江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）苏中民辖终字第0017号上诉人（原审被告）哈某。上诉人（原审被告）哈某某。被上诉人（原审原告）江苏仁泰地产发展有限公司，住所地苏州太湖国家旅游度假区内。上诉人哈某、哈某某因与被上诉人江苏仁泰地产发展有限公司民间借贷纠纷管辖异议一案，不服苏州市工业园区人民法院（2013）园民辖初字第0033号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2014年1月20日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，于2014年2月13日进行了公开听证，本案现已审查终结。本院经审查，2008年6月25日，哈某、哈��某与江苏仁泰地产发展有限公司（原名苏州太湖中腾房地产发展有限公司，于2010年2月更现名，下称仁泰地产公司）签订商品房买卖合同一份，约定哈某、哈某某（买受人）购买仁泰地产公司建设的太湖高尔夫山庄商品房（别墅），按套（单元）计算，该商品房总价款为1500万元，双方在该商品房买卖合同第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决，即“依法向人民法院起诉”。商品房买卖合同附件四合同补充协议第二条其他之第1项为商品房价款支付条款：（1）2008年6月26日前支付人民币450万元，（2）2008年7月5日前支付人民币1050万元；其中，第2笔付款拟用银行按揭贷款支付。第17项争议解决条款约定为“本合同争议，由签约地人民法院管辖”。第18项约定“本补充协议构成买卖合同不可分割的组成部���，与买卖合同具有同等法律效力。二者如有冲突之处，则以本补充协议内容为准”。仁泰地产公司还与哈某订立首付款分期还款协议书，就哈某于2008年6月25日购买仁泰地产公司开发的“太湖高尔夫山庄”别墅，协议预（约）定：1、乙方（哈某）向甲方（仁泰地产公司）借款440万元，作为乙方购买甲方开发的“太湖高尔夫山庄”别墅首付款。2、乙方承诺于下述时间内全额向甲方归还该笔借款（略）。该协议第3条明确“本协议作为买卖合同附件，与买卖合同具有同等法律效力，本协议未尽事宜，遵照买卖买卖合同执行”。2013年10月17日，仁泰地产公司起诉哈某、哈某某，要求判令两被告立即向原告支付拖欠款项420万元以及逾期付款利息等，原审法院以民间借贷纠纷立案受理。哈某、哈某某提出管辖权异议，认为本案原告以“民间借贷”为由提起诉讼，但双方商品房买卖合同明确约定：“本合同争议，由签约地人民法院管辖。”本案所涉争议事项基于首付款分期还款协议书而起，该协议作为商品房买卖合同附件，明确约定“与买卖合同具有同等法律效力，本协议未尽事宜，遵照买卖合同执行”，也就是说启动民事诉讼程序的管辖问题，双方已通过协议方式选择“签约地”法院为管辖法院。该协议管辖法院的选择，不违背法律对于级别管辖的规定，其效力应予确认。要求将本案移送商品房买卖合同签约地的吴中区人民法院审理。哈某、哈某某在同日递交的另一份管辖异议指向纠纷“事实上是因苏州太湖国家旅游度假区高尔夫山庄别墅而起，属于不动产纠纷”，应由不动产所在地法院管辖。针对哈某、哈某某的管辖异议，仁泰地产公司反驳认为，本案基础法律关系为民间借贷，具有独立性，被告住所地法院有管辖权；商品房买��合同纠纷属于不动产纠纷，适用专属管辖，补充协议中“签约地法院管辖”的实质是无效约定，因而补充协议中有关管辖的约定不具有优先适用性。且管辖约定具有独立性，“未尽事宜”并不当然包括独立的争议解决条款，属于约定不明；首付款分期还款协议书也未约定签约地，不能把商品房买卖合同的签约地适用于首付款分期还款协议，即使签约地法院管辖的约定应适用于首付款分期还款协议，也不能认为签约地吴中区。