北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初387号原告（执行案外人）：中广核服务集团有限公司，住所地深圳市福田区南园街道深南中路核电大厦15-16楼。法定代表人：王誉霖，执行董事。委托诉讼代理人：郑玮，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣，北京市安理律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙），住所地北京市朝阳区霄云里8号楼1单元12层1501内123。执行事务合伙人：北京天时开元股权投资管理有限公司。执行合伙人委派代表：庞村。委托诉讼代理人：郑越，男，北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙）法务。委托诉讼代理人：季境，北京市证信律师事务所律师。第三人（被执行人）：北京金丰科华房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号十六区20号楼8层A区（园区）。法定代表人：储小晗，董事长。委托诉讼代理人：喻学成，河南蓼阳律师事务所律师。原告中广核服务集团有限公司（以下简称中广核服务公司）与北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙）（以下简称中宏瑞德中心），第三人北京金丰科华房地产开发有限公司（以下简称金丰科华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中广核服务公司之委托诉讼代理人郑玮、王欣，中宏瑞德中心之委托诉讼代理人季境、郑越，到庭参加了诉讼。金丰科华公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中广核服务公司向本院提出诉讼请求：1.请求停止对北京市丰台区×××1516-15地块2#办公楼7层701号不动产（简称案涉不动产）的执行，并解除查封措施；2.本案全部诉讼费用由对方承担。事实和理由：北京市第二中级人民法院裁定驳回了中广核服务公司提出的案外人执行异议。中广核服务公司对该裁定不服，依法提出执行异议之诉。中广核服务公司已与金丰科华公司签署了书面买卖合同、办理了联机备案、依约支付了合同价款，且已合法占有案涉不动产，足以排除北京市第二中级人民法院（2018）京02执12号案对该不动产的执行行为。人民法院对案涉不动产的查封不符合法律预查封的相关规定，应当停止对案涉不动产执行。具体理由如下：一、中广核服务公司已合法购买且占有案涉不动产，享有足以排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，中广核服务公司已享有足以排除强制执行的权利，具体如下：1.中广核服务公司已与金丰科华公司签订合法有效的书面买卖合同。2015年9月16日，金丰科华公司取得京房售证字（2015）137号《北京市商品房预售许可证》。此后，中广核服务公司与金丰科华公司签订《北京市商品房预售合同》（简称《预售合同》），约定购买案涉不动产，并完成了商品房预售合同网上联机备案。因此，双方就案涉不动产已经签订合法有效的书面买卖合同。2.中广核服务公司已经合法占有案涉不动产。渉案不动产建设完成后，中广核服务公司与金丰科华公司进行了交接手续。中广核服务公司作为业主，签订了物业服务合同并支付了相应物业费，已经合法占有了案涉不动产。3.中广核服务公司已经依据合同约定支付了90%价款，且随时可以支付剩余价款。根据合同约定，截止本案起诉时，中广核服务公司应当向金丰科华公司支付全部合同价款的90%。中广核服务公司已经依约自行或通过关联公司向金丰科华公司支付了上述价款，且金丰科华公司对此完全认可。由于付款条件尚未成就，剩余10%价款中广核服务公司尚未支付，但可以履约付款。4.案涉不动产未办理过户登记非中广核服务公司自身原因。中广核服务公司多次要求办理产权过户手续，金丰科华公司均回复尚不能办理产权过户，需待其签订补充协议、补缴土地出让金、换取国土证并办理项目产权初始登记后才能进行产权转移登记。综上所述，在北京市第二中级人民法院于2018年1月8日依据（2018）京02执12号执行裁定书预查封案涉不动产之前，中广核服务公司已经与金丰科华公司签订合法有效的书面买卖合同、办理了联网备案、合法占有了案涉不动产、根据合同约定支付了90%的合同价款且随时可以支付剩余价款。根据上述事实，中广核服务公司享有足以排除执行的权利。二、执行异议裁定书事实认定不清、法律适用不当，错误地驳回了中广核服务公司的执行异议，应予以纠正。1.深圳能之汇投资有限公司（简称能之汇公司）代为支付部分购房款事实清楚，且不动产买卖各方均无异议，但异议裁定未予认定，属于事实认定错误。中广核服务公司与能之汇公司均属中国广核集团有限公司（简称中广核集团）旗下的关联公司，能之汇公司向金丰科华公司支付了部分购房款，已经得到不动产买卖双方中广核服务公司和金丰科华公司认可。虽然该笔款项支付的时间早于双方《预售合同》签订的时间，但法律并不禁止先于书面合同的实际履行行为。且能之汇公司与金丰科华公司之间不存在其他交易关系，根据款项的支付事实及各方约定，该笔款项的用途明确为案涉不动产的购房款。异议裁定罔顾中广核服务公司的关联公司已经代为支付70%合同价款、且交易各方均无异议的事实，未将该部分价款认定为中广核服务公司已履行的部分。不动产买卖双方之间支付价款的方式，与本案申请执行人无关，无需征得其同意，不能以此剥夺中广核服务公司排除执行的权利。2.由于付款条件未成就，中广核服务公司尚有10%购房尾款未付，但随时可以支付，且执行法院也从未要求中广核服务公司支付，不能以此否认中广核服务公司享有排除执行的权利。根据《预售合同》附件五约定，四期款8%在办理产权证明文件后30日内支付；五期款2%在法定保修期结束后30日内支付。由此可见，剩余10%价款由于付款条件尚未成就，中广核服务公司未予支付，是符合合同约定的。中广核服务公司随时可以支付该10%尾款，除此之外90%价款中广核服务公司均已支付。在（2018）京02执12号执行案件及相应执行异议案件过程中，申请执行人即本案中宏瑞德中心和执行法院，在明知中广核服务公司是已经备案的不动产买受人的情况下，均从未要求中广核服务公司支付剩余价款或交付执行。因此，在异议裁定中，法院以中广核服务公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项规定的“将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”为由，未予支持中广核服务公司的异议请求，显然存在逻辑悖论，属于事实认定和法律适用错误。综上，中广核服务公司恳请法院依法查明事实，正确适用法律，停止对案涉不动产的错误执行行为。中宏瑞德中心辩称，请求法院依法驳回中广核服务公司的诉讼请求。一、中广核服务公司与金丰科华公司之间签署的《预售合同》及《商品房预售合同补充协议》（简称《补充协议》）为无效合同，中广核服务公司并非合法买受人，对本案案涉不动产不享有任何实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项，“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”是不动产执行异议能够成立的前提，也是本案中广核服务公司诉讼请求能够成立的基本前提。本案中，包括中宏瑞德中心、西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）在内的债权人在《预售合同》签订前即合法享有对案涉不动产的抵押权，该事实不仅登记记载于不动产登记部门，也在中广核服务公司与金丰科华公司的《预售合同》第四条、第七条有明确的约定。因此，本案《预售合同》并非单纯的双方法律关系，不但其得以签订和顺利进行预售登记需要经过抵押权人同意，其内容和履行也直接关系抵押权人合法权利的实现，而且由于物权有优先于债权的效力，其最终影响中广核服务公司与金丰科华公司《预售合同》债权行为目的（办理产权登记）能否实现。中广核服务公司在明知《预售合同》第四条、第七条中关于付款进度和监管账户的约定是该合同的核心条款，也明知抵押权人同意预售的前提是基于对监管账户变价款优先受偿权的期待的情况下，仍与金丰科华公司进行了一系列商讨，在同一天签订了付款约定完全不同的两个合同，其中《预售合同》经备案登记，《补充协议》并未备案登记。由于两份合同是同一组法律行为，其共同目的是：通过表面上不损害抵押权利益的《预售合同》骗取抵押权人同意，进而获取预售登记，然后再通过《补充协议》变更《预售合同》的上述保障债权人和抵押权人利益的核心条款，最终实现恶意串通损害抵押权人利益的非法目的。同时，即使《补充协议》已备案，结合中广核服务公司的恶意或“非善意”，以及《补充协议》损害抵押权人利益的事实，《补充协议》也应被认定无效。因此，中广核服务公司与金丰科华公司所签订的合同（阴阳合同）及关于付款方式的约定，属于通过通谋虚伪表示、恶意串通损害抵押权人及其他债权人利益的行为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，属于无效行为。中宏瑞德中心已基于上述事实和理由向北京市丰台区人民法院提起“确认合同无效”之诉。综上，中广核服务公司之诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第一项的规定，应予以驳回。二、中广核服务公司未支付案涉不动产“全部价款”。由于本案《预售合同》并非单纯的双方法律关系，其内容和履行直接关系抵押权人和其他利害关系人的利益，中广核服务公司将其关联公司中广核集团、能之汇公司之前基于其他法律关系支付的款项抵作本案《预售合同》项下债权的付款行为，不但无法证明其付款与本案的关联性、合法性，也无法证明其符合一般常理。