广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1973民初20804号原告：泓凯电子科技（东莞）有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇鸡啼岗村。法定代表人：张灿能。委托诉讼代理人：廖兴洪，广东康麒律师事务所律师。委托诉讼代理人：林翠平，广东康麒律师事务所律师。被告：东莞市精亿五金有限公司，住所地：广东省东莞市大朗镇洋乌村富民中路688-23号A。法定代表人:程涛。委托诉讼代理人：石旺春，广东宝威律师事务所律师。原告泓凯电子科技（东莞）有限公司诉被告东莞市精亿五金有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月21日公开开庭进行了审理，原告泓凯电子科技（东莞）有限公司的委托代理人林翠平，被告东莞市精亿五金有限公司的委托代理人石旺春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓凯电子科技（东莞）有限公司诉称，原告系一家有限责任公司，在东莞市主要经营生产和销售微型电脑及其周边设备、电子制品及配件、仪表仪器、五金塑料制品。被告系一家在东莞市主要经营销售、加工、五金电子产品的有限责任公司。被告于2009年12月31日与东莞市人民政府签订了一份《土地使用权转让合同书》，合同约定：东莞市人民政府将位于东莞市康湖工业园内的一块土地（以下简称“案涉土地”）转让给被告，转让土地面积为32000平方米，用途为一类工业用地以及相配套的生产生活措施，土地使用权转让费为每平方米160元，总额为5120000元。《土地使用权转让合同书》还对被告与东莞市人民政府各自的权利义务及违约责任、不可抗力等条款进行了明确的约定。《土地使用权转让合同书》签订后，被告向东莞市人民政府支付了第一期土地转让款550000元，剩余的土地转让款4570000元未付。2014年2月份被告有意将案涉土地对外转让，原告经人介绍与被告协商土地转让的相关事宜，被告于2014年2月28日召开了临时股东会，决议同意将案涉土地转让给原告。2014年2月28日原告与被告签订了《土地使用权转让协议书》，协议书约定：被告将于2009年12月31日向东莞市人民政府购买的一块面积为32000平方米的土地有偿转让给原告，该转让土地的的土地使用权转让费为每平方米335元，总额为10720000元，该土地转让款包含了被告应支付给黄江镇人民政府的土地转让款5120000元，扣除被告未付给黄江镇人民政府的土地转让款4570000元，原告尚需向被告支付6150000元，签订协议当日向被告支付定金500000元，剩余5650000元于七天内转账至被告指定的收款账户［户名：精億五金（香港）有限公司你ＪＩＮＧＹＩＭＥＴＡＬ（ＨＯＮＧＫＯＮＧ）ＣＯ，ＬＴＤ，账号：63×××38，开户行：香港上海汇丰银行尖沙咀分行，转账代码：HSBCHKHHHKH];《土地使用权转让协议书》还约定了其他一些合同条款。协议书签订当日原告委托案外人曾亮明通过其个人银行账号向被告法定代表人程晓琳银行账户转账500000元，2014年3月4日原告委托境外公司向被告指定的收款账户汇入美金924713元[折合人民币5650000元，924716美金×6.11（汇率）=5650000元]，被告于2014年3月6日向原告出具了已收到土地转让款5650000元的收款收据，被告共收到原告支付的土地转让款为6150000元。协议书签订后，原告按照被告的要求将被告未向黄江镇人民政府支付的土地转让款4570000元支付至唐勇个人账号，再从唐勇个人银行账号转入黄江镇人民政府财政账号。之后黄江镇人民政府将收取的款项4570000元退回给被告，被告于2014年9月26日通过其法定代表人程晓琳的个人银行将款项4570000转回给原告，被告告知原告等其与黄江镇人民政府协调后再将应支付给政府的土地转让款4570000元转给黄江镇人民政府。至今为止，被告未能与黄江镇人民政府协调好，黄江镇人民政府没有再收取被告应支付的土地转让款4570000元，被告也未能办理好案涉土地的《国有土地使用权证》，导致原告未能对转让案涉土地进行建设使用。据原告了解，东莞市人民政府已将收取被告的费用已退还给被告，东莞市人民政府已解除与被告签订的《土地使用权转让合同书》，从而导致被告再也无法取得转让案涉土地的使用权，被告亦无法将案涉土地的土地使用权交付给原告建设使用，导致原、被告签订《土地使用权转让协议书》的合同目的无法实现，被告的行为构成根本性违约，原、被告签订的《土地使用权转让协议书》依法应予解除，被告应当向原告返还已取的土地转让款6150000元及相关利息。原告于2017年6月2日委托律师向被告发函要求将被告向原告返还已取的土地转让款6150000元及相关利息，被告以各种理由拖延支付，至今仍未向原告返还土地转让款6150000元及相关利息。