福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初15438号 原告：厦门顺承资产管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区体育路****，统一社会信用代码913502007054819914。 法定代表人：颜顶开，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吕金朝，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢静，福建旭丰律师事务所律师。 被告：聂传斌，男，1984年8月15日出生，汉族，住福建省光泽县。 被告：洪荣伟，男，1978年8月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列被告共同委托诉讼代理人：陈月辉，福建首嘉律师事务所律师。 被告：邱军旺，男，1974年11月16日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 第三人：厦门秦鸿物业服务有限公司，，住所地福建省厦门市湖里区金钟路****统一社会信用代码91350206685252736Q。 法定代表人：吴国平，执行董事兼总经理。 原告厦门顺承资产管理有限公司（以下简称顺承公司）与被告聂传斌、洪荣伟、邱军旺、第三人厦门秦鸿物业服务有限公司（以下简称秦鸿公司）保证合同纠纷一案，本院于2017年9月25日作出（2016）闽0203民初13679号民事判决。被告聂传斌不服该判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2018年8月1日作出（2018）闽02民终2861号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭于2019年1月17日公开开庭进行了审理。原告顺承公司的委托诉讼代理人吕金朝、谢静，被告聂传斌、洪荣伟的共同委托诉讼代理人陈月辉到庭参加诉讼；被告邱军旺、第三人秦鸿公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 顺承公司向本院提出诉讼请求：1．聂传斌、洪荣伟、邱军旺对秦鸿公司向顺承公司清退交还厦门市思明区房屋承担连带责任；2．聂传斌、洪荣伟、邱军旺对秦鸿公司支付顺承公司自2015年4月15日起至实际交还房屋期间的租金损失承担连带责任（租金损失按每月1839814.2元计算，总额中扣除秦鸿公司交纳的租赁保证金4000000元）。事实和理由：2014年4月28日，顺承公司与秦鸿公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定：顺承公司将厦门市思明区外胎车间、内胎车间、工程胎车间、压延车间、办公楼、综合楼等房屋（以下均称讼争房屋）出租给秦鸿公司，租赁期限自2014年4月15日起至2015年4月14日止；若秦鸿公司违约应承担违约责任，自然人聂传斌、邱军旺、洪荣伟自愿以个人名下所有资产为秦鸿公司履行本合同承担连带责任担保。聂传斌、洪荣伟、邱军旺作为连带担保责任人亦在该合同签名。租赁期间届满后，虽经多次催促，但秦鸿公司并未依约腾空返还讼争房屋。2015年6月30日，顺承公司依据前述合同向思明区人民法院起诉秦鸿公司及聂传斌、洪荣伟、邱军旺。该案审理期间，因聂传斌、邱军旺、洪荣伟送达存在问题，顺承公司为尽快收回讼争房屋先撤回该案对聂传斌、洪荣伟、邱军旺的起诉。该案经一、二审判决：1、秦鸿公司于判决生效之日起二十日内将位于厦门市思明区房屋清退并交还给顺承公司；2、秦鸿公司于判决生效之日起七日内支付顺承公司自2015年4月15日至实际交还房屋期间的租金损失（每月金额1839814.2元）；3、若秦鸿公司未履行上述债务，顺承公司有权以厦门市思明区内抵押物（清单：“商业城增容、永久用电配、电缆、永久用电配补、商业城增容、地面消防管网工程&、地面消防管网工程&rdquo卖所得价款优先受偿。同时，二审法院还认为鉴于秦鸿公司须赔偿顺承公司的租金损失，顺承公司向秦鸿公司收取的4000000元保证金可以用于冲抵该部分损失。