广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0233民初779号原告：江向阳，男，1970年9月21日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县。被告：叶锋，男，成年，住连平县。被告：熊小英，女，1976年7月17日出生，汉族，广东省连平县人，住连平县。被告：叶霖，女，1997年10月4日出生，汉族，广东省连平县人，住连平县。原告江向阳诉被告叶锋、熊小英、叶霖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江向阳到庭参加了诉讼，被告叶锋、熊小英、叶霖经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江向阳向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告叶锋于2004年3月14日签订的房屋转让合同效力，并判令三被告协助原告办理房屋过户手续；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告叶锋是原告的姨父，上世纪九十年代原告父亲江竻发与被告儿子叶海合伙在新丰县开办新丰县岳城鸿宾酒店，建有楼房二层及相关设施，为此该酒店的国有土地使用权证持证人是原告父亲，房屋产权证持证人是叶海。后因酒店经营不善歇业，1997年4月26日原告父亲将持有的份额转让给叶海，但土地使用证未过户给叶海。2003年叶海因病不幸去世，2003年9月17日被告叶锋与被告熊小英签订协议，熊小英放弃对叶海的财产继承（被告叶霖当时未成年）。接着因被告叶锋无能力再行经营酒店，2004年3月14日又与原告签订转让合同将酒店转让给原告。另原告阿姨江银秀（即被告叶锋的妻子）于2003年5月去世。因随着房地产的升值，被告叶锋拖着不协助原告将酒店的产权过户给原告。故原告为维护自身合法权益，特诉诸法院，请求法院依法查明，支持原告的诉讼请求。原告江向阳为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.户籍证明，证明被告熊小英与叶霖身份情况及两人是母女关系；2.火化证明，证明新丰县岳城鸿宾酒店所有人叶海已死亡，被告对叶海财产发生继承的法律事实；3.证明，证明叶海的继承人江银秀先于叶海死亡；4.《协议》，证明被告熊小英放弃对叶海财产的继承；5.《协定书》，证明原告父亲将新丰县岳城鸿宾酒店的份额转让给叶海的事实，是被告叶锋又将酒店转让给原告的依据；6.《转让合同》，证明原告与被告叶锋对酒店的交易行为，是原告取得所有权的依据；7.《房地产权证》《国有土地使用权证》，证明原告与被告争议的建筑物是合法的。被告叶锋、熊小英、叶霖未到庭，亦未提交书面答辩及质证意见。对本案的事实，本院认定如下：1996年，江向阳的父亲江竻发与叶锋的儿子叶海合伙在新丰县旁开办鸿宾酒店，该酒店所用土地的土地使用权登记在江竻发名下［国有土地使用证号：新府国用（2000）字第××号，土地使用者：江竻发，坐落：新丰县马头镇路段老养猪场斜对门，使用面积：203㎡。］。该酒店房产的所有权则登记在叶海名下［房地产权证号：粤房地证字第**，权属人：叶海，占用房屋份额：全部，房屋所有权性质：私有，地址：新丰县（老养猪场），建基面积：203.13㎡，建筑面积：428.06㎡。］。1997年4月26日，叶海（甲方）与江竻发（乙方）签订《协议书》，协议载明：现有新丰县岳城鸿宾酒店共二层，建筑面积551.8㎡，并酒店停车场及周围附属使用场地（包括修车房、大小便处等）共计占地面积800平方左右，由叶海同志（甲方）和江竻发同志（乙方）合股开办，开办后，由于经营欠佳，甲乙双方无法共同继续开业，为了酒店生存和经济发展，经甲乙双方协商，确定转让给甲方，特订协议如下：一、根据酒店甲乙双方投资多少情况，协定由投资大的甲方全店（包括停车场、修车房、大小便处）收回。