广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0111民初1750号 原告：陈宝珠，女，1991年2月10日出生，汉族，身份证住址广东省广州市， 委托诉讼代理人：廖**，广东和颂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓博，广东和颂律师事务所律师。 被告：梁广大，男，1993年1月19日出生，汉族，身份证住址广东省高州市， 委托诉讼代理人：张小波，广东天穗律师事务所律师。 原告陈宝珠诉被告梁广大房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，适用普通程序,依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告陈宝珠的委托诉讼代理人廖**，被告梁广大的委托诉讼代理人张小波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈宝珠向本院提出诉讼请求：1.确认原告陈宝珠与被告梁广大于2017年10月30日签订《房屋买卖合同》（合同编号：（2017）ＡＨ房买卖字ＮＯ.××号）自2018年6月26日起解除；2.被告梁广大向原告陈宝珠支付违约金人民币205000元；3.被告陈宝珠不予返还原告梁广大支付定金人民币30000元；4.本案诉讼费用由被告梁广大承担。事实与理由：2017年10月30日，陈宝珠与梁广大签订《房屋买卖合同》约定由梁广大购买陈宝珠所有的位于白云区××房的房产，购买价格为2050000元。合同签订后，陈宝珠积极履行合同相关约定，按约配合梁广大办理相应购房手续及按揭贷款手续，并依约向按揭贷款银行申请提前还款，但梁广大却屡次严重违反合同约定。陈宝珠于2017年12月28日到工商银行XX支行办理提前还款手续，后该行出具了《提前还款受理回执（全额）》，要求2018年1月22日前存入全部本金1653374元及相应利息，但梁广大却以各种理由和借口推脱，并未按照合同约定支付赎契款并办理相关赎契手续。之后，鉴于梁广大向陈宝珠表示无法按时出款，陈宝珠与梁广大于2018年1月23日签订《补充协议二》，约定梁广大“必须在3月15日前存赎契楼款到指定账号，否则视为客户违约，承担违约责任。”然而时至今日，梁广大仍未按照合同约定履行义务，导致《房屋买卖合同》无法继续履行，陈宝珠无法实现出售房产取得售房款的合同目的。陈宝珠曾于2018年3月16日委托律师向梁广大发出《律师函》，通知梁广大正式解除合同并且要求梁广大承担违约责任。面对梁广大不诚信的违约行为，陈宝珠仍一直怀着善意报以谅解，期望梁广大能妥善履行合同约定。为此，在陈宝珠于2018年3月16日委托律师发出《律师函》后，陈宝珠又在2018年3月及2018年5月去工商银行XX支行办理提前还款手续，该行先后于2018年3月20日及2018年5月21日出具了相应《提前还款受理回执（全额）》，但事后经陈宝珠的委托代理人陈伟忠先生多次通知梁广大，梁广大仍屡屡以各种理由推脱，拒不按约支付赎契款，显然地，梁广大一而再、再而三的多次违约行为已严重损害了陈宝珠的合法权益。基于此，陈宝珠又于2018年6月26日委托广东和颂律师事务所邓博律师再次向梁广大发出《律师函》，正式通知梁广大自发函之日起解除双方之间于2017年10月30日签订的《房屋买卖合同》，并要求梁广大承担相应的违约责任。综上所述，为维护陈宝珠的合法权益，请求判如所请。 被告梁广大辩称：梁广大并不存在违约的情况，双方在2017年10月30日签订房屋买卖合同后，合同中约定陈宝珠有义务对涉案的房屋申请提前还贷，而陈宝珠一直没有按约履行该义务，直到2018年的6月14日，梁广大才收到了陈宝珠交给梁广大的2018年5月21日的提前还贷申请材料，该材料远远超出了双方约定的提前还贷的时间，因此是陈宝珠怠于履行其申请提前还贷的义务，导致了合同无法履行。其次，根据双方签订的《补充协议二》可以查明陈宝珠不仅要在2018年3月15日之前就对涉案房屋申请提前还贷，也要向梁广大提供相应的还款银行账户，而该账户陈宝珠也从未向梁广大出示，再次虽然陈宝珠有委托律师分别在2018年的3月16日、2018年的6月26日，向梁广大发出律师函，但梁广大认为该次房屋交易是有中介作为中间方，陈宝珠是故意避开了中介方。而且在明知梁广大居住在广州的情况下，却把律师函发送至梁广大无法签收的地址，刻意造成梁广大违约的假象，而后向梁广大进行索赔。如果陈宝珠是有意促成交易和进行沟通的，为何不直接联系梁广大或者与中介方提出其意愿，最后梁广大已经按照合同支付了3万元的定金，并且在2017年12月19日，向银行申请贷款，并获得了同意贷款通知书。该通知书上列明有效期为三个月。