安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0104民初1747号原告（反诉被告）：杨维水，男，汉族，1966年9月10日出生，住长丰县。原告（反诉被告）：李梅，女，汉族，1966年11月6日出生，住长丰县。原告（反诉被告）：水珊珊，女，汉族，1990年12月6日出生，住长丰县。原告（反诉被告）：杨某，女，汉族，2013年2月24日出生，住长丰县。法定代理人：水珊珊，系杨某的母亲。共同委托诉讼代理人：常玉胜，安徽品涵律师事务所律师。被告（反诉原告）：合肥大唐置业有限公司，住所地安徽省合肥市望江西路198号，统一社会信用代码91340100754875946Q（1-1）。法定代表人：蒋玉祥，董事长。委托诉讼代理人：丁欢，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷，安徽华人律师事务所实习律师。原告（反诉被告）杨维水、李梅、水珊珊、杨某与被告（反诉原告）合肥大唐置业有限公司（以下简称大唐置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨维水、李梅、水珊珊、杨某的委托诉讼代理人常玉胜,被告大唐置业公司的委托诉讼代理人丁欢、李婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨维水、李梅、水珊珊、杨某向本院提出诉讼请求，1、被告协助原告杨维水、李梅、水珊珊、杨某办理位于合肥市屋产权证书；2、被告支付原告结算后的费用28589元；3、被告支付逾期办理房产证的违约金238.92元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：杨利军（男，汉族，1988年10月23日出生，身份证号码：3401211988××××××××，杨利军于2012年6月10日因交通事故死亡）系原告杨维水、李梅之子、原告水珊珊配偶、原告杨某之父。杨利军和被告于2009年12月4日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，杨利军购买被告开发的位于合肥市，合同约定房屋建筑面积52.37平方米，每平方米4600元，总价款240902元，首付款70902元，剩余房款170000元办理银行按揭。该合同约定在2010年12月31日前交付房屋，交付使用后90日内，为杨利军办理房产证，同时约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按己付房价0.1%向买受人支付违约金。合同签订后不久，杨利军即向被告支付了首付款并办理购房贷款按揭手续，己交清购房款及相关各项税费。被告逾期交房，原告杨维水和被告于2013年6月27日进行交房结算，被告应在3个月后支付28589元（违约金比除原告应付的其他费用〉，至今没有支付，也未按约定办理房屋产权证书。极大地损害了原告的合法权益。为此，根据《合同法》《民法总则》《继承法》及司法解释等规定，四原告作为杨利军的法定继承人，特提起诉讼，请求依法判决。被告（反诉原告）大唐置业公司辩称：案涉房屋买受人未按照合同约定支付房屋全部价款已经构成严重违约，案涉房屋未能及时办理产权证系被答辩人过错造成，答辩人与杨利军签订商品房买卖合同后，依约交付了商品房，而杨利军因未及时偿还按揭款导致中信银行股份有限公司合肥分公司要求答辩人承担阶段性担保责任。答辩人于2013年至今先后多次为杨利军代为偿还借款本息及罚金共计13763元。根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第九条约定，因买受人原因逾期支付房款，出卖人有权推迟合同约定的产权登记日期，因此案涉房屋未办理房屋产权证系被答辩人自身过错，而非答辩人责任，综上被答辩人各项诉讼请求无事实和法律依据，不应支持。请求贵院依法驳回其诉讼请求。反诉原告诉称，请求法院判令：1、反诉被告偿还反诉原告垫付的代扣款13763元；2、反诉被告支付违约金13535元（以13763元为基数，按日万分之五计算暂至2019年2月19日，以后顺延至款清之日止）；3、反诉被告赔偿反诉原告律师费损失2000元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2009年12月4日，反诉原告与杨利军签订《商品房买卖合同》，约定杨利军购买反诉原告开发的位于合肥市蜀山区，总价款为240902元，首付款70902元，剩余房款170000元办理按揭。合同签订后，杨利军因未及时偿还按揭贷款，导致中信银行股份有限公司合肥分行要求反诉原告承担阶段性担保责任，反诉原告于2013年至今先后多次为杨利军偿还了借款本息及罚金，杨利军的违约行为给反诉原告造成了律师费损失。杨利军上述行为严重违反了合同约定及法律规定，给反诉原告造成了巨大的损失，为维护反诉原告合法权益，依据原、被告签订的《商品房买卖合同》及《民事诉讼法》等相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。反诉被告辩称:反诉无事实和法律依据，本案反诉人没有在合同约定期限支付违约金，被反诉人拥有先履行抗辩权，要求被反诉方支付律师费没有事实和法律依据，且被反诉人已经交清银行全部按揭贷款。杨维水、李梅、水珊珊、杨某围绕诉讼请求提交身份证、户口本、亲属关系证明、结婚证、出生证明、交通事故认定书、火化证明、出生医学证明、办理入户手续、被告工商信息资料、《商品房买卖合同及附件》、备案单、收据、结算单、个人贷款结清证明。大唐置业公司提交了身份证、死亡证明、《商品房买卖合同》及《网上认购备案确认单》、代偿还款凭证、聘请律师合同、笔录、《中信银行个人购房借款合同》。对原、被告所举证据本院审核认定如下：对于杨维水、李梅、水珊珊、杨某提交的所有证据、大唐置业公司提交的身份证、死亡证明、《商品房买卖合同》及《网上认购备案确认单》、代偿还款凭证、《中信银行个人购房借款合同》证明效力予以确认，其他证据因其不同时符合证据三性及证明目的，证据效力不予确认。