赤峰市松山区人民法院民事判决书（2019）内0404民初3340号原告：赤峰东方九龙物业管理有限公司，住所地：赤峰市松山区振兴大街博约学校**。法定代表人：王某1，总经理。委托诉讼代理人：王某2，男，1972年12月26日出生，公民身份号码×××，汉族，现住赤峰市。委托诉讼代理人：韩某，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：松山区全宁街道亲水湾小区业主委员会，住所地：赤峰市松山区亲水湾小区**楼**。负责人：王某3，业委会主任。委托诉讼代理人：王某4，内蒙古大树律师事务所律师。被告：北京坤岭物业管理有限公司，，住所地：赤峰市红山区金泽园****楼****法定代表人：梁某，经理。委托诉讼代理人：王某5，男，1969年9月13日出生，公民身份号码×××，汉族，现住赤峰市。委托诉讼代理人：盖某，内蒙古大川律师事务所律师。原告赤峰东方九龙物业管理有限公司（以下简称九龙物业公司）与被告松山区全宁街道亲水湾小区业主委员会（以下简称亲水湾业委会）、北京坤岭物业管理有限公司（以下简称坤岭物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告九龙物业公司的委托诉讼代理人韩某、王某2，被告亲水湾业委会负责人王某3及其委托诉讼代理人王某4，被告坤岭物业公司的委托诉讼代理人盖某、王某5到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九龙物业公司向本院提出诉讼请求：请求确认被告亲水湾业委会解除原告九龙物业公司的物业服务行为无效；确认被告亲水湾业委会与被告坤岭物业公司签订的《物业服务合同》无效。事实与理由：原告根据前期物业服务合同为赤峰市松山区亲水湾小区的全体业主提供物业服务。2019年3月19日，原告收到被告亲水湾业委会的《限期交接物业撤场函》，告知原告亲水湾小区业委会已于2018年12月22日决定解除原告与亲水湾小区的前期物业服务合同，业委会已与被告坤岭物业公司签订了《物业管理服务合同》，该合同于2019年3月19日已生效，故要求原告撤场。被告亲水湾业委会的上述行为属于选聘和解聘物业服务企业的行为，根据《物业管理条例》第11条、第12条规定，该事项依法属于业主共同决定事项，并且应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而业委会在未有效召集业主大会，未经亲水湾小区业主共同决定的情况下，擅自以自己的名义做出选聘和解聘物业服务企业行为，明显违反了《物业管理条例》的规定，被告亲水湾业委会的行为不仅侵害了原告依法经营的合法权益，而且也损害了亲水湾小区广大业主的公共利益。故提出如上所请被告亲水湾业委会辩称，一、应驳回原告的起诉。理由如下：（一）原告的第一项诉讼请求不能成立。亲水湾小区业委会成立后，选聘新物业服务公司，前期物业服务合同自行终止，不是被告亲水湾业委会的行为所致，不具有可诉性；（二）原告第一、二项诉讼请求在同一诉讼中主张错误。第一项诉讼请求与被告坤岭物业公司无关，坤岭物业公司与被告亲水湾业委会解除前期物业服务合同无关，不应作为本案被告参加诉讼。原告应将第一、二项诉讼请求分别进行诉讼；（三）对原告的第二项诉讼请求，原告的诉讼主体不适格。二被告签订《物业管理服务合同》，属于法律规定的业委会成立后，与新物业服务公司签订的物业服务合同，该合同的形成是全体业主过半数决定，原告没有权利主张该合同无效，该物业服务合同是业主聘用为自己提供物业服务的服务合同，是小区业主自主选择物业公司的行为，与原告无关。如请求确认无效，也是业主提起诉讼，原告没有资格起诉。被告坤岭物业公司已实际提供服务，小区业主通过自己的行为表示全部认可。如不认可，应提起以业主为原告的确认合同无效之诉，但该合同履行至今接近一个月，没有业主提起诉讼，故该合同全体业主认可，故应驳回原告的起诉。二、原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回。理由如下：（一）被告亲水湾业委会依法于2018年3月份由政府组织指导成立，2019年通过选聘方式与新的物业服务公司签订了《物业管理服务合同》，其程序合法、实体合法。在本小区支持选聘被告坤岭物业公司的专有面积占总建筑物面积和占业主总人数的业主均超过半数，选聘行为合法有效。