上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2013）徐民四（民）初字第3958号原告（反诉被告）曹臻铮。委托代理人刘太瑞。被告（反诉原告）徐伟佳。委托代理人徐关兴。原告曹臻铮诉被告徐伟佳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告于答辩期内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹臻铮诉称，2013年3月22日，原、被告签订房地产买卖合同，约定原���购买被告所有的位于本市某路某弄某号某室房屋，合同价款100万元。合同约定双方于2013年5月31日前至房地产交易中心办理过户手续，6月30日前交房。原告已向被告支付20万元房款，约定过户之日支付80万元。被告至今没有还清该房屋的15万元抵押贷款，造成无法过户，无法交房。故原告起诉要求：1、解除原、被告签订的上海市房地产买卖合同；2、被告返还原告已支付的房款20万元；3、被告支付逾期交房违约金74，000元；4、被告支付解除合同违约金10万元。被告徐伟佳辩称，系争房屋不是被告的，是案外人何某某的，实际也由何某某居住，何某某问被告借款20万元，用系争房屋向银行贷款。买卖合同没有在交易中心备案，原告单方面制作的，被告看都没看过，合同是无效的。9月份何某某去评估，价值要144万元，原告始终没有搞到100万的评估报告，所以5月31日没有去���户。同意返还原告20万元房款，不同意其余诉讼请求。被告徐伟佳提起反诉，要求确认买卖合同无效，反诉被告支付反诉原告违约金10万元。反诉被告曹臻铮辩称，合同有效。不同意反诉请求。经审理查明，被告（反诉原告）为本市某路某弄某号某室房屋（以下简称涉案房屋）所有权人。至2013年3月18日时，涉案房屋上设有中国建设银行上海市黄浦支行20万元抵押权。同年3月22日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）分别作为乙方和甲方签订上海市房地产买卖合同，双方通过上海瑞铮房地产经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方涉案房屋。房屋建筑面积44.66平方米，转让价款共计人民币100万元整。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2013年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，甲、乙双方确认，在2013年5月31日之前，共同向房地产交易��心申请办理转让过户手续。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。甲方未按合同约定将上述房地产交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按照房价款的日万分之五计算，违约金自本合同约定交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止，逾期超过15日后甲方仍未交付房产的，除甲方应向乙方支付实际逾期天数的违约金外，乙方有权单方面解除合同，乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房价款的10%，甲方应在接到乙方书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿款。付款协议约定，乙方于2013年3月22日前支付5万元作为定金，于2013年3月31日前支付15万元作为首付款，于房产交易过户当日支付80万元作为二期房款及尾款。当日，双方签订购房补充协议一份，约定乙方于2013年3月22日前支付5万元作为定金，于3月31日前支付房款15万元，甲方保证在5月15日前将房屋过户给乙方，在交易过户时乙方支付80万元，该房屋价格为100万元整。涉案房屋现由何某某暂住，房屋内没有户口，乙方拿到产权证后，通过各种途径请其搬出，甲方予以配合；若乙方6个月内不能使何某某搬走，甲方负责在接下来的5个月内清空房屋交付乙方。当日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付定金5万元，被告（反诉原告）出具收款收据。同年4月1日，原告（反诉被告）通过银行转账向被告（反诉原告）支付15万元。同年4月2日，原告（反诉被告）向上海市地方税务局徐汇区分局申请查询房地产市场课税询价，上海瑞汇房地产估价有限公司出具房地产市场询价意见书，涉案房屋的房地产公开市场询价意见为120万元，折合建筑面积单价26，870元／平方米。之后，双方未在约定的期限内去房地产交易中心申请过户。被告（反诉原告）直至同年10月10日，向中国建设银行偿还贷款146，586.92元。同年9月至11月期间，原告（反诉被告）的代理人（以下简称小刘）与被告（反诉原告）的代理人（以下简称老徐）通过发短信沟通，小刘指出老徐这方违约，造成买卖合同没有过户履行，想通过协商，以120万元的价格重新购买系争房屋；老徐表示，是房主（意指何某某）不同意卖，曾多次想将20万元房款退还给小刘。双方协商不成，原告（反诉被告）遂起诉。以上事实，除原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的一致陈述外，另有原告（反诉被告）提供的收款收据、银行转账凭条、房地产买卖合同、补充协议、短信记录、还款凭证、房地产登记簿、征询意见书、审税查询结果，被告（反诉原告）提供的房地产买卖合同���房地产登记簿、个人贷款还款凭证、何某某的询价意见书等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法订立的合同受法律保护。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的房地产买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容并无违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。政府主管部门对于二手房交易价格不进行干预，虽然双方约定的价格100万元比估价公司出具的市场询价意见低20万元，只要是双方当事人进行协商后达成一致的真实意思，并不构成合同无效的条件，故被告（反诉原告）要求确认房地产买卖合同无效，本院不予支持。依法成立的合同，双方当事人均应诚意履行。房地产买卖合同约定5月31日前双方申请过户、补充协议约定5月15日过户。从之后老徐发给小刘的短信内容可知，被告（反诉原告）以房东不同意卖为借口，不愿意履行合同约定，与原告（反诉被告）办理过户；且当时被告（反诉原告）并未归还银行贷款以涤除抵押权，造成过户障碍。故本院认为被告（反诉原告）在履行期届满前，明确表示并以自己的行为表明不履行过户义务，已构成根本违约，原告（反诉被告）要求解除合同，并要求被告（反诉原告）承担相应的违约责任，符合法律规定，本院可予支持。房地产买卖合同解除后，被告（反诉原告）的交房义务相应免除，故原告（反诉被告）既要求解除合同，再追究被告（反诉原告）逾期交房的违约责任，本院难以支持。合同解除后，原告（反诉被告）已支付的房款可依法要求被告（反诉原告）退还。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）未能在过户前提供房价100万元的评估报告系违约，因双方的合同未对此作出约定，且法律亦未规定买受方有此义务，故被告（反诉原告）��该项反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十七条的规定，判决如下：一、原、被告（反诉原、被告）于2013年3月22日签订的上海市房地产买卖合同及补充协议解除；二、被告（反诉原告）徐伟佳于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）曹臻铮已付房款人民币20万元；三、被告（反诉原告）徐伟佳于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）曹臻铮支付解除合同违约金10万元；四、驳回原告（反诉被告）曹臻铮的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）徐伟佳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6，910元，由���告（反诉被告）曹臻铮负担1，368元，被告（反诉原告）徐伟佳负担5，542元；反诉案件受理费1，190元，由被告（反诉原告）徐伟佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李成栋审 判 员  袁 欣人民陪审员  赵志强二〇一四年七月二十一日书 记 员  徐 琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未���行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。