也就是说银行的同意贷款时间是至2018年3月18日终止，而在该时间前，陈宝珠并未向银行申请提前还贷也未向梁广大出示其申请提前还贷的相关手续。综上所述，合同无法履行是陈宝珠违约造成的，恳请法院驳回陈宝珠所有诉讼请求。 经审理查明：2017年10月30日，陈宝珠（卖方）与梁广大（买方）、广州市祈安地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（合同编号：（2017）ＡＨ房买卖字ＮＯ.××号），载明梁广大（买方）联系地址为“广东省高州市XX镇XX村XX号”（即梁广大身份证住址），双方约定由梁广大购买陈宝珠所有的位于白云区××房（以下简称“201房”）的房产；房屋建筑面积96.76平方米，成交价格为人民币2050000元；付款方式详见《附件》，双方均同意按《附件》所约定之付款方式交付房款；若买卖任何一方未按本合同约定时间办理有关手续、支付房款或交付房屋的，逾期违约方每日按总房款0.05%的标准向守约方支付违约金，逾期超过七天仍未履行合同的，则属违约，合同未约定明确期限的，以经纪方发出《履行合同催办通知书》之日起十天为履约期限；违约责任，1.卖方不按本合同约定将该房地产出售给买方的，须向买方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回买方已付的全部费用；2.买方不按本合同约定购买该房地产的，须向卖方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；…。该合同第二十一条约定双方联系地址以身份证住址或本合同的联系地址为准，有效文书自邮寄当天起三天内视为送达；第二十四条还约定了其他事项“出具同意贷款书后，业主配合买方，办理赎契，赎契款由买方提供”。案外人陈伟忠作为陈宝珠的代理人在该合同“卖方代理人”处签名确认。该合同《附件》，主要对付款方式进行约定，主要内容为双方选择银行按揭付款，买方须在签订本合同之同时支付人民币叁万元作为定金，双方在银行审批出具同意贷款通知书后三个工作日内办理网上预约交易递件时间，预约日当天买卖双方备齐交易所需资料协同经纪方到房地产交易中心办理相关交易递件手续，在成功受理后由买方将首期房款（不含定金）590000元支付给卖方，房价余款(即申请贷款额)1430000元在交易过户及抵押登记手续完成后,由贷款银行直接划给买方;买方知悉该房地产处于抵押状态，现买卖双方同意按以下第（二）种方式办理提前还清贷款……（二）买方同意垫资代卖方向银行办理提前还贷手续，并在卖方收到银行通知接受提前还贷之日起一日内，将部分楼款人民币1650000万转入卖方供楼账号内,银行到账后即视为卖方已收取相应楼款……。同日,双方签订《补充协议》，主要约定如因为客户资质良好，银行出具同意贷款通知书的金额高于此物业实际成交价，则银行放款后减去此物业实际成交价的剩余部分金额，业主需要无条件无利息收到银行放款后两日内退还给梁广大；如因卖家资质原因导致银行按揭不成功，买家可指定任一人落名，帮其办理房贷手续，原定买卖双方协定条件不变。2017年11月4日，梁广大通过现金向陈宝珠交付定金30000元。 2018年1月23日，陈宝珠的代理人陈伟忠与梁广大签订《补充协议二》，约定：1.陈伟忠为买卖合同（编号为NO.170XXX号及NO.170XXX号）涉及物业真正业主之代理人，因政策限制而分别落名给魏伟峰及陈宝珠，但陈伟忠仍有对上述合同涉及物业的真正所有权、处置权，并对上述合同涉及物业所签署合同承担等同责任；2.201房，卖方于2018年1月22日申请提前扣款，买方因走垫资流程无法按时出款，双方协商结果由买方需在3月15日前向银行提出具体扣款日期，在不影响买卖双方交易的前提下，卖方提交身份证、收款银行卡，促使合同顺利完成；如产权人陈宝珠小姐不同意提交身份证给买方，买方必须在3月15号前存赎契楼款到指定账号，否则视为客户违约，承担违约责任；等等。2018年3月16日，陈宝珠向梁广大邮寄律师函，该律师函主要内容为梁广大未按照合同约定在银行同意贷款通知书后三个工作日内与委托人一起办理网上预约交易递件时间以及办理相关递件手续，亦未在3月15日前支付赎契款、办理相关赎契手续行为已构成严重违约，导致合同无法继续履行，要求解除涉案《房屋买卖合同》并保留追究违约责任的权利。该函收件地址为“广州市海珠区XXX号XX”，邮单查询结果显示为“他人收”。经质证，梁广大对该律师函三性均不予确认，表示邮寄地址不是梁广大的地址，没有收到该律师函。 根据陈宝珠的申请，工商银行XX支行于2018年2月12日向陈宝珠出具《提前还款受理回执（全额）》，要求于2018年3月21日前存入全部本金1650834元及相应利息，如未能在约定期限存入还贷款项的，自动取消提前还款申请。