广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2013)惠城法小民初字第641号原告：黄天贵，男，汉族，1955年9月25日出生，户籍住址：广东省博罗县。委托代理人：刘厚顺、卢海兰，均系广东尚宏律师事务所律师。第一被告：卢中良，女，汉族，1969年8月13日出生，户籍住址：广东省惠州市惠阳区。第二被告：刘延平，男，汉族，1992年10月20日出生，户籍。以上两被告共同的委托代理人：周长庚，系广东金卓越律师事务所律师。第三人：唐小兰，女，汉族，1961年2月2日出生，户籍住址：惠州市惠城区，现在住址：惠州市惠城区下埔北四街2号区4单元402房。原告黄天贵诉被告卢中良、刘延平、第三人唐小兰确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告黄天贵诉称，1988年4月16日、1988年12月15日，原告分别与惠州市小金口区土地开发公司签订了《土地协议书》，协议分别约定：惠州市小金口区土地开发公司将其权属管辖的四至为东至钟伟军、西至车潭带、南至自己用地、北至原告房屋空地，面积分别为1200平方米和900平方米的土地（下称“该土地”）使用权转让给原告，原告为此支付了土地转让款、报建费、补办征地管理费、公共设施费、申报登记发证费、市政费、建管费等费用，但是未办理任何产权登记手续。之后，原告出国经商多年。2000年11月23日，第三人未经原告同意的情况下擅自与两被告之亲属刘树新签订了《购房购地合同书》，该合同约定：由第三人将位于惠州市××路门牌××号的两层楼房，东至钟宅、南至空地、西至车宅、北至广汕公路，基地面积为245.4平方米，建筑面积为536.77平方米，包括房子在内合计为2100平米的地皮以总价为人民币888000元转让给被告。2002年5月12日，两被告之亲属刘树新因胃癌死亡，现该土地由其妻儿即两被告使用。2003年4月23日，原告与第三人在协商离婚过程中（案号为：[2003]博柏民初字第32号）并未对上述土地使用权作出过任何分割，原告未知晓第三人将上述土地使用权擅自转让给两被告之亲属刘树新的相关事实，现该土地使用权属的相关证明文件原件仍在原告手上。依据相关法律的规定，土地使用权的转让应通过“招拍挂”的形式转让，现原告仍未对本案诉争的土地申请办理过权属登记证明手续，则第三人与两被告之亲属刘树新于2000年11月23日签订的《购房购地合同书》因违反法律的强制性规定，应当被认定为无效合同，自始不发生任何法律效力。为此，原告为了维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律之规定，向贵院提起民事诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉求。1、请求人民法院依法判令确认两被告之亲属刘树新与第三人于2000年11月23日签订的《购房购地合同书》无效，并判令两被告返还该合同书中约定的位于惠州市××路门牌××号总面积为1674平方米的土地使用权给原告；2、本案诉讼费由两被告承担。第一被告卢中良和第二被告刘延平辩称，1、死者刘树新与第三人唐小兰签订的合同对原告产生约束力，转让的财产是第三人与原告的夫妻共同财产，并且转让当时本案第三人与原告存在正常夫妻状态。其次，该合同签订后直到房产交付给刘树新使用，原告没有提出异议，并且办理过户原告也没有异议；直到原告提起诉讼，原告也没有对房产提出异议，所以说原告是认可该合同的。2、原告的起诉违反诚实信用原则，原告明知该合同，并且实际履行多年，此时起诉是贪图房价上涨产生的增值利益，其次从程序法来讲，原告与唐小兰系本案的共同原告，而原告将唐小兰列为本案第三人，说明原告在追溯土地之余，连刘树新支付的88万交易款都不想退还，本次诉讼的目的毫无正当性、正义性。再次，诚实信用原则在民事法律内有不可对抗性，应遵守该原则，违反诚实信用原则，纵然是合法也是以合法形式掩盖非法目的，不能受法律保护；3、本案应通知小金口办事处小铁村委会参加诉讼，根据有关法律规定，集体经济组织，使用经济组织土地，在企业倒闭时，原土地所属的集体组织有权将土地收回，本案所涉土地是原告从惠州市小金口区土地开发公司购买的，该交易非法无效，小铁村委会才具有返还的资格，原告不具备涉案土地使用的资格，不具备要求被告返还土地的资格，即不具备原告主体要求的资格。综上，原告的起诉，主体不适格，请求法院依法驳回。第三人唐小兰未到庭参加诉讼，亦未提出答辩。