中广核服务公司采取利用控制关联公司与金丰科华公司“阴阳合同”、债权转让等方式，最终设计了一套将中广核服务公司关联公司基于其他法律关系支付的款项抵作本案《预售合同》项下债权的付款的方案，不仅导致本案债权合同属于不符合合同约定的付款行为，并损害了其他债权人利益。因此，无论中广核服务公司采取何种方式，其任何将中广核集团、能之汇公司付款强行视为中广核服务公司付款的行为和表示，均因其恶意损害中宏瑞德中心合法权益的本质目的而应认定无效。综上，即使假定中广核服务公司与金丰科华公司之间备案登记部分的《预售合同》有效，其也仅完成了20%的付款。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定。三、中广核服务公司不仅在本案债权法律关系中过错明显，而且有骗取抵押权人同意及国家监管备案登记的主观故意，具有损害抵押权人和其他债权人利益的主观恶意。（一）抵押权已经登记公示，且案涉不动产抵押权人信息明确载于《预售合同》，中广核服务公司明知《预售合同》及其核心账户监管条款直接关系抵押权人利益。其不按照《预售合同》履行合同而行为最终导致并无与合同对价的不动产销售资金进入监管账户，损害了抵押权人及其他债权人合法权益。（二）《预售合同》和《补充协议》同时签订，但关于付款进度和监管账户的核心条款约定内容截然不同，故，其签订《补充协议》目的是通过《预售合同》的表面形式得到备案登记，而并非出于履行合同的真意，其签订合同及履约行为的非善意以及损害抵押权人和其他债权人利益的恶意十分明显。（三）中广核服务公司自称其与中广核集团及能之汇公司关系密切，故中广核集团及能之汇公司的过错亦应视为是中广核服务公司的过错。通过对中广核集团《购房框架协议》及能之汇公司《楼宇买卖合同》的数次签订、变更及履行情况看，中广核服务公司关联公司中广核集团及能之汇公司对与金丰科华公司之间的合作存在重大过错。为了将商业风险恶意转嫁他人，其实施了一系列恶意串通、通谋虚伪表示、骗取抵押权人同意及房管部门备案等违法行为，均非善意。通过其签署合同洽谈的会议纪要和合同风险提示条款可以看出，中广核服务公司深知国家房地产销售监管政策和监管措施，也明知案涉土地及在建工程为很多债权人做了抵押，其与金丰科华公司对如何规避国家政策、如何骗取抵押权人的同意，进行实现网上签约及取得预售备案工作做了一系列研讨。最终设计了一套将中广核服务公司关联公司基于其他法律关系支付的款项抵作本案《预售合同》项下债权的付款的法律设计方案，导致本案债权合同出现不符合合同约定的付款行为，并损害了其他债权人利益。因此，金丰科华公司与中广核服务公司关于《预售合同》之外所有支付方式的约定，依法应认定为无效。中广核服务公司诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定，应予以驳回。（四）中广核服务公司与金丰科华公司之间系债权法律关系；中宏瑞德中心与金丰科华公司是物权法律关系。二者权利作用基础不同，谨慎义务不同。中宏瑞德中心的关注点仅在于物的价值保证抵押权的实现，且其知情能力的判断仅限于对现行法下的合规行为的理解。中广核服务公司强加于抵押权人的所谓“谨慎调查义务”不仅突破物权法定，也超出了正常人的能力范围。1.中宏瑞德中心在与金丰科华公司签订债务重组合同时系对全部债权设置了抵押。作为抵押权人，中宏瑞德中心的权利作用在物上，关注点在于物的价值能否保证抵押权的实现。对于金丰科华公司将不动产卖给他人（中广核集团、能之汇公司）的债权行为没有调查必要，对于许可证未取得情况下已发生付款行为没有知情能力。2.中宏瑞德中心对公章等一系列监管行为均是出自对抵押权利益保护性行为，其关注点在物，尤其是将来同意预售后对资金去向的控制，其没有权利也没有能力更不可能随时关注到法人表意行为。中宏瑞德中心所能理解的事实仅是在国家房地产销售法律法规监管下的推测，对于中广核服务公司的关联公司（中广核集团、能之汇公司）在金丰科华公司取得许可证以前就进行了一系列付款的行为并不知情也无法知情。四、中广核服务公司对案涉不动产的所谓占有并非“合法占有”。中广核服务公司所述不动产交付时间正处于北京市第三中级人民法院（2017）京03执字第582号案件查封期间，该不动产的转让处于法院司法权力限制阶段，其即使进行了物理上的占有，也属于非法占有。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项的规定，因此其异议请求不应得到支持。需要特别指出的是，本案与（2019）京民终141号农信银案（以下简称农信银案）关于非法占有在认定上有本质区别。因占有性质是法律事实，对其认定取决于权源。农信银案预售合同从签订到履行均无瑕疵，且其善意履行行为构成对案涉不动产占有的善意取得，这是法院认定该案的基础。且其履行行为保障了抵押权人的优先受偿权，已经具备了涤除抵押物上权利负担的条件，人民法院也是综合其具备了特别债权的要素而作出的认定。这与本案中广核服务公司从合同签订到履行均不构成善意，以及抵押权并未涤除的事实背景是截然不同的。五、本案中，中广核服务公司尚未取得合法登记，因此，其不具有法定物权，其对金丰科华公司以及不动产标的仍是债权人身份。中广核服务公司因其80%销售款尚未支付至监管账户的行为，导致抵押权人债权难以实现。抵押权人在抵押权所担保的债权未能实现前，不会同意其涤除物上抵押。因此，尚未办理过户登记以及不能办理过户登记的原因归责于中广核服务公司。中广核服务公司诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项之规定。中广核服务公司和金丰科华公司在明知抵押权人优先受偿利益受《物权法》、《担保法》等法律保护的情况下，另行约定的付款方式不但架空了抵押权人的优先受偿权，而且扰乱房地产销售秩序。基于此，请求法院依法慎重处理本案，驳回中广核服务公司的全部诉讼请求。金丰科华公司于本案庭前会议中到庭陈述，我公司的具体意见与中广核服务公司的诉请理由一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。各方于举证期内提交的证据及质证意见如下：中广核服务公司提交证据如下：第一组证据：证据1.《购房框架协议》。2012年12月，中广核集团与三洲隆徽实业有限公司（以下简称三洲公司）签署《购房框架协议》，约定购买三洲公司全资子公司金丰科华公司负责开发的房地产项目。证据2.《三洲能源科技中心楼宇买卖合同》。2013年4月，受中广核集团委托，能之汇公司与金丰科华公司签署了《楼宇买卖合同》，约定购买三洲项目地面1#、2#、3#三栋写字楼，以及1#、2#、3#写字楼对应的地下一层配套服务设施和地下车位。证据3、证据4.《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议》及《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议（二）》。2013年5月、9月，能之汇公司与金丰科华公司分别签署《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议》及《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议（二）》，调整合同价款的支付进度。该组证据用以证明在案涉不动产被查封前，中广核集团与三洲公司已签订购房框架协议，中广核集团下属能之汇公司与金丰科华公司签订楼宇买卖合同及其补充协议，双方已经建立了买卖合同关系。第二组证据：证据5.《北京市商品房预售许可证》（京房售证字〔2015〕137号）。2015年9月16日，北京市住房和建设委员会向金丰科华公司颁发《北京市商品房预售许可证》，同意金丰科华公司预售金丰能源中心1#、2#、3#办公楼，4#、5#办公商业楼，6#商业楼及地下室。证据6.《抵押权人同意抵押房屋办理商品房预售许可证的证明》。案涉不动产的抵押权人中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称信达北京分公司）、西藏信托、北京国际信托有限公司均同意案涉不动产办理《北京市商品房预售许可证》并对外销售。证据7.《印章监管协议》。2014年6月19日起，金丰科华公司的印鉴由信达北京分公司共同监管，在此之后金丰科华公司签订的所有对外文件，信达北京分公司均应当知情并认可文件内容。证据8.《北京市商品房预售合同》及《北京市商品房预售合同补充协议》。2015年9月，中广核服务公司与金丰科华公司签署《预售合同》及《补充协议》，购买案涉地块不动产，并于当日办理了网上联机备案。该组证据用以证明在案涉不动产被查封前，按照中广核集团的统一安排，中广核服务公司与金丰科华公司签订了合法有效的《预售合同》及其《补充协议》。该商品房预售行为已经取得不动产抵押权人同意。第三组证据：证据9.《金丰能源中心交付通知书》。2017年8月23日，金丰科华公司向中广核服务公司发出《金丰能源中心交付通知书》，要求中广核服务公司办理案涉不动产交付事宜。证据10.金丰能源中心不动产交接清单。2017年11月3日，中广核服务公司和金丰科华公司共同办理了案涉不动产收房接收手续。证据11.《付款通知单》及证据12.物业费等缴纳凭证。2017年10月，中广核服务公司向北京中际北视物业管理有限公司(以下简称中际北视公司)支付物业费等17355192.29元。证据13.（2019）京民终141号民事判决书。同为金丰能源中心项目的买受人农信银资金清算中心有限责任公司提起的执行异议之诉案件，北京市高级人民法院已经认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第3款规定的合法占有。该组证据用以证明案涉不动产被查封前，中广核服务公司已实际合法占有并使用。第四组证据：证据14.能之汇公司购房款支付凭证。2013年6月至2015年2月，中广核服务公司关联公司能之汇公司依约向金丰科华公司支付合同暂定总价款的70%，即人民币1762860180.14元。证据15.《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议（三）》。