广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初984号原告：深圳市春梅园海鲜大酒楼有限公司。法定代表人：李俊标。委托代理人：王凯武，广东中矩律师事务所律师。委托代理人：赵亚强，广东中矩律师事务所律师。被告：深圳市星时空娱乐管理有限公司（以下简称星时空公司）。法定代表人：何连英。被告：陈德福。委托代理人：王晓美，广东深展律师事务所律师。委托代理人：刘燕燕，广东深展律师事务所律师。被告：郑少强。托代理人：严新星，江西昌荣律师事务所律师。被告：甘锦来。托代理人：庞春政，广东冠豪律师事务所律师。委托代理人：张传枝，广东冠豪律师事务所实习律师。被告：温涛。原告深圳市春梅园海鲜大酒楼有限公司诉被告星时空公司、陈德福、郑少强、甘锦来、温涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王凯武、赵亚强，被告陈德福委托代理人王晓美、刘燕燕，被告郑少强委托代理人严新星到庭参加诉讼，被告星时空公司、甘锦来、温涛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、四被告立即向原告支付拖欠的涉案物业租金4688012元及滞纳金人民币1717597.63元（按拖欠租金总额万分之五计算，暂计至2017年11月30日，实际应计算至付清之日止）。2、本案的案件受理费、保全费由四被告共同承担。事实与理由：2011年5月7日，被告甘锦来与原告签订了《房屋租赁合同》，由被告甘锦来承租原告位于深圳市龙岗区布吉镇罗岗路口春梅园海鲜大酒楼第二层东侧部分，面积约3200.27平方米的物业做商业用途使用，租期自2011年5月8日起至2019年10月20日止，起始租金为每月256022元，第三年起每两年按4%递增，如被告甘锦来逾期交租，每日计收滞纳金2‰。2011年7月1日，被告甘锦来又与原告签订了《房产租赁合同》，约定承租原告位于深圳市布吉镇罗岗路口之原南城购物广场附属综合楼第三层，面积为416平方米的房屋做宿舍使用。租期自2011年7月1日起至2019年10月20日止，起始租金为每月15000元，第三年起每两年按6%递增，如逾期交租，每日计收滞纳金2‰。合同签订后，原告依约向被告甘锦来交付了涉案场地，被告甘锦来在星时空娱乐管理有限公司，经营KTV等娱乐业务。但自被告甘锦来承租后，便一直存在拖欠租金的情形。为了减轻其负担，经甘锦来申请，原告同意其提出的退还3间宿舍的申请，并于2014年7月11日双方签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定将宿舍部分的租金每月减少3000元。但补充协议签订后，被告甘锦来仍未付清前期所拖欠的租金，后期的租金也未按约定付清。期间被告星时空公司多次向原告申请减免租金，但其所提的减租方案明显低于市场标准，没有得到原告的同意。原告向被告星时空公司、甘锦来多次催收租金，但均以各种理由推托，截止2017年10月31日拖欠的租金已达4485122元。后被告甘锦来向原告反应，其于2015年1月1日，已将星时空公司的经营权已转让给了被告陈德福、郑少强，包括涉案场地的承租使用权。因此被告陈德福、郑少强应与被告星时空公司一起承担支付2015年1月1日之后的租金及滞纳金。被告甘锦来对被告星时空公司、陈德福、郑少强拖欠租金及滞纳金的行为承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，依法提起诉讼。被告星时空公司、甘锦来、温涛未出庭答辩，亦未提交书面答辩意见。被告陈德福辩称，一、陈德福不是适格主体，陈德福、郑少强是委托与受托的关系，理由如下：1、陈德福、郑少强是委托代理关系，2014年7月5日郑少强出具了一份委托书，委托陈德福办理开办KTV的准备事宜，授权准备经营场所，签订合同，办理工商登记等。2015年1月1日陈德福与温涛签订的深圳市罗岗百鸽星时空娱乐城转让协议书，于2015年1月17日由温涛变更为郑少强；2、陈德福与温涛签订的转让协议书，该合同明确约定需经律师见证后生效，该合同并未有律师见证，故该合同对双方当事人并不具有约束力；3、娱乐城转让协议书是陈德福与温涛签订的一份协议书，原告并不是该出租屋的所有人，所以原告不能以根据合同相对性的原则，原告不能对该出租屋行使追索租赁租金，因该合同是一份转让协议，并不是一份租赁合同协议；4、原告已经同意分阶段减少租金的价格标准，故原告要求租赁期间的租金按照原合同价格标准计算是错误的。