包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终389号   上诉人（一审被告）：任秀梅，女，1963年2月15日出生，现住内蒙古自治区包头市。   被上诉人（一审原告）：深圳市滨海物业管理有限公司包头分公司。   法定代表人：孙仲敏，该公司董事长。   委托诉讼代理人：王佳宁，内蒙古天祺律师事务所律师。   委托诉讼代理人：宫剑波，内蒙古天祺律师事务所律师。   上诉人任秀梅因与被上诉人深圳市滨海物业管理有限公司包头分公司（以下简称滨海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2018）内0202民初2636号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理，本案现已审理终结。   任秀梅上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回滨海物业公司一审诉讼请求；2、滨海物业公司承担一、二审的诉讼费用。其上诉主张的事实和理由是：   一、任秀梅与滨海物业公司不存在真实有效的物业服务合同，滨海物业公司提供的前期物业服务合同歪曲事实，侵害了任秀梅的合法权益。任秀梅的购房买卖合同中预售房的前期物业服务企业是深圳市新东升物业管理有限公司包头分公司（以下简称新东升物业公司），业主手册物业服务协议第十七条明确规定了生效起止时间。2016年11月4日新东升物业公司与东方俪城项目的开发商包头市新泰和金基地产有限公司（以下简称新泰和公司）的物业合同纠纷在东河区人民法院的裁定下通过其他方式解决，裁定书表明截止2016年11月4日新东升物业公司与新泰和公司的物业合同还在存续期间。滨海物业公司提供的前期物业合同是2016年5月15日，根据物业管理条例，一个小区只能有一个物业公司管理，显然与客观事实不符，存在造假嫌疑。2016年11月以后东方郦城小区业主入住率已达60%以上，作为签订前期物业服务合同的开发商新泰合公司违背了广大业主的意愿，侵害了任秀梅的合法权益，依据《物权法》七十六条的规定，应当视为无效。   二、滨海物业公司的物业服务属于违法的强行服务。滨海物业公司并不是开发商预售商品房的前期物业服务企业，而是继预售房的物业公司撤离小区、业主已入住的物业服务企业。合同主体发生变化，作为签订在继续服务的物业公司，应当对物业服务的内容、收费标准等具体内容有具体的约定，依据《合同法》第三条、第四条的规定，滨海物业公司的前期物业服务合同违背了任秀梅的意愿，不是任秀梅的真实意愿表达，滨海物业公司的服务是单方的强行服务。   三、滨海物业公司的物业管理费收费标准缺乏依据。滨海物业公司是二级物业企业，应当按照《物业管理条例》规定的二级物业收费标准执行。而滨海物业公司的收费标准擅自提高到一级物业的收费标准。在小区内公示的物业费服务收费标准及成本构成中存在价格欺诈。违背了包头市物业管理条例以及包头市物价局2013年的标准。   四、滨海物业公司服务质量不达标，任秀梅家中房屋下水下沉，多次要求滨海物业公司维修，但均无结果。   滨海物业公司辩称，任秀梅的上诉观点没有事实和法律依据不能成立。滨海物业公司与2016年5月15日经合法程序入住涉案小区，并在包头市房管局备案，为业主提供巡查登记管理维修等各项物业服务且收费明确，并经过审批和备案登记。任秀梅房子下沉属于房子质量问题，与物业无关，综上，驳回上诉，维持原判。   滨海物业公司向一审法院起诉请求：一、依法判令任秀梅交纳2016年5月15日至2018年6月30日的物业服务费1378元，违约金1109元，共计2487元。二、本案诉讼费由任秀梅承担。   一审法院认定的事实：对滨海物业公司主张的事实，滨海物业公司提供了《前期物业合同》1份、物业合同及收费标准1份、催缴物业费通知书公示照片、岗位巡查表和来访登记、交接记录、管理日志5张、服务照片2张、工程维修单2张。上述书面及影像材料能够证明滨海物业公司提供物业服务的事实，证明力较高，对上述证据予以采信，对滨海物业公司提供物业服务的事实予以确认。   一审法院认为，滨海物业公司为任秀梅提供物业服务的事实清楚，双方虽未签订物业服务合同，但已形成事实上的合同关系。任秀梅应当按期缴纳物业管理费，对该诉讼请求该院予以支持。滨海物业公司主张任秀梅应按《前期物业合同》的约定承担违约金，但该合同系由建设单位新泰和公司与滨海物业公司签订，对任秀梅无法形成拘束力，故对滨海物业公司关于赔偿违约金的诉请不予支持，但任秀梅未能按期缴纳物业费确已造成滨海物业公司资金占用期间的利息损失，对此任秀梅应按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿利息损失。任秀梅应每月缴纳物业费54元，至2017年5月15日，结欠物业费54×12=648元，至2018年5月15日结欠物业费648元，利息起算日应自任秀梅未能按期给付物业费之日起算。剩余结欠物业费54×1.5=81元，应自2018年6月30日起计息。   一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，判决：一、被告任秀梅于本判决生效之日起三日内给付滨海物业公司物业费1377元；二、被告任秀梅支付上述款项利息，以648元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计息，自2017年5月15日起计算至上述款项付清时止，利随本清；三、被告任秀梅支付上述款项利息，以648元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计息，自2018年5月15日起计算至上述款项付清时止，利随本清；四、被告任秀梅支付上述款项利息，以81元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计息，自2018年6月30日起计算至上述款项付清时止，利随本清；五、驳回滨海物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告任秀梅负担。   二审经审理查明，任秀梅系包头市XX区业主，房屋建筑面积54平方米，属于多层住宅。