山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初9471号 原告：济南中海城房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：欧阳国欣，董事长。 委托诉讼代理人：谷亿，山东天宝兴律师事务所律师。 被告：薛洪才，男，1976年8月13日出生，汉族，住所地济南市。 第三人：北京银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。 法定代表人：房旭，行长。 委托诉讼代理人：张帆、张庆磊，均系该单位员工。 原告济南中海城房地产开发有限公司（以下简称中海城公司）与被告薛洪才、第三人北京银行股份有限公司济南分行（以下简称北京银行济南分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案后，依法适用简易程序于2018年11月19日公开开庭进行了审理。原告中海城公司的委托诉讼代理人谷亿，第三人北京银行济南分行的委托诉讼代理人张帆到庭参加诉讼。被告薛洪才经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后因案情较为复杂，本院将本案转为普通程序并于2019年4月28日再次公开开庭进行了审理。原告中海城公司的委托诉讼代理人谷亿到庭参加诉讼。被告薛洪才经本院公告送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。第三人北京银行济南分行也未到庭参加本次开庭，庭后提交了薛洪才欠款情况说明。本案现已审理终结。 中海城公司向本院提出诉讼请求：1.解除中海城公司与薛洪才签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求薛洪才交还购房合同及开具的票据否则该合同及票据作废；2.判令薛洪才协助中海城公司撤销购买房屋的相关网签备案手续并及时腾空、返还房屋；3.判令薛洪才向中海城公司支付代其清偿的贷款、利息、罚息及复利共计44179.07元（暂计算至2018年9月4日，如后续还有代偿，要求薛洪才按照中海城公司实际代偿金额继续向中海城公司支付）；4.判令薛洪才支付中海城公司违约金169575.9元；5.判令薛洪才承担中海城公司因其的违约行为而支付的律师代理费17000元；6.案件受理费用由薛洪才承担。事实和理由：2015年2月2日，中海城公司与薛洪才签订《商品房买卖合同》及附件，合同约定薛洪才购买由中海城公司开发的位于济南市历城区中海华山珑城北区A地块21号楼*室房屋，房屋总价款为565253元，首付175253元，银行贷款39万元。2018年7月25日，中海城公司收到北京银行济南分行送达的《逾期贷款催收函》，该函告知中海城公司因薛洪才逾期履行房屋贷款还款义务，北京银行济南分行要求中海城公司承担担保责任。现中海城公司已根据银行的要求对薛洪才的逾期贷款进行了偿还。后中海城公司向薛洪才发送《偿还按揭贷款告知函》，要求薛洪才支付我公司代其清偿的贷款本息及违约金，但薛洪才至今仍未向中海城公司进行清偿。薛洪才的行为已经严重违反了《商品房买卖合同》及补充协议的约定，已构成严重违约，其行为符合双方在合同及补充协议中约定的解除情形，由此提起诉讼。 薛洪才（缺席）未作答辩。 北京银行济南分行述称，北京银行济南分行与薛洪才之间存在借款合同关系，中海城公司提供连带责任担保。薛洪才确实存在逾期还贷的情况，北京银行济南分行也向中海城公司送达过催收函，中海城公司代偿了2018年7月25日之前逾期贷款本息合计36815.89元，之后薛洪才仍存在逾期还贷的情况，现在一直未还款，截至2019年4月底欠款总额合计376000余元。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确定的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2015年2月2日，中海城公司与薛洪才签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定薛洪才购买中海城公司开发的位于济南市历城区中海华山珑城北区A地块21号楼*室的房产，建筑面积为109.95平方米，房屋总价款为565253元，付款方式为首付款175253元加39万银行按揭贷款。《补充协议》第二条第一款约定：买受人逾期还贷的处理出卖人在为买受人与贷款银行签订的贷款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行还款义务，双方同意按以下方式处理：买受人自身原因，未按期履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款的30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项。第三款约定：如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除买卖合同的权利，自出卖人发出书面通知之日起15日内，买受人应与出卖人签订解除买卖合同的协议，同时将已领取的买卖合同及签署的相关协议、付款证明等交还给出卖人，与出卖人到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后，方可办理退款手续。如买受人已入住的，须在前述期限内，腾空房屋。房屋如有毁损，买受人还应另行予以赔偿。已发生的装修等费用由买受人自行承担，同时该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他违约责任。第十四条约定：诉讼相关事宜1.因违约方的过错引起的纠纷，给守约方造成损失的，相关损失由违约方支付，守约方向违约方实现债权所产生的律师费等相关费用由违约方承担；以诉讼的方式解决的，由违约方承担所产生的律师费及其他因诉讼产生的费用。