广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初2924号原告：珠海市嘉丽万豪酒店有限公司，住所地：珠海市拱北粤海中路****。法定代表人：马柱芳，董事长。委托诉讼代理人：刘征秋，广东常成律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮子阳，广东常成律师事务所律师。被告：李文伟，男，汉族，1967年9月18日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：罗永盛，广东盛夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴勇祥，广东盛夏律师事务所律师。第三人：珠海宝利来娱乐有限公司，住所地：珠海，住所地：珠海市拱北粤海中路**附楼法定代表人：陈天沛，经理。第三人：刘文晋，男，汉族，1975年8月11日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：葛广波，广东暨众律师事务所律师。原告珠海市嘉丽万豪酒店有限公司诉被告李文伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后在审理过程中追加珠海宝利来娱乐有限公司（以下简称宝利来公司）、刘文晋为第三人，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人阮子阳、被告李文伟及委托诉讼代理人罗永盛、第三人刘文晋及委托诉讼代理人葛广波到庭参加诉讼。第三人宝利来公司经依法传唤未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告提出的诉讼请求，经明确如下：一、解除原告与被告于2011年5月21日签订的《租赁合同》；二、被告向原告支付2017年3月至2018年3月期间拖欠的租金884000元；三、被告向原告支付因逾期支付2017年3月至2018年3月期间租金所产生的滞纳金（按年利率24%计算，自2017年3月11日起计至付清之日止）；四、被告向原告支付2017年6月至2017年12月期间拖欠的水电费84520元并赔偿利息（按年利率6%计算，自2017年7月11日起计至付清为止）;五、被告向原告支付2017年1月至2017年12月期间拖欠的垃圾费7200元并赔偿利息（按年利率6%计算，自2018年1月1日起计至付清为止）；六、本案诉讼费由被告承担。原告主张的事实和理由：原、被告系房屋租赁合同关系，案涉房产系广东省公安边防总队第五支队（以下简称边防五支队）所有。2007年3月1日，珠海市金口岸度假酒店管理有限公司（以下简称金口岸酒店管理公司）与边防五支队签订《房屋租赁合同》，向其承租位于珠海市××路××路××层××大楼，承租期限为2007年3月1日至2027年2月28日。经金口岸酒店管理公司授权，该综合大楼经营事宜由原告全权负责。2011年5月21日，经边防五支队同意，原、被告签订《租赁合同》，将位于珠海市××路××号××楼××层出租给被告经营“卡拉ＯＫ”使用。《租赁合同》约定：“租赁期间自2011年6月1日至2019年5月31日；2011年6月1日至2016年5月31日租金为60000元／月，2016年6月1日至2017年5月31日租金为66000元／月，2017年6月1日至2018年5月31日租金为72600元／月，2018年6月1日至2019年5月31日租金为79860元／月，租金支付时间为每月10号；如被告逾期不缴纳租金，应当每日按照拖欠总额1%的标准向原告支付滞纳金，逾期超过30天的，按违约处理，原告有权终止合同并没收押金作为违约金；租赁物由被告使用后，该租赁物所需交纳的各项费用（垃圾处理费、水电费等）均有被告承担；如因被告违约导致原告单方解除合同的，被告应当在原告通知解约后7日内搬出租赁物业，否则，超期搬出的期间，原告有权按租赁期满前租金标准双倍计收被告场地占用费，直至被告自行搬出或由原告清理完被告的弃物之日止。”合同履行过程中，原告一直向房屋所有人边防五支队支付租金，但被告于2017年3月支付当月部分租金、2017年6月部分水电费后，后续租金、水电费均未按约定向原告支付。