广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终414号上诉人（原审被告）：阳春市昊林达房地产开发有限公司，住所地：广东省阳春市。法定代表人：吴国雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：范绍勇，男，1977年1月31日出生，汉族，住广东省阳春市。被上诉人（原审原告）：黄大为，男，1988年11月7日出生，汉族，住广东省广州市。委托诉讼代理人：黄洪飘，男，1973年2月25日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：潘妙玲，女，1971年5月13日出生，汉族，住广东省阳春市。上诉人阳春市昊林达房地产开发有限公司（以下简称昊林达公司）因与被上诉人黄大为商品房预约合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院于2018年12月24日作出的（2018）粤1781民初1634号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昊林达公司上诉请求：一、撤销原审判决第三项，改判昊林达公司向黄大为返还购房款58290.40元；二、二审案件受理费由黄大为承担。事实与理由：一、涉案商品房总价款为291452元，黄大为在2015年9月20日是交付购房款291452元给昊林达公司，并非定金。二、黄大为交付款项总数与涉案商品房总价款一致，即使认定为定金，定金也已转化为购房款，不再适用定金罚则，昊林达公司只需再多退58290.40元购房款给黄大为。三、黄大为一审诉讼请求也是明确要求昊林达公司返还购房款291452元。综上所述，请求法院支持昊林达公司的上诉请求。黄大为答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实与理由：一、黄大为与昊林达公司签订的《新时代广场认购书》明确约定定金为291452元，但由于约定的定金数额超过了法律规定的合同总价款的20%，超过部分无效，但合同总价款20%以内的定金应为有效。二、本案定金不能转换为购房款，在因昊林达公司原因合同解除的情况下昊林达公司应该双倍返还该定金。三、黄大为在一审已经明确提出请求昊林达公司双倍返还定金，一审判决昊林达公司双倍返还定金给黄大为正确。黄大为一审诉讼请求：一、确认黄大为与昊林达公司于2015年9月20日签订的《新时代广场认购书》合法有效，且应认定为商品房预售合同，昊林达公司在60天内为黄大为办理“XXX广场”XXX号商品房的权属转移登记手续；二、如果昊林达公司不能为黄大为办理“XXX广场”XXX号商品房的权属转移登记手续，则解除黄大为与昊林达公司于2015年9月20日签订的《新时代广场认购书》，昊林达公司返还购房款291452元、办证费30000元、定金58292元和支付利息（该利息以321452元为基数，按照年利率24%的标准，从2015年9月20日起计算至购房款和办证费实际返还之日止；暂计至2018年5月20日的利息为205729.28元）给黄大为。三、本案诉讼费用由昊林达公司负担。一审法院查明事实：昊林达公司是于2008年7月3日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、销售等。案涉商品房所在的“XXX广场”楼盘是由昊林达公司开发建设。2015年9月20日，昊林达公司作为甲方（出售方）与黄大为作为乙方（认购方）签订《XXX广场认购书》，主要约定黄大为以291452元的总价款认购昊林达公司开发建设的案涉商品房（建筑面积104.09平方米，套内面积85.65平方米）等内容条款。该《新时代广场认购书》第二条载明“二、认购定金与付款方式：乙方应于签订本《认购书》时向甲方支付认购定金人民币贰拾玖万壹仟肆佰伍拾贰元整（￥291452元，工程成本价），且同意选择下列第1种付款方式：1.一次性付款方式：乙方须于2015年8月12日前一次性付清总房款，购房总房款为￥291452元（含已支付的定金），并于当日到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》”；第三条第三、四、六款载明“3.乙方已向甲方支付的定金为房价的一部分，乙方应按双方约定的付款方式和期限支付应付房款。若乙方未按期支付应付房款，甲方有权要求乙方每延期一日按应付房款的万分之五支付延期违约金；若乙方逾期付款超过3天的，甲方有权解除本认购书，并可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金。若造成甲方损失，乙方应承担赔偿责任。4.乙方应在甲乙双方签订本认购书后约定的时间内，凭本认购书和已付首期房款/全额房款之收据，与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方有权要求乙方每延期一日按总价的万分之五支付违约金；若乙方逾期超过三天仍未与甲方签订《商品房买卖合同》，则视为乙方弃权，甲方有权解除本认购书，并可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金。