业委会代表业主与坤岭物业公司签订《物业管理服务合同》，是多数业主的意思表示；（二）二被告签订的《物业管理服务合同》不存在合同无效的情形，该合同保护了多数业主的利益。被告亲水湾业委会是依据法律和选举办法，选聘和解聘物业服务企业，没有违反法律规定的情形。坤岭物业公司辩称，二被告签订的《物业管理服务合同》依法成立，已经过小区业主大会表决通过，该行为系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。所签《物业管理服务合同》已实际履行，提供的服务受到业主的认可。被告亲水湾业委会作为亲水湾小区业主大会的执行机构，已经过法定程序征求了业主意见，符合《物业管理条例》的规定，未损害业主的选任决定权。因此，业委会的解聘及重新选聘的行为并未违反法律、行政法规的强制性规定。原告的诉讼请求于法无据，应予驳回。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据1、《物业管理委托合同》，证明赤峰建苑房地产开发有限公司将其开发的松林亲水湾小区B区的物业服务项目委托原告实施物业管理；证据2、亲水湾A区物业管理的《协议书》，证明赤峰联鑫房地产开发有限公司将其开发建设的松林亲水湾A区的物业服务项目委托原告实施物业管理；证据3、《松林亲水湾业主代表大会议事规则》，证明业主代表没有代表业主的权利。业主代表大会也不符合业主大会的召开程序，其召开的会议不具有法律效力；证据4、亲水湾业委会委员物业费缴纳情况统计表，证明根据《内蒙古自治区物业管理条例》第二十九条第五项和《松林亲水湾业主代表大会议事规则》第二十条的规定，未交纳物业服务费的八名业委会委员的委员资格已经自行终止，业委会所召开的会议及做出的决议不具有法律效力；证据5、亲水湾小区同意解聘、选聘物业服务公司业主的物业费缴纳情况表，其中同意解聘、选聘物业服务公司的467户业主在2018年12月22日后即被告亲水湾业委会组织业主签字后缴纳了物业费，证明该467户业主的缴费行为与其同意解聘、选聘物业服务公司的签字行为的意思表示不一致，其交费行为说明同意继续履行前期物业服务合同；证据6、赤峰市房产管理局出具的亲水湾小区已办理产权证的房屋建筑面积及套内面积情况的房屋建筑面积分户成果表，证明亲水湾小区已办理产权证的房屋面积情况；证据7、赤峰市房产管理局出具的亲水湾小区尚未办理产权证的房屋建筑面积及套内面积情况的房屋面积名细表，证明亲水湾小区未办理产权证的房屋面积情况；证据8、亲水湾小区同意解聘、选聘物业服务公司的签字业主的房屋及相应面积核实情况表，证明通过与赤峰市房产管理局登记的房产档案进行核实，其中部分业主签字并非系业主本人所签，该部分人员以业主名义签字投票应属无效；证据9、亲水湾小区部分房屋专有面积统计表，证明根据赤峰市房产管理局做出的亲水湾小区《房屋建筑面积分户成果表》和《房屋面积明细表》的数据统计，业主本人投票的房屋专有面积并未达到法定的占建筑物总面积过半数的面积。被告亲水湾业委会对原告提供的证据质证意见如下：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均有异议，证据1与证据2的签订时间不一致，证据2系虚假合同。亲水湾小区于2014年完工，2014年物业公司开始提供服务，但协议书中标注2016年7月25日之前，并不是原告提供物业服务，变更物业公司应与业主签订服务合同不应与开发商签订服务合同。事实上亲水湾小区为四个开发公司承建，而原告仅是四个开发公司之一的承建范围内的物业服务公司。原告作为亲水湾前期物业公司，没有资格要求确认二被告间签订的合同效力；对证据3的真实性无异议，但业主代表在履行规则过程中，如违反约定提出质疑的只能是业主，而非原告。该证据不能证明业主代表不具有代表业主的权利。在召开会议过程中，已经以各种形式通知业主代表及业主，业主对召开会议行为以自己的行动和行为表示认可，未提出异议。不能说明会议召开的程序不合法，且规则选举办法中规定业主代表能够代表业主行使选聘物业公司及解聘物业公司的权利；对证据4的真实性、合法性、关联性有异议，该统计表系原告单方做出的统计，不能作为证据使用。