广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初3696号原告：玉春华，女，朝鲜族，1984年9月18日出生，身份证住址黑龙江省桦川县，委托诉讼代理人：卓媛媛，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕潇逸，北京金诚同达（深圳）律师事务所实习律师。被告：孙天元，男，汉族，1987年3月30日出生，身份证住址天津市塘沽区，委托诉讼代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志强，广东中安律师事务所律师。第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房**东侧**302-2（仅限办公），统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人：杜艳花，总经理。委托诉讼代理人：肖雪莲，系第三人的员工。委托诉讼代理人：张翔宇，系第三人的员工。上列原告玉春华诉被告孙天元及第三人深圳市乐有家房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玉春华委托诉讼代理人卓媛媛、吕潇逸，被告孙天元及其委托诉讼代理人钟胜荣及到庭参加了诉讼。第三人深圳市乐有家房产交易有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付违约金人民币622000元并解除合同。2、被告承担原告因诉讼而支付的律师费人民币30000元。3、本案诉讼费用由被告承担。原告起诉的事实与理由：2018年3月23日，原告与被告通过第三人居间签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定：1、原告向被告转让位于深圳市龙华街道布龙公路南侧骏景华庭D栋D2单元15D，房产证号50××32，用途为住宅，转让价格为3110000元；2、被告分两次交付定金共200000元，首笔定金20000元交付时间为合同签订时，末笔定金180000元交付时间为合同签订后三个过程日内，定金均由居间方托管；3、买卖方未按约定履行合同义务的，对方有权要求违约方以合同总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；违约方逾期履行超过十五个工作日的，对方有权解除合同并适用定金规则或要求支付总价款20%的违约金并承担对方因维权所支出的律师费和诉讼费；4、因违约方导致合同解除的，违约方应承担居间方的佣金支付责任。合同签订后，被告支付首笔定金后不再按约定支付剩余定金及履行其他合同约定的义务。2018年4月28日，被告向原告出具《解除合同通知书》，通知原告解除合同。原告认为，被告逾期不支付定金行为属于严重违约的情形，且单方面主张解除合同，应按约定承担违约责任，向原告支付违约金622000元，律师费30000元，并承担本案诉讼费。被告答辩称：一、被告不构成违约。根据我方证据可见，由于受到2018年三价合一政策的影响导致我方资金压力增加，在此情况下，被告向原告发出短信、微信，要求延期办理首期款监管，原告表示要跟其丈夫商量，5月中旬会回去处理。同年4月26、27日，被告从第三人处听说原告不打算卖房，所以又发短信、微信征询原告及其丈夫的意见，但原告夫妇并没有回信作任何的解释。在此情形下，被告才向原告出具解除合同通知书，但通知书载明的内容是“鉴于原告夫妇通过中介表示不打算继续卖房，故同意原告解除合同”，前述内容表明被告并不是主动提出解除合同，而只是同意原告此前作出的解除合同意思表示而已。二、退一步而言，即使认定被告违约，至多也仅应承担20000元定金被没收的责任。根据合同第16条备注的内容可见，如卖方违约，则由代理人承担双倍定金责任。该约定系书写形成，已经取代了合同第10条关于20%违约金的约定，表明双方一致同意违约的仅适用定金罚则。根据公平原则，即使认定我方违约，鉴于我方交付定金仅有20000元，而定金合同又是实践性合同，故至多仅承担20000元被没收的责任。三、即使认定被告违约，根据被告证据可见，原告在合同上签字追认时间为2018年4月18日，至4月28日被告发出通知时仅隔十天，时间极短，原告所受的影响极小。同时，根据被告证据，涉案房产的市场价值为3576300元，比涉案合同的成交价311万元高出了466300元，原告并未受到损失。其主张的高额违约金不应支持。请求驳回原告的诉讼请求。第三人陈述称：一、2018年3月23日，在第三人居间服务下，原告代理人田海虹及被告签署了《二手房买卖及居间服务合同》及相关附件，约定原告将位于深圳市宝安区龙华街道布龙公路南侧骏景华庭D栋D2单元15D以3110000元价格出售给被告。交易定金共20万元，托管在我司。被告于签订合同当日支付20000元，双方约定剩余180000元于合同签订后三个工作日内支付。合同签订当日双方还签订了《交易节点确认书》，约定被告须于2018年5月15日之前支付首期款74万元。2018年4月中旬，原告对《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》等资料进行补签字。