广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民初117号 原告：黄学锋，男，壮族，1983年3月14日出生，住广西宁明县。 委托诉讼代理人：岑超明，广西钰锦律师事务所律师。 被告：南宁市万保投资有限公司，住所地：南宁市高新区科园西二路**万保大厦**。 法定代表人：刘清豪。 委托诉讼代理人：曾昭光，男，汉族，1964年10月23日出生，南宁市万保投资有限公司经理，住广东省广宁县。 被告：蔡静娜，女，1968年9月2日出生，香港特别行政区居民。 原告黄学锋与被告南宁市万保投资有限公司（以下简称“万保公司”）、蔡静娜租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告黄学锋的委托诉讼代理人岑超明与被告蔡静娜、被告万保公司的委托诉讼代理人曾昭光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄学锋向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告万保公司签订的租赁合同；二、被告万保公司、蔡静娜向原告返还摊位租金78000元；三、本案的诉讼费由被告万保公司、蔡静娜承担。事实和理由：2016年9月5日，被告万保公司与原告在南宁市高新区份摊位租赁合同。当时被告蔡静娜作为被告万保公司的代表与原告签订合同，该合同约定：被告将位于江南区美食城）出租给原告经营烧烤生意，租期为每年一签，租金为月每平方米50元，共130平方米，合计年租金为78000元，美食城正式营业3个月内实行免租金。正式营业为摊位盖好交给原告之日起算租期。合同签订当时，原告即向被告交付了一年租金78000元，被告同时向原告出具了收据。合同签订之后，因被告称场地规划证书在短期内无法批下来，便于2016年10月份告知原告可临时露天经营，原告表示不同意。被告又称，现在进场到时摊位盖成可优先选择摊位，原告遂于2016年12月便进住试业，不到一个月原告即回家过年。但在春节期间，被告趁大家不在，又将场地进行动土搞工程。直到现在，被告均无法兑现将盖好的摊位交给原告经营。经原告多次交涉，被告表示同意与原告协商退还租金之事，但直到今天被告仍无意协商。因被告的违约导致原告不能实现合同目的，故原告提起本案诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。 被告万保公司辩称：一、案涉场地已由被告万保公司于2015年7月21日转包给了被告蔡静娜，双方为此签订了一份《五一万保商业城内部承包合同》协议书。故被告蔡静娜再将案涉场地租给原告，已与被告万保公司无关。二、被告蔡静娜与原告签订的租赁合同约定租金、保证金均汇入被告万保公司帐户，但实际情况是，原告将租金汇入了被告蔡静娜的个人帐户。因此，案涉租赁系被告蔡静娜的个人行为，与被告万保公司无关。综上，请求人民法院驳回原告对被告万保公司的诉讼请求。 被告蔡静娜辩称：被告蔡静娜是代表被告万保公司与原告签订的合同。被告万保公司在履行合同当中不存在违约，原告的诉讼请求不能成立。 本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同是否合法有效？二、合同有效或无效的情形下，责任主体及责任范围如何确定？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院将在判决理由中认证及评述。 经审理查明：2016年9月5日，原告（乙方）与署名为被告万保公司（甲方）签订了一份《餐饮用地使用协议》，约定乙方租用甲方位于南宁江南区美食城）的其中一块场地作为餐饮小吃用地，经营品种为烧烤，经营面积为130平方米；美食城正式营业3个月内实行优惠方案予以免租金，免租期后，租金按50元／平方／月计算；物业管理费为每平方米1元／月；租金支付方式为年支付，每12个月为一期；甲方提供现状交付，乙方经营场地所发生的一切费用及办营业执照手续费用等由乙方自行承担；租金和保证金均汇入甲方公司账号为准。合同落款甲方签名处仅有被告蔡静娜的签名，无被告万保公司的印章，另该合同未注明原告租用场地的具体位置及编号，亦未注明租赁期限。合同签订当日，原告转帐78000元至被告蔡静娜个人帐户，被告蔡静娜向原告出具了《收款收据》，载明“今收到黄学锋交来五一万保利城旁烧烤摊首年租金78000元”，该《收款收据》加盖有被告万保公司的印章。 另查明：2015年7月21日，被告万保公司（甲方）与被告蔡静娜（乙方）签订了一份《五一万保商业城内部承包合同》，约定甲方将南宁市万保商业城地下室车位约100个，仓库2000平方米，地面，地面两幅约15000平方米乙方承包经营，承包期从2015年7月20日至2036年10月20日止。该合同对承包收益分配、承包金结算方式等作出了约定。 再查明：2013年10月29日，案外人黄开燕（甲方）与被告万保公司（乙方）签订了一份《土地转包合同》，约定甲方将其所承包的南宁市江南区江南街道办事处富德村九组、三组土地转包给乙方，土地位于南宁市不锈钢市场与海事局后方，地名，地名城旁，承包的土地面积按二十亩计，承包期为23年。该合同对承包金的标准、支付方式及双方的权利、义务等作出了约定。 又查明：截止本案法庭辩论终结前，案涉租赁场地富德村美食城仍未正式营业，被告万保公司、蔡静娜也未能提供富德村美食城的用地及建设规划审批手续。 本院认为： 关于法律适用问题。本案被告蔡静娜系香港特别行政区居民，依照《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条的规定，本案参照适用涉外民事诉讼程序审理。另本案属于租赁合同纠纷，合同缔约地、标的物所在地及履行地均位于内地，且各方当事人均一致同意适用内地法律审理，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，本院确认本案适用内地法律审理。 关于合同效力认定问题。本案系被告万保公司以开发富德村美食城的名义将其中的摊位租赁给原告用于餐饮经营，且该租赁涉及对农村集体土地的使用。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，以及《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请”的规定，案涉富德村美食城的建设应当取得土地及规划部门的审批许可，但直至本案法庭辩论终结前，被告万保公司仍未能提供该项目的用地及建设规划审批手续，应视为无审批手续。被告万保公司将未经过用地及建设规划许可的富德村美食城项目用于出租，违反了上述法律的效力性强制性规定，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，本院认定被告万保公司与原告签订的《餐饮用地使用协议》无效。 关于合同无效的后果问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。鉴于案涉富德村美食城项目一直未能开业，原告也未能有效使用摊位以达合同目的，故原告主张被告万保公司返还已收取的租金78000元，合法有据，本院予以支持。被告蔡静娜作为被告万保公司的代表与原告签订合同，虽然该合同未加盖有被告万保公司的印章，租金也未汇入合同指定的被告万保公司的帐户，而是汇入被告蔡静娜的个人帐户，但被告蔡静娜出具给原告的租金《收款收据》上加盖有被告万保公司的印章，而被告万保公司也已认可该印章的真实性，该事实足以让原告有理由相信被告蔡静娜是代表被告万保公司与其签订合同，故被告万保公司与被告蔡静娜之间的内部承包关系不足以成为免除其合同责任的合法抗辩理由。至于被告万保公司与被告蔡静娜之间的内部承包纠纷，双方可另案处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条之规定，判决如下： 一、原告黄学锋与被告南宁市万保投资有限公司于2016年9月5日签订的《餐饮用地使用协议》无效； 二、被告南宁市万保投资有限公司向原告黄学锋返还租金78000元； 三、驳回原告黄学锋的其他诉讼请求。 案件受理费1750元（原告黄学锋已预交），由被告南宁市万保投资有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，原告黄学锋、被告南宁市万保投资有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告蔡静娜可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费（开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：农业银行南宁市万象支行,账号:20×××77），逾期仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  覃若鹏 审判员  邓 杰 审判员  罗 晖 二〇一九年五月十五日 书记员  覃叶玫