广东省韶关市中级人民法院发文稿纸￹签发人：庭长意见：￻￹核稿人：￻￹承办单位和拟稿人：民一庭￻￹文件标题：民事判决书（文书上网）￻￹发文号：（2014）韶中法民一终字第34号￻广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）韶中法民一终字第34号上诉人（原审被告）：钟丽敏，女，1973年10月14日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市白云区陈田丛云路**。委托代理人：胡承波，男，1972年12月1日出生，汉族，身份身份证住址：广东省广州市黄埔区大沙地**大院，丽敏丈夫。委托代理人：周建强，广东智成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乐昌市富华物业服务有限公司。法定代表人：谢桂华，经理。委托代理人：陈洪鸣，广东务本律师事务所律师。委托代理人：谢世云，广东务本律师事务所律师。上诉人钟丽敏因与被上诉人乐昌市富华物业服务有限公司（以下简称富华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省乐昌市人民法院（2013）韶乐法乐民初字第166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月30日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。本院经审理查明：乐昌市富庭雅苑是乐昌市富庭房地产开发有限公司开发建设的。2009年8月5日，乐昌市富庭房地产开发有限公司与富华物业公司签订《委托物业服务协议书》，协议约定：乐昌市富庭房地产开发有限公司将富庭雅苑委托给富华物业公司实行专业化、一体化的物业管理。双方约定了物业基本情况、移交管理事项、双方权利义务及违约责任等合同事项。2009年11月12日，钟丽敏（甲方）与富华物业公司（乙方）签订了《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》，协议约定：钟丽敏购买的富庭雅苑富康楼1座1303A房的建筑面积为122.04平方米，物业服务费标准为每月1.2元／㎡；富华物业公司采用现金交纳或银行代缴的方式收取物业服务费，交费扣费的时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延）；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的15‰交纳违约金；本协议经甲乙双方签署后生效，至本小区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订《物业服务合同》生效时，本协议自动终止。双方还在协议中约定了物业管理服务内容、物业服务相关费用、双方的权利义务、违约责任、电梯管理规定及附则等内容。钟丽敏在协议的甲方处签名并按指模，乙方代表刘迎军签名，并加盖了两个覆盖在一起的公章，即先是盖了乐昌市富庭房地产开发有限公司物业管理处的公章，后又在上述公章上加盖了乐昌市富华物业服务有限公司的公章。2010年1月11日，乐昌市富庭房地产开发有限公司和钟丽敏签订了《交收楼确认（定）书》，钟丽敏确认于2009年12月31日收到其购买的富庭雅苑富康楼1座1303A房，物业服务费从2010年3月1日正式收取。2011年12月之前，富华物业公司按每月1元／㎡的标准向钟丽敏收取物业服务费，钟丽敏于2010年1月11月交纳了2010年3月－2011年2月的物业管理费1422元，于2011年7月15日交纳2011年3月－2011年12月的物业管理费1221元。2011年12月21日，富华物业公司在乐昌市物价局领取了编号为粤费（乐）033号《广东省收费许可证》，该许可证规定的电梯住宅物业服务费的收费标准为每月1.2元／㎡，备注注明上下浮动10%，许可证有效期至2013年12月21日。富华物业公司将该收费标准在小区内公示。2012年，富华物业公司按每月1.2元／㎡的标准向钟丽敏收取物业服务费。钟丽敏也按1.2元／㎡的标准交纳了于2012年1月至2012年12月的物业服务费。2013年7月15日，富华物业公司向钟丽敏发出《催费通知》，要求钟丽敏交纳2013年1月至7月的物业服务费1025.97元，违约金461.69元。钟丽敏以不同意富华物业公司擅自涨价且没有认真履行职责为由拒绝交纳。2013年7月22日，富华物业公司向原审法院提起诉讼，诉称：钟丽敏的房屋位于乐昌市富庭雅苑富康楼1座1303A房，建筑面积为122.04平方米。