石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0108民初3438号 原告：郭华，女，1975年7月20日出生，汉族，现住石家庄市。 委托诉讼代理人：尚正军，河北硕琨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程娟娟，河北硕琨律师事务所律师。 被告：石家庄万达广场投资有限公司，住所地石家庄市裕华区槐中路306号。 法定代表人：齐界，该公司董事长。 委托诉讼代理人:米柱，河北冀石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张彦金，河北冀石律师事务所律师。 第三人：中国建筑第八工程局有限公司，住所地上海自由贸易试验区世纪大道1568号27层。 法定代表人：黄克斯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邹蓉蓉，该公司员工。 委托诉讼代理人：赵振华，该公司员工。 原告郭华与被告石家庄万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）、第三人中国建筑第八工程局有限公司（以下简称中建八局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭华及委托诉讼代理人尚正军、程娟娟，被告石家庄万达广场投资有限公司委托诉讼代理人张彦金、米柱，第三人中国建筑第八工程局有限公司委托诉讼代理人赵振华、邹蓉蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭华向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告将维修本案所涉房屋至符合安全使用条件且达到新建工程国家质量验收标准及相关规范要求；2、判令被告按每日855.6元的标准赔偿原告房租自2017年3月1日起至维修工程验收合格且交付原告之日后三个月止（暂计算至起诉之日为208766.4元）；3、判令被告按每月399.28元的标准赔偿原告物业费自2017年3月1日起至维修工程验收合格且交付原告之日后三个月止（暂计算至起诉之日为3194.24元）；4、判令被告按34.2元／㎡的标准赔偿原告采暖费自2017年3月1日起至维修工程验收合格且交付原告之日止（暂按一个采暖季计算为7803.08元）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年6月22日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的石家庄商品房。合同签订后，原告按双方约定履行了合同义务。2013年5月28日，原告与交通银行股份有限公司河北省分行（以下简称交通银行）签订《网点租赁合同》，约定将房屋出租给交通银行，租期为2013年6月1日至2018年5月31日，租金为每天每平方米7.5元。2014年7月，该房屋出现地基不均匀沉降、墙体裂缝等情况，2014年11月19日，河北省建筑工程质量检测中心出具《检测鉴定报告》，认定：“该建筑物梁、住及板存在裂缝，部分填充物存在开裂现象，经调查及分析，该建筑物构件裂缝产生主要原因为不均匀沉降”。其后，被告虽委托有关单位对房屋进行了维修，但不久再次出现地基继续不均匀沉降、墙体裂缝等情况。2017年2月21日，交通银行向原告送达了《解除合同通知书》，并于2017年2月28日将该房屋退还原告。原告认为，被告作为该房屋的开发建设单位，对房屋质量负有法定义务，被告理应负责维修本案该房屋至符合安全使用条件且达到新建工程国家质量验收标准及相关规范要求；其次，由于上述问题，导致交通银行退租，给原告造成租金损失及物业费损失，因此，被告应承担自2017年3月1日起至维修工程验收合格且交付原告之日后三个月止的租金损失及物业费损失。此外，交通银行正在与原告交涉有关赔偿事宜，因此原告保留向被告主张其他损失的相关权利。原告虽多次与被告协商，而被告拒不承担相应责任。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望依法裁判，支持原告的诉讼请求。 石家庄万达广场投资有限公司辩称，一、原告无任何证据证明房屋出现问题且与被告有关，因此原告无权要求被告承担维修责任。1、涉案房屋所属的项目竣工后，经设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，且被告已向石家庄市建设局进行了建设工程竣工验收备案，被告是在具备《商品房买卖合同》第十条约定的房屋交付条件后才向原告交付的房屋，因此被告交付给原告的房屋质量是合格的。2、中国建筑第八工程局有限公司委托第三方对涉案房屋进行了维修、维修完成后的观测结果显示符合建筑物稳定要求，进入稳定阶段，达到合格标准。3、原告对涉案房屋进行了装修，并对给排水管道进行了改动，涉案房屋出现问题很有可能是原告装修导致的。4、原告不能证明房屋出现的问题是被告原因造成，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的法律后果。二、原告主张的损失没有事实及法律依据，且中国建筑第八工程局有限公司就涉案房屋向原告进行了补偿，原告也承诺不再提出任何补偿，因此被告不应承担赔偿责任。