安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终3192号 上诉人（原审被告）：陈新，男，1972年4月22日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 被上诉人（原审原告）：高文静，男，1979年7月16日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：章俊岭，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程帆，安徽天禾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张淑婷，女，1980年10月19日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：章俊岭，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程帆，安徽天禾律师事务所律师。 上诉人陈新因与被上诉人高文静、张淑婷房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初5338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 陈新上诉请求：撤销原判第二、三项，改判陈新无需赔偿高文静、张淑婷利息48000元、律师费8万元、中介服务费2万元（不服金额148000元），由高文静、张淑婷承担一、二审诉讼费。事实及理由：一审认定事实及适用法律错误。陈新与高文静、张淑婷签订存量房买卖合同时，房屋未被查封，陈新未涉诉其他案件，且陈新在房屋被查封后主动联系高文静、张淑婷，试图协商退款事宜未果，故陈新对合同不能继续履行不具有过错，合同不能继续履行属于意外事件，陈新无违约行为，不应承担违约责任。 高文静、张淑婷辩称，陈新未将高文静、张淑婷支付的首付款用于偿还房屋按揭贷款，违反了合同约定，陈新自身原因造成房屋被查封，交易无法达成；律师费、中介费系高文静、张淑婷遭受的实际损失，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 高文静、张淑婷向一审法院起诉请求：解除高文静、张淑婷与陈新签署的《存量房买卖合同》;陈新向高文静、张淑婷退还购房款40万元，支付违约金43.9万元，赔偿损失11.1万元，并承担诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：2018年6月10日，经安徽捌零房地产网络营销有限公司中介，陈新（出卖人、甲方）与高文静、张淑婷（买受人、乙方）签订《存量房买卖合同》，合同载明：陈新将其位于合肥市庐阳区住宅，建筑面积127.4平方米及车库等附属部位15幢1331号车位，建筑面积29.88平方米，权属证号130039958号以2195000元价格出售给高文静、张淑婷，乙方于2018年7月10日向甲方支付房屋价款2195000元；本合同签订备案后30日内，双方共同向不动产登记部门申请房屋转移登记手续；任何一方违约，需承担本合同标的物总价款的20%作为违约金；因政策的不确定性，甲方同意乙方在缴税、过户时可以将产权办理在乙方指定权利人名下，因政策调整或不可抗拒因素导致合同不能正常履行的协商解决，协商不成合同解除互不追究违约责任；甲方承诺此房无争议、查封、第三方纠纷，可正常上市交易，如有违约，违约方承担包括但不限于评估费、代理费、律师费等守约方为实现债权而实际产生的费用；乙方自愿用首付款替甲方还银行贷款，不足部分由甲方自行补齐，本合同签订时贷款余额50万元，甲方应申请提前还贷并提交相关材料。合同签订当日，高文静、张淑婷支付陈新10万元定金，陈新出具收据，并在收据注明“甲方违约双倍返还定金，乙方违约定金不退”。 2018年6月11日，高文静、张淑婷支付陈新30万元购房款，陈新出具收据，但此后未偿还房屋贷款。 2018年7月2日，安徽捌零房地产网络营销有限公司以短信方式向陈新发送《催办函》，函内容为：金域蓝湾15幢1506室房屋买卖合同约定2018年7月10日前办理相关手续，你的房屋内有银行按揭（抵押）贷款，故需要在办理过户前还清银行按揭（抵押）贷款才能上市交易，根据你提供的银行预约还款查询单显示，实际未还款金额为392700元，高文静已实际支付400000元给你进行办理提前还款，高文静不同意满足你合同以外的要求，如你已将高文静支付的400000元挪作他用，导致不能在合同约定时间内进行交易，所造成的一切经济损失及法律责任均由你承担。 