江西省乐平市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0281民初1533号 原告王美红，女，1979年8月17日出生，汉族，住乐平市。 原告高发新，男，1977年12月7日出生，汉族，住址同上。 委托代理人张昊，江西弘乐律师事务所律师（特别授权）。 被告江西百祥房地产开发有限公司，住所地江西省鄱阳县，统一社会信用代码xx。 法定代表人胡建敏。 委托代理人吴安平，江西法烁智律师事务所律师（一般代理）。 委托代理人付颖，江西法烁智律师事务所律师（一般代理）。 原告王美红、高发新诉被告江西百祥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员徐国江独任审判并公开开庭进行了审理。原告王美红、高发新的委托代理人张昊，被告江西百祥房地产开发有限公司的委托代理人吴安平、付颖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告王美红、高发新诉称，2017年7月20日，原、被告签订商品房买卖合同(预售)一份，被告将天湖学府xx号商品房出售给原告，建筑面积89.41平方米，房屋单价4840.63元每平方米，合计房款总价为432801元。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条已明确约定交房时间为2018年5月30日，合同签订后，原告依约将购房款支付给了被告，但被告至2018年9月22日才通知原告收房。合同约定交房时必须达到合同第九条规定：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；两项条件，否则原告有权拒绝接受，被告至今一直未出示过上述两个文件。近期，经原告调查，房屋并未达到合同约定的交房条件，且房屋周边基础设施依然未完工，导致原告至今无法入住。因此，被告至少应承担自2018年5月31日始至达到交付条件之日止的违约责任，违约金应按照合同第十二条规定的“按日计万分之二”计算。综上所述，原告为了保护自己的合法权益，特诉至贵院，请求法院判令被告赔偿原告延期交房的违约金13158元(自2018年5月31日始至2018年10月31日止，共计153天，每日按总房价款432801元的万分之二计算，即153天×86元/天)；本案诉讼费由被告承担。 原告为支持其诉请，提供以下证据：1、原告身份证复印件，证原告主体身份。2、商品房买卖合同。3、预收款收据。4、异议书。 被告江西百祥房地产开发有限公司辩称，1、延期交房属于事实，但延期交房，被告没有任何过错。2、延期交房原因是因为2017年、2018年1—5月份乐平市恶劣的天气原因及乐平市政府关于停止火石产品的供应，而导致原材料供应不足，因而造成延期，这种延期属于合理延期，属于双方合同中约定的不可抗力原因导致，因而无须承担违约责任。3、在2018年9月22日，被告已经取得工程竣工验收备案证明，根据法律规定取得该证明即表明水电、网络、绿化、煤气等工程基本验收，具备了入住条件，因而原告在诉状中所称至今无法入住不符合事实。4、原告与被告陆续已经交房了，在交房过程中签收了房屋验收交接单，该交接单表明房屋交接程序已完成，原告无任何异议，即表明原告已经对合理的延期交房予以认可，因而本案之诉属不当之诉。5、依据双方商品房买卖合同附件11第10条，退一万步而言，即便被告存在违约，也应该以物业费折抵，而非原告诉称赔偿金钱。 被告为支持其诉请，提供以下证据：1、营业执照、负责人身份证复印件、法定代表人身份证明，证明被告的诉讼主体资格。2、竣工验收表、工程质量监督报告、房屋测绘报告、竣工验收备案表，证明被告交付的房屋已于2018年9月18日竣工验收合格符合交付条件，基础设施已经完工。3、景德镇市气象局出具的《乐平市2017—2018年逐月降水量天数及逐月降水量》表格一份，乐平市安全生产监督管理局分别于2017年10月13日《关于立即停供全市非煤矿山企业火工产品的函度》以及2017年12月13日出具的关于建议立即停供全市非煤矿山企业火工产品的函》，证明因受乐平市2017年—2018年期间持续下雨恶劣天气及政府要求全市停供非煤炭企业火工产品等不可抗力因素，导致被告工期延误，被告不应承担违约责任。4、天湖学府小区交房通知单，被告已于2018年9月20日通知业主办理交房手续。5、商品房买卖合同附件11之补充协议，补充协议第10条约定，原、被告双方已就违约金的支付方式达成补充条款，约定逾期的违约金以物业费方式折算。6、房屋验收交接单，证明原告在房屋验收时已明确表明无任何异议。 经审理查明，2017年4月21日，原、被告签订了一份商品房买卖合同(预售)（合同编号1616124），被告江西百祥房地产开发有限公司将天湖学府xx号商品房出售给原告，建筑面积89.41平方米，房屋单价4840.63元每平方米，合计房款总价为432801元。第九条约定：商品房交付条件，1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条约定：出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付商品房。合同第十二条规定，逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理按照逾期时间，分别处理(1)和(2)不作累加，（1）逾期在90日之内(该期限应当不多于第1（1）项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率)。