重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0108民初13052号原告：赵艳，女，汉族，1976年10月1日出生，住重庆市渝中区。委托代理人：何泳虎（特别授权），重庆周立太律师事务所律师。被告：程丽萍，女，汉族，1986年6月24日出生，住重庆九龙坡区。委托代理人：程德芳（特别授权），重庆昂科律师事务所律师。被告：梁廷霞（特别授权），女，汉族，1979年9月16日出生，住重庆市南岸区。第三人：戴绍朋，男，汉族，1969年1月28日出生，住浙江省温州市。第三人：郭鸣，女，汉族，1957年10月15日出生，住重庆市南岸区。第三人：戴海引，女，汉族，1975年3月8日出生，住浙江省瓯海区。第三人：向育佳，女，汉族，1985年12月11日出生，住重庆南岸区。原告赵艳诉被告程丽萍、梁廷霞及第三人戴绍朋、郭鸣、戴海引、向育佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法由审判员邓小晶担任审判长，与人民陪审员蒲昌元、邹大文组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵艳的委托代理人何泳虎、被告程丽萍的委托代理人程德芳到庭参加了诉讼，被告梁廷霞经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，第三人戴绍朋、郭鸣、戴海引、向育佳经本院公告送达，公告期满仍未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告赵艳向本院提出诉讼请求：一、确认被告程丽萍与被告梁廷霞于2017年4月26日签订的《房屋租赁合同补充协议》无效；二、原告赵艳与被告梁廷霞、程丽萍于2015年3月28日签订的《房屋租赁合同》继续履行；三、若《房屋租赁合同》不能继续履行，则由被告程丽萍、各第三人共同连带退还原告租房保证金15000元、赔偿原告损失255000元（其中空调损失65000元、办公座椅损失110000元、其他装修损失80000元）合计270000元。事实及理由：2015年3月28日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，并约定将位于重庆市南岸区江南大道7号4栋第5层1-2-3-5-6-7-8号房屋出租给二被告使用，租赁期限为5年4个月，从2016年4月1日起至2021年7月31日止；该合同同时对租金、保证金、双方权利义务等事项进行了约定。该租赁合同签订后，原告投入数十万对租赁房屋进行了装修，并按租赁合同约定对房屋进行了使用。2017年4月26日，被告程丽萍、梁廷霞在未征得原告同意情况下，擅自签订《房屋租赁合同补充协议》，该补充协议约定解除之前签订的《房屋租赁合同》。原告知晓后，立即向二被告表示反对，不同意解除租赁合同，并不认可补充协议内容。原告多次要求被告程丽萍等继续履行租赁合同，被告程丽萍亦以补充协议为由，拒绝原告向其缴纳租金，并更换房屋锁具，妨碍原告使用租赁房屋。经原告了解，涉案房屋现已有他人使用，上述第三人为涉案房屋的登记所有权人。经多次协商未果，原告特向法院起诉。被告程丽萍辩称：原告赵艳、被告梁廷霞与被告程丽萍系共同承租人，任何一方均有权履行租赁合同履行过程中的一切事务，也包括解除合同。程丽萍有合理的理由相信梁廷霞有权处理，因此双方之间签订的房屋租赁合同的补充协议，对双方均有约束力。现租赁房屋已另行出租给他人，合同不能继续履行。关于保证金，程丽萍根据房屋租赁合同3.4条约定，已扣缴。赵艳与梁廷霞逾期支付租金和违约金，程丽萍不应退还。关于赵艳请求的房屋装修损失，根据最高院关于租赁合同的司法解释第11条规定，因承租人逾期支付租金，双方协商后解除合同，对其装修损失已形成附和的不予赔偿。租赁房屋内的其他残余物品，程丽萍已安置在库房内，赵艳可随时领取。被告梁廷霞未到庭，亦未提交书面的答辩意见。