山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0110民初1659号原告：山西海天世纪房地产开发有限公司，住所地山西省太原市迎泽区铜锣湾小区5幢4层4016号。法定代表人：刘双印，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高大壮，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕晶，女，1987年9月24日出生，汉族，系公司会计，现住晋源区五府营小区。被告：刘田雨，男，1982年5月18日出生，汉族，户籍地山西省岚县，住太原市。第三人：中国银行股份有限公司太原漪汾支行，住所地太原市迎泽区迎泽大街288号。负责人：孙连瑞，行长。委托诉讼代理人：任国平，山西华闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯丹丹，山西华闻律师事务所律师。原告山西海天世纪房地产开发有限公司与被告刘田雨、第三人中国银行股份有限公司太原漪汾支行买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告山西海天世纪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高大壮、王燕晶，第三人中国银行股份有限公司太原漪汾支行的委托诉讼代理人任国平、侯丹丹到庭参加诉讼，被告刘田雨经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告山西海天世纪房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的201XXXXXXXX号《商品房买卖合同》；2.判令被告按总房款的20%即545974.2元支付原告违约金；3.判令被告偿还原告代偿第三人银行按揭贷款本息金额54282.95元（本金12495.71元、利息41787.24元）；4.判令解除原告与刘田雨、第三人签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；5.判令原告在解除201XXXXXXXX号《商品房买卖合同》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》后，直接退还第三人剩余按揭购房款本金1962272.56元及利息（以实际到期日退款本息为准），原告退款后有权直接从刘田雨首付款中直接扣除相应利息部分；6.判令被告将天鹅堡小区8幢1单元25层2502号房屋返还原告，并配合原告办理注销《商品房买卖合同》备案相关手续；7.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2017年8月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，购买了原告开发的位于太原市晋源区新晋祠路296号天鹅堡小区8幢1单元25层2502号房。房屋建筑面积235.2平方米，房款总价2729871元。被告支付首付款729871元，剩余购房款200万元，被告以银行按揭贷款的形式支付。《商品房买卖合同补充协议》第9条约定，被告未能履行向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致原告作为担保人承担担保责任的，原告有权解除合同，被告应按总房款20%金额向原告支付违约金。”2017年9月13日，原、被告与第三人共同签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，被告向第三人贷款200万元以支付涉案房屋的剩余购房款，贷款期限为360个月，原告为被告的按揭贷款提供阶段性连带担保责任（自借款人办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且第三人收到他项权证之日起，保证人不再承担新的保证义务和责任）。2018年11月，原告出现逾期偿还银行按揭贷款手续的情况，第三人于2019年1月开始扣划原告在第三人处的保证金。2019年3月28日，原告收到第三人要求原告承担担保责任的《催款催收通知书》，要求原告承担担保责任。截止起诉时，原告已垫付被告贷款本息54282.95元。综上所述，被告的违约行为导致原告承担担保责任，给原告造成巨大损失。原告有权依照合同约定解除合同，特诉至贵院，望判如所请，依法维护原告的合法权益。被告刘田雨在答辩期内未向本院提交任何答辩材料。第三人中国银行股份有限公司太原漪汾支行述称，关于原告的1、2、3、6、7项诉讼请求，系原告和被告商品房买卖产生的争议，合同签订的双方是原告与被告，与第三人无关，故第三人不发表意见。关于原告第4、5项诉讼请求，第三人认为，原告要求解除《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》无事实和法律依据，根据该合同约定，保证人未按照合同及时行使保证责任，第三人可以解除合同，当借款逾期后，保证人未履行合同时，第三人具有解除权，原告不具有解除权，且原告未向第三人代为偿还全部的欠款本息，不存在解除合同的情形，关于合同法94条的解除合同的有关规定，《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》不具有法定解除的条件，故不能解除该合同，故第三人认为应驳回原告的第4、5项诉讼请求。经审理查明，2017年8月17日，原告山西海天世纪房地产开发有限公司作为出卖人与买受人被告刘田雨签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX），合同约定：被告刘田雨购买原告所开发的位于太原市晋源区新晋祠路296号8幢1单元25层2502号房一套，商品房用途为住宅，建筑面积共235.2平方米，单价为11606.59439元，总价2729871元。首期房款（含定金）人民币729871元于2017年7月28日前一次性支付给原告，余额人民币2000000元整由银行办理按揭手续。同时，双方在附件四：合同补充协议第9条约定：“买受人未能履行向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为担保人承担担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人应按总房款20%金额向出卖人支付违约金。”