广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3081号上诉人（原审原告）：佛山市恒卓投资管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：刘占垒。委托诉讼代理人：卢瑞琴，广东九域律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辉强，广东九域律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何志坚，男，1960年2月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原审第三人：谭海健，男，1989年7月2日出生，汉族，住广东省鹤山市。上诉人佛山市恒卓投资管理有限公司（以下简称“恒卓公司”）与被上诉人何志坚、原审第三人谭海健因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初19268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月3日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。恒卓公司上诉请求：1.撒销一审判决第一项、第二项、第四项；2.改判恒卓公司与谭海健签订的《顺德××广场商铺租赁合同》以及恒卓公司、何志坚及谭海健签订的《铺位转让协议》于2018年8月31日解除；3.改判何志坚向恒卓公司支付2018年3月至2018年8月的租金合计67600元及逾期付款违约金3462.07元（逾期付款违约金计算方式：每天按应付款的万分之五计算，暂计算至8月31日，以后继续计算至何志坚支付完毕所有租金之日止）；4.改判何志坚向恒卓公司支付违约金34800元；5.判令何志坚向恒卓公司支付2018年9月1日起至2018年11月23日的商铺占用费，按保管费30元/平方米/天的标准计算，即3480元/月，合计9628元；6.判令本案一审、二审诉讼费用均由何志坚承担。事实与理由：一、恒卓公司已在2018年8月份通过向何志坚邮寄《存放物品取回告知函》，依法行使合同解除权，案涉《顺德××广场商铺租赁合同》及《铺位转让协议》应于2018年8月31日解除，一审判决适用法律错误。恒卓公司与谭海健所签订的《顺德××广场商铺租赁合同》以及恒卓公司、何志坚及谭海健所签订的《铺位转让协议》均属于各方当事人的真实意思表示，合法有效。何志坚从2018年3月份开始拖欠租金，依据租赁合同第七条第1款的约定，恒卓公司有权单方解除合同。恒卓公司于2018年8月8日向何志坚送达了《存放物品取回告知函》向其作出解除合同的意思表示。但此前，双方所签订的租赁合同以及铺位转让协议均合法有效存续，因此，恒卓公司有权主张2018年3月至8月的租金。退一步讲，即使何志坚在2018年6月份开始没有使用涉案商铺，也不产生合同权利义务终止的效力、不能阻却恒卓公司行使合同权利。一审法院一方面判决案涉租赁合同及转租协议于判决生效之日起解除，一方面却认定恒卓公司对于2018年5月29日后的租金无权主张，明显有悖《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定。二、一审法院认定事实及适用法律错误，恒卓公司有权主张2018年3月至8月份的租金合计67600元。首先，本案中，何志坚违约事实清楚，虽然恒卓公司曾向何志坚发送了一份《通知》，但该通知只是作为催缴收费的用途，只是一份书面的通知，何志坚也未提供任何证据证明恒卓公司在该《通知》所记载的日期、时间对其商铺停水停电的事实，应承担举证不能的法律后果。恒卓公司只是发了通知限期何志坚按时缴费，并没有对其实施停水停电，一审认定事实错误。其次，关于在2018年6月份没有产生电费的问题，何志坚在2018年6月份之后是否经营、有无产生水电，是其对涉案商铺使用权的处分问题，系何志坚消极处理案涉租赁纠纷而故意停止经营。一审法院并未查明原委，错误将何志坚自己停止使用商铺的责任归责于恒卓公司缺乏事实和法律依据。三、何志坚自2018年9月1日至2018年11月23日实际占用涉案商铺，恒卓公司有权向何志坚收取相应的占用费。