7广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗云法民四初字第173号原告（反诉被告）梁永新，男，1981年9月25日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，委托代理人王壁莲，女，1986年7月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区同泰路****号**栋***房，身份证号码4401111986********。原告（反诉被告）王壁莲，身份情况同上，被告郭炎官（反诉原告），男1933年10月10日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托代理人李贺亭，广东宏诚律师事务所律师。委托代理人林丹霞，广东宏诚律师事务所律师助理。第三人广东中原地产代理有限公司，住所地广州市越秀区东风路410-412号9层全层。法定代表人赖国强，董事长。委托代理人何恺鹏，系该公司工作人员委托代理人罗文超，系该公司工作人员。原告（反诉被告）梁永新、王壁莲与被告（反诉原告）郭炎官、第三人广东中原地产代理有限公司房屋买卖纠纷一案,本院于2014年1月10日受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁永新、被告王璧莲，被告郭炎官及其委托代理人李贺亭到庭参加诉讼。第三人广东中原地产代理有限公司的委托代理人何恺鹏经本院合法传唤，最后一次庭审无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告（反诉被告）梁永新、王壁莲诉称，2013年5月25日，原告与被告经第三人介绍而签订了《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于本市白云堡道路108号601房，并于当日交付了购房定金2万元。同年5月30日，原、被告签订了网签合同。双方协议：在银行同意原告贷款申请后5个工作日内，共同到房管部门办理过户手续。同年6月27日，原告取得中国银行的同意贷款书。后原告约被告于同年7月4日办理过户手续，但被告要求原告过户当天必须付清全部房款才能过户，致使合同无法履行。随后被告以多种借口拖延，不配合原告办理房屋过户手续。经第三人和原告多次催告，被告仍不愿意履行合同。原告认为，被告不配合办理房屋过户手续已构成违约，根据合同第七条、第十一条的规定，被告应当按照每日总房款万分之五的标准向原告支付违约金。被告迟迟不履行合同义务致使原告买不到房子，给原告造成诸多经济损失和精神损失。因此，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行房屋买卖合同义务，将房屋过户给原告；2、被告从2013年7月5日起每日按总房款的万分之五向原告支付违约金直至履行完房屋过户义务之日止。针对被告的反诉请求，原告辩称，不同意被告的反诉请求，理由如下：银行托管手续需要原、被告共同去银行办理，并非原告单独可以办理；原告曾要求被告一起去办理银行托管手续，但被告称要等贷款审批下来；后同贷书下来了，被告却表示过户当日要支付全部购房款；后来被告坚持其对银行托管的歪曲理解，导致合同无法继续履行；原告急于使用房屋，故于2013年9月16日向被告发出通知书，但被告并未予以回应，后原告又再次发出通知书，被告仍坚持其对银行托管的歪曲理解。被告（反诉原告）郭炎官辩称，不同意原告的诉讼请求，事实、理由如下：被告卖房意思真实，为了保证收款安全，特别选择了“银行托管”的收款方式；合同签订后，原告拒绝办理银行托管手续；原告虽然取得了银行贷款意向书，但被告认为对取得贷款并无保障；原告对合同断章取义，在要求被告履行合同的同时自己却不履行合同，致使被告不能在合理期限内实现卖房的合同目的，导致合同解除。因此，被告向法院提出反诉，请求判令：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、被告没收原告的定金；3、原告赔偿被告9个月的房屋租金损失15570元。第三人广东中原地产代理有限公司述称,签订合同后，买卖双方办理了银行按揭贷款手续。银行同意贷款通知书出来后，第三人与被告联系，但被告认为因为上述同贷书中存在一些不确定、不肯定的字眼，对交易过户后能否顺利拿到房款存在疑虑，要求按照银行托管的方式对全部房款进行操作。但在实际的交易习惯中，银行托管仅包括定金及首期房款，后续银行贷款由银行发放。因此，原、被告双方因该问题无法达成一致意见，导致至今未能过户。现在，如原、被告继续履行合同，第三人愿意继续协助。