广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初6648号 原告：南宁乐居仆物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市明秀东路**数码文化城**房，统一社会信用代码：91450107747990807G。 法定代表人：陀永忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦金叶，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：邓湘萍，女，该公司员工。 被告：刘文渊，男，1981年8月10日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市江**。 委托诉讼代理人：马乃海，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴颖，广西广合律师事务所实习律师。 原告南宁乐居仆物业服务有限公司（以下简称乐居仆公司）与被告刘文渊租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告乐居仆公司的委托诉讼代理人邓湘萍、被告刘文渊及其委托诉讼代理人马乃海、吴颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乐居仆公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付城市碧园小区14号临时铺面租金51514.5元，15号临时铺面租金53203.5元；2.被告合同违约并向原告支付14号临时铺面违约金15454.35元，15号临时铺面违约金15961.05元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1、2012年8月18日,原告与南宁市城市碧园小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告对城市碧园小区公共场所一切商业经营性活动的场地占用进行管理，合同期限自2012年8月18日至2015年8月17日。在《物业服务合同》到期后，城市碧园小区未成立新的业主委员会选聘其他物业公司进行管理小区，因此，原告至今仍对城市碧园小区公共场所一切商业经营性活动的场地占用进行管理。2、2015年5月30日，原告与被告签订了《城市碧园小区商业广场临时铺面租赁合同》，约定被告在城市碧园小区商业广场第14号、第15号临时铺面进行经营活动，两临时铺面的经营范围为茶叶茶具，两临时铺面租赁期自2015年5月30日至2016年5月29日止。合同到期后，原被告双方没有就14号、15号临时铺面续签租赁合同，但被告仍在14号、15号临时铺面进行经营活动。被告于2016年8月9日结清14号、15号临时铺面自2016年7月9日至2016年8月8日的铺面租金后，却未按时交纳14号、15号临时铺面的租金，也未与原告办理相关的退租手续。3、被告自2016年8月9日至2018年2月28日，未交纳14号临时铺面租金51514.5元，未交纳15号临时铺面租金53203.5元，合计104718元。根据《城市碧园小区商业广场临时铺面租赁合同》第七条“乙方应按时交纳铺面租金等各项费用，如逾期交纳，则每逾期一天，乙方向甲方交纳租金应交款的5%作为滞纳金”的约定，原告经酌情考虑，愿意按照欠费总额的30%向被告收取违约金，由此计算，被告拖欠14号临时铺面租金产生的违约金为15454.35元，拖欠15号临时铺面租金产生的违约金为15961.05元，以上费用共计136133.4元。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳14号、15号临时铺面租金。 被告刘文渊辩称，一、请求法院判决驳回原告全部诉讼请求。二、请求法院责令原告退回被告支付的押金1万元。本案原告没有诉讼主体资格。1.原告仅仅是小区业主委员会委托相关费用的代收人，与本案没有直接利害关系，无权直接收取本案租金。依据原告与城市碧园小区业委会签订的物业服务合同约定，原告代小区业主委员会收取相关费用，原告与本案要收取租金或代业委会收取租金没有利害关系，不能以自己的名义起诉。2.按照物业管理条例，小区业委会、小区物业管理公司没有权利利用小区公共场所、部位、建筑改变用途进行经营。根据业委会职权第十五条，原告没有权利利用小区公共部位进行经营、收取租金。《物业管理条例》也没有规定小区的物业服务企业可以利用小区的公共场地搭建临时铺面出租。出租铺面是违法建筑。《物业管理条例》第五十四条规定，利用公共小区场所必须征得相关业主同意，要经过业主大会、物业服务企业同意。本案临时铺面没有办理相关规划报建手续，在2016年11月16日被西乡塘区城管局作出责令拆除的处罚。3.合同约定的违约金过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年8月18日，原告乐居仆公司与案外人南宁市城市碧园业主委员会（以下简称城市碧园业委会）签订《物业服务合同》，约定由原告为城市碧园小区提供物业服务，合同第一章第二条第五项约定城市碧园业委会委托原告“代收小区的经营性摆摊设点费、广告宣传费等”；小区内公共场所一切经营性活动（包括摆摊设点、场地经营等的场地占用由原告代收费；合同期限自2012年8月18日至2015年8月17日等。