江苏省南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0105民初1888号 原告：毕军，男，1973年1月20日生，汉族，住南京市建邺区。 原告：笪时献，女，1948年4月14日生，汉族，住南京市建邺区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：赵艳，江苏石城律师事务所律师。 被告：南京房时代房地产经纪有限公司，住所地南京市江宁区清水亭西路长亭街9号俊杰科创大厦601C室，联系地址南京市建邺区中泰国际5幢门面房宁旭置业。 法定代表人：刘见祥，职务：总经理。 原告毕军、笪时献（以下简称两原告）与被告南京房时代房地产经纪有限公司（以下简称房时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告毕军及两原告的共同诉讼代理人赵艳，被告房时代公司的法定代表人刘见祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还涉案房屋，并支付逾期腾房占有使用费（自2019年2月21日起至实际归还房屋之日止，按1.2万元/月计算）、逾期违约金（以逾期腾房占有使用费为基数，自2019年2月21日起至实际归还房屋之日止，按年利率24%计算）；2.判令被告支付租金0.8万元（2019年2月1日至2月20日）、逾期违约金2184元、预期租金收益损失3.6万元、居间佣金0.6万元、律师费1.5万元；3.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，两原告变更前两项诉讼请求为：1.确认两原告与被告于2017年10月30日就南京市建邺区江东中路311号5幢505室签订的《房屋托管租赁合同》于2019年2月14日解除；2.判令被告支付逾期违约金3240元、预期租金损失3.6万元（1.2万元/月×3个月）、居间佣金0.6万元、律师费1.5万元。事实和理由：2017年10月30日，两原告、被告房时代公司在南京宁旭房地产经纪有限公司（以下简称宁旭公司）的居间下签订一份《房屋托管租赁合同》，约定：房时代公司承租南京市建邺区江东中路311号5幢505室房屋，租期自2017年11月1日起至2022年10月31日止；前两年月租金为1.2万元，先付后用，每三个月支付一次，每一个支付周期开始一个月前付清下一期租金；如逾期支付租金，自逾期之日起按未付租金的千分之五/日支付违约金；逾期一个月的，两原告有权解除合同，并由房时代公司支付一个月的违约金，还应支付律师费、居间佣金等费用。合同签订后，房时代公司仅按时支付第一期租金，第二至第六期租金均未按期支付。虽经多次催要，但房时代公司均置之不理。2019年2月13日，两原告委托江苏石城律师事务所发送一份《律师函》解除合同，并于次日通过微信向房时代公司的法定代表人发送该函件，故涉案同已于2019年2月14日解除。为维护自身的合法权益，故提起本次诉讼。 被告房时代公司辩称，其应于2019年1月20日支付第六期租金，但实际支付时间为2019年2月13日，仅逾期23天，不构成违约。根据双方约定，逾期30天可以解除合同，故涉案合同尚未解除，亦不同意解除，但以抗辩的形式要求继续履行。另外，同意按年利率24%支付第六期租金逾期23天的违约金，但不同意支付其他费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 两原告系南京市建邺区江东中路311号5幢505室房屋的产权人。2017年10月30日，在宁旭公司的居间下，两原告与被告房时代公司签订一份《房屋托管租赁合同》，约定：房时代公司承租上述房屋；租期自2017年11月1日起至2022年10月31日止（其中，2017年11月1日至2017年11月31日为免租装修期）；第一年、第二年的月租金为12000元等；每三个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金于2017年10月30日前支付，以后租金在下一周期开始一个月前付清，即2018年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日、2019年1月1日，分别支付第二至第六期租金，并以此类推；房时代公司须支付押金1.2万元，在合同履行完毕、解除或终止并结清所有费用且室内设施完好后三日内，两原告全额（无息）退还；房时代公司可出租于其他单位或个人；如房时代公司逾期支付租金，自逾期之日起按未付租金的千分之五/日支付违约金；逾期一个月的，两原告有权解除合同，房时代公司应支付当年一个月租金的违约金（可在押金中扣除），还应支付律师费、居间佣金等费用；双方分别支付佣金0.6万元，如一方不履行合同或不完全履行合同致合同终止的，应赔偿对方已付的佣金。合同签订后，房时代公司按约支付第一期租金2.4万元，并交纳押金1.2万元；两原告向宁旭公司支付中介费0.6万元。2018年1月20日、4月20日、7月20日、11月1日以及2019年2月14日，房时代公司分别向原告毕军足额支付第二至第六期租金。庭审中，双方确认租金已付清至2019年4月30日。此外，两原告主动将违约金标准由千分之五/日调整为年利率24%，并主张逾期支付后五期租金的违约金为3240元。经本院询问，房时代公司同意在押金中扣除其应承担的违约金等费用。 另查明，2019年2月13日，两原告委托江苏石城律师事务所向房时代公司发送一份《律师函》，告知收到该函件之日起合同解除，并要求派员协商房屋返还、赔偿损失等事宜。房时代公司认可于次日收到函件。庭审中，双方均提供一份微信聊天记录，现简要摘录如下：2018年1月4日，张旭华（系毕军妻子）添加房时代公司法定代表人刘见祥的微信，并称“我是中泰505房东张女士”。1月5日，张旭华（毕军妻子）：以后是不是这个微信联系你就行了？