广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初2549号原告：茂名市佳源物业管理有限公司，住所地：茂名市茂南区************夹层。法定代表人：林帝辉，公司经理。委托诉讼代理人：陈小丽，女，1974年7月19日出生，汉族，茂名市茂**人，住茂名市***************，公民身份号码440************426。被告：廖斯宁，男，1987年8月20日出生，汉族，茂名市人，住茂名市茂南区****************，公民身份号码440************955。委托诉讼代理人：林舒娴，女，1988年4月19日出生，汉族，住住茂名市茂南区****************，公民身份号码440************362。系廖斯宁的妻子。原告茂名市佳源物业管理有限公司与被告廖斯宁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茂名市佳源物业管理有限公司委托诉讼代理人陈小丽，被告廖斯宁委托诉讼代理人林舒娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂名市佳源物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付拖欠的物业管理费及代缴的水电费3083.91元给原告；2、判决被告立即支付所拖欠物业管理费1797.18元的滞纳金909.41元给原告（按合同约定的千分之三计算，从逾期之日2018年3月1日起暂计至2019年2月28日止；以后另计，即实际欠款的滞纳金计至全部欠款付清日止）。两项合计共3993.32元。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月15日，原告与被告签订物业管理合同一份，合同名称为：《前期物业服务协议》，合同约定由原告对被告所有的位于茂名市茂南区***************。合同约定，物业管理费按住宅每平方米1.1元计算，被告住宅面积为136.15平方米，面积每月物业费合计149.77元，约定每次交纳物业费时间为当月的5日前，并约定逾期交纳物业费的，从逾期之日起按日千分之三计算滞纳金。合同签订后，原告严格按照合同的约定全面履行了自己的义务。但是，被告从2018年3月起，就以合同约定以外的事由为理由，一直至今未交纳物业费给原告。原告本着和谐建设幸福生活社区的宗旨，多次与被告沟通，但被告至今仍然没有缴纳其应当按合同约定物业费，这行为侵害了原告的合法权益。依法向法院提起诉讼。被告廖斯宁辩称，一、答辩人与原告签订的《前期物业管理协议》已失效，三年期限已满，协议失效，并经业主委员会投票通过解聘；二、原告所提供的物业服务未达《前期物业管理协议》协定的三级物业服务的标准；三、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为、与业委会签订经业主大会同意的物业管理合同前，有权拒绝支付物业服务费用。答辩人主张在《前期物业管理协议》失效的事实基础上，取消滞纳金。答辩人主张原告积极与业主展开协商，提高服务质量，重新与业主签订服务协议，使小区在未有新的物业管理公司进场前正常运作，确保新物业正常交接。本院经审理认定事实如下：2016年2月15日，原告茂名市佳源物业管理有限公司为甲方与被告廖斯宁为乙方，双方签订了《前期物业服务协议》一份，协议主要内容为：一、前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主入住率达到50%以上，业主委员会成立之前这段时间的物业管理服务；二、物业名称为茂名恒晖名苑；三、乙方座落位置为茂名市茂南区****************，建筑面积为136.15平方米；四、本物业按照中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》三级服务标准；五、业主交纳费用起始时间为从开发商指定的接受物业之日起开始计费，住宅按建筑面积和公摊面积暂定每月每平方米1.10元，商铺及商业用房按建筑面积和分摊面积暂定为每月每平方米1.5元，电梯维修费，暂定二楼250元/年/户，二楼以上楼层按每层递增20元/年/户预收，以多还少补的方式按实际发生的费用由业主及使用人分摊支付，电梯所用电费按中间楼层为均价，按楼层上增下减由各户分摊，公共水电费按户数分摊，二次供压税费在自来水公司价格的基础上暂定上浮0.35元/m³向按实际使用二次加压的业主或使用人计收，卫生费按政府部门收费标准计收，现阶段暂定每户每月8元……；六、物业服务费按月计算，暂按每半年交纳一次计收，缴费时间定于每“半年”的第一个月的1至15日，电梯维修费按年度计收，交费时间为开放商指定的接收物业之日起计收，乙方先缴费甲方后服务；七、恒晖名苑业主委员会成立之后，本小区内物业管理的重大事项决定权由业主大会或业主委员会代乙方行使，乙方必须无条件服从和接受，甲方违反协议，未达到三级管理服务标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，甲方违反协议，擅自提高收费标准或款收费的，乙方有权要去甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权加收乙方从逾期之日起每日按欠交金额百分之一的滞纳金；八、本协议期限为三年，期满后，甲乙双方须与乙方业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业管理移交手续，届时因双方原因未能如期办理上述手续的，本协议继续生效，乙方业主委员会亦可依法按《物权法》及《物业管理条例》解聘甲方或依法与甲方重新签订物业管理服务协议；九、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权加收乙方从逾期之日起每日按欠交金额百分之一的滞纳金。