成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初5330号 原告（反诉被告）：深圳市宇鑫餐饮管理有限公司，住所地：深圳市南山区沙河街道华侨城西部市场201。 法定代表人：禹钟云，总经理。 委托诉讼代理人：蒙春雷、石凯洋，四川律盾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川鼎邦商业管理有限公司。住所地：成都高新区天泰路111号。 法定代表人：贾保国，执行董事。 委托诉讼代理人：曾金风，该公司员工。 被告：成都佳晟投资有限公司。住所地：成都市双流区东升街道航鹰东路6号。 法定代表人：申福合，总经理。 二被告委托诉讼代理人：姚永强，新疆金天信律师事务所律师。 原告深圳宇鑫餐饮管理有限公司（以下简称“宇鑫公司”）与被告四川鼎邦商业管理有限公司（以下简称“鼎邦公司”）、成都佳晟投资有限公司（以下简称“佳晟公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案，在被告提交答辩状期间，被告鼎邦公司提出管辖异议，经本院裁定驳回其异议后，上诉至四川省成都市中级人民法院，二审法院已裁定驳回上诉，维持原裁定。鼎邦公司对宇鑫公司提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行合并审理。原告宇鑫公司的委托诉讼代理人蒙春雷，被告鼎邦公司、佳晟公司的委托诉讼代理人姚永强，被告鼎邦公司的委托诉讼代理人曾金风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宇鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除宇鑫公司与鼎邦公司签订的《租赁合同》；2、判令鼎邦公司退还宇鑫公司履约保证金45756元；3、判令鼎邦公司退还宇鑫公司装修保证金10000元；4、判令鼎邦公司支付给宇鑫公司违约金166095元；5、判令鼎邦公司赔偿宇鑫公司各项损失共计513274元；6、判令鼎邦公司完整归还其违法扣留的属于宇鑫公司的财产（详见韩太郎烤肉店内物品清单）；7、判令佳晟公司对上述款项承担连带赔偿责任；8、判令鼎邦公司和佳晟公司共同承担本案的诉讼费用。事实和理由：宇鑫公司与鼎邦公司于2013年10月18日签订了《租赁合同》，约定将双流润驰国际中心四层的部分区域共计394.45平方米的房屋租赁给我方用于名为“双流韩太郎韩国烤肉吧”的餐饮经营。合同签订后，我方为开业做准备，装修铺面、采购设备，花费了大量的钱财，但鼎邦公司却一直未开业，2013年12月27日，鼎邦公司对外粘贴公告称定于2013年12月28日正式开业，鼎邦公司再三推迟开业时间，但至今该商业步行街都没有对外正式开业。商场开业需要一个仪式来带动消费，给店铺带来客源，但鼎邦公司没有进行开业仪式，就连电梯、路灯、空调都无法使用，所有的扶式电梯一直未开，晚上没有路灯，无法正常进行经营，现在商业步行街的整个环境根本不适合商家营业，当初鼎邦公司承诺的都没有做到，鼎邦公司的行为已构成了严重违约，造成我方严重的经济亏损。被告无限期的拖延开业时间，导致合同目的不能实现，我方有权要求解除合同，并要求鼎邦公司按合同18.10.1条约定退还租赁保证金和多收的装修保证金，并承担违约责任，赔偿我方损失。案涉租赁房屋实际为佳晟公司委托鼎邦公司进行经营管理，佳晟公司应当对鼎邦公司的违约行为承担连带责任。佳晟公司在与鼎邦公司的合同没有到期也没有解除的情况下，又委托乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司双流分公司，将该涉案商铺进行调整，重新编号，于2018年4月8日出租给案外人徐春林用于经营“馋味轩自助牛排”，其无视租赁合同的违约行为，没有商业道德。