江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宿中民终字第1538号上诉人（一审原告，反诉被告）李梅，无业。委托代理人徐海。被上诉人（一审被告，反诉原告）曹军，个体户。委托代理人李保华，江苏远大弘正律师事务所律师。上诉人李梅与上诉人曹军房屋买卖合同纠纷一案，均不服泗洪县人民法院（2013）洪民初字第0717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李梅一审诉称，2012年9月17日双方当事人签订房屋买卖合同，曹军将其位于泗洪县农机大市场2幢B306－B313号商业用房出售给李梅，房屋总面积为673.68平方米。合同签订后，李梅依照合同约定履行了付款义务，并在房屋及土地管理部门办理了过户手续。曹军与李梅协商暂用一个月，并同时找房搬出。期限届满后，曹军仍拒绝搬出。故请求依法判令：1.曹军立即搬出泗洪县农机大市场2幢B306－B313号商业用房；2.曹军赔偿李梅损失20000元；3.曹军承担本案诉讼费用。曹军一审答辩并反诉称，因曹军在银行系统有不良信贷纪录，无法办理银行贷款，遂与李梅协商，将曹军所有的涉案房产过户至李梅名下，再由李梅以该房产至银行办理抵押贷款后，将贷款交给曹军使用。2012年9月17日双方签订《泗洪县存量房买卖合同》，曹军无偿将涉案房产过户至李梅名下。2012年9月24日，双方补签协议书。协议签订后，李梅一直称贷款没有办好。2012年11月，曹军至泗洪县房产处办理业务时，偶然得知李梅已于2012年10月19日用涉案房产作抵押，至江苏银行办理了150万元的银行贷款。由于双方签订的《泗洪县存量房买卖合同》并非双方真实意思表示，李梅亦未支付房款，故合同是无效的。即使买卖是双方真实意思表示，也应撤销该合同，因该房屋实际价值有200多万元，而买卖合同价格只有100万元，对曹军显失公平。故提出反诉请求依法确认：1.双方于2012年9月17日签订的《泗洪县存量房买卖合同》无效；如不能确定无效，要求撤销该合同；2.请求李梅返还涉案房产，并协助办理过户手续；3.李梅承担本案诉讼费用。针对曹军的反诉李梅一审辩称，曹军反诉请求不能成立，因曹军欠李梅借款，才将涉案房屋抵给李梅。曹军要求确认双方签订的存量房买卖合同无效无事实和法律依据。同时曹军陈述涉案房屋价值200多万元无事实依据。请求驳回曹军的反诉请求。一审法院经审理查明，双方当事人系朋友关系。曹军多次向李梅借款，并陆续偿还部分借款及利息。截止2012年9月，李梅尚持有曹军签名的四份借条，分别为2012年2月18日的112万元（2012年5月所借100万，另12万为9个月的利息），2012年3月10日的20万元，2012年3月20日的35万元，2013年4月11日的40万元，合计207万元。曹军因无力偿还借款，与李梅约定，曹军以其位于泗洪县农机大市场2幢B306－B313号商业用房以120万元的价格抵给李梅。为办理过户手续，2012年9月17日双方当事人签订《泗洪县存量房买卖合同》，合同价款为100万元。但双方未明确约定房屋交付手续。2012年9月19日，双方办理了涉案房屋的房屋所有权、土地使用权过户手续，李梅交纳了契税、营业税、个人所得税等各项费用182580.1元（计算房屋总价款为1213499.78元）。房屋过户后，李梅未将借条返还曹军。曹军亦未将房屋交付李梅，并使用至今。同时，在签订合同时双方约定，办理房屋过户手续后，李梅至银行办理抵押贷款，并将贷款借给曹军使用。2012年11月14日，李梅用该房屋抵押至江苏银行办理了150万元的银行贷款，借期一年，至今未偿还。李梅贷款后，未将钱款借给曹军使用。一审另查明，2012年6月12日，曹军从宿迁市旭东房地产开发有限公司以120万元的价格购买了本案涉案房屋。一审法院认为，李梅与曹军达成的以房抵债协议，系双方真实意思表示，为有效合同，对双方均有约束力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但双方只约定了以房抵债，虽办理了房屋过户手续，未明确约定房屋交付手续，且李梅未将借条返还曹军，曹军亦未将房屋交付给李梅，故双方尚未全面履行自己的合同义务。同时李梅未按照约定将其150万元的抵押贷款借给曹军使用。故李梅尚未取得涉案房屋的所有权。对李梅要求曹军搬出涉案房屋排除妨碍、赔偿损失20000元的诉讼请求，不予支持。综上，对曹军要求确认合同无效的反诉请求，亦不予支持。曹军于2012年6月12日以120万元的价格购买涉案房屋，时隔三个月又以相同的价格抵给李梅，并由李梅交纳过户的相关税费，且曹军并未提供证据证明抵债的价格显失公平，故对曹军要求撤销合同、返还房屋并由李梅协助办理过户手续的反诉请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、驳回李梅的诉讼请求；二、驳回曹军的反诉请求。案件受理费380元，由李梅负担；反诉案件受理费160元，由曹军负担。一审宣判后，李梅、曹军均不服，向本院提起上诉。李梅上诉称：1.双方当事人签订房屋买卖合同时并未约定办理房屋过户手续后，由李梅至银行办理抵押贷款借给曹军使用。曹军提供的证人证言亦不足以证实上述事实。2.曹军主张其在银行有不良记录，故把房子过户给李梅，让李梅办理贷款给曹军使用，不符合常理。因为如果将房屋过户给李梅仅是为了办贷款，则要付出18万余元的过户费用，还要办理许多手续，花费更多的时间，还要承担房屋不能过户回来的风险。如果曹军以其自己的房屋抵押担保，则风险极低，且成本不足千元。