陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民  事  判  决  书（2019）陕01民终5481号上诉人（原审被告）：李成山，男，1968年5月13日出生，朝鲜族，住黑龙江省海林市。委托诉讼代理人：郭扬，北京市康达（西安）律师事务所律师。上诉人(原审被告)：西安市XX城房地产信息咨询有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：南日熙，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张飞，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚敏，女，1977年11月21日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：杨钧，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋琼琼，北京大成（西安）律师事务所实习律师。原审第三人：高嘉彤，女，1986年4月25日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：薛若晨，陕西格嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘扬，陕西格嘉律师事务所律师。上诉人李成山、上诉人西安市XX城房地产信息咨询有限公司（以下简称XX城公司）因与被上诉人龚敏、原审第三人高嘉彤房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李成山之委托诉讼代理人郭扬、上诉人XX城公司之委托诉讼代理人张飞、被上诉人龚敏之委托诉讼代理人杨钧、原审第三人高嘉彤之委托诉讼代理人薛若晨、刘扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李成山上诉请求：1、依法撤销一审判决书。2、依法改判为驳回龚敏请求解除合同及返还购房款460000元的诉讼请求。3、一、二审案件诉讼费由龚敏承担。事实及里理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审中,龚敏恶意诉讼主张“李成山冒充业主出售房屋，要求返还已支付款项”，一审法院认可了龚敏虚构的事实，属于认定事实错误。2、一审法院认定“李成山与龚敏已实际履行2017年6月10日的《房屋买卖合同》”，属认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。1、李成山并未与龚敏签订买卖合同，龚敏提交的合同自始无效,应驳回龚敏的诉讼请求。2、一审法院依据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条规定作出判决，属于适用法律错误。李成山不是本案适格的被告，李成山从未签订和授权他人签订2017年6月10日的买卖合同，也未对买卖合同进行追认。龚敏明知李成山不是涉案房屋的业主，双方也不可能存在买卖关系。一审法院认定履行的款项系2017年6月10日买卖合同的履行款项，属基本逻辑不成立，前后矛盾。请求二审法院依法改判，支持李成山的上诉请求。龚敏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回李成山的上诉请求。1、李成山与XX城公司实际负责人李某某是亲兄妹关系，李成山与XX城公司实际负责人故意隐瞒事实真相，给龚敏说李成山对涉案房屋享有完全的处分权，该房屋为李成山所有，欺骗了龚敏与其签订《房屋买卖合同书》。2、李成山陈述将其与高嘉彤之间的合同权利义务概括转让给龚敏的观点根本无法成立。3、龚敏和李成山、XX城公司签订《房屋买卖合同书》后，龚敏向李成山支付房款46万元，李成山给龚敏出具了《收据》，且收据载明是涉案房屋，因此，李成山应该返还购房款。XX城公司表示同意李成山的上诉请求和理由。高嘉彤称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持.李成山在整个交易中，隐瞒事实，欺骗高嘉彤和龚敏，意图以非法手段获取高额暴利，违反了诚实信用原则，李成山应当承担返还及赔偿的后果。XX城公司上诉请求：1、将本案发回重审或依法改判一审判决第三项。2、XX城公司不承担案件诉讼费。事实及理由：1、本案涉及多个法律关系，一审法院审理时，擅自将多个法律关系合并在一审审理，违反法定程序。2、一审判决查明事实不清。3、一审判决结果错误。XX城公司为龚敏提供了长达数月的居间服务，龚敏顺利地办理了网签合同、资金监管、按揭贷款，最终取得了该房屋的所有权。XX城XX居间服务，龚某某求XX城公司返还中介费无正当理由。4、一审判决适用法律不当。请求二审法院支持XX城公司的上诉请求。龚敏辩称，李成山与XX城公司实际负责人李某某是亲兄妹，李成山与XX城公司实际负责人故意隐瞒事实真相，给龚敏说李成山对涉案房屋享有完全的处分权，该房屋为李成山所有，欺骗了龚敏与其签订《房屋买卖合同书》，并且有书面保证，是一种恶意欺诈；签订《房屋买卖合同书》时，XX城公司称李成山对涉案房产有处置权，并且双方在合同第八条第四款约定，中介公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的，损害龚敏和李成山利益的，不得要求支付中介费；XX城公司收取的中介费是李成山和龚敏之间的房屋中介费，现合同被解除，所以XX城公司应该退回中介费。