广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4102号上诉人（原审被告）：梁红，女，1965年3月24日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：周凯，广东三民律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈祖其，广东三民律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：方光焰，女，1967年12月19日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：王花曼，广东金桥百信律师事务所律师。原审第三人：广州市置鼎房地产代理有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇黄山路24号。法定代表人：陈伟华，职务：经理。委托诉讼代理人：韩志勇，广东百健律师事务所律师。上诉人梁红因与被上诉人方光焰、原审第三人广州市置鼎房地产代理有限公司（以下简称置鼎代理公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初2190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人梁红上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回方光焰的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由方光焰承担。事实及理由如下：一、方光焰恶意拖延贷款时间，违约在先，一审法院认定双方对贷款申请时间进行变更认可属事实认定错误。1.方光焰逾期不办理贷款手续且不符合银行贷款条件，已构成根本违约，在方光焰拖延的情况下，梁红只能尽量督促方光焰，这是为减少损失的补救措施，不应成为免除方光焰违约责任的借口；2.方光焰恶意拖延时间，且要求变更买受人为其女儿，导致该补救措施无法实现；二、梁红有权解除合同并要求方光焰承担相应法律责任。梁红积极履行合同，要求方光焰解决合同相关事宜，但方光焰却置之不理，梁红被迫向其发出《解除房屋买卖合同告知函》并没收其定金，梁红的行为符合购房约定及法律规定；三、方光焰无权解除合同及要求退回定金，更无权要求双倍返还定金。1.方光焰怠于履行购房合同义务，未办理贷款手续。作为违约方，其无权要求解除合同；2.方光焰向梁红发出的律师函并非直接要求梁红三天内办理网签，故不是对梁红网签行为的催告；3.方光焰解除合同的通知未送达给梁红，未起到解除合同的法律效力。四、一审未对梁红提交的证据进行质证，未按梁红申请查证方光焰在签约时是否具有购房资格的问题，影响案件处理，属于程序违法；五、方光焰与置鼎代理公司恶意串通涉嫌虚假诉讼，损害梁红权益，一审法院继续允许置鼎代理公司的代理人参加诉讼，违反法定程序。被上诉人方光焰二审辩称：一、变更贷款申请时间是双方真实意思表示，是双方共同协商的结果；二、方光焰改换贷款银行是为了避免违约和继续履行合同，因贷款银行的选择造成拖延后果是梁红造成的；三、梁红解除合同的行为给方光焰造成严重经济损失；四、中介公司为促成交易故介绍律师以方光焰名义发出《律师函》，韩志勇律师作为中介方的代理人，其参与诉讼活动不影响本案公正审理；五、本案一审于2017年8月4日开庭，梁红于2017年8月28日提交的补充证据，违反法定程序，不应采纳；六、方光焰的购房资格并不影响合同生效及执行，且方光焰在合同履行期间已具备购房资格。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。置鼎代理公司二审述称：同意一审判决，对一审认定的事实及判决无异议。方光焰于2017年3月21日向一审法院起诉请求：1.梁红向方光焰双倍返还定金共计16万元；2.本案诉讼费用由梁红承担。一审法院经审理查明：一、基本事实；2016年11月6日，方光焰与梁红在置鼎代理公司的促成下签订《房地产买卖合同》（编号0000186）。合同约定方光焰向梁红购买梁红名下位于广州市番禺区石楼镇庄园路3号6梯1103房，总金额为110万元，付款方式为按揭付款加赎契。合同约定方光焰应于当天支付部分定金3万元给梁红，于2016年12月15日前支付定金余款5万元给梁红。梁红应当在收取定金后7天内到房管局部门申请晒图。《合同》第六条【B】款第4项约定，方光焰应当在签订合同后7天内向银行提交贷款申请，并于提交申请后十五日内备齐所需贷款资料，不能以此理由拖延交易时间，贷款审批结果须于2016年12月30日前明确告知梁红。交契税前，方光焰应把首期楼款人民币50万元（含定金）划入梁红账户。