陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书                                 （2017)陕民终1133号     上诉人（一审被告）：西安市雁塔区丈八街道办事处西付社区居民委员会。住所地：西安市。法定代表人：杨超，该社区居民委员会主任。     委托诉讼代理人:李建民，陕西法智律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陕西惠翔房地产开发有限责任公司。住所地：西安市。法定代表人：惠治国，该公司董事长。委托诉讼代理人：张正伟，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：管杰，该公司法律顾问。    上诉人西安市雁塔区丈八街道办事处西付社区居民委员会（以下简称西付社区）因与被上诉人陕西惠翔房地产开发有限责任公司（以下简称惠翔公司）房地产开发经营合同纠纷一案，西付社区不服陕西省西安市中级人民法院（2017）陕 01 民初 243 号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人西付社区的委托诉讼代理人李建民；被上诉人惠翔公司的委托诉讼代理人张正伟、管杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    西付社区上诉请求：1、撤销西安市中级人民法院（2017）陕 01 民初 243 号民事判决，改判上诉人于2014 年7 月 7 日向被上诉人发出“解除合同通知书”行为有效；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决确定本案争议的焦点是《项目合同书》在2014年7月7日时是否已经具备法定解除条件是错误的。本案2014年9月惠翔公司向雁塔区人民法院起诉，要求确认西付社区于2014年7月7日向其公司发出的《解除合同通知书》行为无效，雁塔区人民法院2015年5月28 日以（2014）雁民初字第05113号民事判决书驳回惠翔公司的诉讼请求。惠翔公司上诉后，西安市中级人民法院2015年8月28日以（2015）西中民高终字第00307号民事裁定书发回重审。时隔一年，2016年8月31日西安市中级人民法院以（2015）西中立民他第00127号民事裁定书决定提审。西安市中级人民法院2017年2月21日立案，2017年6月开庭审理，2017年7月4日作出（2017）陕01民初243号民事判决书，从2014年9月到2017年7月已近3年，一审对这期间发生的事实视而不见，3年后审理3年前发生的行为在法律上没有意义，合同是否解除关乎合同关系的终止和延续，审理的焦点应当是合同是否应当解除，而不是简单审查3年前是否具备解除的条件。二、原判认定获取租金收益是双方的主要订约目的也是错误的。租金只是涉案合同的标的之一，不是双方主要的订约目的。涉案合同前言第一条、合同第一条、第五条第四项、第六条第四项，包括附件2，明白无误的确定涉案合同的性质是项目及土地使用权转让合同，特殊的地方是，转让方取得的收入不是转让金而是确定面积的房产，租金在房屋建成前是转让收入的一部分，建成后是出租收入。因此，当事人订立合同的目的是为了实现项目及土地使用权的转让。 一审判决以有租金收入认定合同目的就实现了，该认定是错误的。孰不知合同目的是通过合同的履行来实现的，合同目的能否实现，是否实现，判断的依据和标准是合同的履行，如果合同履行了，合同的目的也就实现了，如果合同没有履行或不能履行，合同目的就不能实现，因此，原判关于合同目的及合同目的的实现认定是错误的。即便按照一审判决的观点，租金是订约目的，那么2016年6月28日租金仅剩40万元，按照涉案合同约定惠翔公司应当在一个月内补足1千万，到2017年6月开庭时惠翔公司没有履行，一审判决不应视而不见。三、惠翔公司不仅没有履约能力，也没有履行合同的主要义务，表现在：1、涉案合同前言中已筹措2亿元是虚假的，不然就不会发生2010年9月22日以《合作出资合同书》的形式项目融资5500万元的事实。因为，涉案合同订立后除押金1000万元之外，再就是土地出让金3258.6143万元，且不说《合作出资合同书》还记载：2009年8月25日前甲方已为项目投入2500万元。还有2011年11月又以商品房内部销售的名义进行项目融资，本息达8000余万元，综合上述情况说明，惠翔公司没有项目开发的资金实力。事实是履行涉案合同过程中惠翔公司除押金1000万元外，不仅用项目融资支付了土地出让金和租金，而且还套取了利润。2、涉案合同约定，本项目乙方总投资达25%时，甲乙双方开始办理土地使用权过户手续，这是乙方开发的前提，没有土地使用权，开发就是一句空话，项目总投资达25%是惠翔公司首要的根本义务，至今没有实现。四、一审判决认定解除合同通知违背了民主议定原则。但是，2014年6月16日会议记录是真实的，没有谁对解除合同通知有异议。一审判决采信原二审对西付社区党支部书记曹文道、支委张来运（原西付村委会主任）、杨永明的调查笔录认定解除合同通知违背了民主议定原则。但没有说明这个调查的根据是什么，形式上看，法律规定法院可以依照职权进行调查，但是，是否违反民主议定原则双方当事人都有举证的义务，而且有提供证据的能力，应该说法院的调查是另有目的的，并且调查的对象是党支部，在合同上不知党支部是什么主体。蹊跷的是原判采信了党支部书记曹文道说的社区重大事项要经过四议事、两公开，进而认定违反了民主议定原则，但是，曹文道还说了：区重大事项要经过四议事记录是真实的，没有谁对解除合同通知有异议。一审了，惠翔公司一直开不了工，主要还是惠翔公司内部股东发生了矛盾”。为什么就不采信？曹文道还说：“一审法院审理这个案子时，直接把传票发到我家，写的电话也是我的电话，我收到传票后，先问了开发商怎么回事，惠治国说是他的一个股东弄的诉讼，他是公司法人，不会开庭，开庭前他们公司会撤诉，而且他给我说，不要把传票给杨超，以防进一步激化矛盾。开庭前，惠翔公司的股东没有撤诉”。这些也没有采信。特别是支委张来运，过去是村长因项目合同书订立和履行先后三次接受惠翔公司的贿赂305万元，而被追究刑事责任，对张来运的调查又有什么意义？即便如此，对合同的解除法院在对党支部调查时曹文道的态度是慎重对待，另两个支委主张：“我们党支部也不好表态，不管怎么弄，都把村民利益连上，这是最主要的”。没有看见不同意解除的意思。因此，一审判决用合同之外的所谓调查认定解除合同通知违背民主议定原则，明显是错误的。五、原判认定：“如果双方当事人之间没有发生纠纷，能够诚信履约，涉案项目不一定不能完成”，完全是主观臆造。1、西付社区在涉案合同的履行中只提供土地使用权和优惠政策，拿不出任何不诚信履行的依据。2、惠翔公司已筹措2亿元开发资金，证据在哪？3、项目融资根本不符合独立开发的约定。4、项目总投资达25%土地使用权过户，事实和根据在什么地方？5、连土地使用权都没有取得怎么谈开发？6、从2014年底到2017年惠翔公司都做了些什么？7、即便按照原判认定的交付房产证的时间2016年6月28日就应当届满，2017年还在谈不一定不能实现。