江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）镇民终字第161号上诉人（原审被告）镇江市国有资产投资经营公司。法定代表人朱涛，该公司总经理。委托代理人潘建国，江苏江成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）镇江市八宝物业有限公司。法定代表人张峰，该公司总经理。委托代理人封孝权，江苏汇典律师事务所律师。委托代理人金雷，江苏汇典律师事务所律师。上诉人镇江市国有资产投资经营公司（以下简称国投公司）因权利转让合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2013）京商初字第358号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审经审理查明：2013年3月5日镇江市八宝物业有限公司（以下简称八宝公司）与国投公司签订《土地、房产补偿协议》一份。协议第一条约定：八宝公司同意将自有位于镇江市医政路2号（八宝公司名下房屋所有权证号为镇房权证京字第××号、镇房权证京字第××号房屋的所有权，土地使用证号为镇国用（2005）第1152689号、镇国用（2005）第1152686号土地的使用权；八宝公司持有的万方连锁超市有限责任公司名下的镇房权证字第××号、镇房权证字第××号；八宝公司持有的孔玉兰名下，房屋所有权证号为镇房权证京字第××号、镇房权证京字第××号）共计土地1822.20平方米、房屋（含全部附属物）1499.92平方米及无证自建房1500平方米转让给国投公司，由国投公司进行开发建设。协议第三条约定：国投公司向八宝公司支付各项补偿费用4000万元；八宝公司承诺将其控制管理的解放路及医政路沿街门面房清场，并打好围墙，国投公司奖励280万元。上述两项合计4280万元。协议第五条约定履行方式为：协议签订时国投公司支付给八宝公司2140万元，八宝公司同时将镇江市医政路2号八宝公司名下的镇房权证京字第××号、镇房权证京字第××号、镇国用（2005）第1152689号、镇国用（2005）第1152686号房屋所有权证和土地使用权证原件交付给国投公司，于同年4月10日前将其它土地证、房产证原件以及相关附件交于国投公司，由国投公司进行核实；八宝公司须在2013年4月15日前拆除土地上的所有建筑物，建好围墙，并及时通知国投公司验收，国投公司验收合格后三个工作日内支付八宝公司余款2140万元；最后交地、付款时间不超过2013年4月30日。协议第七条约定违约责任：如果八宝公司2013年4月30日前不能满足交地条件，国投公司有权拒付余款直至满足条件，八宝公司以全部补偿款为标的向国投公司支付5‰／天的违约金；国投公司如到期不支付补偿金，须以全部补偿款为标的向八宝公司支付5‰／天的违约金等。协议签订当日，国投公司给付八宝公司2140万元。2013年6月4日，双方形成《镇江市八宝物业有限公司2013年4月30日前移交清单》（以下简称《移交清单》）一份，该清单载明八宝公司已按协议要求交付除两份万方连锁超市有限责任公司名下的房产证原件外的相关权利证书、证明；并载明：地表建筑物已拆除，围墙已砌好，土地已实际交付。对于该《移交清单》，八宝公司认为其中的内容已于2013年4月30日前履行完毕，双方于2013年6月4日进行了补充确认。国投公司认为，《移交清单》的落款时间是2013年6月4日，表明上述的交接是在6月4日完成，且土地上的建筑物还没有完全拆除。2013年6月7日国投公司给付八宝公司1000万元。同年8月16日，八宝公司将两份万方连锁超市有限责任公司名下的房产证原件交给国投公司。八宝公司起诉后，国投公司给付八宝公司20万元。2013年9月中旬，经八宝公司同意，国投公司代八宝公司向镇江天润典当有限公司偿还了借款250万元。因八宝公司与万方连锁超市有限责任公司存在纠纷，八宝公司同意保留200万元暂不主张，仅主张未付余款670万元。八宝公司同意不按照协议约定的计算方法计算违约金，自愿按照实际损失，降低违约金为100万元。