绍兴市上虞区人民法院民 事 判 决 书（2014）绍虞民初字第710号原告（反诉被告）陈文君。委托代理人（特别授权）王伟龙、汪义华。被告（反诉原告）沈永峰。委托代理人（特别授权）陈波君。原告陈文君诉被告沈永峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月10日立案受理，于2014年5月6日公开开庭审理。本案审理期间，被告沈永峰提出反诉，本院于2014年5月12日受理，并决定合并审理。依法由代理审判员王锦晶适用简易程序，于2014年5月28日公开开庭审理。原告（反诉被告）陈文君及其委托代理人王伟龙，被告（反诉原告）沈永峰委托代理人陈波君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈文君诉称，2012年2月26日，原、被告签订一份《房屋出租合同》，原告将位于绍兴市上虞区百官街道农批市场对面一间二层营业房出租给被告，被告用于经营上虞市百官万丰五金机电经营部，租赁期限为二年，自2012年2月28日起至2014年2月27日止，年租金为18万元，合同中还约定了双方其他权利和义务等条款。合同签订后，第一年租金18万元被告按时支付；第二年租金被告仅支付了8万元，余下的10万元租金被告于2013年3月3日向原告出具《欠条》一张，写明“欠陈文君房租费壹拾万元整，到2013年9月1日连本带息还款壹拾万伍仟元整。”之后付款期限到期，但被告一直未支付所欠租金及利息。原告请求判令：一、被告支付房租费10万元、利息5000元，合计人民币105000元；二、被告自2013年9月2日起至租金10万元付清之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算支付利息；三、本案诉讼费由被告承担。被告沈永峰辩称，1、被告无需全部支付剩余的10万元租金。被告与原告陈文君签订的租赁合同中明确约定，租赁期限为2012年2月28日至2014年2月27日，但在租赁期限内，原告陈文君于2014年1月19日又与案外人孙焕云签订了租赁合同，即从2014年1月19日起，被告已不能实际的占有、使用房屋。所谓租赁合同，是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人支付租金需根据承租人可以占有、使用的期间来确定租金。但在本案中，承租人事实从2014年1月19日已经不能实际占有房屋，即2014年1月19日至2014年2月27日的租金20000元无需支付。2、原告在租赁期限内，擅自将房屋另租他人，违反合同约定及相关法律规定，已构成违约，应根据相关法律规定，赔偿被告损失4万元。对于原告陈文君要求被告支付5000元利息部分，被告认为，10万元，6个月利息5000元，利息明显过高。原告陈文君提出的第二项诉讼请求，没有法律依据，双方的租赁合同及欠条上并没有约定需要支付9月份开始的利息。即便需要支付利息，亦不能根据10万元为基础计算利息，而是应根据实际租金计算。被告（反诉原告）沈永峰反诉称，2012年2月26日，反诉人与被反诉人签订《房屋出租合同》一份，双方约定，被反诉人将其所有的位于百官街道农批市场对面3幢4号营业房出租给反诉人，租赁期限为二年，年租金为18万元，自2012年2月28日起至2014年2月27日止。然而在租赁期内，被反诉人陈文君违反合同约定及相关法律规定，与他人签订了租赁合同，擅自将租赁给反诉人的房屋另租他人，致使反诉人在租赁期间内不能实际占有房屋并以此收益。反诉人请求判令：一、被反诉人陈文君赔偿反诉人沈永峰损失4万元；二、被反诉人返还押金1000元；三、本案反诉费用由被反诉人承担。原告（反诉被告）陈文君辩称，反诉原告认为是反诉被告擅自将房屋租赁给他人，这是不正确的。2013年8月份，反诉原告单方电话通知反诉被告，说不想租这个房屋了，且之后是什么时候搬离该房屋的反诉被告也不清楚。反诉原告说不想租这个房子的时候，反诉被告也去看过，且为了减少损失，经反诉原告同意在出租房屋门上贴广告对外招租，但一直都没有租出去，直到2014年1月初才有人来租这个房子，故在2014年1月19日反诉被告和第三人孙焕云签订了房屋租赁合同，期间为2014年1月19日-2018年1月19日，年租金为14万元。