广东省东莞市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤1971民初33776号 原告（反诉被告）：彭剑雄，男，1987年12月23日出生，住广东省深圳市南山区， 委托诉讼代理人：蒋合兴，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：丘海秀，女，1981年4月4日出生，住河南省武陡县， 被告（反诉原告）：杨国祥，男，1977年10月10日出生，住河南省武陡县， 两被告共同委托诉讼代理人：黄智洋，广东财富东方律师事务所律师。 第三人：东莞市乐有家房产经纪有限公司，住所地东莞市东城区星城社区学星路76号新世纪新城18幢商铺095号，统一社会信用代码：91441900077943357B。 法定代表人：郭凤敏。 委托诉讼代理人：侯涛，男，1995年1月26日出生，汉族，住湖北省巴东县，系第三人员工。 彭剑雄与丘海秀、杨国祥、第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。彭剑雄的委托诉讼代理人蒋合兴，丘海秀、杨国祥的委托诉讼代理人黄智洋到庭参加诉讼，乐有家公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 原告彭剑雄向本院提出诉讼，请求判令：1.变更《二手房买卖及居间服务合同》第六条为“交易税费根据法律规定由原、被告各自先行支付，交易产生的其他费用由原告预先垫付，待交易结束后经双方结算所有交易税费以及其他费用，超过178798元的部分由原、被告按照5:5比例共同承担”，承担金额为147791元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：彭剑雄、丘海秀与乐有家公司在2018年2月22日签订了二手房买卖及居间服务合同，约定彭剑雄向丘海秀购买位于东莞市××高新技术开发区××号盛世名居6号楼1601号房产，转让价款2560000元，交易税费以及其他费用由彭剑雄承担。双方签字确认的预算费用测算表显示，彭剑雄需承担的交易税费以及其他费用为178798元。 合同签订后，彭剑雄已向丘海秀支付500000元定金。由于案涉房产的产权证迟迟未出，未能及时办理过户手续。之后，丘海秀和乐有家公司告知彭剑雄，由于东莞市房地产交易税费办理实行三价合一，彭剑雄需承担交易税费及其他费用为474380元。多出的费用给彭剑雄造成巨大的经济负担。彭剑雄作为普通打工者，从老家到深圳打拼多年才勉强在靠近深圳的松山湖科技园购房。为此原告与丘海秀协商，希望丘海秀平摊多出的费用，丘海秀坚持要求彭剑雄承担所有费用。 由于双方在订立合同时都无法预见将会大幅增加交易税费以及其他费用，增加的部分如全数由彭剑雄承担不公平。 丘海秀、杨国祥答辩称：本案不适用《最高人民法院关于适用(二)》的第二十六条规定，买方无事实基础以及法律依据诉求变更或解除合同，理由如下：第一，情势变更原则适用的前提是合同成立后客观情况凡是变化的情形，当事人对合同履行有预见的应当为正常的商业风险，双方在二手房买卖及居间服务合同的第6条税费承担的条款中明确约定，经买卖双方协商交易税费及其他费用（包括本交易履行过程中因政策调整而需缴纳的新增税费均由买方承担），说明买卖双方不仅对税费因为政策变化增加的情形有预判和预见，而且对该预判和预见发生之后买卖双方责任承担的方式有明确的约定，就是由买方来承担。该约定明确而不违反法律法规的强制性规则，合法有效。第二，在合同履行过程中发生了客观变化，当事人对如何继续合同进行了明确的约定，表明当事人对合同履行过程中发生的有关变化，以及由此带来的影响已经做出判断，并就相关事宜的变更达成了合意，当事人一方再主张适用情势变更原则的，不予支持。结合本案买卖双方不仅在合同当中就税费因政策改变增加后责任承担的方式有了明确的约定，而且根据双方的聊天记录显示在2018年3月30日对方就已经知道了东莞即将或可能实行三价合一的政策，税费会因此增加，但此后买方直至5月12日才向卖方支付完毕案涉房产的定金。