叶县人民法院民 事 判 决 书（2012）叶民二初字第367号原告河南三诚置业有限公司。法定代表人：刘洪昕，董事长。委托代理人李伟，河南针石律师事务所律师。被告卢朝军，男，1976年8月1日出生，汉族，居民。委托代理人赵晓兵，河南盐都律师事务所律师。委托代理人王玉文，系被告卢朝军聘用经理。原告河南三诚置业有限公司（以下简称三诚置业）诉被告卢朝军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本、举证通知书及开庭传票等法律文书。依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告河南三诚置业有限公司委托代理人李伟（特别授权），被告卢朝军委托代理人赵晓兵（特别授权）、王玉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南三诚置业有限公司诉称，2010年1月，原、被告签订《商铺租赁合同》，原告（甲方）将位于叶县九龙路与建设路交叉口阳光棕榈园小区2号楼B3、B5、B6、B7、B8、B9、B10、B11、B12号面积约1317.04平方米商铺租赁给被告（乙方）使用。租赁期限为10年，即从2010年4月11日起到2020年4月10日止。其中免租赁费期间为2010年1月23日起到2011年4月10日止，前两年的租金为110000元／年，以后租金每两年调整一次，该合同还对双方的其他权利义务做了详细全面的规定。合同签订后，原告按照合同约定将房屋交付被告使用，但被告把本属于洗浴行业特殊装修造成的渗漏，归结为原告房屋的质量问题，拒不支付租金，已构成违约，合同解除的条件已经成就。原告请求：1、依法解除原、被告2010年1月23日签订的商铺租赁合同，并将租赁的房屋归还原告；2、被告支付原告租金193160元（暂算至起诉之日，以后租金按每月每平方米16元至归还房屋之日止）及违约金33000元。被告卢朝军辩称，1、原告出租给被告的房屋渗漏是因原告交付给被告承租的房屋存在质量缺陷造成的，不是因为被告洗浴装修造成的；2、双方签订的合同应继续履行，与原告签订合同时被告交有4万元押金，被告修复渗漏已支付8万多元，该金额已经超过租金，被告也不欠原告租金，原告要求的因欠租金解除合同的理由不成立；3、原告要求以后租金按每月每平方米16元，判令被告支付至归还房屋之日止没有事实根据，双方签订的租赁合同有明确规定，双方两年之后的租金数额协商解决，双方未协商，故原告要求违约金33000元缺乏事实根据，要求驳回原告的诉讼请求。反诉原告卢朝军反诉称，2012年1月23日，我与反诉被告签订一份商铺租赁合同，反诉被告将其位于阳光棕榈园小区2号楼的九间两层门面房租赁给我使用，租期为10年，自2010年4月11日起至2020年4月10日止。该合同第一条规定，反诉被告对出租的房屋有维修义务（内容详见商铺租赁合同）。合同生效后，我按照合同约定履行了全部合同义务，反诉被告亦将房屋交给我使用。后我投入巨资对所租赁房屋进行了装饰，用作黄金海岸假日会所的经营用房。2010年6月1日，我开始营业，当月15日，我会所值班人员就发现我租用的部分房屋墙面及屋顶有渗水现象。随即我就派人告知反诉被告，其派员检查后确认是二楼阳台变形、裂缝、积水所致，遂进行了简单维修。同年8月雨季时，我租用的房屋内的吊顶、墙面又多次出现渗水、滴漏现象，后来一楼地面甚至下沉20余公分，我多次要求反诉被告进行彻底维修，但其拒不履行维修义务。为减少损失，我投入8.7万余元对受损的房屋及设施进行了维修。2012年7月初，我租用的房屋中8203、8219、8209、8999、8220、8211、8206等房间及楼道内出现严重的漏水、流水现象，室内装修严重变形，一半房间不能正常使用。