2015年12月7日，能之汇公司与金丰科华公司确认，能之汇公司已向金丰科华公司支付《楼宇买卖合同》暂定总价款的70%人民币1762860180.14元。双方约定对后续合同主体进行变更，由七家公司概括性受让能之汇公司《楼宇买卖合同》及其补充协议项下的后续债权债务。证据16.《债权转让协议书》。2018年7月11日，能之汇公司依约将已付购房款中对应中广核服务公司取得不动产部分即人民币322308894.60元对应权益转让给中广核服务公司。证据17.中广核服务公司购房款支付凭证。2015年11月至2017年11月，中广核服务公司依约向金丰科华公司支付了购房款92088255.60元。上列前述两项购房款合计414397150.20元，占总价款的90%。该组证据用以证明在案涉不动产被查封前，中广核服务公司及其关联公司已支付目前应当支付的全部款项。金丰科华公司对此表示认可。第五组证据：证据18.工作联系单。中广核服务公司多次联系金丰科华公司要求其办理产权过户手续，金丰科华公司回函称尚不能办理产权过户，需待其签订补充协议、补缴土地出让金、换取国土证并办理项目产权初始登记后才能进行产权转移登记。该组证据用以证明该案涉不动产未办理过户登记非中广核服务公司自身原因。第六组证据：证据19.金丰科华公司企业信用信息截图。金丰科华公司系三洲公司的全资子公司。证据20.能之汇公司企业信用信息截图。能之汇公司系中广核集团的全资子公司。证据21.中广核服务公司企业信用信息截图。中广核服务公司系中广核集团之分公司。该组证据用以证明案涉各方主体关联关系。对中广核服务公司提交的上述证据，中宏瑞德中心发表质证意见如下：对证据1真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。《购房框架协议》由三洲公司及中广核集团签订于2012年12月29日，当时金丰科华公司已经成立，具有独立的法人主体资格。根据《关于使用监管账户中资金支付地价款违约金的函》，2012年8月1日金丰科华公司与北京市国土资源局、三洲公司签订《补充协议》，受让主体变更为金丰科华公司。上述事实中广核集团一直参与，在此情况下其仍向不可能取得土地使用权的主体付款，不具有合理性。因此，协议的付款条款及付款事实均系虚假。结合三洲公司和金丰科华公司提供给信达北京分公司的《购房框架协议》以及《北京市商品房预售许可证》取得的时间，购房人在开发商取得预售资质后支付购房款方为善意、无过错的。此证据中关于付款部分事实系虚假，与证据2、证据14互相矛盾。证据2显示，2013年4月17日，能之汇公司与金丰科华公司之间签署了《三洲能源中心楼宇买卖合同》，此时三洲公司和中广核集团没有可能再履行框架协议，同时也能证明中广核服务公司证据14能之汇公司向三洲公司付款的付款凭证不具有真实性。鉴于《购房框架协议》的表述，中广核集团与三洲公司系多年合作关系，加之证据间相矛盾，可以推测在《购房框架协议》已经被《楼宇买卖合同》代替的情况下，三洲公司与中广核集团之间的转款凭证，应系其他往来款。另外，即使存在《购房框架协议》，销售房屋建设单位为金丰科华公司，三洲公司不具有售房资格，《购房框架协议》属于不成立或成立未生效的合同。最终取得土地权益及预售许可证的是金丰科华公司，三洲公司和中广核集团明知三洲公司不具有售房资格，签订《购房框架协议》的真实性存疑。三洲公司行为不具有合法性。《购房框架协议》合同主体与《预售合同》合同主体不同，系两份独立的合同，之间不存在关联性。该证据无骑缝章，签字盖章页无页码。对证据2、证据3、证据4真实性、合法性、证明目的不认可。上述协议主体与《预售合同》的购房主体不一致，协议内容与《预售合同》没有承继关系，属于不同法人主体签订的购房合同。与本案中广核服务公司基础债权无关。中广核服务公司曾自认，上述协议主体与金丰科华公司及关联主体之间法律关系实质是融资法律关系。该组证据证明中广核集团、能之汇公司曾以多年合作为信任基础，以及未来可能产生购房合作关系为原因，向金丰科华公司及关联公司提供了多笔融资，但均与本案合同的签订及履行没有关联。对证据5真实性、合法性、关联性认可，证明目的不予认可。该证据载明资金监管账户信息，各方对此均应知情。建筑物许可销售的时间是2015年9月16日，在此之前不应当存在销售行为，这是中宏瑞德中心应当知道房屋可以销售的时间。此证据能证明中宏瑞德中心对此时间点以前存在销售行为甚至是付款行为不知情、不应当知情。对证据6真实性、合法性、关联性认可，证明目的不予认可。抵押权人同意房屋办理商品房预售并非放弃抵押权的意思表示。抵押权人基于对售房款享有优先受偿权的利益期待而同意预售，结合《预售资金监管协议》及专用监管账户对监管账户控制的事实，抵押权人同意预售的同时即对购房款专用账户进行了事实上的监管和控制。办理网上预售与取得预售房屋的物权是两个不同的概念，只有抵押权人权利最终得到保障的前提下，其《预售合同》方可得到有效的履行并最终取得物权登记。对证据7真实性、合法性认可，证明目的不予认可。合同第二条、第三条约定的监管措施是乙方（金丰科华）保险柜单独存放，取出需双方。只有涉及融资性事务时，甲方进行审核，其他日常性使用乙方自行使用，甲方监督。本案合同的签订（售房行为）已经甲方同意，甲方无权审核、干预乙方在房管局使用公章签署行为，也没有义务对此类事项进行“知情和同意”程度的监督。中广核服务公司应对“知情和同意”一事进行举证。监管人监管公章的目的是对抵押权保护性、补强性措施，不应对谨慎的合同当事人增加义务，更不能在法律上对实施此谨慎行为的人进行与其目的和行为相反后果的推理。《补充协议》客观上能够备案最终没有备案，证明监管公章的抵押权人并不知情的客观事实。金丰科华公司是独立法人，对公章进行监督并未限制其对外从事法人行为，对外销售房屋无需审核。中电科案件开庭中，金丰科华公司工作人员张毅出庭对其《授权委托书》出具的合理性作出说明，明确“金丰科华公司另有公章在母公司三洲公司保管”的事实。我方自北京市丰台区人民法院得知，金丰科华公司自认其有两枚公章。对证据8《预售合同》真实性、关联性认可，但合法性、证明目的不认可。首先，中宏瑞德中心需要强调的是该《预售合同》签署时间与《补充协议》系同一天签署。在该合同的第四条、第七条分别有已设立抵押及买受人应当将购房款直接存入专用账户的约定。因此，此证据能证明购房人对于合同的履行涉及抵押权人利益、抵押权人对房屋销售款存在优先受偿权，是明知、应知的。对于不适当履行合同的后果，因不能涤除抵押权而无法取得物权亦是明知、应知的。《预售合同》与《补充协议》于同日签订，属于阴阳合同，但关于合同主要付款义务的条款内容矛盾。《补充协议》并未在建委备案，结合我方提供的《会议纪要》第五条，双方对“预售合同付款方式是否延续原合同的付款进度或者约定新的方式，能之汇公司和（预售合同签约的）业主之间财务关系和资金走向”等进行了研究和高层决策的过程。《预售合同》在签订之时并未打算如约履行，中广核服务公司并不存在履行合同的真意。此合同签订的目的是为了取得表面合法的备案登记，是手段行为，客观上损害金丰科华公司利益，也造成扰乱国家房地产监管秩序的后果，故不具有合法性。对《补充协议》真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。《补充协议》没有在建委网签备案，或即使已备案，结合中广核服务公司的恶意或“非善意”以及《补充协议》损害抵押权人利益的事实，该合同依然不具有合法性。在该协议的“鉴于”部分披露了金丰科华公司与能之汇公司签订《楼宇买卖合同》及《补充协议》一事，表明中广核服务公司知晓《预售合同》签订前关联公司与金丰科华公司之间一系列协议的付款进度。因此，《预售合同》并未打算足额履行，买受人不履行合同的恶意明显。本案中的“付款进度”条款及“账户监管”条款为合同的核心条款，《补充协议》架空上述条款，其损害金丰科华公司的恶意明显。《预售合同》和《补充协议》共同目的是通过阴阳合同达到使用具有公示效力的《预售合同》“付款进度”条款及“账户监管”条款实现网上签约备案之目的，从而架空抵押权人的优先受偿权。因此，此证据证明买受人对案涉不动产签订及履行均不具有善意，《预售合同》和《补充协议》均无效，预售登记亦无效。对证据9、证据10、证据11、证据12真实性、关联性、证明目的不予认可。结合《重整可行性报告》，金丰科华公司在北京市丰台区人民法院破产申报文件中陈述的事实，此证据证明内容不真实。结合《土地登记卡查封信息》及金丰科华公司及其法定代表人储小晗与物业公司关联关系的证据，中广核服务公司对房屋事实上的管领和控制不属于合法占有。对证据13真实性认可、证明目的不认可。占有的性质是法律事实，介于债权与物权之间。农信银案中债权合同真实合法有效，完全按照合同履行，尾款除被扣划款项外其余已经按照法院要求提存，其债权合同有效以及善意履约行为具备了涤除抵押权的要件，取得物权登记已无法律上的障碍。即使存在司法查封，其因合法权源及主观上无过错已经具备善意占有的要件。（2019）京民终141号民事判决书是综合全部事实要素及当事人诉讼请求做出的综合判断，其所传达的价值理念是对遵纪守法无过错的当事人权益的保护，与本案不同。对证据14真实性、关联性、合法性、证明目的均不予认可。2013年6月至2015年2月，金丰科华公司尚未取得《北京市商品房预售许可证》，本案中广核服务公司更未与开发商签订商品房预售备案合同，不存在支付购房款的可能性、合法性。即使有银行往来，中广核集团与三洲公司多年贸易款项往来和付款原因无法知晓。该证据与本案没有关联性，无法证明支付购房款。票据显示部分款项系能之汇公司支付三洲公司、金丰科华公司，经核实，能之汇公司支票存根部分并非能之汇公司在银行领取的支票，故我方对证据的真实性、关联性、合法性不予认可。付款人能之汇公司不是中广核服务公司，不能证明中广核服务公司已支付房款，与《预售合同》的履行没有关联性。对证据15真实性、合法性、证明目的不予认可。协议“鉴于部分”第四条说明能之汇公司明知《预售合同》存在，故其应知房屋已设立抵押，售楼款应存入预售资金账户的事实。协议第二条第2款说明能之汇公司与金丰科华公司明知购房人应按照《预售合同》约定付款，并与存入监管账户的款项一致，但双方无视经备案的《预售合同》的意思表示，在签署《预售合同》之后私下签署该协议，并更改《预售合同》中关于支付房款的重要条款，证明了《预售合同》意思表示虚假。