梁红收齐定金后7天内应向原贷款银行书面提出还款申请，银行批准提交还款日前梁红还贷账户应有足够还清贷款的现金，银行通知取抵押物后7天内梁红须取出抵押物并涂消抵押。《合同》第七条约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等，则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金），守约方应向违约方发出解除合同通知书。合同签订后，方光焰依约向梁红支付了全部定金共8万元。2016年12月12日，梁红向中国工商银行广州番禺支行提交提前还款申请。2017年1月5日，中国工商银行广州番禺支行向梁红出具了2016年12月15日梁红已经还清涉案房屋贷款的证明。二、关于办理银行贷款事宜。方光焰与梁红双方均对对方提交的证据“微信、短信聊天记录”的真实性予以确认，其中：1、2016年12月1日的微信聊天记录中显示，梁红说“买家还贷了吗？新作贷款的银行定了没？进展如何？”，中介黎先生说“…到时候客人做按揭的话，是不是你这边帮忙做，是否做招商的贷款？”，梁红回答说“是，招行和工商都可以”。2、2016年12月12日的微信聊天记录中显示，梁红说“方女士确定在那家银行贷款了吗？最好再（在）招行。确定了，我好跟招行打招呼”，中介黎先生说“梁小姐，客人那边做招行的贷款”，梁红回答说“太好了，到时告诉我，我来追”，中介黎先生说“到时候梁小姐你直接联系银行的人员跟进对吗？”，梁红回答说“是的”。3、方光焰提供的证据16“2016.12.27至2017.1.7之间方光焰、梁红及中介黎俊、开发区招行李晓娜之间的聊天记录”中显示，2016年12月27日，中介黎俊问“梁小姐，想咨询一下你妹妹(开发区招行李晓娜)那边什么时候方便，我约一下客人那边去办理招行的贷款”，梁小姐说“好，晚点答复您，她在意大利，现在是半夜”，中介黎俊说“好的”，梁小姐发送了一张与微信号为“笙箫”的聊天截图。2017年1月3日，中介黎俊问“梁小姐，五号那天你也过去签名对吗”，梁小姐说“是”。4、2017年1月5日，方光焰与梁红双方及中介方一起到招商银行办理银行贷款申请并提交了资料。5、根据梁红的证据7、8，2017年1月9日各方在微信群聊中对贷款审批事宜表达了各自的观点看法；根据梁红的证据9，2017年1月14日方光焰与梁红通过手机短信的方式对贷款审批事宜表达了各自的观点看法。三、关于解除合同事宜。2017年1月15日，梁红向方光焰发出《解除房屋买卖合同告知函》，理由是：1、方光焰不符合在广州新购房屋的条件，不具备新购房资格；2、方光焰个人征信和银行流水不足，不符合银行贷款条件，因此导致方光焰无力履行房屋买卖合同，构成“根本违约”，梁红引用《合同》第七条第2项约定，书函通知方光焰解除房屋买卖合同，终止买卖关系。2017年2月13日，方光焰向梁红发出《律师函》，表示不同意解除双方签订的《房地产买卖合同》，并要求梁红尽快履行网签等事宜。2017年3月10日，方光焰向梁红发出《履行合同告知函》，要求梁红积极履行网签合同义务。2017年3月20日，方光焰向梁红发出《解除合同告知函》，要求解除双方签订的《房地产买卖合同》，并要求梁红双倍返还定金。一审法院认为，方光焰与梁红在置鼎代理公司促成下签订的《房地产买卖合同》（编号0000186）是当事人的真实意思表示，依法成立并生效。方光焰与梁红应当依照合同约定，正确、全面地履行合同。本案的焦点问题是梁红在2017年1月15日书面通知方光焰解除合同的行为是否合法有据。一、关于梁红《解除房屋买卖合同告知函》中的合同解除的第二个理由。根据双方在《合同》第六条【B】款第4项约定，方光焰本来应当在2016年11月13日前向银行提交贷款申请，但后来，根据一审法院查明的微信、短信聊天记录显示的内容，方光焰与梁红经过沟通共同协商确定于2017年1月5日在招商银行办理银行贷款申请并提交了资料。虽然方光焰实际首次提出贷款申请的日期为2017年1月5日，晚于合同原来约定的时间，但该日期系当事人共同协定认可的，并实际履行了，梁红以微信、短信聊天记录及实际行为的方式，对方光焰首次提出贷款申请的日期进行了变更认可，视为双方对合同原来约定的提出贷款申请时间的变更和认可，因此，根据《合同》第六条【B】款第4项约定“…并于提交申请后十五日内备齐所需贷款资料…”，该“十五日”进行顺延，即从2017年1月5日开始，顺延15日作为备齐所需贷款资料的时限，意即允许方光焰在2017年1月20日前备齐所需贷款资料，2017年1月20日才是作为限定方光焰备齐所需贷款资料的最后时限。在2017年1月20日之前，梁红不能以方光焰未补齐资料为由主张方光焰违约。