广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初11837号原告（反诉被告）：刘容深，男，汉族，1975年12月10日出生，现住中山市坦洲镇。委托诉讼代理人：高超，吉林群兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊伟，吉林群兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：容子培，男，汉族，1969年2月19日出生，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：王凤华，广东诚迅达律师事务所律师。第三人：珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司，住所地前山长沙工业中心。法定代表人：郑建华。委托诉讼代理人：吴万全，该公司经理。原告刘容深诉被告容子培房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告容子培提起反诉。在审理过程中，本院依法追加珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司（以下简称香洲长隆公司）为第三人，并适用普通程序公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告刘容深及其委托诉讼代理人高超、被告容子培的委托诉讼代理人王凤华到庭参加诉讼。第三人香洲长隆公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告提出的本诉诉讼请求，经变更及明确如下：一、请求确认原、被告之间签订的《工业厂房使用合同》（2015年10月22日签订）无效；二、被告向原告返还厂房租金203800元（2015年11月15日-2018年8月21日）；三、被告向原告支付设备搬迁费15000元；四、被告向原告返还简易铁皮房（简易结构）租金58625元（2015年11月15日-2018年8月15日）及水泥地块租金9375元（2015年11月15日-2018年9月1日）；五、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告刘容深与被告容子培于2015年10月22日签订《工业厂房使用合同》。被告将坐落于珠海市香洲区前山长沙工业区内A11号的两层水泥结构的厂房及房内已铺设的水泥地租给原告作为企业经营使用，合同约定房屋使用期自2015年11月1日至2018年12月31日止，租金为每月11800元。2017年6月15日，原、被告又签订了一个《补充协议》，将租用期限更改为2017年6月15日起至2020年6月15日止，租金为每月13200元。2015年10月22日，原告向被告支付房屋租金及押金15000元，并开始装修、营业。室内装修共花费10余万元。原告自2015年11月至2017年6月付给被告租金224200元，自2017年7月至2018年7月付给被告租金171600元。原告总共付给被告租金395800元，但考虑到被告的实际情况，且原告确实也使用了上述厂房及房内铺设的水泥地的客观状况，出于人道主义，原告自愿补偿被告经济损失192000元（共32个月，按每月6000元计算）。2018年8月21日，原告突然接到通知，得知现正在使用的厂房已被市政征用，要求原告收到通知后无条件尽快搬迁，否则就要断水断电。原告为此找到被告协商，发现被告在2018年4月18日就已经接到市政通知，要将原告使用的厂房征用，但被告一直隐瞒此事，致使原告的业务无法开展，且在短时间内无法寻找到合适的铺面，更不知将厂房搬迁至何处。事后，原告经详细了解得知，被告出租的上述厂房没有合法的房产权证，根本不具备出租的条件，依法不准出租，原告却一直蒙在鼓里，联想起原告当时办理营业执照时要求被告提供房产权证，被告以种种理由推诿，后来原告找朋友帮忙才把营业执照办下来，原告至今才搞清楚缘由。