辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终5551号上诉人（原审被告）：沈阳市沈河区城市建设局，住所地沈阳市沈河区南顺城路88号。法定代表人:王森，该局局长。委托诉讼代理人：温澄，辽宁鑫成律师事务所律师。委托诉讼代理人:苗恩利，男，1960年1月26日出生，汉族，该单位工作人员，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：崔立忠，男，1949年1月10日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人:崔萍（系崔立忠女儿），女，1973年12月11日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人沈阳市沈河区城市建设局因与被上诉人崔立忠房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初13435号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，对案件进行了公开审理。本案现已审理终结。上诉人沈阳市沈河区城市建设局上诉请求:请求人民法院依法撤销沈河区人民法院（2018）辽0103民初13435号民事判决，发回重审或依法改判。主要事实与理由：1.一审法院认定事实有误，应依法予以纠正：一审法院认定上诉人就该楼存在144.03平方米面积差是否参加房改存在异议，但这与给予被上诉人货币补偿没有直接因果关系；现被上诉人以存在未补偿剩余面积为由要求变更协议，增加补偿费用，但其所主张的未补偿面积没有经原产权单位确认，也没有经原产权单位房改，即使该楼确有未补偿面积也应属原产权单位而非被上诉人，且原产权单位并未明确放弃产权，上诉人不应对被上诉人按被拆迁人进行补偿。2.一审法院未能查明案件相关事实：被上诉人房屋评估单价为5241元/平方米，一审法院用包括过渡补偿等费的补偿总金额除去补偿面积确定房屋补偿单价是没有法律依据的，应依法予以纠正。被上诉人崔立忠辩称，第一，上诉人所说：“未补偿面积产权属于原产权单位”是严重歪曲事实：1.房屋买卖是论套交易是法律常识，原产权单位的房屋产权已通过房改全部转给被上诉人；2.原产权单位对未补偿的144平方米面积产权归属有明确的表态，表明该楼的所有权益已全部属于45户动迁居民，学校已无其他权益；3.原产权单位房改有错只涉及面积问题，与产权无关。第二，关于应增加的过渡补偿费总计应为25880.08元，一审法院判决并无错误。崔立忠向一审法院起诉请求：1、原告与被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》（协议编号：第一次协议LF-2003-0107、第二次协议LF-2003-0109）第二条：“建筑面积”再增补:4.369平方米。2、此协议第三条第1项：“房屋的货币补偿金额”再增补22897.93元；第三条第4项：“过渡补偿费”再增补1258.27元；第三条第5项：“奖励”再增补1747.6元；“金额总计（大写）：”共增补25903.8元，或判令其它补救措施，如判令签订相应的补充协议。3、由被告支付诉讼费。事实与理由：原告是沈阳市沈河区万泉街20-1号拆迁楼被拆迁居民，此地原属于沈阳大学小河沿校区（原沈阳市师范学校）教师（家属）住宅楼,共45户。被告是拆迁人沈阳市沈河区城市建设局(证据4和证据5)。关于增补面积,根据辽宁省沈阳市沈河区人民法院民事判决书（2016）辽0103民初8071号（证据1）民事判决第一项：“被告沈阳市沈河区城市建设局于本判决生效之日起十日内，给付原告陶春生2.877平方米的房屋补偿款16023.3元”。根据辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2018）辽01民终2519号（证据2）判决第二项：“变更沈阳市沈河区人民法院民事判决书（2016）辽0103民初8071号民事判决第一项“沈阳市沈河区城市建设局于本判决生效之日起十日内，给付陶春生2.877平方米的房屋补偿款16023.3元”为“沈阳市沈河区城市建设局于本判决生效之日起十日内，给付原告陶春生2.877平方米的房屋补偿款16137元”。