7苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2014)吴江开民初字第0088号原告吴江市水乡物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇花园路1888号。法定代表人俞玉财，董事长。委托代理人陈永根，男，该公司职员。被告程若军，男，1971年5月13日生，汉族，户籍地安徽省六安市裕安区，经常居住地江苏省苏州市吴江区。原告吴江市水乡物业管理有限公司（以下简称水乡物业）与被告程若军物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月27日立案受理后，依法由审判员赵向煜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴江水乡物业管理有限公司的委托代理人陈永根到庭参加诉讼，被告程若军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告水乡物业诉称，被告购买了吴江建设房产开发有限公司开发的房产并于2009年7月15日交房，被告于2009年7月20日入住，后程若军在拿房时预交了一年即2009年7月15日至2010年7月14日的物业服务费2231元，原告对2010年7月15日以后至2010年12月31日的物业费予以减免。自2011年1月1日至今2013年12月31日被告结欠的物业服务费每年2231元，共计6693元经原告多次催交仍未交纳。为此原告根据前期物业管理协议、物业服务合同的相关约定，特起诉至法院，请求判令：一、被告支付2011年1月1日起至2013年12月31日止的三年物业服务费6693元；二、被告支付2011年度物业费相对应计算二年的违约金及2012年度物业费计算一年违约金共计5153元（对2013年度2231元物业费的违约金予以免除）；三、本案诉讼费由被告承担。被告程若军未作答辩。经审理查明：一、2009年6月24日，甲方为房地产开发经营企业的吴江市建设房产开发有限公司与原告水乡物业及作为乙方的被告程若军签订了一份《阳光新天地前期物业管理服务协议》，双方约定：乙方所购房屋所在物业名称：“阳光新天地”；地址：松陵镇花园路1888号；乙方所购房屋为住宅，坐落于C3幢705室，建筑面积123.94平方米。第一条、在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理费为：……（4）小高屋和高层：0.8元/月.平方米，另加预收电梯运行费、公共照明和公共用水费0.7元/月.平方米。以上全部按建筑面积计算，单独建帐，多退少补，半年结算一次，并进行公示。物业管理区域业主委员会成立后，如物业管理区域业主委员会对甲方选聘的物业公司的物业管理服务不满意，经当地物业管理行政主管部门批准的，可另行选聘物业公司……。第八条违约责任，（三）乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。二、2009年5月3日，程若军对住宅小区C3幢705室按建筑面积123.94平方米，0.8元/月.平方米，另加预收电梯运行费、公共照明和公共用水费0.7元/月.平方米及垃圾清运费2.5/元/平方米的标准，交纳了第一期的物业费2231元（2009年7月15日至2010年7月14日）及垃圾清运费310元。审理中，原告表示对被告程若军自2010年7月15日至2010年12月31日期间的物业费自愿放弃。2009年7月15日，被告程若军从原告水乡物业处签字领取了“吴江市阳光新天地”住宅小区C3幢705室质量保证书1本、住宅使用说明书1本、房进户门钥匙1套、信箱钥匙2个、电卡1张、车库遥控2个、楼梯门磁卡3个、常用设施开通流程4份等物，双方在《签领钥匙及其他物品登记表》上签字确认。三、2012年7月16日，委托方为阳光新天地业主大会与受委托方吴江市水乡物业管理有限公司签订《苏州市物业服务合同》，约定：甲方将阳光新天地委托乙方实行物业服务，委托服务期限为贰年，自2012年7月16日起至2014年7月15日止。第一条，本合同所涉及的物业名称：阳光新天地，物业类型：住宅。座落位置：松陵区花园路1888号。总建筑面积：201773.39平方米，其中住宅201773.39平方米。第八条，乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费；……小高屋和高层：0.8元/月.平方米，（其中预收电梯运行费、水泵、公共照明和公共用水费0.7元/月.平方米）。四、原告认为被告程若军拖欠了2011年度物业费2231元、2012年度的物业费2231元和2013年度的物业费2231元，共计物业费6693元及滞纳金，经催讨未果后诉至本院。另查明，“吴江市水乡物业管理有限公司”于1999年10月15日成立，经营范围为物业管理、房产中介信息咨询服务。程若军为“阳光新天地业主大会筹备组成员推荐表”中的业主成员。上述事实，有《签领钥匙及其他物品登记表》原件、《阳光新天地前期物业管理服务协议》复印件、《苏州市物业服务合同》复印件、吴江市水乡物业管理有限公司收费收据复印件、“友情告示”照片复印件、户籍证明等证据证实。本院认为：被告程若军及在吴江区住建部门备案的阳光新天地业主大会与原告水乡物业就位于苏州市吴江区松陵镇花园路1888号的“阳光新天地”住宅小区所签订的物业管理服务协议是合同各方真实意思的表示，均合法有效。双方均应严格履行。原告水乡物业已按照合同约定履行了相应的物业服务义务，被告应支付相应的物业管理服务费用。被告程若军在依约定交纳了第一期物业费2231元后未交2011年、2012年和2013年的物业服务费用是引起本案诉争的原因，本案责任在被告，经计算，原告主张被告支付物业管理费6693元在物业服务合同约定范围之内，且不违反相关法律规定，本院予以支持。关于原告主张按每日千分之三支付违约金，法律规定违约金过分高于造成的损失，应予调整。因普通住宅的物业服务收费实行政府指导价，且当时《江苏省物业管理条例》第三十九条规定物业管理企业可按每日万分之五加收滞纳金，作为普通住宅业主的被告，原告与之签订的物业服务合同中约定的每日千分之三的违约金显然不符合公共服务政府指导价的范围。虽然被告未到庭提出违约金的抗辩，但本院认为本案物业服务合同中的违约金还是应调整为每日万分之五计算较为公平合理。结合原告三年的物业费主张，经计算，对2011年度2231元物业费计算二年即违约金应为814.3元，2012年度2231元物业费计算一年即违约金应为407.2元，合计违约金为1221.5元。被告未提供其已支付2011年、2012年和2013年度的物业费证据，经本院合法传唤未到庭抗辩及质证，视为放弃相应诉讼权利，本院依法进行缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告程若军于本判决生效后十日内支付原告吴江市水乡物业管理有限公司物业管理服务费6693元及违约金1221.5元，合计7914.5元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告程若军负担，于本判决生效后十日内直接给付原告（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账户：0706678011120100001793），原告已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10×××99）。审判员  赵向煜二〇一四年三月二十六日书记员  韦舒虹