贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初1681号 原告：贵州四川大酒店有限公司（以下简称四川大酒店），住所：贵州省贵阳市南明区沙冲南路**。 法定代表人：何文生，职务：四川大酒店董事长。 委托诉讼代理人：潘乐婧、范琴英，贵州黔鹰律师事务所律师（特别代理）。 被告：贵州省消防总队（原中国人民武装警察部队贵州省消防总队，以下简称省消防总队），住，住所：贵州省贵阳市南明区沙冲南路**/div> 负责人：蔡卫国，职务：省消防总队总队长。 委托诉讼代理人：毕驰、何蕾，贵州鼎尊律师事务所律师（特别代理）。 第三人：贵阳鸿鼎大酒店（以下简称鸿鼎大酒店），住所：，住所：贵州省贵阳市沙冲南路**iv> 投资人：何文生。 委托诉讼代理人：潘乐婧、范琴英，贵州黔鹰律师事务所律师（特别代理）。 原告四川大酒店与被告省消防总队、第三人鸿鼎大酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告四川大酒店及第三人鸿鼎大酒店的诉讼代理人潘乐婧、被告省消防总队的诉讼代理人何蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告四川大酒店向本院提出诉讼请求：1、判令被告省消防总队支付原告四川大酒店因解除合同造成的损失共计10282650元（其中酒店装修及设备价值1000.37万元、员工经济损失223734元、营业损失55216元）。2、诉讼费用由被告省消防总队承担。事实及理由：2010年3月5日，被告省消防总队与第三人鸿鼎大酒店签订《房屋租赁合同》，在第三人租赁期间，由于第三人经营管理不善，急需资金注入，原告的股东便以资金注入的方式作为酒店新的股东参与经营管理，各股东进入公司后便将酒店更名为贵州四川大酒店有限公司，即本案原告，当时更名的说明书也出具给了被告，被告未提出任何异议，在原告接管经营后，租金也按第三人与被告签订的《房屋租赁合同》中约定的租金缴纳，被告仍然未提出异议，继续收取由原告缴纳的租金。同时，原告接管经营后，对酒店重新进行了装修。后，被告因中央军委下发的通知书要求原告及第三人退还房屋。原告认为，在原告经营管理期间其已投入了大量的装修成本，该装修损失应由被告承担，因损失赔偿问题，原告与被告一直未达成一致意见。2018年1月9日，被告省消防总队将原告四川大酒店以及第三人鸿鼎大酒店诉至法院，要求原告及第三人腾空退还房屋并要求第三人支付租金，第三人在该诉讼中也提起反诉，要求赔偿提前解除合同造成的损失，退还房屋押金，法院审理后作出（2018）黔01民初49号判决书，判决书中明确，由于支付租金及房屋押金的主体已经变更为原告，且实际装修改造是由原告出资，故主张酒店的装修损失以及房屋押金的权利应当由原告享有。综上，原告认为被告解除合同后应对原告的损失承担赔偿责任，且有生效的法律文书作为依据，故提出如前诉请，望得到支持。 被告省消防总队辩称：原告主张的损失并非由被告造成，而是因第三人违反合同约定擅自转租所致。故，应由第三人而非被告承担赔偿责任。一、被告自始至终仅与第三人而非原告形成房屋租赁关系，与原告之间不存在任何法律关系，原告占有使用案涉房屋基于第三人违法转租，而非得到被告同意。1、2010年3月5日的《房屋租赁合同》及2015年2月10日的《武警部队房地产租赁合同》均由被告与第三人签订，案涉房屋由被告交付给第三人使用。2、2015年7月22日，第三人的投资人何文生与贵州省南充商会签订《投资合作协议》，何文生将第三人所有资产、租赁经营权及附带部分债务作为投入，与南充商会指派会员共同成立贵州四川大酒店有限公司（即原告），何文生将持有1%的股权并担任法定代表人，此后，案涉酒店的经营主体变更为原告。3、2015年7月23日，即《投资合作协议》签订第二天，第三人向被告发送《酒店名称变更说明》，谎称“我鸿鼎大酒店因名称变动，于2015年7月23日起变更为四川大酒店”，此后，便一直以原告名义缴纳房租，被告以原告名义开具租赁发票。4、2016年5月20日，第三人接到被告解除合同通知后，何文生向被告提交《紧急报告》，被告才知晓案涉酒店经营主体已由第三人变更为原告，且原告与第三人系两个独立的法律主体，并非第三人所称的名称变更。综上，第三人将案涉房屋租赁经营权作价入股原告导致案涉房屋事实上转租，酒店经营主体变更的行为已严重违反《房屋租赁合同》第十条第3款、《武警部队房地产租赁合同》第十条第4款之约定，属违法转租，并未得到被告同意。