重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0113民初8019号 原告：杨晓菊，女，1962年12月31日出生，满族，住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：王迪，重庆万诚律师事务所律师。 被告：黄琪，女，1966年4月26日出生，汉族，住重庆市巴南区。 委托诉讼代理人：陈恋，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向奇，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告：邵新华，男，1966年9月19日出生，汉族，住江苏省海门市。 委托诉讼代理人：龚思元，重庆静昇律师事务所律师。 原告杨晓菊与被告黄琪、被告邵新华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。因本案须以（2018）渝0113民初10861号案（以下简称10861号案）审理结果为依据，本案依法中止诉讼。10861号案审理终结并生效后，本院依法恢复本案诉讼。因案情复杂，本院依法将本案转为适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告杨晓菊及其委托诉讼代理人王迪，被告黄琪委托诉讼代理人向奇，被告邵新华委托诉讼代理人龚思元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨晓菊向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄琪立即将位于重庆市巴南区花溪红光大道19号XXX号房屋(以下简称涉案房屋)的不动产权转移登记至原告名下，并在过户当天向原告交付涉案房屋；2.判令被告黄琪自2018年5月24日起按每日2100元向原告支付逾期过户违约金至实际解押过户为止，被告邵新华对该违约金承担连带清偿责任;3.判令二被告支付原告律师服务费6000元。事实及理由：原、被告经居间人张聪介绍，于2018年4月21日签订《房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），约定被告黄琪将其名下的涉案房屋出售给原告杨晓菊，成交总价为70万元；签订当天支付2万元定金抵作房款，房屋解押时按银行计算金额支付解押款抵作房款，房屋过户完毕3日内一次性支付剩余房款；办理过户的日期为支付定金之日起3日内，若被告黄琪不按合同约定日期办理过户及交付房屋，每逾期一天应按房屋成交总价的千分之三向原告支付违约金。合同签订后，原告杨晓菊即向被告黄琪支付定金2万元。因涉案房屋解押需提前预约，被告黄琪提出于2018年5月24日共同前往贷款银行办理解押手续，原告杨晓菊予以同意。但被告黄琪并未于当日前往贷款银行，且要求原告杨晓菊先行将解押款支付给她才去银行办理手续。为了资金安全且根据交易相关，原告杨晓菊仅同意共同前往银行当面办理解押及付款手续，未同意直接付款给被告黄琪。被告黄琪遂拒绝配合办理相关手续，并于2018年5月30日明确表示不再履行合同。原告杨晓菊与被告黄琪多次协商未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院望判如所请。 被告黄琪辩称，因被告邵新华就涉案房屋另案起诉要求过户，请求法院依法裁决。原告杨晓菊主张的违约金计算标准过高，计算时间应截止到被告邵新华对被告黄琪提起诉讼的时候，该时间应按照10861号案的立案时间为准。原告杨晓菊主张的律师服务费没有法律和事实依据。请求法院依法判决。 被告邵新华辩称，涉案房屋实际产权人为被告邵新华。被告邵新华就涉案房屋产权争议已经向巴南区法院提起诉讼，该案正在审理过程中。即便最终人民法院确认涉案房屋产权人为被告黄琪，也没有被告邵新华向原告杨晓菊承担违约责任的法律依据。目前涉案房屋尚处于银行抵押状态，原告杨晓菊要求过户需要征询抵押权人同意，因此被告邵新华认为本案的审理缺少第三人。请求驳回原告杨晓菊的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年4月21日，原、被告签订买卖合同，约定被告黄琪将其名下的涉案房屋出售给原告杨晓菊，成交总价为70万元；签订当天原告支付2万元定金抵作房款，房屋解押时原告按银行计算金额支付解押款抵作房款，房屋过户完毕3日内原告一次性支付剩余房款；被告黄琪应于房屋产权证等相关手续办理完毕且原告全额支付房款次日交付涉案房屋；办理过户的日期为支付定金之日起3日内，若被告黄琪不按合同约定日期办理过户及交付房屋，每逾期一天应按房屋成交总价的千分之三向原告支付违约金。合同签订当日，原告杨晓菊即向被告黄琪支付定金2万元，被告黄琪向原告出据收到定金2万元的收条一张。经被告黄琪预约，原告杨晓菊同意双方于2018年5月24日共同前往贷款银行办理涉案房屋提前还款及解押手续。2018年5月24日当日，被告黄琪要求原告杨晓菊先行支付其解押款25万元才到贷款银行办理解押手续，原告要求双方共同到贷款银行当面办理提前还款手续时代为支付提前还款的银行借款本息。因双方未能达成一致意见，被告黄琪未前往贷款银行办理提前还款手续。被告黄琪随后仍拒绝配合原告杨晓菊办理相关手续，并于2018年5月30日明确表示不再履行买卖合同。