请求赔偿项目如下：1、按合同18.10.2条约定赔偿我方相当于六个月的租金166095元（第五个租约年租金标准70.18元/月/平方米*394.45平方米*6个月）；2、赔偿装修各项损失513274元（包括装修损失27万元、加盟费用6万元、空调及排烟管道布置费92800元、装修杂费8474元、等待开业购买的干杂肉食品冰箱冷冻消耗的电费（2017年1月26日关门至2017年10月期间）损失预估1万元、招聘员工去深圳培训支付工资6万元及房租1.2万元；3、佳晟公司将案涉商铺另外租给其他人，造成我方租赁场所的设备设施（收银机、电脑、文件、沙发、桌椅、冰柜、酒类、厨房设备、货架、干货、干杂等），都不翼而飞，应由佳晟公司赔偿损失。请求法院依法判决。 被告鼎邦公司辩称：1、同意解除合同，其余诉讼请求均不认可。双方签订租赁合同后，宇鑫公司开了烤肉店，已经开业。宇鑫公司称我方一直不开业，不是事实，我方从成立一直在开业，没有关门。各商铺从营业执照办下来后，一直在开业，所谓润驰广场步行街开业没有这个说法。2013年12月28日是我公司出钱补贴、宣传，做了一次商业活动，所谓的试营业这一说法并不存在，我公司现在还在开业。宇鑫公司认为我方推迟开业造成其经营损失以及步行街不适合营业，这是没有标准的，宇鑫公司认为适合开业才会租房子开烤肉店。2、因宇鑫公司不履行合同，我方要求其支付拖欠的租金及违约金，不退还履约保证金。3、我方没有扣留宇鑫公司的财产。 被告佳晟公司辩称，诉讼请求和事实都不认可。鼎邦公司和佳晟公司是两个公司，两者是委托经营管理合同关系，佳晟公司和宇鑫公司没有合同关系，责任应该由鼎邦公司独立承担，我公司不同意承担连带责任。 反诉原告鼎邦公司向本院提出诉讼请求：1、判令宇鑫够公司向鼎邦公司支付房屋租金1213383.42元（自2013年12月18日至2018年3月22日）；2、判令宇鑫公司向鼎邦公司赔偿违约金979087.79元（以租金为本金，按每日千分之一计算）；3、判令鼎邦公司不予退还宇鑫公司履约保证金45756元；4、本案全部诉讼费用由宇鑫公司承担。事实和理由：2013年10月18日，鼎邦公司与宇鑫公司签订了《房屋租赁合同》，约定鼎邦公司将位于双流国际润驰广场四层394.45平方米的房屋租赁给宇鑫公司，租赁期限6年，第一至三年租金按58元/月/平方米计算，第四年起每年比上一度递增10%，进场日前20个工作日支付首付租金，每季度租金于上季租期届满25日前支付。鼎邦公司依约向宇鑫公司交付了房屋，宇鑫公司支付履约保证金45756元后，租金至今分文未付，宇鑫公司已构成严重违约。商场已于2013年12月28日开业，开业都由物业公司发了书面通知，没有试营业的说法。我公司是后面才来的企业，没有这些通知的回执。双方对开业的理解不一样，整体开业是属于商业模式。 反诉被告宇鑫公司辩称，1、根据租赁合同第6-3条，免租期为2个月，免租期为商业广场整体开业起算，若商业广场整体开业日发生变化，则免租截止日相应顺延，2014年7月15日，鼎邦公司向我方发函：因阶段性原因目前步行街暂时不能对外营业，目前仅属于试营业阶段，故合同约定的开业时间延迟。此后鼎邦公司再未发过书面通知开业，也没有任何关于商业广场整体开业的通知，商业广场还没有正式开业，免租期都还没有开始计算，根本谈不上支付租金。2、鼎邦公司没有书面通知商业广场整体开业，违约方是鼎邦公司。3、根据合同约定，鼎邦公司违约，解除合同，鼎邦公司应当退还履约保证金。4、此反诉完全是鼎邦公司无理取闹，滥用诉权。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 案涉商铺位于成都市双流区东升街道航鹰东路6号，登记的所有权人为佳晟公司，在案涉合同签订时，佳晟公司已将案涉商铺所在商场“润驰国际广场”整体委托给鼎邦公司经营管理。 2013年2月5日，宇鑫公司向鼎邦公司支付商铺保证金45756元。同年10月11日，宇鑫公司与郑华签订一份《韩太郎烤肉吧加盟合同》及《合同补充分协议》，约定郑华加盟宇鑫公司名下的“韩太郎韩国烤肉吧”品牌，双方合作企业名称：“韩太郎韩国烤肉吧”，经营地址：成都双流双流润驰国际广场，合同期限为六年；宇鑫公司提供品牌使用权及管理体系等，郑华向宇鑫公司支付加盟费6万元等等。合同签订后，禹钟云向郑华出具了收取加盟费21000元、21000元、18000元的三张收条、收据，除第二笔加盟费21000元系郑华向禹钟云转账支付外，宇鑫公司未提交其余加盟费系现金还是转账支付的相关证据。 