云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2901民初3574号原告：马雪平，男，1954年6月26日生，汉族，上海市人，住上海市徐汇区。原告：马圣婵，女，1983年1月12日生，汉族，上海市人，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：侯蔚霞，云南辉进波律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理省级旅游度假区独秀房地产开发有限责任公司。法定代表人：杨绍元，系公司执行董事。统一社会信用代码：91532901218696661D。住所：云南省大理州大理市。委托诉讼代理人：冯聪，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨煜剑，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。原告马雪平、马圣婵诉被告大理省级旅游度假区独秀房地产开发有限责任公司（以下简称独秀房地产公司）地役权纠纷一案，本院于2017年6月26日以商品房销售合同纠纷立案受理，于2018年6月7日作出（2017）云2901民初1436号民事判决书。判决书送达后，原告马雪平、马圣婵向云南省大理白族自治州中级人民法院提起上诉。云南省大理白族自治州中级人民法院经审理后，以本案属于地役权纠纷，原审判决认定基本事实不清，于2018年10月15日作出（2018）云29民终791号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理，原告马雪平、马圣婵共同委托诉讼代理人侯蔚霞，被告独秀房地产公司委托诉讼代理人冯聪、杨煜剑到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马雪平、马圣婵向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告履行《商品房购销合同》，将原告别墅周围的景观恢复原状（恢复原有山景、水塘、植被、恢复瀑布景观、恢复小桥流水的景观）；二、判令被告赔偿原告违约金15万元；三、判令被告赔偿原告经济损失25万元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年5月23日，两原告向被告购买了坐落于大理市（样板房），当时原告购买的别墅是依山傍水，山上绿树环绕，有瀑布、有小桥流水的景观，也正是有山景、水景、溪景及完美的配套设施与建筑理念，原告才选择购买该别墅，为了保持景观的不变，两原告在与被告签订的《商品房购销合同》中明确约定甲方（独秀房地产公司）同意保留该房现有水塘、瀑布、小桥景观及使用功能，景观保留年限和房屋同期，双方还在合同中约定了如单方提出解除合同或者变更本合同约定的，由违约方向守约方支付总房价款10%的违约金。因为设置了地役权，该房屋的房价也从当时的售价45万增加到155万，原告按照约定付清了所有款项，履行了合同义务，被告却背信弃义，一再违反协议约定，先是断了瀑布的水源，在瀑布上建盖了房屋，拆除了小桥，接着又大量的砍树，在原告别墅周围建盖房屋，彻底破坏了原告别墅周围的景观，原告多次出面制止，被告不但不听，反而还肆意毁坏原告种下的树木，为此原告向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告独秀房地产公司辩称：一、原告的三项诉讼请求是基于双方签订的商品房销售合同所产生的，本案应属于商品房买卖合同纠纷，并不涉及地役权，我国《物权法》生效时间是2007年，双方争议的商品房销售合同订立的时间是2005年，因此不能用《物权法》调整双方于2005年订立的商品房销售合同，《物权法》规定涉及地役权问题必须有相关的地役权合同；二、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以全部驳回。具体事实与理由如下：1、2005年5月23日原被告双方订立商品房销售合同，约定原告向被告购买案涉房屋，在该合同的补充协议第2款约定，甲方（被告）同意保留该房屋现有的水塘、瀑布、小桥景观，从补充协议上的约定来看，景观具体指水塘、瀑布、小桥，其中并不包含原告诉请中主张的山景及植被。山景早在2010年就已被拆除，原告就山景恢复的请求早已过诉讼时效，且根据政府部门依法批准的规划，原告主张的山景的位置目前经政府批准已合法盖为房屋，客观上已没有恢复的可能。目前涉案土地有大量植被在生长，合同约定植被亦属于被告所有，原告无权就植被恢复作要求。2、原告主张的水塘一直存在，本案不存在恢复原有水塘的问题，且水塘的土地使用权的范围不属于原告所有，原告自行在水塘上施工，侵占了水面，原告自己也破坏了水塘的完整性，如何要求被告恢复？从原告提交的照片证实，水塘的完整性是原告自己破坏，不能要求被告恢复。3、瀑布一直存在，且依赖天然水源，水流并非被告能左右，原告也承认是其自行将瀑布改造成水台，原告此行为构成侵权，现无权要求被告就该瀑布作恢复，政府亦强调苍山上的水流不能违法引流。