安徽省当涂县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0521民初1463号 原告：毕小兵，男，1977年12月5日出生，汉族，住安徽省当涂县。 原告：汤代媛，女，1981年11月12日出生，汉族，住安徽省当涂县。 共同委托诉讼代理人：芮珍平，安徽民主律师事务所律师。 被告：安徽诚兴置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市当涂县经济开区，统一社会信用代码913405215634158324。 法定代表人：陈结传，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张威，男，1981年1月5日出生，汉族，户籍地河南省淮滨县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘米雪，女，1992年4月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县，系该公司员工。 原告毕小兵、汤代媛与被告安徽诚兴置业有限公司（以下简称诚兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告毕小兵及其委托诉讼代理人芮珍平、被告诚兴公司委托诉讼代理人张威、刘米雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 毕小兵、汤代媛向本院提出诉讼请求：1、请求确认解除双方于2018年9月29日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款486666元；3、被告赔偿损失41208.29元；4、被告支付违约金48666.6元，并自2018年10月2日起，以486666元为基数，按6.15%的年利率计算至实际付清之日止；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系。2018年9月29日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定被告将其开发建设的位于姑孰镇东营的商品房出卖给二原告，该房屋的建筑面积为99.32平米，房价款为836666元。合同约定的交付时间为2018年12月30日。同时，双方在合同的第十三条第一款第（二）项约定：逾期超过90日，买受人（原告）有权解除合同。出卖人应当返还已付房款，并自买受人付款之日起，按照6.15%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，二原告支付了购房款486666元，并于2018年12月7日办理了不动产权证书，证书号为：皖（2018）当涂县不动产权第0007596号，为此交付了契税等费用共计41208.29元。但直至2019年3月31日，已经逾期91天，被告仍然没有交付房屋。原告认为双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据合同的约定以及《合同法》第六十条的规定，被告理应履行合同交付房屋。被告逾期交付房屋的行为已经构成违约，根据双方合同的约定，原告有权解除合同并要求被告返还房款、赔偿损失。现原告诉至贵院，请求判如诉请。 诚兴公司辩称：我方不同意解除合同，愿意补偿原告方因延期交房的损失。案涉房屋之所以没有按时交房，是因为出租给他人了，我方和租户的合同是2018年9月30日到期，我方与原告签订的合同是2018年12月30日交房，正常情况下是可以满足交房条件的。但租客在到期后没有搬离，我方通过法院诉讼、申请执行的方式，在2019年5月13日法院已经将案涉房屋强制腾空。根据商品房买卖合同第九条、第十三条规定，我方未按时交房是不可抗力因素，不可抗力因素情况下我方是不需要承担违约责任的。而且原告首付款我方按时收到，但至今没有收到按揭购房款，在全款没有到账的情况下，我方是没有交房义务的。此外，案涉房屋原告办过不动产权证了，已不满足合同解除条件。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。对原告提交的身份证复印件、企业信息查询、《商品房买卖合同（现售）》、银行刷卡凭条、购房发票、交纳契税等发票、不动产权证书、《个人住房抵押借款合同》等证据材料，被告对真实性没有异议，本院予以认定。对被告提交的《阳光威尼斯门市租赁合同》、当涂县人民法院执行通知书、承租户骆本文本人签收的送达回证等证据材料，原告对真实性没有异议，本院予以认定。 原告提交恒泰集团退房申请表打印件一份，以证明因被告无法按期交房，在2019年1月22日经协商被告同意原告退房，并要求原告提出申请。被告对该证据不予认可，认为该申请是原告单方申请，没有被告任何管理人员的签字确认，而且当时产权证书已经办理，已经不属于退房了。本院认为，该申请表系原告单方填写，并无被告管理人员签字盖章，因此该证据无法达到原告证明目的，对此不予认定。 原告提交解除合同通知函、EMS快递单和快递件各一份，以证明原告在2019年4月1日书面通知被告解除合同，被告拒收。被告对真实性没有异议，但认为内件的内容表述不清晰，没有具体到房屋的编号。本院认为，原告提交的上述证据之间能相互印证，证实原告于2019年4月1日向被告邮寄送达解除合同通知，被告于2019年4月2日拒收该邮件，故对该组证据予以认定。 根据当事人的陈述及确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月，买受人毕小兵、汤代媛与出卖人诚兴公司签订备案编号为2018005357的《商品房买卖合同（现售）》一份，约定诚兴公司将其开发建设的位于当涂县商业营业用房出售给毕小兵、汤代媛，该房屋的建筑面积为99.32平方米，总价款836666元。关于付款方式及期限约定：商业贷款方式付款，买受人应当于2018年10月1日前支付首期房价款486666元，余款350000元申请贷款支付。关于逾期付款责任约定：逾期在90日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。