四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1703民初612号 原告：四川港联华茂物业服务有限责任公司,住所地：成都市青羊区青羊大道99号29栋1单元10层1002号。 统一社会信用代码：91510105765093499Q。 法定代表人：黄娟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谭中华，四川法尊律师事务所律师。 被告：何军，男，1967年10月26日出生，汉族，居民，住四川省达州市达川区。 原告四川港联华茂物业服务有限责任公司诉被告何军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川港联华茂物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人谭中华，被告何军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告四川港联华茂物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2018年12月31日之前的物业服务费及生活垃圾处理费6077元，违约金1306.99元（按人民银行同期同档贷款利率计，以2016年12月31日之前的欠款金额为基数，算至2017年12月31日）；2.被告承担案件受理费。事实和理由：原告系达川区南外镇中华花园小区物业服务单位。2008／07／11与被告签订的《前期物业服务协议》约定：多层房屋物业标准0．45元／m?月，电梯房屋物业费标准0．7元／mr?月，生活垃圾处理费4元／户?月。每季度（或半年）第一个月的1－10日交下月费用，否则按日5％支付违约金。2014／12／14与中华花园业主委员会签订了《中华花园物业服务合同》）（合同期限为20112／01－201710，2017／11／30签订了《中华花园物业服务合同》（合同期限为201712／01－2019／1／30），这两份合同均约定小区物业费标准：多层房屋物业费标准0．55元／m?月，电梯房屋物业费标准0．9元／m2?月，生活垃圾处理费4元／户?月按月交情，否则从次月起按日1％支付违约金。小区C小区D栋1单元7楼2号房屋面积101．12m，业主系被告。被告2010年至2018年欠物业服务费5645元及生活垃圾处理费432元，共6077元。另外应支付2016年12月30日之前的欠费违约金1306．99元。综上，依据《合同法》等之相关规定，特提以上请求。望贵院予以支持。 被告何军辩称，答辩人不同意原告四川港联华贸物业服务有限公司（以下简称港联）的诉讼请求，所诉内容不符合客观事实。第一：原告从未催收过物业费，也未告知过物业费交纳标准，根据中华人民共和国《民法总则》188条之规定，原告所诉的大部分物业费己过诉讼时效。在长达9年的时间，港联未催收物业费的原因是：①答辩人实际入住中华花园时间为2014年11月，在未入住的这段时间，从未收到过原告催要物业费的任何通知，入住后，也绝对没有收到任何催收物业费的通知。②答辩人要求追加达州市侨兴房产开发有限公司同为本案被告。因为该公司未履行与答辩人签订的商品房买卖合同，拖延房产证的办理时间达5年多之久，给中华花园C栋、D栋、E栋的一期业主造成巨大损失，导致一期业主多次上访至达川区人民政府，后经达州电视台曝光此事，引起业主公愤。在该合同有效期内，导致港联物业一直不取催收业主的物业费，因为，两家公司存在利益勾当，港联进驻中华花园是由侨兴公司强行指定，并未通过业主的优选。③根据中华花园前期服务协议第四条之约定，原告没做到及时催收和告知的义务。2013年，答辩人家楼上住户水管破裂，漏水到我家造成经济损失达5万元之多，港联物业未及时通知我，后答辩人得知情况后，多次找港联物业协调解决此事，但他们并未积极参与，并推卸责任地说：“你们自行协商”。⑤答辩人家阳台渗水，从2014年11月进住以来，一直找他们处理，直到现在还没理睬。第二：港联物业没有履行好《前期物业服务协议》的约定，管理涣散，服务质量存在许多瑕疵。①消防通道常年处于阻塞状态，各单元楼的消防设施无水，形同摆设。