被告收到原告缴纳的租金系基于对《酒店名称变更说明》的依赖，相信第三人所称酒店名称发生变更，且第三人多次利用不同案外人的账户向被告转款交纳租金，因此，不能据此推定被告对案涉酒店转租给原告并由原告实际经营的事实知晓并认可。二、原告自认对《房屋租赁合同》及《武警部队房地产租赁合同》的内容知晓，则其对案涉房屋禁止转租及租赁关系解除后的相应法律后果早已明知，但依然接受何文生以案涉房屋租赁权入股并经营案涉酒店，相应法律风险及不利后果应由其自行承担。原告称《武警部队房地产租赁合同》无效及未履行无事实及法律依据，不应采信。该合同三性已被（2018）黔01民初49号民事判决书依法确认，且该合同已实际履行。第三人已按该合同第八条之约定，缴纳了10万元租赁保证金。故该合同与《房屋租赁合同》共同调整被告与第三人之间的租赁合同法律关系。原告对第三人违法转租系明知，其对案涉房屋的占有系无权占有。现，被告因中央军委政策变更，解除与第三人的租赁合同，无论原告是否因此产生损失，因其与被告之间不存在任何法律关系，即便其产生损失，该损失也非因被告过错所致，被告没有义务对其进行赔偿。故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 第三人鸿鼎大酒店述称：我方的意见与原告的诉请和事实理由一致。原告的主张合情合理，实际的装修是原告进行的，实际经营者已经变为原告，相应的损失应由原告向被告主张。 当事人围绕其诉讼请求提交证据：四川大酒店经济补偿协议书及四川大酒店员工离职补偿费发放表、《房屋租赁合同》、《武警部队房地产租赁合同》、贵州宏黔资产评估事务所宏黔评报字（2018）第51号评估报告、贵阳市中级人民法院（2018）黔01民初49号民事判决书、《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》、《中共贵州省委、贵州省人民政府、贵州省军区关于成立驻黔部队全面停止有偿服务工作军地协调领导小组的通知》、《贵州省消防部队停止有偿服务项目通知书》、酒店名称变更说明、中国工商银行业务回单（收款）两张、《紧急报告》及附件、《投资合作协议》、《工程总承包合同》、《员工花名册》、原告及第三人营业执照及企业信用信息公示报告等证据。上述证据已经过本院庭审质证。 本院经审理查明认定事实如下：2010年3月5日，被告省消防总队与第三人鸿鼎大酒店签订《房屋租赁合同》，约定：省消防总队将坐落于本市沙冲路198号省消防总队进大门左侧的一栋五层楼房整体出租给鸿鼎大酒店，租期从2010年3月1日至2019年10月1日，前五年租金为每年125万元。签订合同时，鸿鼎大酒店向省消防总队支付10万元定金，定金可抵扣租金，双方又签订一份《武警部队房地产租赁合同》，约定租期从2015年2月10日2015年3月1日至2020年3月1日，年租金为125万元。《武警部队房地产租赁合同》第十条约定：在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得省消防总队书面同意，全部费用由鸿鼎大酒店承担，权属归省消防总队所有，租赁期满后或解除合同时，必须无偿移交给省消防总队，同时约定不得将房屋转租、转借，确需转租的，应当经省消防总队书面同意。合同第十二条约定：省消防总队因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月通知鸿鼎大酒店，鸿鼎大酒店应当及时将所承租的房地产及按合同约定权属归省消防总队的全部财产交还给省消防总队，按实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给鸿鼎大酒店作为拆迁费用，退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息。因不可抗力原因以及国家、军队政策和武警部队政策法规的调整造成合同无法履行的，双方均不承担责任，鸿鼎大酒店（个人独资企业）投资人何文生作为甲方与乙方贵州省南充商会签订一份《投资合作协议》，约定：甲方用鸿鼎大酒店现有资产租赁经营权及附带部分为投入，乙方投入资金，对酒店进行全面装修、设备设施更新。甲、乙双方共同设立四川大酒店管理，对改造升级后的新酒店进行管理（新酒店暂名为四川大酒店，最终以登记名称为准）。并约定乙方指派部分会员作为南充商会代表与甲方成立四川大酒店管理公司，共同经营管理四川大酒店，鸿鼎大酒店向省消防总队出具《酒店名称变更说明》，载明：“我鸿鼎大酒店因名称变动，于2015年7月22日2015年7月23日2015年7月23日起变更为四川大酒店。现特此说明。”2015年7月30日，贵州省南充商会与贵州成宇建设有限公司签订《工程总承包合同》，约定：将四川大酒店装修改造项目发包给贵州成宇公司施工。