故该协议与付款行为不具有关联性。该协议属于对《预售合同》的变更，能之汇公司不是《预售合同》的合同主体，其无权就《预售合同》的约定进行变更。该协议内容无效。对证据16真实性不予认可，合法性、关联性、证明目的不予认可。能之汇公司基于《楼宇买卖合同》下享有的权益为交付房产的请求权而非金钱返还的请求权，且被转让债权与预售备案合同（经登记）的债权性质不同，具有不同类债权不可抵消及损害抵押权人利益的法律障碍，故不能免除购房人支付房款的义务。且上述债权转让合同存在未签字、未签署日期、未真实履行付款、在本案查封以后签署等诸多瑕疵。同时，假设能之汇公司真实地向购房人转让债权，因民事法律行为以不损害金丰科华公司利益为原则，能之汇公司转让债权将导致抵押权人对抵押物处置价款的优先受偿权不能实现，故该转让行为无效。假设楼宇买卖合同不再履行，能之汇公司享有的债权是一般债权，其转让债权与中广核服务公司享有的债权不属于同一性质，后者具有物权性，是与抵押权人利益相关的债权，抵押权人在该债权上具有优先受偿。《楼宇买卖合同》的签订先于《预售合同》，抵押权人同意预售的前提是基于对《预售合同》抵押债权的清偿有期待利益的对价。该协议损害抵押权人的利益，债权转让行为并非真的“债权转让”，而是利用关联公司恶意串通的关联交易方式逃债。对证据17中中广核服务公司向监管账户付款的真实性认可，证明目的不认可。《预售合同》属于欺骗抵押权人出售抵押权的手段行为，并无履行真意，属通谋虚伪表示而无效。故付款行为也随之丧失履行基础，不具有合法性，更不能达到证明目的。中广核服务公司未提供相应购房发票，无法充分证明该款项是购房款。该证据显示中广核服务公司向监管账户支付房款仅占预售合同总金额的20%。综上，我方对其证明目的不予认可。对证据18真实性、关联性、合法性、证明目的均不予认可。中广核服务公司知道房屋上存在抵押，办理产权证必须涤除抵押权，中广核服务公司在签订备案合同时即知道抵押权人不会得到优先受偿，无法办理产权证系因中广核服务公司签订阴阳合同，不准备依约付款的行为所致。因此，无法办理产权证的原因归责于中广核服务公司。对证据19、20、21、22真实性认可，证明目的不认可。上述证据证明各方均为具备独立法人人格的主体，中广核集团具有滥用法人人格享有民事权利、规避民事义务的商业思维，存在损害他人利益的主观恶意。中宏瑞德中心提交如下证据：第一组证据：证据1.《债务重组合同》及《公证书》（编号为：【2014】京方圆内经证字第14221号）。2014年6月19日，信达北京分公司对含金丰科华公司在内的债务人享有19.9483亿元债权。合同签订当日由北京市方圆公证处出具具有强制执行措施的公证书。证据2.《债务重组抵押合同》、《公证书》（编号为：【2014】京方圆内经证字第14222号）及证据3.《土地他项权利证明书》。2014年6月19日，金丰科华公司以其开发的位于北京市丰台区花乡四合庄的金丰能源中心项目1516-15地块37651.02平方米土地使用权及225484.78平方米在建工程对主合同项下全部债务提供抵押担保。金丰能源中心项目进行了抵押登记，权利设定日期为2014年6月20日，权利种类为土地使用权及在建工程抵押，抵押土地面积37651.02㎡，抵押在建工程面积为225484.78㎡（含案涉不动产），权利价值19.9483亿元，抵押权人享有抵押权。证据4.《债务重组合同展期协议》。信达北京分公司与金丰科华公司等债务人约定将债务展期至2017年6月20日。该组证据用以证明信达北京分公司对受让的债权进行债务重组，设立物权担保。抵押权人在案涉物上享有抵押权，抵押物被出售后抵押权人对变价款依法享有优先受偿权。第二组证据：证据5.《债权转让合同》。2016年12月29日，中宏瑞德中心合法受让信达北京分公司转让债权及与债权相关的担保，成为抵押权人。证据6.债权转让暨债务催收联合公告。2017年7月19日，信达北京分公司已将债权转让依法通知了各债务人、抵押人。该组证据用以证明中宏瑞德中心从信达北京分公司受让债权，中宏瑞德中心为合法债权人、抵押权人。第三组证据：证据7.《北京市商品房预售许可证》。金丰科华公司于2015年9月16日取得案涉不动产的《北京市商品房预售许可证》，自此，金丰科华公司方取得预售案涉不动产的资格，不动产买受人在此之前与金丰科华公司签订不动产买卖合同并支付不应认定为善意。《北京市商品房预售许可证》记载了案涉项目的资金监管账户信息；与证据8、证据9、证据10共同证明了中广核服务公司与金丰科华公司恶意串通签订协议，损害抵押权人和其他人利益。证据8.《北京市商品房预售合同》。合同第四条已明确载明案涉不动产的抵押情况，中广核服务公司对此是明知的；合同第七条明确载明资金监管专用账户信息，并约定“商品房预售时，买受人应当将购房款直接存入专用账户”，中广核服务公司对此是明知的；合同附件五约定全部房款付款时间均在签订合同之后；结合中广核服务公司付款凭证共同证明其尚未完成付款义务。《预售合同》与《补充协议》系同一天签订，但内容互相冲突，为“阴阳合同”，《预售合同》为骗取预售登记备案而签订，系合同双方虚伪意思表示，双方恶意串通的无效合同。证据9.《北京市商品房预售合同补充协议》。《预售合同》和《补充协议》为同一日签订，但关于付款进度和和监管账户的核心条款约定内容截然不同，可见对方并没有履行预售合同的真意，其签订合同及履约行为的非善意，具有损害抵押权人和其他债权人利益的恶意，其目的是通过《预售合同》的表面形式得到备案登记。《预售合同》已在建委备案登记，内有关于金丰科华公司的保护机制；《补充协议》未备案登记，把前设金丰科华公司的保护机制架空。即以未备案合同改变了备案合同的核心条款。证据10.《北京市商品房预售合同》登记情况查询表。本案执行异议阶段，中宏瑞德中心持北京市第二中级人民法院出具的调查令向预售合同登记主管部门查询了案涉工程编号为Y1808329、Y1786133、Y1800472、Y1786147的《预售合同》，购房人分别是案外人农信银资金清算中心有限责任公司、中广核北京代表处、中电科（北京）网络信息安全有限公司、中科华核电技术研究院有限公司。查询结果显示，农信银资金清算中心有限责任公司、中电科（北京）网络信息安全有限公司签署的《预售合同》包含附件《补充协议》，且该附件已备案登记，中广核北京代表处、中科华核电技术研究院有限公司签订的《补充协议》未经备案登记。证据11.《会议纪要》。2014年10月28日，即信达北京分公司取得抵押权后，金丰科华公司与中广核集团就如何规避国家房地产销售监管，骗取抵押权人的同意并进行网上签约及预售备案工作等事宜进行了商讨，结合中宏瑞德中心证据8、证据9可证明双方最终采取了签订“阴阳合同”的方式达到上述非法目的，该证据证明了双方恶意串通的过程。该组证据用以证明中广核服务公司与金丰科华公司恶意串通，通过签订阴阳合同的方式骗取合同备案，具有损害抵押权人利益的恶意。《预售合同》因系双方的通谋虚伪表示而无效，《补充协议》因系恶意串通损害抵押权人利益的合同而无效，中广核服务公司诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定第一款第（一）项的规定。第四组证据：证据12.《购房框架协议》。三洲公司、金丰科华公司向信达北京分公司提供的《购房框架协议》与中广核服务公司提供的《购房框架协议》关于购房款支付时间完全不同。该《购房框架协议》约定抵押物销售款于取得《北京市商品房预售许可证》之后支付，信达北京分公司关注抵押物销售价款是否能保证主债权的实现。此时证书尚未取得，不可能有销售行为，故中广核服务公司证据一为虚假证据。该组证据用以证明三洲公司为证明抵押物的价值，曾向信达北京分公司提供了《购房框架协议》，但该协议与中广核服务公司证据一就购房款支付时间完全不同，中宏瑞德中心仅对该协议内容知情。第五组证据：证据13.《账户监管协议》、证据14.《北京市商品房预售资金监管协议》、证据15.北京市第二中级人民法院协助查询存款通知书（回执）、证据16.北京市第二中级人民法院协助查询存款通知书（存根）。信达北京分公司为保障其抵押权益已通过预留法人人名章的形式对专用账户进行监管，抵押权人同意预售的同时即对购房款专用账户进行了事实上的监管和控制，抵押权人有权优先受偿该账户的资金以实现抵押权。协议约定“包括定金、首付款等在内的全部购房款均需存入专用账户”。信达北京分公司基于《物权法》的规定以及对房地产销售制度的信赖出具了《抵押人同意抵押不动产办理商品房的证明》，其对价是购房人将购房款汇入专用账户或将购房款向抵押权人提前清偿债务或者提存，以实现抵押权人的优先受偿权。该组证据用以证明信达北京分公司同意预售后，通过预留法人人名章的形式对专用账户进行了监管，行使优先受偿权，中广核服务公司的支付行为不当，损害抵押权人利益。因此，中广核服务公司未完成适当的付款行为，最终导致不能办理抵押权涤除。第六组证据：证据17.土地登记卡查封信息。案涉不动产属于法院查封财产，查封期间金丰科华公司无权处置查封财产。中广核服务公司所称接收并“占有”执行标的的时间正处于法院查封期间，该占有不具有合法性。证据18.《关于北京市金丰科华房地产开发有限公司重整可行性报告》。2012年8月，三洲公司与金丰科华公司、北京市国土资源局签订协议，约定“将出让合同的受让人变更为北京金丰科华公司房地产开发有限公司”，中广核集团与三洲公司签署《购房框架协议》时，三洲公司已不具有案涉土地的土地使用权。金丰科华公司认为，“由于抵押权人信达北京分公司和西藏信托的债权无法实现，项目无法办理产权登记，买受人无法获得物权。”金丰科华公司自认中广核服务公司并未合法占有不动产，结合我方提供的证据17、证据19共同证明中广核服务公司并未合法占有案涉不动产。证据19.（2019）京02民初163号民事判决书。北京市第二中级人民法院于另案认定北京市第三中级人民法院查封期间交付案涉不动产的，交付不具有合法性。证据20.关系图。金丰科华公司及其法定代表人与案涉项目物业方中际北视公司具有关联。