广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第2755号上诉人（原审原告）：深圳市新亚洲物业管理有限公司。法定代表人：郑煜华，执行董事。委托代理人：刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托代理人：杨洋，北京市京都（深圳）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：深圳市信南实业发展有限公司。法定代表人：钟永利，董事长。委托代理人：林志强，广东宝城律师事务所律师。委托代理人：麦美玲，广东宝城律师事务所律师。原审第三人：深圳新亚洲实业发展有限公司。法定代表人：杨小平，董事长。委托代理人：姚正旺，男，汉族，1975年2月9日出生，系该公司员工。上诉人深圳市新亚洲物业管理有限公司（以下简称新亚洲物业公司）、深圳市信南实业发展有限公司（以下简称信南公司）与原审第三人深圳新亚洲实业发展有限公司（以下简称新亚洲实业公司）因物业服务合同纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第178号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，新亚洲实业公司系龙岗区横岗街道新世界广场的建设单位。1999年10月，信南公司向新亚洲实业公司购买了新世界广场第三期物业，该物业为商业性质。1999年10月13日，新亚洲实业公司（甲方）与信南公司（乙方）签订一份《补充协议》，该协议第一条约定，甲方向乙方出售的新世界广场三期商铺双方确认的面积为8576.29平方米；第七条约定，自交付日起，新世界三期商铺的内部物业由乙方自行管理。室外广场的治安保卫工作及绿化的养护仍由甲方的物业管理部门统一管理；乙方同意向甲方支付以上管理所需的费用，具体标准为：1、治安费、卫生费按政府有关部门规定的标准收取；2、由乙方负责与原绿化公司签订绿化养护合同，合同期限为10年，原则上绿化养护费不低于10000元／月（含杀虫药剂及机械器具和肥料，但不含广场及绿化照明的电费和浇花所用的水费）。第八条约定，考虑到甲方因改变物业管理方式及部分装修施工合同的中止而造成的损失，乙方同意在本协议签字的当天向甲方支付100万元的补偿费。之后，新亚洲实业公司将上述物业交付信南公司使用，信南公司将其用作经营百货公司。2003年4月，信南公司与新亚洲实业公司签订了三份《深圳市房地产买卖合同》，就新世界广场三期物业的买卖事项进行了约定。上述买卖合同中未包含前期物业服务合同约定的内容。新亚洲物业公司系具有二级资质的物业管理企业。2003年8月1日，新亚洲物业公司（乙方）与新亚洲实业公司（甲方）签订《新世界广场物业管理合同书》，约定：甲方委托乙方对新世界广场商场实施物业管理，委托管理事项包括：1、房屋建筑本体共同部分包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部分、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房。2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共同照明、天线、中央空调、加压供水设备、变配电系统、楼内消防设备设施、电梯、供水系统等。3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公共设施的维修、养护和管理。设施包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等。4、本物业规划红线内属配套服务设施的维修和养护。设施包括休闲场所、商业网点等。5、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集和清运。包括公共场地、房屋建筑物共用部位。6、交通、车辆行驶及停泊；7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；8、社区文化文娱活动；9、物业及物业管理档案资料；10、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项；11、停车场和洗车场的使用和管理；12、物业的二次装修及再装修的综合管理。合同期限为三年，自2003年8月1日起至2006年7月31日止，管理服务费用为：带电梯住宅区管理收费为每月每平方米1.5元，商场部分管理费收费为每月每平方米7元，商场空调费用每月每平方米建筑面积为22元。新亚洲物业公司因主张信南公司未支付物业管理费，遂具状原审法院并提出上列诉讼请求。庭审中，信南公司称自1999年开始，涉案物业的内部物业由其自行管理，其向新亚洲物业公司支付绿化费3000元／月，消防维保费15000元／年；自2003年8月开始，涉案物业的内部物业仍由其自行管理，新亚洲物业公司提供的外部物业服务仅包括绿化和消防维保，信南公司仍按照上述标准向新亚洲物业公司支付绿化费和消防维保费。双方当事人确认自2003年8月开始，信南公司向新亚洲物业公司支付绿化费3000元／月、消防维保费15000元／年。新亚洲物业公司称其提供的外部物业服务涉及物业管理合同第二条第三至七项的内容，信南公司称涉案物业内安装了扶手电梯。另查，涉案小区至今未成立业主委员会。新亚洲物业公司一审诉讼请求为：1、信南公司向新亚洲物业公司支付2003年8月至2013年4月的物业管理服务费人民币7023981.51元；二、信南公司向新亚洲物业公司支付2003年8月至2013年4月的物业专项维修资金人民币250856.19元，以上两项费用共计人民7274837.7元；三、判令信南公司承担本案全部诉讼费用。