甲方付回乙方全部投资款伍万玖仟伍佰玖拾伍元捌角，并一次性补给乙方地皮费叁万元。二、酒店甲方收回使用后，一切经营责任及法律责任由甲方负责，乙方不干涉。三、酒店现有财产移交前，甲乙双方一次性盘点清理结算清楚，转为甲方所有，价值平分。四、为保证移交后甲方正常营业，甲乙双方应共同理顺好酒店与社会上各种关系，即酒店用具购置欠数、工程费以及土地使用费由乙方负责，移交后与甲方无关。五、移交后办理土地使用证及房产证由乙方负责办理好，需要补缴办证费由甲方承担。签订协议后七天内甲方应付给乙方投资款及地皮补偿费八成，剩下二成则在两个月内待乙方办齐土地使用证及房产证并搬出本酒店后甲方一次性付清。2003年5月叶海母亲江银秀病故。2003年7月叶海病故。2003年9月17日，叶锋（甲方）与熊小英（乙方）签订一份《协议书》，协议载明：乙方原为甲方的儿媳，因甲方的儿子病故，乙方需离开家庭，因甲方的儿子是残疾人，现家庭的财产皆为甲方所创造，乙方与甲方儿子在婚姻存续期间，夫妻未创造有共财产，鉴于此情况，经双方协商，甲方出于同情，给予乙方适当照顾，现作协议如下：一、甲方给予乙方一次性经济帮助肆仟元。二、乙方所生的女儿归乙方抚养。三、本协议符合《民法通则》第55条之规定。四、订立协议后，双方必须遵照执行，不得反悔，不得再生端异说和无理纠缠，如有单方违约，要依据《民法通则》第111条、第113条之规定处理。五、本协议一式二份，甲乙各执一份，从订立之日起生效。2004年3月14日，叶锋（甲方）与江向阳（乙方）签订一份《转让合同》，合同载明：甲方有饭店一间转卖给江向阳,包括店内一切东西（位于坳头管理区老养猪场）,现以四万叁仟捌佰元卖给江向阳（43800元）。由乙方办理过户手续，过户费由乙方负责。原房地产权证姓名是叶海，现叶海病故，就由他父亲叶锋全权处理，从即日起本饭店属于江向阳所有，任何人不得干涉，本合同从即日起生效。2018年11月1日，江向阳向本院提起诉讼，主张上述诉求。另查明：叶霖的父亲为叶海，母亲为熊小英，叶海的父亲为叶锋，母亲为江银秀。本院认为，本案为买卖合同纠纷。本院归纳本案的争议焦点：1.叶锋与江向阳于2004年3月14日签订的《转让合同》是否有效？2.叶锋、熊小英、叶霖是否有义务配合江向阳办理涉案房屋的产权过户手续。关于叶锋与江向阳签订《转让合同》的效力问题。上述转让合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，本案叶锋与江向阳签订的《转让合同》应属有效。对于叶锋、熊小英、叶霖是否有义务配合江向阳办理涉案房屋的产权过户手续的问题。根据现查明事实，鸿宾酒店的房产现仍登记在叶海名下。叶海于2003年7月病故后，涉案房屋为叶海的合法继承人叶锋、熊小英、叶霖共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的应当经过占有份额三份之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，处分共有财产需全体共有人同意，本案中没有证据反映叶锋出售涉案房产时经过了其他共有人同意，因此叶锋擅自将涉案房产出售给江向阳的行为属无权处分，如合同目的无法实现，江向阳可向叶锋主张违约责任。熊小英、叶霖不是叶锋与江向阳之间《转让合同》的当事人，熊小英、叶霖没有义务协助江向阳办理房产过户手续。江向阳要求叶锋、熊小英、叶霖协助其办理过户登记手续依据不足，本院不予支持。被告叶锋、熊小英、叶霖经本院合法传唤拒不到庭应诉，视为放弃相应的质证、抗辩权利，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告江向阳与被告叶锋于2004年3月14日签订的《转让合同》有效；二、驳回原告江向阳的其他诉讼请求。案件受理费100元、公告费300元，由原告江向阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  丘福源人民陪审员  叶葆彤人民陪审员  潘 靖二〇一九年五月十六日书 记 员  江春英