安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初4884号原告（反诉被告）：蔡飞，男，汉族，1996年1月8日出生，户籍地安徽省肥东县，居住地安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：封陈，安徽元贞律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴忠凤，女，汉族，1963年7月3日出生，户籍地安徽省合肥瑶海区，居住地安徽省合肥市。委托诉讼代理人：蔡荣凤，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静芳，北京中银（合肥）律师事务所（实习）律师。第三人：合肥文达房产网络营销策划有限公司，住所地合肥市新站区双七路中兴西湖花园4-109室，统一社会信用代码91340100MA2Q3G4779。法定代表人：**，该公司总经理。原告蔡飞与被告吴忠凤、第三人合肥文达房产网络营销策划有限公司（以下简称“文达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，吴忠凤接诉状后于2019年4月23日提出反诉，本院依法决定合并审理，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡飞及其委托诉讼代理人封陈，被告吴忠凤及其委托诉讼代理人张静芳到庭参加了诉讼，第三人文达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。蔡飞向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《存量房买卖合同》无效（经本院释明后，变更诉讼请求为解除合同）；2.判令被告吴忠凤立即返还定金2万元。事实与理由：2019年2月24日，蔡飞经文达公司居间介绍与吴忠凤签订《存量房买卖合同》1份，双方约定：吴忠凤将位于合肥市新站区武里山路兴华苑B区5栋1705室房屋出卖给蔡飞。同日，蔡飞与文达公司签订《房地产经纪合同》1份，约定上述房产过户的一切手续均由第三人负责办理。合同签订前，蔡飞明确告知吴忠凤以及文达公司其不具备购房主体资格，但文达公司明确向蔡飞承诺肯定能办理房屋过户手续，且吴忠凤亦未提出任何异议；基于此，蔡飞在签订合同后，向吴忠凤支付购房定金2万元。后在合同履行过程中，蔡飞被房管局告知其不具备购房资格，导致与吴忠凤之间签订的《存量房买卖合同》亦无法履行。蔡飞认为，吴忠凤及文达公司在明知蔡飞不具备购房资格的情况下，仍然与蔡飞签订房屋买卖合同及房地产经纪合同，合同内容显然违反合肥市现有购房政策的强制性规定，应属无效。此后蔡飞多次要求吴忠凤返还上述2万元购房定金，吴忠凤一直未予返还，其行为严重损害了蔡飞的合法权益。为此蔡飞特向贵院提起诉讼，请求判如所请。吴忠凤辩称并反诉称，其与蔡飞之间就案涉房屋的价款、违约金等具体交易细节达成一致意见，蔡飞支付2万元定金，双方签订的《存量房买卖合同》及补充协议成立且合法有效。在合同签订时，蔡飞尚剩余两个月即满一年社保，而合同约定网签备案的时间留足有三个月，蔡飞如果继续购买社保，是能够继续履行合同的。吴忠凤在整个交易过程中没有过错。合肥市现有购房政策规定，仅为地方性政策规定，不属于法律、行政法规的范畴，更不属于合同法第五十二条（五）项规定的“强制性”规定，蔡飞主张合同无效，系对法律的理解和适用错误。合同签订后蔡飞一直以各种理由拒绝履行合同，并提起本案诉讼请求确认合同无效，其行为已经构成根本违约，吴忠凤有权解除合同，并要求蔡飞承担违约责任。吴忠凤向本院提出反诉请求：1.解除反诉原被告双方签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金25920元、律师费2万元，合计45920元。事实与理由：2019年2月24日，吴忠凤经文达公司介绍，与蔡飞就位于合肥市新站区武里山路兴华苑B区5栋1705室的房屋买卖达成合意，双方签订《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》，约定房屋总价款为864000元，并约定违约责任（若买方未支付转让房屋价款给卖方的，卖方有权单方解除合同，同时违约方承担房屋价款百分之三的违约金；补充协议同时约定，违约方应承担中介服务费、诉讼费以及律师费等）。