福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初2015号 原告：段文鑫，男，1982年7月8日出生，汉族，住三明市梅列区 委托诉讼代理人卢燕华，福建业发律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅 列区碧桂园3号199栋3楼，统一社会信用代码 91350400075048201M。 法定代表人：傅卫兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告段文鑫与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下 称碧桂园）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立 案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告段文鑫的委 托诉讼代理人卢燕华，被告碧桂园的委托诉讼代理人张丽莉到庭 参加诉讼。本案现已审理终结。 段文鑫向本院提出诉讼请求：1.请求判令碧桂园立即支付逾 期交房的违约金28991.78元（按已支付全部房款760939元为基 数，每日0.03%计，从2017年7月1日起计至2017年11月5 日）；2.本案的诉讼费用由碧桂园负担。事实与理由：2015年8 月14日，段文鑫与碧桂园签订了《商品房买卖合同》，双方约定： 2 段文鑫向碧桂园购买其开发的梅列区碧桂园7号212幢502室商 品房，房屋总价款760939元；碧桂园应当于2017年6月30日 前将商品房交付给段文鑫使用。同日，双方签订《补充协议书》， 第五条约定逾期超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付 房价款万分之三的违约金。合同签订后，段文鑫如约向碧桂园支 付了房款，但碧桂园却未能在合同约定的2017年6月30日前将 符合条件的商品房交付给段文鑫，直至2017年11月6日才竣工 验收，同日才通知段文鑫办理收楼手续。根据双方签订的合同及 补充协议的约定，碧桂园已构成违约，应支付逾期交房的违约金。 碧桂园辩称，1.答辩人已于约定交房日前通知段文鑫收房， 答辩人的通知义务已履行完毕，因段文鑫未收房的，答辩人不承 担逾期交房责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十 六条的规定，案涉房屋未经竣工验收即交付，答辩人承担的是行 政责任，并不导致民事法律行为无效。答辩人已于2017年6月 27日通知段文鑫前往碧桂园公司处办理收楼手续，因段文鑫怠 于行使自身义务，加重出卖人的责任，依据公平原则，答辩人不 承担段文鑫逾期收房的违约责任，故本案中碧桂园逾期交房的责 任不成立。2.即便碧桂园需承担逾期交房的违约责任，但段文鑫 主张日万分之三的违约金明显过高。碧桂园迟延取得竣工验收备 案表并未实际影响段文鑫接收房屋，也未对其后续对房屋的占 有、使用、收益和处分产生不利后果，即段文鑫并无实际损失， 现其要求按日万分之三的标准计算违约金，该标准已高于段文鑫 的实际损失，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠 纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的相关规定，段文鑫 无证据证实其因碧桂园迟延取得竣工验收备案表对其造成损失， 因此，此情况下，碧桂园认为约定的违约金过高，应予调整。综 上所述，请求法院驳回段文鑫的全部诉讼请求。 3 本院经审理认定事实如下：当事人双方对《商品房买卖合同》 及相关《补偿协议》约定的内容、购房款的交付、碧桂园于2017 年12月2日向段文鑫交付了案涉房产、案涉房屋所涉工程项目 于2017年11月6日通过验收备案，并通知段文鑫办理房屋交接 手续等事实没有争议，本院予以确认。本案争议在于：碧桂园是 否应按段文鑫主张支付违约金的问题。 段文鑫主张，涉案房屋在约定的交付时间未取得竣工验收备 案表，不符合合同约定的交付条件。根据合同约定，碧桂园应在 2017年6月30日前将符合合同约定的房屋交付给段文鑫，而碧 桂园于2017年11月6日才办理竣工验收备案手续。碧桂园应按 照合同约定，按已支付房款的日万分之三向段文鑫支付违约金。 碧桂园辩解认为，答辩人已于约定交房日前通知段文鑫收 房，答辩人的通知义务已履行完毕，因段文鑫怠于行使自身权利 未收房的，答辩人不承担逾期交房责任。根据《城市房地产开发 经营管理条例》第三十六条的规定，案涉房屋未经竣工验收即交 付，答辩人承担的是行政责任，并不导致民事法律行为无效。答 辩人已于2017年6月27日通知段文鑫前往碧桂园公司处办理收 楼手续，因段文鑫怠于行使自身义务，加重出卖人的责任，依据 公平原则，答辩人不承担段文鑫逾期收房的违约责任，故本案中 碧桂园逾期交房的责任不成立。 本院认为，《补充协议》相对《商品房买卖合同》增加了政 府延迟有关文件批准和其他政府行为，作为碧桂园延期交付商品 房的事由，该约定不合理减轻和免除了碧桂园合同责任，根据案 涉合同第二十八条约定，应予以排除适用。案涉合同第九条、第 十条对商品房和相关设施设备交付条件作出了明确约定。根据案 涉合同第十一条、第十二条约定，除不可抗力外，碧桂园应于 2017年6月30日前将符合第九条、第十条约定条件的商品房交 4 付给段文鑫。从前述约定看，房屋交付使用包含两个层面内容： 一是约定期限内应交付商品房；二是交付的商品房应取得建设工 程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。《中华人民共和国合 同法》第六条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。” 因此，涉案房屋在限定的交付时间到达时并未取得建设工程竣工 验收备案文件，不符合合同约定的交付条件，在商品房项目取得 建设工程竣工验收备案文件前，即使实际交付房屋，该行为仍应 认定为逾期交付。因此，段文鑫主张碧桂园应按照合同约定按已 支付房款的日万分之三向其支付违约金的诉讼意见，本院予以部 分采纳。 综上所述，本院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护， 合同双方应恪守合同义务。碧桂园于2017年11月6日通知段文 鑫办理房屋交接手续，故段文鑫要求支付2017年7月1日至2017 年11月5日为期127天的逾期交房违约金的诉讼请求，合法有 据，本院予以支持。依据合同约定，案涉房屋未达交付条件，段 文鑫有权拒绝办理房屋交接手续，由此产生的后果亦应由碧桂园 承担，故碧桂园以其违约行为未造成段文鑫实际损失，本案约定 违约金过高为由，要求调整违约金的辩解，本院不予采信。从有 利于维护交易安全、弘扬诚信原则、减少纠纷的角度出发，并结 合本案实际情况、开发商的过错程度及段文鑫的实际损失的事 实，根据公平原则，酌情确定碧桂园承担80%的违约责任，即按 已支付房款的日万分之三计算后得出的违约金的80%即（760939 元×0.0003×127天×80%＝23193元。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款， 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三款、第一百一 十四条第一款、第一百五十三条规定，判决如下： 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日 5 起十日内向段文鑫支付逾期交房违约金23193元； 二、驳回段文鑫的其他诉讼请求。 未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民 共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行 期间的债务利息。 案件受理费525元，因适用简易程序减半收取263元，由三 明市碧桂园房地产开发有限公司负担（案件受理费应于本判决生 效之日起三日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明 市中级人民法院。 审判员  傅炳林 二〇一九年五月三十日 书记员  韩双珠 6 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事 法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的 除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交 易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付 一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算 方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院 或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的， 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约 情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损 失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院 或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的， 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的 中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 7 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计 算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一 日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起 计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书 指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的 债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间 履行其他义务的，应当支付迟延履行金。