综上，陈德福并不是本案适格主体，应按照减租的标准计算。被告郑少强辩称，一、郑少强已于2017年5月份将深圳市百鸽星时空娱乐城转让给了沈炳波，因此所有的债权债务均应由百鸽星时空娱乐城及沈炳波承担，与郑少强无关。二、自郑少强接手经营百鸽星时空娱乐城以来，一直都有按照减租批复确定的租金标准按时支付租金，经营场所2012年5月1日-2016年5月份每月支付208000元，2016年6月份至今每月租金支付24万元，员工宿舍2015年1月-6月份每月支付129000元，2015年7月份-2017年6月份每月支付13854元，2017年7月至今每月支付14685元。三、原告在被告郑少强已缴清租金的情况下仍然要求被告郑少强支付违约金，于法无据，不应得到支持。原告请求的违约金数额过高，应当予以扣减。四、根据百鸽星时空娱乐城转让协议书第七条约定，2014年8月1日前所产生的责任由甘锦来全部承担，2014年8月1日后所产生的责任应当由甘锦来承担70%。经审理查明，2011年5月7日，原告作为出租方（甲方），被告甘锦来作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于深圳市龙岗区布吉镇罗岗路口春梅园海鲜大酒楼第二层东侧部分出租给乙方作为商业用途使用，建筑面积约3200.27平方米。租期自2011年5月8日起至2019年10月20日止，其中2011年5月8日至7月7日共两个月为装修时间，不计收租金。租赁物之租金第1-2年每月为80元／平方米，共计租金256022元，第3年起每两年按4%递增，即2011年5月8日至2013年5月7日每月租金256022元，2013年5月8日至2015年5月7日每月租金266263元，2015年5月8日至2017年5月7日每月租金276913元，2017年5月8日至2019年5月7日287990元，2019年5月8日至2019年10月20日每月租金299510元。租赁期内，乙方应在每月5日前到甲方财务部缴清当月租金，租金可以现金或汇款转帐方式，转帐应汇至甲方指定的银行帐户。乙方应于本合同签订之日向甲方支付相当于三个月租金的780000元作为保证金，该保证金可于租期即将结束时用于抵作租金之用，保证金不计利息。乙方逾期未缴交租金，每日计收滞纳金2‰。上述租金包括场所的物业管理费。2011年7月1日，原告作为出租方（甲方），被告甘锦来作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，合同签订：甲方将位于深圳市龙岗区布吉镇罗岗路口之原南城购物广场附属综合楼第三层出租给乙方作为住宿之用途，面积416平方米。租赁期限自2011年7月1日起至2019年10月20日止。全部租赁物之租金实行分期计价的做法，即：2011年7月1日至2013年6月30日每月租金15000元，2013年7月1日至2015年6月30日每月租金15900元，2015年7月1日至2017年6月30日每月租金16854元；2017年7月1日至2019年6月30日每月租金17865元，2019年7月1日至2019年10月20日每月租金18937元。租赁期内，乙方应在每月5日前到甲方财务部缴清当月租，租金可以现金或汇款转帐方式，转帐应汇至甲方指定的银行帐户。乙方应于本合同签订之日向甲方支付相当于两个月租金计30000元作为保证金，该保证金可于租期即将结束时用于抵作租金之用，保证金不计利息。乙方逾期未缴交租金，每日计收滞纳金2‰。签订上述租赁协议后，原告依约将相关的租赁场地交付给被告甘锦来承租使用，经营星时空KTV。2012年8月31日，原告向被告甘锦来发出一份《关于甘锦来先生申请给予星时空减租等事宜的批复》，内容为：甘锦来租赁本酒楼第二层3200平方米作为星时空量贩式KTV经营场地，至五月底累计拖欠我公司租金701132元，已严重违反合同约定，经我司催缴，尚能较好配合，至七月底已将拖欠我司租金基本还清。鉴于此，我司对你司关于降低租赁场地部分租金的申请报告，同意有条件的给予适当优惠，具体函告如下：—、你和你等举办的星时空量贩式KTV娱乐有限公司应重视信用，珍惜信誉，用实际行动认真履行你我签订的房屋租赁合同。