山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0403民初542号 原告：杨丽，女，1983年10月26日出生，汉族，居民，住滕州市。 委托诉讼代理人：王涛涛，山东滕达律师事务所律师。 被告：张秀蕾，女，1986年3月16日出生，汉族，住枣庄市薛城区。 委托诉讼代理人：孟杰，山东榴园律师事务所律师。 被告：枣庄市铭辉房地产经纪有限公司，住所地枣庄市薛城区黄河路**，统一社会信用代码：9137040034896664X6。 法定代表人：王茜，总经理。 委托诉讼代理人：王健，北京市京师（淄博）律师事务所律师。 原告杨丽与被告张秀蕾、枣庄市铭辉房地产经纪有限公司（以下简称铭辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨丽及其委托诉讼代理人王涛涛、被告张秀蕾及委托诉讼代理人孟杰、被告铭辉公司的委托诉讼代理人王健均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨丽向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与第一被告间的房屋买卖合同；二、判令两被告连带向原告返还合同首付款645,000元，并向原告支付以645,000元为基数按照同期银行贷款利率从2018年6月20日开始计算至付清之日止的利息损失；三、判令第一被告向原告返还定金100,000元，同时向原告支付违约金124,500元，并向原告支付以100,000元为基数按照同期银行贷款利率从2018年5月17日开始计算至付清之日止的利息损失，并承担原告支出的律师费、交通费等相关费用；四、判令第二被告向原告返还12,450元服务费，并向原告支付以12,450元为基数按照同期银行贷款利率从2018年5月17日开始计算至付清之日止的利息损失；五、被告承担诉讼费、保全费等费用。事实与理由：在2018年5月17日原告与第一被告签订《房屋买卖合同》一份，第二被告作为居间人同日也签订了三方的《居间服务合同》。原告以1,245,000元的价格向第一被告购买正信领秀城A16号楼1单元1301室房屋。合同签订当日原告按照合同约定支付了定金100,000元，并在2018年6月20日将首付款645,000元汇入枣庄市铭辉房地产经纪有限公司账户，由其托管。但第一被告至今没有按照合同约定将房屋所有手续变更至原告名下，造成合同无法履行。同时第二被告违反合同约定将托管的首付款私自交付给第一被告，为此第二被告出具承诺书一份，承诺将私自支付给第一被告的首付款由第二被告向原告返还。为此，原告特诉至本院，望支持原告的诉讼请求。本案在审理期间，原告杨丽将诉讼请求第四项变更为由两被告连带偿还居间服务费12,450元，并向原告支付以12,450元为基数按照同期银行贷款利率从2018年5月17日开始计算至付清之日止的利息损失。本案在审理过程中，杨丽申请变更诉讼请求，将第四项变更为由两被告连带偿还居间服务费12,450元，并向原告支付以12,450元为基数按照同期银行贷款利率从2018年5月17日开始计算至付清之日止的利息损失。 被告张秀蕾辩称：1、其与原告之间签订买卖合同属实，但其认为双方签订的合同并未约定合同解除事项，且并不具有《中华人民共和国合同法》第94条第1至5项规定的符合合同解除条件的行为，因此原告要求解除合同没有事实及法律依据，双方之间的合同不存在法定及约定的合同解除情形，其不同意解除房屋买卖合同。2、原告依据双方之间签订的房屋买卖合同及补充协议书中关于更名的约定，主张其未及时办理更名手续系违约行为理应承担违约责任，但双方之间约定的更名是指将其与开发商签订的商品房买卖合同，变更为原告与开发商签订商品房买卖合同，这将造成涉案房屋的交易以更名的方式形成杨丽向开发商购买房屋的表象，从而在客观上逃避了二手房屋交易税的后果，这种行为系偷逃税费的行为，损害了国家及社会公共利益，因此双方之间的该条款约定应属无效条款。解除合同应先有约定，违反约定才会适用合同约定的条款，追究违约责任，因双方之间约定的条款系无效条款，自然也就不能适用该条款追究双方的违约责任，因此原告要求其支付违约金同时支付因主张相关权利的律师费、交通费等请求不符合合同约定及法律规定，其不应承担违约责任。