广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初13734号原告：杨婥芸（YEUNG,CHUEKWAN），女，1994年6月14日出生，香港特别行政区居民，现住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：胡东平，广东同福律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈双琳，广东同福律师事务所律师。被告：中山市新域房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南头镇政府大院办公楼五楼508、511、513室。法定代表人：林志奋，执行董事。委托诉讼代理人：朱建辉，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李启亮，广东维纳律师事务所律师。原告杨婥芸与被告中山市新域房地产开发有限公司(以下简称新域公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院作出（2017）粤2072民初14132号民事判决后，原告杨婥芸不服判决提起上诉。中山市中级人民法院裁定撤销上述判决，将案件发回重审。本院依法另行组成合议庭，并适用普通程序于2019年1月23日、2019年4月9日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告杨婥芸的委托诉讼代理人胡东平、被告新域公司的委托诉讼代理人朱建辉到庭参加诉讼；第二次庭审，原告杨婥芸的委托诉讼代理人胡东平、被告新域公司的委托诉讼代理人李启亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨婥芸向本院提出诉讼请求：1、判令新域公司赔偿杨婥芸经济损失496322元;2、判令新域公司向杨婥芸双倍返还定金40000元（含杨婥芸已付定金20000元）；3、判令新域公司向杨婥芸返还购房款100000元。诉讼过程中，杨婥芸变更第一下项诉讼请求为判令新域公司赔偿杨婥芸经济损失391902元，并增加诉讼请求要求新域公司承担评估费用4441元。事实和理由：2016年8月23日，杨婥芸、新域公司签订《华翠苑认购书》，杨婥芸认购新域公司位于中山市xxxxx号房地产，合同总价496322元。同日，杨婥芸公司支付定金20000元。2016年9月29日，杨婥芸向新域公司支付购房款100000元，并约定于2016年12月30日前办理网签及公证手续。2017年1月9日，新域公司以“华翠楼项目需办理预售证换证相关审批手续”为由通知杨婥芸延期至2017年5月31日前办理网签手续及交付购房尾款。现因新域公司延期，中山市调节购房政策出台，导致房屋买卖合同无法履行。为维护杨婥芸合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。新域公司辩称，1.本案认购书缺乏交付条件及日期、装饰、设备标准及产权登记等重要内容，也没有约定支付全部购房款，因此不符合商品房买卖合同的要件，本案不属于商品房买卖纠纷，应属商品房预售合同纠纷；2.认购书并非杨婥芸本人签署，此后30日内杨婥芸也未作任何书面追认，认购书应当不产生法律效力；3.因楼盘开发及证件办理时间变动，加上杨婥芸本人不在内地，导致没有及时网签。2017年3月26日，中山市施行限购政策，杨婥芸不符合购房条件，认购书无法继续履行，这不可归责于双方原因，因此认购书应当予以解除，新域公司愿意退还已收取定金及购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月23日，出售方新域公司与认购方杨婥芸签订《华翠苑认购书》，双方约定如下：杨婥芸认购中山市xxxxxx房（建筑面积108.32平方米），房产总价496322元，购房定金20000元；杨婥芸签署本认购书后39天内，即2016年9月30日前须将房款即人民币496322元（含定金）一次性付清予出售方；房子为毛坯，2016年9月29日交第一期购房款100000元。出售方一栏由新域公司盖章并由经办人梁家红签字，购买方一栏由周丽珠代签并捺印。2016年9月29日，梁家红与杨婥芸在《华翠苑认购书》上另手书备注内容如下：“2016年9月29日交第一期楼款10万元整。原定于2016年9月29日签订商品房买卖合同，但由于开发商暂时不能办理网签及公证手续，经双方协商最迟于2016年12月30日前办理网签及公证手续，并交清剩余楼款376322元”。2016年8月23日，新域公司出具收据确认收到杨婥芸购买华翠楼x座xxxx房定金20000元。2016年9月29日，新域公司确认收到杨婥芸购买华翠楼x座xxxx房楼款100000元。周丽珠于2018年2月7日出具权利说明书，声明其是杨婥芸的母亲，其受杨婥芸委托与新域公司签订《华翠苑认购书》，认购书上购买方一栏“杨婥芸”笔迹由其代签，并注明周丽珠代签，认购书中间加入手写部分签名一栏由杨婥芸本人所签，购方行为所涉及全部权利义务均属杨婥芸，周丽珠仅受杨婥芸委托代签认购书及交付购房定金。2017年1月9日，新域公司出具《关于华翠楼x座xxxx房延期签约的情况说明》，载明内容：1、因预售证换证手续未能于2017年1月9日前办理完成，与业主杨婥芸未能签订《网签合同》，双方同意延期签订；2、因业主杨婥芸近段时间出国需到2017年5月才回国原因。双方确认：杨婥芸购买x座xxxx房成交总价为人民币肆拾玖万陆仟叁佰贰拾贰元正（496322元），杨婥芸分别于2016年8月23日交付人民币：贰万元定金，2016年9月28日交付人民币：拾万元正。