福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初3309号 原告：上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行，住所地泉州市丰泽区丰泽街29号，统一社会信用代码913505035633824872。 负责人：王文坤，该分行行长。 委托诉讼代理人：张漩，女，该分行员工。 委托诉讼代理人：杨荣胜，男，该分行员工。 被告：王真珠，女，1988年5月6日出生，汉族，住泉州市丰泽区。 被告：颜永昌，男，1984年1月30日出生，汉族，住泉州市丰泽区。 被告：泉州浦西万达广场投资有限公司，住所地泉州市丰泽区宝洲路689号浦西万达广场SOHO-A塔5层，统一社会信用代码913505035550800758。 法定代表人：曲晓东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈德龙，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林风华，福建天衡联合律师事务所律师。 原告上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行与被告王真珠、颜永昌、泉州浦西万达广场投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨荣胜及被告泉州浦西万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人陈德龙到庭参加诉讼，被告王真珠、颜永昌经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除案涉编号17612016100719130601号《个人购房担保借款合同》；2、判令被告王真珠、颜永昌立即偿还原告借款本金162712.29元及利息、罚息、复利2231.84元，并支付自2019年1月24日起至款项实际还清之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利；3、判令原告对被告王真珠、颜永昌提供的抵押物即位于泉州市丰泽区产依法折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；4、判令被告泉州浦西万达广场投资有限公司对被告王真珠、颜永昌的债务承担连带保证责任；5、由三被告承担本案的案件受理费。事实与理由：2016年12月30日，原告与王真珠、泉州浦西万达广场投资有限公司签订编号17612016100719130601号《个人购房担保借款合同》，约定由原告向被告王真珠提供贷款19万元，借款期限自2016年12月30日至2026年12月30日止，年利率5.39%，并采用月均等额本息还款法归还每月的借款本息，被告泉州浦西万达广场投资有限公司为上述贷款提供阶段性连带责任保证。上述合同还约定被告王真珠以其所购即位于泉州市丰泽区产对上述借款所涉债务的偿还提供抵押担保，抵押担保的范围为借款人在合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实行抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）；在借款期间，被告如未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用即构成违约，原告有权提前收回全部贷款本息，并有权依法处分抵押物，向被告计收罚息等。合同签订后，该合同项下抵押物已经登记机关办理抵押登记，原告亦即依约发放了贷款。但被告王真珠在偿付了部分借款本息后，未依约继续偿还借款本息，严重违反合同约定，被告泉州浦西万达广场投资有限公司亦未依照合同约定履行连带保证责任。 被告王真珠、颜永昌未作答辩。 被告泉州浦西万达广场投资有限公司辩称，1、在被告王真珠、颜永昌已提供案涉房屋作为讼争债务抵押担保的情况下，原告在案涉房屋拍卖、变卖并以拍卖、变卖所得价款清偿债务之前，无权要求答辩人同时承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”的规定，鉴于被告王真珠、颜永昌已将其所购案涉房屋作为其向原告履行债务清偿义务的担保，故原告理应先行拍卖、变卖案涉房屋，若拍卖、变卖所得价款不足清偿原告债务的，原告方可要求答辩人承担连带清偿责任，故原告在未拍卖、变卖案涉房屋，并就拍卖、变卖所得价款清偿被告王真珠、颜永昌所欠债务本息前要求答辩人承担连带清偿责任的主张依据不足；2、倘若判决要求答辩人承担保证责任，理应判决答辩人在承担保证责任后有权向业主追偿；3、原告所主张的利息、罚息、复利之和远高于法律保护的利息范围，恳请法院予以调整。综上，原告诉请答辩人承担保证责任缺乏事实与法律依据，理应予以驳回。 原告围绕其诉讼主张依法提交了如下证据：1、原告的营业执照、金融许可证；2、被告王真珠、颜永昌的居民身份证及结婚证；3、被告泉州浦西万达广场投资有限公司的营业执照；4、《个人购房担保借款合同》；5、《个人贷款借款凭证（借据）》；6、《泉州市不动产证明》；7、账户管理数据。 被告王真珠、颜永昌、泉州浦西万达广场投资有限公司未提交证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告泉州浦西万达广场投资有限公司对原告所提交的证据1-6的真实性、合法性、关联性无异议，对证据7的合法性、关联性无异议，对证据4证明目的有异议。被告王真珠、颜永昌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交任何书面质证意见，视为自动放弃举证、质证等权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经庭审认证，本院查明的事实与原告所述基本一致。经查明，被告王真珠与被告颜永昌系夫妻。被告王真珠因向被告泉州浦西万达广场投资有限公司购买坐落于丰泽区产，向原告上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行申请个人购房贷款用于支付购房款，并于2016年12月30日与原告签订一份编号17612016100719130601《个人购房担保借款合同》，被告颜永昌作为共同还款人和抵押财产共有人在借款合同上签名并加摁手印，被告泉州浦西万达广场投资有限公司作为保证人在借款合同上盖章。