四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川15民初27号原告（申请执行人）：周岚，女，1970年2月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：江倬琰，四川丰宜律师事务所律师。被告（案外人）：汪祖明，男，1976年1月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：李噫，四川戎州律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋蓓蓓，四川戎州律师事务所律师。被告（案外人）：游照珍，女，1975年8月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。委托诉讼代理人：李噫，四川戎州律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋蓓蓓，四川戎州律师事务所律师。被告（案外人）：刘茂容，女，1971年3月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：李噫，四川戎州律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋蓓蓓，四川戎州律师事务所律师。被告（被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。委托诉讼代理人：王又民，男，1980年11月出生，汉族，住四川省宜宾县。被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。法定代表人：王又民，董事长。原告周岚与被告汪祖明、游照珍、刘茂容、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告周岚的委托诉讼代理人赵琳、江倬琰，被告汪祖明、游照珍、刘茂容委托诉讼代理人李噫、蒋蓓蓓，被告冉寅吾委托代理人暨寅吾房产公司的法定代表人王又民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周岚向本院提出诉讼请求：1.请求准予继续执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇南兴大道阳光花园金沙苑4幢1层30号房屋；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15执异6号《执行裁定书》裁定中止对位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴路阳光花园金沙苑4幢1层30号房屋的执行缺乏事实和法律依据。1.案涉执行标的所有权人是寅吾房产公司，不是汪祖明、游照珍、刘茂容。案涉执行标的登记在寅吾房产公司名下，法院根据周岚在执行案件前的保全申请，对寅吾房产公司名下的案涉执行标的进行查封，进入执行程序后，对执行标的采取评估、拍卖措施符合法律规定，依法应继续执行，不应予以中止；2.汪祖明、游照珍、刘茂容提供的证据不足以证明其对本案执行标的享有足以排除周岚执行的事实。汪祖明、游照珍、刘茂容与寅吾房产公司于2015年8月7日签订的《商品房买卖合同》未经备案登记，其效力有待确认，同时也不能证明《商品房买卖合同》的真实签订时间。汪祖明、游照珍、刘茂容未提供相应的转账证明其支付了全部房款。也未提供证据证明对案涉房屋由其实际占有使用；3.《执行裁定书》认定汪祖明、游照珍、刘茂容对本执行标的主张的所有权足以阻止执行标的继续执行的事实严重缺乏证据，汪祖明、游照珍、刘茂容不具备《最高人民法院于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的任一情形，《执行裁定书》根据上述规定裁定中止对本执行标的的执行确系适用法律错误。被告汪祖明、游照珍、刘茂容答辩称，请求驳回周岚的诉讼请求。理由如下：1.汪祖明、游照珍、刘茂容与寅吾房产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且该合同签订前，寅吾房产公司与汪祖明、游照珍、刘茂容之间存在民间借贷关系，寅吾房产公司为归还借款，与汪祖明、游照珍、刘茂容签订《商品房买卖合同》，将借款本息转购房款，并对房屋交付、违约责任等进行了约定；2.该《商品房买卖合同》签订时间是2015年8月7日，早于法院查封日期2017年12月20日；3.借款本息转购房款并不为法律所禁止；4.案涉房源系现房销售，并不存在预售许可所需的备案登记程序；5.汪祖明、游照珍、刘茂容已于2015年8月8日接收房屋并将其投入使用，合法占有案涉房屋；6.汪祖明、游照珍、刘茂容与寅吾房产公司之间在2012、2014年之间存在民间借贷关系，本案的购房款来源于汪祖明、游照珍、刘茂容与寅吾房产公司之间未清偿的借款。汪祖明、游照珍、刘茂容共借款450000元给寅吾房产公司，由于寅吾房产公司无法清偿上述借款，经协商一致用于了案涉房屋价款支付;7.未予办理过户登记并非汪祖明、游照珍、刘茂容的过错所致。被告冉寅吾、寅吾房产公司答辩称，请法院查明事实，依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。汪祖明、游照珍、刘茂容还申请刘晓容到庭作证，拟证明游照珍委托刘晓容放50000元在寅吾房产公司存利息。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：案涉房屋于2013年7月3日抵押给宜宾市商业银行股份有限公司大观楼支行。2017年6月2日，四川省宜宾市中级人民法院作出（2017）川15执155号执行裁定,裁定：冻结、扣划被执行人冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司银行存款49253729元，或查封、扣押、提取相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。2017年12月20日，本院查封了案涉房屋。该案执行过程中，汪祖明、游照珍、刘茂容提出执行异议，四川省宜宾市中级人民法院作出（2019）川15执异6号执行裁定书，裁定：中止对四川省宜宾市叙州区柏溪镇南兴大道阳光花园金沙苑4幢1层30号房屋的执行。