贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民初1285号原告（案外人）：施桂英，女，1975年5月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：李桂林，男，1974年12月5日，汉族，住贵州省贵阳市白云区，系施桂英之丈夫。被告（申请执行人）：贵阳市乌当区综合投资公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区新添办事处育新路行政综合办公楼（区财政局内）。法定代表人：王晓玉，该公司副总经理。委托诉讼代理人：罗国红，贵州黔坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：程兵，贵州黔坤律师事务所律师。第三人（被执行人）：贵州强臣房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云南路418号云城大厦三楼。法定代表人：文守华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈国庆，男，1964年9月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区，系该公司经理。第三人（被执行人）：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼。法定代表人：文学强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨顺国，男，1952年8月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，系该公司员工。原告施桂英与被告贵阳市乌当区综合投资公司（以下简称:乌当综合公司）、第三人贵州强臣房地产开发有限公司（以下简称：强臣公司）、第三人贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称:荣达公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月8日公开开庭进行了审理。原告施桂英委托诉讼代理人李桂林、被告乌当综合公司委托诉讼代理人程兵、第三人强臣公司委托诉讼代理人陈国庆以及第三人荣达公司委托诉讼代理人杨顺国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施桂英向本院提出诉讼请求：一、依法撤销（2018）黔01民初43号民事裁定及协助执行通知，并解除对原告购买的白云区门面房的查封。二、诉讼费由被告承担。本案庭审过程中，原告施桂英将第一项诉讼请求明确表述为：不得执行白云区门面房。2013年6月24日，原告与第三人强臣公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于白云区商业用房。合同签订当日，原告按合同约定交清了110000元的房款。强臣公司出具了收据一份并将商业用房交付原告使用。原告在2013年7月开始用此门面对外经营。根据双方的补充协议，强臣公司在合同签订三年后的一个月办理产权证，约定期满后，原告要求强臣公司办理产权证时得知，案涉房屋已办理抵押手续无法完成过户，原告多次找第三人强臣公司协商未果，2018年8月原告得知，被告乌当综合公司与强臣公司的借款纠纷案件中，已向贵阳市中级人民法院申请了财产保全。贵阳市中级人民法院作出（2018）黔01民初43号民事裁定及协助执行通知查封了案涉房屋。原告依法提出执行异议申请，2018年11月2日驳回了原告的异议请求，原告为了保护自身权益，特提出诉请如前。被告乌当综合公司答辩称，一、被告申请强制执行是依据2018黔01民初43号民事判决书，乌当综合公司是依据该生效判决强制执行。二、原告所提出的诉讼请求所依据的理由不充分，原告提供的合同载明的房号与查封的房号不一致，仅凭收款收据不能证明原告支付的购房款为案涉房屋的购房款。施桂英提交的房屋租赁合同不能证明该房屋属于其个人所有，原告未能举证证明案涉房屋在查封前已经实际占有使用该房屋。且合同存在修改的部分，对该部分有异议。第三人强臣公司答辩称，认可施桂英的诉讼请求，其主张客观真实。第三人荣达公司述称，荣达公司确实向乌当综合公司借款2000万元，后由于资金周转紧张将房屋出售。房屋是2013年出售的，合同约定2017年才能办理产权证。