广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初207号原告（反诉被告）：曾朝欢，男，汉族，，户籍地：广东省，被告（反诉原告）：罗祥云，男，汉族，，户籍地：湖南省，委托诉讼代理人：徐国彬，男，由珠海赛巴马生物科技有限公司推荐。原告曾朝欢诉被告罗祥云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日受理。被告罗祥云于2019年3月1日向本院提起反诉，本院依法予以受理。本院决定本诉与反诉合并审理，并依法适用简易程序于2019年3月21日公开开庭进行了审理，原告曾朝欢，被告罗祥云及其委托诉讼代理人徐国彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾朝欢向本院提出诉讼请求：1、罗祥云向曾朝欢支付房租费共65,600元；2、罗祥云向曾朝欢支付欠付电费24,425元、水费1809元、租用卡拉OK场地费1000元、购物品费300元；3、罗祥云将现居住房屋还回曾朝欢；4、诉讼费由罗祥云负担。事实和理由：在2012年9月1日，为满足罗祥云的需求，在双方同意的情况下，在曾朝欢承包范围内滨海庄园把意见约50平方米临时房租给罗祥云作疗养身体用，租期两年至2014年8月31日止。2014年8月，由于罗祥云提出房屋不够用，租多两间一共四间房，当时双方关系还好，只作口头议价，没有立任何依据，四间按每间每月5000元计价，一年6万元，罗祥云已付租金至2016年8月30日止。在2016年9月1日至2019年3月1日共30个月按每月5000元计共15万元，没有付租金。由于罗祥云在2016年引进一家公司租用曾朝欢的房屋，曾朝欢愿意从租金中抽出每间3000元共33间房共99,000元，一次性作罗祥云的中介费，经双方同意用作抵扣房租费，实际欠固定租房费51,000元。同时，罗祥云欠2016年至今租用临时房房租费14,600元、电费24,425元、水费1809元、其他1300元，共欠93,134元。经曾朝欢多次协商，追讨无果，故诉至本院。被告罗祥云辩称，曾朝欢不是按照实际情况计算的，罗祥云不该给那么多房租、水电费。每间房是每年12,000元，而不是15,000元。2015年底与曾朝欢达成协议，协议是罗祥云把合同谈成，每年给12,000元给曾朝欢，剩余的所有提成归罗祥云，曾朝欢只要保证每年12,000元的房租就可以了，超出部分归罗祥云的提成，罗祥云谈的合同是每间房按月给一年是18,000元，按年一次性交15,000元。房租费、水电费在2016年8月31日之前的账已经结清了一次，双方要算的账是2016年9月1日之后。以曾朝欢名义和横琴华夏租赁有限公司租了33间，罗祥云与曾朝欢是居间关系，实际签的合同是每年15,000元，但是只交给曾朝欢12,000元，剩下的是给罗祥云的居间费，每年是99,000元，罗祥云的宿舍和厨房的四间房都是统一按照每间房12,000元给曾朝欢租金，从2016年9月1日以后实际上没有付，但是罗祥云认为应该抵了，2016年9月1日以前都没有欠钱。反诉原告罗祥云向本院提出诉讼请求：1、曾朝欢继续履行2016年4月1日前的诺成合同；2、曾朝欢付给罗祥云255,706元；3、诉讼费用由曾朝欢承担。事实和理由：2015年10月，外地朋友一行人来罗祥云处做客，其中一位叫做黄海洋的朋友看上了庄园的条件不错，带罗祥云认识了他的老板冯新民（横琴华夏龙腾船务工程有限公司的法人），交往后他们提出想把公司搬到山庄来，罗祥云把情况汇报给了曾朝欢，先征求曾朝欢意见，双方友好协商达成口头协议，由罗祥云负责招租，洽谈时曾朝欢不参与洽谈，谈成功后曾朝欢要求罗祥云保证他每间房每年的房租合同不少于12,000元就行，多出的部分全部提成给罗祥云。由于2012年6月罗祥云到庄园投资种果树以来，双方的关系一直都很好，罗祥云每年都会用自己的钱邀请很多朋友来做客，帮助曾朝欢宣传、发展、创收，每年至少几十万开支，几年来义务帮助曾朝欢管理庄园及客房各项工作，双方第一次也是唯一一次书面合同到期后，双方没有在签过任何文字协议，都是口头协议办理每一件事情，愉快诚信地合作，因此这一次的招租中介也就习惯性没有签订文字协议。通过罗祥云几个月努力跟进洽谈，耗资数万元（交往费用），与租房单位多次交流洽商，终于在2016年4月初让双方成功签约。