广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3119号上诉人（原审被告）：黄运源，男，汉族，1976年6月20日出生，住广西桂平市*************，公民身份号码452************531。委托诉讼代理人：蒋柏满，广西桂力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙志东，男，汉族，1978年5月2日出生，住安徽省涡阳县*****************，公民身份号码342************332。委托诉讼代理人：周文迪，广东永隽律师事务所律师。委托诉讼代理人：李广灿，广东永隽律师事务所律师。(委托权限自2018年12月19日至2019年4月15日)委托诉讼代理人：衷幼宾，广东永隽律师事务所律师。(委托权限自2019年4月16日起)原审第三人：佛山市顺德区乐从镇水藤股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区*************。负责人：邓国洪。委托诉讼代理人：张峥，广东引力律师事务所律师。原审第三人：梁家粘，男，汉族，1994年6月19日出生，住广西玉林市容县************，公民身份号码450************259。上诉人黄运源因与被上诉人孙志东、原审第三人佛山市顺德区乐从镇水藤股份合作经济社（以下简称水藤经济社）、梁家粘土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初6017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄运源上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判黄运源无需退还押金3万元和租金6.48万元；2.一、二审费用由孙志东承担。事实和理由：（一）一审判决认定案涉《土地租赁合同》无效是错误的。案涉合同已明确约定双方的权利义务及违法违约产生后果的承担，孙志东在庭审中也承认看过案涉合同，且其具有完全民事行为能力，应对其民事行为承担民事责任。孙志东在使用案涉土地的过程中从事违法行为，应按合同约定承担相应后果。一审判决根据微信聊天记录和一般生活、交易习惯，推断黄运源和孙志东就案涉土地用于非农业建设达成一致意见，与本案事实不符，也不符合合同的约定，属于无端猜测。其次，双方签订的案涉合同，没有违反法律法规的强制性规定，也约定了不能从事违法活动，且双方已经实际履行了合同，土地实际所有人水藤经济社也事实认可了转租行为，一审法院认定案涉合同无效，没有事实和法律依据。（二）即使案涉合同无效，但孙志东利用案涉合同和土地从事违反活动，存在严重过错，应当承担责任。案涉合同亦明确孙志东违反法律、法规和村规民约则押金和租金不予返还。一审法院判令黄运源返还押金和租金没有事实和法律依据。（三）一审判决适用法律错误。应适用我国合同法第八条、第五十八条后面部分，认定黄运源不予退还押金及租金。孙志东辩称，一审判决认定案涉合同无效及判令黄运源退还押金和租金是正确的，案涉土地属于集体土地，出租给孙志东用于非农建设违反法律规定，且案涉土地的转租没有得到水藤经济社的同意。一审判决没有支持孙志东的赔偿请求是错误的，因为孙志东投了了巨大的资金且遭受了损失，请求二审法院驳回黄运源的上诉请求。水藤经济社述称，水藤经济社对黄运源和孙志东之间的转租行为不知情，案涉土地用于非农建设是违法的，水藤经济社对一审法院的认定没有意见。梁家粘在二审期间没有发表意见。孙志东向一审法院起诉请求：1.黄运源退回孙志东租金64800元和押金30000元；2.黄运源赔偿孙志东损失308425元；3.诉讼费由黄运源承担。一审法院认定事实：2017年，梁家粘与水藤经济社签订《临时租用土地协议》一份，约定水藤经济社同意梁家粘临时租用北围大关高压杆对开涌边（东便）的地块作临时租用地使用；租用面积四亩，每亩年租金12000元，由2017年5月1日开始租用，租金于2017年5月1日开始起收，缴交租金一次性缴交一年（即由2017年5月1日至2018年4月30日），一年合共租金48000元等内容。双方还约定，本地块属农田用地，不得在本地块上搭建盖顶，只可堆放木头和停放车辆使用，其他物品一律不得堆放等。2017年7月30日，黄运源与梁家粘签订《临时租用土地协议》一份，约定梁家粘同意黄运源临时租用北围大关高压杆对开涌边（东便）的地块作临时租用地使用；每月租金15000元，由2017年8月1日开始租用，租金于2017年10月1日开始起收，缴交租金一次性缴交三个月等内容。