广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）桂市民四终字第896号上诉人（一审原告）孙颜红。委托代理人蒋晓琨、李雪记，广西壮族自治区同盛吉成律师事务所律师。被上诉人（一审被告）桂林汇荣建设开发有限公司。法定代表人雍兴业，该公司董事长。委托代理人王瑞，该公司董事长助理。委托代理人刘旗胜，该公司法务顾问。上诉人孙颜红因与被上诉人桂林汇荣建设开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区临桂县人民法院（2013）临民初字第453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月2日受理后，依法组成由审判员陆建华担任审判长，审判员刘仁香和审判员胡卫新参加的合议庭，于2014年1月13日公开开庭审理了本案。书记员申峰峰担任记录。上诉人孙颜红的委托代理人蒋晓琨、李雪记，被上诉人桂林汇荣建设开发有限公司的委托代理人王瑞、刘旗胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2012年11月11日，原告孙颜红（买受人）与被告汇荣公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，该合同约定原告购买被告出售的位于临桂县临桂镇世纪大道西路北侧汇荣·桂林桂林天玺1座3单元8层801号房，建筑面积124.02平方米，其中套内建筑面积101.77平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.25平方米。按套内建筑面积计算每平方米为5081.73元，总房价款共为517168元。合同第八条关于交付期限的约定：1、出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）-（4）略。（5）该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格（特别约定：如买受人以银行按揭贷款方式或公积金贷款方式购房的，该商品房达到交付日期，但按揭款尚未发放的，须以放款日期作为交房日期）。2、“略”。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出通知后三十日内，买受人需办理交付手续，若买受人未在该期限内完成交付手续，出卖方可将房屋交前期物业公司代为接收，并视为出卖人已交房，该房屋所发生的物业管理费、水、电等费用由买受人承担。该合同还对面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、关于产权登记的约定等进行了明确约定。上述合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部的购房款517168元。2012年12月17日，被告开发的汇荣·桂林桂林住宅A区一期29号楼经五方（即建设、施工、监理、设计、勘察单位）联合验收，结论为合格。［本案诉讼中，被告向法庭提供的汇荣·桂林桂林住宅A区一期29号楼的《建设工程质量竣工验收意见书》的综合验收结论为空白，但其各分项验收结论均为“合格”，本院依职权向临桂县城建档案室及参与验收的相关单位调取的汇荣·桂林桂林住宅A区一期29号楼的《建设工程质量竣工验收意见书》的综合验收结论处填写的均为“合格”］。2012年12月16日，被告通过邮寄的方式向原告送达入伙通知书，并在2012年12月20日的《桂林晚报》上刊登了交房公告，通知汇荣桂林桂林业主，汇荣·桂林桂林第一期天玺小高层组团1、2、3、6栋已达到合同约定的交房条件，该公司定于2012年12月25日起，请业主携带本人二代身份证、购房合同、契税发票及相关费用到汇荣·桂林桂林项目物业中心办理交房手续，先后顺序请按入伙通知书要求进行。在原告与被告办理交接房过程中，原告认为被告未按合同约定交付合格的房屋，拒绝向被告收房。之后，虽经原、被告协商但未果。2013年4月16日，原告诉至该院，请求：1、依法判令被告承担逾期交房的违约金暂计15515.04元（暂从2013年1月1日计算至2013年4月10日，按购房总价517168元×0.3‰／日×100天计，暂计100天，应计至交付合格房屋时止）；2、判令由被告承担本案的诉讼费。同时查明，被告开发的汇荣·桂林桂林一期的A29、A30、A31、A32住宅经临桂县住房和城乡建设局审查并于2011年8月29日下文［临城规（2011）450号］同意，现已分别变更为天玺1住宅、天玺2住宅、天玺3住宅、天玺6住宅。一审法院审理认为，原告孙颜红与被告桂林汇荣建设开发有限公司于2012年10月20日签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五是在当事人双方自愿协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效的合同，应受法律保护，对原、被告双方均具有约束力，双方应根据合同的约定履行各自义务。