河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初774号原告：邵某，男，1972年12月14日出生，汉族，住浙江省永嘉县。原告：韩某，女，1983年5月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：刘某，男，1943年6月21日出生，汉族，住大厂县。委托代理人：康某，河北新新律师事务所律师。原告邵某、韩某与被告刘某租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵某、韩某，被告刘某委托代理人康某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵某、韩某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告双倍返还合同定金共计56万元整；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月21日，被告刘某与原告邵某、韩某签订了《房屋出租合同》，约定被告将大厂102国道穆斯林大街48号，总建筑面积1628.04米的院落出租给原告。合同第二条约定：“房屋用途为商贸合法经营，经营范围为综合超市。”合同第七条约定：房屋质量问题由被告负责，但出现火灾事故由原告承担全部责任；合同第八条约定消防设施由被告负责。合同签订后，原告根据合同第五条约定，向被告交付了28万元定金。为了实现合同目的，着手准备开办超市的各项审批手续。但在办理过程中，得知案涉房屋系违章建筑，没有合法产权证。原告无法获得消防许可，原告多次与被告交涉，被告均未回应，未能作出新的承诺办妥消防手续，并拒绝返还己收取的定金，原告认为，由于被告拥有的房屋没有合法产权，无法为原告经营提供合法的消防许可基础，原告不能合法经营。而原告根据合同约定却需要承担火灾损失风险。据此，原告的合同目的无法实现，被告系根木性违约，因双方无法协商处理，故诉至法院，请求依法判决。被告刘某辩称，应依法驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：1、原告请求解除租赁合同没有事实依据，被告不同意解除租赁合同；2、原告请求双倍返还定金560000元没有法律依据。原告起诉的事实与本案事实不符，根据合同的约定，被告只是对消防设施进行完善，而未约定由被告取得消防许可证；3、原告在租赁涉案房屋时，其知道涉案房屋只有国有土地证，没有房屋产权证的事实，原告要求解除合同，是因原告想将合同转租给第三人，但被告未同意；4、原告未按约定交付50%半年定金，其已构成违约，按照法律规定，没有按时交付定金不适用定金罚则规定；5、被告在与原告签订合同前，涉案房屋已出租给案外人经营超市，为履行合同，原告多次要求案外人搬走，经多次协商，被告与案外人提前解除租赁合同，因此被告赔偿案外人64452元，且为了履行合同，被告根据原告的要求，对涉案房屋进行改造扩建，造成被告近500000元的损失。经审理查明，原告邵某从事超市经营多年，2018年7月，其开始对涉案房屋进行考察，同时开始与被告进行接触洽谈协商租赁事宜，双方于2018年9月21日签订《房屋租赁合同》，合同约定“被告将其所有的位于大厂县，土地证号为大厂国用（1997）字第63号，总建筑面积1628.04米的院落出租给二原告用于经营综合超市，租期暂定6年，自2018年至2024年；房屋及院落租金平均每平方米1.3元，现有建筑物面积1200.36平方米，年租金569570.82元，从第二年起每年递增5%的租金；双方合同签订后，原告需三日内交50%半年定金，定金转租金；租赁期间，房屋质量由被告维修，出现火灾事故由原告承担全部责任；装修期间免交租金，装修改造由原告承担，消防设施由被告完善；违约责任：提前终止合同属违约，违约方需提前三个月书面通知对方并承担违约责任，因不可抗力或政府政策等原因导致合同不能履行，双方互不承担责任。”合同签订后，2018年9月28日，原告支付给被告定金280000元。被告为了履行合同，按照合同约定，对租赁房屋进行改造扩建。同时与已正在租赁涉案房屋经营者案外人闻某协商，于2018年11月14日达成协议，提前解除双方租赁合同，案外人闻某提前腾退租赁房屋，被告赔偿案外人闻某经济损失50000元，同时退还未到期的租金14452元，共计64452元，该款项被告于2018年11月15日转入案外人闻某账户。2018年11月6日后，原告邵某与被告协商，其因资金问题，想将租赁房屋转租第三人经营，被告未同意。2018年12月15日，被告向原告邵某发出通知函，告知原告其已按照合同约定对租赁房屋及院落改造扩建完毕，原告可以对租赁房屋进行内部施工。2018年12月17日，原告邵某向被告发出回函，以房屋改扩建不符合法律规定为由拒绝接收房屋。后原告以租赁房屋没有不动产权证不能办理消防手续无法经营为由，要求解除合同。另查明，被告开办超市办理营业执照及消防手续时，必须提交租赁房屋不动产权证书，但至庭审结束，被告仍不能提供涉案租赁房屋的建设工程规划许可证及不动产权证书。以上事实有原告提交的房屋租赁合同、通知函、回函、银行汇款回单（定金）、办理超市营业执照应准备手续清单，被告提交的案外人闻某签订的提前解除协议书、银行电子回单（支付赔偿闻某）、录音光盘、证人闻某当庭证言及原、被告当庭陈述为赁。本院认为，原告租赁房屋经营的超市为公共场所，根据相关法律规定，经营超市的建筑物应取得合法的建设工程规划许可手续及消防手续方可进行开业经营。现因被告无法提供涉案房屋建设工程规划许可证及不动产权证，二原告无法办理营业手续，导致其无法进行超市经营。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本院依法确认二原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效。根据合同法“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告应将二原告交付的定金280000元予以返还。但原告邵某一直从事超市经营行业，二原告对开办超市的经营场所的要求、办理营业执照及办理消防审批手续所需的材料比被告更知情，在签订合同前，应对租赁的房屋相关手续是否符合经营条件进行审查，二原告在明知租赁的房屋不具有不动产权证无法办理营业执照及消防审批手续的情况下，其完全可以选择其他有合规合法的房屋进行租赁，但二原告仍与被告签订房屋租赁合同，二原告的主观过错较大。现被告为了履行合同，将租赁房屋按照二原告要求进行改造后交由二原告经营，在其与第三人签订的租赁合同未到期的情况下，提前解除合同，导致被告赔偿第三人经济损失50000元及提前退租的租金14452元，共计64452元的损失，对被告的该项损失，二原告应承担60%的过错责任，即二原告应承担38671元，被告自行承担40%的过错责任，即25781元。二原告承担的该损失应从被告返还给二原告的定金280000元中扣除，即被告应返还给二原告定金241329元（280000元-38671元=241329元）。关于被告提出的因为履行合同对租赁房屋进行改造而损失500000元，因被告未提交证据证明其改扩建的房屋办理了相关合法建设手续，亦未提供证据证明该损失存在，故本案不予处理，被告可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告邵某、韩某与被告刘某于2018年9月21日签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告刘某于本判决生效之日起十日内返还原告邵某、韩某租房定金241329元。三、驳回原告邵某、韩某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4700元，由原告邵某、韩某负担2675元，被告刘某负担2025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。审判员  陈连友二〇一九年五月二十日书记员  刘洪滔