广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗花法民三初字第35号原告：张智鹏，男，1979年10月2日出生，汉族，住湖南省平江县。原告：吴海燕，女，1978年9月9日出生，汉族，住湖南省平江县。两原告的共同委托代理人：侯文秀，广东裕信律师事务所律师。两原告的共同委托代理人：刘嘉仪，广东裕信律师事务所实习律师。被告：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇盘古路**。法定代表人：罗永强。委托代理人：程祥煌，广东信德盛律师事务所律师。原告张智鹏、吴海燕诉被告广州市致岭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理后，依法由审判员陈耿俊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张智鹏、吴海燕的共同委托代理人侯文秀，被告广州市致岭房地产开发有限公司的委托代理人程祥煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年7月3日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8号致岭假日花园6栋1104房，建筑面积为83.6平方米，套内建筑面积为68.98平方米，商品房按套内面积3946元/平方米计算总价为272202元。经测绘后，实际建筑面积为77.99平方米，实际套内面积为64.01平方米，面积差为4.97平方米，面积误差比为7.2%。合同约定交房期限为2010年9月30日前。合同第十五条约定：实测计价面积小于合同约定计价面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人；面积面积绝对值超出3%的部分房价款由出卖人双倍返还买受人。第十八条约定：被告应当在该商品房交付之日起540日内为原告办妥产权登记，并将房地产权证交付给原告。第十九条约定：被告迟延办理房地产权属登记的，应当自逾期之日起每日按该商品房总价款0.01%的标准向原告支付违约金。合同签订后，被告按时向原告交付该商品房，因此被告应当于2012年3月23日前办妥房屋产权登记，但被告却在2013年11月3日才通知原告准备办理产权证的资料。原告向被告提交完备准确的证件资料后，至今未收到该房地产权证。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院判令：1、被告向原告支付逾期办证违约金暂计为27546.8元（以房价款272202元为基数，按每日0.01%计算，从2012年3月24日起计至原告取得房产证之日止，暂计至2014年12月31日共1012天）；2、被告向原告支付房屋面积差价款31031元(面积误差比为7.2%，在3%以内按原房价款计算为8166元，超过的4.2%部分按原房价款的双倍返还计算22865元)；3、被告承担本案诉讼费用。因诉讼中被告已办妥涉案房屋的房地产权证，原告将第1项诉讼请求明确为：被告向原告支付逾期办证违约金27737.4元（以房价款272202元为基数，按每日0.01%计算，从2012年3月24日起计至2015年1月7日止，共1019天）。被告辩称：1、逾期办证是原告自身原因造成的，原告存在逾期提交办证资料的情形。2、原告起诉的证据不足，被告不应承担逾期办证违约责任。3、造成涉案房屋面积误差是由于原告所购买的两套房屋合并成一套之后，涉案房屋的厨房变成入户花园，因此出现了计价面积的差异。4、原告的主张已超过诉讼时效的规定。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭大道东8号致岭假日花园H6栋1104房。2009年7月3日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买致岭假日花园H6栋1104房，该商品房合同约定建筑面积共83.6平方米，其中套内建筑面积68.98平方米；房屋按套内建筑面积计价，单价为每平方米3946元，购房总价款为272202元；乙方以按揭贷款方式付款。甲方应当在2010年9月30日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第十五条面积确认及面积差异处理约定：合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准，并按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；（2）面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价，面积及本合同约定的房屋单价据实结算；（3）面积误差比绝对值超过3%以上（不含本数）的，买受人继续履行合同……实测计价面积小于合同约定计价面积时，面积误差比绝对值3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人；面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；（4）面积误差比=（实测计价面积－合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。合同第十八条约定：甲方应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此场合，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，乙方不承担责任。合同第十九条约定：甲方违反第十八条的约定，乙方不退房的，甲方按自迟延之日起每日已付房价款的0.01%向乙方支付违约金。合同附件五本合同补充协议第14条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外）。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内（按揭付款的业主除外），向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。本合同第十八条约定：“甲方应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。”