江苏省苏州市姑苏区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0508执异23号案外人：江苏省科瑞消防技术有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场****。法定代表人：徐晓丽。委托诉讼代理人：李宏，江苏宏谐律师事务所律师。委托诉讼代理人：石夏阳，江苏宏谐律师事务所律师。申请执行人：季丁凤,男,1962年9月7日生,汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：李杰，江苏寒山律师事务所律师。被执行人：黄胜章,男,1971年5月25日生,汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被执行人：浦美云,女,1970年10月9日生,汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被执行人：徐晓丽,女,1964年11月26日生,汉族，住江苏省南京市秦淮区。在本院执行季丁凤与黄胜章、浦美云、徐晓丽、江苏环盛消防工程有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人江苏省科瑞消防技术有限公司（以下简称科瑞消防公司）于2019年3月15日对本院除去科瑞消防公司与黄胜章、浦美云签订的房屋租赁合同、科瑞消防公司与黄胜章签订的补充协议，解除相关占有人对苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场x幢1301室、1305室、1306室不动产的占有提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。季丁凤与黄胜章、浦美云、徐晓丽民间借贷一案，本院于2017年4月21日作出(2016)苏0508民初5527号民事判决：一、被告黄胜章、浦美云于本判决生效之日起10日内归还原告季丁凤借款本金400万元，并支付原告逾期利息（自2014年10月15日起按月利率2%计算至实际归还之日止，扣除被告已支付的10万元）；二、原告季丁凤对抵押财产苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场x幢1301室、1305室、1306室房屋行使抵押权和被告黄胜章、浦美云的其他财产经强制执行后仍不能清偿上述债务的部分，由被告江苏环盛消防工程有限公司承担50%的赔偿责任；三、驳回原告季丁凤的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，根据季丁凤申请，本院于2017年11月22日立案执行，案号为（2017）苏0508执3873号。该案终结执行后，于2018年11月27日立案恢复执行，案号为（2018）苏0508执恢656号。在该案执行过程中，本院依法作出（2018）苏0508执恢656号执行裁定书，裁定：一、除去案外人科瑞消防公司与被执行人黄胜章、浦美云签订的房屋租赁合同以及科瑞消防公司与黄胜章签订的补充协议，解除相关占有人对被执行人黄胜章、浦美云苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场x幢1301室、1305室、1306室不动产的占有；二、拍卖、变卖执行人黄胜章、浦美云苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场x幢1301室、1305室、1306室不动产以及其室内固定装修。案外人科瑞消防公司提出异议称，请求撤销（2018）苏0508执恢656号执行裁定，确认科瑞消防公司与黄胜章、浦美云之间的租赁合同及补充协议有效。事实和理由：首先，季丁凤诉黄胜章、浦美云、徐晓丽民间借贷纠纷一案在贵院执行过程中，异议人提交了与黄胜章、浦美云于2014年4月15日签订的《房屋租赁合同》，季丁凤虽然提出质疑，但其明确不申请鉴定以确定《房屋租赁合同》的真伪；异议人认为，依据我国相关法律规定及合同约定，《房屋租赁合同》自双方签字或盖章后生效，再无相关相反证据证明的前提下，《房屋租赁合同》的真实、有效性理应得到法院的认可。原审裁定认定双方签订一次性租赁期限10年的《房屋租赁合同》不符合一般商业风险规避规则，该认定没有法律及事实依据。其次，对于租金支付多少或如何支付，这是《房屋租赁合同》生效后的履行，退一万步讲，异议人从未支付租金，这仅仅是一种违约行为，并不必然影响《房屋租赁合同》的有效性，在黄胜章、浦美云未提出解除《房屋租赁合同》前，合同依然合法有效。事实上，双方之前存在欠款，因此合同中约定以欠款折抵租金。在黄胜章、浦美云急需用钱的前提下，其提出12年租金一次性支付可给予优惠，异议人贪图便宜，故与对方签订补充协议并依约支付了12年租金，是合情合理的，原审裁定认定租金支付不符合交易习惯之说没有事实和法律依据。第三，异议人提交的2013年12月14日与黄胜章(房东)、案外人包正大(承包人)签订的《苏州惠润国际办公室装饰工程协议书》可以看出，2013年底异议人与黄胜章就房产达成承租事宜，异议人因此投入了大量的资金进行装修，由此可佐证异议人为何要与黄胜章、浦美云签订10年之久的租赁合同。最后，本案所涉房屋系2013年底时交付，2014年3月13日办理产证，而季丁凤也明确，其与黄胜章、浦美云设定抵押时，房屋已经进行了装修，并有公司已入驻经营；异议人注册地于2014年7月10日迁址至今一直在承租房产所在地持续经营，异议人实际承租房产的时间早于季丁凤设置抵押的时间，即2014年8月29日。