四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1603民初1116号 原告：吴楚勤，女，1976年5月14日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：杜琳，四川皓宇律师事务所律师。 被告：广安直通车物资贸易有限公司，住所地四川省广安市广安经济技术开发区前锋园区。 法定代表人：王清富，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）:曾维胜，四川鑫泰律师事务所律师。 被告：广安西部牛仔实业有限公司，住所地四川省广安市广安经济技术开发区前锋园区八一桥路51号。 诉讼代表人：刘才伟，广安西部牛仔实业有限公司管理人负责人，四川信和信律师事务所主任。 委托诉讼代理人（特别授权）：苏翔志，广安西部牛仔实业有限公司管理人工作人员，四川信和信律师事务所律师。 原告吴楚勤与被告广安直通车物资贸易有限公司（以下简称广安直通车公司）、广安西部牛仔实业有限公司（以下简称西部牛仔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案受理，次日根据原告的申请，裁定对被告的银行存款或其它财产以43万元为限予以查封、冻结。2018年6月25日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告吴楚勤及其委托诉讼代理人杜琳，被告广安直通车公司、西部牛仔公司的委托诉讼代理人曾维胜到庭参加诉讼。后因本院裁定受理西部牛仔公司破产重整申请，本案中止诉讼。2019年5月13日第二次公开开庭审理，原告吴楚勤及其委托诉讼代理人杜琳，被告广安直通车公司的委托诉讼代理人曾维胜，西部牛仔公司的委托诉讼代理人苏翔志到庭参加诉讼。 原告吴楚勤向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与二被告签订的《内部职工宿舍租赁协议》已于2018年5月19日解除；2.二被告连带退还租金260,550元与奖金104,220元；3.二被告连带赔偿房屋未交付给原告使用的租金损失50,000元；4.二被告承担本案保全申请费2670元及诉讼费。事实与理由：2013年12月30日，原告经人引荐，与二被告签订了《内部职工宿舍租赁协议》，约定二被告将位于广安西部牛仔纺织服装商贸科技产业园职工新村4幢3单元1楼D号房屋出租给原告使用，建筑面积104.22平方米，租金90元/平方米，租赁期限20年，原告一次性缴纳租金187,596元、履约保证金31,266元、质量保证金41,688元，共计260,550元，若原告一次性缴纳上述款项，直接奖励原告4万元并可在租赁总价款中少缴纳；同时承租满三年，原告可解除合同，由西部牛仔公司全额退还租金、履约保证金、质量保证金共计260,550元和奖金104,220元。原告一次性缴纳了前述费用220,550元（不含优惠4万元）。被告未交付租赁的房屋，原告交付的租金就没有转换为债权，原告有权行使取回权。被告未按约定将房屋交付原告使用已严重违约，2018年5月18日被告签收了原告发出的律师函，故租赁协议已解除。 被告西部牛仔公司辩称，原告与二被告签订的《内部职工宿舍租赁协议》是真实的，但实质是房屋买卖协议，房屋的土地性质是工业用地，使用权为50年，且原告不是被告的职工，协议的内容因违法而无效。对原告实际交纳的费用可以退还，奖金与连带的租金损失不应支持。 被告广安直通车公司的辩称意见与西部牛仔公司的辩称意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院综合认定事实如下： 广安西部牛仔城投资管理有限公司（以下简称西牛投资管理公司）于2011年5月20日成立，后更名为西部牛仔公司，经营范围主要是销售服装、纺织品、服装辅料、生产设备、日用百货；从事进出口贸易及业务代理、电子商务平台、品牌开发及运营；物业租赁、物业管理等服务。广安直通车公司于2013年4月8日成立，经营范围为销售五金交电、日用百货、针纺织品、纺织面料、服装鞋帽、机电产品、装潢材料及建筑材料（不含危险化学品）。 2013年12月30日，吴楚勤为丙方，广安直通车公司、西牛投资管理公司分别为甲方、乙方，签订了《内部职工宿舍租赁协议》（租赁合同内部编号：0003号）。主要内容如下：为稳定员工队伍，坚定股东投资信心，促进产业联盟会员合作共赢，引导和激励西部牛仔城内部职工、投资股东和产业联盟会员积极投身产业园发展和建设，经甲乙双方充分协商，共同修建职工宿舍，改善两公司员工、股东及家人居住条件，从而保证职工（股东）能长期服务于企业，现就西部牛仔城职工宿舍租赁合同达成如下一致意见，三方共同遵守。