福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初1758号 原告：吴兰琴，女，1985年2月19日出生，汉族，住江西省抚州市南城县。 原告：洪刚，男，1983年11月4日出生，汉族，住江西省抚州市南城县。 上列两原告委托诉讼代理人：张军、卢江雄，福建汇丰联盟律师事务所律师。 被告：中喜置业集团有限公司，住所地福建省泉州市惠安县黄塘镇台商创业基地西侧，统一社会信用代码91350521705351732Q。 法定代表人：陈琼虹，总经理。 委托诉讼代理人：胡萍娥，女，该公司职员。 第三人：兴业银行股份有限公司惠安支行，住所地福建省泉州市惠安县螺城八二三路新东街，统一社会信用代码9135052185623770XE。 负责人：郑志峰，行长。 委托诉讼代理人：吴亚阳，男，该行职员。 原告吴兰琴、洪刚与被告中喜置业集团有限公司、第三人兴业银行股份有限公司惠安支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴兰琴及两原告共同的委托诉讼代理人张军、卢江雄，被告的委托诉讼代理人胡萍娥，第三人的委托诉讼代理人吴亚阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴兰琴、洪刚向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告吴兰琴与被告于2017年6月5日签订的编号为201706050029的《商品房买卖合同》（于2019年1月15日解除）；2、解除原告吴兰琴、洪刚与被告以及第三人于2017年9月12日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；3、判决被告立即退还原告已付购房首付款112152元、公维金5517元，并支付利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算自2017年7月5日起至实际还款日止的利息）；4、判决被告返还原告实际承担的贷款本息暂计41993.37元（该款暂计至2019年1月21日，被告应返还金额以原告最终实际发生的还款金额为准）；5、判决被告赔偿原告产生的第三方居间签约费用25000元、律师费25000元、延期交房违约金12803.8元。诉讼中，原告变更上述第1项诉讼请求为：1、确认原告吴兰琴与被告于2017年6月5日签订的编号为201706050029的《商品房买卖合同》于2019年1月22日解除。事实与理由：原告吴兰琴于2017年6月5日与被告签订了编号为201706050029的《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的位于惠安县台商协会西侧中喜·帝景Ｂ地块第1幢四层402号商品房，建筑面积110.33平方米，购房款为512152元。原告系经被告指定营销代理的厦门市云渠房产代理有限公司推销代办而向被告购买上述房产，在被告售楼处由厦门市云渠房产代理有限公司在现场刷卡收取原告居间签约费用25000元，同时原告享受预付25000元抵50000元的营销活动。合同签订后，原告按合同约定支付首付款112152元及公维金5517元。2017年9月12日，两原告与被告及第三人签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，贷款金额400000元，第三人依约将款项直接划入被告账户。《商品房买卖合同》第八条约定：“交付条件与期限出卖人应当在2018年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。2、买受人选择解除合同，但已办理银行按揭手续的，买受人应配合出卖人办理撤消按揭、抵押登记手续，在手续全部完成，买受人方可以退款，由此产生的一切费用及损失由出卖人承担。”2018年2月26日，被告向中喜·帝景业主出具《延期交房通知函》，该函件中载明因发生合同约定可顺延交房的不可抗力因素，因此被告将交房时间顺延至2018年8月31日，但至今被告仍无法按约定交房。被告拒不交房行为已经构成违约，原告有权按约定行使合同解除权，被告应办理撤消按揭、抵押登记手续并将款项退还给原告并承担由此给原告造成的损失。 被告中喜置业集团有限公司辩称，1、双方签订的合同交房日期为2018年8月31日，原告依据合同第九条约定请求解除合同并要求支付违约金同时按第十条的约定计算首付款、公维金的利息，缺乏依据。合同第十条是关于规划、设计变更的约定，其中第二款是规划、设计变更后选择退房的处理方式，本案原告是因逾期交房请求解除合同，该条款不适用于本案。2、原告请求被告支付律师费25000元，没有事实和法律依据，案涉合同并没有关于被告应支付律师费的约定且本案也不存在法律法规明确应当支付律师费的情形。3、原告要求被告赔偿原告与第三方的居间签约费25000元，缺乏事实依据，原告提供的证据不足以证明其支付第三方居间费25000元，原告向第三方支付款项是基于原告与第三方之间的合同权利义务产生的，与被告无关。案涉合同并无关于赔偿第三方居间签约费的约定，故原告要求被告赔偿原告与第三方的居间签约费25000元，应予驳回。 