贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初3127号 原告:徐维泽，男，1994年10月21日出生，彝族，贵州省纳雍县人，住贵州省纳雍县。 委托代理人：靳仕豪、何华，贵州本芳律师事务所律师。 被告：付立正，男，1985年7月18日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 被告：石明路，男，1977年5月29日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 被告：赵海，男，1978年8月16日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 三被告委托代理人：谢忠明、刘仕界。 原告徐维泽与被告付立正、石明路、赵海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理进行了审理。原告及其委托代理人靳仕豪、何华，被告石明路、赵海及三被告的委托代理人谢忠明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐维泽向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告达成的两个门面租赁合同，退换原告剩余门面租金暂计80000.00元（实际剩余租金以法院认定的截止时间为准，按每个门面每天租金219.18元计算剩余租金）；2、依法判决被告补偿原告门面装修费60000.00元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告欲开店经营汽车维修、洗车服务等业务，需要在七星关区寻找适合的门面，经三被告小区业主之一的肖体玲介绍，于2018年11月8日与三被告达成《门面租赁合同》，租赁三被告管理的毕节市七星关区楼的一个门面进行经营，租金为每年80000.00元，并支付三被告40000.00元租赁费。获得租赁门面后花费二十多万元进行装修，并办理营业执照后进行经营。经营期间，因三被告管理的毕节市七星关区楼570号门面到期空置，原告又向三被告租赁该门面扩大经营，并于2018年12月与三被告达成口头租赁协议，同样为每年80000.00元租金，并通过微信付款及银行转账方式支付了80000.00元租金。两个门面共计支付三被告租金共计120000.00元。原告经营至2019年1月14日左右，区委、区政府联合执法部门在该两门面门口栽了一长排铁桩，并要求原告书面承诺：“该两个门面已经不具备经营洗车条件，承诺此后不得在该处从事洗车业务，否则，自愿接受相关部门处罚”。区委、区政府联合执法部门栽桩，并要求不得在此处经营，致使车辆无法进出原告租赁的两个门面，其经营目的不能实现，还白白花费了二十多万元装修费，但也无奈，租赁门面时谁也不能预见区委、区政府联合执法部门的规划。于是，原告多次找三被告商议，解除原告与三被告达成的两个门面的租赁合同，并返还剩余租金，被三被告拒绝，原告无奈只得诉至法院。 原告认为：根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条第三款规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。本案中，由于区委、区政府联合执法部门在该两门面门口栽了一长排铁桩，并要求原告书面承诺不得再该两门面处继续经营，致使原告与被告达成的两个门面租赁合同目的不能实现，依照上述法律规定，应当解除原告与被告达成的两个门面租赁合同，并退换剩余租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第四款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”根据该规定，原告租赁该两个门面装修工花费的二十多万元，应当根据公平原则由三被告分担60000.00元。因此，特依法起诉，请求判如所诉。 三被告共同答辩称，三答辩人因被答辩人诉房屋租赁合同纠纷一案，特作如下答辩驳斥。三答辩人认为：被答辩人所诉被告主体不是适格主体，其诉讼请求不能得到人民法院的支持。首先，被答辩人在诉状事实理由部份中叙称，其所租赁的位于毕节市七星关区马鞍山门面安置房用于洗车业务，因为该门面不具备洗车条件而被执法部门责令不得从事洗车业务。毕节市七星关区人民政府办公室七星府办通（2018）339号文件关于七星关区洗车场整治工作方案的通知规范要求中也规定了相关条件，其被答辩人得不到洗车经营的权利系政府行为。因此，被答辩人诉讼的被告主体不应该答辩人而是政府。其次，从三答辩人与被答辩人签订的门面租赁合同上看，所约定的内容是被答辩人合法使用租赁门面房，而非约定非法使用或不具备洗车条件的允许使用。再次，被答辩人诉称由于区委、区政府联合执法部门在门面门口栽了铁桩影响经营。此也是政府合法行为与三答辩人有何法律关系呢？再者，从被答辩人与三答辩人签订的合同上看，2018年7月17日就栽桩完毕，而被答辩人却已使用部份门面房达8个多月，且意向使用其他门面房也是栽桩完毕后的8月份（即被答辩人在使用该门面时政府早已栽桩完毕，对此被答辩人是清清楚楚的）此又有何道理要求三答辩人承担相关法律责任的理由。综上所述，三答辩人认为：被答辩人的诉讼无事实、法律依据，请求人民法院依法予以驳回诉讼请求。 