福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初529号 原告：廖何禄，男，1966年11月4日出生，汉族，住永安市。 委托诉讼代理人：冯向晖，福建顺隆律师事务所执业律师。 被告：永安万悦酒店有限公司，住所地：永安市巴溪大道**五洲第一城******，统一社会信用代码：9135048131557771XN。 法定代表人：连淑茹，执行董事。 委托诉讼代理人：吴大亮，福建众强律师事务所执业律师。 被告：三明环球房地产发展有限公司，住所地：永安，住所地：永安市含笑大道**代码：913504817593557209。 法定代表人：陈**峰，执行董事。 被告：福建五洲大酒店有限责任公司，住所地：永安市新安，住所地：永安市新安路**913504817416903365。 法定代表人：杨曲波，执行董事。 原告廖何禄与被告永安万悦酒店有限公司（以下简称万悦酒店）、三明环球房地产发展有限公司（以下简称环球公司）、福建五洲大酒店有限责任公司（以下简称五洲酒店）合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖何禄的委托诉讼代理人冯向晖、被告万悦酒店的委托诉讼代理人吴大亮到庭参加诉讼，被告环球公司、五洲酒店经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖何禄向本院提出诉讼请求：1.解除廖何禄与万悦酒店、环球公司、五洲酒店签订的《房屋委托经营管理协议》；2.要求被告将涉案租赁房屋交付给廖何禄；3.要求万悦酒店支付拖欠的租金74,144元（从2016年6月计算至2018年10月，共28个月，月租金2,648元），并继续按上述标准支付租金至被告将租赁房屋交付给廖何禄时止；4.要求万悦酒店支付拖欠廖何禄租金利息21,501.76元（从2016年6月计算至2018年10月，共28个月，每月租金2,648元，按拖欠租金月利率2%累积计算），并继续按上述标准支付租金至被告将租赁房屋交付给廖何禄时止；5.要求被告支付违约金31,776元；6.由环球公司、五洲酒店对上述债务承担连带责任；以上合计127,421.76元。7.诉讼费由三被告承担。诉讼过程中，廖何禄将第三项、第四项诉讼请求变更为：要求万悦酒店支付拖欠的租金84,736元（从2016年7月计算至2019年2月共32个月），要求万悦酒店支付拖欠廖何禄租金利息27,962.88元（从2016年7月计算至2019年2月共32个月）。事实与理由：2015年6月24日，廖何禄夫妻共同购买由环球公司开发建设的坐落于永安市五洲凯旋门16幢1608号房产，并于2015年6月20日支付购房款159,804元，2015年9月14日，支付购房款158,000元，合计全额支付购房款317，804元。2015年6月24日，环球公司收取廖何禄商品房预告登记费560元，2015年6月20日，廖何禄与万悦酒店签订《房屋委托经营管理协议》，委托万悦酒店进行经营管理，廖何禄收取租金收益。环球公司和五洲酒店在《房屋委托经营管理协议》的担保人处盖章。 管理协议主要约定：委托经营管理期限自廖何禄将该房屋总房款转入开发商财务指定账户之日起计算至2025年4月30日止；收益日期自廖何禄将该房屋总房款转入开发商财务指定账户后开始计算，共120个月，投资收益为总房价款的10％/年（含税）……。关于违约责任约定：委托经营期间，除本协议另有约定外，廖何禄、万悦酒店双方任何一方不履行或不完全履行本协议所约定的义务及责任，视为违约，应支付对方违约金人民币相当于该房屋一年的收益，造成对方损失的，还应当向对方赔偿损失。因一方过错导致本协议无效、解除、提前终止的，过错方除应向对方支付违约金外，还需要赔偿因此给对方造成的全部损失。 根据《房屋委托经营管理协议》，环球公司向廖何禄支付租金2,648元/月至2016年5月止，其后未支付分文，廖何禄多次要求支付租金无果。2016年9月24日，环球公司向廖何禄出具《承诺函》，承诺对未支付租金按月利率2％向廖何禄支付利息。2018年10月26日，廖何禄委托律师向万悦酒店、环球公司、五洲酒店发《律师函》，要求其限期支付拖欠的租金及支付租金利息、违约金，否则廖何禄要求解除合同。但三被告置之不理。因《房屋委托经营管理协议》未违反法律规定，合法有效。被告未按协议约定支付租金，系不履行合同义务的违约行为，廖何禄有权要求与被告解除合同，并要求支付租金、租金利息及违约金等。 万悦酒店辩称：1.同意解除《房屋委托经营管理协议》；2.原告从未将涉案房屋交付给答辩人，答辩人不存在将涉案房屋交付给原告的问题，原告应当依据《商品房买卖合同》另案向环球公司主张房屋交付事宜；3.