天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0114民初7512号原告（执行案外人）：董旭春，男，1966年7月17日出生,汉族,住黑龙江省双城市。原告（执行案外人）：赵玉梅，女，1967年9月6日出生，汉族，住黑龙江省双城市。委托诉讼代理人：董旭春（赵玉梅之夫），男，1966年7月17日出生，汉族，住黑龙江省双城市。被告（申请执行人）：汪丽霞，女，1971年5月6日出生，满族，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：王英，天津嘉权律师事务所律师。第三人（被执行人）：赵文，男，1961年5月4日出生，汉族，住黑龙江省双城市。第三人（被执行人）：张永芹，女，1959年11月30日出生，汉族，住黑龙江省双城市。委托诉讼代理人：赵成忠（张永芹之妹夫），男，1965年3月6日出生，汉族，住黑龙江省双城市。原告董旭春、赵玉梅与被告汪丽霞及第三人赵文、张永芹案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董旭春并代理赵玉梅、被告汪丽霞的委托诉讼代理人王英、第三人张永芹及委托诉讼代理人赵成忠到庭参加了诉讼。第三人赵文经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董旭春、赵玉梅向本院提出诉讼请求如下：1.请求法院撤销天津市武清区人民法院（2018）津0114执异37号执行裁定书，并解除该院对第三人张永芹名下的坐落于黑龙江省双城市朝阳乡胜前村房产（证号：××号）的查封；2.案件受理费等费用由被告负担。事实及理由：2011年2月20日，二原告与赵文、张永芹（系夫妻关系）签订了房屋买卖合同，二第三人将其所有的涉案房屋出卖给二原告，出卖价款为15万元，二原告以现金的方式全部付清购房款。合同签订后，二第三人将该房屋交付给二原告，一直由二原告占有使用。由于二第三人在卖房后一直下落不明，至今无法办理房屋产权过户手续。现武清区人民法院对该房屋查封实属错误，二原告要求立即解除查封。理由如下：1.该涉案房屋自签订房屋买卖合同之后，一直由二原告占有、使用并收益。另外，房屋所占土地的使用权人为黑龙江省双城市前进乡供销社，只是房屋产权证所有权人为张永芹，并且该土地为集体所有，但地籍薄上却标明为国家所有。该房屋所占的宅基地与地籍薄上标明的土地性质不一样，因此该院对该房屋的查封有悖法律的相关规定，即查封房屋应对房屋所在的土地使用权进行查封的规定，可是土地的使用权人现为二原告（供销社已将该土地交付给二原告），法院无权对该土地予以查封，故查封是错误的；2.汪丽霞与赵文、张永芹的债权债务关系发生在二原告购房之后，该房屋早已交付给二原告，一直由二原告占有使用至今，房屋与该债务不发生任何关系，因此法院的查封也是错误的。综上所述，法院对该房屋的查封侵害了二原告的财产权，二原告诉至法院，恳请法院支持二原告的诉讼请求。汪丽霞辩称，房屋所有权人为张永芹，并为借款判决的被告之一，因此法院查封执行其财产合理合法，请求法院驳回二原告的诉讼请求。张永芹述称，董旭春与本人的房屋买卖合同签订于2011年，二原告以现金的形式付清了全部购房款，认可该房屋已卖给二原告的事实，只是未办理过户手续。该房屋在卖出之前也是张永芹名下的财产，张永芹与赵文早就离婚了，赵文从外面借的债务与张永芹无关，张永芹不应承担债务。在张永芹与汪丽霞债务关系形成之前，涉案房屋就已经卖给二原告了。赵文未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。董旭春、赵玉梅提交证据如下：1.房屋产权证，名字为张永芹，但在原告方手里，证明房屋是二原告买的；2.二原告与二第三人签订的立契文约，证明双方房屋买卖的事实，双方已签有协议；3.村委会介绍信，证明双方房屋买卖的事实，有村长、书记签字；4.邻居出具的证人证言及身份证复印件，证人分别为胡某、刘某、王某，证明二原告购买房屋的事实；5.收款收据，收款人为赵文、张永芹，证明房款已全部付清；6.土地转让协议书，与黑龙江省双城市前进乡供销社签订的，证明房屋坐落的土地使用权已转让给二原告；7.乡政府土地办公室电脑系统里出的卫星云图，显示房主的名字为董旭春；8.（2018）津0114执异37号裁定书，证明二原告对该裁定不服提起诉讼。汪丽霞质证意见为：对房屋产权证的真实性、关某、合法性无异议，对证明目的不认可，本被告认为房屋产权证显示产权所有人为张永芹，恰恰证明法院的查封合理合法。对立契文约真实性、合法性、关某、证明目的均不认可，认为该协议不能证明双方已经完成房屋买卖，只是一纸文书，且有涂改痕迹，真实性无法确定，并且根据原告诉状中所称，房屋土地使用权存在争议，本案诉争房屋为有争议的房产，不能进行买卖。对村委会介绍信，认为村委会不是买卖行为的见证方，其没有见证买卖合同的签订、交易的完成，不能证明张永芹已将房屋卖给二原告。对土地转让协议真实性、合法性、关某、证明目的均不认可，协议中没有赵文签字却将义务转嫁给赵文，且该协议印章模糊不清，该协议应属无效。对收款收据真实性、合法性、关某均不认可，没有转账记录、银行流水、银行取款记录，不能证明二原告支付了购房款的事实。对三份证人证言真实性、合法性、关某、证明目的均不认可，从证据形式看，三份证言均为打印文字，内容完全一致，只是签字不同，且三位证人没有到庭，三位证人亦不是买卖协议的见证人，且与二原告为多年邻居关系，其证言不具有客观性，不能采信。对卫星云图真实性、合法性、关某不认可，该图只是复印件，没有出图机关公章，不能证明本案诉争房屋为二原告所有。对（2018）津0114执异37号裁定书真实性认可。张永芹质证意见为：对卫星云图认可，能够充分证明该房屋已在原告名下，因为这图是政府土地办的电脑里出的。对证人证言认可。对收款收条认可，是张永芹、赵文签字认可的。