四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初239号 原告：谢文容，女，1951年11月29日出生，汉族，住成都市新都区。 原告：庄利华，女，1970年9月1日出生，汉族，住成都市新都区。 共同委托诉讼代理人：张晓东，四川诚伦律师事务所律师。 被告：四川万佳实业有限责任公司，住所地成都市成华区建设南二路南区57号。 法定代表人：陈力，总经理。 委托诉讼代理人：林敏，四川启为律师事务所律师。 原告谢文容、庄利华与被告四川万佳实业有限责任公司（以下简称万佳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢文容、庄利华的共同委托诉讼代理人张晓东及被告万佳公司的委托诉讼代理人林敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢文容、庄利华向本院提出诉讼请求：1.万佳公司为谢文容、庄利华购买的位于成都市新都区××号（橄榄郡）商业用房提供两条符合国家强制标准的消防通道；2.万佳公司赔偿谢文容、庄利华因该商业用房消防通道不合格而产生的损失（退还承租人租金损失95830元），和赔偿谢文容、庄利华因解除租赁合同产生的租金损失1066620元（按租赁合同计算3年）。事实和理由：2011年11月21日，谢文容、庄利华与万佳公司签订了《商品房买卖合同》，约定谢文容、庄利华全款购买由万佳公司开发的位于成都市新都区××号的商业用房。合同签订后，谢文容、庄利华按约定方式付清了全部购房款，2012年8月30日，万佳公司将案涉房屋交付谢文容、庄利华。2013年8月19日，谢文容、庄利华取得了案涉房屋的所有权证书××。2018年3月26日，谢文容、庄利华将案涉房屋出租给付粤阳用于开设成都市新都区黑默丁格网吧，租期从2018年4月1日起至2018年3月31日止，租金为前三年355540元/年，从第四年起每年递增5%。在付粤阳交付了3个月租金88882.2元后，谢文容、庄利华将案涉房屋交付付粤阳，付粤阳即开始准备开业事宜，其向成都市新都区公安消防大队报送了开业消防装修方案时，成都市新都区公安消防大队受理后于2018年5月28日作出新公消审字〔2018〕第0041号建设工程消防设计审核意见书，该审核意见书明确指出“1.该场所仅有一部疏散楼梯，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.8条之规定。2.该场所与建筑其他部位相连通处的门未采用乙级防火门及2.00h的防火分隔墙，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.4.9条之规定。”故付粤阳租用案涉房屋用于开设的成都市新都区黑默丁格网吧在开业前消防装修方案未被通过。后经谢文容、庄利华及承租人付粤阳多方努力，该建筑设计的消防缺陷始终无法妥善解决。经咨询相关部门，案涉房屋如不解决该消防通道问题，则无论用于何种商业用途均无法通过消防审核，最终导致案涉房屋始终无法使用。谢文容、庄利华委托律师于2018年7月27日向万佳公司发出了律师函，要求万佳公司立即解决消防通道问题，但万佳公司一直以种种理由推诿不予解决。在解决无果的情况下，谢文容、庄利华只得与案涉房屋的承租人付粤阳解除了租赁合同，并退还了全部已收租金，具体赔偿事宜尚未确定。谢文容、庄利华认为万佳公司交付的案涉房屋在消防设计上存在瑕疵，导致商业用房无法投入正常商业使用，万佳公司的行为违反了国家强制性规定，其负有弥补案涉房屋只有一个消防梯缺陷的义务和赔偿谢文容、庄利华可期租金损失的义务。 万佳公司辩称，一、万佳公司交付给谢文容、庄利华的案涉房屋，在交付时是符合国家当时关于消防设计的规定，也通过了消防验收；二、案涉房屋在交付时是符合法律规定的，谢文容、庄利华要求再提供一条消防通道是不符合当时交付的条件，要求提供两条消防通道是根据现行的新要求来确定的；三、谢文容、庄利华关于赔偿的第二项诉讼请求不确定，该损失应该是谢文容、庄利华与承租人协商解决，该诉讼请求没有法律依据。 