辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2014]沈中民二终字第89号上诉人（原审被告）：朱普旭，男，1944年9月16日出生，汉族，住址沈阳市大东区。被上诉人（原审原告）：解素娟，女，1963年11月4日出生，汉族，住址沈阳市大东区。上诉人朱普旭因与被上诉人解素娟房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2013）大东民二初字第3821号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年1月7日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长，代理审判员王纪主审，代理审判员丁广昱参加评议的合议庭于2014年2月26日开庭对本案进行了公开审理，上诉人朱普旭、被上诉人解素娟到庭参加诉讼。现本案已审理终结。解素娟于2013年8月16日起诉至原审法院，请求：朱普旭返还解素娟房租半年2400元，押金500元，有线费半年36元，物业费14元，中介费100元，共计3050元整。原审法院经审理查明：2013年7月8日，解素娟与朱普旭签订房屋租赁协议一份。协议约定，解素娟作为租用人承租朱普旭位于沈阳市大东区文东街15-1号楼2号楼下9平米房屋，厨房、客厅和卫生间和朱普旭共用，出租日期从2013年8月8日至2014年2月7日，月租金为400元，中介费100元由解素娟承担，半年房租2400元，押金500元，半年电费36元，半年物业费14元，水费解素娟按2口人交。同时约定，“电费双方以后协商解决”。协议签订之日，解素娟给付朱普旭半年的房屋租金2400元、押金500元、电费36元、物业费14元，以上款项共计2950元。解素娟有一台电动车用于短途营运，每天需要充电且用电量较大，朱普旭不同意解素娟在所出租的房屋内进行充电，解素娟、朱普旭双方对电费的收取比例亦无法达成一致意见，解素娟遂表示不再租赁该房屋，朱普旭亦没有向解素娟交付房屋钥匙。另查明，在解素娟承租朱普旭房屋之前，朱普旭将该房屋出租于案外人臧中平，租赁期间为2012年2月27日至2013年2月6日，到期后续租至2013年8月26日，月租金750元。2013年7月8日，朱普旭与案外人臧中平签订协议书，协议书约定，案外人臧中平于租赁期满前20日（2013年8月6日）搬走，被告退还案外人臧中平租金500元。原审法院认为:《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十三条规定，“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”依据上述法律规定，出租方的主要权利是按照合同约定收取租金，主要义务是交付租赁物于承租人，相对应的，承租人的主要权利是占有、使用租赁物，主要义务是按照租赁合同的约定向出租人交纳租金。即在租赁合同中，出租人出租其财产的目的是为了收益，承租人承租的目的是为了使用租赁物。本案中，解素娟、朱普旭在签订房屋租赁协议时特别约定，“电费以后协商解决”。其后，解素娟、朱普旭双方在电费的收取数额及双方电费的交纳比例上无法达成一致意见，由此，作为承租人的解素娟无法获得租赁物的占有、使用权，而作为出租人的朱普旭同样无法利用租赁物获取收益。即解素娟、朱普旭双方均无法通过双方所签订的租赁合同达到其各自的合同目的。另，解素娟在与朱普旭就电费问题无法达成一致意见的情况下，明确表示不再承租该房屋，而朱普旭同样有在解素娟无法达到自己要求时不再出租房屋给解素娟的意思表示，且未交付房屋钥匙给解素娟亦属于通过行为表明不履行租赁合同主要义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务（义务）的，当事人可以解除合同。”据上，无论是从解素娟、朱普旭所要达成的合同目的上，还是合同签订后的履行情况上，均符合合同解除的构成要件，故原审法院对解素娟的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，“合同解除后，尚未履行的，终止履行，己经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中合同解除并非基于解素娟或是朱普旭存在违约事实而产生的法律后果，解素娟、朱普旭双方对合同解除均无过错，依据公平原则，在解素娟、朱普旭双方的租房协议解除后，应由朱普旭返还给解素娟已收取的半年租金等房屋租赁费，同时房屋租赁中介费亦应由解素娟、朱普旭双方共同承担。