1、原告所称涉案房屋出现的问题与被告无关，因此原告主张的损失不应由被告承担。2、根据补充协议第十条第5款“买受人收房后该房屋发生质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经出卖人复核确认的，出卖人应赔偿因此造成的直接损失”的约定，即使确属保修期内被告依法应保修范围，被告赔偿范围也仅限于直接损失。3、租金损失是原告原因造成的，且属于间接损失，应由原告自行承担。原告将该房屋出租给交通银行股份有限公司河北省分行（以下简称交通银行），交通银行退租的理由是：原告交付的房屋及其附属设施存在缺陷，危及交通银行安全，但原告所称该房屋出现的问题是否危及乙方安全，无有关部门进行鉴定，故交通银行所称退租理由不能成立，而原告在不调查清楚的情况下，就同意交通银行退租，应视为其与交通银行协商一致解除租赁关系，则该部分租金损失应由其自行承担。而且租金损失是间接损失，不属于被告的赔偿范围。3、物业费是原告享受物业公司服务所应支付的对价，被告并非物业公司，也未收取物业费，且该部分费用是否已实际产生尚不可知，原告要求被告赔偿物业费的主张没有事实及法律依据。4、采暖费是原告供热公司服务所应支付的对价，被告并非供热公司，也未收取采暖费，且该部分费用并未实际产生，原告要求被告赔偿采暖费的主张没有事实及法律依据。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院维护被告的合法权益，依法驳回原告的诉讼请求。 中国建筑第八工程局有限公司述称，一、中建八局非房屋买卖合同的当事人，依法不应承担任何责任。本案案由为“房屋买卖合同纠纷”，从本案案由可以清楚的确定本案的原、被告双方应为房屋买卖合同的签约当事人，根据原告起诉状所述，《商品房买卖合同》的签约当事人仅为原告方与被告万达公司，我司并非买卖合同的签约主体。因此，原告只能依房屋买卖合同约定向合同相对方主张权利，无权突破合同的相对性，向我司主张权利。二、原告所提诉讼请求不应得到支持。1、涉案房屋维修前产生的地基不均匀沉降非我方原因所致。经我方勘察，涉案房屋不均匀沉降问题系由房屋南侧污水井及污水管线（非我方施工）堵塞，污水渗入基础下回填土内所致，而污水管道堵塞系由涉案房屋及周边商铺业主使用不当、物业管理不善所致，与我方无关。2、涉案房屋目前符合国家质量标准及使用条件。虽涉案房屋存在的问题非我方原因所致，我司仍基于与万达公司的合作关系，在2014年7月接到被告万达公司通知后，就涉案房屋存在的问题，委托权威机构出具了地基加固方案，并组织专家对加固方案进行了论证，论证通过后又委托河北建研科技有限公司实施了加固施工工作，加固完成后又对破坏的装修进行了修复，维修工作已于2015年2月完成并验收合格，2015年5月初涉案房屋承租人交通银行就已恢复营业。后经多次观测，涉案房屋符合建筑物稳定要求，已进入稳定阶段，符合国家标准及使用要求。由此可见原告诉状所述“但不久再次出现地基继续不均匀沉降、墙体裂缝等情况”与事实不符，其诉讼主张不应得到支持。3、原告方向我司主张权利违反协议约定。2016年3月28日，我方已与原告方就维修补偿事宜达成补偿协议并已支付补偿款，协议明确原告不得再就相关事宜提出补偿，因此原告无权向我司再次主张权利。4、原告房租赔偿请求不应得到支持。涉案房屋维修后符合使用条件，承租人交通银行退租行为导致的租金损失，原告应依据其双方所签租赁合同的约定向承租人主张，无权向我方主张。另，原租赁合同解除后，原告不将涉案房屋另行出租导致的租金损失应由其自行承担，与我方无关。5、原告物业费赔偿请求不应得到支持。原告缴纳物业费是依据其与物业公司之间的合同关系应履行的合同义务，与房屋是否存在质量问题，房屋是否出租、使用无关。另，根据原告、物业公司及涉案房屋承租人签订的《三方协议》“鉴于”部分第3条、“正文”部分第三条、第九条的约定，物业费已由承租人缴纳，如协议解除，费用退还，根本不存在物业费损失的情形。6、原告采暖费赔偿请求不应得到支持。2017年3月1日后涉案房屋未投入使用，无采暖需求，且2017年3月15日之后市政已停止供暖，并不会发生采暖费用。即使原告在2017年3月1日后发生采暖费用，也与房屋是否存在质量问题，房屋是否出租、使用无关，在房屋空置的情况下，自愿缴纳采暖费是原告方的自由选择，由此发生的费用也应由其自行承担，与我方无关。另，根据原告、物业公司及涉案房屋承租人签订的《三方协议》“鉴于”部分第3条、“正文”部分第三条、第九条的约定，采暖费已由承租人缴纳，如协议解除，费用退还，根本不存在采暖费损失的情形。综上所述，中建八局非房屋买卖合同的当事人，涉案房屋符合国家质量标准及使用要求，原告所提各项诉讼主张均不应得到支持，请求依法驳回其对中建八局的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年6月22日，原告郭华与被告万达公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的石家庄商品房。合同签订后，双方按照约定履行了合同义务。2013年5月28日，原告将涉案房屋出租给交通银行股份有限公司河北省分行，并签订《网点租赁合同》，约定租赁期为五年，自2013年6月1日起至2018年5月31日止；租赁单价为一、二楼区域7.5元／平方米／天，按照建筑面积228.16平方米核算，每年合计租金一、二楼为624588元；并约定房屋装修等事宜。