苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初6152号原告：苏州新益恒信息咨询服务有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇勤奋路88号。法定代表人：俞雄伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾青峰，江苏苏明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文颖，江苏苏明律师事务所实习律师。被告：苏州精业五金塑料配件有限公司，住所苏州市相城区黄埭镇青龙村。法定代表人：陈春妹，该公司总经理。委托诉讼代理人：成军伟、丁冬，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。被告：徐福良，男，1957年11月18日生，汉族，住苏州市相城区。原告苏州新益恒信息咨询服务有限公司（以下简称新益恒公司）诉被告苏州精业五金塑料配件有限公司（以下简称精业五金公司）、徐福良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案受理后，由审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭进行审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苏州新益恒公司的委托诉讼代理人顾青峰，被告精业五金公司之委托诉讼代理人成军伟、丁冬到庭参加诉讼，被告徐福良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告新益恒公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令两被告将自2016年11月26日起收取的租金共计742429元返还给原告并自收取租金之日起按照同期银行贷款利率向原告支付利息；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告通过司法拍卖平台拍得位于苏州市吴中区木渎镇勤奋路88号3、4、5、6、7幢房产及苏州市吴中区木渎镇勤奋路88号土地使用权，苏州市吴中区法院已于2016年11月25日做出吴执字第2641号之三裁定书，裁定上述房产及土地使用权转移登记至原告名下。被告精业五金公司并非涉案房屋和土地拍卖之前的所有权人，其所谓的长期租赁关系在评估拍卖过程中也没有得到吴中区人民法院执行局的认可，因此被告在其中没有任何权利可言，而且也不应当收取租金并据为己有。原告认为，根据上述执行裁定书及拍卖事实，自2016年11月26日起上述拍卖范围内的全部土地及厂房产生租金收益依法应当归原告所有。被告苏州精业五金公司及其之前法定代表人徐福良自2016年11月26日起向相关实际承租人收取的租金共计742429元应当返还给原告。被告精业五金公司辩称，其于2014年3月1日已与案涉房屋原所有人苏州市元平亮纺织品有限公司（以下简称元平亮纺织品公司）签订了厂房整体租赁合同，合同签订后，其向元平亮纺织品公司支付了自2014年3月1日至2024年3月1日共10年的租金，元平亮公司向其交付了案涉房屋，租赁范围是苏州市吴中区木渎镇勤奋路88号的全部有证建筑，厂房建筑面积为19503.06平方米，交付后其就将上述所有有证房屋对外出租。本案中，原告拍卖取得涉案房屋的时间为2016年11月26日，依据买卖不破租赁原则，其对案涉房屋目前仍具有出租权，因此请求法院依法驳回原告对其的全部诉请。被告徐福良未作辩称。经本院审理认定事实如下：苏州市吴中区的土地使用权人原为元平亮纺织品公司，土地使用权面积为17600.1㎡，该土地上建有建筑面积共计24522.1㎡房屋，其中登记在元平亮纺织品公司名下房屋的建筑面积共计19503.06㎡，未登记房屋的建筑面积共计5019.04㎡。2013年4月23日，苏州银行股份有限公司藏书支行（下称苏州银行藏书支行）（贷款人）与被告苏州市星野机械制造有限公司（下称星野公司）（借款人）、元平亮纺织品公司（抵押人）、张国强（保证人一）、张水元（保证人二）签订《企业最高额抵押、保证借款合同》1份，约定自2013年4月23日起至2016年4月23日止，贷款人根据借款人的需要、资信状况、担保情况和贷款人的可能，向借款人发放最高限额贷款人民币不超过12000000元。抵押人以位于苏州市吴中区木渎镇勤奋路88号3、4、5、6、7幢房产作为抵押物。同日，苏州银行藏书支行和被告元平亮纺织品公司就抵押房产办理了抵押登记手续，苏州市吴中区木渎镇勤奋路88号3、4、5、6、7幢房产登记的债权数额分别为3600000元、1300000元、4100000元、1300000元、1700000元。