辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2014]沈中民二终字第430号上诉人（原审被告）：吴凡，男，1966年2月19日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。委托代理人：那学南，男，无职业。被上诉人（原审原告）：沈阳华新国际物业服务有限公司，住所地沈阳市青年大街215号。法定代表人：郑郭碧兰，该公司董事长。委托代理人：刘兴，辽宁华建律师事务所律师。上诉人吴凡因与被上诉人沈阳华新国际物业服务有限公司（以下简称“华新国际物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第1158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月17日受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员李妍主审、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年2月24日公开开庭审理了本案，上诉人吴凡的委托代理人那学南、被上诉人华新国际物业公司的委托代理人刘兴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2000年9月6日，沈阳河畔花园物业管理委员会与华新国际物业公司签订了委托管理期限为三年的物业管理委托合同，合同由华新国际物业公司为河畔花园小区提供物业服务并约定了双方的权利、义务等内容，同时约定沈阳河畔花园物业管理委员会同意华新国际物业公司按建筑面积每月每平方米2.4元向业主或物业使用人收取物业管理费用。合同签订后，华新国际物业公司一直为沈阳河畔花园住宅小区提供物业服务至今。2005年4月1日起该物业管理费用标准调整为每月每平方米2.15元。2003年6月25日，吴凡从他人手中购买沈河区青年大街215号河畔花园50#5-4号房屋（建筑面积210.27平方米）。因吴凡拖欠华新国际物业公司2003年6月25日至2003年9月30日，2008年至2011年全年的物业费，华新国际物业公司诉讼至原审法院。华新国际物业公司诉请要求吴凡给付拖欠的物业费22,807元；由吴凡承担本案的诉讼费。原审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”华新国际物业公司与河畔花园物业管理委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效，吴凡作为小区业主应受该合同内容约束。该合同到期后，华新国际物业公司虽未与河畔花园物业管理委员会续签合同，但华新国际物业公司继续为园区提供物业服务，吴凡也实际上已接受了华新国际物业公司提供的物业服务，故华新国际物业公司、吴凡具有物业服务合同关系，现华新国际物业公司要求吴凡作为相对人在接受了服务后支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，原审法院予以支持。根据《物业管理委托合同》的约定，华新国际物业公司收取物业费的标准为人民币2.4元/月/平方米，华新国际物业公司自愿将物业费自2005年4月1日起降低至人民币2.15元/月/平方米，符合法律规定，原审法院予以确认。关于吴凡抗辩的华新国际物业公司的诉请超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，华新国际物业公司于2012年6月向人民法院递交诉讼材料，向吴凡主张物业费，故本案诉讼时效应从2010年6月计算，吴凡应给付物业费期间为2010年6月至2011年12月（华新国际物业公司诉请截止之日）。华新国际物业公司虽然提供了河畔花园社区委员会出具的情况说明，但该情况说明系2007年6月作出，至2010年6月，也已超过了二年的诉讼时效期间，且华新国际物业公司未能提供其他诉讼时效中断的证据，故吴凡以此抗辩诉讼时效中断，原审法院不予采信。关于吴凡辩称的沈阳河畔花园业主委员会于2004年已经与华新国际物业公司解除物业服务合同、华新国际物业公司强制提供物业服务、华新国际物业公司不能以存在事实上的物业服务关系为由请求支付物业费的主张，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。该条第二款适用的前提是“业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施。”本案中，华新国际物业公司与沈阳河畔花园物业管理委员会签订的物业管理委托合同已经到期，但是河畔花园业主委员会并未向华新国际物业公司主张退出物业服务区域，故吴凡的此项答辩意见原审法院不予采信。根据原审法院掌握的事实，河畔花园确实存在车辆进出管理不严格，幼儿园、学校关闭及业主会所被出租他用的事实。华新国际物业公司提供的物业服务确有不符合合同约定之处，根据收取费用与服务水平相适应原则，物业服务费应适当酌减至80%为宜，故吴凡应给付华新国际物业公司物业服务费人民币8590元（210.27平方米×19个月×人民币2.15元/月/平方米×80%）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、被告吴凡于本判决生效之日起10日内一次性给付原告沈阳华新国际物业服务有限公司物业服务费人民币8590元（2010年6月至2011年12月）；二、驳回原告沈阳华新国际物业服务有限公司其他诉讼请求；被告吴凡如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费人民币370元，由原告沈阳华新国际物业服务有限公司负担300元，由被告吴凡负担70元。宣判后，上诉人吴凡不服，上诉至本院。上诉请求：撤销一审判决，依法改判；驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：被上诉人于2004年起，上诉人所居住的“沈阳河畔花园业主委员会”已经与其解除物业服务合同，而被上诉人强制提供物业服务，严重违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定。二、本案系2013年受理的案件，原审以被上诉人2012年6月向人民法院递交诉讼材料，证明被上诉人的诉讼时效，不符合法律规定。被上诉人华新国际物业公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。我为上诉人居住的园区服务到2012年10月末，通过正常的交接手续不再提供服务。我主张的欠费时间原审认定有时效问题，从诉讼日向前推算的，本案在2012年6月向沈河法院起诉，在小额速裁庭审理，立案庭向诉讼庭出具手续证明立案时间。本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。另查明：2012年9月2日，华新国际物业公司与沈阳市沈河区河畔花园业主委员会签订《物业移交书》，内容：华新国际物业公司同河畔花园业主委员会，于2012年9月2日上午，对河畔花园、五里河大厦的档案、资料及公共区域、公共设施设备进行了查验，对公共区域的水、电表进行了查表定针，并于2012年9月2日上午12点完整的移交给了河畔花园业主委员会。上述事实，有房产档案，物业管理委托合同，沈河小区办发（2000）第134号文件，沈价发[2005]90号文件，资质证书、物业移交书及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：华新国际物业公司依据与河畔花园物业管理委员会签订的《物业管理委托合同》取得了河畔花园小区的物业管理服务权利。合同到期后，华新国际物业公司仍为河畔花园小区提供服务，直至2012年9月与沈阳市沈河区河畔花园业主委员会签订《物业移交书》，应认定华新国际物业公司与包括吴凡在内的河畔花园小区业主形成了事实上的物业服务合同关系。原审法院在扣除华新国际物业公司诉请中超出诉讼时效部分的请求，并结合华新国际物业公司实际履行物业服务情况的基础上，判决吴凡按照约定标准的80%支付2010年6月至2011年12月期间的物业服务费并无不当。关于吴凡上诉提出华新国际物业公司强制提供物业服务，违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定的主张。如一审判决所述，该条规定第二款适用的前提条件是物业服务合同终止后，物业服务企业与业主委员会之间发生物业管理交接纠纷，而吴凡提供的证据无法证明业主委员会与华新国际物业公司于合同期满后发生了物业管理交接纠纷，事实上，华新国际物业公司与河畔花园业主委员会于2012年9月2日进行的物业移交工作，故对吴凡该项主张，本院不予采信。关于吴凡上诉提出本案为2013年受理，而原审以华新国际物业公司2012年6月递交诉讼材料的时间认定诉讼时效不符合法律规定的主张。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，华新国际物业公司起诉要求支付物业服务费的诉讼时效因其提起诉讼而发生中断，“提起诉讼”应为当事人递交诉讼材料的时间，故对吴凡该项主张，本院亦不予采信。综上，原审判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费370元，由上诉人吴凡负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘冬代理审判员  相蒙代理审判员  李妍二〇一四年三月四日书 记 员  王鑫本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。