广东省江门市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）粤07行终94号上诉人（原审被告）江门市不动产登记局。住所地：广东省江门市蓬江区。法定代表人胡健忠，局长。委托代理人索茂军、林达荣，均系广东东方大卫律师事务所律师。上诉人（原审第三人）何锡旺，男，1949年12月22日出生，住广东省江门市蓬江区。委托代理人黄劲涛、杨在坤，均系广东练达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王月桂，女，1955年8月7日出生，住广东省江门市蓬江区。委托代理人莫陈波，广东天环律师事务所律师。原审第三人何锡林，男，1951年12月20日出生，住广东省江门市蓬江区。上诉人江门市不动产登记局、何锡旺因与被上诉人王月桂、原审第三人何锡林房屋行政登记纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2018）粤0704行初509号行政判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人江门市不动产登记局上诉请求：1.撤销广东省江门市江海区人民法院（2018）粤0704行初509号《行政判决书》；2.驳回王月桂的全部诉讼请求；3.本案的全部诉讼费用由王月桂承担。主要事实和理由：一、涉案房屋属于何某的遗产，并由何锡旺、何锡林依法继承，相反，王月桂并没有任何证据证明其对该遗产享有继承权或其他权利，故王月桂与涉案房屋登记的行为没有法律上的利害关系，其无权提起本案诉讼。首先，涉案房屋所在的江门市蓬江区环市镇群星村民委员会作为证明单位，分别出具一份《房屋所有权具结书》及《证明》，内容均包括：座落江门市蓬江区环市镇群星村委会XXXXXXXX房屋为砖木结构壹层房屋一座，用地面积91.20平方米，建筑面积84.66平方米，是产权人何某于1970年经乡村批地自筹资金兴建。其次，根据江门市江门公证处（2012）江证内字第05619号《公证书》，以何某名义为土地使用者的位于江门市环市镇郊区群星乡延安村的土地使用权及其经报建的上盖物的相关权益，由何锡林、何锡旺继承。因此，根据村集体的证明以及公证处出具的公证书，充分证明了涉案房屋由何某建造，产权人为何某，之后，涉案房屋办理初始登记在何某名下，由何锡旺、何锡林依法继承后再过户登记至其名下，显然王月桂并没有任何证据证明其对该遗产享有继承权或其他权利，王月桂也非涉案房屋登记行为的相对人，与该房屋登记行为不具有行政法上的利害关系，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条第一款的规定，应驳回王月桂的起诉。二、一审判决以缺乏村集体同意转移的证明材料为由撤销了涉案房产证，是片面、机械理解并适用《房屋登记办法》第八十六条的条文，导致判决结果与当年的房屋登记管理政策以及技术规程不一致，显属错判，应予以纠正。首先，根据中华人民共和国住房和城乡建设部于2012年2月29日发布的《房地产登记技术规程》（中华人民共和国行业标准JGJ278-2012-备案号J1396-2012）的规定：集体土地上村民住房申请转移登记除了双方同意外，还必须提交农村集体经济组织同意转移的证明材料，同时规定受让人应属于房屋所在地农村集体经济组织成员（房屋继承或法院的法律文书所确定的转移登记的除外）。据此，房屋继承是不需要村集体同意转移的证明材料。关于上诉状中提到的中华人民共和国住房和城乡建设部于2012年2月29日发布的《房地产登记技术规程》和住建部主编的《房地产交易与权属登记问题解答》（房地产交易与登记培训教材），该两本书是房屋登记官的考核，这个与涉案行政行为关系是涉案房屋登记发证的依据是2008年由建设部颁布的《房屋登记办法》，后来建设部经过重新组建，变为后来的住房和城乡建设部。也就是说，原审法院对于涉案房屋登记必须由村集体出具同意转移的证明材料，原审法院对该法条的理解是错误的，江门市不动产登记局在二审中提交了上述两个规定和理解来反驳原审法院的认定。