广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0902民初586号原告（反诉被告）：侯飞，男，汉族，住广东省茂名市茂**。委托诉讼代理人：胡胜德、李高慧，广东泰的律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄飞龙，男，汉族，住广东省化州市。被告（反诉原告）：陈丹，女，汉族，住广东省茂名市茂**。以上两被告的共同委托诉讼代理人：李文义，男，住广东省茂名市茂**。由广东省化州市南盛街道南盛社区居民委员会推荐。以上两被告的共同委托诉讼代理人：文亚和，男，住广东省化州市。由广东省化州市南盛街道南盛社区居民委员会推荐。第三人：中国建设银行股份有限公司茂名市分行，住所地：茂名市茂**油城四路**。负责人：李贤，行长。委托诉讼代理人：柯嘉尧，男，该行职员。委托诉讼代理人：彭仙辉，女，该行职员。原告（反诉被告）侯飞与被告（反诉原告）黄飞龙、陈丹、第三人中国建设银行股份有限公司茂名市分行（以下简称建行茂名市分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）侯飞及其委托诉讼代理人胡胜德，被告（反诉原告）黄飞龙及其与陈丹的共同委托诉讼代理人李文义、文亚和，第三人中国建设银行股份有限公司茂名市分行委托诉讼代理人彭仙辉、柯嘉尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）侯飞向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告黄飞龙、陈丹继续履行《房屋转让协议书》，由原告侯飞代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记手续，被告黄飞龙、陈丹协助原告侯飞办理房屋所有权转移登记；2.原告侯飞代为清偿债务消灭抵押权后，超过总房价825000元的部分由被告黄飞龙、陈丹在三日内返还给原告侯飞；3.被告黄飞龙、陈丹赔偿原告侯飞违约金165000元；4.被告黄飞龙、陈丹赔偿原告侯飞占用购房资金期间的利息（按中国人民银行同类贷款利率计算，从2017年5月计至房屋所有权转移登记给原告侯飞之日止）；5.本案的诉讼费用由被告黄飞龙、陈丹负担。事实与理由：2017年4月18日上午，原告侯飞作为乙方，被告黄飞龙、陈丹作为甲方，双方签订《房屋转让协议书》，约定被告将茂名市茂南区天桥路XXX号大院XXX号XXX房（以下简称2303房）转让给原告侯飞。该房面积为155.2平方米，房产权证号为茂房09XXX975号。双方约定该房交易总价即房价为825000元，包过户到原告侯飞名下，过户费用由被告黄飞龙、陈丹包干负责，但原告侯飞先缴交。同时约定房款支付方式为，第一期：签订本协议的同时，乙方向甲方交给购房定金105000元。第二期：470000元，于2017年4月20日前，甲、乙双方一起带齐有关资料，到茂名市房产交易中心办理该房的过户办证手续，房产交易中心开出该房测绘回执，待甲乙双方到国土资源局不动产登记中心办理房产证转移的当天由乙方支付给甲方。第三期250000元，在乙方领取其名下的不动产权证书回执或交房给乙方使用当天，由乙方支付给甲方。《房屋转让协议书》签订的当天，乙方按甲方提出加大首期付款的要求，乙方当天上午即支付现金200000元给甲方，甲方出具收款收据，接着又通过银行转账50000元给甲方，下午再通过银行转账200000元给甲方。协议签订当天原告侯飞共支付被告450000元。为了早日办理好房屋过户，在原告已支付被告529377元后，原告侯飞又多次催促被告黄飞龙、陈丹履行协议无果，于2017年12月3日还发出律师函催促被告黄飞龙、陈丹请尽快协助办理过户登记，但被告黄飞龙、陈丹不明确回复，也不配合原告侯飞办理房屋过户手续。原告侯飞在2017年9月没有再向被告黄飞龙、陈丹支付购房款。根据合同约定和履行事实，被告黄飞龙、陈丹明显构成违约。为此，原告侯飞提起本案诉讼，请求判如所诉。