合同签订后，交通银行股份有限公司河北分公司对涉案房屋填充墙、楼梯间等进行拆除、重建隔断并进行装修。2014年7月因涉案房屋地基出现不均匀沉降、墙体裂缝等情况，涉案房屋承建单位第三人中建八局委托河北建研科技有限公司对地基不均匀沉降进行维修加固，2015年2月12日施工完毕。2016年3月28日，原告与第三人达成补偿协议，并履行。2017年2月21日，交通银行股份有限公司河北省分行给原告送达《解除合同通知书》，以涉案房屋又出现沉降等危及支行营业使用的情况为由，通知原告解除合同。2017年2月28日，原告与交通银行股份有限公司河北省分行进行交接确认，原告收回出租房屋。后原告以被告交付的房屋存在质量问题要求被告对涉案房屋进行维修并赔偿损失。庭审中，被告否认房屋存在质量问题，并不同意赔偿损失。第三人认为不是房屋买卖合同的当事人且房屋质量合格不同意赔偿。经原告申请，本院委托国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所对涉案房屋地基不均匀沉降情况、墙体裂缝和地面倾斜产生的原因进行鉴定，该所出具鉴定报告书，载明：“鉴定日期2018年3月13日至2018年12月10日，6.鉴定意见，根据现场检查、检测结果，结合法院提供相关设计、施工资料，石家庄裕华区万达广场Ｂ2-6号商业00单元0101号-0107号商业用房的鉴定意见如下：（1）商业用房地基存有不均匀沉降，北侧（Ｃ轴）测点最后100天最大沉降速率超过《建筑变形测量规范》（ＪＧＪ8-2016）规范要求。（2）商业用房主体结构已进行加固施工，未发现主体结构混凝土构件的裂缝破损，填充墙体裂缝破损情况主要集中在Ｂ～Ｃ轴区，尤其1／2-Ｂ-Ｃ轴填充墙体斜向裂缝在检测期间仍在发展。（3）通过对商业用房顶板板底平面变形检测结果分析可知，其向南倾斜变形规律与该房屋第一次出现地基不均匀沉降（2014年7月前）相符，经加固后地面装修找平，地面高差不明显，未发现地面的较大倾斜变形情况。综上，该房屋基础南侧（Ａ轴）经加固处理后沉降变形满足规范要求，北侧基础（Ｃ轴）沉降变形不满足规范要求。石家庄裕华万达广场Ｂ2-6号商业00单元0101-0107号商业用房的地基不均匀沉降是导致填充墙体裂缝的主要原因。”对涉案房屋地基不均匀沉降产生的原因鉴定机构未进行鉴定。原被告及第三人对鉴定报告均存在异议，鉴定人刘立渠对异议情况出庭进行答复（仅对其实际鉴定期间2018年5月起至2018年12月的数据检测进行负责。造成地基不均匀沉降由多种情况造成，可能是拆除墙体、建筑公司施工、工程设计等原因，因鉴定过程复杂，所以未鉴定）。上述鉴定及鉴定人出庭产生费用共计3.3万元。 本院认为，原被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，本院予以确认。被告应向原告交付没有质量问题的房屋，但是本案涉案房屋依据鉴定结论及鉴定人出庭所做出的答复意见，可知房屋虽经过维修，但在2018年5月之后存在地面不均匀沉降的质量问题，因此被告应承担维修的民事责任。原告主张要求被告维修达到国家质量验收标准及相关规范要求，本院予以支持。对于产生地基不均匀沉降的原因，鉴定机构并未进行鉴定，鉴定人答复意见为存在多种原因，因此无有效证据证明地基不均匀沉降是施工单位中建八局的责任，因此原告要求第三人承担相应民事责任，本院不予支持。原告以2017年2月27日，交通银行股份有限公司河北分公司认为被告交付的涉案房屋存在质量问题为依据，要求被告赔偿2017年3月1日起至2018年4月30日的租赁费，但是，鉴定人出庭及鉴定报告均不能证明，涉案房屋在此期间存在不均匀沉降、地面倾斜及墙体裂缝等质量问题，因此对原告主张，本院不予支持。原告提交与交通银行股份有限公司河北省分行签订的《网点租赁合同》及交通银行股份有限公司河北省分行支付租赁费的票据，证明涉案房屋年租金为624588元，因房屋质量问题导致原告未能出租造成租赁费损失，因此被告应按照年租金624588元计算赔偿原告自2018年5月1日起至房屋维修合格交付原告使用之日止的租赁费损失。原告主张房屋维修合格后三个月租金损失，无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张物业费损失及取暖费损失，因其未提交有效证据证明损失数额，因此对原告主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告石家庄万达广场投资有限公司于本判决生效后开始对本案涉案房屋进行维修至符合安全使用条件且达到国家质量标准及相关规范要求。 二、被告石家庄万达广场投资有限公司于本判决生效后十五日内，赔偿原告郭华房屋租赁费损失（损失按照年租金624588元计算自2018年5月1日起至房屋维修合格交付原告使用之日止）。 三、驳回原告郭华其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4596元及鉴定费33000元，均由被告石家庄万达广场投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于递交上诉状之日起7日内预交上诉费9192元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李文环 二〇一九年五月十五日 书记员  程玲玲