广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终4109号上诉人（原审被告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：郭某，总经理。委托诉讼代理人：刘俊华，广东高哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：余帅文，广东高哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李小雄，男，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：陈鸿彬，广东雷鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄天兰，女，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：陈鸿彬，广东雷鸿律师事务所律师。上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称“雄盛王府公司”）与被上诉人李小雄、黄天兰因房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雄盛王府公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判雄盛王府公司无需向李小雄、黄天兰支付逾期交楼违约金157530元；2.一审、二审诉讼费全部由李小雄、黄天兰承担。事实和理由：一、一审判决认定逾期交楼违约金的计算截止时间为2018年9月18日，认定事实和适用法律错误，本案逾期交楼违约金的计算截止时间应为涉案房屋取得《房屋测绘报告书》的时间即2018年4月9日。2018年1月17日，涉案房屋经竣工验收合格，已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2018年4月9日，涉案房屋取得《房屋测绘报告书》。涉案房屋在取得《房屋测绘报告书》后即达成合同约定的交楼条件。2018年1月17日，雄盛王府公司已向李小雄、黄天兰发出收楼通知书，并在2018年4月9日取得测绘报告当天已将测绘报告公示在涉案小区，并且也多次催告李小雄、黄天兰前来收楼，但李小雄、黄天兰迟迟不前来收楼。一审判决认定逾期交楼违约金的计算截止时间为2018年9月18日，认定事实和适用法律错误，加重了雄盛王府公司的责任，本案逾期交楼违约金的计算截止时间应为涉案房屋取得房屋测绘报告的时间2018年4月9日。二、一审判决认定以全部房款的日万分之五计算逾期交楼违约金，认定事实和适用法律错误，该合同约定的违约金过高，应当予以调整，本案应以佛山市禅城区国土城建和水务局2016年颁布的《佛山市禅城区住宅用房指导租金标准》规定的市场租金标准每月23元/平方米计算逾期交楼违约金。第一，涉案合同约定以全部房款按日万分之五计算逾期交楼违约金，合同所约定的违约金过高，应不予支持。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。雄盛王府公司认为，即使法院最终认定雄盛王府公司有逾期交楼的行为，但李小雄、黄天兰所主张的违约金过高，也不应得到支持。第二，即使法院最终认定雄盛王府公司存在逾期交楼的行为，该合同约定的违约金过高，应当予以调整，本案应以佛山市禅城区国土城建和水务局2016年颁布的《佛山市禅城区住宅用房指导租金标准》规定的市场租金标准每月23元/平方米计算逾期交楼违约金。2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016)609号]，并于2016年10月1日起正式施行，该标准是政府部门对辖区内的同地段同时期同用途的已发生市场租金经分类统计得出的指导租金标准，是客观的，完全可参照适用于本案。涉案房屋所位于禅城区石湾街道的住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米，事实上涉案房屋周围如东建大厦、盈彩美居、唐园小区等小区商品房租金（含家具及电器等）均为每平方米20-23元/月之间，雄盛王府公司按每月23元/平方米的标准向李小雄、黄天兰支付逾期交楼违约金，符合合同关于按市场租金标准支付违约金的约定。即使法院最终认定雄盛王府公司有逾期交楼的行为，李小雄、黄天兰主张的逾期交楼违约金计算标准过高，应以每月23元/平方米计算逾期交楼违约金。李小雄、黄天兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、雄盛王府公司和李小雄、黄天兰双方约定的交楼条件为四个。第一是取得竣工验收备案的证明文件，第二是取得《房屋测绘报告书》，第三是雄盛王府公司应向李小雄、黄天兰出示上述两个文件，第四是雄盛王府公司应向李小雄、黄天兰提供涉案房屋的面积实测数据。要达到四个条件才能符合交楼条件，雄盛王府公司称其要求李小雄、黄天兰收楼，可是一直以来，李小雄、黄天兰并未收到上述两个文件。雄盛王府公司未向李小雄、黄天兰出示上述两个文件，亦没有将涉案房屋的面积、测验的数据提供给李小雄、黄天兰，涉案合同未约定通过公示方式告知，即使通过公示告知的方式告知李小雄、黄天兰，亦应通过约定的送达地址告知，李小雄、黄天兰也一直没有收到，因此交楼时间应是李小雄、黄天兰签署《收楼确认书》的时间即一审确认的时间。二、在签订涉案合同时，作为房地产开发商、投资者，有经验的开发商、投资者如果违约肯定知道应承担相应的违约责任，涉案合同是雄盛王府公司提供的，而非李小雄、黄天兰提供给雄盛王府公司，违约条款亦是雄盛王府公司自行制定的，所以应按照涉案合同约定的违约金条款支付李小雄、黄天兰所受的损失，而不是以租金标准来判定李小雄、黄天兰的损失并支付李小雄、黄天兰违约金。请二审法院驳回雄盛王府公司的上诉请求，维持一审判决。李小雄、黄天兰向一审法院起诉请求：1.