涉案的房屋登记实际上是属于法定继承，虽然后来经过了江门市江门公证处的继承公证，根据上述规定，继承是不同于村民集体内部的转让，因此，涉案的房屋登记行为不需要村集体同意。综上，请求法院支持江门市不动产登记局的上诉请求。上诉人何锡旺上诉请求：1.撤销广东省江门市江海区（2018）粤0704行初509号《行政判决书》；2.判决驳回王月桂的诉讼请求；3.判决王月桂承担本案一审、二审诉讼费用。主要事实和理由：一、本案王月桂的诉求、原审的判项均不是针对本案江门市不动产登记局作出的行政行为，判决错误，应当驳回王月桂的诉讼请求。涉案行政行为是江门市不动产登记局对王月桂申请不动产登记不予受理登记。王月桂的诉求是撤销何锡旺、何锡林为权属人的江门字第0113077670号、江门字第0113077671号粤房地产权证。原审判决也是撤销粤房地产权证。显然，原审判决不是针对行政机关的行政行为作出判决。江门市不动产登记局在本案的行政行为仅仅是否受理王月桂的不动产登记申请，不是针对颁发给何锡旺、何锡林江门字第0113077670号、江门字第0113077671号粤房地产权证进行行政审查并作出决定，也没有对该发证行为赋予有关当事人复议、诉讼的权利。原审法院直接判决撤销何锡旺、何锡林持有的江门字第0113077670号、江门字第0113077671号粤房地产权证实际审理判决的是不动产登记局对于从何某名下产权证变更登记到何锡旺、何锡林名下的行为是不正确的，与涉案的行政行为根本无关，原审判决直接就剥夺了当事人依法享有的救济权利，是错误的。二、王月桂不具备申请撤销江门字第0113077670号、江门字第0113077671号粤房地产权证的主体资格。在颁发房地产权证的行政行为中，何锡旺、何锡林是行政相对人，王月桂不是行政相对人，不具备提出撤销何锡旺、何锡林房地产权证的主体资格。三、原审判决与原审法院作出的（2018）粤0704行初56号《行政判决书》采用了截然不同的标准，原审判决错误。两案同是不动产行政登记纠纷，（2018）粤0704行初56号《行政判决书》归纳的争议焦点为：江门市不动产登记局作出的涉案《不予登记告知书》是否合法；而原审判决归纳的争议焦点为：江门市不动产登记局为何锡旺、何锡林颁发了江门字第0113077670号、江门字第0113077671号粤房地产权证的行为是否合法。这个焦点完全脱离了本案行政行为。对于同类的案件，同一法院作出完全不同的归纳和判决，是错误的。四、江门市不动产登记局对王月桂申请不动产登记作出的《不动产登记不予受理告知书》合法。江门市不动产登记局根据《房屋登记办法》的规定，将涉案房屋初始登记在何某名下，进而按照继承的方式将房屋登记到何锡旺、何锡林名下，程序合法、没有违反法律规定。被上诉人王月桂二审答辩称，首先，江门市不动产登记局作为专门管理房屋登记的行政部门，没有准确理解《房屋登记办法》的法律规定，在错误向何锡旺、何锡林发放了不应当发放的房屋权证，违法方面在于以下：按照《房屋登记办法》的有关规定，对利用宅基地建造村民住房的房屋可以按照本办法的规定申请房屋登记，办理房屋登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地权利主体一致的原则，在何锡旺、何锡林向江门市不动产登记局申请变更土地登记的程序中，江门市不动产登记局从内部的档案中（房屋登记卡）已经发现登记卡记载的权利使用人和登记证使用人是不一致的，江门市不动产登记局以此驳回何锡旺、何锡林的变更申请。后来，何锡旺、何锡林提起上诉，原审法院（2018）粤0704行初56号案也查清了事实，也驳回了何锡旺、何锡林的请求。这说明房屋登记卡记载的权利人是王月桂，是合法的、是真实的，房屋使用证的涂改为何某，也是认定的。根据《房屋登记办法》第二十六条规定：“房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”这说明王月桂是涉案房屋权利使用人，不是何某的遗产。江门市不动产登记局在上诉状中提到的事实理由根本不符合实际，完全违反房屋登记的法律规定。至于何锡旺、何锡林提起上诉所说的王月桂对该案提出的两个请求，第一个请求是确认江门市不动产登记局不予受理王月桂的申请房屋登记是违法的，这个也在原审法院《行政判决书》进行了判决；第二个请求是请求撤销何锡旺、何锡林的房屋权属证书，因为该房屋不属于何某的遗产，因此谈不上继承。