辽宁省法库县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0124民初571号 原告：法库东方家居有限公司，住所地法库县兴法路北侧兴法东路26号。 法定代表人：郑亚嘉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：程洪友，系辽宁兴法律师事务所律师。 被告：李淑萍，女，1967年5月16日出生，汉族，个体，住辽宁省法库县。 委托诉讼代理人：王爱军，系辽宁兴法律师事务所律师。 被告：张大治，男，1977年10月9日出生，汉族，个体，住辽宁省法库县。 委托诉讼代理人：王爱军，系辽宁兴法律师事务所律师。 第三人：郑亚兴，男，1963年9月26日出生，汉族，个体，住辽宁省抚顺市顺成区。 原告法库东方家居有限公司（以下简称东方家居）与被告李淑萍、张大治、第三人郑亚兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月12日召开了庭前会议，之后公开开庭进行了审理。原告东方家居、被告李淑萍、张大治及第三人郑亚兴均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：1、要求解除商铺租赁合同；2、要求给付拖欠的租金3,483,832.65元；3、由被告承担诉讼费用。事实与理由：原被告于2015年3月20日签订《商品租赁合同》，被告租赁原告三楼305、303-304、321-322号，5个商铺，面积686.37平方米，每月每平方米租金33.00元；租赁四楼411-415、416-419、420、432-435号，13个商铺，面积1853.51平方米，每月每平方米租金30.00元，租期一年，被告给付了租金，租赁到期后，没有续签合同继续租用，从2016年11月起至现在没有给付租金，合计欠付租金从2016年11月起至2018年1月9日，三楼686.37平方米×33.00元/月/平方米×15个月＝339,753.15元，四楼1853.51平方米×30.00元/月/平方米×15个月＝834,079.50元，共计1,173,832.65元。同期被告租赁一层商铺卖家电，面积2500平方米，租金每月每平方米租金33.00元，从2015年10月起至现在没有给付租金，欠租金2500平方米×33.00元/月×28个月＝2,310,000.00元，我公司多次催要，被告以各种借口拖欠至今。综上所述，被告拖欠租金，给原告造成很大经济困难，特向法院提起诉讼，要求解除商铺租赁合同，给付拖欠租金3,483,832.65元，诉讼费用由被告承担，请法院依法予以裁决。 李淑萍、张大治辩称：一、原告所述与事实不完全相符，被告与原告存在的是承包经营管理合同关系，并不是房屋租赁合同关系，请求法庭驳回原告的诉讼请求。二、原告与二被告曾经签订过商铺租赁合同但已经履行完毕。三、从2016年10月21日，经原告一再要求后与被告签订了《法库东方家居承包经营合同》（以下简称承包经营合同）期限是五年，承包经营范围系原告位于原告商场库房及附属设施均由李淑萍、张大治使用，由李淑萍、张大治负责自主经营管理，原告不参与经营管理，具体内容都按照2016年10月21日签订的承包经营合同内容执行，同时由抚顺中振集团下派的原东方家居总经理刘芳主持召开全体业主会议宣布东方家居承包给李淑萍、张大治。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2015年3月20日，原告东方家居与被告李淑萍分别签订三层305号、4层411-415号、416-420号、432-435号商铺租赁合同并约定了租金，从2015年3月28日起至2016年4月27日止。 2015年4月7日，原告东方家居与被告李淑萍分别签订三层303-304号、321-322号商铺租赁合同并约定了租金，从2015年3月28日起至2016年4月27日止。合同期满后，原、被告又签订续租协议，租期为2016年4月10日至2017年4月9日。 合同签订后，原、被告双方正常履行了合同的权利、义务。同时，整个商场一楼也由被告李淑萍、张大治在经营。 2016年10月21日，被告李淑萍、张大治与郑亚兴签订《法库东方家居承包经营合同》，合同载明：“甲方：法库东方家居有限公司；乙方：李淑萍、张大治；经法库东方家居有限公司董事会决定，现由李淑萍、张大治承包法库东方家居有限公司，具体条款如下：一、法库东方家居有限公司基本情况：法库东方家居有限公司在工商登记注册资本为4000万元，登记股东为抚顺装饰城有限公司、郑亚国；实际股东抚顺装饰城有限公司、郑亚国，出资3600万元，乙方李淑萍出资200万元，张大治出资200万元。二、承包经营范围：位于沈阳市法库县商场（建筑面积）及库房、附属设施、设备（具体详见资产详单）均由乙方使用。