甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)兰民一终字第39号上诉人(原审原告)滥衬场?委托代理人贾建斌，甘肃鑫正大律师事务所律师。被上诉人(原审被告)兰州天问投资管理有限公司,住所地：兰州市西固区西固东路29号。法定代表人杨君才，该公司董事长。委托代理人洪建军，甘肃诚益通律师事务所律师。委托代理人脱建锋，甘肃诚益通律师事务所律师。原审被告兰州羚兴农机供应站，住所地：兰州市西固区西固东路**号。法定代表人赵社平，该供应站站长。委托代理人洪建军、甘肃诚益通律师事务所律师。委托代理人脱建锋，甘肃诚益通律师事务所律师。上诉人李斌因房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院(2013)西民二初字第210号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。原审查明：2007年8月24日，原告李斌与被告天问公司签订《集资建房协议书》一份，约定：“一、甲方（天问公司）同意将兰州市西固东路84号兰州羚兴农机供应站内建设的综合楼，职工分配剩余住宅3单元301号85平方米（以实测为准）。以每平方米1950.00元的价格出售给乙方，总价165750.00元（以实测为准）。二、乙方自本协议签定之日缴纳集资建房款165750.00元。三、售房面积以兰州市房地产交易中心实测为准。四、甲方建设的综合楼在2007年12月31日竣工，房屋质量经兰州市质检站验收合格符合国家规定的标准。五、住宅楼竣工后，甲方给乙方办理房屋产权证，产权证为100%产权。按国家及省、市有关规定，需交纳有关费用分别由甲、乙双方各自承担。”协议签定之日，原告李斌即向被告天问公司给付上述协议约定的购房款及其他相关费用。2008年6月17日，被告天问公司向原告李斌交付了诉争房屋。双方签署了《交房清单》一份，在该清单内“采暖”一栏中，注明内容为“无”。至2010年9月3日，兰州房地产测绘中心对包括诉争房屋在内的整幢楼进行了测绘并出具《兰州房地产测绘中心房屋面积测绘成果报告书》一份，该报告书中载明本案诉争房屋建筑面积为80.45平方米。原审另查，2006年10月18日，被告羚兴农机站与被告天问公司签定《代理建设协议书》，约定“甲方（羚兴农机站）为解决职工退休养老，易地安置的问题，委托乙方（天问公司）在甲方拥有使用权的土地范围内代理进行建设。建设用地位于西固区西固东路84号-88号。原甘南州农机总公司兰州供应站院内。乙方负责办理该建设项目年度经济适用房计划的立项。项目竣工验收后，甲方提供产权过户的相关有效文件，以便办理产权过户。乙方按代理方式垫付建设地段上的建筑物的全部建设资金（包括附属设施）。乙方负责建设场地的三通一平，即通上下水、通电、通气，场地平整，并垫付费用。乙方负责该建筑项目的规划审批、土地变性、地质勘探、图纸设计、消防审批及开工前所有手续的办理并垫付其费用。建设项目完工后，若甲方不能按时支付或无力支付乙方全部垫付款和代理费用可用一层、二层、五—七层建筑面积的71%、四层建筑面积的42%以及三层全部面积顶付给乙方，由乙方出售受益。售房款由乙方所有，双方分配按垂直比例分割”等相关内容。嗣后，双方开始履行上述协议。涉案综合楼亦通过甘肃省2006年第一批经济适用住房的项目审批，并取得相关行政审批手续后开工建设。待该综合楼项目完工后，被告天问公司取得上述协议约定的楼房，并开始对外出售，遂与原告李斌签定了前述《集资建房协议书》。另，兰州天问置业咨询管理有限公司于2009年6月9日，经工商行政管理部门核准企业名称变更为兰州天问投资管理有限公司，经营范围亦变更为土地开发投资，房地产项目投资及策划、咨询等。庭审中，对于原告的第3项诉请，即要求被告退还多收房款的主张，因被告天问公司举证已按照上述测绘部门测绘的实际面积将多收房款已退还原告，经双方核实后，原告当庭表示撤回该项诉请。原审法院认为，本案诉争房屋系由被告羚兴农机站与被告天问公司通过签定《代理建设协议书》的方式，由一方提供建房土地使用权，另一方提供建房资金而形成的联建房。无论从该联建房系以划拨方式取得建设用地的性质而言，还是从该联建房的建设立项到审批过程而言，均是参照国家有关经济适用房的管理规定，按经济适用房的条件申报和办理，故该联建房的性质应认定为经济适用房，而非商品房。