温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0302民初1422号 原告：史柳莺，女，1966年1月30日出生，汉族，住温州市鹿城区五马街道县。 委托诉讼代理人：秦亮平，北京市中唐律师事务所律师。 被告：温州世贸房地产开发有限公司，住所地：温州市上江路198号经开区商务广场1幢1502室。 法定代表人：陈永坤，董事长。 委托诉讼代理人：洪建政，浙江六和（温州）律师事务所律师。 本院于2018年2月7日立案受理了原告史柳莺与被告温州世贸房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序公开进行了审理。原告史柳莺及原告委托诉讼代理人秦亮平，被告世贸房开的委托诉讼代理人洪建政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告史柳莺向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付房屋违约损失暂计1438280.8元；2.判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证违约损失暂计1351080元；3.判令被告支付原告房屋租金损失；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2006年3月20日签订了关于温州市解放南路8#地块温州世贸中心大厦5层编号为37的《营业房预定意向书》，建筑面积约154.01平方米，每平方米房价35000元，暂定金额5390350元，约定上述营业房在温州世贸中心的大厦竣工交付使用时必须具备有经营国际知名品牌或者国内驰名商标品牌的商品能力，同时约定使用用途为服装。合同签订后，原告依约向被告交付5234210元房款。温州世贸中心大厦也早在2014年11月25日就已经竣工验收备案，具备交付条件和办证条件。原告认为，原、被告签订的上述《商品房约定意向书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受了购房款，该意向书应当认定为商品房买卖合同。根据被告与同项目其他业主签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2010年12月31日前交付房屋，逾期交房的，被告应自合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付购房款万分之二点一的违约金。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，因出卖人原因导致未能取得房屋权属证书的，自合同订立之日起90日，出卖人应承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行同期基准贷款利率计算。故原告诉至法院。 被告温州世贸房地产开发有限公司辩称：原告诉称双方签订《营业房预定意向书》属实，涉案房屋已于2004年领取商品房预售证，原告仅支付60%购房款，多余的款项并非支付涉案购房款。但双方至今未签订正式商品房买卖合同，故原告诉称要求被告承担逾期交房违约责任，依据不足。至于未签订正式商品房买卖合同的原因在于原告，因原告需在签订正式合同时需支付至95%购房款，且该合同需向房管局备案，但原告属于投资性买房，不愿意签订正式合同，亦不愿意支付尾款。另参照已经签订正式商品房买卖合同的业主，根据生效法律文书判决确认，造成涉案房屋迟延交付的原因在于马鞍池路10#楼拆迁、山前河河岸驳坎南线工程、市政排水管网工程，均不应归责于被告。被告自认迟延交房时间为2014年8月25日，涉案房屋于2014年11月26日通过竣工验收，已具备交付条件。2016年3月29日，双方亦曾就涉案房屋的交付、尾款支付等事项进行协商，但无果。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经本院审理查明本案事实如下：2004年4月20日，黄瑞麟与被告签订了关于温州市解放南路8#地块温州世贸中心大厦5层编号为37a与37的《营业房预定意向书》两份，约定建筑面积分别约114.8433平方米、154.01平方米，每平方米房价35000元，暂定金额分别4019516元、5390350元，之后，黄瑞麟向被告预付购房款2822960元，在关于温州世贸中心大厦5层编号为37的《营业房预定意向书》右上方手写了“同意转让陈永坤”。2006年3月20日，原、被告双方签订了关于温州市解放南路8#地块温州世贸中心大厦5层编号为37的《营业房预定意向书》，约定建筑面积约154.01平方米，每平方米房价35000元，暂定金额5390350元，为确保温州世贸中心大厦标志性建筑的整体形象，原告方预定的上述营业房在温州世贸中心大厦竣工交付使用时必须具备有经营国际知名品牌或国内驰名商标品牌的商品能力，同时原告方不能以转让或其他任何理由改变经营本意向书约定的服装商品种类和降低销售商品品牌的档次行为。