广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3328号上诉人（原审被告、反诉原告）：黎宝灿，男，1984年7月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区****************。公民身份号码440************616。委托诉讼代理人：邓婉君，广东昊驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：查凤琴，女，1988年9月4日出生，汉族，住安徽省庐江县***********民组。公民身份号码342************601。委托诉讼代理人：王红五，广东天骅律师事务所律师。原审第三人：佛山市江成房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********保利心语花园一区1座51号铺。统一社会信用代码91440605MA4UY60J9R。法定代表人：林某1。上诉人黎宝灿因与被上诉人查凤琴以及原审第三人佛山市江成房地产中介有限公司（以下简称“江成公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初20796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。黎宝灿上诉请求：1.撤销原判；2.改判黎宝灿无需退还购房定金10万元；3.改判查凤琴向黎宝灿支付违约金10万元；4.改判查凤琴向黎宝灿支付房屋损失190600元和评估费2000元；5.本案一、二审诉讼费由查凤琴承担。事实和理由：1.一审法院认定对房屋买卖合同解除双方均有过错的认定错误。查凤琴明知自己暂时无购房资格仍然签订购房合同，且在支付2万元定金后又追加支付8万元定金。商品房买卖合同的目的是为了克服查凤琴暂时的条件限制，以合同义务的形式促成条件达成，双方均应朝着善意履行合同、促成条件达成的诚信方向履约。根据谁主张谁举证原则，应由查凤琴证明黎宝灿在签订合同当天知悉查凤琴不具备购房资格，而不应当要求黎宝灿证明自己在合同签订后才知悉查凤琴不具备购房资格。佛山市限购政策已实行一年半，买方对自身是否能够履行合同应该承担更多的注意义务。黎宝灿作为卖方，只要价钱合适，无需审查买房人是否具备购房资格。按照交易习惯，如果买卖双方、中介方明知买方不具备购房资格，应该在合同中体现出来。2.案涉合同具备继续交易的条件，查凤琴随意解除，一审法院认定合同已经无法履行而解除，破坏了守约方的信赖利益和交易的稳定性。3.查凤琴在明知自己不具备购房资格的情形下签订买卖合同，黎宝灿基于诚信愿意等待其取得购房资格，查凤琴却随意要求解除，应承担缔约过失责任；案涉合同具有继续履行的可能性，但查凤琴因了解到房屋价格下降而消极办理购房资格，直至提出解除合同，明显属于违约；查凤琴违约拒绝购买房屋，才导致合同无法继续履行，应由查凤琴承担违约责任并赔偿黎宝灿在等待期间所造成的损失。4.一审法院认定双方对合同不能履行均承担过错，却要求黎宝灿全额退还购房定金，等于是由黎宝灿全部承担了合同解除的责任，明显存在逻辑错误。5.查凤琴提出解除合同，本案诉讼费应由查凤琴承担，而不应该由守约方黎宝灿承担。6.结合本案合同履行情况，查凤琴并没有发生任何损失，黎宝灿却因为守约承担房屋贬值的损失，显失公平。7.签约当时三方均已知悉查凤琴暂无购房资格，因此设定了较一般合同更长的履行期限，包括房屋最终交接时间设定灵活化，没有任何证据显示履行过程及未来该合同履行不能。购房资格在国家法律和地方政策范围内，允许多种方式取得，查凤琴“履行不能”的主张根本无法律依据，更无证据和逻辑支撑。8.查凤琴主张“履行不能”的根本动机是发现房价下行而背信毁约，侵害黎宝灿合法权益和信赖利益，严重背离诚信原则，不应得到支持。查凤琴答辩称：1.合同无法继续履行的原因是查凤琴无购房资格，而黎宝灿在签订合同时对此是明知的，同时对于查凤琴先通过经纪方介绍的案外人办理购房资格后再与其成交的交易方式是认可的。2.