广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）中一法三民一初字第665号原告：颜美芳，女，1958年5月11日出生，汉族，住中山市三乡镇。委托代理人：李鸣明、林文结，分别系广东保信律师事务所律师、实习律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市三乡镇。第三人：肖欣耀，男，1976年10月3日出生，汉族，住中山市三乡镇。第三人：柳成彬，男，1974年5月11日出生，汉族，住中山市三乡镇。第三人：林定坤，男，1962年8月18日出生，汉族，住中山市石岐区。委托代理人：黄玲，广东广中律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司中山三乡支行，住所地中山市三乡镇。负责人：木文太，职务：行长。委托代理人：林剑影，该行职员。原告颜美芳诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，经审查认为本案的处理结果可能同肖欣耀、柳成彬、林定坤、中国工商银行股份有限公司中山三乡支行（以下简称工行三乡支行）有法律上的利害关系，依法追加肖欣耀、柳成彬、林定坤、工行三乡支行为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告颜美芳及其委托代理人李鸣明、林文结，第三人肖欣耀、林定坤委托代理人黄玲、工行三乡支行委托代理人林剑影到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧、第三人柳成彬经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2005年10月1日，原告与被告吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由原告购买吉雅公司开发的位于中山市三乡镇综合市场X号楼X号商铺，购房总价为350100元。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款并实际占有使用商铺至今，但被告并未按合同约定为原告办理房地产权属证书。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.确认第三人肖欣耀与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；2.确认第三人肖欣耀与工行三乡支行签订的《个人购房借款合同》无效；3.第三人工行三乡支行协助办理注销中山市三乡镇综合市场X号楼X号商铺的抵押登记手续；4.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇综合市场X号楼X号商铺的房地产权属证书；5.诉讼费由被告承担。原告对其主张事实及诉讼请求在举证期限内提供以下证据：1.广东省商品房买卖合同；2.中山市不动产销售转让发票；3.收款收据；4.物业公司证明、物业服务收款收据、水电费发票；5.中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表；6.银行转帐凭证；7.收款收据；8.借据。被告吉雅公司未作答辩，亦未提供证据。第三人柳成彬未作答辩，亦未提供证据第三人肖欣耀述称：向吉雅公司购买商铺后，商铺返租给张其，供楼款也一直由张其支付。“吉雅”事件发生后，银行曾经找过我，但我没有供楼存折。第三人肖欣耀对其述称事实提供的证据：1.广东省商品房买卖合同；2.收款收据复印件；3.个人购房借款合同复印件；4.商品房抵押登记备案权属证书；5.银行流水单。第三人林定坤述称：肖欣耀与吉雅公司签订的商品房买卖合同并于2005年1月7日进行登记备案，而原告与吉雅公司签订合同时间为2005年10月1日。肖欣耀与吉雅公司签订的买卖合同经过备案登记，符合不动产转让的一系列公示程序，肖欣耀与吉雅公司没有发生合同无效的法定事由，合同也没有解除。此合同签订时间早于原告与吉雅公司签订，原告要求解除第三人肖欣耀的商品房买卖合同没有任何法定事由，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人林定坤对其述称事实未提供证据。第三人工行三乡支行述称：1.银行与被告及第三人肖欣耀所签订的个人购房借款合同经过三方同意真实签名盖章，并经过律师见证，合同内容合法，主体合格，是有效的合同；2.涉案房地产已在中山市国土房管局备案登记，备案登记人是肖欣耀本人，根据物权法规定，不动产物权以登记公示方式确权。因此，涉案房地产所有权人应为肖欣耀，抵押权人为工行三乡支行，原告无权要求确权到其名下，原告应当向吉雅公司主张债权。第三人工行三乡支行对其述称事实提供的证据：1.个人购房借款合同；2.商品房抵押登记备案权属证书；3.自营历史明细列表（还款记录）。经审理查明：2005年10月1日，原告与被告吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告向吉雅公司认购其开发的位于中山市三乡镇综合市场X号楼X号商铺，该物业建筑面积为175.05平方米，认购楼款为350100元。付款方法为一次性付款，总楼价350100元在签署《广东省商品房买卖合同》时已付清，交楼时间为2005年6月30日；合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，合同还约定了其他事项。2005年7月13日，被告出具收到原告支付购买中山市三乡镇综合市场X号楼X、X号商铺办证契税及其他杂费53482元、装修费用20000元的收款收据，原告称吉雅公司同时将商铺交付给原告使用；2006年12月30日，被告出具收到原告购买中山市三乡镇综合市场X号楼X号商铺款350100元的不动产销售转让发票。原告认为，其已依约向被告支付了商铺款，商铺且已实际交付使用，但被告至今仍未为原告办理房地产权证，于2013年6月28日诉至本院，主张前述实体权利。原告就商铺款支付情况述称，其在2004年开始即向吉雅公司定购中山市三乡镇中心区综合市场1号楼X、X号商铺（商品房买卖合同于2005年10月1日补签），每间商铺约定的实际价格为730000元，总价为1460000元，每间商铺先支付670000元，其余60000元在办理好房产证时再支付。张其为少缴交易税，在商品房买卖合同中约定每间商铺价格仅为350100元。原告于2004年1月12日、2005年1月18日、2006年1月16日分三次通过转账方式向被告吉雅公司支付购楼款700000元（吉雅公司收款后开具了临时收据，后被收回出具了正式购房发票）；原告另于2004年8月4日、2005年1月13日二次以现金方式共向吉雅公司支付购楼款640000元，合计向吉雅公司支付商铺款1340000元，仍欠吉雅公司商铺款（两间）120000元在办好房产证付清。