原、被告双方协商未果，原告杨晓菊遂向本院提起如上所诉。审理中，本案因被告邵新华于2018年8月8日向本院提起10861号案诉讼，诉请确认涉案房屋实际产权人为被告邵新华而中止诉讼。后被告邵新华的诉讼请求被本院判决驳回，被告邵新华虽提起上诉却未缴纳上诉费，被重庆市第五中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理，10861号案判决已经生效。本院遂恢复本案审理。庭审后，原告杨晓菊自愿替被告黄琪向涉案房屋贷款银行偿还了剩余借款本息共计241688.60元，结清了涉案房屋的全部银行贷款，并将涉案房屋抵押登记予以注销。涉案房屋目前除原告杨晓菊申请的司法查封外，没有其他抵押及限制情形。 另查明，被告邵新华另于2019年1月22日向本院提起（2019）渝0113民初1916号案（以下简称1916号案）同居关系纠纷诉讼，诉请被告黄琪将涉案房屋不动产权转移登记至其名下。该案以应以10861号案审理结果为依据为由而中止诉讼，目前尚在审理中。 以上事实，结合原告杨晓菊举示的买卖合同、物品清单、定金收条、涉案房屋产权证书、证人证言，被告邵新华举示的1916案受理案件通知书、1916号案民事裁定书及双方当事人在庭审中的陈述，并经庭审质证，本院予以确认。 原告杨晓菊所举示的除上述已列举证据外的其他证据，或与本案待证事实不具有关联性，或不足以证明本案待证事实，本院不予采信。 本院认为，原、被告所签订的买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反效力性强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应按照合同约定享有各自的权利、承担各自的义务。买卖合同签订后，原告杨晓菊已向被告黄琪支付定金2万元，被告黄琪也已立即着手预约涉案房屋按揭贷款的提前还款及解押手续，双方均按合同约定在履行各自的义务。但在被告黄琪预约的提前还款日即2018年5月24日当日，被告却以没有收到25万元提前还款款项为由，拒绝办理涉案房屋提前还款及解押手续。被告黄琪的该项主张与当事人之间事先约定的，原告杨晓菊在办理提前还款手续时根据银行计算的贷款本息金额支付第二笔房款的付款方式并不相符。后被告黄琪于2018年5月30日明确表示不再履行买卖合同，其行为已构成违约。针对被告黄琪的违约行为，原告杨晓菊有权要求其承担继续履行合同义务并承担违约金的违约责任。故原告杨晓菊要求被告黄琪协助将涉案房屋的不动产权转移登记至原告名下并向原告交付涉案房屋符合法律规定，应予支持。对于原告杨晓菊主张的违约金，因原告在提起本案诉讼前，实际支付的购房款仅为2万元，且原告并未举示证据证明其因被告黄琪的违约行为所遭受的实际损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”规定，违约金的性质以填补守约方的损失为主要功能，并非以严厉惩罚违约方为目的，过高的违约金可能与公平原则存在冲突，即违约金的确认应以实际损失为基础。故本院根据公平原则，将原告杨晓菊主张的违约金酌情调整为以70万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%，自被告黄琪明确表示不再履行买卖合同的次日即2018年5月31日起计算违约金至涉案房屋不动产权转移登记申请受理之日止。 对于原告杨晓菊主张的6000元律师服务费，因原、被告并未约定违约方应承担守约方的律师服务费等损失，且原告已向被告黄琪主张违约金，足以涵盖其直接损失。故对于原告杨晓菊的该项诉请，本院不予支持。对于被告邵新华在本案中的主体地位。因10861号案已经驳回被告邵新华有关认定其系涉案房屋实际产权人的诉请且判决已生效，被告邵新华既不是涉案房屋产权人，也不是买卖合同相对人，故不是本案适格被告。原告杨晓菊有关被告邵新华承担违约金连带清偿责任及支付律师服务费的诉请，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告杨晓菊的部分诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告黄琪于本判决生效之日起十五日内协助原告杨晓菊将位于重庆市巴南区花溪红光大道19号XXX号房屋的不动产权转移登记至原告杨晓菊名下； 二、被告黄琪于获得重庆市巴南区花溪红光大道19号XXX号房屋的不动产权转移登记申请受理通知书且原告杨晓菊支付完毕全部剩余购房款之次日向原告杨晓菊交付重庆市巴南区花溪红光大道19号XXX号房屋； 三、被告于本判决生效之日起十五日内以70万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%，自2018年5月31日起向原告杨晓菊计付违约金至重庆市巴南区花溪红光大道19号XXX号房屋不动产权转移登记申请受理之日止； 四、驳回原告杨晓菊的其他诉讼请求。 案件受理费685元，诉讼保全费4020元，由被告黄琪负担4060元，由原告杨晓菊负担645元。此款已由原告杨晓菊自愿垫付，被告黄琪于本判决生效之日起十五日内径付原告杨晓菊4060元，本院预收的案件受理费不作清退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  胡 俊 人民陪审员  刘思碧 人民陪审员  易如琴 二〇一九年五月三十一日 法官 助理  吴强俣 书 记 员  杨 景