襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0607民初5982号原告：襄阳市襄州区第一高级中学。住所地：襄阳市襄州区航空路**。法定代表人：蒋焰。委托诉讼代理人：张志宏，湖北联帮律师事务所律师。被告：赵立章，女，1971年8月12日生，汉族，住湖北省枣阳市。委托诉讼代理人：唐齐斌，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛永琴，湖北长久律师事务所律师。被告：湖北省靖华园教育服务有限公司。。住所地：襄阳市襄州区张湾镇金富士路法定代表人：聂俊彪，该公司总经理。原告襄阳市襄州区第一高级中学（以下简称襄州一中）与被告赵立章、湖北省靖华园教育服务有限公司（以下简称靖华园公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月10日公开开庭进行了审理。原告襄州一中的委托诉讼代理人张志宏，被告赵立章的委托诉讼代理人唐齐斌、毛永琴到庭参加诉讼。被告靖华园公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告襄州一中向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即腾退经营场所，返还经营房屋；2.判令二被告承担违约金50万元；3.判令二被告赔偿从2018年7月1日至腾退之日止的经营占用费（每天按676元计算）；4.由二被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告襄州一中与被告靖华园公司于2013年首次签订学校学生服务部经营协议，协议约定经营期为2013年7月10日至2016年7月9日。协议期满后，双方协商，经营期延长一年，从2016年7月10日至2017年7月9日。协议期满后，襄州区教体局对包括襄州一中在内的部分学校超市承租经营权进行了招标拍卖，由其他公司竞得该标的，实际经营人赵立章以商品未处理完毕为由继续经营，拒不腾退经营场所。2018年3月15日，襄州一中与赵立章就超市经营问题再次签订《学校超市经营权承租协议》，主要约定：1.经营期限从2017年7月10日延长到2018年6月30日，经营期间承租费用为24万元整，承租费于签订本协议之日一次性付清。2.承租经营标的指公寓楼由东向西经营面积柒间房。3.甲方提供乙方的经营场所，经甲方允许修建的营业场所的投资由乙方承担，资产归乙方所有，乙方有权在合同期满自行处理。4.乙方向甲方缴纳履约保证金50万元，保证2018年6月30日经营期满后，腾退经营场所，具体缴费方式为：2018年4月30日前缴纳20万元，2018年5月30日前缴纳30万元。待乙方腾退经营场所当日归还乙方，如乙方无正当理由不按期腾退经营场所，由乙方承担违约金50万元。合同签订后，赵立章缴纳了经营期间的承租费用24万元，缴纳了履约保证金20万元。2018年6月30日经营期满后，赵立章继续以商品未处理完毕、靖华园公司将超市经营权转让给其经营承诺的五年期限未到、下一轮经营者应受让其商品、货架等为由拒不腾退经营场所，继续经营。为维护原告合法权益，保障学校超市承租经营权不受持续侵害，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告赵立章辩称，被告靖华园公司与原告襄州一中于2008年5月30日订立《学校学生服务部经营协议书》，约定经营期限自2008年7月10日至2013年7月9日。经营期限届满前，双方于2012年10月16日订立《学校学生服务部经营协议书》，约定经营期限自2008年7月10日至2013年7月9日。经营期限届满前，双方于2012年10月16日订立《学校学生服务部经营协议书》，约定经营期限展期至2016年7月9日。2016年7月10日答辩人接受被告靖华园公司的委托与原告襄州一中订立《学校学生服务部经营协议》，该协议未约定经营期限，仅约定了管理费的交纳期限“分年交，每年7月10日交清下年管理费”。合同订立后，被告靖华园公司按约定履行了相应的交费义务。2018年1月，原告以襄州区教体局对包括原告在内的部分学校超市经营权以拍卖形式出让，已由他人竞买购得为由，要求被告靖华园公司迁出承租房屋。经与原告协商一致，被告靖华园公司委托答辩人于2018年3月15日订立《学校超市经营权承租协议》。合同订立后，被告靖华园按约定履行了相应的付款义务，原告为被告靖华园公司出具了相应的收款收据。答辩人认为：答辩人作为被告靖华园公司的代表，与原告襄州一中订立《学校学生服务部经营协议》及《学校超市经营权承租协议》，答辩人不承担由此产生的法律责任。原告襄州一中诉称：“实际经营人赵立章以商品未处理完毕为由继续经营，拒不腾退经营场所”、“2018年3月15日，襄州一中与赵立章就超市经营问题再次签订《学校超市经营权承租协议》……合同签订后，赵立章缴纳了经营期间的承租费用24万元，缴纳了履约保证金20万元。2018年6月30日经营期满后，赵立章拒不腾退经营场所，继续经营”等，与事实不符，依法不能成立，其请求答辩人腾退并返还房屋、支付违约金及房屋占用费的诉讼请求，依法不能成立，人民法院应依法驳回其诉讼请求。在合同履行期限内，被告靖华园公司依约履行了付款义务，并同意支付逾期腾退房屋占有费，原告襄州一中没有损失发生，据此，合同约定的违约金过分高于因被告靖华园逾期腾退房屋给原告襄州一中造成的损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，人民法院应当下调违约金。