苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初4290号原告：王文海，男，汉族，1987年10月6日出生，住河南省项城市。委托诉讼代理人：陈冲，江苏优路律师事务所律师。被告：苏州博雅动力网络服务有限公司，住所地江苏省苏州工业园区顺达商业广场****。法定代表人：梁亮，总经理。委托诉讼代理人：刘翼、王兴春，江苏姑苏律师事务所律师。被告：范千里，男，汉族，1975年6月20日出生，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：朱勇，江苏百年英豪律师事务所律师。原告王文海与被告苏州博雅动力网络服务有限公司（以下简称“博雅公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，被告博雅公司申请追加范千里为本案被告，不违反法律规定，本院予以准许。原告王文海及其委托诉讼代理人陈冲、被告博雅公司委托诉讼代理人刘翼、被告范千里委托诉讼代理人朱勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文海向本院提出诉讼请求：1、判令被告博雅公司返还原告租金10000元；2、判令被告博雅公司退还押金15000元；3、判令被告博雅公司支付原告租金损失60000元；4、判令被告博雅公司支付违约金8000元；5、判令被告博雅公司承担本案诉讼费。诉讼中，原告变更诉讼请求第3项为45000元。事实和理由：2017年5月13日，原告与被告博雅公司签订《门面租赁合同》，约定被告博雅公司将其承租的房屋部分转租给原告经营餐饮，租期2017年6月至2020年5月，年租金为4万元。原告按约向被告博雅公司支付了租金、押金，后被告博雅公司因未按时向房屋所有人缴纳相应租金，房屋所有人收回了涉案房屋，原告无奈只得另行与房屋所有权人另行签订租赁协议、支付租金。被告博雅公司辩称，其虽与原告签订租赁合同，但后将案涉房屋及网吧整体转让给被告范千里，原告交纳的租金、押金其一并转让给被告范千里，范千里、王文海均知晓涉案房屋转租情况并且双方之间另行达成事实上租赁关系，故相应责任不应由其承担。被告范千里辩称，原告与被告博雅公司租赁事宜，其不知情，其与原告也从未有任何租赁事实或租赁关系，其不应当对原告与被告博雅公司之间纠纷承担任何责任。本院经审理认定事实如下：2016年1月19日，案外人王健（出租方、甲方）与博雅公司股东梁亮（承租方、乙方）《商业用房租赁合同》约定，甲方将其所有顺达商业广场*号一楼、二楼商业用房出租给乙方使用，建筑面积344.07平方米，租赁期限为6年，自2016年1月20日起至2020年1月19日止，第一、二、三年租金为每年30万元，第四、五、六年租金为35万元；未经甲方同意，乙方不能改变所有租赁的结构，乙方不得将所租赁房屋整体转租给他人，一经发现，甲方有权收回房屋，乙方承担违约责任，如部分转租，须通知甲方参与并同意，转租人不得再转租。合同另就其他事宜进行了约定。2017年5月13日，原告王文海（承租方、乙方）、被告博雅公司（出租方、甲方）签订《门面租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有坐落于顺达广场博雅动力网咖一楼小间出租给乙方用于经营，该门面建筑面积约9平方米，乙方承租房屋作为商业门面使用，租赁期限为3年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止，每年租金为4万元，租金支付方式年付，押金5000元；甲方应在乙方支付租金之日将上述房屋钥匙交付乙方，甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营，不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三者，或者租赁期内房租加价，在租赁期间，甲方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷；乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间纠纷涉及到该房屋及房屋范围内土地，致使乙方无法正常营业超过5天，乙方有权解除合同，甲方未经乙方书面许可，擅自将出租的房屋用于抵押或转让给第三方的，乙方有权解除合同；在租赁期间，租赁合同被解除的，本合同也随之终止，因本合同终止使乙方遭受损失的，甲方应按月租金2倍向乙方支付违约金，如支付违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。合同另就其他事宜进行了约定。2017年8月10日，博雅公司股东梁亮、陈利江、邱春月（转让方、甲方）与被告范千里（受让方、乙方）签订网吧转让协议，约定：甲方以50万元价格将苏州工业园区顺达商业广场“苏州博雅动力网络服务有限公司”的网吧转让给乙方，网吧面积239.25平凡米，工商批准号32059400*****41550482，乙方享有全部产权；甲方转让网吧内所有电脑、桌椅、上网设备、线路、空调、冰柜、风扇、场地及所有与网吧经营的相关物品和2017年8月10日至2018年2月29日的房租款；甲方转让给乙方网吧的所有证照及相关合同，包括《网络文化经营许可证》、《公安网监证》、《工商税务登记证》、《营业执照》、《房屋合同》、《卫生许可证》、《消防许可证》等，在该网吧相关的任何手续都未过户、更名前，不影响合同，网吧所有权已转让乙方，乙方在一定时间内需积极办理所有证件的变更、过户、注销等手续，变更甲方有义务积极配合乙方办理所有证件的变更、过户、注销等手续，在甲方所有网吧手续及相关执照未完全过户给乙方之前，甲方应积极同乙方到公证处办理全权委托手续，公证处受理后，乙方将全部金额交付给甲方，此协议由双方互相商议而定；甲方将在2017年8月10日将网吧转让给乙方，2017年8月10日之后所产生的所有费用均有乙方承担(包括8月10日之前已产出但未缴纳的所有费用)。