甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2018）甘0702民再7号原审原告：李明，男，1969年2月6日出生，汉族，甘肃省张掖市人，系张掖市明达房地产开发有限责任公司经理。委托诉讼代理人：杨发军，甘肃德言盛律师事务所律师。原审被告：杨文华，女，1971年8月1日出生，汉族，甘肃省张掖市人，无职业。原审原告李明与原审被告杨文华所有权纠纷一案，本院（2016）甘0702民初8379号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年5月22日作出（2018）甘0702民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告李明及其委托诉讼代理人杨发军到庭参加诉讼，原审被告杨文华经本院公告送达传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原审原告李明称，（2016）甘0702民初8379号民事判决书认定事实清楚，符合法律规定。原审被告杨文华经本院依法公告送达传票合法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交答辩状。原审原告向本院起诉请求：1.要求被告将××区西套楼房交付原告，并过户于原告；2.要求被告承担违约金194503.2元；3.要求被告承担本案诉讼费用。本院原审未对本案事实进行认定。本院原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告在庭审中陈述，2014年7月17日，馨宇丽都工程项目部的罗宏淼因拖欠原告欠款将中诚房地产公司抵顶的楼房又抵顶给了原告，原告便将其中位于××区的房屋出卖给了被告杨文华，并让馨宇丽都项目部给中诚房地产公司出具了证明，为被告开具了交纳房款的收款收据，因当时被告未向原告偿付房款，后被告遂给原告出具了欠条。之后，被告一直未向原告偿付房款，经双方协商，被告以房屋转让的形式将该楼房返还原告，双方签订了房屋转让协议，但将协议时间书写到出卖房屋的时间。根据本院依职权向张掖市中诚房地产开发公司调取的收款收据、调查笔录及证明可以与原告提供的欠条、房屋转让协议、收条及当庭陈述相印证，本院认为，原、被告签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，合法有效。双方因按照协议全面履行自己的义务，被告在约定的时间内，未向原告交付房屋，应承担交付房屋的义务，而原告依法享有该房屋的所有权。我国《合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。被告应当向原告履行转移标的物所有权的义务即协助原告办理房屋产权手续。就原告主张的违约金194503.2元，原、被告签订房屋转让协议后，被告至今未给原告交付房屋，确已构成违约，但双方约定的违约金明显过高，应认定为该房屋价款的利息损失。庭审中，原告认可双方签订的房屋转让时间是2015年，故本院以中国人民银行同期同类贷款基准利率自2015年8月16日（欠条约定的还款期限届满次日）计算至原告起诉之日止的利息，对原告主张的违约金，依法予以部分支持。综上所述，原告诉请被告交付房屋，于法有据，本院依法予以支持。原告主张的违约金，因双方约定过高，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告杨文华交付原告李明位于张掖市××区的房屋，并协助原告办理房屋产权手续；二、被告杨文华承担违约金40499元（648344元，自2015年8月16日计算至2016年8月30日止，为380天，年利率6%）。上述一、二项，限被告杨文华于判决生效后一月内履行完毕。本院再审认定案件事实如下：2014年7月17日，案外人甘肃省建设投资（控股）集团总公司馨宇丽都工程项目部（经办人罗宏淼）向案外人张掖市中诚房地产开发有限公司出具证明一份，愿意以阶段工程款抵顶的××区的房屋抵顶给被告杨文华。同日，张掖市中诚房地产开发有限公司向杨文华出具了内容为“收到被告缴来房款（大写）陆拾肆万捌仟叁佰肆拾肆元整￥648344，备注7-1-302”的收款收据一张。上述事实，本院在2017年1月20日向张掖市中诚房地产开发有限公司会计任江涛所作的调取笔录一份，经原告质证无异议后，予以认定。2014年7月18日，原审被告杨文华（甲方出卖人）与原审原告李明（乙方买受人）与签订房屋转让协议一份，该协议约定：“经自愿协商达成一致，甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下合同条款，以资共同遵守：第一条转让房屋的基本情况。转让房屋（以下简称该房屋）位于馨宇丽都B区7#楼东单元3楼西套，房屋面积约160平方米（房款收据号0005771号）；第二条转让价格。