广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初1392号 原告广西澳门街房地产有限公司，住所地：南宁市兴宁区人民东路**南宁澳门街**，统一社会信用代码：914501007689270302。 法定代表人何玉棠，该公司董事长。 委托诉讼代理人唐楚安，广西尊泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人陆雪娇，广西尊泰律师事务所律师。 被告林切书，男，1957年5月2日出生，汉族，住广东省揭东县。 委托诉讼代理人潘小松，广东业证律师事务所律师。 被告林益芳，女，1980年11月28日出生，汉族，住广东省揭东县。 委托诉讼代理人赵灿坡，广东八骏律师事务所律师。 原告广西澳门街房地产有限公司（以下简称”澳门街公司”）与被告林切书、林益芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月28日受理后，于2014年5月20日作出（2013）兴民一初字第521号民事判决书，被告林益芳不服上述判决，提起上诉。南宁市中级人民法院于2014年12月19日作出（2014）南市民一终字第897号民事裁定书，认为一审判决违反法定程序，裁定撤销原判，发回重审。本院依法重审，并于2016年7月21日作出（2015）兴民一重字第8号民事判决书，被告林益芳不服上述判决，提起上诉。南宁市中级人民法院于2017年7月17日作出（2017）桂01民终452号民事裁定书，认为一审判决事实不清，裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告澳门街公司的委托诉讼代理人唐楚安，被告林切书的委托诉讼代理人潘小松，被告林益芳的委托诉讼代理人赵灿坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告澳门街公司诉称：被告林益芳自述其系被告林切书的女儿。2010年8月9日，被告林益芳使用被告林切书的身份证复印件和名字与原告签订了一份《商铺租赁合同》，原告将其拥有的位于南宁市人民东路33号南宁澳门街项目商业广场二层B61、B62的铺位出租给被告林益芳使用。2010年11月23日，原告将商铺交于被告林益芳使用。合同履行过程中，经原告多次催收，被告林益芳拒绝支付商铺租金、管理费、电费及水电公摊费用。因此，原告依约书面通知被告林切书解除合同，并收回了商铺。原告请求法院判决：1、两被告向原告支付其拖欠的商铺租金109485.40元、管理费40821.10元、电费1020元、水电公摊费7779元，合计159105.5元；2、两被告向原告支付违约金28315.20元；3、两被告向原告支付因本案所支出的律师费3500元；4、本案诉讼费用、公告费由两被告承担。 被告林切书辩称：一、林切书与涉案店铺没有任何关系，不是本案适格被告，应驳回原告对林切书的诉讼请求。原告提供的《商铺租赁合同》的“林切书”的签名并非林切书所签，指印也非林切书所按，林切书没有对涉案商铺进行过经营。原告在诉讼中已经承认了上述事实。二、原告不是本案适格原告，应由有诉权的当事人提出涉案商铺租金和物业管理费的诉求涉案。商铺是蔡田英、全刚和杨芳所有，澳门街公司不是所有权人，而是代理人。商铺租金理应由商铺的所有人主张，此外，涉案商铺的物业管理和平时物业管理费的收取单位是南宁市创福物业服务有限责任公司。原告是林切书在上次重审的庭上提出异议后，庭后向法院提交了原告已经替南宁市创福物业服务有限责任公司垫付了涉案商铺拖欠物业管理费的证明，这样通过庭后补充说明自圆其说行为是不合法的。三、原告诉请追讨租金已超过诉讼时效，依法不应支持。综上，请法院依法驳回本案起诉。 被告林益芳辩称：一、涉案商铺澳门街公司已出售，其已不是权属人也不是物业管理人，其代理涉案商铺出租和代售租金的权利，不能等同于享有诉权。本案应由业主杨芳、蔡田英和全刚行使相对应的权利主体行使诉权。原告不具备诉讼主体资格，无权提出本案诉讼，应驳回其起诉；二、林益芳不是涉案商铺的承租人，其只是涉案商铺乐贝儿商店的售货员，不是本案适格被告，应驳回原告对林益芳的起诉；三、案中大部分租金及其他费用的诉请已过诉讼时效，对超过讼效时效的有关租金和费用的诉求应根据法律规定予以驳回。 