贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2725民初953号当事人基本情况及案件审理经过原告：龙健，男，1972年8月16日生，汉族，贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县。原告：张学兰，女，1970年11月16日生，汉族，贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县。被告：贵州锦美房地产开发有限公司，住所地贵州省瓮安县瓮水河西大道。法定代表人：梁义平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王永峰，男，1985年2月24日生，汉族，宁夏隆德县人，住所地宁夏隆德县，该公司员工。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨飞，贵州恩邦律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告龙健、张学兰与被告贵州锦美房地产开发有限公司(以下至判决主文前简称贵州锦美公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案受理。本案依法适用简易程序，由审判员邓衡公开开庭进行了审理，原告龙健、张学兰及被告的委托诉讼代理人王永峰、杨飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩内容原告龙健、张学兰的诉讼请求：1、请求法院依法判决被告赔偿二原告损失273746元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年3月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其修建的位于瓮安县出售给原告，建筑面积113.18平方米，套内建筑面积93.23平方米，合同第八条约定了该房屋位于第一层，名义楼层为第一层，房号为1-1，层高为4.9米。原告按照合同约定交清了全部购房款以及各项税费，但被告向原告交付的房屋明显与合同约定不符，层高只有2.9米，楼层为第二层。原告认为，被告违反了合同约定，减小了原告对房屋的使用价值，产生了实际损失，根据我国合同法第107条的规定，被告应赔偿原告损失。原告认为，房屋是由长宽高组成的一个几何空间体，商品房买受人是否购买以及出卖人对房屋的定价取决于房屋的整体空间，而被告交付的房屋体积误差比为40.81%（4.9-2.9除以4.9），且楼层也发生了变化，参照最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项之规定，面积误差比超过3%的部分房价款由出卖人双倍返还买受人，故原告要求被告按照37.81%的误差比双倍赔偿原告的损失273746元。被告贵州锦美公司的答辩意见：被答辩人诉讼请求无事实和法律依据，恳请依法判决驳回其诉讼请求。其理由如下：一、被答辩人主张层高为4.9米无事实依据。答辩人销售给被答辩人的商品房，根据签订的商品房买卖合同显示层高为4.9米，该层高并非双方真实意思表示，而是因为瓮安县房地产管理局备案系统原因导致。答辩人认为从以下几个方面足以证实本案的涉案房屋层高是3米，而并非是《商品房买卖合同》显示及被答辩人所称的4.9米。1、答辩人购买涉案房屋时，曾多次要求销售人员（代理商）陪同前去现场看房（当时涉案房屋主体已完工），知晓答辩人所售房屋层高是3米的现状事实；2、答辩人所开发的锦美河畔阳光A区的设计方案（商业住房）层高是3米，且于2016年10月13日经贵州省工程设计质量监督站审查，施工图设计文件合格（详见设计图纸、审查合格书），同时答辩人将其商品房买卖合同格式合同版本于2016年10月16日在瓮安县工商管理局进行备案（备案层高3米）；3、被答辩人所购买的涉案房屋已通过竣工验收，并于2018年8月1日通过瓮安县建筑工程质量安全生产监督管理站审查备案；4、无论是被答辩人同层的2号户型还是第二层同户型层高均是3米，与设计图纸一致。再结合同层户型（2号）及第二层户型（1号）的购房价格（每平4000元左右），答辩人每平3700元左右，足以证实层高是3米；5、被答辩人应答辩人通知于2018年12月27日接房，同时在工程人员的陪同下进行现场验房，未提出任何异议，答辩人已签字确认并接房。二、被答辩入主张其层高损失无任何法律依据，被答辩人所称：参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，应按照面积误差比处理方式来计算损失。首先，答辩人认为所售房屋根本不存在层高差问题，上述中已详述；其次，并没有法律规定层高差损失的计算方式。综上所述，答辩人认为被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，恳请法庭结合本案的证据查清事实，并予以依法判决驳回其诉讼请求。审理查明的事实原告龙健与张学兰系夫妻关系。被告锦美公司经营范围为房地产开发及销售，在瓮安县，该楼盘设计的住宅用房层高为3米。2016年10月15日，二原告在被告处预购了上述楼盘的7-10-4号房屋一套，交纳订金18000元，并由被告向二原告出具了加盖被告财务专用章的收款收据一份。2017年3月5日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，将原预购的房屋变更为7-1-1号，同时在订金的收款收据上也进行了变更。合同第三条约定:房屋位于第7号楼1层1-1号；建筑层数地上32层，地下2层，该商品房位于地上第1层，名义楼层为第1层，房屋竣工后，以房屋所有权登记的地址为准；该商品房的规划用途为成套住宅，属框架结构，层高为4.9米。合同第七条约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价为3734.74元每平方米，总价款为348190元。合同第八条约定：买受人采取公积金贷款方式付款，于合同签订之日向出卖人交付首期房款70190元，余款278000元以公积金贷款支付。