江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏02民终5112号上诉人（原审被告、反诉原告）：江阴市维宇针纺有限公司，住所地江阴市镇澄路1318号。法定代表人：刘维明，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋谦，江苏申越律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州成吉思明投资管理有限公司，住所地苏州市姑苏区河曲街18号双悦大厦720室。法定代表人：张兴成，该公司总经理。委托诉讼代理人：鞠爱军，江苏法舟律师事务所律师。上诉人江阴市维宇针纺有限公司（以下简称针纺公司）因与被上诉人苏州成吉思明投资管理有限公司（以下简称投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院(2018)苏0281民初16791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。针纺公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求并改判被上诉人支付其2018年5月初至2018年10月初的租金或实际使用费630035元（866635-236600）及2018年上半年租金或实际使用费余款6635元。事实和理由：一、本案不具备退还680000元的条件，一审法院认定《说明》系双方权利义务的结算不符合本案的客观事实，对其是极不公正的。1.本案的实质是其为了保护自身利益，希望尽快将案涉房屋进行出租，以避免扩大损失，且基于和被上诉人之间的友好合作关系才出具《说明》并多次强调在约定的条件下才退款。因此才在《说明》中明确限定被上诉人必须在2018年7月22日前搬走，且不仅是被上诉人搬走，还要求被上诉人所有的客户全部都搬走，从其处搬走，其才退还680000元，并特别强调不出任何意外，全部扫干净验收合格才能退还。680000元的性质是被上诉人履约的租金或实际使用费，属于其应得的款项。《说明》中被上诉人要求退还680000元并不存在对价。2.其退还680000元的行为是附条件的行为，性质类似于奖励，是对被上诉人于2018年7月22日前这一特定期间全部履约的奖励，这和商业上的有奖销售是一回事，如端午节假期手机降价销售，过了期限商家不可能还降价处理。本案是被上诉人在2018年7月22日前从其处搬走并且不出任何意外的情况是其退款的条件，只要条件不成就，其退款行为就不能成立。而被上诉人未能按期搬走，相反在协商过程中明确不退房，因此，被上诉人不应获得该退款。二、被上诉人从未向其交付案涉房屋，且多达九次明确不退房，应当支付租金或实际使用费。被上诉人从未向其交付案涉房屋，且在协商过程中多达九次明确不退房，造成两个后果：1.房屋租赁关系或实际使用关系仍然成立，被上诉人应当支付租金或实际使用费。2.即使双方租赁关系或实际使用关系已解除，由于被上诉人拒不退还房屋，造成其房屋无法出租，被上诉人也应承担相应租金或实际使用费的损失。因被上诉人于2018年11月起诉至法院，即表示不愿意继续租赁案涉房屋，而被上诉人仅支付了半年即截止至2018年5月初的租金或实际使用费，因此，其主张2018年5月初至2018年10月的租金或实际使用费，有合法依据。因被上诉人将案涉房屋中的部分房屋出租给第三方，到目前为止，被上诉人与第三方的租赁关系仍然存在，为防止扩大损失，经协商后第三方同意直接将租金支付给其，因此转租收费并不导致其与第三方成立租赁关系。综上，一审判决认定事实错误，导致判决错误。请求结合本案事实予以改判。投资公司辩称：一、本案涉及的《合作协议》实质上是份租赁合同，由于违反法律规定，导致《合作协议》无效。后双方于2018年7月7日签订《说明》一份，该《说明》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，对双方具有约束力，上诉人应当按照《说明》约定履行义务。现其已按照约定从租赁的房屋内搬离并妥善处理引进的客户，其已履行了《说明》约定的义务，上诉人无理由拒不退还《说明》约定的房屋租金及保证金。