广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初445号原告：珠海葆力物业管理有限公司，住所地广东省珠海市保税区48号地4号厂房5楼503房，统一社会信用代码914404001925559159。法定代表人：房英强。委托诉讼代理人：周小妮，广东穗宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡小乐，广东穗宏律师事务所实习律师。被告：黄金连，女，汉族，1986年6月28日出生，住址广东省肇庆市鼎湖区，委托诉讼代理人：潘金兴，广东端庆律师事务所律师。原告珠海葆力物业管理有限公司与被告黄金连物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）审理，于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周小妮，被告委托诉讼代理人潘金兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海葆力物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2017年1月1日至2018年8月31日止的物业管理费本金3086.96元。2、被告向原告支付逾期支付物业管理费本金3086.96元的违约金，违约金计至被告付清上述物业管理费本金之日止，暂计至2018年8月31日为1918.81元。3、被告向原告支付原告追讨上述物业管理费产生的律师费2000元。4、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年12月7日，肇庆鼎湖好世界房产有限公司与原告签订了《凯旋荟物业服务合同》，合同约定肇庆鼎湖好世界房产有限公司委托原告实行凯旋荟花园前期物业管理服务，服务期限自合同生效至该物业区域业主委员会成立后业委会与原告或其他物业服务企业签订新的物业管理委托合同时止。2018年8月20日，肇庆市鼎湖区凯旋荟花园业主委员会发函通知原告将委托其他物业服务公司实行凯旋荟花园物业管理服务，于2018年8月31日终止原告与各业主签订的《前期物业管理服务协议》。根据《商品房买卖合同》（合同编号：2013091452304761），被告为凯旋荟T2栋1104号业主，该物业建筑面积86.23平方米。根据《交楼通知书》，上述物业于2016年1月31日交付使用。根据被告与原告签订的《凯旋荟花园前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》，该物业于每月10号前按建筑面积、收楼起第一年每月每平方米1.6米、第二年起每月每平方米1.8元收取物业管理费，未按时支付物业管理费从逾期之日起按每天2‰缴纳违约金，且被告承担原告追讨欠费而产生的诉讼费、律师费。被告已支付2016年12月31日前的物业管理费，现拖欠自2017年1月1日至2018年8月31日止的物业管理费本金3086.96元。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条之规定，特诉诸贵院，请依法判决如上述之请求事项。被告黄金连答辩意见如下：一、原告违反《前期物业管理委托合同》和《凯旋荟花园前期物业管理服务协议》，没有严格履行合同约定的维修、养护、管理等义务，物业服务水平较差，质价不相符，被告有权拒交物业服务费用。2012年12月7日，原告与开发商肇庆鼎湖好世界房产有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定原告按照《物业管理条例》和广东省一级物业管理服务标准为凯旋荟花园全体业主提供物业管理服务，物业服务费用实行包干制，盈余或亏损由原告承担。2016年3月，被告与原告签订《凯旋荟花园前期物业管理服务协议》，对双方的权利和义务、物业管理服务内容、服务质量、收费标准、违约责任等均作明确约定。原告收取了被告的物业服务费用，但没有提供物业服务合同约定的服务质量与水平，凯旋荟花园小区存在环境卫生差(建筑材料乱堆放、生活垃圾未能日产日清、有蛇虫鼠蚁等)、绿化管理不到位(草坪坏死、积水滋生蚊蝇)、车辆乱停乱放、保安上班睡觉、治安监控设备经常损坏无信号和录像、小区水压不稳定、公共灯具电线损坏不维修、小区地面下沉及房屋外墙空鼓开裂不及时修复、公共收益不公示、公共设施设备小修或急修无人处理或迟延处理等种种现象。因此，被告与小区众多业主均有很大意见，并有业主向有关新闻媒体反映情况。