广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1781民初1104号原告：中国农业银行股份有限公司阳春市支行，住所地：阳春市春城街道东湖西路**之二。负责人：李宏干，该支行行长。委托诉讼代理人：范绍文，该支行员工。委托诉讼代理人：陈忠颂，该支行员工。被告：汤振君，女，1976年11月18日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍地阳春市，现住阳春市。被告：李荣军，男，1976年1月19日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍地阳春市，现住阳春市。被告：阳春市碧桂园房地产开发有限公司，，住所地：阳春市春城街道菠萝园背**法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑丽霞，该公司员工。委托诉讼代理人：李坤财，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司阳春市支行诉被告汤振君、李荣军、阳春市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用普通程序审理，于2019年4月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范绍文、陈忠颂，被告李荣军、汤振君、碧桂园房地产公司的委托诉讼代理人郑丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司阳春市支行向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告汤振君、李荣军、碧桂园房地产开发有限公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：ＮＯ.44020120170087720号）中的借款合同部分；二、被告汤振君、李荣军立即偿还借款本金900993.22元及利息13292.43元（该利息为计至2019年1月20日止的数据,从2019年1月21日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）；三、被告碧桂园房地产公司对被告汤振君所欠的上述借款本息承担连带保证责任；四、三被告承担本案诉讼费及相关费用。事实与理由：被告汤振君因向被告碧桂园房地产公司购买位于阳春市，于2017年4月14日在我行借个人住房贷款人民币92.4万元，期限20年，年利率4.41%，还款方式为等额本息还款法，并用被告汤振君所有的坐落于阳春市买卖合同（预售）（合同编号：ＮＯ.2016122918号）］的房产作借款抵押及被告碧桂园房地产公司承担连带保证，且三方协商一致于2017年4月14日签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：ＮＯ.44020120170087720号）,但被告至今未按约定办理抵押登记手续。原告于2017年4月14日依约借款92.4万元给被告汤振君（借款凭证号码：440××××0949），被告汤振君依约清偿了17期本息，偿还本金23006.78元，利息57737.09元。但自2018年9月21日至2019年1月20日止连续4期没有清偿本息，违反了原告与被告汤振君和被告李荣军及被告碧桂园房地产公司所签订的《个人购房担保借款合同》第10页十一条，同时被告碧桂园房地产公司违反《个人购房担保借款合同》第二部分特别条款第10页第31条，被告汤振君尚欠贷款本金900993.22元及利息13292.43元（该利息为计至2019年1月20日止的数据,从2019年1月21日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。另被告汤振君和被告李荣军是夫妻关系属夫妻共同债务，并且被告李荣军在《个人信贷业务申请表》和《个人房屋担保借款合同》签名确认，被告李荣军对上述借款本息承担连带清偿责任。被告碧桂园房地产公司对此承担连带保证责任，请法院给予支持。综上所述，为了维护我行的合法权益，故向法院起诉，请求法院判如所请。被告汤振君辩称：对原告的诉讼请求无意见，但我现在没有钱偿还借款本息，同意拍卖借款时用于抵押的房产来偿还债务。被告李荣军辩称：对原告的诉讼请求无意见，但因我现在羁押在看守所没有偿还能力，只能拍卖借款时用于抵押的房产来偿还债务。被告碧桂园房地产开发有限公司辩称：一、被告汤振君、李荣军现名下有房产，理应先处置其名下房产即涉案商品房后，我方再就涉案商品房被处置后未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。首先，根据《物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”及《担保法》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，现被告李荣军以其所购商品房担保与被告汤振君签订《个人购房担保借款合同》成立借贷法律关系，被告汤振君应优先实现债务人所有物的担保，即优先处置涉案商品房。其次，根据我方与被告汤振君于2015年10月15日签订的《按揭业务担保合作协议》（以下简称《按揭协议》）第五条第（四）款第2项约定：“由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的......甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任......不承担连带责任保证”，被告汤振君亦同意并承诺先处置涉案商品房，在处置涉案商品房后仍不足以清偿的，就不足部分再向我方请求承担连带清偿责任。再者，被告李荣军作为债务人是借款的唯一受益人和债务的最终承担者，应以其财产承担还款责任。而我方作为连带保证担保人为债务人的借款提供担保，仅为债务代偿者，并非所借款项的受益人。当债务人已无法履行债务时，才由连带保证担保人以其财产代负履行责任，使债权人的债权实现更获保障。在债务人、连带保证担保人均有财产可供执行时，由债务人作为第一顺位清偿责任人，向债权人清偿其本人所负还款责任，更符合借贷保证清偿本旨。同时，连带债务存在内部求偿法律关系，即连带保证担保人向债权人清偿主债务后，有权向债务终局责任人即债务人追偿，但往往由于债务人财产变动，存在日后求偿不能的风险。在债务人已有明确可知的财产的情况下，应先用主债务人财产予以偿还。在未处置债务人财产情况下，先行用连带保证人的财产予以偿还有违公平原则。且此案若由担保人先行承担连带担保责任后再向法院另行提起追偿诉讼案件，再重复一次一审、二审及执行程序后再执行债务人财产也会严重浪费司法资源。现被告李荣军名下有位于春城街道校前路11号阳春，债务人并非无财产可履行债务，理应先处置被告李荣军名下房产后，我方再对未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。二、我方不需对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等承担连带责任保证。根据我方与被告汤振君于2015年10月15日签订的《按揭协议》第五条第（三）款第4项约定：“若出现购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日的二十个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。”被告汤振君应根据上述协议内容在购房者未支付四期贷款本息的时候及时通知我方，但被告汤振君并没有履行该义务，所以我方不需对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等承担连带责任保证。综上所述，我方应仅就涉案商品房被处置后被告汤振君、李荣军仍无力偿还的剩余不足清偿的部分债务承担连带保证责任，并且不包括被告汤振君、李荣军连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息，逾期利息等。原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：一、被告汤振君、李荣军的身份证复印件、户口簿、结婚证、借款申请表，拟证明两被告夫妇共同申请向原告借款用于购阳春市春城街道校前路阳春市碧桂园翠云峰16幢1单元2202房（预售）的事实；二、《个人购房担保借款合同》、《商品房买卖合同（预售）》、借款凭证、贷款发放通知书、借记卡，拟证明被告汤振君为购买碧桂园房地产公司出售的翠云峰16幢1单元2202房，向原告借款92.4万元，被告李荣军、碧桂园房地产公司作为借款担保，借款92.4万元已汇入指定的碧桂园房地产公司账户的事实；三、尚欠本息明细表、债务逾期催收书、图片，拟证明被告汤振君违约拖欠借款事实，以及向被告汤振君、李荣军催收借款的情况；四、《个人住房提前放贷服务合作协议（预售）》（以下简称《提前放贷协议》），拟证明该涉案房地产没有办理抵押登记手续，依该协议约定，碧桂园房地产公司对汤振君的本案债务承担连带保证责任的事实。被告汤振君、李荣军对原告的上述证据均无异议，被告碧桂园房地产公司对前三组的证据三性无异议，对第四组证据的真实性无异议，但认为应按双方当天签的另一份《按揭协议》履行，先处置汤振君、李荣军现有财产，再处置该案汤振君抵押房地产偿还债务，不足才由其公司承担连带保证责任，并提供了该协议，经质证，原告对该协议的真实性无异议，但认为本案不适用该协议。本院经审理查明认定事实如下：为了推进碧桂园房地产公司开发的楼盘开发工作，2015年10月15日，原告与碧桂园房地产公司分别签订编号：农银阳春合[2015]第18号《按揭协议》和编号：农银阳春合[2015]第19号《提前放贷协议》。其中《按揭协议》第五条第四项约定：乙方同意为购买本协议第二条所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，本协议另有约定的除外。（四）若乙方未按本协议约定履行保证责任的，则乙方在此不可撤销地授权甲方可从乙方在中国农业银行及其分支机构开立的所有账号中扣收相应款项用以清偿。甲方应在扣收前至少提前十个工作日书面通知乙方。《按揭协议》第五条第一项约定：若因乙方的原因导致无法办理预售商品房抵押权预告登记的，若甲方已依法与购房者解除《个人购房担保借款合同》的，乙方在此不可撤销地授权甲方可在乙方于甲方的营业网点开设的任何账户中扣收与购房者未清偿的该笔贷款的全部本金、罚息、复利及甲方为实现债权而支付的一切费用。2016年12月31日，被告汤振君与碧桂园房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：汤振君购买碧桂园房地产公司开发的阳春碧桂园翠云峰16幢2202房（预售），付款方式：前期款396681元，余下的92.4万元由碧桂园房地产公司负责办理商品房预售合同登记手续后，向原告申请贷款支付。