湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2014）岳坪民初字第00136号原告邹慧芳。委托代理人陈巍，湖南湘和律师事务所律师。委托代理人邓鹏，湖南湘和律师事务所律师。被告长沙恒天房地产实业有限公司，住所地为长沙市望城区高塘岭镇高冲村十二组。法定代表人肖玉军，系该公司董事长。委托代理人袁智彬，湖南东盛律师事务所律师。委托代理人陈鸿南，湖南人和律师事务所律师。原告邹慧芳诉被告长沙恒天房地产实业有限公司（以下简称恒天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理后，依法由审判员龙付送适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员张灿红担任记录。原告的委托代理人陈巍、被告的委托代理人袁智彬、陈鸿南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹慧芳诉称，2010年9月20日原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告以211097元的价格购买被告开发的锑都家园第16栋503号房，被告应于2010年12月31日前交房，被告逾期交房超过60日，买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人（被告）按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。而被告的实际交房日期为2011年8月1日，逾期交房共计213天，应支付逾期交房违约金8992.7元。被告违反湘价（2009）59号文件的规定向原告收取代收费7450元（管道天燃气工程建设服务费、抽油烟机费、防盗门费、供水供电有线电视电信宽带网费），其应将该款退还原告。另外，被告还向原告代收取房屋维修基金、契税、办证等费用11702元，至今实际代原告缴纳维修基金4222元、契税4222元和办理房产证手续费396元，尚有余款2862元应退还原告。综上，被告的行为已严重违反了合同的约定，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金8992.7元，2、被告返还原告的代收费和代收款共计10312元，3、由被告承担案件诉讼费用。被告恒天公司答辩称，第一，被告与原告之间系委托代理关系，被告受托为原告等业主集资建房，价格为定向开发价格，双方签订了《商品房（内部）认购书》，被告是不以营利为目的的房地产开发公司，被告在为原告等业主集资建房时并没有营利，为维护原告等业主的合法权益双方才签订《商品房买卖合同》，故不存在由被告向原告等支付逾期交房违约金的问题。第二，2010年12月8日被告已书面通知原告办理交房手续，2011年4月26日被告在锡矿山报再次刊登交房公告，同年11月15日被告通过长沙晚报发布公告第三次通知交房，此外被告还通过短信、电话的形式多次通知，故原告诉称被告没有通知交房缺乏依据。第三，根据《商品房买卖合同补充协议》第二条的约定，买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利，现被告至今未收到原告的任何书面，故被告不需要向原告支付逾期交房违约金。第四，原、被告签订《房屋认购书》是在2008年4月，但2007年就开始交纳代收费及部分房款，现原告依据2009年7月1日实施的文件要求被告退还代收费缺乏依据。第五，在原告领取房产证时被告已经就所收取的代收款与原告结算，该退的已退，双方已在结算清单上签了字，双方均无异议，现原告起诉要求返还代收款缺乏事实和法律依据。故请求法院根据案件事实和客观情况驳回原告的诉讼请求。经审理查明，锡矿山闪星锑业公司准备为其职工在长沙定向开发建设商品房，并将开发建设商品房的部分相关工作交由冷水江锡矿山建筑安装公司负责，以被告恒天公司的名义开发建设商品房。2008年5月10日原告邹慧芳与冷水江锡矿山建筑安装公司签订《商品房（内部）认购书》，约定由原告认购长沙市岳麓区和园小区的第16幢5层503号住房，认购书签订后原告开始交纳部分房款。2010年9月20日原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及一份《商品房买卖合同补充协议》，合同第三条第一、二款约定：1、买受人购买的商品房为锑都家园（原名和园小区）项目中的第16幢5层503号房，商品房的设计用途为住宅；2、建筑面积为132.21㎡。第四条第（一）项约定：商品房单价为1596.68元／㎡，总金额为211097元。第六条第一款第（一）项约定：首付款（含定金）211097元于本合同签订之日支付。第十条第一、二款约定：1、出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（1）种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，（2）、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，（2）、国家、地方政府及有关部门等非出卖人原因而引起的（包括但不限于相关部门迟延有关文件的批准或其他政府行为的）及买受人未按时办理入伙手续的。第十一条第一、二、四款约定：1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起七日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；2、由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别按下列方式（不作累加）处理：（1）、逾期未超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；4、买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日向买受人支付已交付房价款万分之贰延期交房责任。《商品房买卖合同补充协议》第二条第二款约定：买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。2010年12月31日前原告付清了所有房款。2010年12月8日原告发出通知，要求在锑都家园购房的业主在2011年元旦后办理交房手续，2011年8月1日原告收了房。2011年11月10日被告在锡矿山报刊登交房公告，要求未收房的业主尽快办理收房手续。后双方发生争议，原告向本院起诉，2014年1月2日本院立案受理。另查明，被告向原告收取了管道天燃气工程建设服务费2800元、抽油烟机费1250元、防盗门费1300元和供水供电、有线电视电信宽带网费2100元，共计7450元。被告还向原告收取房屋维修基金、契税、办证等费用（即代收款）共计11702元。被告替原告缴纳房屋维修基金4222元、契税4222元和商品房买卖手续费396元等费用。2013年6月20日被告在《长沙晚报》向锑都家园一期业主刊登办理结算及领取产权证通知，同年10月12日原、被告就房款等进行了结算，原告还须补交3358元，双方签署了《结算确认清单》。《结算确认清单》注明：1、代收费用系油烟净化机、天燃气入户费、室外供水、供电、入户防盗门、单元防盗门、有线电视初装费等，包括但不止于以上范围包干计价；2、本结算清单签署，双方就该商品房价款数额，交房期限，办证费用、代收费用及相关事宜均无异议。结算后原告领取了房产证。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交并经本院庭审质证审查认定的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、维修基金缴款凭证、契税完税凭证、商品房买卖手续费发票、缴费清单，被告提交并经本院庭审质证审查认定的《长沙和园小区项目建设会议纪要》、转账凭证、借款凭证、《和园小区定向开发协议书》、《办理网签的通知》、《商品房买卖合同补充协议》、《锡矿山报》、《长沙晚报》、《商品房（内部）认购书》、《结算确认清单》等证据证明，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实和原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、《结算确认清单》对原、被告是否具有法律约束力；二、《结算确认清单》是否已就逾期交房、代收费及代收款的相关事宜进行处理。针对第一个焦点，本院分析如下：《结算确认清单》是原、被告双方在结算的过程中自愿签订的，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照《结算确认清单》的约定全面履行自己的义务。原告辩称被告采取欺骗手段让其在《结算确认清单》签字，但其不能就此举证，应承担举证不能的法律后果，对其辩称意见本院不予采信。对于焦点二，《结算确认清单》包含原、被告双方对房款、代收费和代收款等款项的结算，且《结算确认清单》注明：本结算清单签署，双方就该商品房价款数额，交房期限，办证费用、代收费用及相关事宜均无异议，故《结算确认清单》签署后，原、被告之间的房屋交付期限、办证费用、代收费和代收款等相关事宜均已协商一致，无异议，现原告诉请被告支付逾期交房违约金、返还代收费和代收款缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告邹慧芳的诉讼请求。案件受理费283元，因适用简易程序减半收取141.5元，由原告邹慧芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  龙付送二〇一四年三月十八日书记员  张灿红附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。