湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）益法民一终字第76号上诉人（原审被告）益阳鑫玥房地产开发有限公司。法定代表人熊迪，该公司总经理。委托代理人谭建长，湖南大民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）邱亮。上诉人益阳鑫玥房地产开发有限公司（以下鑫玥房地产公司）与被上诉人邱亮商品房销售合同纠纷一案，鑫玥房地产公司不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2013）益赫民一初字第1198号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫玥房地产公司之委托代理人谭建长与被上诉人邱亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，20l1年10月8日，邱亮以44.8万元的价格购买了鑫玥房地产公司开发的位于益阳市赫山区赫山庙商业步行街的“时代华府”小区2栋1＊＊9房，并与鑫玥房地产公司签订了商品房买卖合同。合同第10条约定，鑫玥房地产公司应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的该商品房交付给邱亮使用；合同第11条约定，商品房达到交付使用条件后，鑫玥房地产公司应当书面通知邱亮办理交付手续……鑫玥房地产公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，邱亮有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由鑫玥房地产公司承担。逾期交房超过30天的，邱亮要求继续履行合同的，合同继续有效，鑫玥房地产公司自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向邱亮支付已交付房款的万分之三的违约金。邱亮于2011年10月8日向鑫玥房地产公司支付了15.8万元的首付款，剩余房款29万元由邱亮向中国建设银行股份有限公司益阳市分行申请贷款，该分行于2012年3月5日将贷款发放至鑫玥房地产公司账户。另查明，鑫玥房地产公司负责开发的时代华府商品房已经竣工，但至今没有办理好房屋竣工验收备案登记手续，鑫玥房地产公司至今未将商品房交付邱亮使用，为此，邱亮诉至法院。原审法院认为：鑫玥房地产公司与邱亮之间签订的《商品房买卖合同》受到法律保护，双方均应按合同约定全面履行合同义务，邱亮按合同约定足额支付了购房款后，鑫玥房地产公司应按合同约定按期向邱亮交付房屋，因鑫玥房地产公司的原因，鑫玥房地产公司没有将符合合同约定的房屋交付给邱亮使用，已构成违约，鑫玥房地产公司应该按合同约定承担逾期交房的违约责任，合同约定的交房期限为2011年11月30日，因邱亮的贷款于2012年3月5日才到鑫玥房地产公司账户，因此，鑫玥房地产公司交房的期限也应该相应的进行顺延，鑫玥房地产公司逾期交房时间应从2012年3月6日开始计算至鑫玥房地产公司实际交房之日止，因鑫玥房地产公司至今没有向邱亮交付房屋，对邱亮主张鑫玥房地产公司逾期交房超过30日，请求继续履行合同，由鑫玥房地产公司自2012年3月6日起至原审法院判决之日止，按日向邱亮支付已交付房款的万分之三的违约金85612.8元（448000元×637天×0.0003）的诉讼请求，符合合同的约定，原审法院依法予以支持。对邱亮主张的第二项诉讼请求，因鑫玥房地产公司尚未向邱亮交付房屋，邱亮也没有提供证据证明2栋房屋架空层的使用不符合合同的约定，对邱亮的该项诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、鑫玥房地产公司自判决生效之日起十日内向邱亮支付延期交房违约金85612.8元（自2012年3月6日起按总房款日息万分之三计算至2013年12月2日止）；二、驳回邱亮的其他诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由鑫玥房地产公司负担500元，邱亮负担400元。宣判后，鑫玥房地产公司不服，向本院提起上诉称：原审认定事实错误，适用法律错误。鑫玥房地产公司与邱亮签订的《益阳市商品房买卖合同》虽在第十条规定鑫玥房地产公司应于2011年11月30日前向邱亮交付房屋，但鑫玥房地产公司基于先履行抗辩权的行使，在邱亮全额付清房款前，可以拒绝向其交付房屋，而直到2012年3月5日，邱亮的银行贷款才到鑫玥房地产公司的账户，因此，双方买卖合同第十条关于“2011年11月30日前”鑫玥房地产公司向邱亮交付商品房的合同履行期限的约定因邱亮的延迟履行已归于失效，不再对鑫玥房地产公司有约束力。双方对合同履行期限的约定失效后，合同的履行期限归于不明确的状态，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但从2012年3月6日起邱亮并没有要求鑫玥房地产公司交付房屋。既然邱亮没有要求鑫玥房地产公司交付房屋，鑫玥房地产公司就不存在延迟交房的情况。原审认定“因邱亮的贷款于2012年3月5日才到鑫玥房地产公司账户，因此，鑫玥房地产公司交房的期限也应该相应的进行顺延”的观点是违反合同法的规定的，是没有任何法律依据支持的。请求二审法院撤销原审判决，依法将本案发回重审或依法改判，并由邱亮承担一、二审诉讼费用。邱亮答辩称：一、邱亮已按照与鑫玥房地产公司签订的《益阳市商品房买卖合同》的约定于2011年10月8日向鑫玥房地产公司支付了15.8万元的按揭首付款，缴纳了13334元的维修基金及办证等费用，按鑫玥房地产公司要求在规定期限内提供资料并通过鑫玥房地产公司向中国建设银行益阳市分行申请了29万元贷款，此事实在原审开庭举证、质证过程中，鑫玥房地产公司也予以认可。