(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照3.5％(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之二(该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率)的违约金。合同附件十一补充协议第10条，本合同若出卖人逾期的违约金都以物业费方式抵算。合同签订后，买受人于2017年7月20日支付全部房款，履行合同约定的全部义务，被告在2018年9月22日通知原告收房。 另查，被告江西百祥房地产开发有限公司竣工验收备案表中显示勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位是2018年8月30日签章合格，2018年9月18日乐平市建设局加盖公章，验收备案是在2018年12月10日。 上述事实，有原、被告提供的证据、庭审材料予以证实，足以认定。 通过庭审，本案争执的焦点为：1、2017年—2018年期间持续下雨恶劣天气及政府要求全市停供非煤炭企业火工产品，被告工期延误是否属于不可抗力情形？2、被告江西百祥房地产开发有限公司延期交房截止日期如何认定？违约金的时间如何计算？合同附件十一补充协议第10条，即本合同若出卖人逾期的违约金都以物业费方式抵算的法律效力？ 一、2017年—2018年期间持续下雨恶劣天气及政府要求全市停供非煤炭企业火工产品，被告工期延误是否属于不可抗力情形？原告主张2017年—2018年期间持续下雨恶劣天气及政府要求全市停供非煤炭企业火工产品不属于不可抗力的情形，被告主张属于不可抗力情形。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百零七条规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。不可抗力是一项免责规定，如地震、台风、海啸、军事行动、政府禁令、罢工等不能预见、不能避免并不能克服的情况。普通的持续下雨不属于自然灾害，政府要求全市停供非煤炭企业火工产品，被告可以寻求其他产品，被告的主张均不属于不可抗力的情形，故此，对被告主张2017年—2018年期间持续下雨及政府禁令，导致工期延误，属于不可抗力，本院不予支持。 二、被告江西百祥房地产开发有限公司延期交房如何认定？违约金的时间如何计算？原告主张被告江西百祥房地产开发有限公司主张验收备案登记的时间是在2018年12月10日，根据合同约定，商品房交付条件是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，应当认定逾期交房时间为2018年12月10日。被告江西百祥房地产开发有限公司主张逾期交房时间为2018年9月22日。本院认为，因争议的房屋竣工验收备案表中显示勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位是2018年8月30日，2018年9月18日乐平市建设局加盖公章，虽然验收备案是在2018年12月10日，但仍然说明在2018年9月18日已经符合了验收备案条件，逾期交房时间应当是实际发出通告的时间即2018年9月22日，故此，违约金的时间应当认定为2018年5月31日至2018年9月22日止。 三、合同附件十一补充协议第10条，即本合同若出卖人逾期的违约金都以物业费方式抵算的法律效力？原告主张商品房买卖与物业管理是两个法律关系是不同的合同主体，违约金是开发商与业主的买卖关系产生，物业费是业主与物业公司产生的服务费用，该条款属于无效合同条款。被告主张按照合同自治原则，应当按照约定履行。本院认为，《江西省物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面物业服务合同。新建房屋竣工验收合格及法律法规规定的其他条件成就后，建设单位方可办理物业交付手续。时至今日，被告未提供前期物业管理合同和相关物业管理费用，因被告未提供前期物业管理的证据，不能认定已产生物业管理费。2018年9月22日交房后，应当由业主或者业主委员会选聘物业服务企业并签订物业服务合同。就本案争执的违约金是开发商（即建设单位）与业主的商品房买卖关系产生，物业费是业主或业主委员会与物业服务企业产生的物业服务合同关系，主体不同、内容不同、性质不同，商品房买卖关系的主体约定的内容、权利义务不能适用物业服务关系的主体，该条款应当无效，无效合同条款自始无效。 综上，原、被告签订了商品房买卖合同(预售)（其中包含补充协议），是原、被告真实的意思表示，合法有效。原、被告签订的补充协议关于若出卖人逾期的违约金都以物业费方式抵算，因买卖合同的主体约定的权利义务设置了第三方权利和义务，造成第三方的财产损失，违背了合同自治意思，该条款无效。作为原告依约履行义务，被告也应当全面履行义务。按照约定2018年5月30日交房，却在2018年9月22日将交房的通告知晓原告，逾期交房天数为115天。违约金的计算方式按照合同的第十二条交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条,《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、一百一十七条之规定，判决如下： 一、被告江西百祥房地产开发有限公司在判决书生效后十日内一次性支付还原告王美红、高发新违约金9954.42元（432801×2÷10000×115）。 二、驳回原告王美红、高发新其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期第二日起两年内，向本院申请强制执行。 案件受理费64.5元（已减半收取），由被告江西百祥房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审判员  徐国江 二〇一九年五月三十日 书记员  陈宝珍