北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初7413号原告（反诉被告）：臧浩，女，1973年4月7日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘松鸿，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄涛，男，1981年7月18日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：谭小雪，北京市易和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐宁，北京市易和律师事务所实习律师。原告臧浩（反诉被告）与被告黄涛（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员王磊担任审判长，与人民陪审员张淑珍、赵凯民组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告臧浩及其委托诉讼代理人刘松鸿，被告黄涛的委托诉讼代理人谭小雪、徐宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告臧浩向本院提出诉讼请求：1．被告黄涛协助原告臧浩办理北京市昌平区龙域中路××号院××号楼××单元××的房屋产权过户手续；2．被告黄涛支付原告臧浩自2016年6月21日起至办理北京市昌平区龙域中路××号院××号楼××单元××的房屋产权过户手续之日止，以2230000元为基数，每日万分之五的违约金。在诉讼过程中，原告臧浩将前述第2项诉讼请求变更为：被告黄涛支付原告臧浩自2016年12月23日起至办理北京市昌平区龙域中路××号院××号楼××单元××的房屋产权过户手续之日止，以2230000元为基数，每日万分之五的违约金。事实和理由：2015年6月20日，臧浩与黄涛签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定黄涛将北京市昌平区龙域中路××号院××号楼××单元××的房屋出售给臧浩，成交价为2230000元；自合同签订之日起365日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。同日，双方又签订了两份补充协议，约定2015年6月20日，臧浩向黄涛支付定金100000元；2015年8月5日前，臧浩将第一笔首付款1460000元支付给黄涛，双方办理物业交割手续；黄涛承诺于2016年6月20日前取得该房屋的产权证，并于2016年6月20日前办理房屋的产权转移登记手续；如任何一方违反约定，每逾期一日，支付房屋总价款日万分之五的违约金。合同签订后，臧浩按照约定支付了定金100000元和房屋首付款1460000元。直到2016年9月19日，黄涛才取得房产证，但黄涛拒不配合办理房屋产权转移登记手续。特诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告黄涛辩称，首先，臧浩在合同约定的过户期限内不办理购房资格审核，拒绝办理过户，是恶意欺诈的违法行为。臧浩在合同约定的过户期限内，根本不具备购房资格，显属欺诈。其次，黄涛在合同约定的35个工作日内没有办理产权过户手续，系违约行为，应当承担违约责任。再次，臧浩在提起本诉时尚不符合约定的过户条件，属滥用诉权、恶意诉讼。最后，基于臧浩的违法和违约行为，黄涛有权要求解除房屋买卖合同，并赔偿黄涛的损失。反诉原告黄涛向本院提出反诉请求：1．判令解除2015年6月20日黄涛与臧浩签署的房屋买卖合同及其全部补充协议；2．臧浩将北京市昌平区龙域中路××号院××号楼××单元××的房屋交还给黄涛，且臧浩已付的购房款不予退还。事实和理由：2015年6月20日，臧浩与黄涛签订了《北京市存量房屋买卖合同》。同日，双方又签订了两份补充协议。补充协议（二）第8条明确约定，该房屋的过户期限为“产权证取得后35个工作日”；上述期限内“如因甲方（黄涛）原因无法过户，黄涛构成违约，甲方双倍返还乙方（臧浩）所付房款；如因乙方原因无法过户，乙方构成违约，甲方不退还已取得房款。”然而，上述期限内，黄涛多次催促臧浩办理过户手续，但臧浩始终拖延不予办理。黄涛接到本院民事裁定书后才得知，臧浩根本不具有购房资格。