广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0503民初2149号 原告（反诉被告）：北海竹林盐场，住所：北海市银海区福成镇西村。统一社会信用代码：91450503199395790G。 法定代表人：李小兵，场长。 委托诉讼代理人：张弦，广西熙棣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴恒彩，广西熙棣律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西隆瑞海洋科技投资有限公司，住所：北海市北海大道84号俊杰华府0601-2号。统一社会信用代码：9145050007908367XR。 法定代表人：谭波，董事长。 委托诉讼代理人：石远德，广西海盟律师事务所律师。 原告（反诉被告）北海竹林盐场（以下简称“竹林盐场”）与被告（反诉原告）广西隆瑞海洋科技投资有限公司（以下简称“隆瑞公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月26日受理后，依法适用普通程序于2019年3月20日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）竹林盐场的委托诉讼代理人张弦、吴恒彩，被告（反诉原告）隆瑞公司的委托诉讼代理人石远德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告竹林盐场向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2013年11月29日签订的《竹林盐场土地租赁合同》（编号：土20XXX）及双方于2016年9月1日签订的《竹林盐场土地租赁合同补充协议书》；2.被告马上向原告腾退盐田524.42亩，将《竹林盐场三工区附属设备、设施交接清单》中的设备、设施全部返还给原告；3.被告向原告支付拖欠的土地租金1156346.1元、违约金277523.064元（违约金按照月息2分的标准予以计算至被告付清所拖欠的全部租金为止，自2017年11月1日开始计算至2018年10月31日按照月息2分的标准予以计算，该部分的违约金为277523.064元,1156346.1×2%×12月=277523.064元）。事实与理由：2013年11月29日，原告北海竹林盐场（甲方）与被告广西隆瑞海洋科技投资有限公司（乙方）签订书面《竹林盐场土地租赁合同》（编号：土20XXX）一份，约定原告向被告出租原告享有土地使用权的位于北海市银海区福成镇西村竹林盐场三工区的563亩盐田（其中结晶区缸片池的面积为78亩）及其范围内的附属设备、设施。原告把标的物的经营使用权有偿转让给乙方。租赁用途为：生产原盐、海水养殖、休闲旅游。租赁期限为10年，即2014年1月1日起至2023年12月31日止。租金分五期支付，第一期租金为1126000元，第二期租金为1182300元，第三期租金为1241415元，第四期租金为1303485.75元，第五期租金为1368660.04元，被告需于合同签订后的三个工作日内一次性向原告缴清第一期租金及押金，以后于上期结束前二个月内付清下一期租金。合同签订后，原告按照约定将租赁标的物全部交付给乙方。2013年12月5日，被告向原告支付第一期租金1126000元及押金200000元，共计1326000元。2016年1月18日，被告向原告支付第二期部分租金250000元。2016年2月3日，被告向原告支付第二期部分租金341150元。2016年9月1日，原被告双方签订《竹林盐场土地租赁合同补充合同》一份，约定将租金相应变更为第一期租金1126000元、第二期租金1128288元、第三期租金1156346.1元、第四期租金1214163.41元、第五期租金1274871.58元，补充合同还约定其他内容。2016年9月28日，被告向原告支付第二期拖欠的537138元。至此，第二期租金1128288元才全部付清。按照双方的约定，被告最迟于2017年12月31日前付清第三期租金1156346.1元。但由于被告没有按时交纳租金，虽经原告书面及口头要求被告缴纳租金1156346.10元，但是被告均予以拒绝，被告的行为已经构成根本违约，原告有权利根据合同的约定及法律规定解除合同并要求被告承担相应的违约责任。为此，原告特向法院提起诉讼。 