海南省第二中级人民法院   民事判决书   (2019)琼97民终540号   1   海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2019）琼97民终540号   上诉人（原审原告、执行案外人）:吴清汉，男，汉族，1964年7月10日出生，住海南省海口市，公民身份号码XXX。   委托诉讼代理人：卢巧仕，海南东方国信律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、申请执行人）：陈青于，男，汉族，1969年10月15日出生，住海南省临高县，公民身份号码XXX。   原审第三人（被执行人）：唐毅，男，汉族，1978年6月28日出生，现羁于海口市第一看守所，公民身份号码XXX。   上诉人吴清汉与被上诉人陈青于、原审第三人唐毅执行异议之诉纠纷一案，不服海南省临高县人民法院（2018）琼9024民初1122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。   上诉人吴清汉上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求。   事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误，应当予以撤销，改判支持上诉人的在一审中的诉讼请求。首先，在案件事实方面，一审查明：上诉人与唐毅于2007年5月24日签订《房地产买卖契约》，并于当天付清所有房款，交付房屋，上诉人收房后进行装修入住，一直居住使用至今。唐毅为上诉人出具了委托手续，并进行了公证。一审认定该《房地产买卖契约》合法有效。一审认定事实不当之处如下：涉案房屋虽未变更登记到上诉人名下，但不能据此得出“该房屋的物权所有人依旧为唐毅唐毅”的结论，只能认定为“该房屋的物权所有人依旧登记为唐毅唐毅”一审认定事实遗漏之处为：经过公证的委托书，虽然上诉人取得“办理上述房屋的评估、纳税、过户、领取房产证等相关事宜”的授权，但同时有“受托人无转委托权”的特别约定，此点被一审忽略了。其次，在客观方面，依据相关法律规定，上诉人是涉案房屋的实际权利人，足以排除被上诉人的强制执行。本案涉案房屋，转让于2007年5月24日，上诉人与唐毅之间关于房屋转让事宜，签订了书面的转让协议，意思真实，并得到实际履行，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十三第的规定：“依法成立的合同，受法律保护；依法成立的合同，自成立时生效；标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”上诉人已于2007年5月24日依法通过买受的方式合法取得了涉案房屋的所有权，不因“未办理物权登记”而改变。《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日实施，依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。以及2016年实施的《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”等规定，涉案房屋的真实权力人为上诉人，上诉人的合法权益应当得到保护。最后，在法律适用上，没有适用到《中华人民共和国物权法》第十五条和第十七条，也没有适用《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十三条等能确认房屋实际权利人的法条，而简单地适用程序上的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，以及《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，仅就办证程序等程序问题进行审理，一味强调上诉人在没有办理房屋更名登记中存在过错，而刻意回避了上诉人是涉案房屋的实际权利人的客观事实，根本没有进行实体审理，就驳回上诉人在一审中的诉讼请求，于法于理不合，并将严重影响社会的和谐。上诉人一家人居住在涉案房屋，已近十一年，并且没有其他房屋可居住，上诉人为涉案房屋于2007年支付了对价，并占有、使用至今，虽然没有向房产部门申请变更登记，但不可否认上诉人为涉案房屋的真实权利人。陈青于与唐毅的债权债务关系，虽经法院生效判决确认，但因涉案房屋的真正所有人是上诉人，继续对涉案房屋采取执行措施，明显损害上诉人的合法权益，故二审法院应当撤销一审判决，并终止对涉案房产采取的执.行措施，依法解除对涉案房产的查封。   被上诉人陈青于辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。   原审第三人唐毅称，请求法院依法判决。   吴清汉向一审法院起诉请求：一、依法确认吴清汉与唐毅签订的《房地产买卖契约》有效；二、依法确认吴清汉享有排除对位于海口市海甸三东路丽花城小区A座804号房产强制执行的权利，判令撤销临高县人民法院（2018）琼9024执86号执行裁定书，解除对吴清汉坐落于海口市海甸三东路丽花城小区A座804号房产的查封。   一审法院认定，2007年5月24日，吴清汉与唐毅签订了《房地产买卖契约》，双方约定：唐毅自愿将位于海南省海口市海甸三东路丽花城小区多层公寓A座804房（房屋所有权证号为：海口市房权证海房字第XXXX号）的房产，出售给吴清汉，价格为人民币96000元；双方在签订该《房地产买卖契约》后，吴清汉于当日将房款一次性支付于唐毅，而唐毅亦于当日将房屋交付于吴清汉使用；此后，吴清汉就一直占有并使用该涉案房屋，并向海南金村物业管理有限公司缴纳物业费用至2018年4月止。   