贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0321民初491号 原告：詹华学，男，1962年5月18日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 原告：周继琴，女，1981年9月2日出生，汉族，住址同上。 二原告共同委托诉讼代理人：黄万平，重庆市九龙坡区铜罐驿法律服务所法律工作者。 被告：贵州立翌房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市播州区南白街道钻石广场A1-2。统一社会信用代码：91520321580671061R。 法定代表人：王良均，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓学智，贵州山一律师事务所律师。 原告詹华学、周继琴诉被告贵州立翌房地产开发有限公司（以下简称立翌房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告詹华学、周继琴及二原告共同委托诉讼代理人黄万平、被告立翌房地产公司委托诉讼代理人邓学智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告詹华学向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付立翌·钻石广场B2,0-4-0-4-1、0-4-0-4-2、B2，0-4-0-4-3商业用房逾期交房违约金1,752,000.00元（按已交房款800万元为基数从2015年12月30日起按日万分之二的违约金至2018年12月30日。原告保留2018年12月30日至被告实际交房为止的违约金追偿权）；2、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：二原告系夫妻关系，原告詹华学借用中太建筑集团股份有限公司资质，以实际施工人的身份实施了被告开发的贵州省遵义市播州区南白镇立翌·钻石广场A2工程。后经结算，被告无力支付则以该工程中B2-0-4-0-4-1、B2-0-4-0-4-2、B2-0-4-0-4-3商业用房共计建筑面积1565.52平方米冲抵应付原告詹华学工程款8000000.00元。并于2015年5月21日按工程款冲抵方式签订了上述房屋的买卖合同，办理了冲抵款项抵购房款的财务手续。同日原被告共同到遵义市播州区住房和城乡建设局进行了商品房预售合同登记备案，并由原告詹华学交纳了维修基金。根据《商品房买卖合同》约定，被告应该在2015年12月31日向原告交付商品房。然而，经原告多次催告，被告仍然未如约交付，原告特根据《商品房买卖合同》第11条第1款、第13条第1款第1项约定诉至法院请求如上。 被告立翌房地产公司辩称：1、原、被告之间不存在商品房买卖合同关系，因为原告詹华学与被告立翌房地产公司原系建工合同关系，因被告未能支付原告詹华学工程款，因此双方达成相关协议，商量用案涉的房屋作为担保物，从而保证原告的债权，此在法律上成为让与担保，故原、被告之间不存在商品房买卖合同关系，双方买卖合同无效；2、原告并没有实际向被告支付购房款，因此原告的请求没有事实及法律依据，不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了商品房买卖合同三份、预售房备案登记表三份、维修基金缴费回单一张、购房款收据一张等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方当事人没有争议的事实本院认定如下：原告詹华学借贵州省冶金建设公司的名义以实际施工人的身份修建了被告开发的贵州省遵义市播州区相关项目，2014年7月24日，原被告签订《合同解除协议》其中约定，乙方（詹华学）自愿放弃总承包权，待甲方（贵州立翌房地产开发有限公司）与新承包方签订施工合同进场之日起七日内退还乙方（詹华学）保证金人民币壹仟万元整。该协议第二条约定双方就乙方（詹华学）前期打入保证金的利息及后期退场的损失补偿费用共计合计人民币捌佰万元整。补充：本协议第二条款项本协议生效拾日内甲方支付伍佰万元人民币，如未支付部分按百分之三月息支付乙方。协议达成后，詹华学与被告在该协议书上签字或盖章。2018年10月24日，原告詹华学为丙方、被告贵州立翌房地产开发有限公司为甲方、案外人中太建设集团股份有限公司为乙方签订了《建筑工程实际施工人确认书》确认2012年8月29日甲方与乙方签订的《建设工程施工合同》所涉及的Ａ2-2栋工程项目系丙方借用乙方资质与甲方签订的，乙方与甲方因该合同产生的权利义务均由丙方享有和承担。后由于被告未按《合同解除协议》约定支付8000000.00元款项，经原被告协商决定，由被告将自己开发的立翌·钻石广场Ｂ2栋Ｂ2-0-4-0-4-1房、Ｂ2-0-4-0-4-2号房、Ｂ2-0-4-0-4-3号房以8000000.00元的价格抵扣给原告。2015年5月21日原告詹华学、周继琴与被告立翌房地产公司签订了三份房屋买卖合同，被告立翌房地产公司将位于遵义市播州区共计建筑面积1565.52平方米的商业用房以Ｂ2-0-4-0-4-1号房屋4267133.00元、Ｂ2-0-4-0-4-2号房屋394890.00元、Ｂ2-0-4-0-4-3号房屋34530.00元，共计4696553.00元的价格卖给原告詹华学、周继琴。随即，被告出具了一张8000000.00元的收据给原告，收据上载明为“中太工程款抵房款”。同日，双方在原遵义县住房和城乡建设局对以上三份商品买卖合同进行了商品房预售合同登记。因三份《房屋买卖合同》为格式合同，因此关于违约责任和交房时间等都约定一致，《商品房买卖合同》第11条第1款约定了“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房”，《商品房买卖合同》第13条约定了逾期交房的责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不做累加）：（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日期30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的百分之二向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于本条第1条（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。后被告至今未交付房屋，原告特诉至本院请求如上。 本院认为，原告詹华学和周继琴和被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，双方在签订该合同后，被告将欠原告詹华学的8000000.00债务转换为该合同的购房款，且合同签订后到原遵义县住房和城乡建设局办理了房屋的商品房预售合同登记，双方成立了商品房买卖合同关系，双方签订买卖合同并非被告所称为其履行债务提供担保，而是债务履行到期立翌房开公司难以清偿债务时，通过将立翌房开公司所有的商品房出售给原告等债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”规定。立翌房开公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，本院依法不予采信。在签订《商品房买卖合同》后，当事人应按照合同约定，如实履行自己的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中第十一条第一款约定了被告交房的时间，第十三条约定了逾期交房的违约责任，被告应当于2015年12月31日前向原告交付房屋，但被告至今未交付房屋，被告应承担相应的违约责任。原告请求被告支付相应违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于违约金的计算基数，由于原被告在《商品房买卖合同》中已对价款进行了约定，虽然实际抵扣的债务为8000000.00元，但在本次《商品房买卖合同》中，原被告对违约责任的约定仅限于合同中约定的价款，双方能够预见的损失也是基于合同签订的价款而预见的违约损失，故本院认为违约金计算的基数应按《商品房买卖合同》中约定的金额进行计算即4696553.00元。关于违约金的计算方式，于双方合同约定日利率万分之二支付，则应由被告按月利率0.02%计付，从2016年1月1日起算至2018年12月30日止被告的违约金金额认定为1027605.80元（4696553.00元×0.02%×1094日）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、由被告贵州立翌房地产开发有限公司在判决生效后十日内支付原告詹华学、周继琴违约金1027605.80元； 二、驳回原告詹华学、周继琴的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取10284.00元，由被告贵州立翌房地产开发有限公司负担7025.00元，原告詹华学、周继琴负担3259.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书规定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审判员  赵炎凌 二〇一九年五月八日 法官助理任加凤 书记员刘玉