江苏省如皋市人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏0682民初2182号原告:如皋市长江农具厂，住所地如皋市长江镇。法定代表人:杨正义，厂长。委托代理人:张建华，江苏绘园律师事务所律师，特别授权。被告:如皋市张生记大酒店，住所地长江镇二案街18号。登记经营者:沈玉萍，女，汉族，1965年7月23日生，居民身份证号码320622196507234520，住如皋市长江镇二案社区一组。委托代理人:徐红兵，江苏如一律师事务所律师，特别授权。原告如皋市长江农具厂与被告如皋市张生记大酒店资产转让纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员赵剑波独任审理，公开开庭进行了审理。原告如皋市长江农具厂法定代表人杨正义及特别授权委托代理人张建华，被告如皋市张生记大酒店经营者沈玉萍及其特别授权委托代理人徐红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告如皋市长江农具厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告交还原告截止本诉之时尚未交还的租赁物，约800㎡土地及附着物，其中锅炉间所占用土地约600平方米、更衣间和发电间所占用土地约25平方米、配电间和变压器所占用土地约30平方米、原农具厂原锻工车间、金工车间所占用土地约132平方米，并支付自2015年9月28日至2019年3月因被告不交还租赁物而给原告造成的经济损失41000元。事实和理由：2004年7月1日原告与张奎久（被告经营者之夫）签订“房产及土地转让协议”一份，将原告厂区内6间平房（面积180平方米)转让给张奎久。因该协议违法，张奎久未支付所谓的土地转让费。2005年4月14日，原被告签订协议书一份，协议明确自2005年9月28日至2015年9月27日被告租赁使用原告的所有土地及房屋，协议同时明确了租金的计算方法及支付方式等内容。租赁期满后，因被告拒不交还租赁物，原告曾于2016年4月11日提起诉讼，在被告交还大部分租赁物后，原告于2017年1月9日撤回诉讼，基于被告对诉求所列的租赁物仍未能交还的事实，原告再次提起诉讼，恳望判如所请。原告为证明其主张，向本庭提供如下证据：一、2004年7月11日如皋市长江农具厂与张奎久签订的协议书一份，证明如皋市长江农具厂曾与张奎久签订的协议，该协议因内容不合法没有履行。二、2005年4月14日协议书一份，证明该协议中涉及配供电设施给被告，长江农具厂所有的土地及房屋租赁给被告使用。三、（2016）苏0682民初3463号民事裁定书，证明关于租赁财产返还纠纷曾经提起过相应的民事诉讼，并于2017年1月9日经如皋市人民法院准许而撤回诉讼。四、国家建设乡镇村建设补办手续报批表，该份证据中明确了土地的性质、土地的来源，明确了长江农具厂所使用的土地是通过划拨的形式而使用的。五、1994年7月12日产权转让合同书，证明在合同书中第五条明确了改制时该土地是交由长江农具厂使用的，但是土地的权属不发生变更。六、2016年3月份原告与他人签订的租赁协议书，证明租赁给他人的租金按照4亩计算40000元一年，按照1000元每月计算41个月。被告对原告所举证据质证如下：对证据一、二的真实性无异议，但是需要请求法庭关注的是，证据一涉及了原长江供销社大楼东侧的平房六间及占用平房内的土地以30000元的价格转让，同时涉及了大楼以东南北长49米、东西宽8米土地使用权的转让。2005年4月14日协议涉及了配供电设施及相关用电户头的转让，而本案原告所主张的所谓的权利均在以上两份协议转让的范围，特别需要指出的是其转让配供电设施没有异议，却主张要收回以上配电设施所占用的土地，也就是其主张的是要求被告拆除设施收回土地，显然是不合法的，不符合物权法的相关规定。对于证据三的真实性无异议，虽然原告婉转的告知法庭是因为3463号审理法庭告知其权属不清要求其撤诉，实际是因为法庭告知其以上两份协议起诉是没有法律和事实依据的，原告是在这种情况下进行了撤诉。对于证据四并无原件，而且在3463号案件中原告明确表述其是不持有原件的，同时需要指出的是该土地证中记载的是5673㎡合8.51亩，同时原告提供了两份互相矛盾的土地证，编号相同，一份写明是国有，另一份土地权属单位写的是集体，但是明显是被涂改的，而在其提供的批报表中土地权属性质写明的是集体。对证据五的转让合同，该合同只涉及5.41亩土地，另外的3.1亩土地并没有涉及，况且该5.41亩土地也没有将相关权属明确给本案的原告，因此原告需要进一步证明对产权转让协议未涉及的3.1亩其享有相关权属的相关依据，而现有证据不能证明以上土地原告享有土地使用权。对证据六，该份合同与本案没有关联性。该合同也不能作为比照相关损失的依据，原告出租的是房屋，如果涉及土地使用权，仅是其中很小的一部分。