济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初1046号 原告：康殿生，男，1975年出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：何宁宁，山东天盟律师事务所律师。 被告：马翔，男，1989年出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县，现住济南市历下区某号。 委托诉讼代理人：梁璐璐、刘书言，均为济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。 第三人：济南九麟餐饮管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人：申康，店长。 原告康殿生与被告马翔、第三人济南九麟餐饮管理有限公司（以下简称九麟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告康殿生的委托诉讼代理人何宁宁，被告马翔的委托诉讼代理人梁璐璐，第三人九麟公司的法定代表人申康均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康殿生向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2.判令被告及第三人腾退涉案房屋； 3.判令被告支付原告违约金68572.8元；4.判令被告支付自2019年4月16日至房屋腾退之日的租金、房屋占用期间的使用费（按合同签订的月租金标准），第三人对房屋占用期间的使用费承担连带责任；5.诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告康殿生于2017年1月从案外人陈英红处租赁了位于济南市历下区宽厚里南区某号的房屋一套，面积56.93平方米。同月16日，原告把该房屋租赁给了被告马翔，原、被告双方合同约定，未经原告书面同意，被告无权转租该房屋，被告擅自转租、转借的，原告有权终止合同，收回房屋，被告应按年租金的30%向原告支付违约金。原、被告合同签订后，被告在原告毫不知情的情况下，于2017年10月24日擅自将上述房屋转租给了第三人济南九麟餐饮管理有限公司，经查，第三人济南九麟餐饮管理有限公司将上述房屋改造成了三个门面用于经营。综上，被告马翔的转租行为违反了合同约定，构成根本违约，原告发现后与被告交涉无果，现原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求判如所请！ 被告马翔辩称，一、原告主张解除房屋租赁合同无事实及法律依据。2017年1月17日被告与原告就位于济南市历下区宽厚里南区某号房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2017年1月16日至2022年1月15日。原告承诺出租房屋无产权纠纷并保证拥有相当的资格和权利，被告得知原告并非涉案房屋的所有权人，被告承租的商铺系原告非法转租所得，亦未经原房主同意。根据《合同法》第五十一条、第二百二十四条之规定，原告未经原房屋所有权人同意将涉案房屋出租，非法处分他人财产所有权，且涉案房屋所有权人对该行为未予追认，故原告无权将涉案房屋租赁，其转租行为应认定无效。故原告主张解除房屋租赁合同无事实及法律依据，望法院查清事实依法驳回原告的诉讼请求。二、原告主张被告非法转租，构成根本违约，无事实及法律依据。原告与被告于2017年1月16日签订《房屋租赁合同》，合同约定“未经甲方书面同意，乙方擅自将承租房屋转租的，甲方可终止合同并收回房屋”。2019年1月22日，原告以被告转租房屋构成违约为由解除合同，明显与事实不符。被告与第三人九麟公司的申康系亲戚关系，二人合作共同经营，共担风险、共负盈亏，虽然没有书面的合伙经营协议，但通过其转账流水等均可证明不存在转租的事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人应自知道或应当知道6个月内未提出异议的，其以承租人未经同意转租解除合同或认定合同无效的，人民法院不予支持”的规定，就算被告人存在转租的情形，时长两年之久，原告工作单位在历下恒隆物业公司，不可能不清楚转租的存在，其早已超过6个月的法律规定。故法院查清事实，依法维护被告的合法权益，依法驳回原告的诉讼请求。三、原告以被告非法转租为由解除合同，其实质为原告要求涨租，双方协商增加房租未果后，原告要求解除合同，其违背了诚实信用的原则，原告也构成了违约。 第三人九麟公司述称，原告所诉被告与第三人存在转租情形无事实及法律依据，被告与第三人存在共同经营，被告出资，第三人管理商铺，与原告所述不实，望法院查清事实，驳回原告的诉求。 经审理本院认定事实如下： 2017年1月16日，康殿生（出租方、甲方）与马翔（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其拥有的位于济南市历下区宽厚里南区3期3组团第一部分113的房间租给乙方使用，经营业态为餐饮。租赁期限自2017年1月16日至2022年1月15日止。甲方即2017年2月16日起向乙方计收月租金19048元。2017年2月16日至2018年1月15日，租金19048元/月，2018年1月16日至2019年1月15日，租金20000元/月，2019年1月16日至2020年1月15日，租金21195元/月。甲方保证拥有相当的资格和权利将该房屋按本合同之约定租赁给乙方。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋：（1）未经甲方书面同意，擅自将承租的房屋转租的。未经甲方书面同意，乙方单方面终止合同，或将房屋转租，转借他人使用的或拆改变动房屋结构损坏房屋设施，甲方有权终止合同，收回该房屋。除修复损坏的房屋及设施外，乙方应按年租金的30%向甲方支付违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应另行赔偿。康殿生与马翔均在合同上签字并按手印。 庭审中，康殿生提交其与案外人陈英红签订的《房屋租赁合同》一份，显示案外人陈英红将其所有的涉诉房屋租赁给康殿生，租赁期限自2017年1月16日至2022年1月15日。康殿生同时提交马翔与第三人九麟公司于2017年10月24日签订的《商业用房租赁合同》一份，载明马翔将涉诉房屋出租给第三人九麟公司。马翔及第三人对该份合同的真实性不予认可，且称该合同系第三人九麟公司在工商登记时提交的合同，并未实际履行，九麟公司的实际经营者为马翔。 庭审中，马翔提交了其与康殿生的微信聊天记录一份，载明：2018年7月19日，康殿生向马翔发送微信“把你转租出去的房子合同我也一块签个字”。原告认可该聊天记录的真实性，但称有删减，且该聊天记录针对其他房屋的谈话。 另查明，第三人九麟公司成立于2017年11月10日，住所地济南市'style='cousor:pointer'>为济南市，法定代表人为申康。 本院认为，原告康殿生与被告马翔签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同，双方应按约定履行各自的权利义务。原告康殿生虽非涉诉房屋的所有人，但根据其提交的其与案外人陈英红签订的房屋租赁合同，在无相反证据证明的情况下，可以认定其房屋来源合法。被告马翔虽称原告康殿生将房屋转租未得到案外人陈英红的认可，但未提交相关证据予以证实，故其主张本院不予采信。关于原告康殿生认为被告马翔存在非法转租的情况，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，根据被告马翔提交的其与原告康殿生的微信聊天记录，可以证实康殿生至少已于2018年7月19日知道马翔转租涉案房屋的情况存在，至其起诉之日即2019年1月28日已超过六个月的时间，故原告康殿生的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告康殿生的诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币16230元，由原告康殿生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  谭树杰 人民陪审员  宋伟琴 人民陪审员  咸维玲 二〇一九年五月十三日 书 记 员  张琳琳