重庆市荣昌县人民法院民 事 判 决 书（2014）荣法民初字第00470号原告：李国丽，女，1988年12月10日出生，汉族。委托代理人：杨菲，荣昌县法律援助中心法律工作者，一般代理。被告：重庆欧本商业管理有限公司，住所地重庆市南岸区涂山路568号3单元1-4号，组织机构代码57719350-5。法定代表人：张智强，总经理。原告李国丽与被告重庆欧本商业管理有限公司（以下简称重庆欧本公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理后，依法由代理审判员颜剑箫适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李国丽及其委托代理人杨菲到庭参加了诉讼，被告重庆欧本公司经传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李国丽诉称：2012年12月17日，原、被告签订了《租赁合同》，合同约定被告将位于荣昌县昌元街道滨河路1号负一层A6、A7号开间出租给原告经营，月租金4450元，每个开间每月交纳商业管理费100元。原告按约定支付了12个月租金53400元，另交纳保证金10000元和商业管理费2800元。被告承诺2013年2月1日开业，但未能开业，2013年3月10日才开业。2013年6月30日，被告出租的经营铺面被水淹，致使经营户财产受损，被告未进行赔偿，引起全部经营户不满集体信访。在信访期间原告才了解到被告在没有取得消防许可证的情况下进行招租从事经营活动，没有能够在承诺的期限开业，一再推迟开业时间是因为没有通过消防验收且至今未取得消防许可证，现已被关闭整改，而且经营场所墙体潮湿发霉，空气污浊，也不符合商业活动条件，被告在不符合从事商业经营活动的前提下，骗取原告签订《租赁合同》，致使合同目的不能实现，经多部门协调未果。故原告诉至法院，请求判令：1、依法解除原、被告签订的《租赁合同》；2、被告退还原告租金53400元、保证金10000元、管理费2800元；3、本案诉讼费由被告负担。被告重庆欧本公司未作答辩。经审理查明：2012年11月，被告重庆欧本公司与赵景丽、向勇签订《商铺租赁合同》一份，约定被告租赁赵景丽、向勇名下的位于荣昌县昌元镇滨河1号负一层850平方米的商铺用于经营（该地原经营超市）。重庆欧本公司租赁该商铺后，将其分为110余个铺面，分别租给了90多家经营户，打造名为“时尚女人街”的商场。其中，在2012年12月17日，被告重庆欧本商业管理公司（甲方）就其中的两间铺面与原告李国丽（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定了“乙方租用甲方享有使用权的位于重庆市荣昌县昌元镇滨河路1号负一层A7、A6号开间，租金每月为4450元，每个开间的商业管理费为100元／月，商业管理费从开业之日起计算。租赁期贰年，自2013年2月1日起至2015年3月31日止（以开业之日为准，计算租期）。甲方给予乙方贰个月的免租免管理费优惠，即缴纳12个月租金及管理费可经营14个月。…乙方向甲方一次性缴纳履约保证金伍仟元整。…甲方不按时将出租开间或铺位或柜台交付乙方，甲方免收乙方相应期间的租金。…甲方应建立并实施商场的防火、防盗、安全、卫生等规章制度，维护商场内正常经营秩序。负责商场的消防设施、公共照明、电源线路等公共设施的维修保养。…为规范本商场的统一管理，【商场管理制度】、【消防安全责任书】，租赁合同补充协议等作为本合同附件之一，系本合同不可分割的部分，具有同等法律效力。…”等内容。同日，原、被告在该合同的附件一《商场管理制度》“四、商场安全、消防管理”中约定“商场管理办公室负责商场公共区域的安全，负责按照重庆市消防部门有关规定配置消防设施、灭火器材…”等内容。合同签订后，原告李国丽向被告重庆欧本公司支付了一年的租金53400元、保证金10000元、商场管理费2800元。因消防原因，被告重庆欧本公司原承诺在2013年2月1日开业的“时尚女人街”推迟至2013年3月9日开业，原告李国丽遂于2013年3月10日开始营业。2013年4月15日，原、被告签订《补充协议》一份，约定将租赁期贰年顺延为自2013年3月10日起至2015年6月9日止。另查明，被告经营的“时尚女人街”商场一面墙与县内护城河相邻。2013年6月30日下大雨，该商场内渗水被淹，多家经营户受损。2013年7月1日起，该商场关门停业，原告等经营户遂与被告发生纠纷。