宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初477号 原告：刘克，男，1991年4月12日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。身份证号：××× 委托诉讼代理人：陈丽娟，宁夏辅德律师事务所律师。 被告：宁夏颐和金凤房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区​。 法定代表人：李志明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙凯，宁夏方和圆律师事务所律师。 原告刘克诉被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘克的委托诉讼代理人陈丽娟，被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘克向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理银川市金凤区XXXXX室的不动产权证书；2、判令被告向原告支付逾期办理上述房屋权属证书的违约金33850元(2016年3月31日起暂计至2019年1月7日，1012天x年利率3.2%×381531元计算)，之后的违约金按约支付至办理不动产权证书之日止；3、判令被告向原告支付逾期交房的违约金111515元(2016年1月1日起至2016年6月30日，181天×日万分之0.5×381531元=3453元;2016年7月1日暂计至2019年1月7日，920天×日万分之三×381531元=108062元)，之后的违约金计至涉案房屋符合合同约定交付条件之日止；4、本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月26日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》约定，原告预购被告开发的银川市金凤区XXXX室，总价381531元，被告于2015年12月31日前将符合约定的商品房交付原告使用，交付使用条件是取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，如逾期超过30日，原告不解除合同的，被告自合同约定的最后交付期限的次日起按已付房款日万分之零点五向原告支付违约金;被告应于商品房交付后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报市产权登记部门并取得初始登记证，如原告因被告的原因不能在规定期限内办理房屋权属证书的，被告自逾期第二天起，按已付房款总额的银行同期存款利率向原告支付违约金。合同同时还对其它内容进行了约定。2016年3月22日，被告向涉案小区各业主发布说明，承诺西区在5月30日、东区在6月30日起，违约金赔付按照已付款万分之三/日计算，直至取得质检站核发的工程竣工备案表为止。但涉案房屋至今尚未经竣工验收合格并备案，导致至今未为原告办理不动产权证。综上所述，原告按约履行了付款义务，被告既不能按约交付涉案房屋也未能按约办理涉案房屋权属证书的行为，已构成合同违约，应依约承担违约责任。现原告为维护自身合法权益，依据我国《民事诉讼法》第119条之规定，诉至法院，恳请判如所请。 被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司辩称，一、答辩人逾期交房，主要是由于政府拆迁、道路施工、施工单位拖欠农民工工资造成挡工等非答辩人因素造成的。对答辩人而言应属于不可抗因素，应当免除违约责任。答辩人在开发建设过程中，金凤花园西区交换站土地一直到2016年3月之后才实际交付，金凤花园东西区之间双渠口路与黄河路交叉段因修路，限制施工车辆通行等因素，严重影响了施工进度。施工单位合泰建设工程有限公司拖欠农民工工资，造成农民工挡工、上访也对工程的进程造成了影响。按照双方在《商品房买卖合同》补充协议第三条第6项约定:“因市政规划改变、政府行为、公共事业部门、异常地质状况、自然因素、突发性社会事件、不可抗力等出卖方不可避免、不能克服的客观原因而影响出卖方交楼的。出卖方可以不需要通知买受方而据实延期交楼。”本案被告迟延交楼的原因应属于合同约定的不可抗力。故应免除责任。二、涉案房屋已经具备了实际入住条件，被答辩人于2017年2月27日接收了房屋，实现了居住利益，不应再追究其后的违约责任。合同约定交房日期为2015年12月31日前。在政府部门的协调下，答辩人克服各种困难，付出巨大代价完成了商品房的建设，2016年底就已经具备了实际入住条件。小区通水、暖、电、气等，物业也进场提供服务。目前小区大部分业主都已入住，正常生活。因此被答辩人的居住利益已经实现，自接房后不应再追究迟延交房的违约责任。三、根据双方商品房预售合同第6条第2项的约定之规定，双方应按实测面积以合同约定的房屋单价据实结算房屋总价，补充协议第3条第2项规定，如果买受人未付全部房价款（含实测面积与合同预计面积差异而需补交的房款），出卖人无义务向买受人办理房屋产权交易的过户手续，并无需承担由此产生的违约责任或赔偿责任，根据测量报告，涉案房屋面积为84.6平方米，而合同面积为79.85平方米，相差4.75平方米，原告应补缴房款22695元，因原告尚未补缴上述房款，故依据合同被告无需承担违约责任，也无需办理产权过户手续；四、即使答辩人承担违约责任，也应按照双方合同的约定计算违约金，被答辩人主张的违约金过高。