福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）榕民终字第273号上诉人（原审原告）福建省平潭县隆江房地产开发有限公司。法定代表人林小明，经理。委托代理人潘贺时，福建中亚海天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）卓维金，男，1965年11月25日出生，汉族，现羁押于福建省福州市仓山监狱。上诉人福建省平潭县隆江房地产开发有限公司（以下简称“隆江公司”）因与被上诉人卓维金商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2013）岚民初字第699号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2010年10月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》【合同备案号：岚房交第（20101899）号】（以下简称讼争合同），约定原告将座落于平潭县潭城镇万宝城东区第3幢105号房以人民币675059的价款出售给被告，该附件六：合同补充协议第五条约定“出卖人同意为买受人的按揭款提供担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同为准；买受人同意在获得贷款后必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同，按期足额向贷款银行归还按揭贷款本息；在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款而导致出卖人承担相应的保证责任（即出卖人代买受人支付银行贷款本息），买受人每日按出卖人代偿款项的千分之五向出卖人支付违约金，违约金从出卖人承担保证责任之日起计算至买受人还清代偿款项之日止。买受人逾期不归还银行贷款本息累计或超过3个月（从买受人第一个逾期不归还月供款的还款日算起），视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方面解除合同，并要求买受人向出卖人支付购房总价款百分之五的违约金。出卖人解除本合同后，有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金和费用（包括但不限于代偿款项，违约金、赔偿金等），且出卖人办妥注销登记手续后无息退还买受人”。《商品房买卖合同》签订后，被告向原告缴纳首付款人民币205059元，余款470000元以按揭方式向兴业银行股份有限公司平潭分行（以下简称“兴业银行”）贷款支付给原告。2011年3月17日，兴业银行作为债权人（抵押权人）与被告作为债务人（抵押人）、原告作为保证人三方签订个人购房抵押（保证）借款合同。贷款合同签订后，被告向兴业银行支付了前几期的银行按揭款，但自2011年6月起未缴纳银行按揭款。原告于2013年4月按照被告在讼争合同上注明的联系地址“福建省平潭县苏澳镇钟门村卓家庄43号”邮寄函件催告被告履行相关义务，后于2013年5月亦按上述地址向被告邮寄函件单方解除讼争合同。另查明，被告卓维金因涉嫌犯合同诈骗罪于2012年10月30日被抓获，同年11月6日被刑事拘留，同年12月13日被逮捕，现羁押于平潭县看守所。原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，是合法有效的，该合同对原、被告双方都具有约束力。讼争合同签订后，被告按照合同约定向原告支付了全部购房款（含银行按揭款）。但被告卓维金自2011年6月起未缴交银行按揭款。原告主张根据讼争合同附件六合同补充协议第五条之约定，其已向被告两次发函，催告履行义务、单方解除讼争合同；被告辩称2013年4月份、5月份其被关押在平潭县看守所，未收到原告所主张的两份函件，讼争合同尚未解除。原审法院认为，作为讼争房产买受人的被告已支付全部购房款给作为出卖人的原告，已履行了讼争合同的主要义务，作为出卖人的原告已收取了全部购房款，其签订讼争合同的目的已得到实现。且被告因涉嫌刑事犯罪在原告向其发函的期间（2013年4月份、5月份期间）已被限制人身自由，被告确系无法接收两份函件，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”之规定，虽然原告向被告发出解除合同通知，但被告因客观原因未接收解除合同通知，即通知未到达被告，原告主张讼争合同解除的条件未符合法律规定，故对原告主张解除讼争合同已解除及支付解除合同违约金的诉请，原审法院不予支持。原告尚主张被告返还原告代为垫付的银行贷款及相应违约金，因原告的该主张系其作为保证合同保证人与被告作为债务人之间的保证合同纠纷，属于另一法律关系，且保证合同系贷款合同的从合同，应以贷款合同的审理为前提，故原审法院对原告的该诉请不予支持，原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，判决：驳回原告福建省平潭县隆江房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币2750元，由原告福建省平潭县隆江房地产开发有限公司负担。宣判后，原审原告隆江公司不服，向本院提起上诉。上诉人隆江公司上诉称：一、原审认定讼争合同目的已经实现是错误的。即使合同目的已经实现，上诉人也可以依约解除合同。上诉人按照合同约定，于2013年4月17日寄出函件催告被上诉人履行相关义务，于2013年5月3日邮寄解除讼争合同的函件。被上诉人当庭确认更换地址，但没有告诉上诉人，2013年5月15日上诉人才起诉请求原审法院确认讼争合同已解除。根据双方签订的《商品房买卖合同》、补充协议及附件约定，即使被上诉人因故无法收到解除函件，也应当认定解除函件已经送达给被上诉人。故应依法认定合同已经解除，被上诉人应当支付违约金、返还上诉人代为垫付的银行贷款及相应利息。综上，请求：一、依法撤销原判，改判为：1、确认上诉人与被上诉人签订的位于平潭县潭城镇万宝路南侧万宝城东区（海坛金座）第3幢105号单元《商品房买卖合同》（编号为MF-2007-01-NO.0208213）已解除；2、被上诉人承担解除合同的违约责任，即支付总购房总额人民币675059元的5%违约金给上诉人，总计人民币33753元；3、被上诉人返还上诉人已代为垫付的银行贷款人民币70748元及相应违约金（从支付之日起至实际返还之日月利率按4倍中国银行发布的同期同类银行贷款利率计算利息）；二、本案的一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人卓维金答辩称：上诉人曾答应帮其垫付银行贷款，待被上诉人与案外人的纠纷处理完后，再由各方承担相应责任，当时兴业银行的人也在场。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和一审法院的认证以及二审的审理情况，本院依法确认一审认定主要事实清楚。本院认为，根据《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》附件六：《合同补充协议》第五条约定：买受人逾期不归还银行贷款本息累计或超过3个月（从买受人第一个逾期不归还月供款的还款日算起），视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方面解除合同，并要求买受人向出卖人支付购房总价款百分之五的违约金。而被上诉人卓维金从2011年6月起就未缴纳银行按揭款，根据合同约定，上诉人隆江公司于2011年9月即享有依法解除合同的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。上诉人隆江公司应当在2012年9月份之前，行使解除合同的权利，逾期即失去解除合同的权利。而上诉人隆江公司迟至2013年5月3日才发出解除合同的函件，已经丧失了合同解除权。故，上诉人主张解除合同，不符合法律规定，本院不予支持。因双方所签订的《商品房买卖合同》并未解除，上诉人依照上述《合同补充协议》第五条约定，要求被上诉人卓维金支付解除合同的违约金33753元，依据不足，本院不予支持。上诉人主张被上诉人返还其代垫的银行贷款人民币70748元及相应的违约金，因该贷款亦涉及双方当事人与兴业银行股份有限公司平潭分行之间的法律关系，不在本案的审理范围之内。对上诉人的该项诉请，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费2750元，由上诉人福建省平潭县隆江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王晓如代理审判员  刘启鸣代理审判员  李文颖二〇一四年三月二十四日书 记 员  马 青