辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2014]沈中民二终字第739号上诉人（原审原告）：沈阳宇晨物业管理有限公司，住所地;沈阳市于洪区怒江北街9号。法定代表人:侯兴明，系该公司经理。被上诉人（原审被告）：辽宁京汽汽车销售服务有限责任公司，住所地：沈阳市大东区万柳塘路26号1门。法定代表人：罗璐，系该公司经理。委托代理人：张雯莉，辽宁卓政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁京汽汽车销售服务有限责任公司鸿达分公司，住所地：沈阳市皇姑区金山路79号。负责人：罗璐，系该公司经理。委托代理人：张雯莉，辽宁卓政律师事务所律师。上诉人沈阳宇晨物业管理有限公司因与被上诉人辽宁京汽汽车销售服务有限责任公司、辽宁京汽汽车销售服务有限责任公司鸿达分公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2013）皇民二初字第1024号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月11日受理后，依法组成由本院审判员赵明静担任审判长、代理审判员孙卓（主审）、审判员周海鹏参加评议的合议庭，对此案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年7月23日，原告与被告京汽鸿达分公司签订《物业服务合同》一份，约定由原告对被告公司售前销售大厅、卫生间、二层办公区域公共部分、维修服务区、餐厅客户休息区提供保洁服务，同时定时清洗工装。合同期限自2010年7月23日起至2011年7月31日止。物业服务费收费标准：1750元/月。2010年8月1日，原告与被告京汽鸿达分公司签订《食堂管理委托合同》一份，约定原告为被告公司提供职工食堂服务。约定由原告对被告公司提供食堂餐饮制作，同时负责职工食堂餐厅、后厨等环境卫生的保洁。合同期限自2010年8月1日起至2011年7月31日止。物业服务费收费标准：5500元/月。客户餐费4元/份，另行计算（免除50人份额）。被告公司与京源鸿业公司在同一食堂就餐，原告同时为两家公司提供食堂管理服务。上述两份合同到期后，双方未续签合同，由原告继续为被告提供物业及食堂管理服务。2011年3月，由于被告公司与京源鸿业公司职工在就餐人数上预计存在偏差，原告与被告协商将被告公司食堂管理费调整为每月6500元。另查，原告为被告提供物业服务至2012年5月末，提供食堂管理服务至2012年6月19日。被告支付原告物业费至2012年4月末，并多支付原告物业费11312元。被告支付原告食堂管理费至2012年3月末。2012年4月被告食堂管理费为6500元，2012年5月被告食堂管理费为6500元,2012年6月1日至6月19日食堂管理费为4117元。原告因被告未支付2012年5月物业费及2012年4月、5月及6月（19天）的食堂管理费起诉来院，要求被告支付拖欠的物业费、食堂管理费及利息。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的物业服务合同及食堂管理委托合同系双方当事人真实意思表示，符合相关法律规定合法有效，对原、被告均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行义务。本案物业服务合同及食堂管理委托合同期满后，双方虽未签订书面合同，但原告事实上继续为被告提供物业及食堂管理服务，被告应按照约定履行给付物业费及食堂管理费的义务。关于物业费的收费标准，按照双方签订的物业服务合同，物业费为每月1750元，原告虽主张其与被告口头协商提高到每月2600元，并实际按照该数额履行，但原告不能提供变更物业费的准确时间，同时从原告提供的被告给付物业费证据来看，双方事实上并未一致按照每月2600元履行，且原告不能合理解释物业费给付不一致的事实，故本院认定物业费取费标准为每月1750元。现原告为被告提供物业服务至2012年5月末，从2011年1月起至2012年5月31日止，被告应付原告物业费共计28000元，实际支付原告物业费39312元，多支付原告物业费11312元。关于食堂管理费的数额，原告提供食堂管理服务至2012年6月19日，被告支付原告食堂管理费至2012年3月31日，被告尚未支付原告2012年5月的物业费及2012年4月、5月、6月（19天）的食堂管理费，同时欠付2011年12月食堂管理费806元，欠付2012年1月食堂管理费450元，欠付2012年2月食堂管理费20元，其应当向原告支付其欠付的食堂管理费用。关于原告提出的2012年4月食堂管理费应为6760元的主张，因其未提供相应证据予以证实，本院根据双方签订的合同认定2012年4月食堂管理费为6500元。关于被告提出的其代原告支付厨师工资的抗辩意见，因被告向本院提交了其已经支付厨师工资的证据，故对被告该项抗辩本院不予支持。关于被告提出的其代原告支付水案工资的抗辩意见，因其未提交充分证据予以证实，本院对被告该项抗辩不予支持。被告还应支付原告食堂管理费18393元，减去被告多支付原告的物业费11312元，被告还应支付原告食堂管理费7081元。关于原告主张的利息问题，因原、被告间一直未进行清算，故对原告该项诉讼请求不予支持。原审法院判决：一、被告辽宁京汽汽车销售服务有限责任公司及辽宁京汽汽车销售服务有限责任公司鸿达分公司于本判决生效后十日内一次性共同给付原告沈阳宇晨物业管理有限公司食堂管理费7081元；上述款项如逾期给付，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费225元，由原告沈阳宇晨物业管理有限公司承担140元，被告辽宁京汽汽车销售服务有限责任公司及辽宁京汽汽车销售服务有限责任公司鸿达分公司共同承担85元。宣判后，原告沈阳宇晨物业管理有限公司不服，向本院提出上诉，请求一审判决认定事实不清，适用法律错误，同一案件标准不一，请求撤销原审判决，将本案发回重审或直接改判。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人支付欠款利息。主要理由：请求一审判决认定事实不清，适用法律错误，同一案件标准不一。1、一审判决中无视保洁工作是由人来完成这一事实，错误的将物业合同价格视为不变。2、一审判决曲解法律，适用法律错误。沈阳市最低工资标准在合同纠纷期内由700元每月调整到1100元每月，该项规定是硬性规定，不按上诉工资标准执行是违法的，因此保洁人员的工资是要上调的，合同价格也是要上调的。3、在同一案件对物业合同的口头变更不予认同，而对食堂委托合同的口头变更予以认同，造成同一案件标准不一。4、在食堂委托合同中明确规定餐卷是要付费的，而一审判决不予支持。被上诉人辽宁京汽汽车销售服务有限责任公司鸿达分公司、辽宁京汽汽车销售服务有限责任公司答辩称一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的物业服务合同及食堂管理委托合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。本案物业服务合同及食堂管理委托合同期满后，双方虽未签订书面合同，但上诉人事实上继续为被上诉人提供物业及食堂管理服务，被上诉人应按照约定履行给付物业费及食堂管理费的义务。关于物业费的收费标准，按照双方签订的物业服务合同，物业费为每月1750元，上诉人虽主张其与被上诉人口头协商提高到每月2600元，并实际按照该数额履行，但上诉人不能提供变更物业费的准确时间，同时从上诉人提供的被上诉人给付物业费证据来看，双方事实上并未一致按照每月2600元履行，且上诉人不能合理解释物业费给付不一致的事实，故原审法院认定物业费取费标准为每月1750元正确。关于上诉人主张的利息问题，因被上诉人给付上诉人的食堂管理费和物业费已经混同，且双方没有续签书面合同，上诉人与被上诉人间一直未进行费用清算，故上诉人的该项主张，无具体的依据和利息计算期限，原审判决不予支持正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由上诉人沈阳宇晨物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵明静代理审判员  孙 卓审 判 员  周海鹏二〇一四年三月十九日书 记 员  张 莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以、决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。