河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫14民初515号原告（执行案外人）：高贤富，男，1947年8月2日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：白敬喜，信阳市平桥区法律援助中心指派法律工作者。委托诉讼代理人：李凤霞，河南文开律师事务所律师。被告（申请执行人）：夏邑县农村信用合作联社。住所地：河南省夏邑县县府路东段北侧；统一社会信用代码：91411426665966141N。法定代表人：倪凯光，该联社理事长。委托诉讼代理人：陈建海，该联社员工。委托诉讼代理人：王宁，河南宇言律师事务所律师。被告（被执行人）：信阳市上浦置业有限公司。住所地：河南省信阳市平桥区大别山商场**楼附楼**；统一社会信用代码：91411500775116893B。法定代表人：朱顽强，该公司执行董事兼总经理。被告（被执行人）：河南恒喆实业有限公司。。住所地：河南自贸实验区郑州片区（郑东）商务外环路******统一社会信用代码：91410100563700369L。法定代表人：张建功，该公司总经理。委托诉讼代理人：马飞，河南紫鼎律师事务所律师。原告高贤富与被告夏邑县农村信用合作联社（以下简称夏邑农信社）、信阳市上浦置业有限公司（以下简称上浦置业公司）、河南恒喆实业有限公司（以下简称恒喆实业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月26日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年3月19日公开开庭进行了审理。原告高贤富的委托诉讼代理人白敬喜、李凤霞，被告夏邑农信社的委托诉讼代理人陈建海、王宁，被告恒喆实业公司的委托诉讼代理人马飞到庭参加诉讼。被告上浦置业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。高贤富向本院提出诉讼请求：1.停止对河南省信阳市××中心大道东侧××农贸市场××楼××号房屋的执行行为；2.确认高贤富对上述房屋拥有合法的所有权；3.本案诉讼费及其他费用由夏邑农信社、上浦置业公司、恒喆实业公司承担。事实和理由：2009年11月10日，原告与上浦置业公司签订《商品房买卖合同》，并将房款全部付清。上浦置业公司于2011年12月19日将该房屋交付原告入住至今。原告多次催促上浦置业公司办理产权登记，上浦置业公司以房产手续不完善为由拒绝办理，原告对房屋所有权未能过户登记不存在过错。上浦置业公司于2013年12月12日与夏邑农信社签订抵押担保合同，将属于原告所有的楼房进行抵押担保，该行为系无权处分，侵犯了原告的合法权益。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确了优先受偿权的排序，买受人权利大于承包人，大于抵押权人，大于其他权利人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。原告完全符合该规定相关条文，同时其所享有的准所有权足以排除夏邑农信社因借贷关系产生的金钱债权对标的物的强制执行。河南省商丘市中级人民法院对（2017）豫14民初14号判决书中关于“2013年12月12日，上浦置业公司与渤海信托公司签订《抵押合同》，约定上浦置业公司为雷硕照明公司贷款合同项的债务提供担保，并对抵押合同中列明的抵押物依法办理了他项权证”，法院审理查明“上浦置业公司为该贷款合同提供抵押担保，用上浦置业公司位于信阳市中心大道东侧××农贸市场××、××、××、××、××楼为该笔贷款提供担保，并办理了抵押登记”的认定并没有对真实性、合法性进行实质审查，在未查清事实的情况下适用《中华人民共和国担保法》第三十三条进行判决适用法律错误，应当适用该法第三十七条第四款及第四十三条之规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押；当事人未办理抵押登记的，不得对抗第三人。原告与上浦置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，上浦置业公司应当协助原告办理产权登记。原告已依合同结清全部房款并占有标的物至今。综上所述，本案判决及执行程序置原告回迁房屋且已经实际居住的事实不顾，严重侵害了原告的合法权益。夏邑农信社答辩称，夏邑农信社申请执行的依据是生效判决，且生效判决确定了夏邑农信社对涉案房屋享有抵押权和优先受偿权。高贤富虽与上浦置业公司签订了《商品房买卖合同》，但该合同未在房产登记部门进行登记备案，请求驳回高贤富的诉讼请求。恒喆实业公司与夏邑农信社的答辩意见一致。上浦置业公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告高贤富为支持其诉讼请求，提交如下证据：1.原告身份证复印件、执行裁定书原件，证明原告主体资格适格。2.《房屋预订协议书》、上浦置业公司出具的房款收据五份、水电费、物业费交费票据，证明原告在办理抵押登记及査封公告发出前已实际取得该房屋，是商丘市中级人民法院（2018）豫14执66号裁定书被执行房屋的合法所有权人之一。3.商丘市中级人民法院（2018）豫14执66号查封公告复印件，证明商丘市中级人民法院于2018年7月11日对原告所有的房屋已发出査封公告。4.上浦置业公司于2018年9月13日出具的通报复印件一份，证明上浦置业公司已于2018年9月12日与夏邑农信社达成执行和解协议。5.90余名原告共同签名的说明材料一份，证明原告对不能办理房产证不存在过错。