北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第02904号上诉人（原审被告）杨永富，男，1956年8月23日出生。委托代理人刘电满，北京市顺新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨文军，男，1964年12月31日出生。委托代理人仲相，北京市国联律师事务所律师。原审被告王淑卿，女，1940年4月16日出生。委托代理人郜红客，男，1977年5月4日出生。上诉人杨永富因确认合同无效纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第07921号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2013年6月，杨文军诉至原审法院称：我于1964年出生，8岁时生母去世，此后与弟弟相依为命。1973年父亲再婚，王淑卿成为我兄弟二人的继母。长期以来，我与继母之间关系一直难以协调，矛盾越积越多。为使家庭矛盾不至于激化到失控的程度，村委会出于协调村民家庭关系、维护本村社会稳定考虑，分给我一块宅基地让其另立门户。在家人及亲朋好友的帮助下，我于古城中心街17条4号自建了诉争房屋。1989年我与李淑珍结婚后，在此房居住多年。我之妻李淑珍单位分房，我及家人便搬到顺义城区居住。继母王淑卿在我毫不知情的情况下，私自将属于我的房屋“卖”给了杨永富。1999年8月我得了乙肝，在佑安医院住了三个多月。2001年又下岗，失去经济来源。当时全家人只得依靠妻子一个人的收入维持生计。现在我病情加重，自2011年再次住院，每年的医药费就得10万元左右。加上我的儿子上大学也需要钱，去年，我的爱人也下岗，全家唯一的生活来源也断流了。无奈，为了维持全家人生计，我只得将现在居住的唯一楼房卖掉，来维持生命及家人的生活。然而，正当我准备搬回农村房屋居住时，却发现诉争的房产早已被王淑卿私自卖给杨永富。卖房款也被王淑卿私吞，我现已无家可归。我认为，王淑卿在既未通知我，也未征得我同意的情况下，其私自出卖我房产的行为是无效的。杨永富不是本集体经济组织成员，其在购买房产时也明知王淑卿不是房屋产权人的情况下，与其进行买卖，故其签订的买卖合同同样是违法无效的。现诉至法院，请求判令：确认王淑卿与杨永富签订的《买卖房屋草契》无效。王淑卿辩称：同意杨文军的诉讼请求，其他没有要说的。杨永富辩称：不同意杨文军的诉讼请求。在我与王淑卿签订协议当时，我曾经清楚明确的告知了王淑卿要求杨文军到场。当时王淑卿说是家里内部已经协商好了的。杨文军诉状中提及，其生母是1972年去世的，就在杨文军九岁的时候与王淑卿建立了继母子关系。根据杨文军所述，王淑卿与杨文军形成了抚养关系。在我与王淑卿达成买卖合同之时，杨文军以不知情确认合同无效，没有事实依据。杨文军九岁时就与王淑卿形成了继母子关系，在继母子关系没有断绝的情况下，杨文军主张不知情没有事实依据。那么在王淑卿与我签订买卖契约的时候，我有理由相信王淑卿有权利代表杨文军签订房屋买卖合同。对于双方签订的买卖协议，应适用《民法通则》规定的表见代理。关于买卖合同的效力问题，该合同形成于1993年3月16日，距今已经有二十年四个月有余。按照二十年前的法律，当时应为《民法通则》，根据关于民事行为效力的规定，该买卖行为应为有效。另，王淑卿与我签订协议距今已经二十多年了，已经超过了法律规定的最长诉讼时效。综上，应当驳回杨文军的诉讼请求。原审法院经审理查明：1993年3月11日，王淑卿与杨永富签订《买卖房屋草契》，内容为：“卖房人王淑清，今将北方壹所计四间，座落顺义县后沙峪乡古城村，凭中人杨文靖说合情愿卖与杨文芳之子杨永富名下，永远为业。卖价每间捌佰元，共计人民币叁仟贰佰元。笔下交清，并无短少。日后如有任何纠葛，俱有卖主与中证人一×，于买主无涉。恐口无凭，立此草契为证。树株：杨树壹拾棵，井眼：自来水壹套。”四至为东至杨文军，西至黄维友，南至官道，北至官道。代笔人为王凤海，中证人为×，监证机关古城村委会，监证人周×、赵×，王凤海。立卖契人王淑卿，现住古城村。该草契盖有顺义县后沙峪乡古城村村民委员会，顺义县后沙峪乡人民政府的公章。1993年3月16日，顺义县人民政府就王淑卿与杨永富买卖涉诉房屋一事，出具《顺义县人民政府买卖房产印契》。杨永富于当日交纳房税款、房税款管理费及印花税等税费。涉诉北房四间坐落于北京市顺义区古城村中心街十七条4号院，该宅基地登记的户主姓名为杨文君。