福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽01民终4148号 上诉人（原审被告）：福州东兴龙居房地产有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇九一六西侧建行大厦七层。 法定代表人：卓新荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钟彬，福建能匠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林妹妹，女，1976年10月21日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：李元忠，福建名闻律师事务所律师。 上诉人福州东兴龙居房地产有限公司（以下简称东兴龙居公司）因与被上诉人林妹妹商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初1463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 东兴龙居公司的上诉请求：一、撤销一审民事判决，发回重审或改判驳回林妹妹一审全部诉讼请求；二、判令由林妹妹承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定东兴龙居公司的交房时间不予顺延，属于法律适用错误。根据有关规定，风力达到6级以上就是台风，而台风就会发布台风蓝色预警信号，对应的防御措施就是停止露天集体活动和高空等户外微信作业。据此风力达六级即为《中华人民共和国合同法》第一百一十七条中所述的“不可抗力”，故因风力大于6级且降水达到中雨导致合同无法按约履行，不能归咎于东兴龙居公司；二、一审判决认定违约金2万元的最高限额条款系格式条款，属于事实认定错误。1.案涉买卖合同已经过政府部门备案确定其效力，其条款也符合商品房买卖合同的备案要求，并非格式条款。2.违约金2万元的最高限额条款源于《补充协议》，《补充协议》亦是备案合同的组成部分，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，不应将双方的约定认定为是加重一方责任、减少一方权利的条款；三、一审判决认定东兴龙居公司未将违约金限额条款告知提醒林妹妹，缺乏事实依据。东兴龙居公司已通过附件十一《补充协议》第十五条履行了告知、提醒义务，林妹妹亦在该《补充协议》落款处签字，足以证明东兴龙居公司已采取合理方式尽到告知提醒义务。 林妹妹辩称，一、关于交房时间顺延的问题，根据东兴龙居公司与林妹妹在房屋买卖合同中约定发生不可抗力或其他原因导致无法交房应及时告知林妹妹，但至林妹妹起诉之时仍未收到东兴龙居公司关于逾期交房的书面通知。二、关于违约金封顶2万元的违约条款，根据双方签订买卖合同第28条关于补充协议的约定，有加重买受人责任或者减轻出卖人责任的，应当以本合同为准。而补充条款是开发商在预售的时候向不特定的购房者统一制作的，针对的是不特定的购房者，故相关条款系无效条款。 林妹妹向一审法院起诉请求：一、判令东兴龙居公司继续履行合同约定的交房义务；二、判令东兴龙居公司向林妹妹支付逾期交房违约金（违约金按购房总价款670000元的日万分之三，自2018年6月1日起至实际交付房屋之日止）。 一审法院认定事实：2016年7月13日，林妹妹（买受人）与东兴龙居公司（出卖人）签订了《合同》，以总价款670000元购买东兴龙居公司开发的位于平潭县新世纪学校南侧龙居·财富天下一期1#2202号商品房。《合同》第十一条第（一）款约定，出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付商品房。《合同》第十二条第1款第（2）款约定，逾期交付房屋超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付购房总价款万分之一的违约金。《合同》附件十一补充协议第三条第6款约定，若出卖人未能按照主合同第十一条第（一）款约定的时间向买受人交付房屋，出卖人应按照主合同第十二条约定向买受人支付利息或违约金，但出卖人支付利息或违约金的最高额度合计不超过2万元整。《合同》签订后，林妹妹依约交纳了全部购房款。东兴龙居公司未按合同约定履行交房义务。 一审法院认为，《合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。《合同》签订后，林妹妹已依约交纳了全部购房款，现林妹妹诉请继续履行合同，予以支持。关于违约金的计算标准问题。东兴龙居公司未在合同约定的期限交付房屋，已构成违约，按照合同约定，东兴龙居公司应自逾期之日向林妹妹支付购房总价款日万分之一的逾期交房违约金。林妹妹主张违约金应按日万分之三的标准予以调整，但其未提供证据佐证存在约定的违约金数额不足以弥补其损失的情形，其应承担举证不能的不利后果。为此，林妹妹的上述主张证据不足、理由不充分，不予支持。关于交房时间是否顺延的问题。东兴龙居公司提交福建省气象服务中心《气象资料分析》，旨在证明2014年6月11日至2018年10月23日期间，平潭风力等级达到6级且日降雨量等级达到中雨及以上的天数为79天，东兴龙居公司可顺延交房。一审法院认为，东兴龙居公司作为商品房出卖方，其与林妹妹签订合同时应充分考虑天气等因素，从而确定合理的交房时间；双方签订的《合同》并未约定风力等级达到6级且日降雨量等级达到中雨及以上的天气可顺延交房，且东兴龙居公司未提供相应证据佐证其由于天气因素影响施工或停工。故对东兴龙居公司的上述抗辩意见，不予采纳。关于违约金是否以2万元为限的问题。一审法院认为，《合同》附件十一补充协议系由东兴龙居公司为了重复使用预先拟定，且在订立合同时未与对方进行协商，属格式条款。该协议第三条第6款的内容限制了东兴龙居公司应承担的违约责任，且东兴龙居公司未提供证据证明其在合同订立时已采取足以引起对方注意的合理方式告知对方,未尽到提醒义务，故该条款无效。因此，对东兴龙居公司的违约金以2万元为限的抗辩，不予采纳。据此，判决如下：一、福州东兴龙居房地产有限公司应向林妹妹履行合同约定的交房义务；二、福州东兴龙居房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向林妹妹支付逾期交房违约金（违约金按购房款总额670000元的日万分之一，自2018年6月1日起计至实际交房之日止）；三、驳回林妹妹的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新的证据，对一审查明的事实亦无异议。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。作为商品房出卖方，东兴龙居公司和林妹妹签订《商品房买卖合同（预售）》时应充分考虑到天气对施工工期的影响，从而确定合理的交房时间。双方签订的《商品房买好合同（预售）》已对交房期限做明确的约定，东兴龙居公司未按照合同约定时间履行交房义务，构成违约。东兴龙居公司既没有提供风力等级达到6级且日降雨量等级达到中雨及以上的天气可顺延交房的合同依据，也未提供充分证据证明由于天气因素影响施工或停工，上诉认为交房时间应予顺延，没有法律依据，不予支持。按照合同约定时间履行交房义务系东兴龙居公司主要合同义务，逾期交房给买受人造成损失应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议系由东兴龙居公司为了重复使用预先拟定，在订立合同时未与对方进行协商，“出卖人未按约定的时间向买受人交付房屋，…出卖人支付的利息或违约金的最高额度不超2万元”的内容限制了东兴龙居公司应承担的违约责任，一审法院认定该条款属无效的格式条款，认定事实清楚，适用法律正确。 综上所述，上诉人东兴龙居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费392元，由福州东兴龙居房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈朝晖 审判员  陈 青 审判员  刘茂元 二〇一九年五月三十日 书记员  马洁琳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。