二、上诉人称其未交付案涉房屋，与事实不符。其已搬离租赁房屋，且在一审庭审中，上诉人对该事实予以确认。对于其搬离案涉房屋的时间，双方在一审有争议，事实是其已于2018年7月中旬就已搬离案涉房屋，但上诉人不认可该时间点，上诉人在一审庭审中自认其于2018年8月20日搬离案涉房屋，故一审法院对于其搬离时间认定为2018年8月20日。现上诉人在上诉状中表示，其未交付案涉房屋，称其拒不搬离案涉房屋，这与上诉人在一审庭中的自认行为自相矛盾，与事实不符。综上，其已履行搬离案涉房屋的义务，并支付了期间的房屋占有使用费，上诉人应当退还剩余租金及保证金共计680000元。一审认定事实清楚正确，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。投资公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《合作协议》无效；2.判令针纺公司返还租金580000元及保证金100000元，共计680000元及利息（自起诉之日起至实际给付之日止按年利率6%计算）。事实和理由：2017年9月，其与针纺公司签订了一份房屋租赁的《合作协议》，由其向针纺公司租赁位于江阴市房屋，车间内水电俱全，承包期10年，承包费一年1733270元。合同签订后，其向针纺公司交付了承包费866635元及保证金100000元，但半年时间未到由于针纺公司的房产环保未通过，致使其不能继续使用该房屋。考虑到双方的友好合作关系，双方于2018年7月7日签订《说明》一份，约定：其将所有客户全部搬走后，针纺公司退还房租金580000元、保证金100000元，共计680000元。其所引进的客户与针纺公司之间再无任何关系，双方签字生效。现所有客户已全部搬离，且房屋早已交付给针纺公司，但针纺公司迟迟未能返还相关款项。其为维护自身合法权益，特具状诉至法院，请求法院依法支持其的诉讼请求。针纺公司向一审法院提出反诉请求：判令投资公司支付2018年5月初至2018年10月初的租金630035元以及2018年上半年租金余款6635元。一审法院认定事实：2017年9月，针纺公司（甲方）与投资公司（乙方）签订《合作协议》一份，约定：第一条、房屋坐落、面积、质量：房屋位于内，厂房总面积15757.08平方米，车间内水、电、气设施俱全。第二条、承包期限：承包期十年，甲方从2017年12月28日起将房屋交付乙方使用，乙方有下列情形之一的，甲方可提前收回房屋，终止合同。1）承包人擅自将房屋转租、转让、转借及拖欠承包费的；2）承包人利用房屋进行非法活动或违反双方约定经营项目的。3）承包费应提前一个月缴纳，全年合计1733270元（不含任何税费，开票由乙方根据税务部分收费标准另外支付给甲方），作两次交付，即866635元／半年。第三条、承包费缴纳期限：1）交纳时间：每年于5月28日和11月28日前交付甲方承包费866635元，绝不可逾期。自2020年起，房屋承包费根据市场形势适当提增。2）乙方需支付一个月水、电、气费作为保证金，如承包期满无欠费，则返还。3）乙方需支付100000元作房屋押金，假如乙方承包期未满，作违约金没收，期满即返还。第四条、承包约定：1）乙方承包合同因期满而终止时，必须以完好的房屋交还给甲方，乙方如继续承包，甲方优先考虑乙方，如甲、乙双方均不准备合作，应提前一个月通知对方，否则视为违约，并承担违约金50万元；……第五条、违约责任：1）乙方逾期交付承包费的，除应及时如数补交外，应按每日百分之一交付逾期违约金；2）承包期间，乙方对房屋进行装修或改善增设他物，不得破坏房屋的整体结构；3）承包期间房屋的保管，乙方应负责对房屋正常的保管及维修，并承担维修费用，如有损坏应予赔偿。第六条、其他事项：1）本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，任何一方可向江阴市人民法院起诉；2）合同终止时如乙方在承包期内所添的不动产经费等由乙方自己承担，但绝不能再拆动或搬走所添的不动产；……。该合同针纺公司一方由李玉芳签字并加盖公章予以确认。上述合同签订后，投资公司向针纺公司支付了860000元及保证金100000元，针纺公司将租赁物交付给投资公司使用。