江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初10322号原告：周妹金，女，1935年6月29日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：丁玉珍，系原告女儿，住昆山市。被告：丁元珍，女，1964年10月26日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：沈雪兴，江苏21世纪众仁律师事务所律师。（后被撤销代理）委托诉讼代理人：蔡美华，江苏21世纪众仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩金荣，系被告配偶，住昆山市。原告周妹金与被告丁元珍返还原物纠纷一案，本院于2018年5月28日受理后，依法适用简易程序进行了审理。本院组织当事人于2018年7月11日进行证据交换，原告周妹金及其委托诉讼代理人丁玉珍，被告丁元珍及其委托诉讼代理人沈雪兴（后被撤销代理）、蔡美华到庭参加诉讼。后发现不适宜适用简易程序的情形，本案转为普通程序。本院组织当事人于2018年8月15日进行证据交换，原告周妹金及其委托诉讼代理人丁玉珍，被告丁元珍及其委托诉讼代理人沈雪兴（后被撤销代理）、蔡美华到庭参加诉讼。本院组成合议庭于2018年8月15日公开开庭审理了本案，原告周妹金及其委托诉讼代理人丁玉珍，被告丁元珍及其委托诉讼代理人沈雪兴（后被撤销代理）、蔡美华到庭参加诉讼。本院组成合议庭于2019年4月12日公开开庭审理了本案，原告周妹金及其委托诉讼代理人丁玉珍，被告丁元珍的委托诉讼代理人蔡美华、韩金荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周妹金向本院提出诉讼请求：一、判令被告归还原告私吞的店面房租金44万元，二、本案诉讼费由被告承担。后原告变更第一项诉讼请求：判令被告归还原告私吞的店面房租金366666元。事实和理由：因原告不识字，原告位于仓基街沿街店面房的租赁事宜一直系被告在打理。2017年12月23日，原告及其女儿丁玉珍第一次去店面房收取房租，被告告诫房客，谁有房产证谁拿房租，于是丁玉珍报警。被告强行拿走38000元的房租，次日被告给原告18000元，而18000元系原告拿到过的最高的房租。原告配偶于1996年9月16日去世后，被告就不正常交租金了，至2018年12月25日系22年，2万元的差额乘以22年即为44万元，原告对于店铺的份额为5/6，因此，原告主张366666元（44万元*5/6）。被告丁元珍辩称，一、涉案房屋出租以来至涉案房屋所有权确认纠纷一案【(2018)苏05民终9712号】二审生效，期间房屋租金应为丁元珍所有。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。涉案房屋产权证于1996年起，一直办于丁元珍名下，依据上述法条规定，周妹金取得涉案房屋5/6的份额应为（2018）苏05民终9712号确权判决生效后，既周妹金有权收取涉案房屋租金亦应在上述判决生效后。在（2018）苏05民终9712号判决生效前，丁元珍收取租金有合法依据，不存在私吞租金的说法，亦无需归还周妹金。二、对于（2018）苏05民终9712号判决生效后产生的租金，被告认为应考虑被告一直以来的对涉案房屋管理产生的成本，不能简单按照周妹金5/6、被告1/6的份额分配，对被告分配的比例应适当的调高。三、原告主张已过诉讼时效。无论是在（2018）苏0583民初10368号所有权确认纠纷一案还是在本案中，原告一直陈述，其主观上一直认为涉案店面为其所有，但在2018年前其从未因租金向被告或者承租人提出异议及向法院提起诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告与丁仁友系夫妻关系，共生育两女，即丁玉珍与被告。丁仁友于1996年9月15日死亡。1989年11月22日，昆山市玉山镇仓基街XX号（XX幢，XX间，建筑面积211.44平方米）所有权登记于丁仁友名下，房屋所有权证号为昆房字××号。1989年11月22日，昆山市玉山镇仓基街XX号（XX幢，XX间，建筑面积15.3平方米）所有权登记于原告名下，房屋所有权证号为昆房字××号。1994年4月7日，丁仁友与昆山市新阳改建办、昆山市昆南房产开发公司签订《拆迁安置协议书》，约定：昆山市新阳改建办对昆山市玉山镇仓基街XX号负责实施拆迁，原住建筑面积为228.31平方米，安置房屋为，新阳XX号楼XX室，面积101.79平方米，丽泽新村沿街住宅2号楼207室，面积82.52平方米，余44平方米换沿街店面22平方米，沿街住宅207室贴铝合金门窗、封闭阳台，差价另收，应实收动迁补偿费27120元。