本案被答辩人购房款总计381531元，但主张的违约金就高达111515元，而且还要求迟延办证违约金33850元，二者相加总额为145365元。违约金在性质上应是对守约方损失的补偿，被答辩人没有证据证实其存在如此高额的损失。迟延交房发生后，业主群体性围攻答辩人，采取群体打条幅、围攻、打砸办公场所，攀爬楼顶等极端行为，为了维护稳定，在政府部门的要求下，答辩人被迫作出违背合同约定的承诺。根据法律规定，答辩人在被胁迫的情况下承诺应属无效。所以违约金计算方式应以双方平等签订的商品房买卖合同为准合同第10条约定，如果发生逾期交房，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款的万分之0.5的违约金。合同补充协议第9条规定:“出卖人因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%”。本案中双方合同是合法有效的，对违约责任的约定也十分明确，理应得到双方的遵守。故被答辩人所主张的违约责任即使成立，但其要求的违约金明显过高，超过了双方合同约定，应当予以减少。综上，请求法院依法判决，维护答辩人的合法权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告与被告于2014年9月26日签订了《银川市商品房买卖合同》，约定原告购买被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司开发的位于银川市XXX房屋。合同总价款为381531元。出卖人应在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，交房条件为经出卖人会同设计方、施工方、监理方等各方共同进行的工程竣工验收合格后即可交付使用。还约定逾期交房买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限的次日起至实际交付之日止按日向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得初始登记证，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人超出约定期限，自逾期的第二天起，以买受人实际已交付房款总额按照银行同期存款利率向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部房款381531元，但被告未按期向原告交房。2016年3月22日被告向购房业主作出了《关于一期工程延期交付的协议》，承诺因涉案房屋不能按约交付，逾期交房违约金西区在5月30日、东区在6月30日起按已付款万分之三/日计算。被告于2017年2月27日向原告交付了涉案房屋，但涉案房屋至今不符合合同约定的交付条件。故原告诉至本院，请求判如所请。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方当事人应按约履行义务。原告交付了购房款，被告就应当按约定的期限向原告交付涉案房屋。原告于2017年2月27日领取了涉案房屋的钥匙，但根据相关规定及合同约定，涉案房屋需经验收合格方才符合交付条件，被告的交房行为不符合合同约定，故被告仍应承担违约责任。作为买受人的原告不解除合同，被告就应当按照约定每日向原告支付全部房价款万分之零点五的违约金。但合同签订后，被告于2016年3月22日做出了每日按已付房款万分之三赔付违约金的说明，被告就应当按其说明承担偿付逾期交房违约金的民事责任。但鉴于原告实际取得了房屋的占有使用权，另综合本案案情，现原告主张自2016年7月1日起每日按已付房款的万分之三赔付违约金明显过分高于实际造成的损失，被告请求予以适当降低，本院予以采纳。故本院认为自2016年7月1日起依照每日已付房价款的万分之一点五承担违约金较为适宜。经核算，自2016年1月1日至2016年6月30日期间（计181天）的逾期交房违约金计算为：房款总价381531元*181天*日万分之零点五=3452.86元，2016年7月1日至2019年1月7日期间（计920天）的逾期交房违约金计算为：房款总价381531元*920天*日万分之一点五=52651.28元，合计56104.14元，2019年1月8日之后按日万分之一点五标准顺延计算至本判决确定的给付之日。因涉案房屋至今不具备合同约定的交付条件，符合合同约定的交付之日无法确定，故原告主张逾期办证违约金的诉请，本院不予支持。协助办理房屋所有权登记，属被告应当履行的合同义务，但被告尚未取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证,事实上暂不能履行该合同义务，故对原告要求被告办理银川市金凤区XXX室房屋所有权登记手续的请求本院暂不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘克支付逾期交房违约金56104.14元； 二、驳回原告刘克的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1604元，由被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担601元，原告刘克负担1003元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  刘珊 二〇一九年五月二十七日 书记员  于哲 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。