2014年10月21日，任秀梅与新东升物业公司签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定由新东升物业公司为XX小区提供前期物业管理服务，收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米1.10元。协议约定的合同期限为自双方签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时终止。   2016年5月14日，新泰和公司与滨海物业公司签订《前期物业服务合同》，约定新泰和公司将XX项目委托滨海物业公司实行前期物业服务。该合同第六条约定物业服务费收取采取包干制的方式，收费标准为：多层住宅1.5元/月/平方米，高层住宅2.5元/月/平方米。该合同第十条（四）项约定业主或物业使用人应于每年1月10日前交纳物业服务费。该合同第十七条（四）项约定：“新泰和公司、业主或者物业使用人违反本合同第六条至第十条约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按合同收费额的5‰/日的标准向滨海物业公司支付违约金”。滨海物业公司在实际履行该合同的过程中，向业主收取物业费的实际收费标准为多层住宅1元/月/平方米，高层住宅1.8元/月/平方米。任秀梅认可其未向滨海物业公司支付过2016年5月15日至2018年6月30日期间的物业费。   另查明，案涉小区至今未成立业主委员会。   上述事实有《业主手册》、《前期物业服务合同》以及双方当事人陈述在案佐证。   二审期间，任秀梅向法庭提交了3份证据：证据一是任秀梅经网络查询的（2016）内0202民初2455号新东升物业公司与新泰和公司合同纠纷的撤诉裁定书打印件1份，欲证明滨海物业公司2016年5月15日入驻小区不属实。证据二是滨海物业在案涉小区公示的《服务成本构成》的照片，欲证明滨海物业公司收费标准与物业管理条例规定的收费标准不符，证据三是5页照片打印件，欲证明案涉房屋下水问题，物业公司和开发商都不管。滨海物业公司质证称，该3组证据均不属于新证据，滨海物业公司是在2016年5月15日接手入驻案涉小区的，新东升物业公司同时退出。滨海物业公司的收费标准经过房管局备案，但实际履行过程中滨海物业公司的收费标准低于房管局备案的标准，不存在乱收费的情况。对照片的真实性及证明目的均不予认可，如果是房屋存在质量问题与物业公司无关。   本院认为，双方当事人对于滨海物业公司为案涉小区提供物业服务的事实均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点问题是：一、案涉《前期物业服务合同》的效力问题；二、滨海物业公司收费标准的问题。对此，从以下几点分析判断：   1关于滨海物业公司与新泰和公司签订《前期物业服务合同》的效力问题。   首先，任秀梅对于滨海物业公司为案涉小区提供服务的事实予以认可，根据《最高院人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，滨海物业公司与新泰和公司签订《前期物业服务合同》对小区全体业主有效。任秀梅上诉提出的其与滨海物业公司不存在合同关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决的本院认为部分关于“滨海物业公司与新泰和公司签订《前期物业服务合同》对业主没有拘束力”的表述有误，本院予以纠正。   其次，关于滨海物业公司进驻小区的时间问题。滨海物业公司自认其于2016年5月15日进驻小区提供服务，任秀梅不予认可，但其二审提交的撤诉裁定书无法直接证明滨海物业公司主张的入驻小区时间与事实不符，故任秀梅提交的该份证据不能证明其主张。任秀梅亦无其他证据足以否定滨海物业公司主张的入驻时间，故其提出的滨海物业公司主张其进驻小区时间不属实的上诉理由证据不足，本院不予支持。   第三，鉴于物业服务合同具有更多公共秩序维护的特殊性，滨海物业公司对案涉小区提供物业服务具有整体性，服务内容是针对小区全体业主，任秀梅作为该小区的业主，应受该《前期物业服务合同》的约束，任秀梅提出的滨海物业公司强行提供服务的上诉理由不能成立，本院不予支持。   二、关于滨海物业公司收费标准的问题。   首先，滨海物业公司与新泰和公司签订的《前期物业合同》中已经确定了案涉小区住宅物业的收费标准。且在实际履行中，滨海物业公司向业主收取物业费的标准低于该合同约定。任秀梅主张滨海物业公司违规收取物业费，应当降低收费标准的诉讼请求没有充分证据予以证明。任秀梅提交的《物业成本构成表》不能直接证明滨海物业公司存在价格欺诈、违规收费等问题，该组证据本院不予采信。任秀梅提出的滨海物业公司收费标准过高的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。   其次，本院认为，保持一个小区的环境卫生整洁、公共设施完好、公共秩序良好，是需要物业服务合同双方当事人共同全面履行的合同义务。即：物业服务企业要认真完成每一项物业服务工作，不断提升服务质量；业主要及时交纳物业服务费且应为维护小区公共环境和秩序而保持自律，只有这样才能避免小区的物业管理陷入“服务不好、业主不交费、服务更不好”的恶性循环。任秀梅认可其自2016年5月15日至2018年6月30日期间未向滨海物业公司支付过物业费，一审判决认定的任秀梅欠付该时间段物业费金额为1377元正确，本院予以确认。任秀梅提交的照片，不足以证明任秀梅家中房屋下水下沉的问题属于滨海物业公司服务不到位所致，该组照片本院不予采信。任秀梅以此为由拒绝支付物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。   综上所述，任秀梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决说理部分的表述存在瑕疵，但判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人任秀梅负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 范丽宏   审 判 员 吴 钢   审 判 员 邢海峰     二○一九年五月九日   法官助理 贺 颖   书 记 员 杨苏敦   附：本案适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。