本院经审理认定事实如下：2011年11月21日，谢文容、庄利华与万佳公司签订了《商品房买卖合同》，约定谢文容、庄利华采取一次性付款的方式购买万佳公司开发的位于成都市新都区××号，测绘建筑面积共767.59平方米的商业用房。2012年8月30日，万佳公司将案涉房屋交付谢文容、庄利华，房屋交付时，万佳公司向谢文容、庄利华出具了《住宅质量保证书》，承诺所交付的房屋符合国家及本地现行建筑设计标准、现行防火和抗震设计标准。2013年8月19日，案涉房屋取得了房屋所有权证书，房屋所有权证书载明案涉房屋建筑面积为740.71平方米。谢文容、庄利华在将案涉房屋投入使用期间，认为案涉房屋的消防通道设计不符合设计规范事宜，于2018年7月27日向万佳公司发出了《律师函》，载明案涉房屋空间范围内仅有一个消防通道，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.8条之规定，造成该现状的原因是由于万佳公司建筑设计不符合规范造成。如不解决消防通道问题，案涉房屋则始终无法营业，最终导致案涉房屋无法使用，函告要求万佳公司配合谢文容、庄利华妥善解决消防通道问题。后因万佳公司未能按谢文容、庄利华的要求予以解决，故引起本案纠纷。 另认定事实：1.2012年6月份，针对万佳公司申报的位于成都市新都区××栋建设工程，成都市新都区公安消防大队进行了消防验收，向万佳公司出具了成公新消验［2012］第53号《建设工程消防验收意见书》，该意见书载明该建设工程的使用性质为商住及地下停车库，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。工程投入使用后，应加强建筑消防设施维护保养，保证完好有效，要建立健全消防安全制度，落实消防安全责任制，确保安全。工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收和备案。2.2012年8月18日，位于新都区静安路19号橄榄郡三期40号楼报送工程竣工验收备案，报送的竣工验收备案文件包括法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其它特殊建设工程验收合格的证明文件。2012年8月24日，该工程完成竣工验收备案。3.2019年1月28日，本院至案涉房屋成都市新都区新都静安路19号现场勘查，从现场看案涉房屋所在40栋3层有三个营业场所，分别是盘石酒店、桂湖金樽茶楼和本案诉争房屋（位于成都市新都区××号的商业用房），案涉房屋原经营者已撤离，现房屋空置未经营。案涉房屋处于盘石酒店和桂湖金樽茶楼之间，其中一个疏散楼梯与桂湖金樽茶楼共用，对此双方当事人无争议。对案涉房屋使用的另一个存在争议的疏散楼梯在盘古酒店内部，案涉房屋与盘石酒店共用一道防火分隔墙，至疏散楼梯要通过案涉房屋与盘石酒店之间相通的一个防火门，方可进入盘石酒店，并穿过酒店走廊后到达。 对于当事人没有争议的上述事实，本院予以确认，并有当事人的当庭陈述及提交的《商品房买卖合同》、房屋所有权证、《律师函》、成公新消验［2012］第53号《建设工程消防验收意见书》、竣工验收备案书等证据在卷佐证。 对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：1.谢文容、庄利华提交了《商铺租赁合同》、新公消审字〔2018〕第0041号《建设工程消防设计审核意见书》、中国建设银行个人账户支出交易明细、中国建设银行电子回单，证明如下事实：⑴2018年3月26日，谢文容、庄利华与案外人付粤阳签订了《商铺租赁合同》，将案涉房屋出租给案外人付粤阳使用，租赁期限十年，从2018年4月1日起，前三年租金每年租金355540元（40元每平方米每月，每月房租为29627.4元），第四年开始每年递增5%，签订租赁合同之日起，优惠三个月房租；⑵付粤阳承租案涉房屋后，准备开设成都市新都区黑默丁格网吧，在进行装修时，向成都市新都区公安消防大队申请了网吧内部装修工程消防设计审核；⑶成都市新都区公安消防大