河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终1779号上诉人（原审原告）：金向阳，男，1970年4月30日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被上诉人（原审被告）：驻马店市润升置业有限公司。住所地：驻马店市开发区关王庙工业园对面。法定代表人：张建军，董事长。上诉人金向阳因与被上诉人驻马店市润升置业有限公司（以下简称润升公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初1399号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金向阳到庭参加诉讼。被上诉人润升公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。金向阳上诉请求：判令润升公司尽快为金向阳办理不动产权证书及向金向阳支付延期办理不动产权证书违约金7843元；本案诉讼费由润升公司负担。事实和理由：双方签订的合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第2项处理：……2、××不退房，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金等条款。金向阳多次主张权利，存在诉讼时效中断的情形，金向阳的请求并未超过诉讼时效。润升公司未提交答辩意见。金向阳向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付延期交房违约金28627.9元；2、被告尽快为原告办理不动产权证书及并支付延期办理不动产证书违约金7843.27元。一审法院认定事实：根据原告金向阳提交的编号为0057861号商品房买卖合同显示，2014年3月1日原告金向阳（××)与被告润升公司(出卖人)签订商品房买卖合同一份，合同内容约定：一、出卖人以出让方式取得位于驻马店市创业大道与××国道××西南角编号为ZMDK-2009-25号地块的土地使用权，并将其开发的位于驻马店市创业大道与××国道××西南角商铺第D2-1幢一层128、129、130号商铺出卖给××；二、房屋套内建筑面积为144.00平方米；三、总价款为784327元，付款方式为约定金额404327元付现金，约定金额380000元，付款方式商业贷款；四、出卖人应在2014年4月15日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用；五、如出卖人逾期交房超过180日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知达到之日起90日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。六、出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第2项处理：……2、××不退房，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金等条款。签订合同后，原告依约交纳房款，被告已足额收到购房款784327元，并开具有销售不动产统一发票。庭审中，原告陈述，合同第八条交付期限载明的：出卖人应在2014年4月15日前，依据国家有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用…等内容中，交付期限存在更改，实际日期应为2011年4月15日，是被告以办理房屋登记的相关手续为由改成2014年4月15日的，没有征得原告的同意。被告辩称，该日期更改为2014年4月15日是双方协商的结果，双方均有捺印或加盖印章。原、被告双方对合同载明的其他内容不持异议。同时，被告提交2012年7月17日交房流转表和交付审验表各一份，用以证明：原告于2012年7月17日已实际接收诉争房屋，原告对此无异议。诉讼中，一审法院依职权调取了本案诉争房屋涉及的权利人为驻马店市润升置业有限公司编号ZMDK-2009-25号地块的宗地土地登记卡，内容显示：2017年7月4日被驻马店市中级人民法院司法查封。一审法院认为，原告金向阳与被告润升公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同第八条交付期限载明的：出卖人应在2014年4月15日前，依据国家有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用…原告金向阳陈述，合同载明的交付期限存在更改，实际日期应为2011年4月15日，是被告以办理房屋登记的相关手续为由改成2014年4月15日的，没有征得原告的同意。被告辩称，该日期更改为2014年4月15日是双方协商的结果，双方均有捺印或加盖印章。而本案诉争房屋原、被告双方均认可实际交付时间为2012年7月17日。故原告金向阳诉称的被告应于2011年12月31日前交房，但被告直至2012年12月31日才将房屋交给原告的意见，无事实依据，也与合同载明的内容不相符合。同时，即使被告存在延期交房的行为，本案诉争房屋亦在2012年7月17日完成交付，原告要求被告支付延期交房违约金亦应自2012年7月17日房屋交付后在法定诉讼时效期间内主张权利，而本案原告2019年1月24日向一审法院提起诉讼，已超出2年法定诉讼时效期间，且未提交任何证据证明诉讼时效存在中止、中断或延长的情形，故对原告要求被告支付延期交房违约金28627.9元的请求，依法不予支持。关于逾期办证违约金，合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第2项处理：……2、××不退房，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金”。现该诉争房屋交付原告后，因被告润升公司自身原因，致使原告无法办理房地产权属证书，构成违约。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条明确规定，“买卖人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效”，本案合同中约定的办证期限为交付使用后360天，自诉争房屋实际交付日期2012年7月17日次日起计算360天，即2013年7月12日，原告要求被告支付延期办证违约金应自2013年7月13日起在法定诉讼时效期间内主张权利，而本案原告2019年1月24日向一审法院提起诉讼，已超出2年法定诉讼时效期间，且未提交任何证据证明诉讼时效存在中止、中断或延长的情形，故对原告要求被告支付延期办证违约金7843.27元的请求，依法不予支持。关于原告金向阳要求被告润升公司尽快为其办理不动产权证书，因合同第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故被告应该在约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但本案诉争房屋涉及的ZMDK-2009-25号宗地目前已被另案查封，导致暂无法办理不动产权证书，待被查封的房屋解除查封后，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告金向阳的其他诉讼请求。案件受理费712元，减半收取356元，由原告金向阳负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。金向阳提供驻马店市润升建材市场协调情况复印件一份、信访事项实体性受理告知书一份、信访事项处理意见书一份、关王庙乡领导接待群众登记表复印件一份、照片一组、业主签名复印件一份，拟证明其一直在主张权利，未超过诉讼时效。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第2项处理：……2、××不退房，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金”。本案诉争房屋交付金向阳后，因润升公司自身原因，致使金向阳无法办理房地产权属证书，润升公司构成违约。关于金向阳要求润升公司支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定，“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，金向阳二审中提供的驻马店市润升建材市场协调情况复印件显示，2018年8月2日，润升建材市场业主代表与关王庙乡政府、润升公司就逾期办证违约金问题进行了协调，润升公司承诺统计好逾期办证的业主户数，并主动和业主协商支付违约金。驻马店市润升建材市场协调情况虽系复印件，但与金向阳在二审中提供的其他证据复印件能够相互印证，且二审中，润升公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应视为润升公司放弃答辩、质证的权利，故对于驻马店市润升建材市场协调情况复印件，本院予以采信。从驻马店市润升建材市场协调情况能够看出，润升公司作出了同意履行义务的意思表示，故依据上述司法解释的规定，其以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，本院不予支持。因金向阳二审中提供了新证据，本院认定金向阳要求润升公司支付逾期办证违约金并未超过诉讼时效。本案金向阳支付的房款为784327元，润升公司应按照已付房价款的1%向金向阳支付逾期办证违约金，即润升公司应支付逾期办证违约金7843元。关于金向阳要求润升公司尽快为其办理不动产权证书的问题。因本案诉争房屋涉及的ZMDK-2009-25号宗地目前已被另案查封，导致暂无法办理不动产权证书，金向阳可另行主张权利。综上所述，金向阳的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初1399号民事判决；二、驻马店市润升置业有限公司于本判决生效后十日内向金向阳支付逾期办证违约金7843元；三、驳回金向阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费712元，减半收取356元，由金向阳负担；二审案件受理费50元，由驻马店市润升置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 强审判员 贾保山审判员 任蕴力二〇一九年五月三十日书记员 夏 鹏