安徽省阜阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）皖12执异95号 案外人：贾方志，男，1981年2月5日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 申请执行人：安徽国祯健康城投资发展有限公司（原国祯置业有限公司），住所地安徽省合肥市高新区科学大道91号，统一社会信用代码91340100704901384R。 法定代表人：李松筠，该公司董事长。 申请执行人：界首国祯置业发展有限公司，住所地安徽省界首市胜利东路国祯广场营销中心，统一社会信用代码91341282060801037Q。 法定代表人：李效丰，该公司总经理。 被执行人：安徽国鼎置业发展有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区一道河666号蓝色雅典2#楼，统一社会信用代码91341200662908691B。 法定代表人：刘素英，该公司执行董事。 在本院执行安徽国祯健康城投资发展有限公司（以下简称国祯公司）、界首国祯置业发展有限公司（以下简称界首国祯公司）与安徽国鼎置业发展有限公司（以下简称国鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人贾方志提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人贾方志称，其在法院查封前，就通过合法途径公开从国鼎公司购买了相应的房产，其购房时对“国祯公司与国鼎公司存在争议”不可能知情，属于善意第三人；其与国鼎公司的购房合同合法有效，缴纳了全部购房款，并投入资金对房屋进行了装修，实际占有使用这些房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形；关于涉案的国祯家园小区业主中有14套房屋的合同效力已经颍州区人民法院的生效判决予以确认，如继续执行或查封将互相矛盾，影响司法公信力，不利于问题解决。案外人贾方志提供了以下证据：1.身份证复印件；2.国祯地产营销中心商品房认购单1份，阜阳国祯置业发展有限公司销售专用收据1份，编号0004712号1088000元；3.阜阳美好物业管理有限公司2017年6月22日关于B1幢308室贾方志垃圾清运费收据。案外人贾方志请求裁定中止对本院（2017）皖12民初26号判决书相关内容的执行；解除对其房产的查封。 国祯公司、界首国祯公司称，国祯公司、界首国祯公司与国鼎公司三方于2016年2月5日签订《房屋抵款协议》及《抵款房屋清单》，约定国鼎公司以其国祯家园84套房屋抵偿国祯公司的5500万元债务，抵偿房屋过户到界首国祯公司名下，具体确定了国鼎公司交付房屋的义务、界首国祯公司的权利以及每套房屋的房号、单价、面积等。之后，国鼎公司按照销售程序将界首国祯公司作为上述84套抵款房屋的买受人录入阜阳市房地产管理局预售商品房系统，并就其中46套房屋与界首国祯公司签订了商品房买卖合同。由于房屋价格上涨，国鼎公司拒不履行房屋过户义务且否认借款事实，2017年4月10日国祯公司、界首国祯公司作为共同原告，以国鼎公司为被告，起诉至阜阳中院。现省高院终审判决已确认界首国祯公司与国鼎公司关于84套房屋的买卖关系，判令国鼎公司承担46套房屋买卖合同项下的违约责任，向界首国祯公司交付在阜阳市房地产管理局备案的84套房屋，并协助界首国祯公司办理上述房屋的过户手续。国祯公司、界首国祯公司认为，1.界首国祯公司是涉案84套房屋的合法有效买受人，已经生效判决确认；2.案外人与国鼎公司不存在涉案房屋买卖合同，认购单仅是对购房定金的约定，不具备法定的商品房买卖书面合同应当具备的内容，案外人称在人民法院查封前，就与国鼎公司签订了合法有效的购房合同、缴纳了全部房款，没有任何证据佐证；3.确认14套房屋买卖合同关系有效的判决是恶意串通、虚假诉讼的结果，该公司拟提起第三人撤销之诉；4.案外人主体不适格，其没有取得涉案房屋产权的合法根据，也不可能取得涉案房屋所有权的登记，不具备对涉案房屋的实体权利；5.处置查封财产、虚假诉讼，均构成违法犯罪。国祯公司、界首国祯公司请求依法驳回执行异议申请，予以强制执行。 国鼎公司称，2016年2月5日签订了主从两份协议，主合同是关于国鼎公司股权、“国祯家园”项目投资权益转让及5500万元借款的约定，国鼎公司欠国祯公司5500万元是国祯公司一种欺诈行为，账面记载至2016年1月31日，国祯公司尚欠国鼎公司1295余万元；同日签订的以房抵款协议为从合同，由于国祯公司未履行主合同中股权、投资权益转让事宜，84套房屋才没有办理过户手续，协议中并没有约定对84套房屋进行网签，对如何办理网签及查封84套房屋的情况该公司也不知情。将84套房屋出售给业主，是为了支付工程款，解决国祯公司公司拖欠工程款一事。国鼎公司认为，国祯公司存在违约事实，“国祯家园”项目存在重大侵占及挪用资金2亿元情形，存在与业主、施工方众多利益纠纷案件，存在国祯公司、界首国祯公司未履行股权、投资权益转让事宜等。关于该主合同诉讼的案件目前在阜阳中院审理中。国鼎公司请求法院主持公道，公正公平，客观处置“国祯家园”项目股权纠纷一案，防止激化矛盾。 本院查明，安徽省高级人民法院就本案于2018年12月14日作出的（2018）皖民终725号民事判决书已经发生法律效力。该判决书确认：一、维持本院（2017）皖12民初26号民事判决第二项、第三项，即“国鼎公司于本判决生效之日起十日内就已签订商品房买卖合同的46套房屋支付国祯公司、界首国祯公司逾期交付房屋的违约金；驳回国祯公司、界首国祯公司的其他诉讼请求”。二、变更本院（2017）皖12民初26号民事判决第一项为“国鼎公司继续履行2016年2月5日的房屋抵款协议，立即向界首国祯公司交付在阜阳市房地产管理局备案的84套房屋，并于本判决生效之日起三十日内协助界首国祯公司办理上述房屋的过户手续”。 因国鼎公司未履行义务，国祯公司、界首国祯公司向本院申请执行。本院于2019年1月22日立案执行。执行中查明，本院于2017年4月24日作出（2017）皖12民初26号民事裁定书，冻结国鼎公司银行存款6000万元或查封其同等价值的财产。2017年5月15日，阜阳市不动产登记中心协助本院对国祯家园包括本案涉案的B1幢308室共计84套房屋进行了诉讼保全查封。目前本院在执行过程中，对该84套房产即将完成过户登记。 另查明，案外人贾方志提供的国祯地产营销中心商品房认购单载明落款时间为2017年2月24日，贾方志认购国鼎公司开发并出售的国祯家园B1幢308室，房屋总价款为1088000元，贾方志当日交认购定金1088000元。国祯公司销售专用收据1份，系记帐联，落款时间分别为2017年2月24日。交款收据对应的银行交易凭条中收款方为安徽帝景置业有限公司。垃圾清运费收据为存根联。 本院认为，本案争议的焦点为案外人贾方志对涉案房产是否享有能够排除执行的权利。本案中，案外人与国鼎公司未签订《商品房买卖合同》，也未办理不动产权属登记。案外人提供的专用收据为记帐联、垃圾清运收据为存根联、银行交易凭条中收款方为安徽帝景置业有限公司，与本案是否具有关联性不详。执行程序中无法认定双方已签订合法有效的书面买卖合同。而本案执行依据确认的内容是明确的，本案对被执行人国鼎公司的房地产予以强制执行符合法律规定。案外人异议主张的事实和理由既不能对抗本案的执行，也不符合能够排除执行的情形，异议申请不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回贾方志的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 姜  之  涛 审判员 金    光 审判员 魏    晋 二〇一九年五月二十七日 书记员 刘江涛（代） 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。