西安市鄠邑区人民法院   民事判决书   （2018）陕0118民初3927号   原告：张静涛，男，1982年1月15日生，汉族，居民，住西安市鄠邑区，现住西安市鄠邑区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人：弋都明，男，1972年8月26日生，汉族，农民，住西安市鄠邑区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   被告：杨嘉省，男，1963年10月10日生，汉族，居民，住陕西省兴平市，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人：张金巧，甘肃笃厚律师事务所律师。   原告张静涛与被告杨嘉省确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张静涛及委托代理人弋都明与被告杨嘉省之委托代理人张金巧均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告张静涛向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方签订的转让协议无效；2、请求被告返还原告转让费800000元；3、本案诉讼费由被告负担。   事实与理由：2013年11月1日，被告将在煤场村XX组的自建房屋转让给原告，双方签订了转让协议，协议约定被告将房屋产权及内部配套设施转归原告所有，原告支付被告房产转让金800000元。双方按照协议履行了义务。协议签订后，原告得知被告非煤场村村民，系外来户口。根据法律规定，非农村集体经济组织成员不得处分土地，现诉至法院请求支持原告的诉讼请求。   被告杨嘉省辩称，2007年8月19日，被告以50000元从原户县太平乡煤场村村民委员会处租赁庄基三间，面积360平方米，租赁期间为50年，用途为建房使用。2008年9月，被告就开始投资建房，先后修建三间两层房屋（局部为三层），并将房屋装修好使用。2013年11月1日，经陈卫军介绍，被告将自己投资修建的房屋转让给原告，原告亦是经过再三考虑后才决定受让房屋，且原告对被告不是煤场村村民之事实是非常清楚的。虽然双方在转让协议中标明价格是800000元，但被告有欠条证明实际转让价格为600000元，以上转让费用原告已经支付完毕。合同签订当日，被告就将房屋交付原告使用经营农家乐至今。被告是否是煤场村村民不影响被告租赁庄基地建房的效力，原告与被告签订的《转让协议》系双方在平等、自愿的基础上，经协商一致后签订，是双方真实意思表示，该协议转让的是房屋产权及内部配套设施，而非土地，我国法律和政策亦无明确规定宅基地使用权不能出租，该协议不存在无效情形，应受法律保护，且原、被告已经将该协议履行完毕，原告要求确认协议无效，并要求返还转让费的请求没有法律依据及事实根据，故请求依法驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   对原告张静涛提交的证据认定如下：1、《转让协议》，证明被告将房屋出卖给原告，其中含有房屋产权及内部配套设施，被告没有按照《转让协议》约定配合原告征得煤场村同意及公布房屋转让事宜。被告对该《转让协议》的真实性、合法性、关联性予以认可，但以《转让协议》是对房屋及配套设施进行转让，而非对土地进行转让及被告已协助原告在煤场村办理了相关事宜为由，对其证明目的不予认可。因《转让协议》中有原、被告签字，且被告对该《转让协议》的真实性、合法性、关联性予以认可，但因该《转让协议》中明确约定房屋以租用协议为准，租用协议却将煤场村集体所有土地的使用权出租给非该集体经济组织成员的被告用于非农业建设，由被告进行修建房屋，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，被告修建房屋时亦未办理宅基地审批手续，且政府将被告所建房屋定性为违建，该房屋已经被政府强制拆除，原、被告签订《转让协议》涉案房屋属违法建筑，原、被告亦不属于煤场村村民，故仅对《转让协议》的真实性、关联性予以确认。2、收条，证明涉案房屋转让价款为800000元，被告先行收取了原告700000元，剩余款项在次年春节前已支付。被告对该收条的真实性、合法性、关联性予以认可，但以被告向原告出具收条中虽载明700000元，但实际收到款项为600000元为由对其证明目的不予认可。因被告对收条的真实性、合法性、关联性予以认可，且被告亦在收条中签字，但由于原告当日向被告出具欠条下半部分载明被告应收500000元，故仅对该收条形式上的真实性予以确认。3、本案涉案房屋照片及拆除公告照片，被告认为照片属实，故对该组照片予以确认。4、陕西信合转账汇款凭条和陕西信合汇款交易明细。