广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2071民初25562号原告（反诉被告）：中山市丰乐物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇金谷大道南怡福阳光花园16幢首层，统一社会信用代码9144200066498062X4。法定代表人：尹家树，职务经理。被告（反诉原告）：黄金辉，男，1977年3月7日出生，汉族，住广东省化州市，原告中山市丰乐物业管理有限公司（以下简称丰乐公司）诉被告黄金辉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，被告黄金辉于2019年3月28日向本院提起反诉，本院依法合并审理，并于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告丰乐公司的法定代表人尹家树，被告黄金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰乐公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年5月至2018年7月共计3个月的物业管理费282.46元；2.被告向原告支付2018年4月至2018年7月共计4个月的水费198.9元；3被告向原告支付2010年12月至2018年7月共92个月的公共分摊电费1419.07元。事实理由：2009年6月5日，原告与被告签订《前期物业服务合同》。合同签订后，原告按合同约定为被告及所在小区物业提供物业管理服务，并统一代为收取水费及电费。根据《前期物业服务合同》第十条的约定，本物业采用包干制，按每月每平米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费由业主每月按户另行分摊。被告并未按时向原告支付水费及公共分摊电费，拖欠2018年5月至2018年7月共计3个月物业管理费282.46元、2018年4月至2018年7月共计4个月水费198.9元、2010年12月至2018年7月共92个月公共分摊电费1419.07元。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。原告丰乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.前期物业服务合同；2.委托银行代收款协议书；3.欠费通知；4.业主欠费明细；5.怡福阳光花园公共电表电费明细；6.用水业务受理表及2018年3月至7月的用水明细表；7.广东省物业管理条例；8.电费汇总表及供电局低压客户用电受理书；9.会议纪要；10.关于怡福阳光花园业委会督促业主缴费的函。被告黄金辉辩称，一、原告向被告收取公共分摊电费缺乏相应的事实及法律依据。2010年12月13日，原告就涉案小区物业服务和车辆停放保管费向中山市物价局备案，其备案的《中山市前期物业服务合同》第十条约定，本物业采用包干制，按每月每平米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费由业主或使用人每月按户另行分摊。同日，中山市物价局出具《关于三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函》，该复函明确规定除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。原告已明确知悉其不能收取公共水、电费的分摊费用；二、即使原告收取公共水电费有相应的依据，但是2012年至2015年10月份的公共电费的追收已过诉讼时效，依法不应支持。被告黄金辉在法定举证期限内没有向本院提交证据。被告黄金辉向本院提出以下反诉请求：1.原告向被告返还多缴纳的水费235元及电费180元；2.原告向被告清退所有多收费用7609.5元，并支付违约金8000元；3.原告因服务质量严重瑕疵向被告返还15天的物业管理费56.5元。事实和理由：一、2010年12月13日，原告就涉案小区物业服务和车辆停放保管费向中山市物价局备案，其备案的《中山市前期物业服务合同》第十条约定，本物业采用包干制，按每月每平米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费由业主或使用人每月按户另行分摊。同日，中山市物价局出具《关于三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函》，该复函明确规定除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。原告已明确知悉其不能收取公共水、电费的分摊费用。