该组证据用以证明中广核服务公司所称交付时间正处于北京市第三中级人民法院查封期间，且金丰科华公司否认已交付不动产，其“占有”并非合法占有，中广核服务公司诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定第一款第（二）项的规定。第七组证据：证据21.起诉状及开庭传票。中宏瑞德中心以抵押权人身份提起诉讼，请求北京高级人民法院认定中宏瑞德中心对案涉项目享有抵押权。该案已审理完毕，案号为（2018）京民初25号。证据22.（2018）京民初22号民事判决书。案涉不动产的第二顺位抵押权人西藏信托提起诉讼，请求确认其对案涉项目享有优先受偿权，该案与中宏瑞德中心向北京市高级人民法院提起的（2018）京民初25号案件类似，北京市高级人民法院依法支持了其诉讼请求，该案已审结。证据23.起诉状及受理通知书。中宏瑞德中心向北京市丰台区人民法院提起诉讼，请求法院确认合同签订双方恶意串通，损害国家、集体或者金丰科华公司利益，《预售合同》及《补充协议》无效。北京市丰台区人民法院已受理该案。该组证据用以证明中宏瑞德中心为维护自身利益，已分别向北京市高级人民法院和北京市丰台区人民法院提起确认抵押权人身份，请求确认《预售合同》及《补充协议》无效的诉讼。对中宏瑞德中心提交的上述证据，中广核服务公司发表如下质证意见：对证据1、证据2、证据4形式真实性无异议，对内容真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。中广核服务公司非《债务重组合同》的签订主体，中宏瑞德中心未提供原始债权债务关系的基础性证据资料，既无书面合同亦无款项发生的凭证、银行流水等资料，《债务重组合同》实为间接证据，无法证明信达北京分公司收购的债权是否存在、真实以及数额等情况。由于基础债权真实性不能确认，对于《债务重组抵押合同》、《债务重组合同展期协议》的真实性、合法性亦不能得以确认。该三份证据恰恰证明了其无权向中广核服务公司主张行使抵押优先受偿权：根据《债务重组合同》之3.1、3.2条，《债务重组抵押合同》之18.1、18.2条之约定可知，信达北京分公司在签订上述合同时已明知中广核集团拟购买该项目的第1、2、3栋楼及相关房产，并已经签订《购房框架协议》的事实。信达北京分公司据此与债务人、抵押人之间对于抵押物的范围作了特别约定，具体来说，信达北京分公司只有在中广核集团放弃购买房产时，才可对中广核集团购买部分行使合同权利；信达北京分公司抵押权的范围，应排除中广核集团实际购买的部分。因此，信达北京分公司不得对中广核集团实际购买的案渉不动产主张抵押权。对证据3真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的不予认可。因信达北京分公司在《债务重组合同》《债务重组抵押合同》中明确约定中广核集团实际购买的房产不属于抵押范围，故中宏瑞德中心不能依据抵押他项权证向中广核服务公司主张对该部分享有抵押权，有违双方签订合同时的真实意思表示。对证据5、证据6形式真实性无异议，但对内容真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。中广核服务公司非合同签订方，对该协议的基础协议《债务重组合同》《债权重组合同展期协议》的真实合法性不认可，对上述合同中各方的基础债权债务关系的真实合法性亦不认可。《债权转让合同》5.2条约定债权转让付款进度应当一次性支付，若确有困难，应当于合同签署之日起2日内支付不低于转让价款的30%，尾款应于合同签署之日起180日付清。但是按照中宏瑞德中心在另案中提交的证据显示，其支付的首批款比例，尾款支付时间，均不符合合同约定。依据中国银行业监督管理委员会、财政部关于印发《不良金融资产处置尽职指引》的通知（银监发〔2005〕72号）第二十八条之规定，上述债权转让存在违规操作。债权转让合同签订后至今，各方均未办理抵押物的登记变更手续，根据合同7.1.3条规定，中广核服务公司有理由认为中宏瑞德中心并未付清债权转让款，债权转让并未履行完毕。对证据7、证据8、证据9的真实性、合法性、关联性均认可，但证明目的不认可。本案《商品房预售许可证》取得时间是2015年9月16日，信达北京分公司等抵押权人同意预售在此之前，而《预售合同》及《补充协议》签订在此之后，不能证明中宏瑞德中心的证明目的。本案所涉的几份买卖合同存在前后继受关系，并非各自独立存在。中广核集团全资公司能之汇公司与金丰科华公司就案涉不动产签订《楼宇买卖合同》及其《补充协议》约定具体权利义务，能之汇公司依约支付70%购房款。该款项支付，早于预售资金监管账户的设立，有明确的作为购房款支付的凭证，是有效的购房款支付行为。由于预售登记制度的限制，当事人不能直接修改《预售合同》的条款，只能通过《补充协议》形式调整。两份合同共同构成当事人买卖房屋的真实意思表示，不应人为割裂，不是“阴阳合同”，也未损害包括中宏瑞德中心在内任何第三方的利益。办理备案的义务人是开发商金丰科华公司，中广核服务公司并无办理备案的资格。且根据北京市第二中级人民法院调查及中广核服务公司咨询登记部门的情况，预售登记仅对房屋是否销售、买受人等信息进行备案登记，而对于当事人签署的补充协议等，不予办理备案。因此，不存在故意不对《补充协议》办理备案的情形。无论《预售合同》和《补充协议》是否备案，信达北京分公司和中宏瑞德中心均不可能直接查询到备案合同的具体文本，也更不存在以所谓“恶意串通”、“阴阳合同”损害抵押权人利益的情形。信达北京分公司对于《预售合同》和《补充协议》的签订是明知的。根据中广核服务公司提交的《印章监管协议》以及《债务重组合同》第3.7、3.9条的约定可知，信达北京分公司于2014年6月19日对金丰科华公司的资金情况、公章、合同章等已经进行实质监管。故对于金丰科华公司在2015年签署的《预售合同》和《补充协议》、《楼宇买卖合同补充协议（三）》等，信达北京分公司是完全知情并认可的，不存在中广核服务公司与金丰科华公司串通和隐瞒的情形。对证据10真实性、合法性以法院存档为准，对关联性、证明目的均不认可。该份查询表不能体现中宏瑞德中心证明目的中所谓“农信银资金清算中心有限责任公司、中电科（北京）网络信息安全有限公司之补充协议经过备案登记，而中广核北京代表处、中科华核电技术研究院有限公司之预售合同补充协议未经登记”之内容，中宏瑞德中心在另案中也自认表格中并未记载相关内容。对证据11真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可。该份《会议纪要》反映的是中广核集团与金丰科华公司对于房屋买卖事宜如何履行情况的正常沟通，恰恰证明双方不存在恶意串通的情形。对证据12真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。中广核集团从未签署过该份《购房框架协议》。该协议与中广核服务公司出示的《购房框架协议》关于购房款支付时间等约定完全不同，但两协议签章部分几乎完全一致，甚至连模糊的痕迹都保持一致。中宏瑞德中心并不持有该协议原件，信达北京分公司也未明确披露该复印件来源。中广核服务公司认为，该份证据系相关主体通过剪切拼贴等方式伪造的证据。即使不考虑该协议的真实性，结合《债务重组合同》之3.1、3.2条，《债务重组抵押合同》之18.1、18.2条之约定，可知信达北京分公司对于中广核集团与金丰科华公司之间存在房屋买卖合同关系自始知情。而信达北京分公司作为专业的资产管理机构，无论在设立抵押权时或签署同意案涉不动产进行预售的说明时，均从未通过任何方式向中广核集团一方的任何主体对《购房框架协议》的真实性及履行情况进行核实。信达北京分公司在明知存在房屋销售的前提下，以不作为方式默示同意，应当承担相应风险与不利后果。就中宏瑞德中心主张的“五证尚未取得，不可能有销售行为”，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条对此明确予以规定。本案起诉时，金丰科华公司早已取得商品房预售许可证明，相关房屋买卖合同有效。后续双方也已通过《楼宇买卖合同》及其《补充协议》、《预售合同》及其《补充协议》等对房屋买卖合同关系进行了修改与调整，法律关系最终确定时，金丰科华公司已经取得了《北京市商品房预售许可证》。对证据13真实性、合法性、关联性认可，不认可其证明目的。《账户监管协议》第一、四条约定，信达北京分公司对金丰科华公司关于金丰能源中心项目项下全部销售收入均进行监管，并知晓金丰科华公司与项目有关的全部银行账户的全部账户信息。由此可见，信达北京分公司已经明知或应当知道中广核集团下属企业已经向金丰科华公司支付了70%购房款的事实。对证据14、证据15、证据16真实性、合法性以法院存档情况为准，对证明目的不认可。预售资金监管账户设立在后，晚于能之汇公司支付70%购房款。不能要求能之汇公司付款时将款项付至尚未设立的账户。目前，中广核服务公司无法获知监管账户中的剩余资金情况，以及是否足以偿还中宏瑞德中心所享有的债权。但是，若监管账户中资金足以偿还债权，而中宏瑞德中心不执行监管账户存款反而主张执行案涉不动产，可以认定存在明显的主观恶意。如证据12中质证意见所述，信达北京分公司在出具同意预售证明时已经明知《购房框架协议》存在之事实却未进行核实或提出异议，其对于同意预售的后果应当知晓并应自行承担。对证据17真实性、合法性、关联性均认可，但对证明目的不认可。根据土地登记卡记载之查封信息，北京市第三中级人民法院基于（2017）京03执字第582号案对标的房屋采取的查封措施已经于2017年11月29日解除，此后直至北京市第二中级人民法院于2018年1月10日采取预查封，在此期间，该房屋上并无任何法院的执行措施，中广核服务公司已经合法占有标的房屋。对证据18真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。该份报告未见原件，即使有原件也是金丰科华公司为另案目的单方出具，中广核服务公司对其陈述之内容不予认可。对证据19真实性予以认可，但关联性及证明目的不认可。该份判决仅为一审判决，且中电科公司已经提起上诉，该判决尚未生效。与之相反的是，在（2019）京民终141号民事判决书中，北京市高级人民法院已经作出生效判决，认定与本案情况高度类似的农信银案构成合法占有，足以排除执行。