队对成都市新都区黑默丁格网吧申请的网吧内部装修工程进行了审核，并于2018年5月28日出具了新公消审字〔2018〕第0041号《建设工程消防设计审核意见书》，载明黑默丁格网吧内部装修工程，总建筑面积740.71平方米，该工程消防设计不符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，不同意该工程消防设计，主要存在以下问题：①该场所仅有一部疏散楼梯，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.8条之规定。②该场所与建筑其他部位相连通处门未采用乙级防火门及2.00h的防火分隔墙，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.4.9条之规定。要求黑默丁格网吧修改消防设计，并重新向消防大队申报审核，未经审核合格，不得施工。⑷2018年8月25日，谢文容和庄利华通过案外人曾华明在中国建设银行的个人账户向付粤阳支付了5万元，2018年9月1日，庄利华通过在中国建设银行个人账户向付粤阳转账支付了45830元，向付粤阳退还了已收的租金95830元，与付粤阳解除了案涉房屋的租赁合同。万佳公司对《商铺租赁合同》的三性均有异议，认为承租人付粤阳未到庭，无法核实；对《建设工程消防设计审核意见书》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该意见书提到的不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.8条的规定，消防大队依据的是2014年的规范对案外人付粤阳的装修申请进行审核，而本案争议的房屋交付时间是2012年，万佳公司在交房时是符合当年或之前的消防规范；对退款记录的三性均有异议。本院认为，根据《建设工程消防设计审核意见书》，能证明案涉房屋的承租人系付粤阳，谢文容、庄利华与付粤阳签订了《商铺租赁合同》及将案涉房屋出租给付粤阳是事实，以及结合本院现场勘查的情况，能证明承租人付粤阳已与谢文容、庄利华解除了租赁合同的事实，故对谢文容、庄利华提交的上述证据，本院认为符合真实性、合法性、关联性原则，予以采信。对上述证据证明的事实予以确认。 本院认为，谢文容、庄利华与万佳公司签订的《商品房买卖合同》应系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。谢文容、庄利华在购买并取得案涉房屋后，将案涉房屋出租给他人经营使用，系其对案涉房屋所有权的使用、收益权能的合法行使，该行为亦合法有效。万佳公司作为案涉房屋出售者，应全面履行房屋买卖合同的主义务和后合同义务，以确保谢文容、庄利华对其所购房屋的正常使用。合同签订后，双方当事人均已按约履行了义务，现双方当事人争议的焦点是万佳公司出售给谢文容、庄利华的案涉房屋的消防设计是否符合国家规定，万佳公司是否应承担相应的违约责任。针对焦点，本院评判如下： 谢文容、庄利华认为根据成都市新都区公安消防大队于2018年5月28日出具的新公消审字〔2018〕第0041号《建设工程消防设计审核意见书》，案涉房屋的消防设计违反了国家强制性规定，致使房屋不能正常使用，万佳公司应承担相应的违约责任。万佳公司抗辩称，根据2012年6月份成都市新都区公安局的出具的成公新消验［2012］第53号《建设工程消防意见书》，出售给谢文容、庄利华的案涉房屋消防验收是合格的，成都市新都区公安消防大队于2018年5月28日出具的新公消审字〔2018〕第0041号《建设工程消防设计审核意见书》，依据的国家标准是2014年的标准，而案涉房屋是2011年出售给谢文容、庄利华，该标准显然不适用以前出售的房屋。本院认为，2012年6月份成都市新都区公安局的出具的成公新消验［2012］第53号《建设工程消防意见书》是对案涉房屋所在楼栋整体的消防验收，验收标准是2006年版本的《建设设计防火规范》，该规范5.3.2条规定：“公共建筑内的每个防火分区、一个防火分区内的每个楼层，其安全出口的数量应经计算确定，且不应少于2个。”