福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终1570号 上诉人（原审原告）：王炎煌，男，1962年2月15日出生，台湾地区居民，住台湾地区，现住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：吴建军，福建世隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施加妙，福建世隆律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：石狮世恒商务咨询有限公司。住所地：福建省石狮市灵秀镇钞坑片区世茂摩天城售楼处**。统一社会信用代码：9135058131537121XY。 法定代表人：林燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋正星，福建重宇合纵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖双万，福建重宇合纵律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：世茂物业管理有限公司石狮分公司。住所地：福建省石狮市灵秀镇钞坑片区世茂摩天城售楼处**。统一社会信用代码：91350581345249223M。 法定代表人：史世松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋正星，福建重宇合纵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖双万，福建重宇合纵律师事务所实习律师。 王炎煌与石狮世恒商务咨询有限公司（以下简称世恒公司）、世茂物业管理有限公司石狮分公司（以下简称世茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，因不服福建省石狮市人民法院（2017）闽0581民初1218号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审原告王炎煌向一审法院提出诉讼请求：1.解除王炎煌与世恒公司签订的《世茂广场•摩天城租赁合同书》及补充协议；2.解除王炎煌与世茂公司签订的《世茂广场•摩天城管理服务协议》；3.判令世恒公司返还王炎煌租金167970.6元、履约保证金111980.4元，判令世茂公司返还王炎煌管理费保证金13331元、质量保证金10000元、物业管理费39993元、装修保证金20000元；4.判令世恒公司、世茂公司共同赔偿王炎煌装潢、装修等经济损失1058235.64元；5.世恒公司、世茂公司共同承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年3月31日王炎煌因经营需要，与世恒公司、世茂公司分别签订了《世茂广场•摩天城租赁合同书》、《世茂广场•摩天城管理服务协议》。因工程延误的原因，同年6月30日签订了《补充协议》。协议签订后，王炎煌依照协议履行了相关义务，但世恒公司、世茂公司将王炎煌相邻北一楼约100位停车场占为己有，并将石金路停车场出口改为单出口等，导致王炎煌无法正常经营。世恒公司、世茂公司的违约行为，给王炎煌造成装潢、装修、设备等巨大经济损失达两百多万元。 原审被告世恒公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除世恒公司与王炎煌租赁合同；2.判令王炎煌向世恒公司支付停止营业违约金25770.84元；3.判令王炎煌向世恒公司支付合同解除违约金75986.72元；4.判令王炎煌向世恒公司支付自合同解除满3日之次日起至实际返还商铺期间的占用费（按1227.04元/日计）；5.判令王炎煌将承租商铺恢复原状；6.本案诉讼费用由王炎煌承担。