甲乙双方现一致确认，上述“540日”应为540个工作日，如遇到期日为法定节假日，则到期日自动顺延至下一工作日。同日，原告与被告签订了另外一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买H6栋1105房。上述合同签订的同一天，原告（乙方）与被告（甲方）签订《狮城国际的补充合同》，约定：2、甲方已在狮城国际商品房销售过程中充分说明、告知规划批准的是按房号的小户型/套的商品房；乙方充分理解甲方的说明和告知。3、乙方认为按原规划设计每套房号的小户型的内装修浪费了使用面积且不美观，两套合并购买和使用既可扩大有效使用面积，也美观实用。乙方自愿购买2套将其合并成一套……同时，应乙方要求，在交楼前甲方无偿为乙方修改局部户型间隔。4、户型布局修改后，乙方无权要求甲方恢复原状，所造成的法律责任全部由乙方负责。7、乙方向甲方购买以下商品房：乙方于2009年7月3日向甲方购买狮城国际房号为H6-1104、1105的商品房，本《补充协议》所指“乙方自愿购买2套”将其合并成一套，系指本条款上述乙方所购买的商品房。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款，被告亦于2010年9月30将涉案房屋交付给原告使用。2014年2月14日，涉案房屋所在项目办妥了大确权登记手续，所有权人为被告广州市致岭房地产开发有限公司。2014年10月11日，原告向被告提交办证所需的相关资料。2014年11月17日，被告向房管部门提交办证资料。2015年1月7日，涉案房屋登记至原告名下。另查明，涉案房屋的实测建筑面积为77.99平方米，套内建筑面积为64.01平方米。房屋实测计价面积比合同约定计价面积减少4.97平方米（68.98平方米－64.01平方米），面积误差比为7.2%（4.97平方米÷68.98平方米×100%）。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按约定履行向被告支付全部购房款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；且双方合同附件约定被告应在该商品房交付之日起540个工作日内为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。涉案房屋已于2010年9月30日交付原告使用，按上述约定，被告应于2012年11月29日前为原告办妥产权登记，被告迟延履行该义务已构成违约，应向原告支付逾期办证违约金。被告抗辩原告的主张已超过诉讼时效的规定，因2012年11月29日距原告起诉之日已超过两年的诉讼时效时间，故违约金应从原告提起本案诉讼之日向前倒推两年起算，即2012年12月25日起计算。经计算，自2012年12月25日至2015年1月7日共744天。关于原告是否存在逾期提交办证所需资料的问题。根据查明事实，涉案房屋所在项目于2014年2月14日才办妥大确权登记手续，已超出合同约定的办证时间。在大确权登记手续办妥之前，原告是否提交办证所需资料对办证期限并不造成影响。在被告办妥大确权登记手续后，原告于2014年10月11日才向被告交齐办证所需的全部资料，应认定为逾期提交资料，原告在此也存在过错。因此，在大确权登记手续办妥之日（2014年2月14日）至原告向被告交齐办证所需的全部资料之日（2014年10月11日）共240天的时间，被告无须承担逾期办证违约责任。对被告抗辩意见的合理部分，本院予以采纳。因此，被告应向原告支付的逾期办证违约金为13719元【272202元×0.01%×（744天-240天）】。关于面积误差房价款问题。涉案房屋实测计价（套内）面积小于合同约定计价（套内）面积且超出约定的范围，根据商品房买卖合同约定，被告应向原告返还面积误差部分的房价款。经计算，面积误差比绝对值3%以内部分的面积数为2.0694平方米（68.98平方米×3%），该部分应按合同约定房屋单价据实结算房价款，即被告应向原告返还该部分房价款8165.85元（3946元/平方米×2.0694平方米）。对面积数为2.9006平方米（4.97平方米－2.0694平方米）的部分，被告应按约定单价款的双倍返还相应款项给原告，即被告应返还该部分款项为22891.54元（3946元/平方米×2.9006平方米×2）；原告主张该部分差价款22865元，系其对自身权利的处分，本院予以允许。综上，被告应向原告返还房屋面积差价款合计31030.85元（8165.85元+22865元）。对原告主张的有理部分，本院予以支持。被告抗辩涉案房屋存在面积误差的原因是由于原告购买的两套房子经合并成一套后，原来房屋的布局发生改变而导致实测计价面积与合同约定计价面积存在差异，但被告对此未提供相应的证据证明。且即使是由于上述原因导致涉案房屋存在面积差异，亦属于被告在同时出售1104房、1105房给原告并自愿为其将两套房屋合并成一套时就应当预测得到的，但双方在补充合同中并未对因房屋合并原因造成面积差异的处理方式进行补充约定，因此关于面积误差问题仍应根据买卖合同的相关约定进行处理。买卖双方在补充合同第4条中约定：“户型布局修改后，乙方无权要求甲方恢复原状，所造成的法律责任全部由乙方负责”，该约定仅就房屋户型布局修改后的法律责任问题进行约定，亦未就面积差异的款项返还或补缴问题进行约定。因此，对被告的上述抗辩意见，本院均不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款的规定，判决如下：一、被告广州市致岭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内支付迟延办证违约金13719元给原告张智鹏、吴海燕；二、被告广州市致岭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，返还房屋面积差价款31030.85元给原告张智鹏、吴海燕；三、驳回原告张智鹏、吴海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费764元，由原告张智鹏、吴海燕负担183元，由被告广州市致岭房地产开发有限公司负担581元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  陈耿俊二〇一四年三月二十日书记员  孙雪芳