沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2012）沈和民二初重字第00047号原告刘斌，男，汉族，××年××月××日出生。委托代理人赵星奇，系辽宁铭星律师事务所律师。委托代理人谷昊，系辽宁铭星律师事务所律师。被告沈阳轻工房屋开发有限责任公司。法定代表人李晓东，系该公司总经理。委托代理人张硕文，男，××年××月××日出生，汉族，系该公司法律顾问。委托代理人李怡琼，女，××年××月××日出生，汉族，系该公司工作人员。原告刘斌诉被告沈阳轻工房屋开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2011年3月14日诉至本院。本院于2011年5月18日作出（2011）沈和民二初字第730号民事判决，被告提起上诉。沈阳市中级人民法院审理认为，该案事实不清，以（2011）沈中民二终字第2253号民事裁定书将该案发回本院重审。本院重审后重新组成合议庭，由审判员吕祁巍担任审判长，代理审判员聂雪主审，人民陪审员韩皓宇参加评议，于2014年1月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵星奇，被告的委托代理人张硕文、李怡琼均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，审判委员会讨论，现已审理终结。原告刘斌诉称，原、被告于2006年11月6日签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于沈阳市和平区文萃路24-2栋1-11-1号房屋。原告依约向被告缴纳了购房款，被告向原告交付了房屋，但却拒绝出具办理产权证所需的各种手续，致使原告无法取得房屋产权证书。原告与被告多次协商未果，故原告起诉至人民法院，请求依法裁决。诉讼请求：1、请求判令被告履行办理房屋产权手续的义务；2、被告承担诉讼费用。被告沈阳轻工房屋开发有限责任公司辩称，1、原、被告之间并不存在真实意义上的商品房买卖关系；原告并没有实际购买商品房的意思表示，其所持的商品房买卖合同以及专用的收款收据均系另案于强刑事诈骗犯罪行为的结果。2、被告也没有向原告出售商品房的意思表示。根据（2009）沈刑二初字第4号刑事判决书已经确认了于强的刑事诈骗犯罪行为，并且对于本案所涉房屋已经界定为借款行为所导致的结果，并非真实的商品房买卖合同行为。经审理查明，沈阳市中级人民法院于2009年12月11日作出的（2009）沈刑二初字第4号刑事判决书认定：2007年10月26日，被告人于强因涉嫌合同诈骗被刑事拘留。被告人于强任辽宁经发资金信用担保有限公司法定代表人期间，以该公司的名义，骗取公私财务，数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。在该生效判决认定于强共十五笔犯罪事实中其中第五笔，查明事实如下：2006年10月6日，被告人于强以帮助沈阳轻工公司（即本案被告）办理银行贷款需要沈阳轻工公司27套商品房为由，以没有资金保障的支票作抵押，骗取沈阳轻工公司的云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住单等手续。被告人于强未到银行为沈阳轻工公司办理贷款，而是用上述房产手续与闻春海、ＸＸＸ、吕波、赵某、周秀荣等人签订商品房买卖合同或抵押借款合同，将得到的人民币1，200余万元占为己有，用于偿还个人债务等支出。上述事实有下列由公诉机关举证，并经庭审质证、认证的证据予以证明：1、证人李晓东（即本案被告法定代表人）证实，于强告诉其董进融资没成后，又欺骗说不同董进做了，要把房产抵押向商行贷款。因为其公司要贷款1，500万元，于强讲要用3，000万元的资产作抵押，于强让其准备27套房产，用这些人名到房地产大厦备案。大约在2006年10月6日，其公司准备的27套商品房销售合同及与之配套的转账收据交给于强，并要求于强用转账支票作抵押，于强给其留了6张支票，一张是华夏银行的70万元转账支票，其余5张是农村信用社的转账支票，总计金额在1，165.5万元。贷款根本没办下来，于强搪塞不是年底不能贷款了，就是银行对房地产业不支持。2007年7月份，有些身份不明的人持其公司给于强提供的27套房产销售合同、准住单、转账收据来其公司办进住手续，才知道于强把这批27套房产私自处理了。2、证人李某证实，于强以要到盛京银行为其公司办理房屋贷款为名，于2006年10月6日从其公司售楼处取走27套买受人为空白的商品房买卖合同、专用收款收据、房屋准住单等相关手续并留下收条，并给其公司开具5张农村信用社和一张华夏银行总计1，165万元的空白支票作抵押，后来其公司得知于强将上述房产卖出和抵押，欠款未给其公司使用的事实。