2014年4月16日、18日，苏州银行藏书支行分别向星野公司发放贷款6000000元，合计12000000元。借款借据载明的借款利率均为月利率6.5‰，借款到期日分别为2015年4月15日、2015年4月17日，还款方式均为按季结息、到期还本。星野公司取得借款后未按约支付利息，截至2014年9月18日，尚欠借款本金12000000元、利息403000元。后，2014年9月19日，苏州银行藏书支行以星野公司、元平亮纺织品公司、张国强、张水元为被告，向本院提起金融借款合同纠纷诉讼，本院经审理后判决星野公司归还苏州银行藏书支行借款本金12000000元并支付利息、诉讼费，若星野公司未履行该付款义务，则苏州银行藏书支行有权就元平亮纺织品公司所有的坐落于苏州市吴中区木渎镇勤奋路88号3、4、5、6、7幢房产行使抵押权并就所得款项在相应范围内优先受偿。后因元平亮纺织品公司未履行生效法律文书确定的义务，本院依法对上述房屋进行查封并进行评估、拍卖。2016年11月25日，本院作出（2015）吴执字第2641号之三执行裁定书，裁定将苏州市吴中区木渎镇勤奋路88号3、4、5、6、7幢房产（不含涉本案无证部分房屋）及苏州市吴中区木渎镇勤奋路88号土地使用权转移登记至新益恒公司名下。被告精业五金公司表示在原告通过拍卖取得涉案房屋及土地前，已将原登记在元平亮纺织品公司名下的建筑面积为19503.06㎡的房屋分别转租给17个次承租人（包括了公司和个人），原、被告双方对被告向其中苏州煜锦富机械科技有限公司、苏州市吴中区木渎鑫昌模具经营部、苏州神岳净化科技有限公司、苏州坤宝机械有限公司、苏州万普机电设备有限公司、苏州立明电脑纸品有限公司、苏州市新盛木制品有限公司、王国明、林道林、刘加明、于基兴、苏州市晨曦台布织造有限公司、于伟该13家公司和个人所收取的自2016年11月26日之后的租金及卫生费的金额413923.7元均无异议，亦同意在核算租金时扣取相应的卫生费。但，双方对被告陈述的其向苏州市虎丘干燥设备制造有限公司（以下简称虎丘干燥设备公司）、苏州明顺机械制造有限公司（以下简称苏州明顺制造公司）、苏州奥迪尔精密机械有限公司（以下简称苏州奥迪尔机械公司）、吴雪男收取的自2016年11月26日之后的租金存有异议。以上事实，由原告提交的本院（2015）吴执字第2641号之三执行裁定书、（2014）吴商初字第603号民事判决书及庭审笔录等证据予以证实。庭审中，被告为证明其主张，提供如下证据：1、2014年5月10日，星野公司、元平亮纺织品公司（甲方、出让方）与精业五金公司（乙方、受让方）签订的房屋转让合同，甲方将其享有35%份额的位于吴中区星野公司院内的4782.32平方米自建房及位于吴中区元平亮纺织品公司院内的5152.65平方米自建房转让给精业五金公司，转让总价款为2800000元，精业五金公司于2014年6月20日前支付转让款2800000元。2014年6月7日，星野公司与精业五金公司签订的变压器买卖合同，约定星野公司向精业五金公司出卖坐落于吴中区变压器740000元。原告称以上受让房屋为星野公司元平亮纺织品公司自建的无证房屋。2、2014年3月1日，元平亮纺织品公司（甲方）与精业五金公司（乙方）签订的厂房整体租赁合同，约定元平亮纺织品公司向精业五金公司出租位于吴中区建筑面积约为19503.06平方米的厂房，租赁期限自2011年3月1日起至2024年3月1日止，租赁期为10年。该厂房和土地的租金为每年1500000元，租期内租金合计15000000元。3、精业五金公司于2014年向星野公司和元平亮纺织品公司支付1800多万元的转账凭证，其称，上述三份合同的总价款为18540000元，其已向星野公司和元平亮纺织品公司支付了全部款项，并未区分房屋转让款和涉案房屋的租金，故其已于2014年向元平亮纺织品公司支付了全部租金。经质证，原告称，除转账凭证外，对其余证据的真实性不认可。被告精业五金公司与元平亮公司属于关联公司存在签署长期租约损害债权人利益的可能性。即便厂房整体租赁合同是真实的，但相关的付款凭证并不能证明精业五金公司已经支付了十年的租金15000000元。付款凭证中的备注均载明为借款而不是租金，考虑到两家公司的关联性，彼此之间存在经济往来，不能保证精业五金公司与元平亮纺织品公司利用双方因其他事由产生的经济往来用于说明支付租金的可能性。原告是通过司法拍卖取得案涉租赁物的所有权，在拍卖过程中精业五金公司并未就其与元平亮公司之间存在长期租约及租金已付的事实向法院申报，因此，该租赁合同对于原告没有约束，如因此造成了精业五金公司的经济损失，其有权向元平亮纺织品公司主张。关于精业五金公司向虎丘干燥设备公司、苏州明顺制造公司、苏州奥迪尔机械公司、吴雪男收取的自2016年11月26日之后的租金，原告主张各为22234元、22797元、93500元、80625元。