海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9023民初1347号 原告：龙江艳，女，1963年4月19日出生，汉族，住所地：海南省海口市。 委托诉讼代理人：王川广，海南外经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周源，海南外经律师事务所实习律师。 被告：海南信伟实业有限公司，住所地：海南省澄迈县老城经济开发区北一环路南侧。 法定代表人：董克明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贺飞飞，海南天泽律师事务所律师。 原告龙江艳诉与被告海南信伟实业有限公司（以下简称信伟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月17日受理。依法适用简易程序由审判员李唐清独任审判，于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告龙江艳的委托诉讼代理人王川广、周源，被告信伟公司的委托诉讼代理人贺飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙江艳诉称：2014年4月29日，原、被告签订《澄迈商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的的位××县号商品房一套，总价款494124元。并约定被告应于2016年6月30日前将符合规划验收和使用条件的房屋交付给原告，逾期交付超过180日的，被告应按已付房价款每日万分之二的比例向原告支付违约金。合同签订当日，原告即按合同约定向被告转账支付了购房款471225元。2014年5月15日，原告向被告转账支付了购房余款22899元。 综上，原告已依约支付了全部购房款，被告至今仍未能将符合使用条件的房屋交付原告使用，从2016年7月1日起计算，暂计至2019年5月1日止逾期1034天，严重损害了原告利益。原告诉至法院，诉讼请求为：1、判决确认原、被告签订的《澄迈商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告尽快将符合合同约定的交付和使用条件的，位于××县的房屋交付原告使用；3、判令被告向原告支付至符合合同约定的房屋实际交付之日止的逾期交房违约金(该违约金按照购房款每日万分之二的比例从2016年7月1日起算，暂计算至2019年5月1日，违约天数1034天，违约金总计102184.84元，该违约金以房屋实际交付之日的违约金为准)，以上金额总计596308.84元；4、判令被告承担本案诉讼费。 被告信伟公司辩称，一、双方签订的商品房买卖合同合法有效；二、涉案房屋早已具备交付使用的条件，只是被告认为尚不符合合同约定的交付条件，其拒绝收房不是被告不予交房，房屋的交付是一个双向义务，需要双方共同履行才能完成，因此原告主张逾期交房不成立；三、根据合同第15、16、22条及合同附件7补充协议第3.2条的约定，原告在收房前需按约定缴纳除房款外的住房维修基金、契税、物业费等相关费用，原告至今未缴纳上述费用，原告主张逾期交房违约金不成立；四、原告主张逾期交房违约金所依据的标准有误，合同约定的逾期180天之前是万分之一的计算标准，之后才是万分之二的计算标准，即便存在违约，也应当按约定进行计算，而不应原告所主张的方式计算；五、原告主张的逾期交房违约金计算标准过高，请求法院依法调低。综上，被告认为原告的诉求不成立，应依法驳回。 原告龙江艳提交的证据材料如下：证据一、《澄迈商品房买卖合同》复印件1份，证明原、被告存在合法有效的商品房买卖合同关系；证据二、收据复印件2份，证明原告已经全额缴纳购房款，履行完毕合同义务；证据三、海南老城经济开发区管理委员会【2017】第2次《项目协调会议纪要》，《关于对后海温泉小镇二期业主代表所提问题的回复暨二期收尾工程总体计划》，澄迈县住房和城乡建设局《关于推进后海温泉小镇项目二期逾期未交房等相关问题推进协调会议纪要》，海南老城经济开发区管理委员会【2017】第17次《项目协调会议纪要》复印件各1份，以上证据共同证明被告经老城经济开发区管委会和澄迈县住建局多次协调后，仍未能按照合同约定交付房屋，存在逾期交房之事实。 被告信伟公司的质证意见如下：①对证据一的三性及证明内容均无异议；②对证据二的三性无异议，但对其证明内容有异议，该证据只能证明买受人缴纳了房款，不能证明其缴纳了其他款项；③对证据三的真实性无异议，但对其关联性及证明内容有异议，该证据与本案无关，不能证明本案的事实，所有的材料都是2017年的，此后项目已经具备了交付使用的条件，已经有一百多户二期业主实际收房使用，不能证明2017年后涉案房屋不具备交付条件。 被告信伟公司提交的证据材料如下：《澄迈商品房买卖合同》1份，该合同第15、16、22条及合同附件7补充协议第3.2条的约定，原告在收房前需按约定缴纳除房款外的住房维修基金、契税、物业费等相关费用，原告至今未缴纳上述费用，原告主张逾期交房违约金不成立。 原告龙江艳的质证意见为：原告已经缴纳全部费用，且履行完合同的义务，被告不能以原告没有缴纳其他费用，作为其不能按时交房的理由，且原告并未实际接收房屋，合同第9条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同交付日7日前，书面通知买受人办理查验手续，时至今日，原告并未收到被告发出的任何书面通知，被告提出的二期已经有一百多户业主入住时不符合事实的，据原告了解，入住的业主也并未办理交房手续，有很多业主的房屋仍然是毛坯房，没有通水、通电，既然房屋并不具备上述条件，又为何要缴纳相关费用，这是不合理的。原告没有拿到钥匙，不能证明房屋已经达到交付条件，既然被告不能举证证明，那么房屋就不具备交付使用的条件。合同第8条约定，出卖人可以延期交房的情况，并没有以缴纳相关费用作为交房的前提。 经审理查明：（一）2011年8月，海南信伟实业有限公司（简称信伟公司）以出让方式取得位于××县南侧编号606010088号地块（面积152982.74平方米）的城镇住宅用地使用权，土地使用权年限自2011年8月8日至2061年7月14日止。信伟公司将该地用于建设《后海温泉小镇》项目，并取得【2014】澄房预字012号《澄迈商品房预售许可证》。