原审法院经审查认为，仁泰地产公司诉至原审法院，同时表示，双方的商品房买卖合同已经履行完毕，哈某、哈某某已取得房屋产权证明，本案纠纷为民间借款。故原审法院认为哈某、哈某某辩称的应根据双方间商品房买卖合同之争议解决条款的约定来确定管辖法院的意见，缺乏法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百���十七条第一款的规定裁定驳回了哈某、哈某某对本案提出的管辖异议。哈某、哈某某均不服，向本院提起上诉。其上诉主要理由为：一、一审法院故意忽略了与管辖权争议相关的关键事实的查明。双方商品房买卖合同约定“本合同争议，由签约地人民法院管辖。”首付款分期还款协议书，明确“本协议作为买卖合同附件，与买卖合同具有同等法律效力，本协议未尽事宜，遵照买卖合同执行。”上述首付款分期协议书之条款，系与管辖权争议相关的关键事实，一审法院裁定未予查明，导致了法律适用错误。二、一审法院片面摘取买卖合同和首付款分期协议的内容，割裂了两者的关联性，从而导致对管辖权争议的法律适用存在明显错误。1、法律关系的定性，一不以当事人单方陈述为准，二也不会对约定管辖产生排斥效力。即使仁泰地产公司认为本案属于“民间借贷��纷”，也仅是其单方陈述，并无生效裁判文书认定上述协议完全独立于房屋买卖合同；即使“民间借贷”法律关系，也可以协议约定管辖法院。2、首付款分期协议书系被上诉人提供的文本格式，其特别注明两合同（协议）的从属性和遵照执行性，故首付款分期协议书对此的特别约定，其根本意思就是关于首付款部分款项的争议附属于买卖合同的争议解决方式。事实上仁泰公司于2011年在吴中区法院起诉的即首付款还款之诉，表明其对买卖合同和首付款分期还款协议的不可分离的关联性的确认。3、仁泰公司的观点存在法律逻辑错误，一审法院据此直接认定上诉人的申请无法律依据。合同履行完毕后发现合同效力、违约、损害赔偿等相关情形的争议的，当事人仍然可以也应当按照合同约定的争议方式通过诉讼等途径加以解决。因此，一审法院裁定单纯采纳仁泰公司关于“买卖合同履行完毕”就可以认定买卖合同不再对附属的其他协议产生影响的观点，实属错误。综上所述，要求二审法院撤销原裁定，将本案移送至合同签订地吴中区人民法院管辖。就商品房买卖合同纠纷是否不动产纠纷，上诉人哈某、哈某某的代理人向本院提供了专项代理意见。概括该代理意见认为，房屋买卖合同属于合同纠纷，不因其标的物属于不动产而适用“不动产专属管辖”规则。被上诉人仁泰地产公司在本院组织的听证中重申了一审反驳观点。本院经审查认为，首付款分期还款协议关于“乙方向甲方借款人民币440万元整作为乙方购买甲方开发的‘太湖高尔夫山庄’别墅首付款”的表述，确立了本案管辖权异议审查中仁泰地产公司起诉的借款纠纷与上诉人哈某、哈某某试图援引的商品房买卖合同条款间的关联。哈某、哈某某在管辖权异议中认为仁泰地���公司以“民间借贷”为由起诉，且认为“如何确定当事人之间的权利义务关系，属于法院实体审理的范畴”。哈某、哈某某管辖权异议及其上诉理由的基本逻辑是：商品房买卖合同中有约定有效的协议管辖条款，首付款分期还款协议作为商品房买卖合同的附件，其未尽事宜，遵照买卖合同执行。因而首付款分期还款协议引发的纠纷，应适用商品房买卖合同中的协议管辖条款。就此，本院逐一分析如下：1、商品房买卖合同与不动产纠纷。该问题涉及商品房买卖合同中协议管辖条款的效力，民事诉讼法第34条规定，协议选择的人民法院管辖的约定不得违反专属管辖的规定。民事诉讼法第33条关于专属管辖规定的第（一）项：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。