查凤琴在签订合同后一直积极履行合同义务，一方面按照经纪方的介绍找陈鹏滨协助办理购房资格，因政策变化无法办理佛山户口，这是查凤琴无法控制的；另一方面为了履行合同，查凤琴将自己老家的唯一一套房屋出卖以获得资金支付购房款，现在该房屋价格大幅上涨，查凤琴也遭受了巨大损失。3.黎宝灿在对购房资格事宜明确知情并认可该种交易方式的情况下，也应合理预见到合同无法履行的可能性。在合同不能履行非查凤琴单方违约的情况下，应返还购房定金。4.黎宝灿明知查凤琴无购房资格仍签订合同，表明其愿意自担风险，即使有损失也应自行承担。5.佛山房价不断上涨是众所周知的事实，黎宝灿主张房屋跌价损失没有合法的证据证明，且该损失并未实际发生。6.查凤琴为外地户口，通过他人协助办理购房资格，显然属于违反政策的非法行为，扰乱房屋交易市场秩序，本身不应提倡。综上，黎宝灿上诉意见不能成立，应予驳回。查凤琴向一审法院起诉请求：1.解除查凤琴、黎宝灿于2018年5月15日签订的《房屋买卖合约》；2.黎宝灿向查凤琴返还定金10万元；3.诉讼费由黎宝灿负担。黎宝灿向一审法院提出反诉请求：1.黎宝灿没收查凤琴支付的定金10万元；2.查凤琴向黎宝灿支付违约金10万元；3.查凤琴向黎宝灿支付房屋降价损失20万元；4.查凤琴承担全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年5月15日，查凤琴作为买方与黎宝灿作为卖方，以及江成公司作为经纪方签订《房屋买卖合约》，合同约定买卖双方一致同意黎宝灿将位于佛山市顺德区*********************************的房屋出售给查凤琴，成交价为198万元。查凤琴应于合同当天向黎宝灿支付定金2万元，2018年5月31日前向黎宝灿再支付定金8万元。2018年9月15日前支付首付48万元（不含定金），过户时间为2018年11月5日前。合同约定若一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，任何一方隐瞒或所提供的资料不真实等情形，导致合约的目的不能实现，则守约方有权解除合同并要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿。该份合同由查凤琴及黎宝灿签名捺印、江成公司的经办人签名捺印及盖章确认。合同签订后，查凤琴向黎宝灿支付了定金共计10万元。江城公司介绍陈鹏滨为查凤琴办理户口，查凤琴于2018年7月18日向陈鹏滨转账15000元用于办理户口。因无法办理户口，陈鹏滨于2018年9月4日向查凤琴退回15000元。2018年10月19日，黎宝灿向查凤琴发出催告通知书要求查凤琴支付首期款及办理有关银行贷款手续。2018年10月21日，查凤琴向黎宝灿发出解除合同通知书，载明因办理户口的中介告知无法办理户口，查凤琴不具备购房资格，合同因违反佛山市政府的限购政策无法履行而解除。2017年5月31日佛山市人民政府办公室颁布关于进一步加强房地产市场调控的通知，规定顺德区陈村镇等区域执行商品住房限购政策，非本市籍居民家庭在限购区域购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。根据该限购政策，查凤琴在签订合同之时并不具备购买涉案房屋的资格。庭审中，查凤琴也表示至今其未取得购房资格。黎宝灿系涉案房屋的房地产权属人，涉案房屋的产权证号为粤（2018）顺德区不动产权第003297号。一审法院认为，本案的争议焦点在于合同是否解除以及合同解除后的权利义务及责任的认定。首先，本案案涉房屋位于限购区域内，该情况查凤琴及黎宝灿在签订合同之前均已经知晓。而查凤琴并不具备相应的购房资格，该情况黎宝灿在签订合同当日已经知晓，黎宝灿辩称在合同签订时对于查凤琴的购房资格并不知晓，是在合同签订后才知道，该情况未有证据证明，而根据双方签订的合同及协议书，结合第三人的陈述，黎宝灿在签订合同当日应当已经明确知晓查凤琴在签订合同之时不具备购房资格，仍然与其签订购房合同，已经以实际行动承担了相应的合同无法履行的风险。