合同履行期限届满后，双方未签订新的物业服务合同，原告继续对该小区提供物业服务。2018年7月4日，五里亭社区居民委员会出具证明原告自2005年12月30日起至今对该小区提供物业服务管理。 2015年5月30日，原告所属的城市碧园物业服务中心与被告刘文渊签订两份《城市碧园小区商业广场临时铺面租赁合同》，约定被告租赁城市碧园商业广场14号、15号临时铺面，两个铺面的租赁期限均为自2015年5月30日至2016年5月29日；14号铺面的租金按每月3200元计算，15号铺面的租金按每月3300元计算，水电等相关费用按时缴纳，每月缴纳下月铺面经营相关费用；每个铺面履约保证金为5000元；被告逾期缴纳租金等各项费用的，每逾期一天按应交租金的5%计算滞纳金，总欠款达到一个月以上费用的，原告可以终止协议，被告应退场等。 被告向原告支付临时铺面押金10000元。被告租赁商铺用于经营茶叶，商铺名称为“缘茗园茶叶”。上述合同履行期限届满后，原、被告未签订新的租赁合同，被告租赁的14、15号临时商铺租金支付至2016年8月8日。2016年9月，城市碧园商业广场临时铺面由于经营困难，租户向原告申请减免租金，14、15号商铺刘文湖亦向原告提出书面申请。原告于2016年12月1日开始将临时铺面的每月租金下调10%，即第14号临时铺面月租金为2745元，第15号临时铺面月租金为2835元。2016年12月6日，原告向14、15号商铺租户发出《催缴租金函》，函件有刘文湖签字。被告与刘文湖系兄弟关系。2017年12月5日，原告在《南国早报》刊登公告，通知被告/刘文湖于2017年12月15日前交清租金及腾空铺面。2018年3月，原告对“缘茗园茶叶”商铺内存留的物品进行清点腾空。 另查明，城市碧园商业广场两排一层建筑物因未取得建设工程规划许可证，2016年11月28日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局对建设人发出行政强制执行催告单（文号：2016-XXT2038），催告其限期自行拆除。 2018年7月27日，原告以被告拖欠租金为由诉至本院，提出前述诉讼请求。在庭审中，针对原、被告之间的合同效力，经本院释明后,原告称如法院认定合同无效，具体由法院依法裁判。 本院认为，一、关于原告诉讼主体资格问题 2012年8月18日，原告乐居仆公司与案外人城市碧园业委会签订《物业服务合同》，约定由原告为城市碧园小区提供物业服务，合同约定城市碧园业委会委托原告代收小区的经营性摆摊设点费、场地经营等费用，为此，原告获得相应代收小区经营性摆摊设点收取租金的授权，合同履行期限至2015年8月17日，合同履行期限届满后双方未签订新的合同，该小区亦未选聘其他物业服务企业，原告仍然继续对该小区提供物业服务，双方事实上仍存在物业服务关系。原告接受小区业委会委托后，可以在授权范围内处理一切事物。接受委托后，原告以自己名义与被告刘文渊签订临时商铺租赁合同，该合同直接约束原告和被告，现原告主张被告没有按时支付租金，故原告有权以自己的名义提起诉讼，原告具备本案适格的诉讼主体资格。至于原告的行为是否违反了与小区业委会之间约定，与本案并非同一法律关系，该行为不影响原告在本案中的诉讼主体资格。 关于合同效力及被告责任承担问题 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，现无证据证明涉案临时铺面取得建设规划许可或经批准建设，故原告与被告之间签订的临时铺面租赁合同应为无效。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”双方签订的租赁合同履行期限至2016年5月29日，合同到期后未重新签订租赁合同，但被告亦继续使用案涉房屋，房屋占有使用费被告支付至2016年8月8日，被告辩称其在2016年8月9日已经将房屋内物品腾空，但未提供相应证据证明已经履行腾房义务，并将所占用房屋交付给原告。而本案证据显示在被告未按时支付房屋占有使用费时，原告已经通过催告函、报纸公告的形式要求被告履行义务并腾空房屋。原告于2018年3月对案涉房屋进行了腾空，故原告主张案涉房屋占有使用费计算至2018年2月28日的诉请，本院予以支持。自2016年8月9日起至2018年2月28日止，14号临时铺面的房屋占有使用费为2745元/月×18月+（2745元/月÷30天）×20天=51240元,15号临时铺面的房屋占有使用费为2835元/月×18月+（2835/月÷30天）×20天=52920元,以上合计104160元，扣除被告已经支付的押金10000元，被告还应向原告支付房屋占有使用费94160元。因双方之间的租赁合同无效，故原告主张的违约金没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款之规定，判决如下： 被告刘文渊向原告南宁乐居仆物业服务有限公司支付房屋占有使用费94160元； 驳回原告南宁乐居仆物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费3023元，由原告南宁乐居仆物业服务有限公司负担937元，由被告刘文渊负担2086元。 上述给付金钱债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王文珠 人民陪审员  莫艳林 人民陪审员  卢嘉红 二〇一九年五月六日 法官 助理  黎 恒 书 记 员  冼 娜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。