另查明，唐毅还在2007年5月24日当天，出具委托书并经海口市琼崖公证处出具（2007）琼崖证字第5370号《公证书》经公证确认，唐毅在涉案房屋出售给吴清汉后，将办理涉案房屋的评估、纳税、过户及领取房产证等相关事宜全权委托于吴清汉，该委托书已经交付于吴清汉；但是吴清汉因为受到购房后5年方能过户的政策规定限制及自身打工疏忽办理等主客观原因，至今未将涉案房屋变更登记于己方名下，因此现该房屋的物权所有人依旧为唐毅。   再查明，一审法院于2017年8月3日受理陈青于对唐毅名下的本案涉案房屋予以诉前保全申请的（2017）琼9024财保33号一案，并于同日作出民事裁定书，对唐毅所有的本案涉案房屋予以诉前保全，后在2017年8月7日又立案受理陈青于诉唐毅的（2017）琼9024民初1102号民间借贷纠纷一案，该案件于2017年12月29日审结，陈青于胜诉；再后，一审法院在立案执行（2018）琼9024执86号申请执行人陈青于与被执行人唐毅民间借贷纠纷一案时，于2018年4月28日作出（2018）琼9024执86号执行裁定书向本案吴清汉送达，吴清汉不服，向一审法院提出执行异议，而后一审法院于2018年6月20日作出（2018）琼9024执异2号执行裁定书，驳回吴清汉的异议。   上述事实，有吴清汉提供的证据：《房地产买卖契约》复印件、海口市房权证海房字第XXXX号《房屋所有权证》复印件、（2007）琼崖证字第5370号《公证书》复印件、（2018）琼9024执异2号执行裁定书复印件，缴交水电费、物业管理费及燃气费的发票复印件，一审法院依法调取的证据：（2017）琼9024财保33号民事裁定书复印件、（2017）琼9024民初1102号民事判决书复印件、（2018）琼9024执86号执行裁定书复印件，以及各方当事人在庭审中的陈述等证据证实。   一审法院认为：吴清汉与唐毅，就位于海南省海口市海甸三东路丽花城小区多层公寓A座804房的涉案房屋签订了《房地产买卖契约》，并依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，自合同成立时已经生效；但是，又根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，虽然吴清汉及唐毅已经就涉案房屋签订了《房地产买卖契约》并生效，但是由于涉案房屋属于不动产，《房屋买卖契约》这一合同的生效并不代表涉案房屋物权的变动，涉案房屋物权的变更，需经依法登记，未经依法登记的，不发生法律效力，因此该涉案房屋目前的物权所有人仍属于唐毅；故而，一审法院在立案受理陈青于提起的诉前财产保全申请后，可以根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零一条、第一百零二条之规定，对于唐毅的涉案房屋予以诉前财产保全，并且可以在陈青于与唐毅的（2017）琼9024民初1102号民间借贷纠纷案件中，在陈青于获得胜诉且要求一审法院依据胜诉生效判决予以执行的前提下，继续对涉案房屋予以查封。本案中，吴清汉虽然诉称，其与唐毅在签订《房屋买卖契约》后，是因为唐毅消极不配合其到相关行政机关办理涉案房屋的过户登记手续，才导致涉案房屋至今未过户登记至其名下，但是，吴清汉却始终无法提供任何相应证据以证其述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，吴清汉理应承担因举证不能而产生的不利法律后果，因此，一审法院对于吴清汉的上述意见，不予采信。根据上述，吴清汉提起的就对涉案房屋是否应当继续予以查封的案外人执行异议之诉，一审法院认为：吴清汉与唐毅在2007年5月24日签订《房地产买卖契约》并支付相应对价后，唐毅已经在海口市琼崖公证处的公证下，出具委托书，将办理涉案房屋的评估、纳税、过户及领取房产证等相关事宜全权委托于吴清汉；因此，吴清汉自2007年5月25日起2017年8月3日被诉前保全之日止，共有10年的充裕时间，自由的将该涉案房屋过户登记至己方名下，但实际至今未能予以过户登记，其中缘由，是否不应归责于是吴清汉的己方之过错和自身之原因，是吴清的诉讼请求能否得到支持的关键所在。在庭审中，吴清汉已以自由、自愿的意思表示承认，涉案房屋自2007年5月25日起至起2017年8月3日被诉前保全之日止，没有办理过户登记的原因是吴清汉自身受到购房后5年方能过户的政策规定及自身打工疏忽办理等主客观的原因，就此具体分析而言：一是吴清汉在明知其受购房后5年内不得办理过户登记的政策限制，但是仍然坚持购买该房产，因此一审法院认为可以归责为是吴清汉自身对政策限制的忽略；二是吴清汉在2007年5月购买涉案房屋后，虽受购房后5年内不得过户的政策限制，但是该政策限制在2012年5月后已解除，因此吴清汉自2017年6月始至2017年8月涉案房屋被一审法院处理诉前保全止，仍可在5年多的充裕时间内，自由的就涉案房屋办理过户登记手续，但是吴清汉却因打工疏忽原因，一直未予办理，因此一审法院认为，该涉案房屋至2007年5月起至今未能过户至吴清汉名下的缘由，既然可以归责是吴清汉对购房政策限制的忽略及对行使变更登记权利的懈怠，那么就可归责为是吴清汉自身的过错。