新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2323民初106号 原告：韩廷鸿，男，1983年12月12日出生，藏族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。 被告：新疆苏豪房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市延安南路邮电局北侧（昌吉市**2丘**)。 法定代表人：丁亚军，董事长。 被告：新疆苏豪房地产开发有限公司呼图壁县分公司，，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县东风大街** 法定代表人：丁亚军，董事长。 共同委托诉讼代理人：李林泽，新疆广泽律师事务所律师。 原告韩廷鸿与被告新疆苏豪房地产开发有限公司（以下简称苏豪公司）、被告新疆苏豪房地产开发有限公司呼图壁县分公司（以下简称苏豪分公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月4日公开开庭进行了审理，原告韩廷鸿、被告苏豪公司及被告苏豪分公司的共同委托诉讼代理人李林泽到庭参加诉讼。因双方争议较大，本案依法转为普通程序，于2019年4月25日公开开庭进行了审理，原告韩廷鸿、被告苏豪公司及被告苏豪分公司的共同委托诉讼代理人李林泽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩廷鸿向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告于2018年3月9日签订的《建房合同》，立即向原告交付东方御景小区6号楼1单元502室的房屋;2、判令被告立即支付逾期交房的违约金50000元；3、判令被告承担东方御景小区原21号楼1单元502室房屋2016年至2018年度的暖气费；4、判令被告支付2016年9月至2017年3月的安置费6000元（1000元/月×6月）；5、判令被告按每月1000元支付2018年11月至房屋实际交付期间的安置补助费；6、判令被告支付合同约定的装修期补偿款3000元。 庭审中，原告变更两项诉讼请求，即放弃第四项、第六项诉讼请求。 事实和理由：原告于2013年11月22日订购了被告开发的××县住宅楼一套，并签订了《商品房买卖合同》，于合同签订之日向被告交付了该套楼房的首付款143775元，并且按期偿还呼图壁县农村信用社住房按揭贷款至今。该套房屋实际交付后原告对该套房屋还未进行装饰装修，就因质量问题出现地基下沉、房屋开裂。该栋楼房成为无法居住的危楼。被告针对包括原告在内的13户住户，于2016年重新签订了《建房合同》一份，但被告只部分履行了该份合同，原被告再次于2018年3月9日重新签订了《建房合同》一份，约定统一重新建一栋楼（6号楼）来安置原告等人，将原告置换至新建的××楼，保证最迟在2018年10月30日前交付原告使用，2018年8月30日至2018年10月30日两个月的安置费照样发放（每月1000元）。如不能按时交付房屋则由开发商承担违约责任，按每户50000元赔偿。在建房期间原××楼年至2017年的暖气费由被告承担。并由被告补偿装修费用3000元。合同约定的交付期限早已届满，经原告多次催促而被告一再推拖，至今无法将合同约定的重建安置房交付给原告。无奈之下只好提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告苏豪公司、被告苏豪分公司辩称，同意继续履行双方签订的合同，待6号楼达到交房条件被告可以向原告交付房屋；50000元违约金过高，应该参照原告实际损失调整降低，但前提是原告有实际损失，被告才承担违约金；不同意支付暖气费，因为双方之前的安置费明细表中约定，原告应向被告交还21号楼的房屋，现原告没有将21号楼的房屋退还给被告，被告则不承担暖气费，并且暖气费基于谁享受供暖服务谁承担暖气费，暖气费附随于房屋，谁享有房屋谁承担暖气费；不同意支付安置费，先前已经向原告支付12000元的安置费用，2018年诉前调解协议中，被告又承担了已经发生的和将来发生的安置费及其他各项损失共计42000元，被告已经赔偿到位。综上，涉案建房合同系原告以上访为胁迫被告再次签订的，该合同的附随义务是原告向被告交还原21号楼的房屋，原告目前仍没有交还房屋也构成根本违约，本案原告主张内容已经过呼图壁县人民法院司法确认程序处理完毕，被告已经向原告支付了近6万元的赔偿款项，该赔偿数额已远远大于原告实际损失，本案属于重复诉讼，不应当再受理，所以应当驳回原告诉求。 双方当事人为证实自己主张，提交证据如下： 1、原告提交商品房买卖合同、建房合同、置换房屋确认书各1份，拟证明原被告签订商品房买卖合同后，被告没有按时交付房屋，2018年3月9日，双方又签订了建房合同，被告应当继续履行向原告交付房屋的义务，该建房合同应继续履行；建房合同中约定被告不按时交房应承担违约金；建房合同中明确约定暖气费、安置费由被告承担。 