广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初20572号原告：李旭生，男，1969年9月10日出生，汉族，身份证地址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：钟锦锋，广东蛇口律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红，广东蛇口律师事务所实习律师。被告：深圳市中逸时代科技有限公司，住所地深圳市南山区南头街道关口东街1号1楼2号商铺，统一社会信用代码91440300MA5DQ31M49。法定代表人：吴逸银，总经理。委托诉讼代理人：刘淑君，广东格祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立兴，广东格祥律师事务所律师。原告李旭生诉被告深圳市中逸时代科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理后，依法适用简易程序于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟锦锋、李红，被告的法定代表人吴逸银、委托诉讼代理人刘淑君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、判决终止原、被告于2017年6月23日签订的《商铺租赁合同》；2、判决被告立即搬离位于深圳市××头街关口东街××号的商铺；3、判决被告支付原告拖欠的商铺租金共计人民币132300元、电费42600元、水费7440元，共计182340元（暂计自2018年5月到2018年9月，实际支付金额按照合同约定计算，以被告实际搬离商铺的时间为止）；4、判决被告支付原告滞纳金20241.9元（自2018年5月1日到实际交清为止，按每天拖欠金额的0.5%计算）。5、判决被告支付原告赔偿金116082.58元（暂计自2018年7月26日到2018年9月30日，直至被告实际搬离日为止，以双倍租金计算）；6、判决本案的诉讼费用由被告全额承担。事实与理由：原告与被告经双方友好协商，并达成一致协议，于2017年6月23日签订了《商铺租赁合同》，约定：房屋租赁期限从2017年6月23日到2018年7月22日为止，同时还约定每月租金为26460元，水费为每立方6元，电费为每度1.2元，耗损加2%元计算;每个交租月当月第5日或之前向原告交付当月租金。但被告从2018年5月开始己不再履行合同义务，一直拖欠至今，截止2018年9月己拖欠租金、水电等费用共计182340元（其中5月至9月的租金为132300元，电表数为35500度，用水为1240方），期间原告多次向被告催缴租金，并多次告知被告依据合同约定终止租赁合同，被告应依约定腾空商铺，交还原告，但被告置之不理，至今不仅分文未付，而且仍旧蛮横无理霸占原告的商铺继续经营，被告的违约行为己严重损害了原告的合法权益。依租赁合同第五条、第六条、第十六条中关于违约责任的约定，原告可以停止向被告供电，同时单方面以此终止合同，收回商铺且保证金不退，并要求被告迁离出租房屋，将出租房屋退还原告，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清各项费用（包括但不限于：1、暂计自2018年5月到2018年9月己拖欠的商铺租金、水电费用共计人民币182340元，实际支付金额按照合同约定计算，以被告实际搬离商铺的时间为准；2、自2018年5月1日起，向原告支付每天拖欠金额0.5%的滞纳金，以被告实际结清之日为止；3、自2018年7月26日起因逾期不搬离向原告支付相当于双倍租金的赔偿金，以被告实际搬离商铺的时间为准）并办理有关移交手续。原告本可以因被告的违约行为，依据《商铺租赁合同》第十二条的约定，将被告留在商铺里非原告的物品，原告全权按照垃圾处理，被告不得有异议，一切损失由被告自行承担，以此强硬收回商铺，以维护自己的合法权益，但原告念及被告经营生意的不易，一直忍让，没有使用合同里所赋予的原告的这一权利，一再坚持尽量用沟通的方式解决这一纠纷。但被告不为所动，无视契约精神，为保护原告的合法权益不受侵犯，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向法院提起诉讼，请依法裁判，支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。被告答辩称：本案系原告违反诚实信用原则，故意隐瞒涉案房产即将拆迁的事实，欺骗被告签订合同，导致合同提前解除。因原告在签订合同过程中存在重大过错，且给被告造成巨大的经济损失。合同解除后，被告不仅不需要再向原告支付租金、水电费、滞纳金、赔偿金，相反原告应当退还保证金46800元、赔偿被告各项经济损失181万元。原告的诉讼请求没有事实依据及法律依据，依法应驳回原告的全部诉讼请求。