贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔民终952号上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行。委托诉讼代理人：向东，贵州他山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭鹏，男，住遵义市红花岗区。原审第三人：遵义阳光房地产开发有限责任公司。委托诉讼代理人：王颖，贵州佳信律师事务所律师。委托诉讼代理人：田巧楠，贵州佳信律师事务所实习律师。上诉人中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行（以下简称建行遵义市北京路支行）因与被上诉人郭鹏，原审第三人遵义阳光房地产开发有限责任公司（以下简称遵义阳光房开公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省遵义市中级人民法院(2017）黔03民初690号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建行遵义市北京路支行上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判准予对位于贵州省遵义市房屋的执行；2、一二审诉讼费用由郭鹏承担。事实和理由：1、案涉房屋在2005年8月29日已一并抵押给建行遵义市北京路支行，其已依法取得抵押权，郭鹏的房屋买卖合同未经过备案登记，依法不能对抗建行遵义市北京路支行已合法设立的抵押权；2、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，属于适用法律错误；3、一审法院认为郭鹏是合法占有涉案房屋，属于认定事实不清，适用法律错误。郭鹏二审辩称，建行遵义市北京路支行基于对遵义阳光房开公司享有的债权而设定的抵押权不能对抗买受人。郭鹏未能办理案涉房屋过户登记是因遵义阳光房开公司经营不善、资金链断裂等原因造成，郭鹏的购买时间早于法院查封时间，且已付清全部购房款，案涉房屋是郭鹏唯一居住的房屋，郭鹏的权利属不动产受让人物权期待权中的消费者物权期待权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，而并非抵押设立时间之前，建行遵义市北京路支行诉讼请求缺乏事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求，维持一审判决。遵义阳光房开公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回建行遵义市北京路支行的上诉请求。建行遵义市北京路支行向一审法院起诉请求：1、判决准许执行贵州省遵义市环城路阳光小区2号楼房2单元6楼1号住宅房；2、本案诉讼费用由郭鹏承担。一审法院认定事实：2005年8月29日，中国建设银行股份有限公司遵义开发区支行与阳光公司签订《抵押合同》，阳光公司将其开发的阳光小区21套住房（含涉案房屋）和13间门面房作为抵押物，为800万元借款提供抵押担保。2005年5月11日，郭鹏与阳光公司签订《商品房屋买卖合同》，购买该公司开发的遵义市，总价款126351元。合同签订后，郭鹏支付房款121351元，剩余5000元于2017年6月16日交付该院执行。郭鹏于2005年10月18日入住至今。在该院执行建行遵义市北京路支行与阳光公司借款合同纠纷一案中，郭鹏作为案外人对该院查封遵义市提出书面异议。该院审查后于2017年7月10日作出（2017）黔03执异215号执行裁定书，中止对遵义市的执行。一审认为：本案的争议焦点是郭鹏是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，郭鹏与阳光公司在涉案房屋被查封前签订《商品房买卖合同》，约定郭鹏以126351元的价格购买涉案房屋，郭鹏已付清全部购房款，且在2005年10月接收房屋后入住至今。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，郭鹏在查封房屋前已签订了房屋买卖合同、支付了全绝大部分部价款并已合法占有，剩余价款也已交付该院执行，且房屋未办理过户登记并非因其自身原因所致，故其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得查封。一审判决：驳回建行遵义市北京路支行的诉讼请求。案件受理费100元，由建行遵义市北京路支行负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2006年4月20日建行遵义市北京路支行与遵义阳光房开公司就案涉房屋办理登记并取得他项权证书，约定期限为2005年8月26日至2006年8月25日。本院认为：本案二审的争议焦点为：建行遵义市北京路支行享有的抵押权是否能对抗郭鹏提出的排除执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，建行遵义市北京路支行虽然就案涉房屋办理了抵押登记，但如果法律、司法解释另有规定，就不能对抗案外人郭鹏的排除执行异议。又根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，抵押权不能对抗购买商品房的消费者所享有的债权。又加之，前述规定属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条所指的司法解释另有规定的范畴，因此，建行遵义市北京路支行享有的抵押权不能对抗案外人郭鹏的排除执行异议。建行遵义市北京路支行所提的，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，认定郭鹏享有足以排除执行的物权期待权属于适用法律错误的上诉理由，本院不予支持。再者，郭鹏是否能对建行遵义市北京路支行的抵押权提出排除执行异议，主要看其是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的具体条件。而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，郭鹏与遵义阳光房开公司于2005年5月11日，就案涉房屋签订《商品房屋买卖合同》，该合同合法有效，是否经过行政机关备案审批，并不是影响合同效力的因素；郭鹏于2005年10月18日入住案涉房屋，郭鹏对案涉房屋系合法占有。2007年4月27日，遵义市中级人民法院根据建行遵义市北京路支行的申请，作出遵市法诉保字第12号诉前保全裁定，对案涉房屋实施查封保全。案涉房屋购房款郭鹏在合同签订后即支付房款121351元，剩余5000元于2017年6月16日交付一审法院执行。从上述事实看，郭鹏对建行遵义市北京路支行的抵押权提出排除执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，应得到法律支持。对建行遵义市北京路支行所提的，本案涉诉房屋在2005年8月29日已一并抵押给建行遵义市北京路支行，建行遵义市北京路支行已依法取得抵押权，郭鹏的房屋买卖合同未经过备案登记，依法不能对抗建行遵义市北京路支行已合法设立的抵押权等的上诉理由，于法无据，本院不予支持。综上，中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中国建设银行股份有限公司遵义市北京路支行负担。本判决为终审判决。审判长  李圣瑞审判员  徐 彬审判员  赵传毅二〇一九年五月八日法官助理任婧书记员张健