广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法民一初字第373号原告：深圳市万科物业服务有限公司中山分公司，住所地中山市南区城南一路5号万科城市风景花园（友臻苑D座物业管理用房），组织机构代码76382820-1。负责人：周媛，总经理。委托代理人：高宇，该司员工。被告：陈学玉，女，1980年7月30日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，委托代理人：孙云志，男，1980年9月20日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，系被告陈学玉的丈夫。原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司（以下简称万科物业中山分公司）诉被告陈学玉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月14日受理后，依法由审判员刘宇独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高宇，被告委托代理人孙云志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业中山分公司诉称：被告于2012年1月1日与中山市万科置业有限公司（中山万科朗润园小区的开发商，以下简称万科置业）签订中山市商品房买卖合同，购得中山东区万科朗润园北区16幢1701房。合同第三条约定，在业主大会聘任物业管理机构之前，由万科物业中山分公司对小区提供物业管理服务，买受人应当接受并遵守出卖人与物业管理公司签订的朗润园前期物业服务合同，有关物业服务的内容、质量、价格及其他权利义务均以前期物业服务合同及商品房买卖合同补充协议之附件约定为准。合同签订后，原告一直根据合同的约定，履行自己的职责。但被告自2012年7月1日至2013年10月31日，无任何正当理由，至今一直拖欠物业管理费。为维护自身合法权益，原告特具状至法院，请求判令：1.被告立即向原告支付拖欠的物业服务费用3156.09元及违约金15.15元；2.被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告明确被告拖欠物业管理费期间为2012年7月至11月。原告对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.商品房交付通知书；2.朗润园临时管理规约；3.中山市商品房买卖合同；4.业主资料卡；5.委托银行代收款协议书；6.欠费明细；7.物业费催缴函。被告陈学玉辩称：被告于2012年6月收到交楼通知后，于2012年6月24日带领深度验房服务连锁品牌机构工作人员对涉案房屋进行验收，发现该房屋存在十处不符合相关质量标准，于是向万科置业提出整改意见，经被告多次催促，万科置业于2012年11月底才完成整改，被告于2012年12月初才收楼，并预交了3个月物业管理费，在被告于2012年12月初收楼之前，被告无需交纳物业管理费。被告陈学玉对其辩解在举证期限内提交的证据有：1.装修整改照片；2.短信记录；3.通话录音摘录；4.装修房屋验收咨询报告；5.通话录音光盘；6.装修协议。经审理查明：2011年12月28日，被告陈学玉与万科置业签订中山市商品房买卖合同，约定由被告购买万科置业开发的中山市东区万科朗润园（北区）16幢1701房，建筑面积为161平方米，出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的规定将经验收合格的商品房交付买受人，该小区前期物业服务由卖方委托万科物业中山分公司负责，服务期限自2010年7月20日起至2015年7月19日止，服务内容包括物业的维修、养护和管理等，物业服务费按建筑面积计算，高层住宅每月每平方米3.9元，业主应于每月15日前交纳当期物业管理费用，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日须支付0.1%违约金。同日，被告（甲方）与万科置业（乙方）签订装修协议，双方就甲方认购的商品房交付标准约定如下：甲方委托乙方组织有资质的装修施工单位对该商品房进行装修，装修标准详见附件1，甲方同意按本合同附件1装修标准和附件3装修附图对房屋进行验收，不再按照双方签署的中山市商品房买卖合同的交楼标准和合同附图进行房屋交付和验收，装修部分执行《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）的质量标准，合同附件详细约定了入户门、外窗、阳台等装修内容。合同还约定了其他事项。2012年6月19日，万科置业通知被告前去收楼，被告验楼时发现房屋的装修存在瑕疵，遂向万科置业提出整改意见并拒绝收楼。经过万科置业对房屋装修的整改，被告于2012年9月25日办理涉案房屋收楼手续，并于当日填写业主资料卡，被告于2012年12月7日与被告签订委托银行代收款协议书（支付物业管理费、水电费）。被告于2012年7月至2012年11月没有交纳物业管理费，2012年12月起至今正常交纳物业管理费。原告经向被告追讨2012年7月至2012年11月期间的物业管理费未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。被告与万科置业签订的中山市商品房买卖合同、装修协议均是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点是，被告收楼时间如何认定及应从何时开始交纳物业管理费。被告与万科置业签订商品房买卖合同后，又签订一份装修协议，该协议明确约定，不再按照商品房买卖合同约定的交楼标准进行房屋交付和验收，而是按照协议附件1的装修标准对房屋进行交付和验收，并且协议约定，装修部分执行《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）的质量标准。由此可见，本案中，万科置业向业主交付的商品房不仅要获得主体结构工程、消防等验收合格，而且装修部分也要符合协议约定的质量标准。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”原告主张万科置业交付的房屋符合约定的标准，包括装修标准，其应承担举证责任，但原告没有提供证据证明万科置业交付的房屋装修符合约定的《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）的质量标准，故原告应当承担举证不能的法律后果。被告于2012年9月25日办理涉案房屋收楼手续，并于当日填写业主资料卡，因此，本院认定被告于2012年9月25日正式收楼，并应当从该日起交纳物业管理费。至于被告辩称的2012年9月25日至2012年11月30日期间仍存在装修瑕疵问题，因被告于2012年9月25日填写业主资料卡收楼，即表示该日起被告认可万科置业的交楼符合约定标准，在此之后的装修瑕疵属于万科置业对房屋的保修范围，2012年9月26日至2012年11月30日期间的物业管理费被告应当向原告交纳。其中2012年9月26日至同月30日为104.65元（161平方米×3.9元/月/平方米÷30日×5日），2012年10月至11月为1255.8元（161平方米×3.9元/月/平方米×2个月），合计1360.45元。关于违约金，2012年9月份拖欠的物业管理费应当于2012年10月15日前支付，未支付的应当从下月1日即2012年11月1日起算违约金；2012年10月份拖欠的物业管理费应该于当月15日即2012年10月15日前支付，未支付的应当从下月1日即2012年11月1日起算违约金；2012年11月份拖欠的物业管理费应该于当月15日即2012年11月15日前支付，未支付的应当从下月1日即2012年12月1日起算违约金，违约金均按每日0.1%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：一、被告陈学玉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司支付2012年9月26日至2012年11月30日期间的物业管理费1360.45元及违约金（违约金计算方法：2012年9月份拖欠104.65元，从2012年11月1日起算；2012年10月份拖欠627.9元，从2012年11月1日起算；2012年11月份拖欠627.9元，从2012年12月1日起算，均按每日0.1%计算至本判决确定给付之日止）；二、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告已预交），由原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司负担15元，被告陈学玉负担10元（该款由陈学玉于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  刘宇二〇一四年三月十二日书记员  陈璐