广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3866号上诉人（原审被告）：梁媚珍，女，1975年8月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：邱华平，广东广顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏基恒，男，1973年12月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审原告）：李秀萍，女，1973年3月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原审被告：佛山市顺德区奥盈物业代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：朱彩珍。上诉人梁媚珍与被上诉人苏基恒、李秀萍、原审被告佛山市顺德区奥盈物业代理有限公司（以下简称“奥盈公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初9504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。梁媚珍上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回苏基恒、李秀萍的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由苏基恒、李秀萍承担。事实与理由：一、本案中，双方基于相邻关系而在房屋买卖合同中约定违约条款，本案应按相邻关系处理。案涉《房屋买卖合同》第十九条的约定是基于梁媚珍与苏基恒、李秀萍之间的相邻关系而作出。双方签订合同时，苏基恒、李秀萍居住在佛山市顺德区**街道**居委会××新村（以下简称“××新村”）**巷**号，出入需经过梁媚珍的阳台。为了方便苏基恒、李秀萍车辆通行，双方约定了“梁媚珍不得加建阳台”的条款是基于相邻关系产生。因此，本案案由应为相邻关系纠纷。同时，一审已经查明，苏基恒、李秀萍在××新村××巷××号房屋居住期间，梁媚珍没有加建涉案阳台，未违反合同的约定，且双方的买卖合同已经履行完毕。梁媚珍加建阳台时，苏基恒、李秀萍已不在××新村××巷××号房屋居住。而《房屋买卖合同》第十九条约定的目的是不妨碍苏基恒、李秀萍通行，在苏基恒、李秀萍搬离××新村××巷××号房屋后，双方相邻关系已解除，该约定应视为解除，梁媚珍应可以加建阳台。二、在梁媚珍加建阳台过程中，李秀萍曾多次来到加建现场，也知道梁媚珍要加建涉案阳台，梁媚珍的加建行为已得到苏基恒、李秀萍的口头同意。三、根据涉案房屋房产证图纸，加建的阳台在产权证上土地范围内，梁媚珍对自有产权的房屋进行恢复原状没有损害他人的合法权益，也不属于违章建筑，不存在违法行为。且阳台建好后，通道宽度仍有两米多，并未妨碍××新村××巷××号房屋住户的通行。梁媚珍加建阳台的行为是对自有财产的物权之行使，因此，不论《房屋买卖合同》第十九条的约定是否有效，均不应由此阻碍梁媚珍行使物权。四、一审判决认定的违约金明显过高。如梁媚珍确属违约，也应按照过错程度，实际损失情况确定违约金金额。苏基恒、李秀萍无任何证据证明其存在损失，而梁媚珍的加建行为也未对其造成妨碍，因此，一审判决认定违约金50000元依据不足，明显过高。如梁媚珍需承担违约金，违约金金额应为10000元为宜。苏基恒、李秀萍辩称，涉案《房屋买卖合同》明确约定梁媚珍不能加建阳台，否则承担违约责任。与此为对价，苏基恒、李秀萍在签约时已在房屋价格方面给予了梁媚珍优惠。现梁媚珍违反合同约定对涉案物业加建阳台，依约应承担违约责任。奥盈公司未出庭，亦未发表答辩意见。苏基恒、李秀萍向一审法院起诉请求：1.梁媚珍向苏基恒、李秀萍支付赔偿款200000元，奥盈公司承担连带赔偿责任；2.本案的诉讼费由梁媚珍、奥盈公司承担。一审法院认定事实：2009年8月31日，苏基恒、李秀萍在卖方处签名并捺印，梁媚珍在买方处签名并捺印，签订《房屋买卖合同》，载明：经纪方为奥盈公司（未加盖公章）；买卖房屋地址位于顺德区××街道××居委会××新村第××座××号；买卖双方同意该物业成交价为人民币200000元；买卖双方同意该物业中阳台已拆除的部分买方不能加建，如交易过户完成后买方加建则视为违约处理，需赔偿该物业之全额售价。2009年10月20日，梁媚珍登记为案涉房产的权属人。签订《房屋买卖合同》时，苏基恒、李秀萍居住在与案涉房屋相邻的××新村××巷××号的房屋内，当时案涉房屋一楼没有阳台。