双方商定该房屋转让价格为648344元整，大写陆拾肆万捌仟叁佰肆拾肆元；第三条付款方式。双方一致同意购房款经合同签订后一次性付款；第四条房屋交付。甲方应于本合同生效之日起3日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。第五条房屋过户。房屋交付乙方后，甲方应当在规定时间内办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由甲方承担。第六条甲方的承诺保证。甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍……；第七条违约责任。甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任，逾期乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款100%的违约金……”。同日，原审被告杨文华作为收款人向原审原告出具内容为“今收李明购房款（648344元）陆拾肆万捌仟叁佰肆拾肆正”的收据一张。2015年7月15日，原审被告杨文华作为欠款人，案外人魏建军作为担保人，向原审原告李明出具内容为“今欠到李明现金陆拾肆万捌仟叁佰肆拾肆元正648344元（此款为0005771收据房款）”的欠条一张，该欠条下方载有“（此房款于2015年8月15日前还清）担保人魏建军”的内容。另查明，2015年12月30日，本院在审理原告赵向东与被告张掖市永鲜食品有限责任公司、魏建军、杨文华民间借贷纠纷一案中，依法作出（2015）甘执保字第10号民事裁定书对魏建军、杨文华位于××区的房屋予以查封，该案（2016）甘0702民初530号民事判决书已发生法律效力并已进入执行程序。本院再审认为，根据原审原告当庭陈述及本院于2017年1月20日向案外人张掖市中诚房地产开发有限公司会计任江涛调取的调查笔录、收款收据、证明、2018年5月26日向馨宇丽都B区物业公司经理张学文调取的调查笔录，经原告质证无异议，上述证据可以证实案外人甘肃省建设投资（控股）集团总公司馨宇丽都工程项目部用工程进度款将位于××区的房屋抵顶给了杨文华，由案外人张掖市中诚房地产开发有限公司给原审被告杨文华出具了648344元的房款收款收据一张，同时可证实该房屋入住的业主系原审被告杨文华。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原审原告当庭陈述馨宇丽都工程项目部的罗宏淼因拖欠其200多万借款将张掖市中诚房地产开发有限公司抵顶的其中四套房屋又抵顶给其用于还款的事实，原审原告未能提供其与罗宏淼之间的借条、房屋抵顶协议等相关证据予以证实，且本案原审被告未到庭参加质证，对原审原告上述陈述真实性无法核实。原审原告提交的证据内容证实，2014年7月18日，原审原、被告订立房屋转让协议，原审被告杨文华将位于××区的房产转让给原审原告，原审原告向原审被告交纳了购房款648344元。协议中杨文华是出卖人，李明是买受人，与原审原告李明主张的其作为出卖人将位于××区的房屋出卖给了原审被告杨文华的事实相矛盾。也与2015年7月15日由原审被告向原审原告出具欠原审原告借款648344元的借款的事实相矛盾。因原审原告不能提交其对位于××区的房屋具有所有权并将该房产出卖给杨文华的其他相关证据，且原审被告未到庭参加质证，本院对原审原告提交的互相矛盾存疑的收据、欠条及房屋转让协议真实性无法核实，故对原审原告上述陈述及诉讼请求所主张的事实，本院不予采信。因此，原审原告李明要求被告原审被告杨文华将××区西套楼房交付并过户给其的诉讼请求证据不足，本院不予支持。原审原告要求原审被告承担违约金194503.2元的诉讼请求亦无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百八十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，缺席判决如下：一、撤销本院于2017年3月7日作出的（2016）甘0702民初8379号民事判决书；二、驳回原审原告李明要求原审被告杨文华将××区西套楼房向其交付并过户，承担违约金194503.2元的诉讼请求。原审案件受理费12228元，原审公告费400元，再审公告费560元，合计13188元，由原审原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长 曾俊国人民陪审员 周 萍人民陪审员 王建虎 二〇一九年五月十四日法官 助理 高芙蓉书 记 员 符晓婷 【本案所适用的法律法规】《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百八十六条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。