山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终1361号 上诉人（原审原告、反诉被告）：沈健一，男，1983年1月8日生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：张永亮，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：山东英图投资开发有限公司，住所地：潍坊高新区北宫东街176号。 法定代表人：李强，总经理。 委托诉讼代理人：阎新来，山东奥凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳娜娜，山东奥凯律师事务所律师。 上诉人沈健一因与上诉人山东英图投资开发有限公司（简称英图投资公司）缔约过失责任纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0791民初1667号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈健一上诉请求：撤销一审判决，依法改判沈健一不承担赔偿责任或发回重审，诉讼费用由英图投资公司负担。事实与理由：1.沈健一交纳20万元保证金后，未阻止英图投资公司让其他承租户看房，而且英图投资公司在一审答辩中承诺给沈健一4个月的年租期优惠。本案未签订书面租赁合同，为不定期租赁，双方可以随时解除租赁行为，沈健一于4月12日通知了英图投资公司不再承租，距离本应免收租金期6月23日还有两个多月，所以沈健一并未造成英图投资公司信赖利益损失。2.李莹作为项目招商经理，其声称保证金可以全部退还的意思表示，应视为代表英图投资公司。英图投资公司提交的2018年6月1日李莹的短信记录和2018年5月30日的录音，不能作为证据使用。2018年6月1日李莹的短信不能证明沈健一收到了此短信，根据5月26日的通话录音，涉案房屋已经于2018年5月25日出租给他人，所以该短信不能作为证据使用。3.退一步讲，即使二审法院不支持沈健一的上述上诉请求，也应把3月29日当天的损失予以扣除，将一审认定的损失时间由15天改为14天。 英图投资公司辩称，沈健一的上诉无事实与法律依据，请求二审法院依法驳回。 英图投资公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持英图投资公司的一审诉讼请求，诉讼费用由沈健一负担。事实与理由：1.一审程序违法。沈健一请求返还20万元保证金，我方提出保证金应予没收，并赔偿超出保证金部分的损失19178元，故本案应按19178元收取反诉费，一审按219178收取，系程序违法。2.保证金的目的是为了合同双方签订者履行合同，沈健一违反约定拒不签订合同并单方解除合同，保证金应当没收，一审中沈健一未提出保证金过高的问题，一审直接按损失计算没有依据。一审判决沈健一给英图投资公司造成的损失为41095.89元系认定事实错误。首先，我方损失的实际时间为2018年3月12日至2018年6月1日，一审以2018年3月29日为起算点是错误的。其次，一审认定合同解除日为2018年4月12日是错误的，2018年4月12日沈健一单方通知英图投资公司不再租赁涉案房屋，双方处于协商阶段，不能认定同一天合同解除。 沈健一答辩称，英图投资公司的上诉无事实与法律依据，请求二审法院依法驳回。 沈健一向一审法院提出诉讼请求：1.法院判令英图投资公司立即向沈健一返还租赁保证金20万元并支付利息（以本金20万元为基数、自起诉之日起至全部款项还清之日止，按照年利率6%支付资金占用期间利息）；2.本案诉讼费用、保全费用由英图投资公司承担。 英图投资公司向一审法院提出反诉请求：1.判令沈健一支付反诉英图投资公司租金损失219178元；2.诉讼费由沈健一承担。 一审法院认定事实：沈健一与英图投资公司协商，约定沈健一租赁英图投资公司位于潍坊高新区，年租金100万元。沈健一于2018年3月12日、3月28日、3月29日分别向英图投资公司交纳租赁保证金5万元、13.9万元、1.1万元，共计20万元。