安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终2795号 上诉人（原审原告）：陈登稳，男，1985年8月1日出生，汉族，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：吴峰，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱慧，安徽奥成律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：郭鹏，男，1989年9月12日出生，汉族，住安徽省砀山县。 委托诉讼代理人：吴峰，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱慧，安徽奥成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽福连城置业有限责任公司，住所地安徽省合肥市蜀山区振兴路自主创新产业基地**。 法定代表人：李继军，总经理。 委托诉讼代理人：唐婷婷，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡萍，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 上诉人陈登稳、郭鹏因与被上诉人安徽福连城置业有限责任公司（以下简称福连城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初4841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 陈登稳、郭鹏上诉请求：撤销原判，改判支持二人一审诉讼请求，由福连城公司承担一、二审诉讼费。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。福连城公司未提供与安徽加侨商业经营管理有限公司（以下简称加侨公司）签订的合作协议或其他类似协议，福连城公司亦未认可与加侨公司系关联公司，一审认定福连城公司与加侨公司人员混同，两公司就商铺销售及运营管理事宜存在商洽，属认定事实不清。福连城公司非《商铺租赁经营管理合同》当事人，根据合同相对性，该合同对福连城公司不产生约束力。陈登稳、郭鹏从未收到福连城公司发出的交房通知。《商业交付办理流转表》载明房屋于2016年12月20日移交给加侨公司，但此时房屋并未领取规划许可证正本，房屋交付条件尚不具备，《商业交付办理流转表》形成时间2016年12月20日与加侨公司开具介绍信的时间2018年3月19日存在明显矛盾，陈登稳、郭鹏有合理理由相信《商业交付办理流转表》系两公司共同制作，以规避福连城公司应承担的逾期交房违约责任。陈登稳、郭鹏未授权加侨公司放弃延误交房追偿权，加侨公司签订协议书，属无权代理，协议书对陈登稳、郭鹏不产生法律效力。 福连城公司辩称，陈登稳、郭鹏与加侨公司签订《商铺租赁经营管理合同》，委托加侨公司代为收房，合同约定二人授权加侨公司处理房屋交付延误的争议及追偿事宜；加侨公司向福连城公司提供了相关授权材料，福连城公司遂向加侨公司交付了房屋，且双方就延期交房违约事宜达成一致，福连城公司无需承担延期交房违约金；陈登稳、郭鹏未因延期交房产生损失，《商铺租赁经营管理合同》约定的租赁期间为2016年12月31日至2019年12月31日，加侨公司已全额支付了房屋租金164643元；陈登稳、郭鹏与加侨公司之间就代理权产生的争议与福连城公司无关，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 陈登稳、郭鹏向一审法院起诉请求：福连城公司支付其违约金191261元（自2017年1月1日起，按日万分之五标准暂计算至2018年5月31日，顺延计算至交房日止），并承担诉讼费。 一审法院认定事实：福连城公司与持股人不同，但管理人员有兼任情形。 2015年3月21日，出租方（甲方）陈登稳、郭鹏与承租方（乙方）加侨公司签订了一份《商铺租赁经营管理合同》，合同载明：甲方同意将其位于合肥市蜀山区租赁予乙方，由乙方负责该商铺对外招商、租赁、经营、管理；甲方在本合同签订之日已与福连城公司签订了该商铺《商品房买卖合同》，并向相关部门办理备案手续，《商品房买卖合同》已列明该商铺交付时间及房屋产权证办理时间；甲方自2016年12月31日起至2019年12月31日止将该商铺交给乙方统一招商租赁经营管理；甲方委托乙方按照《商品房买卖合同》所载交房时间收取房屋，收取房屋时视为甲方已经交付，甲方应协助办理相应交房手续，并将该商铺相关文件及材料完整交予乙方，甲方办理权证费用及该商铺应缴纳的其他费用由甲方自行承担；由于甲方所签订《商品房买卖合同》所约定的交房时间发生延误而产生争议，甲方委托乙方处理与延误交房有关追偿事宜，所得追偿款项由乙方获得，乙方租赁期限相应顺延，但无需另行支付租金。当日，陈登稳、郭鹏向加侨公司出具《收据》，写明“今收到商铺2016年12月31日至2019年12月31日房屋租金总计164643元”，福连城公司向二人出具《预购房收款通知单》，写明“收陈登稳、郭鹏预购加侨悦山城-1145金额380042元”。 