在该份判决中，北京市第二中级人民法院对于中宏瑞德中心的身份亦明确认定：即使信达北京分公司将抵押权益与债权权益一并转让给中宏瑞德中心，但由于抵押权未登记于中宏瑞德中心名下，中宏瑞德中心并不享有案涉不动产之抵押权。对证据20真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。天眼查并非国家企业信用信息公示系统，其上显示的内容缺乏权威性。就关系图之内容而言，金丰科华公司与中际北视公司、储小晗与中际北视公司之间间隔有诸多公司与自然人，该些公司与自然人之间的关系也并非单向的出资，还存在同一公司的不同股东、公司内的任职等关系。因此，金丰科华公司与中际北视公司、储小晗与中际北视公司之间不存在直接的关联关系。对证据21真实性、合法性无异议，但关联性及证明目的不予认可。中宏瑞德中心于北京市高级人民法院向债务人、抵押人主张债权和抵押物转让价款优先受偿的诉讼，与本案无关，且仍在审理中。中宏瑞德中心主张中广核集团及其关联公司尚未支付购房款，与事实不符。中广核服务公司及关联方能之汇公司早已支付完毕绝大部分购房款。对证据22真实性无异议，但关联性及证明目的不予认可。该案系案外人西藏信托向金丰科华公司、三洲公司、储小晗、李佳蔓主张债权及抵押权优先受偿之诉讼，与中宏瑞德中心债权及抵押权无关，不足以支持中宏瑞德中心关于其抵押权仍具有效力之主张。该案中，西藏信托并未说明房屋已经销售的情况，法院也未予审查。该判决损害了中广核服务公司的权益，中广核服务公司有权通过其他途径主张权利。西藏信托始终为案涉不动产登记的抵押权人，而中宏瑞德中心在本案所主张之抵押权事实上登记在信达北京分公司名下。正如法院之认定，中宏瑞德中心就案涉不动产并不享有抵押权。对证据23真实性、合法性无异议，但关联性、证明目的不予认可。中宏瑞德中心自认其随意挑选一份《预售合同》向丰台法院起诉主张确认《预售合同》及《补充协议》无效，是恶意拆分诉讼标的、规避管辖的行为，目前仍在管辖权异议阶段。关于合同效力之其他质证意见同证据7、证据8、证据9。金丰科华公司对于中广核服务公司举证证据均表示认可，具体意见与中广核服务公司陈述一致。对于中宏瑞德中心所举证据的具体质证意见与中广核服务公司一致。根据上述证据、各方质证意见及庭审中查明的事实，本院认定事实如下：2012年12月29日，中广核集团与三洲公司签订《购房框架协议》，约定：三洲公司已获得丰台区花乡四合庄1516-15地块国有建设用地使用权并完成土地出让金及所有相关费用的支付，并成立全资子公司金丰科华公司持有目标地块并负责开发房地产项目（三洲项目），中广核集团购买三洲项目1/2/3号三栋写字楼以及对应的地下一层配套服务设施和配套的650个地下车位，预计交易总价2517525054元（折算为地上写字楼单价2.188万/平方米、停车位单价20万元/个，地下一层配套服务设施面积单价1.9万/平方米），实际交易总价根据规划验收的面积进行调整和结算。在中广核集团完成相应支付义务并且具备办理房产证条件后，三洲公司负责按照房屋预售合同中规定的对房产分割要求，直接将中广核集团拟购买部分的房产证办理至房屋预售合同指定的公司名下。本框架协议以双方后续签署的购楼合同生效为前提，本框架协议内容若与购楼合同有冲突的，以购楼合同为准。2013年4月17日，金丰科华公司（甲方）与能之汇公司（乙方）签订《三洲能源科技中心楼宇买卖合同》，约定：中广核集团委托下属全资子公司能之汇公司购买金丰科华公司开发的写字楼及配套设施。本合同基于中广核集团与三洲公司签订的《购房框架协议》所确定的原则理解，对《购房框架协议》予以细化约定。买卖标的物所在项目地块坐落于北京市丰台区花乡四合庄，建设用地规划许可证号码为地字110106201200040号，地上建筑物总面积97917.05平方米（1号写字楼56879.66平方米、2号写字楼20530.53平方米、3号写字楼20506.86平方米），对应的地下一层配套服务设施12900平方米，配套650个地下车位；写字楼固定单价2.188万/平方米、地下一层配套服务设施固定单价1.9万/平方米、停车位单价20万元/个；标的物暂定总价款为2517525054元。买受人分八次支付暂定总价款，第一次支付：本购楼合同生效且乙方收到银行开具的符合7.2要求的履约保函，后10个工作日内，乙方支付合同暂定总价的20%，即小写：￥503505010.80元（大写：人民币伍亿零叁佰伍拾万伍仟零壹拾圆捌角）；第二次支付：标的物在取得北京市建委前期准备工程协办单且总包单位开始进场施工，同时乙方收到银行开具的符合7.2条要求的履约保函，后10个工作日内，乙方支付合同暂定总价的10%，即小写：￥251752505.40元（大写：人民币：贰亿伍仟壹佰柒拾伍万贰仟伍佰零伍圆肆角）。第三次支付：标的物工程进度达到正负零（地下室结构完成）且提供监理报告和形象进度证据，同时乙方收到银行开具的符合7.2条要求的履约保函，后10个工作日内，乙方支付合同暂定总价的10%，即小写251752505.40元（大写：人民币：贰亿伍仟壹佰柒拾伍万贰仟伍佰零伍圆肆角）。第四次支付：标的物工程各楼栋全部主体结构封顶且提供建立报告和结构验收单，同时乙方收到银行开具的符合7.2条要求的履约保函，后10个工作日内，乙方支付合同暂定总价的10%，即小写：251752505.40元（大写：人民币：贰亿伍仟壹佰柒拾伍万贰仟伍佰零伍圆肆角）。第五次支付：标的物工程主体结构封顶后并取得政府颁发的预售许可证，双方签订预售合同（《预售合同》中的买受人由乙方指定）并完成政府预售备案后10个工作日内，乙方支付合同暂定总价的20%，即小写：￥503505010.80元（大写：人民币伍亿零叁佰伍拾万伍仟零壹拾圆捌角）。第六次支付：标的物工程完成竣工验收并支付乙方使用（双方签署《移交证书》）后10个工作日内，乙方支付合同暂定总价的20%，即小写：503505010.80元（大写：人民币伍亿零叁佰伍拾万伍仟零壹拾圆捌角）。第七次支付：在甲方将标的物权属证明文件办理至乙方指定的公司后10个工作日内，双方根据标的物权属证明文件中列明的标的物房产实际面积、本合同第六条所确定的单价和第十一条所确定的面积差异处理的约定计算实际交易总价，并结合本合同的相关约定双方进行结算，结算经双方确认后10个工作日内乙方将扣除实际交易总价的2%作为质量保证金后的剩余款项，一次性支付给甲方。第八次支付：（质量保证金支付）：上述前7次支付后，实际交易总价的2%为质量保证金，该质保金在标的物交付乙方12个月后支付50%；剩余50%在标的物交付乙方24个月后一次性支付（无息）。出卖人于2014年1月取得预售许可证并签署《北京市商品房预售合同》，于2014年12月取得竣工验收备案表及交付，于2015年12月办理完毕房屋所有权证。双方确认，《北京市商品房预售合同》的规定应当基于本合同的相关规定和所确定的原则理解，该合同如果有任何与本合同的规定相冲突的内容，应以本合同的规定为准；本合同项下的物业是整体销售，根据本合同的约定，双方将签署多套《北京市商品房预售合同》，该等多套《北京市商品房预售合同》与本合同共同构成完整的交易文件。除非双方另有约定，一方根据本合同或《预售合同》的约定解除任何一套《北京市商品房预售合同》时，其他所有《北京市商品房预售合同》及本合同应同时终止。《三洲能源科技中心楼宇买卖合同》履行过程中，金丰科华公司与能之汇公司于分别2013年5月、2013年9月先后签订《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议》、《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议（二）》，对付款进度及比例进行了调整，具体修改为，第一次支付：甲方根据《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议》约定的支付进度向乙方提出支付申请并提供必要的证明文件后，乙方将应支付金额拨付至资金监管账户，其中75%按照甲方指定方式并履行《资金监管协议》约定的必要手续后直接由资金监管账户支付给甲方，其余25%作为工程建设用资金按28.3%条约定支付。第二次支付：甲方根据本合同第七条约定的支付进度向乙方提出支付申请并提供必要的证明文件后，乙方将应支付金额拨付至资金监管账户，其中50%按照甲方指定方式并履行《资金监管协议》约定的必要手续后直接由资金监管账户支付给甲方，其余50%作为工程建设用资金按28.3条约定支付。第三次至第六次支付：甲方根据本合同第七条及《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议》约定的支付进度向乙方提出支付申请并提供必要的证明文件后，乙方将每次应支付金额拨付至资金监管账户，其中15%按照甲方指定方式并履行《资金监管协议》约定的必要手续后直接由资金监管账户支付给甲方，其余85%作为工程建设用资金按28.3条约定支付。第七次至第八次支付：甲方根据本合同第七条约定的支付进度向乙方提出支付申请并提供必要的证明文件后，乙方将每次应支付金额拨付至资金监管账户，甲方履行《资金监管协议》约定的必要手续后直接由资金监管账户支付给甲方。2014年6月19日，案外人信达公司与金丰科华公司（债务人）等债务人签订《债务重组合同》，该合同约定金丰科华公司同意与其他债务人就19.9483亿元债务与信达公司进行债务重组。信达公司通过债务受让及重组获得对金丰科华公司及其他债务人19.9483亿元债权及抵押权。信达公司的上述抵押权进行了登记，取得了《土地他项权利证明书》，该证明书记载：权利种类为土地使用权及在建工程抵押，座落于北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块，权利设定日期为2014年6月20日，权利价值19.9483亿元。经查，该《债务重组合同》第3.1条约定：如中广核集团放弃购买金丰能源中心项目1号楼、2号楼、3号楼的全部或部分，则，信达公司有权利以中广核公司与债务人之间约定的价格对放弃购买的部分和4号楼、5号楼、6号楼进行处置。