事实和理由：世恒公司与王炎煌签定《世茂摩天城租赁经营合同》及补充协议，王炎煌应按照合同约定履行合同义务并按时缴纳费用，按世恒公司确定的营业时间保证全年开门营业，不可在营业时间内擅自中断、停止营业，如因王炎煌不支付或者不足额支付租金、管理费等任何费用超过15日的或如因王炎煌擅自中断、停业营业的，世恒公司有权解除合同。王炎煌违反约定，单方擅自解除合同，并自2017年3月1日起擅自停止营业。截止至反诉之日，王炎煌需向世恒公司支付停止营业违约金25770.84元、合同解除违约金75986.72元，同时世恒公司有权没收王炎煌履约保证金111980.4元。 原审被告世茂公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除世茂公司与王炎煌管理协议；2.判令王炎煌向世茂公司支付管理费（自2017年3月1日起至判决合同解除之日止，按每日222.18元计算）；3.判令王炎煌向世茂公司支付逾期支付管理费的违约金（自2017年2月22日起至实际支付之日止，按未付金额的每日千分之五的标准计算）；4.判令王炎煌向世茂公司支付自判决合同解除满3日之次日起至实际返还商铺期间的管理费（按219.14元/日计算）；5.本案诉讼费用由王炎煌承担。事实和理由：世茂公司与王炎煌签定《世茂广场•摩天城物业管理服务协议》，王炎煌应按照合同约定履行合同义务并按时缴纳费用。根据合同约定，王炎煌应于2017年2月22日前支付2017年3月1日至2017年5月31日期间管理费19996.5元。截止至反诉之日，王炎煌已逾期付款27天，世茂公司自愿将逾期付款违约金标准调整为按照应付未付金额的0.1%计算。王炎煌需向世茂公司支付2017年3月1日至提起反诉之日期间的管理费4515.34元，逾期支付违约金121.91元，同时世茂公司有权没收王炎煌管理费保证金13331元、质量保证金10000元、装修保证金20000元。 一审法院查明：2016年3月31日，世恒公司作为甲方与王炎煌作为乙方签订一份《世茂广场•摩天城租赁经营合同书》（以下简称租赁合同），合同约定，王炎煌向世恒公司承租石狮市钞坑片区世茂•摩天城北区2号楼之209、210、306号商铺，建筑面积666.55平方米，用于经营“禾里”餐饮，租期自2016年4月21日至2020年12月31日。王炎煌应于交付日前支付施工管理费9998.25元、装修保证金20000元、垃圾清运费等。王炎煌应于签订租赁合同时向世恒公司支付履约保证金111980.4元。王炎煌应于签订物业协议时向世恒公司指定的管理公司支付管理保证金13331元。王炎煌应于商铺开业前向世恒公司指定的管理公司支付质量保证金10000元。2016年7月30日至2018年12月31日的租金为每月55990.2元，2019年1月1日到2020年12月31日的租金为每月64388.73元。租金结算周期为三个月，王炎煌应于每个结算周期最后一个月的20日前向世恒公司一次性支付下个结算周期的租金。首期租金为2016年7月30日至2016年12月31日的租金计283563.27元，应于2016年7月30日前支付。管理费标准为每月每平方米10元，即每月管理费为6665.5元，自交付日起以三个月为一个结算周期，王炎煌应于每个结算周期最后一个月的20日前向世恒公司指定的管理公司一次性支付下个结算周期的管理费。首期管理费为2016年7月30日至2016年12月31日的管理费计33757.53元，应于2016年7月30日前支付。世恒公司/管理公司应在租赁期限届满或依照法律或合同约定提前终止且王炎煌充分的履行了本合同规定的全部义务后90日内，不计息将保证金退还王炎煌。 2016年3月31日，世茂公司作为甲方与王炎煌作为乙方签订一份《世茂广场•摩天城物业管理服务协议》（以下简称管理协议），协议约定世茂公司为王炎煌提供物业管理服务，从2016年7月30日起物业管理费标准为每月每平方米10元，计每月6665.5元，协议有效期自物业交付日起至2020年12月31日止。王炎煌自交付日起以三个月为一个结算周期向世茂公司支付管理费，王炎煌应于每个结算周期最后一个月的20日前向世茂公司一次性支付下个结算周期的管理费。首期管理费应于交付日前支付。王炎煌应于协议签订日一次性缴纳履约保证金13331元。 