西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初601号 原告：陈军，男，1967年4月10日出生，汉族，住西安市碑林区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：刘阳，陕西金镂律师事务所律师。被告：汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司。住所地：。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX8189。负责人：曾克剑，总经理。委托诉讼代理人：张旭，陕西静远新言律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丽惠，陕西静远新言律师事务所实习律师。原告陈军与被告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司（以下简称汇通西安分公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈军及其委托诉讼代理人刘阳，被告汇通西安分公司的委托诉讼代理人张旭、周丽惠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈军向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告之间的商品房《定购协议》解除；2、判令被告退还原告首付款225793元；3、判令被告承担违约责任支付逾期利息，自2011年1月15日起至支付之日止（以225793元为基数按中国人民银行同期贷款利率的加罚息利率计算逾期利息）；4、判令被告赔偿原告损失75万元（房屋价差减去逾期利息）；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年1月5日，其与被告汇通西安分公司签订商品房《汇通太古城定购协议》（以下简称定购协议），其交付10万元诚意金，以每平方4820元的价格定购位于XX城XX号XX号楼XX单元XX号的房屋。2011年1月15日，其按照协议的约定向被告支付购房款125793元，与诚意金一起作为协议的首付款，共计225793元。被告收到其首付款长达六年十个月的期间内，一直未能与其签订商品房买卖合同，并按照承诺于2013年12月交房，被告的行为严重违约。2017年11月，被告通过电话通知其支付剩余房款并签约收房时，其多次要求被告承担违约赔偿责任，被告均无理拒绝，双方遂未达成合意，其诉至法院，要求被告继续履行合同，向其交付房屋，诉讼中，得知被告开发的案涉房屋已被法院查封，合同已无法继续履行，遂依据法律规定变更诉讼请求为要求解除合同，被告承担违约责任。被告汇通西安分公司辩称，同意解除与原告签订的定购协议。按照协议约定，原告应在收到其公司签约通知之日起7日内支付总房款的20%并签订《商品房买卖合同》，如原告未能在上述期限内签订《商品房买卖合同》，或未按时支付房款，或不履行定购协议的条款，其公司有权单方面解除定购协议，收取的定金不予退还，2017年9月30日，其公司通知原告支付20%购房款并签订《商品房买卖合同》，但截至原告起诉之日，仍未按照协议约定支付购房款并签订《商品房买卖合同》，因此原告违反定购协议的约定，其公司有权解除定购协议，收取的定金不予退还。原告的原因导致定购协议解除，原告无权要求其公司返还定金，因此其公司仅需退还原告支付的购房款125793元。原告的过错致使定购协议解除，无权主张逾期利息损失及75万元的损失，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年1月5日，原告陈军与被告汇通西安分公司签订编号为0001911的《汇通太古城定购协议》（以下简称定购协议），约定原告购买被告汇通西安分公司开发的XX城XX号XX号楼XX单元XX号房，参考建筑面积93.69平方米，房屋单价为4820元/平方米，总价为451586元，定金为10万元；付款方式：双方约定不具备贷款资格的买受人可申请分期付款的付款方式，买受人在签订本协议时，需于15日内支付总房款的50%，在出卖人通知买受人进行签约时，买受人需于7日内支付总房款的20%并签定《商品房买卖合同》，在出卖人通知买受人所购买房屋所在楼宇封顶时，买受人需于7日内支付总房款的20%，剩余总房款的10%买受人于交房前30日内付清。原告于2011年1月15日前共向被告交纳购房款225793元。