广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第524号上诉人（原审被告）：李梅燕，女，汉族，1977年6月9日出生。委托代理人梁明章，男，汉族，1968年2月26日出生。被上诉人（原审原告）：田美英，女，汉族，1979年12月10日生。上诉人李梅燕与被上诉人田美英因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法横民初字第864号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院审理查明，经审理查明以下事实：田美英、李梅燕于2012年11月28日签订铺位租赁合同，约定李梅燕将位于深圳市龙岗区横岗茂盛路68号天汇美商城某某层某某号铺位出租于田美英，合同第十二条约定“田美英须于每月5日前向李梅燕交清当月的各项应缴费用：1、自商城开业之日起向李梅燕交纳相应的管理费490元／月（包括空调、公共照明、公共用水用电、安保人员、清洁费用），广告费300元／季；2、租金为每月2058元整；3、田美英自行缴纳国家规定的相关税费。”合同第十三条约定“田美英在签订合同时须向李梅燕一次性交纳保证金人民币4116元／月整，同时预交12个月的租金，免租金壹年，第二年免租”。合同第十五条约定“田美英违反下列任何一项约定者，商城有权单方面解除合同，田美英不得要求商城退还田美英缴纳的保证金，并需缴清所有应缴费用…2、田美英所拖欠各种应缴款项合计相等于一个月租金的金额”。田美英依约交纳了24696元租金及4116元押金。涉案的天汇美商城位于深圳市龙岗区横岗街道华侨新村商住楼，该建筑已取得建设工程规划许可证。田美英、李梅燕确认租金指的是2013年1月1日至2013年12月31日的预收租金，2014年整年的租金可免，管理费每月应当交纳。双方确认田美英已经交纳了2013年1月的管理费490元。双方确认田美英自2013年2月起未再支付管理费。田美英主张李梅燕从未书面通知田美英缴纳管理费，李梅燕不予认可，李梅燕未能提交向田美英催收管理费的相应证据。对于铺面停止营业的原因，田美英主张系李梅燕未依约提供合适的环境，电梯、空调均未能开放导致无法正常经营，为证明其主张田美英提交了2013年5月24日、2013年8月2日两次来访人员登记表、商户人员名单、商场与商户经济纠纷原因、2013年6月25日商场停电后的照片以及记者采访照片。李梅燕对田美英的陈述及提交的证据均不予认可，辩称停业系商户不交纳管理费用，导致入不敷出，恶性循环所致，李梅燕当庭提交了自制的田美英欠各项费用明细表，田美英对该表不予认可。田美英、李梅燕确认2013年6月30日商城停电，李梅燕辩称直至2013年9月底商场才有锁门，之前仍提供照明。田美英的铺位尚未搬清，田美英自述货品仍全部存放于商场内，李梅燕表示不清楚。田美英未提交装修损失的任何证据。另查：涉案的深圳市龙岗区横岗天汇美商城是李梅燕申请注册的个体经营，该商城已于2013年8月6日核准注销。本案庭审时，田美英自愿撤回了关于装修费6800元的诉讼请求。以上事实，有《建设工程规划许可证》、《铺位租赁合同》、收据、当事人称述等证据证实，经庭审质证，可以认定。田美英的诉讼请求为：1、判令解除李梅燕、田美英之间签订的租赁合同并退回田美英所缴的12个月的（免租一年）租金和押金28812元；2、判令李梅燕赔偿田美英签订合同后装修店铺费用损失6800元整；3、李梅燕承担本案的诉讼费用。原审法院认为，田美英、李梅燕签订的《铺位租赁合同》有双方的签字盖章，主要内容明确、形式合法，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，是合法有效的，应受法律保护。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自的契约义务。本案中，争议的焦点在于何方存在违约行为及违约责任如何承担问题。田美英主张李梅燕没有提供适合的商场经营环境、履行管理义务，特别是电梯、空调均未能正常开启导致无法经营，但双方并没有在租赁合同中就李梅燕应提供怎样的经营环境进行约定。退一步讲，即使存在电梯、空调未全部开启的情况，李梅燕作为商城在客流量不足及部分铺位空置的情况下对商城内未经营部分进行停电和对电梯进行调整性使用以节约成本的做法也并无不妥，田美英不能将经营风险全部归责于商城的管理瑕疵，故田美英主张李梅燕没有提供约定的商城环境导致其无法经营的证据不足，其以此为由不缴纳管理费的理由不成立。双方确认自2013年2月起田美英未再缴纳管理费，因田美英的行为已经违反了双方的约定，田美英应当承担相应的违约责任。根据合同约定，“田美英所拖欠各种应缴款项合计相等于一个月租金的金额，李梅燕有权单方面解除合同，田美英不得要求李梅燕退还田美英缴纳的保证金，并需缴清所有应缴费用。”