四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初7722号 原告：段华军。 原告：王兆敏。 以上两原告共同委托诉讼代理人：司锴，四川天与律师事务所律师。 被告：田杰。 委托诉讼代理人:贾超，四川银证律师事务所律师。 被告：段刘娇。 委托诉讼代理人：江俞廷，国浩律师(成都)事务所律师。 第三人：袁文利。 委托诉讼代理人：董燃燃，四川英济律师事务所律师。 第三人：张小朋。 原告段华军、王兆敏与被告田杰、段刘娇、第三人袁文利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月12日作出（2017）川0104民初6857号民事判决。田杰、段刘娇不服该判决，提起上诉。成都市中级人民法院于2018年5月31日作出（2018）川01民终3062号民事裁定：撤销原判决，将本案发回本院重审。本院依法追加张小朋作为第三人参加诉讼，并组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段华军、王兆敏的共同委托诉讼代理人司锴、被告田杰的委托诉讼代理人贾超、被告段刘娇的委托诉讼代理人江俞廷、第三人袁文利的委托诉讼代理人董燃燃到庭参加诉讼。第三人张小朋经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，本案现已审理终结。 原告段华军、王兆敏共同向本院提出诉讼请求：1、田杰、段刘娇继续履行《成都存量房买卖合同》，即田杰、段刘娇将位于锦江区芙蓉西路707号6栋9层号的房屋交付给段华军、王兆敏并协助办理过户手续；2、田杰、段刘娇支付违约金（从案涉房屋取得房产证即2017年7月14日开始计算，以房屋总价66万元为基数，每日按照5‰计算至办理完成房屋过户手续之日止）；3、田杰、段刘娇承担本案的诉讼费及保全费。事实和理由：2016年11月5日，段华军、王兆敏与田杰、段刘娇签署《成都存量房买卖合同》，约定以总价款66万元的价格购买位于成都市锦江区建筑面积74.82平方米的房屋一套，由成都搜房天下房地产经纪有限公司提供居间。合同签订后，段华军、王兆敏支付了3万元购房定金。经多次催促，田杰、段刘娇不办理房屋解押手续并拒绝继续履行双方签订的《成都存量房买卖合同》，田杰、段刘娇应对其逾期办理过户和逾期交房的行为承担违约责任。 被告田杰辩称，1、双方合同签订的时候没有取得产权证书，房屋不符合条件。2、田杰没有违约，房屋产权证是由中介通过一定手段非法取得的。当时田杰取得的是房产证的复印件，在开发商通知办理抵押手续的时候，才发现是标的房屋被段华军、王兆敏查封，导致无法办理抵押手续，银行担保公司会追究相应违约责任，合同无法继续履行。即使合同可以履行，双方都知晓房屋是有贷款的，也不能过户，无法达到合同的过户条件。3、因为田杰的经济状况导致其存在借款，已将该房屋抵偿给了第三方，且第三方已经将房屋出租，本次交易构成法律和事实上的不可履行。4、段华军、王兆敏主张的违约金不符合法律规定，田杰并无拒绝办理解押手续等情况。 被告段刘娇辩称，1、双方继续履行买卖合同已经客观不能，虽目前房屋办理了产权证，但没有办理抵押登记，是由于段华军、王兆敏在本案中申请查封，无法办理抵押登记。段华军、王兆敏的查封将会导致公积金中心及开发商追究段刘娇的责任。段华军、王兆敏是通过贷款方式购买，鉴于房屋被查封，没有办法履行合同。2、即使合同可以履行，双方都知晓案涉房屋是有贷款的，也不能过户，无法达到合同的过户条件。3、因为段刘娇的经济状况导致其存在借款，已将该房屋抵偿给了第三方，且第三方已经将房屋出租，本次交易构成法律和事实上的不可履行。4、段华军、王兆敏主张的违约金不符合法律规定，段刘娇并无拒绝办理解押手续等情况。5、段华军、王兆敏没有购房资格。 第三人袁文利述称，1、因田杰、段刘娇向袁文利所欠借款无力偿还，其二人已将案涉房屋抵偿给袁文利，案涉房屋应属于袁文利所有。