2013年10月18日，鼎邦公司（甲方）与宇鑫公司（乙方，）签订了一份关于双流润驰国际广场的《租赁合同》，约定：甲方是双流润驰广场的业主全权委托授权的招商、经营管理单位，有权将商业广场出租，甲方同意在商业广场建设完成后将其中商业步行街四层的部分区域出租给乙方使用，租赁场所建筑面积暂定394.45平方米，实际建筑面积以建设主管部门认定的测绘机构的实测建筑面积为准；租赁用途为：餐饮“韩太郎韩国烤肉吧”；租赁期限为6个租约年，具体租赁期限为2013年10月18日起至2019年10月17日止；免租装修期为自进场日起算1个月零28天，期限具体为2013年10月20日起至2013年12月17日止；免租装修期内，乙方无须支付租金，但应支付进场日起租赁场所发生的水电等公共事业费、垃圾清运费、商业及物业服务费、空调电费（如有）等各项费用，如果本合同由于乙方违约提前终止，则视为乙方不享有前述免租装修期；免租期限为2个月，免租期为商业广场整体开业日起算，具体期限为2013年12月18日起至2014年2月17日止，若商业广场整体开业日发生变化，则免租截止日相应顺延；租赁场所应在商业广场整体开业日（暂定2013年12月18日，具体日期以甲方书面通知为准）对外整体营业；乙方应自计租日起向甲方交纳租赁场所租金；租赁场所的月租金=月租金标准×计租面积，第一至第三个租约年的月租金标准为58元/月/建筑面积平方米，从第四个租约年起，每个租约年的租金标准在上一个租约年租金标准的基础上递增10%，乙方应按每季为一期提前支付租金；首付租金应于进场日前20个工作日前支付给甲方；除首付租金外，每季租金应提前于上季租期到期日前25日前支付给甲方；乙方应在本合同签署后的7个工作日内，向甲方支付相当于2个月租金的履约保证金，金额共计45756元；如乙方未能按照合同约定支付租金、商业物业服务费、违约金或者其他应付款项，或乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额，如履约保证金金额度不足扣除的，乙方仍应补足；本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分（如有）于乙方按合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后7个工作日内无息归还乙方；租赁期限内，甲方应保证乙方有权按本合同约定使用租赁场地，不存在妨碍乙方承租权的所有权、出租权争议；乙方应按规定按时缴纳相关费用，自行负责租赁场所的经营，并承担相应风险及相关责任；租赁期限内，乙方投资于租赁场或为租赁场所具备、维持正常使用功能及满足商业特殊需要而投入的装修、设备及其他附属物、附着物之所有权属于乙方；乙方对租赁场所内的财产、物品负有保管责任；违约责任，18.1，若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的按约定处理；18.9，在下列情况下，乙方有权经书面通知甲方，立即解除合同：18.9.1，因甲方原因导致乙方无法合法地使用租赁场所，在接到乙方书面通知后30日内未能恢复乙方合法使用权的；按照18.9.1条及其他条款约定，乙方行使合同解除权的效力：乙方因甲方违约依照上述条款约定解除合同（不可抗力除外）或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内退还履约保证金，且甲方和物业服务公司应向乙方退还多收款项（如有），乙方应在合同解除后20日内将租赁场所交还甲方；如果本合同解除时，乙方实际租赁期限不满5个租约年（包括计租日前解除的情况）的，甲方除承担上述条款的责任外，还应赔偿乙方相当于6个月租金的违约金等等。合同还约定了一方有权经书面通知另一方立即解除合同不视为违约的情形，以及甲方有权经书面通知乙方立即解除合同的情形等等。合同中，乙方签字代表有禹钟云、吴兰琴。合同签订后，鼎邦公司将案涉商铺交付给宇鑫公司。宇鑫公司随后向鼎邦公司申请装修。 2013年10月25日，鼎邦公司向“韩太郎韩国烤肉吧”发出《装修费用缴费通知单》，通知该客户在10月25日前缴纳装修保证金、装修管理费、建渣清运费等费用共18474元。