湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）郴北民二初字第2198号原告支晓利，男，1959年12月26日出生，汉族，湖南省郴州市人，住湖南省郴州市。委托代理人郭利平，女，1963年6月24日出生，汉族，湖南省郴州市人，住湖南省郴州市。被告郴州新居房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道11号湘南风情康居园1栋3-4层。法定代表人黄国良，该公司董事长。委托代理人章力，湖北惠平律师事务所律师。被告郴州立昇房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区香花南路19号锦泰山水缘综合楼三楼1-6#。法定代表人张栓保，该公司董事长。委托代理人杨会明，湖北喻家律师事务所律师。原告支晓利与被告郴州新居房地产开发有限公司、被告郴州立昇房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告支晓利、被告郴州新居房地产开发有限公司（以下简称新居公司）的委托代理人章力、被告郴州立昇房地产开发有限公司（以下简称立昇公司）的委托代理人杨会明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告支晓利诉称：2009年8月3日原告与被告新居公司签订了认购书，认购了该公司在本市梨树山新建住房小区金桂苑楼盘的商品房两套，认购书约定了交房时间，房屋价款及支付方式等，根据认购书约定房屋价款起价为每平方米2000元，约定的交房时间是24个月。认购书签定以后，原告依约于当日向被告新居公司支付了购房款60000元，但新居公司却迟迟不开发建设。时至今日，该楼盘却由新居公司移主为被告立昇公司，原“金桂苑”楼盘改为立昇领域。被告立昇公司单方面将每平方米2000元上涨为每平方米3180元，并要求原告按此价重新签订合同，如不接受就与原告解除认购书，被告只同意退还原告的认购款本金，按银行利率支付利息5000元。原告认为，本人与被告新居公司签订的认购书是双方真实的意思表示，不违反国家法律法规强制规定，是合法有效的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告与被告新居公司签订的认购书内容具体确定，符合《商品房销售管理办法》第十六条的有关商品房买卖合同主要内容。被告不履行认购书的条款，单方面涨价行为严重损害了原告的合法权益。违背了诚实信用原则，属于恶意违约的行为。为维护原告的正当利益，特提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除与被告签订的《商品房团体认购书》；2、判令两被告按认购书第五条第2款双倍返还原告人民币120000元；3、由两被告承担本案的诉讼费。原告支晓利为支持其诉讼请求，在本院指定的举证期限内提交如下证据：1、身份证，证明原告身份信息。2、企业注册登记资料，证明被告工商登记情况。3、确认书，证明土地成交确认书。4、被告承诺书，证明被告承诺。5、认购房源表，证明认购房。6、“金桂苑”小区规划图，证明“金桂苑”小区的规划情况。7、认购意向书，证明认购的房屋。8、收款收据，证明收款事实。9、郴州市房产管理局有关投诉的回复，证明1、新居公司与立昇公司的关系；2、房产局和信访局就新居公司原卖给原告的房屋进行了处理意见。被告新居公司辩称：双方所签订的商品房意向书是无效的，原告在签订意向书时明知被告尚未取得土地，根据商品房管理法，最高院关于商品房的司法解释等法律规定都是无效的，合同无效的后果应当是双方返还。由于认购书无效，定金条款也当然无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告新居公司在本院指定的举证期限内未提交证据。被告立昇公司辩称：原告将立昇公司列为被告是错误的，原告既没有与立昇公司签订合同，也没有向立昇公司支付任何款项，本案与立昇公司没有关联关系。立昇公司与新居公司均是独立法人，各自对自己的民事行为负责，原告要求立昇公司承担其他法人的民事后果，没有任何法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告立昇公司在本院指定的举证期限内未提交证据。两被告对原告提交的证据，质证如下：两被告对原告提交的1、2号证据真实性无异议；对3号证据的合法性无异议，真实性、关联性有异议，该确认书无法确认该土地是否由新居公司最终竞得；对4、5、6、9号证据的合法性无异议，真实性、关联性有异议；7、8号证据的关联性无异议，真实性、合法性有异议。根据原告举证、被告质证，结合庭审中原、被告陈述，本院确认如下案件事实：2009年7月，支晓利从郴房网得知新居公司开发“金桂苑”住宅小区，同年8月3日，以新居公司为甲方、支晓利为乙方签订了两份《商品房团体认购意向书》，意向书约定：“第一条：“郴房网网友团购小区”整体概况：甲方拟在郴州市梨树山新建住宅小区，甲方所建“金桂苑”之中，“郴房网网友团购小区”在24个月工期完成时，确保“金桂苑”整体环境符合规划设计，实现绿化、美化要求。第二条：乙方所购商品房状况：2栋住房第12层D号房，3室2厅2卫面积为110.53㎡……。第五条：房屋价款及支付方式：1、乙方认购12D号，按楼层递增为2140元／平方米，按揭付款；一次性付清2040元／平方米。2、以上房价为双方最终定价，双方不得以任何理由更改房价。如果甲方提价，乙方如不接受可选择退房，且甲方双倍返还乙方已支付的购房定金；如乙方中途退房，所交定金不退，甲方将乙方已支付的购房款减半退还。