辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）辽民再46号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：辽宁中江房地产开发有限公司。住所地：鞍山市铁**二一九路**。法定代表人：杨同海，该公司经理。委托诉讼代理人：靳晓红，辽宁天博律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人）：于喜庆，男，1955年10月30日出生，汉族，住鞍山市立山区。委托诉讼代理人：于洋，系于喜庆之子。委托诉讼代理人：齐峰，辽宁广佑律师事务所律师。再审申请人辽宁中江房地产开发有限公司（以下简称中江公司）因与被申请人于喜庆房屋买卖合同纠纷一案，不服鞍山市中级人民法院(2017)辽03民终1192号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月20日作出（2018）辽民申1846号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人中江公司委托诉讼代理人靳晓红、被申请人于喜庆委托诉讼代理人于洋、齐峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中江公司申请再审称，再审请求符合《中华人民共和国民事诉讼法》第200条第二项、第三项、第六项规定的情形，请求再审撤销原判，改判驳回于喜庆的诉讼请求。事实和理由：（一）中江公司并未与于喜庆签订《中江帝景认购书》，认购书对中江公司不具有法律效力。认购书上的公章为假章，徐小燕通过私刻假公章以中江公司名义与于喜庆签订认购书，并用假章给于喜庆开具收款收据，且购房款转账至徐小燕名下账户中。虽然所涉认购书样式与中江公司使用的相同，但中江公司使用空白认购书与购房者商谈购房意向，是买卖协议签订之前的预约用途，且只要有购房需求均可索要该认购书，并不具有法律效力。因该认购书对有需求的购房者开放使用，故徐小燕取得空白认购书，并加盖伪造公章与于喜庆签署，且合同签订地点并非中江帝景售楼处，中江公司对此毫不知情，不应当承担任何责任，也未占有和使用于喜庆的购房款。因此，中江公司并未与于喜庆签订《中江帝景认购书》，该合同对中江公司不具有法律效力，更不应当承担合同义务。案涉房屋早于2013年9月3日网签给案外人张凯，至今未变，建筑公司也从未转售于喜庆，于喜庆无权主张所有权。（二）《中江帝景认购书》无效。徐小燕与中江公司无雇佣关系，且认购书的签订地点是国际明珠写字楼内，并非中江公司的售楼处，对此于喜庆无法提供证据证明。事实上，于喜庆2015年3月购房时，中江公司早已于2014年停工，且2014年不再对外出售房屋，售楼处关闭，相关工作人员均遣散。故，中江公司不可能与于喜庆在2015年签署售房协议，更不可能在售楼处。最重要的是：于喜庆提供的《中江帝景认购书》样式与中江公司售楼处始终使用的样式不同，二者样式不同之处包括：1、印刷字体和文字紧凑程度均不同：2、编号字体颜色不同，中江公司的颜色为黑色，但于喜庆的为红色：3、中江公司的认购书在最左侧边缘空白位置印刷“白联给开发商，粉联给财务、绿联给客户式三联”，而于喜庆的文字显示在最右侧。通过以上样式不同的分析，足以证明于喜庆的认购书并非来源于中江公司，否则样式应当与中江公司的一致。故于喜庆根本不可能在中江公司的售楼处签署，本身就不具备让于喜庆误以为徐小燕有权代表中江公司的可能性，况且于喜庆明知认购书中显示的购房单价为5103元，明显低于当时的市场均价，于喜庆不是善意购房人。因此原审法院认定《中江帝景认购书》有效缺乏法律依据。（三）中江公司不应当承担赔偿责任。徐小燕私刻中江公司公章且以公司名义与于喜庆签订房屋认购书，铁东区人民法院一审开庭结束后，购房者承认认购书的签订地点是国际明珠写字楼内，而非中江帝景售楼处。但于喜庆在庭审中声称合同签订地点是售楼处，但并未提供任何证据予以证实，原审法院在其口述且无实质证据的情况下认定售楼处为合同签订地，属于事实认定不清。中江公司在本案发生之前对于喜庆的购房事宜毫不知情，对合同的签署不存在任何过错。