广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初7389号原告:陈晶，女，1958年12月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：田鹏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵小茹，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：斜阳里养老产业投资有限公司，住所地深圳市南山区华侨城创意文件园二期A2栋203室。法定代表人：杨少辉。委托诉讼代理人：徐兆明，广东五羊律师事务所律师。被告：杨少辉，男，1970年6月2日出生，汉族，住深圳市罗湖区。被告：黄丽容，女，1959年4月17日出生，香港居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：何智铭，国信信扬律师事务所律师。被告：黄国伟，男，1986年3月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：张继发，男，1989年7月17日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告陈晶诉被告斜阳里养老产业投资有限公司（以下简称斜阳里公司）、杨少辉、黄丽容、黄国伟、张继发合同纠纷一案，本院于2018年10月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈晶的委托诉讼代理人田鹏、赵小茹，被告斜阳里公司委托诉讼代理人徐兆明，被告黄丽容的委托诉讼代理人何智铭，被告张继发到庭参加诉讼。被告杨少辉、黄国伟经本院传票传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈晶向本院提出诉讼请求：1、解除原告与斜阳里公司签订的《不动产委托经营管理合同》，并向原告赔偿从2018年1月1日起至判决生效合同解除之日止应付租金损失（2018年1月1日起计至2018年12月31日期间的租金，按每季度13110元计算；2019年1月1日起至2019年12月31日期间的租金，按每季度14749元计算，2020年1月1日起至2020年12月31日止的租金，按每季度16388元计算）；2、黄丽容对前述诉讼请求承担连带责任，杨少辉、黄国伟、张继发在未实缴出资的范围内对前述款项承担连带责任。3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由:2017年9月，原告和斜阳里公司签订《不动产认购书》。2017年9月20日，原告和斜阳里公司签订《不动产买卖合同》，原告经根据买卖合同的约定支付了全部款项，包括但不限于：定金50000元，首期楼款人民币300000元，尾期楼款305500元，税费、手续费人民币19961元等，以上费用发票显示收款人为黄丽容。斜阳里公司在2017年11月17日为原告办理了房产证，2017年11月28日与原告签署了《不动产交易确认书》。2018年1月1日，原告与斜阳里公司签订生效的《不动产委托经营管理合同》，原告委托斜阳里公司将该房产对外出租并进行经营管理，斜阳里公司按月向原告支付租金，但斜阳里公司无法继续履行合同，合同目的无法实现，因此，原告请求解除合同并赔偿租金。此外，斜阳里公司在订立房屋买卖合同中存在诸多欺诈行为。最后，黄丽容为出卖房屋的原产权人，应对此买卖合同承担连带责任，杨少辉、黄国伟、张继发为斜阳里公司的股东，其应在未实缴出资的范围内对斜阳里公司的债权承担连带责任。另外，根据黄丽容的答辩，原告认为黄丽容对斜阳里公司及其他被告的违法行为知情，并提供协助，配合斜阳里公司办理过户手续，签署过运营其房屋的授权委托书，原告作为普通消费者，不可能知情内部的复杂关系，斜阳里相对于黄丽容，构成表见代理，根据民法通则的规定，黄丽容对斜阳里公司承担连带责任。针对黄国伟及张继发的答辩意见，原告认为，二人的答辩意见说明斜阳里公司及其杨少辉恶意逃避法律责任，其转让公司股权的相关行为因缺乏真实合法的基础关系而无效。同时，黄国伟及张继发在事先知情情况下，共谋实施欺骗公司登记机构及购房消费者的民事欺诈行为，依法应承担连带责任。