福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终1348号 上诉人（原审原告）：黄转水，男，1963年1月21日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：黄素春，福建顺济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄思海，福建顺济律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赖聪明，男，1963年9月21日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 原审第三人：黄趁兴，男，1967年11月16日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 上诉人黄转水因与被上诉人赖聪明以及原审第三人黄趁兴案外人执行异议纠纷一案,不服福建省泉州市洛江区人民法院（2018）闽0504民初989号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 黄转水上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实与理由：一、黄转水于2015年10月13日向黄趁兴购买址在泉州市洛江区××街××路××号楼××号房产（以下简称2203号房产），双方签订《不动产买卖合同》，约定成交价64万元，合同签订当日黄转水即支付首期购房款23万元，后按合同约定代黄趁兴偿还因购买2203号房产拖欠的银行按揭贷款至今。合同签订后，涉案房产即交由黄转水管理、使用至今。双方的买卖合同订立时间在涉案房产被查封、冻结之前，未办理房产过户手续并非黄转水的原因导致，黄转水依法享有足以排除执行的民事权利，一审判决认定事实不清，适用法律错误；二、一审法院按诉讼标的收取受理费不当，请求二审法院予以纠正。 赖聪明未作答辩。 黄趁兴未作陈述意见。 黄转水向一审法院起诉请求：依法判决不得执行址在泉州市洛江区××街××路××号楼××号房产，并解除对该房产的全部查封、冻结措施。 一审法院认定事实：2013年10月1日，黄转水向泉州洛江城市建设开发有限公司购买2203号房产(建设面积78.09平方米)，成交价为646210元，双方签订了商品房买卖合同。2013年10月21日，该商品房买卖合同在泉州市洛江区房地产交易所办理备案登记。2013年10月22日，黄趁兴支付购房首付款196210元。2013年12月2日，黄趁兴、赖丽华与中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称建行泉州分行）签订合同编号：350656908-2012-20130370085的《个人住房借款合同》一份，约定：黄趁兴向建行泉州分行借款45万元用于购买2203号房产；借款期限为2013年12月2日起至2028年12月2日止；还款采用等额本金还款方式，每月归还本金2500元，利息逐期结算还清；担保方式为抵押加阶段性保证，黄趁兴、赖丽华以2203号房产为借款提供抵押担保，泉州洛江城市建设开发有限公司为借款提供最高额保证，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行泉州分行核对无误、收执之日止。合同签订后，2203号房产办理了预购商品房抵押权预告登记，建行泉州分行依约发放了贷款。2015年6月15日，一审法院对赖聪明与黄趁兴民间借贷纠纷一案予以立案受理，并于2015年8月25日作出（2015）洛民初字第1055号民事判决。2015年10月13日，黄趁兴与黄转水签订《不动产买卖合同》一份，约定：黄转水向黄趁兴购买2203号房产（建筑面积为78.09平方米），成交价为64万元，于签订合同当日支付23万元，黄转水继续还黄趁兴向银行的按揭贷款41万元，一手税费由黄趁兴承担。合同签订当日，黄转水依约向黄趁兴支付了部分购房款23万元。2015年12月8日，洛江区法院（2015）洛民初字第1055号民事判决书发生法律效力。黄趁兴未履行生效判决，赖聪明向一审法院申请强制执行。2016年6月22日，一审法院作出（2016）闽0504执211号执行裁定书，并于2016年6月28日向泉州市洛江区房地产管理处发出协助执行通知书，依法查封了黄趁兴名下的2203号房产。2018年3月7日，黄转水对一审法院的查封行为提出执行异议。一审法院于2018年3月29日作出（2018）闽0504执异3号执行裁定书，驳回黄转水的异议请求。黄转水故向法院提起诉讼。 另查明，涉案房产仍未办理权属证书，黄趁兴按黄转水要求，前往建设银行开设新的账户用于偿还2203号房产的按揭贷款，该银行卡及开卡手续一直由黄转水持有保管，并由黄转水通过该卡偿还贷款，自2015年10月13日起至2017年2月24日止，黄转水通过ATM存款方式将现金存入上述银行卡用于偿还2203号房产的银行按揭款，自2017年3月26日起至2018年8月，黄转水通过其子黄振艺账户转账偿还按揭款，黄转水已依约履行偿还按揭贷款总额为135210.39元，至今尚无拖欠贷款本金及利息。2016年2月起，2203号房产即交由黄转水居住、管理、使用至今。黄趁兴因购买2203号房产向建行泉州分行所借的银行按揭贷款仍未结清。