原告从2010年至2011年期间违规收取被告公共电费的分摊费用；二、原告水费计算标准过高，违反物价局规定，从2011年至2017年期间违规多收取原告水费；三、原告未按合同约定履行提供物业服务的义务，小区管理水平差、小区存在卫生问题及安全问题。原告的法定代表人因欠薪被拘留15天导致服务质量严重瑕疵，原告应向被告支付违约金8000元及返还15天的物业管理费56.5元。庭审中，被告黄金辉确认其第二项反诉请求中要求原告清退所有多收费用7609.5元的构成具体为其在第一、三项反诉请求中主张的水费、电费及物业管理费，提出反诉时临时划掉了一项反诉请求，没有来得及将清退所有多收费用的金额进行更改，故金额对不上，以实际合计总额为准。被告黄金辉在反诉中没有向本院提交证据。原告丰乐公司针对反诉答辩称，第一，原告向被告收取的水费是代供水公司收取的，被告主张原告多收取水费没有依据。原告于2010年至2011年向被告收取的公共水、电费的分摊费用是依据合同约定及政府当时的相关文件规定收取，是业主应当缴纳的费用，已缴纳的公共水、电费的分摊费用，被告不能要求退回；第二，原告已依约提供了物业管理服务，在法定代表人被拘留15天内，所有岗位均安排了相关人员开展管理工作，依约向小区所有业主提供了物业管理服务，原告无需支付违约金及减免物业管理费。原告丰乐公司在反诉中提供的证据与本诉一致。本院认定事实如下：2007年7月26日，中山市怡福房地产有限公司（以下简称怡福公司）（甲方）与丰乐公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：1.选聘丰乐公司在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业管理；2.本物业竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人交纳。已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由房地产开发企业交纳；3.本物业工程竣工验收交付使用后，甲乙双方约定采用包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户使用量由业主或物业使用人另行分摊；4.住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元、商铺1.5元收取物业服务费；5.业主从办理收楼手续后的次月开始缴纳物业服务费，以后每次缴纳物业服务费的时间为每月20日前；6.业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的1‰交纳滞纳金。上述前期物业服务合同还约定了其他事项。被告黄金辉是广东省中山市三乡镇平南村金星路5号怡福阳光花园1幢2单元202房的业主，产权登记时间为2011年1月12日。2009年6月5日，黄金辉（甲方）与丰乐公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：1.选聘丰乐公司对位于中山市三乡镇怡福阳光花园1幢2单元202物业提供物业管理服务；2.本物业采用包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户使用量由业主另行分摊；3.住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元、商铺1.5元收取物业服务费；4.乙方应在本合同生效后，2009年8月1日开始实施物业服务工作，并从2009年7月30日起计收物业服务费，以后每月收取物业服务费时间为每月10日前；5.业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的2‰交纳滞纳金。上述前期物业服务合同还约定了其他事项。2010年12月13日，中山市物价局向丰乐公司发出一份《关于三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函》（中价函[2010]219号）（以下简称收费复函），载明：中山市三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元收取；车位物业服务费每月按汽车位30元、摩托车位5元收取。除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。上述复函还载明了其他收费项目和价格。最后还明确规定：小区业委会成立本文自行失效，届时到我局办理相关手续，请按要求做好收费公示。2011年10月13日，中山市公用事业集团股份有限公司中山市供水有限公司三乡分公司出具一份用水业务受理表，载明客户名由中山市怡福房地产有限公司变更为丰乐公司，用水地址为三鑫学校教师村。