后又在合同中通过手写的方式将首期房款金额和公积金贷款金额修改为178190元和170000元，并在修改处加盖了被告公章。合同第十五条约定：实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。合同签订后，二原告按照合同约定交清了购房款以及各项税费。2018年8月1日，被告开发的上述楼盘竣工并申请验收备案。2018年12月18日，经相关部门验收合格，瓮安县建筑工程质量安全生产监督管理站做出同意备案的处理意见。2018年12月27日，被告通知二原告验收房屋并制作了《业主收楼备案表》，二原告当场对房屋的层高以及楼层提出了异议，由被告的工作人员在该表的遗漏工程记录处载明：1、层高不够，合同约定4.9米高，而现在层高只有2.9米。2、房屋约定的一层，现怎么是第二层。3、凉台隔断未安装好。该工作人员在交验人处签字，二原告未签字。同日，被告制作了《接房流程表》，该表显示原告龙健已领取了房屋钥匙，工程人员已陪同业主去房屋现场检查完毕，原告龙健进行了签字确认，被告也加盖了公章。2019年1月14日，瓮安县房地产管理局针对被告提供的供该楼盘使用《商品房买卖合同》出具了一份情况说明，载明：贵州锦美公司签订的《商品房买卖合同》是由贵州省住房和城乡建设厅和贵州省工商行政管理局共同制订，合同格式条款报瓮安县房地产管理局审批备案，一经备案不得修改合同条款，《商品房买卖合同》备案后录入房屋管理平台进行网签，生成合同打印出来，双方确认后签字盖章，提交房管局备案。另查明，被告开发的上述楼盘的销售人员在二原告与被告签订《商品房买卖合同》前后，多次带领原告龙健在楼盘附近看房，且向原告龙健明确表示其所购房屋的层高为4.9米。庭审中，经本院多次组织调解，双方均未能达成一致意见，且二原告明确表示不同意退房。上述事实有原、被告双方的当庭陈述以及原告提交的商品房买卖合同、完税证明、收据、转账凭证、公积金提取通知书、发放凭条、物业费收据、业主收楼备案表以及被告提交的设计图纸、审查合同书、工程竣工验收备案表、接房流程表、情况说明、证人冯某证言在卷为凭，足以证实。原告提交的图片，该图片显示的系原告方自行测量层高的情况，未经过有资质的专业测量机构进行测量，无法达到原告方用以证明7-1-1号房屋层高为2.9米以及Ａ1层的层高为4.9米的证明目的，本院不予认定。被告提交的王兰莎、李家发、唐友会的商品房买卖合同、不动产测量报告，与本案无关，本院不予认定。被告申请出庭的证人龚致东证言，该证人并未直接参与二原告购房以及签订商品房买卖合同的过程，其所述内容与其余证据显示内容多有冲突，本院不予采信。判决理由和结果本院认为：关于被告贵州锦美公司是否应当向二原告承担违约责任的问题。原告龙健、张学兰与被告贵州锦美公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”之规定，该合同成立且生效。双方当事人应当按照生效合同的约定履行各自的义务，现二原告已按照合同约定向被告给付了购房款，被告也应当按照合同约定向二原告交付房屋，而被告向二原告交付房屋的层高明显不符合合同约定，属于过错一方，且该过错无法通过双方协商或者采取补救措施等方式进行弥补，二原告也不同意退房，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告的行为已构成违约，应当向二原告承担赔偿损失的违约责任。关于被告贵州锦美公司主张《商品房买卖合同》约定的层高4.9米非双方当事人的真实意思表示，而是经过瓮安县房地产管理局备案后无法修改导致的问题。首先，从合同的内容来看，双方对合同约定的第八条购房款中的首付款金额和贷款金额进行过修改，且该金额的书写方式与层高数据的书写方式均为填充式，故可以推导出层高数据也属于可修改的范围。其次，房管部门仅针对合同的主要内容进行规范，对于具体的数据应当是由签订购房合同的双方当事人进行约定。第三，涉案合同属于格式合同，系被告提供，数据也是由被告进行录入，且录入的层高数据也与被告的销售人员向二原告介绍房屋的情况一致。故被告的该主张与事实和常理不符，本院不予支持。关于被告贵州锦美公司向二原告交付房屋的楼层是否符合合同约定的问题。原、被告双方当事人已在合同中明确约定了涉案房屋的楼层位置，还特别注明房屋竣工后，以房屋所有权登记的地址为准，现被告向二原告交付的房屋所有权登记确为合同约定的7-1-1号，符合合同约定。关于被告贵州锦美公司应当赔偿二原告多少损失的问题。原、被告双方当事人签订的《商品房买卖合同》仅对面积存在差异的情况约定了处理方式，并未针对层高存在差异如何处理进行约定。现二原告诉请参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”之规定进行赔偿，但是该规定也是仅针对面积差异的处理方式，在被告向二原告交付的房屋符合设计规定，不影响正常居住使用，且双方均未申请评估鉴定的情况下，如果参照该规定处理，赔偿金额明显过高，对于被告来说显失公平。故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，本院综合全案证据以及被告的过错参与度，酌定由被告按照购房款的20%向二原告进行赔偿，即被告应当赔偿二原告348190元×20%＝69638元，对于二原告诉请的超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、限贵州锦美房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿龙健、张学兰违约损失六万九千六百三十八元；二、驳回龙健、张学兰的其余诉讼请求。案件受理费减半收取2703元（二原告已预交），由被告贵州锦美房地产开发有限公司负担，与判项中的款项一并给付二原告。权利义务告知若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预缴上诉费（按件计收的全额交纳上诉费，财产类案件按不服判决部分的金额计算交纳）。逾期，本判决则发生法律效力。如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向本院申请执行。审判员 邓 衡二〇一九年五月二十四日书记员 杨传梅