山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初5610号 原告：徐晓晓，女，汉族，1987年6月3日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：郭文美（系特别授权代理），男，系原告徐晓晓丈夫。 被告：刘万义，男，汉族，1951年5月6日出生，现住济南市历城区。 委托诉讼代理人：张超（系特别授权代理），系上海锦天城（济南）律师事务所律师。 第三人：济南龙岱房地产开发有限公司，住所地济南市，注册号：370100400005585。 法定代表人：李阿美，董事。 原告徐晓晓与被告刘万义、第三人济南龙岱房地产开发有限公司（以下简称济南龙岱公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月23日公开开庭进行了审理。原告徐晓晓的委托诉讼代理人郭文美，被告刘万义及其委托诉讼代理人张超到庭参加了诉讼。因案情复杂，不宜适用简易程序，本院于2018年10月10日转为普通程序，依法组成了合议庭。本院于2019年1月23日依法追加济南龙岱公司为第三人参加诉讼，于2019年5月7日再次公开开庭进行了审理。原告徐晓晓的委托诉讼代理人郭文美，被告刘万义的委托诉讼代理人张超到庭参加了诉讼，第三人济南龙岱公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告徐晓晓向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间车库买卖协议无效，判令被告刘万义立即返还购买车库款12万元。2、本案一切诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年1月18日，原告购买了被告位于北园大街26号龙岱花园小区6号楼X单元X室房屋，同年3月3日被告刘万义将正在租给案外人马彦军夫妇的、同上述房屋一起的龙岱花园小区6号楼地下一层东西向走廊南面最西头的一间车库（济房权证历城字第X号房屋所有权证中载明地下室房号为X，房屋分层分布平面图（--1层）中编号为505）12万元卖给了原告。2010年10月18日原告将上述车库原价转卖给马彦军夫妇，事至2015年，案外人高伟超以返还原物为由将马彦军夫妇起诉至历城区人民法院，该案查明高伟超早在原告购买该车库前已经办理了产权证，权利人为高伟超；为此，被告刘万义将他人所持有的车库卖给原告，属于无效民事行为，被告应当返还原告向其支付的车库购买款12万元。为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法审理。 被告刘万义辩称，被告于2002年从济南龙岱公司购买了位于历城区北园大街26号龙岱花园6号楼X室房屋一套以及地下车库，于2002年9月29日办理了该套房屋的房产证。因地下车库未办理产权证书，被告多次找开发商催其办证，开发商解释车库均未办证，让等着。后来被告在上海花园购买了一套房屋就搬家了，把房屋卖给了徐晓晓丈夫郭文美。由于车库产权证迟迟未办理，被告前后多次找开发商协商，后来不在这住了，便要求退还车库款并赔偿被告的损失。大约在2010年春节过后，开发商称徐晓晓想要这个车库，被告就找到郭文美落实了这个情况属实。但是这个车库没证，需要直接跟开发商办手续，原、被告就一块找到开发商说明情况后，开发商也同意了。被告就把和开发商签订的购车库合同和收款收据的原件都交给了开发商，当面把这份合同撕毁了，开发商当时直接与郭文美办理了购买车库手续，给郭文美开了购买车库的收据。车库不是被告卖给原告的，不存在合同无效和返还款项的情形，请求法院驳回对被告的起诉。原被告双方并无买卖合同关系，被告不是本案适格的被告。原告是在被告与开发商解除了原买卖合同后，重新与开发商办理了房屋买卖手续，开发商亦为原告开具了收款收据。此案属于典型的开发商一房二卖，原告应当起诉开发商要求承担一房二卖的法律责任。综上，请求法院驳回原告的起诉。 第三人济南龙岱公司缺席未陈述。 