另在2016年4月1日前一年多的一段时间里，滨海庄园的老板即曾朝欢经常和罗祥云说：庄园的房子你也看到了，几乎都是空着没人用，如果你能引进来房客，每间房每间我只收12,000元，12,000以上的部分提出来给你，作为你的经济收入，所以罗祥云引进了房客。在2016年4月1日，房客横琴华夏龙腾船务工程有限公司正式和曾朝欢签订了房屋租赁合同。合同约定：1、每间每年15,000元租金，租用房屋33间，一年租金是495,000元。2、租用10年，分两期签订合同，即每五年为一期，签订一次合同。3、从2016年4月1日订立合同开始，在每一年4月1日前，横琴华夏龙腾船务工程有限公司向曾朝欢缴纳房屋租金。一、罗祥云在曾朝欢处有存款。1、罗祥云与曾朝欢的口头诺成合同约定，从上述的495,000元中拿出99,000元的中介费给罗祥云，并且只要横琴华夏龙腾船务工程有限公司与曾朝欢之间存在房屋租赁合同关系，曾朝欢每年都从房屋租赁的总价款中拿出99,000元给罗祥云，这就是罗祥云与曾朝欢之间诺成合同的最主要内容。曾朝欢只拿出一年的中介费99,000元来抵销罗祥云二年（2016年9月1日至2018年9月1日）的房屋租赁费96,000元，尚余3000元。2、就目前而言，横琴华夏龙腾船务工程有限公司与曾朝欢仍存在房屋租赁关系，曾朝欢应向罗祥云付出2017年4月1日至2019年4月1日二年的中介费198,000元。3、罗祥云帮助曾朝欢应急之用5000元现金。4、2013年曾朝欢承诺把一块地给罗祥云自己盖房子用，罗祥云付给曾朝欢场地平整费10,000元（因曾朝欢未经罗祥云同意，已经将该地转租给他人使用）。5、2013年罗祥云帮曾朝欢购买护栏款13,000元。6、罗祥云自己出资5000元购植各种花木。7、罗祥云自己出资装修维护所租的办公室、宿舍的房屋35,000元。8、罗祥云与曾朝欢通过口头协议，以合同方式与化州市赢丰农业科技有限公司合作种植马来西亚品种菠萝蜜大果树，罗祥云已经付出6万元。以上合计329,000元，为罗祥云在曾朝欢处的总计存款。二、罗祥云欠曾朝欢的各项费用：1、2018年9月1日至2019年9月1日房费48,000元（租金每间房12,000/年）。2、水费0元，免交。3、电费2016年8月31日前免交，2016年9月1日至2019年2月末9394元（24,425元÷78个月×30个月）。4、使用卡拉OK音乐厅费用1000元；5、购物300元。6、临时租用客房费用14,600元。罗祥云欠曾朝欢各项费用合计73,294元。所以，罗祥云在曾朝欢处的存款329,000元减去所欠费用73,294元为255,706元。反诉被告曾朝欢辩称：曾朝欢完全不接受罗祥云的反诉请求，曾朝欢不应该履行合同，5年每年99,000元是没有依据的。原告（反诉被告）曾朝欢针对本诉及反诉向本院提交了以下证据：1.租房协议书；2.被告租临时房欠费表；3.水电表结算依据表；4.房屋照片。被告（反诉原告）罗祥云针对本诉及反诉向本院提交了以下证据：1.罗祥云与曾朝欢微信截屏及说明；2.光盘及说明；3.合作种植协议书；4.收据。经审理查明，2012年9月1日，曾朝欢（甲方）与罗祥云（乙方），签订了《租房协议书》，约定甲方将庄园内一间50多平方米临时房租给乙方作疗养身体用，电费按每度1.5元计，每月31日结算一次；水费按每吨1.5元计，每月31日结算一次；租金每月3000元，一次性交清一年租金共36,000元，第一年租金2012年9月1日至2013年8月31日止，第二年租金在2013年9月1日开始缴交，每月3000元，全年36,000元；租期从2012年9月1日至2014年8月31日，为期二年。曾朝欢、罗祥云双方确认租赁的房屋位于滨海庄园内，50多平方米的房屋内有二间房，房屋编号为112、113。《租房协议书》到期后，双方未签订新的房屋租赁合同。2014年8月开始，罗祥云增加租用房屋2间，共租赁4间房屋，增加租用的房屋也是内有二间房，房屋编号为707、708。4间房屋位于珠海市园内。曾朝欢称双方约定每间房屋15,000元/年，每年租金为60,000元。罗祥云称双方约定每间房屋12,000元/年，每年租金为48,000元。曾朝欢与罗祥云均确认：曾朝欢通过罗祥云作为中间人介绍将滨海庄园中其他的房屋共33间租赁给案外人，案外人按月交纳租金为18,000元/年即1500元/月，按年交纳租金为15,000元/年，罗祥云可以从中获得3000元/间的居间费，即罗祥云可以从中获得居间费99,000元/年。