广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初161号原告深圳市欧耐赛尔网络科技有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道兴东社区68区美生创谷二期慧谷401，统一社会信用代码91440300MA5EHG6892。法定代表人程红松，系该公司总经理。委托代理人聂春梅，广东鹏讯律师事务所律师。委托代理人王淑，广东鹏讯律师事务所实习律师。被告灏缘科技（深圳）有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）经营场所深圳市宝安区大宝路82号中加韩国际创客园2栋3楼，统一社会信用代码91440300MA5DJ8YMX1。法定代表人DAVIDHYLEE（李政钦）。委托代理人孙素香，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。委托代理人方俊，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。原告深圳市欧耐赛尔网络科技有限公司（以下简称“欧耐赛尔公司”）与被告灏缘科技（深圳）有限公司（以下简称“灏缘科技公司”）房屋租赁合同纠纷一案，原告请求：1、判令原被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告返还原告已交纳的房屋押金人民币28,600.00元；3、判令被告向原告赔偿装修残值损失人民币117,775.00元、搬迁费人民币8,800.00元、企业经营损失人民币79,200.00元；4、判令原告装修评估费用人民币3,000.00元由被告承担；5、判令原告聘请律师费用人民币12,868.75元由被告承担；6、判令本案诉讼费和保全费由被告承担。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，本案现已审理终结。本案相关情况双方有争议的事项为第十项至第十六项，其他事项无争议。一、签订合同时间：2018年7月19日，原告欧耐赛尔公司（乙方）与被告灏缘科技公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区新安街道大宝路灏缘科技大厦四号馆三楼304号房屋（自有建筑）出租，作为乙方办公使用。二、租赁期间：2018年6月1日至2019年5月24日。三、租赁面积、价格：房屋面积220平方米，月租15,158元（含管理费、不含应交税费）。四、租赁保证金：合同签订时乙方应向甲方预交两个月租金28,600元（另有约定除外）。五、租金缴纳时间：每月5日前交清当月所发生的全部费用。六、合同第五条第八项约定，因该场地房屋属历史遗留问题建筑没有房产证件，甲方已告知乙方知晓，双方已达成共识各自承担因此产生的责任。七、合同第六条附则第五项约定：因该场地属历史遗留问题建筑，政府需要拆迁时，其装修部分的赔偿归乙方，其他赔偿一律归甲方所有，乙方不得阻挠。八、2018年8月2日，深圳市宝安区土地规划监察局、深圳市宝安区新安街道办事处发出《通告》，称原深圳市宝安区鸿兴房地产开发公司及深圳市碧海渔村饮食有限公司位于宝安区××区××号地块上的建（构）筑物（现为“灏缘科技大厦创新园”、“深圳市大胜汽车销售服务有限公司”经营场所等）违反了《中华人民共和国城乡规划法》有关规定，宝安区城市管理行政执法局已依法作出《限制拆除决定书》，要求当事人自行拆除，该决定书经行政复议、一审、二审行政诉讼，最终由深圳市中级人民法院终审予以维持，鉴于当事人仍未自行拆除上述建（构）筑物，宝安区土地规划监察局已对当事人发出《行政强制执行决定书》，将上述建（构）筑物实施强制拆除，恢复该土地规划用途，要求涉案建筑内的单位或个人于2018年8月31日前搬离并清空相关物品，2018年9月1日将对地块现场进行清场和封场处理。九、原、被告双方均确认涉案房屋已被拆除。十、关于合同效力问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中被告出租的房屋已经被行政机关确定为违法建筑。故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效。十一、关于押金返还的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告灏缘科技公司应当返还已收取的押金。原、被告双方均确认原告未缴纳2018年8月房屋占有使用费及2018年7、8月水电费，被告主张应予以抵扣，本院予以准许。