依据前述判决，秦鸿公司对顺承公司应承担将讼争房屋清退交还给顺承公司及支付自2015年4月15日起至实际交还房屋期间的租金损失（每月金额1839814.2元）等违约责任，顺承公司有权依据合同约定，要求聂传斌、邱军旺、洪荣伟对此承担连带担保责任。 聂传斌、洪荣伟辩称，1．讼争房屋有的早已主动退还顺承公司，有的已通过法院强制执行收回，现在早已全部由顺承公司收回并实际控制管理，顺承公司并未如实向法院陈述该事实。2．《中华人民共和国担保法》（以下简称担保法）第二十一条规定“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”，该保证担保的范围显然是指金钱债务；《房屋租赁合同》第十四条约定“自然人聂传斌、邱军旺、洪荣伟自愿以个人名下所有资产为乙方（秦鸿公司）履行本合同承担连带责任担保”，也是对金钱债务的担保约定，并不是对某种特定行为的担保；因此，清退交还讼争房屋不属于合同约定的聂传斌、洪荣伟的保证担保范围。秦鸿公司是《房屋租赁合同》的承租人，清退交还讼争房屋的行为义务只能由其承担和履行，聂传斌、洪荣伟作为保证人无法替代履行，更无法就该行为承担连带责任；而且从法律角度讲，交房行为的连带责任不可执行。3．《担保法》第二十六条规定“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”顺承公司在2015年首次起诉聂传斌、洪荣伟，但在起诉状副本等诉讼材料没有依法送达给聂传斌、洪荣伟的情况下自行撤诉，不发生诉讼时效中断，故其在2016年8月再次提起本案诉讼，已经超过六个月的保证期间。而且，顺承公司没有任何证据证明其曾经在保证期间内依据合同约定的地址以包括诉讼在内的任何形式，向聂传斌、洪荣伟提出过履行保证责任的要求。故根据前述法律规定，聂传斌、洪荣伟依法免除保证责任。4．即便聂传斌、洪荣伟需要承担连带保证责任，因秦鸿公司已向顺承公司提供物的抵押担保，故保证责任范围也应当限于在物的担保清偿完毕之后不足的部分。而且，聂传斌、洪荣伟的保证担保范围应限于《房屋租赁合同》约定的租金及逾期付款的违约金，租金应当按照合同约定的租金标准进行计算；但在案生效民事判决确定秦鸿公司应承担的债务是“租金损失”，且“租金损失”是以秦鸿公司与次承租人之间签订的《租赁合同》约定的租金标准为计算依据，远高于前述《房屋租赁合同》约定的租金标准，两者之间的差额部分不应属于聂传斌、洪荣伟的保证担保范围。5．秦鸿公司承租讼争房屋后，投资进行了改造并分别转租给众多的公司和自然人，顺承公司对此完全是知晓也从未提出异议，应视为对转租行为的认可。《房屋租赁合同》约定租赁期间在2015年5月14日届满，顺承公司在2015年6月30日提起房屋租赁合同纠纷诉讼要求秦鸿公司返还房屋，但又另案提起物权保护纠纷诉讼要求次承租人（即实际使用人）返还房屋，均得到法院判决支持。因此，房屋实际使用人未按生效判决履行交回房屋的责任和未支付房屋占用费给顺承公司造成的租金损失，不属于聂传斌、洪荣伟的保证担保范围。6．讼争房屋现在早已全部由顺承公司收回并实际控制管理，但顺承公司并未如实向法院陈述，其主张租金损失按每月1839814.2元计算，缺乏依据。综上，请求法院驳回顺承公司的诉讼请求。 邱军旺在原一审时辩称，邱军旺并不是秦鸿公司股东而只是员工，自2008年至2009年公司注册时在秦鸿公司上班，后在2011年被秦鸿公司辞退。邱军旺并未在《房屋租赁合同》上签名，故顺承公司的诉讼请求与邱军旺无关。 秦鸿公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门群鸿物业服务有限公司于2009年3月18日登记成立，其股东为聂传斌、邱军旺，各持股50%；2010年1月1日，洪荣伟持有该公司20%股权；2012年5月8日起，邱军旺担任该公司监事；2015年3月，邱军旺将其持有的该公司剩余20%股权转让给方水原；2015年12月16日，该公司的名称变更登记为厦门秦鸿物业服务有限公司，经营场所由厦门市思明区办公楼****变更登记为厦门市湖里区金钟路****。 2014年4月28日，顺承公司（作为甲方）与秦鸿公司（作为乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于厦门市思明区外胎车间、内胎车间、工程胎车间、压延车间、办公楼、综合楼等房屋（即讼争房屋）出租给乙方作为经营场所使用，面积共46005.21平方米，租赁期间自2014年4月15日起至2015年4月14日止，每月租金为233324元。