但曾朝欢认为其与案外人的房屋租赁合同只签订了一年，因此罗祥云只能获得一年的居间费99,000元。罗祥云认为双方口头承诺曾朝欢需要支付5年的居间费，共495,000元，且曾朝欢与案外人签订的房屋租赁合同为10年，5年签订一次，故应该支付5年的居间费495,000元给罗祥云。罗祥云提交了其与曾朝欢的微信聊天记录，曾朝欢在微信中说“我只收到一年的钱，其他就没有了，如果你一直坚持后面两年那就没办法，那就伤感情了……”、“那九万九千我是认账的”。2018年8月28日，曾朝欢通过微信向罗祥云发出如下信息：“罗老板，你租的房屋已两年没付租金了，电费一直也没结算，水费可免，到本月三十号就满两年了，你应把两年的租金+电费，战友会一次和散租金一起算再减去你三四三间房的中介费九万九千元，剩余就是你要付我钱了，如你想续租，要重新立合同……”。曾朝欢认可上述微信聊天记录的真实性，罗祥云据此主张双方存在5年居间费的约定。罗祥云提交一份其与案外人化州市赢丰农业科技有限公司签订的《合作种植协议书》，并提交一份化州市赢丰农业科技有限公司代表“王武光”出具的收据，收据载明罗祥云向王武光支付了6万元。罗祥云据此主张其与曾朝欢之间存在口头协议，双方合作种植果树，罗祥云已经就此支出了6万元。曾朝欢、罗祥云对以下涉案款项予以确认：1、罗祥云欠曾朝欢的临时租房费14,600元；2、罗祥云欠曾朝欢的卡拉OK使用费1000元；3、罗祥云欠曾朝欢的购物费用300元。对曾朝欢主张的其他费用，罗祥云认为水费免交；电费只认可9394元。证人岳某出庭作证称，其在曾朝欢、罗祥云产生矛盾时作为中间人调解，证人也向曾朝欢介绍了租赁房屋的客户，在要求曾朝欢支付中介费时，曾朝欢对证人说“你是不是想学罗总（罗祥云）年年要？”，证人认为中介费应该是一年一年给，但是曾朝欢之前没有说清楚，签合同是一年一签。本院认为，关于租金及占用费。2014年8月开始，罗祥云增加租用房屋2间，共租赁4间房屋，双方对租金的数额存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据《租房协议书》的约定，两间房一年的租金为36,000元，据此可推断四间房36,000元×2=72,000元，一次缴纳全年的租金收取60,000元，即免交2个月的租金12,000元。案外人按月交纳租金为18,000元/年即1500元/月，按年交纳租金为15,000元/年，即免交2个月的租金3000元。综上可见，根据合同约定及曾朝欢对外租赁房屋的惯例，按年缴纳租金可以免交2个月的租金。曾朝欢主张4间房屋租金为15,000元/年，而罗祥云主张4间房屋租金12,000元/年，该4间房屋为罗祥云本人租用，并非曾朝欢通过罗祥云作为中间人介绍租赁给案外人，故罗祥云按照其与曾朝欢居间合同的约定扣减3000元，没有依据，故涉案的4间房屋的租金应为15,000元/间/年×4间=60,000元/年。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。曾朝欢、罗祥云未约定租赁期限，故双方之间的租赁为不定期租赁。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。又根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。曾朝欢曾于2018年8月28日向罗祥云主张过租金等费用，罗祥云至今未支付。现曾朝欢提起诉讼要求罗祥云腾退并交还涉案房屋，作出了要求解除与罗祥云房屋租赁合同的意思表示，罗祥云于2019年2月15日收到本案的应诉材料。根据上述法律规定，曾朝欢可以随时解除合同，现曾朝欢解除合同的意思表示已经到达罗祥云，故双方的房屋租赁合同已经解除。曾朝欢主张罗祥云欠付的30个月的租金，从2016年9月1日起至2019年2月28日止为30个月，该段时间应分为解除合同前及解除合同后。曾朝欢解除合同的意思表示于2019年2月15日到达罗祥云，故从2016年9月1日起至2019年2月15日止，罗祥云应当向曾朝欢支付租金。合同解除之后，双方已无租赁合同关系，罗祥云继续使用涉案房屋，给曾朝欢造成的损失应当赔偿，占用费应按照双方约定的租金标准计算为宜。