且被告天问公司亦以经济适用房的特殊形式，即集资房的名义与原告李斌签定相关售房协议。对此，原告李斌在与被告天问公司签订售房协议时是明知或应当明知的。而双方签订的售房协议中未对迟延办理房产证的情形约定相关违约条款，现原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》的相关规定主张按法定标准计算该项损失，属适用法律错误，因该司法解释第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”据此，本案诉争房屋因系集资建房，属于经济适用住房的特殊形式，不属于商品房，不适用此司法解释。故原告的该项主张既无合同约定依据，亦不符合法定条件，故不予支持。关于原告主张少装暖气片的损失，因原告与被告天问公司在实际交付诉争房屋时，能够证明该房屋当时状况的《交房清单》中，清晰地记载了该房内无采暖设备，双方对此均签字予以认可，表明了原告对该房屋当时状况的认可，属于当事人对其自身权益的放弃行为，现原告就此提出相关主张，于法无据，不予支持。关于原告诉请返还多收房款的主张，鉴于原告已当庭表示放弃，故本案不再处理。本案诉争系因原告与被告天问公司签订相关售房协议而产生的纠纷，依据合同只能约束签订合同的双方当事人的“合同相对性”原理，原告与被告羚兴农机站之间并无直接的售房合同关系，被告羚兴农机站不对原告承担因售房合同而产生的法律责任，故原告对被告羚兴农机站的诉请，显属主体不当，不予支持。综上，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十八条第一款之规定，判决如下：驳回原告李斌对被告兰州天问投资管理有限公司、兰州羚兴农机供应站的各项诉请。案件受理费1957元，减半收取978.5元；法院专递资费300元；合计1278.5元由原告李斌承担。宣判后，李斌不服向本院提起上诉称：1、原审认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的合同属于商品房买卖合同，而非经济适用房买卖合同。另外，原审法院认为上诉人与被上诉人签订的《交房清单》中记载了该房无采暖设备，显然上诉人是不知情的，否则是不会签订《交房清单》，而且没有采暖设备是不符合当时交房的规定。2、原审判决适用法律错误。本案中的《集资建房协议》是属于商品房买卖合同，应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》的规定，而原审法院认为不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》显然是对法律的错误适用。综上，请求二审撤销原判，支持其诉讼请求。兰州天问投资管理有限公司、兰州羚兴农机供应站服判。本院经二审审理查明，原审判决认定事实正确，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、本案双方当事人签订的《集资建房协议》所涉房屋的性质是否为商品房，是否应适用《关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》的相关规定；2、被上诉人是否应向上诉人赔偿少装暖气片的损失。关于本案房屋性质的问题，本院认为，被上诉人在原审审理期间提交的证据均显示，本案诉争房屋系由兰州羚兴农机供应站与天问公司通过协议，一方提供建房土地使用权，另一方提供建房资金而形成的联建房，是按经济适用房的条件申报和办理的，故该联建房的性质原审认定为经济适用房并无不当，且上诉人与被上诉人签订的购房协议名称为《集资建房协议》，上诉人在签订协议时应当对房屋的性质尽到审慎的审查义务，现上诉人主张该房屋为商品房无事实及法律依据，上诉人此上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人房屋内少装暖气片的损失问题，本院认为，被上诉人交房时与上诉人签订了交房清单，该清单中明确载明无采暖设备，且上诉人在该清单上亦签字确认，表明上诉人对房屋无采暖设备是知悉的，现其主张少装暖气片损失无事实依据，故该上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1957元，由上诉人李斌承担。本判决为终审判决。审 判 长  王瑞莲代理审判员  石 浩代理审判员  张惠东二〇一四年三月十四日书 记 员  党 蓉