云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2014）红中民一终字第15号上诉人（原审原告）沈彩娥，女。被上诉人（原审被告）秦自伟，男。上诉人沈彩娥因与被上诉人秦自伟合同纠纷一案，不服蒙自市人民法院（2013）蒙民初字第1265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：蒙自市文澜镇三义办事处第四社将位于老凹田（州农科所对面，梨江河旁）的厂房（包括房子及空地，占地约6亩）租赁给蒙自友华塑料包装厂，蒙自友华塑料包装厂又将该场地转租给秦自伟。秦自伟于2013年7月1日将该场地转租给沈彩娥，双方签订了《承包协议》。协议约定：“一、甲方（秦自伟）位于蒙自市文澜镇三义办事处第四农业生产合作社老凹田（具体位置是农科所对面，梨江河旁）原砖瓦厂的享有使用权的厂房（占地约6亩）承包给乙方（沈彩娥）使用，具体位置由双方现场划定确定。二、承包时间自2013年7月1日至2020年12月31日止，承包期满后由甲方向土地所有权人进行续租协商，如土地所有权人同意继续租给甲方，则乙方在同等条件下有优先继续承包的权利，如土地所有权人不同意继续将土地租赁给甲方，则乙方必须无条件将厂房交还给甲方，然后由甲方将土地交还给土地所有权人。三、本着先付款后使用的原则，乙方需于每年6月1日前一次性交清下一年承包金，承包金额为每年人民币陆万伍仟陆佰元整（￥65600元），在承包期内承包金不变，如果拖欠承包金则视为违约。……六、除政府征用行为和乙方原因外，甲方不得以任何理由提出终止本协议。如政府征用，未满一年，甲方将退还乙方剩余房租。七、未出现人力不可抗拒的因素和政府征用行为，双方均不得以任何理由单方面要求终止本协议，如单方提出终止协议视为违约。八、双方必须严格遵守协议条款，如任何一方违反其中任何一款视为违约人，需承担违约金人民币贰万元整。……”。沈彩娥于签订合同之日向秦自伟支付2013年7月1日至2014年7月1的租金65600元。2013年3月1日，沈彩娥向蒙自市林业局办理了蒙自绿源木材加工厂的《木材加工许可证》，法定代表人为沈彩娥。另查明，沈彩娥在与秦自伟签订《承包协议》之前已实地察看过租赁的厂地、厂房，且知道租赁场地中间有大约20平方的凹地。秦自伟愿意拉沙石对凹地予以填平，但沈彩娥予以拒绝。双方自签订《承包协议》至今，沈彩娥一直未使用租赁的厂地及厂房。原审法院审理认为，双方签订的《承包协议》系双方真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合同成立并生效，依法受法律保护。在签订《承包协议》之前，沈彩娥已实地察看过租赁的厂地、厂房，已知道租赁物的实际地理条件，对积水情况应当能够预见。该合同签订后，秦自伟已按《承包协议》的约定履行了交付租赁厂地、厂房的义务；沈彩娥也按《承包协议》的约定履行了支付第一年租金的义务。沈彩娥认为积水面积达20个平方，与其承租近6亩的厂地相比，不足以影响其经营木材加工而导致合同目的无法实现；且秦自伟明确表示愿意拉沙石对厂地中的凹地进行填平。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人协商一致的，可以解除合同。符合下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，沈彩娥要求解除合同并返还其租金65600元的诉讼请求，不符合以上法律规定的条件，也不属于《承包协议》约定应予解除并返还租金的情形，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条之规定，判决“驳回沈彩娥的诉讼请求。”案件受理费1440元，减半收取计720元，由沈彩娥负担。宣判后，沈彩娥不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其上诉请求。主要理由如下：1、一审判决认定事实不清。被上诉人将其位于蒙自市文澜镇三义办事处第四社凹田（州农科所对面，梨江河边）的厂房转租给上诉人经营木材加工，上诉人交纳了第一年的租金65600元。后上诉人积极筹备木材加工设备并向蒙自市林业局办理了木材加工许可证。当上诉人请工程师到租赁厂房进行相关建设设计时，才知道租赁的厂地、厂房因地势低凹，四周无排水沟，到了雨季就会长期被水淹，暴雨过后更会被洪水淹没，被上诉人对上诉人故意隐瞒了以上事实。“雨季”、“暴雨”、“洪灾”均是不可抗力，因不可抗力致使上诉人租赁厂地、厂房用于木材加工的目的已经无法实现，被上诉人的行为构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十条第（一）项的规定，上诉人可以行使单方解除权。2、一审判决适用法律不当。上诉人在与被上诉人签订《承包协议》之前，确实到实地察看过租赁的厂地、厂房，但上诉人对租赁物实际地理条件、对积水情况不可能预见。从生活常理及交易习惯分析，如果上诉人能够预见厂地、厂房积水，就不会与被上诉人签订《承包协议》，也不会给付65600元的租金，更不会向蒙自市林业局办理木材加工许可证。另外，租赁的厂地、厂房中真正积水的面积不仅20个平方，而是整个厂地6亩的面积，并且积水是因地势低凹，四周无排水导致，无论垫多少沙、石子都不能解决积水的问题。一审法院认定积水面积20个平方不足以影响上诉人经营木材加工依据不足。再次，一审法院一方面认定租赁的厂地、厂房有积水，另一方面又认为上诉人要求解除合同的诉讼请求不符合解除的条件，在认定事实与适用法律方面存在矛盾、冲突。上诉人要求解除合同的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定，应当予以解除。请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人秦自伟答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本案的争议焦点是：上诉人沈彩娥与被上诉人秦自伟于2013年7月1日签订的《承包协议》是否应当解除？是否应当返还65600元的租金给沈彩娥？针对争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本院于2014年3月25日组织双方调解，秦自伟同意解除合同，但不同意退还租金给沈彩娥；而沈彩娥同意解除合同，但要求秦自伟返还其三个月的租金即16300元。双方同意解除合同，本院予以尊重，对双方于2013年7月1日签订的合同予以解除，解除时间为2014年3月25日。沈彩娥已将2013年7月1日至2014年7月1日的租金65600元给付秦自伟，合同解除以后，尚未履行的，应终止履行。本案中，鉴于秦自伟已将厂地和厂房交付给沈彩娥，按约定履行了自己的义务，导致合同不能继续履行的主要原因在沈彩娥，结合本案实际情况，由秦自伟返还2个月的租金即10933元给沈彩娥较为适宜。上诉人沈彩娥要求解除合同的上诉请求本院予以支持，对其要求返还65600元租金的上诉请求，本院予以部分支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省蒙自市人民法院（2013）蒙民初字第1265号民事判决。二、解除秦自伟与沈彩娥于2013年7月1日签订的《承包协议》。三、由秦自伟于本判决生效后十五日内一次性返还沈彩娥租金人民币10933元。四、驳回沈彩娥的其他诉讼请求。一审案件受理费1440元，适用简易程序审理减半收取计720元，由沈彩娥负担500元，由秦自伟负担220元；二审案件受理费1440元，由沈彩娥负担1000元，由秦自伟负担440元。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。审判长  王丽仙审判员  高 健审判员  许莲芳二〇一四年三月二十八日书记员  许航源