故反诉被告不存在违约行为，反诉原告是单方违约行为，单方提前解除租赁该房屋并腾空，造成租赁合同提前解除，这个责任应当由承租人承担。之后的一个月零8天是反诉被告为了降低承租人的损失，折算大约为14000元，这部分可以在租金中予以抵扣；反诉原告要求的违约赔偿4万元，反诉被告认为自己不存在违约，也不存在4万元的客观事实；押金1000元也是不存在的，因为是反诉原告提前解除合同，反诉被告接手该房屋时，发现反诉原告在租赁期间对房屋的墙壁、卫生间、地板都有损坏，也跟反诉原告的妻子进行协商，反诉原告同意用1000元进行抵充，且在承租期间的水费、点费都已经结算了，故不存在欠押金的事实。原告（反诉被告）陈文君为支持自己诉讼请求，向本院提供下列证据：1、房屋所有权证一份，证明本案所涉及的出租营业房所有权属于原告（反诉被告）所有。被告（反诉原告）沈永峰质证表示没有异议。2、房屋出租合同一份，证明2012年2月26是原告（反诉被告）将位于绍兴市上虞区百官街道农批市场对面的一间二层营业房出租给被告（反诉原告），租赁期间为2012年2月28日-2014年2月27日，年租金为18万元，还约定了双方的其他权利义务。被告（反诉原告）沈永峰质证表示没有异议。3、欠条一份，证明第二年的租金被告（反诉原告）仅支付了8万元，剩余的10万元被告（反诉原告）以欠条形式出给原告（反诉被告），且被告（反诉原告）自愿承担5000元利息。被告（反诉原告）沈永峰质证表示写该欠条的前提是被告（反诉原告）在约定期间实际占有该房屋。4、独资企业基本情况（在册）一份，证明该租赁房屋系上虞市百官万丰五金机电经营部营业场所。被告（反诉原告）沈永峰质证表示没有异议。5、租赁合同一份，证明原告（反诉被告）与第三人孙焕云签订租赁合同，期间为2014年1月20日与2018年1月19日，租金为14万元一年。被告（反诉原告）沈永峰质证表示真实性有异议，被告（反诉原告）提供的租赁合同是经相关部门盖章有效力的，原告（反诉被告）提供的相似的合同原件不能证明被告（反诉原告）提供的就是进行涂改过的，且原告（反诉被告）也已经承认了在租赁期间内转租房屋给案外第三人。即抵扣的租金应当以18万元一年进行计算。被告（反诉原告）沈永峰向本院提供下列证据：6、房屋租赁合同、房屋所有权证、中华人民共和国居民身份证各一份，证明原告（反诉被告）擅自与第三人孙焕云签订租赁合同，违反合同规定。原告（反诉被告）陈文君质证表示这个租赁合同是进行涂改的，面积、租金都有差异，应当按照原件记载的内容进行计算。对证明目的也有异议，原告（反诉被告）向第三人孙焕云进行出租是因为被告（反诉原告）存在违约行为，单方提前解除租赁合同，出租也是为了原告（反诉被告）的利益着想。上述证据经原告（反诉被告）、被告（反诉原告）举证、质证，本院认证如下：对于证据1、2、4，均无异议，本院予以认定。证据3，本院对其真实性予以认定。证据5、6，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）各自提供的租赁合同除营业房建筑面积及租金不同外其余均一致，但结合原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的陈述，可以证明原告（反诉被告）陈文君于2014年1月19日与第三人孙焕云签订合同，将讼争房屋出租给第三人孙焕云的事实。经审理查明，被告（反诉原告）沈永峰租赁使用原告（反诉被告）陈文君所有的位于绍兴市上虞区百官街道农批市场对面3幢4号房屋（面积116.8平方米）多年，2012年2月26日，原告（反诉被告）陈文君（甲方）与被告（反诉原告）沈永峰（乙方）就上述房屋再次签订《房屋出租合同》一份，约定租赁期限为2012年2月28日起至2014年2月27日止，租赁期为2年；租金及支付方式：年租金为人民币18万元（大写壹拾捌万元），租金每年递增0%，租金支付方式为一次性付清（每年）。同时约定甲方应在乙方支付1000元押金、壹拾捌万元租金之日将上述房屋钥匙交付乙方等相关权利义务。