广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0702民初1170号 原告（反诉被告）：钦州钦廉恒大置业投资有限公司，住所地：钦州市子材东大街**钦州恒大绿洲会所。 法定代表人：张增世，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张慧，该公司员工。 委托诉讼代理人：张欢，该公司员工。 被告（反诉原告）：潘海深，男，1971年1月7日出生，汉族，户籍所在地钦**。 被告（反诉原告）：何贤恋，女，1985年8月7日出生，汉族，户籍所在地钦州市钦**。 两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：谢殿宝，广西政大律师事务所律师。 原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司（以下简称恒大公司）诉被告潘海深、何贤恋商品房销售合同纠纷一案，及反诉原告潘海深、何贤恋与反诉被告恒大公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）恒大公司的委托诉讼代理人张慧、被告（反诉原告）潘海深、委托诉讼代理人谢殿宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒大公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除恒大公司与潘海深、何贤恋于2012年9月15日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告到钦州市钦州恒大绿洲14栋2104号房的《商品房买卖合同》登记备案证明（备案编号为：12090650）；3、判令潘海深、何贤恋返还子材东大街88号钦州恒大绿洲14栋2104号给原告；4、判令由潘海深、何贤恋承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：潘海深、何贤恋与恒大公司于2012年9月15日签订《商品房买卖合同》，合同约定由潘海深、何贤恋购买恒大公司开发的位于钦州市商品房，该房屋合计总价款为465210元，被告采取银行按揭付款的方式支付房款，合同约定被告支付首期房款33558元后。恒大公司于2012年11月13日向钦州市住房和城乡建设委员会办理了合同备案手续，并于2014年4月5日将房屋交付给了被告。2012年11月14日，被告于中国银行股份有限公司钦州分行（以下简称中国银行）签订《个人一手住房贷款合同》，原告作为保证人，中国银行向被告发放贷款32万元。现由于潘海深、何贤恋逾期未偿还银行贷款，导致原告承担了保证责任（原告替被告偿还银行贷款本金、利息及罚息共计293786.71元）。根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条第（一）项第5点的约定，原告有权单方解除《商品房买卖合同》。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。 潘海深、何贤恋答辩，同意解除合同返还房屋，但与恒大公司签订的合同附件四合同补充协议第二条第（一）款第5点属于格式条款，因违法了法律规定，应当属于无效条款，恒大公司应将购房款本金及利息返还给潘海深、何贤恋。 反诉原告潘海深、何贤恋向本院提出反诉请求：1，判令反诉被告返还购房款171423.29元并支付利息159769.27元（利息分段计算：①.以本金465210元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2012年12月15日起计至2019年1月21日，利息为159769.27元；②.以本金171423.29元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年1月22日起计至还清之日止）给反诉原告；2，本案诉讼费由反诉被告承担。 反诉被告恒大公司答辩称，不同意该条款为格式而无效，反诉原告签订的合同对双方均有约束力，均应按照合同约定来履行合同。对方不按时偿还银行贷款的行为给恒大公司造成了极大的损失，恒大公司现要求解除合同并有权向对方要求违约金。根据合同约定，解除合同收回商品房后，买受人所交的全部款项不予退还。 经审理查明，原、被告于2012年9月15日签订《商品房买卖合同》（合同编号：12090650），约定潘海深、何贤恋购买原告开发的位于钦州市商品房，总价款465210元，采取银行按揭付款方式支付房款，首期房款145210元（其中向金碧物业有限公司钦州分公司借款111652元），余款款项办理银行按揭贷款。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第（一）款第5点约定：“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同、导致出卖人承担保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……”。合同签订后，2012年11月14日，潘海深、何贤恋向中国银行股份有限公司钦州支行申请办理了按揭贷款手续，320000元贷款由银行根据三方签订的《个人房屋抵押借款合同》转账支付给恒大公司，恒大公司作为该借款保证人在该借款合同上签名盖印。恒大公司于2012年11月13日向钦州市住房和城乡建设委员会办理了商品房买卖合同登记备案证明手续，于2014年4月5日将房屋交付给了潘海深、何贤恋。由于潘海深、何贤恋未按合同约定归还贷款本息，导致银行决定提前收回贷款，2019年1月21日恒大公司承担保证责任为潘海深、何贤恋偿还银行贷款本金、利息及罚息共293786.71元，恒大公司代潘海深、何贤恋提前履行完该借款合同还款义务。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》、《商品房买卖合同登记备案证明》、《提前收回贷款告知函》、《结清证明》、《收楼物品确认书》等证据予以证实。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方当事人均具有拘束力，当事人应当按照合同约定履行合同义务。 本案的本诉中，由于潘海深、何贤恋逾期不偿还银行贷款，导致银行提前收回贷款本息，原告承担保证责任为潘海深、何贤恋偿还银行贷款本金、利息及罚息共293786.71元，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第（一）款第5点的约定，潘海深、何贤恋逾期不偿还银行贷款导致原告承担保证责任，已构成违约，原告有权解除合同。故原告请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，被告应配合原告到钦州市住房和城乡建设委员会办理注销双方签订的《商品房买卖合同》合同登记备案手续及返还房屋给原告。该合同条款同时约定，解除《商品房买卖合同》收回商品房后，买受人所交的全部款项（首付款145210元及偿还的部分银行贷款）不予退还，潘海深、何贤恋认为该条款加重了买受人的责任，本院予以采信，本院适当调整为潘海深、何贤恋按房屋总价款的20%支付违约金（465210×20%=93042）给恒大公司。 本案反诉部分。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。2012年11月14日，恒大公司已经全部收到潘海深、何贤恋全部购房款465210元，直至2019年1月21日代该二人清偿了银行的全部债务293786.71元。双方签订的《商品房买卖合同》解除后，恒大公司占用的资金及其孳息应当返还给潘海深、何贤恋，反诉原告请求恒大公司返还购房款171423.29元（465210-293786.71）并支付利息（利息计算：①.以本金465210元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2012年12月15日起计至2019年1月21日；②.以本金171423.29元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年1月22日起计至还清之日止），本院予以支持。至于解除合同的原因归责于潘海深、何贤恋不按时偿还银行贷款，其应当承担的违约责任已经在本诉中予以评价。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、解除本诉原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司与本诉被告潘海深、何贤恋于2012年9月15日签订《商品房买卖合同》（合同编号：12090650）； 二、本诉被告潘海深、何贤恋在本判决生效十日内协助本诉原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司办理注销双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：12090650）合同登记备案手续； 三、本诉被告潘海深、何贤恋在本判决发生法律效力后六十日内返还位于钦州市商品房给本诉原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司； 四、本诉被告潘海深、何贤恋在本判决生效十日内支付违约金93042元给本诉原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司； 五、反诉被告钦州钦廉恒大置业投资有限公司返还反诉原告潘海深、何贤恋的购房款171423.29元并支付相应利息（利息计算：①.以本金465210元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2012年12月15日起计至2019年1月21日；②.以本金171423.29元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年1月22日起计至还清之日止）。 上述判决规定的债务，义务人应按时履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4139元，反诉受理费3134元，合计7273元，由潘海深、何贤恋负担4139元，钦州钦廉恒大置业投资有限公司承担3134元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 员 欧阳效锦 二〇一九年五月二日 法官助理 顾  宁 书 记 员 符 文 娴