3、原告主张的律师费当庭未提交收费证明，本案立案之初已向当事人送达了举证通知书，明确要求应该在开庭前向法庭提交证据，如有困难，在期限届满前3日向法庭提出申请，原告未提交申请，而是当庭申请，不符合法律规定，该笔费用不应得到支持，交通费未提供证据予以证实，其应承担举证不利的后果。4、关于连带返还服务费，原告仅以本案事实作出有利于自己的推断，但未就其诉求符合法律事实及法律规定向法庭阐，原告该项请求应当予以驳回。综上，请求依法驳回原告对其的诉讼请求。 被告铭辉公司辩称：1、其公司作为原告杨丽与被告张秀蕾房屋买卖居间服务的第三方，依照双方签订的买卖合同第二条第二项以及第八条补充条款的约定，将原告托管的款项按照上述条款约定转给被告张秀蕾，不存在任何的违约及过错的情况。首先在买卖合同第二条第二项中明确约定在签订合同后44天内将房屋款645,000元交付与被告张秀蕾，其次在补充条款中明确约定乙方（原告）首付到位后，甲方（张秀蕾）办理此房撤案之前，将首付款645,000元托管至其公司，由其公司转入甲方名下。因此其公司依照此条款将款项转入至张秀蕾账户不存在任何过错。双方与其公司之间也不存在另行约定任何关于限制转账的条款，故其公司不存在过错，更不存在私自转账的行为。另外通过被告张秀蕾的承诺书可以看出本案系张秀蕾违约所致与其公司无关。张秀蕾出具的收条表示收到相应的款项，应视为其买卖双方履行买卖合同约定的行为，与其公司无关。2、加盖公章为枣庄市铭辉房地产经纪有限公司新城分店的承诺书一份不能作为本案合法有效的证据使用，该证据也不是其公司真实意思表示，该证据属无效承诺，更不能作为其公司承担责任的依据。根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，从该承诺书的具体内容上来看，该承诺书本质上系法律规定的保证合同。同时又根据《中华人民共和国担保法》第十条的规定“企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十七条、十八条之规定企业法人的分支机构未经法人书面授权提供保证的，保证合同无效。企业法人的职能部门提供保证的，保证合同无效。债权人知道或者应当知道保证人为企业法人的职能部门的，因此造成的损失由债权人自行承担。债权人不知保证人为企业法人的职能部门，因此造成的损失，可以参照《中华人民共和国担保法》第五条第二款的规定和第二十九条的规定处理。因此，依据上述法律规定，在未经法定代表人授权及许可的情况下，该承诺书无效。另外该承诺书也系原告在多次到其公司采取阻挠经营的方式，在相关工作人员未经法人许可的情况下私自行为，不能代表公司行为，更不是其公司真实意思表示。3、根据居间服务合同第二条第二项的约定“甲乙双方签订房屋买卖合同时，即属于居间成功，买卖双方应当向丙方即其公司支付居间服务费”。在本案中，双方已经签订相应的房屋买卖合同，其公司收取相应的费用于法有据，于情合理，因此无需返还相应的费用且相应的服务已经完成，本案系由被告张秀蕾的违约所致，因此即使原告存在该部分损失也应当由其向原告赔偿，其公司无任何返还义务。另外在原告与被告张秀蕾的买卖合同居间服务过程中，其公司已经按约居间促成双方签订了买卖合同、交付了定金，可以说其公司的正常居间服务基本已经完成，只是在额外履行相应的辅助义务。至于合同双方的任何一方在签订合同后，出现的各种违约及不可抗力行为，双方应当依据双方签订的买卖合同来进行追究法律责任和维权，其双方的违约行为与居间方不具有直接的关联性，也不是居间方造成的，居间方更不存在恶意损害他人利益行为，因此原告诉请居间方承担相应的赔偿责任无法律依据和事实依据。综上所述，请求依法驳回原告对其公司的诉讼请求。 原告杨丽就本案争议事实向本院提交了证据，被告张秀蕾及被告铭辉公司未向法院提交证据。本案依据双方认可的证据及庭审中陈述的内容认定事实如下：2018年5月17日，原告杨丽、被告张秀蕾与被告铭辉公司共同签订了《房屋买卖合同》一份，该合同约定，被告张秀蕾为出售方，原告杨丽为买受方，铭辉公司为居间人。