四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0411民初76号 原告:四川合纵物业服务有限公司（统一社会信用代码：91510402797880198J），住所地：四川省攀枝花市东区大和北路六村1-7号。 法定代表人：舒星原，该公司总经理。 委托诉讼代理人:袁祖敏，四川晓明维序律师事务所律师（执业证号：15104201311384081）。 被告:林建军，男，1974年4月22日出生汉族，居民，住四川省攀枝花市仁和区。 原告四川合纵物业服务有限公司（以下简称合纵公司）与被告林建军物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月31日作出（2018）川0411民初2022号民事判决书，被告林建军不服，向攀枝花市中级人民法院提起上诉，攀枝花市中级人民法院于2018年12月19日作出了（2018）川04民终1688号民事裁定书，裁定将本案发回本院重审。本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，重新组成合议庭于2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告合纵公司的委托诉讼代理人袁祖敏、被告林建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合纵公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令被告向其支付物业费4180.80元、违约金1254元，共计5434.80元。事实和理由：原告与被告所在的攀枝花市阳光家园小区业委会在2011年1月20日签订《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》，约定：物业费每月0.52元/㎡（被告房屋面积为103.16平方米，每月应交纳53.6元），逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交费用3%加收违约金。合同签订后，原告按照合同约定提供物业服务，但被告从2011年7月19日至今未交纳物业费（暂计至2018年1月18日为78个月）。经多次书面催交，被告仍未支付。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告林建军辩称，原告所述不实，我不存在恶意拖欠物业费的情形。在原告进入小区提供物业服务时，我是先预交了一年的物业费（交纳至2011年12月）的，但由于原告所提供的物业服务不到位，小区安保配备不达标，巡逻不到位，没有按照安保条例执行，导致小区多家被盗，小区的下水管道出现堵塞也不解决等等。为此，我到物业处主张我接受了多少物业服务就交多少费，但是对方不收，不是我不交。续签的物业服务合同是所谓的业委会与原告签订的，当时到场的业主代表是没有同意的，所以续签合同没有合法性，严重侵犯了广大业主的合法权益，我们不认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告所提交的《阳光家园小区物业服务合同（续签）》、《证明》、《关于启用单元门禁系统发放门禁卡的通知》等书证具有真实性、关联性、合法性，本院对上述证据的证明效力予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告林建军系攀枝花市五十一阳光家园小区业主，案涉房屋坐落于攀枝花市仁和区攀枝花大道南段812号2幢1单元6-1号，建筑面积为104.02㎡。 2011年1月20日，攀枝花市阳光家园业主委员会（以下简称阳光家园业委会）与攀枝花市合纵物业管理有限公司签订《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》，双方约定阳光家园业委会选聘攀枝花市合纵物业管理有限公司为阳光家园小区提供物业管理服务，该公司提供服务的受益人为小区全体业主和物业使用人；物业服务费以建筑面积计，住宅0.52元/平方米·月；合同期限自2011年元月20日起至2014年元月19日止。该合同履行期限届满后，攀枝花市合纵物业管理有限公司继续履行物业服务合同义务至2015年1月19日。2015年1月16日，攀枝花市阳光家园业主委员会（以下简称阳光家园业委会）与攀枝花市合纵物业管理有限公司签订《阳光家园小区物业服务合同（续签）》，合同载明经小区业主代表总数三分之二以上通过同意双方续签合同；物业服务费以建筑面积计，住宅0.52元/平方米·月；合同期限自2015年1月20日起至2018年1月19日止。自2011年7月19日起至2018年1月18日期间，被告虽接受原告所提供的物业服务，但欠缴物业费4219.05元（0.52元／平方米／月×104.02平方米×78个月）。 另查明，攀枝花市合纵物业管理有限公司于2016年3月4日将其名称变更为四川合纵物业服务有限公司。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告合纵公司与阳光家园业委会签订的《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》及《阳光家园小区物业服务合同（续签）》均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法、有效，对阳光家园小区业主具有法律约束力。原、被告均应全面履行合同义务。 原告作为物业服务企业，依照合同约定为阳光家园小区提供了物业服务后，有权向小区业主收取物业服务费，故被告应当向原告支付2011年7月19日至2018年1月18日期间的物业服务费4219.05元（0.52元／平方米／月×104.02平方米×78个月）；现原告仅主张4180.80元，不违反法律规定，本院予以支持。被告辩称原告存在诸如小区安保配备不达标、不尽职、未能处理小区下水道堵塞等物业服务不到位的情形，故其不应交纳物业服务费。本院认为，物业服务费是小区全体业主获得物业服务的保障和前提之一，业主在实际接受物业服务企业所提供的物业服务的情况下，个别业主宜以小区整体的物业服务获得保障为考虑的前提。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能以此为由拒交物业服务费用，故对其该项抗辩主张，本院不予采信。在庭审中，被告虽主张其物业费已缴纳至2011年12月，但未能提交证据予以证实，原告对此亦予以否认，本院对此不予采信。 关于违约金，案涉合同虽然约定了业主逾期交纳物业服务费应支付违约金，但合同中未明确约定物业费收取的具体时间，系当事人就履行方式、履行期限等内容没有约定或者约定不明确的，且事后不能达成补充协议的情形。且，被告的陈述及提供的照片能够说明原告在某一时间、地点的物业服务状况确实存在瑕疵，使部分对物业服务的概念、服务范围、项目和双方权利义务等存在理解偏差的业主产生不满情绪，物业服务合同的双方应通过当地居民委员会、小区业主委员会等相关部门进行协调、互相沟通，妥善解决纠纷。综上，本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告林建军应于本判决生效之日起十日内支付原告四川合纵物业服务有限公司物业服务费4180.80元； 二、驳回原告四川合纵物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由被告林建军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限最后一日起二年内。 审 判 长  赵 谦 人民陪审员  赵淑彦 人民陪审员  郭永和 二〇一九年五月五日 书 记 员  黄亚军