福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0305民初5990号 原告：陈永昌，男，1963年4月15日出生，汉族，农民，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：杨建华、徐志煌，福建莆湄律师事务所执业律师。特别代理。 被告：游开煌，男，1962年9月18日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 被告：游付玉，男，1960年3月24日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：陈宗贤、黄妙灵，福建鹏翼律师事务所执业律师。特别代理。 原告陈永昌与被告游开煌、游付玉确认合同无效纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈永昌及其委托诉讼代理人杨建华，被告游开煌，被告游付玉及其委托诉讼代理人陈宗贤、黄妙灵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈永昌向本院提出诉讼请求：1、依法确认游开煌、游付玉于2006年4月18日签订的《房屋出售协议书》无效；2、依法判令游付玉立即从坐落于莆田市秀屿区商住房（含一层两开店面、二层两开间套房及四层五层各三间套房、附属房一间）中搬离，并将商住房交还给陈永昌；3、本案诉讼费由游开煌、游付玉承担。事实与理由：陈永昌与游开煌系工友关系。1996年9月，二人共同向莆田市湄洲湾综合开发公司购买位于秀屿区，使用面积为582.67平方米商住房中的四层（含一层两开店面、二层两开间套房及四层五层各三间套房、附属房一间），该事实有莆田市人民政府颁发的莆国用（1997）字第Ｃ21450号、第Ｃ21459号、第Ｃ21460号《国有土地使用证》可以证实，其中陈永昌和游开煌各占产权的二分之一。2006年4月18日，游开煌在未征得陈永昌同意的情况下将上述房产以39万元的价格出售给游付玉，并签订了《房屋出售协议书》。因陈永昌长期在外打工，长期未与游开煌联系，直至2018年8月陈永昌才得知上述房产已被出售。游开煌、游付玉明知上述房产系陈永昌、游开煌的共有财产，却未经陈永昌许可擅自买卖，损害了陈永昌的合法权益，致诉讼。 游开煌辩称，上述房屋确系其与陈永昌共有，但其为偿还自身债务，在无法联系到陈永昌的情况下，向游付玉出售上述房屋，且双方签订《房屋出售协议书》时，游付玉对房屋的共有情况是知情的。 游付玉辩称，依法成立的合同应当受法律保护，游开煌与其签订的《房屋出售协议书》是双方的真实意思表示，不存在合同法第五十二条合同无效的法定情形，故《房屋出售协议书》应当是合法有效的，其并未损害陈永昌的合法权益；其已经事实占有使用上述房屋十三年之久，陈永昌要求其搬离没有事实和法律依据，请求依法驳回陈永昌的诉讼请求。 陈永昌在举证期限届满前向本院提供以下证据： 1、陈永昌身份证一份。欲证明陈永昌的诉讼主体适格。 经质证，游开煌、游付玉对该组证据无异议。 2、《房屋出售协议书》复印件一份。欲证明游开煌于2006年4月18日未征得陈永昌许可的情况下，将涉案房屋以39万元的价格出售给游付玉的事实。 经质证，游开煌对该组证据无异议。游付玉对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为该组证据并不能证明游开煌的出售行为未征得陈永昌的许可。 3、《国有土地使用证》复印件一份。欲证明涉案房屋系陈永昌与游开煌共有的事实。 经质证，游开煌对该组证据无异议。游付玉对该组证据证明对象有异议，认为陈永昌将国有土地使用证原件交由游开煌保管即为授权游开煌进行房屋买卖事宜。 4、《不动产权证书》一份。欲证明涉案房屋系陈永昌与游开煌共有的事实。 经质证，游开煌对该组证据无异议；游付玉对该组证据真实性无异议，但认为该房产于2006年4月18日已经转让，该房产原系按份共有，但在陈永昌与游开煌无家庭亲属关系的情况下却变更成了共同共有。 游付玉在举证期限届满前向本院提供以下证据： 1、莆田市秀屿区不动产登记中心公告截图复印件一份。欲证明陈永昌与游开煌恶意串通补办产权证，是对游付玉合法权利的侵犯。 经质证，陈永昌对该组证据真实性无异议，但认为其将土地证交由游开煌保管，其认为土地证丢失了，故其补办产权证合情合理。游开煌认为陈永昌要求其配合补办产权证，其只能被动接受。 2、水电立户、缴费记录复印件一份。