张秀蕾将位于正信领秀城A16号楼1单元1301室房屋（包括附属设施车位一个、储藏室一个A16-214）出售给杨丽，建筑面积135.40平方米。该购房合同登记号为：YS0092204。关于成交价格、付款方式及资金划转方式为：经张秀蕾、杨丽双方协商一致约定，该房屋成交价格为1,245,000元；杨丽采取银行按揭贷款的付款方式：张秀蕾、杨丽、铭辉公司三方约定，在签订本合同当日杨丽需支付张秀蕾定金100,000元整；购房首付款645,000元，将在合同签订之日起44日之内支付与张秀蕾；张秀蕾应当配合杨丽办理银行按揭及贷款手续，杨丽剩余房款的付款时间应在贷款手续办理完毕后于3日内将剩余房款500,000元一次性支付给张秀蕾。关于房屋交付，张秀蕾愿意在全款付清当日内完成物业交割手续，并将上述房屋交付乙方验收使用。该合同还约定，交易过程中所产生的产权变更税费有张秀蕾承担。该合同第五条约定，违约责任：1、本合同签署后，若因张秀蕾反悔（不卖、涨价、不按合同履行）等原因致使交易不成功的，张秀蕾自愿赔偿杨丽房屋总房款10％的违约金，并承担由此产生的相关费用（包括但不限于杨丽诉讼引起的诉讼费、律师费、交通费等）。2、本合同签署后，若因杨丽反悔（不买、退房、不按合同履行）等原因致使交易不成功的，杨丽自愿赔偿张秀蕾房屋总房款10％的违约金，并承担由此产生的相关费用（包括但不限于张秀蕾诉讼引起的诉讼费、律师费、交通费等）。第六条还约定遇到下列情况的，双方免责，互不追究违约责任。1、不可抗力因素。本合同签订后，房地产交易部门受理前，该房产被通知列入拆迁或政府改造范围内的；2、法律法规更改，致使本合同无法继续履行的。第七条约定合同的变更，本合同在履行期间，发生特殊情况需要变更合同主要条款时，需要变更方应及时书面通知另一方，在征得双方同意后，方可变更，变更后的新协议或条款代替原有的协议或条款并产生法律效力。经双方签署的书面合同，任何方均无权单方变更，否则责任方承担由此造成的损失。第八条特别约定了补充条款：1、张秀蕾负责包更名，将此房所有手续更改至杨丽名下，如更名产生费用由张秀蕾承担；2、张秀蕾积极配合杨丽公积金贷款，杨丽应在签订新备案合同后3日内办理公积金贷款；3、杨丽首付到位，张秀蕾办理此房撤案之前，将首付645,000元托管至铭辉公司，由铭辉公司转入张秀蕾名下；4、因此房存在贷款未还清，贷款由杨丽负责还清；5、杨丽贷款额度为500,000元整，如此房贷不到500,000元，将在贷款下款当日将尾款结清。该《房屋买卖合同》签订时，原告杨丽、被告张秀蕾在该合同上签名并捺印。 该合同签订当日，原告杨丽、被告张秀蕾、被告铭辉公司三方还签订了《居间服务合同》一份，该合同约定，被告张秀蕾为出售方（甲方），原告杨丽为买受方（乙方），铭辉公司为居间方（丙方）。鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于正信领秀城A16号楼1单元1301室房屋于2018年5月17日签订了《房屋买卖合同》，甲、乙、丙三方在友好协商的基础上，订立本《居间服务合同》，以兹共同遵守。第一条、居间服务：1、甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间方，丙方提供的居间服务包括：（1）提供买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供所需房源、客源信息；（3）协助查看乙方身份证件及引领看房；（4）协助查看甲方身份证件及房屋证件、实地查看房屋；（5）协助甲、乙双方协商、洽谈、确定成交意向：（6）协助甲乙双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（7）协助甲、乙双方办理产权变更手续。2、甲、乙双方签订《房屋买卖合同》时，即属居间成功。甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。第二条、居间服务费：1、合同签署当日：甲方付丙方中介服务费为房屋总价的1％即12,450元。2、合同签署当日：乙方付丙方中介服务费为房屋总价的1％即12,450元。