朱普旭提出因房屋空置所损失的200元租金，通过以上原审法院的查明和分析，并依据合同的相对性，朱普旭的此项抗辩主张于法无据，故原审法院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条及第二百一十三条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告解素娟与被告朱普旭于2013年7月8日签订的房屋租赁协议；二、被告朱普旭向原告解素娟返还已收取的房屋租金2400元、押金500元、电费36元、物业费14元，共计2950元房屋租赁费；三、被告朱普旭返还原告解素娟中介费50元；四、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由解素娟与朱普旭共同负担。宣判后，上诉人朱普旭不服原判，向本院提出上诉，请求：被上诉人解素娟赔偿经济损失共计1633元。理由是：1、解素娟违约，房屋租赁协议中约定解素娟应当赔偿朱普旭一个月400元房租作为后续出租房屋的损失费；2、原有资金500（给前期承租人返还的20天房费，共协议500元做条，均交一审法院）；3、从租用期8月27日开始到协议解除违约而未能取得的房费733元。以上所述赔偿的法理依据见一审的我的答辩状；4、判决结果第三项要我给解素娟返还中介费50元，我不是中介，也没有收到这100元中介费，没有中介方面的义务和责任，因此这个责任我不能承担，中介费由承租人交纳，并不能退还，要我承担中介费50元是无依据，无道理的。5、一审案件受理费25元，让我承担一半是没有道理的。6、既然一审法院解除协议，自然就存在返款及有关赔偿的问题。我请求二审法院赔偿和返款同步进行。7、解素娟在履行租赁协议过程中有过错，责任应由其一人独自承担。被上诉人解素娟辩称：同意一审判决，请求维持原判。上诉人的主张不属实。本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。上述事实，有当事人陈述，房屋租赁协议、证明等证据，经开庭质证，本院予以确认，在一、二审卷宗佐证。本院认为，解素娟与朱普旭签订的租赁合同约定“电费双方以后协商解决”，后因双方就电费分担问题未能协商一致，导致无法继续履行，合同目的无法实现，应予解除。关于合同解除的法律后果，我国《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。因双方就电费问题在签订合同时未明确约定，故合同解除并非当事人的违约行为所致，双方对此均无过错，应当根据公平原则返还已收取的款项并共同承担由于合同解除给双方造成的损失。关于双方的损失，因合同无法履行，解素娟已经交纳的中介费系其实际损失，原审认定双方各自负担并无不当。而朱普旭返还给前一个承租人2013年8月6日至2013年8月26日的租金500元应当认定为其实际损失，原审未予认定显系不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市大东区人民法院（2013）大东民二初字第3821号民事判决第一项即:“解除原告解素娟与被告朱普旭于2013年7月8日签订的房屋租赁协议”；二、撤销沈阳市大东区人民法院（2013）大东民二初字第3821号民事判决第四项即：“驳回原、被告其他诉讼请求。”三、变更沈阳市大东区人民法院（2013）大东民二初字第3821号民事判决第二项即：“被告朱普旭向原告解素娟返还已收取的房屋租金2400元、押金500元、电费36元、物业费14元，共计2950元房屋租赁费”为“朱普旭于本判决生效之日起十日内向解素娟返还已收取的房屋租金2400元、押金500元、电费36元、物业费14元，共计2950元”；第三项即：“被告朱普旭返还原告解素娟中介费50元”为“朱普旭于本判决生效之日起十日内返还解素娟中介费50元”；四、解素娟于本判决生效之日起十日内赔偿朱普旭房屋租金损失250元。五、驳回当事人的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人朱普旭负担37.5元，被上诉人解素娟负担37.5元。审 判 长  王惠丽代理审判员  丁广昱代理审判员  王 纪二〇一四年三月十三日书 记 员  吕慧子本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；