2016年6月30日，世恒公司作为甲方与王炎煌作为乙方、世茂公司作为丙方签订一份《补充协议》（以下简称补充协议），协议约定，变更租期为2016年6月10日起至2020年12月31日，预定交付日变更为2016年6月10日，预定开业日变更为2016年9月1日。租金为保底租金与营业额抽成金中较高额*（1+增值税税率），2016年9月1日至2017年5月31日的保底租金为每月17774.67元，2017年6月1日至2018年12月31日的保底租金为每月53324元，2019年1月1日至2020年12月31日的保底租金为每月61322.6元。世恒公司与王炎煌确认租金总额的结算周期为三个月。王炎煌应于每个结算周期的前七日先按保底租金及对应的增值税税款向世恒公司预付该结算周期的租金总额，即预付租金=保底租金*（1+增值税税率），首期租金应于计租日前支付。王炎煌应支付的管理费总额=管理费*（1+增值税税率），2016年9月1日至2020年12月31日的管理费每月6228.21元，增值税税率为6%。管理费总额采取预付制，王炎煌应于每个结算周期的前七日支付该结算周期的管理费总额，首期管理费总额应于交付日前支付。 诉讼过程中，双方当事人确认，世恒公司于2016年5月份将诉争商铺交付给王炎煌进行装修，王炎煌于2016年9月1日开始营业。2016年12月21日，王炎煌支付给世恒公司2016年9月1日至2017年5月31日的租金167970.6元、履约保证金111980.4元，支付给世茂公司管理费保证金13331元、质量保证金10000元、装修保证金20000元。2016年12月21日、22日，王炎煌支付给世茂公司2016年9月1日至2017年2月28日的物业管理费39993元。 2016年12月21日，王炎煌以“石狮市禾里咖啡店”的名义发函给世恒公司、世茂公司：“本店自开业以来，商场存在的若干问题，一直严重影响到本店的营运，虽经多次沟通反映，但皆未见改善，本月16日商场再一次举办开幕活动，前所提的问题依旧存在，今再次以书面提出，希望贵公司主事者能重视并尽速解决。1.客人停车问题：依商场规划有石金路旁的路边停车、北区一号楼的地下停车场及大润发楼下的主要停车场，但现在三个停车场前二者都被商场围起来不让停车，第三个也只能出不能进，同样无法让客人进入停车。原本选定商场开店，很重要的因素就是有很便利的停车场可以供客户停车，但商场未依规划让客人车辆进入停车，这已严重伤害到本店的营业。2.石金路道路问题：商场承诺在商场开幕前，石金路将会全部完工，但至今石金路只是基本路形完成，相关的指标照明付诸阙如，入夜一片黑暗，影响到本店最重要的晚上时段的营业，更会危及顾客及员工之安全。3.商场原规画整个商场只有33家餐饮，但现在已达100多家，而且还在增加中，这明显稀释了本店及其他商家的客源，降低本店及其他商家的营业收入。4.天幕及外墙多处渗漏水，久久无法修复，造成本店营业的困扰，降低客人进门消费的意愿。5.商场的各项管理运作及广告活动明显偏袒主要商场（国际广场），严重危害本店及外街商家的经营。以上这些问题影响我店的营业甚巨，请贵公司尽速解决，否则不排除本店将有解除租约停止营业之处置方式。”2017年2月21日，王炎煌以“石狮市禾里咖啡店”的名义发函给世恒公司、世茂公司：“本店于2016.12.21发函贵公司，提出多项影响我店营业的因素，当月月底经与公司主管当面协商，也明白表示其店临石金路的停车是重要问题，两公司也承诺解决。但大约在2017.1.10却见商场石金路两个停边场入口分别设立了禁止车辆进入的看板，这明显表示影响我店经营最重要的停车问题无法获得解决，因而本店已无再继续经营的条件。现不得已须通知贵公司：1.本店将经营至本月底（2017.02.28）；2.解除双方的租赁经营合同及物业管理服务协议；3.解除合同（协议）之后续相关事情双方再行处理。”2017年2月24日，世恒公司、世茂公司函复王炎煌：“1.关于客人停车问题：我司在前期规划过程中对沿石金路地产停车场规划为出口，现贵方提出建议将该车库出口改为允许车辆进入，对于贵方提出的问题我司非常重视，现已组织工程部、物业部等部门进行车库出口变更的可行性论证。