同年11月30日，四川大酒店与贵州成宇公司签订《工程总承包合同》，内容约定的承包范围及合同价格均与前一份《工程总承包合同》相同，中国共产党中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队及武警部队停止空余房地产租赁等对外有偿服务活动，省消防总队向鸿鼎大酒店发出《贵州省消防部队停止有偿服务项目通知书》，载明：“我单位必须提前终止与贵单位签订的租赁合同，收回位于2016年2月26日2016年9月1日贵阳市××区沙冲击中231号的空余房产……”，省消防总队后勤部军需营房处向四川大酒店发出《贵州省消防部队停止有偿服务项目租金缴纳通知书》，要求四川大酒店及时缴付欠缴租金。其后，各方发生纠纷，省消防总队作为原告（反诉被告），以鸿鼎大酒店为被告、四川大酒店为第三人以房屋租赁合同纠纷一案，向贵阳市中级人民法院提起（2018）黔01民初49号案，请求：1、解除原、被告签订的《租赁合同》及《武警部队房地产租赁合同》；2、被告立即向原告支付拖欠的租金187.5万元；3、被告及第三人立即腾空2017年4月21日贵阳市××区沙冲南路198号省消防总队大门左侧一栋五层楼房返还给原告。同时，反诉原告鸿鼎大酒店（反诉第三人四川大酒店）反诉请求：1、反诉被告省消防总队赔偿因解除《租赁合同》造成反诉原告的损失1600万元（装修损失具体金额以评估为准）；2、反诉被告省消防总队返还房屋押金10万元。审理中，经鸿鼎大酒店申请，贵阳市中级人民法院委托贵州宏黔资产评估事务所对案涉酒店的装修及设备价值、可移动的设施及办公设备价值进行司法评估，贵州宏黔资产评估事务所作出宏黔评报字（2018）第51号《评估报告》，评估结果：对位于2018年6月6日贵阳市××区沙冲南路198号的四川大酒店装修及设备价值、可移动设施及办公设备价值进行评估工作，在满足各项假设及限制条件下，取整确定在评估基准日，四川大酒店装修及设备的评估值为1000.37万元；可移动设施及办公设备的评估值为86.26万元。各项评估结果详见下表（略）。经中院审理认为：鸿鼎大酒店是个人独资企业，四川大酒店是自然人投资或控股的有限责任公司，二者是两个独立法人，均应独立行使民事权利，承担民事责任，故鸿鼎大酒店的经营主体已发生变更。由于中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，省消防总队即向鸿鼎大酒店发布《贵州省消防部队停止有偿服务项目通知书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……（五）法律规定的其他情形。”之规定，因中央军委发布的新的政策，导致省消防总队与鸿鼎大酒店签订的《租赁合同》及《武警部队房地产租赁合同》已不能继续履行，原告消防总队要求解除合同的诉请应予支持。对于被告鸿鼎大酒店及第三人四川大酒店占用租赁期间产生的租金为281.66万元，应由鸿鼎大酒店向省消防总队支付。2016年2月后向省消防总队支付租金及房屋押金的主体已变更为四川大酒店，且由四川大酒店出资对酒店进行装修改造，即经营酒店的主体及承租主体均已实际变更为四川大酒店，即《租赁合同》及《武警部队房地产租赁合同》解除后，实际受到损失的主体应当为四川大酒店，故提出装修损失及退还押金主张的权利应由四川大酒店享有，而鸿鼎大酒店对此提出反诉请求并无法律依据，故对其反诉请求予以驳回。遂判决：一、解除原告、反诉被告省消防总队与被告、反诉原告鸿鼎大酒店签订的《租赁合同》及《武警部队房地产租赁合同》；二、被告、反诉原告鸿鼎大酒店于本判决生效后十五日内向原告、反诉被告省消防总队支付欠付租金281.66万元；三、驳回被告、反诉原告鸿鼎大酒店的反诉请求。该贵阳市中级人民法院（2018）黔01民初49号民事判决书生效后，四川大酒店作为原告，以省消防总队为被告，鸿鼎大酒店为第三人，向本院提起财产损害赔偿纠纷诉讼，诉请如前。本院经审理，认为本案案由应为房屋租赁合同纠纷诉讼，本案争议的焦点，系即《租赁合同》及《武警部队房地产租赁合同》解除后，原告四川大酒店是否有权要求被告省消防总队予以赔偿，赔偿款项究竟是多少？ 另查，贵阳市中级人民法院就前述的房屋租赁合同纠纷，于2018年3月22日作出（2018）黔01民初49号民事调解书，调解协议：贵阳鸿鼎大酒店及贵州四川大酒店有限公司于2018年5月20日前将承租的位于沙冲路198号省消防总队进大门左侧一栋五层建筑面积为7300平方米的房屋归还省消防总队。该民事调解书已于2018年5月30日履行完毕，即贵阳鸿鼎大酒店及贵州四川大酒店有限公司于2018年5月30日将案涉房屋归还省消防总队。 