双方还约定，本地块属农田用地，只可堆放木头和停放车辆使用，其他物品一律不得堆放等。2017年10月1日，黄运源、孙志东签订《土地租赁合同》，约定黄运源将水藤广黎明龙家具旁（水藤南围电房旁）地块的局部基地出租给孙志东使用，面积约6000平方米，使用期限为4年，自2017年10月1日至2021年10月31日止，租金为21600元/月，押金30000元整，……，在孙志东租期满后，如孙志东无违约，押金金额无息退回给孙志东；孙志东生产经营须遵守相关法律法规和符合当地乡约乡规，不得违约违规经营，由违法违规秤经营所予生的后果由孙志东自行承担；如国家集体等组织征用该土地时，孙志东必须无条件服从，合同终止，黄运源退回押金给孙志东，黄运源不作任何赔偿，如国家集体等组织对孙志东投入的设施作出赔偿，该款项归孙志东所有，对黄运源的投入设施作出赔偿，则归黄运源所有。上述合同签订后，孙志东向黄运源支付了押金30000元和2017年10月、11月、12月的租金共计64800元，案涉土地交由孙志东使用。孙志东在使用土地过程中，对土地进行了填土、平整和部分硬化等。2017年11月29日，佛山市顺德区国土城建和水利局向孙志东发出《责令停止（改正）违法行为通知书》，载明“孙志东：你非法占用位于佛山市水藤北围工业区迳口河北面的农用地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条和第五十九条的规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款的规定，现责令你立即停止违法行为，自本通知书发出3日内自行拆除上述地点的违法建（构）筑物，恢复土地种植条件，逾期不按要求自行整改的，将依法进行处理，并追究责任人相关法律责任”，为此，孙志东从2017年12月月底开始没有继续使用案涉土地。水藤经济社于2018年1月出资将案涉土地恢复至符合种植条件。一审法院认为，本案的争议焦点之一系孙志东与黄运源签订的《土地租赁合同》效力如何。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。而本案所涉土地经权利人水藤经济社出租给承租人梁家粘，由梁家粘转租给次承租人黄运源，由黄运源再次转租给孙志东，上述两次转租行为，均没有证据证明经过了出租人水藤经济社及梁家粘的同意；其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。案涉土地是农民集体所有的土地，目前尚未被批准为建设用地用途，水藤经济社与梁家粘签订的《临时租用土地协议》及梁家粘与黄运源签订的《临时租用土地协议》均明确约定案涉土地属农田用地，只可堆放木头和停放车辆使用。在上述两份合同均明确约定土地性质及用途的情况下，虽然孙志东、黄运源双方签订的《土地租赁合同》中并未对土地的用途进行约定，但根据双方的微信聊天记录的内容、《土地租赁合同》中关于租金（高达21600元/月）、租用期限（长达4年之久）的约定，并结合一般的生活和交易习惯可判断，双方对黄运源租赁案涉土地用于非农业建设系达成一致意见的。因此，黄运源在未经出租人同意的情况下，将该土地有偿转租给孙志东作非农业使用已违反了法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，孙志东、黄运源双方于2017年10月1日签订的《土地租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，孙志东据此要求黄运源向其返还押金30000元及租金64800元有理，一审法院予以支持。本案的争议焦点之二系孙志东的损失是多少，损失应由谁承担。孙志东主张其损失为308425元，并提供证据拟证明损失包括，打地磅地基费用35000元、购买地磅费用106000元、硬化土地费用65000元、搭建铁棚费用50000元、填土费用75750元。