经质证，被告苏豪公司、被告苏豪分公司对该组证据中商品房买卖合同、置换房屋确认书的真实性、合法性认可，关联性不认可，对建房合同真实性、合法性、关联性均不认可，因是原告与原21号楼的其他12户购房者通过上访方式胁迫被告签订该建房合同。 本院认证：被告虽对该组证据提出异议，经审查，商品房买卖合同、建房合同均加盖有被告苏豪公司、被告苏豪分公司的印章，置换协议确认书虽未加盖被告印章但与建房合同能够相互印证，被告又未提交足以反驳的证据，故本院对该组证据的证明效力予以确认。 2、原告提交暖气费发票1张，证明原告交了2016年的暖气费1866元。 经质证，被告对该证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，原告自述是2016年的暖气费，但这应是2015年的暖气费，被告2015年向原告交付房屋是符合质量要求的房屋，原告在涉案房屋中居住了一段时间，在此期间的暖气费不应由被告承担。 本院认证：被告对原告主张该票据是2016年暖气费有异议，经查，该票据中明确载明2016年1月23日系支付2015年－2016年的暖气费，故对该证据的证明效力不予确认。 3、被告苏豪分公司提交过渡安置明细表、收条、民事裁定书、诉前调解协议书各1份，拟证明被告已给原告相继支付了12000元的过渡安置费，双方就建房合同的附随义务进行过确认，原告有搬离原21号楼的附随义务，如原告不搬离，被告不再支付安置费和暖气费；民事裁定书和诉前调解协议证明本案争议内容已经通过法院司法确认程序解决了，被告已经给原告赔偿损失共计42000元，被告承担了远超于司法确认书确认的赔偿责任，司法确认被告负担义务远大于原告实际损失。 经质证，原告对上述证据真实性、合法性认可，对关联性不认可，因为上述证据是2016年被告与原告达成建房合同，但至今被告没有给原告交付房屋，被告仍应该按照2018年签订的建房合同继续履行交房义务。 本院认证：（2018）新2323民特33号民事裁定书系生效裁判文书，本院对其证明效力予以确认；过渡安置明细表、收条、诉前调解协议书均经原告本人签名确认，且与原告提交的证据相互印证，故本院对该组证据的证明效力予以确认。 被告苏豪公司未提交证据。 依据上述有效证据，并结合双方当事人陈述，本院认定如下事实：2013年11月28日，原告与被告苏豪公司签订一份《商品房买卖合同》，被告苏豪公司将其开发的的位××县（面积为92.03㎡）房屋出售给原告，房屋总价款为233775元，原告向被告交付首付款143775元，剩余90000元已经办理银行按揭贷款，被告向原告交付了房屋，后因房屋出现地基下沉、房屋开裂严重质量问题，原告与被告在2016年6月30日签订了一份《建房合同》，约定由被告重新修建一栋楼房，用于安置包括原告在内的13户购房住户，并约定于2017年8月竣工，如2017年8月不能按时交付房屋，可延期至2017年10月30日交付房屋，两个月的安置费照样发放（每月1000元）。被告不能按时交付房屋则须承担每户50000元的违约金，在建房期间原21号楼2016年-2017年的暖气费由被告苏豪公司承担。由于被告苏豪公司未能按约定交付房屋，原告与被告通过诉前调解，自愿达成（2018）新2323诉前35号诉前调解协议书，协议如下：被申请人苏豪公司、苏豪分公司于2018年3月15日前向申请人韩廷鸿赔偿各项损失42000元（不包括暖气费）。韩廷鸿与苏豪公司、苏豪分公司向法院申请司法确认，本院于2018年2月9日作出（2018）新2323民特33号民事裁定书，裁定如下：申请人韩廷鸿与新疆苏豪房地产开发有限公司、新疆苏豪房地产开发有限公司呼图壁县分公司达成诉前调解协议于2018年2月9日经呼图壁县人民法院确认有效。 2018年3月9日，原告（乙方）与被告苏豪分公司（甲方）又签订一份《建房合同》，主要内容如下：1.统一重新建一栋楼为6号楼，原21号楼改为6号楼，期房6号楼改为21号楼。2.甲方须在2018年4月开工，到2018年竣工，暂时未能交付房屋可以延期至2018年10月30日，二个月的安置费照样发放（每月1000元）。不能按时交付房屋甲方则承担违约责任，按每户50000元赔偿。3.期房必须保质保量……。4.在建房期间如发生房屋倒塌等自然灾害及不可抗力的因素，甲方必须全部负责照价赔偿乙方损失，退还全部本金及利息。5.在建房期间对乙方产生的损失费，可跟期房的余面积相抵8㎡，赔偿住户损失费30000元。超过8㎡的，甲方给予住户市场价9折优惠。6.在建房期间原21号楼2016年－2017年暖气费由甲方承担。7.期房必须有公共停车位……。8.地下室安装暖气阀门……。9.……。10.期房入住免3年物业费……。11.期房完工后必须由政府质量质监站验收后，方能入住。12.