上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2013）普民四（民）初字第2980号上海市普陀区人民法院民事判决书（2013）普民四（民）初字第2980号原告上海宽畅贸易发展有限公司。法定代表人王长寿，职务总经理。委托代理人吴伟刚、仲剑峰，上海市振兴律师事务所律师。被告吴彬斌，男。原告上海宽畅贸易发展有限公司与被告吴彬斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海宽畅贸易发展有限公司的委托代理人吴伟刚、仲剑峰、被告吴彬斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海宽畅贸易发展有限公司诉称，原、被告��2011年12月15日签订《房屋租赁协议书》，约定由原告向被告出租位于上海市某房屋（以下简称系争房屋）用于经营，租赁期限为2012年1月1日至2015年12月31日止，年租金为人民币120000元（以下币种均为人民币），被告应按先付后用的原则每半年提前15天向原告支付当期租金（即12月15日向支付上半年度租金60000元，6月15日支付下半年度租金60000元）。据此，被告应于2013年6月15日前支付2013年7月1日至2013年12月31日的租金，但被告经原告催缴后仍未履行付款义务。根据约定，被告逾期不缴纳租金，除须结清所欠费用外，还要按所欠费用总额的百分之四／月交付滞纳金。超过两个月不缴纳租金的，视为被告自动终止合同，并承担违约责任。原告于2013年9月5日向被告发函，通知被告合同于2013年9月8日终止。现原告向法院提起诉讼，请求判令：1、《房屋租赁协议书》于2013年9月8日解除；2、被告迁出并清空系争房屋；3、被告支付自2013年7月1日至2013年9月8日止的租金22666.67元；4、被告支付自2013年9月9日至实际迁出日止的房屋使用费（按租金标准计算，每天333.33元）；5、被告支付逾期付款违约金（按半年租金60000元，月万分之四的标准，自2013年6月16日算至实际迁出日止）；6、本案诉讼费由被告承担。被告吴彬斌辩称，第一，被告租金付至2013年6月30日。第二，被告在签订合同前，并不清楚原告与系争房屋出租方的租赁合同是一年一签的。2013年6月20日前后，被告接到出租方的通知，2014年年底出租方要将包括系争房屋在内的所有出租房拆除，另作他用，原告与其的租赁合同于2013年12月31日终止，被告因此不再支付租金。若原告与出租方能够续签合同，被告愿意交清欠租。第三，被告于2013年9月8日收到了原告要求解除合同的函件，被告明确��示不同意。第四，被告曾支付系争房屋转让方210000元的转让费，如果判决合同解除，要求原告赔偿被告的损失。综上所述，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，系争房屋由原告向案外人某学校的国有资产管理处承租而来，最近一期合同于2012年12月15日签订，约定租期自2013年1月1日至2013年12月31日止，租金共计81900元。2011年12月15日，原、被告就系争房屋签订《房屋租赁协议书》，约定租期自2012年1月1日至2015年12月31日，租金为每年120000元，被告按先付后用原则，每半年提前15天（即12月15日向原告交纳上半年租金60000元，并于6月15日交纳下半年租金60000元）；被告逾期不缴纳租金，除须结清所欠费用外，还要按所欠费用总额的百分之四／月交付滞纳金，超过两个月不缴纳租金的，视为被告自动终止合同，并承担违约责任；租赁期间，若市政工程或学校需要而使用原告租赁给被告的房屋，原告必须提前两个月以书面形式通知被告搬迁，被告须无条件立即履行，原告退还被告未履约期的租金，同时本协议自然终止，原告不承担任何责任。2013年8月7日，原告致函被告，要求被告支付2013年下半年的租金。2013年9月5日，原告向被告发出《关于终止某房屋﹤房屋租赁协议书﹥的通知》，称由于被告未按约支付2013年下半年的租金，双方签订的租赁协议于2013年9月8日自动终止，要求被告尽快搬离，结清费用，清空房屋并交还钥匙。被告于2013年9月8日收到该通知。目前，系争房屋仍由被告经营使用。现原告诉至本院，请求判决如其诉请。庭审中，原告对于其与案外人某大学国有资产管理处签订的租赁合同一节，称合同为一年一签，租期至2013年12月31日止，2014年的合同还在商���之中。原告另称考虑到被告的损失，愿意放弃要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，并变更房屋使用费一项的诉请，要求被告支付2013年9月9日至2013年12月31日止的房屋使用费。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，均应恪守履行。原告按约将系争房屋交付被告经营使用，被告应当按约支付租金。根据庭审查明的事实，被告自2013年7月至今未支付租金，其行为构成违约，应承担相应责任。根据合同约定被告逾期不缴纳租金，除须结清所欠费用外，还要按所欠费用总额的百分之四／月交付滞纳金，超过两个月不缴纳租金的，视为被告自动终止合同，并承担违约责任。原告于2013年9月5日向被告发出通知，要求解除合同、结清费用等，被告已于2013年9月8日收到该通知，故本院对原告要求确认《房屋��赁协议书》于2013年9月8日解除，被告迁出并清空系争房屋的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告应将2013年7月1日至2013年9月8日欠付的租金及2013年9月9日至实际迁出之日止的房屋使用费支付原告。被告辩称由于得到系争房屋出租方通知2014年年底要收回房屋，故停止支付租金的意见。本院认为，该通知涉及系争房屋出租方与原告之间的租赁关系，即便出租方于2014年年底收回房屋，也不至于影响在此之前被告对系争房屋的租赁使用。况且被告在2013年年中便停止支付租金，违约在先，故本院对该辩称意见不予采纳。被告另辩称若判决合同解除，要求原告赔偿210000元的转让费，本院认为解除合同的责任在于被告，庭审中被告未提供证据证明其向案外人支付了该笔转让费，即便真实，也与本案无关，亦非原告所能预见之解除合同的被告损失，本院对此辩称意见不予采纳。应当指出，原告在其与系争房屋出租方的租赁合同为一年一签，目前租期仅至2013年12月31日止，且未事先告知被告的情况下，与被告签订长达四年的租赁合同，行为欠妥，原告对解除合同的后果亦应当承担一定的责任。现原告考虑到被告的损失，愿意以放弃逾期付款违约金及变更房屋使用费诉请的方式对被告进行一定补偿，无不当，符合本案实际，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告上海宽畅贸易发展有限公司与被告吴彬斌就上海市某房屋签订的《房屋租赁协议书》于2013年9月8日解除；二、被告吴彬斌应于本判决生效之日起十日内迁出并清空上述房屋；三、被告吴彬斌应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宽畅贸易发展有限公司自2013年7月1日至2013年9月8日的租金及自2013年9月9日至2013年12月31日止的房屋使用费（租金与房屋使用费均以每年人民币12000元计）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币976元，减半收取计人民币488元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  陈文丽二〇一四年三月十八日书 记 员  陈文渊附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。代理审判员陈文丽二〇一四年三月十七日书记员陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。