经营管理情况：由乙方负责经营管理，甲方不参与经营管理，乙方在经营过程中需要依法依规进行经营，依法缴纳有关税费……从2016年10月31日至2018年10月31日，乙方每月承担法库东方家居有限公司现有银行贷款560万元的利息，乙方只承担两年……三、经营管理期限，承租期第五年，第一年和第二年的营收全部归李淑萍、张大治所有，从第三年开始，如果盈利，用盈利的50%来偿还……五、……2、乙方在经营期限需要按时交纳包括不限于人员工资、保险费、电费、取暖费、偿还银行贷款利息、经营期限的税费等费用，如果有拖欠，由乙方承担偿还义务……七、其它、东方家居向中振借款200万，今年（2016年）10月1日前欠的4个月利息，每月利息3万元，共计12万元，乙方同意在2016年签完租赁合同后打到中振集团。在乙方承包商场后，此款的利息不再计算，本金分期偿还，从2017年1月份开始，每月最少还现金5万元…”。甲方：郑亚兴签字并按手印；乙方：李淑萍、张大治签字并按手印”。 2016年10月末，李淑萍、张大治及东方家居经理刘芳召集业主召开业主大会，李淑萍、张大治宣布整个商场已经承包给二被告，二被告拥有自主经营权和管理权，以后业主签订租赁合同都找二被告签订。 2017年1月1日，东方家居向业主发布告知书，明确不认可李淑萍、张大治对商场的承包经营，并指定了本公司财务人员郭俊杰向业主收取租金。 2017年3月至5月，原、被告无法就商场的管理事宜达成协议，严重影响了整个商场的日常经营，经法库县公安局团结路派出所及法库县东湖管委会的多次调解，双方无法达成共识，之后东方家居公司诉至本院促成此案。 另查明，2016年10月21日后，原、被告双方对于三楼、四楼涉案租赁房屋进行了整体清算，清算结果为原告东方家居公司退还给被告李淑萍、张大治多缴纳的部分租金。对该事实原、被告双方在庭前会议及庭审中均表示认可。2016年11月1日、2日，李淑萍、张大治以个人名义替东方家居公司交纳取暖费发票（57万元）、2016年11月14日城镇土地使用税（0.50218万元）、地税（2.381066万元）、工会经费收入税金（184元）、偿还银行利息5.975934万元。 再查明，2010年7月28日，法库东方家居有限公司成立，李淑萍出资3万元占股百分之四十并被选举为法定代表人。此后，该公司股东历经变动，李淑萍于2014年6月27日将公司股权310万元转让给郑莆池，李淑萍、张大治于2017年9月正式退出该公司。2016年5月27日后，法库东方家居有限公司法定代表人为郑亚嘉，股东为郑亚国、抚顺装饰城有限责任公司。抚顺装饰城有限责任公司（以下简称抚顺装饰城）法定代表人为郑亚兴，股东为郑亚兴、郑亚国、中振发展集团股份有限公司。其中，郑亚嘉、郑亚国、郑亚兴为兄妹关系。 本院认为，本案的争议焦点为：原、被告双方在2016年10月21日后是否存在房屋租赁关系。对此，原告主张双方2016年10月21日后存在不定期租赁关系，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）相关规定，双方之间可以随时解除租赁关系并要求被告给付租金。被告则主张双方租赁关系已经终止，双方存在承包经营管理关系。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释（以下简称民诉法解释）第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条第一项：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。”之规定，原告东方家居公司应对双方在2016年10月21日后存在不定期租赁关系的事实负有提出证据责任和证明责任，二被告提出2016年10月21日后双方存在承包经营关系的陈述是一种附理由的否认，依据抗辩者承担证明责任，否认者不承担的举证分配规则，二被告应对其否认的陈述负有提出证据以此来动摇法官对双方之间存在不定期租赁关系的确信，但不负有本案待证事实即不定期租赁关系事实的证明责任。 根据原告诉称、被告辨称及庭审查明的事实，本院认为，2016年10月21日后被告李淑萍、张大治与法库东方家居之间存在承包经营关系。理由如下：该承包经营合同第二款第二项、第五款第二项分别约定了商场整体经营的日常费用及相关税费支付应由二被告负担，合同第二款第五项、第七款第一项约定了二被告每月承担东方家居现有银行贷款利息及东方家居其他对外借款利息。综观该承包经营合同，上述有关税费、日常经营费用及借款利息的支付应为二被告履行合同的主要义务条款。合同签订后，原、被告就被告租赁的东方家居三楼、四楼所有商铺的租金进行了清算，经庭审查明的事实是双方之间对第一份租赁合同及第二份续约租赁合同的租金履行支付情况均无异议，且原告东方家居公司还退还部分租金给二被告，对于三楼、四楼的租金双方业已全部结清。