关于装修费用的补偿对照乙方已经补偿过得（已换房业主）方式予以补偿，装修期（3个月）由甲方补偿乙方3000元，安置费一次性支付半年，2016年8月15日支付2016年9月至2017年3月安置费6000元。 本院认为，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的双方当事人争议事项如下： 一、关于原告主张继续履行合同。本案是因被告交付房屋存在严重质量问题引起的纠纷，被告向原告交付房屋不符合质量要求，按照法律规定，违约方应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告确实存在未向原告交付质量合格的房屋，构成违约，被告应当采取补救措施、继续履行合同，经查明，被告已经于2018年重新修建了一栋6号楼，原告亦同意将购买21号楼1单元502室置换成6号楼1单元502室，且被告同意继续履行合同，对原告要求继续履行合同的主张，本院予以支持；关于原告要求被告立即交付呼图壁县东方御景小区6号楼1单元502室房屋的主张，因该房屋尚未进行竣工验收，达不到交付使用的条件，原告可在该房屋达到法律规定的交付条件时，另行主张，故对原告要求交付房屋的主张，本案不作处理。 二、关于原告主张的违约金50000元。双方在2018年3月9日的建房合同中明确约定至迟应在2018年10月30日前交房，但被告至今未能交付房屋，被告构成迟延履行的违约行为，被告应当承担违约责任。庭审过程中原告也未提供证据证明因被告的违约行为造成其可得利益损失的数额，结合本案实际情况，原告按50000元主张违约金明显过高。根据公平原则及诚实信用原则，考虑双方所签合同的性质及合同履行情况，原、被告虽然签订了两次建房合同，但本质上仍是对交付房屋不合格承担继续履行的合同义务，鉴于被告已经重新修建了一栋住宅楼用于安置原告等住户，由于未达到竣工验收条件而未能交房，应属于迟延履行，由于双方对2016年的建房合同已经通过诉前调解协议达成被告给原告赔偿各项损失42000元的调解意见，且原、被告均愿意继续履行合同，对本次原告主张的违约金，本院酌定支持15000元。 三、关于原告主张的2016年至2018年的暖气费，原告未提交证据证明已经交纳2016年度的暖气费，即原告并未实际支出该项费用，现原告要求被告承担暖气费，于法无据，本院不予支持。 四、关于原告主张的2016年至2017年3月的安置费6000元，庭审中原告认可该项费用已经包含在（2018）新2323诉前35号诉前调解协议书赔偿的数额中，原告当庭放弃该项诉讼请求，原告放弃该项请求符合法律规定，本院予以确认。 五、关于原告要求被告按1000元支付2018年11月至实际交房期间的安置费，由于被告目前没有交付房屋，原告需要租房居住，该损失是因被告迟延交房引起的损失，被告理应承担该损失，双方合同中约定安置费每月1000元，该约定不违反法律规定，亦符合原告需另行支出房租的现实状况，原告的该项主张，本院予以支持。 六、关于原告主张的装修期补偿款3000元，庭审中原告称没有对原21号楼的房屋进行装修，不存在装修损失，原告当庭放弃该项诉讼请求，原告放弃该项请求符合法律规定，本院予以确认。 七、关于被告抗辩本案涉争建房合同系受胁迫情况下签订的，本院查明后认为，庭审中被告并未提交相应证据证明遭受到胁迫，也未在法定期限内向法院请求撤销该合同，被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告抗辩原告的主张在（2018）新2323民特33号司法确认案件中已经处理完毕，本案属于重复诉讼的意见，经查，双方2016年6月30日签订的建房合同与2018年3月9日签订的建房合同，从内容上看是双方就建房事宜重新达成的新协议，虽然部分内容有重叠，但仍应视为两个独立的合同，原告的主张并不属于重复诉讼，被告的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、2018年3月9日原告韩廷鸿与被告新疆苏豪房地产开发有限公司呼图壁县分公司签订的《建房合同》继续履行； 二、新疆苏豪房地产开发有限公司、被告新疆苏豪房地产开发有限公司呼图壁县分公司于本判决生效之日起十日内向原告韩廷鸿支付违约金15000元； 三、新疆苏豪房地产开发有限公司、被告新疆苏豪房地产开发有限公司呼图壁县分公司于本判决生效之日起十日内向原告韩廷鸿支付自2018年11月至实际交房之日的安置费，按每月1000元支付； 四、驳回原告韩廷鸿的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1426元，由被告新疆苏豪房地产开发有限公司、被告新疆苏豪房地产开发有限公司呼图壁县分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  鞠凤娟 审 判 员  齐梦程 人民陪审员  姚 虹 二〇一九年五月二日 书 记 员  李忠烨