根据上述事实，不应当是双方诚信履行，而是西付社区已诚信履行，惠翔公司完全没有诚信履行，合同没有履行根本谈不上合同目的的实现。六、惠翔公司从2015年起再没有履行合同，其原因一是因履行合作出资合同书造成的内讧，二是因不履行土地使用权出让合同造成土地闲置认定，开发失去最基本的前提，三是因商品房内部销售协议产生巨额外债，需要清理。因此，从2017年6月起惠翔公司法定代表人惠治国已授权张有胜行使其在惠翔公司的权力，并与西付社区订立补偿协议，同意以50%的股份为基础进行补偿清算，解除了合同。西付社区除先行支付1000万元补偿金外，还清理了惠翔公司遗留的围墙和土方工程款，双方就合同解除正在清算。综上，一审判决不仅认定事实不清，实体处理也没有意义，因此，请求依法支持上诉人的上诉请求。 惠翔公司辩称：西付居委会的上诉没有事实依据和法律依据，上诉请求应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，应予以维持。一、上诉人称，被上诉人通过提供不实资信证明与上诉人签订《项目合同书》，与事实严重不符。上诉人的营业执照、开发资质均是真实的，没有提供过任何不实资信证明。二、上诉人称，由于被上诉人在建设开发过程中资金严重不足，股东关系不合以及经验不足，至今只在合作开发的宗地上挖了两个基坑。也与事实严重不符。被上诉人开发资金充足，按进度支付工程款没有问题。公司股东之间关系正常。公司还聘请了有房地产开发经验的管理人员，工程进展基本正常。三、上诉人订立《项目合同书》的目的，在合同订立后的二十年内，主要是取得2万平方米商业面积的租金。上诉人2014年7月7日通知解除《项目合同书》时，距交付房产证的时间还有两年，加上上诉人推迟一年多交付土地，有将近四年时间。按照房地产行业的一般进度，被上诉人完全有把握在合同约定的期限内将房屋建成并办完房产证，上诉人说不可能完成以上工作，完全是没有依据的猜测和借口，不能作为判决的依据。上诉人完全可以按时完成项目建设，不影响上诉人取得28500平方米的房屋。上诉人合同目的完全可以实现。且《项目合同书》明确约定，不论房屋是否建成，被上诉人均必须向上诉人支付房租。根据该条规定，上诉人的实际利益和合同目的主要是获取房租，与房屋建设的快慢关系不大。合同签订后，被上诉人一直按期支付房租，截止2014年7月7日，被上诉人不欠上诉人1分钱房租。上诉人的利益一直得到保证，上诉人的合同目的已经实现，没有理由解除合同。上诉人在《解除合同通知书》中称：“贵公司的行为已经表明不可能依照合同约定向我方交付房产及房产证，同时也表明贵公司的不作为是拒绝履行合同义务”，这一说法没有任何事实依据。被上诉人在此郑重声明，完全能够在约定的期限内完成合同义务，保证上诉人实现合同目的。法院应当依法认定《解除合同通知书》无效，责令上诉人尽快向被上诉人交还土地，以保证被上诉人继续履行合同义务。另外，即使到合同期限届满，被上诉人不能按时完工和交付房产证，也只是轻微违约，按《项目合同书》约定，只需向上诉人交付一定数额的违约金，但并未约定上诉人可以解除合同。四、上诉人在《解除合同通知书》中称“时至今日已逾五年，贵公司始终没有开工建设”与事实不符。早在2010年11月，上诉人将土地交给被上诉人之时，被上诉人就开始动工建设。已进行了接电、接水、处理地下管网、勘察设计、开挖地基、打桩、修建售楼部等。上诉人证据中关于现场的照片也可以看出地基已开挖完毕，进入打基础桩阶段，这些工作就是动工。五、西安市国土局作出《闲置土地确认书》没有法律效力。且并无后续处置行为。事实上，本案所涉土地也根本没有闲置。1．《闲置土地确认书》不是一个规范的行政行为，按照规范，应当出具决定书，而不是确认书，西安市国土局并未没有作出决定书。2．没有告知被上诉人如何进行复议和行政诉讼，以及向何部门进行复议和诉讼，不符合行政行为的法律规定。3．没有对上诉人在调查听证中的辩解进行审查和回复，违反作出行政行为的法定程序。六、本案所涉工程拖延，完全是由于上诉人的原因造成。1.本案所涉土地原不是上诉人本村土地（是恭张村和里花水村的），因上诉人不主动向政府催要，致使政府向上诉人交付土地延迟1年零5个月，上诉人向被上诉人交付又延迟了很长时间。且所交付的土地并未达到双方《项目合同书》第三条第2项约定的“三通一平”的状态，亦由被上诉人自己花费平整土地，通水通电、通路，造成动工迟延。2.上诉人村民因代征路比例过高及宅基地补偿款不到位等上访，影响项目进展。3．因土方清运早已由上诉人发包给里花水村承担，该村无故拖延，直到2014年6月6日还未完工，造成后续工程无法进行（见上诉人《关于西安市雁塔区丈八街道办事处西付村位于锦业二路的68.077亩（45384.6平方米）国有建设用地并未闲置知道情况说明》）。七、《解除合同通知书》没有村党支部的盖章和党支部书记的签字，应为无效。虽然村党支部不是一级行政组织，但是按照工作程序，《项目合同书》必须经过村党支部讨论通过并签字盖章才能签订和生效。村党支部书记曹文道在本案二审期间2015年8月12日的询问笔录中明确说：“我们当时是村，村上所有的合同都是要求有两委会的印章”。签订《项目合同书》有党支部盖章和支部书记签字，解除时也必须经村党支部同意并加盖党支部印章和党支部书记签字才能生效。按照序，《项目合同书》必须经过村党支部讨论通过并签字盖章才能签订和生效。村党支部书记曹文道在本案二审期间2015年8月12日的询问笔录中明确说：“我们当时形式要件看，甲方一栏中盖有“村民委员会”和“支部委员会”两枚公章，在甲方代表一栏中有村民委员会主任张来运和村党支部书记曹文道两个人的签字。显然，甲方这个主体是由“村民委员会”和“支部委员会”以及张来运、曹文道四方共同来代表的。签订合同时由这四方共同完成，解除合同也必须由这四方共同完成，缺一不可。《解除合同通知书》只有村民委员会的一方的盖章和主任杨超的签字，显然是无效的。不论党支部对外是否代表整个社区，只要其在《项目合同书》上签字盖章，就是合同主体的组成部分，不可或缺，解除《项目合同书》时就应当由其签字盖章，否则，解除通知就不生效。八、根据《中华人民共和国村民委员会组织法》和《中华人民共和国居民委员会组织法》的规定，解除《项目合同书》也必须经过村民代表大会或全体居民会议表决通过，未召开村民代表大会或全体居民会议，仅村民委员会、居委会几个人临时决定作出《解除合同通知书》不符合村民委员会和居民委员会组织法的强制性规定规定，依法不具有法律效力。九、关于不安抗辩权，法律规定是，按合同约定先履行合同义务的一方，在确有证据证明对方不可能履行合同的情况下，可以中止履行。但并没有规定可以解除合同，上诉人已经履行完了交付土地的义务，不存在中止履行和解除合同的问题。且被上诉人在收到解除通知后，即提起本案诉讼，如不是上诉人违法作出《解除合同通知书》，本案被上诉人合同义务已履行完毕。十、上诉人在一审判决审理终结后，二审期间向法庭递交的2017年7月11日张有胜签字的所谓《补偿协议》不属于本案二审新证据，同时也超过了举证期限，被上诉人不予质证，并坚决反对将该组证据列为本案证据。本案的诉讼标的是确认上诉人2014年7月7日作出的《解除合同通知书》无效，这一诉讼标的早在本案立案时就已确定。