一、原告故意隐瞒涉案房产即将拆迁的事实，欺骗被告签订合同，导致合同提前解除，给原告造成巨大经济损失，过错责任在于原告。二、双方签订《商铺租赁合同》已于2018年4月23日解除，被告无须支付合同解除后的租金、水电费、滞纳金、赔偿金。1、合同解除后，进入拆迁安置补偿阶段，双方权利义务不再受合同约束，同时也无须按照原合同继续履行，因此被告不需要支付租金、水电费、滞纳金、赔偿金。另被告收到2018年4月23日的搬迁通知时，已经实际支付2018年4月份全部租金，多支付租金原告应当退还被告。2、根据房屋征收采取先补偿后搬迁的原则，自2018年4月23日起进入拆迁安置补偿阶段，被告未与业主、出租方、开发商达成任何安置补偿方案，也未拿到任何补偿款式，被告无法进行搬迁。三、原告违背诚实信用原则，隐瞒与订立合同有关的重要事实，在合同未到期情况下，因房屋拆迁导致合同提前解除，使被告蒙受巨大的经济损失，应当由原告承担赔偿责任。四、原告应当依据合同约定，退还保证金46800元。根据《商铺租赁合同》“租赁期间，房屋如因规划、政策性征用、拆迁……致使本合同无法继续履行，本合同自动解除，双方互不承担责任，甲方无条件无息退还乙方租赁保证金”。本案因拆迁而导致合同解除，保证金理应退还被告。综上所述，原告隐瞒涉案房产即将拆迁的事实，欺骗被告签订租赁合同，导致合同提前解除，给被告造成巨大经济损失，原告在此过程中存在重大过失。被告不仅不应当承担合同到期后相关费用，相反原告应当赔偿因房屋拆迁而给被告造成的各项经济损失。因此，法院应当查明本案事实，综合考虑签订合同过程、合同解除的原因、过错责任大小、双方实际的经济损失等因素驳回原告全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月23日，原告李旭生（甲方、出租方）与被告深圳市中逸时代科技有限公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将位于深圳市××头街关口东街××号的商铺(以下简称涉案商铺)出租给乙方使用；租用商铺期限自2017年6月23日至2018年7月22日止；每月租金为（不含租赁费）26460元；乙方应在签订本租赁合同同时向甲方交付46800元保证金；合同期内，水费每立方为6元，电费每度为1.2元、耗损加2%元计算；乙方必须在承租期限内的每个交租月当月第5日或之前向甲方交付当月租金，如逾期交付，则视为乙方违约，甲方有权停止向乙方供电，同时甲方有权单方面以此终止与乙方的合同，收回房屋且保证金不退，甲方并且可按每天拖欠金额的0.5%向乙方收取滞纳金，到实际交清之日止；若乙方一个月不交租金或乙方所拖欠各项费用达一个月租金金额以上，甲方有权要求乙方补交租金和滞纳金；租赁期间，对经甲方同意的乙方装修费用，乙方退租（含合同期满）时，甲方不作任何补偿；租赁期间，房屋如因规划、政策性征用、拆迁或不可抗力的因素，政府或村委对商铺进行规划建设或旧城改造致使本合同无法继续履行，本合同自动解除，双方互不承担责任，甲方无条件无息退还乙方租赁保证金；租赁期间，若遇拆迁，拆迁补偿款项的收益由甲方享有，与乙方无关，乙方不得主张并同意放弃基于拆迁补偿的任何民事权利；及其他条款。同日，原、被告双方签订《安全防火责任书》。在该《安全防火责任书》的背面，原告李旭生（甲方）与被告深圳市中逸时代科技有限公司（乙方）共同签订《补充条款》，约定：合同期满后，若无拆迁情况，乙方享有继续租赁的权力、租金不变；及其他内容。另查，涉案商铺属于大新北城市更新项目的房屋，2016年9月9日，案外人深圳市华超实业有限公司发布大新北城市更新项目房屋确权公示；2017年12月5日，网易订阅的深圳之窗板块发布了《恒大南山首个城市更新项目有新进展，拆迁协议已签订》的新闻，报道称涉案商铺所在的大新城市更新项目集体物业签约相关事项。原告提交了2012年4月30日，案外人深圳市田厦实业股份有限公司冲下经济发展部（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订的《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将涉案商铺所在的关口东街壹号整栋四层出租给乙方；租赁期限自2012年5月1日起至2022年4月30日止；乙方须按时交付租用房屋期间所发生的水、电等费用；及其他约定。被告对该证据的真实性不予认可，称系原告与案外人签订的，且约定承租的面积为1620平方米，而被告仅承租面积为180平方米。原告为了证明其已实际缴纳涉案商铺自2018年5月1日至2018年9月30日期间的水、电费用向本院提交其名下用于支付水、电费的银行账户的历史交易明细、2017年9月7日至2018年11月1日由深圳供电局有限公司作为销售方的深圳增值税电子普通发票、2017年8月至2018年4月期间出具给被告的就涉案商铺核对租金、水、电费的收据。