福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初14871号 原告：李丽端，女，1982年5月13日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：曾小雄，福建伟盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊亚林，福建伟盛律师事务所律师。 被告：郑忠义，男，1974年8月23日出生，汉族，住浙江省。 被告：李演锋，男，1988年1月18日出生，汉族，住福建省永春县。 被告：厦门市置强房产营销策划代理有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路201号宏业大厦1403之二，统一社会信用代码91350203784178172G。 法定代表人：余永平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李桂香，北京大成（厦门）律师事务所律师。 原告李丽端与被告郑忠义、李演锋、厦门市置强房产营销策划代理有限公司（以下称置强公司）房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案，依法适用普通程序公开审理。原告李丽端的委托诉讼代理人熊亚林，被告置强公司的委托诉讼代理人李桂香到庭参加诉讼。被告郑忠义、李演锋经传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 李丽端向本院提出诉讼请求：1、解除李丽端与郑忠义、置强公司于2014年6月22日签订的《房产买卖协议》；2、郑忠义立即赔偿李丽端损失7230000元；3、郑忠义立即向李丽端返还定金300000元并支付相当于定金数额300000元的违约金；4、郑忠义立即向李丽端支付本案实现债权的律师代理费20000元；5、置强公司立即向李丽端返还已支付的中介费10000元及代办费800元；6、李演锋、置强公司对郑忠义上述应付款项承担共同清偿责任。事实和理由：李丽端与郑忠义、置强公司于2014年6月22日签订了《房产买卖协议》，李演锋作为郑忠义的代理人代为签订了该协议。协议约定：李丽端向郑忠义购买坐落于厦门市思明区的房产，土地房屋权证号为01××90，建筑面积为207.47平方米，房产成交价为633万元；郑忠义保证上述房屋权属清楚。若发生与郑忠义有关的房屋产权纠纷或债务债权等，概由郑忠义负责清理，并承担相应法律责任，由此给原告造成的损失，由郑忠义负责赔偿。一方违约的，除向对方承担违约责任外，还应承担对方因解决纠纷所产生的诉讼费用、仲裁费用、律师费用、差旅费等一切费用。协议签订后，原告依约支付了定金及中介费，履行了协议约定的义务，而郑忠义与李演锋迟迟未能依协议约定办理前述房产的产权银行解押事宜。经查，该房产于2017年4月28日以1356万元的价格被司法拍卖，郑忠义、李演锋已无法实际履行协议约定义务。置强公司作为房产中介机构，同时也是本协议居间服务商，既未对该房产权属履行合理审查义务，也未能及时促成双方履行本协议，存在重大过错，依法应对郑忠义协议项下所有应付款项承担共同偿还责任。现该房产市场价值约为1356万元，而原告购买该房产时，成交价仅为633万元，在前述期间内已上涨723万元。该房产已基于三被告的原因无法实际交易，依据协议约定，依法应由三被告共同承担赔偿责任。 郑忠义、李演锋未作答辩。 置强公司辩称，本案原告基于合同关系起诉郑忠义，对置强公司的主张是居间合同关系，这是两个法律关系，不能并案审理。刚原告陈述并案审理的理由，置强公司认为合同具有相对性，置强公司不是房屋买卖合同的相对方。其陈述的置强公司代管购房定金，实际上置强公司没有代管。其第三点理由“置强公司对本案合同的解除及被告郑忠义、李演锋的违约给原告造成的损失具有过错责任”与其第一点理由矛盾。在原告与被告郑忠义的房屋买卖合同关系中，是否是被告郑忠义、李演锋违约需打问号，本案没有证据证明被告郑忠义、李演锋违约而原告没有违约。假如被告郑忠义、李演锋真存在违约的话，置强公司作为居间方也无需替他们承担违约责任。