江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0902民初6953号原告：张进红，男，1976年1月12日生，住所地在江苏省盐城市亭湖区。原告：吴东梅，女，1975年1月11日生，住所地在江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：张进红（系吴东梅之夫），男，1976年1月12日生，住所地在江苏省盐城市亭湖区。被告：盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司，统一社会信用代码91320902697876976G，住所地在江苏省盐城市开放大道313号。法定代表人：陈大凤，该公司总经理。被告：盐城中瓯置业有限公司，统一社会信用代码91320902694538007E，住所地在江苏省盐城市开放大道313号。法定代表人：陈大凤，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：苏醒，江苏一正律师事务所律师。原告张进红、吴东梅与被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司（下称盐城嘉华公司）、盐城中瓯置业有限公司（下称中瓯公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年11月26日受理后，依法适用简易程序由审判员杨淑芬独任审判，于2019年1月21日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法转为普通程序并组成合议庭与2019年4月18日再次开庭进行公开审理。原告吴东梅的委托诉讼代理人及原告张进红、被告盐城嘉华公司、中瓯公司的共同委托诉讼代理人苏醒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张进红、吴东梅向本院提出诉讼请求：1、确认原告吴东梅、张进红与被告嘉华公司之间2016年6月1日签订的《商铺委托经营协议书》已经解除；2、依法判令被告嘉华公司将原告*幢*层*号商铺门面（包括门头及门前的通道等）恢复至规划审批图纸中的原状及2016年6月1日的状态；3、判令被告中瓯公司自2017年1月2日起至被告实际履行第二项诉讼请求之日止，按照年租金12132元（市场同等地段租金25元/平方/月）的标准赔偿原告损失24264元。4、要求依法判令被告嘉华公司拆除私建在一楼中庭对原告造成侵权的汽车专卖店门市。事实和理由：2010年7月，原告从盐城电视台、盐阜大众报等媒体了解到市政府重大招商引资项目“盐城义乌国际商贸城”建成并开盘。原告遂于2010年7月16日与中瓯公司签订商品房买卖合同1份，购得盐城义乌商贸城*幢*号室商品房1间（建筑面积40.44平方米，房款实际支付379794元）。同时，原告与嘉华公司签订商铺委托经营协议书约定，初始委托期5年。2010年10月22日嘉华公司向原告补充签订了承诺书约定，商铺自交房之日起前4年由原告自营，第5年由嘉华公司免费使用一年，5年结束后可选择自营或出租。2016年6月1日，原告与嘉华公司签订商铺委托经营协议书约定，原告将上述商铺委托被告经营期限10年，自2017年1月3日至2027年1月2日。委托期间应当租金以市场实收租金为准，原告支付1/10作为委托佣金。合同签订后，原告将商铺交付被告。但两年来原告未收到被告的任何租金。原告到现场后了解到被告将原告商铺的三面均已封闭租与他人，而原告的商铺却成为无门的全封闭空间，无任何使用价值。原告遂要求被告作出合理解释并予以整改未果。原告无奈诉至法院。被告盐城嘉华公司辩称：1、案涉合同尚未到期，到期时间是2027年1月2日，现原告提出收回房屋的诉请违反了合同约定，应当承担合同第六条的违约责任，请求驳回其收房的诉请；2、案涉商铺已经改造成家家爱家具广场，现经营稳定，由此可见，委托人对原告房屋的改造是为了符合市场需求，对包含原告在内的大多数业主是有利的；3、原告所有的房屋不具备独立的消防、排水等相应设施，在使用权上受整体市场的影响，如原告强行收回房屋，势必造成整个市场的稳定性，也会影响其他业主的利益；4、原告提出的计算方式未考虑得房率72%，如原告同意调解，被告同意按照房屋建筑面积40.44平米乘以25乘以72%乘以12得出8735元每年的标准支付租金；5、对于原告要求拆除其他建筑的诉请，应当向行政主管部门反映，不属于本案审理范围。被告中瓯公司辩称：我公司与盐城嘉华公司及原告之间不存在任何委托合同关系，我公司为房地产开发商，不是本案的适格主体，不应承担相应责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，经审理认定事实如下：2010年7月16日，原告张进红、吴东梅与盐城中瓯置业有限公司（下称盐城中瓯公司）签订商品房买卖合同，购得盐城义乌商贸城*幢*号商用房一间（层高5.4米，建筑面积40.23平方米，房款合计377822元）。该商品房买卖合同中对案涉商铺交付时状态约定为：“…内墙为轻质隔墙，涂料…地面公共部位地砖，其余毛坯。门窗：外门窗铝合金型材，顶棚为吊顶，外门窗铝合金型材，中空玻璃，内门为钢化玻璃门…”。