该合同第四条约定“合同签订时，乙方应向甲方交纳租赁期间保证金400万元，合同期满，如乙方无违约责任，甲方应在乙方退还租赁房屋后十个工作日内，无息将保证金退还给乙方，同时，乙方同意将投资于将军祠28号群鸿商业城内的相关固定资产另行作为担保物抵押给甲方（乙方保证该批资产市场评估价不低于450万元，清单详见附件），若乙方出现违约行为，保证金及处置抵押物所得的价款，作为乙方承担的违约金、赔偿损失等费用”；第十一条约定“乙方没有及时腾出租赁物，应承担违约责任，甲方有权没收乙方租赁保证金和担保资产并追究乙方的法律和经济责任”；第十四条约定“若乙方违约应承担违约责任，自然人聂传斌、邱军旺、洪荣伟自愿以个人名下所有资产为乙方履行本合同承担连带责任担保”；第十六条约定“乙方及担保人聂传斌、邱军旺、洪荣伟确认签名盖章栏中所述的送达地址为有效的送达地址，若在履行本合同及争议处理时，甲方向该地址送达以快递或挂号信等方式寄出文件或通知后48小时后即视为甲方已将该文件有效送达给乙方。若乙方地址发生变化，应立即书面通知甲方，否则甲方向本合同约定的地址送达即视为有效送达。”在该合同末尾“连带担保责任人签名”位置，由聂传斌、洪荣伟签名并填写了送达地址（厦门市思明区厦门秦鸿物业服务有限公司），还显示有“邱军旺”字样的签名及其送达地址。合同签订后，秦鸿公司将讼争房屋的部分分别转租给他人使用。 《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，秦鸿公司未依约将讼争房屋腾空返还给顺承公司。2015年6月30日，顺承公司向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，要求秦鸿公司清退交还讼争房屋、支付租金损失等，并要求聂传斌、邱军旺、洪荣伟对秦鸿公司承担连带责任。本院立案后，通过直接送达、邮寄送达等方式无法向聂传斌、邱军旺、洪荣伟送达，于2015年11月21日在《海峡都市报》刊登公告，向聂传斌、邱军旺、洪荣伟公告送达起诉状副本等诉讼材料，公告内容中载明了顺承公司所主张的诉讼请求内容。2015年12月25日，顺承公司撤回对聂传斌、邱军旺、洪荣伟的起诉，本院裁定予以准许。 2016年2月25日，本院就上述诉讼案件作出（2015）思民初字第10030号民事判决，其中认为“在租赁合同期限届满后，被告（秦鸿公司）未予返还讼争房产的，原告（顺承公司）诉请被告支付涉房产的租金损失，合法有据，本院亦予支持。但关于租金损失标准，原告要求参照被告与次承租人之间的租金标准，并举示了数十份的《群鸿商城房屋租赁合同》予以充分证明，被告对此予以否定，但却不出示持有的转租合同，亦未举示其它反驳证据，故应由被告承担证明责任之不利后果，采信原告举证之意见，即以每月租金1839814.2元予以计算损失”，判决如下：“一、秦鸿公司于判决生效之日起二十日内将讼争房屋清退并交还给顺承公司；二、确认顺承公司有权没收秦鸿公司交纳的租赁保证金4000000元；三、秦鸿公司于判决生效之日起七日内支付顺承公司自2015年4月15日至实际交还讼争房屋期间的租金损失（每月金额为1839814.2元）；四、若秦鸿公司未履行上述债务，顺承公司有权以讼争房屋内抵押物（清单：“商业城增容、永久用电配、电缆、永久用电配补、商业城增容、地面消防管网工程&、地面消防管网工程&rdquo卖所得价款优先受偿；五、驳回顺承公司的其他诉讼请求”。被告秦鸿公司不服该判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2016年6月20日作出（2016）闽02民终2206号民事判决，其中认为“顺承公司在已经诉求租金损失的情况又诉求基于同一事由的违约金，违反法律规定。因违约金与损失不能并处，故对顺承公司没收保证金的诉求应予以驳回。鉴于秦鸿公司须赔偿顺承公司的租金损失，该保证金可冲抵部分的损失”，判决如下：“一、维持厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第10030号民事判决第一、三、四项；二、撤销（2015）思民初字第10030号民事判决第二、五项；三、驳回顺承公司的其他诉讼请求；四、驳回秦鸿公司的其他上诉请求”。该民事判决于2016年6月28日发生法律效力。 2016年9月1日，顺承公司就上述生效民事判决向本院申请执行。