安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0104民初7500号 原告：。 法定代表人：朱翊兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗星海，安徽皖和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：丁志传，男，1955年6月10日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：汤传慧，女，1955年10月15日出生，汉族，住址。 委托诉讼代理人：周殿东，男，1953年11月26日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 原告安徽省蓝馨物业管理有限责任公司(以下简称蓝馨物业公司)诉被告丁志传及原告丁志传诉被告蓝馨物业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月25日受理后，依法适用简易程序不公开开庭进行了审理。蓝馨物业公司的委托诉讼代理人罗星海，丁志传及其委托诉讼代理人周殿东、汤传慧到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。 蓝馨物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付物业管理费4026元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为黄山花园小区31幢404业主，房屋面积为101.66㎡。根据被告与安徽省蓝馨物业管理有限责任公司签订的《前期物业管理服务委托合同》的规定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，自2016年1月1日被告开始停止缴纳物业管理费，截至2018年12月31日，被告共计欠缴36个月的物业管理费，共计人民币4026元，原告曾多次向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。现根据双方签订的物业管理合同及《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 丁志传辩称：1.原告未尽到安全保障义务，不履行公共设施，消防设施设备的维修、养护、运行和管理的义务。2.不履行安全保卫义务，治安惯例漏洞多。3.只重物业收费、轻视管理和服务、小区管理混乱、不到位现象突出。4.原告在小区路面打桩造成路面不平，乱放石墩，存在很大的安全隐患。严重违反了《物业管理条例》第五十条中有关规定和黄山花园《小区前期物业管理服务协议》中的有关规定。5.原告一直对小区内的绿化进行维护的管理不到位，这是一种严重的违约行为。6.物业服务人员素质低、服务质量差，服务存在瑕疵。综上所述，对于小区出现的种种现象，原告违背了合同的约定和有关法律法规的规定，损害了广大业主的合法权益。出现业主拒交物业费完全是物业违约行为造成的，业主行使正当的抗辩权，不应承担违约责任，请求法院驳回原告的本诉请求。 丁志传向本院提出反诉请求：1.请求判令被反诉人向反诉人承担违约责任赔偿4026元；2.被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉原告为黄山花园小区31幢404室业主，黄山花园小区一直由被反诉人负责物业管理和服务工作。按照双方签订的《前期物业管理服务委托合同》约定和被反诉人印制的《业主手册》承诺：被反诉人应保证小区消防设施正常使用；绿化修剪整齐，成活率99%；房屋及设施、设备的维修养护及时，完好率98%以上；小区实行封闭管理，主出入口24小时站岗执勤，配备安全监控设备，24小时监控，全天进行不定时、流动巡查；房屋外观整洁完好、公共环境整洁、交通秩序和车辆停放有序、秩序良好。但在实际服务过程中，被反诉人没有履行协议约定和《业主手册》的承诺，小区消防安全设施长期无法使用，被有关单位责令整改。小区绿化杂乱长期无人修剪，绿植破坏严重。小区路面在未经业主同意的情况下随意安置隔离桩，造成道路破损。保安工作敷衍了事，上班睡觉和不在岗情况严重，小区多次发生盗窃事件，仅仅反诉人一家就被盗电瓶车电池两次，房屋违规搭建、随意破枪开门现象严重，车辆乱停乱放，卫生垃圾无人清理。小区环境杂乱差现象突出，被反诉人作为小区物业服务单位，怠于履行自身职责，日常疏于管理才造成了目前小区管理的混乱现状，已经构成严重违约。针对这些情况，小区业主曾多次与被反诉人沟通要求整改，街道社居委也向被反诉人下达了限期整改通知书。但是直到目前为止，被反诉人的物业管理工作仍未有明显改善，甚至其工作人员还威胁辱骂反诉人。反诉人特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判令被反诉人向反诉人承担不履行物业服务职责的违约赔偿责任4026元。 蓝馨物业公司辩称：请求驳回反诉请求。