同时，《房屋买卖合同》第七条约定，“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等，则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金），守约方应向违约方发出解除合同通知书。”根据上述约定，在违约方拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续的情形下要满足“超过十天仍未履行的”这一条件，守约方才能启动合同解除权并主张定金责任。换言之，本案中在方光焰2017年1月20日依然不能备齐贷款所需资料的最后时限届满时，再过十天（2017年1月30日）方光焰仍然未履行，梁红才能向方光焰发出解除合同通知书并主张定金责任，在2017年1月30日前，即在合同约定的条件尚未成就和满足前，梁红不能依据《房屋买卖合同》第七条约定启动解除权。方光焰补充适格贷款资料、贷款通过、贷款成功或一次性支付房款的权利依然存在。退一步讲，即使按照梁红主张的根据其提供的证据2017年1月10日中介方与梁红之间的微信群聊记录、2017年1月14日方光焰与梁红之间的短信聊天记录，如梁红在答辩状和一审庭审中意见中所认为的“中介说2017年1月10日方光焰退群后表示重新委托银行或自己找银行做按揭”或者“方光焰在2017年1月14日表示取回招商银行的贷款资料”这一事实成立，那么根据《房屋买卖合同》第七条约定的“…超过十天仍未履行的…”这一条件，再过十天后即2017年1月20日或2017年1月24日，梁红才能行使解除权，在此之前，方光焰补充适格贷款资料、贷款通过、成功或一次性支付房款的机会不能因梁红在2017年1月15日解除合同而灭失掉。梁红不能依据《房屋买卖合同》第七条约定在2017年1月15日就启动解除权。因此，梁红于2017年1月15日向方光焰发出《解除房屋买卖合同告知函》，引用《房屋买卖合同》第七条第2项约定，以“方光焰个人征信和银行流水不足，不符合银行贷款条件，因此导致方光焰无力履行房屋买卖合同，构成根本违约”为由解除房屋买卖合同、终止买卖关系，没有合法依据，构成违约。二、关于梁红《解除房屋买卖合同告知函》中的合同解除的第一个理由。方光焰在与梁红签订合同时，一直到双方前往国土房管部门递件、办理房屋过户登记手续之前一日，方光焰是否具有购房资格，不属于梁红抗辩合同不具备履行条件的合法理由。首先，方光焰是否具有购房资格的审查权在于国土房管部门等行政机关，在民事合同的履行过程中，即使方光焰在与梁红签订合同时一直到双方按照合同约定的时间前往国土房管部门递件、办理房屋过户登记手续之前一日，方光焰不具有购房资格，但在向国土房管部门递件、办理房屋过户登记手续的当日当时，方光焰取得了购房资格，符合购房政策的要求而在当日当时递件时通过了国土房管部门的行政审查，民事合同即具备履行性，方光焰按照合同有关约定递件履约，就不构成违约。其次，退一步讲，按照合同约定的时间双方向国土房管部门递件、办理房屋过户登记手续，因方光焰未取得购房资格而未能通过国土房管部门的审查，导致合同无法按期履行，则梁红可以按照合同约定的条款向方光焰主张民事法律责任，赔偿梁红受到的损害。于合同的履行来说，作为民事合同中的梁红而非行政部门，对方光焰的购房资格是没有必要意义的审查权的。递件成功，合同就如约履行；如果因方光焰购房资格过错（包括签订合同时方光焰有购房资格，但递件时因为合同履行期间因方光焰另外购到房而丧失本次买房资格）而无法履行，梁红就可主张赔偿责任予以填补损失。方光焰是否具有购房资格这一待定事实，需在递件过户当时才能验证，履行过户之前，不属于梁红抗辩合同不具备履行条件的合法理由，本案中亦无需对方光焰进行审查。因此，梁红以在《解除房屋买卖合同告知函》中的合同解除的第一个理由“方光焰不符合在广州新购房屋的条件，不具备新购房资格”而主张方光焰构成根本违约，没有合法依据，不能成立，一审法院不予采信。综上所述，梁红根据《房屋买卖合同》第七条第2项约定，于2017年1月15日向方光焰发出《解除房屋买卖合同告知函》，解除房屋买卖合同、终止买卖关系，没有合法依据，构成违约，梁红应当按照合同约定和法律规定承担定金责任，向方光焰双倍返还定金共计16万元。方光焰请求梁红双倍返还定金共计16万元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2018年6月26日作出如下判决：梁红于判决生效之日起十日内向方光焰双倍返还定金共计16万元；当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3500元，由梁红负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人无新证据提交。二审中，梁红表示其之所以在2017年1月15日发出解除合同告知函，是由于方光焰超过涉案合同约定的时间申请办理贷款，且没有提供合格的流水等贷款资料，甚至还在银行撤回了贷款申请。