被告隆瑞公司辩称：不同意原告第一、二项诉求；对于原告第三项诉求，被告所拖欠的租金不是1156346.1元，应当减去不能使用的土地230亩，应支付的租金为649197元；被告没有违约，不同意支付违约金。理由如下：2017年7月份开始被告申请开发七班后半部分、八班等地块，但是未得到原告答复，或是不允许开发，导致该部分土地无法使用，故该部分的租金不应当支付，被告不存在违约。 反诉原告隆瑞公司向本院提出反诉请求：1.继续履行合同，将反诉被告竹林盐场与反诉原告隆瑞公司双方于2013年11月29日签订的《竹林盐场土地租赁合同》（合同编号：土20XXX）及2016年9月1日签订的《竹林盐场土地租赁合同补充合同》中的租赁土地面积524.42亩变更为294.42亩（第三期租金随之变更为649197元，第四期租金变更为681655元，第五期租金变更为715738元）；将聘用人员由23人变更为14人；2.反诉被告竹林盐场退回第一期租金（524.42亩-294.42亩）×1000元／亩.年×2年＝460000元，第二期租金（524.42亩-294.42亩）×1000元／亩.年×(1+5%)×2年＝483000元，共计943000元给反诉原告；3.反诉被告支付违约金5899669.09元×5%=294983元给反诉原告。事实与理由：隆瑞公司与竹林盐场于2013年11月29日签订的《竹林盐场土地租赁合同》（合同编号：土20XXX）一份，合同约定：竹林盐场同意将其三工区共563亩土地以1000元／亩．年出租给隆瑞公司，租期为十年，租金按每两年为一期，分五期支付。并逐期递增5%，租赁用途为：生产原盐、海水养殖、休闲旅游。由隆瑞公司聘用竹林盐场在职职工23人。违约责任约定如竹林盐场提前收回土地的应按合同总租金的5％向隆瑞公司支付违约金，并就其他权利义务进行了约定。因政府建设海景大道途经隆瑞公司所租赁的土地，实际租赁土地面积减少。隆瑞公司与竹林盐场于2016年9月1日签订《竹林盐场土地租赁合同补充合同》一份，双方就承租的土地面积、租金金额、聘用职工人数作出了变更调整。2017年7月25日开始，隆瑞公司多次向竹林盐场要求开发建造八班以南沙幅田作为养殖塘，但竹林盐场却以种种理由阻止隆瑞公司的开发请求，而当隆瑞公司于2017年11月12日及2017年11月19日请勾机开挖虾塘时均遭到竹林盐场的阻拦，导致隆瑞公司未能开发利用的土地达到约230亩，竹林盐场的行为实际上是提前收回土地的违约行为，未开发的土地变为履行不能。为此，隆瑞公司曾多次试图与竹林盐场就减少租地面积及减少聘用职工人数进行协商解决，然后再交付第三期租金，但竹林盐场却置之不理，直至竹林盐场起诉隆瑞公司要求交付租金。为此，反诉原告特提出反诉。 反诉被告竹林盐场辩称：反诉请求没有事实及法律依据，请求驳回。理由如下：1.竹林盐场在合同签订后，已将土地交付给隆瑞公司实际占有使用，不存在违约；2.隆瑞公司报建八班的行为是在新项目停止建设后才提出，目的是为了争取更多补偿，而不是为了养殖，竹林盐场不同意报建不影响隆瑞公司使用涉案土地；3.隆瑞公司一直实际占有并使用全部涉案土地，竹林盐场对隆瑞公司的报建有审批权，不存在违约，隆瑞公司请求退回租金及支付违约金等无事实及法律依据。 原告（反诉被告）竹林盐场对其本诉、反诉提供的证据有： 一、《电脑咨询单》，拟证实隆瑞公司的主体资格； 二、《国有土地使用证》，拟证实竹林盐场对涉案的563亩盐田享有土地使用权； 三、《竹林盐场土地租赁合同》（合同编号：土20XXX），拟证实双方签订土地租赁合同内容； 四、《竹林盐场三工区附属设备、设施交接清单》，拟证实竹林盐场已将租赁标的物全部交付给隆瑞公司，竹林盐场已经履行完租赁合同约定的义务； 五、《竹林盐场土地租赁合同补充合同》，拟证实双方就租赁盐田的面积及第三期租金金额等内容进行变更； 六、《中国工商银行同城通存通兑他代本回单》，拟证实隆瑞公司向竹林盐场支付第一期租金1126000元及押金200000元，以上共计1326000元； 七、《广西农村信用社通用凭证》，拟证实隆瑞公司分三次向竹林盐场支付第二期租金250000元、341150元、537138元，以上共计1128288元； 八、《北海竹林盐场通知》，拟证实竹林盐场向隆瑞公司发通知催收第三期租金1156346.10元。 