广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0983民初2443号原告：吴品业，男，1945年2月12日出生，汉族，户籍地广东省信宜市，现住广东省信宜市。委托诉讼代理人：朱柏年，男，1985年11月13日出生，汉族，住广东省信宜市。经信宜市水口镇水口居民委员会办事处推荐,代理权限为特别授权。被告：植朝珍，女，1967年12月2日出生，汉族，户籍地广东省。第三人：**雄，男，1970年2月24日出生，汉族，住广东省信宜市区。原告吴品业与被告植朝珍、第三人**雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，依法适用简易程序，后因需要对被告植朝珍采取公告送达，于2018年11月29日转为普通程序，于2019年2月27日公开开庭进行了审理。原告吴品业及其委托诉讼代理人朱柏年、第三人**雄到庭参加诉讼，被告植朝珍经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴品业向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付房屋租金153440元（从2018年10月1日起至被告返还房屋之日止的租金，按照每月3280元另计）给原告；2.判决被告支付逾期付租金的违约金26039元（从2018年10月1日起至付清款之日止的违约金按照月利率0.5%另计）给原告；3.判决被告支付水、电费891.3元给原告；4.判决被告搬走放在原告出租屋内的离合器电机、台、椅、衣柜、货架、衣车、人造皮革等财物，将房屋返还给原告；5.案件受理费由被告负担。庭审中，原告吴品业明确表示诉讼请求第4项中请求搬走的财物是指以法院现场勘验并经原告方签名确认的物品为准，是包括第三人**雄出租屋内及原告吴品业出租屋内的物品。事实和理由：2014年3月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告出租位于信宜市区旧水泥厂开发小区的一幢五层半楼房中的第二层（包括隔离**雄屋的二层）、第四层出租给被告经营手袋厂。出租期限三年，每月租金3280元，每月3日前交清当月租金。水、电费是被告按水、电表数量，按工业用电、工业用水标准支付给原告。2017年合同期满后，双方未补签合同，而是按原合同执行。被告开办手袋厂后，已交租金到2014年9月份。从2014年10月以来至现在共48个月，被告未交过租金和水、电费。被告的机器设备：离合器电机、台、椅、衣柜、货架、衣车、人造皮革等一大批财物，全部放在原告的房屋内，至今未搬走。被告一直在该屋经营，但一直以无钱为由拒交租金。被告欠原告共48个月的租金是157440元，减除押金4000元后，还欠153440元。因约定每月3日前交清当月租金，所以从4号起属于逾期付款。由于双方在合同中未约定逾期付租金违约金，因此，逾期付租金违约金按照有关法律规定应以银行同期逾期贷款利率计算，现原告只要求按照月利率0.5%计算，这比银行同期逾期贷款利率低50%。被告从2014年9月起至2018年9月止的水、电费891.3元未付给原告。综上所述，请求法院支持原告的诉讼请求。庭审中，原告吴品业对其与被告植朝珍就涉案楼房的出租过程作了如下陈述：虽然涉案房屋租赁合同是我与被告植朝珍于2014年3月1日签订，但是被告植朝珍从2009年3月1日起就开始租赁我的二楼、四楼及第三人**雄的二楼使用，当时的租金是1880元，双方也签订有租赁合同。刚开始时是被告植朝珍的丈夫黄树胜来联系房屋租赁事项的，但签订租赁合同时是被告植朝珍签名，当时被告植朝珍称租赁楼房是用于经营手袋厂。