原告认为，被告采用欺诈的方式与原告签订了房屋租赁合同，且出租的房屋根本没有房产权证，不具备房屋出租条件，故原、被告签订的房屋租赁合同无效。原告付给被告的租金依法应予全部返还。被告的行为给原告造成巨大的经济损失（包括但不限于装修费、搬迁费等），原告多次要求被告协商解决，被告根本不予配合，原告故诉至法院。被告就本诉辩称，一、原、被告之间的租赁合同有效。涉案争议的厂房原是香洲长隆公司的物业。2010年，根据珠海市旧村改建的相关文件要求，将包含涉案厂房在内的工业区集体用房进行征收改建。2010年2月5日，香洲长隆公司在珠海市香洲区前山街道人民调解委员会的见证下与珠海市国鼎集团有限公司签署了《长沙旧村改建拆除村集体用房补偿协议书》，根据该协议书第三条的约定，因工业区用地政府暂未使用，为了弥补香洲长隆公司前期的租金损失，包含涉案厂房在内的合法厂房、混合结构厂房及铁皮棚厂房由该公司继续出租，租金归该公司所有。因此，香洲长隆公司有权对外出租涉案厂房。涉案厂房因被征收导致产权不再登记在香洲长隆公司名下，但香洲长隆公司获得了拆迁单位的授权可在政府未使用前对外出租，因此，涉案厂房没有房产证是因特殊原因导致的，并不属于涉案厂房是违章建筑或是未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋等法律规定的导致租赁合同无效的情形。且在补偿协议中拆迁主体同意在政府未使用前授权香洲长隆公司可对外出租并收取租金，被告承租涉案厂房合法，被告在征得香洲长隆公司同意后，将厂房转租给原告符合合同约定。原告在2015年就使用涉案厂房至今，被告提供给原告的厂房符合出租及使用的条件，不影响原告使用。因此，本案租赁合同有效，原告仅以涉案厂房没有合法房产证为由主张租赁合同无效是违背客观事实的。二、原告主张返还已经向被告支付的租金203800元没有事实和法律依据，依法不应得到支持。首先，香洲长隆公司及被告在获得授权的前提下对外出租厂房，租赁合同有效，原告一直在使用涉案厂房并按照原、被告于2015年10月22日签订的《工业厂房使用合同》及2017年6月15日签订的《补充协议》的约定支付租金，符合双方约定，且原告已经履行完毕部分租金的支付义务，原告主张以6000元/月的标准计算租金没有事实依据。第二，退一步讲，即便因涉案厂房目前没有登记在香洲长隆公司名下被法院认定涉案租赁合同为无效合同，根据《房屋租赁合同解释》第5条的规定，被告也有权参照合同约定的租金标准收取原告的房屋占用使用费，据此，无论涉案租赁合同是否有效，被告按照约定的租金标准收取的费用均符合合同及法律规定，原告主张返还也不应获得支持。三、原告要求被告承担其设备搬迁费15000元没有合同和法律依据，依法不应支持。导致涉案租赁合同无法继续履行是因政府拆迁所致，并非被告违约造成，被告对于原告的损失没有过错，被告不应承担赔偿责任。且根据原、被告签订的《工业厂房使用合同》第五条第6项约定，厂房使用期间如遇国家、市政、村政需征用拆除厂房导致合同无法继续履行的，互不追究责任，如有室内装修及搬迁费原被告各占50%。政府并未就涉案厂房的室内装修及搬迁费进行补偿，因此原告主张被告赔偿其搬迁损失有违双方合同约定，依法不应予以支持。此外，本案拆迁仅涉及A11厂房。简易结构以及水泥地块连同原告之前承租的电房，原告至今仍在使用，并没有受到拆迁的影响。原告请求返还租金没有事实及法律依据。被告提出如下反诉请求，经变更及明确如下：一、原告向被告支付2018年8月15日至2018年12月31日期间简易结构占有使用费合计1500元（375元/月）；二、原告向被告支付2018年8月15日至2018年12月31日期间厂房内水泥地块占有使用费合计7000元（1750元/月）；三、原告向被告支付2018年8月15日至2018年12月31日期间的卫生及管理费为800元（200元/月）。