宇鑫公司未提交已缴纳上述费用证据。据宇鑫公司提交的四川阳光尚和物业管理有限公司（以下简称：阳光物业公司）出具的《装饰装修施工证》记载，装修店铺柜位号：417－420韩国烤肉吧－韩太郎，装修单位：自装，现场负责人：刘有林，建筑面积303平方米，进场日期：2013年11月1日，施工时间段：2013年11月1日至12月31日。上述期间，宇鑫公司聘请的装修人员进场装修了商铺。宇鑫公司未向本院提交装修合同及实际支付装修费用的有效证据。 2013年11月1日，吴兰琴与成都市伟城制冷设备有限公司（以下简称：伟城公司）签订了《空调与排烟安装合同》，约定由伟城公司对宇鑫公司承租商铺的空调及排烟系统进行改造、安装，约定工程总价款为92800元，安装完成支付5万元，润驰广场正式开业后三个月，空调及排烟系统使用无故障，支付剩余42800元。同年12月10日，伟城公司出具收据，载明收到“韩太郎韩国烤肉吧”中央空调及排烟安装工程款5万元。2013年12月底，案涉商铺装修及空调、排烟系统改装安装完工。宇鑫公司未提交实际支付商铺装修款及空调排烟系统工程款的相关银行支付凭证。 2013年12月27日，阳光物业公司张贴通知，通知各位商户，因润驰国际广场将于2013年12月28日开业，要求各商户暂停装修施工。但润驰国际广场12月28日并未举行商场整体开业仪式。2014年7月15日，鼎邦公司向宇鑫公司发出《商务联系函》，主题为：关于开业及免租期商务函，函称：因阶段性原因目前步行街暂不能对外正式开业，目前仅属于试营业阶段，故此将合同约定开业时间延迟，步行街正式开业时间我司将于开业前30天以书面形式通知贵方，为确保双方合作顺利，在原租赁合同商务条款不变的基础上，给贵方增加3个月免租期（正式开业日当天起计算免租期）；免租期届满的次日起正式计租，未缴纳租金的商户，请于免租期届满前25日支付首期租金。同年8月30日，鼎邦公司再次向宇鑫公司发出《工作联系函》，表示同意韩太郎餐饮自2014年9月5日开始试营业并持续经营的情况下，再给予3个月免租期，至此，鼎邦公司一共给予宇鑫公司八个月免租期（自鼎邦公司书面通知整体开业之日起算）。 “韩太郎韩国烤肉吧”在装修完成后，购置了家具、设备等，于2014年9月5日开始试营业。鼎邦公司一直未向宇鑫公司书面通知“润驰国际广场”整体开业时间，也未提交“润驰国际广场”（包括商业步行街）已实际整体开业的相关证据。 又查明，由于双流润驰国际广场位于双流县城郊区，所在的位置比较偏僻，附近的居民小区较少，修建后数年广场的对面都是荒地，商场的人流量一直很少，商场B座的二、三、四层的大部分商铺建成后一直空置未租出，部分已营业的商家也陆续退出了在润驰国际广场的经营。至2016年8、9月份，在双流润驰国际广场经营的大部分商铺已陆续关闭停业，晚上B幢楼1-4层只有“韩太郎韩国烤肉吧”一家店在营业，商场内经常没有公共照明、中央空调，顾客到此消费极为不便，“韩太郎韩国烤肉吧”已无法正常营业。2017年1月份，“韩太郎韩国烤肉吧”因经营亏损严重，关门停业。在等待商场整体开业期间，店内冰柜内一直冷冻有货物，“韩太郎韩国烤肉吧”在2017年5月19日向物业管理公司交纳了电费1050元，在同年8月22日交纳了电费630元。此后，该商铺在关门期间（无留守人员）被鼎邦公司收回。鼎邦公司未向宇鑫公司发出过书面解除合同通知，双方也未办理过移交商铺的手续。商铺收回的具体时间无法查实。宇鑫公司人员在2018年3、4月份发现商铺被另租给他人经营，于同年5月9日向本院提起诉讼。审理中，宇鑫公司未向本院提交商铺被收回时店内有什么物品、物品数量以及物品被鼎邦公司扣留的有效证据。 据宇鑫公司2018年5月29日、11月20日拍摄的案涉商铺的照片显示，原“韩太郎韩国烤肉吧”的店牌已被撤下，换了“馋味轩牛排自助”的店招。经调查，该商铺已于2018年4月8日被乌鲁木齐乐福生活广场管理有限公司双流分公司出租给徐春林经营。 2019年5月28日，经本院现场调查，原位于双流区，现由鼎邦公司转租给乌鲁木齐乐福生活广场管理有限公司双流分公司经营管理。