四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初3351号 原告:成都金房物业集团有限责任公司,住所地：成都市金牛区金房苑北路1号4-4-101号。 法定代表人:林瑶，该公司董事长。 委托代理人:陈祖文，四川守信律师事务所律师。 委托代理人:吴秋月，四川守信律师事务所律师。 被告：周明，女，1967年10月28日出生，回族，住四川省绵阳市高新区。 原告成都金房物业集团有限责任公司（以下简称：金房物业公司）与被告周明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金房物业公司的委托代理人吴秋月，被告周明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金房物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2012年1月22日至2018年10月30日的物业服务费20906元、垃圾清运费486元；2、判令被告向原告支付从2012年1月22日起至付清之日止的违约金（截止2018年10月30日违约金的金额为8571.46元）；3.被告承担诉讼费。事实与理由：被告系半山蓝湾小区业主，房屋建筑面积为183.68平方米。2012年1月22日起被告未交纳物业服务费、垃圾清运费。原告为维护合法权益，特提起诉讼。庭审后，原告主张从2012年4月1日起开始计算物业服务费、垃圾清运费和违约金。 被告周明答辩称，我们没有与原告签订物业服务合同，原告主体不适格，我不同意由原告为案涉小区提供物业服务。 本院经审理查明，认定如下事实：2012年8月23日，绵阳高新区新城房地产开发有限公司（甲方）与原告金房物业公司（乙方）签订《半山蓝湾物业服务合同》，约定：1、甲方聘请乙方作为半山蓝湾小区的物业服务公司为小区提供物业服务，物业服务期暂定由2012年7月1日起至2015年6月30日止或业主委员会成立重新签订合同或另行聘请新的物业公司为止，若期满双方尚未签订新合同，本合同将继续履行，期满后任何一方不继续履行合同应提前一个月给予对方书面通知即终止本合同；2、委托管理期间，若业主委员会成立，则甲方在本合同下的全部权利义务依法转移给业主大会或业主。若委托管理期间，业主自行选聘物业服务公司，则本合同委托管理期限提前终止，终止时间为业主大会所选聘的物业服务公司的物业服务职责开始之时。3、物业服务标准，联排洋房物业服务费按1.6元/平方米/月、叠退洋房1.4元/平方米/月、电梯住宅1.4元/平方米/月的标准计算；业主逾期缴纳物业费收取违约金，违约金自逾期之日起按月以未缴纳费用的百分之二计算。合同同时对其他相关事宜作了约定。2012年9月10日，双方签订《半山蓝湾物业服务合同的补充协议（一）》，约定2012年4月1日至6月30日期间由乙方实施代管物业服务，该期间的物业服务费归甲方所有，由乙方代为收取。 2014年3月，半山蓝湾小区业主委员会成立后，于2014年12月29日与原告签订考核协议，要求原告公示前期物业账目，并于2015年1月20日前将业主委员会成立后的小区公共收益的50%移交业主委员会，规范小区进出管理及车辆停放问题等，在重新签订物业服务合同前，停收2015年3月31日的物业费用，否则视为考核不合格。后业主委员会于2015年2月26日发函认为原告违约，并确定重新选聘物业公司，要求原告做好交接工作。2015年3月1日，半山蓝湾业主委员会与绵阳伟扬物业有限公司签订《半山南湾物业管理服务合同》，半山蓝湾业主大会于2015年5月3日通过了解除前期物业的事项。但因所选聘的物业公司不具备相应的物业服务资质条件而未能入场。后半山蓝湾业主委员会又以招标方式选聘了成都金恩物业管理有限责任公司为小区提供物业服务。2015年12月10日，经小区业主大会表决通过，业主委员与成都金恩物业管理有限责任公司签订了《半山南湾物业管理服务合同》。在此期间，因半山蓝湾业主委员会成员有部分辞职，高新区普明街道办事处发布公告停止了半山蓝湾业主委员会履行业主委员会职责，并由其代行业主委员会职责。为保障半山蓝湾小区的日常生活不受影响，普明北路东段社区居委会于2015年11月25日出具委托书委托原告继续按前期物业服务合同继续为半山蓝湾小区提供物业服务，至新一届业主委员会成立时止。因半山蓝湾业主委员会被停止履行业主委员会职责等原因，成都金恩物业管理有限责任公司并未进入半山蓝湾小区提供物业服务。半山蓝湾业主委员会职责恢复后，原告金房物业公司积极与业主委员会及成员协商，因双方对物业费用收取分歧较大未能达成协议。半山蓝湾业主委员会遂发通知要求原告于2017年7月31日前撤出半山蓝湾小区，并向半山蓝湾业主委员会移交物业工作事宜，但至今原告都未撤出小区。 还查明，被告于2009年1月14日购买了绵阳××区新城房地产开发有限公司开发的半山蓝湾小区×幢×楼×号房屋，建筑面积183.68平方米。因原告方和半山蓝湾小区业主委员会就物业服务、小区公共收益分成及物业公司的选聘等问题发生纠纷，包括被告在内的部分业主拒绝交纳物业费用。被告从2012年4月1日起至2018年10月30日止,积欠原告物业服务费20315元(183.68㎡×1.4元／㎡×79月)、垃圾清运费474元(6元／月×79月)未交纳。 另查明，原告在为半山蓝湾小区进行物业服务期间，小区存在部分业主乱搭乱建、侵占公共绿化带经报相关部门仍未得到处理，饲养家禽、烈性犬经规劝不听，车辆有乱停乱放，小区安防监控系统被损坏无法使用，以及绿植死亡、偶有脏、乱等问题。 本院认为，原告根据与开发商绵阳高新区新城房地产开发有限公司签订的《半山蓝湾物业服务合同》及补充协议进入小区提供前期物业服务。此后，虽然半山蓝湾小区业主委员会先后选聘了绵阳伟扬物业有限公司、成都金恩物业管理有限责任公司，但因不同原因未入场为小区提供物业服务。原告一直为小区提供物业服务至今，是本案适格主体。被告辩称未与原告签订物业服务合同，其不是适格主体的意见，本院不予采纳。 原告在服务期间虽确实存在绿植死亡和脏、乱等问题，但是是非持续性和全面性的，依照《物业管理条例》第七条第（五）项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……。”之规定，原告主张被告支付积欠的2012年4月1日至2018年10月30日期间物业服务费20315元、垃圾清运费474元的请求成立，本院予以支持。被告拒缴物业费一方面是因原告服务确实存在一定瑕疵，另一方面因业主委员会与原告之间的纠纷，并非被告故意违约。故原告主张被告支付违约金的请求，本院不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告周明于本判决生效后十日内向原告成都金房物业集团有限责任公司支付2012年4月1日至2018年10月30日期间的物业服务费20315元、垃圾清运费474元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费275元，由原告成都金房物业集团有限责任公司负担75元，被告周明负担200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  赖冬梅 二〇一九年五月十四日 书记员  邓琪文