双方于2009年11月签订的《富庭雅苑前期物业服务协议》约定：钟丽敏应按时按标准交纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用，收费标准为电梯楼每月1.2元／㎡，交费扣费时间为每月5日，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的15‰交纳违约金。2013年1月至今，经富华物业公司多次派人催收，钟丽敏均以各种借口予以推辞，目前已明确表示要求法院裁判。钟丽敏的行为已构成违约，据此，富华物业公司请求原审法院判令：1、钟丽敏支付至裁判文书生效之月止的物业服务费和滞纳金（计至2013年7月物业服务费为1025.97元、滞纳金为461.69元）。2、案件诉讼费用由钟丽敏负担。原审诉讼期间，富华物业公司提供钟丽敏2013年1月3日交纳2012年7月－2012年12月物业管理费的发票，该发票显示钟丽敏2012年7月－2012年12月交纳的物业管理费为879元。原审庭审中，钟丽敏表示愿意按每月1元／㎡交纳物业管理，并称因乐昌市住建局要求其丈夫胡承波出具至申请之日的物业服务费的缴费单方能参加业主委员会的工作，为了不影响胡承波参加业主委员会的工作，钟丽敏被迫按每月1.2元／㎡的标准交纳2012年的物业服务费。同时，钟丽敏还称《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》上有两个覆盖在一起的公章，故该合同无效、违约金的约定违法。钟丽敏还称之前均是按年度交纳，其不存在故意拖欠物业管理费的行为，且富华物业公司没有认真履行职责等。原审法院认为：富华物业公司与钟丽敏签订的《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。协议约定合同期限为全体业主依法选聘物业服务企业并与之签订《物业服务合同》生效时止。由于乐昌市富庭雅苑小区业主至今尚未选聘物业管理企业并与之签订物业服务合同，故双方签订的《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》仍在合同约定的有效期内，当事人应当全面履行。虽然富华物业公司在《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》签名盖章处重叠盖了两个不同的公章，但可以清楚地辨认出富华物业公司的公章覆盖于乐昌市富庭房地产开发有限公司物业管理处的公章之上，而富华物业公司的公章与协议总则约定的当事人的名称是一致的。协议签订后，亦是由富华物业公司为乐昌市富庭雅苑小区提供物业服务，钟丽敏亦向富华物业公司交纳了2013年之前的物业服务费，钟丽敏应当知道合同的相对方是富华物业公司。钟丽敏以富华物业公司在协议盖章处盖了两个覆盖在一起的公章，导致其不清楚合同的相对方是谁的抗辩主张与事实不符，该院不予采纳。双方在协议中约定物业服务费为每月1.2元／㎡，在每月5日交纳，但富华物业公司在2012年前是按每月1元／㎡计收，且并非按月收缴，此为富华物业公司对自己权利的处分，并不导致合同的变更。故富华物业公司要求钟丽敏按合同约定的标准和期限交纳物业服务费，该标准也在乐昌市物价局许可的收费标准范围内，该院予以支持。富华物业公司提供的物业管理服务的内容及标准应当以双方在合同中的约定为准，钟丽敏没有提出富华物业公司在履行合同中的具体违约事实及相关证据，仅以富华物业公司没有认真履行职责作为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由不够充分，该院不予采纳。因双方约定的违约金过高，且富华物业公司提供的物业服务存在瑕疵，违约金应当适当减少，以每日1‰计算为宜。钟丽敏提出的富华物业公司诽谤其丈夫，黄绪斌、刘广香房屋墙体裂缝等问题属另一法律关系，本案不予处理。综上所述，富华物业公司已经为钟丽敏提供了物业服务，钟丽敏应当按合同约定的标准和期限交纳物业服务费。钟丽敏拖欠的物业服务费为1.2元／㎡×122.04㎡×9＝1318元，违约金为197.7元（该物业服务费计至2013年9月，违约金从逾期之日起按每日1‰计至2013年10月5日，2013年10月6日至付款之日的违约金按每日1‰计算）。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、第二十九条的规定，于2013年10月17日作出（2013）韶乐法乐民初字第166号民事判决：钟丽敏应当在判决书生效之日起五日内向乐昌市富华物业服务有限公司支付物业服务费1318元及违约金197.7元（该物业服务费计至2013年9月，违约金从逾期之日起按每日1‰计至2013年10月5日，2013年10月6日至付款之日的违约金按每日1‰计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费50元由钟丽敏负担40元，乐昌市富华物业服务有限公司负担10元。