我再次通知反诉被告，要求其履行维修义务，但其一再推脱，致使我租用的房屋内大量装饰被毁坏，会所无法正常营业，给我造成了巨大的经营损失及财产损失。正当我与反诉被告协商赔偿事宜之际，反诉被告却将我先诉至法院，要求解除合同并支付租金、违约金。我认为我给反诉被告的押金4万元及我支出的应由反诉被告负担的维修费用8.7万余元共计12.7万余元以及反诉被告因违约给我造成的巨额财产损失，其总额已远远超出我应支付给反诉被告的租金，此外我也不欠反诉被告任何费用，反诉被告主张解除合同的条件并未成就，该合同仍可继续履行。综上所述，我认为反诉被告出租给我的房屋存在严重的质量问题，且其拒不履行合同中约定的维修义务，其违约行为给我造成了巨大的财产损失，对此其应承担不可推卸的责任。为此，我依法具状提出反诉，请求依法判决反诉被告赔偿反诉原告各项损失170万元。反诉被告河南三诚置业有限公司辩称，1、双方签订合同的解除条件已成就，合同第16条第四项第1、2款规定有解除合同的条件，被告行为已经满足该两款规定；2、本案是因租赁合同引起的纠纷，被告要求原告赔偿损失没有事实根据和法律依据，根据合同法221条规定房屋维修义务是由原告维修，但原告不维修的被告可以维修，因维修给被告造成损失的原告应减少租金或延长租期，双方签订的租赁合同第11条1、2项对房屋及其附属设施的维护义务有约定，为此，根据合同法221条、双方签订的租赁合同11条的规定，被告要求原告赔偿没有依据。原告向本院提供的证据材料有：1、房产证1份，证明原告对房屋有处置权利；2、原、被告双方签订的商铺租赁合同1份，证明被告除交了第一年房租，以后没交过，累计金额达40万左右，根据租赁合同第16条规定，被告的行为已满足解除合同的条件。该合同第七条租金标准是前两年每年11万元，以后每两年调整一次，不高于九龙路阳光棕榈园南排商铺租金。紧挨黄金海岸洗浴中心左边的超市自2011年已调整为16元每平方米，原告要求被告自2012年4月11号之后按每月每平方米16元，判令被告支付至归还房屋之日止的租金有依据；3、原告与黄金海岸洗浴中心左边李宝卿签订的租赁合同，证明李宝卿租赁商铺租金每平方米16元，因此原告要求被告自2012年4月11号之后按每月每平方米16元判令被告支付至归还房屋之日止的租金有依据；4、杨改成证言1份，证明2013年原告派施工人员杨改成去施工，遭到被告阻拦；5、通知函1份，证明我们派人维修，被告不让维修。被告向本院提供的证据材料有：1、原告与被告签订的商铺租赁合同1份，该合同内容完备，形式合法，证明被告与原告之间存在房屋租赁关系，合同第7条明确约定被告缴纳租金金额、方式、期限，该合同第11条明确约定原告承担出租房屋的维修义务；2、被告向原告缴纳的自2010年4月11日至2011年4月10日房租租金的收据及商铺押金4万元的收据，证明被告与原告签订商铺租赁合同后被告如约履行合同义务；3、原告委托阳光棕榈园物业公司的李岩、李国毅的证明材料，证明原告出租给被告的房屋存在明显质量问题；4、被告向原告反映被告租用的原告的房屋存在严重质量问题以及给被告造成损失的证明材料，被告在2011年5月2号以电子邮件方式发给原告，证明原告租给被告房屋存在严重质量问题，该房屋出现墙壁裂缝、屋顶渗水等质量问题，已经给被告开办的黄金海岸部分设施造成损害；5、被告向原告的管理人员发送邮件，内容为暂停营业通知，证明因原告出租给被告的房屋存在严重质量问题已经造成被告无法正常运营；6、被告向祥庭物业公司缴纳电费收据5份，证明被告的电费交至2013年5月15日，后被告于2013年5月15日左右停止营业；7、2013年3月5号出具的平顶山永嘉司法鉴定意见书1份，编号131-01001，证明原告出租给被告的房屋存在质量缺陷，该缺陷是造成被告房屋渗漏的主要原因，给被告室内的装修造成损害；8、中泰资产评估事务所有限公司2013年10月14日出具的资产评估报告1份，证明因原告出租给被告的房屋存在质量问题，漏水给被告造成损失68782元，渗漏屋面未修复期间月平均经营损失122710元；9、司法鉴定收费票据3张，证明被告在本案中支付司法鉴定费、评估费共计18000元。