广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初3471号原告：周少波，男，1970年8月18日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城。委托诉讼代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告周少波与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人黎小凡、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办证违约金33632.8元；2.被告向原告支付逾期交房违约金41860.4元。事实与理由:2013年6月19日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的座落于火炬开发区的中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼23幢1501房的商品房一套，该房总价为416936元。合同约定被告应当在2013年12月31日前交付商品房，并在720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告直到2018年3月26日才办理好不动产权证书，应承担相应违约责任。同时，被告于2017年9月30日才取得竣工验收备案登记证，于2015年5月5日向原告交付使用的房屋不符合法定的交付标准，被告应依法承担逾期交房违约责任。被告辩称，根据合同约定，被告应在2014年12月31日前将中山市建设工程竣工验收备案登记证为条件的商品房交付给原告使用，后经原告于2013年6月19日提交提前收楼申请书，约定因原告个人原因急用房，向被告申请于2013年12月31日将通过五方验收报告的商品房交付给原告使用。被告于2013年6月18日通过五方验收取得报告，并于2013年12月5日向原告寄发收楼通知书，原告于2015年5月5日才收楼。双方已经履行商品房交付义务，被告不存在逾期交房的违约情形。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持。”据此，应当驳回原告的该项请求。退一步而言，原告于2015年5月5日实际收楼，其再主张逾期交付违约金已经超过诉讼时效，应依法予以驳回。关于逾期办证违约金。根据合同第八、第十四条之约定，被告应在房屋交付使用后720个工作日内持办理权属登记须有被告提供的资料到产权登记机关备案。“合同交付使用”是指合同约定交付日的次日，即2015年1月1日后720个工作日即2017年11月23日，违约金应从2017年11月24日起算。被告于2017年9月30日取得竣工验收备案登记证后已经具备办证条件并于2017年9月15日向原告通知办理房产证，该通知于合同约定的期限内寄发，但原告没有按合同约定前来办理办证手续，根据合同第十四条约定，被告无需承担任何责任。即使被告构成违约，根据上述约定，被告已于2018年3月19日履行备案义务，其违约责任截止时间应计至2018年3月18日止。再根据“出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金”的约定，因此逾期办证违约金应自2017年11月24日起至2018年3月18日止，按已付房价款万分之0.1计算违约金，符合双方意思自治、合同约定。经审理查明：2013年6月19日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼23幢1501房的预售商品房，购房总价416936元；合同第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。2013年6月19日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了补充协议（二），约定原合同约定出卖人应在2014年12月31日前在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将该商品房交付给买受人适用。双方一致同意将该条款变更为“出卖人应当2013年12月31日前将经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用”。原合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，双方一致同意将该约定变更为“出卖人应当在商品房按上述提前交付日期交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”。鉴于买受人要求提前交付该商品房，买受人承诺放弃追究出卖人因配合买受人提前交付该商品房而未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之任何责任。协议还约定其他条款。同一日，原告向被告出具提前收楼申请书，载明“现因本人个人原因急需使用该商品房，特向贵单位提出如下提前收楼之申请：请贵司在2013年12月31日前将勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付本人使用，因此申请为本人因自身需要向贵司提出，故承诺不向贵司追究任何因该商品房未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之责任”。2013年12月5日，被告向原告寄发收楼通知书，通知原告于2013年12月23日办理收楼手续。被告主张原告于2015年5月5日办理了收楼手续。2017年9月30日，涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年3月26日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园23幢1501房。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同及补充协议二系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，若按原合同约定，被告应于2015年1月1日起算720个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但根据双方签订的补充协议二约定，原告与被告经协商一致已将涉案房屋收楼时间提前为2013年12月31日，并一致确认被告应按前述提前交付日期交付使用后的720个工作日内，持办理权属登记需由被告提交的资料到产权登记机关备案。故被告应在2014年1月1日起算720个工作日内即2016年11月27日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告辩称其于2018年3月19日履行了备案义务，虽未提供证据证明，但因不动产权证于当月26日办出，期间属于办证部门合理的办证时间，本院予以采信。被告于2018年3月19日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致原告的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，本院酌定为按年利率6%计算。至于逾期办证期间的截止日，原告主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至被告取得不动产登记受理通知书之日止，即2018年3月19日。综上，被告逾期办证应向原告支付逾期办证违约金32692.35元[计算方式：以416936元为基数，按年利率6%计算，从2016年11月28日起计至2018年3月19日止，共477天]。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。故2017年9月30日应视为原告收楼日期，即被告交楼违约状态持续至该日。根据被告提交的提前收楼申请书显示，原告因其自身原因急需使用商品房，因此申请被告于2013年12月31日前将取得五方竣工验收的商品房交付其使用，同时不向被告追究任何因商品房未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的责任。由此可见，原告明知其申请的收楼日期（2013年12月31日前），涉案商品房是未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，即原告在明知涉案商品房在前述收楼时间不具备法定交付条件而同意接收商品房，且明确不向被告追究商品房未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的责任。据此，原告在被告按前述约定在2013年12月31日前通知其办理涉案商品房收楼手续并办理收楼手续后，无权再以涉案商品房不具备交付条件为由向被告主张逾期交房违约责任。故原告诉请被告支付逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告周少波支付逾期办证违约金32692.35元；二、驳回原告周少波的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1687元，减半收取为844元（该款原告已预付），由原告周少波负担479元，由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担365元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年五月二十日书记员 梁敏霞杨丽燕