广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初14674号原告：梁杏卿，女，1956年8月19日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈红，广东奥纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘奕庭，广东奥纪律师事务所律师。被告：吴金娣，女，1963年3月12日出生，汉族，住广东省中山市。被告：麦容娟，女，1963年9月23日出生，汉族，住广东省中山市。二被告委托诉讼代理人：吴子雄，广东正鸿律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：侯明玉，广东正鸿律师事务所律师。原告梁杏卿与被告吴金娣、麦容娟建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年1月11日、4月26日公开开庭进行了审理。原告梁杏卿的委托诉讼代理人陈红、刘奕庭，被告吴金娣、麦容娟的委托诉讼代理人吴子雄、侯明玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：解除原、被告于2016年7月25日签订的土地使用权转让协议书。事实和理由：原告与两被告于2016年7月25日签订土地使用权转让协议书，约定原告将其与彭杭州共同所有的位于中山市东升镇X街X号（无地上物）和中山市东升镇X路X号（无地上物）两块土地的使用权（下称涉案土地使用权）中属于原告的产权份额（40%）转让给两被告，并对转让价款、付款方式、付款期限等内容进行了约定。协议书签订后，原告在协助被告办理过户手续时了解到，中山市城乡规划局于2014年9月30日出具复函，明确协议书约定的涉案土地使用权与市总规划不符且无控规，不能办理建设用地规划许可证。根据中山市国土资源局出具的关于明确土地使用权转让若干事项的通知第二条规定“土地使用权转让应符合以下条件：（二）按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上…”，涉案土地使用权由于尚未投资开发，空置土地也无法办理报建，故土地使用权不能转让，更不能办理过户。综上，根据协议书第六条第三款约定，因政策原因不能办理过户或被法院查封的不属原告违约，原告立即退还512万元给被告，双方签订的协议书应予解除。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。两被告辩称，两被告取得涉案土地使用权是通过调换土地权益所取得。原告丈夫黎锦泉、何秀珍及两被告原来出资购买了一处位于中山市××镇××路面积为7544.6平方米的商业用地。后由于黎锦泉、何秀珍未经两被告同意，擅自抵押该土地用于借款，侵害了两被告的权益。因为两被告各占该土地25%的产权份额，为解决这一问题，引申了第二、三、四份协议。特别是第三份协议，为解决上述问题已经得到履行，本案协议属于延续履行第三份协议。原告已将涉案土地使用权交付给两被告占有、使用、收益和处分，也即本案协议已经履行。本案协议约定的土地转让款通过土地权益作价的方式抵扣。两被告已筹备在涉案土地使用权上建厂房用于生产家具。涉案土地使用权已调回了工业使用用途，现处于公示阶段，公示完毕后即生效。由于涉案土地使用权价值的上升，原告见有利可图，才提起本案诉讼。至于涉案土地使用权何时更名过户，对原告没有任何影响，原告利益也不受损。综上，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月30日，两被告分别作为丙方、丁方与作为甲方的黎锦泉、作为乙方的何秀珍签订一份四方协议书，约定：四方共同出资购买位于中山市××镇××村××路侧××土地资产［土地证××为××（××）××土地使用权（××）］（下××路土地使用权），以甲方、乙方名义购买、办理产权证等手续，四方各出资425.5万元，各占股份比例25%，该土地资产权益的处置必须经四方同意方可办理。2015年6月26日，两被告分别作为甲方、乙方与作为丙方的黎锦泉、作为丁方的何秀珍、作为戊方的原告（丙方黎锦泉的配偶）、作为己方的吴洁文签订一份协议书，约定：甲、乙、丙、丁四方共同出资购买为民路土地使用权办证到丙丁名下，四方各占25%份额产权；因丙方、丁方未经甲方、乙方同意以该土地使用权抵押向银行贷款，丙方、丁方承诺在2016年9月30日前将该土地使用权变更登记为甲、乙、丙、丁四方共有，各占25%份额产权；否则，丙方、丁方须以该土地使用权经四方认可的价值3600万元对甲方、乙方各按25%份额进行赔偿，戊方、己方负连带赔偿责任。2016年6月10日，两被告作为甲方与作为乙方的何秀珍、吴洁文及作为丙方的黎锦泉、原告签订一份协议书，约定：三方就处理2015年6月26日签订的协议书涉及的债权债务问题协商处理如下：由乙方和丙方共同以1180万元购买甲方50%股份；其中……丙方以原告名下在涉案土地使用权（与彭杭州共有）中的40%产权份额作价512万元转让给甲方。