2014年4月29日，信伟公司为出卖人，原告作为买受人，双方就该项目H1栋3层309号房订立《澄迈商品房买卖合同》（CML000033147号）1份及其附件七份。该合同订立30个条款，主要约定有：①第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房；②第三条约定:买受人购买的××镇号房；③第四条约定：该商品房总金额494124元；④第五条：买受人于签约当日支付471225元（含定金50000元）；于2014年5月10日之前付清余款22899元；⑤第八条约定：交付期限为2016年6月30日之前出卖人交付房屋给买受人；⑥第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任:逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金并继续履行合同；:逾期在180日之后，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之二支付违约金并继续履行合同等；⑦第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金等；⑧第十六条关于税款缴纳约定：双方同意由买受人委托出卖人代缴相关税款；合同还有其他约定内容等。 该合同并订立七个《附件》。《附件七》共订立10个条款，其中第二条约定：“...买受人应积极主动交纳办证及其他所需费用并提供手续，因买受人或政府部门的原因造成延误或不能办证，出卖人不承担任何责任”。 （二）签约之后，2014年4月29日原告龙江艳向被告支付第一笔购房款471225元（有收据6062487号为凭证）；于2014年5月15日向被告支付第二笔购房款22899元（有收据6028986号为凭证）；两笔共计494124元。 另查明，①涉案房屋的所在项目延至2017年4月25日未经建设、勘察、设计、施工、监理五家单位进行工程竣工验收，澄迈县住房和城乡建设局为此召集由县住建局、老城开发区管委会规建局、信伟公司及业主代表胡海军、江雪琴等参与的协调会，并形成《关于推进后海温泉小镇项目二期逾期未交房等相关问题推进协调会议纪要》1份，催促信伟公司尽快完成施工并及时报请工程竣工验收，达到交房条件的即可交付于业主等。②至2017年9月26日，海南老城经济开发区管理委员会又召开专题会议，听取后海温泉小镇项目二期逾期未交房的业主意见，作出《关于推进后海温泉小镇项目二期逾期未交房等相关问题协调会议纪要》1份，督促开发商品信伟公司按照承诺时限完成收尾部分工程建设，原承诺于2017年10月底前完成收尾部分工程，最迟不得晚于11月底向业主交房；9月7日前对已基本完工的H1、H2、H3、G1等6栋经老城经济开发区管理委员会组织业主代表现场检查，发现问题信伟公司于1个月内整改。 原告认为被告信伟公司属逾期交房，被告应于2016年6月30日之前交房给原告却至今未能交房，被告应承担逾期交房的违约责任。原告遂于2019年5月17日诉至本院。 案在审理时，经本院主持调解，双方无法达成调解协议。 上述事实，有原告、被告举证的证据材料及庭审笔录等予以佐证，可予认定。 本院认为，本案争议焦点为：合同是否合法有效？应否由被告承担逾期交房违约责任以及违约金如何计算？ 本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的《合同》及其附件系双方真实的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应依照合同及其附件的约定履行各自的权利义务。 依据买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2016年6月30日之前将房屋交付买受人使用，......”以及其第十一条约定，即逾期在180日之内，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金并继续履行合同；逾期180日后，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之二支付违约金等内容；并结合澄迈县住房和城乡建设局、老城经济开发区管委会《会议纪要》内容，造成逾期交房的责任在被告。如被告“因不可抗力，出卖人在事实发生之日起90日内告知买受人”，但被告信伟公司未履行此义务。原告未接到被告交接房屋通知，被告应承担逾期交房之违约责任。 原告龙江艳计算逾期交房的违约金102184.84元属错误计算。正确计算方式如下：自逾期之日起180日内，每日按已付房价款494124元的0.1‰向原告支付违约金；逾期超过180日之后，每日按已付房价款494124元的0.2‰支付违约金。即：①494124元×0.1‰×180=8894.23元；②2017年1月1日至2019年5月1日止（共850天），494124元×0.2‰×850=84001.08元；③2019年5月2日至实际交房之日止的逾期交房违约金以494124元为基数，按每日0.2‰计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告龙江艳与被告海南信伟实业有限公司于2014年4年29日签订的《澄迈商品房买卖合同》（CML000033147号）合法有效； 二、被告海南信伟实业有限公司于本判决生效后三十日内，向原告龙江艳支付逾期交房违约金92895.31元（依合同已计算至2019年5月1日止；2019年5月2日至实际交房之日止的逾期交房违约金以房屋总价款494124元为本金，按照每日万分之二的标准计算，由被告继续向原告支付）； 三、被告海南信伟实业有限公司将原告龙江艳购买的××镇号房屋竣工验收达到约定交房条件时，立即交付给原告龙江艳使用； 四、驳回原告龙江艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9763.08元减半收取4881.54元（原告已预交），由原告龙江艳负担443.78元，由被告海南信伟实业有限公司负担4437.76元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 李唐清 二〇一九年五月十五日 法官助理 聂秀锋 书 记 员 吴 政 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。