河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终4186号 上诉人（原审被告）：河北桃源房地产开发有限公司，住所地：石家庄市高新区东城国际**楼**。 法定代表人：毛增欣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘景，河北林平律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：张xx，女，1989年9月9日出生，汉族，住石家庄市藁城区。 上诉人（原审原告）：栾xx，男，1986年8月8日出生，汉族，住石家庄市藁城区。 上诉人河北桃源房地产开发有限公司（以下简称桃源公司）因与上诉人张欢欢、栾建涛商品房销售合同纠纷一案，不服石家庄市藁城区人民法院（2018）冀0109民4651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 桃源公司上诉请求：1、撤销原判；2、案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人的起诉已经超过诉讼时效，人民法院应当驳回其诉讼请求。一审法院认为，上诉人应在房屋交付之日后的180日内(2013年6月30日前）向不动产权办理机构提交办理房产证所需相关资料，在本案中，被上诉人向一审法院提起诉讼的时间为2018年10月16日。从2013年6月30日开始计算至2018年10月16日，时间已经超过5年之久，无论是按照《民法通则》规定的2年诉讼时效或是《民法总则》规定的3年诉讼时效，被上诉人的诉讼均已超过法律规定的诉讼时效，故此应当驳回被上诉人的诉讼请求。二、依照合同约定，只有上诉人的原因不能在规定期限内取得房地产权属证书的，上诉人才能支付违约金。涉案房屋不能办理不动产权登记证书并非上诉人的原因造成的，上诉人不应支付违约金，一审法院判决上诉人支付违约金缺乏法律依据。一审法院认为，该涉案房屋所在小区因实际坐标位置及建设用地使用证上坐标位置不符的原因，现尚不具备办证条件，这不是上诉人单方能解决的问题，依照双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，上诉人才能支付违约金。在本案中，由于相关行政机关颁发建设用地使用证上坐标位置与实际坐标位置不符，无法完成初始登记的程序，更不能办理不动产权登记证书，这一切的责任不是上诉人的原因造成的，因此按照双方签订的合同，上诉人不应承担违约责任，更不应该支付违约金。综上，被上诉人的起诉已经超过诉讼时效，人民法院应当驳回其诉讼请求，涉案房屋不能办理不动产权登记证书并非上诉人的原因造成的，上诉人不应支付违约金，一审法院判决上诉人支付违约金缺乏法律依据。为了维护上诉人的合法权益，特此提起上诉，请求撤销原判。 张欢欢、栾建涛辩称，1、上诉人违反合同约定，逾期未提供办理房屋不动产证书所需要的相关手续，合同约定的是2012年底交房，交房后180日内提交相关材料，而上诉人在2015年3月才取得竣工备案，显然是违反了合同规定的日期，应当承担违约责任；2、上诉人声称坐标不符不是自己的原因，这是不符合事实的，上诉人作为专业的房地产开发公司，在建设过程中应当办理完善相应的手续，通过上诉人在一审法庭提交的河北省第二测绘院出具的说明，可以明确地看到现场勘测发现实际的占地位置与藁国用（2009）第063号档案中土地出让合同坐标位置不符，也就是说是上诉人在实际建设过程当中由于自身的原因，造成了这个土地坐标与出让合同坐标位置不符，这完全是上诉人自身原因，其应当承担相应的法律责任，不属于上诉人所说的政府责任，所以应当驳回上诉人的上诉请求，由上诉人承担支付违约金的责任。 张欢欢、栾建涛上诉请求：1.请求二审人民法院撤销原判第二项。2.依法判令被上诉人协助上诉人办理位于石家庄市城区房屋的不动产权属证书。3.判令被上诉人返还收取上诉人的契税、维修基金等办理不动产权属证书的费用7796元。4.