原、被告围绕各自的事实和主张，向本院提交了如下证据： 一、原告提交了如下证据：第一组证据：原告身份证复印件，证明原告自然主体情况，具备诉讼主体资格。被告无异议。 第二组证据：1、租赁合同复印件，2、营业执照复印件，3、转账凭证6张复印件，4、微信截图1张复印件，证明原告因为经营洗车、修车业务与被告于2018年11月8日达成书面租赁合同，并支付该合同租赁费40000元；于2018年12月扩大经营与被告达成口头租赁合同，并支付该合同租赁费80000元的事实。被告对真实性无异议，对其证明目的有异议。 第三组证据：1、门面现场照片6张复印件，2、承诺书复印件，3、区管理监察大队证明复印件，4、消防监督结果查询截图两张，证明：因为区委政府及七星关区城市建设管理监督大队在涉案门面前栽桩，车辆不能进出店面、被告出租给原告的门面消防验收不合格等原因，原告被七星关区城市建设管理监督大队责令不得在该涉案门面经营洗车、修车业务，使得原告与被告达成的门面租赁合同目的不能实现。被告认为与本案无关。 第四组证据：律师函、邮寄查询单复印件，证明：原告在租赁合同目的不能实现后，多次与被告协商解除合同未果后，依法向被告发送解除合同通知的事实。被告对该证据的真实性不认可。 二、被告提交了如下证据：证据一：被告身份证复印件，证明被告自然主体情况，具备诉讼主体资格。原告无异议。 证据二：委托书、毕节市城东新区管委会办公室证明1份。证明被告三人是受相关业主委托其有权出租房屋，证明产权证尚在办理中。原告对真实性无异议，但认为达不到其证明目的。 证据三：租赁合同复印件2份。证明：在原告使用过程中栽桩已经完毕，原告是清楚的。第二份合同证明原告继续租房。原告对真实性无异议，但认为达不到其证明目的。 证据四：文件1份。证明原告所租赁的地方适不适合政府准许开洗车场，与被告没有关系。原告对三性无异议，但认为达不到其证明目的。 本院经审理认定事实如下：对双方没有争议的事实和证据予以确认。对双方有争议的事实及证据，本院作如下决定：1、关于原、被告双方签订的“门面租赁合同”应否解除的问题。原告认为租赁被告门面是经营洗车业务等，现区政府在涉案门面门前栽了一长排铁桩，导致汽车不能开进门面，属不可抗力，故应解除原、被告双方签订的“门面租赁合同”。经审查，被告对合同约定洗车业务有异议。双方所签订的“门面租赁合同”并未载明原告租赁涉案门面是用于洗车业务。政府在人行道路上栽桩不是本案不可抗力的法定条件。被告已按照合同履行义务将涉案门面交付给原告管理使用，被告无违约行为，故对原告要求解除合同的请求不予支持。2、关于原告要求被告退还剩余门面租金及补偿原告门面装修费的问题。经审查，原、被告双方签订的“门面租赁合同”系双方真实意思表示，不违反法律规定，被告也无违约行为，故原告要求被告退还剩余门面租金及补偿门面装修费的诉讼请求无事实及法律依据。本院不予以支持。 经审理查明：2017年11月8日，原告徐维泽（乙方）与被告付立正、赵海、石明路三人（甲方）签订了“门面租赁合同”，承租被告位于毕节市七星关区门面。合同主要约定：上述门面租期从2017年11月8日起至2018年11月8日止。该门面每年租金总额为75000元，前5年不涨房租，第6年到第10年按上一年5%递增。房屋租金每年一次性付清。以后乙方每年提前一个月把租金支付给甲方。合同签订：甲方最多只能以三个代表和乙方签订，乙方在使用期内由于甲方业主内部引起的纠纷，导致乙方不能正常营业，甲方应赔偿乙方装修费及各种损失。合同签订后，双方均按合同约定履行。原告支付了租金40000.00元给三被告。被告也按合同约定将涉案门面交给原告管理使用，并进行装修。2018年11月18日，原告与三被告又签订了“门面租赁合同”续租该涉案门面，租期为1年，从2018年11月8日起至2019年11月8日止。该门面房年租金总额为80000.00元，其余合同条款同前一租赁合同。双方已按该租赁合同履行。原告通过微信支付方式支付80000.00元租金给三被告。2019年3月16日，原告以政府在涉案门面门前人行道上栽了一排铁桩导致洗车开不进该门面不能经营洗车等业务，特诉至法院，请判如所诉。 上述事实，有原、被告所举证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证可以采信。 本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，应当适用《中华人民共和国合同法》等相关法律或行政法规规定。原告与被告签订的《门面租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，已经生效，且已经实际履行。双方应当履行合同义务及享有权利。原告与被告并未在租赁合同中约定经营洗车业务等。原告认为政府在涉案门面前栽铁桩导致门面不能经营洗车业务，合同目的不能实现，是不可抗力的理由不成立。故原告请求法院判决解除原、被告双方签订的《门面租赁合同》的理由不成立，本院不予采信。原告要求被告退还原告剩余门面租金80000.00元及补偿门面装修费60000.00元的诉讼请求无事实及法律依据，对原告的上述诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告徐维泽的全部诉讼请求。 案件受理费人民币1550.00元（已按简易程序减半收取），由原告徐维泽承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李顺康 二〇一九年五月二十三日 书记员  何婷婷