广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初7387号原告:梁海燕，女，1981年12月18日出生，汉族，住广东省海丰县。委托诉讼代理人：田鹏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵小茹，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：斜阳里养老产业投资有限公司，住所地广东省深圳市龙华区龙华街道景华东区49栋正点商务104室。法定代表人：黄国伟，职务：总经理。委托诉讼代理人：徐兆明，广东五羊律师事务所律师。被告：杨少辉，男，1970年6月2日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被告：黄丽容，女，1959年4月17日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：何智铭，国信信扬律师事务所律师。被告：黄国伟，男，1986年3月12日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被告：张继发，男，1989年7月17日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原告梁海燕诉被告斜阳里养老产业投资有限公司（以下简称斜阳里公司）、杨少辉、黄丽容、黄国伟、张继发合同纠纷一案，本院于2018年10月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁海燕的委托诉讼代理人田鹏、赵小茹，被告斜阳里公司委托诉讼代理人徐兆明，被告黄丽容的委托诉讼代理人何智铭，被告张继发到庭参加诉讼。被告杨少辉、黄国伟经本院传票传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁海燕向本院提出诉讼请求：1、解除原告与斜阳里公司签订的《不动产买卖合同》；2、斜阳里公司向原告退还房款333632元、代收费用20200元及赔偿团购服务费100000元；3、斜阳里公司按每季度11056元的标准向原告赔偿从2018年1月1日起至诉请二款项付清之日止的租金损失；4、斜阳里公司向原告支付此次购房活动的经济损失15万元；5、杨少辉、黄国伟、张继发在未实缴出资的范围内对前述2、3、4项诉讼请求之款项承担连带责任；5、黄丽容对前述2、3、4项诉讼请求承担连带责任。3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由:2017年6月26日，原告和斜阳里公司签订《不动产认购书》。2017年6月27日，原告和斜阳里公司签订《不动产买卖合同》，约定总价663632元，其中330000元以银行按揭贷款方式支付。原告根据买卖合同的约定向斜阳里公司支付了定金50000元，首期款283632元，税费、手续费20200元等，包括但不限于：首期楼款人民币232800元，尾期楼款270000元，税费、手续费人民币16964元等。后原告得知斜阳里公司及其他关联被告已停止营业，经营场所人去楼空，斜阳里公司始终未为原告办理过户手续，且非案涉房屋产权人，在明知案涉房屋有抵押的情况下，与原告签订房屋买卖合同，损害了原告合法权益。斜阳里和黄丽容无法依约按期将房屋过户至原告名下，买卖合同目的无法实现，斜阳里公司和黄丽容构成根本违约。原告与斜阳里公司意向签署《不动产委托经营管理合同》，但斜阳里公司显然无法继续履行该合同，使得原告遭受到租金损失。此外，斜阳里公司在订立房屋买卖合同中存在诸多欺诈行为。最后，黄丽容为出卖房屋的原产权人，应对此买卖合同承担连带责任，杨少辉、黄国伟、张继发为斜阳里公司的股东，其应在未实缴出资的范围内对斜阳里公司的债权承担连带责任。另外，根据黄丽容的答辩，原告认为黄丽容对斜阳里公司及其他被告的违法行为知情，并提供协助，配合斜阳里公司办理过户手续，签署过运营其房屋的授权委托书，原告作为普通消费者，不可能知情内部的复杂关系，斜阳里相对于黄丽容，构成表见代理，根据民法通则的规定，黄丽容对斜阳里公司承担连带责任。针对黄国伟及张继发的答辩意见，原告认为，二人的答辩意见说明斜阳里公司及其杨少辉恶意逃避法律责任，其转让公司股权的相关行为因缺乏真实合法的基础关系而无效。同时，黄国伟及张继发在事先知情情况下，共谋实施欺骗公司登记机构及购房消费者的民事欺诈行为，依法应承担连带责任。被告斜阳里公司辩称：第五、六项诉请与斜阳里公司无关，斜阳里公司不发表意见。斜阳里公司对第一、二、三、四项诉请发表答辩意见，不同意这些诉请，不同意解除合同。理由如下：造成原告与斜阳里公司签订的买卖合同至今不能履行的主要原因是由于案涉房屋业主，即黄丽容没有交付场地，也没有完成约定的消防装修报批手续，从而使居家养老的项目设计无法进行。