原告并未履行将涉案房屋交付给答辩人使用的义务，答辩人有权拒绝支付房屋收益款给原告；根据《房屋委托经营管理协议》第三条：“委托经营管理期限自原告将房屋总房款转入开发商财务指定的账户之日起计算至2025年4月30日止，收益日期自原告将该房屋总房款转入开发商财务指定账户后开始计算”的约定，即使答辩人需支付收益款，也应自2015年9月11日原告将全部购房款付清后开始计算，而不是从2015年6月开始计算；原告主张的收益款，也只应计算至《房屋委托经营管理协议》解除之日止，而不是涉案房屋交付给原告时止；4.即使答辩人需承担逾期支付收益款给原告造成的损失，也应按银行借款利率计算，原告主张按月利率2%计算及要求支付违约金损失没有依据。 环球公司、五洲酒店均未作答辩。 廖何禄围绕诉讼请求向本院提交如下证据：身份证、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《房屋委托经营管理协议》、 《承诺函》、《律师函》、EMS快递单查、国家企业信用公示系统信息，证明：被告的企业登记信息、银行流水等材料的复印件各一份，万悦酒店、环球公司、五洲酒店均未提交证据，经质证，万悦酒店对上述证据的真实性均无异议，认为2015年6月份就开始支付收益款，按合同约定应于2015年9月份支付收益款，请求在拖欠的租金里扣减三个月。环球公司和五洲酒店经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。本院对廖何禄提交的证据的真实性、关联性、合法性予以确认，并在卷佐证。 根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下： 1.2015年6月20日，甲方（委托方）廖何禄与乙方（受委托方）万悦酒店签订一份《房屋委托经营管理协议》，甲方将其购买的永安市“五洲凯旋门”项目第16幢1608室房屋委托乙方经营管理。协议对房屋状况、委托经营期限、权利义务、收益、协议的解除、违约责任等事项作了约定，其中：协议第三条规定，委托经营管理期限自甲方将该房屋总房款转入开发商财务指定账户之日起计算至2025年4月30日止，收益日期自甲方将该房屋总房款转入开发商指定账户后开始计算，共120个月，投资收益为总房价款的10%/年（含税）；协议第五条规定，投资收益按照甲方房款总价的年10%（含税）回报由乙方支付，每一托管年度收益分12个月支付，即收益期开始后次月由乙方开始支付，遵照先付后用的原则，每个月由乙方通知甲方到指定地点签字确认后通过银行转账方式支付；协议第八条第三款规定，委托经营期内，除本协议另有约定外，甲、乙双方任何一方不履行或不完全履行本协议所约定的义务及责任，视为违约，应支付对方违约金人民币相当于该房屋一年的收益（以届时年收益标准计算），造成对方损失的，还应向对方赔偿损失。环球公司、五洲酒店在协议的担保方处盖章。环球公司五洲凯旋门项目部于2015年的8月21日、9月21日、10月21日各转入廖何禄账户1,332元、1,332元、2,990元，从2015年11月起每月转入廖何禄账户2,648元至2016年7月28日，其中2016年6月未转款。 2.2015年6月24日，廖何禄、朱银莲（共有人）与开发商环球公司签订了一份《商品房买卖合同》，廖何禄向环球公司购买永安市“五洲凯旋门”项目第16幢1608室房产，该商品房价款为317,804元，用途为商业服务（酒店式公寓），约定于2016年3月18日前交房。廖何禄分别于2015年6月20日、9月14日转入环球公司账户购房款各为159,804元、158,000元，环球公司出具了相应的销售不动产统一发票。廖何禄出具收据一份，该收据载明2015年6月24日廖何禄、朱银莲16号1608预告登记费560元，收据上未盖有印章，只载明出纳吴。 3.2016年9月24日，环球公司向廖何禄出具《承诺函》，内容为：受宏观经济影响，我司资金运营困难，对于未如期支付您购买的16号楼返祖酒店式公寓的租金，我司深表歉意。我司承诺将于2016年11月30日前支付您2016年7月至11月的租金，期间按月利率1%支付每月租金利息。如逾期支付，我司同意未支付部分逾期期间加付1分利息。 4.2018年10月26日，廖何禄、朱银莲委托福建顺隆律师事务所向上述三公司分别发出《律师函》，要求承租人及保证人支付拖欠租金、租金利息及相应违约金。 本院认为，第一，万悦酒店在廖何禄将首笔购房款转入环球公司的当日即2015年6月20日与廖何禄签订《房屋委托经营管理协议》，廖何禄在之后的四天即2015年6月24日方与环球公司签订《商品房买卖合同》，因此可得知万悦酒店在签订《房屋委托经营管理协议》时已明知委托经营管理的房屋尚未交付。