同日，原告张进红、吴东梅与被告盐城嘉华公司签订《商铺委托经营协议书》一份，约定主要内容为：“张进红（甲方，以下相同）甲方作为合法业主，拥有该商铺的产权（经营权），将其购买的盐城中瓯置业有限公司开发兴建的坐落于盐城市**大道*号盐城义乌商贸城*幢*号商用房1间自愿交由被告盐城嘉华公司（乙方，以下相同）以乙方名义组织经营管理和招商出租。第二条初始委托期限为5年（委托起始日自商铺交付之日起计算），在初始委托期限届满前3个月内，甲方可选择续约或者收回商铺经营权。若选择续约的，双方按当时市场租赁价格及双方约定达成新的合作条件，若甲方选择收回经营权的，则乙方在委托期满后的1个月内将商铺交付甲方使用。第三条收益在委托期限内，甲方自愿将上述商铺的使用权、经营权、租赁权及收益权等无偿归乙方所有，乙方有权将上述商铺免租或有偿出租给第三方从事规定业态的合法经营，甲方不得干涉乙方上述合法权利。在经营管理中产生的收益归乙方，统一投入市场运作费用，与甲方无关。第四条甲方的权利与义务1、甲方承诺遵守市场经营管理条例，共同维护好市场发展，促进市场兴旺。2、在本协议所规定的委托期限内，甲方如需将商铺全部或部分产权转让、抵押的，必须提前30天书面通知乙方，同时须以受让方继续履行本协议为产权处分条件，在签署相关处分合同或有关法律文件时加以声明。甲方及受让方须在转让、抵押后七日内到乙方办公所在地办理委托变延手续。3、委托期限届满后甲方选择收回经营权自营或另行出租的，须到乙方办公所在地登记备案，且经营户须遵守市场经营管理条例，并须符合市场的经营区域业态划分规定；如原经营户要求续租的，同等条件下甲方必须优先出租给该经营户。第五条乙方的权利与义务1、在受委托期限内，乙方负责对所受委托的商铺进行统一招商和经营管理，促进市场兴旺和铺位升值。2、在委托期限内，乙方拥有以自身名义对上述商铺的使用和出租行使完全的处置权，铺位出租而产生的收益归乙方统一投入市场运作费用，与甲方无关，甲方不得要求任何形式的补偿。3、在委托期限内，乙方应做好各项服务工作，维护好甲方的铺位主体及附属设施，如有损坏，应代表甲方向造成损失的责任人进行追偿。4、在委托经营期限内，乙方承担上述商铺的水、电使用费用及物业管理费。第六条违约责任本协议自双方签字盖章之日起即时生效，甲、乙双方均不得因任何原因中途终止或解除本协议，如任何一方终止本合同，须向守约方承担违约责任，违约责任标准：按甲方与开发商盐城中瓯置业有限公司签署的《商品房买卖合同》合同总金额的20%计算…合同附件，均视为本合同组成部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。双方还进行了其他约定。2010年10月22日，盐城嘉华公司出具承诺书：兹有委托人吴东梅将所购买的盐城义乌商贸城*幢*号商铺委托盐城嘉华公司统一经营，初始委托期限为5年，委托起始日自商铺交付之日起计算。因委托人自己经营需要，为鼓励自营，受托方现承诺给予委托方初始5年的租赁使用权并免租金4年，并根据市场统一管理要求，整体协调委托人所需的经营铺位，并尽量满足委托人所购商铺交予委托人自己经营。2012年1月3日，盐城中瓯置业有限公司与张进红签订盐城义乌商贸城收房交接书，将上述商铺交付张进红、吴东梅，并约定“商铺委托经营协议”在签署此收房交接书同时即日生效。同年3月13日，张进红交购房款379794元（建筑面积40.44平方米）。4月26日，取得产权证，产权证号为盐房权证市区字第××号，房屋坐落盐城义乌商贸城*幢*室，建筑面积为40.44平方米。2016年6月1日，张进红夫妇与盐城嘉华公司（乙方）续签了10年的委托经营协议。该协议约定：甲方自愿将位于盐城市间，建筑面积40.23平方米）委托予乙方，并由乙方以自身名义组织市场改造、经营管理及招商出租。委托期限总计10年，委托起始日自2017年1月3日至2027年1月2日止。租金收益及佣金：甲方委托乙方代为出租商铺，在此委托期间甲方应得租金以市场实收租金为准，同时甲方须支付1/10作为乙方的委托佣金。违约责任：本协议自双方签字盖章之日起即时生效，甲、乙双方均不得因任何原因中途终止或解除本协议，……。盐城嘉华公司接收案涉商铺后，2012年1月至2016年8月期间，该市场周边经营形势不景气（包括该市场经营小商品，商铺部分闲置）。后盐城市原家家爱家具市场拆迁，盐城嘉华公司调整经营方向，并进行招商，部分商铺被他人租赁使用。*幢*号-*幢*号商铺周围已有商家租赁使用，该四间商铺根据盐城嘉华公司陈述是考虑整体出租，只是暂时未有合适的商家。另查明，盐城义乌国际商贸城总面积123975.85平方米，其中A幢规划商业面积66439.98㎡（该幢一楼商铺390间，二楼商铺403间，三楼商铺396间），B幢（2幢）规划商业面积57535.87㎡。上述商铺中有53.41%的面积系盐城嘉华公司接受登记所有人中瓯公司的委托经营。目前，该盐城义乌国际商贸城未成立业主委员会。庭审中，盐城嘉华公司同意向张进红夫妇按照房屋建筑面积（40.44平米*25*72%*12）即8735元/年的标准支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。本案在审理过程中，经本院主持调解，因双方分歧较大，致本案调解不成。