贵州省惠水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2731民初758号 原告：陈永林，男，1971年1月24日生，汉族，住贵州省惠水县。 委托诉讼代理人：赵黔玉，贵州黔鹰律师事务所律师。 代理权限：特别代理。 被告：贵州鸿顺房地产开发有限公司。 地址：贵州省惠水县和平镇圆台东路县医院大门对面。 法定代表人：曹东国，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：曹健湫，男，1970年10月26日生，汉族，住惠水县和平镇政府大院**，公民身份号码：522731197********。 第三人：贵州惠水农村商业银行股份有限公司。 住所地：惠水县和平镇人民北路**。 统一社会信用代码：91522731MA6DJDF479。 单位负责人：谭军职务：代理董事长。 委托诉讼代理人：范阳，贵州衡一律师事务所律师。 原告陈永林诉被告贵州鸿顺房地产开发有限公司、第三人贵州惠水农村商业银行股份有限公司合同纠纷一案。本院于2019年3月18日受理后，依法由审判员吴颂华适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈永林及其委托诉讼代理人赵黔玉、被告贵州鸿顺房地产开发有限公司委托诉讼代理人曹健湫、第三人贵州惠水农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人范阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈永林向本院提出诉讼请求:1、依法确认惠水县涟江印象商住楼B幢门面房屋B幢-4号所有权属原告所有；2、判令被告全面履行合同，并依约办理原告名下门面房屋的产权登记手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。原告陈永林向本院主张的事实及理由：为响应惠水县城市改造总体方案，原告陈永林与被告贵州鸿顺房地产开发有限公司于2013年10月11日签订了一份《门面拆迁协议》，载明：原告将家人名下门面房51.64平方米交由被告开发拆除，原告将拆迁门面房产权证交给被告，待被告开发建好后，按门面的同等面积置换给原告，被告并负责办理原告名下的房产证。《门面拆迁协议》签订生效后，原告按双方协议约定及时将门面房及房产证原件交由被告处理。被告开发建设完成后，于2016年12月将同等面积的门面房B幢-4号归还原告使用，原告对接收的门面进行装修、经营、管理等使用至今。但就新门面房产证办理问题，原告多次找被告，要求被告按约定履行义务，被告总是以各种理由拖延，未给原告办理门面房屋产权登记手续。原告了解到，被告在交付门面的同时，已把原告门面产权手续办理在其名下，并以此向银行抵押贷款。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。 被告委托诉讼代理人对于原告的诉请不发表意见。 第三人辩称并提出独立诉讼请求：本案涉及的拆迁协议并未明确补偿给原告的是房屋还是现金，因此，原告对案涉房屋并不享有相应权利；原告仅提供门面租赁合同，无其他租金支付凭证，不能证明原告是实际出租给承租人；原告不能证明其对案涉房屋享有权利。第三人获得抵押权是善意的获得，在办理抵押登记前第三人查看了抵押物的具体的情况，且房屋产权证是办理在被告公司名下，不动产登记部门的资料上并没有相关拆迁置换房等相关登记，第三人对抵押物享有优先受偿权。故第三人对确认原、被告诉争的标的物享有抵押权并享有优先受偿权。 经审理查明：原告陈永林与被告贵州鸿顺房地产开发有限公司于2013年10月11日签订了一份《门面拆迁协议》，该协议主要内容有：原告陈永林将名下门面房51.64平方米交由被告贵州鸿顺房地产开发有限公司开发拆除，原告将原门面房产权证交给被告，待被告开发建好房屋后，按门面房的同等面积置换给原告，被告负责将房屋产权证办理原告名下。《门面拆迁协议》签订生效后，原告按双方协议约定，及时将门面房及产权证原件交由被告处理，被告开发建设完成后，于2016年12月将同等面积的门面房B幢-4交付原告使用，原告对接收的新门面进行了装修、经营使用至今。其间，原告多次要求被告按约履行办理新门面房产权证的合同义务，被告至今未依约给原告办理门面房屋产权登记手续。后原告了解到被告已在2016年7月8日将原告门面产权手续办理在被告公司名下，并于2016年7月29日将门面向第三人贵州惠水农村商业银行股份有限公司进行不动产抵押贷款。为此，双方发生纠纷，原告诉至本院，要求判如所请。 上述事实有原、被告当庭陈述、身份证复印件、《门面拆迁协议》、收条、惠国用（2014）第058001号国有土地使用证、消防情况说明、惠水城乡建设局出具的情况说明、涉案门面租赁人的营业执照、《门面租赁合同》、《借款合同》、《最高额抵押合同》、《借款借据》、《贷款支付授权委托书》等证据在卷为证，应予认定。 本院认为:一、惠水县涟江印象商住楼B幢门面房屋B幢-4号权属问题。2013年10月11日，原告与被告签订《门面拆迁协议》，双方约定：采用拆迁产权房置换产权房的方式，归还原告新建的产权门面房，新房产权证由被告办理。被告于2016年12月将已修建的同等面积的门面房惠水县涟江印象商住楼B幢门面房B幢-4号交付原告。本案证据充分证明原告门面房系合法取得，原告行使了占有、使用、收益的权益。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”即被拆迁人优先受偿原则，本案诉争门面虽然已经进行抵押登记贷款，但本案诉争门面产权应属原告。 二、关于原告诉请判令依约办理原告名下门面房屋的产权登记手续能否得到支持的问题。本案中，原告要求被告办理原告名下门面房屋的产权登记手续，因现阶段该涉案楼盘消防施工未经相关行政管理部门验收合格，消防设施的验收具有科学性、专业性和规律性，故对何时验收合格的时间无法确定。因验收属房管、消防等相关机构的工作责任，不属于人民法院的主管范围，办证的条件也应以房管、消防等机构的验收合格为前提，在办理房屋产权证的条件尚未成就的条件下，原告要求人民法院判决被告办理原告名下门面房屋的产权登记手续的主张，本院不予支持。若具备办证条件后，被告仍未依约履行合同义务，原告可再行诉讼。 三、关于被告将涉案门面房在第三人处抵押贷款效力问题。 第三人抗辩，提出涉案门面房的抵押权有效，第三人享有优先受偿权。本案原告合法取得涉案门面房且已经实际占有、使用、收益，受法律保护，应依法确认。抵押权是基于所有权而产生，被告贵州鸿顺房地产开发有限公司违反合同约定，隐瞒事实将该门面产权办至公司名下，并将该门面进行抵押担保贷款，应属抵押无效，故第三人对涉案门面不享有优先受偿权。依照《物权法》第一百七十二条第二项规定：“担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”故虽然被告与第三人不动产抵押无效，对第三人要求确认原、被告诉争的标的物享有抵押权并享有优先受偿权的主张，本院不予支持。但不影响第三人按与被告签订的借款合同向被告主张债权，第三人可另案主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认惠水县涟江印象商住楼B幢门面房屋B幢-4号产权归原告陈永林所有； 二、驳回第三人贵州惠水农村商业银行股份有限公司要求确认惠水县涟江印象商住楼B幢门面房屋B幢-4号享有抵押权并享有优先受偿权的诉讼请求； 三、驳回原告陈永林其他诉讼请求。 案件受理费六十元，减半收取三十元，由被告贵州鸿顺房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  吴颂华 二〇一九年五月二十二日 法官助理张伟 书记员程丽