广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3494号上诉人（原审被告）：潘锡池，男，1967年1月15日出生，汉族，住广东佛山市顺德区*************，公民身份号码440************71X。委托诉讼代理人：陈伟朝，广东兴顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁倩洁，广东兴顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯丽仪，女，1969年5月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码440************645。委托诉讼代理人：高东阳，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨斌，广东正平天成律师事务所律师。原审被告：佛山市满福房产信息服务有限公司，住所地佛山市顺德区***************。法定代表人：胡某1。原审被告：胡某1，女，1984年3月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*******************，公民身份号码440************024。上诉人潘锡池因与被上诉人冯丽仪以及原审被告佛山市满福房产信息服务有限公司（以下简称“满福公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初23404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。潘锡池上诉请求：1.撤销原判；2.改判驳回冯丽仪的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由冯丽仪承担。事实和理由：（一）一审法院判决潘锡池向冯丽仪退还购房款及支付利息是错误的，涉案的《房地产买卖合同》已实质性终止，冯丽仪与陈灼华达成退房协议，合同终止产生的责任应由陈灼华承担，冯丽仪无权要求潘锡池退还购房款并支付利息。1.潘锡池与冯丽仪之间的《房地产买卖合同》约定潘锡池转让华侨城A10房屋给冯丽仪，转让价为2300万元，约定潘锡池的合同义务是冯丽仪办理网签《商品房买卖合同》手续并确认签好《商品房买卖合同》，交付《商品房买卖合同》及华侨城开具的A10号房屋款项全额收据等，合同中已注明了潘锡池尚未与华侨城签订《商品房买卖合同》，因此冯丽仪是知悉A10的实际状况并自愿购买。由于A10房屋无法购买，潘锡池与冯丽仪之间的《房地产买卖合同》已实质性终止。2.冯丽仪与陈灼华签订了《退房协议》，陈灼华承诺赔偿20660759元给冯丽仪，《房地产买卖合同》终止所产生的责任应由陈灼华承担。至于冯丽仪与陈灼华签订的华侨城A17的《商品房买卖合同》属于冯丽仪与陈灼华的买卖关系，与潘锡池无关。3.在2015年9月16日之前，包含涉案房屋款项在内，潘锡池就购买华侨城房屋共转账了7400.01万给陈灼华，其中就购买A10的购房款及关系疏通费、过户费用等共转账陈灼华1210万元（在2015年9月16日前潘锡池已转账580万元），其中陈灼华出具《收据》给潘锡池确认收到A10金额500万元。所以，潘锡池收取冯丽仪的购房款已经全部支付给陈灼华，冯丽仪同意将A10转为A17房屋，其也与陈灼华签订了A17的《商品房买卖合同》，即冯丽仪支付给潘锡池的购买A10的款项已转为购买A17的购房款。且因A10无法交易，冯丽仪与陈灼华达成退房协议，该退房协议实质上是退款协议，陈灼华承诺赔偿20660759元给冯丽仪，冯丽仪承诺不再以任何理由索取任何赔偿，商品房买卖合同解除。（二）一审判决第三项判决潘锡池向冯丽仪支付律师费是错误的，因《房地产买卖合同》已实质性终止，冯丽仪无权要求潘锡池支付律师费。综上所述，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法进行改判，以维护潘锡池的合法权益。冯丽仪答辩称：（一）冯丽仪与潘锡池存在房屋买卖关系，与陈灼华没有房屋买卖关系，冯丽仪与潘锡池签订房屋买卖合同，也向潘锡池支付房款，并按照潘锡池的指示去办理相关手续。（二）A10别墅无法过户到冯丽仪的名下，冯丽仪要求潘锡池退款，潘锡池退还了70万元，并陈述其余房款无法退还，但可以将A17别墅置换给冯丽仪，但必须用冯丽仪儿子的名义去签合同，冯丽仪被逼无奈签署该合同，这实际只是前一个合同的变更和延续。（三）A17房屋买卖合同签订之后，冯丽仪又把后续的70万元购房款支付予潘锡池。上述证据均显示案涉房屋买卖合同的双方是潘锡池和冯丽仪。