文书内容内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书(2014)海商初字第00013号原告呼伦贝尔市海拉尔区经济技术开发区商城业主委员会，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。负责人佟海珍（曾用名佟海燕），职务主任。委托代理人宝华，内蒙古适宜律师事务所律师。被告海拉尔区经济技术开发区物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。法定代表人侯秀梅，职务经理。委托代理人包玉新，内蒙古铁源律师事务所律师。委托代理人乔艳慧，女，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。原告呼伦贝尔市海拉尔区经济技术开发区商城业主委员会诉被告海拉尔区经济技术开发区物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月10日立案受理后，依法由审判员王园园适用简易程序，分别于2014年5月27日及2014年7月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人佟海珍、宝华，被告的委托代理人包玉新、乔艳慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告呼伦贝尔市海拉尔区经济技术开发区商城业主委员会诉称，原告于2007年11月1日开始，与被告签订物业服务委托合同。被告对商城进行了近四年的物业服务，2011年9月，双方解除合同。被告作为受委托方，已经建立了单独的财物账目与收费档案，并保存了费用的收取与支出的原始票据等各项档案资料。根据合同的约定及《最高法院关于审理物业服务纠纷案件若干问题解释》第十条“物业服务合同的权利终止后，业委会请求物业服务企业移交物业服务所必须的相关资料，人民法院应支持”的规定，被告应当返还属于开发区商城全体业主的财物账目与收费原始票据。被告在服务商城的四年期间，从5652平方米的业主处，共计多收取了138785元物业服务费。根据《最高法院关于审理物业服务纠纷案件若干问题解释》第五条第二款“业主请求物业服务企业退还其已收的违规费用的，人民法院应予支持”的规定，被告应当返还多收取的物业服务费138785元。现请求：一、要求被告移交自2007年11月1日至2011年9月30日期间的用于管理5652平方米的、90户业主收费用的台账及收取物业服务费的收据；二、要求被告返还多收取的物业服务费138785元。原告针对其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、管理费和取暖费的台账一本。证明被告给商城90户业主记录的收费台账，每个年度都有一本，该台账属于商城管理的必备档案，要求被告移交。经质证，被告对证据1的真实性不认可。认为（1）、在整个台账中，无任何人员签字和盖章，也不能体现是被告的账本；（2）、该证据证明不了原告的诉讼请求。2、收据9份。证明被告向90户业主收取过物业服务费，且该收据能够与被告留下的台账中记载的交费事项和时间相互印证，证明被告保留着交费记载及票据存根。经质证，被告对证据2的真实性没有异议，但不认可证明目的。认为被告作为物业服务公司，为商城的业主提供物业服务，依规收取物业费是正常合理的，原告不能凭该票据证明被告公司持有台账和多收取了物业费。3、物业管理委托合同、物业服务示范文本、物业服务补充合同四份（以上均为复印件）。证明原、被告具有物业服务合同关系，被告每年收取相应的物业服务费。4、会计账目鉴证报告。证明被告每年在收取的租金中提取物业服务费的金额。经质证，被告对证据3、4的真实性无异议，对原告的证明目的不认可，认为不存在多收物业服务费的事实，被告有权利依据物业管理条例的规定及物价部门确定的收费标准，收取物业服务费，原告关于物业费为固定数额的主张没有依据。5、（2011）海商初字第1号民事判决书复印件及（2013）海商初字第35号民事判决书复印件。证明原告在（2011）海商初字第1号民事案件中就本案的诉讼请求向本院提起诉讼后，又在发回重审时，即（2013）海商初字第35号民事案件中，变更了原审诉讼请求，就本案争议的部分予以撤诉，保留了诉权。经质证，被告对证据的真实性及证明目的无异议。本院经审查认为，证据1中未加盖被告公司的公章或经被告公司工作人员的签名确认，且被告不认可，本院对该证据不予确认；对于证据2、3、4、5的真实性，本院予以确认。被告海拉尔区经济技术开发区物业服务有限责任公司辩称，一、我公司依法建立的财务账目和票据是财务管理之中的原始凭证，已经入账并装订传票。依据会计法的规定，我们有责任和义务妥善保管，不可能移交给任何一个机关单位，也不会交给原告。并且，台账不属于财务账目，属于统计范围，我公司未建立台账。原告对于最高院审理物业服务纠纷若干问题解释第10条的理解错误，会计凭证具有特殊性，不在该条规定的范围内，原告对相关资料进行了扩大理解，原告以该条款为依据，提出自己的第一项诉讼请求本身就是错误的，因此请求法院驳回原告第一项诉讼请求。二、我公司进驻开发区商城之后，严格按照商城面积提供物业服务，并严格按照物价部门确定的标准收取物业管理费，不存在多收的问题，因此请求法院驳回原告的第二项诉讼请求。被告就其答辩，向本院提交了2008年度至2011年度物业管理委托合同复印件及物业服务补充合同共六份(复印件)。