合同签订后，原告茂名市佳源物业管理有限公司着手对住宅小区物业进行管理，在管理小区物业过程中，被告及其他部分业主对原告的物业管理服务不满意，拒交物业管理等费用，致成纠纷。另查明，被告廖斯宁是大院住宅类房屋1栋1501房的业主，房屋建筑面积为136.15平方米。按合同约定物业费是1.1元/㎡/月。2018年2月28日前的物业费及水电费被告已缴交，自2018年3月1日至2019年2月28日止的物业费1797.18元及原告代缴的水电杂费1286.73元未缴交，以上合计3083.91元。庭审中被告表示愿意交水电费，物业费要原告退出物业管理后才缴交。上述事实，有当事人提供的身份证明、《前期物业服务协议》、收款收据明细、发票及庭审笔录等予以佐证。本院认为，一、关于合同效力问题。原告茂名市佳源物业管理有限公司与被告廖斯宁签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行自己的合同义务。原被告在前期物业服务协议中约定服务期限是三年，到原告起诉时止，涉案物业服务协议服务期限已届满。但原被告在签订前期物业服务协议中约定：“协议期限为三年，期满后，甲乙双方须与乙方业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业管理移交手续，届时因双方原因未能如期办理上述手续的，本协议继续生效”。涉案小区至今原告并未与新选聘的物业服务公司办理物业管理移交手续，原告仍然对涉案小区提供物业服务管理，根据原被告在前期物业服务协议中的约定，原被告仍应按前期物业服务协议的约定履行各自义务。二、关于物业费、水电费及滞纳金的问题。前期物业服务协议签订后，原告已依协议约定对涉案小区提供了物业服务，被告也事实上接受了物业服务，因此，被告应支付物业费给原告。原告与被告签订前期物业服务协议中，约定的收费标准符合茂名市政府部门制定的物业服务收费政府指导价标准，被告应按合同约定支付物业费给原告。被告的住宅面积为136.15平方米，物业费是1.1元/㎡/月，从2018年3月1日至2019年2月28日的物业费为1797.18元，被告应予支付。被告生活过程中产生的水电费1286.73元，也应支付原告。庭审中被告对缴交水电费无异议，本院予以确认。前期物业服务协议是当事人真实意思表示，双方应遵守协议的约定。被告没有按协议约定时间支付物业费给原告，已构成违约，原告请求被告支付逾期付款滞纳金，本院应予以支持。但原告请求按每日百分之一的标准支付逾期付款滞纳金过高，本院予以调整。滞纳金以欠款额为基数，按年利率24%的标准支付原告。三、关于物业服务不到位问题。物业服务企业对业主共用部位、共用设施设备维护管理不善，对管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽到管理职责造成物业区域环境恶化及其他不履行合同义务行为的，承担的是违约责任。业主可提出证据和事实，循法律途径解决，但不能据此而拒交物业服务费。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十一条规定，判决如下：一、被告廖斯宁于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业费1797.18元及滞纳金（滞纳金以每月应缴物业费为基数，按月利率24%从欠款之日起计至付清欠款之日止）给原告茂名市佳源物业管理有限公司。二、被告廖斯宁于本判决发生法律效力之日起十日内支付水费1286.73元给原告茂名市佳源物业管理有限公司。三、驳回原告茂名市佳源物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告茂名市佳源物业管理有限公司已预交），由被告廖斯宁负担。被告廖斯宁负担的诉讼费用在履行本判决义务时迳付原告茂名市佳源物业管理有限公司，本院不另作退收。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  吴永堂二〇一九年五月三十日书记员  吴茵茵附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。3、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。5、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。6、国务院《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。7、国务院《物业管理条例》第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。8、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。