后荣昌县消防部门以该商场在开业前未进行消防申报，至今未通过消防检查擅自开业等为由，责令其停业整顿。现该商场一直处于关闭状态，尚未进行整改。上述事实有原告陈述、《租赁合同》、《商场管理制度》、补充协议、收据、（2013）荣法民初第03033号民事判决书等予以证明。本院认为：原告李国丽与被告重庆欧本公司于2012年12月17日签订的《租赁合同》系双方真实意愿表示，该合同本身并不违反法律法规的效力性强制规定，应属于有效合同。双方均应按照合同内容履行相应的义务，其中原告方最主要的义务即支付租金、管理费，被告方最主要的义务为交付租赁物、维持商场安全，现原告方已经按合同约定支付了租金、保证金、管理费等，被告方也应当履行相应的义务。而按照我国消防法的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的，责令停止施工、停止使用或者停产停业。上述规定作为管理性规定，虽不直接导致原、被告间的合同无效，但却直接影响该合同的履行及目的的实现。被告重庆欧本公司出租给原告的商铺系“时尚女人街”商场的其中一间，该商场作为公众聚集场所，在投入使用、营业前，其管理者即被告重庆欧本公司应当申请消防安全检查，并在通过消防检查后方能营业。但被告在未向消防部门申请消防安全检查前提下，擅自在2013年3月9日将该商场投入使用，在使用过程中因下大雨渗水导致商场被淹关门停业从而引发被告与原告等多家经营户的矛盾，后又因上述消防问题导致该商场被停业整顿，至今，被告仍未对商场停业整顿提出整改意见或采取相应的整改行为，致使其至今不能按照租赁合同的约定履行相应的义务，导致原告等经营户在该商场被水淹后一直不能从事经营活动，原告与被告签订《租赁合同》的目的也至今无法实现。因此，现原告李国丽要求解除与被告签订的《租赁合同》的请求符合法律规定，本院予以支持；合同解除后，对原告李国丽要求被告退还已收取的租金53400元、保证金10000元、商场管理费2800元的请求，本院认为：1、53400元租金。合同解除后，原告实际占有使用租赁商铺的期间，仍应按照双方约定支付相应的租金。原告已支付了一年的租金53400元，而实际使用租赁商铺的时间为2013年3月10日至2013年6月30日，之后商场因被水淹及未申请经过消防检查而被停业整顿至今，均不属于原告的过错，因此，从2013年7月1日商场停业之后的租金，被告无权收取。同时，按照原、被告的《租赁合同》，在原告使用租赁商铺的期间内，其将免交2个月的租金，因此，原告实际需要支付租期的时间为51天，其相应租金为4450元／月÷30天×51天=7565元，抵扣原告已支付的租金53400元，超额支付的45835元被告应当返还，因此，对原告要求被告返还租金53400元的请求，本院支持为被告返还原告租金45835元；2、10000元保证金。按照原、被告合同约定，被告支付的10000元保证金为履行保证金，其目的是为保证双方合同的顺利履行，现双方合同已经解除，失去履行义务的基础，被告收取的履约保证金就应当返还，因此，对原告要求返还履约保证金10000元的请求，本院予以支持；3、2800元管理费。根据原、被告的《租赁合同》，被告负责商场内的日常经营管理工作，包括治安保卫、消防管理、商场安全、公共照明等，在承担相应管理责任前提下，被告收取商场管理费的行为并无不当。但本案中，被告作为商场管理者，在未对商场申请消防安全检查及确保商场营业安全前提下擅自开业，客观上也因商场渗水、被停业整顿等原因造成了原告等众多经营户的损失，被告并未尽到商场管理的责任，因此，对原告方要求被告返还2800元管理费的请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国消防法》第十五条、第五十八条之规定，《最高人民法院关于适应中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李国丽与被告重庆欧本商业管理有限公司于2012年12月17日签订的《租赁合同》；二、被告重庆欧本商业管理有限公司在本判决生效后十日内返还原告李国丽已支付的租金45835元、保证金10000元、管理费2800元；三、驳回原告李国丽的其他诉讼请求。本案案件受理费1456元，减半收取728元，由被告重庆欧本商业管理有限公司负担，该款原告已预交，由被告在支付上述判决款项时一并支付原告。如果被告重庆欧本商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。代理审判员  颜剑箫二〇一四年三月十一日书 记 员  张 琳