四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）成民终字第624号上诉人（原审被告）王亦娇。委托代理人江林明，四川锦官城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）成都中医药大学附属医院。住所地：成都市十二桥路**。法定代表人钟森，院长。委托代理人肖林，四川英鼎律师事务所律师。委托代理人杨小龙。上诉人王亦娇因与被上诉人成都中医药大学附属医院（以下简称中医附院）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月27日公开开庭审理了本案。上诉人王亦娇及其委托代理人江林明，中医附院委托代理人肖林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，位于成都市一环路西三段**房屋系中医附院的产权。王亦娇系金牛区王亦娇保俐得蛋糕店业主。2011年12月20日，中医附院与金牛区王亦娇保俐得蛋糕店签订《房屋租赁合同》，合同约定中医附院将位于成都市一环路西三段2号附12号门市（27平方米）租赁给王亦娇使用，期限为1年，月租金3780元（每平方米140元）。《房屋租赁合同》签订后，中医附院将合同标的物移交王亦娇使用。2012年12月25日，中医附院与王亦娇就是否续租事宜进行过协商，但未能达成一致。中医附院主张，王亦娇使用的商铺2013年1月至上述房屋腾空并交还之日的租金损失应按300元／平方米计算，并提供了位于成都市一环路西三段一号附3号的租赁合同一份，拟证明该地段门市租金已涨至300元／平方米以上。王亦娇对该主张不予认可，认为该租赁合同系复印件，无法核实真实性，且租赁费用的确定系合同双方的市场行为，故该租赁合同与本案无关联性。中医附院提供了《通知书》一份、照片复印件7张，拟证明其已经通知王亦娇，2013年不再续签租赁合同，王亦娇认为不能达到中医附院的证明目的，客观事实为双方已经续签了2013年合同，只是中医附院未将商户已经签字的合同再返还给商家。王亦娇为证明其抗辩理由成立，提交了《后勤工作会提案》复印件一份，拟证明中医附院内部曾召开会议，是有意要续租的。中医附院认为该证据系复印件，无法核实真实性，即使是真实的，也不能构成要约和承诺。原审法院查明以上事实，有个体工商户营业执照、房屋租赁合同、会议纪要及签到单、当事人一致陈述、庭审笔录等证据在案佐证。原审法院认为，中医附院与王亦娇于2011年11月20日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，应为有效。该合同于2012年12月31日到期后，双方未能就续租达成一致意见，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物使用后的状态”的规定，王亦娇应当于租赁合同届满时腾空租赁房屋并交还中医附院。王亦娇主张双方在合同期满前已经续签了2013年租赁合同，但未能提供证据证明2013年租赁合同的存在。王亦娇在诉讼中提交的《后勤工作会提案》，从证据形式上看，系复印件，无法核实真实性；从内容上看，仅是内部的会议内容，并无相应证据证明形成了外部的意思表示，故王亦娇提供的上述证据不能达到其证明目的。其已经与中医附院签订了2013年租赁合同的主张仅有其陈述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”的规定，王亦娇的上述抗辩理由不能成立，原审法院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；……。”、第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，王亦娇既不能提供双方合同关系成立并生效的证据，又不能提供反驳对方诉讼请求所依据的证据，应承担举证不能的后果。中医附院要求王亦娇腾空房屋并予以交还的请求，符合法律规定，原审法院予以支持。中医附院主张，王亦娇应缴清截止2013年2月1日为止的电费1669.2元，仅为其单方计算，未能得到王亦娇的认可，中医附院又无其他客观证据印证该金额，故应由中医附院承担举证不力的后果，该项请求原审法院不予支持。中医附院主张，王亦娇应按照300元／平方米的标准，赔偿2013年1月至该房屋腾空并交还原告之日为止的租金损失。原审法院认为，中医附院仅凭相邻地段门市租赁情况不足以证实其损失的租金标准，其主张损失的租金标准，原审法院不予采纳。诉争房屋租赁期限届满后一直由王亦娇占有并使用，该房屋的租金损失客观存在。