“馋味轩牛排自助”店已不在商场Ｂ409号商铺内经营，商铺内原装修已全部拆除，现正在重新装修，商铺门上张贴的广告为“乐百迪酒吧”。 上述事实，有以下证据证实：1、原、被告工商企业登记信息；2、租赁合同及附件、房屋平面图，物业服务协议，商业经营委托经营合同复印件（佳晟公司与鼎邦公司签订）；3、、韩太郎韩国烤肉吧加盟合同，加盟费收据，商标注册证，韩太郎韩国烤肉吧工程要求；4、空调与排烟安装合同及工程款收据；5、商铺保证金收款收据；6、装修费缴费通知单，装修管理费清单，装饰装修施工证，水电费缴费通知单，物业公司出具的2017年5月、7月收韩太郎烤肉店电费收据；7、阳光物业公司出具的《通知》；8、鼎邦公司出具的《商务联系函》2份；9、宇鑫公司提供：2016年7－9月百度糯米APP手机截图图片5张（顾客对韩太郎烤肉店内消费的点评内容，包括反映店内没有空调、没有路灯、商场人太少，整个商业区没有开通，位置太偏僻，一栋楼就一家开，其他楼层全是黑的，店外没有人等等），商场照片4张（显示商场入口处封闭，商场内外商铺空置，无公共照明，无商铺经营）；10、宇鑫公司提交的韩太郎烤肉店平面布置图1张，营业期间韩太郎烤肉店店内照片6张；11、宇鑫公司提交的2014年9月29日拍摄的韩太郎烤肉店外部及内部照片，2018年5月、11月拍摄的在原韩太郎烤肉店商铺位置开设的“馋味轩牛排自助”店外部及内部照片；12、本院调查拍摄的现场照片；13、当事人的陈述。上述证据，具有真实、合法性和关联性，能够证明案件的事实，本院予以采信。 经审查，本院对以下证据未采信，并对当事人拟证明的事实未认定： 1、宇鑫公司提交的2014年1月22日刘有林出具的收据复印件1张，内容为收到双流润驰广场韩太郎烤肉店装修款25万元，还差2万元未付，待商场开业时付清尾款。质证中，鼎邦公司对证据三性有异议。而宇鑫公司未提交收据原件，也未提交转账或现金收取该费用的相关证据佐证，无法核实该收据的真实性，不具有证据效力。对宇鑫公司拟证明案涉商铺的装修费用为27万元的事实，不予认定。 2、宇鑫公司自制的账目清单1张、韩太郎烤肉店内物品清单1张，拟证明商铺内被出租方扣留物品的品种、数量。质证中，鼎邦公司对证据三性有异议。经审查，上述清单内物品只有名称，没有具体的物品品牌、型号、状态、数量，在没有其它证据佐证的情况下，不具有真实性和证据效力。不能证明鼎邦公司扣留了案涉商铺内宇鑫公司的物品，也不能证明扣留物品的具体品种及数量。对宇鑫公司拟证明鼎邦公司强行收回商铺后，扣留商铺内上述清单内的物品的事实，不予认定。 3、宇鑫公司提交2017年6月21日四川阳光尚和物业管理有限公司某（字迹不清）军出具的收条一张，内容为收到韩太郎烤肉以现金支付2017年5月17日至6月16日水电费840元。质证中，鼎邦公司对证据三性有异议。因宇鑫公司未提交收款人身份的相关证据，收条中也无四川阳光尚和物业管理有限公司的公章，不具有证据效力，对宇鑫公司拟证明四川阳光尚和物业管理有限公司已收到宇鑫公司交纳的2017年5月17日至6月16日水电费840元的事实，不予认定。 本院认为，宇鑫公司与鼎邦公司签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。现各方当事人对合同履行中是否有违约行为、违约责任的承担、以及佳晟公司是否应承担民事责任均有异议。本院根据审理查明事实、双方当事人提交的有效证据，对各项争议焦点及诉讼请求评判如下： 一、鼎邦公司是否有违约行为及民事责任的承担。 （一）违约行为。 根据审理查明事实，鼎邦公司在合同履行中有以下违约行为：1、鼎邦公司经营管理的“润驰国际广场”未按合同约定时间整体开业，也未通知过宇鑫公司商场延期整体开业的时间，至商铺被收回为止商场均未整体开业，导致商场内大量空铺，商场人流量少，宇鑫公司承租商铺在试营业期间经营环境不良，经营严重亏损，导致合同目的不能实现。属根本性违约。2、在宇鑫公司承租商铺的经营期间，商场有时存在未提供中央空调、公共照明的情况，影响了商铺的正常经营。3、在合同租赁期限尚未届满、双方未协商一致解除合同的情况下，鼎邦公司未通知宇鑫公司、也无合法理由擅自收回商铺，以其实际行为拒绝继续履行合同，导致宇鑫公司无法合法使用租赁场所，构成根本性违约行为。 