综上，为维护异议人合法权益，特提起异议申请，望贵院判如所请。申请执行人季丁凤称，姑苏法院（2018）苏0508执恢656号执行裁定书中对相关事实认定清楚，适用法律正确，异议人提出的执行异议不能成立。本院查明，案涉苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场x幢1301室、1305室、1306室抵押权登记时间为2014年8月29日，抵押权人为季丁凤。案外人科瑞消防公司主张，其在案涉房屋抵押登记前早已承租使用该房屋，并于2014年4月搬入案涉房屋办公。为证明上述主张，其提交了以下证据：1.落款时间为2014年4月15日、科瑞消防公司（乙方、承租方）与黄胜章、浦美云（甲方、出租方）签订的房屋租赁合同，内容为科瑞消防公司向黄胜章、浦美云承租苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场x幢1301室、1305室、1306室共计356.91平方米房屋作为办公，租期自2014年4月15日起至2024年4月14日止，每月支付17845.5元房租，合同期内所有租金总计2141460元，一次性支付下浮20%，即1713168元，在甲方向乙方的借款中抵扣。案外人陈述，合同约定抵扣的借款系黄胜章向科瑞消防公司法定代表人徐晓丽的借款。2.科瑞消防公司（乙方）与黄胜章（甲方）签订的补充协议，双方在原有租赁合同基础上达成补充协议，乙方向甲方一次性支付12年租金共计200万元，租赁期限延续至2026年4月14日，租金由乙方法定代表人徐晓丽代为支付至甲方指定账户（张德），原甲乙双方及乙方法定代表人之间的借款，双方另行结算，租金发票由乙方根据财务制度逐年自行开具，签订时间为2015年1月15日。3.交通银行转账凭条，徐晓丽于2015年1月15日支付给张德200万元。4.（2016）苏0506民初5243号民事判决书（2016年8月1日起诉），证明黄胜章应返还徐晓丽借款800万元及利息、支付律师费15万元。5.《苏州惠润国际办公室装饰工程协议书》，内容为2013年12月14日科瑞消防公司（实际使用人）与黄胜章（发包人）、包正大（承包人）就“惠润国际1号商务楼13层”签订办公室装饰工程协议书，工程内容为室内装饰工程、水电安装、空调安装，资金来源由实际使用人承担，开工日期为2013年12月20日，竣工日期为2014年3月31日，工程暂定总价645466元。案外人用以证明承租时间远远早于设定抵押权的时间。对于工程款，案外人陈述其支付给黄胜章，部分转账支付，大部分为现金支付，再由黄胜章支付给承包人。6、企业迁址申请、工商信息、企业迁移登记注册通知函，科瑞消防公司注册住所于2014年7月10日从高新区迁移至苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场****。7.苏州市天翔物业管理有限公司收据2张，证明物业公司于2014年4月30日收取了案涉房屋x幢1305－1306室电费700元、2014年6月27日收取x幢1301室预付电费500元。本院认为，本案申请执行人季丁凤系案涉不动产的抵押权人，其申请拍卖案涉不动产，案外人科瑞消防公司基于抵押之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，要求撤销（2018）苏0508执恢656号执行裁定，其异议请求的实质系主张在租赁期内阻止交付，则应当符合以下情形：承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物。案外人科瑞消防公司提交的租赁合同落款时间虽然在抵押登记之前，但科瑞消防公司实际并未支付租金。其提交的补充协议签订于抵押登记之后，科瑞消防公司主张其依据补充协议的约定支付了租金200万元，但即使该支付行为成立的，也发生在抵押登记之后。因此，科瑞消防公司在抵押登记之前尚未支付租金。科瑞消防公司主张其于2014年4月即搬到案涉房屋办公，虽提交了企业迁址申请、工商信息、企业迁移登记注册通知函等证据，证明，证明公司注册住所于2014年7月10日从高新区迁移至苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场****未能提交其实际占有使用租赁物的其他有效证据，如其在抵押登记前支付相关水、电、物业管理等费用的支付凭证及在财务帐册中的相关记录，也未能提交其承担案涉房屋装修工程费用的支付凭证。其注册地的迁移不足以证明其在抵押登记之前已经实际占有使用案涉苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场x幢1301室、1305室、1306室。综上，本院在执行过程中裁定除去科瑞消防公司与黄胜章、浦美云签订的房屋租赁合同、科瑞消防公司与黄胜章签订的补充协议，解除相关占有人对苏州市吴中区木渎镇汇润国际商务广场x幢1301室、1305室、1306室不动产的占有，符合法律规定，案外人对此提出的异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回江苏省科瑞消防技术有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  毛萍萍审 判 员  恽 栋人民陪审员  郁 明二〇一九年五月十三日书 记 员  石巧丽