安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0102民初3358号原告：曹文柱，男，1967年6月17日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：沈勇，安徽弘启律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽，安徽弘启律师事务所实习律师。被告：朱后江，男，1982年2月17日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。原告曹文柱诉被告朱后江房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员陆军独任审判,公开开庭进行了审理。原告曹文柱的委托诉讼代理人沈勇和被告朱后江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹文柱向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租赁费用123263元；2、判令被告向原告支付违约金14444元（自2018年6月17日暂计算至2018年12月17日，后续违约金以120364元为基数，按月利率2分计算至款清之日）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月25日，原告与出租人朱石磊、张元俊签订房屋租赁合同，约定原告承租合肥市瑶海区青龙路鸿兴苑小区9号楼商铺201、202、203室用于生产经营，经营期间原告经出租人允许将涉案房屋中的201室（建筑面积808平方米）转租给韦俊松经营朝天门火锅生意，后韦俊松将朝天门火锅店店面转让给被告朱后江经营(转让后更名为馋妹火锅店），后又因火锅店生意较差，被告朱后江于2018年6月17日将其经营的馋妹火锅店再次转让给他人经营地锅鸡生意。在朝天门火锅店经营者韦俊松与被告达成转让协议时，原告和被告及韦俊松达成一致意见：终止原告和韦俊松的的房屋租赁合同，由原告和被告签订房屋租赁合同，同时韦俊松经营朝天门火锅店期间拖欠原告的24万元费用由被告向原告直接支付。被告一直拖欠其在经营期间的房屋租赁期间的各项费用，原告多次催要无果。无奈，为维护自己的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望能判如所请。被告朱后江辩称：三方达成协议约定，被告向原告支付24万元属实，该款项被告已经付清，均是向原告支付的，原告诉请被告欠付租金120364元无事实依据，请求法院依法驳回。在被告经营期间租金尚欠付1万多元。本院经审理查明事实如下：2015年5月25日，原告与出租人朱石磊、张元俊签订《房屋租赁合同》，约定原告承租合肥市瑶海区青龙路鸿兴苑小区9号楼商铺201、202、203室用于商业经营，租期自2015年5月26日至2023年8月10日。2015年10月12日，原告将租赁房屋中的201室转租给韦俊松经营，租赁期限自2015年10月12日至2020年12月27日。2016年11月20日，韦俊松将201室店面转让给被告朱后江经营，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2016年12月5日至2021年12月4日止，租赁期第一年每年租金为46元/平方米即37168元/月，第二年开始房屋租金每年以6%递增，综合押金37168元；租金付款方式为每四个月支付一次，本合同签字后即首付第一次租金，下次租金须在前次到期十天前支付；水电、物管等费用均由承租人支付；被告如不能按时交纳租金，原告有权按每天加收3%滞纳金，逾期20天作被告违约处理；合同经双方签字后生效等。同年11月22日，韦俊松和赵俊武与原、被告达成《协议》，约定：原经营人韦俊松、赵俊武欠曹文柱房租费七个月共计260176元，减去门头等费用余欠24万元，此款三方同意由朱后江代付给曹文柱（从转让费中扣除），朱后江首付曹文柱20万元，余款4万元两个月内付清。11月25日，被告向原告支付了四个月房租和一个月押金合计185840元。2017年1月9日至同年2月16日，被告通过银行、微信、支付宝、现金向原告支付代还款24万元中的23万元（其中现金1万元），仍欠付1万元。嗣后，被告向原告支付房租明细如下：2017年3月17日7578元、3月29日支付96000元、3月30日支付10000元、3月31日支付20000元、4月1日支付22672元、7月31日支付148000元、12月10日支付35000元、12月11日支付35000元、2018年2月7日支付60000元，合计434250元。2018年6月17日，被告与黄志钢签订《转让合同》，约定转让涉案店面，转让费25万元，分期支付。同日，原告与黄志钢签订《房屋租赁合同》，约定租赁涉案房屋，租期自2018年6月18日至2023年6月17日。该合同备注“在原火锅店所欠房租水电费未付清此合同不生效”。此后，原、被告双方因租金、水电费发生纠纷，导致本案诉讼。