山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2013）滨民二初字第151号原告王作柴，男，1967年6月14日出生，汉族。委托代理人张永华，滨州滨城渤海法律服务所法律工作者。被告滨州滨岭商贸有限责任公司。法定代表人高顺昌，该公司总经理。委托代理人宗学辉，山东一衡律师事务所律师。原告王作柴与被告滨州滨岭商贸有限责任公司（以下简称滨岭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王作柴及其委托代理人张永华、被告委托代理人宗学辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王作柴诉称，2011年2月，原、被告双方自愿达成购房协议，被告将滨州观海花园滨岭商贸园住宅楼一套及附房卖与原告，总计款332895元。原告按合同约定全部付清房款，但被告未按合同约定期限交付楼房，至今已延期长达535天，扣除合同约定允许延期60天外，被告违约交房达475天，根据合同约定，被告至今应承担违约金31492.50元。原告与被告多次交涉未果，为维护权益故诉诸法院，请求依法判令：1、被告履行商品房买卖合同，立即交付住宅楼钥匙；2、被告承担延期交房违约金31492.50元，违约金计算至交房之日止。被告滨岭公司辩称，1、原告诉讼请求要求违约金计算至交房之日，而时至今日原告方没有到我处领取交房钥匙，因此，该案应当先行中止审理，等原告实际领取钥匙以后再恢复审理；2、原、被告签订合同后，原告方存在违约行为，虽然合同约定的交房时间为2012年1月23日，但是，原告方直到2012年5月20日才将全部购房款付清，按照合同约定，其理应按照合同承担相应的违约责任，因此，我方保留另行起诉的权利，要求原告方承担相应的违约金；3、我方延期交房的原因是多方面造成的，其中包括合同约定的不可抗力因素，由于近三年天气异常，雨水天气比较多，导致施工期限延长，同时，我方向政府部门及供电公司交纳相关费用后，供电公司迟迟没能实现电路的通畅，导致工期顺延三个月，另，我方工程的施工方在施工期间擅自停工，并且，单方面停止履行合同，导致我方又重新选择新的施工队伍。竣工后，由于前期的施工队伍带走了工程的验收手续，致使我方所承建的商品房不能通过政府部门验收。综合以上原因导致工期的顺延、交房的延期，但均非被告的过错所导致，因此，被告不应赔付原告违约金。被告于2013年10月份已电话通知原告可以领取房屋钥匙，但原告至今未领取，故2013年10月1日之后的违约金不应支持。经审理查明：2011年2月，原告王作柴（买受人）与被告滨岭公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于205国道以西、220国道以北、编号为7853的地块的土地使用权，规划用途为城镇混合住宅用地；买受人购买的商品房为上述项目中的第××幢×单元×××号房，该商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高为3米，建筑层数地上5＋1层，地下0层，建筑面积共119.23平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2316.60元，总金额276208元；出卖人应当在2012年1月23日前，依照国家和地方人民政府规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因相关单位配套工程或设施未到位的；3、其他非出卖人原因导致该工程或验收手续未完成的；受国家及地方政府政策影响而导致工程工期延误的；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际支（交）付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件四《合同补充协议》约定：买受人购买第××幢×单元××号为附房，建筑面积28.63平方米，单价为1980元／建筑平方米，附房总款为56687元；附房与主合同第四条所列主房总款合计为332895元；买受人应于签订主合同当日向出卖人交付不低于总房款30%或按揭银行对买受人核定的首付款比例的房款作为首期房款，即181895元，其余房款151000元由出卖人向银行办理按揭贷款；买受人办理房屋交付手续时，需已经付清主合同规定的该商品房的全部房款，否则无论何种原因买受人未付清房款，则出卖人均有权拒绝并延迟向买受人交付该商品房直至买受人付清全部应付款项，且不因此承担任何逾期交房的违约责任。附件五《合同补充协议》约定：该商品房交付前，买受人应当付清全部房屋价款及其他应由买受人承担的各项费用，否则出卖人有权顺延交付；买受人应在收到交付通知之日起七日内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，逾期应当按照每日50元的标准支付违约金，逾期超过15日的，出卖人有权向指定的物业公司移交该房产，出卖人移交物业的视为出卖人已按期交付房产。上述合同签订后，原告先后向被告交付房款共计332895元，其中最后一次交款时间为2012年5月20日。2013年10月份，被告电话通知原告方可以领取房屋钥匙，但滨岭公司至今未将房屋钥匙交付原告。原告主张被告虽曾于2013年10月份电话通知其领取房屋钥匙，但交房前提是让原告放弃违约金后再交钥匙，因原告不同意，被告未将房屋钥匙交付原告。现原、被告均同意将涉案房屋进行交接。上述事实，由王作柴提供的商品房合同、房款发票及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行合同义务。双方在合同中关于逾期交房违约金的约定是双方的真实意思表示，是对当事人可能的违约行为的预先制约以及对违约行为可能造成的损失的预先确定。在签订合同后，合同当事人应本着诚实信用原则严格履行合同义务，以免承担违约责任。如一方不按约履行义务，则应当按照双方约定的违约金条款承担相应的违约责任。本案中，原、被告对于商品房买卖合同的约定内容均无异议，双方争议焦点为出卖人逾期交房违约金的计算问题。根据双方合同约定，交房时间应为2012年1月23日前，但双方在补充协议中同时约定“该商品房交付前，买受人应当付清全部房屋价款及其他应由买受人承担的各项费用，否则出卖人有权顺延交付”，因被告最后一次交款时间为2012年5月20日，故被告享有对2012年1月23日前交房的抗辩权，但其抗辩权最迟行使至2012年5月20日。自2012年5月21日起至交房之日止所产生的违约责任，被告应予承担。结合原告同意扣除延期60天的主张，本案违约金以总房款332895元为基数，自2012年7月20日起按日万分之二计算至本判决确定履行之日止。因原、被告均认可涉案房屋已符合交房条件，且均同意就涉案房屋进行交接，故原告要求被告交付住宅楼钥匙的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称，其于2013年10月份已电话通知原告可以领取房屋钥匙，但原告至今未领取，故2013年10月1日之后的违约金不应支持。本院认为，被告虽曾于2013年10月份电话通知原告交房，但被告并未将房屋钥匙交付原告，同时，根据合同约定，交付房屋时应书面通知原告，并应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告未提供证据证实其已履行了上述合同义务，也未提供证据证实未交付房屋是基于原告的原因，对此，被告应承担举证不能的责任。其答辩意见，本院不予支持。被告辩称，导致工期顺延以及交房延期，均非被告的过错所导致，但其未向本院提交延期交房非其自身原因以及存在可以据实延期情形的充分证据，对其答辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告滨州滨岭商贸有限责任公司于本判决生效后十日内将诉争房产的房屋钥匙交付原告王作柴；二、被告滨州滨岭商贸有限责任公司于本判决生效后十日内以332895元为基数，按日万分之二向原告王作柴支付从2012年7月20日起至本判决确定履行之日止的逾期交房违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费587元，由被告滨州滨岭商贸有限责任公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  裴凯江人民陪审员  廉爱翠人民陪审员  甄秋英二〇一四年三月十九日书 记 员  孙观荣