2013年3月3日，被告（反诉原告）沈永峰向原告（反诉被告）陈文君出具欠条一份，载明，欠陈文君房租费壹拾万元整，到2013年9月1日连本带息还款壹拾万伍仟元。被告（反诉原告）沈永峰至今未付，遂成讼。另查明，2013年8月前后，被告（反诉原告）沈永峰向原告（反诉被告）陈文君提出解除合同，未被同意。后被告（反诉原告）搬离出租房，并于2013年12月将房屋钥匙还给原告（反诉被告）。原告（反诉被告）陈文君于2014年1月19日与第三人孙焕云签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告（反诉被告）陈文君将讼争房屋出租给孙焕云，租赁期限从2014年1月20日至2018年1月19日止。本院认为，原告（反诉被告）陈文君与被告（反诉原告）沈永峰签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据合同法相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告（反诉被告）陈文君接受被告（反诉原告）出具的欠条，是对被告（反诉原告）沈永峰迟延支付剩余房租的认可，现被告（反诉原告）沈永峰逾期未支付，已构成违约，原告（反诉被告）陈文君起诉要求被告（反诉原告）沈永峰依欠条支付相关款项符合法律规定，合理的诉讼请求予以支持。2013年8月前后，被告（反诉原告）沈永峰搬离讼争房屋，并于同年12月份将钥匙交还给原告（反诉被告）陈文君；原告（反诉被告）陈文君收到被告（反诉原告）交还的房屋钥匙后，于2014年1月19日将讼争房屋出租给第三人孙焕云，并收取租赁费，可以视为对该房屋租赁合同解除的默认，应当扣除2014年1月19日至2014年2月27日共计40天的租金19726元。原告（反诉被告）陈文君起诉要求被告（反诉原告）沈永峰支付2013年9月2日之后的银行利息，本院就合理部分予以支持。被告（反诉原告）沈永峰辩称欠条中约定的5000元利息过高的意见，与事实不符，本院不予采纳。被告（反诉原告）沈永峰反诉称，原告（反诉被告）陈文君违反合同，在与被告（反诉原告）租赁期内擅自将出租房另租他人，致使被告（反诉原告）在租赁期间不能实际占有并以此收益，严重损害被告（反诉原告）的合法权益，与事实不符，要求原告（反诉被告）赔偿4万元的损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因原告（反诉被告）陈文君没有证据证明被告（反诉原告）沈永峰放弃返还押金，被告（反诉原告）沈永峰要求返还押金1000元的反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告沈永峰支付原告陈文君人民币105000元，扣除19726元，尚需支付85274元。二、被告沈永峰须以80274元为本金，向原告陈文君支付自2013年9月2日起至判决确定的履行之日止按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的逾期利息。三、反诉被告陈文君应返还反诉原告沈永峰人民币1000元。上述一、二、三项款项，均于本判决生效后十日内付清。四、驳回反诉原告沈永峰的其他反诉请求。本案本诉受理费2400元，减半收取1200，由被告沈永峰负担；反诉受理费413元，由反诉原告沈永峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费人民币2400元，逾期不交则按自动撤回上诉处理。款汇至绍兴市中级人民法院收或绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部，邮编312000）。代理审判员  王锦晶二〇一四年七月七日书 记 员  王文洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由为支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。