嗣后，李淑萍、张大治按照承包经营合同第二款第二项、第五款第二项以个人名义替东方家居公司交纳取暖费、城镇土地使用税、地税、工会经费收入税金，按照合同第二款第五项、第七款第一项偿还了银行利息。并且，承包经营合同签订后，东方家居时任经理刘芳召集业主召开业主大会，宣布整个商场已经承包给二被告，二被告拥有自主经营权和管理权，以后业主签订租赁合同都找二被告签订。综上，自2016年10月21日至2017年1月1日期间，李淑萍、张大治履行了承包经营合同主要义务，东方家居予以接受并未表示反对。依据合同法第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，2016年10月21日以后，李淑萍、张大治与东方家居之间成立承包经营关系。至于2017年1月1日之后东方家居发布告知书，明确不认可二被告承包经营以及之后原、被告双方发生争执的一系列行为，均不影响对双方之间业已成立的承包经营关系的定性。 其次，本案中与二被告签订承包经营合同的第三人郑亚兴之行为，构成表见代表，该承包经营合同对于东方家居具有法律约束力。理由如下：郑亚兴系东方家居股东抚顺装饰城的法定代表人。抚顺装饰城在东方家居占股约百分之七十五，属于控股股东，另外一名股东为郑亚国，占股约百分之二十五。且第三人郑亚兴与东方家居法定代表人郑亚嘉、另一个股东郑亚国为兄妹关系，此其一；根据工商档案记载，李淑萍、张大治二人曾经是东方家居的股东，历经股权变更，其二人于2017年9月正式退出东方家居公司。上述事实表明，李淑萍、张大治对于东方家居的股东构成是知晓的，对郑亚兴、郑亚国、郑亚嘉的亲属关系也是了解的，此其二；另外，郑亚兴在承包经营合同上签字并按手印，说明其本人对签订该份合同是经过慎重考量且非常重视的，综上二被告有理由相信郑亚兴是代表东方家居缔约的，主观上构成善意。依据合同法第五十条：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”的规定，郑亚兴与二被告签订承包经营合同的行为构成表见代表，合同有效，东方家居与李淑萍、张大治之间存在承包经营关系，而非原告主张的不定期租赁关系，故原告关于解除双方的租赁合同并给付三楼、四楼2016年10月21起拖欠租金的主张与事实不符，亦无法律依据，本院不予支持。 关于原告主张的2015年10月起一楼租金的问题。原告主张双方是口头租赁关系。但庭审中查明原、被告并未就一楼商铺签订书面房屋租赁协议，从2015年3月双方签订第一份关于商场三楼、四楼的《房屋租赁协议》，2016年3月双方的续租协议均为书面合同。在2016年10月双方结清三楼、四楼全部的租金时，并没有提及一楼商铺是否是口头租赁关系，也未就一楼租金问题有过协商。庭审中被告关于原告为了拉动整个商场的人气，一楼商铺是免费给二被告使用的陈述更加符合本案的实际情况，因此原告关于对一楼商铺存在口头租赁合同的主张亦证据不足。依据民诉法解释第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条第一项：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。”及第一百零八条第二款：“对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”应当由原告承担举证不能的不利后果，故本院对原告东方家居主张的由二被告支付一楼租金的请求亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第五十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第九十条、九十一条、第一百零八条之规定，判决如下： 驳回原告法库东方家居有限公司的诉讼请求。 案件受理费17335元，由原告法库东方家居有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长 陈 林 人民陪审员 丁 超 人民陪审员 岳光民 二〇一九年五月二十二日 法官 助理 王东明 书 记 员 郑 迪 本判决所适用的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第五十条法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： (一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任; (二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。