广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初53072号原告：深圳市城建明园实业有限公司，住所地深圳市福田区园岭三路园中花园****，统一社会信用代码91440300192247322Q。法定代表人：余卫军，该司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：吕成刚，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高梓敬，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市万佳广场投资发展有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道园岭园中花园**裙楼**部分，统一社会信用代码914403003592432448。法定代表人：李文华，该司执行董事。委托诉讼代理人：张泽敬，广东金唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩洪，北京市一法律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月29日立案后，被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议。本院于2018年3月22日作出（2017）粤0304民初53072号民事裁定书，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服该裁定，提起上诉。深圳市中级人民法院经二审审理，于2018年5月29日作出（2018）粤03民辖终984号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。该裁定书已经发生法律效力。本院依法组成合议庭，于2018年10月24日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人余卫军及委托诉讼代理人吕成刚、高梓敬，被告的委托诉讼代理人张泽敬、韩洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告所签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议》及《补充协议二》已于2017年8月11日解除；2、判令不予返还被告向原告交纳的租赁保证金人民币3935748元；3、判令被告立即搬离由原、被告签订《深圳市房屋租赁合同书》所载明的租赁房屋；4、判令被告支付原告2017年7月1日至2017年9月11日的租金计人民币3104867.87元；5、判令被告支付原告逾期占用费用即赔偿金（自2017年9月11日始，以每个月双倍租金即2623832元为标准计至被告搬离租赁房屋之日为止，暂计至2017年11月11日）人民币3735748元；6、判令被告承担本案诉讼费、保全费、公告费。事实与理由：被告与深圳市城建保税贸易有限公司（现为深圳市城建实业发展有限公司）于2016年10月29日签订《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称“《租赁合同》”)，《租赁合同》约定：“由乙方（被告）承租深圳市××区园岭园中花园C、D、E栋裙楼一、二、三层部分房屋（以下简称租赁房屋），租赁房屋建筑面积共计11045平方米；月租金为1311916元，乙方（被告）应于每月10日前支付前述租金；租赁期限为2016年11月1日至2025年10月10日止；另如因乙方（被告）违约导致合同提前终止，甲方可不予返还租赁保证金；乙方（被告）拖欠租金达30日以上，甲方可就因此造成的损失向乙方（被告）请求损害赔偿，除追究乙方损害赔偿或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方（被告）提出变更合同条款或解除合同。”《租赁合同》签订后，深圳市城建保税贸易有限公司于2016年10月29日将租赁房屋交付予被告，而后双方于2016年10月29日及2016年12月9日分别签订《房屋租赁合同补充协议》及《补充协议二》。2017年7月27日，深圳市城建保税贸易有限公司、原告及被告签订《三方协议》，约定：“自2017年8月1日起，原告取代深圳市城建保税贸易有限公司行使其与被告签订合同（协议）及补充协议的权利，履行义务。”，即原告自2017年8月1日始作为上述协议之行权主体。上述协议签订后，被告一直拖欠2017年7月租金，原告催要未果，遂于2017年8月11日发出《关于解除租赁合同的函》，函件载明：“要求被告于2017年8月10日交纳2017年7月租金，原告依据合同约定于2017年8月11日起解除房屋租赁合同及其补充协议，请被告于2017年9月11日前结清应当由乙方承担的各项费用、迁离场地并向原告移交场地，否则原告将按租赁合同约定就逾期迁离时间收取相当于双倍租金的赔偿金。”