河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终1031号上诉人(原审原告)：郭焦生，男，1963年3月31日出生，汉族，住焦作市解放区。上诉人(原审被告)：焦作市解放区王褚街道办事处西于村村民委员会（原焦作市解放区王褚乡西于村村民委员会）。住所地：焦作市解放区民主南路和诚外滩交叉口西100米南。法定代表人：张廷强，主任。委托诉讼代理人：许立，河南敏学律师事务所律师。上诉人郭焦生、焦作市解放区王褚街道办事处西于村村民委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭焦生，上诉人焦作市解放区王褚街道办事处西于村村民委员会的委托诉讼代理人许立参加诉讼。本案现已审理终结。郭焦生上诉请求：1、撤销焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初64号民事判决第二项、第三项。2、支持郭焦生原审诉讼请求。3、一、二审诉讼费、评估费由被上诉人承担。事实和理由：一、西于村村民委员会恶意违约引发纠纷，一审法院判决避重就轻，显失公平。二、本案应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7、8条规定，而不是参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》。三、法院应当以2018年12月份焦作市政府官方房产网站信息新房成交均价为基数结合涉案协议约定予以判决。四、原审法院审理超审限，严重程序违法。五、原审法院判决郭焦生承担一审部分诉讼费用、鉴定费用无法律依据。焦作市解放区王褚街道办事处西于村村民委员会上诉请求：改判西于村村民委员会不承担郭焦生原有326.19平米房屋外的258.81平米房屋的价值共计758313.3元，就郭焦生原有的326.19平米房屋按每平米2500元的价格赔付计815475元。一审法院认定拆迁安置房屋数量为585平米不正确，房屋价格按4230元评估价格过高,应当从双方纠纷判决生效之日起计算违约金。郭焦生答辩意见：根据西于村村民委员会的“两个上诉请求”并结合其“所缴纳的诉讼费”来看，其上诉请求不符合上诉审理的范围，其针对“拆迁安置房屋数量”的上诉理由错误，要求郭焦生购买部分房屋的上诉理由错误。焦作市解放区王褚街道办事处西于村村民委员会答辩意见：1、郭焦生的拆迁面积为326.19平方米，拆迁面积之外的258.81平方米是需要郭焦生购买后才可以获得的，一审法院在郭焦生未支付相应的购买价格的情况下直接按照500余平方米进行判决，明显的超出了拆迁的安置的范围，与村里的其他村民安置的比例以及村里边的安置办法明显不相符。2、一审判决以每平方米4230元作价进行赔付价格过高。一审法院驳回了我方重新鉴定申请错误。3、关于违约金，本案的发生就是因为郭焦生要求过高的赔偿额度，使得我们无法接受才产生的。我方认为应当从双方判决生效之日起我方不履行的再计算违约金。郭焦生向一审法院起诉请求：1．解除原、被告签订的《安置协议》；2．依法判令被告按照房屋所在地同地段市场交易价的双倍赔偿原告4949100元（585m2×4230元／m2×2）；3．依法判令被告立即支付从2015年6月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金，违约金按照逾期1日10000元计算（其中从2015年6月1日至起诉之日2015年8月25日共计850000元）；4．本案诉讼费、鉴定费由被告承担。一审法院认定事实：原告在焦作市××××西于村有住宅一处，房屋面积共326．19㎡，并办理有国有土地使用证，土地使用证号为焦国用（2000）字第0057号。因国家南水北调工程，西于村需要拆迁，原告的住房在拆迁范围内。2012年6月17日，原告郭焦生（乙方）与被告西于村村委会（甲方）签订《安置协议》，约定为妥善安置南水北调工程拆迁户，经甲、乙双方协商对安置事宜达成一致意见。甲方负责建设住宅楼，对乙方进行妥善安置。乙方确定在位于西于村××北调安置小区（即鱼池地）临街高层安置楼二号楼二十七层的住宅楼中进行安置，乙方的安置房为整层五套，具体为：西于村××北调安置小区（即鱼池地，具体位置为映湖路南、政一街东、锦祥花园小区南门对面）临街高层安置楼二号楼二十七层五套房屋（户型面积总计585㎡左右，其中第1、2、3、4套户型面积分别为120㎡左右，第5套户型面积为105㎡左右）与乙方被拆迁房屋（326．