徐晓晓围绕诉讼请求依法提交了如下证据：房屋转让协议书、工商服务业统一收款收据、发票、齐鲁银行个人房屋按揭借款合同、个人住房交易纳税申报表、契税完税证明、房屋产权证办证登记费的收款收据、原告结婚证、（2015）历城民初字第844号民事判决书、（2017）鲁01民终1374民事判决书、（2017）鲁0112民初2074号判决书、开庭笔录、录音光盘等证据。刘万义围绕答辩意见未向法庭提供证据。本院依法组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 刘万义于2002年购买济南龙岱公司开发的坐落于历城区北园大街26号龙岱花园小区6#楼X单元X室及位于6号楼地下一层东西向走廊南面最西头的一间车库。2010年，刘万义将上述房屋出售给徐晓晓，徐晓晓支付购房款64万元。原、被告双方对交易时间存在异议。徐晓晓主张刘万义出售涉案房屋的时间是2010年，并提供税务机关代开统一发票（地税）、个人住房交易纳税申报表（卖方）、中华人民共和国契税完税证、山东省非税收入收款收据证明，2010年1月18日徐晓晓缴纳了坐落于历城区北园大街26号龙岱花园小区X号楼X涉案房屋的相关税费。被告刘万义辩称其于2006年出售涉案房屋，但未提供证据予以证明，本院不予采信。 徐晓晓主张其购买房产的同时购买了刘万义位于历城区北园大街26号龙岱花园小区6号楼地下一层走廊南面最西头的车库一个，并支付给刘万义车库款12万元，因车库没有办证，为了将来直接办证至徐晓晓名下，其与刘万义一起与济南龙岱公司协商由济南龙岱公司给徐晓晓出具收款收据，并提供收款收据予以证实，济南龙岱公司出具加盖财务专用章的收款收据载明：“时间：2010年3月3日，客户名称：徐晓晓，项目：车库款，金额：75000元。”刘万义对该收据的真实性无异议，但辩称因济南龙岱公司一直未给其涉案车库办证，徐晓晓又有购买车库的意思表示，故其与徐晓晓、济南龙岱公司共同协商由济南龙岱公司直接给徐晓晓办理车库购买手续并出具收款收据，济南龙岱公司销毁与刘万义之间的车库购买合同后将刘万义购买车库的价款7.5万元退还并补偿损失4.5万元，共计12万元，该款项是徐晓晓交给济南龙岱公司之后由济南龙岱公司交给刘万义，以后由济南龙岱公司直接给徐晓晓办证，刘万义未提供证据证实。 2015年3月23日，案外人高伟超向本院提起诉讼，请求判令马月乔、马彦军清除妨害物，停止妨害高伟超对车库的使用并赔偿损失。经审理，本院认为高伟超系涉案车库的房屋登记所有权人，第三人济南龙岱公司在高伟超就涉案车库办理不动产登记后，又就涉案车库与马月乔、马彦军签订购房协议，此系无权处分。本院于2016年5月24日作出（2015）历城民初字第844号民事判决书，判决马月乔、马彦军于判决生效之日起二十日内将位于历城区北园大街26号龙岱花园小区6号楼地下一层东西向走廊南面最西头的一间车库（济房权证历城字第X号房屋所有权证中载明地下室房号为805、房屋分层分户平面图（-1层）中编号为505）腾出，并交付给高伟超。判决后，马彦军、马月乔提起上诉。山东省济南市中级人民法院于2017年3月16日作出（2017）鲁01民终1374号民事判决书认为，高伟超2002年9月29日取得涉案车库的房屋所有权证，即取得了涉案车库的物权，高伟超作为合法物权所有人，有权要求马彦军、马月乔返还涉案车库，一审法院支持高伟超的诉讼请求正确，依法判决驳回上诉，维持原判。经本院执行，马月乔于2017年8月履行了交付涉案车库的义务。 2017年4月18日，马月乔将徐晓晓诉至本院，请求确认马月乔与徐晓晓之间的买卖协议无效，判令徐晓晓返还12万元。经审理查明，2010年10月18日，马月乔（买受人、甲方）与徐晓晓（出卖人、乙方）签订《房屋转让协议书》，协议约定：乙方将坐落于济南市历城区北园大街26号龙岱花园小区6号楼地下室西南面20#室车库预售于甲方，总建筑面积约43.05平方米，协议总价为12万元，购买方式为一次性付款，付款方式为甲方于签订合同同时一次性付清乙方购房款12万元，自协议签订以后再办理房产证，则落在买受人甲方马月乔名下。马月乔支付购房款12万元并取得涉案车库。本院经审理后认为涉案车库位于历城区北园大街26号龙岱花园小区6号楼地下一层走廊南面最西头，该车库在案外人高伟超所持有的房产证房屋分层分户平面图（-1层）所显示的编号505的车库位置之内。