3、证人白钰系沈阳轻工公司出纳员，能够证实于强于2006年10月6日骗走沈阳轻工公司27套空白的商品房销售合同、专用收款收据等房屋销售手续，未交房款的事实。证人姜传辉系云顶大厦售楼处销售经理，亦能证实于强取走27套房产手续的事实。……5、证人赵某证实，于强将云顶大厦12套房产以880万元卖给其，因于强欠其300万元，实际给于强550万元的事实。并证实于强将这12套房子是卖给其，不是抵押借款的事实。……10、证人郝某证实，……于强卖给赵某12套房子，听于强说共计四、五百万元，一部分是其取的……11、被告人于强供述，因为李晓东要还中行的按揭贷款、利息，资金紧张，银行不给开发商放贷，其表示能帮忙，李晓东就相信了。27套房产当时价值3，000多万元。其对李晓东说要贷款1，500万元，必须要3，000万元资产作抵押。其把这27套房产抵押出去借款1，000多万元，借款让其花了。从轻工拿走的手续都是空白的，李晓东后来问其贷款情况，其以年底银行没有指标为理由来搪塞他。公安部门对于强的讯问笔录记载，2007年11月27日问：拿过轻工公司多少套房产手续做抵押，答：大约三十五套；问：都同谁做抵押，答：在社会上找的人，都是放高利贷的；问：这些房产备案的名都是你指定的吗，答：借高利贷的人指定的；问：同哪些人联系的抵押，答：赵某等；问：赵某抵押几套，答：十二套；问：赵某干什么的，答：放高利贷的；问：专用收款收据都开的什么人名，答：赵某指定的人名；问：开进住单交物业费怎么回事，答：借钱的人要求的；问：你同赵某拿了多少钱，答：500万，在合同备案后，扣了100万是利息，实际给我400万；问：房产是正常售出去的吗，答：不是，都是从高利贷手放出去的，就是赵某等。2007年11月29日问：外欠款及利息多少钱，答：欠赵某750万，她要900万，等等；问：你把董进的1500万现金干什么了，答：还赵某一部分，等等；问：赵某十二套房产备案手续在哪办的，答：房地产大厦，备案人名是赵某指定的；问：李晓东和你有没有什么委托，让你处理云顶大厦的房产，答：没有；2007年11月29日问：你拿出云顶大厦的房屋备案合同、收款收据，是出卖还是抵押，答：抵押；问：有合同吗，答：没有，就是我个人给出的欠条，在借款人手里；问：你抵押给赵某十二套房产手续前，是否欠钱，答：欠一百多万；问：这十二套房产给赵某，是否有原先借款和这次融资有关系，答：没有关系，和这十二套房产抵押借款两回事；问：十二套房产给赵某后，她究竟给你多少钱，答：共计500万，扣了利息100万，给我400万；问：钱在哪里交易，答：一百万支票交给郝某，另三百万转郝某卡上了；问：赵某讲在合同备案后，在房地产大厦交给你180万现金，这事有没，答：没有。公安部门对赵某的询问笔录记载，2007年11月19日问：你与于强有业务上往来吗，答：有，我借过他钱，2007年3月左右，第一笔是300万元；问：总计先后借多少钱，什么时间借的，答：次数非常多，想不起来了；问：借款利息多少，答：月息3-5%；问：于强主动还，还是你要的，答：有部分主动还的，也有部分是我拿刀向他要的。2007年12月18日问：你与于强处于什么样的关系，你向于强借款，答：押车、押房、押支票、押公司手续，这样我才借于强钱；问：备案的人名是你指定的吗，答：对；问：这些人是干啥的，答：我从这些人手里拿的现金，我就得用这些人名；问：你从包少武手中借过多少钱，答：包少武、刘斌他们两个人，我共借了三百万；问：这些房产（云顶大厦十二套）你备案给关杰、包少武、刘斌，按什么价格给的，答：给关杰按3500元一米给的，包少武、刘斌是我用的这两个人名，实际他俩的八套房产是我自己的；问：十二套手续在谁手里，答：我手里八套，关杰四套；问：十二套房产备案谁去的，答：售楼处姓姜的、于强的会计郝某，我们三个去的；问：你付这些房款什么时间付的，答：在备案之前付的款，备案表出来之后，我付的款，合同后出来的；问：于强卖你这十二套房产有协议吗，答：没有。2008年2月26日问：于强还你款项时，没用现金给过你吗，答：用现金给过，也就是一、两次吧，但每次也就二、三万元现金。公安部门对郝某询问笔录记载，2007年12月10日问：赵某给于强多少钱购房款，答：四、五百万吧；问：你取了多少钱，答：七、八十万吧；问：钱交给谁了，答：于强；问：赵某其他房款怎么交的于强，答：其余款赵某交的于强，我没经手；问：你给赵某写收条没，答：记不清了；问：于强还赵某钱这事你知道吗，答：知道；问：还了多少钱，答：有银行转账凭条的有一千多万，还有现金交易的记不清了。2007年12月20日问：赵某和于强之间借贷利息是多少，答：最少4、5分，多则1、2角；问：赵某在房地产大厦附近交过你二百万现金、二百万支票吗，答：记不清了。2008年1月14日问：2006年11月9日左右，你收到赵某交的云顶大厦房款究竟多少钱，答：我记得是四、五百万；问：你当初给赵某写收条了吗，答：好像是写过，我忘了。