广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初4679号原告：倪效强，男，汉族，住广西阳朔县委托诉讼代理人：杨家强，广东英兰律师事务所律师。被告：李仲雄，男，汉族，住广东省佛山市南海区委托诉讼代理人：李快良，广东华鸿律师事务所律师。原告倪效强诉被告李仲雄租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，于同年4月17日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨家强、被告的委托诉讼代理人李快良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退回保证金65000元；2.被告支付原告违约金260000元；3.被告向原告赔偿因被告违约行为导致原告工厂搬迁及停工所造成的损失100000元；4.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告和被告于2014年5月15日签订场地租赁合同，合同中约定，被告将其承租的位于佛山市南海区********山山边土地转租给原告建厂，租赁期限为2014年6月1日至2024年5月30日，原告于合同签订后10日内向被告交纳陆万五仟元人民币的保证金，被告保证出租场地及房屋的所属土地使用权无争议。在租赁期限内被告于2019年1月16日违法解除合同，并要求原告搬出租赁场地。被告行为构成根本违约，按照合同约定，被告应赔偿四倍保证金给原告。被告解除合同后，原告多次与被告协商，要求被告按照合同约定承担违约责任，被告均置之不理。被告的行为违反了双方之间的合同约定，原告要求被告退回保证金65000元，并按照合同约定支付四倍保证金共260000元及因被告的违约行为提前进行的厂房搬迁费用和生产经营损失费共计100000元。原告在庭审中陈述：被告将厂房与土地一并出租予原告。原告承租厂房是用于生产经营门窗。涉讼土地已于2019年2月15日被村委会收回。被告答辩称：1.该合同提前终止是由于政府项目建设需要而要求终止的，而不是被告个人故意或恶意的行为导致合同终止，由于政府的建设需要，被告为配合政府工作而放弃了有关合同的绝大部分的赔偿。对于该情况，原告是知情的，被告也多次与原告协商过该问题，有关的村小组、居委会及镇政府拆迁办都和原告商议过拆迁补偿，以及合同续租的问题或搬迁的周转时间问题，且原、被告在拆迁办副主任叶达峰处明确表明2019年1月1日后不再续租，搬迁的周转时间由原告自行与旋湾股份合作经济社商议。原告请求被告给予场地的水电正常使用，费用由其自行负担。根据原告的诉请，2019年1月16日违法解除合同不属实，原告在2019年2月初仍在场地正常生产经营，2月中旬后才关门。2018年12月31日原、被告之间的租赁合同已解除。2.原、被告之间签订的场地租赁合同是无效合同，因为该土地没有土地证及其他相应的文件证明该土地的权属，因此对于原、被告之间的租赁合同纠纷，应先审理该合同的合法性，再审理其他实体问题。3.除了原告第一项诉请外，其他的诉请均没有合法的法律依据和事实依据，请依法驳回原告的诉请。被告在庭审中陈述：被告向佛山市南海区******旋湾股份合作经济社承租案涉土地后，自行建了厂房后出租予原告。涉讼土地上的厂房没有办理规划报建手续。原告举证如下：1.原告的身份证复印件、被告的人口信息查询资料复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.场地租赁合同原件1份、收款收据原件1份，用以证明原、被告签订了场地租赁合同，被告收取了押金65000元且双方于合同约定，未经原告同意，被告提前终止合同，被告应赔偿四倍的保证金予原告。3.《土地使用权租赁合同》解除协议复印件1份（加盖佛山市南海区******旋湾股份合作经济社的红章），用以证明由于被告与旋湾合作经济社签订的租赁合同，被告与旋湾合作经济社协商一致终止合同，导致村委会收回该涉讼场地，即被告提前与原告终止了合同。被告举证如下：1.借记卡账户历史明细清单原件4页，用以证明原告9-12月交租及水电费的情况，原告存在迟延交付租金及水电费的情形，若合同有效，被告可以基于原告的违约事实解除合同。12月份及之后的水电费原告没有支付。按照生活经验，被告要求原告支付租金的同时应该也告知了原告提前终止合同的事实。经质证，原被告均对对方举证的真实性无异议，本院确认其真实性并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年5月15日，原告倪效强（乙方）与被告李仲雄（甲方）签订《场地租赁合同》约定：甲方将位于南海区狮山镇横岗旋湾村后山山边的厂房及所属土地，面积3600㎡租给乙方使用。租赁期限由2014年6月1日至2024年5月30日止。2014年6月1日至2017年5月30日，租金为每月32400元；2017年6月1日至2020年5月30日，租金为每月35650元；2020年6月1日至2023年5月30日，租金为每月39200元；2023年6月1日至2024年5月30日，租金为每月43100元。甲方于签订合同10日收乙方65000元保证金。因不可抗拒力及政府征收因素，导致合同无法履行，合同解除，双方互不做任何补偿，但甲方应退还乙方保证金，乙方应按实际使用天数向甲方交付租金。在合同规定的租赁期内，乙方不得擅自改动房屋结构或损坏原有设施。未经乙方同意，若甲方提前终止本合同，甲方赔偿四倍的保证金给乙方。租赁期满或合同提前解除，经甲、乙双方确认所租赁场地及房屋等项目完好后，由甲方退还保证金给乙方，但不计利息。2018年8月31日，被告李仲雄（乙方）与案外人佛山市南海区******旋湾股份合作经济社（原佛山市南海区******旋湾股份合作经济社）（甲方）在狮山镇横岗社区居民委员会、狮山镇拆迁办公室大圃工作站的见证下签订了《土地使用权租赁合同》解除协议：甲、乙双方于2011年4月12日签订一份《土地使用权租赁合同》，由乙方承租甲方土名为“xx一带”折合面积11亩的土地用于建设厂房及商铺。现因政府工程项目建设需要，经双方协商一致，就《土地使用权租赁合同》的解除事宜达成如下协议条款，供双方共同遵守。土地目前状况，上述土地目前尚未办理集体建设用地使用权证，乙方已在上述部分土地上建设厂房。甲方在本协议签订之日起7个工作日内将已经收取乙方的租金合计348274.18元无息退还给乙方，上述所退款项作为乙方解除《土地使用权租赁合同》的一切补偿款项，包括但不限于地上建筑物（不动产）补偿、附属设施投入补偿、搬迁补偿等。乙方应在收到甲方上述补偿款项后于2018年12月31日前完成搬迁并将土地及地上建筑物交付给甲方。2014年5月30日，被告出具收款收据确认收取原告押金65000元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告未能举证证明案涉厂房办理了合法报建和竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原、被告于2014年5月15日签订的《场地租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，原告请求被告返还保证金65000元，本院予以支持。无效合同约定的违约责任也无效，原告依据案涉合同约定要求被告支付违约金260000元没有事实和法律依据，本院依法不予支持。原告主张被告赔偿因被告违约行为导致其工厂搬迁及停工所造成的损失100000元，但原告并未对该项损失进行举证，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李仲雄应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金65000元予原告倪效强；二、驳回原告倪效强的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3837.5元，（原告已预交），由原告负担3125元，由被告负担712.5元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇一九年五月十日书记员  成海欣