原告丰乐公司对中山市三乡镇怡福阳光花园商住小区的物业服务管理期限到2018年7月30日止。2018年8月1日，丰乐公司向被告出具一份欠费通知，内容为：怡福阳光花园1幢二单元202房欠2018年5月至2018年7月物业管理费282.46元（117.69㎡X0.8元X3）、2018年4月8日至7月31日水费198.9元（78方X2.55元）。2019年1月28日，中山市发展和改革局向原告在另案中的诉讼代理人许卫发出一份关于信息公开申请的答复，载明：《关于印发的通知》（中价[2005]57号）已于2011年1月1日被废止。本院在审理丰乐公司起诉怡福阳光花园小区业主拖欠公共分摊电费及其他费用系列案件（原告于2018年12月起至今向本院起诉的同类案件共有55件）过程中，部分业主认为丰乐公司在怡福阳光花园小区服务期间，管理不到位，服务质量差，且存在欠缴员工社会保险费及涉嫌挪用小区住宅专项维修资金的情况。庭审过程中，原告陈述称其于2007年7月开始负责怡福阳光花园小区的物业管理服务至2018年7月底停止提供物业管理服务止，丰乐公司从未收取过怡福阳光花园小区业主的公共分摊水电费。被告黄金辉确认其尚欠2018年5月至7月共3个月物业管理费及2018年4月至2018年7月共4个月的水费，并抗辩称因原告拖欠被告母亲的工资，被告有权拒绝支付物业管理费及水费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与怡福公司签订的《前期物业服务合同》及与被告签订的《前期物业服务合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。根据原告诉求、被告抗辩及庭审调查情况，本案的争议焦点为：1.原告是否有权要求被告支付水费；2.原告是否有权要求被告支付公共分摊电费，被告是否有权要求原告退还多收取的公共分摊电费；3.原告是否有权要求被告支付物业管理服务费；4.被告是否有权要求原告返还多收取的水费，并支付违约金及减免相应的物业管理费。具体分析如下：关于焦点一，虽然原、被告双方签订的《前期物业服务合同》中并未明确约定由原告代被告向供水部门缴纳水费，双方之间亦未办理相应的委托缴款手续，但是在诉讼中原、被告均确认涉案物业的水费一直由原告代为被告向供水部门缴纳，多年来双方已形成了由原告代被告垫交水费的习惯。再者，现原告已实际向供水部门缴纳了相应的费用，被告亦已实际用水，故原告有权要求被告支付已为其垫付的水费。诉讼中，原告主张被告拖欠2018年4月至2018年7月水费共计198.9元，并提供了相应的欠费通知及欠费明细予以证明，且被告对尚欠水费的事实也确认，对于原告主张的上述事实，本院予以认定。被告抗辩称原告拖欠其母亲工资，被告有权因此拒绝支付尚欠的水费。本院认为，先履行抗辩权及同时履行抗辩权的行使需在同一法律关系中的两个相对等的权利义务之间进行。本案中，被告缴纳水费的义务与原告支付被告母亲工资的义务并非基于同一法律关系产生，且被告并非为有权主张工资的权利人，故被告无权以原告未支付被告母亲工资为由对抗原告要求被告支付水费的请求。对于尚欠的水费198.9元，被告应承担清偿责任。关于焦点二，对于共用电的分摊费问题，原告主张双方签订的《前期物业服务合同》中明确约定共用水费、电费每月按各户使用量由业主另行分摊，且中山市物价局出具的收费复函因其制定所依据的《关于印发的通知》（中价[2005]57号）行政文件已被废止，该收费复函也应无效；被告则辩称中山市物价局发出的收费复函所依据的行政文件虽已被废止，但该收费复函仍然有效，且原告从未向被告主张收取相应的公共分摊水电费。本院认为，首先，根据《广东省物业管理条例》第三十七条第二款规定，“实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行”。本案中，涉案的怡福阳光花园小区住宅物业服务费的定价形式应为政府指导价。根据中山市物价局于2010年12月13日发出的收费复函，怡福阳光花园小区物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元收取。除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。在中山市物价局发出收费复函之后,原、被告此前签订的《前期物业服务合同》中关于共用水费、电费每月按各户使用量由业主另行分摊的约定，违反了法律法规的相关规定；其次，虽然双方签订的《前期物业服务合同》对公共水费及电费的分摊进行了约定，但原告从2007年7月被选聘对涉案小区提供物业服务起至原告于2018年12月诉至本院，中间长达11年从未曾实际收取过涉案小区业主缴纳的公共水费及电费的分摊费，原告亦未能举证证明其有向涉案小区业主主张过相应权利，应视为双方已形成除收取物业服务费外，不再另行收取公共水、电费分摊的交易习惯。