第三条权利与责任：1、甲、乙双方在合同签订后，双方不得对约定事宜反悔或因种种理由（不买、不卖、不配合丙方的居间活动）导致违约，甲、乙双方仍应当向丙方支付本合同约定的居间服务费作为丙方本次交易提供服务的赔偿金（包括但不限于丙方诉讼引起的律师费、诉讼费、交通费等）。2、甲、乙双方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提供房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法有效。3、丙方应遵守相关法律规定，不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。4、除本合同另有约定外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。该《居间服务合同》签订时，原告杨丽、被告张秀蕾在该合同上签名并捺印，铭辉公司的经纪人赵琪贺、部门经理周旭升在该合同上签字并加盖了公司合同专用章。 2018年5月17日，杨丽通过银行转账经铭辉公司过付给张秀蕾定金100,000元，张秀蕾出具收条一份。同日，杨丽、张秀蕾分别支付给铭辉公司中介服务费（佣金）12,450元。2018年5月20日，杨丽交付给铭辉公司购房首付款645,000元，后铭辉公司将该款转付给张秀蕾。 2018年10月12日，杨丽（乙方）、张秀蕾（甲方）、铭辉公司三方还签订了《补充协议书》一份，该协议约定：第一条，甲方保证从本补充协议签订之日起，50日内完成将此房所有手续更改至杨丽名下。第二条，乙方保证在乙方签订新商品房买卖合同备案手续并此房具备办理公积金贷款条件后5个月内结清与甲方的剩余所有尾款。第三条，本补充协议作为房屋买卖合同的补充协议与房屋买卖合同具有同等法律效力。原告杨丽、被告张秀蕾在该协议上签名并捺印，铭辉公司的部门经理周旭升在该协议上签字并加盖了该公司的新城店印章。2018年12月29日，铭辉公司出具承诺书，承诺内容为今有铭辉地产承诺杨丽对涉案房屋签约买卖合同中首付款645,000元，张秀蕾不予将首付款退还杨丽时，在2019年1月5日前将代替张秀蕾向杨丽返还该笔645,000元。该承诺书加盖该公司新城店行政章，并由经办人孙华刚签字并捺印。原告为保全涉案房屋在阳光保险公司投保保单，阳光保险集团出具的保单明细表显示杨丽支付保险费金额为1,800元。 因枣庄市住房和城乡建设局于2018年9月6日下发枣住建房字［2018］63号《关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，开发商拒绝为杨丽办理合同更名手续。 本案在审理过程中，杨丽表示因不能办理更名，即使该房屋以后被告张秀蕾能够办理房屋确权后再办理产权过户手续，也不愿意继续履行合同。张秀蕾则不愿意解除合同，愿意继续履行，愿意承担全部的产权确权及过户给杨丽的全部费用。 另查明，铭辉公司，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），所在地为枣庄市高新区德圣路**鲲鹏公寓**楼**门市，注册资本500万元，经营范围包括房地产中介。铭辉公司是总店，铭辉公司新城店是分店，营业执照对应的是第一分店，原新城店的章现已不再使用。分店属于总店管理，总店负责分店正常的业务人员的业务培训及人才输送，办公经费由分店报总店，由总店审核后从分店的收入里扣除发放。孙华刚是铭辉公司黄河路店的工作人员，因为当时杨丽在新城店闹事，过去帮忙处理事情的人员。 本院认为，张秀蕾与杨丽签订的《房屋买卖合同》、张秀蕾、杨丽、铭辉公司签订的《居间服务合同》为当事人真实意思表示，且未违反国家法律规定，应为合法有效合同，当事人各方均应按照合同约定履行各自的义务。但根据涉案房屋尚未办理产权登记的实际情况，将原本网签登记在张秀蕾名下变更登记在杨丽名下的更名行为是张秀蕾个人无法独立完成的，是必须由开发商协助才能实施的行为。因此，张秀蕾与杨丽签订《房屋买卖合同》的第八条补充条款中“张秀蕾负责包更名”的约定，因约定了合同以外当事人（开发商）的合同义务，且也违反国家关于房地产管理法律法规的相关规定，应属无效条款，不具有合同效力，其余内容并未违反国家法律法规的规定，合法有效。 