山东省单县人民法院民 事 判 决 书（2013）单民初字第2460号原告：朱瑞国，男，1984年10月23日出生，汉族。委托代理人：刘世学，山东荣清律师事务所律师。被告：单县太和房地产开发有限公司。法定代表人：陈军，总经理。委托代理人：张春梅，山东法运律师事务所律师。原告朱瑞国（以下简称原告）与被告单县太和房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房买卖合同纠纷一案，于2013年10月22日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月11日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人刘世学、被告的委托代理人张春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱瑞国诉称，2012年6月13日，与被告签订商品房买卖合同，购买被告所开发的位于单县开发区南园路路北房XXXX小区11#4单元302房，购房金额为241338元，并已按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条约定，被告应于2012年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之十违约金。截止起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未书面说明按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中。原告要求被告支付违约金，故诉至贵院，请求法院判令被告继续履行合同约定的交房义务并限期交付房屋；被告给付原告因逾期交付合同约定的XXXX11#4单元302房的违约金73000元；本案诉讼费用由被告承担。被告单县太和房地产开发有限公司辩称，被告是由枣庄市海天房地产开发有限公司和泰安市浩然金属材料有限公司组建成立的，由于房地产市场发生变化，枣庄市海天房地产开发有限公司不再积极按照股东之间的约定向被告公司注入资金，并且由于县政府对建设规划作了部分调整，从而导致逾期交房，被告根据公司的目前状况，愿意对逾期交房进行适当赔偿，但是无力按照合同约定支付违约金，为此多次与原告协商，由于原告要求违约金过高，双方未达成一致意见。根据合同法的相关规定，对违约金约定过高的，法律允许调整，并且最高院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释第16条、第17条的规定，违约金约定过高的可以请求予以调整，并可以按照同地段同类房屋租金标准确定逾期交房违约金的数额。为此被告请求法院对双方约定的违约金予以调整减少，并请求按照评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定逾期交房违约金的数额。被告已通知原告办理交房手续。经审理查明：2012年6月13日原告与被告签订订房协议（团购）一份，该协议内容如下：“甲方：单县太和房地产开发有限公司，乙方：朱瑞国，第三条，价款及付款方式1、乙方向甲方购买的商品房为11号楼4单元302室；面积105.85平方米；价格为2280元／平米购房总金额为人民币贰拾肆万壹仟叁佰叁拾捌元（￥241338）；第四条乙方首批缴纳85338元（其中1万元为定金），承诺于2012年6月13日补齐首付款85338元（大写捌万伍仟叁佰叁拾捌元）和3620元契税，并于2012年6月18日缴纳相关按揭资料（夫妻双方身份证、全套户口本、结婚证、收入证明、无房证明），逾期视为违约，甲方有权解除协议，且定金不退）”。同日原、被告签订商品房买卖合同，内容如下：“出卖人：单县太和房地产开发有限公司；买受人：朱瑞国，电话号码：15095134432；第一条、项目建设依据……XXXX，建设工程规划许可证号为建字第37172220110015号施工许可证号为建2011-25单建2011-26第二条商品房销售依据商品房预售许可证号为030第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第11#4单元302号房（户型为三室两厅）。第四条计价方式与价款：…第一种、按建筑面积计算：（1）该商品房单价为人民币每平方米2280元，总金额人民币241338元整。第六条付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：3、总房款为人民币：241338元，首付款为人民币：85338元，剩余房款为人民币：156000元办理按揭贷款。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条交付期限：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行为导致工期延期，并由作出该行为的政府机构提供相关证明的。3、买受人逾期付款的。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之10的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之10（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（一次性付款或按揭贷款方式），因买受人原因导致商品房未能按照出卖人通知的期限交付的，逾期超过15日，即视为已经交付，买受人承担该商品房的风险责任，物业管理费用。