广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初6260号原告：佛山市海鹏物业管理有限公司，住所地佛山市禅城区**********，统一社会信用代码：914************190。法定代表人：徐某1。委托诉讼代理人：郭勋强，男，系该公司员工。被告：黎祺源，男，1961年11月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码：440************755。原告佛山市海鹏物业管理有限公司与被告黎祺源物业服务合同纠纷一案,本院于2019年3月25日立案后，本院依法适用简易程序，于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭勋强，被告黎祺源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交纳2015年7月至2018年12月所欠的物业管理费、公共水电分摊费、公共维修分摊费共计2558.2元；2.被告负担本案诉讼费用。事实和理由：原告是乐信花园的海鹏物业管理有限公司。被告是南海区罗村镇乐安开发区联星大道南乐信花园C座....房业主，从2015年07月份起不按约定交纳物业管理费、公共水电分摊费、公共维修分摊费，上述费用共计人民币2558.2元。期间，原告向被告进行了多次催收工作，均无效。被告行为侵害了原告及小区全体业主的合法权益。被告辩称，一、原告未与被告签订任何物业服务合同，该物业合同纠纷缺乏存在真实性。1.从物业服务合同的性质来说，物业服务合同是诺成合同、有偿合同、双务合同、要式合同。《物业管理条例》明确要求物业服务合同应以书面形式订立，并且须报物业管理行政主管部门备案。但迄今为止，被告仍未见到过任何原告提供的相关物业合同，更妄论与原告签订的相关物业服务合同，乐信花园全体业主亦未与原告签订相关物业服务合同。为保障被告知情权，请原告提供相关物业服务合同。2.根据原告提供佛山市南海区狮山镇乐安社区*民委员会提供证明材料中列明：“兹有佛山市海鹏物业管理有限公司此前通过乐信花园全体业主签名同意后，自2015年7月1日开始实施管理”，被告从未见到过任何表示签名同意的文件，亦未在任何文件上签名表示同意。因此，被告认为，原告提供材料不成立。二、根据国家《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”的规定。按照原告公告，其进驻乐信花园后将按照0.5元每平方米进行物业管理收费，几个月后，原告擅自将物业管理费提高到0.7元每平方米。该提价行为未通过被告及乐信花园全体业主投票通过，甚至并没有组织相应会议讨论该事项，在被告不知情且不同意的前提下，擅自提高物业管理费。被告有权拒绝交纳提价后的物业管理费。对此提价行为请原告出示相应会议表决及到物价局备案资料。在原告所示本案条件下，该行为违反物业服务合同，擅自提高收费标准，属于违约行为。同时被告将保留追究其法律责任的权利。三、在原告提供材料前提下，保守估计原告从2015年7月开始没有履行相应合同义务，因此被告有拒绝同时履行对应义务。原告所提供的服务尚未达到三级标准服务，却按照二级标准服务进行不合理收费。按照国家规定物业费收取标准，0.7元每平方米每月收费应当提供二级标准服务，下面将对小区现状与相关收费标准进行对比，具体实际情况法院可随时派人到小区进行调查。1.二级标准服务规定：定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。三级标准服务规定：消防通道畅通，消防器材可随时启用。小区现状：（1）消防通道长期被废弃单车，电动车，摩托车侵占，并于本年初才被移走，详情见附件1（移走通知）；同时，原告侵占消防通道作为停车车位，并对其进行6元/台/天收费，该侵权行为于2018年10月份才停止，该行为枉顾小区住户的生命财产安全，只为谋取私利。根据物权法第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。但被告从来没有在小区公共区域停车超过3小时。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。按照原告将消防通道划分为车位后进行车位计算，小区共有36个车位（包括固定车位14个，消防通道车位12个），以39个月计算，原告已收取消防通道车位停车费84240元，固定车位停车费98280元，合计182520元。该笔资金属于小区经营性收入，可以用于小区活动支出、业委会办公经费，或者纳入维修基金。原告从未公告过该资金的相关账目以及使用详情，小区全体业主也没有收到过该笔资金。小区自原告管理以来，从未组织过任何活动；小区也不存在业委会；根据小区现状，被告亦有理由相信，该笔资金没有用于小区建设维护中。该行为严重侵犯被告合法权益。