河南省嵩县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0325民初60号原告（执行案外人）：石三财，男，汉族，1970年7月25日出生，住河南省嵩县。委托诉讼代理人：汤智力，河南江帆律师事务所律师。一般代理。被告（申请执行人）：马学惠，男，汉族，1971年5月24日出生，住河南省嵩县。被告（被执行人）：张永伟，男，汉族，1973年1月20日出生，住河南省嵩县。原告石三财与被告马学惠、张永伟案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石三财及其委托诉讼代理人汤智力、被告马学惠、张永伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石三财向本院提出诉讼请求：1、停止对位于嵩县新城区建设路白云公寓院1栋5单元302室的房子（价值180000元）的强制执行并解除嵩县人民法院（2016）嵩执协269号诉讼保全裁定书对涉案房屋的查封措施；2、确认原告对被告张永伟的嵩县房产证新城区字第××号房产证下的位于嵩县新城区建设路白云公寓院1栋5单元302室享有实际产权；3、本案诉讼费及实际费用由被告承担。事实与理由：2014年11月8日，被告马学惠与被告张永伟因经济纠纷发生诉讼，经嵩县人民法院判决后，被告张永伟逾期不偿还债务，被告马学惠申请对被告张永伟名下的涉案房产进行查封。在该涉案房屋被嵩县人民法院查封之前，2015年10月15日，被告张永伟以180000元的价格将该房屋有偿转让给原告。原告依约如数交付房款给被告张永伟并对房屋进行装修，截止起诉之日原告现已入住该房屋将近4年。现有原告与被告张永伟订立的商品房买卖协议为证。后在过户过程中，原告于2016年4月1日向嵩县地税局缴纳该房屋买卖的契税3182.20元，后因被告张永伟原因导致涉案房屋交易过户被迫终止，原告为此将已交到嵩县地税局的商品房买卖契税如数要回，现有该契税发票的复印件为证。虽因被告张永伟原因该房屋未完成过户，但原告在交付全部房款后张永伟就将该涉案房屋的钥匙交给原告，且原告已对房子进行整修，于2015年10月20日开始入住至今。综上，被告马学惠的行为侵犯原告合法权益，为此起诉。被告马学惠辩称，1、马学惠申请执行有生效的法律文书、判决书、裁定书；2、2014年11月8日马学惠同张永伟也签订有《买卖协议书》，远早于2015年10月15日石三财同张永伟签订的买卖协议；3、2016年3月22日马学惠已申请对该房屋进行查封；4、石三财所说的2015年10月15日张永伟将涉案房产卖给他，这不是事实，实际是张永伟借石三财的钱是民间借贷，并不是房屋买卖，因此石三财与张永伟所签的房屋买卖协议是无效的。被告张永伟辩称，1、张永伟与石三财、马学惠签订的房屋买卖协议纯属借款抵押。张永伟借石三财和马学惠的钱是事实，借款数额是多次累计的。房屋钥匙不是张永伟自愿交给石三财的，是石三财给张永伟要的，石三财在张永伟不知情的情况下把房屋门锁给换了；2、房屋过户经过是这样的，在正常封息的情况下，石三财逼着张永伟要本金。当时张永伟借石三财的款已经投入到工程里面，工程还没有结束没有现金，石三财让张永伟把房子过户给他，直到在办理过户最后一道手续才知道马学惠已经将张永伟的房子财产保全；3、石三财说把张永伟的房子装修了，张永伟并不知道，张永伟和家人的衣服、生活用品及家具都在房子里面。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2014年11月8日，被告张永伟给被告马学惠书写《买卖协议》一份，内容显示：“本人在白云公寓5单元3楼302房，今卖给马学惠，做价（20万元）贰拾万元整，以上房屋买卖无欺诈行为，若出现任何纠纷，本人（张永伟）愿承担一切责任。”该《买卖协议》上张永伟签字按指印。该房屋马学惠未付款，也未实际交付给马学惠；2015年10月15日，被告张永伟与原告石三财签订《商品房屋买卖协议》，主要内容：“甲方（张永伟）自愿将坐落在新城区建设路白云公寓之房产出售给乙方（石三财），该房产建筑面积为125.59平方米，产权证编号为20041043；双方议定上述房产及附属建筑物总价款为人民币壹拾捌万元整，小写180000元”。该房房产证现在石三财手里，石三财已实际占有该房。另查明，2015年11月11日，石三财因与他人经济纠纷，向河南省嵩县人民法院申请诉前财产保全，用张永伟所有的位于嵩县建设路白云公寓院1幢5单元3层302号房屋作担保，河南省嵩县人民法院于同日作出（2015）嵩立民保字第57号民事裁定书，对涉案房产予以查封。