上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2013）宝民三（民）初字第1770号原告（反诉被告）裴丽娜。委托代理人李海强，上海市天域律师事务所律师。被告（反诉原告）王三囡。原告（反诉被告）裴丽娜诉被告（反诉原告）王三囡房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）裴丽娜及其委托代理人李海强，被告（反诉原告）王三囡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裴丽娜诉称，裴丽娜出售自己位于浦东新区的住房购买王三囡宝山区通河二村XXX号XXX室房屋（以下简称501室房屋），双方于2013年1月20日签订了《上海市房地产买卖合同》及补充协���，约定，房屋总价为人民币66万元，其中合同价为52万元，14万元为搬家补偿费，交房日期为2013年4月15日，过户日期为王三囡经济适用房审批通过后办理。合同签订后，裴丽娜支付了王三囡房款30万元。但王三囡至今未交房及办理过户，现裴丽娜起诉要求王三囡交付501室房屋及该房屋房地产权利，并按30万元的日万分之五计算，支付从2013年4月16日起至判决生效之日止的逾期交房违约金，及从2013年9月14日起至判决生效之日止的逾期过户违约金。王三囡反诉并辩称，王三囡已经收到裴丽娜房款30万元，王三囡出售房屋是为了给母亲购买经济适用房，现王三囡已经申请到了经适房，但房价要70万元，王三囡没有这么多钱，故无法购买。合同约定裴丽娜应在2013年3月15日再支付房款10万元，裴丽娜未按约付款，先构成违约，不同意裴丽娜要求支付违约金的请求。原先裴丽娜未���约付款，王三囡也未予追究，同意继续履行合同，但之后王三囡母亲腿摔坏了，不能住在乡下，必须同王三囡共同居住以便照顾，故王三囡不同意继续履行合同。现王三囡反诉要求解除买卖合同，至于房款，被王三囡看病用去十几万元，可以以养老金和低保金慢慢偿还。裴丽娜针对反诉辩称，裴丽娜准备在2013年3月15日支付王三囡10万元，但王三囡称待其搬走后再付，故裴丽娜没有支付该款，当时中介公司的工作人员在场，可以作证。裴丽娜一直配合王三囡申请经适房，同意王三囡到九月份再办理过户，但之后王三囡因为房价上涨，提出再补偿10万元，否则不同意过户，王三囡的行为已经构成违约。裴丽娜不同意解除合同。经审理查明，501室房屋房地产权利人登记为王三囡。2013年1月15日，王三囡（甲方）与裴丽娜（乙方）经上海锐丰投资管理有限公司（丙方）居���签订《房地产买卖居间协议》，约定，乙方购买甲方501室房屋，房价款为66万元；乙方支付甲方首付款30万元，于赴交易中心办理送件手续当日支付房款31万元，于交房之日支付尾款5万元，其中房价款31万元如下细分：10万元于2013年3月15日支付，21万元于过户当日支付；交房日期为2013年4月15日；甲乙双方于签订本协议后7日内至丙方签订买卖合同或类似合同；其他约定：经双方协商，乙方同意甲方经济适用房审批通过后办理过户，甲方必须申请2013年3月份的经济适用房；交易过程中所产生的税费由乙方承担。当日，裴丽娜支付王三囡定金2万元。2013年1月20日，王三囡（甲方）与裴丽娜（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方501室房屋，该房屋建筑面积34.5平方米；甲乙双方协商一致，该房屋转让价款52万元；甲乙双方确认在2013年5月31日之前，办理��让过户手续；乙方未按约付款，自应付款之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五，逾期超过7日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付7日的违约金外，甲方有权单方面解除合同，甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%；甲方未按约定期限交接房地产的，自甲方按照约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款的日万分之五，直至实际交付日。合同补充条款约定，乙方应承担本次交易所产生的所有税、费；甲乙双方中任何一方未按照合同约定（包括但不限于本合同正文、补充条款、附件三付款协议）履行，均视为违约，除另有约定外，应参照本合同正文的违约责任标准承担相应责任。合同附件三付款协议，甲乙双方签订本合同当日，乙方支付甲方首期房价款14万元，本合同签订前乙方已付定金2万元转为首期���价款，以上各项构成全额首期房价款16万元；乙方于2013年3月15日前支付甲方房款10万元，待甲乙双方签订本合同且公证处出具本合同之公证书（若有）后于2013年5月31日之前，甲乙双方办理产权过户手续（送件），取得收件收据后当个工作日内，乙方应自行支付或通过中介方转付第三期房款21万元；甲乙双方于2013年4月15日前对房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方，交房当日水、电、煤气结清；尾款支付条件为，甲乙双方按照本合同或另行达成的约定完成房地产交接手续且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出，并签署《房地产交接书》确认无误后，由乙方支付甲方尾款5万元。