泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2014）泰海民初字第0045号原告朱月明。原告周倩。两原告共同委托代理人（特别授权）丁红美，北京市邦盛（泰州）律师事务所律师。被告周培浩。委托代理人（特别授权）李颐平，江苏睿恒律师事务所律师。原告朱月明、周倩诉被告周培浩排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱月明及两原告共同委托代理人丁红美、被告周培浩及委托代理人李颐平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱月明、周倩共同诉称，2012年10月，原告从原房主陈某、刘某处购得泰州市海陵区某某小区某幢3、4室房屋，并于2013年10月29日依法领取房屋所有权证和土地使用权证。因陈某、刘某向原告提出需要腾房时间，未当场交付房屋，双方约定于2013年11月5、6日交付房屋。原告于约定日期前往某某小区时，发现被告住在该房中，原告要求被告搬离，被告无理拒绝。该房屋出售给原告前一直由陈某、刘某夫妇居住，且陈某、刘某从未向原告提出已将房屋出租给他人。原告系房屋合法所有权人，被告现以虚假的租赁关系为由非法占有该房屋，请求判令被告立即排除妨碍，搬离原告所有的房屋并赔偿原告经济损失，按每月8000元计算至实际搬离房屋之日止。被告周培浩辩称，被告于2013年4月向原房主陈某、刘某租赁泰州市海陵区某某小区某幢3、4室房屋使用（此前被告曾部分使用房屋），陈某收取房屋租赁费用600000元及家具押金100000元，2013年10月初，原告与刘某补签租赁协议。原告系房屋的租赁人，被告依法使用涉案的房屋，且被告对房屋依法享有同等条件下的优先购买权。原告主张被告排除妨碍，并不符合排除妨害的法定条件。原告与陈某恶意串通，以较低价格签订房屋买卖合同，侵害了被告的合法权益，所谓的房屋买卖不真实。此外，即使房屋产权发生了变更，但根据法律规定应当由被告按照租赁合同的约定在租赁期满之后才需要交还房屋。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，泰州市海陵区某某小区某幢3、4室房屋原登记于案外人陈某、刘某夫妇及陈某、刘某之子陈某某的名下。2013年10月22日，陈某、刘某、陈某某（甲方、转让方）与原告朱月明、周倩（乙方、受让方）签订泰州市房产买卖协议两份，约定陈某、刘某、陈某某将泰州市海陵区某某小区某幢3室、4室房屋出售给朱月明、周倩，其中3室房屋面积164.12平方米，价格为1335000元，4室房屋面积153.5平方米，价格为1249000元，两份合同总价为2584000元；合同另约定双方共同至泰州市房地产交易中心办理产权过户手续并按有关政策规定承担应缴纳的税费。该合同未就房屋附属设施和使用情况、交房时间、付款方式、违约责任等进行约定。2013年10月28日，案外人陈某、刘某在泰州市房产交易中心签署承诺书，内容为：陈某、刘某作为陈某某的法定监护人，现决定出售2009年12月25日购买的某某小区某幢3室、4室房屋，所得房款用于小孩上学，陈某某今后一切的生活学习费用由陈某、刘某承担。此前，被告朱月明于2013年8月17日通过银行转账向被告陈某付款90000元，2013年10月28日，被告朱月明支付买卖双方应付的各类税费321652.96元，2013年10月29日，朱月明、周倩领取房屋使用权证，2013年10月31日，被告朱月明通过银行转账方式向被告陈某三次付款合计1800000元。2013年11月11日，朱月明、周倩领取国有土地使用权证。此后，原告朱月明发现房屋实际由被告周培浩居住使用，遂要求周培浩让房，双方发生纠纷，2013年12月6日，城西派出所出警处理，未果，朱月明遂于2013年12月23日提起本案诉讼，主张排除妨碍并要求周培浩赔偿损失。周培浩另于2014年1月14日提起诉讼，主张撤销朱月明与陈某、刘某、陈某某签订的房屋买卖协议并确认周培浩对房屋享有优先购买权；判令陈某、刘某在同等条件下将房屋出售给原告。审理过程中，经本院释明，被告周培浩一直未能提交租赁合同原件，其提交了与刘某签订的房屋租赁合同复印件，首页有刘某的捺印，落款日期为2013年4月1日，周培浩第一次庭审陈述合同实际签订时间为2013年4月21日，协议原件在刘某处，另周培浩还陈述房屋中家具、电器等物品属其所有。