福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初4675号 原告：魏维妹，女，1978年8月17日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：龚华金，福建芊杭律师事务所律师。 被告：郭孟明，男，1973年12月5日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被告：李永彪，男，1969年1月22日出生，汉族，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：任林鹏，福建雅厚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任燕芳，福建雅厚律师事务所实习律师。 原告魏维妹与被告郭孟明、李永彪确认合同无效纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，发现本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏维妹及其委托诉讼代理人龚华金，被告李永彪及其委托诉讼代理人任林鹏、任燕芳到庭参加诉讼，被告郭孟明经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏维妹向本院提出诉讼请求：1.确认两被告之间就坐落于福建省福州市晋安区10座2406单元签订的《房屋租赁合同》无效；2.本案诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：魏维妹与郭孟明原系夫妻关系，婚后由于郭孟明赌博恶习屡教不改，导致夫妻感情破裂，双方于2018年6月29日协议离婚。 在夫妻关系存续期间，魏维妹、郭孟明及其孩子按份共有一套坐落于福建省福州市晋安区10座2406单元房屋（尚未取得不动产权属证书），建筑面积120㎡。由于郭孟明赌博成性，其在未告知魏维妹及孩子的情况下，擅自将上述房屋出租给李永彪，并将收取的租金全部用于赌博还债。魏维妹及其孩子对上述房屋的出租均不知情，直至郭孟明将另一处房屋抵债过户给他人后，才知道郭孟明为还赌债将上述房屋出租给李永彪，租期十年（2018年2月1日至2028年1月31日），年租金为3万元。该租赁合同约定租赁期限之久、违约金近30万元，与正常交易习惯不符，两被告有相互勾结串通之嫌。魏维妹及其孩子于2018年5月得知案涉房屋出租给李永彪后，均明确表示对该租赁不予认可。如今，魏维妹带着年幼的孩子无房可住，暂租在外。魏维妹多次找李永彪要求群租人员搬离上述房屋，却遭李永彪殴打，经法医鉴定为轻微伤。 郭孟明为还赌债擅自将夫妻及孩子按份共有的房屋租赁给李永彪，李永彪又转租给他人，两被告的行为严重侵犯了魏维妹及孩子的合法权益，其签订的租赁合同当属无效，上述房屋应归还给魏维妹及其孩子居住使用。 原告魏维妹围绕诉讼请求提交了以下证据：居民户口簿复印件、离婚证、《离婚协议书》、《房屋赠与协议书》、《房屋征收补偿安置协议书》、《房屋产权共有协议书》、《证明》、《租赁合同》照片打印件、《个人不动产登记信息查询记录》、闽正中司鉴所[2018]临鉴字第C1074号司法鉴定意见书、安居客网页截图。 被告郭孟明未作答辩，亦未向本院提交证据。 被告李永彪辩称，1.案涉房屋系郭孟明的个人财产，郭孟明出租案涉房屋的行为不构成无权处分。《中华人民共和国婚姻法》（以下简称婚姻法）第十八条规定，夫妻一方婚前财产为夫妻一方的个人财产，夫妻一方的婚前财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。魏维妹与郭孟明于2011年12月领取结婚证，案涉房屋是2011年12月因拆迁获得的安置房，即被拆迁房屋系郭孟明的婚前财产，且《房屋征收补偿安置协议书》中被征收人仅郭孟明一人，李永彪在签订《租赁合同》时已尽到合理审查义务。即便魏维妹与郭孟明另有约定，该约定也仅对其夫妻之间有效，魏维妹不能以其家庭内部矛盾及夫妻财产份额约定对抗李永彪。《租赁合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效。如魏维妹认为郭孟明的行为对其造成了损失，可另案向郭孟明主张赔偿。2.即便案涉房屋是魏维妹与郭孟明的共有财产，李永彪与郭孟明签订《租赁合同》时是善意的，应当予以保护。（1）在签订《租赁合同》前，李永彪已审查了郭孟明提供的《房屋征收补偿安置协议书》，被征收人仅郭孟明一人，李永彪有理由相信案涉房屋所有人为郭孟明，且李永彪已向郭孟明支付了三年房屋租金共计9万元，并在居住期间交纳了物业管理费、水电费、煤气费等各项费用，严格按照约定履行了承租人的义务，故李永彪系善意取得案涉房屋的使用权。《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。李永彪的合法权益应当受法律保护。（2）李永彪户籍地为四川省达县，长期在福州工作生活但未购买房屋，其与郭孟明签订租期十年的合同符合常理，每年租金3万元亦符合市场价格，魏维妹未提供任何证据证明李永彪存在恶意，则应推定李永彪为善意。（3）李永彪与郭孟明签订《租赁合同》后，魏维妹已于2018年2月得知郭孟明出租房屋的行为，但直至与郭孟明离婚前，魏维妹均未就郭孟明的出租行为向李永彪提出异议或就此事与李永彪沟通。因此，李永彪有充分的理由相信郭孟明的出租行为是其夫妻的共同意思表示。