徐晓晓并未取得涉案车库，其将涉案车库出卖给马月乔的行为系无权处分，该涉案车库的房屋登记所有权人高伟超并未对徐晓晓的行为予以追认，故马月乔与徐晓晓签订的房屋转卖协议系无效合同。马月乔与徐晓晓签订的房屋转让协议中约定马月乔签订合同时一次性付清徐晓晓车库款12万元，马月乔取得了开发商出具给徐晓晓的收款收据并实际使用车库多年，故认定马月乔支付了车库款12万元。本院于2017年10月9日作出（2017）鲁0112民初2074号民事判决书，判决一、确认马月乔与徐晓晓于2010年10月18日签订的房屋买卖转让协议无效；二、徐晓晓于本判决生效之日起返还马月乔购买车库款12万元。 2018年6月15日16:04分，徐晓晓丈夫郭文美与刘万义谈话录音资料载明：“……郭：这个房子、这个车库，你卖给我之前是你的，这也是无异议了。刘：嗯，这也是无异议了。……刘：高伟超办证，经销商、开发商也没说，开发商卖给我了，我们可不知道他办证这个事……郭：车库原来就是你的。刘：原来就是我的。郭:怎么上我身上来的。刘:咋上你身上来的，不是经销商那里给你了吗，经销商也承认这个事……郭:你卖给我也不贵，12万块钱，因为大，那不是咱俩进去看来吗？刘：那当然。郭：你看多么大……”徐晓晓主张上述录音能证明刘万义将车库卖给徐晓晓，刘万义辩称该录音证据系徐晓晓偷录，形式不合法，且无法证明徐晓晓支付12万元给刘万义，徐晓晓系与济南龙岱公司重新签订的车库买卖合同。本院认为，该录音的取得未侵害他人的合法权益或者违反法律的禁止性规定，谈话人身份明确，可以作为认定事实的依据。 另查明，刘万义在出售之前将涉案车库出租给案外人马彦军使用。 本院认为，涉案车库位于历城区北园大街26号龙岱花园小区6号楼地下一层走廊南面最西头，在房屋分层分户平面图（-1层）中编号为505范围之内，案外人高伟超系涉案车库的房屋登记所有权人。本案的焦点是原、被告之间是否存在口头的车库买卖协议。徐晓晓主张原、被告双方口头约定，徐晓晓向刘万义支付现金12万元，为了将来办证至徐晓晓名下，其与刘万义一起与济南龙岱公司协商由济南龙岱公司给徐晓晓出具收款收据。被告辩称双方之间不存在车库买卖协议，济南龙岱公司将与刘万义之间的车库买卖合同及收款收据原件收回并销毁，济南龙岱公司与徐晓晓重新签订买卖合同并开具收款收据，同时把收取徐晓晓的12万元车库款交给被告，故是徐晓晓与济南龙岱公司之间存在涉案车库的买卖合同关系。经查，涉案车库最初系刘万义自济南龙岱公司处购买所得，济南龙岱公司一直未给刘万义办理涉案车库权属登记，2010年徐晓晓购买了刘万义位于历城区北园大街26号龙岱花园小区6#楼X单元X室的房屋并办理了过户，徐晓晓欲购买涉案车库，原、被告均认可与济南龙岱公司共同协商由济南龙岱公司向徐晓晓出具7.5万元收款收据用于后期直接给徐晓晓办理权属登记，徐晓晓自述支付给刘万义车库款现金12万元，刘万义自认因该车库收到12万元，但辩称该12万元系济南龙岱公司退还刘万义购车库款7.5万元并补偿损失4.5万元，但未提供证据证明。故结合原被告之间的房屋买卖合同关系以及原告提供的房屋转让协议、录音资料、收款收据、（2017）鲁01民终1374号民事判决书、（2017）鲁0112民初2074号判决书、开庭笔录等证据，本院确认徐晓晓、刘万义之间存在口头的车库买卖协议，徐晓晓支付车库款12万元。因刘万义并未取得涉案车库，其将涉案车库出卖给徐晓晓的行为系无权处分，该涉案车库的房屋登记所有权人高伟超并未对刘万义的行为予以追认，故徐晓晓与刘万义之间的车库买卖协议系无效合同。故对徐晓晓主张确认原、被告之间车库买卖协议无效，请求判令刘万义立即返还购买车库款12万元的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下： 一、确认徐晓晓与刘万义之间关于位于历城区北园大街26号龙岱花园小区6号楼地下一层走廊南面最西头的车库的转让协议无效； 二、刘万义于本判决生效之日起十日内返还徐晓晓购买车库款12万元。 案件受理费2700元，由刘万义负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  杨 华 人民陪审员  邢爱华 人民陪审员  路玉虎 二〇一九年五月九日 书 记 员  张 盟