2015年9月16日，北京市住房和城乡建设委员会为金丰科华公司颁发京房售证字（2015）137号《北京市商品房预售许可证》，其中载明：房地坐落为北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块，项目名称为金丰能源中心，预售范围为（不含扣除部分）1#办公楼、2#办公楼、3#办公楼、4#办公商业楼、5#办公商业楼、6#商业楼、地下室，用途为商业、办公用房、地下车库、地下商业、地下办公（会展用房），预售资金监管银行为华夏银行。取得商品房预售许可后，中广核服务公司等七主体于2015年9月下旬及10月上旬，分别与金丰科华公司针对金丰能源中心1、2、3号写字楼、地下一层会展用房、地下车位，以单元房屋为单位签订640套《北京市商品房预售合同》（其中中广核北京代表处共计600套，含1号写字楼商业14户、会展用房15户、地下车位571个；中广核资本公司3号写字楼13户商业；中广核服务公司2号写字楼13户商业；中广核风电公司1号写字楼7户商业；中广核铀业公司1号写字楼2户商业；中科华研究院1号写字楼2户商业，中广核太阳能公司1号写字楼3户商业）。案涉不动产所涉《北京市商品房预售合同》系上述640套合同之一（合同编号×××），其中约定：该商品房房屋坐落为丰台区×××1516-15地块2#办公楼7层701号，合同总价款为39269967元人民币。该商品房分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：信达公司、西藏信托有限公司、北京国际信托有限公司，抵押登记部门为：北京市国土资源局，抵押登记日期为：2014年6月20日。该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为信达公司、西藏信托有限公司、北京国际信托有限公司，抵押登记部门为：北京市国土资源局，抵押登记日期为2015年8月31日。该商品房的预售资金监管银行为华夏银行，专用账户名称为北京金丰科华房地产开发有限公司金丰能源中心。商品房预售时，买受人应当将购房款直接存入专用账户。出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在2016年12月30日前，取得商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同附件三记载了抵押权人信达公司、西藏信托有限公司、北京国际信托有限公司同意销售商品房之内容。附件五“付款方式及期限的约定”载明付款方式为分期付款，共分为五期支付。上述《北京市商品房预售合同》已完成网签备案。2015年12月7日，能之汇公司与金丰科华公司签订《三洲能源科技中心楼宇买卖合同补充协议（三）》约定：鉴于双方于2013年4月签署的《三洲能源科技中心楼宇买卖合同》及其补充协议中，虽然约定了项目（都有）暂定面积以预售合同所载面积为准，但在支付条款中并未明确约定，截至2014年12月乙方已向甲方累计支付买卖合同暂定总价款的70%，乙方指定了7家买受人，即中广核北京代表处、中广核资本公司、中广核服务公司、中广核风电公司、中广核铀业公司、中科华研究院、中广核太阳能公司（各家买受人对应的楼栋情况详见附表），该7家公司与甲方于2015年9月底至10月初分别签署了《北京市商品房预售合同》，项目原定名称为“三洲能源科技中心”，正式核准名称为“金丰能源中心”，以正式核准名称为准，因此双方就买卖合同中的部分事项进行修改完善，订立本补充协议。将买卖合同的暂定面积和暂定总价按照预售合同进行修订，地上建筑物总面积101423.41平方米（1号写字楼58770.53平方米、2号写字楼21300.58平方米、3号写字楼21352.3平方米），地下一层的会展用房15403.66平方米，配套571个地下车位；标的物暂定总价款修订为2639882391元；将买卖合同中第五至第八次应支付金额按照预售合同修订后的暂定总价进行调整，具体为第五次支付，标的物工程主体结构封顶后并取得办法的预售许可证，乙方指定的买受人与甲方签署预售合同并完成政府预售备案后40个工作日内：（1）对于购楼款（含写字楼、地下一层会展用房、地下停车位）部分，乙方指定的买受人支付人民币349638375元，使乙方及其指定买受人累计支付达到修订暂定总价款的80%即人民币2111905912.80元。（2）对于已经乙方审定的工程变更部分，乙方指定的买受人支付人民币13868639.77元。（3）对于上述（1）、（2）合计金额363507014.77元于预售合同约定的本次买受人应支付人民币366768245元之间的差异部分，乙方指定的买受人支付人民币3261230.23元。综合上述（1）、（2）、（3），乙方所指定的买受人第五次应当向甲方支付人民币366768425元。第六次支付：（1）按照买卖合同的约定标的物完成综合竣工验收及规划验收并支付乙方使用（双方签署《移交证书》）后10个工作日内，乙方指定的买受人应支付合同修订暂定总价的10%，即人民币263988239.10元。（2）对于上述（1）中的金额与按照预售合同约定的本次买受人应支付人民币258278937.20元之间的差异部分，乙方指定的买受人应少付人民币5709481.90元。综合上述（1）、（2）所述，买卖双方一致同意，乙方指定的买受人第六次应当向甲方支付人民币258278397.20元。第七次支付：标的物权属证明文件办理至乙方指定公司后30日内支付修订暂定总价约8%（含调差部分）。调差部分根据标的物权属证明文件中列明的标的物房产实际面积、买卖合同所确定的固定单价、买卖合同第十一条所确定的面积及面积差异处理的约定计算。第八次支付：买受人自标的物法定保修期结束之日起30日向甲方支付合同修订暂定总价2%（含调差部分）。调差部分根据标的物权属证明文件中列明的标的物房产实际面积、买卖合同第十一条所确定的固定单价、买卖合同第十一条所确定的面积及面积差异处理的约定计算；将2015年1月27日审定的工程变更费13868639.77元在买卖合同约定的第五次支付中进行结算和支付。根据该补充协议附表，买受人对应情况为，中广核北京代表处作为买受人共计600套：含1号写字楼商业14户、会展用房15户、地下车位571个；中广核资本公司作为买受人：3号写字楼13户商业；中广核服务公司作为买受人：2号写字楼13户商业；中广核风电公司作为买受人：1号写字楼7户商业；中广核铀业公司作为买受人：1号写字楼2户商业；中科华研究院作为买受人：1号写字楼2户商业，中广核太阳能公司作为买受人：1号写字楼3户商业。案涉不动产在上述协议范围之内。此后，能之汇公司分别与上述七主体签订《债权转让协议书》，约定能之汇公司将其《三洲能源科技中心楼宇买卖合同》及其补充协议项下对应权益即标的债权转让予上述七主体。2016年12月29日，中国金谷国际信托有限责任公司、信达公司等债权人与中宏瑞德中心签订《债权转让合同》，约定中宏瑞德中心以拍卖形式成功竞买标的债权，信达公司等债权人将对三洲隆徽实业有限公司等债务人的主债权、从权利转让给中宏瑞德中心，后附明细中涉及三洲隆徽实业有限公司转让的债权金额有两笔其中一笔为9.9483亿元债权，另一笔为6.6亿元。2017年7月，中国金谷国际信托有限责任公司、信达公司等债权人与中宏瑞德中心在《金融时报》上刊登了债权转让暨债务催收联合公告。经查，中宏瑞德中心未就上述主张的抵押权转移完成变更登记，现案涉土地及在建工程的登记抵押权人仍为信达公司。2017年11月23日，北京市方圆公证处于作出（2017）京方圆执字第0138号执行证书，该执行证书载明：申请执行人为中宏瑞德中心、被执行人为三洲隆徽实业有限公司、金丰科华公司、储小晗、李佳蔓；中国金谷国际信托有限责任公司于2016年6月29日依照贷款合同的约定向三洲公司支付人民币6.6亿元，2016年12月29日中宏瑞德中心通过拍卖形式取得了上述债权，并刊登了债权转让公告，应中宏瑞德中心申请，特出具本执行证书。中宏瑞德中心据此向北京市高级人民法院申请强制执行，北京市高级人民法院于2017年12月25日作出（2017）京执51号执行裁定书，裁定该执行证书由本院执行。本院以（2018）京02执12号立案执行。执行过程中，本院于2018年1月8日预查封被执行人金丰科华公司位于北京市丰台区花乡四合庄1516-15地块的1#办公楼、2#办公楼、3#办公楼、4#办公商业楼、5#办公商业楼、6#商业楼、地下室的房产，案涉不动产在预查封范围内。后中广核服务公司提出案外人执行异议申请，本院经审查作出执行异议裁定，驳回了中广核服务公司的异议请求。中广核服务公司不服本院执行异议裁定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起本案执行异议之诉。庭审中，中广核服务公司与金丰科华公司均认可包括中广核服务公司在内的各买受人，于2017年10月至11月期间陆续完成了包括案涉不动产在内的楼栋整体交付手续。案涉不动产在中广核服务公司主张办理入住手续的时间段存在北京市第三中级人民法院对案涉土地的查封，查封期限为2017年7月27日至11月29日。中广核服务公司与金丰科华公司双方均主张上述法院的查封未在案涉不动产处张贴封条、本院在本案执行预查封中于案涉不动产处张贴了封条。中广核服务公司主张因案涉不动产系整体交付的商业项目，故其在交付后将各分户钥匙统一委托物业公司保管，并着手对房屋进行装修。中广核服务公司另提交楼栋大堂现场照片一张，用以证明其已对案涉不动产实现合法占有。中宏瑞德中心对中广核服务公司的上述主张不予认可，并认为因现场照片系事后拍摄，无法达到相应证明目的。庭审中，中宏瑞德中心对于中广核服务公司向预售合同资金监管账户支付20%合同款项的事实予以认可，但对在《北京市商品房预售合同》签订前，能之汇公司向金丰科华公司、三洲公司支付款项的行为不予认可，认为与本案购房款无关。