成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书��2014）锦江民初字第396号原告胡峰（反诉被告）。委托代理人潘誉，四川通典律师事务所律师。委托代理人ＸＸ军，四川通典律师事务所律师。被告成都盛吉立房地产开发有限公司（反诉原告）。法定代表人潘子翔。委托代理人何军，泰和泰律师事务所律师。原告胡峰与被告成都盛吉立房地产开发有限公司（以下简称盛吉立房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月19日立案受理后，被告盛吉立房地产公司在举证期限内对胡峰提出反诉，本院经审查后依法受理，并决定与本诉合并进行审理。本案依法由审判员王涛适用简易程序于2013年1月23日、2月13日公开开庭进行了审理。原告胡峰的委托代理人潘誉，被告盛吉立房地产公司的委托代理人何军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡峰本诉诉称，2013年8月6日，原、被告双方签订���“卓锦城”商品房订购协议》和《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于成都市锦江区三圣乡新华村的“卓锦城”六期10幢20层2004号房屋。原告以贷款方式付款，首期支付购房总价款的30%，其余价款向中国建设银行股份有限公司成都第三支行借款支付。由于被告一再向原告承诺，原告能够获得被告指定银行的贷款。所以合同签订当日，原告即向被告支付了首付款356901元，并随后按被告要求向指定银行提交了办理贷款的全部资料。但是建设银行第三支行却以原告不符合贷款要求为由拒绝发放贷款。原告无法凑齐剩余房款，双方签订的《“卓锦城”商品房订购协议》和《商品房买卖合同》目的不能实现。为此，原告向被告提出解除合同，退还已付购房款，但是被告不予理会。请求判令：1、解除原、被告双方签订的《“卓锦城”商品房订购协议》和《商品房买卖合同》；2、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议；3、被告向原告返还购房款356901元，并支付利息1700元（以首付款356901元为基数，按照一年期银行贷款利率计算，从2013年12月1日起至2014年2月28日止）。原告（反诉被告）胡峰反诉辩称，原告同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议。原告按约定履行了合同义务，不应当承担违约金。即使原告违约，违约金过高，应当予以减少。原告（反诉被告）胡峰为支持其诉讼主张及诉讼请求，提交有以下证据予以证明：1、原告身份证复印件、被告工商查询通知单，用以证明原、被告主体资格。2、《“卓锦城”商品房订购协议》和《商品房买卖合同》复印件，用以证明原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议后，原告是按照合同履行的义务，缴纳了首付款，且向指定的银行交纳了办理���揭的资料。3、四川银行卡POS凭证2张、发票2张，用以证明原告按照指定的时间缴纳了首付款的义务。4、录音整理笔录、录音光盘，用以证明被告工作人员承诺向指定银行能贷到款，原告按照被告要求提供相关贷款资料，未贷到款是被告和银行的原因，原告并未违约。被告（反诉原告）盛吉立房地产公司本诉辩称，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第2.2.3条约定：购房合同签订后，如因买受人原因（包括因买受人资信情况不能足额获得贷款或不能获得贷款）导致不能签订贷款合同时，造成买受人不能履行购房合同的，出卖人有权解除合同，买受人应当向出卖人支付总房价款10%的违约金。原告没有解除合同的权利，不同意原告解除合同。因原告违约，其主张的利息不应得到支持。被告（反诉原告）盛吉立房地产公司反诉诉称，2013年8月6日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被反诉人购买反诉人开发的卓锦城六期10幢20层2004号房屋。被反诉人采用首付356910元，按揭付款830000元的方式支付房款。合同签订后，被反诉人不仅未向银行提供办理按揭贷款的资料，也未按约改为一次性付款，严重超过合同约定的付款时间。根据双方合同约定：购房合同签订后，如因买受人原因（包括因买受人资信情况不能足额获得贷款或不能获得贷款）导致不能签订贷款合同时，造成买受人不能履行购房合同的，出卖人有权解除合同，买受人应当向出卖人支付总房价款10%的违约金。银行拒绝向被反诉人发放贷款，是因为被反诉人的自身资信不符合银行贷款要求，责任应由被反诉人自行承担。现由于被反诉人自身原因导致不能按约付款，已符合合同约定的解除条件，被反诉人应当承担相应违约金。请求判令：1、解���双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、被告支付违约金118690元。被告（反诉原告）盛吉立房地产公司为支持其诉讼主张及反诉请求，提交有以下证据予以证明：《商品房买卖合同》及补充协议，用以证明根据补充协议第2.2.1条，贷款是原告和银行的事情，与被告无关，原告应当向银行提交办理按揭资料，不能获得按揭贷款的责任应当由原告承担；同时根据补充协议第2.2.3条，原告违约，被告有权行使解除权，且原告还应当支付被告相应违约金。经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议，合同只能证明双方建立了《商品房买卖合同》关系，并不能证明原告履行了取得按揭贷款的合同义务；对证据3的真实性无异议，原告按照合同约定支付了首付款，但不能证明履行了取得按揭贷款的合同义务；对证据4的真实性有异议，录音中的一方是不是金茜，被告不清楚，金茜也不是被告的工作人员，被告也没有办理按揭贷款的义务。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的《商品房买卖合同》的真实性无异议，但对补充协议真实性有异议，至今为止，原告手中只有补充协议的空白复印件，同时被告销售人员金茜提供给原告的补充协议只有第4至11页，被告提交的补充协议第2.2.1条至第2.2.5条所在一页，从格式上与前后两页不能承接上，字迹的清晰度也与其他页不同，该补充协议明显不真实。