河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终1450号上诉人（原审被告）：闫书民，男，汉族，1970年7月6日生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：闫俊辉，男，汉族，1989年4月27日生，住河南省伊川县，系闫书民长子。委托诉讼代理人：闫俊朴，男，汉族，1990年3月18日生，住河南省伊川县，系闫书民次子。被上诉人（原审原告）：何铭华，男，汉族，1996年5月7日生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：陈丽，女，汉族，1977年3月30日生。住址同上，系何铭华母亲。委托诉讼代理人:王亚军,河南厚思律师事务所律师。上诉人闫书民因与被上诉人何铭华不动产物权纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院(2018)豫0329民初2507号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闫书民上诉请求：1、撤销伊川县人民法院(2018)豫0329民初2507号民事判决。2、改判驳回何铭华一审诉讼请求。3、一、二审诉讼费何铭华承担。事实和理由：原判认定事实不清，适用法律错误。原审认为闫书民主张诉争房屋属于善意取得与原审查明的事实相悖，原审不予采信，是有意偏袒何铭华。何铭华和何志钦是父子关系，2011年5月，闫书民承租了何志钦在伊川县××姬磨村的宅院做生意，每年交一次租金，承租至2017年11月21日，何铭华父亲何志钦和其奶奶李盘、姑姑何姣英三人找到闫书民，把闫书民承租他们继承登记在何金娃名下的宅基地以及宅基地上的不动产及房屋卖给闫书民，何志钦、李盘、何姣英当时给闫书民了一份该宅基的地籍档案复印件，经协商，闫书民就以32万元人民币从继承人何志钦、李盘、何姣英处购买了何金娃名下的宅基地和房产，当天就签了协议，按照何志钦、何姣英和李盘三人的意思全额支付32万元人民币。何铭华的爷爷是何金娃，何铭华不是第一顺序继承人。闫书民购买该宅院及房屋是通过何金娃的第一顺序继承人何志钦、李盘、何姣英购买的。当时，何志钦、李盘、何姣英说该宅院和房屋没有任何争议。因此，闫书民在这次宅院及房屋买卖中是善意取得。综上，闫书民所购买的本案诉争宅院和房屋是通过第一顺序继承人购买的，属善意取得，是符合法律规定的，请二审人民法院查清事实，维护闫书民的合法权益，依法支持闫书民的上诉请求。何铭华辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，依法应予以维持。一、本案的基本事实：本案诉争房产原属陈丽和何志钦的家庭共同财产，由于何志钦对家庭不管不顾，照顾三个子女的重担全落在陈丽一个人的身上。为了生活需要，2011年5月份，陈丽与闫书民签订了《房屋租赁协议书》，将诉争房屋租赁给闫书民使用，并逐年顺延。闫书民最后一次向陈丽缴纳租金的时间是2017年5月11日，即租赁期限为2018年5月12日。租赁期内，闫书民曾提出购买此房屋，陈丽没同意，说这是将来留给孩子的。2015年，陈丽和何志钦经法院调解离婚后，三个孩子都随母亲陈丽生活。何铭华的奶奶担心儿子何志钦打房子的歪主意，遂自己出面通过合法程序将该房产的使用权过户到孙子何铭华的名下。陈丽也将此事告知了闫书民，并说以后该房产的一切事情一定要先告知她和何铭华。2018年5月份，陈丽去向闫书民要下一年的房租时，闫书民说和何志钦签订了《房屋转让协议》。当陈丽说其转让协议无效时，闫书民说转让协议里写的很清楚，转让费32万，如果闫书民得不到房的话，何志钦要退还他64万。闫书民是在向何志钦讨要转让费无果的情况下，才耍赖不将房屋退还给何铭华。这是本案的基本事实。二、2017年11月，闫书民与何志钦（何铭华父亲）签订的《房屋转让协议》对何铭华不产生物权变动的效力。2011年5月12日，闫书民与陈丽（何铭华母亲）签订《房屋租赁协议书》，将诉争宅院租赁给闫书民使用一年。租赁到期后，双方协商延长租期至2018年5月12日。在租赁期间，因何金娃去世于2016年5月12日将土地的使用权人变更登记为何铭华。根据《物权依法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外”。已经变更登记的宅基地所有权发生效力且可以对抗任意第三人。2017年11月21日，闫书民与无权处分人何志钦签订的《房屋转让协议》未经权利人何铭华同意，事后也未经其追认，该《房屋转让协议》对何铭华不产生物权变动的效力。闫书民可依据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条，要求无权处分人何志钦承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。三、闫书民不构成善意取得，无处分权人将诉争宅基地转让给闫书民的，何铭华有权追回。闫书民上诉称基于无权处分人何志钦是原使用权人何金娃第一顺位继承人才与其签订《房屋转让协议》，所以构成善意取得。