李成山表示认可XX城公司陈述的事实，对XX城公司的上诉请求和理由不持异议。高嘉彤称，同意龚敏方的答辩意见。另，李成山、龚敏及XX城公司签订的买卖合同时，高嘉彤并未对李成山进行授权，且对合同也没有追认，该合同根本无法履行，XX城公司应当退还收取龚敏的中介费。龚敏向一审法院起诉请求：1、解除龚敏与李成山、XX城公司签订的《房屋买卖合同书》；2、判令李成山、XX城公司共同向龚敏返还双倍定金20万元；3判令李成山向龚敏返还购房款36万元，XX城公司对此承担连带责任；4、判令XX城公司返还中介费54000元，李成山对此承担连带责任；4、本案诉讼费由李成山、XX城公司承担。 一审法院查明，2017年6月9日，XX城公司员工李某某向龚敏出具证明一份，载明李某某保证将逸翠园3期1-2-1001室房屋只出售给龚敏，并已收取龚敏房屋定金10万元。当日，XX城公司向龚敏出具了10万元的收款收据，收款人为李某某。2017年6月10日，龚敏与李成山在XX城公司的居间下签订《房屋买卖合同书》，约定李成山将其所拥有的位于西安市高新区XX路XX号住房出售给龚敏，该房屋成交价格为190万元，合同签订之日应向李成山支付定金10万元作为购房担保，给付李成山首付款36万元，剩余房款申请贷款；XX城公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害龚敏与李成山利益的，不得要求支付中介费；龚敏与李成山商定，将定金交给XX城公司保管，待房屋产权过户至龚敏名下后，XX城公司将定金交给李成山抵作购房款。庭审中，李成山表示龚敏提交的《房屋买卖合同书》中李成山的签名系李某某所签，其对该合同书不予追认，龚敏向其支付的款项系其将权利义务转让给龚敏后，龚敏向其支付的对价。第三人高嘉彤对此不予认可，并称因李成山迟延付款，其与李成山解除合同后，与龚敏重新达成协议将该房屋出售给龚敏。另查明，龚敏于2017年5月10日通过支付宝向XX城公司员工李某某转账支付10万元，2017年7月31日龚敏通过支付宝向李成山转账支付216597元，通过银行向李成山转账189434元，共计406031元。另龚敏表示其通过上述支付宝、银行转账及现金方式向李成山及XX城公司共支付52.6万元，对此其提交了XX城公司盖章的收据两张，其中一张收款人为李某某的收据载明收南区1-2-1001中介费5400元、担保费8400元、评估费3600元，合计6.6万元，另一张收款人为李成山的收据载明收逸翠园南区1-2-1001房款46万元。2017年6月28日，李成山代龚敏与第三人高嘉彤签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，约定第三人高嘉彤将位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX号出售给龚敏，该房屋成交价格为120万元。2017年7月31日，李成山代龚敏与第三人高嘉彤签订《二手房交易结算资金监管协议》。后龚敏将120万元打入资金监管账户。经查，李成山与第三人高嘉彤在XX城公司的居间下曾签订《房屋买卖三方合同》，约定第三人高嘉彤将位于西安市高新区XX幢XX单元XX室房屋出售给李成山，该房屋未设定抵押亦未出租，该房屋成交价格为158万元，包含定金20万元，付款方式为定金20万元，资金监管18万元，贷款120万元，共计158万元。庭审中，龚敏表示李成山与XX城公司的员工李某某系亲兄妹关系，李成山与XX城公司属于人格混同，应承担连带责任，但未提交相关证据予以证明。一审法院认为，李成山虽表示龚敏提交的双方于2017年6月10日签订的《房屋买卖合同书》中其签名系李某某所签，其对该合同不予追认，但通过龚敏提交的收据、支付宝及银行转账凭证显示李成山已按照该合同约定收取了龚敏房款46万元，履行了该合同的相关内容，故即使该合同签名并非李成山本人签署，但其对该合同的内容应是知晓并认可的，故对于李成山的表述，依法不予采信。李成山虽与第三人高嘉彤就涉案房屋签订了买卖合同，但尚未取得该房屋的所有权，在此情况下其将涉案房屋出售给龚敏，系无权处分行为，且第三人高嘉彤表示其从未授权他人转让该房屋，其对李成山的行为亦不予追认。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”现龚某某求解除其与李成山、XX城公司签订的《房屋买卖合同书》，依法予以支持。对于龚某某求李成山、XX城公司双倍返还定金的请求，双方虽在合同中约定在合同签订之日龚敏应向李成山支付定金10万元，该定金交给XX城公司保管，待房屋产权过户至龚敏名下后，XX城公司将定金交给李成山抵作购房款，但根据龚敏提交的收据载明李成山收到龚敏支付的房款共46万元，龚敏收到该收据后亦未提出异议，可见双方均认可已将支付的10万元转化为房款，故对于龚某某求双倍返还定金的请求，依法不予支持。李成山虽代龚敏与第三人高嘉彤签订网签合同，但龚敏及第三人高嘉彤均表示双方就房屋价款重新协商并达成交易，故李成山应将收取龚敏的房款46万元退还龚敏，XX城公司应将中介费54000元退还龚敏。对于龚某某求李成山、XX城公司承担连带责任的请求，因证据不足，依法不予支持。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告龚敏与被告李成山、西安市XX城房地产信息咨询有限公司签订的《房屋买卖合同书》。二、被告李成山应于本判决生效之日起十日内向原告龚敏返还购房款460000元。