用于证明《解除合同通知书》效力的证据材料必须是2014年7月7日之前生成的，此后生成的均不能作为本案的证据，与本案也不是同一法律关系，应在另案审理中使用。从内容上看，《补偿协议》也没有说到被上诉人及其法定代表人惠治国同意解除《项目合同书》，更没有说被上诉人及其法定代表人惠治国认可2017年7月7日《解除合同通知书》有效。说《补偿协议》认可2017年7月7日《解除合同通知书》合法有效，只是上诉人的单方理解和解释，与《补偿协议》的文字含义严重不符，根本不能证明被上诉人及其法定代表人认可2017年7月7日《解除合同通知书》有效。上诉人称其向张有胜支付的1000万元是解除合同补偿款也与事实不符。被上诉人及其法定代表人认为，该1000万元不是解除合同补偿款，而是上诉人支付的其抢占工地，拆除被上诉人建设的售楼部，阻挠施工给被上诉人造成的经济损失。综上所述，上诉人发出的《解除合同通知书》没有事实依据、合同依据和法律依据，人民法院应当认定其无效。     惠翔公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认西付社区于 2014 年 7 月 7 日向其公司发出“解除合同通知书”行为无效；2、本案诉讼费由西付社区承担。     一审法院认定的事实：2009 年 6 月 28 日，惠翔公司（乙方）与西付村委会（甲方）签订《项目合同书》约定：一、合作方式：1、甲方的 45384.6 平方米（不含代征路）国有土地位于西安市高新区锦业二路〔以西高科技国用（2009）〕第 48911 号土地使用权证为准〕，该土地性质为划拨；对政府给予甲方享受土地出让金及市政配套设施费的优惠政策（见附件一、二），甲方同意乙方享受。乙方以甲方名义向国土资源部门缴纳 3258.6143 万元土地出让金，变更土地性质为出让。建设开发资金全部由乙方投入。2、从项目的可操作性出发，双方同意项目开发初期，乙方以甲方名义办理相关立项、批文手续，所有工作由乙方负责，所有费用由乙方承担。甲方根据项目进展情况及时出具相关文件。3、本项目乙方总投资达 25%时，甲、乙双方开始办理土地使用权过户手续（见附件一、二）。 4、本项目开发主体为乙方， 由乙方独立实施项目的开发建设和经营管理。5、项目规模、结构、总建筑面积以规划部门审批文件为准。6、利益分配：1）甲方以45384.6平方米国有土地使用权置换乙方开发楼盘商业用房面积28500 平方米（以房产证登记面积计算〉，其余楼盘面积归乙方所有；2）乙方承租甲方所有的 28500 平方米房屋，承租期为 20年。自本合同生效之日起一年后起算租金，前十年每年租金为人民币肆佰捌拾万元（小写：480 万元），后十年每年租金为人民币伍佰万元（小写：500 万元）。于每个租赁年度起算之日支付（如第一个租赁年度起算时间为 2010 年 7 月 1 日，即年租金应于当日支付；第二年租金支付时间应为 2011 年 7 月 1 日，以此类推）。二、保证：1、乙方于本合同签订之日内向甲方指定的银行户口上存入人民币壹仟万元，作为押金，该押金可冲抵租金。在该租金冲抵第一年、第二年租金后，30 日内乙方应补足 1000万元，以冲抵第三年、第四年租金。在该租金冲抵第三年、第四年租金后，三十日内乙方应补足壹仟万元，以冲抵第五年、第六年租金。每迟延一日，乙方应向甲方承担日万分之五的违约金。押金账户由双方共管，户名为甲方，预留印鉴为乙方指定的人员。2、乙方在取得土地使用权证后，不得将本项目用地抵债或将开发权转让给第三方。乙方后期建设资金如需要用本项目用地抵押贷款，需和甲方协商，并保证该贷款用于本项目开发，甲方有权进行监督。乙方应用贷款等值的在建房产为甲方提供反担保至房屋封顶后解除。3、甲方本项目已经甲方村民代表大会表决通过，符合《村民组织法》相关规定。三、甲方的权利义务：1、甲方应及时协助乙方办理土地使用权过户手续。2、甲方向乙方交付的土地状态为“三通一平”。3、甲方应确保本村村民不对项目的建设进行干扰。4、甲方有权对乙方项目实施监督。四、乙方的权利义务：1、乙方确保本项目的开发按建设工期完成。2、本项目建设所产生的所有费用，包括但不限于开发建设费用、税费、政府相关部门收取的规费、土地出让金、土地及在建工程过户到乙方名下所产生的所有费用（含法律规定由甲方缴纳的），均由乙方承担。3、乙方负责项目的规划、设计、报建、配套设施及项目的开发经营管理。4、甲方取得房产证所需要的所有费用，均由乙方缴纳，包括但不限于登记费、大修基金、印花税、产权转让费、契税、工本费等。5、乙方应于本合同生效之日（2009年 6 月 28 日）起七年之内向甲方交付房产证。6、乙方租赁甲方房屋时， 产生的装修费用由乙方承担。7、按时向甲方交付租金。五、特别约定：1、本项目用地属甲方村民的生活依托地，租金收入是村民基本生活保障。因此，乙方应本着积极、稳妥、认真的态度履行合同义务。2、本项目所发生的各项税费，乙方应按国家规定将相应部分缴纳到雁塔区所属的丈八税务所。3、甲方置换的房屋位置为主楼临街商业用房，分配方案以最终规划为标准垂直分割，甲方优先挑选路段。房屋分割后，如甲方的房屋所有权证载明的面积超过合同约定面积的（超过面积应少于 100 平方米），甲方应按每平方米的建造成本价补偿乙方；如房屋所有权证载明的面积少于合同约定面积的，乙方必须补足。4、双方在房屋置换面积的确定上已考虑到下列因素：乙方缴纳租金的时间不以房屋实际建成及交付时间为依据。项目开发初期商业氛围不够成熟，约定的租金数额对乙方可能存在风险，对此，甲方以租赁期 20 年予以补偿。故在合同的履行过程中，甲、乙双方不得对租金缴纳时间、数额和租期提出任何异议。5、本合同约定了财产置换和房屋租赁两个方面的内容。……8、甲方组织机构及负责人的变更不影响本合同的效力，变更后的组织机构无论何种性质均应承担本合同的权利和义务。六、违约责任：1、如乙方逾期支付甲方租金的，每逾期一日，应向甲方承担每日万分之五的滞纳金（以当年度租金总额计算，前十年按 480 万元为基数计算，后十年按 500 万为基数计算）；2、如乙方未按期交付房产证，每逾期一日，应向甲言承担每日万分之五的滞纳金（以当年度租金总额计算，前十年按 480 万元为基数计算，后十年按500 万为基数计算）；3、如乙方逾期交付房产证超过六个月，甲方有权要求乙方按照高新区相同地段（争议发生年度）的商品房价格的 1.5 倍承担赔偿责任。4、如因甲方的原因导致土地及项目未依约过户乙方，应向乙方承担乙方已投入资金的 1.5 倍的赔偿责任。八、合同的生效：本合同在甲、乙双方签字后生效。未尽事宜，双方进行协商并签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。本合同附件与本合同具有同等法律效力。《项目合同书》还列明如下附件：1、2005 年 3 月 4 日《西安市雁塔区人民政府、西安市高新区管委会两区共建专题会议纪要》。2、2009 年 5 月 26 日《西安市高新区管委会专项问题会议纪要》。3、甲方村民关于同意合作项目的会议记录。4、甲方土地使用权证及建设用地规划许可证。5、乙方营业执照及资信证明。《项目合同书》最后的甲方代表处有西付村委会原主任张来运、西付村党支部书记曹文道签字，并加盖有西付村委会及西付村党支部公章，乙方代表处有惠翔公司法定代表人惠治国签字，并加盖有惠翔公司公章。