经审理查明：2009年12月4日，杨利军（买受人）与被告合肥大唐置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人购买出卖人信旺.华府骏苑第13-16号楼C区广场13-2518-1室商铺，建筑面积52.37平方米，总房价为240902元，出卖人应在2010年12月31日前交付经验收合格的房屋，逾期交房出卖人应承担相应的违约责任。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、买受人的房产证由出卖人统一代为办理，由买受人配合，买受人必须在交房前将办证资料及办证费交给出卖方，如因买受方原因导致不能在规定期限内取得房地产权属证书的，责任由买受方自负。当日，杨利军和大唐置业公司签订了《商品房买卖合同》补充协议，约定出卖人为买受人购房款提供阶段性担保期间，买受人对银行违约，视同对本合同违约。如连续3个月或累计6个月未偿付贷款本息、罚息或出卖人借到贷款银行要求履行担保责任通知的，买受人愿意继续履行合同的，买受人需付清所有的贷款本息、罚息，并按日向出卖人支付逾期应付款的万分之五的违约金。签订合同当日，双方共同办理了《商品房买卖合同》网上备案手续。另查，杨利军依约向大唐置业公司支付了购房款240902元。2012年6月10日，杨利军因交通事故死亡。杨维水系杨利军父亲，李梅系杨利军母亲，水珊珊系其妻子、杨某系其女儿。双方在2013年6月27日办理了涉案房屋的交房手续，经双方结算，确认应收总房款238924元，杨利军实际已付房款240902元，应退差额面积房款1978元，大唐公司应支付杨利军逾期交房违约金38438元，办理房屋所有权证的各项费用合计4888元，上述逾期交房违约金抵扣办证费用及应补差额面积房款、代扣银行按揭款后，大唐公司还应向杨利军支付28598元。同日，大唐公司向杨维水出具了交房结算欠款专用凭证，该单据中注明“此款自2013.6.27日起三个月后付款”。但此后大唐公司一直未向杨利军支付该28598元，也未为杨利军办理案涉房屋的产权证。2009年12月31日，甲方（杨利军）与乙方（中信银行股份有限公司合肥分行）、丙方（保证人合肥大唐置业）签订《中信银行个人购房借款合同》约定，合同贷款金额为170000元，合同项下贷款用于购买本合同华府骏苑13#2518-1号房。本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证。担保范围包括贷款本金、利息、罚息、违约金等。丙方对本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日起，甲方对所有应付款项承担连带保证责任。如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。2013年9月30日，中信银行股份有限公司合肥分行从大唐置业公司账户中扣划了7200元、2015年4月13日扣划了6563元。另查明，7200元自2013年9月30日起按日万分之五计算至2018年10月17日的违约金为6635元。6563元自2015年4月14日按日万分之五计算至2018年10月17日的违约金为4207元。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，对双方具有法律约束力。合同明确约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，并代买受人办理其房屋产权证，现大唐置业公司已以抵扣方式收取了杨利军的办证费用，但至今未为其办理房屋产权证，亦未能举证证明其未能办证是买受人的原因，故原告作为杨利军的第一顺序继承人要求大唐公司为其办理案涉房屋产权证书（办证费用由大唐公司承担）的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告双方交房结算后，大唐公司尚欠原告逾期交房违约金28589元未予支付，原告据此要求大唐公司支付逾期交房违约金28589元及逾期办理房产证的违约金238.92元有事实和法律依据，本院亦予以支持。中信银行合肥分行依据《中信银行个人购房借款合同》的约定从大唐置业公司的账户上扣划13763元，现大唐置业公司依据《商品房买卖合同》及补充协议，诉请偿还垫付的代扣款13763元及违约金10842元范围内，符合约定和法律规定，本院予以支持。大唐置业公司诉请杨维水、李梅、水珊珊、杨某支付律师费，因其未提供充足的证据予以证明，故对该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、合肥大唐置业有限公司于本判决生效之日起30日内为杨维水、李梅、水珊珊、杨某办理信旺.华府骏苑13-16号楼Ｃ区广场13-2518-1室房屋的产权证;二、合肥大唐置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨维水、李梅、水珊珊、杨某逾期交房违约金28589元；三、合肥大唐置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨维水、李梅、水珊珊、杨某逾期办理房产证的违约金238.92元；四、杨维水、李梅、水珊珊、杨某于本判决生效之日起十日内支付合肥大唐置业有限公司垫付的代扣款13763元、违约金10842（之后的违约金以尚欠的代扣款为基数，自2018年10月18日起按日万分之五计算至款清止。）五、驳回杨维水、李梅、水珊珊、杨某、合肥大唐置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费521元，减半收取260.5元，由合肥大唐置业有限公司负担。反诉案件受理费266元由杨维水、李梅、水珊珊、杨某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  徐巧珍二〇一九年五月十五日书记员  殷 野附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。