鼎邦公司辩称其公司开业后一直在经营，商铺也一直在开业，无未开业的违约行为，与查明事实不符。本院认为，鼎邦公司作为商业综合体的经营管理企业，不同于一般的房屋租赁，双方签订本合同的目的，是为了利用鼎邦公司商业综合体整体开业经营所带来的商业氛围促进其店铺的经营。双方约定商场整体开业时间以及整体开业后开始缴纳租金的内容，其实质是约定鼎邦公司要通过商场整体开业的方式向承租方提供良好的经营环境，并非约定鼎邦公司开业或商铺自行开业，上述抗辩不成立。 （二）合同的解除。宇鑫公司于2018年5月9日向本院起诉，以鼎邦公司推迟合同约定开业时间，至今润驰国际广场”的商业步行街没有对外正式开业，商业步行街的整体环境根本不适合商家营业，造成宇鑫公司严重的经济亏损，有违约行为由要求解除合同。经审查，宇鑫公司要求解除合同的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”之规定，案涉租赁合同在本院2018年5月16日向鼎邦公司送达民事起诉状副本时依法解除。 （三）违约责任的承担。 经审查，鼎邦公司在合同履行中，有未按合同约定进行商场整体开业导致合同目的不能实现、单方收回商铺导致宇鑫公司无法合法使用出租物的违约行为，按照合同约定：“18.1，若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的除外”，宇鑫公司有权要求鼎邦公司赔偿因其违约行为造成的经济损失。 本案中，宇鑫公司主张的损失赔偿额为513274元，其中各损失项目包括：装饰装修损失（装修费27万元，空调及排烟管道布置费92800元，装修杂费8474元），加盟费用6万元，招聘员工去深圳培训的工资6万元及房租1.2万，等待开业期间的电费损失1万元。经审查，宇鑫公司主张的上述损失项目中，未提交宇鑫公司招聘员工去深圳培训的工资6万元及房租1.2万的相关证据，鼎邦公司对其诉请求不予以认可，仅凭宇鑫公司的单方陈述，不足以认定上述损失客观存在，对宇鑫公司主张的上述两项损失，本院不予支持。宇鑫公司主张的等待商场整体开业期间冷冻货物花费的电费损失1万元，仅提交了2017年5月、8月两次交费共计1680元的证据，其主张损失1万元的证据不足。宇鑫公司主张的加盟费用6万元，系案外人郑华向宇鑫公司支付的加盟“韩太郎韩国烤肉吧”品牌的费用，该费用并非宇鑫公司支出费用，而是宇鑫公司的收入，其性质并不属于宇鑫公司的损失，宇鑫公司主张该项费用系损失，于法无据，本院不予支持。宇鑫公司主张的装修费损失27万元及装修杂费损失8474元，未提交实际支付上述费用的有效证据，对宇鑫公司主张的两项损失金额不予支持。宇鑫公司主张的空调及排烟管道布置费损失92800元，与装修费损失的性质均为商铺的装饰装修费用损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：“（一）因出租人违约导致合同解除，承租珍请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。“之规定，本案中，因双方对解除合同时已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，鼎邦公司应承担的是对商铺中已形成附合的装修装饰物的剩余租赁期内（即2018年5月9日至2019年10月17日期间）的残值的赔偿责任，但宇鑫公司主张的赔偿数额是其装修装饰的费用金额，也未提交双方解除合同时，商铺中已形成附合的装修装饰物的剩余租赁期内的残值的相关证据，根据商铺的装修已被他人拆除的现状，也无法对相关损失数额进行评估，宇鑫公司请求赔偿的的上述两项损失金额的证据不足，故对宇鑫公司要求赔偿装修费损失及空调及排烟管道布置费损失的金额，本院不予支持。 综上所述，虽然鼎邦公司的违约行为实际给宇鑫公司造成了商铺的装饰装修损失、等待商场整体开业期间的电费损失以及部分经营投入损失，但宇鑫公司提交的损失项目及损失金额为513274元的证据不充分，故对宇鑫公司主张的损失金额，本院不予支持。 