涉案楼房的租赁合同一直都是被告植朝珍与我签订的。2012年3月1日双方第二次签订租赁合同时，租金涨到了2680元；2014年3月1日双方第三次签订租赁合同时，租金涨到了3280元。被告植朝珍在2014年11月13日被公安机关抓捕之后就没有在承租的楼房内生产经营了。我在2014年12月初曾经联系过被告植朝珍的丈夫，要求他适当支付一些租金给我，并将这些厂房的物品搬离，但是被告植朝珍的丈夫不答应。被告植朝珍已以现金的方式付清了2014年9月份前的租金给我，但从2014年10月1日起的租金就没有支付。我与被告植朝珍于2014年3月1日签订涉案房屋租赁合同时，我收取了被告植朝珍的押金4000元，我认为该4000元应在被告植朝珍所拖欠的租金中抵减。原告吴品业对其主张提供的证据有：1.原告吴品业的身份证复印件1份；2.国有土地使用证复印件1份；3.《房屋租赁合同》复印件1份；4.违约金表1份（该违约金26039元是从2014年12月4日起计至2018年9月30日止）。被告植朝珍不作辩称，在诉讼中也没有提供有证据。第三人**雄述称，原告吴品业是我的岳父，我同意原告吴品业的诉讼请求及原告吴品业在诉讼中陈述的意见。由于我建信宜市区旧水泥厂开发小区楼房时向原告吴品业借款50000元，所以双方约定我名下该楼房二楼的租赁事项全权由原告吴品业管理，租金也全部交由原告吴品业收取。原告吴品业提起诉讼，我是清楚知道的，对于原告吴品业主张涉案出租楼房（包括我的二楼）的租金、违约金由原告吴品业收取，并要求被告植朝珍搬离出租屋内的物品（包括存放在我二楼内的物品），我是同意的。并且原告吴品业已经就2014年9月份之前收取的租金与我进行了结算。第三人**雄在诉讼中没有提供有证据。本院依职权调取的证据材料如下：1.信宜市镇隆镇德乔村村民委员会出具的《证明》1份；2.（2015）茂信法刑初字第86号刑事判决书、生效证明各1份、信宜市公安局经侦大队对吴品业、吴颜所作的询问笔录各1份；3.勘验笔录一份及现场照片。经审理查明，原告吴品业与第三人**雄是翁婿关系。原告吴品业位于信宜市区旧水泥厂开发小区的楼房与第三人**雄位于信宜市区旧水泥厂开发小区的楼房的二楼是相互连通的，且第三人**雄将其楼房二楼的出租事项全部委托给原告吴品业处理。原告吴品业作为甲方、被告植朝珍作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》1份，该合同主要约定：“甲方将位于信宜市旧水泥厂开发小区一幢五层半的楼房中的二层（包括隔壁**雄屋的二层）和四层全部租给乙方使用，一层厅除开做商店，放小车一台，门口入楼梯的通道外，剩余的地方供乙方及三楼住户停放单车和摩托车，一层楼梯底可供乙方短时停放杂物，但要求每十天清理杂物一次，必须做好防火措施，如因放杂物引起火灾一切责任均由乙方负责，经双方协商特订立如下合同：1.出租期限三年（2014年3月1日起至2017年2月止）。2.租金每月叁仟贰佰捌拾元整（￥3280.00元）。3.押金肆仟元整（￥4000.00元）合同期满退还。4.交款方式：每月交一次，先交款后经营，每月3号前交清当月屋租及上一个月的水电费，否则甲方有权停供乙方水电。5.乙方需遵守国家的法律、法规安全要求，乙方租住期间如有出现违法等问题一切与甲方无关。6.乙方租住期间未经甲方同意，不得随意改变现状和破坏甲方财物，损坏财物要及时修好，否则罚款处理。7.乙方进住甲方房屋后，水电设施、厕所、下水道风扇等如有损坏或堵塞均由乙方负责及时更换及维修。8.乙方租用房屋不得随意转租他人。9.