济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初2411号原告:济南海尔绿城置业有限公司，住所地济南市,统一社会信用代码913701026648770161。法定代表人：赵凤存，董事长。委托诉讼代理人：冷梅傲雪，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告:马华东，男，1984年1月25日出生，汉族，住济南市委托代理诉讼人：王立江，北京盈科（济南）律师事务所律师。原告济南海尔绿城置业有限公司（以下简称海尔绿城公司）与被告马华东商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案庭审后被告马华东撤销了对委托代理人周玲的委托权限。本案现已审理终结。海尔绿城公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令马华东拆除在济南市历下区海尔绿城全运村锦兰园（全运村二期P居住组团）26号楼1单元15层1502号商品房建筑物外部自行搭建的非法构筑物，并恢复该商品房建筑物原外观；2.依法判令马华东支付违约金5万元；3.本案诉讼费用由马华东承担。事实和理由：海尔绿城公司与马华东于2015年7月18日签订了济南市商品房买卖合同，马华东购买海尔绿城公司开发的济南市历下区海尔绿城全运村锦兰园（全运村二期P居住组团）26号楼1单元15层1502号商品房一套。合同约定，为了保护建筑物的统一规划、建筑风格及完整性等，应保持房屋外观现状，不得拆除、破坏或改变；不擅自改变房屋外貌结构（含屋顶及屋顶花园、外墙、外门窗、阳台、露台等部位的颜色、形状、式样和规格）、设计用途、功能和布局等，不在屋顶、外墙等外安装任何防盗窗、遮阳板、棚架、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜或其他任何伸出物；不得改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗、洞；对于阳台、露台上的附属建筑小品，不得擅自拆除、改变，并自商品房交付之日起承担维护的义务，否则，海尔绿城公司可以要求拆除、恢复原状并要求承担违约责任。上述合同签订后，海尔绿城公司已向马华东交付了该商品房，但马华东出现私自在该商品房建筑物外部搭建行为，改变了该商品房建筑外观，导致海尔绿城公司办理房屋初始登记时，不动产登记中心经查看现场后通知海尔绿城公司该商品房所在楼栋实际现状与规划批建不一致，无法办理不动产登记手续。马华东辩称，一、马华东不存在违约行为。马华东购买涉案房屋时，海尔绿城公司置业顾问明确承诺购买后可以把密封露台、加盖阳光房、建设楼顶阳光花园等设施，以此增加使用面积、方便生活。基于此种承诺，马华东才花费较高价款购买了海尔绿城公司长期未能出售的顶楼房屋。购买涉案房屋后，海尔绿城公司向马华东交付房屋的同时，亦将小区物业管理权交付前期物业公司。马华东多次向小区物业公司询问是否可以进行上述施工，物业公司明确肯定的答复需征得邻里同意，并按照物业公司提供的协议模板签订邻里约定，交给物业公司后即可进行封闭施工，封闭时必须遵守海尔绿城公司已经出具的封闭方案，业主需按统一样式、款式、颜色进行封闭。此后，物业公司积极协助楼栋顶楼、次顶楼住户签订《关于全运村锦兰园南区次顶楼露台封闭的邻里约定》，向马华东签发了《装修进场许可证》，全面配合马华东进行施工。马华东的加建行为，是海尔绿城公司及物业公司明确知晓且许可同意的，马华东不存在违约行为；二、海尔绿城公司无权诉请法院判决马华东拆除加建的建筑物；三、无法办理不动产登记手续，并非马华东的加建行为导致的；四、海尔绿城公司并未因马华东的加建行为遭受财产损失，其主张的违约金5万元不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于海尔绿城公司提交的证据1-8马华东无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对于马华东提交的证据1-4虽均为复印件，但与证据5、6、7及两位证人证言之间可以相互印证，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月18日，原告海尔绿城公司与被告马华东签订济南市商品房买卖合同一份，约定：被告马华东购买原告海尔绿城公司开发的济南市历下区海尔绿城全运村锦兰园（全运村二期P居住组团）26号楼1单元15层1502号商品房一套，建筑面积为182.88平方米，总房款为266万元；房屋产权登记的期限为“出卖人在商品房交付使用后360个工作日内”；同时合同附件五第六条第2款约定：买受人购买该商品房后应保持房屋外观现状，不得拆除、破坏、改变等，买受人为此作出了相应承诺。2015年12月12日，原告海尔绿城公司向被告马华东交付了涉案房屋；同日，被告马华东签署了《全运村﹒锦兰园南区临时管理规约》一份，其中第十三条第一款内容：“业主及物业使用人在本物业管理区域，不得有以下行为：（一）擅自改变物业的原设计用途；损坏或擅自变动建筑主体和承重结构、建筑外观（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）”。涉案房屋交付后，被告马华东对涉案房屋进行了装修，并对所购房屋的露台部位进行了加建活动。