中华人民共和国 江西省吉安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣08民初74号 原告：吴明洁（ＷＵＭＩＮＧＪＩＥ），女，1963年8月20日出生，国籍澳大利亚，现住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：乐熙军、郑强强，江西吉泰律师事务所律师。 被告：江西省职工保障互助会，住所地江西省南昌市八一大道**。统一社会信用代码：51360000513760638G。 法定代表人：蒋云国，秘书长。 委托诉讼代理人：赵冉、吴义连，副秘书长。 被告：广东证券股份有限公司，住，住所地广东省广州市越秀区解放南路**金汇大厦**一社会信用代码：914400001903317311。 法定代表人：钟伟华，总经理。 被告：广东证券股份有限公司广州西华路证券营业部，住所地广，住所地广东省广州市荔湾区西华路**v> 法定代表人：王**，总经理。 被告：国洪起，男，1958年9月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。 被告：孙涤非，女，1973年5月25日出生，汉族，住海南省海口市。 原告吴明洁（WUMINGJIE）与被告江西省职工保障互助会、广东证券股份有限公司、广东证券股份有限公司广州西华路证券营业部、国洪起、孙涤非执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴明洁及其委托诉讼代理人乐熙军、郑强强，被告江西省职工保障互助会的委托诉讼代理人赵冉、吴义连到庭参加诉讼，被告广东证券股份有限公司、广东证券股份有限公司广州西华路证券营业部、国洪起、孙涤非经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴明洁向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行位于北京市朝阳区的房产，并解除对该房屋的查封；2、确认原告与案外人国洪丽于2010年8月16日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认北京市朝阳区的房屋所有权归原告所有；3、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：吉安市中级人民法院在执行申请执行人江西省职工保障互助会与被执行人广东证券股份有限公司、广东证券股份有限公司广州西华路证券营业部、国洪起、孙涤非委托合同纠纷一案时，于2015年11月9日作出（2010）吉中执字第21-15号执行裁定书，裁定继续轮候查封登记在国洪丽名下的坐落于北京市朝阳区，轮候查封期限为叁年，自2015年11月24日至2018年11月23日止。2018年3月9日，原告吴明洁对吉安市中级人民法院查封国洪丽名下的坐落于北京市朝阳区的房产提出书面异议，吉安市中级人民法院于2018年5月11日作出（2018）赣08执异11号执行裁定书，裁定驳回原告吴明洁的异议申请。原告对该裁定不服，该裁定没有保护原告作为善意取得人的合法权益。首先，原告对广州市公安局查封案涉房产并不知情，至今也未看到任何凭据。其次，即使依照该执行裁定查明的情况：“2004年5月10日，广州市公安局因侦办3.19专案查封了上述房产，查封期限为一年，且每年续查封一次，2008年3月5日，该局再次对上述房产予以续查封，但此次续查封未注明查封期限”，根据《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》第七条规定：续封期限最长不得超过一年，到2010年8月16日原告购买上述房产时，查封也已经自动解除。因此该执行裁定以案涉房产被广州市公安局查封为由认定本案《房屋买卖合同》无效不符合法律规定。再次，该执行裁定适用2005年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条错误，应当适用2015年5月5日施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条处理本案，支持原告的异议请求。 被告江西省职工保障互助会辩称：一、本案不适用“善意取得”制度，吴明洁不能取得案涉房屋。善意取得制度的前提是第三人已经取得财产。根据我国物权法可知，物权的设立、变更以不动产物权登记为生效要件。即使当事人订立了合法有效的房屋买卖合同，也只有依法办理了房屋所有权转让登记，才能发生房屋所有权变动的法律后果。而案涉房屋未办理房屋产权过户手续，吴明洁并未取得该房屋的所有权，不符合善意取得的前提。