福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第7195号原告厦门市自林餐饮有限公司，住所地厦门市西堤筼筜湖导流渠岸线，组织机构代码61225211-0。法定代表人陈炳聪，总经理。委托代理人罗茂桂，员工。被告厦门市筼筜湖管理中心，住所地厦门市湖光路11号，组织机构代码67127139-7。法定代表人张斌，主任。委托代理人王恩接、张总水，福建兴世通律师事务所律师。原告厦门市自林餐饮有限公司与被告厦门市筼筜湖管理中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月7日立案受理后，依法由审判员陈彤适用简易程序，于2014年6月19日公开开庭进行审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门市自林餐饮有限公司诉称，2006年6月，原、被告就厦门市西堤堤头导流渠西堤别墅以西临湖一侧房屋签订租赁协议，期限为十年。原告承租后对讼争房屋进行了巨额投资装修，最近一次在2013年4月份。但被告却于近日向原告发出律师函，表示租赁协议已于2013年终止，要求原告退还房屋。原告认为讼争房屋所在区域不存在征用或拆迁情形，房屋也无质量问题，故应继续履行双方的租赁协议。若因房屋本身的原因，致使双方所签订的租赁协议无效，被告对此有相当过错。因此，原告诉诸法院，请求判决确认原、被告就讼争房屋所签订的《房屋租赁协议》无效；并判令被告赔偿原告因合同无效而造成的损失的一半，暂计1000000元（以实际评估为准）。被告厦门市筼筜湖管理中心辩称，原、被告在签订讼争房屋租赁协议时约定讼争房屋是按现状出租给原告，该房屋的其他手续由原告自行办理。现由于讼争房屋作为临时建筑已过使用期限，而原告又未续办相关手续，故导致相关部门发出强执拆除的催告书。因此，原、被告就讼争房屋所签订的租赁协议书是合法有效的，只是超过使用期限的租赁期间无效，且无效的原因系由原告所致，故不存在被告须赔偿原告装修损失的问题。鉴于此，被告请求依法驳回原告全部诉求。经审理查明，本案讼争房产厦门市西堤别墅以西临湖一侧周边房屋属于厦门市西堤垂钓休闲中心建筑的一部分。厦门市西堤垂钓休闲中心建筑系由被告于1995年8月30日经厦门市城市规划管理局审批，所搭建的临时性建筑，建筑同时满足消防规范要求，当时核定的建筑规模为100平方米以内。1995年10月25日，该临时建筑经审定，符合建设工程城市规划要求，由厦门市规划局颁发了《建设工程规划许可证》，核定的建设规模为106.68平方米。1997年10月27日，被告就该临时建筑再次获得临97J-021号《建设工程规划许可证》，建设规模变更为436.8平方米，且批示同意延期使用该临时建筑至2002年8月15日。2007年1月11日，被告经审批将临97J-021号《建设工程规划许可证》有效期延长至2008年10月29日止，并注明；在同意延期使用期限内，因城市开发建设需要，被告应自行拆除。2006年6月23日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定：原告向被告承租讼争房屋，期限为10年，2006年5月1日至2016年4月30日，前六年的年租金为100000元，后四年的年租金为110000元；原告若添置岸上配套应与周围景观相适应，且应征得被告的书面批准；鉴于被告出租房屋为临时性建筑，因此，被告按现状出租给原告使用，使用房屋的其他有关手续应由原告自行办理，被告应提供相应协助，若由于不可抗力之因素或政府指示要求撤除出租房屋，则该合同自然终止，原、被告互不承担任何经济赔偿责任，且原告不得以政府未提供经济补偿为由拒绝撤除，若政府对撤除该出租房屋有经济补偿，则由原告投入的装饰部分补偿由原告享有，建筑物主体部分的补偿由被告享有。合同签订后，原、被告均如约履行。2013年7月1日，厦门市城市管理行政执法局向原、被告发出厦城执催告（2013）5号《行政强制执行催告书》，告知：临时建筑项目逾期使用并擅自改、扩建（总建筑面积为1444.8平方米）作为“HKL牛排红酒庄”餐饮场所使用，城管执法局已于2011年5月10日、11日依法向原、被告送达了厦城执法（2011）180号《责令拆除违法建设决定书》，现限令自催告书之日起十五日内自行拆除位于西堤堤头导流渠上的“西堤垂钓中心观景台”项目逾期使用临时建设及擅自改、扩建的建筑物（总建筑面积为1444.8平方米），逾期仍不主动履行的，将依法进行强制拆除。2014年4月20日，被告通过律师向原告发送了《律师函》，告知原告：由于原告对房屋进行违章扩建，被告于2013年7月份向原告发函解除双方所签订的租赁协议，自此，双方之间的租赁关系即告终止，然而时至现在，原告仍占用该租赁房屋，拒不交还，故被告现告知原告需于2014年4月30日前将讼争房屋交还给被告，否则被告将通过法律行动维护权利。另查，原告原名为厦门市自林垂钓休闲有限公司，2010年7月23日更名为现名。在本案审理过程中，原告提出申请，要求对其对讼争房屋装修损失进行评估。上述事实，有原、被告提供的《房屋租赁协议》、原告提供的《律师函》、被告提供的1995年厦门市城市规划管理局文件及建设工程规划许可证、1997年的建设工程规划许可证、行政强制执行催告书及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；租赁期限超过临时建筑的使用期，超过部分无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。据此，原、被告就讼争房屋所签订的《房屋租赁协议》，虽然在合同签订时并无有效期限的延长审批手续，但被告在合同履行期间，即2007年1月11日将临时建筑有效期限延长至2008年10月29日，因此，《房屋租赁协议》部分有效，即租赁期限中2006年5月1日至2008年10月29日的部分是有效的，其余的租赁期间由于系超过临时建筑的使用期，依法属于无效协议，但《房屋租赁协议》中关于原、被告租赁关系的其他权利义务约定，均系双方真实意思表示，不违反法律法规，应系合法有效的约定，双方应严格履行。依照原、被告所签订的《房屋租赁协议》的约定，“被告按现状出租给原告使用，使用房屋的其他有关手续应由原告自行办理，被告应提供相应协助，若由于不可抗力之因素或政府指示要求撤除出租房屋，则该合同自然终止，原、被告互不承担任何经济赔偿责任，”因此，原告有合同义务办理讼争房屋的相关延长使用期限的手续，被告负有协助义务。现由于超过使用期而导致的租赁期限无效的原因显然在于原告自身，且合同也约定原、被告双方在合同因约定的终止条件成就而必须终止时，双方互不承担任何经济赔偿责任。故原告诉求被告应对合同无效所造成的损失承担一半的赔偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。同理，原告在庭审中所提出的讼争房屋装修损失评估申请，本院不予采纳。原告主张《房屋租赁协议》全合同无效，于法无据，本院不予采纳。据此，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原、被告于2006年6月23日就厦门市西堤别墅以西临湖一侧周边房屋所签订的《房屋租赁协议》中，租赁期限从2006年5月1日至2008年10月29日的部分合法有效；租赁期限从2008年10月30日至2016年4月30日的部分无效。二、驳回原告厦门市自林餐饮有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费7080元，由原告负担。原告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员陈彤二〇一四年七月九日书记员孙蕾附件：本案所适用的法律法规、司法解释最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；租赁期限超过临时建筑的使用期，超过部分无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。