广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0103民初1038号 原告：南宁舜鑫物业服务有限责任公司，住所地：南宁市东葛路**皓月大厦**。 法定代表人：黄亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林春吉，该公司法务。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 被告：郑华华，女，1975年3月7日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市，现住南宁市。 委托诉讼代理人：麦淑芳，广西国海律师事务所律师。 原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司与被告郑华华物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2018年10月30日公开开庭进行了审理。原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人林春吉、被告郑华华的委托诉讼代理人麦淑芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付同和慧源小区栖霞阁B座1802号2010年8月至2017年11月的物业服务费19392.2元，2010年8月至2017年11月的公摊水费507.4元，2010年8月至2017年11月的公摊电费4071.6元，2010年8月至2010年12月的维修资金116元，2010年8月至2011年9月的电梯费420元，2010年8月至2017年11月的水费8898.1元，2012年6月至2016年4月的车位费940元，2010年7月至2017年11月的生活垃圾处理费703.5元，违约金73838.2元，费用共计108887元；2、本案诉讼费用全部由被告承担。本案审理过程中，原告自愿主张违约金按照欠费总金额的30%计算为10514.64元，并撤回要求被告支付2010年8月至2010年12月的维修资金116元的诉讼请求。事实与理由：被告为同和慧源小区栖霞阁****房房屋所有人，房屋面积为233.52平方米。原告与被告于2007年8月30日签订的《南宁同和慧源小区前期物业管理服务合同》，约定由原告为被告提供物业管理服务，根据合同第十六条约定：“本合同自签字之日起生效，至本物业业主大会依法选聘物业公司并签订新的物业服务合同生效时终止。”由于小区一直未成立业主委员会，因此原告一直在为被告所在小区提供物业管理服务。在原告积极履行合同约定的事项、依法依约对同和慧源小区实施规范的物业管理、为被告提供了完善的物业管理服务期间，被告于2010年8月起未缴纳物业服务费及物业代收费用。 被告辩称：2015年9月30日及之前的各项费用已经超过诉讼时效，依法应不予支持。原告未按双方合同约定提供物业服务，违约在先，其收取违约金无事实和法律依据。 经审理查明，被告系西乡塘区鲁班路89号同和慧源小区栖霞阁B座1802号房屋的业主，该房屋建筑面积为233.52平方米，原告系上述房屋所在小区的物业管理公司。 2007年8月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《南宁同和慧源小区前期物业管理服务合同》，约定乙方为甲方购买的同和慧源小区栖霞阁B座1802号房提供前期物业服务。合同对双方的权利和义务，物业管理服务内容，物业管理服务质量，物业管理服务费，车位费、电梯费、公共水电费、押金及其他费用，物业管理维修资金的管理与使用，代收代缴收费服务，违约责任等项目进行了约定。其中，第四条约定：四、交纳费用时间、地、地点月1～15日由甲方到小区物业管理处向乙方交纳当月费用（可按季、年预交、可转账）。五、收费标准（不含公共水、电费和专有物业水电费）：2、高层住宅按建筑面积每月每平方米0.70元收取。第五条约定：车位属于甲方个人购置的，甲方应按每月每车位20元的标准交纳车位服务费；三层（含三层）以上按每户每月30元收取；公共水电费据实按建筑面积分摊收取。第七条约定：受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、气费、收视费、宽带网、房租等代收代缴收费服务（此项费用不属于物业管理服务范围），收费标准按相关政策规定执行。第十条约定：一、乙方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方依法承担相应的法律责任。二、乙方违反合同，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所有费用，退还利息并每月按提高部分或乱收部分的3‰交纳违约金。三、乙方违反合同直接导致业主人身、财产安全受到损害的，乙方依法承担相应法律责任。四、甲方违反合同，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方依法承担相应法律责任。五、甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方限期交清并从逾期之日起每天按应交费用总额3‰交纳违约金，逾期超过30天则加倍支付违约金。六、甲方因延期或拒交水电费、水电公摊费，从逾期之日起每天按应交费用总额的3‰交纳违约金，逾期超过30天则加倍支付违约金；造成供电局、自来水公司收取滞纳金或停水、停电的，所造成的一切损失由甲方承担。七、甲方造成公用设施设备或其他业主设施设备损坏，由甲方负责修复或赔偿经济损失。第十六条约定：本合同自签字之日起生效，至本物业业主大会依法选聘物业公司并签订新的物业服务合同生效时终止。 2011年5月9日，南宁市物价局对同和慧源小区进行物业服务收费标准备案，备案意见为：同意三级备案，按建筑面积计。住宅综合费最高为：有电梯0.99元/㎡。 另查明，原告原名称为南宁舜鑫物业管理有限责任公司，于2007年6月29日取得二级物业管理资质。2009年8月5日，原告更名为南宁舜鑫物业服务有限责任公司。 本案审理过程中，原告提交了《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》（南府字〔2003〕18号）以证实其收取生活垃圾处理费的依据，其中记载自2007年7月10日起按8元/户·月的标准收取生活垃圾处理费，被告对该证据的真实性予以认可。