第三人兴业银行股份有限公司惠安支行述称，原告与第三人签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，第三人已经按照合同约定发放贷款，若原告请求解除合同，需要将案涉的贷款本息全部偿还完毕，若原告没有先足额偿还贷款本息，第三人不同意解除合同。 经审理查明，被告系经工商注册登记的有限责任公司（法人独资），经营范围为：房地产开发与经营。2017年6月5日，原告吴兰琴与被告签订编号为201706050029的《商品房买卖合同》（含附件1-6）1份，约定原告吴兰琴向被告购买其开发的位于惠安县台商协会西侧中喜·帝景Ｂ地块第1幢四层402号商品房，建筑面积110.33平方米，购房款总金额为512152元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2018年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”。第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。2、买受人选择解除合同，但已办理银行按揭手续的，买受人应配合出卖人办理撤消按揭、抵押登记手续，在手续全部完成，买受人方可以退款，由此产生的一切费用及损失由出卖人承担。”第二十条约定：“文书送达本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担。”第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。……”《附件六：合同补充协议》第九条约定：“本合同中通知采用书面形式或电话通知。采用书面形式通知的，买卖双方在收到对方的书面通知时，应当签收。买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准（出卖人的通讯地填为：惠安县世纪大道建筑业大厦2＃17层），一方联系方式如有变更，应在变更后五天内书面通知对方。未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。本合同中通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递）。采取当面签收方式送达的，则以签收日期为送达日期；采取邮寄送达的，送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递日期。如任何一方拒绝签收、地址发生变化未通知另一方、或因其他不可归责于对方原因而无法签收的，则视为送达。”第十三条约定：“出卖人、买受人一致同意，本合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中第1项约定的90日、60日内均指工作日，即为90个、60个工作日”。合同签订后，原告吴兰琴依约支付首付款112152元。2017年9月12日，两原告、被告及第三人签订编号为兴银惠借字第151701661401000号《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定两原告向第三人借款400000元，用于支付上述商品房购房款。被告为两原告的该笔贷款提供阶段性连带保证。第三人依约于2017年9月19日向两原告发放按揭贷款400000元，款项转入被告账户作为两原告支付给被告的购房款。案涉商品房于2017年6月27日办理商品房买卖合同登记备案。2018年2月26日，被告向原告发出延期交房通知函1份，将交房时间推迟至2018年8月31日启动，具体日期以被告发出的交房交付通知书为准。因案涉工程尚不符合交房条件，故至今尚未交房。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》（含附件1-6）、惠安县商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、兴银惠借字第151701661401000号《个人购房抵押（保证）借款合同》、延期交房通知函、福建增值税普通发票、兴业银行惠安支行借款借据、兴业银行进账单、企业信息表，以及原告、被告及第三人的庭审陈述加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点是：关于案涉《商品房买卖合同》是否已经解除，若已解除，《个人购房抵押（保证）借款合同》是否应予解除及两份合同解除的法律后果应如何处理的问题。 原告吴兰琴、洪刚认为，在原告送达给被告的解除通知函到达被告时，案涉的商品房买卖合同已经解除。被告辩称未收到解除通知函，但通过邮局回函以及当庭扫描二维码核实，被告于2019年1月22日收到解除通知函，故原、被告签订的《商品房买卖合同》于2019年1月22日解除。根据商品房买卖合同的约定以及相关的法律法规，商品房买卖合同解除后，案涉的借款合同也应予解除。原、被告在双方签订的合同第九条对合同解除后的法律责任进行了约定，原告在被告售楼处刷卡的居间签约费25000元应由被告负担，25000元虽然收款人系厦门市云渠房产代理有限公司，但被告已经确认厦门市云渠房产代理有限公司系其代理商，因此产生的费用应当由被告负担。原告为案涉诉讼支出的费用，根据合同约定，应由被告承担。原告相应提供证据1即收款收据及发票，以此证明原告支付首付款112152元及公维金5517元。证据2即银行还贷记录，以此证明原告截至2019年1月21日已经实际支付贷款本息共计41993.37元。