黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民初432号原告(执行案外人)：张雪桐，女，1978年7月16日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：宋岩，黑龙江奔河律师事务所律师。被告（申请执行人）：哈尔滨市万鑫小额贷款有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区宣化街**。法定代表人：冯建成，董事长。委托诉讼代理人：师洋，男，该公司法律顾问。第三人（被执行人）：赵松蕾，女，1978年7月3日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：陆珊珊，黑龙江法昕律师事务所律师。原告张雪桐与被告哈尔滨市万鑫小额贷款有限责任公司（以下简称万鑫贷款公司）、第三人赵松蕾案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张雪桐的委托诉讼代理人宋岩，被告万鑫贷款公司的委托诉讼代理人师洋，第三人赵松蕾的委托诉讼代理人陆珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张雪桐向本院提出诉讼请求：1.终止对李雪桐所有的坐落于哈尔滨市××友谊路××号哈药大厦兰庭单元29层02号房产的执行，解除对该房产的查封；2.案件受理费由万鑫公司、赵松蕾承担。事实和理由：案涉查封房产系张雪桐所有的个人财产，并不是赵松蕾的财产。2015年3月21日，张雪桐与赵松蕾签订房屋买卖合同，双方约定赵松蕾将案涉房产出售给张雪桐，转让价款600万元。张雪桐将购房款支付给赵松蕾，赵松蕾向张雪桐交付了房屋，但赵松蕾没有按约定协助张雪桐办理房产更名过户手续。为此，张雪桐向哈尔滨市南岗区人民法院提起诉讼，该院作出（2018）黑0103民初3394号民事判决，确认了案涉房产为张雪桐所有。张雪桐与赵松蕾之间签订合法有效的房屋买卖合同，张雪桐已经支付了全部房款，办理了房屋交接手续，并实际占有、使用房屋至今。由于赵松蕾拖延办理过户手续，造成房屋现未办理产权登记。为维护自己的合法权益张雪桐已向人民法院提起诉讼，因此，该房屋没有办理过户登记手续的责任在赵松蕾，张雪桐没有过错。因此，人民法院不应执行该房屋，张雪桐提出的执行异议请求符合法律规定，请求人民法院支持张雪桐的诉讼请求。万鑫贷款公司辩称，张雪桐与赵松蕾签订房屋买卖合同后间隔半年之久未办理房屋备案登记过户手续，张雪桐存在过错，其举示的购房转款凭证，收款方并非赵松蕾，不能证实其已交付了购房款。人民法院进入执行程序，并查封案涉房产之后，张雪桐另案诉讼取得的法律文书，不能排除人民法院的执行。张雪桐的诉讼请求不符合法律规定，请求人民法院驳回张雪桐的诉讼请求。赵松蕾述称，对张雪桐的诉讼请求没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张雪桐提交证据如下：证据一、哈尔滨市商品房买卖合同书一份，证明赵松蕾向张雪桐出售的案涉房屋，赵松蕾享有合法所有权。经质证，万鑫公司认为：对真实性没有异议，该份合同能够证明赵松蕾购买了案涉的房子，不能证明张雪桐主张的双方存在交易并且该房屋已经实际交付给张雪桐。赵松蕾对该证据无异议。本院认为，当事人对赵松蕾原始购买案涉房屋的真实性无异议，本院予以确认。证据二、2015年3月12日，张雪桐、赵松蕾签订的房屋买卖合同一份，证明张雪桐与赵松蕾之间签订了合法有效的买卖合同，根据合同约定该房屋交易价款为600万元。经质证，万鑫公司认为：对该证据真实性有异议，甲方签字及身份证落款处身份证号码有涂改。甲方赵松蕾签字经与上一份商品房买卖合同中的签字对比应该不是同一人签署。赵松蕾对该房屋买卖合同无异议。