被告（反诉原告）黄飞龙、陈丹针对本诉答辩并反诉称：1.请求法院判决确认反诉原告黄飞龙、陈丹与反诉被告侯飞2017年4月18日签订的《房屋转让协议书》已于2017年9月1日解除；反诉被告侯飞依合同支付的款项（263968元）归反诉原告黄飞龙、陈丹所有；2.判决反诉被告侯飞支付反诉原告黄飞龙、陈丹违约金（825000元+510000元×20%）267000元。事实与理由：根据多次协商，反诉被告侯飞于2017年4月18日将打印好的《房屋转让协议书》叫反诉原告黄飞龙、陈丹签名，反诉原告黄飞龙、陈丹看后，觉得符合双方曾经协商的意思，就在《房屋转让协议书》上甲方处签名确认。签名后，反诉原告黄飞龙、陈丹发现《房屋转让协议书》条款中漏列了该房屋的银行按揭贷款事项。即该房屋交易价款除了现金支付825000元外，尚欠银行按揭贷款510000元尚未在《房屋转让协议书》的条款中列明，于是双方在《房屋转让协议书》中作了“补充协议”列明。“补充协议”约定：此房银行贷款，以后510000元，由侯飞支付，与黄飞龙、陈丹无关，如有违反一切法律由侯飞负责。与本协议具有同等法律效力。2017年4月18日签订的《房屋转让协议书》及补充协议对反诉被告侯飞的付款方式作了明确的约定。反诉原告黄飞龙、陈丹在收到反诉被告侯飞转来的购房款200000元（含定金105000元）后，应反诉被告侯飞的要求，即时写了收款收条给反诉被告侯飞收执，同时将该房产的一切资料全部转交给反诉被告侯飞保管，反诉被告侯飞同时也出具了收据给反诉原告黄飞龙、陈丹。在收据中，双方同时约定，反诉被告侯飞要在收取反诉原告黄飞龙、陈丹的房产全部资料后的三天内再支付购房款313968元给反诉原告黄飞龙、陈丹，否则视为违约。反诉原告黄飞龙、陈丹在当天晚些时候，又收到反诉被告侯飞转来购房现金50000元；此后的5月5日、5月22日、6月21日、7月21日反诉原告黄飞龙、陈丹收到反诉被告侯飞转来按揭（含物管费625元）款13409元；上述反诉原告黄飞龙、陈丹共收到反诉被告侯飞转账现金63409元。同年8月3日，反诉原告黄飞龙、陈丹应反诉被告侯飞要求，从广州市返回茂名，将上述收到反诉被告侯飞转账款项63409元和当场给付的路费（从广州至茂名往返的小汽车加油费用）559元，共计63968元，归拢起来，于8月8日写了收条给反诉被告侯飞收执。协议生效后，反诉原告黄飞龙、陈丹前后共收到反诉被告侯飞支付的款项共计263968元。反诉被告侯飞所具的起诉状并不是事实，且由于其未按时支付购房款，构成违约。反诉原告黄飞龙、陈丹于2017年9月1日通过公证向反诉被告侯飞发信息，通知其双方的协议书解除。综上，恳请法院驳回反诉被告侯飞的诉讼请求，支持反诉原告黄飞龙、陈丹的反诉请求。反诉被告侯飞辩称：1.认为反诉原告黄飞龙、陈丹提出的反诉没有事实和法律依据。反诉原告黄飞龙、陈丹的反诉没有在法院的通知期限内提出反诉，我方认为反诉不应当受理。2.反诉原告黄飞龙、陈丹反诉的请求没有事实和法律依据。本案的转让协议书应当继续履行，反诉原告黄飞龙、陈丹没有理由主张协议书已经解除，更没有理由要求反诉被告侯飞归还263968元。3.反诉原告黄飞龙、陈丹在本案中属于违约的一方，按照协议应当反诉原告黄飞龙、陈丹承担违约责任，而不是要求反诉被告侯飞承担违约责任。4.反诉原告黄飞龙、陈丹反诉房价是1335000元（825000元+510000元）是没有事实。综上，请求法院驳回反诉原告黄飞龙、陈丹的反诉。第三人建行茂名市分行述称：对本诉、反诉的诉讼请求都没有意见，与银行无关。原告（反诉被告）侯飞，被告（反诉原告）黄飞龙、陈丹，第三人建行茂名市分行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，即原、被告身份证、他项权证及对账单复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：2017年4月18日上午，侯飞作为乙方，黄飞龙、陈丹作为甲方，签订一份《房屋转让协议书》约定，甲方将2303房转让给乙方。房屋面积为155.2平方米，房产权证号为茂房09XXX75号；所售房价为825000元，包过户到乙方名下。