山东省泗水县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0831民初561号原告：张乐，男，汉族，1988年8月4日出生，住泗水县。委托代理人（特别授权）：张皓，山东泗水滨律师事务所律师。被告：泗水县润泽金宇商业运营有限公司；住所地：泗水县济河办泉源大道西首；统一社会信用代码：91370831493584189Y。法定代表人：张厚涛；职务：执行董事兼总经理。委托代理人（特别授权）：杨明峰，山东泗达律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：徐飞，本单位职工。原告张乐与被告泗水县润泽金宇商业运营有限公司（以下简称润泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张乐及其委托代理人张皓、被告泗水县润泽金宇商业运营有限公司委托代理人杨明峰、徐飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张乐向本院提出诉讼请求：请求贵院依法判决被告立即支付欠付租金187432元及利息，支付违约赔偿金56615元，本案诉讼费用由被告承担。2015年1月27日，被告受济宁厚泽置业有限公司的委托，与我签订了两份《泗水润泽家具生活广场商铺经营管理委托合同》均为不可撤销合同。合同约定被告对我购买的济宁厚泽置业有限公司的商铺予以经营管理，原告与济宁厚泽置业有限公司签订的商品房买卖合同编号为H2-012019、H201-2020、H2-01-2021、H2-01-2022，商铺坐落于该生活广场B区2号楼2层252、253;265、266号，委托经营管理期限为2015年1月1日至2024年12月31日，第一年至第三年每年以房款的7%即(24482+25057)元作为经营收益合计148617元，第四年至第十年每年以房款的8%(27979+28636)收取经营收益。约定被告于每年的12月31日支付给原告。被告仅支付了17800元，仍下欠187432元未付，被告构成违约。两份合同第七条均约定：违约方向守约方赔偿一年的租金损失56615元。为维护我的合法权益，现依法诉至贵院，敬请依法判决支持我的诉讼请求为盼泗水县润泽金宇商业运营有限公司辩称，2014年4月5日我公司与济宁厚泽置业有限公司签订《授权委托书》约定：我公司代表济宁厚泽置业有限公司与商铺购买者磋谈，并对返租的业主扣除前三年租金，按扣除租金后的价格与购房者签订合同实收房款。2014年8月17日，原告岳父李树传与济宁厚泽置业有限公司签订书证《润泽家居生活广场认购协议书》四份（分别为252、253、265、266号房，后转原告实际履行），根据该（认购书）约定和其他证据佐证：本案所涉4套商业房，均系采用了销售单价减团购优惠200元/平方米，再进行银行按揭贷款优惠95%后，以优惠后的房价乘以21%前三年租金率（年收益率7%乘3年）核算出前三年租金，并在扣除前三年租金后确定实缴实收房价，原告所主张的前三年租金已经在《认购协议书》核算实缴房价中予以扣除。2014年8月20日，原告与润泽公司签订《商品房买卖合同》四份，相关合同第四条原告所购对应房号的房屋价款，均系对应房号《认购书》结算扣除前三年租金后形成的实缴房价，原告所诉的前三年租金已经获得扣减。2015年1月27日，我公司与原告签订《商铺经营管理委托合同》两份，两份合同的第四.1条均明确约定：“以该房房款的7%。作为甲方的年经营收益，共计3年…元，一次性在支付开发企业的购房款中扣除”，明确约定了前三年租金的支付方式为在结算实缴付款时一次性扣除，不再另行支付，与前述双方协议、合同签订履行相符。同时该合同的四.2约定“第四年租金由乙方在2018年12月31日前支付给甲方，5-10年付款时间以此类推”，明确约定了双方存在两种租金支付方式，从第四年起存在支付时点，前三年无支付时点而是在购房款中扣除。综上事实过程及证据、约定，本案所涉前三年租金双方明确约定、并已经在向开发企业签订合同支付房款时予以扣除，相关房价确定和扣除前三年租金后才形成实缴房款的事实清楚、来源明确、计算准确、金额相符，足以认定；同时，相关合同均已实际履行，长达4年多无任何争议，原告于2019年再行起诉违背事实、情理，应予驳回。本案所涉《商品房买卖合同》签订于2014年8月20日，《商铺经营管理委托合同》签订于2015年1月27日，原告最后支付购房款的为2015年2月13日（贷款入户）。据此，原告如主张应在签订商品房买卖合同时或缴纳房款时扣除的前三年租金，其诉讼时效期间届满于2017年2月13日，应在此前主张权利。原告现于2019年2月起诉，已经超出诉讼时效期间，应依法驳回其诉讼请求。原告主张的2018年度租金金额与双方约定不符，我公司应当支付的2018年度租金为26926元。根据双方《商铺经营管理委托合同》第四.2条约定第四年至第十年按房产的实收总房款的8%收取经营收益。四套房子年租金合计44726元，扣除我公司于2019年2月2日支付的17800元，欠付金额为26926元。原告主张违约金不能适用于本案，且约定过高，我公司依法请求降低未按时支付租金的违约金标准为逾期付银行同期贷款利率的1.3倍以下标准。经审理查明，2014年8月17日、18日原告岳父李树传受原告委托与济宁厚泽置业有限公司签订《润泽家居生活广场认购协议书》四份(2771、2772、6633、6634)，认购济宁厚泽置业有限公司投资建设的位于泗水县新汽车站东临泉源大道南侧润泽家居生活广场B座2层楼252、253、265、266号商业房，该协议书对房屋面积、单价、总价及购房优惠条件进行了约定，约定优惠条件为在原价格基础上每平方优惠200元后，业主选择银行按揭的房价95折，然后再扣除三年租金，确定房屋最终价格。