甲乙方出租给丙方使用的职工宿舍，1.房屋性质：本合同所涉及的职工宿舍系在工业用地基础上修建，不能办理产权等法定手续，但丙方缴纳租金、履约保证金、房屋质量保证金后可长期供家庭内部使用；位置：广安市前锋区广安西部牛仔纺织服装商贸科技产业园职工新村4幢3单元1楼D号；2.租金、保证金：建筑面积104.22平方米，房屋租金90元/平方米·年，租赁期限20年，一次性缴纳租金187,596元；履约保证金（此“履约”为丙方与甲乙方签订的劳动合同或投资协议）缴纳标准为31,266元；房屋质量保证金（丙方在使用本房屋的过程中应当保护好该房的房屋主体结构，不得影响其他房屋的安全使用，因此设立房屋质量保证金）缴纳标准41,688元。3.职工宿舍的土地性质：工业用地。西部牛仔产业园职工宿舍土地使用权为50年，从2012年8月9日始至2062年8月8日止。租赁期限：本合同有效期为20年，即从2014年1月1日始至2034年12月31日止；租赁期满后自动续期20年，续租的20年租赁期满后再自动延期至土地使用权届满时止，续租时丙方不再缴纳除物管费外的任何费用。4.甲乙方出租职工宿舍对丙方奖励措施：丙方在2013年12月23日24：00前一次性缴纳上述款项，甲乙方直接奖励4万元，丙方可直接在租赁总价中少缴纳即可取得使用权。…5.甲乙方承诺给丙方保障方法：丙方承租职工宿舍使用权期限满3年，在丙方自愿情况下，可以向乙方申请解除《内部职工宿舍租赁协议》，由乙方全额退还丙方一次性缴纳的房屋租金、履约保证金、房屋质量保证金，共计260,550元，并支付给丙方服务企业的奖励性工资104,220元；丙方承租职工宿舍使用权期限满3年，若丙方不向乙方申请解除《内部职工宿舍租赁协议》，经乙方许可和备案，丙方可自行转租给产业园投资股东、入园企业职工及家属，所收取的房屋租金、履约保证金等由丙方与承租方自行协商。甲乙方租赁职工新村宿舍，目前土地性质为工业用地，随着前锋区推进“产城一体”步伐加快和产业园发展建设持续推进，不排除土地性质的转变。如土地性质转变，甲乙方将积极配合和协调丙方办理房屋相关权证手续，在办理过程中除政府部门要求丙方必需缴纳的费用外，甲乙方不再向丙方收取任何费用。附则对物业管理费的交纳进行了约定。协议签订后，吴楚勤向西牛投资管理公司交款220,550元。2014年1月30日，西牛投资管理公司加盖公章出具收据：交款单位吴楚勤，金额220,550元，收款事由西牛园区职工公寓楼订金。至今，被告未将协议约定的房屋交付给原告使用。此系列案件的其他案件中同样签订《内部职工宿舍租赁协议》的，多数收据明确载明为购房款，且除2户入住外，其余未入住。2018年5月18日，二被告签收了原告方的律师函，主要载明：2013年12月31日吴楚勤与二被告签订了《内部职工宿舍租赁协议》并交款220,550元，二被告未交付房屋严重违约且协议约定租满三年可解除协议，协议应当解除；同时要求二被告退还全额交款的260,550元并支付奖金104,220元，支付未交付承租房屋租金收益5万元。 吴楚勤不是二被告的公司员工。2013年12月24日，雍涛承诺吴楚勤以其名义取得50年租赁使用权，该一套房屋租赁时享有内部职工优惠权利等。被告对此不知情，原告未申请雍涛出庭。 另查明，2013年12月16日，西牛投资管理公司广西牛[2013]90号“关于翼德集团公司股东及员工内部认购奖励的通知”的主要内容为内部认购奖励方案，具体事项如下： 第一套方案：[奖励对象]西部牛仔城产业联盟俱乐部成员（翼德集团股东、集团及各分子公司员工与合作单位），以团购形式获得。[奖励物业]员工新村已竣工4#宿舍其中一个单元的50年使用权。[奖励方案]1.员工新村宿舍50年的使用权售价2500元/平方米，在2013年12月23日前，一次性缴纳房款每套奖励3万元；在2013年12月31日前，一次性缴纳房款每套奖励2万元，过期不再奖励（按打诚意金2万元的时间顺序优先选择物业）；2.合同中将明确约定，3周年后公司将以3500元/平方米的价格回购该物业的使用权，在同等价格上公司具有优先回购权，购买者也可以选择继续持有或出让价格更高的他人（须经公司许可）；3.购买即得租金收入，双协议（购买协议、租赁协议）一并签订，集团旗下翼德纺织近期将开工生产，有大量员工入住园区，翼德纺织将直接从已购买员工新村宿舍使用权的同事手中以保底5元/平方米，年递增20%的价格租赁，租赁合同一签三年，三年期满再行升级续签，确保内部参与的收益；4.