呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）呼民一终字第26号上诉人（原审第三人）铁木尔，男，1953年5月3日出生，蒙古族，住呼和浩特市新城区。委托代理人保尔，男，1955年1月21日出生，蒙古族，内蒙古大学职工，住呼和浩特市赛罕区。被上诉人（原审原告）司庆生，男，1953年1月24日出生，汉族，住呼和浩特市赛罕区。被上诉人（原审原告）苏娜明，女，1954年3月14日出生，蒙古族，住呼和浩特市赛罕区。被上诉人（原审被告）乌兰，女，1951年5月8日出生，蒙古族，住呼和浩特市赛罕区。委托代理人莫日更，女，1976年6月23日出生，蒙古族，住呼和浩特市新城区。上诉人铁木尔因与被上诉人司庆生、苏娜明、乌兰房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2013）赛民初字第2489号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月7日公开开庭审理了本案。上诉人铁木尔及其委托代理人保尔，被上诉人司庆生、苏娜明到庭参加诉讼。被上诉人乌兰经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2002年10月份，乌兰与苏娜明达成合意，乌兰将其拥有所有权的位于呼和浩特市赛罕区中服南库区13-3-401号的房屋卖给苏娜明夫妇，房屋价款为6万元，乌兰将房屋所有权证等相关材料交于苏娜明夫妇，将房屋也交付于苏娜明夫妇。随后，苏娜明夫妇对房屋进行了装修，并居住至今。在此期间，苏娜明夫妇曾联系乌兰协商房屋过户事宜，但乌兰均以各种理由推脱不予配合办理过户手续。苏娜明与乌兰系亲姐妹，乌兰与铁木尔系夫妻关系。在审理本案过程中，铁木尔以其与乌兰系夫妻关系，乌兰擅自处分共同共有房屋的行为无效为理由，要求以有独立请求权的第三的身份参加诉讼，并要求法院确认乌兰擅自处分房屋的行为无效，要求苏娜明夫妇返还共有房屋。苏娜明、司庆生遂诉至法院，请求判令乌兰履行办理房屋过户的义务。原审法院认为，司庆生、苏娜明与乌兰签订的买卖房屋的证明，系双方真实意思的表示，合法有效，且苏娜明夫妇支付了合理的对价。司庆生、苏娜明在庭审中申请六名证人出庭作证，该六名证人证言均从不同角度证实，双方买卖房屋的事实存在，且该事实铁木尔是知情的，故对乌兰与苏娜明夫妇买卖房屋的事实予以认定。乌兰应履行协助苏娜明夫妇办理房屋产权过户的义务。铁木尔主张其作为该争议房屋的共有权人，乌兰私自处分该房屋，且司庆生、苏娜明未支付合理的对价，请求确认该房屋买卖无效，要求司庆生、苏娜明返还房屋的抗辩理由不能成立。乌兰、苏娜明双方买卖房屋的行为发生在2002年，苏娜明夫妇支付了6万元人民币购房款，属合理的对价，随后苏娜明夫妇装修入住该房屋达11年之久。苏娜明、司庆生与铁木尔系亲戚关系，苏娜明夫妇居住该房屋达11年之久，铁木尔抗辩其不知情，违反日常经验及生活法则，铁木尔不可能让自己的房屋失控长达11年之久，而不主张权利，且其在庭审过程中也认可苏娜明夫妇支付过购房款，故对铁木尔的抗辩，不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条之规定，判决如下：一、乌兰于本判决生效后二十日内协助司庆生、苏娜明办理位于呼和浩特市赛罕区中服南库区13-3-401号房产证号为呼房权证赛罕区字第S0247**号的房屋的产权过户登记；二、驳回铁木尔的诉讼请求。铁木尔不服一审判决，向本院提起上诉称，最初，苏娜明夫妇居住条件较差，乌兰将本案诉争房屋借给其使用。不知何时乌兰将房屋卖给苏娜明夫妇，其卖房属个人行为，铁木尔不知情。事后得知，2002年，苏娜明夫妇给了乌兰6700美金（折合人民币55409元），乌兰将房本给付司庆生，2012年，双方补签一份买卖房屋的证明。