辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2014]沈中民二终字第286号上诉人（原审被告）张铁军，男，1949年12月21日出生，汉族，沈阳家电经贸公司退休干部，住址沈阳市沈河区。上诉人（原审被告）杨永琴（张铁军妻子），女，1952年8月24日出生，汉族，沈阳市糖酒御华公司退休干部，住址沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）沈阳宝珑东亚房产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区西滨河路62号甲。法定代表人陈玉萍，该公司董事长。委托代理人马良辉，男，1966年4月29日出生，汉族，系该公司副经理。委托代理人于子乘，系沈阳市铁西区七路法律服务所法律工作者。上诉人张铁军、杨永琴与被上诉人沈阳宝珑东亚房产开发有限公司（以下简称东亚公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省沈阳市沈河区人民法院[2013]沈河民二初字第01838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月21日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长（主审），与审判员周海鹏、代理审判员孙卓组成合议庭，于2014年2月26日公开开庭对此案进行审理。上诉人张铁军、杨永琴，被上诉人东亚公司委托代理人马良辉、于子乘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：1995年8月23日，沈阳宝珑东亚国际房产开发有限公司（原告前身，于2009年4月20日变更企业名称为原告，以下称原告）与被告张铁军签订《滨湖俪园预约意向书》，约定由被告张铁军购买原告开发的滨湖俪园B栋28楼2号及45号车位，建筑面积166.13平方米，价款美元110,202元，预约金人民币457,816元，本次交房款50%，其余50%办理按揭，本次汇率8.31。同日，被告张铁军向原告交纳了预约款人民币457,816元，原告为被告开具收款收据。1997年4月28日，原告作为甲方（卖方），被告张铁军作为乙方（买方）签订《商品房购销合同》，约定被告张铁军购买原告位于沈阳市沈河区西滨河路滨湖俪园第B栋1单元25层2号房屋及45号车位，销售建筑面积176.69平方米，其中实得建筑面积122.77平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积53.92平方米，总价款人民币948,510元（含车位款人民币120,000元）。其中第七条付款时间与付款额约定乙方于1995年8月23日前支付人民币457,816元。第八条乙方逾期付款的违约责任约定乙方如未按本合同第七条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期付款有权追究违约利息，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按1.5%计算。逾期超过30天后，即视为乙方不履行本合同，届时，乙方按累计应付款的月息1.5%向甲方支付违约金，合同继续履行。合同第九条交付使用期限约定交房时间是1997年6月30日前。合同第十条甲方逾期交付使用的违约责任约定，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款总额向甲方追究违约利息。按本合同第九条规定交付期限的第二天起至实际交付之日止，在3个月内按月息1.5%计算支付乙方，逾期超过3个月，则视为甲方不履行本合同，甲方按乙方累计已付款的月息1.5%向乙方支付违约金后，合同继续履行。上述合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告实际入住。1999年4月27日，被告张铁军向原告交付了购房款人民币80,000元。2010年5月25日，原告向被告发出《通知》一份，内容为“张铁军先生：你与我公司于1997年4月28日签订的商品房购销合同，所购买的滨湖俪园B栋25楼2号（简称25B2），面积为176.69平方米的房产，单价为人民币4,689.06元/平方米，房款人民币828,510元，车位款人民币120,000元，合计人民币948,510元，已交款人民币537,816元，尚欠我公司房款人民币410,694元。请你接到此通知后10日内到我公司核对已交款情况，逾期不来核对，我公司视为你已确认我公司的记载，然后将以此为依据主张全部权利。”被告张铁军收到该通知并在该通知上签字。2011年10月10日，原告又向被告张铁军发出《通知》一份，内容为“请于2011年10月30日前到我公司结清所欠购房款，逾期我公司将通过法律途径解决。”被告张铁军收到该通知并在该通知上签字。因被告张铁军至今未能向原告支付剩余购房款，原告起诉来院。在案件审理过程中，被告张铁军提供了一份由原告办公室工作人员张力元于1998年1月4日出具的《借条》（内容为：因急需用钱，暂从张铁军先生个人手中借款人民币5,500元，日后由借款人从公司抵押金方面出具房款手续或由本人归还）及收款收据两份，收款收据载明的交款人为张俊峰，收款人为辽宁宝珑物业有限责任公司，金额总计为人民币4,500元，在收据背面有张力元签名并记载“待公司资金情况好转一次性支付。”原告公司副总经理在该收据背面签字。被告张铁军另外提供了一份原告与张树山签订的《协议书》，内容为原告公司因建筑挡光赔偿张树山人民币24,000元。上述事实，有当事人陈述、商品房购销合同、收款收据、预约意向书、通知、公司变更登记核准通知书、借条、协议书、证人证言等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。原审法院认为：原告与被告张铁军签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。原告作为出卖人已将房屋交付买受人即被告张铁军使用，被告张铁军应当依照合同约定向原告全额支付购房款，被告至今未能付清购房款，应属违约行为，应当依照合同约定向原告支付购房款并承担违约责任。该债务应视为夫妻共同债务，应由被告张铁军与被告杨永琴共同承担。关于被告张铁军提出的其代替原告偿还张俊峰人民币5,500元的问题。