对土地转让协议认可，公章模糊是因为时间长了。对村委会介绍信认可，能够证明原告买完房后无法变更产权人。对立契文约认可。对房屋产权证认可，一是卖完房后找不到人变更不了名字，而且现在农村对房屋买卖的也不给变更名字。对（2018）津0114执异37号裁定书真实性认可。汪丽霞及二第三人均未提供证据。本院调取证据如下：（2018）津0114执异37号卷宗第18至49页，包括汪丽霞申请执行书、本院（2015）武民一初字第3608号民事判决书、第三人赵文和张永芹身份信息、查封涉案房屋手续、哈尔滨市双城区胜丰镇胜前村村民委员会出具的介绍信、房屋产权证、卫星云图、立契文约、邻居证明、问话笔录、（2018）津0114执异37号裁定书。原、被告及第三人对上述证据的真实性均无异议，原告及二第三人同意由法院依法核实认定，汪丽霞对卷宗中与本案原告提交证据相同的证据，同本案质证意见一致。通过本院组织当事人质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于董旭春、赵玉梅与第三人张永芹、赵文是否在法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。二原告提供了与二第三人签订的立契文约、村委会介绍信等，以证明其在本院查封涉案房屋之前签订了房屋买卖合同，占有了涉案房屋。被告虽不认可，但未提出实质性的疑异，也未提供相反证据证明，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在;对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在;法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。本案中，原告举证的待证事实中，存在买卖关系并签订书面买卖合同的部分，具有高度可能性，被告反驳未达到使待证事实真伪不明的程度。但二原告提交的该份立契文约，只是一纸文书，且内容有涂改，再结合下述对购房款支付问题的分析等因素，对原告主张其在本院查封涉案房屋之前签订了房屋买卖合同的事实不予认定。2.关于董旭春、赵玉梅是否在人民法院查封前已合法占有该涉案房屋。二原告为证明其主张，向本院提交了3份书面证人证言（胡某、刘某、王某），汪丽霞对上述证据不予认可。本院认为，除法定情形外，证人出庭作证是证人证言这种证据产生法律效力的前置条件，只有获得法庭许可的情形下，书面证言才有可能作为认定案件事实的依据。胡某、刘某、王某未向本院提出正当理由未出庭作证，其出具的书面证人证言，因违反直接言辞原则，在证据形式上存在瑕疵，证言的真实性无法确认，本院不予采信，故认定二原告未能提交充足证据证明其在人民法院查封之前己合法占有该涉案房屋。3.关于涉案房屋的购房款支付情况。董旭春、赵玉梅陈述以自有做买卖的流动资金107000元、向妹妹董旭霞借款38000元、父亲给了5000元，凑齐现金150000元，于签订立契文约当天支付张永芹、赵文全部购房款，张永芹、赵文收款后出具了收据。本院认为，150000元购房款在当时、当地应属大额款项，对此二原告没有提供任何银行转账或银行流水等相关证据佐证，且二原告与二第三人又存在亲属关系，二原告所举证据及陈述未达到使待证事实具有高度可能性的程度，故本院对二原告已向张永芹、赵文支付全部房款的事实不予认定。4.关于未办理过户手续的原因。董旭春、赵玉梅主张由于赵文、张永芹二人在卖房后下落不明，导致其至今无法办理房屋产权过户手续。本院认为，二原告与二第三人本身存在亲属关系，二原告主张未过户的原因是二第三人下落不明的问题，该事实难以考证。二原告未能够提供充分证据证明其非因自身原因而未办理涉案房屋过户登记。5.关于董旭春、赵玉梅主张的土地性质问题，不影响本案的法律适用和裁判结果，故本院不再分析说明。另查明，被告赵文、张永芹于2010年8月登记结婚，于2012年12月登记离婚。被告汪丽霞于2015年4月以赵文、张永芹为被告以民间借贷案由向本院提起诉讼，本院于2015年5月6日依申请查封了登记在张永芹名下的坐落于黑龙江省双城市房产，后于2015年9月10日作出（2015）武民一初字第3608号民事判决书，判决赵文、张永芹偿还汪丽霞借款本息73万余元，该判决已生效。在该案执行中，二原告作为案外人提出执行异议，本院于2018年5月18日作出（2018）津0114执异37号裁定书，裁定驳回董旭春、赵玉梅的异议请求，二原告遂提起本案诉讼。庭审中，董旭春陈述赵文是其妻赵玉梅的哥哥。本院认为，本案的争议焦点是：二原告诉讼请求对涉诉房屋停止执行并解除查封是否具备事实和法律依据。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产；(三)己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，通过本院对争议事实的分析认定，二原告提出的异议不符合上述规定的全部条件，其所提交的证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，因此，董旭春、赵玉梅对于涉案房屋的相关执行所提异议不能成立，二原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回董旭春、赵玉梅的全部诉讼请求。案件受理费80元，公告费260元，均由董旭春、赵玉梅负担；如本判决仍需公告送达，公告费凭正规票据由董旭春、赵玉梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  齐志双审 判 员  李 青人民陪审员  梁建元二〇一九年五月二十四日书 记 员  段 微附相关法条：一、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。