事实和理由：2015年10月22日，原、被告签订《工业厂房使用合同》，约定原告租赁被告承租的前山长沙工业区内A11号的两层水泥结构的厂房、简易结构厂房及厂房内已铺设的水泥地，租赁期限为3年2个月，厂房面积345平方米，每月每平方米27.5元，即9487元；简易结构为25平方米，每月每平方米15元，即375元；已铺设的水泥地块为350平方米，每月每平米5元，即1750元；每月应缴纳卫生及管理费200元。2018年7月6日，珠海市公路局、珠海市前山街道办事处、珠海市国土局、珠海市香洲区拆迁办等联合发出《关于限期清理、搬迁青苗及地上附着物的通知》，要求涉案水泥结构厂房搬迁。2018年8月21日，香洲长隆公司向被告发出《关于解除工业厂房使用合同》的通知，要求解除合同并通知限期搬迁。但本次拆迁仅涉面积375平方米的水泥结构厂房，不涉及其他部分。原告也在工业区内租赁了其他厂房作为洗车场所使用。目前，因原告并未搬迁，仍在使用水泥结构厂房、简易结构的厂房和已铺设的水泥地块。因水泥结构厂房已被香洲长隆公司停电停水，影响其部分使用，被告可暂不主张厂房部分的租金，但被告有权要求原告按照合同约定的标准支付一直在使用的简易结构厂房和已铺设的水泥地块的租金（占有使用费）直至结清时止。原告就反诉辩称，一、被告要求原告支付2018年9月起至2018年12月期间的简易结构厂房租金、水泥地块租金，缺乏法律和事实依据。1、2018年7月6日，珠海市公路局等五家单位已下达了《关于限期清理、搬迁青苗及地上附着物的通知》，通知要求2018年7月16日前自行清理和搬迁青苗及附着物，逾期将依法拆除和清理场地。同年8月21日，香洲长隆公司又给被告发出了关于解除《工业厂房使用合同》的通知。由此说明，2018年8月21日，被告与香洲长隆公司的租赁合同已经解除，被告丧失了租赁合同转租的基础。2018年8月21日后，被告不再享有租赁标的物的使用收益权。被告无理由再收取原告的所谓简易结构厂房租金、水泥地块租金、卫生费等。2、被告与香洲长隆公司并未签订简易厂房、水泥地块使用合同，被告无权将该简易厂房、水泥空地向外出租。被告出租空地属于无权处分行为。被告采取欺诈的方法与原告签订书面协议，自2016年1月起多收取原告简易厂房租金、水泥地块租金68000元，依法应予退还给原告。3、水泥空地块是消防通道，依法不能出租，故被告出租给原告并收取租金，于法无据。二、被告要求原告支付卫生费，与事实不符，不予支持。1、汽修厂的卫生一直是由原告自己搞，果皮、纸屑、废料等垃圾全由原告自行处理。2、原告与被告之前已达成口头协议，汽修厂的卫生问题由原告自己解决，卫生费可以不交，所以，原告自己购置了卫生处理设备，从未交过卫生费，被告也从未因卫生费缴纳事宜向原告提出过主张。第三人述称，关于前山长沙工业区内的简易结构厂房（A11）的建设及权属登记情况，根据第三人于2019年1月21日复函时提交的材料可知，上述厂房所在土地已被征收。根据2010年2月5日珠海市国鼎集团有限公司和第三人签订的《长沙旧村改建拆除村集体用房补偿协议书》第三条可知，因上述工业区用地政府暂未使用，为了弥补改建、拆除对第三人前期的租金损失。第三人向政府有关部门申请地面上的合法厂房、混合结构厂房及铁皮棚厂房由第三人继续承租，租金归第三人所有。工业区由第三人负责协助政府拆迁，拆迁时厂房所有废旧材料归第三人处理等。第三人有权将A11简易结构厂房出租给被告并与之签订《工业厂房使用合同》。被告与原告签订的《工业厂房使用合同》约定的合同期限均在《补偿协议书》与《工业厂房使用合同》约定的范围内。第三人提交规划图纸一份及不动产权证明一份，以证明本案涉及的A11厂房属第三人红线范围内。第三人将A11简易厂房向被告出租属于合法行为，被告将其转租给原告也属于合法行为。