安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)皖0291民初747号 原告：百线华东投资控股有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区百线文化广场A501室，统一社会信用代码91340200077233830Y。 法定代表人：沈志刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭啸，安徽纬纶律师事务所律师。 被告：许某某，男，1980年08月30日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市镜湖区，现住安徽省芜湖经济技术开发区。 原告百线华东投资控股有限公司（以下简称百线公司）诉被告许某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百线公司的委托诉讼代理人谭啸，被告许某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告百线公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》于2018年11月12日起解除；2、判令被告许某某支付2018年9月24日至2018年11月12日欠付的租金12463.22元；3、判令被告许某某已缴的租赁保证金14239归原告百线公司所有，且被告许某某另行向原告百线公司支付两个月租金额度的违约金14955.86元；4、判令被告许某某补交2016年8月24日至2018年1月23日期间减免的全部租金92514.22元，及2018年11月19日起至实际支付之日止的违约金（以92514.22元为基数按每日0.3%计算），暂计算至2018年12月31日为11934元；5、判令被告许某某按《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》约定的标准向原告百线公司返还商铺，并向原告支付自2018年11月13日至实际返还商铺之日止违约使用金（按日租金的三倍747.79元计算，暂计至2018年12月31日为36642元）；6、本案诉讼费由被告许某某承担。事实和理由：2016年7月15日，百线公司与许某某双方签订《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》，约定租赁商铺号为B202，面积491平方米，期限自2016年8月24日至2019年8月23日；租金每月每平方米14.5元，月租金为7119.5元，租金按每二年复式递增，递增率为5%。2016年8月24日至2016年9月23日为开业前的装修期，装修期后开始计租。为扶持许某某经营，百线公司同意给予租金优惠，第2月-17月的月租金优惠后为1728.33元，第18月-24月的月租金调整为7119.5元，第25月-36月的月租金递增后为7477.93元。优惠期第2月-17月租金按8个月为一个周期进行交付，优惠期外租金按2个月为一个周期进行交付，每周期的租金需要提前15日支付。另外，许某某应于合同签订时一次性交付租赁履约保证金14239元。合同履行过程中，许某某未按约定缴纳租金，经百线公司多次催要未果，遂于2018年11月6日向许某某发出书面租赁合同解除通知书，但许某某拒不与百线公司办理退租事宜，据此，原告百线公司起诉至法院，请求判如所请。 被告许某某辩称:1.在履行租赁合同期间，百线公司擅自封闭其所租赁的商铺，单方解除合同，造成合同的履行不能，其并无过错，一切损失应由百线公司承担；2.原告百线公司违约在先，其在履行合同期间没有无故拖欠任何费用的行为，是在百线公司认可的情况下缓交费用，故百线公司要求补交优惠部分房租没有任何依据；3.百线公司擅自封闭其所租赁的商铺后，随即将其清出，其不存在占有商铺的情形，无需支付违约使用金；4.百线公司利用强势地位，恶意诉讼，其所租赁的店铺在2018年10月份就被百线公司封闭，其不可能收到解除合同通知书，百线公司所谓的送达解除合同通知书的行为，仅为将该商铺再次出租做铺垫;5.双方在签订合同时，原告方承诺本项目内除被告经营儿童乐园外不再引进其他儿童乐园参与经营，但在实际经营期间，原告却允许他人经营其他儿童乐园，原告的行为构成违约。综上，请求依法驳回原告百线公司的全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无争议的证据，经本院审查，证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。对于双方有争议的证据，本院评析如下：百线公司提交的《租赁合同正式解除通知书》、以及快递单、送达证明，经核实，该组证据具有第三方邮政公司的寄收记录，同时邮件签收人为许某某的员工，故本院对该组证据予以采信。许某某提交的《百线文化广场商铺租赁定金协议》，加盖了当事人的印章，且内容与本案具有关联性，本院予以采信。 本院查明本案的事实为：2016年7月15日，百线公司与许某某双方签订《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》，约定租赁商铺号为B202，面积491平方米，期限自2016年8月24日至2019年8月23日；租金每月每平方米14.5元，月租金为7119.5元，租金按每二年复式递增，递增率为5%。2016年8月24日至2016年9月23日为开业前的装修期，装修期后开始计租。为扶持许某某经营，百线公司同意给予租金优惠，第2月-17月的月租金优惠后为1728.33元，第18月-24月的月租金调整为7119.5元，第25月-36月的月租金递增后为7477.93元。优惠期第2月-17月租金按8个月为一个周期进行交付，优惠期外租金按2个月为一个周期进行交付，每周期的租金需要提前15日支付。另外，许某某应于合同签订时一次性交付租赁履约保证金14239元。 合同还约定，如果因许某某原因导致合同提前解除，许某某应在合同解除7日内按照合同约定的原租金标准补交减免的全部租金。许某某应至迟于本合同终止或解除日迁离并返还商铺，拒不搬离商铺或未经办理商铺返还手续，应按日租金的三倍向百线公司支付违约使用金至收回商铺之日。租赁履约保证金为14239元，如果许某某违反合同，百线公司有权从租赁履约保证金中直接扣除许某某应支付的相关费用、违约金及损坏赔偿金等。合同还就双方的其他权利义务作了约定。 