刘某于2013年6月6日到庭表示租赁合同签订于2013年10月初陈某离家之前，刘某处无租赁合同，合同在陈某处。刘某另表示其仅知房屋抵押给朱月明而不知房屋买卖，其在房产交易中心办理手续时未受胁迫。周培浩在2013年7月11日提交租赁合同原件，另陈述合同签订于2013年10月初，合同原件取自刘某母亲处，其租赁房屋后对房屋进行了装潢。该租赁合同甲方为刘某，乙方为周培浩；内容为刘某将房屋出租给周培浩，时间为234个月（19年半），自2013年4月1日起至2032年10月1日止，年租金30000元，租金总额为600000元，租金支付方式：500000元打到陈某卡上（已转），200000元现金已付（其中100000元为家具押金），该租赁合同由刘某父母刘某某、杨某某作为见证人签名。周培浩另提交网银转款记录，证明其于2013年4月11日向陈某支付租金144000元，于2013年4月21日向陈某付款170000元，合计314000元，周培浩陈述其余部分支付的现金。朱月明对上述协议的真实性、形成时间均提出异议，朱月明另陈述买卖双方约定过户税费均由卖方承担，其另向陈某交付现金300000元作为购房款。本案被告对此陈述未予认可。另刘某表示陈某于2013年11月初离家后失去联系。经本院咨询司法鉴定部门，被告周培浩陈述的租赁合同形成时间2013年10月初与房屋买卖协议形成时间2013年10月22日，因间隔时间较为接近，无法就两份合同形成时间的先后进行司法鉴定。上述事实有原、被告提交的房产买卖协议、银行转账记录及原、被告各自的陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，我国《合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。朱月明、周倩、陈某、刘某于2013年10月22日签订房产买卖协议，同年10月29日办理了房产过户手续，被告朱月明随后支付大额购房款，原告朱月明、周倩成为房屋的合法所有权人。现本案原、被告争议的焦点问题在于原告朱月明、周倩向陈某、刘某购买讼争房屋前，被告周培浩与陈某、刘某之间是否存在合法租赁关系。被告周培浩主张租赁在前，在举证期限届满数月后其提交了租赁合同原件。首先，被告陈述租赁关系起始于2013年4月初，租金于2013年4月支付给被告陈某，第一次庭审中被告陈述合同于2013年4月21日签订，协议在刘某处。后被告又陈述租赁合同于2013年10月陈某离家前补签，协议从刘某父母处取得，陈述存在前后矛盾；其次，该协议仅有刘某及其父母作为见证人签名，并无陈某签名；第三，被告陈述2013年4月开始租赁讼争房屋且租期长达19年半，而被告本人无合同原件；第四，被告陈述已付清全部租金及押金共700000元，但没有收取租金的收条，租赁合同却于半年后补签；均与常理不符。现合同签订时间与落款时间不符且被告陈述的合同签订时间无法鉴定是否形成于买卖协议之前。综上，被告主张买卖之前即存在租赁关系，并无充分证据证实，故本院不予采信，原告基于所有权主张被告排除妨碍，本院予以支持。另原告主张被告赔偿损失，关于损失计算的起始时间，现有证据证明双方发生争议的时间为2013年12月6日，故损失自此计算至被告实际交还房屋时止；关于损失计算依据，原告主张按每月8000元计算，并未超过同类地区房屋出租租金标准，本院照准。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告周培浩于本判决生效之日起十日内搬离泰州市海陵区某某小区某幢3室、4室，将房屋交原告朱月明、周倩（搬离同时不得损害原房屋装潢、结构）；被告周培浩以每月人民币8000元标准支付房屋使用费，自2013年12月6日起计算至实际交房屋之日止；二、驳回原告朱月明、周倩的其他诉讼请求。本案受理费2050元，由原告朱月明、周倩共同负担410元，被告周培浩负担1640元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2050元。［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：泰州市农业银行城中支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001）。审 判 长 环 震人民陪审员 任 强人民陪审员 王亚光二〇一四年七月二十二日书 记 员 杨冬梅