另外，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条第一款：行为人盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书，或者私刻单位的公章签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，单位对行为人该该行为所造成的经济损失不承担民事责任”的规定，应当判令中江公司不承担赔偿责任。（四）于喜庆贪图偏低房价反获利不成，应当自负损失。于喜庆签订《中江帝景认购书》的房价为每平方米5103元，而当时的市场均价每平方米约为7000元至8000元，于喜庆所购价格远低于市场均价。于喜庆签署虚假认购书时从房价上应当能判断出该房屋并非中江公司的售楼处出售，而于喜庆依然抱着侥幸心里，意图从中获利，由此产生的经济损失，于喜庆应当自行负担。与本案相似的购房者已在鞍山市相关法院提起诉讼十余件，大多数认购书上均有顶账房的手写字迹，且所有购房人的购房款均给付给相关出售人，并非中江公司。涉案购房者均有意隐瞒所购房屋为顶账房这一事实，从而将债务或者房屋交付的义务转嫁给中江公司，进而满足因贪婪而遭受的经济损失。中江公司不仅从未对外出售过涉案房屋，且对售房行为毫不知情。更重要的是，所有涉案房屋早已于2013年左右网签给了案外人，中江公司早已无权处置涉案房屋。被申请人于喜庆答辩称，（一）公章真伪问题。认购书所盖公章之真伪与于喜庆无关，于喜庆无义务也无能力鉴别公章真伪。因于喜庆是在中江公司的售楼处与中江公司签订的认购书，于喜庆既看到了宣传沙盘，又看到了相关许可证明，同时又是在该售楼处工作人员的引领下到的中江公司所欲购房屋之现场，故于喜庆的信赖利益理应受保护。于喜庆能够举证证明认购书的签订地点为中江公司的售楼处。（二）中江公司对认购书前后所述矛盾。中江公司已明确承认其至少曾经对购房者使用过与于喜庆提供的样式一致的认购书，也说明徐小艳从中江公司处取得了空白认购书，同时中江公司既然承认该样式认购书是对有需求的购房者开放使用，那么就完全可以得出徐小艳系在中江公司的售楼处取得的结论。徐小艳在中江公司的售楼处取得认购书也与于喜庆无关，于喜庆正是中江公司所说的有需求的购房者，既然是中江公司对购房者开放使用，那么于喜庆手中存有并提供该样式认购书当属正常，理应被人民法院采信。（三）徐小艳是否中江公司员工与本案无关。于喜庆举证证明徐小艳与中江公司有着密切的关系，而非中江公司所说的没有任何关系。二者有密切关系这一事实足以让于喜庆相信：于喜庆按照中江公司的指令将购房款转入徐小艳个人账户就相当于转入中江公司的账户，继而会对中江公司起到同样的法律效果。（四）于喜庆可以举证证明购房价格为合理价格，“不是善意购房人”无从谈起。2013年至2015年间存在房价波动亦属正常。综上，于喜庆认同一、二审判决结果，请求驳回中江公司的再审请求。本院再审认为，原判未查清本案基本事实，并存在程序错误。根据于喜庆提交的证据，于喜庆所交案涉房屋的定金由鞍山鲲鹏房屋开发有限公司收取，收取购房款账户为徐小艳个人账户，于喜庆向一审法院起诉请求判令中江公司、鞍山鲲鹏房屋开发有限公司、徐小艳三被告连带承担返还购房款、双倍返还定金的责任。在本案中，鞍山鲲鹏房屋开发有限公司、徐小艳属于应当参加诉讼的当事人，原审裁定准许于喜庆撤回对鞍山鲲鹏房屋开发有限公司、徐小艳的起诉不妥，不利于查清案件事实及保护购房人的利益。原二审判决以中江公司未能提供该公司与于喜庆签订的认购书对应编号的其他加盖中江公司公章的认购书，而令中江公司承担举证不能责任，对认购书上加盖的“中江帝景销售部”印章的真实性予以认定，依据不充分。于喜庆与中江公司之间的商品房买卖合同关系，应做进一步的审理认定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项、第（四）项规定，裁定如下：一、撤销鞍山市中级人民法院(2017)辽03民终1192号民事判决及鞍山市铁东区人民法院(2015)鞍东民一初字第01255号民事判决；二、本案发回鞍山市铁东区人民法院重审。审判长 刘 晶审判员 张 昕审判员 宁久宏二〇一九年五月九日书记员 孙秀玥