云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2013）官民一初字第2008号原告陈花珍，女，1980年2月17日出生，汉族，安徽省巢湖市人，现住昆明市。委托代理人华辉、夏桐跃，云南云典律师事务所律师。特别授权代理。被告云南华丰集团股份有限公司，住所昆明市官渡区小板桥街道办事处。法定代表人赵云焜，职务董事长。委托代理人王剑波，男，1973年7月9日出生，汉族，云南华丰集团股份有限公司总裁助理兼法律顾问，现住昆明市五华区。特别授权代理。被告交通银行股份有限公司云南省分行，住所昆明市护国路**。负责人李大军，职务行长。委托代理人米强、程佳庆，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。原告陈花珍诉被告云南华丰集团股份有限公司（以下称华丰公司）、交通银行股份有限公司云南省分行（以下称交行云南省分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月3日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人华辉、夏桐跃，被告华丰公司委托代理人王剑波，被告交行云南省分行委托代理人米强、程佳庆到庭参加了诉讼。本案经依法报延审限后，现已审理终结。原告陈花珍诉称：原告与被告华丰公司于2011年1月18日签订《商品房购销合同》约定：原告出资274033元购买被告华丰公司所有的位于昆明市官渡区小板桥街道办事处中闸村国际商贸城E4幢1单元607号房，房屋建筑面积52.67平方米，交房时间为2012年12月30日前，同时约定了双方的违约责任，《商品房购销合同》签订后，原告按约定履行了自己的义务，并与被告交行云南省分行签订了《个人房产抵押贷款合同》作为从合同,但直到2013年2月底被告华丰公司也没有交房。按原告与被告华丰公司双方签订的《商品房购销合同》第九条第二款的约定，原告有权解除合同，并要求被告退还已付款和发生交易的相关税费及承担违约责任。双方多次协商无果。现原告诉至本院，请求：一、依法解除原告与被告华丰公司双方于2011年1月18日签订的《商品房购销合同》；二、依法解除原告与被告交行云南省分行于2011年3月29日签订的《个人房产抵押贷款合同》；三、判令被告华丰公司退还原告所支付的购房款274033元；四、判令华丰公司赔偿原告购房所支付的税费（利息、公证费及抵押费）19384.25元；五、判令华丰公司支付原告违约金8220.99元；六、判令华丰公司承担本案诉讼费用。被告华丰公司辩称：一、被告华丰公司已多次通知本案原告接房，且原告并未支付契税、维修基金等费用，被告华丰公司并无违约事实存在，原告应继续履行合同；二、原告单方要求解除合同，应承担相应的违约责任，依据被告华丰公司与原告之间签订的《商品房购销合同》，则原告需要承担单方解约的违约责任。被告交行云南省分行辩称：被告交行云南省分行不是本案适格的被告，只是向原告提供贷款，被告交行云南省分行在诉讼中的地位应该是有独立请求权的第三人，而非被告，原告对被告交行云南省分行的起诉不符合法律规定。本案案由是商品房买卖合同纠纷，原告和被告交行云南省分行之间是借贷合同关系，不是本案审理的案由，一个案件内无法同时审理两个完全独立的法律关系。原告和被告交行云南省分行签订的贷款合同，是完全独立并生效的合同，不是商品房购销合同的从合同，原告的起诉无任何事实及法律依据。原告要求解除与被告交行云南省分行的贷款合同，无法律事由，不符合双方合同中约定的解除事由，原告要求解除抵押贷款合同无任何事实及法律依据，综上，请求法院依法驳回原告对被告交行云南省分行的起诉。原告针对其诉讼主张向本院提交以下证据：1.《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，欲证明原告和被告之间存在合同关系及被告华丰公司违约的事实；2.收据、公证受理通知单、公证书、还本付息计划表，欲证明原告支付19584.25元的事实。经质证，被告华丰公司对原告提交的证据1中《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》的真实性无异议，但认为证明不了被告华丰公司存在违约事实，只能证明双方签订了该合同；对证据2中收据的真实性和关联性都不认可，认为和本案无关，对证据2中公证受理通知单不予质证，认为和被告华丰公司无关联，对证据2中公证书的真实性无异议，但认为与本案无关联，对证据2中还本付息计划表不予质证，认为和被告华丰公司无关联，不能证明原告支付了19584.25元的事实。