综上所述，原、被告双方签订的《土地使用权转让合同书》是双方真实意思表示，原告已按照合同约定支付了土地转让款，被告应将从东莞市人民政府受让的案涉土地转让给原告建设使用，至今为止被告未能办理好案涉土地的《国有土地使用权证》，导致原告未能对转让案涉土地进行建设使用。现东莞市人民政府已解除与被告签订的《土地使用权转让合同书》，从而导致被告无法取得转让案涉土地的使用权，被告再也无法将案涉土地的土地使用权交付给原告建设使用，导致原、被告签订《土地使用权转让协议书》的合同目的无法实现，被告的行为构成了根本性违约，原、被告签订的《土地使用权转让协议书》依法应予解除，被告应向原告返还已收取的土地转让款6150000元及支付占用期间的利息。为了维护自身的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《土地使用权转让协议书》；2、被告向原告返还土地转让款6150000元并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2014年3月6日计至全部款项付清之日止）；3、本案有关诉讼费由被告承担。被告东莞市精亿五金有限公司辩称，一、本案的合同应属于有效合同，理由如下：1.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2005]5号）第三条明确规定：经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。第九条规定：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。从该条文中可以明确看出，经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权是有效的，若低于市场价格，也仅仅是关于价格约定的条款无效，并不影响整个协议的效力。是否经过招拍挂流程并非决定黄江镇人民政府与精亿五金之间签订的《土地使用权转让合同书》是否有效的唯一标准。由此可见，精亿五金公司与黄江镇人民政府之间签订的《土地使用权转让合同书》应属于有效合同。2．我方在庭前提交的证据材料显示，东莞市国土部门出具的红线图注明了案涉地块属于欧亿五金公司名下，虽然国土部门未办理产权证，但案涉地块的权属已经实际归精亿五金所有，精亿五金对案涉地块享有所有权，同样依法享有处分权，进一步说明《土地使用权转让合同书》及《土地使用权转让协议书》都属于有效合同。3.一审法院的判决存在重大错误，详见我方的《上诉状》及《上诉补充意见》。二、因土地使用权所引发的争议应当经过县级以上人民政府处理属于前置程序，本案应当先由县级以上人民政府处理后，再做判决，因此应当依法驳回泓凯电子的起诉。1.《土地管理法》第十六条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉”。可见，本案所涉争议，必须先由人民政府处理，当事人对人民政府的处理决定不服的，才可以向人民法院起诉。换言之，土地所有权和使用权争议，由人民政府先行处理是前置程序。本案中，泓凯电子与精亿五金之间并未经过人民政府的处理，因而一审法院做出判决显然违反了土地管理法的规定，在程序上也是错误的。2.我方查询了众多判例，其中很多来自于东莞市中级人民法院的判例均严格践行及落实了《土地管理法》第十六条的规定：关于土地转让的合同是否有效的问题，应当先由相关行政部门对合同效力进行审查并得出结论后，人民法院才能基于行政部门的审查结果结合双方间签订的合同进行民事纠纷的处理。可见，在本案中，人民法院不能对案涉合同的效力进行评价，应当先由相关行政部门对该合同是否有效，案涉地块是否能进行转让进行审查并得出结论后，人民法院才能接受泓凯电子的起诉进行后续的合同所涉权利义务进行审理。三、泓凯电子的起诉违背诚实信用原则，属于恶意诉讼。(1)本案中，泓凯电子在与精亿五金签订《土地使用权转让协议书》时，已经对案涉地块现状进行了全面的了解。根据协议书鉴于条款部分、第一条关于该宗转让地块概况部分、第七条关于该转让地块的交割情况部分、第七条特别约定部分都对案涉地块的现状进行了全方位的解释及说明，特别是协议书第七条特别约定第三点：“乙方对转让地块现状己充分了解，乙方已阅读甲方与黄江政府签订的《土地使用转让合同书》的详细内容，若因当地政府及法律法规政策原因导致土地转让后无法办理《国有土地使用权证》及相关土地开发建设手续，导致无法正常使用的后果由乙方自行承担，甲方只承担配合办理手续所需签字盖章的责任”。可见泓凯电子对案涉地块的现状是完全知悉，精亿五金在签订该协议书时对泓凯电子也是毫无保留的履行了告知义务。