至于房号不一致的情况，因为房屋建设较早，地名变更过，因此出现了房号较为混乱的情况，租赁合同中的面积是二套房屋加起来的面积。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告施桂英对其主张提交以下证据：第一组：《商品房买卖合同》及收据，拟证明原告实际购买了案涉房屋并支付了购房款。被告乌当综合公司质证认为，对该证据三性不予认可，且无法达到证明目的。该合同第二章有修改的痕迹，即便合同是真实的，合同约定房号和查封的房号不一致，对合同中“施桂英”的签字真实性有异议。收据中未注明购买房屋的具体房号。第三人强臣公司质证认为对该证据三性予以认可，对证明目的予以认可。第三人荣达公司质证认为对该证据三性予以认可。第二组：二份《门面租赁合同》、合租协议、微信记录及电费收款收据、水费发票。拟证明原告已实际占有使用案涉房屋。被告乌当综合公司质证认为，对于施桂英、施桂花签订的《门面租赁合同》三性不予认可，且该证据达不到证明目的，合同的签订人是施桂英、施桂花，无法证明施桂英合法占有案涉门面。合同记载的面积及门牌号与查封不一致，承租人签字及日期处有修改的痕迹。对李桂林签订的合同不予认可，与本案无关联性。对水费发票三性不予认可，无法达到其证明目的。对电费发票真实性予以认可。但是不能证明电费是原告缴纳的。发票的时间晚于查封时间。对微信记录不予认可，该记录主体不明确，与本案无关，无法达到其证明目的。第三人强臣公司、第三人荣达公司质证认为，对该组证据三性予以认可。第三组：施桂英与李桂林的《结婚证》、微信截图、施桂花与强臣公司签订的《商品房买卖合同》、收款收据，拟证明原告将案涉房屋用于出租，已经实际占有使用案涉房屋。被告乌当综合公司质证称，对《结婚证》三性无异议，对微信截图、《商品房买卖合同》、收款收据三性不予认可。微信用户身份不明，转账时间及对象均不清楚。房屋租赁合同是施桂英、施桂花作为出租人签订，不应由李桂林收取租金。《商品房买卖合同》与本案无关，房号与案涉房号不一致，且合同中的房号存在修改的痕迹，无法核实施桂花签名的真实性。《收款收据》未写明门面房号，且未提交付款凭证，不符合正常的交易习惯。第三人强臣公司、第三人荣达公司质证称对该组证据三性均无异议。第四组：吊堡村村名委员会出具的《证明》，拟证明施桂花、施桂英系姐妹关系。被告乌当综合公司质证认为，该证据与本案无关，无法达到其证明目的，村委会无权对身份关系作出证明，即便其为姐妹关系，亦无法证明房屋买卖合同关系以及房屋租赁合同真实存在。第三人强臣公司、第三人荣达公司质证认为对该证据三性无异议，被告乌当综合公司对其主张提交（2018）黔01民初43号民事判决书、不动产查询信息及强臣公司不动产产权查询统计表。拟证明，案涉房屋是强臣公司所有，且在2016年1月可以办理过户，但原告一直怠于办理过户，查询信息中的房号与原告提交的证据载明的房号不一致。查询信息中房屋面积仅有85.22平方。原告质证认为，该查询信息的内容是真实的，11号门面与10号门面两个门面面积共计将近200平方。10号门面是117平方米。强臣公司质证认为，对判决书予以认可，但对证据关联性不予认可，对查询信息真实性认可。荣达公司质证认为，对判决书予以认可，但对证据关联性不予认可，对查询信息真实性认可，该证据可以证实10号与11号门面的面积相加共计200平方米。第三人强臣公司向本院提交（2018）黔0403民特67号民事裁定书、《抵押合同》、《个人借款抵押合同》、房屋他项权证。拟证明案涉房屋已抵押给银行，原告施桂英质证认为，对该证据予以认可，但不清楚抵押的事实。被告乌当综合公司质证认为，（2018）黔0403民特67号民事裁定书与本案无关，《个人借款抵押合同》并无抵押期限，抵押物清单与原告提交的合同载明的面积不一致。荣达公司质证认为，对该组证据三性予以认可，案涉房屋是2012年抵押给平坝鼎立村镇银行，2015年到期后未归还借款又继续抵押。第三人荣达公司未提交证据。经庭审举证及本院核实，本院认定事实如下：乌当综合公司与荣达公司、强臣公司借款合同纠纷一案，向本院提出诉讼，并申请诉讼财产保全。本院于2018年1月30日查封了强臣公司名下位于白云区房屋，其中包括白云区刚玉街16幢1层11号房屋。2018年6月1日，本院作出（2018）黔01民初43号民事判决，判令荣达公司于判决生效之日起十日内偿还乌当综合公司借款本金6500000元及利息、罚息；强臣公司在抵押财产评估价值13200600元范围内对判决前述债务承担赔偿责任。判决生效后，乌当综合公司向本院申请强制执行，本院作出（2018）黔01执832号之二《公告》，拟将白云区中坝农贸市场案涉房屋进行评估、拍卖。