2.关于石金路道路问题：石金路属于市政规划道路，作为商场的直接管理方，我司也强烈期盼商场的外围道路设施设备齐全完善，为此，我司多次会同项目开发商与市政主管部门沟通，力求尽快推进。3.关于贵司提出的餐饮业态问题：我司在前期规划过程中对餐饮商户并未进行数量限制，而是根据实际招商情况逐步进行业态调整与完善。4.关于天幕及外幕墙漏水，一接到通知我司工程人员立即安排进行处理，并已处理完成。5.世茂摩天商业广场一期包含国际广场、宽厚里、幸福坊，三个模块为一个统一整体，因此我司对所有广场的管理运作、活动广告都开展整体宣传与管理。6.贵方提出于2017年2月28日与我方进行提前解除租赁合同以及管理协议的申请。我方望贵方能够慎重考虑，继续在世茂摩天城继续经营。若贵方坚持要求提前解除租赁合同以及管理协议，我方将按照合同及管理协议约定行使相关合同权利。” 诉讼过程中，王炎煌申请对诉争商铺的装修、装潢、设备价值进行评估，经双方当事人协商确定，一审法院依法委托福建方成司法鉴定中心进行评估鉴定，该中心经鉴定作出福建方成司鉴中心[2018]评鉴（工程）字第37号司法鉴定意见书，诉争商铺确定部分装修、装潢及设备的价值为756708.8元，诉争商铺不确定部分装修、装潢及设备的价值为111044.4元。 一审法院认为：王炎煌、世恒公司、世茂公司要求解除合同的理由均不能成立。本案双方当事人均要求解除诉争合同，且于2017年6月7日表示同意解除合同，故确认案涉租赁合同、管理协议、补充协议于2017年6月7日解除，双方要求解除相应合同的诉讼请求不再作出判决。基于上述情况，世恒公司要求王炎煌支付停止营业违约金、解除合同违约金，于法无据，不予支持。世恒公司应退还王炎煌履约保证金111980.4元，世茂公司应退还王炎煌管理费保证金13331元、质量保证金10000元、装修保证金20000元。认定诉争商铺最迟在2017年2月28日已由世恒公司实际管理，世恒公司要求王炎煌支付自合同解除满3日之次日起至实际返还商铺期间的占用费，不予支持。王炎煌已支付租金至2017年5月31日，世恒公司应返还王炎煌已支付的2017年3月1日至5月31日的租金55990元。王炎煌已支付管理费至2017年2月28日，故世茂公司要求王炎煌支付自2017年3月1日起至判决合同解除之日止及自判决合同解除满3日之次日起至实际返还商铺期间的管理费，并支付逾期支付管理费的违约金，不予支持。王炎煌要求世茂公司返还其已支付的管理费，不予支持。本案诉争合同的解除不归责于双方当事人，诉争商铺的装饰装修残值由世恒公司与王炎煌按照公平原则分担。综合本案的情况，酌定世恒公司分担20%，王炎煌分担80%，即世恒公司应支付王炎煌装饰装修残值151341.76元。综上，判决：一、世恒公司应于判决生效之日起十日内返还王炎煌租金55990元、履约保证金111980.4元；二、世茂公司应于判决生效之日起十日内返还王炎煌管理费保证金13331元、质量保证金10000元、装修保证金20000元；三、世恒公司应于判决生效之日起十日内支付王炎煌装饰装修残值151341.76元；四、驳回王炎煌的其他诉讼请求；五、驳回世恒公司、世茂公司的反诉请求。案件受理费17593元，由王炎煌负担13105元，世恒公司负担3952元，世茂公司负担536元。反诉案件受理费1068元，由世恒公司负担。反诉案件受理费25元，由世茂公司负担。鉴定费56000元，由王炎煌负担44800元，世恒公司负担11200元。 上诉人王炎煌向本院提出如下上诉请求：一、请求改判支持王炎煌一审的各项诉讼请求；二、维持一审法院判决第一项、第二项及第五项判决。事实和理由：一、本案合同的解除系世恒公司、世茂公司的违约行为所致。一审判决认定事实明显存在偏袒且适用法律不当。1.本案的租赁标的不仅包含合同约定的商铺，还应包括为充分使用租赁商铺、保证租赁商铺正常使用所需公共设备、设施及公共服务、管理服务，世恒公司、世茂公司应当按其所作的承诺和合同约定，保障租赁物正常使用。2.复函可以充分证实，世恒公司、世茂公司拒不履行约定义务及所作承诺，其行为已构成违约，而非仅是对王炎煌的经营存在一定程度的影响。