2017年8月4日，肇庆广播电视台《民生007》对此进行了报道；2018年8月20日，广东电视台《DV现场》对此也进行了报道。小区在2017年12月成立了业主委员会，业主委员会虽多次对原告的物业管理工作进行了监督，但效果不明显，原告对小区存在的诸多问题未能根本解决。小区众多业主为此意见非常大，并在2018年8月中旬召开业主大会选聘新的物业公司入来管理小区，原告在2018年8月底离场。被告收楼后开始一直都按合同约定向原告交纳物业服务费用，之后因为小区存在上述诸多问题而原告未能解决、没有提供到合同约定的服务质量水平而拒交。被告认为，原告违约在先，且质价不相符，根据《凯旋荟花园前期物业管理服务协议》第十条第一点的约定和法律有关规定，被告有权拒交物业服务费用。二、就算被告违约，原告的物业费计算也是有误的，明确计多，被告实际拖欠物业费2580.76元。根据《凯旋荟花园前期物业管理服务协议》第四条，被告和其他业主是先交三个月的管理费才收楼的，这一点原告在2019年4月9日鼎湖区人民法院开庭审理原告与其他业主的物业服务合同纠纷时，确认了先交三个月管理费，才交楼的事实。依第四条约定“收楼起第一年每月每平方米1.6元，第二年起每月每平方米1.8元”。原告第一年也是按每月每平方米1.8元计算，明显有误，被告实际拖欠2580.76元。三、如上述所述，原告违约在先，违约金更不应计收，被告不同意支付。如法院认定要计收违约金，原告提出的违约金过高且计算不合理。《凯旋荟花园前期物业管理服务协议》第十条第四点约定未交物业服务费用的按每日2‰计收违约金，原告与小区其他业主签订的物业服务合同都是一个版本，均是原告提供的格式合同。对于格式合同条款，依照法律有关规定，应作出不利于原告的解释。违约金按每日2‰(年利率73％)计算明显过高，已大大超过民间借贷年利率24％的法律规定，依据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法[2011]49号)第三项关于物业费纠纷的处理的第8点和第四项关于民事责任的承担的相关规定，违约金应参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息来计收。四、原告要求被告承担2000元律师费，缺乏事实和法律依据，被告不同意承担。原告只提供《委托代理合同》及律师费发票，发票与原告同时期起诉的同一小区其他业主拖欠物业费案件的一样，发票并没有注明委托人的名称，也没有提供银行转账凭证，因此，并不排除原告是将收取的其他委托人的一笔大的律师费，当事人并不要求开具发票，原告将一笔大的律师费分别改开为数张2000元的发票。也不排除律师费并未实际产生，只开发票，就要求被告支付律师费，因此不应支持其诉讼请求。如法院认定被告要承担律师费，对于律师代理起诉被告及小区其他众多业主追收物业服务费的一系列案件，据被告了解，首批被起诉业主数量一共是34户(每户律师费都是2000元)，每宗诉讼起诉的事实及证据材料是一致的，只是各户主拖欠物业服务费的时间计算不同，略作简单修改复制即可。在诉讼过程中，法院往往也是安排一起审理提高审理效率，就律师的工作量而言是非常轻松的。因此，2000元每户的律师费与被告拖欠的物业费相比，这明显是显失公平，理应调低费用。综上所述，恳请法院查明事实并依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2012年12月7日，肇庆鼎湖好世界房产有限公司与原告签订了一份《前期物业管理委托合同》，合同约定肇庆鼎湖好世界房产有限公司委托原告对凯旋荟花园实行前期物业管理服务，委托管理服务期限自合同生效至该物业区域业主委员会成立后业委会与原告或其他物业服务企业签订新的物业管理委托合同时止；合同约定原告按照《物业管理条例》和广东省一级物业管理服务标准为凯旋荟花园全体业主提供物业管理服务。2013年9月14日，被告与肇庆鼎湖好世界房产有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告购买该公司建设的凯旋荟T2幢11层1104号房，建筑面积为86.23平方米。2016年12月13日，被告黄金连在《收楼资料物品确认表》上签名，显示被告黄金连作为T2幢1104号房业主收取并确认《前期物业管理协议》1份、《业主临时公约》1份、《住宅使用说明书》1本、《房屋质量保证书》1本、IC卡3张、对讲机1台、门匙6条等。