夏邑农信社、恒喆实业公司对原告提供证据的真实性均无异议，对其证明目的异议认为，房屋所有权应以不动产权属证书登记的时间为准，原告提供的证据仅证明其与上浦置业公司之间存在房屋安置补偿合同关系，不能证明对争议房屋享有所有权。本案各被告均未提交证据。鉴于各方对原告所举证证据的真实性没有异议，本院予以确认，对原告的证明目的，本院予以采信。根据原告提交的有效证据及各方当事人的庭陈述，本院查明本案事实如下：2009年12月8日，原告高贤富与被告上浦置业公司签订《房屋预订协议书》，协议约定，原告购买被告开发建设的上浦时代广场大别山农贸市场19号楼11层商业楼第3层房屋，2780元/平方米，面积以房管部门测绘为准；房屋建成后支付总房款的35%首付款，余款通过银行按揭，协议还约定了其他事项。原告于2009年12月8日，2011年10月10日、12月20日，2012年1月12日、3月27日，分别向上浦置业公司支付房款200000元、410000元、300000元、100000元及251585元；信阳都市领秀物业服务有限公司、信阳弘成物业服务有限公司分别出具有该房屋2012年9月及2017年7月份的水电费收据。本院另查明，2013年12月12日，恒喆实业公司因向夏邑农信社借款1.3亿元未偿还（同日上浦置业公司为该笔借款用其位于信阳市××中心大道东侧××农贸市场××、××、××、××、××楼提供抵押担保，并办理了抵押登记），夏邑农信社于2017年1月24日向本院提起诉讼，本院于2017年6月5日作出（2017）豫14民初14号民事判决，该判决第三项判令：夏邑农信社对被告上浦置业公司提供抵押担保的位于信阳市平桥区中心大道东侧大别山农贸市场9、18、19、21、22号楼房地产享有折价、拍卖或变卖价款的优先受偿权。恒喆实业公司不服该判决提起上诉，河南省高级人民法院审理后于2017年12月1日作出“驳回上诉，维持原判”的（2017）豫民终881号民事终审判决。因恒喆实业公司、上浦置业公司未履行该生效判决确定的义务，夏邑农信社向本院申请强制执行，本院于2018年3月23日以（2018）豫14执96号执行案件立案执行。执行过程中查封了上浦置业公司提供抵押担保的上述楼房地产（2018年5月11日作出2018豫14执66号之一执行裁定），并于2018年7月11日发布（2018）豫14执66号查封公告。高贤富向本院提出执行异议，主张涉案房屋的所有权并要求不得执行该房屋，本院执行部门于2018年10月23日作出（2018）豫14执异122号执行裁定，驳回了高贤富的异议请求。本院还查明，上浦置业公司于2010年11月25日取得涉案19号楼的商品房预售许可证明。本院认为，案外人在提起执行异议被裁定驳回后，进一步的诉讼救济方式应当根据其是否系对作为执行依据的裁判本身提出异议而定。案外人执行异议之诉针对的仅是执行标的本身，核心在于案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益为前提，就强制执行应当继续还是停止执行作出评判。涉案执行依据（2017）豫14民初14号民事判决仅对申请执行人有权就包括涉案房屋在内的房产享有优先受偿权进行了确认，并未涉及涉案房产的买受人高贤富的权益与优先受偿权之间的关系，故高贤富的诉讼请求与（2017）豫14民初14号民事判决确认的内容无关，其提起本案案外人执行异议之诉符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情形，即“法律、司法解释另有规定的除外”。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条应当属于第二十七条规定的但书情形，其之所以作为第二十七条的但书，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的使用权。因为从价值衡量来看，该种情形下的使用权与抵押权相比，买受人的权利应当优先于抵押权。本案中，高贤富在本院对涉案房产查封之前及至2013年12月12日案涉借款抵押担保合同签订之前，即与上浦置业公司签订商品房买卖合同，购买涉案房屋，并支付了全部购房款，且上浦置业公司亦已将涉案房屋交付给高贤富实际使用，有信阳弘成物业服务有限公司出具的证明及高贤富交纳水电费的凭证予以印证。同时，涉案房屋不能进行权属登记的原因系上浦置业公司在未告知原告的情况下，擅自设置抵押所致，原告并不存在过错。因此，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，高贤富对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权利。对于原告要求确认涉案房屋所有权的诉请，我国物权法第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。涉案房屋截至目前尚处于抵押状态，且未进行备案登记，不符合确认物权的条件，原告主张在本案中确认其对涉案房屋的所有权，证据不足，本院不予支持。综上，原告主张不得执行涉案房屋的诉请，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行高贤富位于河南省信阳市平桥区中心大道东侧大别山农贸市场19号楼301号房屋；二、驳回高贤富的其他诉讼请求。案件受理费8608元，由信阳市上浦置业有限公司负担。如不服本判决，可以在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  王保中审判员  许秀敏审判员  张学朋审判员  刘一宇审判员  高纪平二〇一九年五月二十日书记员  刘 雪