置强公司履行居间人义务成功的标志是促成房屋买卖双方的交易。置强公司促成交易的时间是2014年6月22日，当时房产并未被法院查封，是可交易的状态。置强公司作为居间方并不存在过错。对第一项诉讼请求，原告要求解除与郑忠义的房屋买卖关系与置强公司无关。置强公司与原告、郑忠义的居间合同关系已经履行完毕。所以居间合同不存在解除的必要。对第二项诉讼请求，原告损失计算的方法置强公司不认同。对第三项诉讼请求，原告应当证明自己是守约方，并且第二项诉讼请求应当已经能够弥补违约损失。对第四项诉讼请求，律师代理费是为实现房屋买卖合同债权发生的，与居间人无关。对第五项诉讼请求，置强公司没有收到一万元和八百元。假设置强公司确实已收取该费用，置强公司的居间义务已经完成，置强公司也无需退还该费用。对第六项诉讼请求，原告主张共同清偿责任必须有明确的法律依据。 围绕诉讼请求，李丽端提交了户籍信息、企业信用信息公示报告、房产买卖协议、中介费收条、定金代管收条、转账明细、《不动产登记申请书》、委托代理合同、律师费专用发票作为证据。对到庭当事人确认真实性的证据以及与原件核对一致的证据本院予以认定并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月22日，郑忠义（出售方，甲方，代理人李演锋）、李丽端（购买方，乙方）、置强公司（中介方，丙方）签订一份《房产买卖协议》（以下称讼争合同），约定：甲方将坐落于厦门市思明区的房产（以下称讼争房屋）出售给乙方，用途住宅，土地房屋权证号01××90，建筑面积207.47平方米，成交价633万元；本协议签订之日乙方应支付购房定金30万元，定金先由丙方保管，待甲乙双方到土房局办理交易过户手续后由丙方转交给甲方；乙方于2014年7月22日前或产权银行解押注销七个工作日内（送件成功当日）向甲方支付603万元；甲方于收到全部购房款当日将讼争房屋交付乙方使用；甲方保证讼争房屋为空户；乙方于本协议签订时支付丙方居间服务费（即中介费）1万元、代办手续费800元；甲乙双方不得中途悔约，若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于定金的违约金；若乙方悔约，则甲方已收取的定金不予退还，甲方应退还乙方所支付的购房款；在此条件下，若守约方支付了中介费，则守约方可向违约方追偿中介费；若甲乙双方未经丙方同意自行解约，则支付中介费的一方可向另一方追偿50%的中介费；甲乙双方保证于产权银行解押注销完毕七个工作日之内前往土房局办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日由违约方向另一方支付购房款的0.05%作为违约金；若于银行解押注销完毕七个工作日之内因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权终止协议，同时要求违约方承担违约责任；一方违约的，除向对方承担违约责任外，还应承担对方因解决纠纷所产生的诉讼费用、仲裁费、律师费、差旅费等一切费用；无论甲方还是乙方向丙方支付中介费或代办费等均需向丙方索取有丙方公司盖章的收款收据，方视为支付给丙方费用或款项，任何个人收款收据不属于丙方行为（该条款用红色字体）；等等。李演锋作为郑忠义的代理人代为签订讼争合同。讼争合同落款处中介方签章一栏盖有置强公司印章，印章上载明置强房产的银行账号及开户行，但落款未有经办人签名捺印。 2016年7月14日，浙江省宁波市中级人民法院（以下称宁波中院）首先查封讼争房屋，后裁定对讼争房屋进行司法拍卖。2017年4月18日，买受人周毅萍以1356万元最高价竟得讼争房屋。2017年4月28日，宁波中院作出（2016）浙02执355号执行裁定书，裁定讼争房屋所有权及使用权归买受人周毅萍所有，财产权自裁定送达买受人时转移。后厦门市国土资源与房产管理局协助执行，将讼争房屋产权转移登记至周毅萍名下。 2019年3月，本院电话联系李演锋，李演锋称其人在外地，当月会到法院领取材料并提交证据，但截至本判决作出之日其并未实际应诉。李丽端未在法庭指定的期限报告其家庭名下房产情况以及居住情况。李丽端为本案诉讼支出律师费20000元。 