上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2013）闵民五（民）初字第1934号原告昆山台美房产咨询有限公司。法定代表人赖某某，董事长。委托代理人黄某某。被告上海鸣辉实业有限公司。法定代表人刘某，总经理。委托代理人李刚，上海泰能律师事务所律师。原告昆山台美房产咨询有限公司与被告上海鸣辉实业有限公司居间合同纠纷一案，本院于2013年9月13日立案受理后，先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2013年12月13日公开开庭进行了审理。原告昆山台美房产咨询有限公司的法定代表人赖某某及其委托代理人黄某某，被告上海鸣辉实业有限公司的委托代理人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山台美房产咨询有限公司诉称，原告系房产中介公司，被告为房产代理商。2012年9月8日，原、被告签订合作协议，原告为被告发广告传单、推销房源、寻找客源，带领看房等，合作期限自2012年8月1日起至2013年2月28日止。根据约定，原告带客户首次看房，其他中介公司在20天内也带该客户看房，如该客户签订了房屋买卖合同，按合同记载成交价格的5%计算佣金，为原告所得。超过20天保护期，如成交即算作其他公司的佣金。2012年12月21日，案外人汤某某与原告接洽，12月24日原告带汤某某至被告的悦城售楼处签订带看确认单。2013年1月1日，汤某某又找到A公司的业务员刘某某带看房屋，最终通过刘某某购买了房屋，成交价格为414，522元。根据约定，原告应得414，522元的5%作为佣金。而被告已将佣金支付给了刘某某。被告的行为违反了合作协议的约定，故起诉：1、要求被告支付佣金20，726元；2、要求被告支付以20，726元为本金，自2013年3月1日起至实际支付之日止，按同期银行贷款利率的4倍计算的迟延付款利息。被告上海鸣辉实业有限公司辩称，汤某某非原告带看的客户，原告在填写客户确认书时存在过错，未填写客户全称。原告向被告主张佣金时，没有提供客户确认书，导致被告不能确认客户身份，而将一半的佣金支付给了刘某某。原告应就被告已经支付给刘某某的佣金承担责任，不能再主张该部分的佣金。因原告的过错，合作协议约定的20天保护期不能适用于本案。要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年9月8日，被告（甲方）与原告（乙方）签订合作协议书，约定甲方委托乙方代理销售××事宜。销售范围为该项目中甲方所有代理销售的房地产项目全部房源。合作期限为2012年8月1日至2013年2月28日共6个月。甲方派专职业务员帮助乙方进行项目推广协助，帮助乙方为客户提供咨询服务，促成交易。乙方成功销售的本项目房源，甲方向乙方支付的佣金比例如下：乙方在本协议约定之合作期限内完成本项目一期单批次新推可售房源的销售总量在40套以下按5%计提佣金，达到40套以上乙方按6%计提佣金。甲方确认支付乙方销售服务费的日期为乙方客户实际付款后的次月25日。对乙方提供的客户，甲方应予以积极配合接洽，提供看房便利，并按时按约定给予甲方书面客户确认。《客户确认书》由乙方提供并由案场人员签字。乙方应信守甲方所规定的价格，非经甲方授权，不得擅自给客户任何形式的折扣。为保护各分销公司的利益并保护各分销公司的客户，严禁乙方人员恶意抢单、撬单等有损其他分销公司权益的行为。双方在协议书第五条中对客户报备和确认的流程、时间、方式约定为：1、客户报备和确认格式：＊先生／小姐，手机前三位和后四位，例如：139＊＊＊＊****；公司名称及业务员门店名称；2、客户报备可以通过以下方式：（1）邮件报备：××，（2）短信报备：××；3、客户报备时间必须是客户到达案场之前，否则视为无效报备；4、客户确认—现场报备：填具相应客户确认单，签署人必须为案场总监ＸＸ勰或案场总监周吉明；5、客户报备和客户确认后的客户保护期：20天。客户到达案场后的20天内，其他任何分销公司的报备和确认都不予认可。在协议书第六条约定：1、撞单：同一客户，有多于两家（包括两家）的分销公司先期推荐过本项目，按撞单处理。2、如发生撞单情况，任何一方需等到客户签订销售合同一个月后再作处理。相应分销公司必须先提供客户报备资料进行核实，没有客户报备的，客户成交与该分销公司无关，不予结算佣金和其他一切费用；3、若相应分销公司都能提供客户报备的，则相应的分销公司还必须提供出中国电信、中国移动或者中国联通的通话清单，以证明该分销公司业务员确实在客户到达案场前推荐本项目给客户；4、通话清单必须是三大电信运营商的正规打印清单，其他公司开具的通话清单一律不予取证；5、通话清单必须是客户到达案场前三天之内，当天和三天前的通话记录一律不予取证；6、通话清单的主叫方必须是业务员本人的手机或分销公司单位电话；……第七条约定：在各撞单公司都能提供真实有效的客户报备、通话清单的情况下，撞单客户成交后的佣金、现金奖励等，由发生撞单的分销公司平均分享，并且该撞单房源的佣金和其他奖励一律推迟到客户签约后的3个月后再行发放。第八条约定：所有撞单事件都按以上条款规定的统一且唯一的标准进行核定，即唯一认定三大电信运营公司的通话清单为主要证据。