判令雄盛王府公司继续实际履行涉案的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：201********101）；2.雄盛王府公司向李小雄、黄天兰支付逾期交楼的违约金180540元；3.雄盛王府公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年1月5日，李小雄、黄天兰为购买禅城区某华某路某号某座（办公）某单元某层某室与雄盛王府公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201********101），约定价款为708000元。合同主要约定：第七条付款方式及期限买受人采取商业贷款方式付款：首期款：自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的60.45%，金额428000元；除首期款外，剩余房款金额280000元，应于2017年1月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，本合同为毛坯交楼，给水管安装至户内卫生间的一个接水点，排水管安装至户内卫生间和阳台各一个排水点；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，本合同为毛坯交楼，供电按照国家有关规定和供电局审核通过的供电要求配置电线；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1.小区内绿地率：2017年3月31日达到A1区（住宅区）、A2区（商业区）绿地率达到16.22%......以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：1.小区内绿地率未达到上述约定条件的，整改至达到规划条件。第十一条交付时间和手续。出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）该商品房经验收合格；（3）已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出重新验收的，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十二条逾期交付责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。第十三条面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。双方签订了《商品房买卖合同补充协议书》，其中第五大点第3小点约定：如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款，逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同所约定的赔偿。第十六大点第6小点约定：鉴于佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，A2为办公用房、写字楼，其他A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区在建。此外该补充协议书第十八大点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达日期；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布后的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。雄盛王府公司于涉案房屋竣工验收备案后填写邮寄单，向李小雄、黄天兰在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS寄送《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》等。2018年9月4日，雄盛王府公司向李小雄、黄天兰上述通讯地址寄送《催收楼通知书》，称竣工验收备案表、测绘报告等均在雄盛王府广场一座首层43号物业服务中心公示，供收楼查阅，并通知李小雄、黄天兰及时前往办理交付手续。邮件于2018年9月13日妥投，由黄天兰签收。诉讼中，李小雄、黄天兰在对雄盛王府公司提交的收据进行质证时陈述：真实性无异议，但是还没有实际支付。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同及其补充协议等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。李小雄、黄天兰主张继续履行合同，雄盛王府公司对此并无异议，一审法院予以支持。根据李小雄、黄天兰、雄盛王府公司的诉辩意见，本案的争议焦点为：违约金的计算截止时间如何确定。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第三十条第二款的意见，合同约定的交付条件高于前款标准（即经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案）的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。本案中，根据合同约定，案涉房屋交付时应符合两个条件，即同时取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，同时还约定该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示上述文件，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。可见，双方约定的交付标准高于竣工验收这一标准，应以上述约定作为认定涉案商品房交付的标准。