广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0802民初928号 原告：广西南宁创恒物业服务有限责任公司，住所地：南宁市佛子岭路**向南居金溪园****房。统一社会信用代码：9145010355229289XW。 法定代表人：覃刚，总经理。 委托诉讼代理人：谭振裕，广西诚济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王平通，广西诚济律师事务所律师。 被告：李昌鸿，男，1985年9月12日出生，汉族，住贵港市港**。 原告广西南宁创恒物业服务有限责任公司（以下简称创恒物业公司）与被告李昌鸿物业服务合同纠纷一案,本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告创恒物业公司的委托诉讼代理人王平通、被告李昌鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创恒物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年6月份物业管理费150.4元及逾期滞纳金108.29元（计算方法：以150.4元为基数，按每天3‰计，从2018年7月6日起计至还清该费用止，现暂算至2019年3月6日滞纳金为108.29元）；支付2018年7月份物业管理费144.8元及逾期滞纳金91.22元（计算方法：以144.8元为基数，按每天3‰计，从2018年8月6日起计至还清该费用止，现暂算至2019年3月6日滞纳金为91.22元）；2018年8月份物业管理费136.4元及逾期滞纳金73.66元（计算方法：以136.4元为基数，按每天3‰计，从2018年9月6日起计至还清该费用止，现暂算至2019年3月6日滞纳金为73.66元）；2018年9月份物业管理费133.6元及逾期滞纳金60.12元（计算方法：以133.6元为基数，按每天3‰计，从2018年10月6日起计至还清该费用止，现暂算至2019年3月6日滞纳金为60.12元）；2018年10月份物业管理费147.6元及逾期滞纳金53.14元（计算方法：以147.6元为基数，按每天3‰计，从2018年11月6日起计至还清该费用止，现暂算至2019年3月6日滞纳金为53.14元）；2018年11月份物业管理费114.8元及逾期滞纳金39.1元（计算方法：以114.8元为基数，按每天3‰计，从2018年12月6日起计至还清该费用止，现暂算至2019年3月6日滞纳金为39.1元）；2018年12月份物业管理费144.8元及逾期滞纳金26.06元（计算方法：以144.8元为基数，按每天3‰计，从2019年1月6日起计至还清该费用止，现暂算至2019年3月6日滞纳金为26.06元）；2019年1月份物业管理费130.8元及逾期滞纳金11.77元（计算方法：以130.8元为基数，按每天3‰计，从2019年2月6日起计至还清该费用止，现暂算至2019年3月6日滞纳金为11.77元）；2019年2月份物业管理费142元及逾期滞纳金（计算方法：以142元为基数，按每天3‰计，从2019年3月6日起计至还清该费用止）；以上费用暂合计：1738.56元；2.本案受理费由被告承担。事实与理由：2017年6月29日，原告与贵港市港北区九龙新城小区业主委员会签订《九龙新城业委会物业管理委托合同》，合同约定由原告对九龙新城小区实行物业管理，其中管理服务费按每月每平方米0.77元收取，公共维修基金按0.1元/月/平方米收取，电梯运行费三楼均按15元/每户/月收取；每月的物业管理费交纳日期为次月的5日前，逾期则按每天应交管理费的千分之叁收取滞纳金。合同签订后，原告诚心竭力管理小区履行合同义务，被告为九龙新城小区的业主居住在3层，建筑面积为121.86平方米。自2018年6月起，被告享受原告的物业服务却无故拒交物业管理费，经原告多次催告无果，为了维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼。 被告李昌鸿辩称，1.创恒物业公司未履行《九龙新城业委会物业管理委托合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法。原告没有与业主本人签订服务合同，只是创恒公司与业委会单方面签订的合同,这是无效的合同的，不能代表广大业主利益；2.退一万步说，即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但小区物业管理十分混乱，小区道路车辆随意停放，公共绿地被损毁，电梯时常出故障，也不及时维修电梯，物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符合同约定，被告因为原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权，可不交物业费。原告也无权要求被告支付物业费；3.合同中约定的日千分之三的滞纳金比例过高，应当按业主的请求予以调整，驳回原告的有关滞纳金的请求；4.原告提供的票据都是广西银光物业服务有限公司的票据，不是创恒物业公司的票据，其也从不拖欠过银光物业公司的欠款。 