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，2203号房产仅办理商品房合同的备案登记，而未办理权属登记，且2203号房产已办理了抵押权预告登记，黄转水虽就2203号房产与黄趁兴签订了买卖合同，但黄转水至今仍未将2203号房产过户登记至其名下，故黄转水并未取得2203号房产的所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已执照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，在2203号房产未依法登记在买受人黄转水名下的情况下，人民法院是否有权就该房产采取执行措施，关键在于黄转水对该房产是否享有足以能够排除执行的民事权利。也就是说，黄转水对2203号房产必须同时具有符合《最高人民法院关于民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形。就本案而言，首先，黄转水与黄趁兴签订的《不动产买卖合同》，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”规定，该合同依法应认定合法有效，且从合同的签订时间来看，该合同在法院采取查封措施之前已经订立；其次，从黄转水提供的物业费缴纳证明、历月电费明细、水费历史数据对账明细表及水电费缴款截图，可证实2203号房产在法院采取查封措施之前已被黄转水实际占有使用；再次，2203号房产尚未办理权属证书，黄趁兴因购买该房产而办理的银行按揭贷款也尚未结清，且该房产已办理抵押权预告登记，故未办理过户登记手续不是黄转水自身原因造成的。综上，虽然在法院采取查封措施之前，本案已存在合法有效的买卖合同，涉案房产也已被黄转水实际占有使用，未办理涉案房产的过户登记也非黄转水自身原因造成的，但2203号房产的购房价款黄转水尚未全部支付，而且黄转水支付购房款的方式是代黄趁兴偿还银行按揭款，无法依照上述司法解释的规定将尚未支付的剩余价款交付法院执行。故本案中黄转水向黄趁兴购买2203号房产不符合上述司法解释中关于已支付全部价款或将剩余价款交执行法院执行的情形。同时，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”规定，人民法院不得查封的财产，仅限于已支付全部价款并实际占有，且买受人对未办理过户登记手续不存在过错的情况。本案黄转水仅支付部分购房款并不符合已全部支付价款的条件。故黄转水不享有足以排除强制执行的民事权利。综上所述，黄转水请求不得执行2203号房产的诉求，缺乏事实与法律依据，不予支持。赖聪明、黄趁兴经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十二条规定，判决驳回黄转水的诉讼请求。案件受理费10200元，由黄转水负担。 本院二审期间，另查明以下事实：黄转水与黄趁兴签订《不动产买卖合同》后多次向黄趁兴夫妻双方催办案涉房屋的权属证书及相关过户手续，黄趁兴至今仍未办理案涉房屋的产权证，案涉2203号房产自2015年10月13日起尚欠贷款方中国建设银行的按揭款项均由黄转水代黄趁兴偿还，至今尚无拖欠贷款本金及利息情形，贷款银行对此并无异议，黄转水在二审审理期间一次性代黄趁兴付清了尚欠银行的全部贷款297500元及利息2611.44元。中国建设银行出具了黄趁兴个人贷款的结清证明并终止了其与黄趁兴的借款合同。除本院上述查明认定的事实外，一审查明的其余事实正确，予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,案外人黄转水与被执行人黄趁兴在案涉房屋被查封之前已经签订了合法有效的《不动产买卖合同》,且在人民法院采取查封措施之前就已实际占有使用；因黄趁兴经黄转水多次催促至今尚未办理案涉房屋的权属证书，且案涉房屋处于抵押权预告登记状态,未办理过户登记手续并非基于案外人黄转水自身原因；黄转水依案涉《不动产买卖合同》中约定支付相应购房款23万元予黄趁兴后，剩余款项以代黄趁兴偿还按揭贷款的方式支付，且在二审期间已代黄趁兴偿还了全部剩余的贷款本息。该部分款项本系黄趁兴尚欠银行的按揭贷款，不属于其可以收取的款项范围，因此对于黄转水而言，已无需向黄趁兴支付任何款项，同样该款项亦不属于应交付执行的被执行人黄趁兴的财产。综上，黄转水对登记在被执行人黄趁兴名下的案涉房屋提出异议,符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形,黄转水对案涉房屋享有物权期待权,该权利可以排除强制执行，黄转水就本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案系案外人执行异议之诉，黄转水并未对案涉房屋主张确权,一审法院按诉讼标的财产数额标准收取受理费不当。综上，一审判决在认定事实及适用法律方面均存在错误，应予纠正，本院依法予以改判。黄转水的上诉主张具有事实与法律依据，本院予以采纳。 综上所述，黄转水的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市洛江区人民法院（2018）闽0504民初989号民事判决； 二、不得执行址在泉州市洛江区××街××路××号楼××号房产。 一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由赖聪明负担。 本判决为终审判决。 福建省泉州市洛江区人民法院(2018)闽0504执异3号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。 审判长  李翔峥 审判员  傅嘉钦 审判员  黄有志 二〇一九年五月五日 书记员  康雯娟 附注：本案适用的主要法条及申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。