而王亦娇自述其认可按照每月每平方米160元作为2013年租金的标准，符合自认的特征，故原审法院认定王亦娇应当按照每月4320元的标准，向中医附院支付自2013年1月1日至该房屋腾空并向其交还之日止的租金损失费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第七十六条的规定，判决如下：一、王亦娇应于本判决生效之日起10日内腾空位于成都市一环路西三段2号附12号房屋并交还成都中医药大学附属医院；二、王亦娇应于本判决生效之日起10日内向成都中医药大学附属医院支付上述房屋2013年1月1日至腾空并交还之日的租金损失（该损失按每月4320元的标准计算）；三、驳回成都中医药大学附属医院其他诉讼请求。案件受理费150元，因适用简易程序审理并结案，减半收取75元，由王亦娇负担。宣判后，原审被告王亦娇不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回中医附院的诉讼请求。其主要上诉理由是：原审判决认定事实不清。一、王亦娇从未参加过中医附院就是否续租事宜的协商会议。二、王亦娇并未认可2013年的租金标准为每月每平方米160元，虽然双方签订了2013年的房屋租赁合同，租金标准确实是每月每平方米160元，但该份合同已经被中医附院撕毁，王亦娇不应当按此标准支付租金。三、原审判决未对王亦娇支付的5000元押金予以查明并作出处理。中医附院答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持。二审经审理另查明，2014年1月20日，王亦娇已将租赁房屋腾退给中医附院。其余事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，王亦娇作为金牛区王亦娇保俐得蛋糕店业主与中医附院签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，对双方均有约束力。由于《房屋租赁合同》约定的租赁期限已于2012年12月31日届满，而中医附院亦向王亦娇发出了不再续租的通知，故双方租赁关系已于2012年12月31日终止。对于双方是否就续租达成一致的分歧，本院认为，首先，中医附院2012年12月6日《后勤工作会提案》仅是内部工作文件，而非向相对人作出的意思表示，并不能作为双方是否就续租事宜达成一致的依据，对案涉租赁关系不具约束力。其次，即便按照王亦娇所称，其从未参加过中医附院就是否续租事宜的协商会议，但王亦娇亦无证据表明中医附院同意与其续约，且其自2013年1月起即未再行支付租金。由此可见，原审法院认定双方租赁关系已于2012年12月31日终止并无不当。对于租赁期限届满后的房屋占用费，虽然王亦娇在原审中提交了《后勤工作会提案》，但其提交该《后勤工作会提案》的目的在于证明双方租赁关系的存续，无论是该《后勤工作会提案》本身，亦或其证明目的，均不能构成王亦娇对2013年1月1日以后租金标准的自认。考虑本案诉争房屋租赁期限届满后一直由王亦娇占用的实际情况，参考该房屋2012年每平方米140元的租金水平，王亦娇应按照每月每平方米140元的标准，即每月3780元向中医附院支付房屋占用损失为宜。至于王亦娇所称5000元押金，因其在原审中并未提起反诉，不属于本案审理范围，但可另案主张。综上，原审判决程序合法，但认定房屋占用损失标准不当，应予纠正。基于二审审理过程中出现的新事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项之规定，判决如下：一、变更成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3306号民事判决第二项，即“王亦娇应于本判决生效之日起10日内向成都中医药大学附属医院支付上述房屋2013年1月1日至腾空并交还之日的租金损失（该损失按每月4320元的标准计算）”为“王亦娇应于本判决生效之日起10日内向成都中医药大学附属医院支付位于成都市一环路西三段2号附12号房屋2013年1月1日至2014年1月20日的租金损失（该损失按每月3780元的标准计算）”二、撤销成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3306号民事判决第一项、第三项；三、驳回成都中医药大学附属医院的其他诉讼请求。本案一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费150元，由上诉人王亦娇负担。本判决为终审判决。审 判 长  温 淼代理审判员  杨晓龙代理审判员  马 雯二〇一四年三月七日书 记 员  张 磊