不动产纠纷，通常理解，是指因不动产所有权、使用权、占有或相邻不动产之间因通行���通风、采光等相邻权及地界的划分等引起纠纷而提起诉讼，包括不动产所有权的确认、买卖、互易、侵权损害等行为发生的诉讼。商品房买卖作为转移不动产标的物所有权的交易行为，由此引发的纠纷当属不动产纠纷。对此哈某、哈某某代理律师的态度亦有反复。以不得违反专属管辖规定的理解，专属管辖的案件并不排斥协议管辖，仅仅限制了协议管辖可选择法院的范围。就此项法律适用，本院赞同仁泰地产公司在一审反驳意见中的观点，即专属管辖的案件存在选择空间时，有协议管辖的可能，本案商品房买卖指向单一不动产，欠缺选择空间。商品房买卖合同附件中约定签约地法院管辖的条款，因载明签约地指向了不动产所在地，尚不违反专属管辖规定。但就该协议管辖条款本身对于商品房买卖合同纠纷而言，正如仁泰地产公司的观点，签约地法院管辖的条款无��或者多余。不动产纠纷中约定签约地法院管辖的条款，不论其适用结果是否违反了不动产所在地法院管辖规定，按签约地法院管辖的约定违反了不动产所在地法院管辖规定而无效的理解，哈某、哈某某的管辖权异议应予驳回。但鉴于本案涉及的协议管辖约定在结果上并不违反专属管辖规定，且仁泰地产公司也提出了相应的反驳观点，尚有进一步分析的必要。2、首付款分期还款协议作为商品房买卖合同的附件。依据现代汉语大词典的解释，附件：1、随同主要文件一同制定的文件。2、随同文件发出的有关文件或物品；根据合同分类理论，依合同相互间的主从关系为标准，合同分为主合同与从合同；依私法自治，合同当事人完全可以将独立存在的不同合同约定其一为另一合同的组成部分，即意定的从属性。上诉人强调商品房买卖合同与首付款分期还款协议之间的关联性，主张二者之间的从属性和遵照执行性。关于从属性，本案首付款分期还款协议，依仁泰地产公司起诉为借款纠纷，可以独立存在，并不具备法定的从合同特征。本院理解上诉人强调的是首付款分期还款协议之附件地位及其“与买卖合同具有同等法律效力，本协议未尽事宜，遵照买卖合同执行”之约定的文义内涵。但在法律上评价，仅以“附件”二字，得不出从属性特征的结论。以本案所牵连的商品房买卖合同与其附件四合同补充协议的关系为例，合同补充协议第二条第18项明确“本补充协议构成买卖合同不可分割的组成部分，与买卖合同具有同等法律效力。二者如有冲突之处，则以本补充协议内容为准”。显然二者关系，并非“附件”二字可以解释。具体明确的约定才是二者关系及相互间遵照执行的关键。本案管辖异议中涉及的遵照执行性，上诉人要求首付款��期还款协议引发的纠纷遵照执行商品房买卖合同中协议管辖之签约地吴中区人民法院管辖的结果；而被上诉人假设性地接受签约地法院管辖的条款本身，由于首付款分期还款协议未明确签约地点，则遵照签约地法院管辖的情形下对于首付款分期还款协议项下纠纷，仍属于约定不明的无效约定。由于协议管辖条款的独立性特征，本院认为对该类条款的遵照执行应当明示，原则上“未尽事宜”的表述不能解释为对协议管辖条款具有遵照执行的效力。仁泰地产公司就首付款分期还款协议项下争议提起诉讼，作为被告住所地的原审法院有管辖权。同时，协议管辖条款系民事诉讼法上私法自治之本质，即然仁泰地产公司并未完全否定该条款的遵照执行性，本院应予遵重。但遵照执行的应当是签约地法院管辖的条款本身，而不是根据该条款在商品房买卖合同项下具体的签约地���院的结论，因此，本院同意仁泰地产公司的观点。综上所述，原审法院作为被告住所地法院对本案行使管辖权并无不当，上诉人要求适用商品房买卖合同中协议管辖条款确定本案管辖法院的上诉理由不成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  钱建国审判员  郑 雄审判员  钱 余二〇一四年三月十日书记员  钱 洁