截至本起诉状出具之日，被告仍未支付原告拖欠租金，且并未搬离租赁房屋，为维护原告之合法权益，依法提起诉讼。庭审时，原告补充事实：1、除了起诉状上提到的被告迟延支付租金致使单方面解除合同权利成就之外，被告在其承租及实际占用期间，存在违建行为，应认定为违约行为，故原告解除合同的事实与理由有十足的依据和客观事实作为依托；2、在诉讼提起之后，被告有向原告支付场地使用费用100万元。被告辩称，1、被告并不托欠2017年7月租金，原告要求确认租赁合同及补充协议已于2017年8月11日起解除没有任何依据。根据被告和深圳市城建保税贸易有限公司（现更名为深圳市城建实业发展有限公司，下称城建保税公司）在2016年10月29曰签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议》（下称租赁合同）约定，被告对涉案房屋的租期从2016年11月1日算起，至2025年10月10日终止。租赁合同签订以来，至2017年6月26日，被告己支付自2016年11月1日以来的租金人民币10495328元，租赁保证金3935748元。按照租赁合同约定，城建保税公司应当移交给被告承租房屋的面积为11045㎡，月租金为1311916元，但是，城建保税公司实际交接给被告承租房屋的面积为6594㎡。被告应当按照实际承租和使用的面积支付租金，每月应当支付租金783229.88元。【租金算法：总租金/总面积*(总面积-大晟占用面积)即1311916/11045*（11045-4451）=783229.88元】。被告每月应付租金783229.88元，从2017年11月1日起，至2017年6月26日，己支付租金10495328元，被告支付了13个多月的租金，也就是说，原告在2017年8月11日要求解除租赁合同时，被告己经把租金支付到了2017年11月份。综上，原告诉称被告托欠2017年7月租金，并要求自2017年8月11日起解除租赁合同没有任何依据。2、被告不应承担城建保税公司指定的人所占用的4451㎡对应部分的租金，2016年12月被告和城建保税公司签订了《补充协议二》。在该协议的所有条款中，大亚兰迪公司简称为“新一佳”，被告为《补充协议二》中的乙方。《补充协议二》第三条约定：“新一佳或其合作方如要使用原租赁合同范围内的原新一佳转租给乙方租赁合同范围外的面积（以下简称“新一佳实际使用的面积”）乙方应同意与其合作且不盈利，保证新一佳实际使用面积不减少。如乙方与新一佳或其合作方无法在签订本合同前就合作事项达成一致，乙方应同意按本合同、相关补充协议和安全责任书中除出租人信息、租赁价格、租赁位置和面积以外的条款与新一佳或其合作方签订租赁合同、补充协议和安全责任书。其中租金金额不得超过本合同租金金额减去原新一佳转租乙方租赁合同租金金额之差，租赁面积不得少于新一佳实际使用面积。被告按照《补充协议二》第三条要求，一直没有占用“新一佳实际使用的面积”，该4451㎡面积一直由“新一佳或其合作方”占有使用，但是，“新一佳或其合作方”作为协议约定的应当和被告签约并支付租金的第三方，经被告多次催促，始终拒不和被告签约并支付租金。为此，被告已提起诉讼，要求原告等承担违约责任，福田区人民法院将于2018年11月27日开庭审理此案【案号：（2018）粤0304民初4384号】。原告提交的城建保税公司2016年10月28日发给大亚兰迪公司的《通知》，可以充分证明，被告按照城建保税公司的要求，并没有占有4451㎡租赁面积，《房屋租赁合同补充协议》第四条明确约定：只有对被告已占有的物业，才视为已完成交接，而《租赁房屋交接签收表》明确确认：二楼部分面积由大亚兰迪公司占有使用，并没有由被告占有，这证明了城建保税公司没有向被告交接二楼的4451㎡租赁面积。被告对于这部分没有交接的面积，没有支付租金的义务。鉴于上述4451㎡租赁面积是否应当由被告支付租金，以及违约责任的认定，取决于（2018）粤0304民初4384号案件的审理结果，被告请求待4384号案件审理完毕后，再继续审理本案。庭审中被告针对原告庭审时补充的事实补充答辩称，被告对涉案房屋的装修改造是经过原告及其所在的城建集团公司书面同意的，并且原告及其集团公司也同意为被告办理规划相关手续。由于原告没有履行为被告补办加建手续导致被告利益受损，被告为此已经向福田区人民法院提起诉讼，法院目前已经受理案号为（2018）粤0304民初2286号，目前案件处于诉前联调阶段，故被告的加建行为没有违反双方的合同约定，原告没有为被告报批加建手续存在违约，被告不存在违约行为。综上，原告请求确认租赁合同解除没有依据，涉案租赁合同应当依照约定继续履行，原告请求被告搬离租赁房屋、支付赔偿金的请求也没有依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告作为乙方与深圳市城建保税贸易有限公司作为甲方于2016年10月29日签订《深圳市房屋租赁合同书》，主要内容约定：“由乙方承租深圳市××区园岭园中花园C、D、E栋裙楼一、二、三层部分房屋，面积共计11045平方米，每月租金1311916元，乙方应在每月10日前支付租金，租赁期限自2016年11月1日至2025年10月10日。”