世恒公司、世茂公司改变原来的规划设计，私自将该停车场的约100个车位据为己有，又擅自将石金路大润发旁的地下停车场出入口改为单向出口。3.世恒公司、世茂公司行为构成根本违约，本案合同应从2017年2月21日即王炎煌发函之日解除。二、王炎煌的各项诉讼请求具有事实和法律依据，依法应当得到支持。1.王炎煌主张世恒公司、世茂公司分别返还租金167970.6元，履约保证金111980.4元，管理费保证金及质量保证金13331元，并共同赔偿装潢、装修等经济损失1058235.64元，具有事实和法律依据，依法应当得到支持。2.原审判决世恒公司返还租金55990元、履约保证金111980.4元，世茂公司返还管理保证金12221元、质量保证金10000元、装修保证金20000元正确无误，依法应当维持。3.世恒公司、世茂公司的违约导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，认定诉争商铺的装饰装修残值由世恒公司与王炎黄按公平原则分担，明显有悖于客观事实，适用法律不当。世恒公司、世茂公司应当赔偿装饰装修损失1058235.64元，该损失有具备合法资质鉴定机构作出的评估报告为依据。 世恒公司、世茂公司答辩称：一、本案中，王炎煌以世恒公司、世茂公司未能解决涉案房屋存在周边停车、石金路道路、餐饮商户数量、漏水、管理运作等问题为由，以书面方式于2017年2月21日告知解除合同。其提出的前述问题并不属于本案当事人在合同约定的义务范围内，一审法院对前述事实认定无误。而王炎煌直接明确作出不想继续经营，以及解除合同的明确意思表示，且拒绝办理相应手续及缴纳合同约定的相应款项，其行为足以认定构成根本性违约。二、世恒公司、世茂公司在收到应诉材料后，向一审法院分别提出了反诉请求要求解除合同，并非是各方当事人协商一致解除合同，而是基于王炎煌的违约行为，因此合同解除所造成的法律后果也应由王炎煌自行承担。三、基于王炎煌的违约行为且其至今仍未移交房屋，世恒公司、世茂公司的诉讼请求应予支持。 上诉人世恒公司向本院提出如下上诉请求：一、撤销一审民事判决，发回重审或改判驳回王炎煌的诉讼请求，支持世恒的反诉请求。二、二审案件受理费及一审案件受理费由王炎煌承担。事实与理由：一、本案存在两个不同法律关系，世茂公司与王炎煌的物业服务合同纠纷，世恒公司与王炎煌的房屋租赁合同纠纷。一审将两个不同法律关系作为一个案件审理，程序违法，应当发回并分案审理。二、王炎煌单方无理解除合同，构成根本违约，应依法驳回其诉讼请求。世茂摩天城地上设有300多个，地下设有1160个停车位，完全满足顾客停车场，停车场出入口的设置仅关乎车流动线，实际影响商铺经营的是客流动线。停车场的产权属于案外人所有，王炎煌无权干涉。合同中并未约定需提供给专门的停车位，且其也未向世恒公司缴纳专门的费用。根据政府的规划要求，在实际使用中，产权人可自主设置为非机动车停车场，顾客实际可自由出入该停车场。王炎煌提出的停车、石金路道路、餐饮商户数量等问题，并非双方合同约定的内容，世恒公司也未给予任何承诺，且并不影响正常经营，王炎煌以上述问题未得到解决导致合同目的不能实现，主张解除合同的理由不能成立。王炎煌商铺管理经营不善，该商业风险应自行承担，其企图将损失归咎于房东及物业管理公司，违背诚信。三、王炎煌逾期缴纳管理费，并单方擅自解除合同、停止营业超过15天已构成违约，世恒公司有权解除合同并要求其承担违约责任。世恒公司要求解除合同，并非与王炎煌协商一致自愿解除的，而是基于王炎煌存在根本违约的情况下，依据合同约定提出解除合同要求。王炎煌于2月底开始自行撤场停业、不支付物业管理费属于客观事实，一审判决确认其行为不能认定为擅自停止营业，属于事实认定错误。四、案涉商铺现仍由王炎煌占有，其无权要求返还租金、履约保证金、装修残值等。依据合同约定，双方未办理交接手续，世茂公司有权中止或停止提供物业服务（包括但不限于安防、保洁、货品出入），物业公司禁止无物品出入手续人员搬物品，属于正常履行工作职责。王炎煌商铺的门均由其自行上锁，一审法官及鉴定机构现场勘验时均是王炎煌自行开锁进入，现商铺仍在王炎煌的管控之内。