原告认为，原告与陶春生都是沈阳市沈河区万泉街20-1号拆迁楼被拆迁居民，属于本楼45户居民之一，判决书中所提到的未补偿的144.032平方米（全楼的面积差额）也有原告的份额（证据1、证据2、证据4和证据5）。根据辽宁省沈阳市沈河区人民法院民事判决书（2016）辽0103民初8071号（证据1）第15页：“本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按约定义务履行义务。当事人应当遵循诚实应用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定，当事人一方履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《沈阳市沈河区城市拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行且已履行完毕。但后经原告提供依据，证明该拆迁建筑的实际面积与产权证记载的面积不符，尚有144.03平方米的面积未以补偿,被告对其事实予以认可,并同意将其补偿给原告的原产权单位沈阳大学。本院认为根据上述法律规定，按照合同的相对性原则，该补偿款应补偿给原告，可视为合同未履行完毕，被告应承担继续履行的义务，因签订上述补偿协议的金额是根据当时的产权证记载的建筑面积计算，并无过错，故被告不存在违约行为，只承担继续履行的补救措施。关于补偿的面积及金额的计算问题，原告应补偿的面积为44.219平方米(原告房屋确定面积)÷2213.968平方米（最后确定全楼面积）×144.032（全楼的面积差额）＝2.877平方米。”原告应增加补偿面积为：67.112平方米(原告房屋确定面积)÷2213.968平方米（最后确定全楼面积）×144.032（全楼的面积差额）＝4.369平方米。关于相应增加的补偿金额.根据涉案《城市房屋拆迁补偿安置协议》（第一次协议和第二次协议）（证据5）中显示的具体内容，以及2009年7月21日拆迁方公开分送的《致居民朋友的一封信》（证据3）和2010年2月4日拆迁方公示的《沈河区万泉街原20-1号楼应补差面积及补偿公示》（第二次拆迁补偿方案）（证据4）公示标准，拆迁补偿面积相应的补偿金额有：房屋的货币补偿金额（面积补偿金额）、过渡补偿费（过渡安置费）和奖励（折迁奖励费）共三项。增加的房屋的货币补偿金额（面积补偿金额）,计算上述4.369平方米增补面积相应的补偿金额涉及相应的补偿单价，如面积补偿单价、过渡补偿费单价、奖励单价。但涉案《城市房屋拆迁补偿安置协议》（第一次协议和第二次协议）（证据5）中没有相应的补偿单价。根据辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2018）辽01民终2519号（证据2）第5页“本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为新补偿部分面积的单价应按何标准计算。本案中，双方当事人最后一次就拆迁补偿房产的货币补偿单价达成一致意见的时间为2015年2月9日，双方在《沈阳市沈河区城市拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》中约定了涉及陶春生房产的货币补偿金额为248039元。根据该货币补偿金额和该协议书载明的建筑面积44.219平方米，可以计算双方认可的补偿面积单价为5609元。因此，涉案新补偿部分面积2.877平方米的单价亦应按照双方当事人最后一次达成的货币补偿单价进行计算。综上，涉案补偿面积2.877平方米的补偿款应为16137元”。本案中，涉案《城市房屋拆迁补偿安置协议》（第一次协议和第二次协议）（证据5）中涉及原告房屋的货币补偿金额为351734元。该协议书载明的建筑面积为67.112平方米，可以计算房屋的货币补偿单价=“房屋的货币补偿金额”÷“建筑面积”＝5241.00元/平方米。因此，原告认为，涉案增补面积4.369平方米相应的增补金额应22897.93元人民币。增加的过渡补偿费（过渡安置费）,在2009年7月21日拆迁方公开分送的《致居民朋友的一封信》（证据3）中拆迁方明确表示：“在过渡期限内，由拆迁人每户每月按照被拆迁房屋建筑面积每平方米12元标准支付临时过渡补助费。”在2010年2月4日拆迁方公示的《沈河区万泉街原20-1号楼应补差面积及补偿公示》（第二次拆迁补偿方案）（证据4）中也表明，过渡补偿费（过渡安置费）（补）每户都有。