湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）郴民一终字第511号上诉人（原审原告）郑敏武。委托代理人冯源，湖南民浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）湖南省郴州市中天房地产开发有限公司。法定代表人张永毅，该公司董事长。委托代理人刘俊跃，湖南善道律师事务所律师。上诉人郑敏武因与被上诉人湖南省郴州市中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2013）郴北民二初字第42号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年10月16日公开开庭审理了本案。上诉人郑敏武的委托代理人冯源，被上诉人中天公司的委托代理人刘俊跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年4月23日、2009年5月7日郑敏武购买中天公司开发的位于郴州市七里大道的碧水云天三期11栋房屋共13套，并签订三份《商品房买卖合同》（合同编号碧寓（2007）60、碧寓（2007）61、碧寓（2007）62。合同约定：郑敏武购买中天公司开发的碧水云天三期11栋1405、1406、1407、1408、1409、1410、1411、1413、1414、1415、1416、1417、1418房，该十三套房建筑面积为754.84平方米，房屋总计金额2114550元。……付款方式：首付款864550元。余款按揭，买受人签订合同时支付首付款864550元，并办理银行按揭。买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第壹种方式处理。1、按逾期时间，分别处理；（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。交付期限：出卖人应当在2009年6月22日前（注：交付使用时按现状为准），依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经验收合格。……合同签订后，郑敏武于2009年4月24日支付中天公司首付款518297元，于2009年4月27日支付购房款200000元，于2009年5月13日支付146253元，共支付首付款864550元，于2009年4月24日支付按揭费用13772元，后又支付按揭费用2730元，中天公司于2009年5月30日将郑敏武所购房屋交付郑敏武，该十三套房经郴州市房产局测绘大队实测面积725.73平方米，总价款2033259元。房屋交付后中天公司与郑敏武未能办理房屋购房款按揭手续，购房余款郑敏武亦未支付。中天公司于2012年4月11日通过特快专递方式向郑敏武邮寄《催款通知书》，要求郑敏武支付剩余未支付购房款1168709元，郑敏武未予支付。同年4月13日，中天公司给郑敏武出具《律师函》，要求郑敏武履行支付购房款余款，否则，将解除《商品房买卖合同》，郑敏武亦未支付购房余款。2012年6月1日，中天公司再次致函给郑敏武，要求郑敏武在同年6月8日前协商处理购房款余款事宜，否则，将解除《商品房买卖合同》，郑敏武并未与中天公司协商。2012年7月5日，中天公司向郑敏武送达《解除合同通知书》，要求解除与郑敏武于2009年4月23日、2009年5月7日签订的《商品房买卖合同》［合同编号：碧寓（2007）60、61、62］。该《解除合同通知书》于2012年7月6日送达给郑敏武。2012年7月11日中天公司向法院起诉，请求依法判令郑敏武返还位于郴州市七里大道（中颐大酒店14楼）“碧水云天”11栋1405、1406、1407、1408、1409、1410、1411、1413、1414、1415、1416、1417、1418号房。郑敏武于2012年8月20日向法院递交答辩状认为：中天公司无权解除《商品房买卖合同》。2012年12月26日，郑敏武向法院提起本案诉讼，请求判令：①中天公司的《解除合同通知书》不发生法律效力；②中天公司赔偿郑敏武损失987107.81元（办理银行按揭贷款的利息为1114948.39元=1168709元×月利率0.53%×12个月×15年，一次性付款而贷款的利息为2102056.20元=1168709元×月利率1.5%×12个月×15年，如果选择一次性付款则郑敏武需多付利息987107.81元=2102056.20元-1114948.39元）；③中天公司赔偿郑敏武逾期办证损失10166.30元（总价款2033259元×逾期办理产权登记违约金标准0.5%=10166.30元）。原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点是中天公司送达给郑敏武的《解除合同通知书》是否已生效？