出卖人福连城公司、买受人陈登稳、郭鹏于2015年3月30日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的加侨悦山城第1幢地下商业-1层-1145，该商品房为预售商品房，用途为商业，属钢筋混凝土结构，建筑面积共42.95平方米，总金额750042元；买受人采取按揭方式付款，首付房款380042元，应于2015年3月24日前支付给出卖人，剩余房款37万元办理按揭贷款；第八条-出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用“……5、该商品房取得建设工程规划许可证（正本）”，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理“1、按逾期时间，分别处理（不做累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向受人支付已交付房款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单等。2015年4月7日，前述商品房买卖合同办理了网上认购备案确认。 2015年7月，陈登稳、郭鹏以按揭贷款方式向福连城公司支付了37万元。 2016年12月20日，加侨公司与福连城公司就包括加侨悦山城商铺号-1145在内的加侨悦山城1#地下商业10套商铺签署了《商业交付办理流转表》。 2018年3月19日，加侨悦山城1#地下商业取得建设工程规划许可证（正本）。当日，加侨公司向福连城公司出具《介绍信》，写明“我司依据与陈登稳、郭鹏签订的《商铺租赁经营合同》第10条约定，现特由我司代为收取陈登稳、郭鹏在贵司购买的加侨悦山城1#地下商业-1-1145号商铺。望予以接洽办理!”当日，福连城公司在该《介绍信》尾部空白处写明“我司鉴于贵司出示了《商铺租赁经营合同》，同意将业主陈登稳和郭鹏购买的加侨悦山城1#地下商业-1145号商铺交付于贵司。” 2018年3月21日，福连城公司（甲方）与（乙方）加侨公司签署了一份《协议书》，协议书载明：鉴于地铁二号线建设工期延误，导致甲方所开发并由乙方租赁经营的位于长江西路与振兴路交口加侨悦山城1#地下商业商铺直至2018年3月19日具备交付《商品房买卖合同》约定的交付条件……乙方同意免除甲方支付迟延交付的违约金……。 一审法院认为，《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效。福连城公司与加侨公司股东虽不相同，但两公司管理人员存有相同（兼任）情形，可认定两公司对案涉商铺销售、运营管理事宜存有商洽。《商铺租赁经营管理合同》及《商品房买卖合同》可反映陈登稳、郭鹏将自福连城公司处购买的商铺出租于加侨公司，由加侨公司负责商铺招商、租赁、经营、管理，三方彼此知情，且加侨公司向福连城公司出示了《商铺租赁经营管理合同》，故认定福连城公司有理由相信加侨公司有权代理陈登稳、郭鹏收取商铺、处理相关事宜，由此造成的法律后果应由陈登稳、郭鹏承担。结合《商业交付办理流转表》、《介绍信》和《协议书》内容，应认定福连城公司向陈登稳、郭鹏交付了案涉商铺，福连城公司的迟延交付违约金已被免除，陈登稳、郭鹏的诉讼请求应予驳回。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，判决：驳回陈登稳、郭鹏的诉讼请求。案件受理费4125元，减半收取计2064.50元，由陈登稳、郭鹏负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，陈登稳、郭鹏与福连城公司就位于合肥市蜀山区加侨悦山城-1145号商铺买卖事宜订立了合法有效的书面合同，双方应诚信、全面履行各自合同义务。 陈登稳、郭鹏诉请福连城公司承担逾期交房违约责任，福连城公司在诉讼中提供了《商铺租赁经营管理合同》、《商业交付办理流转表》、《介绍信》、《协议书》等证据，经查陈登稳、郭鹏、加侨公司就前述商铺租赁、经营管理事宜签订的《商铺租赁经营管理合同》约定陈登稳、郭鹏委托加侨公司收取房屋，处理延误交房的追偿事宜，且追偿款项由加侨公司获得，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，具有法律拘束力，即福连城公司提供的证据锁链可证明加侨公司依据陈登稳、郭鹏的授权与福连城公司办理了房屋交接，加侨公司向福连城公司披露了被代理人信息及代理权限，在房屋交接后承租使用房屋，且与福连城公司就延迟交房事宜达成一致意见，依据合同约定及法律规定，加侨公司的上述行为后果应由陈登稳、郭鹏承担，故一审未予支持陈登稳、郭鹏诉请，本院予以认同。陈登稳、郭鹏上诉称加侨公司无权代理，《协议书》不对二人产生法律效力，本院不予采纳。 综上，陈登稳、郭鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4125元，由上诉人陈登稳、郭鹏承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  沈 静 二〇一九年五月二十九日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。