广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初23473号原告：中山市翔实物业管理有限公司，住所地广东省中山市板芙镇芙中北路19号尚美居会所负一层，统一社会信用代码91442000675171211Q。法定代表人：欧阳浩文，执行董事。委托诉讼代理人：何结娥，广东广瀚律师事务所律师。被告：黎莹，女，1984年3月3日出生，汉族，住广西梧州市万秀区，原告中山市翔实物业管理有限公司（以下简称翔实公司）与被告黎莹物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告翔实公司委托诉讼代理人何结娥到庭参加诉讼，被告黎莹经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翔实公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2009年4月至2017年12月15日期间共104.5个月的物业管理费11223.3元及违约金(违约金计算方法：以每个月物业管理费107.4元为基数，分别从欠费当月的6日起按照每日3‰计至付清之日止，暂计至2018年4月15日为56898.9元)；2.判令被告向原告支付2015年5月至2017年10月期间共33个月的水费502.4元）。事实和理由：原告是中山市板芙镇尚美居商住小区的物业管理公司,被告是尚美居6座2D房的业主。2008年2月25日，原、被告签订《尚美居前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，被告每月向原告缴交物业管理费107.4元。被告从2009年4月起拒付物业管理费，至2017年12月15日共拖欠104.5个月物业管理费合计11223.3元；拖欠2015年5月至2017年10月共33个月的水费502.4元。上述费用原告经多次追讨未果。此外，根据协议约定，每次交纳费用时间为当月5日前，业主未按时缴纳物业管理费的，按每日加收欠缴金额3‰滞纳金。被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，依法应承担违约责任。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告翔实公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.关于板芙镇尚美居商住小区物业服务收费的复函（中价函（2009）115号）、广东省经营服务性收费许可证；2.尚美居前期物业管理服务协议、尚美居管理规约；3.中山市不动产登记证明表。被告黎莹经本院传票传唤未参加诉讼，但于庭前向本院提交了书面答辩意见称：1.原告在管理过程中存在管理不到位、消防安全不合格的情况，尚美居小区业委会多次向原告提出整改要求并未得到落实，原告未尽到管理义务，使尚美居大部分业主不满意并决定拒交物业费，请退物业公司的主要原因；2.本人名下的该套房屋自购买至今，尚未装修，无人居住，房子未曾使用，根据国家规定物业费应有相应的折扣（或减免），物业费应如何计算，原告并未与我们进行沟通、协商，其所提出的物业费标准，被告无法接受；3.原告未尽到告知义务，原告在双方对物业费存在争议的情况下，单方面提出缴纳不合理的物业费的要求，在未约定和告知被告的情况下提出滞纳金的要求；4.原告撤离小区后，未对物业合同的终止通知到本人，并告知后续物业费的核算方式和处理后续的工作负责人；5.作为业主，我已缴清本人在中山期间2008年6月收房后至8月的物业费323元，该套房屋已于2008年7月25日转让给陈细妹、梁焯超夫妇，并签订相关物业转让协议，明确自2008年8月该套房屋交付承让人起，由其承担一切物业费、水电费，却由于承让人个人原因迟迟未办理过户手续，导致房屋未能及时改名。被告黎莹为其辩解依法提交了如下证据：1.物业转让协议；及补充协议；2.被告及陈细妹的身份证复印件；3.被告与梁焯超的短信聊天记录；4.收款收据。经审理查明：2008年2月25日，原告翔实公司为甲方、被告黎莹为乙方签订《尚美居前期物业管理服务协议》,约定:乙方将尚美居商住小区6座2D号（建筑面积107.73平方米）物业，委托甲方提供物业管理服务，物业管理服务质量：环境卫生确保清洁率99%；绿化完整率99%；保安：监控中心、道口岗、巡逻岗24小时值班；小区重要设施、楼宇等昼夜巡逻；提高整体素质，加强管理力度，将小区内的治安、刑事案件的火灾事故降到最低。物业管理费为多层住宅按建筑面积每月1元/㎡，高层电梯住宅电梯房：1层、12层（复式）按1.1元/㎡；2-3层按1.3元/㎡；4-5层按1.4元/㎡；6-7层按1.5元/㎡；8-9层按1.6元/㎡；10-11层按1.7元/㎡；12层以上按1.8元/㎡。每次交纳费用时间为当月5日前，业主未按时缴纳物业管理费的，则按每日加收欠缴金额3‰滞纳金。协议还约定其他事项。庭审时原告陈述被告从2009年4月起开始拖欠物业管理费，计至2017年12月15日，被告累计拖欠原告104.5个月的物业管理费合计11223.3元（原告主张管理费按每月107.4元计算），计至2018年4月15日的滞纳金为56898.9元；拖欠2015年5月1日至2017年10月31日期间的水费502.4元；上述费用合计68624.6元。