第三人戴绍朋未到庭，庭后向本院邮寄情况说明及委托书，载明内容为其名下所有的重庆市南岸区江南大道7号4栋5层1至8号房屋全权委托程丽萍管理及对外租赁，包括但不限于以其自己名义与承租人签订租赁合同、相关补充协议、解除租赁合同、收取租金等，对程丽萍在租赁过程中实施的一切行为予以追认。第三人郭鸣、戴海引、向育佳未到庭，亦未提交书面的答辩意见。经审理查明：位于重庆市南岸区江南大道****5-1、5-5、5-6号房屋的所有权人为戴绍朋。位于重庆市南岸区江南大道******房屋的所有权人为蒋兰、向育佳。位。位于重庆市南岸区江南大道******房屋的所有权人为郭鸣于重。位于重庆市南岸区江南大道******房屋的所有权人为戴海引iv>2016年3月28日，程丽萍作为出租方、甲方与赵艳、梁廷霞作为承租方、乙方签订《房屋租赁合同》，该合同约定甲方将其拥有合法处置权之坐落于重庆市南岸区江南大道7号浪高国际会展广场D-5F-1-2-3-5-6-7-8，现状为空置，建筑面积319.29平方米，整体出租给乙方使用；合同租期5年4个月，租赁期为2016年4月1日起至2021年7月31日止；免租期4个月；租金按季支付，乙方应于每季度第1个月提前10日向甲方支付该季度租金，如无特殊说明，乙方通过银行转账方式直接支付甲方账户内；乙方应于合同签订之日向甲方交纳第一笔租金，金额为36552.53元，以后租金按照合同的约定支付；乙方应于本合同签订时向甲方支付保证金15000元，用于乙方房屋租赁期间逾期支付房屋租金、物业管理费、承担赔偿责任，由甲方从保证金中扣缴；本合同自双方合法授权代表人签字盖章并支付第一期租金及租房保证金之日起生效等内容。该合同甲方授权代表人处有程丽萍签名、盖印，乙方授权代表人处有梁廷霞签名、盖印，“赵燕”签名、盖印。上述合同签订后，赵艳于2016年3月30日向程丽萍支付保证金15000元。程丽萍将租赁房屋交付给梁廷霞、赵艳使用，两人对该房屋进行了装修。之后，梁廷霞、赵艳于2016年11月起未按时足额向程丽萍支付租金。2017年3月21日，程丽萍向梁廷霞、赵艳发出书面的催费函，要求两人在2017年3月30日前支付2016年11月1日至2017年4月30日的租金68966.64元，并告知若于2017年3月30日前未支付该笔租金，将收回房屋。梁廷霞、赵艳两人在该催费函上签名确认收到该函件。梁廷霞于2017年3月21日向程丽萍汇款20000元、于2017年4月10日向程丽萍汇款40000元、2017年4月26日汇款8966元。程丽萍陈述在多次电话联系赵艳未果的情况下，与梁廷霞进行协商。2017年4月26日，程丽萍作为甲方、出租方与梁廷霞作为乙方、承租方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定因乙方要求提前退租，经协商，双方协商同意解除之前签订的《房屋租赁合同》，不再履行，乙方将房屋归还甲方；乙方同意在10天以内将公司迁离注册地；乙方在搬离之前需结清物管水电费；双方互不追究责任。2017年5月10日，赵艳报警称与另外一合伙人梁廷霞一起租赁的南坪后堡经协大厦5楼1-7，租期为5年，现不到一年，之前有一次迟延支付了一个季度的租金，目前已经把租金交了，但业主代表程丽萍不收下一季度租金，要求其搬走等内容。2017年5月16日，程丽萍向梁廷霞、赵艳邮寄《履约提示函》，内容为告知根据双方达成的《补充协议》，解除双方之前签订的《房屋租赁合同》，退还租赁房屋，并于10日内将公司注册地址迁离租赁房屋，结算水电、物业管理费，双方互不追究责任等内容，并要求3日内搬迁租赁房屋内办公家具等。另查明：上述补充协议签订后，梁廷霞搬离了部分物品，程丽萍将租赁房屋内的其他剩余物品安置于库房内。之后，程丽萍将上述租赁房屋另行出租给他人。庭审中，赵艳举示《关于排除妨碍并继续履行合同的催告函》一份，拟证明赵艳在知晓补充协议后及时向程丽萍、及相关第三人表达了异议，并要求排除妨碍继续履行合同；程丽萍认为其并未实际收到该催告函，真实性无法核实，且赵艳未举示证据证明程丽萍已实际签收。