镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1111民初5754号原告：邵华浪，男，汉族，1962年11月19日生，住镇江市。委托诉讼代理人：邵华洲，男，汉族，1968年12月17日生，住镇江市，系原告弟弟。委托诉讼代理人：韦晓龙，镇江市京口区谏壁法律服务所法律工作者。被告：费越，女，汉族，1990年3月20日生，住镇江市。委托诉讼代理人：张超，江苏江成律师事务所律师。被告：王夏伟，男，汉族，1987年6月9日生，住镇江市。委托诉讼代理人：仇昊，江苏瀛镇律师事务所律师。原告邵华浪与被告费越、王夏伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵华浪及其委托诉讼代理人邵华洲、韦晓龙,被告费越的委托诉讼代理人张超、被告王夏伟的委托诉讼代理人仇昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵华浪诉称，2018年4月1日，其与被告费越的委托代理人吴玉慧（费越母亲）签订《房屋买卖协议》一份，约定：其购买费越名下位于镇江市的房屋，总价为177.6万元。协议签订后，其按协议约定支付了定金10万元及购房款160万元，共计170万。2018年4月6日，吴玉慧交付案涉房屋，原告即对案涉房屋院子进行改造，同时与装修公司洽谈并购置部分装潢材料。2018年9月14日，吴玉慧发函要求解除买卖协议，并将房款返还原告，原告不同意解除协议，并将房款再次支付原告。原告诉至本院要求费越按约履行合同，经调查，原告发现吴玉慧于2018年8月29日与被告王夏伟签订房屋买卖协议并将登记在费越名下的案涉房屋过户。被告王夏伟的父母与费越母亲吴玉慧系好友，早知道房屋已卖给原告，两被告在明知这一事实的情况下恶意串通，以不合理价格成交，故请求依法判令两被告签订的买卖合同无效，本案诉讼费由被告承担。被告费越辩称，2018年4月1日，其代理人吴玉慧与原告邵华浪签订案涉房屋买卖协议，但并未将房屋交付原告。按照双方协议约定，其代理人吴玉慧要求原告配合办理房屋过户手续，并于2018年7月21日、7月24日、8月15日分别发函给原告，要求按协议履行合同义务，均遭原告拒绝。2018年7月31日、2018年8月6日，吴玉慧到原告弟弟邵华洲办公室商谈房屋过户事宜，协商未果。后原告又单方提出变更协议履行内容，吴玉慧认为在发函后原房屋买卖协议因原告的违约行为已实际解除，至此吴玉慧与被告王夏伟重新订立房屋买卖合同，且现已履行完毕。两被告之间不存在恶意串通行为，且房屋成交价也符合市场价格，两被告的房屋买卖协议有效，请求驳回原告的诉讼请求。被告王夏伟辩称，其通过网络得知案涉房屋出售信息，2018年8月18日其与费越代理人吴玉慧签订房屋买卖协议，协议约定：费越净得售房款177万元，过户所涉税费（近10万元）由其承担。其在购买房屋时其已尽到合理审慎义务，多次上门查看，均由吴玉慧接待，房屋为毛坯、空置且无第三人占用痕迹。案涉房屋过户前，其通过不动产中心查询确认房屋并无抵押、司法查封等，且吴玉慧承诺该房屋无产权纠纷，如有由吴玉慧承担一切法律责任。2018年8月29日，其与吴玉慧办理过户手续，2018年9月6日双方前往案涉房屋的物业部门办理房屋交接手续，将房屋交付，现房屋正在装潢。后原告上门纠缠，其才知晓吴玉慧与原告之前也签订了房屋买卖合同。综上，其与被告费越无恶意串通行为，更没有以低于市场价购买案涉房屋，案涉房屋已交付，取得房屋手续合法有效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年4月1日，原告邵华浪与被告费越的代理人吴玉慧（费越母亲，持有费越出售房屋的委托公证书）签订房屋买卖协议，约定：邵华浪购买费越名下位于镇江市的房屋，购房总价为177.6万元，合同签订当天支付定金10万元，于2018年4月30日、2018年7月15日分别支付80万元，合计支付170万元，剩余房款7.6万元于房屋过户手续办理完毕时给付；房屋定于2018年7月15日前交付，过户时间约定为2019年9月10日前，邵华浪承担过户税费，如费越要求提前过户，邵华浪应配合办理过户手续并结清房款。合同订立后，邵华浪于当天支付定金10万元。2018年4月6日，原告得知案涉房屋密码锁密码，并对案涉房屋门前坡道进行改造。2018年4月26日，原告支付第二笔房款80万元。2018年7月15日前后，吴玉慧与原告弟弟邵华洲微信联系，协商第三笔房款80万的交付时间，吴玉慧要求提前过户，办理过户手续的同时一并支付剩余款项，邵华洲要求其先收第三笔房款，过户的事情再商量，吴玉慧未回复。2018年7月21日，吴玉慧发函给原告，称其未按时给付第三次房款，已构成违约，要求其于2018年7月25日前支付剩余房款，并至不动产中心过户，如被告方未按时办理手续，其有权要求解除合同。2018年7月23日，原告将第三笔房款80万元汇入费越账户。2018年7月24日，吴玉慧再次发函原告，要求原告承担迟延交款的违约金35040元（合同约定2018年7月15日付第三笔房款，原告2018年7月23日付款），于2018年7月25日至不动产中心过户并付清7.6万元剩余房款，如被告方未按时办理手续，其有权要求解除合同，原告未答复。