海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初224号 原告：周某，女，1978年7月25日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：许某，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 被告：琼海瀚海有限公司，住址：琼海市博鳌镇鳌庄路**金色鳌苑售楼部。 法定代表人：金某，董事长。 委托诉讼代理人：陈某，海南海大平正律师事务所律师。 原告周某诉被告琼海瀚海有限公司（以下简称瀚海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年4月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许某，被告委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，1、判令被告向原告支付2018年2月3日至2019年1月13日之间的逾期办证违约金85312元，违约金应计算至不动产权证办出之日止。2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原被告于2015年6月30日签订《琼海市商品房买卖合同》，被告在2016年2月13日向原告交付房屋。按照合同约定被告应当自房屋交付之日起720日内，即2018年2月2日前为原告办理房屋权属证书。由于不动产统一登记制度在2016年全面实施，政策发生变化，两证合一。因此，被告也应在2018年2月2日前为原告办理好不动产权证，但直至2019年1月13日被告仍未给原告办理不动产权证。合同约定被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之5向原告支付违约金，房屋总价款为496202元，原告已支付全部房款，因此每日总房价款的万分之5为248元，暂定被告违约天数334天，被告应向原告支付逾期办证违约金85312元。为维护自身权益，特向贵院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告答辩称，1、根据《商品房买卖合同》第十五条第一款约定，办理不动产权证的期限尚未届满，被告不存在逾期办证的情形。第十五条第一款约定出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。后因《不动产登记暂行条例》颁布及相关政策出台，该约定中房屋权属证书与土地使用权证已无法办理。依照《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，房屋及所附着的土地由原来的分别登记变为一体登记，不动产权证实为将原来的房屋所有权证和国有土地使用权证合二为一，兼具两证的功能，办理时不仅包含原办理房屋所有权证时所需完成的内容，还需要一并对土地进行核查，并提供土地核查意见，故办理不动产权证的时间应包含合同约定的办理房屋所有权证和国有土地使用权证的时间即房屋交付之日起1440日。原告主张的是逾期办理不动产权证违约金，就不应仅仅依据被告在双方约定的办理房屋所有权证期限内未办理不动产权证就认为被告存在逾期情形。事实上，被告已在2016年2月13日向原告交付房屋，办理不动产权证时限为2020年1月23日，该期限尚未届满，故被告不存在逾期办证的情形。需特别说明的是，涉案《商品房买卖合同》系琼海市房管部门提供的示范文本及备案登记版本，除空白处由双方填写外，其余内容均未做任何变动，合同签订前，双方均在该合同《琼海市商品房买卖合同说明》中签字盖章确认。即合同签订时《不动产登记暂行条例》虽已颁布实行，但尚未全面推广落实，琼海市房管部门亦未对该示范文本中的相关内容予以变更，双方对该内容均是知悉和认可的，故合同第十五条第一款的约定虽在形式上与政策有不同之处，但并不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。2、根据合同第十五条第四款约定，原告要求被告承担违约金的条件尚未成就，被告不应承担违约责任。合同第十五条第四款约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之五向买受人支付违约金，逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。即出卖人承担违约金的条件是不能按约取得“房”和“地”的权属证书两个条件，而非仅未按期取得房屋权属证书就应承担违约金。如前所述，因政策变化不动产权证办理期限尚未届满，即“房”和“地”的权属证书均不能按约取得的两个条件并未成就，故被告不应承担违约责任。另需特别说明的是，无论被告是否应承担违约责任，每日万分之五的违约金比例过高，与逾期办证造成的损失严重不符，请求法院予以调整。3、被告已符合办理不动产权证的条件，如无其他客观状况出现的情况下，原告可在双方约定的期限内取得不动产权证。2019年初，被告已取得涉案房屋楼栋的不动产权证，依照《不动产登记暂行条例实施细则》第四章第三节“国有建设用地使用权及房屋所有权登记”的规定，已符合为原告办理不动产权证的条件，且有部分业主已办理完不动产权证的申请手续，本月内即可取得不动产权证。但因涉案房屋所在项目业主较多，不动产权证需分期分批办理，故尚有部分业主未办理完毕，经向不动产登记部门问询可知，在无其他客观状况出现的情况下，业主的不动产权证均可在约定期限内取得。4、由于涉案土地存在的政府土地变性等原因，即使是按720天计算，起算时间也应从2017年8月8日即政府将涉案土地变性为城镇住宅用地之日起，因为从该日起，被告才能办理不动产权证，这属于政府原因导致，而非被告故意拖延。 综上所述，被告不存在逾期办证的情形，被告承担违约金的条件亦尚未成就，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告提供的证据1-7及补充证据，被告提供的证据1-4双方对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月30日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于琼海市博鳌镇滨海路136号博鳌.