河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0102民初2538号原告：刘琛，男，汉族，1985年7月14日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：李成，河南欣成律师事务所律师。被告：郑州华瑞紫韵置业有限公司，地址郑州市中原区柿园路**楼******。法定代表人：宋靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘哲，该公司员工。原告刘琛与被告郑州华瑞紫韵置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘琛及其委托诉讼代理人李成、被告郑州华瑞紫韵置业有限公司委托诉讼代理人刘哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告支付原告延期交房违约金10774元(计算至符合合同约定交付之日止，暂计算至2018年11月30日);2.被告应承担原告房租费用，暂计9000元(按照1800元/月计算至实际符合交房止，暂计算至2018年12月份)；前二项共计19774元;3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》,约定将被告开发的位于中原区图强路东、支四路北的华瑞紫韵城1幢2单元17层1704号房出售给原告，总价款为890432元。合同约定交房日期为2018年7月31日，被告在买卖合同第十四条承诺:2018年7月31日前所有基础设施、公共配套建筑均能正常运行，其中，水、电均为市政直接供给;燃气设施、供暖设施和通信设施均于2018年7月31日前敷设到户。然而截止目前，在小区仍为临时供电，生活设施不完善，不符合合同约定和郑州市关于商品房交付标准的条件下，被告己经构成违约应当承担违约责任。因被告原因导致原告无法收房，造成原告一定经济损失，被告应当承担赔偿责任。同时，被告有义务和责任按照合同约定和相关规定，在一定期限内尽快完善各项生活设施，尤其是供电设施，以保障原告的合法权益。《商品房买卖合同》附件四中第七条关于“物业服务价格为2.4元/月.平方米”的约定不仅属于被告提供的格式条款，而且违反《郑州市物业服务收费管理办法》的规定，应当认为物业服务费用过高。综上，被告拟交付给原告的房屋不符合合同约定且不符合法律规定的交付条件，理应承担违约责任，并赔偿原告相应的经济损失，关于物业费的约定违反《郑州市物业服务收费管理办法》的规定，理应认定过高。经与被告多次协商，被告置之不理，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。被告辩称，原告已经领取交房通知书，该房屋已达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，原告所诉延期交房没有事实根据。被告向原告交付的房屋符合合同约定的条件，交付房屋用电因市政规划原因，目前采用基建电，完全满足居民生活需要，且合同约定:买受人同意出卖人提供替代条件，被告也在积极与市政对接，待市政配套规划建设的奋斗变电站建设完成后，转为市政电力。故原告要求支付延期交房违约金、延期交房期间租金没有法律依据。对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认在卷佐证。对当事人适用2016年9月5日《商品房买卖合同》相应约定权利义务条款，比对当事人行为是否构成违约事实的争议，分别确认如下：一、基于2016年9月5日《商品房买卖合同》第十四条第一款第1项、第2项的约定事由，原告举证证明被告合同违约不成立。2016年9月5日《商品房买卖合同》第十四条第一款第1项、第2项系统文字构成为：“第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺……1、供水设施：2018年7月31日达到：正常使用条件；供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件……2、供配电设施：2018年7月31日达到：入户接通条件；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由买受人承担直至满足本合同约定的交付配套标准；2、若因政府相关机关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任”。首先，依据第一款第1项条款，被告负有举证证明2018年7月31日涉案房屋的供水设施设备取得城市公共供水企业出具验收合格证明文件的举证责任。诉讼中，被告向本院提交的《供用水合同》、《检测报告》用以证明其全面履行了该项义务，原告对被告上述证据真实性及证明目的无异议，故本院予以确认。该两份证据显示被告与郑州自来水投资控股有限公司于2018年6月4日签订案涉房屋所在小区的《供用水合同》，国家城市供水水质监测网郑州监测站于2018年6月7日发出的案涉房屋所在小区在2018年5月31日-2018年6月2日期间送检样本检测结果符合《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006，上述证据可以证明其在2018年7月31日前按约履行2016年9月7日《商品房买卖合同》第十四条第一款第1项约定义务，原告未就其主张被告违约提交足以反驳的相反证据，故原告主张被告该项事由合同违约不成立。其次，依据第一款第2项条款，被告负有举证证明2018年7月31日涉案房屋的供配电设施符合合同约定的举证责任。诉讼中，被告向本院提交的《郑州市中原区孙庄村城中村改造控制性详细规划》及中原区政府对网民关于案涉小区使用基建电的官方回复用以证明其按约履行了该项义务，原告对《郑州市中原区孙庄村城中村改造控制性详细规划》真实性有异议，对官方回复真实性未发表明确意见，应视为无异议，本院予以确认，官方回复载明案涉小区采用基建电供电，完全可以保证居民的正常生活，中原区将协调督促相关部门及时修建相关配套措施，并明确奋斗变的进场和竣工时间。结合该条第二款内容，原告作为买受人同意被告提供替代条件，也未举证证明采用基建电给其造成损失以致该项合同目的无法实现，且因政府相关机关职能部门原因致使该小区配套的奋斗变的进场和竣工延误，非被告方原因所致，同时，从所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则的解释角度，“市政电力直接供给”从主体、客体、内容分析无法构建具体民事法律关系，仅仅表示法律关系的客体为规划用电，规划电力直接作用于涉案小区。此外，从2016年9月7日《商品房买卖合同》内容上看，对交付合格的房屋、水电分别约定有相应的条款，其中，合格的水电条款包括在交房条件条款之中，但对逾期交房和逾期提供合格水电均分别约定有相应的违约条款。两项违约行为导致的违约责任方式不一致，原告以供电没有达到合同约定的合格条件为由要求被告承担支付违约金责任没有依据。综上，原告证明被告违约的约定事由的举证证明力弱于被告的相应反驳、反证举证证明力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，原告理解的本案该项约定事由不成立，本院不予支持。二、基于2016年9月5日《商品房买卖合同》第八条第一款第5项的约定事由，原告举证证明被告合同违约不成立。2016年9月5日《商品房买卖合同》第十四条第一款第八条第一款第5项系统文字构成为：“第八条交付期限出卖人应当在2018年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料，取得行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实……”。首先，依据该约定条款，被告相关举证责任。诉讼中，被告向本院提交的《竣工验收备案表》、《住宅工程质量分户验收合格证书》、《业主交房档案》、《业主装修档案》、《交房通知书》、《交付台账》、《交房办理流转单》等证据用以证明其全面履行了该项义务，原告对被告上述证据真实性均无异议，故本院予以确认。上述证据显示被告于2018年7月17日，案涉房屋所在5号楼取得行政主管部门竣工备案表，并于2018年7月10日发出交房通知书，通知原告于2018年7月27日办理交房手续，8月4日，原告到被告处办理交房手续，并交纳物业费。庭审中，原告补充称已经交房，验房时未发现存在质量问题，楼下交房时知晓存在质量问题。据前述查明事实，原告主张被告违反第十四条相关条款约定的事实不成立，且案涉房屋建设工程取得行政主管部门竣工备案表，同时前期物业管理已经落实。原告以房屋存在质量问题要求被告承担本条所列违约责任，依据不足，本院不予确认。本院认为，2016年9月5日《商品房买卖合同》涉案范围条款，没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。原、被告均应依法依约，从实现合同目的角度诚信履行、全面履行。被告已提供证据证明其按照第八条、第十四条第一款第1项、第2项的约定履行相应合同义务，原告主张被告存在违约，但未提交充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第七十三条的规定，判决如下：驳回原告刘琛的诉讼请求。案件受理费294元，已减半收取147元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王斌二〇一九年五月二十八日书记员  弓露