济宁市中级人民法院民五庭拟稿纸发文字号：（2014）济民终字第167号签发：审核：拟稿单位：民五庭拟稿人：朱壮男山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）济民终字第167号上诉人（原审原告）刘云喜，济南铁路局济西机务段兖州段区退休职工。被上诉人（原审被告）孔宪来，济南铁路局济西机务段兖州段区退休职工。委托代理人樊保民。上诉人刘云喜因确认合同效力纠纷一案，不服兖州市人民法院（2O13）兖民初字第1498号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，原告刘云喜与被告孔宪来均系济南铁路局济西机务段兖州段区职工。济南铁路局依照国家政策及有关精神将部分公有住房具体根据每个职工的工作年限和分房资格等出售给本单位职工。2001年11月12日，济南铁路分局兖州机务段房改办公室给原告出具了济南铁路局职工购买公有住房缴款单据№022770。该单据记载：购房人姓名刘云喜，所购住房地址房号兖州市四区机务7#楼3单元103室，计价面积38.9㎡，应付单价105元／㎡，应付价款3676.05元，购房实付价款一次付款2941元。2001年11月14日，济南铁路分局兖州机务段房改办公室给被告的母亲出具了济南铁路局职工购买公有住房缴款单据№022980。该单据记载：购房人姓名路树真，所购住房地址房号兖州市四区机务4#楼1单元101室，计价面积54.1㎡，应付单价105元／㎡，应付价款5112.45元，购房实付价款一次付款4090元。分得房屋后，当事人各自居住。2007年3月，被告为便于居住，通过中间人芦惠芳征得原告同意调换房屋。同月20日，被告起草了合同书一份，内容为：甲方孔宪来（被告）乙方刘云喜（原告）中间人芦惠芳为方便居住条件，甲乙双方自愿将现有住房即甲方：铁路四区11号楼东单元101号面积为53.8㎡（即指兖州市四区机务4#楼1单元101室，计价面积54.1㎡，）乙方：铁路四区8号楼西单元103号面积为38.5㎡（即指兖州市四区机务7#楼3单元103室，计价面积38.9㎡）进行调换。并以此据为证，甲乙双方必须遵照以下条款，如有违约则罚违约者现金十万元。1、甲乙双方对此合同书认可后签字盖章（手印）。2、甲乙双方对各自现有房屋的状况均已认可，然后进行调换。3、调换成功后，房子今后的修理费用自行负责。4、甲乙双方一旦签约后则任何时候不得任何手段反悔。5、如遇有拆迁，甲乙双方即按所持有的房屋办理有关手续。6、甲乙双方购房收据均已念过，条件允许时即可办理过户。7、在双方商定的位置由乙方垒一道墙，高矮自定。此约于2007年3月22日生效。原、被告及中间人在合同书上签字并按捺手印。庭审中，中间人芦惠芳也到庭作证，证明签协议过程。2011年7月7日，济南铁路局颁发了济铁土房发（2011）205号文件，公布了济南铁路局职工已购公有住房更名过户管理暂行办法。原告认为原、被告签订合同书中约定的房屋过户条件已经成就，要求被告协助办理产权转移手续。被告抗辩只是调换房屋的使用权，而非房屋所有权，加之被告不是该房屋的产权人，无权处置该房屋的所有权。因而，原、被告产生纠纷，诉讼来院。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告赔偿原告违约金10万元。另查明，被告的父亲孔昭友已于1986年去世，被告的母亲路树真于2002年正月十六日去世。济南西机务段兖州段区退休职工管理委员会出具证明一份，内容为：孔昭友与路树真系夫妻关系，二位已去世，生前共六个子女，长子叫孔宪柱，二子孔宪来，三子孔宪明，长女孔秀英，二女孔秀芹，三女孔秀玲。原审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益以及违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。原告刘云喜与被告孔宪来签订的合同书中，被告用于调换的房屋的房产权利人不是被告孔宪来，而是被告孔宪来的母亲路树真，路树真已死亡，该房屋应为路树真的遗产，路树真的6位继承人均享有继承权，该遗产未在分割继承前，路树真的6位继承人对该房产共同共有。