被告隆瑞公司就本诉提供的证据有： （一）隆瑞公司于2017年7月25日出具《报告》、2017年8月15日出具《不同意开发虾塘项目建设造成损失等问题的回复》、2017年9月16日、9月25日出具《广西隆瑞海洋科技投资有限公司文件》、2017年10月25日出具《回复》、2017年12月出具《复函》、2018年1月15日出具《告知》、2018年7月12日出具《关于解决土地合同租金的复函》，竹林盐场于2017年8月6日出具《复函》、2017年9月21日出具《复函》、2017年10月24日出具《关于对北海隆瑞海洋科技投资有限公司申请事项的复函》，拟证实隆瑞公司多次向竹林盐场打报告要求开发八班以南沙幅地以及调整租金及减聘职工人数，但竹林盐场未同意。 反诉原告隆瑞公司就反诉提供的证据有： 1.《竹林盐场土地租赁合同》（合同编号：土20XXX），拟证实合同双方的权利义务关系； 2.《竹林盐场土地租赁合同补充合同》，拟证实双方协商将原合同563亩土地变更为524.42亩，聘用职工人数由23人变更为21人，租金亦作相应的减除； 3.隆瑞公司于2017年7月25日出具《报告》复印件、2017年8月15日出具《不同意开发虾塘项目建设造成损失等问题的回复》、2017年9月16日、9月25日出具《广西隆瑞海洋科技投资有限公司文件》、2017年10月25日出具《回复》复印件、2017年12月出具《复函》、2018年1月15日出具《告知》、2018年7月12日出具《关于解决土地合同租金的复函》复印件，竹林盐场于2017年8月6日出具《复函》、2017年9月21日出具《复函》、2017年10月24日出具《关于对北海隆瑞海洋科技投资有限公司申请事项的复函》，拟证实隆瑞公司多次向竹林盐场打报告要求开发八班以南沙幅地以及调整租金及减聘职工人数，但竹林盐场未同意。 经过开庭质证，隆瑞公司对北海竹林盐场证据一至八真实性、合法性、关联性无异议，但对证据四的证明内容有异议，竹林盐场未同意隆瑞公司开发八班以南沙幅地，没有完全履行合同义务。 竹林盐场对隆瑞公司提供本诉证据（一）中复印件的真实性、合法性、关联性均有异议，对于隆瑞公司出具的其余有原件的报告、回复，竹林盐场未收到，均不予认可，对于竹林盐场出具的复函没有异议；对隆瑞公司提供反诉证据1、2真实性、合法性、关联性无异议，对证据3的质证意见与证据（一）相同。 本院认为，竹林盐场提交证据一至八以及隆瑞公司提交本诉证据（一）和反诉证据3中竹林盐场于2017年8月6日出具《复函》、2017年10月24日出具《关于对北海隆瑞海洋科技投资有限公司申请事项的复函》、反诉证据1、2，双方当事人对上述证据真实性、合法性、关联性均无异议，本院依法予以采信作为本案定案依据。隆瑞公司提交本诉证据（一）和反诉证据3中的隆瑞公司于2017年7月25日出具《报告》、2017年10月25日出具《回复》、2018年7月12日出具《关于解决土地合同租金的复函》均为复印件，无法核实其真实性，本院不予采信；对于其余报告、复函有原件核对，具有证据真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以采信。 综合全案证据，本院确认以下事实： 2013年11月29日，竹林盐场与隆瑞公司签订《竹林盐场土地租赁合同》（合同编号：土20XXX），双方约定：竹林盐场将其享有使用权的位于北海市银海区福成镇西村竹林盐场三工区的563亩盐田（其中结晶区缸片池的面积为78亩）及其范围内的附属设备、设施租赁给隆瑞公司，竹林盐场把标的物的经营使用权有偿转让给隆瑞公司（见合同附件1.竹林盐场三工区本合同租赁范围土地平面图；2.竹林盐场三工区附属设备、设施交接清单及图片）；租赁用途为：生产原盐、海水养殖、休闲旅游；该盐田的现状及设施配套情况，由双方在合同附件2（竹林盐场三工区附属设备、设施交接清单及图片）中加以列明；除双方另有约定外，该附件作为竹林盐场按本合同约定交付隆瑞公司使用的凭证，以及合同期满，竹林盐场收回物业时的验收依据；本合同租赁期为10年，即自2014年1月1日起至2023年12月31日止；租金计算方式：租期10年，租金分五期支付，具体如下：第一期租金为1000×563亩×2年＝1126000元，第二期租金为1126000×（1+5%）=1182300元，第三期租金为1182300×（1+5%）=1241415元，第四期租金为1241415×（1+5%）=1303485.75元，第五期租金为1303485.75×（1+5%）=1368660.04元，合同租金总额为6221860.79元；隆瑞公司必须在签订合同后的三个工作日内一次性向竹林盐场缴清第一期租金，以后于上期结束前二个月内付清下一期租金；竹林盐场按合同约定将合同标的物交给隆瑞公司管理和使用，交付时应保证合同约定标的物及附属设备、设施处于能够正常使用状态；竹林盐场有权对