2018年7月7日，针纺公司实际负责人李玉芳出具《说明》一份，内容为：投资公司于2018年7月22日把所有客户平平安安全部搬走（从针纺公司），针纺公司退还房租金580000元、保证金100000元，共计680000元。在不出任何意外的情况下，才付还退款。今后绝无任何纠葛，投资公司所引进的客户与针纺公司也无任何关系，特此说明，双方签字生效（所添的不动产不能搬走，全部扫干净验收合格才能退还）。因双方就租赁事宜迟迟未能协商，投资公司遂于2018年11月12日具状诉至法院。一审另查明，本案诉争房屋未办理产权登记手续。一审再查明，2018年5月30日，江阴市环境保护局向江苏金紫山鹏城家居有限公司（法定代表人为钟妙福）分别作出澄环责改字（2018）第03488号、03489号两份《责令改正违法行为决定书》，责令该公司立即停止“年产200套全屋定制家具新建项目”的建设和生产。一审又查明，为证明自己的主张，投资公司申请证人何某出庭作证，何某陈述：他是干零活，从事搬运工作。投资公司有什么活就会给他干一下。当时投资公司说江阴这边要打扫，他就喊了几个人过来打扫。7月30日他们开始干活的，一共干了5、6天。最后在8月8日干完的，8月8日当天双方和他一起在现场进行了检查，当时有一个姓刘的老头，可能是房东，还有钟老板。他们走了一圈，针纺公司提出了一些不足，他又找人来弄了一下。打扫的费用共计10000元，投资公司到现在还没有支付给他。证人何某还向法院提交了结算单及视频证明其陈述。为证明自己的主张，针纺公司向法院提交了李玉芳（以下简称李）与张兴成（以下简称张）的短信聊天记录一份，具体内容如下：7月23日李：张老板、钟老板你们好！我相信你们7月7日的豪言壮语，不知不觉又被你们骗了，今天已是7月23号了，你们表态7月22号全部搬走，并且把所有房屋打扫的干干净净，可以你们又逾期了，还是没有搬走。主要是你们已经收到了房金加押金100多万元，并没有与你的客户说清楚或谈妥几月几号搬走退还多少钱，我认为你们这样做是不是对不起我们呀！我们造厂房银行贷款1000多万元，利息要出100多万，经不起你们这样搞得一塌糊涂，我们是尽亏的对吗？你们年纪轻轻，赚钱的日子还长着呢！这两个月电费还没交，请速交清，搬迁尽快处理完。盼复！张：不可能的事，收的钱全部在账。下午我们到场。张：我在现场，基本搬完，只有一些废品，还有十台机器，全面扫尾。安全平稳过度。李：从楼上搬到楼下，大部分还没有搬，希望你们解决得漂亮一点哦！已经逾期了对吧！8月6日张：老姐姐好，房子我不退了，交给下边小孩去处理，那条子拿去，是复印件，等您跟我打官司。反正我房子不退。我也不会再过问此事。我已亏了74万元，再亏点也无所谓。李：张、钟两老板！你们已两次逾期，今年一年的租金全完蛋了，上半年还差6600元应付我们，7月22日全部搬走才能退款。张：不谈了，我花了一百五十万，你们说能做家具的。人无信而不立，我不退房子了，闹越大越好。李：我们亏了160多万，你是收了100多万，谁来跟你闹啊！你说有黑社会的人，你是大老板养得起，我们是只能靠地方政府，总之是要讲道理的呀！张：我也是正规人，也找政府。反正合同也没有解除。越大越好。我不养社会人，按合同办事，我不会管这些事，会有人给公道的。闹翻了大家都难看，所以我退出。以后有事不要找我就好了。李：合同没有解除，6月25日前就应该交下半年的租房金866600元，你没有交已经违反法律违约了对吗？而且房子里还有很多油桶没有拿掉，随你怎么撒赖都是不确当的做法对吗？撒赖是行不通的呀！打官司也是讲道理的呀！张：行，老姐姐，莫生气，解决事情的条子你写的，解决了你想赖也赖不了，才几天。你给的条子我这里还有，是谁想赖，大家看了就清楚了。您老姐姐看着办。我怎么办都没意见，头顶三尺有神灵。李：我写的条子你要就给你！反正已经逾期了，逾期一律不予退还。张：可以，您说了算。房子我也不退，十年，您也可以告我。李：我是不会告你的，我见法院的人害怕的，你水平高，一会要叫小孩处理，一会儿你亏了150万，一会儿房子不退，一会儿要打官司，你喜欢怎么办就怎么办，这是你的权利，但我可以告诉你，你前脚走环保局的人后脚就来了，油涌一地要罚款了，你不要没事找事呀。8月7日张：不要生气，随便您。我可没时间陪你玩这种无聊的游戏。