苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初7648号原告：潘永昌，男，1963年5月30日出生，汉族，住苏州市吴中区县。委托诉讼代理人：杨鸥，江苏杨鸥律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐沈立，江苏杨鸥律师事务所实习律师。被告：顾丽娜，女，1987年4月19日出生，汉族，住苏州市吴中区。被告：孔锦苑(曾用名孔俊)，男，1987年11月24日出生，汉族，住苏州市姑苏区。上述两被告共同委托诉讼代理人：侯颖，上海市协力(苏州)律师事务所律师。原告潘永昌与被告顾丽娜、孔锦苑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告潘永昌及委托诉讼代理人杨鸥，被告顾丽娜、孔锦苑共同委托诉讼代理人侯颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘永昌向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付其购房款本金682265元(房屋面积140.05平方米×7500元/平方米，车库面积21.26平方米×1500元/平方米，总价1082265元-400000元)，及该款自2014年3月9日起按照银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止的利息；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年4月26日，其与顾丽娜签订了房屋买卖合同，约定将苏州市吴中区长桥街道天怡苑11幢1803室房屋及车库转让给被告顾丽娜，同日双方就权益转让合同进行了公证。双方在合同中明确约定购房余款在房产证、土地证领取后一年内支付。当涉案房屋取得房产证、土地证并登记在顾丽娜与孔锦苑名下后顾丽娜并未履行合同项下约定。现查询得知2014年11月21日不动产登记簿上已经变更为唐小兵与王桂芳。另悉，顾丽娜与孔锦苑为夫妻。现经其多次催讨，被告顾丽娜与孔锦苑以各种理由拒绝未付购房款，故其诉至法院。被告顾丽娜、孔锦苑共同辩称：1，被告顾丽娜对涉案房屋的买卖并不知情，涉案交易实际是原告与被告顾丽娜父亲顾寿兴发生的，第一期、第二期购房款亦是顾寿兴支付的，顾丽娜仅是配合办理相关手续；2、根据合同约定，剩余房款应当在领证后一年即2014年3月8日前支付，故该债务诉讼时效已经届满；3、涉案房屋的面积差，合同约定不明，房产证上有建筑面积和套内面积，应该按套内面积计算；4、被告孔锦苑并非合同当事人，不应承担付款义务；5、合同在2011年签订，两被告在2012年结婚，该债务不在夫妻关系存续期间发生，虽然房屋登记在两被告名下，但是合同行为先于婚姻行为，债权的相对性不因物权发生变动而变动，不能认定被告孔锦苑有付款义务；6、涉案房屋出卖时全部委托中介处理，房款全部用于支付顾寿兴的债务，没有用于两被告夫妻共同生活，不属于夫妻共同债务。综上，请求法院驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2011年4月26日，原告潘永昌（甲方）和被告顾丽娜（乙方）签订《权益转让合同》一份，主要内容为：本合同所述准购权为因拆迁补偿而产生的特定人有权购买特定房屋的权利，转让方指承得准购权的一方，受让方指通过本合同取得准购权的一方；转让方因原房屋被拆迁获得相应的拆迁补偿权益，现转让方考虑到实际经济能力及生活需要，将拆迁安置房准购权转让给受让方，转让方经长桥街道拆迁安置中心安置房择房确定准予购买天怡苑11幢1803室房屋及车库11幢地下22号，其中房屋设计面积为135平方米，车库设计面积为11平方米；双方确认上述房屋、车库准购权的转让金共计人民币1029000元，转让款分期支付，第一期于2011年4月5日支付250000元，第二期于2011年5月6日支付150000元、余