被告交行云南省分行对原告提交的证据1中《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》的真实性及合法性无异议，但认为该合同与被告交行云南省分行无关，认为证明内容和被告交行云南省分行无关联性，被告交行云南省分行不予质证；对证据2中收据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为只是手写的复印件，写的是抵押费550元，收款人也看不出是谁，没任何公章，对公证受理通知单的真实性及合法性无异议，对公证书的真实性、合法性、关联性均认可，对证明内容不予认可，认为公证的是抵押贷款合同，该合同是独立的，而非从合同，对还本付息计划表的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明内容不认可，认为恰好证明被告交行云南省分行已经完全按照贷款合同约定履行义务，对证据2的证明内容不予认可，认为与被告交行云南省分行无关。被告华丰公司为支持其辩解向本院提交以下证据：1.企业法人营业执照（复印件加盖华丰公司公章），欲证明被告华丰公司主体资格；2.房屋竣工验收备案表，欲证明原告购买的房屋于2012年11月26日即已竣工验收并经法定质监机构验收备案，具备交付条件；3.通话清单（被告华丰公司通知业主办理接房手续），欲证明被告华丰公司在合同约定的交付期限之内已通知原告办理接房手续，被告华丰公司无违约行为发生；4.电话拆机登记单、办公电话交费发票，欲证明被告华丰公司原使用电话号码因办公地址搬迁停止使用并重新启用新号码通知业主办理接房手续的事实；5.报刊公告，欲证明原告一直未办理房屋交接手续，被告华丰公司又以登报公告的形式通知原告尽快办理接房手续的事实；6.其他业主签订的《商品房购销合同》及交付契税、公共维修基金的单据，欲证明被告华丰公司在合同约定的交房期限内通知业主办理接房手续及其他业主交付相关税费的事实；7.原告与被告华丰公司之间签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，欲证明原告单方解除合同应承担的违约责任，原告未付清房款契税、公共维修基金等相关税费不能要求被告华丰公司交房；8.交款收据及刷卡记录，欲证明原告向被告华丰公司交付首付款的凭据；9.接房通知书（业主接房时签收），欲证明被告已在合同约定时间内通知业主办理房屋交接手续；10.交费明细表及交费单据（业主接房时签收），欲证明业主办理房屋交接的财务交费手续。经质证，原告对被告华丰公司提交的证据1无异议；对证据2真实性认可，对证明目的不认可，认为具备条件不意味履行了交付义务；对证据3真实性认可，对证明的目的不认可，认为从清单上看不出来已经通知了原告，清单上的电话号码和原告的电话号码也不一致，清单上的时间也看不出来；对证据4中登记单和发票的真实性认可，但认为跟本案无关；原告认为证据5中公告时间为2013年5月27日，双方约定交付时间是2012年12月30日前，该公告恰好证明被告华丰公司未按照约定履行交房义务，被告华丰公司存在违约的事实；对证据6，原告认为与本案无关，也不认可被告华丰公司要证明的事实，认为补充协议的第2、5条，双方没有实际履行，被告华丰公司没要求原告交纳公共维修基金，对证据6的证明目的也不认可；对证据7的真实性认可，对证明目的不认可；对证据8的真实性认可，对证明目的不认可，认为这笔钱只是首付款，但是原告已经将交行云南省分行发放的贷款全额支付给了被告华丰公司；对证据9中接房通知书、证据10中交费明细表及交费单据的真实性原告均无法确认，认为双方并未实际履行补充协议的第2条和第5条，原告不清楚交费的事实，原告不存在违约行为。被告交行云南省分行对被告华丰公司提交的证据1-10认为均与被告交行云南省分行无关，均不予质证。被告交行云南省分行为支持其辩解向本院提交以下证据：1、个人房产抵押贷款合同、担保函、公证书、交通银行借款凭证（放款记录），欲证明被告交行云南省分行与原告陈花珍签订的《个人房产抵押贷款合同》合法有效，且该合同是一个完全独立的合同；被告交行云南省分行已经按照贷款合同的约定向原告发放130000元贷款；2、还款明细3份（2013年10月28日2份还款明细，加盖被告交行云南省分行的公章，2013年12月13日1份还款明细系打印件，未加盖公章），欲证明原告陈花珍按照合同约定按月返还贷款本金及利息，最后一次还款日为2013年11月30日，其要求解除《个人房产抵押贷款合同》无任何事实和法律依据。