广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1226民初394号原告：潘鸿，男，1988年8月14日出生，汉族，住广东省德庆县。原告：石彩燕，女，1988年8月29日出生，汉族，住广东省德庆县，系原告潘鸿配偶。上列原告的共同委托诉讼代理人：魏明雄，广东联翔律师事务所律师。上列原告的共同委托诉讼代理人：瞿洪群，广东联翔律师事务所律师。被告：德庆县名雅房地产开发有限公司，住所地德庆县德城街道仁寿南路梁宅第二卡商铺。法定代表人：梁燕红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：禤青，广东网际律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海浪，广东网际律师事务所律师。原告潘鸿、石彩燕与被告德庆县名雅房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘鸿、石彩燕的委托诉讼代理人瞿洪群、被告德庆县名雅房地产开发有限公司的委托诉讼代理人禤青、陈海浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘鸿、石彩燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期登记房屋所有权的违约金（以购房款总额386558元为本金，参照中国人民银行规定的逾期贷款年利率6%的标准计算）：①2017年2月1日至2019年3月11日的违约金为49018元；②2019年3月11日以后的违约金以购房款总额386558元为本金，按年利率6%计算至完成房屋所有权登记之日止；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年1月14日签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：出卖人（被告）将其开发的德庆县德城街道仁寿南路名雅轩A幢9层907房出售给买受人（原告），房屋总价款386558元，房屋交付时间为2016年1月31日前。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日至其实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款的万分之0.5的违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款，但到目前为止，被告虽然向原告交付了房屋但一直还没有为原告办理房屋所有权登记。被告的行为构成严重违约，按合同约定被告应当从2017年2月1日起向原告支付违约金。合同约定的逾期登记房屋所有权的违约金为总房款万分之0.5明显偏低，显失公平，依法应当予以调整增加。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在约定期限届满未能取得房屋权属证书的，违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，调整为按年利率6%计算违约金比较合理。因此，被告向原告支付的违约金应以购房款总额386558元为本金，按年利率6%计算。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告德庆县名雅房地产开发有限公司辩称，一、本案商品房未能按照约定时间办理房屋所有权登记、取得产权证书，不是卖方（被告）的原因造成的。原告（买方）与被告（卖方）签署的《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……但被告有肇庆市中级人民法院(2018)粤12民终3195号民事判决书,证明:由于本案商品房所在的建筑工程项目承建方肇庆市建筑工程有限公司违约、拒不向建设方（被告）提交竣工验收资料，造成至今未能办理房屋所有权登记手续，导致被告最终不能向本案原告履约。根据《商品房买卖合同（预售）》，本案延迟办证的行为不是被告的过错造成的，多年来，被告已经采取一系列的积极措施，左后通过诉讼追诉承建方交出验收资料、使被告尽快完成为原告办理产权证，现已终审胜诉。可见，被告的行为既非违约、又不存在其他过失。原告起诉被告支付违约金，明显不符合《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）的约定，请法院依法驳回原告的诉讼请求。二、原告主张按照年利率6%计算违约金，违反司法解释的规定。原告引用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，诉请判决延迟办理产权证违约金的比率为每年6%，以购房款总额计算。但是该司法解释规定：1.第十八条第一款：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。前面已经阐明，迟延办理房产证不是由于出卖人的原因造成的，而是由于承建方的过错引起的，不符合适用前述司法解释规定的大前提。2.第十八条第二款：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，第二款明确规定“约定优先”的法律原则，只有在“合同没有约定违约金”的前提下，才能参照适用法定的计息标准，但是，本案的《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）之第2点，明确约定出卖方支付违约金的比率为总房款的日万分之0.5。由此可见，即使忽略“由于出卖人的原因，……”这个大前提，原告主张按照每年6%计算违约金，属于明显违背司法解释，请法庭不予采纳。更何况，原告早已入住商品房，不能举证证明自己因延迟办理产权证而受到实际损失。