被告以陕西信合汇款交易明细无法体现出原告给被告转账，陕西信合转账汇款凭条所载账号比被告账号少一位数字，与被告的银行卡号不符为由对陕西信合转账汇款凭条和陕西信合汇款交易明细均不予认可。因陕西信合汇款交易明细和陕西信合转账汇款凭条中加盖有银行业务公章，二者可以相互印证，且被告代理人在庭审中承认后来收到原告给付的100000元，故对陕西信合转账汇款凭条和陕西信合汇款交易明细予以确认。   对被告杨嘉省提交的证据认定如下：1、《空庄租用协议书》，证明被告与原户县太平乡煤场村村民委员会签订租用协议的事实，被告租用合法有效。原告以其不清楚及与其无关为由拒绝对该《空庄租用协议书》发表质证意见。因该《空庄租用协议书》中有被告和原户县太平乡煤场村民委员会签字，且加盖有原户县太平乡煤场村民委员会公章，故对其真实性予以确认。2、《转让协议》，证明原、被告在平等、自愿的基础上签订协议的事实，体现出了双方的真实意思表示，应受法律保护。原告以被告非煤场村XX组村民，建房时没有任何审批手续，无权转让房屋及未协助原告办理村上相关事宜为由认为转让行为无效。因原、被告均在《转让协议》中签字，且原、被告所提交的《转让协议》内容一致，但因《转让协议》中所涉房屋属于违法建筑，故仅对被告提交的《转让协议》的真实性、关联性予以确认。3、欠条一张，证明原告分两次向被告支付转让费600000元之事实。原告认为其按照《转让协议》约定先付给被告700000元，剩余100000元被告让原告向其出具欠条一张，欠条中下半部分所载“2013年11月1日杨嘉省应收现金500000伍拾万圆整 张静涛2013年11月1日”是作废的。因原告仅认为欠条后所载 “2013年11月1日杨嘉省应收现金500000伍拾万圆整 张静涛2013年11月1日”作废无效，并未对欠条提出异议，且被告承认原告后给付了其100000元，故对欠条中所载 “今借杨嘉省现金壹拾万元整100000，双方商量于13年春节前奉还，口说无凭，以此为据。张静涛2013年11月1日”部分予以确认；因原告仅口头认为欠条的下半部分所载“2013年11月1日杨嘉省应收现金500000伍拾万圆整 张静涛2013年11月1日”内容作废，而未提交的相关证据予以证实，故对欠条所载“2013年11月1日杨嘉省应收现金500000伍拾万圆整 张静涛2013年11月1日”予以确认。   根据当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：2007年8月19日，原户县太平乡煤场村XX组作为甲方与被告作为乙方签订了《空庄租用协议书》，原户县太平乡煤场村民委员会在该《空庄租用协议书》加盖了公章。该《空庄租用协议书》约定，原户县太平乡煤场村XX组将翟恒新原旧庄基三间（东：路；南：木富海房；西：坎；北：罗金锁房），面积360㎡以50000元出租给被告建房使用，期限为50年，自2007年8月17日起至2057年8月18日。2008年9月，被告在未办理宅基地审批表及建房手续的情况下开始修建房屋，房屋结构为三间两层，但房屋局部为三层，房屋结构不规整，该房屋主要用于经营农家乐。2013年11月1日，原、被告签订了《转让协议》，该协议载明：“转让协议 经双方协商杨嘉省现将煤场村河西组自建房产一处（以租用协议为准）转让给张静涛，双方协商转让价为捌拾万元正（￥800000），含房子产权及内部配套都归张静涛所有，杨嘉省有义务协助张静涛办理有关村里的相关事宜。以上特此协议。双方签字：杨嘉省张静涛 证明人：张静涛 陈卫军 2013.11.1”。当日，被告向原告出具收条一张，其载明：“收条 今收到张静涛付房产转让金柒拾万元整（￥700000）（余壹拾万元欠款本年度春节支付） 收款人：杨嘉省 2013.11.1”；原告向被告出具欠条一张，其载明：“欠条 今借杨嘉省现金壹拾万元整100000，双方商量于13年春节前奉还，口说无凭，以此为据。张静涛2013年11月1日。2013年11月1日杨嘉省应收现金500000伍拾万园整。 张静涛 135XXXXXXXX 2013年11月1日”。被告于2013年11月1日将房屋及房屋内配套设施交付原告，原告亦用于该房屋经营农家乐，农家乐名称为“桃花源”。后原告陈述其以原价800000元将房屋又转让给他人，被告表示不清楚该情况，原告亦没有提交相关证据予以证实；原告表示其给付被告涉案房屋转让款时证明人陈卫军在现场，陈卫军却表示其作为证明人在转让协议上签字不清楚涉案房屋转让价款金额，亦表示不清楚原告实际给付被告多少涉案房屋转让价款。   审理中，2018年9月3日，西安市国土资源局鄠邑分局、西安市鄠邑区建设和住房保障局、西安市鄠邑区城市管理综合行政执法局联合下发了《关于拆除桃花源违法建筑的通告》，后政府于2018年9月17日将本案涉案房屋强制予以拆除。原告认为涉案房屋经营农家乐每年租赁费为20000元左右；被告表示不清楚涉案房屋经营农家乐每年的租赁费金额，但认为经营农家乐每年盈利为150000元。   