其中合同第九条约定：“出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：1、因乙方违约导致合同提前终止……”。合同第十八条约定：“……乙方拖欠租金达30日以上……甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿，除追究乙方损害赔偿或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同……”。合同第二十条约定“本合同终止后，乙方应于30日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常耗损的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。”同日，双方签订一份《房屋租赁合同补充协议书》，第一条约定：一层房屋面积4951平方米，二层房屋面积5217平方米，三层房屋面积877平方米……租赁房屋建筑面积以《租赁合同》约定的面积为准，甲、乙双方不再就具体租赁建筑面积提出异议。第四条约定：《租赁合同》第七条第一款变更为：如乙方在签订本租赁合同时已占有租赁物，则视为双方已完成交接手续，不再另行办理……。第十五条约定：《租赁合同》第二十条第一款修改为：合同期届满乙方不再续租或因乙方的原因提前终止或解除合同的，乙方应于30日内迁离租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常耗损的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续，至租赁房屋移交手续办理完毕之日前，乙方仍须按《租赁合同》和本补充协议的约定交纳租金和其他费用……。”当日，双方在一份《租赁房屋交接签收表》上盖章，在该签收表上双方确认：“该房屋大部分面积及配套设施已由乙方占有，剩余的二楼少部分面积房屋目前由深圳市大亚兰迪投资有限公司占有使用，乙方将与深圳市大亚兰迪投资有限公司签订租赁合同将该部分面积的房屋转租给深圳市大亚兰迪投资有限公司，故无交接事项。”2016年12月9日，双方签订一份《补充协议二》，主要内容约定：“应乙方和深圳市大亚兰迪投资有限公司（以下简称“新一佳”）的租赁合同更名要求，甲方和新一佳于2016年10月28日共同到深圳市××区房屋租赁管理局园岭租赁所办理了合同登记（备案）号为福A065005的租赁合同和补充协议（以下简称“原租赁合同”）的注销手续，确定双方自2016年11月1日起与新一佳终止原租赁合同。然后与乙方签订了原租赁合同物业园中花园C、D、E栋裙楼一、二、三层部分房屋的租赁合同及补充协议（以下简称“本合同”）。其中未尽事项，经双方协商一致签订补充协议二如下：一、乙方对本合同起始日前新一佳的拖欠租金、水电费和物业管理费负无限连带责任，并将于签订本协议前履行。二、本合同起始日前新一佳对甲方做出的一切与原租赁合同相关的合同外承诺乙方一律承认并视为乙方承诺予以履行。三、新一佳或其合作方如要使用原租赁合同范围内的原新一佳转租乙方租赁合同范围外的面积（以下简称“新一佳实际使用面积”），乙方应同意与其合作且不盈利，保证新一佳实际使用面积不减少。如乙方与新一佳或其合作方无法在签订本协议前就合作事项达成一致，乙方应同意按本合同、相关补充协议和安全责任书中除出租人信息、租赁价格、租赁位置和面积以外的相关条款与新一佳或其合作方签订租赁合同、补充协议和安全责任书。其中租金金额不得超过本合同租金金额减去原新一佳转租乙方租赁合同租金的金额之差，租赁面积不得少于新一佳实际使用面积。四、乙方严格按本合同和甲方的要求办理物业的装修改造的相关工作和手续……六、从本合同起始日开始，乙方与新一佳的一切纠纷和责任与甲方无关，由乙方与新一佳自行解决……。”2017年7月21日，深圳市城建保税贸易有限公司向被告发出《租金催缴通知》，通知被告务必于7月28日前缴纳2017年7月份租金，并说明“如贵司逾期30天不足额缴纳租金，根据合同约定我司将解除双方租赁合同。”2017年7月27日，深圳市城建保税贸易有限公司作为甲方、被告作为乙方与原告作为丙方签订《三方协议》，主要内容约定：“一、甲方自2017年8月1日起将与乙方签订的所有有关房屋租赁和物业场地有偿使用的合同（协议）及补充协议中的权利和义务转让给丙方。二、丙方接受甲方转让，并自2017年8月1日起，取代甲方行使与乙方签订的合同（协议）及补充协议的权利，履行义务。三、自2017年8月1日起，乙方对丙方履行与甲方签订的所有合同（协议）及补充协议中的义务，行使权利……。”