山西省高级人民法院民事裁定书（2019）晋民申499号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李某，住太原市。委托诉讼代理人：冯丽君，北京盈科（太原）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：赵某，住太原市。再审申请人李刚因与被申请人赵江舟返还原物纠纷一案，不服太原市中级人民法院（2018）晋01民终846号民事判决，向本院申请再审，本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。李刚向本院申请再审称：一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。原审法院认定的事实是，李刚合法取得涉案房屋的所有权证书，赵江舟未取得该涉案房屋的所有权证书；赵江舟基于《住房协议》占有涉案房屋，但关于赵江舟基于《住房协议》占有涉案房屋的行为是否合法以及法院驳回李刚诉求的事实的认定缺乏证据证明。2001年12月27日，赵江舟与太原市热管锅炉厂（现为太原琴意热管锅炉有限公司，以下简称锅炉厂）签订《住房协议》。该协议第1条约定锅炉厂同意将南宿舍3单元46号房屋（该房屋现门牌变更为小井峪街39号1幢3单元6层16号）出售给赵江舟；第2条又约定：“考虑到乙方目前经济困难，暂缓交住房款，缓期5年，未交售房款以前按租房对待，每月交租金50元，直至交清房款为止”；另第4条约定：“乙方在厂工作的前提下，甲方在以上规定时间内不得随意收回住房”。该协议签订生效后，赵江舟入住该涉案房屋，2006年5月27日赵江舟与锅炉厂解除了劳动关系，失去了在涉案房屋居住的前提条件。同时赵江舟在与锅炉厂约定的5年期限内并未如约缴纳购房款，致该《住房协议》在5年期限届满后权利义务终止。锅炉厂多次发出通知要求赵江舟腾房，赵江舟未提出异议也拒不腾房，且不缴纳房屋租金，至今更没有取得涉案房屋的所有权证书，可见，赵江舟实属无权占有涉案房屋。锅炉厂法定代表人李文琴曾亲自出庭作证，证明在卖给李刚涉案房屋前就和赵江舟解除了协议，并多次要求赵江舟腾房，赵江舟无权占有涉案房屋。纵观整个案件中法院均未总结争议焦点，判决认定的内容偏离本案案情，也未调查清楚，针对关键的赵江舟是否有权占有问题模棱两可，不能以理服人，实属认定的基本事实不清，缺乏证据证明。原判决适用法律确有错误。本案归根结底就在于李刚是否有权利依据《物权法》要求赵江舟腾房，因终审判决在本院认为部分没有任何法律依据，适用的所谓法律依据仅有“原判决事实清楚，适用法律正确”。李刚系涉案房屋的所有人。《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。该规定说明不动产物权的转让自转移登记时发生效力。本案中李刚向锅炉厂购买涉案房屋，是双方真实意思表示，且不违反国家强制性规定，是真实、合法、有效的。因此，本案涉案房屋的物权应当自房屋登记变更为李刚时发生转移，归李刚所有。赵江舟为涉案房屋的无权占有人、侵占人。赵江舟占有该房屋无任何法律依据，属于无权占有。该事实上述已做论证，此处不再赘述。所有权人李刚要求侵占人腾房应当得到支持。《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。《物权法》第二百四十五条出现的占有均为占有权益而非实际占有行为，侵占既是妨碍占有行为，也是指侵害占有权益。原判决认为李刚从未实际占有，不存在要求返还的权益，就此驳回诉讼请求，纯属无稽之谈。李刚依法对涉案房屋享有所有权，而赵江舟作为无权占有人，根据上述法律规定李刚通过获得所有权已经获取到占有的权益，也就有了要求赵江舟返还房屋的权利，人民法院应当支持此种物权保护行为。即使赵江舟是有权占有，根据法律规定李刚依然有权要求其腾房。赵江舟占有该房的根源《住房协议》，因赵江舟未最终购买该房屋，也没有取得房屋产权证书，不可能基于所有权占有，只能基于租赁关系占有。