2、在段华军、王兆敏和袁文利都没有办理过户登记的情况下，袁文利已经实际占用和使用房屋，袁文利的权益理应优先保护。 第三人张小朋未作陈述，向本院提交书面意见称，其于2017年9月租赁案涉房屋，租期10年，租金压一付三。其对房屋进行装修后已入住，认为应租赁至合同租期届满为止。 本院经审理认定事实如下：2016年11月5日，田杰、段刘娇（甲方）与段华军、王兆敏（乙方）签订《成都存量房买卖合同》，约定：由乙方购买甲方名下的成都市锦江区芙蓉西路707号6栋9层号（绿地468三期）住房一套；甲方承诺在2017年6月1日前取得所有权证，房屋未出租，有抵押，抵押权人成都银行，金额35万元；甲方应自行解除抵押，确保可正常过户，产权下发后3个工作日内向银行申请提前还贷；甲方承诺承租方已放弃优先购买权，若因甲方原因至本次交易无法正常履行，甲方应支付房屋总价15%的违约金；房屋总价为66万元；乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金3万元，该购房定金甲方自行收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款；首付款17万元于过户递件当天支付，尾款46万元由乙方以向银行贷款的形式支付，甲乙双方应于甲方产权证下发且注销抵押后7个工作日内备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同；若贷款申请未获批准或贷款额度不足的，乙方应自筹房款并于办理过户登记前支付给甲方；双方应于乙方贷款通过后7个工作日内办理过户手续，过户手续办理完毕后7日内办理房屋交割手续；任何一方未按约期限办理过户、贷款等事宜，每逾期1日，向守约方支付房屋总价千分之五的违约金；甲方未按约定期限将上述房屋交付或过户给乙方，每逾期1日，甲方应向乙方支付该房屋总价千分之五的违约金。同日，段华军、王兆敏向田杰、段刘娇支付购房定金3万元。 2017年7月13日，上述房屋登记不动产权人为田杰、段刘娇。 2017年9月20日，成都银行华兴支行出具情况说明，内容为：我行客户段刘娇、田杰于2015年7月9日在华兴支行办理公积金贷款35万元，期限20年，贷款用于购买上述房屋。经本院向成都银行华兴支行调查，截止2017年10月12日，上述贷款余额为310625.09元，贷款由成都金控置业担保有限公司提供阶段性担保，目前房屋无抵押。 又查明，袁文利分别于2017年6月3日、7月1日向段刘娇转账5万元、30万元。田杰、段刘娇分别于上述日期出具借条，载明：田杰、段刘娇于上述日期分别向袁文利借款5万元、30万元，借款期限内按3分月利计收利息，承诺于2017年8月3日前一次性归还；如不能按时归还，田杰、段刘娇将所购的上述房屋抵偿给袁文利，用于偿还借款；袁文利应从抵偿当月起偿还田杰、段刘娇在成都银行华兴支行的贷款余额。 2017年8月5日，田杰、段刘娇将上述房屋交付给袁文利。 2017年8月20日，袁文利与张小朋签订《房屋租赁合同》，约定：袁文利将上述房屋出租给张小朋，租赁期自2017年9月1日至2027年9月1日，年租金13200元，按三年一次结算，另付一年租金作为押金。同日，袁文利收到张小朋支付租赁费1万元。2017年9月20日，张小朋向袁文利转账42800元。 庭审中段华军、王兆敏称，其愿意一次性支付剩余购房款63万元。 以上事实有原告段华军、王兆敏提交的原被告及第三人身份信息、《成都存量房买卖合同》、定金收条，被告段刘娇提交的不动产登记信息、情况说明、借条，第三人袁文利提交的借条、转账凭证、交付证明、《房屋租赁合同》、收条、银行明细，第三人张小朋提交的《房屋租赁合同》、转账凭证、银行明细，以及当事人的陈述在案为证。 本院认为，田杰、段刘娇与段华军、王兆敏签订的《成都存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，双方应受合同约束，依约履行相关义务。