江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0114民初666号原告：朱军,住江苏省南京市雨花台区。原告：钱竹敏,住江苏省南京市雨花台区。两原告共同委托诉讼代理人：居伟，江苏驰宏律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：朱某，户籍地在上海市闵行区，现住江苏省南京市雨花台区。被告：周香子，住江苏省南京市雨花台区。委托诉讼代理人：岳开军，江苏朗华律师事务所律师。委托诉讼代理人：周某，住江苏省南京市雨花台区。原告朱军、钱竹敏与被告周香子房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月15日作出（2017）苏0114民初250号民事判决书。该判决生效后，被告周香子不服，向江苏省南京市中级人民法院申请再审。江苏省南京市中级人民法院于2018年11月26日作出（2017）苏01民申766号民事裁定，提审本案。2018年11月28日，江苏省南京市中级人民法院作出（2018）苏01民再12号民事裁定，撤销（2017）苏0114民初250号民事判决，发回江苏省南京市雨花台区人民法院重审。本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告钱竹敏及其与朱军共同委托诉讼代理人居伟、朱某，被告周香子及其委托诉讼代理人岳开军、周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱军、钱竹敏向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告签订的拆迁安置房屋买卖合同合法有效；2.判令被告按约协助原告办理房屋产权过户登记手续；3.由被告支付违约金1.5万元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年7月8日，双方签订《拆迁安置房买卖合同》一份，约定被告将其位于江苏省南京市雨花台区xx室的拆迁安置房出售给原告，售价人民币16万元，原告按约履行了付款义务，并已居住在该房屋。由于该房屋当时并不具备过户条件，故双方约定待过户条件成熟时，被告协助原告办理产权过户登记手续，现涉案房屋已具备过户条件，但被告拒不配合，故诉至法院。原告朱军、钱竹敏于庭审结束时以书面形式放弃要求被告周香子支付违约金1.5万元的诉讼请求,此后又来信表示愿意承担本案的所有诉讼费用及办理房屋过户时产生的相应税费。被告周香子辩称，原告诉请没有事实理由和法律依据，其认为合同已经解除。理由是：1.双方买卖的系拆迁安置房，根据相关政策规定，需要满足上市五年才能交易过户的条件，双方在签订涉案房屋买卖协议时对此均已知晓，且有约定。原告要求被告过户时涉案房屋尚未满足该条件，直至原告两次起诉时，都未满足相关政策规定的过户的时间要求，所以原告起诉要求过户，是强人所难。被告予以拒绝，并无不当，不存在违约之错。2.在本案原审过程中，原告变更诉请，由原来要求被告配合过户的诉讼请求变为要求解除合同并赔偿损失的诉讼请求，这是原告为了一己私利恶意违约，原告在原审庭审过程中、法院重审听证程序中，均陈述因为原告对本案房屋买卖合同的法律效力产生错误的认识，故变更诉请。但依据相关规定，本案涉案房屋买卖协议合法有效，故原告提出解除合同，被告认为这是原告自己的选择，那么在合同合法有效的前提下，原告选择解除合同，就是原告违约，被告自然不需赔偿原告损失，相反被告有权向原告主张违约解除合同给自己造成的损失。3.原告两人的户籍和社保关系都在上海，根据南京市目前对房地产市场调控政策的规定，原告属于限购对象，两人没有在南京买房的资格，原告在原审庭审中知道自己无购房资格后，原告选择解除合同并强加违约之名给被告，索要金钱赔偿，并想利用此款去购买马鞍山的房子，这才是原告变更诉请的原因。