2018年12月11日，本院告知顺承公司“本院于2018年9月19日强制腾退了被执行人秦鸿公司及案外人占用的物业楼，并将相关水电等设备交由你方保管后下了以物抵债裁定书。”2018年12月13日，本院作出（2016）闽0203执5243号之一执行裁定，其中载明“截至2018年12月13日，申请执行人顺承公司申请执行被执行人秦鸿公司占领的房屋已经腾空归还给申请执行人，并将抵押物以物抵债偿还了申请执行人的款项4897912.25元”，裁定：终结本次执行程序。 2018年9月19日，顺承公司在讼争房屋张贴《告知函》，载明“尊敬的将军祠28号全体租户：……即日起将军祠28号内的物业及水电设施等管理权回归顺承公司，物业管理服务业务统一由厦门厦禾物业管理公司负责。将军祠路28号内房屋占用及后续处理等事宜，请您直接与我们联系。特别提醒您，秦鸿公司已无权继续租赁将军祠路28号房屋，请您停止向秦鸿公司缴纳各项费用（含租金）等。” 另查明，2015年6月30日，顺承公司向本院提起物权保护纠纷诉讼，以其与秦鸿公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期间已经届满，厦门歆长冠文化传播有限公司无权再占有房屋为由，要求厦门歆长冠文化传播有限公司清退返还厦门市思明区35号楼2层及阁楼（备注：属于讼争房屋的一部分）。2015年12月15日，本院作出（2015）思民初字第10016号民事判决，判决厦门歆长冠文化传播有限公司于判决生效之日起十五日内将厦门市思明区35号楼2层及阁楼腾空交付给顺承公司。该民事判决已发生法律效力。同时，顺承公司还分别起诉了厦门鲁清燃气设备有限公司等其他讼争房屋部分面积的实际占有使用人，要求各实际占有使用人返还占有使用的房屋，其诉讼请求亦得到法院判决支持。 原一审时，邱军旺申请对案涉《房屋租赁合同》末尾“连带担保责任人签名”位置两处“邱军旺”签名字迹是否与邱军旺书写样本字迹同一进行鉴定。本院依法委托福建正泰司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定机构于2017年7月27日作出正泰司鉴[2017]文鉴字第155号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1．《房屋租赁合同》第三页连带担保责任人聂传斌签名行中的“邱军旺”签名字迹与样本中邱军旺书写样本字迹不是同一人书写字迹；2．《房屋租赁合同》第三页连带担保责任人邱军旺签名行中的“邱军旺”签名字迹与样本中邱军旺书写样本字迹不是同一人书写字迹。邱军旺因此支出鉴定费22199元。 顺承公司质证认为，1．在顺承公司认为没有鉴定必要及不同意鉴定的前提下，对该份《司法鉴定意见书》的真实性和是否采信由法院决定。2．关于邱军旺是否承担保证责任问题。顺承公司提交的证据材料，可以确定在《房屋租赁合同》签订时，邱军旺是秦鸿公司的股东，且目前还是秦鸿公司的监事，很有可能存在他人代签的情形，邱军旺不可能不知道该合同的存在，其对作为担保人身份的签名是认可的；即使法院根据《司法鉴定意见书》认定《房屋租赁合同》中“邱军旺”的签名不是邱军旺字迹，也不能排除签订《房屋租赁合同》时邱军旺欲承担担保责任的真实意思表示。邱军旺作为秦鸿公司的股东和监事，其愿意作为秦鸿公司债务的保证人合情合理，其应当承担相应的连带保证责任。3．顺承公司不同意该鉴定，故鉴定费不应由顺承公司承担。 邱军旺质证认为，对《司法鉴定意见书》的真实性和鉴定结论均无异议，顺承公司对邱军旺的诉讼请求应予以驳回；鉴定费22199元应由顺承公司承担。 聂传斌、洪荣伟质证认为，对《司法鉴定意见书》的真实性无异议。 审理中，顺承公司还陈述，1．在（2016）闽0203执5243号一案中，顺承公司仅收回秦鸿公司占有使用的物业管理用房；执行中涉及的以物抵债偿还的款项4897912.25元，顺承公司同意在第2项诉讼请求的租金损失总额中予以扣除。另外，顺承公司实际仅另外收回了讼争房屋范围内的四家商铺。自2015年4月15日起，顺承公司没有向讼争房屋的其他实际占有使用人收取租金或占有使用费。2．《担保法》第二十一条规定的保证担保的范围不局限于金钱债务，还包括保证合同约定的内容，《房屋租赁合同》第十四条约定聂传斌、邱军旺、洪荣伟为秦鸿公司履行合同承担连带责任担保，该“履行合同”包括了返还讼争房屋。