（四）关于退房协议，实际上是潘锡池与陈灼华合伙欺骗冯丽仪，A17别墅一直迟迟不能过户到冯丽仪名下，冯丽仪去向潘锡池要求退款之时，陈灼华将盖好章的退房协议拿给冯丽仪要求签名，但退房协议并没有免除潘锡池的还款义务，也没有变更合同当事人。（五）关于律师费的问题，潘锡池无法按照合同约定将案涉房屋交付予冯丽仪，已构成违约，需承担违约责任，赔偿律师费。综上，潘锡池上诉意见不能成立，请求二审法院予以驳回。冯丽仪向一审法院起诉请求：1.判令解除冯丽仪与潘锡池、满福公司2015年9月16日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：20150916）；2.潘锡池向冯丽仪退还已付购房款人民币750万元，并从起诉之日至还清全部款项之日按金融机构同期逾期贷款利率上浮30%向冯丽仪计付利息损失；3.冯丽仪律师费5万元由潘锡池承担，并支付给冯丽仪；4.满福公司、胡某1对第1、2、3项诉讼请求所列债务向冯丽仪承担连带责任；5.本案诉讼费用由潘锡池和满福公司承担。一审法院认定的事实：2015年9月16日，冯丽仪与潘锡池、佛山市满福房产信息服务有限公司（中介方）签署《房地产买卖合同》，约定：鉴于潘锡池在广东顺德华侨城实业发展有限公司（以下简称华侨城）购入南国东路交界处华侨城天鹅湖一期别墅A10号房屋，但潘锡池尚未与华侨城签订《商品房买卖合同》及备案手续；现潘锡池将该物业有偿转让给冯丽仪，实际成交价为人民币2300万元，若冯丽仪与华侨城签订的《商品房买卖合同》约定的交易价与本房地产买卖合同的成交价不符的，超出的部分或低于由潘锡池与华侨城结算，与冯丽仪无关；购房款分四期支付，第一期2015年9月16日，签订本合同时冯丽仪支付定金50万元给佛山市满福房产信息服务有限公司托管，第二期2015年11月16日前，冯丽仪在大良房产交易中心办理网签手续，并签好商品房买卖合同，当天托管方将定金50万元支付给潘锡池作为购房定金，第三期2016年3月16日前，潘锡池交付商品房买卖合同及华侨城开具的A10房屋全额收据、华侨城委托书给冯丽仪，并在大良房产交易中心内部网站查到该物业为冯丽仪名下的两天内，冯丽仪支付房款1500万元给潘锡池，第四期潘锡池收到1500万元房款的60天内，冯丽仪需付清全部尾款给潘锡池；潘锡池确认该物业享有完整所有权，能完全支配及处理；中介方为双方提供订阅合同的媒介服务过程中，故意提供与订立合同有关的虚假信息、损害买卖双方利益的，应当承担相应的损害赔偿责任；任一方违约引起的纠纷，导致另一方已产生或产生的律师费、诉讼费等追收债权的费用全部由违约方承担。上述《房地产买卖合同》签订后，冯丽仪于2015年9月18日将定金50万元支付至佛山市满福房产信息服务有限公司指定的胡某1个人账户，佛山市满福房产信息服务有限公司出具相应收据确认收款。之后，潘锡池向冯丽仪提供了由陈灼华伪造的《准予行政许可决定书》、《收款收据》、《提交资料回执》、《顺德区房地产登记业务收文清单》等资料，冯丽仪按照潘锡池的指示前往顺德区国土城建与水利局找陈灼华签订A10房屋的商品房买卖合同。2015年9月，胡某1将托管的冯丽仪的购房定金50万元支付给了潘锡池。2015年12月17日，冯丽仪向潘锡池账户转账600万元，潘锡池出具相应收据确认。2016年4月2日，冯丽仪向潘锡池账户转账100万元，潘锡池出具相应收据确认。之后冯丽仪发现A10房屋并未登记在其名下，便要求潘锡池退款，潘锡池退还了70万元给冯丽仪。之后潘锡池告诉冯丽仪，陈灼华有华侨城二期A17的房屋出售，冯丽仪表示同意购买。2017年1月23日，冯丽仪让其儿子冯翰明到陈灼华处签署了A17房屋的商品房买卖合同。之后冯丽仪又将70万元购房款支付给潘锡池。2017年5月15日，冯丽仪在陈灼华伪造的《退房协议》上签名，该协议约定由于广东顺德华侨城实业发展有限公司的原因导致不能按时将A10房屋办理网签手续及交付使用，因此由广东顺德华侨城实业发展有限公司于2017年7月31日前向冯丽仪赔偿20660759元，陈灼华对赔款义务负担保责任，并监督见证退款过程。广东顺德华侨城实业发展有限公司赔偿后，冯丽仪不得再向其索取其他赔偿，相关商品房买卖合同解除。另，陈灼华出具《收据》确认收到潘锡池购买华侨城A10房屋的购房款500万元。佛山市人民检察院于2018年3月22日向佛山市中级人民法院提起公诉，指控陈灼华、何志康等人犯合同诈骗罪。2018年10月12日，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06刑初45号刑事判决书，判决陈灼华犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。潘锡池于2018年11月1日向佛山市人民检察院申请抗诉，佛山市人民检察院于2018年11月2日作出抗诉请求答复书，决定不予提出抗诉。