关于交付时间约定：出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照6.15%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。关于送达约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。 合同签订后，原告毕小兵、汤代媛于2018年10月1日按约向被告诚兴公司支付了首期购房款486666元，并于2018年11月8日与徽商银行当涂支行签订了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》。2018年12月7日，原告办理了案涉房产的不动产权证书。因诚兴公司未能按照合同约定时间交付房产，2019年4月1日，原告通过EMS向诚兴公司寄送了要求解除合同的函，后因诚兴公司拒收被退回。 另查明，2017年9月20日，诚兴公司与案外人骆本文签订《阳光威尼斯门市房租赁合同》，将案涉房屋出租给案外人经营，租赁期限自2017年10月1日起至2018年9月30日止。因案外人租赁期限届满后拒不腾让房屋，诚兴公司于2018年11月1日向法院起诉要求案外人腾让房屋，并于2019年5月5日向法院申请强制执行。 本院认为：原告毕小兵、汤代媛与被告诚兴公司签订的《商品房买卖合同（现售）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，双方当事人应当诚实信用依约履行。 被告诚兴公司按约应在2018年12月30日前将案涉房产交付原告，但诚兴公司因故一直未能交付，没有履行合同约定的根本义务。至2019年4月1日，诚兴公司逾期交付房产已超过90日。根据合同中“出卖人（即诚兴公司）逾期交付房产超过90日后，买受人（即原告）有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人”的约定，本案原告于2019年4月1日按照合同约定的地址采用邮寄方式通知诚兴公司解除合同，在邮件载明内件品名为“解除合同通知函”的情况下，诚兴公司于2019年4月2日仍拒收该邮件，应视为已送达，故合同应在该邮件到达诚兴公司时解除。因此，原告与诚兴公司之间签订的《商品房买卖合同（现售）》于2019年4月2日解除。合同解除后，原告要求诚兴公司返还购房款486666元，并自2018年10月2日起，按年利率6.15%计付利息的诉请，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 关于违约金，合同约定在此情况下“出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金”，故诚兴公司按约应承担的违约金数额为8366.66元（全部房价款836666元×1%）。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”因违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，以补偿性为主，故违约金的调整应以实际损失为基础综合考量。庭审中，原告举证证实为办理案涉房产的不动产权证书支出税费共计41208.29元，可见合同约定的违约金数额已明显低于原告的实际损失，综合考虑当事人的过错程度等因素，对原告主张将违约金调整至48666.6元的诉讼请求，本院予以支持。原告还另行要求诚兴公司再赔偿41208.29元损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于被告逾期交付房产是否属于因不可抗力造成而免责。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案中，被告出卖的是已租赁给案外人经营的房产，租赁期限至2018年9月30日。诚兴公司与本案原告签订《商品房买卖合同（现售）》前，该房屋的租赁期限已近届满，诚兴公司对案外人在租赁期满后是否会主动腾让房屋并非无法了解。也就是说，案外人在租赁期限届满后不愿自动腾让案涉房屋并非完全不可预见，诚兴公司无法按时向本案原告交付案涉房屋只能算作是因商业风险导致，而非不可抗力，不能据此主张免责。《商品房买卖合同（现售）》中关于付款方式及期限约定为商业贷款方式付款，合同中对首期房款支付时间、金额以及商业贷款金额进行了明确约定，但并未对商业贷款的付款时间进行约定。同时，合同明确约定了诚兴公司应向原告交付房产的时间，但未约定付清全部购房款是诚兴公司向原告交付房产的前提条件。现原告按合同约定履行了首期房款的交纳义务，诚兴公司提出未收到商业银行购房贷款，故没有交房义务的抗辩意见，因无合同依据，本院不予采信。诚兴公司另辩称原告办理了案涉房产的不动产权证后已不满足合同解除条件，无法律依据，本院亦不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，判决如下： 一、原告毕小兵、汤代媛与被告安徽诚兴置业有限公司签订的备案编号为2018005357的《商品房买卖合同（现售）》于2019年4月2日解除； 二、被告安徽诚兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告毕小兵、汤代媛购房款486666元，并自2018年10月2日起以486666元为基数，按6.15%的年利率计付利息至实际付清之日止； 三、被告安徽诚兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告毕小兵、汤代媛违约金48666.6元。 四、驳回原告毕小兵、汤代媛的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4858元（已减半收取），由被告安徽诚兴置业有限公司负担4651元，原告毕小兵.汤代媛负担207元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员 周 健 二〇一九年五月二十八日 书记员 耿洪玲