过户办房地产权证所需税费全部由乙方缴交；房款支付方式为第一期：签订本协议的同时，乙方向甲方交纳购房定金人民币105000元；甲方开出收据。第二期470000元，于2017年4月20日前，甲、乙双方一起带齐有关资料，到茂名市房产交易中心办理该房的过户办证手续，房产交易中心开出该房测绘回执，待甲乙双方到国土资源局不动产登记中心办理房产证转移的当天由乙方支付给甲方；甲方开出收据。第三期250000元，在乙方领取其名下的不动产权证书回执或交房给乙方使用当天，由乙方支付给甲方；甲方开出收据。之后，原、被告在《房屋转让协议书》底部手写补充协议：此房银行贷款以后（510000元）由乙方侯飞支付，与黄飞龙、陈丹无关，如有违反一切法律由侯飞负责，与本协议具同等法律效力。签订以上合同后，侯飞通过银行转账和现金方式向黄飞龙支付款项，其中，2017年4月18日转账支付50000元和200000元（不同账户），2017年5月5日转账支付3817元，2017年5月22日转账支付3196元，2017年6月21日转账支付3196元，2017年7月21日转账支付3200元；银行尾号为3881的账号于2017年8月8日现金取款67500元。同时，黄飞龙出具的收据有：2017年4月18日出具收据确认收到侯飞现金200000元；2017年8月8日出具收据确认收到侯飞现金63968元。在履行合同过程中，侯飞与黄飞龙、陈丹产生分歧。2017年8月9日至2017年8月13日间，侯飞与黄飞龙就房屋转让事宜，多次电话沟通，但没能就付款、办证、公证等事宜达成一致。2017年9月1日，黄飞龙到茂名市油城公证处进行公证：黄飞龙通过自己的手机189××××****向侯飞手机139××××****发送信息称，侯飞先生，请按《房屋转让协议书》约定第二期应付未付部分在5天付清，《房屋转让协议书》继续履行，否则解除2017年4月18日签订《房屋转让协议书》。另查明，截止2019年4月25日，案涉房屋2303房现在尚欠第三人建行茂名市分行贷款本金481276.5元，第三人建行茂名市分行同意在结清房屋贷款后，解除案涉房屋的抵押登记。再查明，本案审理过程中，侯飞于2018年4月19日申请对黄飞龙、陈丹提供的一份书证进行司法鉴定，本院依法委托了有关鉴定机构进行鉴定。由于侯飞接到缴费通知后，没有按时交纳鉴定费用，最终无法完成司法鉴定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋转让协议书》是原、被告双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，依法有效，原、被告均应依照约定履行合同。《房屋转让协议书》明确约定房屋转让总价为825000元，包过户到侯飞名下，因此，原、被告之间的交易总价应为825000元。《房屋转让协议书》后面的补充协议，没有明确约定转让价格的变更，黄飞龙、陈丹主张案涉房屋交易价格为825000元加上510000元，没有依据。结合双方争讼观点及证据，本案争议焦点在于：一是侯飞交付的购房款项金额；二是双方违约与否；三是本合同是否解除。关于侯飞交付的购房款项金额问题，实质是两个争议事实，一是侯飞于2017年4月18日支付的是200000元还是400000元，即银行汇款的200000元与收据的200000元是否是同一笔款项；二是收据63968元的构成问题。关于2017年4月18日的付款金额问题。首先，《房屋转让协议书》约定了总购房款为825000元，分为三期支付，每期房款支付均需黄飞龙出具收据。2017年4月18日，原、被告刚签订协议书，双方履行合同意识较为一致，且没有争议产生。其次，第一期付款金额为105000元，第二期房款需产权转移当天支付，2017年4月18日，侯飞并不需要支付至400000元。根据以上两点，黄飞龙根据合同约定，收到款项200000元后出具收据，更符合合同约定及事实。侯飞没有其他证据佐证，仅凭黄飞龙出具的收据，主张其另行现金支付了200000元，本院不予认可。关于63968元构成问题。