同日，原告与被告签订了一份《凯旋荟花园前期物业管理服务协议》，约定由原告对凯旋荟花园提供前提物业管理服务，电梯住宅按照建筑面积收取物业管理费，收楼起第一年每月每平方米1.6元，第二年起每月每平方米1.8元收费，被告收楼时预交三个月管理费和以后每月10号前支付物业管理费；上述协议约定了物业管理服务质量，其中房屋外观为外墙完好、外观整洁、房屋完好率为98%，设备运行为设施设备运行良好、有健全的设备维护保养制度，环境卫生为公共场所每天清扫一次、公共楼梯至少一个星期清扫一次、垃圾日产日清、保洁率95%，绿化为绿化完好率、保洁率95%，保安实行24小时值班巡逻制度，房屋共用部位、共用设施设备小修为合格率100%、满意率95%，急修及时率100%等；约定物业服务费用在开发商发出入伙通知书上的交楼日期之日起计收约定物业费用，不包括房屋共用部分共用设施设备大中修、更新、改造的费用；约定原告违反协议未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；还约定被告违反协议未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金，且原告通过法律途径向被告追索所欠费用而产生的诉讼费、律师费，均由被告承担。2018年3月16日至同年6月3日期间，肇庆市鼎湖区凯旋荟花园业主委员会向原告发出多份联络函，该业主委员会告知原告凯旋荟花园小区存在物业服务态度差、小区环境卫生差、保安擅离岗位和没有24小巡逻制度、外来车辆及外来人员随意放行、摩托车和电动车等乱停乱放、路灯损坏不维修、智能化系统及门禁系统不能正常使用、门厅和楼梯间等房屋公共部分瓷砖脱落和开裂等不及时修缮、道路损坏不及时修补、外墙裂缝存在严重安全隐患不重视不修复、绿化养护管理不到位等问题。2018年8月20日，肇庆市鼎湖区凯旋荟花园业主委员会向珠海葆力物业管理有限公司肇庆分公司发出一份《通知》，记载：该业主委员会确定委托肇庆市端州万汇物业有限公司对凯旋荟花园实行物业管理服务，商定于2018年8月31日终止案涉《前期物业管理服务协议》。庭审中，被告确认2016年12月13日收楼时向原告预交了三个月的物业管理费用；原告对此予以否认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告于2016年12月13日签订一份《凯旋荟花园前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，双方应按照协议约定履行权利义务。原告诉请被告支付拖欠的物业管理费用；被告答辩认为原告实行的物业管理服务没有达到双方协议约定的服务质量标准，属违约在先，拒绝缴纳物业管理费。一、双方签订的前期物业管理服务协议约定收楼时预交三个月管理费和以后每月10日前交费，即双方采取的是先交费后实行物业服务的模式，在本案中，被告辩称在收楼时已向原告预交了三个月的物业管理费，原告对此不予确认，该前期物业管理服务协议第四条第一点约定“乙方收楼时预交三个月管理费，以后每月10日前交费”属格式条款，有争议时应当作出不利于提供格式条款一方的解释，且结合原告同时期起诉的同一小区其他业主拖欠物业费案件庭审时均确认有收取业主预交的三个月物业费的情形，本院确认被告于2016年12月13日收楼时有向原告预交三个月的物业管理费。之后，就没有再交纳物业管理费用，即从2017年3月13日开始被告没有再交纳物业管理费用。二、为证明原告实行的物业管理服务存在没有达到双方协议约定的服务质量标准的事实，被告提交了肇庆市鼎湖区凯旋荟花园业主委员会发给原告的多份联络函，向原告告知物业管理服务中存在的服务质量问题，联络函最早的时间是2018年3月16日；同时，被告还提交了照片和视频，主张凯旋荟花园小区管理存在环境卫生差、绿化管理不到位、车辆乱停放、保安上班睡觉、监控设备和公用灯具损坏不维修、地面下沉及外墙开裂不修复等问题，照片和视频大部分都没有时间记载，有时间记载的都显示是发生在2018年期间。即被告提供的反映物业服务质量问题的联络函和部分照片、视频都发生在2018年期间，部分照片、视频没有时间记载无法查实发生的时间。故被告提供的证据无法证实在其已交纳物业管理费用期间（即2016年12月13日至2017年3月12日），原告的实行的物业管理服务存在服务质量问题。三、案涉前期物业管理协议约定原告违反协议未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。本案中，被告于2017年3月13日开始就没有再向原告交纳物业管理费用，其没有提供证据证明原告在2017年3月13日之前实行的物业管理服务存在服务质量问题，也没有提供证据证明其在不交纳物业管理费用之前向原告提出过任何延期改正的要求。