二、因被告出现资金问题，剩余180000元的定金一直未刷齐，后与原告私下协商延期两个月做资金监管，之后又于2018年4月28日向原告代理人发送解除合同通知，要求单方解除合同。三、合同签署之后，我司员工一致积极协助原、被告双方进行交易流程，在原、被告出现争议时，一直积极协调。作为中介方，我司诚挚地希望原、被告协商解决本案争议。若合同解除，我司保留追究违约方佣金的权利。经审理查明如下事实：一、涉案房产系位于深圳市龙华区龙华街道布龙公路南侧骏景华庭D栋D2单元15D房，为市场商品房，用途为住宅，建筑面积68.12平方米。2018年9月28日，案外人俞秀杰从原告玉春华处购得该房产，于2018年10月10日办理了不动产转移登记，现登记权利人为案外人俞秀杰。二、2018年3月23日，在第三人提供居间服务下，原告代理人田海虹作为原告代表（卖方）与被告（买方）签订《二手房买卖及居间服务合同》约定：原告将涉案房产出售予被告，房产转让总价为3110000元；房产交易定金为200000元，买方同意在合同签订时向卖方支付定金20000元，合同签订后3个工作日内再向卖方支付定金180000元，双方同意将定金200000元交由第三人托管；买卖双方约定，买方以按揭付款方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及前述相关协议；合同第十条约定，如一方未按约定履行合同义务的，对方有权要求违约方以合同总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；违约方逾期履行超过十五个工作日的，对方有权解除合同并适用定金规则或要求支付总价款20%的违约金并承担对方因维权所支出的律师费和诉讼费；合同备注约定，经买方与卖方代理人协商一致，若2018年4月30日前卖方无法正常履行合约导致违约，则由代理人承担双倍定金赔偿。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，原告代理人田海虹与被告签订《交易节点确认书》，约定买方于2018年5月15日前支付首期款740000元至买卖双方指定的银行账户并办理资金监管及申请按揭贷款手续。2018年3月23日，被告将定金20000元支付至第三人账户。其后，被告未支付剩余定金180000元。该定金20000元至今仍托管于第三人账户。三、2018年4月28日，被告向原告发出《解除合同通知书》，该通知载明：“因双方对于合同的后续履行问题不能达成一致，玉春华女士及其配偶田先生通过中介表示不打算继续卖房子给我，我已于2018年4月27日短信、微信通知玉春华女士及其配偶田先生同意解除该买卖合同。”四、2018年6月6日，原告为提起本案诉讼与北京金诚同达（深圳）律师事务所签订《委托代理合同》，由北京金诚同达（深圳）律师事务所指派闫力律师、吕潇逸实习律师作为原告的委托诉讼代理人参与本案诉讼。2018年6月25日，原告通过银行转账方式向北京金诚同达（深圳）律师事务所支付律师费30000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告之间的《二手房买卖及居间服务合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，被告仅支付定金20000元，剩余定金至今未付，构成根本违约。原告诉请解除《二手房买卖及居间服务合同》并要求被告承担违约责任具有合同依据，本院予以支持。被告关于其在合同履行过程中出现资金问题之答辩理由并非免除其合同义务的合法理由，且被告对其辩称的原告拒绝出售房产或同意解除合同之事实缺乏直接证据予以证明，对被告的该答辩意见，本院不予采纳。关于违约金。涉案《二手房买卖及居间服务合同》关于违约责任作出了定金罚则及承担违约金的竞合适用约定，原告诉请被告承担违约金，系其依约行使守约方对违约责任适用方式的选择权，符合法律规定，应予支持。被告对违约金标准提出抗辩，视为其要求对违约金金额予以调整。根据法律规定，违约金应与守约方应违约行为所致损失相当。本案中，原告未就其违约损失予以举证，结合涉案合同仅履行至定金支付阶段及被告的过错程度等因素，本院参照定金标准，酌定被告应向原告支付违约金200000元。对出超出部分的违约金诉求，本院不予支持。关于律师费。涉案《二手房买卖及居间服务合同》对律师费的承担进行了约定。原告提交的委托合同及发票可以证明原告的律师费用发生情况，故原告主张被告支付律师费30000元理由充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告玉春华与被告孙天元之间的《二手房买卖及居间服务合同》。二、被告孙天元应于本判决生效之日起十日内向原告玉春华支付违约金人民币200000元。三、被告孙天元应于本判决生效之日起十日内向原告玉春华支付律师费人民币30000元。四、驳回原告玉春华的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5160元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇一九年五月九日书记员  沐凤云书记员  黄淑娟