本院认为，依法成立的合同受法律保护。一、关于本案的法律关系及案涉商铺物权属性。1、在委托合同中，委托人享有任意解除权，受托人有报告、按指示行为的义务。但任意解除权可以约定放弃，委托人与受托人之间指示、请示报告的权利义务，在本案中可以理解为概括授权。故从案涉协议的主要权利义务关系看，应认定双方为委托合同关系。2、《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据我国《物权法》的立法精神，建筑物各区分部分能否成为专有部分的主要判定标准是考察其是否具有结构上的独立性、使用上的独立性。对案涉商铺，应与建筑物之特定商业用途分析其结构上和使用上的独立性，案涉商铺没有独立消防通道，亦没有独立的给、排水系统，仍受市场整体限制，不具有使用上的独立性，因此案涉商铺业主专有部分使用权是受限制的。案涉商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从市场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。二、关于案涉商铺相关主体权利保护问题。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。本案中，双方在案涉《商铺委托经营协议书》中约定“…委托期限届满后甲方选择收回经营权自营或另行出租的，须到乙方办公所在地登记备案，且经营户须遵守市场经营管理条例，并须符合市场的经营区域业态划分规定…”，因此可以看出原告在购买商铺时即已明知并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于业主的整体意志。本案中，双方第一份协议约定的五年委托期已满，之后，双方又签订了十年的商铺委托经营管理协议，且续签合同中约定，任何一方均不得因任何原因中途终止或解除本协议。现案涉市场商铺有53.41%系盐城嘉华公司自营（登记所有人中瓯公司委托盐城嘉华公司经营）。现案涉市场一、二、三楼部分已续签委托经营协议，被告盐城嘉华公司为市场的整体正常运营进行了必要的投入，考虑促进交易、促进市场发展及维护大多数业主利益的角度出发，并从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺符合整体利益，如在现有状况下将案涉商铺恢复原状并返还原告，造成案涉市场整体无法继续经营，也必然影响甚至损害其他业主的合法权益，维护其他业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括原告自身的权益。为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，本案原告要求解除合同，返还商铺，恢复原状的请求，不具备客观条件，故原告要求被告盐城嘉华公司对案涉商铺恢复原状（轻质隔墙、涂料等），并向原告腾空和返还案涉商铺的诉讼请求，依法不予支持。三、关于原告主张的房屋占用使用费问题。本案中，双方第一次签订的委托经营合同已经期满，在续签的合同中，未约定租金的具体金额，也未约定支付时间。尽管目前涉案商铺尚未出租，但被告盐城嘉华公司同意按照房屋建筑面积（40.44平米*25*72%*12）即8735元/年的标准支付租金，本院也予以确认，原告主张两年的租金即为17470元，本院予以支持。四、关于被告中瓯公司在本案中的责任问题。本案审理的是原告与被告盐城嘉华公司之间的委托经营合同。被告中瓯公司与原告之间不存在委托关系，被告中瓯公司不是合同的相对方，故在本案中不应承担责任。五、关于原告要求被告嘉华公司拆除私建在一楼中庭的汽车专卖店门市问题。该请求不属于本案审理范围，原告可以向相关部门反映。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第三百九十六条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张进红、吴东梅支付案涉商铺占有使用费17470元（按40.44平米*25*72%*12=8735元/年的标准，自2017年1月3日起至2019年1月2日止）。二、驳回原告张进红、吴东梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费407元，由原告张进红、吴东梅负担170元，被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司负担237元（原告已预交，被告应于本判决发生法律效力十日内自行交付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  杨淑芬人民陪审员  张云松人民陪审员  张福桂二〇一九年五月十四日书 记 员  瞿 艳附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。2.《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》法释〔2001〕33号第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。