额人民币629000元于房产证、土地证领取后1年内支付；双方约定，如上述房屋、车库在房产证上登记面积多于或者少于上述约定面积则由受益方向受损方作补偿，房屋以单价7500元每平方米，车库以单价1500元每平方米多退少补结算，除层次费由甲方承担外其余税费由乙方承担；本合同签订后自长桥拆迁安置中心备案之日起生效，本合同生效后受让方即取得房屋购买权，本合同生效后受让方不得再将相关权益进行转让；受让方取得上述房屋购买权后应当以自己的名义直接与房屋开发商签订商品房买卖合同，直接承担该合同项下的所有权利及义务，向开发商直接支付房屋价款，取得房屋后直接以受让方的名义登记房屋所有权及土地使用权，并承担相应的税务及费用；本合同双方一致约定，基于本合同本身所产生的税务及费用根据相应的法律、法规、政策及规定由合同双方各自承担。同日，潘永昌和顾丽娜共同向江苏省苏州市吴中公证处申请对上述《权益转让合同》进行公证，江苏省苏州市吴中公证处于2011年4月27日出具了（2011）苏吴证内字第1208号公证书，证明上述合同上潘永昌、顾丽娜的签名均属实。后，案外人顾寿兴于2011年4月分二次向原告支付了共计400000元，被告顾丽娜于2017年1月12日向原告转存了3000元。原告认为，上述付款中400000元系支付的本案房款，3000元系支付的利息，顾寿兴作为顾丽娜的父亲同意共同偿还房款。另原告称，除了上述付款，还有3笔，分别是2017年2月21日3000元、2017年3月28日3000元、2017年6月8日1000元，要么是顾寿兴存的，要么是顾丽娜存的，其不清楚具体由谁存的。两被告认为，上述付款均系支付本案房款，除2017年1月12日的3000元外，其余存款均系顾寿兴现金存款。另查明，涉案苏州市吴中区长桥街道天怡苑11幢1803室房屋及所附11幢地下22号车库于2013年3月8日登记为顾丽娜和孔锦苑共同共有，建筑面积为140.05平方米，套内建筑面积为108.53平方米，车库建筑面积为21.26平方米。后上述房屋及车库被出售与案外人唐小兵、王桂芳，于2014年11月21日登记为唐小兵和王桂芳共同共有。再查明，被告孔锦苑与顾丽娜于2012年3月6日登记结婚。上述事实，由原告提供的《权益转让合同》、公证书、房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件、苏州市存量房买卖合同复印件、不动产登记薄查询记录、结婚登记审查处理表以及本院庭审笔录等在案佐证。原告为证明其主张，还向本院举证如下：1、加盖苏州市国土资源局不动产登记查询专用章的苏州市存量房买卖合同（部分）复印件一份、反映出卖人为顾丽娜，委托代理人为俞磊，居间代理机构为苏州胜辉不动产经纪有限公司（法定代表人为俞磊），买受人为唐小兵，合同上出卖人签字处签名为“顾丽娜孔锦苑（俞磊代）”，买受人签字处签名为唐小明、王桂芳，委托代理人处签名为俞磊，签署日期为2014年11月6日。2、原告2017年1月1日至2017年12月31日的银行账户交易流水一份，反映以下交易：顾丽娜于2017年1月12日向原告转存3000元，2017年2月21日现存3000元，2017年3月28日现存3000元，2017年6月8日现存1000元。3、欠条一份，内容为：“欠人民币60万元，（欠潘永昌）从2014年12月开始每月支付银行同期利息约3600元，从2015年开始每个月支付5万元加利息到2015年底支付清60万元加同期利息。2014年11月24日欠款人：顾寿兴”。原告称，上述欠条系顾寿兴向其出具，欠款系本案房款，顾寿兴同意共同偿还房款，也说明房款存在利息。4、苏州市公安局姑苏分居友新派出所接处警信息公开表一份。载明：报警时间为2018年3月11日19时57分38秒；报警地点为宝带西路博雅苑32幢701；报警人自述为报称对方欠钱不还，双方起纠纷；处警情况为民警到场，系报警人潘永昌称自己与顾丽娜发生债务纠纷，民警现场要求双方冷静情绪，理性处理此事，后经调解未果，民警告知双方当事人可通过司法手段维护自身权益。