被告斜阳里公司辩称：第二、三项诉请与斜阳里公司无关，斜阳里公司不发表意见。斜阳里公司对第一项诉请发表答辩意见，不同意这些诉请，不同意解除合同。理由如下：造成原告与斜阳里公司签订的委托经营管理合同至今不能履行的主要原因是由于案涉房屋业主，即黄丽容没有交付场地，也没有完成约定的消防装修报批手续，从而使居家养老的项目设计无法进行。因此，斜阳里公司认为不应当承担法律责任。斜阳里公司确认2018年1月1日起没有支付租金收益给原告。被告黄丽容辩称：黄丽容与原告不存在任何合同关系，非合同履行主体。无须对款项的支付义务承担连带责任，黄丽容没有签署委托书给斜阳里公司，原告所谓的委托书上的签名并非黄丽容亲自签名。双方不构成表见代理关系，原告无任何证据证明我方与斜阳里公司有关联。根据合同相对性原则，本案不动产经营管理合同只是约束斜阳里公司及原告，故相关法律后果由其自行承担，对黄丽容没有约束力。原告明知购买物业属于风险较高的行为，作为一个理性投资人，理应对广告中包含的不确定性及不确定性所带来的风险有一个合理的预判，至于合同是否解除由法院认定。解除合同后的责任应分过错而定，如合同被解除，原告也应承担相应的过错责任。此外，黄丽容从来没有收取原告任何款项，包括税费、手续费等，因此不应判令我方承担支付责任，否则超出合同相对性原则及意思自治原则。本案的案由是经营管理合同纠纷，黄丽容不是合同相对方，更无须承担责任。被告张继发辩称：我不同意原告的诉请，我认为不需要承担责任。我跟黄国伟的情形是一样的，也对斜阳里公司签订的这些合同都是不知情的。我是斜阳里公司的股东，我以前在工商部门签的登记材料是平康公司变更法人的材料，不是斜阳里的材料，然后我就做了平康公司的法定代表人。被告黄国伟于庭前向本院提交书面答辩状，辩称其于2018年2月经程志豪介绍，将其本人的身份证出租给斜阳里公司做代名法人代表，斜阳里公司答应每月支付黄国伟1500元的租赁费。并于2018年2月5日上午与程志豪到工商部门办理法人变更手续，并签名。黄国伟辩称其只是提供了身份证给斜阳里公司做代名法人，对斜阳里公司涉及的多宗房屋买卖合同纠纷均与其本人无关。并附上了黄国伟本人与程志豪的微信对话，证明其向中介人追讨身份证租赁费的过程。经审理查明：案涉广州市荔湾区文昌南路88号E141房屋的产权人原为黄丽容，该房屋建筑面积24.3平方米，用途为商业。2017年9月20日，原告与被告斜阳里公司签订《不动产买卖合同》购买案涉房屋，总价655500元。后原告向被告斜阳里公司支付了购房款655500元。2017年11月17日，案涉房屋产权登记在原告名下。2017年11月28日，原告签署《不动产交付确认书》，确认于签署当日接收到斜阳里公司以案涉房屋现场现状标准交付的不动产，本确认书签署后，斜阳里公司已经向原告履行了案涉房屋的不动产交付义务。后原告（甲方，委托人）与被告斜阳里公司（乙方，受托人）签订了《不动产委托经营管理合同》，约定：由甲方委托乙方按合同的约定执行案涉商铺的经营管理，甲方将该不动产完成装修工程施工后，将该不动产全权委托乙方对外出租及经营管理。委托经营管理期限为10年，具体为自2018年1月1日起至2027年12月31日止；委托经营期限内，乙方按季度（3个月为一个季度）向甲方分配租金收益，并于每季度的第1个月的第15日前，将应支付的租金收益以银行转账的方式支付至甲方指定的银行结算账户；为保障甲方的基本租金收益，委托经营期间前3年，乙方每季度按照固定金额向甲方支付租金收益，具体为：2018年1月1日至2018年12月31日期间，每季度支付甲方租金收益13110元；2019年1月1日至2019年12月31日期间，每季度支付甲方租金收益14749元；2020年1月1日至2020年12月31日期间，每季度支付甲方租金收益16388元；委托经营管理期间，该不动产占有、使用、经营的相关支出税务等（包括但不限于物业管理费、水电费等）及相关的经营责任、风险，均由乙方承担，与甲方无关；如因乙方自身原因导致逾期对甲方支付租金收益，应向甲方支付滞纳金，每日按应支付租金收益的千分之三支付滞纳金，逾期超过30天甲方有权解除本合同，本合同自2018年1月1日起生效等等。上述合同签订后，被告斜阳里公司未向原告支付过租金。