2018年5月21日，工商银行XX支行再次向陈宝珠出具《提前还款受理回执（全额）》，要求于2018年6月21日前存入全部本金1645728元及相应利息，如未能在约定期限存入还贷款项的，自动取消提前还款申请。 根据双方提交的陈伟忠与梁广大的短信聊天记录显示，陈伟忠曾于2018年6月14日将工商银行XX支行于2018年5月21日出具《提前还款受理回执（全额）》通过手机彩信发给梁广大，告知21日到期并询问梁广大何时还款。梁广大则回复“第一：我方按照合同约定执行，请陈宝珠小姐和我方签约后，应向银行提出有效书面提前还款受理回执和配合办理相关手续，方可进行打款！第二：我方为了顺利完成交易，多次催促，陈宝珠小姐或声称代理人回应要求我方赔偿41万元违约金，才愿意继续办理相关手续，在我方同意协商的前提下时间上不能达成一致！我方再一次让步，所谓违约金41万元我方为了能顺利完成交易愿意给陈宝珠小姐，明确表示所谓违约金41万元我方从签约到现在都按照合同执行，没违反三方买卖合同所有条例！”陈伟忠答复称“第一、陈宝珠一直按合同约定配合办手续，是你没有履行合同约定；第二、银行出提前还贷通知出了好几次，是你两次三番不按合同规定去提还钱。如果你还拖着不去还钱，我们会去咨询律师走法律程序。第三、41万违约金是你在中介处答应的，后面你又反悔。”梁广大回复“我这边从来没有收到签约后陈宝珠小姐向银行提出的提还申请！我这边也没拖着不去还钱！41万我们愿意给！时间你限制着怎么去交易！如果大家不想麻烦，41万我这边给！时间按照批同贷为准然后垫资公司垫资之后交易过户！不愿意我们就走法律途径，我这边哪种方式都可以！”2018年6月21日，陈伟忠向梁广大发短信称“今天是提还时间，请转钱进去赎契，我们的合约你从17年拖到现在。”梁广大回复“我们走法务程序解决！” 2018年6月26日，陈宝珠再次向梁广大邮寄律师函，称陈宝珠签订房屋买卖合同目的在于取得购房款，梁广大一直拒不按照约定支付赎契款，导致合同目的不能实现，特发函通知梁广大解除涉案《房屋买卖合同》并保留追究违约责任的权利。该函邮寄地址为涉案《房屋买卖合同》中约定的联系地址（与梁广大身份证住址一致）。该邮件未能被签收而退回。 诉讼中，陈宝珠诉称交易中有三次向银行申请提前还贷，第一次是2017年到12月28日，当时梁广大找一个叫冯志聪的人来买房，银行出具提前还款通知后，梁广大又表示没钱给；第二次是双方签《签补充协议二》之后，为了让梁广大能在2018年3月15日前能提还，陈宝珠在2018年的2月21日又去银行申请了第二次的提前还款，梁广大拿到回执后就多次通过中介和电话通知过梁广大；第三次是在2018年5月期间，双方当时谈到说付41万的违约金，陈宝珠就要求梁广大要再重新签订一个书面的协议，但是梁广大不愿意，为了有效地履行双方的合同，陈宝珠又在2018年的5月21日再次申请了提前还款，把这份提还通知用短信直接拍照发给了梁广大。梁广大抗辩称其事实上只收到过陈宝珠出具的两份提前还款通知，第一份就是《补充协议二》中所提到的陈宝珠在2018年1月22日出具的提前还款通知后来应该是提前还款，无法按时还款，所以双方才签订了补充协议二；梁广大收到的第二份提前还款通知是在2018年6月14日发送的彩信，并没有收到陈宝珠所讲2018年2月12日的提前还款通知；同时，双方在签订房屋买卖合同时，并未约定陈宝珠提前还款的指定账户，因此才需要在补充协议二当中特别说明，而在签订补充协议二后，陈宝珠也从未以书面或其他途径通知梁广大其指定还款的账户。对此，陈宝珠称，双方签订合同的时候，陈宝珠已经告知了梁广大还按揭贷款的账号；在2018年的3月15日的时候，梁广大说要另外再找一个找到真正的买家，不让冯志聪购买了，还说找了真正的买家好久都没找到，整个过程梁广大都是炒房的行为，并不是自己来购买房屋。 庭审中，陈伟忠以及中介方广州市祈安地产代理有限公司的员工刘东霞出庭作证。陈伟忠陈述涉案201房所有权与其没有关系，产权是陈宝珠的，自己与陈宝珠是朋友关系，代理陈宝珠卖房给梁广大，关于提前还款账户自己在2017年11月就将账号给了中介，同时在2018年1月16日以及之后都将提前还款账号给了梁广大所找的垫资公司的人员“莫小姐”和“韩小姐”。刘东霞述称双方交易刚开始是由公司的员工陆荣负责跟进的，2017年11月之后双方交易出现问题后自己就参与了双方的交易，陈宝珠将提前还款的账号交给了陆龙，陆荣在2017年12月收到还款账号就转给了买家，具体时间不清楚，陆龙已经离职，不在公司工作了。庭审后,陈宝珠表示梁广大已支付的30000元定金可抵扣违约金。 以上事实，有房屋买卖合同、收据、补充协议、补充协议二、律师函、快递单、提前还款受理回执（全额）、公证书、短信记录以及当事人陈述等证据证实。 