江苏省金坛市人民法院民 事 判 决 书（2014）坛民初字第1530号原告（反诉被告）陈小惠。委托代理人钱为民，江苏天择律师事务所律师。原告（反诉被告）孙建忠。委托代理人陈小惠。被告（反诉原告）范练。被告（反诉原告）刘锡英。两被告（反诉原告）共同委托代理人刘小成。原告陈小惠、孙建忠诉被告范练、刘锡英及反诉原告范练、刘锡英诉反诉被告陈小惠、孙建忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月8日立案受理后，依法适用简易程序于2014年6月17日、2014年7月24日公开开庭进行了审理，两次庭审原告陈小惠暨原告孙建忠的委托代理人、原告陈小惠的委托代理人钱为民、被告刘锡英、范练的共同委托代理人刘小成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小惠、孙建忠诉称并反诉辩称，两被告系夫妻关系。2014年2月10日原、被告双方签订一份房屋买卖协议，该协议约定：被告将亲亲家园2-401室房屋、亲亲家园1-3-Z97车库以108万卖给原告，原告应在2014年3月30日付清房款，被告交付房屋。该协议生效后，双方于2014年3月4日办理了该房屋的产权变更登记手续，原告于2014年3月30日前给付被告101万元，3月30日原告带现金7万元给被告并要求被告交房，但被告拒收并与原告协商能否过了清明节交付，清明节后原告多次要求被告履行交房义务，被告始终拒不迁让房屋。现原告起诉要求判令两被告立即将亲亲家园2-401室房屋、亲亲家园1-3-Z97车库迁让给原告，并承担违约金2万元和本案的诉讼费。对于被告的反诉，原告辩称，第一、原告在履行合同过程中并没有违约之处，反而是被告没有按照双方签订的房屋买卖协议履行义务，原告曾带尾款7万元准备支付给被告并要求被告立即搬家，但被告拒不接受原告的7万元款项，拒不搬家，金城派出所处警经过及房屋买卖的中介服务部的证明，证实了这一事实。第二被告要求原告另行支付车库款项没有事实依据。本案原、被告双方在2014年2月10日签订的意向协议显示，主房加车库110万元，后在中介处签订正式协议的时候，由于被告没有携带车库的产权证，因此，在签订正式协议的时候，并不是说没有车库内容，而是有的，只是对车库的证号、面积空缺没有填写而已。另外，房屋买卖协议中确定的二项总价为108万元，原因是双方约定在办理过户手续过程中，本应当由被告即卖方承担的契税改为全部由买方即原告承担，因此在总房价110万中扣除了2万元，反诉原告要求支付车库房款26000元理由不能成立。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。被告刘锡英、范练辩称及反诉诉称，原告所述2014年3月30日带现金7万元给被告并要求被告交房一事根本不存在。协议约定“第三次付款3月30日付款70万元，房屋交付、贷款到位结清”，因原告需要贷款，故原告的实际付款日期应为“贷款到位”的日期，而不再是3月30日，事实上贷款到位日期为3月17日，故原告支付尾款的日期为3月17日。原告支付尾款的义务在先，被告交付房屋的义务在后，原告未按约支付房款，被告对诉争房屋仍享有占有和使用的权利，被告没有义务迁让房屋。同时被告未按约付款的行为已构成违约，应承担违约金1万元。另外，双方于2014年2月20日签订了亲亲家园1-3-Z97号车库的买卖合同，合同价款为26000元，当日即办理了产权过户手续，被告当时口头承诺该车库款与主房一起结清，但至今，该款仍未支付，现反诉要求原告支付车库款26000元、承担逾期付款违约金10000元并承担反诉诉讼费。经审理查明，2014年2月10日，刘锡英与陈小惠签订协议一份，约定：刘锡英将亲亲家园2-401房屋（包括小车库）出售给陈小惠，房价1100000元。后双方在中介处金坛市金城晓平信息服务部又签订了房屋买卖协议一份，约定：陈小惠向刘锡英购买亲亲家园2-401室房屋一套（有关小车库的买卖信息合同中未显示），房屋总价为108万，2014年2月10日付壹万作为定金，2014年2月14日付叁拾万，双方去房管所办理过户手续，2014年3月30日付柒拾柒万元，房屋交付，贷款到位结清；落款时间为2014年2月10日。陈小惠按约向刘锡英支付了1万元定金和30万元房款。2014年2月18日，双方在金坛市房产管理处签订了存量房买卖合同一份并进行了本案登记，该份合同约定的买卖标的为亲亲家园2-401室，总价为100万元，但该合同中关于承购方逾期付款违约责任、房屋交付、出售方逾期交房违约责任、房屋权属转移登记的约定、税费及相关权益约定等条款，双方未作出约定。2014年2月20日，双方又在金坛市房产管理处签订了存量房买卖合同一份并进行了本案登记，该份合同约定的买卖标的为亲亲家园1-3-Z97号车库，总价为2.6万元，但该合同中关于承购方逾期付款违约责任、房屋交付、出售方逾期交房违约责任、房屋权属转移登记的约定、税费及相关权益约定等条款，双方亦未作出约定。