证明（1）、原、被告在物业管理委托合同中明确约定了物业服务费按照建筑面积向业主或者物业使用人收取，这是双方对于物业服务费的收取方式、标准的约定，并不是被告只能每年按190000元的定额收取；（2）、物业管理委托合同约定建筑面积为18275.57平方米，按照该面积及每平方米1元的收费标准，被告收费额度应当是21万余元，说明双方并没有约定年物业服务费只能收取190000元；（3）、物业服务补充合同只有两个条款，第一条约定原告每年给被告补贴款的数额，第二条约定的是服务质量应当达到优良，以及奖金的问题，其中第一条约定的190000元，只是原、被告双方在计算补贴费用时的一个因素，并不是双方约定的内容，因此原告理解成双方约定物业费只能收取到190000元是错误的；（4）、依据物业管理条例的规定、物业服务主合同的约定、物业服务行业的普遍规则，物业费的收取应该按照提供物业服务的面积、物价部门确定的标准收取，因此原告理解每年只能收取190000元物业费与法律规定、合同约定和市场普遍规则都是相违背的；(5)、物业服务补充合同是对原合同未尽事宜加以补充说明，因此原合同与物业服务补充合同同时生效，而原告现在理解成是对合同的变更，这本身就是错误的，应当从合同及补充合同的整体内容加以理解；(6)、如果按照原告的理解，主合同没有签订的意义，事实上从2008年签订了主合同，以下年份也签订了物业管理委托合同，说明原告理解是错误的。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。认为被告对合同理解有明显错误，补充合同作为对原合同的更正补充，两份合同结合起来才能作为一份完整的合同。在补充合同中注明每年被告收取管理费的总额都是不同的，其中双方约定被告向商城业主收取管理费的金额。2008年固定为196622元，其余三年每年是190000元。收取方式是首先应当向业主收取，不足部分在被告收取的租金内补齐，剩余的补贴款同样是从租金中提取。因为商城有特殊管理模式，每个业主购买房屋的方式不同，双方因此签订的物业管理委托合同，应该按照合同的全文进行理解。经审理查明，原、被告分别于2007年11月1日、2009年1月1日、2010年1月1日、2011年1月1日签订了物业管理委托合同及物业服务补充合同。2007年11月1日及2009年1月1日的物业管理委托合同中，约定了由原告委托被告对建筑面积为18275.57平方米的开发区商城进行物业服务；四份《物业服务补充合同》约定了原告每年给被告补贴服务费用的金额。原、被告对该四份补充合同中约定的补贴款均已由被告自租金中扣取、会计报告认定的2009年至2011年期间被告自租金中扣取的物业费数额、不含公摊的收费面积为5652平方米、每平米收费标准为1元的事实均无异议。但被告不认可原告主张的通过计算的方式确定被告收取物业服务费用的金额，认为《物业服务补充合同》是双方关于补贴款的约定。补充合同中的物业费数额只是计算原告支付被告补贴费的参考依据，被告收取物业服务费是法定权利，原告不能加以限制。原告曾就本案的第一、二项的诉讼请求，于2011年10月17日向本院提起民事诉讼，本院作出（2011）海商初字第1号民事判决书，驳回了原告该部分的诉讼请求。原、被告对判决不服提出上诉后，呼伦贝尔市中级人民法院将案件发回本院重审。本院在重审过程中，原告变更了原审的诉讼请求，撤回了关于本案的第二项诉讼请求。对于本案的第一项诉讼请求，原告在重审案件中未主张，现该判决已发生法律效力。原告就本案于2014年5月10日再次向本院提起民事诉讼，本案在审理过程中，原告在多次变更诉讼请求主张的金额后，将第二项诉讼请求的金额确定为138785元，其中要求被告返还2008年至2010年的物业费的金额为109784元【38668元{160844元（会计报告证明的被告从租金中提取的物业管理费）+67824元（5652平方米商城业主每年缴纳的物业管理费）×12个月×1元-190000元（双方合同约定原告每年支付的物业管理费）}×3年(2008年、2009年、2010年)-2008年物业费差额6220（196220元-190000元）】；要求被告返还2011年的物业费的金额为29001元【50868元{5652平米（没有公摊面积的业主的收费总面积）×9个月（2011年1月1日至2011年9月30日）×1元}+120633元（会计报告证明的被告从租金中提取的物业费）-142500元{190000元（双方合同约定原告每年支付的物业管理费）÷12个月×9个月}】。另查明，在本案审理中，被告公司名称由“海拉尔经济技术开发区物业管理有限责任公司”变更为“海拉尔区经济技术开发区物业服务有限责任公司”。本院认为，原、被告双方分别于2007年11月1日、2009年1月1日、2010年1月1日、2011年1月1日签订的物业管理委托合同及物业服务补充合同的内容不违反法律规定，合法有效。本案的争议焦点为，原告是否有证据证明其诉讼请求，以及原、被告每年在补充合同中约定的物业服务费，是双方约定的固定数额还是计算补贴款的参考数据。原告依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”的规定，要求被告移交自2007年11月1日至2011年9月30日期间的用于管理90户业主收费用的台账及收取物业服务费的收据。本院审理后认为，台账不是物业服务必备的资料，物业管理费的收据系被告公司财会入账的会计凭证，均不属于最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定中的物业服务所必需的相关资料，原告第一项诉讼请求证据不足，本院不予支持。原、被告签订的四份《物业服务补充合同》均由两条构成，第一条内容为，原告每年给被告补贴物业服务费用的数额及计算方式；第二条内容为年终评议各项物业服务工作优良，原告补给被告奖金。《物业服务补充合同》的主要内容是双方关于补贴款的约定，将“年物业服务收费”的金额，作为计算补贴物业服务费用的参考数额，是对《物业管理委托合同》的一种补充，而不是变更。原告以补充合同中约定的补贴费计算方式中标明的“年物业服务收费”额，作为双方约定的固定数额，并以此为标准，要求被告返还物业服务费的第二项诉讼请求，不符合《物业管理委托合同》及《物业服务补充合同》的约定，且被告不认可，原告没有其他的证据证明其主张，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告呼伦贝尔市海拉尔区经济技术开发区商城业主委员会的诉讼请求。案件受理费3326元，减半收取1663元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  王园园二〇一四年七月二十四日书记员  赵 含本案判决所依据的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。