关于杨丽主张解除张秀蕾与其签订的《房屋买卖合同》问题。本院认为，在本案中杨丽与张秀蕾签订的《房屋买卖合同》及《补充协议书》中的“张秀蕾负责包更名”约定来看，双方对涉案房屋尚未办理产权登记的现状是明知的，根据双方的陈述与辩解，张秀蕾在合同签订后按约定也积极地进行了申办更名行为，但因枣庄市住房和城乡建设局于2018年9月6日下发枣住建房字［2018］63号《关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，开发商根据该通知拒绝为杨丽办理合同更名手续，客观上更名行为已经不能完成，给双方继续履行合同造成严重妨碍，且杨丽也明确表示不愿再继续履行合同。因此，杨丽要求解除其与张秀蕾间的房屋买卖合同；以及张秀蕾向其返还合同首付款645,000元、返还定金100,000元的请求，以支持为宜。根据《房屋买卖合同》第六条约定：遇到下列情况的，双方免责，互不追究违约责任。1、不可抗力因素。本合同签订后，房地产交易部门受理前，该房产被通知列入拆迁或政府改造范围内的；2、法律法规更改，致使本合同无法继续履行的。杨丽基于张秀蕾客观上不能完成更名行为为由要求解除《房屋买卖合同》，按照第六条的第2项约定应当属于双方免责，互不追究违约责任的情形，再加上双方均有过错导致“张秀蕾负责包更名”的约定无效，根据过失相抵原则，双方应当互不承担赔偿责任。因此，杨丽要求张秀蕾向其支付以645,000元为基数按照同期银行贷款利率从2018年6月20日开始计算至付清之日止的利息损失；向其支付违约金124,500元，并向其支付以100,000元为基数按照同期银行贷款利率从2018年5月17日开始计算至付清之日止的利息损失；连带偿还居间服务费12,450元，并向原告支付以12,450元为基数按照同期银行贷款利率从2018年5月17日开始计算至付清之日止的利息损失的诉讼请求，均依法不予支持。 根据居间服务合同第二条第二项的约定“甲乙双方签订房屋买卖合同时，即属于居间成功，买卖双方应当向丙方即其公司支付居间服务费”，据此铭辉公司在杨丽与张秀蕾签订房屋买卖合同后，收取了杨丽支付的服务费。在本案中，双方已经签订相应的房屋买卖合同，合同约定的居间服务行为铭辉公司已经完成，铭辉公司依照合同约定收取相应的费用符合法律规定及合同约定，不具有返还服务费的法定情形，因此杨丽诉请铭辉公司返还12,450元服务费，并支付以12,450元为基数按照同期银行贷款利率从2018年5月17日开始计算至付清之日止的利息损失无法律依据和事实依据，依法应予驳回。关于铭辉公司新城分店的承诺书的效力问题，本院认为庭审时各方均认可孙华刚不是铭辉公司新城分店的工作人员，只是其他分店的协助处理纠纷的工作人员，杨丽在没有证据证明该承诺是其公司真实意思表示的情况下，依据法律规定，企业法人的分支机构未经法人书面授权提供保证的，保证合同无效。企业法人的职能部门提供保证的，保证合同无效。本案中，孙华刚在未经法定代表人授权及许可的情况下，做出的承诺应当无效，不能作为让铭辉公司公司承担责任的依据。因此，杨丽要求铭辉公司连带向其返还合同首付款645,000元，并向其支付以645,000元为基数按照同期银行贷款利率从2018年6月20日开始计算至付清之日止的利息损失的请求依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二条、第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告杨丽与被告张秀蕾签订的《房屋买卖合同》及《补充协议书》； 二、被告张秀蕾于本判决生效后30日内返还原告杨丽购房款645,000元及定金100,000元，合计745,000元； 三、驳回原告杨丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12,619.50元减半收取6,309.75元，保全费5,000元，由被告张秀蕾承担，与本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  李运海 二〇一九年五月十七日 书记员  褚文郡