且吴明洁（乙方）与国洪丽（甲方）签订《房屋买卖合同》约定“乙方已充分了解该房屋具体情况”、“合同生效后八个月内双方共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记”，表明吴明洁在签订该合同时已经知道或应当知道房屋被查封情况，其也未在约定期限内向国洪丽主张办理过户登记手续，其对未办理过户登记存在过错。因此，吴明洁不是善意取得人。二、本案不适用《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》。该规定于2013年9月1日颁布，而本案广州市公安局是2008年3月5日查封案涉房屋，所以本案不适用该规定对于公安一年续封期限的限制。在该规定前，法律法规对公安查封期限并无明文规定即无期限限制，故2008年3月5日的公安查封未注明期限即可理解为此次续封无期限限制。同时，根据“先刑后民”的原则，凡标的物被公安机关查封的，该标的物均不得处置，待公安机关解除查封后才能处置。吴明洁签订房屋买卖合同时案涉房屋仍处于广州公安查封房产的期限内，原执行裁定适用法律正确。三、吴明洁就本案执行标的不享有足以排除强制执行的权利，应依法驳回其诉讼请求。1、本案中，吴明洁并未支付全部房款，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结该房产。故2010年吉安市中级法院查封案涉房屋行为合法有效，2015年的续封行为也合法有效。2、吴明洁的权利不足以排除江西省职工保障互助会申请的执行，无法阻却本案房屋的执行。吴明洁提出依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，法院应支持其异议请求。但吴明洁该主张不能成立，本案并不能适用该条款。其一，吴明洁是在“查封”状态下签订的购房合同并占有该房屋，不符合该条款规定的“查封之前”已签订合法有效书面买卖合同和已合法占有该不动产的条件。其二，该条款适用前提之一是买受人“权利能够排除执行”，而案涉房屋2010年的查封及2015年的续封均为“轮候查封”，该房屋之前已经被其他机关查封，买受人的权利并不能够排除执行。其三，吴明洁也不符合该条款规定的“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”条件。其四，该条款规定的是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”,而本案中国洪丽不是被执行人，不应适用该法条。 被告广东证券股份有限公司、广东证券股份有限公司广州西华路证券营业部、国洪起、孙涤非未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告吴明洁提供了国洪丽与北京国恒基业房地产开发中心签订的《商品房买卖合同》复印件一份，证明国洪丽购买了位于北京市朝阳区的房产；提供了国洪丽与吴明洁签订的《房屋买卖合同》、国洪丽出具的《收条》各一份，证明国洪丽将北京市朝阳区以总价款466万出售给吴明洁，并收取了购房款362万元、定金10万元，余款约定在该房屋办理分户产权过户之日付清；提供了案涉房屋的物业管理公司出具的《证明》一份，证明吴明洁在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产，并持续居住至今。被告江西省职工保障互助会质证称对《商品房买卖合同》的三性均有异议；对《房屋买卖合同》、《收条》的真实性无异议，合法性、关联性有异议，在签订合同时该房屋是处于查封状态，依据该收条可知，原告此前只是租住在该房屋，并未办理过户手续；对《证明》的真实性无异议，合法性、关联性有异议，不能证明原告对该房屋取得了合法所有权。本院认为，国洪丽与北京国恒基业房地产开发中心签订的《商品房买卖合同》系复印件，真实性无法确认，且原告未提供其他证据佐证国洪丽已购买案涉房屋的事实，对该证据本院不予采信。被告对《房屋买卖合同》、《收条》及《证明》的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，关联性结合其他证据综合认定。 综合以上证据的认证与分析及当事人的陈述，本院确认本案法律事实如下： 2010年8月16日，国洪丽与吴明洁签订一份《房屋买卖合同》，约定国洪丽将其坐落于北京市朝阳区北土城西路七号Ｆ201室（元大都7号），建筑面积212.04平米房的房屋出售给吴明洁；房屋总价款为4660000元，合同签订之日，吴明洁支付房屋总价的80%即人民币3728000元至国洪丽指定账户；该房屋办理分户产权过户之日，吴明洁将剩余房款全部汇入国洪丽指定账户。同日，国洪丽出具了一份《收条》，载明：今收到Ｆ201购房款叁佰陆拾贰万元（3620000元）、定金拾万元（100000元），另双方2010年8月16日前租金已结清。收款人：国洪丽。2017年8月1日，左岸韦林思物业管理（北京）有限公司出具一份《证明》，载明：兹证明业主吴明洁，护照号码×××6044，于2010年8月16日开始缴费装修，并持续居住于国恒基业大厦（元大都7号大厦）Ｆ幢201至今。