该借款合同约定：被告王真珠向原告借款19万元，借款期限自2016年12月30日起至2026年12月30日止，执行年利率为5.39%，还款方式为按月等额本息还款；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性担保，被告王真珠以其购买的上述丰泽区产为本合同项下贷款提供抵押担保；被告泉州浦西万达广场投资有限公司作为保证人，对本借款合同签订之日起至本合同项下房产办妥抵押担保的现房抵押登记手续且贷款人已收到该抵押权利证明正本之日止期间产生的本合同项下被告王真珠的债务承担连带保证责任即阶段性连带保证责任；担保的范围包括本借款合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实行担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用）；合同中还约定借款人应按期偿还贷款本息，若发生贷款逾期，应在归还逾期贷款本息时一并缴付逾期罚息，贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利；若借款人发生违约事件，贷款人有权提前收回全部贷款本息，并有权依法处分抵押物，并以抵押财产折价或拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿，或依法追索保证人的连带责任。合同签订后，原告与被告王真珠于2017年4月1日就抵押物依法向登记机关办理了房屋抵押权预告登记手续。2016年12月30日，原告依约向被告王真珠发放贷款19万元，被告王真珠为此在《个人贷款借款凭证》上签名并加摁手印，对其上载明的借款金额、借款执行利率及借款期限等内容予以确认。但被告王真珠在合同履行过程中，自2018年11月10日始未能按约进行还款，截止至2019年1月23日，尚欠原告借款本金162712.29元、利息、罚息、复利2231.84元。原告经催讨未果，遂诉至本院。原告起诉后，被告王真珠等被告均未偿还过任何款项。 本院认为，原告上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行具有从事金融业务的主体资格，其与被告王真珠、泉州浦西万达广场投资有限公司签订的编号17612016100719130601《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，依法成立有效，各方均应按合同约定履行义务。原告依约履行了向被告王真珠发放贷款19万元的合同义务。案涉借款合同约定“借款人发生违约事件时，贷款人有权提前收回全部贷款本息”，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，被告王真珠在履行借款合同期间未按时还本付息，已构成违约，因此，诉争合同约定的解除条件已经成就，原告享有根据合同约定与被告解除合同的权利，现原告要求解除编号17612016100719130601《个人购房担保借款合同》，并提前收回已发放的贷款，具有事实与法律依据。被告颜永昌作为共同还款人和抵押财产共有人，在上述《个人购房担保借款合同》上签字，且本案贷款发放发生于被告王真珠、颜永昌婚姻关系存续期间，故上述债务系被告王真珠、颜永昌婚姻关系存续期间的共同债务，被告颜永昌应对案涉贷款承担共同还款责任，原告要求被告王真珠、颜永昌偿还尚欠的借款本金、利息、罚息及复利的诉讼请求，理由正当，应予支持。被告泉州浦西万达广场投资有限公司自愿为本案债务向原告承担连带责任保证，其的保证责任期间是到本合同项下房产办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予原告之日止，该保证方式、期限、范围明确，保证合法有效，现涉诉房产尚未办理房产抵押登记，被告泉州浦西万达广场投资有限公司应依法承担连带保证责任，原告在合同约定的阶段性保证期限内向被告泉州浦西万达广场投资有限公司主张权利，合理合法，应予支持；被告泉州浦西万达广场投资有限公司在承担保证责任后有权向被告王真珠、颜永昌追偿。被告王真珠自愿以其购买的坐落于丰泽区产为本案借款提供抵押担保，抵押物依法办理了房屋抵押预告登记手续，原告依据房屋抵押权预告登记，主张对该抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。预告登记是指对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立；物权法第一百八十七条中关于抵押权的登记是指实际抵押权登记，并非预告登记，两者具有不同的法律性质；根据我国物权法的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，而且该请求权具有排他效力；因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权，故在预售商品房上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，预告登记抵押权人行使房屋优先受偿权依据不足，不予支持；据此，原告主张对案涉预告抵押登记的房产享有优先受偿权的主张不能成立，对该主张不予支持。被告泉州浦西万达广场投资有限公司关于原告在处分抵押房产前，无权要求其同时承担连带清偿责任的辩解意见，与事实和法律规定不符，本院不予采信。被告庄进福、张淑珠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行与被告王真珠、颜永昌、泉州浦西万达广场投资有限公司于2016年12月30日签订的编号17612016100719130601《个人购房担保借款合同》； 二、被告王真珠、颜永昌应于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行偿还借款本金162712.29元及利息、罚息、复利2231.84元，并按中国人民银行有关规定及上述《个人购房担保借款合同》约定支付自2019年1月24日起至实际还清款项之日止的利息、罚息、复利； 三、被告泉州浦西万达广场投资有限公司对上述判决第二项的债务承担连带保证责任；其在承担了保证责任后，有权在保证责任范围内向被告王真珠、颜永昌追偿； 四、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3598元，减半收取1799元，由被告王真珠、颜永昌、泉州浦西万达广场投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  黄旭光 二〇一九年五月二十七日 书记员  杨实达 附注本案所引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。