广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014)中一法民一初字第106号原告（反诉被告）：蓝萍，女，1980年4月29日出生，苗族，住湖南省会同县，委托代理人：欧学文，系广东凯成律师事务所律师。被告（反诉原告）：李少颜，女，1968年10月11日出生，汉族，住中山市石岐区，委托代理人：王艳丽、谢万雪，系广东香山律师事务所律师。原告蓝萍（反诉被告）诉被告李少颜（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告李少颜提起反诉，本院依法合并审理，并依法由审判员董爱民独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蓝萍的委托代理人欧学文，被告（反诉原告）李少颜的委托代理人王艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝萍诉称：2013年3月19日，原、被告双方签订了《房地产买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于中山市东区××水××街××房的房屋，房屋总价240000元；同年4月13日，双方签订补充协议，约定2013年4月16日前原告支付完首期款70000元，余款170000元向银行贷款，在补充协议签订后半个月拿到银行的《同意购房抵押贷款通知书》。协议签订后，原告如约支付给被告70000元首期款并积极办理银行贷款，但是由于银行政策变化原因，银行未能同意贷款，导致双方无法继续履行合同。原告多次要求被告退还首期款，均被拒绝。综上所述，原告认为因不可归责于原告的原因导致双方无法继续履行买卖合同，被告已经收取的款项应当退还原告，被告拒不退还的行为侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权利，故诉至法院，请求法院判令：1.解除双方签订的《房地产买卖合同》；2.被告返还原告72000元；3.本案的诉讼费由被告承担。原告蓝萍就其本诉主张的事实及诉讼请求提交的主要证据有：1.《房地产买卖合同》及《补充协议》；2.收据、账户历史交易明细表。被告李少颜辩称：本案是由于原告未能足额支付购房款而提出解除购房合同的，因此原告应当依据双方签订的买卖合同的约定，按转让总价款的20%即48000元向被告支付违约金；2.根据双方签订的补充协议的约定，原告应向被告支付2013年3月至2013年8月由原告居住期间的租金和管理费，按双方约定1200元/月计算，5个月为6000元；管理费按109元/月计算，5个月为545元；3.根据双方签订买卖合同第八条约定，原告应向被告返还代为垫付的测绘费、快递费、查询查档费及其他杂费共计1000元；4.因为原告违约导致被告来回搬动家具支出费用2000元、换锁费300元、换锁人工费200元，以上费用是被告和原告协商时原告同意支付的，有手机短信为证。综上，请法院扣除原告相应的费用后，被告愿意退回剩余款项给原告。被告李少颜对其辩解主张提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.补充协议；3.短信通信内容（蓝萍的手机号186××××8991发给被告137××××0215手机的短信）；4.收据、发票、转退管理费通知书。反诉原告李少颜反诉称：2013年3月19日，李少颜与蓝萍签订房地产买卖合同，李少颜将位于中山市东区凯茵豪园水凝街6幢703号的房产卖给蓝萍，后双方于同年4月13日签订补充协议，约定双方在未过户前，蓝萍可以先行使用该房产，并按1200元/月支付租金。蓝萍后以银行贷不了款为由解除双方的买卖合同，李少颜一直希望与蓝萍协商处理善后事宜，但蓝萍的态度比较模糊。为此，为维护李少颜的合法权益，特提起反诉，请求判令：1.反诉被告蓝萍向反诉原告李少颜支付涉案房屋2013年4月至2013年8月的租金6000元和管理费545元及违约金48000元，合计54545元；2.反诉被告向反诉原告支付来回搬动家具支出的费用2000元、换锁费300元、换锁人工费200元，合计2500元；3.反诉被告向反诉原告支付代为垫付的测绘费、快递费、查询查档费及其他杂费共计1000元；4.反诉被告承担本案的反诉费。反诉原告李少颜对其反诉主张的事实及反诉请求提交的证据与本诉一致。反诉被告蓝萍对反诉答辩称：一、反诉原告提起的反诉已经超过举证期限，法院不应受理；二、关于反诉请求一，反诉被告认为并不存在违约行为，即使有违约行为，反诉原告要求反诉被告承担按转让总价款20%的违约金明显过高，在反诉被告已经支付20000元定金的情况下，应该优先适用定金罚则；三、反诉被告从未入住涉案房屋，不应该支付租金和管理费；反诉原告要求支付的搬家费和换锁费及垫付的1000元，没有提供有效证据予以证实，不应该支持。即使存在该部分费用，也不应该原告承担。反诉被告蓝萍对其反诉辩解主张提交的证据与本诉一致。经审理查明：2013年3月19日，蓝萍与李少颜及中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）分别为买方、卖方及经纪方签订《房地产买卖合同》一份，约定卖方将位于中山市东区××水××街××房的房屋（房产证号为粤字第××、中府第易211889）转让买方，转让总价款为240000元，该房屋交易定金共20000元，买方于签订本合同时向卖方支付定金5000元，于签订本合同后3日内向卖方支付定金余额15000元；买卖双方须于2013年3月31日前签署《中山市房地产买卖合同》，在双方办理递件过户手续并领取回执当天，买方自行向卖方支付220000元，卖方于过户当天将房地产交付给买方；如任何一方未逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则。