当日，王三囡（甲方）与裴丽娜（乙方）签订补充协议，约定，甲乙双方就以下条款达成一致，作为原买卖合同的补充协议；该房地产实际成交价为66万元，合同价为52万元；乙方应向甲方支付搬迁补偿费14万元，于签订买卖合同当日支付；户口迁出时间为2013年7月底，如超出此约定时间的，甲方须承担乙方已付款日万分之十五的违约金，直至实际迁出日止。当日，裴丽娜支付王三囡房款28万元。2013年3月14日，王三囡与裴丽娜签订协议书，约定，王三囡于2013年3月16日配合裴丽娜去宝山区房地产交易中心咨询审税，交税是否对王三囡申请经济适用房有影响，如无影响当天王三囡配合裴丽娜办理交税、过户事宜；如对王三囡申请经济适用房有影响，裴丽娜配合王三囡申请经济适用房；如因王三囡申请经济适用房，裴丽娜交税过户不及时，该房屋受新政影响，导致差额个税产生，现约定，如产生个税，甲乙双方风险共存，共同承担个税各50%。嗣后，王三囡未与裴丽娜办理过户手续。审理中，裴丽娜表示，裴丽娜愿意一次性付清剩余房款36万元，并���2014年1月将36万元支付至本院代管。以上事实，由裴丽娜提供的房地产买卖居间协议、房地产买卖合同、补充协议、协议书、付款凭证、收款收据，及双方当事人的陈述等佐证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，裴丽娜与王三囡签订的《房地产买卖居间协议》约定的房价为66万元。《上海市房地产买卖合同》的补充协议约定，501室房屋实际成交价为66万元，合同价为52万元。故裴丽娜与王三囡就该房屋签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房价52万元，并非双方真实意思表示，应为无效。该合同的其他内容及补充协议系双方真实意思，合法有效。《上海市房地产买卖合同》约定，裴丽娜于签订合同当日支付首付款14万元，加上已付定金2万元，构成全额首付款16万元；裴丽娜于2013年3月15日之前支付第二期房款10万元，于2013年5月31日前办理过户手续当日支���第三期房款21万元，于2013年4月15日前交接房屋时，且王三囡将户口迁出，结清水、电、煤气费用后支付尾款5万元。补充协议约定，裴丽娜于签订买卖合同当日另支付王三囡补偿款14万元。按照上述约定，裴丽娜应于2013年3月15日前支付王三囡第二期房款10万元，而王三囡的交房及过户义务均在裴丽娜支付第二期房款之后。裴丽娜未按约支付第二期房款10万元，已经先构成违约，故裴丽娜主张王三囡逾期交房及逾期过户的违约责任，本院不予准许。裴丽娜主张系王三囡要求其暂缓支付第二期房款，未提供确凿证据，本院不予采信。《上海市房地产买卖合同》约定，裴丽娜逾期支付房款超过7日的，王三囡有权解除合同，但应书面通知。王三囡从未向裴丽娜催讨房款或因为裴丽娜逾期付款而要求解除合同，且王三囡自述裴丽娜未按约付款，王三囡未予追究，曾同意继续履��合同。现王三囡再以裴丽娜逾期付款要求解除合同，本院不予准许。现裴丽娜同意支付剩余房款，其要求王三囡交付房屋及该房屋房地产权利，本院予以准许。《上海市房地产买卖合同》约定，王三囡于2013年4月15日前将房地产交付裴丽娜，交房当日水、电、煤气结清；尾款支付条件为，双方按照本合同或另行达成的约定完成房地产交接手续且王三囡已将该房地产名下的户口全部迁出，并签署《房地产交接书》确认无误后，由裴丽娜支付王三囡尾款5万元。按照上述约定，裴丽娜应于王三囡过户及交房时支付房款31万元，尾款5万元可待501室房屋内户口全部迁出及王三囡结清水、电、煤气费时支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王三囡于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区通河二村XXX号XXX室房屋��该房屋房地产权利交付给原告（反诉被告）裴丽娜；二、原告（反诉被告）裴丽娜于本判决生效之日起十日内，支付被告（反诉原告）王三囡房款31万元，于被告（反诉原告）王三囡结清水、电、煤气费用及将上述房屋内户口全部迁出之日支付房款5万元；三、原告（反诉被告）裴丽娜的其他诉讼请求，不予支持；四、被告（反诉原告）王三囡要求解除与原告（反诉被告）裴丽娜就上海市宝山区通河二村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》等反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为5，550元，反诉案件受理费40元，诉讼保全费3，820元，共计9，410元，由原告（反诉被告）裴丽娜负担350元，被告（反诉原告）王三囡负担9，060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一四年三月三日书记员  童翔燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任