广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终1315号上诉人（原审被告）：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区C-14号。统一社会信用代码：914***********968A。法定代表人：邝某1。委托诉讼代理人：卢泽铭，广东永泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄郁坤，广东永泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:张印梅，女，1990年9月19日出生，土家族，住四川省万源市**************。公民身份号码：522************824。被上诉人（原审原告）：杨雍瑞，男，1987年8月7日出生，汉族，住四川省万源市**************。公民身份号码：513************553。上述两被上诉人的委托诉讼代理人：林孝祥，广东国晖（江门）律师事务所律师。上述两被上诉人的委托诉讼代理人：刘欣欣，广东国晖（江门）律师事务所实习律师。上诉人开平恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威公司）因与被上诉人张印梅、杨雍瑞商品房预售合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初2194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒威公司上诉请求：1.请求撤销(2018)粤0783民初2194号民事判决书第一项判决，改判恒威公司向张印梅、杨雍瑞支付逾期交房违约金2177.50元【从2018年4月13日起至2018年6月19日止(67天)】，按已付房款650000元为基数，按每日万分之零点五计付)及从2018年6月20日起至实际交付房屋日止的违约金(以房款650000元为基数，按每日万分之零点五计付)。2.本案一、二审诉讼费用全部由张印梅、杨雍瑞承担。事实和理由：一、延迟交房原因，除了恒威公司经验不足外，还有暴雨、台风等不可抗力的因素，春节等节假日因素。一般包装修的商品房交房时间是两年半以上，恒威公司以前是做毛坯房的，包装修是第一次做，除了装修外，安装空调、热水器也需要时间。因此，按合同约定的时间交房，显然不足，这是导致延迟交房的主要原因。正常来说，比较合理的交房时间是在合同约定的原交房时间上再顺延半年即顺延120天左右。另外，涉案楼盘在建造过程中，遭遇了65天的大雨、暴雨、台风等天气，这些不可抗力因素导致恒威公司完全无法施工，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第1项关于遭遇不可抗力的，出卖人可以据实延期的约定，因上述天气原因导致无法施工的65天，可在逾期违约天数中予以扣减。同时由于春节等节假日，工人放假，施工暂停，也造成了40天左右的顺延。因此，交房时间应顺延225天，应从逾期违约的天数中扣除。二、张印梅、杨雍瑞没有遭受明显的、较大的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，每日万分之四的违约金显然过高，恒威公司认为应按每日万分之零点五计算违约金。张印梅、杨雍瑞辩称，一审法院认定事实清楚。适用法律正确。一、恒威公司延迟交房，导致张印梅、杨雍瑞出现损失是客观事实。恒威公司提出“经验不足、春节等节假日因素”等原因不应当是减轻恒威公司责任的法定事由，恒威公司从事该行业多年，应清楚了解到房屋装修的期间。而在恒威公司与张印梅、杨雍瑞约定的时间交房，却无法交付房屋给张印梅、杨雍瑞，已构成违约，应承担违约责任。二、一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，充分结合涉案购房合同的履行情况、涉案房屋同类房屋的租金价格等因素考虑，已将违约金调整为每日万分之二计付，合法合理。张印梅、杨雍瑞向一审法院起诉请求：1.判令恒威公司因逾期交房而向张印梅、杨雍瑞支付违约金75660元（从2017年9月1日起至2018年6月18日止,以已交付房款650000元为基数,按每日万分之四计付）;2.判令恒威公司支付逾期后续违约金（从2018年6月19日起至实际交付房屋之日止，以已交付房款650000元为基数,按每日万分之四计付）；3、本案诉讼费用由恒威公司承担。一审法院经审理，判决：一、开平恒威房地产开发有限公司应在一审判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金35230元（从2017年9月21日起至2018年6月18日止，以房款650000元为基数，按每日万分之二计付）及从2018年6月19日起至实际交付房屋日止的违约金（以房款650000元为基数，按每日万分之二计付）给张印梅、杨雍瑞；二、驳回张印梅、杨雍瑞的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1690元，适用简易程序减半收取845元，由张印梅、杨雍瑞负担422元，恒威公司负担423元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对恒威公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：恒威公司承担的逾期交房违约金应如何确定。恒威公司主张因房屋装修、安装空调等设备及施工期间遇节假日、工人放假等暂停施工导致延迟交房，交房时间应顺延160天，应从逾期违约的天数中予以扣减。经审查，恒威公司与张印梅、杨雍瑞签订的《商品房买卖合同》中，并未约定恒威公司主张的上述因素可以成为顺延交房的事由。而且，恒威公司作为有资质的房地产开发公司，对施工过程中出现的上述因素及该因素对施工期产生的影响有一定的认知和预见，而涉案《商品房买卖合同》属于恒威公司提供的格式合同，恒威公司在确定交房时间时应当会对上述因素加以考虑。故恒威公司以存在上述因素为由主张交房时间应顺延160天并从逾期违约的天数中予以扣减，理由不能成立，也无合同依据，本院不予支持。恒威公司主张施工过程中遭遇了大雨、暴雨、台风等天气导致65天无法施工，应从逾期违约的天数中予以扣减，并提交了开平市历史天气预报（2016年1月份至2017年12月份）打印件和暴雨、大雨天数统计表予以佐证。经审查，恒威公司提交的历史天气预报系其自行打印，而统计表系其单方制作，均未经气象部门确认，不足以证明因上述天气导致65天无法施工，恒威公司以此为由主张应从逾期违约的天数中扣减65天，理据不足，本院不予支持。但本案双方履行合同过程中，开平市遭遇了超强台风、暴雨等天气，而台风、暴雨等天气确实会影响工程建设进度，故一审法院考虑台风影响程度，酌情在逾期违约时间中扣减20天并无不当，而张印梅、杨雍瑞亦未就此提起上诉，本院予以确认。涉案《商品房买卖合同》第八条约定，恒威公司应于2017年8月31日前向张印梅、杨雍瑞交房，而恒威公司至今未能举证证明其已将具备合同约定的交付条件的房屋交付给张印梅、杨雍瑞，已违反了双方合同的上述约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，恒威公司依法应承担违约责任。虽然双方当事人在《商品房买卖合同》第九条约定逾期超过60日后交房的，出卖人应自合同约定的房屋交付期限之次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，如果约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，当事人可以请求对约定的违约金予以核减。本案中，恒威公司在一审期间以双方合同约定的违约金过高为由，请求一审法院予以核减，而张印梅、杨雍瑞未能举证证明因恒威公司逾期交房造成其实际损失的情况，故一审法院综合考虑双方合同的履行情况、涉案房屋所处同地段同类房屋的租金价格等因素，对双方约定的违约金予以调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付违约金，并据此判决恒威公司从2017年9月21日起按该标准向张印梅、杨雍瑞支付逾期交房违约金至实际交付房屋日止，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，恒威公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费626元，由开平恒威房地产开发有限公司负担。开平恒威房地产开发有限公司已预交二审案件受理费1690元，多预交的1064元本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长  甄锦源审 判 员  梅晓凌审 判 员  李 翔二〇一九年五月十四日法官助理  李苏琴刘俊书记员李静雯赵金兰