原告还提交了住户用水抄表记录证明被告的用水情况，提交了广西绿城水务股份有限公司的收费发票、广西电网南宁供电局的收费发票证明其代为支付了水费以及公共水电费，同时提交公摊水电费计算表证明被告每月公摊水电的计算及分摊系数。被告认可原告代其垫付了水费的事实，主张原告未按双方合同约定提供物业服务致使2010年10月9日其家中失窃，提交了高新派出所接受案件回执单予以证明；主张同和慧源小区存在监控机房无人值守、监控多处损坏黑屏、停车场管理混乱以及小区门卫上班时间玩手机等情况，提交了视频资料予以证实，显示视频资料录制于2018年3月。 本院认为，原告与被告签订的《南宁同和慧源小区前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，应为有效合同，对双方均具有约束力，原告负有依照协议约定为小区、业主提供物业服务，被告作为受益人应按协议履行按时交纳物业管理服务费等相关费用的义务。 关于原、被告在履行上述协议的过程中是否存在违约的问题。被告主张原告未按双方合同约定提供物业服务，但本院认为，原告作为物业管理方，其已经对涉案小区的日常管理进行了维护，被告作为业主如对原告提供的服务不满意，应通过协商调解、诉讼维权等方式主张权利，而不应以此为由不交纳物业管理服务费。被告还主张原告存在小区监控机房无人值守、监控多处损坏黑屏、停车场管理混乱以及小区门卫上班时间玩手机等其他违约事实，但被告于2018年3月所拍摄的视频资料不能证明原告在2010年8月至2017年11月期间履行物业管理职责过程中存在违约的事实，故对于被告的上述抗辩，无事实依据，本院不予采纳。 关于住宅物业服务费、车位物业服务费及电梯费。前期物业管理服务合同约定住宅物业服务费按0.7元/平方米·月的标准收取，2011年5月9日原告经备案后可以按0.99元/平方米·月的标准收取，原告自2011年10月起按0.99元/平方米·月的标准收取住宅物业服务费并无不妥，故按上述收费标准，被告应向原告支付2010年8月至2017年11月期间的住宅物业服务费19396.2元（0.7元/平方米·月×233.52平方米×14个月+0.99元/平方米·月×233.52平方米×74个月），原告现仅主张19392.2元，本院予以照准。前期物业管理服务合同约定车位物业服务费按每月每车位20元的标准收取，故被告应向原告支付2012年6月至2016年4月期间的车位物业服务费940元（20元/月×47个月）。前期物业管理服务合同约定电梯费三层以上按每户每月30元的标准收取，故被告应向原告支付2010年8月至2011年9月期间的电梯费420元（30元/月×14个月）。 关于公摊水电费及水费。根据《南宁同和慧源小区前期物业管理服务合同》的约定，公摊水电费据实分摊收取，原告为被告提供水费代收缴服务。原告提供了代缴的水电费发票、水表读表数证明其已支出相关费用及收取费用的依据，而被告对此未能提供证据予以反驳，故被告应支付原告2010年8月至2017年11月期间的水费8898.1元、公摊电费4071.6元、公摊水费507.4元。 关于生活垃圾处理费及维修资金。原告提供的南府字〔2003〕18号通知及发票可以证明其代被告交纳生活垃圾处理费的事实，被告对上述证据的真实性予以认可，本院对此予以确认。被告未能提供证据证明其交纳生活垃圾处理费到何时，故本院采信原告的主张，认定被告应向原告支付2010年7月至2017年11月期间的生活垃圾处理费703.5元。原告自愿撤回要求被告支付2010年8月至2010年12月期间的维修资金116元的诉讼请求，本院予以准许。 对于逾期缴纳上述住宅物业服务费、车位物业服务费、电梯费、公摊水电费、代收水费及生活垃圾处理费等费用的违约金问题，前期物业管理服务合同约定从逾期之日起每天按应交费用总额的3‰计付违约金，现原告自愿按欠费总额的30%计算违约金，系对其诉讼权利的合法处分，本院予以照准，故被告应支付原告逾期缴纳上述住宅物业服务费、车位物业服务费、电梯费、公摊水电费、代收水费及生活垃圾处理费的违约金10479.84元[（19392.2元+940元+420元+8898.1元+4071.6元+507.4元+703.5元）×30%]。 关于诉讼时效。原告至今仍在为同和慧源小区提供物业管理服务，被告拖欠物业费的状态也在持续，物业管理、业主拖欠物业费都是一个连续的、不间断的过程，故对被告关于2015年9月30日及之前的各项费用已经超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告郑华华支付原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司2010年8月至2017年11月期间的住宅物业服务费19392.2元； 二、被告郑华华支付原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司2012年6月至2016年4月期间的车位物业服务费940元； 三、被告郑华华支付原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司2010年8月至2011年9月期间的电梯费420元； 四、被告郑华华支付原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司2010年8月至2017年11月期间的公摊电费4071.6元、公摊水费507.4元； 五、被告郑华华支付原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司2010年8月至2017年11月期间的代收水费8898.1元； 六、被告郑华华支付原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司2010年7月至2017年11月期间的生活垃圾处理费703.5元； 七、被告郑华华支付原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司逾期交纳上述第一至第六项费用的违约金10479.84元。 案件受理费936元，由被告郑华华负担。原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司立案时预交案件受理费2478元，超出本案受理费936元部分即1542元，在本案生效之后由本院向原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司退回。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林利扬 人民陪审员  李红艳 人民陪审员  梁荫蓬 二〇一九年五月二十二日 书 记 员  吕蕊冰