1995年9月5日，丁仁友、原告、被告、丁玉珍签订《析产协议》一份，约定：“原住房仓基街XX号，建筑面积226.74平方米，因房屋动迁，由新阳改建办负责拆迁安置分配，现得到安置新居四套，对四套新居分配如下：（1）月城湾XX号楼XX室房面积105.79平方米，归长孙丁晨所有，领得房产证由其母长女丁元珍保管，（2）仓基街XX号楼XX室（面积86.45平方米）房归女儿丁玉珍所有，（3）仓基园沿街XX号楼XX室（面积86.52平方米）房归长女丁元珍所有，（4）仓基园沿街店面（22平方米）房归丁仁友、周妹金所有，（5）丁仁友、周妹金由长女丁元珍负责抚养生活”。《析产协议》于1995年9月5日在江苏省昆山市公证处进行了公证。后，丁仁友与昆山市新阳改建办、昆山市昆南房产开发公司又签订《拆迁安置协议书》，约定：安置房屋为，新阳区XX号楼XX室，面积101.79平方米，仓基园XX号楼XX室，面积82.52平方米，余44平方米调换店面34平方米左右，上述贴差价3500元，备注：原新阳XX号楼改为派出所编号月城湾XX号楼XX室。上述《拆迁安置协议书》的左边部分记载的“住房主丁仁友”被划掉，更改为“住房主丁元珍”，昆山市昆南房产开发公司在更改处盖章。1996年8月，昆山市玉山镇仓基园XX号楼XX室（34平方米）所有权登记于被告名下，房屋所有权证号为XXXX。原被告均确认：昆山市玉山镇仓基园XX号楼XX室（以下简称涉案房屋）即《析产协议》中约定的“仓基园沿街店面”、《拆迁安置协议书》约定的“沿街店面”，即原告诉请所涉房屋。2018年5月8日，昆山市不动产登记中心发布公告：根据昆山市国土资源局（2018）昆不动产证销字（1）号《不动产权属证书注销决定》，现将证号为XXXXX《房屋所有权证》和证号为（XXXX）XXXXX的《土地使用权证》公告作废。另查明，周妹金与丁元珍所有权确认纠纷一案，本院于2018年5月29日立案受理，周妹金的诉讼请求为：1.请求法院判令将仓基街第4号店面确权于原告名下，2.诉讼费由被告承担，周妹金诉请中的仓基街第XXX号店面即为涉案房屋，本院经审理于2018年8月27日作出（2018）苏0583民初10368号民事判决书，判决周妹金享有涉案房屋中5/6的份额，丁元珍享有涉案房屋中1/6的份额。丁元珍不服，向苏州市中级人民法院提出上诉，苏州市中级人民法院于2018年12月25日作出（2018）苏05民终9712号，驳回上诉，维持原判。又查明，被告提供房屋租赁合同两份，其中一份载明：被告将涉案房屋出租案外人王来，租赁期限为2007年12月26日至2012年12月25日，租金为第一年23000元/年，之后每年递增10%，每年一次性收取，另外一份载明：被告配偶将涉案房屋出租案外人王来，租赁期限为2012年12月26日至2017年12月25日，租金第一年为33500元，之后每年递增5%，一次性收取，合同结尾备注：2013年12月20日收取34000元为第一年租金，之后每年递增5%收取租金。原告对于两份租赁合同的真实性不予认可。被告提供明细一份，其上载明了被告自行记录的涉案房屋的收取租金金额及支付原告金额：1998年12月至1999年12月的租金为5500元，支付原告2750元；1999年12月至2000年12月的租金为6000元，支付原告3000元；2000年12月至2001年12月的租金为6500元，支付原告3250元；2001年12月至2002年12月的租金为7000元，支付原告3500元；2002年12月至2003年12月的租金为7500元，支付原告3750元；2003年12月至2004年12月的租金为8000元，支付原告4000元；2004年12月至2005年12月的租金为8500元，支付原告4250元；2005年12月至2006年12月的租金为9000元，支付原告4500元；2006年12月至2007年12月的租金为9500元，支付原告4750元；2007年12月至2008年12月租金未收到；2008年12月至2009年12月的租金为23000元，支付原告12500元；2009年12月至2010年12月的租金为25300元，支付原告12650元；2010年12月至2011年12月的租金为27830元，支付原告13900元；2011年12月至2012年12月的租金为30613元，支付原告15306元；2012年12月至2013年12月的租金为33500元，支付原告16750元；2013年12月至2014年12月的租金为34000元，支付原告17000元；2014年12月至2015年12月的租金为35700元，支付原告17800元；2015年12月至2016年12月的租金为37400元，支付原告18000元；2016年12月至2017年12月的租金为39000元，支付原告18500元；2017年12月至2018年12月的租金为38000元，支付原告18000元。