综上，被告不存在违约行为，通过原告在原审程序中变更诉请，其提出解除合同的行为不论是基于对法律规定的错误认识，还是在政策限制的情况下，基于自身利益的驱动，故意颠倒黑白，被告认为通过原告上述行为，可以认定原告违约，双方房屋买卖合同已解除，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2009年7月8日，原告朱军、钱竹敏与被告周香子签订了《拆迁安置房买卖合同》，约定周香子向朱军、钱竹敏出售“板桥街道xx室”（现为江苏省南京市雨花台区xx室，建筑面积51平方米），房款总价为16万元。合同并就付款时间与方式、房屋交付、户口迁出、违约责任等事宜进行了约定。签约当日，原告朱军、钱竹敏以现金方式支付定金10000元。2009年9月14日，原告朱军、钱竹敏通过银行转账方式两次分别支付购房款65483元、85000元，合计150483元。被告周香子于2009年9月14日出具收据表明收到购房款16万元，并将上述房屋交由原告装修入住至今。另查明，2007年1月19日，周香子与南京市雨花台区征地拆迁安置办公室达成《征地房屋拆迁补偿协议》。2007年8月14日，周香子与南京市雨花台区房地产综合开发有限责任公司签订了《意向购房协议书》，按照拆迁安置政策，购买“板桥街道xx室”，即为江苏省南京市雨花台区xx室，建筑面积51平方米，房款总价为94350元。2013年9月15日，周香子与南京市雨花台区房地产综合开发有限责任公司签订了《南京市房屋买卖契约》，购买“xx室”亦即为上述涉案房屋，房款为94220.50元。2014年2月24日，南京市雨花台区房地产综合开发有限责任公司向周香子开具金额为94220.50元的销售不动产统一发票。2014年5月4日，周香子取得涉案房屋《不动产权证书》（宁房权证雨转字第××号），该证书载明产权来源：买受（征地拆迁安置）。以上事实，有拆迁安置房买卖合同、银行业务凭证、收据、征地房屋拆迁补偿协议、意向购房协议书、南京市房屋买卖契约、发票、不动产权证书及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，朱军、钱竹敏与周香子签订拆迁安置房买卖合同，就江苏省南京市雨花台区xx室缔结房屋买卖合同关系，系朱军、钱竹敏与周香子之间的真实意思表示。涉案房屋虽名为经济适用房，但其性质系被告通过拆迁安置取得，该拆迁安置房应区别于《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。对于拆迁安置房的买卖合同，并不涉及扰乱社会公共利益的问题，故而本案所涉房屋买卖合同应属合法有效。当事人应当按照约定履行。原告朱军、钱竹敏已按合同约定支付了全部购房款，取得涉案房屋，并实际居住至今。被告周香子办理了不动产权证书，现取得该证书时间也已届满五年，该房已符合办理过户登记的条件，被告应当按照合同约定继续履行其合同项下义务，应当协助原告朱军、钱竹敏办理房屋产权转移登记手续，将涉案房屋产权转移登记至原告朱军、钱竹敏名下。至于原告朱军、钱竹敏在原审案件审理过程中曾变更诉讼请求，提出解除合同并赔偿损失的诉讼请求，周香子就此认为双方间房屋买卖合同即已解除的意见，本院认为，该案判决已被江苏省南京市中级人民法院（2018）苏01民再12号民事裁定所撤销，本案系根据该裁定重新立案审理，原告朱军、钱竹敏在本案中明确已方诉讼请求，并无不当。且原告曾变更诉请，亦不当然导致双方间房屋买卖合同的解除，故被告周香子该意见，不成立。关于被告周香子辩称原告两人的户籍和社保关系都在上海，根据南京市目前对房地产市场调控政策的规定，原告属于限购对象的问题。本院认为，原告朱军、钱竹敏与被告周香子签订《拆迁安置房买卖合同》时为2009年7月8日，当时南京市并无此类限购政策，现行房屋限购政策对其并无约束力。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告朱军、钱竹敏与被告周香子签订的《拆迁安置房买卖合同》合法有效；二、被告周香子于本判决生效之日起十日内协助、配合原告朱军、钱竹敏办理江苏省南京市雨花台区xx室不动产权的转移登记手续，将上述不动产权转移登记至原告朱军、钱竹敏名下。案件受理费13675元、保全费1670元、评估费8900元，合计24245元，由原告朱军、钱竹敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨 俏人民陪审员  任俊虎人民陪审员  李 坤二〇一九年五月十四日书 记 员  马亚楠