山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0105民初1409号原告：济南天建房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：石玮华，董事长。委托诉讼代理人：贾明凯，男，出生，汉族，济南天建房地产开发有限公司法务部主任，住济南市。委托诉讼代理人：杜洛山，济南天桥平民法律服务所法律工作者。被告：杨翠萍，女，出生，汉族，无业，住山东省博兴县。委托诉讼代理人：齐玉杰，山东元序律师事务所律师。被告：赵萍，女，出生，汉族，无业，住济南市。被告：刘栋，男，出生，汉族，无业，住济南市。以上两被告的共同委托诉讼代理人：张斌，山东鲁德律师事务所律师。原告济南天建房地产开发有限公司（以下简称天建公司）与被告杨翠萍、被告赵萍、被告刘栋房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天建公司的委托诉讼代理人杜洛山，被告杨翠萍的委托诉讼代理人齐玉杰，被告赵萍、被告刘栋及其共同委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天建公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告一履行双方于签订的房屋买卖合同。2、判令被告一支付原告购房款550000元，判令被告一支付逾期付款违约金暂计310750元。判令被告以55万元为基数，按每天万分之二继续计算逾期付款违约金至付清之日止。3、判令被告二、被告三承担第二项诉讼请求的连带支付赔偿责任。4、本案原告诉讼代理费42000元由被告承担。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：天建公司与杨翠萍于签订房屋买卖合同，同时天建公司与杨翠萍、赵萍、刘栋签订与房屋买卖合同相关联的协议书，杨翠萍系赵萍、刘栋介绍的客户。依据该协议书，赵萍、刘栋自愿为杨翠萍购买天建公司房屋承担支付购房款连带还款责任，依照以上房屋买卖合同及协议书，杨翠萍购买天建公司开发的位于济南市房屋，总房款1108140元，先付天建公司558140元，余款55万元待房产证办理后抵押该房屋取得银行贷款后，再支付剩余房款55万元。天建公司与杨翠萍签订房屋买卖合同，与杨翠萍、赵萍、刘栋签订协议书后，天建公司收到杨翠萍支付的558140元房款，天建公司向其出具了房款全额发票，并协助其于办理了该房屋的房产证，但杨翠萍领取房产证后没有依照合同的约定以房屋抵押贷款后支付约定的剩余55万元房款。因杨翠萍所欠购房款事宜，天建公司多次催促其办理房产抵押贷款以支付剩余房款或直接支付剩余房款，并于向其发出律师函催促其履行合同，杨翠萍以各种理由推诿，不予履行。现提起诉讼，望判如所请。杨翠萍辩称，1、天建公司的各项诉讼已超过诉讼时效，天建公司虽多次就涉案合同进行起诉，但诉讼请求与本案不同，不能当然适用诉讼时效中断的法律规定，所以天建公司的各项诉讼请求已过诉讼时效。2、律师费应由天建公司自行承担，根据双方签订的合同第五条第二款的规定，本案的诉求并非合同中约定的应由杨翠萍承担律师费的情形。综上，请求依法驳回天建公司的各项诉讼请求。赵萍、刘栋辩称，1、天建公司起诉两被告要求承担连带责任已超过法定的保证期间，赵萍、刘栋不应再承担保证责任。自天建公司向杨翠萍第一次催款至追加赵萍、刘栋为另一案件（2011）天民一初字第183号案件的被告时，赵萍、刘栋就已经超过法律规定的六个月的保证期间。所以，天建公司起诉赵萍、刘栋承担连带责任没有法律和事实依据。2、天建公司在（2013）天民一初字第122号案件的的开庭笔录第四页中已明确表示不再要求赵萍、刘栋对55万元承担连带责任，所以天建公司在另一案件中放弃要求赵萍、刘栋承担连带责任，这是天建公司对自己权利的放弃，且不违反法律规定，所以，天建公司在本案中再次要求赵萍、刘栋承担连带责任并没有征得赵萍、刘栋的同意。