2010 年 5 月 10 日，西安市国土资源局高新技术产业开发区分局（出让人）与（受让人）西付村委会签订《国有建设用地使用权出让合同》（市国土西新分出字【2010】12 号），约定：本合同项下的出让宗地坐落于西安高新区锦业二路，编号为GXIII－（4）－8－1，面积为 45381 6 平方米，用途为住宅，出让金为 32586143 元，受让人同意本合同签订之日起 10 日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款，受让人承诺本合同项下宗地开发投资总额不低于人民币 31770 万元；第十六条约定：受让人同意本合同项下宗地建设项目 2010 年 11 月 10 日之前开工，在 2011 年 5 月 10 日之前达到±0.00，在 2012 年 11 月 10 日之前竣工。受让人不能按期开工，应提前 30 日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间和申请竣工验收日期可按同意延建的时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。延建申请未经批准的按约定日期计算，逾期不能达到以上要求的按照本合同第三十三条收取违约金。第三十三条约定：受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额 3‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额 3‰的违约金。第三十二条约定：受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。   2013 年 12 月 4 日，西付社区、西付社区党支部向惠翔公司发出加盖有两委会公章的《关于督促及早开发诚信履行合同书的函》，提告并要求惠翔公司：务必于 2013 年 12 月底前全面开始建设开发工作，并且将合同签署时已经筹到的 2 亿元开发建设资金打入双方共管的其社区两委会设立的财务账户。惠翔公司否认收到该函件。2014年6月25日，西安市国土资源局作出的市国土发【2014】10-0802 号闲置土地认定书记载：西付村委会：你单位与西安市国土资源局高新技术产业开发区分局签订的《国有建设用地使用权出让合同》（市国土西新分出字〔2010〕12 号），宗地四至为西安高新区锦业二路，面积为 68.077 亩〔45381.6 平方米〕，合同约定的动工建设时间为 2010 年 11 月 10 日之前。上述宗地存在国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的情况，我局已向你单位送达了《闲置土地调查通知书》（市国土发【2014】10-0598号）。根据调查结果和《闲置土地处置办法》（国土资源部第53 号令）的规定，认定上述宗地为闲置土地。闲置土地原因为：单位自身原因。应按照《闲置土地处置办法》的有关规定进行处置。此后，西安市国土局未实际收回该宗土地。2014 年 7 月 7 日，西付社区向惠翔公司发出《解除合同通知书》，载明：2009 年 6 月 28 日双方签订《项目合同书》，时至今日已逾五年，惠翔公司始终没有对合同约定的房屋开工建设，其多次催促，且于 2013 年 12 月 4 日向惠翔公司发出《关于督促及早开工诚信履行合同书的函》要求惠翔公司立即全面开始建设。惠翔公司收到该函后依然置之不理，造成土地闲置多年，被西安市国土局 2014 年 6 月 25 日认定上述宗地为闲置土地。并明确应依据《闲置土地处置办法》的有关规定进行处置。综上西付社区认为，惠翔公司的行为已经表明不可能依照合同约定向其交付房产及房产证，同时惠翔公司的行为也表示惠翔公司的不作为是拒绝履行合同义务，其结果是对其的根本违约，且已对其全体村民切身利益造成极为严重损害和无法挽回的损失。其为维护全体村民的合法权益，尽最大可能减少其损失，其向惠翔公司通知：自本通知送达惠翔公司之日解除双方签订的《项目合同书》，其同时保留依法追究惠翔公司违约给其造成的一切经济损失的权利。该解除合同通知书于 2014 年 7 月 9 日经西安市雁塔区公证处公证送达。惠翔公司遂提起本案诉讼。本案诉讼中，惠翔公司称，其公司于 2010 年 8 月 16 日代西付村委会向西安市国土资源局高新技术产业开发区分局交纳土地出让金 3258.6143 万元，将涉案宗地性质变更为出让性质。截至 2014 年 9 月其公司提起诉讼，其公司共向西村村委会（西付社区）指定账户存款 2920 万元用于支付返租租金，上述款项抵扣应当支付的返租租金后，仍有剩余尚在分配。西付社区承认惠翔公司所述的上述事实，并称惠翔公司所支付的返租租金，本案诉讼发生前虽有剩余，但本案诉讼期间其已向村民分配完毕。又查，2010 年 12 月 9 日，西安市雁塔区人民政府下发《西安市雁塔区人民政府关于丈八街道办事处丈八南等 9 个村撤村建居的批复》，明确：按照市委、市政府《关于进一步加强社区工作的意见》（【2008】15 号）要求，“新建小工区要按照居住人口不低于 2000 户的标准，依照法定程序成立社区”。丈八南等 9 个村是经过城中村改造形成的新的居民小区，具有一定的独立性，同意成立西付等 9 个社区。2011 年 2 月 15 日，西安市雁塔区丈八街道办事处下发《西安市雁塔区丈八街道办事处关于成立丈八南等十一个社区的通知》（雁丈办发【2011】5 号）决定：原西安市雁塔区丈八街道办事处西付村民委员会更名为西安市雁塔区丈八街道办事处西付社区居民委员会。同时明确：社区居委会成员由原村委会成员组成，职责分工不变，并按照社区管理要求和《中华人民共和国城市居民委员会组织法》相关规定开展工作。2014 年 4 月 29 日，该办事处下发《西安市雁塔区丈八街道办事处关于丈八街道办事处关于丈八街道办事处关于各社区居委会班子组成人员的通知》（雁丈办发【2014】23 号），根据西安市第五届社区居民委员会选举结果明确：西付社区主任杨超，委员薛敏惠、王随明。再查，综合该院（2015）西安中民高终字第 00307 号案件审理期间惠翔公司法定代表人惠治国及惠翔公司代理人在本案庭审时述称意见，惠翔公司除向西付村委会指定账户支付租金、代付土地出让金外，在西付村委会将涉案宗地于 2010 年 11 月交付其公司后，其公司所作工作如下：接通了施工现场的水、电，处理了地下管网，开挖了土方在宗地建了两个大坑，打了部分基础桩，进行了地勘、文物普探和前期设计，修建了售楼部等。西付社区承认惠翔公司履行了涉案项目部分前期准备工作，但认为双方签订合同的主要目的是惠翔公司完成整个项目建设，向其交付房产证。合同签订至其发通知解约前，涉案项目的土地已被认定为闲置土地，足以说明惠翔公司自合同签订之日起的近五年时间，并未按合同约定履行合同主要义务，其依据合同法第九十四条第二项、第三项、第四项之规定，通知解除《项目合作协议》，系行使法定解除权，该合同自通知送达之日已经解除。