另一方面，虽然田美英2月至6月欠缴的管理费共计2450元，已经超过一个月租金（2058元）的数额，达到双方约定的合同解除条件，但李梅燕未向田美英提出解除合同，也没有相关证据证明已向田美英催缴，反而在2013年6月30日将商场全部停电，导致众多租户无法继续经营，租赁合同无法继续履行，甚至于2013年8月6日将天汇美商城注销，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任，田美英请求解除租赁合同的诉讼请求原审法院予以支持。因天汇美商城于2013年6月30日停电，导致已无法实际经营，故田美英只须交纳截止2013年6月30日的租金，对于预交一年租金的剩余部分，李梅燕应予退还。田美英所拖欠管理费合计超过一个月租金的金额，其退还押金的主张于法无据，原审法院不予支持。综上，李梅燕应退还田美英6个月的租金12348元（2058元×6个月）。关于装修费，田美英自愿撤回对装修费的诉讼请求，属于对自身权利的处分，原审法院予以准许，在此不做处理。至于拖欠的管理费李梅燕可另循法律途径解决。李梅燕系天汇美商城的个体经营者，天汇美商城已于2013年8月6日核准登记注销，李梅燕应承担以上法律责任。基此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十二条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除田美英与李梅燕2012年11月28日签订的《铺位租赁合同》；二、李梅燕应于本判决生效之日起五日内向田美英退还剩余租金12348元；三、驳回田美英的其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费345元（田美英已预交），由田美英承担224元，由李梅燕承担121元。李梅燕不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2013）深龙法横民初字第864号原审判决，发回重审，查清事实后作出合理的判决。事实与理由：2012年11月28日田美英、李梅燕双方签订一份《铺位租赁合同》，李梅燕将位于深圳市龙岗区横岗街道茂盛路68号天汇美商城某某楼某某号铺位约19.6平方米租给田美英使用。开业后田美英以各种理由拒交管理费、电费、并且经常不按商场规定时间开关门营业和经常无顾关门停业。经商场管理人员多次劝导而不听，最后公然带头聚众闹事、上访、拉横幅对李梅燕进行人身攻击等，严重影响了商场的信誉，对商场的后续招商造成极坏的影响，导致商场无法正常营业，商场最后倒闭。田美英公然违背双方签订合同时的约定不顾，属于主观严重违约行为。李梅燕认为，由于田美英方主观违约的原因造成商场最终倒闭，从而令李梅燕的精神和财产蒙受巨大的损失。责任在田美英方，田美英方应承担因此而造成的一切损失。李梅燕认为，天汇美商城地处横岗中心区，属于旧市场改造工程，地段好、但业主多情况非常复杂成本重且投入巨大。按照商业的潜规则和周围同等地段商铺比较，汇美商城不但不收入场费、租金低而且免租金一年，目的是让利给广大商户减轻商户的负担，希望众商户能够把商场做旺从而实现双赢。但是由于田美英主观违约的原因造成商场倒闭，从而令到双方都受到损失，但是李梅燕方的损失更为巨大，而且是因为田美英违约的直接原因造成的。在李梅燕上诉时田美英还一直在使用所租的铺位，所以李梅燕认为田美英所交的租金不存在退还的理由。还要补交清管理费等所欠费用，并且应该对李梅燕造成的损失作出相应的赔偿才算合理。李梅燕恳请法院查明事实真相做出公正合理的判决。田美英答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为：李梅燕与田美英签订的《铺位租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，原审法院认定为有效合同正确，本院予以维持。本案中，李梅燕已经于2013年7月始清退该商城的清洁人员及拖欠电费致商城停电，并于2013年8月6日将涉案商铺所依附的横岗天汇美商城注销，造成涉案的合同不能履行，构成根本违约。田美英主张解除合同应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。由于李梅燕的原因，造成涉案的商铺于2013年7月份开始无法经营，造成了田美英的损失，其应当退还田美英已经缴纳的7月至12月份的房屋租金。原审判决对此处理正确，本院予以维持。虽田美英未按合同约定缴纳管理费，但欠交的管理费不足以导致李梅燕不能经营商城，因此李梅燕以此为上诉理由请求不予退还田美英未能使用期间的部分租金没有依据，本院不予支持。最后，李梅燕上诉请求田美英补交欠交的管理费，由于李梅燕在原审诉讼中并没有提出诉讼请求，其该主张不属于本案判决的事项，应另寻法律途径解决。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人要求将本案发回重审的理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费690元由上诉人李梅燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  钟 波审 判 员  聂 效代理审判员  许莹姣二〇一四年三月十日书 记 员  邹俊辉