经审理查明，2013年5月25日，原告梁永新、王碧莲与被告郭炎官签订了《存量房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于白云区白云堡道路永富楼108号601房；房屋建筑面积为83.7平方米；房屋不带租赁合同；房屋价格为761300元；双方选择银行托管的方式交割房款，其中签订合同时支付2万元作为定金，首期楼款311300元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清；银行同意贷款申请后5个工作日内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；交易过户手续需在合同签订后90日内完成（以付清双方交易税费为准）；剩余45万元，由原告申请以银行按揭贷款方式支付；原告应在签订合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续，而被告应全力协助原告办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件、合同等；贷款款项于买卖完成并办妥他项权登记后由贷款银行直接划入被告银行帐号；当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任；被告不能按合同约定将房地产出售给原告的，应当向原告支付违约金，违约金的数额为该房地产成交价的10%；原告不能按合同约定买入该房地产的，应当向被告支付违约金，数额同上；被告未能按照合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向原告支付违约金，逾期超过30日未支付的，被告有权解除合同；被告要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达原告之日起10日内，将原告已支付的房款退还；如因某方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，双方当事人同意违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05%支付违约金；其他内容略。签订合同当日，原告向被告支付定金2万元。同年6月26日，中国银行股份有限公司广州珠江支行向原告发出了《同意购房抵押贷款意向书（二手公积金）》，拟同意原告45万元的贷款申请并报广州市住房公积金中心审批。同年6月27日，原告与广州市公积金管理中心签订了《住房公积金抵押借款合同》，但未能将此情况通知被告。后被告认为原告未办理房款的银行托管手续，所取得的《同意购房抵押贷款意向书（二手公积金）》无法保障贷款发放，拒绝协助被告办理房屋产权转移登记手续。双方继续通过信函继续交涉，但并无结果。另查明，原告直至本案第三次庭审前才将其于2013年6月27日与广州住房公积金管理中心签订的《住房公积金抵押借款合同》作为证据提供。上述事实，有《存量房买卖合同》、定金收据、同意购房抵押贷款意向书（二手公积金）、《住房公积金抵押借款合同》、通知及当事人陈述等证据证实。本院认为,当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告在庭审中已知悉原告已完成申请银行贷款义务，但仍表示不愿协助办理房屋产权登记手续，其行为已构成违约。原告要求被告继续履行房屋买卖合同义务，将房屋过户给原告的诉讼请求合理合法，本院予以支持。对于原告要求被告从2013年7月5日起每日按照房款0.05%的标准支付违约金的诉讼请求，经查，原告在取得银行同贷书次日即与公积金中心签订借款合同，但未将此事实告知被告，致被告对同贷书效力产生怀疑进而拒绝办理产权转移手续，本院认为，被告在上述期间拒绝办理产权转移登记手续不能视为违约，不得因此要求被告支付该段期间的违约金。对于被告提出解除合同、没收定金及赔偿房租损失的反诉请求，因缺乏事实、法律依据，故本院不予支持。被告主张原告未办理银行托管资金手续构成违约，经查，被告并未提供证据证实原告不配合办理银行托管手续，故该主张不能成立，本院不予采纳。第三人经本院合法传唤，缺席最后一次庭审，不影响本案处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,判决如下:一、被告郭炎官于判决生效之日起五日内与原告梁永新、王碧莲共同到广州市房地产交易中心办理位于广州市白云区白云堡道路永富楼108号601房的产权转移登记手续。二、驳回原告梁永新、王碧莲的其他诉讼请求及被告郭炎官的全部反诉请求。本案本诉受理费200元，由原告梁永新、王碧莲负担100元，其余由被告郭炎官负担；反诉受理费644元，由被告郭炎官负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 刘 军人民陪审员 孙 慧人民陪审员 朱 玲二〇一四年七月十日书 记 员 盛燕冰