丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1102民初9088号 原告：陈连明，男，1953年4月17日出生，汉族，户籍所在地丽水市莲都区，现住丽水市莲都区。 委托代理人（特别授权）：楼剑强，浙江晟耀律师事务所律师。 被告：吴绍林，男，1960年4月25日出生，汉族，住丽水市莲都区。 被告：蒋建西，女，1963年7月16日出生，汉族，住丽水市莲都区。 被告：鲁美荣，男，1974年11月8日出生，汉族，住丽水市莲都区。 被告：蒋雪芬，女，1975年2月17日出生，汉族，住丽水市莲都区。 被告：陈连仁，男，1967年1月9日出生，汉族，住丽水市莲都区。 被告：王菊香，女，1968年9月12日出生，汉族，住丽水市莲都区。 被告：蒋建军，男，1979年3月17日出生，汉族，住丽水市莲都区。 被告：章妍，女，1980年7月1日出生，汉族，住上海市金山区。 被告：邹伟平，男，1974年3月20日出生，汉族，住丽水市莲都区。 被告：陈仙翠，女，1972年12月14日出生，汉族，住丽水市莲都区。 原告陈连明与被告吴绍林、蒋建西、鲁美荣、蒋雪芬、陈连仁、王菊香、蒋建军、章妍、邹伟平、陈仙翠案外人执行异议一案，原告于2018年12月20日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人楼剑强到庭参加诉讼，被告吴绍林、蒋建西、鲁美荣、蒋雪芬、陈连仁、王菊香、蒋建军、章妍、邹伟平、陈仙翠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 原告陈连明诉称：被告陈仙翠与其前夫被告邹伟平系莲都区黄村乡毛坑底村人，2013年因下山脱贫政策享有莲都区房屋的购买权。两被告因资金紧张，于2013年10月24日与原告签订《房屋买卖协议书》将上述房屋作价人民币554966元转让给了原告所有。协议签订后，原告按照约定支付了转让款173600元及以被告陈仙翠的名义向房产开发商支付了购房款381366元，并在2014年6月对上述房屋进行装修，2014年11月装修完毕后入住至今。2017年11月23日，被告陈仙翠等人与被告吴绍林、蒋建西因追偿权纠纷一案，被莲都区法院作出（2017）浙1102民初5071号民事判决，判令被告陈仙翠在本金66139.2元及利息范围内承担连带清偿责任，并因被告吴绍林、蒋建西的强制执行申请，作出（2018）浙1102执3209号执行裁定书查封了被告陈仙翠尚未过户到原告名下的蓝色清水湾11幢2单元103室的房产。原告在2018年10月25日收到执行公告后，于2018年11月5日向莲都区人民法院提出书面执行异议，并提供了《房屋买卖协议书》、收条、付款凭证、银行转账记录等相关证据，要求中止执行并解除对上述房屋的查封。2018年12月5日，莲都区人民法院作出（2018）浙1102执异41号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告认为，原告与被告陈仙翠签订的合同是双方真实意思表示，不违反国家有关法律的强制性规定，合法有效，原告依法享有该房产的所有权，被告陈仙翠应当协助原告办理过户手续。原告购买房产后，虽然没有办理产权过户手续，但已经按照合同的约定支付了所有价款并占有使用该房产至今。根据《物权法》第15条的规定，当事人之间签订有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理无权登记的，不影响合同的效力。以及根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第17条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占用，但未办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占用，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告认为，原告在实际取得该房产后，未登记只是物权未设立，但不影响合同的效力，且原告并不存在法律法规强制性规定的过错行为。虽然莲都区人民法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第28条的规定为由，认为原告明知涉案房产系异地转移安置房，且未满5年不得上市交易而购买，致使该房屋不能过户，系原告自身原因所致，从而驳回原告的异议申请。但是，原告认为，该认定是不正确的。