广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）东一法民一初字第10189号原告东莞市寮步经济发展总公司，住所地东莞市寮步镇大孖街。法定代表人尹志祥，总经理。委托代理人梁集强，系广东格雷兄弟律师事务所律师。被告叶绍昌，男，1963年5月23日出生，汉族。被告游钜轩，男，1980年8月25日出生，汉族。两被告共同委托代理人陈福生，系广东品峰律师事务所律师。两被告共同委托代理人张樱桃，系广东品峰律师事务所律师。第三人郝宝安，男，1977年4月4日出生，汉族。委托代理人黄志平，系广东星啸律师事务所律师。委托代理人邓芬香，系广东星啸律师事务所实习律师。原告东莞市寮步经济发展总公司诉被告叶绍昌、游钜轩、第三人郝宝安租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨小可担任审判长与代理审判员成瑶、人民陪审员邓爱容组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告法定代表人尹志祥及委托代理人梁集强，被告及其委托代理人陈福生、张樱桃，第三人委托代理人黄志平、邓芬香到庭参加了诉讼。第二次庭审，原告的委托代理人梁集强、被告的委托代理人张樱桃、第三人的委托代理人黄志平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1999年2月1日，原、被告签订《出租合同》，被告承租原告的位于红荔市场A栋三楼及A栋右翼地下办公室，面积为3300平方米，租赁期限自1999年10月1日至2009年10月1日，租金按每平方米每月9元计算，每三年递增8%，被告应在每月10日前付清当月的租金及水电费，逾期则按每日2%加收滞纳金。如逾期三个月以上，原告有权对被告作违约处理，其定金及装修财产及一切物资归原告所有。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用，被告向原告缴纳了30000元定金。租赁期满后，两被告继续使用租赁物，并自2013年7月起拖欠租金。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原被告的租赁合同关系；2、被告向原告支付租金195048元及逾期付款滞纳金，租金自2013年7月1日起计至交付之日止，滞纳金按每日2%，计至付清之日止。3、被告向原告支付水电费45363.75元及逾期付款滞纳金，滞纳金按每日2%，自2013年9月1日起计算至付清之日止。4、被告交付的定金30000元归原告所有。5、本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告变更第二项诉讼请求为要求被告支付租金195048元及逾期付款滞纳金，并且租金计算至两被告向原告交还租赁物之日止。被告辩称，1、原告诉请的滞纳金计算方式与合同约定不一致，滞纳金应按当月租金作为基数进行计算。2、被告将财产转租给第三人已经原告同意，被告没有交付租金是因第三人没有实际交付。3、原告诉请的违约金已经超过损失，要求进行调整。第三人辩称，1、按合同约定当月前十天不应计付滞纳金；2、水电费不需支付滞纳金；3、根据合同的相对性应由被告向原告支付租金。经审理查明，位于东莞市寮步镇红荔综合市场**的房屋的权属人是原告，产权证为粤房地证字第**。1999年2月1日，原、被告签订《出租合同》，被告承租原告的位于红荔综合市场A栋三楼及A栋右翼地下办公室，面积为3300平方米，租赁期限自1999年10月1日至2009年10月1日。租金按每平方米每月9元计算，共计29700元，每三年递增8%，被告应在当月前10天内付清当月的租金，逾期则按每日2%加收滞纳金。如逾期三个月以上，原告有权按被告违约处理。被告需将每月的水电费按当地供电部门的收费标准于当月十天前交给原告。被告无权出售，但有权转租和承包给其他经营者，但原告只向被告收取被告应当交纳的费用，原告不与其他承包者发生关系。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用，被告向原告缴纳了30000元定金。租赁期满后，原、被告进行续租。原告主张被告自2013年7月份起拖欠租金，原告为此与被告协商要求返还租赁物，但协商未果，无法返还，故要求被告支付租金至返还租赁物之日止。被告主张其使用租赁物至2013年5月份，于2013年4月30日已转租给第三人使用，相应的租金应由第三人支付；且原告明知第三人已经停业，应及时出租，不应致使损失扩大。第三人确认自2013年5月份起使用涉案房屋，并于2013年10月份已停业，但第三人认为其不是涉案合同相对方，无需承担支付义务。原告表示不清楚自2013年5月份开始涉案的租赁物由第三人使用的事实。原、被告及第三人确认月租金数额为48762元。原告主张因被告违约，要求按合同约定每日2%支付违约金，被告主张违约金应按银行同期贷款利率计算违约金。原、被告及第三人确认原告已代付水电费45363.75元。因原告及时交纳水电费，所以没有实际产生滞纳金。在庭审中，原告主张原、被告签订的出租合同中约定的滞纳金实际为违约金，在违约金和定金均存在的情形下，原告选择适用违约金条款。以上事实，有原告提交的出租合同、房地产权证、建筑工程竣工验收证书、水电费清单、发票联、水费登记表、电费登记表以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为：涉案合同合法有效，原、被告应依约享有权利、履行义务。被告主张其已于2013年5月开始将涉案的租赁物给第三人使用，相应的租金和水电费应当由第三人向原告支付，由于原、被告是涉案租赁合同的相对方，而原告与第三方并没有签订合同，而且原、被告已约定即使被告转租或将酒店承包给他人，原告只向被告收取被告应当交纳的费用，原告不与其他承包者发生关系，因此本院对被告的这一主张不予采纳。被告自2013年7月份起未支付租金，原告以诉讼的方式要求与被告解除合同，被告在收到诉状后未向原告交还涉案的租赁物。在此情形下，因被告怠于履行义务，应当认定被告违约并导致合同不能继续履行，原告要求解除合同符合法律规定。合同解除后，被告应当向原告返还涉案的租赁物，同时被告应当按每月48762元的标准向原告支付租金至被告向原告实际交还涉案租赁物之日止。按照原、被告的合同约定，被告逾期支付租金应当按每日2%的标准支付滞纳金，被告主张滞纳金过高并要求调整滞纳金计算方式，本院综合考虑案情，酌定以中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率的4倍作为滞纳金计算标准。滞纳金的计算期间为，2013年7月的租金的滞纳金以48762元为基数从2013年7月10日计算至付清之日止，2013年8月的租金的违约金以48762元为基数从2013年8月10日计算至付清之日止，其它月份以此类推。原、被告及第三人对原告代支付的水电费为45363.75元均无异议，本院予以确认，因此被告应当向原告返还45363.75元。至于原告诉请的水电费的滞纳金，由于原、被告并未在合同中进行约定，且原告也未实际代被告支付滞纳金，因此本院对原告的这一诉讼请求不予支持。原告诉请没收被告交纳的定金30000元，由于原告诉请的滞纳金即为违约金，在违约金和定金并存的情况下，原告选择适用违约金条款，因此对原告要求没收被告交纳的定金30000元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原、被告签订的“红荔综合市场A栋三楼及A栋右翼地下办公室”的租赁合同。二、被告于本判决生效之日起三日内向原告支付租金及其滞纳金。租金以每月48762元为标准，从2013年7月开始逐月计算至被告向原告实际交还涉案租赁物之日止。每月租金的滞纳金以48762元为基数，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率的4倍计算，其中2013年7月的租金的滞纳金从2013年7月10日计算至付清之日止，2013年8月的租金的滞纳金从2013年8月10日计算至付清之日止，其它月份以此类推。三、被告于本判决生效之日起三日内向原告支付水电费45363.75元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9146元，由被告叶绍昌、游钜轩承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  杨小可代理审判员  成 瑶人民陪审员  邓爱容二〇一四年三月十九日书 记 员  许任宁附相关法律文件：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第2页共10页