在涉案《城市房屋拆迁补偿安置协议》（第一次协议和第二次协议）（证据5）中显示的具体内容中，也确实有过渡补偿费这一顶。但没有相应的过渡补偿费单价。根据辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2018）辽01民终2519号（证据2）第5页“本院认为……”中的单价计算方法，过渡补偿费单价＝“过渡补偿费”÷“建筑面积”＝19328÷67.112≈288元/每平方米×N个月（即12×N,N=24）.因此，原告认为，涉案增补面积67.112×0.0651=4.369平方米相应的过渡补偿费应为：4.369×288=1258.27元。增加的奖励（折迁奖励费）,在2009年7月21日拆迁方公开分送的《致居民朋友的一封信》（证据3）中拆迁方明确表示：“50平方米以下户型签约奖励2万，50平方米以上户型签约奖励每平方米400元”。在2010年2月4日拆迁方公示的《沈河区万泉街原20-1号楼应补,差面积及补偿公示》（第二次拆迁补偿方案）（证据4）中也表明，奖励（折迁奖励费）（补）50平方米以上户型都有。在涉案《城市房屋拆迁补偿安置协议》（第一次协议和第二次协议）（证据5）中显示的具体内容中，也确实有奖励（折迁奖励费）这一项。但没有相应的签约奖励单价。根据辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2018）辽01民终2519号（证据2）第5页“本院认为……”中的单价计算方法，奖励（折迁奖励费）单价＝“奖励”÷“建筑面积”＝26845÷67.112＝400元/平米（建筑面积50平米以上，400元/平米）。因此，原告认为，涉案增补面积4.369平方米相应的奖励费应为：4.369×400=1747.6元（建筑面积50平米以上才有）。综上所述，原告认为：根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十四条，被告少补偿原告4.369平方米，不符合中华人民共和国合同法平等交易、等价有偿的法律精神，明显有失公平。故请求法院判令：请求法院判令原告与被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》（协议编号第一次协议编号LF-2003-0107；第二次协议编号LF-2003-0109）第二条：“建筑面积”再增补4.369平方米。请求法院判令此协议第三条第1项：“房屋的货币补偿金额”再增补22897.93元；第三条第4项：“过渡补偿费”再增补1258.27元；第三条第5项：“奖励”再增补1747.6元；“金额总计（大写）：”共增补：25903.8元，或判令其它补救措施，如判令签订相应的补充协议。总之，被告在拆迁中明显占有优势，在订立合同时获得的利益超过了法律允许的限度，致使双方权利与义务明显违反公平、等价有偿的原则。严重导致了原告的合法权益受到侵害。一审法院认定事实如下：2009年3月26日，被告沈阳市沈河区城市建设局取得涉案房屋所在地的《房屋拆迁许可证》。同日，沈阳市房产局出具《拆迁公告》确定了涉案房屋在内拆迁范围等。2009年8月15日，沈阳市沈河区城市建设局作为甲方，原告作为乙方签订《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》约定，乙方房屋坐落在沈河区，面积58.14平方米，甲方补偿乙方各项费用总计345112元。2014年12月25日，沈阳市沈河区城市建设局作为甲方，原告作为乙方签订《城市房屋拆迁货币补偿安置协议书》约定，乙方房屋坐落在在沈河区，面积8.972平方米，甲方补偿乙方各项费用53195元。2015年7月22日，被告出具《关于万泉街20-1号楼差额面积拆迁补偿问题的函》内容为，沈阳市师范学校：万泉街20-1号楼原为贵校的自管公房，后经房改20-1后楼45户居民办理了私有产权。拆迁时20-1后楼45户被拆迁居民的房屋签约面积为1934.36平方米（居民房屋所有权证记载的建筑面积）后期，部分被拆迁居民反映，房屋的所有权证记载的面积与实际不符，我们经核算竣工图纸，确认确实存在279.608平方米的差额建筑面积，在此基础上，我们与45户被拆迁人又签订了二次补充协议，将多出的279.68平方米建筑面积分摊给了45户居民。这样，实际签约建筑面积总计为2213.968平方米。此后，又有居民向我们提供了1997年9月23日，沈阳市房产局为贵校半联动万泉街20-1号楼所有权证，登记面积为2358平方米。