广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初1530号 原告（反诉被告）：张雪银。 委托诉讼代理人：劳振，广西精一律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘瑞华。 原告（反诉被告）张雪银与被告（反诉原告）刘瑞华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案受理后，被告刘瑞华于2018年12月23日提起反诉，本院于2018年12月29日受理反诉案件并依法适用普通程序合并进行审理。原告张雪银委托诉讼代理人劳振、被告刘瑞华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张雪银向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《防城港市存量房买卖合同》（合同编号为2018000308）；2.被告向原告支付违约金21285元（违约金天数从签订合同之日2018年2月11日暂算至2018年6月20日，共129天，违约金计算公式：33万元房地产价款×万分之五×129天＝21285元，以后的违约金另计）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月14日，被告以其员工张甲盟名义购买原告名下位于防城港市港口区，当日向原告支付了2万元定金。2018年2月11日，被告以其员工张甲盟名义与原告签订《二手房买卖居间合同》，该合同约定付款方式为按揭贷款。当日，被告与其员工张甲盟、原告中介代理人宋启程等一起到银行办理按揭贷款，最后未能办理按揭贷款，遂于当日转为以被告本人名义与原告在防城港市房产部门签订了《防城港市存量房买卖合同》（合同编号为2018000308），购买了涉案房屋。合同约定，房屋面积91.1平方米，成交价33万元，购房定金2万元，付款方式为被告在签订合同后向原告支付购房首付款28万元（含定金），被告取得不动产权证书后5天内将剩余尾款5万元支付给原告。合同签订后，被告分别支付228000元、3万元，合计258000元。然而，被告未按时支付首付款中余款22000元，也以种种理由拒绝支付，拒绝配合办理过户手续。2018年6月12日，原告委托律师向被告第一次发律师函，催促被告于2018年6月19日向原告支付首付款中余款22000元及配合办理房屋过户手续。2018年6月20日，原告再次委托律师向被告发出律师函，解除双方签订的《防城港市存量房买卖合同》（合同编号为2018000308），及要求被告支付违约金21285元。原告认为，被告拒不向原告支付22000元，亦不前来协助办理房屋过户手续，被告放弃继续履行合同，已构成根本违约，致使不能实现合同目的。 被告刘瑞华辩称，买卖合同合法有效，原告应继续履行交付房屋并配合被告办理过户登记。原告构成违约，应当承担违约责任。 被告刘瑞华向本院提出反诉请求：1.确认位于广西防城港市港口区归被告所有；2.原告交付房屋并提供齐原产权手续为被告办理不动产证；3.由原告支付到反诉之日的违约金（约定交房时间2018年2月11日，违约金日万分之五，33万×0.0005×300天＝49500元，计算至实际交付之日）；4.被告赔偿原告因违约造成的差旅等费3万元；5.诉讼费由原告承担。事实和理由：2017年12月13日，被告在原告委托的宋启程所在公司了解二手房信息，被告购买原告所有位于广西防城港市港口区。被告按照原告委托人的安排交付定金，但由于原告手续问题，造成被告多次往返均无法过户，直至2018年4月原告才提供齐手续，完成了缴纳契税的必经程序，被告交纳了契税，还替原告垫交了税费、物业费等应由原告支付的相关费用，被告支付的各种费用已超过双方约定的在办理不动产权证前的应付款项，并得到原告委托人的对账确认，被告全面履行了合同义务，但原告委托人却反复推脱不提供原产权手续为被告办理不动产证，不交付房产，致使被告多次往返新乡与防城港之间，遭受了不必要的损失。 原告张雪银针对被告刘瑞华的反诉辩称，双方签订的合同已于2018年6月20日解除，所以被告的第1项、第2项、第4项反诉请求没有事实和法律依据。被告购买房屋不是为了居住而是为了投资，其本人也不在防城港，不存在逾期交房的违约行为，不需要承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2018年2月11日，张雪银作为出卖人（甲方）与张甲盟作为买受人（乙方）、吴马敏作为居间方（丙方）签订一份《二手房买卖居间合同》，约定甲方自愿将位于防城港市港口区方，该房屋成交价格为33万元，购房定金2万元。