文书内容辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终4560号上诉人（原审原告)：宋毅，女，1959年7月7日生，汉族，住庄河市延安路一段109号2-4-2。委托诉讼代理人：王行安，宋毅丈夫。被上诉人（原审被告）：大连百汇房地产开发有限公司，住所地庄河市新华街道小寺村。法定代表人：董国杰，该公司经理。委托诉讼代理人：吕天杰、马云，辽宁环胜律师事务所律师。上诉人宋毅因与被上诉人大连百汇房地产开发有限公司（以下简称百汇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服庄河市人民法院（2019）辽0283民初436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。宋毅上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法。一、上诉人提供的合同与被上诉人提供的合同内容不同。上诉人提供的2010年8月10日完整合同共19页，且附件一平面图显示是两个阳台，而被上诉人提供的是5月8日只有15页的复印合同，且被上诉人提供的9月30日的面积测量报告书附件一平面图显示只有一个阳台。被上诉人一审两次开庭均拒绝提供2010年8月10日商品房买卖合同。一审法院应作出对被上诉人不利的推定。二、被上诉人提供的面积测量报告书，与有效的最后的合同面积一致，并补足了房款，一审法院不支持返还购房款错误。被上诉人变更设计时未征得上诉人同意，上诉人亦不知情。一审法院无视一个阳台改为增加面积5.01m²的事实。三、一审法院认定在交付房屋后或领取房证时上诉人就应知道因封闭阳台导致建筑面积增加而存在侵权事实，起诉已超过诉讼时效错误。上诉人对被上诉人故意隐瞒设计变更而增加面积的侵权事实在收房及领取房证时并不知情，因此本案根本不过诉讼时效。四、被上诉人提交的测量报告书附件一载明其中阳台面积全面积0平方米，半面积3.83平方米，证明案涉房屋的阳台是不算建筑面积的，而一审法院认定被上诉人交付上诉人房屋的建筑面积并未超过合同约定，与事实明显不符。工程竣工验收报告中载明的设计变更及时有效，则证明被上诉人在与上诉人签订的房屋买卖合同后，对案涉房屋进行了设计变更。被上诉人封闭阳台增加销售面积，以测量误差为由收取购房款并刻意隐瞒至今。原设计平面图与后测量图及案涉房屋照片比对显示，被上诉人将原设计图中主卧的南侧阳台（非封闭阳台）封闭，后重新对该房屋面积测量，封闭后测量的5.01平方米改为可出售的面积。百汇公司辩称，服从一审判决。宋毅向一审法院起诉请求：被告返还购房款18,136元。一审法院认定的事实：2009年8月9日，原告宋毅与被告大连百汇房地产开发有限公司签订《购房预定书》，主要内容：出卖人：大连百汇房地产开发有限公司。买受人：宋毅。双方约定，买受人自愿认购出卖人开发的“海云天二期”第29幢1单元6层02号商品房，建筑面积约120.88平方米（最终以房屋面积测绘成果报告书记载的建筑面积为准），……优惠后单价为人民币3620元/平方米（建筑面积），相应的总房款为437,586元。原告向一审法院提供原告与被告于2010年8月10日签订的《商品房买卖合同》，合同主要内容：出卖人：大连百汇房地产开发有限公司。买受人：宋毅。合同第三条约定，买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第39幢1单元6层02号房。……该商品房阳台是非封闭式。该商品房合同约定建筑面积共125.65平方米。合同第四条约定，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3620元，总金额（454,853元人民币）肆拾伍万肆仟捌佰伍拾叁元整。合同第五条约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1（1）种方式进行处理：1、双方自行约定：合同约定的建筑面积与约定交付房屋前面积测绘成果报告记载的建筑面积有差额，按本合同第四条规定的单价在房屋交付时据实结算，多退少补，交付后产权登记面积与测绘报告中记载的建筑面积有差额的，也按本合同约定房屋单价据实结算，多退少补。合同第六条约定，买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款：定金5万元于2010年1月2日前交付，其余款项404,853元于2010年8月10日前付清。……合同第八条约定，出卖人应当在2010年10月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.经建设单位组织建筑工程验收合格，并由设计、监理、施工、建设单位出具验收报告。……被告提供原告与被告于2009年12月25日签订的《商品房买卖合同》除合同约定的案涉房屋价款总金额436,717元、建筑面积共120.64平方米及约定付款时间为定金5万元于2009年8月9日前交付，其余款项386,717元于2009年12月25日前付清外，其余内容与原告提供的原告与被告于2010年8月10日签订的《商品房买卖合同》主要内容一致。被告提供原告与被告于2010年5月8日签订的《商品房买卖合同》除合同约定付款时间为定金5万元于2009年9月6日前付清，其余款项404,853元于2010年5月8日前付清外，其余内容亦与原告提供的原告与被告于2010年8月10日签订的《商品房买卖合同》主要内容一致。2009年8月9日，原告向被告交付定金5万元，同年12月25日向被告交付购房款436,717元（应为被告交付房款至436,717元），2010年10月21日，原告向被告补交房款18,136元，同日，被告向原告交付了案涉房屋。2011年3月21日，被告给原告开具了销售不动产统一发票，载明：付款方名称：宋毅。收款方名称：大连百汇房地产开发有限公司。不动产项目名称：世纪海云天二期。不动产项目编号：731000000009。