梁红同时提出方光焰在2017年1月10日退出了微信群，并在2017年1月14日取回了招商银行的贷款资料。方光焰述称其是在2017年1月17日取回了贷款资料。置鼎代理公司确认梁红的说法，述称方光焰在2017年1月10日确实说要重新委托银行，不用评估，而后退出了微信群。对于方光焰退出微信群后，有无另行委托银行办理按揭的问题。方光焰述称其没有另行委托银行办理按揭，其要求梁红继续按照合同约定履行，合同约定是中介安排办理按揭贷款。置鼎代理公司则表示方光焰与置鼎代理公司沟通愿意一次性支付购房款，无需办理银行贷款，经置鼎代理公司电话与梁红联系，梁红表示让置鼎代理公司和梁红的律师联系，但梁红的律师表示会转告梁红，但初步拒绝该付款方式。梁红不确认置鼎代理公司的上述说法，表示双方是有电话沟通，但并非置鼎代理公司所述的内容，双方也没有任何合意。方光焰主张其在2017年3月13日发函要求梁红继续履行合同主要是要求梁红配合办理网签手续。方光焰同时确认涉案合同并没有约定应何时办理网签手续。方光焰向梁红发出落款日期为2017年3月20日的《解除合同告知函》，其内容为“梁红女士：本人多次催促你履行合同办理网签，但是贵方均置之不理，拖延至今！现广州市楼市新政出台，导致本人失去购置二套房资格。由于贵方根本违约，导致双方合同目的无房实现，故本人依据双方签订的《房地产合同》第七条通知你解除双方于2016年11月6日签订的《房地产买卖合同》，贵方承担违约责任，向本人双倍返还本人已支付的定金共计16万元。”方光焰表示其在2017年3月份广州市限购新政出台后就不具备广州市的购房资格了。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为方光焰能否要求梁红双倍返还定金。本院对此评析如下：方光焰以梁红单方面发出合同解除的通知，导致合同目的不能实现为由，要求梁红承担双倍返还定金的违约责任，故本案中方光焰能否要求梁红双倍返还定金，实质上是要判断涉案房屋买卖合同不能继续履行，合同目的不能实现是否是梁红责任所致。诚如一审所述，梁红单方面发出解除合同的通知不符合涉案合同的约定，故该解除合同的通知并不发生涉案合同解除的法律后果。梁红主张其有权解除涉案合同的理据不成立，本院不予支持。既然梁红发出的合同解除通知不产生相应法律后果，双方应继续履行涉案房屋买卖合同，只有梁红不愿意继续履行合同并配合方光焰办理相关手续，其才应承担违约责任。从本院查明的事实来看，方光焰在2017年1月10日退出了微信群，并提出要重新委托银行另行贷款，故方光焰本应就另行委托哪家银行，以及需要梁红配合提交哪些资料办理按揭贷款，与梁红进行协商，但方光焰并未就此和梁红进行沟通，而是发函催促梁红办理网签手续，且在梁红没有配合办理网签手续的情况下发函要求解除双方签订的涉案合同。对此，本院认为，涉案合同并没有约定双方应于何时办理网签手续，且方光焰也未能在催促函中对如何办理涉案房屋银行贷款事宜作出说明，方光焰以梁红没有按照其的催促办理网签手续违约，缺乏合同依据。在方光焰并无证据证实梁红不愿意配合其继续履行涉案房屋交易的情况下，方光焰以梁红违约主张解除涉案买卖合同，理据不足，本院不予支持。至于置鼎代理公司述称方光焰向其提出不再申请贷款，同意一次性将购房尾款支付给梁红，其也将方光焰的该意见电话转达给梁红，因置鼎代理公司并无证据证实上述说法的真实性，且梁红对该说法不予认可，结合方光焰发给梁红催促继续交易的函件中也未表达将按揭贷款改为一次性付款的情况，本院对置鼎代理公司的该说法不予采信。双方在涉案合同履行中因各自行为导致无法按照合同约定的时间来履行各自义务时，本应基于公平合理原则磋商交易细节，但双方均未正确行使各自权益，而是不恰当行使合同解除权，故双方均不能以此为由主张对方违约，要求对方承担违约责任。现由于政策变化，方光焰不具备购房资格，导致涉案合同无法继续履行，故涉案合同不能继续履行并非因梁红不适当主张解除合同所致，梁红应将定金予以返还方光焰，对方光焰要求双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，梁红的上诉请求部分成立，本院予以支持，其它上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决处理欠妥，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初2190号民事判决；二、梁红于本判决发生法律效力之日起十日内向方光焰返还定金8万元。一审、二审案件受理费均为3500元，均分别由方光焰负担1750元，梁红负担1750元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年五月二十三日书记员 冯 韵彭诗敏