梁媚珍在案涉房屋过户至其名下后加建了一楼的阳台，苏基恒、李秀萍在梁媚珍加建阳台时已不在××新村××巷××号的房屋内居住。一审法院认为，苏基恒、李秀萍和梁媚珍签订《房屋买卖合同》，形成房屋买卖合同关系，该合同关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。苏基恒、李秀萍和梁媚珍在《房屋买卖合同》中约定交易过户完成后，买方不得加建阳台，但梁媚珍在案涉房产过户后加建了一楼阳台，其行为已构成违约，理应承担违约责任。苏基恒、李秀萍和梁媚珍约定的违约责任为赔偿案涉房产的全额售价即200000元人民币，双方约定的违约金过高，应予调整，一审法院酌定梁媚珍向苏基恒、李秀萍支付违约金50000元，对苏基恒、李秀萍超出合理范围的诉讼请求，一审法院不予支持。梁媚珍辩称案涉纠纷是相邻关系纠纷，因苏基恒、李秀萍和梁媚珍签订《房屋买卖合同》，形成房屋买卖合同关系，苏基恒、李秀萍主张的违约赔偿亦是基于双方的合同约定，故一审法院对梁媚珍的辩解不予采信。梁媚珍辩称其加建阳台的行为事先经过了苏基恒、李秀萍的同意，但未能举证予以证明，一审法院不予采信。《房屋买卖合同》中关于不得加建阳台的约定约束的是房屋买卖合同的买受人，奥盈公司是房屋买卖合同的中介方，且苏基恒、李秀萍并未举证证明奥盈公司对梁媚珍的加建行为负有过错，苏基恒、李秀萍诉请奥盈公司对梁媚珍应支付的违约金承担连带清偿责任无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、梁媚珍于判决发生法律效力之日起十五日内向苏基恒、李秀萍支付违约金50000元；二、驳回苏基恒、李秀萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元（苏基恒、李秀萍已预交），由苏基恒、李秀萍负担3225元，由梁媚珍负担1075元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，苏基恒、李秀萍与梁媚珍就涉案房屋买卖签订《房屋买卖合同》，其作为合同的相对方，就梁媚珍购买涉案房屋后违约行为主张权利，赔偿依据亦是基于双方的合同约定，双方之间的纠纷属于房屋买卖合同纠纷，一审法院关于本案案由定性正确。梁媚珍上诉主张本案应定为相邻关系纠纷，并适用该法律关系对本案进行裁决理据不足，本院不予采纳。围绕着诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点为：1.梁媚珍应否就其加建阳台的行为向苏基恒、李秀萍承担违约责任；2.一审法院关于梁媚珍违约金的数额认定是否合理。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”苏基恒、李秀萍与梁媚珍在案涉《房屋买卖合同》中，约定交易过户完成后，买方不得加建阳台，该约定属于合同重要组成部分，自合同生效之日起对梁媚珍具有约束力。梁媚珍在涉案房产过户后，即在一楼加建阳台，已构成违约。梁媚珍上诉主张其加建阳台的行为事先已经过苏基恒、李秀萍的同意，但未能举证予以证明，苏基恒、李秀萍庭审中也不予认可，本院不予采信。对于梁媚珍提出的其所加建的阳台并没有超出产权证上土地范围，禁止梁媚珍加建阳台妨碍梁媚珍使用涉案房屋的物权之事由，本院认为，法律并没有禁止民事主体之间以合同形式来限制一方对特定物权的行使，涉案房屋加建阳台虽未超出产权证上土地范围，但其作为合同成立有效要件，依法对梁媚珍具有约束力，梁媚珍以此作为免责事由理据不足，本院不予支持。综上论析，一审法院认定梁媚珍在履行案涉《房屋买卖合同》过程中，构成违约，应向苏基恒、李秀萍承担违约责任理据充分，本院予以维持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”双方签订的《房屋买卖合同》中，约定梁媚珍违约加建阳台应向苏基恒、李秀萍支付涉案房产的全额售价即200000元作为违约金。综合梁媚珍违约情节，过错程度等因素考虑，一审法院酌情判令梁媚珍向苏基恒、李秀萍支付50000元违约金公平合理，梁媚珍上诉主张其加建阳台的违约行为并未造成苏基恒、李秀萍损失，50000元的违约金仍属过高，要求法院予以调整理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人梁媚珍的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人梁媚珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年五月二十八日法官助理 杨全欣书 记 员 李雅倩