8月8日李：说是交15万元你们的那个客户，地上全是垃圾，卫生一点都没有打扫，两个厕所也脏的一塌糊涂，所以你们尽是说谎话哦！张：房子我不退了。李：房子不退你要交房租金呀！6月份就要交的，不交就是违约我有权收回的，我又不要你退，6月25日前我就催你交房租金的，你不交钱说不退是废话，那有这个道理，你还能到我们申港来称王吗？张：有你签字，钱不到位，合同就生效。不信你租房子看看。我不称王，你是王，白纸黑字都不算数。我现在都不想你说话。我不与不讲理的人说话。随便你处理。李：事情么搞不好。说得好做不好。自己也不掂量掂量，我签字明明白白是7月22日，今天已经几月几号了，你可以无原则地拖下去，我花一千多万的房子就来给你糟蹋的吗？到底是你不讲理还是我不讲理。……8月28日……李：我写的是7月22号，你要尊重事实，鹬蚌相争渔翁得利。你比我懂，我认为你是为人坦诚，处事不惊，豪爽大度，驰骋市场，使我敬佩有加，没想到你今天会说出这样的话来。张：是你不讲理。李：你已经去安徽开发旅游市场，我一直在称赞你聪明能干，你儿子昨天还说以后要邀请我去玩呢？钟妙福说：我把上海的房子租你们10年，每年18万这里的钱就不用退还，回来与你商量好即可，我还准备与上海写退还合同了，没想到你们反复这么大。张：我不同意。李：你太不讲道理了吧。你们8月9日来你短信还有机器在，到15号还有桌子椅子在楼下，至8月20日才全部拿走的。……一审审理中，维宇公司经办人李玉芳陈述：投资公司将部分厂房租给了张河北，6月份到期，到期前的租金都已经支付给了投资公司，还交纳了5万元的押金。后来投资公司要求张河北将下半年租金交齐，张河北不愿意，就一直拖着。到了7月底，她就向张河北催要租金，张河北就在8月1日给了她10万元租金，包括物业费、电力设施费、绿化维护费等。他们双方没有签订合同。现在张河北还租在这个房子里。以上事实，有《合作协议》、《说明》、《责令改正违法行为决定书》、证人证言、结算单复印件、视频资料、聊天记录及当事人陈述等证据在卷予以佐证。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，投资公司与针纺公司签订的《合作协议》，虽合同中载明为承包关系，但其实质内容系租赁合同关系；该协议系双方真实意思表示，但针纺公司未能提供相应的房屋产权证书或建设工程规划许可证，故该租赁协议无效。虽投资公司与针纺公司签订的《合作协议》无效，但针纺公司仍可参照协议约定的租金标准要求投资公司支付房屋占有使用费。李玉芳作为针纺公司的实际负责人，其有权代表针纺公司出具相关文件，投资公司、针纺公司在《说明》中对各自的权利义务约定明确，从其内容来看是对双方权利义务的结算，虽双方签订的租赁协议无效，但并不影响该《说明》的效力，该《说明》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。如前所述，该《说明》系对双方权利义务的结算，根据《说明》的内容，投资公司的主要义务是从租赁厂房内搬离、妥善处理其引进的客户，而针纺公司的主要义务是退还租金及保证金。关于针纺公司提出的该《说明》是附条件的承诺，退还680000元仅仅是奖励款，只有于2018年7月22日之前全部搬离并打扫干净才能退还的抗辩意见，与《说明》的文意解释内容不符，也与双方的意思表示不符，故法院对该抗辩意见不予采信。现针纺公司认可投资公司已于2018年8月20日搬离租赁厂房，投资公司已履行主要义务，针纺公司应返还相应的款项。投资公司超过约定期限搬离租赁厂房，应承担相应的违约责任，其应向针纺公司支付自约定搬离期限届满之日次日起至实际搬离之日止按协议约定计算的房屋占有使用费。关于投资公司实际搬离的具体时间，投资公司提供的证据无法证明其已于2018年7月中旬搬离租赁厂房，现针纺公司认可投资公司于2018年8月20日搬离租赁厂房，故法院认定投资公司实际搬离租赁厂房的时间为2018年8月20日。又因针纺公司已向次承租人收取了2018年下半年的房屋占有使用费100000元，故投资公司应支付的房屋占有使用费应按相应的比例予以扣减。综上，针纺公司应返还投资公司680000元；投资公司应向针纺公司支付自2018年7月23日起至2018年8月20日止的房屋占有使用费121819.91元〔1733270元÷365天×29天×﹙866635元-100000元﹚÷866635元〕。