证据3即委托代理合同，以此证明原告为本案诉讼支出律师费25000元。证据4即解除合同通知书、快递回执，以此证明原告依据合同约定于2019年1月21日向被告发函通知于2019年1月15日解除合同。证据5即POS签购单，以此证明原告于2017年5月2日在11时55分在被告售楼处看房时刷卡25000元，刷卡记录体现的是被告指定的售楼代理公司即厦门市云渠房产代理有限公司，原告于2017年5月2日12时00分同时在被告售楼处刷卡支付给被告预付购房款25000元。被告质证称，证据1无异议，被告有收到被告支付的首付款及公共维修基金。证据2，被告不清楚原告的还贷情况。证据3，被告不清楚原告与其律师之间的合同，该合同并不能证明应由被告承担律师费用。证据4，被告并没有收到该通知函。证据5，2017年5月2日11时55分的签购单是原告与厦门市云渠房产代理有限公司之间的交易往来，被告并不清楚。2017年5月2日12时00分的签购单无异议，该笔款项是原告支付给被告的定金，包含在首付款中。第三人质证称，证据1、2无异议，证据3、4、5，第三人并不清楚。 被告中喜置业集团有限公司认为，被告并未收到原告送达的解除通知函，案涉商品房买卖合同并未解除。原告请求解除合同并要求支付违约金以及要求首付款、公共维修基金的利息，缺乏依据。案涉合同并没有约定支付律师费的情形，原告要求被告承担250000元的律师费没有依据。原告提供的证据不足以证明其支付第三方居间签约费25000元，原告向第三方支付的款项是基于原告与第三方之间的合同权利义务产生的，与被告无关。 第三人兴业银行股份有限公司惠安支行认为，《个人购房抵押（保证）借款合同》独立于《商品房买卖合同》，根据《个人购房抵押（保证）借款合同》第九条第二项的约定，若原告要求解除《个人购房抵押（保证）借款合同》应归还第三人借款本息。 本院经审查认为，原告提供的证据1经被告质证无异议，能够证明原告已支付案涉商品房的首付款112152元及公共维修基金5517元。证据2来源于银行，真实性予以确认，能够证明原告自2017年10月21日起至2018年12月21日止的还贷本金及利息情况。证据3系原告与其委托代理人的代理合同，真实性予以确认，但原告未能提供相应的律师代理费支出发票，该合同无法证明原告因本案诉讼实际支出律师费25000元。证据4，快递回执显示原告于2019年1月21日以挂号信形式向被告邮寄《解除合同通知书》，通知因被告未能按合同约定交房，故决定自2019年1月15日起解除与被告签订的《商品房买卖合同》，经查询回执单显示该邮件于2019年1月22日由他人收。原告发送给被告的《解除通知书》的邮寄地址为“福建省泉州市惠安县黄塘镇台商创业基地西侧”，按照《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第九条约定，双方约定的送达地址为“惠安县世纪大道建筑业大厦2#17层”，因原告没有按照双方约定的送达地址寄送《解除通知书》，而该邮件由他人收，且被告主张并未收到《解除通知书》，故原告主张已将《解除通知书》送达给被告，依据不足，不予采纳。鉴于原告没有完成送达《解除通知书》的义务，故应认定本案商品房买卖合同尚未解除。证据5，2017年5月2日11时55分的签购单因涉及案外人，不予审查；2017年5月2日12时00分的签购单经被告质证无异议，能够证明原告于2017年5月2日预付购房款25000元的事实。 综上事实，本院认为，原告吴兰琴与被告签订的《商品房买卖合同》（含附件），系双方的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方应依合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照该法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案被告虽然存在逾期交房的违约情形，但原告并未将《解除通知书》送达给被告，没有完成法律规定解除合同的通知义务，不能发生解除《商品房买卖合同》的法律后果。故原告要求确认其与被告签订的《商品房买卖合同》已于2019年1月22日解除，事实和法律依据不足，不予支持。原告请求解除《个人购房抵押（保证）借款合同》及要求被告返还首付款及利息、公共维修基金及利息、原告承担的贷款本息、律师费用，一并予以驳回。原告请求被告支付居间签约费用25000元，因涉及到厦门市云渠房产代理有限公司，不宜在本案作出处理。原告请求延期交房违约金，因延期交房违约金请求的前提是基于合同继续履行，原告在本案的诉求是解除合同且以发送解除合同通知书的实际行为表示要解除买卖合同，该延期交房违约金的请求与其在本案中的意思表示相悖，故不宜在本案中进行处理，若原告愿意继续履行合同，可另行主张延期交房违约金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告吴兰琴、洪刚的诉讼请求。 本案受理费9550元，减半收取计4775元，由原告吴兰琴、洪刚负担（多预交的4775元予以退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  刘素梅 二〇一九年五月六日 书记员  蔡少萍 速录员  留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 1 10