2018年7月9日，安徽捌零房地产网络营销有限公司以短信方式再次向陈新发送《催办函》，函内容为：你于2018年6月10日签订的金域蓝湾15幢1506室房屋买卖合同约定2018年7月10日前办理相关手续，签订合同时经过咨询你得知，房屋内有银行按揭（抵押）贷款392700元整，无司法保全、冻结等不能正常上市交易的行为，截止2018年7月2日本公司及高文静通过文件形式向你发送了催办函，要求你将已收取的房款及定价400000元，交给欠款银行办理提前还款手续，你告知双方房款及定价你已挪作他用，无法继续还款，2018年7月4日三方见面协调沟通得知，金域蓝湾15幢1506室房屋已被司法保全无法办理过户手续，高文静的购房尾款1795000元及中介费20000元已全部准备齐全，若2018年7月10日不能准时办理相关手续，本公司及高文静将追究你的违约责任。 2018年6月10日，高文静、张淑婷与安徽捌零房地产网络营销有限公司签订房地产经纪合同，并支付中介费20000元。 高文静、张淑婷为本案诉讼支付律师费80000元。 2018年6月15日，高文静与案外人签订500000元的借款合同。 金域蓝湾15幢1506室房屋及车位因陈新涉其他诉讼，于2018年6月15日被阜阳市颍泉区人民法院查封。 一审法院认为，高文静、张淑婷与陈新签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，对双方具有约束力，双方应遵循诚实信用原则，按照合同约定行使权利、履行义务。 双方庭审陈述及证据反映，由于陈新未能按约定将高文静、张淑婷支付的首付款400000元用于偿还房屋抵押贷款，且房屋因陈新涉诉其他案件于2018年6月15日被司法查封，致双方所签订的房屋买卖合同不能继续履行，合同目的无法实现，陈新应当承担违约责任，故高文静、张淑婷诉请解除《存量房买卖合同》，予以支持。合同解除后，尚未履行的部分终止履行，陈新应退还高文静、张淑婷已支付的购房款400000元。陈新抗辩高文静、张淑婷倒卖房产，合同非真实意思表示，合同不成立，无事实和法律依据，不予采信。 关于高文静、张淑婷诉请陈新支付违约金439000元：合同虽约定任何一方违约，需承担合同标的物总价款的20%作为违约金，但该约定过高，从合同履行情况、当事人违约情形及当事人应承担义务等因素综合考虑，高文静、张淑婷受到的损失为首付款400000元的利息损失及中介服务费20000元、律师费80000元，故利息损失确定为陈新应按年利率24%标准，自2018年6月10日起计付至400000元退还之日。 高文静、张淑婷虽提供500000元借款合同及转账凭证，但不能证明借款系为购买案涉房屋，故高文静、张淑婷主张借款利息损失10000元，不予支持。高文静、张淑婷主张差旅费损失1000元，因无证据，亦不予支持。 陈新抗辩高文静、张淑婷主张的律师费过高，不符合安徽省律师收费规定，因无证据，不予采信。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、解除高文静、张淑婷与陈新签订的存量房买卖合同；二、陈新于判决生效之日起十日内退还高文静、张淑婷400000元，并赔偿高文静、张淑婷利息48000元（以400000元为基数自2018年6月10日起按年利率24%计算至2018年12月9日），之后利息按年利率24%顺延计算至400000元退还之日止；三、陈新于判决生效之日起十日内赔偿高文静、张淑婷律师费80000元、中介服务费20000元，合计100000元；四、驳回高文静、张淑婷的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为6690元，高文静、张淑婷负担2290元，陈新负担4400元；保全费5000元，由陈新负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，陈新与高文静、张淑婷就位于合肥市庐阳区住宅房屋及附属车位买卖事宜签订了书面合同，双方应诚信、全面履行各自合同义务。合同订立后，高文静、张淑婷按约支付了部分房屋价款40万元，陈新却未按约将该款项用于偿还房屋按揭贷款，且合同履行中房屋因陈新涉其他诉讼被司法查封，故陈新对合同无法继续履行、合同目的无法实现负有明显过错，一审支持高文静、张淑婷请求，判令陈新向高文静、张淑婷支付资金占用利息损失、律师费、中介费等，有合同及事实依据，标准适当，本院予以认同。陈新上诉称其无违约行为，不应承担违约责任，本院不予采信。 综上，陈新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3260元，由上诉人陈新承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  沈 静 二〇一九年五月二十九日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。