被告至今仍拖欠原告2017年3月至2018年3月租金、2017年6月至2017年12月水电费以及2017年1月至2017年12月垃圾费用。原告催促无果。原告认为，原、被告签订的《租赁合同》合法有效。现被告逾期不支付租金、水电费、垃圾费超过30日，已经构成违约。原告有权要求被告支付拖欠费用、滞纳金、资金占用利息、违约金及赔偿原告因此造成的损失。鉴于原、被告的友好合作关系，原告自愿将滞纳金的计算标准由日利率1%降至年利率24%进行计算。被告李文伟辩称，一、原告提出的诉讼请求、事实与理由没有事实依据，属恶意诉讼，请法院予以驳回。原、被告于2011年5月21日签订的《租赁合同》，已于2012年10月31日终止履行，并由刘文晋与原告于2012年11月1日签订新的《租赁合同》，承租原场地。原、被告于2011年5月21日签订了《租赁合同》，该合同第一条约定：租赁房屋位于珠海市××路××号××楼××层，由原告租给被告作为经营卡拉ＯＫ之用；第二条约定：租赁期限从2011年6月1日起至2019年5月31日；第四条第10款约定：由于经营证照无法分开，原告暂时提供经营证照给被告，经营中的法律责任、经营费用等全部由被告承担。根据上述合同约定，被告承租原告的房屋是作卡拉ＯＫ经营之用，而在经营卡拉ＯＫ过程中，被告是使用原告的营业执照及娱乐经营许可证对外开展经营活动的。但被告因业务繁忙无法亲自管理，后因经营管理不到位导致个别违法人员在卡拉ＯＫ厅内从事违法行为被查处，而原告名下的《娱乐经营许可证》亦因此于2012年10月31日被珠海市文体旅游局吊销，导致卡拉ＯＫ厅停业。由于被告无法继续经营卡拉ＯＫ厅，于2012年11月将卡拉ＯＫ厅设备转让给刘文晋，并由刘文晋于2012年11月1日另行与原告签订《租赁合同》，此后刘文晋于2013年3月7日成立了宝利来公司，并取得了《娱乐经营许可证》，在原租赁房屋内继续经营卡拉ＯＫ厅。直到刘文晋与原告签订新的《租赁合同》之日，被告与原告于2011年5月21日签订的《租赁合同》虽未办理书面的合同终止手续，但事实上已终止履行，并由刘文晋承租该场所，并以宝利来公司对外开展经营活动。从2012年11月至今，都是由刘文晋或宝利来公司向原告缴纳租金，这从原告提交的证据“费用通知表”中的抬头“宝利来”可以得到充分证实。由此可见，讼争房屋仅由被告承租使用到2012年10月31日，此后由刘文晋承租，但原告如今却起诉被告要求支付租金及相关费用，属于恶意诉讼，应承担由此给被告造成的所有经济损失。二、原告不是本案适格主体，应驳回其起诉。讼争房屋的产权人为边防五支队，其于2007年3月1日将案涉房屋出租给金口岸酒店管理公司，但边防五支队并没有将案涉房屋出租给原告，而金口岸酒店管理公司也没有将案涉房屋转租给原告，即原告既非承租人也非次承租人，而是接受金口岸酒店管理公司的委托对外租赁，即原告是案涉房屋的受托方，并非委托人，故本案适格原告应为金口岸酒店管理公司，并非原告，法院应驳回其起诉。第三人宝利来公司未发表意见。第三人刘文晋述称，在工商局以及文体局档案中出现的租赁合同显示的公章与原告的公章不符，所以本人认为存档租赁合同的形式不真实。本人注意到，两份合同在租金标准方面有明显出入。原、被告签订的租赁合同约定2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金为66000元/月，而存档合同约定2012年11月1日至2017年10月31日期间的租金是60000元/月。在实际履行中，2016年6月1日交付给原告的租金都是按照66000元/月交付的，也就是一直按照原、被告签订的租赁合同履行。本人认为该案与本人无关。经审理认定事实如下：金口岸酒店管理公司成立于2006年8月4日，系珠海市金口岸度假酒店有限公司独资设立，法定代表人为马柱芳。原告珠海市嘉丽万豪酒店有限公司成立于2008年1月14日，由马柱芳独资设立并担任法定代表人。2007年3月1日，金口岸酒店管理公司（承租方、乙方）与边防五支队（出租方、甲方）签订一份《房屋租赁合同》，主要内容包括：乙方租赁甲方位于珠海市拱北桂花北路与粤海西路交叉处一座占地面积为3308㎡，建筑面积为7051㎡（含附属楼）的八层综合大楼作为酒店经营使用；租赁期限二十年，从2007年3月1日起至2027年2月28日止；乙方于每月25日前一次性交清下月租金，交租地点在甲方财务科；在租赁期限内除客房不得分包租赁外，其他经营项目可分包租赁，但必须征得甲方书面同意，并将租赁合同交甲方备案等。