庭审中，原告向本院提交定购协议、收款收据，证明其与被告存在购房协议，并且按照协议的约定，其已经交付了首付款225793元，达到了总房款的50%，被告对证据的真实性认可，证明目的不予认可，认为根据协议的约定，在房屋封顶时房款的交付比例应当达到总房款的70%，但是原告一直未将房款交付至协议约定的比例，亦未签订正式的商品房买卖合同，目前房屋已经具备入住条件，供暖两年了；原告提交存量房买卖合同、居间合同，证明其通过中介公司与案外人就案涉房屋签订了买卖协议，交易价格为109万元，由于被告在法庭上的虚假陈述，称案涉房屋已经具备交房条件，致使其与案外人签订了无效的购房协议，由此可能要承担相应的违约责任，扩大了其损失，被告应当承担赔偿责任，案涉房屋目前的市场交易价格已经达到109万元，亦是其应得的可得利益；原告提交5号地7号楼未签约明细（供电局）、5号地7号楼已通知回款明细表、5号地7号楼通知交款明细表、关于XX城XX号楼部分事项的答复各一份，该组证据系被告第一次庭审后自行提交给法庭的，称2016年交房，第二次通知又称2017年9月交房，被告已自证违约，另，根据被告出示的交房通知同时证明双方的合同已经具备房屋买卖合同的性质，被告对该组证据中的前三份表格真实性认可，恰能够证明其公司于2017年9月30日已经通知原告付款并签订《商品房买卖合同》，对于XX城XX号楼部分事项答复的真实性无法核实，即使答复属实，该答复亦系其公司与电力公司之间就有关问题进行协商的往来函件，并非确定的协商后果，并且该答复亦未实际履行。被告提交定购协议一份，证明付款方式第二条约定，出卖人通知买受人进行签约时，买受人需于七日内支付总房款的20%，并签订《商品房买卖合同》，该合同第三条约定，买受人若违反本定购协议的约定，未能于上述期限内签订《商品房买卖合同》，或未按时支付房款，则出卖人有权单方解除本定购协议，收取定金不予退还；结合原告当庭提交的补充证据可知，被告于2017年9月30日向原告电话通知签约并付款，但原告截止起诉之日，仍未履行义务，其公司有权解除定购协议，原告违约，无权主张返还定金10万元。另查，案涉房屋已由人民法院依法查封。本院依法主持调解，因原、被告各持己见，致调解未果。上述事实，有汇通太古城定购协议、收款收据、当事人的陈述等在卷佐证。本院认为，原告陈军与被告汇通西安分公司签订的定购协议系双方真实意思表示，于2011年1月5日签订的定购协议已就出卖方名称、买受人姓名、双方当事人住所、所购商品房的基本情况、商品房总价款、付款方式、定金等作出明确约定，该协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告陈军已向被告汇通西安分公司交纳购房款225793元，达总房款451586元的50%，故定购协议应认定为《商品房买卖合同》。原告陈军主张其已按照协议履行了交纳购房款的义务，被告汇通西安分公司因其自身原因至今未向其交付所购商品房，请求解除其与被告汇通西安分公司签订的定购协议，被告汇通西安分公司亦同意解除定购协议，故定购协议解除。原告主张被告向其退还已付购房款225793元，于法有据，应予支持。原告陈军主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定计算违约金，无事实依据，但被告汇通西安分公司在收取原告陈军购房款225793元后确未交付商品房，且自2011年1月15日实际占用购房款至今，故被告汇通西安分公司应当向陈军支付已付购房款的利息，计算标准为自2011年1月15日起按照同期人民银行贷款利率计算。原告陈军主张损失75万元，向本院提交的证据材料不足以证明该损失，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条 、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：    一、解除原告陈军与被告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司于2011年1月5日签订的编号为0001911的《汇通太古城定购协议》；二、被告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司于本判决生效之日起十五日内返还原告陈军购房款225793元；三、被告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陈军已付购房款的利息损失（以225793元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2011年1月15日计算至本判决确定给付之日止）。四、驳回原告陈军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费972元(原告已预交)，由被告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司承担，于上述判决给付之日一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  （此页无正文）   审  判  长      李  想审  判  员      唐楠楠人民陪审员      王赁柱   二〇一九年四月二十八日 书  记  员      李  新   1