黄飞龙认为，该63968元为侯飞之前各次汇款的金额并加上559元路费的总额确认。黄飞龙主张的款项金额虽与银行流水不符，但63968元和银行流水的63409元接近，且符合合同每次收款需出具收据的约定，黄飞龙该主张具有更大的盖然性，本院对此主张予以认可。侯飞主张该63968元系当天现金取款，与银行流水取款金额63409元不一致，无法确认两者之间的关联性，本院对其主张不予认可。由上可见，侯飞在签订合同后分别支付了购房款200000元和63968元，合计263968元。关于双方违约与否问题。一方面，《房屋转让协议书》约定侯飞在签订协议当天支付105000元给黄飞龙，已经履行完毕。《房屋转让协议书》约定的第二期房款应于待双方办理房产证转移的当天支付，现案涉房屋尚未解除抵押登记，无法办理房产权转移，侯飞未能支付第二期房款并没有违约。另一方面，从侯飞举证的手机信息记录看，签订合同后，由于《房屋转让协议书》未能考虑银行按揭贷款，案涉房屋存在抵押登记问题，原、被告多次就相关问题进行协商，且侯飞也是愿意协商的。因此，本案的房屋转让具体事宜仍在进一步协商过程中，在这一情况下，黄飞龙、陈丹具有一定的心理预期，因而未能及时办理过户手续，并没有构成违约。基于此，侯飞主张黄飞龙、陈丹违约，并承担违约责任，理据不足，本院不予支持。关于本合同是否已经解除问题。根据《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。即是说，一方当事人通知合同解除，应以另一方存在合同约定解除或法定解除的情形，否则，不应适用通知解除。本案中，《房屋转让协议书》并没有约定合同解除的情形，而从手机信息记载看，侯飞一直在积极追求协议的履行，不存在法定解除的情形。且黄飞龙通知合同解除时，依据为侯飞未能支付第二期购房款。而事实上，因案涉房屋未能办理房产权转移，侯飞不支付第二期购房款，本身并没有构成违约。因此，黄飞龙、陈丹认为，其于2017年9月1日通知侯飞双方《房屋转让协议书》解除，不符合同约定和法律规定，双方《房屋转让协议书》并未解除。另外，《房屋转让协议书》明确约定案涉房屋交易总价为825000元，包过户到侯飞名下。由于案涉房屋存在按揭贷款及抵押登记，第三人建行茂名市分行明确表示，在结清按揭贷款本息的情形下，可以消除案涉房屋的抵押登记。但由于该部分款项存在本金及利息的变化，且现时没有实际履行，无法确定是否超过协议购房款，及超出的具体金额，侯飞第二项诉求，本案不予处理。综上，侯飞要求继续履行合同，符合合同和法律，应予支持，其他基于主张黄飞龙、陈丹违约的诉求，不予支持；黄飞龙、陈丹以侯飞违约为由提起反诉，未提供证据予以佐证，本院不予支持。本案基于原、被告双方现存争议及诉讼请求进行处理，原、被告继续履行《房屋转让协议书》后续事宜，一方或双方另外发生履行争议的，由另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告侯飞与被告黄飞龙、陈丹继续履行2017年4月18日签订的《房屋转让协议书》；二、本判决发生法律效力后，被告黄飞龙、陈丹在原告侯飞代为向中国建设银行股份有限公司茂名市分行偿还茂名市茂南区天桥路XXX号大院XXX号XXX房（房产权证号为茂房09XXX75号）的按揭贷款债务消灭抵押权后十日内，将茂名市茂南区天桥路XXX号大院XXX号XXX房的房屋所有权转移登记给原告侯飞；三、驳回原告侯飞的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告黄飞龙、陈丹的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，由原告侯飞负担。反诉案件受理费4550元，由被告黄飞龙、陈丹负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长 姚 健人民陪审员 朱 家人民陪审员 陈达聪二〇一九年五月十日书 记 员 麦晓娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。