赵艳举示《委托书》一份，系复印件，拟证明戴海引、戴绍鹏、颜若曼授权程丽萍签署租赁合同，但未授权程丽萍可以解除租赁合同，属于授权不能，同时，程丽萍在未取得相关业主的明确授权下，无权签订租赁合同的补充协议，在第三人未明确追认的情况下，该补充协议无效；程丽萍认为该委托书系复印件，真实性无法核实，故不予质证。赵艳请求损失255000元（其中空调损失65000元、办公座椅损失110000元、其他装修损失80000元），举示《房屋装饰装修管理协议》、收据、费用报销单、光大银行汇款凭证、格力中央空调销售合同、收条、订货单等证据，拟证明赵艳对租赁房屋进行装修装饰支付99708元，添置空调支付65000元；程丽萍对《房屋装饰装修管理协议》的真实性无异议，并认为梁廷霞作为共同承租人有权办理装修相关事宜同样有权行使合同解除的权力，其余证据无法证明与本案存在关联性，无法达到其证明目的。还查明：赵艳自诉与梁廷霞系合同关系，两人未签订书面的合伙协议，仅口头约定共同租赁房屋，与他人共同开办公司；两人口头约定关于租赁房屋的重大事宜必须一致决定。戴绍朋、戴海引于2016年12月1日作出授权说明一份，其内容为将其名下重庆市南岸区江南大道7号4栋5F、42F、44F、45F、47F、48F整层物业，整体委托程丽萍（重庆建程物业管理公司）处理该物业租赁事宜，同意程丽萍（重庆建程物业管理公司）所签署的该物业的所有房屋的租赁合同，并同意程丽萍（重庆建程物业管理公司）行使日常管理、收取租金、物管费、催收租金、解除合同等业主权利和责任义务。2016年3月22日，郭鸣为作为委托方、甲方与程丽萍作为受托方、乙方签订《房屋托管协议》，约定甲方将其位于重庆市南岸区南坪江南大道7号浪高国际会展广场D-5-2号房屋委托乙方代为租赁，并授权乙方以乙方名义与第三方签订租赁合同，包括解除与第三方的租赁合同，管理期限同乙方与租赁户签订租赁合同期限一致等。郭鸣为作为委托方、甲方与程丽萍作为受托方、乙方签订《房屋托管协议》，约定甲方将其位于重庆市南岸区南坪江南大道7号浪高国际会展广场D-5-2号房屋委托乙方代为租赁，并授权乙方以乙方名义与第三方签订租赁合同，包括解除与第三方的租赁合同，管理期限同乙方与租赁户签订租赁合同期限一致等。蒋兰为作为委托方、甲方与程丽萍作为受托方、乙方签订《房屋托管协议》，约定甲方将其位于重庆市南岸区南坪江南大道7号浪高国际会展广场D-5-7号房屋委托乙方代为租赁，并授权乙方以乙方名义与第三方签订租赁合同，包括解除与第三方的租赁合同，管理期限同乙方与租赁户签订租赁合同期限一致等；该合同未载明签订时间。赵艳认为，程丽萍提交的上述授权说明及《房屋托管协议》的真实性无法确认，且授权范围不明，且没有第三人向育佳的授权。以上事实有，《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》不动产登记查询证明、房权证、授权说明、《房屋托管协议》等证据及赵艳、程丽萍的当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，程丽萍提交的戴绍朋、戴海引作出授权说明以及郭鸣、蒋兰与程丽萍签订《房屋托管协议》、戴绍朋向本院邮寄的情况说明及委托书、以及赵艳、梁廷霞向程丽萍支付租金等，可以确认程丽萍在取得涉案房屋相关权利人的授权下，对外签订房屋租赁合同。程丽萍与赵艳、梁廷霞签订《房屋租赁合同》后，赵艳按约向程丽萍支付保证金等费用，程丽萍亦将租赁房屋交付赵艳、梁廷霞使用，双方签订的《房屋租赁合同》成立并生效。该房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反法律、法规的禁止性规定，应属于合法有效的合同。双方当事人均应严格按照该合同的约定履行相应的权利、义务。