综上事实和理由，请求人民法院依法下调违约金，并判决驳回原告请求答辩人腾退并返还房屋、支付违约金及房屋占有费的诉讼请求。被告靖华园公司辩称，一、答辩人不是襄州一中诉赵立章租赁合同纠纷一案的被告。1.答辩人与襄州一中的经营服务协议已经履行完毕，双方没有发生任何纠纷。答辩人与襄州一中的经营服务协议从2013年到2017年9月（期间延长一年）终结，协议履行完毕后双方权利义务终结，双方没有发生任何纠纷。2.2018年3月15日襄州一中与赵立章个人签订了租赁协议，这份协议与答辩人没有任何关系。现在襄州一中与赵立章之间发生了民事纠纷，应该说与答辩人扯不出任何牵连。3.任何合同的当事人都有法律意义上的相对性，现在襄州一中与赵立章个人之间因为租赁协议发生纠纷，应该来说仅限于它们二者之间，与他人无涉。二、答辩人与赵立章目前没有什么关系。答辩人与襄州一中经营服务协议履行完毕后，赵立章与答辩人的关系随之种植，双方再没有任何民事法律关系，双方也没有任何民事纠纷。赵立章个人与襄州一中的纠纷与答辩人更没有任何关系，本案是他们二者之间的民事纠纷。总之，答辩人认为，本案是襄州一中与赵立章个人签订的租赁合同纠纷，与他人无涉，答辩人不是租赁合同的当事方，更不是它们租赁合同纠纷的被告。请一审法院依法驳回襄州一中对答辩人的起诉，维护法律公正性。经审理查明，2016年7月10日，原告襄州一中与被告靖华园公司签订《学校学生服务部经营协议》,约定：“一、原协议经营期为2013年7月10日至2016年7月9日，协议期满后，因故未与该公司和其他公司签订任何经营协议，经双方协商，对2016年7月10日至2017年7月9日的管理费及支付方法做如下调整：2016年7月10日至2017年7月9日管理费协议为每年24万6仟元整，电费0.7元/度，水费每月100元（如果学校安装水表，乙方靖华园公司则按水表实际数支付），管理费分年交，每年7月10日交清下年管理费。”该协议原告襄州一中代表为艾美萍，被告靖华园公司代表为赵立章。2018年3月15日，原告襄州一中与被告靖华园公司签订《学校超市经营权承租协议》，约定“甲乙（甲方为原告襄州一中，乙方为被告靖华园公司）双方于2013年首次签订学校学生服务部经营协议，协议约定经营期为2013年7月10日至2016年7月9日。协议期满后，甲乙双方协商，经营期延长一年，从2016年7月10日至2017年7月9日。协议期届满，襄州区教体局对包括襄州一中在内的部分学校超市承租经营权进行了招标拍卖，由其他公司竞得该标的，但乙方实际经营人赵立章以商品未处理完毕为由继续经营，现甲乙双方就超市经营问题达成如下展期协议：一、经营期限从2017年7月10日延长至2018年6月30日，经营期间承租费用为24万元整，承租费于签订本协议之日一次性付清。电费0.7元/度，水费每月100元（如果学校安装水表，乙方则按水表实际数支付），水电费于每月月底结清。……五、2.乙方应向甲方缴纳履约保证金50万元，保证2018年6月30日经营期满后，腾退经营场所，具体缴纳方式为：2018年4月30日前缴纳20万元，2018年5月30日前缴纳30万元。待乙方腾退经营场所当日归还给乙方，如乙方无正当理由不按期腾退经营场所，由乙方承担违约金50万元……11.乙方在经营期限内不得转租、转让。”上述事实，有当事人陈述、学校学生服务部经营协议、学校超市经营权承租协议等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：2018年3月15日签订的学校超市经营权承租协议的乙方是被告靖华园公司还是被告赵立章。2018年3月15日签订的学校超市经营权承租协议中开头及主文部分载明的乙方是被告靖华园公司，在协议尾部签字时载明：乙方湖北省靖华园教育服务有限公司，乙方代表赵立章，身份证号码。在被告赵立章提交的2018年3月15日学校超市经营权承租协议中乙方被告靖华园公司在协议尾部有公司盖章。原告襄州一中提交的2018年3月15日学校超市经营权承租协议中虽没有被告靖华园公司盖章，但结合协议上下文，被告赵立章的签字行为属于受托行为，法律效果归属于被告靖华园公司，因此，本院认定，2018年3月15日学校超市经营权承租协议的乙方是被告靖华园公司，即原告襄州一中与被告靖华园公司成立租赁合同关系。综上，原告主张二被告立即腾退经营场所，返还经营房屋，本院认定被告靖华园公司应在立即腾退经营场所，返还经营房屋；原告主张二被告承担违约金50万元，二被告赔偿从2018年7月1日至腾退之日止的经营场所占用费（每天按676元计算），违约金与经营场所占用费只能支持一项，本院认定被告靖华园公司应赔偿原告从2018年7月1日至腾退之日止的经营场所占用费（每天按676元计算）。被告靖华园公司经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告湖北省靖华园教育服务有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内腾退返还位于襄阳市襄州区第一高级中学内的公寓楼由东向西经营面积七间的租赁房屋；二、被告湖北省靖华园教育服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告襄阳市襄州区第一高级中学从2018年7月1日至腾退之日止的经营场所占用费（每天按676元计算）；三、驳回原告襄阳市襄州区第一高级中学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4480元，由被告湖北省靖华园教育服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  张占勇二〇一九年五月八日法官助理杜剑波书记员陈磊