合同签订后，段华军、王兆敏按约支付定金3万元，田杰、段刘娇于2017年7月13日登记为房屋不动产权人，田杰、段刘娇应按合同约定期限配合段华军、王兆敏办理贷款及过户等手续。庭审中段华军、王兆敏称愿意一次性支付剩余购房款63万元。故田杰、段刘娇应协助段华军、王兆敏办理房屋产权过户变更登记手续，段华军、王兆敏应于办理房屋产权过户手续当日支付上述剩余购房款。田杰、段刘娇以签订合同时未取得产权证为由辩称合同不能履行，因签订合同时是否取得房屋所有权不影响合同效力，且现田杰、段刘娇已取得房屋所有权，故本院对田杰、段刘娇此项辩称理由不予采纳。 关于袁文利以田杰、段刘娇已将房屋抵偿给袁文利、袁文利已经实际占用和使用房屋为由，主张应优先保护袁文利的权益，对此本院认定如下：第一，从发生时间来看，段华军、王兆敏与田杰、段刘娇于2016年11月5日签订《成都存量房买卖合同》，田杰、段刘娇于2017年6月3日、7月1日向袁文利借款，即借款发生在合同签订后，田杰、段刘娇明知已将房屋出卖给段华军、王兆敏还向袁文利承诺“如不能按时归还，田杰、段刘娇将房屋抵偿给袁文利用于偿还借款”，田杰、段刘娇的行为存在恶意。第二，从金额来看，田杰、段刘娇以66万元将房屋出卖给段华军、王兆敏，却因借款35万元将房屋抵偿给袁文利，二者价值相差巨大。田杰、段刘娇对此解释为房屋存在按揭贷款，借条也载明“袁文利应从抵偿当月起偿还田杰、段刘娇在成都银行华兴支行的贷款余额”，但袁文利未提交证据证明上述按揭贷款系由其偿还。而且，在田杰、段刘娇向袁文利交付房屋抵偿债务时，房屋价格大幅上涨，已远不止合同约定的出售价格。袁文利作为债权人在抵偿债务时对此是明知或应当明知的，却仍然以明显不合理低价受让房屋，袁文利存在恶意。第三，从借款关系来看，田杰对于为何向袁文利借款未能作出合理解释，段刘娇称其与袁文利有生意往来但未提交证据予以证明，且借条约定的“3分月利计收利息”亦超出法律规定的借款利息。综上，田杰、段刘娇与袁文利恶意串通，以房屋抵偿借款，损害段华军、王兆敏的利益，该抵偿行为无效。 关于段华军、王兆敏主张田杰、段刘娇交付房屋。根据合同约定，田杰、段刘娇负有向段华军、王兆敏交付房屋之义务。如前所述，房屋买卖合同签订在前，借款发生在后，袁文利接收房屋出租给张小朋在后。袁文利取得房屋缺乏依据，故张小朋基于与袁文利签订的租赁合同所享有的权利，不能对抗段华军、王兆敏基于房屋买卖合同所享有的权利。鉴于田杰、段刘娇已向袁文利交付房屋，张小朋在实际使用房屋，袁文利、张小朋亦负有交付房屋之义务。 关于段华军、王兆敏以田杰、段刘娇逾期过户和交房为由主张由田杰、段刘娇支付违约金。田杰、段刘娇未按合同约定办理过户和交房手续，构成违约，给段华军、王兆敏造成无法使用房屋等损失，本院根据公平原则，结合违约方过错和主观恶意、守约方损失以及双方合同履行情况，酌定田杰、段刘娇支付违约金5万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告田杰、段刘娇于本判决生效之日起十日内协助原告段华军、王兆敏办理位于成都市锦江区房屋的产权过户手续，原告段华军、王兆敏应于办理上述房屋产权过户手续当日向被告田杰、段刘娇支付剩余购房款63万元； 二、被告田杰、段刘娇、第三人袁文利、张小朋于前项产权变更手续完成后十五日内向原告段华军、王兆敏交付上述房屋； 三、被告田杰、段刘娇于本判决生效之日起十日内向原告段华军、王兆敏支付违约金5万元； 四、驳回原告段华军、王兆敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费11126元，保全费3820元，由被告田杰、段刘娇负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 长  潘苏华 人民陪审员  代家容 人民陪审员  谢成英 二〇一九年五月二十三日 书 记 员  傅晓婉