在农村集体土地每年的正常租金正常在1000元至2000元之间，因此其将该合同作为参照依据不能成立。被告如皋市张生记大酒店辩称，1、从原告提供的清单可见，本案诉讼的标的物实际上是根据2004年7月11日协议书和2005年4月14日协议书转让给张奎久及张生记大酒店的资产，在以上协议涉及的土地上张生记大酒店自行建设的建筑物，与原告并无关联，原告主张返还以上资产没有事实和法律依据。2、从原告提供的土地证复印件以及2016苏0682民初3463号民事案件中法院向国土部门调取的资料可见，案涉土地为集体所有性质，并非土地权证上所载明的国有土地，而且原告在改制时，其所声称的土地也未将使用权转让给原告，因此其也不具有主张案涉土地的主体资格，同时根据3463号案件中查明的事实，原告本身提供的土地证复印件并无原件，因此其也没有相关土地权属的登记依据。据此，请求驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张，向本庭提供如下证据：一、行政管理部门批复原告建房的规划许可证及该规划许可证涉及的消防审核意见、建设项目环境影响申报表、3463号案件中经办法官现场勘查笔录、手绘现场图、2005年4月14日协议涉及的电力设施转让申请报告，证明相关电力设施已经更名为张生记大酒店，以上相关证据在3463号案件中均已进行质证。原告对被告提供的证据质证如下：对原告提供的该组证据的许可证都是张奎久购买如皋市长江供销社后在自己的土地上完成的，该规划许可证也不可能包含到长江农具厂所有的土地，与两份协议上提到的土地没有关联。本院审理查明，2005年4月14日，以原告如皋市长江农具厂为甲方，被告如皋市张生记大酒店为乙方，双方签订协议书一份，协议书大致内容为：“甲、乙双方经充分协商，就甲方向乙方转让100KV变压器及相关供配电设备的所有权以及乙方租用甲方厂区等事宜达成如下协议：……五、甲方自2005年9月28日起将其厂区内除两间平房外的所有房屋及厂区范围内的所有土地一并租赁给乙方，租赁期为拾年，即自2005年9月28日至2015年9月27日。甲方应于租期开始后至迟两个月内将所出租的房屋场地交付给乙方（吴正西现用车间二间房屋二年后交付乙方）并将现有物资设备搬离。六、乙方租赁甲方房屋期间未经甲方同意，不得人为损坏、改变房屋，房屋的正常维修由乙方负责……”协议书末尾“甲方”处由原告的法定代表人杨正义签字并加盖如皋市长江农具厂公章，“乙方”处加盖“如皋市张生记大酒店筹备处”印章并由张奎久签字。协议书签订后，被告即占用使用租赁房屋及土地并拆除了租赁范围内的部分房屋，新建了厨房间、洗菜间、配电间等。2004年7月11日，以原告如皋市长江农具厂为甲方，被告张奎久为乙方，双方签订协议书一份，协议书大致内容为：“甲、乙双方经充分协商，就甲方将有关房屋及土地使用权转让给乙方的有关事宜达成如下协议：一、甲方将其所有的位于甲方厂区西南侧，乙方所购长江供销社营业大楼东侧的平房六间计约200㎡及占田范围内的土地使用权约200㎡以三万元的价格转让给乙方，自本协议生效之日起乙方对甲方转让的上述房屋及占用范围内的土地使用权享有处置权和使用权，甲方于本协议生效后三天内将上述房屋及土地内的所有物资清退完毕。二、甲方将与乙方受让的长江供销社营业楼以东紧邻的南北长48.9米（从长江供销社北山墙向西计算），东西宽8米中甲方享有土地使用权的部分土地永久转让给乙方使用，转让价为8000元。三、本协议生效后，乙方有权自由支配，使用甲方转让的以上土地及房屋，今后如由于房屋所有权及土地使用权争议或甲方违约导致乙方无法正常使用甲方转让的房屋及土地，乙方在上述房屋及土地上的投资损失由甲方承担。四、本协议所涉转让款乙方在本协议签订之日付8000元给甲方，余款30000元乙方在2005年2月1日支付给甲方。五、本协议一式两份，自甲乙双方签字之日起生效。”协议书末尾“甲方”处由原告的法定代表人杨正义签字并加盖如皋市长江农具厂公章，“乙方”处由张奎久签字。协议书签订后，张奎久将协议第一条中约定的平房六间拆除，建锅炉房等设施。对协议第二条约定的土地，被告在其上扩建了办公、营业用房（与酒店大楼黏连在一起）并取得了建设工程规划许可证。另查明，原告如皋市长江农具厂系集体所有制，自2006年12月6日起处于吊销后未注销状态。对于涉案土地，原告提供土地使用权证书复印件，证书显示：四至（东至河、供销社，南至街道，西至供销社商业大楼，北至公路）；面积5673平方米（合8.51市亩）；用地批准文件号皋地用补（1987）41号；土地权属单位国有。庭审中，本院依职权至如皋市国土资源局调取涉案土地的相关资料，其中如皋县土地管理局皋地用补（1987）41号关于长江镇西服厂等二十四个单位补办用地的批复中载明：9、同意长江镇农具厂拨用原二案镇土地捌亩伍分壹厘（8.51亩）。在调取的如皋市长江镇农具厂地籍调查表上显示，土地权属性质：集体。被告如皋市张生记大酒店系个体工商户，登记的经营者姓名为沈玉萍。