我方是依法成立的，具有合法资质的物业服务企业，被告与广安公司签订前期物业管理服务合同，2008年12月，反诉被告与原告签订了小区前期物业服务协议。依据上述文件，反诉被告于2007年年底进驻案涉小区，进行管理。2012年开始实行一费制，按照高层住宅1.1元每平米每月计算，并且该收费标准经过物价部门核准。被告自2016年开始停缴物业费，但是反诉原告在反诉状中提出的拒交理由我方不予认可。关于物业服务不到位，消防栓漏水无水的情况已经在公安部门监督下进行整改，垃圾分类也是按照相关程序进行，关于宠物未拴以及电瓶车拉电线充电是业主公约中自己的行为，不是我方的责任。根据物业合同的相关规定，物业服务企业提供的是协助管理和保障的义务，并不可能完全杜绝小区内的犯罪行为。所以，电瓶被盗或者业主家中被盗并不能认为物业服务企业要对犯罪行为承担主要责任，这不是对方拒交物业费的理由。 本院经审理认定事实如下：2005年5月30日，合肥广安房地产开发有限公司（甲方、委托方）与蓝馨物业公司（乙方、受委托方）签订了《黄山花园前期物业管理服务委托合同》一份，约定甲方委托乙方对黄山花园小区实行专业化物业管理，并于2008年签订了《补充协议》将服务时间延长至黄山花园小区业主委员会成立时止。丁志传系合肥市黄山花园小区31幢404业主，房屋建筑面积为101.66㎡，于2008年12月入住该小区。丁志传（乙方）作为小区业主亦与蓝馨物业公司（甲方）签订了《前期物业管理委托合同》及《业主临时公约》一份，约定甲方对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。物业公共性服务费价格以物价局核批标准为准，核批面积以产权登记面积为准。2014年3月及2017年4月，合肥市蜀山区物价局先后出具的《服务价格登记证》均记载，蓝馨物业公司服务的黄山花园小区有电梯物业综合服务费为1.28元/月/平米。合同签订后，蓝馨物业公司依约为该小区提供了物业管理服务。庭审中，蓝馨物业公司陈述丁志传欠缴自2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费共计4026元（1.1元/月/㎡×101.66㎡×36个月）。丁志传对该物业服务费计算标准和数额表示认可。 黄山花园小区多名业主曾联名要求蓝馨物业公司改进服务水平，加强物业管理。2018年，合肥市蜀山区公安消防大队曾向蓝馨物业公司出具《行政处罚决定书》，主要内容为：消防设施、器材未保持完好有效（14号楼、28号楼、31号楼消火栓无水，31号楼灭火器无法正常使用），给予罚款的行政处罚。 以上事实，有蓝馨物业公司提供的《小区前期物业服务协议》、交付通知、入住申明、律师催款函、电子快递单查询明细、街道办事处与居委会出具的调解情况说明、《前期物业管理服务委托合同》、服务价格登记证、电梯定期检查报告、录音及丁志传提供的业主手册、关于加强黄山花园小区物业管理的告知、责令限期整改通知书、行政处罚决定书、照片及证人杨某、郑某、赵某、查某的证言等证据佐证在卷。 本院认为，案涉《黄山花园前期物业管理服务委托合同》及《补充协议》，《前期物业管理委托合同》及《业主临时公约》均系各方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对蓝馨物业公司和全体业主均具有约束力，蓝馨物业公司、丁志传均应按约定全面履行自己的义务。物业服务企业应强化服务意识，改进工作方式和方法，服务广大业主。业主也应具备大局意识，如不按时物业服务费用，自然影响物业服务质量，形成恶性循环。本案中，丁志传作为业主，在实际接受了蓝馨物业公司提供的物业服务后，应负有缴纳物业服务费用的义务。针对本案中丁志传提出的包括消防安全、公共卫生、公共区域管理等物业管理中存在的服务不到位，管理不规范等问题，根据相关证据，蓝馨物业公司在提供公共环境清洁及设施、设备维修、养护等方面确有不足,履行服务合同确有瑕疵，故本院酌情按照合同服务内容予以扣减10%的物业服务费用。蓝馨物业公司主张丁志传欠付2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费共计4026元，故丁志传应缴纳的物业费为3623.4元（4026元×90%）。丁志传诉请蓝馨物业公司赔偿违约金4026元，但未提供相应证据证明计算依据及标准，本院依法对该其反诉请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、丁志传于本判决生效之日起十日内一次性支付安徽省蓝馨物业管理有限责任公司2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费3623.4元； 二、驳回安徽省蓝馨物业管理有限责任公司的其他诉讼请求； 三、驳回丁志传的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，均由丁志传负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 占 峰 二〇一九年五月三十一日 书记员 时丁玲 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。