隆瑞公司的改造建设设计方案进行审核，竹林盐场有权催收隆瑞公司应交未交的租金、押金及其它费用；隆瑞公司对承租土地的改造建设方案必须报竹林盐场审核同意后方可动工，并且不得改造永久固定建筑，只能建造临时建筑；租赁期内，隆瑞公司对所租赁的标的物和附属设备、设施拥有合法使用权，并按本合同规定的租赁用途或经营范围进行经营，但未经竹林盐场同意不得变更、增加标的物的用途，不得随意扩大、占用合同范围外的场地经营；在本合同租赁用途经营范围内，如隆瑞公司需拆改、变动租赁物的结构或变更原有设施的，须事先征得竹林盐场书面同意，待办妥固定设备、设施回收后方可进行；合同期内，隆瑞公司必须聘用不少于23位竹林盐场的在职职工，未征得竹林盐场同意，隆瑞公司不得擅自作出停工、分流或下岗的处理；租赁期间，隆瑞公司有下列违约行为之一，应按如下约定向竹林盐场支付违约金（或滞纳金），违约情节严重的，竹林盐场有权解除本合同，凡属隆瑞公司违约造成合同提前解除的，预付租金及押金一律不予退回：（五）逾期支付租金，每逾期一日，隆瑞公司须按当期日租金额支付违约金，超过一个月仍未付视作隆瑞公司自动退租；（八）凡属隆瑞公司违约造成合同提前解除的（依法免责情形除外），隆瑞公司预付租金及押金竹林盐场不予退回，如果还不足以补偿竹林盐场损失的，隆瑞公司还应负责赔偿等等。2013年12月30日，竹林盐场与隆瑞公司签订《竹林盐场三工区附属设备、设施交接清单》，确认隆瑞公司已经接收上述合同约定的563亩盐田及相关设施、设备。2016年9月1日，竹林盐场与隆瑞公司签订《竹林盐场土地租赁合同补充合同》，约定：从2016年9月1日起，隆瑞公司承租土地不再包含海景大道途经的28.6亩土地及海景大道以北9.98亩土地，隆瑞公司承租三工区的面积由原来的563亩调整为524.42亩；相应的租金变更为：第一期租金为1000元/亩·年×563亩×2年＝1126000元，第二期租金为1126000元×（1+5%）-[38.58亩×1000元/亩·年×16/12年×（1+5%）]=1128288元，第三期租金为1000元/亩·年×524.42亩×2年×（1+5%）×（1+5%）＝1156346.10元，第四期租金为1156346.10元×（1+5%）=1214163.41元，第五期租金为1214163.41元×（1+5%）=1274871.58元。以上1-5项合计合同租金总额为5899669.09元；合同期内，隆瑞公司必须聘用21位竹林盐场的在职职工，未征得竹林盐场同意，隆瑞公司不得擅自做出停工、分流或下岗的处理。 另查明，2013年12月5日，隆瑞公司向竹林盐场交付第一期租金1126000元及押金200000元。2016年1月18日、2月3日，隆瑞公司向竹林盐场支付第二期部分租金共计591150元。2016年9月28日，隆瑞公司向竹林盐场支付第二期余下租金537138元。2017年8月6日，竹林盐场向隆瑞公司发出《复函》，写明：隆瑞公司要求在三工区八班公路以南沙幅田开发建造养殖塘的报告已知悉，但北海管发[2017]14号文决定：在北海海洋产业科技园区管委会与北海旅游集团办理竹林盐场交接与划转手续期间停止虾塘项目新开工建设，原有项目的改扩建也暂缓，因此不同意开发申请。同年10月24日，竹林盐场向隆瑞公司发出《关于对北海隆瑞海洋科技投资有限公司申请事项的复函》，写明：隆瑞公司分别于2017年7月25日、8月28日送来《报告》以及《关于配套完善养殖基地基础设施的情况报告》已收悉，分别提出：“1.在三工区8班沙幅新建虾塘100亩；2.将原开发的养殖贮水塘改造铺上薄膜或水泥等”要求，贵司提出的请求事项不符合竹林盐场将来发展规划和土地利用，因此对请求事项不予同意，请按现状开展正常生产经营。同年12月11日，竹林盐场向隆瑞公司发出《通知》，写明：按合同要求隆瑞公司需在2017年12月31日前缴清2018-2019年度的租金1156346.10元，现限你于2017年12月31日前到竹林盐场交清租金，逾期不来办理的根据合同规定保留回收租赁物的权利。之后，隆瑞公司未再向竹林盐场支付过租金。 本院认为，原、被告经自愿协商于2013年11月29日签订的《竹林盐场土地租赁合同》和2016年9月1日签订的《竹林盐场土地租赁合同补充合同》，均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，隆瑞公司应于2017年12月31日前支付第三期租金1156346.10元，隆瑞公司未按照合同约定履行支付租金义务，已构成违约，应当承担相应的法律责任。