经质证，原告对被告交行云南省分行提交的证据1的真实性无异议，但不认可证明内容，认为依据抵押贷款合同及担保函，恰好证实本案是原告和被告华丰公司签订买卖合同后，再由被告华丰公司作为担保方，与被告交行云南省分行签订抵押贷款合同，认为如果没有原告与被告华丰公司的房屋买卖合同，就不存在原告和被告交行云南省分行的抵押贷款合同，如果房屋买卖合同被依法解除，那么原告和被告交行云南省分行的抵押贷款合同也应该依法解除，贷款由被告交行云南省分行直接打入被告华丰公司的名下，2013年11月30日是原告最后还款日，但是不意味原告无权解除抵押贷款合同；对证据2中3份还款明细的真实性无异议，但不认可证明目的。被告华丰公司对被告交行云南省分行提交的证据1-2的真实性、合法性、关联性均予以认可，对证明目的不发表质证意见。对上述证据，本院综合认证如下：原告提交的证据1内容真实，且被告华丰公司、交行云南省分行对其真实性予以认可，本院予以确认；原告提交的证据2中收据因并非正规票据，且被告华丰公司、交行云南省分行对其真实性不予认可，因无法确认其真实性，本院不予确认，证据2中公证受理通知单、公证书、还本付息计划表内容真实，且被告华丰公司对证据2中公证书真实性予以认可，被告交行云南省分行对证据2中公证受理通知单、公证书、还本付息计划表真实性予以认可，本院予以确认。被告华丰公司提交的证据1、2、3、4、5、7、8，内容真实，且原告对其真实性予以认可，本院予以确认；证据6、9、10因与本案无关联，本院不予确认。被告交行云南省分行提交的证据1-2内容真实，且原告、被告华丰公司对其真实性予以认可，本院予以确认。根据庭审查明，本院确认本案法律事实如下：2011年1月18日，原告（乙方）与被告华丰公司(甲方)签订《商品房购销合同》约定：1、甲方将位于昆明市官渡区昌宏路华丰国际商贸城第一组团第E4幢第一单元第6层607号房屋出售给乙方，房屋价款为274033元；2、乙方于2011年1月3日前支付甲方房屋价款的50%，即144033元，剩余房屋价款130000元于2011年1月11日前办理担保贷款手续，并将该款项汇至甲方账户；3、甲方于2012年12月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合约定的房屋交付给乙方；4、如乙方未按约定付款，自约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，乙方按每天应付款项的0.02%向甲方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，解除合同，乙方按应付未付款的3%向甲方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费由乙方承担；5、甲方如未按约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天应付款项0.02%向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，解除合同，甲方按应付未付款的3%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费由甲方承担；6、商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应以电话或媒体形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，由于甲方原因，未能按期交接，责任由甲方承担，甲乙双方同意甲方按本合同第九条第（一）款约定承担违约责任；由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担，甲乙双方同意乙方按本合同第七条约定的期限（2012年12月30日）内到甲方处办理房屋交接手续，逾期未办理交接手续的，自通知交房之日起，甲方视为交房，房屋空置毁损的风险及物管费由乙方承担。同日，原告（乙方）与被告华丰公司（甲方）签订《商品房购销合同补充协议》，约定：“……四、《合同》第七条中“建设单位组织验收合格并符合本合同约定”是指房屋单体建筑经勘察单位、设计单位、甲方、施工单位、监理单位共同验收合格。