广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）穗中法民五终字第3774号上诉人（原审原告）谭雪梅，女，1985年7月6日出生。委托代理人刘洋，广东广信君达律师事务所律师。上诉人（原审被告）广州市盛唐房地产开发有限公司。法定代表人唐志威，董事长。委托代理人孙发林，广东润科律师事务所律师。上诉人谭雪梅、广州市盛唐房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2013）穗从法房初字第118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，现已审理终结。经原审法院审理查明：2011年6月14日，谭雪梅与盛唐公司签订《广州市商品房买卖合同》，合同约定谭雪梅以890000元购买盛唐公司开发预售的化市街口街新村北路52-56号3号楼302房，房款分二期支付。盛唐公司应于2012年3月31日前交付房屋，逾期超过180天未能交付，谭雪梅要求继续履行合同的，合同继续履行。从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，盛唐公司按日向谭雪梅支付已付房价款万分之五的违约金。双方还就房屋产权登记、装饰等事项进行了约定。合同签订后，谭雪梅支付了全部购房款890000元，但盛唐公司未能依约于2012年3月31日交付房屋。因盛唐公司与该商品房施工方广东省化州市第二建筑工程公司产生纠纷，至今仍未解决，楼房交付日期尚无法确定。谭雪梅向原审起诉称：2011年6月，谭雪梅与盛唐公司签订了购买盛唐公司开发的位于从化市街口街新村北路52-56号3号楼302房的《广州市商品房买卖合同》，房屋成交价890000元。合同约定盛唐公司应于2012年3月31日前将房屋交付给谭雪梅使用。合同签订后，谭雪梅已依约支付全部房款给盛唐公司。盛唐公司的商品房在交楼日期到期后，未通过政府验收，不具备交楼条件，至今已超过180天，属严重违约。按照合同约定，谭雪梅可以要求盛唐公司支付违约金，故诉讼来院，请求判令：一、盛唐公司向谭雪梅支付延期交房违约金（从2012年4月1日起至购房合同约定交楼条件达到之日止，每日按已付房款890000元的万分之五计算），暂时计算到2013年2月28日的违约金为135280元；二、盛唐公司承担所有诉讼费用。原审法院认为：谭雪梅与盛唐公司签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，内容合法，是有效合同。双方应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，谭雪梅已依约付清房价款，盛唐公司逾期至今未能履行交付房屋的义务，其行为已经构成违约。为此，谭雪梅要求盛唐公司支付逾期交付房屋违约金的请求有理，原审法院予以支持。对于违约金的计算，虽然双方约定每日按已付购房款的万分之五的标准计算，确实过高，为此，盛唐公司要求调整的主张有理，原审法院予以采纳。违约金宜参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算。至于盛唐公司要求按照银行同期贷款利率计算的依据不足，原审法院不予采纳。而盛唐公司认为由于商品房施工方的原因，导致逾期不能交付房屋，属于不可抗力或情势变更，应当予以免责。原审法院认为，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，盛唐公司与施工方产生纠纷显然不属于不可抗力的情形。盛唐公司以施工方违约导致其不能按时交楼给谭雪梅为由提出抗辩，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，盛唐公司也应向谭雪梅承担逾期交楼违约责任。为此，盛唐公司要求免责于法无据，原审法院不予采纳。综上，盛唐公司应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付逾期交付房屋违约金给谭雪梅，从2012年4月1日起计算至交付房屋之日止。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下：广州市盛唐房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起5日内，以购房款890000元为本金，从2012年4月1日起至实际交房之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向谭雪梅支付逾期交房违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费3006元，减半收取1503元，由广州市盛唐房地产开发有限公司负担。判后，谭雪梅、盛唐公司均不服原审判决，向本院提起上诉。谭雪梅上诉及答辩称：双方《商品房买卖合同》约定的万分之五逾期交楼违约金标准是双方当事人的意思表示，原审认为过高，却没有令人信服的理由，只是简单的认为“确实过高”，而且，盛唐公司也没有提交充分的事实和证据予以证明违约金的标准过高。谭雪梅上诉请求：撤销原审判决，改判盛唐公司按照合同约定的万分之五的标准支付违约金。