黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0108民初1712号原告刘景淳，男，1972年4月13日生，汉族，上好佳食品有限公司工人，住哈尔滨市平房区。委托代理人魏淑斌，黑龙江明正律师事务所律师。委托代理人刘静芳,1969年1月12日生，汉族,兴建社区卫生服务中心职员，住哈尔滨市平房区。被告毕永林，男，1984年7月18日生，汉族,户籍所在地哈尔滨市平房区,现住址不详。被告郝明，男，1988年7月17日生，汉族,户籍所在地哈尔滨市平房区，现住址不详。原告刘景淳与被告毕永林、被告郝明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告刘景淳及委托代理人魏淑斌、刘静芳到庭参加诉讼。被告毕永林、被告郝明经本院传票传唤无正当理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘景淳诉称：2017年11月9日刘景淳与毕永林签订《房屋买卖合同》一份，购买毕永林地处平房区南城首府136楼3单元201室拆迁房屋一处，价款为人民币190000元，郝明为履行合同作为担保人。刘景淳依约支付定金70000元，毕永林出具《收条》一份，余款120000元待毕永林交付房屋时结清。但后因毕永林无钱依《房屋补偿协议》第十三条向开发商交付购房款120873.60元，故此，刘景淳为被告毕永林提前交付房款50800元，毕永林再次出具《收条》一份，至此毕永林共收到刘景淳付款120800元。但当刘景淳到拆迁办办理入户手续时，被告知此房屋已在2015年9月24日被毕永林抵债于案外人史文哲，毕永林的违约行为致使刘景淳无法实现自己的购房目的。现刘景淳诉至法院，请求判令：1、毕永林、郝明连带给付刘景淳人民币196800元（其中购房款50800元、双倍定金140000元、律师费6000元）；2、诉讼费由刘景淳、郝明承担。被告毕永林未到庭亦未向法庭提交书面的答辩意见。被告郝明未到庭亦未向法庭提交书面的答辩意见。经审理查明：2012年3月30日，毕永林（乙方）与哈尔滨市平房区人民政府房屋征收办公室（甲方）签订《房屋征收补偿协议》，协议编号：01110231008。协议约定：“……二、乙方自愿选择产权调换方式进行补偿，产权调换的房屋为建筑面积70.00平方米的住宅多层户型，具体位置：由乙方参加公开自选房号后确定。……十三、经冲抵购房款核算后，乙方应向甲方交纳120,873.60元。……”协议另约定其他内容。2015年9月24日，毕永林（甲方）与案外人史文哲（乙方）签订《房屋买卖合同》，将坐落于哈市平房区南城首府136栋3单元201室（与案涉房屋为同一处），建筑面积73平方米的住宅，以250000元价格卖给史文哲。该《房屋买卖合同》第四条约定，“本房屋目前状态为三联单，甲方负责在本合同签署之日起60日内将该房屋所有权（三联单）更名给乙方所有，所发生的相关费用由甲方承担。”2017年11月9日，刘景淳（买房人）与毕永林（卖房人）及郝明（卖方担保人）签订《房屋买卖合同》，约定“今有毕永林回迁房一处，欲卖给刘景淳，此回迁房位于哈尔滨市平房屋南城首府136楼3单元201门，尚未交纳产权调换购房款及进户费，房屋征收补偿协议编号：01110231008，经买卖双方协商，协议如下：1.卖方毕水林承诺本房为其个人独立财产，并保证本房无共有产权人，无抵押，无与本房有关的产权纠纷，若有隐瞒，由卖方毕永林个人负责。2.此房屋征收补偿协议第十三条产权调换购房款壹拾贰万零捌佰柒抬叁点陆元(120873.6元）由卖方交齐后，此房总成交价为人民币壹拾玖万元整(190000元)。……7.卖方毕永林及时协助买方办理过户门续，并不得收取任何费用，在买方提出办理过户手续1周内，卖方毕永林应及时到场，否则视为违约。8.卖方违约，除按定金约定赔偿外，按此房即时市场价1.8倍赔偿，并包赔装修费用，并承担由此产生的律师费、诉讼费。9.担保人郝明自愿为卖方毕永林提供担保。”该合同由刘景淳、毕永林、郝明签字捺印。同日，三人签订《房屋买卖定金合同》，约定“……4.今买房预交给卖方定金柒万元整（70000元）。……6.若卖方不卖，双倍赔偿买方定金。若买方不买，定金不退。7.担保人郝明自愿为卖方提供担保。”该合同由刘景淳、毕永林、郝明三人签字捺印。