（2015）思民初字第10030号民事判决确定的租金损失，属于秦鸿公司未依约返还讼争房屋给顺承公司所造成的损失，属于聂传斌、洪荣伟、邱军旺应承担的保证责任范围。3．法院在（2015）思民初字第10030号一案中以公告方式对聂传斌、洪荣伟、邱军旺进行送达，该公告送达行为不存在撤回的问题，顺承公司撤回对聂传斌、洪荣伟、邱军旺的起诉，仅涉及诉讼时效的问题。 聂传斌、洪荣伟还陈述，（2015）思民初字第10030号一案诉讼时，聂传斌、洪荣伟已没有在秦鸿公司工作。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点主要包括四方面：（一）邱军旺是否为《房屋租赁合同》第十四条所约定的保证人；（二）顺承公司要求聂传斌等保证人承担保证责任是否已经超过保证期间；（三）聂传斌等保证人的保证担保范围；（四）顺承公司的诉讼请求是否应当予以支持。本院围绕当事人的意见对争议焦点进行分析认定如下： （一）邱军旺是否为《房屋租赁合同》第十四条所约定的保证人。 本院认为，保证是保证人以其信用担保债务人履行债务，需要保证人有明确的承担保证责任的真实意思表示，且需要保证人与债权人以书面形式订立保证合同。福建正泰司法鉴定中心作出的《司法鉴定意见书》，系经当事人申请后本院依法委托，程序合法，本院予以采纳。根据《司法鉴定意见书》的鉴定意见，《房屋租赁合同》末尾“连带担保责任人签名”位置“邱军旺”字样的签名并非邱军旺本人所签署，顺承公司所举示的证据并不足以证明邱军旺对此知情并同意，因此，本院认定邱军旺并非《房屋租赁合同》第十四条担保条款所约定的保证人。顺承公司要求邱军旺承担保证责任，不符合法律规定，本院不予支持。 （二）顺承公司要求聂传斌等保证人承担保证责任是否已经超过保证期间。 本院认为，顺承公司系在保证期间要求聂传斌、洪荣伟承担保证责任。首先，《担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”《房屋租赁合同》第十四条担保条款约定的保证方式为连带责任保证，但并未约定保证期间，故保证期间应自合同约定的租赁期间届满之日即2015年4月14日起计算六个月。其次，顺承公司在2015年6月30日向本院提起（2015）思民初字第10030号房屋租赁合同纠纷诉讼，其中根据《房屋租赁合同》第十四条担保条款的约定要求聂传斌、洪荣伟承担保证责任，该起诉时间在保证期间内。第三，在（2015）思民初字第10030号一案诉讼中，本院依法采用公告方式向聂传斌、洪荣伟送达起诉状副本等诉讼材料，公告内容也载明了顺承公司所主张的诉讼请求内容。送达行为属于法院的履职行为，顺承公司撤回对聂传斌、洪荣伟的起诉，并不影响送达行为的有效性。因此，应当认定顺承公司已在在保证期间届满前要求聂传斌、洪荣伟承担保证责任。顺承公司在该案中撤回对聂传斌、洪荣伟的起诉，仅发生保证合同诉讼时效中断的法律效果。最后，《房屋租赁合同》第十六条对聂传斌、洪荣伟的送达地址及后果进行了约定，聂传斌、洪荣伟未继续在秦鸿公司工作后并未依约向顺承公司提供变更后的送达地址，由此导致顺承公司无法直接要求其承担保证责任，相应的不利后果应由聂传斌、洪荣伟承担。 （三）聂传斌等保证人的保证担保范围。 本院认为，《担保法》第二十一条第一款规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”可见保证担保范围的主债权既可以是金钱债权，也可以是非金钱债权；即可以是已存在的既有债权，也可以是将来债权。本案中，《房屋租赁合同》第十四条担保条款约定“若乙方（秦鸿公司）违约应承担违约责任，自然人聂传斌、邱军旺、洪荣伟自愿以个人名下所有资产为乙方履行本合同承担连带责任担保”，结合该合同的其他条款内容，可见顺承公司与聂传斌、洪荣伟订立的保证合同，对保证担保的范围是概括性约定，涉及到债务人秦鸿公司应履行的《房屋租赁合同》所约定的包括租赁期间届满后返还讼争房屋在内的全部义务及其未履行所产生的违约责任，《担保法》第二十一条第二款规定“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”，因此，结合《担保法》第二十一条第一款规定，本院认定聂传斌、洪荣伟应当对秦鸿公司依约返还讼争房屋及其未履行所生违约责任向顺承公司承担保证责任。至于秦鸿公司转租讼争房屋的行为，按照法律规定，并不会否定或转让案涉《房屋租赁合同》所涉及的包括保证在内的权利义务。 （四）顺承公司的诉讼请求是否应当予以支持。 