陕西省榆林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕08民终922号 上诉人（原审被告、反诉原告）：米脂县恒阳化工有限公司。 法定代表人：姬文飞，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：张广斌，陕西文星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：米脂县城郊镇姬家峁社区居民委员会。 法定代表人：姬小峰，男，该居委会主任。 委托诉讼代理人：赵建飞，陕西银洲律师事务所律师。 上诉人米脂县恒阳化工有限公司因与被上诉人米脂县城郊镇姬家峁社区居民委员会土地租赁合同纠纷一案，不服米脂县人民法院(2018)陕0827民初897号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 米脂县恒阳化工有限公司上诉请求：撤销一审民事判决的第一项、第三项，依法改判第二项为：《土地租赁协议继续履行》，判令被上诉人非法获利的20万元抵消上诉人所欠租金。一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、2005年被上诉人与姬文岗签订《承包合同》，约定租期为2005年至2015年，2006年姬文岗与上诉人签订了《转包合同》。上诉人在取得姬文岗与被上诉人的一致同意后，在2008年8月8日与被上诉人重新签订《土地租赁协议》。事实上2005年至2008年的土地租赁费是由上诉人直接向村委会缴纳的。因此上诉人向被上诉人缴纳了三年的租赁费。三次合同的承包方式、承包价格完全一致，只是日期有所变化。因此土地租赁协议是对原来承包合同的延续，上诉人的行为构成部分违约，不构成全部违约。一审认定上诉人自始没有缴纳租金错误。2、2014年，被上诉人私自将上诉人的厂区围栏打开，引入长庆采气二厂的施工队进驻厂区，长庆施工队进驻后大肆破坏原厂地。住进近30间活动房，被上诉人私自收费15万元。又收取施工队本应赔偿上诉人的道路补偿费5万元。该20万元应当与上诉人所欠租赁费相互抵消。3、被上诉人多次违反协议，将通信线路、高压线架设在上诉人厂区，给上诉人安监手续验收带来极大妨害。被上诉人引导长庆施工队肆意推开场地，将道路挖深一米多，挖断地下水源管道，导致上诉人厂区缺水无法生产。在上诉人无力制止被上诉人的行为的情况下只能采取自救行为，即迟延缴纳租赁费的方式要求被上诉人对厂区设施恢复原状。4、出租人解除租赁合同要有合理的催告期限。被上诉人没有履行过任何催告程序，也未给予宽限期，因此协议尚不具备法定解除的条件。5、土地租赁总费用为72万元，目前上诉人拖欠的租赁费为24万元。上诉人正积极加紧办理和完善手续准备生产开业。一旦开业，产生经济效益，势必不会拖欠租金。另外上诉人投资厂房设备等近350万元，有众多财产，还有市值240万元的污染物排放量和商标等无形资产。拍卖变卖完全可以实现债权。因此租赁协议完全有继续履行的条件和基础。6、上诉人投资巨大，如果合同解除上诉人十多年来的心血全部白费，给上诉人造成的损失远远大于被上诉人因解除合同所获得的利益。 米脂县城郊镇姬家峁社区居民委员会辩称，2008年之前我们是与姬文岗签订的承包合同，收取的是姬文岗的租金。与2008年之后上诉人之间的土地租赁协议没有任何关系。从2008年至今，上诉人分为未交，已经构成全部违约。我社区没有收取长庆采气二厂的15万元，也没有引入其施工队。高压线路通信线路是政府工程，我社区无权参与。我们对于该15万元概不知情，谁收取的，谁将长庆引入厂区，应当找谁。道路补偿费5万元我们收到了，该五万元是补给我们社区的道路补偿费用。该道路是我们的上山道路，村民及其他企业每年都有维修。该道路虽然与化工厂的道路有部分重合，但是该费用是补给村上的，不是补给被上诉人的。十年来我们一直向其索要租金，只是没有起诉罢了。本县正在生产的化工厂，政府都责令搬迁，上诉人的生产手续现在都没有办理下来，按照现在的环保政策，其手续已经不可能在办理下来。另外其投资没有那么巨大，去现场一看便知。 米脂县城郊镇姬家峁社区居民委员会向一审法院起诉请求：1、依法解除《土地租赁协议》，将土地交还居委会；2、上诉人给付被上诉人土地租赁费240000元整；3、上诉人承担本案诉讼费。 米脂县恒阳化工有限公司向一审法院反诉请求：1、被上诉人因重复出租土地的违法行为而获利的15万元用于弥补反诉人所欠租赁费；2本案诉讼费由被上诉人承担。 一审法院认定事实：2005年农历2月24日原告与本村村民姬文岗签订了承包合同，将本村机砖厂承包给姬文岗，2006年11月1日被告与姬文岗签订了转包合同。2008年8月8日原告与被告签订了《土地租赁协议》，将城郊镇姬家峁社区南部的凤凰山上40亩土地租赁给被告，租赁期限30年，从2008年8月8日起至2038年8月8日止，租金每年24000元，每年年底交清本年度租赁款。被告租赁土地准备开办片碱厂。原、被告合同签订后至现在，被告未给原告支付过租赁费，片碱厂也没有运营生产。 一审法院认为：原、被告2008年8月8日是在自愿、合法的基础上签订了《土地租赁协议》。