查明的案件事实经审理查明，2000年11月23日，第三人以原告的名义和刘树新签订了一份购房购地合同书，约定：由原告将位于惠州市小金口镇××××号的一栋两层楼房（东至钟宅，南至空地，西至车宅，北至广汕公路，基底面积245.4平方米，建筑面积536.77平方米，以下简称“涉案房产”）和包括房子在内合计2100平方米的一块地皮（东至钟伟军，西至车潭带，南至自己用地，北至原告，以下简称“涉案土地”）以人民币888000元卖给刘树新，不包括过户及办证手续费；在签订合同时，刘树新支付首期款10万元，到12月25日止支付40万元，之后原告开始协助办理现有房产证及土地使用证的过户手续，余款38.8万元在2001年1月25日以前付清；原告协助刘树新办理地产手续，需补办的所有证件费由刘树新负责。合同签订后，刘树新向第三人支付了购房费人民币10万元，第三人出具了收条。2000年12月26日，原告和刘树新签订了一份房地产买卖契约，约定：由原告将涉案房产出售给刘树新，成交价人民币888000元，刘树新于2001年3月30日前分两次付清，第一期已于2000年12月26日付50万元，余款38.8万元在办妥房产交易登记后一次性付清；双方同意于2000年12月26日由原告将涉案房产交付给刘树新，房屋移交给刘树新时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给刘树新；过户（土地房产）办证等一切税款费用由刘树新负责，原告负责协助办理；房地产成交价888000元，其中房款339300元，土地款548700元；土地面积为2100㎡，其中有土地使用证的426㎡，无土地使用证的空地1674㎡，原告转让，由刘树新自行办理手续。同日，刘树新向第三人支付了房款人民币40万元，第三人出具了收条。2001年2月27日，刘树新向原告支付了人民币10万元，原告出具了收据。2001年3月16日，原告和刘树新在惠州市公证处对双方在2000年12月26日签订的房地产买卖契约进行了公证。同日，刘树新向原告支付了人民币10万元，原告出具了收据。2001年4月11日，刘树新向原告支付了购房款人民币188000元，原告出具了两张收据。之后，原告将涉案房产和涉案土地交付给刘树新。2001年4月28日，涉案房产过户登记至刘树新名下，并办理出房地产权证（证号：粤房地证字第C0××××92号）。现原告诉至本院，请求判如所请。另查一，原告和第三人原系夫妻，双方在1986年12月3日登记结婚，之后于2003年4月23日在惠州市博罗县人民法院调解离婚。另查二，刘树新于2002年5月12日死亡，第一被告是其妻子，第二被告是其儿子。目前，涉案房产和涉案土地由第一被告管理使用。另查三，涉案土地系原告于1988年4月16日和1988年12月15日分两次出资向小金口镇土地开发公司购买的，原告在该土地上选用426㎡建造了涉案房产，开办广发汽车修理厂。除了涉案房产所附着的土地，涉案土地的其他部分尚未办理土地使用权证。裁决理由和结果本院认为，本案系确认合同无效纠纷。原、被告之间争议的主要问题包括：一是原告对于涉案房产和涉案土地的转让是否知晓；二是第三人和刘树新签订的购房购地合同书是否无效。关于第一个问题。第一，在转让涉案房产和涉案土地时，原告和第三人尚是夫妻。两人先后均和刘树新签订过有关出售涉案房产和涉案土地的合同，而且原告与刘树新签订的房地产买卖契约还经过公证。第二，对于刘树新支付的购房购地款，原告和第三人都有收取过，并且还各自向刘树新出具了收据。所以，原告诉称其不知道涉案房产和涉案土地被转让，显然与事实不符，不予采信。关于第二个问题。首先，原告和第三人在向刘树新转让涉案房产和涉案土地时，已经明知部分涉案土地没有正式办理土地使用权证，而刘树新付清了全部购房购地款后，原告和第三人也将涉案房产和涉案土地交付给刘树新管理使用了十几年。也就是说，原告和第三人与刘树新之间的房地交易早已履行完毕。现原告要求确认第三人和刘树新签订的购房购地合同书无效，并让两被告返还尚未办理土地使用权证的部分涉案土地，明显违反了诚实信用原则。其次，从本案已查明的情况来看，涉案土地起初是原告出资购买，涉案房产也是建造在涉案土地上，且涉案房产及其所附着的土地均已办理出有关权属证书，可见涉案土地经过合理正当的程序和途径后能够办出土地使用权证。原告认为其向刘树新转让涉案土地应经过招拍挂的程序，没有法律依据。部分涉案土地至今未办理土地使用权证有一定的原因，但不能仅仅以此为由认定第三人和刘树新签订的购房购地合同书无效。第三人唐小兰经本院依法送达传票后没有到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，不影响案件的实体审理。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条的规定，缺席判决如下：驳回原告黄天贵的全部诉讼请求。本案受理费200元，由原告黄天贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  王镜新审 判 员  石 磊代理审判员  潘丽军二〇一四年三月十四日书 记 员  林海利