施桂英向本院提出执行异议，本院于2018年11月2日作出（2018）黔01执异603号执行裁定书，裁定：驳回案外人施桂英的诉讼请求。2013年6月24日施桂英与强臣公司签订《商品房买卖合同》，约定施桂英购买强臣公司开发建设的位于白云区房屋，面积为101平方米，购房价款为110000元。并约定买受人应在2013年6月30日前支付全部购房款。合同签订当日，强臣公司向施桂英出具《收据》载明：今收到施桂英交来购中坝刚玉街16栋门面款壹拾壹万元整。2016年7月9日，李桂林（施桂英的丈夫）与宋建签订《门面租赁合同》约定将白云区刚玉街面积约20㎡的门面，出租给宋建。2017年8月9日，施桂英与施桂花将中坝农贸市场16栋11号180㎡门面出租给刘显义使用。2017年8月9日，承租人通过微信转账向李桂林支付押金及三个月房租17200元，2017年10月25日，承租人通过微信转账向李桂林支付房租12900元。2018年1月20日承租人通过微信转账向李桂林支付房租12900元。2018年4月24日，承租人通过微信转账向李桂林支付房租12900元。2018年7月26日，承租人与李桂林通过微信协商房租递增5%的事宜，并向李桂林支付房租13545元。另查明，施桂花于2013年6月24日与强臣公司签订《商品房买卖合同》，约定施桂花购买强臣公司开发建设的位于白云区房屋，面积为101平方米，购房价款为110000元。2013年7月5日，施桂英、施桂花签订《出租房屋铺面合租协议》约定二人将铺面合并出租，租金各得一半。吊堡村村民委员会出具《证明》，载明施桂英、施桂花系姐妹关系。再查明，案涉房屋的房屋他项权证记载，案涉房屋于2015年12月15日抵押给平坝鼎立村镇银行有限责任公司。本院认为，本案系因案外人对登记在被执行人名下的不动产提出权益主张并要求排除执行而引发的诉讼，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案中，原告施桂英与强臣公司于2013年6月24日签订《商品房买卖合同》，同日强臣公司向施桂英出具《收款收据》，载明收到其支付的购房款110000元。虽然《收款收据》并未载明具体房号，但《收款收据》金额与《商品房买卖合同》约定的购房款能够相互对应。关于房屋占有使用情况，施桂英与施桂花签订了《出租房屋铺面合租协议》，约定二人将铺面合并出租，原告提交的二份《门面出租合同》约定的出租面积分别为180平方米、20平方米；二份《门面出租合同》出租的门面面积与施桂英、施桂花购买房屋的总面积基本相对应；亦与不动产查询信息载明的二套房屋总面积能够对应。李桂林的微信转账记录显示，承租人根据《门面出租合同》约定的租金标准、支付时间向李桂林支付租金，支付金额、支付时间均与《门面出租合同》的约定相符。同时，根据本案查明的事实，施桂花、施桂英系姐妹关系，双方约定将各自购买的门面合并出租、共同收取租金；李桂林作为施桂英的丈夫，代施桂英收取门面租金均符合正常的交易习惯。故本院认定，在案涉房屋被查封前，原告已将房屋与施桂花购买的房屋一并出租并收取租金，原告已实际占有、使用案涉房屋。原告施桂英与第三人强臣公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，且已经实际履行。而根据不动产登记中心的不动产查询信息，案涉房屋已抵押给平坝鼎立银行，尚不具备办理产权登记的条件，原告对未办理产权证不存在过错。另，原告起诉状中将强臣公司列为被告，但本案庭审过程中强臣公司表示认可原告施桂英的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条:“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”之规定，强臣公司的诉讼地位应当为第三人。综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”之规定，本案原告施桂英对案涉房屋具有足以阻却执行的实体权利，其主张不得执行白云区门面房的诉讼请求能够成立，本院依法予以支持。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行贵阳市白云区门面房。案件受理费60元，由第三人强臣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2018）黔01执异603号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 王 晨二〇一九年五月五日法官助理戴蔚书记员李月红