张奎久（已故）系沈玉萍的丈夫。庭审中，原、被告双方对于2004年7月11日的协议有无实际履行及2005年4月14日的协议中的租赁范围有争议。原告认为2004年的协议没有实际履行，但其认可收到张奎久6间平房的价款10000元，其他款项没有收到，故其认为2005年的协议中租赁范围包含厂区内所有土地。被告认为2004年的协议已经实际履行，协议中的200㎡土地的使用权已经转让给被告，故2005年的协议中的租赁范围不含该200㎡，该200㎡范围内的土地和房屋无需返还。原告索要土地、房屋未果，于2016年4月11日向本院起诉，后原告于2017年1月6日向本院提出撤诉。2019年3月5日原告又向本院提起诉讼，请求判如前请。至目前为止，被告已交付了部分房屋及土地。庭审中，因双方各执己见，致本院调解未成。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的2005年4月14日协议书、工商登记资料，被告提供的2004年7月11日协议书、工矿产品购销合同、证明、建设工程规划许可证及法院调取的如皋市国土资源局资料等经庭审质证确认在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点在于：一、本案中杨正义能否代表如皋市长江农具厂向被告提起诉讼；二、2004年7月11日、2005年4月14日签订的协议原被告双方是否实际履行，协议是否有效；三、原告要求返还的土地上建筑物系被告翻建，该翻建的建筑物及用电等设施是否合法；对于争议焦点一，如皋市长江农具厂系集体所有制企业，主管部门应为所在地镇政府，于1990年1月3日成立，目前处于吊销，未注销状态；根据原告提供的1994年7月12日杨正义与如皋市长江镇人民政府签订的《产权转让合同书》，长江镇人民政府已经将“如皋型钢厂”产权转让给了杨正义，包括占用土地5.41亩的使用权。审理中杨正义称该协议转让的资产就是原告如皋市长江农具厂的，如皋市长江农具厂资产已经镇政府改制给其本人；根据上述工商登记资料、产权转让合同，证明原告如皋市长江农具厂属于长江镇人民政府，其资产在1994年就已改制为杨正义个人所有，杨正义已经不再是如皋市长江农具厂实际负责人，现杨正义以如皋市长江农具厂的名义向被告提起诉讼，需征得主管部门镇政府的同意或者授权，在无授权同意的情况下，杨正义无权以如皋市长江农具厂的名义向被告提起诉讼。对于争议焦点二，原告已自认收到房屋转让款10000元并将平房6间交于张奎久，且由张奎久拆除房屋新建锅炉房等；其次，在依法取得建设工程规划许可证后，被告在2004年协议第二条中约定的南北长48.9米，东西宽8米的地块上扩建了办公、营业用房。原告主张2004年7月11日的协议没有实际履行，无事实和法律依据；本案原告提供了1994年7月12日原告法定代表人杨政义与如皋市长江镇人民政府签订的《产权转让合同书》，该合同书第五条:“原企业占用土地5.41亩，按甲方的有关文件规定，应承担的税费，每年结算一次上交给土地权属单位”，此条中的“土地5.41亩”是否是原被告协议中所涉的土地，“土地权属单位”是谁目前亦不清楚；如皋市国土资源局调取的资料中记裁：“长江镇农具厂，占地面积8.51亩”，该8.51亩是否包含上述改制给原告法定代表人杨正义的5.41亩，另3.1亩又归谁。目前原告所提供的资料均无法明确；双方协议中所涉及的土地、房屋权属归谁，原告是否违法出租、转让，均需待相关政府主管部门作出处理后才能明确；对于争议焦点三，2004年、2005年的协议已经实际履行，目前被告已经在上述土地上改建了“配供电设施”、“锅炉房”等房屋设施，其中用水、用电均过户至被告名下，双方协议中原告承诺“今后如由于房屋所有权及土地使用权争议或原告违约导致被告无法正常使用，被告在上述房屋及土地上的投资损失由原告承担”；原告还承诺：“将本协议所涉配供电设施转让给被告，并提供过户所需资料，确保于2005年9月底前办理完转让过户手续”等。现原告主张要求被告交还上述房屋等设施所使用的土地，这就需对地上的房屋等设施一并处理，双方对此情况下如何处理，在协议中未有约定，故在政府相关主管部门未对被告所建的上述房屋等设施的合法性进行确认的情形下，对原告的主张，法院不作处理；综上，原告主张是否是其真实的意思表示及主张的上述土地的所有人、界址范围、地上建筑物是否有合法依据，均有待政府相关主管部门的确认，在政府相关主管部门未确认的情况下，本院不作处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第三项、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回原告如皋市长江农具厂的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南通市中级人民法院。审判员  赵剑波二〇一九年五月十日书记员  陈 雨