广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终743号上诉人（原审被告）：广东大时代健康产业园有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区。法定代表人：张海军，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘铭仪，广东良匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海东，广东良匠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市中泰来投资控股股份有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区。法定代表人：蔡彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：阙嘉仁，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：林健新，该公司员工。上诉人广东大时代健康产业园有限公司（以下简称大时代公司）因与被上诉人深圳市中泰来投资控股股份有限公司（以下简称中泰来公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703民初4057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人大时代公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中泰来公司全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由中泰来公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。大时代公司并非本案的适格被告，本案《房屋租赁合同》的承租方自2017年8月8日己变更为广东传奇赢享网络科技有限公司（以下简称传奇公司），而且涉案场地的实际使用人、装修人亦为传奇公司。因此，《房屋租赁合同》项下的相应权利义务应由传奇公司承担，大时代公司无需向中泰来公司支付租金及承担欠租的违约责任。大时代公司与中泰来公司于2017年5月23日签订《房屋租赁合同》，但实际上涉案场地的实际使用人为传奇公司，同时从中泰来公司的证据五《照片》可以看出相应装修、对外显示该办公场所也是传奇公司，中泰来公司对此情况是清楚了解的。2017年8月8日，经大时代公司、中泰来公司与传奇公司协商一致，同意将《房屋租赁合同》的承租方变更为传奇公司（见中泰来公司提供的证据五《房屋租赁合同补充协议》），大时代公司与传奇公司在该补充协议上盖章后交给中泰来公司。同日，江门市雅建物业管理有限公司（以下简称雅建公司，是涉案场地的物业管理公司）亦将《物业管理服务协议》的乙方变更为传奇公司。以上事实可以证实，大时代公司、中泰来公司、传奇公司、雅建公司均已知悉并协商将涉案物业承租方于2017年8月8日变更为传奇公司，相应的租金及违约责任应当由传奇公司承担，虽然中泰来公司未在《房屋租赁合同补充协议》盖章，但并不能否认该补充协议的法律效力以及各方的真实意思表示。因《房屋租赁合同》的承租方自2017年8月8日起己变更为传奇公司，故支付租金以及欠租违约所应承担的违约责任应当由传奇公司承担，大时代公司并非本案适格被告，一审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人中泰来公司辩称，一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确。一审判决合理合法，事实和理由如下：一、大时代公司认为其不是本案的适格被告，而是案外人传奇公司，这与事实严重不符。首先，与中泰来公司签订《房屋租赁合同》的主体是大时代公司；其次，向出租方支付租赁保证金及月租金的是大时代公司；再次，双方诉讼期间，负责出面与中泰来公司出租方共同清点、处置承租人放置在承租房内的办公用品和财物的也是大时代公司，而非传奇公司。案外人传奇公司是大时代公司的股权关联公司，它与中泰来公司从未签订过与涉案租赁房屋有关的任何合同、协议等，也未交过一次押金或租金。它使用涉案房屋作办公场所，是源于其关联公司大时代公司的私下转租，作为出租方的中泰来公司，只要大时代公司签了房屋租赁合同，又交了租赁保证金及租金后，大时代公司交给谁使用，中泰来公司虽不认可但也不好过多去干涉。至于大时代公司主张承租房的合同主体已发生变更，由大时代公司变更为传奇公司，并认为已得到出租方中泰来公司的同意，证据是大时代公司一审提交的《东方广场前期物业管理服务协议补充协议》，但这份证据既没有中泰来公司签字盖章，也与其要证明的内容没有关联性。另外，《房屋租赁合同补充协议》）没有中泰来公司的签章，并未征得中泰来公司的同意。大时代公司一审举证的《租赁场地交接函、快递单、运单追踪》漏洞百出：1.快递单的“托寄物信息”一栏中，无填写邮寄的内容；2.寄送的地址也并非中泰来公司在租赁合同中标注的法定住所地深圳市；3.邮件也无中泰来公司的签收；4.邮件的寄出方是一家医药科技公司。二、大时代公司一直否认是涉案房屋租赁的合同主体，在其一审举证的2018年9月5日《财物清点确认书及清单》中，却可以看出两份证据中都有大时代公司的授权代表包亚军的签字确认。与其自称非承租人的辩解自相矛盾。中泰来公司向一审法院起诉请求：1.