为证明其主张，提供如下证据：1、精业五金公司与虎丘干燥设备公司于2016年9月30日签订的房屋租赁协议，约定租赁期限为三年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止。年租金第一年为228700元（含行车一台），实行先付后租，年租金按半年付款。2、精业五金公司于2017年2月15日向虎丘干燥设备公司出具的收到36620元租金的收条复印件。3、精业五金公司与苏州明顺制造公司于2015年12月5日签订的房屋租赁协议，约定租赁期限为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。年租金为234480元按季付款。4、精业五金公司于2016年12月5日向苏州明顺制造公司出具的收到30000元租金的收条复印件。5、精业五金公司与苏州奥迪尔机械公司于2016年5月9日签订的房屋租赁协议，约定租赁期限为一年，自2016年5月16日起至2017年5月15日止。年租金为198000元，另外卫生费3000元，按季交纳先付后用。6、精业五金公司于2016年11月12日、2017年1月3日、2017年1月23日分别向苏州奥迪尔机械公司出具的收到19480元、2000元、20000元租金的收条及元平亮纺织品公司于2017年1月5日开具给苏州奥迪尔机械公司的120000元的发票复印件。7、精业五金公司与吴雪男签订的最后两期房屋租赁协议，第一期租赁协议约定租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，年租金为135000元，另外卫生费2400元、电梯使用费6000元。第二期租赁协议约定租赁期限为自2017年1月1日起至2019年12月31日，年租金为67500元、年电梯费3000元、卫生费2400元。经质证，被告精业五金公司称，1、对与虎丘干燥设备公司签订的房屋租赁协议真实性无异议，虎丘干燥设备公司于2016年10月1日后支付了两笔租金共计48620元，但因在2016年10月1日前结欠行车费，故2016年11月26日之后收到的租金为48620-5000-228700/12*(1+25/30)=8679.7元。2、对与苏州明顺制造公司签订的房屋租赁协议真实性无异议，苏州明顺制造公司于2016年1月1日之后共支付了230000元租金，但在2016年1月1日前结欠我方租金3880元，故2016年11月26日之后收到的租金为230000-3880-234480/12*(10+25/30)=14436.7元。3、对与苏州奥迪尔机械公司签订的房屋租赁协议真实性无异议，苏州奥迪尔精密公司于2016年5月16日之后共支付了119730元租金，2016年11月26日之后收到的租金为119730-201000/12*(6+10/30)=13646.7元。4、对与吴雪男签订的房屋租赁协议真实性无异议，吴雪男于2016年1月1日之后共支付了182400元租金，但在2016年1月1日之前仍结欠租金3400元，2016年11月26日之后收到的租金、卫生费及电梯使用费为182400-3400-14400/12*(10+25/30)=49000元。对此，原告称，经核实，1、2016年10月1日后，虎丘干燥设备公司确向被告支付两笔租金共计48620元，2014年之前该司每年向被告支付行车费大概5000元，但2014年之后双方约定由虎丘干燥设备公司自行对行车负责维护、保养、无须再向被告支付行车费，且双方之间的行车费已全部结清。若被告认为虎丘干燥设备公司此前仍结欠5000元，请提供证据予以证明。2、被告应对苏州明顺制造公司于2016年1月1日前仍结欠其3880元租金，提供证据予以证明。3、经其向苏州奥迪尔机械公司核实，其已向被告支付了自2016年5月16日至2017年5月15日的租金，有转账、现金多种支付方式，因时间较久，具体金额记不清了。本院认为，首先，原告苏州新益恒公司通过竞拍方式取得涉案房屋的所有权及土地使用权，本院已于2016年11月25日作出（2015）吴执字第2641号之三裁定书，裁定将原登记在元平亮纺织品公司名下的涉案房屋及土地使用权转移登记至苏州新益恒公司名下。案涉房屋已由原产权人元平亮纺织品公司于2013年4月抵押给苏州银行藏书支行，并办理了抵押登记。即便按照精业五金公司提供的厂房整体租赁合同，元平亮纺织品公司亦系先将涉案房屋抵押给苏州银行藏书支行，后将涉案房屋出租给精业五金公司。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。原告苏州新益恒公司有权要求被告精业五金公司返还其自2016年11月26日起向实际承租人收取的租金。其次，关于被告精业五金公司自2016年11月26日起向实际承租人收取租金的金额。因苏州新益恒公司与精业五金公司对精业五金公司所收取的其中13家实际承租人的租金、卫生费及电梯使用费金额无异议，扣除实际承租人应向精业五金公司支付的卫生费和电梯使用费，本院认定精业五金公司收取的该13家实际承租人的租金共计411114.2元。