之后，经金口岸酒店管理公司授权，上述综合大楼的对外经营及租赁实际由原告负责，由原告直接向边防五支队支付租金。2011年5月21日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要内容包括：甲方将位于珠海市××路××号××楼××层出租给乙方作为卡拉ＯＫ之用；租赁期限8年，自2011年6月1日起至2019年5月31日止；按整体计租，乙方应于每月10号前将当月租金汇入甲方指定的账户，租期满五年后，第六年开始每一年按10%递增，其中2011年6月1日至2016年5月31日租金为60000元／月，2016年6月1日至2017年5月31日租金为66000元／月，2017年6月1日至2018年5月31日租金为72600元／月，2018年6月1日至2019年5月31日租金为79860元／月；合同签订当日，乙方预交20万元的押金及一个月的租金，即2011年8月起按月缴纳，如逾期不交每日按照总额的1%收取滞纳金，超过30天按违约处理，甲方有权终止合同并没收押金作为违约金，卡拉ＯＫ的所有设施设备归甲方所有；乙方必须按用途使用，不得擅自改变功能和结构，不得利用所租物业进行违法活动，租赁物业自移交给乙方之日起直至乙方将其交回甲方前，乙方承担该期间的水电费和正常使用该楼宇所需缴纳的各项费用，垃圾处理费、污水处理费、绿化费、治安管理费等；由于经营证照无法分开，甲方暂时提供经营证照给乙方，经营中的法律责任、经营费用等全部由乙方承担；未经甲方同意，乙方不得擅自将该物业转让给第三人；如乙方因违约而给甲方造成损失的，或乙方因违反有关法律法规而令甲方受到行政处罚或民事赔偿的，甲方除可按上述第五条第2点解除合同，不退回押金，并追讨乙方应缴租金和费用外，乙方还应该另外赔偿甲方损失；双方对合同的变更、补充等协商事项，应以双方同意的书面协议为准等。合同签订后被告向原告支付了押金20万元。2011年6月1日，原告将案涉租赁物交付给被告使用。原告主张，被告支付2017年3月的部分租金后未再付租金，计至2018年3月欠付租金合计884000元；被告支付了2017年6月的部分水电费后未再付水电费，计至2017年12月欠付水电费合计84520元；被告另尚欠2017年1月至2017年12月垃圾费用合计7200元。原告为此提供了2017年6月至2017年12月的水电费用通知表。根据原告提供的租金收据存根联显示：原告收到宝利来交来2016年11月-2017年2月期间的租金每月66000元、2017年3月部分租金40000元。2018年12月26日，金口岸酒店管理公司向本院出具《确认函》，主要内容包括：关于本案，该公司确认不向李文伟主张有关租金、水电费等。该案的所有权利与依据，均依据原告与李文伟签订的租赁合同，由原告向李文伟主张，原告系该租赁关系的实际出租人。另查明，2012年12月14日，珠海市工商行政管理局向原告出具《责令改正通知书》，以原告已于2012年10月31日被珠海市文体旅游局吊销《娱乐经营许可证》为由，责令原告于2012年12月30日前到该局办理变更登记或者注销登记，否则该局将依法吊销营业执照。宝利来公司于2013年3月7日成立，原法定代表人为刘文晋，股东为刘文晋、陈艳艳，登记的住所为珠海市拱北粤海中路**附楼。2014年3月31日，珠海市香洲区文体旅游局向宝利来公司发放了娱乐经营许可证（编号粤文娱80167号）。2016年5月30日，因股权转让，该公司股东相应变更为吴焕新、吴豪杰，吴焕新担任法定代表人。2017年1月19日，因股权转让，该公司股东再次变更为邓建亮、熊锦云，陈天沛担任法定代表人。根据相关档案材料显示，宝利来公司设立及股东变更登记手续，均由廖彩玉代为办理。在宝利来公司开业工商登记以及申办娱乐经营许可证的档案材料中，均留存有一份以原告为甲方（出租方）、以刘文晋乙方（承租方）签订的《租赁合同》复印件，主要内容包括：甲方将案涉租赁物租给乙方作为卡拉OK之用，租赁期限为2012年11月1日起至2020年10月31日止，每月租金60000元，租期满五年后，第六年开始每一年按10%递增，2012年11月1日至2017年10月31日租金为60000元/月，2017年11月1日至2018年10月31日租金为66000元/月，2018年11月1日至2019年10月31日租金为72600元/月，2019年11月1日至2020年10月31日租金为79860元/月。