经了解，该面积是该楼竣工后贵校向市房产部门申请报备案时提供的面积数据（当时竣工房屋的建筑面积实行申报制）。这样，该楼的实际面积与登记面积相差了144.03平方米，而这部分差额面积的拆迁补偿受益人应是贵校。请贵校与被委托拆迁人沈阳万安城市房屋拆迁有限公司联系，办理上述差额面积的拆迁货币补偿事宜。2015年8月17日，沈阳大学资产管理处出具《关于万泉街20-1号楼差额面积拆迁补偿问题的复函》，内容如下，沈河城市建设局：首先，该号楼虽然原属我校的单位自管住房，但房改后，已全部出售给45户单位职工，至动迁时已全部为住户个人产权住宅。其次，144.03平方米面积的产生，是被拆迁人多次上访的结果，这其中所涉及的动迁政策和给动迁户的具体承诺等细节都是由贵局实际操作的。如果144.03平方米面积补偿款拨付给学校，按照学校财务管理制度和上级财政部门的要求，进入学校财务管理制度和上级财政部门的要求，进入学校财务账面的所有收入都是上缴市财政局的。因此学校仍然坚持希望贵局按政策对144.03平方米面积的补偿款进行具体处置。一审法院认为，根据原、被告陈述及原产权单位沈阳大学的复函，可以确定位于沈河区万泉街20-1号楼尚有144.03平方米面积未予以补偿的事实。但被告就该144.03平方米面积是否参加房改存在异议，是否参加房改系原产权单位沈阳大学是否向原告收取房款的问题，与被告是否给予原告货币补偿并没有直接因果关系，故被告应当按原告应当享有的面积给予原告相应的货币补偿。关于原告补偿面积及补偿金的问题。根据2014年12月25日，原、被告签订的《沈阳市沈河区城市拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》及《城市房屋拆迁货币补偿安置协议书》，原告应补偿面积为：67.112平方米（原告房屋确定面积）÷2213.968平方米（最后确定全楼面积）×144.03平方米（全楼的面积差额）=4.365，另《城市房屋拆迁货币补偿安置协议书》约定原告房屋8.972平方米，货币补偿金额为53195元，可以计算原、被告最后约定的补偿面积单价为5929元，故涉案房屋补偿面积4.365平方米的补偿款应为25880元（4.365平方米×5929元/平方米=25880）。一审判决：一、被告沈阳市沈河区城市建设局于本判决生效之日起十日内，给付原告崔立忠4.365平方米的房屋补偿款25880元；二、驳回原告崔立忠的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费445元，由被告沈阳市沈河区城市建设局负担。二审期间当事人未提交新证据，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订了案涉房屋的拆迁补偿协议，系双方真实的意思表示，不违反法律行政法规禁止性规定，双方均应当恪守履行。关于上诉人提出其已经履行完毕合同义务的主张。案涉房屋于2009年双方协议拆迁，后经双方及原产权单位确认，案涉房屋存在未补偿的差额面积。上诉人作为拆迁单位，是双方合同权利义务的实体承受者，应当对被拆迁人产权房屋拆迁面积负责，对于确认的未补偿面积应当承担补偿责任。因此，对于该项上诉主张本院不予支持。关于上诉人提出补偿单价应当依据评估价格的问题，本案中，双方当事人最后一次就拆迁补偿房产的货币补偿单价达成一致意见的时间为2014年12月25日，双方在《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》中约定了涉及被上诉人崔立忠房产的货币补偿金额为53195元。根据该货币补偿金额和协议书中载明的建筑面积8.972平方米，由此可以计算得出双方认可的补偿面积单价金额为5929元/平方米。该协议系在双方在平等自愿的基础上真实的意思表示，不违反法律行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应当恪守履行。因此，对于上诉人主张补偿单价应当依据评估单价的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费445元，由上诉人沈阳市沈河区城市建设局负担。本判决为终审判决。审判长 刘 冬审判员 王 纪审判员 孙菁蔓二〇一九年五月二十三日书记员 宋妍竺本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；