19㎡以及院落）进行置换。其中326．19㎡的价款由甲方承担，乙方不再支付，多于面积价款由乙方承担（单价1300元／㎡）并于甲方交钥匙时一并付清。甲方应组织做好分房工作，乙方同意双方约定的安置房具体楼层和位置，安置房具体楼层价格按双方约定执行。甲方应帮助乙方办理安置房的房产证，办证费用由乙方承担。同时约定安置房的交付日期最迟不得超过2015年5月31日，逾期交房，每逾期一日，甲方承担壹万元违约金。逾期超过三个月不能交付房屋，视为交付不能，甲方应按届时交付房屋所在同地段市场交易价双倍赔偿乙方。本协议签订后甲方一次性支付乙方8000元，乙方将被拆迁房屋交付甲方。协议签订后，乙方将约定的房屋交付甲方拆除。2015年5月20日，原告向被告送达《告知函》，告知其联系地址、联系电话，以便于联系交房，并申请河南省焦作市众信公证处对该送达行为过程进行证据保全。河南省焦作市众信公证处于2015年5月21日出具（2015）焦众证民字第3225号公证书，对原告的上述送达行为进行了证据保全。原、被告约定的交房期限届满后，被告未能按约定交付房屋。原告委托河南博联律师事务所于2015年7月6日向被告送达《法务联络函》，要求被告尽快交付安置房屋，并支付截止2015年7月6日应承担的违约金360000元。河南博联律师事务所申请河南省焦作市众信公证处对该送达行为过程进行证据保全。河南省焦作市众信公证处于2015年7月7日出具（2015）焦众证民字第3800号公证书，对河南博联律师事务所的上述送达行为进行了证据保全。但之后，被告仍未能向原告交付房屋，也未能支付违约金。被告代理人在庭审中陈述约定的安置房屋在建成后发生了抢占，该房屋已分配给他人。被告曾于2015年10月21日另案起诉原告，要求确认双方于2012年6月17日签订的《安置协议》无效。本院经过审理于2016年1月18日作出（2015）解民一初字第975号民事判决，认为双方签订的《安置协议》是双方真实意思表示且不违反法律规定，驳回了被告要求确认无效的诉讼请求。被告不服本院（2015）解民一初字第975号民事判决向焦作市中级人民法院提起上诉，但在焦作市中级人民法院审理过程中无正当理由未到庭参加诉讼，焦作市中级人民法院于2016年4月11日作出（2016）豫08民终912号民事裁定，按被告撤回上诉处理。依原告申请，该院依法委托河南东烁房地产评估有限公司对焦作市映湖路与政二街交叉口西南角处（所在地段）新建住宅的市场交易价值进行了市场评估，该评估机关于2018年5月29日出具豫郑东烁评字［2018］05008号房地产评估报告，确定估价对象于2015年8月25日的房地产市场新建住宅的市场交易价值为人民币247．46万元，建筑面积单价为4230元／平方米。原告为此支出鉴定费22297元。焦作市××××西于村村民委员会现已更名为焦作市解放区王褚街道办事处西于村村民委员会。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原告郭焦生在被告辖区西于村有私有房屋一处，因南水北调工程拆迁，原、被告于2012年6月17日签订《安置协议》，约定被告负责建设住宅楼对原告进行妥善安置。虽然被告曾起诉要求确认该《安置协议》无效，该院经过审理于2016年1月18日作出（2015）解民一初字第975号民事判决，认为双方签订的《安置协议》是双方真实意思表示且不违反法律规定，驳回了被告要求确认无效的诉讼请求。被告不服该院判决提起上诉，但在焦作市中级人民法院二审开庭审理时无正当理由未到庭参加诉讼，焦作市中级人民法院于2016年4月11日作出（2016）豫08民终912号民事裁定，按被告撤回上诉处理。故该院（2015）解民一初字第975号民事判决已经发生法律效力，《安置协议》应为有效，对原、被告双方均具有法律约束力，双方均应按约定履行各自的权利义务。被告未按约定的2015年5月31日向原告交付约定的安置房屋，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《安置协议》约定，逾期超过三个月不能交付房屋，视为交付不能，被告至今仍未能向原告交付约定房屋，故原告主张解除双方签订的《安置协议》，并由被告赔偿其损失的请求符合法律规定，予以支持。