盛唐公司上诉及答辩称：1、原审未认定本案存在不可抗力及客观情况的情形，从而作出不利于我方的结论。本案因存在违法犯罪行为，导致政府介入协调，多次召开政府牵头的协调会，责令双方按照政府协调的框架进行处理纠纷，这属于政府实施具体行为的体现。另外，施工方唆使工人聚集上访、闹事，导致工地停工，这应当属于突发性社会事件，是双方约定的不可抗力，也属于双方约定的免责事由，因此，我方不存在违约的行为。2、本案已具备交房的条件，根据《商品房买卖合同》补充协议第五点约定，只要我方取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》，就视为具备交楼条件的约定标准，我方已经取得备案表，应具备交楼条件。3、对于发生在工地上的违法事件，我方已采取请求政府协调、向公安机关举报，向法院诉讼解决施工纠纷等各种措施努力制止妨碍交楼的情形产生，我方对该施工纠纷无任何过错，法庭应予考虑此一情形。4、原审调整逾期交楼违约金标准是正确的，本案具有特殊性，逾期交楼的责任在施工方，不在我方。盛唐公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回谭雪梅的诉讼请求。经查，原审查明事实无误，本院二审予以确认。本院二审另查明：双方签订的《商品房买卖合同》附件七补充协议第六条第5点约定：双方确认第十五条规定的交楼条件为《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》，就视为具备交楼条件的约定标准，只要甲方已取得备案表，就视为已具备交楼条件的约定标准。盛唐公司一审提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》显示，涉案翰林国际1号楼、2号楼、3号楼、4号楼竣工验收日期为2012年5月29日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均出具验收合格的意见，但备案机关未出具意见，亦未加盖公章。二审中，盛唐公司称：其已经取得了竣工验收备案表，但是表上备案机关没有盖公章，涉案楼盘消防验收、环保验收等手续还没有完善。本院认为，本案二审争议的焦点为盛唐公司应否承担逾期交楼违约责任，以及合同约定的违约金标准应否调整的问题。结合双方的上诉、抗辩意见，本院认定如下：一、关于涉案房屋是否具备交楼条件问题。双方合同及补充协议约定交楼条件的标准为盛唐公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》，盛唐公司认为涉案房屋符合交楼标准，但盛唐公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》上没有备案机构的意见，也没有加盖备案机构的公章，盛唐公司二审中也承认涉案楼盘消防验收、环保验收等手续还没有完善，因此，盛唐公司上诉称涉案房屋已具备交楼条件，与事实不符，本院不予采纳。二、关于盛唐公司应否承担逾期交楼违约责任问题。盛唐公司认为因施工方的原因导致涉案楼盘停工，并且政府介入协调，本案属于不可抗力，也属于社会突发性事件，其应当免责。据案卷反映，施工方与盛唐公司发生纠纷后，当地政府确实介入协调，但本案情况不符合不可预见、不可避免、不可克服的特征，不属于不可抗力的情形，也不属于社会突发性事件，故盛唐公司认为其可予免责的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。盛唐公司未按照合同约定将符合交楼条件的房屋交付给谭雪梅使用，已构成违约，应依照合同约定承担违约责任。至于盛唐公司与施工方的纠纷，因属于另一法律关系，本案不予调处，盛唐公司认为由于施工方的原因导致其损失，应另循法律途径解决。三、关于合同约定的违约金标准问题。根据双方的合同约定，盛唐公司逾期交楼的，每日按已付购房款万分之五的标准向买受人支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案中，盛唐公司无举证证明按照该标准计算的违约金过分高于谭雪梅因盛唐公司逾期交楼造成的实际损失，故原审将上述违约金标准进行调整，无合同和事实依据，导致处理结果不当，本院予以纠正。综上所述，盛唐公司的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。谭雪梅的上诉请求和理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：变更广东省从化市人民法院（2013）穗从法房初字第118号民事判决为：盛唐公司在本判决发生法律效力之日起5日内向谭雪梅支付逾期交房违约金，以890000元为本金，按每日万分之五的标准从2012年4月1日起计至本判决发生法律效力之日止；本判决发生法律效力之日起至盛唐公司实际交房之日止的逾期交楼违约金，按照上述计算标准，由盛唐公司逐月支付给谭雪梅。本案一审诉讼费3006元，减半收取1503元，由盛唐公司负担。本案二审受理费3006元，由上诉人盛唐公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 陈珊彬审判员 郭东升二〇一四年三月十三日书记员 阮志雄