钟丽敏不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院未依法公正审查双方当事人及代理人的资格，有意偏袒富华物业公司一方，致本案判决有失公正，严重损害了钟丽敏的合法权益。富华物业公司的原审委托代理人谢世云是广东务本律师事务所的实习人员，其不具备律师执业资格，依法不能够单独出庭代理。原审法官在开庭查明应当到庭的当事人及代理人时，有意将代理人谢世云称为律师，违法允许其单独出庭进行代理，严重违反了民事诉讼法和律师法的相关规定。二、原审法院认定本案关键事实存在严重错误。第一、原审法院认定富华物业公司的公章与协议总则约定的当事人的名称是一致的存在严重错误。《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》中乙方位置上重叠盖了两个不同名称的公章，不符合有效合同的构成要件，该协议依法应认定为无效协议。另，该协议书约定高额违约金的条款，是霸王条款，依法应认定为无效条款。第二、原审判决称“原告提供的物业管理服务的内容及标准应当以双方在合同中的约定为准，被告没有提出原告的履行合同中的具体违约事实及相关证据，仅以原告没有认真履行职责作为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由不够充分，本院不予采纳”是认定错误，严重损害了钟丽敏的合法权益。《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》是富华物业公司单方制定的，钟丽敏根本没有修改的权利，是霸王条款。富华物业公司也没有在协议中明确其服务标准与违约时所承担的责任，原审法院明知协议中没有相关的约定却不依法公正维护钟丽敏的合法权益。钟丽敏在原审诉讼期间，也已提供了富华物业公司没有依法提供尽责尽职的服务工作的证据，也依法罗列了富华物业公司八个方面的存在问题，原审法院未对此予以公正认定。钟丽敏已证实缴交物业管理费是按年度缴纳、富华物业公司不接受业主提出工作上存在问题的建议以及钟丽敏根本不存在无理拒绝缴交的事实，而原审法院却强行认定钟丽敏拒绝交纳，并判处钟丽敏承担违约金，严重损害了钟丽敏的合法权益。三、原审判决适用法律、政策规定存在严重错误。1、原审判决中所列法律、政策规定未根据本案事实准确适用。而是偏袒富华物业公司一方。2、原审法院未公正认定本案关键事实，必然导致适用法律错误。综上所述，钟丽敏请求二审法院：1、撤销原审判决。2、改判钟丽敏不承担支付违约金197元。3、案件受理费由富华物业公司负担。富华物业公司答辩称：一、钟丽敏作为富庭雅苑小区的业主，不仅与富华物业公司签订了《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》，而且也享受了富华物业公司为富庭雅苑小区提供的物业管理服务。根据《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，钟丽敏作为富庭雅苑小区的业主，在已享受富华物业公司提供的相关物业服务后于2013年起拒不缴纳物业服务费用，显然违法。二、根据广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《物业服务收费管理办法》【粤价（2010）1号】第十一条：“前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，应当按照政府指导价的有关规定执行。确需超过政府指导价水平的，应当报当地价格主管部门核定”的规定，富华物业公司在富庭雅苑小区业主大会至今尚未选聘物业服务企业的情况下，为富庭雅苑小区提供的物业管理服务在性质上仍属前期物业管理服务。因此，富华物业公司在前期物业管理阶段，根据国家的有关规定和当地价格主管部门规定的标准，经在小区公示后，按政府指导价收取物业服务费用，符合国家规定。综上所述，原审法院判决钟丽敏缴纳物业服务费用并承担违约金，认定事实清楚，适用法律正确。据此，请求二审法院维持原判，驳回钟丽敏的上诉请求。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、钟丽敏与富华物业公司签订的《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》是否为无效协议的问题。二、钟丽敏应否支付逾期交纳物业费的违约金的问题。一、钟丽敏与富华物业公司签订的《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》是否为无效协议的问题。