另外，原告所称未交纳物业服务费的八名业主委员会成员因未交纳物业费而不具有业委会委员资格，但是否交纳物业费，并不影响成为业主委员会委员的资格；对证据5的真实性、合法性、关联性有异议，467户业主交纳2019年度物业服务费与解聘和选聘物业公司不具有关联性，且该数据系原告自己统计，并没有交款人的签字，不具有真实性；对证据6的真实性无异议，但该证据与本案争议的合同效力无关，并且该表格中不能确认已出售的房屋和未出售的房屋，只能确认建筑面积；对证据7的真实性无异议，但与本案不具有关联性；对证据8的真实性无异议，但对原告提交的汇总表有异议，亲水湾小区实际户数为2501户，不是原告统计的2517户，签字户数为1444户，不是原告统计的1402户，不存在签字不实的户数。如原告对签字的户数存有质疑，应确认哪一户签字不实，而该证据不能确认签字不实的业主户数对证据9的真实性、合法性、关联性均有异议，该汇总是原告自己做出的统计，不能作为证据使用。被告北京坤岭公司对原告提供的证据除与被告亲水湾业委会的质证意见一致而外，又做出如下补充质证意见：对证据1、2，前期物业服务公司的选任应通过招标的方式，原告未提供证据证明通过招投标方式选聘物业公司。《物业管理委托合同》第二条约定委托管理期限自项目竣工验收合格之日起，至本物业项目业主委员会成立之日止，被告亲水湾业委会依法成立，前期物业合同应当于业主委员会成立之日起终止，无需进行表决。虽然建设单位与前期物业公司签订条款变更合同，变更合同委托期限，至本小区业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，但该合同没有约定业主委员会与前期物业公司与后选聘的物业公司签订的物业服务合同生效之日止，应视为未约定，仍应以业主委员会成立之日止做为前期物业合同终止时间；对证据3，议事规则只是业委会内部表决方式，《物业管理条例》的立法精神是更多的尊重业主的意愿，并没有否认业主的快捷表决方式，只要没有剥夺业主的选任权，法律是不加干涉和限制的，业委会的表决程序合法，维护了业主的利益，真实有效；对证据4，业主不缴纳物业费是因物业服务不到位。原告所依据的赤峰市物业管理办法只是管理性的规定，不是效力性的规定；对证据5，法律规定解聘和选聘物业公司均是通过明示方式做出的，默视方式无法解读业主的真实意思表述，物业费是否缴纳与业主明确表达解聘和选聘物业公司无关；对证据6，该证据没有单位经手人签字，赤峰市房产管理局并非是物业协调的管理机构，该证据仅能显示建筑面积的一些数据；对证据7，证据形式不合法没有单位经手人签字，而且是暂测面积，不应予以采纳；对证据8、9，业主不仅仅是登记的房主，不能将家庭成员、租户或购房未更名的排除在外。这里的业主应是广义的业主。由于原告与全体业主的关系并不和谐，所以原告无法取得全体业主的真实意思表示，原告提交的证据不能证明全体业主的真实意思表示。被告亲水湾业委会为支持其辩诉主张，向本院提供如下证据：证据1、业主委员会备案申请表及公告，证明2018年2月10日亲水湾小区业委会成立，并于2018年3月20日在住建部门完成备案；证据2、亲水湾小区业主签名汇总统计表、同意终止现物业服务企业招聘新物业服务企业并签字授权业委会执行书及签字花名表，证明亲水湾小区的业主数为2501户，签字同意选聘新物业公司的业主为1444人，超过半数业主人数，选聘新物业公司合法有效；证据3、亲水湾小区业主委员会选聘物业服务公司投票表，证明被告坤岭物业公司被选聘为亲水湾小区新的物业服务企事业，二被告签订的《物业管理服务合同》合法有效。原告九龙物业公司对被告亲水湾业委会提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性有异议，业主委员会的成立没有经过业主大会决议，其成立不合法，不能证明业主委员会名单上的人员就是业主委员会成员。备案单位没有填写备案时间，备案不符合法律规定。另外，欠缴物业费的业主委员会委员，已不具有业主委员会委员资格。公告中召开的是业主代表大会，不符合法律规定；对证据2、3的真实性、关联性、合法性均有异议。2018年12月22日召开的亲水湾小区首届业主代表临时会议，从会议召开到议题程序均违反法律规定，会议所做出的决定应是无效的。该会议是业主代表会议，而不是业主大会，不能代表业主大会。没有权利人的明确授权，其他人的签字都是无效的。2019年2月27日召开的亲水湾小区选聘新物业公司评审会及签到表，因该会议只有业委会成员、业主代表和热心业主参加的评审会，不具有业主大会的法律效力。