综上，请求依法驳回天建公司的各项诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：，天建公司与杨翠萍签订房屋买卖合同一份，主要内容为：出卖人天建公司（甲方），买受人杨翠萍（乙方），乙方购买甲方开发建设的济南市房屋壹套，该房屋建筑面积为；按建筑面积计算，该房屋销售单价为5500元/平方米，建筑面积，购房总金额合计1108140元；付款方式为总房款1108140元，已付558140元，贷55万元，贷款形式按房产证抵押办理；乙方逾期付款的违约责任，乙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理，1、按逾期时间，分别处理，（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、甲方协助乙方办理完毕银行按揭后，乙方应按期、如数偿还银行借款。如出现下列情况之一的，甲方有权就上述情况向乙方追偿该保证金和违约金，因此产生的诉讼费用及律师费等费用均由乙方承担。同时甲方可以解除与乙方的购房合同，合同一经解除，甲方有权按双方签订的本合同价款收回该房屋，甲方应按乙方已付房款的10%要求乙方赔偿经济损失。（1）乙方未能办理完毕房屋所有权证产权银行抵押手续前按时还贷的，造成银行划扣甲方保证金账户内资金的；（2）因乙方不能按时还贷导致甲方担保列入诉讼，造成提前终止借款合同还款的；3、双方签订购房合同后，若一方有悔约行为的，另一方有按总购房款10%追究违约金的权利。同日，杨翠萍作为甲方，天建公司作为乙方，赵萍、刘栋作为丙方（担保方），共同签订协议书一份，主要内容为：甲方于购买了乙方开发建设的济南市房产壹套，现双方经友好协商，签订如下协议，丙方自愿为甲方提供担保。一、该房产的购房总金额为1108140元，本合同签订之日，甲方一次性向乙方交纳购房首付款558140元（首付款付清之日乙方即向甲方开具全额房款的购房发票），剩余房款55万元采用银行按揭方式支付，剩余房款到帐后乙方不再向甲方开具发票。二、根据银行贷款审批银行流程规定的具体程序，是由乙方协助甲方办理完毕该房的房屋所有权证及抵押后，剩余房款才能到达乙方账户，即甲方至此才付清全部房款。如此期间无论因何种原因不能办理银行按揭而导致甲方未付清剩余房款，甲方应于接到乙方通知之日起15日内付清剩余房款，丙方对此应承担连带还款责任。三、甲方、丙方不能付清全部购房款的，乙方有权收回该房屋的所有权。四、此协议与购房合同为同等法律效力。以上房屋买卖合同及协议书签订后，杨翠萍向天建公司支付了购房首付款558140元，天建公司于向杨翠萍出具了购房款的全额发票一份，之后天建公司将济南市房屋交付给了杨翠萍。杨翠萍至今未将剩余购房款55万元支付给天建公司。杨翠萍办理了以上房屋的产权登记，登记的所有权人为杨翠萍，房屋面积为。天建公司提交的该房屋的权属状况信息中载明抵押情况为：债权人招商银行股份有限公司济南分行，抵押金额110万元，债务履行期限2014－11－2000：00－2019－11－2000：00。杨翠萍对以上房屋权属状况信息的真实性没有异议，但认为其办理的招商银行抵押贷款的用途不是用于向天建公司支付涉案房屋的余款。天建公司于以杨翠萍为被告向本院提起诉讼，请求解除双方的房屋买卖合同及协议书并返还房屋、支付违约金、赔偿损失，在该诉讼过程中，天建公司于申请追加赵萍、刘栋为被告参加诉讼，后天建公司申请撤回该案起诉，2012年本院作出（2011）天民一初字第183号民事裁定书准许其撤回起诉。天建公司以杨翠萍、赵萍、刘栋为被告向本院提起诉讼，请求解除双方签订的房屋买卖合同、协议书及判决杨翠萍返还房屋、支付违约金、赔偿损失，后天建公司撤回该案起诉，本院作出（2013）天民一初字第1221号民事裁定书准许其撤回起诉，该民事裁定书于生效。天建公司于2018年３月14日提起本案诉讼。对有争议的证据及事实，本院认定如下：天建公司提交证据１、（2013）天民一初字第1221号民事裁定书一份，证明其在2013年向杨翠萍、赵萍、刘栋主张过权利，所以其就本案的起诉并没有超过诉讼时效；提交证据２、民事委托代理合同一份、山东省律师服务收费管理办法打印件一份，证明其因本案诉讼与济南天桥平民法律服务所签订代理合同，约定代理费为42000元，该代理费应该由杨翠萍、赵萍、刘栋承担；提交证据３、（2013）天民一初字第1221号案件的开庭笔录复印件一份，证明当时天建公司放弃对赵萍、刘栋担保责任的追偿的前提是其与杨翠萍解除双方的房屋买卖合同，因为双方的房屋买卖合同没有解除，所以赵萍、刘栋还应当承担担保责任；提交证据4、自山东圣义律师事务所调取的律师函一份，证明其起诉状中所称的发律师函催款是笔误，实际发函时间。