二、准时、足额缴清当月租金及水电等各项费用，确保帐款日清月结，不能拖欠过月。三、如能认真履行上述条件，我司可照顾你司目前之困难，自2012年6月份起，分阶段适当减少租金价格标准：1、2012年5月1日-2016年5月31日，按2011年5月8日签订的房屋租赁合同的租金标准（每月每平方米基本租金80元）每月每平方米基本租金减少15元。2、2016年6月1日-2019年10月20日，按2011年5月8日签订的房屋租赁合同的租金标准（每月每平方米基本租金80元）每月每平方米基本租金减少5元。四、如不能认真履行合同，未能还清当月租金费用，则不能享受租金优惠、应按合同租金标准执行。2014年2月14日，原告向被告星时空公司发出一份回函，内容为：贵司于2011年5月8日与我司签订《房屋租赁合同》以来，未曾认真履行合同，没有当月还清租金及水电费。至2012年4月份，已计拖欠我司租金及水电费1020110元，约相当5个月租金。在此期间，我司多次派员上门催收，但贵司仍未很好配合。按照《中华人民共和国合同法》第227条之规定，我司有权全面解除合同，收回全部出租场所，但我司仍然留给贵司配合的机会，并于2012年5月1日起降低租金标准，祈望贵司能认真履行。但是，我司的真心相待并未得到贵司的认真配合，至2014年2月份，仍拖欠我司的1月份租金192900元，水电费19722元，2月份租金223900元，合计436522元。并于2月10日来函要求退还部分租赁场地。此要求是违反合同的行为，是不严肃和不负责任的，我司郑重函告如下：一、请贵司认真履行双方签订的租赁合同，速还清1-2月份所欠的租金及水电费，并确保今后当月还清租金及水电费，否则，从3月份开始，我司将按租赁合同相关条款采取制约措施，以维护我司的权利义务。二、在还清所欠租金及水电费的前提下，我司原则同意贵司自行转租部分场地，为防止本栋大厦租户经营项目相同而互相影响，转租的租户经营项目须书面报我司同意。2014年2月24日，原告委托广东协德律师事务所律师向被告星时空公司发出一份《律师函》，主要内容为：自从合同签订以来，你公司便以种种理由，肆意拖欠租金、水电费等，你公司的行为已经严重违约，并严重影响到春梅园公司的正常资金周转。截至2014年2月份止，你公司共拖欠租金、水电费436522元，鉴于你公司的以上违约行为，春梅园公司限你公司在2014年3月1日前还清所欠款项，否则春梅园公司将严格按照合同约采取相应制约措施。2014年7月11日，原告作为出租方（甲方），被告甘锦来作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同补充协议》，协议约定：乙方承租甲方位于深圳市布吉镇罗岗路口之原南城购物广场附属综合楼第三层，面积416平方米，共12间房。现双方协商决定，自2014年7月11日起乙方将其中3间房（东侧311房、312房、313房）退还甲方，甲方在当月租金基础上每月退还乙方3000元。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。2017年8月19日，星时空娱乐公司向原告发送一份函件，内容为：由于经营场所破旧、市场经济状况转差等原因，一直处于亏本状态，但仍然一直得到原告公司林董等高管的大力帮助和支持，目前原告也根据目前实际情况下调部分租金至20.8万元整再加1万元消费卷。在这里我们非常感谢。根据现实经营难度，我司股东们也会在近期开具股东会再次进行筹资解决房租缓交及后续经营、更新等问题，但我们无论如何也会在近5天内补缴10万元房租及水电费，另以后每月缴清当月租金再多付2万元。望林董及各位高管能给予理解，批复上述建议。2017年9月26日，星时空公司再次发原告发送一份函件，内容为：由于经营场所破旧、市场经济状况转差、经营成本上升、周边同行竞争激烈的情况，客源大幅锐减，生意日渐趋下，加之在9月初停业三天导致大部分客源流失，高昂的经营成本以致使我司无法继续经营下去。但经过股东会议的讨论，本着人文主义，在原合同期限内，股东们不求盈利只求不亏，提供一个平台给予五、六十个员工一个工作岗位。但这需要贵公司的理解与支持，特提出，以下两个方案，如最终双方无法达成一致，我司将在10月1号停止营业，解散全体员工。