江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）锡民终字第0189号上诉人（原审原告）雍么兰，女，1974年9月28日生，汉族。委托代理人尹协卿，江苏振强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）苏云锦，男，1964年11月15日生，汉族。上诉人雍么兰因与被上诉人苏云锦确认合同无效纠纷一案，不服江阴市人民法院（2013）澄周民初字第0774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。雍么兰原审诉称：其与苏云锦经人介绍相识，2012年5月6日双方签订了一份关于江阴市周庄镇周南花苑某村某幢某室的房屋买卖协议，合同签订后，其已按约将全部230000元的房款交付苏云锦。后经其了解，双方之间所买卖的房屋属于集体土地使用权房屋，此买卖协议违反国家相关强制性规定，现请求法院确认双方签订的房屋买卖协议无效，并判令苏云锦退还其已支付的房款及利息，并承担本案的诉讼费。苏云锦原审辩称：对双方在2012年5月6日签订房屋买卖协议的事实无异议，但协议签订后，雍么兰未将购房款交付给其，其也从未委托苏鸿向雍么兰收取房款，现请求法院驳回雍么兰的诉讼请求。原审经审理查明：2012年5月6日，雍么兰与苏云锦双方签订了一份房屋买卖协议，协议约定，由苏云锦将座落在江阴市周庄镇周南花苑某村某幢某室住宅房1套（约90平方米）出售给雍么兰，房款总价为230000元，付款方式，首付60000元，余款到年底付清，双方必须自觉履行协议条款。协议签订后，由苏鸿于2012年7月9日向雍么兰出具了一份收条，载明今收到雍么兰房款壹拾万元整。后经双方协商未果，2013年9月16日雍么兰起诉至法院，要求苏云锦返还购房款230000元并支付利息。以上事实：有房屋买卖协议、苏鸿出具的收条凭证、录音笔录、江阴市周庄镇拆迁办公室与苏云锦签订的拆迁协议书、拆迁补偿协议书以及庭审笔录等证据在卷佐证。原审法院认为：雍么兰与苏云锦间签订的房屋买卖协议无效。2012年5月6日，雍么兰与苏云锦双方虽签订了一份房屋买卖协议，但苏云锦座落在江阴市周庄镇周南花苑某村某幢某室住宅房为安置拆迁房，经查核该房屋不能办理房屋产权证和土地证，系小产权房，该房屋不能进市场交易，系违反法律、行政法规的强制性规定，故雍么兰与苏云锦间签订的房屋买卖协议属无效协议。对于雍么兰要求苏云锦返还购房款230000元及利息的诉请，根据查明的事实，2012年5月6日，雍么兰与苏云锦双方签订房屋买卖协议后，雍么兰应支付苏云锦购房款60000元，但雍么兰仅提供录音资料证据，该录音资料证据不能证明苏云锦已收取雍么兰房款的事实，但雍么兰也未提供苏云锦收取房款60000元的证据，且苏云锦又未予认可。对于2012年7月9日由苏鸿向雍么兰出具的100000元房款收条凭证，该收条凭证只能证明苏鸿已收雍么兰房款100000元，不能证明苏云锦已收取雍么兰购房款的事实，且雍么兰也未提供苏鸿收该房款100000元是受苏云锦委托的证据加以证实。对于雍么兰主张其余房款70000元是苏鸿结欠黄国飞欠款，由雍么兰与苏鸿、苏云锦协商同意将该70000元房款抵偿苏鸿结欠黄国飞的欠款款项，但苏云锦又未予认可，雍么兰也未提供经协商同意抵债的任何证据加以证实。因此，对雍么兰要求苏云锦返还购房款并支付利息的诉请，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：一、雍么兰与苏云锦签订的房屋买卖协议无效。二、驳回雍么兰的其他诉讼请求。一审案件受理费2375元，由雍么兰负担。雍么兰不服原审判决，向本院提起上诉称：其提供的苏云锦的儿子苏鸿出具的收到房款100000元的收条及录音证据足以证明苏云锦已经收到其支付的全部房款230000元，故原审判决缺乏事实依据，请求二审法院撤销原判，依法改判支持其原审诉请。被上诉人苏云锦答辩称：其并未收到雍么兰的任何款项，如果收到了肯定会出具收条的。至于苏鸿给雍么兰出具的100000元的收条，其并不知道苏鸿收取100000元的事实，也没有委托苏鸿收款。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，就房屋买卖协议的签订情况及房款支付情况，雍么兰陈述：其是经朋友黄国飞介绍认识了苏云锦的儿子苏鸿。当时，黄国飞欠其70000元，而苏鸿欠黄国飞70000余元。黄国飞说欠其的钱要等苏鸿卖了房子还给他后才能还给其，经过商量，其同意买下苏云锦的一套房子。