本院认为：陈宝珠、梁广大及广州市祈安地产代理有限公司签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行各自的义务。该合同包含了买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系及买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查陈宝珠与梁广大之间的房屋买卖合同关系。 关于房屋买卖合同是否解除以及违约承担的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。”本案中，根据涉案房屋买卖合同附件“买方同意垫资代卖方向银行办理提前还贷手续，并在卖方收到银行通知接受提前还贷之日起一日内，将部分楼款人民币1650000万转入卖方供楼账号内,银行到账后即视为卖方已收取相应楼款”以及《补充协议二》“由买方需在3月15日前向银行提出具体扣款日期，在不影响买卖双方交易的前提下，卖方提交银行卡、收款银行卡，促使合同顺利完成；如产权人陈宝珠小姐不同意提交身份证给买方，买方必须在3月15号前存赎契楼款到指定账号，否则视为客户违约，承担违约责任”的约定，梁广大有义务为陈宝珠赎契并将赎契款支付到陈宝珠的供楼银行账号，根据上述《补充协议二》的约定，梁广大应在2018年3月15日前存赎契楼款到指定账号，否则视为违约，而梁广大并未履行该承诺。之后双方继续协商，从陈宝珠的代理人陈伟忠与梁广大的短信聊天记录显示，陈伟忠曾于2018年6月14日将《提前还款受理回执（全额）》通过手机彩信发给梁广大，告知21日到期并询问梁广大何时还款，在2018年6月21日再次向梁广大发短信称“今天是提还时间，请转钱进去赎契”，而梁广大仍未按要求支付赎契款的行为已构成违约，应承担违约责任。双方虽未书面约定收款账户，但《补充协议二》有约定“梁广大应在2018年3月15日前存赎契楼款到指定账号，否则视为违约”，结合短信聊天记录中从未提及、索取收款账号可知，梁广大应当知晓陈宝珠的收款账号；从《补充协议二》“买方因走垫资流程无法按时出款”的约定以及短信聊天记录“时间按照批同贷为准然后垫资公司垫资之后交易过户”判断，梁广大未能按承诺支付赎契款的真实原因在于梁广大未能筹集到足够的资金，而非陈宝珠未能提供指定的收款账号，故梁广大抗辩称陈宝珠未能提供指定收款账号导致未能及时支付赎契款的意见缺乏依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）（三）项的规定，梁广大经陈伟忠于2018年6月14日和2018年6月21日两次催告后明确表示不履行支付赎契款，陈宝珠有权解除合同。《房屋买卖合同》第二十一条约定联系地址以合同载明的联系地址为准，有效文书自邮寄当天起三天内视为送达，陈宝珠于2018年6月26日向《房屋买卖合同》中梁广大约定的地址邮寄《律师函》虽未能梁广大签收，但根据上述约定，该律师函应视为于2018年6月28日已送达，故合同解除时间为2018年6月28日。 关于违约金的数额。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”违约金兼具惩罚性及补偿性，在陈宝珠未充分合理举证其实际损失，综合本案查明事实，在梁广大认为其不应支付违约金的情况下，从公平合理角度，酌情调整违约金为130000元；陈宝珠主张超出的部分，本院不予支持。因本案定金条款与违约金不能同时适用，陈宝珠选择要求梁广大支付违约金并同意在违约金中扣减定金，扣减后违约金余款为100000元，故梁广大还应向陈宝珠支付违约金100000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）（三）项、第九十七条、第一百一十四条第一款及第二款、第一百一十六条，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、确定原告陈宝珠、被告梁广大于2017年10月30日签订的《房屋买卖合同》[合同编号：（2017ＡＨ）房买卖字ＮＯ.××号]中关于陈宝珠与被告梁广大的房屋买卖合同关系于2018年6月28日解除； 二、被告梁广大于本判决生效之日起十日内向原告陈宝珠支付违约金100000元； 三、驳回原告陈宝珠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4826元，由原告陈宝珠负担2772元，被告梁广大负担2054元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审 判 长  许 伟 人民陪审员  陈海文 人民陪审员  吴春华 二〇一九年五月二十九日 书 记 员  陈 泳