本院认为，赵松蕾认可该份房屋买卖合同的签名为其本人写，本院对该房屋买卖合同的真实性予以确认。第三组证据，赵松蕾给张雪桐出具的购房收据三张、中国农业银行网上银行电子回单二张、张雪桐母亲王长花银行账户交易流水一份、2015年5月14日赵松蕾及赵宏涛向原告出具的承诺书一份、张雪桐户口复印件一份，证明张雪桐依据与赵松蕾签订的房屋买卖合同，交付了全部的购房款600万元，王长花是张雪桐的母亲。经质证，万鑫公司认为：三张收据中赵松蕾的签字同样与商品房买卖合同当中的签字不同，该三张收据、二张网上银行电子回单当中的收款方并没有收款人的姓名，不能证明该款由王长花转给赵松蕾实际支付了相关的款项。对户口簿没有异议。承诺书当中记载的转款金额与原告所称的600万元是不符的。所以不能证实双方购买交易房屋的真实性。赵松蕾对张雪桐提供的该组证据无异议。本院认为，王长花系张雪桐的母亲，赵洪涛系赵松蕾的父亲，各方当事人对该身份关系无异议，王长花通过银行向赵洪涛转账585.6万元购房款，赵松蕾收到购房款后为张雪桐出具了收据，当事人没有证据推翻该事实，本院对张雪桐支付购房款，赵松蕾出具收据的事实予以确认。证据四、哈尔滨公证处2015年5月20日出具的公证书一份，证明张雪桐与赵松蕾在2015年5月14日就案涉的房产在公证处办理了房屋买卖公证，赵松蕾自愿将涉案的房产出售给张雪桐，张雪桐对案涉的房产享有所有权。经质证，万鑫公司认为：张雪桐提供公证书只能证明双方曾签署过关于案涉房屋买卖协议的事实，鉴于案涉的房屋有商业贷款尚未还清所以张雪桐与赵松蕾进行房产交易需征得贷款银行的同意，但在张雪桐举示的证据当中并无相关的内容。赵松蕾对该公证书无异议。本院认为，公证机关出具的公证书真实有效本院予以确认。证据五、2015年5月20日，张雪桐与赵松蕾签订的交接单一份，证明2015年5月20日，赵松蕾已经将房屋实际交付给张雪桐。经质证，万鑫公司认为：该份房屋交接单无法证明双方已经实际将房屋交付。赵松蕾对该份证据无异议。本院认为，赵松蕾认可房屋已交付的事实，本院予以确认。证据六、国网电力有限公司哈尔滨供电公司发票13张、物业费交费收据2张，证明张雪桐与赵松蕾签订房屋买卖合同之后赵松蕾已经将房屋实际交付给张雪桐，张雪桐在居住期间多次交纳房屋电费，张雪桐已经实际占有该房产。经质证，万鑫公司认为：对13张票据真实性没有异议，但是认为与案涉的房屋无关，案涉房屋地址是哈药大厦29层2号，而该电力票据上显示的地址是505号兰庭A户，所以该交费的房屋与案涉的房屋不是一套。赵松蕾对该证据无异议。本院认为，当事人对张雪桐提供的该组证据真实性无异议，经审查电力部门开具的发票的房屋为案涉房屋，本院予以确认。证据七、哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初3394号民事判决书一份及裁判文书生效证明一份，证明案涉的房产为张雪桐所有。经质证，万鑫公司认为：对真实性无异议，赵松蕾与万鑫公司之间的债权债务关系以及该房产已经被法院采取强制措施等事实，该判决均未查明。虽然判决赵松蕾协助原告办理过户手续，但是该判决在法院执行并采取强制措施之后，不能排除法院的执行。赵松蕾无异议。本院认为对该判决予以认定。证据八、哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01执异第10号裁定书，证明张雪桐依据民事诉讼法的规定向人民法院提起过异议，本案的诉讼程序符合法律规定。经质证，万鑫公司认为：对真实性没有异议，恰恰能够证明张雪桐的执行异议不成立。赵松蕾无异议。本院予以认定。证据九、张世国证人证言，证明赵松蕾与张雪桐进行房屋交易之后，双方曾到开发商及物业处要求办理房屋更名过户手续。但由于该房产处在办理房产证过程当中，开发商无法更名，因此双方才办理了公证手续，并于2015年5月20日办理了房屋交付手续。经质证，万鑫公司认为：该证人不能证实双方交接房屋的真实性，其并没有实际参与，只是在交接单上签字了。