4、小桥是横跨水塘两端，其中一端直通原告家中，原告在2012年自行将小桥拆除并安装防盗围栏，拆除小桥有利于原告生活，符合原告利益，由此可见恢复小桥这一诉请对原告生活不利，小桥连接原告家中一端桥墩位置，目前已被原告浇注水泥覆盖，原告还将与桥墩相连的水塘覆盖起来，原告这一做法侵害了水塘的完整性。原告没有证据证明小桥是被被告拆除，根据谁主张谁举证的原则，若原告不能举证证明其诉请，应当承担举证不能的责任。经庭审举证、质证、认证及当事人庭审一致陈述，本院确认本案如下无争议法律事实：原告马雪平、马圣婵系父女关系。被告独秀房地产公司系大理市七里桥镇感通山小区的房地产开发商。2005年5月23日，原告马雪平、马圣婵与被告独秀房地产公司签订了《商品房购销合同》，约定乙方（原告马雪平、马圣婵）以155万元的价格向甲方（被告独秀房地产公司）购买甲方开发建设的、位于大理市别墅房屋（样板房），该套房屋宗地参考面积为586㎡，建筑面积为204.93㎡……任何一方单方提出解除合同或者变更合同约定的，由违约方向守约方支付总房价款10%的违约金……另外，原被告双方还在《商品房购销合同》上签署了三条补充协议，内容为：“1、乙方有权将花园围栏拆除，移至水塘边；2、甲方同意保留该房现有水塘、瀑布、小桥景观及使用功能，景观保留年限和房屋同属；3、甲方负责在2007年12月31日前为乙方办理房屋权属证书。”2006年1月19日，原告马雪平、马圣婵向被告独秀房地产公司交付了购房款155万元，并交纳了房屋维修基金等相关费用。原被告双方亦完成了房屋的交付和过户登记手续。2017年6月26日原告持所诉理由诉致本院。（2017）云2901民初1436号案件二审过程中，大理州中级人民法院对争议现场进行了勘验，拍摄了视频和图片资料，对视频和图片资料原被告双方均无异议，根据勘验视频和图片，争议房产周围状况为：房屋北边的水塘、瀑布依然存在，但小桥已被拆除，原告马雪平、马圣婵将瀑布由原来的台式改变为叠式，瀑布后方（瀑布西边，原告别墅西南面）修建了砖混结构的房屋。根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、本案案由为商品房销售合同纠纷还是地役权纠纷？二、被告在瀑布后方建盖房屋的行为是否侵犯了原告的地役权？三、原告的诉请是否超过诉讼时效？四、涉案小桥系谁拆除？五、原告要求被告赔偿其因绿化房屋周围环境支出的25万元款项是否应予以支持？针对争议焦点一，关于本案案由系商品房销售合同纠纷还是地役权纠纷问题。原告认为，本案案由是地役权纠纷并非商品房合同纠纷；被告认为，本案应属于商品房买卖合同纠纷，并不涉及地役权，我国《物权法》生效时间是2007年，双方争议的商品房销售合同订立的时间是2005年，因此不能用《物权法》调整双方于2005年订立的商品房销售合同，《物权法》规定涉及地役权问题必须，相关的地役权合同。本院认为：本案双方当事人在《商品房购销合同》上增加以下三条补充协议：“1、乙方有权将花园围栏拆除，移至水塘边；2、甲方同意保留该房现有水塘、瀑布、小桥景观及使用功能，景观保留年限和房屋同属；3、甲方负责在2007年12月31日前为乙方办理房屋权属证书。”其中前两条内容是除商品房销售内容以外，双方对房地产开发商地界内的水塘、瀑布、小桥景观的使用功能和景观保留达成了地役权使用的新的协议，依据新的协议产生的纠纷应属于地役权纠纷，不再是商品房销售合同纠纷。针对争焦点二，关于被告在瀑布后方建盖房屋的行为是否侵犯了原告的地役权？原告认为，购买涉案别墅时，房屋是依山傍水，山上绿树环绕，有瀑布、有小桥流水等的景观。别墅周围均为山体，山体上有野生灌木丛等自然生态景象。原告才出高价购买了并设置了地役权。地役权的范围不仅仅限于水塘、瀑布，还包括了别墅周围的山景等自然景观。被告在涉案房屋北面、西北面（实为原告别墅西南面）建盖房屋损害了天然的植被、水塘、瀑布等景观，水塘遭受严重污染。现在案涉别墅的周围均被被告建盖了房屋，建盖的房屋均高于原告的别墅，原告现在已无法从自家瞭望自然景观，而且从被告现建盖的房屋内也可以将原告家里的情况看得一清二楚，原告的隐私得不到保护。侵犯了原告的权益。被告认为：从补充协议上的约定来看，景观具体指水塘、瀑布、小桥，并不包含原告主张的山景及植被。原告主张的山景的位置经政府批准已合法盖为房屋，客观上已没有恢复的可能；目前涉案土地有大量植被在生长，合同约定植被亦属于被告所有，原告无权就植被恢复作要求；约定的水塘一直存在，不存在恢复问题；为了有利于原告生活，2012年原告自行将小桥拆除并安装防盗围栏，拆除小桥有利于原告生活，拆除小桥且符合原告利益，由此可见恢复小桥这一诉请对原告生活不利；被告建盖房屋是经过政府批准，客观上山景也无法得到恢复。补充协议中没有关于植被的约定，植被是属于被告的管辖范围，原告无权要求对植被进行恢复。本院认为，地役权是基于需役地人的意思，即更好地利用需役地，而使他人供役地上额外增加的负担。地役权是基于当事人意思而产生的他物权，法律赋予当事人在处理近邻不动产的所有和利用关系中的自治权，允许自由约定其权利义务，更加充分地实现不动产的效益，使自己获得生产生活上的便利，或者精神及情感上的愉悦。本案原告要求被告在其房屋周围保持小桥、水塘、瀑布景观及使用功能，旨在于更好地提升房屋周围的整体环境和获得较好的居住体验，并非仅仅保留水塘、瀑布、小桥物的本身。