2016年3月22日，本院在办理马学惠与张永伟、李桂霞借款保证合同纠纷一案中，根据马学惠的申请，作出河南省嵩县人民法院（2016）豫0325民初269号之一民事裁定书，对涉案房产予以查封（轮候查封）。2016年3月31日，根据石三财的申请，河南省嵩县人民法院作出（2015）嵩民六初字第140号民事裁定书和（2015）嵩民六初字第140-2号协助执行通知书，解除了对涉案房产的查封。本院于2016年3月22日对涉案房产的查封（马学惠申请）变为首封；2018年11月1日，本院在执行马学惠与张永伟、李桂霞民间借贷纠纷案件中，发出腾房公告，责令该房现占有人石三财限期腾房，石三财向本院提出执行异议，本院于2018年12月25日裁定驳回石三财的异议请求。裁定书送达后，原告石三财向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案争议焦点为原告石三财对诉争房产是否享有足以排斥强制执行的民事权益。一、原告石三财对涉案房产是否享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据查明的事实，涉案房产登记在张永伟名下。因此，从物权公示的角度来看，张永伟是涉案房产的所有权人。虽然原告石三财实际占有使用涉案房产，但不能据此认定原告石三财取得涉案房产所有权，故原告关于其对涉案房产享有所有权并请求确认涉案房产的所有权归其所有的主张不能成立。二、原告石三财对涉案房产享有的民事权益是否符合物权期待权的保护条件的问题。前述已认定，原告石三财对涉案房产不享有所有权，那么，原告石三财对涉案房产享有的民事权益是否符合不动产物权变动登记公示主义的例外规定或物权期待权的保护条件。关于不动产物权变动登记公示主义的例外规定或物权期待权的保护条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定对此予以了明确，且适用条件上有严格的限制，只有符合上述条件的买受人方可以享有足以排斥强制执行的民事权益。本案中，原告石三财虽然提供了《商品房屋买卖协议》，但并未提供房款收据、转账凭证等房屋买卖合同履行情况的证据。且被告张永伟予以否认，提出该房屋买卖合同名为房屋买卖合同，实为借款抵押合同。根据查明的事实，原告石三财和被告张永伟之间并非基于真实的房屋买卖关系而签订的房屋买卖合同，原告关于被告张永伟以180000元的价格将涉案房屋有偿出售给原告的主张，本院不予采信。案涉《商品房屋买卖协议》的订立系基于被告张永伟与原告石三财之间民间借贷关系的抵账行为，《商品房屋买卖协议》性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭石三财对张永伟的债权，而非单纯的房屋买卖。本案被告张永伟与原告石三财之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然的引起房屋权属的变动。本案中以物抵债协议约定的出售房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，其与基于房屋买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。在完成房屋登记之前，债权人石三财只享有普通债权请求权，以房抵债协议并不形成优于其他债权的权益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，不能破坏债权平等受偿的原则，不能损害其他与张永伟之间存有债权债务关系的当事人的合法权益。故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有合法权利的被告马学惠基于生效法律文书申请强制执行。综上所述，原告石三财对涉案房产并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。故其主张享有涉案房产的所有权，并据此停止执行，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告石三财的诉讼请求。本案受理费3900元，由原告石三财负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  宋 冰审 判 员  马旭升人民陪审员  宋方园二〇一九年五月二十二日书 记 员  郭迎川