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认为房屋所在小区因实际坐标位置与建设用地使用证上坐标位置不符的原因,现尚不具备办证条件,这不是被上诉人单方能解决的问题为由,未支持上诉人要求被上诉人协助办理不动产权属证书的诉讼请求事错误的。一、一审法院已认定双方签订的《商品房买卖合同》合法有效,认定被上诉人应当按协议约定履行协助办证义务,也已认定被上诉人未按照约定履行义务,已属违约,则被上诉人应为上诉人协助办理不动产权属证书。一审法院在审理后认为,双方签订的《商品房买卖合同》,是双方真实意思表示,合法有效。双方均应按约履行合同义务。被上诉人当庭提供的证据不能证明其已按约定的时间向不动产权属办理机构提交了办理房产证的相关资料,已构成违约,应向上诉人承担违约责任。一审法院该认定正确,但既然已经认定被上诉人应当履行义务而未履行,则其承担的违约责任不仅有支付违约金,更重要的是应当继续履行合同约定的办理证书义务。《合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所以被上诉人首先应当是承担继续履行的责任同时,本案上诉人首要主张的也是被上诉人继续履行合同义务,协助办理权属证书,而后才是被上诉人为其违约行为承担支付违约金的责任。所以人民法院毫无疑问应当判令被上诉人履行协助办理证书的义务。二、不能办理权属证书的原因是被上诉人此前的行为造成,不能作为被上诉人不履行合同义务的免责事由。被上诉人辩称因为土地坐标位置不符造成现在不能办理权属证书,这不是被上诉人免责的理由。这个原因的出现是因为被上诉人前期办理的开发手续不完善造成,或者是被上诉人没有严格按照相关部门批准的位置坐标进行建设,其责任完全在于被上诉人。如果按照审法院的判决,实际反倒是让无过错的上诉人替违规的被上诉人承担了责任,这于情于理均说不通。如果是政府相关部门批准许可过程中造成的坐标位置不符,则也应当是被上诉人去更正变更为正确的坐标。所以不论从哪个角度说,办理不动产证书均是被上诉人的责任。应当履行义务和如何履行义务是两个概念,只有确定被上诉人需要履行办理权属证书的义务而后才能谈到如何去履行这项义务。如果说在办理过程中存在这样或那样的问题,被上诉人应当在承担办理权属证书的过程中去积极解决,而不是在等待解决后再去办理权属证书。归结到本案中则是,只有首先判定被上诉人协助办理权属证书,而后在这一项判决的履行过程中再由被上诉人确定如何具体去做。如果没有判定被上诉人需要履行办证义务,则更谈不上被上诉人此后如何积极履行的问题。三、一审法院认定被上诉人不退还契税、维修基金等费用,则更应当判令被上诉人履行办理不动产权属证书的义务。一审法院认为上诉人向被上诉人交纳契税、维修基金等款项的行为,是履行房屋买卖合同的行为,因上诉人未要求解除合同,故不支持该请求。按照一审法院该认定,上诉人已经交付了契税、维修基金等款项,而上述款项完全是为办理权属证书所需,现法院判令不返还,则更意味着应当判令被上诉人承担办证的义务。否则,一审法院的认定和判决完全是自相矛盾了。四、诉讼是上诉人维护权益的最后一道保障,如果人民法院不能维护上诉人的合法权益,则上诉人再无其他途径维护权益,实属将矛盾又推向社会,将形成社会不稳定因素上诉人提起诉讼寻求人民法院的公正裁决,这是上诉人依法维护权益的最后一个方式,除此之外再无任何途径。如果人民法院不以判决的形式确定被上诉人应承担办理权属证书的责任,则上诉人的合法权益无法维护,法院实际就是以判决的形式免除了被上诉人的办证义务如果仅是督促,那么被上诉人不积极解决办证中出现的问题,甚至在具备办证条件后被上诉人仍不作为,不办理权属证书,上诉人此时能怎么办,还能再次提起诉讼吗？按照一事不再理的原则,显然是不能再次起诉了。上诉人在没有合法途径解决问题的时候,造成矛盾激化,形成社会不稳定因素的可能就大大增加了。五、以判决的形式确定被上诉人承担履行办理权属证书的义务,是督促被上诉人继续履行的唯一途径。以判决的形式确定被上诉人承担履行办理权属证书的义务,是督促被上诉人继续履行的唯一途径,生效的裁判文书具有强制性,可以促使被上诉人积极采取措施履行义务。