而该规范也明确规定，可设一个安全出口或疏散楼梯公共建筑的条件是，最多层数3层，耐火等级一、二级的每层最大建筑面积为500平方米，耐火等级3层、四级，最多层为3层和2层，每层最大建筑面积为200平方米。成都市新都区公安消防大队于2018年5月28日出具的新公消审字〔2018〕第0041号《建设工程消防设计审核意见书》，对案涉房屋进行消防验收，验收标准虽是2014年版本的《建设设计防火规范》，其所指案涉房屋不符合该规范第5.5.8条的规定，而该条规定的内容与2006版本《建设设计防火规范》第5.3.2条规定的内容一致。本案中，万佳公司向谢文容、庄利华出售的案涉房屋建筑面积为740.71平方米，其面积标准即要求在出售该案涉房屋时应保证案涉房屋有2个专用安全出口或疏散楼梯，即万佳公司在出售案涉房屋相邻的盘石酒店时，应保证已预留了案涉房屋专用的消防通道，该通道应独立通过与盘石酒店之间的防火门即能立即到达疏散楼梯，而非是要穿过盘石酒店才能到达疏散楼梯。上述义务应为案涉房屋买卖合同的后合同义务，万佳公司亦应履行。而万佳公司现不能证明其在向谢文容、庄利华出售案涉房屋时，案涉房屋的消防设计已达到设有2个专用安全出口或疏散楼梯的消防规范，以及也没有提交证据证明其在出售与案涉房屋相邻的房产时预留了案涉房屋专用的消防通道，故导致谢文容、庄利华将案涉房屋出租给他人，内部装修工程在消防设计审核方面未通过，又因现有的条件无法修改消防设计，致使承租人无法继续经营，从而导致谢文容、庄利华与承租人解除租赁合同，谢文容、庄利华对其所有的房屋不能继续出租并取得收益。对此，万佳公司存在未履行案涉房屋买卖合同的后合同义务的违约行为。因此，谢文容、庄利华要求万佳公司为案涉房屋提供符合国家强制标准的消防通道，于法有据，本院予以支持。 案涉房屋系商业用房，因万佳公司的违约行为，导致案涉房屋消防审核不能通过，谢文容、庄利华购买的案涉房屋失去商业价值并造成现实的经济损失，即案涉房屋租金的损失，因此，万佳公司应承担由此引起的损害赔偿责任。关于案涉房屋的租金损失，谢文容、庄利华要求万佳公司赔偿其退还承租人的租金损失95830元和赔偿因解除租赁合同而产生的三年租金损失1066620元。本院认为，案涉房屋的租金损失，可参照谢文容、庄利华与承租人付粤阳之间的租赁合同的约定计算，计算的期间应从2018年7月1日起（租赁合同约定案涉房屋租赁期限从2018年4月1日起，优惠三个月房租）计算至万佳公司为案涉房屋提供了符合国家强制标准的消防通道之日止，房屋租金计算标准为按每月房租29627.4元计算。但因万佳公司最终能提供消防通道的日期不确定，故本案中，万佳公司应首先向谢文容、庄利华赔偿至起诉之日（即2019年1月3日）止的损失180631.57元（29627.4元×6个月+29627.4元÷31天×3天），从起诉之日的次日至万佳公司提供消防通道之日止的损失，待万佳公司最终提供了合格的消防通道后，谢文容、庄利华可另行主张该期间的损失。 综上所述，谢文容、庄利华要求万佳公司为案涉房屋提供两条符合国家强制标准的消防通道的诉讼请求，本院予以支持；谢文容、庄利华要求万佳公司赔偿损失的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、四川万佳实业有限责任公司于本判决生效之日起九十日内，为谢文容、庄利华购买的位于成都市新都区××商业用房提供两条符合国家强制标准的消防通道； 二、四川万佳实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向谢文容、庄利华赔偿损失180631.57元； 三、驳回谢文容、庄利华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7731元（已减半收取），由谢文容、庄利华负担637元，四川万佳实业有限责任公司负担7094元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇一九年五月二十三日 书记员  侯 毅