物业费、停车费等费用均自2010年8月起持续缴费，未有欠款。 本院在执行江西省职工保障互助会与广东证券股份有限公司、广东证券股份有限公司广州西华路证券营业部、国洪起、孙涤非委托合同纠纷一案中，于2015年11月9日作出（2010）吉中执字第21-15号执行裁定书，裁定一、继续查封被执行人国洪起所有的登记在冯秀荣名下的坐落于北京市朝阳区。查封期限为三年，自2015年11月24日起至2018年11月23日止。二、继续轮候查封被执行人国洪起、孙涤非所有的登记在国洪起名下的坐落于北京市朝阳区登记在国红（洪）新名下的坐落于北京市朝阳区，登记在国洪丽名下的坐落于北京市朝阳区。轮候查封期限为叁年，自2015年11月24日起至2018年11月23日止。在本院2010年11月24日轮候查封国洪起、孙涤非夫妻及国洪起弟弟国洪新、妹妹国洪丽等4人的位于北京市朝阳区之前，该8套房产于2004年4月19日被山东省济宁市公安局进行了查封。此后，广东省高级人民法院、北京市第二中级人民法院、北京市朝阳区人民法院等司法机关相继对这些房产全部或部分进行了轮候查封，因其他司法机关到期后未续封或继续轮候查封，均已自动解封。2004年5月10日，广州市公安局因侦办“3.19”专案查封了上述房产，查封期限为一年，且每年续查封一次，2008年3月5日，该局最后一次对上述房产予以续查封，但此次续查封未注明查封期限。 2016年6月7日，因被执行人现有的财产难以处置，且经调查现暂无其他可供执行的财产，本院裁定终结中华人民共和国最高人民法院作出的（2005）民二终字第175号民事判决书的本次执行程序。2018年3月9日，吴明洁向本院提出书面异议，请求解除对北京市朝阳区的查封。本院受理后，于2018年5月11日作出（2018）赣08执异11号执行裁定书，裁定驳回吴明洁的异议请求。吴明洁不服，向本院提起诉讼。 另查明，北京市朝阳区的房屋所有权于2012年9月24日初始登记在北京中佰龙置业有限公司名下，且至今未发生变更。再查明，被告江西省职工保障互助会与江西省职工保险互助会为同一单位，2011年江西省职工保险互助会已将名称变更为江西省职工保障互助会。 本院认为，本案为执行异议之诉，争议焦点为：原告吴明洁对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，北京市朝阳区的房屋所有权自2012年9月24日初始登记至今一直在北京中佰龙置业有限公司名下，并未办理过房产变更登记手续，北京中佰龙置业有限公司对案涉房屋仍享有物权所有权，原告吴明洁不是该房屋登记的所有权人。吴明洁主张其与案外人国洪丽2010年8月16日签订的《房屋买卖合同》合法有效，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，支持其异议请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案《房屋买卖合同》中约定国洪丽将案涉房屋出售给吴明洁，但国洪丽签订该合同时并未取得案涉房屋的物权所有权，其不是该房屋的权利人。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。而国洪丽至今未取得案涉房屋的所有权，也无证据证明案涉房屋的权利人北京中佰龙置业有限公司对该房屋买卖合同进行了追认，故国洪丽没有权利对案涉房屋进行处分，其与吴明洁签订的《房屋买卖合同》未发生法律效力。且签订该合同时案涉房屋已处于被查封状态，依法不得转让。本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，吴明洁主张适用该法条没有事实依据，本院不予采纳。北京市朝阳区在本院查封前已被其他执法机关所查封，本院实施的始终是轮候查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效。据此可知，轮候查封在性质上不属于正式查封，其产生的仅是一种预期效力，故本院在案涉财产上的轮候查封尚未实际产生查封效力，尚无法对该财产进行执行。吴明洁向本院提出执行异议没有事实及法律依据。综上，原告吴明洁并未取得案涉房屋的所有权，对该房屋也不享有足以排除强制执行的权利，其诉请于法无据，本院不予支持。被告广东证券股份有限公司、广东证券股份有限公司广州西华路证券营业部、国洪起、孙涤非经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告吴明洁的诉讼请求。 案件受理费36624元，由原告吴明洁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。 审判长  张雪春 审判员  李爱平 审判员  龙 蓉 二〇一九年五月十五日 书记员  谭 洋