2018年7月31日，吴玉慧和被告王夏伟的父亲王押宝来到原告弟弟邵华洲的办公室协商房屋过户税费问题。吴玉慧因女儿在上海买房急需将案涉房屋出售，故请求原告尽快办理房屋产权过户手续并承担相应税费，但原告考虑若在2019年9月1日前过户（房屋领取不动产权不满两年），需多负担约10万元税费，遂不同意提前过户，双方协商未果。2018年8月5日，邵华浪发函吴玉慧，认为其在2019年9月10日前过户都是合理期限，吴玉慧提出提前过户不符合协议约定，如果坚持要求提前过户，其支持办理，但吴玉慧需要承担超出协议约定的部分，并支付迟延交付房屋及房屋相关材料的违约金。2018年8月6日，吴玉慧和王押宝再次来到邵华洲办公室协商此事，但未达成一致意见，协商未果。2018年8月15日，吴玉慧再次发函，称因原告违约行为解除房屋买卖合同。2018年9月初，吴玉慧将原告已支付的170万房款返还原告，原告收款后立即将该房款打回费越账户。2018年8月18日，吴玉慧与被告王夏伟签订房屋转让协议，约定：将案涉房屋卖给王夏伟，房屋成交价177万，王夏伟承担税费，王夏伟于2018年8月31日前给付购房款90万元，剩余款项费越将房屋过户给王夏伟后，王夏伟通过银行抵押贷款形式支付，费越于2018年9月10日前交付房屋。2018年8月29日，吴玉慧与王夏伟完成过户，当天王夏伟支付过户税费约10万，支付房款90万（其母亲夏美萍账户支付）。2018年9月6日，吴玉慧与王夏伟在物业完成户主更替登记手续。2018年9月19日，王夏伟银行贷款98万元直接汇进费越账户，因支付房款超出合同约定的总价款177万元，故吴玉慧退还给王夏伟母亲账户11万元。另查明，2018年9月18日，原告以被告费越违约为由诉至我院，请求法院确认其与费越之间的房屋买卖合同有效并要求费越继续履行合同并支付逾期交房的违约金。在上述案件的审理过程中，邵华浪得知案涉房屋已过户给王夏伟，并了解到吴玉慧与王夏伟父母熟识，王夏伟父亲王押宝曾参与到吴玉慧与原告的协商中，故原告于2018年11月14日诉至本院，请求确认被告费越与被告王夏伟恶意串通，其签订的买卖合同无效。上述事实有原告提供的房屋买卖协议、公证书、房产证、收条、汇款凭证、照片、微信截图、视频资料等、被告提供的房屋买卖合同、催告函、收条、银行交易明细、物业费收据、音频资料及各方当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点在于被告费越与王夏伟是否存在恶意串通，其签订的房屋买卖合同是否有效。依照我国法律规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效，这里的恶意串通需要两个构成要件：一、需要合同双方有损害国家、集体、第三人的恶意，即明知或应知通过订立合同会造成国家、集体或第三人利益的损害，而故意为之；二、需要双方存在通谋，即双方都希望通过订立合同损害国家、集体或第三人的利益并互相配合或共同实施该行为。根据查明之事实，原告邵华浪与被告费越的委托代理人吴玉慧签订的房屋买卖合同（以下简称先合同）中明确约定，原告邵华浪有配合吴玉慧提前过户并支付所有税费的义务。在合同履行过程中，吴玉慧提出需提前过户，但因提前过户会发生较高的税费，邵华浪未明确回复。至此，邵华浪已付大部分房款170万，剩余7.6万元按约定待过户时支付。后吴玉慧多次发函通知邵华浪尽快过户，否则就解除合同。与此同时，吴玉慧与被告王夏伟的父亲王押宝也一同去原告弟弟邵华洲处积极协商房产过户事宜，但最终因双方对合同条款理解不同，协商未果。吴玉慧再次发函邵华浪，称因邵华浪的违约行为，合同已解除，并将邵华浪已付房款170万元退还给邵华浪，邵华浪收款后又立即打还给吴玉慧。吴玉慧认为其与邵华浪的合同已解除，又与王夏伟签订房屋买卖合同（以下简称后合同），将房屋卖给王夏伟。王夏伟支付全部房屋价款177万元和近10万元的税费，并办理了过户、物业交接等手续。综合考虑上述事实发生的先后顺序，王押宝与吴玉慧与邵华洲协商房屋过户事宜时，其目的是促成先合同的完成，希望案涉房屋尽快过户到邵华浪名下，其追求的是吴玉慧将房屋过户给邵华浪的结果。因王夏伟与王押宝是父子关系，虽可推断王夏伟知道先合同的存在，却不能推知王夏伟和吴玉慧具有共同目的，故意通过订立后合同来损害邵华浪利益。其次，吴玉慧与王夏伟订立合同是在先合同的履行出现困难，其向邵华浪发函解除合同以后。吴玉慧作为卖房人，希望尽快将房屋售出，而王夏伟作为普通购房人，购买案涉房屋支付合理对价并承担税费，后合同目的只为取得案涉房屋，而非损害邵华浪的利益。按照事实发生的先后顺序，无法认定两被告订立合同之前有通谋的行为。综上所述，两被告之间不成立恶意串通，其签订的合同，合法、有效，对于原告请求确认两被告签订的买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告邵华浪的诉讼请求案件受理费80元，由原告邵华浪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  张世龙人民陪审员  沈永平人民陪审员  姚向群二〇一九年五月二十九日法官 助理  杨文君书 记 员  彭 璇