②门卫形同虚设，没实行严格的出入登记管理制度，小区业主家多次被盗。③小区的公用设施破烂不堪，没有得到有效维护a楼梯间的地板砖，墙脚砖的脱落：b各单元的入户大门破烂脱落：c楼梯间的扶栏缺失：d小区的路灯设施等等。④小区的环境卫生脏、乱、差。a消防通道上的僵尸摩托：b楼梯间乱堆杂物：c体闲场所乱堆废旧物品。第三：原告未履行物管协议，未及时公布小区的账目收支情况。第四：原告主张的滞纳金无事实和法律依据，即使产生违约责任，也是由港联物业服务质量差、管理涣散和侨兴公司不履约造成的，况且此部分已过诉讼时效。综上所述，答辩人所有行为均为正当行使权力的行为，请人民法院查明事实，秉公处理，以维护答辩人的合法权益。 原告四川港联华茂物业服务有限责任公司为证明其主张，向本院提交如下证据： 1.原告营业执照、名称准予变更登记通知书、负责人身份证明、负责人身份证复件及被告文国云身份信息，证实原、被告诉讼主体资格； 2.被告何军欠费清单、违约金计算表，证实被告何军2010年至今拖欠原告物业管理费6077元，应承担的违约金1306.99元； 3.被告何军房屋基本信息，证实被告何军居住在达川区，房屋面积101.12ｍ，系该住户业主； 4.《前期物业服务协议》，证实2008年07月11日，原、被告签订《前期物业服务协议》，该协议约定：多层房屋物业费标准每月每平方米0.45元，电梯房屋物业费标准每月每平方米0.7元，生活垃圾处理费每月每户4元。每季度（或半年）第一个月的1－10日交下月费用，否则按日5％支付违约金； 5.《中华花园物业服务合同》，证实2014年12月14日，原告与中华花园业主委员会签订《中华花园物业服务合同》，约定合同期限为2014年12月1日至2017年11月30日；2017年11月30日，原告与中华花园业主委员会继续签订《中华花园物业服务合同》，约定合同期限为2017年12月01日至2019年11月30日，该两份合同均约定小区物业费标准：多层房屋物业费标准每月每平方米0.55元，电梯房屋物业费标准每月每平方米0.9元，生活垃圾处理费每月每户4元，按月交清，否则从次月起按日1％支付违约金； 6.催费通知单，证实原告从2010年开始，每年在小区门口张贴催费通知单，向小区内欠费业主催收物业管理费。 被告何军对原告四川港联华茂物业服务有限责任公司提交的证据质证意见如下： 对第1组证据、第二组证据、第三组证据没有异议； 对第四组证据的真实性没有异议，但认为达州市侨兴房产开发有限公司系小区的开发商，原告是由该开发商强行指定的，并未通过业主的优选，被告所购买的房屋存在质量问题，楼上住户水管破裂，漏水到被告家，给被告造成了极大损失，开发商拖延办理房产证，给小区住户造成极大损失，并且，消防通道常年处于阻塞状态，门卫形同虚，公用设施破烂不堪，环境卫生脏、乱、差等等，故原告的证据不能达到原告的证明目的； 对第5组证据有异议，认为被告并没有参加业主大会的选举，对原告与中华花园业主委员会签订《中华花园物业服务合同》并不知情； 对第六组证据有异议，认为原告从来没有向被告催收物业费，对该证据的真实性提出异议，本案已超过诉讼时效。 被告文国云向本院提交证据： 1.被告房屋阳台渗水及墙壁开裂照片； 2.小区公共区域，车辆及杂物乱停乱放照片； 3.楼顶违章建筑照片； 4.楼道大门及楼梯破损照片； 5.消防通道堵塞照片。 原告对被告证据，质证意见如下，被告住房室内部份及拖延办理房产证不属原告的管理范围，小区公共区域车辆属临时停放，杂物乱停乱放已要求改正，楼顶违章建筑已向社区和有关部门多次反映，要求行政执法，楼道大门及楼梯破损需动用大修基金，原告已按规定向住户征求意见，但有一部份住户不愿意维护。综上，被告的证据并不能达到被告的证明目的。 本院经审理认定事实如下：2008年07月11日，原、被告签订《前期物业服务协议》，该协议约定：多层房屋物业费标准每月每平方米0.45元，电梯房屋物业费标准每月每平方米0.7元，生活垃圾处理费每月每户4元。