本院认为：第三人鸿鼎大酒店与被告省消防总队之间签订的《租赁合同》及《武警部队房地产租赁合同》在合同履行过程中，因军队和武警部队全面停止有偿服务活动，合同履行的客观情况发生重大变化，致使上述合同不可能继续履行，合同目的已不能实现，故而作为出租人的省消防总队请求合同的缔约方鸿鼎大酒店解除合同，已经贵阳市中级人民法院生效判决予以确认，本案不再赘述。而《租赁合同》及《武警部队房地产租赁合同》的解除系不可抗力原因，故对于合同解除后，双方负有返还的义务，出租人对缔约方的合同期限内的相应的装饰装修及改造的费用应作相应的补偿。合同虽然系被告省消防总队与第三人鸿鼎大酒店签订，合同履行过程中，从2015年7月起系实际由原告四川大酒店经营使用该房屋，且相关的装饰装修及改造费用均体现由原告四川大酒店参与，实际的房屋租赁费亦表现为由原告四川大酒店向被告履行支付义务。并上述贵阳市中级人民法院（2018）黔01民初49号民事判决书亦认定：《租赁合同》及《武警部队房地产租赁合同》解除后，实际受到损失的主体应当为四川大酒店，故提出装修损失等主张的权利应由原告四川大酒店享有，且第三人鸿鼎大酒店亦认可同意由原告四川大酒店主张行使权利，本院从其自愿。被告省消防总队辩解，根据《武警部队房地产租赁合同》第十条约定：在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得省消防总队书面同意，全部费用由鸿鼎大酒店承担，权属归省消防总队所有，租赁期满后或解除合同时，必须无偿移交给省消防总队。即省消防总队不承担任何赔偿或补偿责任之抗辩，不适用本案，本案中的合同解除系由于发生不可抗力因素引起，发生不可抗力造成合同解除的情形，该合同解除情形已被中级人民法院生效判决所认定。法律规定，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。若本案中对于原告的损失全部免除，违反公平原则，亦不符合双方当事人签订合同的初衷，故本案中应适用部分免除责任的原则。故本院对此辩解，依法不予采信。因在合同实际履行过程中，均表明了被告对原告参与实际履行合同的默认，有原告向其发出的《酒店名称变更说明》、有被告开具给原告的《租金缴纳通知书》、《租金缴纳凭证》及该四川大酒店的门头招牌等均视为其予以默认。且原告四川大酒店从2015年7月起即开始经营该酒店，已超过法律规定的六个月的异议期限，故对被告不知情之说，同样与事实不符，本院不予采信。 贵州宏黔资产评估事务所作出宏黔评报字（2018）第51号《评估报告》，评估结果：对位于贵阳市××区沙冲南路198号的四川大酒店装修及设备价值、可移动设施及办公设备价值进行评估工作，在满足各项假设及限制条件下，取整确定在评估基准日，四川大酒店装修及设备的评估值为1000.37万元；可移动设施及办公设备的评估值为86.26万元。故对于装修及设备评估值1000.37万元属于装修残值，因《武警部队房地产租赁合同》租赁期限自2015年3月1日起至2020年3月1日止，共计60个月，且原告亦是从2015年3月份以后开始装修改造该酒店的，故摊消期限从2015年3月1日至2020年3月1日止共计60个月，平均每月摊消成本166728元，原告2018年5月停止经营，实际使用38个月，摊消成本6335664元，剩余残值3668036元，属于被告补偿的范围，对于原告超出部分诉请，本院不予支持。对于原告主张的聘请员工经济损失及营业损失等，因合同解除系不可抗力引起，被告仅对原告装修及设备价值进行一定的补偿，且聘请员工经济损失及营业损失系民商事主体在民事活动中的经营风险所致，原告亦未能举证证实其经营活动的损失系由被告造成，故对该诉请，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项、第九十七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州省消防总队在本判决生效之日起十日内，补偿原告贵州四川大酒店有限公司3668036元。 二、驳回原告贵州四川大酒店有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费83496元，由原告贵州四川大酒店有限公司负担53710元，被告贵州省消防总队负担29786元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长  王荣霞 人民陪审员  杨建英 人民陪审员  吴 宇 二〇一九年五月三十日 书 记 员  谭吉利