本案违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，鉴于鼎邦公司的违约行为实际给宇鑫公司造成了商铺的装饰装修损失、等待商场整体开业期间的电费损失以及部分经营投入损失，本院依据租赁合同18.1条关于损失赔偿的约定，参照租赁合同18.10.2条关于解除合同的违约金的约定，综合考虑宇鑫公司实际损失的大小，以及宇鑫公司已实际占有使用商铺四年多，其中试营业两年多（从2014年9月试营业起到2017年1月停业），已实际产生商铺使用费用，但鼎邦公司未向其收取等因素，本案中，鼎邦公司应承担的违约金酌定为137268.6元（58元/月/平方米×394.45平方米×6个月）。宇鑫公司主张按第五个租约年租金70.18元/月/平方米的标准来计算违约金有误，本案中因商场未整体开业，宇鑫公司从未缴纳过租金，违约金以第一个租约年租金标准58元/月/平方米的标准计算较为合理。因宇鑫公司未提供有效证据证明实际损失超过了上述违约金数额，对其请求的其余损失赔偿金额，本院不予支持。 （四）宇鑫公司要求鼎邦公司退还履约保证金45756元的诉讼请求。因案涉合同已解除，宇鑫公司并无合同约定不退还履约保证金的违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失“之规定，在解除合同后，鼎邦公司应退还宇鑫公司履约保证金，故对上述诉讼请求，本院予以支持。 （五）宇鑫公司要求返还装修保证金的诉讼请求，因未提交缴纳装修保证金的有效证据，证据不足，本院不予支持。 （六）宇鑫公司要求鼎邦公司和佳晟公司归还违法扣留的商铺内的物品的诉讼请求，因宇鑫公司未提供商铺内物品被鼎邦公司和佳晟公司扣留的有效证据，证据不足，本院不予支持。 二、宇鑫公司是否有违约行为及民事责任的承担。 鼎邦公司认为宇鑫公司未按合同约定支付租金，已构成严重违约，与审理查明事实不符。虽然双方在租赁合同中约定：租金于进场日前20个工作日支付首付租金。但在合同及此后的商务函中也约定了在商场整体开业后开始计算免租期，免租金为八个月。同时，鼎邦公司在2014年7月15日发出的《商务联系函》中，已对租金的支付时间进行了变更，变更为：鼎邦公司在原租赁合同商务条款不变的基础上，给宇鑫公司增加3个月免租期（商业步行街正式开业日当天起计算免租期）；免租期届满的次日起正式计租，未缴纳租金的商户，于免租期届满前25日支付首期租金。而“润驰国际广场”（包括商业步行街）在起诉时并未整体开业，尚不符合双方约定的支付租金的条件，且鼎邦公司在宇鑫公司租用商铺的四年间，从未向宇鑫公司发出过缴纳租金的通知，故宇鑫公司未向鼎邦公司支付租金，并不属于违约行为。鼎邦公司反诉要求宇鑫公司支付租金、违约金、不退还履约保证金的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，应予驳回。 三、佳晟公司在本案中是否应承担民事责任。本案中，佳晟公司并不是合同相对人，佳晟公司仅是案涉商铺的业主，与鼎邦公司系委托经营关系，佳晟公司与宇鑫公司并无约定要对鼎邦公司在案涉合同的中的债务承担连带责任，故宇鑫公司要求佳晟公司对鼎邦公司在本案中应承担的违约责任负连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告深圳市宇鑫餐饮管理有限公司与被告四川鼎邦商业管理有限公司签订的《租赁合同》已于2018年5月16日解除。 二、被告四川鼎邦商业管理有限公司在判决生效后十日内向原告深圳市宇鑫餐饮管理有限公司退还履约保证金45756元。 三、被告四川鼎邦商业管理有限公司在判决生效后十日内向原告深圳市宇鑫餐饮管理有限公司支付违约金137268.6元。 四、驳回原告深圳市宇鑫餐饮管理有限公司的其它诉讼请求。 五、驳回反诉原告四川鼎邦商业管理有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5576元及反诉案件受理费12353元，由被告（反诉原告）鼎邦公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇一九年五月二十八日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