2018年4月12日，沈健一因资金问题，告知英图投资公司不再租赁涉案房屋，并与英图投资公司协商退回保证金事宜，因协商未果，沈健一诉至法院。英图投资公司于2018年6月8日将涉案房屋租赁给案外人张伟，租金为每年105万元。 沈健一提交以下证据： 1.收据3份、缴纳社保人员证明复印件，证明2018年3月12日、3月28日、3月29，沈健一向英图投资公司交纳租赁保证金5万元、13.9万元、1.1万元，李莹是英图投资公司工作人员。英图投资公司对上述证据真实性无异议，予以确认。 2.沈健一与英图投资公司招商经理李莹的录音3份，证明李莹称保证金可以给退，双方都没有责任；英图投资公司在还银行贷款，还完贷款就给沈健一退钱。英图投资公司在沈健一交款后十几天就把房子另外租出去了；沈健一在电话中陈述2018年4月11日还是12日提出不再承租涉案房屋，李莹对此认可。英图投资公司质证认为李莹没有决定租赁保证金退还的权利，所有的录音可以看出都是沈健一与李莹协商如何与领导协商。法院经审查认为，沈健一在与李莹的通话录音中表明，其在2018年4月11日还是12日就提出不再承租涉案房屋，李莹对此未予反驳，因李莹是英图投资公司与沈健一具体协商租赁事宜的工作人员，对租赁情况有比较全面的了解，因此对录音材料证明的内容予以采信。 3.沈健一与英图投资公司副经理刘鑫的录音1份，证明英图投资公司工作人员多次答应沈健一将款项全部返还，英图投资公司又将房子出租的时间均在英图投资公司所陈述的5月30日和6月1日之前，因英图投资公司的原因导致合同不能继续履行，所以没有签订合同的责任在英图投资公司。英图投资公司质证后提出，录音明确表明沈健一已经向李强申请退租，退还保证金，当时李强答复退还的保证金是2万元，沈健一找刘鑫进行沟通，试图让刘鑫说服李强多退保证金，不存在刘鑫同意退还及有权同意退还保证金的意思表示。经审查认为，沈健一主张的证明内容与录音中记录的内容不一致，不予采信。 英图投资公司提交以下证据： 1.李莹与沈健一的微信聊天记录，证明2018年2月3日沈健一要求和装修公司拿钥匙，李莹安排了单师傅给沈健一钥匙。2018年2月23日，李莹告知了沈健一租金的标准及缴纳三个月保证金的有关事宜。2018年5月5日，沈健一给李莹发微信要求李莹向李总问一下给他退保证金的事宜。2018年6月1日的短信记录，内容是“沈先生你未及时与我公司签订租赁合同，虽口头提出放弃租赁，我公司再次提醒请立即与我公司签订合同，否则我公司将房子另行出租，并要求赔偿全部损失”。沈健一经质证后提出，沈健一拿钥匙只是为了看房子，英图投资公司认可租赁期限从2018年5月1日起算，6月1日的微信没有收到，且此时英图投资公司已经将房屋租赁。经审查认为，上述证据真实合法有效，予以采信。 2.录音一份，证明2018年5月30日上午，由阎律师、刘鑫、李莹与沈健一沟通，英图投资公司要求沈健一出具书面退租的文件，同时告知沈健一如果还想租，请立即交齐保证金及房租，英图投资公司就与沈健一签订房屋租赁合同，房子不存在已经另外租赁给别人的问题，且明确告知租赁保证金的性质是成约保证金、履约保证金，英图投资公司认为沈健一单方提出退租属于违约，英图投资公司要求没收保证金。沈健一质证后提出，对证据真实性无异议，但证明目的不认可，录音时房屋已经出租，英图投资公司让沈健一去的目的是为了将来在案件中减轻或者免除英图投资公司的责任而准备证据。沈健一对英图投资公司所说的保证金性质不认可，该保证金陈述属于英图投资公司的单方陈述，并未得到沈健一的认可。经审查认为，上述证据真实合法有效，予以采信。 3.英图投资公司与案外人张伟的租赁合同，证明该房产是2018年6月8日与张伟签订的，租赁年租金是105万元。沈健一质证后提出，对真实性无法确认，张伟现在承租涉案房屋，双方存在利害关系，且李莹的录音也认可5月25日就已经出租涉案房屋。经审查认为，沈健一对证据真实性提出异议，但未提交有效证据予以证实，对此不予认可。 一审法院认为，沈健一与英图投资公司就房屋租赁事宜进行协商并达成初步意向，沈健一向英图投资公司交纳租赁保证金20万元，表明沈健一愿意与英图投资公司签订房屋租赁合同，英图投资公司也同意将房屋租赁给沈健一，沈健一主张系英图投资公司以各种理由拒绝与其签订租赁合同，拒绝将涉案房屋交付给沈健一，该主张与沈健一提交的录音证据不符，不予采信。