可见原告要求被告支付违约金的请求缺乏事实依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年1月14日，原告潘鸿、石彩燕与被告德庆县名雅房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：2016011295】，合同约定：被告将其位于德庆县德城街道仁寿南路名雅轩A幢9层907房（建筑面积111.08㎡、套内面积92.24㎡）预售给原告，购房款总价为386558元；合同第十一条，交付时间和手续约定：出卖人（被告）应当在2016年1月31日前向买受人（原告）交付该商品房；合同第二十条，房屋登记第（二）项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权选择解除合同或要求继续履行合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30个工作日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买人付款之日起，按照3%，（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。2016年1月14日，原告潘鸿、石彩燕与被告德庆县名雅房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定现因本楼房的实际施工进度与原定计划进度出现差异以及由于甲方（被告）对本年度的下雨天气影响施工进度预测不足，导致实际交楼时间推迟到2016年4月30日。同时，补充协议书还约定：如甲方（被告）不能在2016年1月30日前交楼给乙方（原告）而顺延至2016年4月30日才能交楼给乙方，甲方（物业公司）减免收取乙方三个月的物业管理费作为补偿。（即2016年8月1日开始收取物业管理费）。诉讼过程中，原、被告双方均明确表示被告德庆县名雅房地产开发有限公司于2016年4月30日向原告交付涉案房屋。另查明：被告德庆县名雅房地产开发有限公司与案外人肇庆市建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年9月13日作出（2018）粤1226民初734号一审民事判决书，判决案外人肇庆市建筑工程有限公司于判决书发生法律效力之日起十五日内向德庆县名雅房地产开发有限公司交付“德庆名雅轩工程”的下列竣工验收资料：1、十五层以下的单位工程（子单位）质量竣工验收记录；2、工程合同；3、验收资料{十五层以下主体结构按《广东省建筑工程竣工验收技术资料统一用表》要求的施工过程质量（技术）管理、质量控制资料}；4、十五层以下主体结构施工日志。案外人肇庆市建筑工程有限公司不服提起上诉，肇庆市中级人民法院于2019年1月18日作出（2018）粤12民终3195号终审判决书，驳回上诉，维持原判。现该案已经进入强制执行阶段。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反国家法律、法规强制性规定，为有效合同，双方当事人应严格遵守合同约定全面履行自己的义务。原告在签订合同后已依约付清购房款，但被告并没有在约定的期限为原告办理房屋登记手续，已构成违约，应承担合同约定的违约责任，除办理房屋登记手续外还应支付逾期办理房屋登记手续违约金给原告。原、被告签订的合同明确约定：买受人不解除合同的，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。被告辩称，本案商品房未能按照约定时间办理房屋所有权登记、取得产权证书，不是卖方（被告）的原因造成的，是由于案外人肇庆市建筑工程有限公司没有交付竣工验收资料引起的，不应当由其承担违约责任。根据合同相对性原则，对于原告潘鸿、石彩燕而言，与其签订房屋买卖合同的对象是被告德庆县名雅房地产开发有限公司，产生的相关法律责任应当由被告德庆县名雅房地产开发有限公司承担。因此，对于被告提出的抗辩，理据不足，本院不予采纳。经查，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》的时间为2016年1月14日，《商品房买卖合同（预售）》约定交付房屋的时间为2016年1月31日前，《商品房买卖合同补充协议书》约定房屋的交付时间为2016年4月30日，诉讼过程中，原、被告双方亦确认实际交楼时间为2016年4月30日。根据合同第二十条，房屋登记第（二）项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日(2016年4月30日)起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，……买受人不解除合同的，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。且被告延迟交楼三个月向原告减免了三个月的物业管理费作为补偿，因此，应当完成房屋所有权登记之日应当为2017年4月30日。违约金的计算时间应当从2017年5月1日起开始计算。原告提出双方签订的《商品房买卖合同补充协议书》同意延迟交楼，但是并没有同意延迟房屋登记的时间，理据不足，本院不予采纳。至于违约金的计算标准问题，原告提出合同约定的违约金过低，应当按照中国人民银行同期贷款利率计算，但原告潘鸿、石彩燕并未举证证明被告德庆县名雅房地产开发有限公司的违约行为给其造成的实际损失，因此，原告认为合同约定的违约金过低，应当按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的诉请，理据不足，本院不予支持。综上所述，原告要求被告支付逾期办理房屋登记手续违约金的诉请，理据充分，本院予以支持，但违约金的计算标准应当按照合同约定的标准计算。被告辩称不能办理房屋登记手续的原因是案外人肇庆市建筑工程有限公司造成的，不是出卖人（被告）的原因造成的，不应当承担违约责任，理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告德庆县名雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告潘鸿、石彩燕支付违约金【自2017年5月1日起，以购房款386558元为本金，按日万分之0.5的标准计算至完成房屋登记手续之日止】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计437.61元，由被告德庆县名雅房地产开发有限公司负担131.28元、原告潘鸿、石彩燕负担306.33元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  罗小晶二〇一九年五月二十二日书记员  麦镇浩