经审查，原告（反诉被告）提交的第4项证据录音，被告质证时陈述原告所述录音中的一方当事人金茜不是被告的工作人员，而双方签订的《商品房买卖合同》明确载明房地产销售服务人员为金茜，2014年1月16日，亦是金茜本人持被告的介绍信到本院领取了本��的起诉状副本等相关法律文书及开庭传票，被告否认金茜系其工作人员的说法，有违《中华人民共和国民事诉讼法》关于民事诉讼应当遵循诚实信用原则的规定，因被告未申请对录音进行鉴定，本院对该录音证据的真实性予以确认。原告（反诉被告）提交的其他证据以及被告（反诉原告）提交《商品房买卖合同》，对方均对真实性无异议。以上证据，本院予以采信，作为认定本案事实的依据。被告（反诉原告）提交的《商品房买卖合同补充协议》中，有两张未与合同第4至11页装订在一起，明显与正常的合同不同，且该两张纸张大小与合同其他装订在一起的部分大小不同，甚至连页码也未标注，尤其第2.2.1条至第2.2.5条第一行内容所在的纸张中，仅单面印有文字，文字所在页面下部留有较多空白。该两张纸中，第一条“承诺与保证”的内容后，有原告签名确认，对其真实性，本院予以确认；另一张纸即第2.2.1条至第2.2.5条第一行的内容，被告不能证明原告签订补充协议时已知晓并接受，本院不予采纳。补充协议整体装订的第4至11页部分，其后有双方签名捺印，对该部分内容的真实性，本院予以确认。故《商品房买卖合同补充协议》第一条“承诺与保证”及第4至11页的部分，本院予以采信。根据上述有效证据及当事人陈述，本院查明以下事实：胡峰与盛吉立房地产公司曾签订《“卓锦城”商品房订购协议》，约定：胡峰订购“卓锦城”六期10幢1单元2004号房屋，总房价款为1198890元，采用按揭方式付款。该协议第五条约定：“在相应的《商品房买卖合同》及其补充协议签订的同时，本协议自动作废。”2013年8月6日，胡峰与盛吉立房地产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：胡峰购买盛吉立房地产公司开发的位于成都市锦江区国香街666号“卓锦城住宅项目R5b地块”10幢1单元20层2004号房屋；房屋总价1186900元；付款方式为贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的30%，其余价款向中国建设银行股份有限公司成都第三支行借款支付。同日，胡峰向盛吉立房地产公司支付购房首付款共计356901元。后胡峰按盛吉立房地产公司销售人员金茜的要求向银行提交了办理贷款的相关材料，但未通过银行审核，贷款申请未获银行审批同意。因未获银行贷款，双方签订的《商品房买卖合同》不能继续履行。本院认为，胡峰与盛吉立房地产公司签订的《“卓锦城”商品房订购协议》、《商品房买卖合同》及本院采信的补充协议部分，系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应属有效。根据《“卓锦城”商品房订购协议》第五条的约定，因双方已签订《商品房买卖合同》，该订购协议自动作废，不再对双方具有法律约束力。故胡峰请求解除《“卓锦城”商品房订购协议》，本院不予支持。胡峰按照盛吉立房地产公司的要求向贷款银行提交了相关材料。其是否能获得贷款，能获得多少贷款，决定权均在银行。故胡峰的贷款申请最终未获银行审批同意，未能与银行订立商品房担保贷款合同，既不能归责于胡峰，也不能归责于盛吉立房地产公司。因胡峰未获得贷款，导致双方签订的《商品房买卖合同》不能继续履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“因不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，胡峰、盛吉立房地产公司均有权请求解除合同。现双���要求解除《商品房买卖合同》及其补充协议，本院予以支持。根据上述规定，合同解除后，盛吉立房地产公司应向胡峰返还购房款本金356901元及其利息。关于利息。现胡峰仅主张2013年12月1日至2014年2月28日期间的利息，不违反法律规定，本院予以支持，但利率应按中国人民银行同期贷款利率计算。盛吉立房地产公司无证据证明双方曾约定包括因胡峰资信情况不能获得贷款导致不能履行《商品房买卖合同》时，胡峰应向其支付总房款10%的违约金。对其要求胡峰支付违约金118690元的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法���条文全文附后）之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）胡峰与被告（反诉原告）成都盛吉立房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议。二、被告（反诉原告）成都盛吉立房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告（反诉被告）胡峰房款356901元，并按中国人民银行同期贷款利率支付从2013年12月1日起至2014年2月28日止的利息（以1700元为限）。三、驳回原告（反诉被告）胡峰的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）成都盛吉立房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3440元，反诉案件受理费减半收取2674元，合计6114元，由被告（反诉原��）成都盛吉立房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 王 涛二〇一四年三月十七日书记员 丁勤琴附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可���请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定��第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。