当日，毕永林签署并捺印收条两份，一份为“收刘景淳买房款定金小写（70000元整）人民币大写柒万元整。收款人毕永林”，另一份为“收刘景淳买房款小写（50800元）人民币大写伍万零捌佰元。收款人毕永林。”原告刘景淳自称：买房款50800元为因毕永林无钱缴纳《房屋征收补偿协议》中约定的差价款，刘景淳提前支付的买房款。刘景淳称毕永林和郝明在毕永林收到以上两笔款项后，便失去联系，当刘景淳到拆迁办办理入户手续时，被告知此房屋已于2015年9月24日被毕永林抵债给案外人史文哲，目前案涉房屋未办理所有权证。因本案纠纷，刘景淳的委托代理人刘静芳聘请黑龙江明正律师事务所律师担任委托代理人，刘静芳与黑龙江明正律师事务所签订《委托代理合同》，约定代理费人民币陆仟元整。上述事实，有《房屋买卖合同》两份、《房屋买卖定金合同》、收条两份、房屋征收补偿协议、《委托代理合同》及原告委托代理人的陈述载卷为证，并经当庭质证及审查，足以认定。本院认为，合同的签订是为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，一旦合同生效成立，即对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，因涉案房屋尚未办理所有权证，故刘景淳与毕永林签订的《房屋买卖合同》应属有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。但因该案涉房屋已被毕永林卖给他人，且未按约定向刘景淳履行交付房屋的义务，属于违约，毕永林理应按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定及双方签订《房屋买卖合同》中关于违约责任的相关约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。刘景淳与毕永林签订的《房屋买卖合同》约定：“7.卖方毕永林及时协助买方办理过户门续，并不得收取任何费用，在买方提出办理过户手续1周内，卖方毕永林应及时到场，否则视为违约。8.卖方违约，除按定金约定赔偿外，按此房即时市场价1.8倍赔偿，并包赔装修费用，并承担由此产生的律师费、诉讼费。”故刘景淳主张解除与毕永林签订的《房屋买卖合同》并要求毕永林承担相应违约责任的合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，刘景淳与毕永林约定购房定金为70000元，超过合同标的额190000元的20%即38000元，故刘景淳主张双倍返还70000元定金，即140000元不符合法律规定，本院不予全部支持，仅就符合法律规定的部分予以认可，即返还刘景淳已付定金70000元及合同标的额的20%，38000元，合计108000元。刘景淳关于返还其已付房款50800元及赔偿其律师费6000元的主张，符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。综上，毕永林应向刘景淳支付金额共计164800元。《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中，郝明在刘景淳与毕永林签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖定金合同》中，均作为担保人签字捺印，两合同中均约定了，担保人郝明自愿为卖方毕永林提供担保。故对于毕永林的违约行为后果，郝明应承担连带责任。故刘景淳主张毕永林、郝明承担连带责任的合理部分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告毕永林于本判决生效之日起十日内给付原告刘景淳164800元。二、被告郝明对上述第一项债务承担连带责任，并有权向被告毕永林追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4236元（原告刘景淳已垫付）、由原告刘景淳自行负担677.76元，由被告毕永林、郝明负担3558.24元；公告费560元（原告刘景淳已垫付）由毕永林、郝明负担。上述款项与判决主文一并给付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 冯 凯人民陪审员 高 影人民陪审员 刁莉红二〇一九年五月六日书 记 员 鲍可鑫