没有在经营了。审：中星（安徽）置业有限公司有无问题向证人发问？反诉被告代：你们的工资是如何发放的？停电之后至国庆节你们有无上班？证人2：工资是转账的方式发放的，停电之后我们就没有上班了，但中途去过店里。审：你们店里员工有多少人？证人2：我们厨房有7个人，前后堂一共有十几个人，具体多少人，我不清楚。审：店里有无空调？证人2：是中央空调，但是效果不怎么好。审：店里的经营如何？证人2：冬天还好，夏天不行，因为空调的效果不好。审：你月工资多少？9月份老板有无给你发工资？证人2：3700元每月，9月份工资发放了，是10月1日通过转账方式发放的。审：上述陈述是否属实？证人2：属实。审：证人3出庭，宣读证人权利义务。证人2：李杨艳，女，汉族，1982年7月20日出生，住安徽省利辛县中疃镇张板桥村。审：申请证人出庭方提问。反诉原告代：你是何时去东来顺饭店上班的？证人3：2017年12月4日去上班的。反诉原告代：你是从事何职位？证人3：我是前厅的领班。反诉原告代：酒店开业后能否正常经营？证人3：开业一两个月空调是没有的，后来有了空调但经常出现故障，厨房的排烟系统一直都不行。反诉原告代：你们有无让房东维修？证人3：我们去找房东和物业维修，但是一直没有维修。反诉原告代：该店的电是什么时候被停的？停了之后有无继续经营？证人3：2018年9月8日停电的，是谁停的我不清楚，停电之后就没有在经营了。审：中星（安徽）置业有限公司有无问题向证人发问？反诉被告代：你陈述饭店里烟多呛，你是只前厅还是后厨？证人3：前厅。反诉被告代：前厅有无排烟系统？证人3：整体的排烟系统是有的，但是不能正常使用。审：你的月工资多少？九月份的工资有无发放？如何发放的？证人3：每月3000多，九月份的工资发放了，我后来去别的店上班了也是东来顺饭店，工资是通过转账的方式发放的。审：前厅有几个人？证人3：前厅的人员不固定，有4-5个服务员。审：上述陈述是否属实？证人3：属实。审：申请证人出庭方发表证人证言。反诉原告代：我方认可证人的陈述，对证人证言三性均无异议。审：反诉被告中星（安徽）置业有限公司发表质证意见。反诉被告代：对证人证言的真实性有异议，因为证人是原告的员工具有利害关系，陈述可能存在倾向性，另证人陈述的工资发放及员工人数均存在矛盾。审：反诉被告中星（安徽）置业有限公司有无证据提交？反诉被告代：同本诉证据一致。审：双方有无问题相互发问？均：没有。审：为查明事实真相，现向原、被告进行发问，中星（安徽）置业有限公司，王叶舟与杜萍与你公司是何关系？中星代：王叶舟是公司高管，杜萍代理人不清楚。审：合肥大就大酒店管理有限公司在反诉状中诉称空调和排风系统不能正常使用是否属实？中星代：根据合同8.10条约定，在装修的时候应当向物业提交申请表，合肥大就大酒店管理有限公司是如何装修的我方不清楚，他们并没有向我们报备。审：合肥大就大酒店管理有限公司，该排风系统应当由谁提供？酒店代：应当由原告提供，根据合同8.6条约定。我们多次要求他们维修，但始终没有维修导致我方的损失巨大。审：中星（安徽）置业有限公司，在2018年9月8日有无对东来顺酒店停电？中星代：电不是我们停的，因为我们不是物业公司。审：合肥大就大酒店管理有限公司你们陈述电是中星（安徽）置业有限公司停的依据什么？酒店代：通过证人证言及微信记录，另外从照片中也可以反映，门被原告锁上且已经张贴招租广告，联系电话是中星（安徽）置业有限公司的。中星代：门不是我们锁的，是合肥大就大酒店管理有限公司自己锁的，因为合肥大就大酒店管理有限公司贴了暂停营业，招租电话是因为他们不来了我们后期贴上去的。审：中星（安徽）置业有限公司，中星城运营部与你们是何关系？中星代：是中星（安徽）置业有限公司的一个部门。审：合肥大就大酒店管理有限公司你们的房租交到何时？酒店代：交付至2018年7月份。中星代：交付至2018年7月16日。酒店代：属实。审：中星（安徽）置业有限公司，双方解除合同的时间是何时？中星代：以法院判决时间解除。审：中星（安徽）置业有限公司收取合肥大就大酒店管理有限公司保证金多少？