甲方提供四楼每扇门锁匙3条共27条，一楼大门锁匙1条，二楼入口门锁匙3条，内房门锁匙3条，二楼卷闸门锁匙2条（以上锁匙于2014年2月23日足数已交乙方）,到期如数退还。10.乙方租住期间厨房必须安装抽油烟机，每年过年前要将全部租用屋进行一次彻底大清洁，损坏东西要全部更换好。11.租赁期届满时，甲方重新出租的，在同等条件下优先租给乙方。12.**雄二楼如在租用合同期间内停租，则按每月每平方6.5元扣减租金。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签订之日起生效。如遇合同未提到问题，双方协商解决。2014年3月1日。”由于被告植朝珍租用上述房屋是开设皮具加工厂，并雇请他人加工生产假冒注册商标的“LV”手袋。2014年11月13日，被告植朝珍因涉嫌犯假冒注册商标罪被信宜市公安局抓获，次日被刑事拘留，同年12月19日被执行逮捕。2015年2月12日，被告植朝珍因犯假冒注册商标罪被信宜市人民检察院提起公诉，信宜市人民法院于2015年4月20日对被告植朝珍作出（2015）茂信法刑初字第86号刑事判决，认定被告植朝珍犯假冒注册商标罪，并判处被告植朝珍有期徒刑三年三个月，并处罚金人民币20000元。（刑期从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日,即自2014年11月13日起至2018年2月12日止；罚金限于本判决发生法律效力之日起十日内缴纳。）该刑事判决已于2015年5月3日发生法律效力。2018年9月27日，原告吴品业起诉至本院，提出上述诉讼请求及事实理由。庭审中，原告吴品业及第三人**雄均表示，他们在2014年11月14日就知道被告植朝珍因涉嫌犯假冒注册商标罪被信宜市公安局抓获的事。另查明，2014年11月14日，信宜市公安局经侦大队向原告吴品业作询问笔录时，原告吴品业在笔录中陈述有如下内容：“我建的房子和我女儿吴颜建的房子是连在一起的，我的房子在前面而我女儿建的房子在后面（当时设计好我们房子的二楼是连通的，中间没有墙的），我们建的房子都是在2010年年尾入住，在2011年3月份左右，植朝珍来到我家找到我，和我商量租我和我女儿吴颜自建屋二楼的事，我们商量好每个月的租金1800元，植朝珍也觉得很合理，当时也没写有合同就租给植朝珍了，一直到了2014年3月1日，我才打印了一份房屋租赁合同给植朝珍签的，事情就是这样了。”同日，信宜市公安局经侦大队向原告吴品业的女儿吴颜作询问笔录时，吴颜在笔录中陈述有如下内容：“我建的房子和我爸爸吴品业建的房子是连在一起的，我的房子在后面而我爸爸建的房子在前面（当时设计好我们房子的二楼是连通的，中间没有墙的），我们建的房子都是在2010年年尾入住，在2011年3月份左右，我爸爸就将我自建屋的二楼租给植朝珍经营手袋厂了，我一直都没有过问这些事。我和植朝珍也没有签订过合同，具体多少租金和合同都是我爸爸一手经办好了的。”再查明，诉讼过程中，本院于2019年2月18日到涉案出租的楼房进行勘验，在原告吴品业位于信宜市区旧水泥厂开发区的楼房中的二楼及第三人**雄位于信宜市区旧水泥厂开发区的楼房中的二楼还存放有如下物品：1.吴品业屋二楼走廊过道及厅内：车衣机13台（其中墙角处两台车衣机只剩下马达）、机器1台、震宇机器1台、铁架三合板工作台11张、光管23条、吊架约40米、窗帘16张、大吊扇11把、小吊扇3把、饮水机1台、小黑板1个、凳子33张、铁架小工作台7张、胶钳1把、扳手1把、螺丝刀3把、剪刀10把、铁锤4个、线头一箱约100斤、塑料胶篮15个；2.