说明对方对于相关政策所带来的后果即税费增加是认可和接受的，直至2018年10月份明确表示要解除双方的买卖合同，并且要求卖方承担相应的税费，否则不履行双方的约定。按照双方违约责任条款的违约，买方逾期履行合同超过15天，卖方就有权解除合同并且追究买方包括但不限于购房款总价20%的违约金、没收买方的定金、要求买方承担所产生的律师费、诉讼费等违约责任。本案并不存在买方所主张的继续履行合同将会给买方带来不公平的情形或者买方主张的无法预见的情况的发生。第三，要慎重适用情势变更原则，要将当事人对市场价格走势判断失误造成的损失以不可抗力以及无法预见的因素相区分，从2017年以来，国家从限购、限价、限售等多方面调控房间，同时调动金融杠杆多次上浮基准利率，还表态坚决防止金融资源过度流向房地产，要坚持房住不炒的底线，三价合一的政策是大势所趋，很多购房者纷纷急于下手买房，对方作为一个理性谨慎的购房者，不可能对上述情况毫不知情，更何况在本案中，买方已经知悉该政策已经发生或即将发生，并且以其实际行为表明将继续履行双方之间的二手房买卖合同，并没有提出任何异议，直至严重违反双方二手房买卖合同约定的时间点之后，买方表明要解除双方之间的合同或要求卖方承担税费才履行双方之间的二手房买卖合同。已经就其实际行为表明其不将履行双方的约定，根据合同法约定已经构成了根本违约的情形，卖方可向买方要求承担根本的责任，没收买方支付定金。买方支付的定金并未超过合同约定总价款的20%，卖方收取买方支付的定金是合乎法律规定的，并不存在彭剑雄所称的高额定金，根据定金罚则的规定，彭剑雄违约定金就可以罚没收取，而且不存在调整数额的情况发生。同时对于彭剑雄方所诉称的丘海秀、杨国祥违反交易节点的约定，我方不予认可。在双方的交易节点中有明确的约定，是由买方为卖方委托赎楼公司进行赎楼，卖方要向赎楼公司办理赎楼公证手续的前提是买方已经委托的赎楼公司进行赎楼，但本案中直至开庭之日买方也没有委托任何公司为案涉房产办理赎楼手续。而且根据双方的合同约定，买方愿意等到卖方办理房产证之后再进行相应的案涉房产的交易流程，根据二手房买卖合同补充协议第一条、第二条有明确的约定，买卖双方均已知悉案涉房产证未出，并自愿交易，具体出证时间以实际为准。出证后买卖双方必须在15个工作日内办理后续的二手房交易流程，均不得有意拖延，否则视为违约。卖方的房产证于2018年9月10日办妥，在办妥后根据聊天记录可以显示卖方多次催促买方继续双方之间的房产交易流程，第三人也前后多次发函催促买方履行双方之间的合同约定，但买方首先要求解除双方之间的合同，其次要求卖方承担相应税费后再履行双方的约定。根据双方的合同约定，买方的行为已经构成根本违约，应当承担根本违约的违约责任。彭剑雄所称的城市管理法第三十八条的规定在本案中不适用，双方的约定是合法有效的，并且该条款的规定已经经司法界达成一致意见属于管理性的规定，而非效力性的规定。同时结合本案来看，双方的约定也只是待卖方的房产证办妥出证后进行双方的后续交易流程，该组约定合法有效。并且根据不告不理的司法审判原则，彭剑雄本人在本案的诉请也非主张双方的合同无效，而是要求变更双方之间的合同约定，故彭剑雄的主张该条款无任何意义。丘海秀、杨国祥有权罚没彭剑雄支付的定金。 丘海秀、杨国祥提起反诉，要求判令：1.解除二手房买卖合同及居间服务合同；2.认定彭剑雄违约，支持丘海秀、杨国祥没收彭剑雄500000元定金；3.彭剑雄承担本案全部诉讼费用，包括但不限于案件受理费、保全费、公告费、律师费。 事实与理由：二手房买卖合同及居间服务合同签订后，丘海秀、杨国祥严格按照合同的约定配合彭剑雄办理房产证、查询个人征信等各种手续。而彭剑雄却以税费由原来的预算178798元增加为474380元而拒绝履行应缴纳所有税费的合同义务，而且经乐有家公司多次催告仍拖延办理按揭贷款和进行办理房产过户相关手续，致使丘海秀、杨国祥因此多支付几个月的银行按揭贷款，也浪费了大量的时间和精力，缓解资金压力的根本合同目的无法实现，不得不多外多处举债。