赵松蕾对证人证言证明的问题无异议。本院认为，结合张雪桐提供的其他证据，能够证明张雪桐购买该房屋并实际占有，对该证人证言予以确认。万鑫公司、赵松蕾未提供证据。本院认定事实如下：王长花系张雪桐的母亲；赵洪涛系赵松蕾的父亲。2009年4月15日，赵松蕾与哈尔滨哈药集团房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，赵松蕾购买了哈尔滨市××友谊路××号哈药大厦兰庭单元29层02号房产。2015年3月12日，张雪桐、赵松蕾签订房屋买卖合同约定：“赵松蕾自愿将哈尔滨市××友谊路××号哈药大厦兰庭单元29层02号房产转让给张雪桐；成交价格为人民币600万元整，房屋所涉及的贷款及办理过户更名的费用由张雪桐承担；张雪桐应在2015年3月31日之前向赵松蕾支付购房款585万元，并在赵松蕾交付房屋清算费用完毕后将剩余尾款支付给赵松蕾；该房屋具备房屋产权变更条件后，赵松蕾保证按照张雪桐的通知及时到国家部门或开发商处配合张雪桐办理公证及产权过户更名等相关手续”。当日，张雪桐通过其母亲王长花农业银行账户向赵松蕾父亲赵洪涛银行账户转款200万元；次日，王长花再次向赵洪涛银行账户转款385.6万元；剩余14.4万元张雪桐以现金方式支付。2015年5月14日，张雪桐、赵松蕾在哈尔滨公证处办理了案涉房屋买卖公证。同日，赵松蕾、赵洪涛出具承诺书，认可张雪桐通过王长花转账支付购房款585.6万元，剩余房款以现金方式支付。2015年5月20日，在谢智伟、张世国的见证下，赵松蕾、张雪桐签订房屋交接协议，赵松蕾将案涉房屋交付给张雪桐。2015年9月5日、2016年10月11日，张雪桐向哈药集团物业管理有限公司交纳物业费、电梯费。张雪桐占有使用案涉房产期间，均是以张雪桐名义向电力部门交纳电费。2017年9月，张雪桐以赵松蕾为被告提起诉讼，哈尔滨市南岗区人民法院于2018年5月22日作出（2018）黑0103民初3394号民事判决：案涉房产归张雪桐所有，赵松蕾协助张雪桐办理产权登记过户手续。2014年8月29日，案外人哈尔滨正阳河调味食品有限公司（以下简称正阳河公司）、万鑫公司签订借款合同。2014年12月24日，万鑫公司分别与赵松蕾、哈尔滨利龙房屋开发公司、哈尔滨市红十字中心血站药业有限公司、哈尔滨市阿城区世纪名苑购物中心有限公司、云梅新、赵洪涛、刘德林、王松茂签订《保证合同》，赵松蕾等人承担正阳河公司保证还款责任。2015年3月24日，万鑫公司提起诉讼要求解除其与正阳河公司之间签订的借款合同、偿还借款、保证人承担保证责任。审理期间，人民法院查封哈尔滨市红十字中心血站药业有限公司持有黑龙江正阳河肉制品有限公司92%的股权。2015年6月17日，哈尔滨市中级人民法院作出（2015）哈民三商初字第69号民事调解书确认：正阳河公司偿还万鑫公司借款利息，赵松蕾、哈尔滨利龙房屋开发公司、哈尔滨市红十字中心血站药业有限公司、哈尔滨市阿城区世纪名苑购物中心有限公司、云梅新、赵洪涛、刘德林、王松茂承担连带清偿责任。2015年9月24日，哈尔滨市中级人民法院作出（2015）哈执字第258号执行裁定书，查封赵松蕾名下哈尔滨市××友谊路××号哈药大厦兰庭单元29层02号房屋。执行过程中，张雪桐以该房产为其所有，应解除查封为由提出异议，2019年1月18日，本院作出（2018）黑01执异10号裁定书，驳回张雪桐的异议请求。张雪桐不服提起本案案外人执行异议之诉。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。争议焦点是张雪桐对哈尔滨市××友谊路××号哈药大厦兰庭单元29层02号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。