分销公司及其所属业务人员，不论是否先联系客户，不论与客户关系好坏，也不论其他各种理由情况，都不作为业绩分成的理由和依据。双方另对其余事项作了约定。2012年12月21日至2012年12月24日期间，为看房之事，案外人汤某某以手机号××多次与原告方的业务员赖某甲短信联系。2012年12月24日，原告法定代表人赖某某带领汤某某至被告的××售楼处办理了客户确认手续，签署了客户确认书。2013年6月1日，原告向被告发出客户确认、佣金给付催告函，要求确认汤某某客户的佣金25，000元并最迟于2013年2月28日之前给付。原告方的赖某甲也多次电话联系被告方的袁乡孙主张佣金，被告要求原告提供客户报备三联单。2013年6月26日原告发函再次催告要求被告支付佣金。诉讼中，2013年10月30日，原告出示了《××》客户确认书（中介留存联），客户姓名（全称）：汤小姐，客户身份证号：133＊＊＊1153，中介业务员姓名：赖某某，手机：186-0626-9115，带看时间：2012年12月24日12时，意向房型：49，易居签字：胡某。另查明，2012年11月17日，被告与刘某某签订合作协议书，内容与被告和原告签订的合作协议书相同。刘某某原系房产中介机构的业务员。根据被告处保存的《××》客户确认书（分销留存联）记载，客户姓名（全称）：汤某某，客户身份证号：180＊＊＊9****，中介业务员姓名：刘某某，手机：××，中介公司名称：刘某某，带看时间：2013年1月1日18时，下定时间2013年1月1日18时；签约时间：2013年；意向房型：49.83，易居签字：胡某、于某某。2013年1月1日，汤某某与B公司签订了××认购书，认购1幢9层921号面积49.83平方米房屋，并支付定金2万元。双方还约定于2013年1月19日签订昆山市商品房购销合同。2013年1月22日，汤某某与B公司签订了关于××1幢9层921号房屋的商品房购销合同，成交金额为414，522元。2013年4月12日，刘某某收到被告支付的佣金93，00元。被告向本院表示，因刘某某居间成功，应付佣金20，726.10元。因汤某某购房贷款未全部到位，故只能支付佣金的一半，扣除税费手续费等，目前向刘某某仅支付了佣金9，300元。还查明，汤某某在其名片、微信账户中公开的手机号均为××。上述事实，由原告提供的被告工商资料、原、被告签订的合作协议书、名片、催款函、汤某某与赖某甲的短信记录、汤某某微信发布的相片及手机号、带看确认单、客户确认书、汤某某购房资料等证据，被告提供的被告与刘某某签订的合作协议书、客户确认书样式、商品房购销合同、购房发票、转账凭证、收条、汤某某身份信息等证据以及原、被告的庭审陈述所证实。本院认为，根据合作协议书第五条约定，客户到达案场后20天内，其他任何分销公司的报备和确认都不予认可。这就要求原告报备的客户资料必须完备，能够达到避免其他分销公司将同一客户在被告处再次报备的程度。否则，双方关于客户保护期20天的约定形同虚设。根据查明的事实，汤某某经原告于2012年12月24日带看××房源项目后，原告以客户“汤小姐”的名义，以手机号码133＊＊＊1153进行报备。而汤某某于2013年1月1日又由刘某某带看该项目，刘某某以“汤某某”实名、以手机号180＊＊＊9****进行报备，显然原告向被告报备的客户资料，尚不足以使被告认定原告客户汤小姐即刘某某客户汤某某，从而防止该客户再次报备的发生，故原告主张其享有20天客户保护期权利，应得到房屋成交金额414，522元的5%的佣金计20，726.10元，缺乏依据。原告及刘某某两个分销单位均向汤某某推介过系争的房产项目，而最终刘某某撮合汤某某与开发商签订房屋买卖合同，按照合作协议书的约定，应属撞单情况。刘某某作为房产经纪人，以个人名义与被告签订合作协议，进行居间活动，虽不符合行业规范，但其行为不属法律禁止，且其实际提供了居间劳务并居间成功，故佣金20，726.10元应由原告及刘某某分享。根据有关司法解释的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告向被告主张佣金，必须先提供客户报备资料以供核实。原告与被告多次交涉佣金事宜却未能提供客户报备资料，直至本次诉讼期间才提供客户确认书，且双方在合作协议书中对迟延付款的违约责任没有约定，故现原告要求被告自2013年3月1日起按同期银行贷款利率的4倍向其支付迟延付款利息，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：一、被告上海鸣辉实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆山台美房产咨询有限公司佣金10，363.05元；二、驳回原告昆山台美房产咨询有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费587.18元，由原告昆山台美房产咨询有限公司负担528.10元，被告上海鸣辉实业有限公司负担59.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  沈 群人民陪审员  陆家寿二〇一四年三月十四日书 记 员  谭静贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。