臧浩的行为已经严重违反合同约定，臧浩有权解除合同。反诉被告臧浩辩称，第一，臧浩多次催促黄涛办理房屋过户手续，黄涛始终以房价上涨为由不予办理，臧浩没有任何违约行为；第二，臧浩要求黄涛办理过户手续，是臧浩的权利、黄涛的义务。黄涛以其不履行义务为由认为合同应当解除，不能成立。根据合同法，当事人一方违约导致无法实现合同目的，可以作为解除方的理由。过户是臧浩要实现的合同目的，黄涛的合同目的是收取购房款。臧浩已经依约定支付了购房款，黄涛的合同目的已经实现。黄涛主张解除合同缺乏依据；第三，臧浩已经取得购房资格，双方履行合同不存在任何障碍；第四，补充协议（二）第三条约定，臧浩有权以本人或指定他人作为过户时新产权人。即使臧浩当时不具备购房资格，也可以指定他人作为新产权人，故不构成违约。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本案认定事实如下：2015年6月20日，黄涛（甲方，出卖方）与臧浩（乙方，买受方）在满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及二份补充协议。其中约定：甲方将坐落于北京市昌平区龙域中路××号院××号楼××单元××房屋（建筑面积87．63平方米）出卖给乙方，该房屋性质为按经济适用住房管理，尚未取得房屋所有权证书；房屋总价款为2230000元，其中定金100000元于2015年6月20日支付，首付款1460000元于2015年8月5日前支付，拟向公积金管理中心贷款支付670000元；双方自行交割房款；双方应于甲方取得房产证后15日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方同意，在2016年6月20日前，双方共同办理房屋所有权转移登记手续；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需依约承担违约责任；甲方或乙方逾期履行付款、交房、申请贷款、权属转移登记等相关约定义务之一的，均构成根本违约，对方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，违约方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向对方支付违约金；乙方有权以本人或指定他人作为过户时新产权人；在乙方交付1460000元首付款当日，甲方将房屋钥匙、水电燃气卡、该房屋所有合同、票据和手续交付乙方；产权证取得后35个工作日内，如因甲方原因无法过户，甲方构成违约，甲方双倍返还乙方所付房款，如因乙方原因无法过户，乙方构成违约，甲方不予退还已取得房款，赔偿金应于超出35日时限后7日内一次性付清，逾期按银行同期贷款利率计算利息；……签约当日，臧浩向黄涛支付了定金100000元。2015年7月1日，臧浩支付黄涛首付款900000元。2015年7月15日，臧浩支付黄涛首付款560000元。同日，黄涛及其妻子付蕾共同向臧浩出具了经公证的委托书，委托臧浩代为领取坐落于北京市昌平区龙域中路××号院××号楼××单元××房屋的房屋所有权证书。随后，黄涛将前述房屋交付臧浩，臧浩占有使用该房屋至今。2016年12月23日，臧浩代黄涛由开发商处领取了前述涉案房屋的不动产权证书。2016年12月31日，臧浩通过短信方式通知黄涛房屋的不动产权证书已经下发。当日，黄涛的妻子付蕾与臧浩电话联系，沟通中，付蕾表示由于房屋价格上涨较大，其夫妻不打算再履行该房屋买卖合同。2017年1月6日，臧浩向黄涛邮寄了《过户催告通知》，要求黄涛对于能否过户予以明确答复。当日，付蕾再次通过电话表示其不想再继续履行合同，希望提高价格，双方约定春节后再行协商解决办法。2017年1月9日，黄涛收到该通知，双方通过短信方式再次约定春节后再商量过户事宜。2017年1月17日，臧浩向本院提起本案诉讼，并申请对前述涉案房屋采取保全措施。本院依法对该房屋采取了保全措施。2017年2月11日（农历正月十五），双方开始约时间面谈协商。2017年2月24日晚，双方见面并商谈。2017年2月27日，双方协商破裂。2017年3月3日，臧浩出售其未成年子女姜某名下住房一套，取得购房资格。期间，由于臧浩未向法院提供黄涛的电话等有效联系方式，本院于2017年3月20日始将相关诉讼材料及文书送达黄涛。