同时，廖何禄不存在《房屋委托经营管理协议》第七条第三款规定的情形及其他违反《房屋委托经营管理协议》的违约行为，环球公司不能如期交房是环球公司单方的违约行为，廖何禄并无过错。此外，《房屋委托经营管理协议》也未将交付涉案房屋作为支付投资收益款的前提条件，万悦酒店事实上亦履行协议即最后一笔支付收益款的时间为2016年7月。综上，《房屋委托经营管理协议》系协议各方的真实意思表示，不违反国家法律禁止性规定，为有效合同，各方应当依约履行。而万悦酒店从2016年7月起便未按照协议的约定支付给廖何禄房屋委托经营收益且经廖何禄发出《律师函》催告后仍未支付，万悦酒店的行为已构成根本违约，廖何禄有权提出解除涉案《房屋委托经营管理协议》，万悦酒店在庭审中明确表示同意解除涉案《房屋委托经营管理协议》，故涉案《房屋委托经营管理协议》于庭审时（2019年3月19日）已解除；第二，本案系因《房屋委托经营管理协议》履行过程中产生的合同纠纷，廖何禄既未将涉案租赁房交付万悦酒店经营，也未从环球公司处收房，故廖何禄要求限期将涉案房屋交付给其的诉请，属另一个法律关系，廖何禄可根据其与环球公司签订的《商品房买卖合同》另案向环球公司主张房屋交付，而不应当在本案中一并主张，其该项主张本院不予支持；第三，本案中，涉案《委托经营管理协议》已解除，万悦酒店应支付廖何禄收益款应至协议解除之时（2019年3月19日），本案的收益款应为87,384元=2,648元/月×33个月从2016年6月28日算至2019年3月19日），故对廖何禄诉请要求收益款计算至涉案房屋交付给廖何禄之时的诉请，不予支持。万悦酒店提出扣减2016年9月14日前支付的收益款，不符合协议约定，不予采纳;第四，万悦酒店从2016年6月29日开始拖欠收益款至2019年3月19日，故廖何禄有权要求万悦酒店从2016年7月28日起支付违约金。虽然协议约定一方违约的应支付对方违约金相当于该房屋一年的收益，但万悦酒店主张协议约定的违约金过高请求予以适当减少，且廖何禄无法提供证据证实其因万悦酒店违约而造成的实际损失，故本案的违约金应以银行同期贷款月利率4.75%的1.3倍计算为妥，应为5,395.96元（2,648元/月×33个月×4.75%×1.3倍从2016年6月29日算至2019年3月19日）；第五，环球公司、五洲酒店自愿对万悦酒店的上述债务提供担保，应对上述收益款及违约金承担连带清偿责任，环球公司、五洲酒店承担保证责任后，有权向万悦酒店追偿；第六，本案中，万悦酒店是主债务人，环球公司与五洲酒店是保证人。环球公司向廖何禄出具的承诺函中虽承诺逾期同意按照月利率2%支付逾期付款利息。但主债务人万悦酒店对此并不予以认可，因保证具有从属性，保证责任的范围受到保证从属性的影响，不得超出主债务的范围。故对廖何禄要求万悦酒店、环球公司、五洲酒店按照月利率2%支付拖欠的收益利息之诉请，不予支持。环球公司、五洲酒店经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十二、第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认《房屋委托经营管理协议》已于2019年3月19日解除； 二、永安万悦酒店有限公司支付给廖何禄房屋委托经营收益87,384元； 三、永安万悦酒店有限公司支付给廖何禄违约金5,395.96元； 四、上述二、三项合计92,779.96元，永安万悦酒店有限公司应于本判决生效后十日内付清； 五、三明环球房地产发展有限公司、福建五洲大酒店有限责任公司对永安万悦酒店有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三明环球房地产发展有限公司、福建五洲大酒店有限责任公司承担保证责任后，有权向永安万悦酒店有限公司追偿； 六、驳回廖何禄的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,067元，减半收取计3,033.5元，由廖何禄负担1,973.5元，由永安万悦酒店有限公司、三明环球房地产发展有限公司、福建五洲大酒店有限责任公司负担1,060元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  徐建英 二〇一九年五月十五日 书记员  郑宝祺 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任，没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条、当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -1-