每季度（或半年）第一个月的1－10日交下月费用，否则按日5％支付违约金；2014年12月14日，原告与中华花园业主委员会签订《中华花园物业服务合同》，约定合同期限为2014年12月1日至2017年11月30日；2017年11月30日，原告与中华花园业主委员会继续签订《中华花园物业服务合同》，约定合同期限为2017年12月01日至2019年11月30日，该两份合同均约定小区物业费标准：多层房屋物业费标准每月每平方米0.55元，电梯房屋物业费标准每月每平方米0.9元，生活垃圾处理费每月每户4元，按月交清，否则从次月起按日1％支付违约金；从2010年开始，被告以所购买的房屋存在质量问题，阳台渗水，楼上住户水管破裂，漏水到被告家，开发商拖延办理房产证、给被告造成了极大损失等原因为由，拒绝交纳物业管理费，双方因此酿成纠纷。 庭审中，被告认为并没有参加业主大会的选举，对原告与中华花园业主委员会签订《中华花园物业服务合同》并不知情，但被告对原告提交的欠费清单、违约金计算表并无异议，而欠费清单、违约金计算表是根据《前期物业服务协议》、《中华花园物业服务合同》所约定的标准进行计算得出的结果，被告的此项辩解，本院不予采纳；被告认为，原告从来没向被告催收物业管理费，但从2010年开始，原告每年在小区门口张贴催费通知单，向小区内欠费业主催收物业管理费，被告不能以没有看到催费通知单或没有入户催收为由，拒绝交纳物业管理费，被告的此项辩解，本院不予采纳；被告房屋楼上住户水管破裂漏水、阳台渗水及墙壁开裂问题，不属原告物业管理范围，原告的此项意见，本院予以采纳；被告反映小区楼顶有违章建筑，消防通道堵塞，开发商拖延办理房产证，给小区住户造成很多损失等问题，虽这些问题不属物业管理范围，但原告作为物业管理公司，应主动向有关部门反映问题，并积极协助配合有关部门予以处理或解决；被告反映小区公共区域，车辆及杂物乱停乱放，楼道大门、步行楼梯及电梯破损需维修的问题，经现场走访，该问题确实存在，虽原告已着手处理，但并没有实际解决，原告对此应承担一定的责任。被告的此项辩解意见，本院予以采纳。 本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，原、被告之间签订《前期物业服务协议》，并不违反国家法律、法规的强制性规定，该协议明确界定，前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止的物业管理，2014年12月14日，原告与中华花园业主委员会签订《中华花园物业服务合同》，约定合同期限为2014年12月1日至2017年11月30日；2017年11月30日，原告与中华花园业主委员会继续签订《中华花园物业服务合同》，约定合同期限为2017年12月01日至2019年11月30日；根据2014年《中华花园物业服务合同》的约定，原告保护其民事权利的诉讼时效应从2017年12月1日开始起算，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》，原告保护其民事权利的诉讼时效于2019年12月1日届满，本案原告起诉时间为2019年2月19日，本案并未超过诉讼时效；《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，《物业管理条例》第六十四条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。被告以房屋存在质量问题，阳台漏水，开发商拖延办理房产证、给被告造成了极大损失等原因为由，拒绝交纳物业管理费，违反了国家法律、法规的强制性规定，应承担相应的民事法律责任。被告反映小区公共区域，车辆及杂物乱停乱放，楼道大门、步行楼梯及电梯破损需维修的问题，经现场走访，该问题确实存在，虽原告已着手处理，但并没有实际解决，原告对此应承担一定的责任，庭审中，原告自愿放弃违约金的诉讼请求，本院予以确认。 综上所述，原告的部份诉讼请求，具有事实和法律根据，本院予以支持。依照《物业管理条例》第四十一条、第六十四条规定，判决如下： 被告何军于本判决生效后十五日内给付原告四川港联华茂物业服务有限责任公司2010年至2018年的物业服务费及生活垃圾处理费6077元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告何军承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  王怀国 二〇一九年五月十七日 书记员  张玉林