经本院审查，《北京市商品房预售合同》签订前，能之汇公司与金丰科华公司、三洲公司的款项往来情况如下：2013年6月3日，能之汇公司向三洲公司支付755257516.2元；2013年7月3日，能之汇公司向金丰科华公司支付60531704.74元；2013年7月12日，能之汇公司向三洲公司支付125876252.7元；2013年7月19日，能之汇公司向金丰科华公司支付64719700.6元；2013年8月27日，能之汇公司向金丰科华公司支付9335636元；2013年9月29日，能之汇公司向金丰科华公司支付196882742元；2013年10月31日，能之汇公司向金丰科华公司支付37762875.81元；2013年11月1日，能之汇公司向金丰科华公司支付69430720.33元；2013年11月28日，能之汇公司向金丰科华公司支付91722541.27元；2013年12月23日，能之汇公司向金丰科华公司支付26547236.6元；2013年12月25日，能之汇公司向金丰科华公司支付37762875.81元；2014年1月10日，能之汇公司向金丰科华公司支付122427726.9元；2014年3月5日，能之汇公司向金丰科华公司支付84026244元；2014年4月8日，能之汇公司向金丰科华公司支付19718724.4元；2014年4月24日，能之汇公司向金丰科华公司支付49757682.83元；2014年8月14日，能之汇公司向金丰科华公司支付9900000元；2015年2月3日，能之汇公司向金丰科华公司支付1200000元。中广核服务公司为补充证明其支付的大部分款项以用于案涉不动产工程建设之中，另补充提交与上述款项中13笔款项支付相关的《工程建设资金划拨申请单》、《工程建设资金划拨明细表》等证据用以证明，中宏瑞德中心对上述补充证据的真实性、关联性均不予认可。另查，2013年1月29日，中广核集团向国务院国有资产监督管理委员会提交《关于中广核集团在京购置办公楼的请示》，其中载明：中广核集团为解决其在京单位（包括集团公司部门、分公司、成员公司等）办公问题，拟购买三洲隆徽项目1、2、3三栋写字楼，地下配套部分面积及车位，总投资约25亿元人民币；目前中广核集团已与开发商就项目购置达成初步意向，为尽快启动项目适应性设计及工程建设，请示国有资产监督管理部门批准购置项目。2013年4月9日，国务院国有资产监督管理委员会办公厅作出《关于中广核集团在京购置办公楼有关意见的复函》，原则同意中广核集团以自有资金25亿元在京购置三洲隆徽项目1/2/3号写字楼及地下配套部分。本院认为，当事人不服本院执行异议裁定书，可以依法主张权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中，中广核服务公司不服本院作出的驳回其异议请求的执行裁定，依据上述法律规定提起案外人执行异议之诉，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定及本案当事人诉辩意见，本案审理焦点有四：其一、中广核服务公司与金丰科华公司在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同；其二、中广核服务公司在人民法院查封之前是否已合法占有案涉不动产；其三、中广核服务公司是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款并能够按照人民法院要求将剩余价款交付执行；其四、是否因中广核服务公司自身原因未办理案涉不动产的过户登记。关于焦点一，根据本案现有证据显示，中广核服务公司与金丰科华公司已于本案预查封措施实施前就案涉不动产签订《北京市商品房预售合同》，该合同业已经相关行政管理部门进行预售备案，故本院对该合同的真实性予以采信。同时，从中广核服务公司提交的《购房框架协议》、《楼宇买卖合同》及相关补充协议可见，在本案《北京市商品房预售合同》签订前，中广核集团与三洲公司早于2012年12月即对中广核集团整体购买三洲公司全资子公司金丰科华公司开发的本案房地产项目进行了框架性约定。在此基础上，能之汇公司作为中广核集团公司的全资子公司，于2013年4月与金丰科华公司签订《楼宇买卖合同》，约定购买本案房地产项目地面1号、2号、3号三栋写字楼，以及三栋写字楼对应的地下一层配套服务设施和地下车位，并分别于2013年5月、9月及2015年12月签订补充协议。上述协议明确约定双方的主要权利义务，系买受人支付合同房款、出卖人交付房屋并转移所有权，符合买卖合同的基本特征。后中广核服务公司亦与能之汇公司签订《债权转让协议书》，买卖合同所涉买受人权利由中广核服务公司承继。上述买卖合同关系系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。中宏瑞德中心虽对《购房框架协议》、《楼宇买卖合同》及相关补充协议的真实性提出质疑，但未提交有效证据予以反驳，加之，根据中广核服务公司提交的国有资产监督管理部门于2013年4月9日出具的复函，亦可佐证上述房屋买卖关系的真实性，故本院对中宏瑞德中心的该项抗辩理由不予采信。中宏瑞德中心关于中广核服务公司与金丰科华公司恶意串通损害第三人利益导致本案合同无效的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。据此，本院对中广核服务公司与金丰科华公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的事实予以确认。关于焦点二，针对交付占有事实，中广核服务公司提交的交付通知书、交接清单、物业费交纳凭证、照片等证据，可以证明金丰科华公司与中广核服务公司办理房屋交付手续的时间在本案预查封措施实施之前，此后中广核服务公司基于交付事实，对案涉不动产的管领力已经发生，应认定已构成占有事实。中宏瑞德中心对该交付的真实性提出质疑，但未提交相反证据予以反驳，本院对其诉讼理由难以采信。关于其主张的中广核服务公司系非法占有一节，其主要依据在于：该占有系以无效合同为基础，以及交付发生时另有查封。关于合同效力争议，已于本案焦点一中予以确认，在此不再赘述。关于另案查封问题，经本院审查，该查封系针对案涉不动产所坐落的土地进行的登记查封，未见该查封措施进行了现场查封，与本案执行依据所作预查封亦非同一执行行为。同时，该查封已于2017年底解除，而中广核服务公司的占有事实在上述查封解除后仍处于持续发生的客观状态。中宏瑞德中心关于中广核服务公司系非法占有的事实主张，不能成立。据此，应认定中广核服务公司在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产。关于焦点三，针对付款事实，金丰科华公司认可中广核服务公司已按约定支付合同价款，中广核服务公司另提交了付款回单、银行进账单、支票存根、收据、银行账户明细等证据用以证明，其中显示的付款数额可以佐证中广核服务公司已按约定支付合同价款的事实。剩余款项未付的原因，系因付款条件尚未成就。须指出，如中宏瑞德中心答辩理由所述，本院亦注意到自2013年6月3日至2015年2月3日期间双方前17笔款项支付，未支付至预售合同监管账户。但本案不动产项目取得预售许可证的时间为2015年9月，自此预售合同监管账户方才设立，在此之前尚不具备向该账户支付的现实可能性，故不能以此为由对上述款项支付行为作出否定性评价。同时，中宏瑞德中心虽主张上述款项并非购房款而系其他经济往来，但其始终未提交充分、有效的证据予以反驳。且经本院逐笔审查中宏瑞德中心不予认可的上述17笔款项支付凭证，结合款项发生时间、部分书证载明的款项性质、收款主体、款项数额以及中广核服务公司提交的《工程建设资金划拨申请单》与《工程建设资金划拨明细表》等证据，可以进一步佐证款项支付与本案买卖合同之间的关联性，并已经达到盖然性占优势的证明标准。在此情况下，中宏瑞德中心的抗辩理由依据不足，本院不予采信。据此，本院对中广核服务公司已依约支付到期应付款项的事实予以确认。关于焦点四，根据本案现有证据显示，中广核服务公司与金丰科华公司书面合同中明确约定了房屋交付日期及权属登记日期，中广核服务公司剩余未付款项亦系因付款条件尚未成就。现案涉不动产在办理房屋初始登记前即已被预查封，不具备办理转移登记的前提条件。上述事实系由出卖人原因所致，尚无证据证明中广核服务公司作为买受人对此存在任何过错。据此，本院认定中广核服务公司对于未办理过户登记手续的事实，不存在过错。基于上述分析，中广核服务公司依据其与金丰科华公司于本案查封措施实施前签订的房屋买卖合同，已经支付到期合同价款，并于查封措施实施前实际占有案涉不动产，亦对未办理过户登记手续的事实不存在过错，其要求停止对案涉不动产执行的诉讼请求，具有客观依据。因中广核服务公司尚有剩余款项未付，鉴于其于本案中明确表示，承诺按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项之规定，将剩余价款交付执行，故其诉讼请求，具有事实和法律依据。同时需说明的是，鉴于本案房屋买卖合同关系系基于《购房框架协议》及《三洲能源科技中心楼宇买卖合同》及其补充协议等一系列合同形成，案涉不动产与中广核服务公司在案涉项目中购买的其他房屋系基于同一合同整体购买，中广核服务公司应将包括案涉不动产在内的全部房屋的剩余房款46044127.8元交付本院执行，在此前提下，本院对其诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本院判决如下：如中广核服务集团有限公司于本判决生效之日起30日内将全部剩余房款46044127.8元交付执行，则停止本院（2018）京02执12号执行案件对北京市丰台区×××1516-15地块2#办公楼7层701号不动产的执行；如中广核服务集团有限公司未按期足额支付上述款项，则继续本院（2018）京02执12号执行案件对北京市丰台区×××1516-15地块2#办公楼7层701号不动产的执行。案件受理费197113元，由北京中宏瑞德投资管理中心（有限合伙）负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 肖大明审 判 员 周梦峰审 判 员 李 珊审 判 员 姚 颖审 判 员 刘丽杰审 判 员 陈雨菡审 判 员 王 佳二〇一九年五月三十一日法官助理 高 磊法官助理 宋 佳法官助理 韩舒同书 记 员 周 洁书 记 员 程 飞书 记 员 杨 竹