经审理查明：南宁澳门街工程于2009年8月30日竣工并通过了建设工程质量竣工验收和建筑工程消防验收。 2010年8月9日，原告澳门街公司（甲方、出租方）与“林切书”（乙方、承租方）签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方同意由乙方承租位于南宁市人民东路33号南宁澳门街项目商业广场的二层B61、62号铺位，租赁面积为117.98平方米，用于经营童床、童车；租赁期限为三年；自交铺日起至2010年9月30日为装修期，免收租金；租期内乙方应按20元/平方米/月的标准支付管理费，乙方应支付的月管理费共2359.60元；租金和管理费采取按月预交的原则，乙方应自起租日起开始交付第一个月的租金和管理费，并于每月的第一个工作日向甲方支付当月月租金和管理费；自乙方进场之日起，乙方应就每月耗电、耗水、耗气费用，并按实际费用加3%的损耗，向甲方缴付水电费及其它损耗费用，乙方应在每月10日前全部缴清上月水、电、气及损耗；乙方必须在签订本合同当日向甲方支付等同于三个月租金和管理费值的履约保证金28314元；乙方应支付给甲方的任何款项，包括但不限于租金、管理费、水电费、保证金以及其它费用，在应付款日期后连续七个工作日内仍未予付清（无论是否经正式催款），乙方应向甲方支付违约金，违约金额为迟延付款的金额在应付款日到实际付款日期间，按日千分之五的比率计得的数额；如果乙方在应付款日期后逾期30天仍未向甲方付清本合同项下的任何款项，甲方除有权没收履约保证金外，乙方必须按三个月的租金和管理费总额支付违约金，且甲方有权解除本合同、有权封存、转移、拍卖乙方的设备和货物以及场地中的其它财产，以便将场地腾空后再出租给其它客户；因乙方欠付租金、迟交费用及其它违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用包括诉讼费和甲方的律师费等，均由乙方承担。该合同还对其他事项进行了相关约定。原告澳门街公司在合同甲方落款处盖章，“林切书”在合同乙方落款处签字捺印。2010年8月18日，双方在上述合同的基础上，签订了一份《补充合同》，约定：一、在保证租期不变的情况下，乙方按新的租金标准向甲方支付，具体如下：1、2010年10月1日至2011年9月30日：按50元/㎡标准支付；2、2011年10月1日至2012年9月30日：按60元/㎡标准支付；3、2012年10月1日至2013年9月30日：按70元/㎡标准支付。二、优惠条件：1、装修期，自交铺日起至2010年9月30日为该商场的装修期，此时间段内免收乙方租金；2、免租期，自2010年10月1日至2010年12月31日为该商铺的免租期，甲方在此时间段内免收乙方租金；3、自试业或开业之日起，装修期即结束，即日起计算免租期。原告澳门街公司在合同甲方落款处盖章，“林切书”在合同乙方落款处签字捺印。2010年11月23日，“林切书”在《“南宁·澳门街”收楼意见书》上的“业主签名”一栏签署了名字。“林切书”与南宁市创福物业服务有限责任公司签订了一份《“南宁·澳门街”装修管理协议》，并填写了《装修申请/审批表》。原告方主张前述“林切书”的签字系被告林益芳所签署，是林益芳使用林切书名义进行租赁，林益芳对此不予认可。 原告于2012年9月10日以邮政快递的方式向被告林切书发出租赁合同解除通知书，告知其截止至2012年9月9日止，南宁市人民东路33号南宁澳门街项目商业广场的二层B61、62号商铺欠交租金109485.40元、管理费40821.10元、电费1020元、水电公摊7779元，并通知其解除双方签订的《商铺租赁合同》。 同年9月16日，原告收回了前述商铺。原告因与被告方的租赁合同纠纷，委托广西尊泰律师事务所的律师作为其代理人，并向该事务所交纳了3500元律师费。原告主张被告方至今未向其交纳上述各项费用，遂诉至本院，并提出前述诉讼请求。 另查明，2011年2月27日，原告与蔡田英、全刚签订了《南宁市商品房买卖合同》和《商业用房租赁代理合同》，双方约定原告将位于南宁市人民东路33号南宁澳门街项目商业广场的二层62号出卖给蔡田英、全刚；蔡田英、全刚委托原告对前述铺面进行铺面业态规划以及租赁业务，出租代理期自2011年2月27日至2016年2月26日，原告代理蔡田英、全刚对外出租前述商铺所得的收益全部归原告所有，原告全权负责物业费、水电费等费用。