退一步说，即使黎宝灿在签订合同之时并未知晓查凤琴无购房资格，但是黎宝灿作为限购区域内的出卖方，理应知晓房屋限购政策，在签订合同时也知晓查凤琴本身为外地户籍，而在未确定查凤琴的购房资格即签订合同，在签订合同后明知对方无购房资格后仍签订协议书，同意继续履行合同，其对相应的风险属于明知。黎宝灿在庭审中抗辩称对查凤琴的限购身份不知情的陈述不合理，不予采信。由于查凤琴及黎宝灿双方在签订合同时均知晓查凤琴不具备购房资格，应当对合同预期不能履行的风险有所了解，双方均存在过错。江城公司称其向查凤琴推荐案外人陈鹏滨协助办理购房资格事宜，最终由于陈鹏滨未能协助查凤琴办妥购房资格，且陈鹏滨陈述为政策变化导致，故未能办理购房资格也并非全由查凤琴的过错所致。黎宝灿辩称不同意解除合同，要求查凤琴继续履行合同，并称查凤琴可以通过其他途径获得购房资格，但是查凤琴并不同意继续履行，且查凤琴至今未能获得购房资格，本案合同实际已经无法履行，一审法院酌情认定本案合同从查凤琴起诉状到达黎宝灿之日起即2018年11月2日起解除。其次，本案合同由于无法继续履行而解除，合同解除后，黎宝灿应当依约将收取查凤琴的定金予以退还。因为对于合同解除查凤琴及黎宝灿均负有过错，且双方对此的过错程度基本相当，故黎宝灿主张没收查凤琴的定金没有依据。而黎宝灿主张的违约金也由于双方互负责任而不予支持。至于黎宝灿主张的房屋降价损失，该损失为黎宝灿的单方陈述，没有依据，且黎宝灿明知查凤琴不具备购房资格，通过微信记录中也可以确认查凤琴确实有根据江城公司推荐的案外人协助办理购房资格，有积极履行义务的表现，对于合同无法继续履行也并非查凤琴的单方过错导致，故对于黎宝灿主张的房屋降价损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决：一、确认查凤琴与黎宝灿、江成公司于2018年5月15日签订的《房屋买卖合约》于2018年11月2日解除；二、黎宝灿应于判决发生法律效力之日起十五日内向查凤琴返还定金10万元；三、驳回黎宝灿的反诉请求。本案一审本诉部分受理费减半收取为11310元，反诉部分受理费减半收取为3650元，合计14960元，查凤琴负担7000元，黎宝灿负担7960元。在本案二审过程中，黎宝灿向本院提交了以下证据：1.深同诚评字（2019I）01GC第006号《房地产估价报告》和评估费发票，拟证明案涉房屋于2019年1月28日的公开市场价值为1789400元。2.《房屋租赁合同》，拟证明案涉房屋出售前每月租金为3500元。3.查凤琴及其丈夫与江城公司工作人员之间的微信聊天记录，拟证明经中介方多次提醒，查凤琴仍然拖延办理入户、社保及购买个税等手续。4.黎宝灿、查凤琴和江城公司员工三方于2018年10月2日协商录音，拟证明查凤琴没有穷尽取得购房资格的手段，中介方推荐通过办理社保、缴纳个人所得税或者购买高明区公寓入户等方式均被查凤琴拒绝，查凤琴因房价下跌而毁约。5.《服务收费确认书》和支付凭证，拟证明黎宝灿已依约向江城公司支付中介代理费及咨询费6600元。经质证，查凤琴对于证据1、证据2、证据3、证据5的真实性不予认可，对证据4的真实性予以认可，同时认为上述证据均不属于新证据，二审不应采纳。经查，证据1属于鉴定意见，系黎宝灿单方委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司作出，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条规定的程序要求，本院不予接纳。《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2018年3月12日至同年4月11日，租期在案涉《房屋买卖合约》签订之前已经届满，故该《房屋租赁合同》与本案没有关联性，本院对证据2不予接纳。本案审查查凤琴和黎宝灿之间房屋买卖合同纠纷，黎宝灿支付中介代理费及咨询费的情况与本案没有关联性，故，本院对证据5不予接纳。查凤琴对证据4的真实性予以认可，对证据3没有提出反对意见，且证据3和证据4有本案其他证据佐证，本院予以接纳。在本案二审过程中，查凤琴向本院提交了以下证据：皖（2016）庐江县不动产权第0000909号和皖（2018）庐江县不动产权第0008268号不动产权证复印件，拟证明为履行与黎宝灿之间的房屋买卖合同查凤琴将其位于安徽省庐江县********************出售给他人。