广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第296号上诉人（原审被告）：李春辉，男，汉族，1978年6月24日出生，：432321197806242677。委托代理人：曾环球，广东安泰信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市蛟湖实业发展有限公司。法定代表人：刘仕选，董事长。委托代理人：吴丽丹，广东度量衡律师事务所律师。上诉人李春辉与被上诉人深圳市蛟湖实业发展有限公司（以下简称蛟湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第567号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，（一）涉案房产位于深圳市田贝四路水田一街某号，权利人为深圳市罗湖区某某街道办事处。深圳市罗湖区某某街道办将涉案房产授权蛟湖公司经营管理，由蛟湖公司享有涉案房产的使用权益，负责对外出租管理。（二）2010年6月17日，蛟湖公司与李春辉签订《租赁合同》，约定：蛟湖公司将位于深圳市田贝四路水田一街十号第一层第某号房屋租给李春辉作杂货店使用；租赁期限为贰年玖个月，自2010年7月1日至2013年3月30日止；租金第一年为人民币3400元，第三年起逐年递增5%，李春辉必须每月10日前向蛟湖公司交付当月租金；合同签订时，李春辉向蛟湖公司交付租赁保证金6800元和水电保证金1000元，保证金合计人民币7800元；该项保证金待合同履行完毕，结清各项费用后，余额退还李春辉；本合同有效期满，李春辉需继续租用房屋的，应于有效期届满之日前一个月向蛟湖公司提出续租要求；在蛟湖公司需将出租房屋继续出租的情况下，同等条件李春辉享有优先承租权。合同还约定了双方的其他权利义务。（三）2012年9月10日，蛟湖公司向包括李春辉在内的各租户发出《关于收回一楼商铺的通知》，告知蛟湖公司拟在双方合同期满后，将罗湖水田一街10号一楼商铺进行整体改造，并转变为珠宝业销售用途。因此商铺租赁合同期满后，蛟湖公司不再与李春辉续签合同，请李春辉提前做好搬迁准备，于2013年3月31日前搬迁，将商铺交回，并结清所有费用。2013年1月6日，蛟湖公司再向包括李春辉在内的各租户发出《关于收回一楼商铺的通告》，告知李春辉双方在合同期满后，不再续签合同，要求李春辉在2013年3月31日前搬迁，将商铺交回，并结清所有费用。（四）2013年3月15日，包括李春辉在内的各租户向蛟湖公司发函，要求与蛟湖公司续签合同，合同期至水田一街10号楼使用期满为止。租金参照原合同金额、条款，同意蛟湖公司适度对租金进行调整。2013年4月3日，蛟湖公司向包括李春辉在内的各租户发出《复函》，表明蛟湖公司不同意李春辉要求续签合同至水田一街10号楼使用期满为止。蛟湖公司考虑到大家的困难，同意再给个租户一个月的时间进行清货，而且该月免交租金，但要求各租户在2013年5月1日前搬迁，并将商铺交回，结清所有费用。如届时各租户未将商铺交回，所造成的一切损失由各租户承担。（五）截至庭审之日，即2013年10月17日，李春辉尚未搬离涉案房产。以上事实有《租赁合同》、《关于收回一楼商铺的通知》、《关于收回一楼商铺的通告》、各租户致蛟湖公司的函、《复函》、房产证、蛟湖公司工商登记信息、《证明》以及蛟湖公司、李春辉的庭审陈述为证，原审法院予以确认。蛟湖公司的诉讼请求为：1、确认蛟湖公司、李春辉签订的《租赁合同》终止；2、李春辉向蛟湖公司返还位于深圳市田贝四路水田一街十号第一层第某号的租赁房屋；3、李春辉向蛟湖公司支付2013年5月起至实际返还房屋之日时止的占有使用费（占有使用费比照《租赁合同》以每月3570元计，暂计至2013年6月30日为人民币7140元）；4、本案诉讼费用由李春辉承担。原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。蛟湖公司、李春辉签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格依约履行各自义务。本案争议的焦点为：一、李春辉关于优先承租权的主张是否成立；二、《租赁合同》约定的租金应理解为年租金还是月租金。关于争议焦点一，李春辉主张依《租赁合同》约定，李春辉对涉案房产享有优先承租权。对此，原审法院认为，蛟湖公司、李春辉约定的优先承租权，应当发生在租赁合同期满，蛟湖公司需将出租房产继续出租的情况下，李春辉此时在同等条件下有优先于第三人承租的权利。本案中，蛟湖公司已明确表示合同期满后要将涉案房产进行整体改造升级，转变为珠宝业销售用途，而非将涉案房产继续出租，因此，李春辉不具备优先承租涉案房产的条件，李春辉关于优先承租权的主张不能成立。关于争议焦点二，蛟湖公司主张《租赁合同》约定的租金数额为月租金，李春辉则认为合同约定的租金数额应为年租金，双方对租金条款的理解存在争议。原审法院认为，依照法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，从合同的实际履行情况看，李春辉是以第一年每月租金3400元，第三年起递增5%即3570元交付租金的，蛟湖公司向李春辉出具的票据也注明收取金额为月租金。从租赁保证金收取的数额看，合同约定租赁保证金为两个月租金，收取金额为6800元，可印证2010年每月租金为3400元。从租金数额看，如将合同约定租金数额理解为年租金，明显低于租赁市场租金水平，显然不符合市场规律。综上，应将合同约定的租金数额理解为月租金。蛟湖公司、李春辉签订的《租赁合同》已因租赁期限届满而终止，李春辉应将涉案房产返还蛟湖公司。但李春辉在2013年5月1日后仍然占有使用涉案商铺，给蛟湖公司造成了经济损失，应向蛟湖公司支付房屋占有使用费。