(2)《土地使用权转让协议书》自2014年2月28日签订，至泓凯电子于2017年7月3日起诉时，已经历时三年四个月之久，而在此期间，泓凯电子一直未向精亿五金主张过任何的权利，同时泓凯电子一直强调其与黄江镇人民政府之间能保持良好沟通，能妥善处理好案涉地块的证件办理事宜，基于对泓凯电子的相信，精亿五金也一直未去参与处理此事，但泓凯电子在无法××黄江镇人民政府处理好案涉地块办证事宜时，立即反过来起诉精亿五金要求返还款项及利息，显然违背了诚实信用原则，滥用诉权，属于恶意诉讼，其诉讼请求不应得到支持。(3)退一万步讲，即便是法院认为精亿五金与泓凯电子之间签订的《土地使用权转让协议书》无效，也不应当支持泓凯电子关于资金利息的诉讼请求。同时，精亿五金将保留追究泓凯电子因签订该协议书给精亿五金造成的损失。根据《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，结合本案所有证据材料可知，泓凯电子在本协议签订及履行过程中具备严重的过错，其在明知案涉地块的实际情况的前提之下，依然与精亿五金签订合同，在未能及时办理土地使用权证书的情况下也并未及时告知精亿五金，使得精亿五金无法及时与黄江镇人民政府沟通办理土地使用权证书事宜，给精亿五金造成巨额的经济损失。在此情况之下，精亿五金不仅无需向泓凯电子支付资金利息，同时泓凯电子需要向精亿五金赔偿因其行为给精亿五金造成的损失，该损失包括但不限于：地价增值部分的损失、未能及时使用案涉地块的损失等。(4)从导致合同无效的过错角度上而言，精亿五金不存在任何过错，反而是泓凯电子存在重大过错，是导致合同无效的根本原因。该协议书签订时，是泓凯电子的负责人张灿能带着律师一起找到精亿五金的负责人程晓琳，该协议书的文本是泓凯电子提供的，要求购买案涉地块的使用权也是泓凯电子提出的，精亿五金也不存在资金周转困难的现象而需要通过转让其拥有的土地来换取资金，同时泓凯电子的张灿能在签订合同时对自己与黄江镇人民政府的关系是很有信心的，不能因为泓凯电子不能协调好与黄江镇人民政府的关系而将该责任转嫁于精亿五金。(5)协议书中己明确约定了该协议所产生的一切后果由泓凯电子承担，该约定是基于泓凯电子对案涉地块的全部情况均已完全了解的前提之下，并不能因为协议的效力问题而影响该责任的承担。综上，请贵院查明事实，依法改判，驳回泓凯电子的起诉。经审理查明，2009年12月31日，被告与东莞市人民政府签订了一份《土地使用权转让合同书》，约定：东莞市人民政府将位于东莞市康湖工业园内32000平方米的土地转让给被告；土地用途为一类工业用地以及相配套的生产和生活设施；转让费为每平米160元，转让总价5120000元。合同书还约定了其他内容。2014年2月28日，原、被告签订了一份《土地使用权转让协议书》，约定：被告将其向东莞市人民政府购买的前述土地使用权转让给原告；转让价格为每平米335元，转让总价10720000元；被告依照《土地使用权转让合同书》约定已经向东莞市人民政府支付了550000元，被告尚欠东莞市人民政府4570000元；原、被告约定的转让款10720000元包含了被告应付给东莞市人民政府的5120000元，扣除被告未付给东莞市人民政府的土地转让款4570000元，原告尚需向被告支付6150000元；该协议签订当日，由原告向被告支付定金500000元；该协议签订七日内，原告一次性向被告支付剩余土地使用权转让款5650000元。另协议书第七条特别约定第3款约定，乙方对转让土地现状已充分了解，乙方已阅读甲方与黄江政府签订的《土地使用权转让合同书》的详细内容，若因当地政府及法律规定政策原因导致土地转让后无法办理《国有土地使用权证》及相关土地开发建设手续，导致无法正常使用的后果由乙方自行承担，甲方只承担配合办理手续所需签字盖章的责任。协议书还约定了其他内容。同日，原告向被告支付了定金500000元。2014年3月6日，原告向被告支付5650000元。被告在庭审中确认共计收取了原告支付的款项6150000元。本院就位于东莞市康湖工业园内的32000平方米的土地性质及是否有办理农用地转用审批手续发函给东莞市自然资源局黄江分局，该局复函称“该地块用地面积31592.6平方米，其中24308.98平方米属于建设用地，于2014年第5批次（地块1、地块2）办理农用地转用审批手续；7283.62平方米属于农用地，未办理报批”。另，本院就上述土地是否有办理用地规划，规划为何种用地发函给东莞市规划管理所，该所复函称“涉及的土地宗地面积31592.6平方米，在东莞市总体规划（2016-2030年）中规划为工业用地（19352平方米）、公园绿地（10554平方米）、规划道路用地（1686.6平方米）；在东莞市刁朗片区控制性详细规划中全部规划为二类居住用地；至今未办理相关规划手续。”。庭审中，原、被告一致确认原告支付给东莞市人民政府的4570000元土地转让款已被东莞市人民政府退回，款项的退回时间系2014年9月26日。以上事实，有《土地使用权转让合同书》、股东会决议、《土地使用权转让协议书》、转账（汇款）凭证、收据、《律师催告函》、邮单、个人活期账户明细查询、红线图、东莞市自然资源局黄江分局及东莞市规划管理所复函以及本院的庭审笔录等附卷予以证实。