吴品业屋二楼小房间内：木架2个、车衣机2台（其中1台只剩下马达）、窗帘2张、传真机1台、机器1台、未拆封的纸皮箱30个、同业牌线1盒（12卷）；3.吴品业屋一楼楼道内：长虹牌黑白电视机1台、合板电视柜1个、圆台2张、铁架小工作台1张、铁架1个、抽油烟机1台、布匹3卷；4.**雄屋二楼小办公室内：三门玻璃木柜1个、办公桌2张、办公椅1张、音箱1套（三件）、茶几1套（玻璃台1张、藤椅两张）、小黑板1个；5.**雄屋二楼厅内：木架1个、铁制模具615块、铁架三合板工作台6张、光管12条、吊架约42米、吊扇5把、冲裁机1台、东利皮具机器1台、XGG450抛光机1台、特惠牌抛光机1台、抽风机1台、金轮牌机器1台、小风扇1把、铁架长桌1张、玻璃28块（宽约90cm、长约185cm）、约1.5米长的布匹60匹、约1.5米长的泡沫5卷、窗帘6张。（以上物品情况详见照片）。本院认为，本案争议的焦点有：一、原告吴品业要求被告植朝珍支付从2014年10月份起至交还房屋之日止的租金及水电费891.3元的依据是否充分；二、原告吴品业要求被告植朝珍支付从2014年12月4日起至付清租金之日止的违约金的依据是否充分；三、原告吴品业请求被告植朝珍搬走放在涉案出租屋内的物品，将房屋交还给原告吴品业的依据是否充分。关于原告吴品业要求被告植朝珍支付从2014年10月份起至交还房屋之日止的租金及水电费891.3元的依据是否充分的问题。第三人**雄在庭审中明确表示其楼房二楼的出租事项由原告吴品业处理，且其对于原告吴品业与被告植朝珍签订的涉案房屋租赁合同是认可，因此该涉案房屋租赁合同对第三人**雄是有法律约束力的。原告吴品业与被告植朝珍签订的涉案房屋租赁合同主体适格，内容合法，意思表示真实，是合法有效的，双方应按合同的约定履行各自义务。关于涉案房屋出租的租金应计算至何时的问题。原告吴品业及第三人**雄在庭审中均称他们是在2014年11月14日就已经知道被告植朝珍因涉嫌犯假冒注册商标罪被信宜市公安局抓获，并且据2015年5月3日发生法律效力的（2015）茂信法刑初字第86号刑事判决可知，被告植朝珍因犯假冒注册商标罪被判处有期徒刑三年三个月，刑期从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日,即自2014年11月13日起至2018年2月12日止。因此，原告吴品业是清楚知道其与被告植朝珍签订的房屋租赁合同已无法继续履行及被告植朝珍也无法实现合同目的的情况下，原告吴品业作为房屋租赁合同的一方当事人应当采取适当的措施防止损失的扩大，但原告吴品业却没有采取任何的措施清理涉案房屋租赁合同，一直至2018年9月27日，原告吴品业才提起本案诉讼，因此对于原告吴品业请求被告植朝珍支付（2015）茂信法刑初字第86号刑事判决发生法律效力后（即2015年5月4日之后）的租金，本院不予支持。由于涉案的租赁合同中约定每月租金为3280元，并且原告吴品业及第三人**雄均自认被告植朝珍已支付了2014年9月份前的租金，因此被告植朝珍拖欠涉案承租楼房从2014年10月1日起至2015年5月3日止的租金23277元（3280元/月×7个月+3280元/月÷31天×3天）未付。因第三人**雄在庭审中明确表示涉案房屋租赁合同中属于其楼房的租金由原告吴品业代其向被告植朝珍收取，这属于第三人**雄处分自己民事权利的行为，没有违反法律规定及损害他人利益，本院予以准许。由于原告吴品业还收取了被告植朝珍的押金4000元，该押金原告吴品业也主张在被告植朝珍所拖欠的租金中抵减。综上所述，本院认定被告植朝珍就涉案的房屋租赁合同还应当支付给原告吴品业的租金为19277元。原告吴品业请求被告植朝珍支付的租金超过该19277元的部分，本院不予支持。