涉案商铺一直是在何志坚的实际控制下，在一审中，何志坚陈述在6月份也曾回过涉案商铺领取个人物品，足以证明此时商铺仍然在何志坚的控制下。虽然在一审中，何志坚提供了11月份办理交接时涉案商铺由恒卓公司一方上锁的视频录像、图片，但也只能证明双方进行商铺交接后，涉案商铺交还恒卓公司控制而上锁，且何志坚亦未能提供其他证据证明涉案商铺一直由恒卓公司所控制，应承担举证不能的后果。因此，何志坚实际占用商铺的事实清楚，一审法院查明事实不清，错误认定恒卓公司将涉案商铺前门上锁。根据租赁合同的约定，何志坚已构成根本违约，恒卓公司有权单方解除合同并自力收回租赁物。何志坚从3月份开始违约，虽然恒卓公司直到8月份才向何志坚发出《存放物品取回告知函》，但期间恒卓公司还是想给予何志坚机会而一直有向何志坚发出缴费通知和催缴通知，何志坚却拒绝签收邮件，也拒绝接听电话，恒卓公司无奈之下才在8月份发函行使合同解除权合情合理。至于发函后没有自力回收商铺的原因，具体是因为涉案商铺的面积较大、物品较多，考虑到时间、人力等回收成本过高而选择放弃自力回收。但是，是否自力回收商铺是恒卓公司的权利，即使恒卓公司自力回收了商铺，但根据合同约定必然会产生相应的保管费用，因此恒卓公司并不存在扩大损失的行为，现恒卓公司自愿将商铺占用费的计算标准调整为租赁合同第七条第七款关于保管费的标准，即30元/天/平方米，计费面积为116平方米，因此2018年9月1日至2018年11月23日的占用费9628元应当予以支持。四、何志坚根本违约，应严格按照合同约定承担违约责任，向恒卓公司支付逾期付款违约金以及三个月租金作为违约金，一审法院酌定判决违约金25000元不足以抵偿因何志坚根本违约所造成的经济损失。关于因何志坚违约行为所导致的租金被占用的利息损失，恒卓公司与何志坚已在租赁合同中明确约定计算标准，即何志坚每逾期一日，按应付款的万分之五向恒卓公司支付逾期付款违约金直到何志坚交清全部应缴费用为止；而恒卓公司另行寻找新承租人的成本，包括但不限于时间成本、需投入人力、物力、资金等损失，双方也是通过合同进行约定，即因何志坚违约导致解除合同，应向恒卓公司支付三个月租金作为违约金。上述违约条款是由双方协商一致而共同签订的，即何志坚在签约时是理解且应当预见或者可以预见其违约所承担的不利后果。何志坚从签约后仅仅支付了第一个月费用，之后一直没有履行付款义务，完全违背诚信原则，因此结合违约金的赔偿性与惩罚性功能，恒卓公司关于逾期付款违约金、三个月租金的违约金的诉请应得到全部支持。一审法院所酌定的违约金25000元根本不足以抵偿因何志坚根本违约所造成的经济损失。何志坚辩称,不同意恒卓公司的上诉请求,恒卓公司对何志坚停水停电,店铺冰箱都发霉,无法使用。恒卓公司也把店铺锁上，何志坚无法进入店铺经营，无需支付恒卓公司主张的租金及占有使用费。谭海健辩称，请法院依法作出判决。恒卓公司向一审法院起诉请求：1.解除恒卓公司与何志坚、谭海健签订的《铺位转让协议》和《顺德××广场商铺租赁合同》（合同编号：DHGC-××6、××7）；2.何志坚立即向恒卓公司支付2018年3月至2018年7月的租金合计67600元及逾期付款违约金3462.07元（逾期付款违约金计算方式：每天按应付款的万分之五计算，暂计至2018年8月31日，以后继续计算至何志坚支付完毕所有租金并注销涉案商铺的工商登记之日止）；3.何志坚立即向恒卓公司支付免租期租金23200元；4.何志坚向恒卓公司支付违约金34800元；5.何志坚向恒卓公司支付因本案诉讼产生的律师费3000元；6.何志坚承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月7日，恒卓公司与谭海健签订《顺德××广场商铺租赁合同》（以下简称案涉合同），约定恒卓公司将位于顺德区××街道办事处××路××广场××层××、××号商铺出租给谭海健，谭海健用于经营餐饮使用，经营商品的品牌为“叻沙king”，商铺承租计费面积为116平方米，前两年每月租金11600元，租赁期限从2016年12月15日开始计算，租金从2017年2月15日开始计收，租金应于每月5日前缴纳。