广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3358号上诉人（原审被告）：刘丹，女，1989年7月5日出生，汉族，住江西省南康市*************，公民身份号码429************246。被上诉人（原审原告）：麦惠美，女，1988年8月20日出生，汉族，住广东省佛山市三水区*************，公民身份号码440************641。委托诉讼代理人：李文心，广东连通律师事务所律师。上诉人刘丹因与被上诉人麦惠美房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初21648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。刘丹上诉请求：在查明案件事实基础上改判驳回麦惠美的诉讼请求或者发回一审法院重审。事实和理由:一审法院已经查明刘丹没有实际使用过案涉商铺，刘丹有理由相信麦惠美自始至终都没有想过交付店铺给刘丹，麦惠美违约在先。既然麦惠美在2018年10月10日搬离案涉店铺，且关门上第二把锁，店铺依旧产生水电费62.02元，说明麦惠美向一审法院虚假陈述，案涉店铺一直在麦惠美的控制与管理之下。刘丹交纳诚意金5000元，仅仅得到一把不能进入店铺的钥匙，却要承担因为磋商而初步达成的店铺转让费的全部责任，系一审法院对案件事实审查相对清楚状态下法律适用错误。本案的重点不仅仅是审查双方就店铺转让达成的协议，更要审查合意背后合同的具体履行情况及导致合同无法继续履行的过错，同时兼顾合同法的止损原则和诚实守信、公平合理原则。一审法院支持麦惠美的诉请，于法于理均是没有依据的。麦惠美答辩称：1.2018年9月29日，刘丹与房东陈玉姗签订了租赁合同，约定由刘丹承租案涉商铺，租赁期限至2018年10月1日至2021年9月30日。同日，麦惠美与陈玉姗的原租赁合同解除。刘丹自2018年10月1日其即为案涉商铺的承租人。在签订租赁合同当日麦惠美就将商铺钥匙给了刘丹，已经履行完相应的合同义务。2.麦惠美与刘丹约定麦惠美继续使用案涉商铺至2018年10月10日，麦惠美承担1000元的租金。麦惠美是在给付对价的情况下使用案涉商铺至2018年10月10日。期间刘丹程多次带装修师傅到店进行设计装修，都是麦惠美负责招待。由此可以推断刘丹已经实际占有案涉商铺并使用。3.因为刘丹承诺于2018年10月10日支付3.9万元转让费，但到期后又反悔，麦惠美多次催要，刘丹故意躲避，麦惠美才锁上第二把锁，并非麦惠美的原因导致刘丹一直无法进入案涉商铺，而是刘丹从一开始就反悔，并称不使用商铺了。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘丹称其无实际使用案涉商铺缺乏事实依据，应驳回刘丹的上诉请求。麦惠美向一审法院提出诉讼请求：1.刘丹支付麦惠美转让费3.9万元及其利息（以3.9万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计算至实际清偿之日）；2.本案一切诉讼费用由刘丹承担。一审法院经认定的事实：2016年10月31日，麦惠美与陈玉珊签订一份《租赁合同》，约定麦惠美承租陈玉珊名下的位于佛山市顺德区*****************威斯广场观景轩113号铺；租赁期限自2016年11月1日至2019年10月31日；第一年租金每月2300元，第二年租金每月2500元，第三年租金每月2700元；麦惠美需每月如期缴纳水、电费；麦惠美需向陈玉珊支付保证金1万元。承租后，麦惠美用上述案涉商铺经营烘焙，并进行了装修，包括安装了两台空调。2018年9月，麦惠美与刘丹通过微信联系，就案涉商铺的转让事宜进行协商。双方在微信中协商一致确认，案涉商铺的转让费为4.5万元，该费用包括商铺内的两台空调；2018年10月10日麦惠美须搬离案涉商铺，2018年10月的租金则由麦惠美承担1000元。