经鉴定，涉案房屋的市场交易价为4230元／平方米，原、被告双方约定以原告的房屋326．19㎡及院落置换被告的安置房屋共计585㎡，即被告应向原告交付房屋的面积为585㎡，应按4230元／㎡计算，共计2474550元。双方同时约定安置房屋中的326．19㎡的价款由被告承担，原告不再支付，多于面积价款由原告承担（单价1300元／㎡）并于甲方交钥匙时一并付清。故超过326．19㎡之外的258．81㎡的价款应由原告承担，按1300元／㎡计算为336453元，该款项应从被告向原告支付的赔偿款中扣除，即被告应向原告支付赔偿款2138097元。被告辩称，应以1515元／㎡计算房屋价值，因原、被告协议约定的是同地段市场交易价格而不是拆迁安置价格，故被告的该辩解理由不予支持。虽被告提出重新鉴定申请，但被告并未提供证据证明鉴定中鉴定程序违法或者鉴定人员不具备鉴定资质等情况，故被告提出的重新鉴定申请不予准许。关于违约金，双方约定被告应按届时交付房屋所在同地段市场交易价双倍赔偿乙方，其中的一倍实际上是双方对违约金的约定，该违约金的约定过高，应予以调整。该院酌定按照被告应向原告支付的2138097元为基数，参照民间借贷司法解释中关于资金占用期间的利息即以年利率6％计算至实际清偿完毕止，原告主张过高部分，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告郭焦生与被告焦作市解放区王褚街道办事处西于村村民委员会于2012年6月17日签订的《安置协议》；二、被告焦作市解放区王褚街道办事处西于村村民委员会应于本判决生效之日起十日内支付原告郭焦生2138097元及违约金（违约金以2138097元为基数，从2015年6月1日起按照年利率6％计算至实际清偿完毕止之日止）；三、驳回原告郭焦生的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46571元、鉴定费22297元，合计68868元，由原告郭焦生承担26545元，由被告焦作市解放区王褚街道办事处西于村村民委员会承担42323元。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。经审理查明的事实与一审认定事实相一致。本院认为，双方当事人于2012年6月17日签订的《安置协议》对双方具体的权利义务包括西于村村民委员交付安置房的时间及违约责任均作出了明确约定，双方都应按照诚实信用原则履行合同义务。西于村村民委员会将郭焦生房屋拆除后至今未向郭焦生交付安置房，是引起本案诉讼的原因，其行为已构成违约，应承担违约责任。《安置协议》约定西于村村民委员会逾期超过三个月不能交付房屋应双倍赔偿中的一倍赔偿金额是郭焦生的实际损失，另一倍赔偿金额其实质是违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定“违约金超过损失的30%的可认定为违约金过高”，因此原审法院以实际损失为基础，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，将西于村村民委员会应支付的违约金调整为以2138097元为基数从2015年6月1日起按照年利率6％计算至实际清偿完毕止之日止并无不当。原审法院审理过程中依照合法程序委托有资质的评估机关对焦作市映湖路与政二街交叉口西南角处新建住宅的市场交易价值进行了市场评估，该评估机关依合法程序作出的《房地产评估报告》真实、有效，因此上诉人郭焦生、西于村村民委员会关于该《房地产评估报告》评估价格不合理的上诉理由均不成立，本院不予支持。上诉人西于村村民委员会关于原审法院认定拆迁安置房屋面积为585平米不正确以及其不应承担郭焦生326.19平米房屋外的258.81平米房屋价值758313.3元的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，郭焦生、焦作市解放区王褚街道办事处西于村村民委员会的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69097元，由郭焦生负担52393元，由焦作市解放区王褚街道办事处西于村村民委员会负担16704元。本判决为终审判决。审判长 李军审判员苏杭审判员柳涛法官助理薛雪丽二〇一九年五月二十四日书记员 申          娇