2011年3月28日，原告与杨芳签订了《南宁市商品房买卖合同》和《商业用房租赁代理合同》，双方约定原告将位于南宁市人民东路33号南宁澳门街项目商业广场的二层61号出卖给杨芳；杨芳委托原告对前述铺面进行铺面业态规划以及租赁业务，出租代理期自2011年3月28日至2016年3月27日，原告代理杨芳对外出租前述商铺所得的收益全部归原告所有，原告全权负责物业费、水电费等费用。 还查明，原告（甲方）与南宁市创福物业服务有限责任公司（乙方）于2008年5月12日签订了《“南宁·澳门街”前期物业服务合同》，约定：乙方接受甲方委托向南宁澳门街提供物业管理服务；乙方负责向业主和物业使用人收取物业服务费、代收各种公摊费用、物业管理区域内停车场停车的车位使用费、保管费等。2012年12月5日，南宁市创福物业服务有限责任公司出具证明，载明原告已为B61、62号商铺向其公司代付了2011年4月至2012年9月的管理费40821.10元、2011年7月至2011年10月的电费1020元、2011年2月至2012年8月的水电公摊费7779元。 原告提交的2012年1月16日、2012年3月6日、2012年3月24日文件签收、签阅表，载明涉案商铺的文件签收人处为被告林益芳签字。 以上事实，有企业法人营业执照、商品房预售许可证、南宁市商品房买卖合同、商业用房租赁代理合同、商铺租赁合同、补充合同、建设工程质量竣工验收意见书、建筑工程消防验收意见书、“南宁·澳门街”收楼意见书、装修申请/审批表、“南宁·澳门街”装修管理协议、照片、“南宁·澳门街”前期物业服务合同、收费收据、公示表、收费通知单、租赁合同解除通知书、区内特快专递邮件详情单、证明、文件签收签阅表、当事人陈述等证实。 本院认为：关于本案合同相对人的问题。本案中，原告与被告林切书均认可《商铺租赁合同》及《补充合同》不是林切书所签订，故本院认定林切书不是《商铺租赁合同》及《补充合同》的相对人，原告主张被告林切书向其支付拖欠商铺租金109485.4元、管理费40821.1元、电费1020元、水电公摊费7779元、违约金28315.2元、因实现债权而主张的律师费3500元，本院不予支持。此外，原告主张系被告林益芳以被告林切书的名义与其签订《商铺租赁合同》及《补充合同》，且《“南宁.澳门街”收楼意见书》、《“南宁.澳门街”装修管理协议》、《装修申请/审批表》、《业户自行装修声明》、《关于61号、62号打通隔墙申请》的“林切书”均为林益芳所签，进而主张林益芳是涉案商铺实际承租人，林益芳对此不予认可。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一款第一项“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”的规定，原告主张“林切书”系林益芳所签，原告依法应对其上述主张应当承担举证责任，对此本院向原告依法释明并让原告明确是否申请笔迹鉴定，原告方于2019年4月29日明确表示不申请笔迹鉴定并认为林益芳是涉案商铺的实际承租人事实清楚。原告未提交其他证据证实涉案商铺系被告林益芳所承租，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告所举证据不足以证明其主张即“林切书”系林益芳所签以及林益芳是实际承租人，故原告主张被告林益芳向其支付拖欠商铺租金109485.4元、管理费40821.1元、电费1020元、水电公摊费7779元、违约金28315.2元、因实现债权而主张的律师费3500元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告广西澳门街房地产有限公司的诉讼请求。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：01×××17），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周云珍 人民陪审员  罗云华 人民陪审员  蒙海艳 二〇一九年五月三十一日 书 记 员  刘 艳 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。