本案诉争房屋是乌兰的福利房，当时购买时大约54000元，加上装修费7万余元，房屋初始价格124000余元。司庆生、苏娜明用55409元购买房屋违背市场规律。一审证人所作的证言都是伪证，不应采纳。请求：撤销原审判决，依法改判。司庆生、苏娜明答辩称，司庆生、苏娜明并非因居住条件差借住乌兰房屋。当时，乌兰因出国急需卖房用钱，曾托哥哥们帮忙打听。乌兰将房屋卖给我们，我们装修入住十几年，两家一直在交往，铁木尔不可能不清楚。当时购买房屋价款6万元也不便宜，铁木尔装修费没花多少钱。2002年买卖房屋并未规定必须由夫妻双方签字，房屋登记在乌兰名下，视为乌兰个人财产，乌兰有权处分自己的财产。原审法院判决应予维持。乌兰未到庭，其委托代理人莫日更（乌兰女儿）向本院提交书面代理意见称，乌兰卖房确实未经铁木尔同意，属夫妻一方擅自处分共有房产行为，本案诉争房屋买卖行为无效。卖房价格远远低于房屋当时的实际价值，且房屋至今未办理过户登记，故司庆生、苏娜明不构成善意取得。二审审理过程中，铁木尔未向法庭提交证据，司庆生、苏娜明未提交新的证据，复举一审中的两组证据，包括证人证言及房屋产权证和证明。铁木尔对证人证言不认可，但未举证反驳。铁木尔对证明上乌兰的签字认可，对房屋产权证真实性无异议，本院对房屋产权证和证明真实性予以确认。本院经审理查明，1998年4月8日，乌兰交纳51400元购买本案诉争房屋，2000年10月12日，乌兰交纳本案诉争房屋一户一表工程费200元，2001年4月25日乌兰交纳本案诉争房屋手续费66元。2002年10月，乌兰与苏娜明达成合意，乌兰将本案诉争房屋卖给苏娜明夫妇，苏娜明夫妇以6700美元的存单作为房屋价款给付乌兰，乌兰将房屋购房收据、房屋产权证等相关材料交于苏娜明夫妇，并将房屋也交付于苏娜明夫妇。铁木尔及苏娜明夫妇均对本案诉争房屋进行过装修。2012年1月18日，乌兰与苏娜明就本案诉争房屋买卖一事书写书面证明，该证明内容为：2002年10月，姐姐乌兰将本人中服南库区的房子卖给了妹妹苏娜明，妹妹给了姐姐陆万元房款，姐姐将房本给了妹妹，特此证明。司庆生在此证明下面写明，如果以后房子拆迁，我会考虑给予适当的补偿。该证明上有乌兰和苏娜明的签名和手印。铁木尔表示，这个证明上的签字是乌兰的，但内容不是乌兰写的。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为：乌兰与苏娜明房屋买卖行为是否有效，原审法院判决乌兰协助司庆生、苏娜明办理本案诉争房屋过户手续是否有依据。铁木尔主张乌兰擅自处分房屋其不知情的上诉理由不能成立。苏娜明与乌兰书写的房屋买卖的证明，双方对真实性均不持异议。乌兰与苏娜明买卖房屋的行为发生在2002年，苏娜明夫妇入住该房屋达11年之久，铁木尔与乌兰系夫妻关系，称其不知情，违背日常生活常理，且其在一、二审理过程中表示事后得知乌兰卖房一事，故对铁木尔的该项上诉理由本院不予支持。铁木尔主张苏娜明夫妇未支付合理对价，乌兰与苏娜明买卖房屋行为无效的上诉理由不能成立。铁木尔称其装修本案诉争房屋投入7万余元，未提供证据证明。从乌兰1998年交纳的购房款51400元，2002年司庆生、苏娜明给付乌兰6700美元（按铁木尔计算方法折合人民币55409元）房款来看，苏娜明夫妇支付了相应的对价，况且乌兰和苏娜明是同胞姐妹，房屋价格是双方当时自愿约定的。十几年已经过去，乌兰、铁木尔一直未主张该买卖行为无效，现苏娜明夫妇主张过户，铁木尔提出未支付合理对价，买卖行为无效的理由本院不予支持。诚实信用原则是民法的基本精神，当事人在从事民事活动过程中应遵循基本的诚实信用原则。本案当中，乌兰与苏娜明买卖房屋事实双方均认可，现铁木尔以其不知情、给付房价过低为由主张买卖行为无效的上诉理由本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（铁木尔已预交），由铁木尔负担。本判决为终审判决。审判长  殷玉凤审判员  马学英审判员  戴玉英二〇一四年三月二十六日书记员  刘常欣