宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2013）甬鄞民初字第845号原告：宁波市台湾同胞投资企业协会。住所地：宁波市鄞州中心区贸城中路***号。法定代表人：宗高雄，该协会会长。委托代理人：刘慧杰，浙江导司律师事务所律师。委托代理人：苏文诚，浙江导司律师事务所律师。被告：宁波澜鹰国际贸易有限公司。住所地：宁波市鄞州区首南街道茶亭庵村、李花桥村（新兴工业园区）。法定代表人：吴军，该公司总经理。被告：宁波东海名轩餐饮有限公司。住所地：宁波市鄞州中心区贸城中路***号。法定代表人：吴军，该公司总经理。两被告共同委托代理人：叶峰，浙江和义律师事务所（现更名为浙江和义观达律师事务所）律师。原告宁波市台湾同胞投资企业协会为与被告宁波澜鹰国际贸易有限公司（以下简称澜鹰公司）、宁波东海名轩餐饮有限公司（以下简称东海名轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年5月24日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员陈增宏适用简易程序独任审理，后变更由审判员薛海蓉独任审理。因案情复杂，于2013年9月20日转为普通程序组成合议庭审理。本案于2013年6月18日、11月19日依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘慧杰、两被告的委托代理人叶峰到庭参加诉讼。原、被告在审理期间自行庭外和解未能达成协议。本案现已审理终结。原告宁波市台湾同胞投资企业协会起诉称：原告与澜鹰公司于2011年3月8日签订租赁合同，由该公司承租原告会馆以开办宁波企业家会所，澜鹰公司据此申领了名称为“东海名轩”的企业法人营业执照，并已实际经营。合同约定租期为十年，第一年至第三年的年租金为1680000元，并约定了每期租金的支付时间。但两被告自承租以来，一直拖欠租金，至今仅支付第一、二期租金各840000元、第三期租金684000元（尚欠156000元），未支付第四、五期租金。被告澜鹰公司是租赁合同的承租人，东海名轩公司是实际使用人，两被告均是租赁合同的义务人。为此，请求判令两被告共同向原告支付第三期租金156000元，第四期、第五期租金各840000元，并支付逾期利息65524.80元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2013年5月15日，之后计至实际付清之日止）。被告澜鹰公司、东海名轩公司共同答辩称：原告与澜鹰公司签订合同属实。1.租金的起算时间应当是2011年9月1日，并非合同约定的2011年3月1日。原合同约定的租期自2011年3月1日开始，并约定了每半年支付租金的具体时间，但在合同履行过程中，由于房屋产权证方面的原因，导致东海名轩公司迟延开业，经双方协商，租期自2011年9月1日起开始计算，则相应的租金支付时间也应当顺延，第四期租金支付时间应为2013年3月1日，第五期租金支付时间应为2013年9月1日。2.双方协商时，当初每年2000000元基础租金的确定，是原告方提出租赁税费较高，并作出了税费的测算表，因该测算表并未求证，所以在合同的补充条款约定了实际缴税“减少部分双方共享，承租方可在应交租金中扣减”；被告一次性支付前两期租金1680000元后，原告实际缴纳的税费比原测算的税费少了156000元，因此双方约定共享该优惠部分，原告可得78000元以东海名轩公司消费卡形式支付给原告，故根据合同补充条款的约定，被告支付的第三期租金从840000元减少为684000元并无不当。3.原告尚未开具被告已支付的第三期租金的正式发票，根据合同约定，被告有权拒付款。4.澜鹰公司并非本案的适格被告，根据合同约定，澜鹰公司仅是代签合同，在东海名轩公司成立后，合同的权利义务由东海名轩公司承受，实际履行中，原告对此清楚，且是东海名轩公司实际履行，故澜鹰公司与本案所涉的租赁合同已无任何关系。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交《宁波市台湾同胞投资企业协会会馆租赁合同》、房屋所有权证（甬房权证鄞州区字第××号）、房屋租赁登记证各一份，拟证明原、被告之间存在租赁关系，双方对租金的数额、付款时间、违约金等事项进行约定的事实。被告澜鹰公司、东海名轩公司为支持其抗辩主张，共同向本院提交如下证据：1.《宁波市台湾同胞投资企业协会会馆租赁合同》及补充条款各一份，拟证明原告与澜鹰公司签订合同之后，东海名轩公司成立，租赁合同中乙方的权利义务应由东海名轩公司承受的事实。