最后，关于原、被告双方有争议的四家实际承租人于2016年11月26日之后所支付的租金，本院核定如下：1、关于虎丘干燥设备公司。原、被告均一致确认，该实际承租人于2016年10月1日后交纳的款项为48620元，本院对此予以认定。被告精业五金公司认为上述款项中有虎丘干燥设备公司所结欠的2016年10月1日前的行车费5000元，原告对此予以否认，上述款项系虎丘干燥设备公司于最后一期租赁合同期间交纳，被告精业五金公司除5000元外的款项均认可系交纳的本期合同项下租金，现又无法提供虎丘干燥设备公司结欠其2016年10月1日前行车费的证据，故本院对精业五金公司的该陈述不予采纳，精业五金公司若认为虎丘干燥设备公司结欠其之前的行车费可另行诉讼主张。故，虎丘干燥设备公司交纳的2016年10月1日后的租金为48620元，据此本院核定精业五金公司收取的虎丘干燥设备公司交纳的2016年11月26日之后的租金为48620-228700/12*(1+25/30)=13679.7元。2、关于明顺机械公司。原、被告均一致确认，该实际承租人于2016年1月1日后交纳的款项为230000元，本院对此予以认定。被告精业五金公司认为上述款项中有明顺机械公司所结欠的2016年1月1日前的租金3880元，原告对此予以否认，上述款项系明顺机械公司于最后一期租赁合同期间交纳，被告精业五金公司除3880元外的款项均认可系交纳的本期合同项下租金，现又无法提供明顺机械公司结欠其2016年1月1日前租金的证据，故本院对精业五金公司的该陈述不予采纳，精业五金公司若认为明顺机械公司结欠其之前的租金可另行诉讼主张。故，明顺机械公司交纳的2016年1月1日后的租金为230000元，据此本院核定精业五金公司收取的明顺机械公司交纳的2016年11月26日之后的租金为230000-234480/12*(10+25/30)=18316.7元。3、关于奥迪尔机械公司。原告不认可被告精业五金公司所称于2016年5月16日后向该实际承租人收取的租金和卫生费计119730元，但其无法提供奥迪尔机械公司向原告支付超过上述金额的证据，故本院认定奥迪尔机械公司所支付的2016年5月16日之后的租金和卫生费共计119730元。据此本院核定精业五金公司收取的奥迪尔机械公司交纳的2016年11月26日之后的租金为[119730-201000/12*(6+10/30)]*（198000/201000）=13443元。4、关于吴雪男。原告不认可被告精业五金公司所称于2016年1月1日后向该实际承租人收取的租金和卫生费、电梯使用费计182400元，但其无法提供吴雪男向原告支付的超过上述金额的证据，故本院认定被告所作陈述，吴雪男于2016年1月1日后支付的费用共计182400元。但被告精业五金公司称上述款项包含吴雪男之前结欠的租金3400元，未提供证据予以佐证，本院不予采纳。据此本院核定精业五金公司收取的奥迪尔机械公司交纳的2016年11月26日之后的租金（扣除卫生费、电梯使用费）为49239.9元。故，被告精业五金公司收取的以上四家实际承租人的2016年11月26日之后的租金为94679.3元。综上，被告精业五金公司理应向原告返还向实际承租人所收取的自2016年11月26日之后的租金共计505793.5元。因被告精业五金公司是否应向原告返还其向实际承租人收取的租金系因双方基于主观认识不同造成，并非恶意欠付，故原告要求被告精业五金公司自收取租金之日起按照同期银行贷款利率向其支付利息，于法无据，被告精业五金公司理应从判决生效之日起按中国人民银行同期同档贷款利率向原告支付至实际给付之日止的逾期付款利息损失。另，原告要求被告徐福良支付上述租金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州精业五金塑料配件有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏州新益恒信息咨询服务有限公司租金共计人民币505793.5元及以该款为基数，从判决生效之日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至实际给付之日止的逾期付款利息损失。二、驳回原告苏州新益恒信息咨询服务有限公司对徐福良的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11224元、公告费人民币600元，合计人民币11824元，由被告苏州精业五金塑料配件有限公司负担人民币9157元，原告苏州新益恒信息咨询服务有限公司负担人民币2667元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  吴宁剑人民陪审员  徐 霞人民陪审员  何月芳二〇一九年五月二十七日书 记 员  沈 昀