当日，金坛市税务部门开具了车库的26000元付款凭证即销售不动产统一发票及相应的契税发票。2014年2月21日，亲亲家园2-401室产权过户至陈小惠和孙建忠名下。2014年3月3日，亲亲家园1-3-Z97号车库产权过户至陈小惠和孙建忠名下。2014年3月17日，陈小惠从银行获得房贷款70万元，随即支付给了刘锡英。2014年5月6日，金坛市金城晓平信息服务部赵晓平、吴爱武出具一份情况说明，内容有：刘锡英夫妇将位于亲亲家园2-401室住房及楼下车库一并出售给陈小惠夫妇，并于2014年2月10日签订了买卖协议。经人介绍，由双方代表到场要求本中介代办过户，同时双方又补签了一份协议，当时由于刘锡英没有带车库的房产证、土地证，因此协议中没有填写。2014年6月13日，本院向中介方金坛金城晓平信息服务部就本案事实进行了调查并形成了笔录，负责双方买卖房屋的工作人员吴爱武陈述，陈小惠和刘锡英到中介处，要求为双方签订一份房屋买卖合同，并协助双方办理过户手续。当时双方带了一份协议，上面房价（含车库）110万，我还提出疑问，问双方为什么在我中介处约定房价是108万，刘锡英说2万是贴给陈小惠过户时的税钱，108万是含车库的价；因为当时刘锡英忘记带车库的产权证了，当天刘锡英回家后就把车库的房产证交给了我，但未在108万合同上写上关于车库的信息，因为刘锡英当时答应的很爽。上述事实由当事人陈述及书证等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告双方买卖主房及车库的真实意思表示是什么？2、双方在履行房屋买卖合同时，是否存在违约行为？针对第一个争议焦点，本院认为，第一、双方签订的110万协议表明，双方开始磋商时定的房价直接是总价且包含车库，没有对单个主房或车库有详细明确的价格约定，双方应当是将房屋和车库作为一个整体进行买卖的。第二、在买卖不动产的交易习惯中，特别是涉及买方贷款的情况下，买卖双方应当会对不动产的价款、支付方式、交付情况、过户费用的承担、违约责任等重要条款作出约定。本案中，备案登记的主房合同和车库合同都只约定了总价和付款方式，其余房屋买卖合同的重要条款都未作出约定，如将备案的二份合同认定为当事人的真实意思表示，明显不符合交易习惯。第三、刘锡英认为车库的买卖是完全独立于主房的买卖，其在陈小惠未支付任何款项的情况下，就自愿办理了车库产权过户手续，这显然不符合常理。综上，结合中介方的陈述，本院认定备案登记的二份合同并非双方的真实意思表示，双方的真实意思应当是主房与车库总价为108万，双方应当按照“108”万的合同履行付款和交付义务。因此反诉原告要求反诉被告在支付108万房款外，另外再支付车库价款2.6万元的诉请，于法无据，本院不予支持。针对第二个争议焦点，本院认为，根据“108万”合同第三次付款约定：2014年3月30日付柒拾柒万元、房屋交付、贷款到位结清，陈小惠贷款到位时间为2014年3月17日，结合房屋买卖的交易习惯，该条款应当解释为陈小惠从银行获得贷款后于2014年3月30日付清柒拾柒万尾款，同时刘锡英交付主房和车库，双方应当是同时履行。陈小惠未按约付清尾款、刘锡英亦未交付主房和车库，双方不存在违约行为。陈小惠称其在2014年3月30日及2014年4月28日将尾款交付给刘锡英，但刘锡英拒绝接受，这一事实陈小惠未提供充足的证据证明且刘锡英对此予以否认，故本院对这一事实不予认定；因此本诉中原告要求被告承担违约金20000元的诉请、反诉中反诉原告要求反诉被告承担违约金10000元的诉请，均不符合法律规定，本院不予支持。考虑到涉案主房与车库的产权都已过户至原告名下，被告应当将主房和车库腾让给原告，同时原告应当将尾款70000元支付给被告。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告刘锡英、范练于本判决生效之日起15日内将金坛市亲亲家园2-401室房屋、亲亲家园1-3-Z97车库腾让给原告陈小惠、孙建忠，同时原告陈小惠、孙建忠于本判决生效之日起15日内支付被告刘锡英、范练购房款人民币70000元。二、驳回原告陈小惠、孙建忠其余诉讼请求。三、驳回反诉原告刘锡英、范练的诉讼请求。本诉案件受理费人民币190元（已减半），由原告陈小惠、孙建忠负担；反诉案件受理费人民币350元（已减半），由被告刘锡英、范练负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费人民币730元（户名：江苏省常州市中级人民法院，账号：80402016138963，开户银行：江苏银行常州分行营业部）。代理审判员  蔡闻世二〇一四年七月二十九日书 记 员  李志华