经审理查明：2015年10月22日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订一份《工业厂房使用合同》，主要内容包括：甲方将前山长沙工业区内A11号两层水泥结构的厂房及厂房内已铺设的水泥地，租给乙方作为企业经营使用，使用期限从2015年11月1日起至2018年12月31日止；厂房345平方米，租金9487元/月，简易结构25平方米，租金375元/月；乙方应每月向甲方缴交卫生及管理费200元，厂房内已铺设的水泥地块为350平方米，租金1750元/月；双方签订本合同时，乙方应向甲方交纳15000元作为按金，该按金在合同期满终止，由双方结清所有款项后甲方无息退回给乙方；乙方应按照国家有关法律法规依法经营，积极协助配合各级政府有关部门开展工作；厂房使用期间，如遇国家、市政、村政需征用拆除该厂房办公室时，造成合同无法继续履行的，双方互不追究，政府拆迁如有补偿的室内装修及搬迁费由甲、乙双方各占50%；本合同至2017年6月15日止，如长沙村有递增甲方租金的情况，乙方应按新增的比例计算给甲方。2017年6月15日，双方签订补充协议，约定将租用期限改为2017年6月15日起至2020年6月15日止，租金为13200元/月。上述合同签订后，原告向被告支付押金15000元。被告于2015年11月1日将租赁物交给原告，原告在该地址经营汽车美容及维修业务。庭审时，原、被告双方确认：上述《工业厂房使用合同》涉及的A11厂房为两层结构，分上下两层，共四间，原告承租其中三间；简易结构为厂房后侧临时搭建的简易铁皮房；水泥地块为A11厂房内与周边建筑间的水泥空地。涉案A11简易厂房系被告容子培向第三人香洲长隆公司承租而来。2017年4月18日，第三人（甲方）与被告（乙方）就厂房继续租赁事宜签订《工业厂房使用合同》，约定：甲方将位于前山长沙工业区内的简易结构厂房一间（A11）出租给乙方使用，建筑面积476平方米，期限自2017年6月15日起至2020年5月14日止，厂房使用费5236元/月，从2019年6月15日起递增5%；因城市规划和市、区政府、村政要求等原因，确需要拆迁、改造、改建、扩建、改变用途或使用该厂房时，甲方应书面通知乙方，乙方应无条件服从，并在通知送达后三个月内自行搬迁及自负费用，交还场地，甲方收取乙方应缴使用费、管理费、水电费等相关费用后，退还履约保证金，甲方不负责任何其他费用和赔偿，互不追究违约责任等。2018年7月6日，珠海市公路局等五部门向第三人发出《关于限期清理、搬迁青苗及地上附着物的通知》，决定对珠海市金琴快线工程项目用地范围内原权属为第三人的青苗及地上附着物进行拆除。由于涉案A11简易厂房在上述用地范围内，2018年8月21日，第三人向被告容子培发出《关于解除工业厂房使用合同的通知》，称：第三人收到上述五部门通知，以市政需要开发使用上述厂房用地为由通知被告容子培解除合同，要求其无条件尽快搬离上述地块。第三人将上述解除通知送至原告经营的店面。被告亦口头通知要求原告搬迁。之后，原告陆续搬出了承租的A11厂房。该厂房除后墙保留外其余部分于2018年12月被相关单位拆除。至于简易铁皮房及水泥地块，原告目前仍在继续使用。庭审时，根据原告于2019年1月9日提交的A11厂房租金明细，原、被告双方确认：包括押金15000元抵扣在内，2015年11月15日至2018年8月21日期间，原告向被告支付A11简易厂房租金合计339949.5元、水泥地块租金58625元；2015年11月15日至2018年9月1日期间，原告向被告支付简易铁皮房（简易结构）租金合计12749.5元。原告明确其本诉要求被告返还的款项包括：上述期间A11简易厂房部分已付租金203800元、水泥空地已付租金58625元、简易铁皮房部分已付租金9375元。另查，2010年2月5日，第三人与珠海市国鼎集团有限公司（以下简称国鼎集团）签订《长沙旧村改建拆除村集体用房补偿协议书》，约定：原长沙村集体用房按旧村改建政策的规定由国鼎集团负责补偿，其中拆除工业区厂房面积包括合法厂房面积20329.93平方米、临时厂房11198.68平方米、铁皮棚16675.79平方米；因上述工业区用地政府暂未使用，为了弥补第三人前期的租金损失，第三人向政府有关部门申请地面上的合法厂房、混合结构厂房及铁皮棚厂房由第三人继续出租，租金归第三人所有等。在审理过程中，第三人向本院提供了用地红线图，但未提供A11简易厂房的建设工程规划许可证等报建手续。被告提供的有关不动产权登记表（权证号码C0038313）及档案内建设工程规划许可证载明的厂房结构均为3层或者4层。