2013年10月18日，镇江市中级人民法院因审理潘亮与八宝公司民事纠纷案，发出协助执行通知书，要求国投公司停止支付八宝公司剩余补偿款880万元。上述事实有补偿协议、移交清单、收条、收据、权利证书、证明、裁定书、协助执行通知书、当事人陈述等证据证实。原审法院认为：双方争议焦点为：1、八宝公司是否未完全履行合同义务违约在先，国投公司是否有权据此抗辩而不付余款；2、八宝公司能否主张国投公司给付违约金，主张的数额是否合理？依法成立的合同受法律保护。八宝公司与国投公司签订的《土地、房产补偿协议》不违反法律强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。双方于2013年6月4日形成的《镇江市八宝物业有限公司2013年4月30日前移交清单》从其名称可以看出是双方对2013年4月30日前已履行事项的补充确认，而非表明签订当日进行了移交。该《移交清单》载明“地表建筑物已拆除，围墙已砌好，土地已实际交付”，应当视为2013年4月30日前，八宝公司已将符合交地条件的土地交给国投公司，履行了协议约定的交地义务。国投公司应当按约支付八宝公司剩余补偿款2140万元。八宝公司向国投公司交付两份万方连锁超市有限责任公司名下的房产证原件的行为，属于合同的附随义务，如果其延迟交付影响国投公司实现合同项下权利并造成损失的，国投公司可另行主张。但国投公司不能以此抗辩，拒付余款。国投公司未按时、足额支付剩余补偿款，已构成违约，应当承担违约责任。八宝公司要求国投公司立即支付剩余补偿款并承担违约责任的诉讼请求符合法律规定，予以支持。转让协议约定的违约金计算标准明显过高，八宝公司自愿降低，按照实际损失主张100万元，但证明其实际损失为100万元的证据不足。原审法院适当调整违约金计算标准，国投公司应当承担的违约金以670万元为本金，自2013年5月1日起按银行同期贷款利率4倍计算至国投公司实际给付之日。因镇江市中级人民法院审理潘亮与八宝公司的其它民事纠纷案件，发出协助执行通知书，要求国投公司于2013年10月18日起停止支付八宝公司剩余补偿款880万元，故本案违约金计算至2013年10月17日。据此，原审法院判决：一、镇江市国有资产投资经营公司于判决生效之日起十日内给付镇江市八宝物业有限公司670万元。二、镇江市国有资产投资经营公司于判决生效之日起十日内给付镇江市八宝物业有限公司违约金692035元。案件受理费67100元，减半收取33550元、保全费5000元，合计38550元，由镇江市八宝物业有限公司负担1078元，镇江市国有资产投资经营公司负担37472元。上诉人国投公司不服上述民事判决，向本院提起上诉，要求撤销原判并依法改判，主要理由：一、上诉人向被上诉人支付余款的条件尚未具备。原审判决仅根据《移交材料清单》标题“2013年4月30日前移交材料清单”，就认定清单内土地已实际在2013年4月30日“实际交付”的观点不能成立。《移交材料清单》系对双方阶段性工作小结，只是双方履行合同交地义务的一个阶段性步骤。协议转让的土地使用权，不仅仅表现为受让方对土地控制，更重要的是使用权的转让，转让方应当主动依法向国土管理部门申请放弃对转让地块的土地使用权。至今被上诉人仍未依法向国土管理部门申请注销登记，交地义务没有履行完毕。二、被上诉人违背了双方协议有关“该土地、房屋不涉及任何债权债务及纠纷”的约定，构成重大违约。三、判决上诉人支付违约金没有依据，从2013年5月1日起算违约金更无事实依据。四、原审判决按贷款利率的四倍计算违约金没有法律依据。被上诉人答辩称：一、土地被上诉人已按约实际交付给上诉人，实际上涉案土地上的建筑物已经在2012年完全被拆除，房屋产权证在法律上已经没有意义。交付房产证原件的行为应属于整个转让协议的附随义务。二、移交材料清单是双方于2013年6月4日补办的一个书面确认手续。三、对于相关土地证、房产证的注销问题，不能证明被上诉人交地义务没有履行完毕，且双方在转让协议上对于土地证的注销与否没有约定。四、被上诉人与万方超市之间的纠纷早已处理完毕，退一步讲，就算有纠纷也是经济赔偿纠纷，对土地房屋本身的权属实际上无任何争议。