杨翠萍对以上天建公司提交的证据１的真实性无异议，但认为自其办理产权证到天建公司2013年就涉案合同进行诉讼也已超过了当时法律规定的两年的诉讼时效，天建公司的本次诉讼距离其办理产权证已经八年之久，也已当然过了诉讼时效，另根据天建公司的起诉状中的陈述，天建公司于向其发律师函催其履行合同，距离天建公司2013年的诉讼及本次诉讼均已过了法律规定的诉讼时效；对证据２的真实性无异议，但该费用是否实际支付不确定，天建公司也没有提供其法律服务所出具的发票，所以其不同意支付；对证据3的真实性及证明内容均无异议；对证据4的真实性有异议，其没有收到过该律师函，天建公司的诉称不是笔误。赵萍、刘栋对以上天建公司的证据1的真实性无异议，但认为天建公司在起诉状中称向杨翠萍主张权利要求支付剩余房款，至其两人被追加为（2011）天民一初字第183号案件的被告时就已经超过了法律规定的保证期间；对证据２的真实性无异议，但因为双方没有约定律师费，不符合法律规定，所以其不应承担该代理费；对证据３的真实性无异议，但认为天建公司在该案件中只是要求解除合同，解除合同不是作为天建公司放弃对其两人承担55万元担保责任的前提；对证据4的真实性有异议，其同意以上杨翠萍的质证意见。赵萍、刘栋提交起诉状两份、追加被告申请书一份、（2011）天民一初字第183号民事裁定书一份，证明在的起诉状中天建公司称向杨翠萍催要55万元房款，天建公司向济南市天桥区人民法院申请追加其两人为（2011）天民一初字第183号案件的被告，两时间相距1年之久，所以天建公司未在保证期间内要求其两人承担连带责任。天建公司对以上赵萍、刘栋提交证据的真实性无异议，但认为及本次诉讼的起诉状中其所称的于向杨翠萍发律师函催促履行合同，上述陈述的时间是笔误，发函时间应该是，再者其提交的购房款发票出具的时间是，所以在同年未交付首付款的情况下其不可能催要其余房款。杨翠萍对以上赵萍、刘栋提交证据的真实性无异议，但认为赵萍、刘栋是否超过保证期间请求法院依法判决。杨翠萍认为天建公司起诉已超过诉讼时效，天建公司虽多次就涉案合同进行起诉，但诉讼请求与本案不同，不能当然适用诉讼时效中断的法律规定。天建公司认为其起诉并未超过诉讼时效，其在2011年及2013年两次向法院提起诉讼，并分别于、撤诉，可以证明其在2013年就已向杨翠萍、赵萍、刘栋主张过权利，2013年诉讼是因为杨翠萍未能如约贷款致使房款无法支付，根据签订的协议书第二条约定，该案诉讼时效应该从杨翠萍在银行用涉案房屋抵押贷款后计算，而杨翠萍在招商银行所抵押贷款的时间为，故计算诉讼时效的开始时间应为。天建公司要求其与杨翠萍履行双方于2010年１月8日签订的房屋买卖合同，要求杨翠萍支付购房款55万元及逾期付款违约金，违约金的计算方式为：以55万元为基数，自2010年12月27日即其发律师函催要房款之日起至付清所欠房款之日止，按照日万分之二计算，其诉讼请求中主张的违约金310750元包括在上述计算方式中，其主张违约金的依据是其与杨翠萍签订的房屋买卖合同第六条第一款第一项的约定。天建公司要求赵萍、刘栋作为保证人对以上所欠房款、违约金承担连带偿还责任。杨翠萍认为天建公司的起诉已超过诉讼时效，所以其不同意支付购房款55万元，也不同意支付违约金，假如存在违约金，天建公司的违约金数额也偏高，请法院降低标准。赵萍、刘栋同意以上杨翠萍的意见，认为天建公司现起诉要求其两人承担连带责任已超过法定的保证期间，其两人不应再承担保证责任。天建公司要求杨翠萍承担代理费42000元，认为双方在购房合同第六条第二款对律师费、诉讼费等作出了约定，其不要求赵萍、刘栋承担该费用。杨翠萍认为本案不属于双方约定的支付律师费的情形，所以其不应承担律师代理费。本院认为，本案中，天建公司与杨翠萍、赵萍、刘栋之间属于房屋买卖合同纠纷。