原告对以上陈述提供了3张银行转账凭证、2张中山市不动产销售转让发票及2张收款收据予以证明，且与本院向中山市中级人民法院调取（2010）中中法刑二初字第25号刑事案件中的公安侦查卷中的有关询问笔录原告当时所作的陈述相符。另查：中山市商品房销售合同资料证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺买方姓名为第三人肖欣耀，建筑面积为175.05平方米，购房总价为833238元，签约日期为2005年4月5日，登记备案日期为2005年4月15日。又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人肖欣耀与被告吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表中，原告涉及该判决书附表《非法吸收公众存款明细表》所列出借人，出借金额100万元。对于出借款，原告在中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事案件中的公安侦查卷中的询问笔录所作的陈述及庭审时陈述，从2005年至2006年间分多次借给张其，月息3分，因张其借款后无法支付利息，拖欠利息640000元，张其于2007年11月1日向原告出具一张1640000元的借据，该借据原件现由原告持有，以证明其用于购买涉案商铺的款项并不包含该借款；虚假按揭物业明细表涉及涉案房产，借款人为肖欣耀，贷款银行为第三人工行三乡支行，贷款金额为496000元。中山市公安局于2008年5月9日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼房产进行了查封。此外，中山市土地房产产权档案馆出具的房地产基本信息显示中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺：第1轮候查封接收日期为2012年9月13日，原告申请执行人为柳成彬，执行通知书文号（2012）中一法执字第4544-2号；第2轮候查封接收日期为2013年1月30日，原告申请执行人为林定坤，执行通知书文号（2012）中一法三民一初字第405-1号。本案审理过程中，本院于2013年10月31日派员到涉案的中山市三乡镇综合市场X号楼X号商铺核查使用人员并张贴通知，经核查，商铺由原告颜美芳出租给申丽群使用，张贴的通知内容为告知该房屋业主或住户本院处理该房屋如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。吉雅公司应当在原告支付了购房款及商铺交付使用后，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书，故原告主张吉雅公司继续履行合同，并为其办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。吉雅公司在与原告签订商品房买卖合同之前，已于2005年4月15日将涉案商铺登记备案在第三人肖欣耀名下，并以第三人的名义与工行三乡支行签订个人购房借款合同，将涉案商铺抵押登记在工行三乡支行名下，被告的行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人肖欣耀与被告吉雅公司之间对涉案房屋的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。第三人肖欣耀与被告吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效；基于上述同样理由，第三人肖欣耀与工行三乡支行及被告吉雅公司签订的个人购房借款合同也应认定无效，工行三乡支行应协助办理注销中山市三乡镇综合市场X号楼X号商铺的抵押登记手续。原告虽有借款给吉雅公司，但其在本案中提供了借款借据原件、购房发票及多份收款收据证明其另行向吉雅公司支付了购买商铺款及相关费用，原告提供的证据证明其用于购买涉案商铺的款项并不包含在出借款当中，且被告已将涉案商铺实际交付给原告使用多年，物业管理公司亦证明原告已实际占有使用商铺多年；原告对借款及购买商铺事实提供了证据佐证并作了相应的陈述，且对其陈述作出保证，如有虚假因此产生的一切后果由其承担，并愿意承担相应的法律责任，故本院对原告与吉雅公司之间的商品房买卖合同关系的真实性予以认定。在原告与被告吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告要求被告吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇综合市场X号楼X号商铺的房地产权属证书的诉讼请求，理据充分，本院予以支持；原告亦负有同时履行向被告支付购房余款的合同义务，其尚欠被告吉雅公司的商铺款60000元，应一并支付给被告吉雅公司。被告吉雅公司经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视其自动放弃举证、质证和抗辩的权利，并应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条第二款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认第三人肖欣耀与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2004年12月30日签订的《广东省商品房买卖合同》无效；二、确认第三人肖欣耀与中国工商银行股份有限公司中山三乡支行及被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2005年1月20日签订的《个人购房借款合同》无效；三、第三人中国工商银行股份有限公司中山三乡支行于本判决生效之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇综合市场X号楼X号商铺的抵押登记手续；四、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告颜美芳办理位于中山市三乡镇综合市场X号楼X号商铺的房地产权属证书；五、原告颜美芳于本判决发生法律效力之日起十日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房余款60000元。案件受理费6552（原告已预交），由被告吉雅公司负担（被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  伍青花审 判 员  吴立和代理审判员  唐 群二〇一四年三月五日书 记 员  余 伟