西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初1466号原告：西安华雅家具有限公司，住所地：西安市（XX村XX组）。法定代表人：刘召侠，该公司经理。委托代理人：李年，陕西达明行律师事务所律师。被告：杨俊峰，男，1981年10月30日出生，汉族，住西安市莲湖区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：舍文婕，女，1982年1月5日出生，回族，住西安市莲湖区，系被告之妻。原告西安华雅家具有限公司（以下简称“华雅家具”）与被告杨俊峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告华雅家具的法定代表人刘召侠、委托代理人李年，被告杨俊峰及其委托代理人舍文婕均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告诉称，2015年1月36日，原、被告签订了房屋租赁合同，原告将位于西安市XX路XX号院内的房屋出租给被告经营维修。合同签订后，被告缴纳房租至2017年2月底之后无理拖欠。2017年7月4日西安市浐灞生态区雁鸣湖园区管理办公室书面征地通知征地拆迁限期10内自行搬离，原告也于2017年7月17日书面通知被告尽早搬离，但被告不顾国家征地拆迁的事实和合同约定，还借机无理起诉要求原告承担拆迁赔偿损失及经营损失，避而不谈2017年3月1日至今仍拖欠原告的房屋租金。故原告现诉至法院请求判令：1、判令被告清偿房屋占用费394246元（2017年3月1日-2018年5月29日）；2、判令被告清偿欠付租金的利息（自2018年5月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计算到实际给付之日止）。被告杨俊峰辩称，其不认可原告的所有诉请。被告并没有占用原告房屋，2017年7月以后被告已经不能正常经营使用。租金被告实缴到了2017年6月，因为原告承诺有三个月的装修免租期，所以实际上被告并不欠付原告租金。经审理查明，2015年1月16日，原告华雅家具与被告杨俊峰签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于西安市雁塔区XX路XX号院内的钢结构生产车间西北角，建筑面积1110平方米，租赁期限自2015年2月1日起至2018年1月30日止；房屋租金20元/平方米，即年租金266400元，以后每年每平方米在原价基础上增长2元，即第三年租金24元/平方米。该《房屋租赁合同》同时约定：租赁期间，如遇国家拆迁、改建行为，需终止合同，出租方提前通知承租方协商有关事宜，承租方则另找经营场所，出租方配合寻找并给予帮助，任何一方不承担另一方的任何责任......。经查，原、被告双方均认可实际履行过程中租金标准均按照第一年年租金266400元收取，不再增长。再查，依照双方签订的租赁合同约定的租金标准计算，被告已支付被告的款项对应房屋使用期限至2017年2月底。被告承租涉案厂房用于经营西安市浐灞生态区卡乐途汽车维修服务部，该个体工商户系被告杨俊峰于2015年3月16日设立。2017年7月4日，西安浐灞生态区雁鸣湖园区管理办公室向原告出具了《通知》，载明该宗地已完成集体土地征收，征地范围内的地面建构筑物及附着物的评估、补偿和拆除将有序进行，原告应于通知发布之日起10日内自行搬离。同年7月17日，原告向被告发出《通知》，载明此宗集体土地已被政府征收，地上建筑物将进行评估拆除并通知被告重新寻找经营场所、尽早搬离。被告辩称其在收到《通知》后陆续搬离了部分经营用品并于2017年7月26日注销西安市浐灞生态区卡乐途汽车维修服务部。截止2018年4月9日第一次庭审调查时，被告承认涉案厂房并未完全腾退，尚有设备、维修工具及办公用品存放在内。经向原告核实，其称涉案厂房已于2018年6月被拆迁。另查，涉案租赁物西安市雁塔区XX路XX号院内房屋属于未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的建筑物，而涉案土地系西安市雁塔区XX村XX组集体用地。原告承租该地进行经营，没有向相关部门办理土地使用权审批手续。原、被告在租赁合同期间内亦未办理土地使用权证。上述事实经（2018）陕01民终10532号民事判决书确认，同时该判决书显示：杨俊峰因涉案土地征收拆迁产生了搬迁损失5146元。上述事实，有房屋租赁合同、中国农业银行业务凭证、照片、西安市中级人民法院质证笔录、评估报告、西安市浐灞管委会的通知、原告发给被告的通知、（2018）陕01民终10532号民事判决书、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋至拆除时仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，原、被告签订的《房屋租赁合同》违反法律强制性规定，属于无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉案房屋的拆迁时间为2018年6月，直至拆迁前被告仍有留存在涉案厂房内的物品及设备等。另被告实际缴纳的款项依照合同对应房屋占用期限至2017年2月底，且其辩称原告承诺的三个月装修免租期一事，原告不予认可，被告亦未向本院提交原告对此确认的书面证据，故对被告主张的三个月免租期本院依法不予采信。综上，自2017年3月1日起至2017年7月26日（共计147天）被告注销西安市浐灞生态区卡乐途汽车维修服务部的时间段，属于被告实际经营期间，被告理由向原告支付房屋占用费，支付标准应当参照双方签订的《房屋租赁合同》约定的月租金20元/平方米的为准向原告支付房屋占用费,计算为107289.9元。至于原告主张的2017年7月27日至2018年5月29日期间的房屋占用费一节。因不可归责于双方的原因，被告所占涉案厂房突遇征地拆迁，被告辩称自收到拆迁通知之后，就无法再继续经营进而进行了搬离。原告对此不予认可，并称被告一直经营至2018年5月29日。就原、被告双方上述的争议焦点，本院核实后所查明的事实为：被告的开设的汽车维修服务部已于2017年7月26日注销，且（2018）陕01民终10532号民事判决书已经确认了被告在拆迁公告发布后自涉案厂房搬离设备产生了搬迁费用，上述事实均能印证被告在土地被通知征收之后已经进行了搬离且无法实际经营，仅有部分物品及设备仍留存于涉案厂房中直至拆迁完毕。综上，民事活动遵循诚实信用原则，遗留物品存放期间产生的房屋占用费（2017年7月27日至2018年5月29日，共计307天），不宜按照实际经营的标准计算，结合双方合同的实际履行情况，本院酌情按照租金标准（年租金266400元）的10%计算占用费，经计算为22406.8元。因被告未按期支付经营期间的房屋占用费及设备存放费，应当向原告承担利息损失。原告主张自2018年5月30日起，由被告按照中国人民银行同期贷款利率承担利息损失，合法有据，本院依法予以支持。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告杨俊峰应于本判决生效之日起十日内向原告西安华雅家具有限公司支付经营期间（2017年3月1日至2017年7月26日）的房屋占用费107289.9元及剩余未搬离物品的占用费（2017年7月27日至2018年5月29日）22406.8元，以上共计129696.7元。二、被告杨俊峰应于本判决生效之日起十日内向原告支付利息损失（以129696.7元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为准，自2018年5月30日起计算至实际给付之日止）。三、驳回原告西安华雅家具有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8604元，由被告杨俊峰承担3480元，由原告承担5124元。因原告已预缴8604元，故被告杨俊峰应在履行付款义务时将3480元诉讼费用一并给付原告西安华雅家具有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李晓婷人民陪审员  张 娜人民陪审员  耿美婷二〇一九年四月十七日书 记 员  张雨濛打印：相丽华校对：王博闻2019年月日送达1