但2011年的《房屋租赁协议书》签订在前，而且签订的主体双方是闫书民与陈丽，而非无权处分人何志钦。闫书民在签订该转让协议前并未向陈丽核实，事后也未要求其追认，且仅凭一份该宅基地地籍档案复印件就将32万元支付给无权处分人，不符合常理。该证早在2016年5月12日就已经变更登记为何铭华，闫书民一经要求出示土地使用权证原件进行核对即可辨别。不动产转让依照法律规定应当登记，才能取得不动产所有权，2017年11月21日《房屋转让协议》签订后，闫书民也一直未要求无权处分人配合变更登记取得所有权，显然也不符合常理。因此，闫书民主张其构成善意取得并不成立，何铭华有权追回。综上所述，原审法院认定事实清楚、法律适用适当，依法应予以维持。请二审人民法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判，以维护何铭华的合法权益。何铭华向一审法院起诉请求：1、依法判令闫书民退出我的位于伊川县××姬磨村新华书店东隔壁的宅院并将房屋恢复原状；2、诉讼费用由闫书民承担。一审法院认定事实：何铭华的爷爷何金娃是伊川县半坡镇何庄村人，其生前在伊川县××姬磨村新华书店东购买房产两处，何金娃为该两处宅基地的使用权人。位于新华书店东隔壁的该处宅基何金娃交与其四子何志钦和陈丽及其子女们居住使用。2011年5月12日，何铭华母亲陈丽与闫书民签订房屋租赁协议书一份，将该宅院租赁给闫书民使用一年。租赁到期后，双方协商将该租赁期限延长一年，后来又协商将租期延长至2018年5月12日。2015年8月20日，一审法院签发(2015)伊四民初字第231号民事调解书，何铭华母亲陈丽与其父亲何志钦协议自愿解除同居关系，双方共同财产家电、家具归陈丽所有，何志钦自愿放弃，其他双方无争执。在租赁期间，该处宅基因何金娃去世于2016年5月12日将土地使用权人变更登记为何铭华。2017年11月21日，何铭华父亲何志钦作为甲方与乙方闫书民签订房屋转让协议一份，将本案所讼争的宅院转让给闫书民，转让价格为32万元整，闫书民于当日将购房款现金10万元当面交付给何志钦，其余22万元转入何志钦指定的何姣英的农行账户。2018年5月12日该宅院租赁合同到期后，何铭华准备装修作结婚用房，告知闫书民不再续租，让闫书民退还房屋，闫书民说2017年下半年何铭华父亲何志钦已将该房产卖给他，拒不退出房屋。何铭华无奈向一审法院起诉，要求依法支持何铭华诉求，维护其合法权益。一审法院认为，公民依法取得的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。本案所讼争的房产，其土地使用权人于2016年5月12日已变更登记为何铭华，因此何铭华对该房产拥有无可争辩的物权。闫书民2017年11月与何志钦签订的房屋转让协议未经该房屋土地使用权人何铭华同意，至今权利人也未追认，因此该房屋转让协议对何铭华不产生物权变动的效力。闫书民辩称其购买该房屋属于善意取得，但根据一审法院查明的事实，闫书民在与何志钦签订房屋转让协议前长期租赁该房屋，租赁合同的出租人为何铭华的母亲陈丽而非其父亲何志钦，且闫书民与何志钦签订的房屋转让协议又不为何铭华及其母亲陈丽所知晓，因此闫书民主张该房屋属于善意取得与一审法院查明的事实相悖，一审法院不予采信。何铭华作为该讼争房屋的土地使用权人，其向一审法院提出让闫书民腾出房屋并恢复原状的诉求理由正当，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十六条、第一百零六条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条及《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：一、闫书民于判决生效后十五日内将其租赁的位于伊川县××姬磨村新华书店东隔壁的宅院退还给何铭华并将该宅院恢复原状；二、驳回何铭华的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由闫书民负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案诉争的宅院所在的土地系集体土地，何铭华持有伊川县人民政府2016年5月12日颁发的该土地的集体土地使用权证，何铭华作为土地使用权人，其要求闫书民退还该宅院并恢复原状，于法有据，应予支持。闫书民认为其从案外人何志钦、李盘、何姣英处购买了涉案宅基地和房产，构成善意取得，但何志钦、李盘、何姣英均不是涉案宅院及土地的所有权人或使用权人，无权处分何铭华名下的宅基地及宅院，且闫书民租赁该宅院签合同时的出租人是何铭华的母亲陈丽，故闫书民的行为不构成善意取得。关于闫书民与无权处分人之间的问题，闫书民可依法另行主张。综上所述，闫书民的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人闫书民负担。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一九年五月二十九日书记员  王洋洋