广东省汕头市中级人民法院执 行 裁 定 书（2002）汕中法执字第270号恢字1号异字1号案外人中国银行股份有限公司汕头龙湖支行。负责人杜卫东，行长。委托代理人陈文彬、袁建生，中国银行股份有限公司汕头龙湖支行职员。申请执行人李丽娟。委托代理人詹学东，广东潮润律师事务所律师。被执行人汕头经济特区龙州企业公司。法定代表人郑清水，总经理。本院在执行已经发生法律效力的李丽娟与汕头经济特区龙州企业公司（下称龙州公司）借款、抵押合同纠纷一案中，案外人中国银行股份有限公司汕头龙湖支行（下称中行龙湖支行）对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭，公开举行听证会进行了审查。案外人中行龙湖支行的委托代理人陈文彬、袁建生，申请执行人李丽娟的委托代理人詹学东到庭参加听证；被执行人龙州公司经本院依法公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审查终结。案外人中行龙湖支行称：1990年12月28日，龙州公司将汕头市工业南路1号甲幢楼下83平方米铺面转让给我行（详见《转卖房产合同书》），我行依约支付了全部购房款199200元（详见《收款收据》），并同时完成了房产交付。因此，上述铺面合法产权人为我行而非龙州公司。担保法第三十四条第一款第（一）项规定，抵押人对提供抵押的房产必须拥有完全合法的所有权。龙州公司在将该座房地产中楼下的83平方米铺面出售给我行，房产所有权已经转移的情况下，又私自进行抵押的行为是非法无效的。《最高人民法院关于工程价款优先受偿权问题的批复》规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，以此类推，既然消费者的优先权优于工程价款优先权，而工程价款优先权又优于银行抵押权，那么我行作为消费者的优先权更优于债权银行的房地产抵押权。因此，我行恳请停止对汕头市工业南路1号甲幢楼下83平方米房产的强制执行措施，并解除对该房产的查封,维护我行的合法权益。中行龙湖支行提交了以下证据：中行龙湖支行与龙州公司1990年12月28日签订的《转卖房产合同书》复印件一份，龙州公司于1990年12月30日收到中行龙湖支行缴付工业南路房款199200元的024622号《收款收据》一份，中国银行股份有限公司汕头东厦支行（分）××××××《营业执照》（副本）一份，中国银行股份有限公司汕头东厦支行××××××《中华人民共和国金融许可证》一份，中国银行股份有限公司汕头东厦支行营业场所为汕头市金环路54号。本院查明：1997年8月21日，汕头市国土房产局发给龙州公司粤房地证字第06344**号《房地产权证》，该证记载：权属人龙州公司，1987年购买汕头市金园区工业南路1号甲幢全座1909.97平方米，房屋所有权性质全民单位自管产，土地权属性质国有，土地权属来源划拨。中行龙湖支行与龙州公司借款、抵押合同纠纷一案，本院于2001年12月4日作出（2001）汕中法经一初字第236号民事判决：1、龙州公司结欠中行龙湖支行借款本金320万元及利、罚息，应于本判决发生法律效力之日起10日内偿还中行龙湖支行。2、中行龙湖支行对龙州公司提供抵押的汕头市工业南路1号甲幢建筑面积1909.97平方米的房地产享有优先受偿权。本院在执行上述生效判决中，作出（2002）汕中法执字第270号之一民事裁定：查封被执行人龙州公司所有的汕头市工业南路1号甲幢全座（面积1909.97平方米，权证号列：0634491）的房地产。2004年6月25日，中行龙湖支行将本案债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处，本院于2006年2月21日又作出（2002）汕中法执字第270号续一民事裁定：1、变更中国信达资产管理公司广州办事处为本案的申请执行人，原申请执行人中行龙湖支行的权利义务由中国信达资产管理公司广州办事处继受。2、续行查封龙州公司的上述房地产。2012年4月11日，本院再作出（2002）汕中法执字第270号恢字1-1号执行裁定：查封龙州公司的上述房地产，查封期限自本裁定送达之日起二年。2013年10月17日，中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司向本院出具《关于对龙州公司抵押财产执行的意见函》：中行龙湖支行对贵院查封的汕头市工业南路1号甲幢（面积1909.97平方米，权证号列：0634491）的部分抵押物提出了异议，认为上述房地产中位于一楼的83平方米房地产，已于1990年12月28日由龙州公司转让给中行龙湖支行，双方签订了《转卖房产合同书》，中行龙湖支行依约支付了购房款，并完成了房产交付。鉴于上述缘由，我司现放弃对龙州公司提供抵押的上述房地产中，中行龙湖支行已购买但误办抵押登记的一楼83平方米营业用房的受偿权（含抵押优先权），该营业用房的位置以《转卖房产合同书》的红线图标记为准，面积在不超过83平方米的前提下以实际测绘为准。除此以外，其余部分的抵押房地产维持原抵押及查封状态。2013年11月21日，中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司与李丽娟签订合同编号【信粤-B-2013-067】《债权转让合同》，约定中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司将本案债权转让给李丽娟。《债权转让合同》附件三为李丽娟致中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司的《承诺函》，李丽娟承诺购得对龙州公司320万元本金及相应利息的债权后，放弃对龙州公司位于汕头市工业南路1号甲幢1909.97平方米抵押房地产中，中国银行汕头分行已购买但误办抵押登记的一楼83平方米营业用房的所有权益（含受偿权、优先受偿权），具体位置详见《转卖房产合同书》的线图，并无条件协助中国银行汕头分行办理该房产确权手续及过户等手续，该承诺对中国银行汕头分行有效。2013年12月6日，中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司与李丽娟在《南方日报》联合发布了《中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司债权转让公告》。2013年12月25日，本院再作出（2002）汕中法执字第270号恢字1-2号执行裁定：变更李丽娟为本案的申请执行人。本院认为：汕头市工业南路1号甲幢全座1909.97平方米的房地产，是龙州公司的全民单位自管产、土地权属划拨的房地产，有粤房地证字第06344**号《房地产权证》为据。龙州公司已将上述房地产作为向中行龙湖支行借款的抵押物，并经本院判决中行龙湖支行对龙州公司提供抵押的上述房地产享有优先受偿权。本院在执行上述生效判决中，中行龙湖支行已将本案债权转让给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，根据该司表示放弃对龙州公司提供抵押的上述房地产中位于一楼83平方米房地产的受偿权（含抵押优先权）的意见，以及李丽娟承诺购得对龙州公司320万元本金及相应利息的债权后，放弃对龙州公司上述抵押房地产中位于一楼83平方米房地产的所有权益（含受偿权、优先受偿权）的意见，结合本案的实际情况，本院应中止对上述房地产中位于一楼83平方米房地产的执行。中行龙湖支行异议请求停止对上述房地产中位于一楼83平方米房地产的强制执行措施，可予支持。关于中行龙湖支行异议提出上述房地产中位于一楼83平方米的房地产，是其向龙州公司购买的问题，虽有龙州公司收到中行龙湖支行付房款199200元的《收款收据》，但由于中行龙湖支行提交的《转卖房产合同书》是复印件，且龙州公司未到庭质证，故该转卖房产的问题，依法不属于本执行异议案件审查处理的范畴，中行龙湖支行可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：中止对汕头市工业南路1号甲幢房地产中位于一楼83平方米房地产的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  张介志审判员  陈顺才审判员  徐文哲二〇一四年三月三日书记员  吴秀银