2016年6月3日，济南市历下区依法整治违法违章建设领导小组办公室针对包含本案涉案房屋在内的锦兰园南区业主存在的违建问题，向绿城物业服务集团有限公司济南分公司全运村生活服务中心下发《关于督促绿城物业服务集团有限公司济南分公司全运村生活服务中心切实履行发现、劝阻、制止、报告小区内违法建设行为的通知》一份，主要内容为：经查，济南市历下区海尔绿城全运村锦兰园南区13号楼至32号楼部分业主未取得相关行政审批手续，擅自利用楼顶露台进行违法建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第64条，执法部门正在依法向上述当事人下达《责令停止违法建设通知书》。为有效维护小区的公共环境，保障小区其他业主的合法权益，切实制止上述违法建设行为的继续发生，依据《中华人民共和国行政处罚法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《山东省物业管理条例》以及济南市委、市政府《关于依法整治违法违章建设有关问题的通知》、《关于坚决制止违法建设的紧急通知》等有关法律法规文件规定，现要求你单位立即采取有效措施，切实劝阻、制止、报告相关违法建设行为的发生，并立即采取停止供水、供电等措施，权利配合执法机关的调查和查处等。2017年5月12日，济南市不动产登记中心向原告海尔绿城公司出具《不予登记通知单》一份，内容：申请人：济南海尔绿城置业有限公司，房屋坐落：历下区海尔绿城全运村锦兰园13号楼、14号楼、15号楼、16号楼、18号楼、23号楼、25号楼、26号楼、31号楼、32号楼；不予登记原因:根据不动产登记的有关要求，对现申请首次登记的该楼房，经现场调查，发现该楼实际现状存在加建情形，不符合不动产登记的规定，无法为其正常办理登记手续。2017年7月18日和10月11日，针对涉案房屋所在小区的违建问题，原告海尔绿城公司、物业公司与部分业主召开了两次会议，共同商讨违建拆除及办理产权登记工作的事宜；另外，涉案房屋所在小区的其他业主针对违建问题也多次与原告海尔绿城公司及物业公司相关工作人员进行了沟通，并就该问题向有关单位及个人予以了反映。现被告马华东以原告海尔绿城公司当时承诺及物业公司同意其加建为由，至今尚未拆除涉案房屋的加建部分。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的商品房销售合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，本院依法予以采信。本案的争议焦点问题是：被告马华东对于涉案房屋的加建行为是否应当承担违约责任。针对该焦点问题，本院认为，第一、原告海尔绿城公司与被告马华东之间为商品房销售合同的法律关系，被告马华东的主要义务是支付购房款，原告海尔绿城公司的主要义务是交付房屋并办理转移登记手续。本案中，原告海尔绿城公司虽然向被告马华东履行了交付房屋的义务，但其作为不动产的出售人应当根据合同的性质和目的，在房屋交付后、办理转移登记手续前，对涉案房屋履行一定的管理、维护、监督等义务，以确保涉案房屋能够按约顺利办理转移登记手续。但通过济南市历下区依法整治违法违章建设领导小组办公室下发的《关于督促绿城物业服务集团有限公司济南分公司全运村生活服务中心切实履行发现、劝阻、制止、报告小区内违法建设行为的通知》内容看，涉案房屋所在小区业主的加建行为已经完成且并未取得相关部门的行政审批手续，违反了《中华人民共和国城乡规划法》相关的规定；另外，通过济南市不动产登记中心出具的《不予登记通知书》内容可知，涉案房屋所在小区存在加建的楼房达十幢之多，如此规模的加建情况，作为所涉房屋的出售人不可能不知情。在明知或应当明知存在加建的情况下怠于履行自身的管理、维护和监督义务，原告海尔绿城公司应当为此承担一定的责任；第二，通过被告马华东提交的由原告海尔绿城公司工作人员签字的两份会议纪要内容以及相关的视频证据、录音证据并结合两份证人证言可以得知，被告马华东在加建房屋过程中并不能排除存在原告海尔绿城公司及物业公司同意的可能性；第三，涉案房屋所在小区加建楼房多达十幢，涉及业主人数为28人，如果没有原告海尔绿城公司或物业公司的同意或默许，根本无法进出施工材料并正常施工。综上所述，本院认为，虽然被告马华东在涉案房屋交付后、办理产权转移登记前确存在违反合同约定的加建行为，但原告海尔绿城公司对此亦负有一定责任，并且在不能完全排除被告马华东的加建行为存在其同意的情况下，无法直接认定被告马华东加建房屋的行为属于其私自决定而为，亦无法认定被告马华东对于其加建行为负有拆除义务，故原告海尔绿城公司以被告马华东违约为由要求其拆除非法构筑物及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。另外，关于本案中被告马华东加建房屋的行为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。《最高人民法院》“根据行政强制法和城乡规划法有关规定精神，对涉及违反城乡规划法的违法建筑物、构筑物、设施等的强制拆除，法律已授予行政机关强制执行权，人民法院不受理行政机关提出的非诉行政执行申请”的规定，原告海尔绿城公司可以向相关行政机关提出申请对涉案房屋的加建行为予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国行政强制法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告济南海尔绿城置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1060元，减半收取530元，由原告济南海尔绿城置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 张兴欣二〇一九年五月三十一日法官助理 郭晓亚书 记 员 边江舟