关于顺承公司主张的清退交还讼争房屋的保证责任问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”，结合在案事实，聂传斌、洪荣伟并未实际占有使用讼争房屋，而顺承公司已经通过执行程序收回秦鸿公司占有使用的讼争房屋部分，顺承公司亦已向讼争房屋部分面积的直接占有人主张权利，因此，顺承公司要求聂传斌、洪荣伟对秦鸿公司向顺承公司清退交还讼争房屋承担保证责任，事实上已无法履行，故本院不予支持。 关于顺承公司主张的支付租金损失的保证责任问题。本院认为，顺承公司要求聂传斌、洪荣伟对秦鸿公司支付顺承公司自2015年4月15日起的租金损失承担保证责任，该租金损失属于秦鸿公司未依约返还讼争房屋所产生的违约责任，及上述分析，该违约责任属于聂传斌、洪荣伟应承担的保证责任范围。但顺承公司所主张的聂传斌、洪荣伟承担保证责任的租金损失的计算方式，理据尚不充分。具体理由如下：首先，保证合同作为一种合同关系，是保证人与债权人意思表示一致的结果，双方达成一致的意思表示不仅包括保证人同意承担保证责任，而且还包括被保证的主债权种类、数额及保证担保的范围等具体内容。其次，《担保法》第十五条规定：“保证合同应当包括以下内容:（一）被保证的主债权种类、数额；……（四）保证担保的范围；……保证合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。”可见，被保证的主债权种类、数额与保证担保的范围并不能等同。如果当事人对前述内容的约定不明确，应当通过补充协议予以补正。本院注意到，《担保法》第二十一条仅就当事人对“保证担保的范围”内容无法协议补正时的补正方式进行了规定，但未涉及到“被保证的主债权种类、数额”内容的补正。因此，“被保证的主债权种类、数额”内容的确定和补正，依赖于保证合同双方当事人能否协商达成合意；如果双方当事人无法协议补正，则亦无法依据法律规定予以补正，而应通过诉讼或仲裁方式予以解决。第三，秦鸿公司未依约返还讼争房屋所涉及的违约责任，从顺承公司角度而言，属于其享有的“被保证的主债权”范围。但从《房屋租赁合同》的内容来看，顺承公司与秦鸿公司仅在第十一条约定“乙方（秦鸿公司）没有及时腾出租赁物，应承担违约责任，甲方有权没收乙方租赁保证金和担保资产并追究乙方的法律和经济责任”，并未明确约定秦鸿公司未依约返还讼争房屋应赔偿顺承公司租金损失，更未对损失如何计算进行约定。从（2015）思民初字第10030号民事判决来看，顺承公司是参照秦鸿公司与次承租人之间的租金标准来主张的秦鸿公司应支付的租金损失，本院亦是按照该标准确定秦鸿公司应支付的租金损失，该标准并非顺承公司与秦鸿公司合意的结果。第四，《担保法》第六条规定“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。”可见，保证合同的双方当事人为保证人和债权人，而不包括债务人。因此，保证合同的内容仅能通过保证人和债权人合意而确定。结合我国担保法理论，保证具有相对独立性，保证合同是一个完整的、独立的合同，债权人与债务人之间诉讼的判决，其效力不能当然地及于保证人。因此，在保证人聂传斌、洪荣伟未参加（2015）思民初字第10030号一案诉讼的情况下，该案的判决效力不能当然地及于聂传斌、洪荣伟。第五，《房屋租赁合同》约定的租金标准为每月233324元，（2015）思民初字第10030号诉讼案件法院判决确定的租金损失计算标准为1839814.2元，两者之间的差额巨大，对相关当事人的权益显然产生了重大影响，而聂传斌、洪荣伟作为保证人并未参加（2015）思民初字第10030号案件的诉讼。在保证人聂传斌、洪荣伟明确不同意按照每月1839814.2元的标准计算保证责任所涉租金损失的情况下，探究保证人聂传斌、洪荣伟与债权人顺承公司有关保证合同的真实意思表示，结合合同自由原则和公平原则，本院无法认定聂传斌、洪荣伟在订立保证合同时预见到或者应当预见秦鸿公司逾期返还讼争房屋将导致其承担高达每月1839814.2元的赔偿损失的担保责任，故无法认定“被保证的主债权种类、数额”可以按照每月1839814.2元的标准进行计算。因此，顺承公司要求按照生效民事判决确定的租金损失计算标准确定聂传斌、洪荣伟的保证责任，既缺乏保证合同的依据，也缺乏法律依据，本院难以支持。 