广西壮族自治区桂林市七星区人民法院民 事 判 决 书（2013）星民初字第1576号原告杨文，男，住桂林市七星区。被告桂林家旺房地产有限公司。住所地：桂林市七星区。法定代表人曾培杰，该公司董事长。被告徐金，男，住广西河池市金城江区。委托代理人彭光富，广西起航律师事务所律师。本院于2013年12月17日立案受理了原告杨文诉被告桂林家旺房地产有限公司（以下称家旺公司）、徐金案外人撤销之诉一案，依法由审判员何其华适用简易程序独任公开开庭进行了审理。原告杨文，被告桂林家旺房地产有限公司的法定代表人曾培杰，被告徐金的委托代理人彭光富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年5月26日，桂林家旺房地产有限公司与徐金签订了一份《房地产转让合同》，家旺公司将用于业主活动中心和物业服务用房的6号楼二楼的产权及使用权转让给了徐金。2010年徐金又因没有取得该房屋的产权证将家旺公司诉至桂林市七星区人民法院，由于双方均未告知法院争议房产是物业服务用房和活动中心用房，导致该院将涉诉房产作为普通商品房进行了调解，并于2010年3月30日作出了（2010）星民初字第157号民事调解书。原告直到2013年房产管理局办理物业验收时才知晓以上事实，现徐金已将该房产租给居峰装饰公司。原告认为，活动中心和物业服务用房是全体业主共有的公共设施，家旺公司与徐金处置了全体业主共有的公共设施，侵害了全体业主的合法权益，原告作为其中一名业主，也侵害了原告的合法权益，其合同应为无效合同。桂林市七星区人民法院在双方隐瞒真实情况下作出了（2010）星民初字第157号民事调解书，应判令撤销。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、撤销桂林市七星区人民法院作出的（2010）星民初字第157号民事调解书；2、家旺公司与徐金签订“家旺苑”项目6号楼产权及使用权的《房地产转让合同》无效；3、本案诉讼费由二被告承担。原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明原告是“家旺苑”小区的业主之一，有权起诉；2、2013年12月5日桂林市房地产管理局出具的《桂林市房产管理局关于对家旺苑小区物管验收的回复》，证明原告是于2013年12月5日接到回复后才知道家旺公司把涉案房产卖给徐金以及涉案房是物业用房的事实；3、《房地产转让合同》，证明家旺公司把属于全体业主的房屋卖给了徐金；4、桂林市七星区法院（2010）星民初字第157号民事调解书，证明两被告针对涉案房屋在法院进行了诉讼，法院作出了调解书，侵犯了业主的权利。被告桂林家旺房地产有限公司辩称，公司与被告徐金签订《房屋转让合同》时不懂法律，公司方认可原告的诉讼请求及原告陈述的事实。被告桂林家旺房地产有限公司对其辩解在庭审中提供的证据有规划设计图纸，证明涉案房产是老年活动中心和物业服务用房。被告徐金辩称，1、原告的诉讼主体不适格，涉案房子不是原告的，是全体业主的，原告的主体资格有问题；2、该案已经过了诉讼时效，涉案房屋于2008年5月已经交给了被告徐金，2010年3月法院作出了《民事调解书》，原告知道这件事；3、原告起诉没有法律依据，本案是案外人撤销之诉，新的《民事诉讼法》增加了一条，案外人对生效的裁判文书是有权提起诉讼，但是已经过了六个月了；4、被告徐金适用善意取得，开发商存在欺诈，徐金不知道该房屋的具体情况，向开发商支付了房款；5、原告提交的证据不充分，对物业管理用房、业主活动中心部分的诉求原告应提供充分的证据。被告徐金对其辩解在举证期限内没有提供证据。经过开庭质证，被告家旺公司对原告提供的证据的真实性及证明内容均无异议。被告徐金对原告提供的证据1的真实性无异议，证明内容有异议，该份证据只能证明原告在小区内买了房子，不能证明他的诉讼主体适格，恰恰证明了他的诉讼主体是不适格的；对证据2的真实性无异议，证明内容有异议，不能证明徐金跟家旺公司买卖的房子属于物业管理有房；对证据3-4的真实性及证明内容均无异议。对被告家旺公司提供的证据的真实性不认可，物业服务用房只有16.9平米，而活动中心有近300平米，要通过规划图等一系列的证据才可以证明该房产的用途，单单一张图纸不能证明，但是被告徐金认可买的房子就是图纸上标明的房产。原告对被告家旺公司提供的证据的真实性及证明内容均无异议，原告一直不知道涉案房产的用途，也不知道该房屋进行了买卖，接到了桂林市房产管理局的回复后才知道该房屋已经被卖掉。本院结合双方举证质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信，对双方提出异议的证据，因与双方诉辩事由存在一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。经审理查明，2008年5月26日，桂林家旺房地产有限公司与徐金签订了一份《房地产转让合同》，家旺公司将位于桂林市七星区建干路29号“家旺苑”小区内用于业主活动中心和物业服务用房的6号楼二楼的产权及使用权以人民币1450000元的价格转让给了徐金，徐金向家旺公司已支付房款人民币450000元，还余人民币1000000元未支付。2010年徐金因没有取得该房屋的产权证将家旺公司诉至本院，由于双方均未告知本院争议房产是物业服务用房和活动中心用房，本院根据双方所签订的《房地产转让合同》里面确定的权利义务进行了调解，并于2010年3月30日作出了（2010）星民初字第157号民事调解书。