（2）《消防法》第十八条规定“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务”《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第十条也明确“居民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行下列消防安全职责：一是制定消防安全制度，落实消防安全责任，开展消防安全宣传教育；二是开展防火检查，消除火灾隐患；三是保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；四是保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。被告所在C座长期承担整个小区公共水费分摊，至今仍出现漏水等因原告失职所存在的资源浪费问题，对此供水部门曾出具耗水600多吨每月的通知要求整改。乐信花园居民多次向原告反应此问题，均无回应。被告所在楼层，消防设施长期损坏，消防蓄水池长期处于废弃状态，多次向原告反应，均未得到改善。原告该行为对被告的人身财产安全构成了潜在危险，被告保留提出民事诉讼权利。二级标准服务规定：公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。公共楼道每天清扫1次；扶手每天擦洗1次，保持干净整洁。垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。小区现象：（1）小区通道地面长期有各种不明垃圾；垃圾桶处污水横流，无人清洗，小区地面上已出现长期积污水水渍。垃圾桶无进行每天清洗，满溢现象为常态，长期散发垃圾恶臭，严重影响小区卫生以及居民身体健康。（2）被告所在公共楼道基本上处于无人清洁状态，同一件随手丢弃垃圾三天内仍可见，楼梯扶手从来不敢使用。（3）原告进行年末清洁时候使用道路清扫车对小区通道进行清洁，将垃圾扫到小区通道两旁，甚至冲进被告车房内，但不进行任何清理，形式主义，得过且过。（4）被告楼顶长期堆积建筑垃圾，多次反应，仍无人清理。上述问题，法院可随时到小区了解情况，被告及乐信花园业主们曾多次向原告反应消防问题，原告管理人员以“与其无关”拒绝整改，卫生问题依然得不到任何有效解决。基于原告从2016年初开始已经违约，被告认为有权利拒交此后管理费，同时保留追究交费期间原告违约法律责任权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区狮山罗村乐安开发区***************权属人为被告，建筑面积86平方米。2015年6月，佛山市南海区狮山镇联星社区****乐安分中心向乐信花园业主征询意见，对是否聘请原告进行物业管理进行表决，其中反对2户、弃权4户，其余业主赞成。原告自2015年7月1日起为乐信花园提供物业服务，物业服务费按0.5元/平方米收取。2015年11月，佛山市南海区狮山镇联星社区****乐安分中心向乐信花园业主向乐信花园业主征询意见，对原告物业服务费增加0.2元/平方米进行表决，乐信花园业主总户数193户，参与投票户数144户，其中赞成119户，反对20户，弃权5户。被告投的是反对票。原告自2016年1月1日起按0.7元/平方米收取物业服务费。本院认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。对共有部分的管理、权利的行使，由全体业主（共有人）依规依程序作出，并非以单个业主意愿为标准，无论单个业主是否同意表决事项，均应按全体表决决定内容遵照执行。被告以未与原告签订合同抗辩拒交物业服务费的主张本院不予采纳。物业服务费是对物业共用部位、共用设施、公共建筑进行管理、维护、运作的公共性服务费用支出，业主以专有、专用部分按一定比例进行分摊，被告拒交物业服务费的行为实质损害小区其他业主的合法权益。被告认为原告服务不完善不达标，作为业主，可监督原告工作，亦可依法依程序行使权利，提议召开业主大会、选聘和解聘物业服务企业，但并不能以此拒交物业服务费，被告辩解本院均不予采纳。原告请被告支付2015年7月至2018年12月物业服务费2459.6元（0.5元/平方米×86平方米×4个月+0.7元/平方米×86平方米×38个月）的主张本院予以支持。原告请求被告支付公共分摊水电费合共92.38元有各月水电费明细，数额合理，本院予以支持。原告未能提供任何支出依据，请求被告支付公共维修分摊费缺乏事实及法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，判决如下：一、被告黎祺源应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年7月至2018年12月物业服务费2459.6元、公共水电分摊费92.38元予原告佛山市海鹏物业管理有限公司；二、驳回原告佛山市海鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元（原告已预交），由被告负担。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  招伟妍二〇一九年五月二十八日书记员  关凯婕