经顺义区后沙峪地区办事处古城村村民委员会出具证明确认该杨文君即为本案原告杨文军。涉诉宅基地《集体土地建设用地使用证》现在杨永富处保存。杨永富主张系与王淑卿签订草契当天，王淑卿交付其该使用证。杨文军主张涉诉的北房四间由其本人出资，在大队的帮助下，于1983年左右进行修建，建房的砖由大队优惠提供，木料由大队无偿提供。建房款由杨文军向其叔叔、姑及亲朋所借。就上述主张，杨文军提交古城村委会出具的内容为位于后沙峪古城村中心街17条4号院的四间北房是杨文军本人所建的《证明》、署名赵庆宝等人的《证明》。就上述证据，王淑卿认可真实性及证明目的，杨永富不认可真实性及证明目的。杨文军申请证人杨×到庭作证。杨×述称：“我是杨文军的亲姑姑。杨文军是1981年左右盖的房，具体时间记不清了。杨文军当时向我借了三四百块钱，我不支持他盖房。因为当时家里不合，我当时心疼他就借给他三四百块钱。我当时在四季青南辛庄村的果树队工作，每个月给我的吃饭钱在三十块钱左右，年底结算给一千多。关于王淑卿卖房，当时我不知道，后来我知道了也没有告诉杨文军，因为怕他们打架。”王淑卿就证人证言表示记不清了。杨永富对证人证言真实性不认可。另，杨永富不是北京市顺义区古城村村民。原审法院认为：综合审查《集体土地建设用地使用证》、古城村村委会出具的《证明》以及双方当事人的陈述，法院确认涉诉北房四间由杨文军出资，并经古城村大队帮助，修建完成。违反法律、行政法规强制性规定，损害社会公共利益的合同，应属无效。根据相关规定，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本村集体经济组织成员无权取得或者变相取得。本案中，王淑卿与杨永富签订的《买卖房屋草契》中，有关北房四间的约定，因双方约定的标的物不仅是该四间房屋，还包括集体土地使用权。而杨永富并非顺义区古城村村民，故诉争之《买卖房屋草契》违反了国家相关规定，应属无效。另，确认合同无效不适用诉讼时效的相关规定，故杨文军要求确认《买卖房屋草契》无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。据此原审法院于2013年月作出判决：确认王淑卿与杨永富于一九九三年三月十一日签订的《买卖房屋草契》无效。判决后，杨永富不服，持原审意见上诉至法院，要求二审法院撤销原判，驳回杨文军的诉讼请求。王淑卿、杨文军同意原审判决。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。上述事实，有当事人陈述、买卖房屋草契、顺义县人民政府买卖房产印契、北京市工商企业资金往来专用发票、北京市行政事业单位统一银钱收据、集体土地建设用地使用证、证明、证人证言等证件材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。关于王淑卿、杨永富签订的《买卖房屋草契》的效力问题，由于该合同签订于1993年3月16日，虽然当时的法律对涉及农村房屋买卖的效力无明确规定，但房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。国家土地管理局（1990）国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。同时依据我国现行法律规定及国务院办公厅的相关规定，非本村集体经济组织成员无权取得或者变相取得。本案杨永富并非本集体经济组织成员，原则上无权取得涉案房屋所有权，故其与王淑卿签订买卖合同行为应认定无效。同时王淑卿与杨文军系继母子关系，杨永富在与王淑卿协商房屋买卖的过程中，应知杨文军享有涉案房屋权利，其在未审核王淑卿是否具有杨文军委托代理权限的情况下即签订房屋买卖合同，亦应承担相应的法律责任。关于杨永富主张时效问题，由于本案系杨文军基于物权请求权提起，不受诉讼时效限制，故本院对其请求不予支持。综上，杨文军的上诉意见，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由王淑卿、杨永富各负担35元（均于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费140元，由杨永富负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王东军代理审判员  解学锋代理审判员  张 明二〇一四年三月十九日书 记 员  刘 爽