对于解除合同之后的占用费，从2019年2月15日起计算至2019年2月28日止。综上，罗祥云应向曾朝欢支付4间房屋从2016年9月1日起至2019年3月1日止的租金及占用费共计15万元，罗祥云还欠付临时房房租14,600元，故租金及占用费共计164,600元.关于水费、电费。对于水费，曾朝欢在微信中确认水费免交，且其亦未能提供证据证明其为涉案的4间房屋支出了水费1809元，对曾朝欢的该项主张，本院不予支持。对于电费，曾朝欢主张电费24,425元，罗祥云只认可其中的9394元。现曾朝欢未能提供证据证明其为涉案的4间房屋支出了电费24,425元，本院对曾朝欢的主张的数额不予支持。罗祥云确认欠付电费9394元，故罗祥云应当向曾朝欢支付电费9394元。关于租用卡拉OK场地费及购物费。双方对租用卡拉OK场地费1000元及购物费300元均无异议，本院予以确认，故罗祥云应向曾朝欢支付租用卡拉OK场地费及购物费共1300元。关于居间费。双方对一年的居间费金额为99,000元无争议，对于曾朝欢应当支付一年的居间费或是五年的居间费存在争议。罗祥云主张双方口头协商曾朝欢需要支付5年的居间费，且曾朝欢与案外人签订的房屋租赁合同为10年，5年签订一次，故曾朝欢应该支付5年的居间费。曾朝欢在微信中表达的“我只收到一年的钱，其他就没有了，如果你一直坚持后面两年那就没办法，那就伤感情了……”、“那九万九千我是认账的”内容，并未能证明曾朝欢认可了双方存在五年居间费的约定，相反，曾朝欢仅认可一年居间费即99,000元。证人岳某出庭作证的陈述，也未能证明曾朝欢与罗祥云之间存在支付五年居间费的约定。因罗祥云未能提交其他证据予以证实，罗祥云主张五年的居间费，没有事实依据，本院不予支持。曾朝欢同意将其欠付罗祥云的居间费99,000元在本案中予以扣减，上述罗祥云欠付曾朝欢的费用为租金及占用费164,600元+电费9394元+租用卡拉OK场地费及购物费1300元=175,294元，扣减居间费99,000元后，罗祥云还需向曾朝欢支付76,294元。关于腾退并交还涉案房屋。因双方的房屋租赁合同已解除，曾朝欢请求罗祥云腾退并交还给涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。关于罗祥云主张的曾朝欢欠付的其他费用。1、给曾朝欢应急之用的现金5000元，罗祥云未能提交收条、欠条或支付凭证等证据予以佐证，本院不予支持。2、场地平整费、购买护栏费、购植花木费用，罗祥云未能提供证据证明其实际支出的金额，也未能证明该些费用应由曾朝欢负担，对罗祥云的该项主张，本院不予支持。3、装修维护租赁房屋的费用，首先，罗祥云未能提交证据证明其支出了装修维护租赁房屋费用35,000元；其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。未有证据证明罗祥云装修房屋经过了曾朝欢的同意，其主张因装修维护产生的费用由曾朝欢负担，依法应由罗祥云负担。对罗祥云的该项主张，本院不予支持。4、合作种植菠萝蜜大果树费用。罗祥云提交其与案外人签订的《合作种植协议书》，该证据不能证明其与曾朝欢存在口头协议合作种植果树，对罗祥云的该项主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第六十一条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告罗祥云于本判决发生法律效力之日起七日内向原告曾朝欢支付租金及占用费、电费、租用卡拉OK场地费及购物费共计76,294元；二、被告罗祥云于本判决发生法律效力之日起七日内将位于珠海市金湾区三灶镇中心村木头冲村滨海庄园的112、113房及707、708房腾退并交还给原告曾朝欢；三、驳回原告曾朝欢的其他诉讼请求四、驳回反诉原告罗祥云的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1064元，由被告罗祥云负担872元，由原告曾朝欢负担192元。反诉费2568元，由反诉原告罗祥云负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。（此页无正文）审判员  陈立涛二〇一九年五月二十一日法官助理吕扬扬书记员张志锋