原告对于该份明细的意见：1996年到2007年，原告每年拿到了5000元；2008年到2013年，原告每年拿到了8000元；2014年，原告拿到了10000元；2015年，原告拿到了12000元；2016年，原告拿到了12000元；2017年，原告拿到了18000元；原告每一年拿的系下一年的租金。再查明，原告提供光盘一份，原告陈述系2017年10月在涉案房屋内对承租人拍摄的视频，承租人承认房租为38000元/年，因此，原告此时才知道房租被被告侵吞，之前一直询问被告租金的金额，被告不予回答，承租人也不予回答。被告对于光盘的真实性不予认可。上述事实由原告提供的析产协议书、公证书、光盘，被告提供的房租租赁合同两份、产权证、民事判决书、明细及当事人的庭审陈述为证。本院认为，涉案房屋经生效的民事判决书确认为：原告享有5/6的份额，被告享有1/6的份额。物权法第二十八条规定：因人民法院的法律文书导致物权设立，自法律文书生效时发生效力。根据上述规定，自苏州市中级人民法院作出的（2018）苏05民终9712号民事判决书生效时，原被告对于涉案房屋的物权才设立，被告的该项辩称成立。但是，作为物权人，原被告有权获得涉案房屋自建造之时的所有的合法收益且原被告应当按照各自的所有权份额取得收益，即原告应当获得5/6的收益、被告应当获得1/6的收益。关于被告辩称的涉案房屋产权证于1996年起一直办于被告名下，（2018）苏05民终9712号民事判决书生效之前，被告收取租金具有合法依据，本院认为，1996年设立的被告作为物权人的不动产登记已经于2018年经不动产部门注销，系错误登记，该不动产登记不能作为物权登记的凭证，系不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，因此，1996年至2018年之间，被告并非涉案房屋的单独所有权人，被告无权收取全部的收益，本院对于被告的该项辩称不予采纳。本案诉争的租金即为涉案房屋自建造以来的收益，原被告对于被告收取的租金金额以及被告已经支付原告的金额均存在较大争议。关于被告收取的租金，原告以38000元/年作为计算依据且认为被告从1996年开始收取租金，原告并未提供证据予以证明，本院不予采信，被告提供了两份租赁合同，反映了2007年12月26日至2017年12月25日期间的租金情况，被告同时自行制作了1998年12月至2018年12月期间的收取租金的数额，虽然原告均不予认可，但在原告无法提供相反证据的情况下，本院仅能凭被告提供的数据计算涉案房屋的租金收益（截至2018年12月25日）为391843元，按照原被告的份额，原告应享有326536元，被告应享有65307元。关于被告已经支付原告的金额，被告应当举证证明，现被告无法提供证据，本院仅能依据原告的陈述计算为160000元。综上，被告应将收取的租金中的326536元支付原告，被告现仅支付160000元，还应支付166536元。被告辩称的（2018）苏05民终9712号民事判决书生效后产生的租金问题，（2018）苏05民终9712号民事判决书系2018年12月25日作出，由于原告要求被告返还的系2018年12月25日之前的租金，本案不予处理。被告辩称的诉讼时效问题，根据原告的陈述，原告系2017年10月才知道涉案房屋的租金情况，才知道被告未将全部租金支付原告，原告系此时才知道原告的权益受到侵害，本院认为，涉案房屋一直系被告出租，原告不知晓租金系合理，因此，原告的陈述较为合理，本院予以采信，原告的主张并未超过诉讼时效。据此，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条之规定，判决如下：被告丁元珍于本判决生效后十日内返还原告周妹金166536元。（如采用转账方式支付，汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山分行营业部，账号：3220198643605151526030000）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费6800元，由被告丁元珍负担3631元，由原告周妹金负担3169元。其中，原告周妹金预交的案件受理费6800元，本院予以退还3631元，被告丁元珍应当负担的3631元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811106850，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，帐号10×××76。审 判 长  王甜甜人民陪审员  陈林根人民陪审员  倪惠国二〇一九年五月十三日法官 助理  郑 煦书 记 员  柴明灿