房屋取得上述验收签章即视为已经符合交付标准、具备交付条件。五、乙方未向甲方足额支付《合同》约定的全部购房款、公共维修基金、违约金及相关税、费等款项前，乙方无权要求甲方交付房屋，且甲方不承担逾期交房的违约责任。……八、自乙方签署该商品房交付凭证时起，该商品房的交接手续视为已办理完毕，与该商品房有关的依法或依约定应由乙方交纳的税、费，以及该商品房毁损、灭失的全部风险转由乙方承担……。”原告于2010年8月3日向被告华丰公司支付首付款134033元，后原告向被告交行云南省分行贷款130000元，被告华丰公司现已收到该130000元。2011年12月26日，华丰国际商贸城2﹟地块二期建设工程项目第二标段施工工程（包含第一组团第E4幢房屋）竣工并验收。被告华丰公司于2013年5月29日在报刊上刊登了办理房屋交接手续的公告，公告内容为：自本公告刊登之日起十日内前往昆明市官渡区昌宏路办理交接手续，逾期不办理的，依据双方签订的《商品房购销合同》第十条规定，视为交房。现原告诉至本院，请求：依法解除原告与被告华丰公司双方于2011年1月18日签订的《商品房购销合同》；退还原告所支付的购房款274033元，支付的税费19584.25元，违约金8220.99元；依法解除原告与被告交行云南省分行于2011年3月29日签订的《个人房产抵押贷款合同》。本案争议焦点为：原告的诉讼请求能否得到支持？本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告与被告华丰公司签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同及补充协议合法有效，应受法律的保护。原告主张被告华丰公司未按约定按期交房，被告华丰公司已构成违约，应依法解除双方签订的《商品房购销合同》，退还原告购房款274033元，支付原告的税费19584.25元及违约金8220.99元。被告华丰公司辩解称其已多次通知原告接房，原告没有接房，另原告也未支付被告华丰公司契税、维修基金等费用，被告华丰公司没有义务先交房，被告华丰公司并未违约。根据庭审查明，原告与被告华丰公司在《商品房购销合同》中的约定，被告华丰公司应于2012年12月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合约定的房屋交付给原告，后华丰国际商贸城2﹟地块二期建设工程项目第二标段施工工程（包含第一组团第E4幢房屋）于2011年12月26日竣工并验收。原告与被告华丰公司在签订上述《商品房购销合同》的同日，签订了《商品房购销合同补充协议》，双方在该补充协议中约定，原告未向被告华丰公司足额支付约定的全部购房款、公共维修基金、违约金及相关税、费等款项前，原告无权要求被告华丰公司交付房屋，且被告华丰公司不承担逾期交房的违约责任。后被告华丰公司于2013年5月29日在报刊上刊登要求原告办理房屋交接手续的公告。庭审中，原告明确其于2012年12月30日前未到被告华丰公司处办理交接房手续，后于2013年4、5月份前往被告华丰公司处，但相应交接房手续亦未办理，原告已支付了被告华丰公司购房款274033元，但至今没有支付被告华丰公司公共维修基金及相关税费。因原告未按约定的交房时间（2012年12月30日）前到被告华丰公司处办理交接房手续，在被告华丰公司于2013年5月29日在报刊上刊登交接房公告后，原告也未前往被告华丰公司处办理交接房手续；另原告至今亦未按上述补充协议的约定支付被告华丰公司公共维修基金及相关税费等款项，根据该补充协议的约定，原告无权要求被告华丰公司交付房屋，且被告华丰公司不承担逾期交房的违约责任。故原告主张被告华丰公司已构成违约，应解除双方签订的《商品房购销合同》，退还原告购房款274033元，支付原告的税费19584.25元及违约金8220.99元的诉请并无相应事实和法律依据，本院不予支持。另，原告主张解除原告与被告交行云南省分行于2011年3月29日签订的《个人房产抵押贷款合同》的诉请亦无相应事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈花珍的诉讼请求。案件受理费5824元，由原告陈花珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜安旻人民陪审员  杨嘉升人民陪审员  许 雁二〇一四年三月三十一日书 记 员  何雅琴