根据双方租赁合同的约定，租金按季支付，赵艳、梁廷霞应于每季度第1个月提前10日向程丽萍支付该季度租金，但在程丽萍于2017年3月21日向梁廷霞、赵艳发出书面的催费函，并明确两人在2017年3月30日前支付2016年11月1日至2017年4月30日的租金68966.64元，并告知若逾期支付租金，将收回房屋。赵艳作为承租人之一，此时应知晓若逾期支付租金，则程丽萍要求解除合同的意思表示。从程丽萍提交的银行流水可以看出，梁廷霞于2017年3月21日向程丽萍汇款20000元、于2017年4月10日向程丽萍汇款40000元、2017年4月26日汇款8966元，上述欠付的租金均为梁廷霞支付。赵艳亦应知晓已逾期支付租金的事实。2017年5月16日，梁廷霞与程丽萍签订《房屋租赁合同补充协议》，并协商达成解除之前签订的《房屋租赁合同》，不再履行、以及双方互不追究责任等内容。庭审中，赵艳对程丽萍提交的戴绍朋、戴海引作出授权说明以及郭鸣、蒋兰与程丽萍签订《房屋托管协议》的真实性提出质疑，但亦未提出相关的证据予以反证，本院对赵艳提出程丽萍、与第三人戴绍朋、戴海引、郭鸣、蒋兰等授权不能的诉称，不予采纳。蒋兰作为重庆市南岸区江南大道7号4栋5-7号房屋的共有人之一，对外亦可以行使所有权人的权利。由此可以认定，梁廷霞作为涉案租赁房屋的承租人之一，其与程丽萍签订《房屋租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，该补充协议内容未违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。赵艳诉称该补充协议授权不能，没有取得权利人的追认，属于无效协议，与事实不符，本院不予采纳。赵艳提出的确认程丽萍与梁廷霞于2017年4月26日签订的《房屋租赁合同补充协议》无效的诉讼请求，由于没有事实及法律依据，则本院不予支持。同时，由于涉案租赁房屋目前已对外出租使用，则赵艳提出要求继续履行租赁合同的诉讼请求，由于客观不能，则本院不予支持。对于该《房屋租赁合同补充协议》的效力是否及于赵艳？赵艳自诉与梁廷霞系合伙关系，双方曾口头约定关于租赁房屋的重大事宜必须一致决定，由于双方系合伙关系，赵艳与梁廷霞关于租赁房屋的重大事宜必须一致的约定仅约束两人，不能对抗第三人程丽萍。且由于欠付的租金均由梁廷霞支付，赵艳此时理应知晓已逾期支付租金，程丽萍要求解除租赁合同的事实，程丽萍陈述在与赵艳联系未果的情形下，与梁廷霞达成补充协议，对于程丽萍一方而言，其并无过错。则梁廷霞对内作为合伙人之一、对外作为承租人之一、其对外签订补充协议的效力应及于赵艳。即解除房屋租赁合同的效力应及于赵艳。赵艳在知晓补充协议的内容后，应及时采取相应措施防止损失扩大。在此前提下，对于赵艳提出要求若《房屋租赁合同》不能继续履行，由被告程丽萍、各第三人共同连带赔偿原告损失255000元的诉讼请求，由于没有充分的证据证明其诉称理由，其提供的收据、费用报销单等证据亦无法证明其损失，故本院不予支持。对于赵艳提出要求程丽萍退还保证金15000元，本院认为，该补充协议的内容已明确解除双方之前签订的《房屋租赁合同》、退还租赁房屋、双方互不追究责任等内容，并未对保证金如何处理作出明确约定，由于双方互不追究责任，现双方租赁合同已解除，程丽萍应退还赵艳保证金15000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告程丽萍于本判决生效之日起十日内退还原告赵艳保证金15000元；二、驳回原告赵艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，由原告赵艳负担5175元（已缴纳2675元，余款2500元于本判决生效之日起十日内本院缴纳），由被告程丽萍负担175元（于本判决生效之日起十日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  邓小晶人民陪审员  蒲昌元人民陪审员  邹大文二〇一九年五月三十一日书 记 员  蒋 姝