郑敏武与中天公司签订《商品房买卖合同》后支付了首付款，中天公司将房屋交付郑敏武占有、使用。后因政策原因按揭贷款一直未能办理，郑敏武亦未支付剩余房款。经中天公司多次催讨，郑敏武亦未支付。中天公司遂以郑敏武违约为由要求解除《商品房买卖合同》，并将《解除合同通知书》于2012年7月6日送达给郑敏武。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“……当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中，郑敏武于2012年7月6日收到中天公司送达的《解除合同通知书》后，在三个月内未向人民法院起诉。在中天公司起诉郑敏武要求返还双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号碧寓（2007）60号、61号、62号）中约定的财产，郑敏武又未提起反诉。郑敏武于2012年12月26日才向法院起诉请求判令中天公司《解除合同通知书》不发生法律效力，已超过法定的异议期限，郑敏武的该项诉讼请求依法不予支持。郑敏武诉请要求中天公司赔偿损失987107.81元及赔偿逾期办证损失10166.30元，因无事实和法律依据，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：“一、驳回原告郑敏武要求‘判令被告湖南省郴州市中天房地产开发有限公司的《解除合同通知书》不发生法律效力’的诉讼请求；二、驳回原告郑敏武要求‘判令被告湖南省郴州市中天房地产开发有限公司赔偿原告郑敏武损失987107.81元’的诉讼请求；三、驳回原告郑敏武要求‘判令被告湖南省郴州市中天房地产开发有限公司赔偿原告郑敏武逾期办证损失10166.30元’的诉讼请求。本案案件受理费13773元，由原告郑敏武承担。”上诉人郑敏武不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判确认中天公司《解除合同通知书》无效，并依法赔偿郑敏武的损失，或发回重审。理由有：一、原判认定部分事实错误并遗漏审查重要事实。郑敏武未签收中天公司解除合同通知书，是在中天公司诉讼后才知道；案涉房屋中天公司早已交付郑敏武使用，郑敏武装修后一直使用至今；案涉房屋未能办理按揭手续的责任不在于郑敏武；如果确实无法办理按揭，郑敏武同意采取一次性或其他分期付款方式支付余款。二、中天公司解除合同通知不生效，其无权解除双方之间的房屋买卖合同。1、郑敏武已如约按期支付房屋首付款，不存在逾期或迟延付款的行为，中天公司主张解除合同不符合合同约定的“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同”的条件。2、中天公司解除合同不符合《中华人民共和国合同法》等相关法律及司法解释的规定。首先，中天公司发函催告到发函解除合同期间不足三个月，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定；其次，郑敏武已付款已经超过全部购房款的五分之一，余款未付原因不在于郑敏武，中天公司的解除行为不符合《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款之规定；再次，郑敏武确未收到解除合同通知书，双方之间的商品房买卖合同不发生解除效力。3、商品房买卖合同如果解除，不符合公平、诚实信用原则，有违立法精神，不利于保护交易安全。首先，郑敏武与中天公司之间余款支付问题可采取其他方式解决，合同目的可以实现，现中天公司为追求更大利益急于要求解除合同，违反了诚信交易原则。其次，从《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》对不动产从买卖合同“所有权保留”规定的排除适用可知，立法精神是要求最大限度的保护不动产交易秩序与安全。再次，郑敏武对于房屋已经装修使用至今，如果解除合同收回房屋势必给郑敏武造成重大经济损失。三、本案依法不应支持解除合同。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，如果因政策原因不能以办理按揭手续方式支付余款，致合同目的不能实现时，法院基此及房屋已经交付使用的事实，依公平原则不应支持解除合同。四、郑敏武已经在中天公司起诉案件中通过抗辩的方式主张中天公司解除合同无效，并未超出三个月的除斥期间。1、提出解除合同异议的三个月除斥期间应从解除通知到达之日起算，而郑敏武确未收到中天公司寄出的解除通知。2、郑敏武已经在中天公司起诉的另案中提出了中天公司无权解除合同的抗辩，法院应当在该案中主动行使确认解除合同效力的审查。五、郑敏武的损失符合客观事实，原判驳回诉请错误。中天公司未能在合同约定的商品房交付使用综合验收后360日内办理房屋产权初始登记，买受人不能在规定期限取得权证且不退房的，中天公司应当按已付房价的0.5%支付违约金。