关于投资公司主张的利息，本案系因针纺公司未及时返还相关款项引发诉讼，故针纺公司应向投资公司支付自2018年11月12日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息，超出部分法院不予支持。关于针纺公司要求投资公司支付租金的反诉请求，如前所述，法院已认定投资公司与针纺公司签订的租赁协议无效，且双方在《说明》中已就相关的权利义务进行了结算，虽投资公司在之后的聊天记录中多次提到房屋不退，但结合整个聊天记录来看上述言辞系双方协商过程中的气话，双方并未达成新的合意，且针纺公司已实际向次承租人收取了相关费用，故针纺公司要求投资公司支付租金的反诉请求，无事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决:一、针纺公司、投资公司于2017年9月签订的《合作协议》无效。二、针纺公司应于判决发生法律效力之日起十日内向投资公司返还租金及保证金共计680000元及利息（自2018年11月12日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。三、投资公司应于判决发生法律效力之日起十日内向针纺公司支付房屋占有使用费121819.91元。四、驳回投资公司的其他诉讼请求。五、驳回针纺公司的其他反诉请求。上述第二、三项相抵，针纺公司应于判决发生法律效力之日起十日内向投资公司返还租金及保证金共计558180.09元及利息（以558180.09元为基数自2018年11月12日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10600元、财产保全费5000元，共计15600元(投资公司已预交)，由针纺公司负担；反诉案件受理费减半收取5050元（针纺公司已预交），由针纺公司负担4040元，由投资公司负担1010元；上述款项相抵后，针纺公司应于判决发生法律效力之日起十日内直接给付投资有限公司14590元。二审查明事实与一审已查明事实一致。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、针纺公司是否应退还680000元给投资公司。二、投资公司是否应支付2018年5月初至2018年10月初的租金630035元以及2018年上半年租金余款6635元。关于争议焦点一。首先，涉案《说明》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。其次，该《说明》并未约定投资公司如不在2018年7月22日把所有客户全部搬走（从针纺公司），则针纺公司将不再退还680000元。虽然《说明》中约定“在不出任何意外的情况下，才付还退款”，但从约定“平平安安全部搬走…在不出任何意外的情况下，才付还退款。”的含义来理解，只有当出现了意外情况下，针纺公司才有权利拒付退款，现本案中，并未出现“意外情况”，因此，不具备拒付退款的条件。再次，从《说明》的文意解释内容来看，也不构成针纺公司所提出的“是对被上诉人于2018年7月22日前这一特定期间全部履约的奖励，性质是类似于奖励”。最后，虽然投资公司在2018年8月20日搬离租赁厂房，未在2018年7月22日全部搬走，已构成违约，但投资公司的该违约并不构成“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”法定解除合同的条件，因此，投资公司的该行为没有形成法定解除《说明》的情形。综上，针纺公司应按《说明》的约定退还680000元给投资公司。关于争议焦点二。一审法院对判决理由已进行了详细阐述，本院予以认同，在此不再赘述。因此，上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，针纺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10600元，由针纺公司负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇一九年五月二十一日书记员  徐冬晖