其中252号商业房建筑面积36.73平方米、单价每平方米4093.22元，总价150344元；253号商业房建筑面积30.77平方米、单价每平方米4304.35元，总价132445元；265号商业房建筑面积36.73平方米、单价每平方米4093.22元，总价150344元；266号商业房建筑面积30.77平方米、单价每平方米4093.24元，总价125949元。认购协议书第四.3约定：买受人在签订本认购书后，携带本认购书、定金收据及本人有效身份证件与出卖人签订房屋买卖合同并按认购协议所约定的付款方式缴纳房款；如买受人选择银行抵押担保贷款方式付款，同时要提交真实、完整的按揭资料。2014年8月20日针对上述四处商业房原告与济宁厚泽置业有限公司按照认购协议书约定的面积、价格签订《商品房买卖合同》四份，并由原告办理按揭贷款。2015年1月27日原告与泗水县润泽金宇商业运营有限公司针对原告购买的252、253号商铺签订《泗水润泽家居生活广场商铺经营管理委托合同》一份，合同约定原告与济宁厚泽置业有限公司已签订的商品房买卖合同为本合同生效的前提条件。合同中原告委托被告经营的房屋系指该买卖合同中所指的房屋。委托经营管理期限为2015年1月1日至2024年12月31日。委托经营收益：第一年至第三年，为了促进被告更好地经营培育市场，确保投资人的利益，双方约定：以该房款的7%，人民币25057元作为原告的年经营收益，共计三年合计人民币75171元一次性在支付给开发企业的购房款中扣除。第四年至第十年，双方约定按该房产实收总房款的8%收取经营收益，高出8%部分租金，实行运营公司与客户一九分成，第四年租金收益及租金溢价由被告在2018年12月31日前支付给原告，5-10年付款时间以此类推。若甲乙双方在委托期间不能按本合同条款执行的，则违约方向守约方赔偿壹年的租金损失，赔偿后应继续履行本合同。2015年1月27日原告与泗水县润泽金宇商业运营有限公司针对原告购买的265、266号商铺签订《泗水润泽家居生活广场商铺经营管理委托合同》一份，合同约定原告与济宁厚泽置业有限公司已签订的商品房买卖合同为本合同生效的前提条件。合同中原告委托被告经营的房屋系指该买卖合同中所指的房屋。委托经营管理期限为2015年1月1日至2024年12月31日。委托经营收益：第一年至第三年，为了促进被告更好地经营培育市场，确保投资人的利益，双方约定：以该房款的7%，人民币24482元作为原告的年经营收益，共计三年合计人民币73446元一次性在支付给开发企业的购房款中扣除。第四年至第十年，双方约定按该房产实收总房款的8%收取经营收益，高出8%部分租金，实行运营公司与客户一九分成，第四年租金收益及租金溢价由被告在2018年12月31日前支付给原告，5-10年付款时间以此类推。2019年2月被告支付原告租金17800元。2019年2月20日原告起诉至本院。本院认为，原告主张被告支付2015年1月1日至2018年12月31日的租金187432元及违约金56610元，被告主张2015年1月1日至2017年12月31日的三年租金已在原告签订房屋买卖合同时从房款中扣除，不应再支付，对于2018年1月1日至2018年12月31日房屋租金被告已付17800元，对于不足部分，被告同意继续支付，但原告主张违约金过高，应按银行贷款利率1.3倍计算违约金，本院认为，原告委托其岳父李树传与济宁厚泽置业有限公司签订的《润泽家居生活广场认购协议书》优惠条款约定计算房价时扣除三年房租，并由原告按照认购协议书上约定优惠条件进行扣减后形成的价格与济宁厚泽置业有限公司签订商品房买卖合同，2015年1月27日原告与被告签订的《商铺经营管理委托合同》中也约定前三年租金从购房款中一次扣除，且委托合同前三年已履行完毕，原告在此期间也未提出异议，因此原告主张的2015年1月1日至2017年12月31日的租金已在购房时扣除，原告主张无事实根据，对于原告主张的2015年1月1日至2017年12月31日的租金，本院依法不予支持。对于2018年1月1日至2018年12月31日租金，根据商铺管理委托合同约定，被告应于2018年12月31日前按房屋的实际价格的8%支付下一年租金，四套商铺实际成交价为559028元，乘以8%，年租金计款44722.24元，扣除被告已支付17800元，被告还应支付原告2019年度租金26922.24元。原告主张被告支付违约金56610元，被告主张过高，应予调整，本院认为，根据双方合同履行及原告损失等，原告主张违约金过高，本院依法予以调整，由被告按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付逾期利息。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告泗水县润泽金宇商业运营有限公司支付原告张乐租金26922.24元，限于本判决生效后十日付清；二、被告泗水县润泽金宇商业运营有限公司支付原告张乐逾期利息，利息从2019年1月1日起，以26922.24元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付，直至付清为止；三、驳回原告张乐的其他诉讼请求。案件受理费4961元，减半收取2480.5元，由被告负担236.5元，由原告负担2244元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 张 震二〇一九年五月二十日书记员 周国贵