六、原判审理程序不当，应与中天公司起诉郑敏武案件并案处理。被上诉人中天公司答辩称：1、依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉问题的解释（二）》第二十四条之规定，郑敏武请求法院确认中天公司解除买卖合同通知书不发生效力的期间为三个月，从通知到达之日起算。本案中，中天公司于2012年7月5日提出解除合同、7月6日送达解除合同通知书，郑敏武有异议应在10月5日前向法院起诉；现郑敏武于12月起诉已经超过法律规定的异议除斥期限。2、同样依据上述法律规定，解除合同的异议方式必须是以向法院起诉或向仲裁机构申请仲裁的方式提出，不能以答辩、书面复函等方式提出。3、解除合同通知书已经送达郑敏武有邮寄清单等为证，郑敏武称未收到与事实不符；且郑敏武在另案中提出了解除合同无效的抗辩，足以说明其收到了解除合同通知书。4、郑敏武称原审法院未将本案与中天公司起诉郑敏武返还房屋纠纷合并审理、程序不当的理由不能成立。①应否对解除合同的效力起诉由郑敏武自行选择，现郑敏武选择另行起诉原审法院因此未合并审理程序正当；②即使郑敏武另案中提出反诉，也是可以合并审理，不是应当合并审理；③两案是否合并审理不影响案件正确处理，且另案在本案起诉后已经中止诉讼。5、银行信贷政策调整是规范性文件所规定，郑敏武不可能不知情。在以按揭贷款方式无法支付购房余款的情况下，郑敏武应当以自有资金付款或解除或部分解除商品房买卖合同。但郑敏武既拒不付款，又占据房屋使用，并经中天公司多次催款均拒不履行合同义务，严重损害中天公司合法权益，致使合同目的无法实现，故中天公司依法解除了双方之间的商品房买卖合同。6、郑敏武请求判令中天公司赔偿其损失无事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明：一审中中天公司提交了邮寄解除通知书的邮寄单及收件单，收件单显示该通知书于2012年7月6日由郑敏武签收；二审庭审中上诉方称解除通知书已经收到。二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案二审双方的争议焦点是中天公司2012年7月5日作出的《解除合同通知书》是否发生法律效力。首先，房屋买卖合同中出卖人的合同目的是通过转移房屋所有权获得购房款，买受人的合同目的则是通过支付购房款获得房屋的所有权。其中支付购房款是购房人的主要义务，办理按揭贷款是支付购房款的方式之一，在按揭不能时购房人为了保证合同目的的实现应通过其他方式履行自己的付款义务，否则合同目的不能实现时当事人有权解除房屋买卖合同。本案中，郑敏武作为买受人支付了房屋首付款864550元后，剩余房款1168709元因按揭贷款方式的履行不能而未能支付，此时剩余房款如何支付双方合同并无约定，事后协商也未能达成一致，但郑敏武支付全部购房款的义务并未因此免除，特别是在中天公司已经交付使用房屋的情况下，依据合同权利义务对等原则郑敏武应通过其他方式积极履行自己的付款义务，否则中天公司因合同目的的实现不能而有权解除合同。此后的合同履行中，郑敏武从2009年占有使用该房屋起剩余房款就一直拖延未付，亦未举出充分的抗辩理由，中天公司多次催款后亦未积极履行，致使中天公司的合同目的长期不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，中天公司有权解除双方之间的房屋买卖合同。郑敏武称房屋买卖合同不应当解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用〈〉若干问题的》第二十四条之规定，当事人一方解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的可以请求人民法院确认解除合同的效力，但应在约定的异议期限内提出，没有约定异议期间的应当在解除通知到达之日起三个月以内向人民法院起诉，逾期起诉人民法院不予支持。本案中，中天公司解除合同通知书2012年7月送达郑敏武，郑敏武如有异议最迟应当于解除通知到达之日起三个月以内即2012年10月前向法院起诉，现郑敏武2012年12月起诉已超法定期限，故原审法院以逾期起诉不予支持为由判决驳回郑敏武诉讼请求于法有据，本院予以维持，郑敏武称中天公司解除权行使不发生效力的上诉理由不能成立，本院予以驳回。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人郑敏武的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13773元，由上诉人郑敏武负担。本判决为终审判决。审 判 长  许斌海审 判 员  许永通代理审判员  李 程二〇一四年三月二十四日书 记 员  韩淑静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。