被告对以上证据的真实性、合法性予以确认，但称原告支付的水、电费与其承租的180平方米的涉案商铺实际支出的水、电费不符；2017年8月至2018年4月期间出具给被告的就涉案商铺核对租金、水、电费的收据仅能证明以上期间被告实际支付房租、水、电费的情况，不能证明被告2018年4月之后水、电费具体金额及计算依据。被告为了证明原告存在隐瞒拆迁的事实，欺骗被告签订合同，向本院提交了由冲下经济发展部于2018年4月23日出具的《通知》的复印件，该通知载明：因拆迁原因，请各租客在2018年5月15日前全部搬离（政府在5月15日前停水停电），望各租客积极配合。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，称截止庭审之日，涉案商铺仍由被告占有，原告并未通知被告离开，只要被告继续交付租金及水电费，则可以继续使用涉案商铺。被告为了证明其承租涉案商铺用于从事餐饮经营，前期投入了店面装修、设计、采购、转让费用支出情况，向本院提交了店铺转让定金协议书及付款凭证、设计合同（空间设计）、装饰装修工程施工合同、设计合同协议（品牌VI）、购销协议（深圳市欧雪制冷设备有限公司）、酒店用品采购订单、厨房工程合同、“二维火收银机”销售合同、厨具购买单据等证据。原告称以上证据的来源不清楚，对其真实性不予确认，系被告的个人经营行为，与原告无关。再查，深圳市田厦实业股份有限公司于2010年1月20日就深圳市南山区南头街道大新社区关口东街1号填写了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表》。本院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案商铺未取得《房地产证》，且进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，故原告与被告签订的《商铺租赁合同》无效，原告要求终止双方签订的《商铺租赁合同》，没有事实依据，本院不予支持。合同无效的，应当恢复原状，本案中原告诉请被告搬离涉案商铺，符合法律规定，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，原告与被告之间的《商铺租赁合同》虽然无效，但被告使用了涉案商铺，应当支付占用房产期间的房屋使用费。原告诉请2018年5月至2018年9月期间及实际搬离前的租金，本院认为，被告确认其物品一直存放于涉案商铺，被告未提交证据证明其通知和协助原告办理过房屋交接，亦未及时清理相关物品；同时，原告作为出租人，在明知被告未继续交纳房屋占用使用费的情况下，其负有及时收回涉案商铺以避免房屋空置造成损失扩大的义务，故原、被告对涉案商铺未能正常经营造成的租金损失均有过错，根据双方的过错程度和公平原则，本院酌情判令被告按照合同约定的租金标准支付原告四个月的占有使用费共计105840元。原告诉请的涉案商铺2018年5月至2018年9月期间及实际搬离前的电费、水费，原、被告双方签订的租赁合同中约定，以上的水费、电费由被告支付，且约定了支付的标准；原告提供2018年5月至2018年9月期间的发票及用于支付水、电费的银行交易历史明细，能证明原告缴纳了涉案商铺在其诉请期间的水、电费，涉案商铺安装了独立的水表、电表，亦有水电费具体的抄表读数，被告在庭审中确认其未予缴纳该期间的水、电费，综上，被告应承担2018年5月至2018年9月的水、电费用；原告诉请的实际搬离前的其他水、电费，因其未提交证据予以证明已实际产生并且已实际缴纳，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告诉请的滞纳金及赔偿金，由于原、被告签订的《商铺租赁合同》无效，故原告的以上诉请，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下:一、被告深圳市中逸时代科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李旭生返还位于深圳市南山区南新路南头街关口东街一号的商铺；三、被告深圳市中逸时代科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李旭生支付涉案商铺的占有使用费105840元；四、被告深圳市中逸时代科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李旭生支付涉案商铺2018年5月至2018年9月期间的电费42600元、水费7440元；五、驳回原告李旭生的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3039.98元，由原告负担1552.92元，由被告负担1487.06元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王小燕二〇一九年五月六日书记员  伍小丽附：本案适用的相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。