惠翔公司在本案诉讼中提交西付村委会于 2014 年 6 月 6 日向西安市国土资源局递交的《关于西安市雁塔区丈八街道办事处西村村位于锦业二路的 68.077 亩（45384.6 平方米）国有建设用地并未闲置的情况说明》，该情况说明上加盖有西付社区公章，载明：虽然按照《国有建设用地使用权出让合同》【市国土西分出字（2010）12 号】约定，涉案宗地动工建设时间为 2010 年 11月 10 日，但政府未按期将土地交给其公司，其公司施工过程中因西付村城中村拆迁改造中的政府代征路、村民上访等历史遗留问题及相邻的长安区恭张村、雁塔区里花水村土方清运争议而致的人为阻挡等原因，致工程进展缓慢。西付社区认可该情况说明的真实性，但认为该情况说明是在其国有建设用地即将被认定为闲置土地的状况下出具，其中所描述的其与政府间的代征路纠纷以及相临村村民阻挠施工、政府安排的工程队拖延土方等问题并不客观，惠翔公司经营困难，没有能力再进行项目的建设工作，才是致使涉案土地被认定为闲置的根本原因。惠翔公司还提交西付社区党支部于 2014年11月向丈八街道党工委、办事处递交的《情况汇报》，证明《项目合同书》经上级党委政府批准，党支部同意，民主议定程序而签订，党支部不同意解除涉案《项目合同书》，也未在解除通知上盖章的事实。西付社区认可该证据的真实性，但认为社区居民委员会负责管理本居民委员会的财产、对外代表社区成员，社区党组织只是由社区党员代表大会选举产生或组织指派的基层党组织，不是政府机关，对外不能代表社区居民委员会，其解除合同时只需符合社区居民委员会的议事流程即可，并不需要党支部同意。另查，该院审理（2015）西民高终字第 000307 号期间，西付社区向该院提交 2014 年 6 月 16 日的一份单页会议记录打印件，以证明其于 2014 年 7 月 7 日向惠翔公司发出“解除合同通知书”前经两委会成员、社区工作者会议讨论决议。惠翔公司不认可该证据，申请该院调取西付社区居委会党支部书记曹文道的证言及西付社区两委会 2014 年 7 月 11 日关于国有土地开发进度问题的会议纪要。该院对西付社区党支部书记曹文道、支委张来运(原西付村委会主任)、杨永明进行了调查，并核实了涉案合同签订、实际履行及西付村委会撤村建居、议事规则、党支部意见等情况。西付社区党支部书记曹文道代表党支部向本院明确：按照上级党委、政府相关文件规定，撤村建社区后，社区的重大事项，均应经过“四议事，两公开”。“四议事”，即：党支部提议、两委会（社区居民委员会、党支部委员会）商议，党员大会审议，村民代表会决议，“两公开”，即：事前方案公开，事后结果公开。该西付社区委员会成员 3 人，党支部委员成员 3 人，西付社区于 2014 年 7 月向惠翔公司发出“解除合同通知书”前，没有经过民主议定程序，社区两委会也没有形成决议。曹文道同时向该院提交两委会记录本，其中 2014 年 7 月 11 日两委会（扩大）会议记录决议载明：1、由惠翔公司承诺开工施工计划，三年内完成交房，今年内出正负零基础，按惠翔公司自己施工计划进行鉴定执行；2、同意街办领导鉴证；3、惠翔公司到时不能履行施工计划，责任自负。本案审理期间，惠翔公司将上述调查笔录材料一并作为证据提交。西付社区认可真实性，但认为社区党组织对外不能代表社区居民委员会，是否召开党支部会议不是作出解除行为的必经程序。即使西付社区在 2010 年才向惠翔公司交付土地，但直至 2014 年其解除合同前，惠翔公司只在涉案宗地上挖了两个土方坑，已以行为表明其公司不履行合同义务。上述事实有《项目合同书》、《国有建设用地使用权出让合同》、《闲置土地认定书》、《解除合同通知书》、《关于西安市雁塔区丈八街道办事处西村村位于锦业二路的 68.077 亩（45384.6 平方米）国有建设用地并未闲置的情况说明》、《情况汇报》及（2014）雁民初字第 05113 号民事判决，（2015）西民高终字第 000307 号案件相关卷宗及本案原、被告其他举证证据，庭审笔录在卷佐证，足以认定。    一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，西付社区的前身西付村委会与惠翔公司于 2009 年 6 月28 日签订的《项目合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效合同，双方当事人均应如约履行各自义务。现惠翔公司起诉请求确认西付社区于 2014 年 7 月 7 日向其公司发出“解除合同通知书”的行为无效，西付社区主张其依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）项之规定，已行使了法定解除权，涉案合同自解除合同通知书送达之日解除。因此，本案的焦点是：《项目合同书》在 2014 年7 月 7 日时是否已经具备法定解除条件。第一，获取租金收益是涉案双方的主要订约目的。涉案双方在《项目合同书》中约定，西付村委会以 45384.6 平方米国有土地使用权置换惠翔公司开发楼盘商业用房面积 28500 平方米，其余楼盘面积归惠翔公司所有；惠翔公司承租西付村委会所有的28500 平方米房屋，承租期为 20 年；惠翔公司应于该合同生效之日（2009 年 6 月 28 日）起七年之内向西付社村委会交付房产证；双方还就逾期支付租金及逾期交付房产证等问题进行了明确约定。按照《项目合作书》的上述约定内容，西付村委会虽然以涉案国有宗地置换取得了合作开发楼盘商业用房面积 28500 平方米的房屋，也有权要求惠翔公司交付房产证，但惠翔公司在双方订约之初就与西付村委会就建成项目的房屋建立了返租关系，并没有向西付村委会交付房屋的义务。案涉国有宗地，系西付村委会集体土地被政府征用后，地方人民政府为解决该村村民被征地后长期的生活出路而划给村集体的生活依托地。因此，从订约目的角度来考量，获取租金收益才是西付村委会订立涉案合同根本目的所在。惠翔公司关于合同目的的诉称意见，理由成立，该院予以采信。第二，《项目合同书》在 2014 年 7 月 7 日时不具备法定解除情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、三、四项规定的法定解除的情形包括：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，西付社区主张依据上述法律规定行使法定解除权，但涉案《项目合同书》签订后，惠翔公司于 2010年 8 月 16 日代西付村委会向西安市国土资源局高新技术产业开发区分局交纳土地出让金 3258.6143 万元,将涉案宗地性质变更为出让性质。《项目合同书》约定，惠翔公司支付的 1000 万押金可冲抵租金。租金每年 480 万元，自合同生效之日起一年后起算。经查，《项目合同书》签订后，惠翔公司向西村村委会（西付社区）指定账户共存款 2920 万元。截止至西付社区向惠翔公司于 2014 年 7 月 7 日发出“解除合同通知书”前，惠翔公司支付的押金及租金抵扣其公司应当支付的租金后，所剩余的款项仍可满足该集体经济组织成员租金分配权益。《项目合同书》中，没有明确约定涉案项目的开完工期限和施工计划。惠翔公司在诉讼中述称并举证，其公司为履行涉案合同约定的工程项目已经完成了一些前期准备工作，接通了施工现场的水、电，处理了地下管网，开挖了土方在宗地建了两个大坑，打了部分基础桩，进行了地勘、文物普探和前期设计，修建了售楼部等，西付社区虽述称惠翔公司项目建设缓慢，但也承认惠翔公司完了一些工程项目的前期准备工作。