经协商，双方同意将于2017年5月31日前完成相关手续签约事宜，业主杨婥芸于签订《网签合同》当天交付x座xxxx房应付尾款人民币：叁拾柒万陆仟叁佰贰拾贰元正（376322元）。杨婥芸收到前述情况说明。中山市人民政府于2017年3月26日发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对本市户籍居民家庭、非本市户籍居民家庭、祖籍中山的华侨及港澳台同胞家庭在中山购买新建商品房数量、要求等进行明确。双方确认杨婥芸在购房新政实施后在中山市不具备购房资格，双方至今亦未签订书面商品房买卖合同。中山市住房和城乡建设局商品房预售公开信息显示：新域公司开发的位于中山市xxxxx号房地产项目于2014年6月27日取得编号为中建房（预）字第××号商品房预售许可证（有效期自2014年6月27日至2016年6月27日），预售房屋建筑面积11285平方米共111套，该项目于2014年9月25日重新颁发有效期自2014年9月25日至2016年9月25日的预售许可证（证号不变）、于2015年5月8日重新颁发有效期自2015年5月8日至2017年5月8日的预售许可证（证号不变）。诉讼过程中，本院依据杨婥芸的申请，依法委托中山市中鑫房地产土地评估有限公司对上述房地产进行市场价值评估。2019年2月27日，中山市中鑫房地产土地评估有限公司作出中鑫估（2019）字第F02096号房地产评估报告，载明估价对象为中山市xxxxxx房、价值时点2019年2月25日、估价方法比较法、收益法、评估总价888224元、评估单价8200元/平方米。杨婥芸为此支出评估费4441元。本院认为，本案是涉港商品房买卖合同纠纷。涉案合同的签订地及履行地均在内地，故本案应适用内地法作为解决本案争议所适用的准据法。双方争议的焦点问题是：1.《华翠苑认购书》的性质；2.合同的相对方；3.新域公司的责任承担。第一个焦点问题。双方签订的《华翠苑认购书》虽名为认购书，但其内容已经包含涉案商品房基本状况、价款数额、价款支付方式等合同的基本内容，且新域公司已经先后收取了杨婥芸支付的定金和部分购房款，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，本院认定《华翠苑认购书》为商品房买卖合同，并非商品房预售合同。第二个焦点问题。《华翠苑认购书》经双方当事人协商一致达成，为双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。虽然认购书由周丽珠代签代书，但杨婥芸于2016年9月29日在认购书上签名捺印，周丽珠在权利说明书中亦确认代签行为受杨婥芸委托，权利义务均归杨婥芸所有，因此，认购书所涉合同相对方为杨婥芸与新域公司。第三个焦点问题。双方于2016年9月29日约定“最迟于2016年12月30日前办理网签及公证手续，并交清剩余楼款376322元”，但双方未于2016年12月30日前签订商品房买卖合同。新域公司于2017年1月9日向杨婥芸出具情况说明，杨婥芸确认其于2017年1月即收到该情况说明。杨婥芸虽主张该情况说明是新域公司单方出具对其不具有约束力，但杨婥芸未提供证据证实其有在合理期间内对新域公司的前述情况说明提出异议，而且杨婥芸亦未按2016年9月29日协议于2016年12月30日前给付剩余购房款376322元，故根据情况说明内容以及杨婥芸的默示行为，本院认定系双方协商一致将签订商品房买卖合同（网签）及支付购房款的期限延至2017年5月31日。后因中山市人民政府于2017年3月26日发布新建商品房限购政策，致使杨婥芸丧失购房人资格，涉案商品房买卖合同已经无法继续履行，该情形应属于不可归责当事人双方的事由。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条:“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，杨婥芸主张双倍返还定金及要求新域公司赔偿其经济损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，但新域公司应当将定金20000元、购房款本金100000元及其相应利息（自交款之日起按照中国人民银行公布的同期同类存款基准利率计至付清之日）予以返还给杨婥芸。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第二十二条、第六十条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告中山市新域房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向原告杨婥芸（YEUNG,CHUEKWAN）返还购房款100000元、定金20000元及利息（其中定金20000元自2016年8月23日起算，购房款100000元自2016年9月29日起算，均按照中国人民银行公布的同期同类存款基准利率计至付清之日）；二、驳回原告杨婥芸（YEUNG,CHUEKWAN）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10163元，由原告杨婥芸（YEUNG,CHUEKWAN）负担7463元，被告中山市新域房地产开发有限公司负担2700元；评估费4441元，由原告杨婥芸（YEUNG,CHUEKWAN）负担。如不服本判决，原告杨婥芸（YEUNG,CHUEKWAN）可以在判决书送达之日起三十日内，被告中山市新域房地产开发有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  阮春莉人民陪审员  陈 艳人民陪审员  苏 薇二〇一九年五月六日书 记 员  潘家敏