本案审理中，李丽端主张，协议签订后其向置强公司现金支付中介费10000元，并提供案外人郭海东出具的《中介费收条》作为证据。李丽端主张，其按郭海东指示于2014年6月22日向案外人钟文光账户转账支付购房定金300000元，并提供郭海东出具的《定金代管收条》、转账凭证作为证据。李丽端主张郭海东系置强公司员工，具体经办讼争房屋交易居间；置强公司否认郭海东系其员工，并主张郭海东与李演锋是表兄弟，二人共同出资向郑忠义购买讼争房屋用于炒房。 本案庭审中，李丽端述称：其有一手房交易经历；其对李演锋的代理权是存疑的，李演锋没有提供任何授权委托书给其查看，其是基于置强公司的核实和告知相信李演锋有代理权；签订讼争合同前，郭海东曾带其实地看过讼争房屋。置强公司述称：郭海东是炒房客，与其比较熟悉；郭海东说讼争房屋交易已经谈好，只需置强公司提供一份格式合同以及帮忙办理过户送件；置强公司并没有实际经办人促成该交易，后续代办手续当时也还没指定由谁来办。 本院认为，李丽端与到庭应诉的置强公司之间的争议焦点为，置强公司是否为讼争房屋交易的居间人并承担赔偿责任。在案证据显示，讼争合同落款处中介方一栏没有具体经办人员签名捺印，没有直接证据可证明郭海东系置强公司员工；讼争合同第二十条用红色字体约定“无论甲方还是乙方向丙方支付中介费或代办费等均需向丙方索取有丙方公司盖章的收款收据，方视为支付给丙方费用或款项，任何个人收款收据不属于丙方行为”，且讼争合同落款处所盖置强公司的印章明确载明置强公司的账号和开户行，在合同约定如此清楚的情况下，李丽端却主张向郭海东个人现金支付中介费并且主张向案外人钟文光的账户汇入托管定金，《中介费收条》和《定金代管收条》均只有郭海东个人签名而没有置强公司盖章。由上可见，为讼争房屋交易提供居间服务的系郭海东个人，难以认定居间人为置强公司。故对李丽端基于其与置强公司存在居间合同关系的主张而向置强公司提出的诉讼请求，本院不予支持。 关于李演锋是否有权代理或表见代理。根据李丽端的陈述，李演锋没有提供任何授权委托书给其查看，其对李演锋的代理权存疑，是基于居间人的核实和告知才相信李演锋有代理权并与之签约。对此本院认为，没有证据证明李演锋有权代理郑忠义出售讼争房屋。李丽端系具有房产交易经验的完全民事行为能力主体，在李演锋未出示任何委托代理凭证的情况下，其主张基于对居间人的信任相信李演锋有权代理，此种情形不足以构成表见代理。根据《合同法》第四十八条的规定，在郑忠义未追认的情形下，讼争合同对郑忠义不发生效力，应由李演锋承担责任。本案中李丽端主张李演锋承担共同清偿责任，此系基于其对讼争合同出卖人为郑忠义的认识而提出的诉讼主张，出于减轻当事人讼累的考虑，本院视同本案中李丽端对李演锋单独主张责任，对相关诉讼请求做实体处理。现讼争房屋被人民法院司法拍卖并过户给案外人，讼争合同事实上已无法履行，对李丽端请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。李演锋应当承担违约责任，向李丽端双倍返还定金共600000元。根据讼争合同第十八条约定，李演锋还应赔偿李丽端为本案诉讼支出的律师费20000元。李丽端要求赔偿房屋增值损失7230000元没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，对李丽端的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认李丽端与李演锋于2014年6月22日签订的《房产买卖协议》解除； 二、李演锋于本判决生效之日起十日内向李丽端双倍返还定金600000元； 三、李演锋于本判决生效之日起十日内向李丽端赔偿律师费损失20000元； 四、驳回李丽端的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费66756元，李丽端负担56756元，李演锋负担10000元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  郭泽喆 人民陪审员  曾赣华 人民陪审员  陈 伟 二〇一九年五月十四日 代书 记员  杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。