原、被告双方均确认原告于2018年8月31日撤出涉案场所，原告以2018年8月无法正常使用涉案房屋为由主张不予支付场地使用费，但未提交有效证据予以证明，本院不予采纳。被告灏缘科技公司主张原告欧耐赛尔公司未缴纳2018年7、8月份的水电费，因未抄表，故要求参照2018年6月份水电费金额予以计算。原、被告双方确认2018年6月份水电费金额为人民币3,539元。原告对2018年7月份水电费金额参照2018年6月份金额计算无异议，对2018年8月份水电费金额参照6月份计算有异议。被告未提交证据证明原告欧耐赛尔公司2018年8月应缴纳水电费用组成的证据，应承担举证不能的不利后果。综上，经抵扣，被告灏缘科技公司应返还原告欧耐赛尔公司收取的押金差额人民币9,903元（28,600元-15,158元-3,539元）。十二、关于装修损失的问题。原告欧耐赛尔公司提交深圳市深信房地产评估有限公司出具的报告书，拟证明深圳市深信房地产评估有限公司受其委托于2018年8月24日至2018年8月29日期间对涉案房屋室内自行装修装饰、搬迁费、停产停业损失价值进行了咨询评估，该咨询评估结果载明涉案房屋的室内自行装修装饰评估总值人民币117,775元，原告欧耐赛尔公司主张被告灏缘科技公司应予赔偿。被告灏缘科技公司主张上述评估报告为原告欧耐赛尔公司单方委托，对其真实性、合法性均持异议，且原告主张的装修金额无法确定，即使产生装修损失，亦应按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定，由原告欧耐赛尔公司自行承担。本院认为，双方签订的合同明确约定涉案房屋属历史遗留问题建筑没有房产证件，已经告知原告知晓，故可以认定在订立《房屋租赁合同》时原告已清楚知晓涉案房屋系违法建筑，应当预见到承租涉案房屋将会产生的经营风险。因此，本院认定双方对涉案合同无效承担同等过错责任，因合同无效造成的损失双方应按照同等过错比例进行分担。原告欧耐赛尔公司单方委托的评估报告，被告灏缘科技公司不予认可，故本院不予采纳。本院认为，原告欧耐赛尔公司承租涉案房屋确有装修的可能，鉴于涉案房屋现已拆除，无法确认装修现值，本院结合日常生活经验，根据公平原则酌定原告欧耐赛尔公司的装修现值损失人民币60,000元，被告灏缘科技公司赔偿原告欧耐赛尔公司50%的装修现值损失人民币30,000元。十三、关于搬迁费。原告欧耐赛尔公司依据深圳市深信房地产评估有限公司出具的报告书主张被告灏缘科技公司应支付其搬迁费损失人民币8,800元，被告灏缘科技公司主张上述评估报告系单方委托制作，不予认可，故本院不予采纳。原告未能提交其支付搬迁费用的有效证据，应承担举证不能的不利后果，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。十四、关于企业经营损失。原告欧耐赛尔公司主张被告灏缘科技公司应当按照咨询评估结果报告赔偿其企业经营损失，依据不足，本院不予支持。十五、关于装修评估费。本院认为，原告单方委托第三方进行咨询评估的费用应当由原告欧耐赛尔公司自行承担。十六、关于律师费。本案原告欧耐赛尔公司请求被告灏缘科技公司承担其因本案支付的律师费，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。判决结果根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告深圳市欧耐赛尔网络科技有限公司与被告灏缘科技（深圳）有限公司于2018年7月19日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告灏缘科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳市欧耐赛尔网络科技有限公司返还押金人民币9,903元；三、被告灏缘科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳市欧耐赛尔网络科技有限公司支付装修现值损失人民币30,000元；四、驳回原告深圳市欧耐赛尔网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,527元，由原告深圳市欧耐赛尔网络科技有限公司承担人民币2,124元，被告灏缘科技（深圳）有限公司承担人民币403元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 张    莉二〇一九年五月三十一日书记员 沈嘉怡（兼）书记员 王    琼附本案相关法律条文如下：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。