至于原告吴品业主张的水电费891.3元，由于原告吴品业没有提供证据证实被告植朝珍拖欠其水电费，这应由原告吴品业承担举证不能的法律后果，本院对原告吴品业的该项水电费主张不予支持。关于原告吴品业要求被告植朝珍支付从2014年12月4日起至付清租金之日止的违约金的依据是否充分的问题。原告吴品业与被告植朝珍签订的涉案房屋租赁合同虽然约定了每月3号前应交清当月屋租，但是对于逾期支付租金的违约金按何标准计算没有约定。原告吴品业主张按照月利率0.5%计算逾期支付租金的违约金，原告吴品业的该项主张也没有违反法律的规定，本院予以认可。如前所述，被告植朝珍就涉案的房屋租赁合同拖欠原告吴品业的租金为19277元，该19277元包括了2014年11月份的租金2560元[3280元—（4000元—3280元）]、2014年12月份的租金3280元、2015年1月份的租金3280元、2015年2月份的租金3280元、2015年3月份的租金3280元、2015年4月份的租金3280元、2015年5月1日至同年5月3日的租金317元。按照涉案房屋租赁合同中约定的每月支付租金的期限为当月的3号，所以当月逾期支付租金的违约金应从每月的4日开始计算，再者从原告吴品业提供的违约金计算表可知，原告吴品业是向被告植朝珍主张从2014年12月份开始的逾期支付租金的违约金，对于2014年11月份被告植朝珍拖欠的租金2560元，其没有主张违约金，这属于原告吴品业处分自己民事权利行为，没有违反法律规定及损害他人利益，本院予以准许。综上所述，按照月利率0.5%计算，被告植朝珍拖欠原告吴品业租金的违约金的情况如下：以租金3280元为基数，从2014年12月4日起计算至2015年1月3日止为16.4元（3280元×月利率0.5%×1个月）；以租金6560元为基数，从2015年1月4日起计算至2015年2月3日止为32.8元（6560元×月利率0.5%×1个月）；以租金9840元为基数，从2015年2月4日起计算至2015年3月3日止为49.2元（9840元×月利率0.5%×1个月），以租金13120元为基数，从2015年3月4日起计算至2015年4月3日止为65.6元（13120元×月利率0.5%×1个月）；以租金16400元为基数，从2015年4月4日起计算至2015年5月3日为82元（16400元×月利率0.5%×1个月）；以上违约金合计246元。至于从2015年5月4日起至付清租金之日止的违约金，则以租金16717元（16400元+317元）为基数，按照月利率0.5%另行计算。综上所述，原告吴品业请求被告植朝珍支付的违约金超过上述金额的，本院不予支持。关于原告吴品业请求被告植朝珍搬走放在涉案出租屋内的物品，将房屋交还给原告吴品业的依据是否充分的问题。第三人**雄在庭审中称，其对原告吴品业的该项请求没有异议，由于其楼房的二楼是由原告吴品业代为出租，并且涉案房屋租赁合同是由原告吴品业与被告植朝珍签订的，所以被告植朝珍因承租而放在其二楼的物品其也同意由原告吴品业代其向被告植朝珍主张权利，第三人**雄的该项述称属于处分自己民事权利的行为，没有违反法律规定及损害他人利益，本院予以认可。根据原告吴品业的陈述，再结合本院到涉案出租屋现场清点财物的情况可知，被告植朝珍留存在出租屋内的财物如下：1.吴品业屋二楼走廊过道及厅内：车衣机13台（其中墙角处两台车衣机只剩下马达）、机器1台、震宇机器1台、铁架三合板工作台11张、光管23条、吊架约40米、窗帘16张、大吊扇11把、小吊扇3把、饮水机1台、小黑板1个、凳子33张、铁架小工作台7张、胶钳1把、扳手1把、螺丝刀3把、剪刀10把、铁锤4个、线头一箱约100斤、塑料胶篮15个；2.