对于杨翠萍主张的天建公司的起诉已超过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条第（三）项规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁。第二百零六条规定：本法自施行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定：民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。第二条规定：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，首先，在杨翠萍与天建公司、赵萍、刘栋签订的协议书中双方约定：剩余房款55万元采用银行按揭方式支付；根据银行贷款审批银行流程规定的具体程序，是由乙方协助甲方办理完毕该房的房屋所有权证及抵押后，剩余房款才能到达乙方账户，即甲方至此才付清全部房款，如此期间无论因何种原因不能办理银行按揭而导致甲方未付清剩余房款，甲方应于接到乙方通知之日起15日内付清剩余房款，丙方对此应承担连带还款责任。因此，根据以上双方的约定，可以看出对剩余购房款55万元支付时间是在杨翠萍不能通过办理银行按揭付清剩余房款情况下，杨翠萍应于接到天建公司通知之日起15日内付清剩余房款。其次，关于天建公司向杨翠萍要求付款的通知时间，天建公司认为其在之前两次诉讼及本案的起诉状中所诉称向杨翠萍发律师函催杨翠萍履行合同是笔误，其向杨翠萍实际发律师函的时间为。天建公司提交的律师函的落款时间为，其向杨翠萍出具购房款发票的时间为，双方约定“首付款付清之日乙方即向甲方开具全额房款的购房发票”，据此可以推定至出具发票之日杨翠萍才付清首付款，因此在杨翠萍未付清首付款之前，天建公司应该不会向杨翠萍催要剩余购房款，杨翠萍也未提交证据证明天建公司在向其发出了律师函。且在（2013）天民一初字第1221号案件的开庭笔录中载明“原代：……提交证据3、律师函1份；提交证据4、EMS特快专递邮寄单1份，上述证据证明原告于向被告杨翠萍出售坐落于济南市房屋一套（无地下室），……，原告以律师函的形式通知被告杨翠萍补购房款550000元。被告杨翠萍拒收邮寄。审判长：被告意见。被告一（杨翠萍）：对证据1－3的真实性及证明内容均无异议，对证据4被告杨翠萍没有收到。原告催过被告杨翠萍缴纳剩余购房款，我们也去找过。”。所以，结合以上开庭笔录的内容，本院认定天建公司提交的向杨翠萍催要剩余购房款的律师函中的落款时间为通知付款时间。根据以上所述，杨翠萍支付剩余购房款的时间应为自的15日内，天建公司起诉的诉讼时效期间应自开始计算。虽然天建公司提起第一次诉讼的诉讼请求是要求解除房屋买卖合同，但天建公司是基于杨翠萍未支付剩余购房款才起诉向杨翠萍主张权利，因此，天建公司的诉讼时效因该次诉讼而中断，2012年本院作出（2011）天民一初字第183号民事裁定书准许其撤回该次起诉，天建公司的诉讼时效应从开始重新计算；在2年的诉讼时效期间内，天建公司以杨翠萍、赵萍、刘栋为被告提起第二次诉讼，天建公司的诉讼时效因该次诉讼而中断，2017年本院作出（2013）天民一初字第1221号民事裁定书准许其撤回该次起诉，该民事裁定书于生效，天建公司的诉讼时效应自开始重新计算。所以，天建公司于2018年３月14日提起本案诉讼，未超过以上法律规定的三年诉讼时效期间，对此本院予以认定。对杨翠萍关于天建公司的起诉已超过诉讼时效的主张，不予支持。关于赵萍、刘栋主张的天建公司要求其承担连带保证责任已过保证期间的问题，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，天建公司与赵萍、刘栋在协议书中约定“如此期间无论因何种原因不能办理银行按揭而导致甲方未付清剩余房款，甲方应于接到乙方通知之日起15日内付清剩余房款，丙方对此应承担连带还款责任。”。因此双方约定赵萍、刘栋作为担保人对剩余房款承担连带还款责任。根据前面所述，杨翠萍支付剩余购房款时间应截至，天建公司与赵萍、刘栋未约定保证期间，根据以上法律规定，赵萍、刘栋的保证期间应自主债务履行期届满之日起六个月，即其保证期间应截至止。