2017年8月14日，原告通过特快专递向被告在《租赁合同》约定的送达地址邮寄《关于解除租赁合同的函》，内容为：“贵司最迟应于2017年8月10日前交纳2017年7月份租金，贵司截止目前尚未交纳，我司现依据与贵司签订的租赁合同第十八条规定和贵司过去做出的承诺于2017年8月11日起解除合同登记（备案）号为深房租福田2017001830的房屋租赁合同及相关补充协议，请贵司于2017年9月11日前结清应当由乙方承担的各项费用、迁离场地并向我司移交场地，否则我司将按租赁合同第二十条规定就逾期迁离时间收取相当于双倍租金的赔偿金。”邮寄该函的物流跟踪信息单显示，2017年8月15日被告不在邮寄地址而无人认领，未妥投；2017年8月21日再次投递，仍因无人认领而未妥投，邮件退回原告。截止至2018年10月24日本案开庭之日止，被告主张自2016年11月1日起至2018年10月24日已向原告支付租金共计10495328元，另支付租赁保证金3935748元。原告确认收到被告支付租金和租赁保证金的具体情况如下：2016年12月26日2623832元，2017年2月23日70万元，2017年3月23日206730元，2017年4月1日50万元，2017年4月26日30万元，2017年5月5日30万元，2017年5月12日30万元，2017年5月19日30万元，2017年5月27日30万元，2017年6月5日30万元，2017年6月13日20万元，2017年6月15日3935748元（属于大亚兰迪公司的租赁保证金转为被告的租赁保证金，没有发生实际支付），2017年6月26日529018元（自起租日始至今共计6559580元），2017年9月20日30万元，2017年9月26日1011916元，2017年9月30日20万元，2017年11月17日15万元，2018年1月11日100万元，2018年4月28日783229.88元，2018年10月17日100万元。诉讼中，原告申请财产保全，支付财产保全费5000元。另，被告在本院另案【（2018）粤0304民初4384号案件】对原告提起诉讼。以上事实有当事人提交的证据材料及庭审笔录为证。本院认为，原告受让了深圳市城建保税贸易有限公司与被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《补充协议二》作为出租人一方的合同权利义务，其作为主体适格。双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《补充协议二》内容合法有效，具有法律约束力，双方均应当严格信守。一、关于原告主张确认《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《补充协议二》于2017年8月11日解除的诉讼请求，关键在于认定原告向被告发出的《关于解除租赁合同的函》是否发生解除合同的法律效力，而这一问题的关键在于认定被告是否违约。首先，关于被告承租房屋面积和每月应支付多少租金的问题，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定“租赁面积11045平方米，每月租金1311916元”，双方签订的《房屋租赁合同补充协议》明确约定“一层房屋面积4951平方米，二层房屋面积5217平方米，三层房屋面积877平方米，双方不再就具体租赁建筑面积提出异议”等内容，应当认定被告承租房屋面积11045平方米和每月应付租金1311916元，以此租金标准计算，被告从2016年11月1日至2017年6月30日期间共支付租金6559580元，原告主张被告拖欠2017年7月份租金的事实成立，本院认定被告构成违约。其次，被告以《补充协议二》第三条约定的内容为由，提出原告没有将深圳市大亚兰迪投资有限公司占有使用的4451平方米房屋交付被告、其每月应支付租金783229.88元的辩解，对此，本院认为，被告提出的这一辩解没有明确的合同依据，而且双方之前签订的《租赁房屋交接签收表》内已明确“深圳市大亚兰迪投资有限公司占有的该部分房屋将由被告与深圳市大亚兰迪投资有限公司签订租赁合同，因而无交接事项”，故原告没有交付该部分租赁房屋给被告的义务。双方之后签订的《补充协议二》第三条约定的内容仅是进一步明确被告与新一佳签订租赁合同应确保“租赁面积不得少于新一佳实际使用面积”等条件，并不是特别约定原告须履行交付该部分租赁房屋给被告的义务，从文义上看不出原告有该义务，结合《补充协议二》第一条、第二条约定被告对前新一佳的拖欠租金、水电费和物业管理费负无限连带责任、对前新一佳对原告做出的一切承诺一律承认并予以履行，以及第六条约定从本合同起始日开始被告与新一佳的一切纠纷和责任与原告无关等内容，应当认定原告不负有向被告交付该部分租赁房屋的义务。综上，被告提出其每月应支付租金783229.88元、不拖欠原告2017年7月份租金的辩解理由不成立，本院不予采纳。原告向被告发出《关于解除租赁合同的函》符合合同约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，发生解除合同的法律效力。