若造成甲方损失，乙方应承担赔偿责任。6.在甲乙双方签订《商品房买卖合同》前，如甲方无合理理由单方面解除本认购书，应以书面形式通知乙方，同时向乙方双倍返还定金作为违约补偿，并退还已付房款本金。因不可抗力致使不能实现本认购书的目的，甲乙双方经协商可以解除本认购书，乙方须将本认购书定金及付房款的收据及其它从甲方获取的文件退回给甲方，甲方在收到上述文件后十日内通过银行转账方式将已付定金及房款本金返还给乙方，甲方不再承担其它任何责任。”一审庭审中，黄大为主张其在2015年9月22日以抵顶黎国泽工程款的方式交付了购房定金291452元和在2015年9月24日以现金方式支付了办证费共30000元，合共321452元给昊林达公司，并由昊林达公司分别出具了两张《收据》给黄大为执存。黄大为上述事实提交了两张《收据》到庭拟加以证明。该两张《收据》均加盖有昊林达公司的财务专用章，其中日期为2015年9月20日的《收据》（编号：16XXXX26）载明昊林达公司收到黄大为交付认购案涉商品房的房款291452元；日期为2015年9月24日的《收据》（编号为16XXXX31）载明昊林达公司收到黄大为支付案涉商品房的办理房产证预收费30000元。庭审中，昊林达公司抗辩认为黄大为所支付的291452元应为购房款，而非其所主张的定金。一审庭审中，黄大为还主张其与昊林达公司签订《XXX广场认购书》后，通过上门或者电话方式多次催告昊林达公司与其签订《商品房买卖合同》，并于2018年5月26日通过邮寄方式向昊林达公司发出《催告函》，要求昊林达公司在收到《催告函》三天内与其签订商品房买卖合同。昊林达公司则抗辩认为其没有收到黄大为寄送的《催告函》。黄大为与昊林达公司还确认，双方至今仍没有就案涉商品房另行签订商品房买卖合同，昊林达公司亦没有将案涉商品房交付给黄大为使用。另查，昊林达公司开发建设的“XXX广场”项目尚未办理房地产权属初始登记；昊林达公司已与案外人湛某就案涉商品房签订了《商品房买卖合同（预售）》，案涉商品房的权利人已于2017年1月23日预告登记为案外人湛某。一审庭审中，昊林达公司主张该预告登记性质为抵押登记，且其没有将案涉商品房交付给案外人湛某使用。再查，昊林达公司开发的“XXX广场”项目尚未向阳春市住房和城乡规划建设局申报工程验收备案；阳春市住房和城乡规划建设局于2017年1月10日向昊林达公司核发了《广东省阳春市商品房预售许可证》（编号：春预许字2017第XXX号），该《商品房预售许可证》载明项目名称为XXX广场，项目坐落为阳春市XXX路XXX号，备注栏注明由原春预许字2016第XXX号变更等内容。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。黄大为与昊林达公司于2015年9月20日自愿签订《XXX广场认购书》，主要约定黄大为以291452元的总价款认购昊林达公司开发建设的案涉商品房。该《XXX广场认购书》是黄大为与昊林达公司的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”和第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，应依法认定黄大为与昊林达公司于2015年9月20日签订的《XXX广场认购书》成立有效，双方当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。黄大为请求确认其与昊林达公司于2015年9月20日签订的《XXX广场认购书》合法有效，理据充分，应依法予以支持。本案双方当事人争议的焦点是：一、黄大为与昊林达公司签订的《XXX广场认购书》是否应认定为商品房买卖合同；二、黄大为请求判令昊林达公司为其办理案涉商品房的权属转移登记手续是否应予支持；三、黄大为支付给昊林达公司的291452元是购房款还是全部为定金；四、黄大为与昊林达公司于2015年9月20日签订的《XXX广场认购书》是否应予解除；五、昊林达公司是否应返还购房款291452元、办证费30000元、定金58292元和支付利息给黄大为。关于黄大为与昊林达公司签订的《XXX广场认购书》是否应认定为商品房买卖合同的问题。黄大为与昊林达公司于2015年9月20日自愿签订《XXX广场认购书》，主要约定黄大为以291452元的总价款认购昊林达公司开发建设的案涉商品房，黄大为须于2015年8月12日前一次性支付清总房款291452元，并于当日到昊林达公司指定地点签订《商品房买卖合同》等。该《新时代广场认购书》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，昊林达公司亦已出具两张《收据》确认收受了黄大为支付的购房款291452元和办证费30000元，且于2017年1月10日取得了案涉商品房的《商品房预售许可证》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，应依法认定黄大为与昊林达公司签订的《XXX广场认购书》为商品房买卖合同。