昆明市东川区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0113民初632号原告：王关友，男，1968年10月3日生，昆明市东川区居民。原告：熊顺英（系王关友妻子），1970年1月16日生，汉族，昆明市东川区居民。委托诉讼代理：王关友。代理权限：特别授权代理。被告：昆明玉泰房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530113767073002T。住所：昆明市东川区铜都镇古铜路中段。法定代表人：马兴玉。委托诉讼代理：钱新会，昆明玉泰房地产开发有限公司员工。代理权限：特别授权代理。被告：中国工商银行股份有限公司昆明东川支行。统一社会信用代码：91530113216942144A。住所：昆明市东川区凯通路**。法定代表人：李宝泉，行长。委托诉讼代理：张颖，中国工商银行股份有限公司昆明东川支行员工。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理：刘汉青，云南建广律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。原告王关友、熊顺英与被告昆明玉泰房地产开发有限公司（以下简称玉泰公司）、中国工商银行股份有限公司昆明东川支行（以下简称工行东川支行）商品房预售合同、按揭贷款合同纠纷一案，本院2019年3月26日受理，依法适用普通程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告王关友、被告工行东川支行的诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告玉泰公司经本院合法传唤，未派员出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王关友、熊顺英向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与第一被告签订的《商品房购销合同》及补充协议；二、判决解除原告与第一被告、第二被告签订的《个人购房借款／担保合同》；三、判决第一被告归还原告已支付的购房首付款91983.00元，并按银行同期贷款利率向原告支付资金占用损失23548.00元（暂计算至起诉之日）；四、判决第一被告向原告归还原告已向第二被告支付的银行贷款本金及利息77700.96元；五、判决第一被告向第二被告偿还尚未还清的银行贷款本金及利息193231.96元；六、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年，第一被告对外宣传将开发玉泰尚城第四期，原告遂与第一被告签订了《商品房订购协议》，2015年2月4日双方签订了《商品房购销合同》，并由第一被告到住建部门备案。该合同约定原告购买第一被告开发的位于东川区，总价款281983.00元，原告共先行支付91983.00元作为首付款，余19万元向第二被告按揭贷款；还约定第一被告应于2015年9月30日将组织验收合格的符合合同约定的商品房交付给原告。原告交付首付款后，由第一被告担保，于2015年2月4日，原告与第二被告签订了《个人购房借款／担保合同》，约定原告向第二被告借款19万元，借款期限15年，购买上述商品房，并以该房作为抵押物，贷款直接划入第一被告帐户，还款方式为等额本息，现原告每月还款额1618.77元，已还48期、共77700.96元。上述两合同签订后，第一被告却迟迟不能将房子建好，逾期交房已快到三年，严重损害了原告的合法利益。综上，请求人民法院判如所请。被告玉泰公司未作答辩。被告工行东川支行辩称：1、原告与被告工行东川支行签订合同后，工行按约发放了贷款，履行了合同义务，没有违约行为；2、借款合同与房屋买卖合同不是同一法律关系，开发商违约应当由玉泰公司承担责任，原告要求解除与工行东川支行的合同没有事实依据。二原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：《商品房购销合同》一份、公证书（含《个人购房借款／担保合同》）一份、工行银行帐户明细单七张、发票一份，原告王关友与熊顺英的结婚证、户口册、熊顺英的身份证复印件，欲证实二原告系夫妻及原告购房及贷款的情况、玉泰公司违约情况及原告付首付款款和还贷的情况。经质证，工行东川支行对证据无异议。上述证据本院予以采信。被告玉泰公司未向本院提交证据。被告工行东川支行未向本院提交证据。庭后，工行东川支行于2019年5月17日向本院提交了二原告的还款明细，证明截止2019年5月11日，二原告已还贷款本金39,938.41元，支付利息37,777.32元，合计已还本付息77,715.73元。根据本院采信的证据及当事人陈述，本院确定本案法律事实如下：2015年2月5日，二原告与玉泰公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告向玉泰公司购买由玉泰公司合法开发的位于东川区，总价款281983.00元，原告先行支付91983.00元首付款，余19万元向工行东川支行按揭贷款；合同同时约定玉泰公司应于2015年9月30日前将经建设单位组织验收合格的、符合合同约定的商品房交付给原告。2015年2月9日，原告依约将首付款91983.00元支付给玉泰公司。2015年2月11日，原告作为借款人、玉泰公司作为担保人与工商东川支行签订《个人购房借款／担保合同》，该合同约定：原告向工行东川支行借款19万元，用于购买上述商品房并以该房作抵押担保，贷款种类为个人购置住房贷款，贷款期限为15年；贷款利率以贷款发放时的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款；贷款采用受托支付方式划入玉泰公司帐户；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收30％确定；保证人承担阶段性连带责任保证，在本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕、且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人债务，保证人免除保证责任。2015年2月11日，工行东川支行依照《个人购房借款／担保合同》约定发放了借款本金19万元，该借款依照受托支付直接划入玉泰公司帐户。截止2019年5月11日，原告如约偿还借款本金39938.41元和利息37777.32元，欠本金150061.59元。玉泰公司向二原告出售的商品房至今未建盖完成，并已停工多日，已不可能在短期内交房。本院认为，原告王关友、熊顺英与玉泰公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法成立并生效。双方均应按约履行各自义务。玉泰公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，玉泰公司应当在2015年9月30日前向原告王关友、熊顺英交付房屋，但该商品房至今未建盖完成，并已停工多日，已不可能在短期内交房，现原告起诉要求解除本合同，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，原告要求解除其与工行东川支行及玉泰公司签订的《个人购房借款／担保合同》，本院亦予支持；工行东川支行提出的观点本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房购销合同》及《合同补充协议》解除后，玉泰公司应依约将原告支付的房款返还原告王关友、熊顺英，并赔偿原告因此所产生的损失。因此原告要求玉泰公司返还已付购房首付款及已向工行东川支行所还贷款本金，并赔偿首付款资金占用费及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但原告对于首付款资金占用费要求按贷款利率计算，没有依据，且并非原告实际损失范围，该首付款利息损失，应以银行同期定期存款利率为准，自支付之日起计算至判决生效日止。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。且本案《个人购房借款／担保合同》的解除系开发商玉泰公司违约导致《商品房购销合同》及《合同补充协议》解除所致，购房人二原告向银行承担的损失赔偿责任最终应当由开发商承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告王关友、熊顺英与被告昆明玉泰房地产开发有限公司就东川区签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、解除原告王关友、熊顺英及被告昆明玉泰房地产开发有限公司与被告中国工商银行股份有限公司昆明东川支行就上述购房合同签订的《个人住房借款/担保合同》；三、由被告昆明玉泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王关友、熊顺英返还购房款91,983.00元及自2015年2月11日起至判决生效之日止王关友、熊顺英已向中国工商银行股份有限公司昆明东川支行归还的贷款本金（以中国工商银行股份有限公司昆明东川支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、由被告昆明玉泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王关友、熊顺英赔偿以91,983.00元为本金，自2015年2月9日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息；五、由被告昆明玉泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王关友、熊顺英赔偿自2015年2月11日起至本判决生效之日止，王关友、熊顺英已向中国工商银行股份有限公司昆明东川支行支付的贷款利息（以中国工商银行股份有限公司昆明东川支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、由被告昆明玉泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告中国工商银行股份有限公司昆明东川支行偿还王关友、熊顺英自本判决生效之日起就《个人住房借款/担保合同》剩余的贷款本金及利息；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,164.00元，由昆明玉泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  余立川人民陪审员  高永刚人民陪审员  王枝瑜二〇一九年五月二十一日书 记 员  徐露婷