山东省安丘市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0784民初5083号 原告：中国农业银行股份有限公司安丘市支行，住所地：安丘市向阳路**。 法定代表人：秦聪华，行长 委托诉讼代理人：崔凤武，男，1971年11月1日出生，居民，单位职工。 被告：刘金芳，女，1976年1月20日出生，汉族，居民，住安丘市。 被告：李明军，男，1975年5月29日出生，汉族，居民，住安丘市。 被告：潍坊市润成房地产开发有限公司，，住所地：安丘市潍徐路** 法定代表人：李宏成，经理。 委托诉讼代理人：王建光，山东明清律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司安丘市支行与被告刘金芳、李明军、潍坊市润成房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司安丘市支行的委托诉讼代理人崔凤武、被告李明军、被告潍坊市润成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王建光到庭参加了诉讼。被告刘金芳经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告刘金芳偿还原告借款191328.60元及利息、罚息13816.26元，共计205144.86元（利息计算至2018年9月16日，之后的利息根据合同约定计算至实际偿还之日）；2、依法确认原告对抵押房产（坐落于安丘市）享有优先受偿权；3、共同还款责任人李明军承担连带清偿责任；4、阶段性担保人潍坊市润成房地产开发有限公司承担连带清偿责任；5、由被告承担本案的诉讼费及实现债权的全部费用。事实与理由：2010年1月4日，被告刘金芳向原告借款253000元用于购房，借款期限20年；同时，被告刘金芳以位于安丘市提供抵押，并办理了抵押登记。被告李明军作为借款人的共同还款成员承担连带清偿责任。被告潍坊市润成房地产开发有限公司为本案借款提供阶段性担保，该公司自借款发放之日至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，承担阶段性连带清偿责任。合同签订后，原告按约发放贷款253000元。至2018年9月17日尚欠原告贷款本金191328.60元、利息13816.26元，被告构成违约。根据合同约定，原告有权提前收回贷款，有权提前行使担保权。故诉至本院，要求依法判如所请。 被告刘金芳未到庭，亦未提交书面答辩状。 被告李明军辩称，借款属实，同意还款。被告李明军与刘金芳系夫妻关系。 被告潍坊市润成房地产开发有限公司辩称，1、原告起诉该公司要求承担连带责任没有法律依据，因为原告起诉的涉案房屋在2012年6月份被安丘市公安局依法查封，导致被告李明军、刘金芳无法办理房产登记手续。公安局解除查封后在2017年该公司准备给被告李明军、刘金芳办理房产登记手续，因原告下属的安丘市农业银行白芬子分理处对二被告向安丘市人民法院提起诉讼，并将该房屋进行查封，导致该公司不能给被告办理房产登记手续。综上，未能办理房产登记手续的责任不在该公司，而是公安机关和原告单位造成的，所以原告起诉该公司要求承担连带责任没有法律依据，应免除担保责任。2、原告起诉该公司承担担保责任已过诉讼时效，该公司在2012年收到二被告办房产证手续费用后准备给二被告办理房产证，所以期限从2012年开始已经过了两年的担保时效，请求驳回原告对该公司的起诉。3、涉案房屋经过原被告之间进行抵押，根据担保法57条规定，债务履行期满后抵押权人未受清偿时，可以协商折价进行处理。该案尚未达到债务履行期满，原告向法院起诉已经违背了合同法的规定，请求以暗访驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年1月4日，被告刘金芳与原告签订了个人购房担保借款合同一份，合同约定被告刘金芳向原告借款253000元，借款用途为购房，借款期限自2010年1月4日至2024年12月3日，借款年利率为4.158%，借款逾期则从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十。同时，被告潍坊市润成房地产开发有限公司为该笔借款提供阶段性担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费等债权人实现债权的一切费用，保证期间自保证合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日。该合同第十二条约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。 2009年12月24日就涉案房屋办理了预告登记，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为刘金芳，房屋坐落于安丘市，预告登记号：安丘房预城区字第××号。 2010年1月4日，原告按合同约定向借款人被告刘金芳发放了借款，数额为253000元。截止2018年9月17日，借款人刘金芳尚欠原告借款本金191328.60元，利息13816.26元，共计205144.86元。 另查明，被告刘金芳购买的位于安丘市涉案房产曾因其他原因被安丘市公安局查封，公安机关解封后，又因原告在其他诉讼案件中申请保全，致使涉案房产在能办理产权登记的情况下至今未能办理登记。 本院认为，原告与被告刘金芳、潍坊市润成房地产开发有限公司签订的个人购房担保借款合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。原告依约向被告刘金芳发放借款253000元，被告刘金芳应按合同约定按时偿还原告借款本金并支付利息，而被告刘金芳未按合同约定偿还本金及利息，违反了合同约定，原告要求被告刘金芳提前偿还借款本金191328.60元，利息13816.26元，共计205144.86元，并自2018年9月18日起的利息按借款合同约定利率计算至实际偿还之日，于法有据，本院予以支持。被告李明军作为共同债务人，书面承诺作为本案借款的共同还款人，当借款人不按期偿还贷款本息时对借款本息及相关费用承担连带清偿责任，系其真实意思表示，本院依法予以确认。 原告与被告刘金芳就其购买的房产虽办理了预告抵押登记，但未办理正式的抵押权登记，该抵押权未设立，原告要求确认对该房产享有优先受偿权，于法无据，不予支持。 本案中，虽然原告与被告潍坊市润成房地产开发有限公司约定保证期间自保证合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日，但因非被告刘金芳、潍坊市润成房地产开发有限公司的原因导致涉案房产至今未办理产权登记及抵押登记，对此该二被告并无责任及过错，且原告已对涉案房产向本院申请进行了保全，故原告要求阶段性保证人被告潍坊市润成房地产开发有限公司对本案借款本息承担连带清偿责任，本院不予支持。 被告刘金芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃进行答辩与质证等权利，不影响本院对案件事实的审查及对证据的分析认定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、被告刘金芳偿还原告中国农业银行股份有限公司安丘市支行借款本金191328.60元及截止至2018年9月17日的利息13816.26元，共计205144.86元，并支付自2018年9月18日至实际给付之日止按合同约定利率计算的利息，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告李明军对上述第一项被告刘金芳所负还款义务承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司安丘市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4377元，保全费1620元，公告费300元，共计6297元，由被告刘金芳、李明军共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  于守亮 人民陪审员  刘洪文 人民陪审员  王福娟 二〇一九年五月三十日 书 记 员  李卫水