昊林达公司在庭审中抗辩认为其与黄大为签订的《XXX广场认购书》只是黄大为购买案涉商品房的意向，且双方没有约定案涉商品房的交付时间，该《XXX广场认购书》不应认定为商品房买卖合同，理据不足，应依法不予采纳。关于黄大为请求判令昊林达公司为其办理案涉商品房的权属转移登记手续是否应予支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”本案中，虽然黄大为与昊林达公司签订的《XXX广场认购书》成立有效且为商品房买卖合同。但昊林达公司在2015年9月20日与黄大为签订《XXX广场认购书》后，又与案外人湛某签订了《商品房买卖合同（预售）》，将案涉商品房另行销售给案外人湛某，且案涉商品房已于2017年1月23日预告登记为案外人湛某。昊林达公司目前在事实上和法律上均已不能再为黄大为办理案涉商品房的权属转移登记手续。黄大为请求判令昊林达公司为其办理案涉商品房的权属转移登记手续，理据不足，应依法不予支持。关于黄大为支付给昊林达公司的291452元是购房款还是全部为定金的问题。《中华人民共和国担保法》第九十条规定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”和第九十一条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本案中，黄大为主张其已经在2015年9月20日交付了定金291452元给昊林达公司，并提交了其与昊林达公司签订的《XXX广场认购书》、昊林达公司出具编号为16098226的《收据》到庭拟加以证明。昊林达公司对黄大为提交的上述《XXX广场认购书》和《收据》的真实性、合法性和关联性均没有异议，但抗辩认为《XXX广场认购书》中所载明的“定金291452元”应为购房款而并非定金。虽然编号为16XXXX26的《收据》中载明昊林达公司收到黄大为认购XXX广场Ａ1801房房款291452元，但黄大为与昊林达公司在2015年9月20日签订的《XXX广场认购书》中第二条已明确约定黄大为应在签订本《认购书》时向昊林达公司支付认购定金291452元整。因此，黄大为已经交付的291452元中应包含有定金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”的规定，黄大为与昊林达公司在《XXX广场认购书》约定案涉商品房的总价款即合同标的额为291452元，故合同标的额的20%应为58290.4元（291452元×20%）。综上，应依法认定黄大为已支付的291452元中属于定金的金额为58290.4元，其余233161.6元（291452元－58290.4元）为购房款。黄大为主张其已支付的291452元全部为定金，超过一审法院认定部分，应依法不予支持。昊林达公司抗辩认为黄大为交付的291452元全部为购房款，理据不足，应依法不予采纳。关于黄大为与昊林达公司于2015年9月20日签订的《XXX广场认购书》是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，昊林达公司与黄大为于2015年9月20日签订《新时代广场认购书》后，又与案外人湛某签订了《商品房买卖合同（预售）》，将案涉商品房销售给案外人湛某，且案涉商品房已于2017年1月23日预告登记至案外人湛某名下，至今亦没有将案涉商品房交付给黄大为使用。昊林达公司的上述行为已构成违约，并导致黄大为无法实现合同的目的，黄大为可以请求解除其与昊林达公司签订的《XXX广场认购书》。现黄大为请求判令解除其与昊林达公司于2015年9月20日签订的《XXX广场认购书》，符合法律规定，理据充分，应依法予以支持。昊林达公司抗辩认为其与黄大为没有明确约定签订《商品房买卖合同》的具体时间，黄大为无权解除双方签订的《XXX广场认购书》，理据不足，应依法不予采纳。关于昊林达公司是否应返还购房款291452元、办证费30000元、定金58292元和支付利息给黄大为的问题。黄大为的该项请求实为要求昊林达公司返还购房款233160元（291452元－58292元）、办证费30000元和支付利息以及双倍返还定金116584元（58292元×2）。如前所述，昊林达公司的违约行为造成黄大为无法实现合同的目的，导致双方签订的《XXX广场认购书》应予解除，其应对《XXX广场认购书》被解除负有全部过错。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，结合黄大为的诉讼请求，黄大为与昊林达公司于2015年9月20日签订的《新时代广场认购书》解除后，昊林达公司应返还购房款233161.6元和办证费30000元，双倍返还定金116580.8元（58290.4元×2），并支付占用购房款和办证费期间的利息给黄大为，该利息应以233161.6元为基数从2015年9月20日起和以30000元为基数从2015年9月24日起，均按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准分别计算至购房款和办证费实际返还之日止。