签到表只证明到会人员，不能表示授权和同意会议内容，因此会议表决的内容是无效的。因其召开的会议无效，而授权业委会执行书，也不具有法律效力。对业主的签字表，签字表中没有具体的投票日期，不能证明签字和被告方召开的会议有关联。签字表只是对选任新物业公司进行签字，不能表明选聘的是被告坤岭物业公司。因解聘及选聘新的物业服务公司表决的业主人数及相应面积未能达到法定的过半数，因此解聘和选聘新物业服务企业的行为是无效的。被告坤岭物业公司对被告亲水湾业委会提供的证据没有异议。被告坤岭物业公司为支持其辩诉主张向本院提供了如下证据：证据1、北京坤岭物业公司的营业执照，证明被告坤岭物业公司是依法成立的公司，公司的经营范围包括物业管理，有权在核准的经营范围内从事涉案的物业管理活动；证据2、二被告签订的《物业服务管理合同》，证明业主委员会选聘了坤岭物业公司作为亲水湾小区的物业服务企业，该合同真实有效；证据3、维修服务单、每日维修登记台账、单元门禁卡领取登记表、物业服务照片，证明二被告签订《物业管理服务合同》后，被告坤岭物业公司实际履行合同，提供和开展了物业维修、小区环境清洁、安全保卫等工作。原告九龙物业公司对被告坤岭物业公司提供的证据质证如下：对证据1的营业执照真实性无异议。对证据2的真实性有异议，该合同应是无效合同。对证据3的真实性有异议，与本案不具有关联性。被告亲水湾业委会对被告坤岭物业公司提供的证据无异议。对原、被告提供的证据，本院认证如下：对原告提供的证据1、2，能够证明赤峰市松山区松林亲水湾小区的开发建设企业赤峰建苑房地产开发有限公司、赤峰联鑫房地产开发有限公司分别与原告九龙物业公司签订了松林亲水湾B区商住小区及松林亲水湾A区商住小区的前期物业服务合同，即《物业管理委托合同》及《协议书》，合同期限均约定至该小区业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止，本院予以采信；对证据3、4、5，不能证明原告所欲证明的目的，且与本案不具有关联性，本院不予采信；对证据6、7，因系赤峰市房产管理局出具的松林亲水湾小区A区、B区商住楼及商厅面积的统计数据，具有客观真实性，且与本案具有关联性，本院予以采信；对证据8、9，因系原告根据赤峰市房产管理局登记的亲水湾小区房屋产权人及房屋面积情况，做出的业主在同意解聘、选聘物业服务公司签字列表中业主本人的签字情况及相应业主房屋专有面积的情况汇总表，该证据的内容客观真实，且与本案具有关联性，本院予以采信。对被告亲水湾业委会提供的证据，能够证实被告亲水湾业委会在成立业主委员会后，与被告坤岭物业公司签订了《物业服务管理合同》的事实，本院予以采信。对被告坤岭物业公司提供的证据，能够证实被告坤岭物业公司具有物业服务的资质，与被告亲水湾业委会签订了《物业服务管理合同》，且已对亲水湾小区的物业进行服务的事实，本院予以采信。根据当事人的陈述及上述有效证据，本院认定以下案件事实：2014年12月31日，原告与赤峰建苑房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定赤峰建苑房地产开发有限公司将其开发建设的松林亲水湾小区B区的前期物业项目委托给原告实施物业管理，委托管理期限自项目竣工验收合格之日起，至本物业项目业主委员会成立之日止。2015年1月9日，双方对委托管理期限又签订了《条款变更合同》，约定将《物业管理委托合同》中的委托管理期限自项目竣工验收合格之日起，至本物业项目业主委员会成立之日止，变更为自项目竣工验收合格之日起，至本小区业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。2016年7月25日，赤峰联鑫房地产开发有限公司与原告签订了《协议书》，约定赤峰联鑫房地产开发有限公司将其开发建设的松林亲水湾小区A区的物业管理统一委托由松林亲水湾B区的原告九龙物业公司进行物业管理，委托管理的起始日期为赤峰联鑫房地产开发有限公司的综合验收表签章完毕之日起，至本小区业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。另查明：被告亲水湾业委会于2018年12月22日召开了亲水湾小区首届业主代表临时会议，会议表决通过了终止前期物业服务企业，重新选聘新的物业服务企业。