江苏省泗洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1324民初5400号 原告：朱绍安，男，1964年8月1日出生，个体户，住泗洪县。 委托诉讼代理人：陈建中，江苏多德律师事务所律师。 被告：刘林董，男，1968年10月30日出生，个体户，住泗洪县。 委托诉讼代理人：苏云梅，泗洪县东郊法律服务所法律工作者。 第三人：江瑞，男，1977年9月8日出生，无业，住泗洪县。 第三人：魏娟娟，女，1980年7月2日出生，职员，住泗洪县。 原告朱绍安与被告刘林董、第三人江瑞、魏娟娟案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月4日作出（2017）苏1324民初7260号民事判决书。原告朱绍安不服该判决，向宿迁市中级人民法院提起上诉。宿迁市中级人民法院于2018年5月21日作出（2018）苏13民终696号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院于2018年6月25日立案后，依法另行组成合议庭于2018年7月24日、2018年12月21日公开进行审理。第一次庭审原告朱绍安及其委托诉讼代理人陈建中、被告刘林董及其委托诉讼代理人苏云梅、第三人魏娟娟、江瑞到庭参加诉讼；第二次庭审原告朱绍安及其委托诉讼代理人陈建中、被告刘林董及其委托诉讼代理人苏云梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱绍安向本院提出诉讼请求:1.判令撤销（2017）苏1324执异98号民事裁定；2.停止对位于泗洪县房屋的执行；3.本案诉讼费用由被告刘林董承担。事实和理由：2014年12月9日，第三人魏娟娟经其丈夫江瑞的同意，将位于泗洪县房屋出售给原告朱绍安，双方签订房屋买卖合同，当日原告朱绍安付清全部房款，第三人魏娟娟将房屋钥匙交给原告朱绍安。当年原告朱绍安重新装潢了涉案房屋，后占有、使用涉案房屋至今。2017年1月18日，泗洪县人民法院查封了涉案房屋，原告朱绍安提出执行异议，但被法院裁定驳回。故诉至法院，望判如所请。 被告刘林董辩称：1.原告朱绍安与第三人魏娟娟签订房屋买卖合同中的房屋与涉案拍卖的房屋不一致；2.涉案房屋登记在第三人江瑞名下，第三人魏娟娟与原告朱绍安签订的房屋买卖合同时没有经过江瑞的确认，且涉案房屋是抵押房产，第三人魏娟娟无权处分，其处分行为无效；3.（2017）苏1324执异98号民事裁定确定的内容是真实的，被告刘林董要求继续执行涉案房屋以实现其债权。 第三人魏娟娟、江瑞述称：1.涉案房屋出售给原告朱绍安时是抵押状态，并未被法院查封；2.卖房期间第三人江瑞正在监狱服刑，其征得江瑞同意后出售涉案房屋；3.对其他事实无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括原告朱绍安提交的（2014）洪刑初字第0064号刑事判决书、被告刘林董提交的不动产产权情况表和（2017）苏1324执异98号民事裁定书一份，本院予以确认并在卷佐证。 有争议的证据，认证如下： 原告朱绍安提交的房屋买卖合同及收条，本院对该份证据的真实性予以确认，第三人江瑞在（2018）苏13民终696号上诉案件中明确表示对第三人魏娟娟出卖房屋行为的追认，故该房屋买卖合同合法有效。对于原告朱绍安提交的一份账户交易明细清单、六份江苏银行个人取款凭证（一份系魏娟娟名字，五份系朱绍安名字）的真实性，本院予以认可，能够证明在2014年12月9日取款83381.95元后，账户余额还剩250000元整，后于2014年12月9日-2014年12月18日分六次将账户中250000元全部取出，结合第三人魏娟娟陈述“六份取款凭证上朱绍安、魏娟娟名字均是其所签”及魏娟娟2014年12月9日出具的250000元收条，能够证实2014年12月9日原告朱绍安将账户余额为250000元整的银行卡交付给第三人魏娟娟，第三人魏娟娟出具一份收条给原告朱绍安后分六次将该账户中的余额全部取出，故对账户交易明细清单、取款凭证及收条的证明效力，本院予以确认。