本意向书的面积仅作参考，最终面积确认待签订正式购房合同时以温州市房产管理局房产测绘队测绘面积的数据为准。本意向书自双方签字之日起，原告方在15日有效期内履行义务后生效。意向书右上方手写了“同意陈永坤”。合同签订后，原告父亲史保禄于2006年3月20日向被告财务人员蔡玲玲账户汇款2000000元，于2006年8月21日向被告支付1617105元，于2011年6月9日向被告支付1617105元。因马鞍池10#楼拆迁、驳坎南线工程、排污管网工程等原因，及被告自身超面积违规建设行为被行政执法处罚，温州世贸中心大厦存在逾期建设的情形，直至2014年11月26日通过工程竣工验收备案，并陆续通知意向书业主签订正式《商品房买卖合同》，结算购房款并交付房屋。原、被告就涉案房屋至今未签订正式《商品房买卖合同》，现涉案房屋所在的4层以上尚未营业，4层以下均已营业，双方因合同履行产生纠纷，故原告诉至本院。 本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、原、被告于2018年12月31日之前按温州市不动产登记服务中心提供的示范合同文本签订正式商品房买卖合同，如与本调解协议不一致之处，以本调解协议为准；二、原告史柳莺与被告温州世贸房地产开发有限公司协商确定以房屋总价款扣除被告应付补偿款（暂按原告史柳莺已付购房款5234210元乘以12%的比例计算）后的金额进行结算，被告温州世贸房地产开发有限公司于2018年12月31日之前将涉案营业房交付给原告史柳莺并将办理涉案营业房不动产权利证书所需要的全部资料交付给原告史柳莺，相应的过户税费由原告史柳莺负担，涉案营业房的物业维修资金由原告史柳莺缴纳；被告温州世贸房地产开发有限公司承诺2018年12月31日之前涉案营业房的产权清洁，不会被查封、抵押等事宜，如2018年12月31日仍处于查封、抵押状态导致无法办理过户手续，被告温州世贸房地产开发有限公司应按最终生效法律文书认定的购房款为基数，自2019年1月1日起至解除查封、抵押之日止，按日万分之五计算；涉案营业房在2018年12月31日之后产生的公共能耗、物业管理等费用由原告史柳莺承担（若营业房存在查封、抵押的情形除外，按实际交付时间起算）；三、被告温州世贸房地产开发有限公司至迟于2019年2月28日之前确保营业房符合以下标准：清理垃圾、水电接通、开通扶梯、公共设施齐全、营业房隔断、涉案楼层所有公共通道铺设塑胶地毯，否则被告温州世贸房地产开发有限公司按已付购房款日万分之五计算逾期违约金；四、涉案房屋已支付的购房款数额及相应结算款项支付时间以生效的法律文书认定为准；五、原告史柳莺自愿撤回（2018）浙0302行初104号行政案件的起诉。六、案件受理费10080元，减半收取5040元，由原告史柳莺与被告温州世贸房地产开发有限公司各自负担2520元。 以上事实有原、被告提供的全部证据以及双方当事人的庭审陈述等予以证实。 本院认为，本案原、被告已经就赔偿及交付房屋事项等达成一致，本院予以确认。双方争议的焦点为原告父亲史保禄于2006年3月20日向被告财务人员蔡玲玲账户汇款2000000元是否系原告预付的涉案购房款，对该笔款项，原告认为系其委托父亲支付给被告的购房款，被告认为系原告向案外人黄瑞麟支付的房屋转让款，且双方都未能提交充分证据证明其主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果，即在证据无法达到确实充分，所证明的事实不能达到完全排除其他可能性的情况下，应依据高度盖然性标准来确认事实。本案中，案外人黄瑞麟曾经与被告签订涉案世贸大厦37《营业房预定意向书》并支付了部分购房款，意向书右上方手写了“同意转让陈永坤”，原、被告双方签订的《营业房预定意向书》右上方手写了“同意陈永坤”，而且双方争议的2000000元款项并未打入被告公司账户，而是打入被告财务蔡玲玲的私人账户，同时，被告公司同期均只预收了60%的购房款，而剔除争议的2000000元后，原告支付的购房款为3234210元，恰好为暂定购房款5390350元的60%，故本院认为被告的主张具有高度盖然性，其提供的证据与其陈述的事实更为相符，本院予以采纳。根据双方协议，被告应支付原告的补偿款应当为3234210元乘以12%即388105.2元，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告温州世贸房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内向原告史柳莺支付补偿款388105.2元； 二、驳回原告史柳莺其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10080元，减半收取5040元，由原告史柳莺与被告温州世贸房地产开发有限公司各自负担2520元。 如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员 叶 璋 二〇一九年五月五日 书记员 黄一歆