当日，蔡飞支付了2万元定金，吴忠凤按约向文达公司交付房产证。合同签订后，蔡飞以各种理由拒绝继续履行合同，并提起本案诉讼请求确认合同无效，可见蔡飞已毫无继续履行合同的诚意，存在根本违约行为。因此，依法向法院提起诉讼，请求判如所请。蔡飞针对反诉辩称,案涉《存量房买卖合同》违反相关购房的强制性规定，应属无效。案涉合同签订前，蔡飞明确告诉吴忠凤及文达公司其缴纳社保未满一年，但文达公司明确向蔡飞承诺肯定能办理房屋过户手续，并告知合肥地区目前已经取消限购，吴忠凤对此未提出任何异议。吴忠凤在明知蔡飞不具有购房资格的情况下，与蔡飞签订案涉合同，主观上存在过错。蔡飞签订案涉合同时主观上无过错，系受到文达公司欺骗所致，案涉合同内容明显违反购房政策的强制性规定，应属无效。吴忠凤要求蔡飞支付违约金没有事实和法律依据。吴忠凤在反诉状中诉称“反诉被告承诺其会根据政策足月连续一年以上社会保险和个人所得税，以符合购房资格要求。届时符合条件时，根据蔡飞个人征信情况，双方再确定首付款贷款比例，及首付款支付金额、支付时间、网签备案时间、贷款时间、过户时间等具体细节。届时再另行签订补充协议”，由此可知，吴忠凤在签订案涉合同时确实知晓蔡飞不具有购房资格，主观上存在过错，且其完全可以再处分案涉房屋，并不存在任何损失，况且案涉合同确属无效，吴忠凤主张蔡飞承担违约责任没有事实和法律依据，应当予以驳回。根据现行安徽省律师代理费收取规则，应当按照争议标的额大小收取，吴忠凤主张的律师代理费明显过高，且吴忠凤在签订合同时主观上存在过错，依法其主张的律师费不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：蔡飞向本院提交证据：1.定金收条，证明2019年2月24日蔡飞向吴忠凤支付购房定金及吴忠凤向蔡飞出具2万元定金收条的事实。吴忠凤对该组证据质证认为，真实性、合法性无异议，证明目的有异议，因蔡飞涉嫌违约，所收定金不予返还。经审查，该证据能够反映案件真实情况，证据来源及形式合法，与待证事实相关联，应当作为认定本案事实的根据。2.录音光盘及录音记录，证明文达公司告知蔡飞现在合肥市四县已放开限购政策，造成对蔡飞的诱导、欺骗，吴忠凤及文达公司在明知原告不具备购房资格的条件下，仍然与蔡飞签订房屋买卖合同及房地产经纪合同，合同内容显然违反合肥市现有购房政策的强制性规定，应属无效。吴忠凤对该组证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，不能证明文达公司以及吴忠凤存在诱导、欺骗行为，吴忠凤就合同的签订已经尽到了基本的注意义务，且合肥市现有的购房政策并非属于强制性的法律规定，蔡飞主张合同无效系适用法律错误；同时根据该组证据，可以明确系蔡飞存在违约行为，其因为钱凑不齐，无法进行交易。经审查，该视听资料开始和结束均突然发生和终止，明显存在剪辑情形，且反映通话时间仅30秒，不能反映通话的整体内容，该证据形式不合法，不能作为认定本案事实的依据。吴忠凤向本院提交证据：1.委托代理合同、律师费发票，证明因蔡飞违约，吴忠凤在维护自己权利过程中所支出的律师费。蔡飞质证认为，对该组证据真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，吴忠凤主张的律师费明显超出律师收费标准，不应当予以支持。经审查，该证据能够反映案件真实情况，证据来源及形式合法，与待证事实相关联，应当作为认定本案事实的根据。2.证人林某（文达公司员工）证言，证明在二手房交易实践中，合肥四县一市地区的人可以申请办理过户，不存限购政策的约束，交易案例全部成功，文达公司与吴忠凤没有对蔡飞进行诱导、欺骗，所签订的合同可以实际履行，合同签订时蔡飞的社保缴纳已经满十个月，其若继续缴纳两个月是符合书面政策要求的。蔡飞质证认为，对该组证据真实性、合法性、关联性均有异议，证人所述均是建立在假设的基础上，其购房不能将购房风险建立在假设上。