原告在合同签订后，已按合同约定向被告履行了支付房款的义务，被告亦应按照合同的约定按时交付符合约定的房屋给原告。在原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条中对交房的期限及条件、房屋的质量标准作了明确约定，即为“该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格”，该约定未违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的。虽然在本案中被告提供的汇荣·桂林桂林住宅A区一期29号楼的《建设工程质量竣工验收意见书》的综合验收结论未填写为空白，存有暇疵，但该《建设工程质量竣工验收意见书》各分项验收结论均为“合格”，而从本院依职权向临桂县城建档案室及参与验收的相关单位所调取的汇荣·桂林桂林住宅A区一期29号楼的《建设工程质量竣工验收意见书》来看，汇荣·桂林桂林住宅A区一期29号楼的综合验收应为“合格”的，因此，被告开发的汇荣·桂林桂林住宅A区一期29号楼综合验收是合格的，已达到交付条件。至于原告主张汇荣·桂林桂林住宅A区一期29号楼未取得竣工验收备案表，被告交付的房屋与合同约定不符的诉讼理由，则与本案查明不符，且是否取得竣工验收备案表并非双方合同所约定，而建设行政部门为规范行业所作出的文件、通知，不属于法律及行政法规，不能对抗双方在合同中的约定，故该院对原告此项主张，不予采信。被告在汇荣·桂林桂林住宅A区一期29号楼经五方联合验收合格后，以邮寄的方式向原告送达入伙通知书并在桂林晚报上刊登交房公告，通知包括原告在内的业主于2012年12月25日起到汇荣·桂林桂林项目物业中心办理交房手续，已履行了将商品房交付原告的告知义务及交房义务，且在合同约定的交付期限2012年12月31日前，故被告不存在逾期交房。至于原告诉称被告无法提供竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书等相关证明文件，原告因此拒收房屋，并要求被告及时完善相关手续后，再行收房。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中无要求被告提供竣工验收备案表的约定，且原告未能提供证据证明被告交付房屋存在质量问题和被告在交付的房屋时不能提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。原告应对其主张承担举证不能的责任。因此，对于原告拒绝收房所造成的后果，应由其自行承担，而不能归责于被告。综上，原告提出被告逾期交房的诉讼理由，证据不足，依法不能成立。其要求被告给付逾期交房的违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告孙颜红的诉讼请求。上诉人孙颜红不服一审判决，上诉称，一、一审法院违反程序正义，偏离了“法官进行中立裁判”的位置，偏袒被上诉人。被上诉人所进行的“五方验收”存在瑕疵、且该“五方验收”报告在交房时未能提供，系伪造或后补的，在没有被告申请，更没有经得原告同意的情况下，一审法院以所谓的依职权向相关部门调取材料、要求与被上诉人有利益瓜葛的五方人员出庭作证，进行二次开庭审理，将法院法官的位置当作了被告来进行举证、质证，对证据进行分析。一审法院的上述行为，严重违反程序正义，有违法院裁判的中立性，进而侵犯了上诉人的实体权利；二、一审法院在认定事实和进行法律分析时自相矛盾，缩小和曲解合同约定的条件，明显回避上诉人的主张和理由；三、一审法院要求上诉人对住宅质量保证书、住宅使用说明书及“五方验收”报告负举证责任是错误的，应由被上诉人对上述材料负举证责任。据此，一审法院明显违反程序正义，违背中立性，从而导致实体处分错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持一审判决。经审理，二审查明的案件事实与一审确认的法律事实一致。另查明，在二审期间，上诉人居住的住宅小区已开通煤气管道。本院认为，上诉人孙颜红与被上诉人汇荣公司于2011年10月20日签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同签订后，上诉人已按约定向被上诉人履行了支付购房款的义务，被上诉人开发的房屋经综合验收后按时交付了房屋给上诉人。不存在违约的事实。上诉人辩称一审法院违反程序正义无事实依据。人民法院依职权向有关部门调取证据，符合法律规定，不存在偏向那一方，不中立的行为；上诉人认为五方验收程序违法，无证据证实，本院不予采信；其辩称对住宅质量保证书、住宅使用说明书及“五方验收”报告上诉人无需负举证责任不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”。据此。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律实体处分正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费188元，由上诉人孙颜红负担。本判决为终审判决。审判长  陆建华审判员  刘仁香审判员  胡卫新二〇一四年三月二日书记员  申峰峰