河南省新安县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0323民初1367号原告：韩奔，男，汉族，1990年10月16日出生，住新安县。委托代理人：李莉，女，汉族，1977年11月11日出生，住新安县。特别授权。委托代理人：冯全利，河南长顾律师事务所律师。一般代理。被告：洛阳市新安建设工程有限公司，住所地：新安县新城南京路口**。统一社会信用代码：91410323171470955L。法定代表人：林发民，该公司经理。委托代理人：程相峰，河南慕容律师事务所律师。特别授权。第三人：何萌，男，汉族，1989年1月20日出生，住新安县。第三人：黄栋，男，汉族，1980年5月16日出生，住新安县。原告韩奔诉被告洛阳市新安建设工程有限公司（以下简称新安建设公司）、第三人何萌、第三人黄栋为确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩奔的委托代理人李莉、冯全利，被告新安建设公司的委托代理人程相峰，第三人何萌、黄栋等均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩奔诉称：2014年8月10日，我在洛阳银行贷款1000万元，银行以承兑汇票的方式给我发放了贷款，出票日期为2014年8月14日，承兑汇票号位3130005225341036。被告原法定代表人何清民因急需资金向我借款200万元，利息按年息15%计算，并以被告新安建设公司开发的新安县翠屏社区的九套房产作为借款抵押，并约定一年内若不能偿还借款，就与我签订《房屋认购合同》。2015年8月6日，被告原法定代表人何清民向我表示不能偿还所借款项，自愿以所抵押的几套房产抵偿欠款。我与被告新安建设公司于2015年8月6日签订了九份《房屋认购合同》，被告向我交了钥匙，并交付了九套房产。该九份合同是我与被告新安建设公司双方的真实意思表示，合法有效。2018年8月，第三人何萌和黄栋将持有被告新安建设公司的股权全部转让，股东变更。现新的法定代表人违法将我九套房产的锁芯全部更换，并向我表示，不再协助我办理房产登记手续，故诉至法院，请求判令:1、原告与被告于2015年8月6日签订的九份《房屋认购合同》是双方真实意思表示，合法有效。并判令被告在具备办理房产登记条件之日起一个月内，协助原告办理位于新安县城××镇翠屏社区的九套住房：7#-1单元-202室，7#-1单元-401室，7#-2单元-402室，7#-2单元-502室，5#-1单元-401室，5#-1单元-402室，5#-2单元-402室，5#-1单元-701室及801储藏间15.78平方米的房产登记手续。2、本案的诉讼费、财产保全费及本案引起的费用均由被告承担。被告新安建设公司辩称：1、我公司从未借到原告200万元，原告出示的银行承兑汇票和借款抵押合同并不能充分证明我公司与原告之间产生200万元的借款事实。2、原告向法庭提供的银行承兑汇票、借款抵押合同以及本人的民事起诉书，相互之间存在矛盾、互不一致，仍不能足够证明双方存在借款关系和房屋权属关系。3、房屋认购合同既无我公司签字盖章，不能证明系我公司的民事行为，更不能证明是我公司的真实意思表示，更不存在我公司与原告交付房屋和协助房产登记，按照原告诉状自认，该房屋系建设公司法人代表何清民在借款时，双方即约定不能偿还以此房屋抵押，那么依照法律规定抵押合同当中约定到期直接占有抵押物的，违反法律规定，自始无效。综上，原告与我公司之间根本不存在借款和签订房屋认购合同的基本事实，证据互相矛盾，并不客观真实，且存在违法无效行为，而且原告所诉房屋属于城关镇农村社区居民用房，不能买卖和交易。原告所诉缺乏足够依据，不能成立，应当驳回。第三人何萌辩称：我父亲何清民系新安建设公司股东和法定代表人。2016年7月12日，××逝。2016年8月22日，我继承我父亲何清民在新安建设公司占有的51.45%股权。2016年9月5日法定代表人变更为股东之一黄栋。公司营业执照变更后，我们三个股东共同对公司的债权债务进行了清算，并接受我父亲何清民生前所有的债务，其中已经出售交付的房产中包含韩奔的以资抵债的九套房产。2018年6月28日，新安建设公司股权全部变更，我和其他两个股东在资产移交时，将已经出售的房屋认购合同及房产移交清单，全部移交给现股东朱伟伟、高志福，实际控股人是赵卫东。我们双方签订有《股权转让协议》和《公司资产及负债明细》，很明确向现股东移交了83套房产，其他已经出售交付给业主的房产（包括韩奔以资抵债的9套房产）不在资产移交范围。自我继承新安建设公司51.45%股权以来，我和其他两个股东一直认可原告韩奔以资抵债房产的事实，即使在2018年6月28日新安建设公司股权100%转让时，我和其他两个股东也未将原告韩奔名下的九套房产移交给现新安建设公司的股东，故本案与我无关。第三人黄栋辩称：我于1996年10月公司成立时，就在新安建设公司上班，任该公司经理。2015年4月7日，公司股权变动，我持有该公司25.7%股权。2016年7月12日原新安建设公司法定代表人何清民患××逝，何清民持有该公司51.45%股权，我接任该公司的法定代表人，同时接受了何清民生前所有的债权债务，其中包含已经出售并交付给韩奔的以资抵债的九套房产。2018年6月28日我和其他两个股东，将我们持有的新安建设公司100%的股权转让给现股东朱伟伟、高志福，实际控制人是赵卫东。我们双方签订有《股权转让协议》和《公司资产及负债明细》，很明确向现股东移交了83套房产，其他已经出售交付给业主的房产（包括韩奔以资抵债的9套房产）不在资产移交范围。关于已经出售并交付给业主的房屋认购合同也已经全部移交给现公司及股东。