另查，斜阳里公司原为杨少辉投资成立的一人有限责任公司，2018年2月5日办理了股东变更登记，股东由杨少辉变更为黄国伟、张继发。原告为证明黄丽容将案涉房屋授权给斜阳里公司销售，应对该行为承担责任，提供了三份委托书（复印件）。委托书内容为黄丽容委托斜阳里公司、案外人珠海市保嘉房地产营销策划有限公司代为办理广州市荔湾区文昌南路88号E层“星阁”项目代为对外推介、宣传及销售该项目，代为整合一、二手中介资源，发动场外销售代理，本委托书有效期自2017年6月1日起至2017年7月31日止。斜阳里公司、黄丽容、张继发均对此不予确认。经查，斜阳里公司于2018年11月7日收到了法院邮寄送达的诉状。庭审中，原告陈述购房后斜阳里公司未交付案涉房屋；斜阳里公司承认案涉房屋仅作了书面交付，案涉房屋现在是一个大空间，四至不明，无间隔。对于《不动产委托经营管理合同》解除后案涉房屋的返还问题，原告表示因案涉房屋现无间隔，无法确定位置，不具备交还的条件，故在本案中不要求被告返还，原告将另案主张。本案审理过程中，原告向本院提出财产保全的申请，并提供了担保，本院经审查，于2019年3月13日作出（2018）粤0103民初7389号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结被告斜阳里公司名下价值233430.5元的财产；原告因此预付了财产保全费1687元。本院认为：原告与被告斜阳里公司签订的《不动产委托经营管理合同》约定，原告将涉案商铺交付被告使用并收取固定的租金，但不承担商铺经营的风险，该合同名为不动产委托经营管理合同，实为房屋租赁合同，该合同没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应依约履行。被告斜阳里公司签订合同后未向原告支付过租金，违反了合同约定，原告要求解除合同和按《不动产委托经营管理合同》约定的租金标准赔偿租金损失，合法有据，本院予以支持。因斜阳里公司于2018年11月7日收到本院邮寄送达的本案起诉状副本，故本院认定原告与被告斜阳里公司签订的《不动产委托经营管理合同》自2018年11月7日起解除。关于原告要求黄丽容承担连带责任的问题。被告斜阳里公司以自己的名义与原告签订《不动产委托经营管理合同》，《不动产委托经营管理合同》的合同双方为原告和被告斜阳里公司，黄丽容并非《不动产委托经营管理合同》的合同主体，原告认为斜阳里公司的行为为表见代理，黄丽容应对被告斜阳里公司赔偿租金损失的责任承担连带责任没有事实根据和法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。关于股东承责问题，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。涉案《不动产委托经营管理合同》的债权债务发生在杨少辉转让一人公司股权之前，杨少辉不能证明经营期间公司财产与其个人财产相互独立，故杨少辉应承担连带责任。2018年2月5日后，一人公司变更为非一人公司，原告要求现股东黄国伟、张继发承担连带责任的依据不足，本院不予支持。被告黄国伟经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告陈晶与被告斜阳里养老产业投资有限公司于2018年1月1日签订的《不动产委托经营管理合同》自2018年11月7日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告斜阳里养老产业投资有限公司向原告陈晶赔偿自2018年1月1日至2018年11月7日期间租金损失共计44719.67元；三、被告杨少辉对上述第二项被告斜阳里养老产业投资有限公司的债务承担连带责任；四、驳回原告陈晶的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费918元，财产保全费1687元，由被告斜阳里养老产业投资有限公司、杨少辉共同负担。如不服本判决，原告陈晶、被告斜阳里养老产业投资有限公司、杨少辉、黄国伟、张继发可在判决书送达之日起十五日内，被告黄丽容可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  邱思陵人民陪审员  李文姬人民陪审员  姚冬湖二〇一九年五月二十日书 记 员  吴 帆许湘洁