西安市国土资源局虽然已作出市国土发【2014】10-0802 号闲置土地认定书，认定涉案宗地为闲置土地，但该局没有按照《闲置土地处置办法》的有关规定对该宗地进行后续处置。综合双方述称意见及举证证据，并结合本案实际，惠翔公司述称及举证更具证据优势，能够证明其公司履约情况，而根据西付社区述称及在诉讼中所提交的证据，不能证明惠翔公司明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务。同时，《项目合同书》中所约定“合同生效之日（2009 年 6 月 28 日）起七年之内向西付社村委会交付房产证”的期日，在本案诉讼发生时也尚未届至。如果双方当事人之间没有发生纠纷，能够诚信履约，涉案项目不一定不能完成。即就是惠翔公司逾期交付房产证，构成违约，西付社区也完全可以按照合同约定的逾期交付房产证违约条款，追究惠翔公司的违约责任，西付社区获取租金收益合同目的仍有实现可能。据此，西付社区关于《项目合同书》已经于 2014 年 7月法定解除之辩称，事实和法律依据不足，该院不予采纳。第三，西付社区于 2014 年 7 月发出解约通知的行为不符合民主议定程序。涉案《项目合同书》由西付社区的前身西付村委会与惠翔公司签订，经过了村民代表民主议定，公示征求村民意见，村委会、党支部决议，上级党委、政府专项会议批准等民主议定程序，《项目合同书》将《西安市雁塔区人民政府、西安市高新区管委会两区共建专题会议纪要》、《西安市高新区管委会专项问题会议纪要》、西付村村民关于同意合作项目的会议记录等作为合同附件列明，并明确合同附件与合同具有同等法律效力。西付社区由原西付村委会经村民代表大会讨论同意并报西安市雁塔区人民政府批准撤村建立。按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条、第十条之相关规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，涉及全体居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定。西付社区在本案诉讼中所提交的证据并不能证明其于 2014年 7 月 7 日向惠翔公司发出“解除合同通知书”的行为符合民主议定程序，西付社区亦应对其主张承担举证不能的法律后果。综上所述，惠翔公司述称理由成立，该院对惠翔公司的诉讼请求予以支持。西付社区辩称理由不能成立，该院对西付社区的辩称意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：确认被告西付社区于 2014 年 7 月 7 日向原告惠翔公司发出“解除合同通知书”的行为无效。本案案件受理费 204831 元，由被告西付社区负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，西付社区提交如下证据：第一组证据：项目合同书。证明：一、本合同订立有恶意串通的嫌疑，主要是履约能力及项目进度问题，资信证明是假的，项目开发没有进度。二、一审判决关于合同的性质及合同目的的认定是错误的。三、因资金不足无法达到项目投资25%，致使土地不能过户，是根本违约，土地不能过户履行开发合同就没有最基本的前提，是造成合同不能履行的根本原因，导致合同目的不能实现。第二组证据：对党支部支委张来运开除党籍的处分决定。证明：项目开发合同的订立及履行过程均存在恶意串通的嫌疑，惠翔公司因没有开发能力和资金不得不通过行贿与村长串通，订立并证合同继续履行。第三组证据：2009年5月29日西安市高新区会议纪要。证明：会议纪要是项目合同书的附件之一，双方当事人对内容非常清楚，但未按照纪要内容做出约定，证明有串通的嫌疑。第四组证据：出让合同、规划许可证、土地证、土地闲置认定书。证明：一、出让合同对惠翔公司应有约束力。二、不履行出让合同同样要承担违约责任并根本违约。三、出让合同是认定土地闲置并追究责任的主要依据。第五组证据：公司登记设立审核表、合作出资合同书。证明：惠翔公司不仅没有开发经历，也没有开发资金，项目融资违背了项目合同书独立开发的约定，即是根本违约又造成了项目开发的风险。第六组证据：商品房内部协议书及补充协议、债权确认单、承诺、股权出质登记通知书、收款收据。证明：惠翔公司不仅没有开发资金，而且利用项目套取资金及利润，加大了项目开发的风险。第七组证据：督促函、会议纪要、解除合同通知。证明：解除合同程序合法。第八组证据：委托及付款指令、补偿协议、中国银行结算业务申请书、收条。证明：一、惠翔公司已经同意合同解除补偿清算。二、惠翔公司因项目融资已处于分裂状态。第九组证据：声明2份。证明：一、因惠翔公司的原因，有人倒卖西付村项目，为防止社会被欺骗，不得而发声明。二、对于惠翔公司遗留款项进行清理。第十组证据：施工合同、转款协议、收条等。证明：惠翔公司在开发西付村的国有土地时不但未按照合同约定的时间履行开发义务，并拖欠了各方施工方的工程款后期均由西付村社区进行了垫付，更加证明惠翔公司没有实力且在公司承揽工程时有违法行为隐瞒了其真实的实力。被上诉人惠翔公司的质证意见为：对第一组证据（项目合同书）的真实性认可，证明目的不认可。1、《项目合同书》经过上诉人两委会研究决议，上诉人村民代表大会民主议定，公示征求村民意见，无人反对，又经上级党委、政府专项会议批准等民主议定程序，并不存在恶意串通嫌疑，是合法有效的。项目签约前，上诉人两委会及村民监委会、街办领导等进行了充分、全面调研和沟通，并经过村民代表大会民主决策程序，在众多开发商中选定被上诉人，正是对被上诉人实力的认可。2、《项目合同书》第一条第6项约定，上诉人以45384.6平方米国有土地使用权置换被上诉人开发楼盘商业用房面积28500平方米，其余楼盘面积归被上诉人所有；上诉人承租被上诉人所有的28500平方米商业用房面积，承租期20年。另该合同第四条第5项约定，被上诉人于合同生效七年内向上诉人交付房产证，并就逾期支付租金和逾期交付房产证等进行了明确约定；《项目合同书》及其附件并未约定动工、竣工及交付房屋的具体时间和义务，2014年7月7日上诉人发出解除通知时，被上诉人并不欠付租金。双方就建成房屋所建立的是一种返租关系；一审对涉案合同的性质认定正确。涉案土地是上诉人集体土地被征用后，政府为解决村民长期生活出路而划给的生活依托地，《项目合同书》第五条第1项特别约定，租金收入才是村民基本生活的保障，获取租金收益才是上诉人订立合同的目的。3、项目总投资达到25%时办理土地使用权过户手续是双方对于土地过户的附条件约定，也是双方合作开发房地产的一个步骤，并不是履行涉案合同的最基本前提。若非上诉人违法解除，合同仍在履行。《项目合同书》第一条第1项明确约定，项目开发初期，乙方以甲方名义办理相关手续。被上诉人认为履行涉案合同最基本的前提是变更土地性质。如不是因为上诉人违约，并违法解除合同，被上诉人完全有能力办理过户并按合同约定交付房产证，合同目的完全能够实现。对第二组证据（张来运开除党籍的处分决定）的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。