另，麦惠美、刘丹约定于2018年9月29日与出租方陈玉珊在案涉商铺见面商讨租赁事宜。2018年9月21日，刘丹向麦惠美支付了诚意金5000元。2018年9月29日，麦惠美、刘丹与陈玉珊在案涉商铺见面商讨租赁事宜。刘丹即与陈玉珊签订了一份《租赁合同》，约定刘丹承租案涉商铺，租赁期限自2018年10月1日至2021年9月30日；第一、第二年租金每月2600元，第三年租金每月2900元；刘丹需每月如期缴纳水、电费；刘丹于2018年9月29日前向陈玉珊支付保证金1万元。因麦惠美与陈玉珊之间就案涉商铺所签订的《租赁合同》解除，陈玉珊须向麦惠美退回其已交纳的保证金1万元，故刘丹将其应向陈玉珊交纳的保证金1万元直接支付给麦惠美。同日，麦惠美、刘丹立下一份《欠条》，确认“本人刘丹欠麦惠美现金3.9万元（叁万玖仟元整），于2018年10月10日前还清”，其中，前述内容中的“本人刘丹”及落款处的签名“刘丹”为刘丹本人所书写，其余内容均由麦惠美书写；3.9万元系由4.5万元扣除了刘丹已支付的诚意金5000元及麦惠美应承担的2018年10月租金1000元。2018年10月，刘丹在微信中称需和家人再商量转让事宜，故无向麦惠美支付上述3.9万元。2018年10月24日，刘丹与陈玉珊在双方签订的《租赁合同》落款处下方另行书面约定，“2018年10月24日，乙方（刘丹）已结清合同上的商铺（观景113号铺）水电及物管费用，乙方已交锁匙给甲方（陈玉珊）。乙方确定要求解除本合同，甲方同意并收缴乙方已付的按金1万元，2018年10月24日本合同经双方同意解除。”另查明，麦惠美于2018年10月22日交纳了案涉商铺2018年9月物业管理费108.62元、2018年8月及9月的电费816.9元、2018年8月及9月的水费27.61元。刘丹于2018年10月24日交纳了案涉商铺2018年10月物业管理费108.62元、2018年8月至10月24日的电费834.75元、2018年8月至10月24日的水费71.78元。由此，麦惠美、刘丹确认，案涉商铺2018年10月产生的水电费共为62.02元、物业管理费为108.62元。一审法院认为，首先，刘丹辩称双方于2018年9月29日所立的《欠条》并非其真实意思表示，由麦惠美所书写的主要内容均系在刘丹签名后添加的。但刘丹该陈述均无其他证据佐证。无论是否为麦惠美在刘丹签名离开后自行添加，但该《欠条》所反映的内容，在结合麦惠美、刘丹与出租方陈玉珊于2018年9月29日当日的见面协商情况，以及麦惠美、刘丹之间于2018年9月29日前后期间的微信对话内容后，可确认为双方的真实意思表示，即麦惠美、刘丹就案涉商铺约定转让费一共为4.5万元，在扣除了刘丹于2018年9月21日已支付的诚意金以及麦惠美应承担的2018年10月的部分租金1000元后，刘丹仍应向麦惠美支付剩余转让费3.9万元。其次，刘丹与出租方陈玉珊于2018年9月29日当日还一并就案涉商铺签订了《租赁合同》，并支付了租赁保证金1万元，由此可佐证，麦惠美、刘丹之间就案涉商铺的转让费等事宜双方已经协商达成一致。而刘丹于2018年10月在微信中向麦惠美表达的转让事宜要再考虑等内容，实为刘丹对双方之前所达成的转让协议的反悔，并非如刘丹辩称的双方就转让事宜并未达成合意。综上，刘丹应按《欠条》约定向麦惠美支付转让费3.9万元。麦惠美、刘丹已支付的水电费、物业管理费的抵扣问题。针对水电费，根据庭审查明的事实，案涉商铺有两把锁，麦惠美系2018年10月10日搬离案涉商铺，并只向刘丹交付了其中一把锁的锁匙，但此后因刘丹并无按约支付转让费，麦惠美则将案涉商铺另一把锁也锁上，导致刘丹一直无法进入案涉商铺，由此可推断，刘丹并无实际使用过案涉商铺，故案涉商铺2018年10月所产生的水电费共62.02元应由麦惠美自行承担。