原告提供的该组证据虽然收款收据系物业公司所出具，但被告张铁军持有该份收据原件，原告办公室工作人员张力元为被告张铁军出具借条，同时，原告方副总经理在该收据背面签字，这些足以证明该笔债务应由原告偿还，被告张铁军代替原告偿还，对该笔款项，原告公司应当给予被告张铁军，因被告张铁军尚欠原告购房款，应从购房款中扣除该笔款项。关于被告张铁军提出的其代替原告赔偿张树山人民币24,000元的问题。被告张铁军提供了原告与张树山签订的挡光赔偿协议原件，张树山亦出庭作证，证明其收取了被告张铁军代为给付的挡光赔偿款人民币24,000元。原告认可其与张树山签订的挡光赔偿协议，亦认可该笔款项其没有给付张树山，因此，被告张铁军代替原告履行了给付张树山挡光赔偿的义务，该笔费用原告应当给付被告张铁军，因被告张铁军尚欠原告购房款，应从购房款中扣除该笔款项。关于被告提出的原告其他违约问题，因被告并未提出反诉，其以此拒付购房款，依据不足，本院不予采信。综上，被告应给付原告购房款数额为人民币381,194元（948,510元-457,816元-80,000元-5,500元-24,000元），原告认可冲抵其逾期交房违约金人民币34,336元，退装修费人民币17,669元，材料款人民币3,100元合计人民币55,105元，该种认可系其对自己权利的处分，不违反法律规定，故被告应给付原告购房款数额为人民币326,089元（381,194元-55,105元）。关于被告应给付的违约金问题。因双方商品房购销合同并未约定被告给付原告剩余房款的时间，因此，原告可随时主张被告给付购房款，原告于2011年10月10日向被告发出通知，要求被告于2011年10月30日前交纳购房款，而被告至今未能付清，故被告应自2011年11月1日起给付原告逾期付款违约金，违约金计算方式依据双方合同约定的月息1.5%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张铁军、杨永琴于本判决生效后7日内一次性支付原告沈阳宝珑东亚房产开发有限公司剩余购房款人民币326,089元；二、被告张铁军、杨永琴于本判决生效后7日内一次性支付原告沈阳宝珑东亚房产开发有限公司违约金，按本金人民币326,089元，月息1.5%计算，自2011年11月1日起至本判决确定的给付之日止；三、驳回原告沈阳宝珑东亚房产开发有限公司的其他诉讼请求。宣判后，上诉人张铁军、杨永琴不服，上诉至本院，以原审判决认定事实不清为由，请求二审法院撤销原审判决。事实与理由：上诉人张铁军于1997年4月签订了第二份修改后的合同，第一份合同被被上诉人收回，按合同规定预交房款的50%，其余房款进行银行按揭。当房子交于业主时，开发商按合同规定多项违约，如交房时没有燃气、电源没有双线路、配套设施没有达到标准等，我要求退房，开发商经理说，公司遇到点经济困难，没按规定执行责任在我方，你上告我也没有钱退给你。当时公司的资产进行了顶账，在这种情况下，开发商经理跟我说，如果你再交一笔钱就不用按揭了，我就让你进住，等公司资金好转，按合同规定达到要求，你再按揭。我交款时替开发商还欠款29,500元及支票一张80,000元，至今未开发票。开发商改制后，于2010年5月下发一份通知，我主动找公司马经理，对我的要求迟迟不回答，开发商多项违约行为，是我不交房屋余款的原因，我认为，应该先解决开发商的违约问题，我才能进行按揭，我方不应支付剩余购房款人民币326,089元，月息1.5%计算，违约问题解决不了，我要求我现居住的房屋进行调价处理。被上诉人东亚公司辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，应当维持。上诉人于1997年入住至今，我公司向其多次催要剩余房款，并于2010年5月25日、2011年10月10日两次以书面形式催要房款，上诉人也在两份通知书上签字。如存在异议，其应在法律规定的时效内提起诉讼。上诉人的上诉事实与理由完全不存在，没有任何根据可言，属无理要求，理应驳回。本院查明的事实与原审基本一致。另查明，1999年1月27日，上诉人张铁军向被上诉人交付购房款人民币80,000元，被上诉人为上诉人开具《收据》一张。原审对该事实的认定时间为1999年4月27日，与事实不符，本院予以纠正。本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人是否应当给付被上诉人剩余购房款326,089元；2、上诉人是否应当向被上诉人支付违约金按欠款额的月利率1.5%计算。本案中，上诉人与被上诉人签订《商品房购销合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务，现被上诉人已经将诉争房屋交付给上诉人，上诉人也实际占有并使用，理应按合同约定履行给付房款义务。对于上诉人主张，被上诉人多项违约行为是导致上诉人不交剩余购房款326,089元一节，经查，上诉人与被上诉人签订房屋购销合同后，上诉人于1997年开始占有使用诉争房屋，针对上诉人所述的被上诉人的违约行为，如交房时没有燃气、电源没有双线路、配套设施没有达到标准等，上诉人未在合理期限内主张权利，应视为其对诉争房屋质量的认可，现被上诉人要求其给付剩余购房款时，上诉人以被上诉人存有违约行为为由，拒绝履行给付剩余购房款义务，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，不符合法律规定的同时履行抗辩权。同时，上诉人在庭审中没有证据证明被上诉人存有违约行为，在原审中亦未提起反诉请求，故对该上诉主张，依据不足，不予支持；对于上诉人上诉主张不应按本金人民币326,089元按月息1.5%计算利息问题，因上诉人入住多年尚欠购房余款，在接到二次被上诉人催款《通知》后，仍不交付，已构成违约，应承担违约责任，双方签订的销售合同中约定：逾期付款应按月息1.5%计算利息，故原审判决支付利息及标准并无不当。对于上诉人上诉主张，要求解决上诉人出售房屋的多项违约问题，如果不能解决要求，要求进行调价处理一节，原审中上诉人未提出反诉请求，亦无证据证明其所购买的并于1997年开始占有使用的房屋价格应予调整，上诉此主张因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,640元，由上诉人张铁军、杨永琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵明静审 判 员  周海鹏代理审判员  孙 卓二〇一四年三月五日书 记 员  张 莹本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。