广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初5517号原告：珠海市恒泰物业管理有限公司，住所：珠海市前山沿河路134号。统一社会信用代码：91440400778300442U。法定代表人：黄立泽。委托诉讼代理人：郑昭荣，广东瀛邦律师事务所律师。被告：刘丽娜，女，汉族，1987年1月27日出生，身住址：珠海市香洲区拱北粤华路488号恒泰豪庭7幢1703房。委托诉讼代理人：吴小勇，男，汉族，1984年8月27日出生，住址：珠海市香洲区。系被告的丈夫。上述原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员陈强独任审判，公开开庭进行了审理。原告珠海市恒泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人郑昭荣、被告刘丽娜的委托诉讼代理人吴小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市恒泰物业管理有限公司提出以下的诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2016年10月至2019年2月的物业管理服务费等各项费用共计12493.2元；2.请求判令被告赔偿原告的律师费支出5000元；3.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2006年9月28日起，受开发商珠海兰埔股份合作有限公司委托，成为拱北粤华路488号恒泰豪庭的物业管理服务公司，并订立《委托合同》。2018年2月25日，原告与恒泰豪庭业主委员会订立《物业服务合同》，继续为恒泰豪庭提供物业管理服务。《委托合同》约定的住宅物业管理收费标准是1.5元每平方米。2016年经业主表决，从2016年4月1日起，住宅物业管理收费标准是1.95元每平方米。2016年10月开始，被告刘丽娜成为恒泰豪庭7幢1703号的业主。被告自成为业主以来，拒绝向原告支付物业管理服务费等各项费用共计12493.2元。鉴于被告刘丽娜拒绝支付物业管理费等各项费用的行为，原告于2019年1月28日，授权律师向刘丽娜发出《律师函》进行催讨。但刘丽娜收到《律师函》后依然拒绝支付。由此，原告只能向法院提起诉追讨物业管理服务费。同时，根据《物业服务合同》第十一条第2项“……业主拖欠物业费被乙方起诉追索的，乙方的合法律师费应由该业主承担”的约定，原告提起本案的律师费支出应由被告承担赔偿责任。请法院及时判决，维护原告合法权益。原告珠海市恒泰物业管理有限公司为其诉称提交以下证据：1.应收款表；2.前期物业管理委托合同；3.公告、签名、备案材料；4.物业服务合同；5.吴小勇的装修资料；6.律师函；7.委托代理合同；8.恒泰豪庭小区业主征询表决票。被告刘丽娜辩称：被告一直没有交物业管理费，原因有：2016年10月份购买小区的物业，购买物业后，装修时物业无缘无故拉被告家的电闸。被告的装修时间及过程都符合规定，如果物业觉得被告装修有什么不对的地方，可以跟被告商量，但不应该拉被告的电闸。经过被告了解，该小区十年来一直没有成立业主委员会，被告牵头成立业主委员会，成立过程中受到很多阻挠和干扰，例如被打和车被砸。原告物业服务过程不到位，首先，物业擅自出售业主共有的车位，导致业主的车没有地方停，车位收费昂贵；其次，原告陈述的外围临时停车，被告的车没有停在小区内，但要求被告承担小区车位的公共电费等，原告的车位是擅自收费。被告要求原告给一个车位，物管人员还要被告要好处费；再次，关于电梯，被告家里的小孩及老人多次被夹在电梯内，原告对电梯管理不到位；关于门禁系统，被告现在手持的钥匙是在门口的店配的，原告的钥匙可以开小区任何一个地方，原告管理不到位。不是被告交不起物业管理费，而是原告管理不到位，没有尽到义务。被告刘丽娜没有提交任何证据。经审理查明，被告刘丽娜于2016年向张志强购买位于珠海市香××区××号（恒泰豪庭）7栋1703房，并于2016年9月办理了房产证，该房屋建筑面积为184.45平方米。原告珠海市恒泰物业管理有限公司于2005年7月13日成立，并领取了营业执照。