该合同其余内容均与原告提供的落款日期为“2011年5月21日”的《租赁合同》一致。原告否认曾在上述存档的租赁合同上盖章，并提出鉴定申请。本院于2018年9月21日委托广东南天司法鉴定所对从珠海市香洲区工商行政管理局拱北分局以及珠海市香洲区文化体育旅游局调取的有关租赁合同复印件落款甲方处“珠海市嘉丽万豪酒店有限公司”公章印文进行鉴定。2018年11月21日，广东南天司法鉴定所提交《司法鉴定意见书》，意见为：两份检材《租赁合同》落款甲方处“珠海市嘉丽万豪酒店有限公司”公章印文与样本公章（印章备案证明及实验样本）印文不是出自同一枚印章形成，其中分析说明部分载明：“上述检验所见，2份检材公章印文与样本公章印文的特征差异，非盖印条件不同或使用磨损或复制所形成，而是不同印章盖印形成的本质反映。”再查明，第一次庭审时，被告表示，在签订租赁合同时，被告不清楚原告与金口岸酒店管理公司、边防五支队之间的关系。被告从2011年8月起向原告支付租金，直至2012年10月。之后，被告将卡拉OK转让给刘文晋经营，但双方未签订转让协议。2019年3月27日庭审时，被告李文伟称，被告、刘文晋于2011年5月前共同接手已停业的嘉丽万豪夜总会，具体由刘文晋负责管理。因有非法人员吸毒被公安机关查处，夜总会于2012年10月被吊销娱乐经营许可证。从2013年1月起，被告将夜总会转给刘文晋，由刘文晋成立宝利来公司经营。直到收到传票及原告通知，被告才知道刘文晋未再经营宝利来公司。被告通过刘文晋找到宝利来公司最后接手人邓建亮，但邓建亮未能与原告就租金达成一致。第三人刘文晋在2018年12月28日笔录中表示，2013年经吴焕新介绍，本人接手了嘉丽万豪酒店卡拉OK。听说被告之前经营该卡拉OK，在本人接手后，被告又提出以陈艳艳的名义入股。本人委托财务廖彩玉办理了宝利来公司注册以及娱乐经营许可证手续，但印象中没有与原告签订租赁合同，也没有相关存档租赁合同原件。2016年5月，本人将公司转给吴焕新及其朋友并办理了工商变更登记。2019年3月27日庭审时，刘文晋又称，宝利来公司成立后，本人了解到案涉场地已经出租给被告，相关租赁合同还在继续履行。开业后每月的租金是按照原、被告签订的租赁合同履行，具体由财务廖彩玉去交，租金收据在转让时移交给下家了。在本案之前，本人没有见过在工商局及文体局档案资料中存档的租赁合同，印象中也没有与原告签订过该合同，相关资料由廖彩玉准备，不存在与被告合伙经营嘉丽万豪夜总会的情况。原告表示，在签订租赁合同时，原告曾口头告知被告案涉租赁物归边防五支队所有，由原告负责出租。原告仅知道案涉租赁物目前正经营卡拉OK，但不清楚谁在经营。“宝利来”只是原告登记用于收取租金的名字，租金是卡拉OK财务以现金方式交给原告。在案件审理过程中，本院多次通知廖彩玉出庭作证，但廖彩玉未能到庭。此外，李文伟还提供了其与刘文晋的电话录音，刘文晋在电话中表示，在办理宝利来公司营业执照的时候原告曾按照以前的合同重新做了一份合同，但关于租约的合同还是用原来那份合同等。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。虽然案涉租赁物是金口岸酒店管理公司向边防五支队承租而来，但原告与金口岸酒店管理公司存在关联关系，该租赁物由原告实际经营使用并向边防五支队支付租金。原、被告于2011年5月21日就酒店卡拉OK场所出租及经营事宜签订《租赁合同》，金口岸酒店管理公司亦明确表示认可。因此本院认为，上述租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应遵照履行。本案原、被告争议的焦点在于：原、被告于2011年5月21日签订的《租赁合同》是否已经提前终止履行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。被告本案主张原、被告签订的《租赁合同》已于2012年10月31日终止履行，并由刘文晋与原告于2012年11月1日签订新的《租赁合同》，应当对此事实承担相应举证责任。结合本案现有证据，首先，被告提供的落款日期为“2012年11月1日”的《租赁合同》为有关部门档案留存的复印件。