原告称，该证据证明其向两被告主张权利，两被告承诺还款。经质证，两被告对证据1的真实性无异议，但其未参与售房过程，其签名系中介俞磊代签，当时顾丽娜父亲顾寿兴在外欠了高利贷，中介俞磊系顾寿兴债权人的朋友，债权人通过中介将房屋出售，房款用于归还顾寿兴的债务。两被告对证据2的真实性无异议。两被告对证据3的真实性无法确认，但认为从欠条的内容看，购房款债务应为原告与顾寿兴之间的债务。两被告对证据4的真实性无异议，但认为该证据仅能证明原告报警自称向其主张权利，不能证明其承认该笔债务并承诺还款。审理中，原、被告双方一致确认，本案转让款余款应在办理产证后一年内即2014年3月8日前付清。原告称，其在2016年3月8日前向顾寿兴和顾丽娜都催讨过，两人电话都打不通，具体时间不记得了；本案债务属于两被告夫妻共同债务。本案争议焦点为：1、原告与被告顾丽娜签订的《权益转让合同》是否合法有效，被告顾丽娜是否应承担付款义务；2、原告的诉讼请求是否已经超过诉讼时效期间；3、本案债务是否属于两被告的夫妻共同债务。本院认为，关于争议焦点1，原告与被告顾丽娜签订的《权益转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。被告顾丽娜应按约向原告支付转让款。两被告关于涉案房屋买卖系原告与被告顾丽娜父亲顾寿兴之间交易的抗辩，缺乏依据，本院不予采信。合同约定，房屋设计面积为135平方米，车库设计面积为11平方米，转让金共计人民币1029000元，如上述房屋、车库在房产证上登记面积多于或者少于上述约定面积则由受益方向受损方作补偿，房屋以单价7500元每平方米，车库以单价1500元每平方米多退少补结算。根据上述约定及房屋、车库登记的建筑面积，经核算，转让款应为1082265元（140.05×7500＋21.26×1500）。原告认为，已付款共计410000元，其中10000元系归还的利息。因原告举证的欠条所涉欠款人系案外人顾寿兴，不能证明原告与被告顾丽娜之间存在转让款利息的约定，故本院认定已付转让款共计410000元，尚欠672265元。关于争议焦点2，合同约定，转让款余额629000元于房产证、土地证领取后1年内支付。原、被告双方亦一致确认，本案转让款余款应在办理产证后一年内即2014年3月8日前付清。故原告要求被告顾丽娜支付上述欠款及利息的诉讼时效期间，应自2014年3月9日起计算二年至2016年3月8日。原告称其在2016年3月8日前向顾寿兴和顾丽娜都催讨过，被告不予认可，原告对此亦未能举证证明，本院不予采信。原告称，其于2018年3月11日向两被告催讨欠款，两被告承诺还款，为此原告提供了接处警信息公开表。因接处警信息公开表仅反映原告报警及警察处警情况，并不能反映两被告作出同意履行义务的意思表示，故本院对原告的相关陈述亦不予采信。另，现有证据仅证明被告顾丽娜于2017年1月12日向原告转存了3000元，亦不能据此认定被告顾丽娜同意履行支付上述全部欠款的义务。因此，原告要求被告顾丽娜支付剩余转让款及利息的诉讼请求，已经超过诉讼时效期间，本院不予支持。关于争议焦点3，夫妻共同债务依法应属于形成于夫妻关系存续期间的债务，本案《权益转让合同》签订于两被告登记结婚前，被告顾丽娜因此所负支付转让款的债务形成于婚前，故本院对原告关于夫妻共同债务的主张不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十八条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、第二十二条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告潘永昌的诉讼请求。案件受理费11725元，财产保全费4505元，合计人民币16230元，由原告潘永昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  钱建平人民陪审员  平建英人民陪审员  沈云妹二〇一九年五月五日书 记 员  丰雨竑