因此，斜阳里公司认为不应当承担法律责任。斜阳里公司确认收到333632元房款，预收代缴收费、手续费等费用20200元收到，团购费10万元没有收到。被告黄丽容辩称：黄丽容与原告不存在任何合同关系，非合同履行主体。无须对款项的支付义务承担连带责任，黄丽容没有签署委托书给斜阳里公司，原告所谓的委托书上的签名并非黄丽容亲自签名。双方不构成表见代理关系，原告无任何证据证明我方与斜阳里公司有关联。根据合同相对性原则，本案不动产买卖合同只是约束斜阳里公司及原告，故相关法律后果由其自行承担，对黄丽容没有约束力。至于所谓的经济损失是无任何法律依据，原告明知购买物业属于风险较高的行为，作为一个理性投资人，理应对广告中包含的不确定性及不确定性所带来的风险有一个合理的预判，至于合同是否解除由法院认定。解除合同后的责任应分过错而定，如合同被解除，原告也应承担相应的过错责任。此外，黄丽容从来没有收取原告任何款项，包括税费、手续费等，因此不应判令我方承担支付责任，否则超出合同相对性原则及意思自治原则。本案的案由是房屋买卖合同纠纷，黄丽容不是合同相对方，更无须承担责任。在（2018）粤01民终14986号判决书中，法院已认定了业主黄丽容与邹顺英不成立房屋买卖合同关系，斜阳里公司与邹顺英签订的不动产买卖合同不能作为黄丽容与邹顺英发生房屋买卖合同关系权利义务的正当内容。被告张继发辩称：我不同意原告的诉请，我认为不需要承担责任。我跟黄国伟的情形是一样的，也对斜阳里公司签订的这些合同都是不知情的。我是斜阳里公司的股东，我以前在工商部门签的登记材料是平康公司变更法人的材料，不是斜阳里的材料，然后我就做了平康公司的法定代表人。被告黄国伟于庭前向本院提交书面答辩状，辩称其于2018年2月经程志豪介绍，将其本人的身份证出租给斜阳里公司做代名法人代表，斜阳里公司答应每月支付黄国伟1500元的租赁费。并于2018年2月5日上午与程志豪到工商部门办理法人变更手续，并签名。黄国伟辩称其只是提供了身份证给斜阳里公司做代名法人，对斜阳里公司涉及的多宗房屋买卖合同纠纷均与其本人无关。并附上了黄国伟本人与程志豪的微信对话，证明其向中介人追讨身份证租赁费的过程。经审理查明：2017年6月26日，原告（乙方）与案外人广州大牌信息技术咨询服务有限公司（以下简称：大牌公司，甲方）签署《“星阁”成交确认书》，确认乙方于2017年6月26日认购“星阁”E176单位，建筑面积25.76平方米，总价663632元，乙方须于甲方通知之日起计三个工作日内到指定地点签订该不动产的《不动产认购书》。乙方确认参与此次甲方所举办的团购优惠活动，所缴纳的100000元团购信息服务费用用于购房优惠，签署本确认书后，团购信息服务费甲方不予退还；团购信息服务费应于2017年6月29日补齐；因团购服务费不抵入之后的购房款，乙方对此表示知晓并认可，并且只有付清团购信息服务费后方能享受本确认书上的团购优惠成交价，否则按原总价执行交易。同日，原告（乙方，认购方）与被告斜阳里公司（甲方，出卖方）签订《不动产认购书》，约定乙方自愿认购位于广州市荔湾区文昌南路88号E176不动产，建筑面积为25.76平方米，套内建筑面积13.2平方米，用途为商业；认购总价663632元，乙方付款方式为商业按揭付款；乙方应于2017年6月29日前与甲方签署《不动产买卖合同》等。后原告（买受人，乙方）与斜阳里公司（出卖人，甲方）签订《不动产买卖合同》约定，甲方出卖的该不动产为广州市荔湾区文昌南路88号E176。房地产权证登记建筑面积为25.76平方米，其中套内建筑面积约为13.2平方米，乙方已到现场查看，对所购买的该不动产的位置、现状等无异议。该不动产接“套（单元）”计价，乙方按交易总价663632元购买该不动产。（第三条）1.乙方于2017年6月26日交付定金50000元给甲方；2.于2017年6月26日前交付首期楼款50000元给甲方；3.乙方于2017年6月29日前交付首期楼款233632元给甲方；4.乙方贷款金额330000元，乙方应于签订本合同之日起3个工作日内，自行与相关银行申请办理贷款手续，并按要求提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用（包括但不限于按揭手续费、评估费等有关费用）；自乙方提供相关银行出具的同意贷款证明书及书面递件通知书后20个工作日内，甲乙双方向广州市荔湾区房地产交易登记中心申办该不动产的交易过户手续。5.在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方指定开设的账户内。乙方应在委托按揭公司或相关银行出具相关证明文件后3个工作日内，将有关银行的同意贷款证明书提交给卖方，以便卖方了解银行实际贷款与申请贷款额度之间的差额，乙方承诺上述差额部分应在3个工作日内以现金支付给卖方。