本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《转让协议》是否有效；2、原告实际给付被告的涉案房屋转让款为多少。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；被告所建涉案房屋土地系原户县太平乡煤场村XX组集体所有土地，被告修建房屋时没有办理宅基地审批等相关手续，且政府已经将涉案房屋作为违章建筑进行了拆除，故应当认定原、被告2013年11月1日签订的《转让协议》属于无效合同。   虽然原告以双方签订的《转让协议》中约定涉案房屋转让费800000元与被告向原告出具的收条中所载收到原告给付700000元转让费及原告向被告出具100000元欠条后实际给付被告100000元为由认为原告实际给付被告房屋转让价款为800000元，但原告无法合理解释同日其向被告出具的欠条上所载明“2013年11月1日杨嘉省应收现金500000伍拾万园整。 张静涛 135XXXXXXXX 2013年11月1日”作废理由。   原、被告2013年11月1日签订《转让协议》后，从被告当日向原告出具的欠条中所载“余壹拾万元欠款本年度春节支付”的内容与原告当日向被告出具欠条所载“今借杨嘉省现金壹拾万元整100000，双方商量于13年春节前奉还，口说无凭，以此为据。张静涛2013年11月1日的内容所体现出的内在先后次序和原告在庭审笔录第四页中对欠条的质证意见“我给被告已付70万元，约定剩余10万元春节前付清，后被告讲害怕我将剩余的10万元不给，又让我给他出具了一份欠条”综合判断，可以认定同日被告向原告出具收条在先，原告向被告出具欠条在后；而原告向被告出具的欠条中所载内容分为两部分，第一部分内容“今借杨嘉省现金壹拾万元整100000，双方商量于13年春节前奉还，口说无凭，以此为据。张静涛2013年11月1日” 居于欠条上半部分，第二部分内容“2013年11月1日杨嘉省应收现金500000伍拾万园整。 张静涛 135XXXXXXXX 2013年11月1日”居于欠条下半部分，可以认定原告向被告出具欠条所载“2013年11月1日杨嘉省应收现金500000伍拾万园整。 张静涛 135XXXXXXXX 2013年11月1日”内容为原告最后书写，原告在欠条中自行书写的该内容直接否认了被告向原告出具的收条中涉案房屋转让款700000元的内容，应当认定原告在双方签订《转让协议》当日，实际给付被告涉案房屋转让款为500000元，另被告方在庭审中对原告后按照欠条约定，向被告另行给付涉案房屋转让价款100000元之事实予以认可，故综合认定原告实际给付被告涉案房屋转让款应为600000元。   在原、被告所签订的《转让协议》无效情形下，被告因该协议取得的房屋转让价款600000元应予返还原告，故对原告要求被告返还房屋转让价款600000元之诉讼请求应予支持。本案涉案房屋被政府定性为违建，且已经被政府予以拆除，原告现基于政府行为不能返还被告房屋。   因原告受让房屋时对涉案房屋未取得相关审批手续应具有一定的基本认识和判断，且双方签订的《转让协议》中明确约定转让房屋以被告与原户县太平乡煤场村XX组所签《空庄租用协议书》为准，故对原告辩称其不清楚涉案房屋属性之观点不予采纳，应当认定原告受让涉案房屋时清楚该房屋不具有合法手续之事实，原告自身行为对导致《转让协议》无效存在过错；被告在其所建房屋为违章建筑的情形下，仍将房屋转让给原告，被告对《转让协议》无效同样存在过错。因原告诉讼请求为判令原、被告双方签订的转让协议无效和请求被告返还原告转让费800000元及本案诉讼费由被告负担，被告在本案中没有反诉要求赔偿损失，故本案对损失不予处理，其可另案主张权利。综上，现根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：   一、原告张静涛与被告杨嘉省于2013年11月1日签订的《转让协议》无效；   二、被告杨嘉省于判决生效后十日内返还原告张静涛房屋转让价款600000元；   三、驳回原告张静涛其余诉讼请求。   如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付延迟履行期间的债务利息。   本案案件受理费11800元，减半收取5900元，由原告负担900元，由被告负担5000元。因原告预交，故被告应将所负担之诉讼费连同上述给付之款一并给付原告。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。                                 审判员   张云                             二0一九年五月二十三日                             书记员   李潇                    1