解除双方之间房屋租赁合同，中泰来公司提前收回租赁物业；2.大时代公司向中泰来公司支付拖欠租金469262元；3.大时代公司支付欠租的利息（自2017年9月1日起暂计至起诉之日）为8189.03元；4.大时代公司支付违约金148179元；5.本案一审案件诉讼费用由大时代公司承担。一审法院判决：一、深圳市中泰来投资控股股份有限公司与广东大时代健康产业园有限公司在2017年5月23日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月5日解除；二、广东大时代健康产业园有限公司应于一审判决发生法律效力之日起十日内向深圳市中泰来投资控股股份有限公司支付租金502162.17元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算：以租金49393元为本金，分别从2017年11月16日、2017年12月16日、2018年1月16日、2018年2月16日、2018年3月16日、2018年4月16日、2018年5月16日、2018年6月16日、2018年7月16日、2018年8月16日起计至租金付清之日止；以租金8232.17元为本金，从2018年9月6日起计至租金付清之日止）；三、广东大时代健康产业园有限公司应于一审判决发生法律效力之日起十日内向深圳市中泰来投资控股股份有限公司支付违约金148179元；四、驳回深圳市中泰来投资控股股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费20878元，由深圳市中泰来投资控股股份有限公司负担1190元，广东大时代健康产业园有限公司负担19688元。二审期间，中泰来公司提交《营业执照》、《委托书》、包文军的身份证复印件，证明：1.包亚军是大时代公司的副总经理；2.2018年8月9日大时代公司全权委托包亚军与中泰来公司办理房屋租赁合同纠纷的相关事宜；3.2018年9月4日《广东大时代健康产业园有限公司物品清单》和2018年9月5日《财务清点确认单》包亚军的签名系大时代公司的公司授权行为，也证明本案涉诉房屋的承租人及存放在租赁房内的办公用品、设备、财务等均属于大时代公司所有或与大时代公司有关联。大时代公司对中泰来公司二审提交证据质证意见如下：对真实性、合法性无异议，对证明内容有异议。包亚军确实是大时代公司的员工，但是该委托书是由于中泰来公司以租赁合同纠纷为由并曾经向大时代公司多次发出解除合同通知，大时代公司为了解决该次纠纷才委托包亚军，并出具该委托书给中泰来公司。但是大时代公司出具该委托书并委托包亚军处理相关纠纷，并不代表大时代公司认为在2017年8月8日后，实际租赁人仍为大时代公司。实际租赁人应当在2017年8月8日后变更为传奇公司。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，本院对上述证据综合予以认定。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对大时代公司的上诉请求范围进行审查。结合双方当事人上诉及答辩意见，本案争议焦点为：大时代公司是否为本案适格被告。关于大时代公司是否为本案适格被告的问题。大时代公司与中泰来公司签订的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，无违反法律强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力，双方应当予以遵守。大时代公司以涉案租赁场地显示为传奇公司，其与中泰来公司协商一致《房屋租赁合同补充协议》已经将承租方变更为传奇公司，以及大时代公司、传奇公司、雅建公司签订了《物业管理服务协议》等为依据，主张案涉《房屋租赁合同》的承租方已经变更为传奇公司，并经过中泰来公司的确认。合同的变更须经各方当事人协商一致。经审查，其中《房屋租赁合同补充协议》中仅有时代公司、传奇公司的盖章，并无中泰来公司的盖章或相关负责人的签名确认；租赁场地实际由传奇公司使用，并不表示中泰来公司已经默示同意《房屋租赁合同》主体的变更；而《物业管理服务协议》仅是雅建公司与涉案租赁场地实际使用人签订的物业管理服务协议，雅建公司与中泰来公司并非同一主体，该证据亦不足以证明《房屋租赁合同》的主体发生变更。加之，中泰来公司自与大时代公司签订涉案《房屋租赁合同》后，相关款项的往来、《终止房屋租赁合同通知书》发送的对象均是大时代公司，并无证据表明中泰来公司以其行为已经同意《房屋租赁合同》的承租人变更为传奇公司。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，大时代公司未提交充足证据证明其该项主张，其应当承担举证不能的不利后果。大时代公司主张《房屋租赁合同》主体变更，其并非本案适格被告，理据不足，本院不予支持。一审法院依据大时代公司与中泰来公司的财务清点及涉案房屋移交情况，认定双方于移交房屋之日起即已解除合同，并结合大时代公司已经交纳租金、租赁保证金的情况认定大时代公司应向中泰来公司支付相应租金及承担相应违约责任，合法有理，本院予以维持。综上所述，上诉人大时代公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10303.41元，由广东大时代健康产业园有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 肖文文二〇一九年五月九日法官助理 陈咏珏书 记 员 沈 烨