欲证明游付玉已经对涉案房屋形成长久稳定的居住事实。 经质证，陈永昌对该组证据无异议，但认为该组证据与本案无关，就算游付玉对涉案房屋形成长久稳定的居住，也无法证明《房屋出售协议书》是有效的。游开煌对该组证据的真实性有异议，认为其对之后的情况并不太了解。 本院经游付玉申请调取（2011）秀民初3208号庭审笔录及（2018）闽0305民初1931号庭审笔录各一份。 经质证，陈永昌对该组证据真实性无异议，但认为只是一份笔录无法证明其长期在莆田居住；其长期在外打工，偶尔回莆田处理一些私人事务，但并不能证明其知晓涉案房屋的买卖；游开煌的个人陈述并未得到其确认，且本案也没有证据证明其授权游开煌进行涉案房屋的买卖。游开煌对该组证据真实性无异议，但认为陈永昌只是授权他与开发商的交房事宜，其曾告知游付玉涉案房屋的共有人陈永昌对房屋的买卖不知情，但游付玉坚持购买涉案房屋。游付玉对该组证据真实性无异议，认为上述证据可以证明陈永昌经常在莆田居住，对涉案房屋的买卖应当知情；且游开煌出售房屋是经过陈永昌的授权。 游开煌在举证期限届满前未向本院提供任何证据。 本院经审查认为，陈永昌、游付玉提供的上述证据，客观真实，来源合法，依法应予认定，上述证据可以作为本案认定事实的依据。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 陈永昌、游开煌系工友关系，双方于1996年9月共同向莆田市湄洲湾综合开发公司购买位于秀屿区，使用面积为582.67平方米商住房中的四层（含一层两开店面、二层两开间套房及四层五层各三间套房、附属房一间）。2006年4月18日，游开煌未经陈永昌许可将上述房产以39万元的价格出售给游付玉，双方签订了《房屋出售协议书》。时游付玉给付了全部购房款，游开煌将上述房产交付给游付玉使用，同时交付了四本《国有土地使用证》原件。后陈永昌得知涉案房屋被卖，致诉讼。 另查明，陈永昌、游开煌于2018年11月15日取得上述房屋的四本《不动产权证》。案经审理，因陈永昌、游开煌、游付玉各执己见，致本案无法调解。 本院认为，陈永昌主张涉案房屋系其与游开煌共同共有，有国有土地使用证、不动产权证在案为凭，足以认定。庭审时，游付玉自认其购买涉案房屋时，对涉案房屋实为陈永昌、游开煌共有一事是知情的，故游付玉并非法律意义上的善意第三人。游付玉辩称其购买涉案房屋时，游开煌出具了一份陈永昌的授权委托书，因其未能提供相关证据予以佐证，本院不予采信。结合陈永昌未在《房屋出售协议书》上签字，而游开煌、游付玉又未能向本院提供证据证明其双方在签订《房屋出售协议书》时有告知或征得陈永昌同意，且陈永昌至今未对游开煌出售涉案房屋的行为进行追认，故本院可以认定陈永昌对游开煌出售涉案房屋的行为并不知情。故此，依据最高人民法院印发《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》的通知第89条规定“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益”，游开煌在共同共有关系存续期间，未经共有人陈永昌的许可，擅自出售与陈永昌共有的涉案房屋，且涉案房屋至今未能办理产权变更登记，故游开煌、游付玉于2006年4月18日签订的《房屋出售协议书》应属无效。合同被确认无效后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，应当依法恢复原状，故游付玉应当搬离涉案房屋，并将涉案房屋交还。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》的通知第89条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、游开煌与游付玉于2006年4月18日签订的《房屋出售协议书》无效； 二、游付玉应在本判决生效之日起三十日内搬离位于秀屿区住房，并将房屋交还给陈永昌、游开煌。 案件受理费7150元，由游开煌、游付玉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长 陈萍人民陪审员黄超平 人民陪审员 张    玉    琴 二〇一九年五月八日 书 记 员 李    建    明 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》的通知 89.共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。