吴品业屋二楼小房间内：木架2个、车衣机2台（其中1台只剩下马达）、窗帘2张、传真机1台、机器1台、未拆封的纸皮箱30个、同业牌线1盒（12卷）；3.吴品业屋一楼楼道内：长虹牌黑白电视机1台、合板电视柜1个、圆台2张、铁架小工作台1张、铁架1个、抽油烟机1台、布匹3卷；4.**雄屋二楼小办公室内：三门玻璃木柜1个、办公桌2张、办公椅1张、音箱1套（三件）、茶几1套（玻璃台1张、藤椅两张）、小黑板1个；5.**雄屋二楼厅内：木架1个、铁制模具615块、铁架三合板工作台6张、光管12条、吊架约42米、吊扇5把、冲裁机1台、东利皮具机器1台、XGG450抛光机1台、特惠牌抛光机1台、抽风机1台、金轮牌机器1台、小风扇1把、铁架长桌1张、玻璃28块（宽约90cm、长约185cm）、约1.5米长的布匹60匹、约1.5米长的泡沫5卷、窗帘6张。（以上物品情况详见照片）。由于涉案房屋租赁合同约定的租赁期限于2017年2月份届满，所以原告吴品业起诉请求被告植朝珍将留存在出租屋的财物（详见以上财物清单所列的物品）搬走，并交还房屋合法有理，本院予以支持。综上所述，虽然被告植朝珍开庭缺席，但案情事实清楚，证据确凿充分，本院依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告植朝珍在本判决发生法律效力之日起十五日内付清租金19277元及违约金（从2014年12月4日起计至2015年5月3日止的违约金为246元；从2015年5月4日起计至付清租金之日止的违约金，以租金16717元为基数，按照月利率0.5%另行计算）给原告吴品业；二、限被告植朝珍在本判决发生法律效力之日起三十日内搬走其留存在涉案出租屋的财物（详见财物清单所列的物品），将房屋交还给原告吴品业；三、驳回原告吴品业的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3908元，由被告植朝珍负担374元，原告吴品业负担3534元。受理费原告吴品业已预交，被告植朝珍应负担的受理费由其迳付给原告吴品业。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  彭秋香审 判 员  陈飞龙人民陪审员  彭志刚二〇一九年五月十六日书 记 员  梁智清附财物清单如下：1.吴品业屋二楼走廊过道及厅内：车衣机13台（其中墙角处两台车衣机只剩下马达）、机器1台、震宇机器1台、铁架三合板工作台11张、光管23条、吊架约40米、窗帘16张、大吊扇11把、小吊扇3把、饮水机1台、小黑板1个、凳子33张、铁架小工作台7张、胶钳1把、扳手1把、螺丝刀3把、剪刀10把、铁锤4个、线头一箱约100斤、塑料胶篮15个。2.吴品业屋二楼小房间内：木架2个、车衣机2台（其中1台只剩下马达）、窗帘2张、传真机1台、机器1台、未拆封的纸皮箱30个、同业牌线1盒（12卷）。3.吴品业屋一楼楼道内：长虹牌黑白电视机1台、合板电视柜1个、圆台2张、铁架小工作台1张、铁架1个、抽油烟机1台、布匹3卷。4.**雄屋二楼小办公室内：三门玻璃木柜1个、办公桌2张、办公椅1张、音箱1套（三件）、茶几1套（玻璃台1张、藤椅两张）、小黑板1个。5.**雄屋二楼厅内：木架1个、铁制模具615块、铁架三合板工作台6张、光管12条、吊架约42米、吊扇5把、冲裁机1台、东利皮具机器1台、XGG450抛光机1台、特惠牌抛光机1台、抽风机1台、金轮牌机器1台、小风扇1把、铁架长桌1张、玻璃28块（宽约90cm、长约185cm）、约1.5米长的布匹60匹、约1.5米长的泡沫5卷、窗帘6张。