中星代：一个月租金。酒店代：属实。审：双方对事实部分有无补充？中星代：没有。酒店代：我们认为合同自2018年9月8日停电之日即解除。审：法庭调查阶段结束，下面进行法庭辩论？中星代：庭后提交书面代理词。酒店代：一、根据合同约定和法律相关规定，中星置业违约在先，应当承担相应的责任1.根据双方签订的《房屋租赁合同》7.2条：“甲方应保证乙方对房屋的正常使用，无紧急情况，不得干扰。”《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《房屋租赁合同》签订后，中星置业作为出租方，有义务遵守合同约定，保障大就大酒店正常使用房屋。但中星置业面对房屋使用过程中出现的隔墙未拆除、新风口未安装、排烟管道不畅、消防手续未申报等问题一直不予解决，持续推诿拖延，该行为已经构成违约。因中星置业对该房屋在使用过程中存在的问题不予解决，导致大就大酒店生产经营出现很大困难，客流量持续减少。后中星置业更擅自拉闸断电，直接导致大就大酒店无法营业，损失惨重。2.中星置业作为出租方，违反了合同附随义务。大就大酒店承租中星置业的经营场地是为了经营餐饮业。根据餐饮行业的特点，经营者除了提供优质食物，适宜的就餐环境也同样重要。中星置业作为经营场地的出租方，除提供合同约定的经营场地之外，还应履行合同的附随义务，即提供基本的条件使得大就大酒店能够正常通风、排烟。但大就大酒店经营过程中，因新风系统、排烟均不能正常运作，油烟集中在店内难以排出，严重影响顾客体验。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。中星置业对于房屋存在的排烟阻塞、新风口未安装等问题推诿的行为，客观上导致了酒店难以经营，有违于出租人基于租赁合同应给予承租人的协助义务。二、中星置业拉闸断电的行为无事实和法律依据大就大酒店使用的电力的合同相对人为供电公司，中星置业并非合同相对人，无权直接切断大就大酒店的经营用电。中星置业拉闸断电的行为不满足合同约定的停电条件。合同中约定中星置业在停电之前应采用书面方式，及时通知大就大“返还房屋”或支付“管理费、设施费”，但大就大酒店在被切断用电之前并未收到合同约定内容的催告通知，因此中星置业无权擅自拉闸断电。退一万步说，即使中星置业有权利拉闸断电，也应预先通知大就大酒店，预留合理的准备期限。而不应突然拉闸，导致大就大酒店停业产生巨大损失。三、中星置业应退还合同保证金因中星置业提供的经营场地不能正常使用，大就大酒店一直在与中星置业沟通，希望能够解决问题，但中星置业一直拖延。且中星置业擅自切断大就大酒店经营用电的行为已构成根本违约，故大就大酒店要求解除双方的《房屋租赁合同》。租赁保证金的作用在于保障租赁合同的履行。出租人中星置业在接收了保证金后，未能按照合同和法律的规定履行义务，中星置业的行为导致合同的根本目的不能实现，从而导致提前解除合同。因此，根据公平、对等、诚实信用的基本原则，中星置业应退还大就大酒店的保证金。四、装修损失、设备损失、员工工资损失由中星置业造成，中星置业应予赔偿。《合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”。《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”。中星置业违反合同约定采取的停电措施直接导致了大就大酒店的停业，酒店设备多处损坏，装修装饰无法继续使用，只能遣散员工，补发员工工资。大就大酒店承租场地经营餐饮行业，因中星置业未能保障大就大酒店房屋的正常使用且擅自拉闸断电已违反合同相关条款，造成大就大酒店多项损失，中星置业应予赔偿。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10元，免予收取。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于合肥市中级人民法院。审判员 陆 军二〇一九年五月三十一日书记员 杨子茹