销售不动产楼牌号：2-39-1-6-2。建筑面积：125.65平方米。单价：3620元。金额：454,853元。原告于2011年12月2日领取了案涉房屋产权证（产权证号：201107472），产权证载明建筑面积125.65平方米。原告提交照片4张，用以证明被告将非封闭阳台改为封闭阳台的事实。被告认为该照片系原告自行制作，无法确认其真实性，也无法确定原告所述的卧室是由原阳台封闭改成的事实。被告提交房产面积测量报告书，用以证明2010年9月大连九成测绘信息有限公司对案涉世纪海云天二期39号楼进行房产面积测量，出具了房产面积测量报告书，附件1.房屋面积明细表载明，房号：1单元2-10层2号。套内建筑面积102.45平方米。其中阳台面积：全面积0平方米，半面积3.83平方米。分摊面积：23.20平方米。建筑面积：125.65平方米。原告认为该报告是被告2010年9月作出的，其与被告是在2010年8月10日签订的购房合同，与案涉房屋没有关系。被告提交的案涉世纪海云天二期29#（现39#）楼经相关部门验收合格于2010年10月10日出具了工程竣工验收报告，用以证明案涉39号楼单体竣工验收时间是2010年10月10日，原告不予认可。原、被告各自提供了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证，证明了世纪海云天二期39#楼于2010年12月28日竣工验收备案。一审法院认为，原被、告签订的《购房预定书》、《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点是：第一、案涉房屋建筑面积是否是因被告将非封闭阳台改为封闭阳台导致增加5.01平方米，被告是否应返还原告购房款18,136元。第二、原告提起诉讼是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点，一审法院认为，原告提交的原、被告于2010年8月10日签订的《商品房买卖合同》约定案涉房屋建筑面积为125.65平方米，该建筑面积虽然比原、被告于2009年12月25日签订的《商品房买卖合同》约定的建筑面积共120.64平方米增加了5.01平方米，但是在签订合同后、履行合同过程中，因情况变化，在双方又签订多份合同的情况下，应当以最后形成的有效合同为履约依据，而被告提交的房产面积测量报告书及原告取得的案涉房屋所有权证载明的案涉房屋建筑面积均为125.65平方米，与原、被告最后签订的《商品房买卖合同》约定的案涉房屋建筑面积一致，因此被告交付给原告的房屋建筑面积并未超出合同约定,原告也按照合同约定建筑面积补足了房款。原告提供的证据亦不足以证明案涉房屋存在设计变更，将非封闭阳台改为封闭阳台导致案涉房屋建筑面积增加的事实，应当承担不利后果，故对原告要求被告返还购房款18,136元的诉讼请求，不予支持。关于第二个争议焦点，一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”案涉房屋是否由于非封闭阳台改成封闭阳台导致建筑面积增加而存在侵犯原告的合法权益的事实，原告在被告向其交付房屋后或领取了房产证时就应当知道，原告于2019年1月8日向一审法院提起诉讼，其请求权已经超过了诉讼时效，被告抗辩原告提起诉讼已经超过了诉讼时效理由成立，对被告的抗辩意见，予以采纳。一审法院判决：驳回原告宋毅的诉讼请求。案件受理费127元，由原告宋毅负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人在签订过多份商品房买卖合同后，双方于2010年8月10日最后达成的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，并已实际履行，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该份商品房买卖合同约定案涉房屋建筑面积125.65平方米，上诉人亦已按该面积补足购房款，并于2010年10月21日接收案涉房屋。且房产面积测绘报告中载明的测绘面积及上诉人取得的产权证书中载明的面积均为125.65平方米。上诉人理应按照双方达成的最后一份商品房买卖合同约定的面积足额交纳房款。又因在商品房买卖合同履行过程中，开发商的主要义务为交付房屋，主要权利为收取房款；购房人的主要义务为支付房款，主要权利为接收房屋。权利与义务应该对等，购房人既然接收了案涉房屋，对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，就应依据约定支付实测建筑面积对应的购房款，购房人不享有对其未支付房款部分房屋面积占有、使用、收益、处分的权利。也就是说，根据权利义务对等原则，上诉人支付5.01平方米面积对应房款是购得了房屋产权证上登记的该部分面积的所有权，可用于居住使用、对外租赁获取租金或处分房屋时获得卖房款。故一审驳回上诉人要求返还所谓非封闭阳台改为封闭阳台多出的5.01平方米对应房款的诉请，并无不当，本院予以维持。此外，上诉人主张商品房买卖合同附件1房屋平面图中载明案涉房屋南卧有一处阳台，但被上诉人交付给上诉人的房屋中无南卧阳台，被上诉人将该阳台封闭至南卧内，导致被上诉人多收取5.01平方米房款一节，上诉人提交的附件1平面图无被上诉人加盖印章确认，且是黏贴在合同附件1当页。被上诉人对该平面图真实性不予认可，故本院对该平面图真实性不予采信。又因商品房的房屋结构，是否有阳台区域及有几个阳台区域是购房人购房时必然会注意到的问题，且上诉人于2010年10月21日接收案涉房屋，但上诉人于2019年1月8日才提起本案诉讼，主张其方得知南卧阳台被封闭入南卧，与常理不符。故本院对上诉人的该项主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费254元，由上诉人宋毅负担。本判决为终审判决。审判长  张萍萍审判员  吕 瑛审判员  张 钱二〇一九年五月三十一日书记员  杜玉洁