同日，因张甲盟未能办理按揭贷款，所以买受人由张甲盟变更为刘瑞华，张雪银作为出卖人（甲方）、刘瑞华作为买受人（乙方）签订了《防城港市存量房买卖合同》（合同编号：2018000308），约定甲方自愿将位于防城港市港口区方；第四条成交价格、付款方式约定，经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为33万元，购房定金2万元，乙方在本合同签订后，将购房首款（含定金）28万元支付予甲方，乙方取得不动产权证书之后，5天内将剩余尾款5万元支付予甲方；第五条约定，甲乙双方同意于2018年2月11日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；第七条约定，违约责任：乙方不履行约定的合同债务的，无权要求返还定金；甲方不履行约定的合同债务的，甲方应当自毁约之日起五日内双倍返还定金给乙方。乙方不能按期向甲方支付购房款或者甲方不能按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款的万分之五违约金；该《防城港市存量房买卖合同》还对双方的其他事项进行了约定。 另查明，2018年6月12日，张雪银委托广西精一律师事务所向刘瑞华发出《律师函》，要求刘瑞华于2018年6月19日前支付首付款中的余款22000元，及协商办理房屋产权过户手续等相关事宜。刘瑞华于2018年6月14日收到该《律师函》。2018年6月20日，张雪银委托广西精一律师事务所向刘瑞华发出《解除合同律师函》，解除双方签订的《防城港市存量房买卖合同》，并要求刘瑞华支付违约金。刘瑞华于2018年6月22日收到该《解除合同律师函》。 再查明，2017年12月14日，吴马敏、宋启程向张甲盟出具一张《购房定金收条》，表示收到张甲盟交来购买张雪银名下位于防城港市港口区的认购定金2万元。2018年1月11日，张雪银委托宋启程办理案涉房地产买卖过程中的相关手续，并经过防城港市公证处公证。刘瑞华通过交通银行分别于2018年2月11日、2018年4月2日向张雪银转账228000元、3万元，合计258000元。在2019年5月8日开庭审理中，刘瑞华认可支付完28万元购房首款，张雪银就在2018年2月11日交付案涉房屋；张雪银的委托代理人劳振也认可是足额支付28万元购房首款才能交房。 本院认为，一、关于原告张雪银请求解除《防城港市存量房买卖合同》及要求被告刘瑞华支付违约金的问题。原、被告签订的《防城港市存量房买卖合同》是双方的真实意思表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告和被告均应当按照合同的约定行使权利，履行义务。虽《防城港市存量房买卖合同》约定在本合同签订后刘瑞华须向张雪银支付购房首款（含定金）28万元，但并未明确约定支付的时间节点，且在此之前张甲盟已替刘瑞华向张雪银委托的代理人宋启程支付了2万元定金，所以刘瑞华已累计向张雪银支付了278000元，仅是尚欠2000元购房首款，刘瑞华未出现明显的违约行为，也并非本案的合同目的不能实现，故张雪银并不享有合同的解除权，对张雪银请求解除《防城港市存量房买卖合同》及要求刘瑞华支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于被告刘瑞华请求确认案涉房屋归其所有及要求原告张雪银协助办理不动产权证的问题。依照《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”的规定，因刘瑞华主张的案涉房屋属于不动产物权，所以案涉房屋的物权变动，应须依法登记，才发生物权效力，故对刘瑞华请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。因刘瑞华未足额支付购房首款28万元，尚欠2000元未支付，所以刘瑞华要求张雪银协助办理不动产权证的条件尚未成就，故本院对该项诉讼请求不予支持。 三、关于被告刘瑞华请求原告张雪银交付房屋并支付违约金和差旅费的问题。本案中，虽《防城港市存量房买卖合同》第五条约定的交房时间为2018年2月11日，但庭审中双方都认可交付房屋的前提条件是足额支付28万元购房首款，而刘瑞华至今尚未支付购房首款剩余的2000元，故对刘瑞华请求张雪银交付房屋并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对刘瑞华请求差旅费的问题，因《防城港市存量房买卖合同》并无关于差旅费的有关约定，且也无证据证实刘瑞华为差旅费的实际支出，故对刘瑞华请求差旅费3万元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）张雪银的本诉请求。 二、驳回被告（反诉原告）刘瑞华的反诉请求。 本诉案件受理费332.13元，由原告（反诉被告）张雪银承担；反诉案件受理费893.75元，由被告（反诉原告）刘瑞华承担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费1225.88元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王 丽 人民陪审员  刘敬佳 人民陪审员  李成霖 二〇一九年五月二十八日 法官 助理  姚国荃 书 记 员  简汇财