原审法院比照《租赁合同》，以每月3570元的标准计算房屋占有使用费，李春辉应向蛟湖公司支付2013年5月1日至庭审之日（即2013年10月17日）的房屋占有使用费19873元，抵扣李春辉已向蛟湖公司交付的租赁保证金6800元后，李春辉应向蛟湖公司支付房屋占有使用费13073元。如李春辉在2013年10月17日后仍未搬离涉案房产，2013年10月18日至李春辉实际返还涉案房产时止的房屋占有使用费，蛟湖公司可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认蛟湖公司、李春辉于2010年6月17日签订的《租赁合同》终止；二、李春辉应自本判决生效之日起三十日内向蛟湖公司返还位于深圳市田贝四路水田一街十号第一层第某号房屋；三、李春辉应自本判决生效之日起十日内向蛟湖公司深圳市蛟湖实业发展有限公司支付2013年5月1日至2013年10月17日房屋占有使用费13073元；四、驳回蛟湖公司深圳市蛟湖实业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，由李春辉负担。上诉人李春辉不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、请二审法院依法裁决撤销罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第567号民事判决书，发回罗湖区人民法院重审，或查清事实后，依法驳回蛟湖公司的起诉；2、一、二审诉讼费用由蛟湖公司承担。事实和理由：1、蛟湖公司既不是本案所涉铺位的所有人，也不是本案所涉铺位的合法占有人，依法对本案所涉铺位不享有使用、收益的权利。依据物权法第三十九条和第二百四十一条的规定及民法通则等法律的相关规定，不动产和动产的所有人和合法占有人才享有对其使用和的收益的权利，蛟湖公司既不是本案所涉铺位的所有人，也不是本案所涉铺位的合法占有人，依法对本案所涉铺位不享有使用、收益的权利，因此，蛟湖公司依法不具有签订租赁合同的资格。2、一审法院不能仅凭某某街道办事处的一纸《证明》就认定蛟湖公司具有签订铺位租赁合同的主体资格。本案所涉铺位是国有资产，根据财政部在2006年5月30日颁布的《行政单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第35号）第二十四条规定，行政单位拟将占有、使用的国有资产对外出租、出借的，必须事先上报同级财政部门审核批准。未经批准，不得对外出租、出借，因此，蛟湖公司不能仅凭某某街道办事处的一张证明获得本案所涉铺位的出租权和收益权。3、蛟湖公司不能仅凭其一面之词就剥夺李春辉的优先租赁权。李春辉和蛟湖公司既然在租赁合同中规定了优先租赁权，而该约定并不违反法律的强制性规定，合法、有效，双方均应当遵守，蛟湖公司不能仅凭一面之词而没有任何证据就剥夺上诉的优先租赁权，毕竟，一面之词在证据法中只是单方陈述，起不到证明作用，不能证明蛟湖公司要将本案所涉铺位作珠宝用途使用，进而剥夺李春辉的优先租赁权。综上所述，罗湖区人民法院认定事实不清，适用法律错误，进而作出错误的一审判决，请二审法院依法纠正错误的一审判决，支持李春辉的上诉请求。蛟湖公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。另查，涉案商铺属于某某街道办厂房，该房产已办理房屋产权证书，房产证号为：深房地字第**。二审审理过程中，蛟湖公司称，涉案房产在收回整体升级后将会对外进行招租，对于涉案租户公司承诺在同等条件下符合租赁用途的可以优先承租。本院认为，涉案商铺所在房产已办理了房地产证，本案双方当事人所签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。关于是否应追加房屋产权人深圳市罗湖区某某街道办事处为本案当事人。本院认为，首先，蛟湖公司一审提交了深圳市罗湖区某某街道办事处于2013年5月7日出具的《证明》，证明涉案房产的产权人深圳市罗湖区某某街道办事处已通过委托管理的方式授权蛟湖公司对包括涉案商铺在内的房产进行经营管理，李春辉对上述《证明》上所盖公章的真实性没有异议，本院对此予以确认，故蛟湖公司已通过授权取得对涉案房产经营管理的权利，深圳市罗湖区某某街道办事处无需被追加为案件的当事人参加诉讼；其次，签订涉案《租赁合同》的双方当事人为李春辉与蛟湖公司，本案所解决的纠纷为合同双方当事人之间的租赁法律行为所引起的争议，与涉案房产的产权人深圳市罗湖区某某街道办事处没有直接法律关系。由上，原审法院并未遗漏必要的诉讼当事人，上诉人李春辉认为原审程序不当应发回重审的理由不成立，本院予以驳回。关于李春辉主张对涉案房产享有优先承租权故无需返还涉案房产。本院认为，李春辉就涉案合同所享有的优先承租权应指在租赁期限届满，蛟湖公司在将涉案房产继续出租的情形之下，李春辉作为原承租人在同等条件下优先于第三人承租的权利。本案中，李春辉未提交证据证明蛟湖公司现已将涉案商铺出租给第三人而其愿意接受同等的租赁的条件，故其主张蛟湖公司侵犯其优先承租权，涉案房产不应予以返还的理由不成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人李春辉的上诉没有事实依据法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币128元，由上诉人李春辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 钟    波审 判 员 聂    效代理审判员 许  莹  姣二〇一四年三月十六日书 记 员 邹俊辉（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。