一审判决据此认定讼争商铺最迟在2017年2月28日已由世恒公司实际管理，属于认定事实错误。 上诉人世茂公司向本院提出如下上诉请求：一、撤销一审民事判决，发回重审或改判驳回王炎煌的诉讼请求，支持世茂公司的反诉请求。二、二审案件受理费及一审案件受理费由王炎煌承担。事实和理由与世恒公司所述基本一致。 王炎煌答辩称：世恒公司、世茂公司的上诉请求和事实理由没有事实与法律依据。本案是由于世恒公司、世茂公司的违约行为导致，王炎煌不存在任何过错，世恒公司、世茂公司应承担相应法律责任，依法应当驳回其上诉请求。 二审中，王炎煌、世恒公司、世茂公司均未提供新证据。 对一审法院认定的事实，除鉴定部分，各方均无异议，本院依法予以确认。至于鉴定机构作出的鉴定意见能否予以采纳，将于下文结合争议焦点进行分析认定。 本案争议焦点为：一、本案房屋租赁合同关系及物业服务合同关系能否并案审理？二、案涉《租赁经营合同书》、《补充协议》、《物业管理服务协议》的解除问题。三、商铺的移交问题。四、王炎煌、世恒公司、世茂公司的其他诉讼请求能否支持？ 本院认为： 一、虽王炎煌与世恒公司之间因房屋租赁合同产生的纠纷、与世茂公司之间因物业服务合同产生的纠纷，分属不同的法律关系，但《租赁经营合同书》中明确了世茂公司为世恒公司指定的物业管理公司，由世茂公司为商铺的承租人提供物业管理服务，且案涉《物业管理服务协议》第八条约定：“本协议于出租方与乙方签订的租赁合同终止（包括租赁合同自然/提前终止或被解除）时自行终止”，故一审法院将本案房屋租赁合同关系与物业服务合同关系合并审理，有效减少当事人诉累，节约司法资源，并无不当。世恒公司、世茂公司在一审中未对王炎煌同时就房屋租赁合同关系和物业管理合同关系一并起诉提出异议，且针对该两个不同的法律关系分别提出了反诉请求，现在二审中以此为由主张程序违法，本院不予支持。 二、王炎煌以世恒公司、世茂公司将案涉商铺相邻北一楼约100位停车场占为己有，并将石金路停车场出口改为单出口为由，主张世恒公司违反《租赁经营合同书》第十六条的约定、世茂公司违反《物业管理服务协议》第七条的约定，导致其合同目的无法实现。但王炎煌未能提供证据证明世恒公司、世茂公司的行为导致其合同目的不能实现，故王炎煌以世恒公司、世茂公司存在《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款情形为由主张解除案涉合同，缺乏事实依据，依法不予支持。 世恒公司、世茂公司则以王炎煌逾期缴纳租金、管理费及擅自停业为由，主张王炎煌违反《租赁经营合同书》第十四条第2.2款的规定，并于2017年4月11日分别向一审法院提交反诉状，要求解除案涉合同。王炎煌虽存在逾期缴纳租金、管理费的情形，但世恒公司、世茂公司在2017年2月24日给王炎煌的函复中仍表示希望王炎煌继续经营，故世恒公司、世茂公司的行为应视为认可合同继续履行，现又以王炎煌逾期缴纳租金、管理费为由请求解除合同，不能成立。至于王炎煌自2017年3月1日起停业，因其在2017年3月7日及时就双方合同履行问题提起诉讼，其行为不能认定为擅自停业，亦不能认定为明确表示不履行合同。因此，世恒公司、世茂公司主张王炎煌违约，并据此要求解除合同，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。 虽王炎煌和世恒公司、世茂公司主张解除合同均无依据，但根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，因本案合同当事人均要求解除合同，且于2017年6月7日表示同意解除合同，故一审法院认定《租赁经营合同书》、《补充协议》、《物业管理服务协议》于2017年6月7日解除，并无不当。 三、关于商铺的移交问题。一审判决认定商铺已于2017年2月28日移交由世恒公司管理，缺乏事实依据。事实上，一审法院在2017年6月7日第二次庭前会议中已组织双方当事人进行商铺的移交工作，王炎煌称“可移动的部分，原告先行搬走”，世恒公司主张“要求原告在十日内搬走”。二审中，王炎煌在主张其已于该庭前会议后的十日内腾空商铺，但已形成附合的装修装饰部分尚未拆除，其腾空商铺后曾多次欲向世恒公司归还钥匙，世恒公司均予以拒绝。