方案l：从2017年10月份开始，全场每月租金按16万元计算。方案2：从2017年10月份开始，全场每月租金按20.8万计算(65元／平米），我司割还约900平米，即每月租金约为149500元。2017年9月27日，原告回函称：我司收到贵司的来函，函中只字未提及所拖欠租金的还款计划，九月初承诺的每天一万元租金至今也没有守信履行，看来贵司并无继续合作的诚意。同时贵司提出的减租方案非常过分，我司股东们非常不解，双方很难达成一致。同日，星时空公司又向原告回函一份，主要内容为：对减租和所欠租金相关事宜特做出以下说明：1、由于我司一直以来生意相当惨淡，无力经营，特一直向贵司申请减少租金，但对于贵司之前提出的每月租金调整为20.8万元再加1万元消费，我司结合实际生意状况和成本支出，核算后我司完全无法承担导致无法重新签订协议。所以才在之前的发函中向贵司提出方案一和方案二，如若彼此能达成一致，双方将重新签订协议。2、对于所欠租金我司希望能以之前所交押金81万作为抵扣，核算后如我司仍有剩余押金将重新列进新协议中，如若不足抵扣所欠租金，差额将以分期的形式支付给贵司。关于租金的交纳情况，庭审中，原告确认其在本案中主张的拖欠租金为2012年5月至2017年11月期间的，2017年11月之后的租金另行主张。从原告提交的租金缴交情况表显示：2012年5月至2016年5月期间被告已按208000元/月标准支付了租金，2016年6月至2017年6月期间已按24万元/月的标准支付了租金，2017年7月的租金已支付143146元，2017年8月租金已支付4万元，2017年7月之前的宿舍租金已全部支付完毕。而被告郑少强提供了由原告出具的45张《收款收据》，收据注明收到甘锦来（布吉星时空KTV）2017年7、8、9月份租金，根据收据核算，2017年12月10日至2018年6月5日期间，原告共收取2017年7至9月期间租金435539元。另查明，深圳市罗岗欣隆达贸易行（以下简称欣隆达贸易行）系个人独资企业，成立日期为2003年1月23日，原投资人为温涛。百鸽星时空娱乐城系欣隆达贸易行的分支机构，成立于2008年9月26日，负责人为温涛。被告郑少强于2014年出具一份《委托书》，内容为：因看好深圳市娱乐业的前景，准备开办一家KTV企业，委托好友陈德福办理相关事宜，包括寻找经营场地、签订相关合同等，因办理上述事项所产生的法律后果由郑少强承担。2015年1月1日，温涛（甲方）与陈德福（乙方）签订一份《深圳市罗岗欣隆达贸易行暨深圳市罗岗欣隆达贸易行百鸽星时空娱乐城转让协议书》，协议书约定：甲方将欣隆达贸易行及百鸽星时空娱乐城名下所有出资及相关合法权益转让给乙方，价格为200万元。甲方负责将原业主签订协议交给乙方并对接相关业务，甲方义务协助乙方办理相关的变更投资人及负责人手续，包括租赁合同、营业执照、税务登记证、娱乐经营许可证、卫生许可证，办理过程中产生的相关费用由乙方支付，以上手续应在合同签订后180天内办妥。如果甲方无故不配合办理以上相关手续，则乙方可单方解除合同，甲方应退还乙方全部款项及由此造成的一切费用（包括装修、改造及其它费用）。2014年8月1日前所发生的相关责任由甲方负责，乙方不承担责任，原先股东之间的纠纷概与乙方无关，由甲方自行承担；8月1日至合同生效时所发生的相关责任由甲乙双方负责，其中甲方承担70%责任，乙方承担30%责任；在合同生效后所发生的相关责任由乙方承担。本协议自双方签字并律师见证后生效。2015年1月26日，温涛与郑少强签订一份《个人独资企业转让协议书》，协议约定：温涛将其个人独资企业深圳市罗岗欣隆达贸易行以10000元转让给郑少强，转让协议签订之日以前的个人独资企业债权债务由温涛担保，转让协议签订之日以后的个人独资企业债务由乙方承担。协议自签订之日起生效，并应当在变更事由发生之日起15日内向原登记机关申请办理变更登记手续。深圳市龙岗公证处对该协议书作了公证。2015年1月16日百鸽星时空娱乐城负责人由温涛变更为郑少强，2015年2月11日欣隆达贸易行工商登记的投资人由温涛变更为郑少强。2015年12月22日，被告甘锦来向原告提交一份《申请》，内容为：本人因经营发展需要，百鸽星时空娱乐加入新股东，现需变更租赁合同所有人，将百鸽星时空娱乐城租赁合同原所有人甘锦来变更为郑少强。百鸽星时空娱乐城于2017年5月23日出具一份协议书，内容为聘请郑少强担任娱乐城经理。