沈健一系因自身原因不想承租英图投资公司房屋，并电话通知英图投资公司不再租赁涉案房屋，沈健一的行为违反了诚实信用原则，给英图投资公司造成了信赖利益损失，即沈健一交纳保证金后，英图投资公司不能及时将房屋另行出租给他人的租金损失，对此部分损失沈健一应予赔偿。关于损失的数额，沈健一自2018年3月29日交完最后一笔保证金后，即表明沈健一确定租赁英图投资公司房屋，英图投资公司不能将房屋再租赁给他人；沈健一于2018年4月11日或12日通知英图投资公司不再租赁涉案房屋后，英图投资公司可就涉案房屋再行租赁他人，沈健一不能就4月11日或12日进行具体证明，本着对英图投资公司有利的原则，确定沈健一通知英图投资公司不再租赁房屋的日期为2018年4月12日，因此2018年3月29日至2018年4月12日为英图投资公司的租金损失期间，共计为15天，按年租金100万元计算，共计为41095.89元（1000000元/年÷365天/年×15天），故英图投资公司主张从2018年3月12日至2018年6月1日的租金损失219178元，超出部分不予支持。英图投资公司在扣除沈健一给英图投资公司造成的租金损失后应将剩余的保证金158904.11元退还给沈健一。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、山东英图投资开发有限公司于判决生效之日起十日内返还沈健一租赁保证金158904.11元;二、沈健一赔偿山东英图投资开发有限公司2018年3月29日至2018年4月12日期间的租金损失41095.89元(从沈健一交纳的20万元保证金中扣除)；三、驳回沈健一的其他诉讼请求；四、驳回山东英图投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，减半收取2150元，保全费1520元，共计3670元，由沈健一负担754元，由山东英图投资开发有限公司负担2916元。反诉案件受理费2294元，由山东英图投资开发有限公司负担1864元，沈健一负担430元。 二审中，当事人均未提交新证据。二审认定的事实与一审相同。 本院认为，本案的争议焦点是英图投资公司向沈健一退还保证金的数额问题。 《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。沈健一分三次向英图投资公司交付保证金共计20万元，拟与英图投资公司签订房屋租赁合同，后因沈健一的原因，双方未能签订租赁合同，沈健一的行为违反诚实信用原则，应当赔偿英图投资公司的合理损失。赔偿损失的数额，应以沈健一与英图投资公司磋商租赁房屋开始，至沈健一正式通知英图投资公司不再租赁涉案房屋期间的租金收益为限。沈健一通知英图投资公司不再租赁涉案房屋的时间为2018年4月12日，故一审以2018年3月29日至2018年4月12日共计15天，按年租金100万元计算，计算租金损失为41095.89元，具有事实依据，本院予以支持。沈健一关于未造成英图投资公司信赖利益损失、不应进行赔偿的上诉理由无事实依据，本院不予支持。因英图投资公司在给沈健一出具的收款收据中注明为“租赁保证金”，双方未明确该保证金的性质为成约保证金，故英图投资公司关于该20万元保证金系成约保证金、不应退还的上诉理由无事实依据，本院不予支持。2018年4月12日，沈健一通知英图投资公司不再租赁涉案房屋，故英图投资公司可另行租赁他人，故一审将英图投资公司的损失计算至2018年4月12日正确，英图投资公司关于其损失计算至2018年6月1日的上诉理由不符合本案事实，本院不予支持。关于诉讼费问题，英图投资公司主张20万元保证金不予退还，另按19178元主张损失，故一审以219178元为基数计算英图投资公司预交的反诉案件受理费正确。 综上所述，沈健一与英图投资公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人沈健一与英图投资公司均担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇一九年五月二十三日 书记员  王 旭