当时总价是230000元，首付130000元，70000元是用上述苏鸿的欠款抵的，另外又付了60000元的现金，是在签订协议时付给苏云锦本人的。当时说好是付清过户，最晚在年底时过户。2012年7月9日，其向苏鸿支付了100000元的房款，苏鸿给其打了收条。后来，其一直要求过户，但再后来就找不到苏鸿了，到房管局去了解才知道房子是拆迁安置房，没有土地证，不能进行上市交易，于是其就找到苏云锦协商这个事情。之前支付的130000元是没有收条的，在2013年2月2日晚上与苏云锦协商的时候就做了手机录音，录音的最后一段也明确130000元已经付掉了，100000元等苏鸿回来再说。就100000元的具体支付情况，雍么兰称：100000元是分三次付给苏鸿的，前两次是在云亭的交叉路口，苏鸿在那边等其，其将车开到那边后向苏鸿交付30000元，共计60000元，最后一次是在2012年7月9日在江阴市东门加油站附近支付40000元，当时是苏鸿说急要，其就付了，当时其对苏鸿说现在100000元已经付清，需要给其打个收条，但苏鸿说算是向其借的钱，要打借条，其就说反正还欠房款也是要付的。付钱的时候，苏鸿说不能让他的父母知道，反正这个房子他是可以做主的，会给其过户的。2012年10月22日，苏鸿让其去乡下谈房子过户的事情，还是让其在云亭的路口那里等他，但其到了路口之后就联系不上他了，至今也联系不到。对于雍么兰的陈述，苏云锦表示不予认可，其称：当时其确实是要卖房子，但雍么兰并非通过朋友介绍来买的，她与其儿子苏鸿本身就是认识的。当天是苏鸿带雍么兰来签的协议，只签了协议并没有付钱。当时其还不清楚她和苏鸿是什么关系。2012年5月8日，雍么兰就跟苏鸿说不要再跟其干活了，去和她一起做生意。2012年5月15日左右，雍么兰又和苏鸿一起回来，当时她是以苏鸿女朋友的身份来的，说要帮苏鸿在江阴开服装店，在其这里分两次共拿走了70000元。后来，其和家里人就到江阴去看看苏鸿到底在做什么，才发现苏鸿根本没有开服装店。2012年7月9日，雍么兰称在外面跟人做生意把房产证抵押给别人了，就和苏鸿一起回来让其帮忙，其向邻居借了50000元给了雍么兰。因此，苏鸿不可能在2012年7月9日向雍么兰出具收到房款100000元的收条。另，雍么兰表示其一审时提供的录音中，苏云锦提到“上次签的合同总共是13万（实际录音中为23万，本院注）对吧，包括以前扣掉你帮他了掉的7万吧”，这可以表明其已付130000元的事实，该录音是其在2013年2月2日晚上找到苏云锦，和苏云锦谈话时用手机录的，当时其弟弟也在场。苏云锦二审中确认录音中是其本人的声音，但该录音并不是完整的内容，双方的谈话不可能只有四分钟左右，另外关于130000元的事一直是对方在说，雍么兰称帮苏鸿还了70000元，也一直是她在说的，其并不知道，苏鸿是和其提到在外面欠70000元的事情，但并未提到过雍么兰帮他了掉70000元的事，当时是雍么兰一直提到帮苏鸿了掉了70000元要在房款里扣的，实际有没有这件事其也不知道，其当时只是顺着说下去的。二审另查明：涉案房屋在签订协议后并未交付给雍么兰占有使用。以上事实，有当事人陈述在卷佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，雍么兰主张其已实际支付了全部的购房款，现购房协议无效，故苏云锦应当返还该购房款并支付利息，苏云锦否认收到雍么兰的任何款项，在此情形下，应由雍么兰对其已实际支付的房款情况承担举证责任。现雍么兰主张其在签订协议当天支付苏云锦60000元，同时另有70000元是双方协商同意抵了苏鸿在外的欠款，但并未提供任何书面的依据，至于其提供的录音证据明显不是双方完整的谈话内容，只是截取了其中一段的谈话，且该录音中苏云锦也并未明确提到该130000元的具体支付情况，部分语义也较为含糊，因此该录音尚不足以证明雍么兰的主张。对于雍么兰主张的向苏鸿支付的100000元，因该100000元是由苏鸿向雍么兰出具的收条，收取时苏云锦并不在场，雍么兰现并未提供证据证明苏鸿是受苏云锦的委托收款且其也陈述“付钱的时候，苏鸿说不能让他的父母知道”，因此，尚不能认定苏云锦收取了该100000元的房款。综上，雍么兰现提供的证据尚不足以证明其已向苏云锦支付了购房款，故原审判决对其要求返还购房款和支付利息的诉请不予支持并无不当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人雍么兰承担。本判决为终审判决。审 判 长  吕杰明代理审判员  林中辉代理审判员  王静静二〇一四年三月三十一日书 记 员  杜凤君