佛山市人民检察院出具的不抗诉理由说明书写明，对于潘锡池的抗诉申请书提出的应将冯丽仪列为被害人的意见，全案证据能够证实A8、A10房产系由潘锡池先向陈灼华、何志康购买后再转卖给冯丽仪，冯丽仪是向潘锡池购买房产，购房款也是支付给潘锡池，陈灼华、何志康虚假出售房产针对的是潘锡池，相关购房款也是由潘锡池支付，具体潘锡池以何人名义办理购房手续并不影响房屋买卖双方身份的认定，潘锡池是被诈骗的对象，冯丽仪并非直接被骗对象。另，冯丽仪为本案诉讼委托广东正平天成律师事务所律师提供代理服务，已支出律师费5万元。一审法院认为，冯丽仪与潘锡池签订《房地产买卖合同》，约定冯丽仪向潘锡池购买华侨城A10房屋，冯丽仪的750万元购房款是向潘锡池支付的，冯丽仪与陈灼华之间交接资料、办理相关手续也是基于潘锡池的指示为购买A10房屋而发生的，因此房屋买卖合同相对方是潘锡池。之后由于A10房屋无法成交，改由冯丽仪的儿子冯翰明签订A17房屋的《商品房买卖合同》，实际上是之前买卖合同关系的一种变更和延续。由于冯丽仪与潘锡池之间的房屋买卖合同关系由始至终都是基于案外人陈灼华的诈骗行为，因此两人之间的房屋买卖合同关系明显不同于普通的房屋买卖合同，冯丽仪的本意就是购买华侨城的别墅，而冯丽仪、潘锡池在签订合同时都很清楚潘锡池尚未与华侨城签订《商品房买卖合同》及备案手续，后由于A10房屋无法成交，潘锡池表示可以购买A17房屋，冯丽仪也表示同意，于是冯丽仪按照潘锡池的指示让儿子冯翰明签订了A17房屋的《商品房买卖合同》。在这一过程中购买主体和交易标的都发生了变更，但实际上的交易双方仍为冯丽仪与潘锡池。这集中体现在A17房屋《商品房买卖合同》签订后，冯丽仪的70万元购房款仍然是支付给潘锡池的。且潘锡池收取冯丽仪购房款750万元，只向陈灼华支付了A10房屋购房款500万元，潘锡池在交易过程中存在明显的转卖牟利行为，因此冯丽仪房屋买卖合同的交易对象始终为潘锡池，即便潘锡池是受人诈骗也不能免除其应承担的相应责任。对于之后冯丽仪签订的《退房协议》，由于其上华侨城的公章是陈灼华伪造的，且陈灼华根本没有权利代表华侨城签署该协议，因此《退房协议》是不具有法律效力的。且从《退房协议》的内容来看，冯丽仪也并没有不追究潘锡池责任的意思表示，协议中写明冯丽仪获得华侨城的退款赔偿后不再追究，相关商品房买卖合同解除，但事实上冯丽仪并未获得过任何退款赔偿。因此潘锡池认为冯丽仪签署了《退房协议》之后就无权再向潘锡池主张退还购房款的抗辩不予采纳。关于冯丽仪主张解除合同、退还购房款及利息，基于上述分析，潘锡池与冯丽仪签订《房地产买卖合同》，并收取冯丽仪购房款750万元，现由于案外人陈灼华等人的诈骗行为，交易无法实现，冯丽仪主张解除案涉《房地产买卖合同》合法有据，予以支持。冯丽仪主张潘锡池退还已收取的购房款750万元合法有据，予以支持。对于冯丽仪主张的利息，《房地产买卖合同》没有明确约定，一审法院酌定从起诉之日，即2018年12月11日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至潘锡池实际清偿日止。关于冯丽仪主张的律师费，《房地产买卖合同》约定由违约方承担，潘锡池与冯丽仪签订《房地产买卖合同》，收取冯丽仪购房款，但并未能完成房屋的交易，应当承担相应违约责任。现冯丽仪主张律师费50000元，冯丽仪已经实际支付，收费标准也未超出法律法规的相关规定，予以支持。关于佛山市满福房产信息服务有限公司、胡某1的责任承担，《房地产买卖合同》约定中介方为双方提供订阅合同的媒介服务过程中，故意提供与订立合同有关的虚假信息、损害买卖双方利益的，应当承担相应的损害赔偿责任。在本案交易过程中，冯丽仪及潘锡池、佛山市满福房产信息服务有限公司及胡某1是被陈灼华等人的诈骗行为所蒙蔽，佛山市满福房产信息服务有限公司及胡某1在交易过程中并不存在故意提供与订立合同有关的虚假信息的行为，也无证据证明其在交易过程中存在明显过错。且《房地产买卖合同》对于中介方的中介费也未约定，事实上佛山市满福房产信息服务有限公司及胡某1并未就本案交易收取任何中介费用，不应要求其承担与其权利不相匹配的赔偿义务。因此冯丽仪要求佛山市满福房产信息服务有限公司及胡某1承担连带责任的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、冯丽仪与潘锡池、佛山市满福房产信息服务有限公司2015年9月16日签订的《房地产买卖合同》于本判决发生效力之日解除；二、潘锡池应于判决发生法律效力之日起十日内向冯丽仪退还购房款750万元及利息（自2018年12月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项清偿完毕之日止）；三、潘锡池应于判决发生法律效力之日起十日内向冯丽仪支付律师费50000元；四、驳回冯丽仪其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为32325元，由潘锡池负担。