即在没有任何证据证明原告实行的物业管理服务存在质量问题和向原告提出改正要求的情况下，被告拒交物业管理费用，属于违约，对被告认为原告违约在先的答辩意见不予采纳。四、案涉前期物业管理协议约定物业服务费用在开发商发出入伙通知书上的交楼日期之日起计收约定物业费用，不包括房屋共用部分共用设施设备大中修、更新、改造的费用。被告提供的联络函、照片、视频中反映的门厅和楼梯间等房屋公共部分瓷砖脱落和开裂、道路地面下沉、外墙开裂等建筑质量问题属于案涉小区开发商建设质量问题；同时，被告提供的证据仅反映在某个时间点内案涉小区物业管理存在环境卫生差、绿化管理不到位、车辆乱停放、保安上班睡觉等物业服务质量问题，并不能反映案涉小区长期存在上述物业服务质量问题，也不能证明在被告交纳物业管理费的三个月存在物业服务质量问题；根据双方的协议约定，公共设备设施损失、房屋公共部分瓷砖脱落和开裂、道路地面下沉、外墙开裂等大中修、更换等的费用不包括在物业管理费用中，费用的支出应由案涉小区业主与原告沟通解决。综上，被告提供的证据不能证明在其交纳物业管理费用期间原告实行的物业管理服务存在服务质量问题，以及被告没有交纳物业管理费之前提出过服务质量问题和限期改正要求，被告无理由拒交物业管理费用。在被告拖欠物业管理费用期间，原告为被告提供了物业管理服务，被告没有提供证据证明因物业服务质量问题导致其遭受损失，虽存在部分服务质量不完全符合双方协议约定，但并不能免除被告按照双方协议约定支付物业管理费的责任，故对原告诉请要求被告支付拖欠的物业管理费的主张，本院予以支持。原告诉请被告支付2017年1月1日至2018年8月31日的物业管理费；被告庭审中认为应从其收楼时开始计算物业管理费，其已向原告预交三个月的物业管理费，应从2017年3月13日开始没有交纳物业管理费。案涉前期物业管理协议约定物业服务费用在开发商发出入伙通知书上的交楼日期之日起计收约定物业费用；还约定业主收楼时预交三个月管理费和以后每月10号前支付物业管理费，以及收楼起第一年每月每平方米1.6元，第二年起每月每平方米1.8元收费；即双方协议对从何时计收物业管理费存在条款约定不一致，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的约定，结合案涉前期物业管理协议属原告提供的格式条款的事实，应作出不利于原告的解释，故物业管理费用应从被告收楼时开始计收，被告已预交三个月物业管理费，拖欠的物业管理费期限为2017年3月13日至2018年8月31日，其中收楼起计算的第一年按每月每平方米1.6元，之后按照每月每平方米1.8元，故被告应支付原告物业管理费为2585.21元。五、原告诉请被告支付因逾期支付物业管理费而产生的违约金和其追讨物业管理费支付的律师费问题。（一）案涉前期物业管理协议约定原告违反协议未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；被告未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金，且原告通过法律途径向被告追索所欠费用而产生的诉讼费、律师费均由被告承担。该协议对被告的违约责任约定了违约金的计算方法，而对原告的违约责任约定是造成对方损失的情况下才承担相应的法律责任，显然对双方的违约责任的约定存在不对等，且该协议属格式条款由原告提供。（二）根据被告提供的联络函、照片、视频，原告实行的物业管理服务存在部分服务质量不符合双方协议约定的情形，被告也存在无理由拒交物业管理费用情形，即在案涉物业管理服务期间双方都存在违约行为。（三）协议约定被告逾期支付物业管理费，原告有权要求从逾期之日起按每天2‰计算违约金，显然约定过高。综上，原、被告双方对案涉物业管理服务期间发生的违约行为都存在过错，根据《中华人民共和国合同》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，对原告诉请被告支付因逾期支付物业管理费而产生的违约金和其追讨物业管理费支付的律师费的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告黄金连在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告珠海葆力物业管理有限公司物业管理费2585.21元。驳回原告珠海葆力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告珠海葆力物业管理有限公司负担12.5元，被告黄金连共同负担12.5元。决为终审判决。审判员  邹杰明二〇一九年五月三十一日书记员  梁思学