本院经审理认定事实如下：2017年6月29日，原告创恒物业公司（受委托方，乙方）与贵港市港北区九龙新城小区业主委员会（委托方，甲方）签订一份《九龙新城业委会物业管理委托合同》，约定：1、甲方将贵港市港北区九龙新城小区委托给乙方实行物业管理；2、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；3、委托管理期限为两年，自2017年6月30日8时起至2019年6月30日8时止；4、管理服务费，按建筑面积每月每平方米0.77元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元收取，公共维修基金按0.1元/月/平方米收取，电梯运行费：二楼按10元/每户/月，三楼按15元/每户/月，四楼按20元/每户/月，五楼按25元/每户/月，六楼以上均30元/每户/月收取；5、每月的物业管理费交纳日期为次月的5日前，逾期则从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。该合同还约定委托管理事项、双方权利义务、管理服务质量、违约责任、综合管理服务标准、卫生方面服务等内容。 2018年12月27日，原告创恒物业公司与贵港市港北区九龙新城小区业主委员会签订一份《九龙新城业委会物业管理委托合同补充协议》，约定：原合同委托管理期限为两年，自2017年6月30日8时起至2019年6月30日8时止，由于业委会与原物业公司交接原因，原告于2018年6月1日起才执行本合同，故原定合同期顺延一年，即从2018年6月1日8时起至2020年6月30日8时止；如本合同期结束后业委会未与原告签订新的物业管理委托合同，原告如愿意按原有合同继续执行，则本合同将自动顺延至新合同执行即止。 被告李昌鸿为九龙新城小区13栋302号房的业主。被告李昌鸿至今没有与原告签订物业管理协议，但被告一直接受着原告提供的物业服务，双方已形成了事实上的物业服务关系。 上述合同签订后，原告依约履行了义务，但被告没有按约定交纳相关物业管理服务费用，自2018年6月至2019年2月，被告拖欠原告物业管理费844.2元、公共维修基金109.8元、电梯费135元、生活垃圾费63元、水费123.2元，合计1275.2元。上述款项，经原告多次催收，被告均未支付。 以上事实，有《九龙新城业委会物业管理委托合同》、《九龙新城业委会物业管理委托合同补充协议》，被告身份证复印件、不动产权证，《协议书》、《生活垃圾处理费授权委托书》，缴费通知单1份、发票10份、图片9张等证据及双方当事人的陈述为证，足以认定。 本院认为，原告创恒物业公司与贵港市港北区九龙新城小区业主委员会签订的《九龙新城业委会物业管理委托合同》、《九龙新城业委会物业管理委托合同补充协议》是双方的真实意思表示，合法、有效，双方之间构成物业服务合同关系，双方应按照合同约定，严格履行合同义务。本案中，原告依约并实际为“九龙新城”小区提供了物业管理服务，被告李昌鸿作为该小区的物业使用人，是物业管理服务的受益人，应当依照合同的约定及时支付相应的物业管理费等费用。现原告诉请被告支付自2018年6月至2019年2月拖欠的物业管理费844.2元、公共维修基金109.8元、电梯费135元、生活垃圾费63元、水费123.2元，合计1275.2元，有事实和法律依据，本院予以支持。同时，因被告没有按合同规定履行缴付物业费的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《九龙新城业委会物业管理委托合同》关于业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的约定，按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。该滞纳金的性质应为违约金，该约定过高，被告请求予以调整，综合本案及被告的违约情况，本院酌情应予以调整，支持被告应向原告支付违约金150元，超出部分，不予支持。 关于被告提出原告的物业服务存在很多问题，没有严格按照《九龙新城业委会物业管理委托合同》的要求进行物业管理，原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，被告依法行使先履行抗辩权，可不交物业费，原告也无权要求被告支付物业费的辩解意见，物业管理是针对整个小区而进行的，业主及时、足额支付物业管理费是物业管理企业维持良好运行状态的必要条件，若小区业主拖欠物业管理费，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主自身的利益。业主如果认为物业公司服务存在不到位的情况，可依法另行向物业公司主张要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，但不能作为不交物业管理费的抗辩理由，故对被告这一辩解意见，不予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告李昌鸿支付给原告广西南宁创恒物业服务有限责任公司自2018年6月至2019年2月的物业管理费844.2元、公共维修基金109.8元、电梯费135元、生活垃圾费63元、水费123.2元，合计1275.2元； 二、被告李昌鸿向原告广西南宁创恒物业服务有限责任公司支付违约金150元； 三、驳回原告广西南宁创恒物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元，由被告李昌鸿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陆婷婷 二〇一九年五月三十一日 书记员  张蓝月