雄盛王府公司虽称于2018年4月9日取得房屋测绘报告，但未举证证明其已及时向李小雄、黄天兰寄送或通知李小雄、黄天兰查阅，而2018年9月13日雄盛王府公司向李小雄、黄天兰送达《催收楼通知书》，告知李小雄、黄天兰竣工验收备案表及测绘报告已在物业服务中心公示，至此可认定雄盛王府公司履行了出示上述文件的合同义务，其提供的商品房符合合同约定的交付标准。按照合同约定，李小雄、黄天兰收到《催收楼通知书》后未及时验收的，自收到之日起第五日（即2018年9月18日）视为已交付，故逾期交楼违约金的计算截止时间应为2018年9月18日。雄盛王府公司认为违约金应计算至2018年4月9日，缺乏依据，一审法院不予支持。关于逾期交房违约金计付标准问题。本案中，就雄盛王府公司逾期交楼的事实，双方并无争议，雄盛王府公司逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交房违约金的标准，合同约定为出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，因此，依据合同的约定，应按日计算向李小雄、黄天兰支付全部房价款万分之五的违约金。从2017年7月1日计至2018年9月18日雄盛王府公司逾期交楼445天，根据上述违约金标准，其应支付的违约金为：（708000元×0.0005）/天×445天=157530元。对李小雄、黄天兰主张超出部分，一审法院不予支持。雄盛王府公司虽提供李小雄、黄天兰收取部分违约金的收据，但未提供支付凭证，且李小雄、黄天兰明确未实际收到，故该部分违约金不应扣减。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、李小雄、黄天兰与雄盛王府公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201********101）继续履行；二、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内向李小雄、黄天兰支付逾期交楼违约金157530元；三、驳回李小雄、黄天兰的其他诉讼请求。如雄盛王府公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1955元，由李小雄、黄天兰负担249元、雄盛王府公司负担1706元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，围绕着诉辩双方的意见，二审争议的焦点为雄盛王府公司应否向李小雄、黄天兰支付逾期交楼违约金157530元。经审查，李小雄、黄天兰与雄盛王府公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议书》，是各方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面善意履行义务。就雄盛王府公司逾期交楼的事实，双方一审时均无异议，雄盛王府公司逾期交楼，构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金的标准，雄盛王府公司上诉主张一审认定违约金的标准过高，应予以调整，按照租金标准每月23元/平方米计算逾期交楼违约金。本案中，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。该违约金条款是双方当事人的真实意思表示，且该违约金计算标准合理，符合违约金的补偿性和惩罚性原则。一审判决雄盛王府公司按照总购房款万分之五的标准按日向李小雄、黄天兰支付违约金，处理并无不当，本院予以维持。雄盛王府公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。雄盛王府公司上诉主张涉案房屋交付时间应为取得《房屋测绘报告书》之日即2018年4月9日，即逾期交楼违约金应计至2018年4月9日。根据涉案合同关于“交付条件”的约定，涉案商品房交付条件为同时取得竣工验收备案证明文件和《房屋测绘报告书》，同时还约定交付该商品房时，出卖人应当出示上述文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全……买受人有权拒绝接收。经审查，虽然雄盛王府公司称于2018年4月9日取得涉案房屋《房屋测绘报告书》，但其未举证证明已及时向李小雄、黄天兰出示了上述文件，按照涉案合同约定，李小雄、黄天兰仍有权拒绝接收涉案房屋。雄盛王府公司向李小雄、黄天兰送达《催收楼通知书》的时间为2018年9月13日，可视为雄盛王府公司已履行了出示上述文件的合同义务，涉案商品房符合交付标准。根据涉案合同第十一条关于“交付时间”的约定，由于买受人原因，未能按期交付的，涉案商品房的交付时间为验收期限（买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日，一审判决认定自雄盛王府公司通知李小雄、黄天兰自收到《催收楼通知书》之日起第五日届满之时即2018年9月18日视为涉案房屋交付之日，并无不当，本院予以维持。雄盛王府公司该项上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决雄盛王府公司应向李小雄、黄天兰支付自2017年7月1日至2018年9月18日期间的逾期交楼违约金157530元（708000元×0.5‰/天×445天），并无不当，本院予以维持。雄盛王府公司上诉主张其不应向李小雄、黄天兰支付逾期交楼违约金157530元，理由不成立，本院不予支持。综上所述，雄盛王府公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3451元，由上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年四月三十日法官助理 金玲子书 记 员 何智峰