故本院认为，原告主张其有权向被告收取2010年12月至2018年7月期间共同电的分摊费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于原告称中山市物价局发出的收费复函因其制定所依据的行政文件已被废止，该收费复函也随之无效的主张，本院认为，复函属于中山市物价局作出的具体行政行为，复函所依据的行政文件被废止并不必然导致复函也被废止。即使复函被废止，原告也不能擅自增加收取公共分摊水电费的收费项目，应在与小区业主协商并报请物价管理部门核准同意后，经公示才能增加收费项目。再者，原告未能举证证明该复函存在无效的情形，故对于原告该主张，本院不予采信。对于被告主张原告返还累计多收取的电费180元的诉讼请求，本院认为，被告主张原告违规收取了公共电费分摊费共计180元，但未能提供相应证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，且原告对此也不确认，故对于被告上述主张的事实，本院不予采信。被告主张原告返还累计多收取的电费180元的反诉请求，本院不予支持。关于焦点三，原告主张被告尚欠2018年5月至2018年7月共3个月物业管理费282.46元，并提供了相应的欠费通知及欠费明细予以证明，且被告对尚欠物业的事实也确认，对于原告主张的上述事实，本院予以认定。被告抗辩称原告拖欠其母亲工资，被告有权因此拒绝支付尚欠的物业管理费。本院认为，先履行抗辩权及同时履行抗辩权的行使需在同一法律关系中的两个相对等的权利义务之间进行。本案中，被告缴纳物业管理费的义务与原告支付被告母亲工资的义务并非基于同一法律关系产生，且被告并非为有权主张工资的权利人，故被告无权以原告未支付被告母亲工资为由对抗原告要求被告支付物业管理费的请求。对于尚欠的物业管理费282.46元，被告应承担清偿责任。关于焦点四，被告以原告擅自提高水费的收费标准，违规多收取了水费由，要求原告向被告返还累计多收取的水费235元，本院认为，被告未能就其主张提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。再者，原告主张其水费收费标准已包含排污费及5楼以上住户的二次供水费用，而被告陈述中主张的水费收费标准中未明确载明该标准是否已包含二次供水费用。对于被告主张原告返还多收取水费235元的反诉请求，因反诉原告未能提供相应证据予以证明，本院不予支持。对于被告是否有权要求原告支付违约金及返还15天的物业管理费的问题，被告主张原告未按合同约定履行提供合格的物业服务的义务，小区存在卫生脏乱、安全差等问题，且原告的法定代表人因欠员工工资被拘留15天导致服务质量严重瑕疵；原告则辩称已全面、适当地履行合同约定的管理服务义务，原告的法定代表人被拘留期间，原告未退出涉案小区，原告的员工仍在各个岗位上为小区业主提供物业管理服务，不存在服务质量瑕疵的问题。本院认为，被告未能提供相应证据证明原告提供的物业服务不符合合同约定、服务质量存在严重瑕疵，应承担举证不能的法律后果。再者，原告的法定代表人被拘留期间，原告并未退出涉案小区，仍为涉案小区提供物业管理服务，被告亦未能提供相应证据证明原告的法定代表人被拘留从而导致原告的服务质量存在严重瑕疵。对于被告上述主张的事实，本院不予采信。被告反诉请求原告支付违约金及返还15天的物业管理费，于法无据，本院不予支持。关于被告抗辩诉讼时效的问题，本院认为，如焦点二所述，原告无权向被告收取2010年12月至2018年7月期间的公共电的分摊费，故对于被告关于诉讼时效的抗辩，本院不再赘述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《广东省物业管理条例》第三十七条第二款之规定，判决如下：一、被告黄金辉于本判决生效之日起七日内向原告中山市丰乐物业管理有限公司支付2018年5月至2018年7月的物业管理费共计282.46元；二、被告黄金辉于本判决生效之日起七日内向原告中山市丰乐物业管理有限公司支付2018年4月至2018年7月的水费共计198.9元；三、驳回原告中山市丰乐物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告黄金辉的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（原告已预交），由原告负担45元，由被告负担5元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费25元（反诉原告已预交），由反诉原告负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黎叶祥审 判 员  吴立和人民陪审员  郑美琪二〇一九年五月二十三日书 记 员  卢芷琪林雷