邱亮已完全按合同约定履行了应尽的义务，并不存在鑫玥房地产公司行使先履行抗辩权的前提条件。二、双方签订的《益阳市商品房买卖合同》第十条明确约定，鑫玥房地产公司应当在2011年11月30日前交房。虽然在该合同附件四的合同补充协议第4点对交房时间做了其他约定，但根据该合同第二十三条，“合同补充协议”与该合同相冲突，补充协议条款无效。因此，房屋的交付时间应当为2011年11月30日前。三、根据双方签订的《益阳市商品房买卖合同》第十一条约定，在商品房达到交付使用条件后，由鑫玥房地产公司书面通知邱亮办理房屋交付手续。鑫玥房地产公司称邱亮在2012年3月5日付清房款后并没有要求其交付房屋，这是鑫玥房地产公司在混淆买卖双方在合同中的义务，推脱自身未通知交房的责任。此外，2011年11月30日之后，邱亮同小区其他业主曾多次找到鑫玥房地产公司，口头和书面要求鑫玥房地产公司按合同交付房屋，但鑫玥房地产公司一直以未竣工验收为由拒绝交房，时至今日邱亮仍未收到鑫玥房地产公司书面通知办理交付手续。综上所述，鑫玥房地产公司违背合同约定，不讲信誉，已严重侵犯了邱亮的权利，请求二审法院维护邱亮的合法权益。二审期间，邱亮向本院提供了三份证据：1、《致“时代华府”小区开发商函》，欲证明开发商已收到检测报告及函；2、编号为20131207003的《房屋检测报告》一份，欲证明时代华府2栋1＊＊9房多处存在质量问题，不符合交房条件；3、《房屋预告登记证明》一份，欲证明银行在2011年10月31日已通过邱亮的贷款申请，并进行了预告登记。鑫玥房地产公司质证认为：证据1、2与本案无关，不具备关联性，且鑫玥房地产公司关于时代华府的竣工验收备案表已经于2013年10月办下来了，房屋的质量问题应以该备案表为准；对证据3的真实性无异议，但不能达到邱亮的证明目的，无法证明其已经全额付款。本院对上述三份证据经审查认为：证据1、2与本案不具有关联性，本院不予采信；对证据3的真实性本院予以认可，但该份证据只能证明银行在2011年10月31日已通过邱亮的贷款申请，不能证明邱亮已在该日期全额付清房款。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方争议的焦点问题为，鑫玥房地产公司是否应向邱亮支付逾期交房违约金。鑫玥房地产公司与邱亮于2011年10月8日签订的《益阳市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。该合同第十条约定，鑫玥房地产公司（即出卖人）应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的并符合本合同约定的商品房交付邱亮（即买受人）使用。同时，该合同附件四《合同补充协议》第4条规定，按揭、公积金房款需转至鑫玥房地产公司（出卖人）账户才可办理交接房手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，根据双方签订的上述合同约定，双方互负债务，邱亮全额付清房款的义务在先，鑫玥房地产公司交付房屋的义务在后，当邱亮未完全履行付款义务时，鑫玥房地产公司可根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定行使后履行抗辩权。本案中，邱亮于2011年10月8日向鑫玥房地产公司支付了158000元的首付款，剩余房款290000元由邱亮向中国建设银行股份有限公司益阳市分行申请贷款，该分行于2012年3月5日将贷款发放至鑫玥房地产公司账户。据此，鑫玥房地产公司基于后履行抗辩权的行使，可暂时阻止邱亮要求其于2011年11月30日履行交房义务，但后履行抗辩权的效力属延期的抗辩权，只是暂时阻止对方当事人请求权的行使，非永久的抗辩权，对方当事人一旦完全履行了合同义务，后履行抗辩权就归于消灭，当事人应当履行自己的义务。本案中，在中国建设银行股份有限公司益阳市分行于2011年3月5日将邱亮的290000元银行贷款发放至鑫玥房地产公司账户时，邱亮完全履行了合同规定的付款义务，鑫玥房地产公司后履行抗辩权消灭，鑫玥房地产公司应当履行向邱亮交付房屋的义务。原审认定因邱亮的贷款于2012年3月5日才到鑫玥房地产公司账户，因此，鑫玥房地产公司的交房期限也应该相应的进行顺延，鑫玥房地产公司逾期交房时间应从2012年3月6日开始计算至鑫玥房地产公司实际交房之日止，并无不妥，本院予以支持。又，该合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，鑫玥房地产公司（出卖人）应当书面通知邱亮（买受人）办理交付手续……鑫玥房地产公司（出卖人）不出示证明文件或出示证明文件不齐全，邱亮（买受人）有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由鑫玥房地产公司（出卖人）承担。据此，鑫玥房地产公司应当在邱亮按合同约定全额付清房款后书面通知邱亮办理交接房手续。本案中，鑫玥房地产公司至今没有向邱亮交付房屋，也没有证据证实其已履行了书面通知邱亮办理交接房手续的合同义务。双方签订的《益阳市商品房买卖合同》第十一条规定，逾期交房超过30天的，邱亮（买受人）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鑫玥房地产公司（出卖人）按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。故原审据此判决鑫玥房地产公司向邱亮支付逾期交房违约金正确，本院予以支持。综上所述，鑫玥房地产公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1800元，由上诉人益阳鑫玥房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  喻 宁代理审判员  刘艳芝代理审判员  黎 娜二〇一四年三月二十四日书 记 员  何 帆