……，刘见祥：嗯，什么事联系我就可以，这里面有误会，也和你家大哥聊了，房租20号打过去；张旭华：了解，前期是我跟进这个事情，有必要和你说一下，……。1月19日，张旭华：租金何时给？刘见祥：最晚明天，但尽量今天付。2月20日，张旭华：今天什么时候付款？……，刚收到短信，下一季房租已经到账。4月14日，张旭华：今天是14号，还有一周就是20号，提前一周和你互通一下，以便你们做好款项安排，确保20号按时把下一季房租打给我；刘见祥：嗯。4月19日，张旭华：明天20号，请按时给付房租，……。7月20日，张旭华：今天大概什么时候给房租？刘见祥：钱转过去了。10月19日，张旭华：今天19号，明天20号，请按时支付房租，我已让小施之前一周和你们联系提醒，如果你们财务明天休息，请安排今天支付。10月20日，张旭华：今天什么时候打款？我已询问过租客了，他说是516的空调从六月份就坏了，你们一直没有解决，我是505室的业主，不是我的房子有问题，……，请下周尽快支付房租。10月25日，张旭华：今天尽快支付房租。2019年1月23日，张旭华：请准时支付下一季度房租。2月14日，张旭华：打电话不接，发微信、短信均不回，我们已委托律师全权代理违约的后续处理，律师函已寄给你司，现把扫描件转发给你。经本院组织质证，房时代公司认可该聊天记录，并称租金支付时间为20日。两原告认可该微信聊天记录的真实性，但称张旭华不是合同相对方、房屋产权人，无权变更合同内容；房时代公司从未与两原告联系变更支付时间，双方亦未签订补充协议；张旭华一直在催要房租，可以证明房时代公司拖欠房租。经本院询问，毕军称房时代公司未按约定支付房租，因其不在国内，就让张旭华联系并催要房租。此外，2019年2月1日，毕军多次拨打刘见祥的电话，并发送短信催要房租，但刘见祥均未接听、回复。 还查明，房时代公司将该房屋转租给西门子电站自动化有限公司（以下简称西门子公司），租期至2019年4月30日。2019年4月23日，两原告与西门子公司签订一份《房屋租赁合同》，将该房屋出租给西门子公司，租期自2019年5月1日至2019年6月30日，并约定西门子公司在租期届满后向两原告交还房屋。庭审中，两原告称于2019年4月中旬自行通过网络发布涉案房屋的招租广告，但暂无谈成意向。 再查明，2019年2月21日，两原告与江苏石城律师事务所签订一份《委托代理合同》，委托该所指派律师担任诉讼代理人，并约定律师费为：1.5万元。当日，该所开具一份金额为1.5万元的律师费发票。2019年3月8日，毕军向该所转款1.5万元。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。两原告与被告房时代公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思的表示，当属合法有效，故本院依法予以确认。合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然双方对租金支付时间作了约定，但根据查明的事实，本院认定已由每期1日支付变更为20日支付。主要理由为：首先，虽然张旭华不是涉案合同相对人、房屋产权人，但其系原告毕军之妻，因毕军不在国内，其系根据毕军的要求与房时代公司联系并催要房租，故本院认定张旭华系受托处理租赁事宜。事实上，在与刘见祥的沟通过程中，张旭华亦自称“房东”。据此，本院认定张旭华有权对合同内容作出相应变更。其次，根据微信聊天记录，可以看出张旭华未就刘见祥有关“房租20号打过去”的意见提出异议，反而表示了解。并且，张旭华在后续沟通中亦多次要求刘见祥在20日按时支付下一季度的租金，此举足以表明其与房时代公司已就支付时间已达成新的一致意见，即每期20日支付租金，故本院对房时代公司的相关抗辩意见，依法予以采信。根据查明的事实，本院认定房时代公司存在逾期支付第五期、第六期租金的行为，逾期天数分别为12天、25天，并对两原告主张按年利率24%计算违约金的诉讼请求，依法予以支持，但违约金应为875.84元（3.6万元×24%×12天＋3.6万元×24%×25天）。因该逾期支付行为未达到约定的解除合同的情形，故本院对两原告“确认合同已于2019年2月14日解除”的诉讼请求，依法不予支持。另外，因两原告已与案外人西门子公司就涉案房屋重新签订一份《房屋租赁合同》，由该公司直接向其支付租金并在租期届满后交付房屋，故本院认定其已实际从房时代公司收回房屋。因此，本院认定两原告与房时代公司之间的合同存在事实上不能履行的情形。基于此，再结合房时代公司确有逾期支付租金的情形，以及两原告对外发布招租广告的行为，本院认定应判令解除合同，但解除时间应为2019年4月30日，并对房时代公司“应继续履行”的抗辩意见，依法不予采信。因本案不具备房时代公司违约导致合同解除的情形，故本院对两原告主张支付预期租金损失、佣金、律师费的诉讼请求，以及“押金应作为解除合同违约金进行扣减”的意见，依法不予支持。因此，在扣除逾期付款违约金875.84元后，本院认定两原告应返还11124.16元（1.2万元－875.84元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、毕军、笪时献与南京房时代房地产经纪有限公司于2017年10月30日就南京市建邺区江东中路311号5幢505室签订的《房屋托管租赁合同》于2019年4月30日解除；同时，毕军、笪时献应于本判决发生法律效力之日起十日内向南京房时代房地产经纪有限公司返还11124.16元； 二、驳回毕军、笪时献的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1480元，减半收取740元，由原告毕军、笪时献负担680元，被告南京房时代房地产经纪有限公司负担60元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1480元。 审判员  胡维华 二〇一九年五月三十日 书记员  徐 枫