本院认为,本案属于建设用地使用权转让合同纠纷，对于案涉土地，本院依法发函给东莞市自然资源局黄江分局，该局复函称“该地块用地面积31592.6平方米，其中24308.98平方米属于建设用地，于2014年第5批次（地块1、地块2）办理农用地转用审批手续；7283.62平方米属于农用地，未办理报批”，参照“广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见”第13条“当事人在签订出让、转让、出租农村集体土地合同时，所涉集体土地虽然没有经依法批准为建设用地，但在起诉前已被依法批准为建设用地的，不影响合同的效力”及“广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引”第六条“建设用地使用权出让合同涉及的土地虽然已经取得建设用地规划许可，但未依法办理农用地转用审批手续的，应当依照合同法第五十二条第五项和土地管理法第四十四条的规定认定出让合同无效”之规定，土地性质属于集体建设用地，且办理了农用地转用审批手续的，合同有效。本案中，案涉土地中的24308.98平方米属于建设用地，且办理了农用地转用审批手续，则《土地使用权转让协议书》中所涉之部分有效，剩余的7283.62平方米土地属于农用地，且未办理报批，故《土地使用权转让协议书》中所涉之部分无效。案涉《土地使用权转让协议书》约定的转让案涉土地的总价为10720000元，依据国土部门的复函可以确定案涉土地的实际面积为31592.60平方米，折算每平方米的单价为339.32元，据此，24308.98平方米土地对应的价格为339.32元*24308.98=8248523.09元，因土地转让款中只有6150000元支付给了被告，故折算出24308.98平方米土地所对应支付给被告的款项为8248523.09元*6150000元÷10720000=4732128.45元。鉴于24308.98平方米土地所涉合同之部分有效，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）款之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，东莞市人民政府于2014年9月26日将原告支付的4570000元土地转让款退回，其行为即表明不再将案涉土地交付给原告使用，且事实上，原告至今也无法使用案涉土地，依据上述规定，原告购买土地的合同目的无法实现，原告据此主张解除合同，本院予以支持。但原告行使的解除权属于法定解除权，原、被告双方签订的《土地使用权转让协议书》中第七条特别约定第3款也约定了责任不由被告承担，由此，被告无需承担相应的违约责任。至于利息，利息属于法定孳息，原告所提出的上述主张并非要求被告承担违约责任，在合同解除后，被告所获得的利息应连同本金一同退还给原告，故对原告诉请的利息，本院予以支持，该部分款项4732128.45元的利息，应从原告支付款项即2014年3月6日起，按中国人民银行同期贷款利率的标准计至实际清偿之日止。至于7283.62平方米土地，因该部分土地所涉之合同部分无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故对于原告要求被告返还已付土地使用权转让款6150000元-4732128.45元=1417871.55元及支付利息（按中国人民银行同期贷款利率的标准，自原告完成款项支付之日即2014年3月6日计至被告付清前述款项之日止）的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告泓凯电子科技（东莞）有限公司与被告东莞市精亿五金有限公司签订的《土地使用权转让协议书》中所涉24308.98平方米土地之合同部分；二、被告东莞市精亿五金有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告泓凯电子科技（东莞）有限公司返还土地转让款6150000元及支付利息（按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2014年3月6日计至实际清偿之日止）；三、驳回原告泓凯电子科技（东莞）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费63245元、保全费5000元，诉讼费合计68245元，由被告东莞市精亿五金有限公司负担。原告泓凯电子科技（东莞）有限公司已预交上述费用。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判长 朱 畅审判员 钱开群审判员 谢嘉禾二〇一九年五月二十一日书记员 张楚妍张钰附相关法律法规条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。