按照合同约定，被告应该在每年年底交清本年度租赁款，但是被告在签订协议后十年之久没有给原告交付任何租赁费，已经构成违约，而且被告到现在也没有运营生产，被告不缴纳租赁费的辩解理由不能成立，故原告的诉讼请求予以支持。被告反诉提交的证据不能证明原告收取了长庆采气二厂的15万元，其反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第九十四条（三）项和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原、被告2008年8月8日签订的《土地租赁协议》。二、被告米脂县恒阳化工有限公司于本判决生效后给付原告米脂县城郊镇姬家峁社区居民委员会土地租赁费240000元整。（2008年8月8日起至2018年8月7日期间的租赁费），同时将租赁土地交回原告米脂县城郊镇姬家峁社区居民委员会。三、驳回被告米脂县恒阳化工有限公司的反诉请求。案件受理费4900元，由被告米脂县恒阳化工有限公司承担。反诉费3300元由米脂县恒阳化工有限公司承担。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，故对一审判决认定的事实予以确认。二审中上诉人提交了米脂县乡镇财务服务中心收入汇总通知单、陕西省农村信用社现金缴款单份、农村信用社跨机构收现凭证复印件各一份、姬宏云证言一份。用于证明被上诉人收取了应当由其收取的5万元道路补偿费。本院认为，上诉人所提该组证据仅能证明被上诉人收取了5万元道路补偿费，但是不足以证明该5万元属于补偿给上诉人的道路补偿款。上诉人提交的第二组证据，即公证书与有偿使用南扶资金抵押贷款合同，用以证明其投资巨大，合同解除将使其遭受巨大损失，本院认为，其贷款是否全部用于厂区建设无法证明，其没有提供其他厂区建设投入资金的证据，故无法证明其投资损失。且其投资是否巨大与合同能否解除之间没有必然的关系。故对于上诉人提交的两组证据本院均不予确认。被上诉人二审期间提交了三份书面证据：省政府推进城市人口密集区危化品生产企业搬迁改造领导小组办公室文件、米脂县政府于20109年4月23日发布的关于陕西金泰氯碱化工有限公司关闭退出实施的公告、陕西危化企业搬迁改造正式启动文件的复印件各一份，用以证明上诉人不可能在社区内再开办设立化工厂。本院经审查认为该三份证明文件不足以证明上诉人的化工厂已经不能开厂生产，另外化工厂是否开工生产与租赁合同是否能够解除没有必然关系，故对于被上诉人提交的该组证据本院亦不予确认。 本院认为，依据《合同法》第九十四条第一款第（二）、（三）项的规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务或者当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，则另一方当事人可以解除合同。同时《合同法》第二百二十七条也规定：承租人无正当理由支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，出租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方约定的租金缴纳方式为每年年底交清本年度租金。但上诉人在租赁土地后十年来没有支付分文租金，已经连续多次违约，致使土地出租人收取租金的合同目的不能实现。上诉人以其没有投产，未产生效益为由，拒绝支付租金。而客观上其租赁土地后未能有效行使土地权利，使土地多年来处于荒撂闲置状态，造成了资源浪费，其所谓的“一旦开业”，也没有任何证据可以表明其具有启动开业的迹象。因此其连续十年拒付租金的做法，已经构成合同法第九十四条规定的“以其行为表明不履行合同主要债务”。故对于被上诉人请求解除合同的诉求，应予支持。 上诉人称被上诉人请求解除合同应当给予其合理的“宽限期”，不能未履行“催告”义务就请求解除合同的理由，本院认为，依据合同法第九十六条的规定，法律规定的“合理期限”以及“催告义务”是守约一方当事人单方、直接行使解除权即“通知对方解除合同”之前的前置程序，该程序并不能约束当事人直接向法院起诉请求解除合同的权利。当事人可以行使单方解除权来解除合同，亦可以通过诉讼的方式请求法院解除合同。不能以当事人没有行使单方解除权来限制其通过诉讼的途径解除合同的权利。故对于上诉人的该上诉理由本院不予采纳。 上诉人称被上诉人收取了应当由其收取的道路补偿费5万元以及长庆采气二厂支付的15万元的理由，因其提供证据不足以证明该5万元是补偿给其的，也没有提供证据表明长庆采气二厂向被上诉人支付了应当由其收取的15万元。故对于其该理由本院亦不予支持。其可以在证据充分后，另行主张权利。 综上所述，米脂县恒阳化工有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人米脂县恒阳化工有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐晓炯 审判员  白成钰 审判员  杨文智 二〇一九年五月十六日 书记员  高雄飞