2016年7月29日，许某某支付履行保证金14239元；同时，许某某支付商铺租金至2018年9月23日。由于许某某没有按时交纳2018年9月24日起的租赁费用，2018年11月6日，百线公司向许某某邮寄《租赁合同正式解除通知书》，该通知中，原告提出因被告未能按合同约定交付租金而要求与被告解除租赁合同关系，该通知书于11月8日被签收，百线公司主张合同于2018年11月12日解除。因许某某未腾退商铺，百线公司自2018年11月15日开始围挡许某某承租的商铺致经营停止。许某某此后也将主要物品搬离商铺，但现仍有部分零星物品未搬离。 另查明：原、被告双方在签订《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》之前，许某某与芜湖合信商业管理有限公司（企业名称于2016年12月21日变更为芜湖联投商业管理有限公司）签订了一份《百线文化广场商铺租赁定金协议》，该协议中约定，将百线文化广场B区临港湾三层的商铺租赁给许某某使用，用于经营儿童乐园，同时，芜湖合信商业管理有限公司承诺本项目内除许某某儿童乐园外不引进第二家儿童乐园业态。同时，在许某某经营期间，其商铺所属百线广场内存在他人经营的其他儿童乐园。但该协议中的主要条款内容与《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》中的主要条款内容存在很大差异即商铺经营的位置、面积、租金价格等主要条款内容不一。 本院认为：双方当事人之间签订的《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》，真实、自愿、合法，依法应当予以保护。双方当事人亦应当根据合同的约定，履行各自义务。合同约定，优惠期外租金按2个月为一个周期进行交付，每周期的租金需要提前15日支付，而许某某并未按照前述约定按时交纳租金已构成违约且在租赁期间多次存在逾期交付租金的行为，为此，百线公司依照合同的约定有权单方解除合同并要求许某某按照合同约定承担违约责任。百线公司于2018年11月6日向许某某邮寄《租赁合同正式解除通知书》，该通知书于11月8日签收，按照租赁合同约定，百线公司主张双方签订的合同于2018年11月8日业已解除的请求，本院应予支持。百线公司向许某某主张的违约金及损失有：1、补交减免的全部租金。依照合同约定，租金为14.5元/月/平方米，优惠期的租金为3.63元/月/平方米，计租面积为491平方米，优惠期为2016年9月24日至2018年1月23日，故许某某还应补缴85394.72元[（14.5元/月/平方米-3.63元/月/平方米）×491平方米×16月]。由于2016年8月24日至2016年9月23日为装修期，同时合同约定装修期后开始计租，故百线公司主张补交该期间的租金，本院不予支持。2、2018年9月24日至2018年11月8日的租金。依照合同约定，租金为15.23元/月/平方米，计11216.89元（15.23元/月/平方米÷30日×45日×491平方米）。3、2018年11月9日至2018年11月15日的违约使用金部分。因鉴于合同解除后，百线公司应给予许某某一定的合理时间搬离商铺内的物品，同时，考虑到百线公司于2018年11月15日对许某某租赁的商铺进行了围挡，许某某已无实际使用的可能，故对百线公司主张的占用期间使用费的请求，本院难以支持。4.履约保证金。双方合同约定履约保证金是担保许某某全面、适当履行合同义务，如许某某违约，百线公司有权从履约保证金中直接扣除许某某应支付的相关费用、违约金及损害赔偿金等，故该履约保证金应用于冲抵许某某应承担的相关费用和违约金等。虽双方亦有如许某某根本违约，百线公司有权单方解除合同并“没收”许某某履约保证金的约定，但百线公司作为民事合同的一方当事人，无权“没收”他人合法财产，故对百线公司的该项主张不予支持。5、违约金。双方在租赁合同中约定，如因许某某拖欠租金导致百线公司单方解除合同的，百线公司可以加罚两个月租金作为违约金。该条款约定有效，对许某某具有拘束力，故许某某应当支付百线公司加罚的两个月租金作为违约金，共计14955.86元（7477.93元/月×2月）。除上述约定外，双方在合同中还多处约定各种违约金，因百线公司未提交证据证明许某某迟延支付租金给其造成的具体损失且违约金约定过高，故除上述计算的部分外，其他违约金部分均不予支持。故许某某应承担的各项费用应为：1、租金优惠差71155.72元（85394.72元-14239元），其中抵扣了许某某交纳的租赁履约保证金14239元；2、欠付租金11216.89元；3、违约金14955.86元。 关于许某某主张的《百线文化广场商铺租赁定金协议》中明确约定，芜湖合信商业管理有限公司承诺本项目内除许某某儿童乐园外不引进第二家儿童乐园业态，而其经营期间，百线广场内有其他儿童乐园同时在经营，故百线公司违约在先。本院认为，《百线文化广场商铺租赁定金协议》的签订主体为芜湖合信商业管理有限公司（企业名称于2016年12月21日变更为芜湖联投商业管理有限公司）与许某某，并非本案百线公司；同时，《百线文化广场商铺租赁定金协议》中约定的商铺位置、租金等主要条款内容均与本案不同；此外，许某某也未提供证据证明其在经营期间对此提出异议，故本院对许某某的该项意见，不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告百线华东投资控股有限公司与被告许某某签订的《芜湖百线文化广场商铺租赁合同》于2018年11月8日解除； 二、被告许某某在本判决生效之日起十日内支付原告百线华东投资控股有限公司租金优惠差71155.72元、欠付租金11216.89元、违约金14955.86元，共计97328.47元； 三、驳回原告百线华东投资控股有限公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按判决书指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为1835元，由原告百线华东投资控股有限公司承担900元，被告许某某承担935元。（此款原告已预交，被告在履行上述义务时一并给付原告） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  奚正荣 二〇一九年五月十四日 法官助理吴杰健 书记员陈凤梅 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。