浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终2393号 上诉人（原审被告）：吴强，男，1985年10月10日出生，汉族，住江西省九江市修水县。 委托诉讼代理人：卢求宝、李凡，浙江孔德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州田逸之星置业有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区康宁街109号（临）。 诉讼代表人：杭州田逸之星置业有限公司管理人。 负责人：汪红妖，组长。 委托诉讼代理人：顾莉敏、汪红妖，浙江杭天信律师事务所律师。 上诉人吴强因与被上诉人杭州田逸之星置业有限公司（以下简称田逸之星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2018）浙0103民初6442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2017年6月15日，杭州市中级人民法院作出（2017）浙01破申9号裁定书，裁定受理申请人杭州中豪建设工程有限公司对杭州田逸之星置业有限公司的破产清算申请，并决定将该案交由杭州市下城区人民法院处理。2017年9月15日原审法院作出（2017）浙0103民破01号决定书，确定由江苏百年东吴律师事务所、浙江杭天信律师事务所、苏州众勤会计师事务所为杭州田逸之星置业有限公司的联合管理人。2017年10月31日、2017年11月9日田逸之星管理人作为出租方与吴强分别签订《短期租房协议》及《短期租房协议补充协议》各一份，约定吴强向田逸之星管理人承租16间商铺，建筑面积共计2806.18平方米，租金为每月84185元，租赁期间为不定期租赁，租赁期限从2017年11月21日开始计算。房屋用途为办公、仓库，除征得出租方书面同意外，吴强不得改变房屋用途或将房屋进行转租、群租，如有违反，出租方可随时解除租赁合同，吴强必须无条件腾退，但是出租方需提前十五天通知吴强。租金每三个月支付一次，先付后租，首次租金及押金在签订合同当日支付，以后租金于每月20日支付，逾期未付视为放弃租赁。吴强如拖欠租金的，须按当期应付租金为基数按0.01%/天的标准支付违约金。吴强逾期支付超过3天的出租方有权断电、断水而无需对吴强进行补偿，逾期超过5天出租方有权要求吴强腾房。租房协议签订后，田逸之星管理人向吴强交付了房屋。吴强于2017年11月1日支付押金20000元，租金230000元，11月7日支付租金84100元，合计334100元。因吴强在合同履行过程中存在违规装修，田逸之星管理人于2017年11月20日告知吴强其违规装修的行为构成违约，管理人将视情况解除合同并要求其恢复原状，吴强承诺在田逸之星管理人通知解除合同、腾房之日起十五天内恢复原状，由此产生的损失由吴强承担。2018年1月5日，田逸之星管理人再次因吴强承租的房屋出现破坏房屋主体结构、将房屋挪作他用等情况而告知吴强，要求吴强采取相应措施，并在出租剩余房屋时需要协同承租户至管理人工作处作谈话笔录、将合同备案。2018年7月10日，田逸之星管理人向吴强寄送解除《短期租房协议》及《短期租房协议补充协议》的通知书，通知称：截止2018年7月10日，吴强在押金抵扣后，还拖欠租金共计311318元；同时经现场查看，吴强所承租的房屋存在装修、转租、用于经营使用等不符合合同约定用途的情形。故通知吴强于2018年7月10日起解除双方签订的《短期租房协议》及《短期租房协议补充协议》，吴强在收到通知书后15日内完成腾退，并按要求支付拖欠租金311318元及逾期付款利息。吴强收到通知书后未支付尚欠部分租金。2018年8月1日起田逸之星管理人接管了案涉房屋，将房屋重新出租。2018年10月11日，田逸之星公司提起诉讼，请求判决：1、确认田逸之星公司、吴强签订的《短期租房协议》及《短期租房协议补充协议》于2018年7月10日起已经解除；2、判令吴强支付田逸之星公司拖欠的租金共计311318元；3、判令吴强支付逾期付款违约金6208.86元（暂算至2018年9月17日，实际按日万分之一计算至款项付清之日止）；4、本案诉讼费用由吴强承担。 原审法院认为：田逸之星管理人代表田逸之星公司与吴强之间所签订的《短期租房协议》及《短期租房协议补充协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效，双方应恪守合同，诚信履约。本案中双方争议的焦点是：一、田逸之星管理人于2018年7月10日向吴强送达的解除《短期租房协议》及《短期租房协议补充协议》的通知书是否发生解除合同的法律效力。根据双方之间租赁合同的约定，如吴强拖欠租金超过5日田逸之星公司有权单方终止本合同，收回房屋。吴强承租房屋后仅支付了租金314100元，之后未再支付租金。至田逸之星管理人于7月10日向吴强送达解除合同通知书，其拖欠租金已远远超过5日，符合合同约定的解除条件。吴强称双方已对合同作出变更，出租方同意免交部分租金的抗辩意见，缺乏证据佐证，不予采信。综上，吴强迟延支付租金超过5日，按照合同约定，解除合同的条件成就，田逸之星管理人有权单方解除合同。田逸之星管理人于2018年7月10日向吴强送达了解除合同通知书，解除合同的意思表示已送达至吴强，双方之间的合同关系消灭，故确认田逸之星管理人与吴强之间签订的《短期租房协议》及《短期租房协议补充协议》于2018年7月10日解除。二、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据合同约定，至合同解除日吴强共计承租使用房屋231天，应付租金为639345元（84185×12÷365×231），扣除吴强已付的租金及押金334100元，吴强还应支付租金305245元。因吴强承租期间田逸之星管理人未与小区业委会之间就房屋的管理处置协调一致，一定程度上对吴强使用房屋产生影响，故对田逸之星公司主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年2月11日判决：一、确认田逸之星公司与吴强签订的《短期租房协议》及《短期租房协议补充协议》于2018年7月10日解除；二、吴强于判决生效之日起十日内向田逸之星公司支付租金305245元；三、驳回田逸之星公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6063元，因适用简易程序减半收取3031.5元，由田逸之星公司负担92.5元，吴强负担2939元。田逸之星公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；吴强于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 宣判后，吴强不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定部分事实不清。田逸之星公司未提供证据证明案涉房屋是具备合法租赁条件的房屋，也未提供任何证据证明其享有对案涉房屋占有、使用、收益及出租管理的权利。二、一审判决认定部分事实错误。吴强在一审中已经陈述其与田逸之星公司对合同作出了部分变更，田逸之星公司同意免交部分租金，但原审不予采信系认定事实错误。三、一审对认定事实错误，导致适用法律错误。请求二审法院：一、撤销原判，依法改判驳回田逸之星公司的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由田逸之星公司承担。 上诉人吴强在二审中未提交新证据。 被上诉人田逸之星公司在二审中辩称：原判认定事实清楚，证据确实充分，吴强的上诉意见无事实依据，不符合法律规定。请求维持原判。 被上诉人田逸之星公司在二审中提交《浙江省建设工程规划核实确认书》及附件、图纸一份，证明案涉租赁房屋系合法建筑。上诉人请求由本院直接进行审核。本院对该证据予以确认。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于案涉房屋的合法性，被上诉人田逸之星公司在二审中提交了《浙江省建设工程规划核实确认书》，可以证实其合法性。吴强上诉称其与田逸之星公司对合同作出了部分变更，田逸之星公司同意其免交部分租金，但对此主张吴强未提供有效证据证明，应承担举证不能的不利后果。吴强的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5879元，由吴强负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长 陈 艳 审判员 盛 峰 审判员 睢晓鹏 二〇一九年五月二十七日 书记员 袁其伟