竹林盐场主张解除双方签订的上述合同，要求隆瑞公司腾退盐田534.42亩，并将《竹林盐场三工区附属设备、设施交接清单》中的设备、设施予以返还。隆瑞公司抗辩称竹林盐场不同意其开发三工区八班以南沙幅田建造养殖塘等，竹林盐场违约在先。本院认为，根据双方签订的上述合同约定，竹林盐场有权对隆瑞公司的改造建设设计方案进行审核，未经同意隆瑞公司不得变更、增加标的物用途，且双方均认可对于竹林盐场不同意隆瑞公司开发申请的，合同并未设置法律后果，因此，隆瑞公司以竹林盐场不同意开发申请为由拒绝支付第三期租金，其抗辩理由没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及双方签订的《竹林盐场土地租赁合同》和《竹林盐场土地租赁合同补充合同》约定，原告的上述主张，有事实根据和法律依据，本院予以支持。竹林盐场根据合同约定要求隆瑞公司支付第三期租金1156346.1元和相应违约金，违约金计算方式为将双方约定的按当期日租金额支付违约金降低为按照月利率2%计算违约金，隆瑞公司抗辩称第三期租金应当扣除不能开发的230亩土地，即第三期租金应为649197元，同时主张违约金过高，应按照银行同期贷款利率计算。本院认为，对于第三期租金问题，因竹林盐场已经按照合同约定将租赁土地交付隆瑞公司使用，双方亦签订了交接清单，故隆瑞公司抗辩理由不成立，本院不予采纳；鉴于竹林盐场已经主张解除涉案合同，故隆瑞公司应当按照每日租金1584.04元（1156346.10元/两年÷730天＝1584.04元）的标准向竹林盐场支付2018年1月1日起至本判决生效之日止的租金，竹林盐场主张超过部分，本院不予支持；对于违约金问题，综合竹林盐场的实际损失和合同的履行情况以及双方的过错程度，竹林盐场主张违约金过高应当予以调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，隆瑞公司应以上述所欠租金为基数从2018年1月1日起依照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%向竹林盐场支付违约金，竹林盐场请求超出部分，本院不予支持。隆瑞公司反诉主张继续履行上述合同，并要求将合同内容进行部分变更，同时要求竹林盐场退回第一、二期部分租金和支付违约金。本院认为，双方签订上述合同后，竹林盐场已按照合同约定将涉案盐田交付给隆瑞公司进行经营，履行了合同所确定的义务，现因隆瑞公司逾期不支付第三期租金存在违约导致合同解除，故隆瑞公司上述反诉主张没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）北海竹林盐场与被告（反诉原告）广西隆瑞海洋科技投资有限公司于2013年11月29日签订的《竹林盐场土地租赁合同》（编号：土20XXXX）和2016年9月1日签订的《竹林盐场土地租赁合同补充合同》； 二、被告（反诉原告）广西隆瑞海洋科技投资有限公司于本判决书生效之日起十日内将盐田524.42亩以及《竹林盐场三工区附属设备、设施交接清单》中的设备、设施返还给原告（反诉被告）北海竹林盐场； 三、被告（反诉原告）广西隆瑞海洋科技投资有限公司按照每日1584.04元的租金标准向原告（反诉被告）北海竹林盐场支付2018年1月1日起至本判决书生效之日止的租金； 四、被告（反诉原告）广西隆瑞海洋科技投资有限公司以上述第三项租金数额为基数从2018年1月1日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%向原告（反诉被告）北海竹林盐场支付违约金； 五、驳回原告北海竹林盐场的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告广西隆瑞海洋科技投资有限公司的反诉请求。 本诉受理费17705元，由原告北海竹林盐场负担4705元，被告广西隆瑞海洋科技投资有限公司负担13000元；反诉受理费7971元（广西隆瑞海洋科技投资有限公司已预交30882元，由本院退回22911元），由反诉原告广西隆瑞海洋科技投资有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  彭 丫 人民陪审员  冯芝斌 人民陪审员  罗秋梅 二〇一九年五月二十日 法官 助理  冯 志 书 记 员  蒋兴娜 附：本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。