协议另约定其他事项。2018年2月28日，原告王文海（承租方、乙方）与案外人王健（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》约定，甲方将顺达商业广场*号一楼出租给乙方作为商业用途餐饮，租期5年，自2018年3月1日至2023年2月29日，第一、二年租金为每年6万元，第三、四、五、六年租金为65000元，乙方第一年租金半年一付，之后每年一付，每期提前一个月交房租；在本合同签订之前，乙方需向甲方支付5千元作为履约保证金。双方另就其他事项进行了约定。另查明：2017年5月15日，原告王文海通过其中国银行账户转账支付被告博雅公司法定代表人梁亮3万元；2017年5月18日，原告通过其中国银行账户转账支付被告博雅公司法定代表人梁亮25000元。2018年3月6日，原告王文海通过微信转账支付王健15000元；同日，原告通过中国农业银行账户转账支付王健45300元；2018年3月7日，原告通过中国农业银行账户转账支付王健5000元。王健向原告出具收条，确认收到第一年房租6万元，押金5000元，物业费300元（一年一付）。2019年1月25日，原告通过中国建设银行账户向王健转账支付60554元（含物业费554元）。又查明，博雅公司股东邱春月、梁亮因网吧转让问题与范千里发生纠纷，并于2018年7月4日诉至本院，后经本院主持双方达成调解协议，本院出具了2018苏05**民初5868号民事调解书，确认范千里支付邱春月、梁亮6万元。还查明，苏州工业园区顺达商业广场*室房屋所有权人为王健，共同共有人为配偶程航；被告苏州博雅动力网络服务有限公司仍为存续状态，处于债权人公告期（2019年5月7日至2019年6月21日）庭审中，原告王文海陈述，2018年5月其与被告博雅公司签订房屋租赁合同后，转账支付了被告博雅公司法定代表人梁亮55000元，包含一年租金4万元（2017年6月1日至2018年5月31日），押金15000元。后被告博雅公司与房屋所有权人王健发生纠纷，王健于2018年3月收回涉案房屋，其无奈为继续经营，只得与产权人另行签订了房屋租赁合同，并支付了第一年租金6万元（2018年3月1日至2019年2月28日）、押金5000元，第二年租金6万元。被告博雅公司应担返还其交纳3个月租金1万元（2018年3月1日至2018年5月31日）、押金15000元，另因被告博雅公司违约行为，致使双方签订租赁合同2018年3月1日至2020年5月31日期间无法继续履行，其只得与房屋所有权人另行签订房屋租赁合同，并且额外支出了租金45000元，被告理应予以赔偿。另根据其与博雅公司合同约定，因合同终止致使其遭受损失的，被告博雅公司应按月租金两倍向其支付违约金，故被告应支付违约金8000元。以上事实，由商业用房租赁合同、门面租赁合同、商铺租赁合同、转让协议、银行交易明细、微信聊天记录、收条等证据以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，原告王文海、被告博雅公司签订的转租合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并有效，双方均应当按照约定履行义务。原告依约向被告博雅公司支付了租金、押金等费用，被告博雅公司亦应将房屋交付原告使用，但博雅公司却因租金事宜与房屋所有权人王健发生纠纷，致使房屋所有权人于2018年3月收回涉案房屋，导致原告在合同期间内无法继续使用房屋，故被告博雅公司行为已经构成违约。被告博雅公司抗辩应有被告范千里承担相应责任，本院认为因博雅公司股东梁亮、陈利江、邱春月与被告范千里之间网吧转让行为与本案无关，被告范千里并不能取代博雅公司在本案租赁合同主体地位，故本院不予支持。现原告诉请被告返还租金1万元（2018年3月1日至2018年5月31日）、押金15000元，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告诉请租金损失45000元及违约金8000元，本院认为，原告与博雅公司在合同约定“因本合同终止使乙方遭受损失的，甲方应按月租金2倍向乙方支付违约金，如支付违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿”，按照合同约定及合同法规定，可以认为原告主张45000元实际系增加的违约金金额，原告诉请被告博雅公司支付违约金系53000元，本院考虑原告实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益，本院酌情支持原告违约金45000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州博雅动力网络服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王文海租金10000元、押金15000元，合计25000元；二、被告苏州博雅动力网络服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王文海违约金45000元；三、驳回原告王文海其他诉请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2126元，由原告王文海负担526元，被告苏州博雅动力网络服务有限公司负担1600元，被告负担部分款项已由原告预交，本院不再退还原告，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告王文海。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（本页无正文）审 判 长  柳海峰人民陪审员  夏泉根人民陪审员  陈燮根二〇一九年五月二十六日法官 助理  闫可可书 记 员  周 敏