金色鳌苑5＃幢2单元202号房，房总价款496202元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年1月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格:该商品房经验收合格是指一期工程取得由建设工程质量安全监督站出具的《建筑工程施工质量监督意见》的商品房交付买受人使用；第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内，为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之五向买受人支付违约金。逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。合同签订后，原告向被告支付全部房款，并向被告交付了契税、维修基金及其他办证费用。2016年2月13日，被告交付房屋给原告使用，因被告未在约定的期限内为原告办理不动产权证书，原告向本院提起诉讼。庭审中，被告认为合同约定日万分之五计付违约金明显过高，应当调整。 另查明，2014年5月13日琼海市规划建设局以海建函[2014]187号文琼海市规划建设局关于博鳌.金色鳌苑项目规划总平面图(调整)的批复答复被告瀚海公司。该批复:一、同意博鳌.金色鳌苑项目规划总平面图(调整)，二、主要技术经济指标:总建筑面积105324.6平方米(其中地面积89000平方米，架空层及地下总建筑面积16324.6平方米)，容积率……。2017年8月8日琼海市人民政府以海府函[2017]496号文《琼海市人民政府关于琼海瀚海有限公司海国用(2001)字第108与109号土地改变用途问题的批复》答复琼海市国土资源局:一、同意琼海瀚海有限公司名下位于琼海市万泉河口滨海旅游区，土地证号为海国用(2001)字第108号宗地中18894.3平方米、土地证号为海国用(2001)字第109号宗地中29678.5平方米的旅游用地改变为城镇住宅用地，延长使用年限至70年。二、同意委托海南豪诚土地房地产评估有限公司对上述土地变更用途、容积率调整及延长土地使用年限至70年需补缴地价款的评估结果，征收应补缴的地价款1942.2999万元。三、自批复之日起三个月内，你局要依规按程序办理以上土地用途变更及延长土地使用年限有关手续，与琼海瀚海有限公司签订土地出让合同，收取土地出让价款。2017年8月24日被告与琼海市国土资源局签订编号为(2017)38号、(2017)39号二份《国有土地使用权出让合同》。2017年10月17日被告取得琼(2017)琼海市不动产权第XXXX号不动产权证、(2017)琼海市不动产权第0013213号不动产权证，土地用途均为城镇住宅用地。2019年1月被告取得博鳌.金色鳌苑5＃幢楼不动产权证(证号为:琼(2019)琼海市不动产权第XXXX号)。2019年1月31日被告向琼海市国土资源局政务中心提交申报材料清单，提交了房屋国有土地使用权分割转让申请书、国有土地使用权证、其他材料。 本院认为,原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案争议焦点是：一、被告是否违约。二、合同约定违约金每日按已付房款的万分之五计算是否过高，应否调整。 一、被告是否违约。合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内，为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……。本案中，合同约定被告为原告办理房产证和土地使用权证。但琼海市政府已于2016年4月26日开始实施不动产登记，统一办理不动产权证，不再办理房产证和土地使用权证。本院认为，合同约定被告在交房之日的720日内为其办证，是双方的真实意思表示，办证期限应当以被告交房之日的720日内为期限。被告已于2016年2月13日向原告交付房屋，被告应在2018年2月3日前为原告办理不动产权证。被告抗辩合同约定办理房产证和土地使用权证，不动产权登记实施后，办理不动产权证的期限应为办理房产证和土地使用权证二个720日相加为1440日，办证时限至2020年1月23日才届满，被告不存在逾期办证；同时因政策变化不动产权证办理的期限未届满，承担违约金条件也尚未成就，且被告已取得涉案房屋楼栋的不动产权证，已符合为原告办理不动产权证的条件，并已为部分业主办完不动产权证的申请手续，在无其他客观情况出现下，可在约定期限内取得不动产权证。被告的抗辩没有依据，不予采纳。至于土地存在变性，拖延办证问题，因博鳌滨海片区部分旅游地产开发建设项目土地变性等历史遗留问题，琼海市人民政府于2014年9月就召开市长会议研究房地产项目改变土地用途有关问题。且琼海市政府已于2017年8月8日批准被告将涉案土地改变为城镇住宅用地，批准土地变性也在合同约定的办证期限内。因此，被告抗辩是政府原因造成拖延办证，理由不成立，不予采纳。被告的行为已经违约，应当承担违约责任。 二、合同约定违约金每日按已付房款的万分之五计算是 否过高，应否调整。合同第十五条……。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之五向买受人支付违约金。被告抗辩合同约定按已付房款的日万分之五支付违约金比例过高，应予调整。本院认为，根据有关法律的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，被告已经将房屋已交付原告使用，原告没有举证证明被告逾期办证给原告造成多少损失，因此原告的损失应当视为房款的利息损失，合同约定按已付房款日万分之五支付违约金明显高于原告的利息损失，因此违约金计算标准可适当调整为按已付房款的日万分之三计算。被告抗辩违约金过高，应予调整，本院予以采纳。被告已于2016年2月13日向原告交付房屋，被告应在2018年2月3日前为原告办理不动产权证，故违约金应从2018年2月4日起计至2019年1月13日共计343天。被告实际支付违约金应为496202×0.0003×343天=51059元。原告主张违约金计到办理不动产权证书时止，因被告办证出来的时间尚未确定，其主张计付之后违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、限被告琼海瀚海有限公司在本判决生效之日起十日内，一次性向原告周某支付逾期办证违约金51059元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1933元，由原告负担777元，被告琼海瀚海有限公司负担1156元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  周英俊 审 判 员  祁永芳 人民陪审员  吴 花 二〇一九年五月二十三日 法官 助理  李昌琴 书 记 员  王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。