原审法院认为，本案中，新亚洲物业公司与新亚洲实业公司即建设单位签订的《物业管理服务合同》属于前期物业服务合同，《物业管理条例》第25条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条第三款规定，建设单位在销售物业时，应当明示前期物业服务合同，并向业主告知物业服务企业的名称、办公场所、联系方式和资质等级等。而信南公司与新亚洲实业公司签订的《深圳市房地产买卖合同》中未包含前期物业服务合同约定的内容，新亚洲实业公司也未明示前期物业服务合同并告知物业服务企业的名称、办公场所、联系方式和资质等级等，双方亦未对前期物业服务事项及收费标准等予以明确，由此可见，新亚洲实业公司作为建设单位与作为业主的信南公司之间并未就信南公司受前期物业服务合同的约束形成合意，因此，新亚洲物业公司与新亚洲实业公司签订的《物业管理服务合同》对信南公司没有约束力。而且信南公司自买受涉案物业后一直按照其与新亚洲实业公司签订的《补充协议》中约定的物业管理费事项及标准向新亚洲实业公司交纳物业管理费，交纳的费用为绿化费3000元／月，消防维保费15000元／年，自新亚洲物业公司接受新亚洲实业公司的委托为涉案小区提供物业服务以后，信南公司仍然按照该标准向新亚洲物业公司交纳物业管理费，新亚洲物业公司对此予以接受并未提出异议。综上，新亚洲物业公司诉请信南公司支付物业管理费没有事实和法律依据，原审法院不予支持。关于新亚洲物业公司诉请的专项维修资金，《物业管理条例》第五十四条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条规定，日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。根据《深圳市物价局深圳市国土资源和房产管理局关于日常收取的物业专项维修资金若干问题的通知》，带电梯的物业每月每平方米建筑面积0.25元，涉案物业面积为8576.29平方米，因此，信南公司每月应支付的日常收取的物业专项维修资金为2144.07元，新亚洲物业公司主张自2003年8月至2013年4月期间的物业专项维修资金250856.19元，合理合法，原审法院予以支持。信南公司辩称该项诉请超过诉讼时效，原审法院认为，物业专项维修资金对于保持和提高房屋的完好程度和使用功能具有重要意义，直接关系到小区建筑物及其附属设施在保修期满后能否得到良好维修养护和改造，与广大业主的切身利益密切相关，因此，该项请求权不应适用诉讼时效规则，信南公司的抗辩理由不成立，原审法院不予采信。综上，依据《物业管理条例》第二十五条、第五十四条、《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条第三款、第八十五条、第九十三条的规定，判决：一、信南公司应于本判决生效之日起十日内向新亚洲物业公司支付2003年8月至2013年4月期间的日常收取的物业专项维修资金人民币250856.19元；二、驳回新亚洲物业公司的其他诉讼请求。信南公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币62724元，由新亚洲物业公司承担60484元，信南公司承担2240元。上诉人新亚洲物业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项，改判信南公司向新亚洲物业公司支付2003年8月至2013年4月的物业管理服务费人民币7023981.51元；2、判令信南公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决适用法律错误，认定新亚洲物业公司与新亚洲实业公司签订的《物业管理服务合同》对信南公司没有约束力的事实和理由不能成立。本案信南公司与新亚洲实业公司签订房地产买卖合同的时间为1999年10月，而《物业管理条例》实施的时间为2003年9月1日，《深圳经济特区物业管理条例》实施的时间为2008年1月1日。按照法律不溯及即往的基本原则，《物业管理条例》和《深圳经济特区物业管理条例》均对本案新亚洲实业公司在1999年的物业销售行为没有约束力。原审法院依据《物业管理条例》第25条和《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条第三款之规定，认定新亚洲物业公司与新亚洲实业公司签订的《物业管理服务合同》对信南公司没有约束力显然属于适用法律错误。新亚洲物业公司认为，本案应当适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号第一条，认定建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对信南公司具有约束力。现新亚洲物业公司依据《民事诉讼法》第一百七十条（二）之规定，请求二审法院依法支持新亚洲物业公司的全部上诉请求。上诉人信南公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项判项，改判信南公司无须向新亚洲物业公司支付物业专项维修资金人民币250856.19元。2、本案的诉讼费用全部由新亚洲物业公司承担。事实与理由一、一审判决判令信南公司向新亚洲物业公司支付物业专项维修资金人民币250856.19元错误。1、信南公司购买涉案物业时即与新亚洲实业公司约定自行管理涉案物业，而且，涉案物业一直以来都是由信南公司自行进行修护保养，包括本体建筑修护，所需资金也全部由信南公司自行承担。2、依据深圳市物业管理条例的规定，物业专项维修资金属业主所有，维修资金应归入市主管部门在银行设立的物业专项维修资金专户。