重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝四中法民终字第00184号上诉人（原审原告）：重庆博恒房地产开发有限公司。住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道渝秀大道乌江实业综合楼9楼。法定代表人：王力群，该公司总经理。委托代理人：刘定刚，重庆春雨律师事务所律师。委托代理人：王利，重庆春雨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚茂辉。被上诉人（原审被告）：张玉芳。二位被上诉人共同委托代理人：刘胜建，秀山土家族苗族自治县龙凤法律服务所法律工作者。上诉人重庆博恒房地产开发有限公司（以下简称博恒房地产公司）诉被上诉人姚茂辉、张玉芳商品房预售合同纠纷一案，秀山土家族苗族自治县人民法院于2013年12月17日作出（2013）秀法民初字第03075号民事判决。上诉人博恒房地产公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2014年2月27日公开开庭进行了审理，上诉人博恒房地产公司委托代理人刘定刚，被上诉人姚茂辉、张玉芳共同委托代理人刘胜建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。秀山土家族苗族自治县法院审理查明：2010年2月20日，原告姚茂辉、张玉芳、被告博恒房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告将位于秀山县中和街道渝秀大道B19号留金国际二单元9楼2号商品房卖给原告，房屋总价款为180008元。交房时间为2011年3月26日前，并约定交房后60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房的产权证，取得房屋登记受理单。合同第十三条约定，关于办理产权登记的违约责任：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理，②逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。合同签订后，原告分三次向被告支付了房屋价款180008元，被告于2011年9月17日向原告交付了房屋。按照合同约定，被告应于交房后60日内即2011年11月16日前取得本商品房的登记受理单，办理房屋产权证，但原告至今未接到通知领取房屋产权证。原告于是向法院起诉，要求被告以已付房价款180008元为基数每日万分之一支付违约金共计12294元（按每天18元计算，时间从2011年11月17日起至2013年9月30日止，共计683天）。姚茂辉、张玉芳一审诉称：两原告系夫妻关系，2010年2月20日，两原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定交房时间为2011年3月26日前交房，交房后60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如逾期未取得登记受理单，则自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至实际提交资料并取得登记受理单时止，每日按已付购房款的万分之一支付违约金。合同签订后，两原告即依约向被告支付了全部购房款180008元。被告于2011年9月17日向两原告交付房屋，按照约定，被告同时应最迟于2011年9月16日之前将办理商品房《房地产权证》的申请及相关资料提交土地房屋登记机构，并取得登记受理单。现被告未按合同约定的期限取得登记受理单，违反了合同约定，故诉请人民法院依法判决被告向原告支付违约金12294元（违约金按每天18元计算，从2011年11月17日起至2013年9月30日，共计683天）。博恒房地产公司一审经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦无答辩意见。一审法院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系签约双方协商一致的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。原告已付清了所有房款180008元。合同约定被告应于2011年3月26日前将商品房交付给原告，并于交房后60日内取得国土房管部门的登记受理单。被告于2011年9月17日向原告交付了房屋，按约应于2011年11月16日前取得登记受理单，但被告至今未取得登记受理单，被告确属违约。原告要求被告按合同约定支付违约金12294元，有理有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告重庆博恒房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告姚茂辉、张玉芳支付违约金12294元（以已付房价款180008元为基数每日万分之一支付违约金，即按每天18元计算，时间从2011年11月17日起至2013年9月30日止）。案件受理费107元，减半收取53.5元，由被告博恒房地产公司负担。上诉人博恒房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。主要上诉理由如下：1.办理登记不是上诉人的单方义务，根据《重庆市商品房买卖合同》的约定，向房地产登记机关申请办理房地产权证应由双方共同向登记机关提出。逾期办证系由被上诉人没有及时提出办证申请并提交办证资料导致，上诉人不存在违约行为。2.即便逾期办证的责任在上诉人，按照《补充协议》的约定，上诉人应当承担违约金的总额也不能超过房屋总价款的1%。被上诉人姚茂辉、张玉芳辩称：1.导致逾期办证的责任在上诉人。被上诉人在购房时已缴纳了相关的办证费用并提交了办证资料，事实上已委托了上诉人办理房屋产权证。之后，上诉人没有告知被上诉人提交办证申请或补齐办证手续。2.《补充协议》关于违约金的条款系格式条款，该条款由上诉人预先拟定且未与被上诉人协商，为无效条款。二审中上诉人提交了以下二组证据：第一组证据《补充协议》，证明办理商品房登记应由双方共同向登记机关申请，且上诉人承担的违约金不能超过房屋总价款的1%。第二组证据权属登记申请书、房地产权登记图及收据，证明双方共同申请办证时间是2013年5月12日，上诉人缴纳了土地登记相关费用，房地产登记机关已绘制了登记图。被上诉人质证认为，对以上证据的真实性均无异议，但不能作为二审新证据采信，《补充协议》系格式合同；登记申请书等刚好可以证明房地产登记部门2013年12月才受理登记。被上诉人提交了收据一张，证明被上诉人2010年2月购房时已缴纳了办证费用。上诉人质证认为，对真实性无异议，但不能证明被上诉人已将办证事项委托给了上诉人。经本院审查认为，双方当事人对以上证据的真实性均无异议，本院予以采信。本院二审查明：博恒房地产公司（甲方）与张玉芳、姚茂辉（乙方）于2010年2月20日签订《合同补充协议》，协议第三条约定，对《重庆市商品房买卖合同》第十三条的内容，修改并补充以下文字：……2.预售商品房的，自乙方接房并与物业管理公司签订《前期物业服务合同》之日起60日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4.因甲方原因导致乙方不能及时办理产权登记而应由甲方承担的违约责任累计金额不超过房屋总价款的1%。二审查明的其他事实与一审相同。本院认为，二审中双方争议的焦点是：上诉人逾期办理房屋产权证是否构成违约以及《合同补充协议》中关于违约金条款的效力。针对以上焦点，评判如下：上诉人作为开发商，有义务及时通知买房人提交办证申请及缴纳相关办证资料，上诉人未提供证据证明其已履行通知义务，因此，本院对上诉人关于因被上诉人原因导致逾期办证的上诉理由不予采信。根据双方签订《合同补充协议》的约定，上诉人应于交房后60日内取得国土房管部门的登记受理单，上诉人未按照合同约定时间取得受理登记单的行为构成违约，应当承担违约责任。至于《合同补充协议》中违约金条款的效力问题，虽然该合同由博恒房地产公司提供，但并非格式条款，约定违约金总金额不能超过合同总价款1%为有效条款，上诉人关于总违约金金额不能超过房屋总价款1%的上诉理由成立，即博恒房地产公司应承担的违约金为1800.08元。综上，因二审出现新证据导致一审认定事实不清。上诉人博恒房地产公司部分上诉理由成立，其相应请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销秀山土家族苗族自治县人民法院（2013）秀法民初字第03075号民事判决；二、重庆博恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付姚茂辉、张玉芳逾期办证违约金1800.08元；三、驳回姚茂辉、张玉芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费107元，减半收取53.5元，由重庆博恒房地产开发有限公司负担；二审案件受理费107元，由重庆博恒房地产开发有限公司负担70元，姚茂辉、张玉芳负担37元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向秀山土家族苗族自治县人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  黄 飞代理审判员  刘文玉代理审判员  陈明生二〇一四年三月三日书 记 员  陈桂华