世恒公司对此予以认可，其认为王炎煌应将商铺恢复为毛坯状态才符合移交条件。据此，本院认定2017年6月17日案涉商铺已移交给世恒公司，理由如下：其一，世恒公司虽在一审庭审中主张商铺不具备移交条件，但在一审法院第二次庭前会议正式组织双方进行商铺移交工作时，并未提出异议，而仅是要求王炎煌在十日内搬出，该要求应当视为其认可王炎煌搬出后即完成商铺移交；其二，世恒公司在2017年4月11日即提出反诉请求解除合同，其已明知王炎煌不再继续营业，双方合同已无法继续履行，在此情况下，世恒公司应设法减少损失，积极与王炎煌商谈商铺移交事宜，而不是放任商铺空置的损失不断扩大，且直至本案二审阶段，世恒公司仍不愿就现状进行商铺移交，世恒公司应自行承担商铺空置期间的租金损失；其三，虽然《租赁经营合同书》约定了商铺移交的条件是应将商铺恢复至毛坯状态，但该约定明显违反《中华人民共和国民法总则》第九条“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境”的规定，目前商铺尚未拆除的已形成附合的装修装饰部分，仍可继续有效利用，世恒公司主张必须拆除才符合移交条件，本院不予支持。 四、基于上述分析，对于王炎煌、世茂公司、世恒公司的其他诉讼请求作出如下认定： 1.租金及商铺占用费。王炎煌应按合同约定支付租金至合同解除之日即2017年6月7日，并按合同约定支付合同解除三日后即2017年6月11日起至移交商铺之日即2017年6月17日止的商铺占用费，《租赁经营合同书》约定占用费按日租金的两倍计算，该标准明显高于世恒公司的损失，应予调整为参照《补充协议》中对该时间段租金的约定进行计算。 因王炎煌已支付2017年3月1日至2017年5月31日的租金共计55990.2元，王炎煌需再向世恒公司支付2017年6月1日至2017年6月7日的租金及2017年6月11日至2017年6月17日的占用费，即53324元/月÷30天×（1＋5%）×14天=26128.76元。 2.物业管理费。王炎煌已支付物业管理费至2017年2月28日，世茂公司主张王炎煌应按合同约定支付至合同解除之日、合同解除三日后至商铺移交之日的物业管理费，可予支持，结合世茂公司的反诉请求，即：2017年3月1日至2017年6月7日的物业管理费按222.18元/日的标准计算为21551.76元，2017年6月11日至2017年6月17日的按219.14元/日的标准计算为1533.98元，合计23085.74元。 3.履约保证金、管理费保证金、质量保证金、装修保证金。因案涉合同系因当事人协商一致解除，故世恒公司应向王炎煌退还履约保证金111980.4元，世茂公司应向王炎煌退还管理费保证金13331元。根据《租赁经营合同书》第六条第4款相关质量保证金的约定，保证金系用于处理承租人销售商品或提供服务质量问题的款项，在未有证据证明承租人受到投诉、索赔等情形下，世茂公司应向王炎煌退还质量保证金10000元。王炎煌缴纳的装修保证金20000元，世茂公司应在其装修完毕后经检查合格予以返还。现世茂公司未有证据证明王炎煌装修店铺损害了整个物业的公共设施，主张没收该装修保证金，缺乏事实和法律依据，不予支持。世茂公司应向王炎煌退还装修保证金20000元。 4.停业违约金、合同解除违约金、逾期支付管理费违约金。因王炎煌的行为不构成无故停业，案涉合同为双方协商一致而解除，故世恒公司主张停业违约金和合同解除违约金，均不予支持。王炎煌仅支付管理费至2017年2月28日，根据《物业管理服务协议》第三条第1.3款和第七条第1.2款的约定，管理费采取预付制，每三个月为一个结算周期，每个结算周期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日，则提前至法定节假日前最后一天）。世茂公司有权向王炎煌主张逾期支付管理费违约金，结合世茂公司的反诉请求，逾期支付管理费违约金应为：2017年3月1日至2017年5月31日期间的物业管理费共计19996.5元应自2017年2月22日起至实际付清款项之日止按每日5‰的标准计算，2017年6月1日起至2017年6月17日期间的物业管理费共计3089.24元应自2017年5月19日起至实际付清款项之日止按每日5‰的标准计算。 