公安部门对原告售楼部经理姜传辉的询问笔录记载，2008年11月20日问：于强当时拿走多少套手续，答：二十七套，当时空白的、没有买受人的；问：二十七套房子的备案人，有哪些人去售楼处看过房子，答：我记着只有闻春海去看过；问：关杰、包少武、刘斌这三个人去售楼处看过房子吗，答：没有去过，只有赵某去看过；问：这十二套房子怎么备的案，答：于强让我去房地产大厦备案，他手里拿着空白合同，从兜里拿出一张纸，按着纸上的人名填写商品房合同，我按于强填的合同做的备案；问：你知道这十二套房子实际是谁买的，答：不知道。上述刑事案件中于强交给赵某的12套房屋（文萃路24-2号1-10-1号、1-17-2号、2-19-1号、2-23-1号、1-18-2号、1-20-2号、2-17-2、1-11-1号，文萃路24-1号1-9-1号、4-4-1号、1-10-1号、1-6-2号）商品房买卖合同总计房款为8，877，645元，合同于2006年11月6日均已备案。本案诉争房屋为12套房屋之一，原告持有的该房屋的商品房买卖合同记载，签订时间为2006年11月6日，房屋地址为沈阳市和平区文萃路24-2号1-11-1号、建筑面积为242.32平方米，每平方米单价3500元，总价款为848470元，付款方式为签合同时一次性付清。其他关于面积差异处理、交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等事项均空白、在出卖人处盖有原告的合同专用章及法定代表人李晓东名章。该合同已备案登记。原告持有的专用收款收据第三联记载了该房屋的间号、面积、付款人为“刘斌”，金额为848470元，时间为2006年11月6日；被告持有的该专用收款收据第一联仅记载了该房屋的间号及面积，付款人、金额、时间栏均空白，但收据两联均盖有原告财务专用章。原告持有的准住通知单记载了该房屋的间号、面积、被通知人为“刘斌”，落款无日期，盖有被告的合同专用章。原告持有的物业费收据记载，时间为2010年7月5日，交纳了该房屋2006年12月1日至2010年12月31日的物业费11755元、2010年7月1日至2011年6月30日的电梯费288元。诉争房现由原告占用。原告因无法办理诉争房的产权证，故起诉来院。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、专用收款收据、商品房销售合同登记备案通知单、准住通知单、物业费收据等，被告向法庭提供的沈阳市中级人民法院（2009）沈刑二初字第4号刑事判决书，沈阳市和平区法院（2010）沈和民二初字第00988号民事判决书、（2012）沈和民二初重字第00048号民事判决书、（2013）沈中民二中字第821号民事判决书、专用收款收据、公安机关对于强、赵某的讯问笔录等以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。本院认为，原告、被告之间是否为商品房买卖合同关系？依据《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是法律关于民事法律行为一般生效要件的规定，法律行为只有具备上述条件才能具有法律效力。本案原告称其与被告存在房屋买卖合同关系，被告予以否认，本院认为，一方面，本案涉案商品房买卖系案外人于强在实施合同诈骗犯罪的过程中所形成，被告也否认与原告签订该房屋买卖合同的意思表示，根据于强在公安机关的控诉签订商品房买卖合同是作为借款的抵押，并无出卖房屋的表示，被告对其“卖房”的行为不是其真实意思的表示。另一方面，1、尽管案外人赵某在公安部门的讯问笔录中陈述及原告自己主张，诉争房产为购买取得，但依据于强在公安机关供述，房产不是正常售出去的，都基于其与赵某之间的借款关系，开进住单、交物业费都是借钱的人要求的，之所以提供商品房合同等手续是为了向案外人赵某借款作为抵押物；2、依据原告提供的本案诉争房屋的相关证明，原告购买诉争房屋每平方米价格为3500元，双方以明显低于购买诉争房屋的价格签订房屋买卖合同，明显有悖于房地产市场交易情形；3、依据原告提供的诉争房商品房买卖合同，合同中对于交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等涉及购买人权利保护的重要事项均未约定，有悖交易习惯。综上，不能认定原告具有购买诉争房屋的真实意思表示。综合以上两个方面，对原告主张与被告为房屋买卖关系，证据不足，本院不予支持，对原告以上述依据为基础，诉请办证的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘斌的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吕祁巍代理审判员  聂 雪人民陪审员  韩皓宇二〇一四年三月十三日书 记 员  高 珊本案判决依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。