另查明，2015年8月7日，汪祖明、游照珍、刘茂容与宜宾寅吾房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋。按照合同约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。2015年8月7日，寅吾房产公司向汪祖明、游照珍、刘茂容出具收款收据，载明收到全部购房款397841元。2017年2月20日，汪祖明、代小兵（游照珍丈夫）、刘茂容与杨春就案涉房屋签订了《营业用房租赁协议》，租赁期限为2017年3月1日起至2020年2月止。还查明，2018年7月23日，宜宾寅吾房地产有限责任公司出具证明，载明：“由于我司工作人员操作失误，在与汪祖明、刘茂容、游照珍签订《商品房买卖合同编号：GF-2000-0171房号4-1-30》及《收款收据票No1002599》中，错将宜宾县柏溪镇南兴大道阳光花园金沙苑4幢1层30号门面号写成1幢1层30号，合同与收款收据中1幢1层30号与不动产中心实际备案房号4幢1层30号是同一间门面。”2019年1月11日，宜宾长鸿物业管理有限公司出具证明，载明：“兹证明：宜宾寅吾房地产有限公司于2015年8月8日将宜宾县柏溪镇南兴大道阳光花园金沙苑4栋1层30号门面正式交付给业主汪祖明、刘茂容、游照珍。”本院认为，本案争议焦点为：汪祖明、游照珍、刘茂容对寅吾房产公司四川省宜宾市叙州区柏溪镇南兴大道阳光花园金沙苑4幢1层30号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。汪祖明、游照珍、刘茂容主张依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其享有排除案涉房屋强制执行的权益，本案的核心问题是审查汪祖明、游照珍、刘茂容购买房屋是否齐备了上述规定的四个条件。本院对本案的焦点问题评析如下：第一，执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间利害关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付价款事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实;现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，亦应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。本案中，寅吾房产公司出具房款收据，汪祖明、游照珍、刘茂容陈述购房款是用于其与寅吾房产公司之间的借款抵扣。但现汪祖明、游照珍、刘茂容提交的银行转账凭条的收款人为段祥文、夏强，并未提供相应的凭证予以证明段祥文、夏强系代寅吾房产公司收取相应款项并将案涉款项支付到寅吾房产公司账户，汪祖明、游照珍、刘茂容也未能提供相应的借条或借款合同证明基础债权借款主体为寅吾房产公司。寅吾房产公司系本案的被执行人，其出具的情况说明系其单方说明，在未有其他证据佐证的情况下本院不予采纳。现有证据无法确认借款的主体为寅吾房产公司以及是否差欠汪祖明、游照珍、刘茂容款项，差欠多少等问题。且案涉商品房买卖合同约定的房屋与不动产登记中心登记并不一致，尽管寅吾房产公司出具证明证实系工作疏忽，鉴于寅吾房产公司在本案中作为被执行人，其提供的拟排除执行的证明在无其他证据相互印证的情况下，证明力较弱，无法达到汪祖明、游照珍、刘茂容向寅吾房地产公司实际交付了案涉房屋购房款的证明目的。第二，对案涉商品未予过户登记，买受人汪祖明、游照珍、刘茂容存在重大过错。首先，从实践来看，能够归责于买受人的原因主要是四个层面，一是对他人权利障碍的忽略，如存在抵押权登记；二是对政策限制的忽略，如不符合购房条件仍然购买，导致无法办理过户；三是消极不行使登记权利，如为了逃税而未办理登记等；四是恶意串通，损害国家、集体、公共利益和他人合法权益。本案中案涉商品房买卖合同中明确勾选了抵押状况为：抵押。买受人汪祖明、游照珍、刘茂容对于案涉房屋的权利障碍应属明知，换言之，即便不存在生效判决确认的债权执行，一旦抵押权人主张优抵押权，汪祖明、游照珍、刘茂容的买受人权利障碍仍然不能涤除。第三，对本案执行标的继续执行并不必然损害案外人汪祖明、游照珍、刘茂容的权益。案外人执行异议之诉在实质上是案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人在执行依据项下的请求权的优先效力纠纷，涉及案外人对执行标的所享有的实体权益与申请执行人依据执行依据所享有的权利相比是否具有优先效力、申请执行人申请人民法院对特定执行标的的强制执行行为是否会妨害案外人对该执行标的所享有权利的判断。一是从成立时间上来看，周岚的债权请求权已经生效判决确认，要早于汪祖明、游照珍、刘茂容未经确认的民间借贷基础债权请求权。二是从权利性质上来看，周岚的请求权基础在于与寅吾房产公司、冉寅吾之间的民间借贷纠纷产生的债权，债权请求权形成在前，且已经生效判决确认；汪祖明、游照珍、刘茂容的基础请求权仍为民间借贷债权请求权，且未经双方结算确认。即使继续周岚债权的执行，也并未对汪祖明、游照珍、刘茂容债权的实现形成不利影响。三是从权利发生的根源上来看，汪祖明、游照珍、刘茂容购买案涉商铺房屋系以物抵债，与为其提供生活收益与保障等生存利益所需有所区别，其根本上与周岚以获取利息收益为目的的金钱债权一致。综上所述，汪祖明、游照珍、刘茂容对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇南兴大道阳光花园金沙苑4幢1层30号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，周岚请求继续执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇南兴大道阳光花园金沙苑4幢1层30号房屋的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：准许执行宜宾寅吾房地产有限责任公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇南兴大道阳光花园金沙苑4幢1层30号房屋。案件受理费80元，由汪祖明、游照珍、刘茂容、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审判长  王纯强审判员  李 荷审判员  王付兵二〇一九年五月二十四日书记员  牟岑雪