被告孔宪来在未征得其他共有人同意的情况下直接与原告签订合同书，并将房屋交付原告刘云喜，侵犯了其他共有人的财产权。原、被告在签订合同书后，亦未得到该房屋其他继承人的追认，处置该房屋的行为应为无效。原告在庭审中主张要求被告赔偿原告违约金10万元，本院认为，原告所诉本案的确认合同效力之诉与原告增加的违约赔偿之诉不是同一法律关系，原告应另行进行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十八条、第五十二条第二、五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条之规定，判决：原告刘云喜与被告孔宪来于2007年3月20日签订的合同书无效。案件受理费100元，由原告刘云喜负担。上诉人刘云喜不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。理由主要如下：一、关于本案的基本事实。2007年3月份，被上诉人通过邻居找到上诉人，提出用自己所有的房屋与上诉人换房。同月20日，被上诉人起草了一份换房协议书，双方同意换房，在协议中约定了“如有违约则罚违约者现金十万、条件允许时即可办理过户”等内容。签约后，双方即将各自房屋交与对方管理、使用至今。2011年7月7日，济南铁路局济铁土房发（2011）205号文，公布了济南铁路局职工已购公有住房更名过户管理暂行办法。该办法明确规定了单位职工内部互换房屋后可到相关部门办理过户手续。据此，上诉人要求被上诉人按照房屋互换协议及单位的规定办理房屋过户手续，遭到被上诉人拒绝。二、一审法院以被上诉人用以与上诉人互换的房屋无处分权为由，判决双方达成的房屋互换协议无效是错误的。上诉人根据协议取得房屋属于“善意取得”。被上诉人用其实际居住多年的房屋提出与上诉人的房屋互换，上诉人有正当理由相信其对房屋具有处分权。理由如下：1、被上诉人与上诉人系同一单位的职工，众所周知被上诉人确实分得了房屋，在房屋互换前，其已经在用以互换的房屋内实际居住了很多年。2、在2007年3月互换房屋时，被上诉人的母亲早在2002年已经去世。被上诉人从没向上诉人说过其用以互换的房屋是其母亲的。3、房屋互换协议签订后，上诉人与被上诉人即交换了房屋居住，现上诉人在互换的房屋内已居住了6年多，这些年来被上诉人声称的其他房屋继承人也从没向上诉人提出过任何异议。被上诉人用以与上诉人互换的房屋是享有处分权的。退一步讲，即使本案争议的房屋属于被上诉人母亲的遗产，上诉人用自己的房产从被上诉人处换取房产，也属于“善意取得”，依法应当维护上诉人善意换取的房产，认定上诉人与被上诉人签订的房屋互换协议有效。三、一审法院未支持上诉人违约金的请求，没有法律依据。被上诉人孔宪来辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与一审基本一致。本院认为，上诉人刘云喜与被上诉人孔宪来签订的合同书中，被用于调换的房屋的房产权利人不是被上诉人孔宪来，而是孔宪来的母亲路树真，路树真已死亡，该房产应为路树真的遗产，路树真的6位继承人均享有继承权，该房产在遗产继承分割前，路树真的6位继承人对该房产共同共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。被上诉人孔宪来在未征得其他共有人同意的情况下直接与上诉人签订“以房易房”合同，并将房屋交付给刘云喜，侵犯了其他共有人的财产权。且在双方签订合同后，亦未得到该房屋其他共有人的追认，故被上诉人处置该房屋的行为无效。上诉人在庭审中主张要求被上诉人支付违约金10万元，因双方签订的“以房易房”合同为无效合同，合同当事人应依各自的过错承担缔约过失责任，而不存在承担违约责任的问题。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持；原审判决并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘云喜负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱壮男审 判 员  张 杰代理审判员  马 斌二〇一四年三月十八日书 记 员  楚亭亭