原告朱绍安提交的泗洪农村商业银行还款明细表一份，欲证明魏娟娟取款后用于偿还江瑞贷款，对其真实性予以认可，但没有显示账户名，且均发生在2015年以后，不能反映出与250000元的关系，故对其证明目的不予采信。 原告朱绍安提交五份电费发票中有一份电费发票涉及的房屋系原告朱绍安名下的中正苑6幢2单元601室房屋，该份电费发票与本案无关联性，本院不予采信；其余四份电费发票均具有真实性，本院予以确认。原告朱绍安提交三份自来水费发票、二份物业费收据、一份电费缴费表均具有真实性，本院予以确认。结合原告朱绍安提交的水费发票和电费发票，涉案房屋在水费发票中注明户名为江瑞、地址为广厦苑小区5号楼304室，而在电费发票注明户名为江瑞、地址为广厦小区5号楼二单元302室，故对原告朱绍安提交的宿迁市蕴达物业管理有限公司证明（证明302室与304室为同一套房屋），本院予以采信。对于原告朱绍安提交的兴洪中介陈步忠证明、王建国证明、室内装饰装修工程施工合同，因合同签订人江芳、曹磊及证明出具人陈步忠、王建国均未到庭接受质询，该三份证据真实性无法核实，本院不予采信。原告朱绍安提交的泗洪农商行收贷收息凭证，本院对其真实性予以确认，能够证实2017年2月28日朱绍安代为偿还抵押贷款41424.63元。原告朱绍安提交的泗洪农村商业银行出具的说明，能够证实江瑞的房产抵押贷款已于2017年2月28日结清。原告朱绍安提交的宿迁市蕴达物业管理有限公司证明（证明朱绍安居住涉案房屋情况）及泗洪县团结居民委员会证明，根据前述认证意见，能够证实原告朱绍安于2017年1月20日涉案房屋被查封前已经实际入住了该房屋并缴纳了相关水费、电费、物业费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：刘林董与魏娟娟民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理,于2015年4月15日作出（2015）洪民初字第01205号民事判决，判决魏娟娟偿还刘林董借款10万元及利息；刘林董与江瑞确认权纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理，本院于2017年4月13日作出（2017）苏1324民初2342号民事调解书，调解书内容为：江瑞同意对（2015）洪民初字第01205号民事判决书确定魏娟娟承担的10万元债务中的65000元承担共同还款责任。因魏娟娟、江瑞未能主动履行还款义务，刘林董分别于2015年6月1日、2017年5月15日申请立案执行，本院于2017年1月20日以（2015）洪执字第1903号执行裁定查封了江瑞名下位于泗洪县房屋，朱绍安以其于2014年12月9日通过协议方式取得该房屋的所有权为由，向本院提出执行异议。本院于2017年8月18日作出（2017）苏1324执异98号民事裁定，驳回朱绍安的异议请求；朱绍安不服该裁定，故诉讼来院。 另查明：魏娟娟与江瑞原系夫妻关系，双方于2009年4月20日办理结婚登记。2014年4月25日，江瑞因刑事犯罪被本院判处有期徒刑三年六个月，刑期从2013年11月7日起至2017年5月6日。2016年11月2日，魏娟娟起诉要求与江瑞离婚，本院于2016年12月27日判决准予其与江瑞离婚。 还查明：1.2009年3月27日，涉案房屋在泗洪县不动产登记局登记，房屋所有权人登记为江瑞，2013年8月23日，江瑞以其名下的涉案房屋向泗洪农商行办理抵押贷款20万元，其与泗洪农商行签订最高额个人担保借款合同，魏娟娟为共同借款人；同日，双方办理了房屋抵押登记，他项权证号为洪房他证泗洪县字第××号，抵押金额为29万元，抵押期限自2013年8月23日至2016年8月20日。2017年2月28日，朱绍安代为偿还抵押贷款41424.63元，因第三人江瑞无法联系，故泗洪农商行在系统内单方解除抵押权。2.