根据《中华人民共和国合同法》第十二条：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”的规定，因钟丽敏与富华物业公司签订的《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》中约定了物业管理服务内容、物业服务相关费用、双方的权利义务、违约责任、电梯管理规定及附则等内容，其形式符合法律规定，故钟丽敏辩称该协议不符合合同构成要件，应属无效合同缺乏事实依据，本院不予采信。钟丽敏还称，《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》中乙方签名盖章处，富华物业公司重叠加盖了乐昌市富华物业服务有限公司和乐昌市富庭房地产开发有限公司两个不同公司的公章，因此，该协议是无效协议。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十三条：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”规定，双方签订的合同只有符合上述法律规定方可认定无效，钟丽敏主张公章有重叠并不符合上述法律规定，故本院对钟丽敏的该主张不予支持。至于钟丽敏所称《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》是格式条款、霸王条款，属无效协议的问题，因钟丽敏并未指出该协议中符合《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”规定的具体条款及相应的事实、理由，其所称的违约金约定过高，原审法院已予调整为每日1‰，因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，因钟丽敏举证不能，本院对钟丽敏认为《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》为无效协议的主张不予支持。从本案查明的事实来看，钟丽敏已在《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》中签名确认其认可合同内容。在合同履行过程中，钟丽敏也已经知晓是富华物业公司为其提供物业服务，并按富华物业公司要求交纳了2013年之前的物业服务费，双方已以实际行为在履行合同约定，故原审法院确认《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》为生效合同并无不当，本院予以维持。二、钟丽敏应否支付逾期交纳物业费的违约金的问题。双方已在协议中约定，物业服务费标准为每月1.2元／㎡；交费时间为每月5日；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的15‰交纳违约金。钟丽敏应按该约定按时履行交纳物业服务费的义务，逾期交纳，则应承担相应的违约金。钟丽敏称之前交纳物业服务费为按年度交纳，因双方未明确变更物业服务费交纳时间，且何时收取物业服务费为富华物业公司的权利，其可自行处分，故钟丽敏该抗辩理由不能成为其延时交纳或拒绝交纳物业服务费的法定理由。关于钟丽敏主张的富华物业公司提供物业服务未尽职责问题，钟丽敏可与富华物业公司或通过业主委员会与富华物业公司协商，协商不成，在有充分证据予以证实的情况下，可提起诉讼，责令富华物业公司改进服务。本案中，钟丽敏仅概称富华物业公司未尽职责，却未提供证据证实富华物业公司的具体违约事实，故其以此抗辩延迟交纳物业服务费理由不充分，本院不予支持。至于钟丽敏上诉提出的原审法院允许广东务本律师事务所的实习人员谢世云单独出庭，是程序违法的问题。本案中，谢世云参与原审庭审时仍未依法取得律师执业证书，根据《中华人民共和国律师法》第二条：“本法所称律师，是指依法取得律师执业证书，接受委托或者指定，为当事人提供法律服务的执业人员。”、第十三条：“没有取得律师执业证书的人员，不得以律师名义从事法律服务业务；除法律另有规定外，不得从事诉讼代理或者辩护业务。”的规定，谢世云不能以律师名义从事法律服务业务。但从查明的事实来看，与谢世云同时出庭的还有富华物业公司的法定代表人谢桂华，双方当事人也已在原审庭审中充分陈述其诉讼意见，谢世云出庭行为并未侵害双方当事人的诉讼权利，因此，原审法院在庭审程序方面虽略有瑕疵，但并不影响本案的公正审理和实体处理。原审法院在庭审程序方面存在的瑕疵，本院予以指正。综上所述，原审法院认定的事实和适用法律正确。钟丽敏的上诉主张理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由钟丽敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩文锋代理审判员  神玉嫦代理审判员  邓小华二〇一四年三月二十四日书 记 员  戴新苗第1页，共14页