庭审中，被告对原告提供的1-2号证据无异议，3号证据有异议，称该证据仅证明原告同李宝庆之间有租赁合同关系，但他们之间的约定不能作为确定原、被告之间自2012年4月11号之后租金的依据，原被告签订的合同第7条规定，两年后租金以阳光棕榈园南排商铺同期平均租金水平确定，原告在阳光棕榈园有很多商铺，不能仅按照与李宝庆签订的合同租金水平确定；4号证据有异议，该证据是证人证言，但证人未到庭，该内容有杨改成主观臆断的成分，缺乏真实性；5号有异议，不能证明原告邮寄的通知函已经有被告卢朝军签收，该邮件是彭志佳签收的，没有证据证明彭志佳是代卢朝军签的，卢朝军本人未收到该邮件，该通知函不能作为认定本案相关事实的依据。另外，4号证据，杨改成自称去维修，没有证据证明其去过，且与原告具有利害关系，没有第三方证据证明的不能证明其已经到过现场维修，如果杨改成是受原告的委托应出具证明，拒绝的应有黄金海岸的签字或加盖有公章，5号代签人彭志佳没有任何证据证明其可以代卢朝军签字，应有公司公章或卢朝军本人签收。原告对被告提供的证据质证意见为，1号真实性无异议，该证据明确约定原告的维修义务，也约定原告逾期不维修，被告可代为维修；2-3号无异议；4-5号有异议，原告工作人员金小熙在阳光棕榈园办公，电子邮件用于路途较远的，且该邮箱金小熙在两年前就不使用了，不可能收到该邮件；6号仅说明交电费情况，不能证明停止营业；7号地面下沉，该鉴定已说明与工程结构无关；8号中的损失68782元包括修复房顶损失费用，修复室内一屋地面下沉的费用，修复房顶与漏水有关联，地面下沉的费用与房屋质量没有关系，修复期间的营业损失指代不清，如是房顶漏水造成损害与我们有关，如是修复房顶体面损害、地面下沉则与我们无关；9号无异议。经庭审质证，本院确认原告向本院提供的1、2、5号证据材料、被告向本院提供的1、2，4-9号证据材料符合证据合法性、客观性、关联性原则，可作为本案定案证据。本院确认原告提供的3号证据材料与本案无关联，不做为本案证据使用。原告提供的4号证据材料、被告提供的3号证据材料均属证人证言，因证人未出庭，形式不合法，不作为本案证据使用。本院根据上述定案证据，对本案事实确认如下：2010年1月23日，原、被告签订商铺租赁合同1份，原告（甲方）将位于叶县九龙路与建设路交叉口阳光棕榈园小区2号楼B3、B5、B6、B7、B8、B9、B10、B11、B12号房一、二层、面积1317.04平方米房屋出租给被告（乙方）使用。租赁期限为10年，从2010年4月11日起到2020年4月10日止。其中免租赁费期间为2010年1月23日起到2011年4月10日止，前两年的租金为110000元／年，以后租金每两年调整一次，调整后的租金价格不高于九龙路阳光棕榈园小区南商铺同期平均租金水平，因协商不一致，任何一方均有权解除合同。房屋及附属设施的维护双方约定内容为：有损坏或故障时，乙方及时通知甲方。甲方7日内维修，甲方若不维修，乙方可代为维修，费用由甲方承担。该合同还对双方的其他权利义务做了详细全面的规定。合同签订后，被告在租赁房屋内开办叶县黄金海岸洗浴中心，一层东头为男浴区，一层西头为女浴区，二楼为客房部，均进行较高档装修。由于租赁房屋二层楼顶是上层住户的过路通道及阳台，二楼顶层出现漏水现象。被告已经向原告支付一年的租金110000元，并向原告缴纳押金40000元。2013年1月15日，本院根据反诉原告申请委托平顶山永佳建筑工程质量司法鉴定所对租赁房屋漏水原因进行鉴定，该所作出13-01001号司法鉴定意见书，鉴定意见：房屋存在质量缺陷，该缺陷是造成房屋渗漏的主要原因，给房屋室内造成损失。