人民法院审查该类案件应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条等相关法律规定，来认定案外人张雪桐是否具备阻却执行的法律要件。关于张雪桐、赵松蕾就案涉房屋签订的买卖合同效力问题。2015年3月12日，张雪桐、赵松蕾签订房屋买卖合同，在公证机关办理了房屋买卖协议公证证明，该房屋买卖交易系双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，且经生效的民事判决予以确认，故张雪桐、赵松蕾订立房屋买卖合同为有效合同。万鑫公司虽对房屋买卖合同为赵松蕾本人签字持有异议，但赵松蕾对原始取得案涉房屋，其自愿将该房屋售与张雪桐，协议系其本人签字均予以认可，万鑫公司未举证推翻双方当事人订立合同、进行公证的事实，万鑫公司的抗辩，本院不予采纳。2014年12月24日，万鑫公司、赵松蕾签订保证合同，赵松蕾作为保证人为万鑫公司的债务人正阳河公司提供保证，保证期限为两年，至2015年6月，本院作出已发生法律效力的民事调解书再次确认赵松蕾保证责任期间，张雪桐、赵松蕾之间的房屋买卖交易已完成。在人民法院已查封正阳河公司其他保证人财产的情况下，可以排除赵松蕾处分案涉房产存在恶意逃避担保之债的主观故意。张雪桐、赵松蕾在2015年9月24日人民法院查封案涉房产前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的第一个法律要件。关于张雪桐是否实际占有问题。张雪桐、赵松蕾签订房屋买卖合同、办理公证手续后，2015年5月20日，赵松蕾将房屋交付张雪桐，双方签订了交接协议，明确了房屋的权属。张雪桐提供案涉房屋的物业费、电费交费票据进一步证明张雪桐在人民法院查封前已合法占有使用了该房屋。关于购房款交付问题。王长花系张雪桐的母亲，赵洪涛系赵松蕾的父亲。张雪桐、赵松蕾房屋买卖合同订立后，王长花通过银行转账方式向赵洪涛银行账户转款支付购房款585.6万元。该款的来源虽不是出自张雪桐本人银行账户，收款人亦非赵松蕾本人，但王长花、赵洪涛分别作为房屋交易主体张雪桐、赵松蕾的母亲和父亲，代替交易双方当事人收付款的行为不违反法律规定，张雪桐、赵松蕾亦认可该支付方式，张雪桐提供的银行流水、付款凭证能够证明王长花向赵洪涛支付了购房款的事实。且张雪桐支付购房款的时间早于万鑫公司向正阳河公司主张债权之前，付款行为亦发生在人民法院查封之前，故可以认定张雪桐按合同约定支付了案涉房屋的全部合同价款。关于张雪桐对案涉房屋未办理过户登记是否具有过错问题。张雪桐、赵松蕾针对房屋交易签订的房屋买卖合同对双方的权利义务进行了明确的约定，支付购房款后双方进行了公证，张雪桐已尽到审慎的交易注意义务。合同约定的房屋价款符合当时、当地的市场价格，张雪桐属善意购买。根据双方合同约定、赵松蕾的陈述，以及尚有房屋贷款未清偿的事实，双方在订立合同时该房屋不具备所有权变更登记条件，待房产管理部门许可赵松蕾办理所有权登记时，案涉房屋即被人民法院予以查封，导致张雪桐无法完成产权过户登记。张雪桐、赵松蕾之间除房屋买卖合同关系，双方并不存在着其他利害关系，本案现有证据可以排除张雪桐、赵松蕾之间存在恶意串通规避人民法院查封、执行的情形，张雪桐就案涉房产未办理过户登记非因张雪桐自身原因，张雪桐不存有过错。综上所述，张雪桐的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：终止对哈尔滨市道里区友谊路505号哈药大厦兰庭单元29层02号房产的执行，解除对该房产的查封。案件受理费53800元，由赵松蕾负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2018）黑01执异10号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 董茂建审判员王爱军审判员毛保森二〇一九年五月二十一日法官助理刘向坤书记员刘晶