2019年2月27日召开了亲水湾小区选聘新物业公司的评审会，通过招投标的方式最终在三家物业服务企业中选聘了被告坤岭物业公司，并采取书面签字表决的形式征求亲水湾小区部分业主的意见。根据被告亲水湾业委会提交的同意罢免东方九物业公司、招聘新物业公司签字花名表，签字花名表中签字的业主人数为1445人。通过与赤峰市房产管理局登记的房产档案资料进行核对，亲水湾小区的业主总数为2517户（其中商品住宅2501户，商户16户），签字花名表中签字的1445人员中，业主本人签名的为1045人，非业主本人签名的有400人，业主本人签名同意的人数占业主总人数的41.51%；亲水湾小区建筑物总面积为272643.01平方米，业主本人同意签字的1045户专有面积合计为111890.64平方米，占建筑物总面积的41.03%。还查明，2019年3月19日，被告亲水湾业委会与被告坤岭物业公司签订了《物业管理服务合同》，约定合同期限自2019年4月1日至20124年3月31日止。该合同签订当日被告亲水湾业委会向原告送交了《限期交接物业撒场函》，告知原告亲水湾业委会已于2018年12月22日决定解除原告亲水湾小区的前期物业服务，现已与坤岭物业公司签订了《物业管理服务合同》，该合同已生效，要求原告撒场。原告不同意撤场，故提起本案诉讼。本院认为，原告与开发建设单位签订的前期物业服务合同合法有效，并正在履行过程中，原告认为被告亲水湾业委会做出的解聘和选聘物业服务行为侵害了原告合法权益，故其作为原告提起诉讼主体适格。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条规定的由业主共同决定选聘和解聘物业服务企业，及第十二条规定的选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。据此，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当由业主共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，被告亲水湾业委会召开业主代表会议并通过业主签字征求意见的方式选聘被告坤岭物业公司为本小区新的物业服务企业，但通过对同意解聘、选聘新物业公司的业主签名进行核实，有效表决的业主数量即1045人只占业主总人数即2517户的41.51%，而应当经专有部分占建筑物总面积的业主仅为41.03%，均未达到法律规定的过半数。另外，根据《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中的原告与开发建设单位签订的前期物业服务合同，约定的合同期限均为自项目竣工验收合格之日起，至本小区业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。而被告亲水湾业委会选聘被告坤岭物业公司，因未达到法律规定的应当经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的标准，导致二被告签订的《物业管理服务合同》并未生效，故而原告与开发建设单位签订的前期物业服务合同尚未终止。综上所述，被告亲水湾业委会解除原告九龙物业公司的物业服务行为，因原告的前期物业服务合同尚未终止而趋于无效。被告亲水湾业委会与被告坤岭物业公司签订的《物业服务合同》因未达到法律规定的应当经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的标准而无效。故原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告松山区全宁街道亲水湾小区业主委员会解除原告赤峰东方九龙物业管理有限公司物业服务的行为无效；二、被告松山区全宁街道亲水湾小区业主委员会与被告北京坤岭物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》无效。案件受理50元，由被告松山区全宁街道亲水湾小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 朱国林 二0一九年五月五日书记员 王 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