上述合同签订后，薛洪才支付了购房首付款175253元。 2015年5月13日，薛洪才、中海城公司与北京银行济南分行签订《借款、抵押及开发商保证合同》，约定薛洪才贷款39万元用于购买涉案房产，贷款期限为300个月，自放款日2015年5月13日起至到期日2040年5月13日止，还款方式为等额本息还款。中海城公司提供保证担保，保证方式为阶段性保证。该合同签订后，北京银行济南分行向中海城公司放款39万元。 中海城公司于2017年1月7日向薛洪才交付了涉案房产。因薛洪才存在逾期还贷情况，2018年7月25日，北京银行济南分行向中海城公司发出《逾期贷款催收函》，载明借款人薛洪才未能按时足额还款，截至2018年7月25日，借款人已拖欠到期的贷款本金12376.47元并欠付利息、罚息等应付款项，要求中海城公司承担保证责任。中海城公司收到该函后，于2018年7月26日通过网上企业银行代姬长双偿还北京银行济南分行欠付贷款本息等合计36815.89元。 中海城公司于2018年8月1日向薛洪才发出《偿还按揭贷款告知函》，内容为：现由于你多次逾期偿还银行贷款本息，银行已要求我公司承担担保责任并代为清偿贷款本息36815.89元。现特致函，请你于2018年8月16日前支付我公司代为清偿的贷款本息36815.89元以及违约金7363.18元；否则，我公司将通过诉讼程序予以解决，由此而产生的律师费、案件受理费、违约金等费用将由你方承担。中海城公司提交的EMS回单显示因收件人电话停机、地址不详，未能妥投。 中海城公司提交（2018）济中海民委第074号民事委托代理合同及代理费发票，显示中海城公司委托山东天宝兴律师事务所律师谷亿处理本案，支出代理费17000元。 审理中，本院采取在涉案房屋及所在单元门口张贴公告的方式予以向薛洪才送达，房屋现使用人等并未向本院申请参加诉讼。 本院认为，中海城公司与薛洪才签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应诚信履约，否则应承担相应法律责任。薛洪才按照约定交付了首付款并申请了银行按揭贷款，但还款过程中未能按时偿还按揭贷款，存在多次逾期情形，构成违约。中海城公司作为保证人，代为清偿了36815.89元款项后，向薛洪才邮寄送达《偿还按揭贷款告知函》，薛洪才一直未偿还。中海城公司提起本案诉讼后，在长达半年多的时间里，薛洪才既未及时偿还中海城公司代偿款，又未能按时偿还银行按揭贷款，明显恶意违约，导致北京银行济南分行的债权受到严重威胁，中海城公司作为保证人，也面临承担偿还全部贷款本息的风险。在这种情况下，中海城公司要求判令解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于中海城公司要求薛洪才协助中海城公司撤销购买房屋的相关网签备案手续的诉求，因办理及撤销网签备案手续属于行政机关的职权范围，不属于人民法院民事案件裁判范围，本院对此不予处理，中海城公司可待合同解除后依法向相关行政部门申请解决。合同解除后，中海城公司应当返还薛洪才支付的购房首付款175253元，并代薛洪才清偿北京银行济南分行剩余按揭贷款本息，薛洪才应当腾空并向中海城公司返还涉案房屋。如中海城公司代偿的剩余按揭贷款本息少于其收到的银行贷款39万元，则薛洪才有权对相应部分另行依法主张或双方协商解决。关于中海城公司2018年7月26日代偿的贷款本息合计36815.89元，薛洪才应予偿还。关于违约金，中海城公司针对薛洪才的同一违约行为既主张代偿金额20%的违约金又主张房屋总价款30%的违约金，审理中，中海城公司表示放弃代偿金额20%的违约金，坚持主张房屋总价款30%的解除合同违约金，对此本院认为，中海城公司的该主张符合合同约定，也不违反法律规定，薛洪才不依法申请本院对违约金予以调整，应当自行承担相应的法律后果，故本院对中海城公司主张的房屋总价款30%的解除合同违约金计169575.9元予以支持。中海城公司主张律师代理费17000元，有代理合同及代理费发票予以证实确已实际支出，符合法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告济南中海城房地产开发有限公司与被告薛洪才签订的编号为销售（字）*的《济南市商品房买卖合同》及补充协议于本判决生效之日起解除； 二、被告薛洪才于本判决生效之日起十五日内腾空并返还原告济南中海城房地产开发有限公司坐落于济南市历城区中海华山珑城北区A地块21号楼*房产； 三、被告薛洪才于本判决生效之日起十日内支付原告济南中海城房地产开发有限公司代偿款36815.89元； 四、被告薛洪才于本判决生效之日起十日内支付原告济南中海城房地产开发有限公司违约金169575.90元； 五、原告济南中海城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告薛洪才购房首付款175253元； 六、被告薛洪才于本判决生效之日起十日内支付原告济南中海城房地产开发有限公司律师代理费17000元； 七、原告济南中海城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内代被告薛洪才偿还第三人北京银行股份有限公司济南分行剩余银行按揭贷款本息（具体以该行核定为准）。 八、驳回原告济南中海城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 案件受理费11760元，由被告薛洪才负担（限被告薛洪才于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交二审案件受理费，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  屈培亭 人民陪审员  杨淑琴 二〇一九年五月十七日 法官 助理  路倩倩 书 记 员  杨 丽