2.2011年3月11日的函件、会议纪要复印件各一份，拟证明原告发函告知被告澜鹰公司，根据其七人小组会议纪要的意见，同意合同约定的计租日延迟至2011年9月1日起算的事实。3.税费测算表、电子邮件、录音摘要若干份，拟证明原告在签订合同前经测算预缴的税费应为300000余元，其中房产税按租金的12%计征，土地税为30000余元，与测算表吻合，但实际缴纳税费比测算的税费少了156000元，且就此可得的50%以东海名轩公司消费券形式给予原告的事实。4.宁波市鄞州地方税务局直属分局出具的函复印件一份，拟证明涉案房屋实际缴纳的税费少于原测算金额的事实。5.纳税申报表复印件一份，拟证明原告实际缴纳房产税仅为15217.35元的事实。原、被告提交的上述证据均经庭审质证。原、被告的质证意见及本院认证意见如下：原告的证据，两被告对真实性无异议，对租赁合同的证明目的有异议，认为原、被告在之后的联系函件中已对合同约定的计租日进行了变更。本院对真实性予以认定，关于合同约定的计租日是否变更结合被告提交的其他证据综合认定。两被告的证据1，原告无异议，且说明原告一直要求被告澜鹰公司明确补充条款中注册成立的酒店具体是哪一家，但澜鹰公司至今未予明确，现根据实际情况，同意由东海名轩公司承受合同的权利义务。本院对该证据予以采信，对原告认可由东海名轩公司承受租赁合同的权利义务的事实予以认定。两被告的证据2，原告对函件的真实性无异议，但认为原告仅同意自2011年9月1日起计租，免去3个月租金，租期的起算并未变更；对会议纪要的真实性不予认可。本院对函件的真实性予以认定，根据该函件的内容认定，原合同约定的计租日自2011年6月1日起算，现经双方协商变更为自2011年9月1日起计算；关于会议纪要系原告的内部文件，被告提交的复印件无法证明其合法来源，故本院对其真实性不予认定。两被告的证据3，原告对真实性均有异议，且认为即使电子邮件是真实的，也只能说明双方还在协商，台商会的内部决策机构是七人小组并非会长，会长的意见也不能代表原告的意见，双方并未达成一致意见。本院认为，税费测算表并非计税及缴税的合法依据，该测算表也不能证明系经双方确定的应缴税额，故本院对其真实性、合法性不予认定；关于电子邮件，系台商会会长宗高雄与东海名轩公司法定代表人吴军之间协商的往来记录，有明确的邮件收发人及详细信息，故本院对真实性予以认定，至于该邮件涉及的协商内容是否有效及合法在说理部分阐述；关于录音摘要，虽然两被告当庭提供了录音的电子证据，但庭审前未经审查且原告不同意当庭播放，也不能证明其以合法形式取得该证据，故本院对该证据不予认定。两被告的证据4，原告认为该函件的原件是被告交给原告的，现在在原告处，但如何得来并不清楚，原告认为应当依法纳税，该函件也不能证明能够享受税费优惠。本院基于原告认可该函件原件在原告处认定其真实性，但该函件仅是对缴税的答复，不能证明原告因此享有的税费优惠，故对被告的证明目的不予认定。两被告的证据5，原告表示需要庭后核实其真实性，即便真实，也与本案没有关联性。本院认为，该纳税申报表仅能证明原告缴税事实，无法认定原告享有税费优惠的事实，故对其与本案的关联性不予认定。综合原、被告诉辩意见和本院对证据的认证意见，确认本案如下事实：2011年3月8日，原告（甲方）与被告澜鹰公司（乙方）签订《宁波市台湾同胞投资企业协会会馆租赁合同》，原告将其座落于宁波市鄞州中心区贸城中路850号的宁波台湾同胞投资企业协会会馆（以下简称会馆）的部分空间出租给乙方开办宁波企业家会所（以下称会所），会馆房屋建筑面积为1322平方米；甲方同意对房屋内外进行装修或改建，但应经政府有关部门批准；租赁期限为十年，自2011年3月1日起至2021年2月28日止；租金为每年2000000元，第一年至第三年优惠至1680000元，第四年为2000000元，第五年起在前一年基础上按每年5%递增；租金每六个月支付一次，先付后租，装修期为2011年3月1日至2011年5月31日免收租金，第一期租金于本合同签订之日支付，其余租金具体支付日期为第二次2011年7月31日、第三次2012年1月31日前、第四次2012年7月31日前、第五次2013年1月31日前，……，直至第二十次2020年7月31日前；甲方交付房屋时，乙方应支付保证金1000000元；双方另行约定了其他事项。同时，原告与被告澜鹰公司还签订补充条款：1.如甲方实际缴税比例低于本合同签订时的比例（50%），则减少部分双方共享，乙方可在应交租金中扣减；2.