如果不能以判决的形式判令被上诉人履行义务,则被上诉人即使故意不履行,也不会承担任何责任。所以,人民法院应当判定被上诉人承担为上诉人办理权属证书的义务,至于判决后如何履行,则是履行过程中才应当考虑的问题,如果没有判决被上诉人履行义务,更谈不上具体履行。人民法院判决不能本末倒置。综上,请二审人民法院依法支持上诉人的上诉请求,判决被上诉人承担办理权属证书的义务。 桃源公司辩称，1、就不动产权证一直未顺利办理的事情向各位业主致歉，但是现在不动产权证的办理并非桃源公司以一己之力便可完成的事情，一审已经查明涉案项目无法办理不动产权证的原因是基于实际位置与建设用地上的坐标位置不符造成的，但这也不符的原因是基于国家政策不断变动，并且项目在建造过程当中有重大改革，这一不可抗力因素造成的，涉案的项目是2009年办理的国土证，当时是藁城市国土资源局予以办理的，当时是各个市区县以自用的坐标为依据来办理相应证件，后2015年左右全国统一了坐标标准，藁城市也变为了藁城区，由石家庄市国土资源局接手而在此时石家庄市国土资源局开始运用了全国统一标准，而统一标准与之前的市县自用的标准它本身就存在差异，这个数值并不是统一的，继而就导致了一审判决当中认定的实际的位置，与建设用地使用证上的位置不相符的这一情况的出现，这种情况的出现并不是涉案的这一个项目出现，而是在这些年变革当中很多房地产公司时有出现的这么一个现象，所以现在不动产权证的办理，并非桃源公司单方面怠于履行自己的职责，不积极解决相关问题而确实是超越了桃源公司能力之外的事件，需要与相关行政部门积极的沟通，也需要行政部门积极的作为，才可以解决这个问题，而我方就是桃源公司也正在积极地解决这个问题当中，也承诺各位业主最后一定会办下来产权证书；2、现上诉人已顺利入住涉案房屋多年，并且享有合同签订后所带来的权利和权益。我方已经履行了绝大部分合同内容和合同义务，虽然不动产权证尚在办理过程当中，但我方仍旧在此投入了大量的人力物力精力，如果此时返还各位业主相应费用明显有损我方的权益，也不符合法律规定，而本案中各位业主并没有要求解除合同，单单要求返还钱款，也明显违背了合同法平等的这一原则。 张欢欢、栾建涛向一审法院起诉请求：1.判令被告河北桃源房地产开发有限公司协助原告办理位于石家庄市藁城区的不动产权属证书。2.判令被告返还收取原告的契税、维修基金等办理不动产权属证书的费用7796元。3.判令被告支付原告截至2018年9月的违约金6300元及自2018年10月至不动产权属证书办理完毕止的违约金（按照每月100元计算），共计14096元。4.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：石家庄市藁城区岗上村东上金地小区是被告桃源公司开发建设的住宅小区，小区土地证号为藁国用（2009）第0**，但该土地使用证中使用权人是岗上镇岗上村民委员会。2012年8月29日，原告张欢欢、栾建涛与被告桃源公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买东上金地小区1-1-701房屋及地下室的房屋，第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.按每逾期一个月出卖人向买受人支付违约金100元”。合同签订后，桃源公司于2012年12月向张欢欢、栾建涛交付房屋。张欢欢于2012年12月21日向桃源公司交付契税、维修基金、手续费、登记费、测绘费等7796元。2015年3月23日，石家庄市藁城区住房和城乡建设局为东上金地小区出具竣工验收备案证明书。另查明，2018年11月21日，河北省第二测绘院出具说明，内容：“藁国用（2009）第063号经现场实地勘测发现实际占地位置与藁国用（2009）第063号档案中土地出让合同坐标位置不符，该宗地暂时无法进行数据关联入库。” 一审法院认为，被告桃源公司开发的岗上村东上金地小区项目，该项目于2012年5月18日由藁城市住房和城乡建设局颁发藁城市房地产市场管理处（所）第201215157号商品房预售许可证，原、被告于2012年8月29日签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方均应按约履行合同义务。