五、原审判决违约金并无不当。上诉人在二审中向本院提供以下证据材料：1、镇江市润州区人民法院（2005）润执字第258号民事裁定书、镇江市中级人民法院（2011）镇民终字第751号民事判决书、被上诉人与孔玉兰签订的房地产补偿安置协议、孔玉兰与被上诉人达成的调解协议书、孔玉兰两个房产证，拟证明孔玉兰享有涉案土地部分使用权，且物权没有转到被上诉人名下；2、镇江市中级人民法院（2013）镇执字第0250号民事裁定书及协助执行通知书，拟证明被上诉人与孔玉兰的纠纷仍未解决。上诉人提供以上证据主要证明被上诉人违法了与上诉人签订的土地、房产补偿协议第二条的约定，即被上诉人承诺交付的房屋与土地没有任何债权、债务纠纷。现被上诉人违反约定，上诉人不应付款。被上诉人质证认为，上述证据不是新证据，与本案没有关联性。被上诉人在二审中向本院提供一份收条，证明2013年3月5日被上诉人向上诉人交付了位于镇江市医政路2号的房产、土地证原件【镇房权证京字第××号、镇房权证京字第××号、镇国用（2005）第1152689号、镇国用（2005）第1152686号】。上诉人对该收条的真实性无异议。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案争议的焦点，一、八宝公司在履行《土地、房产补偿协议》中是否违约，国投公司向八宝公司支付余款的条件是否成就；二、八宝公司能否向国投公司主张违约金，主张的数额如何确定。对于争议焦点一，2013年3月5日八宝公司与国投公司签订的《土地、房产补偿协议》不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。后双方于2013年6月4日形成《镇江市八宝物业有限公司2013年4月30日前移交清单》，从其名称可以看出是双方对2013年4月30日前已履行事项的补充确认，而非表明签订当日进行了移交。该《移交清单》载明“地表建筑物已拆除，围墙已砌好，土地已实际交付”，应当视为2013年4月30日前，八宝公司已将符合交地条件的土地交给国投公司，履行了协议约定的交地义务。虽然协议约定“乙方承诺该转让土地、房屋系乙方自有（无共有权利人）并为合法取得，产权明晰，无任何抵押、查封、冻结及合同纠纷”，八宝公司与孔玉兰、万方超市确有纠纷发生，但该纠纷并未影响交地行为的完成，即便八宝公司与孔玉兰、万方超市有纠纷，也是经济赔偿纠纷，八宝公司也已向国投公司交付两份万方连锁超市有限责任公司名下的房产证原件，孔玉兰也出具承诺及情况说明，称其所有的镇江市医政路2#房产全部转让给八宝公司双方无纠纷，并对八宝公司转让给国投公司无任何异议。故协议中所涉的房产、土地权属并无争议且已实际交付，八宝公司已全部履行协议项下的义务并未违约，国投公司认为八宝公司违约，付款条件未成就的理由不能成立。至于房屋、土地权属变更手续，系履行协议附随义务，八宝公司应积极配合国投公司办理相关手续。至于万方超市两份房产证原件延迟给付，影响国投公司实现合同项下权利并造成损失的，国投公司可另行主张。国投公司不能以此抗辩，拒付余款。对于争议焦点二，国投公司应当按约支付八宝公司剩余补偿款。国投公司未按时、足额支付剩余补偿款，已构成违约，应当承担违约责任。八宝公司要求国投公司立即支付剩余补偿款并承担违约责任的诉讼请求符合法律，应予支持。转让协议约定的违约金计算标准明显过高，原审法院适当调整违约金计算标准，自2013年5月1日起按银行同期贷款利率4倍计算至国投公司实际给付之日，符合法律规定并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉无确凿证据支持，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63544元，由镇江市国有资产投资经营公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 静代理审判员  李益成代理审判员  戴晓东二〇一四年三月二十七日书 记 员  景 晶