针对物业管理费，虽刘丹并无按约支付剩余转让费，但麦惠美在案涉商铺上锁的行为也实际导致刘丹无法使用租赁物，根据公平原则，故案涉商铺2018年10月的物业管理费108.62元则各自承担一半则54.31元。因前述应由麦惠美承担的费用即水电费62.02元及物业管理费54.31元，刘丹已交纳，且麦惠美、刘丹双方在庭审中明确同意在上述转让费中一并抵扣处理，则刘丹仍应向麦惠美支付案涉商铺的转让费38883.67元（3.9万元-62.02元-54.31元）。至于刘丹已支付的2018年8月、9月的水电费共844.51元（834.75元+71.78元-62.02元），因该期间案涉商铺由麦惠美租赁使用，理应由麦惠美承担，且该部分费用麦惠美也早于刘丹向物业单位交纳，故刘丹已交纳的844.51元属于重复支付，其可另行向相关物业单位要求返还，本案不作处理。至于利息，因刘丹无按约支付转让费的行为造成麦惠美的资金占用损失，故麦惠美主张从起诉之日即2018年11月8日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘丹应在判决发生法律效力之日起十日内向麦惠美支付转让费38883.67元及其利息（利息计算方法：以38883.67元为基数，从2018年11月8日起按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日止）；二、驳回麦惠美的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为387.5元，由刘丹承担。在本案二审过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，刘丹不服一审法院判决其向麦惠美支付商铺转让费而提起上诉，本案二审审查范围为刘丹是否应当支付商铺转让费。案涉商铺的房地产权属人为陈玉姗。2016年10月31日，麦惠美和陈玉姗签订《租赁合同》，麦惠美取得案涉商铺租赁经营权，租赁期限自2016年11月1日至2019年10月31日。2018年9月期间，刘丹和麦惠美协商转让商铺事宜，并达成一致意见：案涉商铺转由刘丹承租，转让费4.5万元（带两部空调），麦惠美经营案涉商铺至2018年10月10日，2018年10月份租金由麦惠美和刘丹各支付半个月。2018年9月29日，刘丹、麦惠美和陈玉姗三方协商，陈玉姗同意麦惠美将案涉商铺转租给刘丹。当日，陈玉姗和刘丹签订《租赁合同》，由刘丹租赁案涉商铺，租期自2018年10月1日至2021年9月30日。可见，刘丹和麦惠美之间商铺转让合同成立，双方意思表示真实，其合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2018年9月29日，刘丹向麦惠美出具《欠条》，言明：刘丹欠麦惠美现金3.9万元，于2018年10月10日前还清。该欠条载明的债务基于刘丹和麦惠美之间商铺转让合同产生，合法有效。刘丹应当依照约定支付该欠款，逾期不支付，则承担相应的法律责任。本案中，刘丹虽然没有实际进驻并开始经营案涉商铺，但是，刘丹根据其和陈玉姗签订的《租赁合同》已于2018年10月1日取得案涉商铺的租赁经营权。麦惠美占有案涉商铺至2018年10月10日，系根据其和刘丹之间的约定，不存在违约不交付商铺的情形。之后，刘丹和陈玉珊于2018年10月24日协议解除了他们之间的租赁合同。刘丹和麦惠美的微信聊天记录反映：刘丹基于个人原因放弃经营案涉商铺。故，刘丹没有进驻并经营案涉商铺不能归结于麦惠美的过错。刘丹的相关上诉意见理据不足，本院不予支持。综上所述，刘丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费775元，由上诉人刘丹负担。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年五月二十一日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