庭审中，臧浩表示剩余房款670000元无需贷款，其可一次性支付给对方。本院认为，黄涛与臧浩签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点如下：（一）双方没有在约定的期间内完成过户，黄涛是否有约定合同解除权。补充协议（二）第8条约定：“因甲方（黄涛）个人原因导致产权证办理迟延，每延迟一日，支付乙方万分之五赔偿，逾期35个工作日视为甲方违约。产权证取得后35个工作日内，如因甲方原因无法过户，甲方构成违约，甲方双倍返还乙方所付房款。如因乙方（臧浩）原因无法过户，乙方构成违约，甲方不退还已取得房款。赔偿金应于超出35日时限后7日内一次付清，逾期按银行同期贷款利率计算利息。”根据该条款，如因一方违约导致在约定期间内没有完成过户，守约方将享有约定合同解除权。臧浩于2016年12月23日取得房产证，过户期间应当为自2016年12月26日起至2017年2月17日止。首先，没有完成过户，臧浩是否有责任。臧浩在约定的过户期间内并没有取得购房资格。补充协议（二）第3条约定臧浩有权指定他人作为过户时新产权人，但在过户期间，臧浩始终没有指定他人作为新产权人。臧浩既没有购房资格，也没有指定其他人作为新产权人，因此臧浩对于没有完成过户应当承担责任。其次，没有完成过户，黄涛是否有责任。2017年1月9日，双方确认春节后再商量过户事宜。2017年2月11日（农历正月十五），双方开始约时间面谈。直到2017年2月24日晚（原约定过户截止日期为2月16日，已超过期限），黄涛才第一次要求臧浩应于2017年2月27日下午2点前往昌平住建委办理过户手续。很明显，黄涛并没有积极按原约定期间履行义务。黄涛主张，臧浩没有购房资格且隐瞒该事实，应对没有在约定期间完成过户承担违约责任。补充协议（二）第3条赋予了臧浩指定其他人作为新产权人的权利。如果黄涛积极按原约定期间履行义务，臧浩一方面可以加快时间取得购房资格，另一方面也可指定其他人作为新产权人，并不会当然导致过户无法完成。并且黄涛之妻在与臧浩沟通时明确表示不愿继续履行合同，使得臧浩对合同的履行进程产生疑虑，其可以行使不安抗辩。这也是延迟双方之间合同履行的重要因素。因此，黄涛对于没有完成过户也应当承担责任。事实上，双方在过期后仍商谈过户事宜且第一次提出明确的过户时间，已经构成对原约定的更改。综上所述，臧浩、黄涛对没有在约定期间完成过户，双方均有责任，或者说是双方合意的结果。黄涛主张因臧浩违约而解除合同，本院不予支持。臧浩主张黄涛配合臧浩办理过户手续，本院予以支持。臧浩在庭审中述称，对于剩下未支付的购房款670000元，无需贷款，可以直接支付给黄涛，本院予以确认。（二）逾期过户违约金。臧浩主张黄涛支付自2016年12月23日起至实际办理产权过户手续之日止，以2230000元为基数，每日万分之五的违约金。本院已经认定，对于逾期过户，臧浩同样负有责任。双方一致同意在原约定过户期满后协商过户事宜，已构成对原约定的更改，此后双方并未就过户期限及逾期过户的违约责任达成新的协议。故对于臧浩主张逾期过户违约金，本院不予支持。综上所述，臧浩请求法院判决黄涛协助臧浩办理北京市昌平区龙域中路××号院××号楼××单元××的房屋产权过户手续，合法有据，本院予以支持（臧浩须支付剩余购房款）；臧浩主张黄涛应支付逾期违约金，本院不予支持；黄涛提起反诉，请求解除合同等反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、黄涛于本判决生效后七日内协助臧浩将坐落于北京市昌平区龙域中路××号院××号楼××单元××房屋的所有权转移登记至臧浩名下；二、臧浩于本判决第一项履行完毕当日给付黄涛剩余购房款670000元；三、驳回臧浩的其他诉讼请求；四、驳回黄涛的反诉请求。本诉案件受理费24640元，由原告臧浩负担12320元（已交纳）；由被告黄涛负担12320元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费70元，由反诉原告黄涛负担（已交纳）。保全费5000元，由原告臧浩负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 磊人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇一九年五月三十一日书 记 员  岳亭亭