如仅是为了帮曹军办贷款，李梅支出近20万元的过户费用却未得到任何利益亦不符合常理。3.我国《物权法》规定，不动产物权的交付以登记为准，双方当事人已就涉案房屋办理了过户登记手续。在此情况下，李梅根据《物权法》主张权利有法律依据。综上，一审判决认定事实错误和适用法律不当，请求二审法院撤销原判，支持李梅的一审诉讼请求。曹军上诉称：1.根据曹军提供的证据和陈述，可以认定曹军将涉案房屋过户给李梅，只是利用李梅的名义办理贷款，不存在以房抵债的行为。2.既然一审法院认定李梅未取得涉案房屋的所有权，那么就应该支持曹军的一审诉讼请求。3.根据曹军提供的通话录音和证人证言，本案中曹军提供的双方办理贷款的协议书复印件能够作为定案依据。曹军将房屋过户给李梅只是为了以其名义办理贷款，不是以房抵债，也不是买卖。4.李梅的陈述及相关证据已经充分表明争议房产的价值200余万元，李梅从银行抵押贷款150万元，而买卖合同价款却仅有100万元，显失公平。综上，请求二审法院撤销一审判决第二项，改判支持曹军的诉讼请求。除对双方有争议的在签订合同时双方是否约定李梅须至银行办理抵押贷款，并将贷款借给曹军使用之外，二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1.双方当事人之间签订的房屋买卖合同的真实意思应当如何确定，该合同的效力应当如何认定，是否存在可撤销的情形。2.如合同有效且不具有可撤销的情形，李梅是否有权要求曹军搬出房屋并赔偿损失。二审诉讼中，曹军提供的证据为其从泗洪县农村合作银行调取的个人信用报告一份（共5页）。拟证明曹军在银行有不良信贷记录。李梅质证称，对该证据的真实性、合法性有异议。该证据的来源不清楚，不具有证据效力。即便该不良记录真实，也不能证明曹军所主张的将房屋过户给李梅，系利用李梅名义办贷款给其使用。二审诉讼中，李梅未提供新证据。关于第一争议焦点。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或其提供的证据不足以证实其主张的，负有举证责任的一方应承担相应的法律后果。关于双方当事人签订房屋买卖协议的真实意图，曹军主张仅用于李梅为曹军做抵押贷款，李梅主张系以房抵债。一审诉讼中，曹军提供了协议书复印件、证人证言、通话录音等证据。李梅对该协议书的真实性不予认可。曹军提供的证人周某称其看到过一份曹军和李梅签订的办理贷款手写体协议书，该陈述与曹军提供的打印体协议书相矛盾。证人赵银某称与曹军系男女朋友关系，并证实过户时李梅要求抵债，但曹军没有同意，后来双方是否抵债其不知道。证人余某称对于曹军和李梅在某曹军提供的通话录音无法证明其将房屋过户给李梅仅是为了给其办理银行贷款。二审中曹军提供的个人信用报告无出具单位盖章，亦不足以证实其诉讼主张。故本院认为，即使李梅曾经答应为曹军做工程办理抵押贷款，曹军提供的证据亦不足以证实双方签订房屋买卖协议并将涉案房屋过户给李梅仅是为了便于李梅帮其办理抵押贷款，或者双方约定李梅为曹军办理抵押贷款是李梅取得涉案房屋所有权的前提条件。况且，曹军作为一名完全民事行为能力人，应当知道房屋过户的法律后果。如果双方仅是为了替曹军办理贷款而过户，李梅亦没有必要自行支付近20万元的房屋过户费用。双方签订的房屋买卖协议约定了房屋价款为100万元，该价款加上李梅支付的18万余元的房屋过户手续费，与曹军于三个月前的购买价格120万元基本相当。诉讼中，李梅自认抵债120万元，对应当由曹军承担的房屋过户费用予以放弃。曹军自认在双方签订房屋买卖协议时尚欠李梅借款未归还，而李梅持有的相关借条均未约定还款期限，曹军主张其向李梅账户汇款均系偿还借李梅的出借款。故本院认为，李梅主张双方签订房屋买卖协议系以房抵债更具有合理性，对李梅关于双方系以房抵债的诉讼主张予以支持。本案中，双方当事人进行以房抵债，抵债数额并非明显过低，且已经办理了房屋过户手续，故应当认定以房抵债成立，不存在无效或可撤销的情形。房屋过户后，因双方对欠款的实际数额存在争议故一直未进行结算，故对于双方欠款数额的结算可另行处理。待欠款数额确定之后，可根据本案抵债的数额多退少补。关于第二争议焦点。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。物权受侵害的，权利人可以要求返回原物、排除妨害、赔偿损失。本案双方当事人之间以房抵债成立，且涉案房屋已登记在李梅名下，故李梅依法取得了涉案房屋的所有权。因此，李梅有权要求曹军搬出涉案房屋。因涉案房屋系商业用房，且面积达六百七十余平方米，故李梅要求曹军支付自2012年9月双方签订房屋买卖协议并办理过户手续之后的其未能实际使用涉案房屋的房租损失20000元，有事实和法律依据，应当予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、三十五条、三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一、二）项之规定，判决如下：一、维持泗洪县人民法院（2013）洪民初字第0717号民事判决第二项；二、撤销泗洪县人民法院（2013）洪民初字第0717号民事判决第一项；三、曹军于本判决生效后十日内搬出泗洪县农机大市场2幢B306-B313号商业用房，并交由李梅占有、使用；四、曹军于本判决生效后十日内给付李梅赔偿款20000元。一审案件受理费540元，二审案件受理费760元，均由曹军负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 兵代理审判员  王晓玲代理审判员  朱 海二〇一四年三月十八日书 记 员  陈 莹第页／共页