2013年7月18日，本院根据反诉原告申请，委托河南中泰资产评估事务所有限公司对反诉原告因房屋漏水造成的经济损失进行司法鉴定，该所作出中泰评报字（2013）第27号评估报告，结论为：租赁房屋漏水给反诉原告造成房屋修缮费用68782元，渗漏屋面未修复期间月平均经营损失122710元。反诉原告支付司法鉴定费18000元。2013年5月15日，反诉原告停止营业。本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，该合同内容合法，已经实际履行，其合同效力本院予以认定。合同缔约双方均应按合同约定全面履行义务及享有权利。故原告请求被告按合同约定支付租金，符合法律规定，本院予以支持。扣除已经支付租金的租赁期间，从2011年1月23日计算至被告停业之日2013年5月15日共27个月22天，租金金额为：254222.21元。由于原告未提供证据证明合同约定租金已经变动，因此，租金仍应参照合同约定履行，原告要求租金上涨部分的请求，因证据不足，本院不予支持。我国法律规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，原告出租房屋经司法鉴定部门鉴定，存在质量缺陷，属违约行为。该行为造成被告财产损失及营业性损失，因此，原告应当承担违约责任。故被告请求原告赔偿损失，理由正当，本院予以支持。损失应按评估报告计算修缮费用68782元；未维修期间的经营损失时间应从被告停业之日计算，但考虑到虽然主要原因是原告提供租赁物不符合约定，但被告长时间不主动修缮也造成了损失的扩大。因此，本院酌情认定6个月损失，每月平均经营损失122710元，6个月损失额为736260元，两项合计805042元。被告请求超高部分，证据不足，本院不予支持。现因被告拖欠租金，致使原告合同目的不能实现，且被告对租赁物也不主动维修，从而可以看出双方均没有继续履行合同的诚意，因此从原告起诉之日应视为双方合同已经解除。被告应当参照合同约定租金向原告支付租赁物占用费，因原告提供的租赁物不符合约定，故被告停业后（2013年5月15日）6个月内不再缴纳，但6个月以后的租赁物占用费被告应当适当予以缴纳，以缴纳50%为宜。故原告请求解除合同、返还房屋理由成立，本院予以支持。合同解除后，被告为经营所进行的装修、添附的财产，动产有被告自行搬出，不动产装饰给被告造成的损失由双方协商解决，协商不成时可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）卢朝军于本判决生效后30日内将租赁物交付给原告（反诉被告）河南三诚置业有限公司；二、被告（反诉原告）卢朝军于本判决生效后15日内支付原告（反诉被告）河南三诚置业有限公司从2011年1月23日至2013年5月15日的房屋租金254222.21元；三、被告（反诉原告）卢朝军从2013年11月15日起按每月4583.3元向原告（反诉被告）河南三诚置业有限公司支付租赁物占用费，至租赁物交付之日止；四、驳回原告河南三诚置业有限公司其他诉讼请求；五、原告（反诉被告）河南三诚置业有限公司于本判决生效后赔偿被告（反诉原告）卢朝军经济损失805042元；六、驳回被告（反诉原告）卢朝军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4690元，由被告卢朝军负担。反诉案件受理费10050元，反诉原告负担4125元，反诉被告河南三诚置业有限公司负担5925元。鉴定费18000元，由反诉被告河南三诚置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  张慧河审 判 员  霍俊营人民陪审员  孔秋丽二〇一四年三月八日书 记 员  任敬敬