2017年11月8日欣隆达贸易行工商登记的投资人由郑少强变更为沈炳波，2017年11月14日百鸽星时空娱乐城负责人由郑少强变更为沈炳波。2017年11月23日，郑少强出具一份《声明》，内容为：今深圳市罗岗欣隆达贸易行百鸽星时空娱乐城自2017年11月23日起，公司所产生的任何债务、货款、工资、纠纷、法律责任由郑少强全权承担负责。再查明，星时空公司成立于2012年5月16日，原股东为何连英（100%股份），2013年1月18日变更为何连英（30%）、温涛（70%），2013年1月23日法定代表人由何连英变更为温涛，2014年4月28日由温涛变更为何连英。涉案房产属于深圳市庆联兴实业发展有限公司所有，深圳市庆联兴实业发展有限公司出具证明确认其将房产出租给原告，且原告可以进行转租。本院认为，原告与被告甘锦来之间签订的两份《房屋租赁合同》及其补充协议系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，原告依约将相关的租赁场地交付给被告甘锦来承租使用，被告在该场地经营星时空KTV，实际使用为星时空公司。合同履行过程中，原告针对被告甘锦来提出的减租申请作出批复，同意分阶段减少租金，即2012年5月1日至2016年5月31日按20.8万元/月标准、2016年6月1日至2019年10月20日按月24万元/月标准计算租金。同时，从原告提交的租金缴交情况表亦显示，被告已按减租批复的租金标准全额交纳了2017年6月之前所有的租金。即就认定租赁双方已对合同约定的租金标准进行了变更，且已实际执行达五年之久，故原告诉请按原合同约定的租金标准，要求被告补足2015年5月至2017年6月期间的租金差额，本院不予支持。关于2017年7月至11月期间的租金问题，每月租金（含宿舍租金）标准为240000元/月+14865元/月=254865元，根据被告提交的收款收据显示，被告已支付435539万元，按优先扣除前面月份欠租计算，认定已支付2017年7月租金254865元及8月份租金180674元，即2017年8月份尚欠租金74191元、2017年9月、10月、11月分别拖欠租金254865元，合计欠租金838786元。关于滞纳金问题，合同约定，被告应于每月5日前支付租金，逾期支付，每日计收2‰的滞纳金，故对于拖欠的租金，被告应自每月6日起按拖欠金额支付滞纳金，原告诉请按万分之五计算，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于被告责任主体问题，签订本案租赁合同的双方主体为原告与被告甘锦来，而实际履行过程中，从批复、函件等证据可看出，被告星时空公司实际经营使用涉案的租赁场地，两被告均未出庭证明两者之间的关系，故本院认定由被告星时空公司与甘锦来共同承担租赁合同的责任。而被告郑少强虽然向温涛购买了欣隆达贸易行及百鸽星时空娱乐城的股权，但原告未能证明与本案租金合同之间的关系，其要求郑少强承担本案租赁合同责任，本院不予支持。同时，被告陈德福系受郑少强委托，与温涛签订股权转让的协议书，与本案租赁合同并无直接关联，亦不承担本案租赁合同责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告甘锦来、被告深圳市星时空娱乐管理有限公司于本判决生效后十日内向原告深圳市春梅园海鲜大酒楼有限公司支付2017年8月至11月期间的租金838786元；二、被告甘锦来、被告深圳市星时空娱乐管理有限公司于本判决生效后十日内向原告深圳市春梅园海鲜大酒楼有限公司支付前项欠款的滞纳金，滞纳金按每日万分之五的标准计算，以74191元为基数自2017年8月6日起，以254865元为基数分别自2017年9月6日、10月6日、11月6日起，计算到实际付款之日止；三、驳回原告深圳市春梅园海鲜大酒楼有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56639.26元（原告已预交），由原告负担46639.26元，被告甘锦来、星时空公司负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘国旺人民陪审员  陈亚彬人民陪审员  陈远鸿二〇一九年五月三十日书 记 员  祝伟莹