江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)泰中民终字第0049号上诉人（原审被告）泰兴市粮食储备库，住所地泰兴市河失镇殷石村。法定代表人周永宏，主任。委托代理人周少民，泰兴市黄桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）戴改珠。委托代理人薛庆国，男。委托代理人严伯泉，男。原审被告泰兴市粮食局，住所地泰兴市政府大楼8楼。法定代表人叶亚东，局长。委托代理人戴群，江苏银杏树律师事务所律师。上诉人泰兴市粮食储备库与被上诉人戴改珠及原审被告泰兴市粮食局协助办理过户手续纠纷一案，泰兴市人民法院于2013年11月8日作出（2013）泰民初字第1205号民事判决。上诉人泰兴市粮食储备库不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审经审理查明：戴改珠的丈夫薛裕锦原系泰兴市泰兴粮库的高级工程师，1963年7月工作，2002年5月21日退休，2012年6月18日死亡。2002年元月8日，泰兴市泰兴粮库（后更名为泰兴市粮食储备库）向薛裕锦家出具书面答复一份，答复的内容为“为尽快落实原老办公楼的拆搬工作，妥善安排原住户的重新安置，针对薛裕锦同志的要求，现给予答复如下：一、薛裕锦同志系粮库的高工，其家庭有特殊情况，经商定，将原物资站综合楼下麻袋库西边两间约82㎡的房子让其居住，并按国家有关房改房的政策出售给他。二、搬住之前，库里负责将两间与其它一间半隔开，并负责接通水电。三……。”此后，戴改珠夫妇及家人即居住于上述房屋，并于2003年3月24日缴纳了购房款22008元。泰兴市粮食储备库亦开具了收据，但双方一直未办理产权过户手续。2010年1月13日，泰兴市粮食局领取了上述房屋的所有权证，所有权证的房屋坐落地址为“泰兴镇万桥路15号102室”。原审另查明：按当时的泰兴市人民政府有关住房制度改革的政策规定，薛裕锦可享受110平方米购房补贴面积，薛裕锦在购买涉讼房屋之前已经享受了面积为91.37㎡房改房。上述事实，有当事人陈述、泰兴市泰兴粮库的答复及泰兴市粮食储备库的收据、涉讼房屋的所有权证、泰兴市人民政府的相关文件等证据证明，故原审法院予以认定。审理中，戴改珠提供了泰兴市人民政府（1998）206号《关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案》的文件一份，用以证明该文件规定，对1998年11月30日之前参加工作的行政机关、企事业单位的无房职工和住房面积未达到规定面积标准的职工，购房时可实行一次性补贴；家庭购房补贴由夫妇双方所在单位按职工本人应享受的面积标准分别计发；有条件的单位可给予职工工龄补贴，补贴额计算公式为：工龄补贴=359×2×0.6%×实行住房公积金制度前的工龄×应补贴面积。戴改珠述称，薛裕锦在第一次购买房改房后，原泰兴市泰兴粮库并未给予其不足面积部分的补贴。故而在其购买涉讼房屋时，泰兴市粮食储备库考虑到了这一因素，所以才将房屋价格定为22008元。泰兴市粮食储备库则提供了泰兴市人民政府（1995）158号文件一份，用以证明薛裕锦只能享受一套房改房。质证时，戴改珠认为，该文件的规定已经过时，应当按1998年文件规定的精神执行。原审法院认为：虽然戴改珠与泰兴市粮食储备库之间未签订房屋买卖合同，但本案客观上却存在以下事实：一、泰兴市粮食储备库是涉讼房屋的原所有人，并在其享有所有权时将房屋出售给戴改珠家庭；二、薛裕锦向泰兴市粮食储备库支付了购房款，并由泰兴市粮食储备库出具了收据；三、涉讼房屋已经由泰兴市粮食储备库交付给薛裕锦方居住，并由薛裕锦家庭居住使用至今。从上述事实也可以看出双方之间法律关系的特征：一、薛裕锦与泰兴市粮食储备库之间系平等的民事法律关系的主体。二、薛裕锦与泰兴市粮食储备库之间达成了买卖涉讼房屋的合意，而且此种合意不存在欺诈、胁迫之行为，应为双方真实意思的一致表示。至于泰兴市粮食储备库是否应按相关政策出售是其内部管理的事宜，这一点并不能改变双方就买卖房屋达成合意的事实。三、基于此种合意，相互履行了交付标的物的义务，即双方之间是有偿的合同关系。