因此，信南公司无须向新亚洲物业公司支付物业专项维修资金，新亚洲物业公司亦无权向信南公司收取物业专项维修资金。二、即便应当支付，信南公司亦只应按照每月0.15元／平方米支付，而不应按0.25元／平方米支付，一审判决判令支付的标准也错误。1、涉案物业只有两层，为低层物业，低层物业一般按0.15元／平方米交纳维修资金；2、涉案物业虽然带有电梯，但该电梯是信南公司自己安装的，仅供自己商场内部单独使用，不存在电梯由各业主共用使用，维保费用业主分摊的情况，这与区分建筑物内共同使用的电梯有显著不同。一般区分建筑物内的电梯为开发商建设时提供，由全体业主共同使用，分摊费用。由于电梯的维修费用比较高，故本体维修资金比无电梯物业高。而本案物业的电梯系由信南公司自己安装，供自己商场内部使用，自己负责维修保养，并无其他业主使用及分摊维修保养费的情况，故不应把电梯的维修资金亦计算在内；3、涉案物业虽然带有电梯，但是是扶手电梯，而不是升降梯。虽然《深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局关于日常收取的物业专项维修资金若干问题的通知》中并没有说明带电梯的物业是指扶手电梯还是升降梯，但结合以前收取专项维修资金的办法均是以物业高层、低层为区分标准，故这里的电梯应指升降梯。而且，一般带电梯的物业都是高层物业。三、新亚洲物业公司的诉讼请求超过法定诉讼时效，一审判决于法无据。一审判决认定物业专项维修资金对于保持和提高房屋的完好程度和使用功能具有重要意义，直接关系到小区建筑物及其附属设施在保修期满后能否得到良好维修养护和改造，与广大业主的切身利益密切相关，因此，该项请求权不应适用诉讼时效规则。信南公司认为，一审判决上述认定于法无据。首先，现行法律未明文规定物业专项维修资金不适用诉讼时效；其次，物业专项维修资金属于债权，依照民法通则等相关法律规定，应适用2年的诉讼时效规定。因此，一审判决信南公司支付2003年8月至2013年4月期间物业专项维修资金超过了法律规定的2年的诉讼时效，于法无据。四、一审法院认定事实有误，新亚洲物业公司提交的与新亚洲实业公司的《新世界广场物业管理合同书》虚假。一审判决第六页认定：2003年8月1日，原告（乙方）与新亚洲实业公司（甲方）签订《新世界广场物业管理合同书》。信南公司认为，一审法院的该认定有误，新亚洲物业公司提交的该物业管理合同虚假伪造。首先，新亚洲物业公司提交与龙岗区物业主管部门的物业合同与新亚洲物业公司提交的合同内容不符。其次，新亚洲物业公司与新亚洲实业为关联企业，故其提交的物业管理合同的真实性不应予以认可。综上所述，一审法院认定的部分事实错误，部分判项有误，请上一级人民法院予以纠正。针对新亚洲公司的上诉，信南公司答辩称，一、一审判决认定新亚洲物业公司与新亚洲实业公司签订的《物业管理服务合同》对信南公司没有约束力正确。二、信南公司无须向新亚洲物业公司交纳物业管理费。三、新亚洲物业公司的诉讼请求超过法定的诉讼时效。针对信南公司的上诉，新亚洲物业公司答辩称，信南公司的物业属于新世界广场的物业管理区域，应当依法支付物业专项维修资金，并且信南公司的物业属于带电梯的物业，信南公司称电梯由其自行安装，无须支付专项维修资金的抗辩理由不能成立，事实上该电梯在信南公司和新亚洲实业公司签订买卖合同时，已约定该物业属于带电梯的物业，所以我方认为信南公司应按照深圳市专项维修资金的相关规定，每0.25元／平方米，支付专项维修资金，对此一审认定事实清楚，法律正确。信南公司关于无须支付本体维修资金，以及按0.15元／平方米支付本体维修资金的上诉理由不成立。原审第三人新亚洲实业公司陈述意见称，我方同意新亚洲物业管理公司的主张。一、新亚洲实业发展公司在与信南公司签署的一系列买卖服务的相关协议中，并未达成任何的关于信南公司自行管理物业的契约性文件和条款。二、信南公司理应按相关法律法规的规定，向新亚洲物业公司支付物业管理费。二审查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为：自新亚洲物业公司接受第三人的委托为涉案小区提供物业服务以后，信南公司仍然按照其与第三人约定的物业管理费事项及标准向新亚洲物业公司交纳物业管理费已经近十年，新亚洲物业公司对此予以接受，新亚洲物业公司未能提供相应的证据证明其曾在起诉前提出过异议，应当认定信南公司与新亚洲物业公司以行为确认了信南公司应当向新亚洲物业公司交纳物业管理费的标准。新亚洲物业公司起诉要求变更该标准，依据不足，该诉讼请求一审不予支持是正确的。根据《深圳经济特区物业管理条例》的相关规定，日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。信南公司主张新亚洲物业公司无权主张该物业专项维修资金的理由不能成立，本院不予采纳。根据信南公司与第三人的相关补充协议，足以认定相关电梯系第三人安装，《深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局关于日常收取的物业专项维修资金若干问题的通知》中没有说明带电梯的物业是指扶手电梯还是升降梯，涉案物业安装了电梯属实，一审按照上述通知对相应的物业专项维修资金收费标准做出相应的认定并无不当，应予维持。诉讼时效问题，一审处理正确，亦应维持。综上所述，两上诉人的上诉理由均不成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费由两上诉人各自负担。上诉人信南公司重复缴纳上诉费5062.84元，本院向上诉人信南公司退回5062.84元。本判决为终审判决。审 判 长  俞 红审 判 员  柯云宗代理审判员  吴思罕二〇一四年三月十八日书 记 员  王丹妮附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。