海南省海口市美兰区人民法院   民 事 判 决 书     (2019)琼0108民初2462号   原告：林虹，女，汉族，1976年2月24日出生，住海口市美兰区。   被告：新世界中国地产（海口）有限公司，住所地海口市碧海大道29号新世界美丽沙营销中心，统一社会信用代码：91460100780702440P。   法定代表人：郭家彤。   委托诉讼代理人：黄勇兵，公司员工。   原告林虹诉被告新世界中国地产（海口）有限公司（以下简称新世界公司）合同纠纷一案，本院于2019年2月20日受理后，依法适用普通程序，于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告林虹、被告新世界公司的委托诉讼代理人黄勇兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告林虹向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还扣留原告23436元的佣金；2、判令被告赔偿原告利息，以购房首付款64万元（去零头）为基数，以银行商业贷款利率为标准，从2018年4月30日计至至判决之日，合计壹万元整（10000元）；3、判令被告因歪曲事实真相给原告造成的精神损失费10000元；4、判令被告因管理制度混乱给原告造成的经济损失和误工费、交通费，按海口市最低工资标准赔偿原告，合计10000元；5、判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更讼请求为：1、判令解除原告、被告于2018年4月30日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告佣金23436元；3、判令被告赔偿原告利息，以23436为基数，按照一年期商业贷款利率的标准，从起诉之日计至付清之日止。原告放弃精神损失费、误工费、交通费等其他诉求。   事实和理由：我方当时找过被告售楼人员时，对方称退房没有问题，可以先退首付款中的62万多元给我方，其余金额等公司从销售员那里扣除佣金23436元之后再全部退还，此说法无任何法律依据。   被告新世界公司辩称：1、因原告违约商品房买卖合同至今尚未解除，原、被告双方于2018年4月30日签订的海口市商品房买卖合同第5条第3款规定，出卖人同意买受人按下列第三种方式按期付款：3、其他方式付款。银行按揭付款方式：2018年4月30日前支付首付款640526元，余款1490000元，需在2018年4月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。第6条第2款，约定买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第二种方式处理：2、按照逾期时间分别处理（（1）、（2）不做累加）：（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日之后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人解除合同的应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起十五日内按照累计应付款的百分之一向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付的全部房款。该合同附件7：本合同补充协议第2条第3款约定，如买受人的按揭申请未获银行公积金中心最终审批同意的，买受人应当在银行公积金中心审批终了之日起十日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，且视为逾期付款。买受人按本合同第6条之约定承担逾期付款的违约责任，根据合同上述约定，因原告贷款申请未获银行最终审批通过放款，原告也未在银行拒贷后十日内付清剩余房款，因此原告存在逾期付款的违约行为，在被告通知解除合同之前，原告应当继续付款并承担逾期付款的违约责任。因此，本合同至今被告未通知解除，合同尚未解除，被告不负有退款责任。2、原告购买房屋是通过恒房通系统推荐的，其享受了恒房通推荐的相关优惠折扣，被告也向原告经纪人支付了销售佣金23436元，如原告坚持解除合同，在被告同意的情况下，按照原告提交的证据1无理由退房协议书中的第三条约定（如乙方由其他兼职销售人员通过恒房通平台推荐认购，或由老业主推荐认购的在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退房的楼盘中扣除已支付的兼职销售员佣金及老业主物业管理费奖励金额），原告也应当支付恒房通佣金23436元，被告有权从房款中直接扣除。3、原告不享有无理由退房的权利，根据原告提交的证据1无理由退房协议书中的第一条约定，如乙方按楼宇认购书及商品房买卖合同约定，已履行到期义务，同时，乙方在履行商品房买卖合同中不存在任何违约行为，则自签署商品房买卖合同及无理由退房协议书之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利，乙方选择按揭付款的按揭申请资料，需经银行审批通过。根据被告上述陈述，原告按揭申请未获银行审核通过，即未放款，原告也未按照合同约定付清剩余房款，因此，原告存在违约行为，按照无理由退房协议书约定原告不符合享受无理由退房权利的条件。4、原告主张其首付款产生的银行商业贷款利息、精神损失费、误工费均无任何法律依据，也未提交相关证据证明。因此，其请求不应当获得支持。综上所述，原告主张的所有诉讼请求均无法律依据和事实依据，请依法驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定事实如下：   2018年4月30日，原告林虹（买受人）与被告新世界公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号l00385568），约定：买受人购买出卖人恒大·美丽沙楼盘0301地块D栋型17#楼1层103房，该房建筑面积75.16平方米，房价款为2130526元，2018年4月30日前支付首付款640526元，余款149万元须在2018年4月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；买受人逾期付款，逾期在180日之内的，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%支付违约金，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之；买受人行使单方面解除权时，应书面通知出卖人，出卖人须自收到买受人的书面通知之日，一次性将买受人已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人，出卖人逾期未退款的，每逾期一日，按未退款金额的万分之一向买受人支付违约金直至付清止日止；如买受人按揭申请未获银行、公积金中心审批同意的，买售人应在审批终了之日起10天内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，且视为逾期付款，买受人承担逾期付款的违约责任。   