合同还约定了其他内容。合同签订后当日，蓝萍向李少颜支付了定金5000元，于同年3月24日以转帐方式支付定金15000元。同年4月13日，蓝萍与李少颜及家家顺公司龚家银三方又签订《补充协议》一份，约定买方由原来的一次性付款改为银行按揭贷款方式付款，买方已于2013年4月1日前将20000元定金交付给卖方，经双方协商一致，卖方同意买方于2013年4月16日支付完首付楼款70000元（含20000元定金），于同年4月1日将上述物业租给买方，每月租金1200元，每月1日交租，不足一个月按一个月计算，双方自定的租赁合同于过户当天自动取消，买方不再支付租金给卖方；买方拟向银行申请贷款170000元，实际放款金额以银行出具的同意购房抵押贷款通知书为准，多退少补，如银行放款金额不足上述贷款金额，买方须于过户前补齐；如买方违约，卖方有权没收定金，合同取消，卖方取回房产证。上述补充协议签订当日，蓝萍又分别以现金及转帐方式分别向李少颜支付了11000元、18000元、21000元购房款，以上合计共支付购房款70000元（含定金20000元）。上述合同签订后，蓝萍以银行按揭贷款仅能贷款4成为由与李少颜协商解除合同无果，遂于2013年12月26日诉至本院，主张前述实体权利。李少颜应诉的同时提起相应反诉请求。另查：李少颜主张与蓝萍签订补充协议后，已将涉案房屋交给蓝萍租住，但未提交交付房屋钥匙给蓝萍的证据。诉讼中，李少颜提交的蓝萍以手机号186××××8991向其发送的双方协商解除合同事宜的短信，其中载明“房子里的东西能找快递给我寄一下吗，费用从押金里扣”“两个房间的柜子都有我的东西，麻烦帮我拿出来放在箱子里”“这是中介发给我的信息，业主这边费用，租金3个月1200，共3600，管理费327，来回搬家私费2000，水电，定金2万，换锁费用300，中介这边测图费380，住房证明30、快递13，查档30，我公司中介费7200元，李姐，我算了一下，是35080元。你扣下这些钱，把余下的部分给我”。本院认为：蓝萍与李少颜签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效。上述协议签订后，蓝萍先后向李少颜支付了购房款70000元（含定金20000元），却又以银行房贷政策调整无法借贷相应的款项为由主张解除合同。根据双方签订的《补充协议》的相关约定：“实际放款金额以银行出具的同意购房抵押贷款通知书为准，多退少补，如银行放款金额不足上述贷款金额，买方须于过户前补齐。”即使银行放款金额不足申请的贷款金额，蓝萍也须于过户前补齐。故蓝萍主张因银行房贷政策调整的原因要求解除合同，理据不足，本院不予支持。现蓝萍主张不继续履行合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因双方签订的《补充协议》是对《房地产买卖合同》的变更和补充，有关违约责任的承担，应以《补充协议》的约定为准。《补充协议》约定“如买方违约，卖方有权没收定金，合同取消，卖方取回房产证”，故蓝萍无权要求李少颜返还定金20000元。李少颜主张按转让总价款20%计算违约金48000元，理由不成立，本院不予支持。关于李少颜主张蓝萍支付涉案房屋2013年4月至2013年8月的租金6000元和管理费545元的问题。虽然双方签订的补充协议有关于办理过户手续前将涉案房屋出租给蓝萍使用的约定，但李少颜没有提交其已将涉案房屋交付给蓝萍使用的证据，且管理费票据也非上述期间的收取凭证，故对李少颜的该反诉请求，因理据不充分，本院不予支持。关于李少颜主张蓝萍支付来回搬动家具支出的费用2000元、换锁费300元、换锁人工费200元的问题，李少颜提交的收据、发票、转退管理费通知书等证据均不能证明上述费用已实际发生，短信内容也仅能反映是蓝萍转发中介方的内容，且仅能证明是双方协商处理合同解除事宜的依据，故对李少颜的该反诉请求，本院不予支持。关于李少颜主张蓝萍支付代为垫付的测绘费、快递费、查询查档费及其他杂费共计1000元的问题，李少颜提交的“收据”载明该费用已由中介方收取，是否应当返还，双方应与中介方另行处理。综上，蓝萍共向李少颜支付购房款70000元（含定金20000元），双方解除合同后，扣减李少颜不予返还的定金20000元，李少颜应向蓝萍返还购房款50000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除原告蓝萍与被告李少颜签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》；二、反诉原告李少颜无须向反诉被告蓝萍返还定金20000元；三、被告李少颜于本判决发生法律效力之日起七日内向原告蓝萍返还购房款50000元；四、驳回原告蓝萍的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告李少颜的其他反诉请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1600元，减半收取800元（原告蓝萍已预交），由原告蓝萍负担244元，被告李少颜负担556元；反诉案件受理费626元（反诉原告李少颜已预交），由反诉原告李少颜负担410元，反诉被告蓝萍负担216元。（以上两项比对，被告李少颜于本判决生效之日起七日内迳付原告蓝萍340元，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  董爱民二〇一四年三月十四日书记员  赵 莉