2016年7月25日，原告作为甲方与作为乙方的两被告签订一份土地使用权转让协议书，约定：甲方将其与彭杭州共有的涉案土地使用权（原告占40%产权、彭杭州占60%产权）的40%产权份额转让给乙方；甲方声明，在转让该40%产权份额前，甲方已书面知照彭杭州有优先购买权，在限定时限内彭杭州无意购买，且甲方的转让也经其他共有人同意，该转让的40%产权份额没有向第三方转让和抵押；转让价款512万元，用于抵偿何秀珍、黎锦泉欠乙方的部分欠款（因购买乙方为民路土地使用权产权份额所欠），该512万元转让款支付给甲方的标志，以甲方向乙方出具收据方式为据，同时何秀珍、黎锦泉原欠乙方款数额作相应变更；甲方在2016年7月25日按现状将涉案土地使用权40%产权份额移交给乙方，自该日起涉案土地使用权40%产权份额由乙方占有、使用、收益和处分，土地使用证及相关税票交给乙方保管；甲方负责向乙方提供涉案土地使用权的测量图纸并无条件协助乙方办理过户手续；因政策原因不能办理过户或被法院查封的不属甲方违约，甲方立即退还512万元给乙方。同日，原告出具收款收据确认收到两被告转让款512万元。涉案土地使用权的土地证号为中府国用（2013）第XXXX号和中府国用（2013）第XXXXX号，登记的土地使用权人均为原告和彭杭州，用途均为工业。2014年9月30日，中山市城乡规划局向东升镇人民政府发出中规函（2014）437号复函，该复函所附的汇总表反映，涉案土地使用权“与市总规不符，规划为绿地，已纳入本次总规平衡方案”“无控规覆盖”“与市总规不符且无控规，不能办理《建设用地规划许可证》。待省住建厅同意市总规微调方案后，贵镇可尽快启动该片区控规编制程序，待控规成果批准后方可办理规划审批手续”。2019年1月16日，中山市东升镇住房和城乡建设局出具的东建函（2019）3号关于梁杏卿、彭杭州用地规划情况说明的函反映，涉案土地使用权在《中山市东升镇总体规划2011－2020》中均为建设用地，已纳入《中山市东升镇DS0601单元控制性详细规划》编制范围，规划用地性质均为工业用地，目前该控规已完成规划公示，正在按市有关部门审查意见修改完善方案，最终其规划控制条件的落实需以市政府批复的规划成果为准。诉讼期间，本院向中山市自然资源局致函询问涉案土地使用权的规划调整情况及是否存在办理过户手续（原、被告之间）的法律障碍。该局出具中山自然资函（2019）1036号复函称，涉案土地使用权“暂无控规覆盖，暂无法明确其规划用途”，“土地使用权转让应符合以下条件：（一）以出让方式取得土地使用权，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上。转让时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；（三）经法院公开拍卖处置后，凭法院出具的协助执行通知书办理。”对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交并经原告确认属实的通知反映，原告于2016年6月3日通知彭杭州其拟转让在涉案土地使用权中所占40%产权份额事宜，询问彭杭州是否行使优先购买权；彭杭州在通知中注明“本人已收到通知并自愿放弃优先购买权”字样。原告提交现场照片拟证实涉案土地使用权目前仍空置，被告未否认空置的事实，但认为周边正在兴建建筑物，可证实涉案土地使用权可以进行建设。同时，被告还称，其已申办企业，只要实现投资规模总额的25%，即可过户。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。本案中，原、被告双方签订土地使用权转让协议书，约定由原告将其在涉案土地使用权中所占的40%产权份额转让给两被告，双方由此形成建设用地使用权转让合同关系。现原告以涉案土地使用权存在规划调整，且仍然空置，不能办理转让过户手续，即合同因政策原因不能履行为由，诉讼请求解除合同。对此，本院认为：其一，虽然如2014年9月30日中山市城乡规划局出具的中规函（2014）437号复函和诉讼期间中山市自然资源局出具的中山自然资函（2019）1036号复函反映，涉案土地使用权目前无控规覆盖，目前可能不具备办理转让过户手续的条件。但前一复函已同时明确，涉案土地使用权所在片区后续会有相关控规编制出台，而2019年1月16日中山市东升镇住房和城乡建设局出具的东建函（2019）3号更是明确，涉案土地使用权已纳入《中山市东升镇DS0601单元控制性详细规划》编制范围，规划用地性质均为工业用地，目前该控规已完成规划公示，只是等待市政府审批。即目前存在的涉案土地使用权办理转让过户手续的规划因素障碍可能在日后消除。而结合原、被告双方的合同约定可知，双方并未明确约定办理转让过户手续的期限。因此，原告以目前存在的涉案土地使用权办理转让过户手续的规划因素障碍为由，主张合同因政策原因不能履行，并据此请求解除合同，依据不足。其二，虽然被告未否认涉案土地使用权目前处于空置状态，有可能不符合诉讼期间中山市自然资源局出具的中山自然资函（2019）1036号复函所给出的转让条件第二条，但该复函并未针对本院明确指向的涉案土地使用权明确其是否属于应适用该转让条件第二条的情形，原告也未举证证实涉案土地使用权属于应适用该转让条件第二条的情形。而且，同前理，即使涉案土地使用权属于应适用该转让条件第二条的情形，但因原、被告双方并未明确约定办理转让过户手续的期限，故如被告所称，先完成相应的投资开发比例即可办理转让过户手续。因此，原告以涉案土地使用权目前空置为由，主张合同因政策原因不能履行，并据此请求解除合同，依据不足。综上，原告诉讼请求解除合同的理由不能成立，本院不予采纳，并对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：驳回原告梁杏卿的诉讼请求。案件受理费47640元，由原告梁杏卿负担（已付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  张庆争审判员  邝 羽审判员  伍执娟二〇一九年五月十七日书记员  何尧敏