原告购买房屋后，被告应当按约定时间和步骤为原告办理东上金地小区1栋1单元701号房屋及地下室房屋产权证，即应在房屋交付之日后的180日内（2013年6月30日前）向不动产权办理机构提交办理房产证所需相关资料。被告当庭提供的证据不能证明其已按合同第十五条约定的时间向不动产权属办理机构提交了办理房产证的相关资料，已构成违约，应向原告承担违约责任，即按每月100元向原告张欢欢、栾建涛支付违约金。关于不动产权属证书的办理，据本院查明的事实，该房屋所在的小区因实际坐标位置与建设用地使用证上坐标位置不符的原因，现尚不具备办证条件，这不是被告单方能解决的问题，本案中不予处理，但被告应积极与相关机构协商，以图尽快为原告办理不动产权属证书。原告向被告交纳契税、维修基金等款项的行为，是履行房屋买卖合同的行为，现要求退还契税、维修基金等，因原告并未要求解除合同，故对该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告河北桃源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张欢欢、栾建涛支付2013年7月至2018年9月违约金6300元，并自2018年10月起，按每月100元标准向原告张欢欢、栾建涛支付违约金，至实际办证之日止。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费232元，减半收取116元，由被告河北桃源房地产开发有限公司承担50元，原告张欢欢、栾建涛承担66元。 本院二审期间，上诉人桃源公司放弃了本案起诉已经超过诉讼时效的主张，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，诉争双方于2012年8月29日签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制度规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。上诉人张欢欢、栾建涛购买房屋后，上诉人桃源公司应当按约定时间和步骤为上诉人张欢欢、栾建涛办理房屋产权证书，即应在房屋交付之日后的180日内（2013年6月30日前）向不动产权办理机构提交办理房产证所需相关资料。上诉人桃源公司提供的证据不能证明其已按合同第十五条约定的时间向不动产权属办理机构提交了办理房产证的相关资料，亦未提交证据证实东上金地项目实际占地位置与土地出让合同坐标位置不符的具体原因及责任主体，应承担不利的法律后果，原审认定上诉人桃源公司构成违约，向上诉人张欢欢、栾建涛承担违约责任，并无不当。根据一审查明的事实，涉案房屋现尚不具备办证条件，但桃源公司仍应积极与相关机构协商，尽快为上诉人张欢欢、栾建涛办理不动产权属证书。对于上诉人张欢欢、栾建涛主张返还的契税系为了办理产权证件所需的费用，虽上诉人桃园公司未能办理相关产权证，但已经判决其承担违约责任，故上诉人张欢欢、栾建涛主张返还的请求，本院不予支持。维修基金系为了业主在居住使用中为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款，现上诉人张欢欢、栾建涛已经居住使用案涉房屋，并享受物业服务，主张返还维修基金缺乏理据，原审判决未予支持并无不当。 综上所述，上诉人桃源公司、张欢欢、栾建涛的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费464元，由上诉人河北桃源房地产开发有限公司负担232元，由上诉人张欢欢、栾建涛负担232元。 本判决为终审判决。 审判长 李 伟 审判员 杨根山 审判员 卢 亮 二〇一九年五月二十一日 书记员 赵亚琳 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。