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条关于“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，魏维妹不得以其不同意或不知道为由主张合同无效。请求驳回魏维妹的诉讼请求。 被告李永彪向本院提交以下证据：中国建设银行个人活期账户交易明细、《收条》、水电费微信缴费记录、物业费用缴费单据、证人于某的证言。 被告郭孟明未到庭参加诉讼，视为放弃质证的诉讼权利。经庭审质证，原告提交的户口簿、离婚证、《离婚协议书》、《房屋征收补偿安置协议书》、《租赁合同》，被告李永彪提交的个人活期账户交易明细、微信缴费记录、缴费单据，到庭双方当事人对真实性均不持异议，且与本案存在关联性，本院予以确认。原告提交的《房屋赠与协议书》、《房屋产权共有协议书》与原件核对无异，且与本案有关联，在无相反证据反驳的情形下，本院予以采信。原告提交的《证明》、《个人不动产登记信息查询记录》、司法鉴定意见书、安居客网页截图，与本案不具有关联性，本院不予确认。被告李永彪提交的《收条》与原件核对无异，且证人于某出庭作证的证言以及个人活期账户交易明细与《收条》可以相互佐证，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 魏维妹与郭孟明原系夫妻关系，于2011年12月2日登记结婚。 2011年12月3日，郭孟明与福州市住房保障和房产管理局、福州市拆迁工程处签订《房屋征收补偿安置协议书》，约定郭孟明坐落于“横屿村东头25号”的房屋（总建筑面积171.17㎡）被征收，郭孟明选择房屋产权调换安置，福州市住房保障和房产管理局同意就地就近安置住宅120户型1单元（套）、在鳝溪后溪新苑安置住宅60户型1单元（套），合计建筑面积约180㎡。 2017年，郭孟明取得上述120户型安置房为福建省福州市晋安区。 2018年1月14日，郭孟明与李永彪签订《租赁合同》，约定：郭孟明将上述祥屿佳园10号楼xxxx单元房屋出租给李永彪；租期十年，自2018年2月1日起至2028年1月31日止；每年租金3万元；由李永彪负担房屋租赁期间的小区管理费、水电费、煤气费；李永彪一次性交付三年租金9万元；郭孟明如在租赁期间欲收回房屋或者上调租金，则赔偿李永彪房屋租金30万元；租金只限郭孟明收取，与他人无关，如有外界人员干扰，出现损失，郭孟明赔偿李永彪房屋租金30万元。 同日，李永彪通过于某向郭孟明转账10万元（其中租金9万元），郭孟明出具《收条》确认收到李永彪交付的2018年2月1日至2021年1月31日期间的房屋租金9万元。 此后，上述租赁房屋的水电费、物业服务费等由李永彪交纳。 2018年5月15日，郭孟明、魏维妹及婚生子郭可豪签订《房屋产权共有协议书》，约定将上述祥屿佳园（二区）10座xxxx单元房屋部分产权赠与郭可豪，赠与后该房屋由郭孟明、魏维妹、郭可豪各享有三分之一的产权，三方对该房屋享有共同的使用及处分权。 2018年6月29日，魏维妹与郭孟明登记离婚。《离婚协议书》约定婚生子郭可豪由女方抚养并监护，男方每月支付抚养费2500元，双方对财产债务处理的约定为：“1、位于福建省福州市晋安区10座xxxx单元，原属男方名下，属夫妻共同财产，离婚后归男女双方和婚生子郭可豪共同所有。2、双方各自名下银行存款保持不变，归各自所有。3、各自名下债务均属个人债务由各自负责偿还，各自名下债权归各自所有”。同日，郭孟明还出具一份《房屋赠与协议书》，内容为：“本人郭孟明将名下三分之一的房子赠与郭可豪，做为抚养费。房屋所在地座落于福州市晋安区10座xxxx单元”。 2018年10月10日，原告诉至本院提起本案诉讼。审理过程中，原告确认案涉房屋尚未办理不动产权属证书。 本院认为，案涉房屋系拆迁安置房，尚未办理不动产权属证书，相关《房屋征收补偿安置协议书》系由郭孟明个人作为乙方（被征收人、使用人）签署，《离婚协议书》亦体现该房屋“原属男方名下”，故李永彪关于其有理由相信郭孟明对案涉房屋享有处分权、其在签订《租赁合同》时已尽合理审慎义务之抗辩，理由可以成立。 李永彪与郭孟明签订《租赁合同》后已依约支付了三年租金，郭孟明亦将案涉房屋实际交付李永彪承租使用，且郭孟明与李永彪签订《租赁合同》在前，其与魏维妹协议离婚以及向郭可豪赠与该房屋部分产权在后，即使案涉房屋出租时属于郭孟明与魏维妹的夫妻共同财产，魏维妹亦未提供证据证明其在与郭孟明夫妻关系存续期间曾就李永彪租赁房屋一事提出异议，故李永彪关于其有理由相信郭孟明出租房屋的行为是夫妻共同意思表示的抗辩，理由亦可以成立。 此外，郭孟明与魏维妹等人签订的上述《房屋产权共有协议书》、《离婚协议书》均属于其内部约定，且未办理物权变更登记手续，不足以对抗善意第三人。 由于魏维妹提供的现有证据不足以证明李永彪与郭孟明存在恶意串通的行为，其以李永彪与郭孟明恶意串通损害其及孩子利益为由要求确认《租赁合同》无效，缺乏依据，本院不予支持。 被告郭孟明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。被告郭孟明应承担放弃答辩、举证、质证权利所产生的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告魏维妹的诉讼请求。 案件受理费5800元、公告费560元，由原告魏维妹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈文洁 人民陪审员  唐子熥 人民陪审员  张 辉 二〇一九年五月九日 书 记 员  厉 丽 附：本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。