……第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，按下列第3方式（3、买受人委托出卖人申请），向单县房地产管理局申请登记备案。原、被告盖章签字、捺手印2012年6月13日”，原告按照约定向被告交购房款85338元，被告出具收据一份：“收据№1089871入账日期：2012年6月13日交款单位朱瑞国收款方式：POS人民币（大写）捌万伍仟叁佰叁拾捌元整￥85338收款事由：11-4-302室房款（含定金）单县太和房地产开发有限公司财务专用章”，2012年6月15日原告向被告交契税3620元，被告出具收据一份：“收据№1089888入账日期：2012年6月15日交款单位朱瑞国收款方式：现金人民币（大写）叁仟陆佰贰拾￥3620收款事由：堤香水岸11-4-302契税单县太和房地产开发有限公司财务专用章”，2012年5月29日原告向被告交购房款156000元，被告出具收据一份：“收据№1089871入账日期：2012年8月9日交款单位朱瑞国收款方式：银行放款人民币（大写）壹拾伍万陆仟元整￥156000收款事由：11-4-302单县太和房地产开发有限公司财务专用章”。被告主张已通知原告办理交房手续，但未能提供相关证据。本案诉讼中，根据被告申请，本院技术科委托山东正通价格事务所有限公司针对与原告同地段同类型房屋租金标准进行评估，该所于2013年11月8日出具价格评估结果报告，结论为：评估标的在价格评估基准日的价格为：两室两厅户型月租金人民币573元，三室两厅户型月租金人民币670元。上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、订房协议（团购）、庭审笔录等证据在卷，且经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：被告未在合同约定的交房时间内将原告所购房屋交付，且未提供其有合同上约定可据实予以延期交房的情形，违反了合同约定，构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告认为已具备交房条件，原告又要求被告履行交付房屋义务，原、被告应予及时办理交房事宜，双方履行交房义务。原告认为应根据原、被告签订的商品房买卖合同第八条约定的违约金计算办法由被告支付原告相应违约金，按日向原告支付原告已交付房价款的万分之十的违约金。被告认为原告要求的违约金较高，根据法律规定，请求法院予以调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，对于如何正确地计算原告的损失，是解决问题的关键。因原告所购买的房屋均为住宅商品房，其购买商品房的目的主要为以下三点：1、自住；2、对外租赁；3、出售，获取其中的差额作为收益。如开发商逾期交房，对于第1种，到期不能入住，需在外租赁房屋支付租赁费，该租赁费为原告的损失；对于第2种，到期不能出租，将不能收取相应的租赁费，该租赁费为原告的损失；对于第3种，到期不能交付房屋，达不到出售目的，即不能获取出售的差额（出售价格高于购房价格时才会有一个可得利益），该差额为原告的损失。结合最高人民法院的相关司法解释，应以实际损失为基础，兼顾其他因素，综合衡量。由于原、被告双方未约定损失赔偿额计算方法，且原、被告约定的违约金又高于法律规定，被告依法要求调减，应依法予以准许，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，在原、被告无法就损失达成协议时，可以依照该条规定确认原告的损失。原告的户型为三室两厅，经有资格的房地产评估机构评估，与原告同地段同类房屋月租金为：670元。原告对此虽对评估价格提出异议，但未提供足以反驳的证据，故本院依法对该评估结论予以确认。本院依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，在此月租金的基础上调整至871元（在同地段同类房屋月租金670元的基础上增加30%）作为原告的损失。被告辩称已通知原告办理相关交房手续，但未能提供相关证据，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方认可的除外”，据此，对被告陈述本院不予采信。故被告要承担自2013年1月1日起计付逾期交房违约金，每月按871元计算，至起诉之日应为9320元（871×10＋871÷30×21）。被告若提供已按合同约定的方式通知原告办理相关交房的证据，可依法另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告单县太和房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内交付原告朱瑞国所购买的XXXX小区11#4单元302室；二、被告单县太和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告朱瑞国逾期交房违约金9320元（2013年1月1日至2013年10月22日）及以后逾期违约金（自2013年10月23日起至被告交付房屋之日止每月按871元计算）；三、驳回原告朱瑞国其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1743元，由原告朱瑞国负担1612元，被告单县太和房地产开发有限公司负担131元（被告负担部分，原告已垫付，待被告履行判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  吴思亮审 判 员  石长战人民陪审员  姜小强二〇一四年三月十六日书 记 员  刘 杰