案涉合同第六条第14款约定，谭海健知道且同意，谭海健违约导致恒卓公司解除合同的，若合同履行期限内恒卓公司有给予谭海健租金减免的，合同解除后三日内，谭海健应向恒卓公司全额补交减免的租金，谭海健应按合同约定的租金支付；合同第七条第1款约定，谭海健逾期支付租金一个月以上的，恒卓公司有权单方面解除本合同，自力收回租赁物，并按照合同第九条的约定追究谭海健违约责任；第七条第6款约定，谭海健知道、确认并同意，恒卓公司在谭海健合同终止后，未依约及时交还租赁物，若恒卓公司按照下列方式行使自力救济权，自行收回租赁物的，恒卓公司不对谭海健承担赔偿责任，方式如下：（1）书面通知谭海健，要求谭海健交还租赁物，并给予不低于三天的时间，通知须告知谭海健逾期仍不履行交还租赁物义务的，恒卓公司将自力收回；（2）恒卓公司自力收回全程应摄像，对租赁物的财物清点登记造册，另行提供地点保管，并将摄像形成的电子证据、物品清单、物品保管地点，书面通知谭海健。合同第九条第1款约定，谭海健违约导致恒卓公司解除合同的，谭海健应以合同终止之日前的租金为标准，向恒卓公司支付三个月的租金作为违约金，恒卓公司有权罚没租赁保证金，谭海健已付的租金不予退还；第九条第2款约定，谭海健未按照约定期限向恒卓公司缴纳租金及其他费用的，每逾期一日，按应付款的万分之五向恒卓公司支付逾期付款违约金；第九条第5款约定，恒卓公司实现债权的合理支出第三人应予赔偿，包括但不限于诉讼费、律师费等。2017年6月8日，谭海健登记成立个体工商户“顺德区大良××面馆”，登记的经营场所为佛山市顺德区**居委会**路××广场××层××号商铺。2018年2月6日，恒卓公司、何志坚及谭海健签订《铺位转让协议》，约定恒卓公司同意谭海健将涉案商铺转让给何志坚使用，何志坚同等享有谭海健在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务，转让租期满后，恒卓公司、何志坚协商签订新的租赁合同；恒卓公司与谭海健已签订租赁合同，租期从2016年12月15日至2019年12月14日，月租金11600元，自转让起剩余租期的月租金由何志坚按合同按时支付给恒卓公司；铺位转让给何志坚后，何志坚同意代替谭海健向恒卓公司履行原有铺位租赁合同中的条款；何志坚于本合同签订之日向恒卓公司支付租金保证金23200元，保证金退还手续按恒卓公司与谭海健签订的原租赁合同办理；何志坚接手前该店铺所有的债权债务由谭海健负责，接收后一切经营行为及产生的债权债务由何志坚负责。当日，何志坚向恒卓公司支付租赁保证金23200元。恒卓公司、何志坚双方确认何志坚从2018年3月开始欠交租金。由于何志坚欠交租金，恒卓公司工作人员于2018年5月28日向何志坚手机发送《通知》，告知何志坚由于迟延缴纳物业管理费、水电费、及其他费用，恒卓公司将于2018年5月28日（20:00）进行停水停电停服务措施，请何志坚务必于2018年5月29日12:00前缴纳所有费用。2018年5月29日恒卓公司对涉案商铺进行停水停电，何志坚于是停止经营涉案商铺。2018年6月开始涉案商铺没有电费产生。之后恒卓公司将涉案商铺前门上锁。2018年8月8日，恒卓公司邮寄《存放物品取回告知函》给何志坚，快递查单显示他人签收。恒卓公司、何志坚双方确认，2018年11月23日，何志坚已经搬走涉案商铺内物品，恒卓公司收回商铺。另，恒卓公司为本案诉讼委托广东九域律师事务所律师进行代理，支付律师费3000元。一审法院认为，恒卓公司与谭海健之间签订的《顺德××广场商铺租赁合同》以及恒卓公司、何志坚及谭海健签订的《铺位转让协议》真实合法，各方均应按照合同约定履行自己的权利义务。何志坚从2018年3月开始欠交租金，按照上述合同第七条第1款的约定，恒卓公司有权单方面解除本合同，自力收回租赁物。现恒卓公司向一审法院诉请解除案涉《顺德××广场商铺租赁合同》及《铺位转让协议》，何志坚及谭海健亦同意解除，一审法院予以准许。关于何志坚的违约责任，《顺德××广场商铺租赁合同》及《铺位转让协议》签订后，恒卓公司及谭海健将涉案商铺交付给何志坚使用，何志坚理应按照合同约定按时缴纳租金。按照案涉合同约定，何志坚的欠租行为导致恒卓公司有权单方面解除合同，可以认定为何志坚构成了根本违约，何志坚应当按照合同约定承担相应违约责任。对于恒卓公司诉请的拖欠租金，由于一审法院认定恒卓公司于2018年5月29日将涉案商铺停水停电，由于涉案商铺的租赁用途是餐饮经营，停水停电必然导致无法经营，何志坚实际上已经无法继续使用商铺，恒卓公司对于2018年5月29日之后的租金无权主张。