在第19条约定：“如出卖人与按揭贷款的买受人需解除本《商品房买卖合同》及《补充协议》的在出卖人向买受人退还房款前，有权将买受人尚未偿还的按揭贷款优先偿还贷款银行，余额部分在扣除各项罚金、违约金与解除合同有关的诉讼费用、律师费用后，直接退还买受人。”双方在《商品房买卖合同》及附件中对各自的其他权利义务也做出了约定。同时查明，被告刘田雨于2017年6月26日、2017年7月17日、2017年7月28日分三笔共向原告支付了729871元。2017年9月13日，原告山西海天世纪房地产开发有限公司作为保证人，被告刘田雨作为借款人与作为贷款人的第三人中国银行股份有限公司太原漪汾支行签订一份《个人一手住房贷款合同》（编号：2017年漪房贷借字海040号），约定由被告刘田雨向第三人中国银行股份有限公司太原漪汾支行贷款2000000元人民币，用于支付位于太原市晋源区新晋祠路296号8幢1单元25层2502号房的购房款，同时被告刘田雨与房屋共有人黄天平一致同意将该房产抵押于第三人处，作为其偿还该合同项下贷款的担保。贷款期限为360个月。被告刘田雨选择等额本息方式于每月1日还本付息。同时约定原告为被告刘田雨的按揭贷款提供阶段性连带担保责任（自借款人办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且第三人收到他项权证之日起，保证人不再承担新的保证义务和责任）。此外，合同中还约定了如借款人或保证人出现违约，贷款人享有合同终止或解除权。被告刘田雨自2018年11月开始出现逾期偿还银行按揭贷款手续的情况，后第三人于2019年1月31日从原告保证金账户中划扣9870.69元。2019年3月26日，原告向被告发出《律师函》，告知被告根据双方《商品房买卖合同》补充协议第九条约定，如被告未能履行向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致原告作为担保人承担担保责任的，原告有权解除合同，并要求被告按总房款的20%支付违约金，违约金不足弥补原告实际损失的，还应继续承担赔偿责任。2019年3月28日，第三人向原告发出一份要求原告承担担保责任的《催款催收通知书》，其中告知原告截至发函之日，被告刘田雨尚欠第三人贷款本金1962272.56元，其中拖欠本金10017.91元，利息（含罚息）34385元，并要求原告督促被告及时将欠款及因逾期发生的罚息及时归还第三人，否则第三人将按照合同约定依法要求原告承担保证责任。后第三人又于2019年3月29日从原告保证金账户中划扣44412.26元，以上原告代偿金额共计为54282.95元。另查明，原告因本案诉讼花费律师费20000元。认定证据有庭审笔录，原告山西海天世纪房地产开发有限公司提交的《商品房买卖合同》及合同补充协议、房款收据、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、贷款收据、律师函、借款催款通知书、贷款还款回单、银行流水、刘田雨欠款明细表、律师费发票，第三人中国银行股份有限公司太原漪汾支行提交的逾期未还款的查询单。本院认为，本案中，原、被告双方于2017年8月17日所签订《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应严格履行。该合同附件四第九条中约定了原告有权行使合同解除权的条件，即在原告承担阶段担保责任的情况下，被告未能履行向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致原告作为担保人承担担保责任的，原告有权解除合同。现双方约定的解除合同条件已经达成。故原告要求解除其与被告刘田雨于2017年8月17日所签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。上述《商品房买卖合同》及附件解除后，原告理应退还被告刘田雨为购买该商品房已支付的全部购房款，包括已支付的首付款729871及依照《个人一手住房贷款合同》已支付银行的贷款本息。因案涉位于太原市晋源区新晋祠路296号8幢1单元25层2502号的房屋已经交付被告刘田雨，被告应当在原告退还已支付的首付款729871及依照《个人一手住房贷款合同》已支付银行的贷款本息后，向原告返还位于太原市晋源区新晋祠路296号8幢1单元25层2502号房屋，并配合原告办理注销《商品房买卖合同》备案相关手续。另，因被告刘田雨违约，导致上述《商品房买卖合同》及附件解除，被告理应支付原告违约金，并按照双方约定支付原告为解除合同而支出的律师费。现原告主张以总房款2729871元的20%，即545974.2元向原告支付违约金，并向本院提交律师费发票一份证明支出律师费20000元，该主张并不违反法律规定，本院予以支持。同时，上述合同解除后，原告所主张垫付款、垫付款利息已无事实与法律依据，故关于原告的该部分诉讼主张，本院不予支持。关于原告要求解除其与被告、第三人于2017年9月13日所签订的《个人一手住房贷款合同》的诉讼请求，因该合同中明确约定了贷款人即本案第三人才享有合同终止或解除权，对原告是否享有合同终止或解除权并未作出约定，故对该诉讼请求，本院不予支持。被告刘田雨经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期及举证期内均未向本院提交材料，视作其对上述事实的默认和对其权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告山西海天世纪房地产开发有限公司与被告刘田雨于2017年8月17日所签订《商品房买卖合同》及附件；二、原告山西海天世纪房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内退还被告刘田雨已支付的全部购房款（包括首付款729871元及被告刘田雨依照2017年9月13日《个人一手住房贷款合同》已支付银行的贷款本息）；被告刘田雨在原告山西海天世纪房地产开发有限公司退还前述款项后，向原告山西海天世纪房地产开发有限公司返还位于太原市晋源区新晋祠路296号8幢1单元25层2502号的房屋，并配合原告山西海天世纪房地产开发有限公司办理注销《商品房买卖合同》备案相关手续；三、被告刘田雨在本判决生效后十五日内一次性支付原告山西海天世纪房地产开发有限公司违约金545974.2元、律师费20000元；四、驳回原告山西海天世纪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9802元、公告费560元，由被告刘田雨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 长  杜志立人民陪审员  杨爱青人民陪审员  徐 峰二〇二〇年五月十八日法官 助理  魏 超书 记 员  尹霞霞书 记 员  尹霞霞