福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2014）思民初字第920号原告厦门厦诚物业经营管理有限公司，住所地厦门市后江埭69号祥云公寓16层。法定代表人王萍，总经理。委托代理人孙雪玲、陈仁忠。被告林雨水，男，1955年8月10日出生，汉族，住厦门市思明区。原告厦门厦诚物业经营管理有限公司（以下简称厦诚物业）与被告林雨水物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法由审判员庄慧林适用简易程序（小额诉讼），于2014年2月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙雪玲、陈仁忠到庭参加诉讼，被告林雨水经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告厦诚物业诉称，原告根据物业管理委托合同对厦门市益辉花园小区实行物业服务、管理。被告系益辉花园小区XX号XXX室房屋使用人，房屋面积70.70平方米，自2003年10月1日起至2012年12月31日止，被告拖欠原告物业服务管理费3139.4元、公摊水电费256.7元及按日3‰计算至起诉之日的滞纳金18753.8元。经原告多次催缴，被告仍不履行，故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付给原告2003年10月至2012年12月的物业服务费3139.4元、公摊水电费256.7元及自欠费次年1月1日起至起诉之日的滞纳金6022.1元（不超过物业服务费的二倍计算），共计9418.2元；2、被告承担本案诉讼费用。被告林雨水未作答辩。经审理查明，2004年12月31日，原告与“益辉花园”的开发商厦门南中投资有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告对“益辉花园”实施前期物业管理，为小区全体业主和物业使用人提供服务管理服务；委托管理期限自2005年1月1日起至业主委员会成立并重新选聘物业管理单位止；原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共维修金、停车费及公摊水电费等，物业管理服务费由原告依据市物价局批准的标准向业主或物业使用人收取，管理服务费标准的调整，按市物价局标准调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，应从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。后厦门市物价局作出厦价房（2004）173号、（2006）224号、（2006）237号、（2007）8号、（2008）15号、（2010）24号文件，核定收费标准为：“益辉花园”多层住宅管理服务费每平方米每月收费0.4元；房屋公共维修金每平方米每月0.2元；管理费不含公共水电费，公共水电费可按实际发生数合理分摊，并按期如实向业主或非业主使用人公布分摊情况；以上标准为最高标准，允许下浮，不准上浮；批复执行时间分别为自2004年11月10日至2006年11月9日、2006年11月20日至2006年12月31日、2007年1月24日至2007年12月31日、2008年2月2日至2010年1月31日、2010年2月23日起至今。2011年1月1日原告与厦门南中投资有限公司签订《益辉花园物业管理合同补充协议》，约定物业管理服务费0.5元／平方米、公共维修金0.2元／平方米；此补充协议自2011年1月1日开始执行。《物业管理委托合同》签订后，原告依约为益辉花园小区全体业主和物业使用人提供服务管理服务。被告林雨水系厦门市思明区洪莲路XX号XXX室的房屋使用人，该房产面积为70.70平方米，为多层住宅。被告于2002年9月3日入住该房屋，同日，被告签署了《入住登记表》和《房产及其设备验收交接单》。另查，“益辉花园”小区至今尚未成立业主委员会，现仍由原告进行物业管理。因被告林雨水未缴交2003年10月至2012年12月31日的物业管理费、公摊水电费，原告于2013年12月26日诉至本院。以上事实，有原告提供的物业管理委托合同、厦价房（2004）139号、（2005）216号、（2006）237号、（2007）8号、（2008）15号、（2010）24号文件、入住登记表、房产及其设备验收交接单及庭审笔录等予以佐证；被告林雨水经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其自愿放弃抗辩权利，故本院对原告提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告接受“益辉花园”的开发商厦门南中投资有限公司的委托，为“益辉花园”提供前期物业管理服务，并签订《物业管理委托合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，该合同对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。原告依约为益辉花园的业主和物业使用人提供了物业管理服务，被告系厦门市思明区洪莲路50号302室的物业使用人，其接受原告提供的物业管理服务，应当缴纳物业管理相关费用，现原告要求被告支付物业管理费有事实和法律依据，本院予以支持。因《物业管理委托合同》约定的委托管理期限自2005年1月1日起至业主委员会成立并重新选聘物业管理单位为止，故原告主张的2005年1月1日之前的物业管理费等费用，本院不予支持。根据厦门市物价局文件批复，“益辉花园”多层住宅管理服务费每平方米每月收费0.4元，被告应当支付2005年1月1日至2012年12月31日的物业管理服务费2714.88元（0.4元／平方米／月×70.70平方米×96个月）。因被告未按时缴纳物业管理费，其行为已构成违约，原告要求被告支付从应缴年份的次年1月1日起计算至起诉之日止的滞纳金共计6022.1元，未超过按合同约定的日千分之三标准计算滞纳金的总额，本院以予准许。关于原告要求被告支付公摊水电费的诉讼请求，因原告未提供相应代缴证明及计算依据，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告林雨水应于本判决生效之日起七日内向原告厦门厦诚物业经营管理有限公司缴交厦门市思明区洪莲路XX号XXX室自2005年1月1日至2012年12月31日的物业管理费2714.88元及滞纳金6022.1元。二、驳回原告厦门厦诚物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由原告厦门厦诚物业经营管理有限公司负担1元，被告林雨水负担24元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判员  庄慧林二〇一四年三月四日书记员  黄洁霖附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。