同日，原告（乙方）与被告（甲方）另行签订了《无理由退房协议书》，约定：如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利；二、乙方行使无理由退房协议时，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼宇本金全额退还后，即视为双方权利义务已履行完毕；三、如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购，或由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金及老业主物业管理费奖励额。同日，原告向被告支付了首付款640526元及代收款80元。2018年8月27日，被告向原告邮寄《交楼通知书》，通知原告办理收楼手续并支付尾款149万元。其后，原告因住房贷款审批未获通过，向被告申请无理由退房时，双方因是否应退还“恒房通”中介佣金23436元协商未果，遂引发讼争。   庭审中，原告请求解除《商品房买卖合同》，本院向原告释明，其有权主张被告返还全部款项640526元。原告称，被告对退还其大部分购房首付款没有异议，只是对退还佣金有异议，故其主张退款数额仍按佣金23436元计算。被告不同意解除合同，且认为原告违约在先，不符合无理由退房条件。被告另外提交《情况说明》，认可赵万虎、蔡仁杰系被告员工，不认可丁宁和寇芳是被告员工。   对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：   1、关于双方是否已经达成解除《商品房买卖合同》合意的问题。原告提交了《海南恒大美丽沙项目解除及认购书的协议》欲证实双方已于2018年8、9月间解除购房合同，因原告未提交原件核对，且该协议书上缺乏被告方的签字盖章及日期，故对该证据，本院不予认定。   2、关于原告是否通过“恒房通”平台认购房屋并享了优惠价格，被告是否已据此向销售经纪人支付佣金的问题。被告提交了“恒房通”推荐情况截图、恒大集团银企直连系统截图、恒大地产集团有限公司银行账户单，欲证实原告系通过“恒房通”购房并享受了优惠价格，被告已向原告的经纪人丁宁、寇芳支付了佣金23436元的事实，故该佣金理应由原告负担。被告释称，“恒房通”系被告上级公司恒大集团开发的面向全网的房屋销售网络系统，被告本身不接受外来房产中介的代理销售，任何人都可以在该系统注册账号并登录购买或者推荐他人购买房屋，注册仅需要姓名、身份证后6位数字、手机号、楼盘及房屋号码等信息，如注册后30日内交易成功，则推荐人可享受被告提供的房屋总价1%-2%的佣金，买房人可享受房屋总价2%的优惠；有可能原告是在不知情的情况下被人推荐了。原告对该组证据均不予认可，其否认曾通过中介或者“恒房通”系统购房，其是在被告售楼处由工作人员赵万虎和寇芳接待购房，整个过程其只向寇芳提供过手机号。因“恒房通”系统系被告独家开发的销售系统，其注册登录过程操作简单，不排除其他人在原告不知情的情况下以原告名义注册信息，因此无论被告有无向丁宁、寇芳支付过佣金23436元，被告都应就原告亲自或授意他人注册登录“恒房通”购房这一事实承担举证责任，因被告无法举证证实，故对该组证据，本院不予认定。   本院认为，一、关于《商品房买卖合同》《无理由退房协议书》的效力问题。双方签订的《商品房买卖合同》《无理由退房协议书》均系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据特别条款优于普通条款的原则，《无理由退房协议书》的效力优于《商品房买卖合同》，该协议书约定，原告在入住前享有无理由退房的权利，原告行使无理由退房权利时，被告应将原告所缴纳的本金全额退还。原告诉请解除双方于2018年4月30日签订的《商品房买卖合同》，符合上述约定，于法有据，本院予以支持。   二、关于被告是否有权扣留原告佣金的问题。合同解除后，被告应将收取的原告首付购房款予以退还，而被告依据《无理由退房协议书》第三条“如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购，或由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金及老业主物业管理费奖励额，拒绝全额退还”抗辩。在本案无法证实原告曾经亲自或授意他人通过“恒房通”购房或由老业主推荐认购的情况下，被告作为“恒房通”的开发管理一方，未经认真审核，仅凭系统信息就认定丁宁、寇芳系原告的委托中介人并支付了销售佣金，据此要求原告承担合同解除后的佣金损失，有失公平，故对被告的抗辩理由，本院不予采信。庭审中，本院已向原告释明其有权主张被告退还全部款项640526元，但原告仍坚持按佣金款23436元主张退还数额，属当事人自行处分权利，不违反法律规定，故对原告的主张，本院予以支持。   三、关于被告是否应向原告支付逾期退款利息的问题。原告主张被告自起诉之日起支付退款逾期利息的诉求，于法有据，本院予以支持。本院确认，被告应向原告支付逾期利息，以佣金款23436元为基数，按照同期人民银行一年期贷款利率的标准，从起诉次日（2019年2月21日）起计至付清之日止。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:   一、解除原告林虹与被告新世界中国地产（海口）有限公司于2018年4月30日签订的《商品房买卖合同》；   二、被告新世界中国地产（海口）有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内，退还原告林虹佣金款23436元及利息（以23436元为基数，按照同期人民银行一年期贷款利率的标准，从2019年2月21日起计至付清之日止）；   案件受理费385.9元（原告已预缴），由被告新世界中国地产（海口）有限公司负担，多收的负担664.1元退还原告林虹。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                                    hb5rvthnrmop3mwblc           案件唯一码                             审 判 长 邝小蕊           人民陪审员 陈海娟           人民陪审员 李宛霞                     二〇一九年五月二十六日                     书 记 员 陈树新           书 记 员 林名泽                     附：相关法律及司法解释条文     《中华人民共和国合同法》     第五条 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。   第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。    当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。  第九十六条第一款 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。           《中华人民共和国民事诉讼法》     第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……