三、被告西安市XX城房地产信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告龚敏返还中介费5400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告龚敏的其余诉讼请求。本案案件受理费21900元，由原告承担900元，二被告承担21000元。因原告已预交，二被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付原告。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李成山提供三组证据：1、2019年4月26日在房管局调取的李成山住房情况查询结果。2、李成山与高嘉彤网签合同撤销申请表。3、李成山妻子公证委托李成山购买涉案房屋的委托书。以上证据证明李成山是无房户，购买涉案房屋是刚需，李成山与高嘉彤办理完网签，后又撤销网签是因为龚某某购买该房屋。龚敏公证委托李成山购买涉案房屋的委托书，第二次办理委托时，是拿着高嘉彤的房产证复印件，故此龚敏对涉案房屋系高嘉彤所有应当是明知的，龚敏委托李成山办理的是购房事宜，李成山是代表买方去的，李成山也实际履行了义务，并于2017年6月28日带领龚敏与业主签订房屋买卖合同后，于2017年7月31日带领龚敏与业主签订资金监管协议，故李成山与龚敏之间不存在房屋买卖关系，当天支付的钱款不可能是2017年6月10日所签合同的房款。龚敏质证认为，李成山在一审中已经提交了该公证书及委托等，不属于新证据，且该证据与本案没有关联性。如果没有买卖合同，李成山应当退回房款46万元。XX城公司质证认为，李成山先通过XX城公司购买房屋，并办理网签。后龚敏表示愿意高价购买涉案房屋，经XX城公司协调，李成山撤销了其与高嘉彤的买卖关系，龚敏委托李成山与高嘉彤签订买卖合同，最终龚敏取得该涉案房屋的所有权，对李成山提供的证据均认可。高嘉彤质证认为，同意龚敏的质证意见，另补充一点，XX城公司称李成山解除了与高嘉彤的买卖合同，那么之后与龚敏签订买卖合同就存在欺诈行为。龚敏、XX城公司、高嘉彤未提供新证据。结合当事人举证、质证、陈述、开庭等情况，本院认定事实如下：一审判决后，一审法院以一审判决存在笔误，又作出了（2018）陕0113民初444-1号民事裁定书予以补正：1、该民事判决书中第五页第四行“中介费5400元”补正为“中介费54000元”。2、该民事判决书中第七页第九行“中介费5400元”补正为“中介费54000元”。一审判决查明其余事实属实。    本院认为，本案中，本案二审的争议焦点为，李成山和XX城公司的上诉请求能否成立？最高人民法院《关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。龚敏认为，李成山与XX城公司实际负责人李某某系亲兄妹关系，2017年6月9元，XX城公司之李某某向龚敏出具证明一份，载明李某某保证将逸翠园3期1-2-1001室房屋只出售给龚敏。2017年6月10日签订了《房屋买卖合同书》，合同载明，买方龚敏、卖方李成山，中介方XX城公司。XX城公司收取了其各种费用66000元，李成山收取了其购房款46万元，XX城公司和李成山分别向龚敏出具了收款收据。后龚敏发现XX城公司和李成山向龚敏隐瞒了事实，李成山将不属于李成山所有、也无业主授权的房屋向龚敏出售，从而导致《房屋买卖合同书》无法继续履行，合同目的无法实现。为此，龚敏提交了《房屋买卖合同书》、收据、支付宝及银行转账凭证等证据，证明李成山已按照该合同约定收取了龚敏房款46万元，履行了该合同的相关内容。李成山称其在《房屋买卖合同书》没有签字，对该合同不予认可，但李成山对收到案涉1-2-1001号房屋46万元房款的收据之真实性无异议，因此一审法院认定即使该合同签名并非李成山本人，但其对该合同的内容应是知晓并认可的，并对李成山的表述不予采信，并无不当。因李成山将案涉房屋出售给龚敏时并未取得该房屋的的处分权，且原审第三人高嘉彤表示其从未授权他人转让该房屋，其对李成山的行为亦不予追认。故一审法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定判决，解除龚敏与李成山、XX城公司签订的《房屋买卖合同书》，符合法律规定。至于李成山代龚敏与原审第三人高嘉彤签订网签合同一节，因龚敏及原审第三人高嘉彤均表示龚敏与高嘉彤双方就房屋价款重新进行协商并达成交易，故李成山应将收取龚敏的房款46万元退还龚敏。另，2017年6月10日签订《房屋买卖合同书》时，李成山对案涉房屋并不拥有所有权，也没有获得他人授予的处分权，故一审法院判令XX城公司将其收取龚敏的中介费54000元退还龚敏，符合双方在《房屋买卖合同书》第八.四条约定的“丙方（即XX城公司）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害甲方（即李成山）或者乙方利益的，不得要求支付中介费”之约定，于法不悖。综上所述，李成山和XX城公司的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21950元，由李成山负担21900元，由西安市XX城房地产信息咨询有限公司负担50元。本判决为终审判决。 审 判 长  王  吉  利审  判  员  任      蕾 审  判  员  蒋      瑜 二0一九年五月二十四日 书 记 员  张      茜      1