而根据广东南天司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》，两份检材《租赁合同》落款甲方处“珠海市嘉丽万豪酒店有限公司”公章印文与样本公章（印章备案证明以及实验样本）印文不是出自同一枚印章形成。其次，被告主张其与刘文晋于2011年5月前接手嘉丽万豪夜总会共同经营一段时间后，又转给刘文晋一人继续经营，但并未提供充分证据予以证实。即便如李文伟主张其在宝利来公司成立之前退出了夜总会经营，也未提供证据证实原告对此转让事实明确知情并同意租赁合同概括转让。刘文晋当庭对被告李文伟的主张表示异议，并否认与原告签订了新的《租赁合同》。由于经办人廖彩玉经本院多次通知亦未能到庭，本院难以进一步核实。最后，从原告提供的租金收据来看，2016年11月至2017年2月期间案涉租赁物每月收取的租金为66000元，与原、被告签订《租赁合同》约定的租金标准相符，而被告李文伟提供的落款日期为“2012年11月1日”的《租赁合同》复印件上约定的同期月租金为60000元，以上租金计收情况也可以反映此时租赁双方实际履行的仍为原、被告签订的《租赁合同》。综上所述，本案现有证据并不足以证实刘文晋与原告于2012年11月1日签订了新的《租赁合同》，被告主张原、被告签订的《租赁合同》已于2012年10月31日终止履行，理据不足，本院不予采纳。被告李文伟作为承租人，应当按照租赁合同的约定承担相应的义务。原告明确不向案涉租赁物的实际使用人宝利来公司主张权利。至于被告承担合同责任之后与宝利来公司等主体的争议可另循途径解决。关于合同解除及费用支付。一、原告主张承租人欠付的2017年3月至2018年3月期间租金884000元，被告及宝利来公司均未提供证据证实已付清上述款项。根据《租赁合同》第三条第2款的约定，被告逾期支付租金超过30天，原告请求解除租赁合同并要求被告承担租金清偿责任，合法有据，本院予以支持。同时根据该条款约定，被告应于每月10日前支付当月租金，逾期不交原告按每日按总额的1%收取滞纳金。鉴于合同约定的逾期付款违约金计算标准（每日1%）过高，本院酌情调整为按年利率8%计算，结合租金的欠付情况，计至2018年3月30日，被告应支付逾期付款违约金合计37091.6元，之后继续以欠付租金884000元为基数按年利率8%支付至付清之日止。二、原告主张承租人欠付2017年6月至2017年12月期间的水电费84520元，并提供了相应的水电费用通知表。被告李文伟及第三人宝利来公司均未提供证据证实已付清该款。原告请求被告承担相应清偿责任，应予以支持。鉴于租赁合同并未明约定水电费用的支付期限，本院酌情确定被告以欠付水电费用84520元为基数，从原告起诉之日即2018年3月30日起按同期银行贷款利率支付利息至付清之日止。三、原告主张承租人欠付2017年1月至2017年12月垃圾费用7200元，但租赁合同并未明确约定垃圾费的计收标准以及支付期限，原告要求被告按600元/月支付垃圾费并支付相应利息，缺乏充分依据，难以认定，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告珠海市嘉丽万豪酒店有限公司与被告李文伟于2011年5月21日签订的《租赁合同》；二、被告李文伟于本判决生效之日起十五日内向原告珠海市嘉丽万豪酒店有限公司支付2017年3月至2018年3月期间的租金合计884000元及逾期付款违约金（计至2018年3月30日为37091.6元，之后继续以884000元为基数按年利率8%支付至租金付清之日止）；三、被告李文伟于本判决生效之日起十五日内向原告珠海市嘉丽万豪酒店有限公司支付2017年6月至2017年12月期间的水电费合计84520元及利息（以84520元为基数，从2018年3月30日起按中国人民银行公布的同期银行贷款利率支付至付清之日止）；四、驳回原告珠海市嘉丽万豪酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23764元，由被告李文伟负担22000元，原告珠海市嘉丽万豪酒店有限公司负担1764元；鉴定费15721元（由原告预付），由被告李文伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  闫太民人民陪审员  黄建华二〇一九年五月十日书 记 员  张景民