综上，本院认为，聂传斌、洪荣伟承担保证责任所涉及的租金损失，可以参照《房屋租赁合同》约定的租金标准每月233324元进行计算，自2015年4月15日起计算至顺承公司在讼争房屋张贴《告知函》的2018年9月19日。首先，《房屋租赁合同》约定的租赁期限为1年，并明确约定租金为每月233324元。按照一般的交易惯例，在同等条件下，若无特殊情况，房屋租金在1年内尚不会出现较大的涨幅。其次，顺承公司向秦鸿公司主张逾期返还讼争房屋的租金损失违约责任时，顺承公司有权选择如何确定租金损失的计算标准。但聂传斌、洪荣伟主张保证责任所涉及的租金损失参照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，可能更符合其在订立保证合同时的真实意思表示。第三，根据案涉《房屋租赁合同》的约定以及以物抵债的情况，秦鸿公司在承租讼争房屋的过程中应当是对讼争房屋投入了较高成本改善经营使用条件的，客观上可能提高了讼争房屋的租赁价格水平，而秦鸿公司对此进行的固定资产投入实际上并未无偿归秦鸿公司所有。第四，本院注意到，因秦鸿公司存在将讼争房屋的部分分别转租他人使用的行为，故讼争房屋所涉及的当事人众多，法律关系亦较为复杂。聂传斌、洪荣伟事实无法履行返回讼争房屋的保证责任，而顺承公司有权而且也已经向部分直接占有人主张返还房屋的权利；现顺承公司已收回物业管理用房并向直接占有人发布《告知函》，告知其已收回物业和水电的管理权、直接占有人应停止向秦鸿公司交纳含租金在内的各项费用。同时充分考虑到，顺承公司存在向直接占有人收取租金等费用的可能，直接占有人应如何支付费用问题，由此可能引起的顺承公司、秦鸿公司、聂传斌、洪荣伟、直接占有人等各方之间复杂法律关系，及可能存在的复杂纠纷诉讼。为有利于各方当事人解决纠纷，减少讼累，本院认为聂传斌、洪荣伟承担保证责任所涉及的租金损失应计算至顺承公司发布《告知函》的2018年9月19日为宜。就直接占有人未返还占有的讼争房屋部分，顺承公司可另行依法要求直接占有人承担赔偿损失等法律责任。经计算，聂传斌、洪荣伟承担保证责任所涉及的租金损失总额为9603916.9元[233324元×（41+5÷31）]，扣除秦鸿公司交纳的租赁保证金4000000元、以物抵债偿还的4897912.25元，剩余金额为706004.65元。邱军旺未到庭参加诉讼，其在原一审时主张的鉴定费，本院不再予以处理，当事人可另行依法处理。 依照《中华人民共和国担保法》第十五条、第十八条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十四条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、聂传斌、洪荣伟对厦门秦鸿物业服务有限公司所应承担的支付厦门顺承资产管理有限公司自2015年4月15日起租金损失的债务在706004.65元的范围内承担连带清偿责任。聂传斌、洪荣伟承担保证责任后，有权在其履行保证责任的范围内向厦门秦鸿物业服务有限公司追偿。 二、驳回厦门顺承资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费133996元，由厦门顺承资产管理有限公司负担128937元，聂传斌、洪荣伟负担5059元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 刘宪昌 人民陪审员 李剑峰 人民陪审员 冯海宁 二〇一九年五月二十七日 代书记员 李 馨  附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国担保法》 第十五条保证合同应当包括以下内容： （一）被保证的主债权种类、数额； （二）债务人履行债务的期限； （三）保证的方式； （四）保证担保的范围； （五）保证的期间； （六）双方认为需要约定的其他事项。 保证合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第三十四条一般保证的债权人在保证期间届满前对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，从判决或者仲裁裁决生效之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。 连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。