3、本协议签订之后，按认定方式不同付款：（1）按揭认定按每户购房款的30%预付定金，定金分两次支付，第一次付款按实际认购房户数每户贰万元在8月4日前支付，第二次付款：房屋主体五层时预付房款定金为总房款的30%……。第六条：工期及工程进度：1、本合同签署且收到定金后24个月内完工……。第八条：交房约定：1、交付期限甲方应当在开工后24个月内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件的商品房整体向乙方交付；（1）商品房经验收合格。（2）“住宅小区”经综合验收合格。（3）商品房和小区符合交付使用的批准文件。2、交接手续商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续，双方签署房屋交接单视为交房。3、逾期交房的责任甲方如未按本协议规定的期限和方式将商品房交付于乙方，甲方应按本协议第十一条的约定承担违约责任……。第十一条：违约责任：1、乙方付款逾期，乙方应按总房款每日万分之三承担违约金，逾期超过二个月则甲方有权解除所有约定之条款，另行处置该房屋。2、乙方退房，已交定金不退，甲方退还乙方已交购房款的50%且不计利息。3、开始计算工期后，因甲方原因拖延开工日期达40日，或甲方不能按期交付商品房，或甲方没有按约定提供商品房质量时，乙方可解除本协议，甲方按乙方已支付购房定金的双倍给予赔偿。购房款按银行同期贷款利率承担违约责任。4、甲方逾期交房不超过二个月，按乙方已付款总额承担每日万分之三的违约金，继续履行交房义务。5、甲方逾期交房超过二个月，乙方有权退房，甲方双倍返还乙方交付的购房定金。……。第十四条：本意向书一式贰份，甲方壹份，乙方壹份，自双方签订之日起生效。”两份《商品房团体认购意向书》的内容均一致，仅改变了房号，另一份认购意向书的房号为2栋，住房第12层B号房，3室2厅2卫面积为127.13㎡。支晓利于签订意向书当日依约定向新居公司交付了两套购房定金各30000元，共计60000元。2012年7月23日，新居公司与自然人王璨在郴州市国土资源交易中心取得了“金桂苑”项目用地使用权。2013年1月，新居公司与他人共同出资成立了立昇公司，随后将土地使用权确定为立昇公司，并办理了土地使用权证。由于新居公司未按《商品房团体认购意向书》的约定履行相关义务，至今未交付支晓利认购的房屋，经双方多次协商未果，故酿成纠纷。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。本案争议的焦点是：一、支晓利与新居公司签订的《商品房团体认购意向书》是否有效；二、新居公司是否应当双倍返还支晓利购房定金；三、立昇公司是否应承担责任。一、关于支晓利与新居公司签订的《商品房团体认购意向书》是否有效的问题。新居公司与支晓利签订《商品房团体认购意向书》时，虽尚未取得“金桂苑”项目用地的使用权，但新居公司于2012年7月23日依法取得了“金桂苑”项目用地的使用权，且之前未取得土地使用权和商品房预售许可证的责任在于开发商，根据相关法律规定，支晓利与新居公司签订的《商品房团体认购意向书》应认定为有效。二、关于新居公司是否应当双倍返还支晓利的购房定金的问题。虽然新居公司在向支晓利出具的收款收据上表明是收取支晓利交来“金桂苑”2＃12D、2#12B认购款，但从双方签订的意向书第五条第2项、第3项可认定支晓利于2009年8月3日交纳的60000元就是购房定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”由于新居公司违约，未按约定履行自己的义务，至今尚未交付支晓利认购的房屋，根据上述规定，支晓利要求解除与新居公司签订的《商品房团体认购意向书》和双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持。三、关于立昇公司是否应承担责任的问题。根据合同相对性原则：（1）主体的相对性。合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。（2）内容的相对性。附法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。（3）责任的相对性。违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任。立昇公司与支晓利在本案中无任何关系，因此，对于支晓利要求立昇公司与新居公司共同双倍返还定金的诉讼请求，依法于理无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百一十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告支晓利与被告郴州新居房地产开发有限公司于2009年8月3日签订的《商品房团体认购意向书》。二、限被告郴州新居房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内双倍返还原告支晓利定金120000元。三、被告郴州立昇房地产开发有限公司在本案中不承担民事责任。如果被告郴州新居房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2700元，由被告郴州新居房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  陈建国审 判 员  肖 文人民陪审员  周汉池二〇一四年三月十一日书 记 员  彭 颖附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。