双方达成调解协议如下：一、原、被告双方继续履行2008年5月26日签订的《房地产转让合同》；原告对桂林市建干路29号6幢2楼房屋（面积约为300㎡）享有所有权和使用权，原告有权使用、出租。二、被告不得再将桂林市建干路29号6幢2楼房屋（面积约为300㎡）转让、出售、出租或抵押给其他单位或者个人，不得一房两卖；否则，被告应将原告已付购房款及原告已付的其他相关税、费全部退还给原告，同时按《房地产转让合同》2倍赔偿原告损失。三、被告承诺在本协议书生效之日起360日内将房屋过户登记至原告名下，房屋过户登记所需的税费按《房地产转让合同》的约定执行。再查明，2013年12月5日，桂林市房产管理局下发了一份《桂林市房产管理局关于对家旺苑小区物管验收的回复》，回复中认为桂林家旺房地产有限公司与徐金通过签订合同的方式处分了全体业主所有的房屋，桂林市七星区人民法院作出的（2010）星民初字第157号民事调解书确定了桂林家旺房地产有限公司与徐金的权利义务，该调解书与有关法律法规发生了冲突，要想尽快完成小区验收工作，必须纠正违法违规行为，并提供符合要求的材料。在该回复作出后，原告才知晓“家旺苑”小区的物业服务用房及活动用房被卖掉的事实。还查明，原告杨文是本案涉案房屋所在的小区即“家旺苑”小区的其中一个业主。直到目前为止，因“家旺苑”小区未能完成物管验收工作，该小区的所有业主均未取得所买房屋的产权证。本院认为，本案争议的焦点为：1、原告的诉讼主体是否适格？2、本案是否已过诉讼时效？3、本院作出的（2010）星民初字第157号民事调解书是否应该撤销？1、原告诉讼主体是否适格问题。本院认为，桂林家旺房地产有限公司与徐金签订的《房地产转让合同》处分了全体业主所有的财产，损害了全体业主的利益。原告居住在“家旺苑”小区，是其中的一个业主，是该小区的物业服务用房和活动中心的权利人之一，其合法权益也因房屋被处分的行为受到损害。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应于支持。”故本案中原告的诉讼主体适格。2、本案是否已过诉讼时效的问题。被告徐金答辩认为该案已经过了诉讼时效，涉案房屋于2008年5月已经交给了被告徐金，2010年3月本院作出了《民事调解书》确认了徐金的权利且《中华人民共和国民事诉讼法》规定的案外人撤销之诉应该在六个月内起诉，故本案已过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定：“第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。”本案中原告不是《房地产转让合同》的权利义务人，无法知晓家旺公司处分“家旺苑”小区内房屋的行为。原告称自桂林市房产管理局于2013年12月5日向被告家旺公司做出了《桂林市房产管理局关于对家旺苑小区物管验收的回复》后才知道涉案房屋被被告家旺公司卖给了被告徐金的意见可以采信。原告于2013年12月17日向本院起诉以维护自己的合法权益没有超过《民事诉讼法》第五十六条第三款规定的向人民法院起诉的六个月的诉讼时效，也没有超过合法权益被侵害向人民法院起诉的两年的诉讼时效。3、本院作出的（2010）星民初字第157号民事调解书是否应该撤销的问题。本院认为，虽然被告徐金不认可被告家旺公司提供的涉案房屋的规划图纸，但是认可其购买的房子是图纸上规划的物业办公室及活动中心的房屋。根据原、被告提供的证据，在家旺公司与徐金签订的《房地产转让合同》中，家旺公司转让给徐金的就是规划给“家旺苑”小区的物业服务用房和活动中心用房。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”家旺公司和徐金签订的《房地产转让合同》处分了属于全体业主共有的物业服务用房及活动中心用房，违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。本院依照双方签订的合同对合同的权利义务进行了确认而作出的（2010）星民初字第157号民事调解书违反了有关法律的强制性规定，应予撤销，故原告的第一项诉讼请求本院予以支持。原告的第二项诉讼请求即要求本院判令被告家旺公司与被告徐金所签订的《房地产转让合同》无效的诉请是合同之诉，撤销本院作出的（2010）星民初字第157号民事调解书是案外人撤销之诉，两个诉请不是同一个法律关系，故本院对原告请求本院宣告被告家旺公司与被告徐金所签订的《房地产转让合同》无效的诉请在本案中不予处理，原、被告双方可另觅其他途径解决。本院依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《物业管理条例》第二十七条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条之规定，判决如下：一、撤销本院于2010年3月30日作出的（2010）星民初字第157号民事调解书。二、驳回原告杨文的其他诉讼请求。本案收取案件受理费50元，由于适用简易程序，减半收取案件受理费25元，由被告桂林家旺房地产有限公司负担12.5元，被告徐金负担12.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元『收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：304216301040001416，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员  何其华二〇一四年三月十一日书记员  蒋西凤