小桥、流水、瀑布及邻近的范围内的景观、植被应为一个整体。作为供役地一方，负有保持需役地一方房产周围景观整体性的容忍义务。现被告在原告房产西南方向修建永久性建筑物，不但破坏了瀑布周围的植被，影响了瀑布景观，还直接影响到原告房屋周围景观的整体性。综上，被告在原告房屋西南面建盖房屋的行为已侵犯了原告的地役权，应承担相应的侵权责任。鉴于被告现已完成了房屋的建盖，若要恢复原状履行费用过高，对于原告要求恢复原状的诉讼请求，本院不予支持，但被告应以赔偿损失的方式对原告承担侵权责任，弥补因其侵权行为给原告造成的相应损失。根据被告修建房屋行为给原告造成的损失程度，参考原被告签订的《商品房购销合同》违约条款，本院酌情由被告赔偿原告120,000元的经济损失。针对争议焦点三，关于原告的诉请是否超过法定的诉讼时效问题。被告认为，其在2010年开始建设原告房屋西边和北部的房屋，被告2017年才向法院提起诉讼，其请求早已过诉讼时效。并向法庭提交了大理省级旅游度假区管理委员会局（办）文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。以证明感通小镇项目经核准，已按照法律规定办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，2010年山景因被告依法施工已拆除，原告请求已过诉讼时效。原告质证，对证据的真实性无异议，对合法性、关联性及证明方向有异议，认为该组证据无法证明房屋周围的山景是被原告破坏，也无法证明被告建盖房屋的时间。本院认为，被告提交的证据来源合法，内容真实，但该组证据涉及的为整个大理“感通小镇”项目，涉及的开工时间和竣工时间亦为整个项目的修建期间，无法证明原告房产西南面房产建盖的具体时间。故对被告主张原告的诉请超过诉讼时效的抗辩，本院不予以采纳。针对争议焦点四，关于涉案小桥谁拆除的问题。原告认为，涉案小桥系被告在建盖位于原告房屋西南面房屋时破坏拆除。被告陈述，涉案小桥系原告在2012年安装防盗围栏时为了更有利于其生活而拆除。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己的诉讼主张，有责任提供证据加以证明，本案原告未能提交证据证明涉“爱心苑10号”房屋前小桥被拆除系被告所为，原告应承担举证不能的法律后果，故对原告案涉小桥系被被告拆除的主张，本院不予以采信，对其要求被告恢复小桥的诉讼请求，本院不予以支持。针对争议焦点五，关于原告要求被告赔偿其因绿化房屋周围环境支出的25万元款项是否应予以支持的问题。原告陈述，被告在涉案房屋北面、西北面建盖房屋损害了天然的植被、水塘、瀑布等景观，水塘遭受严重污染，原告为维持景观的完整性，恢复水塘原貌，不得不自行改造，为此花费大量的经济。要求被告赔偿25万元的景观损害金。被告认为，其不存在违约，也不存在侵权，原告无权要求赔偿。原告为证明自己的上述主张，向法庭提交了如下证据：云南惠通青源景观工程有限公司营业执照及法定代表人身份证复印件、《绿化建设施工合同》及室外绿化工程款收据，以证明原告为了维护别墅周围景观请施工队进行维护、绿化工程花费了419,357.2元。被告质证，对《绿化建设施工合同》的“三性”均无异议，对室外绿化工程款收据的“三性”不认可。该组证据恰好证明原告违法施工，侵害了被告的合法权益。原告在被告享有使用权的土地范围内违法施工，原告改造水台、拆除小桥、违法加盖围栏、违法建设亭子和走廊，均未得到国家审批，属于违规建筑，侵犯了被告的合法权益。根据法律规定，双方订立施工合同的情况下，产生的费用应有相关的收据，并非仅提供一张发票来证明。本院认为，原告提交的《绿化建设施工合同》，被告质证对证据“三性”均无异议，本院对真实性予以采信；室外绿化工程款收据与《绿化建设施工合同》相互印证，对证据真实性本院亦予以采信。但《绿化建设施工合同》中《绿化建设施工合同协议条款》载明，工程承包的范围为：别墅区内园林绿化、假山水景、道路设施施工。上述行为系原告为改善其自己房屋周围的环境和道路设施等与施工单位所签署合同并支付了相应费用。与本案诉争无关联性，故原告提交的上述证据与本案无关，本院不予以认可，对原告上述诉请主张，本院不予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第一百五十八条、第一百五十九条、第一百六十条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告大理省级旅游度假区独秀房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告马雪平、马圣婵因其侵权行为造成的损失人民币12万元。二、驳回原告马雪平、马圣婵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,300元，由原告马雪平、马圣婵负担2,300元，由被告大理省级旅游度假区独秀房地产开发有限责任公司负担5,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长  施银慧审判员  李瑞娟审判员  赵应梅二〇一九年五月二十二日书记员  沈会林