涉案房屋法院查封情况分别为：（1）2016年9月5日，本院以（2016）苏1324执2761号民事裁定书查封涉案房屋，查封期限为三年；（2）2017年1月20日、2017年6月27日、2017年8月21日，本院分别以（2015）洪执字第1903号、（2017）苏1324执2708号、（2017）苏1324执3596号执行裁定书轮候查封了涉案房屋，查封期限均为三年。 再查明：2014年12月9日，魏娟娟将涉案房屋出售给朱绍安（系江瑞的姑父），双方签订房屋买卖合同，约定房屋价款为25万元、付款方式为现金转账。第三人江瑞在（2018）苏13民终696号上诉案件中明确表示对第三人魏娟娟出卖房屋行为的追认，后原告朱绍安于2014年12月9日将余额为250000元的银行卡交付给魏娟娟（魏娟娟于2014年12月9日-2014年12月18日分六次将250000元取出），同日，魏娟娟向朱绍安出具一份收条并将涉案房屋交付给朱绍安，朱绍安以其自身名义缴纳物业费、以江瑞名义缴纳水电费。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第三人据此条主张排除对房屋强制执行的，应当具备以下四个要件：1.第三人与被执行人在涉案房屋查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同；2.第三人在涉案房屋查封之前已经实际占有该房屋；3.第三人已经支付全部房屋价款；4.第三人非因其自身原因未办理过户登记手续。 本案中，魏娟娟于江瑞刑事羁押期间与朱绍安签订房屋买卖合同，将江瑞名下的涉案房屋出售给朱绍安，因魏娟娟的行为系征得江瑞的同意且江瑞在（2018）苏13民终696号上诉案件中已经追认，故魏娟娟与朱绍安之间签订的房屋买卖合同合法有效，且出售房屋时间2014年12月9日在法院查封时间2017年1月20日之前；根据朱绍安提供的水电费票据、物业费收据可以证实朱绍安在法院查封涉案房屋之前已经实际占有使用该房屋；魏娟娟于2014年12月9日向朱绍安出具一份收条，虽然魏娟娟与朱绍安在合同中约定付款方式为现金转账，但是朱绍安提供了账户交易明细清单以及六份江苏银行个人取款凭证佐证其向魏娟娟交付房款250000元的事实，故对原告朱绍安主张其已经支付全部房屋价款，本院予以采信；关于涉案房屋未办理过户登记手续，系因房产登记人江瑞在监狱服刑，办理过户登记存在客观障碍，而非因原告朱绍安自身原因。被告刘林董辩称，房屋存在抵押情形并提供不动产登记信息表，但不是证实原告朱绍安知道或应当知道存在抵押权利限制，且朱绍安代为偿还剩余抵押贷款后，抵押权理应涤除。综上，对朱绍安要求撤销（2017）苏1324执异98号民事裁定及停止对涉案房屋执行的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 撤销泗洪县人民法院（2017）苏1324执异98号民事裁定，停止对泗洪县房屋的执行。 案件受理费5050元，由原告朱绍安负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费5050元。 审 判 长  胡 风 人民陪审员  杜学荣 人民陪审员  于先富 二〇一九年五月二十七日 法官 助理  颜文倩 书 记 员  吴 玥 附录一：本案证据目录 一、原告朱绍安提交的证据 1.房屋买卖合同及收条各一份；2.宿迁市蕴达物业管理有限公司证明（证明302室与304室为同一套房屋）一份；3.江苏银行个人取款凭证及账户交易明细清单各六份、各一份；4.（2014）洪刑初字第0064号刑事判决书一份；5.兴洪中介陈步忠证明一份；6.宿迁市蕴达物业管理有限公司证明（证明朱绍安居住涉案房屋情况）及泗洪县青阳镇团结居民委员会证明各一份；7.物业费收据二份；8.自来水费发票、电费发票各三份、五份；9.室内装饰装修工程施工合同一份；10.泗洪农商行收贷收息凭证、王建国证明各一份；11、银行还款明细表一份；12、电费缴费表一份。 二、被告刘林董提交的证据 1.不动产产权情况表一份；2.（2017）苏1324执异98号民事裁定书一份。 附录二：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。