1、《项目合同书》选定与被上诉人签约，是上诉人两委会及村民监委会、街办领导等进行了充分、全面调研和沟通，充分考察被上诉人的开发能力和置换面积，并经过上诉人集体民主决策程序，在众多开发商中选定的，是合同双方经充分协商一致达成的合法有效的法律文件，并不是某个个人的意志，更不存在恶意串通嫌疑。2、该纪委处分决定与本案被上诉人的履约能力之间并无关联性。3、在无生效法律文书认定被上诉人存在违法犯罪行为的情况下，上诉人的所谓“恶意串通嫌疑”仅是主观猜测，不能作为认定本案事实的依据。4、从签订的《项目合同书》内容来看，并没有损害国家和集体以及村民的任何利益。对第三组证据（2009年5月29日西安市高新区会议纪要）的真实性认可，证明目的不认可。1、该会议纪要第四条、第五条已在双方《项目合作协议书》第一条第1项、第3项中予以约定，不存在双方串通嫌疑。2、该会议纪要是相关部门讨论所成，是对各村预留地开发的政策支持，与合同约定双方当事人权利义务关系不同，其不必然作为合同的必备条款进行约定，也无强制约束力，即使不按其约定，也不能主观认为存在串通嫌疑。第四组证据（出让合同、规划许可证、土地证、土地闲置认定书）：对出让合同、规划许可证、土地证的真实性认可，对土地闲置认定书的真实性、合法性、关联性均不认可。对该组证据的证明目的均不认可。1、出让合同中，被上诉人不是合同相对方，西付居委会同意在2010年11月10日之前开工，在2011年5月30日之前达到正负零，在2012年11月10日之前竣工，只是其向西安市国土局高新分局的表示，并未与惠翔公司达成一致，对惠翔公司没有约束力。2、造成“土地闲置”的原因问题，我方证据3（上诉人2014年6月6日情况说明及附件）已经充分说明，是上诉人原因造成的。土地闲置认定书不是发给惠翔公司的。该《闲置土地认定书》认定事实错误，未保护被上诉人的合法权益，本案的土地并未闲置，土地局也未作出后续的行政行为。第五组证据（公司登记设立审核表、合作出资合同书）：对核查表真实性认可，对合作出资合同书真实性不认可，该证据不属于二审证据，对该组证据证明目的均不认可。惠翔公司证照齐全，具有开发房地产的资质，且资金充足，具有开发房地产的专业团队。项目合作书签订后，陆续为该项目建设投入上亿元资金，上诉人的证明目的不能成立。合作出资合同书不属于新证据，也与本案无关联性，被上诉人不予质证。第六组证据（商品房内部协议书及补充协议、债权确认单、承诺、股权出质登记通知书、收款收据）：商品房内部协议书及补充协议、债权确认单、收款收据均不属于二审新证据，不予质证。对该组证据的真实性、证明目的均不予认可，该组证据与本案无关联性。退一步讲，即使真实合法有效，那也属于股东的个人债务，股东的个人行为也不能与被上诉人公司混淆。第七组证据（督促函、会议纪要、解除合同通知）：1、督促函真实性及证明目的均不认可，被上诉人从未收到。2、2014年6月16日会议记录真实性、证明目的均不认可，这次会议是以两委会名义召开的，但当时的支部书记曹文道、支部委员张来运均未签字，党支部没有作出决议，且该份会议记录也不具有合法性，解除合同应经过全体居民代表大会讨论决议，属无效行为。3、对解除通知及公证书真实性认可，证明目的不认可，不具有合法性，其未经两委会决议，也未经居民集体内部民主决策程序决议，在被上诉人未违约的情况下，在无约定解除的情况下，其单方解除合同是无效的。不具有合法性。第八组证据（委托及付款指令、补偿协议、中国银行结算业务申请书、收条）：对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。1、《补偿协议》、中国银行结算业务申请书、收条均不属于二审新证据，被上诉人不予质证，并坚决反对将该组证据列为本案证据。2、本案的诉讼标的是确认上诉人2014年7月7日作出的《解除合同通知书》无效，这一诉讼标的早在本案立案时就已确定。用于证明《解除合同通知书》效力的证据材料必须是2014年7月7日之前生成的，此后生成的均不能作为本案的证据，与本案无关联性，也不是同一法律关系，应在另案审理中使用。3、《委托及付款指令》的内容中并没有说到惠翔公司或惠治国个人同意解除《项目合同书》。只是惠治国个人授权张有胜，而非惠翔公司授权。《委托及付款指令》中所说的补偿款也不是解除合同的补偿款，而是关于西付居委会强行占有工地、阻止施工、驱赶惠翔公司施工人员、拆毁售楼部等给惠翔公司造成损失中，涉及惠治国的那部分补偿款，与解除合同无关。4、从《补偿协议》内容上看，签约主体是上诉人与张有胜代表的惠治国个人，而并非被上诉人。《补偿协议》也没有说到被上诉人及其法定代表人惠治国同意解除《项目合同书》，更没有说被上诉人及其法定代表人惠治国认可2014年7月7日《解除合同通知书》有效。上诉人称其向张有胜支付的1000万元是解除合同补偿款也与事实不符。张有胜所签《补偿协议》中说到的补偿清算，是指双方对相关损失的清算，并不是解除合同补偿款。5、被上诉人以及惠治国均认为，该1000万元不是解除合同的补偿款，而是上诉人应支付的因其抢占工地，拆除售楼部，阻挠施工等给被上诉人造成经济损失的补偿款。惠治国的个人债务与惠翔公司无必然关联。6、惠治国向张有胜出具的《委托及付款指令》，只代表惠治国个人，并没有说张有胜可以代表惠翔公司与西付居委会签订补偿协议。张有胜7月11日签字的《补偿协议》也是以惠治国个人名义签订的，并不是以惠翔公司名义签订的。惠治国在惠翔公司只享有股东的权利，除此之外，再没有其他任何权利。其作为法定代表人，在惠翔公司只有职责，没有其他任何权利。惠治国也并未委托张有胜行使其在惠翔公司的法定代表人职责。惠治国委托张有胜行使其在惠翔公司的权利，这个权利只是惠翔公司股东的权利。7、《委托及付款指令》是在2014年7月7日《解除合同通知书》送达3年后新生成的，对本案没有任何意义。也不具有关联性。8、《委托及付款指令》中的公章和惠治国的签字只是用以证明惠治国的股东身份及所持股权的数额。不能视为是惠翔公司的委托和指令。9、结合上诉人的证据九（声明），以及2017年7月11日与张有胜所签补偿协议，上诉人在与惠翔公司项目合同未解除的情况下，明显存在恶意违约及不尊重一审判决的行为，意图通过恶意违约，改变项目现状，达到继续侵占项目的目的。第九组证据（声明2份）：该组证据真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该组证据恰恰证明上诉人在合同未解除前，一女三嫁，已经多次和第三方签订合同，明显无视法律，故意违约。该声明恰恰说明上诉人恶意毁约达到不可告人的目的。2014年7月7日其发出解除通知函，系在村集体刚刚换届不久，解除合同是为了达到小集团利益，实为毁约行为，对方在2015年同一天时间与两个开发商签订两份合同，后来又与当代鸿盛公司签订合同，其在补偿协议中也写明当代鸿盛公司备案一份，这也表明其系恶意毁约。第十组证据（施工合同、转款协议、收条等）：不属于二审新证据，不予质证。真实性及证明目的均不认可，与本案不具有关联性。该证据恰恰说明惠翔公司已经开工并完成了基础开挖、围墙修建等工程。被上诉人惠翔公司提交如下新证据：第一组：项目施工现场被砸及公安机关出警照片等照片资料。