本案中，吴清汉方虽然诉称其完全符合付清全款、实际占有和没有过错这三个条件，并且只要符合三个条件的其中之一就不应当对涉案房屋予以查封，以及一审法院作出的（2018）琼9024执异2号执行裁定书不应以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作为法律依据驳回其异议，但一审法院认为，吴清汉的以上意见既于法无据又无理可依，不予支持。反之，根据上述，吴清汉自2007年5月25日起2017年8月3日被诉前保全之日止，共有10年的充裕时间，自由的将该涉案房屋过户登记至己方名下，但却未予过户登记，究其原因，不但依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，吴清汉应当承担相应的过错责任，而且依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，吴清汉还应当承担属于买受人原因未办理过户登记手续的责任，总而言之，造成涉案房屋被保全及评估拍卖等的现状，吴清汉需要承担不可推卸的原因及责任。故而，一审法院对于吴清汉既无法律依据又无事实根据的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零一条、第一百零二条、第一百六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回吴清汉的诉讼请求。案件受理费2200元，由吴清汉承担。   二审中，上诉人吴清汉提供：一、海口市不动产登记中心出具的《情况说明》，拟证明其一家在海口市没有住房。二、《个体工商户营业执照》、《个体工商户开业登记申请书》、《商铺管理公约》等证据，拟证明其因出外工作，不能及时办理房屋过户。被上诉人陈青于质证：对该两组证据的真实性没有异议。   本院认证：上诉人提交的证据，经被上诉人质证无异议，本院确认其真实性，对其证明内容将结合全案予以判断。   本院除对一审查明的事实予以确认外，二审另查明：   一、一审法院（2018）琼9024执86号执行裁定书的裁定内容是：“将查封被执行人唐毅所有的坐落于海南省海口市海甸三东路丽花城小区多层公寓A座二单元804房（房屋所有权证号为海口市房权证海房字第XXXX号：建筑面积为81.31平方米）及A座三单元706房（房屋所有权证号为海口市房权证海房字第XXXX号：建筑面积为81.31平方米）的两栋房产进行评估拍卖偿还申请人陈青于。   二、吴清汉户籍地在海南省海口市，其一家人在海口市仅有涉案的804房一套住房。   本院认为，本案吴清汉与唐毅所签《房地产买卖契约》出自双方自愿，不违反法律、法规强制性效力性规定，且一审法院已确认有效，各方无异议，本院予以确认。   涉案的（2018）琼9024执86号执行裁定书，裁定部分涉及两间房产，其中706房不属于本案当事人诉争范围，本院只审理该裁定书中涉及804房部分。   本案二审的争议焦点为：吴清汉主张对涉案804号房屋享有足以排除强制执行的权益能否支持。   首先，根据本案查明的事实，吴清汉于2007年即与唐毅签订买卖涉案房屋的协议，并支付合理对价，受领房屋并居住至今。而陈青于与唐毅的民间借贷纠纷发生于2017年，因此可排除吴清汉与唐毅恶意串通损害债权人陈青于利益的情形。   其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”我国对不动产权属虽实行登记公示原则，但法律另有规定或者当事人有证据证明不动产权属证书与不动产登记簿不符，或者不动产登记簿确有错误，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。具体到本案，在涉案的804房被查封之前即2017年8月前，吴清汉于2007年即与唐毅签订合法有效的书面房屋买卖合同，并支付了合理对价，合法占有该不动产居住至今，其依法应为涉案房屋的真实权利人，对其物权，应予以保护。虽然吴清汉因5年过房政策限制及打工原因未能及时办理过户，存在一定程度的怠于行使权利，但不能就此否认其是涉案房屋的真实权利人。   最后，根据本案的实际情况，吴清汉一家在海口市仅有涉案房屋一套住房，并无其他住房，对其居住权利，应进行合理的保护。如拍卖其住房，势必会造成其一家人居无处所，不利于社会稳定。综上，本院将吴清汉系涉案房屋的真实权利人，其一家在海口市仅此一套住房的情况，与陈青于的一般金钱债权予以考量，认为优先保护吴清汉的生存权益较为合适。另，本案纠纷系吴清汉怠于办理房屋过户造成，故一、二审案件受理费本院判定由吴清汉承担。   综上所述，上诉人吴清汉的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：   一、撤销临高县人民法院（2018）琼9024民初1122号民事判决。   二、不得执行位于海口市海甸三东路丽花城小区A座804号房。   临高县人民法院（2018）琼9024执异2号执行裁定于本判决生效时自动失效。   一审案件受理费2200元，由吴清汉负担。二审案件受理费2200元，由吴清汉负担。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 梁晶晶   审判员 黄心宇      二○一九年五月二十二日   法官助理 刘伟甲   书记员 吴淑骞   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判，撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。