江苏省南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0105民初1780号 原告：王振国，男，1968年11月6日生，汉族，住南京市鼓楼区。 原告：宋世振，男，1966年9月25日生，汉族，住南京市鼓楼区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：陈鹏云，北京大成（南京）律师事务所律师。 被告：南京君泰置业有限公司，住所地南京市建邺区奥体大街69号。 法定代表人：尹衍兴，职务：董事长。 委托诉讼代理人：张驰，江苏普善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹成扬，江苏普善律师事务所（实习）律师。 原告王振国、宋世振（以下简称两原告）与被告南京君泰置业有限公司（以下简称君泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。本案双方当事人的诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除两原告与被告君泰公司于2013年12月15日就南京君泰国际生态总部园B栋7层706、707室签订的两份《南京君泰国际生态总部园入驻转让合同》；2.判令被告君泰公司向两原告返还706、707室房款4376521元，并支付违约金875304.2元（4376521元×20%）；3.判令被告君泰公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月15日，两原告与被告君泰公司就南京君泰国际生态总部园B栋7层706、707室签订两份《南京君泰国际生态总部园入驻转让合同》，约定：君泰公司于2014年12月31日前交付房屋，并将产权登记转让至两原告名下；如两原告因君泰公司迟延或无法办理产权转移登记而解除合同，君泰公司应按已收房款的20%支付违约金，并应在合同解除后30个工作日一次性退还已收房款、违约金。合同签订后，两原告支付706、707室房款合计4376521元。2015年6月10日，君泰公司发送一份《交付入住通知函》，告知两原告涉案房屋已通过竣工验收，具备交付条件。此后，两原告多次询问产权转移登记事宜，但君泰公司均拖延不予办理。2017年8月3日，两原告向君泰公司发送一份《催告函》，但君泰公司未予以回应。君泰公司在明知不能办理产权登记、转让的情况下，提供不适格标的，已构成根本违约。为维护自身的合法权益，故提起本次诉讼。 被告君泰公司辩称，同意解除涉案两份合同，但约定的违约金过高，应扣除其实际占有使用房屋的费用，并请求法院酌定下调违约金数额。另外，两原告应在合同解除后退还房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月15日，两原告与被告君泰公司签订一份《南京君泰国际生态总部园入驻转让合同》，约定：两原告购买南京君泰国际生态总部园B栋7层706室，建筑面积106.54平方米，土地使用权性质为生产研发，房屋设计用途为研发办公；房款2246100元，2013年12月15日支付12.5万元（含定金2万元）、12月30日前支付548830元，2014年1月15日前支付449220元、主体封顶后30日内支付449220元、交付前30日内支付449220元、收到君泰公司产权转移登记通知后5个工作日内支付224610元；如迟延付款，应按已付款的万分之二/日支付违约金；君泰公司应于2014年12月31日前交房（交付时，应经竣工验收合格），否则应按已收房款的中国人民银行同期商业贷款利率支付违约金；君泰公司确保在交付后一年内且两原告付清房款后办理产权转移登记手续，并由两原告以依法成立的法人单位与君泰公司另行签订合同；如两原告因君泰公司迟延或无法办理该手续而解除合同，君泰公司应在合同解除后30个工作日一次性退还已收房款，并按已收房款的20%支付违约金。该合同签约须知中注明：受让方仅限于入住君泰国际的研发和总部企业、高新技术企业、各类科技服务类企业；君泰公司须在竣工后将产权办至自己名下，再向两原告办理产权转移登记手续。同日，双方又就B栋7层707室签订一份《南京君泰国际生态总部园入驻转让合同》，约定：建筑面积129.65平方米，房款2616701元，其他内容同第一份合同（进度款金额除外）。合同签订后，两原告已支付房款合计4376521元。 另查明，2015年6月10日，君泰公司通知两原告于2015年6月30日办理交付入驻手续。2017年7月28日，双方签订一份《协议书》，其主要内容为：君泰公司于该日交房，并支付迟延交付违约金103266元；两原告应支付迟延付款违约金96826元。2017年8月3日，两原告发函要求君泰公司办理产权转移登记手续。庭审中，君泰公司认可未办理涉案房屋产权证。2019年1月10日，两原告以该房屋为住所成立南京嘉实建筑安装工程有限公司，经营范围为建筑工程、钢结构工程等。另外，君泰公司要求按2元/平方米/天扣除房屋占用费，但两原告称其未实际使用，且该标准没有依据，不应在本案中处理。 还查明，2009年11月10日，君泰公司与南京市国土资源局就涉案房屋用地签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，约定：土地用途为工业用地（科技研发）；受让人在本合同项下宗地范围内开发建设，应符合产业类型为软件业，项目内容为动漫软件研发等土地利用要求；出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，不得擅自改变本合同规定的土地用途和土地使用条件；受让人首次转让土地使用权时，应当符合项目已竣工验收、新受让方利用土地必须符合本合同约定的所有条件等。此外，南京新城科技园管委会曾出具证明材料，证明君泰公司系其招商入园企业，自建载体可租售达50%，其中销售可达30%，销售对象为符合科技园产业定位的科技型企业和总部型企业。南京市人民政府在宁政规字[2013]1号《关于进一步规范工业及科技研发用地管理的意见》规定：科技研发用地及地上房屋分割转让销售的对象为符合规定条件的科技研发企业或机构，不得转让销售给个人。 本院认为，当事人从事民事活动应当遵守法律、行政法规的规定。根据法律规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让合同的约定使用土地，不符合条件的不得转让。因涉案房屋的土地用途为工业用地（科技研发），故不应向个人进行转让。另外，君泰公司在涉案房屋尚未竣工验收之时，即向两原告出售，改变了土地用途和使用条件，违反了与南京市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中转让条件的约定，也违反了国家土地管理方面的相关规定，故本院认定涉案两份合同实际上无法履行。因双方均同意解除该两份合同，故本院依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，君泰公司应向两原告返还房款4376521元，并由两原告返还涉案房屋。根据查明的事实，可以确认君泰公司存在违约行为。因签约须知中已注明房屋的建设情况、受让人条件限制等，故本院认定两原告亦存在过错。虽然双方约定为已付房款的20%，但该约定明显过高，在兼顾合同履行情况、当事人的过错程度与损失等因素的基础上，充分考虑君泰公司调整违约金的请求，并结合两原告实际占有使用房屋期间的费用等情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定君泰公司支付违约金656478.15元（4376521元×15%）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、解除王振国、宋世振与被告南京君泰置业有限公司于2013年12月15日就南京君泰国际生态总部园B栋7层706室、707室签订的两份《南京君泰国际生态总部园入驻转让合同》。 二、南京君泰置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向王振国、宋世振返还购房款4376521元，并支付违约金656478.15元；同时，王振国、宋世振应向南京君泰置业有限公司返还南京君泰国际生态总部园B栋7层706室、707室。 三、驳回王振国、宋世振的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费48563元，减半收取24281.5元，由原告王振国、宋世振负担1011.5元，被告南京君泰置业有限公司负担23270元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费48563元。 审判员  胡维华 二〇一九年五月二十七日 书记员  徐 枫