如在与乙方或乙方法定代表人的关联企业或单位（包括个人）间的转移，不视为转租，但须提前两个月书面通知甲方并得到甲方的许可；3.本租赁合同暂由澜鹰公司签订，待酒店注册后，本租赁合同及补充条款的权利义务由新注册酒店承担。上述合同签订后，被告澜鹰公司对涉案租赁物进行了装修并投入使用。被告澜鹰公司向原告支付了保证金1000000元，并支付了第一、二期租金共计1680000元、第三期租金684000元。原告就第一、二期租金向被告东海名轩公司开具了发票。2012年11月至12月期间，原告的法定代表人宗高雄与被告的法定代表人吴军就房权证、租税节约部分的分配、租金起算日期等事项以电子邮件方式进行了沟通。2013年3月11日，原告正式发函给被告澜鹰公司及吴军，同意将原合同约定的计租日自2011年6月1日起变更为自2011年9月1日起，同时要求提供税务部门的有效书面说明，否则应补交第三期租金156000元，并催付第四期租金。之后，双方又多次为租金支付、租税分享等事项进行了协商，原告对于被告提出的变更应缴税地点等方式以少缴税费的意见未予认可，要求被告提供本地税务部门的书面文件以确认是否少缴了税费，双方为此未能达成一致，致使租金支付拖延至今。被告东海名轩公司在支付第三期租金时将其认为原告少缴的税费156000元中的一半即78000元以东海名轩公司消费券的方式交予原告，但原告未接受。另查明：被告东海名轩公司于2011年12月14日注册成立。本院认为：本案所涉租赁合同虽然由原告与被告澜鹰公司签订，但根据双方同时签订的补充条款第3条的约定，明确了合同暂由澜鹰公司签订，待新注册酒店成立后由其承受合同的权利义务，故认定澜鹰公司并非租赁合同的实际履行一方。现东海名轩公司已经注册成立并实际使用涉案租赁物，原告的租金发票也向该公司开具，且原告在庭审中同意由东海名轩公司承受合同的权利义务，故本院认定涉案租赁合同的承租人应为被告东海名轩公司，原告主张的支付租金的义务，应为被告东海名轩公司承担。关于租赁合同的内容，系双方当事人的真实意思，且不违反法律规定，双方均应按约履行；但双方同时签订的补充条款第1款，关于“如甲方实际缴税比例低于本合同签订时的比例（50%），则减少部分双方共享，乙方可在应交租金中扣减”，虽然系双方签订合同时的真实意思，但从双方协商的内容来看，涉及了变更应缴税地点以及计税方式等内容，实际系以规避税费缴纳所得由双方分享，故该约定明显违反法律规定，本院对被告主张的双方应分享少缴税费所得的抗辩意见不予采纳；且即使实际履行过程中不存在违法行为，被告也没有充分证据证明其主张的少缴税费的事实存在，故其主张以税费优惠抵扣租金亦缺乏事实依据。关于租金的起算，原、被告已经协商一致将计租日自2011年6月1日起变更为自2011年9月1日起，应按约履行；虽然计租日推迟，但双方对于付款时间并未另行协商，故被告东海名轩公司仍应按约付款，逾期支付应承担迟延履行的违约责任，故本院对于原告主张的要求被告东海名轩公司支付第三期剩余租金156000元以及第四、第五期租金各840000元的诉讼请求予以支持。关于原告主张的逾期付款利息，虽然合同对逾期付款责任并未约定，但被告存在逾期付款的行为，现原告按照中国人民银行同期同类贷款利率主张，不违反法律规定，本院予以支持，被告东海名轩公司应自每一期租金逾期之日起支付利息至判决确定的履行日止。关于被告认为原告在收到租金后拒开发票，被告有权拒付租金，本院认为被告支付的前二期租金原告均已开具发票，第三期租金因被告并未足额支付导致未开发票，故被告主张的拒付租金的理由不能成立，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告宁波东海名轩餐饮有限公司支付原告宁波市台湾同胞投资企业协会第三、第四、第五期租金共计1836000元及逾期付款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中第三期租金156000元自2012年2月1日起计算利息，第四期租金840000元自2012年8月1日起计算利息，第五期租金840000元自2013年2月1日起计算利息，均计至本判决确定的履行宽限期止），于本判决生效后三日内履行完毕。二、驳回原告宁波市台湾同胞投资企业协会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21914元，由被告宁波东海名轩餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  薛海蓉代理审判员  龚媛媛人民陪审员  冯友华二〇一四年三月十一日代书 记员  傅 雷