2006年9月28日，原告珠海市恒泰物业管理有限公司与开发商珠海兰埔股份合作有限公司签订了《恒泰豪庭前期物业管理委托合同》，并对恒泰豪庭小区进行物业管理。原告于2015年9月16日作出《关于恒泰豪庭上调物业管理服务费的征询通知》、2016年3月作出《关于拟调整恒泰豪庭物业管理服务费的公告》、《关于提升恒泰豪庭物业管理费的公告》，从2016年4月1日起，管理费每平方米为2.3元，商铺每平方米为5.6元。原告提交了《恒泰豪庭提升物业管理费征询表》、《珠海市恒泰豪庭商铺提升物业管理费征询表》、《香洲区住宅小区物业服务收费备案表》及《关于恒泰豪庭小区拟调整物业管理服务费的函》予以证明。2018年4月25日，原告珠海市恒泰物业管理有限公司与珠海市香洲区恒泰豪庭第一届业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告珠海市恒泰物业管理有限公司对包括被告刘丽娜所有的物业在内的恒泰豪庭小区，合同约定服务期限为3年，自2018年5月1日起至2021年4月30日止，物业管理服务费标准为：住宅以建筑面积每月每平方米收费1.95元，商铺以建筑面积每月每平方米5.6元。合同第十一条约定；“…业主拖欠物业费被乙方起诉追索的，乙方的合法律师费应由该业主承担。”原告珠海市恒泰物业管理有限公司主张被告刘丽娜自2016年10月至今一直拖欠物业管理服务费，原告曾向被告发出律师函，但被告依然拒绝支付。被告刘丽娜对上述证据进行了质证，并提出异议，认为原告物业管理服务不到位，原告没有解决小区安保、卫生、停车等问题，没有尽到充分的义务。本院认为，原告珠海市恒泰物业管理有限公司与被告所在的恒泰豪庭小区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，且无违反法律及行政法规规定，对双方均具有法律约束力。原告珠海市恒泰物业管理有限公司为涉案小区提供了物业管理服务，被告作为小区的业主，也实际享受了原告提供的物业管理服务，被告应按照《物业服务合同》的约定向原告缴纳物业管理费等费用。关于物业管理费的标准，原被告双方的约定的物业管理费是按照产权登记建筑面积计算，2016年4月1日起，管理费每平方米为2.3元；2018年5月1日起，每月每平方米收费1.95元，被告的房屋产权登记面积为184.45平方米，故被告从2016年10月至2018年4月，被告每月应向原告缴纳物业管理费为424.2元；2018年5月至2019年2月，被告每月应向原告缴纳物业管理费为359.7元。故被告从2016年10月至2019年2月期间，被告共欠物业管理费为11656.8元。关于公摊电费的问题，《恒泰豪庭前期物业管理委托合同》约定公摊电费约定是按产权面积进行公摊，根据原告提交的计算方式，每月公摊电费为20至30元不等，属于合理的收费范围。被告虽然提出了异议，但未提交证据推翻原告的结论，故本院予以支持原告要求被告支付公摊电费的诉讼请求。综上，原告要求被告支付2016年10月至2019年2月的物业管理费等各项费用共12493.2元，有法律及事实的依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付律师费5000元，虽然该费用在原告与恒泰豪庭第一届业主委员会签订的《物业服务合同》中约定由业主承担，但本院认为，该费用明显超出了本案的诉讼标的的范围，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。本院根据实际情况酌情支付2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告刘丽娜于本判决生效之日起十日内向原告珠海市恒泰物业管理有限公司支付2016年10月至2019年2月的物业管理服务费等费用12493.2元；二、被告刘丽娜于本判决生效之日起十日内向原告珠海市恒泰物业管理有限公司支付律师费2000元；三、驳回原告珠海市恒泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费119元，由被告刘丽娜承担。本判决为终审判决。审判员 陈 强二〇一九年五月十五日书记员 詹婷婷