山西省太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2019）晋0107民初1708号   原告：顺康集团山西万家顺物业管理有限公司，住所地太原市杏花岭区大东门街********。   法定代表人：余梓琦。   委托诉讼代理人：马骞，山西管辅律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郁强，山西管辅律师事务所实习律师。   被告：郝晓杰，男，1987年1月9日出生，汉族，住山西省太原市。   原告顺康集团山西万家顺物业管理有限公司与被告郝晓杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顺康集团山西万家顺物业管理有限公司的委托诉讼代理人马骞、郁强，被告郝晓杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   顺康集团山西万家顺物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付物业管理费5232元、电梯费720元、二次加压费44元，合计5996元；2、请求判令被告支付逾期缴费的违约金5653.272元（从逾期付款之日按照每日千分之三支付至全部缴清之日止，暂算至2019年3月20日）以上各项费用合计11649.272元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：被告系原告管理的太原市杏花岭区府东公馆小区的业主。2015年8月18日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》，合同约定由原告向被告提供物业管理服务。合同签订后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务。但自2016年8月18日起，被告未按照合同约定向原告缴纳物业管理服务，此后原告多次对其书面及上门催缴，截止至原告起诉时被告仍拒绝缴纳。综上，被告拒不缴纳物业费的行为严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，为维护原告的合法权利，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特诉至法院，望判如所请。   郝晓杰辩称，1、被告与原告签订的《前期物业服务协议》，是在被告被胁迫的情况下签订的。2013年11月2日，答辩人与山西顺康房地产开发有限公司签订《商品房认购协议书》,2015年8月18日交房时，物业公司要求必须预交1年物业费并签订物业服务协议才可以拿到钥匙，否则就拿不到钥匙。被告将房款已经支付给开发商近两年,且房贷也已经还了近两年。物业公司正是利用这种客观情况，来逼迫被告签订物业服务协议。物业协议的内容完全是物业公司一方的意思表达，这种物业协议无公平可言，这种协议不是在双方自愿、平等的情况签订的。2、所谓《前期物业服务协议》内容显失公平。物业公司以协议的格式条款减轻或免除了原告的违约责任,增加了被告的违约责任。协议第七条违约责任中只强调业主逾期缴纳物业费的违约责任，没有明确物业公司不能提供相应等级标准的服务的违约责任。3、物业公司没有提供五星级标准的物业服务。如按照《太原市住宅物业服务等级》基本要求第9条，“物业服务满意度应达到90%以上，并对物业服务制定整改意见、公示整改情况”。以上满意度调查、整改意见及整改情况公示物业公司均未做到且消防维护不到位。4、被告的装修保证金被物业公司无故扣押。按照《室内装饰装修服务协议》，被告装修完成，请物业公司现场核查6个月后,物业公司应将装修保证金退还给被告。2017年7月13日被告请物业公司现场核查无误后，2018年1月13日后被告曾多次催要装修保证金，物业公司无故拒绝退还。装修公司应立刻退还被告装修保证金2500元及违约金3412.5元。5、被告未享受到应有的物业服务，如小区门禁系统可以手机开锁，物业公司拒绝给被告提供相关服务;被告室内门禁对讲系统物业公司拒绝安装；楼道天花板长期破损。6、被告家中自来水不能正常使用，水压极低，水流为点线状,严重影响正常工作生活，长期大量耗费被告的时间，按全家每日误工损失共1小时计,截止2019年4月15日，原告应赔偿被告损失10656元。7、被告家住一楼，不使用电梯，不应缴纳电梯费。综上所述,被告认为原告不具备应有的物业服务能力，且未实际给被告提供所谓的五星级物业服务，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护被告的合法权益。   经审理查明，原告为府东公馆7号楼101室的业主，房屋建筑面积为91.97㎡。2015年8月18日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定：原告为被告提供物业服务，包括制定本物业管理区域各项物业管理服务的规章制度及工作计划并配备足够的人员开展各项物业服务活动、对物业装饰装修提供管理服务、建立健全本物业的各项物业管理服务档案资料等；被告在办理入住手续时需向原告交纳（住宅）物业服务费（按1.58元/月/平方米收取），电梯使用费（按0.4元/月/平方米，其中一层住户收取基础运行费按20元/月/户收取），自来水二次加压费用暂按实际发生的费用收取并向业主定期公布实际成本；被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每天收取千分之三滞纳金。合同签订后，被告于2015年8月18日收房时向原告预交2015年8月18日起至2016年8月18日一年的物业费与电梯费，截止目前，被告已累计三年未向原告交纳物业服务费等费用。   原告与被告签订《室内装饰装修服务协议》，被告向原告需交纳2500元装修保证金确保在被告装修期间不损坏本小区公共设施、设备的完好，待装修完毕后书面通知原告，被告入住满6个月后经检查验收确无违反规定及有损其他业主、公共地方建筑设施、设备的情况，原告在5个工作日内将装修保证金退还被告。合同签订后，被告于2015年8月18日向原告交纳装修保证金2500元。原告至今未退还被告。   以上事实由《前期物业服务协议》、收据、《室内装饰装修服务协议》、催缴通知等书证及庭审笔录在卷佐证。   本院认为，被告称其系因被胁迫与原告签订《前期物业服务协议》，但并未提交证据证明存在胁迫的情形，故不予采信。原告与被告签订的《前期物业服务协议》系当事人之间的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格履行。原告为被告提供物业服务，被告应当按照合同约定向原告交纳物业服务费用，被告逾期未交纳，构成违约，应当承担违约责任，故对原告要求被告交纳物业管理费、电梯费、二次加压费及支付违约金的诉讼请求，予以支持。但原告按每日千分之三主张违约金过分高于原告的损失，应当予以减少，故应按照24%计算违约金。根据《室内装饰装修服务协议》的约定，原告逾期未向被告退还装修保证金，应当予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：   一、被告郝晓杰于本判决生效之日起十日内向原告顺康集团山西万家顺物业管理有限公司支付2016年8月18日起至2019年8月18日的物业管理费5262元、电梯费720元、二次加压费44元，并支付违约金1439元。   二、原告顺康集团山西万家顺物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告郝晓杰退还装修保证金2500元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费91元减半收取计46元，由被告郝晓杰负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 冯艾芳     二〇一九年五月二十七日   书记员 张慧娟   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。