庭审中，被告主张其在2018年6月4日将钥匙交给黄志刚，6月4日-17日是原告给黄志刚的装修期限，计算租金应至2018年6月4日截止；原告对此予以否认，认为租金应计算至6月17日止。同时，被告主张其与原告、黄志钢三方口头达成一致，由黄志钢从其欠被告的转让费中支付5万元给原告，被告对此提供了黄志刚出具的说明及微信记录进行证明。2018年7月12日，原告与黄志钢的微信记录显示：黄：“朱总跟我讲过了，剩下的5万元直接打给你”，曹：“转账前，你通知一下朱总和我同时到你店，把事情讲清，朱总欠我房租电费算清。这样你约下，跟朱总讲合同上备注原火锅店房租结清，合同才可以生效”。同年7月15日，原告与被告的微信记录显示：曹“在黄总转5万元前，你把剩余24382元转给我，我去地锅鸡把合同备注原朱总火锅店几个字合同换了，事情一并解决掉”。另查明：庭审中，原告与被告双方确认被告欠付原告水电费为1000元。同时，双方确认2017年1月13日支付4656元、7000元，2017年2月22日支付6000元、2月22日支付5518元，2017年4月20日支付7726元，2017年5月17日支付6322元，2017年6月13日支付9508元，2017年7月14日支付10347元，2017年8月18日支付14976元，2017年9月17日支付14136元，2017年10月18日支付10080元，2017年11月20日支付8138元，2017年12月19日支付7296元，2018年1月18日支付10923元，2018年3月20日支付6895元，3月30日支付6500元均为被告支付原告的水电费。上述事实，由房屋租赁合同、银行转账流水单、微信转账截图、支付宝转账截图、协议、转让合同、微信记录及双方当事人的当庭陈述等证据附卷佐证。本院认为：原告与被告签订《房屋租赁合同》是双方当事人在平等协商的基础上达成的一致，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。合同生效后，双方当事人应按照诚实信用的原则全面履行合同约定的义务。本案中，根据原、被告诉辩称情况，双方争议焦点为：一、房屋租赁合同的解除时间问题；二、原、被告及黄志钢三方是否达成5万元债权转让协议；三、被告应支付的租赁费用及违约金问题。关于房屋租赁合同的解除时间问题。本院认为，被告主张其在2018年6月4日将钥匙交给黄志刚，6月4日-17日是原告给黄志刚的装修期限，但其未提供证据证明，故应认定房屋租赁合同解除的时间为2018年6月17日。关于原、被告及黄志钢三方是否达成5万元债权转让协议。本院认为，根据法律规定，被告将其对黄志钢的债权转让给原告，应取得原告的同意。从2018年7月12日和15日的微信记录显示的内容反映，原告对5万元债权的转让均是附条件的，7月12日的条件是要求三方在一起房租、水电费算清及结清房租，7月15日的条件是被告将24382元先付清，但该条件均未成就，故不能认定原、被告及黄志钢三方达成了5万元债权转让协议。关于被告应支付的租赁费用及违约金问题。本院认为，被告租赁房屋期间自2016年12月5日至2018年6月17日，合计是18个月零12天；根据合同约定的租金标准，租金合计是698164元。被告已经支付了租金582922元（434250元+148672元），再扣除被告支付的押金37168元，被告尚欠付原告租金78074元。被告尚欠原告代付房租1万元及水电费1000元，亦应予以支付。根据合同约定“下次租金须在前次到期十天前支付”，故被告欠付租金存在违约行为，原告主张被告自2018年6月17日起支付违约金符合合同约定。同时，合同约定被告逾期交纳租金，原告有权按每天加收3%，该约定是关于违约金的约定；比较原、被告签订的房屋租赁合同和原告与黄志钢签订的房屋租赁合同，后面的合同租金价格较之前面租金价格降低了10.76元每平方米，原告因此租金收益明显减少较多，被告逾期支付租金和在合同未到期时提前解除合同给原告造成了损失，故对其主张违约金按月利率2%计算予以支持。被告尚欠原告代付房租1万元，与房屋租赁合同本身无关，但被告存在逾期付款行为，应自2018年6月17日起按照同期银行贷款利率标准向原告支付利息损失至款清之日；水电费1000元，被告应在合同解除后及时支付，其存在逾期付款行为，亦应自2018年6月17日起按照同期银行贷款利率标准向原告支付利息损失至款清之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告朱后江支付原告曹文柱租金88074元和水电费1000元，并支付逾期付款违约金（以78074元为基数，自2018年6月17日起按月利率2%计算至付清之日止；以11000元为基数，自2018年6月17日起按照中国人民银行同期贷款利率标准支付利息损失至款清之日止）；二、驳回原告曹文柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3236元，减半收取1618元，由原告曹文柱负担442元，被告朱后江负担1176元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  陆军二〇一九年五月十六日书记员  权可