5.装修装饰残值损失。一审法院依法委托福建方成司法鉴定中心对诉争商铺装修、装潢及设备的价值进行评估，鉴定程序合法，鉴定意见应予以采纳。世恒公司、世茂公司未能提供证据证明上述鉴定意见存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的情形，故对其关于鉴定意见能作为定案依据的主张，本院不予支持。案涉合同的解除系经双方协商一致，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，可由双方按照公平原则分担”的规定，一审法院酌情认定剩余租赁期内的装饰装修残值损失由世恒公司负担20%、王炎煌负担80%，并无不妥，应予维持。因此，世恒公司应向王炎煌支付剩余租赁期内的装修装饰残值损失151341.76元。 综上所述，本院认为，《租赁经营合同书》、《补充协议》、《物业管理服务协议》因合同当事人协商一致，已于2017年4月11日解除，王炎煌已于2017年6月17日将案涉商铺移交给世恒公司，王炎煌应向世恒公司支付租金及商铺占用费26128.76元、向世茂公司支付物业管理费23529.8元及逾期支付管理费违约金，世恒公司应向王炎煌退还履约保证金，世茂公司应向王炎煌退还管理费保证金、质量保证金、装修保证金，世恒公司影响王炎煌支付剩余租赁期内的装修装饰残值损失151341.76元。王炎煌、世恒公司、世茂公司的上诉请求均部分成立，予以支持，其他无理部分，予以驳回。一审判决认定事实部分错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下： 一、撤销福建省石狮市人民法院（2017）闽0581民初1218号民事判决； 二、王炎煌应于本判决生效之日起十日内向石狮世恒商务咨询有限公司支付租金及商铺占用费26128.76元； 三、王炎煌应于本判决生效之日起十日内向世茂物业管理有限公司石狮分公司支付物业管理费23529.8元及逾期支付管理费违约金（2017年3月1日至2017年5月31日期间的物业管理费共计19996.5元应自2017年2月22日起至实际付清款项之日止按每日5‰的标准计算，2017年6月1日起至2017年6月17日期间的物业管理费共计3089.24元应自2017年5月19日起至实际付清款项之日止按每日5‰的标准计算）； 四、石狮世恒商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内退还王炎煌履约保证金111980.4元； 五、世茂物业管理有限公司石狮分公司应于本判决生效之日起十日内退还王炎煌管理费保证金13331元、质量保证金10000元、装修保证金20000元； 六、石狮世恒商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付王炎煌剩余租赁期内的装修装饰残值损失151341.76元； 七、驳回王炎煌的其他诉讼请求； 八、驳回石狮世恒商务咨询有限公司的其他反诉请求； 九、驳回世茂物业管理有限公司石狮分公司的其他反诉请求。 二审案件受理费37322元，由王炎煌负担29272元，石狮世恒商务咨询有限公司公司负担7050元，世茂物业管理有限公司石狮分公司负担1000元。一审本诉案件受理费17593元，由王炎煌负担13798元，石狮世恒商务咨询有限公司公司负担3259元，世茂物业管理有限公司石狮分公司负担536元；一审反诉案件受理费1068元，由石狮世恒商务咨询有限公司负担；一审反诉案件受理费25元，由世茂物业管理有限公司石狮分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林天法 审 判 员 贺张翡 审 判 员 余卓立 二〇一九年五月××日 法官助理 吴静霖 速 录 员 王雅青 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。