2017年4月14日，原告与被告签订《个人购房担保借款合同》，约定：汤振君向原告借款92.4万元；借款期限自2017年4月14日起至2046年4月13日止；以上述翠云峰16幢2202房作为借款抵押物，自本合同签订之日起90日内办妥抵押（预告）登记；保证责任为连带责任保证，保证期限为借款到期日起二年；违约责任，借款人未按约定按期足额还借款的，贷款人有权收回已发放借款，有权提前行使担保权。保证人为李荣军、碧桂园房地产公司。签订合同后，原告将借款汇入了指定的碧桂园房地产公司账户。由于抵押物不具备办理预售登记的条件，一直未办理抵押登记。汤振君按合同约定还款至2018年9月份，自2018年10月份起没有按合同约定还款给原告，故原告诉至本院，并提出了诉称中的诉讼请求。本院认为：本案为金融借款合同纠纷，原告与被告汤振君、李荣军、碧桂园房地产公司在协商一致的基础上订立的《个人购房担保借款合同》为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告按合同约定将借款92.4万元发放到被告指定的账户，原告已履行合同义务，但被告汤振君只按约定还款至2018年9月份，自2018年10月份起没有按约定还款，已构成了违约，原告有权按合同约定“借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款”，现被告汤振君同意提前解除双方的《个人购房担保借款合同》中的借款合同部分，故原告诉请解除与被告汤振君的本案借款合同，理据充分，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，以及第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”的规定，原告诉请被告汤振君支付拖欠的借款本息以及解除合同后尚欠的借款本金和违约产生的利息，符合法律规定，应予支持，故被告汤振君应当偿还借款本金900993.22元及利息13292.43元（该利息为计至2019年1月20日止的数据，自2019年1月21日起至实际给付之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的标准计算）给原告。被告李荣军作为汤振君的配偶共同向原告申请借款，而且在该合同担保人栏签名确认，故原告诉请被告李荣军承担共同偿还责任，符合法律规定，应予支持。被告碧桂园房地产公司自愿在《个人购房担保借款合同》保证人栏签名，原告与被告的担保合同关系成立，被告碧桂园房地产公司应按照合同约定承担连带保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”的规定，以及依照《个人购房担保借款合同》中关于“借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前行使担保权”的约定，被告碧桂园房地产公司应对被告汤振君的借款本金承担连带偿还责任。被告碧桂园房地产公司辩称本案应按双方签订的《按揭协议》的约定，先处置汤振君、李荣军现有房地产，再由处置本案抵押物偿还原告的借款，剩余债务才由其公司承担连带保证责任，由于双方的《按揭协议》签订在前，而本案《个人购房担保借款合同》签订在后，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，被告的抗辩不符合法律规定，而且本案属于个人住房提前放贷业务，应当按照双方同时签订的《提前放贷协议》的约定履行各自的本案合同义务，故被告碧桂园房地产公司的抗辩主张不符合合同约定和法律规定，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第九十三条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《根据最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条和《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳春市支行与被告汤振君于2017年4月14日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120170087720号）中的借款合同部分；二、被告汤振君、李荣军在本判决发生法律效力之日起十五日内偿还借款本金900993.22元和支付借款利息（计至2019年1月20日止的借款利息为13292.43元；从2019年1月21日起到实际给付之日止新欠的借款利息，按原、被告双方在《个人购房担保借款合同》中约定的利率标准和计算方法计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳春市支行；三、被告阳春市碧桂园房地产开发有限公司对被告汤振君的上述债务承担连带偿还责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12943元，由被告汤振君、李荣军共同负担，被告阳春市碧桂园房地产开发有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  邱 明审 判 员  姜晶晶人民陪审员  林 力二〇一九年五月二十三日法官助理杨欣欣书记员杨彦彤附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。”《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。