在本案二审过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，潘锡池、冯丽仪与中介方满福公司于2015年9月16日签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。潘锡池和冯丽仪应当按照合同约定履行合同义务，不履行或者不按照约定履行的应当承担违约责任。在案涉合同履行过程中，冯丽仪如约支付案涉房屋定金50万元，也在潘锡池的指示下提交了办理商品房买卖合同网签手续的相关资料，但由于潘锡池向冯丽仪提交了由陈灼华伪造的《准予行政许可决定书》等资料导致A10号房屋并未登记在冯丽仪的名下，且潘锡池亦确认无法继续为冯丽仪办理A10号房屋网签和过户手续。案涉《房地产买卖合同》第二条约定：“2016年3月16日前潘锡池交付《商品房买卖合同》及华侨城开具的A10号房屋款项全额收据、华侨城委托潘锡池收款书给冯丽仪，并在大良房产交易中心的内部网查到该物业为冯丽仪名下的二天内，冯丽仪付房款人民币1500万元给潘锡池……”据此，促成冯丽仪与广东顺德华侨城实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》以及协助冯丽仪将A10房屋登记在其名下属潘锡池的义务。故，潘锡池无法办理案涉房屋的网签和过户手续，其行为构成违约，应当承担违约责任。对此，潘锡池诉称冯丽仪知晓其尚未与华侨城签订《商品房买卖合同》及备案手续，并自愿购买案涉房屋，其房屋无法继续交易的责任应由冯丽仪承担。虽然冯丽仪知晓潘锡池未与广东顺德华侨城实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》以及办理备案手续，但冯丽仪基于对潘锡池诚实履行合同的信任与其签订《房地产买卖合同》，潘锡池应当按照《房地产买卖合同》的约定履行出卖人的义务，其履约不能的责任应由其自身承担。故，潘锡池的上述主张，理据不足，本院不予支持。冯丽仪因购买A10房屋支付750万元予潘锡池，由于案涉房屋无法办理网签手续及交付使用，潘锡池对此应付赔偿责任，且潘锡池长期占用该笔资金给冯丽仪造成的损失，潘锡池也应一并赔偿。故，一审法院判决由潘锡池退还购房款750万元并酌定从起诉之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，处理正确，本院予以维持。潘锡池上诉称因A10房屋无法购买，广东顺德华侨城实业发展有限公司、冯丽仪与陈灼华签订《退房协议》，约定由广东顺德华侨城实业发展有限公司对A10房屋无法网签和交付负赔偿责任，陈灼华负担保责任，潘锡池不负赔偿责任。但据（2018）粤06刑初45号刑事判决审理查明，《退房协议》中“广东顺德华侨城实业发展有限公司”的公章系伪造，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该《退房协议》无效。根据案涉《房地产买卖合同》的约定，潘锡池作为违约方仍负赔偿责任。另外，潘锡池还告知冯丽仪可购买由A10房屋置换成华侨城二期A17房屋，其交纳的750万元房款转为A17房屋的房款，并由冯丽仪的儿子冯瀚明与广东顺德华侨城实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》。虽然潘锡池与冯丽仪均同意变更案涉合同的标的物和主体，但A17号房屋并未交易成功，潘锡池也没有提供证据证明其将收取的750万元房款转为A17房屋的购房款。故，冯瀚明与广东顺德华侨城实业发展有限公司并未实际履行上述《商品房买卖合同》，综上，冯丽仪与潘锡池仍应按照其签订的《房地产买卖合同》履行双方义务。故，潘锡池的上述意见，均无事实和法律依据，本院不予支持。至于潘锡池是否应向冯丽仪支付律师费。《房地产买卖合同》约定：“任一方违约引起的纠纷，导致另一方已产生或者可能产生的律师费、诉讼费等追收债权的费用全部由违约方承担。”本案中，潘锡池属于违约方，且冯丽仪提供证据证明其为主张民事权利已支付律师费5万元。根据上述合同约定，一审法院判决潘锡池应向冯丽仪支付律师费5万元，有合同依据，本院予以维持。综上所述，潘锡池的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确，证据充分。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64650元，由上诉人潘锡池负担。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年五月二十九日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