因数量有限，采取排队排号的购买原则，按打诚意金的时间顺序及一次性现金购买的参与者优先。 第二套方案：[奖励时间[2013年12月31日后（限购50套）；[奖励对象[西部牛仔城产业联盟俱乐部成员（翼德集团股东、集团及各分子公司员工与合作单位），以团购形式获得；[奖励方案]1.员工新村每套售价2600元/平方米，回购价3500元/平方米；2.房屋保底5元/平方米，每年递增20%；3.认购奖励取消；4.除以上三点外的其它奖励政策与第一套方案相同。 再查明，案涉房屋的土地地类（用途）为工业，使用权类型为出让。广安市房权证广房字第××号载明房屋所有权人为西牛，规划用途为“集体宿舍”。庭审中，原告表示形式上是租赁关系，事实上是买房。被告认为是房屋买卖。 本院审理的（2018）川1603民初1142号吴楚忠、罗述英与广安直通车公司、西部牛仔公司房屋租赁合同纠纷一案中，双方于2013年12月30日签订了《内部职工宿舍租赁协议》，西部牛仔公司向吴楚忠出具的二份收据，明确载明为“购房款”、“房款”。 2018年8月7日，本院依据西部牛仔公司的申请裁定受理该公司破产重整，并指定四川信和信律师事务所为该公司管理人。 诉讼中，本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，向原告释明，如果其主张法律关系为房屋租赁合同关系并有效与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，原告是否变更诉讼请求。对此，原告明确表示不变更诉讼请求。 本院认为，本案争议的焦点是，原、被告之间是房屋租赁关系还是房屋买卖关系。从股东和员工内部认购奖励方案上看，其载明了职工宿舍50年使用权的团购价，售价以及回购价，购买者使用一定年限后还可转让等内容，由此可知应系房屋买卖而非房屋租赁。其次，《内部职工宿舍租赁协议》明确合同有效期为20年，租赁期满后自动续期20年，续租的20年租赁期满后再自动延期至土地使用权届满时止，续租时原告不再缴纳除物管费外的任何费用。续租后不再交纳租金，变相将租赁期限延长，违反了《中华人民共和国合同法》第214条“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”的规定，该约定亦明显不符合房屋租赁的常理，其名义上的租金实质应为购房款。同时，该租赁协议中有关“如土地性质的转变，甲乙方将积极配合和协调丙方办理房屋相关权证手续，甲乙方不再收取任何费用”的约定，且收款收据上也并未备注“房屋租金”字样，亦可佐证名为房屋租赁实质上系房屋买卖。再者，其他案件中同样签订《内部职工宿舍租赁协议》的收据明确载明为购房款，原告在庭审中亦多次陈述为房屋买卖，被告亦主张系买卖房屋。综上，本案原、被告之间虽然签订的是租赁合同，但双方之间实为买卖房屋而发生的房屋买卖合同纠纷，本案应适用房屋买卖合同纠纷法律关系予以审理。 关于案涉《内部职工宿舍租赁协议》的效力问题。因案涉房屋的土地性质是工业出让地，规划用途为集体宿舍。租赁协议中有明确约定，原告明知。被告出卖工业用地上的集体宿舍的行为，改变了土地使用权性质，未经批准并补交土地出让金。至原告提起诉讼时，案涉土地使用权仍为工业用地，双方仍不具备处分的合法手续。参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定，案涉土地在起诉前仍未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，故该《内部职工宿舍租赁协议》实为房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。 本院认定本案的法律关系为房屋买卖合同法律关系，与当事人主张的租赁合同法律关系不一致。对此，经本院释明后原告仍不变更诉讼请求，故原告有关确认原、被告签订的《内部职工宿舍租赁协议》已于2018年5月19日解除，由二被告连带退还租金260,550元与奖金104,220元，连带赔偿房屋未交付给原告使用的租金损失50,000元的诉讼请求，与事实不符，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告吴楚勤的诉讼请求。 本案受理费3761元，由原告吴楚勤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广安市中级人民法院。 审判员  熊明 二〇一九年五月十三日 法官助理甘媛媛 书记员王娟 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。