经审查，该证据能够反映案件真实情况，证据来源及形式合法，与待证事实相关联，应当作为认定本案事实的根据。2019年2月，蔡飞想购买房屋，经文达公司介绍蔡飞与其父母等实地考察合肥市物流大道五里山路兴华苑B区5幢1705室房屋。之后经过双方了解，蔡飞在合肥市购买社保，差2个月即满一年。2019年2月24日，蔡飞与吴忠凤签订《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》。合同约定，蔡飞购买吴忠凤名下位于合肥市物流大道五里山路兴华苑B区5幢1705室住宅一套，建筑面积85.43㎡，成交价864000元，蔡飞支付房款的方式为首付款加商业贷款。双方约定在不动产登记中心已下发过户后新的产权证后并且蔡飞支付完全部购房款（申请贷款的以贷款发放到房产局存量房资金托管中心为准）的十日内办理房屋交接手续，并于本合同签订备案后90个工作日内向不动产登记部门申请房屋转移登记手续。并约定如蔡飞未按合同规定的期限支付转让房屋价款，或者吴忠凤未按合同约定期限交接房屋的，逾期未超过十日的，违约方向守约方支付转让房屋价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过十日的，守约方有权单方解除合同，违约方还应向守约方支付转让房屋价款百分之三的违约金；若违约方愿意继续履行，经守约方同意，合同继续履行。同时还约定，蔡飞应向吴忠凤支付购房定金2万元，定金冲抵房款；吴忠凤应将相关权属证书原件交予中介方用于办理核价等相关前期手续，若吴忠凤违约则双倍返还定金，若蔡飞违约则定金不予退还。同日，蔡飞与吴忠凤分别与文达公司签订《房地产经纪合同》，对文达公司就案涉房屋的买卖提供中介服务相关事宜进行约定。在文达公司的见证下，蔡飞向吴忠凤支付购房定金2万元，吴忠凤向蔡飞出具定金收条1张。吴忠凤将房屋相关权属证书原件交予文达公司，文达公司向吴忠凤出具房产交易收件清单、收件单各1份。之后，蔡飞不想购买该房屋，要求吴忠凤退还已支付定金，为此双方产生争议，蔡飞遂诉讼至本院。另查，蔡飞就职于安徽智服人力资源有限公司，其在合肥市的社保缴纳自2018年4月至2019年1月，2019年3月1日蔡飞主动辞职。本院认为，蔡飞与吴忠凤签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。现双方对解除合同意见一致，且没有异议，故无确认解除效力的必要。关于谁违约问题，合同约定合同签订备案后90日内办理转移登记手续，并在下发过户后新的产权证后且蔡飞支付完全部购房款的十日内办理房屋交接手续等，并未规定备案的具体时间。同时，蔡飞在合肥市已缴纳社保十个月，尚有两月即满足在合肥市的购房条件。综合分析，双方应为在明知蔡飞即将具有购房资格的情形下，签订合同，且未规定具体的履行期限，只要等待蔡飞购买社保满一年，该合同即不存在履行障碍。在此期间，蔡飞向原工作单位主动提出辞呈，造成蔡飞不符合合肥市明确规定的购买房屋条件，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定：当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。蔡飞主动辞职并向法院提起诉讼要求确认合同无效的行为应为表明其拒绝履行合同，应为违约，依法其主张返还定金，没有法律依据，依法不予支持。至于吴忠凤反诉主张要求蔡飞承担违约金25920元、律师费20000元，合计45920元之请求，蔡飞已支付的定金，且吴忠凤抗辩主张不予退还，应为其已选择定金条款，且无证据证明其实际所受损失超出已支付定金，故吴忠凤该请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定,判决如下：一、驳回本诉原告蔡飞的诉讼请求；二、驳回反诉原告吴忠凤的诉讼请求。本诉案件受理费300元，减半收取150元，由蔡飞负担；反诉案件受理费470元，由吴忠凤负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  方业剑二〇一九年五月二十一日书记员  谢莉雯附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。