鉴于原告于2017年8月14日通过特快专递向被告约定的送达地址邮寄《关于解除租赁合同的函》，于2017年8月15日送达被告（虽无人认领），应当认定以此时间点为送达被告时间，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《补充协议二》于2017年8月15日解除。二、关于原告主张不予返还被告租赁保证金3935748元的诉讼请求，该租赁保证金是否应当退还被告，涉及对该保证金具体性质的认定，属于被告有权行使的实体权利和诉讼权利，鉴于被告在本案中没有提起反诉，而是在另案提起诉讼，该争议应当由该另案进行审理，本院对原告的这一请求不予审理。三、关于原告主张被告立即搬离租赁房屋的诉讼请求，本院在前述理由中已认定被告违约，原告行使合同解除权符合法律规定，确认双方签订的房屋租赁合同及相关补充协议于2017年8月15日解除，被告没有按照合同约定在30日内将租赁房屋腾空并返还原告，构成无权占有。原告的这一诉讼请求，理由成立，本院予以支持。四、关于原告主张被告支付2017年7月1日至2017年9月11日租金3104867.87元的诉讼请求，根据《房屋租赁合同》约定每月租金1311916元计算，被告应当支付2017年7月1日至2017年9月11日租金3104867.87元(1311916×2+1311916÷30×11)。原告的这一诉讼请求，理由成立，本院予以支持。鉴于被告在2017年9月20日至2018年10月17日期间支付租金4445145.88元，本项租金可从中扣除，无须再实际履行。五、关于原告主张被告按每月双倍租金标准2623832元支付自2017年9月11日逾期占用费即赔偿金至被告搬离租赁房屋之日止的诉讼请求，根据《房屋租赁合同补充协议》第十五条约定的内容，已经修改了《租赁合同》第二十条第一款关于适用“双倍租金的赔偿金”的前提条件，即其适用条件由《租赁合同》约定的“本合同终止后”改为“合同期届满乙方不再续租或因乙方原因提前终止或解除合同的”，而本案是原告通知提前解除合同，不存在“合同期届满乙方不再续租或因乙方原因提前终止或解除合同的”的情形，故不发生适用《租赁合同》第二十条第二款约定的赔偿金的提前条件。故原告主张自2017年9月11日起按每月双倍租金标准2623832元支付占用费的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持按双倍租金标准支付。但是，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告在无权占有期间应当参照合同约定的租金标准支付原告房屋占有使用费，符合上述法律规定，本院支持按合同原标准支付。原告主张自2017年9月11日起计算，该日属于重复计算，应当自2017年9月12日起计算。至于被告2017年9月20日至2018年10月17日期间支付租金4445145.88元中抵销第三项租金后，尚有余额1340278元应从中扣除）。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二的规定，判决如下：一、确认原告深圳市城建明园实业有限公司与被告深圳市万佳广场投资发展有限公司于2016年10月29日签订的《深圳市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》和2016年12月9日签订的《补充协议二》于2017年8月15日解除。二、被告深圳市万佳广场投资发展有限公司应当在本判决发生法律效力之日起十日内将深圳市福田区园岭园中花园C、D、E栋裙楼一、二、三层部分房屋（共计11045平方米）腾空并返还原告深圳市城建明园实业有限公司。三、被告深圳市万佳广场投资发展有限公司应当支付原告深圳市城建明园实业有限公司2017年7月1日至2017年9月11日租金3104867.87元（本项租金从被告2017年9月20日至2018年10月17日期间支付租金4445145.88元中扣除，无须再实际履行）。四、被告深圳市万佳广场投资发展有限公司应当按每月租金1311916元支付原告深圳市城建明园实业有限公司自2017年9月12日至被告实际搬离租赁房屋之日止房屋占有使用费（从中应扣除被告2017年9月20日至2018年10月17日期间支付租金4445145.88元中抵销第三项租金后之余额1340278元），上述判项应于本判决发生法律效力之日起十日内付清（或交付），逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告深圳市城建明园实业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费86458元，由原告负担34558元，被告负担51900元；财产保全费5000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 长  黄劭辉人民陪审员  王朝晖人民陪审员  雷南山二〇一九年五月二十日书 记 员  叶振传书 记 员  罗洪梅