原告经多次追讨未果，于2018年11月5日向本院起诉，主张前述实体权利。另查，中山市商品房销售合同登记备案证明表记载，中山市板芙镇芙中一路13号尚美居6座2D房的业主为黎莹，登记备案日期为2007年10月24日，合同业务编号为HTN200700007552，建筑面积107.73平方米。尚美居小区业委会提出翔实公司在管理小区过程中存在的诸多问题,翔实公司于2016年12月16日向小区业委会书面回复,对其中5项安全问题及8项公共维护问题作出了整改计划,并提出具体整改落实时间。但尚美居小区业委会认为翔实公司之后并未进行整改，因此要求翔实公司撤场退出尚美居商住小区，停止对该小区的物业管理服务。本院在审理翔实公司起诉尚美居小区业主拖欠物业管理费系列案件（原告于2018年4月至今向本院起诉的同类案件共有96件）过程中，部分业主认为翔实公司在尚美居小区服务期间,管理不到位,服务质量差,且多次发生盗窃事件，申请本院向中山市公安局板芙分局调查小区业主报警盗窃案件情况。经本院发函向中山市公安局板芙分局调查，该分局复函本院称,自2008年4月28日至2017年12月15日期间,板芙分局指挥中心110接警系统共接获发生在该小区的盗窃类报警警情有162起,并附上《板芙镇尚美居小区发生盗窃警情统计表》。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的《尚美居前期物业管理服务协议》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告翔实公司对被告的物业履行管理服务，被告应向原告支付相应的物业管理费。本院同时受理了原告提起的，以该小区其他九十余户业主为被告的物业服务合同纠纷系列案件。在审理过程中，到庭应诉的业主均抗辩称，原告翔实公司在对涉案小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区脏、乱、差及安全隐患等问题未进行有效改善或整改，小区内经常有物品被盗及财物损失事件，从而引发业主群体性拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起大批业主不满及部分业主拒交物业管理费的情况下，翔实公司要求被告按合同约定支付物业管理费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。庭审中，翔实公司并未向法庭提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。故其要求被告按合同约定全额支付物业管理费及逾期付款违约金理据不足，本院不予全部支持。根据中山市公安局板芙分局向本院复函调查结果，结合被告的证据及大批业主群体性拒交物业管理费事实，本院认定翔实公司对涉案小区未全面、适当地履行管理义务，管理服务存在瑕疵。关于被告黎莹辩称其与案外人陈细妹、梁焯超于2008年7月25日签订《物业转让协议》及补充协议，应由案外人陈细妹、梁焯超承担物业费，本院认为，根据《中山市商品房销售合同登记备案证明表》显示，涉案物业并未进行变更登记，业主仍为被告黎莹，被告黎莹与案外人陈细妹、梁焯超签订的协议并未得到原告的书面确认，该协议仅对被告黎莹与案外人陈细妹、梁焯超有约束力，故对于被告黎莹的辩称，本院不予认可。关于水费，原告没有提交相应的证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，故对于原告主张被告黎莹支付水费诉求，于法无据，本院不予支持。综上所述，原告对尚美居商住小区进行了管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，因原告对该小区的管理服务存在瑕疵，可适当减免物业管理费。原告要求被告全额支付物业管理费理据不足，本院不予支持。根据本案实际，本院酌定对物业服务费予以减免20%，而逾期缴交物业管理费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因原告在履行合同中亦存在管理不当的责任，原告对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因，应自担相应损失，故对其主张相应违约金不予支持。原告请求被告支付物业管理费的时间从2009年4月1日起计至2017年12月15日止共104.5个月，即核定被告应支付原告物业管理费为8978.64元[107.4元/月×104.5个月×80%]。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告黎莹于本判决生效之日起五日内向原告中山市翔实物业管理有限公司支付2009年4月1日至2017年12月15日期间的物业管理费8978.64元；二、驳回原告中山市翔实物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1516元（原告已预交），由原告中山市翔实物业管理有限公司负担1318元，被告黎莹负担198元（该款被告于本判决生效之日起五日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  唐 群人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇一九年五月二十四日书 记 员  洪艺华冯莹