6.乙方需在2017年6月29日前交付预收代缴税费、手续费等20200元给甲方。7.如因乙方不按时申办贷款并且提供资料及缴纳费用、或者乙方提出按揭贷款申请后因任何原因（包括但不限于乙方自身的原因或国家及银行政策变动），导致乙方无法办理银行按揭贷款手续或乙方贷款申请不获批准的或贷款银行不放款，自甲方发出的要求付款的书面通知书送达乙方之日起3个工作日内，乙方须一次性付清全部剩余楼款……甲方应当在2017年9月1日前且甲方收齐本合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后3个工作日内（两者以时间居后者为准）书面通知乙方办理交付手续，并签署该不动产交接单，将该不动产交付给乙方。甲方延期交付的，本合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方已支付楼款金额的千分之三计算违约金，直到交付为止。（第六条）甲方应当在2017年9月1日前且甲方收齐本合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后20个工作日内（两者以时间居后者为准，若乙方选择商业银行按揭付款的，则以本合同第三条三项），完成办理该不动产交易过户手续。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得《不动产权证》的，双方同意按下列方式处理：本合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方已支付楼款金额的千分之三计算违约金，直至交易过户为止。甲方保证该不动产没有产权纠纷和债权纠纷，因甲方原因，造成该不动产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任等。2017年6月26日，原告向斜阳里公司支付购买案涉房屋定金100000元。2017年6月29日，原告向大牌公司支付了案涉房屋团购服务费100000元；向斜阳里公司支付了首期楼款233632元、税费20200元。案涉房屋于2017年8月25日登记在被告黄丽容名下。后案涉房屋以他项案号2018登记字6002674存案。原告为证明黄丽容将案涉房屋授权给斜阳里公司销售，应对该行为承担责任，提供了三份委托书（复印件）；为证明原告存在租金损失及损失金额，提供了《不动产委托经营管理合同》。其中委托书内容为黄丽容委托斜阳里公司、案外人珠海市保嘉房地产营销策划有限公司代为办理广州市荔湾区文昌南路88号E层“星阁”项目代为对外推介、宣传及销售该项目，代为整合一、二手中介资源，发动场外销售代理，本委托书有效期自2017年6月1日起至2017年7月31日止。《不动产委托经营管理合同》记载委托人为原告，受托人是斜阳里公司，原告将案涉房屋全权委托斜阳里公司对外出租及经营管理，期限为10年，斜阳里公司自2018年1月1日起每3个月为一个季度向原告支分配固定租金收益至2020年12月31日，2018年1月1日至2018年12月31日的每季度租金收益为13273元，2019年1月1日至2019年12月31日的每季度租金收益为14932元等，斜阳里公司未在该合同受托人签章处签章。斜阳里公司、黄丽容、张继发均对此不予确认。经查，斜阳里公司于2018年11月7日收到了法院邮寄送达的诉状。另查，斜阳里公司原为杨少辉投资成立的一人有限责任公司，2018年2月5日办理了股东变更登记，股东由杨少辉变更为黄国伟、张继发。庭审中，斜阳里公司陈述签订买卖合同时案涉房屋没有抵押，不知道案涉房屋被拿去抵押，后来有业主向其反映，才知道案涉房屋在2018年被拿去抵押；现案涉房屋四至不明确，没有间隔。本院就剩余楼款的支付问题询问原告和斜阳里公司。原告书面回复说明斜阳里公司安排的律师等人员接收了原告按揭贷款相关材料，后原告收到斜阳里公司销售人员的通知，告知贷款申请未通过，之后原告未收到斜阳里公司贷款通过的通知，亦未收到银行通知。斜阳里公司陈述原告将办理按揭手续的材料交给斜阳里公司后，斜阳里公司就找银行下属的按揭机构办理按揭手续，由于国家银根收缩，很久都没有批下来，就再与原告协商，一次性付款或分期付款，但协商不成，就没有再办理。本案审理过程中，原告向本院提出财产保全的申请，并提供了担保，本院经审查，于2019年3月13日作出（2018）粤0103民初7387号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结被告斜阳里公司名下价值643651元的财产；原告因此预付了财产保全费3738元。本院认为：关于《不动产买卖合同》的解除问题。