因为安置房未满五年不能上市交易的规定并不属于国家法律和行政法规的强制性规定，因此不存在《合同法》第52条规定的合同无效法定事由，无法及时过户并非原告原因所导致。为此，诉请：1、判决立即停止对原告购买的丽水市莲都区房产的强制执行措施，并解除上述房产的查封；2、确认2013年10月24日原告与被告陈仙翠签订的《房屋买卖协议书》合法有效，并确认丽水市莲都区房产归原告所有；3、被告陈仙翠立即协助配合原告办理丽水市莲都区房产的过户登记；4、本案诉讼费由被告承担。 被告吴绍林、蒋建西、鲁美荣、蒋雪芬、陈连仁、王菊香、蒋建军、章妍、邹伟平、陈仙翠未答辩。 经审理查明：被告陈仙翠系符合丽水市莲都区联城城郊新社区一期安置房申购政策的农民，坐落于莲都区的房产系被告陈仙翠申购的用于异地转移的莲都区农民新社区安置住房。在申购时，已规定该房屋在2018年10月10日前限制上市。2013年10月24日，被告邹伟平、陈仙翠与原告陈连明签订《房屋买卖协议书》，约定将涉案坐落于莲都区房屋以554966元的价格出售给原告陈连明所有；协议书还就其他相关事项进行了约定。签署协议后，原告向被告邹伟平、陈仙翠支付购房款173600元，余款381366元由原告向房产开发公司支付。房屋交付后，原告对给该房产进行了装修，居住至今。至本院查封涉案房屋前，邹伟平、陈仙翠未取得涉案房屋的权属证书，原告陈连明亦未办理产权变更登记手续。 吴绍林、蒋建西与鲁美荣、蒋雪芬、陈连仁、王菊香、蒋建军、章妍、邹伟平、陈仙翠追偿权纠纷一案，本院于2017年11月23日作出（2017）浙1102民初5071号民事判决：一、鲁美荣、蒋雪芬于判决生效之日起十五日内支付吴绍林、蒋建西代偿款人民币591043.97元，并支付利息（利息自2017年7月27日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至款项清偿之日止）；二、陈连仁、王菊香、蒋建军、章妍、邹伟平、陈仙翠对上述款项鲁美荣、蒋雪芬不能清偿的部分，分别在本金66139.2元及利息的范围内承担连带清偿责任。判决生效后，鲁美荣、蒋雪芬、陈连仁、王菊香、蒋建军、章妍、邹伟平、陈仙翠未履行生效判决所确定的义务，吴绍林、蒋建西于2018年7月2日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院作出（2018）浙1102执3209号执行裁定，于2018年7月9日查封案涉的坐落于莲都区（所有权证号为：丽房预莲都区字第××号）。原告得知该房屋被查封后，于2018年11月5日向本院提出执行异议申请，本院于2018年12月5日作出（2018）浙1102执异41号裁定书，裁定驳回原告的执行异议申请。 本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告提供的身份信息材料、执行裁定书、房屋买卖协议书、收条、银行明细、证明、照片及当事人庭审陈述。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。案涉房产系丽水市莲都区人民政府为符合丽水市莲都区联城城郊新社区一期安置房申购政策农民提供的异地转移安置用房，在安置户购房时明确约定所购买的安置房不满5年的，不得上市。本案中，原告陈连明明知该涉案房屋系异地转移安置房规定未满五年不得上市交易，原告仍与被告邹伟平、陈仙翠签署房屋买卖协议书，并支付相应的价款，为此，原告在本次房屋买卖中自身存在过错，且其与被告邹伟平、陈仙翠签署的房屋买卖协议书，违反相关的强制性规定，故，该合同无效。原告不能依据其与被告邹伟平、陈仙翠签署的协议书、支付价款以及对该房产的占有、使用而获得对案涉的坐落于莲都区享有所有权。本院对该房产采取查封措施时，该房产尚在不符合上市条件，故，本院对案涉房产采取强制执行措施，符合法律规定。为此，原告的诉请，无法律依据，本院不予支持。原告如因无效合同所导致的损失，原告可另行向被告邹伟平、陈仙翠主张权利。被告吴绍林、蒋建西、鲁美荣、蒋雪芬、陈连仁、王菊香、蒋建军、章妍、邹伟平、陈仙翠经本院合法传唤，无正当理由缺席本案的审理，不影响本案的审理与判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告陈连明的诉讼请求。 案件受理费9350元，由原告陈连明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  蒋俊伶 人民陪审员  吕红英 人民陪审员  吕规平 二〇一九年五月二十四日 代书 记员  许潇蓉