何志坚应向恒卓公司支付2018年3月至2018年5月租金34800元；对于恒卓公司诉请的免租期租金，按照案涉合同第六条第14款约定，何志坚违约导致合同解除的，何志坚应向恒卓公司缴纳免租期的租金。案涉合同免租期限为两个月，何志坚应当支付免租期租金23200元；对于恒卓公司主张的商铺占用费，根据案涉合同约定，何志坚迟延支付租金一个月恒卓公司就可以解除合同，自力收回租赁物，何志坚从2018年3月开始欠交租金，恒卓公司直到8月才向何志坚发出《存放物品取回告知函》，且一直没有按照合同约定自力收回租赁物，因此对于扩大的损失恒卓公司无权主张；对于恒卓公司诉请的违约金，包括逾期付款违约金及解除合同的违约金，何志坚迟延支付租金导致合同解除，但恒卓公司已经主张没收租赁保证金23200元，何志坚主张违约金过高，一审法院考虑迟延支付租金的利息损失及另行寻找承租人的时间成本，酌定何志坚应向恒卓公司支付违约金25000元；对于恒卓公司诉请的律师费，恒卓公司已经实际支出，且按照案涉合同第九条第5款的约定，一审法院确定何志坚应向恒卓公司支付律师费3000元。对于涉案商铺的工商登记地址问题，由于个体工商户的登记经营者为谭海健，恒卓公司另行与谭海健协商处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、恒卓公司与谭海健签订的《顺德××广场商铺租赁合同》以及恒卓公司、何志坚及谭海健签订的《铺位转让协议》于判决发生法律效力之日解除；二、何志坚应于判决发生法律效力之日起十日内向恒卓公司支付2018年3月至2018年5月租金34800元；三、何志坚应于判决发生法律效力之日起十日内向恒卓公司支付免租期租金23200元；四、何志坚应于判决发生法律效力之日起十日内向恒卓公司支付违约金25000元；五、何志坚应于判决发生法律效力之日起十日内向恒卓公司支付律师费3000元；六、驳回恒卓公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2651元（已由恒卓公司预交），由恒卓公司负担1151元，何志坚负担1500元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：案涉《顺德××广场商铺租赁合同》履行过程中，何志坚是否构成违约；如构成违约，一审法院关于案涉《顺德××广场商铺租赁合同》、《铺位转让协议》解除及何志坚的责任认定是否合理，对此本院认定如下：根据案涉《顺德××广场商铺租赁合同》第七条第1款约定，承租人未按时足额缴纳租金、综合物业管理费、水电费等费用逾期超过1个月，出租人有权解除合同。经审查，至恒卓公司提起本案诉讼之时，何志坚缴纳租金逾期1个月以上，已构成违约，恒卓公司诉请解除案涉《顺德××广场商铺租赁合同》、《铺位转让协议》并要求何志坚承担相应的违约责任合法有据。一审法院根据恒卓公司一审提出的诉请，判令上述合同于判决发生法律效力之日解除并无不当，恒卓公司上诉再行主张确认上述合同于2018年8月31日解除，本院不予采纳。针对何志坚应支付的租金缴纳问题，经审查，何志坚承租涉案商铺用于经营餐饮，而恒卓公司于2018年5月29日将涉案商铺停水停电，该行为客观上导致何志坚无法使用涉案商铺，一审法院判令何志坚仅需向恒卓公司支付免租期租金及截止2018年5月29日的租金公平合理，恒卓公司上诉主张何志坚应支付涉案商铺的租金、占有使用费至实际返还租赁物之日止理据不足，本院不予支持。针对何志坚应向恒卓公司支付的违约金认定问题，虽何志坚逾期缴纳租金的违约行为系案涉租赁合同解除的根本原因，但恒卓公司在涉案商铺收回过程中的不当行为也对合同的顺利履行及损失的扩大造成一定程度的影响，综合本案的具体案情，何志坚违约情节，各方过错承担等因素考虑，一审法院酌定何志坚另向恒卓公司支付违约金25000元亦无不当，恒卓公司上诉主张何志坚应向其支付34800元违约金，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。恒卓公司的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1192.25元，由上诉人佛山市恒卓投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年五月二十一日法官助理 杨全欣书 记 员 李雅倩