对于孙志东主张的上述损失，一审法院作如下分析：打地磅地基费用，孙志东提交了由佛山市xxx有限公司出具的收款收据，证明孙志东打地磅地基支出费用35000元，对此一审法院予以确认；购买地磅费用，孙志东在庭审中已明确地磅已由其拆除回收，该部分费用不应认定为孙志东的损失；填土费用75750元和硬化土地费用65000元，孙志东虽然提交了张某出具的证明及尹某出具的收据，并申请证人尹某出庭，但证人尹某的证言与张某在证明中的陈述明显不符合先填土后硬化的生活常理（证人尹某称从2017年9月25日就开始对案涉土地进行硬化，但张某是在2017年9月26日才接受孙志东的委托对案涉土地进行填土），且孙志东并不能提供其向张某支付75750元及向尹某支付65000元的支付凭证，其是否向张某、尹某支付相关费用，及支付的实际费用是多少均无充分证据予以证明，对此孙志东应承担举证不能的不利风险，对孙志东的该部分损失主张一审法院不予确认；搭建铁棚费用50000元，孙志东虽然提交了邓某出具的收据及申请了证人邓某出庭，但证人邓某的证人证言与孙志东的陈述相互矛盾，孙志东也未能提供充分的证据证明其已向邓某足额支付了50000元，且根据证人邓某的陈述，搭建铁棚的材料可以回收利用，孙志东在庭审中亦陈述相关材料拆下来卖掉，因此，对于搭建铁棚的实际损失孙志东并未提供相关证据予以证明，应承担举证不能的不利风险，对孙志东该项损失的主张一审法院亦不予确认。虽然孙志东并不能提供充分证据证明其实际损失是多少，但孙志东为履行租赁合同对案涉场地进行改造及随后拆除地上建（构）筑物等必然产生一定的经济损失，而孙志东在签订合同后至2017年12月底一直对案涉场地进行改造，由此也会导致黄运源因无法使用该场地而产生一定的经济损失，结合双方的过错程度和损失情况，一审法院酌定孙志东、黄运源双方对自己经济损失各自负担，孙志东要求黄运源赔偿经济损失308425元依据不足，一审法院不予支持。第三人梁家粘经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上所述，孙志东要求黄运源返还押金和租金的诉请于法有据，一审法院予以支持，孙志东要求黄运源赔偿损失的诉请依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决：一、黄运源于本判决生效之日起十日内向孙志东返还押金30000元和租金64800元。二、驳回孙志东的其他诉讼请求。如黄运源未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给孙志东。案件受理费7348.38元，由孙志东负担1727.64元，由黄运源负担5620.74元。本案二审期间，各方均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为:1.案涉合同的效力；2.黄运源应否向孙志东退还押金和租金。关于案涉合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效；《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。案涉土地属于农民集体所有的土地，依法不能出租用于非农业建设。孙志东与黄运源签订的案涉《土地租赁合同》虽然未明确约定案涉土地的用途，但案涉合同关于“由违法违规违规秤经营所予生的后果由乙方自行承担”的约定及双方的微信聊天记录内容，足以证实孙志东与黄运源对出租案涉土地用于经营地磅达成了合意，故案涉合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，依法应当认定为无效合同。黄运源上诉主张案涉合同合法有效，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于黄运源应否向孙志东退还押金和租金的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，孙志东与黄运源对出租案涉土地用于经营地磅达成了合意，故二人对案涉合同因违反法律强制性规定而无效均有过错，黄运源因合同取得的押金和租金依法应当返还予孙志东。结合孙志东在签订合同后至2017年12月底一直对案涉场地进行改造后又对地上建（构）筑物予以拆除必然产生一定的经济损失，而黄运源因此无法使用该场地亦必然产生一定损失的实际情况，一审法院根据双方的过错程度和损失情况，认定双方对自身的经济损失各自负担，处理妥当，本院予以维持。黄运源关于孙志东违反合同约定利用案涉土地从事非法活动存在严重过错，应承担过错责任，案涉押金和租金不应予以返还的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，黄运源的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2170元，由上诉人黄运源负担。本院依申请退回5178.38元予上诉人黄运源。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年五月十四日法官助理 彭振宇书 记 员 钟伊发