彭剑雄以其行为明确表明将不履行全额缴纳税款，拖延办理按揭以及延期过户，已构成严重违约。根据合同法和合同的约定，彭剑雄应承担违约责任。 彭剑雄答辩称：签订合同时，丘海秀、杨国祥尚未取得房产证，但是称在4、5月份能办好房产证，彭剑雄根据丘海秀、杨国祥的要求支付了高额定金。房产证在2018年5月未出，并一再拖延，丘海秀、杨国祥未履行在2018年4月22日以前办理赎楼公证手续。丘海秀、杨国祥办好房产证后，税费增加了，彭剑雄希望与丘海秀、杨国祥共同承担多出的费用，但协商不成。 第三人东莞市乐有家房地产经纪有限公司未在法律规定期限内向本院提交陈述意见。 经审理查明，2018年2月22日，彭剑雄与丘海秀、杨国祥签订二手房买卖及居间服务合同，合同约定：彭剑雄向丘海秀、杨国祥购买位于东莞市××高新技术开发区××号盛世名居6号楼1601号房产，价款2560000元；定金500000元，买方按揭付款；交易税费及其他费用，包括交易履行过程中因政策调整而需缴纳的新增税费由买方承担；如买卖一方未按照合同约定期限履行义务，守约方有权要求对方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如逾期超过十五个工作日的，则守约方有权解除合同并可要求对方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，守约方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。当天，预算费用测算表计算过户税费共计178798元。 合同签订后，彭剑雄向丘海秀、杨国祥支付定金500000元。2018年9月，丘海秀、杨国祥办理房产证。 因东莞市实行三价合一政策，税费增加至474380元，双方对新增税费的负担未能协商一致，合同未能继续履行。 以上事实，有彭剑雄提交的二手房买卖及居间服务合同、二手房买卖合同补充协议、预算费用测算表、交易节点确认书、信息告知书、转账记录、微信聊天记录，丘海秀、杨国祥提交的二手房买卖及居间服务合同、信息告知书、交易节点确认书、二手房买卖合同补充协议、预算费用测算表、转账记录、房屋所有权证、微信聊天记录、催告函三份、邮单三份、交寄邮局收据三份、物流跟踪截图一份、个人住房（商业用房）借款合同、中国建设银行个人贷款对账单、委托代理协议、发票、企业登记信息、结婚证，以及本院庭审笔录等附卷为证。 本院认为，彭剑雄与丘海秀、杨国祥、乐有家公司签订二手房买卖及居间服务合同是三方的真实意思表示，合法有效，三方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，彭剑雄已支付定金，丘海秀、杨国祥也办理了房产证，双方均履行了部分义务。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因为税收政策的变化导致案涉房屋交易税费大幅增加，远远超出之前测算的税费，继续履行会导致对合同约定的税费承担方彭剑雄不公平的情形。考虑到丘海秀、杨国祥因资金周转问题没有继续履行合同的意愿，且双方无法就增加的税费达成一致意见，三方签订的二手房买卖及居间服务合同解除比较合理。彭剑雄要求变更二手房买卖及居间服务合同第六条，本院不予支持。同时，对丘海秀、杨国祥要求没收彭剑雄500000元定金并承担律师费等费用的请求，本院亦不予支持。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除彭剑雄与丘海秀、杨国祥签订的二手房买卖及居间服务合同； 二、驳回彭剑雄的全部诉讼请求； 三、驳回丘海秀、杨国祥的其他诉讼请求。 本案本诉案件受理费3255.82元，由彭剑雄负担（已预交），反诉案件受理费4400元，被告丘海秀、杨国祥负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。 审判长  杨玲冰 审判员  邱桂珍 审判员  陈丽莎 二〇一九年五月十五日 书记员  黄道东