因已判令昊林达公司双倍返还定金，故黄大为已交付的58290.4元不宜再计算利息。黄大为请求判令昊林达公司返还购房款233160元、办证费30000元和双倍返还定金116584元，并以321452元为基数，按照年利率24%的标准计算支付从2015年9月20日起至购房款和办证费实际返还之日止的利息，超出一审法院认定部分，依法不予支持。昊林达公司抗辩认为其不存在违约行为，其可以没收定金，且不应返还购房款、办证费和计算支付利息给黄大为，理据不足，应依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四第四项、第九十七条、第一百一十五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出判决：一、解除黄大为为与昊林达公司于2015年9月20日签订的《新时代广场认购书》；二、昊林达公司在本判决发生法律效力之日起5日内返还购房款233161.6元、办证费30000元和支付利息（该利息以233161.6元为基数从2015年9月20日起和以30000元为基数从2015年9月24日起，均按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，分别计算至购房款和办证费实际返还之日止）给黄大为；三、昊林达公司在本判决发生法律效力之日起5日内双倍返还定金共116580.8元给黄大为；四、驳回黄大为的其他诉讼请求。一审案件受理费9655元，由昊林达公司负担6957元，黄大为负担2698元。二审期间，双方均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，商品房认购书是开发商与准买受人直接确认准买受人在将来可确定的时间与开发商洽谈购买合同的约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应对明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期…….。”本案中，黄大为与昊林达公司于2015年9月20日签订的《新时代广场认购书》仅约定了拟认购房屋的房号、价格、付款方式、付款时间等内容，但对房屋交付使用条件及交房日期并没有约定，而交付房屋是开发商的主要义务，交付日期是合同实际履行的主要内容，故该《XXX广场认购书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应该具备的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，本案应为商品房预约合同纠纷。一审法院将该认购书认定为商品房买卖合同并将本案定性为商品房预售合同纠纷不当，本院予以纠正。该认购书是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。综合双方的诉辩意见，本案双方当事人争议的主要焦点为：黄大为支付给昊林达公司的291452元购房款中是否包含定金；如果包含定金，昊林达公司应否双倍返还定金给黄大为。本案中，黄大为与昊林达公司签订的《XXX广场认购书》第二条载明黄大为应于签订《认购书》时向昊林达公司支付认购定金291452元整，但由于涉案房屋的总价款亦为291452元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”的规定，黄大为与昊林达公司约定的定金超过了合同标的额的百分之二十，一审法院认定双方在认购书中约定的定金为58290.4元（291452元×20%）正确，本院予以维持。昊林达公司上诉主张没有约定定金理据不足，本院不予采纳。由于昊林达公司存在一房二卖情形致使涉案认购书解除，对此昊林达公司负有全部过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，一审判决昊林达公司双倍返还收取的定金共116580.8元给黄大为正确，本院予以维持。昊林达公司主张不应双倍返还定金理据不足，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果正确，本院予以维持。昊林达公司的上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1257.26元，由阳春市昊林达房地产开发有限公司负担。本院多收的二审案件受理费4414.74元，由本院退还给阳春市昊林达房地产开发有限公司。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇一九年五月二十三日法官助理  李凤霞书 记 员  詹礼迪附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。