证明：西付居委会解除《项目合同书》的目的是将惠翔公司赶走，将项目另行委托他人建设，与他人合作。第二组：西付社区在同一日分别与两家公司签订的内容一致的《项目合同书》两份。证明：西付居委会解除《项目合同书》的原因并不是担心惠翔公司无法按期完成项目，而是个别干部为了与他人签订新的《项目合同书》，达到“一女三嫁”的目的。第三组：惠治国对《委托及付款指令》的说明。证明：一、该《委托及付款指令》致使惠治国个人对张有胜的委托，不是陕西惠翔房地产开发有限责任公司对张有胜的委托。二、《委托及付款指令》中所说补偿款指的是西付居委会就抢占工地、拆毁售楼部、阻挠施工给作为股东的惠治国个人的补偿。三、惠翔公司股东并没有产生分裂，公司仍是一个主体，并仍在正常经营。西付社区质证意见为：对第一组证据，真实性不认可，需要庭后核实；对第二组证据真实性不认可，项目中没有这两家公司，项目现场目前是当代鸿盛公司，补偿协议中已写明；对第三组证据，形式真实，但惠治国的说明内容虚假，其委托张有胜处理内部销售合同以申利霞代表的那部分人的债务，这在补偿协议中有写明，和该份证据对应，我方有一份补充证据，内部售房总代表申利霞，惠翔公司共收了本息8.249万元，因此张有胜是为了8.249万元签的协议，而不涉及打砸工地赔偿问题。本院对以上当事人新提交的证据的认定意见：西付社区的证据第二组和五至十组证据为其新提交的证据，其中第二、五、六、八、九、十组证据与待证事实无关，不能作为认定本案事实的依据，第七组证据不能达到证明目的。惠翔公司新提交的三组证据，均与待证事实无关，不能作为认定本案事实的依据。本院二审查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。    本院认为，本案当事人争议焦点为：1、案涉项目合同书在西付社区2014年7月7日发出解除通知书时是否应当解除或现已经解除；2、获取租金收益是否为双方订约的主要目的；3、本案是否存在惠翔公司没有履约能力也没有履行合同主要内容的事实；4、解除合同通知是否违背民主议定原则。关于焦点1、案涉《项目合同书》在西付社区2014年7月7日发出解除通知书时是否应当解除或现已经解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、三、四项规定的法定解除的情形包括：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。西付社区解除合同的理由为：双方签订《项目合同书》，已逾五年，惠翔公司始终没有对合同约定的房屋开工建设，西付社区发出《关于督促及早开工诚信履行合同书的函》要求惠翔公司立即全面开始建设。惠翔公司收到该函后依然置之不理，造成土地闲置多年，被西安市国土局 2014 年 6 月 25 日认定上述宗地为闲置土地。并明确应依据《闲置土地处置办法》的有关规定进行处置。惠翔公司的行为已经表明不可能依照合同约定向其交付房产及房产证，同时惠翔公司的不作为是拒绝履行合同义务，其结果是对合同的根本违约。西付社区的上述理由是否成立涉及以下事实问题：惠翔公司在《项目合同书》中的主要债务是什么？《项目合同书》的合同目的是什么？即焦点2、获取租金收益是否为双方订约的主要目的的问题。惠翔公司是否迟延履行或不履行主要债务，从而导致合同目的不能实现。即焦点3、本案是否存在惠翔公司没有履约能力也没有履行合同主要内容的事实。案涉《项目合同书》约定，西付社区以 45384.6 平方米国有土地使用权置换惠翔公司开发楼盘商业用房面积 28500 平方米，其余楼盘面积归惠翔公司所有；惠翔公司承租西付社区所有的28500 平方米房屋，承租期为 20 年；惠翔公司应于该合同生效之日（2009 年 6 月 28 日）起七年之内向西付社区交付房产证。由此可见，惠翔公司在《项目合同书》中的主要债务应为：向西付社区交付所开发的置换房屋并按约定期限交付房产证以及向西付社区交纳房屋租金。《项目合同书》第五条特别约定：5、本合同约定了财产置换和房屋租赁两个方面的内容。可见，获取租金收益应是双方订约的主要目的之一。关于惠翔公司是否迟延履行或不履行主要债务，从而导致西付社区的合同目的不能实现的问题。合同签定后，惠翔公司代西付社区向西安市国土资源局高新技术产业开发区分局交纳了土地出让金。为履行涉案合同约定的工程项目完成了一些前期准备工作，接通了施工现场的水、电，处理了地下管网，开挖了土方在宗地建了两个大坑，打了部分基础桩，进行了地勘、文物普探和前期设计，修建了售楼部等。但西安市国土资源局在2014 年6月25日作出市国土发【2014】10-0802 号闲置土地认定书，认定涉案宗地为闲置土地。该局尚未按照《闲置土地处置办法》的有关规定对该宗地进行后续处置。由于双方对财产置换的时间未作具体约定，而在西付社区向惠翔公司于 2014 年 7 月 7 日发出“解除合同通知书”时距双方约定惠翔公司应于该合同生效之日（2009 年 6 月 28 日）起七年之内向西付社区交付房产证的时间尚有两年。且西付社区关于惠翔公司始终没有对合同约定的房屋开工建设的行为已经表明不可能依照合同约定向其交付房产及房产证，同时惠翔公司的不作为是拒绝履行合同义务的陈述，亦缺乏足够的证据证明。另外，截止至西付社区向惠翔公司于 2014 年 7 月 7 日发出“解除合同通知书”前，惠翔公司支付的押金及租金抵扣其公司应当支付的租金后，所剩余的款项尚可满足该集体经济组织成员租金分配权益。故在上述情形下，尚不能认定惠翔公司迟延履行或不履行主要债务，导致西付社区的合同目的不能实现。至于焦点4、西付社区于 2014 年 7 月发出解约通知的行为是否违反民主议定程序的问题。涉案《项目合同书》由西付社区的前身西付村委会与惠翔公司签订，经过了村民代表民主议定，公示征求村民意见，村委会、党支部决议，上级党委、政府专项会议批准等民主议定程序。西付社区由原西付村委会经村民代表大会讨论同意并报西安市雁塔区人民政府批准撤村建立。按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条、第十条之相关规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，涉及全体居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定。而西付社区于 2014 年 7 月发出的解约通知，系涉及全体居民利益的重要问题，但未提请居民会议讨论决定该解约问题，西付社区的解约行为显然违反了民主议定程序。综上所述，案涉《项目合同书》在 2014 年7 月 7 日时并不具备法定解除条件，且西付社区的解约行为亦违反了民主议定程序。故一审法院认定西付社区的解约行为无效，并无不当。西付社区的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人西安市雁塔区丈八街道办事处西付社区居民委员会负担。本判决为终审判决。 审 判 长   曹文军                                  审 判 员   刘立革审 判 员   胡晓晖 二○一九年五月三十日 书 记 员   史媛媛   1