经质证，黎宝灿对其关联性不予认可。经查，该证据系复印件，且查凤琴出售自己房屋的事实与本案并无法律上的关联，本院对该证据不予接纳。一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，查凤琴和黎宝灿以及江城公司之间签订的《房屋买卖合约》包括了房屋买卖合同和居间合同两方面的内容，本案仅涉及其中房屋买卖合同关系。根据佛山市房地产限购政策，查凤琴不具备购买案涉房屋的购房资格。但是，房地产限购政策并不属于法律和行政法规的范畴。所以，查凤琴和黎宝灿之间房屋买卖合同没有违反国家法律和行政法规的强制性规定。本案现有证据表明，在案涉合同签订之前案涉房屋所在区域已经实施了商品房限购政策，在签订合同时查凤琴和黎宝灿已经知道查凤琴尚不具备相应的购房资格，没有证据表明双方当事人在签订合同时有隐瞒或者虚构事实的情形。故，查凤琴和黎宝灿之间的房屋买卖合同有效，双方当事人应当按照合同约定履行合同义务，不履行或者不按照约定履行的应当承担违约责任。在案涉合同履行过程中，查凤琴曾委托他人办理佛山市户口，因故没有成功入户佛山市，至今查凤琴仍未取得相应购房资格。案涉合同第四条第1项约定：“买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料（含该物业之权属证明原件、有关身份证明原件等），及时配合经纪方签署相关文件及办理相关手续。”据此，提供购房资格材料属于买方即查凤琴的义务。查凤琴不能提供购房资格材料，又以本次房屋交易违反佛山市政府限购政策无法履行为由通知黎宝灿解除合同，查凤琴的行为构成违约，应当承担违约责任。在案涉《房屋买卖合约》签订时，查凤琴和黎宝灿都明知佛山市实施房地产限购政策和查凤琴尚不具备购房资格的情形，都应当预见到案涉合同可能因查凤琴不能获取购房资格而导致无法转移登记案涉房屋产权而不能履行的风险，双方在明知存在巨大风险的情况下仍然订立案涉房屋买卖合同，埋下合同不能实际履行的隐患。案涉合同实际履行过程中查凤琴确实没有取得相应的购房资格，导致合同不能履行而解除，对此，黎宝灿也有一定责任。因此，可相应减轻查凤琴应承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”黎宝灿向一审法院提出反诉请求，既主张定金10万元，又主张违约金10万元，不符合上述法律规定。结合黎宝灿的反诉请求和案件实际，本案可选择适用定金罚则处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中黎宝灿接收查凤琴支付的定金10万元，查凤琴存在违约行为，而黎宝灿也对合同解除有一定责任，本院酌定黎宝灿返还定金4万元给查凤琴。黎宝灿上诉要求查凤琴支付房屋价格跌落损失190600元和评估费2000元，因黎宝灿提供的《房地产估价报告》不符合鉴定要求，其该项诉讼主张的证据不足，本院不予支持。综上所述，黎宝灿的上诉请求部分成立，部分不成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初20796号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初20796号民事判决第三项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初20796号民事判决第二项为：上诉人黎宝灿应于本判决发生法律效力之日起十五日内向被上诉人查凤琴返还定金4万元；四、驳回被上诉人查凤琴的其他诉讼请求；五、驳回上诉人黎宝灿的其他反诉请求。二审案件受理费7189元（黎宝灿已预交），由黎宝灿负担5889元，查凤琴负担1300元。查凤琴应负担的部分可径付黎宝灿，本院不作收退。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年五月二十一日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