案涉房屋产权登记在黄丽容名下，现案涉房屋无单独间隔，亦未确定四至，存在抵押登记，不具备办理过户登记的条件，原告签订《不动产买卖合同》的合同目的无法实现，因此，对于原告要求解除《不动产买卖合同》，要求斜阳里公司退回已付房款333632元和代缴税费、手续费20200元的诉讼请求，本院依法予以支持。斜阳里公司于2018年11月7日收到了法院邮寄送达的诉状，故本院认定《不动产买卖合同》自2018年11月7日起解除。对于合同解除的过错问题。第一，原告作为买受人，在签订《不动产买卖合同》时应尽审慎义务对案涉房屋的产权情况、房屋现状等交易的重大事项进行审查；斜阳里公司作为出卖人，应主动告知原告案涉房屋的产权情况等与本次交易有关的重大事项。但原告和斜阳里公司均未能提供证据证明其已尽己方应尽的审慎义务和告知义务。第二，根据《不动产买卖合同》的约定，办理案涉房屋交付和过户手续的其中一个条件是原告交齐全部楼款及预收代缴税费、手续费。但根据本院查明的事实及原告、斜阳里公司就剩余房款支付的问题的陈述，原告实际只支付了楼款333632元和税费、手续费20200元，剩余楼款本应以商业按揭方式支付，因未能通过银行审批，无法办理按揭手续，原告并未向斜阳里公司支付剩余房款，斜阳里公司亦未提供证据证明曾向原告催告款项，原告和斜阳里公司未能就剩余楼款的支付达成一致意见，案涉房屋后被产权人黄丽容用于抵押导致《不动产买卖合同》事实上无法履行。综上，本院认为，原告和斜阳里公司对《不动产买卖合同》无法继续履行均存在过错，但斜阳里公司对合同的解除存在主要责任。故对于原告要求被告赔偿为购买案涉房屋所支出的团购费损失100000元的诉讼请求，本院依法予以支持；对于原告要求斜阳里公司赔偿租金损失的诉讼请求，因原告在缔约时和合同履行时亦存在过错，因此该租金损失并不属于可得利益损失，本院不予支持，依法予以驳回；对于经济损失15万元，原告以案涉房屋存在售后再抵押情形为由要求斜阳里公司赔偿，因被告斜阳里公司作为出卖人负有出售案涉房屋的义务，但案涉房屋在如何支付剩余房款未能达成一致意见的情况下已被黄丽容用于抵押导致买卖合同实际上无法履行，原告的这一诉请符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“退一赔一”的规定，由于原告对该规定支持的可赔偿金额主动下调至15万元，属于当事人自行处分民事权利，本院依法予以支持。关于原告要求黄丽容承担连带责任的问题。被告斜阳里公司以自己的名义与原告签订《不动产买卖合同》，《不动产买卖合同》的合同双方为原告和被告斜阳里公司，黄丽容并非《不动产买卖经营合同》的合同主体，原告认为斜阳里公司的行为为表见代理，黄丽容应对被告斜阳里公司应承担的义务承担连带赔偿责任没有事实根据和法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。关于股东承责问题，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。涉案《不动产买卖合同》的债权债务发生在杨少辉转让一人公司股权之前，杨少辉不能证明经营期间公司财产与其个人财产相互独立，故杨少辉应承担连带责任。2018年2月5日后，一人公司变更为非一人公司，原告要求现股东黄国伟、张继发承担连带责任的依据不足，本院不予支持。被告黄国伟经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第一项的规定，判决如下：一、原告梁海燕与被告斜阳里养老产业投资有限公司签订的《不动产买卖合同》自2018年11月7日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告斜阳里养老产业投资有限公司向原告梁海燕返还购房款333632元和预收税费、手续费20200元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告斜阳里养老产业投资有限公司向原告梁海燕赔偿团购服务费100000元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告斜阳里养老产业投资有限公司向原告梁海燕赔偿损失150000元。五、被告杨少辉对上述第二项、第三项、第四项被告斜阳里养老产业投资有限公司的债务承担连带责任。六、驳回原告梁海燕的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15362元，财产保全费3738元，由原告梁海燕承担795元，被告斜阳里养老产业投资有限公司、杨少辉共同负担18305元。如不服本判决，原告梁海燕、被告斜阳里养老产业投资有限公司、杨少辉、黄国伟、张继发可在判决书送达之日起十五日内，被告黄丽容可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  邱思陵人民陪审员  李文姬人民陪审员  姚冬湖二〇一九年五月二十日书 记 员  吴 帆许湘洁