综上，自我接任该公司法定代表人以来，我和其他两个股东一直认可原告韩奔以资抵债房产的事实，即使在2018年6月28日新安建设公司股权100%转让时，《股权转让协议》和《公司资产及负债明细》移交时，也明确告知被告现新安建设公司股东，这九套房产已同原告韩奔签订房屋认购合同，合同也已向现新安建设公司股东全部移交，故本案与我无关。经审理查明：2013年6月3日，新安县城××镇南庄社区居民委员会（甲方）与被告新安建设公司（乙方）在新安县城××镇人民政府见证下签订协议一份，主要内容为：为推动新安县新型农村社区建设，切实改善甲方居民及周边地区群众的居住条件，发展地方经济，经甲乙双方平等协商，并依据相关法律法规、中央省市县有关新农村建设的一系列政策和规定，参照县域内建设新型农村社区的基本做法，就甲方翠屏（南庄）社区一期建设项目合作事宜达成如下协议：一、项目概况。翠屏（南庄）社区，位于城关镇居委会境内，是经县、镇政府批准建设的新安县新农村大型社区之一，规划占地面积840亩，主要集中安置包括南庄居民委员会居民在内的城关镇、南李村镇、新安县产业集聚区所辖的六个行政村的15000口人，社区一期建设规划占地42亩（集体建设用地），建设多层居民住宅楼8栋；二、合作模式。甲方引进乙方资金用于建设，项目建成后，建设的住宅楼建筑总面积的20%归甲方，抵顶项目用地，住宅楼建筑总面积的80%归乙方，抵顶乙方的投资，乙方提供给甲方居民的房产，甲方居民享受10%的优惠。2013年9月25日，新安县城××镇人民政府作出【2013】101号文件，内容为：关于翠屏（南庄）社区开工建设的请示。县政府：翠屏（南庄）社区位于南环路，军营以北，新S2**省道从社区西部穿过，整合厥山、郁山、懈寺、克昌、南庄等五个行政村，涉及迁并人口10311人，2726户，总占地面积56.2公顷（约合843亩），总建筑面积39.6万平方米，容积率为1.45，可容纳人口11900人，2013年3月《总规》通过了市规划局评审，现已具备开工条件，请求开工建设。2013年10月23日，新安县人民政府作出新政文【2013】155号文件，主要内容为：关于翠屏社区开工建设的批复。城关镇人民政府：你镇关于翠屏（南庄）社区开工建设的请示（新城政【2013】101号）文件收悉。经研究同意翠屏社区开工建设，批复如下：翠屏（南庄）社区位于南环路，军营以北，新S2**省道从社区西部穿过，整合厥山、郁山、懈寺、克昌、南庄等五个行政村，涉及迁并人口10311人，2726户，总占地面积56.2公顷（约合843亩），总建筑面积39.6万平方米，容积率为1.45，可容纳人口11900人。望你镇接到批复后，加强领导，抽调专人负责，严格按照规划进行建设，同时严把工程质量，确保迁入群众按时入住。期间，被告新安建设公司按照规划完成了八栋居民楼的施工。2014年2月24日，新安县城××镇南庄社区居民委员会委托被告新安建设公司成立“新安县城××镇翠屏社区筹建办”。2014年8月14日，洛阳奔圣商贸有限公司向被告新安建设公司出具1000万元的银行承兑汇票一张。2015年8月5日，新安建设公司原法定代表人何清民（甲方）与原告韩奔（乙方）签订借款抵押合同一份，主要内容为：乙方在2014年7月27日在洛阳银行贷款1000万元，甲方因自身原因需要用乙方资金200万元，利息按年息15%计算，分月向乙方付息，现因乙方贷款到期，需甲方归还上述借款200万元，甲方因现在无力偿还上述借款200万元，用甲方翠屏（南庄）社区房产九套（详见房屋认购合同）抵偿乙方上述借款，甲方确保上述抵偿房产无纠纷。2015年8月6日，新安县城××镇翠屏社区筹建办（甲方）与原告韩奔（乙方）签订房屋认购合同九份，主要内容为：甲方将翠屏（南庄）社区7号楼1单元202室，7号楼单元401室，7号楼2单元402室，7号楼2单元502室，5号楼1单元401室，5号楼1单元402室，5号楼2单元402室，5号楼1单元701室及801储藏间共九套房屋出售给乙方，乙方付款情况详见借款抵押合同。合同签订后，原告未实际占有该九套房屋，现争执房屋由被告新安建设公司占有。本院认为：《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发「2007171号）规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”原告所诉的九套房屋系翠屏（南庄）社区的新农村建设安置房，根据城关镇人民政府和新安县人民政府的文件，翠屏（南庄）社区的房屋用于安置厥山、郁山、懈寺、克昌、南庄等五个行政村的居民，所用土地为集体建设用地，所建的房屋不能办理房屋所有权证书，而原告韩奔并非安置村的居民，故原告与新安县城××镇翠屏社区筹建办签订的房屋认购合同违反我国有关法律、法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十七条的规定，应认定为无效合同。关于原告要求被告新安建设公司协助其办理房产登记手续的请求，因原告购买房屋的合同系无效合同，且涉案房屋亦不能办理房产登记手续，故原告的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。本案合同被确认无效后，新安县城××镇翠屏社区筹建办本应向原告返还购房款，但因原告韩奔未曾交纳购房款，其与何清民之间的借贷关系，因债权人是洛阳奔圣商贸有限公司或是韩奔个人，债务人是何清民个人或是新安建设公司等问题无法查清，且与本案不属同一法律关系，故本案不予涉及。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十七条之规定，判决如下：驳回原告韩奔的诉讼请求。本案受理费11400元（已减半收取，原告已预交22800元），由原告韩奔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  吕念如二〇一九年五月十七日书记员  司 文