因此，双方之间法律关系的表象和实质完全符合房屋买卖合同的特征，故而泰兴市粮食储备库负有协助办理过户手续的义务，至于办理过户手续的相关费用，则应根据有关的法律、法规及政策由相关行政部门确认由谁支付。因泰兴市粮食局亦认可其不是涉讼房屋的实际所有人，但其系登记所有人，故泰兴市粮食局亦负有协助戴改珠办理产权过户手续的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条之规定，原审判决：泰兴市粮食储备库、泰兴市粮食局于判决生效后10日内协助戴改珠办理将位于泰兴市济川街道万桥路15号102室房屋所有权转让给戴改珠的过户手续。案件受理费80元，减半收取40元，由泰兴市粮食储备库、泰兴市粮食局共同负担。上诉人泰兴市粮食储备库不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决与事实不符。第一，双方未曾签订房屋买卖协议。上诉人在2002年的答复中，只是让被上诉人居住并按国家有关房改房政策出售。根据泰政发（1995）158号文件精神，房改房政策只能享受一次，不能重复享受；出售时也必须经房改部门评估后才能进行销售。被上诉人之夫已经享受了一次房改房待遇，按照规定不好再享受房改房政策。第二，2003年被上诉人所缴纳的22008元不能证明就是购房款，按照2003年3月1日的基准日评估的房产价格为83059元，房价相差甚远。第三，涉讼房屋已经由泰兴市粮食局领取了房产证，根据物权法的规定，上诉人无权处理该房产。综上，要求依法撤销一审判决。被上诉人戴改珠答辩称：2002年原泰兴市泰兴粮库按政策将房屋出售给薛裕锦，是经过粮库领导的研究决定的，当时另一员工放弃，粮食局还给予了3万元的住房补贴。上诉人所述的1995年的文件早已时过境迁，应当按照（1998）206号文和苏政办发（2000）54号文件精神执行。上诉人将涉案房产以非法手段转移给泰兴市粮食局，混淆是非，严重侵害了戴改珠的合法权益，被上诉人对此保留相关诉权。综上，要求维持原判。原审被告泰兴市粮食局述称：泰兴市粮食局并非真实的产权人，当时只是作为主管部门加盖了公章，房管部门操作错误导致房产证登记在泰兴市粮食局的名下，真正的产权人是泰兴市粮食储备库。泰兴市粮食储备库与薛裕锦之间虽有房屋买卖的意向，但最终没有订立房屋买卖合同，双方应当就此好好协商，妥善处理。二审中，上诉人泰兴市粮食储备库提供了泰兴市粮食局委托泰兴市泰信房地产评估咨询有限公司于2014年1月16日作出的房地产估价报告，证明涉案房屋在2003年3月1日的价格为83059元。上诉人还提供一份泰兴市粮食局于2005年10月21日对信访事项的答复意见，证明泰兴市粮食局同意房屋按市场价出售。被上诉人戴改珠认为，房屋出售在前，答复意见在后，泰兴市粮食储备库从未找过被上诉人订立租赁协议；评估报告是没有效的，当初出售房屋时粮库对房屋也已经评估，约4万余元。二审另查，原审文书中表述的薛裕锦交付购房款的时间有误，应当为2003年3月20日。二审查明的其他事实与一审相同，本院予以认定。本院认为，双方争议的焦点在于薛裕锦与泰兴市粮食储备库之间有无形成房屋买卖合同关系。从现有证据来看，泰兴市粮食储备库考虑到薛裕锦为高工，家庭有特殊困难，故而于2002年将麻袋库西边的房屋让其居住，并书面承诺按国家有关房改房的政策出售给他；此后2003年，薛裕锦亦向泰兴市粮食储备库交纳了22008元的购房款，泰兴市粮食储备库向薛裕锦出具的收据中也明确载明为“购房款”；薛裕锦家庭2002年后一直居住于该房屋内，原审据此分析双方已经达成房屋买卖的合意并实际履行了合同的主要义务，一方交付了房屋，一方支付了购房款，进而认定泰兴市粮食储备库负有将房屋过户至戴改珠名下的义务，并无不当之处。因涉案房屋的产权证现登记在泰兴市粮食局名下，故泰兴市粮食局亦负有协助过户的义务。综上，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人泰兴市粮食储备库负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  王 珏审 判 员  高继林代理审判员  缪翠玲二〇一四年三月十日书 记 员  顾春旺