退一万步来讲，《住房协议》在5年期限届满后权利义务终止，赵江舟未与李刚签订租赁协议继续住该房屋属于“未定期限”、“不定期租赁”的情形，根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（施行）》第119条第2款、第3款，《合同法》第232条、《城市房屋租赁管理办法》第11条及其他相关规定，李刚因购买房屋而继受取得房屋所有权，成为涉案房屋出租人，租赁期届满后，李刚依然有权拒绝出租涉案房屋，要求承租人返还房屋。原判决将本案归咎于房屋买卖的风险问题，违背法律规定。《物权法》第十四条明文规定，房屋交付以登记转移为准，并不存在实际交付一说。原判决却主观臆断擅自将不动产物权转移的条件强加上实际占有，违背法律规定，也不符合社会规律。若按此规定，一些购房者为获取更多利益将所购房屋（尤其为商铺）直接转租出去后，却因为未实际占有过就丧失了房屋所有权，这明显是违背社会常理的。退一步讲，即便存在实际交付概念，也应当参照动产的指示交付规律。《物权法》第26条规定，动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。即锅炉厂将对赵江舟返还房屋的权利转让给李刚代替了直接将房屋实际交付。本案是因为赵江舟无权占有妨碍到李刚实施占有行为，侵害了李刚的占有权益，导致李刚要求赵江舟停止侵权行为，返还涉案房屋。原判决颠倒逻辑，认为李刚从未实际占有房屋因此不享有要求赵江舟返还房屋的权利，错误解释法律条文，未依法判决，属于适用法律错误。综上，李刚的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项的规定，请求对本案进行再审并依法改判。本院经审查认为，原审中李刚依据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，起诉请求赵江舟返还诉争房屋。因此，李刚需证明其为诉争房屋的合法所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，李刚需证明其签订有合法有效的房屋买卖合同并将诉争房屋的所有权变更登记至自己名下。为此，原审中李刚提交了“太原市职工购买公有住房花名登记表”、“中国农业银行现金缴款单及山西省2011年行政事业单位收款收据”、“太原市住房公积金管理中心公有住房出售收入收款证明”、“太原市公有住房出售审批表”以证明其购买诉争房屋的买卖合同合法有效；提交了“房屋产权证”、“房屋产权证（补办）、“测绘证明”，以证明其已依法将诉争房屋变更登记至自己名下，自己对诉争房屋拥有合法所有权，赵江舟占有诉争房屋构成对其所有权的侵犯。赵江舟为证明其对诉争房屋是合法占有，提交了“住房协议”、“太原市房产登记档案资料查询申请书”、“常住人口登记卡”、“太原市有线广播电视用户证”、“太原市有线广播电视台用户缴费通知”、“视听、维护费记录”、“太原市煤气公司焦炉煤气民用户用气证”、“万柏林区集中、区域供热低保户供暖缴费优惠证明”、“太原市煤气公司煤气收费卡”、“太原市住房公积金储蓄卡”、2002年至2005年房租收据、2002年至2011年电费收据及部分采暖费收据、工作调动相关手续、地下室分配通知单。李刚提交的证据足以证明其与太原市琴意热管锅炉有限公司签订的房屋买卖合同合法有效，并已办理完毕房屋过户登记手续，取得了诉争房屋的所有权；赵江舟提交的证据仅能证明2001年12月27日其与太原市琴意热管锅炉有限公司签订“住房协议”后至2006年5月27日其与太原市琴意热管锅炉有限公司解除劳动合同前，基于租赁关系合法占有诉争房屋，不足以证明劳动合同解除之后，赵江舟仍有权占有诉争房屋。2006年5月27日之后至今，赵江江舟是否还有权继续占有诉争房屋，原审并未查清。原审判决认定赵江舟基于住房协议占有使用诉争房屋，李刚在明知房屋被他人占有使用，可能存在交付不能的情况下仍进行交易缺乏合理注意，不支持李刚的诉讼请求于法无据，系适用法律错误。综上，李刚的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条零四条、第二百零六条以及《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第二条之规定，裁定如下：指令太原市中级人民法院再审本案；再审期间，中止原判决的执行。审判长 程庆华审判员 王荣平审判员 文 劼 二○一九年五月十日书记员 王宇飞