2011年、2013年天建公司的两次诉讼的诉讼请求均是要求解除房屋买卖合同、协议书及要求杨翠萍返还房屋、支付违约金、赔偿损失等，并未要求赵萍、刘栋作为保证人对剩余购房款55万元承担保证责任，且在（2013）天民一初字第1221号案件的开庭笔录中载明“审判长：原告，你要求被告赵萍、刘栋承担什么责任？原代：原告要求解除商品房买卖合同，不再要求刘栋和赵萍对55万元承担连带责任。”，进一步印证证明天建公司在之前的两次诉讼中均未要求赵萍、刘栋作为保证人承担保证责任。综上，天建公司在截至止的保证期间内，其未要求保证人赵萍、刘栋承担保证责任，赵萍、刘栋免除保证责任。对于赵萍、刘栋的其已过保证期间而不应承担保证责任的主张，本院予以支持。对天建公司要求赵萍、刘栋作为保证人承担连带支付赔偿责任的主张，不予支持。，天建公司与杨翠萍签订的房屋买卖合同及协议书，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。天建公司在杨翠萍支付了首付款之后将涉案房屋交付给了杨翠萍，并协助杨翠萍于办理了该房屋的过户登记，但杨翠萍未按约定办理银行按揭贷款用于支付剩余购房款55万元，在天建公司以律师函的形式通知杨翠萍立即办理贷款手续并在15日内支付剩余购房款，但杨翠萍至今未支付剩余购房款55万元，杨翠萍构成违约，应承担相应的违约责任。因此，天建公司要求杨翠萍履行双方签订的房屋买卖合同及支付剩余购房款55万元的主张，事实清楚，符合法律规定，并无不当，应予支持。因双方约定协议书与购房合同具有同等法律效力，双方亦应履行该协议书。关于天建公司要求杨翠萍支付逾期付款违约金的主张，杨翠萍未按约定向天建公司支付剩余购房款55万元，构成违约，应承担相应的违约责任。现天建公司要求杨翠萍支付违约金，其主张符合法律规定，并无不当，应予支持。杨翠萍认为天建公司主张的违约金偏高，对天建公司主张的违约金，本院依法予以调整。杨翠萍未按约定支付购房款，给天建公司造成了利息损失，根据相关法律规定，本院将违约金调整为利息损失的1.3倍，且应自（应支付款项逾期之日）起计算违约金，其利息的计算方式为：以55万元为基数，自至付清所欠房款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。对天建公司主张的违约金超出部分，本院不予支持。关于天建公司要求杨翠萍承担代理费42000元的主张，天建公司根据房屋买卖合同第六条第2款的约定主张该费用，但该条款约定的律师费等费用是针对杨翠萍如果不按时偿还银行借款时而产生的诉讼，本案系因杨翠萍未支付剩余购房款所产生的诉讼，因此，本案诉讼产生的代理费不符合双方约定的情形，且天建公司也未提交发票等证据证明其已实际支出了该代理费42000元。所以，对天建公司以上关于代理费42000元的主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第（三）项、第二百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、济南天建房地产开发有限公司与杨翠萍履行双方于签订的房屋买卖合同（包括协议书）；二、杨翠萍向济南天建房地产开发有限公司支付购房款55万元，于本判决生效之日起10日内付清；三、杨翠萍于本判决生效之日起10日内向济南天建房地产开发有限公司支付违约金，违约金的数额为利息的1.3倍，利息的计算方式为：以55万元为基数，自至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；四、驳回济南天建房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14770元，由济南天建房地产开发有限公司负担687元，杨翠萍负担14083元；申请费3270元，由济南天建房地产开发有限公司负担152元，杨翠萍负担3118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长  张清国审判员  曹新建审判员  朱广民二〇一九年五月十三日书记员  汪 煜