第三人香洲长隆公司还表示，第三人对于原、被告签订《工业厂房使用合同》一事起初并不知情，在被告转租几个月后才知道；对于被告将A11厂房、厂房内水泥空地及简易铁皮房出租给原告没有意见；2018年8月，第三人向被告发出终止合同的通知并收回了租赁物。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告于2015年10月22日签订的《工业厂房使用合同》项下租赁物包括：A11简易厂房及其附属设施（临时搭建的简易铁皮房、厂房内水泥空地）。A11简易厂房系被告向第三人香洲长隆公司承租而来。在本案一审法庭辩论终结前，第三人香洲长隆公司及被告均未能提供上述简易厂房及铁皮房的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，上述《工业厂房使用合同》涉及A11简易厂房、简易铁皮房租赁的部分应认定为无效。而该合同涉及的有关水泥空地等租赁部分并不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。关于本诉。一、关于租金返还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。因此，虽然原、被告签订的《工业厂房使用合同》涉及A11简易厂房、简易铁皮房租赁的部分应认定无效，但原告已经实际占有、使用了上述租赁物，且双方已经在第三人香洲长隆公司通知解除合同及收回租赁物后对双方合同项下的租金、押金等进行了结算，现原告又要求被告返还A11简易厂房部分已付租金以及简易铁皮房全部已付租金，理据不足，本院不予支持。被告在第三人通知解除合同并收回租赁物之前将厂房内临时搭建的简易铁皮房、水泥空地出租给原告，第三人对此并无异议，原告以被告无权处分为由要求被告返还简易铁皮房、水泥空地的租金，依据不足，本院亦不予支持。二、关于搬迁费。原、被告签订的《工业厂房使用合同》第五条第6款约定，厂房使用期间，如遇市政需征用拆除该厂房办公室时，造成合同无法继续履行的，双方互不追究，政府拆迁如有补偿的室内装修及搬迁费由双方各占50%。由此可见，原告在承租时对于政府征用、拆迁情况下无法继续使用案涉厂房的相应风险已有明确预见。本案并无证据证实被告获取了政府因拆迁支付的搬迁补偿费用，而原告自行支付的搬运费用也并非合同无效所导致的损失。因此，原告要求被告按50%的比例分担其支付的30000元搬运费，缺乏依据，本院不予支持。至于原告提到的装修投入损失，因原告未提出相应诉讼请求，故不属于本案审理范围。关于反诉。结合第三人香洲长隆公司的陈述，第三人根据其与被告签订的《工业厂房使用合同》相关约定，于2018年8月21日书面通知被告解除合同并要求其搬离上述地块。被告应当将承租的A11简易厂房交还给第三人，同时该厂房的附属设施包括简易铁皮房、水泥空地应随A11厂房一起交还给第三人。被告并无依据继续占有、使用上述物业，其反诉要求原告支付2018年8月15日起至2018年12月期间的卫生管理费以及简易铁皮房、水泥空地的占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。至于第三人香洲长隆公司是否向原告主张相应占有使用费，应由第三人另循法律途径解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘容深与被告（反诉原告）容子培于2015年10月22日签订的《工业厂房使用合同》涉及A11简易厂房以及简易铁皮房（简易结构）租赁的部分无效；二、驳回原告（反诉被告）刘容深的其他本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）容子培的反诉请求。本案本诉受理费14482元，由刘容深负担9347元，由容子培负担5135元；反诉受理费减半收取25元，由容子培负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  郝亚彬人民陪审员  张 锦二〇一九年五月十五日书 记 员  杨 悦曾淑莹