我们清楚在2007年以前，农村宅基地的使用权证权属人就是分配给村民解决住房的一个凭证，所以存在着土地登记卡，这个土地使用权的取得是经过一系列由村分配、镇审核、区县批准而取得的，有严格的法律程序，在1990年该土地证就发放给王月桂，在至今25年期间从未进行过变更，何锡旺、何锡林在土地证中用涂改液进行涂改，该证应当认定为虚假证件。江门市江门公证处根据该证件出具了公证书情有可原，但是，江门市不动产登记局在收到何锡旺、何锡林的申请的情况下，内档资料也由江门市不动产登记局保管，《房屋登记办法》第七条办理房屋登记明确规定要进行审核，江门市不动产登记局应当发现该证和内档资料是不一致的，按照《房屋登记办法》的相关规定，对何锡旺、何锡林的申请应当及时驳回，而不是向其颁发涉案的房屋权属证书。现在有法律依据和证据证明了这个错误，因此，原审判决的结论是对的，但是理由是错误的。原审判决以没有村集体的证明资料欠缺驳回是适用法律错误，根本就是何锡旺、何锡林不具备申请房屋登记的主体资格。原审第三人何锡林在二审中没有陈述意见。王月桂向一审法院起诉请求：判令江门市不动产登记局撤销何锡旺、何锡林为权属人的江门字第0113077670号、江门字第0113077671号粤房地权证。一审法院判决：撤销江门市不动产登记局为何锡旺、何锡林办理的江门字第0113077670号、江门字第0113077671号房地产权证。一审案件受理费50元，由江门市不动产登记局负担。王月桂预交的一审案件受理费50元，由一审法院予以退回；江门市不动产登记局应向一审法院补缴一审案件受理费50元。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案为房屋行政登记纠纷。根据各方当事人二审的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、王月桂提起本案诉讼是否具备主体资格；2、江门市不动产登记局为何锡旺、何锡林办理的江门字第0113077670号、江门字第0113077671号房地产权证是否合法。关于第一个争议焦点。一审法院作出的生效判决（2018）粤0704行初56号行政判决，认定涉案不动产权属仍存在争议。据此，王月桂与涉案房屋登记行为存在法律上的利害关系，具有提起本案行政诉讼的主体资格。江门市不动产登记局上诉主张王月桂非涉案房屋登记行为的相对人，与该房屋登记行为不具有行政法上的利害关系，该主张缺乏理据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。江门市不动产登记局的执法主体资格，一审法院已经正确阐述，本院予以确认。《房屋登记办法》第八十六条规定：“房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（五）证明房屋所有权发生转移的材料；（六）其他必要材料。申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料”。本案现有证据显示，江门市不动产登记局在为何锡旺、何锡林办理本次涉案房屋转移登记时，何锡旺、何锡林没有提交房屋所在地集体经济组织同意转移的证明材料。江门市不动产登记局在未尽到合理审查义务的情况下作出的涉案房屋转移登记属于事实认定不清，程序违法，依法应予以撤销。江门市不动产登记局上诉主张涉案房屋不需要村集体同意，缺乏理据，本院不予支持。一审法院判决撤销涉案登记行为，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（已由上诉人江门市不动产登记局和上诉人何锡旺分别预交），由上诉人江门市不动产登记局和上诉人何锡旺分别负担25元。上诉人江门市不动产登记局多预交的二审案件受理费25元，由本院予以退回。上诉人何锡旺多预交的二审案件受理费25元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  陈 健审 判 员  陈汉锡审 判 员  周 奇二〇一九年五月十日法官助理  谢俊杰书 记 员  黄咏仪